ge_gerichte · ACJC/709/2009 · 2009-06-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24423/2007 
ACJC/709/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 15 JUIN 2009 
 
Entre 
AX______, BX______ et CX______ SA, appelants tous trois d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2008, comparant par Me Patrick BLASER, 
avocat, rue de Jargonnant 2, case postale 6045, 1211 Genève 6, en l’étude duquel ils 
font élection de domicile, 
 
d'une part, 
et 
 
Y______, intimé, comparant par Me Thierry ULMANN, avocat, rue du Conseil-
Général 14, 1205 Genève, en l’étude duquel il fait élection de domicile aux fins des 
présentes, 
 
d'autre part, 
 


- 2/11 - 
 
 
C/24423/07 
EN FAIT 
A. 
AX______, BX______ et CX______ SA appellent d’un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2008, notifié aux parties le 10 
novembre 2008, aux termes duquel le Tribunal les a déboutés de l’intégralité de 
leurs conclusions tendant au paiement d’un montant de 20'848 fr. 50, 
correspondant à des frais de remise en état de l’appartement remis à bail à 
Y______. Le Tribunal a considéré que l’avis des défauts transmis au locataire 
après la libération des locaux, était tardif. 
B. 
Les appelants concluent à l’annulation du jugement entrepris et reprennent leurs 
conclusions en paiement à hauteur de 20'848 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 
2 avril 2007. Ils concluent en outre à la mainlevée définitive de l’opposition 
formée par Y______ au commandement de payer qui lui a été notifié le 31 juillet 
2007 (07 1______ Z). Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause devant 
le Tribunal afin qu’il ordonne l’ouverture d’enquêtes et procède à l’audition de 
témoins. 
 
Les appelants font grief au Tribunal d’avoir retenu la tardiveté de l’avis des 
défauts en n’évoquant que la correspondance adressée au locataire par la régie 
D______ SA le 10 octobre 2006, consécutivement à l’état des lieux de sortie du 
31 août 2006. Or, l’intimé a été convoqué à cet état des lieux. Bien qu’il ne s’y 
soit pas rendu, un procès-verbal décrivant les dégâts à sa charge a été laissé sur 
place, document dont il pouvait prendre connaissance car il n’a restitué les clés à 
la régie que le 5 septembre 2006. 
 
Les appelants ont produit trois pièces nouvelles à l’appui de leurs écritures. 
C. 
Aux termes de son mémoire de réponse du 16 janvier 2009, l’intimé conclut à la 
confirmation du jugement entrepris, avec suite de dépens pour sa partie adverse. 
D. 
Les faits suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les parties ont été liées par un bail portant sur un appartement de 6,5 pièces 
situé au 3e étage de l’immeuble sis route ______ 54A. 
 
Le contrat a débuté le 1er juin 2005 puis s’est renouvelé tacitement. 
 
Le loyer annuel a été fixé à 66'000 fr., charges non comprises, soit un loyer 
mensuel de 5'500 fr. 
 
b. Les parties ont procédé à l’état des lieux d’entrée le 15 juin 2005. 


- 3/11 - 
 
 
C/24423/07 
 
Il résulte du procès-verbal tenu à cette occasion, en présence du locataire, que les 
locaux ont été jugés dans l’ensemble « en ordre ». Le document mentionne 
cependant la présence de traces, éclats et autres fissures dans les pièces suivantes : 
 
 
« entrée : 
 
 
 plafond : e.o + trace plafonnier. 
 
 
peinture boiseries : u.n, quelques éclats. 
 
 
 
 cuisine : 
 
 
 peinture boiseries : u.n, quelques éclats+rhabillage 
 
 
 sol carrelage : un éclat 
 
 
 
 douche : 
 
 
 tube : e.o, un éclat 
 
 
 sol : carrelage en ordre+petits éclats 
 
 
 
 chambre I : 
 
 
 peinture boiseries : u.n éclats +rhabillage 
 
 
 portes : e.o fissurée 
 
 
 
 chambre III : 
 
 
 plafond : e.o + une fissure 
 
 
 peinture boiseries : u.n éclats + rhabillage 
 
 
 
 chambre V : 
 
 
 
 salle à manger : 
 
 
 plafond : e.o/contre fenêtre, noirci 
 
 
 peinture boiseries : e.o + éclats » 
 
 
c. Le bail a été résilié dans des circonstances et à une date non précisées par les 
parties. En tout état, celles-ci ont signé un procès-verbal devant la Commission de 
conciliation le 14 juin 2006 aux termes duquel Y______ s’est engagé à libérer 
l’appartement au 31 août 2006 au plus tard, le procès-verbal valant jugement 
d’évacuation à cette date. 
 
d. L’état des lieux de sortie a été fixé le 31 août 2006 à 16h. Le conseil du 
locataire en a été avisé par un pli du conseil du bailleur daté du 23 août 2006. Le 
locataire n’y a pas assisté. Le procès-verbal a ainsi été établi par un collaborateur 
de la régie D______, seul. 
 
Il résulte d’un courriel interne à la régie que l’état des lieux de sortie aurait été 
fixé d’entente avec le secrétaire du locataire, ce que celui-ci conteste. 
e. Divers traces et éclats sont mentionnés sur l’état des lieux de sortie, soit : 
 
 entrée : 
 
 porte : éclat +traces 
 
 plafond : e.o + traces plafonier 
 
 murs : traces sur mur 
 
 peinture boiseries : u.n + quelques éclats 
 
 plinthes : traces + éclats 
 
 
 


- 4/11 - 
 
 
C/24423/07 
 
cuisine : 
 
 murs : traces, éclats 
 
 peinture boiseries : u.n + quelques éclats + rhabillage 
 
 sol : carrelage sale 
 
 meuble bas : e.o, 3 trous sur face meuble bas central 
 
 
salle de bains : 
 
peinture boiseries : gros éclat sur cadre 
 
ventilation : à nettoyer 
 
 
WC séparé : 
 
 ventilation : à nettoyer 
 
 
douche : 
 
 tube : e.o + un éclat 
 
 sol : carrelage e.o + éclats 
 
 ventilation : à nettoyer 
 
 
chambre I : 
 
 portes : éclats + traces 
 
 plafonds : e.o ( 2 fissures) 
 
 murs : traces + éclats + peinture 
 peinture boiseries : éclats + rhabillages 
 sols, parquets : traces + rayures 
 
 armoires : traces 
 
 volets : à régler 
 
 
chambre III : 
 
plafonds : u.n + fissures 
 
murs : traces 
 
 peinture boiseries : u.n, éclats + rhabillage 
 
sol, parquets : traces, rayures 
 
prises : prise TV à déposer 
 
 
chambre V : 
 
murs : traces 
 
sol, parquets : traces + rayures 
 
 
 salon : 
 
 plafond : e.o (noirci contre fenêtre) 
 
 murs : traces 
 
 sol, parquets : traces + rayures 
 
 
 salle à manger : 
 
 porte vitrée : verre cassé 
 
 plafond : u.n, noirci 
 
 murs : u.n, traces 
 
 peinture boiseries : éclats 
 
 sol, parquets : traces + piqué 
 
 
 dépendances : 
 
 cave à vider. 
 
 
 clés : 
 
 manque : 5 clés 
f. Au terme du procès-verbal, la régie a relevé les dégâts suivants à charge du 
locataire : 
 
 
- appartement très sale 


- 5/11 - 
 
 
C/24423/07 
 
- traces et éclats sur murs 
 
- affaires et cave à évacuer 
 
- manque clés 
 
- verre cassé sur porte de la salle à manger 
 
- l’équipement n’a pas pu être contrôlé car pas d’électricité 
 
- les parquets sont abîmés 
 
- câble TV à enlever 
 
- étagère salle de bains à enlever 
 
- trous sur agencement de cuisine 
 
Le procès-verbal contient une note manuscrite « cylindre remplacé » sous le poste 
« clés » . 
 
g. Le 1er septembre 2006, les bailleurs ont fait dresser un procès-verbal de constat 
par un huissier judiciaire, lequel a relevé que la salle de bains, les WC et la cuisine 
étaient dans un état de grande saleté. En outre, plusieurs marques et traces étaient 
visibles sur les parquets, les boiseries, les portes et les parois. La vitre de la porte 
sise entre le hall et la pièce contiguë au salon était cassée. Enfin, une douzaine de 
plafonniers étaient entreposés dans la cave. Des photographies ont été jointes. 
 
Aux termes de son rapport, l’huissier a indiqué avoir rencontré sur place le 
concierge de l’immeuble, selon lequel l’occupant de l’appartement avait quitté les 
locaux et déposé une clé dans la boîte aux lettres. 
Ce rapport n’a pas été transmis au locataire. 
 
h. Le 1er septembre 2006, l’entreprise E______ Sàrl a procédé au remplacement 
du cylindre de l’appartement. 
 
i. Selon un reçu établi par la régie le 5 septembre 2006, diverses autres clés ont été 
restituées par le locataire à cette date. 
 
j. L’état des lieux de sortie a été transmis au locataire, visiblement à son adresse 
professionnelle, soit « p.a Société F______ », rue ______ 16, Genève, par courrier 
de la régie du 10 octobre 2006. Cette adresse correspond également à celle choisie 
par la régie pour transmettre au locataire des rappels au sujet du paiement du loyer 
le 23 mai 2006 ainsi que le décompte de charges en date du 21 juillet 2006. 


- 6/11 - 
 
 
C/24423/07 
 
L’intimé a été invité à retourner à la régie le procès-verbal d’état des lieux de 
sortie dûment signé. 
Le pli confirmait en outre les réserves émises lors de cet état des lieux, soit : 
 
- éclats et traces sur les boiseries de l’appartement et de la porte palière 
 
- traces et éclats sur les murs et plafonds de toutes les pièces 
 
- traces et rayures sur les parquets 
 
- nettoyage de l’appartement et des appareils ménagers 
 
- cave à débarrasser et à nettoyer 
 
- vitre cassée de la porte de la salle à manger 
 
- installations électriques à déposer 
 
- étagères de la salle de bains à déposer et trous à reboucher sur murs 
 
- remise en état de l’agencement de cuisine (trous sur meuble bas du centre) 
 
- manque diverses clés (boîte aux lettre, communs, accès parking, porte 
palière) 
 
- sous réserve : les équipements de l’appartement n’ont pas pu être contrôlés 
(pas d’électricité) 
 
Le courrier mentionnait enfin que les travaux de remise en état du logement 
avaient été commandés et que les factures seraient ensuite transmises au locataire 
pour remboursement. 
 
k. Par courrier de leur conseil du 2 avril 2007, les bailleurs ont réclamé au 
locataire le paiement de la somme de 20'848 fr. 50 correspondant aux frais de 
remise en état de l’appartement. Les factures étaient jointes au pli. 
 
l. Le 4 avril 2007, le conseil du locataire accusait réception des factures en 
question. Il contestait en revanche l’état prétendument déplorable de 
l’appartement nécessitant des travaux d’une telle ampleur. 
 
m. Les bailleurs ont fait notifier un commandement de payer, poursuite 
no 07 1______ Z à Y______ le 31 juillet 2007 portant sur le montant de 20'848 fr. 
50 avec intérêts à 5% dès le 2 avril 2007, relatif aux factures des entreprises 
intervenues dans l’appartement. Ce commandement de payer a été frappé 
d’opposition. La poursuite a été notifiée au domicile de l’intimé, situé rue ______. 


- 7/11 - 
 
 
C/24423/07 
 
n. Par requête déposée le 10 octobre 2007 devant la Commission de conciliation, 
déclarée non conciliée le 11 décembre 2007 et portée devant le Tribunal le 
10 janvier 2008, les bailleurs concluent au paiement de la somme susmentionnée 
ainsi qu’au prononcé de la mainlevée définitive. 
 
o. Par mémoire de réponse du 3 mars 2008, Y______ a conclu au déboutement de 
sa partie adverse. 
 
p. Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 16 juin 2008, 
G______, administrateur de CX______ SA, a déclaré qu’il ne savait pas si le 
constat d’état des lieux de sortie avait été adressé au locataire avant le 10 octobre 
2006. Celui-ci avait fait porter les clés de l’appartement à la régie ce qui avait 
permis à celle-ci de pénétrer dans l’appartement pour effectuer l’état des lieux. 
Les clés de la cave avaient été remises plus tard. Y______ a pour sa part déclaré 
ne pas se souvenir à quelle date il avait reçu ce document. Il ne se souvenait pas 
davantage y avoir été invité. 
 
Le bailleur n’a pas pu confirmer que les parquets avaient été vitrifiés et les 
peintures refaites avant l’entrée du locataire dans l’appartement. 
 
Le locataire a contesté avoir reçu les clés de la cave et a indiqué ignorer où celles-
ci se trouvaient. 
 
q. Par conclusions motivées du 1er, respectivement du 5 septembre 2008, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions. 
r. La cause a été fixée pour plaider à l’audience du 15 septembre 2008 et gardée à 
juger à l’issue de l’audience. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443 et 444 LPC). 
2. 
2.1 Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une 
valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr. en capital et n’ayant pas trait à la protection 
contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal 
des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56 P al.2 LOJ). La Chambre 
d’appel revoit dès lors la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, 
elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles 
preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi 
de procédure civile, ad art. 291 LPC, no 15 et ad art. 445 LPC, no 2). 


- 8/11 - 
 
 
C/24423/07 
2.2 Les trois pièces nouvelles jointes à l’appel (pièces 24 à 26) sont ainsi 
recevables. L’intimé ne s’est du reste pas opposé à leur production. 
3. 
3.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un 
usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO). La reddition des clés correspond à 
la restitution des locaux au bailleur. Après avoir vidé les locaux de son mobilier et 
remis les clés au bailleur, le locataire démontre en effet qu’il a définitivement 
renoncé à la possession et à l’usage des locaux. Le propriétaire ne peut pas refuser 
de recevoir les clés, même s’il a constaté des dégâts dans les locaux. Il n’a le 
droit, le cas échéant, qu’à des dommages-intérêts (LACHAT, Le bail à loyer, 
2008, p. 816, ch. 7.3). 
Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser 
immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al.1 CO). Si 
le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à 
moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide 
des vérifications usuelles (art. 267a al.2 CO). Si le bailleur découvre plus tard des 
défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (art. 267a al. 3 
CO). 
Un état des lieux de sortie ne vaut avis des défauts de la part du bailleur que s’il 
précise de quels défauts le locataire est tenu pour responsable et s’il est remis à 
celui-ci (LACHAT, op. cit, p. 805, ch. 3.6; ACJ no 366 du 24 avril 2001, ACJ 
no 343 du 7 avril 2003). 
L’avis des défauts doit être donné dans les deux ou trois jours ouvrables qui 
suivent l’état des lieux de sortie et la restitution des locaux, voire après une 
semaine au plus. Un délai plus long peut être toléré en cas de circonstances 
particulières imputables au locataire (par exemple, refus de communiquer sa 
nouvelle adresse et temps perdu par le bailleur pour retrouver celle-ci; LACHAT, 
op. cit., p. 805, ch. 4.1 et note 90, HIGI, Zürcher Kommentar, 1995, ad art. 267a, 
p. 288-289, n. 33-35). Un délai de 27 jours après le départ du locataire est 
cependant tardif (ACJ no 970 du 4 octobre 1999). 
L’avis des défauts est une déclaration de volonté sujette à réception. Il n’est 
soumis à aucune forme particulière. Il peut être oral mais pour des raisons de 
preuve, il doit intervenir de préférence par écrit (pli recommandé) (LACHAT, op. 
cit., p. 806, ch. 4.4; HIGI, op. cit., p. 288, n. 31). L’acte écrit déploie ses effets 
lorsqu’il parvient dans la sphère d’influence de son destinataire. Il est ainsi réputé 
notifié dès le jour où le destinataire peut en prendre connaissance dans sa boîte 
aux lettres, sa case postale, sa demeure ou son domicile professionnel. En d’autres 
termes, l’envoi est réputé notifié lorsqu’il se trouve dans la sphère d’influence du 
destinataire et que celui-ci est à même d’en prendre connaissance. La réception 
n’est ainsi pas chose faite si le pli n’est pas remis à une adresse valable. Il 


- 9/11 - 
 
 
C/24423/07 
convient en effet de faire application du principe de la bonne foi (art. 2 CC) et 
considérer que l’expéditeur ne peut invoquer le respect du principe de la réception 
si son cocontractant l’avertit que le courrier doit être expédié à une autre adresse 
ou s’il peut déterminer sans peine à quel lieu peut être atteint l’intéressé 
(BOHNET, Les termes et délais en droit du bail à loyer, 13e Séminaire sur le droit 
du bail, 2004, p. 5 et note 27 ). 
Il incombe au bailleur d’établir que les locaux sont affectés de défauts dont la 
réparation incombe au locataire, c’est-à-dire qui excèdent l’usure normale des 
locaux, que ces défauts n’existaient pas à l’entrée du locataire et qu’un avis des 
défauts suffisamment précis a été remis ou envoyé au locataire (art. 8 CC; 
LACHAT, Commentaire romand, ad art. 267, n. 6). 
3.2 En l’espèce, l’état des lieux de sortie des locaux a eu lieu le 31 août 2006, ce 
dont le locataire avait été avisé au préalable. Il n’y a cependant pas participé si 
bien que les défauts répertoriés par la régie sur le procès-verbal n’ont pu lui être 
communiqués le jour même. 
Le rapport d’huissier dressé le lendemain n’a pas été envoyé au locataire. Les 
bailleurs n’ont du moins rien allégué de tel et n’ont produit aucune pièce à ce 
sujet. 
Le locataire n’a ainsi été avisé des dégâts laissés à sa charge que par le courrier de 
la régie du 10 octobre 2006, soit un mois et demi après l’état des lieux de sortie. 
Ici également, les bailleurs n’ont allégué aucune circonstance justifiant un si long 
délai. La régie n’ignorait pas en particulier l’adresse professionnelle du locataire, 
déjà utilisée pour des communications relatives au bail liant les parties peu avant 
la restitution des locaux. De même, l’intimé disposait d’un conseil qui l’avait 
assisté lors de la signature du procès-verbal valant jugement d’évacuation des 
locaux au 31 août 2006. Enfin, c’est également le conseil du locataire qui avait été 
averti de la date et de l’heure de l’état des lieux de sortie. 
Les bailleurs étaient donc en mesure d’atteindre le locataire et de lui adresser plus 
rapidement l’avis des défauts requis par la loi, ceci sans parler du fait que le 
locataire s’est constitué une nouvelle adresse à Genève, dont il n’est pas allégué 
qu’elle était indéterminée avant l’envoi de la réquisition de poursuite. Or, un délai 
de plus d’un mois, sans autre circonstance imputable au locataire, est tardif au 
sens de l’art. 267a al.1 CO et a pour conséquence que le locataire est déchargé de 
toute responsabilité au sujet des dégâts constatés. 
Les appelants font cependant valoir qu’un exemplaire de l’état des lieux de sortie, 
énumérant de façon précise les défauts reprochés au locataire, avait été laissé sur 
place à son attention et qu’il pouvait en prendre connaissance entre le 31 août et le 
5 septembre 2006, date à laquelle il avait restitué à la régie les dernières clés 
encore en sa possession. Or, cet allégué n’a pas été présenté par les bailleurs 


- 10/11 - 
 
 
C/24423/07 
devant les premiers juges, contrairement au fardeau d'allégation des faits qui leur 
incombe. Les appelants se sont en effet contentés d’indiquer dans leur demande 
que l’avis des défauts avait été donné en temps utile par l’envoi du courrier de la 
régie du 10 octobre 2006. Ils ne sauraient donc requérir des actes d’instruction à 
ce sujet. 
En outre, il n’est pas établi qu’une clé de l’appartement figurait parmi les clés 
restituées le 5 septembre 2006. De l’aveu même de G______, administrateur de 
CX______ SA, seules les clés de la cave devaient encore être rendues après l’état 
des lieux de sortie. 
En tout état, s’il est exact que le procès-verbal relève clairement les dégâts 
imputés à l’intimé, il n’en demeure pas moins que celui-ci n’a pu en prendre 
connaissance qu’avec le courrier de la régie du 10 octobre 2006. Contrairement à 
ce que plaident les appelants, les locaux ont été restitués le 31 août puisque le 
locataire avait non seulement déménagé son mobilier à cette date mais également 
remis les clés à la régie, respectivement au concierge de l’immeuble. Qui plus est, 
il résulte d’une mention sur l’état des lieux de sortie ainsi que de l’une des 
factures produites par les appelants à l’appui de leurs prétentions qu’une 
entreprise leur a facturé le changement des serrures, travail exécuté dès le 
1er septembre. Dans ces circonstances, ceux-ci ne peuvent soutenir de bonne foi 
que l’intimé était en mesure de prendre connaissance de l’avis à cette adresse. 
4. 
Le jugement querellé sera donc confirmé. 
5. 
Les appelants qui succombent, seront condamnés au paiement d'un émolument de 
300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC). L’intimé sera débouté de ses conclusions 
tendant à l’allocation de dépens, étant rappelé que l’ensemble des causes en 
matière de baux et loyers a un caractère gratuit sous la seule réserve de 
l’émolument prévu au stade de l’appel par l’art. 447 al.2 LPC (ACJ no 23 du 
8.02.1988 P c/ B, SJ 1988 p. 365). 
6. 
Dans l’hypothèse d’un recours devant le Tribunal fédéral, la valeur litigieuse est 
supérieure à 15’000 fr. vu les conclusions litigieuses des bailleurs. 
* * * * * 


- 11/11 - 
 
 
C/24423/07 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçoit l'appel interjeté par AX______, BX______ et CX______ SA contre le jugement 
JTBL/1391/2008 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2008 dans la 
cause C/24423/2007-1-D. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne AX______, BX______ et CX______ SA, pris conjointement et 
solidairement, à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THÜRLER et Nathalie 
LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse supérieure à 15'000 fr. (cf. consid. 6 supra).