ge_gerichte · ACJC/887/2026 · 2026-05-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 8 juin 2026 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23941/2023 
ACJC/887/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 22 MAI 2026 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ et B______ SA, sise ______, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 août 2025, représentés par 
Me Carla PYTHON, avocate, place de la Taconnerie 5, case postale 3194, 1211 Genève 3, 
et 
C______, sise ______, intimée, représentée par Me Boris LACHAT, avocat, rue des 
Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8. 


- 2/25 - 
 
C/23941/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/779/2025 du 27 août 2025, reçu par B______ SA et A______ 
le 1er septembre 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
débouté les précités des fins de leur demande [en validation de la consignation du 
loyer, en réduction du loyer pour défauts de la chose louée, en exécution de travaux 
de remise en état et en restitution de trop-perçu de loyer] (ch. 1 du dispositif), 
ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers 
consignés sur le compte n° 1______ en faveur de [la caisse de prévoyance 
professionnelle] C______ (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Le 26 septembre 2025, A______ et B______ SA (ci-après : les appelants ou les 
locataires) ont formé appel de ce jugement concluant principalement à ce que la 
Cour l’annule et : 
 
«[…] 3. Procèd[e] aux auditions de Mme D______, de M. E______ et de 
M. F______. 
 
4. Constat[e] la validité de la consignation des loyers effectuée sous n° 1______ 
par B______ SA et M. A______ auprès de l’Administration du Pouvoir judiciaire. 
 
5. Condamn[e] C______ à payer à B______ SA et M. A______ la somme de : 
 
5.1 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2019 ; 
 
5.2 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2020 ; 
 
5.3 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2021 ; 
 
5.4 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2022 ; 
 
5.5 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2023 ; 
 
5.6 CHF 6'948.90 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2024 ; 
 
5.7 CHF 6'948.90 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2025 ; 
 
au titre de restitution du trop-payé de loyers en raison du défaut de chauffage pour 
la période courant du 1er novembre 2018 au 1er mai 2025. 
 
6. Condamn[e] C______ à payer à B______ SA et M. A______ la somme de : 
 
6.1 CHF 3'800.50 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2019 ; 
 
6.2 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2020 ; 
 
6.3 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2021 ; 
 
6.4 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2022 ; 
 
6.5 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2023 ; 
 
6.6 CHF 4'283.45 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2024 ; 
 
6.7 CHF 1'681.60 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2025 ; 


- 3/25 - 
 
C/23941/2023 
 
au titre de restitution du trop-payé de loyers en raison du défaut de surface des 
locaux. 
 
7. Attribu[e] les loyers consignés en conséquence. 
 
8. Condamn[e] C______ à procéder à la remise en état de la chose louée, soit la 
mise en état du chauffage, dans un délai de 10 jours ouvrables dès l’entrée en force 
de la décision sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP en cas 
d’insoumission à une décision de l’autorité. 
 
9. Condamn[e] C______ à procéder à la remise en état de la chose louée, soit le 
défaut de privatisation de la rampe, dans un délai de 10 jours ouvrables dès l’entrée 
en force de la décision sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP 
en cas d’insoumission à une décision de l’autorité. 
 
10. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction de loyer net de 4.54 % 
sur les loyers à échoir jusqu’à réparation complète du défaut lié au défaut de 
privatisation de la rampe d’accès. 
 
11. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction de loyer net de 7.5 % 
sur les loyers à échoir jusqu’à réparation complète du défaut lié au chauffage. 
 
12. Ordonn[e] à C______ de faire radier la poursuite n° 2______ à l’encontre de 
B______ SA notifiée le 30 octobre 2023. 
 
13. Débout[e] C______ de toutes autres ou contraires conclusions. […] ». 
 
b. Dans sa réponse du 27 octobre 2025, C______ (ci-après également : l’intimée ou 
la bailleresse) a conclu à ce que la Cour déclare irrecevables les développements 
contenus dans la partie « 4. Rappel des faits » de l’appel, la conclusion n° 6.7 de 
l’appel et toutes conclusions des appelants différant de celles prises dans leur 
demande du 20 décembre 2023, et confirme le jugement entrepris. 
 
c. Par réplique du 4 décembre 2025, les appelants ont persisté dans leurs conclusions. 
 
Ils ont allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles. 
 
d. Par duplique du 18 décembre 2025, l’intimée a persisté dans ses conclusions. 
 
Elle a allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles. 
e. Par déterminations spontanées du 20 janvier 2026, les appelants ont persisté dans 
leurs conclusions, allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles. 
f. Le 31 janvier 2026, l’intimée s’est déterminée sur les écritures précitées et a 
persisté dans ses conclusions. 


- 4/25 - 
 
C/23941/2023 
g. Par pli du 24 février 2026, le greffe de la Cour a informé les parties de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 25 mai 2012, C______, en qualité de bailleresse, d’une part, et B______ SA 
et A______, en qualité de locataires, d’autre part, ont conclu un contrat de bail à 
loyer commercial portant sur la location d’une « arcade avec arrière d’environ 
74 m2 au rez-de-chaussée », de « locaux sur cour de 708 m2 environ» et d’une 
« rampe d’accès de 45 m2 environ » situés dans l’immeuble sis no. ______ 
rue 3______ à G______ [GE]. 
Les locaux étaient destinés à l’exploitation d’un garage pour automobiles et d’un 
commerce d’accessoires de voitures. 
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 
2017, renouvelable tacitement de cinq en cinq ans, sauf résiliation par l’une ou 
l’autre des parties moyennant un préavis de six mois avant l’échéance du bail. 
b. Du 1er mars 2018 au 28 février 2023, le loyer net était fixé à 6'968 fr. par mois, 
les charges étant de 313 fr. par mois en sus. 
Aux termes d’une procédure en contestation de la hausse de loyer notifiée aux 
locataires le 18 juillet 2023 (inscrite sous n° de cause C/4______/2023), le loyer a 
été fixé à 7'408 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er septembre 2023, les 
charges demeurant fixées à 313 fr. par mois. 
c. A teneur du contrat de bail, les parties ont déclaré que les Conditions générales 
et Règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (édition 2010) 
faisaient partie intégrante du bail. 
L’art. 1 al. 1 des Conditions générales susvisées pour les locaux commerciaux 
prévoit que « [l]e locataire déclare bien connaître les locaux loués et les 
dépendances présentement mises à sa disposition et ne pas en demander une 
désignation plus complète. Il les accepte dans l’état où il les reçoit et s’engage à 
ne pas en modifier la distribution, ni en faire un autre usage que celui pour lequel 
ils sont loués. […]. 
L’alinéa 2 de cette même disposition précise que « [s]auf convention contraire 
expresse, le loyer ne sera pas modifié si la surface effective des locaux est différente 
(inférieure ou supérieure) de celle indiquée dans le bail ». 
d. A teneur du Registre du commerce, H______, avocat, a été l’un des 
administrateurs de B______ SA, du 15 mars 2012 au 26 janvier 2023. 


- 5/25 - 
 
C/23941/2023 
e. Par courriel du 5 mars 2020, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse 
du fait que le chauffage ne fonctionnait plus « depuis quelques jours » dans le 
garage et dans les bureaux. Ils ont requis de cette dernière qu’elle mandate une 
entreprise pour remédier à ce problème. 
La bailleresse a répondu, le même jour, avoir transmis un bon pour travaux à 
l’entreprise I______ SA. 
f. Le 6 mars 2020, les locataires ont informé la bailleresse de ce que l’entreprise 
précitée s’était rendue dans leurs locaux mais que le problème de chauffage n’était 
pas de son ressort. Cette dernière avait donc adressé un courriel à l’entreprise 
J______ afin qu’elle intervienne. 
Le même jour, la bailleresse a informé les locataires de ce que l’entreprise susvisée 
avait fait le nécessaire pour rétablir le chauffage. 
Par retour de courriel du même jour, les locataires ont confirmé que le chauffage 
fonctionnait. 
g. Le 1er novembre 2020, les locataires ont signalé à la bailleresse que les bureaux 
et l’atelier n’étaient pas correctement chauffés. 
Le lendemain, la bailleresse a répondu avoir mandaté la société I______ SA pour 
faire le nécessaire et dans le cas où celle-ci ne serait pas en mesure de remédier au 
problème, l’entreprise J______ serait directement contactée. 
Les locataires ont répondu, le soir-même, avoir pris note que le nécessaire avait été 
fait auprès de l’entreprise de chauffage, ce dont ils remerciaient la bailleresse. 
h. Par courriel du 12 mai 2022, les locataires ont sollicité de la bailleresse une 
rencontre afin de discuter de sept points : « 1) Concierge, 2) Arcades, vitrage 
chauffage, 3) Chauffage atelier, 4) Loyer, 5) Situation économique, 6) Travaux à 
la suite d’inondation, 7) Rampe ». 
i. Par courrier du 17 juin 2022 adressé à la bailleresse, les locataires ont requis une 
baisse de loyer de 40% à 50%. Ils ont expliqué que depuis la pandémie du COVID 
leur activité peinait à reprendre et que leur chiffre d’affaires avait considérablement 
diminué. Lors de la reprise du garage en 2013, le loyer avait été augmenté sans qu’il 
ne soit procédé à aucun travaux. Ils ont par ailleurs relevé faire face à des problèmes 
de chauffage durant chaque hiver, les obligeant à brancher des radiateurs électriques. 
j. Par courrier du 30 juin 2022, la bailleresse a répondu que les mesures nécessaires 
avaient été prises dès qu’un problème lié au chauffage lui avait été signalé. Si le 
problème devait se présenter à nouveau, les locataires étaient invités à s'adresser au 
service technique. 


- 6/25 - 
 
C/23941/2023 
k. Le 8 novembre 2022, le locataires ont informé la bailleresse de ce que leurs 
bureaux ainsi que l’atelier n’étaient pas correctement chauffés. 
l. Le 21 février 2023, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse du fait 
qu’il faisait à nouveau froid « depuis quelques jours » dans les bureaux de la 
réception et dans l’atelier. Ils avaient dû mettre en place des chauffages électriques 
d’appoint. 
m. Par courriel du lendemain, la bailleresse a transmis cette plainte à l’entreprise de 
chauffage K______ SARL afin qu’elle remédie au problème de chauffage et 
procède à la pose d’une sonde afin de mesurer les températures du garage. La 
bailleresse précisait avoir « remarqu[é] une baisse de températures d’après le 
graphique [annexé au courriel] ». 
Il ressortait dudit graphique intitulé « Climat intérieur » une température d’environ 
22 degrés au 8 février 2023 passant à une température d’environ 19.5 degrés le 
22 février 2023. 
n. Le 23 février 2023, l’entreprise de chauffage précitée a répondu que le nécessaire 
avait été fait. La température moyenne de l’immeuble concerné était effectivement 
en baisse; elle avait donc procédé à un ajustement afin de remédier au problème. La 
température commençait déjà à remonter le 22 février 2023, toutefois le ressenti des 
locataires pouvait prendre un peu plus de temps, soit environ 24 heures. 
Il ressortait du graphique annexé à l’échange de courriels que la température 
d’environ 19.5 degrés mesurée le 22 février 2023 était remontée à environ 22 degrés 
le 23 février 2023. 
o. Le 28 septembre 2023, B______ SA a consigné le loyer dès le mois d'octobre 
2023 auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire (consignation enregistrée 
sous n° 1______). 
Elle en a informé la bailleresse par courrier du même jour. 
p. Par requête formée 30 octobre 2023 auprès de la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l’audience du 20 novembre 2023 
et portée devant le Tribunal le 20 décembre 2023, B______ SA et A______ ont 
conclu à ce que le Tribunal : 
« […] 2. Constat[e] la validité de la consignation des loyers effectuée sous n° 1______ 
par B______ SA et M. A______ auprès de l’Administration du Pouvoir judiciaire. 
3. Condamn[e] C______ à payer à B______ SA et M. A______ la somme de : 
 
3.1 CHF 951.54 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er janvier 2019 ; 
 
3.2 CHF 3'788.76 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er janvier 2020 ; 


- 7/25 - 
 
C/23941/2023 
 
3.3 CHF 3'788.76 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er janvier 2021 ; 
 
3.4 CHF 3'788.76 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er janvier 2022 ; 
 
3.5 CHF 3'788.76 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er janvier 2023 ; 
 
3.6 CHF 3'595.84 avec intérêt de 5% l’an dès le 30 octobre 2023 ; 
au titre de restitution du trop-payé de loyers en raison du défaut de surface des 
locaux pour la période courant du 1er octobre 2018 au 1er novembre 2023. 
4. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une baisse de loyer à compter du 
1er novembre 2023, portant ce dernier au montant de CHF 7'071.67 par mois, en 
raison du défaut de surface des locaux. 
5. Condamn[e] C______ à procéder à la remise en état de la chose louée, soit la 
mise en état du chauffage, dans un délai de 10 jours ouvrables dès l’entrée en force 
de la décision sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP en cas 
d’insoumission à une décision de l’autorité. 
6. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction du loyer net de 15 % sur : 
6.1 CHF 27'872.- (loyers de mars, avril, novembre, décembre 2020), soit 
CHF 4'180.80.-; 
 
6.2 CHF 41'808.- (loyers de janvier, février, mars, avril, novembre, décembre 
2021), soit CHF 6'271.20.-; 
 
6.3 CHF 41'808.- (loyers de janvier, février, mars, avril, novembre, décembre 
2022), soit CHF 6'271.20.-; 
 
6.4 CHF 27'872 .- (loyers de janvier, février, mars, avril 2023), soit 4'180.80.-. 
 
7. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction de loyer net de 15 % sur 
le loyer de CHF 7'071.67.- dès le 1er novembre 2023, ceci jusqu’à l’élimination 
totale des défauts liés au chauffage. 
 
8. Autoris[e] B______ SA et M. A______ à déduire les montants de la réduction du 
loyer accordée sous chiffre 6 des conclusions sur les loyers échus cosignés et sur 
les loyers à échoir jusqu’à la complète élimination du défaut. 
 
9. Attribu[e] les loyers consignés en conséquence. 
 
10. Ordonn[e] à C______ de faire radier la poursuite n° 2______ à l’encontre de 
B______ SA notifiée le 30 octobre 2023. […] ». 
 
Les locataires ont notamment allégué avoir appris, à la fin du mois de novembre 
2022, que la surface privative de la rampe d’accès au garage ne représentait que 
6.43 m2 au lieu des 45 m2 « environ » indiqués dans le contrat de bail; cette 
différence aurait été soulevée par une personne intéressée à la reprise de leur fonds 
de commerce à cette époque. Dite différence de surface représentait 4.54% de la 
surface des locaux loués, raison pour laquelle ils réclamaient une réduction de loyer 


- 8/25 - 
 
C/23941/2023 
équivalente à ce pourcentage à compter du 1er octobre 2018. La rampe d’accès était 
régulièrement empruntée par des cyclistes habitant l’immeuble pour accéder au 
local à vélos et par le service de conciergerie pour sortir les containers à poubelles. 
A l’appui de leurs allégués, ils ont produit un procès-verbal de constat établi par 
huissier judiciaire le 20 octobre 2023, dont il ressortait que « Les dimensions de la 
rampe depuis son entrée jusqu’au niveau de la porte des locaux [des locataires], 
soit la portion où se situe l’accès aux parties communes de l’immeuble [sont] de 
37.405 m2. Les dimensions de la rampe depuis la porte de garage des locaux [des 
locataires] jusqu’au bas de celle-ci [sont] d’une surface de 6.434 m2. Soit une 
surface totale d’environ 43.839 m2 ». 
q. La bailleresse a conclu à ce que le Tribunal rejette la demande des locataires, 
libère les loyers consignés sous n° 1______ en sa faveur et prononce la mainlevée 
définitive de l’opposition formée aux commandements de payer notifiés aux 
locataires dans le cadre des poursuites n° 2______ et n° 5______. 
r. Lors de l’audience du Tribunal du 3 juin 2024, A______ a déclaré que la rampe 
d’accès permettait aux clients d’amener leur véhicule et de quitter le garage à pieds. 
Elle était également utilisée par les cyclistes, résidant dans l’immeuble, pour 
accéder au local à vélos qui se trouvait au même niveau que le garage, et par le 
service de conciergerie pour sortir les containers à poubelles depuis le local jusqu’à 
la rue. Il avait appris récemment que c’était son loyer qui couvrait l’intégralité de 
la rampe. Dès le début du bail, il avait demandé à pouvoir installer une porte en 
haut de cette dernière pour en empêcher l’accès à d’autres usagers; à la question du 
Tribunal de savoir comment il aurait été procédé, dans ce cas, pour sortir les 
containers à poubelles ou accéder au local à vélos, il supposait qu’il se serait arrangé 
avec la concierge pour lui ouvrir la porte du local. Quant aux cyclistes, le seul autre 
accès pour atteindre le local à vélos était un escalier et il convenait que cette manière 
de procéder aurait été difficile, en particulier pour les vélos électriques. 
Il s’était plaint de la problématique liée au chauffage dès le début du bail en 2013, 
et chaque année ensuite. Le système de chauffage avait été intégralement remplacé 
en 2019 ou 2020, mais il s’était plaint de la température tant avant qu’après ce 
remplacement. Suite à sa plainte adressée à la bailleresse le 5 mars 2020, une 
entreprise était intervenue et le chauffage avait refonctionné; ce dernier avait cessé 
de fonctionner à nouveau en avril ou mai 2020. Suite à sa réclamation du 
1er novembre 2020, l’entreprise intervenue sur place n’avait pas résolu le problème 
et il faisait froid tant dans l’arcade du rez-de-chaussée que dans l’atelier situé dans 
le garage au sous-sol. Par ailleurs, il y avait environ une année [soit en juin 2023 
environ], une entreprise était intervenue dans les locaux pour procéder à la pose de 
joints en silicone dans la porte coulissante de l’arcade car il avait été constaté que 
l’air chaud s’évacuait facilement; avant cette intervention, la température était de 
l’ordre de 10 à 12 degrés. 


- 9/25 - 
 
C/23941/2023 
s. Entendu en qualité de témoin par le Tribunal, L______, gérant technique au sein 
de la régie représentant la bailleresse depuis 2016, a déclaré que cette dernière avait 
été interpellée quatre ou cinq fois par les locataires s’agissant du chauffage; en 
général, ces interpellations intervenaient une fois par an, au début de la saison 
d’hiver. En principe, il n’avait pas reçu de demande complémentaire des locataires 
après l’intervention du chauffagiste. Par ailleurs, il s’était rendu au garage suite au 
courriel des locataires du 12 mai 2022, à teneur duquel ils sollicitaient une 
rencontre, toutefois ces derniers n’étaient pas présents sur place. 
Le témoin M______, employé de B______ SA de 2013 à 2022, a déclaré qu’en 
hiver il faisait vraiment froid dans l’atelier du garage, la température était de 8 à 
10 degrés, voire 6, alors que tous les garages qu’il connaissait étaient chauds, à 
savoir avec une température de 19 à 20 degrés. Chaque année, son patron demandait 
à la bailleresse d’intervenir pour régler la température du chauffage; après 
intervention du chauffagiste, la situation ne s’améliorait que durant une journée. La 
température basse ne lui avait pas causé de problème de santé mais il travaillait en 
étant bien habillé. L’arcade était mieux chauffée, il y faisait un peu frais mais pas 
comme dans l’atelier. Selon lui, le problème de température dans l’atelier était dû 
au fait qu’il n’y avait pas de double vitrage alors que la toiture était vitrée (verrière). 
Par ailleurs, la porte d’accès au garage était automatique, de sorte qu’elle s’ouvrait 
au passage des personnes qui sortaient au niveau du sous-sol; derrière cette porte 
automatique se trouvait une porte, en bois, que les locataires gardaient en principe 
ouverte, sauf en cas de panne de la porte automatique. Il avait travaillé avec 
E______ pendant cinq ou six ans, ce dernier ayant été employé au garage des 
locataires de 2013 jusqu’en 2018 ou 2019. 
t. Les locataires ont requis les auditions de F______, ancien employé responsable 
technique des travaux auprès de la régie représentant la bailleresse, et de D______, 
ancienne concierge de l’immeuble, à l’appui de leurs allégués relatifs aux demandes 
de privatisation de la rampe d’accès au garage qu’ils auraient formulées auprès de 
la bailleresse. Ils ont également sollicité l’audition de E______, leur ancien employé, à 
l’appui de leurs allégations quant aux problèmes de chauffage dans les locaux. 
u. A l’issue de l’audience du 14 novembre 2024, le Tribunal a rejeté la requête des 
locataires tendant à l’audition des trois témoins précités, par appréciation anticipée 
des preuves, au vu des pièces produites et des auditions de A______ et du témoin 
M______. 
Lors de l’audience de plaidoiries finales du 22 mai 2025, les locataires ont modifié 
plusieurs de leurs conclusions en ce sens que le Tribunal : 
« […] 3. Condamn[e] C______ à payer à B______ SA et M. A______ la somme de : 
 
3.1 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2019 ; 
 
3.2 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2020 ; 


- 10/25 - 
 
C/23941/2023 
 
3.3 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2021 ; 
 
3.4 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2022 ; 
 
3.5 CHF 6'271.20 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2023 ; 
 
3.6 CHF 6'948.90 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2024 ; 
 
3.7 CHF 6'948.90 avec intérêt de 5% l’an dès le 1er mai 2025 ; 
au titre de restitution du trop-payé de loyers en raison du défaut de chauffage pour 
la période courant du 1er novembre 2018 au 1er mai 2025. 
4. Condamn[e] C______ à payer à B______ SA et M. A______ la somme de : 
4.1 CHF 3'800.50 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2019 ; 
 
4.2 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2020 ; 
 
4.3 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2021 ; 
 
4.4 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2022 ; 
 
4.5 CHF 3'796.20 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2023 ; 
 
4.6 CHF 4'283.45 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er juillet 2024 ; 
 
4.7 CHF 1'681.60 plus intérêt de 5% l’an à compter du 1er mars 2025 ; 
 
au titre de restitution du trop-payé de loyers en raison du défaut de surface des 
locaux. […] 
 
8. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction de loyer net de 4.54 % 
sur les loyers à échoir jusqu’à réparation complète du défaut lié au défaut de 
privatisation de la rampe d’accès. 
 
9. Accord[e] à B______ SA et M. A______ une réduction de loyer net de 7.5 % sur 
les loyers à échoir jusqu’à réparation complète du défaut lié au chauffage. […] ». 
La bailleresse a conclu à l’irrecevabilité des conclusions nouvelles prises le 22 mai 
2025 et persisté dans les siennes. 
Les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger par le Tribunal à l’issue de 
cette audience. 
v. Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a retenu que le fait que la rampe 
d’accès au garage soit, pour l’essentiel, une surface non privative n’était pas 
constitutif d’un défaut de sorte qu’aucune réduction de loyer ne pouvait être 
octroyée aux locataires pour ce motif. Ceux-ci n’avaient pas établi que le loyer 
aurait été calculé sur la base de la surface des locaux litigieux et les Conditions 
générales pour locaux commerciaux appliqués dans le canton de Genève, 
auxquelles le contrat de bail se référait, excluaient expressément la possibilité de 
demander une correction du loyer en fonction de la surface. Aucun usage privatif 
de la rampe d’accès n’était spécifié et la mention « environ » accompagnait les 
mensurations indiquées dans le bail pour les trois surfaces litigieuses. Les locataires 


- 11/25 - 
 
C/23941/2023 
ne s’étaient plaints d’une différence de surface, qui représentait au demeurant moins 
de 5% de la surface totale des locaux, que dans le cadre de la procédure de première 
instance, soit après dix ans d’exploitation des locaux. 
S’agissant du problème de chauffage allégué, les locataires ne pouvaient prétendre 
ni à la remise en état de la chose louée, ni à une réduction proportionnelle de loyer 
en lien avec la température de leurs locaux. Ils n’avaient pas établi de manière 
objective, notamment au moyen de relevés de température, que celle-ci ne 
correspondrait pas aux standards pour le type de locaux concernés. Ils ne s’étaient 
plaints d’une température continuellement basse que dans leur courrier de demande 
de baisse de loyer du 17 juin 2022, consécutive à la diminution de leur chiffre 
d’affaires et n’avaient requis l’exécution de travaux pour y remédier qu’en cours de 
la procédure de première instance. Dans ces circonstances, le défaut allégué ne 
pouvait être considéré comme ayant été établi et encore moins porté à la 
connaissance de la bailleresse; il ressortait, au contraire, des échanges de courriels 
entre les parties qu’à chaque plainte des locataires, cette dernière avait mandaté un 
chauffagiste pour remédier au problème et aucune nouvelle plainte n’avait été 
formée après l’intervention de celui-ci. 
Les locataires devaient par ailleurs être déboutés de leur conclusion en validation 
de la consignation des loyers, les conditions de celle-ci n’étant pas réalisées, dans 
la mesure où ils n’avaient à aucun moment menacé la bailleresse de consignation. 
Ils avaient réclamé plusieurs fois une intervention de celle-ci pour remettre le 
chauffage en fonction, ce qui avait été fait, la dernière fois au mois de février 2023; 
or, à la fin du mois de septembre 2023, les locataires avaient d'emblée consigné le 
loyer, sans impartir de délai à la bailleresse pour remédier au problème allégué. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 
du 28 février 2013). 
 
1.2 En l'espèce, vu le montant des dernières conclusions chiffrées en réduction de 
loyer et en restitution de trop-perçu de loyers prises par les locataires en première 
instance, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de 
l’appel est ouverte. 


- 12/25 - 
 
C/23941/2023 
 
1.3 Interjeté dans les délais et forme prescrits par la loi, l’appel est recevable 
(art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 311 al. 1 CPC). 
 
1.4 La procédure simplifiée est applicable en l’occurrence, dans la mesure où le 
litige porte sur la consignation du loyer (art. 243 al. 2 let. c CPC) et vise également 
les demandes en réduction de loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) et en exécution 
de travaux de remise en état de la chose louée (art. 259a al. 1 let. a et 259b CO), 
prétentions qui complètent et justifient la requête en validation de la consignation 
du loyer (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 226). 
 
Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, 
comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations 
des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 
Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
 
1.5 L’intimée soulève l’irrecevabilité des développements contenus dans la partie 
« 4. Rappel des faits » de l’appel au motif qu’ils contreviendraient aux exigences 
de motivation. 
1.5.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, le recours doit être introduit par un acte écrit et 
motivé. Pour satisfaire à son obligation de motivation, l'appelant doit démontrer le 
caractère erroné de la motivation de la décision attaquée par une argumentation 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, 
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et 
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 
consid. 2.3.3; 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
1.5.2 En l’espèce, bien que la partie « 4. Rappel des faits » de l’appel – 
manifestement formulée par les appelants à titre de préambule – mélange quelque 
peu les faits et le droit, l’acte contient néanmoins des conclusions formelles ainsi 
que des griefs précis élevés à l’encontre du jugement entrepris. 
 
Partant, la Cour retiendra que l’appel, y compris la partie n° 4 précitée, satisfont 
aux exigences de motivation applicables en la matière, de sorte qu’il est recevable 
sous cet angle également. 
 
1.6 L’intimée soulève l’irrecevabilité des conclusions prises par les locataires lors 
de l’audience du Tribunal le 22 mai 2025. 
 
1.6.1 A teneur de l’art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée si la prétention 
nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que l’une des conditions 
alternatives suivantes est remplie : la prétention nouvelle ou modifiée présente un 


- 13/25 - 
 
C/23941/2023 
lien de connexité avec la dernière prétention (let. a) ou la partie adverse consent à 
la modification de la demande (let. b). 
La demande peut être restreinte en tout état de cause (art. 227 al. 3 CPC). 
 
L’art. 230 al. 1 CPC prévoit que la demande ne peut être modifiée aux débats 
principaux que si les conditions fixées à l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) 
et si la modification repose sur des faits ou moyens de preuve nouveaux (let. b). 
 
Lorsqu’il établit les faits d’office, le tribunal admet des faits et moyens de preuve 
nouveaux jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC). 
 
1.6.2 En l’espèce, les locataires ont amplifié leurs prétentions en restitution du trop-
perçu de loyer en raison des défauts allégués, montants qui étaient réclamés pour la 
période du 1er octobre 2018 au 1er novembre 2023 dans le cadre de leur demande 
initiale, puis du 1er novembre 2018 au 1er mai 2025 au stade de leurs plaidoiries 
finales. Toutes les prétentions des locataires présentent un lien de connexité 
puisqu’elles sont fondées sur leur demande en réduction de loyer, en restitution des 
loyers trop-perçus par la bailleresse et en validation de la consignation des loyers. 
De plus, elles reposent sur des faits nouveaux – admis jusqu’aux délibérations du 
Tribunal vu la maxime inquisitoire sociale applicable in casu – en ce sens que la 
période pour laquelle ils réclament la restitution des loyers perçus en trop continuait 
de courir entre le dépôt de la demande et l’audience de plaidoiries finales; les 
conditions des art. 227 et 230 CPC étant réalisées, les conclusions prises par les 
locataires le 22 mai 2025 sont recevables. 
 
Pour le surplus, les locataires ont réduit leurs conclusions en diminution de loyer 
pour les défauts allégués, réclamant une réduction de 4.54% sur les loyers à échoir 
pour le défaut lié à la surface, respectivement 7.5% pour le chauffage, en lieu et 
place des 15% initialement requis. Les dernières conclusions des locataires sont dès 
lors recevables. 
1.7 Les parties allèguent des faits nouveaux et produisent des pièces nouvelles par-
devant la Cour. Par ailleurs, l’intimée soulève l’irrecevabilité de la conclusion 
n° 6.7 de l’appel ainsi que « toutes conclusions des appelants excédant ou différant 
de celles prises dans leur demande du 20 décembre 2023 ». 
 
1.7.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
En appel, les parties doivent présenter de manière complète les griefs contre la 
décision attaquée dans le délai d’appel, respectivement dans la réponse à l’appel; 


- 14/25 - 
 
C/23941/2023 
un éventuel deuxième échange d’écritures ou l’exercice du droit de réplique n’est 
pas destiné à compléter une motivation insuffisante, ni à introduire des arguments 
nouveaux après l’expiration du délai d’appel. Les novas doivent eux aussi en 
principe être invoqués dans le cadre du premier échange d’écritures (ATF 
142 III 413 consid. 2.2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_412/2021 du 21 avril 2022 
consid. 3.2). 
 
A teneur de l’art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et 
les règles d’expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés. 
 
Les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal, notamment parce qu'ils 
ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en 
considération même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante; 
il s'agit en effet de faits notoires qui n'ont pas à être prouvés et ne peuvent pas être 
considérés comme nouveaux (ATF 143 II 224 consid. 5.1; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_252/2021 du 8 novembre 2021 consid. 2.3 et 5A_610/2016 du 3 mai 2017 
consid. 3.1). 
 
Par ailleurs, l'art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel 
à la double condition que les conclusions modifiées soient en lien de connexité avec 
la prétention initiale ou que la partie adverse ait consenti à la modification, d'une 
part (art. 317 al. 2 let. a et 227 al. 1 CPC), et qu'elles reposent sur des faits ou 
moyens de preuve nouveaux, d'autre part (art. 317 al. 2 let. b CPC). 
Une réduction des conclusions ne constitue, en revanche, pas une modification de 
la demande au sens de l'art. 317 al. 2 CPC, mais un retrait partiel de cette demande 
admissible en tout temps (arrêts du Tribunal fédéral 5A_456/2016 du 28 octobre 
2016 consid. 4.2.1 et 5A_184/2013 du 26 avril 2013 consid. 3.2). 
 
1.7.2 En l’espèce, les pièces nouvelles nos 4 à 7 et 9 à 14 des appelants, ainsi que les 
allégations nouvelles qui s’y rapportent, sont irrecevables dans la mesure où elles 
ont été produites après le délai d’appel, au stade du second échange d’écritures, 
respectivement dans le cadre de déterminations spontanées. 
 
Il en va de même des pièces nouvelles nos 1 à 3 produites par l’intimée dans le cadre 
de sa duplique, qui sont par conséquent irrecevables. 
 
En revanche, les pièces nouvelles nos 1 à 3 et 8 produites par les appelants, et les 
allégués y relatifs, reposent sur des faits ressortant de procédures qui impliquent les 
mêmes parties, de sorte qu’ils constituent des faits notoires recevables dans le cadre 
de l’appel. 
 
Par ailleurs, la conclusion n° 6.7 des appelants tendant à la condamnation de 
l’intimée au paiement de « CHF 1'681.60 plus intérêt de 5% l’an à compter du 
1er juillet 2025 » constitue une réduction de leur conclusion de première instance, à 


- 15/25 - 
 
C/23941/2023 
teneur de laquelle ils demandaient le paiement des intérêts moratoires à 5% l’an « à 
compter du 1er mars 2025 »; elle est donc recevable en l’espèce. 
Pour le surplus, les appelants n’ont pas modifié leur demande en appel : leurs 
conclusions sont les mêmes que celles prises au stade des plaidoiries finales de 
première instance, de sorte qu’elles sont recevables. 
 
1.8 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Dans un grief d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, les 
appelants reprochent au Tribunal d’avoir violé leur droit à la preuve en refusant de 
procéder à l’audition des témoins D______, E______ et F______. Ils sollicitent 
l’audition de ceux-ci en appel. 
 
2.1 
2.1.1 Le droit d'être entendu visé à l’art. 29 al. 2 Cst. comprend notamment celui de 
se déterminer avant que ne soit prise une décision touchant sa situation juridique, 
d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes et de participer à l'administration des preuves essentielles, ou à 
tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 136 I 265 consid. 3.2; 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 
consid. 3.2; 127 I 54 consid. 2b). 
Le droit à la preuve se déduit également de l'art. 8 CC et trouve une consécration 
expresse à l'art. 152 CPC (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 138 III 374 consid. 4.3.1). 
Il confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve adéquats 
qu'il propose régulièrement et en temps utile à l'appui de faits pertinents pour le sort 
du litige (ATF 140 I 99 consid. 3.4; 133 III 295 consid. 7.1; 129 III 18 consid. 2.6; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 consid. 3.1 et 
4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 4.1). 
En revanche, le droit à la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une 
appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n'apporterait 
pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des 
preuves déjà recueillies (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 141 I 60 consid. 3.3; 
138 III 374 consid. 4.3.2; 129 III 18 consid. 2.6). L'autorité ne doit toutefois pas se 
prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter aux questions 
décisives (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 141 V 557 consid. 3.2.1; 137 II 266 
consid. 3.2; 136 I 229 consid. 5.2). 


- 16/25 - 
 
C/23941/2023 
 
2.1.2 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider 
d'administrer des preuves. 
Elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en première instance le soient 
à nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal de 
première instance ou encore décider l'administration de toutes autres preuves. Cette 
disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la 
procédure probatoire et à l'administration de preuves. Le droit à la preuve, comme 
le droit à la contre-preuve, découle de l'art. 8 CC ou de l'art. 29 al. 2 Cst., 
dispositions qui n'excluent pas l'appréciation anticipée des preuves (ATF 
138 III 374 consid. 4.3.1). Il s'ensuit que l'autorité d'appel peut refuser une mesure 
probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime 
que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne 
pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés 
par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à 
modifier le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 
138 III 374 consid. 4.3.2). 
L'autorité jouit d'un large pouvoir d'appréciation en la matière (ATF 142 III 413 
consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_37/2017 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.2). 
 
2.2 En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’audition des 
témoins D______ et F______ n’apparait pas déterminante pour l’issue du litige 
s’agissant du défaut allégué quant à la surface de la rampe d’accès au garage. Le 
fait que ces témoignages pourraient attester « des demandes de privatisation de la 
rampe » que les appelants soutiennent avoir adressées à la bailleresse, n’est pas 
pertinent pour déterminer si le fait que la surface n’est pas entièrement destinée à 
un usage privé est constitutif ou non d’un défaut. Le dossier contient, par ailleurs, 
suffisamment d’éléments (pièces et témoignages) qui permettent à la Cour de 
statuer en toute connaissance de cause sur les questions litigieuses (cf. considérant 
5.2.1 infra). 
 
Il en va de même de l’audition du témoin E______, requise par les appelants 
s’agissant du défaut de chauffage. Les appelants n’expliquent pas les éléments 
nouveaux probants que pourrait apporter ce témoignage. Même à considérer que 
E______ déclarerait, à l’instar de son ancien collègue M______, que les températures 
étaient basses dans le garage en hiver et qu’il était contraint de travailler en étant 
habillé chaudement, il n’en demeurerait pas moins que cela ne serait pas suffisant 
pour démontrer objectivement que les températures ne correspondaient pas aux 
standards pour ce type de locaux en sous-sol, ni que celles-ci étaient effectivement 
basses, puisque les appelants n’ont produit aucun relevé à cet égard. 
 
A cela s’ajoute qu’il ressort du témoignage de M______ que E______ n’a été 
employé du garage que jusqu’en 2018, voire 2019, de sorte que son audition ne 


- 17/25 - 
 
C/23941/2023 
serait pas pertinente pour étayer le défaut allégué par les locataires sur la période 
réclamée, soit dès le 1er novembre 2018. 
 
Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les offres 
de preuve susvisées. Les griefs des appelants quant à la violation de leur droit à la 
preuve étant infondés, leurs conclusions visant à ce que la Cour procède aux 
auditions sollicitées seront rejetées. 
3. 
Les appelants ont formulé un certain nombre de griefs contre l’état de faits retenu 
par le Tribunal. Celui-ci a été modifié et complété, en tant que de besoin, de manière 
à y intégrer tous les faits pertinents pour l’issue du présent litige. 
 
4. 
Les appelants font valoir que le Tribunal aurait dû interpréter la volonté réelle des 
parties et considérer qu’il était nécessaire pour eux que la rampe d’accès soit 
privatisée afin qu’ils puissent correctement exploiter leur garage. 
 
L’existence d’un défaut relatif au chauffage était établie sur la base des déclarations 
du locataire A______ et du témoin M______. Les nombreux courriels adressés à la 
bailleresse, année après année et plusieurs fois par an depuis 2013, attestaient du 
fait que les problèmes de chauffage n’étaient pas résolus après chaque intervention 
du chauffagiste. 
 
4.1 
4.1.1 En vertu de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la 
date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de 
l’entretenir en cet état. 
A teneur de l’art. 259a al. 1 let. a et b CO, lorsque apparaissent des défauts de la 
chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de 
remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose 
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur notamment la remise en état de 
la chose ou une réduction proportionnelle du loyer. 
L’art. 259d CO dispose que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la 
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle 
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à 
l’élimination de ce dernier. 
Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa 
propre initiative et dans un délai convenable, la durée de ce délai dépendant des 
circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 
2016 consid.4.3.3; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 308, ch. 2.6). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 


- 18/25 - 
 
C/23941/2023 
du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 
11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). D'autres 
facteurs tels que le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les normes 
usuelles de qualité, les règles de droit public ainsi que les usages courants doivent 
être pris en considération, de même que le critère du mode d'utilisation habituel des 
choses du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat (LACHAT, op. cit., 
p. 259-260, ch. 1.4). 
La chose louée est défectueuse notamment lorsqu'elle ne présente pas une qualité 
que le bailleur a promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter 
en référence à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023, consid. 5.1). 
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de 
certaines entraves mineures inhérentes à l’usage de la chose qui ne constituent pas 
un défaut. En revanche, si l’entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable 
des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 p. 575; ACJC/187/1994 du 4 février 
1994). 
4.1.2 La superficie mentionnée dans le contrat est susceptible d'être une qualité 
promise par le bailleur, de sorte qu'une surface réelle inférieure des locaux loués 
peut constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Déterminer si tel est le 
cas suppose d'interpréter le contrat, notamment en recherchant quel sens les parties 
ont donné à la notion de surface (arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 précité, 
consid. 5.1). 
Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur 
s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Pour les baux 
d'habitation et de locaux commerciaux, l'usage cédé s'étend également aux locaux 
communs de l'immeuble. En vertu de la liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO), les 
parties peuvent en principe fixer librement le loyer des baux d'habitations et de 
locaux commerciaux, sous réserve des art. 269 ss CO régissant les loyers abusifs. 
Le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d'un prix au m² (cf. 
art. 11 al. 2 OBLF). La surface prise en compte est généralement celle des locaux 
loués. Le loyer total rémunère alors le bailleur pour la cession de l'usage exclusif 
des locaux loués et l'usage non exclusif des locaux communs. Il n'est pas contraire 
à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux 
communs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 précité, consid. 6.3.2 et les 
références citées ; cf. notamment : arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 
28 juin 2013 consid. 3.2 et LACHAT, op. cit., p. 65, ch. 1.4 et p. 452, ch. 1). 
4.1.3 Une ventilation ou un chauffage défectueux peuvent être constitutifs d’un 
défaut de la chose louée (ACJC/1481/2024 du 21 novembre 2024 consid. 2.1.1 et 
les références citées). 


- 19/25 - 
 
C/23941/2023 
Un défaut lié au chauffage des locaux loués ne peut donner lieu à une réduction de 
loyer que pendant les périodes de chauffage (arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 
du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une température de 18 degrés constitue 
la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en deçà de laquelle on 
peut évoquer une notable diminution de la jouissance des locaux (ACJC/1078/2024 
du 9 septembre 2024 consid. 4.3.1 et les références citées). 
Il y a une part de subjectivité dans la perception du froid, liée aux caractéristiques 
propres à chaque individu. A cet égard, une personne dont la sensibilité au froid 
n'est pas hors du commun devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir à 
revêtir des habits particulièrement chauds. La Cour de justice a estimé qu'il n'était 
pas normal pour un logement avec confort que la température ne soit que de 17 à 
18 degrés, de sorte que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. 
L'expérience générale de la vie enseigne qu'il s'agit là d'une température au-dessous 
de laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises à part les 
périodes d'activités ménagères (ACJC/1078/2024 précité consid. 4.3.1 et 
ACJC/719/2002 du 31 mai 2002 consid. 3). 
4.1.4 L'art. 259g CO prévoit que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation 
d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai 
raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il avise celui-ci de son 
intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure 
ne devait pas être suivie d'effet. 
4.1.5 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence 
et l’importance du défaut (art. 8 CC; LACHAT, op. cit., p. 303, ch. 1.4). 
Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent 
en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 
Loyers, défauts et résiliation de baux d'habitations et de locaux commerciaux à 
l'aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 
Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l'objet 
loué de la manière la plus précise que possible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 
du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; JEANDIN, op. cit., 2022, n. 1106 et 1169). En 
revanche, l'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent 
être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment forger sa 
conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d; 127 III 248, consid. 3a; 127 III 519, consid. 
2a). Il n'exclut ni l'appréciation anticipée des preuves ni la preuve par indices 
(ATF 129 III 18, consid. 2.6; 127 III 520, consid. 2a; 126 III 315, consid. 4a). La 
restriction de l'usage causée par le défaut sera le plus souvent prouvée par titre ou 
par témoignage (JEANDIN, op. cit., 2022, n. 1187). 


- 20/25 - 
 
C/23941/2023 
4.1.6 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière 
concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Cette manifestation peut être 
expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). 
A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il 
y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention. 
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des 
parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base 
d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait. S'il ne 
parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris 
la volonté manifestée par l'autre – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle 
l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves – il doit 
recourir à l'interprétation normative (ou objective). Le juge doit rechercher, par 
l'interprétation selon la théorie de la confiance, quel sens les parties pouvaient ou 
devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques 
(principe de la confiance); il s'agit d'une question de droit. Le principe de la 
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou 
de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 
144 III 93 consid. 5.2.2 et 5.2.3; 142 III 671 consid. 3.3; 140 III 134 consid. 3.2; 
136 III 186 consid. 3.2.1; 135 III 295 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_290/2017 du 12 mars 2018 consid. 5.1). 
Constituent des indices permettant de déterminer la réelle et commune intention des 
parties non seulement la teneur des déclarations de volonté, écrites ou orales, mais 
encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la 
volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion 
du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur 
des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants 
eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon son expérience 
générale de la vie, relève du fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). 
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que 
l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause 
contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du 
contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de 
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a toutefois 
pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il 
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté 
(ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 précité, 
consid. 5.2 in fine). 


- 21/25 - 
 
C/23941/2023 
 
4.2 
4.2.1 En l’espèce, il est établi que la surface de la rampe d’accès au garage n’est 
pas réservée intégralement à l’usage exclusif des appelants et que d’autre personnes 
utilisent cette rampe. 
 
Cela étant, à teneur du contrat de bail – que les locataires ont conclu alors que l’un 
des administrateurs du garage, à l’époque de la signature, était avocat – aucun usage 
privatif de la rampe n’était spécifié en faveur des locataires. La mention « environ » 
accompagnait toutes les mensurations des surfaces visées par le bail et la surface de 
la rampe litigieuse comportait expressément l’indication « d’accès ». En outre, les 
Conditions générales et Règles et usages locatifs pour locaux commerciaux 
appliqués dans le canton de Genève (édition 2010), que les parties ont déclaré faire 
partie intégrante du bail, disposent que les locataires déclaraient bien connaître les 
locaux loués mis à disposition et ne pas en demander une désignation plus complète. 
Il ressort également desdites conditions que le loyer ne pouvait être modifié si la 
surface effective des locaux était différente de celle indiquée dans le bail; à cet 
égard, il est constant que les appelants n’ont pas établi que le loyer aurait été calculé 
sur la base de la surface des locaux litigieux. 
 
La rampe d’accès permet aux clients des locataires d’amener leur véhicule au 
garage, de quitter celui-ci puis de revenir chercher leur véhicule. Elle est également 
utilisée par la concierge pour sortir les containers à poubelles et par les cyclistes 
pour accéder au local à vélos situés au sous-sol de l’immeuble. Sur ce point, 
A______ n’a pas contesté que la privatisation de la rampe serait problématique pour 
les autres locataires, car il s’agit du seul accès pour atteindre le local à vélos, en 
dehors de l’escalier. 
 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne ressort ni du contrat de bail, 
ni des discussions précontractuelles que les parties seraient convenues d’un usage 
différent de celui du seul « accès » au garage. En particulier, il n’est pas établi que 
les parties se seraient entendues sur un usage privatif pour y stationner des véhicules 
ou tout autre matériel pour l’exploitation de leur entreprise. L’instruction du dossier 
a bien plutôt démontré que les locataires étaient conscients et avaient adhéré, dès la 
conclusion du bail, au fait que la rampe d’accès serait également affectée au passage 
de piétons et de cyclistes pour accéder aux parties communes situés en sous-sol de 
l’immeuble. 
Dans ces circonstances, le fait que la « rampe d’accès de 45 m2 environ » prévue 
par le contrat de bail ne constitue pas une surface privative dans son intégralité n’est 
pas constitutif d’un défaut au sens des art. 258 ss CO, de sorte que les appelants ne 
sauraient prétendre à une réduction de loyer, ni à une quelconque remise en état de 
la chose louée. 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point. 


- 22/25 - 
 
C/23941/2023 
4.2.2 S’agissant du défaut allégué par les appelants relatif au chauffage, il ressort 
des échanges de courriels entre les parties et des déclarations de A______ que les 
trois plaintes (soit des 5 mars 2020, 1er novembre 2020 et 21 février 2023) formulées 
par les locataires ont systématiquement été traitées par la bailleresse dans les deux 
jours et le problème de chauffage rapidement résolu. Des joints ont de plus été posés 
en 2023 pour isoler la porte coulissante de l’arcade. En effet, si le chauffage est 
tombé en panne de manière ponctuelle, généralement en début de saison hivernale 
selon le témoin L______, aucune plainte n’a été réitérée après l’intervention de 
l’entreprise compétente durant toute la saison froide. 
Il n’est pas établi que les appelants auraient, comme ils l’allèguent, fait appel à la 
bailleresse « année après année et plusieurs fois par an » pour remédier au 
problème de chauffage. Aucune plainte n’a été formulée par les locataires en 2018, 
ni en 2019, ni pendant deux ans entre les mois de novembre 2020 et novembre 2022. 
Suite à la plainte du 21 février 2023, le problème de chauffage a été résolu sous 
deux jours après l’intervention de l’entreprise K______ SARL, puis plus aucune 
plainte n’a été formulée à compter de cette date. 
A cet égard, les échanges de courriels entre les parties et avec l’entreprise susvisée 
et les déclarations du locataire A______ viennent infirmer le témoignage M______, 
selon lequel « après intervention du chauffagiste la situation ne s’améliorait que 
durant une journée ». 
Les appelants n’ont pas établi que la température dans les locaux était insuffisante 
pendant la période litigieuse au regard de la température acceptable pour le type de 
locaux concerné. Ils n’ont produit aucun relevé de températures effectué par une 
entreprise chauffagiste compétente, ni requis la production de tels moyens de 
preuve par l’intimée, ni même sollicité l’audition des chauffagistes intervenus en 
novembre 2020 et février 2023 dans leurs locaux. 
Dans ces circonstances, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu que les locataires 
n’avaient pas prouvé que la température de leur garage ne correspondait pas, en 
continu, aux standards pour ce type de locaux. 
En outre, si le témoin M______ a déclaré que les températures étaient basses dans 
l’atelier du garage, qu’il n’était pas tombé malade mais qu’il devait bien s’habiller 
pour travailler, son témoignage n’apparaît pas propre à démontrer que les 
températures insuffisantes alléguées par les appelants ne correspondraient pas aux 
standards minimums pour ce type de locaux en sous-sol (et non des logements), ce 
d’autant plus que la porte du garage coulissante demeurait régulièrement ouverte et 
que les locataires ne fermaient que rarement la seconde porte existante, en bois. 
Quand bien même le témoin précité a déclaré que la température du garage 
avoisinerait 8 à 10 degrés en hiver et que tous les garages qu’il connaissait seraient 
chauffés entre 19 et 20 degrés, ces déclarations sont contredites par la teneur du 


- 23/25 - 
 
C/23941/2023 
rapport de l’entreprise de chauffage K______ SARL intervenue en février 2023, 
dont il ressort que si, certes, les températures avaient baissé – « depuis quelques 
jours » d’après les locataires eux-mêmes – elles étaient remontées dans les 
deux jours et n’avaient, en tout état, pas diminué en deçà de 19 degrés environ. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’affaire visée par l’arrêt de la 
Cour ACJC/100/2019 rendu le 24 janvier 2019 (consid. 4.2) n’est pas similaire au 
cas d’espèce. Dans la cause précitée, il a été retenu que les dysfonctionnements 
récurrents du chauffage allégués étaient constitutifs d’un défaut de la chose louée, 
en l’occurrence un appartement, au vu de « très nombreuses plaintes » formulées 
par les locataires, respectivement de « nombreuses interventions » de chauffagistes 
sur une période d’un peu moins de quatre ans, et des plaintes similaires d’autres 
habitants de l’immeuble; les employés des entreprises chauffagistes avaient par 
ailleurs confirmé, devant le Tribunal, être intervenus à de nombreuses reprises dans 
l’appartement litigieux pour des problèmes de purge récurrents provenant d’air 
présent dans le système de vidange; la Cour avait également pris en considération 
le fait que le logement était neuf et que le loyer était relativement élevé. Or, tel n’est 
pas le cas en l’espèce. Si des pannes de chauffage ont ponctuellement été constatées 
à trois reprises, elles ont été rapidement réparées par la bailleresse, à satisfaction 
des locataires, ce qui ressort des échanges de courriels entre les parties et avec 
l’entreprise de chauffage K______ SARL. 
Enfin, le fait que les locataires soutiennent, en appel, avoir « fini par se lasser de 
demander la réparation du chauffage, surtout après avoir entendu du chauffagiste 
que le dispositif en place ne permettait pas qu’on remédie au défaut » n’est pas 
suffisant à démontrer que les températures réelles dans le garage n’étaient pas 
conformes pour ce type de locaux en sous-sol, vu l’absence de relevés qu’ils 
auraient pu verser à la procédure, respectivement en l’absence de toute audition des 
chauffagistes intervenus in casu qu’ils étaient en mesure de solliciter. 
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que les appelants n’ont pas établi 
que les locaux loués étaient affectés d’un défaut en lien avec une température 
excessivement basse au sens des art. 258 ss CO. Ils ne peuvent dès lors pas 
prétendre à une réduction de loyer, ni à une quelconque remise en état de la chose 
louée à cet égard. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé aussi sur ce point. 
 
4.2.3 Compte tenu des développements qui précèdent, les conditions de la 
consignation des loyers effectuée par les locataires ne sont pas réalisées, dans la 
mesure où il a été retenu supra que les locaux loués ne comportaient pas de défaut. 
 
A cela s’ajoute que les locataires n’ont à aucun moment menacé la bailleresse de 
consignation. Ils n’ont pas davantage imparti à cette dernière un délai raisonnable 
afin qu’elle remédie aux défauts allégués, consignant d’emblée leurs loyers à la fin 


- 24/25 - 
 
C/23941/2023 
du mois de septembre 2023, alors que leur dernière plainte relative au chauffage 
datait du mois de février 2023. 
 
Dans ces circonstances, la consignation ne saurait être validée et le jugement 
entrepris sera confirmé également sur ce point. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 25/25 - 
 
C/23941/2023 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 septembre 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/779/2025 rendu le 27 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/23941/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.