ge_gerichte · ACJC/260/2019 · 2019-02-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.02.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11392/2017 
ACJC/260/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 FEVRIER 2019 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés route ______ (GE), appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2018, comparant en 
personne, 
et 
Madame C______, intimée, comparant par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat, quai 
des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/11392/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/458/2018 du 24 mai 2018, communiqué aux parties par pli du 
même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace le congé notifié à 
B______ et A______ le 21 avril 2017 pour le 31 mai 2017 par C______ 
concernant la villa de cinq pièces avec studio indépendant, jardin, cabanon ainsi 
qu’un atelier situé sur le garage, sis route ______ à ______ (GE) (ch. 1 du 
dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
 
Les premiers juges ont relevé que, dans la mesure où, au moment du congé, le 
«juste loyer» n’avait pas été fixé judiciairement, B______ et A______, locataires, 
ne pouvaient pas être en demeure, sauf abus de droit à se prévaloir de la nullité du 
loyer initial. 
 
Admettre la nullité du loyer initial en relation avec la procédure en contestation de 
congé aurait pour effet de légitimer l’usage de l’appartement à titre gratuit et de 
priver C______, bailleresse, des droits découlant de l’art. 257d CO, ce qui 
reviendrait à détourner le contrat de bail de son but, de sorte que les locataires 
commettaient un abus de droit. 
 
Les conditions de l’art. 257d CO étant réalisées, les locataires n’ayant pas 
consigné le loyer, ni soulevé d’exception de compensation durant le délai 
comminatoire, le Tribunal a déclaré le congé efficace. De plus, il a retenu que le 
congé ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi. 
B. 
a. Par acte déposé le 22 juin 2018 au greffe de la Cour de justice, B______ et 
A______ (ci-après également : les locataires) forment appel contre ce jugement, 
dont ils sollicitent l’annulation. Ils concluent à l’annulation du congé du 21 avril 
2017. 
 
Les locataires font grief aux premiers juges de leur reprocher d’avoir exercé leur 
droit inaliénable d’ester en justice pour contester le montant des loyers et des 
travaux toujours pas fixé à ce jour (causes C/1______/2016 et C/2______/2016). 
 
Selon eux, au vu de ces procédures en cours, le congé doit être annulé 
conformément à l’art. 271a al. 1 let. d CO. 
 
Enfin, les locataires soutiennent que la longue durée de la procédure dans les 
causes C/1______/2016 et C/2______/2016 est imputable à la bailleresse. 
 
A l’appui de leur appel, ils ont produit deux courriers de la Cour datés du 7 mai 
2018 dans les causes C/1______/2016 et C/2______/2016 (pièce 2), ainsi que 
l’arrêt de la Cour de justice du 14 août 2017 entre les mêmes parties dans la cause 
C/3______/2017 et notifié aux parties le lendemain (pièce 3). 


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C/11392/2017 
 
b. C______ (ci-après également : la bailleresse) conclut au rejet de l’appel et à la 
confirmation du jugement querellé. 
 
c. Par réplique du 12 septembre 2018, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
A l’appui de leur réplique, ils ont produit les mêmes pièces que celles produites à 
l’appui de leur appel. 
 
d. Par duplique du 27 septembre 2018, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. 
 
e. Les parties ont été avisées le 28 septembre 2018 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. C______ a acquis le 3 octobre 2001 les parcelles nos 4______ et 5______ sises 
route ______ à ______ (GE). 
 
b. La parcelle de 1206 m2 comporte une villa de cinq pièces avec un studio 
indépendant, un jardin, un cabanon ainsi qu’un atelier situé au-dessus du garage. 
 
c. C______ a habité cette maison, avant de la mettre en location à plusieurs 
reprises à partir du 15 août 2008 pour un loyer mensuel de 10'000 fr. puis, à partir 
du 1er mars 2011, pour un loyer de 8'500 fr. par mois. 
 
d. De 2010 à 2014, la propriétaire a réalisé des travaux dans la villa pour un 
montant de 76'488 fr. 65 (réfection de la cuisine, remplacement du chauffage, 
réfection du carrelage de la salle de bains, remplacement et réfection des 
canalisations eaux usées/eaux claires, motorisation du portail). 
 
e. Le 14 janvier 2015, B______ et A______, locataires, et C______, bailleresse, 
ont signé un contrat de bail à loyer portant sur la location de la villa en question. 
 
f. Le bail à loyer a été conclu pour une durée de neuf ans, du 15 janvier 2015 au 
14 janvier 2024. 
 
A cette occasion, D______ a représenté la bailleresse en agissant comme 
intermédiaire entre cette dernière et les locataires. 
 
Une première version du contrat ne mentionnait que A______ comme locataire. 
Une seconde version comporte le nom des deux locataires. 
 
Le loyer annuel a été fixé à 63'000 fr., hors charges, soit 5'250 fr. par mois. 
 
Aucun avis de fixation du loyer initial n’a été remis aux locataires. 


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Une garantie de loyer de 15'750 fr. a été constituée auprès de E______. 
 
g. L’art. 1er des clauses particulières du contrat de bail à loyer stipule : «les 
locataires déclarent bien connaître les locaux loués et les dépendances 
présentement mis à leur disposition et n’en pas demander une désignation plus 
complète; ils les acceptent pour la durée du bail dans l’état où ils les reçoivent et 
s’engagent à n’en pas faire un autre usage que celui pour lequel ils sont loués ni 
en modifier la distribution. Nonobstant cet Art. 1 il a été convenu entre les parties 
que les locataires auront le droit d’entreprendre la rénovation de la toilette du 
rez-de-chaussée, de celle du premier étage, de sa salle de bains et de douche ainsi 
que du dressoir selon les plans préalablement approuvés par le bailleur. Les frais 
de cette rénovation seront avancés par les locataires et seront pris en charge par 
le bailleur, sous forme d’une franchise de loyers d’un montant forfaitaire de 4 
mois pouvant s’étendre sur accord du bailleur à 5 mois de loyers maximum. Tout 
dépassement éventuel sera aux frais des locataires». 
 
h. Les locataires ont entrepris des travaux dans la villa pour un montant total 
de 55'541 fr. 58. 
 
i. Ils ont été dispensés du versement des loyers du 15 janvier au 15 juin 2015. Ils 
se sont ensuite acquittés des loyers de juillet, août et octobre 2015, puis ont cessé 
tout versement. 
 
j. Le 4 février 2015, les locataires ont écrit à D______ pour la tenir informée des 
travaux prévus. Ils signalaient également un problème de chauffage au rez-de-
chaussée. La chaudière fonctionnait parfaitement, mais ils n’arrivaient pas à 
obtenir une température ambiante de plus de 19 degrés car, apparemment, de l’air 
entrait depuis l’extérieur, soit par un trou derrière la cuisine, soit par le vide 
sanitaire. 
 
Par courriel du 26 février 2016, D______ a répondu aux locataires que la 
bailleresse était d’accord de prendre à sa charge les travaux convenu dans le 
contrat de bail à loyer pour un montant de 26'250 fr. (soit cinq mois de loyers) et 
des travaux supplémentaires pour un montant de 10'873 fr. 95 (isolation du 
plancher, réducteur de pression, portail et remplacement du lave-vaisselle), les 
montants étant compensés avec les loyers dus. Elle a précisé que les locataires 
restaient devoir le montant de 20'626 fr. 05 représentant les loyers jusqu’à 
mi-mars 2016. 
 
k. Le 31 mai 2016, le conseil de la bailleresse a réclamé à A______ le paiement 
des arriérés de loyers d’un montant de 47'250 fr. au 14 juin 2016, déduction faite 
des cinq mois de gratuité de loyers accordée, sous peine de lui faire parvenir une 
mise en demeure formelle au sens de l’art. 257d CO avec la menace de la 
résiliation du bail. Il a précisé que des travaux effectués sans l’accord de la 
bailleresse n’étaient pas susceptibles de fonder des prétentions financières. 


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Le 24 juin 2016, le conseil de la bailleresse a une nouvelle fois mis en demeure 
A______ de régler la somme de 52'500 fr. sous menace de résiliation du bail. 
 
l. Par courrier du 14 juillet 2016, H______ a attiré l’attention des locataires sur la 
non-conformité des garde-corps des fenêtres au premier étage. Il leur était 
demandé de remédier à ce problème, afin d’éviter en cas de sinistre une 
rétractation de prise en charge de l’assurance. Le courrier mentionnait pour objet : 
«Police d’assurance RC Ménage F______». 
 
m. Par requête du 19 juillet 2016 déposée devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission), déclarée non conciliée à 
l’audience du 3 octobre 2016 puis portée devant le Tribunal le 2 novembre 2016, 
les locataires ont conclu, préalablement, à ce que le Tribunal ordonne un calcul de 
rendement, principalement, fixe à 3'200 fr. par mois, charges comprises, le loyer, 
sous réserve d’amplification suite au calcul de rendement, condamne la bailleresse 
à rembourser le trop-perçu, la condamne à leur rembourser la somme de 
37'123 fr. 95 au titre des travaux effectués et les autorise à compenser ce montant 
sur les loyers échus ou à échoir, leur octroie une réduction de loyer de 50% pour 
les mois d’octobre et novembre 2015 pour le problème d’isolation thermique, 
ordonne à la bailleresse de poser des garde-corps aux fenêtres du premier étage, 
leur octroie une réduction de loyer de 10% en raison de ce défaut dès le 15 janvier 
2015 jusqu’à la pose des garde-corps, et les autorise à compenser les réductions de 
loyer susmentionnées sur les loyers échus ou à échoir. 
 
L’affaire a été inscrite sous deux numéros de cause distincts, la requête en fixation 
du loyer initial sous le numéro C/1______/2016 en procédure simplifiée et la 
demande en exécution de travaux, en réduction de loyer et en paiement sous le 
numéro C/2______/2016 en procédure ordinaire. 
 
Dans le cadre de ces procédures, la bailleresse a produit un calcul de rendement 
fixant le loyer mensuel admissible à 5'264 fr. 90, soit supérieur au loyer convenu. 
 
n. Interrogé comme partie par le Tribunal, A______ a déclaré qu’il avait appris un 
peu par hasard que B______ et lui-même auraient dû recevoir un avis de fixation 
de loyer initial, en discutant avec un ami vers le mois de mars 2015, lorsqu’il avait 
commencé 
à 
avoir 
des 
soucis 
avec 
la 
bailleresse. 
Cet ami savait ce qu’impliquait l’absence d’un tel avis. Après discussion avec son 
conseil, A______ a déclaré que finalement, l’entretien avec cet ami avait dû avoir 
lieu un an auparavant, avant d’aller à l’ASLOCA. Son conseil a précisé que le 
premier entretien avec son mandant avait eu lieu le 13 octobre 2016. Interrogé par 
le Tribunal, A______ a déclaré avoir déjà loué un bien immobilier à Genève, à la 
route ______, pour lequel il avait reçu un avis de fixation de loyer et n’avoir 
jamais contesté le loyer. Sur question du Tribunal, le demandeur a déclaré avoir 
déjà intenté une procédure judiciaire en fixation du loyer, mais dont les aspects 


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juridiques avaient été traités par son avocat. Le Tribunal a fait remarquer que 
l’accord trouvé entre les parties mentionnait expressément que le loyer avait été 
fixé de manière consensuelle, de sorte que le bailleur était dispensé de remettre 
aux locataires un nouvel avis de loyer initial sur formule officielle. 
 
o. Le 17 mars 2017, les locataires ont déposé une demande de récusation à 
l’encontre de la présidente du Tribunal. 
 
Le 29 juin 2017, Le Tribunal de première instance a admis la requête de 
récusation et a annulé tous les actes d’instruction effectués dans la cause 
C/2______/2016. 
 
Saisie d’un recours, la Cour a, le 30 novembre 2017, annulé le point du dispositif 
de l’ordonnance du 29 juin 2017 concernant l’annulation des actes d’instruction et 
a rejeté le recours pour le surplus. 
 
p. Le Tribunal a rendu le 20 mars 2018 deux jugements. 
 
Dans la cause C/1______/2016, le Tribunal a fixé le loyer mensuel de la villa 
litigieuse à 5'250 fr., charges non comprises (JTBL/244/2018), retenant que les 
locataires n’avaient pas contesté le calcul de rendement effectué par la bailleresse. 
 
Dans la cause C/2______/2016, le Tribunal a autorisé les locataires à compenser 
le montant de 37'123 fr. 90 sur les loyers dus depuis le début du bail 
(JTBL/243/2018), ne retenant aucun défaut relatif à la température de la villa, 
ainsi qu’à la conformité des garde-corps. 
 
Ces jugements ont fait l’objet d’appels pendants devant la Cour. 
 
q. Le 12 décembre 2016, la bailleresse avait formé contre les locataires une 
requête de mesures provisionnelles tendant à ce que le Tribunal fixe 
provisoirement le loyer mensuel à 5'250 fr., subsidiairement à un montant 
mensuel situé entre 4'925 fr. et 5'250 fr., et dise que le loyer fixé serait exigible 
nonobstant recours jusqu’à la fixation d’un nouveau loyer initial par le juge au 
fond. 
 
Dans leur réponse sur mesures provisionnelles, les locataires avaient conclu 
principalement au rejet de la requête et subsidiairement à ce que le loyer mensuel 
de la villa soit fixé provisoirement à 4'095 fr., charges non comprises, dès le 
15 janvier 2015. 
 
Par ordonnance du 20 février 2017, le Tribunal a rejeté la requête en mesures 
provisionnelles. 
 
r. Par courrier du 6 mars 2017, le conseil de la bailleresse a mis en demeure les 
locataires de verser dans un délai de 30 jours la somme de 53'596 fr. 05, soit 


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4'095 fr. par mois du 15 janvier 2015 au 14 mars 2017, moins 37'123 fr. 95 en 
compensation, moins 15'750 fr. acquittés. En effet, les locataires avaient reconnu 
dans leur réponse sur mesures provisionnelles qu’un loyer minimum de 4'095 fr. 
par mois, charges non comprises, pouvait être exigé d’eux, bien que la bailleresse 
contestait que ce loyer soit celui qui était pertinent. 
 
s. Par avis de résiliation du 21 avril 2017, la bailleresse a résilié le contrat de bail 
à loyer pour le 31 mai 2017, au motif du non-paiement du loyer malgré la mise en 
demeure. 
 
t. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission. Non conciliée le 
11 septembre 2017, l’affaire a été portée devant le Tribunal le 11 octobre 2017. 
 
Les locataires ont conclu préalablement à la suspension de la procédure, 
principalement à la constatation de l’inefficacité du congé et subsidiairement à 
l’annulation du congé. 
 
La présente cause a été suspendue du 3 novembre 2017 au 9 janvier 2018, soit 
jusqu’à droit jugé dans la cause relative à la récusation de la juge précédemment 
saisie des litiges C/2______/2016 et C/1______/2016. 
 
u. Par complément de requête du 2 février 2018, les locataires ont réduit leurs 
conclusions à la constatation de l’inefficacité du congé. Ils ont contesté que les 
conditions de l’art. 257d CO soient réunies, le loyer initial étant nul et les 
demandes en fixation judiciaire de loyer, en exécution de travaux et en réduction 
de loyer pour diminution d’usage, lesquelles avaient une influence sur l’éventuel 
arriéré de loyer, n’ayant pas encore été tranchées. Ils ont en outre allégué que la 
bailleresse n’ayant entrepris aucun travaux ni aucune démarche en vue de ceux-ci, 
ils avaient sollicité des devis auprès de l’entreprise G______, afin de remédier aux 
défauts de la villa, devis ascendant à un total de 127'045 fr. 34. 
 
v. Dans sa réponse du 9 mars 2018, la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation. 
 
Elle a relevé que la menace de consignation des locataires n’avait jamais été 
suivie d’effets démontrant qu’ils ne voulaient pas, respectivement ne pouvaient 
pas payer de loyer du tout, ce qui était confirmé par leurs extraits des poursuites, 
faisant état de dettes cumulées d’environ 63'500 fr. Par ailleurs, le fait d’invoquer 
un vice de forme pour s’opposer au congé constituait un abus de droit dans la 
mesure où cela aurait pour effet de légitimer l’usage de la villa à titre gratuit, ce 
d’autant plus que les locataires avaient admis un loyer minimum. 
 
w. Lors de l’audience du 17 avril 2018, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 


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Le locataire a admis ne pas verser de loyer et occuper toujours le logement, 
alléguant que le loyer minimum de 4'095 fr. par mois reconnu dans ses écritures 
en mesures provisionnelles était une erreur, la maison valant un loyer moindre 
dans la mesure où il s’agissait d’un cabanon, plus précisément d’une habitation de 
week-end où les murs n’étaient pas doublés, de sorte que la chaudière devait 
fonctionner en permanence et que la température atteinte dans la maison était de 
17 à 18 degrés. A la question de savoir s’il se justifiait d’occuper ce bien sans 
verser de loyer, le locataire a répondu qu’en l’absence d’avis de fixation du loyer, 
celui-ci était nul. Par ailleurs, les travaux n’avaient pas été exécutés et les frais de 
chauffage étaient élevés en raison des défauts. En effet, il y avait des travaux dans 
la maison que la propriétaire refusait d’assumer. De nombreux points n’étaient pas 
conformes aux exigences en la matière, en particulier le garde-corps à l’étage. Ils 
avaient sollicité des devis mentionnant un montant de l’ordre de 130'000 fr. à 
140’000 fr. de travaux à effectuer. Ces travaux n’avaient pas été assumés et 
effectués par les locataires. Ils n’avaient pas consigné le loyer pour demander 
l’exécution des travaux, car le loyer était nul. Au début du bail, il avait été 
convenu contractuellement que certains travaux seraient effectués par les 
locataires moyennant une franchise de loyer. Ils avaient effectué ces travaux et 
avaient même dépassé la somme prévue, ce qui était de leur responsabilité. Par 
ailleurs, des travaux d’isolation du plancher s’étaient avérés nécessaires et avaient 
été pris en charge par la propriétaire. Le locataire n’avait pas recherché d’autres 
biens à louer à Genève, relevant que le marché était tendu et admettant avoir des 
poursuites qu’il contestait pour certaines. Le locataire a enfin refusé de répondre à 
la question de savoir quand il avait eu connaissance du fait qu’un avis de fixation 
du loyer pour la conclusion d’un contrat de bail était exigé, estimant qu’elle 
n’était pas pertinente pour la présente procédure. Il a souhaité expliquer la réalité 
de cette procédure, à savoir que la propriétaire cherchait à vendre son bien et se 
cachait derrière cette résiliation pour défaut de paiement. Des négociations étaient 
en cours pour la vente de cette maison, produisant à ce sujet un courriel du conseil 
de la bailleresse remis anonymement dans sa boîte aux lettres. Il était un locataire 
gênant qui cherchait à faire exécuter de nombreux travaux. 
 
Le conseil de la bailleresse a indiqué que l’intention de vendre n’empêchait pas 
une résiliation pour défaut de paiement, rappelant que sur 40 mois d’occupation 
par les locataires, cinq mois avaient été acquittés par franchise, trois mois payés et 
10'873 fr. 95 par compensation selon le jugement du Tribunal. Même en tenant 
compte d’un loyer mensuel de 4'095 fr., il demeurait un arriéré de loyers de 
110'926 fr. 05. 
 
A l’issue de l’audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions et 
la cause a été gardée à juger. 
 
x. Les parties ont encore adressé au Tribunal des courriers les 27 avril et 7 mai 
2018. 


- 9/15 - 
 
C/11392/2017 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés 
des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 
période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 
prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 
consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 
2008 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de la villa admis par le Tribunal et la Cour 
(ch. 3.7 infra) s’élève à tout le moins à 4’095 fr., charges non comprises, soit 
49'140 fr. par année. 
 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 
du loyer annuel susmentionné, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (49'140 fr. x 3 ans = 147'420 fr.). 
 
La voie de l’appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 
 
L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. Bien qu’intitulé recours, 
celui-ci sera traité comme un appel conformément à la jurisprudence, ce que 
l’intimée ne conteste pas. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 


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C/11392/2017 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
Selon l'art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du Tribunal ne 
doivent pas être prouvés. 
 
2.2 En l’espèce, la cause a été gardée à juger devant le Tribunal le 17 avril 2018. 
 
Les deux courriers de la Cour datés du 7 mai 2018 dans les causes 
C/1______/2016 et C/2______/2016 produits par les appelants à l’appui de leur 
appel (pièce 2), sont postérieurs à cette date. Ces pièces et les faits qu’elles 
contiennent sont donc recevables. 
 
L’arrêt de la Cour de justice du 14 août 2017 entre les parties dans la cause 
C/3______/2017 (pièce 3) et les faits qu’il contient sont également recevables. Cet 
arrêt, connu des parties et de la Cour, est un fait notoire. 
3. 
Les appelants font grief aux premiers juges de leur reprocher d’avoir exercé leur 
droit d’ester en justice dans les causes C/1______/2016 et C/2______/2016 et de 
contester le montant des loyers et des travaux. 
 
Selon eux, au vu de ces procédures en cours, le congé doit être annulé 
conformément à l’art. 271a al. 1 let. d CO. Ils soutiennent que les faits que les 
loyers aient été payés ou non et que le montant des travaux ait été compensé ou 
non, sont sans incidence dans l’application de cette disposition. Ils soutiennent 
que la condition sine qua non pour que soit applicable l’art. 271a al. 3 let. b CO, 
est que le loyer soit fixé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 
 
Enfin, les appelants soutiennent que la longueur de la procédure des causes 
C/1______/2016 et C/2______/2016 n’est imputable qu’aux manœuvres 
procédurales de l’intimée. 
 
3.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 


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contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux 
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour 
la fin d'un mois. 
 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment 
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que 
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec 
une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109). 
 
3.2 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 
aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 
la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 
de grâce. La contre-créance opposée en compensation doit en outre pouvoir être 
prouvée sans délai (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 
consid. 5.2). 
 
3.3 Lorsque le bailleur n’a pas respecté les formalités liées à la notification du 
loyer initial, le locataire qui a introduit une procédure pour contester le loyer 
initial et qui ne s’acquitte pas de son loyer n’est pas en demeure (art. 257d 
al. 1 CO), tant que le «juste loyer» n’a pas été fixé judiciairement. Reste réservé 
l’abus de droit (art. 2 al. 2 CO) que commettrait le locataire dans une situation 
particulière donnée (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 397-398). 
 
3.4 Pour déterminer s’il y a abus manifeste d’un droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC, 
il convient d’examiner les circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 121 III 
60 consid. 3d). Parmi les cas typiques d’abus de droit figurent notamment une 
attitude contradictoire et l’utilisation d’une institution juridique contrairement à 
son but (ATF 120 II 105 consid. 3a). Il a été jugé que le comportement du 
locataire qui, après s’être rendu compte du vice de forme résultant de la non 
utilisation de la formule officielle, s’était abstenu de protester dans le dessein d’en 
tirer ultérieurement profit était abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a). Se rend 
également coupable d’abus de droit le locataire qui connaît le vice de forme et 
s’abstient de protester, jusqu’au moment où le Tribunal doit statuer sur son 
expulsion. Ou lorsque le locataire cherche, par un moyen formel de dernière 
minute, non pas à réduire son loyer, mais à justifier de son non-versement et à 
supprimer les conséquences de sa propre demeure (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.315/2000 du 5 février 2001; ACJC/505/2014 du 28 avril 2014; ACJC/33/2006 
du 16 janvier 2006; ACJC/1606/2004 du 17 décembre 2004; ACJC/328/2010 du 
15 mars 2010). De même, commet un abus de droit le locataire qui ne conteste pas 
le montant du loyer et n’a engagé aucune procédure en contestation du loyer 
(ATF 137 III 547). Le Tribunal fédéral a également précisé, s’agissant de la 
nullité du loyer initial établi sans faire usage de la formule officielle, qu’il n’était 
pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l’usage du 


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logement à titre gratuit, alors que les parties s’étaient entendues en tout cas sur le 
caractère onéreux de ladite cession (ATF 120 II 341 consid. 6a). 
 
3.5 A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation 
émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière 
générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable 
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit 
justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute 
résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une 
véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une 
disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est 
manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 
120 II 31 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 
consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69, et 4C.61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1 in SJ 
2006 I p. 34). 
 
L'art. 271 CO prohibe le congé purement chicanier, ne répondant à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection, dont le motif n'est qu'un prétexte 
(ATF 138 III 59 consid. 2.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; arrêts 
du Tribunal fédéral 4A.399/2008 du 12 novembre 2008 consid. 4.1; 4C.61/2005 
du 27 mai 2005 consid. 4.1; 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.2, 
reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss; WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht, 
4ème éd. 2007, n. 4 ad art. 271 CO). Pour dire si un congé est ou non abusif, il faut 
connaître le motif réel de la résiliation, dont la constatation relève de 
l'établissement des faits (ATF 136 III 513 consid. 2.3; 136 III 190 consid. 2). 
 
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion 
évidente des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude 
contradictoire) répondent à cette définition et justifient donc l'annulation du 
congé; (à cet égard ATF 120 II 105 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 4.1). 
 
3.6 Selon l’art. 271a al. 1 let. d CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par 
le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en 
rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la 
bonne foi. 
 
Toutefois, la let. d de l'art. 271a al. 1 CO n’est pas applicable lorsqu'un congé est 
donné en cas de demeure du locataire (art. 257d) (art. 271a al. 3 let. b CO). 


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3.7 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 
peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 
toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération 
notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace 
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors 
qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est 
insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai 
comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à 
temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de 
ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi 
incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1). 
 
3.8 En l’espèce, dans la mesure où, au moment du congé, le «juste loyer» n’avait 
pas été fixé judiciairement, les appelants ne pouvaient pas être en demeure, sauf 
abus de droit à se prévaloir de la nullité du loyer initial. 
 
A l’instar du Tribunal, il y a lieu de retenir dans le cas d’espèce que les locataires 
ont admis dans la procédure en mesures provisionnelles qu’un loyer mensuel de 
4'095 fr. pouvait être exigé d’eux avant d’alléguer qu’il s’agirait d’une erreur, 
comportement frisant la témérité. 
 
De plus, les appelants ont admis ne plus verser aucun montant à titre de loyer 
depuis le mois d’octobre 2015, soit depuis plus de trois ans, étant précisé qu’ils ne 
peuvent pas se prévaloir en leur faveur d’un éventuel trop-perçu par l’intimée. 
 
Il ressort également des pièces produites que les appelants font tous deux l’objet 
de nombreuses poursuites, mettant en doute leur capacité financière à pouvoir 
honorer un tel loyer. 
 
Admettre dans ces circonstances la nullité du loyer initial en relation avec la 
procédure en contestation de congé aurait pour effet de légitimer l’usage de 
l’appartement à titre gratuit et de priver l’intimée des droits découlant de 
l’art. 257d CO, ce qui reviendrait à détourner le contrat de bail de son but en 
contrariété avec la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral. 
 
C’est donc à raison que les premiers juges ont retenu l’abus de droit des appelants 
dans le cas d’espèce. 
 
Le fait que la requête en fixation judiciaire du loyer des appelants a été introduite 
antérieurement au congé pour défaut de paiement ne leur est d’aucun secours. La 
Cour relèvera que cette requête a été déposée après que l’intimée, par 
l’intermédiaire de son conseil, eut réclamé le règlement de l’arriéré de loyer sous 
peine d’envoyer une mise en demeure formelle au sens de l’art. 257d CO avec la 
menace de la résiliation du bail. 


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Par conséquent, les premiers juges ont retenu à juste titre que le congé était 
efficace, les conditions de l’art. 257d CO étant réalisées et les locataires n’ayant 
pas consigné le loyer, ni soulevé d’exception de compensation durant le délai 
comminatoire. 
 
En outre, aucune des situations retenues par la jurisprudence précitée pour 
s’opposer avec succès à un congé pour défaut de paiement n’est réalisée, ni ne s’y 
apparente, ce que les appelants ne soutiennent d’ailleurs pas. 
 
Par ailleurs, le Tribunal a retenu à juste titre que le congé ne contrevenait pas aux 
règles de la bonne foi et qu’aucune prolongation ne pouvait être accordée dans le 
cas d’espèce. 
 
Contrairement à ce qu’allèguent les appelants, non seulement la let. d de 
l'art. 271a al. 1 CO n’est pas applicable en l’espèce du fait de leur demeure et 
d’aucun abus de droit de la part de l’intimée (art. 271a al. 3 let. b CO), mais 
l’art. 271a al. 1 let. d CO n’est quoi qu’il en soit pas applicable non plus en raison 
de leur comportement contraire aux règles de la bonne foi, ce qui est 
expressément prévu par cet art. 
 
La Cour relèvera enfin que les appelants ont échoué à démontrer que la longueur 
de la procédure des causes C/1______/2016 et C/2______/2016 serait imputable 
aux «manœuvres procédurales» de l’intimée, comme ils le soutiennent sans 
davantage de détails. 
 
Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 juin 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/458/2018 rendu le 24 mai 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/11392/2017-1-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.