ge_gerichte · ACJC/158/2015 · 2014-02-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.02.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15355/2012 
ACJC/158/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 FEVRIER 2015 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (France), appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 février 2014, comparant par 
Me Pierre Fauconnet, avocat, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude duquel il 
fait élection de domicile, 
et 
1) Monsieur B______, domicilié ______ Genève, 
2) Madame C______, domiciliée ______ (Espagne), intimés et appelants sur appel 
joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en 
les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/15355/2012 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 10 février 2014, reçu par les parties le 18 du même mois, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé le loyer du logement de 
sept pièces sis 1__F, route D______ à E______ (Genève), à 4'000 fr. par mois, 
charges non comprises, du 1er décembre 2010 au 30 juin 2013 (ch. 1 du dispo-
sitif), a condamné A______ à rembourser à B______ et C______ le trop-perçu de 
loyer en découlant (ch. 2), a débouté B______ et C______ de leurs conclusions en 
réduction de loyer (ch. 3), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 
de libérer l'intégralité des loyers consignés en faveur d'A______ sous déduction 
du trop-perçu mentionné au chiffre 2 (ch. 4), a condamné B______ et C______ au 
paiement de 220 fr. (indemnité interprète; ch. 5), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 
Le Tribunal a retenu que le logement comprenait sept pièces, soit trois chambres 
au premier étage, une chambre en sous-sol, un "studio" et un espace commun 
comptant pour deux pièces puisque séparé par un escalier hélicoïdal, au rez-de-
chaussée, étant précisé que la véranda, surélevée pour des raisons esthétiques, ne 
pouvait être comptabilisée comme une pièce à part entière mais faisait partie du 
salon. La question de savoir si un avis officiel de fixation de loyer avait été notifié 
aux locataires lors de la signature du contrat de bail pouvait rester ouverte dès lors 
que celui produit par le bailleur n'était pas motivé et ne mentionnait pas qu'il 
s'agissait d'une nouvelle location, ce qui entraînait la nullité partielle du bail limi-
tée à la fixation du loyer. Le bailleur n'ayant pas effectué le calcul du rendement 
net du logement, malgré l'injonction qui lui avait été faite, le Tribunal en a déduit 
que le loyer contesté lui procurait un rendement excessif. Il a, dès lors, arrêté le 
montant du loyer initial du logement litigieux à 4'000 fr. par mois eu égard aux 
statistiques genevoises du mois de mai 2010. Il a fixé le dies a quo des intérêts 
moratoires à 5% au jour du prononcé du jugement. Par ailleurs, le Tribunal a re-
tenu que la température excessive du logement ne découlait pas d'un défaut du 
système de chauffage, mais de tentatives inappropriées des locataires de le régler 
eux-mêmes, de sorte que la réduction du loyer sollicitée par les locataires n'était 
pas justifiée. 
B. 
a. Par acte déposé le 20 mars 2014 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ forme appel contre ce jugement, dont il demande confirmation 
dans la mesure où il a débouté B______ et C______ de leurs conclusions en 
réduction de loyer et validation de consignation du loyer, concluant à ce que 
l'intégralité des loyers consignés soient libérés en sa faveur sans aucune 
déduction. Il sollicite l'annulation du jugement dans la mesure où il a statué sur la 
demande de fixation du loyer initial de la villa et conclut à ce que les conclusions 
de B______ et C______ visant à la fixation du loyer initial soient déclarées 


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irrecevables, subsidiairement au déboutement de ceux-ci de toutes leurs 
conclusions. 
b. Le 8 mai 2014, B______ et C______ ont répondu à l'appel et formé un appel 
joint. Ils sollicitent l'annulation du jugement entrepris et, concluent 
principalement, à ce que le loyer soit fixé à 25'332 fr. par an, charges non 
comprises, du 1er décembre 2010 au 30 juin 2013, à ce que le bailleur leur restitue 
le trop-perçu, avec intérêts à 5% l'an à partir de la date moyenne en sus, les mon-
tants consignés devant être libérés en leur faveur à concurrence du trop-perçu et à 
la libération de la garantie de loyer en leur faveur, le bailleur devant être débouté 
de toutes autres conclusions. 
c. Dans sa réponse sur appel joint du 13 juin 2014, le bailleur a persisté dans ses 
conclusions. 
d. Dans leurs observations du 7 juillet 2014, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 
e. Devant la Cour, A______ a produit quatre pièces nouvelles, soit une 
"méthodologie de la statistique cantonale des loyers", le relevé de vingt-six an-
nonces d'offres de locations de villas à F______ et E______ entre 2009 et 2013, 
les renseignements de l'Office cantonal de la population relatifs à B______ et un 
échange de courriel des 18 et 19 octobre 2010 entre lui-même et G______ de la 
société de relocation H______, mandatée par l'employeur de B______ pour 
assister les époux dans leur recherche d'appartement. 
Les intimés ont produit l'arrêté du Conseil d'Etat du 25 juin 2014 déterminant les 
catégories de logement où sévit la pénurie en 2014. 
f. Les parties ont été avisées le 10 septembre 2014 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger, l'appelant n'ayant pas fait usage de son droit de 
dupliquer. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Le 8 novembre 2010, A______, (ci-après : le bailleur) et B______ et C______ 
(ci-après : les locataires) ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur une 
"maison et jardin" sise 1__ F, route D______ à E______ (Genève). 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er décembre 2010 au 
30 novembre 2013, renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résilia-
tion avec un préavis de trois mois. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été initialement fixé à 57'600 fr., soit 
4'800 fr. par mois. Il a été ramené à 4'650 fr. par mois dès le 1er mars 2012. 


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Une garantie de loyer de 14'400 fr. a été fournie par l'employeur de B______. La 
forme de cette garantie ne résulte pas du dossier. 
b. La maison, dont les locataires ont pris possession alors que les finitions de la 
construction n'étaient pas achevées, fait partie d'une rangée de six villas contiguës 
(nos 1__A à 1__F) dont la construction s'est terminée en décembre 2010. 
c. Selon les locataires, aucun avis de fixation de loyer initial ne leur a été remis 
lors de la conclusion du bail alors que, selon le bailleur, un avis officiel a été 
remis à G______. 
La photocopie de l'avis de fixation du loyer initial du 3 novembre 2010 produite 
par le bailleur n'est pas signée par les locataires, n'indique pas qu'il s'agit d'une 
première location et ne comporte pas de motivation. S'agissant des charges, le do-
cument indique "Nouvelle construction, absence de références estimation 300 - 
550 CHF". 
d. Le nombre de pièces du rez-de-chaussée et du sous-sol de la maison est liti-
gieux. Les parties s'accordent en revanche sur le fait que le premier étage com-
porte trois chambres et une pièce supplémentaire appelée "studio" située en 
contre-bas du rez-de-chaussée supérieur avec un accès extérieur propre et une fe-
nêtre donnant sur le jardin. 
Selon les photos et les plans produits, le rez-de-chaussée supérieur comporte un 
espace rectangulaire d'environ 4,5m sur 9m (soit 40,5m2). Au milieu de cet espace 
se trouve, d'un côté, un escalier hélicoïdal occupant 4m2, et de l'autre côté, un es-
pace aménagé en cuisine délimité par des demi-parois (qui ne montent pas 
jusqu'au plafond) de 5m2, laissant subsister un passage de 0,8m entre ces deux élé-
ments. Cet espace est prolongé, après quatre marches, par une véranda de 10m2, la 
différence de niveau étant protégée par un parapet. Outre la véranda, deux portes 
vitrées se trouvent de part et d'autre de la cuisine, ainsi qu'une fenêtre sur le mur 
opposé à la véranda. 
Un rez-de-chaussée inférieur, partiellement enterré, comprend une buanderie, une 
salle d'eau, une garde-robe et une pièce d'environ 30m2 utilisée comme salle de 
jeux pour les enfants, laquelle est munie de fenêtres et d'une porte donnant sur le 
jardin. 
Le logement comprend encore une salle-de-bain au premier étage et un sous-sol, 
accessible depuis l'extérieur par un escalier, qui abrite une cave et un local techni-
que (pompe à chaleur) ainsi qu'une terrasse et un jardin. 
e. Les locataires se sont plaints à plusieurs reprises, entre le 23 septembre 2011 et 
le 25 mai 2012, du mauvais réglage du système de chauffage au sol et de la tem-
pérature trop élevée qui en résultait dans le logement. 


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Le 25 mai 2012, ils ont mis le bailleur en demeure de régler le chauffage, sous 
peine de consigner leur loyer, et ont sollicité le remboursement du surcoût d'élec-
tricité. 
Par courrier du 4 juin 2012, le bailleur a contesté le fait que les charges fussent 
excessives et expliqué qu'il n'était pas possible de procéder au réglage pendant 
l'été mais qu'il serait possible d'intervenir sur la température de la pompe à cha-
leur. 
Le 29 juin 2012, les locataires ont consigné leur loyer (14L 2012 000061). 
D. 
a. Par requête du 23 juillet 2012 (C/15355/2012), déclarée non conciliée le 
14 mars 2013 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 29 avril 2013, les 
locataires, motif pris de la nullité du loyer eu égard à l’absence de formulaire 
d'avis de fixation du loyer initial, ont conclu à ce que le Tribunal constate la nul-
lité du loyer, le fixe à 25'332 fr. par an, charges non comprises, dès le 
1er décembre 2010, condamne le bailleur à restituer le trop-perçu, intérêts à 5% 
l'an à partir de la date moyenne en sus, ramène la garantie de loyer à trois mois du 
nouveau loyer ainsi fixé et ordonne la restitution du solde. Ils ont préalablement 
conclu à ce que le Tribunal ordonne un calcul de rendement. 
b. Par ordonnance du 15 mai 2013 dans la cause C/15355/2012, le Tribunal a in-
vité le bailleur à produire le calcul du rendement net de l'immeuble concerné avec 
en particulier : l'acte d'acquisition de l'immeuble ou à défaut toute pièce permet-
tant d'établir son prix d'achat; ses frais d'acquisition et son financement, le détail 
des amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les 
dates auxquelles ils ont été effectués, depuis l'achat de l'immeuble; les comptes de 
gestion et leur relevé détaillé pour les années 2007 à 2009; l'état locatif détaillé de 
l'immeuble pour l'année 2009 et le bordereau d'impôt immobilier complémentaire 
de 2009. Il a précisé que la production de pièces en vrac serait insuffisante et a at-
tiré l'attention du bailleur sur les conséquences qui pouvaient être tirées de son re-
fus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'il cacherait un rendement abu-
sif. 
c. Dans ses écritures responsives du 12 juillet 2013, le bailleur a conclu à l'irrece-
vabilité de la requête en fixation du loyer initial et au déboutement des locataires, 
avec suite de dépens. Il s'est prévalu du fait que la maison comptait plus de sept 
pièces, de sorte que l'avis de fixation du loyer initial, remis à l'agence de location, 
n'était pas obligatoire. 
Il a déposé un lot de pièces comprenant, outre l'avis de fixation du loyer (pièce 1), 
le plan de la villa (pièce 2) et l'état de sortie des lieux du 28 juin 2013 (pièce 3), 
un lot de pièces relatifs au décompte du prix de revient et rendement de la villa 
(pièce 4), soit : les factures portant sur les six villas contiguës relatives au terras-
sement, maçonnerie, béton armé, couverture, ferblanterie, plâtrerie, peinture, 


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revêtement des murs, installation électrique, installation chauffage, installation 
sanitaire, menuiserie, serrurerie, carrelage, revêtement de sols, installation cuisine, 
stores, aménagements accès, jardin et terrasse, honoraires de géomètre, taxes SIG, 
émoluments DCTI, émoluments protection civile, factures diverses ainsi que les 
factures de consommation d'eau et d'électricité, les justificatifs des intérêts inter-
calaires (portant sur des emprunts en capital de 430'000 fr., 70'000 fr. et 
85'000 fr.), l'acte de vente d'acquisition du terrain et les justificatifs bancaires des 
paiements des factures concernant la construction et la dette hypothécaire 
(375'000 fr.). 
Il a établi le "prix de revient de la villa (hors studio)", du terrain, des frais (muta-
tion et géomètre) et des intérêts intercalaires à 1'085'335 fr. et en a déduit qu'un 
loyer de 57'600 fr. par an (soit 4'800 fr. par mois), correspondait à un rendement 
brut de 5,3%. 
E. 
a. Par requête du 30 juillet 2012 (C/15635/2012), déclarée non conciliée le 
14 mars 2013 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 29 avril 2013, les 
locataires ont assigné le bailleur en consignation du loyer, exécution de travaux et 
réduction de loyer, au motif que le logement était affecté d'un problème de chauf-
fage. 
b. Lors de l'audience de la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers du 29 novembre 2012, la consignation a été limitée, d'accord entre les par-
ties, à juillet et août 2012. 
c. Par acte du 5 juin 2013, les locataires ont complété leur requête du 30 juillet 
2012 et modifié leurs conclusions. Ils ont indiqué qu'ayant résilié le bail pour le 
30 juin 2013, ils retiraient les conclusions en exécution de travaux. Ils ont ainsi 
conclu à la validation de la consignation, à la réduction de loyer de 20% du 
1er décembre 2011 au 30 avril 2011, du 15 septembre 2011 au 30 juin 2012 et du 
15 septembre 2012 au 31 mai 2013, à la restitution du trop-perçu de loyer et à la 
libération des loyers consignés à concurrence de ces réductions. 
d. Par mémoire de réponse du 5 juillet 2013, le bailleur a conclu au déboutement 
des locataires et à la libération en sa faveur de tous les montants consignés dès 
l'entrée en vigueur du jugement. 
F. 
a. Lors de l'audience du 16 septembre 2013, le Tribunal a ordonné la jonction des 
causes C/15635/2012 et C/15355/2012 sous C/15355/2012. 
Le conseil du bailleur a notamment déclaré qu'il avait produit sous pièce 4 les 
décomptes concernant le prix de revient de la maison tout en admettant qu'il 
n'avait pas effectué le calcul de rendement ordonné par le Tribunal. 


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Le conseil des locataires a précisé que la demande de réduction de loyer ne con-
cernait que le problème de surchauffe. 
b. Dans leurs plaidoiries écrites du 6 janvier 2014, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 
G. 
Par souci de simplification, le bailleur sera désigné en qualité d'appelant et les lo-
cataires en qualité d'intimés. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions fina-
les de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC). 
En l'espèce, la quotité de loyer contestée s'élevait devant le Tribunal à 80'959 fr. 
[(4'800 fr. - 2'111 fr.) x 15 mois + (4'650 fr. - 2'111 fr.) x 16 mois, le bail ayant fi-
nalement pris fin au 30 juin 2013]. Le litige portait également sur une réduction 
de 20% du loyer réduit en raison du défaut de la chose louée. La valeur litigieuse 
est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 
Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti aux intimés pour 
répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 CPC). 
1.3 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable 
(art. 247 al. 2 let. a CPC). 
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). 
Cette disposition s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le 
juge établit les faits d'office (arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 
2014 consid. 4.5.2. publié in SJ 2014 I 413). 


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2.2 En l'espèce, l'appelant n'allègue ni ne rend vraisemblable le motif pour lequel 
il aurait été empêché de produire en première instance les pièces b) (annonces 
d'offres de locations de villas à F______ et E______ entre 2009 et 2013), c) 
(renseignement de l'Office cantonal de la population concernant B______) et d) 
(échange de courriels du 18 et 19 octobre 2010 entre l'appelant et G______) de 
sorte que ces pièces, et les allégués fondés sur celles-ci, sont irrecevables. 
La pièce a) de l'appelant (relative à la méthodologie de la statistique cantonale des 
loyers) ainsi que la pièce 14 des intimés (arrêté du Conseil d'Etat du 25 juin 2014) 
sont recevables puisque notoires. 
3. 
3.1 Selon l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée en appel que si la 
modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux et si les con-
ditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies. 
Cette dernière disposition prévoit que la demande peut être modifiée si la préten-
tion nouvelle ou modifiée relève de la même procédure; il faut en outre qu'elle 
présente un lien de connexité avec la dernière prétention, ou que la partie adverse 
consente à la modification de la demande. 
3.2 En l'espèce, les intimés concluent pour la première fois devant la Cour à la 
libération de la garantie de loyer en leur faveur alors qu'ils s'étaient contentés 
devant le premier juge d'en demander la réduction à trois mois du loyer nouvelle-
ment fixé avec restitution du solde. 
Indépendamment des autres conditions, les intimés n'exposent pas en quoi ces 
conclusions nouvelles reposeraient sur des faits nouveaux. En effet, le contrat de 
bail a été résilié pour le 30 juin 2013, fait connu des parties plusieurs mois avant 
que le Tribunal ne garde la cause à juger, de sorte que les intimés auraient pu et dû 
prendre cette conclusion devant les premiers juges. 
Par conséquent, cette conclusion sera déclarée irrecevable. 
4. 
L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir admis la nullité partielle du bail 
pour cause d'absence d'avis de fixation initiale du loyer alors qu'il s'agissait d'un 
logement de plus de sept pièces pour lequel l'utilisation de la formule officielle 
n'était pas obligatoire. 
 
4.1.1 L'art. 270 al. 2 CO prévoit, s’agissant de la contestation du loyer initial, 
qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout 
ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d 
CO pour la conclusion de tout nouveau bail. 


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A Genève, l'art. 24 al. 1 LaCC prévoit que tant que dure la pénurie, le bailleur 
d'habitation sis dans le canton de Genève doit faire usage, à l'occasion de la con-
clusion d'un nouveau bail, de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO. 
Le 12 mai 2010, le Conseil d'Etat de Genève a arrêté que la pénurie concernait, 
pour l'année 2010, les logements de 1 à 7 pièces inclus. 
Le terme de logement comprend tant les appartements que les maisons indivi-
duelles (ACJC/330/2011 et ACJC/328/2011). 
4.1.2 Une pièce doit comporter au minimum une surface de 9m2 et disposer d'un 
jour vertical vers l'extérieur (art. 52 al. 1 LCI; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 117). Les cuisines, les salles de bains, les toilettes, les caves, les halls, les corri-
dors et les terrasses ne sont pas pris en considération (LACHAT, op. cit., p. 117; 
MONTINI/WAHLEN, in Droit du bail à loyer, 2010, n. 11 ad art. 253b CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, SVIT Commentaire, Le droit suisse du bail à 
loyer, 2011, n. 10 ad art. 253b CO). 
Dans les zones résidentielles destinées aux villas, les pièces servant à l'habitation 
doivent, entre autres, être pourvues de baies ouvrant directement sur l'extérieur et 
disposant d'un champ de vue libre dénommé vue droite, les planchers doivent se 
situer au-dessus du niveau général du sol adjacent et les vides d'étages (soit la 
hauteur entre les planchers et plafonds) ne doivent pas, en règle générale, être in-
férieurs à 2 mètres 40 (art. 72, 76 al. 1, 77 al. 1 et 127 al. 1 LCI, art. 115 RCI). Le 
terme "habitation" doit être interprété restrictivement. Il comprend l'installation 
d'une chambre à coucher de manière permanente, d'un bureau ou d'une salle de sé-
jour. En revanche, l'aménagement d'une salle de bain, d'un atelier de poterie, d'un 
local pour la buanderie ou le repassage ou d'une salle de jeux n'est pas compris 
dans cette notion (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2010 du 22 juin 2010 
consid. 2.2). Dès lors, des pièces situées en sous-sol peuvent être louées de ma-
nière licite et compter pour une pièce dans le contrat de bail. 
Certaines pièces, particulièrement vastes (50 m2 dans la jurisprudence mention-
née), peuvent compter pour plus d'une unité (MONTINI/WAHLEN, Commentaire 
pratique, op. cit., n. 11 ad art. 253b CO; cf. DB 1990 N 30). 
4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que le logement comporte trois chambres à 
l'étage ainsi qu'un studio au rez-de-chaussée et que chacune de ces pièces compte 
pour une unité de logement. 
Par ailleurs, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que la pièce en demi-sous-
sol, pourvue de fenêtres et d'une sortie sur le jardin, utilisée comme salle de jeux 
par les intimés, constitue également une pièce mise à bail. Les intimés n'ont au de-
meurant pas expliqué pourquoi cette pièce située au sous-sol, laquelle n'est pas 
destinée à l'habitation, ne pourrait pas être comprise dans le bail. 


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Enfin, c'est également à juste titre que les premiers juges ont considéré que le 
large espace du rez-de-chaussée doit être compris comme deux pièces puisque 
l'espace est séparé par la cuisine et l'escalier, de sorte qu'il en résulte uniquement 
un passage de 80cm correspondant à la largeur standard d'une porte. Le seul fait 
qu'il n'y ait pas de paroi pour des raisons esthétiques ne suffit pas à en faire une 
seule pièce, étant précisé que chaque partie dispose d'un jour. A cela s'ajoute que 
la taille de cet espace, de 50m2 avec la véranda, permettrait également de le pren-
dre en compte pour deux unités. 
La véranda est surélevée de quatre marches par rapport au séjour. Il résulte des 
plans et des photos que ces marches ont été créées afin que la pièce située en-
dessous de la véranda, soit la salle de jeux, ne soit pas totalement en sous-sol mais 
comprenne une fenêtre de la largeur de la pièce et une porte donnant sur le jardin. 
Dès lors, la véranda ne constitue pas une pièce mais n'est que le prolongement du 
séjour, le parapet installé étant présent pour des raisons de sécurité et non pour sé-
parer l'espace. Que les intimés aient décidé de placer leur salle-à-manger dans la 
véranda est irrelevant puisque la pièce située au rez-de-chaussée devant l'entrée a 
déjà été comptabilisée comme telle pour servir à cet usage. Dès lors, si on 
admettait que la véranda était une salle-à-manger, l'espace situé devant l'entrée 
devrait être considéré comme un hall d'entrée, qui ne serait pas une pièce. 
Au vu de ce qui précède, la Cour retiendra que le logement est composé de sept 
pièces, soit trois chambres à l'étage, une salle de jeux en demi-sous-sol, un studio 
et deux pièces au rez-de-chaussée, soit la partie entre la porte d'entrée et l'escalier 
et la partie après l'escalier comprenant la véranda. 
Dès lors, la remise de la formule officielle aux intimés était obligatoire. 
5. 
Les intimés font valoir que la formule officielle ne leur a pas été remise et que 
celle produite par l'appelant ne comporte pas les motifs du loyer. 
5.1 La formule officielle doit contenir le montant de l'ancien loyer, l'ancien état 
des charges, le montant du nouveau loyer ainsi que les motifs précis des préten-
tions. 
En cas de première location, le bailleur doit adresser aux locataires une formule, 
dont le contenu correspond par analogie aux exigences posées en cas de hausse de 
loyer par les art. 269d CO et 19 OBLF (cf. art. 19 al. 3 OBLF; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.2). 
Lorsqu'un logement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer 
sur la formule officielle qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une 
première location, en lieu et place du précédent loyer (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.2; 4A_185/2008 consid. 2.1). 


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C/15355/2012 
Le bailleur doit indiquer, sous la rubrique "motifs précis des prétentions ci-
dessus" de l'avis officiel de fixation du loyer initial, les bases de calcul du nou-
veau loyer, de manière à ce que son cocontractant puisse en examiner le bien-
fondé et se déterminer relativement à une éventuelle contestation (art. 269d al. 2 
let. b CO et 19 al. 1 let a ch. 4 OBLF; ATF 120 II 341 consid. 2). 
S'il advient que la communication de l'avis officiel de fixation du loyer initial soit 
omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou 
entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer 
(ATF 137 III 547 consid. 2.3 p. 548 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_623/2013 du 11 avril 2014 consid. 2.2.1). 
En pareille situation, même si aucune des conditions particulières de l'art. 270 
al. 1 let. a ou b CO n'est réalisée, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conci-
liation, puis le juge pour que ce dernier arrête le loyer initial (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_623/2913 du 11 avril 2014 consid. 2.2.1; 4A_129/2011 du 28 avril 
2011 consid. 2, in JdT 2012 II 113). 
Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate 
d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 
4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2, rés. in JdT 2012 II 113). 
5.2 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que la question de la 
remise de la formule officielle aux intimés pouvait rester ouverte puisque l'ap-
pelant n'avait pas formellement indiqué sur l’avis officiel quels étaient les motifs 
de la fixation du loyer initial, ce que le bailleur ne conteste pas, ni le fait que les 
intimés étaient les premiers locataires (ce que ceux-ci n'ignoraient pas, puisqu'ils 
ont emménagé dans le logement alors qu’il était encore en chantier). 
Le bailleur n’ayant pas respecté les formalités liées à la notification du loyer ini-
tial, les locataires pouvaient saisir l'autorité de conciliation d'une contestation de 
ce loyer, sans avoir à respecter le délai de trente jours dès la prise de possession 
des locaux prévu à l'art. 270 al. 1 CO. 
Par ailleurs, l'appelant ne fait pas valoir, à juste titre, que les intimés abuseraient 
de leur droit à agir (ATF 139 III 249 consid. 2.1; 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 
162 consid. 3.3.1). 
6. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il n'avait pas effectué de calcul 
de rendement alors que celui-ci figure dans sa pièce 4. Les intimés reprochent au 
Tribunal de ne pas leur avoir alloué le plein de leurs conclusions, alors que le bail-
leur n'avait pas démontré que le loyer de 2'111 fr. par mois auquel ils concluaient 
était trop bas. 


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6.1 La loi ne précise pas comment le juge doit compléter le contrat et fixer le loyer 
initial en cas de nullité partielle. La jurisprudence a comblé cette lacune (art. 1 
al. 2 CC). Elle a retenu que le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du 
cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment la limite du rende-
ment excessif (cf. art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et 
le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un pouvoir plus étendu que 
dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites, le 
juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif on non du loyer convenu 
par les parties. Ce dernier constitue la limite supérieure du loyer à fixer, car le 
bailleur ne saurait, de bonne foi, demander au juge de fixer un loyer plus élevé 
que celui qu'il avait convenu à l'origine avec le locataire. Il ne doit pas non plus 
tirer un bénéfice du vice de forme qui lui est imputable et se trouver ainsi dans 
une situation plus favorable que s'il avait conclu le contrat dans les formes re-
quises (ATF 124 III 62 consid.; 2b 120 II 341 consid. 6c; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1). 
En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif 
de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de 
détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à 
la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait 
alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, 
comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le 
caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers 
comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur 
la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude 
du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme 
prescrite pour notifier le loyer initial (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 
17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4, in SJ 2013 
I 49; arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4b/aa, in SJ 1998 718). 
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rende-
ment, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale 
instaurée par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide 
du CPC (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n° 1397 ss) - impliquant un 
devoir de collaboration active des parties à l'établissement des faits (ATF 125 III 
231 consid. 4a = JT 2000 I 194; arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 
28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du 
refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, 
lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de 
rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure 
selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la 
demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 
28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid 2.4). 


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La méthode absolue, qui découle de l'art. 269 CO, exige une analyse du rende-
ment net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport existant entre les 
fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer après déduction des 
charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour 
déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient 
effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit mani-
festement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (ATF 125 III 
257 consid. 2b = SJ 2000 p. 33; 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a = 
JdT 1997 I p. 595; arrêts du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 
consid. 3.2; 4C.285/2005 consid. 2.4 = CdB 2006 p. 59). Seul est déterminant le 
rendement du logement remis à bail, à l'exclusion du rendement de tout l'im-
meuble ou d'un groupe d'immeuble appartenant au même propriétaire. Par consé-
quent, le prix de revient et les charges de la chose louée doivent être indivi-
dualisées par une ventilation des comptes selon les clés de répartition usuelles 
dans la propriété par étage (ATF 116 II 184 consid. 3a; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_470/2009 consid. 7; 4A_ 35/2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 consid. 3.2.1; 
arrêt du Tribunal fédéral du 17.02.1981 consid. 4 = SJ 1981 p. 504). 
Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le 
quartier sont ceux des logements comparables à la chose louée quant à l'em-
placement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (art. 11 
al. 1 OBLF). Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes et, pour pouvoir 
tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, disposer, en règle générale, de 
cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent pour l'essentiel les mêmes 
caractéristiques que l'objet litigieux (ATF 123 III 317 consid. 4a). 
Lorsque le juge ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni 
d'éléments chiffrés permettant d'effectuer un calcul de rendement, il peut s'ap-
puyer sur les statistiques cantonales publiées par l'Office cantonal de la statistique 
(ci-après : OCSTAT), même si elles ne sont pas aussi complètes qu'il le faudrait 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_576/2008 consid. 2.5 et 4A.472/2007 consid. 2.2), 
à condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de cer-
taines particularités du logement loué (arrêt publié ACJC/932/2014 du 6 août 
2014 consid. 5.1 et ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 3.3). 
6.2 En l'espèce, l'appelant n'a pas produit les documents permettant d'établir le 
montant des fonds propres investis car il est établi que le bailleur a eu recours à 
des emprunts dont il serait impossible d’en établir le montant. De plus, il n'a pas 
communiqué les documents relatifs aux charges d'exploitation du bien immobilier. 
Les factures établissant les frais de constructions sont relatives à l'ensemble des 
six maisons mitoyennes, de sorte qu'on ignore quelle part doit être attribuée au 
bien litigieux, étant précisé que les calculs manuscrits de l'appelant ne sont pas 
probants. Dès lors, les pièces produites par l’appelant ne permettent pas de pro-
céder à un calcul de rendement. 


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Devant le premier juge, l'appelant n'a pas davantage fourni d'exemples de loyers 
usuels dans le quartier. Même si elles étaient recevables, les vingt-six offres de lo-
cation produites en appel ne suffiraient pas comme éléments de comparaison 
puisqu'elles ne mentionnent ni l'état des logements ni leur année de construction. 
S'agissant d'un logement nouvellement créé, le loyer payé par le précédent loca-
taire fait nécessairement défaut. 
On ne saurait, comme le plaident les intimés, fixer le loyer au montant, selon eux 
non déraisonnable, de leurs conclusions. En effet, la jurisprudence citée par ceux-
ci (arrêt du Tribunal fédéral du 8C_192/2013) a été rendue dans le cadre d'un 
loyer abusif, et non de la fixation initiale du loyer, et le Tribunal fédéral n'a pas 
fait application, in casu, de l'avis d'une partie de la doctrine qui estime que le juge 
peut réduire le loyer initial convenu au montant faisant l'objet des conclusions - 
non déraisonnables - du locataire. 
C'est donc avec raison que le Tribunal s'est, dans ces conditions, notamment 
référé aux statistiques cantonales pour fixer le montant du loyer litigieux. 
Le recourant reproche au Tribunal de s'être fondé sur des statistiques qui ne con-
cernent ni les villas ni les communes où les villas constituent la majorité de l'ha-
bitat, comme à F______. S'il est vrai que les statistiques cantonales ne couvrent 
pas l'ensemble des communes du canton de Genève, il n’en reste pas moins que 
les communes tombant sous le coup des statistiques représentent 85% de la popu-
lation du canton et 95% de l'ensemble des logements situés dans des bâtiments de 
plus de trois pièces et que les statistiques prennent en compte des communes qui 
comptent un grand nombre de villas individuelles comme Collonge-Bellerive, 
Perly-Certoux ou Avully. Dès lors, ces statistiques constituent un point de départ 
valable pour fixer le loyer d’un logement situé sur le canton de Genève. 
Pour tenir compte du fait que ces statistiques ne tiennent pas compte des maisons 
individuelles, le Tribunal est parti du loyer mensuel moyen 2'998 fr., pour un ap-
partement de sept pièces - montant non remis en cause par l'appelant - et l'a aug-
menté de 1'000 fr. par mois pour tenir notamment compte du fait que le logement 
litigieux est une villa contiguë disposant d’un jardin. 
Au vu de ce qui précède, la méthode du Tribunal pour évaluer le loyer du loge-
ment litigieux n’est pas critiquable et son résultat, 4'000 fr. par mois, est adéquat. 
Ainsi les intimés devaient verser au recourant la somme de 124'000 fr. (31 mois x 
4'000 fr.) à titre de loyer alors que le total des versements, y compris les deux 
loyers consignés, a été de 146'400 fr. [(15 mois x 4'800 fr.) + (16 mois x 
4'650 fr.)]. Il en résulte un trop-perçu de 22'400 fr. qui doit revenir aux intimés. 


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L'intérêt moratoire de 5% l'an doit courir dès l'échéance moyenne du 15 mars 
2012 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.4), 
étant relevé que la présente procédure n'a pas pour but une réduction de loyer mais 
la fixation d'un loyer initial dont il est établi qu'il était nul. 
Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 
7. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir libéré les loyers consignés sous déduction 
du trop-perçu de loyer alors que cette consignation avait pour seul objet de ga-
rantir les prétentions des locataires résultant des défauts de la chose louée, pré-
tentions dont ils ont été déboutés. 
7.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la ré-
paration d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; 
il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès 
d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. 
La consignation a été conçue comme un moyen de pression sur le bailleur pour 
l'amener à remédier aux défauts (ATF 125 III 120 consid. 2b; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.264/2003 du 3 décembre 2003 consid 3.3). 
Les conditions de la consignation font défaut lorsque le locataire ne sollicite pas 
ou plus la réparation des défauts (ACJC/131/2002 du 18 février 2002). Une de-
mande en validation de consignation de loyer qui ne vise pas l'élimination d'un dé-
faut, mais uniquement à asseoir une prétention à une réduction de loyer est in-
fondée (ACJC/1134/2011 du 19 septembre 2011). 
7.2 En l'espèce, les intimés, qui ont déménagé, ont renoncé à obtenir la réparation 
du chauffage, dont le Tribunal a pour le surplus retenu qu'il n'était pas défectueux. 
Par conséquent, les loyers consignés devaient être libérés en faveur du bailleur 
sans qu'une compensation ne soit possible avec une restitution du trop-perçu des 
loyers ne découlant pas d'un défaut de la chose louée. 
La décision querellée sera donc annulée sur ce point. 
8. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais (frais judiciaires et 
dépens) dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé 
que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 
d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 138 III 182 consid. 2.6). 
9. 
La valeur litigieuse, qui s'établit en appel à plus de 80'000 fr. (cf. supra 1.1; art 51 
al. 1 LTF), est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile 
auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 
al. 1 let. a LTF). 
* * * * * 


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C/15355/2012 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 20 mars 2014 par A______ et l'appel joint 
interjeté le 8 mai 2014 par B______ et C______ contre le jugement JTBL/148/2014 
rendu le 10 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/15355/2012-5-OSL. 
Déclare irrecevable la conclusion de B______ et C______ en libération de la garantie 
de loyer. 
Au fond : 
Annule le chiffre 4 du jugement attaqué. 
Ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer l'intégralité des loyers 
consignés en faveur d'A______. 
Condamne A______ à verser à B______ et C______ la somme de 22'400 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 15 mars 2012. 
Confirme pour le surplus le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.