ge_gerichte · C/4066/2017 · 2018-05-14 · fr

TRANSACTION COUPLÉE ; ACTION EN CONTESTATION ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; ABUS DE DROIT ; NULLITÉ ; CRAINTE FONDÉE ; HONORAIRES ; AVOCAT | CO.254; CO.270; OBLF.19

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.05.2018 C/4066/2017

C/4066/2017
ACJC/602/2018
du 14.05.2018
sur JTBL/914/2017 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
TRANSACTION COUPLÉE ; ACTION EN CONTESTATION ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; ABUS DE DROIT ; NULLITÉ ; CRAINTE FONDÉE ; HONORAIRES ; AVOCAT
Normes
:
CO.254; CO.270; OBLF.19
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/4066/2017
ACJC/602/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 14 MAI 2018
Entre
Monsieur A______, Monsieur B______, Madame C______ et D______
, domiciliés rue ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 octobre 2017, comparant par Me Jacques-Alain BRON, avocat, rue de l'Encyclopédie 11, 1201 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Monsieur
E______
, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par Me Dominique BURGER, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile.
EN FAIT
A. a.
Par jugement
JTBL/914/2017
du 4 octobre 2017, expédié pour notification aux parties le 5 octobre 2017, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______, C______, B______ et D______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
Le Tribunal a retenu que la combinaison entre les baux litigieux et la promesse de vente ne pouvait pas être qualifiée de transaction couplée au sens de l'art. 254 CO, dans la mesure où les locataires avaient dès l'origine la volonté d'acheter l'appartement et le garage et non celle exclusive de les louer.
S'agissant de l'avis de fixation du loyer initial, le Tribunal a considéré que celui-ci répondait à toutes les conditions formelles prescrites par la loi et que le loyer avait été fixé au même montant que tous les loyers des autres appartements situés dans l'immeuble litigieux, de sorte qu'il était valable. Le fait que la promesse d'achat-vente comportait une clause selon laquelle le vendeur se réservait le droit de résoudre le contrat de vente tout en conservant la somme de 115'000 fr. si les acheteurs contestaient le montant du loyer initial, ne rendait pas nul l'avis de fixation du loyer initial, puisqu'une telle indication n'était pas une condition de validité formelle de l'avis.
b.
Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 6 novembre 2017, A______, C______, B______ et D______ (ci-après : les consorts A/B/C/D______) forment appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à la nullité des loyers fixés à 3'200 fr. par mois pour l'appartement et à 350 fr. pour le garage, à la fixation des loyers mensuels de l'appartement à 1'500 fr. et du garage à 150 fr. du 1
er
septembre 2011 au 1
er
août 2016, et à ce que E______ soit condamné à leur payer les montants de 112'100 fr. plus intérêts à 5% l'an dès la date moyenne du 14 février 2014 et de 3'067 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 9 décembre 2016.
Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision au sens des considérants.
Les consorts A/B/C/D______ font grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 254 CO, dans la mesure où la convention a modifié les conditions de la contestation du loyer initial, en prévoyant que les locataires perdraient leur dédit de 115'000 fr. s'ils exerçaient ce droit.
En outre, les locataires estiment que la clause de dédit de 115'000 fr. prévue dans la promesse d'achat-vente en faveur du bailleur en cas de contestation de loyer initial par les locataires viole non seulement l'art. 270 CO mais également les art. 19 et 29 CO, dans la mesure où elle a pour but de dissuader le locataire de faire valoir ses droits découlant de la relation de bail, de sorte que l'avis de fixation du loyer initial serait nul.
c.
Dans sa réponse du 6 décembre 2017, E______ conclut à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement des consorts A/B/C/D______.
Sur la question de la transaction couplée, E______ fait valoir que la conclusion du contrat de bail à loyer n'était pas subordonnée à celle de la promesse d'achat-vente, de sorte que l'art. 254 CO n'est pas applicable au cas d'espèce.
En outre, les avis de fixation du loyer initial ont valablement été notifiés aux locataires, conformément aux art. 269d et 270 CO.
Enfin, les consorts A/B/C/D______ ont été informés de l'inscription dans la promesse de vente de la clause de dédit et restaient libres de contester le loyer initial aux conditions habituelles mentionnées dans l'avis de fixation du loyer initial, de sorte que c'est de manière erronée que ces derniers se fondent sur les art. 19 ss CO pour tenter de faire invalider l'avis de fixation du loyer initial.
d.
Les locataires n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique, les parties ont été informées le 18 janvier 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
B.
Les faits pertinents de la cause sont les suivants :
a.
E______ est propriétaire de plusieurs immeubles situés aux
______ et ______ à Genève.
b.
Désireux de mettre en vente une partie des appartements situés dans ces immeubles, E______ les a soumis au régime de la propriété par étages à la fin de l'année 2009.
c.
Les consorts A/B/C/D______ se sont intéressés, dans le courant de l'année 2011, à l'acquisition d'un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ et d'un garage au sous-sol de l'immeuble sis ______ à Genève.
d.
Afin de respecter les exigences de l'art. 39 al. 3 LDTR stipulant que tout acquéreur d'un appartement devait en avoir été locataire pendant au moins trois ans, les parties ont signé simultanément une promesse d'achat- vente en date du 8 juillet 2011 et deux contrats de bail à loyer portant sur la location de l'appartement et du garage précités pour une durée déterminée de trois ans et six mois, soit du 1
er
septembre 2011 au 28 février 2015.
e.
Le loyer de l'appartement a été fixé à 3'200 fr. par mois, frais accessoires non compris, ceux-ci s'élevant à 120 fr. par mois.
f.
Deux avis de fixation du loyer ont été notifiés aux locataires le 8 juillet 2011 portant sur l'appartement précité. Le premier a été notifié à B______ et D______, avec la mention qu'ils agissaient conjointement et solidairement avec A______ et C______, et a été signé par les quatre locataires. Le deuxième avis, notifié à A______ et C______, indique également qu'ils agissent conjointement et solidairement avec B______ et D______. Il a également été signé par les quatre locataires.
g.
Selon les avis de fixation du loyer initial, le loyer précédent s'élevait à 1'664 fr. par mois, charges non comprises, depuis le 1
er
décembre 2005. Les frais accessoires du locataire précédent se montaient à 1'440 fr. par année.
Dans la rubrique prévue pour l'indication des motifs, il est inscrit : ''Conclusion d'un bail à durée déterminée et non renouvelable. Adaptation des loyers à ceux usuels d'objets comparables dans la localité ou dans le quartier (269a lit. a CO)".
Au verso de ces avis a été reproduit le texte de plusieurs dispositions légales dans leur intégralité, parmi lesquelles l'art. 325bis CP.
h.
Le loyer du garage a été fixé à 350 fr. par mois.
i.
Par promesse d'achat-vente immobilière conclue sous la forme authentique le 8 juillet 2011, les consorts A/B/C/D______ ont promis à E______ d'acquérir l'appartement et le garage précités pour un montant de 1'230'000 fr. à l'échéance d'un délai de trois ans. La promesse était valable jusqu'au 28 février 2015.
Les consorts A/B/C/D______ ont versé, le jour de la signature de la promesse, la somme de 115'000 fr. à titre de dédit.
A teneur de la promesse d'achat-vente, un rabais de 30% sur les loyers de l'appartement et du garage précités était accordé aux consorts A/B/C/D______ jusqu'à la conclusion de la vente effective à faire valoir sur le solde du prix de vente.
Le promettant-vendeur s'est réservé la possibilité de résoudre unilatéralement la promesse d'achat-vente en conservant à titre de dédit l'acompte de 115'000 fr., si les consorts A/B/C/D______ étaient en retard dans le paiement de leur loyer de trois mois ou à plusieurs reprises, ou s'ils en contestaient le montant, ce qu'ont expressément accepté les consorts A/B/C/D______.
j.
L'art. 62 des clauses complémentaires faisant partie intégrante du bail portant sur l'appartement prévoyait que le bail à loyer et la promesse d'achat-vente étaient indissociables et que conformément à la condition résolutoire de la promesse d'achat-vente, si, dans l'intervalle, la LDTR devait être modifiée et empêcher l'exécution de la promesse d'achat-vente, le contrat de bail à loyer prendrait fin à la convenance du "locataire promettant-acquéreur" indépendamment de son échéance.
L'art. 63 des clauses complémentaires disposait que la validité du bail était subordonnée à la signature de la promesse d'achat-vente par les parties et qu'il prendrait fin, indépendamment de son échéance, le jour où les locataires deviendraient propriétaires des locaux, soit à compter du jour de la signature de l'acte de vente définitif.
k.
Les baux ont été prolongés jusqu'au 28 février 2017 et la promesse d'achat-vente a été prolongée une première fois jusqu'au 28 février 2016. Les locataires ont refusé la proposition du bailleur de la prolonger une seconde fois, dans la mesure où il était illusoire selon eux de compter sur la délivrance d'une autorisation de vente de l'appartement.
l.
Ainsi, les locataires ont souhaité résilier les baux pour le 1
er
juillet 2016.
m.
Par courrier du 11 novembre 2016, A______ a invoqué la nullité des loyers fixés au motif que les baux et la promesse d'achat-vente constituaient une transaction couplée. Il a proposé la fixation du loyer de l'appartement à l'600 fr. par mois et celui du garage à 150 fr. par mois, et demandé la restitution du trop-perçu de loyers.
n.
Le 9 décembre 2016, E______ a répondu que les loyers avaient été fixés indépendamment de la conclusion de la promesse d'achat-vente et que le même loyer était pratiqué pour des biens similaires loués à de simples locataires ne souhaitant pas les acquérir.
o.
A______ a maintenu sa position par courrier du 14 décembre 2016.
p.
Par requêtes déposées le 27 février 2017 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarées non conciliées lors de l'audience de conciliation du 3 avril 2017 et portées devant le Tribunal le 3 mai 2017, les locataires ont conclu à la nullité des loyers de l'appartement et du garage précités, à la fixation du loyer mensuel de l'appartement à 1'500 fr. et du garage à 150 fr. du 1
er
septembre 2011 au 1
er
aout 2016, à ce que E______ soit condamné à leur verser 112'100 fr. plus intérêts à 5% l'an dès la date moyenne du 14 février 2014 et 3'067 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 9 décembre 2016.
q.
Par ordonnance du 12 mai 2017, le Tribunal a joint les deux causes sous le numéro de procédure C/4066/2017.
r.
Le 9 juin 2017, E______ a conclu à ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs conclusions.
s.
Lors de l'audience du 13 septembre 2017, le conseil des locataires a déclaré que l'avis de fixation du loyer initial avait été notifié à tous les locataires et qu'un acompte de 115'000 fr. avait été versé par ces derniers le jour même de la signature de la promesse d'achat-vente.
A______ a confirmé que les locataires n'auraient pas loué l'appartement s'ils n'avaient pas eu l'intention de l'acheter.
E______ a déclaré, pièces à l'appui, que les loyers avaient été fixés à un niveau identique pour les locataires acheteurs et ceux qui ne l'étaient pas et précisé qu'à la sortie du contrôle étatique des loyers de l'immeuble, soit en 2000 ou 2002, il avait permis aux locataires en place de continuer à bénéficier de loyers bas, qui n'avaient été augmentés qu'à leur départ, soit à l'occasion de l'arrivée de nouveaux locataires, comme cela avait été le cas avec les consorts A/B/C/D______.
t.
A l'issue de l'audience du 13 septembre 2017, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC).
En matière de contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant du loyer annuel tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par 20 (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral
4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, l'action déposée par les appelants porte notamment sur le paiement de sommes d'argent déterminées, à savoir 112'100 fr. réclamés à titre de remboursement du trop-perçu de loyer ainsi que 3'067 fr. à titre de frais et honoraires d'avocat.
La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et selon la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.
Les appelants soutiennent que la convention qui lie le montant du loyer au prix de vente constituerait une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO, de sorte que le loyer initial serait nul.
2.1
L'art. 254 CO prévoit qu'une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée.
L'art. 254 CO est impératif (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 556).
La transaction couplée n'est réalisée que si elle constitue la condition
sine qua non
de la conclusion ou de la continuation du bail. Le législateur a voulu sanctionner un abus du bailleur ou d'un tiers qui profite de sa position dominante sur le marché pour imposer ou faire imposer par un tiers une prétention à laquelle normalement le locataire n'aurait pas souscrit. Pour juger de l'existence d'une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO, il faut se demander quel contrat le locataire voulait conclure à l'origine; il n'y a de transaction couplée en principe que si le locataire ne voulait conclure que le bail. Autrement dit, la volonté originaire du locataire de conclure également le contrat jumelé, de même que sa volonté de conclure les deux contrats sont des éléments qui ne permettent plus l'application de l'art. 254 CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C.161/2001
du 26 septembre 2001 consid. 3; Bohnet/Carron/Montini, in Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle, 2017, 2
ème
éd., n. 11 ss ad art. 254; Micheli, Les transactions couplées avec le bail, 13
ème
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2004, p. 14; Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 14 ss ad art. 254; Lachat, op. cit., p. 551).
On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF
118 II 157
consid. 3c). La conclusion de la transaction couplée doit constituer en quelque sorte le "prix à payer" par le locataire pour obtenir le bail ou son renouvellement (
ACJC/981/2016
du 13 juillet 2016 consid. 6.1; Micheli, op. cit., p. 14).
Parmi les opérations réputées constituer des transactions couplées au sens de l'art. 254 CO visées par l'art. 3 OBLF, figure l'obligation pour le locataire d'acheter la chose louée. Ainsi, si le locataire est placé devant le choix d'acquérir la chose, alors qu'il n'en avait aucunement l'intention, ou d'y renoncer, il y a transaction couplée au sens de l'art. 254 CO. Tel n'est en revanche pas le cas si les parties ont d'emblée convenu la combinaison entre la location et la vente. Ainsi, un contrat de bail prévoyant, en vertu d'un accord commun, librement consenti, l'acquisition ultérieure d'un logement, ne tombe pas sous le coup de l'art. 254 CO (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 24 ad art. 254; Lachat, op. cit., p. 553; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 20 art 254 CO).
Lorsque toutes les conditions de l'art. 254 CO sont remplies, la transaction couplée est nulle. Il s'agit d'une nullité absolue et irrémédiable, avec effet
ex tunc
, que le juge examine d'office (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 40 ad art. 254;
ACJC/52/2012
du 16 janvier 2012 consid. 5.4.1). Si les conditions ne sont pas remplies, la transaction couplée est en principe admissible. Elle peut toutefois revêtir un caractère abusif et donc être nulle, si le prix imposé au locataire est nettement supérieur à la valeur réelle des prestations qu'il reçoit : dans ce cas, en effet, on peut déduire que le locataire n'a contracté cette obligation que pour obtenir la conclusion du bail (Lachat, op. cit., p. 552).
La nullité de la transaction couplée n'affecte pas le bail. Celui-ci demeure pleinement valable. Lorsque la transaction couplée figure dans un contrat distinct, celui-ci est nul. En cas de prix surfait, le montant imposé au locataire est réduit (Lachat, op. cit., p. 555; Micheli, op. cit., p. 27).
Le locataire dispose, à concurrence du montant versé en vertu de cette
transaction, d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 28 ad art. 254 CO).
2.2
En l'espèce, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas retenu la transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.
De manière générale, un contrat de bail prévoyant l'acquisition ultérieure d'un logement, comme c'est le cas en l'espèce, ne tombe pas sous le coup de l'art. 254 CO et n'est donc pas nul.
Il apparaît que les appelants avaient dès le début l'intention d'acheter les biens précités. En effet, les baux litigieux d'une durée déterminée de trois ans ont uniquement été conclus par les appelants afin de respecter les exigences imposées par l'art. 39 LDTR pour acquérir ultérieurement la propriété des biens litigieux. De ce fait, il a été convenu dans le contrat de bail litigieux que les baux et la promesse d'achat-vente étaient indissociables et que les baux prendraient fin dès la conclusion par les parties de l'acte de vente définitif. Les locataires admettent d'ailleurs que l'idée était uniquement d'acheter les biens précités.
Les appelants ont par ailleurs décidé de résilier leurs baux sans respecter les échéances contractuelles, lorsqu'ils ont constaté que la pratique du DALE avait changé et que l'acquisition des biens considérés n'était plus possible. Le fait qu'il ait été convenu que les appelants pourraient quitter l'appartement litigieux sans respecter les échéances contractuelles du bail si la promesse d'achat-vente ne pouvait avoir de suite positive, corrobore ce qui précède.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
3.
Les appelants contestent la validité de la formule officielle de fixation du loyer initial.
3.1
L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse mentionnés sur la formule officielle (ATF
120 II 240
consid. 2 p. 243; arrêt
4A_491/2012
du 6 décembre 2012 consid. 3.1.1).
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC.
Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF
120 II 341
consid. 5d p. 349;
ACJC/1219/2016
du 19 septembre 2016 consid. 2.1).
L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la hausse de loyer - respectivement la fixation du loyer initial - contienne le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant la hausse (al. 1 let. a), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention, la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu (al. 1 let. c). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle (al. 1bis); un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence (ATF
120 II 206
consid. 3b).
La modification qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas motivée de façon suffisamment précise est nulle (ATF
137 III 362
consid. 3.2.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_268/2011
du 6 juillet 2011 consid. 3.2.1;
4C.330/2002
du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; ATF
121 III 6
consid. 3b et 460 consid. 4a/cc).
L'avis de fixation du loyer initial n'a pas pour seule fonction d'indiquer le montant payé par le précédent locataire afin de permettre au nouveau preneur de le comparer avec le loyer nouvellement convenu, mais également celle d'informer ce dernier du motif de fixation du loyer initial, de son droit de contestation et de la procédure à suivre (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'art. 270 CO, thèse, Lausanne, 2005, n. 167; Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial, in 15
ème
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2008, p. 18-19).
La nullité du loyer initial intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêts du Tribunal fédéral
4A_415/2015
du 22 août 2016 consid. 2.2.3;
4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.1;
4A_129/2011
du 28 avril 2011 consid. 2.2, in JdT 2012 II 113).
L'interdiction de l'abus de droit est un principe général de l'ordre juridique suisse (ATF
140 III 491
consid. 4.2.4;
137 V 394
consid. 7.1;
130 II 113
consid. 4.2), développé à l'origine sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC). Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit (ATF
142 II 206
consid. 2.3;
132 III 212
consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral
2C_190/2017
du 15 septembre 2017 consid. 3.3.1).
3.2
Dans le cas présent, il n'est pas contesté que le formulaire officiel de fixation du loyer initial a été notifié aux appelants. Celui-ci comporte l'indication du loyer et des frais accessoires payés par le précédent locataire, de même que le montant du nouveau loyer annuel, ainsi que plusieurs dispositions légales comme l'art. 325bis CP. A titre de motivation, l'intimé a indiqué ''conclusion d'un bail à durée déterminée et non renouvelable. Adaptation des loyers à ceux usuels d'objets comparables dans la localité ou dans le quartier (269a lit. a CO)".
Il s'ensuit que, conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, la motivation des prétentions du bailleur est suffisante et emporte la validité formelle dudit avis, et, partant, du loyer initial.
Le raisonnement des appelants selon lequel la clause de dédit et celle concernant la réduction conditionnelle de loyer de 30% prévues dans la promesse d'achat-vente rendraient le formulaire officiel de fixation du loyer initial inopérant ne saurait être suivi.
L'imputation de 30% des loyers payés sur le prix de vente a en effet été prévue uniquement dans l'éventualité où la vente se réaliserait. En outre, la clause relative au dédit ne saurait être considérée comme une condition supplémentaire à la contestation de loyer, dans la mesure où la perte du dédit affecte uniquement le futur contrat de vente et non le contrat de bail.
De plus, les appelants restaient libres de contester le loyer aux conditions habituelles valablement mentionnées dans l'avis de fixation du loyer initial. Or, ils n'ont pas contesté le loyer initial dans le délai de trente jours, n'ont pas agi par la voie pénale selon l'art. 325bis CP mentionné au verso de l'avis de fixation du loyer initial, et n'ont pas contesté la validité des clauses prévues dans la promesse d'achat-vente, dont ils ont expressément admis les termes devant notaire.
Enfin, les pièces versées à la procédure par l'intimé démontrent que le loyer initial a été fixé au même niveau que tous les loyers des autres appartements de l'immeuble concerné et non en fonction du futur contrat de vente.
En l'absence de transaction couplée, il n'y a pas lieu d'analyser les conditions de l'enrichissement illégitime.
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également.
4.
Les appelants soutiennent que les modalités de la fixation du loyer seraient illicites au sens des art. 19 et 20 CO et constitutives de contrainte au regard des art. 29 et 31 CO, compte tenu de la clause de dédit dans la promesse de vente.
4.1
Selon l'art. 19 al. 2 CO, la loi n'exclut les conventions des parties que lorsqu'elle édicte une règle de droit stricte, ou lorsqu'une dérogation à son texte serait contraire aux mœurs, à l'ordre public ou aux droits attachés à la personnalité. L'art. 20 al. 1 CO déclare nul le contrat qui a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs.
Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, seules ces dernières sont nulles, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (nullité partielle; art. 20 al. 2 CO). Cette disposition est une expression du principe de la
favor negotii
qui vise à maintenir le contrat en restreignant la nullité à ce qui est strictement nécessaire pour supprimer le désaccord avec la loi ou les mœurs. L'art. 20 al. 2 CO autorise le juge à réduire les engagements excessifs à la mesure permise par la loi, conformément à la volonté hypothétique des parties, cela même s'il s'agit d'un point essentiel du contrat (ATF
120 II 35
consid. 4a).
4.2
Si l'une des parties a contracté sous l'empire d'une crainte fondée que lui aurait inspirée sans droit l'autre partie ou un tiers, elle n'est point obligée (art. 29 al. 1 CO). La crainte est réputée fondée lorsque la partie menacée devait croire, selon les circonstances, qu'un danger grave et imminent la menaçait elle-même, ou l'un de ses proches, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens (art. 30 al. 1 CO).
Le contrat conclu sous l'empire de la crainte fondée est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir. Le délai court dès que la crainte s'est dissipée (art. 31 al. 1 et 2 CO).
Pour qu'un contrat soit invalidé au titre de la crainte fondée, les quatre conditions suivantes doivent être réunies : une menace dirigée sans droit contre une partie ou l'un de ses proches, la crainte fondée qui en résulte, l'intention de l'auteur de la menace de déterminer le destinataire à faire une déclaration de volonté et le lien de causalité entre la crainte et le consentement (ATF
111 II 349
consid. 2;
ACJC/581/2017
du 19 mai 2017 consid. 7.1.1).
La loi règle la nullité partielle à l'art. 20 al. 2 CO, alors que les art. 23 et 31 CO n'évoquent pas l'invalidation partielle. La doctrine et la jurisprudence se sont cependant prononcées en faveur de l'application analogique de l'art. 20 al. 2 CO à l'invalidation des contrats (ATF
130 III 49
consid. 3.2, avec réf.).
4.3
En l'espèce, les appelants ne démontrent pas en quoi les modalités de la fixation du loyer seraient illicites et nulles au sens des art. 19 et 20 CO.
En outre, s'agissant du prétendu état de crainte fondée des appelants lors de la conclusion des contrats, ces derniers demeuraient libres de contester le loyer initial aux conditions habituelles valablement mentionnées dans l'avis de fixation du loyer initial, ainsi que de contester la teneur des clauses prévues dans la promesse d'achat-vente, dont ils ont expressément admis les termes devant notaire.
Contrairement à ce que font valoir les appelants, il ne saurait être retenu que ces derniers se seraient ainsi résolus à signer la transaction sous l'emprise d'une crainte fondée.
Le grief de violation des art. 19 ss. CO est donc infondé.
5.
Enfin, les appelants réclament à nouveau la somme de 3'067 fr. à titre d'honoraires d'avocat qu'ils ont dû payer et qui seraient antérieurs à la procédure judiciaire et non couverts par les dépens.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
Seuls les frais d'avocat avant procès peuvent être pris en compte, pour autant qu'ils soient nécessaires et adéquats, le sort des honoraires d'avocat en cours de procédure étant déterminé par le seul droit cantonal de procédure, lequel exclut l'allocation de dépens devant le Tribunal des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF
139 III 190
consid. 4.4;
ACJC/1262/2012
du 10 septembre 2012;
ACJC/439/2009
du 20 avril 2009).
Le législateur genevois ayant spécialement prévu que la partie victorieuse n'obtiendrait pas de dépens dans les contestations en matière de bail à loyer des choses immobilières, l'art. 97 CO ne permet pas d'exiger des dommages-intérêts destinés à remplacer ces dépens (ATF
139 III 190
consid. 4.4;
ACJC/574/2014
du 19 mai 2014 consid. 7.1).
Compte tenu de ce qui précède les frais d'avocat réclamés par les appelants ne peuvent être considérés comme un dommage au sens de l'art. 97 CO. De plus, aucune violation contractuelle n'est démontrée. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont déboutés les appelants de leurs conclusions prises à ce sujet.
Le jugement entrepris sera dès lors intégralement confirmé.
6.
En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 novembre 2017 par A______, C______, B______ et D______ contre le jugement rendu le 4 octobre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4066/2017.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, Madame Eleanor MCGREGOR, juges; Monsieur Pierre STASTNY, Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.