ge_gerichte · ACJC/457/2018 · 2018-04-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.04.2018. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7008/2015 
ACJC/457/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 AVRIL 2018 
 
Entre 
1) Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ Genève, 
2) C______ SA, sise ______ Genève, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 6 mars 2017, comparant tous par Me Philippe EIGENHEER, avocat, 
rue Bartholoni 6, case postale 5210, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection 
de domicile, 
 
Et 
 
Madame D______, ayant son domicile légal auprès du Tribunal de protection de 
l'adulte et de l'enfant, rue des Glacis-de-Rive 6, 1207 Genève, intimée, représentée par 
Me L______, curatrice, ______ Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de 
domicile. 
 


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C/7008/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/205/2017 du 6 mars 2017, expédié pour notification aux 
parties le 8 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé 
notifié le 5 mars 2015 pour le 30 septembre 2015 par D______ à A______, 
B______ et C______ SA pour l'intégralité des locaux loués dans l'immeuble sis 
E______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a accordé à A______, B______ et 
C______ une unique prolongation de bail de deux ans, échéant le 30 septembre 
2017 (ch. 2), a débouté D______ des fins de sa demande reconventionnelle (ch. 
3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que le congé n'était pas nul. En dépit 
de la mention « rez-de-chaussée » sur l'avis de résiliation, il fallait retenir que la 
résiliation concernait l'ensemble des locaux visés par l'unique contrat de bail, y 
compris des pièces situées au 1er étage, pouvant servir à loger des employés. Le 
motif, économique, de la résiliation n'était en outre pas contesté par les 
locataires. Il ne pouvait dès lors être considéré comme un prétexte. Il ne 
s'agissait par ailleurs pas d'un congé-pression car rien n'indiquait que D______ 
avait exercé une quelconque pression sur B______ et A______ et la société 
C______ SA pour qu'ils signent un contrat à un loyer plus élevé. S'agissant de la 
prolongation de bail, le Tribunal a retenu que B______ et A______ ainsi que 
C______ SA louaient les locaux depuis quarante ans et n'avaient jamais causé de 
problème. B______ et A______ habitaient l'appartement de 5 pièces au 1er étage, 
mais avaient déclaré se rendre plusieurs fois par semaine dans un chalet en 
France voisine. Depuis sept ans, soit depuis qu'ils étaient à la retraite, ils 
n'exploitaient plus le restaurant, qu'ils avaient mis en gérance. D______, de son 
côté, avait démontré que le loyer était en-dessous du loyer du marché et que 
l'état de ses finances commandait de revoir le loyer à la hausse, notamment 
compte tenu de son état physique et de l'aide dont elle avait besoin au quotidien. 
Dans la mesure où une prolongation de bail de deux ans, échéant au 30 
septembre 2017, était octroyée, la requête en évacuation formulée par D______ 
s'avérait finalement prématurée, aucun élément ne permettant de retenir que les 
locaux ne seraient pas restitués à l'échéance. 
B. 
a. Par acte déposé le 21 avril 2017 au greffe de la Cour de justice, B______ et 
A______ ainsi que C______ SA (ci-après : les locataires) forment appel contre 
ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à la 
constatation de la nullité de la résiliation de bail du 5 mars 2015, 
subsidiairement, à son annulation, et, plus subsidiairement, à l'octroi d'une 
première prolongation de bail de six ans. Encore plus subsidiairement, ils 
concluent à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour qu'il statue dans le 
sens des considérants. 


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Ils reprochent au Tribunal d'avoir établi les faits de manière arbitraire. La régie 
en charge de la gestion de l'immeuble n'avait pas proposé aux locataires de 
signer de nouveaux baux, mais avait simplement indiqué que D______ était 
disposée à conclure un nouveau bail commercial avec le gérant du restaurant, 
portant sur les locaux commerciaux, et un contrat de bail d'habitation avec 
B______ et A______, portant sur l'appartement de 3 pièces. Cela ne 
correspondait pas à une proposition concrète, mais confirmait que des 
négociations étaient en cours. Le gérant du restaurant avait en outre stoppé ses 
paiements en faveur des locataires parce qu'il considérait avoir suffisamment 
payé, alors même qu'il s'était acquitté d'un montant inférieur à la moitié du prix 
convenu. Le Tribunal avait en outre omis de tenir compte du fait que B______ 
était atteint de la maladie de Parkinson, ce qui avait pour conséquence qu'il 
nécessitait des soins médicaux. 
 
Les locataires font également grief au Tribunal d'avoir retenu que le congé n'était 
pas nul, alors qu'il ne portait que sur une seule partie des locaux loués. Par 
surabondance, le congé devait être annulé car il était en réalité motivé par la 
sous-location des locaux, dont la bailleresse était informée. La résiliation n'était 
fondée sur aucun intérêt objectif, dans la mesure où des négociations portant sur 
un loyer potentiellement plus élevé étaient en cours entre les parties. Enfin, la 
résiliation visait à sanctionner le refus des locataires d'accepter la conclusion 
d'un nouveau bail entre la propriétaire et le gérant. 
 
Concernant la prolongation de bail, les locataires reprochent au Tribunal d'avoir 
exclu la possibilité d'une seconde prolongation, sans la moindre motivation, ce 
d'autant plus que la bailleresse n'avait pas fait valoir de besoin propre urgent. 
Compte tenu de la situation, la prolongation de bail octroyée était insuffisante. Il 
n'avait pas été tenu compte du fait que le gérant avait arrêté de s'acquitter des 
sommes qu'il s'était engagé à régler aux locataires, ce qui avait obligé ceux-ci à 
reprendre une activité commerciale, soit à réintégrer les locaux et reprendre la 
gestion du restaurant. Les problèmes de santé de B______ ainsi que la pénurie 
sur le marché local du logement genevois n'avaient en outre pas été pris en 
considération. 
 
b. Dans sa réponse du 26 mai 2017, D______ (ci-après : la bailleresse) conclut 
au rejet de l'appel. Elle relève que les faits ont été correctement constatés par le 
Tribunal. Le fait que B______ souffre de la maladie de Parkinson n'était pas 
démontré. Vu le contexte entourant la résiliation, il apparaissait évident que 
celle-ci portait sur l'ensemble des locaux. Les locataires avaient en outre échoué 
à démontrer que le congé ne reposait sur aucun motif sérieux. Ils avaient 
d'ailleurs admis le motif économique de la résiliation, en déclarant, lors de leur 
audition, ne pas contester le motif financier du congé en tant que tel. La 
résiliation n'était pas en lien avec la sous-location du bien. Sous l'angle de la 
prolongation de bail, la bailleresse soutient notamment que les locataires 
disposaient d'une solution de remplacement, qu'ils n'exploitaient plus le 


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restaurant depuis sept ans, qu'ils avaient perçu une somme d'argent importante 
pour la reprise du commerce, et qu'ils n'avaient effectué aucune recherche d'un 
local de remplacement, de sorte que c'était à bon droit que le Tribunal leur avait 
octroyé une prolongation de bail de deux ans. 
 
 c. Par réplique du 19 juin 2017, les locataires ont persisté dans leurs conclusions. 
Se déterminant sur les faits allégués par la bailleresse dans sa réponse, ils ont 
notamment allégué que l'utilisation des locaux du 1er étage en tant que logement 
avait été acceptée par la régie précédente et que les chiffres énoncés par le 
gérant, F______, lors de son audition devant le Tribunal, relatifs au chiffre 
d'affaires du restaurant et au prix de vente convenu et montants investis par lui, 
ne correspondraient pas à la réalité. 
 
d. Par duplique du 28 juin 2017, la bailleresse a persisté dans ses conclusions. 
Elle a indiqué que certains faits allégués par les locataires dans leur réplique du 
19 juin n'étaient pas démontrés et ne pouvaient dès lors être pris en compte. 
 
e. Les parties ont été avisées le 9 août 2017 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
 
a. Le 6 septembre 1977, le propriétaire de l'immeuble sis E______ à Genève, 
ainsi que A______ et G______, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location de « trois arcades au rez-de-chaussée, deux pièces à l'entresol et la 
totalité du 1er étage ». 
 Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant. 
Aux termes de l'art. 27 du contrat, le locataire pouvait utiliser une partie du 
1er étage pour y loger son personnel. 
 
b. Le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, du 1er octobre 1977 au 
30 septembre 1987, renouvelable ensuite d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de trois mois (art. 2 et 3). 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 23'600 fr., auquel s'ajoutait 
la somme de 3'840 fr. par an à titre d'acompte pour les frais de chauffage et d'eau 
chaude (art. 2). 
 
c. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 55'416 fr. par an, hors charges, depuis le 
1er octobre 2008. 
 
 d. Par courrier du 5 février 2008, le propriétaire a confirmé qu'à compter du 
1er février 2008, les titulaires du bail étaient A______ et B______, ainsi que 
C______ SA, agissant conjointement et solidairement entre eux, les autres 
clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées. 
 
Dans ce courrier, les locaux étaient désignés de la manière suivante : 
« Immeuble sis E______ 
Arcade de 204 m2 au rez-de-chaussée 


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Appartements de 3 et 5 pièces au 1er étage et de 2 pièces à l'entresol ». 
 
e. Dès le mois de juin 2008, C______ SA a confié la gérance du restaurant à 
l'enseigne « H______ » à F______. Dans ce cadre, une partie des locaux, à 
savoir les trois arcades situées au rez-de-chaussée et les deux pièces situées à 
l'entresol de l'immeuble sis E______ à Genève, a été mise à la disposition du 
gérant. 
 
f. Par courrier du 10 décembre 2009, le propriétaire a informé les locataires que 
le bail était reconduit pour une durée de cinq ans, du 1er octobre 2010 au 
30 septembre 2015, renouvelable par la suite tacitement d'année en année. Ledit 
courrier faisait référence à une « arcade de 204 m2 environ » dans l'immeuble sis 
E______. 
 
Un avis de majoration de loyer a été joint audit courrier. Il ressort de cet avis que 
l'objet de la location était une arcade de 204 m2 environ. 
 
g. Par courrier du 14 février 2012, les locataires ont été informés que l'immeuble 
était devenu la propriété de D______, laquelle reprenait tous les droits et 
obligations découlant du bail à loyer. Le courrier faisait référence aux locaux, 
désignés comme « une arcade au rez-de-chaussée, des appartements de 
3 et 5 pièces au 1er étage et un appartement de 2 pièces à l'entresol ». 
h. D______ a été interdite par ordonnance du 5 juillet 2010 du Tribunal tutélaire 
(actuellement le Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant) et pourvue 
d'une tutrice, Me L______, avocate. 
 
i. A compter du 1er novembre 2012, I______ SA a repris la gérance de 
l'immeuble sis E______, en lieu et place de J______ SA. 
 
j. Par courrier du 10 septembre 2014, faisant suite à un entretien intervenu au 
début du mois de juillet, lors duquel les locataires avaient souhaité entamer une 
discussion au sujet de la remise de leur commerce et de l'appartement de 
5 pièces qu'ils occupaient personnellement, I______ SA a informé les locataires 
que la propriétaire de l'immeuble, soit pour elle ses curateurs de portée générale, 
était à disposition pour les rencontrer. 
 
k. Par courrier du 24 novembre 2014, I______ SA a indiqué à C______ SA que 
les curateurs de D______ étaient disposés à conclure de nouveaux baux à 
compter du 1er septembre 2015, soit un nouveau contrat de bail commercial avec 
F______, portant sur les locaux commerciaux affectés à la restauration (rez-de-
chaussée, cave et entresol), et un contrat de bail d'habitation avec B______ et 
A______, portant sur l'appartement de 3 pièces situé au 1er étage de l'immeuble. 
Il était en outre notamment précisé que le loyer du restaurant et celui de 
l'appartement de 3 pièces devraient être réadaptés pour tenir compte des travaux 
effectués dans l'immeuble, mais surtout des loyers du quartier. Sous la rubrique 
« Concerne » du courrier, il était indiqué « Immeuble sis E______ « locaux 
commerciaux – Restaurant H______ ». 


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l. Par avis du 27 novembre 2014 adressé à F______, C______ SA a résilié le 
contrat de sous-location portant sur les trois arcades du rez-de-chaussée, la cave 
et l'appartement de 2 pièces situé à l'entresol, soit l'intégralité des locaux destinés 
à l'usage du café-restaurant « H______ », avec effet au 31 mai 2015. 
 
m. Par courrier du 9 décembre 2014, les locataires ont informé I______ SA 
avoir été contraints de résilier le contrat qui les liait à F______, dans la mesure 
où ce dernier n'avait jamais respecté les modalités prévues dans le contrat de 
cession de commerce. Dès lors que F______ allait quitter les locaux, ils avaient 
pour intention de reprendre la gestion du restaurant dans un cadre familial. Ils 
étaient ouverts à la discussion, notamment concernant les conditions de 
renouvellement du bail, indiquant s'opposer au transfert de celui-ci en faveur de 
F______. 
n. Par courrier et avis du 5 mars 2015, D______ a procédé à la résiliation du 
contrat de bail, avec effet au 30 septembre 2015. L'avis de résiliation 
mentionnait que les locaux concernés étaient ceux situés au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis E______ à Genève. 
Dans les courriers accompagnateurs des avis, il était indiqué que les locataires 
n'avaient vraisemblablement jamais informé la propriétaire de la conclusion du 
contrat de gérance, ni fourni les conditions de la sous-location. Ce n'était qu'en 
novembre 2014 que D______, soit pour elle ses curateurs de portée générale, 
avait eu connaissance de l'existence d'un contrat de gérance. Dans la mesure où 
les locataires n'exploitaient plus les locaux depuis bientôt sept ans et étaient 
retraités, leur intention de reprendre la gestion du restaurant, évoquée pour la 
première fois dans leur courrier du 12 décembre 2014, semblait uniquement 
dictée par des nécessités tactiques. Les démarches entreprises afin qu'un 
compromis amiable puisse être trouvé entre les locataires et F______ n'avaient 
pas abouti, et il apparaissait au contraire que les locataires et le gérant étaient 
désormais opposés dans une procédure judiciaire. Dans de telles circonstances, il 
était dans l'intérêt de D______ de résilier le contrat de bail pour son échéance. 
Le loyer des locaux, de 4'618 fr. par mois hors charges, pour une surface totale 
de 345 m2 en plein centre ville, ne correspondait plus au prix du marché. Sous la 
rubrique « Concerne » du courrier, il était indiqué que les locaux concernés 
étaient « le restaurant H______, sis E______ / ______ ». 
o. Par requête déposée le 7 avril 2015 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de 
conciliation du 8 avril 2016 et portée devant le Tribunal le 3 mai 2016, les 
locataires ont conclu, principalement, à la constatation de la nullité du congé, 
subsidiairement, à son annulation, et, plus subsidiairement, à ce que le Tribunal 
leur octroie une première prolongation de bail d'une durée de six ans. 
p. Par mémoire réponse et demande reconventionnelle du 16 juin 2016, 
D______ a conclu, sur demande principale, à la validité de la résiliation, et, sur 


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demande reconventionnelle, à ce que le Tribunal condamne les locataires à 
évacuer immédiatement les trois arcades sises au rez-de-chaussée, le deux pièces 
à l'entresol ainsi que la totalité du 1er étage de l'immeuble sis E______, avec la 
possibilité si nécessaire de solliciter l'intervention d'un huissier ou de la force 
publique pour mettre à exécution l'évacuation. 
D______ a allégué que le loyer actuel correspondait à un prix de 160 fr. 65 par 
an et par m2. Les surfaces situées dans le périmètre étaient quant à elles louées 
entre 350 et 400 fr. par m2. 
A l'appui de ses allégations, D______ a notamment produit des statistiques, 
desquelles il ressort que dans le quartier du haut de ______ et de ______, le prix 
de location des locaux commerciaux se situe autour de 390 fr. par m2 en 2016. 
q. Par mémoire du 22 août 2016, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions sur demande principale et ont conclu au rejet de la demande 
reconventionnelle. 
r. Lors de l'audience du 11 octobre 2016 du Tribunal, Me L______ a déclaré que 
le bail avait été résilié pour des motifs économiques car le rendement n'était plus 
acceptable. Le bail ne pouvait en effet se renouveler dans les mêmes conditions 
locatives, à savoir un loyer de 160 fr. par m2. Le maintien à domicile de 
D______ engendrait des coûts élevés car il nécessitait cinq personnes employées 
à plein temps, sept jours sur sept. 
B______ et A______ ont déclaré percevoir des prestations de l'AVS et habiter 
dans l'appartement de cinq pièces situé au-dessus du restaurant. Depuis 2008, 
l'exploitation du restaurant avait été remise à F______, lequel occupait 
l'appartement de trois pièces. La résiliation litigieuse avait été contestée car les 
locataires souhaitaient reprendre l'exploitation du restaurant, dans un cadre 
familial, étant précisé que leurs deux fils avaient obtenu le certificat de cafetier. 
Les locataires disposaient d'un chalet, en France voisine, dans lequel ils se 
rendaient régulièrement, à savoir deux à trois jours par semaine. 
S'agissant de la résiliation notifiée par C______ SA à F______ le 27 novembre 
2014, une procédure en contestation de congé était en cours par-devant le 
Tribunal des baux et loyers. Ce bail avait été résilié dans la mesure où F______ 
n'avait pas respecté ses engagements financiers. A______ était l'administratrice 
de la société C______ SA et son unique actionnaire. Les locataires avaient 
décidé de reprendre l'exploitation du restaurant en raison du fait que F______ ne 
respectait pas ses engagements. Il s'agissait d'une décision financière, les 
ressources des locataires, provenant de l'AVS uniquement, n'étant pas 
suffisantes, et B______ souffrant de la maladie de Parkinson, ce qui nécessitait 
des soins onéreux. Les locataires avaient fait des travaux dans l'appartement, soit 
notamment la vitrification des parquets et l'installation d'une nouvelle cuisine, à 
leurs frais et avec l'autorisation orale de l'ancienne régie. Le motif financier du 
congé n'était pas contesté en tant que tel, mais les locataires étaient déçus que la 


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régie n'ait pas discuté avec eux avant la résiliation, afin qu'un nouveau bail soit 
conclu avec un loyer plus élevé. 
s. Lors de l'audience du 13 décembre 2016, F______ a confirmé s'occuper de la 
gérance du restaurant « H______ » depuis juin 2008. Le contrat de gérance et le 
contrat de vente à terme, d'une durée de cinq ans, étaient arrivés à échéance. Le 
remboursement mensuel était de l'ordre de 4'000 fr. et le loyer-gérance 
"mélangé" de 8'000 fr. environ. Pour le rachat du fonds de commerce, F______ 
avait payé la somme de 110'000 fr. environ. Il n'avait jamais été question que les 
locataires reprennent eux-mêmes le restaurant, sauf si au terme du contrat, le 
gérant n'arrivait pas à s'acquitter du montant dû. En 2010 ou 2011, F______ 
n'avait plus été en mesure de payer l'intégralité des mensualités de vente. En été 
2014, malgré les retards, les cocontractants avaient essayé de trouver une 
solution pour que F______ puisse continuer à gérer le restaurant. Dans le cadre 
des discussions avec les A______ et B______ et la propriétaire, l'idée était qu'il 
puisse continuer à exploiter le restaurant. Il avait appris seulement lors de la 
conciliation de la procédure l'opposant aux A______ et B______ que ceux-ci 
souhaitaient reprendre possession des locaux. Vu la vétusté de l'établissement, il 
s'était rendu compte qu'il avait déjà suffisamment payé, étant précisé que s'il en 
avait eu les moyens, il aurait stoppé ses paiements. Le prix de vente convenu 
était de 350'000 fr. Il s'était déjà acquitté, avec la gérance, du montant de 
360'000 fr. Au total, s'il avait réglé l'intégralité de la gérance et du prix d'achat, 
la somme de 500'000 fr. aurait été payée. A l'époque de la mise en gérance, le 
chiffre d'affaires annuel était de l'ordre de 250'000 fr. 
K______, gérant au service de I______ SA, a déclaré que les travaux réalisés par 
les locataires visant à la transformation d'une partie des locaux du 1er étage en un 
appartement de cinq pièces n'avaient pas été autorisés, d'après le dossier remis par 
l'ancienne gérance. Dans l'appartement de trois pièces se trouvait un passe-plat 
relié au restaurant. F______ y habitait. La surface totale des locaux, tous niveaux 
confondus, était de l'ordre de 345 m2. Le loyer du quartier se situait aux alentours 
de 400 fr. à 420 fr. par m2. Dans le même immeuble et dans l'immeuble voisin, 
des commerces louaient des locaux en-dessous du prix du marché, mais au-dessus 
du loyer payé par les locataires, à savoir à un loyer se situant entre 300 fr. et 350 
fr. par m2. 
t. Dans leurs plaidoiries finales du 8 février 2017 et observations de la bailleresse 
du 23 février 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions, à la suite de 
quoi la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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Selon la jurisprudence constante au Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1, 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1 et 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, hors charges, s'élève à 55'416 fr. En 
prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. (55'416 fr. × 3 = 166'248 fr.). 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 
2. 
Les appelants soutiennent principalement que le congé est nul, car il s'agit d'un 
congé partiel donné pour une partie des locaux loués à la bailleresse. 
2.1 La nullité peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit, et doit être sou-
levée d'office par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de 
la procédure d'expulsion (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 727). 
2.2 Le critère essentiel pour déterminer si des baux sont ou non liés est celui de 
l'interdépendance entre ceux-ci. Peu importe à cet égard, notamment, que les baux 
n'aient pas été conclus simultanément (LACHAT, op. cit., p. 126; ATF 125 III 231 
consid. 2). Cependant, si la volonté commune des parties est douteuse ou contro-
versée, encore faut-il qu'il existe un rapport fonctionnel entre les deux objets 
(ATF 125 III 231 consid. 2). 
Un congé "partiel" n'est envisageable que lorsque les parties ont conclu entre elles 
plusieurs baux et ne les ont pas liés entre eux expressément ou implicitement. 
Lorsque, comme cela est d'ordinaire le cas en pratique, le bail d'un logement situé 
au-dessus d'un café-restaurant est lié à celui de ce dernier, le contrat de 
l'accessoire ne peut pas être résilié séparément de celui de l'objet principal, sauf 
accord entre les parties. Dans l'hypothèse de tels baux liés, la résiliation du bail 
principal entraîne celle du bail de l'accessoire, même si la lettre ou l'avis de 
résiliation ne mentionne pas ce dernier (LACHAT, op. cit., p. 642). 
2.3 Dans le cas d'espèce, il faut considérer que les trois appartements situés à 
l'entresol ainsi qu'au 1er étage sont des accessoires de l'arcade sise au rez-de-
chaussée et exploitée comme restaurant sous l'enseigne « H______ ». En effet, les 


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parties sont liées par un seul contrat de bail, portant sur la location de tous les 
objets, désignés dans le contrat comme étant « trois arcades au rez-de-chaussée, 
deux pièces à l'entresol et la totalité du 1er étage ». Si les parties avaient voulu que 
les objets soient indépendants l'un de l'autre, elles auraient à tout le moins conclu 
des contrats de bail à loyer distincts portant sur chacun des objets. A cela s'ajoute 
que dans certaines correspondances, les locaux avaient déjà été désignés par la 
simple dénomination de l'objet principal, soit l'arcade sise au rez-de-chaussée. 
Dès lors que les appartements sont des accessoires de l'arcade, qui est l'objet 
principal du bail, il suffisait que la résiliation mentionne les locaux du rez-de-
chaussée pour entraîner également la fin du rapport contractuel portant sur les 
appartements. 
Partant, le congé ne saurait être considéré comme nul. 
3. 
Les appelants reprochent également aux premiers juges de ne pas avoir annulé le 
congé, au motif que celui-ci serait en réalité motivé par la sous-location des 
locaux. Quoi qu'il en soit, le congé ne serait fondé sur aucun intérêt objectif. 
Enfin, la résiliation ne viserait qu'à sanctionner le refus des locataires d'accepter la 
conclusion d'un nouveau bail entre la propriétaire et le gérant. 
3.1 A côté d'une liste d'exemples dans lesquels une résiliation émanant du bailleur 
est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le 
congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence (ATF_120 II 
31 consid. 4a), la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du 
principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 
(art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice 
d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, 
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans 
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, 
il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être 
qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 
consid. 3). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_403/2009 consid. 3.1; 4C.61/2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Est abusif 
le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte 
(ATF 120 II 31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_403/2009 consid. 3.1). 
Pour le surplus, dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera 
à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime 
ou justifié (ACJC/807/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.2; LACHAT, op. cit., p. 463). 
Il incombe à la partie qui demande l'annulation du congé de prouver qu'il a été 
donné au mépris de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur 
n'est qu'un prétexte (art. 8 CC; ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.411/2006 du 9 février 2007). Toutefois, l'expéditeur du congé doit prouver les 


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motifs qu'il invoque à l'appui de celui-ci. Il doit contribuer loyalement à la mani-
festation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105) et 
en les rendant au moins vraisemblables (arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 
9 février 2007). Si, face à des preuves contradictoires, le juge ne parvient pas à 
retrouver le véritable motif du congé, il peut considérer ce dernier comme infon-
dé, donc annulable (LACHAT, op. cit., p. 738). 
3.2 Un congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un 
nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail 
est résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi et est licite 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2009 consid. 2.3; 4A_472/2007 consid. 2.1). 
Cela étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations 
d'ordre économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il 
faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer 
supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le 
congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet 
d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que 
celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement 
suffisant. Dans une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto 
sensu qui entre en ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que 
méconnaît toute résiliation ne constituant qu'un prétexte (ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4C.343/2004, in Zeitschrift für schw. 
Mietrecht 2005 p. 100, consid. 3.2; 4C.267/2002, in SJ 2003 I 261, consid. 2.3). 
A cet égard, il n'appartient pas nécessairement au bailleur d'indiquer le montant du 
nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être 
contrôlé. Des indices quant au montant du nouveau loyer ne sont pas suffisants : 
le droit fédéral exige en la matière une preuve stricte et il appartient au bailleur de 
démontrer qu'il pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau loca-
taire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.4). 
3.3 L'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'établir les faits d'office dans les 
affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC (soit les affaires relevant ratione materiae de 
la procédure simplifiée) et dans certaines causes dont la valeur litigieuse ne 
dépasse pas 30'000 fr., en particulier « les autres litiges portant sur des baux à 
loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme 
agricoles ». Le juge n'est alors pas lié par les allégations des parties et leurs offres 
de preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour 
autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). Conséquence 
de la maxime inquisitoire, les parties peuvent introduire des faits et moyens de 
preuve nouveaux jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC; ATF 142 III 402 
consid. 2.1). 
La maxime inquisitoire sociale instaurée par l'art. 247 al. 2 CPC est fondée sur des 
motifs de politique sociale. Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à 


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assurer l'égalité des parties et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les 
parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves 
topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation 
(Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur 
la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allégations et offres de 
preuves sont complètes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge 
se limite à inviter les parties à désigner les moyens de preuve et à les produire 
(ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 III 231 consid. 4a; ACJC/104/2016 du 
1er février 2016 consid. 3.3). 
3.4 En l'espèce, dès l'envoi de la résiliation, la curatrice de l'intimée a indiqué qu'il 
était dans l'intérêt de sa protégée de résilier le contrat de bail pour son échéance, 
au motif que le loyer des locaux ne correspondait plus au prix du marché. 
L'intimée a par ailleurs confirmé, dans son mémoire réponse du 16 juin 2016, 
qu'elle fondait la résiliation sur un motif économique, alléguant que le loyer actuel 
était trop bas comparativement au prix de location des surfaces situées dans le 
même périmètre. Elle a en outre réitéré, lors de l'audience du 11 octobre 2016, par 
l'intermédiaire de sa curatrice, que le bail avait été résilié pour des motifs 
économiques, cette dernière ayant expliqué que le rendement n'était plus 
acceptable. Enfin, les appelants ont admis que le motif invoqué était économique, 
lors de leur audition du 11 octobre 2016. Dans ces circonstances, le congé ne 
saurait être considéré, comme le soutiennent les appelants, comme un congé-
prétexte prétendument motivé par la sous-location des locaux. 
Toutefois, l'intimée n'a pas démontré à satisfaction qu'elle pourrait obtenir un 
loyer non abusif plus élevé d'un nouveau locataire. En effet, elle n'a produit aucun 
calcul de rendement ni exemples comparatifs mais uniquement des statistiques, 
insuffisantes pour retenir une preuve stricte du caractère non abusif d'un loyer plus 
élevé, au sens de la jurisprudence. Le Tribunal aurait dû interpeller l'intimée à ce 
sujet et lui impartir un délai pour fournir des pièces supplémentaires. Or, dans la 
mesure où tel n'a pas été le cas, il se justifie de renvoyer l'affaire en première 
instance pour instruction complémentaire, afin notamment que l'intimée soit 
invitée à produire les documents idoines. Une fois l'instruction complémentaire 
menée, le Tribunal se prononcera sur la validité du congé et rendra une nouvelle 
décision. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 21 avril 2017 par A______ et B______ et C______ 
SA contre le jugement JTBL/205/2017 rendu le 6 mars 2017 par le Tribunal des baux et 
loyers 
dans 
la 
cause 
C/7008/2015-6-OSB. 
Au fond : 
Annule le jugement entrepris. 
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction complémentaire dans le sens des 
considérants et nouvelle décision. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. (cf. consid. 2.2).