voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_69/2021 · 2021-09-21 · fr

Résumé:
 CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE
Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences.
In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CO.271; CC.8
ge_gerichte · ACJC/1102/2021 · 2021-09-06 · fr

Résumé:
 RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE
Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. 
En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI

Normes: Normes:
 CO.257d.al1
ge_gerichte · ACJC/1104/2021 · 2021-09-06 · fr

Résumé:
 MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES 
La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT

Normes: Normes:
 CO.269
ge_gerichte · 4A_299/2021 · 2021-09-01 · fr

Résumé:
 HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION
Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas.
Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE

Normes: Normes:
 CO.253b; CO.269d; LCAP.35
ge_gerichte · 4A_129/2021 · 2021-08-09 · fr

Résumé:
 INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE
Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. 
L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. 
Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO).
In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes: Normes:
 CO.20.al2; CO.23; CO.32
ge_gerichte · 5A_123/2021 · 2021-07-23 · fr

Résumé:
 TITRE DE MAINLEVÉE DÉFINITIVE - JUGEMENT OU TRANSACTION RÉSULTANT D'UNE ACTION EN BAISSE DE LOYER
Seul un jugement ou une transaction judiciaire condamnatoire – c’est-à-dire condamnant le débiteur à payer une somme d’argent déterminée ou aisément déterminable – constitue un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Le jugement ou la transaction résultant d’une action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) fixe le montant du loyer dû et complète la convention des parties qui valait jusqu’alors. Sa nature est par conséquent formatrice (et non condamnatoire) et il ne s’agit pas d’un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Ce jugement ou cette transaction constitue toutefois une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l’existence d’un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;TRANSACTION(ACCORD);MAINLEVÉE DÉFINITIVE

Normes: Normes:
 LP.80; CO.270
ge_gerichte · 4A_66/2021 · 2021-07-22 · fr

Résumé:
 CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE
Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son
dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation
illégitime. 
En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes: Normes:
 CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253
ge_gerichte · 4A_289/2021 · 2021-07-16 · fr

Résumé:
 DÉFAUT À L'AUDIENCE DE CONCILIATION - RESTITUTION DE DÉLAI
En matière de restitution de délai, déterminer le comportement de la partie est une question de fait, tandis que qualifier la faute (de légère ou non) est une question de droit. Le tribunal fait usage de son pouvoir d’appréciation pour estimer la gravité de la faute, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue. In casu, le Tribunal fédéral confirme une décision refusant la restitution de délai à une partie
ayant fait défaut à une audience de conciliation (en raison d’un retard de 20 minutes) sans excuse valable.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RESTITUTION DU DÉLAI;PROCÉDURE DE CONCILIATION

Normes: Normes:
 CPC.148
ge_gerichte · ACJC/935/2021 · 2021-07-15 · fr

Résumé:
 PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS
Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

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ge_gerichte · 4A_85/2021 · 2021-07-08 · fr

Résumé:
 CONCLUSION DU CONTRAT -DÉTERMINATION DU LOYER - DURCHGRIFF
Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l’accord des parties. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent. Il peut s’agir d’une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d’un contrat mixte ou composé.
Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties.Selon les règles d’interprétation des contrats déduites de l’art. 18 CO, le juge doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective) puis, à défaut, interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective).
L’application du principe de la transparence suppose, premièrement, qu’il y ait identité de personnes, conformément à la réalité économique, ou en tout cas la domination économique d’un sujet de droit sur l’autre; il faut deuxièmement que la dualité soit invoquée de manière abusive, c’est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié.
In casu, l'existence du contrat de bail a été niée. Les parties au contrat de prêt et au prétendu contrat de bail sont différentes. Le contrat de prêt ne mentionne pas que le non-paiement des intérêts équivaudrait au loyer de locaux loués par les prétendus locataires. De plus, ces derniers échouent à démontrer les éléments permettant d’appliquer le principe de la transparence et ne peuvent donc pas se prévaloir de cette renonciation à percevoir des intérêts. Au demeurant, la part du loyer relative à cette renonciation n’est pas déterminée, ni déterminable.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);PRINCIPE DE LA TRANSPARENCE(SOCIÉTÉ)

Normes: Normes:
 CO.253; CO.18
ge_gerichte · 5D_249/2020 · 2021-07-01 · fr

Résumé:
 CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE
Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.

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ge_gerichte · JTBL/565/2021 · 2021-06-28 · fr

Résumé:
 COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER
La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes: Normes:
 CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2
ge_gerichte · 4A_6/2021 · 2021-06-22 · fr

Résumé:
 IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION
Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles
réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer .
Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer.
En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes: Normes:
 CO.269a.letb; OBLF.14
ge_gerichte · ACJC/795/2021 · 2021-06-21 · fr

Résumé:
 SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES
Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes: Normes:
 CO.272.al3
ge_gerichte · 4A_204/2021 · 2021-06-07 · fr

Résumé:
 PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION
Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

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ge_gerichte · 4A_616/2020 · 2021-05-06 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION
Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC).
Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes: Normes:
 CO.270b; CPC.210
ge_gerichte · 4A_183/2020 · 2021-05-06 · fr

Résumé:
 RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL 
En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC.
Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans.
Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11
ge_gerichte · 4A_74/2021 · 2021-04-30 · fr

Résumé:
 MODIFICATION UNILATERALE DU REGLEMENT DE MAISON
L'adaptation du règlement de maison constitue une modification unilatérale du contrat au sens de l'art. 269d al. 3 CO, la nouvelle réglementation renforçant le cadre dans lequel la pratique de la musique est autorisée. Les modifications unilatérales du contrat peuvent être soumises au contrôle du juge quant à leur caractère abusif ou non, conformément à l'art. 2 CC.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.270b