ge_gerichte · ACJC/450/2020 · 2020-03-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.03.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18036/2016 
ACJC/450/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 MARS 2020 
 
Entre 
Madame A_______ et Monsieur B_______, domiciliés route ______, ______ Genève, 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mars 2019, 
comparant par Me Sébastien VOEGELI, avocat, rue Ferdinand-Hodler 15, case postale 
6090, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
1) Madame C_______, domiciliée route ______, ______ Genève, 
2) SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA, sise c/o REGIE F______SA, chemin 
______, ______ (GE), intimés, comparant tous deux par Me Ludovic RAIS et Me Lena-
Marie CLODONG, avocats, avenue de Miremont 12, 1206 Genève, en l'étude desquels 
elles font élection de domicile. 
 


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C/18036/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/230/2019 du 14 mars 2019, expédié pour notification aux 
parties le 18 mars 2019, le Tribunal des baux et loyers a constaté que C_______ 
avait la qualité de bailleresse s'agissant du bail conclu entre «CERTIFICATS 
D'ACTIONS 1-7_______» et B_______ le 20 septembre 2013, portant sur 
l'appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis route 8________ 
(ch. 1), a déclaré valable le congé notifié le 25 août 2016 pour le 30 septembre 
2016 par C_______ à B_______ et A_______ (ci-après : les locataires) pour 
l'appartement susmentionné (ch. 2), a condamné B_______ et A_______ à 
évacuer immédiatement le logement précité de leur personne, de leurs biens et de 
toute autre personne faisant ménage commun avec eux (ch. 3), a transmis la cause, 
à l'expiration du délai d'appel contre la décision, à la 7ème Chambre du Tribunal 
des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour 
statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 4), a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
 
En substance, les premiers juges ont considéré que C_______, titulaire du 
certificat d'actions no 10______, ainsi que la Cour de justice l'avait admis dans 
son arrêt du 12 juillet 2018, était la bailleresse de B_______. Ils ont retenu que ni 
SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA, ni une société tierce n'étaient liées 
directement 
aux 
locataires, 
selon 
les 
explications fournies par l'administrateur de SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA. En outre, le contrat de bail conclu entre cette dernière et 
F_______, mère de C_______, qui liait cette dernière suite au décès de sa mère, 
prévoyait la possibilité de sous-louer l'appartement. Ainsi, le congé signifié par 
C_______ n'était pas nul. Par ailleurs, les conditions de l'art. 257d CO étaient 
manifestement remplies, l'objet de la mise en demeure étant compréhensible pour 
les locataires. Ainsi, le congé du 25 août 2016 pour le 30 septembre 2016 était 
valable, les époux A/B_______ ne soulevant et ne démontrant pas en quoi il serait 
annulable pour d'autres motifs. Dès lors, les époux A/B_______ ne disposant plus 
d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux depuis le 30 
septembre 2016, ils violaient l'art. 267 al. 1 CO en restant dans l'appartement, de 
sorte que leur évacuation devait être prononcée. Il était enfin jugé que la question 
de l'exécution de ce jugement d'évacuation serait traitée par le Tribunal des baux 
et loyers siégeant dans la composition prévue par l'art. 30 LaCC, une fois qu'il 
serait définitif. 
B. 
a. Par acte déposé le 2 mai 2019 au greffe de la Cour de justice, les locataires ont 
formé appel contre ce jugement, sollicitant son annulation. Ils ont conclu 
principalement à ce que la Cour constate la nullité de l'avis de résiliation du bail 
du 25 août 2016 et dise que le bail relatif à l'appartement demeurait intact entre les 
parties, sous suite de frais et dépens, et subsidiairement, annule l'avis de résiliation 


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C/18036/2016 
du bail du 25 août 2016 et dise que le bail relatif à l'appartement demeure intact 
entre les parties. 
 
Plus subsidiairement, ils ont invité la Cour à leur accorder une pleine et entière 
prolongation du bail de quatre ans. 
 
Ils ont fait valoir premièrement que H_______ ne pouvait pas être entendu en 
qualité de témoin en raison de sa position d'administrateur de SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA. Deuxièmement, ils font fait grief au Tribunal 
d'avoir considéré à tort que C_______ était leur bailleresse, estimant qu'il 
n'existait 
ni 
convention 
de 
sociétariat, 
ni 
bail 
à 
loyer 
liant 
C_______ 
à 
SOCIETE 
IMMOBILIERE 
D_______ 
SA. 
Enfin, 
ils 
ont 
soutenu 
qu'à 
la 
suite 
de 
l'instruction complémentaire menée par le Tribunal SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA était «vraisemblablement la bailleresse des appelants». Ainsi, la 
résiliation du contrat de bail émanant de C_______, qui ne serait pas partie au 
contrat, était nulle. 
 
b. Par réponse du 3 juin 2019, C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA ont conclu à la confirmation du jugement entrepris ainsi qu'à la 
condamnation des locataires aux frais et dépens. 
 
A leur sens, H_______ pouvait être entendu en qualité de témoin, SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA n'ayant pas la qualité pour défendre, faute d'avoir 
donné le congé. Par ailleurs, s'appuyant sur les considérants de la Cour dans son 
arrêt du 12 juillet 2018 ainsi que l'article 6 des statuts de SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA, elles ont soutenu que le droit d'utiliser - ou de 
sous-louer - les locaux rattachés aux certificats d'actions, dont il était établi que 
C_______ est propriétaire, découlait de cette propriété et que cette sous-location 
avait fait l'objet d'un accord tacite du conseil d'administration de la SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA. Elles relèvent enfin que l'instruction 
complémentaire avait permis d'établir que les certificats d'actions mentionnés sur 
le bail à loyer constituaient l'ensemble des certifications détenus par C_______ et 
que SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA n'avait jamais été instruite de 
conclure un bail à loyer avec un tiers. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
 
d. Les parties ont été avisées le 12 août 2019 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 


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C/18036/2016 
 
a. Le 20 septembre 2013, un contrat de bail portant sur la location d'un 
appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis route de 
D_______, à Genève a été conclu entre «CERTIFICATS D'ACTIONS 
1-7_______», bailleur, représenté par la REGIE E_______ (ci-après : la régie) et 
B_______, locataire. 
 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er octobre 2013 au 
30 septembre 2014, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 
 
Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 3'500 fr. et les charges à 160 fr. 
 
b. B_______ vit dans l'appartement avec son épouse, A_______. 
 
c. Par avis de modification du 18 novembre 2014, les frais accessoires ont été 
portés à 360 fr. par an, à raison d'une modification du tarif du téléréseau, dès le 
1er janvier 2015. Cet avis désigne «CERTIFICATS D'ACTION 1-7______» 
comme bailleur. 
 
d. Par courrier électronique du 12 août 2015, répondant à une demande du conseil 
du locataire sollicitant l'identité et l'adresse du bailleur, la régie a indiqué que les 
certificats d'actions 1-7______ (sic) composaient la SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA, sise auprès de la régie. 
 
e. SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA a été créée le 28 octobre 1904. Ses 
statuts prévoient notamment que «la propriété d'un nombre déterminé d'actions 
confère au titulaire de ces actions, conformément à la répartition statutaire et 
moyennant le respect des obligations découlant de la convention de sociétariat et 
du bail à loyer, le droit d'utiliser et d'aménager des locaux sis dans l'immeuble 
social. (…) L'actionnaire conclut avec la société un bail ad hoc comportant 
certaines clauses particulières et conforme, pour le reste aux prescriptions légales 
et aux usages locaux. Si pour quelque cause que ce soit, l'actionnaire ne peut ou 
ne veut pas utiliser, pour son usage personnel, les locaux qui lui sont attribués, il 
peut les sous-louer avec l'accord du conseil d'administration de la société» (art. 6). 
 
f. Par avis comminatoires du 28 juin 2016, adressés séparément aux époux 
A/B_______, le bailleur les a mis en demeure de régler dans les 30 jours le 
montant de 7'609 fr. 20 à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois de 
mai et juin 2016 et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral 
de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à 
l'art. 257d CO. 
 
Sous la rubrique «concerne», le courrier indiquait «Immeuble sis route 8________ 
(lots H________) - Appartement de 4.0 pièces au 6ème étage». 


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C/18036/2016 
 
g. Par courrier du 29 juin 2016, la régie a proposé aux locataires un arrangement 
de paiement, soit de payer 1'123 fr. par mois, en plus du loyer et des charges, 
d'août 2016 à avril 2017 et 1'122 fr. 20 dès mai 2017. Elle a à nouveau fait état 
des «lots H______» concernant l'appartement en cause. 
 
Cet arrangement n'a pas été respecté, malgré un rappel du 18 août 2016. 
 
h. Par avis de résiliation du 25 août 2016, adressés séparément aux époux 
A/B_______, C_______ en qualité de bailleresse, a résilié le bail pour le 30 
septembre 2016, l'arriéré n'ayant pas été payé malgré la mise en demeure du 28 
juin 2016. 
 
i. Le congé a été contesté le 19 septembre 2016 par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers par requête de B_______ dirigée contre 
C_______, «le détenteur/les détenteurs inconnus des Certificats d'actions 1-
7_______» et SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA (C/18036/2016). 
 
j. Non conciliée le 28 avril 2017, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 17 mai 
2017. B_______ a conclu à la constatation de la nullité du congé, subsidiairement 
à son annulation et encore plus subsidiairement, à l'octroi d'une pleine et entière 
prolongation de quatre ans. 
 
Il a fait valoir que le bailleur n'était pas C_______ mais «CERTIFICATS 
D'ACTIONS 1-7_______» ou SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA. 
 
k. Par requête du 3 janvier 2017, non conciliée lors de l'audience du 28 avril 2017, 
et portée devant le Tribunal le 3 mai 2017, C_______ a conclu à l'évacuation des 
époux A/B_______ avec exécution directe (cause C/9________/2017). 
 
l. Dans sa réponse du 28 juin 2017 dans la cause C/18036/2016, C_______ a 
conclu au déboutement du locataire de toutes ses conclusions, à sa condamnation 
à lui verser 51'660 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mai 2016 et à la 
constatation de ce que «C_______, détentrice des certificats d'actions 1-7______ 
de la Société Immobilière D_______ SA» était la bailleresse. 
 
m. Dans la cause C/9________/2017, les époux A/B_______ ont préalablement 
conclu à ce que la cause soit suspendue jusqu'à droit jugé dans la présente cause et 
principalement, à ce que la nullité de l'avis de résiliation soit constatée et à ce que 
la bailleresse soit déboutée de toutes ses conclusions. 
 
n. Lors de l'audience du Tribunal du 3 octobre 2017 dans les causes C/18036/2016 
et C/9________/2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été 
interrogées. 
 
B_______ a confirmé qu'il n'avait pas de quoi payer le loyer. Il travaillait 
cependant sur un projet commercial depuis quelques mois et la fin de ce projet 


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C/18036/2016 
devait intervenir sous peu, moment où il pourrait être en mesure de payer 
l'intégralité des arriérés ainsi que douze mois d'avance. Il était optimiste quant à ce 
délai, réalisable dès fin octobre - début novembre 2017. Cette proposition de 
versement était toutefois soumise à la condition de la remise en vigueur du bail. 
En novembre 2016, il avait effectivement déjà mentionné des pourparlers pour le 
projet en cours, lesquels n'avaient pas abouti. La négociation avait toutefois pu 
reprendre en mars 2017 avec une autre partie impliquée. Il n'avait jamais su qui 
était la propriétaire des actions mentionnées dans le bail car tout s'était fait par 
l'intermédiaire de la régie. 
 
La représentante de la régie a déclaré que le loyer n'était pas payé depuis mai 
2016 et que l'arriéré s'élevait dès lors à 66'420 fr. Elle a aussi précisé que le 
locataire tenait le même discours depuis novembre 2016 et que ses promesses 
n'étaient jamais tenues. 
 
C_______ a remis une copie du certificat d'actions no 10______ de SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA établi à son nom dans le registre des actionnaires-
locataires de la D_______. Elle a déclaré que le lien pouvait être fait entre ledit 
certificat d'actions no 10______ et l'appartement des locataires grâce au registre 
des actionnaires-locataires, lequel mentionnait que l'appartement de quatre pièces 
no 10______ au 6ème étage correspondait bien au certificat d'actions no 10______ 
sur lequel figurait son nom. Concernant la proposition du locataire, elle 
n'entendait pas entrer en matière puisque ce dernier émettait des promesses 
similaires depuis des mois, sans jamais les tenir. 
 
Le registre des actionnaires-locataires D_______ énumère les titulaires des 
certificats d'actions no 1 à 16. Ces titulaires sont désignés soit nommément soit 
sous la désignation «certificat d'actions». C'est ainsi que l'actionnaire-locataire du 
certificat d'actions no 10______ est désigné comme «CERTIFICAT D'ACTIONS 
N° 10______». 
 
Ce registre ne comporte aucune mention des certificats no 1-7______ mentionnés 
dans le contrat de bail litigieux. 
 
Une indication manuscrite précise que C_______ détient au total 261 actions, sur 
les 500 qui constituent le capital-actions de SOCIETE IMMOBILIERE D_______ 
SA. 
 
Selon le certificat d'actions no 10______, produit lors de la même audience, 
C_______ en est propriétaire et participe en tant que telle, pour les actions y 
mentionnées, à la SOCIETE avec tous les droits et obligations légaux et 
statutaires. 
 
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
La cause a ensuite été gardée à juger. 


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C/18036/2016 
 
o. Par jugement JTBL/1040/2017 du 15 novembre 2017, le Tribunal a 
préalablement ordonné la jonction des causes C/18036/2016-1-OSB et 
C/9________/2017-1-OSE sous le no C/18036/2016-1-OSB (ch. 1 du dispositif) 
et, 
au 
fond, 
a 
constaté 
que 
C_______ 
avait 
la 
qualité 
de 
bailleresse s'agissant du bail conclu entre «CERTIFICATS D'ACTIONS 
1-7_______» et B_______ le 20 septembre 2013, portant sur l'appartement de 
quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis route 8________ (ch. 2), a déclaré 
irrecevable la conclusion en paiement de C_______ (ch. 3), a déclaré valable le 
congé notifié le 25 août 2016 pour le 30 septembre 2016 par C_______ à 
B_______ et A_______ pour l'appartement susmentionné (ch. 4), a condamné 
B_______ et A_______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens 
et de toute autre personne faisant ménage commun avec eux, le logement précité 
(ch. 5), a transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel contre la décision, à la 
7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue 
à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 6), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 8). 
 
En substance, le Tribunal a considéré que le congé signifié par C_______ n'était 
pas nul et ce même si le bail avait été conclu avec «CERTIFICATS D'ACTIONS 
1-7_______» puisque C_______ était la titulaire des certificats d'actions. Par 
ailleurs, les conditions de l'art. 257d CO étaient remplies et le congé du 25 août 
2016 pour le 30 septembre 2016 était par conséquent valable. Dès lors, les époux 
A/B_______ ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans 
les locaux depuis le 30 septembre 2016, violant ainsi l'art. 267 al. 1 CO en restant 
dans l'appartement. La demande reconventionnelle formée par C_______, visant 
au paiement de l'arriéré de loyer, était irrecevable car elle n'était pas soumise à la 
même procédure que la demande principale. 
 
p. Par acte déposé le 15 décembre 2017 au greffe de la Cour de justice, les 
locataires ont formé appel contre ce jugement, sollicitant l'annulation des chiffres 
2, 4, 5, 6 et 7 de son dispositif. Ils ont conclu à ce que la Cour constate la nullité 
de l'avis de résiliation du bail du 25 août 2016, dise que le bail relatif à 
l'appartement demeurait intact entre les parties, et, subsidiairement, annule l'avis 
de résiliation du bail du 25 août 2016, dise que le bail relatif à l'appartement 
demeure intact entre les parties. 
 
Plus subsidiairement, ils ont invité la Cour à leur accorder une prolongation du 
bail pleine et entière de quatre ans. 
 
q. Par réponse du 30 janvier 2018, C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA ont répondu à l'appel, concluant préalablement, au retrait de l'effet 
suspensif à l'appel formé par les locataires, cela fait, à l'irrecevabilité, 
subsidiairement au rejet dans son intégralité de l'appel formé par les locataires. 


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C/18036/2016 
Elles 
ont 
également 
conclu 
à 
la 
confirmation 
du 
jugement 
du 
15 novembre 2017. 
 
r. Invités à se déterminer sur la demande d'exécution anticipée, les locataires ont 
fait valoir le 8 février 2018 que leur intérêt à demeurer dans le logement jusqu'à 
l'issue de l'appel l'emportait sur l'intérêt des intimés à récupérer les locaux, ceux-ci 
n'ayant aucun besoin propre et urgent de récupérer l'appartement visé. L'exécution 
anticipée de la décision de première instance mettrait les appelants dans une 
situation irréversible et leur ferait subir un préjudice irréparable, étant précisé 
qu'en outre, les chances de succès de l'appel étaient loin d'être nulles. 
 
s. Par arrêt ACJC/170/2018 du 9 février 2018, la demande d'exécution anticipée a 
été rejetée. 
 
t. Par arrêt ACJC/933/2018 du 12 juillet 2018, la Cour a, à la forme, déclaré 
irrecevable la demande de contestation de congé en tant qu'elle était dirigée contre 
LE DETENTEUR/LES DETENTEURS INCONNUS DES «CERTIFICATS 
D'ACTIONS 1-7_______» et annulé les chiffres 2, 4, 5 et 6 du dispositif du 
jugement du 15 novembre 2017. 
 
Elle a par ailleurs retenu que bien qu'il ressortait des pièces produites que 
C_______ était la titulaire du certificat d'actions no 10______ et que ce certificat 
d'actions no 10______ portait sur l'appartement litigieux, cela ne suffisait pas à 
admettre que cette dernière était la bailleresse des époux A/B_______. 
A cet égard, le Tribunal devait instruire les questions de savoir si SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA était liée à C_______ par un contrat de bail 
portant sur l'appartement litigieux, ou si cette société ou une entité tierce, serait 
directement liée aux époux A/B_______ par un contrat de bail. Il convenait 
également de savoir si le conseil d'administration de SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA avait accepté la sous-location des locaux. Enfin, la convention liant 
cette dernière à C_______ et précisant notamment l'objet et les modalités de 
location des locaux dont elle obtenait la jouissance exclusive, devait être produite. 
 
La cause a ainsi été renvoyée du Tribunal pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision. 
 
u. Lors de l'audience du 20 novembre 2018 par-devant le Tribunal, le conseil de 
C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA a produit des tableaux de 
l'actionnariat de l'immeuble, desquels il ressort que le certificat portant le no 
6______ avant la liquidation de la SI, correspond au certificat d'actions no 
10______ après la reconstitution de cette dernière, dont la titularité est attribuée à 
C_______ et porte sur l'appartement de quatre pièces du 6ème étage occupé par les 
locataires. L'arriéré au jour de l'audience s'élevait à 110'700 fr. les loyers et 
indemnités pour occupation illicite n'ayant plus été versés depuis mai 2016. Il n'a 


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C/18036/2016 
pas pu expliquer à quoi correspondait la mention «H________» figurant sur l'avis 
comminatoire du 28 juin 2016. 
 
v. Lors de l'audience du 15 janvier 2019, le Tribunal a procédé à l'audition, en 
qualité de témoin, de l'administrateur de SOCIETE IMMOBILIERE D_______ 
SA, lequel a déclaré que cette dernière était ce que l'on appelait anciennement une 
SIAL. Cette société détenait l'intégralité de l'immeuble, composé de plusieurs 
appartements. La jouissance de chaque appartement était attribuée par le biais d'un 
certificat d'actions à chaque actionnaire. C_______ détenait plusieurs certificats 
d'actions lui donnant le droit à la jouissance de plusieurs appartements, dont 
l'appartement de quatre pièces au 6ème étage. L'actionnaire ayant la jouissance de 
l'appartement pouvait soit le laisser vide, soit l'occuper personnellement, soit le 
remettre en location. Un contrat de bail était conclu entre le locataire utilisateur de 
l'appartement et théoriquement la SOCIETE IMMOBILIERE D_______ qui était 
propriétaire de l'immeuble mais ce contrat de bail était conclu pour le compte de 
l'actionnaire car, économiquement, les loyers lui étaient reversés. Juridiquement, 
si la SI était propriétaire de l'immeuble, la jouissance des appartements était 
attribuée à l'actionnaire-locataire et, éventuellement, l'utilisation de l'appartement 
était attribuée à un locataire externe. Dans le schéma classique d'une SI, la société 
était propriétaire de tout l'immeuble et apparaissait comme bailleresse pour les 
locataires, alors que dans le cas présent d'une société immobilière avec des 
actionnaires-locataires, les loyers n'étaient jamais versés à la SI mais revenaient 
aux actionnaires-locataires. Les certificats d'actions mentionnés dans le contrat de 
bail passé avec B______ correspondaient à la numérotation historique de 
SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA, à l'époque où celle-ci détenait 
l'intégralité des lots. Vers 2003 ou 2004, à l'occasion de la liquidation de la SI et 
de sa reconstitution une nouvelle numérotation des certificats d'actions avait été 
effectuée en raison de la sortie d'un certain nombre d'actionnaires-locataires, ainsi 
qu'une modification du registre des actionnaires. L'ancien certificat no 6______ 
attribué à l'appartement en question portait par la suite le no 10______. La 
mention sur le bail des certificats d'actions 1-7_______, en 2013, en qualité de 
bailleur, constituait une erreur puisque c'était le certificat d'actions no 10______, 
correspondant à l'appartement, qui aurait dû figurer. Le nom du bailleur tel qu'il 
figurait sur le bail renvoyait à C_______ et non à la SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______. La même erreur figurait dans le courrier du 12 août 2015, lequel 
n'était par ailleurs pas complet ni précis puisque les certificats d'actions 
mentionnés composaient une partie de la SI, celle détenue par C_______. Chaque 
certificat d'actions numéroté correspondait à un appartement dont C_______ avait 
la jouissance. 
 
L'accord du conseil d'administration de la société, tel que prévu par les statuts en 
cas de sous-location, était un accord tacite. La SI n'avait jamais recouru à une 
entité tierce pour conclure des baux sur ces appartements car elle n'avait pas le 
droit au revenu de ces appartements. D'autre part, elle n'avait jamais reçu 


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l'instruction de conclure des baux en son nom directement avec des tiers. 
La SI n'avait jamais été instruite par la titulaire du certificat d'actions de conclure 
un bail avec une autre personne morale, laquelle serait alors locataire de la SI et 
sous-bailleresse d'un tiers. 
 
Le conseil de C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA a précisé 
que l'arriéré de loyers et indemnités s'élevait, au jour de l'audience, à 121'770 fr. 
 
w. Par courrier du 15 janvier 2019, l'administrateur de SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA a fait parvenir au Tribunal une copie du bail à loyer conclu le 24 
avril 1975 entre la SI D_______ et F_______, mère de C_______, portant sur 
l'appartement de quatre pièces situé au 6ème étage de l'immeuble concerné. 
 
L'article 2 de ce contrat précise que l'actionnaire n'a pas le droit de céder son bail 
à un tiers, sauf s'il transfère ses actions en conformité de l'article 6 des statuts de la 
Société. Dans ce cas, le nouvel actionnaire prend la place du cédant dans le 
contrat. 
 
L'article 3 prévoit, en cas de décès de l'actionnaire, qu'en cas de pluralité des 
héritiers, ceux-ci seront invités à désigner le bénéficiaire du droit du bail. A défaut 
d'une telle désignation dans un délai de vingt jours à dater d'une mise en demeure, 
la SI pourra résilier le bail. 
 
L'article 4 dispose que si l'actionnaire ne peut ou ne veut pas utiliser les locaux 
loués pour son usage personnel, il lui est possible de les sous-louer. 
 
Le transfert entre vifs des actions de la société, pour autant qu'il soit autorisé, 
emporte cession du bail avec effet libératoire pour le cédant (art. 5). 
 
x. Le 30 janvier 2018, C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE D_______ ont 
fait parvenir au Tribunal une déclaration de succession de F_______, décédée le 
______ 2007, de laquelle il ressort que ses seules héritières légales sont ses deux 
filles, I______ et J______. 
 
Ils ont allégué que C_______ avait acquis les certificats d'actions ayant pour objet 
l'appartement 
concerné 
par 
donation 
de 
sa 
mère, 
le 3 juin 2007, et ont produit une attestation de I______ du 20 janvier 2019 le 
confirmant. 
 
y. Lors de l'audience du 5 février 2019, les parties ont plaidé, persisté dans leurs 
conclusions, et la cause a été gardée à juger à l'issue de celle-ci. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Cour s'est déjà prononcée sur la valeur litigieuse de la présente cause dans 
son arrêt du 12 juillet 2018. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 


- 11/17 - 
 
C/18036/2016 
 
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
 
En l'espèce, l'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC) et est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir admis l'audition de 
l'administrateur de SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA en qualité de 
témoin. Ils soutiennent qu'en tant qu'organe d'une société partie à la procédure, il 
devait être entendu en qualité de partie. 
 
2.1 L'art. 159 CPC indique que lorsqu'une personne morale est partie à un procès, 
ses organes sont traités comme une partie dans la procédure d'administration des 
preuves. 
 
La qualité pour agir et la qualité pour défendre appartiennent aux conditions 
matérielles de la prétention litigieuse. Elles se déterminent selon le droit au fond 
et leur défaut conduit au rejet de l'action, qui intervient indépendamment de la 
réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse. Ainsi, la 
reconnaissance de la qualité pour défendre signifie que le demandeur peut faire 
valoir sa prétention contre le défendeur (ATF 125 III 82 consid. 1a). Cette 
question doit en particulier être examinée d'office et librement (ATF 114 II 345 
consid. 3d; 108 II 216 consid. 1). 
 
L'art. 169 CPC prévoit que toute personne qui n'a pas la qualité de partie peut 
témoigner sur des faits dont elle a eu une perception directe. 
 
Cette disposition indique ainsi qui peut être entendu en qualité de témoin, le juge 
restant cependant libre d'apprécier la suite qu'il entend donner à l'offre de preuve 
formulée par les parties (arrêt du Tribunal fédéral 5A_714/2013 du 4 novembre 
2013 consid. 4.4). 


- 12/17 - 
 
C/18036/2016 
 
La prise en compte d'un témoignage pouvant être suspecté de partialité est 
susceptible d'entraîner une décision arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. 
 
Selon le Tribunal fédéral, l'arbitraire prohibé par l'art. 9 Cst. ne résulte pas du seul 
fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorité cantonale pourrait entrer 
en considération ou même qu'elle serait préférable. Il ne s'écarte de la décision 
attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en 
contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou 
un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante 
le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 128 I 81 consid. 2, 126 III 438 
consid. 3). S'agissant de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, 
l'autorité tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune 
raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se 
trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant 
sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables 
(ATF 129 I 8 consid. 2.1). Pour qu'une décision soit annulée pour cause 
d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut 
encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 129 I 173 
consid. 3.1). 
 
2.2 En l'espèce, les appelants, qui contestent à C_______ la qualité de bailleresse, 
ont dirigé leur requête en contestation de congé également contre SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA. 
 
Conformément aux principes rappelés ci-avant, l'administrateur de SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA ne pouvait être entendu en qualité de témoin dans 
la présente procédure, l'audition comme tel d'un organe d'une des parties étant 
contraire à la loi. Les déclarations de ce dernier revêtent ainsi la qualité d'allégués 
de partie. 
 
Cela étant, les faits étant soit non contestés par les appelants, soit corroborés par 
d'autres éléments probants, ils ont été établis à satisfaction. 
3. 
Les appelants font ensuite grief aux premiers juges d'avoir considéré que 
C_______ était leur bailleresse. Selon eux, il n'existe ni convention de sociétariat, 
ni bail à loyer liant C_______ à SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA. 
 
3.1 Le congé qui ne satisfait pas aux conditions de forme prévues aux art. 266l à 
266n est nul (art. 266o CO). 
 
En particulier, pour être valable, la résiliation doit être adressée par l'une des 
parties au bail à l'autre (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 823). 
En d'autres termes, le congé signifié par une personne qui n'est pas bailleur est nul 
(LACHAT, op. cit., p. 824). 


- 13/17 - 
 
C/18036/2016 
 
Dans le contexte de la résiliation du bail, qui doit être notifiée sur formule 
officielle, la désignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de résiliation 
doit être interprétée strictement (conformément au principe de la confiance), toute 
extrapolation devant être évitée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2016 du 
7 décembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1). 
 
Les effets du contrat ne valent normalement qu'à l'égard des parties, non envers 
les tiers, conformément au principe de la relativité des conventions exprimé par 
l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 
consid. 2.3). Le principe de la relativité des conventions découle de la liberté de 
conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant. 
Par conséquent, on ne saurait imposer à une partie des engagements envers un 
tiers avec lequel elle n'a pas contracté. Inversement, on ne saurait opposer à ce 
tiers les effets d'un contrat qu'il n'a pas conclu (ATF 80 II 26 consid. 5a, JdT 1955 
I 136). 
 
Opposable à quiconque, la nullité doit être constatée par toute autorité compétente 
pour examiner les effets du congé, même d'office et ceci en tout temps 
(BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, no 6 ad 
art. 266 CO). 
 
3.2 Dans son arrêt du 12 juillet 2018 (ACJC/933/2018), la Cour de justice a 
retenu, 
au 
vu 
des 
pièces 
produites, 
que 
C_______ 
était la titulaire du certificat d'actions no 10______ de SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA et que ce certificat d'actions portait sur l'appartement occupé par les 
appelants, soit un appartement de quatre pièces au 6ème étage de l'immeuble sis 
route 8________. 
 
Ces éléments ne faisaient pas encore de C_______ la bailleresse des appelants. 
 
En effet, la convention liant tout actionnaire à la D______ et précisant notamment 
l'objet et les modalités de location des locaux dont il obtient la jouissance 
exclusive n'avait pas été produite en première instance. Or, ce document 
permettait d'établir si, et le cas échéant selon quelles modalités, l'actionnaire-
locataire avait fait usage du droit que la titularité du certificat d'actions lui 
procure. 
 
Au vu de ce qui précède, ainsi que le Tribunal l'a résumé dans son jugement du 
14 mars 2019, il s'agissait pour lui d'instruire les questions de savoir si SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA était liée à C_______ par un contrat de bail 
portant sur l'appartement litigieux, ou si SOCIETE IMMOBILIERE D_______ 
SA, ou une entité tierce, était directement liée aux appelants par un contrat de bail. 
Il convenait également de traiter la question de savoir si le conseil 
d'administration de SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA avait accepté la 


- 14/17 - 
 
C/18036/2016 
sous-location des locaux. Enfin, la convention liant SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA à C_______ devait être produite. 
 
En l'occurrence, il est ressorti des déclarations de l'administrateur de SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA que cette dernière n'avait jamais recouru à une 
entité tierce pour conclure des baux sur les appartements de l'immeuble car elle 
n'avait pas le droit de percevoir les loyers de ces appartements. Elle n'avait par 
ailleurs jamais été instruite par C_______ de conclure un bail avec un tiers. Il a 
enfin confirmé que la société n'avait pas reçu d'instructions de conclure des baux 
directement en son nom avec des tiers. 
 
Les appelants n'ont pas contesté ces affirmations. 
 
Avec le Tribunal, la Cour retient ainsi que ni SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA ni une société tierce n'étaient liées aux appelants par un contrat de 
bail. 
 
Par ailleurs, le contrat de bail daté du 24 avril 1975 entre SOCIETE 
IMMOBILIERE D_______ SA et feu F_______, mère de C_______ prévoit, 
conformément à l'article 6 des statuts de la société, la possibilité pour l'actionnaire 
de sous-louer le logement concerné s'il ne désire pas l'habiter personnellement. Ce 
bail lie aujourd'hui C_______, en application de l'article 3 de ce contrat et au vu 
des déclarations de la sœur de cette dernière. 
 
A 
ce 
propos, 
l'administrateur 
de 
SOCIETE 
IMMOBILIERE 
D_______ SA a déclaré que l'accord de sous-location donné par le conseil 
d'administration de la société est tacite, dans la mesure où il s'agit d'un droit des 
actionnaires-locataires d'écoulant de l'article 6 des statuts de la société, lesquels ne 
soumettent pas cet accord à une forme particulière. 
 
Enfin, il résulte des tableaux de l'actionnariat de l'immeuble, produits lors de 
l'audience du 20 novembre 2018, et des explications fournies à cette occasion par 
le conseil de C_______ et SOCIETE IMMOBILIERE D_______ SA, que le 
certificat ayant le no 6______ avant la liquidation de la SI correspond au certificat 
d'actions no 10______ après la reconstitution de cette dernière, dont la titularité 
est attribuée à C_______ et qui porte sur l'appartement de quatre pièces du 6ème 
étage occupé par les appelants. 
 
Ainsi, C_______ dispose d'un droit à sous-louer l'appartement occupé par les 
appelants et le congé du 25 août 2016 n'est pas nul puisque notifié par la 
bailleresse de l'appartement, titulaire du certificat d'actions no 10______, comme 
l'a par ailleurs retenu la Cour dans son arrêt du 12 juillet 2018. 
 
3.3 Par conséquent, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 


- 15/17 - 
 
C/18036/2016 
 
3.4 Il s'ensuit que l'appel, en tant qu'il est dirigé contre SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA est irrecevable, faut pour celle-ci d'être bailleresse. 
4. 
Les appelants font valoir que le congé du 25 août 2016 est annulable. 
 
4.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires 
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de trente jours au moins, et lui 
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. 
 
En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 
trente jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d 
al. 2 CO. 
 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 
7 juin 2011 consid. 5). 
 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment 
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable, il suffit que 
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec 
une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_306/2015 du 15 octobre 2015 consid. 2). 
 
De plus, il doit préciser, de manière impérative et sous peine de nullité, qu'à 
défaut de paiement de l'arriéré échu dans le délai imparti, le bail pourra être résilié 
de façon anticipée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_551/2009 du 10 février 2010 
consid. 2.4; LACHAT, op. cit., p. 874). Ainsi, le locataire doit pouvoir clairement 
comprendre que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail si le 
montant réclamé n'est pas payé dans le délai imparti (ACJC/740/2015 du 22 juin 
2015 consid. 5.2). 
 
4.2 En l'espèce, la Cour considère, à l'instar des premiers juges, que les conditions 
d'application de l'art. 257d CO sont remplies. 
 
L'avis comminatoire du 28 juin 2016 contenait un montant à payer chiffré de 
manière claire et précise et a valablement été adressé aux appelants par la régie 
représentant la bailleresse. Ces derniers ne se sont par ailleurs pas acquittés des 
montants dus dans le délai comminatoire, ce qu'ils ne contestent au demeurant 
pas. 
 
Quant à l'appartement mentionné dans ladite mise en demeure, la Cour retient 
également que cette mention était parfaitement compréhensible pour les appelants, 


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C/18036/2016 
la rubrique «concerne» de cet avis contenant l'indication «Immeuble sis rte de 
_______ (GE) - Appartement de 4.0 pièces au 6ème étage». 
 
Les appelants ne démontrent d'ailleurs pas en quoi le congé serait annulable pour 
un autre motif. 
 
Il découle de ce qui précède que les appelants ne sont plus au bénéfice d'un droit à 
occuper l'appartement concerné depuis le 30 septembre 2016, de sorte que c'est à 
bon droit que les premiers juges ont prononcé leur évacuation. 
 
4.3 Par conséquent, les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement entrepris seront 
également confirmés. 
5. 
Les appelants concluent également à l'octroi d'une prolongation de bail de 
quatre ans. 
 
5.1 L'art. 272 al. 1 CO prévoit que le locataire peut demander la prolongation de 
son bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
 
En revanche, l'art. 272a al. 1 litt. a CO proscrit toute prolongation de bail lorsque 
le congé est donné en application de l'art. 257d CO. 
 
5.2 En l'espèce, le congé a été donné aux appelants pour demeure dans le 
paiement du loyer, de sorte qu'aucune prolongation de bail ne peut leur être 
accordée, ainsi que le tribunal l'a jugé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 17/17 - 
 
C/18036/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 mai 2019 par A_______ et B_______ contre le 
jugement JTBL/230/2019 rendu le 14 mars 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/18036/2016-1-OSB, en tant qu'il est dirigé contre C_______ à titre d'intimée. 
Dit qu'il n'est pas recevable en tant qu'il est dirigé contre SOCIETE IMMOBILIERE 
D_______ SA à titre d'intimée. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Madame 
Laurence 
MIZRAHI 
et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.