ge_gerichte · C/10619/2018 · 2021-03-01 · fr


Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 01.03.2021 C/10619/2018

C/10619/2018
ACJC/241/2021
du 01.03.2021
sur JTBL/266/2020 ( OBL
)
, CONFIRME
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/10619/2018
ACJC/241/2021
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 1
ER
MARS 2021
Entre
A______ SA
, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 avril 2020, comparant par Me J______, avocate, ______, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile,
et
Madame B______
, domiciliée ______, intimée, comparant d'abord par
Me Judith KUENZI, avocate, puis par Me Nassima LAGROUNI, avocate, route du Grand-Lancy 20-22, 1212 Grand-Lancy (GE), en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/266/2020
du 20 avril 2020, reçu par les parties le 13 mai 2020, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, déclaré valable le congé notifié le 20 décembre 2017 pour le 30 novembre 2018 à A______ SA pour l'arcade commerciale située dans l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______, à C______ [GE] (ch. 1 du dispositif) et dit que le congé donné le 19 septembre 2018 pour le 31 octobre 2018 pour la même arcade était inefficace (ch. 2). Sur demande reconventionnelle, le Tribunal a condamné A______ SA à évacuer immédiatement de sa personne, de tous tiers dont elle était responsable et de ses biens l'arcade commerciale située dans l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______, à C______ (ch. 3) et autorisé B______ à faire exécuter ce qui précède par la force publique dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement. Sur les deux demandes, le Tribunal a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6).
B. a.
Par acte expédié le 9 juin 2020 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1, 3 et 4 du dispositif.
b.
Le 13 juillet 2020, B______ a expédié au greffe de la Cour civile son mémoire de réponse en concluant à la confirmation du jugement du Tribunal.
c.
Par acte expédié le 18 août 2020, l'appelante a répliqué et confirmé ses conclusions d'appel.
d.
Par acte expédié le 27 août 2020, l'intimée a dupliqué, persistant dans ses conclusions.
e.
Les parties ont été avisées le 28 août 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
Les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'une arcade commerciale située dans l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______, à C______. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1
er
décembre 2011 au 30 novembre 2016, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 4'960 fr.
L'adresse indiquée dans le bail pour la locataire (appelante) est la rue 2______ [no.] ______, à C______.
Les conditions générales faisant parties du contrat de bail entre les parties prévoient que les communications ou notifications du bailleur sont valablement adressées aux locaux loués. Les notifications ou communications du bailleur sont également valables lorsque le locataire est atteint à une autre adresse (art. 30 al. 1 et 2), à charge pour le locataire d'assurer la remise de son courrier en toutes circonstances.
b.
D______, administrateur de A______ SA, est au bénéfice d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant à l'enseigne «A______» dans les locaux objet du contrat de bail.
c.
Au début de l'année 2017, D______ a sollicité auprès de la bailleresse, représentée par E______ SA (ci-après : la régie), la prolongation de la durée du bail à cinq ans.
d.
S'en sont suivis des échanges à ce sujet ainsi que sur un éventuel transfert du bail à un tiers souhaité par la locataire. La régie a notamment demandé à la locataire de fournir divers documents, dont notamment une attestation de sécurité pour l'exploitation d'un fumoir.
Le 12 juin 2017, Me J______ s'est constituée pour la défense des intérêts de la locataire, avec élection de domicile en son étude. Dans son courrier, elle a mis la bailleresse en demeure de donner son accord pour le transfert du contrat de bail, tout en indiquant à la régie de bien vouloir s'adresser à elle dorénavant «s'agissant de cette affaire».
Par courrier du 20 juillet 2017, adressé à la case postale de D______, la régie a réclamé à la locataire un arriéré sur le décompte de chauffage.
Elle a ensuite adressé des rappels de paiement de loyer à D______ par courriels des 23 août et 15 septembre 2017, mettant en copie Me J______.
La bailleresse a ensuite écrit à la locataire à l'adresse de la case postale de D______ par courrier du 16 novembre 2017, la mettant en demeure de régler les arriérés de 2'383 fr. 01 de charges au 4 décembre 2017, à défaut de quoi le bail serait résilié.
e.
Le 20 décembre 2017 la bailleresse a adressé un avis de résiliation du bail à «A______ SA, Monsieur D______, case postale _______, [code postal] C______» pour le 30 novembre 2018. L'avis mentionnait l'adresse de «A______ SA, rue 2______ [no.] ______, [code postal] C______, représentée par son administrateur unique, Monsieur D______».
Selon le suivi postal du recommandé contenant cet avis de résiliation, un avis de retrait du recommandé a été déposé dans la case postale de D______ le 21 décembre 2017. L'envoi n'a pas été réclamé et a été retourné à l'expéditeur le 29 décembre 2017.
f.
A la suite du refus de la bailleresse d'exécuter des travaux demandés par la locataire, celle-ci a consigné le loyer dès le mois de janvier 2018.
La locataire a introduit une action en validation de la consignation par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission) en date du 31 janvier 2018.
Une audience de conciliation s'est tenue le 19 mars 2018, en présence de D______, la bailleresse étant représentée par son neveu, F______, qui gère ses affaires.
g.
Le 27 avril 2018, la bailleresse a fait parvenir au conseil de la locataire la copie de l'avis de résiliation du bail du 20 décembre 2017, relevant que celui-ci était réputé notifié. Etaient joints l'enveloppe, ainsi que le suivi du recommandé.
h.
Le 8 mai 2018, la locataire a déposé devant la Commission une action en constatation de la nullité de la résiliation de bail.
i.
Non conciliée à l'audience du 27 juin 2018, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 28 juin 2018 et inscrite sous n° C/10619/2018.
La locataire a notamment allégué que D______ n'avait reçu l'avis de résiliation ni par pli recommandé, ni par pli simple dans sa case postale. Elle n'avait ainsi eu connaissance de la résiliation de son bail que lors de la réception du courrier du 27 avril 2018. L'envoi de la résiliation ne respectait pas le domicile élu auprès de son conseil.
j.
Par courriel du 31 août 2018 (12h28), la régie a indiqué à D______ avoir constaté que du mobilier était déposé dans l'espace permettant l'accès [du bar] aux toilettes et lui a demandé d'enlever ledit mobilier avant le soir-même. D______ a répondu par courriel du même jour, indiquant qu'il procédait à des transformations et demandait à la régie de patienter.
k.
Dès le 1
er
septembre 2018, l'établissement loué à la locataire a été exploité par G______ et H______.
l.
Par courrier adressé au conseil de l'appelante le 4 septembre 2018, la bailleresse l'a mise en demeure d'enlever les meubles et autres objets entreposés dans les parties communes avant le 7 septembre 2018, faute de quoi elle les ferait débarrasser aux frais de la locataire. La bailleresse a également fait état de réfections par celle-ci de peinture sur les portes des toilettes, sans son autorisation.
m.
Par courrier du 14 septembre 2018, la bailleresse a constaté que les meubles n'avaient toujours pas été débarrassés, un congélateur et une table basse avaient même été entreposés depuis lors. Etaient jointes deux photographies sur lesquelles figuraient en avant plan les deux objets précités, ainsi que des petites tables et fauteuil disposés sur pieds dans un espace surélevé.
Un ultime délai a été imparti à la locataire avant résiliation du bail conformément à l'art. 257f CO.
La locataire a répondu par courrier du 17 septembre 2018, expliquant que l'entrepôt - temporaire - de meubles incriminés était lié à des travaux de rafraîchissement dans les locaux loués. Le congélateur notamment n'avait séjourné dans le couloir que quelques heures et se trouvait débarrassé.
n.
Par avis du 19 septembre 2018, la bailleresse a résilié le bail de manière anticipée pour le 31 octobre 2018, invoquant une violation du devoir de diligence.
o.
Un huissier, mandaté par la bailleresse, a constaté le 20 septembre 2018 que des meubles garnissaient l'arrière-cour jouxtant l'atelier de celle-ci. Sur les photographies prises apparaissent des banquettes, des chaises, un baby-foot, ainsi que des petites tables, posées sur pieds, dans un large espace comprenant une estrade.
p.
La locataire a contesté le congé extraordinaire du 19 septembre 2018 par requête déposée devant la Commission le 5 octobre 2018. La cause a été inscrite sous le n° C/3______/2018.
q.
Par réponse du 15 octobre 2018 à l'action du 8 mai 2018 (C/10619/2018), la bailleresse a conclu à la validation de la résiliation notifiée le 20 décembre 2017 pour le 30 novembre 2018.
r.
Elle a formé une demande reconventionnelle en évacuation et en autorisation de la mise en oeuvre de celle-ci.
Elle a en particulier allégué que, quand bien même elle avait communiqué avec le conseil de la locataire dès le mois de juin 2017 pour les questions relatives au fumoir et à l'autorisation d'exploitation, elle avait continué à traiter de la gestion courante du bail directement avec D______.
La locataire, par écriture du 19 novembre 2018, a conclu au déboutement de la bailleresse sur demande reconventionnelle.
s.
Non conciliée le 21 novembre 2018, la procédure relative à la contestation du congé extraordinaire (C/3______/2018) a été introduite par-devant le Tribunal le jour même. La locataire a conclu à l'inefficacité du congé lui ayant été adressé le 19 septembre 2018.
t.
Par réponse du 21 janvier 2019, la bailleresse a conclu au déboutement de la locataire dans la procédure n° C/3______/2018.
Elle a conclu reconventionnellement à l'évacuation de la locataire ainsi qu'à l'exécution de l'évacuation.
u.
Par écriture du 1
er
mars 2019, la locataire a conclu au déboutement de la bailleresse de ses conclusions reconventionnelles dans la procédure C/3______/2018.
v.
La procédure relative à la contestation du congé extraordinaire (C/3______/2018) a été jointe à la présente par ordonnance du 11 mars 2019.
w.
F______ a été entendu.
Le Tribunal a entendu comme témoin I______, employée de la régie en charge de la gérance de l'immeuble de la bailleresse qui a déclaré avoir préparé et posté l'avis de résiliation du bail du 20 décembre 2017, avec «l'adresse légale» de la locataire. Elle l'avait mis sous pli avec la lettre d'accompagnement à l'adresse de la case postale de D______. Celui-ci lui avait demandé quelques années auparavant d'adresser tout le courrier à sa case postale, qui était également indiquée en en-tête de ses courriers. C'était ce qui se faisait, sous réserve d'une période durant laquelle il fallait adresser les courriers à l'avocate de D______.
x.
Le Tribunal a tenu une audience le 7 février 2020 lors de laquelle D______ a exposé que tout son courrier lui parvenait à sa case postale, qu'il relevait deux-trois fois par semaine. Le courrier adressé à la rue 2______ [no.] ______, ainsi que celui adressé à la rue 1______ [no.] ______, étaient déviés vers la case postale. Aucune boîte aux lettres ne se trouvait à l'adresse des locaux loués. D______ n'avait pas reçu le courrier de résiliation du bail, alors même qu'il se trouvait à Genève durant le mois de décembre 2017.
y.
A l'issue de l'audience, les conseils des parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger par le Tribunal.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2
En l'espèce, le loyer annuel de l'arcade, charges non comprises, s'élève à 59'520 fr.
En prenant en compte la période de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (59'520 fr. x 3 = 187'560 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
2.
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le congé envoyé le 20 décembre 2017 à la case postale de l'exploitant de l'arcade avait été valablement notifié, alors que l'appelante s'était au préalable constituée un domicile auprès de son conseil.
L'appelante fonde son grief sur sa représentation générale par son conseil et l'étendue des pouvoirs conférés à celui-ci, qui couvraient selon elle l'ensemble des rapports de bail.
2.1 2.1.1
Aux termes de l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2).
Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question des circonstances concrètes qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif «manifeste» démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêts à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF
140 III 583
consid. 3.2.4 et les références citées).
2.1.2
La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat qui est soumise à la réception (ATF
137 III 208
consid. 3.1.1). La communication du congé obéit en droit du bail au système de la réception absolue.
La théorie de la réception absolue implique que la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte à lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste, selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte à lettres si on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF
137 III 208
consid. 3.1.2,
143 III 15
consid. 4.1).
Sauf convention contraire, la notification du congé a lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral
4A_350/2014
du 16 septembre 2014 consid. 2.2).
Un congé adressé au représentant du cocontractant, sauf convention contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la résiliation, est valable (Marino MONTINI, op. cit., art. 266o CO N 33).
Toutefois, le Tribunal fédéral a estimé dans un arrêt du 26 septembre 2008 que la représentation du locataire dans une procédure pendante, entre les mêmes parties, ne suffit pas à retenir que de tels pouvoirs existent lorsque la communication en cause est sans rapport avec l'objet du litige (Marino MONTINI, op. cit. art. 266o
CO N 33).
La preuve de la réception du congé incombe à son auteur. En cas d'envoi sous pli recommandé, il doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres, tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il revient au destinataire de renverser cette présomption (arrêt du Tribunal fédéral
4A_350/2014
du 16 septembre 2014 consid. 2.2).
Une vraisemblance prépondérante suffit (arrêt du Tribunal fédéral
4A_350/2014
du 16 septembre 2014 consid. 2.2).
Un congé qui n'est jamais reçu doit être considéré comme nul (OBBO, Les congés affectés d'un vice, 9
ème
séminaire du droit du bail, 1996, p. 14 et 15).
2.1.3
La partie qui veut contester un congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO).
2.2
En l'espèce, les conditions générales faisant parties du contrat de bail entre les parties prévoient que les communications ou notifications du bailleur sont valablement adressées aux locaux loués. Les notifications ou communications du bailleur sont également valables lorsque le locataire est atteint à une autre adresse (art. 30 al. 1 et 2).
Lors de son audition, D______ a admis qu'il était atteignable à sa case postale, adresse où tout son courrier lui parvenait, y compris celui envoyé à l'adresse des locaux loués, lesquels n'avaient pas de boites aux lettres.
I______, lors de son audition, a confirmé que les communications entre la régie et le locataire se faisaient par l'intermédiaire de la case postale de D______.
Les pièces produites par l'intimée démontrent que la lettre du 20 décembre 2017, à laquelle était joint l'avis de résiliation, a bien été déposée dans la case postale de D______ le 21 décembre 2017. L'envoi n'ayant pas été réclamé, il a été retourné à la régie le 29 décembre 2017. Ainsi, rien ne permet de renverser la présomption de réception de la lettre du 20 décembre 2017 ou à tout le moins de l'avis de retrait.
Contrairement à ce qu'invoque l'appelante, le fait que des adresses différentes soient mentionnées sur la lettre du 20 décembre 2017 et sur l'avis officiel de résiliation de prête pas le flanc à la critique. En effet, les pièces produites permettent de se rendre compte que l'adresse qui était visible au travers de l'enveloppe était bien l'adresse de la case postale de D______. Le fait que l'avis de résiliation mentionne l'adresse des locaux loués ne permet pas de douter de l'envoi et de la réception de la lettre et de l'avis à la case postale de D______. De même, cette différence d'adressage ne permet pas de conclure à une nullité de la résiliation.
S'agissant de la constitution de Me J______, celle-ci n'empêchait pas la bailleresse d'adresser la résiliation de bail directement à son locataire. En effet, dans sa lettre de constitution du 12 juin 2017, Me J______ a enjoint l'intimée de s'adresser à elle s'agissant du transfert du contrat de bail sans mentionner d'autres problématiques. Elle n'a pas indiqué qu'elle était constituée pour l'intégralité des questions liées au rapport de bail et que l'élection de domicile devait valoir adresse de notification de toutes les correspondances à l'avenir.
Le fait que le pli recommandé du 20 décembre 2017 ainsi que la formule officielle de résiliation n'aient pas été adressés par pli simple tant au locataire qu'à son conseil ne permet pas d'aboutir à une conclusion différente. En effet, cette absence ne peut être considérée comme contraire à la bonne foi, contrairement à ce qu'allègue l'appelante. En outre, il n'incombait pas à l'intimée d'attirer particulièrement l'attention de l'appelante sur la question de la résiliation du bail lors de l'audience tenue en mars 2018. En tout état de cause, le délai pour contester la résiliation était échu à ce moment-là.
D'ailleurs, la correspondance produite par les parties ne permet pas de conclure qu'à partir de la constitution de Me J______ s'agissant de la problématique de transfert de bail, tous les échanges liés à leur relation contractuelle se seraient faits entre la régie et le conseil de l'appelante. Au contraire, la régie a persisté à adresser des correspondances importantes directement au locataire, sans que celle-ci ne le conteste.
La notification de la résiliation à l'adresse connue de la locataire était dès lors valable et le congé n'est pas nul.
La requête en contestation de la résiliation du bail formée le 8 mai 2018 est par conséquent tardive, de sorte que la résiliation est entrée en force conformément à l'art. 273 al.1 CO.
Par conséquent, au vu de ce qui précède, l'appelante sera déboutée de ses conclusions.
3.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 9 juin 2020 par A______ SA contre le jugement
JTBL/266/2020
rendu le 20 avril 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10619/2018.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Stéphane PENET et Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.