ge_gerichte · ATA/1204/2019 · 2019-07-30 · fr

Résumé:
 Faute d'identité entre l'immeuble vendu et celui ayant fait l'objet du droit de réméré, la transaction résultant de l'exercice de ce dernier doit être taxée au taux général de 3% applicable à tout transfert de bien immobilier et non à celui particulier de 1%. En effet, le but de la recourante n'était pas de récupérer sa parcelle, mais d'acquérir deux appartements de l'immeuble construit sur celle-ci. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4311/2017-ICC 
ATA/1204/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 30 juillet 2019 
4ème section 
 dans la cause 
 
Madame A______ 
représentée par Mes Guy-Philippe Rubeli et Philippe Mantel, avocats 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
25 juin 2018 (JTAPI/605/2018) 


- 2/12 - 
A/4311/2017 
EN FAIT 
1) 
 
Par acte authentique des 3 et 8 septembre 2015, Madame A______ a fait 
diviser la parcelle n° 1______ sise route B______ sur la commune C______, en 
deux nouvelles parcelles portant les nos 2______ (1______A, bâtie) et 3______ 
(1______B, non bâtie), dont elle était propriétaire. Elle a vendu cette dernière à la 
société simple formée par D______ SA (ci-après : D______), E______ SA 
(ci-après : E______) et F______ SA (ci-après : F______ ; ci-après : les sociétés) 
pour le prix de CHF 2'400'000.-. 
2) 
 
Par acte authentique du 25 septembre 2015, les sociétés ont concédé à 
Mme A______ un droit de réméré sur la parcelle n° 3______ feuillets 
nos 11______ et 13______, soit les lots 4______ et 5______. Celui-ci, valable 
jusqu'au 31 août 2017, ne pourrait être exercé qu'une fois que cette parcelle aurait 
été soumise au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE). Le prix était de 
CHF 1'999'542.-. Les sociétés s'engageaient à terminer les travaux de construction 
et d'aménagement de l'immeuble, encore à l'état de projet, avant le 30 juin 2017. 
 
 
Ce droit de réméré a été annoté au registre foncier (ci-après : RF) le 
30 septembre 2015 sur la parcelle n° 3______. 
3) 
 
Par acte authentique du 10 décembre 2015, les sociétés ont décidé de 
soumettre la parcelle n° 3______ au régime de la PPE, en mentionnant le droit de 
réméré susmentionné. 
4) 
 
Selon l'acte authentique du 3 juillet 2017, conclu avec D______, G______ 
SA (ci-après : G______) et F______, Mme A______ a exercé son droit de réméré 
pour le prix convenu. La parcelle n° 3______ avait été soumise au régime de la 
PPE « avant construction ». Les lots nos 4______ et 5______ comprenaient chacun 
un appartement avec une loggia et une cave. 
 
 
À teneur du RF, une habitation à plusieurs logements a été édifiée sur cette 
parcelle. 
5) 
 
Par bordereau du 12 juillet 2017, l'administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a fixé à CHF 60'032.70 les droits d'enregistrement dus par 
Mme A______, taxant l'exercice du droit de réméré au taux de 3 %. 
6) 
 
Le 15 septembre 2017, Mme A______ a élevé réclamation contre ce 
bordereau, concluant à son annulation et à l'application d'un taux de 2,1 ‰ 
(centimes additionnels inclus) du prix d'exercice du droit de réméré en application 
de l'art. 39 de la loi sur les droits d'enregistrement du 9 octobre 1969 
(LDE - D 3 30). 


- 3/12 - 
A/4311/2017 
 
 
Seul un taux de 1 ‰ pouvait être appliqué en cas d'exercice d'un droit de 
réméré. L'acte litigieux ne portait certes que sur une quote-part de l'immeuble 
initialement vendu, qui, dans l'intervalle, avait été bâti et soumis au régime de la 
PPE. Toutefois, le droit fiscal ne pouvait s'écarter de l'interprétation que le 
Code civil suisse du 10 décembre l907 (CC - RS 210) donnait du droit de réméré, 
à savoir qu'il n'exigeait pas que son exercice porte sur l'entier de l'immeuble 
vendu, ni sur le même prix que la vente initiale. 
7) 
 
Par décision du 21 septembre 2017, l'AFC-GE a rejeté la réclamation. 
 
 
L'art. 39 LDE visait à taxer plus favorablement le retour des biens au 
propriétaire, suite à l'annulation de la vente. In casu, l'acte du 3 juillet 2017 ne 
concernait pas le retour du même objet, ni l'annulation d'une vente, puisqu'en 
échange du terrain cédé en 2015, les promoteurs avaient rétrocédé à 
Mme A______ deux appartements en PPE. 
8) 
 
Le 25 octobre 2017, Mme A______ a interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, en 
concluant à son annulation et à ce que l'exercice du droit de réméré soit imposé au 
taux de 1 ‰. 
9) 
 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
10) 
Les parties ont encore répliqué, respectivement dupliqué en maintenant leurs 
positions. 
11) 
Par jugement du 25 juin 2018, le TAPI a rejeté le recours précité. 
 
 
Dès lors que le taux réduit de 1 ‰ de l'art. 39 LDE constituait une exception 
au taux ordinaire de 3 % applicable à tous les actes translatifs à titre onéreux de la 
propriété de biens immobiliers sis dans le canton de Genève, les cas d'application 
de cette disposition légale devaient s'interpréter restrictivement. Le but du 
législateur, en instaurant ce taux réduit, était de ne prélever qu'une seule fois un 
droit de 3 % sur une vente immobilière dont l'objet était redevenu la propriété du 
vendeur, du fait du droit de réméré. Le taux de 1 ‰ ne s'appliquait donc que si le 
vendeur rachetait à l'acheteur le bien immobilier qui avait fait l'objet de la 
première transaction. La qualification de l'acte d'exercice du droit de réméré sous 
l'angle du droit civil n'était dans cette mesure pas pertinente, ni, a fortiori, la 
question de savoir si l'exercice partiel d'un tel droit était admissible. In casu, bien 
que l'acte authentique du 3 juillet 2017 mentionnât l'exercice par Mme A______ 
du droit de réméré qui lui avait été conféré le 25 septembre 2015, celle-ci n'était 
toutefois pas redevenue propriétaire de la parcelle n° 3______, non bâtie, cédée 
aux sociétés en 2015, mais avait acquis deux lots de PPE 4______ et 5______. 


- 4/12 - 
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Le grief tiré de la primauté du droit fédéral devait également être rejeté, 
dans la mesure où il n'y avait pas lieu de se référer au droit civil pour qualifier 
l'opération litigieuse. 
12) 
Par acte du 20 juillet 2018, Mme A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité, en concluant à son annulation, ainsi qu'à celle des décisions 
sur réclamation du 21 septembre 2017, « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
L'état de fait du jugement entrepris s'écartait ou omettait des éléments 
factuels par rapport au contenu des actes authentiques des 25 septembre 2015 et 
10 décembre 2015, qui ressortaient de la procédure et des documents produits. 
 
 
Au fond, le droit de réméré constitué par la convention du 
25 septembre 2015 et l'acte d'exercice du droit de réméré du 3 juillet 2017 
portaient, de manière conforme au droit civil fédéral, sur les mêmes objets, après 
constitution des lots PPE sur la parcelle n° 3______ dont ils étaient issus. Le fait 
que les lots de PPE 4______ et 5______ n'existaient pas formellement au moment 
de la vente de la parcelle n'excluait dès lors en rien la qualification de droit de 
réméré du contrat conclu. Par ailleurs, l'achat d'un appartement en PPE sur plan 
était une forme de vente immobilière couplée à un contrat d'entreprise dont la 
validé juridique n'était pas contestée. Le TAPI avait fait fi d'une notion de droit 
civil fédéral lorsqu'il avait qualifié l'état de fait sous-jacent. Il en résultait que 
celui-ci faisait une application erronée de l'art. 39 LDE. En ignorant qu'il était 
possible de constituer un droit de réméré sur une partie d'immeuble et que les 
biens visés par l'acte d'exercice du droit de réméré étaient identiques à ceux visés 
antérieurement dans la convention constitutive dudit droit, le TAPI avait en outre 
agi arbitrairement. 
 
 
Dans la mesure où l'art. 39 LDE faisait une référence expresse au droit de 
réméré prévu par les art. 216 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse 
du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220), soit à 
une notion claire de droit civil fédéral, le TAPI ne pouvait faire une interprétation 
autonome du droit de réméré. Il ne faisait état d'aucun motif fondé pour justifier 
l'interprétation téléologique qu'il avançait de l'art. 39 LDE. Le droit de réméré 
mentionné à l'art. 9 LDE assurant au vendeur la possibilité de pouvoir racheter son 
bien ultérieurement, le taux d'imposition réduit à 1 ‰ avait pour but d'éviter que 
l'objet aliéné pour la première fois à un acheteur et qui était racheté ensuite par le 
vendeur initial ne soit taxé à deux reprises. Peu importait que l'objet ait été 
entretemps érigé en part de PPE. La primauté du droit fédéral était donc violée. 
L'évolution du marché immobilier vers une densification des constructions et la 
réalisation de PPE ménageait les effets de l'art. 39 LDE. Il était arbitraire de 
postuler que le législateur en 1970 avait voulu limiter l'allègement fiscal au droit 
de réméré tel qu'il se concevait à l'époque, alors que, d'un point de vue 


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économique, l'opération visée par l'allègement fiscal, soit l'aller et retour d'un 
même bien, restait la même. 
13) 
Le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations. 
14) 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
 
 
Dans la mesure où l'exercice du droit de réméré selon la convention du 
3 juillet 2017 avait porté sur l'acquisition de deux lots de PPE dans un immeuble 
élevé sur le terrain n° 3______ et non la totalité de celui-ci, équivalant à un 
nouveau transfert de l'immeuble n° 3______, Mme A______ ne pouvait prétendre 
à se voir appliquer un taux réduit dans le cadre de sa taxation en droits 
d'enregistrement. Il n'était nullement prévu que son droit s'étende à l'ensemble de 
l'immeuble, les lots restants étant acquis et devenant la propriété d'autres 
copropriétaires. Contrairement aux allégations de Mme A______, le droit de 
réméré constitué par la convention du 25 septembre 2015 et l'acte d'exercice du 
droit de réméré du 3 juillet 2017 ne portaient pas sur les mêmes objets. Les parties 
aux actes de 2015 n'étaient pas les mêmes que celles ayant signé l'acte de 2017, de 
sorte qu'il en découlait un problème d'identité, E______ ayant été remplacée par 
G______. Ces sociétés étaient des entités juridiques distinctes, ayant des adresses 
différentes, quand bien même elles partageaient, pour certaines, certains membres 
de conseils d'administration. 
 
 
N'étaient pas litigieuses les questions de savoir si un droit de réméré pouvait 
être constitué sur tout ou partie d'un immeuble, existant ou non, et si une PPE 
pouvait être constituée avant la construction du bâtiment. 
 
 
L'opération en question constituait en outre un montage juridique, un cas 
d'utilisation détournée du droit de réméré, dont la conséquence au plan de la 
perception des droits d'enregistrement était l'obtention d'un taux réduit. Il s'agissait 
en réalité d'une vente d'appartements. 
 
 
L'invocation du principe de la primauté du droit fédéral n'était d'aucun 
secours à Mme A______, dès lors que les droits d'enregistrement étaient perçus 
exclusivement par les cantons et non par la Confédération. 
15) 
Dans le délai accordé aux parties pour formuler toutes requêtes ou 
observations complémentaires, Mme A______ a répliqué en persistant dans ses 
conclusions et ses précédents développements. 
 
 
Le droit de réméré constitué par la convention du 25 septembre 2015 et 
l'acte d'exercice du droit de réméré du 3 juillet 2017 portaient, de manière 
conforme au droit civil fédéral, sur les mêmes objets, après constitution des lots 
PPE sur la parcelle n° 3______ dont ils étaient issus. Le prix payé différait 
valablement du prix de vente et s'expliquait du fait qu'il correspondait à un droit 
de réméré partiel sur du terrain bâti. Le changement de parties s'expliquait par la 


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vente de E______ à G______, avec l'intervention de D______ et F______, de 
l'ensemble des droits indivis qu'elle détenait dans les lots PPE immatriculés aux 
feuillets 3______ nos 6______ à 17 de la commune C______, sur l'ensemble des 
documents relatifs aux travaux en cours de réalisation sur la parcelle n° 3______ 
et de tous les autres droits que E______ détenait dans la société simple 
propriétaire de ladite parcelle. Était jointe une copie dudit contrat du 3 août 2016. 
16) 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Conformément à l'art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (al. 1 let. a), et pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b) ; les 
juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de 
la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
3) 
 
Le litige porte sur les droits d’enregistrement frappant l'exercice du droit de 
réméré concédé à la recourante le 25 septembre 2015, selon l'acte notarié du 
3 juillet 2017. 
4) 
 
Le litige concerne l'année 2017. Il convient préalablement d’examiner le 
droit matériel applicable. 
 
 
De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues en 
fonction du droit en vigueur lors des périodes fiscales litigieuses (ATA/379/2018 
du 24 avril 2018 et les références citées). 
 
 
Le 1er janvier 2019 est entrée en vigueur la loi n° 12'209 du 27 avril 2018 
modifiant la loi générale sur les contributions publiques. La LDE a également été 
modifiée à cette occasion. Toutefois, hormis l'art. 1 al. 1 LDE et le remplacement 
de l’appellation « administration de l’enregistrement et du timbre » par 
l’appellation « administration de l’enregistrement », les autres dispositions sont 
demeurées inchangées. 
 
 
Ainsi, en l'espèce, il sera fait application de la LDE dans sa version en 
vigueur au moment des faits, dans la mesure de ce qui précède. 
5) 
 
La recourante fait valoir que le droit de réméré concédé le 
25 septembre 2015 et exercé le 3 juillet 2017, en tant qu'il porte sur les mêmes 


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objets que la vente immobilière des 3 et 8 septembre 2015 et que les parties 
pouvaient prévoir un prix différent de celle-ci, est conforme au droit civil fédéral. 
Sous cet angle, le taux réduit de 1 ‰ devrait être appliqué à la transaction du 3 
juillet 2017, selon l'art. 39 LDE. En appliquant le taux usuel de 3 % au sens de 
l'art. 33 LDE, l'AFC-GE et le TAPI auraient procédé à une interprétation 
autonome du droit de réméré, en violation de la primauté du droit fédéral. 
 
 
Pour sa part, l'AFC-GE considère qu'à défaut d'identité d'objets, de parties et 
de prix entre la convention des 3 et 8 septembre 2015, d'une part, et celles des 
25 septembre 2015 et 3 juillet 2017, d'autre part, il s'agirait d'un cas d'utilisation 
détourné du droit de réméré, celant une vente d'appartements, afin d'obtenir un 
taux réduit lors de la perception des droits d'enregistrement. 
6) 
a. 
Les droits d’enregistrement sont un impôt qui frappe toute pièce, 
constatation, déclaration, condamnation, convention, transmission, cession et en 
général toute opération ayant un caractère civil ou judiciaire soumises soit 
obligatoirement soit facultativement à la formalité de l’enregistrement (art. 1 al. 1 
LDE). 
 
 
Sont soumis obligatoirement au droit de 3 %, sous réserve des exceptions 
prévues par la LDE, tous les actes translatifs à titre onéreux de la propriété, de la 
nue-propriété ou de l'usufruit de biens immobiliers sis dans le canton de Genève, 
notamment les ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, apports et reprises 
de biens (art. 33 al. 1 LDE). 
 
 
En revanche, il n'est perçu qu'un droit de 1 ‰ sur l'acte constatant le retour 
de l'immeuble au vendeur, lorsqu'il résulte de l'exercice d'un droit de réméré 
(art. 39 LDE). 
 
b. 
Les travaux préparatoires du projet de loi 2'859 sur les droits 
d'enregistrement (ci-après : PL 2'859) mentionnent uniquement que l'art. 39 LDE 
(« Exercice du droit de réméré ») reprend en le modifiant dans un sens moins 
restrictif l'art. 125 de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre l887 (LCP - D 3 05 ; MGC 1965 7/II 902). 
 
 
Sous le titre « annulation de vente ensuite de réméré », ce dernier dispose 
qu'il n’est perçu que 1 ‰ sur l’acte constatant l’annulation d’une vente, 
lorsqu’elle résulte d’un réméré exercé dans le terme fixé par le contrat et autorisé 
par la loi (art. 125 LCP). 
 
 
Les travaux préparatoires de la loi sur les contributions publiques du 
18 juin 1870 (MGC mai-octobre 1870 29/II 1221 ; 30/II 1255), respectivement 
ceux de la LCP (MGC 1887 40/III 1733) ne comportent aucune indication à cet 
égard. Toutes deux visaient en effet à réunir, en une seule série d'articles et sous 


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une seule dénomination, les diverses dispositions des lois fiscales en vigueur dans 
le canton de Genève. 
 
c. 
La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si 
le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il 
convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant 
de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires 
(interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs 
sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation 
téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales 
(interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode 
d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le 
sens véritable de la norme ; il ne se fonde sur la compréhension littérale du texte 
que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement juste 
(ATF 144 V 313 consid. 6.1 ; 137 IV 180 consid. 3.4). 
7) 
 
Le droit de réméré est un droit personnel en vertu duquel le vendeur peut, 
moyennant déclaration unilatérale de sa part, exiger de l'acheteur qu'il lui 
retransfère la chose. Le pacte de réméré confère ainsi au vendeur un droit 
d'emption sur la chose vendue ; il institue en faveur du vendeur une faculté de 
rachat (ATF 120 Ia 240 consid. 3b). Le pacte de réméré est donc le contrat par 
lequel l'acheteur s'engage à revendre l'immeuble au vendeur au cas où 
celui-ci lui en fait la demande et, en principe, à certaines conditions 
(Pierre TERCIER/Laurent BIERI/Blaise CARRON, les contrats spéciaux, 
5ème éd., 2016, n° 1023 p. 144). 
 
 
Il est généralement admis aujourd'hui que les pactes qui donnent naissance 
aux droits d'acquisition conditionnels sont des ventes conditionnelles : les pactes 
d'emption et de réméré sont des ventes soumises à la seule condition (potestative) 
de l'exercice du droit par le bénéficiaire, le pacte de préemption étant soumis à la 
double condition de la survenance d'un cas de préemption et de la levée de l'option 
(Bénédicte FOËX, in Commentaire romand Code des obligations I, 2012, n° 23 
ad art. 216). La clause de réméré est ainsi elle-même un contrat de vente ayant 
pour objet le rachat de la chose par le vendeur initial, subordonné à la condition 
suspensive et potestative que la partie habilitée en exige l'exécution (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_126/2017 du 3 octobre 2017 consid. 4). 
 
 
Les promesses de vente et les pactes de préemption, d’emption et de réméré 
portant sur un immeuble ne sont valables que s’ils ont été passés en la forme 
authentique (art. 216 al. 2 CO). Les droits de préemption et de réméré peuvent être 
convenus pour une durée de vingt-cinq ans au plus, les droits d’emption pour 
dix ans au plus, et être annotés au RF (art. 216a CO). 
 
 
Les dispositions régissant le droit d'emption s'appliquent par analogie. Sauf 
accord contraire, le prix de revente est le même que celui de la vente 


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(Pierre TERCIER/Laurent BIERI/Blaise CARRON, op. cit., n° 1024 p. 144 ; 
Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, tome II, 4ème éd., n° 1718a p. 168). 
 
 
Comme le droit d'emption, il ne représente pour son titulaire qu'une 
prérogative, sans comporter pour lui d'engagement. Par contre, il lie le promettant 
et permet ainsi au vendeur d'un bien de garder un certain contrôle sur l'utilisation 
que l'acheteur entend faire de ce bien (exemple : vente d'un terrain à bâtir avec 
possibilité d'exercer un droit de réméré si l'acheteur n'entreprend pas la 
construction dans un certain délai : Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n° 1717a 
p. 167). 
 
 
Le pacte de réméré est fréquent en matière de contrats connexes de vente et 
d'entreprise. L'acheteur achète une parcelle tout en s'engageant à y élever une 
construction dans un certain délai ; le vendeur, qui est généralement l'entrepreneur 
général, se réserve un droit de le racheter pour le cas où l'acheteur ne s'exécuterait 
pas. Le pacte est également fréquent lors de ventes par les pouvoirs publics de 
parcelles situées dans les zones à bâtir ; l'accord oblige l'acheteur à construire un 
immeuble dans un certain délai. Dans ces cas, le pacte de réméré a une fonction de 
garantie (Pierre TERCIER/Laurent BIERI/Blaise CARRON, op. cit., n° 1026 
p. 144). 
8) 
a. 
Le principe de la primauté du droit fédéral découlant de l'art. 49 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) 
fait obstacle à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de 
droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou 
par les moyens qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le 
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 119 Ia 348 
consid. 2c ; 117 Ia 328 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 et 
1P.686/1999 du 1er septembre 2000 publié in RDAF 2002 I p. 25 consid. 2a ; 
ATA/552/2013 du 27 août 2013 ; ATA/187/2003 du 1er avril 2003). 
 
b. 
Les lois civiles de la Confédération laissent subsister les compétences des 
cantons en matière de droit public (art. 6 al. 1 CC). Les cantons peuvent ainsi 
édicter des règles de droit public dans un domaine régi par le droit civil fédéral, à 
condition toutefois que le législateur fédéral n'ait pas voulu régler la matière de 
façon exhaustive (en ce sens qu'il n'entendait laisser aucune place pour du droit 
public cantonal sur la même matière), que les règles cantonales soient motivées 
par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en 
contredisent le sens ou l'esprit (ATF 137 I 135 consid. 2.5.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C_1/2013 du 25 juin 2013 consid. 4.4.1). 
 
c. 
En l'espèce, le litige porte sur l'application du droit fiscal cantonal, lequel 
fait référence à une notion de droit fédéral. 


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9) 
a. 
Les parties s'accordent sur le fait que l'art. 39 LDE constitue une lex 
specialis par rapport à l'art. 33 LDE, le premier préconisant l'application d'un taux 
réduit en cas d'exercice du droit de réméré alors que le second vise généralement 
les transferts de biens immobiliers. 
 
 
Ainsi que l'a relevé le TAPI, les travaux préparatoires n'apportent que des 
indications limitées quant au contexte et au but de l'art. 39 LDE. Néanmoins, le 
législateur a expressément renvoyé à l'art. 125 LCP. Les termes mêmes de cette 
disposition, largement reprise par l'art. 39 LDE, démontrent effectivement qu'il 
s'agissait d'éviter d'imposer deux fois une vente au taux de 3 % en cas d'annulation 
de celle-ci par l'exercice d'un droit de réméré. Compte tenu de cette forme 
d'annulation, les parties se retrouvaient dans la même situation qu'initialement. En 
d'autres termes, par le biais du réméré, le vendeur originel réclamant le retour de 
son bien immobilier, l'application d'un taux réduit permettait d'éviter d'imposer 
deux fois une même transaction au taux de 3 %. En faisant référence à 
« une annulation de la vente par l'exercice du réméré » (art. 125 LCP) ou à 
« un retour de l'immeuble au vendeur » (art. 39 LDE), la lettre de la loi fait 
manifestement référence au transfert à nouveau d'un même immeuble en mains de 
son propriétaire initial. Il convient donc que cet objet soit identique. 
 
b. 
À cet égard, conformément aux principes rappelés ci-dessus, la doctrine 
relative aux art. 216 ss CO confirme notamment que le droit de réméré peut être 
utilisé comme une sorte de garantie lors de la vente d'une parcelle en vue d'y 
élever une construction. Dans l'hypothèse où l'acheteur ne s'exécuterait pas dans 
un certain délai, le vendeur se réserverait le droit de la racheter. 
 
 
Or, tel n'est pas le cas en l'occurrence. En effet, l'objet de la vente 
immobilière des 3 et 8 septembre 2015 était la parcelle n° 3______, après que la 
parcelle n° 1______ eut été divisée. En revanche, selon l'acte authentique du 
25 septembre 2015, le droit de réméré concédé à la recourante portait sur la 
parcelle n° 3______ feuillets nos 11______ et 13______, à savoir les lots de PPE 
4______ et 5______. Ces derniers correspondent à deux appartements situés dans 
l'immeuble construit par les sociétés sur la parcelle n° 3______. Ainsi, si la 
parcelle n° 3______ était l'objet de la vente immobilière, celui du droit de réméré 
de la recourante consistant en des parts de PPE, visait deux appartements au sein 
de la construction érigée par les sociétés sur la parcelle n° 3______. Ces objets 
sont donc bien différents. La recourante elle-même a d'ailleurs indiqué dans ses 
écritures qu'il s'agissait de plusieurs objets, ce qui exclut nécessairement une 
identité entre eux. Son but n'était ainsi pas de récupérer sa parcelle, mais 
d'acquérir deux appartements de l'immeuble construit sur celle-ci. 
 
 
En ces circonstances, le fait qu'une PPE puisse être constituée avant la 
construction du bâtiment n'est pas pertinent. 


- 11/12 - 
A/4311/2017 
 
 
Dans la mesure où l'interprétation effectuée par le TAPI de l'art. 39 LDE est 
conforme tant au but de la loi qu'à la notion de pacte de réméré telle que 
susmentionnée, l'opération du 3 juillet 2017 a, à juste titre, été taxée au taux de 
3 % par l'AFC-GE. 
 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 
10) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 20 juillet 2018 par A______ contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 25 juin 2018 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Madame A______ ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Guy-Philippe Rubeli et Philippe Mantel, avocats de 
la recourante, à l'administration fiscale cantonale, ainsi qu'au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Cuendet, juges. 


- 12/12 - 
A/4311/2017 
 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :