ge_gerichte · ATA/76/2009 · 2009-02-17 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4858/2006-CE 
ATA/76/2009 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 17 février 2009 
 
dans la cause 
 
PATRIMOINE SUISSE GENEVE 
représentée par Me Christian Pirker, avocat 
contre 
FONDATION DES LOGEMENTS POUR PERSONNES ÂGÉES ET ISOLÉES 
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat 
et 
CONSEIL D'ETAT 
 
 


- 2/20 - 
A/4858/2006 
EN FAIT 
1. 
 
La Fondation des logements pour personnes âgées et isolées (ci-après : 
FPLAI) est propriétaire de la parcelle n° 4435, feuille 52, de la commune de 
Genève, section Petit-Saconnex. 
 
Un immeuble construit dans les années 30 est érigé sur cette parcelle, à 
l’adresse 28, route des Franchises (ci-après : bâtiment n° G 109). 
2. 
 
Par requête au Conseil d’Etat du 18 mars 2003, Patrimoine suisse Genève, 
association précédemment connue sous le nom de Société d'art public (ci-après : 
PSGe), a sollicité le classement du bâtiment n° G 109. 
 
 
A l’appui de sa requête, PSGe relevait que cet immeuble à coursives de 
l’ancienne « Cité-Vieillesse » à Vieusseux constituait un témoin rare de 
l’architecture du mouvement moderne à Genève. Quand bien même il était voué à 
la démolition, le bâtiment n’avait jamais cessé d’être utilisé. Les travaux de 
maintenance et d’entretien avaient été réduits au minimum. De ce fait, bien que 
dégradé, il était encore très proche de son état d’origine et, moyennant quelques 
adaptations mineures, une opération exemplaire de sauvegarde était envisageable, 
pour peu qu’un périmètre de respiration soit accordé au bâtiment. 
3. 
 
Le 16 avril 2003, le département de l’aménagement, de l’équipement et du 
logement, devenue depuis lors le département des constructions et des 
technologies de l'information (ci-après : DCTI) a interpellé la FLPAI afin qu’elle 
se détermine sur cette demande de classement. 
4. 
 
Dans ses observations du 16 mai 2003, la FLPAI s’est déclarée fermement 
opposée au classement, cette mesure lui paraissant injustifiée sur le plan 
architectural et culturel, contraire à l’intérêt public ainsi qu’aux besoins de la 
population, irrationnelle sur le plan économique et, enfin, incompatible avec le 
respect des principes de la légalité et de la proportionnalité. 
5. 
 
Le 20 mai 2003, la FLPAI a déposé auprès du DCTI deux requêtes visant à 
obtenir l’autorisation de démolir (M 5281/1) le bâtiment n° G 109, respectivement 
l’autorisation de construire (DR 17664/1), en lieu et place, six immeubles 
d’habitation dans le périmètre concerné. 
6. 
 
Dans un rapport du 1er octobre 2003, Monsieur Pierre Baertschi, 
conservateur cantonal des monuments, est parvenu, après une pesée des intérêts en 
présence, à la conclusion qu’une mesure de classement de l’immeuble litigieux se 
justifiait. Ce dernier n’était plus dans un état de conservation satisfaisant mais sa 
rénovation dans des conditions économiques raisonnables était parfaitement 


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envisageable ; ceci à condition de prévoir une nouvelle affectation compatible (par 
exemple des logements pour apprentis ou étudiants). 
7. 
 
Le 28 octobre 2003, la commission des monuments et des sites (ci-après : 
CMNS), sur la base du rapport et des explications complémentaires fournies par le 
conservateur des monuments, a émis un préavis favorable au classement du 
bâtiment. 
8. 
 
Par arrêté du 25 août 2004, le Conseil d’Etat a rejeté la demande de 
classement du bâtiment n° G 109 en faisant prévaloir l’intérêt public à la 
construction de logements répondant aux besoins prépondérants de la population 
et pourvus d’un confort plus compatible avec le mode de vie actuel, sur les 
préoccupations affichées par les milieux de la protection du patrimoine attachés à 
la conservation d’un immeuble illustrant un concept d’habitat inédit à l’époque et 
principalement destiné aux personnes âgées. 
9. 
 
Le 27 septembre 2004, PSGe a recouru par-devant le Tribunal administratif 
contre cet arrêté et conclu à son annulation ainsi qu’au classement du bâtiment 
litigieux. 
 
 
Reprenant pour l’essentiel les arguments avancés à l’appui de sa demande 
de classement du 18 mars 2003, elle relevait que l’alternative proposée à la 
destruction de l’immeuble litigieux n’avait pas un coût prohibitif et permettrait à 
la fois de préserver le bâtiment et de combler en partie la pénurie d’une catégorie 
de logements, à savoir ceux pour apprentis et étudiants. 
 
 
En l’espèce, la totalité des intervenants officiels, le Conseil d’Etat, le DCTI 
et la CMNS s’accordaient pour reconnaître au bâtiment un intérêt historique, 
artistique, scientifique ou éducatif digne d’être protégé conformément à la loi sur 
la protection des monuments de la nature et des sites du 4 juillet 1976 (LPMNS – 
L 4 05). Le Conseil d’Etat avait toutefois rejeté la demande de classement en 
raison d’une pesée des intérêts erronée. 
10. 
 
Dans son mémoire réponse du 19 novembre 2004, le DCTI a conclu au rejet 
du recours. 
 
 
Quand bien même la solution alternative proposée par PSGe serait 
techniquement envisageable, sa faisabilité, notamment sur le plan économique 
n’était pas démontrée et le nombre de logements réalisables bien moins important 
que dans le projet de la FLPAI. 
11. 
 
La FLPAI a fait parvenir ses observations au recours le 29 novembre 2004. 
Elle conclut à son rejet ainsi qu’au versement d’une équitable indemnité de 
procédure. 


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En lieu et place de l’immeuble litigieux, elle entendait construire un 
bâtiment qui formerait avec ceux projetés sur la parcelle voisine, un ensemble 
cohérent de 125 appartements au minimum, fonctionnels et confortables destinés à 
des familles et des personnes âgées. Cet intérêt devait être mis en balance avec 
celui de PSGe de voir conserver le bâtiment litigieux. Enfin, sous l’angle de 
l’exploitation rationnelle de ce bien, une solution de rénovation ne saurait s’avérer 
rentable, rendant la mesure de classement constitutive d’une atteinte 
disproportionnée à sa propriété, garantie constitutionnellement. 
12. 
 
Le 10 février 2005, sur requête du juge rapporteur, le DCTI a versé un 
certain nombres de pièces à la procédure, dont une autorisation de démolir du 15 
novembre 1985 assortie d’une condition n° 6 relative à l’obligation de maintien du 
bâtiment n° G 109. 
13. 
 
Le 24 du même mois, M. Armand Brulhart, représentant de la CMNS, a 
adressé au tribunal de céans un rapport, duquel il ressort notamment que 
l’immeuble locatif des Franchises ne représentait pas seulement le meilleur 
exemple de l’architecture ouvrière des années 1930 en Suisse romande, mais se 
reliait à l’architecture internationale et plus spécifiquement au mouvement 
moderne préoccupé du logement minimum. Tant la qualité que les particularités 
architecturales de cet immeuble faisaient l’objet d’une abondante littérature en 
Suisse romande et en Suisse allemande. Dans sa séance plénière du 14 décembre 
2004, la CMNS avait examiné et adopté à l’unanimité le document « Recensement 
des logements économiques du canton de Genève construit entre 1920 et 1960 ». 
Or le n° 28 Franchises se trouvait parmi les rares bâtiments ayant obtenu la valeur 
A (rouge), catégorie la plus haute, soit « remarquable, à conserver, doit faire 
l’objet de mesures de sauvegarde ». 
14. 
 
Le 28 février 2005, PSGe et la FLPAI ont fait parvenir leurs observations 
après transport sur place du 3 février 2005. 
 
a. 
PSGe a rappelé la place occupée par l’immeuble litigieux lors du 
recensement officiel. Les spécialistes s’accordaient à dire que le bâtiment pourrait 
être rénové dans des conditions économiques et financières raisonnables. Ainsi, 
selon l’estimatif de l’agence Mantilleri & Schwarz, société d’ingénieurs (pièce 5 
chargé FLPAI) le coût d'une rénovation, en l’état, serait de CHF 2'240'000.-, 
abstraction faite des aides étatiques envisageables et du surcoût dû au 
comportement fautif de la FLPAI qui, en n’effectuant pas les moindres travaux 
d’importance ni d’entretien dans son immeuble, pendant à tout le moins 30 ans, 
s’était épargnée des dépenses d’environ CHF 1’500'000.-. 
 
b. 
La FLPAI a pour sa part relevé que l’immeuble était dans un état de 
délabrement avancé. Or, on ne saurait par le biais d’une mesure de classement, 
contraindre le propriétaire à donner à son immeuble une affectation non conforme 


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à ses statuts, tout en l’obligeant à engager des frais de réhabilitation du bâtiment 
qui ne seraient pas rentabilisés. 
15. 
 
Dans un courrier du 11 mars 2005, le Conseil d’Etat a indiqué qu’il 
considérait que la démonstration de la faisabilité économique d’une rénovation de 
l’immeuble litigieux et des contre-projets n’avait pas été apportée. 
16. 
 
PSG s’est encore déterminée sur ce courrier le 2 mai 2005. Les contre-
projets proposaient une surface de plancher et un nombre d’appartements au 
moins équivalents à ceux du projet, tout en préservant le bâtiment. Quant à la 
faisabilité financière de la rénovation, elle était établie. Ainsi, en se basant sur 
l’hypothèse d’une rénovation moyenne de CHF 2'240'000.- et en s’en tenant au 
prix maximum admis par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), après travaux, de 
CHF 3'225.- par pièce l’an, l’on obtenait une rendement de 14,63%. 
17. 
 
Le 28 septembre 2005, sur requête du juge rapporteur, le Conseil d’Etat 
s’est encore déterminé sur les coûts et modalités de cette dernière, le nombre, la 
surface et les loyers des appartements projetés et enfin les aides étatiques 
envisageables. 
 
a. 
Aucune évaluation précise des coûts et modalités de la rénovation, établie 
sur la base d’un projet d’exécution, n’avait été établie. Trois estimations chiffrées 
permettaient toutefois de donner un ordre de grandeur desdits coûts : 
 
- CHF 2'407'233.- (CHF 503.-/m3) selon l’expertise de l’Atelier de recensement 
du domaine bâti (RDB) du 6 mars 1990 (soit CHF 2’775'539.-/ CHF 579.-/m3, 
valeur actualisée avril 2005) ; 
 
- CHF 2'750'000.- (CHF 504.-/m3) pour la variante 1 (transformation consistant 
en la réunion de deux logements existants pour créer un trois pièces) selon 
l’expertise du bureau J.-M. Lamunière, G. Van Bogaert et B. Marchand de 
novembre 1998 (soit CHF 3’393'500.-/CHF 621.-/m3, valeur actualisée avril 
2005) . Le coût de la variante 4 (réaménagement des logements existants) était 
quant à lui de CHF 2'400'000.-, non actualisé ; 
 
- CHF 931'000.- (non actualisés) selon l’expertise sur l’état de l’enveloppe des 
immeubles par Mantilleri & Schwarz du 21 février 2001. 
 
 
Ces montants étaient à mettre en parallèle avec la prise de position de la 
FLPAI du 16 mai 2003, laquelle évaluait à près de CHF 3'000'000.- (actualisés à 
CHF 3’600'000.- selon valeur avril 2005) la rénovation. Pour le surplus, le 
département rappelait que la direction générale du logement estimait le coût 
afférent à l’édification d’un nouveau bâtiment au volume identique à 
CHF 2'900’000.- environ (soit CHF 520.-/m3). 


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b. 
Quant aux nombre, surfaces et loyers des appartements projetés, le Conseil 
d’Etat relevait que, quand bien même le contre-projet permettrait la mise à 
disposition d’un nombre de logements identique à celui projeté par la FLPAI, la 
comparaison ne saurait s’opérer dans des termes analogues. Ainsi, le potentiel de 
logements issu du projet de la FLPAI était de 125 logements de 4,5 pièces en 
moyenne (577 pièces au total), soit 17 logements de plus que le contre-projet qui 
en prévoyait 108, dont 42 de 1,5 et 66 de 4,5 pièces (381 pièces au total). 
 
c. 
Enfin, trois types d’aides étatiques étaient envisageables dans le cadre de la 
rénovation du bâtiment litigieux, en application des articles 42A et suivants de la 
LPMNS (subvention à la restauration de bâtiments à vocation d’habitation), 22 et 
42 LPMNS (subvention émargeant au Fonds MNS) et 16 et suivants LDTR 
(bonus conjoncturel à la rénovation). 
18. 
 
Le 1er novembre 2005, le Tribunal administratif a admis le recours de PSGe 
du 27 septembre 2004 (ATA/730/2005). L'arrêté du 25 août 2004 était annulé et la 
cause renvoyée au Conseil d'Etat afin qu'il procède au classement du bâtiment G 
109. 
 
a. 
Le bâtiment litigieux devait être considéré comme un monument au sens de 
l'art. 4 LPMNS et un intérêt public à son classement admis. En opposant la 
préservation du patrimoine à la construction de logements répondant aux besoins 
prépondérants de la population et considéré que la seconde devait l’emporter, le 
Conseil d'Etat avait mésusé de son pouvoir d'appréciation. C’était en réalité une 
pesée des intérêts entre, d’une part, la préservation du patrimoine permettant la 
mise à disposition de logements pour, par exemple, des étudiants et/ou apprentis 
et, d’autre part, la mise sur le marché d’un nombre presque identique de 
logements mais pourvus d’un confort plus compatible avec le mode de vie actuel 
et répondant aux besoins prépondérants de la population avec toutefois pour 
corollaire la destruction d’un élément clef du patrimoine bâti genevois, qui aurait 
dû être effectuée. 
 
b. 
Par ailleurs, il ressortait des pièces estimatives versées à la procédure que 
les coûts de rénovation du bâtiment litigieux n'étaient pas exorbitants par rapport à 
celui afférent à l’édification d’un nouvel immeuble, étant en outre rappelé que la 
société intimée était pour grande partie responsable du délabrement avancé de 
celui-ci. 
 
 
S’agissant du nombre, de la surface et des loyers des appartements projetés, 
il ressortait du dossier qu’après rénovation du bâtiment et selon le contre-projet 
adopté, ce ne étaient pas moins de 108 logements, dont 40 dans le bâtiment 
litigieux, qui seraient mis à disposition d’une catégorie de la population touchée 
par la pénurie de logements, contre 125 dans le cadre du projet de l’intimée. Ainsi, 
compte tenu des loyers qui pourraient être encaissés après travaux, la rénovation 
du bâtiment apparaissait économiquement viable. Il appartiendrait pour le surplus 


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à la FLPAI de solliciter les diverses aides étatiques envisageables. Enfin, sous 
l’angle du respect du principe de la proportionnalité, cette solution était la seule à 
permettre un rapport raisonnable entre les intérêts publics et privés compromis. 
19. 
 
Le 14 décembre 2005, agissant par la voie du recours de droit public, la 
FLPAI a recouru auprès du Tribunal fédéral à l'encontre dudit arrêt. Elle concluait 
à son annulation et à ce que le Tribunal administratif soit invité à rendre un nouvel 
arrêt confirmant le rejet de la demande de classement du bâtiment sis sur la 
parcelle n° 4435. 
 
 
Invoquant les articles 9, 26, 27 et 36 alinéa 3 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), elle se plaignait de ce 
que son bâtiment avait été qualifié arbitrairement de "monument" ainsi que de 
violations de la garantie de la propriété et de la liberté économique. La mesure 
litigieuse, disproportionnée, la contraignait à conserver et rénover un bâtiment 
dont le rendement ne lui permettrait pas de couvrir son investissement, la 
destination prévue (des logements pour étudiants et apprentis) étant au surplus 
contraire à ses buts statutaires. 
20. 
 
Le 30 novembre 2006, le Tribunal fédéral a admis le recours, dans la mesure 
ou il était recevable et annulé l'arrêt du Tribunal administratif (Arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.842/2005). 
 
 
L'assujettissement d'un immeuble à des mesures de conservation ou de 
protection du patrimoine bâti constituait une restriction du droit de propriété 
garanti par l'article 26 alinéa 1 Cst. et devait dès lors reposer sur une base légale, 
être justifié par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. 
 
 
C'était sans arbitraire que le Tribunal administratif avait qualifié l'immeuble 
litigieux de monument au sens de l'article 4 LPMNS, compte tenu des divers avis 
d'organismes spécialisés de l'administration cantonale qui s'étaient également 
prononcés dans ce sens, soit le conservateur cantonal des monuments et la 
commission cantonale des monuments et des sites. 
 
 
S'agissant toutefois de l'examen de la proportionnalité de la mesure 
envisagée, ni le Conseil d'Etat, ni, après lui, le Tribunal administratif n'avaient 
déterminé de manière claire toutes les conséquences d'un classement, notamment 
financières pour la recourante. Le tribunal de céans avait considéré que les coûts 
de rénovation ne seraient pas "exorbitants" par rapport à ceux d'une nouvelle 
construction, tout en admettant que cette opération serait "particulièrement lourde 
et coûteuse". S'agissant du rendement prévisible, il avait effectué une appréciation 
sommaire globale, tenant compte non seulement d''un projet de la recourante pour 
la mise en valeur de sa parcelle mais également d'un projet d'un autre promoteur, 
la Société coopérative d'habitation Genève, qui pourrait être réalisé 
simultanément ; cette appréciation globale tenait compte du nombre de logements 


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qui pourraient être mis à disposition sur plusieurs parcelles. Or aucune évaluation, 
même approximative, n'avait été faite du rendement des appartements de 
l'immeuble litigieux, compte tenu de la catégorie de locataires visés, soit des 
étudiants et des apprentis ; sous l'angle de la proportionnalité, c'était bien le 
rendement de l'immeuble dont le classement était ordonné qui était déterminant 
(notamment en comparaison avec celui escompté par le propriétaire sans le 
classement), et non pas le rendement d'une opération immobilière plus vaste, où la 
perte sur l'exploitation d'un immeuble serait en quelque sorte compensée par des 
perspectives de profit dans la location d'autres bâtiments. Les conséquences du 
classement ne devaient en effet être appréciées que du point de vue du monument 
en cause. Par ailleurs, le Tribunal administratif enjoignait la recourante de 
"solliciter les diverses aides étatiques envisageables", sans toutefois estimer le 
montant de ces subventions. Aucun renseignement n'étaient enfin donné sur les 
modalités pratiques de collaboration entre le propriétaire et l'administration 
cantonale. Dans ces conditions, les indications figurant dans l'arrêt attaqué étaient 
nettement insuffisantes pour que l'on puisse qualifier la restriction de conforme au 
principe de la proportionnalité et le grief de violation de la garantie de la propriété 
était fondé. 
21. 
 
Le 22 janvier 2007, faisant suite à l'arrêt du Tribunal fédéral précité, le juge 
rapporteur a informé les parties qu'il entendait ordonner une expertise aux fins 
d'éclaircir les points soulevés par celui-ci. Un délai au 31 janvier 2007 leur était 
imparti afin qu'ils fassent valoir d'éventuels motifs de récusation quant à 
l'architecte qui leur était proposé à cette fin, à savoir Monsieur Pierre Hiltpold. Ce 
pli n'est jamais parvenu au département qui a cependant été informé de sa teneur 
par un nouveau courrier du 21 février 2007. 
 
 
PSGe et la FPAI ont répondu, dans le délai accordé, n'avoir aucune 
objection quant au choix de l'expert. 
 
 
Le département a pour sa part indiqué, le 28 février 2007, souhaiter un autre 
expert, M. Hiltold ayant, dans le cadre d'une procédure en indemnisation dirigée 
contre l'Etat, établi une expertise que ce dernier contestait. 
22. 
 
Par courrier du 19 mars 2007, un nouvel expert a été proposé aux parties, en 
la personne de Monsieur François Hiltbrand, architecte et expert immobilier. 
23. 
 
Le 4 mai 2007, les parties - à l'exception du Conseil d'Etat lequel n'était ni 
représenté ni excusé - ainsi que M. Hiltbrand ont été entendus dans le cadre d'une 
audience de comparution personnelle et d'enquête, aux fins notamment de discuter 
du projet de mission d'expertise. Un délai au 15 mai 2007 était imparti aux parties 
pour d'éventuelles observations ou questions complémentaires et déposer un 
certain nombre de pièces. 


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24. 
 
Dans le délai utile, PSGe et la FLPAI ont fait part de leurs observations. 
Cette dernière a par ailleurs versé à la procédure les pièces requises à savoir : un 
état locatif théorique au 31 décembre 2006 ainsi que le plan financier du projet 
initial. 
25. 
 
Le 23 mai 2008, sur requête du juge délégué, le Conseil d'Etat a indiqué 
n'avoir jamais reçu le procès-verbal de comparution personnelle des parties 
susmentionné. 
26. 
 
Par décision sur expertise du 12 juin 2007, le Tribunal administratif a 
formellement nommé M. Hiltbrand en qualité d'expert et la mission suivante lui a 
été confiée : 
 
A. 
prendre connaissance du dossier, soit des causes A/2007/2004 et 
A/4858/2006, ainsi que de l'arrêt du Tribunal fédéral précité, y compris des pièces 
produites ; 
 
B. 
établir un rapport écrit énonçant toutes les conséquences du classement du 
bâtiment d'habitation n° G 109, édifié sur la parcelle no 4435 du Registre foncier 
de la commune de Genève, section Petit-Saconnex, sis à l'adresse 28, route des 
Franchises, des points de vue de l'utilisation future dudit bâtiment et des 
possibilités de rendement par son propriétaire, répondant aux questions suivantes, 
après un transport sur place si nécessaire : 
 
 
1. déterminer le coût de la rénovation de l'immeuble, compte tenu de l'état 
existant de celui-ci, en respectant la typologie actuelle, sous réserve de la création 
d'une cabine de douche par logement ; 
 
 
2. chiffrer le coût de chacune des rénovations possibles (minimaliste, 
moyenne et respectant les normes de sécurité et de qualité usuelles ou en cas de 
dérogation à celles-ci, vu la nature patrimoniale du bâtiment) après consultation si 
nécessaire de la CMNS pour les éventuelles exigences liées au classement ; 
 
 
3. préciser la durée prévisible des travaux de rénovation et indiquer si ceux-
ci pourront, ou ne pourront pas, être réalisés sans vider l’immeuble de ses 
locataires (en chiffrant les éventuels surcoûts liés à des travaux réalisés en 
présence des locataires) ; 
 
 
4. calculer les coûts prévisibles d’entretien périodique du bâtiment ainsi 
rénové, en fonction des diverses hypothèses énoncées sous point 2 ci-dessus ; 
 
 
5. calculer le rendement après travaux, tenant compte des locataires-cibles 
(étudiants, apprentis), de la nature des logements, du niveau de confort proposé et 
des coûts calculés ci-dessus (dont les intérêts intercalaires liés à la durée du 
chantier) ; 


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6. déterminer, suivant les réponses aux questions posées ci-dessus, le 
montant des subventions qui pourraient être obtenues concrètement ; 
 
 
7. déterminer le rendement que la fondation propriétaire pourrait escompter 
en cas de démolition - reconstruction, selon le projet envisagé par elle et le plan 
financier qu'elle a produit ; 
 
 
8. faire toutes autres remarques utiles ; 
 
 
Le sort des frais était réservé jusqu'à droit jugé au fond. 
27. 
 
M. Hiltbrand a rendu son rapport d'expertise le 21 février 2008. 
 
 
Afin de déterminer le coût de la rénovation de l'immeuble, il avait décidé 
d'effectuer les calculs pour les deux extrêmes à savoir une intervention 
minimaliste (ci-après : variante 1) et une intervention "respectant la typologie 
actuelle, sous réserve de la création d'une cabine douche" (ci-après : variante 2). 
Une 3ème variante (rénovation en foyer pour étudiants avec dérogations LDTR) 
avait également été examinée. La méthodologie utilisée pour le calcul du 
rendement, à savoir celle des flux financiers dynamiques (DCF) avait été 
présentée aux parties qui l'avaient acceptée. En application de cette dernière, pour 
un rendement net de 5,10% (7% brut), la valeur actuelle de l'immeuble était 
comprise entre : 
 
 
Variante 1 : 
CHF 1'730'000.- et CHF 1'950'000.- 
 
 
Variante 2 : 
CHF 880'000.- et CHF 900'000.- 
 
 
Variante 3 : 
CHF 2'370'000.- 
 
 
Enfin, s'agissant des conséquences du classement sur le bâtiment litigieux, il 
fallait également retenir les éléments suivants : 
 
- 
vu le contrôle LDTR sur les loyers futurs, imposant un montant des loyers 
d'un foyer pour étudiants inférieurs au marché, la valeur de l'objet était diminuée 
de CHF 1'050'000 par rapport au maintien de la construction dans son usage 
actuel ; 
 
- 
la parcelle était augmentée des droits à bâtir de bâtiments qu'il était prévu de 
démolir. La valeur du terrain était augmentée de l'incidence foncière imposée en 
3ème zone de développement de CHF 650.- pour l'IUS de 1,2, soit CHF 541,66 par 
m2 de surface brute de plancher ce qui équivalait à CHF 719'875 pour les 1'329 
m2 de l'immeuble ; 
 
- 
la valeur de la propriété était diminuée de CHF 330'125.- sur un immeuble 
dont la valeur actuelle était de CHF 1'8950'000.- (-16,93%) ; 


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- 
les subventions et autres aides à la pierre à disposition, pour autant qu'elles 
soient accordées, pourraient atteindre un montant de 1% du coût des travaux. Ces 
derniers étaient estimés à CHF 4'040'000.-. La diminution de la valeur de la 
propriété était finalement de CHF 290'125.-. 
28. 
 
PSGe s'est déterminée en date du 15 avril 2008 sur l'expertise précitée. 
 
 
S'agissant de la variante 2 (réhabilitation lourde), les coûts de rénovations 
avaient été surévalués. Quoiqu'il en soit, un rendement brut de 7 % était atteint 
dans les deux variantes et aucune subvention n'était dès lors nécessaire. Par 
ailleurs, en plus d'être rentable, l'immeuble atteignait un prix d'achat de CHF 
1'950'000.-. Son classement était par conséquent viable économiquement et 
dégageait des profits, tout en répondant à un besoin prépondérant de la population. 
Enfin, il ne restait aucune soulte de droit à bâtir au vu du plan localisé de quartier. 
A titre préalable, elle sollicitait l'audition de l'expert ainsi qu'un complément 
d'expertise afin que soient clarifiés un certain nombre de points ayant notamment 
trait à la variation de rendements possibles selon les différentes possibilités de 
rénovation. 
29. 
a. 
Le 8 mai 2008, le Conseil d'Etat a fait part de ses observations sur le rapport 
d'expertise de M. Hiltbrand. Au vu des conclusions de l'expert, force était 
d'admettre qu'un rendement acceptable ne pourrait être garanti à la propriétaire, en 
cas de classement, indépendamment des subventions qui pourraient être allouées. 
 
b. 
Il s'est encore déterminé sur les écritures de PSGe, le 29 mai 2008. Quand 
bien même le montant d'une rénovation lourde serait revu à la baisse, les coûts 
d'une réhabilitation du bâtiment apparaissaient relativement importants, 
notamment au regard de "son confort" qui restera toujours modeste. Enfin, le 
postulat selon lequel le bâtiment était susceptible de procurer, dans tous les cas un 
rendement de 7% ne reposait sur aucune donnée objective. 
30. 
 
La FLPAI a fait part de ses observations après expertise le 30 mai 2008. 
 
 
L'expert s'était écarté de la mission confiée par le Tribunal administratif 
dans la mesure ou il n'avait comparé que deux variantes au lieu de trois. S'agissant 
de la variante 1, elle devait être rejetée car elle ne correspondait pas à une 
affectation pour étudiant mais encore parce qu'elle ne tenait pas compte de la 
nécessité de refaire totalement le chauffage, la toiture et le système électrique, 
tous hors d'usage. Quelles que soient les variantes, les prix unitaires, les durées 
d'intervention et le nombre d'objets modifiés avaient été clairement sous-estimés. 
En revanche, les loyers provisionnels retenus par l'expert étaient surévalués. De 
même, pour évaluer le rendement, il fallait partir du principe que la FLPAI avait 
déjà investi dans l'immeuble litigieux une partie de son patrimoine (acquisition du 
terrain et construction) et qu'elle avait donc droit à un rendement indépendamment 
de tout investissement supplémentaire de rénovation. 


- 12/20 - 
A/4858/2006 
 
 
En conclusion, en passant de la variante 1 à la variante 2, la valeur initiale 
théorique d'investissement, calculée dans les deux cas pour un rendement moyen 
de 5,1%, chutait de CHF 1'050'000.-, soit de plus de la moitié. Par ailleurs, dans 
les deux cas, la valeur initiale théorique devait en réalité être abaissée de 60% à 
80% pour maintenir un tel rendement. En résumé, le maintien de l'immeuble 
litigieux serait un gouffre financier provoquant une atteinte substantielle au 
patrimoine de la propriétaire. 
 
 
Elle sollicitait, à titre subsidiaire, l'audition de l'expert afin que soient 
clarifiés un certain nombre de points, soit, plus subsidiairement encore, qu'un 
complément d'expertise, respectivement une contre-expertise soit ordonné. 
31. 
 
Par courrier du 3 juin 2008, le conseiller d'Etat en charge du DCTI a 
informé le Tribunal administratif qu'une procédure de médiation était 
actuellement en cours dans le but de trouver une éventuel accord entre les parties. 
 
 
Faisant suite à ce courrier, la FLPAI a indiqué, le 12 juin 2008, n'avoir à ce 
jour pas été approchée par le DCTI à ce sujet. Le dossier devait par conséquent 
suivre son cours sur le plan judiciaire. 
32. 
 
Le 29 octobre 2008, une audience a été agendée afin d'entendre les parties 
ainsi que l'expert sur son expertise du 21 février 2008. 
 
a. 
A cette occasion, M. Hiltbrand a déclaré avoir considéré par simplification 
que les 39 logements comportaient chacun deux pièces, tout en reconnaissant 
qu'en réalité, au regard de la LDTR, la cuisine ne comptait pas même pour une 1/2 
pièce. S'agissant des montants retenus pour les loyers, c'était à tort qu'il avait 
appliqué le montant de CHF 3'611,60 la pièce par an alors que celui-ci était, en 
2006, compris entre CHF 2'506.- et CHF 3'363.-. Le tableau figurant en page 10 
de son expertise devrait être modifié en conséquence. 
 
 
Il avait choisi d'adopter la méthode DCF car c'était la plus transparente et la 
mieux à même de déterminer la valeur vénale à un moment donné pour chacun 
des trois scénarios envisagés : réhabilitation très légère, rénovation plus 
conséquente pour des étudiants et démolition/ reconstruction. Il était exacte que la 
variante 1 comme la variante 2 comportait l'installation d'une douche dans chacun 
des 39 logements. La variation des prix s'expliquait par la différence de qualité 
des finitions. 
 
 
Le rendement des fonds propres retenus était de 7% ce qui constituait le 
rendement maximum admis par l'Etat en zone de développement et correspondait 
au rendement souhaitable. 
 
 
Le 10 septembre, il avait effectué une visite des lieux et constaté que les 
appartements étaient vétustes mais non pas insalubres. Il y a avait des remontées 
d'eaux dans deux studios. Il n'était pas monté sur le toit mais avait pu constater, 


- 13/20 - 
A/4858/2006 
depuis un immeuble voisin, que la toiture n'était pas percée. La variante 1 avait été 
élaborée à un moment où l'immeuble était occupé et, à priori, habitable, des 
rocades étant effectuées au fur et à mesure des départs des locataires. Il n'avait pas 
visité tous les appartements mais le système électrique visible depuis l'extérieur 
n'était pas conforme et des travaux apparaissaient nécessaires. 
 
 
Dans les tableaux corrigés qu'il produirait, il était probable que le prix 
d'achat maximal conseillé pour chacune des variantes soit négatif. 
 
b. 
Selon M. Barthassat, pour PSGe, les plans établis par Metzger indiquait 
une surface de plancher, d'un logement, de 26,55m2. Il s'agissait de la surface 
totale nette soit de mur à mur (4,50 x 5,90 pour la cuisine, la chambre, le débarras, 
les WC ainsi que le réduit). S'agissant de la subvention de CHF 40'000.- avancée 
par l'expert sous chiffre 4 de ses conclusions était sous-estimée et pourrait en 
réalité être de l'ordre de CHF 80'000.- à CHF 100'000.- dans le cadre des 
variantes 1 ou 2. En l'espèce, devaient être considérés comme faisant partie de la 
substance patrimoniale, la structure du bâtiment, l'enveloppe - soit les façades et la 
toiture - ainsi que les éléments d'aménagement intérieurs pour autant qu'ils soient 
d'origine. 
 
c. 
Un délai au 24 novembre 2008 était fixé à l'expert pour produire ses 
tableaux corrigés. 
33. 
 
Par courrier du 4 novembre 2008, l'expert s'est adressé à la direction de la 
police des constructions du DCTI, au nom des deux associés de son bureau, afin 
de savoir combien de pièces devaient être retenues par logements et quel était le 
plafond du loyer LDTR en décembre 2007 et à ce jour. 
34. 
 
Le 4 novembre 2008, le juge délégué s'est étonné de cette manière de 
procéder, qui plus est au nom de l'un des deux associés de son bureau alors que lui 
seul avait été mandaté par le tribunal de céans. Il était pas admissible d'écrire un 
tel courrier à un service du DCTI sachant que ce département était rapporteur, 
dans la procédure en cause, pour le Conseil d'Etat. 
 
 
Le même jour, le juge délégué a adressé un courrier au directeur de la police 
des constructions afin qu'il ne soit pas donné suite aux demandes de l'expert. 
35. 
 
Le 20 novembre 2008, l'expert a fait parvenir au Tribunal administratif son 
complément d'expertise. Selon ce nouveau rapport, le montant à retenir pour les 
loyers admissibles se situait entre CHF 2'503.- et CHF 3'363.-, selon l'arrêté du 
Conseil d'Etat du 21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population. La durée de contrôle du loyer serait de 
trois ans, les travaux envisagés ne pouvant être considérés comme "lourds". Quant 
à la typologie des logements, il fallait considérer ceux-ci comme les deux pièces 
au regard de la LDTR, en conformité avec l'esprit de la loi générale sur les zones 


- 14/20 - 
A/4858/2006 
de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35), et si la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), 
s'appliquait. Dans le cas inverse, il fallait assimiler les logement à des 1,5 pièces. 
Compte tenu de ces nouvelles données, les conséquences financières du 
classement de l'immeuble impliqueraient une perte oscillant entre CHF 691'168.- 
et CHF 1'891'168.- en considérant les appartements comme des deux pièces, 
respectivement entre CHF 1'641'168.- et CHF 3'071'168.-, si les logements étaient 
des studios de 1,5 pièces. 
36. 
 
A la requête du juge délégué, l'expert a encore complété son rapport le 24 
novembre 2008 en examinant l'hypothèse selon laquelle les logements concernés 
ne comporteraient qu'une seule pièce. Dans un tel cas, quel que soit le scénario 
adopté, l'opération ne serait pas rentable, la perte de substance oscillant entre 
CHF 2'561'168.- et CHF 4'061'168.-. Les autres chiffres du complément 
d'expertise seront repris, en tant que nécessaire, dans la partie en droit. 
37. 
 
Le Conseil d'Etat a fait part de ses observations au rapport d'expertise le 27 
novembre 2008. 
 
 
A la lumière des conclusions formulées par l'expert, force était de constater 
que le classement du bâtiment litigieux entraînerait pour son propriétaire des 
effets insupportables au sens de la jurisprudence et ce même si le montant d'une 
éventuelle subvention LPMNS aurait été sous-évalué. 
38. 
 
La FLPAI et PSGe se sont déterminées le 15 décembre 2008. 
 
a. 
Pour la première, l'absence totale de rentabilité du projet en cas de maintien 
du bâtiment avait été démontrée à satisfaction de droit et rendait impossible tout 
classement de cet immeuble. 
 
 
Quand bien même l'expert n'avait pas vraiment répondu à la question liée au 
rendement, telle que posée par le tribunal de céans, la méthode DCF permettait d'y 
répondre. Ainsi, au lieu de calculer une valeur initiale pour un rendement imposé, 
il suffisait de rechercher le rendement moyen d'une opération par rapport à une 
valeur initiale connue et imposée, qui pouvait être fixée ici, soit par capitalisation 
du dernier état locatif (128'220/5,1% = CHF 2'514'118.- ; exemple 1), soit par 
addition du prix du terrain et de la valeur résiduelle du bâtiment avant travaux 
(734'410 + 956'000 = CHF 1'690'460 ; exemple 2). En introduisant ces chiffres 
dans les annexes 5 et 6 du complément d'expertise l'on arrivait aux résultats 
suivants, dans l'optique d'une réhabilitation légère, qui confirmaient le caractère 
déficitaire de l'opération : 
Cash flow 
Années 0 
1 
2 
3 
4 
5 
6 
7 
8 
9 
10 
Exemple 1 
-2514118 
-2350335 
102382 
104383 
105653 
106839 
108140 
109357 
110689 
111937 
2389203 


- 15/20 - 
A/4858/2006 
Exemple 2 
-1690410 
-2350335 
102382 
104383 
105653 
106839 
108140 
109357 
110689 
111937 
2389203 
 
Exemple 1 
Taux de rendement interne (TRI) ou moyen = - 5% 
Exemple 2 
Taux de rendement interne (TRI) ou moyen = - 3% 
 
b. 
PSGe a souligné que les calculs des rendements dépendaient essentiellement 
des conclusions concernant le nombre de pièces. Or, en l'espèce, les appartements 
correspondaient à des 2 pièces au sens de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et de son règlement. Dès lors 
qu'à teneur des tableaux des flux financiers dynamiques, l'immeuble conserverait, 
en cas de réhabilitation légère, non seulement une valeur importante mais 
également un rendement de 7%, il n'était pas acceptable, ni juridiquement, ni 
économiquement, que la FLPAI détruise un bâtiment d'une telle valeur historique. 
Il sollicitait, à titre préalable, un complément d'expertise pour déterminer le 
rendement de l'immeuble. 
39. 
 
Sur quoi les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
40. 
 
Il ressort d'un article paru dans la Tribune de Genève du 27 janvier 2009 que 
la médiation entre le président du DCTI et la FLPAI avait échoué. 
EN DROIT 
1. 
 
La recevabilité du recours n'est pas litigieuse (ATF 126 I 219 ; 
ATA/730/2005 du 1er novembre 2005). 
2 
 
L'autorité administre librement les preuves des faits pertinents. En vertu du 
principe de la libre appréciation des preuves, le juge n'est pas lié par les 
conclusions d'un rapport d'expertise. L'instance de jugement doit soigneusement 
fonder son opinion sur la base des divers moyens de preuves dont elle dispose 
pour asseoir sa conviction, qui ne doit pas forcément découler d'une certitude 
absolue (F. GYGI : Bundesverwaltungsrechtspflege, Berne 1979, pp. 203- 
205 ; A. KOLZ, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 
Zürich, Zurich 1978, pp. 78, 130-131). Toutefois, lorsque les expertises portent 
sur des domaines de nature technique, l'autorité a tendance à les suivre. Elle doit 
tout de même vérifier que l'expertise a été menée de manière objective, en se 
maintenant dans le cadre technique que la loi lui assigne, sans cacher les éléments 
d'incertitude qui peuvent subsister. En d'autres termes, l'autorité doit s'imposer une 
certaine retenue, sans que son pouvoir d'examen soit restreint à l'arbitraire (P. 
MOOR, Droit administratif : les actes administratifs et leur contrôle, vol. II, 2ème 
édition Berne, 2002, p. 247, n. 2.2.5.4.). 


- 16/20 - 
A/4858/2006 
 
 
Sur renvoi du Tribunal fédéral, le juge délégué à ordonné une expertise aux 
fins notamment de déterminer le rendement, après travaux, de l'immeuble 
litigieux. 
 
 
En référence aux points sur lesquels sa mission devait porter, l'expert a 
procédé à l'analyse de plusieurs variantes de rénovation possible, en prenant 
notamment en considération l'état du bâtiment litigieux et sa typologie actuelle. Il 
a déterminé les coûts et les flux financiers induits par chaque variante, tant dans 
l'optique du maintien de l'affectation actuelle du bâtiment que de son éventuelle 
utilisation par d'autres locataires-cibles (en particulier des étudiants ou des 
apprentis). La méthodologie utilisée, à savoir celle des flux financiers dynamiques 
(DCF) a été exposée aux parties qui l'ont acceptée. Enfin, les taux utilisés 
(rendement, amortissement, hypothécaire etc.) sont ceux usuellement pratiqués 
dans le domaine immobilier. Le tribunal de céans dispose ainsi de suffisamment 
d'éléments pour statuer sans qu'il soit fait droit à la requête de PSGe, d'ordonner 
de nouvelles mesures d'instruction. Toutefois, s'agissant de la typologie des 
logements considérés, l'expert n'a pas été à même de définir si l'on se trouvait en 
présence d'un logement d'1, d'1,5 ou de 2 pièces. Il s'agira dès lors à titre 
préliminaire de trancher ce point, des conséquences financières essentielles en 
découlant. 
3 
a. 
Selon l’article 52 alinéa 1er LCI, toute pièce pouvant servir à l’habitation 
doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface. Pour calculer le 
nombre de pièces au sens de la LDTR, le DCTI se réfère toutefois à l’article 1er 
alinéa 5 du règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL – I 4 05.0), selon lequel toute 
chambre d’une surface inférieure à 9 m2 compte pour une demi-pièce. Cette 
disposition s’applique au calcul du nombre de pièces des logements soumis à la 
LGL, sauf des logements d’utilité publique. Le tribunal de céans a admis que les 
buts poursuivis par la LDTR et la LGL relevant d’un même souci de préserver 
l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève, on pouvait 
parfaitement appliquer, par analogie, au calcul du nombre de pièces selon la 
LDTR, l’article 1er alinéa 5 RLGL (ATA/322/2008 du 17 juin 2008). 
 
b. 
A teneur de l'article 1 alinéa 5 RGL, pour le calcul du nombre de pièces des 
logements, il est tenu compte de la surface nette, telle que définie à l'article 4 du 
présent règlement. Les dispositions suivantes sont par ailleurs applicables : 
- toute chambre d'une surface inférieure à 9 m2 compte pour demi-pièce (let. a) ; 
- les studios sont assimilés aux appartements de 2 pièces si leur surface est d'au 
moins 25 m2 (let. b) ; 


- 17/20 - 
A/4858/2006 
- l'espace communautaire compte pour 2 pièces lorsque sa surface est supérieure 
ou égale à celle visée à l'alinéa 6 ; il compte pour 1,5 pièce lorsque sa surface est 
inférieure (let. c) ; 
- les surfaces annexes telles que jardins, balcons, loggias, terrasses, galeries ou 
mezzanines ne sont pas assimilées à des pièces (let. d). 
c. 
Quant à l'article 4 alinéa 1 RGL, il précise que par surface nette du logement 
on entend l'addition des surfaces des pièces habitables du logement et de la 
cuisine ou du laboratoire, à l'exclusion des gaines techniques, dégagements, 
couloirs, réduits et locaux sanitaires, galeries ou mezzanines, loggias, balcons, 
terrasses, jardins. La surface nette se calcule entre les murs intérieurs (…). 
 
En l'espèce, il ressort de l'expertise comme des plans versés à la procédure 
que les appartements se composent, outre un réduit, un WC et un débarras, d'une 
cuisine-laboratoire et d'une chambre d'une surface de respectivement 5,92m2 et 
14,5m2, soit un total de 20,42m2. Dès lors qu'à teneur du RGL, seuls ces deux 
derniers locaux doivent être pris en compte pour le calcul du nombre de pièces du 
logement, force est d'admettre que l'on se trouve en présence d'un logement d'une 
seule pièce (art. 1 al. 5 et 4 al. 1 RGL). 
4. 
a. 
Il résulte de l'arrêt du Tribunal fédéral du 30 novembre 2006 que l'intérêt 
public au classement est définitivement acquis, l'immeuble pouvant, sans 
arbitraire, être qualifié de monument au sens de l'article 4 LPMNS. La Haute Cour 
a toutefois précisé qu'une telle mesure devait respecter le principe de 
proportionnalité et être compatible avec l'article 26 Cst. en garantissant aux 
propriétaires un rendement acceptable. Celui-ci peut soit résulter de la 
continuation de l'activité économique antérieure, soit d'une reconversion totale ou 
partielle, pourvu que les frais de celle-ci puissent être raisonnablement mis à la 
charge du propriétaire. A défaut, l'Etat devait ou renoncer à la mesure de 
classement envisagée, ou en réduire la portée, ou encore la maintenir, mais à la 
condition, dans ce dernier cas, de prêter son concours, y compris financier, au 
changement d'affectation nécessaire, voire à l'exploitation future du bâtiment 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005). 
 
b. 
Sous l'angle du principe de proportionnalité au sens étroit, une mesure de 
protection des monuments est incompatible avec la Constitution si, dans la pesée 
des intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour le propriétaire. 
Pour trancher cette question, il convient d'apprécier non seulement les 
conséquences financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère 
nécessaire : plus un bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la 
rentabilité doivent être prises en compte (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 ; 
ATF 126 I 219 consid. 2b ; 118 Ia 384 consid. 5e p. 393). 


- 18/20 - 
A/4858/2006 
 
 
Compte tenu de l'arrêt du Tribunal fédéral et à l'instruction complémentaire 
qui en est découlé, il s'agit en l'espèce de déterminer si la mesure de classement 
envisagée garantit un tel rendement acceptable à la propriétaire de l'immeuble 
litigieux. 
5. 
a. 
Dans le cadre de l'examen du caractère proportionné d'une mesure de 
protection du patrimoine immobilier, c'est le rendement de l'immeuble dont le 
classement est ordonné qui est déterminant (notamment en comparaison avec 
celui escompté par le propriétaire sans le classement), et non pas le rendement 
d'une opération immobilière plus vaste, où la perte sur l'exploitation d'un 
immeuble serait en quelque sorte compensée par des perspectives de profit dans la 
location d'autres bâtiments. Les conséquences du classement ne doivent en effet 
être appréciées que du point de vue du monument en cause (Arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.842/2005 précité, consid. 2.4). 
 
b. 
Le Tribunal fédéral indique par ailleurs, que dans le cadre de cet examen, le 
tribunal de céans ne saurait enjoindre la propriétaire du bien litigieux à solliciter 
les diverses aides étatiques envisageables sans en avoir précédemment estimé le 
montant (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 précité, consid. 2.4). 
 
c. 
Enfin, s'agissant d'une restriction très grave au droit de propriété, il s'agira 
d'établir les faits de telle manière qu'apparaissent clairement toutes les 
conséquences du classement, tant pour ce qui concerne le bâtiment lui-même et 
son utilisation future, que le rendement que le propriétaire pourra désormais en 
escompter. A cette fin, l'autorité et le propriétaire doivent se concerter pour 
examiner tous les effets du classement, étudier d'éventuelles variantes et solutions 
alternatives, fixer les modalités, les charges et les conditions de l'utilisation future 
(ATF 126 I 219 consid. 2h p. 226). 
 
 
Au vu des explications fournies au chiffre 4 de la partie en droit, seules les 
données telles qu'elles résultent du point 5 (addendum) et des annexes 5 et 6 du 
complément au rapport d'expertises seront prises en compte pour l'examen ci-
après. 
6. 
 
Ainsi, il ressort du complément d'expertise qu'en cas de classement de 
l'immeuble litigieux, la transformation des locaux, même dans sa variante la plus 
légère, ne permettrait pas à la propriétaire d'obtenir un rendement acceptable au 
sens de la jurisprudence précitée. En effet, dans le cas d'une réhabilitation simple, 
il convient de retenir un investissement de CHF 2'385'000.- pour un état locatif de 
CHF 142'245.-. Or, sur la base de ces données, les tableaux de flux financiers 
actualisés sur 10 ans aboutissent à une valeur théorique négative de 
CHF 120'000.-. Cette perte est encore plus importante dans le cadre d'une 
rénovation (variante 2). Pour obtenir un chiffre positif, il faudrait en réalité 
diminuer le pourcentage du rendement acceptable moyen admis dans le domaine, 


- 19/20 - 
A/4858/2006 
de l'immobilier, équivalent à 5,1%, ce qu'à expressément exclu le Tribunal fédéral 
dans ses jurisprudences précitées. 
 
 
Sous l'angle de la garantie constitutionnelle de la propriété, force est ainsi 
d'admettre que le classement de l'immeuble litigieux ne permettrait pas de garantir 
à la FLPAI le rendement minimum auquel elle a droit. 
 
 
A titre subsidiaire, la FLPAI a par ailleurs démontré, dans ses dernières 
conclusions, que si au lieu de calculer une valeur initiale pour un rendement 
imposé, l'on recherchait le rendement moyen de l'opération par rapport à une 
valeur initiale connue, qu'elle arrêtait ici entre CHF 2'514'118.- et 
CHF 1'690'460.-, l'on arrivait à un taux de rendement interne moyen oscillant 
entre -3 et -5%, qui confirmait le caractère déficitaire de l'opération. Les chiffres 
et pourcentages pris en compte par la FLPAI pour parvenir à ce résultat 
apparaissent conforme à la pratique. 
7. 
 
Enfin, à teneur de l'article 9 alinéa 5 LDTR, le maximum des loyers peut 
être dépassée lorsque notamment la protection du patrimoine génère des coûts 
supplémentaires. Tel n'est cependant pas le cas en l'espèce, les coûts de la 
rénovation, notamment dans la variante 1, étant en réalité particulièrement bas. 
Quant à la subvention telle que prévue aux articles 42A et suivants LPMNS, les 
montants avancés par les parties oscillent entre CHF 35'00.- et CHF 100'000.-, ce 
qui ne permet pas, même dans l'hypothèse de rénovation la plus favorable, de 
rendre économiquement viable l'opération litigieuse. Bien que le bâtiment 
litigieux soit un monument de l'architecture, au sens de l'article 4 lettre a LPMNS, 
le Conseil d'Etat, défavorable à la mesure de classement envisagée, n'est pas 
disposé à prêter son concours, notamment financier, à l'exploitation future du 
bâtiment ; dès lors, aucune solution permettant son maintien n'est réalisable (Arrêt 
du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 2006). 
8. 
 
Le recours sera rejeté. 
 
 
Un émolument de CHF 1'500.- ainsi que les frais d'expertise à hauteur de 
CHF 13'772,80.- seront mis à la charge de PSGe. Une indemnité de procédure de 
CHF 3'000.- sera allouée à la FLPAI, à charge de la recourante (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27septembre 2004 par Patrimoine suisse 
Genève contre la décision du Conseil d'Etat du 25 août 2004 ; 


- 20/20 - 
A/4858/2006 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Patrimoine suisse Genève, un émolument de CHF 1'500.- ainsi que 
les frais d'expertise à hauteur de CHF 13'772,80.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 3'000.- à la Fondation des logements pour 
personnes âgées et isolées, à la charge de Patrimoine suisse Genève ; 
dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Pirker, avocat de la recourante, à 
Me Lucien Lazzaroto, avocat de la Fondation des logements pour personnes âgées et 
isolées ainsi qu'au Conseil d'Etat. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente : 
 
 
L. Bovy 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
 
la greffière :