ge_gerichte · ACJC/51/2017 · 2017-01-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17379/2014 
ACJC/51/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 JANVIER 2017 
 
Entre 
A______ SA, p.a ______ Lausanne, appelante et intimée sur appel joint d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 novembre 2015, comparant par Me Alain 
DUBUIS, avocat, avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ (Genève), intimés et 
appelants sur appel joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 
1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/1260/2015 du 25 novembre 2015, communiqué aux parties 
par plis du 27 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a, notamment, réduit 
de 15% du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2014 et de 5% du 1er octobre 2014 
au 31 mai 2015, le loyer de l’appartement de cinq pièces loué par B______ et 
C______, dans l’immeuble sise 8, rue D______ à Genève (ch. 1 du dispositif), 
ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers 
consignés, en faveur d’B______ et C______ (ch. 3), condamné A______ SA à 
rétrocéder le solde du trop-perçu de loyer de 2'317 fr. 10 (ch. 4) et débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 5). Le dispositif de ce jugement ne 
comporte pas de chiffre 2. 
 
b. Par acte expédié le 15 janvier 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ 
SA forme appel de ce jugement, concluant, principalement, à sa réforme en ce 
sens que les conclusions des locataires en réduction du loyer sont rejetées et que 
les loyers consignés sont libérés en faveur de la bailleresse. Subsidiairement, elle 
conclut à l’annulation du jugement entrepris et au renvoi de la cause en première 
instance pour nouvelle décision. 
 
c. Par réponse du 18 février 2016, B______ et C______ concluent au 
déboutement d’A______ SA de son appel, et, sur appel joint, à une réduction de 
loyer de 35% du 1er septembre 2012 au 31 mai 2015, les loyers consignés étant 
libérés en leur faveur et la bailleresse étant condamnée à leur verser un solde de 
trop-perçu de 20'624 fr. 70. 
 
d. Par avis du 19 février 2016, la Cour a fixé un délai de 30 jours à 
A______ SA pour répondre à l’appel joint. 
 
Aucune réponse n’étant parvenue au greffe de la Cour, les parties ont été avisées 
de ce que la cause était gardée à juger, par courriers du 12 avril 2016. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______ SA (ci-après : la bailleresse) est propriétaire d’un immeuble sis rue 
D______ 8 à Genève. 
 
b. Par contrat du 3 août 2004 B______ et C______ (ci-après : les locataires) ont 
pris à bail un appartement de cinq pièces au 4ème étage dudit immeuble. 
 
c. Le bail était conclu pour un an, du 16 août 2004 au 31 juillet 2005. Il se 
renouvelait ensuite tacitement d’année en année. 
 
Le loyer a été fixé à 2'474 fr. par mois, charges non comprises. 


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d. A la fin de l’année 2010, les locataires ont constaté des problèmes 
d’infiltrations d’eau dans deux des chambres de leur appartement. Ils ont 
immédiatement averti la propriétaire. 
 
e. Après discussion avec la bailleresse, des travaux d’étanchéité ont été réalisés en 
2011 sur la terrasse du logement situé au-dessus puis, une fois que l’humidité a 
été évacuée des plafonds, les deux chambres ont été refaites. 
 
f. Durant l’été 2012, des taches d’humidité sont de nouveau apparues sur les 
plafonds des mêmes chambres. Informés, les représentants de la propriétaire se 
sont rendus sur place puis ont émis, en août 2012, un bon de travaux, qui n’a 
toutefois jamais été mis en œuvre. 
 
g. Par courrier du 6 mai 2013, les locataires ont écrit à la régie pour se plaindre de 
l’inertie de la bailleresse. Ils ont indiqué qu’une énorme tache de moisissure 
s’était désormais formée au plafond d’une des chambres, une partie de celui-ci 
s’étant écroulé. De plus, le même problème était en train de se produire dans 
l’autre chambre. En cas de fortes précipitations, ils devaient placer des bassines 
pour recueillir l’eau qui s’écoulait du plafond. 
 
h. Par courrier du 22 mai 2013, faisant suite à une visite de l’appartement, la 
représentante de la bailleresse a indiqué avoir sollicité de la société E______ un 
devis pour la consolidation de l’étanchéité du balcon situé au-dessus des deux 
chambres. Elle annonçait que, dès réception de ce devis, une déclaration serait 
faite à l’assurance du bâtiment, puis les travaux d’étanchéité et de peinture 
seraient adjugés le plus rapidement possible. 
 
i. La bailleresse n’a toutefois réalisé aucuns travaux à la suite de son courrier du 
22 mai 2013. 
 
j. Par courrier recommandé du 9 juillet 2014, les locataires se sont à nouveau 
adressés à la bailleresse, en relevant que le problème des infiltrations d’eau n’était 
toujours pas réglé, malgré les promesses précédemment faites. En conséquence, 
ils mettaient la propriétaire en demeure de procéder aux réparations nécessaires 
d’ici au 25 juillet 2014, faute de quoi ils consigneraient leur loyer. 
 
k. Les locataires ont consigné leur loyer dès le mois d’août 2014. 
 
l. Par requête déposée le 26 août 2014 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les locataires ont assigné la bailleresse en validation de 
la consignation du loyer, en exécution de travaux et en réduction de loyer à raison 
de 35% depuis le 1er septembre 2012 et jusqu’à complète exécution des travaux. 
 
Les locataires ont produit plusieurs photographies des taches et craquelures 
apparues sur quelques murs et plafonds de leur appartement, datées du mois 


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d’avril 2014. Sur l’une d’entre elles, on peut voir également des dessins et des 
jouets d’enfant, ce qui permet d’apprécier l’importance des taches d’humidité. 
 
m. En septembre ou octobre 2014, la bailleresse a fait refaire l’étanchéité de la 
terrasse située au-dessus de l’appartement, puis repeindre les plafonds des deux 
chambres concernées, même si ceux-ci n’étaient pas encore débarrassés de leur 
humidité. 
 
Le 3 octobre 2014, le gérant de l’immeuble a adressé un courriel aux locataires 
indiquant qu’il n’avait pas réussi à les joindre depuis une semaine, mais que les 
travaux de réfection de l’étanchéité étaient terminés. 
 
n. Les locataires ont cessé de consigner leur loyer dès novembre 2014. 
 
o. Par courrier du 5 novembre 2014, ceux-ci ont adressé à la bailleresse une 
proposition transactionnelle, qui n’a pas trouvé de réponse. 
 
p. Le 20 mars 2015, la police du feu du Département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie (DALE), a adressé un courrier à la bailleresse, pour lui 
rappeler sa demande de lui fournir un relevé d’humidité concernant les supports 
touchés puis, une fois les supports asséchés, de réaliser des travaux 
d’assainissement. 
 
q. Selon deux relevés établis par une entreprise, les taux d’humidité dans les 
chambres concernées en date des 14 et 28 avril 2015, étaient les suivants : 
 
14 avril 2015 
28 avril 2015 
Chambre 1 
0,5 % 
0,4 % 
Chambre 2 
0,6 % 
0,7 % 
 
r. A l’audience du 30 avril 2015, la bailleresse a affirmé être « tout à fait d’accord 
de procéder aux travaux nécessaires relatifs aux infiltrations d’eau ». Elle a 
indiqué que les travaux de peinture précédemment réalisés, soit en 2014, l’avaient 
été prématurément. Relevant que les dernières mesures d’humidité étaient 
désormais satisfaisantes, elle a précisé qu’elle ferait refaire la peinture des 
plafonds des deux chambres. 
 
Au cours de la même audience, les locataires ont produit de nouvelles 
photographies des dégâts causés par l’humidité, en précisant qu’elles avaient été 
prises une quinzaine de jours auparavant. 
 
s. La bailleresse a fait réaliser des travaux de peinture dans l’appartement, durant 
la semaine du 18 au 22 mai 2015. 


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t. Lors de l’audience du 15 septembre 2015 devant le Tribunal, les locataires ont 
expliqué qu’ils libéreraient l’appartement à la fin septembre 2015 et qu’ils 
renonçaient donc à leurs conclusions en exécution de travaux. Ils ont également 
affirmé que, lorsque l’appartement subissait des problèmes d’humidité, « des 
gouttes de pluie tombaient dans les chambres à coucher », et qu’il y régnait une 
odeur désagréable. 
 
u. Le Tribunal a entendu comme témoin F______, en charge de la gérance de 
l’immeuble pour la régie G______ SA. Celui-ci a déclaré qu’il n’avait pas 
connaissance des événements et interventions ayant eu lieu avant la fin 2013. Il 
avait eu connaissance des problèmes d’infiltrations d’eau dans deux chambres de 
l’appartement à la suite du courrier recommandé des locataires durant l’été 2014. 
Il ressortait du dossier que des problèmes de même nature avaient surgi 
auparavant. Selon lui, les travaux d’étanchéité avaient été effectués durant l’été 
2014. Sur place, il a dit avoir constaté des traces d’infiltrations d’eau dans les 
deux coins à gauche des deux chambres, sur environ 30 cm2. Vu la consignation 
des loyers, il avait reçu comme instruction de la propriétaire de faire repeindre les 
plafonds, même si ceux-ci n’étaient pas secs, en sachant qu’il faudrait les faire 
repeindre une deuxième fois. Il a effectué une deuxième visite des lieux avec le 
Service du feu, après que les murs ont été repeints une première fois. Enfin, une 
dernière visite avait été faite pour procéder à des mesures d’humidité, avant que la 
peinture soit refaite pour la seconde fois. Les photographies des taches d’humidité 
produites par les locataires reflétaient bien ce qu’il avait vu sur place, même si 
certaines images en gros plan pouvaient donner l’impression de dégâts plus 
importants qu’ils ne l’étaient en réalité. F______ a déclaré que, d’une manière 
générale, il n’avait pas eu de problème dans ses contacts avec les locataires. Il 
avait été un peu surpris de leur décision de consigner le loyer alors que des 
démarches avaient été entreprises suite à leur mise en demeure. 
 
v. Dans leurs plaidoiries écrites du 30 octobre 2015, les locataires ont demandé 
une réduction de loyer de 35% du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2015. 
 
Dans ses plaidoiries écrites du même jour, la bailleresse a conclu au déboutement 
des locataires. 
 
w. Par jugement du 25 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a réduit le 
loyer de 15% du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2014, et de 5% du 
1er octobre 2014 au 31 mai 2015. Les juges ont considéré que la bailleresse avait 
été informée dès l’été 2012 des problèmes d’infiltrations d’eau ayant surgi dans 
les deux chambres à coucher de l’appartement. La présence d’infiltrations d’eau, 
de taches et de moisissures au plafond de ces deux pièces, pendant deux ans, ne 
constituait pas une entrave seulement mineure. Vu les conséquences des 
problèmes d’étanchéité (taches d’humidité, traces de moisissures, écaillage de la 
peinture, gouttes d’eau tombant du plafond en cas de pluie), une réduction de 


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loyer de 15% a été accordée du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2014, date à 
laquelle les travaux d’étanchéité ont été effectués. Pour la période subséquente, le 
Tribunal a retenu un défaut esthétique uniquement et a fixé la réduction de loyer à 
5%, jusqu’au 31 mai 2015, date à laquelle les travaux de peinture ont été terminés 
pour la deuxième fois. S’agissant de la consignation du loyer opérée pendant trois 
mois, d’août à octobre 2014 inclus, elle respectait les conditions légales et pouvait 
être confirmée. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
 
En l’espèce, la demande principale portait, devant le Tribunal, sur une réduction 
de loyer de 35% pendant 37 mois. En considérant que le loyer mensuel s’élève à 
2’474 fr., charges non comprises, le seuil de 10'000 fr. apparaît comme nettement 
dépassé, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
 
1.2 L’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 
trente jours à compter de la notification de la décision attaquée (art. 311 
al.1 CPC). Le jugement contesté ayant été reçu le 30 novembre 2015, le délai 
susmentionné est resté suspendu du 18 décembre au 2 janvier 2016 (art. 145 al. 1 
let. c CPC). Remis à la poste le 15 janvier 2016, l’appel est recevable. 
 
Il en va de même de l’appel joint, formé dans le délai imparti aux intimés pour 
répondre à l’appel (art. 312 al. 2, art. 313 al.1 et art. 145 al. 1 let. b CPC). 
 
1.3 Dès lors qu’il s’agit d’un litige portant sur un bail à loyer d’habitation et 
concernant notamment la consignation du loyer, la procédure simplifiée (art. 243 
al. 2 let. c CPC) est applicable. Le Tribunal établi les faits d’office (art. 247 al. 2 
let. a CPC). 
 
Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec pouvoir de cognition 
complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit (art. 310 CPC). 
2. 
2.1 L’appelante principale conteste l’existence d’un défaut justifiant une réduction 
de loyer. Selon elle, les taches d’humidité qui sont apparues dans les deux 
chambres du logement n’ont aucunement dépassé les limites de la tolérance. Elle 
soutient que lesdits défauts sont superficiels, ce que le témoin F______ avait 
confirmé. Les juges auraient par ailleurs dû tenir compte du comportement des 
locataires, qui seraient restés injoignables pendant plusieurs jours à la fin 
septembre 2014, alors que des travaux de peinture devaient être exécutés 
rapidement. 


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Dans leur appel joint, les intimés font valoir que la réduction de 15% de leur 
loyer, pendant la période du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2014, est 
insuffisante. Ils se réfèrent à plusieurs décisions de la Cour de justice ou du 
Tribunal des baux et loyers, à l’issue desquelles une réduction plus importante a 
été octroyée au locataire, dans des cas de logements subissant des problèmes 
d’humidité et des moisissures. Selon eux, des défauts importants avaient entravé 
l’usage de la chose louée, dans le cas d’espèce. Des moisissures sur une grande 
surface et les odeurs extrêmement désagréables qui s’en dégageaient empêchaient 
d’utiliser deux chambres de leur appartement de cinq pièces. De plus, lorsqu’il 
pleuvait, des gouttes de pluie coulaient directement dans le logement. Dans ces 
conditions, une réduction de 35% de loyer est proportionnée. 
 
2.2 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour 
lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du 
loyer jusqu'à l'élimination du défaut (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO). 
 
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état 
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; 
elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, reproduit in SJ 1997, 
p. 661 ss). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 27 et n. 29 ad art. 258 CO) 
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 
approprié à l'usage convenu (TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., n. 1869, 
p. 271/272). Le défaut peut être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter 
que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux (arrêt du 
29 mai 1997 précité, consid. 3a et les références). Il peut également résulter de 
l'usure normale (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130). Par 
ailleurs, la chose louée comprend les installations communes, comme les escaliers 
et le hall d'entrée (arrêt du Tribunal fédéral du 29 mai 1997 précité, consid. 3a; 
SVIT-Kommentar, n. 30 ad Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR, p. 232). 
 
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une 
part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les 
défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les 
droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la 
réduction du loyer et la consignation du loyer. 
 
D'après certains auteurs, un défaut purement esthétique, comme des taches sur un 
tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait donc pas une réduction 
du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d CO, p. 306; LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 168). Cette affirmation mérite d'être nuancée. Comme 
déjà relevé, un défaut peut être de nature esthétique. Et il n'est pas d'emblée exclu 
qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la chose louée. Dans l'arrêt du 


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29 mai 1997 précité, le Tribunal fédéral a ainsi admis qu'une moquette très sale 
dans un hall d'entrée constituait un défaut de la chose louée donnant droit à une 
réduction du loyer. Depuis la révision entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du 
droit à une réduction du loyer ne suppose plus un « usage notablement amoindri» 
(cf. art. 255 aCO). Il ne saurait dès lors être question de fixer un taux minimal de 
réduction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie toutefois pas que 
n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre 
du contrat et donner lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut 
de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux 
cas de figures : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de 
l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période 
sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une 
atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. 
 
Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au 
défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le 
loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 
proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le 
défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en 
équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt précité du 29 mai 1997 
consid. 4a). 
 
En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison 
de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cité in Züst, 
op. cit., p. 197); une réduction de 10% a été accordée parce que les plafonds de 
plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers peints se décollaient (exemple 
cité in CORBOZ, op. cit., p. 146); des taches d'eau et une tapisserie détachée ont 
donné lieu à une réduction de 8% (exemple cité in LACHAT, op. cit., p. 170). Dans 
l'arrêt précité du 29 mai 1997, le Tribunal fédéral a confirmé une réduction de 
loyer de 15% en raison d'un environnement et d'accès « dégoûtants »; la cour 
intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient 
excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour intérieure 
(consid. 3b) et les murs étant également souillés (consid. 4c). 
 
S’agissant de défauts occasionnés par des dégâts d’eau, les réductions de loyer 
suivantes ont été consenties dans la jurisprudence cantonale : 10% pour un 
appartement dans lequel trois pièces sur cinq ont été touchées par des infiltrations 
à des endroits précis (au-dessus et angle de la fenêtre), les tapisseries étant 
également tachées autour des fenêtres (arrêt de la Cour de justice ACJC/129/2007 
du 5 février 2007); 15% pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des 
cloques et des taches noires sur des peintures, un revêtement, des parois et des 


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plafonds, ainsi que dans une armoire (arrêt de la Cour de justice ACJC/447/2005 
du 11 avril 2005); 30% du chef de coulées d’eau durant une quinzaine de jours 
ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette d’eau et abîmé divers 
objets (tableaux, habits et mobilier; arrêt de la Cour de justice ACJC/246/1998 du 
16 mars 1998); 40% en raison d’infiltrations d’eau dans quatre pièces de 
l’appartement à quelques endroits bien précis (angle d’une fenêtre, embrasure 
d’une porte, plafond cloqué etc.) et de la nécessité de placer des baquets près des 
fenêtres pour récupérer l’eau pendant les intempéries (arrêt de la Cour de justice 
ACJC/131/2007 du 5 février 2007). 
 
Une réfection qui n’est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être 
répétée à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante, 
lorsqu’il est possible de faire mieux à un coût raisonnable (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A 628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). 
 
2.3 Il ressort en l’espèce des pièces et des photographies produites que deux 
pièces de l’appartement loué par les intimés connaissent des problèmes 
d’humidité relativement importants depuis en tout cas l’été 2012. Une tache de 
moisissure s’est formée au plafond d’une des chambres, dont une partie s’est 
écroulée. Une autre pièce a également été touchée. Deux pièces de l’appartement 
ont ainsi été atteintes par des infiltrations d’eau et des moisissures, dans un des 
angles du plafond. Des craquelures sont apparues, entraînant la chute régulière de 
morceaux de peinture ou de plâtre. L’ampleur des infiltrations d’eau ainsi que des 
moisissures est attestée par plusieurs photographies, que le gérant de l’immeuble, 
entendu comme témoin, a reconnue comme conforme à ce qu’il avait constaté lui-
même, avec la réserve que certaines images prises en gros plan pouvaient donner 
l’impression de dégâts plus importants qu’ils ne l’étaient en réalité. En comparant 
les photographies entre elles, il est dès lors toutefois possible d’apprécier 
l’ampleur des surfaces touchées par l’humidité, contrairement à ce que prétend 
l’appelante. 
 
Il ne s’agit manifestement pas là d’un menu défaut, qui devrait rester à la charge 
du locataire (art. 259 CO). 
 
Ces défauts se sont de plus prolongés sur une durée conséquente puisque, après 
les premiers travaux d’étanchéité réalisés en 2011, des taches d’humidité sont à 
nouveau apparues dès l’été 2012. Les intimés ont alors informé la représentante 
de l’appelante, par téléphone, qui n’a toutefois entrepris de nouveaux travaux 
d’étanchéité qu’en septembre ou octobre 2014. Il s’est donc écoulé un peu plus de 
deux ans sans que la bailleresse, pourtant avisée, ne prenne les mesures 
nécessaires pour corriger les défauts d’étanchéité dont elle connaissait pourtant 
l’existence. 


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Quant à l’attitude des intimés dans le courant de septembre 2014, elle n’a eu 
d’influence ni sur l’importance du défaut et sur son ampleur, ni sur le délai dans 
lequel la bailleresse a fait réaliser les réparations nécessaires. Le témoin F______ 
a de plus indiqué ne pas avoir eu, de manière générale, de problème dans ses 
contacts avec les intimés. Le fait qu’il ne soit pas parvenu à les joindre pendant 
une semaine, à une occasion en octobre 2014, ne démontre aucunement que ceux-
ci auraient bloqué ou ralenti la réalisation des travaux nécessaires. 
 
Il découle de ce qui précède qu’entre le 1er septembre 2012 et le 30 septembre 
2014, le logement loué était atteint par des défauts d’humidité assez importants, 
justifiant une réduction de loyer. 
3. 
3.1 Les parties s’opposent sur l’ampleur de la réduction du loyer à accorder aux 
intimés. L’appelante soutient que cette réduction ne devrait pas dépasser 5%, dans 
la mesure où le défaut était circonscrit dans deux pièces sur les cinq que compte 
l’appartement, qu’il était superficiel puisqu’il consistait en de simples taches 
d’humidité localisées dans deux coins des deux chambres, et que l’usage de 
l’appartement n’aurait pas été restreint ni limité en raison de ces taches. Elle se 
réfère à deux arrêts de la Cour de céans qui ont accordé des réductions de 8% pour 
des cas d’infiltrations d’eau ou d’humidité que l’appelante affirme être plus 
graves que le cas d’espèce. 
 
De leur côté, les intimés ont déposé un appel joint et concluent à une réduction de 
loyer de 35%, du 1er septembre 2012 au 31 mai 2015. Ils soutiennent que les 
moisissures dans les deux pièces étaient « très répandues » et qu’il s’en dégageait 
des odeurs « extrêmement désagréables », ce qui les empêchait d’utiliser les deux 
chambres en question. Ils ont dû supporter la réalisation de travaux à deux 
reprises, ainsi que de « nombreux tests et visites ». Ils mentionnent plusieurs 
jugements du Tribunal des baux et loyers ou arrêts de la Cour de céans à l’issue 
desquels des réductions de 10% à 40% ont été prononcées en raison de taches 
d’humidité autour des fenêtres ou dans les placards, d’importants problèmes 
d’humidité et de moisissures dues à un défaut structurel du bâtiment, ou de 
défauts d’humidité dans deux pièces et la salle de bains d’un appartement de 
quatre pièces. 
 
3.2 Il ressort en l’espèce du dossier, et notamment des photographies produites, 
que des taches d’humidité s’étaient formées dans une surface relativement 
circonscrite autour d’un angle du plafond de deux pièces de l’appartement loué. Si 
les problèmes à l’origine de ce défaut étaient relativement importants, l’utilisation 
des deux chambres susmentionnées ne paraît pas avoir été entravée, en dehors des 
périodes pendant lesquelles des gouttes de pluie tombaient dans les chambres, 
lorsqu’il y avait des précipitations. Les intimés n’ont d’ailleurs eux-mêmes pas 
fait mention, en première instance, du fait que l’une ou l’autre de ces pièces aurait 
été inutilisable, même partiellement ni même pendant de courtes périodes. Ils 


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C/17379/2014 
n’ont indiqué que les défauts liés à l’humidité « dégageaient une odeur 
désagréable », pour la première fois, qu’au cours de l’audience des débats 
principaux du 15 septembre 2015 devant le Tribunal des baux et loyers, ce qui 
permet de retenir que le dégagement d’odeurs n’était pas si intense qu’ils le 
prétendent en appel. Quant aux visites effectuées sur place, dans les locaux loués, 
elles ne consistent, à teneur du dossier, qu’en celles effectuées par le gérant de 
l’immeuble et celles inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des 
peintures, en septembre ou octobre 2014, puis en mai 2015. Elles représentent une 
certaine gêne, mais sans que celle-ci puisse être qualifiée d’excessive ni d’intense. 
 
Dans ce contexte, l’entrave subie par les intimés à l’utilisation de la chose louée 
n’apparaît pas si grave qu’elle puisse être comparée à une impossibilité d’utiliser 
une des chambres concernées par les infiltrations d’eau, même pendant une durée 
limitée. La situation du logement ici en cause est celle d’un appartement ayant 
subi des taches d’humidité à des endroits précis de deux chambres à coucher, 
auxquelles s’ajoutent des craquelures et l’apparition, lors de précipitations, de 
gouttes d’eau nécessitant de placer des bassines pour éviter des dégâts 
supplémentaires. Par rapport à d’autres cas traités par la jurisprudence, les défauts 
semblent dès lors d’une ampleur limitée. 
 
Par ailleurs, les inconvénients subis par les intimés se sont étalés sur un peu plus 
de deux ans, soit du courant août 2012 à septembre ou octobre 2014, lorsque les 
travaux d’étanchéité de la terrasse située au-dessus du logement des intimés ont 
été terminés. Cette longue durée pendant laquelle le problème d’étanchéité est 
demeuré tel quel sans intervention efficace de l’appelante ou de ses représentants 
est à prendre en considération en défaveur de celle-ci. Le défaut est donc d’une 
certaine importance pour le motif supplémentaire qu’il a perduré, sans raison 
sérieuse, pendant une longue période. 
 
L’appelante ne peut enfin rien tirer en sa faveur du fait qu’en novembre 2014 les 
intimés ont formulé une proposition transactionnelle, qui est demeurée sans suite. 
 
En définitive, le recours à une appréciation en équité, par référence à l’expérience 
générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, étant admissible dans les cas de 
figure similaires à celui d’espèce, une réduction de loyer de loyer de 15%, pour la 
période du 1er septembre 2012 au 30 septembre 2014, apparaît comme adéquate et 
proportionnée aux circonstances. 
4. 
4.1 L’appelante conteste ensuite la réduction de loyer de 5% accordée aux intimés 
pour la période allant du 1er octobre 2014 au 31 mai 2015. Elle considère que les 
problèmes d’étanchéité auraient été entièrement résolus, au plus tard, à la fin 
septembre 2014. Par la suite, il n’existait selon elle plus aucun défaut dans l’objet 
loué. 


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4.2 Il résulte des photographies produites par les intimés à l’audience du 30 avril 
2015 que les plafonds des deux chambres à coucher présentaient des taches et des 
craquelures encore relativement importantes, malgré la réfection des peintures des 
plafonds effectuée, une première fois, en septembre ou octobre 2014. L’appelante 
a elle-même admis, à cette même audience, que ces peintures avaient été refaites 
« prématurément ». Entendu à l’audience du 15 septembre 2015, le témoin 
F______, en charge de la gérance de l’immeuble, a confirmé avoir reçu comme 
instruction de l’appelante de faire repeindre les plafonds, dès l’automne 2014, 
même si ceux-ci n’étaient pas encore secs, « en sachant qu’il faudrait les faire 
repeindre une deuxième fois ». 
 
C’est donc en contradiction avec ses propres déclarations devant les juges de 
première instance, ainsi qu’avec les propos du témoin F______, que l’appelante 
soutient que tous les défauts dont se sont plaints les intimés auraient intégralement 
disparus suite aux travaux réalisés au cours de l’été 2014. Si tel avait été 
véritablement le cas, on ne comprendrait pas pour quel motif l’appelante aurait 
fait réaliser des travaux de peinture dans la semaine du 18 au 22 mai 2015. 
 
Les infiltrations d’eau ayant été éliminées courant septembre 2014, il ne subsistait 
que des défauts d’ordre esthétique pour la période s’étendant jusqu’au 31 mai 
2015. La jurisprudence a admis qu’un tel défaut pouvait donner droit à une 
réduction de loyer, dès lors que la chose louée ne présente plus une qualité qui 
avait été convenue. Selon la casuistique citée par BOHNET et MONTINI (cf. Droit 
du bail à loyer, commentaire pratique, Bâle 2010, ad art. 259d, n. 66), des saletés 
sur les stores extérieurs d’un magasin de vêtements ont entraîné une réduction de 
loyer de 3%. Des taches d’eau et des tapisseries décollées dans un appartement de 
4 pièces ont conduit à une réduction de 8%, et la présence de plusieurs plafonds 
tachés et de papier peint décollé à un loyer réduit de 10%. 
 
Face à ces exemples comparables, l’état de l’appartement des intimés après la fin 
septembre 2014 présentait des défauts esthétiques d’une certaine ampleur, 
justifiant une réduction de loyer, comme l’ont retenu à bon droit les premiers 
juges. 
 
La quotité de cette réduction ne saurait être aussi importante que celle appliquée à 
la période précédente, pendant laquelle deux des chambres de l’appartement 
subissaient des infiltrations d’eau, ainsi qu’une humidité excessive. En définitive, 
s’agissant d’un défaut esthétique qui existait depuis de nombreux mois, que 
l’appelante a largement tardé à réparer, une réduction de loyer de 5% apparaît à 
nouveau comme adaptée à la gêne subie par les intimés, et conforme aux 
pourcentages retenus par la jurisprudence dans des cas similaires. 
 
L’appel et l'appel joint sont dès lors également mal fondés sur ce point. 
 
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 


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5. 
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 janvier 2016 par A______ SA et l'appel joint 
interjeté le 18 février 2016 par B______ et C______ contre le chiffre 1 du dispositif du 
jugement JTBL/1260/2015 rendu le 25 novembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/17379/2014-4. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Nicolas DAUDIN et Alain MAUNOIR, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.