ge_gerichte · ATA/535/2001 · 2001-08-28 · fr

Résumé:
 Lors du calcul du budget (et de l'état locatif) des frais d'exploitation d'un immeuble subventionné, l'OCL peut valablement limiter la prise en compte de certaines charges en se fondant sur des valeurs statistiques. Certaines charges, qui ne sont pas typiquement liées à l'exploitation d'un immeuble, peuvent être écartées.
En revanche, l'estimation de certaines dépenses futures doit se baser soit sur une prise en compte réaliste des montants des années précédentes, soit sur une analyse des dépenses passées et futures qui ne se fonde pas uniquement sur les comptes de pertes et profits.

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_____________ 
 
A/1237/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 28 août 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
 
 
S.I. RUE DE LA T. 27 
représentée par Me Dominique Burger, avocate 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1237/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La S.I. Rue de la T. 27 (ci-après: la S.I.) est 
propriétaire de l'immeuble sis à l'adresse de sa raison 
sociale, soumis au régime HLM pour la période de 1981 à 
fin 2001. 
 
2. 
Par arrêté du 23 juillet 1986, le Conseil d'Etat a 
approuvé le plan financier et l'état locatif nominatif de 
l'immeuble, selon lesquels, en particulier, le prix de 
revient de l'objet se montait à CHF 3'417'300.-, l'état 
locatif global à CHF 176'976.- (pour 55 pièces) et la 
subvention cantonale durant l'année 1981 à CHF 60'747.-, 
soit un rendement brut de CHF 237'723.- représentant 
6,96% du prix susmentionné. Le rendement net était fixé à 
6,09%, équivalent à la proportion entre d'une part le 
montant du rendement brut de départ diminué des intérêts 
hypothécaires (5,5% d'une hypothèque en 1er rang de CHF 
2'221'000.-) et des charges (1,25% du prix de revient, 
soit 
CHF 
42'716.-) 
et 
d'autre 
part 
la 
valeur 
de 
l'immeuble. 
 
 
 
La subvention serait versée du 1er juillet 1981 au 
1er juillet 2001, subissant dès la 5ème année une 
diminution d'un neuvième tous les deux ans. Dès le 1er 
janvier 1982, la S.I. serait totalement exemptée des 
impôts cantonaux et communaux sur le bénéfice net et le 
capital net pour une durée de 5 ans, puis l'exonération 
serait réduite d'un quart tous les cinq ans pour 
disparaître le 1er janvier 2002. 
 
 
 
La 
différence 
entre 
les 
charges 
annuelles 
budgétisées dans le plan financier à CHF 42'716.- et le 
coût effectif net de celles-ci constituerait une réserve 
pour l'exécution de travaux d'entretien. 
 
 
 
En outre, ledit arrêté relevait que la date 
moyenne d'entrée des locataires dans l'immeuble était le 
1er juillet 1981. 
 
3. 
De 1981 à 1994, les charges effectives sont 
passées de CHF 27'765.- à CHF 91'223.-. Le compte de 
réserves est passé durant la même période à un montant 
négatif de CHF 74'713.-, atteint par un dépassement 
quasi-permanent du budget des charges. 
 
 
 
Par la suite, la situation s'est présentée comme 


 
 - 3 - 
 
 
 
suit: 
 
 
 
En 1995: 
 
 
 
Budget: 
 
 
CHF 101'217.- 
 
 
 
Charges effectives: 
 
CHF 114'833.- 
 
 
 
Dont: charges courantes: CHF 97'465.- 
 
 
 
 travaux extraordinaires: CHF 17'368.- 
 
 
 
Réserves d'entretien (négative): CHF 88'329.- 
 
 
 
En 1996: 
 
 
 
Budget: 
 
 CHF 
108'893.- 
 
 
 
Charges effectives: 
 CHF 
107'836.- 
 
 
 
Dont: charges courantes: CHF 93'954.- 
 
 
 
 travaux extraordinaires: CHF 13'882.- 
 
 
 
Réserves d'entretien (négative): CHF 87'272.- 
 
 
 
En 1997: 
 
 
 
Budget: 
 
 CHF 
128'328.- 
 
 
 
Charges effectives: 
 CHF 
133'069.- 
 
 
 
Dont: charges courantes: CHF 91'670.- 
 
 
 
 travaux extraordinaires: CHF 41'399.- 
 
 
 
Réserves d'entretien (négative): CHF 92'014.- 
 
 
 
En 1998: 
 
 
 
Budget: 
 
 CHF 
146'195.- 
 
 
 
Charges effectives: 
 CHF 
139'533.- 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
 
Dont: charges courantes: CHF 88'286.- 
 
 
 
 travaux extraordinaires: CHF 51'247.- 
 
 
 
Réserves d'entretien (négative): CHF 85'352.- 
 
 
 
En 1999: 
 
 
 
Budget: 
 
 CHF 
139'985.- 
 
 
 
Charges effectives: 
 CHF 95'791.- 
 
 
 
Dont: charges courantes: CHF 88'761.- 
 
 
 
 travaux extraordinaires: CHF 7'030.- 
 
 
 
Réserves d'entretien (négative): CHF 41'158.- 
 
4. 
A la demande de la S.I., l'état locatif a 
parallèlement été régulièrement augmenté, compte tenu en 
particulier de la baisse progressive de la subvention et 
de la hausse des charges d'exploitation. 
 
 
 
Il a ainsi été porté à CHF 275'448.- dès juillet 
1995. Il a en revanche été maintenu à ce montant pour 
l'année suivante, compte tenu de la compensation entre 
l'augmentation du budget des charges et la baisse du taux 
des intérêts hypothécaires. En juillet 1997, il a été 
porté à CHF 300'552.-. Il est demeuré inchangé par la 
suite, l'OCL motivant cette situation par la compensation 
entre les augmentations du budget des charges et les 
diminutions du taux des intérêts hypothécaires (4,75% dès 
le 1er janvier 1997, 4,5% dès le 1er juin 1997, 4,25% dès 
le 1er octobre 1997 et 4% dès le 1er juin 1998 - décision 
du 20 janvier 1999). 
 
5. 
Le 1er mars 2000, la S.I. a demandé l'augmentation 
de l'état locatif à CHF 327'179.-. Le taux des intérêts 
hypothécaires était passé de 3,75% à 4,25% au 1er janvier 
2000. Les charges en 1999 se montaient à environ 
CHF 148'000.- alors que le budget les avaient fixées à 
CHF 140'000.-, et le compte de réserve pour entretien se 
soldait par un passif de CHF 117'171.-. Une augmentation 
de l'état locatif devrait permettre d'atténuer la rigueur 
du passage au loyer libre, en 2001. Parallèlement, il 
serait opportun d'établir un nouveau budget de charges de 
CHF 160'000.- dès le 1er mai 2000. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
6. 
Par lettre du 12 juillet 2000, l'OCL a rendu la 
S.I. attentive au fait que depuis 1998, il n'admettait 
plus 
certaines 
charges 
dans 
le 
calcul 
des 
frais 
d'exploitation ou en limitait la prise en compte, ainsi 
que cela avait été communiqué aux milieux intéressés. 
 
7. 
Le 13 juillet 2000, l'OCL a fixé à CHF 134'039.- 
le budget des charges d'exploitation dès le 1er mai 2000, 
se fondant pour cela sur un précédent courrier du 31 mai 
2000 dans lequel il constatait que les charges effectives 
admissibles en 1999 étaient de CHF 95'100.-, dont 
CHF 7'030.- de travaux extraordinaires. La différence 
entre le nouveau budget et les charges susmentionnées 
correspondait au déficit sur les charges d'exploitation 
de l'ordre de CHF 40'000.- à fin 1999, et permettrait, le 
cas échéant, d'absorber une nouvelle hausse du taux des 
intérêts hypothécaires. 
 
 
 
Par conséquent, étant tenu compte du fait que 
celui-ci était passé à 4,25% dès le 1er janvier 2000, 
l'état locatif de CHF 300'552.- restait inchangé. 
 
8. 
Le 17 août 2000, la S.I. a élevé réclamation 
contre cette décision auprès de l'OCL. 
 
 
 
En substance, elle a relevé que les directives sur 
lesquelles 
se 
fondait 
l'OCL 
depuis 
1998 
violaient 
l'article 42 alinéa 1 de la loi générale sur le logement 
et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - 
I 4 05), selon lequel l'état locatif variait notamment en 
fonction de l'évolution des conditions d'exploitation des 
immeubles. En refusant de tenir compte de certains frais, 
ces directives ne tenaient pas compte de la réalité 
économique 
de 
chaque 
immeuble: 
les 
mouvements 
de 
locataires, par exemple, étaient variables d'un immeuble 
à l'autre et entraînaient des frais de recherches ou de 
publicité également variables. Les directives contestées 
reposaient sur des statistiques issues de l'analyse d'un 
échantillon de dossiers de seulement huit régies. Il 
s'agissait d'une base trop faible pour donner aux 
résultats une réelle valeur moyenne. En outre, des frais 
tels que le contentieux ne pouvaient être limités sans 
tenir compte de la nature spécifique des immeubles à 
loyer subventionné, où 20% des locataires étaient choisis 
par l'OCL, avec un risque accru de contentieux. Il ne se 
justifiait également pas d'écarter les coûts des travaux 
extraordinaires, et encore moins d'assimiler à de tels 
travaux la réfection d'un appartement après dix à quinze 


 
 - 6 - 
 
 
 
ans d'occupation, puisque le bailleur était légalement 
tenu vis-à-vis du locataire à une telle opération. 
 
 
En tout état, en écartant ou en limitant certaines 
charges, l'OCL augmentait artificiellement la part du 
budget pouvant être attribuée à la réserve d'entretien, 
ou alors forçait le propriétaire, en cas de réserve 
négative, à diminuer son rendement tel que fixé par le 
plan financier entériné par le Conseil d'Etat. 
 
 
 
En 1999, les frais effectifs s'étaient montés à 
CHF 110'000.- 
(plus 
CHF 
7'000.- 
de 
travaux 
extraordinaires). L'OCL n'avait pas expliqué pourquoi il 
n'avait retenu qu'un chiffre de CHF 95'000.-. Si l'on 
reprenait la marge de CHF 40'000.- entre les frais 
effectifs 1999 et le budget 2000, admise par l'OCL dans 
le but d'éliminer la réserve négative, c'est ainsi un 
budget de CHF 160'000.- (CHF 110'000.- + CHF 40'000.- + 
CHF 8'440 d'augmentation de l'intérêt hypothécaire) qui 
aurait dû être fixé. 
 
9. 
Le 17 octobre 2000, l'OCL a rejeté la réclamation. 
En faisant abstraction des honoraires d'administrateur, 
de comptabilité et des cotisations à la Chambre genevoise 
immobilière, et en limitant les charges fiscales, de 
contentieux et de publicité conformément aux directives 
de 1998, les charges courantes annuelles avaient été 
durant les trois dernières années de l'ordre de CHF 
90'000.-. La réserve négative pour entretien était passée 
de CHF 84'600.- à CHF 39'700.- entre fin 1998 et fin 
1999. Un budget de CHF 134'000.- dès le 1er mai 2000 
était dès lors largement suffisant. 
 
10. 
Le 17 novembre 2000, la S.I. a recouru contre 
cette décision auprès du tribunal de céans en concluant à 
son annulation, le budget des charges d'exploitation 
devant être porté à CHF 150'000.- dès le 1er mai 2000, et 
l'état locatif à CHF 316'000.- dès la même date. Elle a 
repris l'argumentation de sa réclamation. 
 
11. 
L'OCL a répondu au recours le 31 janvier 2001 en 
concluant à son rejet. La différence entre les frais 
effectifs retenus par l'OCL (cf consid. 3 ci-dessus) et 
ceux retenus par la S.I. provenait effectivement de 
l'élimination ou de la prise en compte limitée de 
certains postes selon les directives de 1998, soit en 
l'occurrence des honoraires d'administrateurs, des frais 
de comptabilité, des frais divers et frais de chauffage 
pour des locaux vacants, ainsi que des impôts. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
En 1999, le budget des charges d'exploitation 
ascendait à CHF 2'393 par pièce, ce qui représentait le 
double de ce que l'on pouvait observer statistiquement. 
 
 
 
Quant aux travaux, ils étaient tous pris en compte 
contrairement à ce que semblait croire la S.I. Ils 
n'étaient répartis dans la catégorie "entretien" ou 
"extraordinaire" que pour pouvoir fixer un budget des 
charges d'exploitation qui fût raisonnable. 
 
 
 
Etant admis que les réserves pour l'entretien 
devraient être de l'ordre de CHF 1'000.- par pièce après 
les dix premières années d'exploitation et tendre vers 
zéro à la fin du contrôle des loyers (après vingt ans), 
la modification du budget des charges d'exploitation 
tenait compte du niveau des charges courantes et de son 
augmentation 
prévisible 
(réduction 
d'exonération 
fiscale), du niveau des réserves pour l'entretien, et 
d'un 
éventuel 
programme 
de 
travaux 
importants 
à 
effectuer. En l'occurrence, les charges non courantes 
avaient été importantes entre 1995 et 1999, car elles 
s'étaient montées au total à CHF 120'000.-. Malgré cela, 
le solde négatif des réserves pour entretien s'était 
maintenu entre CHF 75'000.- à fin 1994 et CHF 85'000.- à 
fin 1998, ce qui signifiait que l'estimation large du 
budget durant cette période avait permis d'absorber 
environ CHF 110'000.-. Le budget et l'état locatif dès le 
1er mai 2000 avaient été calculés sur ces bases. 
 
12. 
Le 8 mars 2001, la S.I. a produit des observations 
complémentaires. L'OCL ne tenait pas compte de charges 
non courantes pourtant effectives, et qui continueraient 
à peser sur les frais d'exploitation. Ainsi, à fin 1999, 
la 
différence 
entre 
les 
charges 
budgétisées 
(CHF 
139'985.-) et les charges effectives (CHF 117'991.-) 
s'élevait à CHF 87'171.- (sic). Le calcul de l'OCL 
n'était pas réaliste. 
 
13. 
Le 11 avril 2001, l'OCL a dupliqué. Les conditions 
générales pour les baux d'habitation en vigueur à Genève 
fixaient une réfection des appartements tous les dix à 
quinze ans, soit une moyenne de douze ans et demi, ce qui 
revenait à une fraction de 2/25 par année. Une réfection 
à un rythme supérieur entraînait immanquablement un 
dépassement du montant d'entretien de CHF 350.- par pièce 
et par année; il ne s'agissait alors plus d'une charge 
courante. A cet égard, il fallait rappeler qu'il revenait 
légalement au propriétaire de constituer la réserve pour 
entretien. 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
14. 
A la demande du juge délégué, l'OCL a produit le 6 
juillet 2001 un nouveau récapitulatif des comptes de 
pertes et profits successifs de la S.I., revus en tenant 
compte des restrictions découlant des directives de 1998, 
Les chiffres en sont repris ci-dessus (cf paragr. 3). 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Le 
litige 
repose 
sur 
une 
estimation 
jugée 
insuffisante par la recourante des frais d'exploitation 
de l'immeuble pour l'an 2000, et sur la non-prise en 
compte 
de 
l'augmentation 
du 
taux 
des 
intérêts 
hypothécaires dès le 1er janvier 2000. 
 
 
 
Le premier problème concerne d'une part la manière 
dont sont traités certains frais courants de façon 
générale, sur la base des directives émises par l'intimé 
en 1998, et d'autre part l'estimation des frais de 
travaux extraordinaires pour l'année 2000. 
 
 
a. 
Le Tribunal administratif ne saurait substituer 
son appréciation à celle d'un service spécialisé pour ce 
qui concerne des questions techniques. Dans un tel cas, 
le contrôle qu'opère la juridiction de céans sur la façon 
dont l'autorité administrative applique la loi se limite 
à l'abus ou à l'excès du pouvoir d'appréciation (ATA D. 
du 20 décembre 1994). 
 
 
b. 
En l'espèce, l'intimé est un service spécialisé 
chargé d'examiner les dossiers relatifs à tous les 
immeubles subventionnés par l'Etat, et d'en mesurer tous 
les aspects financiers et techniques. Cette mission lui 
offre un champ de comparaison étendu et doit en principe 
l'amener à établir une pratique uniforme. Ne disposant ni 
de compétences aussi spécifiques ni de la même base de 
comparaison, le tribunal de céans doit par conséquent 
s'imposer une certaine retenue lors du contrôle des 
calculs effectué par l'intimé pour établir le budget et 
l'état locatif d'un immeuble. 


 
 - 9 - 
 
 
 
 
3. 
L'Etat encourage la construction de logements 
d'utilité public par le biais de divers mécanismes 
économiques et financiers, tout en veillant à leur 
qualité et à celle de leur environnement (art. 1 al. 1 et 
2 let. b et d LGL). Il veille également à l'économie des 
coûts de production et d'exploitation et y subordonne son 
aide (art. 1 al. 2 let. d et art. 15 al. 2 LGL). A cet 
effet, il instaure un contrôle sur le loyer de tous les 
logements construits avec son aide, aussi longtemps que 
subsiste cette dernière (art. 1 al. 3 LGL). 
 
 
 
Les 
subventions 
allouées 
par 
l'Etat 
au 
propriétaire durant la période de contrôle du loyer sont 
en principe réduites progressivement selon des barêmes 
variables 
(art. 23 
LGL). 
A 
l'inverse, 
l'exonération 
fiscale dont profite le propriétaire durant les dix 
premières années du contrôle, dans une fourchette entre 
30% et 90%, diminue de moitié durant les dix années 
suivantes et disparaît dès la vingt-et-unième année, sans 
pour autant que cette diminution puisse être prise en 
compte pour la modification de l'état locatif (art. 24A 
al. 1 et 2 LGL). 
 
 
 
Les plans techniques et financiers sont approuvés 
par le Conseil d'Etat, notamment en ce qui concerne les 
normes applicables à l'état locatif (art. 27 LGL). Les 
immeubles doivent être maintenus constamment en bon état 
d'entretien (art. 28 al. 1 LGL). 
 
 
 
Pendant toute la durée du contrôle des loyers, 
l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié 
qu'en raison de la diminution légale des prestations de 
l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation 
des immeubles, notamment des variations du taux des 
intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux 
d'entretien et de réparation, sans préjudice des besoins 
d'alimentation des réserves pour l'entretien (art. 42 
al. 1 LGL). L'autorité compétente peut diminuer l'état 
locatif 
agréé, 
en 
cas 
de 
réduction 
des 
charges 
d'exploitation, 
du 
taux 
des 
intérêts 
des 
dettes 
hypothécaires, 
ou 
d'un 
rendement 
des 
fonds 
propres 
supérieur à celui fixé par le Conseil d'Etat (art. 42 
al. 5 LGL). 
 
4. a. 
Les directives établies par l'intimé en 1998, 
intitulées "Vérification des réserves pour l'entretien; 
acceptation, limitation ou refus de certaines charges", 
concernent 
chaque 
rubrique 
des 
frais 
courants 


 
 - 10 - 
 
 
 
d'exploitation et précisent l'étendue de leur prise en 
compte ou, cas échéant, la nécessité d'un contrôle plus 
détaillé des dépenses si celles-ci dépassent un certain 
niveau. Ce dernier cas de figure concerne les rubriques 
"conciergerie", "électricité, eau, gaz, traitement de 
l'eau" et "assurances". 
 
 
 
Les rubriques "honoraires de gérance d'immeuble", 
"émoluments OCL", "entretien et réparation", téléréseau", 
"impôts", 
"menus 
frais 
administratif 
de 
gérance", 
"contentieux", ainsi que "publicité, renseignement", sont 
admises à hauteur des tarifs indicatifs prévus par la 
Société des Régisseurs, ou de dépenses moyennes fondées 
sur l'analyse statistique, sur les années 1995, 1996 et 
1997, des frais relatifs à huit mille pièces gérées par 
huit régies pour cinq dossiers par régie. Cette dernière 
base de comparaison concerne les rubriques "contentieux" 
et "publicité, renseignement" susmentionnées. 
 
 
b. 
Parmi toutes ces rubriques, la recourante conteste 
la manière dont ont été pris en compte, dans son cas, les 
postes "impôts", "contentieux" et "publicité". 
 
 
aa. 
L'admission 
limitée 
des 
impôts, 
dans 
une 
fourchette 
variant 
de 
CHF 
50.- 
à 
CHF 
250.- 
par 
pièce/année, ne paraît cependant pas contestable en 
regard de l'article 24A alinéa 2 LGL: le fait que, selon 
cette 
disposition, 
la 
dégressivité 
de 
l'exonération 
fiscale ne permette pas d'obtenir une modification de 
l'état 
locatif 
entraîne 
précisément 
une 
diminution 
progressive de la couverture de la charge fiscale par le 
revenu si celui-ci ne varie pas. La prise en compte 
partielle des impôts au moment du calcul du budget est 
donc en adéquation avec la loi. 
 
 
bb. 
S'agissant 
des 
postes 
"contentieux" 
et 
"publicité", la recourante considère que les bases sur 
lesquelles se fondent les directives ne sont pas fiables 
statistiquement. Le tribunal de céans ne partage pas ce 
point de vue: la comparaison à laquelle s'est livré 
l'intimé 
à 
cet 
égard 
concerne 
quarante 
dossiers 
d'immeubles répartis auprès de huit régies. Par le nombre 
des dossiers comme par celui des régies, on peut 
considérer que les résultats obtenus sont représentatifs. 
La 
recourante 
n'avance 
pas 
de 
grief 
plus 
précis 
concernant, par exemple, le fait que les dossiers ou les 
régies en question auraient été choisis en fonction de 
caractéristiques communes que n'auraient pas la plupart 
des dossiers ou des régies. Par ailleurs, les quarante 


 
 - 11 - 
 
 
 
dossiers de l'étude représentent plus de 8'000 pièces, 
soit 
environ 
200 
pièces 
par 
dossier. 
Il 
s'agit 
d'immeubles de grande taille. Cette particularité ne 
permet cependant pas d'effectuer de réelles économies 
d'échelle sur des postes tels que le contentieux ou les 
frais de publicité, qui concernent en réalité non pas 
l'immeuble 
dans 
son 
ensemble, 
mais 
chaque 
logement 
individuellement. Par conséquent, le fait que l'immeuble 
de la recourante compte 55 pièces n'empêche pas de le 
comparer, sur ce plan, à des immeubles beaucoup plus 
grands. Enfin, l'argument relatif au "mauvais risque" que 
ferait peser sur les frais de contentieux, dans les 
immeubles subventionnés, la présence de 20% de locataires 
n'ayant pas été choisis par le propriétaire lui-même, 
n'est documenté d'aucune façon et ne peut donc être 
retenu. 
 
 
c. 
Les directives contestées mentionnent encore trois 
types de charges, soit "honoraires d'administration", 
"frais de comptabilité" et "cotisations CGI", qu'elles 
écartent du calcul relatif à la constitution de la 
réserve pour entretien. 
 
 
aa. 
Le 
premier 
poste 
n'est 
pas 
une 
charge 
intrinsèquement liée à l'exploitation d'un immeuble; ce 
n'est que si celui-ci est constitué sous la forme d'une 
société commerciale, disposant d'administrateurs, qu'il 
en résulte en principe de tels frais. La gérance de 
l'immeuble 
étant 
admise 
à 
part 
dans 
les 
frais 
d'exploitation, le travail des administrateurs d'une 
société immobilière ne peut être conçu que comme une 
tâche de gestion de cette dernière. Or, le plan financier 
arrêté par le Conseil d'Etat au début de la période de 
contrôle ne vise à garantir au propriétaire un certain 
revenu, qu'une fois déduites de l'état locatif et de la 
subvention 
les 
dépenses 
liées 
à 
l'exploitation 
de 
l'immeuble lui-même, et non celles qui résultent de la 
forme juridique empruntée par le propriétaire. 
 
 
bb. 
Les tâches de comptabilité font partie de celles 
qu'assume en principe une régie, et il n'y a dès lors pas 
de raison, là non plus, de les prendre en compte en sus 
des charges de gérance. 
 
 
cc. 
Enfin, 
les 
cotisations 
versées 
à 
la 
Chambre 
genevoise immobilières ne résultent pas de l'exploitation 
d'un immeuble, mais sont liées au bon vouloir du 
propriétaire. 
 


 
 - 12 - 
 
 
 
 
d. 
Il résulte de ce qui précède que les directives 
contestées ne violent pas les dispositions de la LGL. 
Leur caractère schématique, dont la recourante leur fait 
grief, constitue une base de gestion indispensable au 
traitement d'un grand volume de travail, l'examen au cas 
par cas de toutes les particularités de chaque dossier 
n'étant matériellement pas possible et de surcroît source 
d'insécurité juridique et d'inégalité de traitement. 
 
 
 
Par conséquent, les chiffres retenus par l'intimé 
pour les comptes de pertes et profits en 1998 et 1999, 
tels qu'ils sont repris ci-dessus dans la partie en fait 
(cf. paragr. 3), ne sont pas critiquables. 
 
5. 
Le raisonnement que tient l'intimé à l'appui de la 
décision litigieuse se fonde en outre sur le fait que les 
frais courants se sont situés de manière relativement 
stable, durant les dernières années, dans une moyenne de 
l'ordre de CHF 90'000.-. A partir de là, l'intimé reprend 
pour l'année 2000 le montant des frais effectifs 1999, 
lesquels 
comprennent 
les 
charges 
courantes 
et 
non 
courantes, soit un total de CHF 95'000.-. L'intimé estime 
que la fixation du budget 2000 à CHF 134'039.-, qui 
laisse une marge de CHF 40'000.- par rapport aux coûts, 
est donc propre à annuler le solde négatif de la réserve 
pour entretien, de CHF 40'000.- à fin 1999. 
 
 
 
L'intimé 
n'explique 
cependant 
pas 
de 
façon 
convaincante la raison pour laquelle il s'écarte, en ce 
qui concerne les frais de travaux extraordinaires, du 
calcul de moyenne qu'il utilise pour l'extrapolation des 
charges courantes. L'examen des années 1995 à 1999 
démontre en effet que le montant moyen des travaux 
extraordinaires s'est élevé à environ CHF 26'000.- (avec 
un pic à CHF 51'000.- en 1998), soit un chiffre bien 
supérieur aux CHF 7'030.- de la seule année 1999. 
L'argumentation de l'intimé relative aux maxima annuels 
admissibles pour l'entretien des logements est à cet 
égard sans pertinence, car il n'est en l'occurrence pas 
uniquement question des travaux d'entretien dont le coût 
dépasserait la norme, mais également des travaux en soi 
non courants. L'intimé affirme également que l'importance 
des travaux extraordinaires avant l'année 1999 implique 
une diminution de ce poste pour les années suivantes, 
comme le démontrerait leur montant modeste en 1999. Ce 
point de vue est erroné, car il est a priori impossible 
de dire que les travaux effectués entre 1995 et 1998 
permettront à la recourante d'échapper à la nécessité de 
réaliser d'autres travaux extraordinaires et coûteux dans 


 
 - 13 - 
 
 
 
l'avenir immédiat. La seule manière d'avoir une idée plus 
précise de ce qui attend le propriétaire à ce sujet est 
d'une 
part 
de 
lui 
demander 
quels 
travaux 
sont 
éventuellement prévus, et d'autre part d'analyser la 
nature et l'importance des travaux réalisés durant les 
années précédentes. Il est cependant entendu que l'intimé 
n'est pas tenu de prendre en compte des réalisations qui 
n'apparaissent pas justifiées. 
 
 
 
Vu la différence d'appréciation concernant les 
charges courantes et non courantes, la méthode employée 
pour prendre la décision litigieuse souffre d'un manque 
de cohérence ou de précision, d'où découle un abus du 
pouvoir d'appréciation de l'intimé. En effet, si les 
résultats des années passées doivent servir de base pour 
l'établissement du budget des années futures, il faut 
alors qu'ils soient tous traités de façon semblable. Si 
l'on cherche au contraire à établir des distinctions, par 
exemple quant à l'irrégularité significative de certaines 
charges, il faut alors effectuer une analyse plus 
détaillées de ces dépenses. La comparaison des comptes de 
pertes et profits successifs ne peut suffire, car ces 
documents ne donnent aucune explication sur les dépenses. 
 
 
 
En regard des années précédentes, le montant 
modeste des travaux extraordinaires en 1999 apparaît 
insolite. 
L'idée 
de 
l'intimé 
selon 
laquelle 
l'établissement d'un budget d'environ CHF 134'000 pour 
l'année 2000 dégagerait un disponible de CHF 40'000.- à 
verser à la réserve pour entretien se heurte dès lors à 
la comparaison avec les années 1995 à 1998, où le budget 
n'a au mieux permis de dégager qu'un peu moins de CHF 
7'000.-, mais où le plus souvent le solde négatif de la 
réserve s'est creusé. A cela s'ajoute le fait que le taux 
des intérêts hypothécaires a augmenté au début de l'année 
2000, réduisant d'autant la possibilité de diminuer le 
déficit de la réserve, ou, à l'opposé, la possibilité 
d'obtenir le rendement prévu par l'arrêté du Conseil 
d'Etat du 23 juillet 1986. L'augmentation du taux des 
intérêts hypothécaires n'est sans incidence sur l'état 
locatif que si l'on peut prévoir parallèlement une 
diminution des charges (art. 42 al. 1 LGL). 
 
 
 
En l'état du dossier, le tribunal de céans n'est 
pas 
en 
mesure 
de 
corriger 
lui-même 
la 
décision 
litigieuse. La cause sera par conséquent retournée à 
l'intimé afin qu'il fixe à nouveau le budget et l'état 
locatif de l'année 2000, en fondant son évaluation des 
travaux extraordinaires sur des éléments d'analyse plus 


 
 - 14 - 
 
 
 
précis que les comptes de pertes et profits. 
 
6. 
Le recours sera partiellement admis et la décision 
litigieuse annulée. 
 
 
 
Vu l'issue du litige, il ne sera pas perçu 
d'émolument. 
 
 
 
Une indemnité de CHF 2'000.- sera allouée à la 
recourante à charge de l'Etat. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 17 novembre 2000 par la S.I. Rue de la T. 27 
contre la décision de l'office cantonal du logement du 17 
octobre 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet partiellement ; 
 
 
 
 
annule la décision entreprise; 
 
 
 
 
renvoie le dossier à l'intimé pour 
nouvelle décision au sens des considérants; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument ; 
 
 
 
 
alloue 
à 
la 
recourante 
une 
indemnité de CHF 2'000.- à charge de l'Etat; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Dominique Burger, avocate de la recourante, ainsi qu'à 
l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère et Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
 V. Montani 
 Ph. Thélin 


 
 - 15 - 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Mega