ge_gerichte · ACJC/1547/2015 · 2015-04-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 décembre 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12589/2014 
ACJC/1547/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 14 DECEMBRE 2015 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 avril 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile, 
et 
B______, intimée, p.a. et représentée par Régie C______, Genève, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes. 
 


- 2/14 - 
 
C/12589/2014 
EN FAIT 
A. 
Statuant par jugement du 14 avril 2015 (JTBL/444/2015), communiqué aux 
parties par pli du 16 avril 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en contestation de l'avis de majoration 
de loyer du 16 août 2013 notifié par B______ (chiffre 1 du dispositif), a dit que 
cet avis de majoration de loyer qui fixe le loyer à 9'420 fr. par an, hors charges, 
déploie ses effets dès le 1er janvier 2014 (chiffre 2), a fixé le loyer annuel de 
l'appartement de trois pièces occupé par A______ au 2ème étage de l'immeuble sis 
______, à 9'329 fr. 55, charges non comprises, dès le 1er juillet 2014 et à 
9'248 fr. 40, charges non comprises, dès le 1er avril 2015 (chiffre 3), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (chiffre 4) et a dit que la procédure était 
gratuite (chiffre 5). 
 
Les premiers juges ont relevé que l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 
répondait aux exigences formelles de l'art. 269d CO. A______ devait ainsi 
contester la hausse dans le délai légal de trente jours dès réception de l'avis. Elle 
n'avait toutefois pas retiré le recommandé dans le délai de garde postal, de telle 
sorte que la notification était réputée intervenue à la fin dudit délai, soit le 27 août 
2013. Les premiers juges ont ainsi déclaré irrecevable la requête en contestation 
de l'avis de majoration du 16 août 2013, la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers n'ayant été saisie du litige que le 24 juin 2014, soit tardivement. 
B______ avait respecté le délai minimum de 10 jours et 3 mois de l'art. 266c CO, 
de sorte que la hausse de loyer avait déployé ses effets dès le 1er janvier 2014. 
 
Par ailleurs, B______ n'avait pas contesté la demande de baisse de loyer fondée 
sur l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), ni dans son 
principe ni dans sa quotité, mais le loyer sur lequel cette baisse devait être 
appliquée. 
 
Le Tribunal a dès lors fixé le loyer annuel à 9'329 fr. 55 dès le 1er juillet 2014, 
basé sur le nouveau loyer de 9'420 fr. par an applicable dès le 1er janvier 2014, 
compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 
104.6 points (octobre 2008) à 103.6 points (mai 2014), soit une différence de 
0.96% ((103.6-104.6)/104.6). 
 
Il a ensuite fixé le loyer annuel à 9'248 fr. 40 dès le 1er avril 2015, basé sur le 
nouveau loyer de 9'329.55 fr. dès le 1er juillet 2014, compte tenu de la baisse de 
l'indice suisse des prix à la consommation de 103.6 points (mai 2014) à 
102.7 points (décembre 2014), soit une différence de 0.87% ((102.7-
103.6)/103.6). 
B. 
a. Par acte réceptionné par le greffe de la Cour de céans en date du 19 mai 2015, 
A______ a formé appel de ce jugement dont elle sollicite l'annulation des points 2 


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et 3. Cela fait, elle conclut à la constatation de la nullité de l'avis de majoration de 
loyer du 16 août 2013, à la fixation du loyer de l'appartement litigieux à 8'580 fr. 
par année, hors charges, dès le 1er juillet 2014 et à 8'496 fr. par année, hors 
charges, dès le 1er avril 2015, à la condamnation de la bailleresse à rembourser le 
trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% «dès la date moyenne». 
 
Subsidiairement, elle conclut à la constatation que l'avis de majoration de loyer du 
16 août 2013, qui fixe le loyer à 9'420 fr. par an, hors charges, ne déploie ses 
effets qu'à compter du 1er janvier 2024, à la fixation du loyer de l'appartement 
litigieux à 8'580 fr. par année, hors charges, dès le 1er juillet 2014 et 8'496 fr. par 
année, hors charges, dès le 1er avril 2015, à la condamnation de la bailleresse à 
rembourser le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% «dès la date 
moyenne». 
 
A______ conteste, dans un premier temps, la validité de l'avis de majoration de 
loyer du 16 août 2013. Elle relève que les premiers juges ont établi les faits de 
manière arbitraire et en violation de la maxime inquisitoire puisqu'ils ont validé 
l'application de la théorie relative de la réception sans toutefois l'avoir interrogée à 
ce sujet. Elle n'avait pas à s'attendre à la réception d'un avis de ce type, en premier 
lieu puisque B______ ne s'était pas réservée la possibilité de majorer le loyer au 
motif de prestations supplémentaires, mais surtout du fait que l'indice suisse des 
prix à la consommation n'avait pas varié dans une mesure permettant à B______ 
de se prévaloir d'une hausse de loyer. 
 
En tout état de cause, l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 ne saurait 
déployer d'effet avant le 1er janvier 2024, première échéance du contrat à teneur de 
l'accord pris par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers en date du 29 février 2008. 
 
Enfin, les différents facteurs de baisse de loyer devaient être appliqués à un loyer 
annuel de 8'700 fr., l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 ne pouvant 
déployer ses effets avant le 1er janvier 2024. 
 
b. Dans son mémoire-réponse du 28 mai 2015, B______ conclut à la confirmation 
du jugement entrepris sous réserve de la rectification de l'erreur de plume figurant 
au point 2 du dispositif dudit jugement querellé en la mention du 16 août 2013 en 
lieu et place du 16 août 2014. 
 
L'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 avait été valablement notifié à 
A______. Elle pouvait notamment s'attendre à se voir notifier une hausse de loyer, 
compte tenu du fait que ses fenêtres venaient d'être changées. A______ faisait 
preuve de mauvaise foi en reprochant aux premiers juges, en toute fin de 
procédure seulement, de ne pas l'avoir questionnée sur sa présence à Genève lors 
de la notification du pli recommandé du 16 août 2013. 


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c. Dans sa réplique du 22 juin 2015, A______ a persisté dans les conclusions 
prises dans son écriture d'appel du 18 mai 2015. 
 
d. B______ a persisté dans toutes ses conclusions dans son écriture de duplique 
du 29 juin 2015. 
 
La cause a été gardée à juger le 11 août 2015. 
C. 
Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 
 
a. B______ est propriétaire d'un lot de propriété par étage dans l'immeuble sis 
______ correspondant à un appartement de trois pièces au 2ème étage de 
l'immeuble précité. 
 
b. A______ et B______ sont liées par un contrat de bail à loyer depuis le 1er 
janvier 2009 conclu le 29 février 2008 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers portant sur un appartement de trois pièces au 2ème 
étage de l'immeuble sis ______. Le bail est libellé comme suit : 
- Dès le 1er janvier 2009, le bail est conclu pour une durée de 15 ans. Il est lié à 
la personne de la locataire, il prend fin à son décès. 
- Dès le 1er janvier 2009, le loyer est porté à 725 fr. par mois (8'700 fr. par 
année), charges non comprises. 
- Dès le 1er janvier 2009, le bail est indexé à l'ISPC, mois de référence octobre 
2008. 
- Le locataire peut résilier son bail en tout temps moyennant un préavis d'un 
mois pour la fin d'un mois. 
 
En dernier lieu, les charges de l'appartement litigieux ont été fixées à 110 fr. par 
mois, dès le 1er janvier 2012. 
 
c. Par avis de majoration de loyer du 16 août 2013, B______ a déclaré fixer le 
loyer de l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ à 
9'420 fr. par année, charges non comprises, à compter du 1er janvier 2014. La 
hausse était motivée comme suit : «CO 269a, lettre b : prestations supplémentaires 
du bailleur = + 60 fr., remplacement des fenêtres dans le logement selon la Loi sur 
l'énergie L 2.30. Hausse notifiée 60 fr./mois.» 
 
d. L'envoi recommandé du 16 août 2013 contenant la hausse de loyer précitée n'a 
pas été retiré dans le délai de garde postal qui est arrivé à échéance le 27 août 
2013. Le courrier a ainsi été retourné à son expéditeur, soit la régie C______, avec 
la mention «non réclamé». 
 
e. Par courrier du 20 mai 2014, A______, sous la plume de l'ASLOCA, a sollicité 
une baisse de loyer. Elle a invoqué la baisse de l'indice suisse des prix à la 
consommation (ISPC) de 1,25%. 


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f. A______ a formé, en date du 24 juin 2014, une demande de baisse de loyer et 
une demande en constatation de la nullité d'une hausse par-devant la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers. Elle a conclu à la constatation de la 
nullité de l'avis de modification du contrat du 16 août 2013, à la constatation que 
les frais accessoires étaient fixés à 110 fr. par mois dès le 1er janvier 2012, et enfin 
à ce que le loyer soit fixé à 8'580 fr. par année, hors frais accessoires, dès le 1er 
juillet 2014. 
 
g. Une audience de conciliation s'est tenue en date du 2 septembre 2014 
par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Aucun 
accord n'ayant été trouvé à l'issue de l'audience, l'autorisation de procéder a été 
délivrée à A______. 
 
h. La cause a été introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers le 2 octobre 
2014, A______ reprenant les conclusions formulées devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers. 
 
i. Dans son mémoire-réponse du 30 octobre 2014, B______ a conclu 
principalement au déboutement de A______ de toutes ses conclusions en raison 
de la validité de l'avis de majoration de loyer notifié le 16 août 2013 à A______ 
concernant l'appartement litigieux et conséquemment à la confirmation que le 
loyer s'élève à 785 fr. par mois, soit 9'420 fr. par année, charges non comprises, 
depuis le 1er janvier 2014. Compte tenu de la baisse de l'indice suisse des prix à la 
consommation de 1.25%, B______ a conclu à ce que le loyer de l'appartement 
litigieux soit fixé à 775 fr. (arrondi) par mois, soit 9'302 fr. (arrondi) par année, 
charges non comprises, depuis le 1er juillet 2014. Finalement, B______ a conclu à 
la compensation des éventuels montants dus entre les parties. 
 
Les parties ont persisté dans leurs conclusions par réplique du 12 novembre 2014 
et duplique du 2 décembre 2014. 
 
j. Lors de l'audience de débats du 6 février 2015, les parties n'ont pas sollicité de 
mesures d'instruction. 
 
A______, a complété ses conclusions en ce sens que le loyer devait être fixé par le 
Tribunal à 8'532 fr. par année, hors charges, compte tenu de l'évolution de l'ISPC, 
dès le 1er avril 2015. 
 
k. A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé oralement et ont persisté dans 
toutes leurs conclusions. 
 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
 
 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363). 
L'art. 51 al. 4 LTF dispose que les revenus et les prestations périodiques ont la 
valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le 
capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié 
par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital 
correspondant à la rente. Plus particulièrement, en matière de contestation du 
loyer et en présence d'un contrat de bail à durée déterminée, la valeur litigieuse est 
égale au loyer contesté jusqu'à l'échéance du bail (LACHAT, Procédure civile en 
matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 48). 
1.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande de baisse de loyer et 
de constatation de la nullité d'une hausse de loyer. La valeur litigieuse correspond 
dès lors au montant du loyer contesté jusqu'à l'échéance du bail, soit 8'400 fr. 
(différence entre le loyer requis par le bailleur et celui demandé par le locataire : 
9'420 fr. - 8'580 fr. x 10 ans). 
La valeur litigieuse est ainsi inférieure à 10'000 fr., seuil prévu pour l'admissibilité 
de l'appel. Seul le recours est par conséquent ouvert in casu. 
Le fait que l'acte de la recourante soit intitulé à tort «appel» ne fait pas obstacle à 
sa recevabilité (ATF 134 III 379 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_852/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1. 2). 
Par ailleurs, l'acte de recours a été déposé dans le délai et suivant la forme 
prescrits par la loi de sorte qu'il est recevable (art. 130, 131 et 319 CPC). 
1.3 Le recours peut être formé pour violation du droit ou constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 
2. 
Il convient dans un premier temps de qualifier le contrat liant la recourante et 
l'intimée. 


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2.1 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues 
expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à 
l'expiration de la durée convenue. Il faut se référer à la volonté des parties, donc 
au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou 
indéterminée. Cependant selon l'art. 266 al. 2 CO si le bail est reconduit 
tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (ACJC/471/2015 du 
27 avril 2015 consid. 2.1). 
 
Le contrat peut être de durée déterminée ou à terme fixe : il prend fin sans congé à 
l'expiration de la durée ou de la date convenue (art. 266 al. 1 CO). Les baux de 
durée déterminée sont ceux qui prennent fin sans congé ordinaire. Dès que les 
parties ont convenu qu'elles ne pourraient mettre fin au contrat pour son échéance 
que moyennant un congé, le bail est de durée indéterminée. Le terme fixe et la 
durée déterminée sont en général expressément prévus par le contrat 
(ACJC/76/2015 du 26 janvier 2015 consid. 4.1; LACHAT, Le bail à loyer, 
Lausanne, 2008, p. 81, 602). 
 
Un contrat convenu jusqu'à la survenance d'un évènement certain, mais dont la 
date ne peut pas être fixée à l'avance, est également un contrat de durée 
déterminée (exemple : contrat conclu jusqu'à la mort du locataire, LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 81, 602). 
 
Les baux de durée déterminée ne peuvent pas être modifiés unilatéralement par le 
bailleur; celui-ci ne peut ni majorer le loyer, ni proposer une autre modification du 
contrat pour la date à laquelle il prendra fin. De même, le locataire ne peut pas 
requérir pour la même date une diminution de loyer. Les parties peuvent en 
revanche modifier le loyer en cours de bail, de manière consensuelle, ou prévoir 
une clause d'indexation ou d'échelonnement. Un bail de durée déterminée peut 
être résilié de manière anticipée par l'une ou l'autre des parties, lorsque les 
conditions légales d'une telle résiliation sont réunies (LACHAT, op. cit., p. 604). 
 
2.2 Dans le cas présent, les parties ont convenu de ce qui suit lors de l'audience de 
conciliation du 29 février 2008 : 
 
- La locataire peut résilier son bail en tout temps moyennant un préavis d'un 
mois pour la fin d'un mois. 


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Par ce procès-verbal, la recourante et l'intimée ont clairement manifesté leur 
volonté concordante de se lier pour une durée déterminée de quinze ans, échéant 
le 31 décembre 2023. Par ailleurs, il sied de relever qu'aucune clause de 
renouvellement n'a été prévue dans le contrat. 
 
Le contrat de bail pouvait prendre fin de deux manières avant l'échéance des 
quinze ans : soit suite au décès de la recourante, soit suite à une résiliation 
anticipée de la recourante, moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois. 
 
Pour toutes les raisons qui précèdent, la recourante et l'intimée sont liées par un 
contrat de durée déterminée. 
3. 
La recourante relève que l'avis de majoration du loyer du 16 août 2013 est nul du 
fait qu'il ne lui a pas été communiqué valablement. 
 
3.1 En vertu de l'art. 270b al. 1 CO, si le locataire estime qu'une majoration de 
loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l'autorité 
de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'avis de majoration. 
 
C'est la date de délivrance du pli recommandé au locataire qui est déterminante. 
Le délai court dès le lendemain. Le locataire qui ne retire pas le pli recommandé à 
la poste est réputé avoir reçu cette notification à l'échéance du 7ème jour du délai 
de garde (BOHNET, Les termes et délais en droit du bail, 13ème séminaire sur le 
droit du bail, Neuchâtel, 2004, p. 8; LACHAT, op. cit., p. 407). Le délai de 
l'art. 270b al. 1 CO est un délai de péremption. Il ne peut pas être prolongé ou 
suspendu notamment pendant les féries judiciaires. Le juge doit examiner d'office 
s'il est observé (LACHAT, op. cit., p. 407-408). 
 
L'avis de notification doit être reçu dans les délais par le locataire selon le principe 
de la théorie relative (BOHNET, op. cit., p. 18). 
 
3.2 En l'espèce, l'avis de majoration de loyer est daté du 16 août 2013. Il n'a pas 
été réclamé dans le délai de garde postal qui est arrivé à échéance le 27 août 2013. 
La hausse de loyer a ainsi été notifiée à la recourante en date du 27 août 2013, en 
application de la théorie de la réception relative. 
 
La recourante se prévaut du fait que les premiers juges ne l'ont pas interrogée au 
sujet de la réception du pli recommandé du 16 août 2013. Elle n'a cependant pas 
requis de mesure d'instruction sur ce point et n'allègue aucun élément de fait qui 
permettrait de retenir que la théorie de la réception relative ne s'appliquerait pas 
en l'espèce. 
 
C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que la notification du pli 
recommandé contenant la hausse de loyer était intervenue à la fin du délai de 
garde postal, soit le 27 août 2013. 


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4. 
Il convient à présent de déterminer la validité de l'avis de majoration de loyer du 
16 août 2013. 
 
4.1 Dispositions destinées à préserver la valeur de la chose louée, les clauses 
d'indexation sont des dispositions contractuelles prévoyant que le loyer net sera 
adapté aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur 
que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie. Pour le locataire, les baux 
indexés, d'un minimum de cinq ans, offrent la sécurité d'une longue durée 
(DIETSCHY, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, No 3 ad 
art. 269b CO; LACHAT, op. cit., p. 506). 
 
A une exception près, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer 
(DIETSCHY, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties présument que 
l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira à couvrir l'évolution des 
charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par conséquent, les parties 
renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail. Ce n'est 
qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à nouveau invoquer, à la 
hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du loyer (LACHAT, op. cit., 
p. 507). 
 
Toute majoration de loyer notifiée en vertu d'une clause d'indexation doit être 
communiquée sur la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 
OBLF). Le bailleur doit respecter le délai minimum de 30 jours pour la fin d'un 
mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'évolution de l'indice. 
Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., 
No 23 ad art. 269b CO; LACHAT, op. cit., p. 511). 
 
Il est licite de prévoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement être 
supérieure à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, lorsque le 
bailleur fournit une prestation supplémentaire. Il faut toutefois que le contrat 
prévoie expressément cette hypothèse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994 
p. 487; DIETSCHY, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; LACHAT, op. cit., p. 510). 
 
Le cumul de l'indice suisse des prix à la consommation et de la prestation 
supplémentaire du bailleur présuppose que le locataire puisse contester, en dehors 
des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplémentaire 
sur le loyer et qu'il puisse résilier le bail avant terme (LACHAT, op. cit., p. 510). 
 
Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prévaut de prestations 
supplémentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa 
prétention (art. 20 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). 
Le locataire peut contester le principe même de la majoration liée à cette plus-
value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester 
la quotité de la hausse liée à la plus-value. On doit également reconnaître au 


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locataire le droit de se départir de manière anticipée du bail s'il n'entend pas 
accepter ou contester la hausse (LACHAT, op. cit., p. 512-513). 
 
Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations 
supplémentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes 
et délai de l'art. 269d CO, notamment les termes et préavis légaux (art. 266c et 
266d CO). Le préavis doit être précédé des dix jours de réflexion (art. 269d CO). 
Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours et 
trois mois (art. 266c CO) avant son entrée en vigueur. Le locataire doit en effet 
avoir la possibilité de se départir du contrat de manière anticipée pour le prochain 
terme (art. 270c CO) (DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). 
 
Sauf dans les cas des loyers indexés ou échelonnés, l'augmentation unilatérale de 
loyer ne peut être notifiée que pour l'échéance du contrat. Lorsqu'une hausse de 
loyer est notifiée pour une autre date que l'échéance contractuelle, ses effets 
doivent être reportés à la plus prochaine échéance utile (LACHAT, op. cit., p. 403). 
 
L'avis de délai qui est notifié tardivement au locataire au regard du délai de dix 
jours prévu à l'art. 269d CO n'est pas nul. L'entrée en vigueur de la modification 
annoncée est cependant reportée à la prochaine échéance du bail. Ce report de 
délai a lieu même si le locataire n'a pas contesté la hausse (DIETSCHY, op. cit., 
No 39 ad art. 269d CO). 
 
4.1.1 Dans le cas présent, l'intimée a notifié un avis de majoration de loyer à la 
recourante en date du 16 août 2013. L'avis était motivé comme suit : «CO 269a, 
lettre b : Prestations supplémentaires du bailleur = Fr. 60.00, remplacement des 
fenêtres dans le logement selon la Loi sur l'énergie L 2 30. Hausse notifiée 
Fr. 60.-/mois.». 
 
Cet avis de majoration de loyer est ainsi fondé uniquement sur des prestations 
supplémentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix à la 
consommation, alors même que le bail conclu par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers était un bail indexé pour une durée 
déterminée de 15 ans. 
 
Dès lors, cet avis de majoration de loyer ne pouvait être notifié que pour une 
échéance de bail. 
 
Or, il a été établi précédemment que ledit bail prendrait fin à l'échéance de la 
durée déterminée de quinze ans, soit en date du 31 décembre 2023. Pour cette 
raison déjà, l'avis de majoration de loyer ne pouvait pas être notifié pour une date 
antérieure au 1er janvier 2024. 
 
Par ailleurs, il n'était pas possible pour l'intimée de notifier une hausse de loyer 
fondée sur les prestations supplémentaires du bailleur compte tenu du fait 


- 11/14 - 
 
C/12589/2014 
qu'aucune réserve spéciale dans le bail ne prévoyait cette possibilité. En effet, lors 
de la conclusion du contrat de bail par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les parties avaient convenu que la seule manière 
d'augmenter ou de diminuer le loyer pendant la durée du bail, serait l'évolution, à 
la hausse ou à la baisse, de l'indice suisse des prix à la consommation. 
 
Dès lors, la hausse de loyer n'est pas valable, faute de reposer sur une disposition 
contractuelle. 
 
4.2 Reste à déterminer le montant du loyer de l'appartement litigieux compte tenu 
de la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation. 
 
Comme rappelé précédemment, l'indexation est un mode exclusif de fixation du 
loyer, à une exception près (DIETSCHY, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). 
Les parties présument que l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira 
à couvrir l'évolution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par 
conséquent, les parties renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la 
durée du bail. Ce n'est qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à 
nouveau invoquer, à la hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du 
loyer (LACHAT, op. cit., p. 507). 
 
Les parties peuvent décider des termes pour lesquels les adaptations du loyer 
auront lieu, du nombre maximal d'adaptations par année ou encore du laps de 
temps minimum qui doit s'écouler entre deux adaptations. Les parties peuvent 
aussi librement déterminer quel sera le préavis de notification (DIETSCHY, op. cit., 
No 18 ad art. 269b CO). 
 
Selon l'art. 270c CO, sous réserve de la contestation du loyer initial, une partie 
peut seulement faire valoir devant l'autorité de conciliation que l'augmentation ou 
la diminution du loyer demandée par l'autre partie n'est pas justifiée par une 
variation de l'indice ou qu'elle ne correspond pas à l'ampleur de celle-ci. 
 
Le locataire qui entend réclamer la diminution du loyer indexé doit respecter les 
échéances et préavis prévus dans la clause d'indexation, même si ceux-ci ne 
respectent pas le minimum de 30 jours pour la fin d'un mois de l'art. 17 al. 3 
OBLF. A défaut de régime contractuel spécial, la baisse devrait pouvoir être 
réclamée dès la publication officielle du nouvel indice (art. 19 al. 2 OBLF), en 
respectant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (DIETSCHY, op. cit., No 24 
ad art. 269b CO; LACHAT, op. cit., p. 514). 
 
4.2.1 En l'espèce, le contrat de bail du 29 février 2008 prévoit l'indexation du 
loyer à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation. 
 
Dès lors, la recourante est en droit de demander une baisse de loyer fondée sur la 
variation, à la baisse, de l'indice suisse des prix à la consommation. 


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C/12589/2014 
 
La recourante a sollicité, par courrier du 20 mai 2014, adressé au conseil de 
l'intimée, une baisse de loyer à compter du 1er juillet 2014, se prévalant d'une 
baisse de l'indice suisse des prix à la consommation de 1.25% depuis la dernière 
fixation du loyer intervenue le 1er janvier 2009 avec pour indice de référence celui 
du mois d'octobre 2008. 
 
Cette demande de baisse de loyer est recevable puisqu'elle respecte le préavis de 
30 jours pour la fin d'un mois. 
 
En octobre 2008, l'indice suisse des prix à la consommation s'élevait à 104.6 
points. Lors du dépôt de la demande de baisse de loyer, l'indice suisse des prix à la 
consommation s'élevait à 103.6 points (indice mai 2014). La différence entre ces 
deux indices est de 0.96% à répercuter sur le loyer initial de 8'700 fr. dans la 
mesure où la hausse de loyer notifiée le 16 août 2013 n'est pas entrée en vigueur. 
 
En conséquence, la Cour de céans fixera le loyer annuel de l'appartement litigieux, 
hors charges, à 8'616 fr. 50 dès le 1er juillet 2014. 
 
4.2.2 Lors de l'audience du 6 février 2015, la recourante a sollicité une baisse 
additionnelle de loyer, à compter du 1er avril 2015, fondée sur une nouvelle baisse 
de l'indice suisse des prix à la consommation à 102.7 points dès le mois de 
décembre 2014. En mai 2014, l'indice suisse des prix à la consommation s'élevait 
à 103.6 points, soit une baisse de 0.87%. 
 
Cette nouvelle demande de baisse de loyer est également recevable puisqu'elle 
respecte le préavis de 30 jours pour la fin d'un mois et qu'aucun régime 
contractuel limitant le nombre de baisse de loyer n'a été convenu entre les parties. 
 
Le facteur de baisse de 0.87% doit être répercuté sur le loyer fixé en dernier lieu, 
soit 8'616 fr. 50. Le nouveau loyer annuel, hors charges, s'établira ainsi à 
8'541 fr. 50, à compter du 1er avril 2015. 
5. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * * 


- 13/14 - 
 
C/12589/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/444/2015 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 avril 2015 dans la cause C/12589/2014-1 OSL. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Ceci fait et statuant à nouveau : 
Dit que l'avis de majoration de loyer du 16 août 2013 n'est pas valable. 
Fixe le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ 
à 8'616 fr.50, charges non comprises, dès le 1er janvier 2014. 
Fixe le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis ______ 
à 8'541 fr. 50, charges non comprises, dès le 1er avril 2015. 
Condamne B______ à rembourser à A______ le trop-perçu de loyer à compter du 
1er janvier 2014, avec intérêts à 5% dès le 15 août 2014 (date moyenne). 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 


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C/12589/2014 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions 
pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être 
formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.