ge_gerichte · JTAPI/909/2024 · 2024-09-10 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/546/2024 LDTR 
JTAPI/909/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 10 septembre 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Régie E______ SA, avec élection de domicile 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/546/2024 
EN FAIT 
1. 
A______ SA (ci-après A______) est une société immobilière ayant pour but : achat, 
vente, possession, exploitation et location d'immeubles et d'une manière générale 
toutes opérations se rattachant directement ou indirectement au but principal. 
Monsieur B______ et Madame C______ en sont les administrateurs avec signature 
collective à deux. 
2. 
A______ est propriétaire depuis juin 2022 d’un immeuble de logements (ci-après : 
l’immeuble) et d’un ancien garage mécanique désaffecté situés ______[GE] de la 
commune de D______, en zone 4B protégée. Ces immeubles acquis en décembre 
2020 par les époux B______ et C______, au prix de CHF 1'650'000.-, lui ont été 
cédés pour la somme de CHF 1'660'000.-. 
3. 
L’immeuble, datant du 18ème siècle et sur trois niveaux, comprenait en 2022 quatre 
logements pour un total de 19 pièces. Il est géré par la Régie E______ SA (ci-après : 
la Régie). 
4. 
Courant juin 2022, la Régie a résilié l’ensemble des baux des locataires en place 
pour le compte de A______. 
5. 
Le 27 juin 2022, une requête en autorisation de construire portant sur la rénovation 
et transformation de l’immeuble et la transformation et agrandissement du garage a 
été déposée auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département), 
laquelle a été enregistrée sous DD 2______. 
Il ressortait notamment du dossier joint à cette demande que selon les calculs de 
l’architecte et de la Régie, les loyers au jour du dépôt de l'autorisation de construire 
d'un montant total de CHF 34’440.-/an (soit CHF 81.-/m2/an) ne couvraient pas les 
coûts actuels de l'immeuble, que le loyer avant travaux aurait dû être, pour cet 
immeuble extrêmement vétuste et en partie insalubre, de CHF 48'723.-/an (soit CHF 
115.4 m2/an ; méthode de calcul de l’art. 269 de la loi fédérale complétant le Code 
civil suisse du 30 mars 1911 ; Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 
220), que l'opération (acquisition + travaux) coûtait globalement plus de CHF 4.5 
millions, les travaux étant estimés à plus de CHF 2'750'000.-, et que les hausses de 
loyer de CHF 111’924.- pour les pièces existantes, de CHF 11'121.- pour les 2 
pièces supplémentaires créées dans le grenier ainsi qu’un loyer de CHF 22'241.-, 
pour l'appartement prévu dans le garage à transformer, devaient être retenues pour 
rentabiliser les travaux. En ajoutant ces montants à l'état locatif minimal de 
CHF 48'723.-/an, nécessaire pour couvrir les coûts avant travaux, l'état locatif total 
après travaux était donc de CHF 194'009.-/an. 
Les justificatifs pour le calcul du rendement avant travaux avec calcul des loyers 
après travaux, dont un tableau détaillant l’état locatif avant travaux, étaient joints. 
A teneur de ce dernier, les loyers se décomposaient comme suit : 
 
Appartement 3 p. 
 
CHF 4'200.-/an, soit CHF 1'400.- la pièce/an 


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Appartement duplex (6 p.) 
CHF 10’968.-/an, soit CHF 1'828.- la pièce/an 
 
Appartement 5,5 p. 
 
CHF 9’000.-/an, soit CHF 1'636.36 la pièce/an 
 
Appartement 5,5 p. 
 
CHF 10’272.-/an, soit CHF 1'867.64 la pièce/an 
6. 
Dans le cadre de l'instruction de cette demande, une séance de travail a notamment 
été agendée le 13 octobre 2022 et le projet a fait l'objet de nombreuses demandes 
de modification ou de compléments de la part de plusieurs instances, dont l'office 
du patrimoine et des sites (SMS et CMNS), la direction des autorisations de 
construire (DAC) ou encore l'office cantonal du logement et de la planification 
foncière (OCLPF). S'agissant de ce dernier, le service de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) a, en 
particulier, requis à plusieurs reprises des pièces complémentaires notamment 
concernant l'état locatif. 
7. 
Par courrier du 20 janvier 2023, la Régie s'est expliquée sur le calcul de l'état locatif 
avant et après travaux et a transmis des pièces complémentaires, soit des devis 
généraux pour les travaux des appartements existants, des deux nouvelles pièces et 
dans le garage, des formulaires D05 pour l'immeuble et le garage, des formulaires 
D13 « Coûts des travaux et calcul des hausses » et « Etat locatif avant/après travaux 
», un tableau corrigé des surfaces et pièces (actuel/futur), le calcul de rendement 
avant travaux avec calcul des loyers après travaux modifié en tenant compte des 
annexes ci-dessus, le calcul de rendement CO après travaux, l’état locatif après 
travaux, des nouvelles résiliations du bail des appartements dans les combles et au 
rez-de-chaussée. 
8. 
S’en sont suivis divers compléments d’explications et modifications du projet pour 
faire suite aux préavis des 29 mars 2023 de la DAC, 30 mars 2023 du SMS et 
24 avril 2023 de l’OCLPF-LDTR. Dans un courrier du 3 novembre 2023 et son 
annexe, l’architecte de A______ indiquait en particulier que les loyers calculés avec 
le formulaire D13 pour les appartements 01, 21 et 22 ne couvraient pas les coûts. 
9. 
Le 21 décembre 2023, l’OCLPF-LDTR a rendu un préavis favorable sous 
conditions, fixant notamment le loyer de l'appartement de 3 pièces au rez-de-
chaussée à CHF 4'302.- la pièce/l'an, celui du duplex de 6 pièces au rez-de-chaussée 
et 1er étage à CHF 4’302.- la pièce/l'an, celui de 5 pièces au 1er étage à CHF 4'302.- 
la pièce/l'an, celui de 3 pièces au 2ème étage (combles) à CHF 4'302.- la pièce/l'an 
et celui de 4 pièces au 2ème étage (combles) à CHF 5'175.- la pièce/l'an. 
Tous les autres préavis étaient favorables au projet, avec ou sans réserves. 
10. 
Par décision DD 2______ du ______ 2024, le département a délivré l’autorisation 
requise pour la quatrième version du projet (transformation du garage en local 
commercial en lieu et place d’un logement), laquelle a été publiée dans la Feuille 
d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même 
jour. 


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Cette autorisation était assortie d'une condition sous chiffre 7 renvoyant au préavis 
du 21 décembre 2023 de l’OCLPF, à teneur duquel (conditions n° 2 à 6), les loyers 
des appartements n’excèderaient pas après travaux : CHF 12'908.- par an, soit 
CHF 4'302.- la pièce par an (3 pièces au rez-de-chaussée) ; CHF 25'817.- par an, 
soit CHF 4'302.- la pièce par an (duplex de 6 pièces au rez-de-chaussée) ; 
CHF 21'517.- par an, soit CHF 4'302.- la pièce par an (5 pièces au 1er étage) ; 
CHF 12'908.- par an, soit CHF 4'302.- la pièce par an (3 pièces aux combles) ; 
CHF 20'698.- par an, soit CHF 5'175.- la pièce par an (4 pièces aux combles). Ces 
loyers seraient appliqués pour une durée de cinq ans à dater de la remise en location 
après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR). 
Il en résultait un état locatif pour les pièces existantes de CHF 81'753.-/an auquel 
s’ajoutait l'état locatif des deux pièces supplémentaires calculé selon le formulaire 
D05 à CHF 12'093.-/an (2 x CHF 6'046.-/pièce/an). 
11. 
Par acte du 16 février 2024, A______, agissant sous la plume de la Régie, a recouru 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre 
cette décision, concluant principalement à sa modification en ce sens que l’état 
locatif après travaux de l’immeuble en question devait être fixé à CHF 173’844.-
/an pendant les cinq ans de contrôle imposés par l’OCLPF dès la remise en location 
des appartements et, subsidiairement, à ce que soit réservée la révision de cet état 
locatif une fois les travaux terminés afin de tenir compte dans l’état locatif définitif 
de tous les coûts supplémentaires, sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle 
a conclu au retrait de l'effet suspensif attaché au recours afin de pouvoir commencer 
sans attendre les travaux autorisés. 
 
L’état locatif après travaux auquel s'ajoutait le loyer du local commercial de CHF 
24'180.-/an, devait se répartir comme suit : 
 
Appartement 01 (3 p.) 
CHF 25'536.-/an, soit CHF 8'514.- la pièce/an 
 
Appartement 02 duplex (6 p.) CHF 51’084.-/an, soit CHF 8'514.- la pièce/an 
 
Appartement 11 (5 p.) 
CHF 42’564.-/an, soit CHF 8'514.- la pièce/an 
 
Appartement 21 (3 p.) 
CHF 25’536.-/an, soit CHF 8'514.- la pièce/an 
 
Appartement 22 (4 p.) 
CHF 29’124.-/an, soit CHF 7'280.- la pièce/an 
Dans son préavis du 21 décembre 2023, l'OCLPF-LDTR avait écarté sans 
explications la méthode de calcul de loyer qu’elle avait produite dans la procédure 
d'autorisation de construire pour aboutir, depuis décembre 2023, à l’état locatif 
querellé et retenait, à tort, que l’état locatif après travaux ne devrait pas dépasser le 
plafond LDTR de CHF 93'848.-/an, en se référant aux art. 9, 10 al, 1, 11 et 12 
LDTR. Or, en l’espèce, au vu du caractère particulier de l'immeuble et des travaux 
très importants qui devaient être entrepris pour le réhabiliter, il aurait dû renoncer 
à fixer le loyer après travaux en application de l'art. 10 al. 2 LDTR, dès lors qu’une 
telle mesure de blocage était disproportionnée. Elle renvoyait à cet effet à la 
jurisprudence de la chambre administrative (ATA/561/2013 du 27 août 2013). 


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Subsidiairement, l'OCLPF aurait dû fixer l'état locatif de l'immeuble à 
CHF 173'844.-/an, étant rappelé que des exceptions permettaient de fixer les loyers 
après travaux au-dessus du plafond des besoins prépondérants de la population (ci-
après : BPP). A cet égard, l'art. 11 al. 1 LDTR prévoyait comment déterminer les 
loyers avant travaux (lettre d) et comment calculer la hausse de loyer après travaux 
sur la base des coûts de ceux-ci (lettres a à c, ainsi que d). Or, le calcul de rendement 
qu'elle avait produit démontrait qu'il était nécessaire de fixer le loyer avant travaux 
au-dessus de CHF 34'440.-, soit à CHF 54'480.-/an (CHF 125.-/m2/an, soit 
CHF 2’762.-/pièce/an), pour qu'ils puissent couvrir les coûts actuels des 
appartements. Son calcul se basait sur l'art. 11 al. 1 let. d LDTR, lequel renvoyait 
aux art. 269 et suivants CO. Concernant la détermination des loyers après travaux, 
il fallait appliquer l'art. 11 al. 1 let. a à c LDTR (méthode Fracheboud-LDTR), étant 
rappelé qu’il ressortait des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, des travaux préparatoires et de la 
jurisprudence que le plafond LDTR pouvait être dépassé à certaines conditions. 
Dans le cas où le loyer avant travaux ne suffisait pas à couvrir les coûts 
d'exploitation du bien à rénover et que celui après travaux ne couvrait pas non plus 
les coûts, il s'agissait de faire ce calcul de rendement en deux étapes comme décrit 
dans la jurisprudence (cf ATA/98/2002 consid. 3c et 8-16). Ces calculs de 
rendement s'appliquaient lorsque les loyers avant travaux étaient supérieurs au 
plafond LDTR (art. 11 al. 3 LDTR), mais également lorsqu'ils étaient inférieurs. En 
l’espèce, le calcul d'état locatif de CHF 173’844.-/an pour les appartements de 
l’immeuble permettait d'obtenir l'état locatif minimal nécessaire pour payer tous les 
coûts de ce dernier (charges d'exploitation, intérêts hypothécaires), en obtenant le 
rendement admissible permettant de payer encore toutes autres factures (impôt sur 
le revenu, impôt sur la fortune, tous les coûts ne pouvant pas être pris en compte 
dans les charges d'exploitation lors du calcul de rendement en application de la 
jurisprudence du Tribunal fédéral, comme les frais de contentieux, les loyers perdus 
des locaux vacants, les frais de publicité pour trouver des locataires, etc.) alors que 
l'état locatif fixé par l'OCLPF-LDTR était insuffisant. La banque F______ lui avait 
ainsi refusé le financement pour les travaux et sa faillite était pronostiquée pour 
2026, avec ensuite la faillite personnelle du couple B______ et C______, et portait 
atteinte aux art. 1, 10 al. 2, 11 al. 1 let. i à d et 11 al. 3 LDTR. 
 
Par ailleurs, la décision violait la garantie de la propriété, la liberté économique 
(art. 26 et 27 de la Constitution fédérale) et la primauté du droit fédéral (à savoir le 
droit du bail fédéral s'agissant du calcul de rendement de l'art. 269 CO qui assurait 
au bailleur d'obtenir un loyer couvrant ses coûts). 
 
Enfin, dans un cas comme le sien, visant à rénover totalement un immeuble et 
impliquant la fixation d'un nouvel état locatif complet après travaux calculé selon 
les coûts, il conviendrait que le département fixe l'état locatif en deux temps, comme 
cela se faisait pour les immeubles LGL/LGZD, soit d'abord « de façon provisoire » 
dans l'autorisation de construire, en se fondant sur le calcul de rendement provisoire 
établi selon les estimations des coûts actuels connus et futurs inconnus puis après 


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la fin des travaux « de manière définitive » sur la base des coûts effectifs intégrés 
dans le calcul de rendement réactualisé sur la base des factures. 
Elle a joint un chargé de pièces. 
12. 
Par courrier du 29 février 2024, se déterminant sur la question du retrait de l’effet 
suspensif, le département a indiqué s’en rapporter à justice tout en demandant, dans 
l’hypothèse où la requête devait être acceptée, qu’il soit précisé que les 
appartements ne pouvaient être remis en location jusqu’à droit connu sur les loyers. 
13. 
Dans sa réplique sur effet suspensif du 12 mars 2024, la recourante a souligné la 
gravité financière de sa situation du fait du blocage de l’état locatif à un montant 
très largement insuffisant. Afin de rassurer le tribunal et l’OCLPF sur son sérieux, 
elle proposait « lorsque les travaux seront terminés et si la présente procédure n’est 
pas encore finie à ce moment-là, de rechercher des locataires prêts à payer les loyers 
revendiqués dans la présente procédure et de conclure des baux à ces montants en 
précisant dans lesdits baux que ces montants font l’objet d’une procédure en cours 
et que la régie communiquera aux locataires, à l’issue de la présente procédure les 
loyers définitivement fixés avec effet dès le début du bail ». 
14. 
Dans sa duplique sur effet suspensif du 25 mars 2024, le département a indiqué ne 
pas être opposé à ce que l’effet suspensif soit intégralement retiré y compris 
concernant la location des appartements, pour autant que la précision proposée par 
la recourante soit inscrite dans les futurs baux et qu’il en soit pris acte dans la 
décision du tribunal. Il invitait au surplus ce dernier à bien vouloir reprendre dans 
dans sa décision la formule : « par leur demande de pouvoir entamer immédiatement 
les travaux, les recourants consentent par avance à ce que les coûts y relatifs ne 
puissent par hypothèse être rentabilisés, en cas de location de l'appartement durant 
les trois [5ans] ans suivant la fin des travaux, qu'à hauteur du loyer maximum 
autorisé, au cas où le chiffre 7 de la décision litigieuse serait confirmé au terme de 
la présente procédure ». 
15. 
Par décision du 26 mars 2024 (DITAI/132/2024), le tribunal a admis la demande 
de retrait d'effet suspensif au recours formée par A______, dit que l'effet suspensif 
du recours était retiré dans le sens des considérants et lui a donné acte de ce qu’elle 
s’engageait, une fois les travaux terminés et si la présente procédure n’était pas 
encore finie, à rechercher des locataires prêts à payer les loyers revendiqués dans la 
présente procédure et à conclure des baux à ces montants en précisant dans lesdits 
baux que ces montants faisaient l’objet d’une procédure en cours et que la régie 
communiquerait aux locataires, à l’issue de la présente procédure, les loyers 
définitivement fixés avec effet dès le début du bail. 
16. 
Dans ses observations au fond du 19 avril 2024, le département a conclu au rejet du 
recours, dont l’objet ne portait en l’occurrence que sur la fixation et le blocage des 
loyers. 
A cet égard, la recourante soutenait principalement que l’OCLPF aurait dû renoncer 
à fixer le loyer après travaux, en application de l'art. 10 al. 2 LDTR, au vu des 


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particularités du cas d’espèce et du caractère disproportionné d’une telle fixation. 
Elle ne saurait être suivie dans la mesure où il n’était pas contesté que l’on se 
trouvait dans aucun des cas de figure prévus par cette disposition et que le cas 
d’espèce n’était aucunement comparable à celui visé par l'ATA/561/2013 qu’elle 
citait. La présente espèce était un cas classique et le blocage des loyers 
n'apparaissait pas disproportionné mais, au contraire, parfaitement conforme au but 
poursuivi par la LDTR. Il relevait pour le surplus que les loyers avaient été fixés 
selon le formulaire D13 produit par la recourante à l’appui de sa requête et que toute 
modification ultérieure devait faire l'objet d'une demande complémentaire. 
 
La recourante ne saurait pas plus être suivie lorsqu’elle soutenait qu'elle se 
trouverait dans un des cas où le loyer après travaux pourrait être supérieur au 
plafond des BPP, dès lors que le calcul du rendement qu’elle avait effectué 
démontrait la nécessité de fixer le loyer au-dessus du plafond afin de lui permettre 
de couvrir ses coûts. En effet, en l’espèce, il n’était pas contesté que les 
appartements faisaient partie de la catégorie d'appartements où sévissait une pénurie 
au sens de l'art. 25 LDTR, ce qui en faisait des logements correspondant aux BPP, 
et leur loyer après transformation devait ainsi répondre à ces derniers en ne 
dépassant pas CHF 3'528.- par pièce par an (art. 11 al. 2 et 9 al. 2 LDTR). Le loyer 
avant travaux qu'il y avait lieu de prendre en compte était le dernier loyer brut avant 
travaux. La fixation du loyer dans le préavis de l'OCLPF du 21 décembre 2023 était 
ainsi parfaitement justifiée. 
Dans ce cadre, l’OCLPF avait de plus pris en compte les différents postes de calcul 
prévus à l'art. 11 al. 1 LDTR, ainsi que les coûts des travaux, notamment ceux 
rendus nécessaires du fait de la protection patrimoniale, et les éléments énergétiques 
(art. 9 al. 4 à 6 LDTR), soumis par la recourante, augmentant les loyers considérés 
dans la mesure indiquée dans le formulaire D 13 qu’elle avait communiqué. Quant 
aux autres coûts considérables qui auraient dû être pris en compte et qui auraient 
justifié une augmentation encore plus importante des loyers au titre de circonstances 
particulières (art. 9 al. 5 LDTR), la recourante ne les développait pas et la 
jurisprudence allait dans le sens d’une interprétation restrictive de cette disposition. 
L’argumentation de la recourante en lien avec l’interprétation erronée de l’art. 11 
al. 3 LDTR à laquelle aurait procédé l’OCLPF devait être écartée. Il renvoyait à cet 
égard aux JTAPI/15/2024 et JTAPI/16/2024 du 9 janvier 2024 (confirmés par 
ATA/661/2024 et ATA/662/2024 du 4 juin 2024, faisant actuellement l’objet de 
recours au Tribunal fédéral [1C_405/2024 et 1C_407/2024]), dans lesquels le 
tribunal avait procédé à une analyse détaillée de l'art. 11 al. 3 LDTR tant au niveau 
du texte que de sa portée. Ainsi, cette disposition n’avait pas à s’appliquer et aucun 
élément ne permettait de considérer que l'OCLPF aurait violé les dispositions de la 
LDTR en fixant et en bloquant durant cinq ans les loyers querellés. 
Les griefs de violation de la garantie de la propriété et d’atteinte à la propriété et à 
la liberté économique devaient enfin être rejetés, le Tribunal fédéral ayant 
notamment confirmé que la fixation du loyer, et partant l’intérêt public à la 


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préservation d'un parc locatif répondant aux besoins de la population était légitime 
et justifiait l'atteinte aux garanties constitutionnelles de la propriété et de la liberté 
économiques des propriétaires. 
17. 
Dans sa réplique du 3 mai 2024, la recourante a persisté dans ses motifs et 
conclusions. 
Les jugements cités par le département étaient contestés devant la chambre 
administrative. Elle avait pour le surplus démontré le caractère disproportionné de 
la mesure de blocage en exposant qu’il fallait un état locatif de CHF 173'844.-/an 
après travaux pour couvrir les coûts et persistait à soutenir que la présente espèce 
était similaire à celle de l’ATA/561/2013. Elle avait rempli et déposé le formulaire 
D13 car elle n’avait pas d’autres choix si elle voulait obtenir son autorisation de 
construire. Les références doctrinales et jurisprudentielles du département étaient 
non pertinentes et les conséquences qu’il en tirait erronées. 
18. 
Dans sa duplique du 28 mai 2024, le département a persisté dans ses observations 
et conclusions. Tel que démontré dans ses précédentes écritures, le loyer de 
référence était le dernier loyer brut avant travaux, le seul cas où le calcul de 
rendement pouvait s'appliquer, et ainsi justifier une réactualisation du loyer avant 
travaux, étant celui où le locataire demeurait le même après les travaux. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 


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foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 
4. 
Saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 
13 octobre 2020 consid. 1 et les références citées). 
5. 
La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte 
n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de 
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les 
éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation 
historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle 
repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore 
de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique ; 
ATF 136 III 283 consid. 2.3.1 ; ATF 135 II 416 consid. 2.2). Le Tribunal fédéral 
ne privilégie aucune méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme 
pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme ; il ne se fonde sur la 
compréhension littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution 
matériellement juste (ATF 135 II 243 consid. 4.1 ; ATF 133 III 175 consid. 3.3.1). 
L'interprétation de la loi peut conduire à la constatation d'une lacune. Une lacune 
authentique (ou proprement dite) suppose que le législateur s'est abstenu de régler 
un point alors qu'il aurait dû le faire et qu'aucune solution ne se dégage du texte ou 
de l'interprétation de la loi. En revanche, si le législateur a renoncé volontairement 
à codifier une situation qui n'appelait pas nécessairement une intervention de sa 
part, son inaction équivaut à un silence qualifié. Quant à la lacune improprement 
dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une réponse, mais que celle-
ci est insatisfaisante. D'après la jurisprudence, seule l'existence d'une lacune 
proprement dite appelle l'intervention du juge, tandis qu'il lui est en principe 
interdit, selon la conception traditionnelle qui découle notamment du principe de la 
séparation des pouvoirs, de corriger les silences qualifiés et les lacunes 
improprement dites, à moins que le fait d'invoquer le sens réputé déterminant de la 
norme ne soit constitutif d'un abus de droit, voire d'une violation de la Constitution 
(ATF 139 I 57 consid. 5.2 ; 138 II 1 consid. 4.2). 
6. 
La recourante conclut à la modification de la DD 2______ en ce sens que l’état 
locatif après travaux de l’immeuble en question devait être fixé à CHF 173’844.-
/an et non pas à CHF 93'848.-/an pendant les cinq ans de contrôle imposés par 
l’OCLPF dès la remise en location des appartements. 
7. 
La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme de 
l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LaLAT), et comportant 


- 10/18 - 
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des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation 
(art. 2 al. 1 let. b LaLAT). 
Elle a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le 
caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi (art. 1 al. 
1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la protection 
des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la démolition, à 
la transformation et au changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 
2 let. a LDTR). 
Plus spécifiquement, la LDTR vise à protéger les locataires contre des changements 
d’affectation quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement de locaux 
d’habitation par des locaux commerciaux ou à usage professionnel, mais aussi et de 
façon primordiale, à les protéger contre des changements d’affectation qualitatifs. 
Sont en effet également visés les travaux de rénovation qui ont pour conséquence 
de faire basculer des catégories de logement conçues pour des familles modestes et 
nombreuses dans des catégories de logement destinées à des personnes aisées et 
sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyer bas ou modérés vers des loyers 
d’appartements de luxe (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 consid. 6b et la 
référence citée). 
8. 
À teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée 
notamment lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la 
santé de ses habitants ou des tiers (let. a), lorsque la réalisation d’opérations 
d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public le commande (let. b) ou pour 
les travaux de rénovation (let. e), c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR), et si les logements 
transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (art. 9 
al. 2 LDTR). 
Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 
al. 3 LDTR). Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer 
aux BPP lorsque son loyer est compris entre CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la pièce 
par année (arrêté du Conseil d'État du 12 janvier 2022 relatif à la révision des loyers 
répondant aux BPP - ArRLoyers - L 5 20.05), ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. 
Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en 
vigueur (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories d'appartements où sévit 
la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 20.03, 
modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements 
d'une à sept pièces inclusivement. 
L’art. 9 al. 4 et 5 LDTR précise que la fourchette des loyers peut exceptionnellement 
être dépassée si la surface brute locative des pièces est importante, respectivement 


- 11/18 - 
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si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du patrimoine 
génère des coûts supplémentaires. 
Selon l’art. 9 al. 6 LDTR, les mesures suivantes peuvent également être répercutées 
sur les loyers, aux conditions prévues par l’art. 14 de l’ordonnance sur le bail à loyer 
et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - 
RS 221.213.11) : 
- 
les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du 
bâtiment ; 
- 
les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie ; 
- 
les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques ; 
- 
les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables ; 
- 
le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par des 
appareils à faible consommation. 
Pour les loyers correspondant, avant travaux, aux BPP, le loyer après travaux 
n'excédera pas le montant maximum de la fourchette des loyers correspondant aux 
BPP, majoré : 
a) d'un montant correspondant à la baisse prévisible des charges énergétiques du 
locataire, auquel peut être rajouté, si nécessaire : 
b) un montant correspondant à la contribution énergétique du locataire, qui ne 
pourra pas dépasser 10 francs par pièce, par mois. 
9. 
En l'espèce, les appartements visés par la décision querellée sont un 3 pièces au rez-
de-chaussée, un duplex de 6 pièces au rez-de-chaussée et 1er étage, un 5 pièces au 
1er étage, un 3 pièces au 2ème étage (combles) et un 4 pièces au 2ème étage 
(combles), dont les loyers avant travaux (CHF 34'440.- l'an pour un total de 
19 pièces avant travaux) étaient tous inférieurs au plafond LDTR. Il s'agit donc de 
logements répondant aux BPP et les travaux de rénovation projetés sont soumis à 
la LDTR, ce que la recourante ne conteste au demeurant pas. 
10. 
L'objet du litige est circonscrit à la question de la fixation du montant des loyer 
LDTR dans l'autorisation de construire DD 2______. 
11. 
Selon l'art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l'autorisation, le 
montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des 
critères énumérés à l'art. 11 LDTR (« mode de calcul »). 
Il renonce à la fixation des loyers et des prix prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure 
apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer sont des 
logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux fois 
et demie les BPP (art. 10 al. 2 let. b LDTR). 
12. 
En l'espèce, la recourante estime tout d’abord que l’autorité compétente aurait dû 
renoncer à la fixation du loyer des appartements après travaux, dès lors qu’une telle 


- 12/18 - 
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mesure de blocage serait disproportionnée. Elle renvoie à cet égard à 
l’ATA/561/2013 du 27 août 2013. 
Cet arrêt concerne un immeuble dont les travaux de transformation, par une 
surélévation et par l’aménagement des combles, avaient engendré des problèmes 
techniques imprévisibles laissant craindre un effondrement de l’immeuble, ce qui 
avait entraîné un dépassement du coût des travaux de CHF 19'000'000.- et conduit 
les copropriétaires à solliciter du département qu’il renonce à toute restriction quant 
aux loyers et aux prix de vente des appartements, sous réserve des loyers convenus 
avec les locataires pour les appartements occupés, afin d’éviter un désastre financier 
et d’assurer l’achèvement du chantier, ce qui leur avait été accordé puis refusé dans 
le cadre d’une requête en autorisation subséquente visant à rénover un appartement 
de l’immeuble. Comme relevé à juste titre par le département, le cas d’espèce n’est 
aucunement comparable à celui visé dans cette jurisprudence, tout à fait 
exceptionnel. La recourante ne saurait dès lors s’en prévaloir pour exiger un 
traitement similaire, la mesure décidée par le département apparaissant en tout état 
parfaitement proportionnée dans le cas d’espèce. La recourante ne démontre enfin 
pas que l’on serait dans l’un des cas de figure mentionné à l’art. 10 al. 2 let. b LDTR, 
ni d’ailleurs le caractère disproportionné de la fixation, respectivement du blocage 
des loyers querellés. 
C'est donc à bon droit que l'autorité intimée n'a pas renoncé à la fixation du loyer 
des appartements en cause, après travaux. 
13. 
L'art. 11 al. 1 LDTR énumère les critères que doit utiliser le département pour 
arrêter un loyer maximum, en considérant l'ensemble des travaux effectués, sous 
déduction des subventions octroyées, soit : un rendement équitable des capitaux 
investis pour les travaux, calculé en règle générale sur les 70% au maximum de leur 
coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de 1er rang 
pratiqué par la Banque cantonale de Genève, en tenant compte de l'amortissement 
(let. a) ; un amortissement calculé sur une durée de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% 
(let. b) ; les frais d'entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en 
considération (let. c) ; les autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en 
considération selon les art. 269 ss du CO (let. d). 
14. 
L'art. 11 al. 2 LDTR précise que les loyers après transformation doivent répondre 
aux BPP lorsque les logements répondent eux-mêmes à ces besoins prépondérants 
quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de 
pièces ou leur surface. 
15. 
Cependant, selon l'art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation 
dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département 
au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 
Dans ce cas, il appartient au propriétaire de démontrer, par toutes pièces utiles, qu'il 
n'est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans 


- 13/18 - 
A/546/2024 
majoration de loyer. Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence 
à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une 
étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques 
publiées chaque année par le canton, étant précisé, qu’à année de construction égale, 
la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer est fixée, sauf 
exception, au 3ème quartile. Le département tient compte, dans son appréciation, 
des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des art. 
269 ss CO (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 - RDTR - 
L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 2011 consid. 8 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DEFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, 
changement d'affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 
2014, p. 315). 
Si le propriétaire ne produit pas les pièces permettant d'effectuer un calcul de 
rendement, voire d'appliquer la méthode des loyers du quartier ou la méthode 
relative, le département doit refuser sa demande de validation de hausse de loyer. 
Cette hausse devrait aussi être refusée s'il apparaît, au vu du dossier, que les loyers 
avant travaux sont surfaits (Mémorial du Grand Conseil 1999, p. 1087-1088). 
16. 
L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR est limitée aux cas des logements qui, sans être 
des logements de luxe sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme 
abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait admissible après 
transformation. La réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être 
économiquement supportable permettra à l'autorité de respecter le principe de la 
proportionnalité lors de l'application de cette disposition (cf. Mémorial, op. cit., p. 
1087-1088; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 consid. 6; Alain MAUNOIR, La 
LDTR genevoise: les principes et quelques applications, in RDAF 2002 I p. 21). 
Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral a confirmé que cette interprétation était en 
accord avec le texte légal, relevant qu’elle correspondait d'ailleurs aux travaux 
préparatoires. Ainsi comprise de façon restrictive, la disposition attaquée est 
susceptible d'une interprétation conforme à la Constitution. Elle ne va pas au-delà 
de la protection contre les loyers procurant un rendement abusif et répond à un 
objectif de politique sociale. 
17. 
Se penchant sur la conformité au droit fédéral et aux principes de la garantie de la 
propriété, de la liberté économique et de l'égalité de traitement de l’art. 11 al. 3 
LDTR, le Tribunal fédéral a encore rappelé que le but de la LDTR était la 
préservation de l'habitat et des conditions de vie existants ainsi que le caractère 
actuel de cet habitat, en apportant notamment des restrictions aux transformations 
et au changement d'affectation des maisons d'habitation. Les transformations ou 
rénovations, au sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon l'art. 9 LDTR, 
qu'en présence d'un intérêt public ou général, compte tenu notamment des BPP. La 
loi ne répond ainsi à l'intérêt public que dans la mesure où elle vise à maintenir 


- 14/18 - 
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l'affectation des logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et leur 
conception, aux BPP. Les restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être 
propres à atteindre ce but. À cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des logements 
à loyer modéré soient transformés en appartements de luxe l'intérêt public ne 
commande pas, en revanche, de limiter la transformation et la rénovation de 
logements de luxe préexistants (ATF 116 Ia 401 consid. 11b/bb). 
18. 
En l'espèce, les loyers des appartements avant travaux étaient inférieurs au 
maximum de la fourchette légale correspondant aux BPP. Partant, l'art. 11 al. 3 
LDTR, dont le texte, parfaitement clair, et la portée ont été confirmés par la 
chambre administrative (ATA/661/2024 et ATA/662/2024 précités) et le Tribunal 
fédéral, ne trouve pas application dans le cas d'espèce. 
Dans ces conditions, il n’y a pas d’espace pour l’interprétation extensive que la 
recourante souhaite donner à cette disposition. 
19. 
La recourante soutient que les loyers avant travaux à prendre en compte dans le 
cadre de la fixation des loyers après travaux ne doivent pas être ceux que payaient 
effectivement les anciens locataires, dans la mesure où ils ne couvraient pas les 
coûts de l’immeuble avant travaux. C’était un état locatif minimal de CHF 48'723.- 
calculé en tenant compte du rendement de l’immeuble, cela en application des art. 
11 al. 1 let. d LDTR et 269 CO, qui devait être retenu. 
20. 
La jurisprudence et la doctrine ont eu l’occasion de préciser que les critères de 
calcul retenu à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral 
contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font 
intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le 
propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, 
in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il 
s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de 
toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les 
caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle 
des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des 
loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il 
en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). 
S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà 
exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où 
les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient 
conduire à un loyer qui serait encore abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d). 
21. 
Une réactualisation des loyers avant travaux n’est acceptée par la jurisprudence et 
la doctrine qu’en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non 
lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires après les travaux. En 
effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser les loyers, soit en déterminant 
l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de loyer selon les règles du droit du 


- 15/18 - 
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bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux (Emmanuelle 
GAIDE, Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 282 ch. 4.1.1 et 285 ch. 4.2.2). 
22. 
L’application des jurisprudences et doctrine précitées a été confirmée par la 
chambre administrative dans les ATA/661/2024 et ATA/662/2024 du 4 juin 2024. 
23. 
En l'espèce, les logements étant vides d’occupants suite à la résiliation de 
l’ensemble des baux de l’immeuble, une réactualisation du loyer n’est pas possible 
et c'est ainsi à bon droit que le département a pris en compte les derniers loyers 
effectifs dans le cadre de la fixation des loyers après travaux. 
Au demeurant, l’argumentation de la recourante tombe donc à faux puisqu’elle 
invoque le rendement insuffisant que lui auraient procuré les anciens loyers pour 
justifier l’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR aux loyers des logements vacants, 
dans le but d’obtenir un résultat différent du calcul du loyer après travaux, dont il 
sera démontré ci-après qu’il est pour le reste conforme à l’art. 11 LDTR. 
24. 
La recourante estime être dans une situation justifiant le dépassement de la 
fourchette des loyers LDTR en se prévalant de l'art. 9 al. 4 à 6 LDTR. 
25. 
Selon l’art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut exceptionnellement être 
dépassée si la surface brute locative des pièces est importante. Elle peut également 
l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du 
patrimoine génère des coûts supplémentaires, selon l’art. 9 al. 5 LDTR. L’art. 9 al. 
6 LDTR prévoit des mesures qui peuvent également être répercutées sur les loyers 
à certaines conditions. Il s’agit de mesures en lien avec la consommation d’énergie. 
La chambre de céans a déjà été amenée à examiner ces dispositions visant des 
circonstances particulières en lien avec les buts poursuivis par la LDTR. Elle a 
retenu que constituait des circonstances particulières le coût accru notoirement lié 
à la création d’un appartement dans des combles (ATA/391/2013 du 25 juin 2013). 
Elle a rappelé à cette occasion, ainsi que dans une autre espèce, s’agissant de 
l’interprétation de ces dispositions et de la mesure dans laquelle les circonstances 
particulières permettaient le dépassement du plafond de loyers, que les propriétaires 
étaient priés, soit de justifier leur loyer par l'un ou plusieurs des motifs figurant à 
l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le 
calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne permettait pas de parvenir à des loyers 
accessibles à la majorité de la population), soit encore de réduire leurs exigences de 
rendement (ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 6f ; ATA/391/2013 précité). 
Le département dispose corrélativement d'une importante latitude de jugement dans 
l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 al. 5 
LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par l'ArRLoyers 
(ATA/391/2013 précité consid. 13). 
26. 
Il est enfin à rappeler que selon une jurisprudence bien établie, les autorités de 
recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre 
appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure 
suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le 


- 16/18 - 
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département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis 
de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un 
jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi (ATA 581/2014 précité consid. 5 ; ATA/720/2012 du 
30 octobre 2012 consid. 9a ; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10). 
27. 
En l’occurence, la recourante mentionne au titre de circonstances particulières, les 
coûts supplémentaires induits par la nécessité de protection du patrimoine et les 
travaux permettant des réductions de la consommation énergétique (art. 9 al. 5 et 6 
LDTR). Des travaux importants induisant des coûts considérables, comme en 
l’espèce, devaient aussi permettre la hausse de loyer calculée en application de l’art. 
11 al. 1 let. a à c LDTR. 
Or, il ressort du dossier, notamment du formulaire D13 transmis par la recourante, 
que pour fixer le loyer après travaux, le département a pris en compte les différents 
postes de calcul prévus à l'art. 11 al. 1 LDTR ainsi que les coûts supplémentaires 
liés à la protection patrimoniale et aux réductions énergétiques parvenant ainsi à 
une augmentation du loyer des appartements de CHF 34'440.- à CHF 81'753.- pour 
les pièces existantes, auquel vient s’ajouter CHF 12'093.-/an pour les deux pièces 
supplémentaires créées. Ce montant correspond au maximum de la fourchette des 
loyers BPP. Quant aux autres coûts considérables qui auraient dû être pris en 
compte et qui auraient justifié une augmentation encore plus importante des loyers 
au titre de circonstances particulières (art. 9 al. 5 LDTR), la recourante ne les 
développe pas, ses affirmations s’appuyant sur des arguments déjà examinés ci-
dessus, dont on a vu qu’ils devaient être rejetés. Il doit enfin être rappelé que la 
jurisprudence va dans le sens d’une interprétation restrictive de cette disposition. 
Dans ces conditions, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation 
en ne retenant pas d’autres circonstances particulières au sens de l’art. 9 al. 4 à 6 
LDTR. 
28. 
La recourante se prévaut enfin d'une atteinte à son droit à la propriété, ainsi qu'à sa 
liberté économique, dans la mesure où l’état locatif fixé par le département ne lui 
permettrait pas de couvrir les coûts de son immeuble. 
29. 
Comme tout droit fondamental, la garantie de la propriété et la liberté économique, 
ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst., ne sont pas absolues et, elles peuvent être 
restreintes aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit être fondée sur 
une base légale, les restrictions graves devant être prévues par une loi. Les cas de 
danger sérieux, direct et imminent sont réservés. L’al. 2 de cette norme dispose que 
toute restriction d’un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou 
par la protection d’un droit fondamental d’autrui. En outre, toute restriction d’un 
droit fondamental doit être proportionnée au but visé (art. 36 al. 3 Cst.), l’essence 
des droits fondamentaux étant inviolable (art. 36 al. 4 Cst.) (ATF 141 I 20 consid. 
6.2.1; 140 I 168 consid. 4.2.1; 135 I 233 consid. 3.1). 


- 17/18 - 
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30. 
Le Tribunal fédéral a déjà jugé que la LDTR, y compris dans la mesure où elle 
prévoit un contrôle des loyers après transformations, était conforme à la garantie de 
la propriété et à la liberté économique (ATF 116 Ia 401 consid. 9c ; 111 Ia 401 
consid. 9 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.3 
; 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2 et 4.2 ; ATA/260/2014 du 15 avril 
2014 consid. 6). 
31. 
Il ressort des jurisprudences précitées que l'atteinte à la garantie de la propriété et à 
la liberté économique de la recourante se fonde sur une base légale suffisante et 
répond à un intérêt public prépondérant. Elle s'avère également proportionnée, dans 
la mesure où l'autorité intimée a effectué une pesée des intérêts en présence et 
évalué l'importance des motifs fondant les mesures prononcées, à savoir la 
préservation du parc locatif genevois, au regard des intérêts, essentiellement 
économiques, de la recourante. Les intérêts publics défendus par la LDTR doivent 
ainsi l’emporter sur les intérêts privés, purement économiques, de cette dernière à 
pouvoir louer ses appartements avec le rendement qu'elle souhaite. L’atteinte à la 
garantie de propriété de la recourante n’apparait également pas disproportionnée 
dans la mesure où le département a fixé le loyer à la limite maximale de la fourchette 
prévue par la loi. La durée du contrôle, de cinq ans, n’est enfin pas contestée en soi 
et ne saurait, en tout état être qualifiée de grave restriction, selon la jurisprudence 
du Tribunal fédéral. 
Les griefs de la recourante sont dès lors écartés. 
32. 
En tous points infondé, le recours doit être rejeté. 
33. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 1'500.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du 
dépôt du recours. 
34. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 


- 18/18 - 
A/546/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 16 février 2024 par A______ contre la 
décision du département du territoire du ______ 2024; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'500.-, lequel est 
partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, Thierry 
ESTOPPEY, Diane SCHASCA et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
La greffière