ge_gerichte · ACJC/91/2017 · 2016-06-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er février 2017. 
 
 
 REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24360/2014 
ACJC/91/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 30 JANVIER 2017 
 
Entre 
Monsieur A______, p.a. B______, ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 3 juin 2016, comparant par Me Pierre BANNA, avocat, 
rue Verdaine 15, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
Madame C______, domiciliée ______, France, intimée, représentée par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait 
élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 3 juin 2016, expédié pour notification aux parties le 7 juin 2016, 
le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés notifiés le 24 octobre 2014 pour 
le 31 mai 2015 par A______ à C______, concernant les appartements de 3 pièces 
et 3,5 pièces réunis, soit 6,5 pièces, au 4ème étage ainsi que le parking à l'extérieur 
de l'immeuble sis D______ (ch. 1), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2) et rappelé que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
Par acte du 8 juillet 2016, A______ a formé appel du jugement précité, concluant 
à l'annulation de celui-ci, cela fait à ce qu'il soit dit que les congés qu'il avait 
signifiés à C______ étaient valables. 
C______ a conclu à la confirmation de la décision attaquée, subsidiairement, au 
renvoi de la cause en première instance pour instruction complémentaire, plus 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Elle a encore 
requis, dans le corps de son écriture, qu'il soit procédé à l'audition du fils de 
A______ dont elle avait appris que celui-ci ne résidait plus dans l'appartement 
situé sur le même palier que les locaux loués par elle. 
Les parties ont encore répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. Il résulte notamment de la réplique que A______ admet que son fils 
ne réside plus dans l'appartement sis sur le même palier que les locaux loués à 
C______, où demeurerait toujours son "ex-belle-fille", mais dans un immeuble 
situé à moins de cent mètres. 
Par avis du 1er novembre 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 
a. Le 23 mai 1980, les appartements de trois pièces et trois pièces et demie réunis 
soit six pièces et demi, situés au 4ème étage ainsi qu'un parking à l'extérieur, alors 
propriété des consorts E______, ont été remis à bail à F______ à usage d'un 
cabinet médical. 
Le bail portant sur le cabinet médical a été conclu pour une durée de cinq ans du 
1er juin 1980 au 31 mai 1985, celui portant sur le parking extérieur pour une durée 
d'une année, renouvelables ensuite tacitement d'année en année. Le préavis était 
de trois mois. 
En 1995, un nouveau bail portant sur le cabinet médical a été conclu, d'une durée 
de cinq ans, du 1er juin 1995 au 31 mai 2000, renouvelable de cinq ans en 
cinq ans, avec préavis de résiliation de six mois. 


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Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 20'316 fr. dès le 
1er janvier 2011 pour le logement, et à 180 fr. pour le parking. 
La propriété de l'immeuble précité a passé en 2012 à G______, son père A______ 
étant au bénéfice d'un droit d'usufruit. 
b. b.a Par lettre du 8 novembre 2012, F______ a annoncé qu'il entendait prendre 
une retraite partielle à compter d'octobre 2013, date à laquelle il se proposait de 
remettre une partie de sa clientèle à C______, de telle sorte qu'il continuerait à 
travailler une journée au cabinet médical. Il demandait dès lors l'accord des 
bailleurs pour que la précitée "puisse [l]e remplacer en grande partie depuis 
octobre 2013". 
Il lui a été répondu dans les termes suivants : "En temps voulu, nous vous 
remercions de bien vouloir nous faire parvenir le dossier de Madame H______. 
Dès réception de ce dernier, nous ne manquerons pas de le transmettre à notre 
propriétaire pour décision ainsi que pour les nouvelles conditions du contrat de 
bail". 
b.b Le 19 juin 2013, F______ et C______, d'une part, et une représentante de la 
régie en charge de l'immeuble, d'autre part, se sont rencontrés. F______ a remis 
un courrier requérant le transfert du bail au profit de sa consoeur, dont il indiquait 
qu'elle reprendrait son cabinet médical le 1er octobre 2013. 
Selon les déclarations au Tribunal de C______, la régie avait indiqué que le 
propriétaire n'était pas favorable à un transfert de bail mais pourrait proposer un 
nouveau bail. Elle-même souhaitait réaliser des travaux et avait obtenu un devis 
dans ce but; elle ne voulait cependant pas investir si le bail ne lui était pas 
transféré. 
Pour sa part, le bailleur a déclaré au Tribunal qu'il pensait avoir été 
immédiatement informé par la régie de la demande de transfert de bail formulée 
par F______; il n'était pas opposé à cette demande. 
Selon la représentante de la régie, l'objet du rendez-vous était de discuter d'un 
nouveau contrat de bail. Il n'avait pas été dit à F______ que le bailleur serait 
favorable ou défavorable à un transfert de bail, car il n'était pas question de cela 
(témoin I______). 
Selon le témoin F______, lors du rendez-vous, la représentante de la régie avait 
dit que le bailleur n'était pas favorable au transfert, et proposait un nouveau bail 
avec augmentation de loyer. Le témoin avait été choqué de cette proposition, car il 
pensait que le transfert allait de soi pour que le cabinet médical puisse continuer 
de fonctionner. Seul le transfert de bail intéressait C______ et lui-même. Il y avait 


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ensuite eu une période de négociation portant sur la conclusion d'un nouveau bail 
avec augmentation de loyer moins importante. 
b.c Sans nouvelles de la régie, C______, aux termes de ses déclarations au 
Tribunal, l'a relancée au début de septembre 2013, sans obtenir de décision 
concrète. Elle avait alors décidé de faire effectuer des travaux d'entretien mais non 
de rénovation. Une fois ceux-ci réalisés, elle avait à nouveau contacté la régie qui 
lui avait répété que le bailleur n'était pas favorable au transfert du bail et souhaitait 
la conclusion d'un nouveau contrat. 
Par courrier du 13 novembre 2013, la régie a proposé à C______ de conclure un 
bail débutant le 1er décembre 2013, renouvelable de cinq ans en cinq ans, avec 
préavis de résiliation de six mois pour l'échéance, moyennant un loyer échelonné 
de 20'316 fr. par an jusqu'au 30 avril 2015, de 25'500 fr. par an jusqu'au 30 avril 
2016, de 29'400 fr. par an ensuite, ce montant étant indexé dès le 1er mai 2017, le 
loyer du parking étant fixé à 110 fr. par mois. Des travaux seraient exécutés 
s'agissant de l'électricité dès la signature du bail, dans les douches et toilettes 
durant le deuxième semestre 2015, et dans la cuisine (modernisation) durant le 
deuxième semestre 2016. 
Selon la représentante de la régie, cette proposition, avec loyer plus élevé, avait 
pour cause de négocier un nouveau bail avec des travaux; il s'agissait d'un bail 
commercial usuel. La question du transfert de bail ne se posait pas car F______ 
n'avait pas fait de relances, il n'était question que de la conclusion du nouveau bail 
avec C______. Le bailleur n'avait fait part de son souhait de récupérer les locaux 
qu'après décembre 2013 alors que les négociations au sujet du nouveau bail 
étaient encore en cours (témoin I______). 
Par pli de son conseil du 27 novembre 2013, C______ s'est étonnée de ne pas se 
voir transférer le bail de F______, tout en indiquant qu'elle était prête à accepter 
une hausse de loyer, d'un montant toutefois moindre que celui proposé. Elle a 
formulé une contreproposition, portant sur un loyer de 20'316 fr. par an jusqu'à 
exécution de travaux de réfection des douches et toilettes et de la cuisine (à 
réaliser durant une période de fermeture du cabinet médical), puis de 24'000 fr. 
par an, avec possibilité d'indexation. 
Elle a déclaré au Tribunal considérer que le bail pouvait lui être transféré jusqu'à 
fin mai 2015, puis qu'il y aurait discussions sur un nouveau bail; elle se rendait 
compte que la modernisation des locaux qu'elle souhaitait avait un coût, elle 
n'était donc pas fermée à la négociation. 
Par lettre de son conseil du 19 décembre 2013, A______ a, "compte tenu de 
l'enchaînement des événements et notamment de la teneur [du] courrier du 
27 novembre 2013", consenti au transfert du bail, sans exécution de travaux, la 
mise aux normes des installations électriques étant toutefois prévue pour janvier 


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2014. Il a ajouté que le bail ne serait vraisemblablement pas reconduit à son 
échéance, en raison de ce qu'il comptait utiliser les locaux pour ses propres 
besoins. 
Le 24 janvier 2014, la régie a émis un ordre de travail pour la remise en état des 
installations électriques. 
Le 30 janvier 2014, un projet de transfert de bail a été adressé à C______; une 
relance lui a été adressée le 3 mars 2014. Le 6 mars 2014, par courrier de son 
conseil, elle s'est prévalue de l'effectivité du transfert de bail "de sorte qu'il n'est 
pas question d'un projet" et a fait valoir l'existence de nombreux défauts 
d'entretien. Le bailleur a contesté que le transfert soit déjà devenu à chef, et a 
rappelé demeurer dans l'attente de la transmission du contrat de remise des locaux. 
b.d Par pli du 16 avril 2014, C______ a pris acte du transfert du bail à son profit 
et relevé que les travaux de mise aux normes des installations électriques avaient 
été réalisés à son entière satisfaction, puis a énuméré divers défauts qui affectaient 
les locaux. 
Entre mai et août 2014, les parties ont correspondu au sujet de l'exécution de 
certains des travaux destinés à remédier aux défauts, et plusieurs ordres de travail 
ont été émis par la régie, lesquels ont été exécutés partiellement ou en totalité. 
b.e Par avis du 24 octobre 2014, le bailleur a résilié les baux pour la prochaine 
échéance du 31 mai 2015. Dans son courrier d'accompagnement, il a exposé qu'il 
entendait récupérer les locaux loués pour y résider après réaffectation selon une 
requête qu'il s'apprêtait à déposer auprès de l'autorité compétente (autorisation 
déposée le 1er avril 2015). 
A l'audience du Tribunal du 28 août 2015, le bailleur a déclaré qu'il était 
propriétaire d'une villa occupée par son épouse dont il était séparé depuis environ 
deux ans, et usufruitier de cinq allées d'immeubles au D______, comprenant 
environ dix-huit appartements par allée. Il résidait environ six ou sept mois de 
l'année au J______ avec sa compagne et leur fille mineure, et séjournait 
régulièrement à Genève chez son fils, généralement seul; lorsqu'il était rejoint par 
sa compagne et leur fille, celles-ci logeaient à l'hôtel. Il souhaitait disposer de son 
propre logement à Genève, pour lui-même et les précitées. Il ne s'était pas 
intéressé à d'autres appartements libérés dans les immeubles dont il est usufruitier, 
visant les locaux remis à la locataire, qui se situaient sur le même palier que 
l'appartement occupé par son fils, qui y était présent en permanence; il était 
essentiel pour lui d'être sur le même palier pour des questions de sécurité car il 
avait des problèmes de santé. Les locaux loués à C______ étaient les seuls à usage 
commercial dans les immeubles. 


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c. C______ a contesté les congés qui lui avaient été signifiés, par requêtes 
déposées à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non 
conciliées, les causes ont été portées devant le Tribunal le 11 février 2015. La 
locataire a requis, principalement, l'annulation des congés, subsidiairement, 
l'octroi d'une prolongation de baux jusqu'au 31 mai 2021. Le bailleur a conclu à la 
validation des congés. 
A l'audience du Tribunal du 28 août 2015, C______ a déclaré ne pas avoir 
entrepris de démarches concrètes pour trouver de nouveaux locaux, et s'être 
limitée à se renseigner sur les prix du marché, ainsi qu'à constater que les locaux à 
louer étaient en général trop grands. Selon elle, il n'y avait qu'une petite dizaine de 
médecins-généralistes à D______. 
A l'issue de l'audience de plaidoiries, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, 2ème éd. ad art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389, 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 


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1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'élève à 20'316 fr. 
En prenant en compte le délai de protection de trois ans dès la fin prévisible de la 
procédure, il faut retenir une valeur litigieuse largement supérieure à 10'000 fr. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours prévu à cet effet (art. 311 
al. 1 CPC compte tenu de la suspension des délais prévue par l'art. 145 al. 1 
lit. a CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il 
est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir considéré que les conditions de 
l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO étaient réalisées. 
 
2.1 Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO, la résiliation est annulable lorsqu'elle 
intervient dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire ou de 
conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s'est 
entendu de toute autre manière avec le locataire. 
L'art. 271a al. 2 CO étend l'application de cette règle au cas où le locataire peut 
prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une 
procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. 
L'annulation du congé suppose que dans les trois années qui l'ont précédé, les 
parties se soient trouvées en litige et qu'elles aient abouti à une solution amiable 
par suite de concessions du bailleur. L'annulation est donc exclue si l'une des 
parties a accepté aussitôt et sans discussion une prétention annoncée par l'autre 
partie (ATF 130 III 563 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2015 du 
15 juillet 2015, consid. 2.3). 
 
2.2 En l'espèce, il est constant que dès novembre 2012, le précédent locataire a 
manifesté son souhait d'un transfert de bail en faveur de l'intimée. Il a répété cette 
requête en juin 2013, son courrier du 19 juin en faisant clairement état. Ainsi, en 
dépit du témoignage contraire de la représentante de la régie, qui n'a pas contesté 
avoir reçu ledit courrier, la discussion du 19 juin 2013 n'était pas circonscrite à la 
conclusion d'un nouveau bail même si celle-ci a aussi été abordée, comme l'admet 
l'intimée. 
Près de cinq mois plus tard, le 13 novembre 2013, la proposition d'un nouveau 
contrat de bail a été formulée de façon concrète par l'appelant; à réception, le 
précédent locataire et l'intimée ont persisté à se prévaloir du droit au transfert de 
bail, cette dernière indiquant demeurer toutefois ouverte à une négociation portant 


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sur un nouveau bail et émettant une contre-proposition. Sur quoi, le bailleur a 
consenti au transfert du bail. 
 
Cette chronologie démontre que le bailleur n'était en premier lieu pas d'accord 
avec la requête de l'intimée, puisque cette dernière refusait sa proposition, étant 
donné qu'il n'entrait pas en matière sur la contre-proposition de la locataire, et 
qu'il s'est en définitive rallié à la requête de la locataire. Il est donc établi que l'une 
des parties n'a pas accepté aussitôt et sans discussion une prétention annoncée par 
l'autre partie, et que le litige ainsi créé entre elles s'est résolu par une concession 
du bailleur, en ce sens qu'il a retiré sa proposition et accédé à la demande initiale 
de l'intimée. 
 
Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire d'examiner plus avant si les parties ont ou 
non été en litige à propos de l'exécution des travaux requis par l'intimée, le 
Tribunal a retenu à raison que cette dernière pouvait se prévaloir de l'art. 271a 
al. 2 CO et que, partant, les congés étaient présumés abusifs. 
 
2.3 A teneur de l'art. 271a al. 3 let. a CO, le congé signifié durant la période de 
protection de trois ans est néanmoins valable s'il est motivé par le besoin urgent 
du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes les locaux 
loués. Selon la jurisprudence, ce besoin ne suppose pas une situation de contrainte 
ni un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres 
raisons, on ne puisse pas exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage des locaux 
remis à bail. Son besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être 
évaluée non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré (ATF 
132 III 737 consid. 3.4.3 p. 745; 118 II 50 consid. 3c et d p. 54). 
Un véritable état de contrainte ou de nécessité n'est pas requis, pourvu que le 
motif de récupérer le logement ait objectivement une certaine importance (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3.2). 
 
La notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 
272 al. 2 let. d CO (ATF 118 II 50 consid. 3a). 
Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l'équité 
déterminants selon l'art. 4 CC, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou 
de ses proches parents ou alliés (ATF 118 II 50 consid. 4). 
C'est au bailleur qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.1). 
 
2.4 En l'occurrence, le congé a été motivé par le besoin propre de l'appelant 
d'occuper un logement à Genève pour y demeurer hors des périodes de six ou 
sept mois par an durant lesquelles il réside à l'étranger. 


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Selon ses déclarations au Tribunal, son projet de reprise des locaux germait à 
l'époque de la demande de transfert de bail, à laquelle il n'était pas opposé; il ne se 
souvenait pas de la date à laquelle il avait finalement pris sa décision de reprendre 
ces locaux. Cette attitude révèle davantage une hésitation quant à l'avenir qu'une 
nécessité urgente. D'ailleurs, au moment de son audition, l'appelant ne savait 
toujours pas s'il entendait transformer le cabinet médical en un ou deux 
appartements, ce qui relativise en outre considérablement le caractère concret de 
son projet. Enfin, ses explications relatives à la nécessité essentielle - en raison de 
son état de santé qualifié, sans aucun élément à l'appui, de problématique - de 
résider uniquement dans le logement contigu à celui occupé par son fils n'ont plus 
d'actualité, puisqu'il est admis que ce dernier a désormais déménagé dans un autre 
immeuble. 
 
Au vu de ces différents éléments, le besoin urgent du bailleur n'est pas établi. 
C'est dès lors à raison que le Tribunal a retenu que les congés devaient être 
annulés. 
 
La décision attaquée sera dès lors confirmée. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 juillet 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/523/2016 rendu le 3 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/24360/2014-2. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.