ge_gerichte · ACJC/841/2021 · 2021-06-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties et au contrôleur spécial par plis 
recommandés du 30 juin 2021. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24257/2020 
ACJC/841/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 11 JUIN 2021 
 
Entre 
A______ AG, domiciliée c/o B______ GmbH, ______ [ZG], requérante, comparant 
par Me Clarence PETER, avocat, Kellerhals Carrard Genève SNC, rue François-Bellot 
6, 1206 Genève, en l'Étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
C______ SA, domiciliée c/o [Étude] D______, ______ [GE], citée, comparant par 
Me Sébastien ROY, avocat, Pestalozzi Avocats SA, Cours de Rive 13, 1204 Genève, en 
l'Étude duquel elle fait élection de domicile. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. C______ SA est une société anonyme de droit suisse constituée en 2007 et sise 
à Genève. Elle a pour but social la construction et commercialisation du projet 
immobilier "E______" situé [nos.] ______, rue 1______, [code postal] Genève. 
Selon ses statuts, elle peut en outre effectuer toutes opérations commerciales, 
financières, mobilières ou immobilières se rapportant directement ou 
indirectement à son but. 
 
Son capital-actions s'élève à 4'000'000 fr.; il est constitué de 4'000'000 actions 
nominatives de 1 fr. 
F______ SA est l'actionnaire majoritaire de C______ SA, à raison de 52%. 
G______ SA et A______ AG en sont les actionnaires minoritaires, à raison de 
38% et 10% respectivement. 
H______ est propriétaire des actions de F______ SA et G______ SA. 
 
b. I______ et J______ ont été nommés respectivement administrateur-président et 
administrateur de C______ SA au mois de décembre 2012 (ci-après également 
"les administrateurs"). 
I______ perçoit une rémunération forfaitaire pour ses activités d'administrateur, 
laquelle s'est élevée à 17'000 fr. en 2019. Il facture également des honoraires 
d'avocat à C______ SA pour les services qu'il lui rend. Cette relation n'a pas fait 
l'objet d'un contrat de mandat écrit. 
J______ est employé de la société K______ SA. Jusqu'au 30 juin 2019, cette 
société facturait à C______ SA un émolument forfaitaire de 180'000 fr. par an 
pour l'activité de J______. Depuis le 1er juillet 2019, celui-ci perçoit un 
émolument de 17'000 fr. par an, ainsi qu'une rémunération à l'heure. 
En leur qualité d'administrateurs, I______ et J______ valident entre eux 
l'ensemble des honoraires qu'ils facturent à C______ SA. 
A______ AG allègue que les honoraires facturés par I______ et J______ sont 
également approuvés par H______ en sa qualité de bénéficiaire économique de 
F______ SA et de G______ SA, ce que C______ SA conteste. 
c. En raison de la chute des prix du marché immobilier consécutive à la crise 
financière de 2008, C______ SA a été confrontée à des difficultés financières et a 
dû contracter d'importants emprunts auprès de ses actionnaires, notamment de 
A______ AG. 


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d. Les huit derniers lots du projet immobilier "E______" n'ayant pas trouvé 
d'acquéreur et C______ SA ayant besoin de liquidités, l'assemblée générale a 
décidé, en 2017, de mettre ces appartements en location. 
A compter du mois de février 2020, A______ AG a demandé que ces 
appartements soient progressivement vendus, ce que la société a refusé. 
e. En vue de l'assemblée générale ordinaire de C______ SA du 26 juin 2020, les 
administrateurs ont transmis les comptes de l'exercice 2019 (ci-après "les comptes 
2019") et le rapport du conseil d'administration aux actionnaires. 
Il résulte desdits comptes que les revenus engendrés par la location des 
appartements se sont élevés à 695'861 fr. en 2019. 
Les frais de service, qui comprennent notamment les charges de copropriété, se 
sont élevés à 268'591 fr. 
Les frais administratifs, qui comprennent notamment les frais d'audit et de 
comptabilité ainsi que les rémunérations des administrateurs, se sont élevés à 
590'157 fr. 
f. Il résulte des comptes 2019 que C______ SA est surendettée et qu'il a été 
renoncé à annoncer cette situation au juge en raison de la postposition de prêts 
consentis par les actionnaires à hauteur de 18'000'000 fr. 
g. Par courrier du 25 mai 2020, A______ AG a demandé aux administrateurs de 
soumettre les comptes 2019 de la société à un contrôle ordinaire en application de 
l'art. 727 al. 2 CO. 
 
h. Par courrier électronique du 23 juin 2020, A______ AG a transmis aux 
administrateurs, en vue de l'assemblée générale du 26 juin 2020, une liste de 
vingt-deux questions relatives à la gestion de C______ SA et aux frais encourus 
par celle-ci, qu'elle considère comme injustifiés. 
 
Les administrateurs ont répondu aux questions susmentionnées par courrier 
électronique du 25 juin 2020. 
i. Estimant que les réponses apportées par les administrateurs étaient insuffisantes, 
A______ AG a réitéré ses questions lors de l'assemblée générale du 26 juin 2020. 
A______ AG allègue que la majorité de ses questions n'ont pas obtenu de réponse 
satisfaisante lors de cette assemblée. 
C______ SA conteste cette affirmation. Elle admet toutefois que certaines 
questions 
financières, 
concernant 
notamment 
la 
rémunération 
de 
ses 
administrateurs et de son comptable, L______, n'ont reçu une réponse qu'après 


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l'assemblée générale. Ces réponses ont été transcrites dans l'annexe 1 au procès-
verbal de l'assemblée générale et transmises le 5 août 2020 à A______ AG, en 
même temps que le procès-verbal en question. 
A teneur de cette annexe, C______ SA a constitué, en 2019, une provision 
supplémentaire de 200'000 fr. en lien avec la "problématique Lex Koller". La 
provision pour honoraires d'avocat de 150'000 fr. constituée en 2018 a ainsi été 
portée à 318'114 fr. [soit 150'000 fr. (provision 2018) - 31'886 fr. (notes 
d'honoraires réglées en 2019) + 200'000 fr. (provision 2019)]. Il résulte également 
de cette annexe que I______ a perçu, en 2019, 17'000 fr. d'honoraires 
d'administrateur et 81'962 fr. d'honoraires d'avocat, y compris une provision de 
10'000 fr. constituée en fin d'exercice. J______ a quant à lui perçu 169'505 fr. 
d'honoraires d'administrateur (cf. également infra let. A.q). 
S'agissant des frais de comptabilité, il est fait état de notes d'honoraires en 
69'797 fr. 80 et 48'005 fr. en 2019 (cf. également infra let. A.q). 
C______ SA justifie les montants susmentionnés par les nombreux dossiers gérés 
par les administrateurs en 2019 en sus de la gestion courante. 
A teneur du rapport du conseil d'administration, ces dossiers ont principalement 
concerné la correction des malfaçons subsistant dans l'immeuble, les relations de 
voisinage, les négociations avec la banque ayant octroyé le crédit de construction 
et les rapports avec l'administration cantonale (fiscalité et LFAIE). 
j. Lors de l'assemblée générale, A______ AG a voté en défaveur de la décharge 
du conseil d'administration pour l'exercice 2019 et de la réélection de I______, 
ainsi que de J______, aux postes d'administrateurs. 
 
k. Considérant que le procès-verbal de l'assemblée générale ne reflétait par le 
contenu réel de la séance, A______ AG a communiqué ses corrections aux 
administrateurs le 27 août 2020. 
 
l. Dans son rapport du 31 juillet 2020 à l'attention du conseil d'administration, 
établi à la suite de la demande de contrôle ordinaire des comptes 2019, l'organe de 
révision de C______ SA a notamment constaté que le système de contrôle interne 
de la société relatif à l'établissement et à la préparation des comptes annuels n'était 
pas conforme à la loi. Il a dès lors recommandé au conseil d'administration de 
définir un tel système, en déterminant notamment les responsabilités de chacun en 
matière de comptabilité et d'établissement des comptes annuels. 
m. L'assemblée générale extraordinaire de C______ SA visant à approuver les 
comptes 2019 contrôlés de manière ordinaire par l'organe de révision a été fixée 
au 27 août 2020. 


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Par courrier électronique du 20 août 2020, A______ AG a adressé une nouvelle 
liste de questions aux administrateurs en vue de cette assemblée générale. 
Les administrateurs ont répondu à ces questions par courrier électronique du 
26 août 2020, à nouveau de manière insuffisante selon A______ AG. 
n. Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, l'organe de révision a exposé que 
le contrôle ordinaire des comptes n'avait nécessité aucun ajustement et que ceux-
ci avaient été tenus avec la précision nécessaire. 
Il a également indiqué, s'agissant des lacunes du système de contrôle interne 
relevées dans son rapport du 31 juillet 2020, que "seule manquait une 
formalisation de la méthode et des revues à effectuer par la société" et que "la 
procédure discutée avec les administrateurs lui paraissait à cet égard 
satisfaisante". 
o. A teneur du procès-verbal de l'assemblée générale, A______ AG a réitéré ses 
questions concernant les honoraires des administrateurs et du comptable de la 
société, les provisions pour honoraires d'avocat inscrites dans les comptes et le 
non-enregistrement au registre foncier de la vente d'un appartement de l'immeuble 
"E______". A______ AG conteste cette mention au procès-verbal et affirme être 
revenue sur "ses questions restant sans réponses" lors de l'assemblée générale. 
Les administrateurs ayant refusé de revenir sur les points susmentionnés, estimant 
y avoir déjà répondu "bien au-delà de ce à quoi ils étaient tenus", A______ AG a 
soumis une demande de contrôle spécial à l'assemblée générale, qui l'a refusée par 
90% des voix. 
Les administrateurs ont toutefois accepté de rencontrer A______ AG afin 
d'aborder les questions mentionnées au procès-verbal et de lui montrer les 
documents pertinents, à condition qu'elle confirme "ne pas [avoir] dans son 
pipeline une nouvelle série de questions supplémentaires". 
A______ AG a répondu "[ne pas avoir] d'autres questions relatives à la société". 
Les parties divergent quant à la portée de cette réponse : C______ SA fait valoir 
que A______ AG a, ce faisant, confirmé que, hormis les trois sujets 
susmentionnés, elle avait reçu des réponses satisfaisantes aux questions qu'elle 
avait formulées. A______ AG allègue quant à elle que son affirmation selon 
laquelle elle n'avait pas "d'autres questions" ne signifiait pas qu'elle admettait 
avoir reçu des réponses claires à ses précédentes interrogations. 
 
p. Par courrier électronique du 9 septembre 2020, I______ a relaté à A______ AG 
les derniers développements concernant le non-enregistrement de la vente d'un 
appartement au registre foncier 


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Il lui a également transmis le courrier électronique adressé par L______, 
comptable de C______ SA, à l'organe de révision au sujet des provisions pour 
honoraires d'avocat enregistrées dans les comptes de la société au 31 décembre 
2019. 
A teneur de ce courriel, la provision de 318'000 fr. constituée au 31 décembre 
2019 se décomposait comme suit: 
- 
"Lex Koller and outstanding issues" : 118'000 fr. (soit 150'000 fr. - 32'000 fr. 
facturés au 31 décembre 2019); 
- 
"A______ and other related issues" : 100'000 fr. 
- 
"Other matters (please see report of the directors to the AGM) including 
apartement 2______, 3______, square" : 100'000 fr. 
I______ a par ailleurs convié A______ AG à une séance le 24 septembre 2020 
afin d'évoquer les honoraires des administrateurs et de L______. 
q. Le 24 septembre 2020, I______ et J______ ont rencontré les représentants de 
A______ AG afin de leur communiquer des informations sur leurs activités et de 
justifier leurs honoraires, ainsi que ceux de L______. 
A______ AG allègue que les factures présentées lors de cette séance ne 
correspondent pas aux montants effectivement perçus par les administrateurs pour 
les services rendus à la société. 
 
Elle fait notamment valoir ce qui suit : 
- 
Honoraires de I______ 
Il résulte de l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 
2020 que les honoraires perçus par I______ durant l'exercice 2019 se sont 
élevés à 98'967 fr.; cette somme se composait de 17'000 fr. d'honoraires 
d'administrateur, de 71'967 fr. d'honoraires d'avocat et d'une provision sur 
honoraires de 10'000 fr. 
A______ AG allègue que lors de la séance du 24 septembre 2020, I______ a 
présenté huit factures relatives à la période décembre 2018-novembre 2019 
pour un montant total de 53'124 fr., ne correspondant dès lors pas au montant 
indiqué dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale. 
Elle allègue également que, pour le premier et le troisième trimestres 2019, 
deux bulletins de versement à l'ordre de I______, mentionnant des montants 
de 8'423 fr. et 2'516 fr., n'étaient accompagnés d'aucune facture. 


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Les bulletins de versement relatifs au deuxième et au quatrième trimestres 
2019 se référaient en outre chacun à trois factures; or, seules deux factures 
étaient annexées à ces bulletins. Il en résultait des versements injustifiés à 
hauteur de 6'642 fr. (3'873 fr. pour le deuxième trimestre et 2'769 fr. pour le 
quatrième trimestre). 
Les factures présentées par I______ comprenaient enfin une description des 
prestations fournies mais ne mentionnaient pas le temps consacré à celles-ci. 
Selon A______ AG, J______ aurait reconnu les incohérences susmentionnées 
et promis des explications, lesquelles n'auraient toutefois jamais été fournies. 
- 
Honoraires de J______ 
C______ SA a indiqué dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée générale 
du 26 juin 2020 que les honoraires perçus par J______ durant l'exercice 2019 
s'étaient élevés à 169'505 fr., soit 96'930 fr. d'honoraires fixes pour le 
1er semestre 2019 (15'000 fr. par mois HT rémunérant l'intégralité de son 
activité; cf. pièce 20 req.), 8'500 fr. d'honoraires fixes pour le deuxième 
semestre 2019 (soit la moitié du "director fee" fixe de 17'000 fr. par an 
convenu à compter du 1er juillet 2019; cf. pièce 20 req.) et 64'075 fr. 
d'honoraires facturés à l'heure durant le deuxième semestre 2019 (payables en 
sus du "director fee" fixe susmentionné; cf. pièce 20 req.). 
J______ aurait cependant déclaré, le 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses 
honoraires fixes du 2ème semestre 2019 (soit 8'500 fr.) à la demande de 
H______. A______ AG en déduit que C______ SA lui aurait dès lors versé 
8'500 fr. de plus que les montants réellement facturés. 
J______ a toutefois précisé, lors de la séance du 24 septembre 2020, qu'il 
avait initialement facturé les 8'500 fr. en question à la société, mais qu'il avait 
finalement déduit ce montant de sa note d'honoraires du mois de novembre 
2019. 
- 
Honoraires de L______ 
S'agissant des frais de comptabilité, l'annexe au procès-verbal de l'assemblée 
générale du 26 juin 2020 mentionne ce qui suit : 
"1. Les frais de comptabilité enregistrés sous « administration fees » dans les 
comptes de C______ SA au 31.12.2019 pour un montant de 69'797 fr. 80 
correspondent à la note d'honoraires y relative établie par M. L______. 
2. Les frais de comptabilité enregistrés sous « Frais de comptabilité ______ 
2019 » dans les comptes de C______ SA au 31.12.2019 pour un montant de 


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48'005 fr. correspondent à la note d'honoraires y relative établie par M. 
L______ pour le 2ème semestre 2019." 
Lors de la séance du 24 septembre 2020, les administrateurs de C______ SA 
n'ont présenté à A______ AG que deux factures de 12'326 et 17'630 livres 
sterling. A______ AG allègue dès lors que L______ a perçu 69'000 livres 
sterling sans justification. 
Par courrier du 5 octobre 2020, C______ SA a toutefois indiqué à A______ 
AG que les factures susmentionnées correspondaient, respectivement, au 
deuxième semestre 2018 et au premier semestre 2019; la facture du deuxième 
semestre 2019 s'était quant à elle élevée à 48'005 fr.; elle n'avait toutefois été 
établie et payée qu'en 2020, raison pour laquelle elle figurait dans les charges 
transitoires de l'exercice 2019 (cf. requête, p. 14). Or, l'addition des factures 
des deux semestres 2019 (17'630 livres sterling et 48'005 fr., soit 69'797 fr. 
80) correspondait bien aux frais de comptabilité mentionnés dans les comptes 
2019. 
r. Estimant les réponses susmentionnées insuffisantes, A______ AG a réitéré ses 
demandes par courrier du 9 octobre 2020, sans obtenir de réponse. 
B. 
a. Le 26 novembre 2020, A______ AG a saisi la Cour de justice d'une requête en 
désignation d'un contrôleur spécial de C______ SA. 
Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à ce que la Cour ordonne l'institution 
d'un contrôle spécial portant sur les comptes 2019 de C______ SA, et plus 
particulièrement sur les dépenses, frais et honoraires d'administrateurs et gestion 
de cette société, et charge le contrôleur spécial d'obtenir les informations et de 
répondre aux questions suivantes : 
a) Obtenir tous les documents portant sur les mandats de gestion et 
d'administrateurs de I______, L______ et J______, "y compris mais non 
limité" aux contrats de mandat, décisions relatives aux rémunérations, 
rémunérations effectives, approbations desdites rémunérations par les 
actionnaires majoritaires et leur bénéficiaire économique H______. 
b) Etablir les mandats de I______, L______ et J______. 
c) Déterminer si l'un des administrateurs est lié sur le plan personnel, commercial 
ou économique avec un actionnaire. 
d) Définir les rémunérations obtenues par I______ à titre d'administrateur et à 
titre d'avocat et établir les motifs de ces rémunérations en 2019. 
e) Définir les rémunérations de L______ en 2019. 


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f) Définir les rémunérations de J______ en 2019. 
g) Obtenir le grand livre et les documents comptables de C______ SA ainsi que 
tous les documents propres et utiles pour déterminer ses dépenses en 2019. 
h) Définir les dépenses de C______ SA en 2019, en particulier à titre de frais de 
gestion et d'administration. 
i) Définir les dépenses 2019, "y compris mais non limité aux dépenses intitulées 
en tant que « services costs », « sundry accruals », « costs of property sold », 
frais fiscaux, frais de notaire, frais d'audit, « financial charges », 
« transformation costs », « provision Lex Koller », « frais de pilotage », 
« office expenses », frais de comptabilité, frais de location d'une arcade ou 
encore frais relatifs aux honoraires d'architectes". 
j) Cela fait, déterminer le montant total des dépenses de la société en 2019. 
k) Déterminer l'existence d'un contrôle interne de la société. 
l) Déterminer quelles mesures et activités ont été prises à titre de système de 
contrôle interne. 
m) Définir les tâches du contrôle interne de la société. 
A______ AG expose avoir, depuis le mois de juin 2020, questionné en vain 
C______ SA au sujet des frais de gestion mentionnés dans les comptes 2019, des 
mandats et honoraires des administrateurs et du comptable, et du système de 
contrôle interne. Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, elle avait une fois 
de plus insisté sur ses questions restées sans réponse, ce dont attestait le procès-
verbal de la séance. S'étant vue opposer une fin de non-recevoir, elle avait sollicité 
l'instauration d'un contrôle spécial, lequel avait été refusé. C______ SA avait 
certes accepté d'aborder ses questions en suspens lors de la séance du 24 
septembre 2020 mais aucune réponse satisfaisante n'avait été apportée à cette 
occasion. Les conditions formelles d'instauration d'un contrôle spécial étaient dès 
lors remplies. 
 
Sur le plan matériel, il résultait des comptes 2019 que C_____ SA était 
surendettée et ne couvrait pas ses charges. Malgré cette situation délicate, les 
administrateurs et le comptable de la société s'étaient octroyés des honoraires 
équivalents à la moitié des revenus de celle-ci, avec l'approbation de H______, 
bénéficiaire économique des actionnaires majoritaires. Si l'on ajoutait à ces 
sommes la provision constituée en lien avec la problématique "Lex Koller", les 
honoraires correspondaient même à la totalité des revenus sociaux. Les 
administrateurs avaient dès lors violé leur devoir de fidélité et géré la société de 
manière déloyale (art. 158 CP) et fautive (art. 165 CP). I______ se trouvait de 


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surcroît dans une situation de conflit d'intérêts dès lors qu'il agissait comme 
administrateur et comme avocat de la société, et qu'il facturait des honoraires pour 
ces deux activités. Cette situation causait un dommage à la société, de sorte que 
A______ AG envisageait d'intenter une action en responsabilité. 
 
b. C______ SA a conclu au rejet de la requête avec suite de frais et dépens. A titre 
subsidiaire, elle a sollicité que les frais et coûts du contrôle spécial soient mis à la 
charge de A______ AG. 
 
Elle a fait valoir que les postes de dépenses 2019 contestés par A______ AG 
existaient depuis 2013 et que A______ AG avait toujours approuvé les comptes 
de la société, sauf en 2020. Les critiques et les accusations portées contre les 
administrateurs ne visaient en réalité qu'à obtenir un changement de stratégie de la 
société. 
Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, A______ AG avait en outre indiqué 
que ses questions ne concernaient que les rémunérations des administrateurs et du 
comptable, les provisions inscrites dans les comptes et le non-enregistrement de la 
vente d'un appartement au registre foncier. Conformément au principe de 
subsidiarité, sa requête en désignation d'un contrôle spécial ne pouvait dès lors 
porter que sur ces trois points; ses conclusions tendant à l'instauration d'un 
contrôle spécial sur les autres points devaient en revanche être rejetées. 
A______ AG avait par ailleurs obtenu des réponses à toutes les questions qu'elle 
avait posées en 2020, ce qui rendait sa requête de contrôle spécial sans objet. Elle 
n'avait au demeurant rendu vraisemblable, ni que les administrateurs auraient 
violé la loi ou les statuts, ni qu'ils auraient causé un dommage à la société. Les 
rémunérations versées aux intéressés et au comptable étaient au contraire 
justifiées et raisonnables. I______ agissait enfin comme administrateur et conseil 
de la société depuis 2013, situation connue et approuvée depuis cette date par 
A______ AG. Les conditions d'un contrôle spécial n'étaient dès lors pas réunies. 
La requête formée en ce sens par A______ AG était de surcroît abusive. 
 
c. A______ AG a formé une réplique spontanée, persistant dans ses conclusions. 
 
Elle a allégué des faits nouveaux. 
 
d. C______ SA a dupliqué, persistant dans ses conclusions. Elle a en outre conclu 
à la condamnation de A______ AG à l'indemniser de la totalité de ses frais 
d'avocat relatifs à la présente procédure, d'un montant de 76'512 fr. 65. 
 
Elle a allégué un fait nouveau et produit une pièce nouvelle. 
 
e. Par courrier du 10 février 2021, le greffe de la Cour a informé les parties que la 
cause était gardée à juger. 


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EN DROIT 
1. 
La Chambre civile de la Cour de justice est compétente pour statuer en instance 
cantonale unique sur la désignation d'un contrôleur spécial en vertu de l'art. 697b 
CO, soit en cas de refus de l'assemblée générale d'instituer un tel contrôle 
(art. 5 al. 1 let. g CPC; art. 120 al. 1 let. a LOJ). 
2. 
Relevant de la procédure contentieuse (art. 697c al. 1 CO; PAULI PEDRAZZINI, 
Code des obligations II, Commentaire romand, 2ème éd. 2017, n. 26 ad art. 697a 
CO et l'arrêt cité), l'action fondée sur l'art. 697a al. 2 CO est régie par la maxime 
des débats (art. 255 let. b CPC a contrario) et la maxime de disposition (art. 58 
CPC; PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 4 ad art. 697c). 
La procédure sommaire s'applique à l'institution d'un contrôle spécial de la société 
anonyme (art. 250 let. c ch. 8 CPC). Il n'y a dès lors en principe qu'un seul 
échange d'écritures. La phase d'allégations est par conséquent close après que les 
parties se sont exprimées une fois et celles-ci ne peuvent pas introduire de nova en 
exerçant leur droit constitutionnel inconditionnel à la réplique (ATF 144 III 117 
consid. 2.2 et 2.3). Le degré de preuve est par ailleurs limité à la vraisemblance 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_129/2013 du 20 juin 2013 consid. 7.2.1; 
4A_359/2007 du 26 novembre 2007 consid. 2.2). 
3. 
La requérante sollicite l'institution d'un contrôle spécial sur la base de l'art. 697b 
al. 2 CO. 
 
3.1.1 Le contrôle spécial, régi par les art. 697a à 697g CO, est une des mesures 
prévues par la loi pour donner aux actionnaires un droit de contrôle sur la marche 
de la société (art. 696 ss CO; ATF 138 III 252 consid. 3.1). 
 
Lors de l'assemblée générale, tout actionnaire peut demander des renseignements 
au conseil d'administration sur les affaires de la société et à l'organe de révision 
sur l'exécution et le résultat de sa vérification; les renseignements doivent être 
fournis dans la mesure où ils sont nécessaires à l'exercice des droits de 
l'actionnaire (art. 697 al. 1 et 2 CO). 
Tout actionnaire peut proposer à l'assemblée générale l'institution d'un contrôle 
spécial afin d'élucider des faits déterminés si cela est nécessaire à l'exercice de ses 
droits et s'il a déjà usé de son droit à être renseigné ou à consulter les pièces 
(art. 697a al. 1 CO). 
Si l'assemblée générale ne donne pas suite à la proposition, des actionnaires 
représentant 10% au moins du capital-actions ou des actions d'une valeur 
nominale de 2'000'000 de francs peuvent dans les trois mois demander au tribunal 
la désignation d'un contrôleur spécial (art. 697b al. 1 CO). 


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C/24257/2020 
Si le tribunal agrée la requête, il charge un expert indépendant de l'exécution du 
contrôle. Il définit l'objet du contrôle dans les limites de la requête (art 697c al. 2 
CO). 
3.1.2 Le droit à l'institution d'un contrôle spécial suppose ainsi notamment que le 
requérant soit actionnaire de la société et dispose de la participation minimale 
requise, qu'il ait préalablement fait valoir son droit aux renseignements (condition 
de subsidiarité formelle) et proposé à l'assemblée générale d'instituer un tel 
contrôle, et qu'il agisse dans le délai de trois mois à compter du refus de 
l'assemblée générale d'instituer ce contrôle. Il y a lieu d'examiner ces conditions 
formelles dans un premier temps, avant de se pencher sur les conditions 
matérielles de cette mesure. 
3.2 En l'espèce, la requérante est actionnaire de la société citée et détient 10% de 
son capital-actions. Elle dispose ainsi de la qualité et de la participation minimale 
pour solliciter l'institution d'un contrôle spécial. 
Elle a saisi la Cour d'une requête en ce sens le 26 novembre 2020, soit dans les 
trois mois à compter de l'assemblée générale du 27 août 2020, lors de laquelle sa 
proposition d'instituer cette mesure n'avait pas été acceptée. La requête a en 
conséquence été déposée dans le délai imposé par l'art. 697b al. 1 CO. 
Elle a en outre fait valoir son droit aux renseignements en soumettant au conseil 
d'administration, par courrier électronique des 23 juin et 20 août 2020, puis lors 
des assemblées générales des 26 juin et 27 août 2020, des questions relatives à la 
gestion de la société et aux frais encourus par celle-ci, en particulier les honoraires 
des administrateurs et du comptable. La condition relative à la subsidiarité 
formelle est ainsi également réalisée. 
4. 
Il reste à déterminer si les conditions matérielles auxquelles est soumise 
l'institution d'un contrôle spécial sont réalisées. 
4.1.1 Le requérant a droit à la désignation d'un contrôleur spécial lorsqu'il rend 
vraisemblable que des fondateurs ou des organes ont violé la loi ou les statuts et 
qu'ils ont ainsi causé un préjudice à la société ou aux actionnaires (art. 697b al. 2 
CO). 
 
Sur le droit à l'institution d'un contrôle spécial, les conditions de vraisemblance de 
l'art. 697b al. 2 CO constituent un point crucial. Le droit pourrait rester lettre 
morte si les conditions étaient trop strictes. A l'inverse, des conditions trop 
libérales seraient contraires à l'intention du législateur pour qui le contrôle spécial 
ne doit pas être imposé trop facilement. La vraisemblance concerne le droit 
comme le fait. Quant aux faits, il faut rendre vraisemblables des actions ou des 
omissions déterminées des fondateurs ou des organes et les dommages qui en 
découlent. Il n'est pas nécessaire de convaincre pleinement le tribunal de 


- 13/24 - 
 
C/24257/2020 
l'existence de ces faits. Une certaine probabilité suffit même si le tribunal admet 
que ces faits pourraient ne pas être réalisés (ATF 138 III 252 consid. 3.1; 120 II 
393 consid. 4c). 
Le requérant ne peut pas se contenter d'exprimer des soupçons ou d'affirmer qu'il 
y a eu des comportements contraires aux obligations de gestion (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C_190/2005 du 6 septembre 2006 consid. 3.4.). Il lui incombe de rendre 
vraisemblable que le comportement ou l'omission des organes viole une 
disposition légale ou statutaire précise et d'indiquer en quoi consiste cette 
violation 
(ATF 
138 III 252 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2010 du 27 juillet 2010 
consid. 3.1.3). 
 
Il doit également rendre vraisemblable que cette violation a causé un dommage à 
la société ou aux actionnaires et qu'il existe un lien de causalité entre celui-ci et 
celle-là (PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 15 ad art. 697b). 
4.1.2 Le contrôle spécial doit tendre à établir des faits, non pas à obtenir des 
appréciations ou des jugements de valeur (art. 697 al. 2 et 697a al. 2 CO; ATF 
138 III 252 consid. 3.1; 133 III 453 consid. 7.5). Il a pour objet l'examen de faits 
déterminés conformément à son but, qui est d'assurer l'information des 
actionnaires. Le contrôleur ne peut procéder à aucune appréciation, ni se 
prononcer sur la légalité de certains actes ou l'opportunité de la gestion en général 
ou de certains actes des organes de la société (PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 8 et 
9 ad art. 697a; WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht II, 2016, n. 23 ad 
art. 697a). 
 
Il n'est pas admissible de demander un examen à des fins purement exploratoires 
dans l'espoir de découvrir des irrégularités dont le requérant ne sait rien. 
Le contrôle spécial ne peut par ailleurs avoir pour but de procéder à un examen 
complet des comptes en se substituant à l'organe de révision (ATF 138 III 252 
consid. 
3.1; 
133 III 453 consid. 7.5). 
 
4.1.3 Le requérant doit rendre vraisemblable que les renseignements demandés 
sont nécessaires à l'exercice de ses droits d'actionnaire (art. 697 al. 2 CO), par 
exemple son droit d'agir en responsabilité à l'encontre du conseil d'administration 
(art. 754 CO) ou d'agir en restitution de prestations indues (art. 678 CO; TRIGO 
TRINDADE, in Code des Obligations II, Commentaire romand, 2ème éd. 2017, n. 27 
ad art. 697; PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 15 ad art. 697a et n. 9 ad art. 697b). 
 
La responsabilité des administrateurs envers la société, fondée sur l'art. 754 CO, 
est subordonnée à la réunion des quatre conditions générales suivantes, à savoir 
un manquement par l'organe à ses devoirs, une faute (intentionnelle ou par 
négligence), un dommage et un lien de causalité naturelle et adéquate entre le 


- 14/24 - 
 
C/24257/2020 
manquement et le dommage; il appartient au demandeur à l'action en 
responsabilité de prouver la réalisation de ces conditions (art. 8 CC), qui sont 
cumulatives (ATF 132 III 564 consid. 4.2). 
 
Parmi les devoirs de l'administrateur figure notamment son devoir de fidélité 
envers la société, qui lui impose de veiller fidèlement aux intérêts de celle-ci et de 
traiter de la même manière les actionnaires qui se trouvent dans la même situation 
(art. 717 CO). 
 
L'art. 678 CO prévoit que les actionnaires et les membres du conseil 
d'administration, ainsi que les personnes qui leur sont proches, sont tenus de 
restituer les autres prestations de la société qui sont en disproportion évidente avec 
leur contre-prestation et la situation économique de la société (al. 2). L'action en 
restitution appartient à la société et à l'actionnaire; celui-ci agit en paiement à la 
société (al. 3). 
Cette disposition prohibe le versement de dividendes cachés, soit de prestations de 
la société à l'actionnaire lorsqu'elles sont en disproportion évidente avec leur 
contre-prestation et la situation économique de la société (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_174/2007 du 13 septembre 2007 consid. 4.3.1). Le critère principal 
consiste à déterminer si la prestation litigieuse aurait été fournie aux mêmes 
conditions à un tiers indépendant. La disproportion devant être évidente, seuls les 
abus sont sanctionnés. Cette condition est toutefois plus facile à retenir si la 
société se trouve dans une situation financière précaire (CHENAUX/GACHET, in 
Code des Obligations II, Commentaire romand, 2ème éd. 2017, n. 33, 36 et 42 ad 
art. 678). Sont notamment visées la rémunération de prestations fictives de 
l'actionnaire (p. ex. prétendus mandats de conseils ou acquisition par la société de 
prestations de l'actionnaire pour un prix excessif) (CHENAUX/GACHET, op. cit., 
n. 46 ad art. 678). Le bénéficiaire doit en outre être de mauvaise foi, i.e. connaître 
le vice affectant l'attribution ou avoir dû le connaître en témoignant d'une attention 
suffisante (CHENAUX/GACHET, op. cit., n. 55 ad art. 678). 
Les conditions de cette action (perception indue, disproportion évidente) ne 
peuvent en revanche pas faire l'objet du contrôle spécial (PAULI PEDRAZZINI, op. 
cit., n. 10 ad art. 697a). 
Le versement de dividendes ou de dividendes cachés peut en outre constituer un 
manquement de l'administrateur à ses devoirs, pouvant donner lieu à une action en 
responsabilité selon l'art. 754 CO, lorsqu'un tel versement n'apparaissait 
objectivement pas admissible au regard de la situation économique de la société 
au moment où il a été effectué (arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2007 du précité 
consid. 4.3.1). La jurisprudence admet le concours entre l'action en restitution et 
l'action en responsabilité des art. 754 ss CO. En effet, le dommage né de la 
responsabilité peut être supérieur au montant de la prestation litigieuse; en outre, 


- 15/24 - 
 
C/24257/2020 
l'action de l'art. 678 CO ne permet pas nécessairement d'obtenir la restitution de 
l'intégralité du montant de la distribution illicite (CHENAUX/GACHET, op. cit., 
n. 86 ad art. 678). 
 
4.1.4 Le contenu de la proposition de contrôle spécial doit correspondre à celui de 
la demande de renseignements (subsidiarité matérielle; PAULI PEDRAZZINI, op. 
cit., n. 34 ad art. 697a). Il faut une connexité matérielle entre l'objet de la demande 
de renseignements et celui du contrôle spécial. Des questions complémentaires ou 
plus précises sont admissibles pour autant que le conseil d'administration ait pu 
s'attendre de bonne foi à celles-ci au vu de la demande de renseignements initiale 
(HÄNNI, La responsabilité des administrateurs hors de la faillite de la société 
anonyme, 2016, p. 241, n. 647). 
4.2.1 En l'espèce, la requérante demande en premier lieu à la Cour d'instaurer un 
contrôle spécial en vue d'établir les mandats de I______, L______ et J______; de 
déterminer si l'un des administrateurs est lié sur le plan personnel, commercial ou 
économique avec un actionnaire; de définir les rémunérations obtenues par 
I______ à titre d'administrateur et à titre d'avocat et d'établir les motifs de ces 
rémunérations en 2019; de définir les rémunérations de L______ en 2019; de 
définir les rémunérations de J______ en 2019; de définir la dépense intitulée 
"provision Lex Koller" (conclusions, let. b à f et i). 
Elle demande également que le contrôleur spécial obtienne "tous les documents 
relatifs à la Société portant sur les mandats de gestion et d'administrateurs de 
I______, L______ et J______, y compris mais non limité aux contrats de mandat, 
décisions relatives aux rémunérations, rémunérations effectives, éventuelles 
approbations desdites rémunérations par les actionnaires majoritaires et leur 
bénéficiaire économique H______" (conclusions, let. a). 
 
En l'occurrence, I______ agit pour la citée non seulement en tant 
qu'administrateur mais également en tant qu'avocat. Or, il est rendu vraisemblable 
qu'il a perçu, en 2019, en sus de ses honoraires d'administrateur, 71'967 fr. à titre 
d'honoraires d'avocat et qu'il n'a pas été en mesure de justifier l'intégralité de ce 
montant en dépit des questions posées par la requérante à ce sujet. 
Il résulte en effet du compte-rendu de la séance du 24 septembre 2020 rédigé par 
le conseil de la requérante que I______ a présenté, lors de cette séance, des notes 
d'honoraires d'un montant total de 53'124 fr., soit une différence de 18'843 fr. avec 
les montants que lui a versés la société en 2019. J______ aurait, à teneur dudit 
compte-rendu, reconnu ces incohérences et se serait engagé à fournir des 
explications, qui n'ont toutefois jamais été données. Les notes d'honoraires 
présentées par I______ ne mentionnaient en outre pas le temps consacré à chaque 
activité, de sorte que la requérante n'était pas en mesure d'évaluer si ce temps était 
proportionné ou non aux services rendus. 


- 16/24 - 
 
C/24257/2020 
 
Dans le cadre de la présente procédure, la citée s'est bornée à réfuter en bloc les 
incohérences susmentionnées. Confrontée à des allégations aussi circonstanciées 
que celles de la requérante, il lui incombait de préciser sa contestation - en tentant 
par exemple de réconcilier les montants versés à son administrateur et les factures 
présentées par celui-ci, ainsi qu'elle s'y était engagée -, sous peine de voir les 
allégués de la requérante admis (ATF 144 III 519 consid. 5.2.2.3; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_126/2019 du 17 février 2020 consid. 6.2.1). 
S'agissant de l'ampleur de l'activité déployée par I______, censée justifier les 
honoraires perçus, la citée s'est limitée à renvoyer à la liste des tâches des 
administrateurs figurant dans le rapport du conseil d'administration. Or, cette liste 
ne permet pas de se rendre compte, avec la précision requise, du temps consacré 
par les administrateurs à la gestion des dossiers de la société; elle ne distingue en 
outre pas les activités incluses dans le cahier des charges des administrateurs de 
celles donnant lieu à la facturation d'honoraires d'avocat. 
 
A supposer que les incohérences et les lacunes susmentionnées soient avérées - la 
citée n'étant pas en mesure de justifier par des factures idoines les montants versés 
à I______ et/ou les honoraires facturés par celui-ci étant disproportionnés par 
rapport à l'activité déployée -, il pourrait en découler la perception par I______ 
d'avantages indus, génératrice d'un dommage pour la société. 
Au vu de la différence entre les versements justifiés par une facture et la somme 
totale perçue par I______ (18'843 fr. soit 26% de la somme encaissée) et du fait 
que celui-ci a connaissance, en sa qualité d'administrateur, de la situation 
financière délicate de la société, la requérante pourrait dès lors disposer, à 
l'encontre du précité, d'une action en restitution des prestations fondée sur l'art. 
678 al. 2 CO. 
 
Compte tenu de ce qui précède, il convient d'admettre que la requérante a un 
intérêt digne de protection à l'instauration d'un contrôle spécial portant sur les 
montants précis des rémunérations que la citée a versées à I______ en 2019 pour 
ses activités d'administrateur et d'avocat, ainsi que sur l'existence de pièces 
justifiant ces rémunérations (factures, demandes de provisions, descriptif 
d'activités, time-sheet). La requête formée en ce sens ne saurait constituer un abus 
de droit, comme le prétend la citée. 
 
La citée n'ayant signé aucun contrat de mandat d'avocat avec I______, le 
contrôleur spécial devra également déterminer quelles activités sont couvertes par 
ce mandat. 
Ces éléments sont en effet nécessaires à la requérante pour déterminer si elle 
pourrait exercer une éventuelle action en restitution des prestations au sens de 
l'art. 678 al. 2 CO à l'encontre de I______, voire une action en responsabilité au 


- 17/24 - 
 
C/24257/2020 
sens de l'art. 754 CO à l'encontre de J______, dans la mesure où il résulte du 
dossier que celui-ci approuve les honoraires d'avocat versés à I______. 
Bien qu'elle n'ait pas expressément formulé cette question préalablement au dépôt 
de la présente requête, la requérante a un intérêt digne de protection à ce que le 
contrôle spécial porte également sur l'approbation de ces rémunérations par les 
actionnaires majoritaires de la citée et leur ayant-droit économique, H______, 
ainsi que sur les liens existant entre ceux-ci et I______. Ces informations sont en 
effet pertinentes pour apprécier le respect par les administrateurs du principe 
d'égalité de traitement entre les actionnaires, lequel présuppose de traiter les 
actionnaires de manière égale s'agissant de leur droit aux renseignements 
(PETER/CAVADINI, in Code des Obligations II, Commentaire romand, 2ème éd. 
2017, n. 21 ad art. 717). Au vu du contenu de la demande de renseignements 
initiale, la citée pouvait en outre s'attendre de bonne foi à ce qu'une telle question 
lui soit posée. 
La requérante sera en revanche déboutée de sa conclusion tendant à ce que le 
contrôleur spécial définisse la "provision Lex Koller" inscrite dans les comptes 
2019 de la citée. Cette provision, d'un montant total de 318'114 fr., paraît certes 
disproportionnée en regard de la situation financière difficile de la citée; elle a en 
outre un impact négatif sur le résultat de l'exercice social, de sorte qu'elle porte 
atteinte aux expectatives des actionnaires en matière de dividende. Force est 
toutefois de constater que la requérante n'a pas contesté les explications données 
par le comptable de la citée dans son courriel du 10 juillet 2020 au sujet de la 
composition de cette provision. Elle n'a par conséquent pas démontré sur quels 
points elle aurait besoin d'être plus amplement renseignée pour exercer ses droits 
d'actionnaire en relation avec cette provision. Les conditions permettant 
d'ordonner un contrôle spécial sur ce point font dès lors défaut. 
4.2.2 S'agissant de J______, la requérante fait valoir que celui-ci aurait déclaré, 
lors de la séance du 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses honoraires fixes du 
deuxième semestre 2019, soit 8'500 fr.; or, l'annexe au procès-verbal de 
l'assemblée générale mentionnait ce montant parmi les honoraires versés à 
J______. La requérante en déduit que la citée aurait versé un montant indu au 
précité. 
La requérante perd cependant de vue que J______ a affirmé, lors de la séance du 
24 septembre 2020 susmentionnée, qu'après l'avoir initialement facturé à la citée, 
il avait déduit ce montant de 8'500 fr. de sa note d'honoraires du mois de 
novembre 2019, afin de le restituer à la société. La requérante n'ayant pas contesté 
cette explication, son grief relatif à la perception indue de cette somme s'avère mal 
fondé. 


- 18/24 - 
 
C/24257/2020 
La requérante allègue en outre, dans sa réplique spontanée, que J______ aurait 
également affirmé, lors de la séance du 24 septembre 2020, avoir renoncé à ses 
honoraires de janvier et février 2019 en 32'310 fr.; or, l'annexe au procès-verbal 
de l'assemblée générale mentionnait, de manière contradictoire, qu'il avait perçu 
ses honoraires durant les mois en question. La requérante en déduit que J______ a 
également perçu ce montant sans justification. 
Ces allégués sont toutefois irrecevables. La Cour n'ayant pas ordonné de second 
échange d'écritures, la phase d'allégation était close après le dépôt de la réponse de 
la citée. La requérante ne pouvait par conséquent plus introduire de nouveaux faits 
au procès dans le cadre de sa réplique spontanée (cf. supra consid. 2). Il n'y a dès 
lors pas lieu d'examiner la question susmentionnée plus avant. 
La requérante se borne pour le surplus à reprocher à J______ de s'être octroyé 
d'importants revenus, non justifiés et disproportionnés compte tenu de la situation 
financière de la société. Or, le seul fait que le montant des honoraires 
d'administrateur facturés par J______ en 2019 paraisse élevé par rapport aux 
revenus de la société et à sa situation de surendettement n'entraîne pas une 
violation du devoir de diligence au sens de l'art. 717 al. 1 CO, ou une obligation 
de restitution au sens de l'art. 678 al. 2 CO. L'admission d'une telle violation, 
respectivement d'une telle obligation, requiert également l'existence d'une 
disproportion évidente entre les honoraires facturés et les prestations 
effectivement fournies. Or, à l'inverse de ce qu'elle s'est efforcée de faire pour 
I______, la requérante n'a ni allégué, ni cherché à démontrer, que l'activité 
déployée par J______ durant l'exercice 2019 aurait été largement inférieure à celle 
pouvant justifier les honoraires que celui-ci a facturés. Elle ne rend dès lors pas 
vraisemblable que celui-ci aurait perçu des honoraires indus au sens de l'art. 678 
al. 2 CO. 
Au vu de ce qui précède, les conditions permettant d'ordonner un contrôle spécial 
en relation avec la rémunération perçue par J______ ne sont pas réalisées. 
4.2.3 S'agissant de L______, la requérante fait valoir que celui-ci aurait perçu en 
2019 un montant compris entre 69'798 fr. et 117'803 fr. pour établir la 
comptabilité de la société. Il résulte cependant des explications fournies par la 
citée que les montants mentionnés dans l'annexe au procès-verbal de l'assemblée 
générale du 26 juin 2020, soit 69'798 fr. et 48'005 fr., ne doivent pas être 
additionnés; le second montant serait en réalité inclus dans le premier. Or, la 
requérante ne conteste pas cette explication. Elle ne cherche pas non plus à établir 
que le montant perçu serait disproportionné en regard des prestations fournies par 
L______ et que les conditions d'une action en restitution au sens de l'art. 678 al. 2 
CO seraient, partant, réalisées. 


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Les conditions permettant d'ordonner un contrôle spécial en relation avec la 
rémunération perçue par L______ ne sont dès lors, là non plus, pas réunies. 
En conclusion sur ce point, la requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial 
sur les points mentionnés aux lettres a à f des conclusions de la requête sera 
admise en tant qu'elle concerne I______ et rejetée en tant qu'elle concerne 
J______ et L______. 
4.2.4 La requérante demande en second lieu à la Cour d'instaurer un contrôle 
spécial en vue de définir les dépenses de la citée en 2019, "y compris mais non 
limité aux dépenses intitulées en tant que « services costs », « sundry accruals », 
« costs of property sold », frais fiscaux, frais de notaire, frais d'audit, « financial 
charges », « transformation costs », « provision Lex Koller », « frais de 
pilotage », « office expenses », frais de comptabilité, frais de location d'une 
arcade ou encore frais relatifs aux honoraires d'architectes", ainsi que d'obtenir 
tous les documents utiles à ce sujet (conclusions, let. g à j). 
En l'occurrence, il n'est pas contesté que la requérante a questionné à réitérées 
reprises la citée sur ses dépenses de l'exercice 2019 préalablement à la demande 
de contrôle spécial formulée lors de l'assemblée générale du 27 août 2020. La 
citée fait en revanche valoir que la requérante a déclaré, lors de cette assemblée 
générale, que sa demande de contrôle spécial ne portait finalement plus que sur les 
rémunérations des administrateurs et du comptable, les provisions inscrites dans 
les comptes de la société et le litige avec le registre foncier. Conformément au 
principe de subsidiarité matérielle, sa requête en désignation d'un contrôle spécial 
ne pouvait dès lors porter que sur ces trois points et devait être rejetée en tant 
qu'elle visait à établir les dépenses de la société en 2019. 
Cette question peut souffrir de rester indécise. Dans ses conclusions, la requérante 
se borne effet à solliciter, de manière toute générale, que le contrôleur spécial 
définisse l'ensemble des dépenses de la société en 2019, en particulier les frais de 
gestion et d'administration, ainsi que les douze postes énumérés dans ses 
conclusions sous lettre i). Ainsi formulée, sa requête ne vise dès lors pas à 
élucider des faits déterminés, conformément au but légal du contrôle spécial, mais 
à opérer un contrôle général de l'ensemble des frais de fonctionnement de la 
société durant l'exercice litigieux dans le but de découvrir des irrégularités. Or, le 
contrôle spécial ne peut, selon la jurisprudence, servir à un tel examen. 
Le fait que la requérante a détaillé, dans la partie "En fait" de sa requête, ses 
interrogations au sujet de certaines dépenses de la société, ne permet pas de 
corriger la formulation trop vague des questions figurant dans les conclusions. Le 
principe de disposition (art. 58 CPC) applicable à la présente procédure impose en 
effet aux parties de formuler des conclusions précises et déterminées, qui puissent 
être reprises dans le dispositif de jugement en cas d'admission de la demande 


- 20/24 - 
 
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(arrêt du Tribunal fédéral 4A_428/2018 du 29 août 2019 consid. 4.2.1). Il ne 
saurait dès lors incomber à la Cour de reformuler, en violation de ce principe, les 
questions insuffisamment détaillées énoncées dans les conclusions de la requête, à 
l'aune de la motivation figurant aux pages précédentes. 
La requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les points 
susmentionnés sera par conséquent rejetée (s'agissant de la "provision Lex 
Koller", voir également supra consid. 4.2.1 in fine). 
4.2.5 La requérante demande en dernier lieu à la Cour d'instaurer un contrôle 
spécial en vue de déterminer l'existence d'un contrôle interne de la société et les 
tâches dévolues à celui-ci (conclusions, let. k à l). 
En l'occurrence, la question de savoir si - comme le prétend la citée - la requérante 
a renoncé à l'instauration d'un contrôle spécial sur le système de contrôle interne 
mis en place par la société, au motif que ce point ne faisait pas partie des 
questions évoquées lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, peut souffrir de 
rester indécise. 
Il résulte certes du dossier que l'organe de révision a constaté, dans son rapport du 
31 juillet 2020 portant sur le contrôle ordinaire des comptes 2019, que le contrôle 
interne de la société n'était pas conforme à la loi, les responsabilités en matière de 
comptabilité et d'établissement des comptes annuels n'ayant pas été définies par le 
conseil d'administration. Lors de l'assemblée générale du 27 août 2020, l'organe 
de révision a cependant déclaré que les administrateurs avaient, dans l'intervalle, 
remédié aux lacunes mentionnées dans son rapport. Or, la requérante ne conteste 
pas cette affirmation. Elle ne prétend pas non plus que l'absence de contrôle 
interne aurait occasionné un dommage à la société, ni ne tente d'expliquer les 
raisons pour lesquelles un examen de ce système par le contrôleur spécial lui 
serait nécessaire afin de lui permettre de faire valoir ses droits d'actionnaire. 
La requête tendant à l'instauration d'un contrôle spécial sur les points 
susmentionnés sera par conséquent rejetée. 
5. 
La requête de contrôle spécial étant partiellement admise (cf. supra consid. 4.2.1 
et 4.2.3), la Cour nommera un contrôleur spécial en la personne de Me M______, 
avocat. 
 
Un délai au 15 octobre 2021 lui sera imparti pour remettre à la Cour un rapport 
rendant compte du résultat de son contrôle de manière détaillée (art. 697d al. 1, 
697e al. 1 CO; PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 3 ad art. 697e), étant précisé qu'il lui 
incombera, préalablement à l'établissement dudit rapport, d'entendre la citée sur 
les résultats du contrôle spécial (art. 697d al. 3 CO; WEBER, op. cit., n. 13 ad art. 
697d). 


- 21/24 - 
 
C/24257/2020 
Conformément à l'art. 697d al. 4 CO, le contrôleur spécial sera rappelé à son 
devoir de discrétion en relation avec les informations récoltées dans le cadre de sa 
tâche. 
S'il l'estime nécessaire, il devra faire figurer dans son rapport les faits qui 
pourraient porter atteinte au secret des affaires. La décision finale relative à 
l'élimination ou au maintien de ces passages incombe à la Cour dans le cadre de la 
procédure d'épuration prévue par l'art. 697e al. 2 CO (PAULI PEDRAZZINI, op. cit., 
n. 7 ad art. 697e). 
6. 
6.1 Si le juge agrée la requête tendant à désigner un contrôleur spécial, la société 
en supporte les frais. Si des circonstances particulières le justifient, il peut mettre 
tout ou partie des frais à la charge des requérants (art. 697g al. 1 CO). Tel peut 
notamment être le cas lorsque le requérant agit de manière contraire à la bonne 
foi, soit lorsqu'il agit de manière hâtive ou dans l'intention de nuire à la société 
(PAULI PEDRAZZINI, op. cit., n. 5 ad art. 697g). 
6.2 En l'espèce, il résulte du dossier que la requérante a contesté à réitérées 
reprises, au cours de l'année 2020, les frais de gestion de la société, notamment les 
honoraires d'avocat facturés par I______. Il apparaît certes que ces contestations 
ont été élevées alors que les parties étaient en litige au sujet de la stratégie de 
location des appartements décidée en 2017. Au vu des incohérences mises en 
évidence par la requérante s'agissant de la rémunération versée à I______, l'on ne 
saurait toutefois considérer qu'elle a formulé sa requête de contrôle spécial dans le 
seul but de nuire à la société ou pour une fin totalement étrangère à son but. Les 
frais du contrôleur seront par conséquent mis à la charge de la partie citée. 
La Cour condamnera dès lors celle-ci à verser à Me M______ une première 
avance de 15'000 fr. 
Le contrôleur spécial sera autorisé à solliciter de la partie citée des provisions 
régulières tant et aussi longtemps que son mandat n'aura pas pris fin. 
7. 
7.1 Le tribunal statue sur les frais dans la décision finale (art. 104 al. 1 CPC). 
 
Les frais, à savoir les frais judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC), sont mis à 
la charge de la partie succombante (art. 106 al. 1 CPC). Lorsqu'aucune des parties 
n'obtient entièrement gain de cause, ils sont répartis selon le sort de la cause 
(art. 106 al. 2 CPC). 
7.2 En l'espèce, les frais judiciaires de la présente procédure seront arrêtés à 
4'500 fr. (art. 95 al. 1 et 96 CPC; art. 26 RTFMC) et compensés avec l'avance du 
même montant fournie par la requérante, qui reste acquise à l'Etat de Genève 
(art. 111 al. 1 CPC). 


- 22/24 - 
 
C/24257/2020 
 
La requérante obtenant gain de cause sur le principe de l'instauration d'un contrôle 
spécial mais voyant la plus grande partie de ses questions rejetées, lesdits frais 
seront répartis par moitié entre les parties. La citée sera par conséquent 
condamnée à verser 2'250 fr. à la requérante à titre de remboursement des frais 
judiciaires. 
Compte tenu de l'issue du litige, chaque partie supportera ses propres dépens, 
étant relevé que l'activité déployée par les conseils apparaît d'ampleur équivalente. 
8. 
Dans les procédures en reddition de comptes, la pratique est d'apprécier la valeur 
litigieuse en fonction des prétentions pécuniaires auxquelles les renseignements 
ou documents requis peuvent servir de fondement (ATF 126 III 445 consid. 3b; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_640/2016 du 25 septembre 2017 consid. 1 et les 
arrêts cités). 
En l'espèce, la requérante demande l'instauration d'un contrôle spécial, notamment 
en vue d'agir en responsabilité à l'encontre des administrateurs de la citée au motif 
que ceux-ci auraient perçu des honoraires disproportionnés, soit 98'967 fr., 
169'505 fr. et 117'803 fr. La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 30'000 fr. 
(art. 74 al. 1 let. b LTF). 
* * * * * 


- 23/24 - 
 
C/24257/2020 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
 
Statuant par voie de procédure sommaire et en instance unique : 
Admet partiellement la requête tendant à la désignation d'un contrôleur spécial formée 
par A______ AG le 26 novembre 2020. 
Nomme Me M______, avocat, [Étude] N______, ______ [GE], en qualité de contrôleur 
spécial de C______ SA. 
Dit que Me M______ aura, en sa qualité de contrôleur spécial, la mission de déterminer, 
s'agissant des comptes 2019 de C______ SA : 
 Quels sont les montants des rémunérations que C______ SA a versés à I______ 
durant l'exercice 2019 pour ses activités d'administrateur, d'une part, et pour ses 
activités d'avocat, d'autre part ? 
 Par quelles pièces ces dépenses sont justifiées (factures, demandes de provisions, 
descriptif d'activités, time-sheet) ? 
 Quelles sont les activités incluses dans les mandats d'administrateur et d'avocat 
confiés par C______ SA à I______ ? 
 Quels sont les liens personnels, commerciaux ou économiques entre I______ et 
les actionnaires majoritaires de C______ SA, à savoir F______ SA et G______ 
SA, respectivement leur bénéficiaire économique H______ ? 
 Si F______ SA et G______ SA, respectivement leur bénéficiaire économique 
H______, ont approuvé les rémunérations facturées par I______ à C______ SA ? 
Rappelle le contrôleur spécial à ses devoirs de discrétion, s'agissant des informations 
qu'il récoltera dans le cadre de sa tâche. 
Condamne C______ SA à supporter les frais et honoraires de Me M______ encourus en 
sa qualité de contrôleur spécial. 
Condamne C______ SA à verser à Me M______ une provision en 15'000 fr. dès l'entrée 
en force du présent arrêt. 
Autorise Me M______ à ne pas se mettre en œuvre avant le versement en ses mains de 
l'avance initiale de ses frais et honoraires. 


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C/24257/2020 
Autorise d'ores et déjà Me M______ à solliciter directement de C______ SA toute 
avance complémentaire nécessaire à la couverture des frais et honoraires de son activité 
de contrôleur spécial, au fur et à mesure de l'accomplissement de celle-ci. 
Impartit à Me M______ un délai au 15 octobre 2021 pour remettre son rapport à la 
Cour. 
Arrête les frais judiciaires à 4'500 fr. et les compense avec l'avance versée par 
A______ AG. 
Met lesdits frais à la charge des parties à hauteur de la moitié chacune. 
Condamne par conséquent C______ SA à verser 2'250 fr. à A______ AG à titre de 
remboursement partiel de l'avance de frais judiciaires. 
Dit que chaque partie supporte ses propres dépens. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame 
Nathalie 
RAPP, 
présidente; 
Madame 
Sylvie 
DROIN, 
Monsieur 
Jean REYMOND, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 
à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 
1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.