ge_gerichte · ATA/335/2010 · 2010-05-18 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3501/2008-CE 
ATA/335/2010
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 18 mai 2010 
 
dans la cause 
 
Monsieur Ead SAMAWI 
représenté par Me Christian Grosjean, avocat 
et 
Monsieur Eric ARNOUX 
représenté par Me Jacques Gautier, avocat 
contre 
CONSEIL D'ÉTAT 
et 
EQUINOXE INVESTMENTS S.A. 
représentée par Me Yves Jeanrenaud, avocat 


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EN FAIT 
1. 
 
Le domaine de Notre-Dame du Lac, soit l'ancienne propriété Boissier, à 
l'adresse, 17 chemin du Nant d'Argent à Cologny, est implanté sur l'ancienne 
parcelle no 2’057 du cadastre de la commune de Cologny, divisée depuis lors entre 
les parcelles nos 2’186 de 13'984 m2, 2’187 de 10'000 m2 et 2’188 de 2’400 m2. 
 
 
Ces dernières sont en cinquième zone de construction, à l'intérieur du 
périmètre défini par la carte annexée à la loi sur la protection générale des rives du 
lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). 
 
 
Ces terrains, où est installée l'école « Notre-Dame du Lac », étaient 
propriété de l'association Notre-Dame du Lac et ont été acquis depuis lors par la 
société Equinoxe Investments S.A. (ci-après : Équinoxe). 
 
 
Dominant ces parcelles au sud, se trouvent les parcelles nos 2’174, propriété 
de Monsieur Ead Samawi, et 2’173, propriété de Monsieur Eric Arnoux. Tant 
M. Samawi que M. Arnoux habitent les villas qui y sont édifiées. 
2. 
 
Le 4 octobre 2005, la Société d'Art Public, devenue depuis lors Patrimoine 
Suisse Genève, a saisi le Conseil d'Etat d'une requête afin que l'ancienne parcelle 
no 2’057, ainsi que les bâtiments qui y sont édifiés, soient classés. 
 
 
Dans le cadre de l'instruction de cette requête, le propriétaire de l'ancienne 
parcelle no 2’057, admettant que des bâtiments présentaient un indéniable intérêt 
historique, s'est opposé au classement de la totalité de leur terrain. La commune 
de Cologny a préavisé défavorablement cette mesure, les bâtiments n'étant pas 
suffisamment intéressants sur le plan architectural. 
 
 
Sur la base d'un rapport du conservateur cantonal des monuments, la 
commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a indiqué, 
le 30 mai 2006, être favorable au classement du domaine et a recommandé 
l'adoption d'un plan de site pour ménager des vues sur le lac et donner une 
respiration au bâtiment. 
 
 
Le Conseil municipal de la commune de Cologny a adopté une résolution, le 
14 septembre 2006, demandant à ce qu'un projet de plan de site soit élaboré pour 
l'ancienne parcelle no 2’057 et certaines parties des parcelles voisines. 
3. 
 
Un projet de plan de site a été élaboré et mis à l'enquête publique. Il 
prévoyait trois secteurs sur l'ancienne parcelle no 2’057. Le secteur A était 
constitué des terrains supportant les bâtiments utilisés par l'école. 


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Le secteur B, destiné à la construction de plusieurs villas, jouxtait 
immédiatement la propriété de M. Samawi. 
 
 
Le secteur C, au sud-ouest, était destiné à la construction d'une villa 
individuelle. 
 
 
L'art. 4 du règlement du plan de site avait la teneur suivante : 
 
« 
al. 1 : le plan désigne les bâtiments maintenus, en raison de leur valeur 
historique, de leur qualité architecturale et de l'appartenance à un ensemble, ils 
peuvent faire l'objet de travaux d'entretien et de transformations nécessaires à une 
amélioration du confort des locaux. La surface des constructions localisées dans le 
secteur A ne doit pas excéder 20 % de la surface de ce secteur. L'aménagement de 
surfaces de plancher supplémentaires ne pourra être autorisé. 
 
 
al. 2 : les structures porteuses, de même que les éléments dignes de 
protection doivent être sauvegardés. 
 
 
al. 3 : l'aménagement des combles des bâtiments maintenus ne peut être 
autorisé que dans la mesure où il ne nécessite aucune intervention en toiture, et 
qu'il rentre dans le calcul des surfaces visées à l'al. 1 ». 
4. 
a. 
Par courrier du 1er décembre 2006, M. Samawi a transmis au département 
des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le département) 
des observations. 
 
 
L'indice d'utilisation du sol, en application de la LPRLac, devait être de 0,2. 
Les bâtiments existants avaient une surface de plancher de 4'090 m2, ce qui 
nécessitait, avec cet indice, une surface de terrain de 20'450 m2, alors que 
l'ancienne parcelle no 2’057 avait une surface de 26'400 m2. La surface prévue 
pour le secteur A, où se situaient les bâtiments existants de l'école, était de 
12'500 m2. Cette situation entraînait un dépassement de l'indice d'utilisation du sol 
autorisé, au vu des constructions pouvant être réalisées dans les deux autres 
secteurs. 
 
 
Il n'était pas précisé, dans le secteur B, le type de villas qui pourraient être 
édifiées et on pouvait craindre la construction de villas en ordre contigu étrangères 
au périmètre. Une demande définitive d'autorisation de construire avait d'ailleurs 
été déposée en ce sens, pour six villas sur le secteur B. 
 
 
De plus, la construction de villas dans le secteur B impliquerait l'abattage de 
plus de vingt arbres, ce qui était contraire aux objectifs de protection du plan de 
site ainsi qu'à la LPRLac. 


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En dernier lieu, le projet de plan de site prévoyait d'utiliser une partie du 
terrain, propriété de M. Samawi, pour accéder aux villas du secteur B, mais celui-
ci s’y était opposé. 
 
b. 
M. Arnoux s'est opposé au projet de plan de site le 8 décembre 2006. Ce 
dernier n'avait pas pour but la conservation des monuments historiques et 
architecturaux et la préservation des aspects caractéristiques du paysage, mais la 
création d'un nouveau quartier de villas, nécessitant un abattage massif d'arbres. 
Les surfaces déjà bâties de l'école Notre-Dame du Lac épuisaient les réserves 
constructibles de l'ancienne parcelle no 2’057. 
5. 
 
Le 1er février 2007, le Conseil municipal a préavisé positivement, à 
l'unanimité, le projet de plan de site. 
6. 
 
Après quelques adaptations, le projet a été soumis à la procédure 
d'opposition. 
 
a. 
M. Samawi a formé opposition par courrier du 28 août 2007, reprenant et 
développant les arguments figurant dans ses observations. M. Arnoux a fait de 
même, le 31 août 2007. 
 
 
Le plan de site visait à permettre le développement d'un nouveau quartier. 
 
 
Le département devait procéder à un calcul exact du rapport de surface, puis 
modifier le secteur A pour que ce dernier ait la surface nécessaire pour respecter 
l'indice d'utilisation du sol, soit 20'450 m2. Le projet de plan de site devait être 
aussi modifié en ce qui concerne le chemin d'accès. Tout abattage d'arbres devait 
être interdit, de même que la construction de villas en ordre contigu. 
 
b. 
A l'opposition de M. Samawi était notamment jointe une estimation 
immobilière réalisée par le bureau d'architectes Charrez le 10 avril 2003. 
7. 
 
Le 20 mai 2008, Patrimoine Suisse Genève, qui avait aussi fait opposition, a 
indiqué au département avoir trouvé un accord avec la société propriétaire. 
Moyennant l'intégration d'un certain nombre d'éléments architecturaux et 
urbanistiques dans le plan de site, l'opposition était retirée. 
8. 
 
A la demande du département, le bureau Analyses & Développements 
immobiliers Sàrl a effectué une analyse des surfaces bâties de l'ancienne parcelle 
no 2’057. Cette dernière était, en application des normes s'appliquant à la 
cinquième zone de construction, de 2’842,47 m2. La surface minimale de la 
parcelle devait être de 14'212,35 m2 afin de respecter l'indice d'occupation du sol 
de 0,2. 


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9. 
 
Par arrêté du 27 août 2008, le Conseil d'Etat a approuvé le plan de site 
portant sur le domaine de Notre-Dame du Lac no 29525B-576 (sic; recte : 
29525B-516) et rejeté les oppositions de MM. Samawi et Arnoux. 
 
 
Le même jour, le Conseil d'Etat a classé les bâtiments B-254, B-255, B-256, 
B-257, B-258, B-381, B-382 et B-383 situés sur l'ancienne parcelle no 2’057. Les 
abords des immeubles classés étaient définis selon le plan 29598-516, qui faisait 
partie intégrante dudit arrêté. 
 
 
Ces classements sont devenu définitifs et exécutoires. 
10. 
 
Le 29 septembre 2008, M. Samawi et M. Arnoux ont recouru auprès du 
Tribunal administratif contre l'arrêté du Conseil d'Etat approuvant le plan de site. 
 
 
Le secteur A avait une surface de 14'000 m2, le secteur B une surface de 
10'000 m2 et le secteur C une surface de 2'400 m2, selon le plan de site. 
 
 
L'expertise réalisée par le bureau d'architectes Charrez indiquait que la 
surface totale de plancher des bâtiments existants et maintenus était de 4'090 m2, 
ce qui impliquerait que le secteur A ait une surface de 20'450 m2. Le plan de site 
ne respectait dès lors pas l'indice d'occupation du sol de 0,2 prévu par la LPRLac. 
 
 
L'analyse réalisée à la demande du Conseil d'Etat utilisait les dispositions 
légales applicables pour des constructions neuves. 
 
 
Bien que l'art. 11 du règlement du plan de site prévoit le maintien de la 
végétation existante, plus de vingt arbres devraient être abattus dans le secteur B. 
 
 
L'accès aux villas du secteur B devait se faire en partie par la propriété de 
M. Samawi. L'art. 8 al. 2 du règlement du plan de site précisait qu'un nouvel accès 
serait créé sur le tracé d'un ancien chemin. La création de celui-ci, trop étroit au 
vu du trafic qui serait généré, entraînerait l'abattage d'une partie d'une haie. Il 
rendrait l'épingle à cheveux du chemin du Nant d'Argent dangereuse. 
11. 
 
Le 6 novembre 2008, Equinoxe a demandé à être appelée en cause. 
12. 
 
Le 28 novembre 2008, le Conseil d'Etat s'est opposé au recours, reprenant et 
développant son argumentation antérieure. 
 
 
L'expert mandaté par le département avait calculé la surface de plancher en 
application des normes de la cinquième zone, définie par la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) qui 
s'appliquait pour tous les bâtiments et non seulement aux constructions neuves. 
13. 
 
Par décision du 17 décembre 2008, le Tribunal administratif a appelé en 
cause Equinoxe. 


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14. 
 
Le 6 février 2009, Equinoxe a conclu au rejet du recours. La surface du 
secteur A n'excédait que de 1,5 % celle nécessaire à la surface des bâtiments, telle 
que déterminée par le Conseil d'Etat. Un tel écart était admissible, au vu de la 
jurisprudence (ATA 505/2007 du 9 octobre 2007). Si tel ne devait pas être le cas, 
la société propriétaire soutenait qu'une densification différenciée pourrait être 
appliquée. 
 
 
La densification des secteurs B et C devait tenir compte de la mesure de 
protection. 
15. 
 
Par décision du 9 mars 2009, le Tribunal administratif a ordonné la jonction 
des deux recours sous le numéro de procédure A/3501/2008. 
16. 
 
Le 6 avril 2009, le Tribunal administratif a tenu une audience de 
comparution personnelle et d'enquêtes. 
 
a. 
Equinoxe a précisé que les bâtiments existants continueraient à être loués à 
l'institut Notre-Dame du Lac pour une durée de dix ans au moins. 
 
b. 
Monsieur Joseph Charrez, architecte, a indiqué qu'il ne lui était pas possible 
de se rappeler des détails de la méthode utilisée pour déterminer les chiffres 
figurant dans son expertise de 2003. Il transmettrait ces informations par écrit. 
 
 
L'expertise avait été réalisée gratuitement car ses enfants étaient scolarisés 
dans cette institution. 
 
 
Toutes les surfaces du bâtiment étaient prises en compte pour déterminer la 
surface brute du plancher ; certains éléments, tels que les murs, devaient être 
retranchés pour déterminer la surface nette. 
 
c. 
Messieurs François Hiltbrand et François Strobino, du bureau Analyses & 
Développements immobiliers Sàrl, ont confirmé avoir été mandatés pour 
déterminer la surface à bâtir des bâtiments existants selon les critères de la 
cinquième zone. Ils avaient retranché de la surface brute de plancher les surfaces 
qui ne disposaient pas de jour et précisé le nombre de m2 habitables au vu de la 
surface des vitrages de certaines pièces. Les couloirs n'avaient pas été pris en 
compte car ils n'étaient pas éclairés et qu’il s'agissait de circulation secondaire. 
 
 
Aucune surface habitable n'avait été retenue au premier étage de la grange, 
car il n'y avait pas d'éclairage et que les mesures de protection interdisaient de 
créer des jours. 
 
 
Les surfaces utilisées, mais qui n'étaient pas habitables au sens de la LCI, 
n'avaient pas été prises en compte alors que des surfaces habitables, mais non 
utilisées, avaient été comptabilisées. 


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Certains des bâtiments de peu d'importance dépassaient le gabarit 
admissible. Ils avaient été exclus des surfaces comptabilisées car la mesure de 
classement interdisait de les rendre habitables. Ils s'étaient fondés sur la situation 
actuelle en ce qui concernait l'affectation. 
17. 
 
Le 4 mai 2009, M. Charrez a répondu par écrit aux questions qui lui avaient 
été posées lors de l'audience d'enquête. 
 
 
Le tableau « données physiques des bâtiments » reprenait l'état existant des 
bâtiments. Il détaillait au surplus les calculs qu'il avait effectués. 
18. 
a. 
Le 14 mai 2009, le Conseil d'Etat a maintenu sa position. M. Charrez avait 
pris en compte des surfaces et des volumes dans une perspective de 
transformation, qui était des plus aléatoires. Sa démarche s'inscrivait dans le cadre 
d'une estimation de la valeur des biens immobiliers concernés en vue de leur 
vente. 
 
b. 
Le 20 mai 2009, Equinoxe a persisté dans ses conclusions. L'expertise de 
M. Charrez ne tenait pas compte des règles définies par la LCI et il n'avait pas 
procédé à un relevé des surfaces et à une visite des bâtiments. 
 
c. 
Le 22 mai 2009, les recourants ont campé leur demande de procéder à un 
transport sur place et à ce qu'un expert soit nommé pour déterminer la surface 
habitable des bâtiments. Au surplus, certains calculs de M. Charrez étaient 
inexacts. 
 
d. 
Le même jour, M. Samawi a également maintenu sa position. 
MM. Hiltbrand et Strobino utilisaient une définition erronée pour les bâtiments de 
peu d'importance, puisqu'ils ne tenaient pas compte de leur gabarit. De plus, ils 
utilisaient des dispositions de la LCI et de son règlement d'habitation qui 
définissaient des normes pour les bâtiments à construire et non pour ceux déjà 
existants. On ne comprenait pas pourquoi certaines surfaces, exploitées pour un 
jardin d'enfant, n'étaient pas prises en compte. De même, ils avaient appliqué 
certaines des directives de l'office cantonal de l'inspection et des relations du 
travail (ci-après : OCIRT) concernant la surface des jours, inapplicables à un 
bâtiment existant et affecté à une occupation commerciale. 
19. 
 
Le 1er février 2010, le juge délégué a procédé à un transport sur place en 
présence des parties. 
 
 
Une visite des lieux a été réalisée et les différents bâtiments ainsi que les 
secteurs du plan de site repérés, de même que la végétation se trouvant dans les 
secteurs B et C. 


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M. Samawi, depuis l'épingle à cheveux du chemin du Nant d'Argent, a 
montré l'accès à sa propriété, d'environ trois mètres de large, en pente. Il a 
souligné les risques posés par la circulation, notamment en hiver. 
20. 
 
Le 22 février 2010, Equinoxe a apporté quelques précisions au procès 
verbal, en particulier une inversion des lettres « B » et « C ». L'accès de 
M. Samawi avait actuellement 3,50 m. et non 3 m. de large. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
En tant que propriétaires d'immeubles immédiatement voisins du périmètre 
du plan de site n° 29'525B-516, MM. Samawi et Arnoux ont qualité pour recourir. 
Ils ont préalablement utilisé la voie de l'opposition (art. 35 al. 4 de la loi 
d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 -
LaLAT - L 1 30). Leurs recours sont donc recevables. 
2. 
 
Les recourants concluent d'une part, à ce qu'une expertise soit ordonnée par 
le Tribunal administratif afin d'obtenir le calcul exact des surfaces de plancher des 
bâtiments existants et, d'autre part, à ce que les auteurs du préavis de l'office 
cantonal de la mobilité (ci-après : OCM) soient entendus. 
 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, 
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 132 II 485 
consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 56 ; 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt 
du Tribunal fédéral 2C.573/2007 du 23 janvier 2008 consid. 2.3). Le droit de faire 
administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à 
l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; 130 I 425 
consid. 2.1 p. 428 ; Arrêts du Tribunal fédéral 2C.402/2008 du 27 juin 2008 
consid. 3.2 ; 2P.205/2006 du 19 décembre 2006 consid. 2.1 et les arrêts cités ; 
ATA/432/2008 du 27 août 2008). 
 
 
En l’espèce, deux expertises ont été versées à la procédure concernant les 
surfaces de plancher existantes et la question à trancher apparaît plus juridique 
que technique. Il a été procédé à l'audition des parties ainsi qu'à un transport sur 


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place. Dans ces circonstances, le Tribunal administratif renoncera à procéder aux 
actes d'instruction supplémentaires requis par les recourants. 
3. 
 
Les parcelles concernées par le présent litige sont englobées dans le 
périmètre des plans mentionnés à l'art. 2 LPRLac. 
 
 
Selon l'art. 3 de cette loi, à l'intérieur du périmètre à protéger, la surface des 
constructions exprimée en m2 de plancher ne doit pas excéder 20% de la surface 
des terrains situés en cinquième zone, précisant que l'art. 59 al. 4 LCI n'est pas 
applicable. 
 
 
De plus, l'art. 4 LPRLac autorise le Conseil d'Etat à établir, au fur et à 
mesure des besoins, des plans de site au sens de l'art. 38 de la loi sur la protection 
des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). 
4. 
a. 
La LPMNS a notamment comme buts la conservation des monuments de 
l'histoire, de l'art ou de l'architecture et des antiquités immobilières ou mobilières 
situés ou trouvés dans le canton (art. 1 let. a LPMNS) et la préservation de l'aspect 
caractéristique du paysage et des localités, des immeubles et des sites dignes 
d'intérêt, ainsi que des beautés naturelles (art. 1 let. b LPMNS). Dans ce cadre, la 
loi divise la matière en deux grandes parties : la conservation des monuments et 
des antiquités, d'une part, et la protection de la nature et des sites, d'autre part 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1P.44/2004 du 12 octobre 2004 ; MGC 1974, IV, 
p. 3245). 
 
b. 
Les sites sont traités au chapitre V (art. 35 à 41 LPMNS). Sont protégés les 
sites et paysages, espèces végétales et minéraux qui présentent un intérêt 
biologique, scientifique, historique, esthétique ou éducatif (art. 35 al. 1 LPMNS). 
Constituent notamment des sites, les paysages caractéristiques, tels que les rives, 
les coteaux et les points de vue (art. 35 al. 2 let. a LPMNS) ainsi que les 
ensembles bâtis qui méritent d'être protégés pour eux-mêmes ou en raison de leur 
situation privilégiée (art. 35 al. 2 let. b LPMNS). 
 
 
Le Conseil d'Etat peut édicter les dispositions nécessaires à l'aménagement 
ou à la conservation d'un site protégé par l'approbation d'un plan de site assorti, le 
cas échéant, d'un règlement (art. 38 al. 1 LPMNS). Ce plan et ce règlement 
déterminent notamment les mesures propres à assurer la sauvegarde ou 
l'amélioration des lieux tels que maintien des bâtiments existants, alignement aux 
abords des lisières de bois et forêts ou de cours d'eau, angles de vue, arborisation ; 
les conditions relatives aux constructions, installations et exploitations de toute 
nature (implantation, gabarit, volume, aspect, destination) ; les cheminements 
ouverts au public ainsi que les voies d'accès à un site ou à un point de vue ; les 
réserves naturelles (art. 38 al. 2 LPMNS). Un tel plan, qualifié de plan 
d’affectation spécial, déploie des effets contraignants pour les particuliers (Arrêt 


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du Tribunal fédéral 1P.801/1999 du 16 mars 2000 ; T. TANQUEREL, La 
participation de la population à l'aménagement du territoire, 1988, p. 260). 
 
c. 
Dans le cadre de l’adoption d’un plan de site, les préavis de la commune et 
de la CMNS sont obligatoires (art. 40 al. 3 LPMNS et 5 al. 2 let. l du règlement 
général d’exécution de la loi sur la protection des monuments de la nature et des 
sites du 29 novembre 1976 – RPMNS - L 4 05 01 ; ATA/884/2003 du 2 décembre 
2003). 
5. 
 
En premier lieu, les recourants contestent le plan de site car, selon eux, ce 
dernier ne prendrait pas en compte l'ensemble des surfaces bâties du secteur A, ce 
qui permettrait une densification des secteurs B et C supérieure à celle autorisée à 
l'art. 3 LPRLac. 
 
a. 
L'art. 59 al. 2 LCI prévoit que, par « surface de plancher prise en 
considération dans le calcul du rapport des surfaces », il faut entendre la surface 
brute de plancher de la totalité de la construction hors sol. 
 
 
Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible 
avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le département peut 
renoncer à prendre en considération dans le calcul du rapport des surfaces, la 
surface de plancher des combles lorsque le vide d'étages est inférieur à 2,40 m. par 
rapport au niveau supérieur de la faîtière, des combles de peu d'importance 
indépendamment du vide d'étages, des garages de dimensions modestes lorsque 
ceux-ci font partie intégrante du bâtiment principal et des serres, jardins d'hiver ou 
constructions analogues en matériaux légers et de dimensions modestes (art. 59 al. 
3 LCI). 
 
b. 
L'art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05 01) dit que les 
constructions de peu d'importance sont, pour autant qu'elles ne servent ni à 
l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité 
par une ligne verticale dont la hauteur n'excède par 2,50 m., une ligne oblique 
faisant avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 
30 degrés et une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m. du sol au maximum. 
 
 
De plus, toute pièce pouvant servir à l'habitation doit être pourvue de jours 
ouvrant directement sur l'extérieur. La surface déterminée sur le plan de la façade 
par la projection de ces jours ne peut être inférieure au dixième de la surface de la 
pièce ni, au minimum, à 1 m2. Sur préavis de la commission d'architecture ou, 
pour les objets qui sont de son ressort, de la CMNS, le département peut déroger à 
la présente disposition afin de permettre la construction de bow-windows ou de 
vérandas (art. 125 RCI). 


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c. 
Les dispositions rappelées ci-dessus sont applicables aussi bien pour 
déterminer la surface de plancher des bâtiments à construire que pour calculer 
cette surface dans un bâtiment existant, notamment dans le but de savoir si une 
nouvelle construction peut être édifiée en respectant les normes de la cinquième 
zone (ATA/15/2008 du 15 janvier 2008; ATA/849/2005 du 13 janvier 2005). 
 
d. 
Selon l'art. 15 de l'ordonnance relative à la loi sur le travail du 18 août 1993 
(822.113 - OLT 3), tous les locaux, postes de travail et passages à l’intérieur et à 
l’extérieur des bâtiments doivent avoir un éclairage naturel ou artificiel suffisant, 
adapté à leur utilisation. 
6. 
 
Il est nécessaire de déterminer la surface de plancher habitable des 
bâtiments existants dans le secteur A, afin de vérifier que les exigences concernant 
le rapport de surface défini par la LPRLac et le règlement du plan de site soient 
respectés. 
 
a. 
Bâtiment 254 : 
 
 
Ce bâtiment, appelé « la grange », à usage de dépôts, a une surface de 
324 m² au sol. L'expertise Charrez retient une surface de plancher de 646 m² et 
celle de Hiltbrand & Strobino admet une surface de plancher de 324 m², 
considérant que le premier étage ne dispose pas de jours suffisants pour recevoir 
des pièces habitables ou des locaux de travail. 
 
 
Le Tribunal administratif retiendra ce dernier chiffre (324 m²), strictement 
conforme aux dispositions légales applicables et non contestées par M. Samawi 
dans son écriture du 22 mai 2010. 
 
b. 
Bâtiment 255 : 
 
 
Ce bâtiment, appelé « le pigeonnier », cadastré comme dépôt, a une surface 
au sol de 43 m². L'expertise Charrez retient une surface de plancher de 42 m² [sic] 
et considère qu'il s'agit d'un bâtiment de peu d'importance dont la surface de 
plancher ne doit pas être prise en compte. 
 
 
Ce raisonnement ne peut être suivi, ce pigeonnier dépassant le gabarit des 
bâtiments de peu d'importance. Une surface de plancher de 43 m2 sera donc 
retenue. 
 
c. 
Bâtiment 256 : 
 
 
Ce bâtiment, à destination d'une « école privée », a une surface au sol de 
743 m². L'expertise Charrez retient une surface de plancher total de 2280 m², 
composé de 665 m² pour le corps sud, 874 m² pour le corps central et 745 m² pour 
le corps nord. L'expertise Hiltbrand & Strobino prend en compte une surface de 
546 m² pour le rez inférieur, 706 m² pour le rez supérieur, 477,77 m² pour le 


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premier étage et 89,30 m² pour les combles, soit au total 1’819,07 m². Ces experts 
ont écarté les surfaces sans jours, celles se trouvant à une trop grande distance des 
façades pour être considérées comme des surfaces de travail selon les normes de 
l'OCIRT (66,4 m²), la loggia et la véranda de 37 m² au total, ainsi que les espaces 
dont la hauteur était inférieure à 1,80 m². Ils ont compté pour moitié les espaces 
dont la hauteur se situait entre 1,80 m. et 2,40 m. Ils ont, de plus, tenu compte 
d'une surface de 89,30 m² dans les combles, qui pourraient être rendues 
habitables, bien qu'inexploitées actuellement. 
 
 
Pour M. Samawi, les directives de l'OCIRT sont inapplicables pour des 
bâtiments situés en cinquième zone de construction. 
 
 
Le Tribunal administratif retiendra les calculs et raisonnements de 
l'expertise Hiltbrand & Strobino en ce qui concerne les rez inférieur et supérieur 
ainsi que le premier étage. L'application des normes de l'OCIRT est admissible 
dès lors que le bâtiment est affecté à une école privée. Mais surtout, un résultat 
similaire serait obtenu en effectuant une déduction tenant compte du fait que ce 
niveau est partiellement enterré (art. 59 al. 2 LCI). En revanche, la surface des 
combles ne sera pas prise en compte, en application de l'art. 4 al. 3 dernière 
phrase du règlement du plan de sites qui interdirait l'aménagement de ces espaces 
dans la mesure où de tels travaux amèneraient à ne pas respecter le rapport de 
surfaces autorisées. Une surface de plancher de 1’729,77 m² sera retenue. 
 
d. 
Bâtiment 257 : 
 
 
Ce bâtiment, de 76 m², est une serre. L'expertise Charrez retient une surface 
de 75 m². L'expertise Hiltbrand & Strobino considère qu'elle ne contient aucune 
surface de plancher habitable car il s'agit d'un bâtiment de peu d'importance ne 
pouvant être habité du fait de sa hauteur intérieure, de 2 m. 
 
 
Le Tribunal administratif fera fond sur cette dernière appréciation, au 
demeurant non contestée par Monsieur Samawi dans sa dernière écriture. Aucune 
surface de plancher ne lui sera imputée (0 m²). 
 
e. 
Bâtiment 258 : 
 
 
Communément appelé « la chapelle », cet édifice de 10 m² au sol, est 
manifestement un bâtiment de peu d'importance, ce dont tous les experts 
conviennent. Il est, de plus, situé sur la nouvelle parcelle n° 2’187. Aucune 
surface de plancher ne lui sera imputée (0 m²). 
 
f. 
Bâtiment 381 : 
 
 
D'une surface de 209 m², il est destiné à un « jardin d'enfants ». L'expertise 
Charrez lui attribue une surface de plancher de 412 m². L'expertise Hiltbrand & 
Strobino retient une surface habitable de 209 m² pour le rez-de-chaussée ainsi que 


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pour le premier étage. Pour les combles, ces experts, en se fondant sur la surface 
des jours existants et les art. 125 et 130 RCI, retiennent une surface de plancher 
habitable de 43,5 m². 
 
 
Dans son écriture du 22 mai 2009, M. Samawi considère que les combles 
doivent être intégralement prises en compte, puisqu’elles sont déjà utilisées par le 
jardin d'enfants. 
 
 
Le Tribunal administratif retiendra le calcul fait par les experts Hiltbrand & 
Strobino (455,2 m²), bien qu'il ressort du dossier que la surface en question soit 
utilisée en tant que bibliothèque. Cette utilisation ne rend pas ladite surface 
habitable au sens de l'art. 59 LCI (ATA/434/2005 du 21 juin 2005, et la 
jurisprudence citée). 
 
g. 
Bâtiment 382 : 
 
 
Ce bâtiment d'une surface de 46 m² à destination d'un « jardin d'enfants » est 
contigu au bâtiment 381. Le rez-de-chaussée et le premier étage forment un 
porche. L'expertise Charrez retient une surface de plancher de 33 m² alors que 
l'expertise Hiltbrand & Strobino admet une surface habitable dans les combles de 
11,81 m². 
 
 
Le raisonnement suivi par ces derniers experts étant strictement identique à 
celui appliqué au bâtiment 381, le Tribunal admiratif retiendra ce dernier chiffre 
(11,81 m²). 
 
h. 
Bâtiment 383 : 
 
 
D'une surface de 134 m² au sol, ce bâtiment est affecté à une « habitation un 
logement ». Il est directement contigu aux bâtiments 381 et 382 et concrètement 
utilisé pour le jardin d'enfants. L'expertise Charrez retient une surface de plancher 
de 326 m². L'expertise Hiltbrand & Strobino relève qu'au rez-de-chaussée seuls 
deux locaux, d'une surface totale de 55,6 m², sont habitables. Le solde de la 
surface n’a pas un éclairage suffisant, ni de connexion avec les surfaces 
habitables. Le premier étage, de 134 m², est entièrement habitable. En ce qui 
concerne les combles, un raisonnement similaire à celui fait pour les bâtiments 
381 et 382 permet de retenir une surface de 36,79 m². 
 
 
Le raisonnement suivi étant à nouveau identique à celui appliqué aux 
bâtiments 380 et 382, le Tribunal administratif retiendra l'existence d'une surface 
de plancher totale de 226,39 m² pour ce bâtiment. 
 
 
Au vu des éléments qui précèdent, la surface totale de plancher habitable 
des bâtiments dont le maintien a été ordonné par le plan de site est de 
2’790,18 m². La parcelle minimale permettant de respecter l'indice d'utilisation du 
sol de 0,2 doit avoir 13’950,90 m². Dès lors que le secteur A du plan de site a une 


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surface de 14’000 m² et que la nouvelle parcelle no 2’186 est de 13’984 m², ce 
grief sera écarté. 
7. 
 
Les recourants soutiennent que la construction de nouveaux logements dans 
les secteurs B et C généreraient de graves problèmes de circulation. 
 
a. 
Aux termes de l'art. 14 LCI, le département peut refuser les autorisations 
prévues à l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation peut être la 
cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne 
remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou 
son utilisation (let. b), ne remplit pas les conditions de sécurité ou de salubrité 
suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c). 
 
b. 
Les dispositions cantonales concernant la limitation quantitative des 
nuisances n'ont plus de portée propre dans les domaines réglés par le droit fédéral 
(ATF 117 Ib 157 ; 113 Ib 220). Le droit fédéral laisse subsister les prescriptions 
cantonales concernant des objectifs particuliers d'urbanisme, notamment ceux 
concernant les problèmes de circulation routière (ATF 117 Ib 157 ; 
ATA/127/2009 du 10 février 2009). 
 
c. 
Les normes de protection, tel l'art. 14 LCI, sont destinées à sauvegarder les 
particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec 
le caractère d'une zone déterminée ; elles ne visent pas au premier chef à protéger 
l'intérêt des voisins. La construction d'un bâtiment conforme aux normes 
ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe être source 
d'inconvénients graves, notamment s'il n'y a pas d'abus de la part du constructeur. 
Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des 
rues en cause (ATA/649/2002 du 5 novembre 2002 et les arrêts cités). 
 
d. 
Chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des commissions 
consultatives, l’autorité de recours doit s’imposer une certaine retenue, fonction 
de son aptitude à trancher le litige (ATA/129/2003 du 11 mars 2003 ; 
T. TANQUEREL, La pesée des intérêts vue par le juge administratif in 
C.-.A. MORAND, La pesée globale des intérêts, Droit de l’environnement et 
aménagement du territoire, Bâle et Francfort-sur-le-Main, 1996, p. 201). Les 
autorités de recours se limitent à examiner si l'autorité ne s’écarte pas, sans motif 
prépondérant et dûment établi, du préavis de l’autorité technique consultative, 
composée de spécialistes. 
 
 
Dans le cas d'espèce, en ce qui concerne les éventuels problèmes générés 
par le trafic automobile, l’OCM a préavisé favorablement le projet et a été suivi 
par le Conseil d'Etat. Les éléments mis en avant par les recourants ne sont pas de 
nature à modifier cette appréciation, car les éventuels problèmes de circulation 
apparaissent nettement plus en lien avec l'existence de l'école qu'avec les 
constructions envisagées dans le plan de site. De plus, les dangers mis en avant, 


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notamment lorsque les routes sont verglacées, sont inhérents à l'hiver dans le 
canton de Genève, et malheureusement communs à de nombreuses artères en 
pente. Ils ne peuvent justifier l'annulation du plan de site. Ce grief sera aussi 
rejeté. 
8. 
 
Les recourants reprochent au plan de site d'entraîner l'abattage de nombreux 
arbres situés dans les secteurs B et C. 
 
 
L'art. 11 LPRLac prévoit la conservation du cadre végétal existant dans le 
périmètre protégé, étant précisé que, au besoin, la direction générale de la nature 
et du paysage peut demander que ce cadre soit adapté. Comme cela est rappelé ci-
dessus, l'art. 4 de ce même texte donne au Conseil d'Etat le pouvoir d'adopter un 
plan de site et d'ainsi déterminer les mesures propres à assurer la sauvegarde ou 
l'amélioration des lieux, telles que maintien de bâtiments existants, alignement 
aux abords de lisières de bois et forêts ou de cours d'eau, angles de vue, 
arborisation, et les conditions relatives aux constructions, installations et 
exploitations de toute nature (implantation, gabarit, volume, aspect, destination) 
(art. 38 al. 2 let a et b LPMNS). 
 
 
C'est exactement ce qu'a fait le Conseil d'Etat en l'espèce. Il a, afin de 
permettre la conservation et la protection des bâtiments de l'ancien domaine 
Boissier, déterminé le périmètre d'implantation des nouveaux bâtiments, même si 
cela devait entraîner l'abattage de certains arbres. Toute autre solution, qui ne 
tiendrait pas compte de la réalité économique, n'aurait pas permis le classement 
des bâtiments concernés (arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 
2006; 1P.258/2006 du 9 août 2006). 
 
 
En agissant ainsi, le Conseil d'Etat est resté dans le cadre des compétences 
que la LPRLac et la LPMNS lui accordent. Partant, ce grief sera rejeté. 
9. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Un émolument de 
CHF 2'148,90, incluant les frais d’interprète et de transport, sera mis à la charge 
conjointe et solidaire des recourants, qui succombent. Une indemnité de procédure 
de CHF 2'000.- sera allouée à Equinoxe, à la charge conjointe et solidaire des 
recourants (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 29 septembre 2008 par Messieurs Ead Samawi 
et Eric Arnoux contre l’arrêté du 27 août 2008 du Conseil d'Etat ; 


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au fond : 
le rejette ; 
met à la charge conjointe et solidaire des recourants un émolument de CHF 2'148,90, 
incluant les frais d’interprète et de transport ; 
alloue une indemnité de CHF 2'000.- à Equinoxe Investments S.A., à la charge 
conjointe et solidaire de Messieurs Arnoux et Samawi ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Grosjean, avocat de Monsieur Ead Samawi, 
Me Jacques Gautier, avocat de Monsieur Eric Arnoux, ainsi qu'au Conseil d'Etat et à 
Me Yves Jeanrenaud, avocat d’Equinoxe Investments S.A. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy et Junod, M. Dumartheray, juges, 
M. Torello, juge suppléant. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
F. Glauser 
 
le vice-président : 
 
 
Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière :