ge_gerichte · A/4817/2017 · 2019-09-03 · fr

VENTE;AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);PESÉE DES INTÉRÊTS;INTÉRÊT PUBLIC;LOGEMENT;MARCHÉ LOCATIF;PÉNURIE DE LOGEMENTS;INTÉRÊT PRIVÉ | Refus d'autorisation d'aliénation d'un appartement, confirmé par le TAPI. Recours contre le jugement du TAPI pour violation du droit d'être entendu, arbitraire, violation de la garantie de la propriété et violation de l'article 39 LDTR. Aucun cas de l'art. 39 al. 4 LDTR rempli. Pesée des intérêts selon l'art. 39 al. 2 LDTR en faveur de l'intérêt public au maintien du parc locatif en période de pénurie. L'intérêt privé de la vendeuse est purement commercial tandis que l'intérêt privé de l'acheteur, consistant à pouvoir loger ses employés est de convenance personnelle. Cas distinct de la vente en bloc, puisque la vendeuse ne vend qu'un seul appartement. Recours rejeté. | Cst.29.al2; Cst.9; Cst.26; LDTR.39; LDTR.25; RDTR.13

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 03.09.2019 A/4817/2017

A/4817/2017
ATA/1313/2019
du 03.09.2019
sur JTAPI/585/2018 ( LDTR
)
, REJETE
Recours TF
déposé le 14.10.2019, rendu le 21.04.2020, REJETE,
1C_546/2019
Descripteurs
:
VENTE;AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);PESÉE DES INTÉRÊTS;INTÉRÊT PUBLIC;LOGEMENT;MARCHÉ LOCATIF;PÉNURIE DE LOGEMENTS;INTÉRÊT PRIVÉ
Normes
:
Cst.29.al2; Cst.9; Cst.26; LDTR.39; LDTR.25; RDTR.13
Résumé
:
Refus d'autorisation d'aliénation d'un appartement, confirmé par le TAPI. Recours contre le jugement du TAPI pour violation du droit d'être entendu, arbitraire, violation de la garantie de la propriété et violation de l'article 39 LDTR. Aucun cas de l'art. 39 al. 4 LDTR rempli. Pesée des intérêts selon l'art. 39 al. 2 LDTR en faveur de l'intérêt public au maintien du parc locatif en période de pénurie. L'intérêt privé de la vendeuse est purement commercial tandis que l'intérêt privé de l'acheteur, consistant à pouvoir loger ses employés est de convenance personnelle. Cas distinct de la vente en bloc, puisque la vendeuse ne vend qu'un seul appartement. Recours rejeté.
En fait
En droit
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
A/4817/2017
-
LDTR
ATA/1313/2019
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 3 septembre 2019
3
ème
section
dans la cause
A______ SA
et
Monsieur B______
représentés par la régie Zimmermann SA, mandataire
contre
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION FONCIÈRE
_________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 juin 2018 (
JTAPI/585/2018
)
EN FAIT
1) Le 15 octobre 2009, l'immeuble rue C______, sur la parcelle 1______ feuille 2______ de Genève, section D______, a été soumise au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).
2) Le 4 mai 2012, l'immeuble rue C______ a été vendu à E______ SA, société immobilière.
3) A______ SA (ci-après : A______ SA) - dont l'administrateur président est le même que celui de E______ SA - a acquis l'appartement correspondant au lot 6.02 de quatre pièces et demie situé au 3
ème
étage de l'immeuble rue C______, dans le cadre de la liquidation de E______ SA, société immobilière. A______ SA a été inscrite en qualité de propriétaire au registre foncier (ci-après : RF) au mois de novembre 2013.
Les autres lots individualisés suite à la liquidation de E______ SA, société immobilière, ont été acquis par des particuliers et des sociétés anonymes en proximité manifeste avec, selon le registre du commerce, l'administrateur président de la société immobilière liquidée.
4) Le 7 septembre 2016, A______ SA a sollicité du département de l'aménagement, du logement et de l'énergie devenu entretemps le département du territoire (ci-après : le département) l'autorisation de vendre l'appartement concerné à Monsieur B______. Le prix de vente était fixé à CHF 460'000.-. Le motif invoqué pour la vente était le besoin de liquidités, tandis que le motif de l'achat était l'habitation.
5) Le département a refusé l'autorisation d'aliéner requise après avoir procédé à une pesée des intérêts en présence par décision du 6 novembre 2017 (VA 13'276).
6) A______ SA et M. B______ ont recouru par acte du 30 novembre 2017 contre cet arrêté auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI), concluant principalement à son annulation et à la délivrance de l'autorisation d'aliéner requise, soit au renvoi du dossier au département pour nouvelle décision dans le sens des considérants, le tout « sous suite de frais et dépens ».
7) Le département a conclu au rejet du recours dans ses observations du 24 janvier 2018.
8) Par jugement du 19 juin 2018, le TAPI a rejeté le recours contre la décision du département du 6 novembre 2017.
Aucun des cas de figure envisagés à l'art. 39 al. 4 let. a à d de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996
(LDTR - L 5 20) n'était réalisé. Les recourants ne le contestaient d'ailleurs pas. L'autorisation d'une vente en bloc était conditionnée à l'existence de motifs d'assainissement financier et nécessitait de procéder à une pesée des intérêts en présence. A______ SA n'avait pas démontré que sa situation financière serait mauvaise et qu'une mise en faillite ou qu'un plan de désendettement la contraignait à vendre l'appartement litigieux. Son intérêt était uniquement économique. La question de savoir si la vente du seul appartement de A______ SA dans l'immeuble concerné pouvait être assimilée à une vente en bloc pouvait rester ouverte dans cette mesure.
Il n'existait pas d'intérêt privé qui pouvait supplanter l'intérêt général de l'art. 39 al. 2 LDTR. La vendeuse n'avait pas établi la nécessité de vendre l'appartement litigieux et l'intérêt de l'acheteur à loger ses employés de manière facilitée n'était pas prépondérant face à l'intérêt public. Le risque de voir l'appartement sortir du marché locatif était manifeste. En cas de pénurie de logements, comme en l'état, l'intérêt privé devait céder le pas face à l'intérêt public.
9) Le 5 juillet 2018, A______ SA et M. B______ ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement précité, concluant préalablement à la comparution personnelle de M. B______, à l'ouverture d'enquêtes, à l'annulation du jugement précité et à son renvoi au TAPI pour poursuite de l'instruction. Subsidiairement, ils ont conclu à l'annulation du jugement, à l'octroi de l'autorisation d'aliéner et à ce qu'il soit ordonné au département de délivrer celle-ci. Plus subsidiaiement, ils ont conclu au renvoi de la cause au TAPI pour jugement au sens des considérants.
Le TAPI avait omis de nombreux faits dans son jugement. Il n'avait pas tenu compte du fait que M. B______ était propriétaire d'une villa au F______ et qu'il ne comptait ainsi pas déménager dans l'appartement concerné. La situation professionnelle de ce dernier n'avait pas été correctement retenue. L'intérêt de A______ SA à vendre l'appartement avait été décrit de manière lacunaire et arbitraire. Le droit d'être entendu des recourants avait été violé, tout comme le principe de l'interdiction de l'arbitraire. Le TAPI avait retenu une solution manifestement insoutenable dans son résultat en ne cherchant pas si l'intérêt privé pouvait primer l'intérêt public au maintien du parc locatif.
Le TAPI avait retenu à tort que la vente en bloc d'un seul appartement détenu par A______ SA n'était pas conforme au droit, puisqu'en refusant de délivrer l'autorisation requise, cela contraignait la recourante à rester indéfiniment propriétaire de son unique bien, allant à l'encontre de la liberté de disposer de ses biens. Il s'agissait d'une vente en bloc, car la recourante vendait en une seule opération à un même acquéreur l'ensemble des biens dont elle était propriétaire dans un même immeuble. Cette condition suffisait pour autoriser la vente ; par conséquent, la condition de l'assainissement ne se posait pas.
La pesée des intérêts n'avait pas été correctement effectuée, puisque l'intérêt privé des recourants était pertinent et aurait dû suffire à délivrer l'autorisation requise. L'intérêt de la vendeuse à disposer de liquidités n'avait pas été correctement pris en compte et l'intérêt de l'acheteur à disposer d'un logement pour ses employés non plus. L'intérêt public ne serait pas violé, puisque l'appartement resterait sur le marché locatif après la vente.
10) Le 10 juillet 2018, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler d'observations.
11) Le 21 août 2018, le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement entrepris. Il a persisté dans ses écritures de première instance et a adhéré au jugement entrepris.
Pour le surplus, il relevait qu'aucune condition de l'art. 39 al. 4 LDTR n'était remplie et que la pesée des intérêts ne permettait pas de retenir que l'intérêt privé de l'acheteur ou de la vendeuse primait l'intérêt public. Le risque de voir l'appartement sortir du marché locatif était trop élevé, bien que le département comprenne la volonté de M. B______. A______ SA n'avait pas démontré avoir besoin de liquidités pour des importants projets immobiliers, pour lesquels au demeurant dans un cas aucune autorisation n'avait été délivrée et dans un second cas tous les frais n'étaient pas à sa charge n'étant pas l'unique propriétaire. L'appartement en cause était libre de tout locataire rendant possible sa location par M. B______. Rien n'empêchait par ailleurs M. B______ d'acquérir un autre logement répondant aux critères d'autorisation selon l'art. 39 al. 4 LDTR.
12) Le 20 septembre 2018, les recourants ont répliqué, persistant dans leurs explications et répondant aux points soulevés par le département. En particulier, la vente ne consistait pas en une opération commerciale puisque la plus-value n'était que de CHF 25'300.-. L'intérêt privé de M. B______ devait primer, puisqu'il ne comptait pas habiter cet appartement. L'audition de celui-ci était requise avant que la cause ne soit gardée à juger.
13) Le 10 décembre 2018 s'est tenue une audience de comparution personnelle des parties. Les déclarations de ces dernières seront reprises en tant que besoin dans la partie en droit.
14) Le 20 décembre 2018, le département a présenté des observations à la suite de l'audience de comparution personnelle des parties, persistant dans ses précédentes conclusions.
15) Le 8 janvier 2019, les recourants ont brièvement répliqué à la suite de ces observations, persistant également dans leurs conclusions.
16) Sur ce, la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2) Les recourants se plaignent dans un premier grief de la violation du droit d'être entendu de M. B______, dès lors que les motifs pour lesquels il souhaitait acquérir l'appartement n'avaient pas été retenus.
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (arrêts du Tribunal fédéral
2C_545/2014
du 9 janvier 2015 consid. 3.1 ;
2D_5/2012
du 19 avril 2012 consid. 2.3), de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre
(ATF
138 I 154
consid. 2.3.3 ;
138 V 125
consid. 2.1 ;
137 II 266
consid. 3.2). Le droit de faire administrer des preuves n'empêche cependant pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF
136 I 229
consid. 5.2 ;
134 I 140
consid. 5.3 ;
131 I 153
consid. 3).
La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a déduit du droit d'être entendu le droit d'obtenir une décision motivée. L'autorité n'est toutefois pas tenue de prendre position sur tous les moyens des parties ; elle peut se limiter aux questions décisives, mais doit se prononcer sur celles-ci (ATF
138 I 232
consid. 5.1 ;
137 II 266
consid. 3.2). Il suffit, du point de vue de la motivation de la décision, que les parties puissent se rendre compte de sa portée à leur égard et, le cas échéant, recourir contre elle en connaissance de cause (ATF
141 V 557
consid. 3.2.1 ;
138 I 232
consid. 5.1 ;
136 I 184
consid. 2.2.1).
En l'espèce, il ressort de la longue argumentation des recourants que ceux-ci ne se plaignent en réalité pas d'une violation du droit d'être entendu mais plutôt de l'appréciation faite par le TAPI des déclarations de M. B______. Or, l'appréciation du TAPI de l'intérêt privé de l'acheteur prend en compte les déclarations de M. B______ et le fait qu'il ne souhaite pas habiter personnellement dans le logement mais y loger ses employés.
Par conséquent, le droit d'être entendu de M. B______ a été respecté et ce grief peut être écarté.
3) Dans un second grief, les recourants se plaignent d'une violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire dans l'appréciation des faits. En ne retenant pas la version de M. B______, le TAPI avait fait acte d'arbitraire. La solution retenue par le TAPI, soit que M. B______ souhaitait acheter l'appartement pour y habiter, était en contradiction avec l'état de fait.
Une décision est arbitraire au sens de l'art. 9 Cst., lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté ou lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Tel est le cas lorsque la solution retenue est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, si elle a été adoptée sans motif objectif ou en violation d'un droit certain. En outre, pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF
138 I 232
consid. 6.2 ;
138 I 49
consid. 7.1 ;
137 I 1
consid. 2.4).
En l'espèce, l'intérêt privé de M. B______ à acquérir l'appartement pour y loger des employés a été invoqué seulement en cours de procédure, alors que le formulaire de demande rempli par l'employé de la mandataire ne citait que le terme « habitation ». Le TAPI a toutefois tenu compte des éléments avancés par M. B______ dans son examen de l'intérêt privé de celui-ci, pour finalement l'écarter en raison de la primauté de l'intérêt public. Contrairement à ce que les recourants arguent, le TAPI a examiné le fond du grief invoqué en déterminant si les faits allégués et la situation décrite pouvaient primer l'intérêt public, en arrivant à la conclusion, motivée, que non. Les recourants ne démontrent pas que la conclusion à laquelle arrive le TAPI serait choquante ou revêtirait un caractère arbitraire dans son résultat, alors qu'il leur appartenait de l'établir de manière claire et circonstanciée.
Par conséquent, ce grief doit être écarté.
4) Le litige porte sur la conformité au droit de l'arrêté rendu par le département le 6 novembre 2017 (VA 13276) refusant l'aliénation d'un appartement de quatre pièces et demie dans l'immeuble rue G______ _____-.
5) L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).
En 2017, le Conseil d'État a constaté qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories de logement où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR du 29 novembre 2017 - ArAppart - L 5 20.03). Cette situation perdure encore à ce jour (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories de logement où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR du 19 décembre 2018 - ArAppart - L 5 20.03).
L'appartement de quatre pièces et demie concerné par la présente procédure entre dans des catégories de logements où sévit la pénurie et son aliénation était donc soumise à autorisation tant en 2017 qu'à ce jour, la pénurie persistant.
6) Aux termes de l'art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci : a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l'aliénation d'appartements destinés à la vente régi par l'art. 8A de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ; n'a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la présente loi (let. d). L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l'obtention d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.
En cas de réalisation de l'une des hypothèses alternatives de l'art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner. Il n'y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR.
À l'inverse, au vu de la marge d'appréciation dont elle dispose, et lorsqu'aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est réalisé, l'autorité doit rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé du recourant à aliéner l'appartement dont il est propriétaire (arrêt du Tribunal fédéral
1C_137/2011
du 14 juillet 2011).
7) À teneur de l'art. 39 al. 2 LDTR, le département doit refuser l'autorisation d'aliéner un appartement en PPE affecté à la location lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des appartements loués. Le département doit procéder à une pesée des intérêts, règle reprise à l'art. 13 al. 1 du règlement d'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01).
L'intérêt privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession (art. 13 al. 3 let. a RDTR), satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement (art. 13 al. 3 let. b RDTR) ou prendre un domicile dans un autre canton (art. 13 al. 3 let. c RDTR).
La politique prévue par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d'un intérêt public important (arrêts du Tribunal fédéral
1C_416/2016
du 27 mars 2017 consid. 2.3 ;
1C_68/2015
du 5 août 2015 consid. 2.3 ;
1C_143/2011
du 14 juillet 2011). Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, dès lors qu'il est consécutif, de la part de l'autorité administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l'exige le but d'intérêt public recherché (ATF
113 Ia 126
consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral
1P.19/2003
du 8 avril 2003 consid. 2.1).
8) Dans le cas d'appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral
1C_137/2011
précité consid. 3.3). Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d'appartements augmente la probabilité d'une vente ultérieure de logements individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d'atteinte au parc immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche stricte de la protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte par des « ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l'aliénateur doit justifier d'un intérêt privé particulier (arrêt du Tribunal fédéral
1C_137/2011
précité consid. 3.3).
9) En l'espèce, l'appartement en question est soumis au régime de la PPE depuis octobre 2009, soit après sa construction. Il a déjà été loué et n'a jamais fait l'objet d'une autorisation d'aliéner, si bien qu'il n'existe aucun motif d'autorisation au sens de l'art. 39 al. 4 LDTR, ce qui n'est pas contesté.
L'appartement concerné a été acquis par la vendeuse dans le cadre d'un processus similaire à celui décrit dans les
ATA/83/2015
du 20 janvier 2015 et
ATA/577/2017
du 23 mai 2017. Il consiste à transformer un immeuble appartenant à une société immobilière d'actionnaires-locataires (ci- après : SIAL) en PPE, puis à liquider la SIAL et à transférer aux anciens actionnaires-locataires les lots de PPE correspondant à leur certificat d'actions, les actionnaires-locataires devenant alors propriétaires en nom des biens immobiliers sans demander d'autorisation d'aliéner au département compétent.
Ces arrêts, confirmés par le Tribunal fédéral (arrêts
1C_120/2015
du 23 mars 2015 et
1C_361/2017
du 23 novembre 2017) précisent que cette manière de faire a été mise sur pied et pratiquée afin de pouvoir se soustraire à l'obligation légale d'autorisation. L'arrêt du Tribunal fédéral
1C_361/2017
précité a confirmé qu'une telle pratique était constitutive d'abus de droit. D'autres cas similaires ont notamment été tranchés par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Il s'agit des
ATA/39/2017
,
ATA/38/2017
,
ATA/37/2017
du 17 janvier 2017. Les recours contre ces arrêts ont tous été rejetés par le Tribunal fédéral (arrêts du Tribunal fédéral
1C_125/2017
,
1C_124/2017
,
1C_125/2017
du 23 novembre 2017).
La question de la vente en bloc, contrairement à ce que soutiennent les recourants, ne se pose pas dès lors que A______ SA ne souhaite vendre qu'un seul appartement à M. B______ et non plusieurs. Les arrêts présentés à l'appui de son argumentation n'emportent pas conviction, dès lors qu'ils traitent de cas de vente de plusieurs appartements, ce qui est effectivement constitutif d'une vente en bloc. Tel n'est pas le cas en l'espèce.
La référence des recourants au Mémorial 1989, p. 3622 (cité par Emmanuelle GAIDE et Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Berne 2014, p. 435) ne permet pas plus de soutenir leur argumentation, puisque cette mention précise qu'il faut tenir compte, dans la pesée des intérêts, des cas dans lesquels l'appartement est la seule propriété du vendeur. Les recourants estiment leur cas identique à cette situation. Or, si A______ SA est effectivement propriétaire d'un seul appartement dans l'immeuble concerné, ce n'est pas sa seule propriété dans le canton de Genève. La notion de seule propriété du vendeur ne concerne qu'un propriétaire ne possédant qu'un unique bien immobilier, l'appartement concerné. Tel n'est pas le cas de A______ SA.
Par ailleurs, il apparaît que les lots ayant été disjoints lors de la liquidation de E______ SA sont certes individualisés mais se trouvent toujours, à l'examen du registre foncier public, et pour la majorité d'entre eux, en mains de diverses sociétés et personnes physiques ayant une proximité manifeste avec la même personne, l'ancien administrateur-président. La question d'une éventuelle vente en bloc aurait pu se poser sous cet angle, si toutefois plusieurs appartements avaient été mis en vente ensemble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Quoi qu'il en soit, contrairement à ce qu'indiquent les recourants, la possibilité d'une vente en bloc doit être justifiée par des motifs d'assainissement financier, qui font défaut en l'espèce. Par conséquent, le cas d'espèce ne peut être assimilé à une vente en bloc, quand bien même l'appartement, unique propriété de A______ SA dans l'immeuble, est aliéné « en une seule opération à un même acquéreur ».
Contrairement à ce qu'indiquent les recourants, comme l'ont à raison constaté l'instance précédente et l'autorité intimée, les intérêts privés des parties en cause ont été correctement évalués. Ils apparaissent, après examen, comme commerciaux pour la vendeuse et de pure convenance personnelle pour l'acheteur et ne sauraient l'emporter sur l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois. Contrairement à ce que les recourants allèguent, le besoin de liquidités de la vendeuse à la suite de nombreux projets immobiliers coûteux ne permet pas de considérer que son intérêt privé est prépondérant face à l'intérêt public. A______ SA ne démontre en outre pas que sa situation financière la contraindrait à aliéner l'appartement litigieux dans un but d'assainissement ou pour éviter une faillite. Il est compréhensible qu'acquérir l'appartement pour y loger ses employés serait plus pratique pour M. B______ que la conclusion de contrats de bail mais cet intérêt privé de pure convenance personnelle n'est pas prépondérant face à l'intérêt public au maintien du parc locatif. En outre, même si M. B______ précise de manière convaincante que sa volonté actuelle consiste à loger ses employés dans cet appartement, rien n'indique que celle-ci restera immuable, rendant manifeste le risque de voir l'appartement sortir du marché locatif.
Par conséquent, le TAPI a considéré de manière conforme au droit que l'intérêt privé devait céder le pas à l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois, comme l'autorité l'avait retenu à juste titre dans son arrêté du 6 novembre 2017.
Mal fondé, ce grief sera ainsi écarté.
10) Le refus de délivrer l'autorisation constituerait une violation de
l'art. 26 al. 1 Cst. selon les recourants.
La réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété (ATF
116 Ia 401
consid. 9 ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_617/2012
du 3 mai 2013 consid. 2.3 ;
1C_358/2010
du 18 janvier 2011 consid. 3.3).
Le refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose ne constitue pas une atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF
113 Ia 126
consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_417/2016
du 27 mars 2017).
A______ SA n'a pas démontré le caractère disproportionné de la restriction à son droit de propriété. Elle demeure libre de vendre l'appartement pour autant que son intérêt privé ou celui de l'acheteur soit prépondérant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Au regard des intérêts en jeu, la pesée de ceux-ci, effectuée par l'autorité intimée et par le TAPI, ne porte pas atteinte à la garantie de la propriété.
Au vu de ce qui précède, ce grief, également mal fondé, sera écarté.
Par conséquent, le TAPI a confirmé à bon droit que les conditions de délivrance de l'autorisation d'aliéner n'étaient pas réalisées. Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté.
11) Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des recourants qui succombent, solidairement entre eux (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * *
PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 5 juillet 2018 par A______ SA et Monsieur B______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 juin 2018 ;
au fond :
le rejette ;
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ SA et de Monsieur B______, solidairement entre eux ;
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ;
dit que, conformément aux art. 2______ ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;
communique le présent arrêt à la régie Zimmermann SA, mandataire de A______ SA et de Monsieur B______, au département du
territoire - office cantonal du logement et de la planification foncière, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin, Pagan et Verniory, Mme Cuendet, juges.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
S. Hüsler Enz
la présidente siégeant :
F. Payot Zen-Ruffinen
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :