ge_gerichte · ACJC/1026/2013 · 2013-08-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.09.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6903/2011 
ACJC/1026/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013 
Entre 
A______, domicilié 1______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 1er mars 2013, comparant par Me Daniel Udry, avocat, rue du Rhône 100, 1204 
Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
d'une part, 
 
et 
 
1) B______, domicilié 2______, 
2) C______, domicilié 3______, 
3) D______, domiciliée 4______, 
intimés, comparant tous les trois par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 
Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 
d'autre part, 
 


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C/6903/2011 
EN FAIT 
A. 
a. E______, né en 1935, a loué dans le courant des années 1970, un appartement 
de trois pièces no 5______ de l'immeuble sis ______ à Genève, logement qu'il a 
occupé avec son épouse D______ et ses deux enfants, B______, né en 1959 et 
C______, né en 1965. 
b. Le 6 avril 1981, la société propriétaire de l'immeuble lui a établi un nouveau 
bail, avec effet au 1er août 1981, d'une durée de trois ans, renouvelable par 
reconduction tacite, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 390 fr., charges 
comprises. 
c. Le 11 mars 1999, la régie de l'immeuble a informé E______ que son bailleur 
serait désormais A______, qui avait racheté l'immeuble. 
L'acquisition avait eu lieu le 6 août 1997. 
d. A______ est un professionnel de l'immobilier, qui a acheté et vendu de 
nombreux biens immobiliers à Genève ces dernières années. Il est encore proprié-
taire de plusieurs immeubles dans ce canton. 
e. Le 9 février 2009, l'agence immobilière en charge de la gérance de l'immeuble, 
______, a écrit à E______ qu'elle souhaitait le rencontrer "afin de discuter avec 
[lui] des conditions d'un nouveau contrat de location". 
Le loyer s'élevait alors à 750 fr. par mois, charges comprises. 
f. Par avis établi sur formule officielle du 9 avril 2009, le bailleur a porté le loyer 
à 850 fr. par mois, charges comprises dès le 1er août 2009, puis à 950 fr. par mois 
dès le 1er août 2010. 
En outre, le bailleur proposait de modifier le bail, qui serait conclu pour 7 ans, 
jusqu'au 31 juillet 2016, puis renouvelable de cinq ans en cinq ans, le loyer étant 
adapté à l'ISPC (indice de référence de juin 2011 - base 100 pts = décembre 
2005). Ni cette modification, ni la majoration n'ont été contestées. 
g. Le 26 août 2010, E______ est décédé en Italie où il résidait, ayant laissé l'usage 
de l'appartement sis______ à son fils B______, qui l'occupait seul, depuis 1994 au 
dire de ce dernier. Le bailleur n'a pas été informé de ce changement d'occupant, 
étant précisé que B______ qui avait quitté l'appartement paternel entre 1979 et 
1994, logeait cependant à proximité, dans le même quartier. 
h. Par courrier du 22 décembre 2010 adressé à la régie de l'immeuble, B______ l'a 
informée du décès de son père, E______ et de son souhait, en sa qualité d'héritier, 
"de continuer le bail" du défunt. 


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Il a joint à ce courrier l'acte de décès, le certificat d'héritiers, ainsi qu'une attesta-
tion de son frère C______ et de sa mère D______ lesquels confirmaient, à 
l'intention du bailleur, qu'ils ne souhaitaient pas continuer le bail, cela au profit de 
B______. 
Par lettres recommandées et avis officiels du 4 mars 2011 adressés à chacun des 
trois héritiers (et à l'épouse de C______), la régie mandatée par le bailleur a résilié 
le bail pour "le 31 juillet 2011 ou toute autre échéance légale". Le seul motif 
indiqué à l'appui de cette résiliation était la volonté du bailleur de ne pas 
"renouveler" le bail. 
B. 
a. En date du 1er avril 2011, les héritiers de E______ ont déposé une requête en 
annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail, auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers à l'encontre de A______. 
Ils ont sollicité la motivation du congé. 
b. Par courrier de son conseil du 9 mai 2011, A______ a fait savoir que l'art. 264 
CO était applicable par analogie au cas où un héritier du défunt locataire était 
désigné par la communauté héréditaire pour reprendre le contrat de bail; le 
bailleur était dès lors en droit de refuser cette proposition de reprise de bail, sans 
autre motif. A______ a ajouté qu'il désirait loger sa fille, de 18 ans, dans 
l'appartement sis ______, qui se trouvait proche de l'Université que celle-ci allait 
vraisemblablement fréquenter dès le semestre d'automne 2012. 
c. L'avocat des héritiers a contesté cette interprétation de l'art. 264 CO et a soutenu 
que les héritiers étaient devenus titulaires du bail et entendaient le demeurer. 
d. Après échec de la tentative de conciliation du 16 juin 2011, les héritiers ont 
porté le litige devant le Tribunal des baux et loyers le 14 juillet 2011. 
Ils ont conclu à l'annulation du congé du 4 mars 2011 et, subsidiairement, au 
report de ses effets au 31 juillet 2016 et à l'octroi d'une prolongation de bail de 
quatre ans échéant au 31 juillet 2020. 
e. A______ a conclu au déboutement des demandeurs et invité le Tribunal à 
constater la validité du congé du 4 mars 2011 pour le 31 juillet 2011. 
f. Lors de son audition par le Tribunal le 9 décembre 2011, A______ a exposé que 
sa fille logeait encore au domicile familial, comprenant six chambres et donc 
suffisamment spacieux pour qu'elle puisse y demeurer, mais qu'il était favorable à 
ce qu'elle puisse jouir d'un logement indépendant. Lorsqu'il avait appris le décès 
de E______, il avait saisi cette opportunité pour destiner son logement à sa fille, 
ignorant que le fils du locataire l'occupait. 


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B______ a pour sa part déclaré qu'il bénéficiait d'une rente entière de l'assurance 
invalidité et percevait des prestations complémentaires et une aide financière de la 
Ville de Genève, soit environ 3'200 fr. par mois. Il payait du reste lui-même le 
loyer depuis 1994. 
Son médecin, entendu comme témoin, a indiqué qu'il était dépressif, fragile, souf-
frait de troubles physiques et psychiques chroniques et était très angoissé à l'idée 
de déménager car il était bien intégré dans le quartier. A______ a lui-même 
reconnu avoir constaté que B______ était très attaché au logement. Il lui avait 
donc proposé de conserver l'appartement, moyennant l'exécution de certains 
travaux de rénovation mais cette proposition avait été refusée (ce que les héritiers 
admettent). 
g. Par courrier du 5 mars 2012, A______ a fait savoir que sa fille, à qui il destinait 
l'appartement, s'était récemment résolue à suivre des études universitaires à 
Lausanne ou Zurich et n'occuperait donc pas ce logement; en revanche, son autre 
fille, actuellement en seconde du collège, devait s'inscrire à la faculté de médecine 
et pourrait bénéficier de ce logement, proche du Centre médical universitaire où 
sont dispensés les cours. 
A______ ajoutait qu'il ne possédait pas d'autre immeuble aussi proche et que très 
peu d'appartements se libéraient au ______. Il entendait ainsi faire prévaloir 
l'intérêt de sa famille à l'appui du congé. 
h. Les héritiers ont persisté dans leurs conclusions, au terme des enquêtes. 
A______ a, quant à lui, modifié ses conclusions, sollicitant du Tribunal qu'il 
constate que la communauté héréditaire de E______ avait procédé à la restitution 
anticipée de la chose et qu'il avait valablement refusé la reprise du bail demandée 
au nom de B______. Ce n'était plus qu'à titre subsidiaire qu'il demandait que soit 
constatée la validité du congé notifié le 4 mars 2011 pour le 31 juillet 2011. 
C. 
a. Statuant par jugement JTBL/263/2013 rendu le 1er mars 2013 et communiqué 
aux parties le 15 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé noti-
fié à B______, C______ et D______ par avis officiel du 4 mars 2011 pour le 31 
juillet 2011 concernant l'appartement de 3 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble 
sis ______ à Genève et a débouté les parties de toutes autres conclusions. 
b. En substance, les premiers juges ont rappelé que le bailleur était en droit de 
choisir librement son locataire et qu'il pouvait dès lors refuser, sans motif, de con-
clure un nouveau bail avec celui des héritiers qui s'était proposé de reprendre le 
bail du défunt. Si les héritiers, en tant que communauté héréditaire succédaient ex 
lege au locataire défunt dans le rapport de bail, l'attribution de l'usage du logement 
à l'un des héritiers nécessitait l'approbation du bailleur. Ce dernier ne pouvait en 
revanche pas résilier le bail de manière anticipée, sauf justes motifs non réalisés 
en l'espèce, en raison du décès du locataire. 


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L'art. 264 CO n'était pas applicable par analogie à la démarche des héritiers visant 
à remette le bail à l'un d'eux car il était clairement reconnaissable pour le bailleur 
que les héritiers ne renonçaient au bail qu'à condition qu'il puisse être repris par 
B______. 
Sous l'angle de l'abus de droit, les premiers juges ont mis en évidence une attitude 
contradictoire du bailleur, qui avait d'abord offert à l'occupant du logement de le 
laisser à sa disposition, après rénovation, envisageant donc la poursuite de la rela-
tion contractuelle en dépit du congé notifié. 
Ils ont aussi relevé que le bailleur avait invoqué successivement des motifs diffé-
rents à l'appui de sa résiliation, indiquant vouloir attribuer le logement à l'une de 
ses filles qui devait entreprendre des études universitaires en septembre 2012 à 
Genève, puis vouloir en faire bénéficier une autre fille plus jeune, la première 
souhaitant étudier ailleurs qu'à Genève. Le Tribunal a considéré que le bailleur 
était lié par le motif donné lors de la résiliation et qu'il ne pouvait justifier celle-ci, 
a posteriori, par un nouveau motif, inexistant à l'époque du congé; ce dernier qui 
n'obéissait à aucun intérêt objectif et digne de protection, contrevenait aux règles 
de la bonne foi. 
Enfin, le congé consacrait une disproportion entre les intérêts en présence, celui 
du locataire, en mauvaise santé et vivant dans le logement depuis de nombreuses 
années, devant prévaloir sur celui du bailleur qui voulait y loger l'une ou l'autre de 
ses filles alors qu'elles disposaient chacune d'une chambre dans l'appartement 
familial. 
c. Par acte déposé le 2 mai 2013 auprès du greffe de la Cour de justice, A______ a 
fait appel de ce jugement du 1er mars 2013 qu'il indique avoir reçu le 18 mars 
2013 et qu'il désigne par inadvertance comme ayant été rendu "le 21 juin 2012". 
Aucune confusion n'est cependant possible, dès lors que l'acte de recours spécifie 
aussi que le jugement entrepris porte le no JTBL/263/2013 et qu'il a été rendu 
dans la cause C/6903/2011 (soit la présente cause). 
A______ a conclu à l'annulation de ce jugement et, principalement, à ce qu'il soit 
dit que la communauté héréditaire de feu E______ avait procédé à la restitution 
anticipée de la "chose", à ce que soit constatée la validité de son refus concernant 
la reprise de bail demandée au nom de B______ et au déboutement des intimés de 
toutes leurs conclusions. Subsidiairement, il a conclu à ce que soit constatée la 
validité du congé qu'il avait notifié le 4 mars 2011 pour le 31 juillet 2011, ainsi 
qu'au déboutement des intimés. 
d. B______, C______ et D______ (ci-après : les héritiers ou les intimés) ont 
conclu, principalement, à l'annulation du congé du 4 mars 2011 et au déboutement 
du bailleur; subsidiairement, au report des effets du congé au 31 juillet 2016, à 
l'octroi d'une pleine prolongation de bail de quatre ans et à l'autorisation de quitter 


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les locaux en tout temps moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin 
du mois. 
e. Par courrier du greffe de la Cour de justice du 5 juin 2013, les parties ont été 
avisées de la mise en délibération de la cause. 
EN DROIT 
1. 
La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 
qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 
308 al. 2 CPC). 
2. 
2.1 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation du bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui comprend la protection de 
trois ans prévue par l'art. 271 a al. 1 let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; 4A_361/2008 du 26 septembre 
2008 consid. 1). 
2.2 La présente cause a pour objet une contestation de congé portant sur un loge-
ment dont le loyer s'élevait en dernier lieu à 820 fr. par mois (charges non com-
prises). Sur une période de trois ans, la valeur litigieuse atteint ainsi 29'520 fr. de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
3. 
3.1 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, délai égale-
ment applicable à la procédure simplifiée régissant les litiges portant sur la 
protection contre les congés en matière de baux et loyers d'habitation (art. 243 
al. 2 lit. c CPC). 
Par ailleurs, le délai ne court pas du septième jour avant Pâques au septième jour 
qui suit Pâques inclus (art. 145 al. 1 lit. a CPC). 
3.2 Dans le cas particulier, le délai de 30 jours a commencé à courir le 19 mars, 
lendemain de la réception du jugement, mais il a été suspendu, du 24 mars au 
7 avril 2013 pendant les 15 jours des fêtes de Pâques, de sorte qu'il n'a pris fin que 
le 2 mai 2013. Déposé ce jour-là, l'appel a donc été exercé en temps utile. Il 
répond par ailleurs aux exigences de forme prescrites par la loi, si bien qu'il est 
recevable. 
4. 
Dans le cadre de son appel, A______ reprend, à titre principal, des conclusions 
nouvelles, en constatation de droit, qu'il avait soumises aux premiers juges, dans 
ses dernières écritures déposées au terme de l'instruction. 


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4.1 Les dispositions de la procédure ordinaire s'appliquent par analogie aux autres 
procédures, sauf disposition contraire de la loi. 
Selon l'art. 230 CPC, la demande ne peut être modifiée aux débats principaux que 
si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. 
Ces dispositions s'appliquent à la procédure simplifiée (TAPPY, Code de procédure 
civile commenté, 2011, n. 20 ad art. 246 CPC). 
4.2 En l'occurrence, les conclusions nouvelles présentées par l'appelant en pre-
mière instance et reprises en appel tendaient à faire constater que la communauté 
héréditaire du défunt locataire avait procédé à la restitution anticipée de l'appar-
tement et que le bailleur avait refusé valablement la reprise du bail requise par l'un 
des héritiers. 
De telles conclusions, qui reposaient sur des faits connus du bailleur avant même 
que la procédure ne soit engagée, ne pouvaient donc être présentées, faute de faits 
nouveaux les étayant, au stade des plaidoiries finales, les conditions de 
l'art. 230 CPC n'étant pas réalisées. 
Déjà irrecevables devant les premiers juges, ces conclusions le sont a fortiori au 
stade de l'appel, de sorte qu'il ne sera pas entré en matière sur leur objet. 
Le débat est ainsi limité à la question de la validité du congé et, le cas échéant, à 
celle de la prolongation du bail. 
5. 
L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir annulé le congé qu'il avait notifié 
le 4 mars 2011, au motif que celui-ci était abusif. 
5.1 Lorsque le locataire décède, les droits et obligations résultant du contrat de 
bail passent à ses héritiers (art. 560 CC). Le bail continue donc avec les héritiers 
du locataire, la mort de ce dernier n'étant pas une cause d'extinction du contrat 
(GUINAND, Décès du bailleur, décès du locataire, quelles conséquences ?, in 
7ème Séminaire du droit du bail, 1992, p. 10, n. 31). La mort du locataire fait naître 
pour ses héritiers un droit de résiliation anticipée (art. 266i CO). En revanche, le 
bailleur ne bénéficie plus d'un droit de résiliation anticipée (GUINAND, op. cit., 
p. 13, n. 41). Selon le Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, il appartient 
aux héritiers du locataire de décider s'ils veulent continuer ou non le bail conclu 
par le défunt. S'ils ne dénoncent pas le contrat, le bail conclu avec le locataire 
décédé demeure inchangé. Si le bail a été conclu pour une durée indéterminée, 
chacune des parties peut résilier le contrat selon les délais et termes prévus par le 
contrat ou, à défaut, par la loi. Toutefois, le bailleur peut aussi, dans certaines cir-
constances, mettre fin au contrat de bail. Il en est ainsi lorsque le décès du loca-
taire ou la reprise du bail par les héritiers constitue un juste motif de résiliation au 


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sens de l'art. 266g CO (anc. 268), par exemple si les héritiers sont incapables d'as-
sumer le commerce du défunt (FF 1985 I pp. 1369ss, 1433-1434; voir aussi 
LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, n. 7 ad art. 266i 
CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 716). ZIHLMANN (Das Mietrecht, 2ème éd., 
1995, p. 111 cité par LACHAT, p. 716, note 29) y voit la marque du caractère 
désormais anonyme des rapports du bail. Si les héritiers ne font pas usage du droit 
que leur confère l'art. 266i CO, le bail continue et ne peut par la suite être résilié 
qu'aux conditions fixées par le contrat ou par la loi (GUINAND, op. cit., p. 11, 
n. 35; Message, ibid.). Si un congé est notifié par le bailleur après le décès du 
locataire, les héritiers peuvent invoquer tous les moyens que le locataire pouvait 
faire valoir, sauf ceux qui auraient été attachés à sa propre personne (GUINAND op. 
cit., p. 12, n. 39). 
5.2 Dans le cas d'espèce, le locataire est décédé le 26 août 2010, ce dont le bail-
leur a été informé par les héritiers le 22 décembre 2010, lesquels avaient succédé, 
ex lege, au défunt dans le rapport de bail. A cette occasion, ces derniers ont pro-
posé au bailleur de continuer le bail avec l'un d'eux, les cohéritiers précisant qu'ils 
renonçaient à cette continuation "au profit" de l'héritier occupant le logement. 
Bien qu'il n'appartienne pas à la Cour de statuer, à titre principal, sur les consé-
quences juridiques de cette proposition, faute de conclusions recevables, celles-ci 
doivent cependant être examinées à titre préjudiciel; en effet, la question litigieuse 
de la validité du congé suppose la préexistence du bail. 
S'il y a eu résiliation anticipée par les héritiers, le congé ultérieur du bailleur 
devient sans objet. 
5.3 La résiliation du bail par les héritiers doit obéir aux règles générales en la ma-
tière. En particulier, le congé doit exprimer la manifestation claire et, en principe, 
inconditionnelle, de mettre fin au bail (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, ch. 25.3.1 
et 25.3.2 p. 629). Le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul 
(ibid.). En effet, le congé, en tant qu'acte formateur, ne peut pas en règle générale 
être assorti d'une condition; l'on admet cependant qu'une résiliation conditionnelle 
du bail soit valable lorsque l'accomplissement de la condition dépend exclusive-
ment de son destinataire (LACHAT, op. cit., ch. 25.10.2 et réf. citées, p. 643). 
5.4 En l'occurrence, voudrait-on considérer le courrier des héritiers du 
22 décembre 2010 comme une résiliation anticipée, celle-ci, interprétée selon le 
principe de la confiance (art. 18 CO), devrait être comprise, raisonnablement et de 
bonne foi par le bailleur, comme subordonnée à la condition de transférer le bail 
du défunt en faveur de l'héritier occupant. Toutefois, il a été vu que le bailleur 
avait refusé de transférer le bail, si bien que la supposée résiliation, dont la condi-
tion n'avait pas été accomplie, était devenue caduque. 


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Il s'ensuit que le bail initial, reconduit par avis modificatif du 9 avril 2009 pour 
sept ans, jusqu'au 31 juillet 2016, s'est poursuivi entre le bailleur et les héritiers du 
défunt. 
C'est dans ce contexte qu'est intervenue la résiliation litigieuse, notifiée par l'ap-
pelant. 
6. 
6.1 A teneur de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'inter-
diction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigou-
reuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 consid. 4a, 105 consid. 3 
p. 108). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 
23 septembre 2003 consid. 4.2.1; 4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.2, 
reproduit in SJ 2003 I pp. 261 ss). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'in-
térêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à 
son but, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient 
l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 136 III 190 consid. 2). 
En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau loca-
taire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer 
un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b; 136 III 190 consid. 2). 
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abu-
sives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 
l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 
à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 
consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des 
intérêts en présence (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 et 120 II 31 consid. 4a; 
LACHAT, op. cit., p. 735). 
La résiliation motivée par le besoin du bailleur ou de ses proches parents 
d'occuper eux-mêmes l'appartement loué n'est pas contraire aux règles de la bonne 
foi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_583/2008 du 23 mars 2009 consid. 4.1 et réf. 
citées). 
6.2 Selon l'art. 271a al. 1 lit. f CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le 
bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans 
qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. 
La doctrine souligne que cette disposition prend en compte la situation familiale 
du locataire et le protège notamment en cas de divorce, de séparation, de mariage, 


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de naissance ou de décès du conjoint. Lorsque c'est le locataire lui-même qui 
décède, la disposition légale précitée s'applique aussi, mais profite seulement aux 
héritiers qui faisaient ménage commun avec lui (CONOD, in BOHNET/MONTINI, 
Droit du bail à loyer, 2010, n. 53 à 55 ad art. 271 a CO; LACHAT, op. cit., 
ch. 29.5.7.3 p. 754 et 755). 
6.3 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. 
Cette disposition répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fon-
dées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assu-
mer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 130 III 321 consid. 3.1; 127 
III 519 consid. 2a; 126 III 189 consid. 2b). 
Même si, en principe, le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la 
bonne foi incombe au destinataire du congé, la partie qui résilie a le devoir de 
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les élé-
ments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle 
(ATF 120 II 105 consid. 3c in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_583/2008 du 
23 mars 2009 consid. 4.1). 
6.4 Le bailleur est en principe lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut 
toujours compléter sa motivation ultérieurement (CONOD, op. cit., n. 26 ad 
art. 271 CO). Par ailleurs, selon la jurisprudence, le bailleur peut encore faire état, 
pendant la procédure de première instance et sous réserve de l'interdiction de 
l'abus de droit, de nouveaux motifs de résiliation (ATF 138 III 64 consid. 2.3). 
6.5 En l'occurrence, il apparait que les intimés ne peuvent pas se prévaloir de 
l'art. 271a al. 1 let. f CO pour faire annuler le congé 
En effet, le défunt locataire n'occupait plus l'appartement depuis plusieurs années 
lorsqu'il est décédé; il ne faisait donc pas ménage commun avec celui de ses fils 
majeurs qui résidait seul dans ce logement, à son dire depuis 1994. 
Dès lors, l'annulation ne peut qu'être examinée sous l'angle de la disposition géné-
rale de l'art. 271 CO. 
6.6 Les premiers juges ont en premier lieu relevé un comportement contradictoire 
de l'appelant qui avait donné pour motif de la résiliation, le 9 mai 2011, sa volonté 
de mettre un logement à disposition de sa fille aînée, qui comptait entreprendre 
des études universitaires au semestre d'automne 2012, mais qui avait ensuite pro-
posé, après l'audience de conciliation du 16 juin 2011, de laisser l'usage du loge-
ment à l'héritier occupant, après rénovation des locaux. 


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Le Tribunal a souligné, en second lieu, que l'appelant avait ultérieurement (en 
mars 2012) signalé que sa fille avait modifié ses plans et envisageait d'étudier 
ailleurs qu'à Genève, de sorte qu'il comptait dès lors installer sa fille cadette 
- alors en 2ème année du collège - dans cet appartement situé près du CMU où cette 
adolescente, qui devait s'inscrire en faculté de médecine, étudierait à terme. 
Le Tribunal a considéré que ce nouveau motif, invoqué a posteriori, n'était pas 
admissible car l'appelant était lié par le motif invoqué lors de la résiliation; dès 
lors, celle-ci contrevenait aux règles de la bonne foi. 
L'appelant conteste cette déduction, soutenant n'avoir pas varié dans sa motivation 
qui était toujours de mettre le logement à disposition d'un membre de sa famille. 
6.7 Il ressort de la procédure que l'appelant n'avait, à l'origine, aucune intention 
d'affecter le logement à l'usage de l'une ou l'autre de ses filles, puisque, en 2009, il 
avait prorogé le bail de cet appartement jusqu'en 2016. 
Comme l'appelant l'a lui-même concédé, il a voulu saisir l'opportunité du décès du 
locataire pour reprendre la maîtrise anticipée du logement, oubliant cependant que 
le décès de celui-ci ne l'autorisait en aucun cas à mettre fin au bail unilatéralement 
avant la première échéance utile en 2016. 
Sa lettre de résiliation n'indiquait pas de motif et ce n'est que sur demande des 
héritiers, qui avaient contesté le congé, qu'il avait fait valoir son souhait de desti-
ner l'appartement à sa fille. A supposer que ce motif fût véridique - ce que l'appe-
lant n'a pas contribué à établir - il n'apparaissait en revanche guère concret aux 
yeux du bailleur, qui, deux mois plus tard, offrait à l'occupant du logement d'y 
demeurer, après rénovation; l'appelant manifestait ainsi que le besoin personnel 
invoqué, même réel, n'était pas sérieux, étant rappelé qu'il est professionnel de 
l'immobilier et propriétaire de plusieurs biens dans le canton. Il estimait vraisem-
blablement pouvoir, si nécessaire, loger sa fille ailleurs, le moment venu. 
Le nouveau motif invoqué en cours de procédure, fondé sur un fait nouveau rece-
vable, pouvait être pris en considération par les premiers juges, contrairement à ce 
qu'ils ont décidé. Ce nonobstant, l'attribution du logement à la seconde fille du 
bailleur, même s'il s'agissait d'un motif en théorie légitime, manquait singulière-
ment d'actualité et ne reposait que sur de vagues intentions dont la réalisation 
future était pour le moins incertaine. 
En définitive, le caractère abusif de la résiliation ne procède pas tant des motifs 
successifs allégués que de la disproportion entre les besoins avancés par le bail-
leur et l'intérêt de l'héritier occupant à se maintenir dans les locaux. 
Force est de constater que l'intérêt du bailleur, respectivement de sa fille, est 
faible, sinon inexistant, tandis que celui de l'héritier précité, atteint dans sa santé, 


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fragile psychologiquement et très attaché à ce logement dans lequel il a longtemps 
vécu, l'emporte manifestement. 
Dans ces circonstances, le maintien de la résiliation entraînerait des conséquences 
inutilement rigoureuses pour l'occupant sans que le besoin avancé par le bailleur 
ne puisse les justifier. 
Ainsi, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que le congé donné 
aux intimés le 4 mars 2011 était abusif. 
L'appel sera par conséquent rejeté et le jugement entrepris confirmé. 
7. 
La procédure étant gratuite, il n'est ni perçu de frais, ni alloué de dépens 
(art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par A______ à l'encontre du jugement JTBL/263/2013 
rendu le 1er mars 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6903/2011-1-
OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Pierre CURTIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.