ge_gerichte · ACJC/1447/2018 · 2018-10-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.10.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4961/2017 
ACJC/1447/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 22 OCTOBRE 2018 
 
Entre 
Madame A______ et Madame B______, domiciliées ______, appelantes d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 avril 2018, représentées toutes 
deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux 
de laquelle elles font élection de domicile, 
et 
C______, sise ______, intimée, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard 
Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile. 
 


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C/4961/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/342/2018 du 19 avril 2018, reçu par A______ et B______ le 
27 avril 2018, le Tribunal des baux et loyers a débouté ces dernières de leurs 
conclusions en constatation de droit (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Le 28 mai 2018, A______ et B______ ont formé appel de ce jugement 
concluant à ce que la Cour l'annule, dise que C______ ne peut facturer, hors loyer 
net, que les frais de chauffage et eau chaude, de sorte que les frais d'électricité, de 
fourniture et d'épuration d'eau, de conciergerie, d'entretien du jardin, de service de 
l'ascenseur, de consommation générale d'électricité, de nettoyage des containers et 
de taxe des ordures font partie du loyer net et lui ordonne de rectifier le décompte 
de charges 2014/2015 ainsi que les décomptes postérieurs. 
 
Elles ont produit une pièce nouvelle. 
 
b. Le 29 juin 2018, C______ a conclu à la confirmation du jugement querellé. 
 
c. Les parties ont été informées le 3 septembre 2018 de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 
répliquer. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
a. En date du 8 février 1999, C______, propriétaire, et A______ et B______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 4 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______, à Genève. 
Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée indéterminée dès le 1er mars 
1999. Il peut être résilié pour la fin d'un mois moyennant un préavis de quatre 
mois. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 23'160 fr. S'y ajoutait un 
acompte annuel de 1'800 fr. à valoir sur les charges variables, soit, "pour autant 
qu'elles ne fassent pas l'objet d'un forfait, chauffage, eau chaude, électricité, 
fourniture et épuration d'eau, frais de conciergerie, entretien du jardin, service de 
l'ascenseur, consommation générale d'électricité, nettoyage des containers et taxe 
des ordures". 
Ces frais variables devaient faire l'objet d'un décompte annuel établi par la 
bailleresse sur la base des quotes-parts individuelles (art. 2 et 4 du contrat de bail). 
b. Dès le début du contrat, la régie a omis de facturer aux locataires les frais dits 
étendus tels que prévus par le contrat. 


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Seuls les frais de chauffage et d'eau chaude ont été pris en compte dans les 
décomptes annuels. Ainsi, durant les exercices de mai à avril 2008-2009 à mai à 
avril 2013-2014, des montants variant entre 234 fr. et 752 fr. ont été restitués aux 
locataires en fin d'exercice sur les acomptes. Les décomptes s'intitulaient "de frais 
de chauffage/accessoires" et mentionnaient les montants dus au titre de "frais de 
chauffage" et "frais d'eau chaude". Ils indiquaient le solde dû aux locataires après 
déduction des acomptes annuels payés, en 1'800 fr. 
c. Par avis du 15 mars 2016, le loyer annuel a été fixé à 20'580 fr. dès le 
1er juillet 2016. L'acompte pour les charges (mentionnées comme "frais 
accessoires autres que le chauffage") a été maintenu à 1'800 fr. par an. 
d. Le décompte individuel des frais de chauffage et accessoires pour l'exercice du 
1er mai 2014 au 30 avril 2015, adressé aux locataires le 23 novembre 2016, 
présentait un solde, après déduction des acomptes, de 1'731 fr. 60 en faveur de la 
bailleresse. 
Selon ce relevé, les frais de chauffage et eau chaude étaient de 1'541 fr. 20 pour 
l'année en question. Les autres frais facturés (conciergerie, eau, taxe d'épuration, 
électricité, ascenseur et divers) étaient de 1'990 fr. 40 au total. 
Dans un courrier du lendemain, il était expliqué aux locataires que les frais 
d'exploitation, dus selon le contrat de bail, leur avaient cette fois été imputés. Ils 
avaient été pris en charge gracieusement par la propriétaire les années 
précédentes. 
e. Par courrier du 1er décembre 2016, les locataires ont contesté être soumises à un 
régime de frais accessoires étendus, se fondant sur le fait que seuls les frais de 
chauffage et d'eau chaude leur avaient été facturés depuis quinze ans. 
f. La bailleresse a adressé aux locataires un avis comminatoire en paiement de 
1'632 fr. 45 à titre de frais accessoires, sous la menace de résiliation anticipée du 
contrat de bail. 
g. Les locataires se sont acquittées du montant précité. 
h. Par requête du 7 mars 2017, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 28 septembre 2017 et portée devant le Tribunal 
des baux et loyers le 24 octobre 2017, les locataires ont conclu à ce qu'il soit 
constaté que la bailleresse ne peut leur facturer, hors loyer net, que les frais de 
chauffage et d'eau chaude, ainsi qu'à la rectification du décompte de charges 
2014-2015. 
Elles ont fait valoir que la mention de facturation de frais accessoires étendus dans 
le contrat de bail résultait d'une erreur de la bailleresse et ne correspondait pas à la 


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volonté des parties, ce qui était attesté par le fait que ces frais n'avaient pas été 
facturés pendant plusieurs années. En tout état de cause, le contrat avait été 
modifié par actes concluants par l'envoi par la bailleresse de décomptes portant 
uniquement sur les frais de chauffage et d'eau chaude. 
i. Le 30 novembre 2017, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de 
toutes leurs conclusions. 
Il résulte de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de 
l'immeuble en cause que l'absence de facturation des frais accessoires de 1999 à 
2014 résulte d'une erreur de la régie. Après avoir réalisé l'erreur, celle-ci avait 
décidé de renoncer à facturer ces frais rétroactivement, mais de les facturer pour 
l'avenir, puisqu'ils étaient prévus contractuellement. 
La régie avait par ailleurs indemnisé la bailleresse pour le dommage subi du fait 
de l'absence de facturation des frais de 1999 à 2014. 
j. Par écritures du 26 février 2018, les locataires ont complété leurs conclusions en 
sollicitant la rectification des décomptes de charges postérieurs au décompte 
2014/2015. 
La bailleresse a persisté dans ses conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours 
à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification 
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 
1.2 En l'espèce, pour l'année 2014/2015 le montant litigieux relatif aux frais 
accessoires facturés par l'intimée est de 1990 fr. 40, correspondant aux frais autres 
que ceux de chauffage et d'eau chaude. Conformément à l'art. 92 al. 2 CPC, la 
valeur litigieuse peut être fixée à 39'808 fr. (1'990 fr. 40 x 20 ans), puisque le 
contrat est conclu pour une durée indéterminée. La voie de l'appel est par 
conséquent ouverte. 
Les conditions de forme et de délai prévues par la loi sont par ailleurs respectées, 
de sorte que l'appel est recevable. 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 


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(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, CPC, Code de procédure civile 
commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce les appelantes ont produit une pièce nouvelle, à savoir un courrier 
daté du 24 octobre 2017. Cette pièce aurait pu être produite devant le Tribunal de 
sorte qu'elle est irrecevable, de même que les allégués qui s'y rapportent. 
3. 
Le Tribunal a retenu que la clause prévoyant la mise à la charge des appelantes de 
frais variables étendus avait valablement été intégrée au contrat de bail. Le fait 
que l'intimée n'ait pas facturé ces frais durant une quinzaine d'années ne signifiait 
pas qu'elle avait la volonté réelle de modifier tacitement cette disposition et de 
renoncer définitivement à la perception des frais en question. Une telle 
modification aurait au demeurant dû intervenir par écrit. Il n'était pas manifeste 
pour les locataires que les décomptes de frais accessoires qu'elles avaient reçus ne 
tenaient pas compte de tous les frais mentionnés par le bail. 
 
Les appelantes font valoir qu'il ressort clairement des décomptes qu'elles ont reçus 
depuis la conclusion du bail, à l'exception du décompte litigieux, que seuls les 
frais de chauffage et d'eau chaude étaient facturés. L'intimée avait renoncé dès 
l'origine, par actes concluants, à facturer d'autre frais, ce que les appelantes ne 
pouvaient qu'accepter. En tout état de cause, l'attitude de l'intimée ne pouvait être 
interprétée selon le principe de la confiance que comme une renonciation à 
facturer ces frais. La forme écrite n'était pas nécessaire pour une telle 
modification. 
 
3.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations 
fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à 
charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). 
 
3.1.2 A teneur de l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, 
réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté. Cette 
manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). 
Une manifestation de volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence 
d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement 
aucun doute. Cette restriction découle du principe de la confiance. De manière 
générale, un comportement purement passif ne saurait ainsi être tenu pour la 
manifestation d'une volonté de s'engager, en particulier pour l'acceptation d'une 
offre (ATF 123 III 53 consid. 5a). 
3.1.3 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un 
contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans 


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s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 
soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention. 
Pour déterminer le contenu d'une clause contractuelle, le juge doit donc 
rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties 
(interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. 
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de 
volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les 
circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de 
déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à 
celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles 
étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.2). 
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - 
parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate 
qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la 
conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en 
procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à 
l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 
objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune 
d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 
l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance. D'après ce 
principe, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule déterminante; 
une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont l'autre partie 
pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Le principe de la 
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou 
de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_635/2016 du 22 janvier 2018 consid. 5.2.3). 
3.1.4 La réserve de la forme écrite (art. 16 CO) n'est obligatoire pour les 
modifications ultérieures du contrat que lorsque celui-ci le prévoit (LACHAT, Le 
bail à loyer, 2008, p. 180). 
 
3.2 En l'espèce, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal, le contrat de bail prévoit 
clairement et valablement, à la lumière des exigences posées par l'art. 257a CO, 
que des frais accessoires variables étendus sont à charge des locataires, ce qui 
n'est pas contesté en appel. 
Seule est litigieuse la question de savoir si les parties ont convenu de modifier le 
contrat sur ce point après sa conclusion. 
Dans la mesure où le contrat de bail ne prévoit pas la réserve de forme écrite pour 
ses modifications ultérieures, une modification du contrat sur la question des frais 
accessoires par actes concluants en faveur des locataires est possible. 


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Il ressort de l'audition de la représentante de la régie chargée de la gestion de 
l'immeuble que l'intimée n'a jamais eu l'intention de proposer une telle 
modification du contrat aux appelantes. En effet, l'omission de facturer une partie 
des charges mentionnées par le contrat, depuis la conclusion de celui-ci en mars 
1999 jusqu'en 2014, résulte d'une erreur de la régie. 
Les appelantes allèguent quant à elles avoir compris cette omission comme une 
manifestation de la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à la 
facturation de ces frais. L'intimée ne conteste pas que tel soit le cas, de sorte qu'il 
convient de retenir que les volontés des parties sont divergentes sur la question de 
la modification du contrat en ce qui concerne l'étendue des frais accessoires. 
Il convient par conséquent, en application du principe de la confiance, de recourir 
à l'interprétation normative (ou objective) de l'attitude de l'intimée, à savoir de 
déterminer le sens que, d'après les règles de la bonne foi, les appelantes pouvaient 
prêter à ses déclarations de volonté. 
La volonté de l'intimée sur la question des frais accessoires s'est manifestée par 
l'envoi aux appelantes, une fois par an, de 1999 à 2015, d'un document intitulé 
"décompte de frais de chauffage/accessoires" indiquant le montant dû par les 
appelantes au titre de frais de chauffage et d'eau chaude pour la période en 
question, mais n'indiquant aucun montant au titre des autres frais accessoires 
mentionnés dans le contrat de bail. Chaque année, un montant de quelques 
centaines de francs leur était ainsi restitué sur l'acompte de charges versé en 
1'800 fr. 
En application du principe de la confiance, la seule conclusion que les appelantes 
pouvaient raisonnablement tirer de la lecture de ce décompte était que, pour la 
période en question, seuls des frais de chauffage et d'eau leur étaient facturés et 
que le montant desdits frais était inférieur à celui de l'acompte perçu pour l'année 
en question. 
Elles ne pouvaient par contre pas déduire de bonne foi que, par l'envoi de ces 
décomptes, l'intimée renonçait, pour toutes les années suivantes, à réclamer le 
paiement des frais auxquels le contrat lui donnait droit. 
En effet, en l'absence de quelque indication que ce soit sur les motifs justifiant la 
non facturation des frais en question, il ne s'agit pas là d'un comportement 
univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute, lequel est 
nécessaire, selon la jurisprudence, pour que la volonté de modifier de manière 
tacite une disposition contractuelle puisse être retenue. 
A cela s'ajoute que, d'une manière générale, un comportement passif, telle une 
omission, n'est en principe pas considéré comme la manifestation d'une volonté de 


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s'engager contractuellement. Or, en l'espèce, aucun élément particulier du dossier 
ne justifie de dérogation à ce principe. 
Compte tenu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que 
l'intimée était fondée à percevoir les frais accessoires prévus par le contrat de bail 
autres que ceux de chauffage et d'eau chaude pour l'exercice du 1er mai 2014 au 
30 avril 2015, car elle n'a pas renoncé de manière générale et illimitée à la 
perception des frais en question, prévue contractuellement. 
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 
4. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mai 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/342/2018 rendu le 19 avril 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/4961/2017. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Madame 
Eleanor 
McGREGOR, 
juges; 
Madame 
Laurence 
CRUCHON, 
Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.