ge_gerichte · ACJC/307/2025 · 2025-03-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 11 mars 2025 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16910/2022 
ACJC/307/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 5 MARS 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, p.a. B______ [régie immobilière], ______, appelant d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 avril 2024, représenté par 
Me Alexandre AYAD, avocat, boulevard des Philosophes 15, case postale 427, 
1211 Genève 4, 
et 
1) Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______, 
2) Madame E______, domiciliée ______, intimés, tous représentés par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/441/2024 du 25 avril 2024, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure simplifiée, a fixé à 9'336 fr., charges non 
comprises, dès le 1er août 2022, le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces situé 
au 1er étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du 
dispositif), a condamné A______ à verser à C______, D______ et E______ le 
trop-perçu de loyer en découlant (ch. 2), a réduit la garantie de loyer à trois mois 
du loyer ainsi fixé, soit 2'334 fr., et ordonné la libération du solde en faveur de 
C______, D______ et E______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et rappelé que la procédure était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, le Tribunal a considéré que l'immeuble avait été acquis par 
A______ en 2019, soit un immeuble récent, de sorte qu'un calcul de rendement 
pouvait être effectué. Le précité avait refusé volontairement de collaborer, en ne 
donnant pas suite à l'injonction du Tribunal de produire les pièces permettant un 
calcul de rendement. Il devait en conséquence être retenu de son attitude un indice 
de ce qu'il cachait un rendement abusif, caractère abusif qui ressortait également 
des statistiques cantonales, lesquelles mettaient en évidence une moyenne de 
1'257 fr. 50, alors que le loyer en cause avait été fixé à 1'750 fr. par mois. Le loyer 
étant abusif, il se justifiait de le fixer à 9'336 fr. par année, en considérant que la 
précédente locataire avait vu son loyer augmenter, par rapport au précédent 
occupant, et de la très brève durée dudit bail. Ce loyer correspondait au demeurant 
au montant ressortant du calcul de rendement effectué par les locataires en 
fonction des pièces en leur possession, montant qui n'était pas déraisonnable. 
B. 
a. Par acte expédié le 27 mai 2024 à la Cour de justice, A______ a formé appel de 
ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la Cour rejette la 
requête de contestation du loyer initial formée le 23 novembre 2022 par C______, 
D______ et E______ et dise que le loyer annuel de 21'000 fr., charges non 
comprises, prévu dans le contrat de bail, est admissible. 
 
b. Dans leur réponse du 27 juin 2024, C______, D______ et E______ ont conclu 
à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Par réplique et duplique des 29 août et 30 septembre 2024, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. 
 
d. Elles se sont encore déterminées les 11 et 22 octobre 2024. 
 
e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 19 novembre 2024 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
 


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C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. A______ est propriétaire depuis le 3 septembre 2019 de l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______ à Genève, construit avant 1919, qu'il a acquis pour un 
montant de 2'300'000 fr. 
b. L'appartement de 3 pièces situé au 1er étage de l'immeuble susmentionné était 
loué par F______, lequel payait un loyer de 9'240 fr. par année depuis le 1er juin 
2018. Aucun montant n'était perçu à titre de provisions de chauffage et d'eau 
chaude. 
Le contrat de bail de ce dernier a été résilié par le bailleur, au motif qu'il s'agissait 
d'un bail très ancien et que le loyer n'était pas assez élevé. Des travaux étaient 
envisagés. 
c. Par contrat du 25 mai 2022, G______ a pris à bail l'appartement litigieux. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er juin 2022 au 
31 mai 2023, renouvelable tacitement d'année en année. Le contrat mentionne des 
dépendances à titre gratuit et à bien plaire. 
Le loyer annuel a été fixé par le contrat à 21'000 fr. Aucun montant ne figurait 
sous la rubrique "provisions chauffage/eau chaude". 
Aucune garantie de loyer n'a été convenue. 
Un avis de fixation du loyer initial a été remis à G______ le 25 mai 2022. 
Un état des lieux d'entrée a eu lieu le 31 mai 2022. 
d. Par courrier recommandé du 11 juillet 2022, G______ a résilié le bail pour le 
31 juillet 2022 pour des raisons personnelles, précisant savoir qu'elle devait 
présenter un candidat pour la reprise du bail. 
La régie lui a répondu le 12 juillet 2022, attirant son attention sur le fait qu'il 
s'agissait d'une restitution anticipée et qu'elle était tenue de présenter une 
candidature de remplacement, faute de quoi elle serait tenue des obligations 
découlant de son bail jusqu'au 31 mai 2023. Le service location de la régie 
s'efforcerait également de proposer l'appartement à d'éventuels intéressés. Un état 
des lieux préliminaire était fixé au 20 juillet 2022. 
Entendue en qualité de témoin, G______ a confirmé avoir signé le contrat de bail. 
Elle avait constaté une augmentation du loyer par rapport à celui payé par le 
précédent locataire mais s'en était accommodée dès lors qu'elle cherchait 
urgemment un logement à la suite de sa séparation. Elle avait toutefois renoué sa 
relation, de sorte qu'elle n'était restée que deux mois dans l'appartement (juin et 


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juillet 2022), durant lesquels elle avait versé le loyer. Elle avait résilié le bail et la 
régie lui avait demandé de chercher un locataire de remplacement. Très 
rapidement, le bailleur lui avait dit qu'il avait trouvé un locataire et que "c'était 
bon". 
e. Le 28 juillet 2022, A______, bailleur, et C______, D______ et 
E______ (garante), locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 
location de l'appartement précité. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er août 2022 au 
31 juillet 2023, renouvelable tacitement d'année en année. 
Le loyer annuel a été fixé initialement à 21'000 fr. Aucun montant ne figurait sous 
la rubrique "provisions chauffage/eau chaude", les charges étant payées 
individuellement. Le contrat indique qu'aucune cave n'est mise à disposition. 
Une garantie de loyer de 5'200 fr. a été prévue dans le contrat, sous rubrique 
"Garantie". 
E______ s'est engagée solidairement aux côtés de C______ et D______ (art. 14). 
Selon l'avis de fixation du loyer initial remis aux locataires le 28 juillet 2022, la 
précédente locataire, G______, s'était acquittée, depuis le 1er juin 2022, d'un loyer 
annuel identique, de 21'000 fr., aucun montant ne figurant sous la rubrique "frais 
accessoires". 
L'avis était motivé comme suit : "Le loyer proposé se situe dans les limites des 
loyers usuels du quartier (art. 269a lettre a CO)". 
Un état des lieux d'entrée a eu lieu le 2 août 2022. 
f. Par requête du 31 août 2022, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 15 novembre 2022 et 
portée devant le Tribunal le 23 novembre 2022, les locataires ont conclu, 
préalablement, à la production de pièces et à l'établissement d'un calcul de 
rendement et, principalement, à la fixation du loyer de l'appartement à 9'336 fr. 
par an, charges non comprises, dès le 1er août 2022, sous réserve d'amplification 
suite au calcul de rendement, au remboursement du trop-perçu de loyer en 
découlant, à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du loyer ainsi fixé, 
soit 2'334 fr. et à la libération du surplus en leur faveur. 
Ils avaient répondu à une annonce publiée par le bailleur et avaient visité 
l'appartement, vide, lors de leur visite avec celui-ci le 22 juillet 2022. A l'appui de 
leur calcul de rendement, ils ont retenu un prix d'achat de 2'300'000 fr., des frais 
d'acquisition de 5% du prix d'achat, des fonds empruntés à hauteur de 60%, des 
charges financières de 1.25% des fonds empruntés, des charges courantes et 


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d'entretien de 1% du prix de revient et un nombre total de 24 pièces dans 
l'immeuble, conduisant à un loyer annuel net admissible de 9'336 fr. 
g. Dans sa réponse du 31 mars 2023, A______ a conclu au rejet de la demande et 
à ce qu'il soit dit que le loyer annuel de 21'000 fr., charges non comprises, était 
admissible. 
De nombreuses personnes s'étaient montrées intéressées par la reprise de cet 
appartement, dont les locataires. Il avait été touché par leur situation et leur avait 
accordé l'appartement malgré le préavis négatif de la régie. Les locataires avaient 
été informés qu'il s'agissait d'une reprise de bail aux mêmes conditions. Selon la 
pratique de la régie, cette dernière avait établi un contrat de bail - quand bien 
même il s'agissait d'une reprise de bail - au lieu d'un simple avenant. Les 
conditions étaient toutefois les mêmes, de sorte que les locataires n'étaient pas 
habilités à contester le loyer initial. Ces derniers faisaient en outre preuve de 
mauvaise foi. A______ a contesté le calcul de rendement opéré par les locataires, 
notamment le nombre de pièces total de l'immeuble, sous réserve des frais 
d'acquisition à hauteur de 5% du prix d'achat qu'il a admis. 
h. Lors de l'audience du Tribunal du 12 juin 2023, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. A______ s'est opposé à la production des pièces nécessaires à 
l'établissement d'un calcul de rendement, motif pris de ce qu'il s'agissait d'une 
reprise d'un bail existant. 
Les locataires ont contesté qu'il s'agisse d'une reprise de bail. 
A______ a déclaré qu'il était impliqué dans le processus de location des 
appartements de l'immeuble qu'il avait acquis grâce à ses économies. Lorsque 
G______ avait résilié son bail, ce à quoi il ne s'attendait pas, il avait publié lui-
même des annonces, parallèlement aux démarches entreprises par la régie en 
charge de la gestion de l'immeuble. Il avait rencontré D______ sur place à deux 
reprises et lui avait clairement indiqué qu'il s'agissait d'une reprise de bail. Il avait 
également mentionné, sans préciser le montant, que le loyer de G______ avait été 
adapté, le loyer du précédent locataire étant moins élevé. 
D______ a déclaré avoir rencontré le bailleur à une reprise pour faire la visite, lors 
de laquelle une reprise de bail ou le loyer précédent n'avait pas été évoqué. 
i. Par ordonnance du 14 juillet 2023, le Tribunal a imparti au bailleur un délai au 
31 août 2023 pour établir, pièces pertinentes à l'appui, un calcul de rendement de 
l'appartement litigieux. 
j. Par pli du 31 août 2023, le bailleur a indiqué au Tribunal qu'il considérait que 
l'ordonnance précitée était erronée, un calcul de rendement n'ayant pas lieu d'être 
s'agissant d'une reprise de bail. 


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Les locataires ont persisté à solliciter un calcul de rendement par courrier du 
15 septembre 2023. 
k. Par ordonnance du 4 décembre 2023, le Tribunal a considéré que la cause était 
en état d'être jugée et a imparti aux parties un délai au 15 janvier 2024 pour le 
dépôt de leurs plaidoiries finales écrites. 
l. Par plaidoiries finales des 1er et 15 février 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions 
Les locataires ont répliqué le 6 mars 2024 et la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 
initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant sans 
les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 
1.2 Dans ses dernières conclusions prises en première instance, l'intimé a 
notamment conclu à la fixation du loyer initial à 1'200 fr. par mois, charges non 
comprises, de même qu'au remboursement par l'appelante d'un trop-perçu de loyer 
de 7'650 fr. au minimum. L'appelante a quant à elle persisté dans ses conclusions 
tendant à ce que le loyer annuel soit fixé à 1'650 fr. par mois, charges non 
comprises. 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel 
est ouverte, ce qui n'est pas contesté. 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 


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première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.5 La présente affaire est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c 
CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 
consid. 5.2.4), dans la mesure où elle relève de la protection contre les loyers 
abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). 
La maxime inquisitoire sociale ou simple (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable 
en l'espèce (ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 
consid. 5.2.4). Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les 
allégations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 
Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement 
à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 264 CO, en retenant que les 
parties s'étaient liées par un nouveau contrat de bail alors qu'il s'agissait d'une 
reprise de bail, aux mêmes conditions. 
2.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans 
observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le 
bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le 
bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être 
disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit 
s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain 
terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). 
Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher 
et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. 
Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer 
ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 
2008 consid. 3.1 et les références citées). 
Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut 
imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une 
majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 
consid. 2b; LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à 
loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). 
La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du 
bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les 
sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat 


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(BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 
2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; LACHAT, op. cit., p. 811). 
La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion 
d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat 
prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail 
à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; BISE/PLANAS, op. cit., 
n. 68 ad art. 264 CO; FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, 
p. 142; LACHAT, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au 
contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès 
la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur 
moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le 
candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (LACHAT, op. cit., p. 816). 
La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau 
bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante (FETTER, La 
contestation du loyer initial, 2005, p. 142). 
Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la 
conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, 
durée, échéances, destination des locaux) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 
du 6 janvier 2010 consid. 2.4; BISE/PLANAS, op. cit., n. 69 ad art. 264 CO; 
FETTER, op. cit., n. 305, p. 142). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être 
contesté aux conditions de l'article 270 CO. Il y a également lieu de considérer 
que les parties concluent un nouveau contrat lorsque le bail du repreneur ne 
présente plus les mêmes conditions, notamment par une modification du montant 
du loyer, de sa durée, de ses échéances ou de la destination des locaux (FETTER, 
op. cit., n. 305, p. 142). 
 
2.2 En l'espèce, l'appelant soutient que les intimés auraient repris le bail du 
précédent locataire, aux même conditions, de sorte qu'il s'agissait d'une reprise de 
bail, impliquant l'absence de possibilité de contester le montant du loyer. Comme 
souligné par l'appelant, le fait qu'en l'espèce, un nouveau bail ait été signé par les 
parties n'est pas déterminant. Il convient de déterminer si les intimés ont repris le 
bail du précédent locataire aux mêmes conditions. 
 
Le montant du loyer n'a pas été modifié. Plusieurs clauses du contrat ne sont 
toutefois pas identiques à celles figurant dans le bail précédent. Si la durée des 
deux baux est identique, soit une année avec clause de renouvellement tacite, leur 
échéance est toutefois différente. Le contrat précédent prévoyait une échéance au 
31 mai, alors que le contrat en cause fixe une échéance au 31 juillet. Le contrat 
précédent mentionnait que des dépendances étaient remises à titre gratuit et à bien 
plaire, alors que selon le contrat des intimés aucune cave n'est mise à leur 
disposition. Par ailleurs, alors qu'aucune garantie n'était prévue dans le contrat 
précédent, les parties sont convenues qu'une garantie de 5'200 fr. serait versée par 


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les intimés. Par conséquent, les conditions fixées dans le contrat de bail en cause 
ne sont pas identiques à celles prévues dans le précédent contrat. 
 
Par ailleurs, les intimés n'ont pas été proposés par la locataire précédente comme 
candidats de remplacement mais ont été trouvés par l'appelant lui-même, ce qui 
n'est pas contesté. 
De plus, l'appelant a allégué avoir indiqué aux intimés qu'il s'agissait d'une reprise 
de bail, ce que ces derniers ont contesté. L'appelant n'a dès lors pas démontré 
avoir avisé les intimés de ce fait, ce qui ne résulte par ailleurs d'aucun titre versé à 
la procédure, ni d'aucun témoignage. 
Ainsi, au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, c'est à bon droit que les 
premiers juges ont considéré que les parties s'étaient liées par un nouveau contrat 
de bail et que les intimés étaient en droit de contester leur loyer initial. 
2.3 Les griefs de l'appelant se révèlent par conséquent infondés. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'il avait violé son devoir de 
collaboration, en ne produisant pas les pièces nécessaires à l'établissement d'un 
calcul de rendement. Il soutient que l'absence de production de pièces aurait été 
justifiée, dès lors qu'il avait la conviction que les intimés n'étaient pas autorisés à 
contester leur loyer initial. Il avait ainsi des "raisons légitimes de refuser de 
dévoiler pour le Tribunal et pour la base de données de l'ASLOCA" toutes les 
pièces nécessaires au calcul de rendement. Par ailleurs, à bien le comprendre, 
l'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir appliqué les statistiques 
topiques. Il se plaint d'un "jugement clairement anti-bailleur", rendu "quitte à ne 
pas respecter les règles de droit qui s'imposent", le Tribunal ayant au surplus 
"refusé totalement [de] faire application" de la jurisprudence récente du Tribunal 
fédéral, "préférant se référer à des jurisprudences dépassées d'il y a 10-15 ans". 
3.1. 
3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il 
estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est 
abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose 
louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe 
dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. 
L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles de l'action en contestation 
du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 
demande de diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire 
se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 
consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 
consid. 4.1). 


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Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, l'art. 270 al. 1 CO prévoit 
trois conditions formelles alternatives (trois motifs alternatifs) permettant de 
contester un loyer initial, qu'il appartient au locataire de prouver (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_295/2016 précité consid. 4.1). Il suffit que l'une d'entre elles soit 
réalisée pour que le juge doive entrer en matière sur la demande de contestation 
du loyer initial (ATF 136 III 82 consid. 2). La première condition alternative est la 
contrainte dans laquelle se trouve le locataire de conclure le bail par nécessité 
personnelle ou familiale (art. 270 al. 1 let. a, première alternative, CO). La 
deuxième condition alternative est la contrainte dans laquelle s'est trouvé le 
locataire de conclure en raison de la situation sur le marché local du logement (ou 
des locaux commerciaux) - situation de pénurie - (art. 270 al. 1 let. a, 2e alternative, 
CO; ATF 136 III 82 précité). La troisième condition alternative, enfin, est 
l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au loyer payé par le précédent 
locataire (art. 270 al. 1 let. b CO; ATF 142 III 442 consid. 3.1; 136 III 82 
consid. 3.3 et 3.4; 114 II 74 consid. 3d). 
3.1.2 Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de 
la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure 
pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou 
des prix du marché. Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus 
que sont le celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du 
marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le 
quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère 
fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut 
pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de 
l'immeuble (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.1; 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 
consid. 3.1.1; 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1; 4A_400/2017 du 
13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié in ATF 144 III 514; 4A_645/2011 du 
27 janvier 2012 consid. 3.2). 
Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la 
localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b), en ce 
sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au 
bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas 
de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement 
net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du 
quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). 
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le 
critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du 
rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 
consid. 3.1). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires 
pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net 


- 11/19 - 
 
C/16910/2022 
font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en 
phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 
consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 
précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir 
de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait 
que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne 
lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.2; 4A_191/ 2018 précité 
consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la 
dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; 
autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la 
construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu 
au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 
144 III 514 consid. 3.2). 
3.1.3 
3.1.3.1 Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net 
des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement 
raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les 
charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les 
références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière 
de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés 
avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la 
méthode relative (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 
consid. 3.1.1; 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2; 4A_581/2018 précité 
consid. 3.1.1; 4A_191/2018 précité consid. 3.1; 4A_239/2018 du 19 février 2019 
consid. 5.2). 
3.1.3.2 Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de 
l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 OBLF détermine 
les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements 
comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, 
l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait 
qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques 
officielles doivent être prises en considération (al. 4) (sur le calcul selon ce critère, 
cf. ATF 147 III 14 consid. 4.1.2; 141 III 569 consid. 2.2). Ces prescriptions 
correspondent à celles de l'ancien droit, qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a de 
l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le 
secteur locatif (AMSL; RS 221.213.1) (seul le critère de la dimension y a été 
expressément ajouté; cf. ATF 123 III 317 consid. 4 et la référence à la doctrine). 
3.1.3.3 La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO) 
peut être apportée au moyen de deux méthodes (cf. art. 11 al. 1 et 4 OBLF; 
ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_63/2024 du 17 juin 


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C/16910/2022 
2024 consid. 5.2; 4A_400/2017 précité consid. 2.2.2, non publié in 
ATF 144 III 514 ). 
Premièrement, il est possible de se baser sur des logements de comparaison, 
lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les 
mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la 
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de 
l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice 
suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1; 141 III 569 
consid. 2.2.1 et consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 précité 
consid. 2.2.2 et 2.2.2.2, non publié in ATF 144 III 514 ). L'art. 11 al. 3 OBLF 
prescrit d'exclure les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de 
bailleurs domine le marché. 
Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 
al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF et, 
partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment 
établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.2; 141 III 569 
consid. 2.2.1 et consid. 2.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 précité 
consid. 2.2.2.1, non publié in ATF 144 III 514). 
3.2. 
3.2.1 Le loyer initial est présumé abusif (présomption de fait) lorsqu'il a été 
massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 
10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de 
référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 431 
consid. 3.3; 136 III 82 consid. 3.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 
13 septembre 2018 consid. 2.2.2.2, non publié aux ATF 144 III 514). 
Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient à éveiller auprès 
du juge des doutes fondés quant à sa véracité (ATF 147 III 431 consid. 4.2). Pour 
éveiller de tels doutes, il est par exemple envisageable que le bailleur se réfère à 
un certain nombre de logements de comparaison et/ou à des statistiques officielles 
ou à des statistiques ne répondant pas aux exigences de l'art. 11 al. 4 en lien avec 
l'al. 1 OBLF (cf. pour les détails, ATF 147 III 431 consid. 4.3.1). 
Le juge cantonal doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant 
compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local 
(ATF 147 III 431 consid. 4.3.3) et jouit d'une grande marge d'appréciation. 
S'il arrive à la conclusion que le bailleur a éveillé des doutes fondés sur la 
présomption, celle-ci tombe. Dans ce cas, il incombe au locataire de prouver le 
caractère abusif du loyer initial à l'aide de cinq objets comparables ou d'une 
statistique officielle (ATF 148 III 209 consid. 3.2.2; 147 III 431 consid. 4.3.3). 


- 13/19 - 
 
C/16910/2022 
En revanche, si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, la 
présomption du loyer abusif s'applique en faveur du locataire (ATF 147 III 431 
consid. 4.3.3). Dans ce cas, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au 
juge de fixer lui-même le loyer initial. En effet, sous peine de commettre un déni 
de justice, il doit arrêter un loyer même si les parties n'ont pas apporté de moyens 
de preuve (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1). 
3.2.2 Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un 
immeuble ancien, le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la localité ou 
dans le quartier incombe au locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3). Si le loyer 
initial n'a pas été augmenté par rapport au précédent loyer, il ne saurait être 
présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 précité consid. 5.3.1, non publié aux 
ATF 144 III 514). 
3.2.3 Selon la jurisprudence constante, il appartient au locataire qui conteste le 
loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur 
un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de 
la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit 
néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les 
éléments qu'elle est la seule à détenir. Les principes dégagés par la jurisprudence 
et rappelés encore récemment (ATF 147 III 14 consid. 6.1; 142 III 568 
consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 
consid. 2.2 et les arrêts cités; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3) 
peuvent être résumés comme suit: En premier lieu, il s'agit de déterminer si les 
documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer 
le rendement net. Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient 
de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. 
En deuxième lieu, si tel n'est pas le cas parce qu'aucun document n'est remis au 
juge ou que les documents fournis sont insuffisants, il faut distinguer selon que 
l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. 
Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans 
l'appréciation des preuves. Le juge tiendra exclusivement compte des statistiques 
qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en 
pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement 
litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience 
du juge. 
En troisième lieu, si tel n'est pas le cas parce que le bailleur a, sans aucune 
justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, 
il faut distinguer en fonction des moyens de preuve à disposition du juge. En 
l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur pourra avoir pour 


- 14/19 - 
 
C/16910/2022 
conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses 
allégations et, par conséquent, de l'amener à croire les indications du locataire. Si, 
en revanche, il existe des données statistiques cantonales ou communales, le juge 
ne peut pas se baser sur le seul refus du bailleur, mais doit tenir compte de ces 
données dans le cadre de son appréciation globale des preuves. Ces statistiques, 
même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 
OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte 
pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres 
figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de 
l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de 
l'expérience du juge (ATF 148 III 209 consid. 3.2.3; 147 III 14 consid. 6.1.1 à 
6.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.2.3). 
3.3. 
3.3.1 Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) 
peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs 
lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les 
particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge 
dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une 
valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux 
logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne 
tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des 
caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une 
pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/339/2024 du 
18 mars 2024 consid. 3.2; ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016; ACJC/702/2009 
du 15 juin 2009 consid. 4; ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2; 
ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/390/2015 du 30 mars 
2015 consid. 6.1). 
S'agissant du choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par 
l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ACJC/339/2024 du 
18 mars 2024 consid. 3.2; ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 consid. 5.1; 
ACJC/1303/2007 consid. 3.5; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1.). 
3.3.2 La statistique relative aux loyers moyens indique à la fois la moyenne et la 
médiane des loyers, ainsi que l'écart-type (OCSTAT, Le niveau des loyers à 
Genève, Statistique des loyers de mai 2016). 
Selon les explications y relatives, la « moyenne » est la notion la plus commune. 
Le loyer mensuel moyen des logements, tout comme le loyer mensuel moyen par 
pièce ou le loyer mensuel moyen par m², est une simple moyenne arithmétique, 
soit le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logements 
correspondant. La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la 
tendance centrale. Pourtant, dans le cas des loyers, la moyenne est très influencée 


- 15/19 - 
 
C/16910/2022 
par les observations extrêmes. Selon les cas, elle peut donc être tirée vers le haut 
ou vers le bas (OCSTAT, op. cit., p. 8). 
La « médiane » est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou 
estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des 
observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la 
déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur 
croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des 
observations anormalement grandes ou anormalement petites, qui pourraient être 
considérées comme aberrantes ou trop particulières. L'OCSTAT considère que, 
pour cette raison, cette valeur est sans doute plus significative que le loyer moyen, 
à condition toutefois de disposer d'observations en assez grand nombre et sans 
hétérogénéité excessive (OCSTAT, ibid). 
Quant à « l'écart-type » mentionné dans les statistiques, il mesure l'écart des 
observations de la série par rapport à leur moyenne. Faible, il indique une 
accumulation forte des données autour de la moyenne. Grand, il signifie un 
étalement considérable des valeurs de la série. Il s'exprime dans les mêmes unités 
que la moyenne, soit en franc, dans le cas des loyers (OCSTAT, op. cit., p. 8). 
Le Tribunal fédéral n'a pas considéré comme arbitraire la prise en compte d'un 
« loyer moyen » d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une 
valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les 
situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable ( du 18 mars 2024 
consid. 3.2; ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). 
En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués 
à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte 
de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, 
il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres 
statistiques des baux en cours (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 
consid. 5.1; ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016; ACJC/702/2009 du 15 juin 
2009 consid. 4; ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2; ACJC/1500/2013 du 
16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1). 
 
3.4 La détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien 
immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer 
la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts 
(art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des 
locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se 
justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre 
d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient 
obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure 


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C/16910/2022 
en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle 
de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée (ACJC/676/2024 du 29 mai 
2024 consid. 3.4; ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 4.2). 
3.5 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il doit être considéré que dans une 
procédure dans laquelle il est question de l'obligation pour le bailleur de produire 
les pièces nécessaires à un calcul du rendement net était en jeu, que si celui-ci 
devait être contraint de fournir immédiatement lesdites pièces, cela entraînerait 
pour lui un inconvénient qui ne pourrait pas être réparé à l'issue de la procédure 
d'appel, puisque, une fois qu'elle aurait produit ces pièces, les parties adverses en 
auraient pris connaissance et le bailleur n'aurait alors plus aucun intérêt à faire 
valoir qu'il n'avait pas l'obligation de les produire, de sorte que l'on était en 
présence d'un préjudice irréparable (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 
4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 1.1 non publié aux ATF 144 III 514). 
 
3.6 En l'espèce, l'appelant ne conteste, à juste titre, pas le caractère abusif du loyer 
initial. 
Il sera d'emblée souligné que les critiques émises par l'appelant à l'endroit du 
Tribunal et non de la motivation du jugement, ne sont pas loin de devoir être 
qualifié d'inconvenantes (cf. art. 132 al. 2 CPC). En tout état, elles sont inutiles et 
ne trouvent pas leur place dans une procédure judiciaire. 
 
L'appelant soutient qu'il aurait eu des raisons légitimes de refuser de produire les 
pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement, dès lors qu'il avait la 
conviction que les intimés n'étaient pas fondés à contester leur loyer initial, 
puisqu'il s'agissait d'une reprise de bail. Cette thèse ne convainc pas. D'une part, 
l'appelant n'a pas formé recours contre l'ordonnance du Tribunal l'enjoignant à 
produire les pièces en cause, alors que de jurisprudence constante, une telle 
ordonnance est de nature à créer un préjudice irréparable. D'autre part, il n'a pas 
sollicité que le Tribunal limite la procédure à la question de l'alléguée reprise de 
bail par les intimés. Par ailleurs, l'appelant n'a ni allégué ni démontré qu'il ne 
serait pas en possession des pièces nécessaires au calcul de rendement. Par 
conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le refus de 
collaborer de l'appelant était fautif. 
 
Il convient, puisqu'il existe des statistiques cantonales, quand bien même elles ne 
contiennent pas de renseignements suffisamment détaillés, de se fonder sur celles-
ci, conformément aux principes dégagés par la jurisprudence. 
Selon le calculateur de loyer de l'année 2022, le loyer mensuel moyen d'un 
appartement de 3 pièces, dans le secteur des Grottes, s'élevait à 1'274 fr. et le loyer 
médian à 1'300 fr. 


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Le loyer mensuel moyen d'un appartement (non contrôlé ou non subventionné) de 
3 pièces, en 2022, s'élevait à 1'298 fr. (T 05.04.2.02; 1'343 fr. en 2024) et ceux 
loués à de nouveaux locataires à 1'509 fr. (1'526 fr. en 2024). Le loyer mensuel 
moyen selon le nombre de pièces, la nature du logement, l'époque de construction 
de l'immeuble, la commune et le secteur statistique en 2022 (T 05.04.2.01) était de 
1'319 fr. si le logement est occupé par un locataire (1'364 fr. en 2024), de 1'397 fr. 
dans un immeuble construit avant 1946 (1'445 fr. en 2024) et de 1'306 fr. dans le 
secteur des Grottes (1'344 fr. en 2024). 
Les statistiques du loyer médian en 2022 n'ont pas été produites. 
En 2024, le loyer médian selon le nombre de pièces, la nature du logement, 
l'époque de construction de l'immeuble, la commune et le secteur statistique 
(T 05.04.2.06), il est de 1'470 fr. pour un logement dans un immeuble construit 
avant 1949 et de 1'350 fr. pour un logement situé dans le secteur des Grottes. 
En prenant en considération une augmentation des loyers moyens de 3,4% entre 
2022 et 2024, il peut être retenu que le loyer médian, en 2022, s'élevait à 1'420 fr. 
pour un logement situé dans un immeuble construit avant 1949 et de 1'304 fr. pour 
un appartement situé dans le secteur des Grottes. 
La moyenne du loyer résultant du calculateur (1'287 fr.), des loyers moyens 
(1'330 fr.) et du loyer médian (1'362 fr.) est de 1'326 fr. 
 
A raison, l'appelant se plaint de l'assimilation par le Tribunal du cas de l'"homme 
de paille" à la présente espèce. En effet, la précédente locataire a confirmé, lors de 
son audition, avoir occupé l'appartement en cause. Si elle est certes demeurée peu 
de temps dans celui-ci, elle en a explicité les raisons devant le Tribunal. Il ne 
s'agit dès lors pas d'un bail fictif, mais d'un contrat résilié avant son échéance. 
 
En revanche, l'état de l'appartement, qu'il soit parfait ou présentant des défauts, n'a 
pas à être pris en considération. Aucune des parties ne fait par ailleurs valoir de 
qualités spécifiques, inférieures ou supérieures à la majorité des logements, qui 
devraient être prises en compte pour fixer le loyer initial. L'emplacement du 
logement, soit dans le secteur des Grottes, à proximité des transports publics et 
des autres commodités, sur lequel l'appelant s'appuie doit être considéré comme 
une qualité standard, comme cela est le cas de la très grande majorité des 
logements en Ville de Genève. Le fait que le loyer n'ait pas été augmenté par 
rapport à celui fixé pour le précédent locataire est pour le surplus sans pertinence. 
Enfin, l'allégation de l'appelant selon laquelle "le Tribunal de céans sait qu'un 
logement de 3 pièces au centre-ville de Genève, sur le marché libre, à un loyer de 
CHF 1'750.-, n'a rien d'exagéré" n'est corroborée par aucun élément du dossier et 
est contredite par les loyers tels que résultant des statistiques genevoises. 


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C/16910/2022 
 
Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, le Tribunal a mésusé de son 
pouvoir d'appréciation en fixant le loyer selon les "conclusions non 
déraisonnables" des intimés, fondée sur l'ébauche de calcul de rendement proposé. 
3.7 Le loyer mensuel de l'appartement, charges non comprises, sera fixé à 
1'326 fr., au regard de la moyenne résultant des diverses statistiques précitées, soit 
15'912 fr. par année. Les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement entrepris seront 
annulés et il sera statué dans le sens qui précède (art. 318 al. 1 let. b CPC), la 
garantie de loyer devant être ramenée à 3'978 fr. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/16910/2022 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 mai 2024 par A______ contre le jugement 
JTBL/441/2024 rendu le 25 avril 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/16910/2022. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 et 3 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau sur ces points : 
Fixe à 15'912 fr., charges non comprises, dès le 1er août 2022, le loyer annuel de 
l'appartement de 3 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, à 
Genève. 
Réduit la garantie de loyer à trois mois du loyer ainsi fixé, soit 3'978 fr. et ordonne la 
libération du solde en faveur de C______, D______ et E______, solidairement entre 
eux. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe FERRERO, Monsieur 
Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.