ge_gerichte · C/8245/2011 · 2012-08-28 · fr

BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ABUSIVE ; FRAUDE À LA LOI ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; | CO.271; CO.272.1; CO.272.B.1

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.04.2013 C/8245/2011

C/8245/2011
ACJC/507/2013
du 22.04.2013
sur JTBL/876/2012 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ABUSIVE ; FRAUDE À LA LOI ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ;
Normes
:
CO.271; CO.272.1; CO.272.B.1
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/8245/2011
ACJC/507/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 22 AVRIL 2013
Entre
Monsieur A______
, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 août 2012, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, 29, rue de la Coulouvrenière, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l’étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes,
d'une part,
et
Monsieur B______ et Madame C______
, domiciliés 3, ______ (GE), intimés, représentés par D______, ayant son siège ______ (GE),
d'autre part,
EN FAIT
A.
a.
Par jugement du 28 août 2012, expédié pour notification aux parties le 5 septembre 2012 et reçu par celles-ci le 7 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité du congé notifié le 23 mars 2011 par Antonio et C______ à A______ pour le 30 septembre 2011 pour l'appartement de 2,5 pièces que ce dernier loue au ______
ème
étage de l'immeuble sis ______ (GE). Il a également accordé à A______ une unique prolongation de bail d'une année, soit jusqu'au 30 septembre 2012 et a débouté les parties de toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que le motif du congé avancé par les bailleurs ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi et que la résiliation était valable. Il a ainsi considéré que le besoin des bailleurs de mettre l'appartement à disposition de leur petit-fils était établi. En ce qui concerne la prolongation de bail, le Tribunal des baux et loyers a retenu que le locataire vivait seul, n'avait pas de famille à charge, exerçait une activité professionnelle qui lui imposait des déplacements dans tout le canton et qu'il n’avait effectué aucune démarche pour trouver un logement de remplacement depuis la résiliation du bail le 23 mars 2011.
Il s'agit certes d'une durée non négligeable laquelle a toutefois été prise en compte par les premiers juges.
b.
Par acte déposé le 8 octobre 2012 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel du jugement du Tribunal des baux et loyers du 28 août 2012. Il a conclu principalement à l'annulation du jugement du Tribunal des baux et loyers et à l'annulation de la résiliation du bail du 23 mars 2011. Subsidiairement, il a conclu à la prolongation du bail pour une durée de 4 ans.
c.
Dans leur réponse du 9 novembre 2012, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement du Tribunal des baux et loyers du 28 août 2012.
d.
Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice de la mise en délibération de la cause par communication du 12 novembre 2012.
B.
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :
a.
En date du 1
er
février 2000, la société E______ SA, propriétaire, et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de l'appartement no 31 de 2,5 pièces au ______
ème
étage de l'immeuble sis ______ (GE).
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation exclusivement.
b.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année et 15 jours, soit du 16 février 2000 au 28 février 2001, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer a été fixé par le contrat à 8'040 fr. par an et les provisions pour le chauffage et l'eau chaude s'élevaient à 480 fr. par année.
c.
L'immeuble a été successivement acquis par F______ SA le 14 mars 2002 et, le 2 septembre 2002, par B______ et C______.
d.
Par avis officiel du 21 août 2006, les charges ont été augmentées à 720 fr. par an, dès le 1
er
octobre 2006.
e.
Par avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 4 août 2009, le loyer annuel a été augmenté à 9'600 fr. dès le 1
er
octobre 2009 et la date de l'échéance du bail a été modifiée au 30 septembre 2010.
f.
Par avis de résiliation du 23 mars 2011, les bailleurs ont résilié le bail portant sur l'appartement no 31 pour le 30 septembre 2011, au motif qu'ils souhaitaient attribuer ce logement à leur petit-fils.
g.
Le congé a été contesté le 26 avril 2011 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Non conciliée le 16 août 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 15 septembre 2011.
h.
Par courrier du 17 octobre 2011, G______, petit-fils des bailleurs, a confirmé à la régie représentant les bailleurs qu'il avait un besoin personnel d'occuper l'appartement, dans la mesure où il habitait chez ses parents dans une chambre aménagée au sous-sol, ses frère et sœur occupant les deux chambres disponibles, que les relations familiales étaient tendues, qu'il avait 21 ans et qu'il était salarié.
i.
Dans leur réponse du 25 octobre 2011, les bailleurs ont conclu à la validation de la résiliation.
A l'appui de leurs conclusions, ils ont produit l'état locatif de l'immeuble. Il en ressort qu'il comporte deux appartements de 2,5 pièces, deux appartements de 1,5 pièces et un autre de 4 pièces.
j.
Lors de l'audience de débats principaux du 24 avril 2012, le conseil du locataire a contesté les besoins des bailleurs et a souligné que d'autres appartements dans l'immeuble auraient pu convenir à leur petit-fils. A______ était en outre le plus ancien locataire de l'immeuble.
Lors de l'interrogatoire des parties, A______ a indiqué qu'il habitait dans l'appartement depuis février 2000 et qu'il y vivait seul. Il avait une entreprise, H______, domiciliée dans son appartement. Il stockait son matériel de peinture dans un dépôt loué dans un autre immeuble. Il effectuait des travaux un peu partout dans Genève et n'avait pas d'employés. Il souhaitait rester dans l'appartement car il y avait habité douze ans. Il avait refait toutes les peintures, ainsi que le carrelage et les parquets de l'appartement. Il avait informé le propriétaire qu'il allait faire ces travaux et celui-ci les avait acceptés par téléphone. Il y avait un autre appartement semblable au sien dans l'immeuble. Finalement, A______ a précisé que s'il trouvait un autre appartement et si la régie l'aidait, il déménagerait.
Quant à B______, il a confirmé qu'A______ l'avait appelé pour l'informer qu'il envisageait de faire des travaux dans l'appartement. Il lui avait répondu qu'il ne devait rien faire sans lui en parler et lui présenter son projet. Il n'avait jamais reçu un quelconque projet de rénovation de la part du locataire. Celui-ci l'avait informé avoir changé le parquet. L'appartement conviendrait à son petit-fils, qui avait 22 ans et une amie avec qui il envisageait d'emménager. Un studio serait donc trop petit. Ce petit-fils habitait encore chez ses parents et avait une activité professionnelle lui permettant d'être indépendant. Il travaillait comme vendeur en électronique auprès d'I______ et gagnait un salaire d'environ 4'000 fr. brut par mois. Le loyer et les charges de l'appartement étaient adaptés à ses revenus. Aucun autre appartement n'était actuellement vacant dans l'immeuble. Il avait choisi de résilier le bail du locataire plutôt que le bail de l'autre appartement de 2,5 pièces situé au même étage, parce que la situation de l'appartement occupé par A______ était meilleure sur le plan ensoleillement et du bruit. Le locataire de l'autre appartement de 2,5 pièces vivait également seul. B______ a finalement indiqué qu'il était propriétaire uniquement de cet immeuble.
En fin d'audience, la représentante de la régie a indiqué à A______ que, pour pouvoir l'aider à trouver un autre logement, il devait déposer son dossier de candidature complet à la régie.
k.
Lors de l'audience de débats principaux du 12 juin 2012, G______, petit-fils des bailleurs, a indiqué qu'il souhaitait habiter dans l’appartement de 2,5 pièces situé au ______
ème
étage, côté cour, car il était plus ensoleillé et qu'il était moins sujet au bruit que l'appartement situé sur la route. Il ne connaissait pas l'appartement concerné, ne l'ayant jamais visité. Actuellement, il habitait chez ses parents. Il emménagerait sûrement avec sa copine avec laquelle il était depuis plus de six mois. A sa connaissance, son grand-père n'était propriétaire que de cet immeuble. Il paierait le même loyer qu'A______, soit 800 fr. par mois. Il ne connaissait pas les loyers des studios, ni de l'autre 2,5 pièces qui se trouvait au 3
ème
étage. Il pouvait assumer ce loyer car il avait terminé son apprentissage et gagnait environ 4'000 fr. bruts par mois. Il travaillait à ______ (GE), mais il était possible qu'il soit déplacé à ______ (GE). Il n'avait pas encore effectué de démarches concrètes pour être muté, mais en avait déjà parlé informellement. On lui avait répondu que c'était envisageable et qu'il lui appartenait simplement d'effectuer une demande formelle à ce sujet. Il souhaitait quitter la maison familiale car il commençait à y avoir des tensions avec sa mère. Sa chambre se situait par ailleurs au sous-sol. Initialement, cette pièce était prévue comme une buanderie et pièce de repassage. Son frère de 18 ans et sa sœur de 15 ans occupaient les chambres disponibles en haut. Auparavant, ils partageaient la même chambre. Il avait fait des recherches d'appartements sur Internet, mais n'avait pas trouvé d'objets lui convenant. Il n'avait pas déposé de dossiers auprès de régies.
l.
Par écritures de plaidoiries finales écrites des 4 et 6 juillet 2012, les parties ont persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger en date du 6 juillet 2012.
m.
Dans leur mémoire de réponse du 9 novembre 2012, B______ et C______ ont allégué des faits nouveaux. Ils indiquent avoir résilié le bail à loyer d’A______ une nouvelle fois, pour défaut de paiement, pour le 31 décembre 2012.
n.
Ils indiquent également qu'A______ n'occupe plus le logement objet du bail.
o.
B______ et C______ produisent également un récent extrait délivré par l'Office des poursuites le 1
er
novembre 2012 selon lequel A______ accumule les retards et les dettes.
p.
Ils allèguent enfin que l'arriéré de loyers et charges d’A______ au 30 novembre 2012 s'élève à 3'460 fr., soit l'équivalent de 4 mois de retard.
C.
Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
1. 1.1.
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SPÜHLER/TENCHIO/INFANGER [ed], 2010, n° 8 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral
4A_189/2011
du 4.7.2011 = ATF
137 III 389
;
4A_367/2010
du 4.10.2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2.6.2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6.3.2008 consid. 1.1; ATF
136 III 196
consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9.6.2011 et
4A_189/2011
du 4.7.2011).
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 9'600 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2.
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Le jugement du Tribunal des baux et loyers ayant été reçu le 7 septembre 2012, l'appel du 8 octobre 2012 a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
L'allégation de faits et la production de moyens de preuves nouveaux sont admis aux conditions prévues à l'art. 317 al. 1 CPC.
2.
2.1.
Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF
120 II 31
; arrêt du Tribunal fédéral n. p.
4C.170/2004
). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF
120 II 105
; arrêt du Tribunal fédéral n. p.
4C_170/2004
; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; ATF
136 III 190
consid. 2;
132 III 737
consid. 3.4.2; arrêts du Tribunal fédéral
4A_414/2009
du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et
4A_322/2007
du 12 novembre 2007, consid. 6; LACHAT, in Commentaire Romand du Code des obligations I, no 6 ad art. 271).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF
135 III 112
consid. 4.1;
120 II 31
consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral
4A_735/2011
du 16 janvier 2012 consid. 2.2 et
4C_411/2006
).
La résiliation motivée par le souhait du propriétaire d’occuper personnellement les locaux qu'il vient d'acquérir ne saurait être constitutif d’abus de droit. Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d’un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliation (
ACJC/256/2006
du 06.03.2006 K. c/ P.).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation motivée par le besoin des proches parents du bailleur d'occuper eux-mêmes l'appartement loué n'est pas contraire aux règles de la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral
4A_583/2008
consid. 4.1;
4C.411/2006
consid. 2.1;
4C.333/1997
consid. 3b et les références citées).
Il a également été jugé que n'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (
ACJC/1273/2005
du 15.11.2005 L. et V. B. c/ D. et
ACJC/57/2000
du 17.01.2000 publié in CdB 3/00 p. 80).
Le besoin à prendre en considération est celui du bailleur pour lui-même ou pour ses proches parents ou allié. Ces derniers sont le conjoint, le partenaire enregistré, le concubin, les enfants et autres descendants, les frères et sœurs, ainsi que leur conjoint (HIGI, Commentaire zurichois, nos 200-203 ad. art. 271a CO; LACHAT, op. cit., p. 779).
Le besoin invoqué doit être sérieux, concret et actuel. Un besoin futur et hypothétique n'est pas suffisant (ATF
118 II 50
consid. 3C et les références aux travaux parlementaires; MP 1989 p. 77; LACHAT, op. cit., p. 778).
Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271 a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (
ACJC/1005/2009
du 7.9.2009 L. c/ S. consid. 2.2;
ACJC/237/1992
du 18.09.1992 B. c/ SI X. et
ACJC/287/1992
du 20.11.1992 T. c/ SI X). Ainsi, une résiliation intervenue en vue de l’exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi (
ACJC/216/2001
du 12.3.2001 P. c/ S. et F.).
2.2.
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié
4C.176/2004
consid. 2.1 avec les références citées¸ DB 2006 p. 42; LACHAT, op. cit., no 12 ad art. 271 CO).
Lorsqu'il doit déterminer le motif réel d'un congé, le juge doit procéder à une appréciation de toutes les preuves qui lui sont apportées. Des faits postérieurs au congé peuvent éclairer la volonté du bailleur au moment où il a résilié le bail. Il n'existe aucun principe juridique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêts du Tribunal fédéral
4A_241/2010
du 10 août 2010 consid. 2.1.6 et
4A_518/2010
du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; ATF
133 III 61
consid. 2.2.1 et les arrêts cités).
2.3.
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (ATF
135 III 112
consid. 4.1;
120 II 105
consid. 3c:
ACJC/334/2002
du 18.03.2002 M. c/ R.).
Le devoir de motiver le congé prévu à l'art. 271 al. 2 CO n'a de sens que dans la mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là découle que le Tribunal a l'obligation de vérifier le contenu de la motivation du congé (MP/93 p. 28 et
ACJC/1470/1995
du 20.11.1995 M. c/ SI X).
La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier - cela va de soi - les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4; HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, no 114-121 ad art. 271 CO).
La doctrine et la jurisprudence admettent ainsi que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF
125 III 231
consid. 4b p. 240; arrêt
4A_64/2010
du 29 avril 2010, consid. 2.3; HIGI, op. cit., no 115 ad art. 271 CO; WEBER, Commentaire bâlois, Obligationentrecht I, 4e éd. 2007, no 33 ad art. 271/271a CO; LACHAT, op. cit., no 11 ad art. 271 CO; LACHAT, op. cit., p. 732; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in : 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 22; RONCORONI, Le nouveau droit du bail à loyer, in : 6ème Séminaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 ss).
2.4.
En l’espèce, le motif de congé invoqué par les bailleurs pour récupérer l'appartement, à savoir sa mise à la disposition de leur petit-fils, G______, n'a pas varié entre la notification de la résiliation du 23 mars 2011 jusqu'à ce jour.
Conformément à la jurisprudence et à la doctrine citées ci-dessus, il s'agit d'un motif qui n'est pas contraire à la bonne foi. Il apparaît par ailleurs sérieux, concret et actuel et a été invoqué dès la notification du congé.
Enfin, le locataire n'a en rien démontré, ni même rendu vraisemblable qu'il s'agirait d'un prétexte.
Le fait que G______ n'ait pas visité l'appartement n'est en effet pas décisif. Au contraire, il apparaît que l'appartement en question est l'un des deux appartements de 2,5 pièces de l'immeuble, alors que les autres appartements sont des studios.
Or, G______ a déclaré vouloir s'y installer avec son amie, ce qui explique le besoin d'un appartement plus grand qu'un studio. Par ailleurs, il apparaît que l'orientation de l'appartement en question est meilleure que celle de l'autre appartement de 2,5 pièces, ce qui est de nature à procurer un meilleur ensoleillement et une meilleure protection contre le bruit. Ces éléments permettent de comprendre les raisons qui ont amené les bailleurs à résilier le bail portant sur cet appartement pour le mettre à disposition de leur petit-fils. L'on ne voit là aucun indice de comportement contraire aux règles de la bonne foi.
Dès lors, au vu de ce qui précède, le congé notifié le 23 mars 2011 à l'appelant par les intimés pour le 30 septembre 2011 est valable et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
3.
3.1.
Aux termes de l’article 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.![endif]>![if>
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF
105 II 197
).
L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF
110 II 249
in JT
1985 I 265
-266;
102 II 254
in JT
1977 I 558
;
ACJC/218/1992
).
D'après l'article 272b alinéa 1 CO, le bail d’habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum, une ou deux prolongations pouvant être accordées dans cette limite.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
135 III 121
, consid. 2;
125 III 226
, consid. 4b).
3.2.
L'appelant reproche au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir suffisamment tenu compte de la durée du bail, de douze ans, pour se prononcer sur la durée de la prolongation.
Il s'agit certes d'une durée non négligeable laquelle a toutefois été prise en compte par les premiers juges.
L'appelant invoque également le fait qu'il aurait effectué des travaux dans l'appartement. Or, outre que l'existence-même de ces travaux n'a pas été prouvée, ceux-ci, pour autant qu'ils aient été effectués, ne l'ont pas été avec l'accord du bailleur. Dans ces circonstances, il ne peut pas en être tenu compte dans la pesée des intérêts.
L'appelant reproche enfin au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir tenu compte de la pénurie de logements qui sévit à Genève. Il apparaît au contraire que c'est précisément cette situation de pénurie qui a amené le Tribunal des baux et loyer à accorder une prolongation du bail d'un an dès lors que les autres éléments de la pesée des intérêts, les circonstances du cas d'espèce et l'attitude du locataire auraient pu amener le Tribunal des baux et loyers à refuser toute prolongation.
En effet, le besoin des bailleurs de mettre le logement à disposition de leur petit-fils âgé de 21 ans, indépendant financièrement et occupant une chambre au sous-sol de la maison de ses parents, avec lesquels il entretient des relations difficiles, est établi. Il convient de plus de prendre en considération l'absence de recherches de solutions de relogement par l'appelant. A cet égard, il n'a pas allégué, ni offert de prouver, notamment par pièces, s'être inscrit auprès de différentes régies en vue de trouver un nouvel appartement.
3.3.
En accordant à l'appelant une unique prolongation de 12 mois, le Tribunal des baux et loyers n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation, de sorte que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point.
4.
Vu l'issue de la cause, les faits nouveaux invoqués par les intimés, soit la résiliation du bail pour défaut de paiement pour le 31 décembre 2012, l'arriéré de loyers accumulés par le locataire ainsi que le fait que ce dernier n'occuperait plus les locaux n'ont pas à être pris en compte.
5.
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 LaCC).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 octobre 2012 par A______ contre le jugement
JTBL/876/2012
rendu le 28 août 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8245/2011-3-B.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.1.