ge_gerichte · ACJC/103/2016 · 2016-02-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 3 février 2016. 
 
 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/427/2014 
ACJC/103/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 1ER FÉVRIER 2016 
 
Entre 
Monsieur A.______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
1er décembre 2014, p.a. et représenté par la régie B.______ SA, ______, Genève, faisant 
élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Madame C.______ et Monsieur D.______, domiciliés ______, Genève, intimés, 
représentés par l'ASLOCA, ______, (GE), en les bureaux de laquelle ils font élection de 
domicile aux fins des présentes. 
 


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C/427/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1402/2014, rendu le 1er décembre 2014, notifié aux parties par 
plis recommandés du greffe le 8 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal) a fixé à 1'350 fr. par mois, hors frais accessoires, dès le 
8 décembre 2013, le loyer mensuel de l'appartement de trois pièces situé au 4ème 
étage de l'immeuble sis ______ (GE) (ch. 1), condamné A.______ à rembourser 
aux locataires le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% l'an dès le 
15 mai 2014 (ch. 2), dit que la garantie de loyer était réduite à 4'050 fr. et que le 
solde devait être restitué aux locataires (ch. 3), dit que les frais accessoires en 
160 fr. par mois demeuraient inchangés (ch. 4), constaté la nullité de la clause 
« divers » en 20 fr. par mois (ch. 5), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 
En substance, les premiers juges ont considéré que A.______ pouvait en personne 
disposer de la qualité de bailleur, quand bien même le propriétaire de l'immeuble 
figurant au Registre foncier se trouvait être la société A.______ IMMOBILIER 
SA. Cette société ayant été inscrite au Registre du commerce le 20 avril 2010, 
l'acquisition de l'immeuble ne pouvait être intervenue avant cette date, de sorte 
qu'il ne s'agissait pas d'un immeuble ancien, au sens de la jurisprudence et qu'un 
calcul de rendement pouvait être effectué. A.______ n'ayant produit aucune pièce 
permettant d'effectuer un tel calcul, malgré l'injonction du Tribunal, il était justifié 
de se référer aux statistiques pour fixer le loyer initial. 
B. 
a. Par acte adressé au greffe de la Cour de justice le 16 décembre 2014, A.______ 
(ci-après : l'appelant) a formé appel contre ce jugement et conclu à son annulation 
et à ce que, cela fait et statuant à nouveau, la Cour confirme et fixe à 1'800 fr. par 
mois, plus charges mensuelles de 160 fr., dès le 8 décembre 2013, le loyer de 
l'appartement de trois pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis ______ (GE), 
loué à C.______ et D.______, dise en conséquence que A.______ ne doit pas 
rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer, avec intérêts à 5% dès le 15 mai 
2014, constate et dise que la garantie locative n'est pas réduite et que le solde ne 
doit pas être restitué aux locataires, puis déboute C.______ et D.______ de toutes 
autres ou plus amples ou contraires conclusions. 
b. Par mémoire expédié au greffe de la Cour de justice le 2 février 2015, 
C.______ et D.______ (ci-après : les locataires ou les intimés) ont répondu à 
l'appel. Ils ont conclu à son rejet et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Par avis adressé aux parties le 5 mars 2015, le greffe de la Cour de justice leur a 
indiqué que la cause était gardée à juger, l'appelant n'ayant pas fait usage de son 
droit de réplique. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 


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C/427/2014 
a. Par contrat du 29 novembre 2013, A.______, bailleur, et C.______ et 
D.______, locataires, se sont liés pour la location d'un appartement de trois pièces, 
situé au 4ème étage de l'immeuble sis ______ (GE). 
Le bail a été conclu pour une durée d'un an, un mois et 22 jours, soit du 
8 décembre 2013 au 31 janvier 2015. 
S'agissant d'un bail à terme fixe, aucun renouvellement n'était prévu. 
Le loyer net a été fixé à 21'600 fr. par an, soit 1'800 fr. par mois, les acomptes 
pour charges à 1'920 fr. par an, soit 160 fr. par mois, un poste « divers » étant par 
ailleurs mentionné à hauteur de 240 fr. par année, soit 20 fr. par mois. 
La garantie bancaire a été fixée à 5'400 fr. 
L'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail daté du 
29 novembre 2013 indique que le précédent locataire s'était vu fixer un loyer 
annuel à 21'660 fr. à compter du 1er mai 2013 et des acomptes provisionnels pour 
charges à hauteur de 1'740 fr. par an. 
Sous la rubrique « motifs précis des prétentions ci-dessus », figurant sur l'avis, 
était indiqué : « CO 269a, lettre a : « adaptation aux loyers usuels pratiqués dans 
le quartier » et « pour mémoire : indice suisse : 159.70 et taux hypothécaire : 
2%. » 
b. Par formulaire déposé le 6 janvier 2014 au greffe de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont contesté le loyer 
initial, indiquant considérer « que le loyer de l'appartement était abusif, plus 
particulièrement en prenant en compte son état et sa superficie, ainsi que 
l'absence de balcon, de buanderie commune et d'ascenseur pour un appartement 
situé au 4ème étage, entre autres ». 
c. En date du 14 avril 2014, une audience de conciliation a eu lieu par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, à l'issue de laquelle, 
aucun accord n'ayant pu être conclu entre les parties, l'autorisation de procéder a 
été délivrée aux locataires. 
d. Le 27 mai 2014, les locataires ont adressé par pli recommandé leur requête en 
contestation du loyer initial au Tribunal des baux et loyers et conclu, 
préalablement, à ce qu'il soit ordonné à A.______ d'indiquer à quel titre il était 
bailleur ainsi que de produire toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de 
rendement net de la chose louée, principalement, à ce que le Tribunal constate la 
nullité des clauses « charges » et « divers », fixe le loyer à 8'064 fr. par année, 
frais accessoires compris, dès le 8 décembre 2013, sous réserve d'amplification au 
vu du résultat du calcul de rendement, condamne le bailleur à rembourser le trop-
perçu de loyer correspondant au loyer ainsi fixé, avec intérêts à 5% l'an dès la date 


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moyenne, réduise la garantie bancaire à trois mois du loyer net ainsi fixé et 
ordonne la restitution du solde en leur faveur, puis déboute A.______ de toutes 
autres ou contraires conclusions. 
S'agissant de la contestation du loyer initial, les locataires ont fait valoir la 
situation de pénurie sur le marché genevois des baux d'habitation, en relation avec 
la recevabilité de la requête. Ils ont allégué que le loyer fixé procurait un 
rendement abusif au bailleur, vu l'état de l'appartement et de l'immeuble, le calcul 
de rendement étant possible au vu de l'acquisition dans les cinq dernières années 
de l'immeuble par le propriétaire actuel. Subsidiairement, ils ont contesté que le 
loyer fixé se situe dans les limites des loyers usuels du quartier et, au vu de l'état 
de l'appartement et du manque d'entretien, indiqué qu'il ne se justifiait pas de fixer 
un loyer au-delà de celui du 1er décile selon les statistiques de mai 2013. 
Les locataires ont produit des plans du quartier et de l'appartement, ainsi que des 
photographies de l'immeuble et du logement. 
e. Par mémoire adressé au Tribunal des baux et loyers le 29 août 2014, le bailleur 
a répondu à la demande, concluant à son irrecevabilité, à ce que le Tribunal dise et 
constate que le bailleur n'admettait aucune baisse de loyer, qu'en conséquence le 
loyer devait rester fixé tel que dans le contrat, y compris les charges mensuelles et 
les charges de 20 fr. par mois, et à ce que les locataires soient déboutés de toutes 
autres ou contraires conclusions. 
f. Dans leur réplique du 19 septembre 2014, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 
Ils ont exposé que le bailleur n'indiquait pas à quel titre il était propriétaire ni 
quand il avait acquis l'immeuble. Ce dernier avait été construit en 1999 mais avait 
cependant été acquis durant les quatre dernières années, puisque la société 
A.______ IMMOBILIER SA, ayant son siège à ______ (VS), figurant comme 
propriétaire au registre foncier, avait été inscrite au registre du commerce du 
Valais en avril 2010. Cette acquisition récente permettait un calcul de rendement. 
g. Par ordonnance du 10 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers a invité 
A.______ à indiquer à quel titre il était bailleur, en lieu et place de la société 
A.______ IMMOBILIER SA qui apparaissait comme propriétaire de l'immeuble, 
et lui a ordonné de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement net de 
l'immeuble. Pour ce faire, le Tribunal a fixé à A.______ un délai au 29 août 2014. 
Il a par ailleurs imparti un délai au 19 septembre 2014 aux locataires pour se 
déterminer sur le calcul de rendement et réservé l'admission éventuelle d'autres 
moyens de preuve à un stade ultérieur de la procédure. 
h. En date du 10 novembre 2014, une audience de débats a eu lieu par devant le 
Tribunal des baux et loyers. Les parties ont persisté dans leurs conclusions. Les 


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représentants du bailleur aussi bien que des locataires ont fourni des précisions 
quant auxdites conclusions et le représentant de la bailleresse s'est déterminé au 
regard de la demande s'agissant des caractéristiques de l'appartement et de 
l'immeuble. Il a indiqué avoir réalisé que le propriétaire était la société A.______ 
IMMOBILIER SA mais ignorer depuis quelle date et en particulier si celle-ci était 
déjà propriétaire lors de la conclusion du bail ou s'il s'agissait d'une erreur de la 
régie d'avoir mentionné comme bailleur A.______. Ce dernier avait créé cette 
société le 20 avril 2010, selon ce qui ressortait de l'extrait du Registre du 
commerce du Valais produit par les locataires, pour qu'elle prenne en son nom 
certains de ses immeubles. 
Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves. 
Les plaidoiries finales ont eu lieu. 
Les locataires ont persisté dans leurs conclusions. 
Le bailleur a également persisté, son représentant indiquant qu'il supposait qu'il ne 
s'agissait pas d'une vente concédée par A.______ à A.______ IMMOBILIER SA, 
mais d'un transfert d'actifs. 
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-
tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
En l'espèce, les locataires ont conclu principalement à la fixation du loyer mensuel 
à 672 fr. par mois, en lieu et place de 1'800 fr., soit une différence d'au moins 
15'491.20 fr. pendant la durée initiale du bail prévue par le contrat entre les parties 
(1'128 fr. x 13 mois + 37.60 fr. x 22 jours). La valeur litigieuse est ainsi supérieure 
à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 


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1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent 
également en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, n° 7 ss ad art. 316 ZPO; 
REETZ/HILBER, Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2ème éd., 
2013, n° 16 ad art. 316 ZPO). 
S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable 
(art. 247 al. 2 let. a CPC). 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Dans un premier grief, l'appelant fait valoir que la requête en constatation du loyer 
initial déposée par les locataires était irrecevable puisque le loyer n'avait pas été 
augmenté entre le précédent locataire et les nouveaux. La réalisation de l'une ou 
l'autre condition posée à l'art. 270 let. a et b CO étant une condition de recevabilité 
de la demande qui devait être examinée par le juge, le nouveau loyer ne pouvait 
pas paraître abusif puisqu'il avait baissé par rapport à celui payé par l'ancien 
locataire. 
2.1 Pour que le locataire soit fondé à contester le loyer initial selon 
l'article 270 CO, il doit : soit avoir été contraint de conclure le bail par nécessité 
personnelle ou familiale (let. a, première hypothèse), soit avoir été contraint de le 
conclure en raison de la situation du marché local (let. a, seconde hypothèse), soit 
encore avoir subi une augmentation sensible du loyer par rapport à celui payé par 
le précédent locataire pour la même chose (let. b). Ces conditions étant 
alternatives, il suffit que l'une d'entre elles soit remplie pour qu'il faille entrer en 
matière sur la demande de contestation du loyer initial. 
D'après la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la notion de contrainte 
figurant à l'art. 270 al. 1 let. a CO suppose que le locataire ait de bonnes raisons de 
changer de logement et que l'on ne puisse attendre de lui qu'il renonce à une 
occasion qui se présente, et ceci parce que les motifs de nécessité personnelle ou 
familiale ou la situation sur le marché local du logement sont tels qu'une 
renonciation serait déraisonnable (ATF 114 II 74 consid. 3c p. 77 s.; arrêts du 


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Tribunal fédéral 4A_353/2009 du 3 novembre 2009 consid. 2, 4C.169/2002 du 
16 octobre 2002 consid. 2.1; 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3a; cf. ég. 
ROGER WEBER, Basler Kommentar, nos 2 et 4 ad art. 270 CO; PETER HIGI 
Zürcher Kommentar, n° 36 ad art. 270 CO). 
S'agissant de la situation sur le marché local à prendre en considération pour 
apprécier le caractère déraisonnable d'une renonciation, le Tribunal fédéral a jugé 
qu'une telle situation pouvait être qualifiée de difficile dans les cantons où la 
pénurie est constatée, sur la base d'une étude statistique sérieuse, par le 
gouvernement cantonal. Pour arriver à cette conclusion, le Tribunal fédéral a pris 
appui sur l'articulation entre l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'art. 270 al. 2 CO et 
sur le but de protection des locataires poursuivi par ces dispositions (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.367/2001 du 12 mars 2002 consid. 3). Dans ce dernier arrêt, 
concernant une affaire genevoise, le Tribunal fédéral a admis que la situation 
difficile sur le marché local du logement était établie, compte tenu des arrêtés du 
Conseil d'Etat constatant la pénurie, qui indiquent pour tout le canton les 
catégories de logements par nombre de pièces et qui limitent leur validité à une 
année pour tenir compte de l'évolution de la situation économique et des 
changements pouvant intervenir dans la constatation de la pénurie. 
2.2 Le 20 mars 2013, le Conseil d'Etat de la République et canton de Genève a 
adopté un arrêté déterminant que les appartements de une à sept pièces étaient 
frappés par la pénurie sévissant sur le canton. 
2.3 Dans le cas d'espèce, s'agissant d'un appartement de trois pièces, il ne fait pas 
de doute que le logement concerné par la présente procédure est inclus dans les 
objets soumis à la pénurie dans le canton de Genève. 
L'existence d'une situation de contrainte des locataires en raison de la pénurie de 
logements étant réalisée et suffisante à ouvrir la voie de la contestation du loyer 
initial, à teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée plus haut, le 
Tribunal des baux et loyers a admis à bon droit la recevabilité de la requête des 
locataires. Il n'était pas nécessaire que les premiers juges se penchent sur la 
question relative à la diminution du loyer initial par rapport au dernier loyer fixé 
pour l'ancien locataire. 
En conséquence, le premier grief de l'appelant doit être rejeté. 
3. 
Dans un second grief, l'appelant conteste le mode de fixation du loyer initial 
retenu par le Tribunal des baux et loyers, à savoir l'utilisation des statistiques 
genevoises des loyers. Il soutient qu'il convenait de se référer au loyer payé par 
l'ancien locataire, ce que le Tribunal fédéral a parfois confirmé, notamment dans 
deux arrêts : l'arrêt 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 et l'arrêt paru aux ATF 139 
III 13. 


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3.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 120 
II 240 consid. 2 p. 243). 
Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement 
excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement 
exagéré (art. 269 CO). Tel n'est notamment pas le cas des loyers se situant dans 
les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (art. 269a let. a 
CO). 
L'exception précitée est cependant subsidiaire, en ce sens qu'elle ne déploie un 
effet que si le locataire ne parvient pas à renverser la présomption légale de 
l'art. 269a let. a CO, en prouvant que le rendement de l'immeuble est exagéré au 
sens de l'art. 269 CO. Il y a donc en principe une prééminence du critère absolu du 
rendement net de l'art. 269 CO par rapport à celui des loyers usuels du quartier de 
l'art. 269a let. a CO (ATF 124 III 310 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 in SJ 2012 I p. 377; 4A_276/2011 du 
11 octobre 2011 consid. 5.2.1; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 2). Lors 
d'une contestation du loyer initial, le locataire doit donc être admis à apporter la 
preuve, par un calcul selon la méthode absolue, que le loyer convenu procure au 
bailleur un rendement excessif (ATF 124 III 310 consid. 2b). Cette démarche peut 
conduire à fixer un loyer inférieur à celui payé par le précédent locataire (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 et 4A_3/2011 du 
28 février 2011 consid. 2). 
Le bailleur doit indiquer, sous la rubrique "motifs précis des prétentions ci-
dessus" de l'avis officiel de fixation du loyer initial, les bases de calcul du nou-
veau loyer, de manière à ce que son cocontractant puisse en examiner le bien-
fondé et se déterminer relativement à une éventuelle contestation (art. 269d al. 2 
let. b CO et 19 al. 1 let a ch. 4 OBLF; ATF 120 II 341 consid. 2). Selon la 
jurisprudence, la bonne foi du nouveau locataire mérite d'être protégée, de sorte 
que le bailleur est lié par les facteurs de fixation du loyer qu'il a mentionnés sur la 
formule officielle (immutabilité des motifs invoqués par le bailleur) (ATF 139 III 
13 consid. 3.1.1; ATF 121 III 364 consid. 4b). Il suit de là que le juge ne saurait 
examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères que ceux 
figurant dans la formule officielle, à moins que le locataire ne réclame, de son 
côté, un tel examen, qui ne peut alors pas lui être refusé (ATF 139 III 13 
consid. 3.1.1; ATF 121 III 364 consid. 4b). 
En cas d'impossibilité ou de difficulté de déterminer le rendement, notamment 
dans les cas d'immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée. 
Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il n'est pas 


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considéré comme abusif, sans qu'il se justifie de procéder à un calcul de rende-
ment (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2 et 124 III 310 consid. 2b). 
Selon la jurisprudence, un immeuble est dit « ancien » s'il a été construit ou acquis 
il y a plusieurs décennies (arrêt 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 déjà cité, 
consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377; arrêt 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in 
fine, in SJ 2002 I p. 434). 
Le bailleur doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les 
éléments qu'il est seul à détenir (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 
28 août 2012 consid. 2.3; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4; 
4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4). 
Le refus du bailleur sans motif justifié de produire les pièces qu'il détient pour la 
détermination du rendement net conduit à empêcher fautivement sa partie adverse 
d'administrer sa preuve. La sanction du refus du bailleur de produire ces 
documents relève de l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au 
bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, il n'est pas 
arbitraire d'inférer de son refus injustifié que le bailleur adopte cette position parce 
que la production des pièces qu'il détient n'est pas dans son intérêt et que 
l'immeuble lui procure un rendement abusif (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 
du 28 février 2011 consid. 4 et 4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.4). 
Lorsque le loyer initial convenu dans le bail est considéré comme abusif, il 
appartient au tribunal de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible au 
regard des principes jurisprudentiels en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.3). 
Certains auteurs sont d'avis que le juge peut alors réduire le loyer initial convenu 
au montant faisant l'objet des conclusions - non déraisonnables - du locataire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.3). De 
jurisprudence constante, la Cour de justice privilégie les statistiques éditées par 
l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT), tout en tenant compte de leurs 
lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les 
particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le 
juge dispose en la matière, elle considère qu'il est possible de se référer à une 
valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux 
logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne 
tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des 
caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de compléter l'élément statistique 
résultant des baux plus récents en procédant à une pondération avec les chiffres 
statistiques des baux en cours (ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 et arrêts cités). 


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Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises 
n'était pas arbitraire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 
consid. 5.2). 
3.2 En l'espèce, dans la formule officielle valable de notification du loyer initial, 
l'appelant s'est prévalu des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO) pour 
justifier la fixation du loyer initial. Les locataires ont sollicité que le loyer initial 
soit revu et fixé suite à un calcul de rendement, invoquant le rendement abusif du 
nouveau loyer. 
La Cour relève, préalablement, que A.______, désigné comme bailleur à teneur 
du contrat liant les parties, n'est pas propriétaire de l'immeuble, lequel figure en 
effet au Registre foncier comme étant propriété de la société A.______ 
IMMOBILIER SA. Selon les déclarations du régisseur, cette société aurait été 
créée pour « prendre en son nom » certains biens immobiliers d'A.______. Ainsi 
que les premiers juges l'ont justement retenu, une personne peut disposer de la 
qualité de bailleur, sans être propriétaire. En effet, le Tribunal fédéral considère 
que dès lors que le contrat de bail ne prévoit que des obligations, il peut être 
exécuté sans que le bailleur dispose effectivement d'un droit réel sur la chose 
louée (arrêt du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.2). 
Cela implique toutefois que le bailleur en personne doit exécuter toutes les 
obligations découlant de cette qualité. 
Il est établi que la construction de l'immeuble remonte à une date antérieure à 
1919. 
L'immeuble a été acquis par A.______ IMMOBILIER SA à une date que le 
représentant d'A.______ n'a pas su préciser et qui n'a pas non plus été établie en 
appel. Cette société a acquis la personnalité juridique par son inscription au 
registre du commerce (art. 643 al. 1 CO) le 20 avril 2010, de sorte que, comme 
l'ont retenu les premiers juges, cela suffit à considérer qu'un calcul de rendement 
est possible, une vente n'ayant pu avoir lieu que postérieurement à cette date. C'est 
par conséquent à tort que le bailleur n'a pas donné suite à l'ordonnance de calcul 
de rendement du 10 juin 2014. Ce raisonnement n'a d'ailleurs pas été contesté par 
l'appelant. 
Faute d'explication et de pièces produites, le Tribunal des baux et loyers a à juste 
titre écarté l'argument de la régie selon laquelle l'opération immobilière 
d'acquisition ne serait pas intervenue par le biais d'une vente mais d'un transfert 
d'actif. Aucune précision n'a été apportée à ce titre en appel et comme il l'a été 
rappelé ci-dessus, A.______ était responsable de la production des pièces requises 
et de la fourniture des renseignements sollicités par le Tribunal. 


- 11/13 - 
 
C/427/2014 
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu'un 
calcul de rendement devait être effectué en l'espèce. 
Les deux arrêts cités par l'appelant traitent de cas dans lesquels l'immeuble 
concerné devait être considéré comme ancien car construit plusieurs décennies 
auparavant et acquis depuis longtemps. Par conséquent, l'ordre de priorité entre 
les critères absolus de fixation du loyer instauré par l'ATF 124 III 310 était 
inversé. En d'autres termes, le loyer initial litigieux devait être déterminé sur la 
seule base des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a CO). La partie 
locataire ayant apporté la preuve de faits permettant de constater que les loyers 
initiaux contestés étaient vraisemblablement abusifs, le Tribunal fédéral avait 
indiqué qu'il appartenait à la partie bailleresse d'apporter des contre-preuves. Le 
Tribunal fédéral avait ensuite constaté qu'il y avait carence de preuve, sans faute 
de cette partie, quant à l'apport des éléments justifiant de l'adaptation aux loyers 
usuels dans le quartier. Il avait alors déterminé qu'il convenait de s'en tenir au 
loyer payé par l'ancien locataire, faute de production des loyers statistiques et de 
preuve apportée par la partie locataire quant au caractère abusif de ce loyer. 
Dès lors que les états de fait ne sont pas comparables au cas présent, l'issue 
apportée par le Tribunal fédéral ne peut être adoptée telle quelle. 
En effet, dans le présent cas, les locataires ont sollicité qu'un calcul de rendement 
soit effectué. Le bailleur n'ayant pas produit toutes les pièces utiles qu'il est seul à 
posséder, sans apporter de justification valable à son refus, les premiers juges 
étaient en droit de retenir qu'il cachait un rendement abusif, par appréciation des 
preuves. 
Les locataires ayant cependant fait référence aux statistiques qu'ils avaient 
également produites, le Tribunal était en possession d'éléments lui permettant de 
procéder à la détermination du loyer initial. 
Conformément à la jurisprudence de la Cour, les premiers juges ont procédé par 
pondération. Ils se sont basés sur les statistiques établies par l'OCSTAT en mai 
2013, relatives au loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux 
locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces, la nature 
du logement, l'état du logement et la commune, retenant que le loyer mensuel d'un 
appartement à loyer libre, non neuf, de trois pièces, en Ville de Genève, s'élevait à 
1'535 fr. 
Ils ont ensuite comparé ce montant avec celui d'un loyer mensuel moyen d'un 
logement à loyer libre de trois pièces situé dans un immeuble construit avant 1919 
et dans le périmètre F.______, pour un bail en cours, à savoir 1'153 fr. et effectué 
une moyenne de ces deux données. 


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C/427/2014 
Enfin, le Tribunal des baux et loyers a pondéré le résultat de cette opération, pour 
tenir compte des caractéristiques propres de l'appartement et fixé en équité le 
loyer initial à 1'350 fr. par mois. 
A ce sujet, il convient de retenir plus précisément le fait que l'appartement n'a pas 
été rénové avant la nouvelle location, mais apparaît sur les photographies 
produites par les locataires comme se trouvant dans un bon état d'entretien, 
comportant des pièces de grandeur agréable, bien que sans balcon, et que 
l'immeuble, de l'extérieur, semble moyennement soigné, et qu'il ne comprend ni 
ascenseur ni buanderie commune. 
Au vu de ce qui précède, la pondération opérée par les premiers juges n'est pas 
critiquable de sorte que le montant retenu au titre de loyer initial sera confirmé. 
En conséquence, l'appelant sera débouté de ses conclusions relatives au loyer, au 
remboursement du trop-perçu découlant de la nouvelle fixation dudit loyer, ainsi 
que s'agissant de la garantie bancaire et le jugement entrepris confirmé sur ces 
points. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182). 
* * * * * 


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C/427/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2014 par A.______ contre le 
jugement JTBL/1402/2014 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er décembre 
2014, dans la cause C/427/2014-5 OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.1.