ge_gerichte · ACJC/317/2025 · 2025-03-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21 mars 2025. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14473/2023 
ACJC/317/2025 
ARRÊT 
 
 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 5 MARS 2025 
 
Entre 
 
 
A______ SA, sise ______ [GE], appelante d’un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 25 juin 2024, représentée par Me Marc BAROKAS, avocat, rue de 
l’Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, 
 
Et 
 
Madame 
B______, 
Monsieur C______ 
et 
Monsieur 
D______ 
domiciliés 
______ [GE], intimés, représentés par Me Gabriel RAGGENBASS, avocat, place de 
Longemalle 1, 1204 Genève. 
 
 


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C/14473/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/702/2024 du 25 juin 2024, expédié pour notification aux 
parties le 26 juin 2024, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité du 
congé notifié à B______ le 5 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 concernant 
l’appartement de 4,5 pièces situé au 4ème étage de l’immeuble sis 
avenue 1______ no. ______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé le 15 juillet 2024 auprès de la Cour de justice, A______ SA 
forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. Principalement, 
elle conclut à ce que la Cour dise que le congé notifié par A______ SA à l’hoirie 
de E______, respectivement à B______, C______ et D______ portant sur 
l’appartement de 4,5 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis avenue 1______ 
no. ______ à Genève le 5 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 est valable, à ce 
que B______, C______ et D______ soient condamnés à évacuer l’appartement 
précité, sous la menace de la peine de l’art. 292 du Code pénal et à ce qu’il soit 
ordonné à la force publique ainsi qu’à tout huissier judiciaire de procéder à 
l’évacuation forcée des précités. Subsidiairement, l’appelante conclut à ce que la 
cause soit renvoyée au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants. 
 
b. Dans leur réponse du 13 septembre 2024, B______, C______ et D______ ont 
conclu à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. A______ SA n’a pas répliqué dans le délai qui lui a été imparti par la Cour. 
 
d. Les parties ont été avisées le 21 octobre 2024 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 7 décembre 1998, la F______, alors propriétaire, et feu E______ et 
G______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d’un appartement de 4,5 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis avenue 1______ 
no. ______ à Genève. 
b. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er janvier 
1999 au 31 décembre 1999, renouvelable ensuite tacitement d’année en année. 
c. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 12'000 fr. 
d. La F______ a vendu l’immeuble à A______ SA à une date inconnue. 
e. G______ est décédée le ______ 2009. 
f. En 2012, E______ a accueilli dans l’appartement sa fille B______, son époux 
et ses enfants. Ce fait a notamment été retenu dans l’arrêt du Tribunal fédéral 


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C/14473/2023 
4A_521/2021.du 3 janvier 2023 dans la procédure C/2______/2019 ayant 
opposé A______ SA à E______. 
g. En date du 18 septembre 2012, un nouveau bail désignant E______ et 
G______ comme locataires a été conclu, pour une durée initiale d’une année, du 
1er janvier 2013 au 31 décembre 2013, renouvelable tacitement. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 15'120 fr. 
h. E______ est décédé le ______ 2022. 
i. Par avis du 5 juin 2023 adressé à B______, C______ et D______, la 
bailleresse a résilié le bail pour le 31 décembre 2023 pour cause de travaux. 
j. Par requête du 5 juillet 2023 déposée par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de 
l’audience de la Commission du 2 octobre 2023 et portée devant le Tribunal le 
1er novembre 2023, B______, C______ et D______ ont conclu, principalement, 
à la constatation de la nullité du congé pour défaut de notification, 
subsidiairement, à son annulation et, plus subsidiairement encore, à l’octroi 
d’une prolongation de bail de quatre ans. 
k. Par mémoire réponse du 3 janvier 2024, A______ SA a conclu à la validation 
des résiliations pour le 31 décembre 2023. 
Elle a par ailleurs conclu à l’évacuation des occupants du logement, sous la 
menace de la peine prévue à l’art. 292 CP et à l’évacuation forcée par le recours 
à la force publique. 
Elle a notamment allégué que l’appartement ne constituait pas un logement de 
famille. 
l. Par acte du 5 février, B______ a conclu au rejet des conclusions 
reconventionnelles formées par A______ SA dans sa réponse à la demande. 
m. Lors de l’audience du 19 mars 2024, les parties ont renoncé à toute 
administration de preuves. 
n. Par mémoires de plaidoiries finales des 11 avril et 19 avril 2024, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions. 
o. La cause a été gardée à juger dans un délai de 10 jours dès notification des 
plaidoiries finales écrites aux parties. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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C/14473/2023 
Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 
accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 
389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 
10 avril 2012 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, au vu du loyer annuel fixé à 15'120 fr., charges non comprises, la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est 
ouverte. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelante fait grief au Tribunal d’avoir retenu que le logement litigieux 
constituait un logement familial. Elle admet avoir eu connaissance, au moment de 
la notification du congé du fait que B______ s’était installée dans l’appartement 
avec son époux et ses enfants en 2012. Elle soutient cependant que les art. 266n et 
266o CO ne trouveraient pas application dans le cas d’espèce car, au décès de 
E______, l’hoirie était devenue titulaire du bail de plein droit et les héritiers 
seraient ainsi devenus titulaires de droits indivis. Selon elle, il s’ensuivait que 
B______ ne pouvait pas invoquer un droit personnel, individuel et exclusif sur 
l’appartement, lequel ne pouvait pas constituer un logement familial au sens de 
l’art. 266n CO car B______ ne disposait pas, à titre personnel, d’une quote-part 
distincte. 
 
2.1 Les art. 169 CC, 266m et 266n CO ont été conçus dans le même but et tendent 
à protéger de manière particulière les époux ou partenaires enregistrés dans leur 
faculté d'occuper le logement de la famille. 
 
La notion de logement de famille recouvre le lieu qui remplit la fonction de 
logement et de centre de vie de la famille. Seuls bénéficient de cette protection les 
époux mariés avec ou sans enfant(s) et les partenaires enregistrés (ATF 136 III 
257 consid. 2.1, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019 p. 139). 
 
Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du 
mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont 
renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou ont décidé de son 
attribution définitive à l'un d'eux (ATF 114 II 396 consid. 5b). Le logement perd 
également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la 


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protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière 
définitive ou pour une durée indéterminée (ATF 136 III 257 consid. 2.1; cf. 
également: HIGI, Zürcher Kommentar, 1995, n° 15 ad art. 266m-266n CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 
2011, n° 10 ad art. 266l-266o CO). 
 
La réglementation des art. 169 CC, 266m et 266n CO est conçue pour éviter, en 
cas de conflit conjugal (ou entre partenaires), que l'époux (ou le partenaire), qui 
n'est pas titulaire du droit réel ou du droit personnel dont dépend le logement 
familial, se trouve privé de toute possibilité de l'occuper parce que l'autre, ayant 
quitté les lieux, ou ayant la volonté de lui nuire, dispose du droit réel sur le 
logement ou ne fait pas valoir ses droits de locataire (ATF 114 II 396 consid. 5a). 
 
Ainsi, il est prévu que, dans le cas d'un congé donné par le bailleur, celui-ci doit 
être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire (non 
titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, 
les droits qui appartiennent normalement au locataire. Cette double notification est 
prévue sous peine de nullité (art. 266o CO). La double notification a donc pour but 
de protéger l'époux (ou le partenaire enregistré) non titulaire du bail contre le 
risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de 
s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail (ATF 118 II 
42 consid. 3b). 
 
2.2 La nullité d’un congé peut être invoquée en tout temps, à n’importe quel stade 
de la procédure, et doit être relevée d’office par le juge (ATF 140 III 244 
consid. 4.1 et les références citées). 
 
L’abus de droit est toutefois réservé (art. 2 al. 2 CC). 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de 
notification à son colocataire commet un abus de droit, notamment lorsque ledit 
colocataire a déjà quitté définitivement l’objet du bail avant la notification de 
l’avis comminatoire et du congé et qu’il n’a aucun intérêt au maintien du bail 
(ATF 140 III 491 consid. 4.2). Il a également retenu, s’agissant d’un logement de 
famille, que le locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se 
prévaut de l’intérêt de son époux, alors que celui-ci a quitté les lieux et s’est 
totalement désintéressé de la question, invoque l’article 266n CO de manière 
abusive (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 
 
2.3 En l’espèce, B______ vit dans l’appartement avec son mari et leurs enfants 
depuis 2012, ce que l’appelante n’ignorait pas au moment de la notification du 
congé litigieux. En effet, il ressort notamment de l’arrêt du Tribunal fédéral 
4A_521/2021 du 3 janvier 2023 qu’au plus tard dans le courant de l’année 2012, 
E______ a accueilli sa fille, son époux et ses enfants dans le logement. B______ 
n’a pas signalé de changement d’état civil à l’appelante depuis lors. 
 
L’appartement loué par les intimés constitue ainsi un logement de famille, dès lors 
que B______ y vit avec son époux et ses enfants. 


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Partant, l’appartement bénéficie de la protection de l’art. 266n CO, nonobstant le 
fait que le nom de l'époux ne soit pas inscrit dans le bail. La bailleresse devait 
donc également notifier, par pli séparé, un avis de résiliation à l’époux de 
B______. 
 
L'argumentation de l’appelante selon laquelle la notification du congé aux seuls 
membres de l’hoirie aurait été suffisante ne peut être suivie. En effet, la finalité de 
la protection de l’art. 266n CO est de permettre au conjoint non titulaire du bail de 
faire échec à la résiliation du bail du logement de famille en contestant le congé ou 
en demandant la prolongation du bail. Il n’est dès lors pas pertinent que le 
locataire le soit devenu sur la base de dispositions successorales, et il n’y a pas 
lieu de priver son conjoint de la règle de protection fondamentale de l’art. 266n 
CO, sauf à créer une différence de traitement entre conjoints et locataires. 
 
Il résulte ainsi de ce qui précède que la protection de l’art. 266o CO est invoquée 
par les intimés à juste titre, sans abus de droit. 
 
Partant, c’est à bon droit que le Tribunal a considéré que la résiliation de bail du 
5 juin 2023 est nulle. 
 
Il n’y a par conséquent pas lieu de statuer sur les autres motifs invoqués par 
l’appelante. 
 
2.4 Le jugement attaqué sera par conséquent confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 juillet 2024 par A______ SA contre le jugement 
JTBL/702/2024 rendu le 25 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/14473/2023. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur 
Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2