ge_gerichte · C/6725/2018 · 2020-05-25 · fr


Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 25.05.2020 C/6725/2018

C/6725/2018
ACJC/684/2020
du 25.05.2020
sur JTBL/260/2019 ( OBL
)
, MODIFIE
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/6725/2018
ACJC/684/2020
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 25 MAI 2020
Entre
Madame
A______
, domiciliée ______, ______ (GE), appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 mars 2019, comparant par Me Catarina MONTEIRO SANTOS, avocate, boulevard des Tranchées 4, 1205 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile,
et
Madame
B______
et Monsieur C______
, domiciliés ______, ______ (GE), intimés et appelants sur appel joint, représentés par D______, rue ______, ______, Genève, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/260/2019
du 20 mars 2019, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevables les pièces produites par A______ à l'appui de ses écritures du 18 février 2018 (recte 2019) ainsi que les allégués de faits qui s'y rattachaient (ch. 1 du dispositif), fixé à 2'782 fr., charges comprises, dès le 1
er
juin 2015, le loyer mensuel de l'appartement de 5 pièces loué par A______ aux 1
er
et 2
ème
étages de la villa sise 1______, à E______ (GE) (ch. 2), condamné B______ et C______, conjointement et solidairement, à restituer à A______ le trop-perçu de loyer depuis le 1
er
juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er
mai 2017 (date moyenne) (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
Ce jugement a été communiqué aux parties par plis du greffe du 21 mars 2019 et reçu par elles le lendemain.
b.
Statuant en fixation du loyer initial, le Tribunal a pris en compte les statistiques des loyers établies par l'Office cantonal des statistiques (OCSTAT) en novembre 2015 (OCSTAT,
Le niveau des loyers à Genève
, statistiques des loyers de mai 2015). Il a fait la moyenne entre le loyer mensuel moyen des logements à loyer libre, selon le statut du bail et le nombre de pièces, sans charges ni location éventuelle de garage, allocation personnalisée non comprise, dont le locataire avait changé au cours des douze derniers mois (établi par l'OCSTAT à 2'382 fr.) et le loyer libre mensuel moyen d'un appartement de 5 pièces situé dans un immeuble construit avant 1919, hors de la Ville de Genève (établi par l'OCSTAT à 1'842 fr.). Le Tribunal a ajouté à la somme trouvée, soit 2'112 fr., 170 fr. par mois pour les charges de chauffage et eau-chaude. Il a ensuite pondéré la somme retenue, soit 2'282 fr., en prenant en considération les caractéristiques spécifiques de l'appartement et de l'immeuble concernés ressortant du dossier, soit le fait que l'immeuble est situé dans un village bénéficiant de toutes les commodités (école, transports publics et commerces) mais néanmoins à l'abri des nuisances, le fait que l'appartement en duplex dispose d'une cuisine agencée et aménagée, d'une grande terrasse, d'une cave, d'une buanderie, d'une place de parking intérieure et d'une place de parking extérieure, et le fait qu' à teneur du bail, la locataire avait la jouissance partielle du jardin, estimant tous ces éléments à une valeur ajoutée de 500 fr.
B. a.
Par acte expédié le 6 mai 2019 à la Cour de justice, A______
(ci-après également : la locataire) a formé appel contre ce jugement. Elle conclut préalablement à ce que son audition soit ordonnée par la Cour, principalement à l'annulation du jugement et, cela fait, à ce que la Cour fixe à 2'093 fr. 35, charges comprises, dès le 1
er
juin 2015, le loyer de l'appartement de 5 pièces situé
aux 1
er
et 2
ème
étages de la villa sise 1______, à E______ (GE), condamne B______ et C______ (ci-après également : les bailleurs), conjointement et solidairement, à lui restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1
er
juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er
mai 2017 (date moyenne). Subsidiairement, elle conclut à l'annulation du jugement et, cela fait, à ce que la Cour fixe à 2'382 fr., charges comprises, dès le 1
er
juin 2015, le loyer de l'appartement litigieux et condamne B______ et C______ (ci-après également : les bailleurs), conjointement et solidairement, à lui restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1
er
juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er
mai 2017 (date moyenne).
La locataire conteste partiellement l'état de fait retenu par les premiers juges, alléguant que l'appartement totalisait 96.09 m
2
et qu'une des chambres était inutilisable faute de disposer d'électricité et de chauffage, qu'elle ne disposait que d'une seule place de parking, la place située à l'extérieur du box étant inexploitable si un véhicule se trouvait dans ledit box, qu'elle n'avait pas la jouissance d'une partie du jardin, n'avait accès qu'à une infime partie du sous-sol pour étendre son linge, à côté de la cuve de mazout et qu'à son arrivée, l'état de l'appartement était «épouvantable», l'ayant obligée à faire de nombreux travaux. En droit, elle reproche aux premiers juges d'avoir fixé le loyer de manière erronée, contestant qu'il soit possible de faire une moyenne entre le loyer d'un appartement situé sur le canton de Genève et d'un appartement situé hors de la ville de Genève, et remettant en question les chiffres pris en compte pour cette moyenne, de même que pour la pondération effectuée, en fonction des éléments dont elle conteste avoir disposé.
b.
Avec leur réponse du 7 juin 2019, les bailleurs ont conclu au déboutement de la locataire et à la confirmation du jugement attaqué. Ils ont également formé appel joint et concluent, principalement, à l'annulation du chiffre 2 du dispositif du jugement et à la fixation du loyer à 3'000 fr. par mois, charges comprises, subsidiairement, à l'annulation du chiffre 3 du dispositif du jugement et à la fixation des intérêts moratoires sur le montant éventuellement dû seulement à partir de la date à laquelle le jugement sera définitif.
Les bailleurs se réfèrent à l'état de fait retenu par le Tribunal et invoquent des faits nouveaux, s'agissant des arriérés de loyer accumulés par la locataire, celle-ci ne versant plus son loyer depuis le 1
er
janvier 2019. A ce titre, ils produisent des pièces complémentaires, soit un décompte des loyers versés depuis le début du bail et un courrier adressé par leur mandataire à la locataire le 17 mai 2019.
c.
Dans sa réponse à l'appel joint du 21 août 2019, la locataire a conclu à ce que son audition soit ordonnée par la Cour, à l'irrecevabilité des faits et moyens de preuves nouveaux des bailleurs et à ce que ces derniers soient déboutés de leurs conclusions. Elle a par ailleurs repris ses propres conclusions sur appel.
d.
Par réplique du 13 septembre 2019, les bailleurs ont persisté dans leurs conclusions.
e.
Aucune duplique n'étant parvenue à la Cour, les parties ont été avisées par courrier du 25 octobre 2019 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
A______, en tant que locataire, et B______, F______ et C______, en tant que bailleurs, se sont liés par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pièces en duplex, situé aux 1
er
et 2
ème
étages de la villa sise 1______, à E______ (GE).
Le contrat de bail indique que le logement comporte, au premier étage, un corridor d'entrée-vestiaire, des WC-lavabo, une cuisine équipée et un salon-salle à manger, au deuxième étage, un corridor, trois chambres à coucher, des WC-salle de bains/douche et un réduit. Il est spécifié que la locataire a la jouissance partielle du jardin. Les dépendances indiquées sur le contrat sont une cave et une buanderie, une place de parking intérieure et une place de parking extérieure.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1
er
juin 2015 au 31 mai 2018, renouvelable par la suite tacitement d'année en année sauf résiliation donnée avec un préavis de trois mois.
Le loyer a été fixé à 3'000 fr. par mois, charges comprises.
Aucun avis officiel de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'a été remis à la locataire.
La garantie de loyer a été fixée à 6'000 fr.
b.
Par avis de résiliation du 20 février 2018, les bailleurs ont déclaré mettre fin au contrat avec effet au 31 mai 2018, au motif qu'ils désiraient vendre leur bien.
c.
Par requête déposée le 23 mars 2018 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 9 mai juin 2018 et portée devant le Tribunal le 12 juin 2018, la locataire a conclu à la constatation de la nullité du loyer initial et à la fixation de celui-ci à 2'106 fr. par mois charges incluses dès le 1
er
juin 2015, au remboursement par les bailleurs du trop-perçu de loyer avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du loyer ainsi fixé et à ce qu'il soit ordonné aux bailleurs de prêter leur concours à la diminution du montant garanti auprès de G______. En outre, la locataire a conclu à l'annulation du congé du 20 février 2018, et subsidiairement, à la fixation du loyer initial à 2'106 fr. par mois charges incluses dès le 1
er
juin 2015, au remboursement par les bailleurs du trop-perçu de loyer avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du loyer ainsi fixé et à ce qu'il soit ordonné aux bailleurs de prêter leur concours à la diminution du montant garanti auprès de G______, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 mai 2022, à une baisse de loyer de 5,66% dès le 1
er
juin 2018, et à être autorisée à restituer la chose louée en tout temps avec un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
La locataire a allégué avoir pris en charge des frais de pose de parquet en 2015.
d.
Par mémoire réponse du 27 août 2018, les bailleurs ont conclu, principalement, à la validation du congé, au refus de toute prolongation, à ce qu'il soit dit et constaté que le loyer initial n'était pas abusif et au déboutement de la locataire de toutes autres ou contraires conclusions.
e.
Lors de l'audience du Tribunal du 30 octobre 2018, les parties se sont entendues pour que la procédure ne continue qu'à l'encontre de B______ et de C______, ceux-ci étant les seuls propriétaires de la villa.
Les parties ont ensuite été interrogées par le Tribunal.
B______ a déclaré vivre avec son mari au rez-de-chaussée de la villa qui avait été construite en 1901-1902 et était restée dans la famille depuis. Elle a admis qu'aucun avis de fixation du loyer initial n'avait été remis à la locataire. Elle ne disposait pas de métrés du logement loué mais celui-ci avait une grande terrasse posée sur la véranda et faisant la longueur de la maison, comme le salon. Le premier étage était en partie mansardé.
A______ a déclaré que le logement qu'elle louait disposait d'une grande chambre et de deux minuscules chambres, d'une petite cuisine vétuste agencée et aménagée, ainsi que d'une petite salle de bains sombre et d'un séjour de bonne proportion, avec un balcon. Elle ignorait la surface du duplex. Elle n'utilisait pas le jardin car elle se trouvait au premier étage et ne savait pas si elle avait le droit de l'utiliser. Elle avait accès au sous-sol commun et à un vide-sanitaire accessible sur le côté de la maison par une trappe, où elle rangeait des cartons. Elle disposait également d'un garage fermé qu'elle partageait, où elle avait une place. Elle avait également une place de parking devant le garage.
A l'issue de l'audience, les parties ont trouvé un accord s'agissant du congé. Une prolongation de bail a été accordée à la locataire jusqu'au 31 décembre 2019, le procès-verbal d'accord valant jugement d'évacuation au 1
er
janvier 2020.
f.
Les parties ayant sollicité la possibilité de déposer des plaidoiries finales écrites, par ordonnance du 4 décembre 2018, le Tribunal leur a fixé un délai pour ce faire au 9 janvier 2019.
Sur demande des parties, ce délai a été prolongé par le Tribunal au 22 janvier 2019.
Sur demande de la locataire, ce délai a une nouvelle fois été prolongé au 4 février 2019.
Dans leurs plaidoiries finales écrites déposées dans le délai imparti, les bailleurs ont persisté dans leurs conclusions.
La cause a ensuite été gardée à juger par le Tribunal.
g.
La locataire n'a pas fait parvenir de plaidoiries finales écrites dans le délai prolongé au 4 février 2019 mais a envoyé un mémoire et des pièces nouvelles au Tribunal le 18 février 2019.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1;
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2
ème
éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC).
En l'espèce, la locataire a conclu en première instance à la fixation du loyer mensuel à 2'106 fr., en lieu et place de 3'000 fr., dès le 1
er
juin 2015. La durée du bail a été prolongée d'entente entre les parties au 31 décembre 2019. La valeur litigieuse peut ainsi être prise en compte au minimum pour une période de 54 mois. La diminution de loyer mensuelle de 894 fr. sur 54 mois ascende à 48'276 fr., ce qui ouvre la voie à l'appel.
1.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision.
Interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311
al. 1 CPC), l'appel est donc recevable sous cet angle.
L'appel joint formé avec la réponse est également recevable sous cet angle (art. 313 al. 1 CPC).
Il en va de même des écritures responsives de l'intimée (art. 312 CPC) ainsi que des déterminations subséquentes des parties (ATF
138 I 154
consid. 2.3.3;
137 I 195
consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345).
1.3
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être écrit et motivé.
Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
En l'espèce, la conclusion prise par l'appelante s'agissant de son audition qui devrait être ordonnée par la Cour n'est pas motivée. Aucune argumentation n'y a été apportée, ni dans les écritures d'appel, ni après que les intimés ont contesté la pertinence de cette conclusion.
On ne comprend pas en quoi cette audition s'avérerait pertinente devant la Cour, ni en quoi son audition par le Tribunal aurait été insuffisante.
En conséquence, la conclusion préalable de l'appelante s'agissant de son audition par la Cour est irrecevable.
1.4
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte au stade de l'appel que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
Les parties divergent sur le fait de savoir si les faits relatifs aux arriérés de paiement que la locataire aurait commencé à accumuler dès le mois de janvier 2019, de même que les deux pièces complémentaires jointes aux écritures responsives et d'appel joint, sont recevables ou frappés de tardiveté.
En l'occurrence, cette question peut demeurer ouverte dans la mesure où ces faits et preuves ne sont pas pertinents, les bailleurs n'en tirant aucune conséquence juridique et ne prenant aucune conclusion y relative.
1.5
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2.
En premier lieu, l'appelante remet en question l'état de fait tel qu'établi par les premiers juges et demande qu'il soit complété sur plusieurs éléments : la surface du logement litigieux, le défaut de jouissance d'une des chambres, de la place située à l'extérieure du box et d'une partie du jardin, le manque de place au sous-sol pour étendre le linge et l'état de l'appartement lors de son arrivée.
Ainsi, la locataire estime que la valeur d'usage de la chose louée est inférieure à celle qui a été retenue par les premiers juges.
2.1
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral
4A_491/2008
du 4 février 2009 consid. 3;
5C.63/2002
du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF
132 III 109
consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
2.2
S'agissant de la surface du logement, les parties ne s'entendent pas sur celle-ci et n'ont apporté la moindre preuve recevable, relative à la surface habitable du duplex. L'allégué de l'appelante s'agissant du nombre de m
2
du logement n'est pas prouvé.
Il en est de même du défaut de jouissance d'une des chambres, qui n'aurait disposé ni d'électricité, ni de chauffage.
Il en va de même de la prétendue impossibilité d'utiliser la place de parking extérieure lorsque le box devant lequel elle se situe est occupé par un véhicule. La locataire n'a pas apporté la preuve du fait qu'elle aurait sollicité des bailleurs qu'ils diminuent le loyer en cours de bail ou lui mettent à disposition une autre place en conséquence.
Quant au fait que la locataire n'aurait pas fait usage du jardin, même partiellement, si l'on s'en réfère à ses déclarations devant le Tribunal, elle n'a fait que mentionner le fait de ne pas profiter du jardin car elle se trouvait au premier étage et ne savait pas si elle pouvait l'utiliser, alors que cet usage est expressément réservé par le contrat. Contrairement à ce qu'elle soutient, les bailleurs n'ont pas admis que l'usage partiel du jardin lui ait été empêché.
S'agissant du manque de place au sous-sol pour étendre le linge, la locataire n'a pas qu'elle aurait sollicité des bailleurs qu'ils diminuent le loyer en cours de bail ou lui mettent à disposition plus de place pour son linge.
Enfin, l'état de l'appartement au début du bail n'est pas prouvé par le seul fait que la locataire ait pris en charge la pose de parquet. On ignore dans quelle(s) pièce(s) le parquet a été posé et si les bailleurs ont admis un défaut ou non. En outre, l'état de l'appartement lors de l'entrée en possession n'est pas établi.
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de compléter l'état de fait tel qu'établi par le Tribunal.
3.
Les parties font grief au Tribunal d'avoir fixé le loyer initial de manière trop élevée pour la locataire, insuffisamment élevée pour les bailleurs.
Ces derniers ne formulent pas de critique spécifique à l'encontre du raisonnement des premiers juges. Ils se contentent de soutenir que les éléments caractéristiques du logement et les installations mises à disposition de la locataire sont suffisants pour justifier le loyer qu'ils ont fixé eux-mêmes, rappelant que la villa est située sur une parcelle de 1'500 m
2
.
La locataire formule des critiques plus précises quant au raisonnement du Tribunal.
3.1
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207
al. 1 LaCC.
Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF
120 II 341
consid. 5d p. 349).
Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF
120 II 341
consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF
124 III 62
consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF
124 III 62
consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1).
Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (
ACJC/1219/2016
du 19 septembre 2016;
ACJC/702/2009
du 15 juin 2009 consid. 4;
ACJC/954/2013
du 7 août 2013 consid. 2;
ACJC/1500/2013
du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2;
ACJC/390/2015
du 30 mars 2015 consid. 6.1).
S'agissant du choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (
ACJC/1303/2007
consid. 3.5;
ACJC/812/2010
du 21 juin 2010 consid. 4.1.).
Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises n'est pas arbitraire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011 consid. 5.2).
3.2
La locataire conteste tout d'abord le montant retenu au titre du loyer mensuel moyen des logements à loyer libre, selon le statut du bail et le nombre de pièces, loué à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, et soutient que le Tribunal aurait dû retenir le montant de 2'166 fr.
Ce faisant, l'appelante confond ledit loyer, établi par l'OCSTAT à 2'382 fr., ainsi que l'a dûment retenu le Tribunal (T 05.04.2.02 pour 2015, publié également par l'OCSTAT, in
Informations statistiques (N
o
27)
, Niveau des loyers, résultats 2015) et le loyer mensuel moyen des appartements de 5 pièces situés dans des immeubles construits sur le canton de Genève avant 1919, mais sans indication quant au changement de locataire (OCSTAT,
Le niveau des loyers à Genève
, statistiques de loyers de mai 2015, p.56).
Ensuite, l'appelante conteste la moyenne effectuée par le Tribunal entre le loyer susmentionné, retenu à hauteur de 2'382 fr., pour des logements situés sur le canton, mais potentiellement également en ville, et le loyer mensuel moyen d'un logement de 5 pièces situé hors ville de Genève, dans un immeuble construit avant 1919, retenu à hauteur de 1'842 fr. par les premiers juges.
Il sied de rappeler que, conformément à la jurisprudence suscitée, le juge qui doit fixer un loyer initial frappé de nullité dispose d'un large pouvoir d'appréciation. En l'occurrence, ce type de moyenne est admis par la jurisprudence de la Cour.
Dans le cas d'espèce, en sus des éléments de loyer dont il a tenu compte, le Tribunal avait à disposition les éléments statistiques suivants : le loyer mensuel moyen selon le nombre de pièces, par commune, dans le canton de Genève, soit un loyer libre, indiqué sous «autres communes» (ni villes urbaines, ni communes périphériques), pour des logements non neufs de 5 pièces mais qui ne tient pas compte de l'année de construction, à hauteur de 1'688 fr. (OCSTAT,
Le niveau des loyers à Genève
, statistiques de loyers de mai 2015, p. 516) ou encore le loyer mensuel moyen pour des appartements à loyer libre, selon le nombre de pièces, la nature du logement et l'époque de construction (constante), dans le canton de Genève, mais sans indication de région, soit dans un immeuble construit avant 1947, à hauteur de 2'148 fr. (ibidem, p. 515).
Si l'on fait une moyenne de tous ces éléments de loyers dans le but d'appliquer les différents critères pris en considération dans les statistiques le plus finement possible, on aboutit à un loyer mensuel de 2'015 fr.
Comme les premiers juges l'ont fait à bon droit, il convient de pondérer ce loyer avec les éléments concrets caractéristiques du logement en cause.
Les parties admettent l'ajout du montant de 170 fr. par mois, au titre de charges de chauffage et eau chaude, le total étant ainsi de 2'185 fr.
Le Tribunal a ajouté un montant de 100 fr. par place de parking, alors qu'à Genève, le loyer pour une place intérieure s'élève plutôt à 200 fr. minimum. Compte tenu des deux places de parking, on aboutit à un loyer de 2'485 fr.
Le Tribunal a pris en considération la tranquillité du village et le fait qu'il bénéficie de toutes les commodités d'accès, éléments non contestés par les parties, ainsi que les caractéristiques du logement lui-même, en duplex, situé dans une villa, avec jouissance d'une terrasse et partiellement du jardin, éléments établis par la procédure. Vu le raisonnement qui précède, et qui tient déjà compte d'une augmentation de la valeur du box, on peut admettre que ces derniers éléments pondèrent le loyer avec une valeur ajoutée de 300 fr.
Le loyer admissible en fonction de cette dernière pondération se monte à 2'785 fr. par mois, soit de 3 fr. supérieur à celui fixé par le Tribunal.
Au vu de ce qui précède, les premiers juges n'ont pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation.
En conséquence, le jugement du Tribunal sera confirmé s'agissant du loyer fixé à hauteur de 2'782 fr., charges comprises (chiffre 2 du dispositif).
4.
Le dernier grief qui doit être examiné par la Cour a trait à la date à partir de laquelle des intérêts moratoires peuvent être accordés en cas de remboursement de trop-perçu de loyer suite à une fixation judiciaire de celui-ci, les bailleurs prétendant qu'il se justifie de ne les accorder qu'à compter de l'entrée en force du jugement.
Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO; ATF
128 III 53
consid. 3.2)
Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C_291/2001
du 9 juillet 2002 consid. 6c et réf. citées).
L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 488, ch. 2.6.8 et réf. citées note 135) et à la jurisprudence de la Cour (
ACJC/1312/2018
du 1
er
octobre 2018 consid. 5).
En effet, avant de connaître le montant dû au titre d'enrichissement illégitime du bailleur, la créance fondée sur le droit de répétition n'est pas encore exigible.
Ainsi, le jugement sera réformé en ce sens que les intérêts moratoires ne seront dus par les bailleurs que dès la date d'entrée en force du présent arrêt.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 mai 2019 par A______ et l'appel joint interjeté le 7 juin 2019 par B______ et C______ contre le jugement
JTBL/260/2019
rendu le 20 mars 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6725/2018-1-OSL.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur ce point :
Condamne B______ et C______, conjointement et solidairement, à restituer à A______ la somme correspondant au
trop-perçu de loyer depuis le 1
er
juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force du présent arrêt.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Madame Silvia FENIELLO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
La valeur des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.1.