ge_gerichte · ACJC/342/2021 · 2021-03-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.03.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2960/2014 
ACJC/342/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 22 MARS 2021 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 juin 2020, représentée par [la 
société] B______, ______, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
Madame C______, domiciliée ______, intimée et appelante sur appel joint, représentée 
par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile. 
 
 


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C/2960/2014 
EN FAIT 
A. 
a. A______ (ci-après : également la bailleresse) a acquis la villa sise au 257, route 
1______, D______ (GE) en août 2008. 
Cette villa dispose de six chambres, dont deux au sous-sol, d'un hall d'entrée, 
d'une cuisine, d'un salon, d'une salle à manger, d'une salle de bain, d'une douche 
au sous-sol, de deux WC séparés au rez-de-chaussée et au sous-sol, d'un couloir 
au rez-de-chaussée, d'une cave, d'une buanderie et d'un jardin arboré. 
Sa surface totale, sous-sol compris, est de 256 m2. 
b. Lorsque la bailleresse a acquis la villa litigieuse, celle-ci était occupée par une 
famille, qui payait un loyer mensuel de 4'000 fr., hors charges. 
c. Après le départ de la famille précitée, A______ a mis chacune des chambres de 
la villa en location individuellement. 
Chacun des colocataires avait l'usage exclusif de sa chambre, le reste de la villa 
constituant les espaces communs. 
Les loyers pratiqués étaient de 1'300 fr., 1'100 fr., 1'000 fr., 1'000 fr., 1'000 fr. et 
800 fr., soit un loyer total de 6'200 fr., et incluaient les charges. 
d. Par acte du 10 juillet 2012, A______ a remis à bail à C______ (ci-après : 
également la locataire), une chambre meublée se trouvant au sous-sol de ladite 
villa. 
Selon la locataire, sa chambre était meublée d'un canapé-lit et de deux armoires; il 
n'y avait pas de mobilier de jardin. 
Selon la bailleresse, elle avait fourni une table et quatre chaises pour le jardin, que 
les précédents locataires lui avaient laissées, un grand canapé pour le salon, ainsi 
qu'une table et un banc pour la salle à manger. La cuisine était entièrement 
équipée, vaisselle et ustensiles compris. 
Il ressort des photos couleur produites par la bailleresse que le mobilier garnissant 
la villa était standard. 
e. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 12 juillet 2012 au 
31 juillet 2013. Il se renouvelait ensuite tacitement de mois en mois, sauf 
résiliation signifiée deux semaines avant l'échéance. 
Le loyer était fixé à 1'100 fr. par mois, charges comprises. 
Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été adressé à C______. 


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f. A son entrée dans les locaux, la locataire a versé la somme de 1'100 fr. en mains 
de la bailleresse à titre de garantie de loyer. 
g. Par avis du 14 janvier 2014, la bailleresse a résilié le bail pour le 28 février 
2014 au motif qu'elle avait un besoin propre de récupérer l'usage de la chambre 
louée. 
La locataire a contesté cette résiliation en justice, requérant subsidiairement une 
prolongation du bail. 
h. Par requête du 14 février 2014, déclarée non conciliée le 8 juillet 2014 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 1er septembre 2014, C______ a agi contre 
A______ en fixation judiciaire du loyer, concluant notamment, et en dernier lieu, 
sur les questions encore litigieuses en appel, à ce que le Tribunal fixe à 300 fr. par 
mois, charges comprises, le loyer de la chambre louée du 12 juillet 2012 au 31 
octobre 2014 et ordonne à la bailleresse de lui rembourser le trop-perçu de loyer, 
soit 22'000 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 5 septembre 2013 (date moyenne). 
Préalablement, elle a notamment conclu à la production par la bailleresse des 
documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, ainsi que la 
production de l'ensemble des baux et éventuelles hausses de loyer des autres 
occupants de la villa. 
Elle a entre autres fait valoir que le loyer initial était nul, faute de notification d'un 
avis officiel. Elle a allégué que la villa avait été construite dans les années 1960. 
i. Dans sa réponse du 27 octobre 2014, la bailleresse a conclu à la limitation de la 
procédure pour faire constater qu'elle n'avait pas l'obligation de remettre à la 
locataire un formulaire officiel de fixation du loyer eu égard à l'absence d'arrêté 
du Conseil d'Etat en ce sens pour l'année 2012, qu'en tous les cas, la remise dudit 
formulaire n'était pas obligatoire pour une chambre meublée, que dès lors, le loyer 
avait été valablement fixé par le contrat du 10 juillet 2012 et que la locataire avait 
commis un abus de droit en déposant sa requête de fixation du loyer. 
Subsidiairement, elle a conclu à pouvoir compléter ses écritures. 
Dans l'hypothèse où le Tribunal considérait qu'un avis de fixation du loyer aurait 
dû être remis à C______ au moment de la signature du bail, elle faisait d'ores et 
déjà valoir qu'un calcul de rendement n'était pas possible et que les statistiques 
cantonales n'étaient pas applicables au cas d'espèce. Elle requérait que le Tribunal 
vienne constater l'état de l'appartement sur place et fixe le loyer en équité. 
Elle a allégué que la villa avait été construite dans les années 1970. 
j. Par jugement JTBL/233/2015 du 23 février 2015, le Tribunal a limité la 
procédure aux questions préjudicielles soulevées par la bailleresse. 


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Cela fait, il a dit que l'usage d'un formulaire officiel de fixation du loyer initial 
était obligatoire pour le logement de la locataire, constaté la nullité partielle du 
contrat de bail limitée à la seule fixation du loyer et dit que la demande de la 
locataire en fixation judiciaire de son loyer ne contrevenait pas à l'art. 2 al. 2 CC. 
La Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt ACJC/1354/2015 du 
9 novembre 2015. 
k. Lors de l'audience du Tribunal du 11 mars 2016, C______ a déclaré avoir 
restitué à la bailleresse les clés des locaux litigieux le 4 novembre 2014. 
La bailleresse a déclaré avoir acquis la villa sise au n° 257 route 1______ en 
même temps que la villa mitoyenne sise au n° 255. Elle ne se souvenait plus du 
prix d'acquisition de la première villa, car l'acte d'achat ne mentionnait pas le prix 
pour chacune d'elles. Elle était en mesure de produire ce document. Avant de 
mettre les chambres de la villa en location individuelle, elle avait refait l'isolation 
de la toiture. En outre, s'il y en avait eu l'utilité, elle avait effectué des travaux 
dans les chambres à chaque changement de locataire. Son mari avait refait toute 
l'électricité de la villa et s'était également chargé de la peinture et des sols. Elle 
avait fixé le montant des loyers des chambres en fonction de leur taille et des prix 
pratiqués pour des chambres dans des villas, notamment dans le quartier et les 
environs. Les loyers n'avaient pas été fixés en fonction des coûts, mais ils étaient 
suffisants pour couvrir ceux-ci et les impôts sur les loyers. Elle avait vendu la 
villa en juin 2015. 
l. Par ordonnance du 28 avril 2016, le Tribunal a ordonné à la bailleresse de 
produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, soit en particulier l'acte 
d'acquisition de l'immeuble ou, à défaut, toute pièce permettant d'établir son prix 
d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des amortissements des 
dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates auxquelles ils avaient 
été effectués depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de gestion et de charges et 
leur relevé détaillé pour les années 2009 à 2011, l'état locatif détaillé de 
l'immeuble pour l'année 2011 et le bordereau de l'impôt immobilier 
complémentaire de l'année 2011. 
m. Par courrier du 31 mai 2016, la bailleresse a indiqué au Tribunal que malgré 
les nombreuses recherches effectuées, elle était dans l'impossibilité de produire 
"toutes les pièces requises", de telle sorte qu'un calcul de rendement ne pouvait 
pas être effectué. Elle a sollicité à nouveau un transport sur place. 
n. Par courrier au Tribunal du 8 juin 2016, la locataire a relevé qu'il n'était pas 
vraisemblable que la bailleresse ne puisse pas retrouver les pièces nécessaires au 
calcul de rendement. Les différentes informations pouvaient être demandées au 
notaire qui s'était occupé de la vente, de même qu'à l'établissement bancaire de la 
bailleresse. Il convenait donc en premier lieu de solliciter la communication par la 


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bailleresse du nom du notaire qui avait instrumenté la vente immobilière, ainsi 
que celui de l'établissement bancaire auprès duquel elle avait contracté des prêts. 
Quant aux autres documents, si la bailleresse ne souhaitait pas alléguer ni prouver 
de charges d'exploitation, il y aurait lieu de considérer qu'il n'y en avait pas. 
o. Les parties ont déposé leurs plaidoiries finales écrites le 2 septembre 2016. 
La bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. 
La locataire a produit des extraits du Registre foncier, selon lesquels la bailleresse 
avait acquis la villa sise au 257, route 1______, pour 786'000 fr. Sur cette base, la 
locataire présentait un calcul de rendement, complété avec des suppositions 
qu'elle avançait, notamment à propos de la part de fonds propres avec lesquels la 
bailleresse avait acquis la villa litigieuse et du taux d'intérêt hypothécaire que 
celle-là avait négocié avec sa banque. Elle a admis la clé de répartition des loyers 
entre les différentes chambres de la villa, reconnaissant ainsi qu'elle devait 
supporter 17,74% de l'état locatif de celle-ci. 
p. Les parties ont encore répliqué, respectivement dupliqué, persistant dans leurs 
conclusions, avant que la cause ne soit gardée à juger. 
B. 
a. Par jugement JTBL/1177/2016 du 8 décembre 2016, le Tribunal a notamment 
fixé à 1'100 fr., charges comprises, le loyer de la chambre remise à bail à la 
locataire entre le 12 juillet 2012 et le 31 octobre 2014 (ch. 1 du dispositif). 
Constatant que les éléments nécessaires pour effectuer un calcul de rendement 
faisaient défaut, le Tribunal s'est référé aux statistiques officielles genevoises pour 
établir le loyer admissible du logement litigieux, tenant pour acquis que la villa 
avait été construite dans les années 1960. Il a ensuite majoré ce montant de 20% 
pour le mobilier et de 400 fr. par année et par pièce pour les charges, arrivant ainsi 
au montant du loyer qui avait été convenu initialement entre les parties. 
b. Statuant sur appel de la locataire, la Cour a, par arrêt ACJC/133/2018 du 
5 février 2018, annulé le chiffre 1 du dispositif du jugement du 8 décembre 2016 
et, statuant à nouveau sur ce point, renvoyé la cause au Tribunal pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants. 
En substance, la Cour a confirmé la nullité du loyer et retenu que les documents 
permettant d'effectuer un calcul de rendement existaient et étaient facilement 
accessibles auprès du notaire ou de l'établissement bancaire concerné. Le 
rendement prévalait sur tout autre critère pour fixer le loyer initial et il se justifiait 
dès lors de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il interpelle les parties et les tiers 
à ce sujet, en sollicitant les pièces nécessaires et, le cas échéant, de déterminer si 
le défaut de production résultait ou non d'une mauvaise collaboration. 
C. 
a. Par ordonnance du 18 avril 2018, le Tribunal a repris l'instruction de la cause. 


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b. Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier : 
b.a Selon l'acte d'acquisition du 24 juin 2008, les villas sises 255 et 257, route 
1______, à D______, ont été acquises pour un montant total de 1'550'000 fr. La 
villa en cause a été acquise pour un montant de 786'000 fr. 
b.b A teneur de la copie du contrat de financement du 26 août 2008 portant sur le 
montant des fonds empruntés (1'297'000 fr.) et des contrats hypothécaires en 
vigueur au 12 juillet 2012, l'hypothèque a été partagée en quatre tranches de 
325'000 fr., 325'000 fr., 325'000 fr. et 322'000 fr. 
En 2009, un emprunt hypothécaire complémentaire de 100'000 fr. a été conclu. 
La bailleresse allègue avoir financé grâce à cet emprunt les travaux d'isolation de 
la toiture avant la mise en location de la maison. A teneur de la facture du 
3 juillet 2009, le montant relatif à ces travaux s'élève à 44'880 fr. (HT). 
Selon les attestations annuelles des financements, au 31 décembre 2009, la 
tranche de 322'000 fr. ne s'élevait plus qu'à 318'757 fr. 50. 
b.c Il ressort des attestations annuelles des financements pour les tranches 
hypothécaires de 325'000 fr., 325'000 fr. 325'000 fr., et 322'000 fr. (puis 
318'758 fr.) que les intérêts hypothécaires se sont élevés en 2012 à 31'926 fr. et en 
2013 à 35'398 fr. 60. 
b.d A teneur des formulaire D des déclarations fiscales 2009 à 2011 de la 
bailleresse, le montant relatif aux charges et frais d'entretien était de 5'536 fr. en 
2009, 4'158 fr. en 2010 et 2'771 fr. en 2011. La valeur fiscale de la villa 
concernée, indiquée dans ces déclarations, s'élevait à 768'000 fr. 
b.e A teneur du bordereau ICC 2011, l'impôt immobilier complémentaire s'élevait 
à 1'550 fr. 
c. Par ordonnance du 23 janvier 2020, le Tribunal a clôturé la phase 
d'administration des preuves. 
d. Par écritures du 28 février 2020, la bailleresse a conclu au déboutement de la 
locataire de toutes ses conclusions et à la fixation du loyer de la chambre meublée 
à 1'100 fr. par mois. 
Dans ses plaidoiries finales écrites du même jour, la locataire a notamment conclu 
à la fixation du loyer de la chambre litigieuse à 448 fr. par mois, charges 
comprises, et à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse de lui rembourser le 
trop-perçu de loyer en découlant, soit 17'856 fr. 40, avec intérêts à 5% l'an dès le 
5 septembre 2013 (date moyenne). 
e. Le Tribunal a gardé la cause à juger à réception des plaidoiries finales. 


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D. 
Par jugement JTBL/421/2020 du 29 juin 2020, reçu par les parties le 2 juillet 
2020, le Tribunal a fixé à 9'738 fr. 55, charges comprises, le loyer annuel de la 
chambre louée par C______ du 12 juillet 2012 au 31 octobre 2014 dans la villa 
sise 257, route 1______, D______ (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à 
rembourser à C______ le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% l'an 
dès le 5 septembre 2013 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
En substance, les premiers juges ont retenu que s'agissant des travaux à plus-
value, la bailleresse n'avait ni allégué ni démontré avoir payé le montant de 
44'880 fr. avec ses fonds propres, de sorte que ce montant ne devait pas être pris 
en compte. Le prix de revient de l'immeuble s'élevait à 786'000 fr. Les fonds 
étrangers constitués par des hypothèques s'élevaient à 657'705 fr. et les fonds 
propres initiaux à 128'295 fr., soit un montant moindre que le 40% du prix de 
revient (314'400 fr.) L'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) 
entre les mois de juin 2008 et juillet 2012 avait subi une baisse de 1,434%. Le 
pouvoir d'achat devant être maintenu, les fonds propres initiaux ne pouvaient pas 
être dévalués. Le rendement admissible des fonds propres s'élevait ainsi à 3'528 fr. 
11 calculé au taux de 2,75%. La charge financière annuelle était de 35'398 fr. 60 
en 2013, les charges d'exploitation moyennes entre 2009 et 2011 de 4'155 fr. et 
l'impôt immobilier complémentaire de 786 fr. (1/00 de la valeur fiscale de la villa). 
L'état locatif admissible s'établissait alors à 43'867 fr. 71, dont 17,74% - 
pourcentage admis par la locataire - était à charge de cette dernière, soit un 
montant de 7'782 fr. 13 par année. Conformément au jugement JTBL/1177/2016 
du 8 décembre 2016, ce montant devait être majoré de 20% et des charges de 
400 fr. par année et par pièce devaient être ajoutées. Le loyer annuel de la 
chambre devait ainsi être fixé à 9'738 fr. 55, charges comprises. La bailleresse 
était ainsi condamnée à restituer à la locataire le trop-perçu de loyer en découlant, 
avec intérêts à 5% l'an dès le 5 septembre 2013 (date moyenne). 
E. 
a. Par acte expédié le 30 juillet 2020 à la Cour de justice, la bailleresse forme 
appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation du chiffre 2 du dispositif. 
Elle conclut, cela fait, à ce que la Cour constate que les intérêts de 5% l'an ne 
seront dus qu'à compter du jour où le jugement réduisant le loyer sera entré en 
force. 
b. Dans sa réponse du 2 septembre 2020, la locataire forme appel joint et conclut 
à ce que la Cour fixe à 448 fr. par mois, charges comprises, le loyer de la chambre 
qu'elle a loué à l'adresse 257, route 1______, [code postal] D______, du 12 juillet 
2012 au 31 octobre 2014, et ordonne à la bailleresse de lui rembourser le trop-
perçu de loyer en découlant, soit 17'856 fr. 40, avec intérêts à 5% l'an dès le 
5 septembre 2013. 


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c. Dans sa réponse à appel joint du 5 octobre 2020, la bailleresse conclut à la 
confirmation du chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris. Sur appel principal, 
elle persiste dans ses conclusions. 
Elle allègue avoir dû s'acquitter de frais d'acquisition lors de l'achat du bâtiment 
litigieux à hauteur de 3% du prix, soit 31'440 fr., fait qu'elle considère notoire et 
que le Tribunal aurait omis. Ce dernier aurait également dû retenir l'augmentation 
du prêt hypothécaire de 100'000 fr. dans son calcul puisqu'il avait été affecté à la 
réfection de la toiture de la villa. 
d. La locataire a répliqué à l'appel joint le 14 octobre 2020, contestant les 
nouveaux allégués de la bailleresse et persistant pour le surplus dans ses 
conclusions. 
e. Les parties ont été avisées le 18 novembre 2020 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2012 du 28 février 2013). 
En l'espèce, la cause porte sur la fixation du loyer initial et au versement par 
l'appelante de 17'856 fr. 40 à titre de loyers perçus en trop, soit une affaire 
patrimoniale, dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel 
est ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de même de l'appel 
joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 
Par souci de simplification, la bailleresse sera ci-après désignée comme 
l'appelante et la locataire comme l'intimée. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 


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première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 La présente affaire est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c 
CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 
consid. 5.2.4), dans la mesure où elle relève de la protection contre les loyers 
abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). 
La maxime inquisitoire sociale ou simple (art. 247 al. 2 let. a CPC), que le Code 
des obligations imposait déjà en droit du bail et en droit du travail (anciens 
art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO), est applicable en l'espèce (ATF 142 III 690 
consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4). 
Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 
parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 
parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
1.5 La composition de la Cour, après renvoi de la cause en première instance, a 
été modifiée, le juge E______ ayant dans l'intervalle quitté définitivement la 
Cour. 
2. 
L'appelante allègue de nouveaux faits. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 
Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
A teneur de l'art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et 
les règles d'expérience généralement reconnues ne doivent pas être prouvés. Les 
faits sont notoires lorsqu'ils sont généralement largement connus, du moins dans 
le lieu où se trouve le tribunal. Il n'est pas nécessaire que le public connaisse 
directement les faits notoires; il suffit que ceux-ci puissent être connus par des 
sources accessibles à tous (arrêt du Tribunal fédéral 5A_774/2017 du 12 février 
2018 consid. 4.1.1). 
2.2 En l'espèce, l'appelante indique pour la première fois en appel avoir dû 
assumer des frais d'acquisition lors de l'achat du bâtiment litigieux à hauteur de 
3% du prix d'achat. Le montant de ces frais n'étant pas accessible à tous, un tel fait 
n'est pas notoire contrairement à ce que prétend l'appelante. Allégué pour la 


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première fois en appel, alors qu'il aurait pu l'être en première instance, il est 
irrecevable. 
S'agissant de l'allégation selon laquelle les travaux de réfection de la toiture ont 
été financés par les 100'000 fr. de l'emprunt hypothécaire complémentaire, il 
ressort du dossier que l'appelante l'a soulevé en première instance déjà, de sorte 
que contrairement à ce qu'indique l'intimée, il ne s'agit pas d'un fait nouveau, de 
sorte qu'il est recevable. 
3. 
L'intimée conteste le calcul de rendement effectué par le premier juge pour fixer 
le loyer initial. Elle soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les 
fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et juin 2012, 
soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du 
bail. Elle considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux 
bâtiments. 
L'appelante soutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en 
fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 
3.1 
3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 
139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). 
En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du 
loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a 
l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 
17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 
3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement 
excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition 
est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un 
rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, 
couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). 
Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est 
contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment 
donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont 
pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). 
Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du 
local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire 
d'un groupe d'immeubles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 


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2020 consid. 7.1 destiné à la publication aux ATF; ATF 125 III 421 consid. 2d; 
120 II 100 consid. 6c). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents 
appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à 
l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de 
certains logements, le calcul du rendement sur l'immeuble entier conduirait à des 
résultats choquants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 
consid. 5.2.1). 
Dans la pratique toutefois, comme les comptes sont établis pour l'immeuble entier, 
on commence par déterminer la situation financière de l'immeuble et ce n'est 
qu'ensuite qu'on ventile le résultat appartement par appartement selon une clé de 
répartition. Il découle de la jurisprudence qu'il y a lieu de procéder en 7 étapes 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_28/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1; 
4A_554/2019 précité ibid.; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2) : 
1° Il faut déterminer tous les coûts d'investissement effectifs (ou le prix de 
revient) de l'immeuble, sans égard à la date de ces investissements : il convient de 
prendre en compte le prix d'acquisition et le coût de la construction ou le prix 
d'achat de l'immeuble construit, ainsi que les travaux à plus-value (à l'exclusion 
des coûts d'entretien, qui sont intégrés dans les charges). Il n'est pas possible de 
substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, 
telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur 
d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché 
et non aux coûts concrets (ATF 142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 consid. 
3b/bb). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (cf. 
art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet également un 
correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix 
préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que 
l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non 
pas ses locataires (Ibid.). 
2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds 
étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis 
("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). 
Seuls sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l'immeuble 
(ATF 123 III 171 consid. 6a in DB 1997 n. 12; BOHNET, Commentaire pratique, 
Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16 ad art. 269 CO). En cas 
d'amortissement de la dette hypothécaire, la part de fonds propres augmente. On 
en tient compte dans le calcul de rendement, tout en étant attentif à la dégressivité 
de l'amortissement quant à l'indexation (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 542, 
ch. 4.3; BOHNET, op. cit., n. 21 ad art. 269 CO). 


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En revanche, si le bailleur augmente ses fonds étrangers par la suite, il n'y a pas 
lieu d'en tenir compte dans le calcul de rendement, même s'il s'agit de financer des 
travaux à plus-value (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a in JdT 
1997 I 595; BOHNET, op. cit., n. 22 et 25 ad art. 269 CO). 
3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du 
renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le 
moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation 
pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds 
propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des 
prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC) (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). 
Le Tribunal fédéral a récemment modifié sa jurisprudence qui prévoyait que seul 
40% des fonds propres investis pouvaient être réévalués selon l'ISPC, admettant 
dorénavant un taux de 100%. Le bailleur doit en effet pouvoir percevoir un loyer 
qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable du capital propre 
qu'il a investi, tout en maintenant le pouvoir d'achat de celui-ci (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_554/2019 précité consid. 8.3). 
4° Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral est également revenu sur le calcul du 
taux de rendement admissible des fonds propres réévalués. Il y a dorénavant lieu 
d'appliquer aux fonds propres investis réévalués un taux de rendement de 2% 
augmenté du taux d'intérêt hypothécaire de référence afin d'obtenir le taux de 
rendement admissible des fonds propres réévalués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_554/2019 précité consid. 8.4). 
5° A ce rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges 
immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts 
hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (ou d'exploitation; 
impôts, primes d'assurances, frais de gérance, etc.) et les charges d'entretien, pour 
obtenir l'état locatif annuel admissible (Ibid.). 
Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été 
exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq 
dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le 
calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). 
Pour le calcul des charges financières, seuls les fonds étrangers initiaux sont pris 
en compte. Une augmentation ultérieure des fonds étrangers n'est pas prise en 
considération (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b; BOHNET, op. cit., n. 22 et 60 ad 
art. 269 CO). 


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6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir 
le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au 
prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). 
Il est parfois difficile de trouver une clé de répartition, par exemple lorsque le 
bailleur a procédé à la rénovation de certains logements ou locaux, à l'exclusion 
d'autres, ou que les travaux ont été réalisés à des moments différents. Lorsque les 
travaux à plus-value (i.e. les prestations supplémentaires) bénéficient à tous les 
locataires, la clé de répartition choisie doit tenir compte de la mesure dans laquelle 
chaque locataire en profite. Lorsqu'un ou certains locataires bénéficient seuls des 
travaux à plus-value, il faudra ventiler ceux-ci, en fonction des factures des 
entreprises, par logement ou local commercial. Lorsque la clé de répartition 
choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est 
insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (Ibid.). 
7° Il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec 
le loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si une majoration du loyer est 
possible ou non (Ibid.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 précité consid. 7.1). 
3.2 En l'espèce, les parties, à juste titre, ne contestent pas que les fonds propres 
initiaux, avant réévaluation, s'élèvent à 128'295 fr. 48. En effet, l'emprunt de 
100'000 fr. a été contracté après l'achat du bien immobilier concerné et n'a pas 
servi à l'acquisition du bien immobilier mais à l'entretien de celui-ci (i.e. travaux 
d'isolation de la toiture), de sorte qu'il ne saurait être pris en compte. Les travaux 
de toiture n'ont au demeurant pas été financés par des fonds propres, ce qu'admet 
l'appelante. 
S'agissant de la réévaluation des fonds propres investis, la question du mois à 
prendre en considération pour l'ISPC peut demeurer ouverte dans la mesure où, 
même si l'intimée devait être suivie dans son raisonnement, la comparaison entre 
les ISPC des mois de mai 2008 (104,5 points) et juin 2012 (103,6 points) 
résulterait également en une dévaluation, laquelle ne peut, en tout état, pas être 
prise en compte. Partant, les fonds propres investis à retenir s'élèvent à 
128'295 fr. 48. 
Il ressort ensuite des attestations annuelles des financements 2008 et 2009 que 
l'appelante a procédé à un amortissement de 3'242 fr. 50 (322'000 fr. - 
318'757 fr. 50) dans le courant de l'année 2009, de sorte que les fonds propres 
investis ont été augmentés d'autant. 
Les fonds propres totaux s'élèvent ainsi à 131'537 fr. 98. 


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Le rendement admissible des fonds propres s'élève donc à 5'590 fr. 36 
(131'537 fr. 98 x 4,25%), le taux hypothécaire de référence étant de 2,25% et 
celui-ci devant être augmenté de 2%. 
Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la charge financière totale s'élevait 
à 31'926 fr. lors de la conclusion du bail en 2012. Il n'y a en effet pas lieu de 
retenir celle de l'année 2013. Comme le souligne l'intimée, ces intérêts 
hypothécaires sont liés à des emprunts concernant deux biens immobiliers. Il n'est 
pas opportun de répartir ces frais uniquement en fonction de la surface des biens 
immobiliers puisque celle-ci n'est pas le seul critère pertinent pour la fixation du 
prix d'un bien immobilier ou l'octroi d'un prêt hypothécaire. Dès lors, il y a lieu de 
répartir la charge financière du bien immobilier par rapport à son prix, de sorte 
qu'elle peut être arrêtée à 16'189 fr. 57 (31'926 fr. x [786'000 fr. / 1'550'000 fr.]). 
Quant aux charges courantes d'entretien de 4'155 fr. et l'impôt immobilier 
complémentaire de 786 fr., fixés par le premier juge, ils ne sont pas contestés et 
seront ainsi confirmés. 
L'état locatif admissible s'élève ainsi à 26'720 fr. 93 (5'590 fr. 36 + 16'189 fr. 57 + 
4'155 fr. + 786 fr.). 
La quote-part à charge de la locataire - admise par celle-ci - étant de 17,74%, le 
loyer annuel brut admissible pour la chose louée s'élève à 4'740 fr. 29. 
Ce montant doit être majoré de 20%, pour tenir compte d'une part du mobilier mis 
à disposition et d'autre part du partage de certaines pièces (cf. JTBL/1177/2016). 
Il y a encore lieu d'y ajouter les charges de 400 fr. par année et par pièce 
(cf. JTBL/1177/2016). 
Ainsi, le loyer annuel de la chambre sera fixé à 6'088 fr. 35, charges comprises, et 
l'appelante sera condamnée à restituer à l'intimée le trop-perçu de loyer en 
découlant, soit 16'383 fr. 62 (1 x 20/31 de 592 fr. 64 [1'100 fr. - 507 fr. 36] + 27 
mois x 592 fr. 64). 
Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront réformés en 
conséquence, sous réserve de la date de début des intérêts moratoires dus en lien 
avec la restitution du trop-perçu de loyer, question qui sera examinée ci-après. 
4. 
L'appelante critique le dies a quo des intérêts moratoires, estimant qu'il y a lieu de 
retenir la date d'entrée en force du jugement et non le 5 septembre 2013, soit la 
date moyenne entre le 12 juillet 2012 et le 31 octobre 2014 comme retenu par le 
premier juge. 
4.1 Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le 
débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance 


- 15/17 - 
 
C/2960/2014 
exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO; ATF 128 III 53 consid. 
3.2). 
Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré 
la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour 
objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive 
à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du 
jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, 
conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 
al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_291/2001 du 9 juillet 
2002 consid. 6c). 
L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation 
rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente (LACHAT, 
op. cit., p. 488, ch. 2.6.8 et réf. citées note 135) et à la jurisprudence de la Cour 
(ACJC/1312/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5; ACJC/684/2020 du 25 mai 2020 
consid. 4). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance 
compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et 
donc exigible (LACHAT, op. cit., p. 498, ch. 3.6.1 et note 212). 
4.2 En l'espèce, au vu des principes rappelés ci-dessus les intérêts moratoires ne 
seront dus par la bailleresse que dès la date d'entrée en force du présent arrêt. 
Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera réformé en conséquence. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/2960/2014 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 juillet 2020 par A______ contre le chiffre 2 du 
dispositif du jugement JTBL/421/2020 rendu le 29 juin 2020 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/2960/2014. 
Déclare recevable l'appel joint interjeté le 2 septembre 2020 par C______ contre le 
chiffre 1 du dispositif précité. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur 
ces points : 
Fixe à 6'088 fr. 35, charges comprises, le loyer annuel de la chambre louée par C______ 
dans la villa sise 257, route 1______ à D______ du 12 juillet 2012 au 31 octobre 2014. 
Condamne A______ à rembourser à C______ la somme de 16'383 fr. 62, avec intérêts 
moratoires à 5% l'an dès l'entrée en force du présent arrêt. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


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C/2960/2014 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 
ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.