ge_gerichte · ACJC/1233/2018 · 2018-09-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.09.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6373/2018 
ACJC/1233/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 17 SEPTEMBRE 2018 
 
Entre 
1) A______ SARL, sise ______, 
2) Madame B______, domiciliée ______, appelantes d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 mai 2018, comparant d'abord par Me Roger MOCK, 
avocat, puis représentées par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 
Genève 6, en les bureaux de laquelle elles font élection de domicile, 
et 
C______, [société coopérative] sise ______, intimée, comparant par Me Mike 
HORNUNG, avocat, place du Bourg-de-Four 9, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 


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C/6373/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/432/2018 du 8 mai 2018, expédié pour notification aux parties 
le 15 mai suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 
sommaire, a condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leur 
personne et de leurs biens ainsi que de tout tiers le local commercial d'environ 
232m2 situé dans l'immeuble sis ______ à Genève ainsi que les places de 
stationnement n° ______ à ______ sises dans l'immeuble ______ à Genève (ch. 1 
du dispositif), a autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de 
A______ et B______ dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), a condamné 
A______ et B______, conjointement et solidairement, à verser à C______ la 
somme de 73'907 fr. 15 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er décembre 2017 (ch. 3), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que les conditions de la résiliation anticipée 
fondée sur l'art. 257d CO étaient réalisées, de sorte que depuis l'expiration du 
contrat de bail, les locataires ne disposaient plus de titre les autorisant à occuper 
les lieux. Les premiers juges ont fait droit aux conclusions de la bailleresse visant 
au prononcé de mesures d'exécution directe du jugement d'évacuation, ainsi qu'à 
ses conclusions en condamnation des locataires au paiement des arriérés de loyer. 
B. 
a. Par acte expédié le 25 mai 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après également les locataires) ont formé appel de ce jugement, 
sollicitant son annulation. Elles ont conclu à ce que la Cour déclare irrecevable la 
requête en évacuation déposée à leur encontre par C______ (ci-après également la 
bailleresse). 
 
A l'appui de leur appel, elles ont fait valoir que le cas n'était pas clair, la formule 
officielle de fixation du loyer initial ne leur ayant pas été remise. Par ailleurs, les 
loyers avaient été soumis à la TVA jusqu'au 31 décembre 2017, alors qu'un tel 
impôt ne pouvait pas être perçu à ce titre. 
 
b. Dans sa réponse du 8 juin 2018, la bailleresse a conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont persisté dans leurs conclusions aux termes de leurs réplique et 
duplique des 21 juin et 5 juillet 2018. 
 
d. Elles ont été avisées par pli du greffe du 6 juillet 2018 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
 
 


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C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 24 octobre 2016, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location de locaux commerciaux d'environ 232m2 exploités par un restaurant 
dans l'immeuble sis ______ à Genève. 
Le montant du loyer et des charges, frais accessoires et TVA a été fixé en dernier 
lieu à 6'852 fr. 60 par mois. 
Les parties ont également conclu cinq contrats de bail à loyer portant chacun sur 
la location d'une place de stationnement, n° ______ à ______, sises dans 
l'immeuble ______ à Genève. 
Le loyer mensuel pour chacune des places a été fixé à 80 fr., soit 400 fr. au total. 
b. A la suite de retard pris par les locataires dans le paiement des loyers, une 
convention de remboursement a été conclue entre les parties le 20 février 2017, 
accordant une réduction de loyer de 8'000 fr. sur les loyers de février à mai 2017, 
permettant aux locataires de payer le solde des loyers de 21'210 fr. de manière 
échelonnée, à raison de 1'000 fr. à compter du mois de juin 2017 jusqu'au 1er mars 
2019. En cas de non-respect de la convention, la somme totale, soit 29'210 fr. 
serait exigible. 
c. Un décompte de chauffage a été adressé aux locataires le 17 juillet 2017 
présentant un solde de 1'666 fr. 55 en faveur de la bailleresse. 
d. Dès le 1er janvier 2018, le loyer a été fixé à 6'345 fr. par mois, celui-ci n'étant 
plus soumis à la TVA dès cette date. 
e. La convention de remboursement n'ayant pas été respectée, la bailleresse a 
adressé le 12 décembre 2017 aux locataires un avis comminatoire, les mettant en 
demeure de lui régler dans les 30 jours le montant de 40'181 fr. 85, soit 
14'505 fr. 20, à titre d'arriéré de loyer, de charges et TVA pour la période du 
1er novembre au 31 décembre 2017 pour les locaux et les [5] places de 
stationnement, 24'010 fr. correspondant au montant résiduel dû et devenu exigible 
selon la convention de remboursement ainsi que 1'666 fr. 65 correspondant à la 
facture des frais de chauffage, et les a informées de son intention, à défaut du 
paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail 
conformément à l'art. 257d CO. 
f. Considérant que les sommes susmentionnées n'avaient pas été intégralement 
réglées dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 22 janvier 2018, 
résilié les baux pour le 28 février 2018. 
g. Par requêtes déposées le 19 mars 2018 au Tribunal en protection de cas clair, la 
bailleresse a requis l'évacuation des locataires des locaux en cause et a en outre 


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sollicité l'exécution directe du jugement d'évacuation. Elle a également pris des 
conclusions en paiement. 
h. Le 27 avril 2018, les locataires ont adressé au Tribunal un mémoire responsif 
concluant à l'irrecevabilité des requêtes. 
i. Lors de l'audience du 8 mai 2018 du Tribunal, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions, l'arriéré s'élevant à 73'907 fr. 15 pour l'ensemble des biens loués, 
actualisant en conséquence ses conclusions en paiement. 
Les locataires ont conclu à l'irrecevabilité des requêtes, voire au déboutement de 
la bailleresse de ses conclusions. Elles ont soutenu que le cas n'était pas clair. 
Elles ont exposé avoir déposé par devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers une demande en paiement dirigée contre la bailleresse 
en restitution du trop-perçu de loyer. La bailleresse n'avait pas notifié de formule 
officielle pour la fixation du loyer de sorte qu'elle avait trompé les locataires en 
omettant d'indiquer le loyer payé par le précédent locataire. Cette violation de la 
loi entraînait la nullité du loyer fixé de sorte que seul l'ancien loyer était exigible. 
Elles se sont également prévalues de ce que le loyer n'était pas soumis à la TVA, 
alléguant en sus qu'elles avaient été trompées. Les congés n'avaient pas été 
contestés. 
Entendue par le Tribunal, B______ a confirmé qu'il s'agissait d'un bail 
commercial et qu'aucun loyer n'avait été versé en 2018. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience après avoir prononcé la 
jonction des différentes causes. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC) alors que la voie 
du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 
let. a CPC; art. 319 let. a CPC). 
 
Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire 
en protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut 
au dommage présumé, si les conditions d'une expulsion selon l'article 257 CPC 
ne sont pas remplies, correspondant à la valeur locative ou la valeur d'usage 
hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d'un procès en procédure 
ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion, laquelle peut être estimée 
à neuf mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1; 
4A_622/2013 du 26 mai 2014 consid. 2; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 
consid. 1.2.2, non publié in ATF 138 III 620). 


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En l'espèce, les locataires soutiennent que la réalisation des conditions d'une 
résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer n'est pas remplie et contestent 
ainsi leur évacuation. 
 
Compte tenu du montant du loyer, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (6'852 fr. 60 + 400 fr. x 9 mois), de sorte que la voie de l'appel est 
ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
Il en va de même de l'écriture responsive (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 
314 al. 1 CPC) ainsi que des déterminations subséquentes des parties (ATF 138 I 
154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. 
La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC, soumise à 
la procédure sommaire, permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une 
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la 
situation de fait et de droit n'est pas équivoque (Message du Conseil fédéral relatif 
au CPC, FF 2006 p. 6959; ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). 
 
Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première 
instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que 
celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; 
JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès lors 
également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 
consid. 2.1). 
 
En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, 
conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur 
doit apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa prétention; 
la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas (arrêt du Tribunal 
fédéral 4D_4/2018 du 19 mars 2018 consid. 3.1). 
3. 
Les appelantes soutiennent que le cas n'est pas clair dès lors que l'intimée ne leur a 
pas notifié d'avis de fixation de loyer initial. Par ailleurs, les loyers avaient été 
soumis à la TVA jusqu'au 31 décembre 2017, alors qu'un tel impôt ne pouvait pas 
être prélevé. La requête en évacuation était ainsi irrecevable. 


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3.1 La procédure de protection de cas clair n'est recevable que lorsque l'état de fait 
n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 
let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). 
 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 
consid. 2.1.2; 138 III 620 consid. 5.1.2). En règle générale, la situation juridique 
n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain 
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision 
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620). 
 
Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les 
cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé 
donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 
consid. 3). 
 
3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat. 
 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 
7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut 
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux 
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 
92 consid. 2d). 
 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment 
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que 
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec 


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une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 et les références citées). 
 
3.3 Lorsque sévit la pénurie de logement à l'intérieur d'un canton, celui-ci peut 
décider de rendre obligatoire l'utilisation de la formule officielle au sens de 
l'art. 269d CO lors de la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO). 
Puisque la disposition mentionne uniquement «la pénurie de logement», elle ne 
concerne de fait que les baux portant sur une habitation (ATF 117 Ia 328 
consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.2) 
ou les baux portant principalement sur un logement, mais non les baux de locaux 
commerciaux (arrêt du Tribunal fédéral 4C.43/2001 du 20 juin 2001 publié à la SJ 
2002 I p. 31). 
 
Le canton de Genève a fait usage de cette faculté. 
 
L'art. 207 al. 1 LaCC stipule que tant que dure la pénurie, le bailleur d'habitation 
sis dans le canton de Genève doit faire usage, à l'occasion de la conclusion d'un 
nouveau bail, de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 CO. 
 
Le Règlement genevois relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux 
commerciaux (RPHLC - I 4 45.06) fixe, à son art. 1 al. 1, qu'il y a pénurie au sens 
de l'art. 207 LaCC, lorsque le taux des logements vacants, considéré par catégorie, 
est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie. 
 
Il résulte de l'art. 207 LaCC et de l'arrêté du Conseil d'Etat déterminant les 
catégories où sévit la pénurie que seuls les logements d'habitation sont 
expressément soumis à l'obligation de faire usage d'une formule officielle à la 
conclusion d'un nouveau bail, à l'exclusion notamment des locations 
commerciales. 
 
L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas non plus aux 
emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient 
cédés en même temps qu'une habitation principale. 
 
En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le 
champ d'application aux logements d'habitation. 
 
3.4 En l'espèce, il est constant que les parties étaient liées par six contrats, portant 
sur respectivement des locaux commerciaux et cinq places de stationnement. Les 
appelantes n'ont ni allégué ni démontré l'existence d'une pénurie portant sur des 
locaux commerciaux ou des places de stationnement. Conformément à la 
jurisprudence éprouvée en la matière, l'usage de la formule officielle dans le 
canton de Genève n'est nécessaire que s'agissant de locaux d'habitation, à 
l'exclusion de toute autre usage. Il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers 
juges ont retenu que l'usage d'une formule officielle n'était pas obligatoire lors de 


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la fixation du loyer initial de locaux commerciaux et de places de stationnement, 
aucune protection particulière n'ayant été réservée à ce type d'objet tant par la 
législation fédérale que par la législation cantonale genevoise. Les loyers réclamés 
par l'intimée étaient par conséquent exigibles. 
 
L'argument des appelantes tombe donc à faux. 
 
Les appelantes allèguent que le loyer était soumis, jusqu'à la fin de l'année 2017 à 
la TVA, alors que cet impôt n'était pas dû, représentant un montant en leur faveur 
de 7'614 fr. Elles remettent également en cause la facture de charges de l'intimée. 
 
Même si la Cour devait retenir que la TVA n'était pas due, ainsi que la facture de 
frais accessoires, il n'en demeure pas moins que les appelantes n'ont pas contesté 
ne pas avoir payé même un loyer "réduit" durant la période litigieuse. Par ailleurs, 
elles ont admis n'avoir versé aucun loyer durant l'année 2018 à l'intimée. Elles 
n'ont par conséquent pas réglé le montant qu'elles reconnaissaient à tout le moins 
devoir. 
 
Les conditions de la résiliation extraordinaire sont réunies, de sorte que le congé 
est efficace. Conformément à la jurisprudence, la procédure en paiement 
actuellement pendante devant la juridiction des baux et loyers ne fait pas obstacle 
à la procédure de cas clair. Dès lors, c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé 
l'évacuation des appelantes des locaux en cause, le cas étant clair. 
 
Le jugement sera dès lors confirmé. 
 
Les appelantes remettent en cause leur condamnation à verser le montant de 
73'907 fr. 15. Elles ne formulent toutefois aucune critique motivée à cet égard, de 
sorte que leur appel est irrecevable sur ce point (art. 311 CPC). 
 
3.5 Les mesures d'exécution n'ayant pas été contestées par les appelants, elles ne 
seront pas examinées par la Cour. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 25 mai 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/432/2018 rendu le 18 mai 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/6373/2018-8-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON 
et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.1.