ge_gerichte · DCSO/248/2005 · 2005-05-10 · fr


REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE 
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/248/05 
Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par 
écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et 
des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une 
expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision 
(art. 19 al. 1 LP) ou cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 20 LP). Le 
recours doit indiquer les points sur lesquels une modification de la décision attaquée est 
demandée et mentionner brièvement les règles de droit fédéral qui sont violées par la décision et 
en quoi consiste la violation. 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU MARDI 10 MAI 2005 
Cause A/2030/2004, plainte 17 LP formée le 30 septembre 2004 par A______ et 
B______, représentés par la [régie immobilière] C______ SA, rue ______ à Genève, 
contre le décompte définitif de vente immobilière du 20 septembre 2004 relatif à la 
vente aux enchères à eux-mêmes, en copropriété pour 50% chacun, des parcelles 
n° 1______ et 2______, plan 3______ du cadastre de la commune de D______ [GE]. 
 
Décision communiquée à : 
- Monsieur A______ 
domicile élu : Régie C______ SA 
______ 
 
______ 
 
- Monsieur B______ 
domicile élu : Régie C______ SA 
______ 
 
______ 
 
- Office des poursuites 
Rue de l’Hôtel-de-Ville 11 
Case postale 345 
1211 Genève 24 


 
- 2 - 
E N F A I T 
A. 
Le 27 janvier 2004, dans le cadre des poursuites de [la banque] E______ en 
réalisation de gage n° 4______ contre F______ et n° 5______ contre G______, 
copropriétaires chacun pour moitié des immeubles constituant leur domicile 
conjugal, objet du gage, l’Office des poursuites (ci-après : l’Office) a adjugé en 
bloc les parcelles n° 1______ et 2______, plan 3______ du cadastre de la 
commune de D______ conjointement à A______ et B______ en copropriété 
chacun pour moitié, au prix de 710'000 fr. 
Les conditions de vente prévoyaient que l’adjudicataire devrait payer en espèces, 
à tant moins du prix de vente, le capital des créances garanties par gage exigibles 
d’après l’état des charges, les intérêts exigibles des créances, y compris les 
intérêts moratoires et les frais de poursuite, les frais d’administration non couverts 
pas les fruits et produits perçus et les frais de réalisation ainsi que la partie du prix 
excédant le montant total des créances garanties par gage, d’une part (ch. 7), et 
payer en espèces ou prendre à sa charge sans imputation sur le prix de vente les 
frais de transfert de propriété et des radiations et modifications à opérer au registre 
foncier et sur les titres de gage, ainsi que les dettes garanties par hypothèque 
légale non inscrites à l’état des charges et les redevances de droit public courantes, 
d’autre part (ch. 8). Elles exigeaient que ces paiements soient effectués totalement 
avant l’adjudication ou, dans l’hypothèse également envisagée où l’adjudication 
interviendrait moyennant le versement préalable de 207'500 fr., que le solde du 
prix d’adjudication soit réglé dans un délai de deux mois (ch. 10). Elles 
indiquaient que si un terme était accordé pour le paiement, l’adjudicataire devrait 
les intérêts à 5% jusqu’au jour du paiement (ch. 11). 
B. 
D’après un bordereau provisoire de vente immobilière du 30 janvier 2004 que 
l’Office a envoyé par lettre signature à A______ et B______, le prix total 
à payer par ces derniers était de 742'587,50 fr., constitué des 710'000 fr. du prix 
d’adjudication, de 4'187,50 fr. d’intérêts « moratoires » à 5% sur 502'500 fr. 
durant 60 jours et de 28'400 fr. de frais d’acquéreur, le solde à verser à l’Office 
jusqu’au 30 mars 2004 étant alors de 535'087,50 fr. déduction faite de l’acompte 
de 207'500 fr. payé avant l’adjudication le 27 janvier 2004. 
 
A______ et B______ ont versé un acompte de 502'500 fr. le 10 février 2004 et 
32'587,50 fr. le 11 mars 2004. 
 
Par une lettre signature du 20 septembre 2004, l’Office a envoyé à A______ et 
B______ le décompte définitif de vente immobilière, dont il résulte que le prix 
total dû était de 734'736,20 fr., composé des 710'000 fr. du prix d’adjudication, de 
1'176,20 fr. d’intérêts « moratoires » à 5% sur 502'500 fr. pendant 44 jours et de 
23'560 fr. de frais d’acquéreur, et qu’ainsi, compte tenu des versements précités 
effectués, l’Office devait restituer 7'851,30 fr. à A______ et B______. 
C. 
Le 23 septembre 2004, A______ et B______, représentés par C______ SA, ont 
écrit à l’Office que d’après eux, eu égard aux 14 jours allant du 27 janvier au 
10 février 2004, les intérêts « moratoires » dus sur 502'500 fr. n’étaient pas de 


 
- 3 - 
1'176,20 fr. mais de 963,70 fr., et qu’ainsi l’Office devait lui restituer les 
212,50 fr. de différence. 
 
Par un courrier du 30 septembre 2004, faisant référence à un entretien 
téléphonique du 24 septembre 2004, la Régie C______ SA a indiqué à 
l’Office que les conditions de vente prévoyaient un calcul d’intérêts sur le solde 
du prix d’adjudication uniquement, ce qui lui semblait logique compte tenu que 
seul le prix de vente concerne le créancier gagiste et que les frais annexes 
correspondaient principalement aux droits d’enregistrement non payés en date du 
« 19 mars 2004 ». Elle lui annonçait le dépôt d’une plainte. 
D. 
Par une lettre signature du 30 septembre 2004 adressée à la Commission de céans 
implicitement pour le compte des adjudicataires A______ et B______, 
C______ SA a déclaré contester le calcul des intérêts « moratoires » effectué par 
l’Office, qui l’avait fait sur une base de 360 jours et également sur les droits 
d’enregistrement sur une période de 44 jours. Elle a fait référence pour le surplus 
à son courrier précité du 23 septembre 2004 à l’Office. 
 
Cette lettre a été enregistrée comme une plainte, sous le n° A/2030/2004. 
E. 
Dans son rapport du 22 octobre 2004 sur cette plainte, l’Office a expliqué que le 
versement de 502'500 fr. effectué par les adjudicataires le 10 février 2004 avait été 
imputé en premier lieu sur les intérêts de 4'187,50 fr. et les frais de 28'400 fr. 
figurant sur le bordereau provisoire de vente immobilière du 30 janvier 2004, si 
bien qu’il n’avait pas suffi à solder le montant portant intérêts, à savoir le prix 
d’adjudication, les postes « provisions » et « intérêts du solde à 60 jours » ne 
portant pas intérêts. Ainsi, le solde impayé de 32'587,50 fr. avait continué à porter 
intérêts jusqu’au 11 mars 2004, soit durant 44 jours, et c’étaient en réalité les deux 
montants d’intérêts respectifs de 977,08 fr. (5% de 502'500 fr. durant 14 jours) 
et de 199,15 fr. (5% de 32'587,50 fr. durant 44 jours), totalisant 1'176,23 fr., 
qui étaient regroupés dans le décompte définitif de vente immobilière du 
20 septembre 2004 sous la rubrique libellée certes par erreur « intérêts moratoires 
à 5% de SFr. 502'500.00 sur 44 jours ». 
L’Office a estimé qu’en l’absence d’une disposition spécifique du droit de 
l’exécution forcée sur l’imputation de paiements partiels opérés par l’adjudicataire 
sur la créance définie dans le bordereau provisoire, il convient d’appliquer par 
analogie l’art. 85 al. 1 CO, et qu’ainsi le produit de la réalisation du gage doit être 
imputé en premier lieu sur les frais de la procédure et les intérêts, puis sur le 
capital. Il a conclu au rejet de la plainte. 
F. 
Le 9 novembre 2004, C______ SA a envoyé à la Commission de céans une prise 
de position sur cette affaire à la lumière des explications fournies par l’Office dans 
son rapport, aux termes de laquelle, en résumé, au 10 février 2004, date du 
paiement de l’acompte de 502'500 fr., les intérêts et frais que l’Office prétendait 
devoir payer prioritairement n’étaient pas encore échus, si bien que ce paiement 
de 502'500 fr. ne pouvait qu’éteindre le prix de vente, échu quant à lui échu le 27 
janvier 2004. 


 
- 4 - 
E N D R O I T 
1.a. La Commission de céans est compétente pour connaître des plaintes dirigées 
contre des mesures prises par des organes de l’exécution forcée qui ne sont pas 
attaquables par la voie judiciaire, ainsi que des plaintes pour déni de justice ou 
retard injustifié (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 
 
Un décompte définitif de vente immobilière est une mesure sujette à plainte, que 
l’adjudicataire de l’immeuble a qualité pour attaquer par cette voie. 
1.b. Le courrier que C______ SA a adressé le 30 septembre 2004 à la Commission de 
céans doit être compris comme une plainte contre le décompte définitif de la vente 
immobilière du 27 janvier 2004, que l’Office lui a envoyé le 20 septembre 2004. 
Bien que sommaire, il satisfait aux exigences peu élevées de forme et de contenu 
prescrites par la loi (art. 13 al. 1 et 2 LaLP ; DCSO/127/05 consid. 2.a du 3 mars 
2005 ; DCSO/509/04 consid. 2.a du 28 octobre 2004). 
 
Il fait suite à l’envoi dudit décompte, libellé explicitement à l’adresse de B______ 
et A______ c/o Régie C______ SA, et il comporte le nom des deux adjudicataires 
conjoints des biens immobiliers réalisés par voie d’enchères publiques le 
27 janvier 2004. Aussi faut-il considérer que la présente plainte émane bien de 
A______ et B______. 
 
Il peut également être admis que C______ SA a qualité pour représenter les 
plaignants dans la présente cause (art. 3bis let. c de la loi réglementant la 
profession d’agent d’affaires – E 6 20). 
1.c. La présente plainte ayant au surplus été formée en temps utile (art. 17 al. 2 LP), il 
y a lieu de la déclarer recevable. 
2.a. Le bordereau provisoire de vente immobilière du 30 janvier 2004 faisait apparaître 
un solde de 535'087,50 fr., dont 4'187,50 fr. d’intérêts « moratoires » et 28'400 fr. 
de frais d’acquéreur. 
Ces intérêts « moratoires » étaient calculés explicitement sur le solde de 
502'500 fr. dû sur le prix d’adjudication (710'000 fr. – 207'500 fr. = 502'500 fr.), 
au taux de 5% pendant 60 jours, soit pendant les 60 jours impartis pour le 
paiement du solde global, devant intervenir jusqu’au 31 mars 2004 (29 jours de 
février + 31 jours de mars = 60 jours), « conformément au ch. 11 des conditions 
de vente » (selon ce que l’Office indique dans son rapport sur la plainte). 
Quant aux 28'400 fr. de frais d’acquéreur, ils correspondaient à la « provision de 
4% du prix d’adjudication pour les frais de transfert de propriété et les droits 
d’enregistrement (…), conformément au ch. 8 des conditions de vente et à la 
pratique de l’Office » (selon ce que l’Office indique dans son rapport sur la 
plainte). 
2.b. En date du 10 février 2004, soit 14 jours après la vente, les plaignants ont versé un 
acompte de 502'500 fr., à savoir exactement le solde du prix d’adjudication. Puis, 


 
- 5 - 
le 11 mars 2004 - soit 30 jours plus tard ou 44 jours après la vente -, ils ont payé 
les 32'587,50 fr. restant à payer selon ledit bordereau, représentant la somme des 
intérêts « moratoires » et des frais d’acquéreur réclamés (4'187,50 fr. + 
28'400 fr. = 32'587,50 fr.), pensant ainsi solder leur dette. 
 
Les frais d’acquéreur ont été finalement moins élevés, à hauteur de 4'840 fr., 
que la provision indiquée sur le bordereau provisoire, puisqu’ils se sont élevés 
à 23'560 fr. (21'300 fr. de droits d’enregistrement + 2'260 fr. de frais de mutation 
au registre foncier) au lieu des 28'400 fr. réclamés. Les intérêts « moratoires » 
ont eux aussi été inférieurs au montant indiqué dans le bordereau provisoire, à 
concurrence, d’après l’Office, de 3'011,27 fr. (4'187,50 fr. – 1'176,20 fr. = 
3'011,27 fr.), dès lors que les plaignants n’ont pas attendu le dernier jour du 
délai imparti (le 31 mars 2004) pour solder leur dette. Aussi l’Office leur a-t-il 
remboursé 7'851,30 fr. (4'840 fr. + 3'011,27 fr.). 
 
Les plaignants contestent le décompte de l’Office, d’une part, quoique sans doute 
marginalement, parce que l’Office calcule les intérêts « moratoires » en retenant 
des années de 360 jours plutôt que de 365 jours, et d’autre part parce qu’au 
10 février 2004, date du paiement de leur acompte de 502'500 fr., les intérêts et 
frais à payer prioritairement selon l’Office n’étaient pas encore échus, si bien que 
ce paiement de 502'500 fr. ne pouvait qu’éteindre le prix de vente, échu quant à 
lui échu le 27 janvier 2004. 
3. 
En l’absence d’une règle explicite dans la loi ou les conditions de vente à ce sujet, 
il faut s’en tenir à l’usage qui veut qu’on tienne compte, en matière civile, d’une 
année de 365 jours et, pour les années bissextiles, de 366 jours, mais, en matière 
de commerce, d’une année de 360 jours (CR-CO I - Fabienne Hohl, ad art. 73 
n° 4). 
L’adjudication d’un immeuble dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée 
ne relève pas d’une activité commerciale. Et l’année 2004 était une année 
bissextile. Aussi les intérêts considérés en l’espèce doivent-ils être calculés sur la 
base de 366èmes plutôt que de 360èmes. 
4.a. L’Office admet que le libellé de la rubrique explicative figurant sur le décompte 
attaqué en regard des intérêts litigieux de 1'176,20 fr. est erroné, en tant qu’elle 
laisse penser que cette somme-ci correspondrait au 5% de 502'500 fr. durant 
44 jours (qui donnerait 3'070,85 fr. avec une année de 360 jours), alors qu’elle 
est en réalité la somme des intérêts calculés à 5% l’an de 360 jours d’une part 
sur 502'500 fr. durant 14 jours (977,08 fr.) et d’autre part sur 32'587,50 fr. 
(199,15 fr.). 
 
Il estime en revanche que c’est bien d’un total d’intérêts de 1'176,20 fr. (soit 
977,08 fr. + 199,15 fr., calculés sur la base de 360èmes) dont les plaignants étaient 
redevables finalement, compte tenu du fait que l’acompte de 502'500 fr. qu’ils ont 
versé le 10 février 2004 devait, selon l’Office, servir à éteindre d’abord les intérêts 
et les frais, avant le capital de leur dette, en application par analogie de l’art. 85 
al. 1 CO. 


 
- 6 - 
 
Force est de dire que la position de l’Office n’est pas exempte de contradictions 
(consid. 4.b et 4.c), avant même de s’interroger sur l’applicabilité et examiner le 
cas échéant l’application de l’art. 85 al. 1 CO aux paiements partiels qu’un 
adjudicataire effectue en couverture de la dette qu’il lui reste à payer 
consécutivement à l’adjudication lorsqu’un terme est prévu pour ledit paiement 
(consid. 5). 
4.b. En effet, l’Office soutient un raisonnement qui le conduit en réalité à tenir pour 
définitifs des intérêts et des frais qui n’étaient qu’estimés provisoirement, et, 
partant, à considérer la dette en capital comme non éteinte, à la date du paiement 
partiel du 10 février 2004, à concurrence de montants finalement supérieurs aux 
montants définitifs. 
 
Ainsi, au titre des seuls frais d’acquéreur, ce sont 4'840 fr. (consid. 2.b) qui n’ont 
pas été affectés au paiement du capital. Si le montant finalement exact de 
23'560 fr. avait pu être retenu sur le décompte provisoire, en lieu et place d’une 
provision de 28'400 fr., les 502'500 fr. versés par les plaignants auraient – suivant 
le raisonnement même de l’Office – servi à éteindre 4'187,50 fr. d’intérêts 
moratoires, 23'560 fr. de frais d’acquéreur et en conséquence 474'752,50 fr. 
(plutôt que 469'912,50 fr.) de la dette en capital, dont il serait resté un découvert 
de 27'747,50 (plutôt que 32'587,50 fr.), qui aurait porter intérêts du 27 janvier au 
11 mars 2004, soit durant 44 jours. Il s’ensuit, toujours selon le raisonnement de 
l’Office (et en retenant comme lui des 360èmes), qu’aux 977,08 fr. d’intérêts sur 
502'500 fr. durant 14 jours se seraient ajoutés 169,50 fr. d’intérêts sur ces 
27'747,50 fr. durant 44 jours, et non les 199,15 fr. qu’il a retenus (soit 29,65 fr. de 
différence). 
Or, l’intérêt est un accessoire ; il présuppose l’existence d’une créance, ne peut 
donc naître et croître qu’autant que la créance principale existe et subsiste (CR-
CO I - Fabienne Hohl, ad art. 73 n° 3 ; Pierre Engel, Traité des obligations en 
droit suisse. Dispositions générales du CO, 2ème éd. 1997, p. 647 ; Ingeborg 
Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht. Allgemeiner Teil, 3ème éd. 2003, 
§ 10.06). Il n’est pas concevable que les plaignants doivent payer un intérêt sur un 
capital finalement non dû, à savoir, en l’occurrence, sur le surplus de provision 
précité de 4'840 fr. 
 
Cette contradiction se retrouve au titre des « intérêts moratoires » de 4'187,50 fr. 
indiqués dans le bordereau provisoire, calculés en prévision du cas où les 
adjudicataires attendraient le 31 mars 2004, ultime jour du délai, pour s’acquitter 
du solde de leur dette. Or, comme ils ont éteint leur dette (et même trop payé) par 
un acompte de 502'500 fr. et un paiement de 32'587,50 fr. effectués respective-
ment les 10 février et 11 mars 2004, c’est un montant d’intérêts inférieur qui était 
dû, à savoir, d’après l’Office, 1'176,20 fr., soit 3'011,30 fr. de moins que ce que 
l’Office avait retenu. L’Office a certes remboursé ce montant, mais, dans la 
perspective du calcul des intérêts finalement dus, il ne l’a pas affecté au paiement 
de la dette en capital, avec l’effet que, toujours selon le raisonnement de l’Office, 
c’est autant de francs en plus qui ont été intégrés dans le calcul des intérêts durant 


 
- 7 - 
les 44 jours allant du 27 janvier au 11 mars 2004. Cela représente 18,40 fr. 
d’intérêts perçus en trop (calculés comme l’Office sur la base de 360èmes). 
4.c. L’Office se contredit aussi en indiquant, tant dans le bordereau provisoire et le 
décompte définitif que dans son rapport sur la présente plainte, que les postes 
« provision » et « intérêts du solde à 60 jours » ne portent pas intérêts, alors qu’il 
a calculé les intérêts finalement mis à la charge des adjudicataires en réalité tant 
sur le solde du prix de vente au 27 janvier 2004 que sur les frais d’acquéreur et 
même sur les intérêts eux-mêmes, puisqu’il les a comptés sur 535'087,50 fr. 
(502'500 fr. + 32'587,50 fr.) du 27 janvier au 10 février 2004 et sur 32'587,50 fr. 
du 10 février au 11 mars 2004. 
5.a. Pour la réalisation des immeubles, l’Office arrête les conditions des enchères 
d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse ; les conditions 
d’enchères sont accessibles à chacun et sujettes à plainte (art. 134 LP). L’art. 136 
LP prévoit, dans sa version française, que le prix d’adjudication est payé comptant 
ou à terme, le terme ne pouvant excéder six mois ; cette disposition ne vaut 
cependant pas pour le seul prix d’adjudication, mais plus généralement pour tous 
les paiements en espèces que l’adjudicataire doit assumer, ainsi que ses versions 
allemande et italienne le laissent entendre en n’étant pas axées sur le prix 
d’adjudication (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 136 n° 10). 
 
En l’occurrence, les conditions de vente envisageaient tant l’hypothèse d’un 
paiement intégral « avant l’adjudication » que la possibilité d’une adjudication 
subordonnée au versement préalable d’un acompte, fixé en l’occurrence à 
207'500 fr., et au paiement du solde dans un délai à fixer, qui l’a été en l’espèce au 
31 mars 2004 par le biais du bordereau provisoire. Par ailleurs, selon le ch. 10 des 
conditions de vente, le total à payer en espèces se composait non seulement du 
prix d’adjudication, mais aussi des autres postes visés aux ch. 7 et 8 des 
conditions de vente, à savoir des frais d’administration non couverts pas les fruits 
et produits perçus, des frais de réalisation, des frais de transfert de propriété et des 
radiations et modifications à opérer au registre foncier et sur les titres de gage, 
ainsi que des dette garanties par hypothèque légale non inscrites à l’état des 
charges et des redevances de droit public courantes, soit en réalité, plus 
concrètement en l’occurrence, aussi des frais d’acquéreur. 
Les conditions de vente prévoyaient encore, à leur ch. 2 par. 2, que si un terme 
était accordé pour le paiement, l’adjudicataire devrait les intérêts à 5% jusqu’au 
jour du paiement. Elles ne comportaient pas de règle sur l’imputation de 
paiements partiels. 
5.b. L’Office est libre de prévoir dans les conditions de vente qu’un intérêt est dû sur 
le solde à payer durant le délai de paiement (Markus Häusermann / Kurt Stöckli / 
Andreas Feuz, in SchKG II, ad art. 136 n° 15). De tels intérêts tendent à placer 
l’adjudicataire qui utilise le délai de paiement sur un pied d’égalité avec celui qui 
paie d’emblée l’intégralité de son dû, voire à l’inciter à payer le solde aussi 
rapidement que possible, en même temps qu’à favoriser le meilleur produit de 
réalisation possible (Markus Häusermann / Kurt Stöckli / Andreas Feuz, in 


 
- 8 - 
SchKG II, ad art. 136 n° 15 in fine). Ils ont un caractère compensatoire ou 
financier, sinon même conventionnel ; ils ne sont pas des intérêts moratoires (CR-
CO - Luc Thévenoz, ad art. 104 n° 1 ss). 
 
Si, à l’échéance du délai imparti pour payer le solde dû, l’adjudicataire ne s’est 
pas encore acquitté de l’intégralité dudit solde, y compris les frais lui incombant 
(Pierre-Robert 
Gilliéron, 
Commentaire, 
ad 
art. 143 
n° 14 s. ; Markus 
Häusermann / Kurt Stöckli / Andreas Feuz, in SchKG II, ad art 143 n° 8), il se 
trouve en demeure. Comme le rappelaient d’ailleurs le ch. 13 des conditions de 
vente, un tel retard a pour conséquence, sous réserve d’un consentement de tous 
les intéressés à une prolongation de délai, que l’adjudication est révoquée, que 
l’Office ordonne de nouvelles enchères et que le précédant enchérisseur – appelé 
fol enchérisseur – et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des 
premières enchères ainsi que de tout autre dommage, la perte d’intérêts étant 
calculée au taux de 5% (art. 143 LP ; ATF 128 III 468 ; Kurt Amonn / Fridolin 
Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 28 n° 66 s. ; Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 143 n° 29 ss et 54 ss). La conséquence de la demeure est 
donc plus radicale en droit de l’exécution forcée qu’en droit des obligations, bien 
que l’obligation faite au fol enchérisseur de payer s’il y a lieu un intérêt moratoire 
s’inspire de l’art 104 al. 1 CO, selon lequel le débiteur qui est en demeure pour le 
paiement d’une somme d’argent doit l’intérêt moratoire à 5% l’an (Markus 
Häusermann / Kurt Stöckli / Andreas Feuz, in SchKG II, ad art 143 n° 23 ; Pierre 
Engel, op. cit., p. 692 ; Ingeborg Schwenzer, op. cit., § 66.08 s.). 
5.c. Cette réglementation spécifique de la demeure de l’adjudicataire commande d’être 
réservé à l’endroit d’une application même analogique de l’art. 85 al. 1 CO aux 
paiements partiels qu’un adjudicataire effectue en couverture de la dette qu’il lui 
reste à payer consécutivement à l’adjudication lorsqu’un terme est prévu pour 
ledit paiement. L’art. 85 CO est certes l’expression d’un principe plus général, qui 
trouve application aussi en droit des poursuites (ATF 121 III 432 consid. 2b ; 
Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 12 n° 23 ss, ad art. 16 n° 14, 
art. 123 n° 18, art. 157 n° 19, ad art. 209 n° 20 et ad art. 219 n° 53 ; Hans 
Fritzsche / Hans Ulrich Walder, SchK I, § 15 n° 9 et note 32 et § 42 n° 11). 
Encore faut-il, cependant, que cela soit compatible avec les règles spécifiques du 
droit de l’exécution forcée. 
 
Or, lorsqu’un terme lui est accordé pour solder les paiements en espèces auxquels 
il est tenu, l’adjudicataire ne se trouve pas en retard avant l’échéance du délai de 
paiement qui lui est imparti, et sitôt cette échéance échue, l’adjudication doit être 
révoquée et l’adjudicataire devient un fol enchérisseur devant assumer les 
conséquences d’une nouvelle adjudication qui serait moins élevée. La condition 
d’une affectation de paiements partiels prioritairement à l’extinction d’intérêts et 
de frais « en retard » ne saurait donc être réalisée, sauf peut-être dans l’hypothèse 
non pertinente en l’espèce où tous les intéressés consentiraient à prolonger le délai 
de paiement ou dans l’autre hypothèse pas non plus pertinente en l’espèce où 
l’adjudicataire deviendrait un fol enchérisseur et devrait payer une moins-value 
sur le prix des premières enchères, tout autre dommage et une perte d’intérêts. 


 
- 9 - 
 
A défaut de règle sur l’imputation de paiements partiels dans les conditions de 
vente, il n’y a ainsi guère que l’art. 85 al. 1 in initio CO qui puisse trouver 
application à des paiements de l’adjudicataire avant l’échéance du terme accordé, 
à savoir la règle qu’en l’absence de retard pour les intérêts ou les frais, le débiteur 
peut a contrario imputer un paiement partiel sur le capital. Il se trouve alors dans 
une situation rappelant celle d’un débiteur qui « a plusieurs dettes à payer au 
même créancier » et qui, selon l’art. 86 CO visant certes le cas de dettes 
indépendantes (CR-CO – Denis Loertscher, ad art. 86 n° 1 ss et 4), peut déclarer, 
lors du paiement, quelle(s) dette(s) son paiement éteint, ou, à défaut d’avoir fait 
une telle déclaration, s’opposer immédiatement à l’imputation que le créancier 
ferait alors lui-même de son paiement par une mention dans la quittance (Pierre 
Engel, op. cit., p. 649 ; Ingeborg Schwenzer, op. cit., § 75.11). 
6.a. En l’occurrence, les conditions de vente ne comportaient pas de règle 
d’imputation de paiements partiels effectués durant le délai imparti pour le 
versement du solde des paiements en espèces (Pierre Engel, op. cit., p. 649). Aussi 
faut-il considérer qu’en versant 502'500 fr. à l’Office le 10 février 2004, les 
plaignants ont manifesté l’intention reconnaissable d’éteindre déjà le solde du prix 
d’adjudication, dès lors que ce paiement correspondait exactement au montant de 
ce solde et faisait suite à la réception d’un bordereau provisoire indiquant 
explicitement que les intérêts qualifiés de moratoires couraient sur cette somme. Il 
y a là une déclaration implicite mais suffisante d’imputation du paiement partiel 
considéré, au regard tant de l’art. 85 al. 1 in initio appliqué a contrario que 
l’art. 86 al. 1 CO (CR-CO – Denis Loertscher, ad art. 86 n° 5 in fine), qui se 
trouve d’ailleurs confirmée par la réaction que les adjudicataires ont eue à 
réception du décompte définitif. 
 
C’est donc au paiement du solde du prix d’adjudication que devait être affecté le 
versement de 502'500 fr. effectué le 10 février 2004. 
6.b. S’ils ont raison sur ce point, les plaignants revendiquent en revanche à tort de ne 
pas payer du tout d’intérêts sur les frais d’acquéreur. 
 
Comme indiqué ci-dessus (consid. 5.a), les conditions de vente prévoyaient, à leur 
ch. 11, le paiement d’un intérêt à 5% non seulement sur le solde du prix 
d’adjudication, mais aussi sur les autres paiements en espèces, soit en 
l’occurrence sur les frais d’acquéreur. Mais seuls les frais d’acquéreur finalement 
dus pouvaient produire des intérêts, soit 23'560 fr., et non la provision de 
28'400 fr. prélevée en couverture de ces frais d’un montant alors encore imprécis 
(consid. 2.b et 4.b). 
6.c. Ainsi, dans le décompte définitif de vente immobilière, des intérêts à 5% devaient 
être comptés d’une part durant 14 jours sur les 502'500 fr. versés le 10 février 
2004 à titre de paiement du solde du prix d’adjudication, et d’autre part durant 
44 jours sur les 23'560 fr. de frais d’acquéreur. Cela représente respectivement 
961,05 fr. et 141,60 fr. d’intérêts, soit au total 1'102,65 fr. d’intérêts, calculés sur 
la base de 366èmes (consid. 3). 


 
- 10 - 
 
A cette somme d’intérêts de 1'102,65 fr. s’ajoutaient les 710'000 fr. du prix 
d’adjudication et les 23'560 fr. de frais d’acquéreur, ce qui donne 734'662,65 fr. 
Les plaignants ayant versé au total 742'587,50 fr. à l’Office, c’est un montant de 
7'924,85 fr. que celui-ci devait leur rétrocéder, plutôt que les 7'851,30 qu’il leur a 
remboursés. La différence est de 73,55 fr. 
7. 
La Commission de céans admettra donc partiellement la présente plainte, annulera 
le décompte définitif de vente immobilière attaqué, et ordonnera à l’Office de le 
corriger au sens des considérants et de rétrocéder 73,55 fr. aux plaignants pris 
conjointement. 
 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 1 phr. 1 LP ; art. 61 al. 2 let. a 
OELP). Il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


 
- 11 - 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
1. 
Déclare recevable la plainte A/2030/2004, plainte 17 LP formée le 30 septembre 
2004 par A______ et B______ contre le décompte définitif de vente immobilière 
du 20 septembre 2004 relatif à la vente aux enchères à eux-mêmes, en copropriété 
pour 50% chacun, des parcelles n° 1______ et 2______, plan 3______ du cadastre 
de la commune de D______. 
Au fond : 
2. 
L’admet partiellement 
3. 
Annule le décompte définitif de vente immobilière du 20 septembre 2004. 
4. 
Ordonne à l’Office des poursuites de corriger le décompte définitif de vente 
immobilière relatif à la vente considérée pour y faire figurer un montant total 
d’intérêts de 1'102,65 fr., composés de 961,05 fr. d’intérêts à 5% sur 502'500 fr. 
durant 14 jours pour le solde du prix d’adjudication et de 141,60 fr. d’intérêts à 
5% sur 23'560 fr. durant 44 jours pour les frais d’acquéreur. 
5. 
Ordonne à l’Office des faillites de rétrocéder 73,55 fr. à A______ et B______ pris 
conjointement. 
6. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
Siégeant : M. Raphaël MARTIN, président ; MM. Christian CHAVAZ et Philipp 
GANZONI, juges assesseurs. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Cendy RENAUD 
Raphaël MARTIN 
 
Commise-greffière : 
Le président : 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par lettre 
signature aux autres parties par la greffière le ______