ge_gerichte · C/8848/2016 · 2018-04-09 · fr

LOYER INITIAL ; LOYER USUEL ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; DIMINUTION DE LOYER ; DROIT À LA PREUVE ; STATISTIQUE

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.04.2018 C/8848/2016

C/8848/2016
ACJC/418/2018
du 09.04.2018
sur JTBL/477/2017 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
LOYER INITIAL ; LOYER USUEL ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; DIMINUTION DE LOYER ; DROIT À LA PREUVE ; STATISTIQUE
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/8848/2016
ACJC/418/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 9 AVRIL 2018
Entre
A______
,
B______
,
C______ et D______
, p.a. ______, ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 mai 2017, comparant tous par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
E______
et F______
, domiciliés ______ (GE), intimés, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/477/2017
du 17 mai 2017, expédié pour notification aux parties le 18 mai 2017, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 30'000 fr., charges non comprises, dès le 1
er
avril 2016, le loyer annuel de l'appartement de 5,5 pièces, situé au 7
ème
étage de l'immeuble sis ______ à ______(GE) (ch. 1 du dispositif), a condamné A______, B______, C______ et D______ à rembourser à E______ et F______ le trop-perçu de loyer en découlant avec intérêts à 5% l'an dès le 15 novembre 2016 (ch. 2), a réduit la garantie bancaire à 7'500 fr. et ordonné la libération du solde en faveur de E______ et F______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont retenu que l'immeuble dans lequel se situait le logement litigieux n'était pas ancien, mais que le calcul de rendement net était impossible à effectuer par la faute des bailleurs, qui avaient également échoué à prouver le niveau des loyers du quartier. Les premiers juges ont fixé le loyer initial sur la base des statistiques cantonales, tout en estimant qu'une inspection locale de l'immeuble litigieux n'était pas nécessaire, au regard des photographies produites dans la procédure.
B. a.
Par acte déposé le 19 juin 2017 au greffe de la Cour de justice, A______, B______, C______ et D______ (ci-après : les consorts A______ ou les bailleurs) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à ce que le loyer initial annuel soit fixé à 37'200 fr., charges non comprises et, subsidiairement, au renvoi de la cause aux premiers juges pour complément d'instruction et nouvelle décision.
En substance, les appelants font valoir que l'immeuble, objet d'une donation mixte intervenue vingt-sept ans avant la conclusion du contrat de bail litigieux, était ancien et que l'impossibilité de calculer son rendement net ne leur était pas imputable à faute. De ce fait, et vu l'absence d'augmentation par rapport au loyer du précédent locataire, le loyer convenu par les parties ne pouvait être présumé abusif. Ils considèrent en outre qu'il appartenait aux locataires de prouver le niveau des loyers du quartier, ce à quoi ils n'étaient pas parvenus. En outre, les premiers juges auraient dû procéder à une inspection locale et ne pouvait se contenter des photographies produites. Enfin, il y aurait lieu, dans le cadre de l'appréciation du loyer sur la base de statistiques, de se référer non pas à la moyenne, mais à un niveau plus élevé (3
ème
quartile), vu les caractéristiques de l'objet litigieux.
b.
Dans leur réponse du 22 août 2017, E______ et F______
(ci-après : les locataires) concluent au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions, ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris.
Selon eux, il n'est pas contraire à la jurisprudence de retenir qu'un immeuble ayant fait l'objet d'une donation il y a plus ou moins trente ans n'est pas ancien, qui plus est lorsque les bailleurs avaient refusé de produire les pièces permettant d'établir la valeur de celui-ci en 1989. Le loyer convenu devait être présumé abusif, en raison du manque de collaboration des bailleurs. Les locataires soutiennent que les premiers juges ont correctement appliqué les statistiques de loyer et relèvent la présence de différents défauts dans le logement litigieux. Ils ne s'opposent pas à une inspection locale.
c.
Par réplique du 14 septembre 2017, les appelants ont persisté dans leurs conclusions.
d.
Les intimés n'ayant pas fait usage de leur droit de duplique, les parties ont été informées, le 16 octobre 2017, que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
Les consorts A______, nés entre 1982 et 1985, sont copropriétaires, à raison d'un quart chacun, de l'immeuble sis ______ à ______ (GE) (parcelle 1______). Ils en sont devenus propriétaires par donation de leur grand-père G______, le 1989, alors qu'ils étaient âgés de 4 à 7 ans. Cet immeuble comporte un bâtiment d'une dizaine d'étages, construit en 1977.
b.
Le 14 mars 2016, les consorts A______, d'une part, et E______ et F______, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un logement comportant 5,5 pièces et une surface de 120 m², au 7
ème
étage du bâtiment précité, avec effet dès le 1
er
avril 2016.
Le loyer convenu s'élève à 37'200 fr. par an, charges non comprises. Selon l'avis officiel de fixation du loyer du 14 mars 2016, ledit loyer, inchangé par rapport à celui payé par les précédents locataires, se situerait dans la limite des loyers usuels du quartier.
Il ressort d'une fiche concernant l'appartement, produite par les consorts A______, que le loyer a été fixé par le passé à 36'000 fr. dès le 1
er
septembre 2005, sur la base d'un taux hypothécaire de référence de 3%, puis à 37'200 fr. dès le 1
er
mars 2012, sur la base d'un taux hypothécaire de référence de 2,75%.
c.
E______ et F______ ont pris possession du logement lors de l'état des lieux du 1
er
avril 2016. Il ressort de cet état des lieux – qui comporte un grand nombre de photographies – différentes taches, marques et griffures ponctuelles.
Des pièces déposées par les consorts A______, il apparaît que le logement a fait l'objet d'une remise en état partielle, en juillet 2015, avant l'entrée des locataires ayant précédé E______ et F______.
d.
E______ et F______ ont contesté le loyer initial par requête déposée le 29 avril 2016 auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils ont demandé que le loyer initial soit ramené à 21'600 fr. par an, charges non comprises, sous réserve d'amplification. Ils ont conclu également à la restitution du trop-perçu de loyer et à la réduction de la garantie de loyer en résultant.
Après l'échec de la tentative de conciliation, l'autorisation de procéder a été délivrée aux locataires le 15 septembre 2016. Ceux-ci ont introduit leur requête le 17 octobre 2016 devant le Tribunal, demandant qu'un calcul de rendement de l'objet loué soit effectué.
Le 20 octobre 2017, ils ont produit un jeu de plus de trente photographies du bâtiment, des parties communes et du logement litigieux. Les photographies du logement sont essentiellement des plans rapprochés d'éléments en mauvais état, notamment des murs décrépis, des joints usagés, de la moisissure sur certains murs et fenêtres. Aucune photographie d'ensemble des pièces n'a été produite.
e.
Par ordonnance du 4 novembre 2016, le Tribunal a invité les consorts A______ à répondre à la demande et à produire une liste de pièces en vue d'effectuer un calcul de rendement. L'attention des consorts A______ était attirée sur les conséquences d'un refus de produire lesdites pièces.
f.
Dans leur réponse du 5 janvier 2017, les consorts A______ ont conclu au maintien du loyer convenu. S'agissant de la production des pièces requises par le Tribunal, ils ont expliqué avoir acquis l'immeuble par donation vingt-sept ans auparavant. Conformément à la jurisprudence, le but de la donation n'était pas d'avantager les locataires, mais bien à favoriser les bailleurs. Cette circonstance interdisait, selon les bailleurs, le calcul de rendement et aucune des pièces requises n'a été produite.
Les consorts A______ ont toutefois produit différentes pièces attestant de leurs recherches d'exemples comparatifs destinés à prouver le niveau des loyers dans le quartier. Il en ressort que deux des régies interrogées n'ont pas été en mesure de fournir d'exemple comparatif, qu'une autre a fourni un exemple et qu'une dernière a fourni deux exemples portant sur des logements construits en 2000, après avoir indiqué que les loyers pratiqués dans un immeuble à proximité étaient bien en dessous de 3'100 fr. par mois.
g.
E______ et F______ ont répliqué le 6 février 2017. Ils ont produit un arrêt du Tribunal fédéral du 4 avril 1973 (ATF
99 Ia 604
), dans une cause ayant opposé G______ à l'Etat de Genève, ainsi qu'un extrait du site internet SITG.
Selon eux, ces pièces faisaient état de la situation de l'immeuble en zone de développement au moment de la construction du bâtiment, de sorte que les loyers avaient forcément été contrôlés, circonstance démontrant la possibilité d'effectuer un calcul de rendement.
L'arrêt du Tribunal fédéral précité ne mentionne ni l'adresse, ni la parcelle de l'immeuble litigieux. Il porte sur la parcelle 2______, dont la parcelle de l'immeuble litigieux ne semble pas issue, au terme de l'extrait du Registre foncier figurant au dossier.
h.
Le Tribunal a tenu une audience le 22 mars 2017. Le conseil des locataires a indiqué que le calcul de rendement était possible si la bailleresse produisait l'arrêté initial du Conseil d'Etat de l'époque du contrôle de loyer et les charges de l'immeuble. Un courrier avait été adressé aux Archives d'Etat en vue d'obtenir l'arrêté initial précité, mais aucune réponse n'avait été obtenue. Les locataires ont requis que le Tribunal fasse la demande aux Archives d'Etat et ont sollicité des bailleurs et de la régie la production des comptes financiers des charges courantes des trois dernières années.
Le conseil des bailleurs a exposé que la parcelle litigieuse avait été acquise par G______ en 1967 et qu'il en avait fait donation en 1989 à ses petits-enfants. Aujourd'hui, G______ était décédé et ses héritiers n'avaient en leur possession, ni l'acte d'acquisition de 1967, ni l'arrêté du Conseil d'Etat remontant à l'époque de la mise en location. Par ailleurs, vu la donation, il faudrait estimer la valeur de l'immeuble à celle du marché en 1989. Un calcul de rendement ne pouvait ainsi être effectué.
Le conseil de E______ et F______ a conclu, subsidiairement, à la mise sur pied d'une expertise pour déterminer la valeur de l'immeuble en 1989.
A l'issue de l'audience, le Tribunal a clos l'administration des preuves par appréciation anticipée.
Les parties ont plaidé. Les locataires ont fait valoir qu'il appartenait à un expert d'indiquer s'il était possible de déterminer la valeur d'un immeuble rétrospectivement en 1989. Les bailleurs ont fait valoir l'ancienneté de l'immeuble et requis un transport sur place pour apprécier le loyer, si le Tribunal devait se fonder sur des statistiques. Les locataires se sont déclarés d'accord avec un tel transport sur place. La cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, BSK ZPO, 2
ème
édition, n. 9 ad art. 308 CPC).
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral
4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 37'200 fr. En prenant en compte le loyer sollicité par les locataires dans leur requête (21'600 fr.), la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
([37'200 fr. – 21'600 fr.] × 20 = 312'000 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2. 2.1
Dans un premier grief, les appelants reprochent aux premiers juges de n'avoir pas considéré que l'immeuble litigieux était « ancien » au sens de la jurisprudence, de sorte qu'on ne pouvait exiger des bailleurs la réalisation d'un calcul de rendement.
2.2
Selon la jurisprudence, les critères du rendement priment à priori celui des loyers usuels du quartier, à moins de difficultés ou d'impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement, notamment lorsqu'il s'agit d'immeuble ancien (ATF
124 III 310
consid. 2b). Un immeuble est dit « ancien » s'il a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies. Cette notion a pour objectif de ne pas péjorer le bailleur qui, au regard des circonstances, ne serait plus en mesure, pour des raisons objectives, de fournir les pièces nécessaires au calcul du rendement (arrêts du Tribunal fédéral
4A_645/2011
du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377;
4C.323/2001
du 9 avril 2002 consid. 3a in SJ 2002 I p. 434) ou que celles-ci, si elles peuvent être produites, conduirait à un résultat qui ne serait plus en rapport avec la réalité, notamment parce qu'elles laissent apparaître concrètement, après indexation, des montants économiquement irréalistes (ATF
122 III 257
consid 3b/aa).
Ainsi, on ne saurait déduire le caractère ancien d'un immeuble suivant un nombre précis d'années ou du fait que les documents nécessaires pour effectuer le calcul du rendement dépassent la période de conservation légale des documents de dix ans (art. 958f CO notamment), dans la mesure où l'on est en droit d'attendre d'un bailleur, dont l'immeuble est géré par des professionnels de l'immobilier, qu'il conserve les documents pertinents au-delà de ce minima (ATF
140 III 433
consid. 3.1.1 et 3.1.2, qui a refusé de qualifier d'ancien un immeuble acquis il y a moins de trente ans).
2.3
En l'espèce, les appelants ont acquis l'immeuble le 27 juillet 1989, par donation entre vifs de leur grand-père, soit vingt-sept ans avant le dépôt de la requête en contestation du loyer initial.
Les premiers juges ont considéré que le seul fait que vingt-sept ans se sont écoulés depuis la donation ne suffisait pas à considérer l'immeuble comme « ancien », ce qui est conforme à la jurisprudence susmentionnée.
Contrairement à ce que prétendent les bailleurs, la date pertinente en l'espèce est celle de l'acquisition de l'immeuble par les appelants ou non celle de la construction initiale. En effet, la jurisprudence relative aux immeubles dit « anciens » ne vise pas à empêcher les anciennes constructions d'être soumises à un calcul de rendement net – pour déterminer l'éventuel caractère abusif de celui-ci – mais à permettre de tenir compte de l'impossibilité du bailleur de fournir les pièces pertinentes ou de l'inadéquation de celles-ci par rapport à la réalité à la suite à l'écoulement du temps. Lorsqu'une ancienne construction est acquise récemment par un bailleur, ce dernier possède nécessairement l'ensemble des pièces pertinentes pour un calcul de rendement, aucune impossibilité objective n'existant à ce sujet, de sorte que le critère de rendement net possède la priorité dans une telle situation, si le locataire invoque celui-ci à l'appui de sa demande de contestation ou de fixation du loyer.
Dans leurs écritures, les bailleurs ne contestent pas explicitement que l'immeuble ait été géré par des professionnels de l'immobilier, de sorte que les locataires n'avaient pas à démontrer davantage ce fait (art. 150 al. 1 CPC a contrario). Comme rappelé plus haut (supra consid 2.2), il a été jugé qu'on est en droit d'attendre du bailleur qu'il conserve les documents pertinents en lien avec son immeuble au-delà du délai légal de dix ans, de sorte que ce grief des bailleurs est ici également infondé.
Les bailleurs n'ont pas justifié de manière probante leur impossibilité de fournir les documents pertinents, se contentant d'affirmer qu'ils ne possédaient pas les pièces relatives à l'acquisition (par leur grand-père) de la parcelle en 1967 ou de l'arrêté du Conseil d'Etat relatif à la mise en location en 1977. Or, seuls les documents en lien avec l'acquisition de l'immeuble en 1989 étaient pertinents. De même, alors que les premiers juges avaient sollicité des bailleurs la production de documents récents pour déterminer le rendement net de l'immeuble (notamment les comptes de gestions de l'immeuble pour les années 2013 à 2015, l'état locatif en 2015 ou le bordereau d'impôts immobilier de cette même année), les bailleurs n'y ont pas procédé, sans explication, dénotant, comme l'ont souligné les premiers juges, une volonté délibérée de ne pas produire les pièces pertinentes plutôt qu'une impossibilité objective.
2.4
Au regard de ce qui précède, le grief des bailleurs doit être rejeté et le raisonnement des premiers juges confirmé.
3. 3.1
Dans un deuxième grief, les bailleurs estiment que le loyer ne serait pas abusif, dans la mesure où il serait identique à celui payé par le précédent locataire. Enfin, persistant à affirmer que l'immeuble devrait être considéré comme « ancien », le critère des loyers usuels des quartiers primerait celui du rendement net. Il appartiendrait ainsi aux locataires de démontrer que le loyer n'était pas conforme à celui usuel dans le quartier, ce qui n'aurait pas été fait.
3.2
Selon la jurisprudence, lors de la contestation du loyer initial, le locataire peut invoquer le rendement excessif de la chose louée, de sorte qu'il est admissible que, cas échéant, le loyer fixé soit inférieur à celui payé par le précédent locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011 consid. 2). En effet, le but de la contestation du loyer initial n'est pas de vérifier si l'augmentation par rapport au précédent loyer est abusive, mais de contrôler si le loyer – en tant que tel – excède la norme (cf. ATF
136 III 82
consid. 3.3 p. 88;
120 II 341
consid. 6a).
Un refus de produire des pièces probantes de la part du bailleur permet au juge de déduire que ce dernier cache un rendement abusif (arrêt du Tribunal fédéral
4P.201/2005
du 8 janvier 2016 consid 2.4 ;
ACJC/1457/2009
et références citées).
3.3
En l'espèce, les premiers juges ont considéré que le refus des bailleurs de produire la moindre pièce en lien avec l'acquisition de l'immeuble en 1989 ou la situation économique actuelle de celui-ci laissait présumer un rendement abusif. Ils avaient d'ailleurs averti expressément les bailleurs, dans leur ordonnance du 4 novembre 2016, des conséquences possibles d'un tel refus.
L'arrêt du Tribunal fédéral
4A_295/2016
cité par les bailleurs est sans pertinence, ce dernier ayant trait à un immeuble qualifié d'ancien, dont il a déjà été rappelé que tel n'est pas le cas en l'espèce.
Enfin, le fait que le loyer payé par le précédent locataire s'avère identique n'est pas non plus pertinent dans la détermination du rendement admissible de la chose louée. Un loyer identique au précédent locataire ne présume ainsi pas de la conformité de celui-ci à l'art. 269a CO.
3.4
En conséquence, le grief des bailleurs doit être rejeté.
4. 4.1
Dans un troisième grief, les bailleurs reprochent aux premiers juges d'avoir violé leur droit à la preuve, en refusant de procéder à une inspection locale de l'appartement litigieux, afin de déterminer l'état d'entretien et la situation de l'immeuble.
4.2
Les premiers juges n'ont pas donné suite à l'inspection locale requise, au motif que les photographies produites ainsi que l'état des lieux d'entrée, qui comporte également de nombreuses photographies couleurs (plus de septante photographies produites dans la procédure), s'avérait suffisant pour les besoins de la procédure. Dans leur raisonnement pour déterminer le loyer admissible, l'état de l'appartement n'a pas été un facteur déterminant, dans la mesure où le loyer a été fixé sur la base de la moyenne de statistiques cantonales, arrondie à la centaine inférieure.
On rappellera à ce propos que la détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée.
Dans leur appel, les bailleurs n'indiquent pas ce que serait susceptible d'apporter une inspection locale de l'immeuble litigieux, étant encore une fois rappelé que l'état d'entretien n'a pas été un critère déterminant dans le raisonnement des premiers juges, qui se sont basés exclusivement sur une moyenne statistique. S'agissant de la pondération des statistiques cantonales en fonction des particularités de l'objet loué, cet élément sera analysé plus bas.
4.3
Le grief des bailleurs au sujet du droit à la preuve doit en conséquence être également rejeté.
5. 5.1
Dans un dernier grief, les bailleurs s'en prennent à la moyenne statistique opérée par les premiers juges dans la détermination du loyer admissible, estimant que le 3
ème
quartile des moyennes statistiques cantonales aurait dû être pris en considération, dans la mesure où l'état général de l'appartement serait « bon ». Enfin, l'immeuble se situant dans le quartier de Champel, il conviendrait de prendre en considération des statistiques afférentes à ce quartier et non celles de la ville de Genève en général.
5.2
Selon la jurisprudence, les statistiques éditées par l'Office cantonal genevois de la statistique (ci-après : OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (
ACJC/390/2015
du 30 mars 2015 consid. 6.1,
ACJC/1500/2013
du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2 et
ACJC/954/2013
du 7 août 2013 consid. 2 et 3).
Le Tribunal fédéral n'a pas considéré comme arbitraire la prise en compte d'un « loyer moyen » d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral
4A_461/2015
du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (
ACJC/1150/2015
du 28 septembre 2015 consid 5.4.2).
Selon les caractéristiques particulières de l'objet loué, la Cour de justice a admis la référence au premier quartile des loyers issus des statistiques dans le cadre d'un appartement n'ayant pas été rénové depuis vingt-cinq ans, dans une rue bruyante et dépourvu d'un double vitrage, possédant une très petite cuisine ainsi que de nombreuses traces d'usures (
ACJC/663/2013
), de même qu'un petit appartement d'une seule pièce mansardée, dont la hauteur du plafond était parfois limitée à 1,80 mètre (
ACJC/264/2016
).
5.3 5.3.1
S'agissant de l'état de l'appartement, les nombreuses photographies produites dans la procédure ne dénotent pas un état d'entretien justifiant une pondération à la hausse des statistiques cantonales, dans la mesure où de nombreuses traces d'usures sont présentes dans l'appartement. Même si l'on devait suivre l'argumentation des bailleurs et qualifier l'état d'entretien de l'appartement de « bon », il ne se justifierait pas non plus de s'écarter du loyer moyen, dans la mesure où le locataire est en droit d'attendre du bailleur qu'il lui fournisse un appartement dans un tel état, conformément à l'art. 256 al. 1 CO, comme mentionnée précédemment (cf. supra consid 4.2).
La référence au premier ou au troisième quartile des statistiques ne se justifie de manière exceptionnelle que si l'objet loué s'écarte considérablement, par ses particularités, d'un logement usuel, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
5.3.2
Pour déterminer le loyer admissible, les premiers juges ont pris pour références deux statistiques, soit celles afférentes au loyer mensuel moyen des nouveaux baux conclus durant l'année 2016, pour l'ensemble du canton de Genève (T 05.04.2.02), ainsi que celles en lien avec les baux en cours, en ville de Genève (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2016, p. 83).
C'est à juste titre qu'ils n'ont pas requis la production des pièces nécessaires au calcul de rendement en mains de tiers, dès lors que les locataires n'avaient pas pris de conclusions en ce sens en première instance, au contraire de la situation qui prévalait dans l'affaire ayant abouti à l'
ACJC/1565/2017
du 4 décembre 2017. En effet, les locataires n'ont conclu qu'à la production de l'arrêté initial du Conseil d'état en mains des Archives d'Etat. Or, la production de ce seul document aurait été insuffisante.
En revanche, les premiers juges se sont écartés sur plusieurs points de la méthodologie définie par la jurisprudence de la Cour de justice (
ACJC/574/2016
consid 5.3), notamment en ne prenant pas en compte la surface de l'appartement litigieux, dont les parties s'accordent à considérer qu'elle est de 120 m², ainsi que des statistiques plus précises relatives aux loyers dans des communes ou des quartiers de la Ville de Genève. Il convient dès lors de déterminer à nouveau le loyer admissible, sur la base des éléments ci-après.
I.
Nouveaux baux
![endif]>![if>
a)
Loyer à la pièce
:![endif]>![if>
-        Loyer mensuel moyen des baux portant sur un appartement de 5 pièces non neuf loué à un nouveau locataire dans le canton de Genève, en 2016 (tableau T 05.04.2.01) : 2'490 fr.![endif]>![if>
-        Loyer mensuel moyen des baux portant sur un appartement de 6 pièces non neuf loué à un nouveau locataire dans le canton de Genève, en 2016 (tableau T 05.04.2.01) : 3'556 fr.![endif]>![if>
-        L'appartement possédant 5,5 pièces, il convient d'opérer une moyenne entre les données précitées, pour arriver à un loyer de 3'023 fr.![endif]>![if>
b)
Loyer au mètre carré
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-        Loyer mensuel moyen par mètre carré des baux portant sur des logements non neufs à loyer libre de deux pièces ou plus dont le locataire a changé durant les 12 derniers mois (2016) dans un immeuble en Ville de Genève, dans le quartier de Champel – Roseraie (tableau T 05.04.2.04) : 28 fr. 65, soit 3'438 fr. pour 120 m².![endif]>![if>
La moyenne pour les nouveaux baux est ainsi de de 3'230 fr. 50 ([3'023 fr. + 3'438 fr.]
÷ 2).
II.
Baux en cours
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a)
Loyer à la pièce
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-        Loyer mensuel par pièce, pour un logement en loyer libre, construit entre 1971 et 1980, pour un appartement 5,5 pièces, en ville de Genève (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2016, p. 83) : 2'136 fr.![endif]>![if>
b)
Loyer au mètre carré
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-        Loyer mensuel par mètre carré, pour un logement en loyer libre, construit entre 1971 et 1980, pour un appartement de 5 pièces, en ville de Genève (OCSTAT, op. cit., p. 184) : 20 fr. 25, soit 2'430 fr. pour 120 m². ![endif]>![if>
-        Loyer mensuel par mètre carré, pour un logement en loyer libre, construit entre 1971 et 1980, pour un appartement de 6 pièces, en ville de Genève (OCSTAT, op. cit., p. 185) : 24 fr. 25, soit 2'910 pour 120 m².![endif]>![if>
-        L'appartement possédant 5,5 pièces, il convient d'opérer une moyenne entre les données précitées, pour arriver à un loyer de 2'670 fr.![endif]>![if>
La moyenne pour les baux en cours est ainsi de 2'403 fr. ([2'136 fr. + 2'670 fr.] ÷ 2).
III.
Moyenne statistique
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La moyenne entre les statistiques des nouveaux baux et des baux en cours donne ainsi un loyer de 2'816 fr. 75 ([3'230 fr. 50 + 2'403 fr.] ÷ 2), qu'il convient d'arrondir à la centaine la plus proche, soit 2'800 fr. À l'instar des premiers juges et comme indiqué précédemment (supra consid 5.3.1), il ne se justifie pas en l'espèce de procéder à une pondération des statistiques.
5.3.3
Le jugement querellé sera ainsi réformé, en ce sens que le loyer initial sera fixé annuellement à 33'600 fr., charges non comprises.
6.
La garantie bancaire soumise à restitution sera également modifiée en conséquence, ne devant pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO), de sorte qu'il convient de réduire celle-ci à 8'400 fr. et ordonner la libération pour le surplus.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 juin 2017 par A______, B______, C______ et D______ contre le jugement
JTBL/477/2017
rendu le 17 mai 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8848/2016.
Au fond :
Annule les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement attaqué.
Cela fait et statuant à nouveau sur ces points :
Fixe à 33'600 fr., charges non comprises, dès le 1
er
avril 2016, le loyer annuel de l'appartement de 5,5 pièces, situé au 7
ème
étage de l'immeuble sis ______ à ______ (GE).
Réduit la garantie bancaire à 8'400 fr. et ordonne la libération du solde en faveur de E______ et F______.
Confirme le jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2