ge_gerichte · ACJC/959/2012 · 2012-06-29 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.07.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17718/2009 
ACJC/959/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 29 JUIN 2012 
Entre 
LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS ______ (PPE 
A______), soit pour elle : Monsieur AA______, Madame AB______, Monsieur AC______, 
Monsieur AD______, Monsieur AE______, Madame AF______, Monsieur AG______, 
Madame AH______, Madame AI______, Madame AJ______, Madame AK______, 
Madame AL______, Monsieur AM______, Monsieur AN______, Madame AO______, 
Monsieur AP______, Madame AQ______, Monsieur AR______, Monsieur AS______, 
Madame AT______, Monsieur AU______, Madame AV______, Madame AW______, 
Monsieur AX______, Monsieur AY______, Madame AZ______, Monsieur BA______, 
BB______SA, siège GENEVE, Madame BC______, Madame BD______, Monsieur 
BE______, SOCIETE IMMOBILIERE BF______, siège GENEVE, Monsieur BG, 
Madame BH______, Monsieur BI______, Madame BJ______, sise BK______SA, 
appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 novembre 2011, 
comparant par Me Lucien Lazzarotto, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en 
l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
d’une part, 
et 
Madame C______, domiciliée ______ Genève, intimée, comparant par l'ASLOCA, rue 
du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait 
élection de domicile, 
d’autre part, 


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C/17718/2009 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 18 novembre 2011, expédié pour notification aux parties le 
même jour, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé du 26 juin 2009 
notifié à C______ pour le studio no 11 au 1er étage de l'immeuble sis ______ à 
Genève et débouté les parties de toutes autres conclusions. 
b. Par acte déposé le 6 janvier 2012 au greffe de la Cour de justice, la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS ______ 
(PPE A______), soit pour elle : Monsieur AA______, Madame AB______, 
Monsieur AC______, Monsieur AD______, Monsieur AE______, Madame 
AF______, Monsieur AG______, Madame AH______, Madame AI______, 
Madame AJ______, Madame AK______, Madame AL______, Monsieur 
AM______, Monsieur AN______, Madame AO______, Monsieur AP______, 
Madame AQ______, Monsieur AR______, Monsieur AS______, Madame 
AT______, Monsieur AU______, Madame AV______, Madame AW______, 
Monsieur AX______, Monsieur AY______, Madame AZ______, Monsieur 
BA______, BB______SA, siège GENEVE, Madame BC______, Madame 
BD______, Monsieur BE______, SOCIETE IMMOBILIERE BF______, siège 
GENEVE, Monsieur BG, Madame BH______, Monsieur BI______, Madame 
BJ______ (ci-après : la COMMUNAUTE) appelle de ce jugement dont elle 
sollicite l'annulation. Elle conclut à ce que la Cour valide le congé notifié à 
C______ le 26 juin 2009 pour le 30 septembre 2009 relatif à l'appartement de 1,5 
pièces au 1er étage de l'immeuble sis ______, refuse toute prolongation de bail à 
C______ et déboute celle-ci de toutes autres conclusions. 
Elle produit des pièces nouvelles numérotées 10 à 13, soit une attestation de 
l'Office cantonal de la population du 5 janvier 2012, des récapitulatifs de travaux 
et factures de 2002 à 2006, un plan des étages de l'immeuble concerné et le cahier 
de répartition de la PPE. 
c. Dans sa réponse du 8 février 2012, C______ conclut, préalablement, à 
l'irrecevabilité des allégués de faits figurant dans le mémoire d'appel sous Ad J et 
des pièces 10 à 13, et principalement, à la confirmation du jugement entrepris et 
au déboutement de la COMMUNAUTE de toutes ses conclusions. 
d. Les parties ont été informées le 23 février 2012 par la Cour de la mise en déli-
bération de la cause. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
a. Les parties sont liées par contrat de bail à loyer du 21 septembre 1978 portant 
sur la location d'un studio no 11 au 1er étage de l'immeuble sis ______ à Genève. 


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Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er octobre 1978 au 
30 septembre 1979, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, sauf 
résiliation donnée trois mois avant l'échéance. 
Le loyer annuel, charges non comprises, fixé initialement à 3'480 fr., a été porté 
à 5'700 fr. dès le 1er octobre 2003, puis à 5'784 fr. dès le 1er octobre 2006. Le 
montant des charges a été fixé en dernier lieu à 720 fr. par année. 
b. Le studio, d'une surface d'environ 31,70m2, appartient à la COMMUNAUTE. 
L'immeuble est en bon état. Il est équipé d'une buanderie, d'un ascenseur, du 
chauffage central et d'un code d'entrée. La cuisine du studio est ancienne, agencée 
mais non équipée à l'exception d'un réfrigérateur. Les installations électriques, 
tout comme la salle de bain, sont anciennes. 
c. Lors de l'Assemblée générale ordinaire de la PPE A______ du 11 juin 2009, le 
président a rappelé la volonté déjà exprimée auparavant par l'Assemblée 
d'améliorer les revenus tirés des studios. Celle-ci a voté, à l'unanimité des copro-
priétaires présents, soit quatorze copropriétaires sur vingt-huit, réunissant par 
ailleurs 572/1000èmes des parts de la PPE, de résilier les baux des studios dans 
l'optique d'en tirer un meilleur revenu locatif. 
A cette occasion, l'Assemblée a pris note que Madame AZ______ était intéressé à 
louer un studio dans l'immeuble pour son fils. 
Il est à noter que seule une partie de la discussion intervenue entre les copro-
priétaires a été produite, le reste de la décision ayant été blanchi du procès-verbal 
produit. 
d. Par avis de résiliation du 26 juin 2009, la "COPROPRIETE A______", 
représentée par BK______ SA, a résilié le bail de C______ avec effet au 30 
septembre 2009. 
Par lettre du 28 août 2009, la régie a motivé le congé comme suit : "Les studios 
appartenant à la copropriété de l'immeuble ______ ont été résiliés afin d'être 
reloués au prix du marché, dans les meilleurs délais possibles et de préférence à 
des proches des copropriétaires". 
e. Saisie de la requête en contestation de congé de C______, la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers a rendu une décision le 14 avril 2010, par 
laquelle elle a validé la résiliation et octroyé à C______ une première 
prolongation de son bail au 31 mars 2011. 
f. Par acte déposé au greffe du Tribunal des baux et loyers le 12 mai 2010, 
C______ a recouru contre cette décision et conclu, principalement, à la 
constatation de la nullité du congé notifié le 26 juin 2009, subsidiairement à son 


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annulation, et plus subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre 
ans, échéant au 30 septembre 2013. 
En substance, elle a fait valoir que le congé était nul à la forme, l'avis officiel de 
résiliation étant libellé au seul nom de la copropriété, qui ne possédait pas la per-
sonnalité juridique. Au surplus, elle estimait que le congé devait être annulé, faute 
pour la COMMUNAUTE de démontrer qu'elle pourrait obtenir un loyer supérieur 
et non abusif d'un tiers. 
g. Dans sa réponse du 30 juin 2010, la COMMUNAUTE a conclu au rejet de la 
demande et à la validation du congé notifié pour le 30 septembre 2009. 
A cet égard, elle a indiqué que le bail avait été résilié pour deux motifs cumulatifs, 
à savoir (i) encaisser des loyers conformes au prix du marché pour améliorer l'en-
tretien de l'immeuble et réduire les charges de copropriété et (ii) éviter que les 
logements soient loués à des personnes externes à la COMMUNAUTE, alors 
qu'ils pourraient l'être à des proches des copropriétaires. Elle a en outre relevé que 
lors de son audition par la Commission de conciliation C______ avait déclaré 
résider en Valais et travailler à Berne, de sorte qu'elle n'utilisait son studio 
genevois que comme pied-à-terre. 
A l'appui de ses prétentions, la COMMUNAUTE a produit une liste de seize 
exemples comparatifs (cités ci-après exemples nos 1 à 16, étant précisé que le 
premier exemple sur la liste concerne le studio de C______), ainsi qu'un courrier 
du 9 avril 2010 signé par une copropriétaire de l'immeuble, Madame AZ______, 
laquelle précisait que son fils, Y______, était intéressé à louer l'un des studios de 
la PPE A______. 
h. Dans ses écritures du 26 août 2010, C______ a contesté que des proches des 
copropriétaires aient besoin de son studio. Elle a en outre relevé que 
BK______SA avait notifié le congé sans disposer des pouvoirs de représentation 
nécessaires, dès lors que la décision de résilier le bail n'avait pas été prise à la 
majorité des copropriétaires requise par la loi. 
Elle a produit des pièces complémentaires, soit un plan détaillé et métré du studio, 
ainsi qu'un plan du quartier. 
i. Le 4 octobre 2010, la COMMUNAUTE a déposé un chargé de pièces complé-
mentaires. Elle a notamment produit cinq objets comparatifs, dont trois figuraient 
sur la liste d'exemples du 30 juin 2010. 
- 
Route de Florissant no_ (exemple no 17) : un studio au 1er étage d'environ 
40m2, propriété de D______, sans balcon et sans cheminée, avec des fenêtres 
à double vitrage et le téléréseau, accompagné d'une cave. L'état de 
l'appartement est bon; la cuisine, ancienne (plus de 10 ans) est agencée mais 


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non équipée. La salle de bain est ancienne. Le WC se trouve dans la salle de 
bain. L'immeuble, construit aux environs de 1960, dispose d'une buanderie, 
d'un ascenseur, du chauffage central. Son état est qualifié de bon. Il se situe 
proche d'une école, de commerces, de transports publics, dans une zone de 
verdure. Aucune mention n'est faite concernant la tranquillité dans le quartier 
et l'état des installations électriques. Le loyer annuel s'élève à 8'100 fr. depuis 
le 1er mai 2008 et le taux hypothécaire de référence est de 3,5%. 
- 
Rue de l'Athénée no_ (exemple no 5) : un appartement de 2 pièces au rez-de-
chaussée appartenant à "E______, F______ et G______", d'une surface d'en-
viron 37m2, sans balcon, sans cheminée, sans fenêtres à doubles vitrages, et 
bénéficiant d'une cave. L'état de l'appartement est bon; la cuisine, ancienne, 
est agencée mais non équipée. Une salle de bains, ancienne, est présente et 
comporte un WC. L'immeuble, datant de 1955, est en bon état et compte le 
téléréseau collectif, une buanderie, un ascenseur et un chauffage central. Un 
accès protégé à l'immeuble est installé. Il se situe proche de commerces et des 
transports publics, mais non d'une école, dans une zone de verdure. Le quartier 
n'est pas calme. Le loyer a été fixé à 11'400 fr. par année depuis le 1er octobre 
2004 et le montant des charges à 960 fr. Il s'élevait précédemment à 8'160 fr. 
depuis le 16 décembre 1996. Aucune indication n'est fournie s'agissant du taux 
hypothécaire de référence. 
- 
Route de Florissant no_ (exemple no 6) : un studio de 1,5 pièces de 28,90m2 
au 1er étage, propriété de H______SA, sans balcon, avec des fenêtres à 
doubles vitrages, sans cheminée et accompagné d'une cave. Les installations 
électriques sont récentes. L'état de l'appartement est moyen. La cuisine, an-
cienne, n'est pas agencée mais est équipée. La salle de bain, également an-
cienne, est équipée d'une baignoire et d'un toilette. L'immeuble, construit en 
1965, est en bon état et dispose du téléréseau collectif, d'une buanderie, d'un 
ascenseur, du chauffage central et d'un accès protégé. Proche d'une école, de 
commerces et des transports publics, il ne se situe ni dans une zone de ver-
dure, ni dans une zone calme. Le loyer, fixé à 7'920 fr. depuis le 1er avril 1993, 
avec un taux de référence à 7%, a été augmenté à 10'200 fr. par année depuis 
le 15 mars 2004 au motif de la réadaptation au prix du marché. Le taux de 
référence est de 3,25%. 
- 
Rue Crespin no_ (exemple no 7): appartement de 1,5 pièces de 31,70m2 au 
1er étage, appartenant à I______, pourvu d'installations électriques anciennes, 
d'une terrasse, de doubles vitrages, est en bon état. Une cave est à disposition. 
La cuisine, ancienne, est agencée et équipée. La salle d'eau est ancienne, ainsi 
que le WC. L'immeuble, construit en 1955, est en excellent état. Il ne se trouve 
pas proche d'une école, ni de commerces, ni des transports publics. Le quartier 
n'est pas calme et n'a pas de zone de verdure. Le loyer s'élève à 12'600 fr. 
depuis le 15 avril 2007, avec un taux de 3%. 


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- 
Un appartement de 1,5 pièces, de 38m2 au 1er étage d'un immeuble dont 
l'adresse et le propriétaire n'ont pas été indiqués (exemple no 18). Qualifié de 
vétuste, l'appartement a une cuisine ancienne, agencée mais non équipée. La 
salle de bain et les toilettes sont anciens. L'immeuble, datant de 1959, en état 
moyen, a le téléréseau collectif, une buanderie, un ascenseur et un chauffage 
central. Il se situe à proximité d'une école, de commerces et de transports 
publics, dans une zone de verdure; le quartier n'est pas calme. Le loyer a été 
fixé à 5'784 fr depuis le 1er octobre 2006. Aucune information n'est donnée 
s'agissant du taux hypothécaire de référence. 
j. Huit témoins ont été entendus au cours des audiences d'enquêtes diligentées les 
15 novembre 2010, 21 janvier, 11 mars et 6 mai 2011 par le Tribunal des baux et 
loyers. 
- J______, amie de longue date de C______, a déclaré qu'à sa connaissance, la 
locataire résidait à Genève ; elle lui rendait d'ailleurs régulièrement visite à 
______, à raison d'une fois par mois. Elle a décrit le studio litigieux comme étant 
vétuste. La cuisine, agencée mais non équipée, datait d'une cinquantaine d'années, 
tout comme la salle de bains. Les boiseries étaient d'origine, de même que le 
parquet, à l'exception d'un endroit situé vers l'entrée qui avait fait l'objet d'une 
réfection suite à un dégât d'eau. Dans le reste du logement, les parquets se 
surélevaient partiellement, probablement à cause de problèmes de chauffage ou 
d'humidité. 
- K______, technicienne auprès de BK______SA, a indiqué que l'immeuble sis 
______ avait été construit en 1963/1964. Le bâtiment, qui comportait 7,5 étages, 
faisait l'objet de travaux d'entretien réguliers et son état général était relativement 
bon. L'immeuble, raccordé au téléréseau, disposait d'un ascenseur, d'une 
buanderie et d'un système de chauffage central au mazout. Il était situé à 
proximité des transports publics et d'une école. L'arrière du bâtiment, qui donnait 
sur un jardin, se trouvait dans une zone relativement calme. K______ a encore 
précisé que le studio ne comportait pas de balcon. 
L'appartement no 74 (exemple no 9) situé dans le même immeuble appartenait à 
Monsieur AA______, était pourvu d'un balcon, d'une cave mais pas d'une 
cheminée. Les doubles vitrages étaient anciens. Les peintures des murs et 
plafonds avaient été refaites. Des parquets étaient posés dans le hall et le salon. La 
cuisine était agencée et équipée (frigo, cuisinière avec plaques électriques et four). 
Le logement no 34 (exemple no 11), propriété de L______, visité par ses soins 
trois ans auparavant, avait un balcon, une cave, mais pas de cheminée. Les 
peintures n'avaient pas été refaites, de même que la salle de bains. Les doubles 
vitrages étaient anciens. L'agencement de la cuisine était modeste. 


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- M______, technicien auprès de BK______SA, en charge de l'entretien de 
l'immeuble Chemin Kermely no_, a expliqué que cet immeuble datait des années 
1950-1955, se situait à environ 300 mètres du studio litigieux. Il était en bon état, 
comparable à l'immeuble sis ______. L'immeuble était équipé d'un ascenseur, du 
téléréseau, d'une buanderie et du chauffage central, lequel serait remplacé dans les 
deux à trois ans. Les fenêtres à simples vitrages ne correspondaient pas aux 
normes en vigueur. L'appartement no 14 (exemple no 14), qu'il avait visité, était 
régulièrement entretenu. La cuisine était agencée et disposait d'un frigo. Du 
parquet mosaïque était présent, ainsi que de la paille d'avoine sur les murs. L'état 
de la salle de bain pouvait être qualifié de bon. 
- N______, gérante au sein de l'agence O______, a déclaré être l'auteur de 
l'exemple comparatif de l'immeuble sis Rue de l'Athénée no_ et en a confirmé le 
contenu (exemple no 5). 
- P______, gérante auprès de la régie Q______, a indiqué ne pas connaître 
l'exemple no 7 sis Rue Crespin. S'agissant du studio sis Route de Florissant no_, 
elle n'avait pas établi la fiche descriptive et ne connaissait pas l'appartement en 
question. Elle a toutefois précisé que l'état général du bâtiment était bon, et 
confirmé "la description de l'environnement des commodités et des codes confort 
de l'immeuble". 
- R______, gérant auprès de S______, a indiqué que l'immeuble sis Rue Monnier 
no_ (exemple no 8) était propriété de la SI T_____. L'immeuble, construit entre 
1920 et 1930, dont l'état général pouvait être qualifié de bon, situé sur le plateau 
de Champel derrière la Coop dans une zone calme, était équipé de fenêtres à 
simples vitrages. Il comportait une buanderie, le téléréseau, le chauffage central, 
mais pas d'ascenseur. L'immeuble de trois étages, était composé de logements 
avec du cachet, des planchers en chevron à l'ancienne, des hauts plafonds ornés de 
moulures. Les peintures des appartements avaient été refaites en 1980. 
- U______, gérante technique auprès de la régie V______SA, en charge de la 
gestion d'un appartement sis à ______, au 3ème étage (exemple no 3), propriété de 
BC______, a déclaré n'avoir jamais visité le logement et ignorer le montant du 
loyer. 
- W______, propriétaire d'un studio au 2ème étage de l'immeuble sis Chemin 
Kermely no_ (exemple no 16), a indiqué que l'immeuble avait été construit dans 
les années 60. Le studio, d'une surface d'environ 37m2, équipé d'un balcon, 
comportait une petite entrée avec toilette et salle de bains séparés, d'une grande 
pièce avec kitchenette séparée, entièrement agencée et équipée d'un frigo et d'une 
plaque électrique. Il ignorait si le studio avait des doubles vitrages. L'isolation 
phonique de l'immeuble ne semblait pas très bonne. 


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- X______, usufruitier avec son épouse de deux appartements identiques situés au 
2ème et 3ème étage de l'immeuble Chemin Kermely no_ (exemples nos 14 et 15), a 
indiqué que ceux-ci comportaient chacun deux pièces, la kitchenette comptait 
comme une pièce, d'une surface d'environ 36m2. Les peintures étaient rafraîchies 
à chaque changement de locataires et des travaux d'entretien nécessaires étaient 
faits. Les vitrages étaient anciens. 
Il a indiqué être également propriétaire d'un appartement de deux pièces dans l'im-
meuble Pedro-Meylan no_, d'une dimension d'environ 42m2. Les doubles vitrages 
étaient anciens et l'état similaire aux logements sis au Chemin Kermely. 
Propriétaire d'un studio sis à la Rue Robert-de-Traz no_, d'une surface approxi-
mative de 28m2, celui-ci était situé dans un bel immeuble et disposait d'une 
piscine intérieure. 
k. Dans leurs écritures après enquêtes du 5 septembre 2011, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. 
C. 
a. Dans son jugement du 18 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a 
retenu que la COMMUNAUTE s'était prévalue de deux motifs de congé cumu-
latifs, soit sa volonté de relouer les studios de l'immeuble au prix du marché, de 
préférence à des proches des copropriétaires. Le besoin allégué des proches des 
copropriétaires n'avait pas été établi et ne constituait pas le motif véritable de la 
résiliation. Celle-ci était le souhait de la COMMUNAUTE de relouer le studio 
litigieux plus cher à un tiers. Pour le surplus, la COMMUNAUTE avait échoué à 
faire la démonstration que les locaux pourraient être reloués à un loyer plus élevé 
que celui en vigueur. Les premiers juges ont en conséquence annulé le congé no-
tifié le 26 juin 2009 à C______. 
b. Dans son appel, la COMMUNAUTE fait grief au Tribunal des baux et loyers 
d'avoir violé les règles sur la charge de la preuve et de la maxime inquisitoriale 
concernant le besoin d'un proche invoqué et d'avoir violé la jurisprudence rendue 
en matière de loyers du quartier, en écartant plusieurs objets offerts en compa-
raison. 
La COMMUNAUTE indique que le jugement rendu favorise une locataire qui 
loge dans un appartement ne constituant qu'un pied-à-terre au détriment des per-
sonnes cherchant réellement un logement à Genève et qui utilise abusivement les 
dispositions légales de protection des locataires. 
Elle explique s'être fondée sur deux motifs autonomes, non cumulatifs, pour justi-
fier le congé adressé à C______. Le besoin d'un proche était établi, C______ 
n'ayant pour sa part pas prouvé que le congé avait été donné au mépris de la bonne 
foi, alors que le fardeau de la preuve lui incombait. 


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La COMMUNAUTE fait valoir que les exemples de comparaison se trouvant 
dans le même immeuble devaient être pris en considération, dès lors que l'im-
meuble était soumis au régime de la propriété par étage et que les appartements 
appartenaient à des propriétaires différents. Les logements de comparaison offrant 
des différences qualifiées de positives par rapport au studio en cause, telles une 
surface inférieure pour un loyer plus élevé, la présence d'une cave ou d'un balcon 
alors que l'appartement litigieux en est dépourvu, devaient également être retenus. 
Elle avait ainsi proposé 13 objets de comparaison, de sorte que le motif éco-
nomique était démontré. Le congé était partant valable. 
Enfin, elle s'oppose à l'octroi de toute prolongation de bail à C______, celle-ci 
n'ayant entrepris aucune démarche en vue de se reloger. 
c. Dans sa réponse, C______ indique que le seul motif du congé est la volonté de 
la COMMUNAUTE de relouer le studio aux prix du marché, figurant dans l'avis 
de résiliation du bail, et que l'indication de la relocation à des proches ne constitue 
qu'une précision subsidiaire. 
Sept exemples comparatifs concernent des biens situés dans le même immeuble. 
Les autres studios offerts en comparaison n'étaient pas similaires s'agissant alter-
nativement ou cumulativement, de leur état, de leur surface, de leur équipement, 
de l'état général du bâtiment ou de l'équipement de celui-ci. La COMMUNAUTE 
n'avait pas produit cinq exemples comparatifs, de sorte qu'elle avait échoué à 
prouver qu'elle pourrait relouer le studio à un loyer plus élevé. Le congé ne 
pouvait qu'être annulé. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-
veau droit de procédure. 
Ceci vaut pour la procédure en seconde instance. 
En revanche, la procédure de première instance reste régie par l'ancien droit de 
procédure (art. 404 al. 1 CPC), soit l'ancienne Loi genevoise de procédure civile 
du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC). 
2. 
2.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-


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pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, no 8 ad art. 308). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. 
e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 389; 
4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1; 
4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au 
dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur liti-
gieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à 
la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 
9.6.2011 et 4A_189/2011 du 4.7.2011). 
2.2. En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 6'504 fr. La pro-
cédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En 
prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est 
largement supérieure à 10'000 fr. (6'504 fr. x 3 ans + 5 mois de procédure 
cantonale = 22'222 fr.). 
2.3. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
2.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; 
HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 
p. 349 ss, n. 121). 


- 11/22 - 
 
 
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2.5. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2010, n. 26 zu 317). 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux con-
ditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, no 6 ad art. 317 CPC). 
2.6. Dans le cas d'espèce, les allégués figurant sous "Ad J" dans le mémoire d'ap-
pel et les pièces 11 à 13 produites par l'appelante concernent des faits survenus 
avant que les premiers juges ne gardent la cause à juger. Ces allégués et pièces 
concernent des faits notamment survenus en 2000 et 2010 et constituent donc des 
"faux novas". L'appelante n'explique pas pour quelle raison elle aurait été empê-
chée de les alléguer et de produire les pièces y relatives devant le Tribunal. Ils 
sont dès lors irrecevables. 
En revanche, la pièce 10 a été établie postérieurement au jugement querellé, de 
sorte qu'elle est recevable. 
3. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir retenu que le congé se fondait sur 
deux motifs cumulatifs, alors qu'il s'agissait de motifs autonomes. 
3.1. Selon la jurisprudence, celui qui résilie un contrat exerce un droit formateur; 
ce faisant, il modifie unilatéralement, par sa seule manifestation de volonté, la 
situation juridique de l'autre partie. En raison des effets qu'il entraîne pour le 
cocontractant, l'exercice du droit formateur doit reposer sur une manifestation de 
volonté claire et dépourvue d'incertitudes (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). Le 
congé doit exprimer clairement l'intention de mettre fin au bail à une date déter-
minée ou facilement déterminable; il doit être univoque, sans condition et revêtir 
un caractère irrévocable, faute de quoi il sera inefficace (wirkungslos). La moti-
vation doit également être claire et ne pas comporter de motifs antinomiques 
(ATF 135 III 441 consid. 3.3; LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, 
CdB 2008, p. 65 ss, spéc. p. 70 no 20 et p. 73 no 27; HIGI, Zürcher Kommentar, 
4e éd. 1995, no 35 des remarques préliminaires aux art. 266-266o CO). Si les 
parties ne s'accordent pas sur le sens à donner à cette manifestation de volonté, il y 
a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt 4C.16/2000 du 
24 janvier 2001 consid. 1a; cf. aussi ATF 121 III 6 consid. 3c; SVIT-Kommentar, 
Das schweizerische Mietrecht, 3e éd. 2008, no 48 ad art. 271 CO; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 consid. 8.2). 
La motivation de la résiliation est essentielle pour établir si un congé contrevient 
aux règles de la bonne foi, étant relevé que l'auteur du congé est lié par les motifs 


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qu'il avance. Au surplus, ceux-ci doivent être vrais ; si la motivation donnée est 
mensongère et que le juge s'en aperçoit, le congé devrait en règle générale être an-
nulé (ACJC/283/2008 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 732). 
Le Tribunal fédéral a d'ores et déjà jugé que le congé, reposant sur deux motifs, 
était annulable si ceux-ci n'étaient pas démontrés. La bailleresse s'était dans cette 
affaire prévalue de deux motifs justifiant le congé soit d'une part, le désir d'obtenir 
un rendement normal de l'objet loué, le loyer payé par les locataires étant notoi-
rement inférieur aux prix du marché, et, d'autre part, le souhait de remettre la 
chose louée en location à sa directrice (arrêt du Tribunal fédéral 4A_403/2009 du 
23 octobre 2009 consid. 3). 
3.2. L'appelante a motivé le congé notifié à l'intimée le 26 juin 2009 comme suit : 
"Les studios appartenant à la copropriété de l'immeuble ______ ont été résiliés 
afin d'être reloués au prix du marché, dans les meilleurs délais possibles et de 
préférence à des proches des copropriétaires". Il ressort de l'extrait partiel du pro-
cès-verbal versé à la procédure de l'Assemblée générale ordinaire du 11 juin 2009 
ayant précédé la résiliation litigieuse, que celle-ci avait déjà exprimé sa volonté 
d'améliorer les revenus tirés des studios. Lors de cette assemblée, les copro-
priétaires ont unanimement pris la résolution de mettre un terme aux baux en vi-
gueur pour ce motif. Il en résulte que la décision de résilier les baux des studios de 
l'immeuble est uniquement fondée sur l'intention des copropriétaires d'augmenter 
les revenus locatifs de ces objets. 
Ce n'est que lors de cette assemblée que l'un des copropriétaires a fait valoir un 
intérêt à la location d'un studio pour son fils. Il n'est d'ailleurs pas allégué par l'ap-
pelante ni rendu vraisemblable que la décision aurait été prise lors de cette 
assemblée de résilier le bail de l'intimée en vue de le louer à l'un des proches des 
copropriétaires. 
Par ailleurs, il résulte de la résiliation elle-même que l'appelante a manifesté sa 
volonté de donner le congé pour relouer les studios au prix du marché, et que l'ad-
jonction de la possibilité de relouer à des proches des propriétaires était de 
moindre importance, puisque le terme "de préférence" a été utilisé. 
Le congé ne pouvait ainsi qu'être compris comme étant notifié en vue de procéder 
à une majoration du loyer. Le Tribunal des baux et loyers a dès lors retenu à bon 
droit que le motif véritable était le souhait de l'appelante de relouer le studio plus 
cher à un tiers. 
Sur ce point, l'appel se révèle infondé. 
4. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir annulé le congé litigieux, en ne 
tenant pas compte des circonstances du cas d'espèce, soit la volonté de mettre les 
logements à disposition d'un proche, à un loyer correspondant au prix du marché 


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démontré par les éléments comparatifs qu'elle avait fournis pour établir les loyers 
usuels du quartier. 
4.1. A côté d'une liste d'exemples dans lesquels une résiliation émanant du bail-
leur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le 
congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence (ATF 120 II 
31 consid. 4a), la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du 
principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 
(art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice 
d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, dispro-
portion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, 
attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est 
toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée 
d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3). 
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux, et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 4A_403/2009 
consid. 3.1; 4C.61/2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Est abusif le congé 
purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 
31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_403/2009 consid. 3.1). Pour le sur-
plus, dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se 
demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou 
justifié (ACJC/807/2010 consid. 4.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 
p. 463). 
Il incombe à la partie qui demande l'annulation du congé de prouver qu'il a été 
donné au mépris de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur 
n'est qu'un prétexte (art. 8 CC; ATF 120 II 105; ATF 4C.411/2006 du 9 février 
2007). Toutefois, l'expéditeur du congé doit prouver les motifs qu'il invoque à 
l'appui de celui-ci. Il doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en 
donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105) et en les rendant au moins 
vraisemblables (ATF 4C.411/2006 du 9 février 2007). Si, face à des preuves con-
tradictoires, le juge ne parvient pas à retrouver le véritable motif du congé, il peut 
considérer ce dernier comme infondé, donc annulable (LACHAT, op. cit., p. 738). 
4.2. Un congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un nou-
veau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail est 
résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi et est licite (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_448/2009 consid. 2.3; 4A_472/2007 consid. 2.1). Cela 
étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre 
économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut 
donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supé-
rieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le congé 
est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure 


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l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci 
est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant. Dans 
une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto sensu qui entre en 
ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que méconnaît toute rési-
liation ne constituant qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts du 
Tribunal fédéral 4C.343/2004, in Zeitschrift für schw. Mietrecht 2005 p. 100, 
consid. 3.2; 4C.267/2002, in SJ 2003 I 261, consid. 2.3). 
A cet égard, il n'appartient pas nécessairement au bailleur d'indiquer le montant du 
nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être 
contrôlé. Des indices quant au montant du nouveau loyer ne sont pas suffisants : 
le droit fédéral exige en la matière une preuve stricte et il appartient au bailleur de 
démontrer qu'il pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau loca-
taire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.4). 
L'art. 274d al. 3 aCO instaure une maxime inquisitoriale sociale, laquelle ne 
constitue cependant pas une maxime officielle absolue. Le juge ne doit pas ins-
truire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il 
doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'ins-
truction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçon-
ner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit in-
viter celle-ci à compléter ses moyens. La maxime inquisitoire qui a cours en droit 
du bail ne permet pas d'étendre ad libitum la procédure probatoire en recueillant 
toutes les preuves possibles; elle n'exclut nullement une appréciation anticipée des 
preuves, à l'issue de laquelle le juge renonce à en administrer de supplémentaires 
parce qu'il dispose déjà des éléments nécessaires pour statuer (ATF 136 III 74 
consid. 3.1; 125 III 231 consid. 4a). 
Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art. 274d al. 3 CO), un 
doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en 
supporte les conséquences. En effet, même si le fardeau de la preuve d'un congé 
contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annu-
lation (art. 8 CC), la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la 
manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession 
nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 consid. 2.1; 4C.61/2005, in SJ 2006 I 34 consid. 4.3.2). Lorsque ce 
motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal, et du reste conforme 
aux prescriptions de l'art. 274d al. 3 aCO, que le bailleur produise toutes les pièces 
pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se laisser opposer l'absence de preuve 
du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3c). 
5. 
Il y a dès lors lieu d'examiner si le loyer du studio litigieux est inférieur aux loyers 
pratiqués dans le quartier, au sens de l'art. 269a let. a CO. 


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5.1. 5.1.1. Aux termes de l'art. 269a lit. a CO, ne sont, en règle générale, pas abusifs 
les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le 
quartier. Selon l'art. 11 OBLF, les loyers déterminants pour le calcul des loyers 
usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers 
des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à 
l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), 
à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs 
domine le marché (al. 3). 
Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères sus-
mentionnés, en ayant égard à l'évolution récente des loyers exigés pour les locaux 
retenus comme éléments de comparaison. Pour pouvoir tirer des conclusions qui 
offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de 
comparaison au moins, qui présentent pour l'essentiel les mêmes caractéristiques 
que l'objet litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et 
l'année de construction (art. 11 al. 1 OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4a). Cette 
jurisprudence n'a jamais été renversée par le Tribunal fédéral, qui l'a, au contraire, 
appliquée à réitérées reprises et encore récemment dans ses arrêts 4A_295/2010 
du 26 juillet 2010 consid. 3.1; 4A_448/2009 du 1er février 2010 consid 2.3. et 
4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 4.). 
Sont concrètement pris en considération (ATF 123 III 317 cons. 4b) notamment 
l'équipement et l'état d'entretien d'éléments tels que la toiture et la ferblanterie, 
l'ascenseur, la chaudière, la buanderie, l'installation électrique, les vitrages, les 
cuisines et les sanitaires (cons. 4b/bb), le nombre de pièces des logements, voire 
leur dimension et la répartition des volumes (cons. 4b/cc), le quartier étant, lui, 
défini non par la seule proximité géographique, mais selon des facteurs tels les 
infrastructures et installations scolaires et sportives disponibles, la présence de 
commerces, les facilités de transport, ainsi que l'existence ou l'absence de nui-
sances telles le bruit extérieur et intérieur ou les odeurs (cons. 4b/dd; exposition 
au bruit; absence de parking; LACHAT, op. cit., p. 458). 
En ce qui concerne l'année de construction de l'immeuble abritant les locaux, dont 
parle l'art. 11 al. 1 OBLF, la jurisprudence a admis qu'une différence de plus de 
vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même pé-
riode de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_448/2009 consid 2.3; 4C.40/2001 consid. 5c/bb). 
Pour ce qui concerne la surface des locaux considérés, une différence sensible de 
surface de plus de 17% ne saurait, de l'avis de la Cour de justice, servir de base à 
la fixation d'un loyer usuel (ACJC/318/1998; SJ 2002 I 434). En outre, la Cour a 
retenu que les fiches comparatives lacunaires et insuffisamment détaillées ne 
peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel; tel sera le cas de l'exemple 
comparatif qui ne mentionne pas l'identité du propriétaire ou qui ne permet pas 


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d'apprécier l'évolution du loyer considéré selon les variations du taux hypo-
thécaire (ACJC/318/1998). 
5.1.2. La référence au quartier mentionné à l'art. 269a let. a CO a été reprise de 
l'art. 15 al. 1 let. a AMSL (RO 1972 II 1531). Le terme de quartier figure égale-
ment dans la version allemande de l'art. 269a let. a CO ("quartierüblichen 
Mietzinse"). Aucune définition ne ressort des textes légaux ni des travaux légis-
latifs. Le Tribunal fédéral n'avait par le passé guère eu à se pencher sur cette no-
tion. Il a précisé toutefois que des immeubles pouvaient faire partie du même 
quartier bien qu'ils soient situés dans des secteurs de la ville ayant des codes 
postaux différents (ATF 123 III 317 consid. 4b/ee). 
Il a toutefois récemment retenu que le terme quartier, désignant la quatrième par-
tie d'un tout, a été transposée sur les villes romaines planifiées, qui étaient par-
tagées en quatre parties par deux routes perpendiculaires se croisant en leur milieu 
(Viertel en allemand). Dans son acception actuelle, le quartier désigne la division 
administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et 
une certaine unité (cf. Le Grand Robert de la langue française). S'il forme un en-
semble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un 
quartier suppose également une certaine étendue et ne peut guère se limiter à quel-
ques immeubles ou pâtés de maisons. Aucun motif ne justifie de retenir à 
l'art. 269a let. a CO une notion plus restreinte du quartier. En particulier, celui-ci 
ne se réduit pas à un complexe architectural homogène. A cet égard, l'art. 11 al. 1 
OBLF, qui précise comment calculer les loyers usuels du quartier, prescrit de 
prendre en compte notamment l'emplacement et l'année de construction des objets 
présentés à la comparaison; cela atteste que, pour faire partie d'un même quartier 
au sens du droit du bail, les immeubles n'ont pas nécessairement à bénéficier d'une 
situation semblable, ni à dater de la même période de construction. L'idée est bien 
plutôt que le quartier couvre une certaine surface et qu'il peut être hétérogène 
(dans ce sens: PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n. 34 ad art. 269a 
CO). Par ailleurs, l'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quar-
tier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit précisément une 
entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâti-
ments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers histori-
ques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisa-
geables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la 
limite de deux quartiers (cf. RAYMOND BISANG ET AL., Das schweizerische 
Mietrecht, Kommentar, 3e éd. 2008, n. 11 ad art. 269a CO; HIGI, op. cit., n. 33 et 
35 ad art. 269a CO). Il n'est ainsi guère possible de poser une règle générale à ce 
sujet; par rapport à un objet donné, la délimitation de la portion de territoire à 
prendre en compte à titre de quartier dépendra essentiellement de la situation de 
fait et de l'histoire des lieux (ATF 136 III 74 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_408/2009 consid. 2.2). 


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5.1.3. La comparaison ne doit pas se faire par référence aux annonces de location 
que publie la presse, lesquelles ne tiennent pas compte des critères de l'art. 11 al. 1 
OBLF. De plus, les loyers proposés sont d'ordinaire supérieurs à la moyenne et 
rien ne garantit que le loyer proposé trouvera preneur (LACHAT, op. cit., p. 460 
et références citées). 
Les loyers des appartements ou locaux commerciaux situés dans le même im-
meuble que l'objet en cause ne sauraient être pris en considération, pas plus que 
d'autres objets propriété du même bailleur (LACHAT, op. cit., p. 460 et références 
citées). Selon la jurisprudence, le Tribunal fédéral n'a compté que pour un seul, les 
logements de comparaison qui dépendaient d'un seul bailleur (ATF 123 III 317 
consid. 4c/aa). 
Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si 
nécessaire, de les adapter en principe aux baisses du taux hypothécaire inter-
venues depuis le moment où ils ont été fixés (ATF 136 III 74; 127 III 411 
consid. 5a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2010 consid. 3.1). 
C'est à la partie qui se prévaut des loyers comparatifs qu'il incombe de fournir des 
exemples en nombre suffisant, et pour chacun d'eux, des données détaillées quant 
à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état d'entretien et l'époque de cons-
truction (LACHAT, op. cit., p. 462 et références citées). 
5.1.4. Le studio litigieux, sans balcon, d'une surface d'environ 31,70m2 appartient 
en commun aux copropriétaires. L'immeuble, datant de 1963/1964, dont l'état est 
qualifié de bon, dispose d'une buanderie, d'un ascenseur, du téléréseau collectif, 
du chauffage central et d'un code d'entrée. Il ressort des enquêtes diligentées par 
les premiers juges que le studio est vétuste, que les boiseries et que les parquets 
datent de la construction de l'immeuble. La cuisine du studio est ancienne, agen-
cée mais non équipée à l'exception d'un réfrigérateur. Les installations électriques, 
de même que la salle de bains, sont anciennes. L'immeuble est situé à proximité 
des transports publics et d'une école, l'arrière du bâtiment, donnant sur un jardin, 
se trouvait dans une zone relativement calme. 
Les exemples nos 1 et 2 (studios nos 013 et 014) sis ______ dont la bailleresse est 
elle-même propriétaire, doivent être d'emblée écartés, dès lors qu'il existe une 
identité de bailleur. Il en va de même des exemples 3, 4 et 9 à 13, dès lors que ces 
studios appartiennent également à l'un des copropriétaires de l'immeuble. 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, le seul fait de l'existence du régime de 
la PPE ne modifie en rien ce qui précède, dès lors que le studio litigieux appartient 
en main commune aux copropriétaires de l'immeuble et qu'ils sont également 
propriétaire d'autres studios dans le même immeuble. 
Ces exemples doivent en toute hypothèse être écartés dès lors qu'aucune descrip-
tion précise de ces objets n'a été fournie s'agissant de leurs spécificités respectives 


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(état du logement, balcon, cave, équipement, date de location, évolution des 
loyers, etc.), les seules données concernant leur emplacement, le nombre de pièces 
et le loyer actuel n'étant pas suffisantes pour procéder à l'examen comparatif tel 
que préconisé par la jurisprudence du Tribunal fédéral. 
Par ailleurs, les studios nos 34 et 74 (exemples 9 et 11) disposent d'une cuisine 
équipée et d'un balcon. De plus, les enquêtes n'ont pas permis d'établir des indi-
cations suffisamment précises pour répondre aux exigences fixées par la juris-
prudence topique, étant relevé qu'elles proviennent des souvenirs approximatifs du 
témoin, qui s'était rendue sur place trois ans plus tôt. 
L'appartement sis Rue de l'Athénée no_ (exemple no 5) comporte deux pièces, 
alors que le studio litigieux n'en comporte qu'une, voire une et demie. Par ailleurs, 
l'état de cet objet est jugé bon et il dispose de simples vitrages. Il doit dès lors être 
écarté. 
S'agissant de l'appartement sis Route de Florissant no_ (exemple no 6) il bénéficie 
d'installations électriques récentes et d'une cuisine équipée, contrairement au 
studio litigieux, et ne se trouve pas dans une zone calme. Il n'est ainsi pas compa-
rable. 
L'appartement sis Rue Crespin no_ (exemple no 7) est en bon état et comporte une 
terrasse et une cuisine agencée et équipée. Il est situé dans un immeuble dont l'état 
est qualifié d'excellent, sans buanderie, ni ascenseur, ni chauffage central, de sorte 
qu'il doit être écarté. 
Le logement sis Rue Monnier no_ (exemple no 8) est situé dans un immeuble de 
trois étages sans ascenseur et datant des années 1920-1930. Cet objet, comportant 
deux pièces, a été décrit comme bénéficiant d'un certain cachet, de par son plan-
cher en chevron à l'ancienne, ses grandes pièces et ses hauts plafonds dotés de 
moulures. En revanche, les fenêtres sont équipées de simples vitrages. Il ne peut 
dès lors être retenu. 
Quant au studio sis Route de Florissant no_ (exemple no 17) et ceux situés 
Chemin Kermely no_ (exemples nos 14, 15 et 16), leur état est qualifié de bon, de 
sorte que ces objets ne sont pas comparables. Par ailleurs, contrairement au studio 
litigieux et tel qu'établi par les enquêtes, les objets sont équipés de simples 
vitrages et non de doubles vitrages comme le studio de l'intimée. En outre, le 
studio no 23 (exemple no 16) doit en toute hypothèse être écarté, puisqu'il dispose 
d'un balcon, d'une cuisine équipée et agencée et de toilettes séparés de la salle de 
bains. 
Le studio no 21 sis Chemin Kermely no_ (exemple no 15), qui dispose d'une 
cuisine agencée et équipée, est loué meublé. 


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C/17718/2009 
Enfin, à juste titre, les premiers juges ont écarté les exemples décrits par les té-
moins, sis au Chemin Pedro-Meylan, au Chemin Robert-de-Traz et à l'Avenue de 
Miremont no_, en retenant soit qu'ils étaient insuffisamment détaillés (Pedro-
Meylan, surface et loyer uniquement), soit qu'ils n'offraient pas les mêmes carac-
téristiques que le studio de l'intimée (Robert-de-Traz, existence d'une piscine inté-
rieure; Avenue de Miremont no_, bon état de l'appartement, pas de mention du 
loyer). 
Comme l'a retenu à juste titre le Tribunal des baux et loyers, tout indique que 
l'exemple comparatif situé à ______ (exemple no 18) est le studio litigieux. Bien 
que ni le propriétaire ni l'adresse exacte de l'immeuble ne soient mentionnés sur la 
fiche descriptive, il résulte des caractéristiques de l'objet, soit en particulier du 
quartier, de la date de construction de l'immeuble (1959), de l'état de l'appar-
tement (vétuste), du montant du loyer actuel (5'784 fr., par an, charges non 
comprises, depuis le 1er octobre 2006) et de la régie en charge de sa gérance 
(BK______SA), qu'elles sont identiques à l'objet de la procédure, de sorte qu'il se 
justifie d'écarter cet exemple. Par ailleurs, l'absence de descriptions précise du 
studio ne permet pas de retenir celui-ci en comparaison. 
Finalement, à l'exception des exemples nos 6 à 8, tous les autres objets offerts en 
comparaison ne contiennent aucune indication quant à l'évolution des loyers et du 
taux hypothécaire, de sorte que la Cour ne peut vérifier si ces loyers ne sont pas 
eux-mêmes abusifs. Ils doivent en conséquence également être écartés pour ce 
motif. 
5.1.5. Il résulte de ce qui précède que l'appelante n'a produit aucun exemple de 
loyers de logements comparables pouvant être retenu. Par conséquent, elle a 
échoué à faire la démonstration que le studio litigieux pourrait être loué à un tiers 
à un loyer plus élevé que celui fixé actuellement. Le raisonnement des premiers 
juges ne prête ainsi pas flanc à la critique, de sorte que c'est à bon droit que le 
congé notifié le 26 juin 2009 a été annulé. 
Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 
6. 
Par surabondance de moyens, et s'agissant du besoin allégué de l'un des proches 
des copropriétaires, et comme selon la jurisprudence rappelée sous ch. 4.1., il n'a 
pas été rendu vraisemblable. En effet, lors de l'assemblée générale du 11 juin 2009 
et comme retenu ci-avant, les copropriétaires n'ont pas pris la décision d'attribuer 
le studio litigieux au fils de l'un des copropriétaires. Le courrier produit par l'appe-
lante ne modifie en rien cette appréciation, puisqu'il date d'avril 2010, soit près de 
10 mois après l'envoi du congé à l'intimée. Par ailleurs, aucun des témoins audi-
tionnés n'a fait état du besoin de l'un des proches des copropriétaires. Pour le sur-
plus, l'appelante n'a fourni aucune indication quant au fils prétendument intéressé 
par le studio (situation personnelle et financière), et, s'agissant du montant du 


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loyer, une estimation de la hausse projetée et de l'intérêt de ce proche s'agissant de 
ce nouveau loyer. L'appelante n'a enfin pas sollicité l'audition de ce proche, alors 
qu'elle en avait l'opportunité. 
7. 
L'appelante sera déboutée de l'intégralité de ses conclusions et le jugement 
entrepris confirmé. 
8. 
A teneur de l'art. 17 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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C/17718/2009 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 janvier 2012 par LA COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS ______ (PPE A______), soit pour elle : 
Monsieur AA______, Madame AB______, Monsieur AC______, Monsieur AD______, 
Monsieur AE______, Madame AF______, Monsieur AG______, Madame AH______, 
Madame AI______, Madame AJ______, Madame AK______, Madame AL______, 
Monsieur AM______, Monsieur AN______, Madame AO______, Monsieur 
AP______, Madame AQ______, Monsieur AR______, Monsieur AS______, Madame 
AT______, Monsieur AU______, Madame AV______, Madame AW______, Monsieur 
AX______, Monsieur AY______, Madame AZ______, Monsieur BA______, 
BB______SA, siège GENEVE, Madame BC______, Madame BD______, Monsieur 
BE______, SOCIETE IMMOBILIERE BF______, siège GENEVE, Monsieur BG, 
Madame BH______, Monsieur BI______, Madame BJ______ contre le jugement 
JTBL/1335/2011 rendu le 18 novembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/17718/2009-1-B. 
Déclare irrecevables leurs allégués figurant sous Ad J du mémoire d'appel ainsi que 
leurs pièces 11 à 13 nouvelles. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Pierre CURTIN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 


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Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 2.2