ge_gerichte · A/49/2000 · 2000-05-30 · fr

DROIT FONCIER RURAL; CEDULE HYPOTHECAIRE; IMMEUBLE AGRICOLE; IEA | Fixation de la valeur de rendement agricole.Réduction des cédules hypothécaires au porteur à la charge maximale autorisée. | LDFR.73; RLADFR.10

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 30.05.2000 A/49/2000

A/49/2000
ATA/361/2000
du 30.05.2000
( IEA
)
, REJETE
Descripteurs
:
DROIT FONCIER RURAL; CEDULE HYPOTHECAIRE; IMMEUBLE AGRICOLE; IEA
Normes
:
LDFR.73; RLADFR.10
Résumé
:
Fixation de la valeur de rendement agricole.
Réduction des cédules hypothécaires au porteur à la charge maximale autorisée.
du 30 mai 2000
dans la cause
Madame H.
contre
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE
EN FAIT
1. Le 23 juin 1999, Madame H. a acquis par voie d'adjudication la parcelle no ... située sur la commune de Versoix, pour le prix de CHF 115'000.-.
Auparavant, cette parcelle était propriété de ses parents.
Elle est située en zone agricole et elle comporte une surface totale de 19'977 m2, d'un seul tenant, composée de 903 m2 de bois, de 18'909 m2 de champ et de 167 m2 d'eau. Elle ne supporte aucune construction.
Elle est bordée au nord par le Nant de Becassière, à l'ouest par la route de l'Etraz et à l'est par le chemin communal de Braille.
Elle est grevée de deux servitudes, l'une pour conduite d'eaux usées et la seconde pour conduite d'eaux pluviales.
2. La vente aux enchères de cette parcelle avait eu lieu à la suite d'une poursuite en réalisation de gage introduite par l'Union de banques suisses S.A., laquelle avait consenti un prêt aux propriétaires garanti par une cédule hypothécaire au porteur "A" en premier rang, inscrite au registre foncier le 15 juillet 1982.
Cette parcelle est grevée d'une autre cédule hypothécaire au porteur "B" en deuxième rang, inscrite au registre foncier le 24 février 1983, d'un montant de CHF 110'000.-, cédule en mains de la Banque X..
3. Par lettre du 21 octobre 1999, l'office des poursuites et des faillites Rive-Droite (ci-après : l'office) a demandé à la commission foncière agricole (ci-après : la commission) de lui indiquer la charge maximale de cet immeuble agricole.
La requête de l'office adressée à la commission contient la décision de celui-ci de réduire le montant des cédules hypothécaires à hauteur de la charge maximale autorisée.
4. Aussi, la commission a mis en oeuvre le collège d'experts afin qu'il procède à l'estimation de la valeur de rendement de la parcelle.
5. Dans son rapport du 18 novembre 1999, les experts ont estimé la valeur de rendement de la parcelle en cause à CHF 12'396.- et la charge maximale totale à CHF 16'735.-.
Ces chiffres ont été communiqués à l'office sous forme d'une décision de la commission du 7 décembre 1999, de même qu'à Mme H..
6. Celle-ci a recouru auprès du Tribunal administratif par acte du 13 janvier 2000. Elle a protesté contre le fait qu'elle n'était pas autorisée à reprendre les gages existants à leur valeur nominale, ni même à hauteur du montant de l'adjudication, alors même qu'elle n'était pas agricultrice. Elle a estimé que les experts avaient sous estimé la charge maximale. Elle a fourni un document relatif à une parcelle comparable située dans le voisinage et dont la charge maximale avait été fixée à CHF 14'000.-. Or, si l'on appliquait les mêmes calculs que pour sa parcelle, la charge maximale aurait dû s'élever à un peu plus de CHF 10'000.- pour cette autre parcelle. Il en résultait une différence de près de 40 %.
Aussi, dans un premier temps, Mme H. a conclu à ce que le tribunal ordonne une nouvelle expertise.
7. Dans sa réponse, la commission a expliqué selon quels critères les experts avaient calculé la valeur de rendement, critères dont il sera question dans la partie en droit.
8. Dans sa réplique, Mme H. a alors estimé que la commission avait outrepassé ses compétences en réduisant de sa propre autorité le montant des cédules. Elle a donc abandonné ses premières conclusions et a conclu à la nullité de la décision de cette commission et à ce que la charge maximale soit corrigée au moyen d'une augmentation importante.
9. La commission s'est référée aux dispositions impératives de la loi en matière de fixation de la charge maximale.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 13 de la loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 - LALFDR - M 1 10; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. La commission a expliqué que la valeur de rendement des immeubles de la recourante avait été fixée selon les critères déterminés dans l'ordonnance sur le droit foncier rural du 4 octobre 1993, entrée en vigueur le 4 octobre 1996 (ODFR - RS 211.412.110). Selon l'article 2 de cette ordonnance, le Conseil fédéral règle les modalités de l'estimation dans un guide intitulé Guide pour l'estimation de la valeur de rendement agricole, dont les normes et les taux qui y figurent lient les organes d'estimation.
Suivant le régime en eau, la composition physique du sol, la structure du sol et sa profondeur physiologique, les experts accordent pour chaque critère un certain nombre de points. Dans le cas d'espèce, les experts ont accordé pour chaque critère pratiquement le maximum légal de points possible et sont parvenus à un pointage de 95 points sur 100. Le point est fixé dans le guide à CHF 68.- par hectare, ce qui a donné une valeur de rendement de CHF 12'215.- (95 x 68 x 1,8909). Si les experts avaient accordé le maximum légal possible, soit 100 points, la valeur de rendement n'aurait été supérieure que de CHF 643.- (100 x 68 x 1,8909 = CHF 12'858.-).
Compte tenu de ce qui précède, point n'est besoin de désigner un autre expert, la valeur de rendement fixée par les experts étant proche du maximum possible autorisé par la loi.
3. La recourante estime que la commission foncière a outrepassé ses compétences, puisqu'elle a décidé la réduction des cédules à concurrence de la charge maximale. Cet argument est sans pertinence, car cette commission est précisément compétente pour fixer la charge maximale et requérir son inscription au registre foncier (art. 10 let. c LALDFR). Sur ce point, le recours sera donc rejeté.
4. Reste à déterminer si la commission foncière était en droit de procéder à la réduction des cédules hypothécaires à hauteur de la charge maximale autorisée.
a. Selon l'article 73 alinéas 1 et 2 LDFR, les immeubles agricoles ne peuvent être grevés de droits de gage immobilier que jusqu'à concurrence de la charge maximale. Celle-ci correspond à la valeur de rendement augmentée de 35 %. Elle doit être observée pour la constitution d'un droit de gage immobilier, pour le nantissement d'un titre hypothécaire et pour le remploi d'un titre hypothécaire remboursé, dont le propriétaire peut disposer (cédule hypothécaire au nom du propriétaire).
Ces dispositions ont pour but de prévenir le surendettement des entreprises agricoles. Si elles peuvent poser de très graves problèmes au niveau du renouvellement des investissements pour des entreprises spécialisées, vigneronnes ou maraîchères, elles sont moins contraignantes pour des immeubles agricoles qui ne sont pas intégrés dans une entreprise (Y. DONZALLAZ, Commentaire de la LDFR, 1993 pp. 184 et 185, ad. art. 73). Cette limite d'engagement voulue par le législateur est très basse et manifestement inapropriée à certains types d'entreprises ainsi qu'à certaines régions du pays. Elle est sujette à critiques (Y. DONZALLAZ, op. cit. pp. 188 et 189). Il existe toutefois des exceptions au régime de la charge maximale, réglées à l'article 75 LDFR. Celles-ci ne sont pas réalisées en l'espèce.
En outre, dans certains cas, un prêt peut être garanti par un gage immobilier dépassant la charge maximale lorsque ce prêt est utilisé par le débiteur, qu'il doit lui servir à acquérir, étendre, maintenir ou améliorer une entreprise ou un immeuble agricole ou à acheter ou renouveler des biens meubles nécessaires à l'exploitation, et qu'il ne doit pas rendre la charge insupportable pour le débiteur (art. 76 et 77 LDFR). Ces conditions ne sont pas davantage réalisées en l'espèce.
5. Dès lors que les droits de gages qui violent les dispositions sur la charge maximale sont nuls (Y. DONZALLAZ, op. cit. p. 190), c'est à juste titre que les cédules hypothécaires au porteur ont été réduites à la charge maximale autorisée.
6. La recourante fait une comparaison avec une autre parcelle voisine, dont l'estimation aurait été de 40 % supérieure à celle que l'on aurait obtenu si l'on avait appliqué les mêmes critères d'estimation que ceux utilisés pour sa propre parcelle. Cet argument ne saurait toutefois être retenu. D'une part, l'estimation a été faite sous l'empire de l'ancienne loi fédérale sur le désendettement des domaines agricoles du 12 décembre 1940, remplacée depuis lors par la LDFR, et d'autre part, l'on ignore quels sont les critères qui ont été utilisés alors. Enfin, la décision de la commission s'inscrit dans l'exercice normal de sa liberté d'appréciation.
7. En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de la recourante.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme
:
déclare recevable le recours interjeté le 13 janvier 2000 par Madame H. contre la décision de la commission foncière agricole du 7 décembre 1999;
au fond
:
le rejette;
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 500.-;
dit que conformément aux articles 97 et suivants de la loi fédérale d'organisation judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de recours de droit administratif, dans les trente jours dès sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à l'envoi;
communique le présent arrêt à Madame H. ainsi qu'à la commission foncière agricole.
Siégeants
: M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le vice-président :
V. Montani Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci