ge_gerichte · ACJC/536/2019 · 2019-04-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.04.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18351/2017 
ACJC/536/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 15 AVRIL 2019 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 octobre 2018, comparant tous deux par 
Me Jacques EMERY, avocat, boulevard Helvétique 19, 1207 Genève, en l'étude duquel 
ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA, sise ______, intimée, représentée par D______ [société], ______, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 


- 2/9 - 
 
C/18351/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/891/2018 du 2 octobre 2018, expédié pour notification 
aux parties le 4 octobre suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie 
de procédure ordinaire, a condamné A______ et B______, conjointement et 
solidairement, à payer à C______ SA la somme de 73'000 fr. plus intérêts à 5% 
dès le 1er janvier 2016 (ch. 1 du dispositif), débouté A______ et B______ de 
l'ensemble de leurs conclusions (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que les locataires n'avaient pas réglé 
l'intégralité des loyers dus pour la période 1er juillet 2014 au 11 juillet 2017 (date 
de restitution des clés), de sorte qu'ils restaient devoir à la bailleresse 73'000 fr. 
 
Les locataires n'avaient par ailleurs pas démontré l'existence d'un défaut relatif à 
la coupure de gaz et de chauffage de la villa, ni la communication d'un avis des 
défauts à la bailleresse, les "ouï-dire" relatés par le témoin auditionné n'ayant pas 
de valeur probante. Enfin, les locataires avaient échoué à démontrer avoir droit à 
une indemnité pour travaux à plus-value, la bailleresse n'ayant pas donné son 
accord à l'aménagement d'une terrasse et d'un jardin d'hiver (véranda). 
B. 
a. Par acte expédié le 23 octobre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ ont formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Ils ont conclu 
à l'octroi de leurs conclusions reconventionnelles de première instance, en ce sens 
que le loyer soit réduit, dès le 1er janvier 2015, à 500 fr. par mois jusqu'à 
restitution des clés, sous suite de dépens. 
 
Ils ont reproché au Tribunal d'avoir mal apprécié les preuves, en déniant toute 
force probante au témoignage de E______. Compte tenu de l'ampleur des défauts 
subis, une réduction de loyer de 75% se justifiait, représentant un montant total de 
31'683 fr. 
 
b. Dans sa réponse du 21 novembre 2018, la C______ SA a conclu à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique, les parties 
ont été avisées par plis du greffe du 11 janvier 2019 de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______ SA, dont F______ est l'unique administrateur, est propriétaire de la 
parcelle n° 1______ sise route 2______ à G______ [GE] sur laquelle se trouvent 
notamment un bâtiment comprenant deux appartements et une villa. 
 
b. A une date indéterminée, C______ SA, bailleresse, et A______ et B______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer oral portant sur la location de la 
villa sise route 2______, à G______. 


- 3/9 - 
 
C/18351/2017 
 
Le loyer mensuel a été fixé à 2'000 fr. 
 
Avant le début du bail, les locataires ont entrepris des travaux à l'intérieur de la 
villa pour un montant total de 20'790 fr. Le devis y relatif a été accepté par la 
bailleresse fin novembre 2013 et les travaux ont été intégralement payés par elle. 
 
En outre, les locataires ont entrepris des travaux pour l'aménagement d'une 
terrasse et d'un jardin d'hiver (véranda). 
 
c. Les locataires se sont acquittés des loyers d'avril à juin 2014 (soit trois mois de 
loyers) puis ont cessé tout versement. 
 
d. Le 28 avril 2015, la bailleresse a requis l'évacuation des locataires par devant le 
Tribunal de première instance et a déposé une action en revendication à leur 
encontre (cause n° C/3______/2015-5). Par jugement du 5 novembre 2015, le 
Tribunal a déclaré la demande formée par C______ SA irrecevable faute de 
compétence (JTPI/12961/2015). 
 
e. Par avis de résiliation du 22 avril 2016 adressés à A______ et B______, la 
bailleresse a résilié le bail de la villa pour l'échéance du 31 août 2016. 
 
f. Par courrier recommandé du 26 mai 2016, A______ a contesté le congé par 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (cause 
n° C/4______/2016). 
 
g. Par avis comminatoires du 22 avril 2016, la bailleresse a mis en demeure les 
locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 44'000 fr. à titre 
d'indemnités pour occupation illicite de la villa, respectivement d'arriérés de 
loyers pour les mois de mars 2014 à avril 2016 (26 mois), et les a informés de son 
intention, à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 
imparti, de résilier le bail avec effet immédiat. 
 
h. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 7 juin 2016, résilié le 
bail pour le 31 juillet 2016. 
 
Ce congé n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part des locataires. 
 
i. Lors de l'audience devant la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers du 5 septembre 2016, portant sur la procédure de contestation du congé 
ordinaire (C/4______/2016), les parties ont été d'accord de prolonger le bail 
jusqu'au 15 février 2017, le procès-verbal valant jugement d'évacuation à compter 
du 16 février 2017 à l'encontre de A______ et de toutes personnes faisant ménage 
commun avec lui. 
 
j. Par jugement d'évacuation du Tribunal des baux et loyers du 25 avril 2017 
(JTBL/417/2017), confirmé par arrêt de la Chambre des baux et loyers du 


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12 juillet 2017 (ACJC/867/2017), C______ SA a été autorisée à faire exécuter par 
la force publique l'évacuation des locataires de la villa sise route 2______, à 
G______. 
 
k. Les époux A______/B______ ont restitué les clés de la villa le 11 juillet 2017. 
 
l. Par requête du 10 août 2017, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 16 octobre 2017 et portée devant le Tribunal le 
14 novembre 2017, la bailleresse a conclu, principalement, à ce que le Tribunal 
condamne les locataires au paiement de 73'000 fr. "avec intérêts à 5% l'an dès le 
15 juillet 2015 correspondant aux loyers et indemnités pour occupation illicite de 
la villa sise route 2______, à G______, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 
2016". Elle a également conclu au paiement de la réfection de la peinture de la 
villa, montant qui n'a pas été chiffré. 
 
m. Par mémoire réponse du 15 janvier 2018, les locataires ont conclu à ce que le 
Tribunal déboute la bailleresse de toutes ses conclusions. Ils ont pris des 
conclusions reconventionnelles en réduction du loyer de 500 fr. par mois de 
janvier 2015 au 11 juillet 2017 pour défaut de la chose louée, ainsi qu'en 
condamnation de la bailleresse au paiement de 43'700 fr. avec intérêts à 5% l'an 
dès le 5 décembre 2014, à titre d'indemnité fondée sur l'art. 260a al. 3 CO. 
 
Pour le surplus, les époux A______/B______ ont sollicité l'audition d'un témoin 
et la mise en œuvre d'une expertise. 
 
n. Dans sa réponse sur demande reconventionnelle reçue le 20 février 2018, 
C______ SA a conclu au déboutement des époux A______/B______ de leurs 
conclusions. 
 
o. Lors de l'audience du 13 mars 2018, les époux A______/B______ ont 
notamment sollicité l'audition d'un témoin supplémentaire et persisté dans leurs 
conclusions. C______ SA s'est opposée à l'audition de ce témoin et a persisté dans 
ses conclusions. 
 
Interrogé par le Tribunal, A______ a confirmé qu'il avait payé un loyer mensuel 
de 2'000 fr. pendant une période de trois mois et qu'aucun autre versement n'était 
intervenu après cette période. A______ a indiqué qu'une coupure de chauffage et 
de gaz était intervenue dans la villa à partir du printemps 2015, laquelle avait duré 
deux ans et demi. Les travaux d'aménagement d'une terrasse et d'un jardin d'hiver 
(véranda) avaient été entrepris en même temps que les travaux à l'intérieur de la 
villa. La construction de la véranda avait été estimée, par un architecte, à un 
montant de 47'300 fr. La construction de la véranda n'avait pas été sollicitée par la 
bailleresse et il n'existait pas de devis relatif à ces travaux. 
 
La bailleresse ne devait pas régler le prix de ces travaux. En raison des problèmes 
intervenus par la suite, il avait décidé d'en solliciter le remboursement. 


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Le conseil de la bailleresse a confirmé l'existence actuelle de la véranda. 
 
p. Par ordonnance du 19 mars 2018, le Tribunal a notamment écarté, par apprécia-
tion anticipée des preuves, l'audition d'un témoin et l'expertise sollicitées par les 
époux A______/B______, dès lors que ces derniers n'avaient apporté aucune 
preuve ou formulé d'offre de preuve visant à établir le consentement de la 
bailleresse à l'égard des travaux d'aménagement de la terrasse et du jardin d'hiver 
(véranda). 
 
q. Lors de l'audience du 3 mai 2018, le Tribunal a auditionné le témoin 
E______, ancienne voisine des locataires, qui a déclaré avoir eu connaissance de 
la coupure de chauffage et de gaz dans la villa, laquelle était survenue six à huit 
mois après l'arrivée des locataires. Cette coupure était intervenue avec l'accord de 
l'épouse de F______. Le témoin tenait ces informations d'un tiers, soit sa 
bailleresse. Cette dernière était gérante du motel sis sur la parcelle et elle 
s'occupait de l'approvisionnement en gaz de la citerne desservant l'ensemble des 
bâtiments, soit le motel, la villa et les deux appartements. 
 
r. Dans ses plaidoiries finales écrites du 29 mai 2018, C______ SA a conclu au 
paiement de 73'000 fr. à titre de loyers et indemnités pour occupation illicite de la 
villa avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2016. 
 
Par écritures du 15 juin 2018, les époux A______/B______ ont préparatoirement 
requis l'audition d'un témoin, ainsi qu'une expertise, persisté dans leurs 
conclusions et excipé de compensation, faisant valoir à l'encontre de la bailleresse 
une créance de 47'300 fr. en remboursement des travaux effectués dans la villa. 
 
La cause a ensuite été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse des conclusions reconventionnelles de première instance des 
appelants s'élève à 31'683 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement 
supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
Il en va de même de l'écriture responsive de l'intimée. 
2. 
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) ou 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 


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L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et 
en droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des 
preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec 
l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
3. 
Les appelants ne remettent pas en cause leur condamnation à verser à l'intimée la 
somme de 73'000 fr. plus intérêts, de sorte que les chiffres 1 et 4 du dispositif du 
jugement sont entrés en force de chose jugée (art. 315 CPC). 
 
Ainsi, seuls les griefs soulevés en relation avec les chiffres 2 et 3 du dispositif de 
la décision entreprise seront examinés. 
4. 
Les appelants reprochent au Tribunal une constatation inexacte des faits et une 
mauvaise appréciation des preuves. 
 
4.1 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits 
qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Le Tribunal établit sa 
conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). A 
cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier 
(ATF 132 III 109 consid. 2). 
 
La libre appréciation des preuves signifie que le juge apprécie librement la force 
probante des moyens de preuve administrés selon son intime conviction, sans être 
lié par des règles de preuve légales. Il n'y a pas de hiérarchie légale entre les 
moyens de preuves autorisés (ATF 133 I 33 consid. 21; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid. 3.2). Il y a violation sur le principe si le 
juge dénie d'emblée toute force probante à un moyen de preuve ou s'il retient en 
fin de compte son intime conviction (arrêt du Tribunal fédéral 4A_165/2009 du 
15 juin 2019 consid. 5). 
 
En revanche, une appréciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le 
principe de la libre appréciation des preuves (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_234/2017 du 19 septembre 2017 consid. 4.2.2; 
4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2; 4A_165/2009 du 15 juin 2009 
consid. 5). 
 
4.2 Selon l'art. 169 CPC, le témoignage n'est admis que sur des faits dont le 
témoin à une perception directe. 
 
Le témoignage par "entendu dire" n'a pas de force probante (VOGEL/SPÜHLER, 
Grundriss des Zivilprozessrechts, 8ème éd. Berne 2006, n. 126, p. 280; GULDENER, 
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3ème éd. Zurich 1979, n. 2, p. 338), ce à plus 
forte raison lorsqu'il émane de personnes qui relatent les propos de la partie qui a 


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la charge de la preuve (arrêts du Tribunal fédéral 4P.48/2006 du 22 mai 
2006 consid. 3.1; 4P_160/2005 du 17 octobre 2005 consid. 4.3). 
 
4.3 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, 
le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir 
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de 
ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). 
Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de 
moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à 
l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la 
consignation du loyer. 
 
Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. Le défaut 
est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose 
a été louée. Excepté le cas où la chose est inutilisable, le défaut doit être qualifié 
de grave lorsqu'il met en danger les intérêts vitaux du locataire et de ses voisins, 
notamment leur santé et leur intégrité corporelle (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 225; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 
2011, n. 52 p. 198). 
 
A teneur de l'art. 257g al. 1 CO, le locataire a l'obligation de signaler au bailleur 
les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier et répond du dommage résultant 
de l'omission d'aviser le bailleur. 
 
Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 
diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 
 
4.4 En l'espèce, les appelants soutiennent que c'est à tort que le Tribunal a dénié 
toute valeur probante au témoignage recueilli, alors que les faits dont il avait fait 
état avaient été relatés par l'épouse de F______, administrateur de l'intimée. 
 
La Cour retient que les déclarations du témoin E______ ne sont pas 
convaincantes. Outre que ce témoin ne fait état que de déclarations indirectes 
faites par sa propre bailleresse et gérante du motel, laquelle aurait coupé le gaz de 
sa propre initiative, et avec le prétendu accord de l'épouse de F______, elle n'a pas 
indiqué que ce dernier ait été au courant de cette coupure, ni qu'il y aurait donné 
son accord. On peine par ailleurs à comprendre pour quelle raison les appelants 
n'ont pas requis l'audition de ladite gérante du motel, laquelle était en charge de 
l'approvisionnement du gaz, alors qu'elle aurait eu une perception directe de la 
situation. Par conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré 
que les déclarations du témoin n'avaient pas de force probante en l'espèce. 


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Par ailleurs, comme l'a relevé à bon droit le Tribunal, l'épouse de F______ n'est 
pas partie au contrat de bail et il n'est pas non plus allégué qu'elle représenterait, 
directement ou indirectement, l'intimée. 
 
Les appelants n'ont produit aucun document démontrant qu'ils auraient avisé 
l'intimée de l'existence du défaut allégué, alors même qu'ils en avaient 
l'obligation. De plus, les appelants n'ont pas établi qu'ils auraient entrepris des 
démarches, qu'elles soient extra-judiciaires ou judiciaires, afin d'obtenir la 
réparation du défaut, alors qu'ils prétendent que le défaut - qu'ils considèrent 
comme grave - aurait perduré pendant plus de deux ans. 
 
Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, le Tribunal a correctement 
apprécié les preuves en retenant que ni l'existence d'un défaut relatif à la coupure 
de gaz et de chauffage de la villa ni un éventuel avis des défauts n'avaient été 
démontrés, de sorte qu'aucune réduction de loyer de pouvait être accordée. 
 
4.5 Les appelants seront dès lors déboutés de leurs conclusions sur ce point. 
 
4.6 L'art. 311 al. 1 CPC impose au justiciable de motiver son appel. Il doit ainsi 
s'efforcer d'établir que la décision attaquée est entachée d'erreurs, que ce soit au 
niveau des faits constatés et/ou des conclusions juridiques qui en sont tirées. Il ne 
peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur 
les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux 
moyens déjà présentés aux juges de première instance, si elle ne contient que des 
critiques toutes générales de la décision attaquée, ou encore si elle ne fait que 
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux 
exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et le grief doit être déclaré irrecevable 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_74/2018 du 28 juin 
2018 consid. 3.2 et les références citées). 
 
4.7 Concernant l'indemnité pour travaux à plus-value, l'acte d'appel ne comporte 
aucune critique du jugement, ni aucune motivation, à l'exception de la citation de 
deux extraits de doctrine. 
 
Insuffisamment motivé, ce grief est irrecevable, de sorte qu'il ne sera pas examiné. 
 
4.8 Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 octobre 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/891/2018 rendu le 2 octobre 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/18351/2017-1-OOD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.1.