ge_gerichte · ACJC/718/2026 · 2026-04-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 4 mai 2026 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7479/2024 
ACJC/718/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 24 AVRIL 2026 
 
Entre 
A______ SA, sise c/o B______ [régie immobilière], ______, appelante d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 août 2025, représentée par 
Me Olivier FAIVRE, avocat, rue de la Rôtisserie 2, case postale 3809, 1211 Genève 3, 
et 
Madame C______, domiciliée ______, intimée, représentée par Me Razi ABDERRAHIM, 
avocat, rue François-Versonnex 7, 1207 Genève. 
 


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C/7479/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/757/2025 du 20 août 2025, reçu par les parties le 21 août 2025, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la requête formée par C______ à 
l’encontre de A______ SA (ch. 1 du dispositif), déclaré inefficace le congé notifié 
le 13 février 2024 par A______ SA à C______ pour l'appartement de quatre pièces 
au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 2), débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour de justice le 22 septembre 2025, A______ SA a formé 
appel de ce jugement concluant à son annulation et au déboutement de C______ de 
toutes ses conclusions. 
 
b. Dans sa réponse du 24 octobre 2025, C______ a conclu au rejet de l’appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 4 décembre 2025 et 7 janvier 2026, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
d. Les parties ont été avisées le 29 janvier 2026 par la Cour de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 19 avril 1983, SOCIETE IMMOBILIERE D______, en qualité de propriétaire, 
et E______, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location d'un appartement de quatre pièces au 5ème étage de l'immeuble sis rue 
1______ no. ______ à Genève. 
Ce contrat de bail annulait et remplaçait celui du 22 juin 1970. Il a été conclu pour 
une durée initiale de trois ans, du 1er août 1983 au 31 juillet 1986. 
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 8'616 fr.; le montant des charges 
annuelles, en sus, s’élevait à 3'240 fr. 
b. C______, épouse de E______, est devenue colocataire de l'appartement le 
1er septembre 2003. 
c. A une date qui n’est pas précisée, l’immeuble susvisé a été acquis par 
A______ SA, qui a repris ledit contrat de bail. 
d. Par pli du 2 avril 2019, les locataires ont informé la bailleresse que E______, 
entré dans une maison de retraite, renonçait au bail de l'appartement litigieux, dans 
lequel C______ continuerait d'habiter avec sa fille. 


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e. Le 22 mai 2019, la bailleresse a répondu avoir pris acte du fait que E______ ne 
cohabitait plus dans l'appartement avec C______; ce dernier n’était toutefois pas 
libéré de ses obligations et le bail se poursuivait à leurs deux noms. 
f. E______ est décédé le ______ 2023. 
g. Par jugement JTPI/7979/2023 du 6 juillet 2023, C______ a été déclarée en 
faillite. 
h. Par courrier du 6 novembre 2023, la bailleresse a imparti à l’Office cantonal des 
faillites, en application de l’art. 266h al. 1 CO, un délai au 27 novembre 2023 pour 
constituer, conjointement et solidairement avec C______, des sûretés à hauteur de 
6'916 fr., correspondant à sept mois de loyer, soit jusqu’à la prochaine échéance du 
bail. 
Il était précisé qu’un courrier en ce sens était adressé le même jour à C______. 
i. Par courrier du 13 novembre 2023, le conseil de C______ a informé la bailleresse 
avoir été consulté par cette dernière et faire suite au courrier du 6 novembre 2023 
adressé à l’Office cantonal des faillites, dont celui-ci avait transmis une copie à sa 
mandante. Il a requis de la bailleresse une copie du courrier recommandé qui aurait 
été envoyé à cette dernière, l’enjoignant à constituer des sûretés. Par ailleurs, le 
montant des sûretés réclamé par la bailleresse était contesté par la locataire. 
j. Le 7 février 2024, la Justice de paix a informé la bailleresse que E______ avait 
un fils, F______, domicilié no. ______, rue 2______ au G______ [GE]. 
k. Par avis de résiliation du 13 février 2024, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 mars 2024 conformément à l’art. 266h al. 2 CO, au motif que la locataire et 
l’Office cantonal des faillites n’avaient pas constitué les sûretés requises le 
6 novembre 2023. 
A teneur du suivi postal track & trace, l’avis de résiliation précité a été déposé à la 
Poste sous pli recommandé le 13 février 2024; la locataire a été avisée pour retrait 
le 14 février 2024 et elle a retiré le pli au guichet postal le 21 février 2024. 
l. Par requête datée du 22 mars 2024, déposée par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers le 24 mars 2024, déclarée non conciliée à 
l'audience du 14 juin 2024, et portée devant le Tribunal le 20 août 2024, la locataire 
a contesté le congé du 13 février 2024, concluant principalement à sa nullité, 
subsidiairement, à son annulation et, plus subsidiairement, à une prolongation de 
bail de quatre ans. 
Elle a allégué avoir constaté que la bailleresse avait adressé, le 6 novembre 2023, 
un courrier recommandé à l’Office cantonal des faillites sollicitant la constitution 
de sûretés; elle-même n’avait jamais reçu le même courrier. 


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m. Dans sa réponse du 5 novembre 2024, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité 
de la demande de la locataire pour tardiveté, respectivement à son rejet faute de 
légitimation active et à la validation de la résiliation du 13 février 2024 avec effet 
au 31 mars 2024. 
La bailleresse a allégué avoir adressé, le 6 novembre 2023, un courrier à la locataire 
identique à celui envoyé à l’Office cantonal des faillites. A tout le moins, cette 
dernière en avait eu connaissance au vu de la teneur de son courrier du 13 novembre 
2023 sous la plume de son conseil. 
n. Lors de l'audience du Tribunal du 25 novembre 2024, les parties ont plaidé, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l’issue de cette audience. 
o. A teneur du jugement entrepris, le Tribunal a déclaré recevable la requête de la 
locataire du 22 mars 2024, considérant que celle-ci avait saisi la Commission de 
conciliation dans le délai légal de trente jours suivant la notification de l’avis de 
résiliation du bail intervenue le 21 février 2024. 
Il a considéré que la locataire disposait de la légitimation active dans la mesure où 
le fils de feu E______, F______, n’avait aucun intérêt à faire valoir quant au bail 
litigieux, n’ayant jamais habité le logement; E______ avait également perdu tout 
intérêt au bail dès lors qu’il avait emménagé en EMS, ce dont la bailleresse avait 
été informée. L’absence d’intérêt au bail de F______ devait, de plus, être retenue 
vu que cette dernière ne l’avait pas mis en demeure de verser des sûretés et ne lui 
avait pas non plus notifié l’avis de résiliation du bail. En outre, le fait que la locataire 
n’ait pas assigné son cohéritier dans la procédure en contestation de congé n’avait 
aucune incidence. 
Le congé devait être déclaré inefficace, les conditions de l’art. 266h al. 1 CO 
n’ayant pas été respectées, dans la mesure où la bailleresse n’avait pas démontré 
avoir adressé une mise en demeure réclamant des sûretés à la locataire; la copie du 
courrier que la bailleresse avait versée à la procédure ne précisait pas qu’il aurait 
été adressé par pli recommandé et elle n’avait produit aucun suivi d’envoi. Il ne 
pouvait être retenu que la locataire aurait été de mauvaise foi en alléguant ne pas 
avoir reçu le pli puisqu’elle en avait réclamé une copie par courrier du 13 novembre 
2023 et que la bailleresse n’avait pas saisi cette occasion pour lui adresser une 
nouvelle mise en demeure. Enfin, le seul fait que la locataire ait été informée par 
l’Office des faillites de la demande de sûretés n’était pas suffisant pour pallier 
l’absence de mise en demeure adressée personnellement à la locataire. 
 
 


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C/7479/2024 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à 
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e 
CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
1.2 En l'espèce, vu le montant du loyer annuel brut, la valeur litigieuse (à savoir 
11'856 fr. x 3 ans) est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est 
ouverte. 
 
1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 
143 al. 1 et 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir déclaré recevable la demande de 
l’intimée, ayant retenu, de manière contraire au droit et sans motiver son 
raisonnement, que l’avis de résiliation du bail du 13 février 2024 avait été notifié à 
la locataire le 21 février 2024 et non le 14 février 2024, date à laquelle l’avis de 
retrait de la Poste avait été déposé dans la boîte aux lettres de cette dernière. 
 
2.1 
2.1.1 A teneur de l’art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir 
l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé. 


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Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la résiliation du bail est une décision 
unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. 
La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai 
correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est 
parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant 
normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque 
la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal 
n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait 
dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est 
en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il 
s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si 
l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le 
lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.1; 
137 III 208 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_611/2023 du 22 mai 2024 
consid. 5.1; 4A_471/2013 du 11 novembre 2013 consid. 2). 
 
La théorie de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts 
antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'expéditeur et ceux du destinataire. 
L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient 
dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à 
l'intérieur de sa sphère d'influence, du fait qu'il prend connaissance tardivement, 
respectivement ne prend pas connaissance du support de la communication. Cet 
équilibre serait rompu si la théorie de la réception relative - selon laquelle le pli est 
reçu au moment où il est effectivement retiré à la poste ou, s'il n'est pas retiré, le 
septième et dernier jour du délai de garde - devait s'appliquer (ATF 137 III 208 
consid. 3.1.3 in fine; 140 III 244 consid. 5.1 in fine). 
 
La fiction de notification le septième jour du délai de garde prévue pour les délais 
de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de 
droit matériel (ACJC/130/2022 du 31 janvier 2022 consid. 3.3.1). Il en va de même 
de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que 
si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification (sur cette dernière 
notion, cf. ATF 138 III 225 consid. 3.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_466/2012 du 
4 septembre 2012 consid. 4; 5D_130/2011 du 22 septembre 2011 consid. 2.1; 
ACJC/130/2022 précité). 
 
2.1.2 En vertu de l’art. 266h al. 1 CO, en cas de faillite du locataire après la 
délivrance de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies 
pour les loyers à échoir. A cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à 
l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable. Si ces sûretés ne 
lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet 
immédiat (al. 2). 


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L’art. 266o CO prévoit que le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux 
art. 266l à 266n est nul. 
 
Le Tribunal fédéral qualifie d’inefficace le congé anticipé donné sans que toutes les 
conditions requises par la loi ne soient réalisées ; plus précisément, les résiliations 
extraordinaires de bail signifiées alors qu’une condition matérielle, légale ou 
contractuelle fait défaut, sont inefficaces (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 122 III 92 
consid. 2d, in JdT 1996 I 595; 121 III 156 consid. 1c/aa ; LACHAT/BOHNET, in 
Commentaire romand Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 2 ad art. 266o CO; 
LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 951, ch. 2.6). L’inefficacité est une forme de 
nullité et peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit; elle doit 
être soulevée d’office par l’autorité de conciliation ou le juge (ATF 139 III 457 
consid. 5.3; ATF 122 III 92 et 121 III 156 précités; LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 3 
ad art. 266o CO; LACHAT, op. cit.; MONTINI, in Commentaire pratique Droit du bail 
à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 6 ad art. 266o CO). 
2.2 
2.2.1 En l'espèce, il ressort du justificatif d’envoi postal track & trace que l’avis de 
résiliation du bail daté du 13 février 2024 a été expédié sous pli recommandé par 
l’appelante le jour même et que l’intimée a été avisée pour retrait le 14 février 2024. 
Le pli a par ailleurs été distribué à cette dernière au guichet postal le 21 février 
2024. L’intimée a eu connaissance de l’invitation à retirer le pli recommandé laissé 
par la Poste dans sa boîte aux lettres, puisque le pli a bien été distribué ensuite au 
guichet, le pli étant ainsi entré dans sa sphère d’influence au jour du dépôt de l’avis 
de retrait dans la boîte aux lettres. 
 
Compte tenu de la jurisprudence constante du Tribunal fédéral rappelée supra, 
l’avis de résiliation était ainsi réputé notifié à l’intimée le 14 février 2024 et non le 
21 février 2024. Dans la mesure où le délai de trente jours prévu par l’art. 273 al. 1 
CO commençait à courir dès le lendemain de la notification, à savoir le 15 février 
2024, la requête déposée par l’intimée devant la Commission de conciliation le 
24 mars 2024 était tardive, en ce qui concerne les conclusions subsidiaires en 
annulation du congé et en prolongation du bail. Sur ces points, ladite requête était 
par conséquent irrecevable. 
2.2.2 En revanche, en tant qu’elle vise à la constatation de la nullité du congé précité 
sous l’angle du non-respect des conditions prévues par l’art. 266h CO, la requête 
de l’intimée pouvait être formée en tout temps par-devant la Commission de 
conciliation, de sorte qu’elle était recevable à cet égard. 
2.2.3 Au vu de ce qui précède, le grief de l’appelante apparaît partiellement fondé. 
Ainsi, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et il sera statué à 
nouveau, en ce sens que la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 
par l’intimée à l’encontre l’appelante, relative à la résiliation de bail du 13 février 


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2024 pour le 31 mars 2024 sera déclarée irrecevable en tant qu’elle porte sur 
l’annulation du congé et sur la prolongation du bail. Elle sera, en revanche, déclarée 
recevable en tant qu’elle porte sur la constatation de la nullité du congé précité. 
3. 
L’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que l’intimée disposait de la 
légitimation active pour agir en contestation de la résiliation de bail, cette dernière 
formant une consorité nécessaire avec son cohéritier, F______. 
 
3.1 Selon la jurisprudence fédérale, la qualité pour agir - communément qualifiée 
de légitimation active - appartient en principe à celui qui peut faire valoir la 
prétention en tant que titulaire du droit litigieux, en son propre nom. Il s'agit d'une 
condition de fond du droit exercé, dont le défaut conduit au rejet de l'action. En 
particulier, si l'action n'a pas été ouverte par tous les consorts matériels nécessaires 
(art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée, faute de qualité pour agir. La 
consorité (matérielle) nécessaire est imposée par le droit matériel, qui détermine les 
cas dans lesquels plusieurs parties doivent agir ou défendre ensemble. Sous sa 
forme active, elle est réalisée lorsque plusieurs personnes sont ensemble titulaires 
du droit en cause, de sorte que chacune ne peut pas l'exercer seule en justice. Sont 
ainsi consorts nécessaires les membres d'une communauté du droit civil - telle la 
communauté héréditaire - qui sont ensemble titulaires d'un même droit. Il y a aussi 
consorité nécessaire en cas d'action formatrice, soit lorsque l'action tend à la 
création, la modification ou la dissolution d'un droit ou d'un rapport de droit 
déterminé touchant plusieurs personnes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 du 
29 novembre 2021 consid. 4.3 et les références citées). 
 
L'action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 ss CO est une 
action formatrice : en contestant le congé que lui a notifié le bailleur, le locataire 
cherche en effet à maintenir le rapport de droit qui les lie. Lorsque plusieurs parties 
sont titulaires d'un bail, il y a bail commun, soit un rapport juridique uniforme, qui 
n'existe que comme un tout et pour toutes les parties au contrat. La question de 
savoir si, pour requérir l'annulation du congé, les cotitulaires du bail doivent agir en 
commun, ou si une exception peut être admise, a longtemps été l'objet d'une 
controverse doctrinale (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.3.1 
et les références citées). Le Tribunal fédéral a tranché la question en 2010 en 
introduisant un tempérament à l'action conjointe, afin de tenir compte du « besoin 
de protection sociale particulièrement aigu lorsqu'un local d'habitation est en jeu » 
(ATF 140 III 598 consid. 3.2; 146 III 346 consid. 2.2). 
Le demandeur peut dès lors agir seul, mais, comme l'action (formatrice) implique 
que le bail soit en définitive maintenu ou résilié envers toutes les parties, il doit 
assigner aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui n'entendent pas s'opposer 
au congé, sous peine de se voir dénier la qualité pour agir. Autrement dit, il n'est 
pas nécessaire que les consorts matériels nécessaires soient tous demandeurs ou 
défendeurs; il suffit qu'ils soient tous parties au procès, répartis d'un côté et de 


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l'autre de la barre (ATF 146 III 346 consid. 2.2; 145 III 281 consid. 3.4.2; 
140 III 598 consid. 3.2). Cette jurisprudence s'applique non seulement aux baux 
d'habitation, mais également aux baux de locaux commerciaux; elle s'étend à la 
demande de constatation de la nullité ou de l'inefficacité d'une résiliation (ATF 
146 III 346 précité consid. 2.2 et arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité 
consid. 4.3.1 in fine et les références citées). 
Selon l'art. 560 al. 1 et 2 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de 
la succession dès que celle-ci est ouverte; ils sont saisis des créances et actions, des 
droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la 
possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve 
des exceptions prévues par la loi. Le bail du défunt fait partie de sa succession et 
passe ainsi de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation 
contractuelle avec le bailleur. En principe, les héritiers membres de la communauté 
héréditaire (art. 602 CC), qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires 
(sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la 
succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble (art. 602 al. 2 et 653 al. 2 CC) 
et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour 
agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou 
inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour 
autant qu'il assigne également celui-ci ou ceux-ci en justice à côté du bailleur (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.3.2 et les références citées, cf. 
en particulier : ATF 140 III 598 consid. 3.2; arrêts 4A_141/2018 du 4 septembre 
2018 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 3.1; 4A_34/2017 du 
18 avril 2017 consid. 5; 4A_195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2). 
Par ailleurs, le justiciable qui fait valoir une prétention doit démontrer qu'il a un 
intérêt digne de protection au sens de l'art. 59 al. 2 let. a CPC, soit un intérêt 
personnel et actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions. Lorsqu'une demande 
en justice ne répond pas à un intérêt digne de protection de son auteur, elle est 
irrecevable. Le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n'habite pas 
l'appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés 
garantie par les art. 271 ss CO. En effet, seul celui qui utilisait effectivement les 
locaux a un intérêt digne de protection à l'annulation du congé (cf. art. 59 al. 2 let. a 
CPC). Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection du 
locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt 
et continue d'habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas 
ou plus dans celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_282/2021 précité consid. 4.4 et 
les références citées, cf. en particulier : arrêts du Tribunal fédéral 4A_141/2018, 
précité consid. 4.1; 4A_689/2016 précité consid. 4.1; 4A_516/2016 précité 
consid. 8.1; 4A_347/2017 précité consid. 3.1; 4A_34/2017 précité consid. 5; 
4A_195/2016 précité consid. 1.2). 


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3.2 En l’espèce, le fils de feu E______ n’a jamais habité le logement litigieux, de 
sorte qu’il ne disposait d’aucun intérêt à faire valoir sur ce dernier, dans le cadre de 
la résiliation de bail notifiée à l’intimée. 
 
Contrairement à ce que soutient l’appelante, elle ne pouvait se plaindre d’un défaut 
de légitimation active de la locataire, dès lors qu’elle a elle-même considéré que 
F______ n’avait pas d’intérêt à faire valoir quant au bail du fait qu’elle n’a adressé 
à ce dernier aucune mise en demeure de verser des sûretés, ni d’avis de résiliation 
du bail. Le raisonnement du Tribunal ne prête pas le flanc à la critique in casu. En 
effet, la bailleresse n’ignorait pas l’existence du fils de feu E______, à tout le moins 
au jour où elle a résilié le bail litigieux, ayant été informée de son existence et du 
domicile de celui-ci par la Justice de Paix, le 7 février 2024, soit six jours avant 
l’envoi de l’avis de résiliation. 
 
Dans ces circonstances et vu la jurisprudence fédérale rappelée supra – laquelle 
trouve application en matière d’annulation des congés abusifs au sens des art. 271 ss 
CO et s’entend également aux cas de nullité d’une résiliation de bail – c’est à bon 
droit que les premiers juges ont retenu que l’intimée disposait de la légitimation 
active pour agir, seule, en contestation de la résiliation litigieuse. 
 
Le grief de l’appelante étant infondé, le jugement entrepris sera confirmé sur ce 
point. 
4. 
Aux termes d’un dernier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir fait preuve 
d’arbitraire et de formalisme excessif en retenant que la bailleresse n’avait pas 
notifié la mise en demeure du 6 novembre 2023 à la locataire, alors que celle-ci en 
aurait reçu une copie de l’Office cantonal des faillites et aurait contesté le montant 
des sûretés requises par courrier du 13 novembre 2023. 
4.1 A teneur de l’art. 266h al. 1 CO, en cas de faillite du locataire après la délivrance 
de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les loyers 
à échoir; à cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à l’administration de la 
faillite en leur fixant un délai convenable. Si ces sûretés ne lui sont pas fournies 
dans ce délai, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat (al. 2). 
La demande de sûretés doit être formulée par écrit et adressée tant au locataire qu’à 
l’administration fiscale; à défaut de la réalisation de ces conditions matérielles, le 
congé donné ultérieurement par le bailleur est nul, respectivement inefficace (ATF 
121 III 156 consid. 1c; LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 6 ad art. 266h CO; 
BISE/PLANAS, in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, op. cit., 
n. 13 ad art. 266h CO). 
4.2 En l’espèce, il ressort du dossier que la bailleresse n’a apporté aucune preuve 
démontrant qu’elle aurait adressé une mise en demeure à l’intimée sollicitant la 
constitution de sûretés. Contrairement à ce que l’appelante soutient, la seule 


- 11/13 - 
 
C/7479/2024 
mention : « Un courrier en ce sens est adressé ce jour à Madame C______ », 
figurant aux termes de la mise en demeure du 6 novembre 2023 adressée à l’Office 
cantonal des faillites, n’est pas propre à démontrer que ladite mise en demeure aurait 
effectivement été envoyée par la bailleresse. Le fait que la locataire ait eu 
connaissance de la mise en demeure litigieuse, a posteriori par le biais de l’Office 
cantonal des faillites, et qu’elle en ait contesté les termes, ne permet pas non plus à 
l’appelante de prouver la réalisation des conditions strictes prévues par l’art. 266h 
al. 1 CO. A cet égard, cette dernière se limite à plaider que l’intimée se serait vu 
notifier une nouvelle copie de la mise en demeure du 6 novembre 2023, sans 
toutefois en apporter la preuve. Il n’est pas non plus établi que l’appelante aurait 
effectivement adressé une copie de la mise en demeure susvisée à la locataire, ni à 
son avocat, tel que ce dernier l’avait demandé par courrier du 13 novembre 2023. 
Compte tenu de ce qui précède, c’est à juste titre que le Tribunal a retenu qu’en 
l’absence de preuve démontrant que la mise en demeure aurait été adressée 
personnellement à la locataire, les conditions de l’art. 266h al. 1 CO n’étaient pas 
respectées, de sorte que la résiliation du bail devait être déclarée inefficace. 
 
Le grief de l’appelante étant infondé, le jugement attaqué sera confirmé sur ce point 
également. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 12/13 - 
 
C/7479/2024 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 septembre 2025 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/757/2025 rendu le 20 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/7479/2024. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 par 
C______ à l’encontre de A______ SA relative à la résiliation de bail du 13 février 2024 
pour le 31 mars 2024 s’agissant de l’appartement de quatre pièces situé au 5ème étage de 
l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, en tant qu’elle porte sur l’annulation 
du congé et sur la prolongation du bail. 
Déclare recevable la requête en contestation de congé formée le 24 mars 2024 par 
C______ à l’encontre de A______ SA relative à la résiliation de bail du 13 février 2024 
pour le 31 mars 2024 s’agissant de l’appartement de quatre pièces situé au 5ème étage de 
l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, en tant qu’elle porte sur la constatation 
de la nullité du congé. 
Confirme au surplus le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur Mathias ZINGGELER, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 


- 13/13 - 
 
C/7479/2024 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.