ge_gerichte · ATA/826/2012 · 2012-12-11 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3964/2011-LDTR 
ATA/826/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 11 décembre 2012 
 
 dans la cause 
 
Madame Renée TAVEL 
représentée par Me Viviane Martin, avocate 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
Madame Janice BETZ 
Monsieur Hans BARITT 
représentés par Me Christian Dandrès, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 avril 2012 (JTAPI/498/2012) 


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A/3964/2011 
EN FAIT 
1. 
 
Madame Renée Tavel, née en 1922, est propriétaire en propriété par étages 
(ci-après : PPE), d’un appartement d’une surface d’environ 130 m2, situé dans un 
immeuble locatif 5, rue Robert-de-Traz à Genève. Elle avait acquis ce logement 
en 1990 avec feu son époux, pour un prix total de CHF 890'000.-, intégralement 
versé, ainsi qu’un garage, pour le prix de CHF 50'000.-. Mme Tavel a quitté cet 
appartement en 2009 et vit dorénavant en maison de retraite. 
2. 
 
Dès le 1er juin 2009, cet appartement, qui avait été entièrement rénové pour 
un coût total de CHF 140'533.- selon le récapitulatif des travaux établi le 
14 janvier 2010 par l’entreprise de rénovation Villanova, d’après des devis 
remontant à 2008, a été mis en location pour la première fois, pour une durée de 
cinq ans, aux termes d’un bail précisant qu’il s’agissait d’un logement de 4 pièces. 
Le loyer annuel, sans les charges, s’élevait à CHF 57'600.-. 
 
 
Selon les plans produits, l’appartement dispose d’un hall d’entrée de 9 m2, 
d’un séjour de 34,40 m2, d’une cuisine de 9,63 m2, de deux chambres à coucher de 
respectivement 17,82 et 18,68 m2, d’une salle de bains, d’une salle de douche et 
d’un cabinet de toilettes séparé pour visiteurs, soit une surface totale de 130 m2. 
De plus, l’appartement comporte deux balcons et se trouve au 6ème étage de 
l’immeuble. 
3. 
 
Les locataires, soit Madame Janice Betz et Monsieur Hans Baritt, ont saisi 
l’Association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA), laquelle a 
interpellé à son tour le département des constructions et des technologies de 
l’information, devenu depuis le département de l’urbanisme (ci-après : le 
département), et cela en date du 26 mars 2010. 
 
 
L’ASLOCA priait le département de lui faire savoir si la bailleresse avait 
sollicité une autorisation pour effectuer les travaux en question. 
4. 
 
Le 16 avril 2010, le département a répondu à l’ASLOCA qu’il n’avait été 
saisi d’aucune demande d’autorisation pour les travaux précités. 
5. 
 
A la requête du département, Mme Tavel s’est déterminée le 1er juin 2010 
par le biais de son conseil. En 2009, elle avait dû quitter cet appartement de 
137 m2 et comportant 4,5 pièces pour aller en maison de retraite. Ce logement était 
destiné à être occupé par un membre de sa famille, soit l’une ou l’autre de ses 
deux filles, Madame Claudine Tavel ou Madame Marion Harroff. Celles-ci 
l’avaient fait rénover à leur goût, dans un style très moderne et de manière fort 
luxueuse. Les travaux de rénovation s’étaient élevés à CHF 140'533.-. 
L’entreprise ne leur avait pas dit que de tels travaux seraient soumis à 


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autorisation, et la gérance de l’immeuble, soit l’agence immobilière Rosset & Cie, 
les avait avisées que tel serait le cas s’il y avait destruction d’un galandage ou 
modification de la distribution des pièces. De bonne foi, elles n’avaient ainsi pas 
requis d’autorisation. Elles avaient mis l’appartement en location au prix de 
CHF 4'800.- par mois sans les charges, et un tel loyer était inférieur à ceux de 
logements comparables situés dans le même quartier. 
6. 
 
Par décision du 9 juin 2010, le département a ordonné à Mme Tavel, en 
application des art. 1 et 129 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 3 al. 1 et 44 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - 
L 5 20) de déposer une requête en autorisation de construire pour l’ensemble des 
travaux réalisés dans l’appartement précité. De plus, il lui a infligé une amende de 
CHF 1'000.- pour avoir procédé à ces travaux sans avoir sollicité d’autorisation de 
construire. 
7. 
 
Mme Tavel a recouru contre cette décision auprès de la commission 
cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la CCRA), devenue 
depuis le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). Elle a été 
déboutée par décision du 12 octobre 2010. 
8. 
 
Le 17 novembre 2010, Mme Tavel a recouru auprès du Tribunal 
administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Cette dernière a rejeté son 
recours par arrêt du 1er mars 2011 (ATA/135/2011 du 1er mars 2011), devenu 
définitif et exécutoire, aucun recours auprès du Tribunal fédéral n’ayant été 
interjeté à son encontre. 
 
 
La chambre de céans a retenu en substance que le montant de ces travaux 
était très élevé pour un appartement de 4 pièces. Selon les explications données 
par Mme Tavel le 1er juin 2010 au département, les travaux litigieux avaient 
entraîné une modification qualitative de l’appartement, devenu un appartement de 
luxe. La chambre n’a cependant pas tranché la question de savoir si tel était 
véritablement le cas, se bornant à constater que les travaux de rénovation étaient 
soumis à la LDTR, non seulement en raison de leur ampleur, mais également en 
raison du montant du loyer qui en était résulté, de sorte que le logement considéré 
ne correspondait plus aux besoins prépondérants de la population. Quant à la 
comparaison du loyer pratiqué avec ceux d’appartements comparables dans le 
quartier, elle échappait à sa compétence. 
 
 
Mme Tavel devait, conformément à la décision précitée prise le 9 juin 2010 
par le département, requérir une autorisation d’une part, et s’acquitter de l’amende 
qui lui avait été infligée, d’autre part. 


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9. 
 
Le 3 juin 2011, le département a enregistré la demande en procédure 
accélérée (APA 34922-2) de l’autorisation de construire déposée par Mme Tavel 
pour les travaux exécutés dans l’appartement en question. L’objet de cette 
autorisation, tel qu’il était indiqué, était le suivant : « rénovation/changement de 
décoration d’un appartement dont les travaux ont déjà été exécutés de juin à 
octobre 2008 ». L’appartement devait être occupé par Mme Claudine Tavel. 
 
 
Dans le cadre de l’instruction de cette requête, le préavis de la direction de 
l’aménagement du territoire émis le 14 juin 2011 était favorable, sans autre 
indication. 
 
 
Celui du service juridique, cellule LDTR, daté du 15 juin 2011 mentionnait 
sous la rubrique « observations » une infraction et sollicitait au vu de 
l’art. 9 LDTR la production d’un état locatif actuel détaillé, ainsi qu’un état locatif 
futur après travaux détaillé ainsi que le calcul de rendement des fonds propres. 
 
 
Le 18 octobre 2011, le préavis du service juridique LDTR du département a 
émis un préavis favorable selon l’art. 9 LDTR au vu des pièces qu’il avait 
obtenues. Il a cependant posé pour conditions : 
 
1. 
« que les dispositions de la LDTR soient respectées ; 
 
2. 
que le loyer de l’appartement de 4 pièces sis au 6ème étage n’excède pas, 
après travaux, CHF 31'602.- au total par an pendant trois ans, avec effet rétroactif 
dès la date de prise d’effet du bail, soit le 1er juin 2009 ; 
 
3. 
tous travaux supplémentaires devraient faire l’objet d’une demande 
complémentaire ». 
 
 
Etait annexée à ce préavis une note technique détaillée émanant du même 
service, dont il résultait que les travaux portaient sur la rénovation d’un 
appartement de 4 pièces. Le coût des travaux annoncés était de CHF 140'533.-, ce 
qui était très élevé. Celui des travaux admis était, selon une estimation, de 
CHF 90'000.-. Il n’y avait pas d’état locatif avant travaux, l’appartement ayant été 
occupé par la propriétaire. Le contenu de la suite de ladite note technique était le 
suivant : 
 
 
Calcul de rendement des fonds propres annoncé : 
 
 
Loyer avant travaux : CHF 
39'946.-/total/an, soit CHF 9'986.-/pièce/an 
 
 
Loyer après travaux : CHF 
43'236.-/total/an, soit CHF 10'809.-/pièce/an 
 
 
Calcul de rendement de fonds propres admis : 
 
 
Valeur achat immeuble 
: CHF 
890'000.- (mars 1990) 
 
 
Réadaptation valeur juin 2009 
: CHF 1'187'863.- 
Coefficient de réadaptation 
: 1.3347 
 
 
 
(74.4 mars 1990 - 99.3 mai 2009) 
 
 
Fonds propres admis 40 % 
: CHF 
475'145.- 


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Frais achat 
: CHF 33'303.- (23'334.- + 9'969.-) 
 
 
Taux hypothécaire juin 2009 
: 3,25 % 
 
 
Taux rendement admissible 
: 3,75 % (3,25 % + 0,5 %) 
 
 
Rendement admissible 
: CHF 
19'067.- 
Charges moyennes 5 ans 
: CHF 
7'259.- (7'898.- 
+ 
6'937.- + 7'396.- + 7'262.- + 
6'852.- années 2004-2008) 
 
 
Etat locatif avant travaux 
: CHF 
26'326.- 
 
 
Calcul loyer après travaux art. 11 LDTR 
 
 
Part à plus value : 70 % 
: CHF 
63'000.- 
 
 
Taux hypothécaire : 3,25 % + 0,5 % : 2 : 1,875 % 
 
 
Amortissement 20 ans 
: 5,00 % 
 
 
Charge entretien 
: 1,50 % 
 
 
Rendement 
: 8,375 % 
 
 
Hausse du loyer total 
: CHF 
5'276.- 
Etat locatif après travaux 
: CHF 
31'602.-/total/an, soit 
 
 
CHF 
7'900.-/pièce/an 
10. 
 
Le département a délivré l’autorisation sollicitée en date du 11 novembre 
2011, en reprenant sous chiffre 5 la condition résultant de cette note technique, à 
savoir que : « le loyer de l’appartement de 4 pièces sis au 6ème étage n’excédera 
pas après travaux CHF 31'602.- au total par an. Ce loyer sera appliqué pour une 
durée de trois ans, avec effet rétroactif dès la date de prise d’effet du bail, soit le 
1er juin 2009 ». 
 
 
Cette autorisation a été publiée le 16 novembre 2011 dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO). 
11. 
 
Le 23 novembre 2011, Mme Tavel a recouru contre cette décision auprès du 
TAPI, en concluant principalement à l’annulation de ladite autorisation dans la 
mesure où celle-ci était soumise à la condition précitée mentionnée au chiffre 5, 
relative au loyer annuel de CHF 31'602.-. Mme Tavel concluait à ce qu’il soit 
renoncé à fixer le loyer de l’appartement en application de l’art. 10 al. 2 let. b 
LDTR, après avoir constaté alternativement ou cumulativement qu’il s’agissait 
d’un logement de luxe d’une part, et que celui-ci ne répondait pas aux besoins 
prépondérants de la population, d’autre part. 
 
 
Elle-même et ses filles avaient été victimes d’un pur chantage. Le logement 
avait été offert au prix de CHF 5'500.- par mois, mais les candidats locataires, 
après avoir négocié une réduction de loyer, une prolongation de bail et diverses 
modifications, avaient signé un bail non pour trois ans, mais pour cinq ans, 
moyennant un loyer de CHF 4'800.- par mois. Ils avaient cependant contesté ce 
loyer initial en concluant à ce que celui-ci soit ramené à CHF 2'000.- par mois, 
téléréseau inclus, l’ASLOCA ayant proféré des « menaces claires et nettes de 
délation » si ce prix n’était pas accepté du fait que les travaux n’avaient alors pas 
été autorisés. Ces derniers ayant déjà été effectués, l’ASLOCA avait mis sa 
menace à exécution et dénoncé Mme Tavel au département. Or, d’une part, 


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l’office de l’urbanisme avait, dans sa détermination du 13 janvier 2011 ayant 
donné lieu à la première procédure, qualifié lui-même le logement en question 
d’appartement de luxe. De plus, au vu du tableau de rendement net des fonds 
propres, cet appartement ne répondait pas, après travaux, aux besoins 
prépondérants de la population. Enfin, le tableau des loyers comparatifs 
d’appartements au centre de Genève démontrait que les loyers des appartements 
de 4 pièces de plus de 135 m2 s’échelonnaient entre CHF 3'900 et CHF 5'600.- par 
mois. Fixer à CHF 2'633,50 par mois (soit CHF 31'602.- par an) le loyer de cet 
appartement, après rénovation entière et luxueuse selon les photos produites, 
relevait probablement de l’arbitraire. La fixation d’un tel loyer sans aucune 
motivation était parfaitement incompréhensible. 
12. 
 
Le 16 décembre 2011, l’ASLOCA a recouru à son tour auprès du TAPI 
contre l’autorisation délivrée, en son nom et en celui des locataires, soit Mme Betz 
et M. Baritt, qu’elle représentait. 
 
 
Le calcul sur lequel l’office de l’urbanisme s’était fondé pour déterminer le 
loyer maximum ressortait du préavis dudit office, soit en fait du préavis du service 
juridique LDTR, du 18 octobre 2011. Selon la note technique annexée à ce 
préavis, l’état locatif avant travaux qui avait été retenu s’élevait à CHF 26'326.-. 
C’était ce montant qui aurait dû être fixé en lieu et place des CHF 31'602.- 
autorisés, raison pour laquelle l’autorisation de construire délivrée devait être 
modifiée en ce sens que le loyer après travaux n’excéderait pas CHF 26'326.- par 
an pendant trois ans, avec effet rétroactif dès la prise d’effet du bail, soit le 1er juin 
2009. 
13. 
 
Après avoir joint les deux causes et procédé à une audience de comparution 
personnelle le 14 février 2012, puis à un transport sur place le 14 mars 2012, au 
terme duquel le TAPI a constaté que l’appartement en question comportait 
4 pièces, qu’il avait certes été entièrement rénové mais qu’il ne pouvait être 
qualifié d’appartement de luxe, il a rejeté les deux recours par jugement du 
16 avril 2012 et confirmé la décision du département. 
 
 
Lors du transport sur place, le juge délégué avait notamment constaté qu’un 
concierge disposait d’un appartement dans l’immeuble, que l’entrée de ce dernier 
était spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond boisé et un lustre, ainsi que 
deux fauteuils et une petite table des années 1970. De plus, les habitants pouvaient 
accéder à une piscine chauffée toute l’année, fermée par des parois vitrées et 
s’ouvrant sur un jardin qui n’était pas public. Autour de la piscine, deux toilettes, 
deux douches, cinq vestiaires et six chaises longues étaient à disposition des 
habitants de l’immeuble. Celui-ci comportait deux ascenseurs de taille courante. 
Quant à l’allée du 6ème étage, elle était boisée. 
 
 
Les locataires de l’appartement de Mme Tavel disposaient sur l’étage d’un 
réduit avec des étagères. 


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Quant aux travaux, il apparaissait que tout l’appartement avait été repeint et 
le parquet des pièces vitrifié. Le hall d’entrée disposait d’un interphone. Le living, 
avec une porte à double vitrage, donnait sur un balcon, duquel on pouvait voir le 
sommet du jet d’eau. Le living et la cuisine donnaient sur le même balcon et 
offraient une vue sur le jardin précité, constitué d’un parc arborisé, bien entretenu. 
 
 
La cuisine et les sanitaires avaient été complètement refaits. La cuisine avait 
été entièrement équipée (four, armoires de rangement, lave-vaisselle et lave-linge 
encastrés). La table de travail était en granit et les armoires en bois laqué. 
 
 
Un WC visiteurs avait été refait avec du carrelage de bonne qualité, en grès 
cérame. Une petite douche neuve avec un lavabo comportait également un 
carrelage en grès cérame. Il en était de même de la salle de bains à côté de la 
chambre des parents, entièrement refaite avec du grès cérame. Le lavabo avec une 
armoire et un meuble sous le lavabo avaient été changés. 
 
 
Les deux chambres à coucher, avec des fenêtres à double vitrage, donnaient 
sur le balcon. Le sol de celui-ci était recouvert de carrelage en mosaïque. 
 
 
Enfin, une buanderie était à disposition des habitants de l’immeuble. 
 
 
Sur le fond, le TAPI a retenu en substance que Mme Tavel ne pouvait se 
plaindre d’une violation de son droit d’être entendu puisque la note technique à 
laquelle elle faisait référence se trouvait dans le dossier d’APA 34922-2 du 
département, qu’elle pouvait consulter en tout temps. Il en était de même sur le 
pourcentage retenu par l’autorité des fonds propres investis. Le grief d’absence de 
motivation était ainsi écarté. 
 
 
Après avoir rappelé ce qu’il fallait entendre par logement de luxe au sens de 
la LDTR, le TAPI a considéré que le logement en cause ne pouvait être considéré 
comme tel, ni au sens de la LDTR, ni selon la loi fédérale complétant le Code 
civil 
suisse 
du 
30 
mars 
1911 
(Livre 
cinquième 
: 
Droit 
des 
obligations - CO - RS 220). 
 
 
Enfin, au vu du calcul effectué par le département, dont il n’y avait pas lieu 
de s’écarter, le loyer résultant du bail produit par la recourante ne dépassait pas de 
deux fois et demie celui fixé alors à CHF 3'363.- par pièce et par année, par 
référence à l’art. 10 al. 2 let b LDTR. Enfin, l’appartement ayant été acheté en 
1990 pour le prix de CHF 890’000.-, le service juridique LDTR avait à juste titre 
réadapté cette valeur pour la fixer à CHF 1'187'863.- en l’actualisant, ce qui 
n’était pas contesté. 
 
 
Le service juridique LDTR pouvait également estimer, selon les règles 
développées par la jurisprudence relative à l’art. 269 CO, que le fait de rentabiliser 
au taux de 40 % les fonds propres était usuel, conformément au mode de 
répartition standard entre fonds propres et fonds empruntés, ce qui correspondait 


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en l’espèce à CHF 475'145.-. Ce faisant, le TAPI avait confirmé le calcul auquel 
avait procédé le service juridique LDTR, considérant que celui-ci était conforme à 
la loi. Le loyer devait être ainsi fixé pour trois ans dès la prise d’effet du bail à 
CHF 31'602.- par année. 
14. 
 
Par acte posté le 4 mai 2012, seule Mme Tavel a recouru contre ce jugement 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) en concluant à l’annulation des chiffres 3 et 4 du dispositif dudit 
jugement, en ce que celui-ci rejetait les recours et confirmait la décision du 
département d’une part, et en ce qu’il mettait à sa charge un émolument de 
CHF 1'000.- à titre de frais de procédure, d’autre part. 
 
 
L’autorisation qui lui avait été délivrée le 11 novembre 2011 devait être 
annulée, dans la mesure où elle fixait le loyer à CHF 31'602.- par an. La fixation 
de tout loyer devait être abandonnée en raison de l’exception prévue par 
l’art. 10 al. 2 let. b LDTR, comme indiqué ci-dessus. Aucun émolument ne devait 
être mis à sa charge et elle sollicitait l’octroi d’une indemnité de procédure. 
 
 
L’appartement de 4 pièces dont elle était propriétaire avait une surface 
totale, en valeur pondérée, de 127 m2, ce qui correspondait à un 5 pièces. Elle 
avait pris connaissance du calcul élaboré par le service juridique LDTR le 
18 octobre 2011 en recevant copie, le 22 décembre 2011, du recours formé le 
16 décembre 2011 par l’ASLOCA auprès du TAPI, cette pièce ayant été produite 
à cette occasion. Le calcul résultant de cette note technique était contesté, 
plusieurs postes étaient erronés. Le calcul auquel le département avait procédé 
pour fixer le loyer annuel au chiffre 5 de l’autorisation querellée ne comportait 
aucune motivation. Le département aurait dû alternativement se prononcer sur le 
tableau du rendement net des fonds propres qu’elle avait produit, ou reprendre, en 
s’y référant explicitement, la note technique du département après la lui avoir 
soumise pour qu’elle se détermine à son sujet. Tel n’avait pas été le cas, de sorte 
que son droit d’être entendu avait été violé. 
 
 
En application de l’art. 1 al. 6 du règlement d’exécution de la loi générale 
sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), 
l’appartement devait être considéré comme un 5 pièces en raison de sa surface, 
voire un 6 pièces. 
 
 
Quant au rendement admissible des fonds propres, il devait être réactualisé 
en fonction de la surface de l’appartement, qui était un 5 pièces. Le calcul du 
rendement admissible des fonds propres était erroné. Le département indiquait 
avoir pris en considération 40 % des fonds propres, soit CHF 475'145.-. Or, son 
époux et elle-même avaient acheté l’appartement pour le prix de CHF 890'000.-, 
avec leurs fonds propres, sans financement extérieur, comme cela résultait des 
pièces qu’elle produisait. Ils avaient payé un premier acompte de CHF 50'000.- le 
7 février 1990 à Gérofinance, puis chacun d’eux avait émis un chèque d’un 


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montant de CHF 437'500.- le 27 mars 1990, tous deux encaissés par Gérofinance. 
Le total ascendait ainsi à CHF 925'000.-, dont CHF 890'000.- pour l’appartement 
et CHF 35'000.- pour la place de parc. C’était bien la somme de CHF 890'000.- 
qui aurait dû être admise au titre de fonds propres, et non pas CHF 475'145.-. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le prix payé pour des actions d’une 
société immobilière d’actionnaires/locataires était en principe de 30 % inférieur à 
la valeur du marché. Au moment de son acquisition, cet appartement avait 
probablement une valeur en PPE de CHF 1'270'000.-. Or, seul le montant de 
CHF 890'000.- avait été pris en considération pour le calcul de rentabilité des 
fonds propres. 
 
 
Elle avait démontré par pièces que les travaux avaient coûté CHF 140'533.-. 
Seule cette somme devait être prise en considération. Enfin, 70 % de plus-value 
des travaux étaient acceptables. Calculé sur CHF 140'533.-, ce pourcentage 
représentait CHF 98'373.- et non pas CHF 63'000.-. L’état locatif avant travaux 
s’établissait à CHF 53'053.- pour un 4 pièces et CHF 66'316.- pour un 5 pièces, 
soit CHF 13'263.- la pièce par année. Quant à l’état locatif après travaux, compte 
tenu d’une plus-value de 70 % calculée comme indiqué ci-dessus, il ascendait à 
CHF 61'292.- pour un 4 pièces et CHF 76'615.- pour un 5 pièces, soit 
CHF 15'323.- la pièce l’an. Il en résultait que même avant travaux, ce loyer 
dépassait d’au moins deux fois et demie les loyers des logements considérés 
comme correspondant aux besoins prépondérants de la population. A fortiori, tel 
était le cas pour un loyer après travaux de CHF 15'323.- la pièce par an. Dès lors, 
l’autorisation qui lui avait été délivrée ne devait pas fixer un quelconque loyer. 
15. 
 
Le TAPI a produit son dossier le 10 mai 2012. 
16. 
 
L’ASLOCA a répondu le 14 juin 2012 en persistant dans ses explications et 
conclusions antérieures. Le jugement du TAPI du 16 avril 2012 devait être 
confirmé. 
 
 
Le droit d’être entendu de Mme Tavel n’avait nullement été violé. Elle 
pouvait consulter la note technique incriminée et développer ses arguments. 
 
 
Pour le calcul de l’état locatif avant et après travaux, il convenait de se 
référer à la note technique précitée du 18 octobre 2011. 
 
 
Le TAPI avait admis que l’appartement était un 4 pièces, comme cela 
résultait d’ailleurs du bail produit. Le TAPI avait retenu une part admissible de 
fonds propres correspondant à 40 % de la valeur d’achat du bien-fonds, et la 
recourante n’avait pas démontré par pièces qu’elle aurait investi 100 % de fonds 
propres. L’état locatif avant travaux était bien de CHF 26'326.-. Le coût des 
travaux entrepris dans un appartement de 4 pièces était démesuré et les premiers 
juges avaient réduit à juste titre le coût de ceux-ci à CHF 90'000.-. 


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S’agissant de l’argumentation relative à l’art. 10 al. 2 let. b LDTR, il devait 
être écarté, le calcul effectué par Mme Tavel étant erroné. 
17. 
 
Le 15 juin 2012, le département a conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de sa propre décision du 11 novembre 2011. Il n’avait pas violé le 
droit d’être entendu de Mme Tavel car celle-ci avait eu tout loisir de prendre 
connaissance de la note technique et du préavis du 18 octobre 2011. 
 
 
Ni l’art. 1 al. 6 RGL, ni l’art. 10 al. 2 let. b LDTR n’étaient applicables. 
Lorsque, comme en l’espèce, l’appartement concerné n’avait jamais été mis en 
location, le service LDTR prenait pour base de calcul le rendement théorique des 
fonds propres investis, mais au maximum 40 % de ceux-ci, pour définir le loyer 
théorique prévalant avant travaux, selon l’art. 11 al. 3 LDTR. C’est ce qui avait 
été fait et ce montant, après réadaptation et indexation, avait été arrêté à 
CHF 475'145.-. Rentabilisé à 3,75 %, le rendement admissible s’élevait à 
CHF 19'067.-, auquel s’ajoutait le montant des charges moyennes, tel qu’il 
résultait des années précédentes, soit CHF 7'259.- par an, ce qui correspondait à 
un loyer théorique avant travaux de CHF 26'326.-, soit CHF 6'581,50 la pièce par 
an. L’état locatif avant travaux étant inférieur à deux fois et demie celui retenu 
alors comme correspondant aux besoins prépondérants de la population, à savoir 
CHF 3'363.- la pièce par an, le loyer de cet appartement était soumis au contrôle 
de l’Etat (CHF 6'580,25 / CHF 3'363.- = 1,96). 
18. 
 
Invité à déposer d’éventuelles observations quant à ces réponses, le conseil 
de Mme Tavel s’est exprimé le 12 juillet 2012 en maintenant que le droit d’être 
entendu de sa mandante n’avait pas été respecté car celle-ci n’avait pas été 
informée du dépôt de la note technique et du préavis du 18 octobre 2011. 
 
 
Selon l’art. 1 al. 6 RGL, l’appartement était un 5 pièces, « voire même » un 
6 pièces. 
 
 
D’après le département, le calcul du rendement théorique des fonds propres 
investis se faisait en prenant en considération, au maximum, 40 % de ceux-ci. Or, 
le TAPI avait relevé qu’à défaut d’éléments lui permettant d’établir la part réelle 
des fonds propres, le service juridique LDTR pouvait, à bon droit, retenir un tel 
pourcentage. Mme Tavel avait cependant produit depuis des pièces prouvant que 
le montant des fonds propres effectivement investis ascendait à CHF 890'000.- et 
représentait donc le 100 % de cette acquisition. 
 
 
L’ASLOCA ne pouvait ainsi prétendre qu’il s’agissait d’allégations non 
étayées. 
 
 
Enfin, l’affirmation de l’ASLOCA - selon laquelle les travaux effectués 
constituaient en grande partie des travaux d’entretien différés - était inexacte. Ce 
logement avait été régulièrement entretenu. La décoration, d’un style traditionnel, 


- 11/16 - 
A/3964/2011 
avait toutefois été complètement modernisée. Mme Tavel acceptait que 70 % de la 
totalité des travaux soient pris en compte dans le cadre du calcul des fonds 
propres, au lieu des 100 % comme elle le soutenait précédemment. 
19. 
 
Cette écriture a été transmise aux intimés, et la cause gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
La recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendu au motif 
qu'elle n'a pas eu connaissance de la note technique du service juridique LDTR du 
département, établie le 18 octobre 2011, et n'a pas eu la possibilité de se 
déterminer à son sujet avant l'octroi de l'autorisation de construire. 
 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 
consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 282 ; 132 II 485 consid. 3.2 
p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 56 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C_552/2011 du 
15 mars 2012 consid. 3.1). 
 
 
En tant que l’un des aspects du droit d’être entendu, le droit de consulter le 
dossier implique par ailleurs que l’autorité qui verse au dossier de nouvelles 
pièces dont elle entend se prévaloir dans son jugement est tenue en principe d’en 
aviser les parties, même si elle estime que les documents en question ne 
contiennent aucun nouvel élément de fait ou de droit (ATF 132 V 387 consid. 3). 
Selon les circonstances, il suffit cependant qu’elle tienne les pièces à disposition 
des parties (ATF 128 V 272 consid. 5b / bb p. 278). 
 
 
En l’espèce, la note technique établie le 18 octobre 2011 par le service 
juridique LDTR du département figurait dans le dossier de ce dernier relatif à la 
demande d’autorisation de construire du 3 juin 2011 déposée par la recourante et 
que cette dernière pouvait consulter en tout temps, même si elle a allégué n’en 
avoir eu connaissance que lorsqu’elle avait reçu le recours de l’ASLOCA 
accompagné des pièces, dont celle-ci. 


- 12/16 - 
A/3964/2011 
 
 
Or, cette note technique n’était pas une pièce nouvelle. Elle n'avait pas à lui 
être soumise pour que Mme Tavel puisse se déterminer à ce sujet, ce d'autant 
qu'elle était elle-même requérante et qu'elle avait produit les pièces nécessaires 
pour permettre à l'autorité décisionnaire de statuer. Suivre son raisonnement 
reviendrait en effet à lui accorder un délai pour se déterminer sur chaque préavis 
de chaque service émis à l'occasion de l'instruction d'une requête, ce qui est 
impensable. 
 
 
Force est ainsi d'admettre que le département n'a pas violé le droit d'être 
entendu de Mme Tavel et ce grief sera écarté. 
3. 
 
L'arrêt rendu le 1er mars 2011 par la chambre administrative (ATA/135/2011 
du 1er mars 2011), est entré en force, faute de recours auprès du Tribunal fédéral. 
 
 
Il a ainsi été jugé de manière définitive que les travaux entrepris par 
Mme Tavel dans le logement considéré constituaient des travaux de rénovation 
soumis à la LDTR en raison de leur nature, mais également en raison du montant 
du loyer qui en était résulté et qui était de CHF 4'800.- par mois pour un 4 pièces, 
soit un loyer de CHF 14'400.- par pièce/l'an après travaux. 
 
 
Certes, à l'occasion du prononcé de l'arrêt précité, le nombre exact de pièces 
de ce logement n'a pas fait l'objet d'une instruction spécifique. 
 
 
Dans le cadre du recours de Mme Tavel auprès du TAPI, et à l'issue du 
transport sur place auquel il a procédé le 14 mars 2012, le TAPI est également 
parvenu à la conclusion que cet appartement était bien un 4 pièces. 
4. 
 
Dans son recours auprès de la chambre de céans, Mme Tavel maintient que 
cet appartement serait un 5, voire un 6 pièces, ce que tous les intimés contestent. 
 
a. 
Un désaccord existe entre les parties au sujet du nombre de pièces du 
logement, qu’il y a lieu de trancher pour déterminer le quotient par lequel les 
montants de coût des travaux ou de loyer doivent être divisés pour obtenir des 
données par pièce (ATA/570/2010 du 31 août 2010 ; ATA/100/2010 du 16 février 
2010). 
 
b. 
Selon l’art. 52 al. 1 LCI, toute pièce pouvant servir à l’habitation doit avoir 
en principe 9 m2, mais au minimum 6 m2 de surface. Elle doit être aérée et éclairée 
par un jour vertical ouvrant sur l’extérieur (art. 52 al. 2 LCI). 
 
c. 
L'art. 1 RGL s’applique au calcul du nombre de pièces des logements soumis 
à la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 
(LGL - I 4 05), sauf des logements d’utilité publique. La chambre de céans a déjà 
admis que les buts poursuivis par la LDTR et la LGL relevant d’un même souci de 
préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève, il était 
possible d’appliquer la disposition précitée, par analogie, au calcul du nombre de 


- 13/16 - 
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pièces selon la LDTR (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 ; ATA/322/2008 du 
17 juin 2008 ; ATA/567/2005 du 16 août 2005). 
 
d. 
Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, le département se 
réfère à l'art. 1 RGL, selon lequel toute chambre d’une surface inférieure à 9 m2 
compte pour une demi-pièce (art. 1 al. 5 let. a RGL), un appartement de 2,5 pièces 
devant avoir une surface nette minimale de 37 m2, dont 12 m2 pour les chambres et 
25 m2 pour les espaces communautaires (séjour - coin à manger - cuisine ; art. 1 al. 
6 RGL). En outre, selon l’art. 1 al. 5 let. c RGL, si l’espace communautaire est égal 
ou supérieur à 25 m2, il compte pour 2 pièces et s’il est inférieur à cette surface, il 
compte pour 1,5 pièce. 
5. 
a. 
En l'espèce, et selon les plans du logement, l'appartement dispose d'un hall 
d'entrée de 9 m2 - dépourvu de jour vertical - d'un séjour de 34,40 m2 éclairé par 
une seule baie vitrée, d'une cuisine de 9,63 m2, de 2 chambres à coucher de 
17,82 et 18,68 m2 et de sanitaires, soit d'une salle de bains, d'une salle de douche 
et d'un cabinet de toilette pour les visiteurs. 
 
b. 
Selon les dispositions précitées, le hall d’entrée ne constitue pas une pièce, 
étant dépourvu de fenêtre. La cuisine, d’une surface supérieure à 9 m2, en 
constitue une. Le séjour, malgré des dimensions respectables sans être 
exceptionnelles, ne compte que pour une pièce puisqu’il est éclairé par une seule 
baie vitrée. Avec les 2 chambres, l’appartement comporte bien 4 pièces. 
 
c. 
C’est d’ailleurs ce qui résultait du bail à loyer conclu par la recourante avec 
Mme Betz et M. Baritt d'une part, et d’autre part, de la répartition statutaire des 
locaux, annexée à la convention conclue en 1990 entre les époux Tavel et le 
cédant. 
6. 
 
En revanche - et contrairement aux allégués de la recourante - la question de 
savoir si cet appartement était un logement de luxe n'a pas été tranchée, la 
chambre s'étant exprimée ainsi dans son arrêt du 1er mars 2011 (ATA/135/2011 
précité) : 
 
 
« Ainsi que la recourante le souligne, les travaux litigieux ont entraîné une 
modification qualitative de l'appartement, devenu selon ses propres déclarations 
un appartement de luxe. Il est sans pertinence à ce stade de la démonstration de se 
prononcer sur la question de savoir si l'appartement litigieux est effectivement 
assimilable à un appartement de luxe, au sens de la jurisprudence de la chambre 
administrative (cf. notamment ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 et les 
références citées) ». 
 
 
Le TAPI a considéré que l'appartement - même après travaux - ne pouvait 
pas être qualifié de logement de luxe et Mme Tavel ne conteste plus ce point dans 
son recours auprès de la chambre de céans, de sorte qu'il n'y a plus lieu d'y 


- 14/16 - 
A/3964/2011 
revenir. La chambre de céans se contentera dès lors d’observer que les 
considérants émis à cet égard par le TAPI sont ainsi conformes à la jurisprudence 
(ATA/214/2003 du 15 avril 2003 et ATA/229/2002 du 7 mai 2002 a contrario). 
 
 
De plus, l’art. 10 al. 2 let. b LDTR relatif aux logements de luxe constitue 
une exception, raison pour laquelle son application doit s’entendre restrictivement, 
comme c’est le cas de toute dérogation (ATF 128 II 200 ; ATA/718/2012 du 
30 octobre 2012). 
7. 
 
Reste à examiner si le loyer avant travaux excédait déjà celui correspondant 
aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Le loyer pratiqué à l'occasion de la conclusion du bail entre Mme Tavel 
d'une part et Mme Betz et M. Baritt d'autre part est donc le loyer après travaux. Il 
s'élève ainsi à CHF 14'400.- par pièce l'an (CHF 4'800.- par mois = 57'600.- : 4). 
 
 
Or, c'est le loyer avant travaux qui est déterminant pour savoir si le 
logement correspondait aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Le fait que depuis, Mme Tavel ait démontré par pièces que feu son mari et 
elle-même avaient financé en totalité l'acquisition de ce bien grâce à leurs fonds 
propres ne change rien au fait que ces derniers ne peuvent être rentabilisés qu'à 
hauteur de 40 %, (ATF 120 II 100 ss), de sorte que le calcul résultant de la note 
technique du 18 octobre 2011 est conforme à la LDTR et ne peut qu'être confirmé. 
 
 
Les autres éléments dudit calcul ne sont d'ailleurs pas contestés. Avant 
travaux, le loyer théorique s'élevait à CHF 26'326.- l'an, soit CHF 6'581,50 la 
pièce par an. En 2009, le montant maximal tel qu'il résultait de l'Arrêté du Conseil 
d’Etat du 21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population (FAO du 30 juin 2006) était de CHF 3'363.-. 
 
 
Force est d'admettre que ledit loyer était donc inférieur à deux fois et demie 
celui précité (CHF 3'363.- x 2,5 = CHF 8’407,50 ou CHF 6'581,50 : CHF 3'363 = 
1,96). 
 
 
En conséquence, le département était tenu de fixer dans l'autorisation de 
construire délivrée le 11 novembre 2011 le loyer après travaux. Le loyer annuel de 
CHF 31'602.- est ainsi absolument exact et plus favorable pour la recourante que 
celui souhaité initialement par l’ASLOCA. Quant au contrôle instauré pour trois 
ans, il doit bien prendre effet dès la prise d'effet du bail, soit dès le 1er juin 2009. 
 
 
Le recours sera rejeté. Le jugement du TAPI sera donc confirmé, y compris 
l'émolument mis à charge de Mme Tavel par celui-là. 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
Mme Tavel. Une indemnité de procédure de CHF 500.- sera allouée à l’ASLOCA, 


- 15/16 - 
A/3964/2011 
ainsi qu’à Mme Betz et M. Baritt, conjointement et solidairement, à charge de la 
recourante (art. 87 LPA). 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 4 mai 2012 par Madame Renée Tavel contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 16 avril 2012 ; 
au fond : 
le rejette ; 
confirme le jugement du Tribunal administratif de première instance du 16 avril 2012 ; 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 500.- à l’ASLOCA et de CHF 500.- à 
Madame Janice Betz et Monsieur Hans Baritt, conjointement et solidairement, à charge 
de la recourante ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Viviane Martin, avocate de la recourante, à 
Me Christian Dandrès, avocat de l’ASLOCA et de Madame Janice Betz et Monsieur 
Hans Baritt, au département de l’urbanisme, ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, M. Verniory, juges, M. Jordan, 
juge suppléant. 
Au nom de la chambre administrative : 


- 16/16 - 
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le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :