ge_gerichte · C/206/2021 · 2022-04-19 · fr

CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2022 C/206/2021

C/206/2021
ACJC/543/2022
du 19.04.2022
sur JTBL/871/2021 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 19.05.2022,
4A_212/2022
Normes
:
CPC.59.al1; CPC.59.al2.lete; CPC.208
En fait
En droit
Par ces motifs
rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/206/2021
ACJC/543/2022
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MARDI 19 AVRIL 2022
Entre
Monsieur A______
, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genve 3, en l'tude duquel il fait lection de domicile,
et
Madame C______ et Monsieur D______
, domicilis chemin ______, intims, reprsents tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/871/2021
du 22 octobre 2021, expdi par pli recommand le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilit, principalement dclar recevable la demande forme le 6 janvier 2021 par D______ et C______  l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la procdure jusqu' droit jug sur la question du loyer maximal autoris par les autorits administratives comptentes (ch. 2), dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2,
recte : 3
) et dit que la procdure tait gratuite (ch. 3,
recte : 4
).
En substance, les premiers juges ont considr que le litige portait sur une question distincte (soit le loyer du 1
er
dcembre 2015 au 30 novembre 2020) de celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entre en force (soit le loyer  compter du 1
er
dcembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas  l'exception de force juge. La requte tait ds lors recevable. Dans la mesure o une dcision  venir en matire de fixation du loyer sur la base de la LDTR tait dcisive pour l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procdure jusqu' droit jug sur cette question.
B.        a.
Par acte dpos le 17 novembre 2021  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut  ce que la Cour, ceci fait, dclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer dpose par D______ et C______. Pralablement, il requiert une comparution personnelle des parties.
b.
Dans leur rponse du 20 dcembre 2021, D______ et C______ ont conclu au dboutement de A______.
c.
Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renonc  rpliquer et a persist dans les termes de son appel.
d.
Les parties ont t avises le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pices situ au rez-de-chausse de l'immeuble sis chemin 1______  E______ depuis le 1
er
dcembre 2015. L'appartement est proprit de A______.
b.
A teneur du contrat de bail prcit, le loyer mensuel net tait initialement fix  2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. mensuels en sus.
c.
Le 30 novembre 2020, les parties ont sign un procs-verbal de conciliation, suite  la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer fonde principalement sur la mthode absolue, subsidiairement sur des critres relatifs (cause C/2______/2020).
A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement prcit a t fix au montant de 2'200 fr. par mois  compter du 1
er
dcembre 2020.
Cette transaction judiciaire n'a pas t remise en cause par-devant les instances judiciaires.
d.
Par requte forme auprs de la Commission de conciliation en matire de baux et loyers en date du 6 janvier 2021, dclare non concilie le 8 mars 2021 et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont agi en fixation judiciaire de loyer, concluant  ce que celui-ci soit initialement fix  la somme de 20'430 fr. par an, hors charges,  compter du 1
er
dcembre 2015.
Les locataires se prvalent en substance de la nullit du loyer fix  leur entre dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rnovation complte auraient t entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitt d'autorisation en bonne et due forme en la matire auprs du dpartement comptent.
e.
Ensuite de la conclusion principale forme en premier lieu par A______ dans sa rponse du 16 avril 2021 et visant  ce que le Tribunal dclare la demande irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e CPC et de se conformer au principe Ç
ne bis in idem
È consacr par cette disposition, le Tribunal a limit la procdure  cette question par ordonnance du 19 avril 2021 et imparti un dlai  C______ et D______ pour le dpt de leurs dterminations crites  cet gard.
f.
Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procdure, motif pris de la dnonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprs du Dpartement du territoire (DT), des travaux de rnovation entrepris selon eux sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs critures, C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur reprsentation par F______ SA (ci-aprs Ç F______ È) s'agissant de la cause C/2______/2020, celle-ci leur avait indiqu postrieurement  la conclusion de la transaction judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial tait probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la priode antrieure au 1
er
dcembre 2020 n'avait ainsi jamais t discute.
g.
Dans leurs dterminations subsquentes du 21 mai 2021, C______ et D______ ont conclu  la recevabilit de la demande tout en sollicitant du Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requte de suspension pralable. Ils ont argu ce faisant de la diffrence d'objet du litige entre la cause C/2______/2020 et la prsente procdure, notamment du fait que les priodes vises par les demandes ne sont pas les mmes, celles-ci concernant des dates postrieures, respectivement antrieures, au 1
er
dcembre 2020, date de la prise d'effet de la transaction judiciaire.
h.
Par critures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est oppos  la suspension de la procdure et a persist dans ses conclusions en irrecevabilit.
i.
C______ et D______ ont rpliqu les 7 et 18 juin 2021.
j.
Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gard la cause  juger sur les questions de la suspension et de la recevabilit de la demande.
EN DROIT
1.
1.1
La dcision attaque est une dcision incidente de premire instance laquelle peut faire l'objet d'un recours immdiat (art. 237 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).
En l'espce, les intims ont conclu  la fixation initiale du loyer  20'430 fr. par an et  la restitution du trop-peru d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.
1.2
L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
1.4
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour.
2.1
Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit tre motiv.
2.2
En l'espce, l'appelant n'a pas expos pour quelle raison l'audition des parties devrait tre ordonne dans le cadre de l'appel. Il en dcoule que l'appel, rdig par un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut tre donn suite  cette conclusion qui est ainsi irrecevable (
ACJC/1359/2016
consid 2.3).
3.
L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considr que la requte ne se heurtait pas  l'autorit de chose juge et tait recevable. Il soutient en effet que l'identit des parties et des prtentions, attaches au mme immeuble, permet de conclure que la transaction judiciaire couvrait galement le montant du loyer pour la priode antrieure au 1
er
dcembre 2020.
3.1
Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matire que sur les demandes et les requtes qui satisfont aux conditions de recevabilit de l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une dcision entre en force (arrt du Tribunal fdral
4A_481/2017
du 25 juillet 2018 consid. 3.1). D'aprs l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passe durant la procdure de conciliation est consigne au procs-verbal et signe par les parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une dcision entre en force : elle a force excutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revtue de l'autorit de la chose juge (arrt du Tribunal fdral
4A_150/2020
du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).
La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passe par les parties en cours de procdure, soit directement devant l'autorit ou le juge, soit hors de sa prsence, mais pour lui tre remise (arrt du Tribunal fdral
4A_150/2020
du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).
La transaction judiciaire elle-mme, en tant qu'acte juridique des parties, met fin au procs (ATF
139 III 133
consid. 1.3). Le juge se borne  en prendre acte; il ne rend pas de dcision judiciaire, mme si, formellement, il raye la cause du rle (art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidit de la transaction judiciaire ne peut tre invoque, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme celle d'un jugement, par la voie de la rvision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrt du Tribunal fdral
4A_150/2020
du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les rfrences cites).
Il y a chose juge sur un mme objet quand, dans l'un et l'autre procs, les parties ont soumis au juge la mme prtention en se fondant sur les mmes faits (ATF
139 III 126
consid. 3.2.3;
136 III 123
consid. 4.3.1;
116 II 738
consid. 2a;
105 II 151
/152 consid. 1 et les arrts cits; arrts du Tribunal fdral
4A_481/2017
du 25 juillet 2018 consid. 3.1;
5A_337/2008
du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet du litige s'entend au sens matriel; il n'est cependant pas ncessaire, ni mme dterminant, que les conclusions soient formules de manire identique (ATF
139 III 126
consid. 3.2.3;
128 III 284
consid. 3b;
123 III 16
consid. 2a;
121 III 474
consid. 4a; arrts du Tribunal fdral
4A_481/2017
du 25 juillet 2018 consid. 3.1;
5A_337/2008
du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fdral a admis que, mme si elle s'en carte par son intitul, une nouvelle conclusion aura un objet identique  celle dj juge, si elle tait dj contenue dans celle-ci, si elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu' titre prjudiciel, alors que, dans le premier procs, elle se posait  titre principal (ATF
123 III 16
consid. 2a;
121 III 474
consid. 4a; arrt du Tribunal fdral
5A_337/2008
du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identit de l'objet s'tend en outre  tous les faits qui font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir compte parce qu'ils n'ont pas t allgus, qu'ils ne l'ont pas t selon les formes et  temps ou qu'ils n'ont pas t suffisamment motivs (ATF
139 III 126
consid. 3.1;
116 II 738
consid. 2b et 3;
115 II 187
consid. 3b; arrts du Tribunal fdral
4A_481/2017
du 25 juillet 2018 consid. 3.1;
5A_337/2008
du 15 juillet 2008 consid. 4.1).
Le Tribunal fdral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre d'une procdure similaire portant sur un contrat de bail. Suite  une demande de baisse de loyer fonde sur le taux hypothcaire, les parties avaient conclu une transaction judiciaire fixant le loyer  compter du 1
er
juillet 2012. Les locataires avaient ensuite, dans une seconde procdure, sollicit la fixation judiciaire du loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait t accorde par les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fdral a confirm les dcisions cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1
er
juillet 2009 au 30 juin 2012, tout en considrant que le loyer fix  partir du 1
er
juillet 2012 tait couvert par la transaction revtant autorit de chose juge (arrt du Tribunal fdral
4A_150/2020
du 17 septembre 2020 consid. 2.3).
A l'inverse, dans le cadre d'une procdure concernant un contrat de travail, le Tribunal fdral a considr qu'il y avait identit de prtentions dans la mesure o, mme si le libell de ces dernires tait diffrent (conclusions constatatoires en nullit de la rsiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme d'argent), la somme d'argent rclame avait t verse dans le cadre de la transaction judiciaire ayant clos la premire procdure. Admettre la seconde procdure aurait abouti cas chant  un double paiement fond sur les mmes principes juridiques et les mmes faits. De plus, les parties avaient stipul dans la transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications  faire valoir l'une contre l'autre au titre de l'excution du contrat de travail (arrt du Tribunal fdral
4C.21/2002
du 4 avril 2002 consid. 4).
3.2
Il s'agit de dterminer en l'espce si les prtentions des intims faisant l'objet de la prsente procdure sont matriellement identiques  celles ayant fond la premire procdure et ayant donn lieu  la transaction judiciaire du 30 novembre 2020.
A cet gard, les parties sont identiques dans les deux procdures et il s'agit du mme appartement et du mme complexe de faits. En revanche, les prtentions formules par les intims ne sont matriellement pas identiques : dans la premire procdure, le loyer vis portait sur le futur,  compter, sur la base de l'accord entre les parties, du 1
er
dcembre 2020. Dans la prsente procdure, les prtentions en fixation judiciaire du loyer portent sur la priode du 1
er
dcembre 2015 au 30 novembre 2020, soit une priode antrieure. Partant, ces prtentions sont matriellement distinctes quand bien mme elles portent sur le loyer du mme appartement.
L'appelant ne peut pas non plus tre suivi, lorsqu'il affirme que la transaction judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit galement le loyer  compter du 1
er
dcembre 2015. En effet, les prtentions en baisse de loyer ont t formules pour le futur et n'ont pas port sur le loyer antrieur. Par ailleurs, la transaction judiciaire ne prvoit pas que les parties n'ont plus de prtentions  faire valoir l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considrer que la transaction judiciaire pourrait couvrir le loyer antrieur reviendrait  lui confrer un champ d'application plus large que les prtentions formules, ce qui ne peut tre dduit du texte de la transaction. Par consquent, la transaction judiciaire doit tre considre comme portant exclusivement sur le montant du loyer  compter du 1
er
dcembre 2020 pour cette raison galement.
C'est ainsi  raison et conformment  la jurisprudence du Tribunal fdral en la matire que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1
er
dcembre 2015 et le 30 novembre 2020 n'tait pas couvert par l'autorit de chose juge et a dclar la requte des intims recevable.
Par ailleurs, le manque d'identit des prtentions a pour consquence que la proximit temporelle entre les deux procdures n'est pas contraire  la bonne foi, puisque la seconde procdure porte sur un objet distinct et ne remet pas en question la premire.
Infond, le grief de l'appelant sera rejet.
4.
L'appelant ne remet pas en cause l'opportunit de la suspension prononce par le Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernire. Partant, le jugement attaqu sera intgralement confirm.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevable l'appel interjet le 17 novembre 2021 par A______ contre le jugement
JTBL/871/2021
rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/206/2021-4-OSL.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.