ge_gerichte · ATA/826/2001 · 2001-12-11 · fr

Résumé:
 Rappel de la jurisprudence du TA (ATA U. du 26 juin 2001) quant au but de la LDTR s'agissant de la vente d'un appartement entrant dans une catégorie de logements où sévit la pénurie.
Pesée entre les intérêts privés du versement et l'intérêt public à maintenir le parc locatif genevois. En l'espèce, l'intérêt privé du versement à ce que son plan de désendettement soit réalisé a été admis.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/602/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 11 décembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur Serge L. 
représenté par Me Alain Maunoir, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 


 
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_____________ 
 
A/602/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur 
Serge 
L., 
domicilié 
à 
Genève, 
est 
propriétaire de six appartements, dont l'un destiné à son 
propre usage, dans l'immeuble situé 8, rue du Beulet à 
Genève. 
 
2. 
Le 12 août 2000, M. L. a sollicité du département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement 
et 
du 
logement 
(ci-après : le département), par l'intermédiaire de son 
notaire, Me Denis Keller, l'autorisation de vendre à 
Madame Barbara B. les droits de copropriété, pour 83 
millièmes, de l'appartement n° 7.05 sis au 5ème étage de 
l'immeuble en question, au prix de CHF 355'000.-. Il fal-
lait ajouter à ce prix la commission de courtage et une 
participation aux frais de liquidation de la S.I. "Le 
Beulet B" (ci-après la S.I.) en liquidation, soit CHF 
45'000.-. 
 
 
 
S'agissant précisément de cette S.I., M. L. avait 
acquis un certain nombre d'actions en 1984 et, dans le 
cadre 
général 
du 
désendettement 
de 
l'intéressé, 
le 
département avait autorisé par le passé la vente de l'ap-
partement n° 6.01, qui était libre. 
 
3. 
Par arrêté du 3 octobre 2000, le département a ac-
cordé l'autorisation sollicitée au motif que le processus 
de vente des appartements de l'immeuble en cause était 
déjà largement entamé. De plus, le requérant était dans 
l'obligation de vendre le logement en question pour 
honorer ses engagements vis-à-vis du créancier-gagiste et 
pour assumer les frais de liquidation de la S.I. 
 
4. 
Le 6 novembre 2000, l'association genevoise de dé-
fense des locataires (ci-après : l'Asloca) a recouru 
auprès de la commission de recours en matière de 
construction d'un recours (ci-après : la commission). 
 
 
 
Aucune des conditions de vente prévues à l'article 
39 
alinéa 
4 
de 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n'était remplie et M. L. 
n'avait pas démontré qu'il était dans une situation 
financière obérée. Le prix d'achat du logement et les 
prêts hypothécaire conclus sur le bâtiment n'étaient pas 
connus. Or seuls ces renseignements auraient permis 
d'établir si le bâtiment avait été acquis à titre 
spéculatif ou non. Seuls deux appartements sur dix 


 
 - 3 - 
 
 
 
avaient fait l'objet de ventes, autorisées par le 
département en violation de la LDTR. 
 
5. 
Le 29 novembre 2000, M. L., ainsi que l'acquéreure 
de l'appartement en question, Mme B., se sont opposés au 
recours. L'immeuble comportait seize logements. Trois 
appartements avaient été vendus les 15 et 20 mars 1985, 
soit avant l'entrée en vigueur des dispositions de la 
LDTR relatives à ce type d'opérations. Par la suite, la 
vente individualisée de sept autres logements avait été 
autorisée par le département entre les mois de novembre 
1991 et de mai 2000. Un appartement de deux pièces, soit 
d'une catégorie où ne sévissait pas la pénurie, avait été 
vendu en novembre 1998. M. L. restait propriétaire de 
cinq logements, dont l'un était utilisé par lui-même. Il 
avait dès lors intérêt à achever l'opération de vente 
individualisée, ce d'autant qu'il faisait face à des 
difficultés financières qui avaient amené l'office des 
poursuites à organiser la vente aux enchères d'un bien 
immobilier lui appartenant au 48 de la rue de Saint-Jean. 
 
 
 
L'appartement en question était inoccupé et aucun 
autre habitant de l'immeuble n'avait été placé devant 
l'alternative d'acheter son logement ou de le quitter. 
Quant au prix demandé, il n'était pas abusif. L'apparte-
ment en question avait été aménagé dans les combles, 
selon une autorisation de construire du 1er mars 1989, 
arrêtant le loyer maximum à CHF 6'000.- par pièce et par 
an, ce qui donnait une valeur de CHF 443'077.- en 
capitalisant le loyer à 6,5% et en y ajoutant un taux 
d'effort de 20%. De plus, sept appartements avaient été 
vendus au bénéfice d'autorisations au cours des neuf 
années 
précédentes. 
En 
conséquence, 
il 
serait 
incompréhensible d'interrompre le processus de vente 
individualisée des logements. 
 
6. 
La commission a entendu les parties en comparution 
personnelle le 16 mars 2001. 
 
 
a. 
Le département a indiqué qu'il avait autorisé l'o-
pération en question en se fondant sur le processus de 
vente et sans avoir vérifié la question de la nécessité 
de désendettement. 
 
 
b. 
Mme B. a indiqué qu'elle occupait le logement li-
tigieux depuis le 19 décembre 2000, car elle avait vendu 
l'appartement où elle vivait auparavant. Elle ne payait 
pas de loyer, mais s'acquittait des charges. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
c. 
M. L. a exposé qu'il avait eu à supporter les 
frais de liquidation de la S.I. à la fin de l'année 1999 
et au début de l'année 2000. Il était propriétaire de 
l'immeuble sis 48, rue de Saint-Jean, qui était squatté 
et n'avait ainsi pas de rendement. Cet immeuble avait 
fait l'objet d'un processus de vente aux enchères qui 
n'avait finalement pas eu lieu, car la banque avait pu 
être remboursée. De plus, il attendait l'issue d'un 
recours concernant la construction, à Grange-Canal, de 
bâtiments d'habitation dont il possédait les terrains 
avec l'architecte. 
 
 
d. 
L'Asloca a demandé à M. L. de verser au dossier 
les 
documents 
justifiant 
le 
prix 
d'acquisition 
de 
l'immeuble sis 8, rue du Beulet (état locatif, montant 
des investissements réalisés lors de la transformation de 
l'immeuble en 1989, états locatifs postérieurs ainsi que 
situation hypothécaire des immeubles). 
 
7. 
Le 21 mars 2001, M. L. a transmis à la commission 
divers documents, soit des courriers, signés par les deux 
derniers locataires de l'immeuble, donnant leur accord à 
la vente litigieuse. 
 
 
 
De plus, la régie Gérard Baezner a indiqué qu'elle 
s'occupait de l'administration de l'immeuble depuis de 
nombreuses années. Plus de CHF 1 mio avaient été investis 
pour la rénovation de l'immeuble et la création des deux 
appartements dans les combles. M. L. était à l'origine 
copropriétaire de l'immeuble pour 50% et, après la vente 
de onze lots sur seize, il restait sur ses parts de 
copropriété une hypothèque de CHF 950'000.-. Les en-
caissements 
des 
loyers 
de 
l'ensemble 
des 
biens 
immobiliers de l'intéressé ne couvraient pas les charges 
courantes avant le paiement des intérêts hypothécaires de 
l'ensemble des engagements. Le compte courant de M. L. 
présentait un solde négatif de CHF 365'000.-. 
 
8. 
L'Asloca a souligné, le 30 avril 2001, que la 
vente 
litigieuse 
n'était 
pas 
liée 
au 
plan 
de 
désendettement ou à une opération financière en relation 
avec l'immeuble en question. Les difficultés financières 
de M. L. provenaient d'investissements effectués dans 
d'autres immeubles et un tel plan de désendettement ne 
pouvait se concevoir qu'en se débarrassant des biens ne 
rapportant 
rien, 
plutôt 
que 
du 
seul 
procurant 
en 
rendement correct. De plus, Mme B. pouvait parfaitement 
rester dans l'appartement à titre de locataire. Le fait 
d'avoir vendu son précédent logement ne permettait pas de 


 
 - 5 - 
 
 
 
faire prévaloir son intérêt privé sur l'intérêt public. 
 
9. 
Par décision du 11 mai 2001, la commission a admis 
le recours. Lorsqu'aucun motif d'autorisation prévu par 
la loi n'était réalisé, il était nécessaire de mettre en 
balance l'intérêt public et celui, privé de la personne 
désirant vendre ou acquérir un appartement. L'intérêt 
privé à la vente d'un appartement - qui ne représentait 
qu'un pur intérêt économique - devait céder le pas à 
l'intérêt public. Tel était bien le cas en l'espèce. 
 
 
 
De plus, il ne s'agissait pas de mettre un terme à 
une opération de vente individualisée, les ventes anté-
rieures apparaissant contraires à l'article 39 alinéa 2 
LDTR. 
 
 
 
Les besoins de désendettement n'étaient pas liés à 
l'immeuble en question, mais à d'autres opérations, où M. 
L. avait agi en qualité d'architecte. Au surplus, Mme B. 
avait vendu son appartement en pleine connaissance de 
cause et était locataire de l'appartement litigieux, ce 
qui interdisait toute application de l'article 39 alinéa 
3 LDTR. 
 
10. 
M. L. a saisi le Tribunal administratif d'un 
recours, le 15 juin 2001. Il a repris et développé 
l'argumentation 
qu'il avait 
soutenue 
devant 
la 
co-
mmission. 
 
 
 
Au recours étaient joints différents documents : 
 
a. Une attestation de la Société fiduciaire d'ex-
pertise et de révision S.A. indiquant qu'en 
raison de la situation patrimoniale de M. L. et 
des très lourds engagements hypothécaires et 
personnels dans les affaires 48, Saint-Jean et 
Grange-Canal, le recourant n'avait pas été 
imposable les trois années précédentes. 
 
b. Un courrier de Generali Assurances dont il res-
sortait 
qu'un 
crédit 
hypothécaire 
de 
CHF 
900'000.- grevait la parcelle 8, rue Beulet, 
crédit que M. L. s'était engagé à rembourser 
dans 
les 
meilleurs 
délais. 
Deux 
polices 
d'assurance-vie 
étaient 
nanties 
afin 
de 
garantir ce prêt. 
 
c. Le résumé des comptes annuels des appartements 
de M. L. au 8, de la rue du Beulet, dont il 


 
 - 6 - 
 
 
 
ressortait que l'état locatif s'élevait à CHF 
82'440.- au 31 décembre 1998 et au 31 décembre 
1999, et à CHF 67'620.- au 31 décembre 2000. 
 
d. Un courrier de la régie Gérard Baezner, du 16 
décembre 
1998, 
demandant 
au 
recourant 
de 
verser, avant le 15 janvier 1999, sa quote-part 
des frais de liquidation de la S.I., en CHF 
110'898,30. 
 
e. Divers documents, faisant état des problèmes 
rencontrés par le recourant pour concrétiser 
les projets de construction sur le terrain de 
Grange-Canal. 
 
11. 
Le département a déclaré s'en rapporter à justice. 
 
12. 
L'Asloca s'est opposée au recours, reprenant, elle 
aussi, ses arguments antérieurs. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Selon l'article 39 alinéa 3 LDTR, le désir d'un 
locataire 
d'acquérir 
le 
logement 
qu'il 
occupe 
effectivement depuis trois ans au moins, ne l'emporte sur 
l'intérêt public que si 60% des locataires en place 
acceptent formellement cette acquisition. De plus, les 
locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas 
être contraints d'acheter leur appartement ou de partir. 
 
 
 
L'article 39 alinéa 4 LDTR précise qu'une vente 
d'appartement doit être autorisée lorsque l'immeuble a 
été soumis, dès sa construction, au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue, lorsque l'appartement 
était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été 
cédé de manière individualisée, lorsqu'il n'a jamais été 
loué 
ou 
lorsqu'il 
a 
fait 
au 
moins 
l'objet 
d'une 
autorisation d'aliéner en vertu de la LDTR. 
 
3. a. 
Comme le Tribunal administratif l'a rappelé récem-
ment, le but de la LDTR est de préserver l'habitation et 


 
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les conditions de vie existantes en restreignant notam-
ment 
l'aliénation 
des 
appartements 
destinés 
à 
la 
location. La violation répétée de la LDTR est susceptible 
d'entraîner à terme une détérioration du marché locatif 
et de réveiller des tensions sociales, particulièrement 
dans un canton où la population locataire est extrêmement 
importante et dans une période où le marché locatif est 
tendu (ATA U. du 26 juin 2001). 
 
 
b. 
La vente d'un appartement est soumise à autorisa-
tion pour autant que ce dernier - ce qui n'est pas 
contesté en l'espèce - entre, du fait de son loyer ou de 
son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie. 
 
 
 
Dans le cadre de l'examen de la requête en autori-
sation d'aliéner, il appartient à l'autorité d'effectuer 
une pesée entre les intérêts publics et privés en présen-
ce. Le second est toutefois présumé l'emporter sur le 
premier, notamment lorsque le propriétaire doit faire 
face aux exigences d'un plan de désendettement (art. 13 
al. 3 let. b du règlement d'application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation, du 29 avril 1996 (RLDTR - L 5 20.01). 
 
4. a. 
En l'espèce, les parties admettent qu'aucun des 
motifs d'autorisation prévus à l'article 39 alinéa 4 LDTR 
est rempli. De plus, Mme B. n'habite pas depuis trois ans 
son appartement, ce qui interdit de faire application de 
l'exception prévue à l'article 39 alinéa 3 LDTR. 
 
 
b. 
Il appartient dès lors au Tribunal administratif 
d'effectuer une pesée entre les intérêts privés de M. L. 
et l'intérêt public à maintenir le parc locatif genevois. 
 
aa. En ce qui concerne l'intérêt privé de M. L., force 
est d'admettre que ce dernier se trouve dans une 
situation financière très difficile. Il a acquis di-
vers biens immobiliers afin d'y réaliser des projets, 
qui, à ce jour, n'ont pu se concrétiser. Il n'appar-
tient pas au Tribunal administratif de déterminer si 
le plan de désendettement mis sur pied, qui tend à 
vendre des objets immobiliers permettant la réalisa-
tion d'un revenu plutôt que ceux entraînant des per-
tes, est le plus adéquat. 
 
bb. Quant à l'intérêt public, celui-ci apparaît extrême-
ment lourd dans la situation que connaît le marché du 
logement locatif. 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
cc. Au vu de ce qui précède, il apparaît que l'intérêt 
privé de M. L. à ce que le plan de désendettement 
soit concrétisé doit prendre le pas, en l'espèce, sur 
l'intérêt public à la conservation et à la protection 
du marché des logements locatifs. Dès lors, le 
recours sera admis. 
 
5. 
Au vu de l'issue du litige, une indemnité de 
procédure, en CHF 1'000.-, sera allouée à M. L., à la 
charge de l'Asloca. 
 
 
 
Aucun émolument de procédure ne sera perçu. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 15 juin 2001 par Monsieur Serge L. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 11 mai 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
 
alloue une indemnité de procédure 
en CHF 1'000.- à M. L., à la charge de l'Asloca; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Alain Maunoir, avocat du recourant, à la commission can-
tonale de recours en matière de constructions ainsi qu'au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement, et à Me Carlo Sommaruga, avocat de l'Asloca. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj.: le président : 
 
 
 M. Tonossi 
 Ph. Thélin 


 
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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci