ge_gerichte · ATA/423/2000 · 1997-05-12 · fr

Résumé:
 Ne saurait être autorisée, une terrasse de 14 m2 prolongeant une piscine de 36 m2 laquelle avait été admise précédemment comme construction de peu d'importance dès lors que le propriétaire a relié la piscine à sa villa par l'installation d'une verrière.
La terrasse outrepasse les m2 constructibles admissibles selon le rapport des surfaces et ne peut être admise comme construction de peu d'importance, la piscine et la verrière, accolées à la villa ne constituant plus une telle construction de peu d'importance.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1229/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 27 juin 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame C. M. 
représentée par Me Alain Maunoir, avocat 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1229/1999-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Madame C. M. est propriétaire de la parcelle No 
1725, feuille 50, de la commune de X., située en 
cinquième zone à l'adresse chemin V.. 
 
 
 
Selon l'extrait cadastral, la parcelle mesure 948 
m2 et comporte un bâtiment d'habitation de 155 m2 ainsi 
qu'une dépendance mesurant 60 m2. Cette dernière est 
constituée d'une piscine d'une surface de 36 m2 et d'un 
accès couvert de 24 m2. 
 
2. 
En 1997, Mme M. a souhaité recouvrir sa piscine 
d'une véranda. 
 
3. 
Par décision du 12 mai 1997, le département des 
travaux 
publics, 
devenu 
depuis 
le 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
DAEL), a délivré l'autorisation de construire sollicitée 
(DD 94737). 
 
4. 
Le 9 octobre 1998, les voisins de Mme M., M. et 
Mme C., ont adressé une dénonciation au DAEL. 
 
5. 
Le 20 octobre 1998, un inspecteur de la police des 
constructions a constaté sur place qu'en sus de la 
construction autorisée, Mme M. avait fait ériger une 
terrasse en bois, posée sur des potelets, ainsi qu'une 
palissade en bois d'une hauteur de 2m 50 sur la partie 
sud-ouest de la parcelle, à moins de 6 m de la limite de 
propriété. Les distances et les vues droites n'étaient 
pas respectées. Les voisins avaient accepté la couverture 
de la piscine mais non ladite terrasse, qui formait un 
fonds dominant leur parcelle. 
 
6. 
Par courrier du 26 octobre 1998, le DAEL a invité 
Mme M. à requérir une autorisation de construire par voie 
de procédure accélérée en joignant un projet d'acte de 
servitude de distances et vues droites. Toute autre 
mesure ou sanction demeurait réservée. 
 
7. 
Le 4 novembre 1998, Mme M. a déposé une demande 
d'autorisation 
de 
construire 
par 
voie 
de 
procédure 
accélérée (APA 15039). Les 3 février et 31 mars 1999, des 
projets modifiés ont été enregistrés toujours sous le 
même No d'APA. 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
Lors de l'instruction de la requête, les préavis 
suivants ont été recueillis : 
 
 
- 
le 10 octobre 1998, préavis favorable émis par le 
service de sécurité et salubrité du DAEL; 
 
 
- 
le 9 novembre 1998, préavis favorable de la 
direction de l'aménagement; 
 
 
- 
le 24 novembre 1998, préavis favorable de la 
commune de X.; 
 
 
- 
le 6 novembre 1998, la direction générale du 
patrimoine 
et 
des 
sites 
a 
déclaré 
ne 
pas 
avoir 
d'observation à formuler; 
 
 
- 
le 6 novembre 1998, il en a été de même de la 
direction de l'environnement; 
 
 
- 
le l8 novembre 1998, la direction générale du 
génie civil en a fait autant; 
 
 
- 
le 16 décembre 1998 et le 5 février 1999, 
l'inspection de la construction a émis un préavis 
défavorable, la distance aux limites et les vues droites 
avec la parcelle No 1724 appartenant aux époux C. étant 
insuffisante et l'accord desdits voisins faisant défaut; 
 
 
- 
le 
13 
avril 
1999 
enfin, 
la 
commission 
d'architecture a préavisé en ces termes : "la terrasse 
projetée crée un fonds dominant inacceptable par rapport 
à la propriété voisine, dont le bâtiment d'habitation se 
situe lui aussi assez proche de la limite de propriété. 
La commission d'architecture pense que la piscine aurait 
dû être réalisée de plain pied et regrette que la 
terrasse afférente n'ait pas été étudiée par la même 
occasion". 
 
8. 
Par décision du 16 juin 1999, le DAEL a refusé 
l'autorisation 
sollicitée, 
car 
la 
construction 
ne 
respectait pas la distance aux limites de propriété de 6 
m prescrite par l'article 69 alinéa 2 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) ni les vues droites. Enfin, comme 
l'avait 
souligné 
la 
commission 
d'architecture, 
la 
terrasse 
créait 
un 
fonds 
dominant 
inacceptable 
par 
rapport à la propriété voisine. 
 
9. 
Par acte du 16 juillet 1999, Mme M. a recouru 


 
 - 4 - 
 
 
 
contre cette décision auprès de la commission de recours 
instituée par la loi sur les constructions et les 
installations diverses, devenue depuis la commission 
cantonale de recours en matière de constructions (ci- 
après : la commission) en concluant à sa mise à néant. 
 
 
 
Les arguments développés étaient en substance les 
suivants : 
 
 
a) 
Dès l'origine, la villa et le terrain naturel 
étaient surélevés par rapport à la parcelle voisine No 
1724 sur près de 2 m au point le plus élevé. 
 
 
b) 
Les constructions situées sur la parcelle 1725 
occupaient une surface brute de plancher de 155 m2 plus 
24 m2 correspondant à l'accès couvert soit au total 179 
m2. Ce total s'inscrivait dans les limites de l'article 
59 alinéa 1 LCI selon lequel ces surfaces ne doivent pas 
dépasser 20% de la surface de la parcelle. En l'espèce, 
elles atteignaient 18,8%. 
 
 
c) 
La surface de la piscine de 36 m2 avait été 
considérée comme construction de peu d'importance et non 
comme surface brute de plancher selon la décision du 
département du 12 mai 1997 autorisant la couverture de 
cette surface. 
 
 
d) 
La recourante avait fait réaliser une petite 
terrasse en bois d'une surface de 14 m2, laquelle n'était 
ni couverte ni fermée. Même prise globalement avec la 
piscine, cette terrasse ne dépassait pas 50 m2. Elle 
s'inscrivait dans le gabarit fixé à l'article 3 alinéa 3 
du règlement d'application sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 
05. 01). Elle constituait donc une construction de peu 
d'importance, raison pour laquelle elle pouvait être 
implantée à moins de 6 m de la limite de propriété. 
 
 
e) 
La palissade en bois évitait toute vue directe sur 
la parcelle voisine. 
 
 
f) 
Le 
préavis 
de 
la 
commission 
d'architecture 
estimant qu'un fonds dominant avait été créé ne reposait 
sur aucune disposition légale. D'ailleurs, le niveau de 
la terrasse se trouvait à une altitude nettement moins 
élevée, de l'ordre de l m 70, que le terrain naturel 
adjacent à la villa. 
 
 
g) 
Ces 
constructions 
n'engendraient 
aucun 


 
 - 5 - 
 
 
 
inconvénient pour le voisinage et le refus du département 
devait être annulé. 
 
 
h) 
Lors de l'audience tenue par la commission le 12 
octobre 1999, Mme M. a exposé que la terrasse était une 
construction réversible permettant un accès plus commode 
à la piscine, en particulier pour sa mère âgée. 
 
 
i) 
L'inspecteur du département, M. B., a indiqué que, 
la piscine faisant partie intégrante de la maison, la 
terrasse située à côté de la piscine ne pouvait pas être 
considérée comme une construction de peu d'importance. La 
piscine ainsi que l'accès couvert étaient cadastrés en 
tant que dépendances. 
 
 
j) 
Mme M. s'est référée à la lettre qu'elle avait 
écrite le 21 février 1997 au département suite aux 
discussions qu'elle avait eues alors avec M. B.. 
 
 
 
Ce document figure dans le dossier produit par le 
département. 
 
 
 
Il fait apparaître que la superficie de la piscine 
(36 m2) ajoutée à celle de l'accès couvert (env. 24 m2) 
dépasse la superficie autorisée pour les constructions de 
peu d'importance. Cependant, il restait un solde de 
droits à bâtir de 34,6 m2 sur la parcelle (superficie de 
la parcelle 948 m2 dont 155 m2 occupés par la maison 
d'habitation). Mme M. souhaitait que ce solde de droits à 
bâtir soit pris en compte pour la partie représentant 
l'accès couvert à la piscine, à savoir que ces 24 m2 
concernant 
l'accès 
couvert 
soient 
inclus 
dans 
les 
surfaces habitables : ainsi la véranda devenait la seule 
construction de peu d'importance. Celle-ci ne serait pas 
chauffée et la porte-fenêtre séparant la véranda de la 
maison serait maintenue. 
 
 
 
Le rapport des surfaces à 0.20 serait respecté. 
 
 
k) 
M. B. a concédé que les 24 m2 d'accès à la piscine 
avaient été inclus dans les surfaces habitables au cours 
d'une discussion libre et aucun calcul de rapport des 
surfaces n'avait été effectué. 
 
10. 
Par décision du 9 novembre 1999, la commission a 
rejeté le recours au motif que la conversation libre à 
laquelle il était fait référence, dont la réalité n'était 
pas contestée, ne pouvait s'opposer aux inscriptions 
officielles du cadastre. Elle ne pouvait pas davantage 


 
 - 6 - 
 
 
 
être 
interprétée 
comme 
l'assurance 
d'une 
prochaine 
autorisation pour un solde de surface de construction de 
peu d'importance. La dépendance de 60 m2 constituée par 
la piscine et son accès couvert dépassait déjà la 
dimension 
réglementaire 
d'une 
construction 
de 
peu 
d'importance, de sorte que l'agrandissement d'une telle 
surface était inadmissible. Il en résultait que la 
distance aux limites de propriété devait être respectée 
et le refus de l'implantation de la terrasse était 
justifié. 
 
11. 
Par acte posté le 23 décembre 1999, Mme M. a 
recouru 
contre 
cette 
décision 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif en concluant à sa mise à néant et en 
reprenant son argumentation déjà développée devant la 
commission. 
 
12. 
La commission a persisté dans les termes de sa 
décision. 
 
13. 
Quant au département, il a conclu au rejet du 
recours. L'accès à la piscine d'une surface de 24 m2 
constituait bien une construction de peu d'importance non 
utilisable pour l'habitation. Or, la dépendance existante 
de 60m2, soit 36 m2 pour la piscine et 24 m2 pour l'accès 
à celle-ci, constituait une surface épuisant déjà celle 
qui pouvait être consacrée aux constructions de peu 
d'importance. De plus, la recourante avait installé une 
palissade en bois d'une hauteur de 2m 50 alors qu'en 
cinquième zone, le département pouvait refuser des murs 
séparatifs qui n'étaient pas intégrés à un bâtiment; et 
en tout état, ces murs ne devaient pas excéder 2 m de 
hauteur (art. 79 et 112 LCI). La palissade en bois devait 
donc être refusée. 
 
 
 
Comme la commission d'architecture l'avait relevé, 
la terrasse prolongée constituait un fonds dominant sur 
la 
parcelle 
voisine 
susceptible 
d'engendrer 
des 
inconvénients pour les voisins et cela surtout si les 
distances 
aux 
limites 
de 
propriété 
n'étaient 
pas 
respectées. Le refus qui avait été opposé à la recourante 
devait être confirmé. Enfin, Mme M. ne pouvait prétendre 
être mise au bénéfice du principe de la bonne foi, les 
conditions jurisprudentielles devant être réunies ne 
l'étant pas en l'espèce. 
 
 
 
Mme M. avait elle-même déclaré que la construction 
de la terrasse était réversible, de sorte qu'elle ne 
subirait aucun préjudice si elle était priée de la 


 
 - 7 - 
 
 
 
démonter. 
 
14. 
Le 2 juin 2000, le juge délégué a effectué un 
transport sur place et a constaté que le terrain sur 
lequel se trouvait la villa de Mme M. était en pente, que 
la maison se trouvait surélevée ou sur le remblai et que 
la piscine qui se trouvait devant la maison n'était pas 
enterrée. Une véranda recouvrait la piscine et l'espace 
entre la piscine et la maison. Ce dernier comprenait un 
patio en contrebas de la piscine qui avait été aménagé 
avec une table et 4 chaises, un escalier et un petit 
espace vert. Depuis une terrasse sur le côté ouest de la 
maison courrait un petit chemin dallé qui longeait la 
maison en direction de la véranda. Arrivé au niveau de 
celle-ci le passage était recouvert de planches et 
longeait la véranda avant d'en épouser le contour, créant 
une petite esplanade où était disposés deux fauteuils 
relax. Une palissade en bois d'une hauteur de 2,50 m 
depuis le sol cachait la vue sur le fonds voisin que la 
terrasse ainsi créée dominait. Il existait un espace 
entre le passage en bois et le fonds voisin, occupé par 
un mur de soutènement, une haie et un passage longeant la 
limite de propriété. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
En l'espèce, le litige porte sur le refus du 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (DAEL) d'autoriser la terrasse construite par la 
recourante 
autour 
de 
sa 
piscine 
et 
la 
palissade 
attenante. 
 
3. 
En vertu de l'article 59 alinéas 1,2 et 7 LCI, la 
surface de la construction en zone villa, exprimée en m2 
de plancher, ne doit pas excéder 20 % de la surface de la 
parcelle; par surface de plancher prise en considération 
dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre 
la surface brute de plancher de la totalité de la 
construction 
hors 
sol; 
les 
constructions 
de 
peu 
d'importance ne sont pas prises en considération pour le 
calcul du rapport des surfaces. 
 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
L'article 29 du règlement d'application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 
février 1978 (RALCI - L 5 05.01) précise : "La surface 
des constructions, selon les dispositions des articles 59 
et 62 de la loi, comprend les constructions annexes 
faisant corps avec le bâtiment principal, à l'exclusion 
de celles qui seraient admises comme constructions de peu 
d'importance." 
 
4. 
En l'espèce, la parcelle de Mme M. mesure 948 m2. 
La surface de construction autorisée représente 189,60 
m2, soit 20% de la parcelle. 
 
 
 
La maison occupe une surface habitable de 155 m2, 
soit 16,35 % de la parcelle et le solde de surface 
constructible de 34,60 m2 est inutilisé. La piscine de 36 
m2 
est 
considérée 
comme 
une 
construction 
de 
peu 
d'importance. 
Comme 
le 
permettait 
l'autorisation 
de 
construire du 12 mai 1997, Mme M. a recouvert tant la 
piscine existante que l'espace entre la piscine et la 
maison d'une structure en verre d'une superficie totale 
de 60 m2 (36 m2 de piscine plus 24 m2 de "passage"), 
créant ainsi un espace de 24 m2 sur 2 niveaux reliés par 
un escalier où elle a disposé deux tables et plusieurs 
sièges. 
 
 
 
Cette nouvelle construction occupe une superficie 
totale qui dépasse de 25,40 m2 la surface constructible 
encore disponibles, et elle n'a donc été autorisée qu'au 
titre de construction de peu d'importance. 
 
5. 
En vertu de l'article 3 alinéa 3 RALCI, sont 
réputées constructions de peu d'importance celles dont la 
surface n'excède pas 50 m2, qui ne dépassent pas un 
gabarit donné et ne sont affectées ni à l'habitation, ni 
à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou 
artisanale. Dans tous les cas, la surface totale des 
constructions de peu d'importance ne doit pas excéder 8 % 
de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 
 
 
 
 
La surface de la construction du couvert de la 
piscine et de l'accès est de 60 m2 et représente 6,3 % de 
la surface totale de la parcelle (948 m2). Elle forme une 
unité architecturale et fonctionnelle, au volume unique 
et indivisé, et la surface ainsi recouverte d'un seul 
tenant ne saurait être divisée en une partie "habitable" 
et une partie "construction de peu d'importance" comme le 
soutien la recourante. Les différences de niveau et 
d'affectation effective (l'espace entre la piscine et la 


 
 - 9 - 
 
 
 
maison est en effet habitable, comme cela a été constaté 
à l'occasion du transport sur place) ne sont pas 
relevantes en l'espèce, puisque la construction doit être 
prise dans son ensemble et que seule une construction de 
peu d'importance pouvait être autorisée, la surface 
constructible disponible en vertu de l'article 59 LCI 
n'étant pas suffisante. La piscine et son accès couvert 
constituent 
par 
conséquent 
une 
construction 
de 
peu 
d'importance 
nonobstant 
l'utilisation 
effective 
de 
l'espace ainsi aménagé. 
 
6. 
Une terrasse attenante à cette construction, telle 
que celle construite par Mme M., forme également une 
unité fonctionnelle avec la piscine sans laquelle elle 
n'aurait pas de sens. Si elle devait être admise, elle 
devrait être comprise dans la construction de peu 
d'importance autorisée. L'accès couvert, la piscine et la 
terrasse devraient ainsi être considérés comme un tout et 
la surface de la terrasse (14 m2) s'ajouterait aux 60 m2 
de la construction déjà autorisée. Il en résulterait un 
dépassement de 24 m2 (soit les 14 m2 de la terrasse et 
les 10 m2 déjà autorisés pour la verrière) de la 
superficie maximale autorisée (50 m2) par l'article 3 
alinéa 3 RALCI, qui ne saurait en aucun cas être admis. 
 
7. 
C'est ainsi à juste titre que le département et la 
commission 
de 
recours 
ont 
refusé 
l'autorisation 
de 
construire 
la 
terrasse. 
L'examen 
des 
distances 
aux 
limites, des vues droites et de la création d'un fonds 
dominant est ainsi superflu. 
 
8. 
Mal fondé, le recours sera ainsi rejeté. Vu 
l'issue du litige, un émolument de CHF 750.- sera mis à 
la charge de la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 23 décembre 1999 par Madame C. M. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 9 novembre 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 750.-; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Alain Maunoir, avocat de la recourante, ainsi qu'à la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, M. Paychère, 
juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
 V. Montani 
 D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
M. Oranci