ge_gerichte · ACJC/357/2020 · 2020-03-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.03.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16129/2017 
ACJC/357/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 2 MARS 2020 
 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié rue ______, ______ Genève, appelant d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 août 2019, comparant par 
Me Jean DONNET, avocat, avenue de la Roseraie 76A, 1205 Genève, en l'étude duquel 
il fait élection de domicile, 
et 
SYNDICAT B______, sise ______, ______ Berne, intimée, comparant par Me Serge 
PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile, 
 


- 2/14 - 
 
C/16129/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/757/2019 du 16 août 2019, reçu par A______ le 29 août 2019, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 19 juin 2017 avec 
effet au 31 décembre 2017, notifié à celui-ci pour les locaux commerciaux d'une 
surface d'environ 77 m2 au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), prolongé le bail à loyer relatif auxdits locaux commerciaux 
d'une durée de trois ans, soit avec effet au 31 décembre 2020 (ch. 2), débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
B. 
Par acte expédié le 30 septembre 2019 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre le jugement précité, dont il requiert l'annulation. Il conclut, avec suite de 
frais, principalement, à l'annulation du congé du 19 juin 2017 et, subsidiairement, 
à l'octroi d'une prolongation du bail de six ans, soit jusqu'au 31 décembre 2023. 
 
Dans sa réponse du 31 octobre 2019, SYNDICAT B______ conclut à la 
confirmation du jugement attaqué. 
 
Les parties ont été informées le 28 novembre 2019 de ce que la cause était gardée 
à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de répliquer. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
 
a. Par contrat de bail du 17 septembre 2012, SYNDICAT B______ - association 
dont le but est la représentation et l'encouragement des intérêts sociaux, 
économiques, politiques, professionnels et culturels des salarié-e-s (ci-après : 
l'association, la bailleresse ou l'intimée) - a remis à bail à A______ - chirurgien 
______ (spécialité) FMH (ci-après : le locataire ou l'appelant) - un local 
commercial d'environ 77 m2 au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ à 
Genève, destiné à l'exploitation d'un cabinet médical. 
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2013 au 
31 décembre 2017, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf 
résiliation avec un préavis de six mois. Le loyer annuel, indexé à l'indice officiel 
suisse des prix à la consommation au jour de la signature du bail, a été fixé à 
30'000 fr. par an, plus 1'440 fr. par an d'acompte de charges. 
b. SYNDICAT B______ occupe une surface de 1'457 m2 au chemin 2______ 
(interrogatoire B______), ainsi que des locaux, dont la surface ne résulte pas de la 
procédure, à la rue 1______ (témoignage C______). 
c. Par avis de résiliation du 19 juin 2017, la bailleresse a résilié le bail du local 
commercial loué à A______ avec effet au 31 décembre 2017, en indiquant dans le 


- 3/14 - 
 
C/16129/2017 
courrier accompagnant l'avis qu'elle souhaitait "agrandir ses bureaux situés Rue 
1______/3______, dès le 1er janvier 2020". 
d. Par requête déposée le 14 juillet 2017 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, A______ a sollicité la constatation de la nullité du 
congé, subsidiairement son annulation, plus subsidiairement une prolongation de 
bail d'une durée de six ans. Non conciliée le 7 décembre 2017, l'affaire a été 
portée devant le Tribunal le 22 janvier 2018. 
Le locataire a allégué qu'il avait investi 300'000 fr. pour la modernisation des 
locaux et des équipements ainsi que pour la reprise de la clientèle et du goodwill. 
Depuis son installation, il avait développé une importante activité médicale et 
chirurgicale, en collaboration étroite avec les praticiens de la région. Il a estimé 
son chiffre d'affaires moyen à 650'000 fr. pour un bénéfice de 350'000 fr. 
Il employait deux infirmières. Par ailleurs, les frais de réinstallation dans d'autres 
locaux nus s'élèveraient à 500'000 fr. En outre, la résiliation du bail aurait pour lui 
et son personnel des conséquences "très pénibles" sans que les intérêts de la 
bailleresse le justifient. Enfin, la validité de la résiliation du bail ne pouvait être 
examinée qu'après la production par la bailleresse des pièces permettant d'établir 
la "réalité tangible" du projet des travaux envisagés. Il devait pouvoir se 
prononcer sur "la réalité des travaux et leur envergure". 
e. Dans sa réponse du 9 mars 2018, la bailleresse a conclu à la validation du congé 
et au déboutement du locataire de toutes autres ou contraires conclusions. 
Elle a allégué qu'elle souhaitait reprendre possession des locaux commerciaux sis 
rue 1______, dans la mesure où des travaux de démolition et de reconstruction 
étaient prévus dans l'immeuble sis chemin 2______ à Genève, dans lequel se 
situaient actuellement ses bureaux. Son déménagement allait permettre l'exécution 
des travaux précités. Par ailleurs, l'immeuble sis rue 1______/boulevard 3______ 
était situé en plein centre-ville, à proximité immédiate de la gare D______ et 
offrait une visibilité incontestable, contrairement à l'immeuble sis chemin 
2______ situé dans le quartier de E______, ce qui allait constituer un atout pour le 
syndicat dont le siège était à Berne et dont les membres se rendaient à Genève en 
train. Tous les baux commerciaux des immeubles sis boulevard 3______ et rue 
1______ et ______ avaient été ou allaient être résiliés, afin de permettre à la 
bailleresse d'installer ses bureaux dans les immeubles précités. Suite à des 
contestations de congé déposées par deux locataires des immeubles sis rue 
1______ et boulevard 3______ (F______ et G______ SARL), des accords avaient 
été trouvés entre les parties portant sur une prolongation de bail jusqu'au 30 juin 
2020. Une requête en évacuation avait été déposée par la bailleresse le 13 février 
2018 contre H______, locataire d'un bureau situé au 3ème étage de l'immeuble sis 
rue 1______, dans la mesure où ce locataire n'avait pas restitué les locaux au 31 
janvier 2018, date pour laquelle son contrat de bail avait été résilié. 


- 4/14 - 
 
C/16129/2017 
La bailleresse a produit des pièces établissant ces dernières allégations. 
f. Lors de l'audience du 9 mai 2018, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des 
parties. 
A______ a déclaré que depuis la résiliation du bail, il avait entamé quelques 
recherches pour de nouveaux locaux, auprès de certains confrères ainsi que 
certains patients. Son objectif était la reprise de locaux et non pas le partage de 
ceux-ci. L'estimation de ses frais de réinstallation à hauteur de 500'000 fr. était 
basée sur les discussions qu'il avait eues avec ses confrères, prenant notamment en 
compte la création d'un nouveau système informatique, un bloc opératoire, une 
radiologie, ainsi que les démarches administratives y relatives. Seule une partie du 
matériel pourrait être déplacée, l'autre ayant été fabriquée sur mesure. Le taux 
d'occupation de ses deux employées était de 40% chacune. L'essentiel de sa 
pratique chirurgicale s'effectuait dans son cabinet; il pratiquait une vingtaine 
d'interventions par année dans des cliniques. Il avait 45 ans et ses revenus étaient 
directement tirés de ses activités. Sa patientèle médicale lui était adressée par des 
médecins notamment généralistes du quartier, alors que sa patientèle ______, pour 
des interventions spécifiques, lui était adressée par des confrères n'étant pas dans 
le quartier. 
I______, cheffe de projets de SYNDICAT B______, a déclaré que le projet du 
chemin 2______ consistait en la démolition complète de l'immeuble et en la 
reconstruction d'environ trente-deux logements et de quelques surfaces 
administratives. Ce projet avait été validé par la Ville de Genève mais aucune 
demande d'autorisation de construire n'avait encore été déposée. La bailleresse 
attendait de disposer de tous les éléments afin d'étudier les possibilités 
d'aménagement et, cas échéant, les travaux nécessaires qu'elle engagerait avec 
l'aide du bureau J______ SA. Ce projet était suspendu, dans l'attente de savoir si 
les bureaux et le personnel de la bailleresse, environ soixante personnes, 
pourraient être transférés à la rue 1______. L'ensemble de l'activité de 
l'association pour la région de Genève serait ainsi centralisé à la rue 1______. 
Pour investir les locaux, la bailleresse devait résilier tous les baux commerciaux 
de la rue 1______. La résiliation de ces baux était par conséquent l'unique 
obstacle à son transfert. Elle pourrait récupérer une surface totale de 921 m2, alors 
qu'elle occupait au chemin 2______ une surface totale de 1'457 m2. Les baux 
d'habitation n'avaient pas à être résiliés. A l'exception du locataire K______ SA, 
lequel occupait tout le 1er étage, tous les baux commerciaux avaient été résiliés. 
Deux contestations avaient été résolues par des accords et des prolongations 
uniques au 30 juin 2020. Enfin, la bailleresse avait mentionné dans l'avis de 
résiliation des locataires le début des travaux au 1er janvier 2020, puisque la 
dernière échéance contractuelle fixée aux locataires de l'immeuble était le 31 
décembre 2019. 


- 5/14 - 
 
C/16129/2017 
g. Lors de ses audiences des 5 septembre 2018 et 9 janvier 2019, le Tribunal a 
procédé à l'audition des témoins proposés par les parties. 
C______, architecte au sein de J______ SA, a confirmé que son bureau avait reçu 
mandat pour un projet de démolition de l'immeuble chemin 2______ et la 
construction d'un nouveau bâtiment à des fins de logements bon marché et peut-
être des ateliers et bureaux. Une étude de faisabilité afin de valoriser le site avait 
été initiée en 2013 par le bureau d'architectes; celle-ci avait été soumise à la 
Commission d'architecture de l'Office de l'urbanisme une première fois le 7 mai 
2014, puis une seconde fois le 15 octobre 2014, pour aboutir à un préavis 
favorable le 7 novembre 2014. En parallèle, le bureau d'architectes avait 
commencé à élaborer des études pour l'immeuble sis chemin 1______, comme par 
exemple l'établissement de plans. Le projet 1______ avait pour but de relocaliser 
une partie des membres du SYNDICAT B______ présents au chemin 2______, 
sans quoi le projet de démolition du bâtiment ne pourrait aboutir. S'agissant des 
travaux projetés au chemin 1______, l'immeuble n'était plus aux normes de 
sécurité et incendie, le bâtiment datant de 1878. Celui-ci étant protégé, le Service 
des monuments et sites était également impliqué. En mai 2018, un projet de 
répartition des surfaces de l'immeuble rue 1______ avait été transmis à la 
propriétaire, laquelle devait encore se déterminer après consultation notamment 
du siège de B______ à Berne. 
L______, infirmière et assistante au sein du cabinet médical du locataire depuis 5 
ans, a déclaré qu'elle travaillait actuellement deux jours par semaine, sa collègue 
M______ travaillant deux autres jours. Elle avait été employée durant 25 ans par 
le prédécesseur du locataire. Le locataire avait tout refait dans le cabinet, soit les 
peintures et le parquet, et avait changé le mobilier, ainsi que l'agencement de 
l'entrée du cabinet. Il avait également dû acquérir de nouveaux appareils médicaux 
afin de respecter les nouvelles normes applicables. L'activité du locataire s'était 
élargie par rapport à celle de son prédécesseur, dans la mesure où il ne s'occupait 
plus uniquement de ______ mais réalisait également des ______. A______ n'avait 
pas récupéré la patientèle qu'il pouvait espérer et avait dû créer un nouveau réseau 
avec d'autres médecins. Il avait néanmoins beaucoup de patients habitant le 
quartier. Le chiffre d'affaires du cabinet avait progressé depuis le début de 
l'activité du locataire; elle l'estimait entre 500'000 et 550'000 fr. Le témoin ne 
s'occupait pas de la comptabilité mais avait une vue d'ensemble du chiffre 
d'affaires, dans la mesure où elle s'occupait de la facturation pour laquelle elle 
remettait mensuellement un résumé au médecin. 
N______, médecin ______ généraliste, a déclaré qu'il avait collaboré avec le 
prédécesseur de A______, le Dr O______, pendant 30 ans. Lui-même avait entre 
25'000 et 30'000 fichiers de patients dont 10 à 15% étaient adressés au Dr 
O______ pour des interventions ______ et amélioré le cabinet médical, en 


- 6/14 - 
 
C/16129/2017 
proposant une gamme de soins plus étoffée que son prédécesseur, s'agissant 
notamment des ______. 
P______, chirurgien ______, ami du locataire, a déclaré que dans la profession, il 
était beaucoup plus agréable de reprendre un cabinet actif avec sa clientèle, dans 
la mesure où il était extrêmement rare qu'un patient contacte un chirurgien ______ 
sans référence. L'activité était selon lui très géo-localisée et rattachée à un endroit 
ou une région, de sorte que la proximité était importante. Personnellement il avait 
commencé son activité d'indépendant sans reprendre de patientèle ni de matériel 
ou de locaux médicaux, et avait ainsi dû créer un réseau avec d'autres médecins. 
Le locataire avait dû effectuer des rénovations importantes dans son cabinet; il 
avait visité ledit cabinet une fois que l'installation du locataire avait été terminée. 
Q______, de la fiduciaire en charge de la comptabilité du locataire, a déclaré que 
les montants investis par ce dernier lors de la reprise du cabinet étaient importants, 
sans toutefois être en mesure de les préciser. Le chiffre d'affaires moyen du 
cabinet médical se situait, de tête, entre 400'000 et 450'000 fr., et était constant 
depuis 2 à 3 ans. Spécialisé dans la comptabilité d'activités médicales, il a qualifié 
la situation du locataire comme étant usuelle. 
h. Les parties ont persisté dans leurs conclusions dans leurs plaidoiries finales. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). La détermination de la valeur litigieuse 
suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral 
(RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 
Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, BSK ZPO, 2ème éd., n. 9 ad art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1). 


- 7/14 - 
 
C/16129/2017 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du local commercial, sans les charges, est de 
30'000 fr. En prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (30'000 fr. × 3 ans = 90'000 fr.), de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 142 al. 3, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir nié le caractère abusif du congé litigieux. 
Il fait valoir que le motif du congé est "extrêmement imprécis et ne permet 
aucunement au juge de se prononcer sur la réalité des travaux et de leur 
envergure". Les déclarations de I______ et C______ ne permettent à son avis pas 
de retenir que son départ définitif des locaux serait nécessaire. Si la bailleresse 
occupe une surface totale de 1'457 m² au chemin 2______, l'on peine à 
comprendre pourquoi elle n'a pas résilié le bail de K______ SA, qui occupe un 
étage entier. Ainsi, si le but de l'intimée est réellement de centraliser l'ensemble de 
son 
activité 
à 
la 
rue 
1______, son projet n'est pas réalisable en l'état, puisqu'elle ne dispose pas de la 
surface nécessaire pour ce faire. Par ailleurs, l'intention de mandater un bureau 
d'architectes n'est pas suffisante pour justifier la résiliation, puisque la réalisation 
du projet de démolition/reconstruction n'est pas certaine, mais tout au plus 
envisagée. Le témoignage C______ ne permet pas d'apprécier l'ampleur et la 
réalité des travaux projetés à la rue 1______ en l'absence de tout document 
démontrant l'existence des études dont fait état le témoin. S'agissant du projet de 
démolition au chemin 2______, à l'exception d'un préavis favorable du 
7 novembre 2014, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que la 
bailleresse disposait, au moment de la résiliation, d'un projet suffisamment mûr et 
élaboré, pour que l'on puisse constater concrètement que la présence du locataire 
entraverait les travaux. Aucune demande d'autorisation de construire n'a en outre 
été déposée. 
2.1 
2.1.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une 
clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le 
contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 
(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le 
bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a 


- 8/14 - 
 
C/16129/2017 
la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 
4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 
consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif 
de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des 
conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 
consid. 2.1). 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 
la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 
(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 
des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 
2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 
ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en 
faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 
du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 
et 4). 
2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 
consid. 2.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois 
du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 
(art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir 
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique 
contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, 
l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de 
dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 
al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 
III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 
al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Ainsi, le congé doit être 
considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et 
digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé 
apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue 
manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse 
(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). 
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance 
inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé 
si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 
consid. 3a). 


- 9/14 - 
 
C/16129/2017 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 
congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 déjà 
cité consid. 3.2; 4A_484/2012 du 28 février 2013 précité consid. 2.3.1 et les arrêts 
cités). 
2.1.3 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles 
de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 
invoqué par le bailleur. Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été 
notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
En vertu de l'art. 271 al. 2 CO, le congé ne doit être motivé que si l'autre partie le 
demande. La motivation du congé revêt toutefois une importance décisive 
lorsqu'il s'agit de décider si le congé est contraire aux règles de la bonne foi 
(art. 271 al. 1 CO). La motivation peut en principe encore être indiquée devant le 
Tribunal de première instance, la maxime inquisitoire simple étant applicable 
(art. 229 al. 3, 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 138 
III 59 consid. 2.3). La détermination du sens et de la portée du motif s'effectue 
conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des 
manifestations de volonté (ATF 127 III 444 consid. 1a p. 445). Il ne faut donc pas 
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont le bailleur a pu se servir 
(art. 18 al. 1 CO). 
Il s'agira ensuite de vérifier si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, ce qui 
relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 
consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 
2 mai 2017 consid. 2.3). 
2.1.4 Lorsque le congé ordinaire, généralement de baux d'habitations, est donné 
par le bailleur en vue de travaux de rénovation, de transformation ou 
d'assainissement, la jurisprudence exige que le bailleur dispose d'un projet 
suffisamment mûr et élaboré pour que l'on puisse constater concrètement que la 
présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait des complications, 
des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux envisagés, à défaut de 
quoi le congé est abusif (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 à 3.2.3; 135 III 112 
consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_583/2014 du 23 janvier 2015 


- 10/14 - 
 
C/16129/2017 
consid. 2.1.1). Il en va de même lorsque le projet du bailleur apparaît 
objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence 
incompatible avec les règles du droit public applicables et que le bailleur 
n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité 
objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1). Dans les deux cas, 
il n'est toutefois pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations 
administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles 
dépendent (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). 
2.1.5 Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour 
lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne 
contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni 
immédiat, ni urgent. On ne saurait en effet imposer au propriétaire d'attendre le 
moment où le besoin se concrétise, compte tenu du temps habituellement 
nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation. 
Même le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique 
pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour ses besoins propres 
soit contraire aux règles de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2008 
du 26 mai 2008 consid. 2; ACJC/790/2017 du 26 juin 2017 consid. 3.1). 
2.1.6 C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 
règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 120 II 105 
consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). 
2.2 En l'espèce, le bail de l'appelant n'a pas été résilié en vue d'exécuter des 
travaux de transformation dans l'immeuble où se trouve le local commercial 
litigieux, mais au motif que la bailleresse souhaite s'installer dans ledit local. 
L'intimée a invoqué et précisé ce même motif dans la procédure et n'a pas varié 
dans ses allégations : elle entend agrandir la surface qu'elle occupe déjà dans 
l'immeuble de la rue 1______ et transférer dans cet immeuble l'activité qu'elle 
exerce actuellement dans l'immeuble situé au chemin ______. 
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la nature des travaux envisagés dans ce dernier 
immeuble, en particulier si le projet évoqué par le témoin C______ est 
suffisamment mûr et élaboré pour que l'on puisse constater concrètement que la 
présence de locataires entraverait les travaux ou engendrerait des complications, 
des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux envisagés. 
Le locataire n'a pas établi que le motif du congé ne serait pas réel ou ne 
constituerait qu'un prétexte destiné à cacher la nature abusive de la résiliation. 
Au contraire, l'interrogatoire de l'intimée et le témoignage C______, ainsi que les 
pièces produites en relation avec les congés notifiés à d'autres locataires de 
l'immeuble de la rue 1______, corroborent les allégations de la bailleresse. Le fait 


- 11/14 - 
 
C/16129/2017 
que celle-ci n'a pas résilié le bail de la locataire du 1er étage de l'immeuble de la 
rue 1______ ne change pas cette constatation. Il y a enfin lieu de rappeler que le 
besoin invoqué, à l'appui d'une résiliation ordinaire, par le bailleur qui entend 
utiliser les locaux lui-même n'a pas besoin d'être immédiat ou urgent. 
En définitive, c'est à juste titre que le Tribunal a validé le congé litigieux. Le 
chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera ainsi confirmé. 
3. 
Subsidiairement, l'appelant fait grief au Tribunal de lui avoir accordé une 
prolongation qui ne suffit pas à pallier les conséquences pénibles qu'aura pour lui 
un déménagement. Il sollicite une prolongation du bail de six ans. 
 
3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit 
procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération 
notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit de 
locaux commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans 
cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). 
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie 
librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant 
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement 
(ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences 
pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.139/2000 précité consid. 2a). Il lui incombe de prendre en 
considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la 
situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même 
que la situation sur le marché locatif local (ATF 125 III 226 consid. 4b; 136 III 
190 consid. 6 et les arrêts cités). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre 
le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait 
que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution 
de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, SJ 2005 I p. 397). Le choix entre une ou 
deux prolongations doit permettre au juge de choisir la solution la plus adaptée 
aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_105/2009 du 5 juin 2009 
consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil fédéral; 4A_386/2014 
du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1); il peut donc, dans la pesée des intérêts des 
deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une 
prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de 
l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 


- 12/14 - 
 
C/16129/2017 
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2; 
4A_386/2014 précité consid. 4.3.1). 
L'absence de démarches en vue de trouver une solution de remplacement constitue 
un facteur à prendre en considération même lorsqu'il s'agit de se prononcer pour la 
première fois sur la prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2008 
du 26 mai 2008 consid. 3.2; 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 3.2 et les 
références). 
Les investissements faits par le locataire dans les locaux et autorisés par le 
bailleur, en cours de bail, ne sont pas un critère entrant en ligne de compte. 
En effet, lorsque le locataire fait procéder à des investissements en cours de bail, il 
le fait à ses propres risques et périls s'il n'a pas passé, avec le bailleur, un accord 
afin que le bail ne puisse être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne 
lui donne pas d'assurance à ce sujet (CONOD, Droit du bail à loyer et à ferme, 
2ème éd. 207, n. 30 ad art. 272 CO). 
Le besoin du bailleur doit être sérieux, concret et actuel (LACHAT, Le bail à loyer, 
2ème éd. 2019, p. 1007, ch. 3.9). 
3.2 En l'espèce, la pesée des intérêts à laquelle ont procédé les premiers juges n'est 
pas critiquable. Comme l'a relevé pertinemment le Tribunal, les efforts du 
locataire pour se constituer une patientèle locale doivent être relativisés, dans la 
mesure où la durée du bail de cinq ans ne permet pas d'admettre un enracinement 
de celui-ci dans le quartier. Au demeurant, il s'agit là d'un inconvénient lié à la 
résiliation elle-même et ne constitue pas en soi une conséquence pénible au sens 
de la loi. Par ailleurs, les investissements faits par le locataire dans les locaux 
litigieux ne constituent pas non plus un critère entrant en ligne de compte. 
De plus, les recherches de locaux de remplacement alléguées par l'appelant, au 
demeurant non documentées, sont insuffisantes. Enfin, le bail a été résilié il y a 
plus de deux ans et demi, période que le locataire aurait pu mettre à profit pour 
effectuer lesdites recherches. 
Cela étant, la prolongation de trois ans accordée par le Tribunal tient compte 
équitablement du fait que le besoin de la bailleresse ne revêt pas une urgence 
particulière - celle-ci ayant accordé à d'autres locataires de l'immeuble des 
prolongations de bail venant à échéance au 30 juin 2020 - ainsi que de l'impact du 
congé sur l'activité du locataire. Aucun élément du dossier ne permet de retenir 
que cet impact serait moindre si une prolongation plus longue lui était octroyée. 
 
Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point également (ch. 2 du dispositif). 
4. 
La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC). 


- 13/14 - 
 
C/16129/2017 
* * * * * 


- 14/14 - 
 
C/16129/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 septembre 2019 par A______ contre le 
jugement JTBL/757/2019 rendu le 16 août 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/16129/2017-5-OSB. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.