ge_gerichte · ATA/421/2012 · 2012-07-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/655/2010-LCI 
ATA/421/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 juillet 2012 
2ème section 
 dans la cause 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
contre 
Madame Isabelle ALBRECHT 
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat 
et 
Monsieur Beneamin URSAN 
représenté par Me Christian Tamisier, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
31 mars 2011 (JTAPI/202/2011) 


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A/655/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Monsieur Beneamin Ursan est propriétaire de la parcelle n° 3’708 d’une 
surface de 346 m², feuille 23, chemin de la Colline 1b de la commune de Lancy 
(ci-après : la commune), située en cinquième zone de construction. 
2. 
 
La parcelle n° 3’708 est issue de la division d’une ancienne parcelle 
n° 1’962, d’une surface de 1’368 m². 
 
 
Celle-ci a tout d’abord été divisée en trois parcelles nos 3’440, 3’441 et 
3’442. Ces trois parcelles sont devenues les trois parcelles nos 3’708, 3’709 et 
3’710 après que l’Etat de Genève, dans une deuxième opération de division 
parcellaire, en ait acquis une partie, pour en incorporer une partie dans le domaine 
public et constituer avec le reste une parcelle de réserve portant le n° 3’711. 
 
 
La parcelle n° 3’709 a une surface de 221 m². Elle appartient à 
Madame Isabelle Albrecht. La parcelle n° 3’710 a une surface de 449 m². 
Mme Sylvie Albrecht en est la propriétaire. Quant à la parcelle n° 3’711 
appartenant à l’Etat de Genève, elle est d’une surface de 162 m ². Elle forme une 
bande qui sépare les trois autres parcelles de la route du Grand-Lancy. 
3. 
 
M. Ursan, en compagnie de Mmes Albrecht et des propriétaires des 
parcelles voisines nos 816, 818, 1’963, 3’376, 3’443 et 3’444, est aussi 
copropriétaire de la parcelle n° 817 d’une surface de 522 m², constituée en 
dépendance. Cette dernière se situe sur le tracé d’un ancien chemin reliant lesdites 
parcelles au chemin de la Colline et à celui de Gilly. 
4. 
 
Sur la parcelle n° 3’708 est érigée une villa (bâtiment cadastré C 581) d’une 
surface au sol de 66 m², ainsi qu’un garage de 18 m² (bâtiment cadastré C 582). 
La villa de M. Ursan se trouve à l’extrémité sud-ouest d’une série de trois villas 
construites en ordre contigu sur les parcelles nos 3’708, 3’709 et 3’710. Les deux 
villas, d’une surface au sol de 64 m² et 65 m², voisines de celle de M. Ursan, 
portent les numéros de cadastre C 583 et C 584. 
5. 
 
Les trois villas ont été construites avant division de la parcelle n° 1’962, à la 
suite de la délivrance en 1988 d’une autorisation de construire DD 87’884. Après 
division, la parcelle n° 3’711 a été cédée à l’Etat de Genève dans un but d’utilité 
publique. Aucun report des droits à bâtir liés à celle-ci en faveur des parcelles 
nos 3’708, 3’709 et 3’710 n’a été inscrit au Registre foncier. 
 
 
La surface brute de plancher (ci-après : SBP) cumulée des trois villas est de 
351,6 m², soit 118 m² pour le bâtiment C 581, 115,6 m² pour le C 583 et 118 m² 
pour le C 584. 


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6. 
 
Le 22 juillet 2009, M. Ursan a déposé une demande d’autorisation de 
construire en procédure accélérée (APA 31’775-5) portant sur la démolition d’un 
mur séparant sa parcelle (n° 3’708) de celle de sa voisine (n° 3’709) et situé dans 
le prolongement du mur mitoyen de la villa n° C 583, ainsi que sur 
l’agrandissement de sa villa par une extension située contre sa façade sud-est. 
7. 
 
Dans son rapport d’entrée du 5 août, le service de la construction a demandé 
que lui soit fourni un nouveau calcul des indices d’utilisation du sol 
(ci-après : IUS), qui soit établi en prenant en compte la situation de l’autorisation 
initiale DD 87’884. 
8. 
 
Par courrier du 3 septembre 2009, M. Ursan a communiqué les calculs 
demandés. Selon ses chiffres : 
 
 
Au moment de l’autorisation de construire initiale, soit en 1988, la surface 
cumulée des trois surfaces des parcelles nos 3’708, 3’709 et 3’710 représentait 
1’368 m² (DD 87’884) et la SBP des constructions à prendre en considération 
totalisait 351,6 m² (soit 118 m² + 115,6 m² + 118 m²). L’IUS initial était de 25 % 
selon la formule suivante : (351,6 / 1’368) x 100. 
 
 
Avec le projet d’extension, l’IUS évoluait ainsi : la surface de l’extension 
projetée était égale à 26,8 m², ce qui faisait passer la SBP à 378,4 m² (351,6 m² + 
26,8 m²). L’IUS avec l’extension passait à 27 % selon la formule suivante : 
[(378,4 / 1’368) x 100]. Il était donc de 27 %, en ajoutant la surface de l’extension 
projetée aux données provenant de l’autorisation de construire initiale. 
9. 
 
Le département des constructions et des technologies de l’information 
(ci-après : DCTI), selon les calculs manuscrits figurant dans son dossier, a retenu 
d’autres chiffres. La surface de la parcelle à laquelle il fallait rapporter la nouvelle 
SBP était de 1’191 m², correspondant à celle des parcelles nos 3’008 à 3’010 plus 
3/9 de la surface de la parcelle no 817 (soit 346 + 221 + 450 (sic) + 174 = 1’191). 
L’IUS était donc de 31,77 % soit [(378,4 / 1’191) x 100]. 
10. 
 
Les différents services concernés ainsi que la commune ont émis des préavis 
favorables, ou favorables sous conditions. En particulier, ledit projet a été préavisé 
favorablement le 15 septembre 2009 par la commission d’architecture, avec une 
dérogation à l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses 
(LCI - L 5 05) pour une densité à 0,32, tandis que le Conseil administratif de la 
commune a indiqué ne pas avoir d’objection à formuler. De son côté, le service de 
l’énergie (ci-après : SEN) a également préavisé favorablement, mais sous trois 
conditions (chauffage au sol, réservation de la possibilité d’installer 
ultérieurement une installation solaire thermique et respect des règles d’isolation 
des embrasures existantes). 


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11. 
 
Le 12 octobre 2009, le DCTI a transmis la requête définitive à la commune 
pour qu’elle fasse l’objet d’une délibération du Conseil municipal car la densité 
du projet présenté était de 31,77 %. 
12. 
 
Le 17 décembre 2009, le Conseil municipal de la commune a adopté le 
projet de délibération préavisant favorablement la demande de dérogation à l’IUS 
(31,77 %) faisant l’objet de l’APA 31’775-5. 
13. 
 
Le 19 janvier 2010, le DCTI a délivré ladite autorisation de construire, qui a 
été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève 
le 22 janvier 2010, moyennant le respect de certaines conditions, dont celles 
posées par le SEN. 
14. 
 
Par acte recommandé posté le 22 février 2010, Mme Isabelle Albrecht a 
recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière administrative, 
devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), contre l’autorisation de construire APA 31’775-5 précitée, 
concluant à son annulation. 
 
 
Les trois villas qui composaient le lotissement auquel appartenait celle de 
M. Ursan avaient fait l’objet d’un plan d’ensemble à l’époque de leur construction 
et avaient été conçues pour former un groupe d’habitations harmonieux. Dès lors, 
une importante transformation de l’une ou l’autre de ces villas, sans prise en 
compte de l’effet d’ensemble, nuirait gravement au caractère du site. En 
négligeant cet aspect du dossier, le DCTI avait violé l’esprit des art. 58 al. 3 et 15 
al. 1 LCI. 
 
 
Sous l’angle des rapports de surfaces, M. Ursan et le DCTI avaient raisonné 
comme si le lotissement en était au stade de sa construction, soit en main d’un 
seul ayant-droit autorisé à disposer des droits à bâtir des trois parcelles qui le 
composaient. Cela n’était toutefois plus le cas et l’on ne pouvait autoriser l’un des 
propriétaires à bénéficier d’une possibilité d’extension calculée sur les trois 
parcelles, au détriment des deux autres. 
 
 
L’IUS pour lequel M. Ursan voulait obtenir une dérogation aurait dû être 
calculé en tenant compte des trois parcelles contigües et des trois constructions 
qui s’y trouvaient, comme s’il s’agissait d’un projet commun et approuvé par les 
trois propriétaires voisins, alors que tel n’était pas le cas. Il ne fallait donc pas 
ajouter la surface de l’extension projetée à la SBP cumulée des trois villas (en 
l’occurrence 351,6 m²) mais à la moyenne de ladite SBP attribuée par villa, 
correspondant à 117,2 m² (351,6 / 3). De ce fait, la SBP de la villa de M. Ursan, 
après réalisation de son projet d’extension, passerait à 144 m² (117,2 m² + 
26,8 m²). Pour calculer le nouvel IUS, il y avait lieu de rapporter ensuite la SBP 
après réalisation du projet d’extension à la surface de la parcelle de M. Ursan, qui 
était de 404 m². L’IUS passait ainsi à 36 %, selon la formule (144 / 404) x 100. 


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Or, cet IUS était plus élevé que celui qui avait été autorisé et qui était 
autorisable, même en tenant compte d’un haut standard énergétique, condition par 
ailleurs non remplie et qui n’avait pas été examinée par l’une ou l’autre de ces 
autorités. 
 
 
Enfin, le projet déposé prévoyait la démolition d’un mur appartenant à 
Mme Albrecht, ce qui ne pouvait être admis sous l’angle du droit de la propriété, 
et son ampleur représentait assurément un inconvénient grave au sens de l’art. 14 
LCI qui aurait dû conduire au refus de l’autre. 
15. 
 
Le 12 mai 2010, M. Ursan a conclu au rejet du recours. 
 
 
Son projet consistait en un agrandissement et non pas en l’installation d’une 
véranda. La hauteur de l’extension était de 2,96 m (2,82 + 0,14 m). Les cotes 
mentionnées sur le plan étaient conformes à la réalité. Le mur limitrophe existant 
mesurant 2,50 m. Le bâtiment projeté devait être rehaussé de 46 cm. Si 
Mme Albrecht ne donnait pas son accord à la démolition de ce mur, M. Ursan 
pouvait maintenir le mur actuel et édifier le projet en accolant la construction 
projetée au mur déjà édifié. L’extension ne nuisait pas à l’architecture existante. 
Les exigences thermiques globales étaient respectées et la qualité énergétique de 
l’extension envisagée était performante et conforme aux normes en vigueur. Il 
n’était pas prévu de réaliser une ventilation, mais de raccorder les eaux pluviales 
de la nouvelle toiture au réseau séparatif existant. 
 
 
Il joignait à son mémoire un courriel du DCTI datant du 28 avril 2010. Un 
inspecteur du service de la construction avait contrôlé l’IUS et confirmé que le 
calcul de celui-ci avait été correctement effectué. Pour le calcul de l’IUS dans le 
cadre de la DD 87’884, le DCTI avait pris en considération l’ensemble de la 
parcelle avant son morcellement. L’office des autorisations de construire était dès 
lors obligé de prendre en considération l’ensemble des nouvelles parcelles 
concernées pour effectuer le calcul relatif à l’agrandissement, ce qui était 
conforme à la jurisprudence du Tribunal administratif, devenu le 1er janvier 2011 
la chambre administrative de la Cour de Justice (ci-après : la chambre 
administrative ; ATA/568/2006 du 31 octobre 2006). Le fait qu’un projet prenne 
éventuellement en compte les droits à bâtir d’une autre parcelle était une question 
qui, selon la jurisprudence, relevait du droit privé. Il n’était ainsi pas exclu qu’en 
parallèle de la procédure administrative, une procédure civile soit ouverte. 
16. 
 
Le 14 juin 2010, Mme Albrecht a répliqué et persisté dans ses conclusions. 
 
 
L’arrêt cité dans le courriel du DCTI (ATA/568/2006) confortait en réalité 
sa position. Il démontrait précisément que les dispositions visant l’habitat groupé, 
en particulier lorsque des rapports de surfaces d’origine avaient été calculés en 
réunissant plusieurs parcelles, ne pouvaient être appliquées par le DCTI sans que 
ce dernier ne procède à un examen à la fois d’ensemble et individualisé des droits 


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à bâtir. L’Etat devait donc s’assurer que le requérant n’utilisait pas des droits à 
bâtir déjà exploités sur les terrains voisins, respectivement qu’il avait obtenu de 
ses voisins le droit d’en exploiter ne lui appartenant pas. A défaut, la densification 
du site considéré risquait d’être supérieure à celle voulue par le législateur. Ce 
problème ne relevait pas du droit privé mais des rapports de surfaces, soit de 
règles ressortant exclusivement du droit administratif. L’autorisation des 
propriétaires dont les parcelles étaient incluses dans un calcul de l’IUS était ainsi 
une condition sine qua non de l’obtention du droit de construire et non un 
problème privé, dont le contrôle était laissé à la diligence des parties. 
17. 
 
Par pli daté du 3 décembre 2010, le DCTI a dupliqué. 
 
 
La méthode de calcul préconisée dans le courriel du 28 avril 2010 
correspondait à l’ancienne pratique du DCTI, laquelle nécessitait l’accord des 
autres propriétaires des parcelles adjacentes au projet litigieux. 
 
 
La pratique actuelle du DCTI partait du principe que l’autorisation initiale 
prévoyait, pour chacune des maisons construites, un IUS correspondant non pas à 
la superficie réelle de la parcelle mais à une superficie « virtuelle », calculée sur 
l’ensemble des parcelles concernées par le projet initial, ou plus exactement sur la 
parcelle telle qu’elle existait avant la division parcellaire. 
 
 
Pour une parcelle initiale de 1’368 m², le DCTI avait en effet autorisé à 
l’époque la construction de trois maisons contiguës pour une SBP de 351,6 m², ce 
qui correspondait à un IUS de 25,7 %. Ainsi, si la SBP de chacune des maisons 
correspondait à 117,2 m² (351,6 m² / 3), la superficie virtuelle de la parcelle y 
relative s’élevait à 456 m² (117,2 x 100 / 25,7). 
 
 
Dès lors que M. Ursan désirait augmenter la SBP de sa maison de 26,8 m², 
l’IUS calculé sur la superficie virtuelle de sa parcelle correspondait à 31,57 % 
(117,2 m² + 26,8 m²) / 456 m², ce qui correspondait plus ou moins à l’indice 
d’utilisation du sol tel qu’il avait été accepté par le Conseil municipal de la 
commune (31,77 %) et la commission d’architecture. 
 
 
Cette méthode de calcul, puisqu’elle était basée sur la répartition des droits à 
bâtir qui intervenait au moment où le projet d’ensemble était autorisé, avait 
justement l’avantage de ne prétériter aucun des propriétaires concernés, chacun 
pouvant, à la condition d’obtenir l’aval du Conseil municipal de la commune et de 
la commission d’architecture, proposer un agrandissement d’une SBP équivalente. 
18. 
 
Par acte du 28 janvier 2011, M. Ursan a répondu au recours, concluant à son 
rejet et à la confirmation de l’autorisation de construire APA 31’775-5. 
 
 
Il reprenait l’ensemble des explications et calculs présentés par le DCTI 
dans son courrier du 3 décembre 2010. 


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Par ailleurs, le projet était parfaitement compatible avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier. 
19. 
 
Le 28 janvier 2011, Mme Albrecht a répliqué et persisté dans ses 
précédentes conclusions. 
 
 
La nouvelle méthode appliquée par le DCTI ne trouvait aucun fondement 
législatif 
ou 
jurisprudentiel, 
ni 
même 
dans 
d’éventuelles 
directives 
administratives. Par ailleurs, cette nouvelle méthode aboutissait à des solutions 
inéquitables, notamment si l’on prenait en considération une situation de départ 
dans laquelle des constructions en ordre contigu de tailles différentes étaient 
édifiées sur des parcelles de dimensions proportionnellement inverses à celles des 
bâtiments. Ainsi, le propriétaire de la plus petite maison, située sur le plus grand 
terrain, ne disposerait que du solde des droits à bâtir le plus restreint, au contraire 
de celui qui serait propriétaire de la plus grande maison sur le plus petit terrain. 
Partant, c’était toujours l’ATA/568/2006 précité qui devait faire foi. 
20. 
 
Par jugement du 31 mars 2011, le TAPI a admis le recours interjeté par 
Mme Albrecht et annulé l’autorisation de construire APA 31’775-5 du 19 janvier 
2010. 
 
 
Dans le cas d’espèce, le dossier avait été instruit en prenant en compte un 
rapport de surfaces, après construction du projet litigieux, de 31,77 %. C’était sur 
cette base qu’il avait été préavisé favorablement par le Conseil municipal de la 
commune. La parcelle de M. Ursan représentait une surface de 346 m² ; il s’y 
ajoutait 58 m² liés à la parcelle n° 817 (522 m² / 9), soit un total de 404 m². 
L’extension projetée était de 26,8 m² et la SBP de la villa existante de 117,2 m², 
ce qui conduisait à une SBP de 144 m². Le nouveau rapport de surfaces était donc 
de 35,64 % (144 m² / 404 m²). Dès lors qu’il était supérieur à celui sur la base 
duquel le dossier avait été instruit par le DCTI et préavisé par la commune, 
l’autorisation devait être annulée pour ce seul motif. Il n’y avait pas lieu de 
trancher les autres griefs soulevés par Mme Albrecht. 
21. 
 
Par acte recommandé posté le 27 mai 2011, le DCTI a recouru auprès de la 
chambre administrative contre le jugement du TAPI du 31 mars 2011, reçu le 
12 avril 2011. Il conclut à son annulation, au rétablissement de l’autorisation de 
construire APA 31’775-5 délivrée le 19 janvier 2010, ainsi qu’à la condamnation 
de tout intimé aux frais de procédure. Préalablement, il requérait l’audition d’un 
cadre ou d’un inspecteur de l’office de l’urbanisme. A l’appui de son recours, le 
DCTI a transmis son dossier. 
 
 
Comme il le faisait de manière systématique pour ce genre de dossier, il 
s’était référé, pour calculer l’IUS, à la parcelle d’origine afin d’en déterminer une 
surface de parcelle virtuelle. 


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Chacune des maisons construites ayant une SBP de 117,2 m² pour un IUS 
de 25,7 %, la parcelle de chacune de celles-là, pour pouvoir être construite, aurait 
ainsi dû correspondre à une superficie « idéale » de 456 m² (117,2 m² x 100 / 
25,7). 
 
 
Pour se déterminer face à la demande de M. Ursan et afin d’évaluer l’IUS 
devant être accepté par la commune, le DCTI avait ainsi pris en considération la 
SBP de sa villa (117,2 m²), à laquelle il avait additionné la surface à créer 
(26,8 m²), avant de diviser le tout par la superficie de sa parcelle virtuelle 
(456 m²). C’était ainsi qu’il était arrivé à un résultat de 31,77 m². 
 
 
Dans la cinquième zone à bâtir, la disposition querellée imposait le respect 
d’un certain quota entre les SBP des constructions à édifier et la superficie totale 
de la parcelle (ou des parcelles) à considérer. En fonction des situations projetées, 
celui-ci pouvait varier de 20 % - ce qui correspondait au minimum - à 48 %, qui 
était le maximum. 
 
 
La jurisprudence fédérale admettait pour le calcul de cet IUS que plusieurs 
parcelles soient prises en considération, l’essentiel étant que celles mises à 
contribution ne puissent plus servir ultérieurement à ce calcul, ce qui impliquait 
pratiquement que celles-ci soient grevées d’une servitude de non-bâtir au profit de 
la collectivité (ATF 101 Ia 289). 
 
 
Ainsi, ce n’était pas tant le droit des tiers que le DCTI visait à protéger mais 
le fait que les conditions imposées par le droit de l’aménagement et des 
constructions - à savoir en l’occurrence les normes liées à la densification d’une 
zone spécifique - soient respectées. C’était d’ailleurs la conclusion à laquelle la 
chambre administrative était arrivée dans l’ATA/568/2006 précité et c’était aussi 
la solution à laquelle le DCTI tendait en mettant en œuvre la pratique critiquée et 
annulée par le TAPI. 
 
 
En se fondant sur la prise en considération de parcelles virtuelles, il était 
possible d’éviter que l’IUS prescrit par la loi soit, à la suite de morcellements 
successifs de parcelles, augmenté à l’envi, son calcul étant toujours basé sur la 
parcelle d’origine. 
 
 
A l’opposé, la solution du TAPI avait pour effet de permettre un 
développement déséquilibré de ce même périmètre, dès lors qu’à la suite de la 
division parcellaire, l’IUS était recalculé pour lui-même en fonction des parcelles 
individualisées sans prendre en considération les reports virtuels de droits à bâtir, 
ce que la loi tendait justement à éviter. 
22. 
 
Le 31 mai 2011, le TAPI a persisté dans son jugement du 31 mars 2011. 
23. 
 
Le 14 juillet 2011, M. Ursan a répondu au recours du DCTI, en concluant à 
l’annulation du jugement du TAPI, au rétablissement de l’autorisation de 


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construire APA 31’775-5 du 19 janvier 2010, ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité 
de procédure. 
 
 
Le TAPI avait calculé les rapports de surfaces en ne prenant en compte que 
les valeurs liées aux surfaces relatives à la parcelle de M. Ursan. Or, d’après la 
jurisprudence de la chambre administrative (ATA/568/2006 précité), les droits à 
bâtir d’une parcelle ne pouvaient être calculés en prenant en considération la 
surface de cette seule parcelle, mais devaient l’être en fonction de l’ensemble des 
biens-fonds qui formaient la parcelle originelle au moment de la délivrance de 
l’autorisation de construire DD 87’884. Toute autre solution permettrait 
d’augmenter à l’envi, par morcellements successifs des parcelles, le taux 
d’utilisation du sol, en violation des prescriptions légales en la matière. 
 
 
Dès lors que le TAPI citait la jurisprudence susmentionnée, il était 
surprenant qu’il ne prenne pas en considération l’ensemble des biens-fonds 
formant la parcelle originelle pour calculer l’IUS applicable au projet de 
construction prévu sur la parcelle de M. Ursan, en complète contradiction avec 
ladite jurisprudence. 
 
 
La méthode de calcul du DCTI se fondait sur une surface virtuelle obtenue à 
partir de l’IUS de la parcelle originelle, ce qui permettait de prendre en compte les 
droits à bâtir des propriétaires des autres parcelles. Contrairement au calcul 
préconisé par le TAPI, la pratique du DCTI était conforme au but de l’art. 59 LCI 
et préservait les droits des propriétaires des parcelles issues de la parcelle 
originelle. 
 
 
Par ailleurs, c’était finalement lui qui était lésé dans l’exercice de ses droits 
à bâtir car, même si l’autorisation de construire était fondée sur l’IUS retenu par le 
TAPI (35,64 %), il avait tout de même la possibilité d’obtenir ladite autorisation, 
les rapports de surfaces retenus par le TAPI étant toujours inférieurs au taux limite 
de 40 %. 
 
 
Par conséquent, il convenait de constater que l’autorisation de construire du 
19 janvier 2010 avait été délivrée dans le respect de l’art. 59 LCI et de la rétablir. 
24. 
 
Le 14 juillet 2011, Mme Albrecht a répondu au recours précité, en concluant 
à son rejet et à l’octroi d’une indemnité de procédure. 
 
 
Le débat portait sur l’IUS, nécessaire à la réalisation du projet de M. Ursan. 
Calculé de manière usuelle, soit en fonction de la dimension de l’habitation en 
cause (après l’agrandissement sollicité) et de la taille de la parcelle sur laquelle 
celle-ci était édifiée, ce ratio dépassait à la fois celui légalement admis pour un 
terrain sis en zone 5, soit 25 %, et celui préavisé favorablement par la commune, 
soit 31,77 %. Le projet violait donc la loi. 


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Si la parcelle du requérant était plus petite que le fonds virtuel, comme 
c’était le cas en l’espèce, il était évident que le droit d’agrandissement qui lui était 
accordé en appliquant la méthode du DCTI était plus important qu’en suivant 
l’approche classique retenue par le TAPI. De ce simple fait déjà, la formule du 
DCTI paraissait peu propre à éviter la sur-densification qu’il prétendait prévenir. 
 
 
Il pouvait certes être objecté à cette première conclusion qu’à l’issue d’un 
morcellement, si un ou plusieurs propriétaires disposaient de parcelles réelles plus 
petites que leurs parcelles virtuelles au sens où l’entendait le DCTI, certains 
propriétaires du lotissement devaient forcément posséder des terrains réels plus 
grands que leurs fonds « fictifs » et, qu’en cas de projets d’agrandissement des 
habitations de ces derniers, le DCTI ne tiendrait compte que de la surface de leur 
parcelle virtuelle, ce qui équilibrerait la densité globale du site. Ce faisant, on 
omettait toutefois de considérer que l’Etat ne pouvait pas, au regard du texte clair 
de l’art. 59 LCI, empêcher un propriétaire de se prévaloir de toute la surface de sa 
parcelle, à moins qu’une disposition légale ou une servitude en faveur de la 
collectivité ne le prive de ce droit. C’était précisément la raison pour laquelle 
toute construction - ou agrandissement plus important que ne le permettait le 
terrain sur lequel elle était réalisée - devait faire l’objet, conformément à la 
jurisprudence, d’un accord avec un ou plusieurs autres propriétaires, concrétisé 
par une servitude ad hoc, portant sur un transfert de droits à bâtir et sur l’unicité 
de leur utilisation. A défaut, il en résulterait une sur-densification potentielle que 
le DCTI prétendait éviter avec sa méthode. 
 
 
Dès le moment où un remaniement parcellaire et des ventes individualisées 
avaient lieu à l’issue d’une promotion immobilière, la problématique changeait 
pour les requêtes ultérieures. Tenir compte de la densité d’origine du projet était 
une étape de contrôle nécessaire, mais non suffisante, pour empêcher tout 
dépassement des densités légales. Il fallait encore que la parcelle considérée soit 
assez vaste à elle seule pour contenir le projet examiné, ou que des accords 
formels inscrits au Registre foncier permettent de passer outre une dimension a 
priori trop réduite pour ledit projet. 
 
 
Le mode de calcul présenté par le DCTI devenait une source de difficultés 
inextricables aussitôt que les habitations et les parcelles individuelles issues du 
morcellement d’un projet de constructions groupées n’étaient pas de tailles 
strictement identiques. 
 
 
Avec la méthode du DCTI, l’un des propriétaires d’un lotissement pouvait 
fort bien, faute de contrôle par l’Etat de l’existence d’un accord avec ses voisins, 
s’accaparer, aux dépens de ces derniers, la totalité des droits à bâtir restants sur un 
périmètre donné. 


- 11/18 - 
A/655/2010 
 
 
En aucun cas la loi ne prévoyait de considérer qu’une parcelle était plus 
grande qu’elle ne l’était en réalité, sans un acte administratif préalable ou un 
accord foncier impliquant d’autres parcelles du périmètre. 
 
 
Chaque fois qu’un calcul de construction était « virtualisé » par la mise à 
contribution de diverses parcelles, puis lors de chaque morcellement du terrain 
d’origine, il appartenait à l’Etat de s’assurer, par l’inscription au Registre foncier 
de restrictions de bâtir sur les fonds dont les droits étaient partiellement cédés, que 
ceux-ci ne pourraient pas être utilisés une seconde fois, respectivement que le 
requérant avait bien obtenu la cession desdits droits. Il n’y avait alors plus aucun 
risque que le mode de calcul que prétendait critiquer le DCTI, centré sur la 
parcelle concernée, aboutisse à une sur-densification. 
 
 
Dans le cas d’espèce, M. Ursan avait besoin de mettre à contribution les 
fonds voisins pour réaliser son projet, puisque celui-ci, calculé par rapport à son 
seul terrain, aboutissait à un IUS de 36 %, soit un taux plus élevé que celui 
autorisé pour une réalisation reposant sur un fonds isolé (même en tenant compte 
d’un haut standard énergétique), et également plus élevé que le taux de 31,77 % 
admis par la commune pour le périmètre. S’il concrétisait son projet, M. Ursan 
absorberait, à lui seul, la totalité de l’augmentation de densité admise par la 
commune pour l’ensemble du lotissement. C’était donc bien la preuve que 
M. Ursan prétendait profiter de droits appartenant en partie à ses voisins. 
 
 
Pour délivrer l’autorisation sollicitée, le DCTI devait donc s’assurer que le 
requérant avait passé un accord avec lesdits voisins et bénéficiait d’une restriction 
de bâtir inscrite sur leur parcelle, ce qui n’avait pas été le cas. 
25. 
 
Le juge délégué a tenu une audience de comparution personnelle des parties 
le 26 septembre 2011. 
 
a. 
Le DCTI a persisté dans son recours. 
 
b. 
Monsieur Alain Mathez, adjoint à la direction générale de l’office de 
l’urbanisme représentant le DCTI, a expliqué à la chambre de céans la façon dont 
les droits à bâtir avaient été calculés à l’époque où les trois bâtiments avaient été 
construits, soit depuis l’autorisation de construire initiale (DD 87’884). 
 
 
A cette époque, les rapports de surfaces avaient été calculés en prenant en 
considération l’entier de la parcelle n° 1’962, qui avait été divisée ultérieurement 
en trois parcelles. Les droits à bâtir étaient calculés en fonction de l’IUS 
applicable qui, en l’espèce, était de 25 %. Cela avait abouti à appliquer à chaque 
villa un taux identique, quelle que soit la surface de chacune des parcelles. En 
l’occurrence, le DCTI avait accordé l’autorisation en fonction d’un projet 
d’ensemble et d’un IUS d’ensemble de 25 %. 


- 12/18 - 
A/655/2010 
 
 
Le fait de prendre l’ensemble d’un projet pour fixer l’IUS consistait à ne pas 
prendre en considération la surface envisagée des différentes parcelles après 
division parcellaire. Si l’on prenait le cas de la parcelle n° 3’709 et que l’on 
calculait l’IUS se rapportant à la construction, si elle était édifiée sur celle-ci, cela 
aboutirait à un IUS qui dépasserait les 40 %, puisque chacun des bâtiments 
construits sur les parcelles nos 3’708 à 3’710 était d’une surface moyenne de 
117,2 m². 
 
 
Dès lors que la loi avait permis des agrandissements en zone villas, pratique 
qui datait d’au moins quinze ans, le DCTI avait développé une méthode pour 
calculer l’IUS applicable en cas d’agrandissement d’un bâtiment construit sur une 
parcelle issue d’une division. 
 
 
Pour éviter de prétériter les bâtiments voisins, un nouvel IUS était calculé en 
ajoutant la surface à construire à celle déjà bâtie. Les propriétaires voisins 
conservaient un taux d’occupation du sol de 25 % mais leurs droits n’étaient pas 
prétérités dès lors qu’ils étaient mis au bénéfice d’un IUS similaire. C’était 
seulement si les droits d’un voisin étaient touchés que l’accord de celui-ci était 
nécessaire. Cette hypothèse se réalisait dès le moment où l’octroi de droits à bâtir 
à un particulier impliquait que soit utilisé celui de ses voisins. En l’espèce, selon 
les calculs effectués, les droits à bâtir des voisins n’avaient pas été affectés. Leur 
accord n’était dès lors pas nécessaire. 
 
c. 
Selon le juriste, représentant également le DCTI, il fallait se représenter que 
ce département, lorsqu’il était saisi d’une autorisation de construire portant sur 
une parcelle unique avant division parcellaire, n’était pas forcément au courant 
des intentions des promoteurs. Dès lors, il prenait en considération un IUS unique 
qu’il appliquait à l’ensemble de la parcelle pour définir les droits à bâtir. En 
l’occurrence, un IUS unique de 25 % avait été appliqué pour autoriser les 
bâtiments sur trois parcelles. En prenant l’exemple de la construction érigée sur la 
parcelle n° 3’709, sa surface impliquait l’utilisation des droits à bâtir de ses 
voisins. 
 
d. 
Selon le conseil de Mme Albrecht, le DCTI avait sauté une étape. Il aurait 
dû, au moment de la division parcellaire, inscrire une servitude sur la plus grande 
des parcelles. L’utilisation des droits à bâtir de l’une ou l’autre des parcelles 
résultait du programme d’origine. Elle s’était faite en connaissance de cause des 
différents propriétaires. 
 
e. 
M. Ursan a persisté dans ses conclusions. 
 
f. 
Le juge délégué a imparti un délai au 17 octobre 2011 aux parties pour 
formuler leurs observations finales. 


- 13/18 - 
A/655/2010 
26. 
 
Le 17 octobre 2011, M. Ursan a persisté dans ses observations du 14 juillet 
2011. 
27. 
 
A cette même date, Mme Albrecht a persisté dans ses conclusions du 
14 juillet 2011. 
 
 
La pratique du DCTI selon laquelle, si une construction avait pu être 
réalisée grâce à des droits à bâtir attachés à un autre terrain, il fallait procéder 
comme si l’ensemble des droits à bâtir présents et futurs attachés à ces mètres 
carrés était dévolu à leur nouveau bénéficiaire, était contraire à la jurisprudence la 
plus récente et résultait d’une confusion entre les effets d’une cession de terrain et 
ceux d’une cession de droits à bâtir. Il convenait donc de s’en tenir aux principes 
décrits par le TAPI dans le jugement querellé. 
 
 
La méprise du DCTI résultait du fait qu’en appliquant de manière 
généralisée le calcul qu’il prônait dans la présente cause, une cession de droits à 
bâtir et une cession de terrain aboutissaient au même résultat, au regard des 
constructions futures réalisées au bénéfice d’un changement de l’IUS du 
périmètre, ce qui ne pouvait être admis. 
 
 
La thèse du DCTI aboutissait à un avantage choquant pour les propriétaires, 
qui disposaient dès l’origine (que ce soit en vertu d’une opération d’ensemble 
suivie d’un morcellement ou d’une acquisition ponctuelle de droits à bâtir), d’une 
construction plus grande que ne le permettait l’application de l’IUS autorisé à leur 
parcelle. En sus du privilège obtenu une première fois avec l’accord de leurs 
voisins - au regard d’une situation juridique donnée, lesdits propriétaires seraient 
systématiquement favorisés dans le futur lors de chaque augmentation de l’IUS, 
sans bourse délier, et ce au détriment de leurs voisins. 
 
 
Ce résultat découlait du fait que le DCTI confondait la cession de droits à 
bâtir et celle de mètres carrés de terrain constructibles, alors que la première 
opération ne correspondait en rien à un transfert de propriété et ne pouvait donc en 
avoir les effets. Les avantages générés par une évolution du droit foncier ou du 
droit de la construction ne pouvaient bénéficier qu’au propriétaire d’un fonds, et 
non à un tiers auquel ce propriétaire avait, un jour et dans un contexte donné, cédé 
la faculté de construire un certain nombre de mètres carrés de plancher en sus de 
ceux auquel il aurait eu droit. 
28. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
 
 


- 14/18 - 
A/655/2010 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, l’art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) institue une suspension des 
délais en jours ou en mois, du septième jour avant Pâques au septième jour après 
Pâques inclusivement. Les délais de recours étaient ainsi suspendus du 17 avril au 
1er mai 2011. 
 
 
En l’espèce, il est établi que le jugement litigieux du TAPI a été reçu par le 
DCTI le 12 avril 2011. Le délai de trente jours a donc commencé à courir dès le 
12 avril 2011. En raison de l’art. 63 al. 1 let. a LPA, il a été suspendu du 17 avril 
au 1er mai 2011 inclusivement, de sorte qu’il courait jusqu’au 27 mai 2011, date 
de remise du recours à l’office de poste. 
 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 
al. 1 let. a LPA). 
2. 
a. 
Selon l’art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, exprimée en mètres 
carrés de plancher, ne doit pas excéder 20 % de la surface de la parcelle. Cette 
surface peut être portée à 22 % lorsque la construction est conforme à un standard 
de haute performance énergétique, respectivement à 24 % lorsque la construction 
est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue 
comme telle par le service compétent. Ces pourcentages sont également 
applicables aux constructions rénovées qui respectent l’un de ces standards. 
 
b. 
Toutefois, lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le 
DCTI peut autoriser, après consultation de la commune et de la commission 
d’architecture, un projet de construction en ordre contigu dont la surface de 
plancher habitable n’excède pas 25 % de la surface du terrain, 27,5 % lorsque la 
construction est conforme à un standard de haute performance énergétique et 
30 % lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance 
énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (art. 59 al. 4 lit. a 
LCI). 
 
c. 
Le DCTI peut aussi autoriser, exceptionnellement, avec l’accord de la 
commune exprimé sous la forme d’une délibération municipale et après 
consultation de la commission d’architecture, un projet de construction en ordre 
contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable 
n’excède pas 40 % de la surface du terrain, 44 % lorsque la construction est 
conforme à un standard de haute performance énergétique et 48 % lorsque la 
construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, 
reconnue comme telle par le service compétent. Si le projet de construction est 
instruit sous forme de demande préalable, les préavis et la délibération municipale 


- 15/18 - 
A/655/2010 
font expressément mention de la possibilité d’augmenter le taux d’utilisation du 
sol lorsque la construction est de haut standard énergétique (art. 59 al. 4 lit. b 
LCI). 
3. 
 
Par surface de plancher prise en considération dans le calcul des rapports de 
surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la construction hors sol (art. 59 
al. 2 LCI), le sous-sol n’entrant pas dans ledit calcul. 
4. 
 
Selon la jurisprudence de la chambre de céans précitée, lorsque, dans le 
cadre d’une promotion immobilière, une autorisation de construire plusieurs 
bâtiments sur une parcelle a été délivrée avant division de celle-ci et vente à des 
tiers, il y a lieu, pour le calcul de l’IUS généré par un projet de nouvelle 
construction sur l’une des parcelles issues de la division, de se référer non 
seulement à la surface de la parcelle du requérant, mais aussi à celle des différents 
autres bien-fonds qui formaient la parcelle initiale au moment de la délivrance de 
ladite autorisation. C’est la seule solution qui permet d’éviter d’augmenter à 
l’envi, notamment par morcellements successifs des parcelles, le taux d’utilisation 
du sol, en violation des prescriptions légales en la matière (ATA/568/2006 
précité). 
5. 
 
Dans le cadre de l’autorisation de construire initiale DD 87’884, les droits à 
bâtir avaient été calculés sur l’ensemble de la parcelle n° 1’962 qui, à l’époque, 
avait une surface de 1’368 m². Chaque villa avait été construite avec une SBP 
quasiment identique en fonction d’un IUS de 25 %, quelle qu’allait être la surface 
de chacune des parcelles après division. 
 
 
Il s’agit de déterminer, pour calculer le nouvel IUS consécutif au projet 
d’agrandissement de l’intimé, vis-à-vis de quel référentiel il y a lieu de rapporter 
la SBP après réalisation du projet. Le TAPI considère comme le DCTI que la SBP 
de référence à utiliser pour calculer les rapports de surfaces est la SBP moyenne 
autorisée initialement, soit 117,2 m², valeur à laquelle il y a lieu d’ajouter 26,8 m² 
correspondant à la surface de l’extension. Il y a divergence pour le reste. Le DCTI 
considère qu’il y a lieu de recourir à une surface « virtuelle » plus grande que la 
surface réelle actuelle de la parcelle n° 3’708, soit 456 m², tenant compte de 
l’historique de la division parcellaire, tandis que le TAPI estime qu’il ne faut tenir 
compte que de la surface actuelle de celle-ci, soit 404 m² au vu des droits à bâtir 
issus de la parcelle n° 817. 
6. 
 
La question doit être réglée par une approche différente. L’IUS consiste en 
un rapport entre une surface construite déterminée selon les critères de l’art. 59 
LCI au regard de la parcelle sur laquelle se situe la construction. 
Fondamentalement, le raisonnement du TAPI qui suit ce principe est adéquat et le 
recours à une surface de parcelle déterminée en fonction d’une surface virtuelle 
n’est pas conforme aux conditions de cette disposition légale. Toutefois, dans le 
cas d’espèce, le TAPI omet de prendre en considération que, depuis la délivrance 


- 16/18 - 
A/655/2010 
de la DD 87’884, une partie des trois parcelles nos 3’708, 3’709 et 3’710 a été 
cédée à l’Etat de Genève, ce qui fait que l’IUS engendré par l’extension projetée 
sera de 35,64 % (144 m² / 404 m²) en fonction de la situation actuelle. Or, il y a 
lieu de tenir compte de cette cession en faveur des propriétaires-cédants, même si 
ce point n’a pas été réglé expressément par une cession des droits, ou d’une autre 
façon. En effet, les propriétaires ayant cédé du terrain dans le cadre de telles 
cessions d’utilité publique doivent pouvoir continuer à bénéficier des droits à bâtir 
liés à celui-ci. Sauf situation particulière qui aurait été réservée, dans un tel 
contexte, la surface du terrain cédé doit donc être prise en considération pour 
examiner la conformité à la loi de l’IUS engendré par un nouveau projet de 
construction sur l’une des parcelles ayant cédé du terrain. 
 
 
En l’espèce, la surface actuelle des parcelles nos 3’708, 3’709 et 3’710 
totalise 1’016 m², dont la parcelle n° 3’708 représente le 34 % (346 / 1’016). Ce 
pourcentage appliqué à la surface de la parcelle n° 3’711 conduit à une surface de 
55 m² (34 % de 162 m²), dont les droits à bâtir sont disponibles. Pour calculer 
l’IUS engendré par l’extension projetée, le DCTI était donc fondé à rapporter la 
SBP projetée à une surface de 459 m² (404 + 55), soit un IUS de 31,37 % (144 / 
459), taux légèrement inférieur à celui accepté par Conseil municipal de Lancy. 
7. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera admis et le jugement du TAPI 
annulé. Le dossier sera retourné au TAPI pour qu’il traite des autres griefs 
formulés par Mme Isabelle Albrecht dans son recours. 
8. 
 
Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de Mme Isabelle 
Albrecht. En outre, une indemnité de procédure de CHF 1’500.- sera allouée à 
M. Ursan, dont la moitié sera mise à la charge de l’Etat de Genève et l’autre 
moitié à celle de Mme Isabelle Albrecht (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 mai 2011 par le département des 
constructions et des technologies de l’information contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 31 mars 2011 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mars 2011 ; 


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A/655/2010 
lui renvoie la procédure pour nouvelle décision au sens des considérants ; 
met à la charge de Madame Isabelle Albrecht un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1’500.- à Monsieur Beneamin Ursan, à 
raison de CHF 750.- à la charge de l’Etat de Genève et de CHF 750.- à celle de 
Madame Isabelle Albrecht ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt au département des constructions et des technologies de 
l’information, à Maître Lucien Lazzarotto, avocat de Madame Isabelle Albrecht, à 
Maître Christian Tamisier, avocat de Monsieur Beneamin Ursan, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
 
 
 
 
 


- 18/18 - 
A/655/2010 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :