ge_gerichte · ACJC/1829/2020 · 2020-12-21 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.12.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29750/2017 
ACJC/1829/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 21 DECEMBRE 2020 
 
Entre 
Monsieur A______ et Monsieur B______, domiciliés respectivement chemin ______, 
______ (GE) et à ______ (F), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 13 novembre 2019, comparant par Me Romain JORDAN, avocat, rue du 
Général-Dufour 15, case postale 5556, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile, 
et 
C______, sise ______ [GE], intimée, comparant par Me Alain Bruno LEVY, avocat, 
rue Rodolphe-Toepffer 17, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile. 
 


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C/29750/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1077/2019 du 13 novembre 2019, communiqué aux parties 
par pli du lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la 
demande en constatation de droit en tant qu'elle était formée par B______ (ch. 1 
du dispositif), a débouté A______ et B______ de leurs conclusions (ch. 2), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte adressé le 16 décembre 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. 
 
Ils concluent, préalablement, à l'audition de D______, E______, F______, 
G______ et H______ à titre de témoins et à ce qu'il soit ordonné à I______ de 
produire l'intégralité des originaux des avis de crédit relatifs au paiement du loyer 
par J______ SA depuis la conclusion du bail et des pièces relatives à la décision 
du Conseil d'administration de leur retirer les accès aux locaux commerciaux aux 
7ème et 8ème étages de l'immeuble sis 1______[GE]. 
 
Ils concluent, principalement, à la constatation de l'existence et de la conclusion 
d'un contrat de bail à loyer entre eux et I______ portant sur les locaux 
commerciaux précités, à ce qu'il soit fait interdiction à I______ de leur entraver 
l'accès à ces locaux ainsi qu'à tout tiers désigné par eux, à la nullité du congé 
notifié par I______ à A______ le 23 octobre 2017 et, subsidiairement, au renvoi 
de la cause à l'autorité inférieure pour instruction et nouvelle décision au sens des 
considérants. 
 
Ils allèguent des faits nouveaux et produisent une pièce nouvelle. 
 
b. Dans sa réponse du 3 février 2020, I______ conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Par réplique du 27 avril 2020 et duplique du 22 mai 2020, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Les parties ont été avisées le 26 mai 2020 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. I______ est une société dont le but est le conseil commercial, financier et 
juridique aux entreprises et assurances, l'offre et la commercialisation de services 
financiers, comme l'acquisition, la gestion et l'aliénation de participations de 
même type ou d'autres entreprises en Suisse et à l'étranger. 


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Elle a son siège au 1______ à Genève, auprès de J______ SA (ci-après : la 
Banque). 
K______ en a été le directeur général du 31 mai 2016 au 20 septembre 2019. 
 
Jusqu'en 2003, E______, A______ et F______ faisaient partie du conseil 
d'administration. 
 
b. La Banque (anciennement L______ SA) est une société dont le but est 
l'exploitation d'une banque et l'exercice d'une activité de négociant en valeurs 
mobilières. 
 
c. I______ est entièrement détenue par la Banque, cette dernière étant elle-même 
détenue entièrement par M______ SA. 
 
d. M______ SA est la société mère du groupe formé par la Banque et ses filiales, 
et par N______ (SUISSE) SA. 
 
e. A______ a été employé par la Banque entre 1996 et 2005, puis membre du 
conseil d'administration de celle-ci du 18 février 2005 au 14 octobre 2014, de 
I______ du 14 février 2003 au 9 décembre 2015 et de M______ SA du 3 juillet 
2006 au 13 avril 2016. 
 
f. B______ a été membre du conseil d'administration de la Banque du 20 janvier 
2015 au 15 novembre 2018. 
 
g. Par contrat du 9 octobre 2002, O______ LTD a prêté à I______ la somme de 
18'500'000 fr. afin que cette dernière acquière les deux immeubles sis au 1______ 
à Genève. A______ a confirmé que ce prêt de 18'500'000 fr. avait été nécessaire à 
l'acquisition de l'immeuble. K______ a déclaré, dans un premier temps, qu'il 
n'était pas convaincu que le but du prêt était l'achat des immeubles, avant de 
confirmer que le chiffre 3, lettre b du contrat de prêt faisait référence à ces 
immeubles. 
 
Par contrat du 30 juin 2006, M______ SA a pris la place de O______ LTD en tant 
que prêteur. 
 
h. I______ est ainsi devenue propriétaire en 2002 des immeubles sis 1______ à 
Genève. 
 
Les immeubles comportent un sous-sol et huit étages. Selon des plans établis à la 
demande de I______ pour procéder à des travaux, la surface totale des locaux 
s'élève à 2'102.7 m2 plus une terrasse de 48.3 m2. 


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Au huitième étage, se trouvent une salle de conférence, une chambre à coucher, 
une salle-de-bains, une cuisine équipée, un salon adjacent à la chambre ainsi que 
la terrasse précitée. 
 
Les locaux du sous-sol, du rez-de-chaussée et du 1er étage sont partiellement 
occupés par P______ SA et ceux du 6ème étage sont loués à N______ (SUISSE) 
SA. 
 
i. La Banque est titulaire d'un contrat de bail à loyer portant sur 1'228 m2 situés 
dans les immeubles sis 1______, sans toutefois que les pièces produites ne 
permettent de déterminer de quels locaux spécifiques il s'agit et en particulier si ce 
bail porte sur les 7ème et 8ème étages. A cet égard, le contrat fait référence à une 
«liste détaillée ci-jointe», laquelle n'est pas produite à la procédure. 
 
La Banque paie chaque mois un loyer de 74'078 fr. 25 pour les locaux loués. 
 
Des factures pour les années 2016 à 2018 produites par I______ indiquent que le 
loyer mensuel se décompose ainsi : 50'509 fr. 50 pour le loyer des 1er au 5ème 
étages et 23'568 fr. 75 pour celui des 7ème et 8ème étages. 
 
j. Par courrier du 23 octobre 2017, I______ a signifié à A______ qu'en raison d'un 
grave conflit d'intérêts, elle avait pris la décision, sur demande du conseil 
d'administration de M______ SA, de ne plus mettre à sa disposition le bureau 
situé au 7ème étage de son immeuble. En conséquence, tous les accès de A______ 
étaient immédiatement annulés. Un rendez-vous lui était fixé au 15 novembre 
2017 pour qu'il vienne récupérer ses affaires. 
A______ a répondu que l'occupation des locaux aux 7ème et 8ème étages reposait 
sur un contrat de bail oral conclu pour une longue durée et par acte concluant 
entre B______ et lui-même, d'une part, et I______, d'autre part. Le courrier du 23 
octobre 2017 constituait une résiliation de bail «incomplète», pour ne viser que 
lui, à l'exclusion de B______, et illégale du sous-bail existant. Cette résiliation ne 
respectait pas les délai et terme de congé et n'était pas signifiée au moyen du 
formulaire officiel obligatoire. 
 
k. Par requête en mesures provisionnelles avec demande de mesures super-
provisionnelles du 1er novembre 2017, dirigée contre I______, A______ a conclu 
à ce qu'il soit fait interdiction à cette dernière, sous menace de la peine prévue par 
l'art. 292 CP, d'entraver l'accès des locaux situés aux 7ème et 8ème étages des 
immeubles sis 1______ et à ce qu'il soit en conséquence ordonné à I______ de 
remettre en fonction les badges d'accès auxdits locaux. 
 
Par ordonnance entrée en force du 21 décembre 2017 (JTBL/1185/2017), 
confirmée par arrêt de la Cour du 16 avril 2018 (ACJC/464/2018), la requête de 
A______ a été rejetée. 


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La Cour a retenu que le caractère onéreux de la mise à disposition des locaux 
litigieux, nécessaire à l'existence du contrat de bail invoqué, n'avait pas été établi. 
Le seul fait qu'une activité ait pu être effectuée ou que des services aient pu être 
rendus, n'était pas suffisant pour retenir l'existence du caractère onéreux de la 
mise à disposition de la chose, faute d'être en mesure d'appréhender l'économie 
générale des relations entre A______ et les différentes sociétés impliquées. 
 
l. Depuis le 23 octobre 2017, A______ s'est rendu à plusieurs reprises dans les 
locaux situés aux 7ème et 8ème étages des immeubles concernés. 
 
Les 4 décembre 2017 et 3 avril 2018, I______ et la Banque ont rappelé à 
A______ qu'étant ni employé ni organe de la banque, il n'était pas autorisé à 
utiliser les locaux en y accédant par l'entrée et les ascenseurs et à y tenir des 
réunions. 
 
Aucune réponse n'a été apportée à ces deux courriers. 
 
m. Le 11 décembre 2017, F______ a signé une attestation par laquelle, en sa 
qualité d'ancien administrateur de I______, il confirmait que les locaux des 7ème et 
8ème étages avaient été loués dès l'acquisition de l'immeuble à B______ et 
A______ pour une durée indéterminée du fait, d'une part, de la mise à disposition 
sans intérêts de fonds propres de la banque par le «Q______» et, d'autre part, en 
raison de services non rémunérés rendus tant à la banque qu'au «Q______». 
 
A la même date, E______ a établi une attestation par laquelle il a déclaré avoir agi 
comme administrateur de I______ et avoir connaissance d'un prêt consenti par des 
entités du «Q______» à la Banque pour un montant de 52'000'000 fr. relatif à 
l'acquisition de l'immeuble sis 1______. Il a déclaré avoir eu connaissance de 
discussions selon lesquelles les conditions du prêt comportaient des accords oraux 
entre la Banque et I______ aux termes desquels certains bureaux devaient être mis 
à disposition de R______, B______ et A______, ainsi que d'autres membres de la 
famille, lors de leur passage à Genève, et ce pour une durée indéterminée. C'était 
dans ce contexte et compte tenu des nombreux services fournis par les membres 
de la famille A/B/T/V______ que les 7ème et 8ème étages de l'immeuble étaient 
exclusivement mis à leur disposition et en particulier à celle des trois précités. 
 
n. Par courrier du 25 mars 2018 à différents destinataires, dont B______ et 
A______, la Banque leur interdisait d'accéder à ses locaux. Il était précisé que 
B______ était invité à prendre contact avec l'un des signataires du courrier pour 
convenir d'un rendez-vous afin qu'il récupère ses affaires personnelles. 
 
o. Par décision de l'assemblée générale extraordinaire de la Banque du 28 mars 
2018, le mandat d'administrateur de B______ a été révoqué avec effet immédiat. 


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Le 9 avril 2018, la Banque en a informé B______ et l'a prié de ramener 
immédiatement toutes les affaires et documents de la Banque, ainsi que les clés et 
les badges d'accès aux locaux. Elle l'a informé qu'il n'avait plus accès à ceux-ci et 
que son adresse électronique était désactivée. 
B______ a contesté la validité de la décision de l'assemblée générale et a initié 
une procédure en constatation de la nullité, subsidiairement en annulation de 
celle-ci, procédure en cours devant le Tribunal de première instance au moment 
du jugement du Tribunal (C/2______/2018). 
 
p. Le 11 avril 2018, le Ministère public a ordonné une perquisition des locaux de 
N______ (SUISSE) SA, voire de toute autre pièce occupée par B______ ou 
A______ dans l'immeuble sis 1______ et la mise sous séquestre de tous objets, 
appareils électroniques, documents ou valeurs pouvant être utilisés comme 
moyens de preuve. 
 
A teneur d'un rapport de police, dont la seule page 9 sur 18 a été produite, de 
manière largement caviardée, et qui n'est ni datée ni signée, dans un contexte qui 
semble relever de la perquisition des locaux de la Banque, sans que le document 
produit ne permette de la confirmer, il apparaît la mention suivante : «Relevons 
que la société N______ occupe le 6ème étage du bâtiment, alors que la banque 
J______ occupe le reste du bâtiment notamment les 7ème et 8ème étages, M. 
K______, directeur général de la banque J______, est rapidement venu sur place. 
Ce dernier nous a expliqué qu'au 7ème étage, les nommés B______ et A______ 
occupent chacun un bureau respectif, loué aux intéressés. Le bureau de A______, 
verrouillé et sans possibilité d'accès, a nécessité la récupération des clés auprès de 
lui pour pouvoir y entrer». 
 
q. Le 11 avril 2018, Me S______, huissier judiciaire, a accompagné B______ et 
son conseil afin de vérifier s'ils avaient la possibilité d'accéder aux locaux 
litigieux. Selon le procès-verbal, la personne chargée de la sécurité à la réception a 
refusé de donner l'accès auxdits locaux. L'accès par le 1______ n'a pas non plus 
été possible. 
B______ s'en est plaint auprès de I______ par courrier du 18 avril 2018. 
 
r. Le 4 mai 2018, le conseil de I______, également conseil de la Banque, a 
expliqué au conseil de A______ et B______ que les bureaux situés aux 7ème et 
8ème étages des immeubles sis 1______ étaient loués à la Banque et que la 
jouissance à bien plaire de ces locaux par B______ avait pris fin en même temps 
que la révocation de son mandat d'administrateur. 
 
Par courriers des 7 et 9 mai 2018, le conseil de B______ a mis en demeure 
I______ et la Banque de rétablir l'accès de celui-ci aux locaux litigieux à bref 
délai, précisant que K______ avait déclaré devant la police, lors de la perquisition 


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des locaux, que les bureaux des 7ème et 8ème étages étaient occupés par A______ et 
B______. 
 
s. Parallèlement à ces échanges, par requête déposée le 21 décembre 2017 devant 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyer (ci-après : la 
Commission), «M. A______ pour la sté simple (lui-même et M. B______)» a 
conclu au constat de l'existence d'un contrat de bail entre la société simple des 
consorts A______ et B______ et I______ portant sur les locaux des 7ème et 8ème 
étages de l'immeuble sis 1______. 
 
Il était indiqué dans la requête que B______ et A______ représentaient «le 
Q______» en Suisse, que l'intention des organes de I______ était de louer ces 
locaux aux employés du «Q______» et aux divers membres de la famille 
A/B/T/V______, représentés par B______ et A______, et qu'un bail avait été 
conclu oralement avec les représentants du «Q______». 
 
L'autorisation de procéder a été délivrée à l'audience de conciliation tenue le 
19 mars 2018. 
 
t. La cause a été portée devant le Tribunal le 3 mai 2018 par A______ et B______ 
qui ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate l'existence et la 
conclusion d'un contrat de bail à loyer entre eux et I______ portant sur les locaux 
commerciaux sis aux 7ème et 8ème étages de l'immeuble sis 1______, 
subsidiairement, à ce qu'il dise et constate que le congé notifié le 23 octobre 2017 
est nul, et fasse interdiction à I______ d'entraver l'accès aux locaux, notamment à 
eux-mêmes et tout tiers désigné par eux. 
 
A l'appui de leurs conclusions, A______ et B______ ont allégué que le 
«Q______» était un conglomérat de sociétés fondé par leur père T______ et dirigé 
par ses quatre fils, à savoir R______, U______, X______ et V______. Les quatre 
frères détenaient en main commune l'intégralité du conglomérat, notamment les 
sociétés M______ SA et la Banque. Ce mode de fonctionnement, en société 
simple, avait été formalisé par un contrat signé le 1er juillet 2014 entre les frères. 
A______, fils de B______, avait assumé diverses responsabilités au sein du 
«Q______» l'amenant à des fonctions dirigeantes dans d'autres sociétés du 
«Groupe». O______ LTD avait consenti un prêt de 52'100'000 fr. à I______ pour 
que cette dernière acquière les immeubles. Elle ne payait pas d'intérêts débiteurs 
sur ce prêt en vertu d'une convention de renonciation conclue entre le «Q______» 
et la Banque. I______ et le «Q______» avaient décidé que le «Groupe» et ses 
représentants à Genève bénéficieraient de l'usage des locaux sis aux 7ème et 8ème 
étages. Depuis 2003, A______ et d'autres membres du «Groupe» occupaient ainsi 
les locaux en contrepartie du fait que la Banque ne payait aucun intérêt sur le prêt 
et de nombreux services rendus par les membres du «Groupe» à la Banque, qui 
détenait entièrement I______. 


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A______ et B______ ont produit plusieurs pièces, dont le rapport annuel de la 
Banque consolidé dans M______, dans lesquelles le «Q______» est cité et la 
Banque se décrit comme faisant partie du «Groupe». 
 
u. Le 13 juillet 2018, I______ a conclu à ce que le Tribunal déclare irrecevable la 
demande en tant qu'elle était formée par B______, la rejette en tant qu'elle était 
formée par A______ et, «si mieux n'aime le Tribunal», à ce qu'il l'autorise à 
répondre par écrit à la demande. 
 
v. Dans sa réponse du 18 septembre 2018, I______ a conclu, sur exception 
d'irrecevabilité, à ce que le Tribunal déclare irrecevable la demande, sur défaut de 
légitimation active, à ce qu'il la rejette et, principalement, à ce qu'il la déclare 
irrecevable, subsidiairement, à ce qu'il la rejette et en tout état, à ce qu'il déboute 
A______ et B______ de toutes leurs conclusions. 
 
w. Parallèlement, par acte du 11 mai 2018, A______ et B______ ont déposé une 
nouvelle requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles et ont conclu 
à ce qu'il soit ordonné à I______ de leur restituer immédiatement la possession 
des locaux sis aux 7ème et 8ème étages de l'immeuble situé aux 1______ à Genève, 
et de remettre en fonction des moyens d'accès auxdits locaux, sous menace de la 
peine prévue par l'art. 292 CP. 
 
Leur requête a été rejetée par ordonnance du 10 juillet 2018 (JTBL/626/2018), 
confirmée par la Cour le 10 décembre 2018 (ACJC/1720/2018). 
 
x. A l'audience du 1er mars 2019 du Tribunal, A______ et B______ se sont 
déterminés sur les allégués de I______ et ont déposé un bordereau de moyens de 
preuves, sollicitant la production de pièces et l'audition de plusieurs témoins. 
 
Ils ont modifié à cette occasion certains de leurs allégués, affirmant désormais que 
le montant du prêt était de 18'500'000 fr. 
 
Les parties ont pour le surplus persisté dans leurs conclusions. 
A______ a déclaré que la Banque versait à I______ le loyer pour les locaux du 
sous-sol au 5ème étage, soit 1'228 m2, ce qui correspondait à la surface mentionnée 
sur le bail qui ne comprenait pas les 7ème et 8ème étages puisque l'immeuble faisait 
environ 2'000 m2 environ. Il bénéficiait avec B______ de l'usage des locaux en 
échange de services rendus à la Banque ainsi que de l'absence d'intérêts pour le 
prêt. Ils avaient disposé des locaux aux 7ème et 8ème étages depuis l'achat de 
l'immeuble en 2002 jusqu'en 2018. 
K______ a indiqué qu'il était administrateur de I______, directeur de la Banque 
et administrateur de toutes les sociétés subordonnées à la Banque. Il n'avait aucun 
contact avec le «Groupe». Avant les problèmes entre les membres de la famille 


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A/B/T/V______, la Banque était présentée comme faisant partie du conglomérat, 
ce qui était faux. Les mentions de la Banque dans le conglomérat avaient été 
supprimées suite aux conflits et si certaines mentions apparaissaient toujours, il 
s'agissait d'une erreur. La Banque avait, selon lui, toujours appartenu à W______ 
tel que cela ressortirait du registre des actionnaires validé par la FINMA. 
 
y. Par ordonnance du 28 juin 2019, le Tribunal a rejeté les mesures d'instruction 
sollicitées par les parties, l'appréciation anticipée des preuves déjà administrées 
l'ayant suffisamment renseigné sur la nature des relations entre les parties, rendant 
inutiles des mesures probatoires supplémentaires. 
 
z. A l'audience du 13 septembre 2019, les parties ont procédé aux plaidoiries 
finales et ont persisté dans leurs conclusions, A______ et B______ persistant dans 
leurs réquisitions de preuves. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
1.2 En l'espèce, les appelants ont conclu, principalement, à la constatation de 
l'existence et de la conclusion d'un contrat de bail à loyer entre les parties, à ce 
qu'il soit fait interdiction à l'intimée de leur entraver l'accès aux locaux en 
question et à la nullité de la résiliation de bail. Le loyer mensuel des locaux en 
question s'élève à 23'568 fr. 75 pour les 7ème et 8ème étages. 
 
En prenant en compte uniquement la conclusion en annulation du congé et la 
durée de protection de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (23'568 fr. 75 x 12 x 3 ans = 848'475 fr.). 


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La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
En l'espèce, concernant la pièce nouvelle produite par les appelants, l'extrait 
internet du Registre du commerce de la société J______ SA, dans son état au 16 
décembre 2019, est recevable, ainsi que les faits s'y rapportant, car il atteste de 
faits notoires. 
 
Concernant les faits nouvellement allégués par les appelants, ils sont irrecevables, 
ces faits n'étant pas invoqués sans retard. Les appelants ne soutiennent d'ailleurs 
pas qu'ils sont postérieurs à la date où le Tribunal a gardé la cause à juger, ni qu'ils 
ne pouvaient pas les invoquer devant la première instance, ni qu'ils ont fait preuve 
de la diligence requise dans cette dernière hypothèse. 
 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendus. Ce 
dernier n'a pas motivé, selon eux, son refus de donner suite à leur demande 
d'audition de témoins et de production par l'intimée des originaux de l'intégralité 
des avis de crédit relatifs au paiement du loyer par la Banque depuis la conclusion 
du bail en 2003 et des pièces relatives à la décision du Conseil d'administration de 
l'intimée de leur retirer les accès aux locaux concernés. 
 
2.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 
 
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier 
le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 


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influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références). 
L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux 
offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins 
qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de 
prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2, 
JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 
25 octobre 2007 consid. 3.1). 
 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. citées). 
 
2.2 Le droit d'être entendu implique en outre pour l'autorité l'obligation de motiver 
sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui 
l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé 
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de 
cause (ATF 133 I 270 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_193/2014 du 
31 octobre 2014 consid. 2). 
 
Le juge n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens 
de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à 
l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut 
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision 
motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation 
peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision. 
En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet 
de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre 
en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2015 du 20 octobre 2015 consid. 3.1) 
 
Selon le Tribunal fédéral, lorsque la recourante est en mesure d'attaquer le 
raisonnement de l'arrêt attaqué, la violation de son droit d'être entendue sous 
l'angle d'une motivation lacunaire doit être exclue (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_134/2013 du 23 mai 2013 consid. 4.2). 
 
Toute violation du devoir de motivation ne justifie pas une annulation d'une 
décision inférieure. Lorsqu'elle applique librement et d'office le droit, la 
juridiction supérieure peut parfois simplement la corriger en substituant une autre 
motivation à celle, manquante ou déficiente, du premier juge (TAPPY, Code de 
procédure civile commenté, 2ème éd. 2019, n. 18 ad art. 239 CPC). 
 
2.3 En l'espèce, par ordonnance de preuve du 28 juin 2019, le Tribunal a refusé de 
donner suite à la sollicitation des appelants tendant à l'audition de témoins et à la 


- 12/18 - 
 
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production par l'intimée des avis de crédits relatifs au paiement du loyer par la 
Banque depuis la conclusion du bail. 
 
Il a motivé cette décision par le fait que l'appréciation anticipée des preuves déjà 
administrées l'avait suffisamment renseigné sur la nature des relations entre les 
parties, rendant inutiles des mesures probatoires supplémentaires. 
 
Dans le jugement querellé, les premiers juges ont expressément mentionné, dans 
la partie EN FAIT, les réquisitions de preuves des appelants, de sorte qu'elles ont 
bien été prises en considération par le Tribunal dans sa décision. 
 
De plus, ils ont exposé, dans le jugement entrepris, les motifs pour lesquels ils 
rejetaient les demandes des appelants visant à faire entendre des témoins 
supplémentaires et à procéder à une inspection locale. D'une part, les parties ne 
contestaient pas, selon eux, l'occupation par les appelants des locaux concernés 
pendant de nombreuses années et, d'autre part, le fait que les locaux soient loués 
ou non par la Banque n'était pas pertinent. Les pièces produites, notamment 
relatives au prêt et à l'existence d'un «Q______», étaient suffisantes, selon le 
Tribunal, pour trancher le litige. 
 
Les premiers juges n'ont en revanche pas discuté, dans le jugement attaqué, de la 
requête des appelants en production des avis de crédits relatifs au paiement du 
loyer par la Banque et des pièces relatives à la décision du Conseil 
d'administration de leur retirer les accès aux locaux concernés. 
 
Cependant l'explication donnée par le Tribunal à cet égard dans son ordonnance 
du 28 juin 2019 était suffisante pour permettre aux appelants de comprendre le 
motif retenu pour en refuser leur production. Il n'y avait pas lieu de la répéter dans 
le jugement querellé, seules les plaidoiries finales ayant eu lieu depuis 
l'ordonnance précitée jusqu'au jugement entrepris. 
 
Le moment pertinent pour l'issue du présent litige est celui où les accès ont été 
retirés et les mois précédents, peu importe la situation depuis 2003. L'intimée 
ayant produit les avis de crédit depuis le début de l'année 2016, la Cour considère 
qu'elle dispose des éléments nécessaires pour statuer. 
 
Concernant les pièces relatives à la décision du Conseil d'administration, le refus 
non expressément motivé d'en ordonner la production ne constitue pas pour autant 
une violation du devoir de motivation. En effet, les appelants, qui ont demandé 
oralement la production de ces pièces à l'audience du 1er mars 2019, étaient en 
mesure de comprendre ce refus en ce sens que l'appréciation anticipée des preuves 
déjà administrées avait suffisamment renseigné le Tribunal sur la nature des 
relations 
entre 
les 
parties, 
rendant 
inutiles 
des 
mesures 
probatoires 
supplémentaires, comme indiqué dans l'ordonnance du 28 juin 2019. 


- 13/18 - 
 
C/29750/2017 
 
De plus, les appelants ont été en mesure de contester ledit refus dans leur appel en 
expliquant pourquoi, selon eux, la production de ces pièces était nécessaire, de 
sorte qu'il n'y a pas de violation de leur droit d'être entendus sur ce point. 
 
Quoi qu'il en soit, une telle violation, ne justifierait pas pour autant l'annulation du 
jugement querellé et son renvoi au Tribunal, la Cour pouvant pallier ce manque. 
 
Ces pièces ne sont pas susceptibles de changer la solution du litige, du fait que 
l'accès, puis le retrait dudit accès aux locaux ainsi que l'occupation de ces derniers 
pendant de nombreuses années par les appelants ne sont pas contestés par les 
parties. 
 
A l'instar des premiers juges, la Cour relèvera que les preuves administrées ont 
apporté suffisamment d'éléments sur la nature des relations entre les parties, 
rendant inutiles des mesures probatoires supplémentaires. 
 
Il en est de même s'agissant du refus par le Tribunal d'entendre les témoins requis 
par les appelants. La Cour relèvera encore que certains témoins, dont l'audition est 
sollicitée, ne sont pas en mesure d'amener des précisions sur la période pertinente, 
ayant quitté leur poste avant cette période. 
 
De plus, les demandes d'auditions de témoins sur des services rendus sont inutiles, 
dans la mesure où lesdits services ne sont pas pertinents à la résolution du litige, 
comme indiqués ci-après sous consid. 3.3. Quoi qu'il en soit, les appelants n'ayant 
allégué ni la teneur, ni l'ampleur, ni la quantification en argent des services 
rendus, seule la question de l'existence ou non de ces services pourrait être 
abordée avec les témoins, ce qui ne permettrait pas, le cas échéant, de les 
quantifier en argent, élément nécessaire à la résolution du litige. 
 
Au vu de ce qui précède, le grief des appelants sera rejeté, ainsi que les 
conclusions préalables et subsidiaire à l'appel. 
3. 
Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 253 al. 1 CO, pour 
ne pas avoir retenu que le règlement du loyer s'effectuait par les services rendus 
par les appelants à la Banque et par la renonciation à réclamer et percevoir des 
intérêts sur le prêt octroyé à l'intimée pour acheter les immeubles en question. 
 
3.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur 
s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. 
 
Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder à une autre 
(le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de 
lui verser une rémunération (loyer) est un contrat de bail à loyer au sens des 
art. 253 ss CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1; 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 54). 


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La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales des 
art. 1et ss CO. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 
al. 1 CO). Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes 
concluants (art. 1er al. 2 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c.; LACHAT, op. cit., 
p. 203). 
 
Le bail se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et 
concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). 
 
Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de 
prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 67). 
 
En règle générale, le montant du loyer est indiqué dans le contrat. Autre est 
l'hypothèse où les parties ne s'entendent que sur le caractère onéreux du bail sans 
se mettre d'accord sur un montant (déterminé ou déterminable). Dans ce cas, à 
teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat n'est pas encore conclu, 
le montant du loyer (déterminé ou déterminable) étant l'un des éléments essentiels 
du contrat. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. 
La prestation du locataire peut être convenue en nature ou en travail. Dans ces 
hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte ou de contrats composés 
(LACHAT, op. cit., p. 67). 
 
3.2 Selon la théorie de la transparence, on ne peut pas s'en tenir dans tous les cas à 
l'existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif 
ou la quasi-totalité de l'actif d'une société anonyme appartient soit directement, 
soit par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale; malgré 
la dualité de personnes à la forme, il n'existe en réalité pas deux entités 
indépendantes, du moment que la société est un simple instrument dans la main de 
son auteur, lequel, économiquement, ne fait qu'un avec elle. On doit dès lors 
admettre, à certains égards, conformément à la réalité économique, qu'il y a 
identité de personnes et que les rapports de droit liant l'un lient également l'autre. 
Ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer la dualité des sujets constitue un 
abus de droit ou a pour effet une atteinte manifeste à des intérêts légitimes. Ainsi, 
l'indépendance juridique entre l'actionnaire unique et la société anonyme ne peut 
pas être invoquée dans un but qui ne mérite pas la protection de la loi, comme par 
exemple pour éluder un contrat, une prohibition de concurrence ou encore pour 
contourner une interdiction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_417/2011 du 
30 novembre 2011 consid. 2.3; 4A_58/2011 du 17 juin 2011 consid. 2.4.1; 
4A_384/2008 du 9 décembre 2008 consid. 4.1 publié in SJ 2009 I p. 424; 
5A_175/2010 du 25 mai 2010 consid. 3.3.4; 4C.15/2004 du 12 mai 2004 
consid. 5.2; ATF 112 II 503 consid. 3b). 


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L'application du principe de la transparence suppose donc, tout d'abord, qu'il y ait 
identité des personnes, conformément à la réalité économique, ou, en tout cas, la 
domination économique d'un sujet de droit sur l'autre. Il faut ensuite que la dualité 
soit invoquée de manière abusive, c'est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_417/2011 du 30 novembre 2011 consid. 2.3; 
4A_58/2011 du 17 juin 2011 consid. 2.4.1; 4C.231/1997 du 15 septembre 1998 
consid. 2b). 
 
La mainmise d'une personne juridique sur une société anonyme ne se traduit pas 
nécessairement par la possession de l'ensemble ou de la majorité des actions de 
cette société. D'autres formes de dépendance sont envisageables, notamment au 
travers de relations familiales ou amicales (arrêts du Tribunal fédéral 5P.127/2003 
du 4 juillet 2003 consid. 2.2; 4A.384/2008 consid. 4.1, publié in SJ 2009 I p. 424). 
 
Il convient encore de préciser que le principe de la transparence ne peut avoir 
d'effet que dans un cas particulier, mettant en jeu une norme juridique spécifique; 
il ne conduit pas à une suppression générale de la personnalité (DRUEY/VOGEL, 
Das Schweizerische Konzernrecht in der Praxis der Gerichte, 1999, p. 75; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A.384/2008 consid. 4.1, publié in SJ 2009 I p. 424). 
 
3.3 En l'espèce, pour que la mise à disposition des locaux litigieux, laquelle n'est 
pas contestée par les parties, constitue une relation de bail à loyer, la condition 
nécessaire de l'existence d'un loyer entre les parties doit être réalisée. 
 
La procédure a démontré que les factures établies et produites par l'intimée pour 
les années 2016 à 2018 indiquent expressément un loyer mensuel à la charge de la 
Banque de 23'568 fr. 75 en relation avec les 7ème et 8ème étages et non à la charge 
des appelants. 
 
Par courrier du 27 octobre 2017, A______ a mentionné tant l'existence d'un bail 
principal que d'un sous-bail, à savoir, dans ce dernier cas, d'une autre relation 
contractuelle de bail à loyer, à laquelle l'intimée n'est pas partie. 
 
Dans leur demande devant le Tribunal, les appelants ont également allégué un 
accord entre «le Q______», société simple composée de R______, U______, 
X______ et V______, et l'intimée portant sur la location des locaux concernés. 
Dans un tel cas, le cocontractant de l'intimée serait les membres dudit groupe. Ces 
derniers bénéficieraient donc ensemble de la légitimation active, à l'exclusion des 
appelants seuls. 
 
Toutes ces différentes explications des appelants rendent incertaines l'identité de 
la bailleresse, en tant qu'un contrat de bail existerait. 


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De plus, les différents termes mentionnés dans la procédure faisant référence à 
une location ou à une mise à disposition des locaux en question, ne clarifient pas 
non plus les éventuelles intentions des parties. 
 
Quoi qu'il en soit, O______ LTD puis M______ SA ayant consenti un prêt à 
l'intimée pour acquérir les immeubles, le fait pour cette dernière de ne pas payer 
d'intérêts débiteurs sur ce prêt, ne permet pas de conclure à une relation de bail à 
loyer entre l'intimée et les appelants, les parties aux contrats de prêt et de bail 
étant différentes. 
 
En outre, ni le contrat de prêt ni aucun autre document produit mentionne que le 
non-paiement des intérêts équivaudrait au loyer des locaux loués par les appelants. 
 
Les appelants ont également échoué à démontrer les éléments permettant 
d'appliquer le principe de la transparence dans le cas d'espèce, notamment un abus 
de droit ou une atteinte manifeste à des intérêts légitimes en relation avec ce 
principe. 
 
Les appelants ne peuvent donc pas se prévaloir de cette renonciation à percevoir 
des intérêts. 
 
En outre, les appelants allèguent un taux d'intérêt théorique du prêt de 5% l'an, 
donnant un loyer annuel de 925'000 fr. Or, il ne s'agit pas de calculer un taux 
d'intérêt hypothétique, mais bien d'appliquer, le cas échéant, le taux réel auquel a 
renoncé le prêteur, lequel n'est ni allégué ni établi par les appelants. 
 
La part du loyer relative à cette renonciation n'est donc ni déterminée ni 
déterminable. Ce point est confirmé par le fait que les appelants ont allégué dans 
un premier temps un prêt de 52'100'000 fr. avant de réduire ce montant à 
18'500'000 fr., modifiant d'autant et sensiblement le montant desdits intérêts. 
 
Il en est de même s'agissant de la quantification en argent des services rendus à la 
Banque, qui n'est ni déterminée ni déterminable. Les appelants n'ont pas allégué la 
teneur de ces services, ni leur ampleur, ni leur quantification en argent. 
 
De plus, d'éventuels services rendus à la Banque par les appelants ne sauraient 
constituer un loyer, faute d'accord entre cette dernière et l'intimée du fait qu'il 
s'agit de deux entités distinctes. 
 
L'invocation du principe de Durchgriff par les appelants ne leur est d'aucun 
secours non plus sur ce point pour les mêmes raisons que celles évoquées 
ci-avant. 
 
Même si certaines pièces, d'ailleurs contredites par la procédure, mentionnent 
l'existence d'un bail, les conditions nécessaires de ce contrat, en particulier le 
règlement d'un loyer, ne sont pas réalisées. 


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C/29750/2017 
 
Au vu de ce qui précède, le grief des appelants sera rejeté et le jugement confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


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C/29750/2017 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2019 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/1077/2019 rendu le 13 novembre 2019 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/29750/2017. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.