ge_gerichte · DCSO/466/2008 · 2008-10-30 · fr

Résumé:
 Demande de nouvelle expertise d'un bien immobilier. Problème de dépassement du CUS, ne doit pas conduire à fixer une moins-value, s'agissant des problèmes administratifs et financiers hypothétiques qui pourraient en découler. Par contre, l'Office doit attirer les futurs acquéreurs sur cette problèmatique dans les conditions de vente.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/466/08 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 30 OCTOBRE 2008 
Cause A/1647/2008, plainte 17 LP formée le 5 mai 2008 par M. K______, élisant 
domicile en l'étude de Me Denis MATHEY, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. K______ 
domicile élu : Etude de Me Denis MATHEY, avocat 
Quai Gustave-Ador 2 
 
1207 Genève 
 
 
- D______ GmbH 
domicile élu : Etude de Me Bernard LACHENAL, avocat 
Rue du Rhône 65 
 
1204 Genève 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° 05 xxxx08 J 
dirigée contre M. K______ à la requête de D______ GmbH, portant sur 
l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______, l'Office des poursuites (ci-après 
: l'Office) a fixé, par décision du 24 avril 2008, communiquée par courrier 
recommandé, la valeur d'estimation dudit immeuble à 1'500'000 fr. soit la valeur 
retenue par l'architecte mandaté par ses soins, M. E______ dans son rapport du 
12 avril 2008. 
B. 
Par courrier du 5 mai 2008, M. K______ a requis une nouvelle expertise de son 
bien immobilier. 
C. 
Par Ordonnance du 13 mai 2008, la Commission de céans a imparti à M. K______ 
un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder au versement d'une 
avance de 4'000 fr. pour les frais de l'expertise sollicitée, et désigné M. T______ 
pour procéder à une nouvelle expertise, et ce, après s'être assurée que les parties 
n'avaient pas de motifs de récusation à faire valoir à son encontre. 
M. K______ a procédé à l'avance de frais requise dans le délai imparti. 
D. 
L'expert M. T______ a rendu son rapport le 28 août 2008, accompagné de sa note 
d'honoraires d'un montant de 3'600 fr. et a fixé la valeur du bien immobilier 
considéré à 1'650'000 fr. 
Le 3 septembre 2008, la Commission de céans a écrit à M. T______ en vue 
d'obtenir des précisions quant aux quelques divergences existantes entre les deux 
expertises relatives au calcul de la surface du terrain, des mètres cubes du 
bâtiment principal ainsi qu'au niveau du prix des raccordements extérieurs. 
Le 18 septembre 2008, M. T______ a fait parvenir à la Commission de céans son 
rapport complémentaire, expliquant que les divergences quant à la surface de la 
parcelle sont dues à un changement de technique de mensuration, la première 
expertise retenant des mensurations remontant à 1936 avec les techniques de cette 
époque, alors que pour son expertise, les mesures ont été effectuées en avril 2008 
au moyen d'appareils électroniques. La différence de m3 du bâtiment est due au 
fait qu'il n'y a pas lieu de retenir les avant-toits puisqu'ils ne présentent pas un 
porte-à-faux de plus d'un mètre cinquante ainsi que par l'exclusion des divers et 
imprévus qui ne sont pas mentionnés dans la norme SIA 116. S'agissant des frais 
de raccordement, M. T______ explique avoir retenu un forfait de 25'000 fr. selon 
la "notice explicative relative à l'estimation de la valeur de biens immobiliers 
bâtis en zone de développement" éditée par l'Office cantonal du logement 
contrairement au premier expert. 


 
 
- 3 - 
E. 
Invitée à se déterminer, D______ a écrit à la Commission de céans le 9 octobre 
2008, constatant que la parcelle est effectivement de 1'xxx m2 selon le rapport de 
M. T______. Pour le surplus, D______ s'en rapporte à la justice. 
Pour sa part, M. K______ n'a déposé aucune observation complémentaire. 
F. 
L'Office a fait parvenir son rapport le 8 octobre 2008, relevant que ce sera 
effectivement une parcelle de 1'xxx m2 qui fera foi le jour de la vente, étant 
précisé qu'entre les deux expertises, le Registre foncier a été modifié. L'Office 
relève que s'agissant des volumes et de la différence existant au niveau du 
bâtiment 841, l'incidence sera faible au niveau du prix, étant précisé que les m3 
n'apparaissent pas dans le placard de vente, considérant que le seul point à 
trancher est celui de la différence de prix entre les deux expertises. L'Office note 
que la seule différence entre les deux expertises réside dans une décote pour "mise 
à jour légale" de 10 à 15 % liée à l'incertitude due au dépassement du coefficient 
d'utilisation du sol maximum admis par la loi. 
 
E N D R O I T 
1. 
La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de 
nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives 
au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de 
réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de 
réalisation dans la poursuite en réalisation de gage. 
La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et 
art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi 
(art. 13 al. 1 LaLP). 
Elle est donc recevable. 
2. 
Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre l'avis 
d'experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 
 
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 
ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 
informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils 
doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 
III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à 
l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, 
telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI. 
 
Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le 
montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé 
de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en 


 
 
- 4 - 
parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et 
en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la nos 08 xxxx79 Z, 
08 xxxx80 Y, 08 xxxx81 X, 08 xxxx82 W et 08 xxxx83 V Commission 
communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport 
d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un 
rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de 
manière circonstanciées dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 
l'estimation précédente. 
3. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad. 
art. 97 n° 6 et 8). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 
l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme 
entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées 
retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des 
biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b). 
 
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à 
déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait 
cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le 
résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs 
(ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 
n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 
 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le 
cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit 
indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui 
de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 
4a. 
En l'espèce, l'expert mandaté par la Commission de céans a estimé la parcelle à 
réaliser à une valeur vénale de 1'650'000 fr. alors que l'expert mandaté par l'Office 
a retenu pour sa part une valeur vénale de 1'500'000 fr. 
 
Si l'on fait abstraction de la décote de 10 à 15 % opérée par l'expert M. E______ 
mandaté par l'Office sur laquelle il conviendra de revenir, il est à noter que le 
résultat des deux expertises serait à défaut relativement semblables, puisque la 
première expertise arrive à une valeur de 1'670'000 fr., mais avec quelques 
différences quant au mode de calcul. 


 
 
- 5 - 
4.b. S'agissant des m2, l'Office indique que la rectification a été opérée au Registre 
foncier et que le métrage y figurant est de 1'xxx m2, résultat obtenu par des 
moyens moderne, alors que les chiffres initiaux étaient la résultante de relevés 
datant de 1936. Ce sera donc bien une surface de 1'xxx m2 qui devra être retenue 
et figurer sur le placard. 
4.c. L'objectif d'une expertise étant de déterminer le produit prévisible lors d'une vente 
aux enchères ainsi que les éléments essentiels devant figurer sur le placard, la 
Commission de céans rappellera que les deux experts sont arrivés aux mêmes 
résultats quant au prix, soit 1'670'000 fr. pour le premier expert, 1'650'000 fr. pour 
l'expert mandaté par la Commission de céans. 
 
Le seul problème qu'il convient encore de résoudre est celui de déterminer si une 
décote de 10 à 15% doit être opérée du fait du dépassement du CUS et de la 
déconvenue tant administrative que financière qui pourraient en découler. 
 
La Commission de céans constate à ce sujet que le premier expert utilise à ce sujet 
le conditionnel, étant donné qu'il s'agit d'un évènement futur incertain et que 
partant, une expertise a pour objectif de fixer une valeur objective et actuelle au 
bien immobilier en question. Seuls des évènements futurs certains, tels par 
exemple un projet d'autoroute, ou encore d'immeubles adjacents pour lesquels les 
autorisations sont devenues définitives, pourraient influencer la valeur retenue. 
Ainsi, la Commission de céans estime qu'il n'y a pas lieu de retenir de décote de 
ce fait sur ce bien, mais partage l'opinion de l'Office quant à la nécessité d'attirer 
l'attention des acheteurs sur cette problématique juridique et l'éventualité pour 
l'adjudicataire de devoir en assumer les conséquences financièrement parlant (art. 
45 al. 1 let d ORFI et art. 49 al. 2 ORFI). 
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à 
laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et 
technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la 
valeur vénale en question à 1'650'000 fr. 
5. 
Le second expert a fixé le montant de ses honoraires à 3'600 fr., montant qui 
paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine d'activité. Sa note d'honoraires 
sera donc approuvée. Le montant de la note d'honoraire étant inférieur à celui de 
l'avance de frais effectuée par le requérant, la Caisse du Palais de justice sera 
invitée à restituer le solde de l'avance, correspondant à une somme de 400 fr. 
(4'000 fr. ./. 3'600 fr.) au plaignant. 


 
 
- 6 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. K______ le 5 mai 
2008 dans le cadre de la poursuite n° 05 xxxx08 J. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 1'650'000 fr. la valeur de l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______. 
2. 
Fixe à 3'600 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. 
K______. 
3. 
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'600 fr. à 
l'expert, M. T______, architecte ainsi qu'à restituer à M. K______ la somme de 
400 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise. 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; M. Christian CHAVAZ et M. Philipp 
GANZONI, juges assesseurs. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le