ge_gerichte · ACJC/1498/2020 · 2020-10-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.10.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10078/2020 
ACJC/1498/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 OCTOBRE 2020 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants et recourants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 juillet 2020, comparant par 
Me Soile SANTAMARIA, avocate, rue François-Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude 
de laquelle ils font élection de domicile, 
et 
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______, intimés, comparant par 
Me Delphine ZARB, avocate, rue du Conseil-Général 11, case postale, 1211 Genève 4, 
en l'étude de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/10078/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/483/2020 du 14 juillet 2020, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ et B______ à 
évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que toute autre 
personne faisant ménage commun avec eux, la villa sise chemin 1______ 
[no.] ______ à E______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), autorisé C______ et 
D______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ et B______, 
dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions permettant de 
résilier le contrat pour défaut de paiement étaient réalisées. Ne disposant plus 
d'aucun titre les autorisant à occuper la villa, l'évacuation des locataires devait être 
ordonnée, ainsi que les mesures d'exécution directe du jugement d'évacuation. 
B. 
a. Par acte transmis par IncaMail le 30 juillet 2020 au greffe de la Cour de justice, 
A______ et B______ ont formé appel et recours contre ce jugement, sollicitant 
son annulation. Ils ont conclu à ce que la Cour rejette la requête d'évacuation 
formée le 4 juin 2020, et, subsidiairement, leur octroie un sursis humanitaire de 
nonante jours dès l'entrée en force de l'arrêt de la Cour. 
 
Ils ont fait valoir de nouveaux faits et ont pris une nouvelle conclusion sur 
recours. 
 
b. Dans leur réponse du 6 août 2020 sur effet suspensif et sur le fond, C______ et 
D______ ont conclu au rejet de l'appel et du recours formés, ainsi qu'à la 
confirmation de la décision entreprise. 
c. La requête de suspension du caractère exécutoire des mesures d'exécution 
a été déclarée sans objet par décision présidentielle du 11 août 2020 
(ACJC/1106/2020), l'appel formé suspendant la force de chose jugée et le 
caractère exécution du jugement. 
d. Par réplique et duplique des 21 août et 7 septembre 2020, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. 
e. Elles ont été avisées par plis du greffe du 8 septembre 2020 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 1er janvier 2009, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la 
location d'une villa sise chemin 1______ [no.] ______ à E______ (GE). 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 11'000 fr. par mois. 


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b. Par avis comminatoires du 12 mars 2020, adressés par plis séparés à A______ 
et B______, C______ et D______ ont mis en demeure les précités de leur régler 
dans les 30 jours le montant de 264'000 fr., à titre d'arriéré de loyer et de charges 
pour les mois d'avril 2018 à mars 2020 et les ont informés de leur intention, à 
défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier 
le bail conformément à l'art. 257d CO. 
c. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, C______ et D______ ont, par avis officiels des 22 et 
27 avril 2020, résilié le bail pour le 31 mai 2020. 
d. Par requête en protection de cas clair adressée au Tribunal le 3 juin 2020, 
C______ et D______ ont conclu à l'évacuation des locataires, avec exécution 
directe du jugement d'évacuation. 
e. Lors de l'audience du 14 juillet 2020, C______ et D______ ont persisté dans 
leurs conclusions. Ils ont déclaré que l'arriéré se montait à 308'000 fr., 
correspondant aux loyers et indemnités pour occupation illicite depuis le mois 
d'avril 2018. 
A______ et B______ ont confirmé le montant de leur dette. Ils ont précisé habiter 
dans la villa avec trois de leurs enfants âgés de 16, 21 et 24 ans et attendre des 
rentrées d'argent. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
A teneur du procès-verbal, A______ et B______ n'ont pris aucune conclusion. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La procédure sommaire s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC). 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le 
délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC, JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 


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Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 
accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 
137 III 389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 
En l'espèce, au vu du montant du loyer de 11'000 fr. par mois, la valeur litigieuse 
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre le 
prononcé de l'évacuation. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 La voie du recours est ouverte contre la décision du Tribunal relative à 
l'exécution de l'évacuation. 
1.5 La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), sauf dans les deux cas 
prévus par l'art. 255 CPC (lequel est réservé par l'art. 55 al. 2 CPC), qui ne sont 
pas pertinents en l'espèce. 
2. 
Les appelants font valoir de nouveaux faits et ont pris une nouvelle conclusion 
concernant le recours. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 
CPC). 
2.2 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont 
irrecevables en recours (art. 326 al. 1 CPC). 


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2.3 En l'espèce, les appelants n'expliquent pas pour quelle raison ils auraient été 
empêchés de se prévaloir devant le Tribunal de l'absence de remise de la formule 
officielle de fixation du loyer initial. Par conséquent, ce fait, ancien, n'est pas 
recevable dans la présente procédure d'appel. 
La conclusion, nouvelle, des appelants, relative à l'octroi d'un délai humanitaire 
est également irrecevable. A teneur du procès-verbal de l'audience du Tribunal du 
14 juillet 2020, ils n'ont pris aucune conclusion relative aux mesures d'exécution 
requises par les intimés. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir prononcé leur évacuation, le cas 
n'étant pas clair, en l'absence de remise de la formule officielle de fixation du 
loyer initial. 
 
3.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine 
des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le 
défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne 
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction 
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 
141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion 
que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une 
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 
consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc 
obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la 


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demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la 
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 
7 janvier 2019 consid. 3.3). 
3.2 L'art. 257d CO autorise le bailleur à résilier le contrat lorsque le locataire, en 
dépit d'une sommation, tarde à s'acquitter des loyers ou frais accessoires échus. 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part. Si ces conditions ne sont pas réalisées, le 
locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en 
évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 122 III 92 
consid. 2d; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_592/2012 du 
9 septembre 2013 consid. 5). 
3.3 En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les 
cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de 
la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout 
nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant 
l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière 
civile (LaCC; RS/GE 1 05). 
Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence 
entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non 
du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). 
 
Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les 
circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en 
avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du 
loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé 
immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal 
fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer 
initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en 
évacuation (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 137 III 547 consid. 2.3; 138 III 401 
consid. 2.4). 
 
3.4 En l'espèce, les appelants ne contestent pas que les conditions formelles de 
résiliation du bail pour défaut de paiement sont réunies. Ils ont en effet été mis en 
demeure de régler leurs arriérés de loyers et aucun versement n'est intervenu dans 
le délai comminatoire. Le contrat a été résilié au moyen de formules officielles. 
Les appelants se prévalent de la nullité de leur loyer initial pour faire échec à la 
clarté du cas. Toutefois, et comme retenu supra (consid. 2.3), l'allégation nouvelle 
de l'absence de remise de l'avis de fixation du loyer initial est irrecevable. Même 


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si elle avait été recevable et qu'aucune formule officielle ne leur a été remise, un 
abus de droit à invoquer cette irrégularité dans le cadre de la présente procédure 
en évacuation, conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, serait retenu. 
Ainsi, tant les avis comminatoires que les congés sont efficaces. 
 
C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions du 
cas clair étaient réunies et ont prononcé l'évacuation des appelants. Le jugement 
entrepris sera ainsi confirmé sur ce point. 
4. 
Les recourants contestent les mesures d'exécution ordonnées par le Tribunal, 
soutenant qu'elles sont contraires au principe de proportionnalité. 
4.1 En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 
compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation 
est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement 
privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, 
notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices 
sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au 
jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, 
l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à 
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). 
L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas 
d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal des baux et loyers peut, 
pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure 
nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier lorsqu'il est 
appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après 
audition des représentants du département chargé du logement et des représentants 
des services sociaux ainsi que des parties. 
S'agissant des motifs de sursis, différents de cas en cas, ils doivent être dictés par 
des "raisons élémentaires d'humanité"; sont notamment des motifs de ce genre la 
maladie grave ou le décès de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, le grand âge 
ou la situation modeste de l'expulsé; en revanche, la pénurie de logements ou le 
fait que l'expulsé entretient de bons rapports avec ses voisins ne sont pas des 
motifs d'octroi d'un sursis (ACJC/422/2014 du 7 avril 2014 consid. 4.2; 
ACJC/187/2014 du 10 février 2014 consid. 5.2.1; arrêt du Tribunal fédéral du 
20 septembre 1990, in Droit du bail 3/1990 p. 30 et réf. cit.). 
Dans sa jurisprudence, la Cour a notamment confirmé, par arrêt ACJC/78/2017 du 
23 janvier 2017, l'évacuation par la force publique, dès le nonantième jour suivant 
l'entrée en force du jugement, d'une locataire mère de deux enfants mineurs dont 
l'arriéré de loyer s'élevait à plus de 36'000 fr. Dans un autre arrêt ACJC/57/2017 


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du 16 janvier 2017, l'évacuation par la force publique dès le nonantième jour après 
l'entrée en force du jugement a également été maintenue, concernant une personne 
sans emploi, dont l'arriéré s'élevait à 13'400 fr. 
En revanche, la Cour a confirmé l'évacuation par la force publique dans un délai 
de trois mois d'un locataire sans emploi, faisant l'objet de nombreuses poursuites 
et qui occupait l'appartement litigieux depuis douze ans. La Cour a considéré que 
le délai de trois mois était adéquat, compte tenu des nombreuses démarches 
effectuées afin de trouver un logement, dont l'inscription auprès de la Gérance 
immobilière municipale de la Ville de Genève et des Fondations immobilières de 
droit public plus d'un an avant la résiliation du bail (ACJC/224/2015 du 2 mars 
2015 consid. 3.2). 
La Cour a également jugé excessif un sursis de six mois, accordé par le Tribunal. 
Elle a en effet considéré qu'un délai de nonante jours était suffisant, le contrat 
ayant été résilié pour le 31 octobre 2013, pour justes motifs, congé confirmé en 
octobre 2016 par le Tribunal fédéral, soit trois ans plus tard. De fait, le locataire 
avait bénéficié d'une prolongation proche de la durée maximale prévue par la loi. 
Par ailleurs, un arriéré équivalent à six mensualités s'est accumulé à la date du 
jugement (ACJC/559/2017 du 15 mai 2017 consid. 2.3). 
4.2 En l'espèce, la conclusion nouvelle des recourants visant à l'octroi d'un sursis 
humanitaire de nonante jours est irrecevable (cf. consid. 2.3). 
Le contrat de bail a été résilié pour le 31 mai 2020. Les recourants ont dès lors 
bénéficié, de fait, de plus de quatre mois d'occupation de la villa sans titre 
juridique. Par ailleurs, les recourants n'ont ni allégué ni rendu vraisemblable avoir 
effectué des recherches en vue de trouver une solution de relogement. De plus, le 
loyer, respectivement les indemnités pour occupation illicite n'est plus honoré 
depuis avril 2018, soit depuis près de deux ans et demi. A l'audience du Tribunal, 
la dette s'élevait à 308'000 fr. Ne disposant, selon leurs allégations, d'aucune 
source de revenus, le montant de la dette augmente chaque mois, de 11'000 fr. 
Enfin, les trois enfants des recourants sont grands (16, 21 et 24 ans). Compte tenu 
de l'ensemble des éléments qui précèdent, c'est à bon droit et dans le respect du 
principe de proportionnalité que le Tribunal a ordonné les mesures d'exécution du 
jugement d'évacuation dès l'entrée en force de celui-ci. 
En définitive, infondé, le recours sera rejeté, dans la mesure où il est recevable. 
5. 
La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 30 juillet 2020 par A______ et 
B______ contre le jugement JTBL/483/2020 rendu le 14 juillet 2020 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/10078/2020-7-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.