ge_gerichte · ACJC/1112/2022 · 2022-08-29 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.08.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13966/2019 
ACJC/1112/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 29 AOÛT 2022 
 
Entre 
 
1) Monsieur A______, domicilié ______, 
2) Madame B______, domiciliée ______, tous deux appelants et intimés sur appel 
joint d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 septembre 2021, 
comparant en personne. 
 
et 
 
C______, p.a D______ SA, intimée et appelante sur appel joint, comparant par 
Maître Boris LACHAT, avocat, rue Saint-Ours 5, 1205 Genève, en l'Etude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 
 


 
 
 
 
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EN FAIT 
A. a. Par jugement JTBL/749/2021 du 16 septembre 2021, reçu le 23 septembre 2021 par 
A______, le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer de l’appartement de 5.5 
pièces situé au 4ème étage de l’immeuble sis 1______ à Genève loué par A______ et 
B______, de 10% du 31 octobre 2017 au 30 novembre 2017, 18% du 1er décembre 
2017 au 31 mai 2019 et 10% du 1er juin 2019 au 30 juin 2020 (ch. 1 du dispositif), 
autorisé A______ et B______ (ci-après : les locataires) à compenser les loyers futurs 
avec le montant dû par C______ tel qu’il résulte des réductions accordées (ch. 2), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 4). 
Le Tribunal a retenu l’existence de nuisances liées à la présence de l’échafaudage 
monté pour les besoins des travaux de rénovation de l’immeuble, durant la période 
courant du mois d’octobre 2017 au mois de juin 2020, à savoir l’impossibilité de 
bouger les volets bloqués en position fermée, ainsi que les stores, et la privation de 
l’usage du balcon, de même que le passage des ouvriers sur les échafaudages 
provoquant un sentiment d’insécurité pour les locataires; pendant la période des 
travaux, l’ascenseur de l’immeuble avait également subi des interruptions de 
fonctionnement pendant quelques jours et quelques coupures d’eau étaient 
intervenues. 
b. Par acte expédié à la Cour de justice le 25 octobre 2021, A______ et B______ ont 
fait appel des chiffres 1 et 2 du dispositif de ce jugement. Ils concluent à ce qu’une 
réduction de loyer à hauteur de 35% leur soit accordée pour la période du 1er octobre 
2017 au 30 juin 2020. 
Ils font valoir que le Tribunal aurait omis de retenir une série de points dans la partie 
en fait du jugement querellé, s’agissant de l’importance des travaux exécutés et des 
conséquences de ceux-ci. Ils invoquent une perte partielle de la jouissance de 
l’appartement litigieux et le fait que A______ aurait été gravement lésé par les 
nuisances provoquées par les travaux litigieux. 
L’acte d’appel a initialement été exclusivement signé par A______. 
c. C______ a répondu à l’appel en date du 22 novembre 2021 et formé appel joint. 
Sur appel principal, elle a conclu principalement à ce qu’il soit déclaré irrecevable et 
subsidiairement à son rejet. 
Sur appel joint, elle a conclu à l’annulation des chiffres 1 et 2 du jugement attaqué, à 
ce qu’aucune réduction de loyer ne soit accordée aux locataires, et à la confirmation 
du jugement entrepris pour le surplus. 


 
 
 
 
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C______ relève que l’appel est irrecevable vu l’absence de signature de B______ et sa 
motivation insuffisante. 
Les locataires devaient s’attendre à ce que des travaux de rénovation interviennent, vu 
l’ancienneté de l’immeuble. L’interruption du fonctionnement de l’ascenseur de 
l’immeuble pendant plusieurs jours et les coupures d’eau, l’existence de nuisances 
sonores lors de l’exécution des travaux, ainsi que la période durant laquelle les 
nuisances seraient intervenues n’étaient pas établis. 
d. Par courrier du 17 décembre 2021 adressé à B______ à l’adresse indiquée dans le 
mémoire d’appel du 25 octobre 2021, la Cour lui a octroyé un délai de 10 jours afin de 
se présenter au greffe de la Cour afin d’apposer sa signature sur le mémoire d’appel 
précité ou d’expédier un exemplaire signé, dans le même délai, faute de quoi l’acte 
d’appel ne serait pas pris en considération (art. 132 al. 1 CPC); B______ a signé l’acte 
d’appel dans le délai fixé. 
e. A______ et B______ ont répondu à l’appel joint et ont répliqué à la réponse de 
C______ sur appel principal en date du 10 janvier 2022. Il a notamment été indiqué 
que B______ avait déménagé depuis plus de 5 mois, à l’adresse 2______, à Genève et 
que dès lors, le courrier de la Cour de justice du 17 décembre 2021 avait été adressé à 
l’ancienne adresse de B______, à savoir 3______, à E______ [GE], raison pour 
laquelle il lui était parvenu que tardivement. 
Ils ont de plus produit de nouvelles pièces et exposé de nouveaux allégués. 
f. C______ a dupliqué sur appel principal et répliqué sur appel joint en date du 26 
janvier 2022. Elle a notamment conclu à l’irrecevabilité des allégués Nos 10 à 14 de la 
réplique et réponse à l’appel joint du 10 janvier 2022, et à l’irrecevabilité des pièces 
nouvelles produites à cette occasion. 
g. A______ a dupliqué sur appel joint le 1er mars 2022. 
h. La cause a été gardée à juger le 10 mars 2022. 
i. Par courrier du 14 mars 2022, C______ a relevé que sur la dernière duplique ne 
figurait pas la signature de B______, raison pour laquelle elle devait être déclarée 
irrecevable. A______ a répondu à ce sujet par courrier du 24 mars 2022. 
B. 
Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 
a. Par contrat du 25 juin 2001, A______ et B______ (alors [nom de famille de 
A______]) ont pris à bail un appartement de 5,5 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis 
1______ à Genève, propriété de C______. 


 
 
 
 
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Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et quinze jours, du 15 juillet 2001 au 
31 juillet 2006, renouvelable tacitement. 
Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 2'831 fr., charges comprises. 
A______ occupe l'appartement seul depuis plusieurs années. 
b. La gestion de l'immeuble a été confiée à D______ SA. 
c. Par courrier du 28 septembre 2016, A______ s'est plaint auprès de D______ SA 
d'une panne d'ascenseur survenue la veille et du fait que l'eau chaude tardait à arriver 
dans son appartement. Il a réitéré ses plaintes le 2 novembre 2016 avant d'accepter, le 
16 décembre 2016, l'indemnité proposée par la bailleresse à titre de dédommagement. 
d. Par courrier du 12 septembre 2017, la bailleresse a informé les locataires de 
l’immeuble du fait qu'elle allait procéder à compter du mois d'octobre 2017 à la 
transformation des combles et à la rénovation des façades du bâtiment, impliquant : 
- La pose d'un échafaudage; 
- L'aménagement de deux appartements dans les combles; 
- Le renforcement des dalles des combles; 
- Des travaux de maçonnerie divers; 
- La rénovation et l'isolation de la toiture; 
- La création d'une buanderie au sous-sol; 
- La rénovation des façades côtés cour et rue; 
- La modernisation des installations de production de chaleur. 
e. Les échafaudages ont été montés dans le courant du mois d'octobre 2017. 
f. A______ s'est plaint à la régie le 17 novembre 2017 du fait que la présence des 
échafaudages devant ses fenêtres l'empêchait de fermer les volets des chambres à 
coucher et le contraignait à baisser les stores du salon et de la salle à manger pour 
éviter les cambriolages. Il s'est également plaint de nuisances sonores liées à des coups 
de marteau et de la persistance et aggravation des problèmes de distribution d'eau 
chaude et a sollicité une réduction de loyer de 30% du fait des nuisances liées à la 
rénovation de l'immeuble. 
g. La régie a répondu le 28 novembre 2017 qu'elle reviendrait à lui à la fin des travaux 
à ce sujet. Quant au problème d'eau chaude, consistant en un important décalage entre 


 
 
 
 
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le premier soutirage d'eau chaude et son arrivée dans les étages supérieurs, il était 
selon elle inhérent à l'âge de l'immeuble et il n'y serait pas remédié. 
h. Tout en maintenant la teneur de son précédent courrier, A______ s'est également 
plaint le 12 décembre 2017 de nuisances sonores liées aux travaux de démolition ayant 
eu lieu dix jours auparavant. 
i. La régie a précisé le 15 janvier 2018 que ces travaux avaient eu lieu du 12 au 
15 décembre 2017. Elle a par ailleurs proposé de faire installer des rideaux 
obscurcissant à l'intérieur des pièces pourvues de volets, lesquels étaient bloqués en 
position ouverte selon un choix fait par les locataires. 
j. A______ s'est plaint de la persistance des nuisances sonores par trois plis des 26, 
31 janvier et 6 février 2018. 
k. Par requête déposée le 21 juin 2019 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 12 septembre 2019, et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 10 octobre 2019, les locataires ont conclu à 
une réduction de loyer de 45% pour la période courant du 1er octobre 2017 à la fin des 
travaux et à la compensation du montant dû par C______ à due concurrence sur les 
loyers futurs. 
A l'appui de leurs conclusions, ils ont allégué avoir subi les nuisances suivantes en lien 
avec le chantier de réfection de leur immeuble : pose d'échafaudages devant toutes les 
fenêtres dans 5 pièces, d'octobre 2017 à juin 2019; impossibilité totale de fermer les 
volets des trois chambres à coucher d'octobre 2017 à juin 2019; froid en hiver et 
lumière en été pendant 19 mois complets; coupures d'eau quasi hebdomadaires depuis 
janvier 2018 jusqu'à juin 2019; bruits permanents, insupportables et incessants de 
perceuses, marteaux piqueurs et scies du lundi au vendredi de novembre 2017 à 
janvier 2019; pose d'une crépine d'évacuation de déchets de matériaux de chantier 
devant le balcon du salon entre novembre 2017 et juin 2019; impossibilité de 
jouissance du balcon et enlèvement des plantes pendant 19 mois; vitres et tablettes de 
fenêtres de toutes les pièces salies en permanence pendant 19 mois; absence 
d'ascenseur pendant 2 mois. Ils ont également allégué qu'un chantier de rénovation 
d'un immeuble situé en face du leur avait amplifié le bruit pendant six mois. 
l. Dans sa réponse du 13 décembre 2019, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, elle a notamment précisé que les travaux de démolition 
n'avaient duré que quatre jours, que l'ascenseur avait été en rénovation durant un mois 
pendant les vacances d'été 2019, et qu'il y avait eu quatre coupures d'eau durant l'été 
2018. 


 
 
 
 
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m. Les travaux se sont achevés le 30 juin 2020, date à laquelle les échafaudages ont 
été enlevés. 
n. Dans le cadre de la procédure de première instance, les témoins suivants ont été 
entendus lors des audiences des 26 novembre 2020 et 9 mars 2021 : 
F______, habitant au 4e étage de l'immeuble depuis 28 ans et voisine de palier de 
A______, a expliqué que lors de l'installation des échafaudages, la sapine d'évacuation 
des gravats ne se trouvait pas sur son balcon et qu'elle n'avait pas été obligée de fermer 
les stores. A son sens, les travaux débutaient aux alentours de 7h30 et se terminaient 
vers 18h00. Ils avaient réellement commencé au début de l’année 2018 et il y avait eu 
plusieurs interruptions de chantier. Il y avait également eu des travaux sur l'esplanade 
sans qu'elle puisse dire s'ils étaient reliés au chantier ou non. Durant le chantier, 
l'ascenseur avait connu de très nombreuses pannes et immobilisations, parfois durant 
15 jours, ce souvent sans notification ou alors la veille. 
G______, habitant au 3e étage de l'immeuble depuis 9 ans, a indiqué que seuls les 
échafaudages se trouvaient devant son appartement et non la sapine. Elle n'avait pas 
été obligée de laisser ses stores fermés, dans la mesure où elle avait pu les ouvrir juste 
avant l'installation des échafaudages. Elle avait parfois entendu des travaux avant 
d'aller au travail et ils se terminaient selon elle aux alentours de 16h30-17h00. Les 
travaux les plus bruyants avaient eu lieu lorsque la dalle avait été installée pour les 
appartements du 6ème étage, engendrant de nombreux coups, pendant plusieurs 
semaines. Le bruit de la sapine était réellement perceptible, étant précisé que des 
gravats avaient été évacués durant plusieurs mois, sans doute également en raison des 
travaux de réfection du crépi de la façade de l’immeuble. 
H______, habitant au 3e étage de l'immeuble, a indiqué que le chantier ne démarrait 
pas avant 7h00. Les nuisances sonores y relatives duraient du matin au soir. La 
présence d'échafaudages avait empêché le mouvement des stores. A son sens, les 
échafaudages étaient restés en place jusqu'au printemps 2019, les balcons étant de 
nouveau utilisables en été 2019. 
I______, habitant au 5e étage de l'immeuble depuis 30 ans, au-dessus de l'appartement 
de A______, a précisé que durant les travaux, il pouvait ouvrir les stores. Étant situé 
juste en-dessous des travaux ayant eu lieu dans les combles, il avait entendu beaucoup 
de bruit durant plus d'un an et demi. Les travaux débutaient vers 7h30-8h00 et se 
terminaient vers 16h30, le bruit étant continu durant ce laps de temps. 
J______, habitant au 3e étage de l'immeuble depuis 2017, juste en-dessous de 
l'appartement de A______, a expliqué que la pose des échafaudages avait eu pour effet 
de bloquer les volets dans leur position, soit fermée le concernant, ce qui avait duré 
quatre à six semaines. Par la suite, l'entreprise avait ouvert les volets, lesquels étaient 
restés bloqués dans cette position, durant quatre à six autres semaines, ce qui avait 


 
 
 
 
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nécessité de sa part la pose de draps devant les fenêtres. S'agissant du bruit, il avait été 
dérangé par celui-ci, principalement en lien avec le bruit de la perceuse et le va-et-
vient des différents corps de métier. La sapine passait devant son balcon mais il 
n'arrivait pas à dire si cet élément causait des nuisances sonores ou non. L'existence de 
bâches en plastique tout autour de l'échafaudage avaient réduit la lumière. 
K______, médecin traitant de A______, déliée de son secret professionnel par celui-ci, 
a confirmé l'influence négative des travaux sur la santé de son patient, en particulier 
s'agissant de la qualité de son sommeil. 
o. Les parties ont déposé leurs écritures de plaidoiries finales en date des 15 et 17 juin 
2021. Dans leurs dernières écritures, les locataires ont conclu à une réduction de loyer 
de 45% pour la période courant du 1er octobre 2017 au mois de juin 2020, persistant 
pour le surplus dans leurs précédentes conclusions. 
Au résumé des défauts et nuisances causés par le chantier déjà exposé dans leur 
demande du 10 octobre 2019, les locataires ont par ailleurs invoqué l’existence d’un 
défaut lié au changement des fenêtres et à l'obscurité y relative pendant deux mois. 
La bailleresse a, pour sa part, persisté dans ses conclusions. 
p. La cause a été gardée à juger par le Tribunal à réception des plaidoiries écrites des 
parties. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est 
recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au 
moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance 
(art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN in Commentaire Romand, Code de procédure civile, 2e éd., 
2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
1.2 En l'espèce, par-devant le Tribunal des baux et loyers, les appelants ont sollicité 
une réduction de loyer de 45% dès le 1er octobre 2017 jusqu’au 30 juin 2020. Au 
regard du montant du loyer (2'831 fr.) et de la réduction possible au jour du dépôt de 
l'appel (ACJC/1846/2019 du 16 décembre 2019 consid. 1.1), la valeur litigieuse sur cet 
aspect des conclusions peut se chiffrer à 38’218 fr. 50 (2'831 fr. × 30 mois × 45% 
= 38’218 fr. 50). 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est 
ouverte. 


 
 
 
 
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1.3 L’appel doit être interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi 
pour être déclaré recevable (art. 130, 131, 145, 311 al. 1 CPC). Il doit notamment être 
signé par les parties (art. 130 al. 1 CPC). 
Le tribunal fixe un délai pour la rectification des vices de forme telle l’absence de 
signature ou de procuration. À défaut, l’acte n’est pas pris en considération (art. 132 
al. 1 CPC). 
1.4 En l’espèce, l’acte d’appel du 25 octobre 2021 ne comportait pas la signature de 
B______. 
Par courrier du 17 décembre 2021, un délai de 10 jours a été accordé à cette dernière 
pour se présenter au greffe de la Cour afin d’apposer sa signature sur le mémoire 
d’appel, ce que celle-ci a fait dans le délai fixé. 
L’acte d’appel est en outre suffisamment motivé contrairement à ce que soutient 
l’intimée. L’on comprend en effet à sa lecture que les appelants estiment que les 
nuisances subies justifiaient une réduction de loyer plus importante que celle octroyée 
par le Tribunal. 
Dès lors, interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi, l’appel est 
recevable. 
L’appel joint est également recevable. 
La question de la recevabilité de la duplique sur appel joint déposée par A______ le 
1er mars 2022 et non signée par son épouse peut rester ouverte, cette écriture ne 
contenant pas d’élément pertinent pour l’issue du litige. 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein 
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle 
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 
157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre 
les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.6 Selon l'article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient être 
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait 
fait preuve de la diligence requise. 
Le terme « sans retard », signifie que la partie à l’instance d’appel qui entend se 
prévaloir de faits ou moyens de preuve nouveaux doit le faire dès que possible ce qui, 
la plupart du temps, coïncidera avec l’introduction du mémoire d’appel (art. 311 
CPC), respectivement avec le dépôt de la réponse (art. 312 CPC), cas échéant avec la 


 
 
 
 
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présentation d’un appel joint (art. 313 CPC) et de la réponse à ce dernier. A supposer 
que la connaissance de ces faits survienne postérieurement à ces échanges d’écritures, 
il incombera à la partie concernée d’intervenir auprès de l’instance d’appel au plus 
vite, dans la phase des débats (art. 316 CPC) (JEANDIN, in Commentaire Romand du 
Code de procédure civile, 2e éd., Bâle 2019, ad art. 317 CPC, n. 7, p. 1534). 
Les faits et moyens de preuve recevables en application de l’art. 317 al. 1 CPC – peu 
importe qu’il s’agisse de vrais ou de faux nova – peuvent être introduits tant et aussi 
longtemps que la phase des délibérations n’a pas commencé (JEANDIN, op cit., ad 
art. 317 CPC, n. 7a, p. 1534). 
S’agissant de la deuxième condition, contrairement à la précédente qui concerne 
indistinctement les vrais et faux novas, celle-ci ne concerne par définition que les faux 
novas, à savoir les faits et moyens de preuve qui existaient déjà lors de la fixation de 
l’objet du litige devant la première instance (art. 229 CPC) : il incombe au plaideur qui 
désire les invoquer devant l’instance d’appel de démontrer qu’il a fait preuve de la 
diligence requise, si bien qu’on ne saurait lui reprocher de ne pas les avoir invoqués ou 
produits devant la première instance (art. 317 al. 1 let. b CPC) (JEANDIN, op cit., ad 
art. 317 CPC, n. 8, p. 1534). 
La notion de diligence requise – qui ne doit pas être interprétée trop sévèrement au 
détriment de l’intérêt à ce que l’arrêt de l’instance supérieure atteigne l’objectif de 
vérité matérielle inhérent à tout système de procédure – doit prendre en considération 
le principe de la bonne foi (art. 52 CPC) eu égard notamment à l’attitude de la partie 
adverse (arrêt du Tribunal fédéral 5A_621/2012, consid. 5.4 du 20 mars 2013). 
1.6.1 En l’espèce, les pièces n. 26 à 30 et 32 déposées par les appelants sont 
antérieures au 18 juin 2021, date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger. Elles 
auraient pu être produites devant le Tribunal, de sorte qu’elles sont irrecevables, à 
l’instar des allégations qu’elles contiennent. 
S’agissant de la pièce n. 31, celle-ci est recevable mais dénuée de pertinence pour 
trancher le litige. 
La pièce n. 33, soit le courrier de Cour du 17 décembre 2021 adressé à l’appelante, fait 
partie intégrante des actes de procédure, et figure donc déjà dans le dossier de la Cour 
de justice. 
2. 
2.1 Les appelants se plaignent de la quotité des réductions que le Tribunal leur a 
accordées. Ils estiment qu’une réduction de loyer à hauteur de 35% devrait leur être 
octroyée, pour la période courant du 1er octobre 2017 au 30 juin 2020, vu l’importance 
des travaux et la conséquence de ceux-ci. 


 
 
 
 
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2.1.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état 
approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 
CO). 
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci 
doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage 
auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque 
l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque 
la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le 
locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 
convenu 
(ATF 
136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 
circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du 
loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 
2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à 
l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs 
liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance 
lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 
259 et 260). 
Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne 
importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. 
Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas 
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque 
le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du 
bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer 
(let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers 
(let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 
CO). 
Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la 
chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle 
générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est 
considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus 
défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret 
(LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème 
éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 


 
 
 
 
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Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la 
chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des 
intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même 
lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, 
chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux 
immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont 
uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (LACHAT/RUBLI, 
op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). 
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de 
certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un 
défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des 
prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). 
Le défaut put consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier, dans la 
privation de l’usage d’un ascenseur ou encore d’infiltrations d’eau (LACHAT/RUBLI, 
op. cit., p. 266 ss). 
Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution 
de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 
2.1.2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 
dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). 
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve 
limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre 
desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de 
circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu 
contractuellement dans le cas d'espèce (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). 
C’est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la date à 
laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que celui-ci réduit l’usage 
de la chose louée (art. 8 CC). 
Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a 
connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover 
(RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris 
par le bailleur ; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). 
L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir 
l'équilibre des prestations entre les parties. Elle se détermine, en principe, en 
comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode 


 
 
 
 
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- 12 -
dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 
2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507), de sorte que la réduction de loyer 
est due même si le locataire ne fait pas effectivement usage des locaux 
(LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 311, note 70 et références citées; ACJC/726/2008 du 16 
juin 2008). 
Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les 
nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue 
période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le 
jour (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4) - une 
appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de 
la vie, au bon sens et à la casuistique (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à 
loyer, 2011, n. 14 ad art. 259d CO). Il tient également compte des particularités de 
l'espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 
précité, consid. 2.4 in fine; ACJC/601/2017 du 22 mai 2017). 
2.2 En l’espèce, les appelants prétendent que les travaux auraient duré pendant près de 
deux ans et sans interruption. 
Ils font référence à une ancienne jurisprudence (SJ 1979, p. 145-146), selon laquelle 
les locataires d’un immeuble en chantier auraient droit à une réduction de loyer de 
35%, sans pour autant démontrer les similitudes de cet arrêt avec le présent cas. 
Par ailleurs, ils n’apportent pas d’éléments permettant de considérer que la quotité des 
réductions de loyers octroyées par le Tribunal serait insuffisante. 
En effet, les premiers juges ont cité de nombreuses jurisprudences en la matière, et se 
sont référés aux quotités de réduction de loyers en ressortant pour étayer leur 
raisonnement. 
Ces jurisprudences sont les suivantes : 
- 
ACJC/972/1999; 
ACJC/1257/2001; 
SJ 
1986 
p. 
195; 
ACJC/115/2003; 
ACJC/467/1996; ACJC/1350/2000 : s’agissant d’un chantier impliquant la 
réfection d’une façade, l’aménagement de combles, la rénovation du couloir et le 
remplacement de l’ascenseur, entraînant des nuisances permettant de réduire le 
loyer de 10 à 25% ; 
- 
ACJC/220/2001; ACJC/1135/2001 : concernant un chantier impliquant la 
rénovation complète d’une façade pendant plusieurs mois, affectant la luminosité 
et l’intimité dans l’appartement, rendant les balcons et terrasse inutilisables, sous-
entendant l’utilisation de marteaux-piqueurs, de moyens de lavage à haute pression 


 
 
 
 
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- 13 -
et incluant le changement de fenêtres, ce qui a entraîné des nuisances permettant 
de réduire le loyer à hauteur de 15%; 
- 
ACJC/1482/2004 du 6 décembre 2004 : en lien avec la réfection de quelques 
logements d’un immeuble, la transformation de la buanderie et la rénovation de la 
cage d’escaliers, entraînant une réduction de loyer à hauteur de 7%; 
- 
ACJC/972 du 4 octobre 1999 R. c/ SI G. : s’agissant de la rénovation des façades, 
la création d’un ascenseur et l’aménagement des combles (bruit, poussières, 
échafaudages, entraînant des nuisances permettant de réduire le loyer à hauteur de 
10%; 
- 
ACJC/931/2014 du 6 août 2014 : concernant la rénovation d’un immeuble 
(rénovation du système de distribution d’eau chaude et d’eau froide, rénovation 
des cuisines et des salles de bains, changement des fenêtres, réfection complète des 
façades, des parties communes, des ascenseurs et de l’isolation extérieure), ayant 
entraîné des nuisances inhérentes à ce type de chantier permettant de réduire le 
loyer de 10%, et de 5% supplémentaires durant la rénovation de la salle de bains et 
de la cuisine des locataires; 
- 
ACJC/1198/2006 du 6 novembre 2006 : relatif à la rénovation complète d’un 
immeuble pendant une durée de 20 mois ; ampleur variable des nuisances durant 
les travaux, d’où une faible réduction de loyer appliquée à toute la durée du 
chantier, soit de 15%; 
- 
ACJC/1350/2000 du 21 décembre 2000 : concernant des nuisances d’intensité 
variable d’un chantier consistant en la réfection de façades, changement de 
vitrages et de stores (pose d’échafaudages et de goulottes, suivis de travaux à 
l’intérieur de l’immeuble avec transformation d’appartements (murs démolis), 
dévaloir et ascenseur, et de travaux d’aménagement du jardin et du parking), 
permettant une réduction de loyer de 25%; 
- 
ACJ du 16 décembre 1985 SI X c/ S : en cas de privation intermittente d’eau 
chaude, une réduction de loyer de 5% est octroyée. 
Or, les appelants n’ont pas expliqué pour quels motifs les jurisprudences citées par le 
Tribunal ne pouvaient trouver application en l’espèce, ni tenté d’expliquer la raison 
pour laquelle les quotités des réductions retenues par l’autorité précédente seraient 
injustifiées. 
Le Tribunal a par ailleurs pris en considération les déclarations des témoins entendus 
durant la procédure, soit d’autres habitants de l’immeuble. 
En effet, il ressort du jugement attaqué que les témoins entendus ont « confirmé 
l’existence des nuisances sonores importantes et régulières durant le chantier, liées à 


 
 
 
 
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- 14 -
la pose et dépose des échafaudages, ainsi qu’à la destruction des greniers, à la pose 
de la dalle pour les nouveaux appartements des combles, et à l’usage de la sapine 
servant à l’évacuation des déchets, laquelle se trouvait devant le salon des 
demandeurs. Des bruits de percement, type marteau-piqueur, étaient également 
perceptibles. Le témoin I______ a précisé que les nuisances sonores avaient été 
importantes durant un an et demi, ce qui corrobore en partie les allégations des 
demandeurs quant à la durée de ces nuisances, qu’ils ont indiqué dans leurs écritures 
avoir duré de nombre 2017 à juin 2019. Il sera donc retenu l’existence de nuisances 
sonores du 1er décembre 2017, période à laquelle les travaux de destruction, les plus 
bruyants, ont débuté, à fin mai 2019, soit une durée d’un an et demi. 
Durant cette même phase, l’ascenseur a subi des interruptions de fonctionnement 
pendant quelques jours et quelques coupures d’eau sont intervenues » (consid. 2c du 
jugement attaqué, p. 11). 
Ainsi, il a été notamment tenu compte de la période pendant laquelle les nuisances 
sonores étaient les plus importantes; les appelants n’ont par ailleurs pas démontré que 
les nuisances sonores auraient été de même intensité durant toute la durée des travaux. 
Il n’est pas établi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que l’ascenseur a 
été en panne pendant deux mois. Le changement de toutes les fenêtres de l’immeuble 
n’est quant à lui pas un fait notoire. Il n’est pas non plus démontré que les appelants 
ont subi des nuisances justifiant une réduction de loyer en lien avec le changement des 
fenêtres. 
Par conséquent, vu les jurisprudences citées dans le jugement attaqué et les 
circonstances du cas d’espèce, les premiers juges ont correctement établi les quotités 
des réductions de loyer accordées aux appelants. 
Sur appel principal, le jugement entrepris sera dès lors confirmé et les appelants 
déboutés de leurs conclusions. 
3 3.1 Sur appel joint, l'intimée reproche au Tribunal d’avoir pris en considération 
certains témoignages d’habitants de l’immeuble plutôt que celui de F______, voisine 
de palier des appelants, dont la situation pendant les travaux litigieux serait la plus 
proche de celle des appelants et partant, la plus pertinente. 
 
3.2 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est 
convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 
5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre 
appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide 
d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-
dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le 


 
 
 
 
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juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui 
auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; 
JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects 
choisis, 2011, p. 93). 
L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve 
exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider 
s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir 
comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 
consid. 5.2). 
Le principe de la libre appréciation des preuves est par exemple violé lorsque l'on 
dénie par avance à certains moyens de preuve, de façon générale, la force probante, ou 
lorsqu'en appréciant des preuves, le tribunal ne suit pas sa propre conviction (arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_250/2012 du 18 mai 2012 consid. 7.4) 
3.3 En l’espèce, l’intimée relève que F______ considérait les horaires des travaux 
comme « tout à fait corrects », et qu’ils n’auraient jamais eu lieu durant la soirée. Le 
Tribunal aurait ainsi fait abstraction de ce témoignage, et aurait erré en retenant que 
les témoins avaient confirmé l’existence de nuisances sonores importantes et 
régulières. 
A titre liminaire, il sied de préciser que le Tribunal a pris en considération le 
témoignage de F______, tel qu’il ressort de la partie en fait du jugement querellé 
(point O). 
Il convient par ailleurs de relever que cette dernière a effectivement confirmé 
l’existence de ces nuisances sonores, contrairement à ce que prétend l’intimée : « Le 
chantier était très bruyant au moment de la pose des échafaudages ainsi qu’au 
moment de la dépose, ce qui est normal. Il y avait également le bruit de la sapine, de 
même que des percements (...) Je voudrais ajouter que ce qui a fait beaucoup de bruit 
c’est surtout la démolition des greniers qui a duré plusieurs semaines (...) je peux 
simplement dire que cela était bruyant. » (Déclarations de F______, Procès-verbal de 
l’audience de débats du 26 novembre 2020). 
Ainsi, non seulement l’autorité précédente s’est fondée sur le témoignage de F______, 
mais également sur les déclarations de tous les autres habitants de l’immeuble. 
En effet, selon H______, habitant au 3ème étage de l'immeuble concerné, les 
nuisances sonores relatives au chantier duraient du matin au soir. I______, habitant au 
5ème étage de l'immeuble depuis 30 ans, au- dessus de l'appartement de A______, a 
déclaré avoir entendu beaucoup de bruit durant plus d'un an et demi. Les travaux 
débutaient vers 7h30-8h00 et se terminaient vers 16h30, le bruit étant continu durant 
ce laps de temps. J______, habitant au 3ème étage de l'immeuble concerné depuis 


 
 
 
 
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2017, juste en-dessous de l'appartement d'A______, a relevé avoir été dérangé par le 
bruit du chantier, principalement en lien avec le bruit de la perceuse et le va-et-vient 
des différents corps de métier. 
Par conséquent, le Tribunal n’a pas erré en retenant que les témoins entendus avaient 
confirmé l’existence de nuisances sonores importantes et régulières. 
Le même raisonnement trouve application pour l’existence des interruptions de 
fonctionnement de l’ascenseur et l’existence des coupures d’eau : celles-ci ressortent 
également des témoignages recueillis. 
4. 
4.1 L’intimée allègue que les nuisances sonores pendant les travaux seraient en réalité 
inexistantes. Elle indique que les appelants n’auraient pas apporté la preuve de leur 
existence, notamment par l’enregistrement sonore de celles-ci. 
 
4.2 Selon l'art. 168 al. 1 CPC, figurent notamment parmi les moyens de preuve 
admissibles le témoignage, les titres, les renseignements écrits, l'interrogatoire et la 
déposition de partie 
 
Il n'y a pas de hiérarchie légale entre les moyens de preuves autorisés (SCHWEIZER, in 
Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 19 ad art. 157 CPC). 
 
Ainsi, toute personne qui n’a pas la qualité de partie peut témoigner sur des faits dont 
elle a eu une perception directe (art. 169 CPC). 
 
4.3 En l’espèce, il ressort de la procédure que les témoins ont confirmé l’existence de 
nuisances sonores durant le chantier litigieux, ainsi que la durée de celles-ci. 
 
En d’autres termes, celles-ci ont été établies par un moyen de preuve, soit le 
témoignage. 
 
Ainsi, il n’était pas nécessaire pour les appelants de verser par ailleurs à la procédure 
un enregistrement sonore. 
Dès lors, la preuve de l’existence des nuisances sonores a été apportée. 
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
5. 
En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il ne 
sera pas alloué de dépens. 
 
 
* * * * * 
 
 


 
 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 25 octobre 2021 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/749/2021 du 16 septembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/13966/2019. 
Déclare recevable l'appel joint formé par C______ contre ce même jugement. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
Siégeant : 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD 
et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Elodie SKOULIKAS et Monsieur 
Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le Président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.