ge_gerichte · DCSO/597/2007 · 2007-12-20 · de

Résumé:
 L'art. 229 al. 3 LP applicable au failli et à sa famille s'applique par analogie à un tiers qui occupe gratuitement un logement propriété du failli. Le montant de l'indemnité d'occupation a été fixé sur la base de critères objectifs.

& É
se, ee

REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE
POUVOIR JUDICIAIRE
DCS0O/597/07
DÉCISION

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES

SIÉGEANT EN SECTION

DU JEUDI 20 DECEMBRE 2007

Cause A/3462/2005, plainte 17 LP formée le 3 octobre 2005 par M. B élisant
domicile en l'étude de Me Z , avocat, à Genève.

Décision communiquée à :

- M.B
domicile élu : Etude de Me Z , avocat

- Masse en faillite de la Société Anonyme C , en liquidation
domicile élu : Etude de Me W , aVOCat

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens
de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

EN FAIT

En 1975, M. B a acquis un appartement de trois pièces, pour la somme de
37'000 fr., représentant 11/1000" de l'immeuble sis rue X à Genève,
lequel fait l'objet d'un certificat d'actions de la Société Anonyme C (ci-

après : SA C ).

En 1986, SA C a été convertie en SIAL PPE, l’appartement précité
constituant le lot PPE n° 62, certificat d'actions n° 78.

En 1997, l'immeuble considéré a été placé sous gérance légale. L'Office a confié
ce mandat à la Régie V devenue par la suite W & Cie SA (ci-
après : W SA). SA C a alors sollicité le départ de M. B de
son appartement.

En mars 1998, SA C a déposé une action en évacuation contre
M. B , par-devant le Tribunal des baux et loyers, qui s'est toutefois déclaré
incompétent ratione materiae.

En date du 3 février 2000, SA C a introduit une action en revendication
par-devant le Tribunal de première instance qui, par jugement du 22 novembre
2001, a condamné M. B à évacuer de ses biens et de sa personne
l'appartement lot PPE n° 62.

Par arrêt du 14 juin 2002, la Cour de justice a annulé le jugement du 22 novembre
2001. Elle a constaté que M. B occupait l’appartement en question sur la
base d'un contrat de fiducie ou de société simple qui le liait à M. C ,
administrateur de SA C

Par arrêt du 26 novembre 2002, le Tribunal fédéral a confirmé l'arrêt de la Cour de
Justice.

Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la
faillite de SA C .

Cette faillite a été enregistrée sous le n° 2004 xxxxxx J.
Le lot PPE n° 62 a été inclus dans la masse en faillite.

Par décision du 20 septembre 2005, communiquée par lettre-signature, l’Office
des faillites (ci-après : l'Office) a rappelé à M. B qu’il appartenait à la
masse de définir les conditions auxquelles elle pouvait admettre qu’il occupe les
locaux et notamment d’encaisser une indemnité correspondant à leur valeur
locative. Aïnsi, sur la base des indications fournies par W SA, l’Office a
fixé l’indemnité à 1'800 fr. par mois, charges PPE non incluses.

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Par lettre-signature du 3 octobre 2005, M. B a revendiqué la propriété du
lot PPE n° 62. Il a également demandé à l'Office de se prononcer sur la restitution
du bien revendiqué, de constater qu'il en était le légitime propriétaire et d'exécuter
les démarches utiles afin que l'inscription au Registre foncier soit rectifiée dans ce
sens.

Par acte du 3 octobre 2005, M. B a formé plainte assortie d’une demande
d’effet suspensif et de suspension de la procédure jusqu’à droit connu sur la
revendication qu’il avait formée contre la décision de l’Office du 20 septembre
2005, reçu le 21 septembre 2005.

Il a affirmé être propriétaire de la part de PPE correspondant à l'appartement qu'il
occupait et a précisé que le certificat d’actions qui s’y rapportait était resté en
mains de l’administrateur de SA C qui le détenait pour son compte. Il a
contesté que cette part de PPE fasse partie de l'actif de la faillite et a considéré
qu'aucun loyer ou indemnité ne pouvait lui être réclamé.

Le plaignant a relevé à titre subsidiaire que même si son droit de propriété sur la
part de PPE précitée n'était pas reconnu, il faudrait constater - à l’instar du
Tribunal fédéral dans son arrêt du 26 novembre 2002 - que la masse en faillite de
SA C (ci-après : la Masse en faillite), qui n'était pas légitimée à solliciter
son évacuation, ne l'était pas non plus pour réclamer le paiement de loyers.

Plus subsidiairement encore, M. B a contesté le montant de l’indemnité de
1'800 fr. qui lui était réclamée et qu'il considérait excessif.

Le plaignant a conclu, avec suite de dépens, principalement à l’annulation de la
décision entreprise et à ce qu’il soit dit et constaté qu’aucun loyer et/ou indemnité
ne peut lui être réclamé et, subsidiairement, à la réduction du loyer et/ou de
l’indemnité due.

Cette plainte a été enregistrée sous n° A/3462/2005.

Par ordonnance du 5 octobre 2005, la Commission de céans a accordé l’effet
suspensif et a réservé la suspension de l’instruction de la plainte.

Par lettre-signature du 20 octobre 2005, l'Office a informé M. B que sa
revendication du 3 octobre 2005 était tardive et qu'elle ne pouvait être prise en
considération. L'Office a ajouté qu'en cas de contestation de cette décision,
M.B devait consigner le montant de l'indemnité réclamée dans son
courrier du 20 septembre 2005.

Par acte du 28 octobre 2005, M. B a formé plainte, assortie d’une demande
d’effet suspensif, contre la décision de l'Office du 20 octobre 2005.

Cette plainte a été enregistrée sous n° A/3801/2005.

-3-

Par ordonnance du 31 octobre 2005, la Commission de céans a accordé l'effet
suspensif à la plainte précitée.

Par ordonnance du 2 novembre 2005, la Commission de céans a suspendu
l'instruction de la plainte A/3462/2005 jusqu'à droit connu sur la plainte
A/3801/2005.

Dans son rapport du 3 novembre 2005 sur la plainte A/3801/2005, l'Office a
rappelé la chronologie des faits. Il a affirmé avoir dressé l’inventaire sur la base
des extraits du Registre foncier, des documents transmis par la cellule immobilière
de l’Office des poursuites, ainsi que des déclarations de l’administrateur et du
liquidateur de la faillie qui n’avaient fait mention d’aucune revendication. En
l’absence de toute indication relative à une revendication de propriété sur la part
PPE n° 62, il ne pouvait considérer qu’un tiers en était le réel propriétaire.

L'Office a également indiqué qu’il ne pouvait pas prendre de décision sur
revendication avant que le plaignant n’invoque son droit. En tout état, une
mauvaise application des art. 242 LP et 45 et ss OAOF ne pouvait pas lui être
reprochée.

Par ailleurs, l'Office a relevé que l’argumentation de la plainte de M. B
reposait essentiellement sur sa requête en revendication qui était tardive. Il a
également considéré que la décision attaquée ne pouvait être dissociée de la
requête en revendication qui n’était pas de la compétence de la Commission de
céans. En effet, s’agissant de l’action en revendication, tant la loi que la
jurisprudence prescrivent la voie judiciaire.

En outre, l’Office a soutenu que le plaignant n’avançait aucun argument pertinent
qui empêcherait la Masse en faillite de réclamer une indemnité pour l’occupation
des locaux, ce d’autant que la situation n’était plus la même que lors du prononcé
des arrêts de la Cour de justice et du Tribunal fédéral, la faillite ayant été
prononcée dans l’intervalle. Il a ajouté que la mise à disposition gratuite des
locaux serait soumise aux art. 285 et ss LP.

L'Office a conclu à l’irrecevabilité de la plainte. Si, par impossible, elle était
déclarée recevable, il a principalement conclu à ce que la Commission de céans
dise et constate qu’un loyer et/ou indemnité pouvait être réclamé au plaignant et à
ce qu’elle confirme le montant réclamé ou à défaut, qu’elle invite le plaignant à
formuler une offre raisonnable.

Par décision du 8 décembre 2005 (DSCO/736/05), la Commission de céans a
admis la plainte A/3801/2005, annulé la décision entreprise et invité l’Office à
prendre en considération la revendication formée par M. B et à ouvrir la
procédure prévue aux art. 242 LP et 45 à 54 OELP.

Par courrier recommandé du 13 décembre 2005, l’Office a écarté la revendication
de M. B , le propriétaire de la part de PPE n° 62 inscrit au Registre foncier
étant SA C . Il lui a également assigné un délai de vingt jours pour intenter
action conformément à l’art. 242 LP, ce que M. B a fait par acte déposé le
28 décembre 2005.

Par ordonnance du 27 février 2006, la Commission de céans a suspendu
l'instruction de la cause A/3462/2005 jusqu’à droit connu sur l’action en
revendication et en rectification du Registre foncier formée par M. B

Par courrier recommandé du 20 mars 2007, la Masse en faillite a sollicité le retrait
de l’effet suspensif accordé à la plainte de M. B

En date du 4 avril 2007, M. B a déposé ses observations sur la demande de
retrait de l’effet suspensif. Il a notamment conclu au rejet de cette demande et à la
confirmation de l’effet suspensif accordé par ordonnance du 5 octobre 2005.

Par ordonnance du 20 avril 2007, la Commission de céans a rejeté la demande de
la Masse en faillite, a confirmé l’effet suspensif ainsi, qu’en tant que de besoin, la
suspension de l’instruction de la cause jusqu’à droit connu sur l’action en
revendication et en rectification du Registre foncier formée par M. B

Par jugement du 11 septembre 2007, le Tribunal de première instance a débouté
M.B des fins de son action en revendication et en rectification du Registre
foncier. Il a notamment retenu qu’il ne faisait aucun doute que la défenderesse,
soit la Masse en faillite, était légitimement inscrite au Registre foncier en qualité
de propriétaire de l’appartement occupé par le demandeur. Ce jugement n'a pas
fait l'objet d'un appel.

Par ordonnance du 2 novembre 2007, la Commission de céans a ordonné la
reprise de l’instruction et a imparti un délai aux parties pour se déterminer.

En date du 19 novembre 2007, la Masse en faillite a présenté ses observations.

Elle a d’abord rappelé que M. B s’opposait au paiement d’une indemnité
pour l’occupation de son logement au motif qu’il en serait le propriétaire. Or, par
jugement du 11 septembre 2007 entré en force, le Tribunal de première instance
avait confirmé que M. B n’était pas propriétaire du bien litigieux.

Elle a ensuite indiqué que le plaignant, se référant à l’arrêt du Tribunal fédéral du
26 novembre 2002, prétendait que SA C n’avait pas la légitimation pour
réclamer le versement d’une indemnité. La Masse en faillite a répété à cet égard
que le Tribunal fédéral n’avait pas statué sur des questions de légitimation. En
outre, la situation avait fondamentalement changé depuis que l’Office avait rendu
la décision attaquée. En effet, SA C avait été déclarée en faillite dans

l'intervalle et elle avait été dessaisie de ses biens au profit de la masse en faillite
(art. 204 LP).

Par ailleurs, elle a relevé que l’activité de l’administration de la faillite était de
maximiser le dividende pour les créanciers. Sa mission était de liquider la société
et de réaliser les actifs pour les désintéresser. Il était ainsi conforme à sa mission
d’exiger une indemnité d’occupation de celui qui occupait gratuitement un
immeuble appartenant à la faillie.

S'agissant du montant de l’indemnité fixé à 1'800 fr., la Masse en faillite a rappelé
qu’il s’agissait d’un appartement de trois pièces dans un immeuble construit par
Le Corbusier et situé en plein centre de Genève. L’appartement, d’une surface de
81 m2, se trouvait au dernier étage de l’immeuble côté lac, il était doté d’un
balcon et bénéficiait d’une belle vue sur la rade. Aussi, l'indemnité apparaissait-
elle conforme au prix du marché pratiqué dans le quartier, soit entre 1750 fr. et
1'976 fr. et adéquate in casu.

Dans ses observations du 19 novembre 2007, M. B a rappelé la
chronologie des faits soulignant que dans son arrêt du 26 novembre 2002, le
Tribunal fédéral avait confirmé que C SA n’était pas titulaire d’un droit
préférable lui permettant de requérir son évacuation.

A cet égard, le plaignant a considéré que la Masse en faillite n’était pas davantage
légitimée à réclamer le paiement d’une indemnité que C SA ne l’était à
requérir son évacuation, motif pour lequel la décision attaquée devait être annulée.

Par ailleurs, M. B a indiqué que l’appartement de trois pièces qu’il
occupait était de taille modeste. Il était orienté plein nord, l’isolation thermique
était mauvaise et il n’avait bénéficié d’aucune rénovation depuis 1976. De plus,
l’immeuble était vétuste et les parties communes en mauvais état. La façade
subissait actuellement des rénovations ce qui provoquaient d’importantes
nuisances.

Compte tenu de ce qui précède, M. B a considéré que le montant de 1'800
fr. par mois, charges de PPE non incluses, était totalement excessif et ne
correspondait absolument pas à la valeur locative du logement. Il s’agissait d’un
montant pratiquement double de celui fixé par W SA. Cette dernière lui
avait, en effet, adressé des bulletins de versements pour les mois de janvier à juin
2007 d’un montant de 1'014 fr. 65 par mois, soit : indemnité : 950 fr. ; chauffage :
44 fr. ; téléréseau : 20 fr. 65. Partant, si la Masse en faillite devait être légitimée à
réclamer un loyer et/ou une indemnité, son montant ne pouvait excéder ce qui
était possible selon le droit du bail, soit 950 fr. par mois que W SA avait
estimé adéquat.

M. B a enfin ajouté qu’il réglait déjà les frais d’eau chaude et de
chauffage, étant précisé qu’il n’avait pas de télévision et n’utilisait pas le

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téléréseau. Il a considéré qu’aucun autre montant ne pouvait lui être réclamé en
sus du loyer.

Interpellée par la Masse en faillite au sujet du montant de l’indemnité
d’occupation, W SA a indiqué par courrier du 13 novembre 2007, que
l’appartement comportait trois pièces et sa surface locative « balayable » était
estimée à 57 m2 ainsi que 17 m2 de balcon. Ce logement d’angle n’était pas
traversant mais se situait au dernier étage d’un immeuble classé, construit par Le
Corbusier et donnait entièrement côté lac. Il bénéficiait d’une magnifique vue sur
la rade et sur les toits de la ville.

Elle a ajouté que, dès l’année prochaine, la façade de l’immeuble ferait l’objet
d’importants travaux de rénovation, que les colonnes et alimentations sanitaires
ainsi que la chaudière seraient changées et qu'aucune hausse de loyer n’était
envisagée.

Au vu de ce qui précède, W SA a estimé l’indemnité d'occupation du
logement à 1'800 fr., plus 100 fr. de charges par mois, soit un prix de
7200 fr./pièce et 380 fr./m2, étant précisé que compte tenu des particularités dudit
logement et de la situation du marché, elle pouvait le relouer relativement
facilement à 2'000 fr. plus charges par mois, après un léger rafraîchissement.

W SA a précisé à toutes fins utiles qu’elle louait des appartements plus ou
moins comparables à celui occupé par M. B à des prix oscillant entre
1'750 fr. et 1'976 fr. par mois, charges non comprises.

Interpellée par la Commission de céans le 11 décembre 2007, M. W ,
administrateur, a indiqué que lorsque W SA avait repris la gérance de
l’immeuble en 1997, un document dans le dossier indiquait en substance
«M. B - 3 pièces - 11'400 fr. à partir du 1°” juin 1976 » ce qui correspond à
950 fr. par mois. Or, cette information qui avait été reprise sans autre par le
système informatique de la régie, procédait d’une erreur. Il a considéré qu’à ce
jour, compte tenu des prix du marché, un montant mensuel de 1'800 fr., hors
charges, apparaissait tout à fait adéquat.

EN DROIT

La Commission de céans est compétente pour connaître des plaintes dirigées
contre des mesures prises par des organes de l’exécution forcée qui ne sont pas
attaquables par la voie judiciaire ou des plaintes fondées sur un prétendu déni de
justice ou retard injustifié (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP ; art. 56R
al. 3 LOT).

La décision contestée est une mesure sujette à plainte que le plaignant a, en sa
qualité de destinataire de la décision, qualité pour attaquer par cette voie.

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2.b.

Il a par ailleurs agi en temps utile, étant précisé que le 1° octobre 2005 était un
samedi (art. 17 al. 2 et 31 al. 3 LP), et dans le respect des exigences de forme et de
contenu posées par la loi (art. 13 al. 1 et 2 LaLP).

La plainte sera par conséquent déclarée recevable.

A teneur de l’art. 197 LP, tous les biens saisissables du failli au moment de
l’ouverture de la faillite forment une seule masse, quel que soit le lieu où ils se
trouvent, et sont affectés au paiement des créanciers (al. 1). Les biens qui échoient
au failli jusqu’à la clôture de la faillite rentrent dans la masse (al. 2).

L’administration est chargée des intérêts de la masse et pourvoit à sa liquidation
(art. 240 LP). Parmi les prérogatives transmises à l’Office, respectivement à
l’administration de la faillite au titre de l’administration de la masse, figure celle
de gérer et d’administrer les immeubles tombés dans la masse. Les tâches de
gérance légale sont accomplies par l’administration de la faillite. Elle est tenue
d’accomplir le mandat légal qui lui est confié : son activité est guidée par le
principe général de la conservation de la substance de la masse (Valérie Défago
Gaudin, L’immeuble dans la LP : Indisponibilité et gérance légale, Genève-
Zurich-Bâle 2006 p. 90 n° 331, p. 110 n° 403).

Les art. 16 à 22 ORFI constituent des règles pour l'administration des immeubles,
dans le mesure où leur application s'inscrit dans les règles générales en matière
d'administration de la faillite. A ce titre, ces dispositions sont applicables par
analogie dans la faillite (Valérie Défago Gaudin, op. cit. p. 137 n° 511).

Selon l’art. 17 ORFI, la gérance et la culture de l’immeuble saisi comprennent
toutes les mesures nécessaires pour entretenir l’immeuble en bon état de
rendement ainsi que pour la perception des fruits et autres produits soit
notamment la commande et le paiement de petites réparations, les
ensemencements et plantations, la conclusion de nouveaux baux, l’expulsion des
locataires, la conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la
rentrée des loyers et fermages au besoin par voie de poursuites, l’exercice du droit
de rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l’eau,
l’électricité, etc.). Par contre les intérêts hypothécaires qui viennent à échéance
pendant la durée de la gérance ou qui étaient déjà échus auparavant ne peuvent
pas être payés.

Les loyers produits par un immeuble faisant partie des actifs de la masse,
respectivement les créances en paiement du loyer, entrent dans la masse jusqu’à la
clôture de la faillite. L'Office, dès qu’il a reçu le prononcé de la faillite, se voit
formellement chargé de la perception des loyers (Valérie Défago Gaudin, op. cit.
p. 79 n° 289, p. 89 n° 327).

4.b.

En l’espèce, suite au jugement définitif et exécutoire du 11 septembre 2007 du
Tribunal de première instance, il est désormais établi que l’immeuble litigieux est
la propriété de la faillie et que partant, il est tombé dans la masse en faillite.

A teneur de l’art. 229 al. 3 LP, l’administration fixe les conditions auxquelles le
failli et sa famille pourront rester dans leur logement et la durée du séjour, dans la
mesure où le logement fait partie de la masse en faillite.

Contrairement à ce qui prévaut dans l'exécution spéciale, le failli n'a, en effet, pas
un droit d'occuper les immeubles sous la main de l'autorité. Ni l'OAOPF ni l'ORFI
ne renvoient d'ailleurs à l'art. 19 ORFI, aux termes duquel jusqu’à la réalisation de
l’immeuble, le débiteur ne peut être tenu ni de payer une indemnité pour les
locaux d’habitation ou d’affaires qu’il occupe ni de vider les lieux. Il est ainsi
reconnu de manière unanime que cette disposition ne fonde pas une prétention à
habiter à titre gratuit. Cela étant, il demeure dans le pouvoir d'appréciation de
l'administration de la faillite de décider si une contreprestation pour l'occupation
des locaux est due ou non et, le cas échéant, de déterminer le montant de cette
indemnité (Pierre- Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 229 n° 22 ss ; Valérie
Défago Gaudin, op. cit. p. 161 n° 599 ; François Vouilloz, in CR-LP ad art. 229
n° 8 ; ATF 117 II 63, JdT 1993 II 141 ; BlSchK 2002 71 ; BISchK 2000 37).

Les principes qui précèdent, applicables au failli ainsi qu’aux membres de sa
famille, s’appliquent a fortiori à un tiers qui occupe gratuitement un logement
propriété du failli.

Il s'ensuit que c’est à bon droit que l’Office, qui doit administrer la masse active
dans l'intérêt des créanciers, a, par décision du 20 septembre 2005, réclamé le
versement d’une indemnité d’occupation au plaignant, étant rappelé qu’il n’est au
bénéfice d’aucun contrat de bail.

Reste à examiner la question du montant de cette indemnité.

En l’occurrence, l’Office s’est adressé à la régie en charge de la gérance légale,
qui, de par sa fonction, dispose de toute la compétence nécessaire pour déterminer
ledit montant. Prenant en compte les spécificités de l’appartement, notamment sa
surface, sa situation au dernier étage d’un immeuble classé avec vue sur la rade,
dite régie a, compte tenu des prix du marché et des loyers de logements
comparables, estimé ce montant à 1'800 fr. par mois charges de PPE non incluses.

Il apparaît ainsi que l’Office n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en
retenant, pour fixer l'indemnité due par le plaignant, le montant déterminé, sur des
critères objectifs, par le tiers assumant la gérance légale de l'immeuble considéré.

La Commission de céans relèvera à toutes fins utiles que l’argument du plaignant
relatif au montant de l’indemnité figurant sur les bulletins de versement que lui a

adressés la régie est sans pertinence dès lors que cette dernière a indiqué que cela
procédait d’une erreur.

Infondée, la plainte sera par conséquent rejetée et la décision de l’Office
confirmée, de sorte que l’indemnité de 1'800 fr. par mois, charges PPE non
incluses, sera due dès le 1° octobre 2005.

Il est statué sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al.
2 OELP).

K OX OX OX %

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PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION

A la forme :

Déclare recevable la plainte formée le 3 octobre 2005 par M. B dans le cadre de
la faillite de Société Anonyme C , en liquidation (n° 2004 xxxxxx J).
Au fond :

1. La rejette.

2. Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; Mme Florence CASTELLA et
M. Denis MATHEY, juges assesseur(e)}s.

Au nom de la Commission de surveillance :

Paulette DORMAN Ariane WEYENETH
Greffière : Présidente :

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier
recommandé aux autres parties par la greffière le

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