ge_gerichte · DCSO/331/2020 · 2020-09-17 · fr

Résumé:
 Recours au TF interjeté le 01.10.2020 (5A_825/2020), admis dans la mesure de sa recevabilité par ATF du 25 mars 2021. La cause est renvoyée à l'autorité de surveillance pour nouvelle décision au sens des considérants.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/615/2020-CS 
DCSO/331/20
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 17 SEPTEMBRE 2020 
Plainte 17 LP (A/615/2020-CS) formée en date du 17 février 2020 par A______, élisant 
domicile en l'étude de Me Simon NTAH, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et 
par plis recommandés du greffier du 17 septembre 2020 
à : 
- A______ 
c/o Me NTAH Simon 
Baker & McKenzie 
Rue Pedro-Meylan 5 
1208 Genève. 
- B______ SA 
c/o Me NTAH Simon 
Baker & McKenzie 
Rue Pedro-Meylan 5 
1208 Genève. 
- COMMUNAUTE C______ 
c/o Me REBORD Jean-Yves 
Python 
Rue Charles-Bonnet 2 
1206 Genève. 
- Office cantonal des poursuites. 


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EN FAIT 
A. 
a. La société B______ SA, ayant son siège rue 1______ à Genève, est propriétaire 
de l'immeuble n° XX, plan 2, bâtiment XX de la Commune de D______, soit une 
maison de maître sise 2______, D______. 
 
Selon un contrat de bail à loyer conclu au 1er septembre 2014, un appartement "à 
usage privé" situé dans cet immeuble a été loué à E______ et A______ par 
B______ SA. 
 
b. Le 7 mars 2017, la Communauté C______, représentée par la FONDATION 
F______, a engagé deux poursuites en réalisation de gage à l'encontre de B______ 
SA et de E______, débiteurs solidaires, en recouvrement de 3'094'000 fr. (créance 
en capital) et 307'799 fr. 90 (intérêts échus), montants allégués dus suite à la 
dénonciation de prêts hypothécaires. 
 
c. Le 15 mars 2017, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a notifié à 
B______ SA le commandement de payer dans la poursuite dirigée contre cette 
société, n° 3______. 
 
d. Le commandement de payer établi dans la poursuite contre E______, n° 
4______, a été notifié au débiteur le 22 mars 2017. Il a été réceptionné par 
A______ (son épouse). Comme adresse du débiteur, cet acte mentionne rue 
5______ à F______ (GE). 
 
Un exemplaire supplémentaire de ce commandement de payer a été notifié à 
B______ SA, en sa qualité de tiers propriétaire du gage. 
 
e. Aucune opposition n'a été formée à la poursuite n° 4______ par E______. 
B______ SA a en revanche formé opposition aux deux poursuites n° 3______ et 
n° 
4______, 
qu'elle 
a 
ensuite 
retirées 
le 
2 juin 2017. 
 
f. Le 23 novembre 2017, la Communauté C______ a requis la vente de l'objet du 
gage. 
 
g. Le 7 décembre 2017, l'Office a adressé à E______ et à B______ SA l'avis de 
réception de la réquisition de vente. Il a aussi communiqué à la société, en sa 
qualité de propriétaire de l'immeuble, l'avis relatif à l'encaissement des loyers et 
fermages, dont une copie a été envoyée à E______. 
 
h. E______ est décédé le ______ 2018, laissant pour héritiers légaux son épouse, 
A______, et ses trois filles, nées d'une précédente union. 
 
i. Par avis du 25 juin 2018, l'Office a invité A______, en sa qualité de locataire, à 
s'acquitter du loyer en mains de l'Office. 
 
j. Par courrier recommandé du 15 novembre 2018, le conseil de la Communauté 
C______ a écrit à A______ au sujet des poursuites n° 3______ et n° 4______. Il 
lui a proposé une rencontre et l'organisation d'une visite de l'immeuble. 


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k. Dans l'intervalle, l'Office a donné mandat à un expert d'estimer l'objet du gage 
en vue de sa réalisation. Le 31 janvier 2019, l'Office a sommé G______, 
administrateur de B______ SA et fils de A______, de collaborer à la procédure 
d'estimation, en permettant à l'expert de visiter l'immeuble. 
 
l. Le 11 février 2019, l'expert a confirmé à A______ qu'une visite de l'immeuble 
interviendrait le 13 février 2019 en sa présence. Ce courrier faisait expressément 
référence aux poursuites en réalisation de gage n° 3______ et n° 4______. 
 
m. Par courriel du 19 août 2019, l'Office a pris note de la constitution de 
Me H______, avocat à Genève, en tant que conseil de A______ en lien avec la 
poursuite contre E______, respectivement contre la succession de ce dernier. 
 
Le 4 septembre 2019, l'Etude de Me H______ a notamment informé l'Office du 
fait que la Justice de Paix avait nommé Me I______ en tant que représentant de la 
communauté héréditaire. 
 
n. Par avis de vente du ______ 2020, publié dans la Feuille d'avis officielle le 
______ 2020, l'Office a fixé au ______ 2020 la date de la vente aux enchères de 
l'immeuble. 
B. 
a. Par acte posté le 17 février 2020, A______ a saisi la Chambre de surveillance 
d'une plainte au sens de l'art. 17 LP. L'Office avait violé l'art. 153 al. 2 let. b LP en 
omettant de lui notifier un exemplaire des deux commandements de payer, 
poursuites n° 3______ et n° 4______, alors que l'objet du gage constituait le 
logement de la famille. Les mesures prises par l'Office postérieurement auxdites 
notifications étaient nulles, en particulier l'avis de vente publié le ______ 2020. La 
vente aux enchères prévue pour le ______ 2020 devait être annulée. 
 
La plaignante expose n'avoir eu connaissance de l'avis relatif à la vente aux 
enchères de l'immeuble que le 6 février 2020, par le truchement de sa fille, de 
sorte que la plainte avait été formée en temps utile. De plus, le vice de notification 
des commandements de payer rendait les poursuites nulles, ce qui pouvait être 
constaté en tout temps. 
 
b. Dans ses déterminations, l'Office a conclu au rejet de la plainte, laquelle était 
entretemps devenue sans objet, la vente ayant été annulée. De plus, quand bien 
même l'immeuble aurait servi de domicile conjugal, la plaignante ne pouvait plus 
bénéficier de la protection de l'art. 169 CC après le décès de son époux. La 
poursuite était en effet dirigée contre la succession de ce dernier. 
 
c. Pour la Communauté C______, la plainte était en premier lieu tardive et donc 
irrecevable. Sur le fond, elle devait être rejetée. A______ ne pouvait faire valoir 
aucun intérêt digne de protection. De plus, l'objet du gage n'avait jamais constitué 
le logement familial des époux A/E______. 
 
d. B______ SA a conclu à l'admission de la plainte de A______. 
 
e. La cause a été gardée à juger le 10 juin 2020. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 
7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire (art. 17 
al. 1 LP). 
 
A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses 
intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, 
par une décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 
consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 
 
La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu 
connaissance de la mesure (art. 17 al. 3 LP). Elle peut également être déposée en 
tout temps en cas de nullité de l'acte contesté (art. 22 al. 1 LP). A qualité pour 
former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts 
juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, par une 
décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 
consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 
 
1.2 En l'occurrence, la plainte respecte les exigences de forme prévues par la loi et 
émane d'une personne qui, si son argumentation devait être retenue, serait lésée 
dans ses intérêts juridiquement protégés. Elle est donc, à cet égard, recevable. 
 
La plaignante soutient que sa plainte a été déposée dans les dix jours dès la 
connaissance de l'avis de vente de l'immeuble, le 6 février 2020. 
 
Outre le fait que la publication de la vente est intervenue le ______ 2020, il est 
constant que la plaignante s'en prend à l'absence de notification du 
commandement de payer destiné au conjoint du débiteur ou du tiers propriétaire. 
Or, à teneur du dossier, la plaignante a eu connaissance des poursuites litigieuses 
bien avant la publication de l'avis de vente, de sorte que la plainte ne respecte pas 
le délai de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP. Elle n'est donc recevable que si, 
comme le soutient la plaignante, le grief invoqué rend les poursuites nulles au 
sens de l'art. 22 al. 1 LP. 
2. 
La plainte se résume à la question de savoir si la notification des poursuites 
n° 3______ et n° 4______ est entachée d'une irrégularité et, cas échéant, quelles 
en seraient les conséquences sur les actes de poursuite subséquents. 
 
2.1.1 Dans la poursuite en réalisation de gage, un exemplaire du commandement 
de payer est également notifié au tiers qui a constitué le gage ou en est devenu 
propriétaire (art. 153 al. 2 let. a LP; 88 ORFI), ainsi qu'au conjoint du débiteur ou 
du tiers (qui a constitué le gage), lorsque l'immeuble grevé est le logement de la 
famille au sens de l'art. 169 CC (art. 153 al. 2 let. b LP; 88 ORFI). 
 
Lorsque l'objet du gage est de propriété du débiteur, l'exemplaire supplémentaire 
doit être communiqué à son conjoint, si le logement sert de logement de famille. 
Si l'objet du gage est la propriété d'un tiers, l'exemplaire supplémentaire destiné au 


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conjoint doit aussi être notifié si le logement est utilisé par le tiers et sa famille ou 
par le débiteur et sa famille en tant que logement de famille. Tel sera notamment 
le cas lorsque le tiers propriétaire loue l'immeuble au débiteur comme logement de 
famille (cf. BERNHEIM/KÄNZIG, BSK SchKG, n° 23 ad art. 153 LP). 
 
2.1.2 L'exemplaire destiné au conjoint n'est qu'un double de celui qui a été signifié 
au débiteur (personnel) et il porte le même numéro. Autrement dit, il n'y a qu'une 
seule poursuite, mais dirigée à l'encontre de plusieurs poursuivis, qui peuvent 
exercer leurs droits indépendamment les uns des autres (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_203/2016 du 10 novembre 2016 consid. 4.2.1; 5A_366/2007 du 7 décembre 
2007 consid. 4.1). 
 
L'art. 153 al. 2 let. b LP est une conséquence de la protection instaurée par le 
législateur dans le droit de la famille à l'égard du conjoint, contre les actes de 
disposition d'un époux sur le logement familial (art. 169 CC; arrêt du Tribunal 
fédéral 4P.264/2005 du 17 janvier 2006 consid. 5.2.3.1). Avec la notification du 
commandement de payer, l'époux acquiert la qualité de copoursuivi et peut ainsi 
former opposition au commandement de payer au même titre que le débiteur (ou 
le tiers propriétaire). 
 
2.1.3 La notification du commandement de payer doit également être répétée 
lorsqu’il ne s’avère qu’au cours de la procédure de réalisation que le gage 
appartient à un tiers ou qu’il sert de logement familial ou de logement commun 
(art. 88 al. 1 ORFI). 
 
Dans ce cas, la vente ne peut avoir lieu qu’une fois que le commandement de 
payer a acquis force exécutoire et que le délai de réalisation de six mois au sens de 
l’art. 154 LP est arrivé à échéance (arrêt du Tribunal fédéral 7B.141/2004 du 
24 novembre 2004, consid. 5.1 ; cf. également art. 100 ORFI). 
 
2.1.4 Lorsque la réalisation a déjà été exécutée malgré l’absence de notification du 
commandement de payer au conjoint du débiteur, il s’agit d’admettre que l’acte de 
poursuite s’est fondé sur un commandement de payer qui n’est pas entré en force, 
ce qui entraîne sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 7B.141/2004 précité, 
consid. 6.2.2). La première adjudication est par conséquent nulle et une nouvelle 
date pour les enchères au sens de l’art. 100 ORFI devra être fixée suite à l’entrée 
en force du commandement de payer notifié ultérieurement. 
 
2.1.5 Selon la jurisprudence, commet un abus de droit l'épouse du débiteur qui fait 
valoir, après la notification à elle-même du commandement de payer dans la 
poursuite en réalisation de gage immobilier dirigée contre son mari, qu'elle n'a pas 
reçu notification de l'exemplaire pour le tiers propriétaire (cf. arrêt du Tribunal 
fédéral du 10 novembre 1994 in BlSchK 1995 p. 55 ss). 
 
Ne commet en revanche pas un abus de droit le débiteur qui invoque la nullité de 
la poursuite après la vente aux enchères de l'objet du gage, en raison de l'absence 
de notification du commandement de payer à son épouse, en violation de l'art. 153 
al. 2 let. b LP (arrêt du Tribunal fédéral 7B.141/2004 précité, consid. 6.4). 


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Le Tribunal fédéral a précisé que la différence entre ces deux jurisprudences 
résidait en particulier dans le fait que dans le précédent de 1994, c'était l'épouse du 
débiteur qui s'était plainte de ne pas avoir eu connaissance du commandement de 
payer (arrêt du Tribunal fédéral 7B.141/2004 précité consid. 6.4). 
 
2.2.1 En l'espèce, dans la poursuite n° 3______ dirigée contre B______ SA, la 
plaignante ne revêt ni la qualité d'épouse du débiteur, ni celle d'épouse du 
propriétaire du gage. Dans cette poursuite, l'Office n'avait donc pas à 
communiquer un exemplaire du commandement de payer à la plaignante, ni 
d'ailleurs à son époux. En tant qu'elle vise la poursuite n° 3______, la plainte 
apparait ainsi irrecevable, aucun motif de nullité n'entrant en considération dans 
cette poursuite. 
 
2.2.2 Dans la poursuite n° 4______, la plaignante est l'épouse du poursuivi, de 
sorte que la question de la notification à elle-même d'un exemplaire du 
commandement de payer se pose, pour autant que les conditions de l'art. 153 al. 2 
let. b LP soient réunies. 
 
Pour la Chambre de céans toutefois, la plaignante ne peut se prévaloir de la nullité 
de cette poursuite, et ce quand bien même l'objet du gage aurait servi de logement 
familial, ce qui est contesté. 
 
En effet, il résulte du dossier que le commandement de payer destiné au débiteur a 
été réceptionné par la plaignante. Après le décès de son époux, la plaignante a été 
avisée qu'elle ne pourrait plus s'acquitter du loyer relatif à l'objet du gage qu'en 
mains de l'Office. Elle a en outre été contactée en vue de l'exécution de l'expertise 
de l'immeuble objet du gage, dans la perspective de la réalisation de celui-ci, et 
était présente lors de la visite de l'expert en février 2019. Enfin, l'avocat de la 
plaignante a eu des contacts avec l'Office en août 2019, toujours dans le contexte 
de la poursuite considérée. 
 
L'ensemble de ces échanges montre que la plaignante était au courant depuis 
longue date de l'existence de la poursuite en réalisation de gage dirigée contre son 
époux, décédé entretemps. D'ailleurs, les poursuites ne s'éteignent pas du seul fait 
du décès et peuvent être continuées contre la succession (art. 59 al. 2 LP), aussi 
longtemps qu'un partage n'a pas eu lieu, voire même contre les héritiers qui ont 
accepté la succession, dans le cas d'une poursuite en réalisation de gage (art. 59 
al. 3 LP). 
 
La plaignante était d'autant plus renseignée et au fait de la situation, qu'elle a 
mandaté un avocat à tout le moins à partir du mois d'août 2019. Elle savait en 
outre que la poursuite suivait son cours, dès lors que l'immeuble a été expertisé en 
vue de sa vente. 
 
Dans ces conditions, la plaignante ne pouvait pas attendre la publication de la 
vente de l'immeuble, en février 2020, pour faire valoir que la poursuite en 
réalisation de gage était nulle, du fait de l'absence de notification de l'exemplaire 
pour le conjoint du commandement de payer. 


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La plaignante ne pouvant pas se prévaloir de bonne foi de la nullité de la poursuite 
n° 4______, la plainte doit être rejetée, dans la mesure de sa recevabilité. 
3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 
OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 17 février 2020 par 
A______ dans les poursuites en réalisation de gage n° 3______ et n° 4______. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Madame Natalie OPPATJA et 
Monsieur 
Anthony 
HUGUENIN, 
juges 
assesseur(e)s; 
Madame 
Véronique 
AMAUDRY-PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
 
 
 
 La greffière : 
 
 Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 Véronique AMAUDRY-PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.