ge_gerichte · ACJC/537/2020 · 2020-04-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30 avril 2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13097/2017 
ACJC/537/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 9 AVRIL 2020 
 
Entre 
A______ 
SA, 
sise 
c/o 
Régie 
B______ 
SA, 
rue 
______, 
______ Genève, appelante d'un jugement rendu par la 8ème Chambre du Tribunal de 
première instance de ce canton le 30 août 2019, comparant par Me Christophe Gal, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA PROPRIETE PAR 
ETAGES C______, sise p.a. M. D______, rue ______, _______ Genève, intimée, 
comparant par Me Daniel Peregrina, avocat, rue Pedro-Meylan 5, 1208 Genève, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 
 


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C/13097/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/12125/2019 du 30 août 2019, le Tribunal de première instance 
a déclaré irrecevables les conclusions n° 10 et 78 de la demande (chiffre 1 du 
dispositif) et débouté A______ SA des fins de sa demande pour le surplus (ch. 2). 
Il a arrêté les frais judiciaires à 3'400 fr., les a compensés avec les avances de frais 
fournies par les parties, les a mis à la charge de A______ SA et a condamné cette 
dernière à verser à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA 
PROPRIETE PAR ETAGES C______ (ci-après : la PPE C______ la somme de 
1'000 fr. au titre des frais (ch. 3) ainsi que la somme de 4'000 fr. TTC à titre de 
dépens (ch. 4). 
Le Tribunal a retenu que les conclusions relatives aux assemblées générales de la 
PPE 
C______ 
des 
6 
décembre 
2013, 
26 
mars 
2014, 
13 avril 2015 et 22 avril 2016 étaient irrecevables dès lors qu'elles faisaient l'objet 
de procédures pendantes ou étaient déjà définitivement jugées. 
L'assemblée 
générale 
ordinaire 
de 
la 
PPE 
C______ 
du 
4 mai 2017 avait été valablement convoquée de sorte que les décisions prises lors 
de cette assemblée n'étaient pas nulles de ce fait. 
S’agissant des conclusions de A______ SA tendant à contester les décisions de 
l'assemblée 
générale 
ordinaire 
de 
la 
PPE 
C______ 
du 
4 mai 2017 - relatives à la décharge et la réélection de l'administrateur, 
l'approbation du budget 2017, l’approbation du rapport de gestion de l'immeuble 
pour l'exercice 2016, l’approbation des comptes de l'exercice 2016 et du rapport 
du contrôleur aux comptes et la répartition des charges et des coûts d'entretien 
ainsi que des frais judiciaires et d'avocats relatifs aux actions judiciaires entre les 
parties - le Tribunal a considéré qu'il n'était pas en mesure de revoir l'opportunité 
desdites décisions. Dans la mesure où les décisions n'avaient pas été prise à 
l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, en violant les 
règles qui étaient destinées à protéger les tiers, n'avaient pas de contenu immoral 
ou impossible et ne violaient aucun droit de la personnalité, il n'y avait aucune 
raison de constater leur nullité. 
En outre, l'assemblée générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 n'avait 
pas été convoquée et tenue à l'encontre des statuts, des dispositions facultatives de 
la loi ou des prescriptions qui, bien qu'impératives, ne servaient à protéger que des 
intérêts privés des sociétaires, il n'y avait aucune raison de l'annuler. Il en allait de 
même pour les décisions prises lors de cette assemblée. 
B. 
a. Par acte expédié le 4 octobre 2019 à la Cour de justice, A______ SA a formé 
appel de ce jugement, qu'elle a reçu le 4 septembre 2019. Elle a conclu, 
principalement, à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause au Tribunal 


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pour nouvelle décision dans le sens des considérants de la Cour, sous suite de frais 
et dépens. Subsidiairement, elle a conclu à ce que la Cour dise, sous la menace de 
la peine prévue à l'art. 292 CP, que les charges suivantes ne peuvent pas/plus lui 
être facturées à raison du pourcentage suivant, dès le 1er janvier 2014 : diminution 
de 80% de la charge de conciergerie, 80% de la charge des honoraires de gestion 
conciergerie, 100% (suppression) de la charge d'eau, 90% de la charge 
d'électricité et que la charge des frais d'avocats pour l'attaquer devra respecter les 
décisions judiciaires relatives à la refacturation d'éventuels frais et dépens, la PPE 
C______ devant être condamnée à lui rembourser le trop-perçu, sous suite de 
frais et dépens. 
 
b. La PPE C_______ a conclu au rejet de l'appel, sous suite de frais et dépens. 
c. Dans leurs répliques et dupliques, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
d. Les parties ont été informées par plis du 14 février 2020 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents pour l'issue de la cause sont les suivants : 
a. A______ SA est une société sise à Genève dont le but est l’acquisition, la vente 
et la mise en location de locaux commerciaux, industriels et artisanaux. 
E______ en est l’administrateur et président. 
b. A______ SA, F______, D______, G______ et H______, soit la PPE C______, 
sont copropriétaires de la parcelle 1______, feuille 2______ de la commune de 
Genève, section I______, rue 3______, sur laquelle est érigé un immeuble 
comportant plusieurs habitations et une arcade commerciale. 
D______ est l’administrateur de la PPE C______. 
c. Un règlement de copropriété de la PPE a été établi lors de sa constitution et 
inscrit à l'administration de l'enregistrement en date du 31 janvier 1984, dénommé 
"Règlement d'administration et d'utilisation" (ci-après RAU). 
L'art. 18 RAU prévoit que les charges et frais communs sont répartis entre tous les 
copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété. 
d. A______ SA est propriétaire depuis le 14 juin 2004 du lot 4______, 
représentant 127/1000 de la parcelle 1______. Ce lot lui donne un droit exclusif 
sur une arcade commerciale de 86 m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue 
3______. 


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e. A partir du 1er juin 2013, ladite arcade a été remise à bail par A______ SA à 
J______ et K______ aux fins qu’ils l’exploitent à l’usage exclusif de bar à vin et 
petite restauration. 
f. A la suite de cette reprise, des litiges sont survenus entre A______ SA et les 
autres copropriétaires, sur la manière dont était exploitée l'arcade (bruit et odeurs), 
ce qui a donné lieu à plusieurs procédures judiciaires. 
g. Par pli du 24 janvier 2013 (recte 2014), A______ SA a informé la PPE 
C______ que son arcade se situait au rez-de-chaussée et bénéficiait d'une entrée 
privative donnant directement sur la rue de sorte qu'elle n'utilisait pratiquement 
pas les parties communes de l'immeuble et que, conséquemment, certains 
ouvrages, installations et services ne lui servaient aucunement, comme par 
exemple l'ascenseur, l'électricité dans l'immeuble ou le service de conciergerie. 
Elle a requis de ce fait qu'il en soit tenu compte dans la répartition des frais après 
que la liste des ouvrages, installations et services qui ne lui servaient aucunement 
ait été dressée. 
h. La PPE C______ a répondu le 4 mars 2014 à A______ SA que ses locataires 
utilisaient les parties communes de l'immeuble, en particulier le hall d'entrée, les 
caves ainsi que le local poubelles de sorte qu'ils bénéficiaient à ce titre des 
prestations fournies par le service de conciergerie, ainsi que de l'éclairage des 
locaux communs. Elle bénéficiait également de l'assurance bâtiment contre les 
risques d'incendie et dégâts d'eau. Il n'existait donc aucune raison objective pour 
qu'elle soit dispensée de sa contribution aux charges de la copropriété. 
i. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 26 mars 2014, la PPE C______ a 
refusé d'entrer en matière sur la demande de A______ SA s'agissant des frais de 
copropriété. 
j. Par acte du 9 mai 2014, A______ SA a formé auprès du Tribunal de première 
instance une action en constatation de la nullité de l’assemblée générale du 26 
mars 2014 et des décisions qui y ont été prises. 
k. Par jugement du 11 janvier 2019, confirmé par arrêt de la Cour de justice du 
6 septembre 2019, le Tribunal, statuant sur la conclusion de A______ SA tendant 
à être exemptée de certains postes de charges de copropriété, a relevé qu'il n'était 
pas en mesure de revoir l'opportunité des décisions prises lors de l'assemblée 
générale. Dans la mesure où les décisions en question n'avaient pas été prises à 
l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, en violant les 
règles qui étaient destinées à protéger les tiers, n'avaient pas de contenu immoral 
ou impossible et ne violaient aucun droit de la personnalité, il n'y avait aucune 
raison de constater leur nullité. 
L'arrêt de la Cour fait actuellement l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral. 


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l. Une nouvelle assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la PPE 
C______ a été convoquée pour le jeudi 4 mai 2017. Parmi les points à l'ordre du 
jour figuraient l'approbation des comptes de l'exercice 2016, du rapport du 
contrôleur aux comptes et du budget 2017. Dans ce cadre, en date du 21 avril 
2017, A______ SA s'est vue notamment remettre le décompte individuel de 
charges au 31 décembre 2016, la situation du compte de charges de la copropriété 
au 31 décembre 2016, portant sur plus de 50'000 fr., le bilan au 
31 décembre 2016 et la proposition de budget prévisionnel 2017. 
m. Par courrier du 26 avril 2017, A______ SA a de nouveau fait valoir auprès de 
la régie en charge de la copropriété que son arcade se trouvait au rez-de-chaussée 
de l'immeuble et bénéficiait d'une entrée privative directement sur la rue de sorte 
qu'elle n'utilisait aucunement les parties communes de l'immeuble, hormis 
l'immédiateté de l'entrée de celui-ci où se trouvaient les boîtes aux lettres, étant 
rappelé qu'elle n'avait illégalement plus eu accès local poubelles et que de 
nombreuses installations et services ne lui servaient aucunement. Par conséquent, 
elle devait être déchargée de 95% des frais de conciergerie et des honoraires de 
gestion de conciergerie, de 90% des frais d'électricité et de tous les coûts 
d'entretien et être dispensée des frais d'eau, conformément à l'art. 712h al. 3 CC. 
Elle a donc demandé à ce que l'ensemble de ces frais soit retiré de sa part et à ce 
que ce point soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Elle a également 
fait valoir que les frais d'avocats et contentieux engagés par la copropriété dans les 
procédures l'opposant à elle ne pouvaient pas lui être facturés, directement ou 
indirectement, et être mis, même partiellement, à sa charge. 
n. Par courrier du 4 mai 2017, la PPE C______ a répondu que l'affaire (cf. j ci-
dessus) était devant le Tribunal de première instance s'agissant de la répartition 
des frais de sorte que la copropriété maintenait sa position. 
o. Lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 4 mai 2017, A______ 
SA n'était pas présente, ni représentée. 
Le rapport de gestion de l'immeuble sur l'exercice 2016, les comptes de l'exercice 
2016, le rapport du contrôleur aux comptes et le budget 2017 ont été approuvés 
par 873 millièmes des voix des copropriétaires. 
L'administrateur a relevé qu'il ne serait pas donné suite à la demande de A______ 
SA de lister l'ensemble des installations et services qui n'auraient aucune utilité 
pour son arcade dès lors que la répartition des charges était conforme au cahier de 
répartition des locaux ainsi qu'au règlement de copropriété. 
p. Le 2 juin 2017, la PPE C______ a adressé à A______ SA le procès-verbal 
relatif à l'assemblée générale du 4 mai 2017. 


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q. Le 19 septembre 2017, A______ SA a formé devant le Tribunal une action 
prenant de nombreuses conclusions, 95 au total. 
Elle a principalement conclu à ce que le Tribunal dise et constate que l'assemblée 
générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 n'avait pas été valablement 
convoquée et qu'elle était donc nulle et, conséquemment, dise et constate que 
toutes les décisions prises lors de cette dernière étaient nulles, caduques et non 
avenues, avec suite de frais et dépens. Elle a, en outre, notamment conclu à ce 
qu'il soit dit que les décisions d'approbation du rapport de gestion de l'immeuble 
sur l'exercice 2016 et l'approbation des comptes de l'exercice 2016 étaient nulles, 
subsidiairement à ce qu’elles soient annulées, et par conséquent, à ce qu'il soit dit 
que les frais judicaires et d'avocats relatifs aux actions judiciaires qu'elle a 
interjetées à l'encontre la PPE C______ ne peuvent pas être mis à sa charge, 
même partiellement, et à ce qu'il soit dit que les charges suivantes ne peuvent 
pas/plus lui être facturées à raison du pourcentage indiqué : 95% de la charge de 
conciergerie, 95% des honoraires de gestion de la conciergerie, 100% 
(suppression) de la charge d'eau et 95% de la charge d'électricité, ainsi que les 
coûts d'entretien, soit donc les contrats conclus pour ceux-ci (les contrats de 
service et maintenance), relatifs aux charges mentionnées, dès le 1er janvier 2014. 
Elle a notamment fait valoir que l'approbation du rapport de gestion de l'immeuble 
pour l'exercice 2016 était nulle, car contraire à l'art. 712h al. 3 CC, de nature 
impérative, qui prescrivait que si certains ouvrages ou installations ne servent que 
très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la 
répartition des frais. Comme elle n'était propriétaire d'aucune cave dans 
l'immeuble, n'utilisait pas la buanderie ni les autres communs au sous-sol et 
disposait uniquement d'une boîte aux lettres qui se situait immédiatement au début 
du hall d'entrée, et que le local à poubelles se situait à l'extérieur de l'immeuble, 
les frais découlant de l'entretien ne pouvaient pas être mis à sa charge, étant relevé 
qu'elle était privée de l'accès au local poubelles. Elle a subsidiairement conclu à 
l'annulation des décisions prises lors de l'assemblée générale du 4 mai 2017. 
r. La PPE C______ a conclu au déboutement de A______ SA de toutes ses 
conclusions et à la condamnation de cette dernière à payer une amende 
disciplinaire au titre de l'art. 128 CPC, avec suite de frais et dépens. 
s. Il résulte de l’audition des témoins et du transport sur place effectué par le 
Tribunal qu’il n’existe pas de buanderie au sous-sol et que l’arcade n’y possède 
pas de cave. Au sous-sol se trouvent la chaufferie de l’immeuble, ainsi que les 
compteurs d’eau chaude et d’électricité. La boîte aux lettres de l’arcade se trouve 
dans l’entrée de l’immeuble. 
La sortie de secours de l’arcade qui donne sur les parties communes extérieures 
est utilisée par les locataires de l’arcade pour les livraisons. L’arrière-cour de 


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l’immeuble, qui avait été longtemps utilisée comme « lounge » par les locataires 
de l’arcade, est devenue un parking à vélo. Les clients de l’arcade continuent de 
stationner dans l'arrière-cour, notamment pour y fumer, voir y être servis, et le 
personnel y prend ses pauses. Le personnel de l’arcade traverse l’arrière-cour pour 
servir les clients se trouvant sur la terrasse installée dans la rue adjacente à 
l’immeuble. Le locataire de l’arcade avait été privé du droit d’accéder au local 
poubelles. 
Le Tribunal a notamment constaté que l'arcade était connectée au chauffage des 
parties communes. Les compteurs d'eau de l'arcade et des parties communes 
étaient séparés et l’arcade possédait son propre compteur électrique. Il fallait une 
clé particulière pour accéder au local à poubelles, et non la clé universelle. Une 
partie des déchets du restaurant étaient entreposés dans l'arrière-cour et des 
cendriers étaient posés sur un tonneau devant l'arcade. 
t. Par jugement du 15 mai 2019, le Tribunal a, dans une procédure parallèle à 
celle-ci, ordonné à la PPE C______ de remettre les clés du local poubelles à 
A______ SA dans un délai de 5 jours. 
u. Dans leurs plaidoiries finales du 12 juin 2019, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions respectives. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Selon l'art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, l'appel est recevable contre une 
décision finale rendue dans une cause présentant une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
L'action en contestation d'une décision de l'assemblée des propriétaires par étages 
est une action civile de nature patrimoniale (ATF 140 III 571 consid. 1.1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 3 CPC). 
Dans le cadre d'affaires portant sur la contestation de décisions prises par 
l'assemblée générale des propriétaires par étages, les griefs d'ordre formel (mépris 
des règles relatives aux quorums et au veto, violation du règlement de copropriété, 
abus de droit) que le copropriétaire invoque à l'appui de sa contestation importent 
peu. L'élément déterminant du point de vue de la valeur litigieuse est l'intérêt de la 
communauté des propriétaires par étages et non celui du copropriétaire contestant 
la décision (ATF 140 III 571 consid. 1.1; ATF 108 II 77 consid. 1b; arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_386/2009 du 31 juillet 2009 consid. 5.1). 


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1.2 En l'espèce, les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires dont 
l'appelante invoque la nullité portent notamment sur un compte de charges 
annuelles de la copropriété de plus de 50'000 fr. Il s'ensuit et sans tenir compte de 
tout autre montant concerné par les décisions litigieuses que l'assemblée des 
copropriétaires dispose d'un intérêt appréciable en argent supérieur à 10'000 fr., de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.3 L'appel a été déposé en temps utile (art. 143 al. 2 et 311 al. 1 CPC) et selon la 
forme prescrite (art. 130 et 131 CPC). Il est ainsi recevable. 
2. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir jugé sans autre examen que les décisions 
prises lors de l'assemblée du 4 mai 2017 ne violaient aucunement les statuts, des 
dispositions facultatives de la loi ni des prescriptions qui serviraient à protéger des 
intérêts privés des sociétaires. Elle persiste à plaider, comme elle l'a fait devant le 
premier juge, que la répartition des charges de la copropriété est contraire à l'art. 
712h al. CC qui est de droit impératif. 
 
2.1.1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de 
l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts 
(art. 712h al. 1 CC). 
L'art 712h al. 2 CC stipule que l'art. 712h al. 1 est de nature dispositive. Cela 
signifie que les propriétaires d'étages peuvent déroger à la répartition 
proportionnelle aux quotes-parts des frais et charges communs. Une telle 
dérogation suppose une décision prise à la double majorité des propriétaires 
d'étages et des quotes-parts selon les dispositions de l'art. 712g al. 3 (PIGUET, 
Commentaire romand, CC-II, 2016, n. 1 ad art. 712h CC). 
Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que 
très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la 
répartition des frais (art. 712h al. 3 CC). Cette disposition étant impérative, une 
disposition réglementaire ou une décision de l’assemblée des propriétaires 
d’étages contraire serait nulle (PIGUET, op. cit., n. 7 ad art. 712h CC). 
Bien que de droit impératif, l’art. 712h al. 3 doit être appliqué avec beaucoup de 
retenue. Selon la pratique actuelle des tribunaux, l’application de l’art. 712h 
al. 3 CC n’est admise que si une partie commune est totalement inutile pour un 
propriétaire d’étages. Il faut qu’un ouvrage ou une installation soit réellement et 
absolument inutile pour une quote-part et ce, d’un point de vue objectif. 
L’absence d’utilité de la partie commune ne dépend ni de la volonté, ni de la 
situation propre du propriétaire d’étages (WERMELINGER, La propriété par étages, 
2015, n. 99 et 112 ad art. 712h CC; PIGUET, op. cit., n. 7 ad art. 712h CC; 
ATF 117 II 251 consid. 5 et 6; 112 II 312 consid. 3). 


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L'art. 712h al. 3 CC ne doit pas viser à établir une équité absolue au niveau de la 
répartition des frais et charges communs. La situation de chaque propriétaire 
d'étage est différente et il n'est pas possible d'adapter la clé de répartition à l'utilité 
effective de chaque partie commune (WERMELINGER, op. cit., n. 112 ad 
art. 712h CC). 
2.1.2 Les frais et charges communs au sens de l’art. 712h CC sont toutes les 
contributions financières liées aux parties communes de l’immeuble et à leur 
administration (WERMELINGER, op. cit, n. 4 ad art. 712h CC). 
La doctrine est divisée sur la question de savoir si le propriétaire d'étage qui 
obtient gain de cause face à la copropriété doit participer aux frais de la procédure. 
En revanche, elle admet largement qu'un copropriétaire doive assumer sa part 
proportionnelle des frais de la copropriété dans une procédure où il succombe, 
étant relevé que le risque de devoir payer deux fois n’existe pas, puisque les 
dépens versés seront déduits de la note d’honoraires de l’avocat de la copropriété 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_930/2015 du 5 août 2016 consid. 1.2.2). Ainsi, le 
propriétaire qui succombe peut devoir prendre en charge non seulement ses 
propres dépens, mais également les dépens alloués à la communauté ainsi qu'une 
partie des frais d'avocat de la communauté que les dépens alloués n'auront pas 
suffi à couvrir (arrêt du Tribunal fédéral 5A_930/2015 du 5 août 2016 
consid. 1.2.2 citant PICCININ, La propriété par étages en procès, 2015, n. 742 ; 
décision du Tribunal cantonal du canton du Valais du 24 février 2014 consid. 3.5, 
résumée in DC 2014 p. 315 ss, 316). 
 
2.2 En l'espèce, les frais de conciergerie, les honoraires de gestion de la concierge, 
les frais d'eau et d'électricité ainsi que l'ensemble des coûts d'entretien de 
l'immeuble et les frais liés aux procédures sont des frais et charges communs au 
sens de l'art. 712h al. 2 CC, ce que les parties ne contestent pas. 
Certes, l'appelante dispose d'une entrée séparée pour l'exploitation de son 
commerce. Cela ne la dispense toutefois pas de contribuer aux frais de 
conciergerie et honoraires de conciergerie pour l'entretien des parties communes 
de l'immeuble puis qu'elle utilise l'entrée de l'immeuble où se trouve sa boîte aux 
lettres et qu'il est établi que ses clients et son personnel utilisent la cour intérieure 
de la copropriété. Par ailleurs, le sous-sol comporte un local électrique 
comprenant notamment le compteur électrique de l'arcade, une chaufferie 
commune et tout le système de répartition de l'eau, y compris les compteurs d'eau, 
dont celui de l’arcade. L’appelante fait donc usage d’une partie du sous-sol même 
si elle n’y possède pas de cave. Sa privation de l’accès au local poubelles n’a été 
que temporaire de sorte que cela ne justifie pas une réduction des frais et charges 
de la copropriété. Le travail du concierge n'est pas totalement inutile à l'appelante. 
L'appelante n'explique pour le surplus pas comment elle est arrivée à déterminer 
les pourcentages de réduction qu'elle réclame. Il ne peut être calculé avec 


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précision quelle partie du travail du concierge est utile à chaque copropriétaire, 
puisqu'il n'est pas exclu que le nettoyage de la cour intérieure soit plus conséquent 
que celui du couloir desservant les caves de l'immeuble. 
Le transport sur place du Tribunal a permis d'établir que l'arcade possédait son 
propre compteur électrique. Cela étant, le locataire de l'appelante bénéficie 
également de l'éclairage des parties communes lorsqu'il va relever son courrier ou 
accède au local poubelles. L'éclairage électrique commun et ses coûts ne lui sont 
donc pas totalement inutiles. A nouveau, il ne saurait être procédé à de savants et 
abscons calculs pour savoir quel est le pourcentage utilisé par le locataire de 
l'appelante. 
En outre, si l'appelante a son propre compteur d'eau, elle ne doit pas moins 
participer au coût de l'eau des parties communes qui sert au nettoyage de 
l'immeuble et des extérieurs. 
Au vu de ce qui précède, l'appelante n'a pas prouvé que les frais et charges de 
copropriété dont elle demande à être dispensée sont totalement inutiles pour elle, 
de sorte que la répartition des charges proportionnellement aux parts de 
copropriété, tel que prévue par la loi, n'est pas contraire à l'art. 712h al. 3 CC. 
Enfin, en l’état de la jurisprudence, rien ne s’oppose à ce que l’appelante soit 
contrainte de participer aux frais judicaires et d’avocat de la copropriété relatifs 
aux procédures qui les opposaient et dans lesquelles elle a succombé. 
Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé, par substitution de motifs, en 
tant qu'il déboute l'appelante de ses conclusions tendant à être dispensées d'une 
partie des frais et charge de la copropriété. 
3. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 3'000 fr. (art. 95 al. 1 let. a et al. 2 et 
105 al. 1 CPC; art. 17 et 35 RTFMC) et compensés partiellement avec l'avance de 
frais en 2'000 fr. versée par l'appelante, laquelle demeure acquise à l'Etat de 
Genève (art. 111 al. 1 CPC). Ils seront mis à la charge de l'appelante, qui 
succombe intégralement (art. 106 al. 1 CPC). Elle sera condamnée au paiement du 
solde des frais en 1'000 fr. 
L'appelante sera condamnée à verser des dépens en 2'000 fr. (art. 84, 85 al. 1 et 90 
RTFMC) à l'intimée (art. 106 al. 1 CPC). 
* * * * * 


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C/13097/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 octobre 2019 par A______ SA contre le 
jugement JTPI/12125/2019 rendu le 30 août 2019 par le Tribunal de première instance 
dans la cause C/13097/2017-8. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d’appel à 3'000 fr. et les compense avec l’avance fournie, qui 
reste acquises à l’Etat de Genève. 
Les mets à la charge de A______ SA. 
La condamne au paiement du solde des frais judiciaires en 1'000 fr. 
Condamne A______ SA à verser à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE 
LA PROPRIETE PAR ETAGES C______, la somme de 2'000 fr. à titre de dépens 
d’appel. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Pauline ERARD et Paola 
CAMPOMAGNANI, juges; Madame Christel HENZELIN, greffière. 
Le président : 
Cédric-Laurent MICHEL 
 
La greffière : 
Christel HENZELIN 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.