ge_gerichte · ACJC/1471/2016 · 2016-11-07 · fr


_____________________________________________________________________________________ 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3555/2016 
ACJC/1471/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 NOVEMBRE 2016 
Entre 
A.______ SA, ______, appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 10 mai 2016, comparant par Me Thierry ADOR, avocat, 
avenue Krieg 44, case postale 445, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection 
de domicile aux fins des présentes, 
et 
1) B.______ SA, sise ______, 
2) Madame C.______, domiciliée ______, intimées et appelantes sur appel joint, 
comparant toutes deux par Me Mathias ZINGGELER et Me Raphaël CRISTIANO, 
avocats, rue Ferdinand-Hodler 15, case postale 6090, 1211 Genève 6, en l'étude 
desquels elles font élection de domicile aux fins des présentes, 
3) Monsieur D.______, domicilié ______, autre intimé et appelant sur appel joint, 
comparant par Me Michel CHEVALLEY, avocat, rue du Rhône 61, 1204 Genève, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile, 
4) Monsieur E.______, domicilié ______, autre intimé et appelant sur appel joint, 
comparant par Me Eric STAMPFLI, avocat, route de Florissant 112, 1206 Genève, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes. 
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 novembre 2016. 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/431/2016 du 10 mai 2016, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a condamné D.______ et 
E.______ à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens ainsi que de 
tout tiers les bureaux de 692 m2 et les locaux commerciaux de 1'492 m2 situés au 
1er étage d'un immeuble sis F.______ ainsi que les trois places de parking 
extérieures et quatre places intérieures sises au rez-de-chaussée du même 
immeuble (ch. 1 du dispositif), a autorisé A.______ SA à requérir l'évacuation par 
la force publique de D.______ et E.______ dès l'entrée en force du jugement (ch. 
2), a déclaré irrecevable la requête en paiement dirigée contre D.______ et 
E.______ (ch. 3), a déclaré irrecevable la requête en évacuation, en exécution et 
en paiement en tant qu'elle était dirigée contre B.______ SA et C.______ (ch. 4), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 6). 
En substance, le Tribunal a retenu que les griefs invoqués par les locataires 
n'étaient pas dénués de fondement, dès lors qu'il convenait de déterminer la 
volonté des parties s'agissant de dispositions spécifiques du contrat de bail. 
L'existence d'un éventuel accord à l'échéance potentielle du bail au 
31 décembre 2015 devait également être déterminée. La situation juridique n'était 
ainsi pas claire, de sorte que la requête en protection de cas clair dirigée contre 
B.______ SA et C.______ devait être déclarée irrecevable. 
La demande en paiement était également irrecevable, une instruction s'agissant de 
déterminer les montants dus mensuellement par les occupants des locaux étant 
nécessaire. La demande en paiement relative aux frais de poursuite était 
également irrecevable, dès lors qu'elle ne reposait sur aucun fondement. 
L'évacuation contre D.______ et E.______ pouvait être prononcée, ceux-ci ayant 
acquiescé à ces conclusions ainsi qu'à l'exécution du jugement d'évacuation. 
B. 
a. Par acte expédié le 23 mai 2016 au greffe de la Cour de justice, A.______ SA a 
formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu, 
préalablement, à ce que la Cour constate qu'aucun loyer n'avait été payé depuis le 
1er janvier 2016 ainsi que l'aveu judiciaire de D.______ et E.______ confirmant 
leur évacuation des locaux litigieux. Principalement, elle a sollicité que la Cour 
condamne l'ensemble des locataires à évacuer immédiatement de leur personne et 
de leurs biens ainsi que de tout tiers les locaux en cause, à ce que l'exécution 
immédiate du jugement d'évacuation soit ordonnée, à la condamnation des 
locataires pris conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1'500 
fr. correspondant aux frais de poursuite, sous la menace des peines de l'art. 292 
CPC (recte : CP), soit l'insoumission à une décision de l'autorité, à la 
condamnation des locataires pris conjointement et solidairement, au paiement de 


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la somme de 279'004 fr. 60 à titre d'indemnités pour occupation illicite (frais 
accessoires et parkings inclus) pour les mois de janvier à mai 2016, soit 
mensuellement la somme de 57'920 fr. 40, avec intérêts à 5% à partir du 
1er janvier 2016, sous la menace des peines de l'art. 292 CPC (recte : CP) et à leur 
condamnation, pris conjointement et solidairement, dès le 1er juin 2016, au 
paiement de la somme de 57'920 fr. 40 (frais accessoires et parkings inclus) par 
mois pour l'occupation illicite, avec intérêts à 5% sur les montants à payer dès 
l'échéance de chaque indemnité mensuelle, sous la menace des peines de 
l'art. 292 CP. 
Elle a fait grief au premier juge d'avoir violé les articles 255 al. 2 et 266 al. 1 CO, 
en retenant que le contrat était soumis à interprétation en raison de contradictions 
dans ses dispositions. Dès lors que les locataires occupaient les locaux sans droit 
depuis le 1er janvier 2016, ils devaient être condamnés au paiement mensuel d'une 
indemnité pour occupation illicite du même montant que le loyer convenu 
précédemment entre les parties. 
b. Dans leur réponse du 6 juin 2016, B.______ SA et C.______ ont requis le 
déboutement de A.______ SA de toutes ses conclusions et la confirmation du 
jugement entrepris, avec suite de frais et dépens. 
Elles ont fait valoir que le Tribunal avait, à bon droit, retenu que le contrat devait 
être interprété, la bailleresse s'étant engagée à ne pas résilier le bail pour sa 
première échéance, clause devant être mise en relation avec l'option de 
prolongation de bail également prévue par les parties. S'agissant des conclusions 
en paiement, les décomptes de charges avaient été contestés depuis l'année 2011. 
Celui relatif à l'année 2014 était encore litigieux. La situation n'était ainsi pas 
claire. 
c. Par mémoire de réponse du 6 juin 2016, D.______ a conclu au déboutement de 
A.______ SA de ses conclusions. Il a implicitement formé un appel joint, 
concluant à l'admission de l'appel formé par A.______ SA, en tant qu'il visait 
l'annulation du chiffre 4 du jugement entrepris et à ce que la Cour condamne 
B.______ SA et C.______ à évacuer immédiatement et de leur personne et de 
leurs biens les locaux en cause, les mesures d'exécution immédiate de l'évacuation 
devant être ordonnées. 
Il a fait valoir n'avoir signé le contrat qu'en qualité de garant, de sorte qu'il n'était 
pas tenu de verser les indemnités pour occupation illicite. Son accord n'avait pas 
été requis s'agissant de la libération de la garantie bancaire. La situation juridique 
étant claire, le bail avait pris fin le 31 décembre 2015 et l'évacuation des 
occupants devait être prononcée. 


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d. Dans sa réponse du 6 juin 2016, E.______ a conclu au déboutement de 
A.______ SA de toutes ses conclusions à son encontre, et à la confirmation du 
jugement entrepris, avec suite de frais et dépens. 
A son sens, il n'était pas certain que le contrat ait pris fin le 31 décembre 2015. La 
situation n'était ainsi pas claire. En ce qui le concernait, la situation juridique 
n'était également pas claire, dès lors qu'il ne faisait plus partie de la société depuis 
le mois d'octobre 2010. 
e. Par plis des 23 et 24 juin 2016, E.______ et A.______ SA se sont 
respectivement, remis à l'appréciation de la Cour, pour le premier, et conclu au 
rejet de l'appel joint formé par D.______, pour la seconde. 
f. Par réplique du 18 juillet 2016, A.______ SA a persisté dans ses conclusions. 
B.______ SA et C.______ en ont fait de même par duplique du 2 août 2016. 
g. Par pli du greffe du 12 août 2016, les parties ont été avisées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. A.______ SA, en qualité de bailleresse, et B.______ SA, D.______, E.______ 
et C.______, locataires agissant conjointement et solidairement entre eux, ont 
conclu le 24 septembre 2010 un contrat de bail à loyer portant sur la location de 
bureaux de 692 m2 et de locaux commerciaux de 1492 m2 situés au 1er étage de 
l'immeuble sis F.______ ainsi que, par avenant du 2 avril 2013, sur trois places de 
parking extérieures et quatre places intérieures sises au rez-de-chaussée du même 
immeuble. 
La surface louée était destinée à une affectation commerciale et industrielle, le but 
de la société B.______ SA étant de développer, produire et diffuser tous produits 
liés à l'utilisation de ______ ainsi que les prestations de tous services et conseils 
s'y rapportant. 
Aux termes du point 4.2 du contrat de bail, celui-ci était conclu pour une durée de 
cinq ans à compter du début du bail (1er janvier 2011), soit jusqu'au 
31 décembre 2015. 
Selon le point 4.5, le locataire disposait à l'expiration de la durée du bail, de deux 
options lui permettant de renouveler le bail pour une durée de deux fois cinq ans, 
soit jusqu'au 31 décembre 2020, respectivement 31 décembre 2025. 
L'intention d'exercer l'option de prolongation devait être signifiée par écrit au 
bailleur au plus tard 18 mois avant l'échéance. 


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Si le locataire faisait usage d'une option de prolongation, le contrat était reconduit 
aux conditions existantes et en cours. 
Toutefois, le bailleur ne pouvait pas de son côté empêcher le locataire d'actionner 
la première option de prolongation, si ce dernier le souhaitait, à l'exception d'un 
défaut de paiement répété. 
De son côté, le bailleur ne résilierait pas le bail à l'échéance de la première durée 
telle que stipulée à l'article 4.2. 
Le bailleur était tenu d'appliquer la clause de renouvellement (art. 4.5) et les 
modalités financières (art. 5.2). 
Selon l'art. 5.1, le loyer annuel pour les locaux était de 200'000 fr. HT pour les 
cinq premières années, parkings et TVA en sus, soit 18'000 fr. par mois TTC. 
Les acomptes pour frais de chauffage et frais accessoires étaient fixés à 60'000 fr. 
HT par année, soit 5'400 fr. TTC par mois, le bailleur devant établir chaque année 
pour la fin de l'année civile un décompte des frais de chauffage et frais accessoires 
effectifs, la quote-part déterminée pour chaque locataire devant se faire sur la base 
des calculs présentés par un ingénieur en chauffage qualifié dont la facture sera 
répartie au prorata de chaque locataire. 
Le loyer mensuel de l'ensemble des places de parking extérieures était de 
550 fr. 80 TTC et celui des places intérieures de 864 fr. TTC. 
La totalité du loyer mensuel, comprenant l'ensemble des locaux, des parkings et 
acompte de frais de chauffage et frais accessoires s'élevait ainsi à 
24'814 fr. 80 TTC. 
L'art. 5.2 prévoyait que durant la première prolongation de cinq ans, du 1er janvier 
2016 au 31 décembre 2017, le loyer annuel serait de 567'840 fr. HT, parkings et 
TVA en sus, soit 57'920 fr. 40 TTC par mois pour l'ensemble des locaux, parkings 
et acomptes de charges compris. Il serait de 633'360 fr. HT dès le 1er janvier 2018 
et de 698'880 fr. HT dès le 1er janvier 2020. 
b. Par courrier du 14 octobre 2015, la régie G.______, en charge de la gestion de 
l'immeuble, a fixé à B.______ SA un rendez-vous pour l'état des lieux 
préliminaire de sortie, le bail arrivant à échéance le 31 décembre 2015. 
c. Par courrier du 19 octobre 2015, G.______ a réclamé à B.______ SA un 
montant de 39'773 fr. relatif au décompte de chauffage et frais accessoires de 
l'exercice 2014. 
d. A la suite d'une entrevue du 3 novembre 2015 entre les parties, G.______ a 
confirmé à B.______ SA, par courrier du 9 novembre 2015, la teneur dudit 


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entretien, à savoir qu'à défaut d'avoir fait valoir sa volonté de poursuivre le bail 
avant le 30 juin 2014, le contrat arrivait à échéance à la fin de l'année. B.______ 
SA devait revenir avec une éventuelle demande de poursuite de bail, à des 
conditions qu'il appartiendrait à la bailleresse de définir. 
e. Un échange de correspondances et de courriels s'en est suivi, B.______ SA 
sollicitant la conclusion d'un nouveau contrat de bail aux noms de B.______ SA et 
H.______ comme "cosignataire", D.______ et E.______ ne faisant plus partie de 
la société depuis 2010. 
f. Le 15 décembre 2015, G.______ a requis, pour le compte de la bailleresse, des 
poursuites à hauteur de 51'129 fr. 60 avec intérêts à 5% dès le 1er novembre 2015 
et 39'773 fr. avec intérêts à 5% dès le 8 juin 2015, à l'encontre de chaque 
signataire de bail, le premier montant correspondant aux loyers des locaux, 
parkings et acomptes de frais pour les mois de novembre et décembre 2015 ainsi 
que 1'500 fr. de frais de mise en demeure, le second montant correspondant au 
décompte de chauffage et frais accessoires 2014. 
g. Par requête du 19 février 2016, A.______ SA a introduit action par la voie de 
protection du cas clair devant le Tribunal des baux et loyers et a conclu à 
l'évacuation immédiate des locataires, sollicité l'exécution immédiate du jugement 
d'évacuation par l'intervention d'un huissier judiciaire ou par la force publique et 
pris des conclusions en paiement contre les locataires, pris conjointement et 
solidairement, à hauteur de 49'629 fr. 60 correspondant aux loyers TTC, charges 
comprises, de novembre et décembre 2015, de 1'500 fr. correspondant aux frais de 
poursuite, de 115'840 fr. 80 à titre d'indemnité pour occupation illicite (frais 
accessoires et parking inclus) pour les mois de janvier et février 2016 avec intérêts 
à 5% dès le 1er janvier 2016, et de 57'920 fr. 40 par mois dès le 1er mars 2016 tant 
que les locataires occuperont les lieux à titre d'indemnité pour occupation illicite 
avec intérêt à 5% sur les montants impayés dès l'échéance de chaque indemnité 
mensuelle. Elle a, en outre, conclu à la condamnation des locataires, pris 
conjointement et solidairement, en tous les dépens et frais d'instance, comprenant 
une indemnité équitable valant participation aux honoraires de son avocat. 
En substance, A.______ SA a allégué que le contrat de bail s'était éteint à 
l'échéance de la durée déterminée au 31 décembre 2015 et que les locataires 
s'étaient trouvés en demeure de sorte qu'aucune prolongation de bail ne saurait 
leur être accordée. Ce motif justifiant à lui seul qu'elle résiliât le contrat de bail si 
celui-ci ne s'était pas éteint automatiquement le 31 décembre 2015. 
h. Lors de l'audience du 3 mai 2016 du Tribunal, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions, l'arriéré s'élevant à 279'004 fr. 60 au 31 mai 2016, selon le décompte 
nouvellement produit. Celui-ci faisait état d'un montant total dû de 379'004 fr. 60, 
comprenant les loyers de novembre et décembre 2015, charges comprises, les 


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indemnités pour occupation illicite de janvier à mai 2016 et le décompte de frais 
accessoires 2014 de 39'733 fr. Le montant de 100'000 fr., résultant de la libération 
de la garantie bancaire, soldant les loyers de novembre et décembre 2015 (pour un 
montant total de 2 x 24'814 fr. 80 = 49'629 fr. 60), venait dès lors en déduction de 
cette somme. Le solde en 10'597 fr. 40 avait été porté en déduction partielle du 
loyer de janvier 2016. 
H.______, directeur de B.______ SA, et C.______ ont conclu à l'irrecevabilité de 
la requête, le cas n'étant pas clair. Ils ont expliqué avoir contesté en 2013 les 
décomptes de charges depuis 2011 et requis des justificatifs qui ne leur avaient 
jamais été remis, comme cela résultait des échanges de courriers produits. Les 
locataires ne s'expliquaient pas les augmentations successives de charges facturées 
par la bailleresse. La garantie bancaire ne pouvait venir en compensation des 
charges contestées. Par ailleurs, les loyers pour les places de parking étaient 
également contestés dans la mesure où ces places n'avaient jamais été à l'entière 
disposition des locataires, des plaintes ayant été émises par ces derniers selon les 
courriels versés à la procédure. 
A leur sens, un accord avait été trouvé fin 2015 avec la bailleresse, selon lequel la 
garantie de loyer devait être libérée pour venir en déduction des loyers dus et un 
nouveau contrat de bail conclu avec B.______ SA et H.______ uniquement, 
D.______ et E.______ n'étant plus concernés par la société depuis 2010. Aucun 
avenant n'avait cependant été prévu à l'époque pour les sortir du contrat de bail. 
Le 17 janvier 2016, H.______ avait eu un entretien avec un dénommé I.______ et 
J.______ de G.______ pour le renouvellement du bail, la propriétaire étant 
d'accord pour que la société reste dans les locaux. Les locataires ne devaient pas 
contester le montant du loyer et libérer la garantie bancaire. Le 16 février 2016, la 
garantie avait finalement été libérée sur la base du courrier rédigé par J.______. 
Le lendemain, des poursuites étaient notifiées aux locataires. 
Des discussions étaient en cours avec des investisseurs intéressés par l'activité de 
la société et qui devraient entrer au capital de B.______ SA. B.______ SA avait 
mis au point une ______ intelligente et brevetée mondialement. Son activité était 
actuellement arrêtée. Elle possédait dans les locaux pour deux millions de francs 
de machines et 500'000 fr. d'agencement. 
A l'origine, l'immeuble entier avait été vendu à un prix préférentiel à A.______ 
SA par B.______ SA qui en était propriétaire, à la condition que B.______ SA 
puisse rester durant vingt-cinq ans dans les locaux. 
Pour leur part, E.______ et D.______ ont acquiescé à la requête en évacuation et 
en exécution, mais ont conclu à l'irrecevabilité de la demande en paiement, 
subsidiairement au déboutement de la bailleresse. Ils ont expliqué ne plus être 
concernés par la société B.______ SA depuis le 31 octobre 2010. D.______ a par 


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ailleurs indiqué avoir signé le bail en qualité de garant, voire débiteur solidaire, et 
non en qualité de colocataire, et n'avoir jamais reçu l'usage de la chose, ce qui 
avait été clairement convenu avec la bailleresse. 
Pour E.______, un accord intervenu courant 2015 avec la bailleresse devait le 
libérer de toute obligation liée à ce contrat, concrétisé par la libération de la 
garantie bancaire. 
Ni E.______, ni D.______ n'avaient participé à ces discussions, ce qui a été 
confirmé par la représentante de G.______. Selon cette dernière, des échanges de 
courriels avaient eu lieu en 2015 mais les discussions n'avaient pas abouti à un 
accord sur la reconduction du bail. 
 
Le conseil de la bailleresse a contesté tout accord pour le renouvellement du bail 
et la libération des cosignataires du contrat. Il a indiqué que le montant de 
100'000 fr. pouvait être affecté à la compensation des loyers et indemnités pour 
occupation illicite, à l'exclusion des charges, et pouvoir modifier le décompte 
produit en ce sens. 
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 
consid. 2). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée 
(art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles 
que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, 
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 
ad art. 308 CPC). 


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Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation avec 
mesures d'exécution directe, dans laquelle la question du renouvellement du 
contrat de bail se pose. Elle porte également sur une demande en paiement de près 
de 200'000 fr. Ainsi, compte tenu du montant du loyer des locaux (24'814 fr. 80 
par mois) et des conclusions en paiement, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est 
largement atteinte. 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte contre le jugement entrepris, déclarant 
irrecevable la requête de cas clair. 
2. 
2.1 L'appelante conclut à titre préalable que la Cour constate l'absence de loyer 
versé depuis le 1er janvier 2016 et l'aveu judiciaire des intimés D.______ et 
E.______. 
 
Outre que ces conclusions sont nouvelles, et partant irrecevables dès lors qu'elles 
ne reposent sur aucun fait ou moyen de preuve nouveau (art. 317 al. 2 CPC), l'acte 
d'appel ne comporte aucune motivation concernant lesdites conclusions. Elles sont 
en conséquence irrecevables. 
 
2.2 A teneur de l'art. 313 al. 1 CPC, la partie adverse peut former un appel joint 
dans la réponse. Le but de l'appel joint est d'offrir à la partie adverse un moyen de 
contre-attaquer à l'appel interjeté par l'appelant principal (Message du 
28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse ad. art. 309 et 310 in : 
FF 2006 6841 ss, p. 6981; arrêt du Tribunal fédéral 5A_452/2012 du 
30 octobre 2012 consid. 4.4). 
En l'espèce, l'intimé D.______ a non seulement conclu au déboutement de 
l'appelante de ses conclusions, mais il a également sollicité la condamnation des 
appelantes B.______ SA et C.______ à évacuer les locaux litigieux et à ce que les 
mesures d'exécution directe soient ordonnées et à l'admission de l'appel en tant 
qu'il était dirigé contre le ch. 4 du dispositif de la décision entreprises. Il a ainsi 
formé un appel joint. Les conclusions susmentionnées, formées pour la première 
fois en procédure d'appel, sont irrecevables, car nouvelles (art. 317 al. 2 CPC). Par 
conséquent, l'appel joint formé par lui sera déclaré irrecevable. 


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3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête irrecevable. 
 
3.1 Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être 
immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). 
La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à 
la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la 
chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas 
équivoque (Message du Conseil fédéral relatif au CPC, FF 2006 p. 6959; 
ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). Cette procédure n'est ainsi 
recevable que lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être 
immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est 
claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC 
(ATF 141 II 23 consid. 3.2). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 123 
consid. 2.1.2; 138 III 620 consid. 5.1.2) En règle générale, la situation juridique 
n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain 
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision 
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 II 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2 non publié in ATF 138 III 620). 
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent 
être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_585/2011 du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). Dans le doute, l'affaire 
doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut être 
considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence 
éprouvées, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière 
évidente (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.2, 728 consid. 3; 
BOHNET, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC; 
HOHL, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, Berne 2010, p. 304; Message du 
Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse [CPC], 
in FF 2006, p. 6959). 
3.2 Il n'appartient pas au juge d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués 
pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, les conclusions devant en effet 
pouvoir être admises dans leur intégralité, sous peine d'irrecevabilité 


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C/3555/2016 
(ATF 141 III 23 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 
17 mai 2013 consid. 4.3, in SJ 2014 I p. 27). 
3.3 La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20 septembre 2011). Dans la mesure où l'ins-
tance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user 
du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant 
la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1). L'instance d'appel instruit 
dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 
consid. 2.1). 
En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformé-
ment à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi 
apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa prétention; la 
simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas (ATF 141 III 23 
consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1). 
Si le défendeur, qui doit être entendu (art. 253 CPC) fait valoir des objections et 
exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent 
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, 
la procédure du cas clair est par conséquent irrecevable (ATF 141 III 23 
consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). Il suffit de démontrer la 
vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement 
ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 
28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, p. 6841 ss, p. 6959; 
ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). De son côté, le demandeur peut réfuter les 
objections qui lui sont opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou 
qu'elles 
sont 
inexactes 
(SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 
Kommentar 
zur 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 7 ad art. 257 CPC). 
Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes 
("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 
sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 
irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_768/2012 du 17 mai 2013 consid. 4.2.1; LACHAT, op. cit., 
p. 168). Peu importe que les objections du défendeur puissent s'avérer en tout ou 
partie infondées, après un examen approfondi. Il faut examiner si elles peuvent 
être réfutées en procédure sommaire. La protection des cas clairs ne doit être 
accordée que lorsque le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et 
que sur cette base, la résiliation apparaît clairement fondée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_265/2013 du 8 juillet 2013 consid. 6). 
3.4 Si le juge n'accorde pas la protection de l'art. 257 CPC, il doit déclarer la 
demande irrecevable et le litige demeure entier (BOHNET, Code de procédure 
civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY (éd.), Bâle, 


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2011, n. 23-24 ad art. 257 CPC). Le législateur a entendu exclure que la procédure 
de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du 
demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315 consid. 5.2.3). 
3.5 En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de 
volonté, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle 
intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes 
dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de 
la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 
consid. 2.2). L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de 
signes extérieurs objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. 
Ainsi, les actes concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les 
manifestations expresses de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand 
du CO, Genève 2012, n. 49 p. 145). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être 
établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations 
et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment 
une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective) (ATF 131 III 268 
consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3b). 
 
3.6 Dans le présent cas, à l'instar du Tribunal, la Cour retient que les dispositions 
du bail sont contradictoires, dans la mesure où elles prévoient, d'une part, que le 
contrat était conclu pour une première période de cinq ans, jusqu'au 
31 décembre 2015, et qu'il pouvait se renouveler, pour une durée de deux fois cinq 
ans, si le locataire faisait part de son option de prolongation dix-huit mois avant 
l'échéance du contrat, et, d'autre part, que le bailleur ne résilierait pas ledit contrat 
de bail à l'échéance de la première durée fixée au 31 décembre 2015, le bailleur 
étant pour le surplus tenu d'appliquer la clause de renouvellement (celle relative à 
l'option) ainsi que les modalités financières prévues. Il convient dès lors 
d'interpréter ledit contrat selon les principes rappelés ci-avant pour déterminer si 
les parties avaient prévu de conclure un contrat de bail à durée déterminée ou à 
durée indéterminée. Ainsi, tant les faits que la situation juridique ne sont pas 
clairs. 
Par ailleurs, les intimées B.______ SA et C.______ ont rendu vraisemblable 
l'existence de discussions s'agissant de la conclusion d'un nouveau contrat, 
lesquelles doivent faire l'objet de mesures d'instruction dans une procédure au 
fond. Par conséquent, la situation n'est pas claire. C'est dès lors à bon droit que le 
Tribunal a déclaré la requête irrecevable. 
Cette conclusion scelle le sort du litige. 
Il n'est dès lors pas nécessaire d'examiner les griefs formulés par l'appelante 
relatifs à ses conclusions en paiement, compte tenu de l'irrecevabilité constatée ci-


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C/3555/2016 
avant. Au demeurant, la qualité de codébiteur des intimés a été contestée et doit 
également faire l'objet de mesures d'instruction. Les frais résultant du décompte 
de chauffage, faisant partie intégrante du montant réclamé par l'appelante, ont été 
contestés. Il s'ensuit également que s'agissant des conclusions en paiement, celles-
ci sont irrecevables, la situation juridique n'étant pas claire. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). Les parties seront dès lors 
déboutées de leurs conclusions sur ce point. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 mai 2016 par A.______ SA contre le jugement 
JTBL/431/2016 rendu le 10 mai 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/3555/2016-8-SB. 
Déclare irrecevable l'appel joint formé le 6 juin 2016 par D.______ contre ce jugement. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER, Monsieur Nicolas DAUDIN, 
juges assesseurs, Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.