ge_gerichte · ATA/1004/2022 · 2022-10-04 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2111/2020-LCI 
ATA/1004/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 4 octobre 2022 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
 
contre 
SOCIÉTÉ ANONYME A______ 
représentée par Me Mark Muller, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
10 mars 
2022 
(JTAPI/235/2022) 


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A/2111/2020 
EN FAIT 
1) 
 
Société Anonyme A______ (ci-après : la SA) est propriétaire de la parcelle 
n° 155 de la commune de B______, sur laquelle est érigé un immeuble de 
logements et activités, au n° 1______, rue C______. 
2) 
 
Le 16 mars 2020, le département du territoire (ci-après : le département), 
soit pour lui l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC), s'est adressé 
à la SA. 
 
 
Un constat effectué sur place avait permis de constater que les fenêtres 
d'origine avaient été remplacées par des fenêtres en PVC blanc et ce sans aucune 
autorisation de construire. 
3) 
 
Le 30 avril 2020, la SA s’est déterminée sous la plume de sa régie. 
 
 
Les fenêtres avaient été remplacées plus de vingt ans auparavant. Aucun 
document pouvant attester d'une quelconque autorisation de construire n'avait été 
retrouvé. 
4) 
 
Par décision du 11 juin 2020, le département a ordonné le rétablissement 
d'une situation conforme au droit. 
 
 
La SA devait procéder au remplacement des fenêtres existantes par des 
menuiseries en bois sur le modèle de celle d'origine, comportant répartition des 
fenêtres d'origine et se basant sur le principe FEN.b. 
 
 
Les travaux devaient être exécutés au 30 septembre 2020. Les détails 
d'exécution devraient être soumis à l'office du patrimoine et des sites (ci-après : 
OPS) pour approbation avant la commande des travaux. Une sanction 
administrative demeurait réservée. 
5) 
 
Par acte du 13 juillet 2020, la SA a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son 
annulation. Préalablement, le TAPI était invité à ordonner un transport sur place. 
 
 
Dans les années 1990, il était apparu que les fenêtres de l'immeuble étaient 
vétustes et qu'elles n'étaient plus adaptées aux nouvelles normes énergétiques. En 
automne 2001, elles avaient été remplacées par des fenêtres en PVC conformes 
aux standards énergétiques. Elle produisait un courrier daté par erreur du 24 juin 
2020, adressé à l'une des locataires de l'immeuble en cause. Se référant « aux 
travaux concernant la pose de nouvelles fenêtres ayant lieu en l'immeuble 
précité », il lui indiquait que l'entreprise en charge des travaux n'avait pas pu la 
joindre et l’invitait à prendre contact avec l’entreprise au plus tard le 15 octobre 


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2001 en vue de convenir d'un « rendez-vous très urgent. En effet, la pose ayant été 
effectué dans les autres appartements, les travaux devraient prendre fin à cette 
date ». 
 
 
Lorsque les travaux avaient eu lieu, l'immeuble ne faisait l'objet d'aucune 
mesure de protection particulière. Il ne figurait notamment pas sur la liste des 
ensembles protégés. Ce n'était qu'en 2014 et 2017 que, dans le cadre de sa 
campagne de recensement du patrimoine, la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS) avait répertorié l'immeuble en question et 
l'avait intégré à l'ensemble n° MS-2______. 
 
 
L'immeuble n'était pas assujetti à des mesures de protection du patrimoine 
lorsque les travaux avaient eu lieu en 2001 et les fenêtres ne faisaient pas partie 
des éléments visés par de telles mesures de protection. 
 
 
La décision litigieuse violait le principe de la proportionnalité. Le coût de 
remplacement des fenêtres serait vraisemblablement très élevé, alors que les 
travaux litigieux avaient eu lieu près de vingt ans auparavant. 
6) 
 
Le 14 septembre 2020, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Le problème ne consistait pas dans le fait de n'avoir pas déposé de demande 
d'autorisation de construire avant d'entreprendre les travaux contestés, mais dans 
le fait d'avoir porté atteinte à l'unité architecturale de l'ensemble. La date à 
laquelle l'immeuble en cause avait été identifié en tant qu'élément d'un tel 
ensemble n'importait pas, puisque la liste prévue à cet égard par la loi n'était 
qu'indicative. S'agissant du principe de la proportionnalité, la SA n'avait pas 
démontré que l'ordre de remise en état constituait pour elle un préjudice financier 
difficile à supporter. 
7) 
 
Le 5 novembre 2020, la SA a répliqué. 
 
 
Selon un devis de l'entreprise de menuiserie D______ du 7 octobre 2020, le 
remplacement des fenêtres de l'immeuble par de nouvelles fenêtres en chêne, avec 
un vantail ou deux vantaux suivant les situations ainsi que des croisillons, 
coûterait au total plus de CHF 395’000.-. 
 
 
La décision litigieuse violait le principe d'égalité de traitement. En effet, la 
situation des trois immeubles sis 3______, 4______ et 1______, rue C______, 
était parfaitement identique, dès lors qu'ils faisaient partie du même plan de site. 
Or, quand bien même les fenêtres des immeubles sis 3______ et 4______, rue 
C______, avaient été remplacées par des fenêtres en PVC une vingtaine d'années 
auparavant, il semblait qu'après avoir interpellé à ce sujet les propriétaires 
concernés en mars 2020, le département n'y avait pas donné suite par des ordres 
de remise en état. 


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8) 
 
Le 1er décembre 2020, le département a dupliqué. 
 
 
Le coût des travaux à hauteur de CHF 395’000.- n'était pas de nature à 
mettre en péril la situation financière de la SA, étant précisé que l'état locatif de 
l'immeuble au 30 septembre 2020 était évalué à plus de CHF 522'000.-. 
9) 
 
Par jugement JTAPI/74/2021 du 28 janvier 2021, le TAPI a partiellement 
admis le recours. 
 
 
L'immeuble méritait en soi une protection au titre d'ensemble du XIXème ou 
du début du XXème siècle. Les embrasures de façade et les menuiseries extérieures 
n'étaient en principe pas des éléments mineurs parmi ceux qui donnaient une 
valeur patrimoniale à ce type d'immeuble. Dans un autre jugement 
JTAPI/956/2020 du 5 novembre 2020, il avait confirmé une obligation de 
remplacement de fenêtres en PVC par des fenêtres en chêne. L’espèce se 
distinguait toutefois de cette affaire-là par l'ancienneté des travaux effectués de 
manière illégale et l'ordre de remise en état avait été confirmé sur le principe, et le 
délai d'exécution de cette mesure reporté au 31 décembre 2031 au plus tard. 
10) 
Par arrêt ATA/534/2021 du 18 mai 2021, la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a admis le recours de la SA 
et annulé le jugement. 
 
 
C'était à juste titre que la SA n'avait pas soutenu devant la chambre 
administrative que son immeuble ne jouirait pas d'une protection conférée par la 
loi au titre d'ensemble du XIXème ou du début du XXème siècles. Le TAPI avait 
exposé trop succinctement les raisons pour lesquelles l'immeuble en question 
méritait en soi une protection « en raison de ses qualités intrinsèques, sans qu'il 
importât qu'il ait été identifié comme immeuble protégé à une date ultérieure aux 
travaux », de même que les raisons pour lesquelles les fenêtres ne pouvaient être 
considérées comme des éléments mineurs de ce type d'immeuble, renvoyant à cet 
égard à son jugement JTAPI/956/2020 auquel la SA n'était pas partie. Il en 
résultait une violation du droit d'être entendu de cette dernière. Si, effectivement, 
élément que la SA ne remettait pas en cause, son immeuble méritait en soi une 
protection, la question de savoir si cette dernière portait déjà effet avant son 
inscription sur la liste des ensembles protégés, respectivement l'adoption du plan 
de site n° 5______ du 1er juin 2016, en particulier à l'égard de ses fenêtres, lors de 
leur remplacement en 2001, devait faire l'objet d'un examen approfondi et d'un 
développement circonstancié. En outre, le TAPI n'avait pas traité la question de la 
prétendue violation du principe de l'égalité de traitement, pourtant expressément 
invoquée par la SA. Or, le dossier ne contenait pas les éléments suffisants et 
nécessaires pour déterminer que les autres propriétaires de l'ensemble protégé 
dont les fenêtres pourraient également être en PVC et non en bois, comme à 
l'origine, se seraient également vus intimer un ordre de remise en état. 


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La cause était renvoyée au TAPI pour complément d'enquête s'il l'estimait 
nécessaire sur ce point et nouvelle décision dans le sens des considérants. 
 
 
L'art. 56A du règlement d’application de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), dans sa teneur au 
moment des travaux litigieux, ne prévoyait aucune obligation en lien avec les 
fenêtres d'un immeuble protégé, ce qui était entre temps le cas. S'il devait être 
retenu que l'ancien droit ne comportait aucune base légale pour exiger des 
propriétaires d'immeubles protégés qu'ils remplacent les fenêtres par des éléments 
du matériau d'origine et correspondant aux critères esthétiques d'antan, une 
condition de l'ordre remis en état pourrait faire défaut en l'espèce, à savoir celle 
selon laquelle « les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en 
vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation ». 
11) 
Le 6 octobre 2021, le TAPI a invité le département à produire l'ensemble 
des dossiers d'infraction qu'il aurait ouverts à l'encontre des propriétaires des 
immeubles situés aux 3______ à 6______, rue C______ (numéros impairs), 
s'agissant de travaux effectués en façade de façon non conforme ou sans 
autorisation, dans la mesure où l'ouverture de ces dossiers serait contemporaine au 
dossier de la procédure (environ trois ans avant ou après ce dernier). Ces dossiers 
seraient considérés comme pièces confidentielles et seraient donc communiquées 
à la SA selon les formes prévues dans un tel cas par les dispositions de procédure. 
Par ailleurs, le département était invité à indiquer de manière circonstanciée, cas 
échéant, les raisons pour lesquelles certains des propriétaires concernés n'auraient 
pas été visés par des dossiers d'infraction. 
12) 
Le 12 novembre 2021, le département a répondu. 
 
 
Les travaux qui avaient eu lieu sur l'immeuble situé au 3______, rue 
C______ apparaissaient faire l'objet de la prescription trentenaire, selon les 
indications communiquées par l’OPS. Pour cette raison, aucune procédure n'avait 
été mise en œuvre. Quant aux immeubles situés aux 4______, 7______ et 
6______ de la rue C______, ils avaient fait l'objet d'une procédure dont les 
dossiers étaient produits. 
13) 
Le 19 novembre 2021, le TAPI a fait parvenir à la SA copie de la réponse 
du département du 12 novembre 2021. 
 
 
Concernant l'immeuble situé au 4______, rue C______, le département avait 
informé le propriétaire, par courrier du 16 mars 2020, que lors d'un constat 
effectué sur place par l’OPS, il avait été constaté que les fenêtres des 
appartements avaient été remplacées par des fenêtres en PVC blanc, ce qui 
constituait éventuellement une infraction à la loi sur la protection des monuments, 
de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) et à la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le 


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propriétaire avait répondu le 20 mars 2020 en renvoyant à un courrier adressé le 
19 décembre 2018 à l'OPS, lui-même renvoyant à des procès-verbaux de la 
« commission immobilière » des 1er et 2 septembre 1999 mentionnant l'existence 
des fenêtres en bois-métal. Par ailleurs (toujours selon le courrier du 19 décembre 
2018), le propriétaire confirmait que la campagne de travaux envisagée pour 2019 
ne prenait pas en compte les fenêtres incriminées. En revanche, il s'engageait 
formellement à remplacer à l'avenir tout ou partie de ces fenêtres au gré de leur 
obsolescence en concertation avec l'OPS et dans le respect notamment des 
« règles patrimoniales ». 
 
 
Les immeubles situés aux nos 7______ et 6______ de la rue C______ 
avaient fait l'objet d'un traitement identique. Le 11 juin 2020, le département avait 
ordonné aux propriétaires, représentés par la même régie, de procéder au 
remplacement des fenêtres existantes par des menuiseries en bois sur le modèle de 
celles d'origine en respectant les règles découlant du principe FEN.b. Le 14 
septembre 2021, les propriétaires avaient confirmé au département avoir terminé 
les travaux qui leur avaient été ordonnés et avaient produit un reportage 
photographique. 
 
 
Ces éléments et en particulier ceux qui résultaient du dossier d'infraction 
relatif à l'immeuble situé au 4______, rue C______, conduisaient le TAPI à 
revenir sur la solution qu’il avait proposée dans son jugement du 28 janvier 2021. 
Indépendamment des aspects juridiques qui avaient conduit la SA à contester ce 
jugement avec succès auprès de la chambre administrative, il apparaissait qu’une 
solution pratique pourrait tout de même être envisagée en fixant pour l'exécution 
des travaux un terme acceptable pour les deux parties. Une telle issue apporterait à 
la SA une sécurité juridique que ne lui offrait pas la procédure pendante. Dans ce 
cadre, la SA était invitée à reprendre cas échéant contact avec le département afin 
d'envisager la possibilité d'une solution négociée. Si cette proposition ne lui 
convenait pas, elle était invitée à adresser au TAPI ses observations avant le 
10 décembre 2021. 
14) 
Le 10 décembre 2021, la SA a relevé que certains des griefs qu'elle avait 
invoqués au cours de la procédure n'avaient jamais été examinés ni par le TAPI ni 
par la chambre administrative. En effet, elle avait souligné notamment que les 
travaux relatifs aux fenêtres avaient été exécutés conformément au droit au 
vigueur en 2001 et étaient dès lors tout à fait licites. Selon l'arrêt rendu par la 
chambre administrative, la question de savoir si les dispositions relatives aux 
ensembles du XIXème ou du début du XXème siècles déployaient déjà leurs effets 
avant l'inscription de l'immeuble sur la liste des ensembles protégés n'avait pas été 
examinée. En outre, elle contestait que son immeuble fasse partie d'un tel 
ensemble. Enfin, la question de l'application de l'ancien art. 56A RCI, qui ne 
prévoyait aucune obligation en lien avec les fenêtres d'un immeuble protégé, 
devait également être tranchée. Par conséquent, elle sollicitait que le TAPI 


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examine l’ensemble de ces griefs et persistait intégralement dans les conclusions 
prises dans son mémoire de recours du 13 juillet 2020. 
15) 
Par jugement JTAPI/235/2022 du 10 mars 2022, le TAPI a admis le recours, 
annulé la décision du département du 11 juin 2020 et renvoyé la cause à ce dernier 
pour nouvelle décision. 
 
 
La protection de l’ensemble résultait de ses qualités intrinsèques et non du 
moment où celles-ci étaient reconnues. 
 
 
Le remplacement des fenêtres était soumis à autorisation à l’époque des 
travaux. 
 
 
Le TAPI ne pouvait se substituer à l’autorité chargée de délivrer les 
autorisations de construire. La décision était annulée et la cause renvoyée au 
département afin qu’il ordonne à la SA de déposer une demande visant à 
régulariser les travaux, qu’il détermine si les fenêtres d’origine constituaient en 
elles-mêmes des éléments dont la valeur patrimoniale aurait nécessité le maintien 
ou le remplacement à l’identique. En cas de réponse négative, le département 
devrait encore déterminer si les nouvelles fenêtres posées en 2001 auraient pu être 
autorisées à l’époque, soit si leur impact sur les caractéristiques conférant à 
l’immeuble sa valeur patrimoniale aurait été admissible, en gardant à l’esprit que 
le plan de site n° 5______ du 1er juin 2016 n’était alors pas encore applicable. En 
cas de réponse positive à la première question et de réponse négative à la seconde, 
le département pourrait refuser la régularisation des travaux et ordonner la remise 
en état. Dans ce dernier cas, l’attention des parties était attirée sur le fait que le 
TAPI avait récemment retenu que l’art. 56A RCI dans sa teneur actuelle 
s’appliquait dans un tel contexte, quand bien même les travaux effectués 
illégalement auraient eu lieu avant l’entrée en vigueur de cette norme 
(JTAPI/1278/2021 du 16 décembre 2021 consid. 28). 
16) 
Par acte remis à la poste le 28 avril 2022, le département a recouru auprès de 
la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et au 
rétablissement de sa décision du 11 juin 2020. 
 
 
Dès lors que le TAPI avait justement considéré que l’immeuble pouvait déjà 
à l’époque des travaux bénéficier des mesures de protection des art. 89 s LCI, il 
était « plus que surprenant » qu’il ait considéré que la question de savoir si les 
fenêtres pouvaient constituer des éléments particulièrement dignes de protection 
ne pouvait s’analyser qu’au stade du dépôt d’une demande d’autorisation de 
construire. 
 
 
Il entrait dans la compétence du département de déterminer si un bâtiment 
faisait partie d’un ensemble à protéger. La notice de l’OPS, à laquelle le TAPI 
faisait largement référence, mettait en évidence, au nombre des caractéristiques en 


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faveur de la protection le traitement des façades et des toitures, le gabarit, les 
niveaux d’étages, le rythme des ouvertures, mais aussi des éléments plus discrets 
comme les consoles de balcons ou les revêtements de sol des cages d’escalier. 
L’OPS avait immédiatement identifié le fait que le remplacement des fenêtres 
d’origine par des fenêtres en PVC portait indéniablement atteinte à la substance 
patrimoniale du bâtiment concerné. Il était ainsi inutile d’annuler la décision de 
remise en état. Les constatations opérées dans le cadre de la procédure 
d’infraction, auxquelles l’OPS était pleinement associé, permettaient clairement 
de considérer qu’une demande déposée sur la base des travaux exécutés serait 
quoi qu’il en soit refusée. La procédure ordonnée par le TAPI était également 
contraire au principe d’économie de procédure. La chambre administrative avait 
eu l’occasion de dire qu’aucune disposition légale n’imposait une décision de 
refus d’autoriser les travaux avant que le département ne puisse ordonner la 
remise en état. Dans une autre procédure concernant le même îlot, le TAPI était 
arrivé aux mêmes conclusions du premier jugement de la procédure et confirmé 
l’ordre de remise en état, en prolongeant le délai au 31 décembre 2031. 
17) 
Le 30 mai 2022, la SA a conclu au rejet du recours. Subsidiairement, le 
jugement devait être annulé et la cause renvoyée au TAPI pour nouvelle décision. 
Plus subsidiairement, le jugement devait être annulé et l’ordre de remise en état 
également. 
 
 
Elle n’avait pu attaquer le jugement du TAPI, dès lors que celui-ci annulait 
l’ordre de remise en état. Ses griefs n’avaient pas tous été analysés par le TAPI, en 
violation de son droit d’être entendue et la cause devait, subsidiairement, être 
renvoyée au TAPI pour nouvelle décision traitant de ses griefs. 
 
 
Les coûts de remise en état avaient été devisés à CHF 395'501.70 et l’état 
locatif de l’immeuble était de CHF 522'108.-. 
 
 
Elle n’adhérait en rien aux considérants du jugement attaqué et concluait à 
son rejet. À titre subsidiaire, elle faisait valoir que le jugement violait son droit 
d’être entendue ainsi que le principe de la force contraignante des considérants 
d’un arrêt de renvoi. 
 
 
Les travaux effectués en 2001 étaient conformes au droit alors en vigueur. 
Ils n’étaient pas assujettis à une autorisation de construire. Les fenêtres n’étaient 
pas protégées par les art. 89 s LCI. L’OPS n’avait jamais identifié en vingt ans 
que des fenêtres en bois avaient été remplacées par des fenêtres en PVC. Celles-ci 
avaient protégé le bâtiment, elles étaient bien intégrées et le département ne 
démontrait pas qu’elles dénaturaient la façade de l’immeuble. La protection devait 
porter sur les immeubles et non sur des éléments mineurs telles leurs fenêtres. 
 
 
L’art. 56A RCI ne pouvait protéger les fenêtres à l’époque. Aucune 
disposition n’imposait alors un remplacement dans les matériaux d’origine. 


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Le principe de proportionnalité avait été violé. Les fenêtres en PVC 
répondaient aux standards énergétiques édictés par le département. La 
détérioration des fenêtres ne pouvait être anticipée et il se pouvait que dans dix 
ans celles-ci soient encore en bon état. Le coût de leur remplacement représentait 
près de 76 % de l’état locatif et ce pour installer des fenêtres moins performantes. 
18) 
Le 1er juillet 2022, le département a persisté dans ses conclusions. 
 
 
La SA aurait pu recourir contre le jugement du TAPI puisqu’elle s’était vu 
imposer de déposer une demande d’autorisation. Ses griefs contre le jugement 
étaient irrecevables. Ils avaient par ailleurs été examinés par le TAPI, tant en ce 
qui concernait les art. 89 s LCI que l’art. 56A RCI et la question de l’égalité de 
traitement. 
 
 
C’était quand l’OPS avait constaté le remplacement des fenêtres que la 
procédure avait débuté. Les modifications apportées seraient en toute hypothèse 
soumises à autorisation. Celui qui plaçait l’autorité devant le fait accompli devait 
s’attendre à ce qu’elle se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme 
au droit, surtout s’agissant de biens protégés, que des inconvénients pour le 
constructeur, le coût des travaux n’étant pas décisif à lui seul. Il importait peu que 
les fenêtres soient conformes aux standards énergétiques du moment qu’elles 
n’étaient pas compatibles avec les mesures de protection. Le département n’avait 
pas recouru contre le jugement du 28 janvier 2021 accordant à la SA un délai au 
31 décembre 2031 pour exécuter les travaux. 
19) 
Le 28 juillet 2022, la SA a dupliqué. 
 
 
Ses conclusions subsidiaires n’étaient pas exorbitantes à l’objet du litige et 
étaient recevables. La chambre administrative appliquait le droit d’office et n’était 
pas liée par les motifs invoqués par les parties. Elle pouvait annuler le jugement 
pour d’autres motifs et renvoyer la cause au TAPI. 
 
 
La question de l’applicabilité de l’art. 56A RCI lors du remplacement des 
fenêtres n’avait pas été traitée par le TAPI. 
 
 
Affirmer que les fenêtres avaient un impact non-négligeable sur 
l’architecture de la façade confinait à la mauvaise foi, celles-ci étant passées 
inaperçues en près de vingt ans. 
 
 
L’exigence de remplacement était disproportionnée vu son coût. 
20) 
Le 29 juillet 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 


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1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le litige a pour objet la conformité au droit du jugement du 10 mars 2022 
par lequel TAPI annule la décision du département du 11 juin 2020 ordonnant le 
rétablissement de fenêtres en bois et renvoie la cause à ce dernier afin qu’il 
ordonne à la SA de déposer une demande visant à régulariser les travaux, qu’il 
détermine si les fenêtres d’origine constituaient en elles-mêmes des éléments dont 
la valeur patrimoniale aurait nécessité le maintien ou le remplacement à 
l’identique, étant précisé qu’en cas de réponse négative, il devrait encore 
déterminer si les nouvelles fenêtres posées en 2001 auraient pu être autorisées à 
l’époque, soit si leur impact sur les caractéristiques conférant à l’immeuble sa 
valeur patrimoniale aurait été admissible, en gardant à l’esprit que le plan de site 
n° 5______ du 1er juin 2016 n’était alors pas encore applicable, et qu’en cas de 
réponse positive à la première question et de réponse négative à la seconde, il 
pourrait refuser la régularisation des travaux et ordonner la remise en état, 
l’attention des parties étant en telle hypothèse attirée sur le fait que le TAPI avait 
récemment retenu que l’art. 56A RCI dans sa teneur actuelle s’appliquait dans un 
tel contexte, quand bien même les travaux effectués illégalement auraient eu lieu 
avant l’entrée en vigueur de cette norme. 
3) 
a. 
Dans son premier jugement JTAPI/74/2021 du 28 janvier 2021 dans la 
présente cause, le TAPI s’était référé à un précédent jugement JTAPI/956/2020 
rendu le 5 novembre 2020 dans une cause semblable – portant sur l’immeuble du 
8______, rue C______ – pour juger que les fenêtres de l’immeuble de la présente 
cause constituaient déjà au moment de leur remplacement en 2001, du fait de leurs 
qualités intrinsèques, des éléments soumis à la protection patrimoniale par les 
art. 89 s. LCI et ce malgré le fait que l’immeuble n’avait alors pas encore été 
formellement identifié comme protégé. 
 
 
Dans son arrêt ATA/534/2021 rendu le 18 mai 2021 dans la présente cause, 
la chambre de céans avait reproché au TAPI d’avoir violé le droit d’être entendue 
de la SA en se référant à une cause tierce à laquelle celle-ci n’avait pas pris part. 
Si la SA admettait que son immeuble méritait une protection sous l’angle des 
art. 89 s. LCI, la question de savoir si celle-ci portait effet avant l’inscription de ce 
dernier sur la liste des ensembles protégés respectivement l’adoption du plan de 
site, en particulier à l’égard des fenêtres, devait faire l’objet d’un examen 
approfondi et d’un développement circonstancié. Si aucune base légale ne 
permettait d’exiger la remise en état, comme expressément énoncé à l’art. 56A 
RCI depuis le 4 novembre 2015, une condition de l’ordre de remise en état 
pourrait faire défaut. Le grief de la violation du principe d’égalité de traitement 
devait également être examiné par le TAPI à la lumière du traitement réservé aux 


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immeubles voisins. La chambre avait renvoyé la cause au TAPI pour complément 
d’enquête et nouvelle décision dans le sens des considérants. 
 
 
Le TAPI a alors ordonné au département qu’il produise les dossiers des 
autres immeubles et indique cas échéant pourquoi certains propriétaires n’auraient 
pas été visés par des dossiers d’infractions. Le département a indiqué que la 
prescription trentenaire s’appliquait à l’immeuble du 3______, rue C______ et a 
transmis les dossiers des immeubles des 4______, 7______ et 6______, rue 
C______. Les ordres de remise en état du 11 juin 2020 portant sur les immeubles 
des 7______ et 6______, rue C______ avaient été exécutés. L’immeuble du 
4______, rue C______ allait voir repousser le délai pour sa remise en état. Le 
TAPI a synthétisé ces informations à l’intention de la SA, qui s’est déterminée à 
leur propos. Dans son jugement JTAPI/235/2022 du 10 mars 2022, objet de la 
présente procédure, le TAPI a examiné si, en 2001, les travaux de remplacement 
des fenêtres étaient soumis à autorisation et a répondu par l’affirmative à cette 
question, au terme d’un long raisonnement très articulé (JTAPI/235/2022 précité 
consid. 2 à 17). 
 
 
Jusque-là, le TAPI s’est conformé à l’arrêt de la chambre de céans du 
18 mai 2021. 
 
 
L’intimée se plaint que le jugement du TAPI n’aurait pas examiné ses griefs 
relatifs au droit applicable et en particulier à l’art. 56A RCI. Elle ne saurait être 
suivie. Le TAPI a observé que l’art. 56A RCI n’était pas en vigueur dans sa teneur 
actuelle en 2001 (consid. 10) mais qu’il s’appliquerait aux travaux de remise en 
état valablement ordonnés aujourd’hui (consid. 19). Le droit d’être entendue de la 
SA n’a pas été violé sur ce point. 
 
b. 
S’agissant de la protection des fenêtres en bois au titre d’élément 
patrimonial, le TAPI a jugé que l’immeuble était protégé par les art. 89 s. LCI en 
2001 déjà (consid. 8), mais a renvoyé la cause au département pour déterminer, 
dans le cadre de l’instruction d’une demande d’autorisation, si cette protection 
s’étendait aux fenêtres. 
 
 
Le grief de violation de son droit d’être entendue par l’intimée tombe ainsi à 
faux s’agissant du principe de la protection de l’immeuble par les art. 89 s LCI 
nonobstant l’absence d’inscription et de plan et la teneur de l’art. 56A RCI à 
l’époque, dès lors que ce point a précisément été développé par le TAPI. 
 
 
L’intimée peut en revanche être suivie lorsqu’elle reproche au TAPI de 
n’avoir pas exécuté complètement les instructions de la chambre de céans et 
instruit la protection des fenêtres elles-mêmes. 
 
 
Le TAPI soutient qu’une instruction par le département et ses instances 
spécialisées serait nécessaire. Le recourant objecte que la question peut être 


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instruite par le TAPI. Cette dernière opinion doit être suivie. Cette manière de 
procéder correspond en effet aux instructions initiales adressées par la chambre de 
céans au TAPI. Elle ne prive pas la SA d’un degré de juridiction. Cette dernière ne 
soutient pas que l’ordre de remise en état serait insuffisamment motivé et il ressort 
de ses écritures devant le TAPI qu’elle en a saisi tous les enjeux. Enfin, le TAPI 
lui-même a identifié toutes les problématiques pertinentes et les a discutées, à 
l’exception de celles qu’il a renvoyées au département. 
 
 
La chambre de céans a eu l’occasion de dire récemment encore, à propos de 
travaux sujets à autorisation et exécutés sans autorisation, que les dispositions 
applicables n’imposaient pas au département de rendre une décision au fond 
préalablement à un ordre de remise en état et que le fait qu’une construction 
n’était pas conforme aux prescriptions de la LCI suffisait pour l’application de 
l’art. 129 LCI (ATA/159/2021 du 9 février 2021 consid. 5c). 
 
 
Le TAPI a lui-même admis, sans avoir eu à retourner la cause au 
département pour instruction d’une demande d’autorisation, que l’ordre de remise 
en état des fenêtres dans une cause similaire concernant un immeuble voisin et 
suivant les mêmes prescriptions techniques, était fondé (JTAPI/956/2020 du 5 
novembre 2020). Il a, dans une autre cause similaire concernant un autre 
immeuble voisin et des prescriptions semblables, jugé que les travaux de 
remplacement des fenêtres soumis à autorisation et exécutés sans autorisation 
étaient illicites et que la remise en état ordonnée en 2021 pouvait se fonder sur 
l’art. 56A RCI dans sa teneur actuelle (JTAPI/1278/2021 du 16 décembre 2021), 
ce que la chambre de céans a admis (ATA/522/2022 du 17 mai 2022), étant 
observé que le TAPI n’a pas non plus eu à retourner la cause au département dans 
cette espèce. 
 
 
Le recours du département sera partiellement admis et la cause retournée au 
TAPI afin qu’il complète au besoin son instruction, donne aux parties l’occasion 
de se déterminer et traite les questions de l’applicabilité de la protection des art. 
89 ss LCI aux fenêtres, de l’application de l’art. 56A RCI au cas d’espèce ainsi 
que (à nouveau) la question du respect du principe de proportionnalité, étant 
observé que la violation du principe d’égalité de traitement n’est plus invoquée 
par l’intimée. 
4) 
 
Vu l’issue de la cause, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
l’intimée, qui a conclu au rejet du recours (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité 
de procédure ne sera allouée, le département n’y ayant pas conclu (art. 87 
al. 2 LPA). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 avril 2022 par le département du territoire 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 10 mars 2022 ; 
 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule le jugement précité ; 
retourne la cause au Tribunal administratif de première instance pour éventuel 
complément d’instruction et nouvelle décision au sens des considérants ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de la Société Anonyme A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt au département du territoire - OAC, à Me Mark Müller, 
avocat de la Société Anonyme A______, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Mascotto, Mme Michon Rieben, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
la présidente siégeant : 


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M. Rodriguez Ellwanger 
 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :