ge_gerichte · DCSO/198/2017 · 2017-04-11 · fr

Résumé:
 Partage d'une demi-servitude personnelle de parking.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3300/2016-CS 
DCSO/198/17
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MARDI 11 AVRIL 2017 
 
Requête en fixation du mode de réalisation (A/3300/2016-CS) formée en date du 
27 septembre 2016 par l'Office des poursuites. 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 19 avril 2017 
à : 
- A______ 
 
- B______ SA 
 
- C______ SA 
 
- CONFEDERATION SUISSE IFD 
p.a. ETAT DE GENEVE (AFC) 
Attn. : D______ 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3. 


 
 
 
 
A/3300/2016-CS 
- 2 -
- E______ SA – anciennement F______ SA 
 
- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 
Service du contentieux 
Attn. : D______ 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3. 
- G______ AG 
c/o Me Valentin SCHUMACHER, avocat 
Bvd des Pérolles 21 
Case postale 656 
1701 Fribourg. 
- H______ 
 
- I______ 
c/o Me Jean DE SAUGY, avocat 
BRS Avocats 
Boulevard des Philosophes 9 
1205 Genève. 
- J______ SA 
 
- K______ SA 
 
- Office des poursuites. 
 


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A/3300/2016-CS 
EN FAIT 
A. 
a. L______ fait l'objet, de la part de dix créanciers différents, de 14 poursuites 
constituant les séries n° 11 xxxx88 P, 11 xxxx83 H et 12 xxxx46 N. Dans le cadre 
de ces trois séries, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, notamment, 
procédé à la saisie de la part d'une moitié de la servitude personnelle d'usage 
exclusif du box n° 1______ sis au premier sous-sol du parking souterrain du 
bâtiment situé M______ à N______, grevant l'immeuble n° 2______ de la 
commune de N______, lui-même dépendant des immeubles 3______ à 4______ 
de la commune de N______, dont le poursuivi est titulaire. Le droit saisi a été 
évalué par l'Office à 30'000 fr., soit la moitié de la valeur estimée de la servitude 
personnelle complète. C'est l'ex-épouse du poursuivi, I______, par ailleurs 
créancière poursuivante participant à la série n° 12 xxxx46 N, qui est titulaire de 
la seconde part d'une moitié de cette servitude (ci-après : la servitude). 
Des réquisitions de vente ont été formées en temps utile dans les trois séries 
susmentionnées. 
b. Le 20 avril 2016, l'Office a tenu une séance de pourparlers, à laquelle 
l'ensemble des créanciers ainsi que le débiteur avaient été convoqués, en vue de 
déterminer un mode de réalisation amiable de la part saisie de la servitude. Seule 
une partie des créanciers s'est présentée à cette réunion, lors de laquelle I______, 
après avoir indiqué ne pas souhaiter vendre sa propre part de la servitude, a offert 
d'acheter la part du poursuivi pour un montant de 2'000 fr. 
L'Office a soumis cette proposition aux créanciers et leur a fixé un délai pour se 
déterminer. Dans le délai imparti, deux créanciers, soit la CONFEDERATION 
SUISSE et l'ETAT DE GENEVE, se sont opposés à la vente de gré à gré à 
I______ de la part de la servitude dont L______ est titulaire, considérant le prix 
insuffisant. Les autres créanciers ont accepté la proposition ou ne se sont pas 
déterminés. 
Egalement consulté, le poursuivi ne s'est pas déterminé dans le délai imparti. 
B. 
a. Par acte du 27 septembre 2016, l'Office a saisi la Chambre de surveillance 
d'une requête de fixation du mode de réalisation de la part saisie de la servitude 
personnelle. 
 
b. Invités par la Chambre de céans à se déterminer, deux créanciers (H______ et 
E______ SA) s'en sont rapportés à justice, l'un (J______ SA) a confirmé accepter 
la proposition d'achat de gré à gré formulée par I______ et cette dernière a réitéré 
cette proposition. Les autres créanciers, ainsi que le poursuivi, ne se sont pas 
prononcés. 


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A/3300/2016-CS 
 
c. La Chambre de surveillance a tenu une audience le 2 février 2017, à laquelle la 
plupart des créanciers ainsi que le poursuivi se sont excusés ou ne se sont pas 
présentés. 
 
A cette occasion, le représentant de l'Office a indiqué que l'estimation de la valeur 
du droit saisi, telle qu'elle figurait dans les procès-verbaux de saisie, ne résultait 
pas d'une expertise mais de l'évaluation à laquelle avait procédé l'huissier 
saisissant sur la base de son expérience. Lors des pourparlers, une valeur de 
20'000 fr. pour la part du débiteur (et donc de 40'000 fr. pour la servitude 
complète) avait été évoquée sans susciter d'opposition. 
 
I______ a précisé avoir fixé le montant de son offre de rachat de la part de son ex-
époux non pas en fonction de la valeur de la servitude, sur laquelle elle ne pouvait 
s'exprimer, mais de ce qu'elle était prête à payer pour acquérir cette part, compte 
tenu de ce que son ex-époux lui devait encore et qu'elle ne pourrait 
vraisemblablement pas recouvrer. Son offre s'entendait payable en espèces, sans 
compensation avec les créances dont elle disposait contre le poursuivi. 
 
La représentante de la CONFEDERATION SUISSE et de l'ETAT DE GENEVE a 
indiqué que, selon l'opinion des experts mis en œuvre dans l'intervalle par ces 
derniers, la valeur de la servitude pouvait être évaluée à 20'000 fr. et par 
conséquent celle de la part saisie à 10'000 fr. Ces deux créanciers ne s'opposaient 
dès lors plus à une vente de gré à gré à I______ pour un montant de 2'000 fr. 
 
H______, créancier participant à la série n° 12 xxxx46 N, a formulé une offre 
d'achat de gré à gré de la part saisie pour un montant de 15'000 fr., payable en 
espèces et sans compensation. 
 
Au terme de l'audience, un délai au 16 février 2017 a été imparti aux parties pour 
se déterminer si elles le souhaitaient. 
 
d. Dans le délai imparti, une créancière (J______ SA) a réitéré son accord sur la 
proposition faite par I______, et trois créanciers (la CONFEDERATION SUISSE, 
l'ETAT DE GENEVE et G______ SA) se sont prononcés en faveur de 
l'acceptation de l'offre de rachat faite par H______. 
 
I______, par lettre du 15 février 2017, a déclaré porter son offre à un montant de 
16'000 fr., payable en espèces et sans compensation. 
 
Le poursuivi ne s'est pas déterminé. 
 
e. Copie de la nouvelle offre de I______, ainsi que des déterminations reçues de 
divers créanciers, ont été communiquées aux parties à la procédure par pli du 1er 
mars 2017. 


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Par courrier du même jour, la Chambre de surveillance a informé les parties de ce 
que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
L'art. 132 al. 1 LP attribue à l'autorité de surveillance, dûment saisie à cet effet par 
l'Office, la compétence de fixer le mode de réalisation des biens saisissables non 
mentionnés aux art. 116 à 131 LP ("Vermögensbestandteile anderer Art" dans la 
version allemande de cette disposition), tels qu'un usufruit, une part dans une 
succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une 
autre communauté. Il s'agit là d'une règle attributive de compétence en fonction de 
la nature du droit patrimonial à réaliser, édictée dans l'intérêt public et dans celui 
de personnes qui ne sont pas parties à la procédure (GILLIERON, Commentaire LP, 
n° 10 et 18 ad art. 132 LP; JT 2015 II 19 et 88). 
 
Les éléments patrimoniaux d'un autre type visés par le texte allemand de l'art. 132 
al. 1 LP se réfèrent au cas dans lesquels les droits à réaliser s'entremêlent avec 
ceux d'autres personnes que le débiteur, au point qu'il est difficile de considérer 
ces éléments isolément et de les traiter sans tenir compte des intérêts de ces tiers 
(RUTZ/ROTH, in BAK SchKG I, n° 46 ad art. 132 LP; DCSO/395/2008 consid. 1). 
Entrent dans cette catégorie, notamment, les servitudes personnelles au sens de 
l'art. 781 al. 1 CC, soit celles stipulées au profit de personnes individuellement 
déterminées prises comme telles et non comme propriétaires actuels d'un "fonds 
dominant" (STEINAUER, Les droits réels, tome II, 4ème édition, 2012, § 2190; 
DCSO/395/2008 consid. 1c; RUTZ/ROTH, op. cit., n° 46 ad art. 132 LP). Bien que 
rattachées à la personne du débiteur, de telles servitudes grèvent en effet toujours 
un bien "servant", de telle sorte que leur mode de réalisation doit être adapté à 
leur contenu ainsi qu'aux circonstances de l'espèce. 
2. 
L'élément patrimonial saisi est en l'espèce constitué d'une part d'une moitié d'une 
servitude personnelle (stipulée cessible) de parking. Comme l'a retenu l'Office, il 
s'agit donc a fortiori d'un actif visé par l'art. 132 al. 1 LP, avec pour conséquence 
que la Chambre de céans est seule compétente pour en déterminer le mode de 
réalisation. 
 
Il y a donc lieu d'entrer en matière sur la requête. 
3. 
3.1 Appelée à fixer le mode de réalisation de valeurs patrimoniales visées par 
l'art. 132 al. 1 LP, l'autorité de surveillance dispose d'un grand pouvoir 
d'appréciation. Bien qu'elle soit tenue de consulter les intéressés (art. 132 
al. 3 LP), elle n'est pas liée par leur détermination; elle est toutefois tenue de 
prendre en considération l'opinion qu'ils ont exprimée, et de fixer le mode de 
réalisation de manière à atteindre le meilleur résultat possible tout en tenant 


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compte des divers intérêts en présence (GILLIERON, op. cit., n° 10 et 59 ad 
art. 132 LP). 
 
Selon l'art. 132 al. 3 LP, l'autorité de surveillance pourra notamment ordonner la 
vente aux enchères ou confier la réalisation à un gérant. Elle pourra également 
prendre toute autre mesure, en particulier ordonner la vente de gré à gré, et ce 
même sans l'accord de tous les intéressés (RUTZ/ROTH, op. cit., n° 47 ad 
art. 132 LP). 
 
Ce n'est que si l'élément patrimonial saisi est une part de communauté, au sens de 
l'art. 1 al. 1 et 2 OPC, que le pouvoir de l'autorité de surveillance est limité : 
seules pourront en effet être ordonnées, dans cette hypothèse, la dissolution de la 
communauté (suivie de sa liquidation) ou la vente aux enchères de la part de 
communauté saisie (art. 10 al. 2 OPC). 
 
3.2 La marge de manœuvre dont dispose la Chambre de céans pour fixer le mode 
de réalisation n'est en l'espèce pas limitée par les dispositions de l'OPC : bien que 
le débiteur et son ex-épouse soient conjointement titulaires de la servitude 
personnelle de parking, leurs relations sont en effet régies par analogie par les 
règles de la copropriété (art. 646 et suivants CC) et non celles de la propriété 
commune (art. 652 et suivants CC) en vertu de l'art. 740a al. 1 CC, applicable par 
renvoi de l'art. 781 al. 3 CC, avec pour conséquence que l'OPC ne leur est pas 
applicable. 
 
Les créanciers, le débiteur et la cotitulaire de la servitude (par ailleurs créancière) 
ont eu l'occasion de se déterminer devant la Chambre de céans. Les créanciers qui 
l'ont fait se sont tous prononcés en faveur de la vente de gré à gré. 
 
Ce mode de réalisation paraît effectivement être le mieux à même, dans le cas 
particulier, de concilier les intérêts d'une part des créanciers et du poursuivi à une 
réalisation la plus avantageuse possible et, d'autre part, des tiers intéressés, en 
particulier de l'ex-épouse du poursuivi, cotitulaire de la servitude, laquelle 
souhaite conserver l'usage de l'emplacement de parking auquel elle donne droit. Il 
résulte en particulier de l'offre ferme formulée par cette dernière dans le cadre de 
la présente procédure que le produit d'une telle vente de gré à gré s'élèvera au 
moins à 16'000 fr., montant qui, selon toute vraisemblance, s'approche de la 
valeur vénale du droit saisi. Il n'apparaît par ailleurs pas qu'un autre mode de 
réalisation, en particulier la vente aux enchères de la part de servitude dont le 
poursuivi est titulaire, permettrait d'espérer un produit supérieur, alors même qu'il 
engendrerait des coûts d'organisation et de publicité supérieurs. 
 
La vente de gré à gré de la part de servitude personnelle revenant au poursuivi 
sera ainsi ordonnée. 
4. 
La procédure est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a OELP). 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Entre en matière sur la requête de l'Office des poursuites tendant à la fixation du mode 
de réalisation de la part d'une moitié dont L______ est titulaire dans la servitude 
personnelle d'usage du box n° 1______ grevant l'immeuble n° 2______ de la commune 
de N______, part saisie dans le cadre des séries n°s 11 xxxx88 P, 11 xxxx83 H et 12 
xxxx46 N. 
Au fond : 
Dit que cette part devra être réalisée par vente de gré à gré au sens de l'art. 130 LP, pour 
un montant minimal de 16'000 fr. 
Siégeant : 
Madame 
Valérie 
LAEMMEL-JUILLARD, 
présidente; 
Madame 
Florence 
KRAUSKOPF 
et 
Monsieur 
Patrick 
CHENAUX, 
juges; 
Madame 
Marie 
NIERMARECHAL, greffière. 
 
La présidente : 
Valérie LAEMMEL-JUILLARD 
 
La greffière : 
Marie NIERMARECHAL 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.