ge_gerichte · ATA/255/2026 · 2026-03-10 · fr

Résumé:
 Bien qu’il soit regrettable que le département n’ait entrepris aucune démarche relative aux inscriptions au RF intervenues en fraude à la loi, la sécurité du droit s’oppose désormais à la constatation de la nullité de l’inscription au RF de 2013. Le TAPI a analysé la bonne foi de la venderesse sans tenir compte de la vente ultérieure de l’appartement à l’acquéreur. Or, aucun élément concret ne permet de douter de la bonne foi de ce dernier, pour qui le RF est réputé exact et complet. Il suit de là que le TAPI ne pouvait constater la nullité de l’inscription de la venderesse au RF. Admission partielle sur ce point. Cela étant, le principe de la foi publique ne permet pas de remédier qu’à l’absence du pouvoir de disposer du titulaire du droit. Reste à examiner la question de la nécessité d’obtenir une autorisation d’aliéner et celle des éventuelles conséquences en découlant. Dans les circonstances particulières de l’espèce, il doit être retenu qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire pour l’aliénation litigieuse de l’appartement, cette mesure étant la seule apte à stopper le processus de fraude à la loi mis sur pied et à préserver le parc locatif genevois en période de pénurie. Or, l’aliénation de l’appartement, bien que déjà inscrite au RF, n’a jamais été validée par une telle autorisation. La cause sera transmise directement au département pour qu’il statue en application de l’art. 39 LDTR.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2905/2024-LDTR 
ATA/255/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 10 mars 2026 
 
 dans la cause 
 
 
A______ Sàrl 
recourante 
 
 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo MOLO, avocat 
et 
B______ 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 juin 2025 (JTAPI/731/2025) 


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A/2905/2024 
EN FAIT 
A. a. C______ est administrateur président avec signature individuelle de D______ 
SA, société dont la raison sociale est devenue E______ SA le 30 juillet 2020 
(ci-après : la régie). 
b. F______ SA (ci-après : F______) a pour but les achats et ventes immobilières et 
l’exploitation d’immeubles. Depuis sa création le 24 novembre 2011, elle a son 
siège auprès de la régie. C______ en a été administrateur jusqu’au 29 août 2012, 
date à laquelle il est devenu administrateur président, toujours avec signature 
individuelle. 
c. G______ SA (ci-après : G______) a pour but l’achat, la vente, la construction et 
la gérance de tous immeubles ainsi que tous conseils en investissements 
immobiliers. C______ en a été successivement administrateur entre le 9 avril 2002, 
date de sa création, et le 12 décembre 2012, puis administrateur président, toujours 
avec signature individuelle, jusqu’au 13 février 2018, date à laquelle ses fonctions 
et ses pouvoirs ont été radiés. Depuis le 21 janvier 2021, G______ a son siège 
auprès de la régie et C______ en est administrateur président avec signature 
individuelle. 
d. A______ Sàrl (ci-après : A______ ; anciennement H______ Sàrl) a pour but 
d’entreprendre toutes transactions ou opérations immobilières ainsi que toutes 
prestations de services et conseils dans le domaine de l’immobilier. Elle a pour 
gérant I______ et pour associée J______ SA, dont l’administrateur avec signature 
individuelle est également I______. 
B. a. Le 12 juillet 2002, C______ a acquis l’immeuble sis au 1______, route P_____, 
sur la parcelle n° 490, feuillet 2_____ de la commune Q_____, située en deuxième 
zone de développement (ci-après : l’immeuble), dont les 22 appartements étaient 
destinés à la location. 
b. Le 15 mai 2012, G______ a acquis le certificat d’actions no 8 de F______, 
transfert dûment inscrit au registre des actions de cette dernière le 23 juillet 2012. 
La valeur fiscale dudit certificat s’élevait à CHF 126’000.-. 
c. Le 15 juin 2012, C______ a vendu l’immeuble à F______, au prix de 
CHF 3’444’000.-. 
d. Le 25 juin 2012, F______ a modifié ses statuts, devenant une société immobilière 
d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). L’art. 38 des nouveaux statuts prévoyait 
que la propriété d’un certificat d’actions conférait le droit de louer une partie 
déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances, selon le tableau de 
concordance. 
e. Le 29 juin 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages 
(ci-après : PPE). 


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A/2905/2024 
Depuis lors, le certificat d’actions n° 8 est rattaché à la propriété du lot de PPE 
n° 3.04, correspondant à un appartement de deux pièces de 49 m2 au 1er étage, avec 
un local annexe n° 1.12, soit une cave. 
f. Le 3 décembre 2013, F______ a transféré à G______ la propriété du lot de PPE 
n° 3.04 correspondant à son certificat d’actions. 
g. En janvier 2014, l’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a 
interjeté deux recours auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) contre l’absence de décision du département de l’aménagement, 
du logement et de l’énergie, devenu par la suite le département du territoire 
(ci-après : le département) et l’inscription au registre foncier (ci-après : RF) de 
19 acquéreurs d’appartements au sein de l’immeuble, lesquels, après avoir acheté 
des actions de F______, venaient chacun d’être inscrits au grand livre du RF en tant 
que propriétaires de l’appartement correspondant à leur certificat d’actions. 
Après que le TAPI eut déclaré les recours irrecevables, la chambre administrative 
de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a partiellement admis le 
premier recours de l’ASLOCA contre l’inscription au RF de treize 
actionnaires-locataires de F______ en qualité de propriétaires d’étages et transmis 
la cause au département pour que celui-ci, en sa double qualité d’autorité 
compétente pour délivrer les autorisations d’aliéner et d’autorité de surveillance du 
RF, instruise les causes et statue sur l’applicabilité, aux cas d’espèce, de la LDTR. 
Parmi les acquéreurs de parts de PPE de l’immeuble figuraient notamment 
K______ et L______ (ATA/948/2014 du 2 décembre 2014). 
La chambre administrative a également partiellement admis le deuxième recours de 
l’ASLOCA contre l’inscription au RF de six actionnaires-locataires de F______ en 
qualité de propriétaires d’étages – visant en particulier le transfert de l’appartement 
n° 3.04 à G______ – et transmis la cause au département pour qu’il statue sur 
l’applicabilité auxdits transferts de l’art. 39 LDTR et, le cas échéant, délivre ou 
rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction de cette procédure, le 
département constatait l’existence d’une fraude à la loi ou suspectait la commission 
d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il devait prendre les décisions 
qui s’imposaient en sa qualité d’autorité de répression ou dénoncer les autres 
infractions aux autorités compétentes. Si, au terme de son instruction, il constatait 
qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire mais que les conditions de sa 
délivrance n’étaient pas réunies et que la transaction faite devant le notaire était 
viciée, il lui appartenait de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, 
sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées 
au grand livre (conditions de révocation notamment ; ATA/79/2015 du 20 janvier 
2015). 
h. Le 9 avril 2014, le RF a adressé aux études de notaires genevoises une note 
relative aux opérations de liquidation des SIAL et transformation des cessionnaires 
détenteurs de certificats d’actions en propriétaires d’étages. Depuis 1995 au moins, 
ces opérations n’étaient pas soumises à autorisation de vente au regard de la loi sur 


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A/2905/2024 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures 
de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). Il était toutefois apparu que les exigences légales pouvaient être 
contournées par diverses opérations juxtaposées dans l’application de cette 
pratique. Cette dernière était dès lors momentanément suspendue et les opérations 
en cause devraient dorénavant être soumises à la direction des autorisations de 
construire, rattachée au département, pour décision sur la question de 
l’assujettissement ou non à la loi. 
À la suite de ce changement de pratique, le département a refusé d’autoriser 
l’aliénation de deux appartements de l’immeuble aux actionnaires détenant le 
certificat d’actions correspondant. Ce refus a été confirmé par le TAPI, la chambre 
administrative (ATA/577/2017 du 23 mai 2017) et le Tribunal fédéral (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_361/2017 du 23 novembre 2017). Les instances judiciaires ont 
constaté l'existence d'une fraude à la loi visant à contourner la protection et le 
maintien du parc locatif prévus par la loi. Cette procédure ne concernait pas le 
transfert de l’appartement n° 3.04 à G______, lequel avait déjà été inscrit au RF 
sans faire l’objet d’une procédure d’autorisation d’aliéner. 
i. Le 23 juin 2014, G______ a vendu à M______ le lot de PPE n° 3.04 pour le prix 
de CHF 405’000.-. 
j. Le 2 mai 2023, M______ a vendu à G______ le lot de PPE n° 3.04 pour le prix 
de CHF 405’000.-. 
k. Le 28 juillet 2023, G______ a vendu à A______ le lot de PPE n° 3.04 pour le 
prix de CHF 535’000.-. Cette transaction a fait l’objet d’une publication dans la 
Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 
1er septembre 2023. 
l. Le 25 juillet 2024, A______ a vendu le lot de PPE n° 3.04 à B______ pour le prix 
de CHF 675’000.-. Cette transaction a fait l’objet d’une publication dans la FAO le 
23 août 2024. À ce jour, B______ a été inscrit au grand livre du RF. 
C. a. Par courrier du 29 août 2024, l’ASLOCA a demandé à l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), rattaché au 
département, de l’informer des raisons pour lesquelles l’aliénation du 25 juillet 
2024 n’avait pas fait l’objet d’une autorisation conformément à l’art. 39 LDTR. 
Il était prié de bien vouloir instruire le RF de ne pas procéder à l’inscription de 
l’acquéreur au grand livre. 
b. Par courrier du 3 septembre 2024, l’OCLPF a répondu qu’aucune autorisation 
d’aliéner au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR n’avait été requise, dans la mesure où 
l’appartement concerné n’avait jamais été loué ou offert en location par A______ 
et qu’il n’avait pas été acquis par voie d’adjudication. Il avait été fait application de 
l’art. 11 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), dès lors 
que A______ ne possédait que cet appartement dans l’immeuble. 


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Il renonçait à saisir le RF et laissait l’ASLOCA prendre les dispositions qu’elle 
jugeait utiles. Il notait que les précédents actes de vente concernant cet appartement 
avaient été traités de manière similaire depuis 2014. 
D. a. Par acte du 4 septembre 2024, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI « contre le 
refus du [département] de soumettre une aliénation d’appartement à 
l’art. 39 LDTR ». Elle a conclu principalement à ce qu’il soit ordonné au 
département de révoquer toute inscription portée au grand livre de tout propriétaire, 
autre que G______, pour le lot de PPE n° 3.04 ; qu’il soit dit que toute aliénation 
d’un appartement dans l’immeuble, qui n’avait pas déjà fait l’objet d’une 
autorisation en application de l’art. 39 LDTR, devait être soumise à une telle 
autorisation ; et qu’il soit ordonné au département de soumettre à autorisation, en 
application de l’art. 39 LDTR, l’aliénation du 25 juillet 2024. Subsidiairement, la 
cause devait être renvoyée au département pour instruction dans le sens des 
considérants et il devait être ordonné à ce dernier de rendre une décision susceptible 
de recours concernant l’assujettissement de l’aliénation susdite à l’art. 39 LDTR. 
Préalablement, elle a requis qu’il soit ordonné à A______ de produire copies des 
réquisitions à l’appui tant de l’inscription publiée le 1er septembre 2023 que de son 
inscription au titre de propriétaire du lot de PPE n° 3.04. 
La fraude à la loi était avérée s’agissant de l’immeuble et confirmée par plusieurs 
arrêts du Tribunal fédéral, dont l’arrêt 1C_361/2017 précité. La norme éludée, à 
savoir l’art. 39 LDTR, devait trouver application. Or, mis à part une amende peu 
importante au regard du bénéfice réalisé au moyen de la SIAL frauduleuse, le 
département n’avait rien fait alors que la chambre administrative lui avait enjoint 
d’agir, relevant qu’il lui appartenait de statuer, en sa qualité d’autorité de 
surveillance du RF, sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions 
correspondantes portées au grand livre (conditions de révocation notamment). 
Pourtant, aucun notaire n’avait été inquiété et la vente à la découpe avait été menée 
jusqu’au bout, notamment dans un immeuble sis au 3______, rue R_____. La même 
chose était en train de se produire dans l’immeuble. Le TAPI devait mettre un terme 
à l’incurie du département. 
b. Le département a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. 
Le courrier du 3 septembre 2024 ne constituait pas une décision susceptible de 
recours au sens des art. 4 et 57 de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). Ce courrier, qui n’indiquait ni les voies de droit, 
ni les délais de recours, visait uniquement à répondre sous forme de renseignements 
à la demande d’information de l’ASLOCA au sujet de l’aliénation litigieuse. 
Le litige portait sur l’aliénation du lot de PPE n° 3.04 par A______ à B______ le 
25 juillet 2024. Dès lors, toutes conclusions prises sans rapport avec l’objet du litige 
devaient être considérées comme irrecevables. Tel était le cas des conclusions 
visant à ce qu’il soit ordonné de révoquer toute inscription portée au grand livre de 
tout propriétaire, autre que G______, pour le lot de PPE n° 3.04, et à ce qu’il soit 
dit que toute aliénation d’un appartement dans l’immeuble n’ayant pas fait l’objet 


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d’une autorisation en application de l’art. 39 LDTR devait être soumise à une telle 
autorisation. 
Une autorisation n’était pas nécessaire pour l’aliénation en cause, dans la mesure 
où l’appartement concerné n’avait jamais été loué, ni offert en location par 
A______. En outre, cet appartement n’avait pas été acquis par voie d’adjudication 
et le vendeur ne possédait que cet appartement dans l’immeuble. Ces éléments de 
fait, non contestés par l’ASLOCA, étaient confirmés par le RF, lequel précisait que 
l’acte notarié portant sur ladite aliénation indiquait clairement que cette dernière 
n’était pas soumise à autorisation. Par ailleurs, le traitement de la LDTR avait été 
effectué de manière similaire depuis 2014, à savoir qu’aucune autorisation au sens 
de l’art. 39 al. 1 LDTR n’avait été requise. Dans ces circonstances, le RF avait 
refusé de revenir sur cette publication, dès lors que le traitement de la LDTR 
semblait conforme à la loi. Toute démarche contraire irait à l’encontre de la sécurité 
du droit, eu égard en particulier à la foi publique rattachée au RF. 
La fraude à la loi invoquée par l’ASLOCA, en particulier la vente à la découpe de 
l’immeuble opérée par F______, n’était pas pertinente, dès lors que la question 
avait déjà été tranchée. L’ASLOCA demandait la révocation de toute inscription 
portée au grand livre de tout propriétaire autre que G______. Or, depuis l’aliénation 
du lot de PPE n° 3.04 par G______ à M______ le 23 juin 2014, ce lot n’avait jamais 
été loué par ses propriétaires. Partant, cette aliénation ainsi que les suivantes 
n’avaient pas à être soumises à autorisation du fait d’une application a contrario de 
l’art. 39 al. 1 LDTR. 
Enfin, il n’avait commis aucun déni de justice au sens de l’art. 61 al. 2 LPA. 
L’ASLOCA n’avait pas requis qu’il rende une décision sujette à recours ni ne 
l’avait mis en demeure de le faire. Ce n’était que dans le cadre de la procédure 
devant le TAPI que l’ASLOCA avait formulé, pour la première fois, de telles 
conclusions à son égard. 
c. A______ a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. 
La première conclusion de l’ASLOCA, ordonnant au département de révoquer toute 
inscription portée au grand livre de tout propriétaire, autre que G______, pour le lot 
de PPE n° 3.04, était irrecevable. L’autorité judiciaire compétente pour y faire droit 
était la chambre de surveillance de la Cour de justice (ci-après : la chambre de 
surveillance), et non le TAPI. Il ressortait du courrier du 29 août 2024 que 
l’ASLOCA avait interpellé le département en sa qualité d’autorité de surveillance 
du RF. Or, dans la mesure où celui-ci avait renoncé à saisir le RF, seul un recours 
devant la chambre de surveillance était ouvert. La deuxième conclusion était 
également irrecevable, celle-ci étant exorbitante au litige. L’ASLOCA ne pouvait 
pas valablement conclure à ce qu’il soit dit que toute aliénation d’un appartement 
dans l’immeuble n’ayant pas déjà fait l’objet d’une autorisation en application de 
l’art. 39 LDTR devait être soumise à une telle autorisation. La troisième et dernière 
conclusion était aussi irrecevable, de même que la conclusion subsidiaire, 


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l’inscription au RF ayant été effectuée et la chambre de surveillance étant seule 
compétente. 
Si le recours ne devait pas être jugé irrecevable, il était infondé. L’ASLOCA faisait 
mention d’une fraude à la loi qui avait eu lieu plus de dix ans auparavant, dont elle 
ignorait tout et à laquelle elle n’avait pas participé. Plusieurs ventes avaient, depuis, 
été inscrites au RF avant son acquisition, notamment en faveur de G______ et 
M______. Dans un arrêt 1C_370/2021 du 10 novembre 2022, le Tribunal fédéral 
avait jugé que la sécurité du droit s’opposait à ce qu’il soit revenu sur cette situation 
en cas de vente ultérieure, celle-ci devant être analysée pour elle-même. S’agissant 
de l’aliénation à B______, l’art. 39 LDTR n’avait pas été éludé et l’art. 11 RDTR 
avait été appliqué à juste titre. Dans ce cadre, le fait que l’appartement ait été loué 
par d’anciens propriétaires n’était pas pertinent puisqu’il fallait se limiter à 
examiner si le propriétaire actuel l’avait loué. 
d. B______ a conclu à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet. 
Il a fait siennes les considérations de A______, précisant qu’il s’était établi en 
Suisse depuis six ans et travaillait chez N______ dans le canton de Zurich. Il avait 
appris l’existence de l’appartement à vendre sur Internet et l’avait acquis en raison 
de sa position géographique, à quelques pas de la filiale genevoise de son 
employeur, où il pourrait travailler après avoir acquis la nationalité suisse. 
Pour l’achat de cet appartement, il avait suivi les instructions de l’agence du 
vendeur et du notaire. Il ignorait la réglementation de l’art. 39 LDTR, dont ni le 
vendeur ni le notaire ne l’avaient informé. 
e. L’ASLOCA a souligné que le département avait laissé les inscriptions 
frauduleuses subsister malgré les injonctions de la chambre administrative. 
Une révocation de l’inscription de G______ aurait été d’autant plus indiquée 
qu’elle partageait avec F______, société à l’origine de la fraude, le même 
administrateur. En outre, K______ et L______ faisaient partie des personnes 
proches de C______, en tant que premiers bénéficiaires des certificats d’actions 
distribués frauduleusement afin de vendre l’immeuble à la découpe. Il était 
consternant que le département s’appuie sur l’art. 11 RDTR pour tenter de justifier 
l’absence d’autorisation. Si A______ n’était propriétaire que d’un seul 
appartement, c’était car G______ s’était vu attribuer par F______ un seul et unique 
lot. Ainsi, retenir que la propriété d’un seul lot dispenserait d’autorisation au sens 
de l’art. 39 LDTR reviendrait à récompenser l’opération frauduleuse dans sa 
totalité. 
L’interprétation selon laquelle un appartement jamais loué serait un appartement 
qui n’avait jamais été loué par son propriétaire actuel était contraire à la 
jurisprudence. Par ailleurs, il était rappelé que I______ était un professionnel de 
l’immobilier et qu’il ne pouvait ignorer les fraudes commises à l’aide des SIAL par 
C______. Ces faits étaient de notoriété publique et avaient été relayés par la presse 
bien avant l’acquisition de l’appartement par A______. De surcroît, I______ avait 
des liens de parenté avec deux personnes ayant participé à l’opération frauduleuse 


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initiale, soit K______ et L______. Il ne pouvait prétexter ainsi d’une quelconque 
bonne foi. 
Ni les intérêts du vendeur ni ceux de l’acheteur ne permettaient une autorisation en 
application de la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR. La fraude dans l’immeuble 
avait fait l’objet de nombreuses décisions de justice, encore récemment avec l’arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_191/2021 du 21 mars 2022. 
Dès lors que B______ ne prendrait domicile à Genève que lorsqu’il aurait acquis la 
nationalité suisse, il n’y avait aucune urgence à autoriser l’aliénation contestée. 
f. B______ a indiqué qu’il était prêt à déménager le plus rapidement possible à 
Genève dans l’appartement qu’il avait acquis. 
g. Par jugement du 30 juin 2025, le TAPI a admis le recours. 
Même si elles n’étaient pas formulées comme telles, les conclusions de l’ASLOCA 
pouvaient être comprises comme des conclusions en constatation de la nullité de 
l’inscription de A______ au RF. 
La vente de l’appartement à M______ était fictive, ou tout au moins réalisée dans 
des conditions suspectes laissant fortement douter de sa réalité juridique. En effet, 
il avait acquis le lot de PPE n° 3.04 pour un montant de CHF 405’000.- et l’avait 
revendu à G______ neuf ans plus tard au même prix. Cette dernière l’avait cédé à 
A______ deux mois après pour la somme de CHF 535’000.-, réalisant un bénéfice 
de CHF 130’000.-. Il était insolite et surprenant qu’M______ n’ait pas voulu 
réaliser le moindre bénéfice sur la vente de l’appartement. Ce fait interpellait 
d’autant plus que G______ avait ensuite rapidement vendu ce logement et réalisé 
un bénéfice de l’ordre de 32%. Dans ces circonstances, il ne pouvait être tenu 
compte de l’achat puis de la revente de l’appartement par M______. 
La vente des appartements au sein de l’immeuble s’insérait dans le cadre d’une 
fraude à la loi, élément confirmé par le TAPI, la chambre administrative et le 
Tribunal fédéral. A______ soutenait qu’elle l’ignorait, faisant ainsi implicitement 
valoir sa bonne foi. Or, son administrateur, I______, était un professionnel de 
l’immobilier à Genève et ne pouvait ignorer la saga concernant l’immeuble, dont la 
presse s’était faite l’écho. Il convenait de retenir que A______ avait vu l’occasion 
de réaliser un profit important dans un court laps de temps, profitant de la situation 
née d’un comportement frauduleux, en vendant l’appartement un an après son 
acquisition pour un montant de CHF 675’000.-, réalisant ainsi un gain de 
CHF 140’000.-, soit de l’ordre de 26%. A______ devait être considérée comme le 
dernier maillon lucratif d’une fraude à la loi. 
En outre, son inscription au RF n’était pas conforme aux art. 39 LDTR et 
11 al. 3 RDTR, dans la mesure où la jurisprudence requérait que l’appartement n’ait 
jamais été loué, et ce non seulement par l’actuel propriétaire mais également par les 
propriétaires antérieurs. L’intérêt public et général à maintenir, en période de 
pénurie de logements, l’affectation locative d’un appartement à louer devait primer 
sur les intérêts purement économiques de A______ et de B______. Son inscription 


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ne lui ayant pas conféré la qualité de propriétaire, A______ ne pouvait pas procéder 
valablement à la vente du lot de PPE n° 3.04. 
Il ne pouvait être admis que A______ avait acquis l’appartement de bonne foi. 
La sécurité du droit ne s’opposait pas à la constatation de la nullité de son 
inscription au RF, dans la mesure où le dernier acte s’inscrivant dans l’opération de 
fraude ne remontait qu’à juillet 2024, voire à juillet 2023. 
E. a. Par acte du 4 août 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation et à ce qu’il 
soit dit et constaté que la vente conclue entre elle et B______ était valable. 
Aucun élément du dossier ne permettait d’appuyer la thèse du TAPI selon laquelle 
la vente à M______ était fictive au motif qu’il avait vendu l’appartement à G______ 
au même prix neuf ans plus tard. Il ne s’agissait que d’une supposition. 
Dans le contexte des opérations litigieuses, l’hypothèse qu’il fallait retenir pour 
expliquer les prix identiques était que la vente s’était accompagnée du versement 
d’un dessous-de-table. Il n’était en effet pas imaginable qu’une opération fictive se 
soit déroulée sur neuf ans. La vente en cause disposait donc d’une réalité juridique, 
ce qui aurait dû conduire le TAPI à constater que l’appartement était sorti du parc 
locatif, rendant sa vente à B______ légale. 
En outre, si le département n’avait pas agi contre les inscriptions frauduleuses, 
c’était justement pour une question de sécurité du droit. Il existait un risque de voir 
d’autres intervenants, notamment des banques prêteuses, touchés par la nullité de 
l’inscription au RF. 
B______ était de bonne foi et avait le droit de conserver la propriété de 
l’appartement conformément à l’art. 973 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 
1907 (CC - RS 210). L’annulation de la vente serait disproportionnée tant pour 
l’acquéreur que pour le vendeur. 
b. Le département a appuyé le recours, renvoyant à ses écritures déposées devant 
le TAPI. 
c. L’ASLOCA a conclu au rejet du recours. 
La recourante soulevait que la vente de l’appartement litigieux par M______ à 
G______ aurait été accompagnée d’un dessous-de-table, ce qui n’était pas établi. 
Néanmoins, à imaginer que cela soit le cas, l’acte simulé, soit la vente sans 
dessous-de-table, serait nul. Il en irait de même de l’acte dissimulé, dans la mesure 
où la vente à G______ aurait été effectuée pour un prix supérieur à celui indiqué 
dans l’acte de vente, sans respecter la forme authentique. Or, la forme authentique 
exigeait notamment que la vente porte sur le prix convenu. Par conséquent, cet 
argument n’était d’aucun secours à la recourante. 
En outre, le RF ne cessait de proclamer, procédure après procédure, que la 
publication d’une transaction n’emportait pas encore d’inscription au RF. 
Ainsi, B______ n’était pas devenu propriétaire, dans la mesure où la procédure 


- 10/27 - 
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portait précisément sur la licéité de l’acquisition. Il n’y avait donc nulle bonne foi 
à protéger. 
Pour le surplus, elle faisait sienne l’argumentation du TAPI. 
d. B______ a conclu, principalement, à l’annulation du jugement du TAPI et à ce 
que le recours de l’ASLOCA du 4 septembre 2024 soit déclaré irrecevable. 
Subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement querellé et à ce qu’il soit 
dit et déclaré qu’il était l’actuel propriétaire du lot de PPE n° 3.04. « Si mieux 
même », le dossier devait être renvoyé au TAPI pour nouvelle décision dans le sens 
des considérants. 
Il se rapportait pour l’essentiel aux explications qui lui avaient été communiquées 
par A______, lesquelles étaient retranscrites à l’identique dans sa réponse. 
Le jugement entrepris comprenait de nombreuses violations de la loi et consacrait 
un arbitraire regrettable et choquant. Le TAPI perdait de vue que l’art. 956a 
al. 3 CC mentionnait expressément qu’un recours était exclu lorsque l’inscription, 
la modification ou la radiation de droits réels ou d’annotations avaient été portées 
au grand livre. Or, tel était le cas, ce qui aurait dû conduire le TAPI à déclarer 
irrecevables toutes les conclusions de l’ASLOCA, comme l’avait fait la chambre 
administrative dans une cause similaire. 
La « pirouette juridique » à laquelle avait procédé le TAPI en interprétant les 
conclusions de l’ASLOCA comme des conclusions en constatation de la nullité de 
l’inscription de A______ au RF était contraire au droit. Il était attendu de 
spécialistes de la LDTR qu’ils prennent des conclusions claires et précises, ce 
d’autant plus qu’ils avaient été parties au litige ayant abouti à l’ATA/79/2015 
précité, dans lequel les mêmes conclusions avaient été déclarées irrecevables. 
Il était dès lors surprenant que le TAPI ait rendu, dans le cas d’espèce, un jugement 
contradictoire avec l’arrêt précité. Il apparaissait que le TAPI s’était arrogé plus de 
droits que n’en avait décidé le législateur, violant ainsi la loi et notamment la 
primauté du droit fédéral. 
Si, par impossible, le TAPI pouvait se déterminer sur la nullité, il n’en demeurait 
pas moins qu’il avait violé la loi en admettant celle-ci. Il était le propriétaire inscrit 
au grand livre du RF, et non A______. Seule sa bonne foi était donc pertinente pour 
se déterminer sur la nullité de l’inscription. Au moment où il s’était intéressé à 
l’acquisition de l’appartement, A______ était inscrite au RF comme propriétaire de 
celui-ci. Dès lors, il devait être maintenu dans son acquisition, conformément à 
l’art. 973 al. 1 CC. Même à retenir que A______ aurait été inscrite indûment au RF, 
cela n’y changerait rien, dès lors qu’il ne connaissait pas les vices et ne devait pas 
les connaître (art. 974 al. 1 CC a contrario). 
Le cheminement du TAPI pour aboutir à la nullité de l’inscription de A______ était 
singulier. Si la fraude à la loi initiale n’était pas contestée, il ne pouvait cependant 
pas conclure que la vente de l’appartement à M______ « ét[ait] fictive, ou tout au 
moins réalisée dans des conditions suspectes » laissant douter de sa réalité 


- 11/27 - 
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juridique. Cette affirmation était choquante et consacrait l’arbitraire le plus crasse, 
celle-ci reposant sur une simple supputation. A______ ignorait le contexte de cette 
vente et ne pouvait pas se prononcer en détail sur celle-ci, tout comme le TAPI, qui 
n’avait entendu ni M______, ni un représentant de G______. Il était ainsi 
expressément requis de la chambre administrative qu’elle entende ces derniers. 
En outre, aucun élément du dossier ne permettait de conclure que ces derniers se 
connaissaient, ni qu’M______ avait eu connaissance de la fraude à la loi lorsqu’il 
avait acquis le lot de PPE n° 3.04. Si le notaire en charge de la vente et le 
conservateur du RF avaient eu un doute sur l’existence d’une fraude, ils auraient 
refusé de procéder, ce d’autant plus qu’ils étaient particulièrement attentifs à cette 
époque, depuis le changement de pratique intervenu le 9 avril 2014. La réalité de 
cette acquisition ne pouvait être remise en cause. S’il n’était certes pas courant que 
le prix de vente fût identique au prix d’achat, les parties à un contrat de vente étaient 
libres de déterminer le prix qu’elles souhaitaient, le vendeur pouvant avoir ses 
raisons de fixer un tel prix. F______ ayant transféré la propriété de l’appartement à 
G______ le 3 décembre 2013, s’il devait être retenu qu’un acquéreur avait participé 
à la fraude à la loi, ce ne pouvait être que G______. En tout état, le TAPI aurait dû 
interpeller les parties sur son intention de retenir la nullité de l’inscription de 
A______ au RF. En ne le faisant pas, il avait violé leur droit d’être entendues. 
Enfin, il avait été retenu que A______, dont l’administrateur, I______, était un 
professionnel de l’immobilier, avait connaissance de la fraude à la loi initiale et, en 
plus, qu’elle était le dernier maillon lucratif de celle-ci. Or, avant le recours de 
l’ASLOCA devant le TAPI, I______ n’en avait jamais entendu parler. La fraude 
avait fait l’objet d’une couverture médiatique pauvre, et non d’une « saga dans la 
presse ». Il n’était donc pas étonnant qu’il n’en ait jamais entendu parler. 
À l’époque, G______ était propriétaire de l’appartement au RF et le prix de vente 
était intéressant, tout en demeurant dans la fourchette des prix du marché. Qu’il ait 
pu y voir une possibilité de gain futur était sans pertinence et correspondait par 
ailleurs au but de la société. À nouveau, si le conservateur du RF et le notaire en 
charge de la vente avaient eu un doute sur l’existence d’une fraude, ils auraient 
refusé de procéder. Enfin, la publication exigée par l’art. 157 de la loi d’application 
du code civil suisse et d’autres lois fédérales en matière civile du 11 octobre 2012 
(LaCC – E 1 05) ne devait être entreprise ni par l’acquéreur, ni par le vendeur. 
Même si, par impossible, il devait y avoir un vice, celui-ci n’était pas facilement 
décelable. Le RF n’avait pas uniquement le devoir d’enregistrer les actes comme 
un simple exécutant, mais il avait l’obligation de contrôler toute inscription. 
Ainsi, s’il avait constaté qu’une autorisation était nécessaire dans le cas d’espèce, 
il n’aurait pas procédé. Il était patent qu’à tout le moins M______, A______ et lui-
même étaient de bonne foi lors de leur acquisition respective. 
Pour le reste, il renvoyait à ses précédentes écritures. Même si A______ avait été 
inscrite à tort au RF, il devait conserver son droit de propriété, car il ne connaissait 
pas les vices, ni n’était tenu de les connaître. Il déclarait expressément n’avoir 


- 12/27 - 
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aucune connaissance des rapports de propriété et/ou de possession antérieurs de 
l’appartement qu’il avait acquis. 
e. A______ n’a pas répliqué dans le délai imparti. 
f. Sur ce, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées. 
g. Par souci de simplification, en tant que la réponse de B______ est, pour 
l’essentiel, un copier-coller d’une détermination de A______, les explications et 
l’argumentation qu’elle contient seront examinées avec celles de la recourante. 
 
 


- 13/27 - 
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EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a LPA ; art. 63 al. 1 let. b LPA). 
2. 
La recourante sollicite l’audition d’M______ et d’un administrateur de G______. 
2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes et 
d’obtenir qu’il y soit donné suite (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 III 48 
consid. 4.1.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1). Ce droit n’empêche pas le juge de renoncer 
à l’administration de certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée 
de ces dernières, s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier 
son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier. 
Il n’implique pas le droit d’être entendu oralement ou d’obtenir l’audition de 
témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 
consid. 4.3.2). 
2.2 En l’espèce, la recourante a pu faire valoir son droit d’être entendue à diverses 
reprises dans le cadre de la procédure. Au vu des questions juridiques soulevées par 
la présente cause, la chambre de céans considère être en possession d’un dossier 
complet, les faits étant suffisamment documentés tant par les écritures des parties 
que par les nombreux arrêts auxquels elles se sont référées, rendus dans des causes 
similaires, portant sur le même immeuble et le même complexe de faits. 
Comme il sera vu ci-dessous, l’audition d’M______, au demeurant non obligatoire, 
ne s’avère ni utile ni nécessaire à la résolution du litige, compte tenu du fait que 
l’appartement a fait l’objet de ventes ultérieures. 
Il est par ailleurs rappelé que l’administrateur président de G______ est C______, 
également administrateur président de F______, société dont il a été confirmé, dans 
l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précité, qu’elle avait sciemment mis sur 
pied des opérations artificielles dans l’immeuble en cause, afin de réaliser une 
fraude à la loi et de procéder à des aliénations en éludant l’art. 39 LDTR. Son 
témoignage n’aurait en conséquence une force probante que relative. 
Il ne sera dès lors pas donné suite à la requête d’actes d’instruction. 
3. 
La recourante fait valoir que le TAPI aurait dû déclarer le recours de l’ASLOCA 
irrecevable, dans la mesure où l’inscription de B______ au grand livre avait déjà 
été effectuée. 
3.1 Le RF donne l’état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). 
L’office du RF n’opère d’inscription au RF que sur réquisition (art. 46 al. 1 de 
l’ordonnance sur le RF du 23 septembre 2011 - ORF - RS 211.432.1). 


- 14/27 - 
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3.2 À teneur de l’art. 83 ORF, l’office du RF vérifie que les conditions légales de 
l’inscription au grand livre sont réunies (al. 1). Il contrôle la forme et le contenu de 
la réquisition, l’identité de la personne qui la présente et son droit de disposer. 
En cas de réquisition par un représentant, il vérifie ses pouvoirs de représentation. 
Sont également examinés la capacité civile, lorsqu’elle est restreinte d’après les 
pièces justificatives déposées ou les écritures du RF, l’inscription requise, pour 
s’assurer qu’elle est susceptible de faire l’objet d’une inscription au RF, le 
justificatif relatif au titre, en particulier sa forme, les pièces justificatives 
accompagnant la réquisition, pour s’assurer qu’elles sont complètes, et enfin, les 
autorisations et les consentements nécessaires, pour s’assurer qu’ils ont été produits 
(al. 2). 
3.3 Selon l’art. 87 ORF, lorsque les conditions de l’inscription au grand livre ne 
sont pas remplies, l’office du RF rejette la requête (al. 1). Les motifs du rejet doivent 
être communiqués par écrit à la personne qui présente la réquisition ainsi qu’à 
quiconque touché par la décision, avec l’indication des voies de recours (al. 3). 
L’inscription au grand livre du RF consacre l’admission de la réquisition 
d’inscription audit registre et constitue une décision au sens de l’art. 4 al. 1 
let. a LPA (ATA/491/2021 du 11 mai 2021 consid. 3a ; ATA/79/2015 précité 
consid. 12b ; ATA/948/2014 précité consid. 12b). 
3.4 La publication des acquisitions foncières dont le RF a pris connaissance lors de 
la réception des réquisitions d'inscription est indépendante des décisions 
d'admission et de rejet de celles-ci (ATA/948/2014 précité consid. 14). Les cantons 
peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées 
(art. 970a al. 1 CC). À Genève, cette publication est prescrite par l’art. 157 LaCC, 
intitulé « Publication des transactions immobilières », qui dispose que les 
acquisitions de propriété immobilière sont publiées dans la FAO. 
La publication a pour principale fonction d’informer les tiers et la population de 
l’existence des transactions passées devant notaires, d’attirer l’attention de tiers 
lésés ou de tiers intéressés sur l’existence de celles-ci, et de permettre à ceux-ci de 
réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer les litiges et préserver les 
acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives (ATA/948/2014 précité 
consid. 14). 
3.5 Selon l’art. 956a CC, les décisions de l’office du RF peuvent faire l’objet d’un 
recours devant l’autorité désignée par le canton (al. 1). A qualité pour recourir, 
notamment toute personne atteinte de manière particulière par une telle décision et 
ayant un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée 
(al. 2 ch. 1) ainsi que l’autorité de surveillance administrative du canton dans la 
mesure où le droit cantonal lui accorde un droit de recours (al. 2 ch. 2). Le recours 
est exclu lorsque l’inscription, la modification ou la radiation de droits réels ou 
d’annotations ont été portées au grand livre (al. 3). À Genève, la chambre de 
surveillance de la Cour de justice statue sur les recours visés à l’art. 956a CC 
(art. 152 LaCC). 


- 15/27 - 
A/2905/2024 
3.6 Le TAPI est l’autorité inférieure de recours dans les domaines relevant du droit 
public, pour lesquels la loi le prévoit (art. 116 al. 1 LOJ). Les décisions prises et 
autorisations délivrées par le département en application de la loi doivent être 
publiées dans la FAO et sont susceptibles d’un recours, dans les 30 jours, auprès du 
TAPI (art. 45 al. 1 LDTR). 
La chambre administrative a déjà jugé, pour des faits similaires à la présente cause, 
que le TAPI devait se déclarer compétent lorsque le recours de l’ASLOCA portait 
sur la question de l’application de l’art. 39 LDTR aux opérations de 
cessions-transferts publiées par le RF, cela même en l’absence d’une décision du 
département si celle-ci était prétendument nécessaire (ATA/80/2015 du 20 janvier 
2015 consid. 8 ; ATA/79/2015 précité consid. 8 ; ATA/948/2014 précité consid. 8 ; 
ATA/752/2013 du 12 novembre 2013 consid. 3f et 4). 
3.7 Lorsqu’un tiers à la procédure interjette un recours au motif que le droit 
applicable a été mal déterminé par l’autorité et que la loi qui aurait dû être appliquée 
exigeait qu’une décision soit prise alors qu’elle ne l’a pas été, il soulève une 
violation du droit qui ne requiert pas la présence d’une décision, car l’absence d’une 
telle décision est précisément l’objet du recours. À défaut, une violation consistant 
pour l’autorité administrative à ne pas soumettre un état de fait à autorisation 
(au motif que la loi ne s’applique pas au cas examiné) ne pourrait jamais être 
contrôlée si le destinataire direct de la décision en est satisfait (ATA/79/2015 
précité consid. 4 ; ATA/948/2014 précité consid. 4). 
3.8 La possibilité de recourir au Tribunal fédéral contre la passivité de 
l’administration est consacrée par l’art. 94 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral 
du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), qui dispose que le recours est recevable si, 
sans en avoir le droit, la juridiction saisie s’abstient de rendre une décision sujette 
à recours ou tarde à le faire. Le contenu de cette disposition s’impose aux cantons 
en vertu de l’art. 111 LTF, qui prescrit que si un recours est ouvert au niveau fédéral, 
les cantons ne peuvent en fermer la voie au niveau cantonal. 
3.9 En l’espèce, la décision d’admission de la réquisition d’inscription n’a pas été 
notifiée à l’ASLOCA. C’est par la seule publication dans la FAO que celle-ci a été 
informée de l’existence de la transaction litigieuse. L’ASLOCA est intervenue en 
qualité de tiers au stade de la procédure contentieuse, en sa qualité d’association 
régulièrement constituée d’habitants, de locataires et de propriétaires d’importance 
cantonale, qui existe depuis trois ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire 
s’étend à l’objet concerné au sens de l’art. 45 al. 5 LDTR. 
La chambre administrative a certes déjà eu l’occasion de confirmer que des 
inscriptions de transferts litigieux au RF ne pouvaient être remises en cause, dès 
lors que les droits réels litigieux avaient été inscrits au grand livre. 
Cela étant, il convient de distinguer le recours contre l’admission des réquisitions 
d’inscription par le RF de celui contre l’absence de décision du département. Selon 
l’ASLOCA, le département aurait dû rendre une décision relative à l’aliénation en 


- 16/27 - 
A/2905/2024 
cause conformément à l’art. 39 LDTR. Or, par courrier du 3 septembre 2024, le 
département lui a indiqué qu’aucune autorisation d’aliéner au sens de l’art. 39 
al. 1 LDTR n’avait été requise. 
Le contrôle de la correcte application de la LDTR relevant de la compétence du 
TAPI, c’est à bon droit que celui-ci a considéré que la décision dont l’absence était 
déplorée pouvait faire l’objet d’un recours devant lui. La question de l’inscription 
des droits réels litigieux au grand livre ne faisait pas obstacle à ce qu’il entre en 
matière sur le recours sous cet aspect. 
Le grief sera donc écarté. 
4. 
La recourante fait grief au TAPI d’avoir procédé à une « pirouette juridique » en 
interprétant les conclusions de l’ASLOCA comme des conclusions en constatation 
de la nullité de l’inscription de A______ au RF. 
4.1 L’objet du litige est principalement défini par l’objet du recours (ou objet de la 
contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 
motifs qu’il invoque. L’objet du litige correspond objectivement à l’objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 
consid. 1.5 ; ATA/799/2025 du 22 juillet 2025 consid. 3.1). La contestation ne peut 
excéder l’objet de la décision attaquée, c’est-à-dire les prétentions ou les rapports 
juridiques sur lesquels l’autorité inférieure s’est prononcée ou aurait dû se 
prononcer. L’objet d’une procédure administrative ne peut donc pas s’étendre ou 
qualitativement se modifier au fil des instances, mais peut tout au plus se réduire 
dans la mesure où certains éléments de la décision attaquée ne sont plus contestés. 
Ainsi, si un recourant est libre de contester tout ou partie de la décision attaquée, il 
ne peut pas prendre, dans son mémoire de recours, des conclusions qui sortent du 
cadre des questions traitées dans la procédure antérieure (ATA/491/2021 précité 
consid. 2b). 
4.2 La nullité absolue d’une décision peut être invoquée en tout temps devant toute 
autorité et doit être constatée d’office (ATF 145 III 436 consid. 3 ; 138 Il 501 
consid. 3.1 ; 137 I 273 consid. 3.1). 
4.3 Dans un arrêt relatif à des faits similaires portant sur le même immeuble, la 
chambre administrative a déjà été amenée à interpréter des conclusions ayant trait 
à un transfert de lot PPE intervenu en 2013 et au rétablissement d’une situation 
conforme au droit comme des conclusions en constatation de la nullité d’une 
inscription au RF (ATA/491/2021 précité consid. 3). La nullité de l’inscription n’a 
toutefois pas pu être constatée dans les circonstances d’espèce (ATA/491/2021 
précité consid. 10). 
4.4 Le droit d'être entendu se rapporte surtout à la constatation des faits. Le droit 
des parties d'être interpellées sur des questions juridiques n'est reconnu que de 
manière restreinte, lorsque l'autorité concernée entend se fonder sur des normes 
légales dont la prise en compte ne pouvait pas être raisonnablement prévue par elles, 


- 17/27 - 
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lorsque la situation juridique a changé ou lorsqu'il existe un pouvoir d'appréciation 
particulièrement large. Le droit d'être entendu ne porte en principe pas sur la 
décision projetée. L'autorité n'a donc pas à soumettre par avance aux parties, pour 
prise de position, le raisonnement qu'elle entend tenir (ATF 145 I 167 consid. 4.1). 
Toutefois, lorsqu'elle envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif 
juridique non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune des parties en 
présence ne s'est prévalue et ne pouvait supputer la pertinence, le droit d'être 
entendu implique de donner au justiciable la possibilité de se déterminer à ce sujet 
(ATF 145 IV 99 consid. 3.1 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
6B_233/2025 du 1er décembre 2025 consid. 1.2). 
4.5 En l’espèce, la nullité d’une décision pouvant être constatée en tout temps et 
d’office par n’importe quelle autorité, il ne peut être reproché au TAPI d’avoir 
considéré que les conclusions de l’ASLOCA pouvaient être comprises comme des 
conclusions en nullité de l’inscription de A______ au RF, même si elles n’étaient 
pas formulées comme telles. 
Si les parties n’ont pas évoqué le motif juridique de la nullité, il n’en demeure pas 
moins que la question de l’existence d’une fraude à la loi est un point sur lequel 
leur argumentation a porté. Dans ces circonstances, elles pouvaient s’attendre à ce 
que l’admission d’une fraude à la loi conduise, le cas échéant, à la constatation de 
la nullité des transferts litigieux. Le TAPI n’était donc pas tenu de les interpeller 
sur ce point. 
Ainsi, l’instance précédente était habilitée à se déterminer sur une éventuelle nullité 
de ladite inscription au RF, si bien que le grief tiré de la violation du droit d’être 
entendu sera écarté. 
5. 
Le litige porte sur la conformité au droit de l’aliénation de la part de PPE n° 3.04 
par A______ à B______ le 25 juillet 2024. La recourante conteste que son 
inscription au RF soit nulle et rappelle que la constatation de la nullité de 
l’inscription ne doit pas mettre sérieusement en danger la sécurité du droit. Elle 
soutient en outre que B______, en tant qu’acquéreur de bonne foi, a le droit de 
conserver la propriété de l’appartement. 
5.1 Selon la jurisprudence constante, la nullité ne frappe que les décisions affectées 
des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement reconnaissables et pour 
autant que sa constatation ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. 
Sauf dans les cas expressément prévus par la loi, il ne faut admettre la nullité qu’à 
titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système d’annulabilité 
n’offre manifestement pas la protection nécessaire (ATF 130 II 249 consid. 2.4 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 6B_354/2015 du 20 janvier 2016 consid. 4.1). Des vices 
de fond d’une décision n’entraînent qu’exceptionnellement sa nullité. Entrent avant 
tout en considération comme motifs de nullité l’incompétence fonctionnelle et 
matérielle de l’autorité appelée à statuer ainsi qu’une erreur manifeste de procédure 
(ATF 129 I 361 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_354/2015 précité 
consid. 4.1). 


- 18/27 - 
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5.2 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la deuxième zone de 
construction (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. b de la loi 
d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 
1987 - LaLAT - L 1 30), où se trouve en l’occurrence l’appartement litigieux. À cet 
effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des 
appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). 
La lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière, de même que 
la facilitation de l’accès à la propriété du logement, font partie des tâches 
qu’assument les collectivités publiques en réponse à une préoccupation essentielle 
de la population, confrontée, pour se loger, à d’importantes difficultés tenant à la 
rareté des appartements disponibles ainsi qu’aux montants élevés de leurs loyers et 
prix de vente, notamment dans le canton de Genève (ACST/31/2025 du 26 juin 
2025 consid. 5.4). Il y a notamment spéculation immobilière lorsque des entreprises 
et de riches acquéreurs achètent des appartements dans le but de les laisser vides 
afin d’augmenter la valeur du sol et des biens immobiliers, plus particulièrement 
dans l’attente que leur dégradation justifie un abandon de leur affectation locative 
ou leur conversion en logements de luxe, ou même dans l’attente d’un 
assouplissement 
de 
la 
LDTR 
(ATF 
119 
Ia 
348 
consid. 
3b ; 
Giuseppa OTTIMOFIORE, Le droit de propriété, un droit fondamental entre 
inclusion et exclusion, 2012, p. 264). 
5.3 Dans le cas d’appartements en PPE, la vente en bloc doit être préférée à la vente 
par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la 
LDTR. La LDTR s’applique lorsqu’un appartement est individualisé, puis vendu. 
Elle ne saurait cependant empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un 
même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du 
marché locatif est pratiquement nul. Toutefois, même dans ce cas de figure, le fait 
de vendre « à la découpe » des immeubles locatifs en blocs de petites tailles a pour 
effet une transformation progressive de l’immeuble locatif contraire à l’esprit de la 
LDTR. Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, une multiplication du 
nombre des propriétaires tendent en effet indéniablement à mettre en péril le 
maintien de l’affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation 
de loyers bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR. Cela augmente la 
probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés, et partant le risque 
d’une atteinte au parc immobilier locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 
précité consid. 3.2.2 ; ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2). 
5.4 Le principe de la bonne foi entre administration et administré, exprimé aux 
art. 9 et 5 al. 3 Cst., exige que l’une et l’autre se comportent réciproquement de 
manière loyale. En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude 
propre à tromper l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des 
conséquences d’une incorrection ou insuffisance de sa part (ATA/491/2021 précité 


- 19/27 - 
A/2905/2024 
consid. 6a ; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit 
administratif, 3e éd., 2025, n. 567). 
5.5 Il y a fraude à la loi – forme particulière d’abus de droit – lorsqu’un justiciable 
évite l’application d’une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le 
biais d’une autre norme permettant d’aboutir à ce résultat de manière apparemment 
conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant la 
construction juridique destinée à la contourner. Pour être sanctionné, un abus de 
droit doit apparaître manifeste. L’autorité qui entend faire appliquer la norme 
éludée doit établir l’existence d’une fraude à la loi, ou du moins démontrer 
l’existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas 
par cas, en fonction des circonstances d’espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_132/2022 du 20 mars 2023 consid. 4.1 ; ACST/17/2023 du 
26 avril 2023 consid. 6.1 ; ATA/491/2021 précité consid. 6b). 
5.6 Celui qui acquiert la propriété ou d’autres droits réels en se fondant de bonne 
foi sur une inscription du RF est maintenu dans son acquisition (art. 973 al. 1 CC). 
5.7 Selon l’art. 974 CC, lorsqu’un droit réel a été inscrit indûment, l’inscription ne 
peut être invoquée par les tiers qui en ont connu ou dû connaître les vices (al. 1). 
L’inscription est faite indûment lorsqu’elle a été opérée sans droit ou en vertu d’un 
acte juridique non obligatoire (al. 2). 
5.8 Dans un arrêt de 2010 (ATA/255/2010 du 20 avril 2010), la chambre 
administrative a déjà été amenée à examiner la nullité d’un partage-attribution en 
raison de l’absence d’autorisation d’aliéner. Le vice était grave, mais non 
facilement décelable, puisque le conservateur avait procédé à l’enregistrement de 
l’acte de partage-attribution sans exiger les autorisations de vente (consid. 9d). 
Du point de vue de la sécurité du droit, l’exécutabilité de la nullité des 
partages-attributions serait extrêmement problématique, notamment du fait que 
l’appartement en cause avait été vendu à des tiers, inscrits au RF. L’application du 
constat de nullité créerait dans la pratique une situation inextricable au vu du temps 
écoulé et de la bonne foi des nouveaux propriétaires (consid. 9e). La nullité ne 
pouvait donc être constatée (consid. 10). 
Dans un arrêt relatif à des faits similaires portant sur le même immeuble, la chambre 
administrative a examiné la nullité d’une inscription au RF en raison d’une absence 
d’autorisation d’aliéner. Le vice était particulièrement grave puisqu’il consacrait 
une violation de la LDTR obtenue par la mise en place d’une fraude à la loi. 
La décision d’admission de la réquisition d’inscription au RF était matériellement 
viciée. Néanmoins, le dernier acte de l’ensemble des opérations de fraude remontait 
à plus de sept ans et la sécurité du droit s’opposait à la nullité de ladite inscription 
(ATA/491/2021 précité consid. 10, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 
1C_370/2021 précité). 


- 20/27 - 
A/2905/2024 
5.9 En l’espèce, l’ASLOCA conteste l’inscription de la recourante au RF au motif 
qu’elle est intervenue grâce à une fraude à la loi, ce qui a été retenu par le TAPI 
dans le jugement querellé. 
Si la situation de la recourante n’a pas fait l’objet de l’arrêt du 23 mai 2017 
(ATA/577/2017 précité, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 
précité), l’opération initiale s’inscrit néanmoins dans le même immeuble et dans le 
même complexe de faits : cession par C______, le 15 mai 2012, des actions de 
F______ à G______, deux sociétés dont il est administrateur avec signature 
individuelle ; vente de l’immeuble à F______ un mois plus tard, le 15 juin 2012 ; 
transformation de F______ en SIAL dix jours plus tard, le 25 juin 2012 ; soumission 
de l’immeuble au régime de la PPE quatre jours plus tard, le 29 juin 2012 ; enfin, 
transfert du lot de PPE n° 3.04 à l’actionnaire-locataire, en l’occurrence G______, 
le 3 décembre 2013. La situation concerne ainsi les mêmes opérations et le même 
immeuble, en relation avec un appartement et une acquéreuse distincts. 
Elle s’inscrit dès lors dans le contexte du même montage mis sur pied dès l’origine 
dans le but de contourner la LDTR, et donc de la fraude à la loi constatée dans ces 
arrêts (arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précité consid. 4.4 ; ATA/577/2017 
précité consid. 7). 
Tant l’aliénation des actions que la transformation en SIAL ont été remises en cause 
par les juridictions administratives, qui les ont considérées s’inscrire dans le 
contexte global de fraude à la loi. Celle-ci apparaît d’autant plus manifeste, dans le 
cas présent, que C______ était, en 2013, à la fois administrateur président avec 
signature individuelle de la venderesse et de l’acheteuse. C’est donc grâce à la 
situation créée artificiellement pour rentrer dans un cas d’application de l’ancienne 
pratique du département que G______ a été inscrite au RF sans qu’une autorisation 
d’aliéner ait été exigée. Le département n’étant pas intervenu avant que le transfert 
de l’appartement n° 3.04 à G______ ait été inscrit au RF, l’opération a été 
entièrement achevée. 
Depuis les ATA/948/2014 et ATA/79/2015 précités – étant rappelé que G______ 
était partie à cette dernière procédure –, comme depuis l’ATA/577/2017 et l’arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_361/2017 précités, l’autorité intimée n’a entrepris aucune 
démarche relative aux inscriptions au RF intervenues dans ce contexte. Bien que 
cette omission soit regrettable, la sécurité du droit s’oppose désormais à la 
constatation de la nullité de l’inscription au RF de 2013. 
Dans le cas jugé par l’ATA/491/2021 précité, F______ avait transféré à une 
actionnaire-locataire la propriété du lot de PPE de l’immeuble correspondant à son 
certificat d’actions. L’actionnaire avait ensuite demandé l’autorisation de vendre sa 
part de PPE à O______ SA (ci-après : O______) – qui avait son siège auprès de la 
régie et avait pour administrateur C______ –, expliquant être endettée à hauteur de 
CHF 800’000.- auprès de la régie. La chambre de céans avait considéré que les 
dettes invoquées par la requérante comme intérêt pour pouvoir aliéner 
l’appartement s’inscrivaient dans un contexte de fraude à la loi. La délivrance d’une 


- 21/27 - 
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autorisation d’aliéner permettait à C______ de reprendre la propriété de 
l’appartement, mais individualisé, après validation par autorisation d’aliéner, au 
travers de O______. L’autorisation d’aliéner litigieuse était donc annulée. 
Le second chaînon d’opérations est intervenu in casu entre le 23 juin 2014 et le 
28 juillet 2023. À la différence du cas précité, G______ n’a pas sollicité une 
autorisation d’aliéner au profit d’M______, alors qu’elle aurait dû le faire. 
En l’état, l’opération d’achat et de revente successifs de l’appartement entre 
G______ et M______, pour un prix identique neuf ans plus tard, le 2 mai 2023, 
interroge. La seule hypothèse avancée par la recourante pour expliquer les prix de 
vente identiques, à savoir que la vente aurait été « accompagnée du versement d’un 
dessous-de-table », sans plus de précisions, ne peut être retenue, aucun indice ne la 
rendant ne serait-ce que vraisemblable. Quoi que la recourante en dise, force est de 
constater que l’opération litigieuse a permis à C______, administrateur président 
de G______, de redevenir propriétaire, par l’intermédiaire de sa société, de 
l’appartement et, en outre, de réaliser un bénéfice de CHF 130’000.- à peine deux 
mois plus tard, en revendant l’appartement pour un montant de CHF 535’000.-. 
Bien que la recourante indique avoir pris connaissance de la possibilité d’achat par 
le biais de la régie, on peut se demander si I______, associé gérant de A______ et 
professionnel de l’immobilier à Genève, pouvait ignorer la fraude à la loi initiale. 
Cette dernière avait fait l’objet d’articles dans la presse, notamment spécialisée. De 
surcroît, à tout le moins un de ses proches, à savoir son père K______ , avait été 
partie à une procédure dans une cause similaire portant sur le même immeuble. 
Dans l’arrêt en question, la chambre administrative avait retenu qu’il existait, au vu 
des cessions-transferts réalisés par F______, un doute manifeste quant à l’existence 
d’une fraude à la loi (ATA/948/2014 précité consid. 9). Le TAPI a considéré, dans 
ces circonstances, que la bonne foi de A______ ne pouvait être admise, qualifiant 
la recourante de « dernier maillon lucratif d’une fraude à la loi ». 
La question de savoir si A______ était inscrite à tort comme propriétaire du lot de 
PPE n° 3.04 peut toutefois souffrir de rester indécise. En effet, le TAPI ne pouvait 
analyser la bonne foi de A______ sans tenir compte de la vente ultérieure de 
l’appartement à B______. Même à admettre que A______ ne soit pas devenue 
propriétaire de l’appartement en l’absence d’une autorisation, laquelle était 
nécessaire, avant l’aliénation de celui-ci un an plus tard – qui lui a permis de réaliser 
un bénéfice important, soit CHF 140'000.- –, l’instance précédente ne pouvait faire 
abstraction de la vente, le 25 juillet 2024, à B______. Or, aucun élément concret ne 
permet de douter de la bonne foi de ce dernier, pour qui le RF est réputé exact et 
complet. Compte tenu de la foi publique rattachée au RF, une inscription de 
A______, même indue, ne ferait pas échec à l’acquisition par B______ de la 
propriété de l’appartement. L’ASLOCA ne prétend en particulier pas que 
l’acquéreur aurait été partie prenante à la fraude à la loi. 


- 22/27 - 
A/2905/2024 
Il suit de là que le TAPI ne pouvait constater la nullité de l’inscription de A______ 
au RF ni, a fortiori, retenir qu’une absence de pouvoir de disposer l’avait empêchée 
de procéder valablement à la vente du lot. 
Le grief sera admis sur ce point. 
6. 
Reste à examiner la question de la nécessité d’obtenir une autorisation d’aliéner et 
celle des éventuelles conséquences en découlant. Le département a estimé que le 
transfert litigieux n’était pas soumis à autorisation. Au contraire, l’ASLOCA argue 
que le département aurait dû statuer sur l’aliénation au profit de B______ en 
application de l’art. 39 LDTR. 
6.1 Mis à part le vice résultant de l’inexactitude de l’inscription, l’acquisition du 
droit réel par le tiers de bonne foi doit être valable. Peu importe que l’acquisition 
ait lieu selon le principe absolu, selon le principe relatif ou complètement hors 
registre ; peu importe également que le droit ait été acquis à titre gratuit ou onéreux. 
Il faut pour cela que le titre d’acquisition soit valable : le principe de la foi publique 
ne permet de remédier qu’à l’absence du pouvoir de disposer du titulaire du droit, 
mais pas à des défauts (d’ordre matériel ou formel) dont serait entaché le titre 
d’acquisition. Il faut également que l’opération d’acquisition soit conforme aux 
règles légales : ainsi, la réquisition doit émaner de la personne formellement 
légitimée et l’inscription doit être régulière en la forme (Michel MOOSER, in 
Pascal PICHONNAZ/ Bénédict FOËX/Denis PIOTET, Commentaire romand Code 
civil II, 2016, n. 12 ad art. 973 CC). 
6.2 La surveillance du RF prend la forme d’une surveillance administrative 
(art. 956 
CC) 
et 
d’une 
surveillance 
juridictionnelle 
(art. 
956a 
CC ; 
Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, tome I, 6e éd., 2019, n. 799). 
À Genève, l'office du RF est placé sous la surveillance du département 
(art. 151 LaCC, en relation avec les art. 953 et 956 CC ; art. 6 al. 1 let. e ROAC). 
La surveillance administrative est une surveillance générale. Elle a une double 
portée. Elle consiste d’abord en un contrôle général du bon fonctionnement du 
service administratif : cela concerne notamment la mise à disposition de personnel 
et l’engagement de moyens financiers. Elle consiste ensuite en une surveillance 
spécifique ; cela concerne le contrôle de la régularité de l’application des normes 
propres à la tenue du RF. Elle comporte une surveillance régulière. L’autorité doit 
procéder à des inspections des bureaux du RF et contrôler la tenue des documents ; 
si elle constate des irrégularités, elle doit les signaler au conservateur et veiller à ce 
qu’il y soit remédié. Elle peut également adresser aux conservateurs des directives, 
de portée générale ou particulière (Michel MOOSER, in Pascal PICHONNAZ/ 
Bénédict FOËX/Denis PIOTET, op. cit., n. 6 ad art. 956 CC). 
6.3 L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 


- 23/27 - 
A/2905/2024 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout 
appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, 
dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie 
d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d’appartements lorsque 
le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). 
6.3.1 Selon l’art. 11 al. 3 RDTR, par appartement jusqu’alors offert en location, au 
sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit : l’appartement loué lors du dépôt 
de la requête en autorisation d’aliéner (let. a) ; l’appartement vide ou vacant lors du 
dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué par 
son propriétaire actuel (let. b) ; l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête 
en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué 
l’appartement considéré (let. c). 
En réalité, l’appartement est également assujetti si la requête d’autorisation n’est 
pas déposée en violation de la loi (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement 
d’affectation et aliénation : immeubles de logements et appartements, 2014, p. 408 
ch. 2.6). 
6.3.2 Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par appartement 
(art. 11 al. 1 RDTR). Pour l’ensemble de l’année 2025, il y a pénurie au sens des 
art. 25 à 39 LDTR dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces 
inclusivement (arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où 
sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 18 décembre 
2024 - ArAppart - L 5 20.03). Tel était également le cas pour les années 2022 à 
2024. 
6.4 L’art. 39 al. 4 LDTR prévoit que le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l’aliénation 
d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà 
été cédé de manière individualisée (let. b) ; n’a jamais été loué (let. c) ; a fait une 
fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. 
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département 
est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de 
place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions 
posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont alternatives (ATA/1219/2021 du 16 novembre 
2021 consid. 3a). 


- 24/27 - 
A/2905/2024 
6.5 La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation 
poursuit un intérêt public évident, important et reconnu (ATF 128 I 206 
consid. 5.2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_546/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2 ; 
ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2 ; ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 6.3). La réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au 
droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris le refus de l’autorisation de 
vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou 
d’intérêt général s’y oppose. Pour qu’une telle restriction soit conforme à la garantie 
de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l’autorité administrative doit effectuer une pesée 
des intérêts en présence et évaluer l’importance du motif de refus au regard des 
intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_370/2021 précité consid. 3.2.1 ; 1C_141/2011 précité consid. 3.2). En effet, la 
restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que 
ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; 
ATA/1219/2021 précité consid. 3e ; ATA/1313/2019 du 3 septembre 2019 
consid. 7). 
6.6 En l’espèce, l’appartement est situé dans un immeuble d’habitation en 
deuxième zone de construction et donc assujetti à la LDTR (art. 2 LDTR). Il entre, 
par son nombre de pièces (deux), dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie, ce qui n’est contesté par aucune des parties. Il ressort du dossier que 
l’immeuble était initialement entièrement propriété de C______ puis de F______, 
et donc offert en location, avant la transformation en SIAL puis en PPE. Partant, 
l’appartement n° 3.04 constituait, en 2013, un logement offert en location dont 
l’aliénation était en principe soumise à autorisation conformément aux art. 39 al. 1 
LDTR et 11 al. 3 RDTR. L’ensemble des opérations menées dans le cadre de la 
fraude à la loi a abouti à des changements de propriétaire au sens juridique et à 
l’individualisation de l’appartement sans autorisation. 
Le département relève que l’appartement n’a jamais été loué depuis l’aliénation par 
G______ à M______ le 23 juin 2014 et qu’il n’a donc, à juste titre, pas été soumis 
à autorisation. Pour le surplus, les actes de vente concernant l’appartement 
précédant la transaction entre A______ et B______ « ont été traités de manière 
similaire depuis 2014 ». 
Il convient de distinguer, d’une part, le principe de l’assujettissement à autorisation 
au sens des art. 39 al. 1 LDTR et 11 al. 3 RDTR et, d’autre part, les motifs 
d’autorisation de l’art. 39 al. 4 LDTR. Le raisonnement du département ne peut être 
suivi, étant rappelé que les 2 février 2014 et 20 janvier 2015, déjà, la chambre de 
céans lui a intimé, s’il constatait qu’une transaction faite devant le notaire était 
viciée, de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, sur les 
conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées au 
grand livre. Le Tribunal fédéral a admis que les opérations ayant mené aux 
transferts de 2013 procédaient d’une fraude à la loi dans le but d’éviter de solliciter 


- 25/27 - 
A/2905/2024 
une autorisation d’aliéner. En conséquence, la norme éludée aurait dû être appliquée 
et il ne pouvait être considéré que l’appartement était sorti du marché locatif. 
Or, l’autorité intimée a uniquement agi quant aux inscriptions non encore finalisées 
et sur le plan d’une amende administrative, mais elle n’a entrepris aucune démarche 
relative aux inscriptions au RF intervenues en fraude à la loi, et notamment à 
l’inscription de G______. 
Dans les circonstances particulières de l’espèce, comme il a été vu ci-dessus, il n’est 
pas possible de constater la nullité découlant d’une fraude à la loi en raison de 
l’écoulement du temps et de motifs liés à la sécurité du droit. Les aliénations 
ultérieures devaient néanmoins être soumises à autorisation, cette mesure étant la 
seule apte à stopper le processus de fraude à la loi mis sur pied et à préserver le parc 
locatif genevois en période de pénurie. Ainsi, il doit être retenu qu’une autorisation 
d’aliéner était nécessaire pour l’aliénation litigieuse de l’appartement, sans que le 
département puisse raisonnablement se prévaloir de l’application de l’art. 11 
al. 3 RDTR. Le fait que les précédents actes de vente concernant l’appartement 
aient été traités de manière similaire depuis 2014 ne signifiait pas que ce traitement 
était conforme à la loi. En tant que le département s’appuie sur le fait que A______ 
ne possédait que cet appartement dans l’immeuble en cause, il perd de vue qu’il 
s’agit là uniquement d’une conséquence de la vente « à la découpe » constitutive de 
la fraude à la loi initiale. 
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, le département aurait dû appliquer 
l’art. 39 LDTR au transfert du lot de PPE n° 3.04 à B______ et rendre une décision. 
Or, l’aliénation de l’appartement à B______, bien que déjà inscrite au RF, n’a 
jamais été validée par une telle autorisation. En refusant de se prononcer sur cette 
question et en « renonç[ant] » à saisir le RF le 3 septembre 2024, l’autorité intimée 
a abusé de son pouvoir d’appréciation. 
Il s’ensuit que le recours sera partiellement admis. 
La cause sera transmise directement au département pour qu’il statue en application 
de l’art. 39 LDTR et délivre ou rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction 
de cette procédure, le département constate l’existence d’une fraude à la LDTR ou 
suspecte la commission d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il 
devra prendre les décisions qui s’imposent en sa qualité d’autorité de répression 
(art. 44 LDTR et 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05) ou dénoncer les autres infractions aux autorités 
compétentes. Par ailleurs, si, au terme de son instruction, le département devait 
constater que les conditions de la délivrance de l’autorisation d’aliéner ne sont pas 
réunies et que la transaction faite devant le notaire est viciée, il lui appartiendra 
d’examiner, notamment en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, les 
conséquences de cette situation. 
7. 
En application de l’art. 87 al. 1 LPA, un émolument réduit s’élevant à CHF 1’500.- 
sera mis à la charge solidaire de la recourante et de B______ pour tenir compte du 
caractère très limité des griefs admis au regard de l’ensemble de la procédure. 


- 26/27 - 
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Aucun émolument ne sera mis à la charge de l’ASLOCA qui obtient gain de cause 
dans une large mesure. 
Une indemnité de procédure de CHF 2’000.- sera allouée à l’ASLOCA, à la charge 
solidaire de la recourante et de B______ (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 4 août 2025 par A______ Sàrl contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 ; 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2025 ; 
transmet la cause au département du territoire pour qu’il procède dans le sens des 
considérants ; 
met un émolument de CHF 1’500.- à la charge solidaire de A______ Sàrl et B______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2’000.- à l’ASSOCIATION GENEVOISE 
DES LOCATAIRES, à la charge solidaire de A______ Sàrl et B______ ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente 
jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit 
être adressé au Tribunal fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par 
voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et 
les pièces en possession de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent 
être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à A______ Sàrl, à Me Romolo MOLO, avocat de l’intimée, 
à B______, au département du territoire - OCLPF ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT 
ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 


- 27/27 - 
A/2905/2024 
la greffière-juriste : 
 
 
M. MICHEL 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :