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ge_gerichte · 4A_703/2016 · 2017-05-24 · fr

Résumé:
 MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION
La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_58/2017 · 2017-05-23 · fr

Résumé:
 PROLONGATION - TRAVAUX DE DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION - PRIORITÉ DES INTÉRÊTS DU BAILLEURS SUITE À DÉCISION ADMINISTRATIVE
Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l'immeuble, en raison d'un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives. Une prolongation du bail n'est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée. Toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l'intérêt du locataire. In casu, dès l'entrée en force du permis de démolir et de reconstruire, le besoin urgent du bailleur doit primer et il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes: Normes:
 CO.272; CO.261.al.2.lit.a
ge_gerichte · ACJC/603/2017 · 2017-05-22 · fr

Résumé:
 CONSORITÉ - RECOURS CONTRE ORDONNANCE SUR MESURES PROVISIONNELLES S'AGISSANT DES MESURES EXÉCUTOIRES (AMENDES)
Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être actionnées conjointement. En cas de consorité nécessaire, l'exercice des voies de droit, notamment la déclaration de recours ou d'appel, remettant en cause une décision finale ou incidente déployant autorité de chose jugée sous l'angle du droit matériel, ne peut être valablement opéré si les consorts n'agissent pas tous en temps utiles (art. 70 al. 2 CPC). En revanche, lorsque les membres de la communauté revêtent la qualité de débiteurs solidaires, le créancier conserve le choix de les rechercher ensemble ou séparément à raison d'une partie ou du tout (art. 143 al. 2 et 144 al. 1 CO), si bien qu'il n'y a pas de consorité passive nécessaire au sens de l'art. 70 al. 1 CPC, seule la consorité simple entrant en considération. La consorité simple matérielle trouve application lorsque le droit de fond prévoit la possibilité pour la partie demanderesse d'agir conjointement avec d'autres ou de rechercher plusieurs défendeurs en même temps; tel est le cas lorsque le créancier a la faculté de rechercher des débiteurs solidaires séparément ou ensemble. Ainsi, chaque consort simple agit ou défend pour sa propre cause et peut en conséquence procéder indépendamment des autres (art. 71 al. 3 CPC), la règle de l'action concertée et le principe de l'unanimité ne trouvant pas application. In casu, le jugement querellé n'est contesté par les recourants (colocataires) qu'en tant qu'il les condamne à une amende d'ordre par jour d'inexécution de deux ordres prononcés par le Tribunal et à la menace des peines prévues à l'art. 292 CP. En leur qualité de débiteurs solidaires desdites amendes, les colocataires ne se trouvent pas dans un rapport de consorité nécessaire, mais dans celui d'une consorité simple, les intimés ayant la possibilité de les rechercher, en cas d'inexécution, ensemble ou séparément à raison d'une partie de la dette ou du tout. Partant, il n'était pas nécessaire que les recourants agissent tous de concert.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; MESURE PROVISIONNELLE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE) ; ACTE DE RECOURS ; CONSORITÉ

Normes: Normes:
 CPC.70; CPC.71; CPC.319; CPC.343
ge_gerichte · ACJC/600/2017 · 2017-05-22 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE DILIGENCE - EXEMPLES 
Le bailleur peut congédier de manière anticipée le cafetier-restaurateur notamment si celui-ci ne respecte pas les exigences de la loi cantonale sur les auberges et les débits de boissons, qui sont de son ressort, méconnaît la destination particulière des locaux et le type d'établissement prévu, sa clientèle gêne considérablement le voisinage et ne respecte pas les prescriptions de police et le cafetier-restaurateur n'a pas pris les mesures nécessaires, l'établissement n'est plus exploité ou ne l'est que sporadiquement, la qualité du service, de la nourriture et des boissons ne répond pas aux attentes du bailleur et de la clientèle telles que définies dans le contrat.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes: Normes:
 CO.285.al.1
ge_gerichte · ACJC/522/2017 · 2017-05-08 · fr

Résumé:
 PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - BAIL COMMERCIAL
La disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance dans le cadre d'un bail commercial est valable.

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ge_gerichte · 4A_511/2016 · 2017-05-02 · fr

Résumé:
 RÉVISION - CONDITIONS - PSEUDO-NOVA - MOMENT DÉTERMINANT 
La révision fondée sur le motif de l'article 328 al. 1 let. a CPC suppose la réalisation de cinq conditions: 1° le requérant invoque un ou des faits; 2° ce ou ces faits sont "pertinents", dans le sens d'importants ("erhebliche"), c'est-à-dire qu'ils sont de nature à modifier l'état de fait qui est à la base du jugement et à conduire à un jugement différent en fonction d'une appréciation juridique correcte; 3° ces faits existaient déjà lorsque le jugement a été rendu: il s'agit de pseudo-nova (unechte Noven), c'est-à-dire de faits antérieurs au jugement ou, plus précisément, de faits qui se sont produits jusqu'au moment où, dans la procédure principale, des allégations de faits étaient encore recevables. Les faits postérieurs qui se sont produits postérieurement à ce moment (les vrais faits nouveaux ou vrais nova; echte Noven) sont expressément exclus (art. 328 al. 1 let. a in fine CPC). En effet, seule une lacune dans l'état de fait à la base du jugement peut justifier sa révision, alors que des faits postérieurs pourront éventuellement donner lieu à une nouvelle action; 4° ces faits ont été découverts après coup ("nachträglich"), soit postérieurement au jugement ou, plus précisément, après l'ultime moment auquel ils pouvaient encore être utilement invoqués dans la procédure principale; 5° le requérant n'a pas pu, malgré toute sa diligence, invoquer ces faits dans la procédure précédente. Quant aux preuves concluantes (ou moyens de preuve concluants), elles supposent en bref aussi la réunion de cinq conditions: (1°) elles doivent porter sur des faits antérieurs (pseudo-nova); (2°) elles doivent être concluantes, c'est-à-dire propres à entraîner une modification du jugement dans un sens favorable au requérant; (3°) elles doivent avoir déjà existé lorsque le jugement a été rendu (plus précisément jusqu'au dernier moment où elles pouvaient encore être introduites dans la procédure principale); (4°) elles doivent avoir été découvertes seulement après coup; et (5°) le requérant n'a pas pu les invoquer, sans faute de sa part, dans la procédure précédente. Il est admis que le moment décisif, pour qualifier un fait d'antérieur ou de postérieur (au sens de la 3e condition ci-dessus), n'est pas exactement celui du jugement ("faits ou moyens de preuve postérieurs à la décision", selon les termes de l'art. 328 al. 1 let. a in fine CPC), mais le dernier moment auquel ce fait pouvait encore être introduit dans la procédure principale. Sous l'empire du CPC, ce moment est déterminé, en première instance, par l'art. 229 al. 1 CPC et, en instance d'appel, par l'art. 317 al. 1 CPC; peu importe que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire simple (art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 243 al. 2 let. c CPC dans les litiges de bail portant, notamment, sur la protection contre les résiliations de bail).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; RÉVISION(DÉCISION) ; MOTIF DE RÉVISION

Normes: Normes:
 CPC.328.al.1.let.a
ge_gerichte · ACJC/477/2017 · 2017-04-24 · fr

Résumé:
 CONGÉ ORDINAIRE OU EXTRAORDINAIRE - INTERPRÉTATION DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR - PRINCIPE DE LA CONFIANCE
La question de savoir si l'on se trouve en présence d'un congé ordinaire ou extraordinaire s'examine à la lumière du principe de la confiance.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; MANIFESTATION DE VOLONTE; MOTIF; DELAI DE RESILIATION; TERME

Normes: Normes:
 CO.266a; CO.257f
ge_gerichte · ACJC/476/2017 · 2017-04-24 · fr

Résumé:
 CAS CLAIR - EXCEPTION D'IMMUNITÉ DE JURIDICTION
Un locataire est légitimé à invoquer son statut diplomatique notamment dans le cadre d'une procédure en évacuation introduite par le bailleur. Si, comme en l'espèce, l'exception d'immunité de juridiction opposée par le locataire à la requête en protection des cas clairs peut être écartée sans autre examen, la situation juridique est claire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; IMMUNITÉ

Normes: Normes:
 CPC.257; CVRD.31.al.1
ge_gerichte · 4A_52/2017 · 2017-04-19 · fr

Résumé:
 ACTION EN EVACUATION - SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE
Le droit du bailleur d'exiger la restitution des locaux par suite de la fin du bail à loyer n'est pas une créance concordataire. En conséquence, le locataire jouissant d'un sursis concordataire ne peut pas exiger la suspension de la procédure d'évacuation forcée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; SURSIS CONCORDATAIRE ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes: Normes:
 CO.267.al.1; LP.297.al.5
ge_gerichte · 4A_34/2017 · 2017-04-18 · fr

Résumé:
 BAIL PORTANT SUR UN LOCAL COMMERCIAL - ABSENCE DE PROTECTION
L'art. 271a al. 1 let. f CO n'est pas applicable à un bail de locaux commerciaux.

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ge_gerichte · 4A_531/2016 · 2017-04-11 · fr

Résumé:
 GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS
Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes: Normes:
 CO.269a.let.b; OBLF.14
ge_gerichte · ACJC/437/2017 · 2017-04-10 · fr

Résumé:
 AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE
L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

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ge_gerichte · 4A_388/2016 · 2017-03-15 · fr

Résumé:
 CONGÉ EN RAISON DU PLACEMENT DU LOCATAIRE EN EMS
Le congé motivé par le fait que le locataire a été placé de façon définitive en EMS n'est pas contraire à la bonne foi si, au moment de la résiliation, le bailleur pouvait raisonnablement déduire des circonstances que le locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué.

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ge_gerichte · ACJC/244/2017 · 2017-03-06 · fr

Résumé:
 RESTITUTION ANTICIPÉE - PRÉAVIS PRÉVU PAR LE CONTRAT-CADRE
La formulation du second alinéa de l'article 9 du CCR "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois [...]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION; RESTITUTION ANTICIPÉE; DÉLAI DE RÉSILIATION ; CONTRAT-CADRE

Normes: Normes:
 CO.264; CCR.9
ge_gerichte · 4A_9/2017 · 2017-03-06 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE
Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · ACJC/217/2017 · 2017-02-27 · fr

Résumé:
 CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ
La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

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ge_gerichte · 4A_549/2016 · 2017-02-09 · fr

Résumé:
 RÉSERVE DE HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE DE CALCUL
Le loyer initial est en principe contrôlé selon la méthode absolue. Une réserve de hausse figurant dans le contrat de bail doit donc se référer à cette méthode et ne peut concerner que des motifs indépendants des relations contractuelles concrètes entre les parties. Le bailleur peut ainsi se prévaloir du fait que le loyer initial ne lui procure pas un rendement net suffisant (art. 269 CO), qu'il ne correspond pas aux loyers du quartier (art. 269a lit. a CO) ou qu'il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a lit. c CO). Les parties peuvent cependant aussi maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et soumettre le loyer à la méthode relative. Dans ce cas, la réserve de hausse peut se rapporter au fait que la hausse des prix ou l'augmentation des coûts ont été insuffisamment répercutées. Il faut alors que le bailleur ait repris les bases de calcul relatives au loyer du précédent locataire dans le nouveau loyer. Celui-ci ne peut plus être calculé par référence à la méthode absolue. Seule la méthode relative est applicable. Le locataire peut en effet partir du principe que le loyer convenu dans le contrat ou qui a été adapté par la suite procure au bailleur un montant admissible et suffisant, dans la mesure où le bailleur n'a pas fait de réserve expresse à ce propos.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; LOYER; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL) ; LOYER INITIAL ; DIMINUTION DE LOYER

Normes: Normes:
 OBLF.18; CO.269; CO.269a
ge_gerichte · ACJC/120/2017 · 2017-02-06 · fr

Résumé:
 ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT
Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE

Normes: Normes:
 CO.259a
ge_gerichte · ACJC/77/2017 · 2017-01-23 · fr

Résumé:
 MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ - NOTION - RECTIFICATION DU VICE
De jurisprudence constante, un mandataire peut être considéré comme professionnellement qualifié dès que la pratique lui a permis d'acquérir au moins les connaissances juridiques élémentaires dans les domaines relevant de la procédure en matière de baux et loyers. Si le Tribunal parvient à la conclusion que ledit représentant ne remplit pas les conditions de l'art. 15 LaCC, il doit fixer à la partie un délai pour qu'elle rectifie le vice, en signant la demande, voire en choisissant pour la suite de la procédure un mandataire autorisé à la représenter.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; PROCÉDURE; POUVOIR DE REPRÉSENTATION ; RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 LaCC.15; CPC.132