ge_gerichte · A/1204/2001 · 2002-12-03 · fr

ZONE AGRICOLE ; EXPLOITATION AGRICOLE ; PARTAGE MATÉRIEL ; FRACTIONNEMENT ; SURENDETTEMENT | Désassujettissement de la partie d'un domaine agricole ayant une affectation purement résidentielle (habitation et dépôt de meuble) dès lors qu'elle n'est pas nécessaire à l'exploitation dudit domaine et que la capacité financière du recourant est fortement compromise. Seule l'aliénation des immeubles concernés permettait de sortir du surendettement et d'éviter une exécution forcée. | LDFR.64.al1.lete ; LDFR.7 ; LDFR.58 ; LDFR.60

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 03.12.2002 A/1204/2001

A/1204/2001
ATA/753/2002
du 03.12.2002
( IEA
)
, REJETE
Descripteurs
:
ZONE AGRICOLE ; EXPLOITATION AGRICOLE ; PARTAGE MATÉRIEL ; FRACTIONNEMENT ; SURENDETTEMENT
Normes
:
LDFR.64.al1.lete ; LDFR.7 ; LDFR.58 ; LDFR.60
Résumé
:
Désassujettissement de la partie d'un domaine agricole ayant une affectation purement résidentielle (habitation et dépôt de meuble) dès lors qu'elle n'est pas nécessaire à l'exploitation dudit domaine et que la capacité financière du recourant est fortement compromise. Seule l'aliénation des immeubles concernés permettait de sortir du surendettement et d'éviter une exécution forcée.
du 3 décembre 2002
dans la cause
SERVICE DE L'AGRICULTURE
contre
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE
et
M. C. A. F.
représenté par Me Olivier F., avocat
EN FAIT
1. M. C. F., agriculteur de son état, est propriétaire du domaine de C. qu'il exploite personnellement. Ce domaine, d'une superficie de 55 hectares, dont 42 d'un seul tenant, comprend notamment la parcelle N° 2189, feuille 30 de la Commune de Presinge, d'une surface de 7'413 m2, à l'adresse, oo, r. de B.. Cette parcelle, sise en zone agricole, abrite plusieurs bâtiments: En sa partie nord, six bâtiments affectés à l'exploitation agricole et en sa partie sud, sept bâtiments, dont six autrefois à vocation agricole et utilisés actuellement comme entrepôts, ainsi qu'une maison d'habitation dans laquelle loge M. F. et sa famille.
2. La situation financière de M. F. a contraint celui-ci d'envisager la réalisation de son domaine. A cette fin, deux solutions ont été envisagées.
- La division de la parcelle N° 2189 en deux sous-parcelles : parcelles N° 2189 A (N° 2453 nv), soit la partie sud représentant 3'070 m2 et la parcelle N° 2189 B (N° 2454 nv), partie nord (mutation parcellaire, dossier de mutation 6/2001 du 15 août 2001).
- La constitution d'un droit de superficie distinct et permanent (DDP) sur la parcelle N° 2189 (dossier de mutation 6/2001 du 25 septembre 2001).
Le but de ces démarches visait à séparer les bâtiments résidentiels n'ayant aucun lien avec l'exploitation du domaine, sans toucher à la configuration de celui-ci.
3. Le 17 octobre 2001, M. F. a saisi la Commission foncière agricole (ci-après : CFA) d'une requête en désassujettissement de la partie du domaine correspondant à la parcelle N° 2453 nv et ce, conformément à la nouvelle interprétation de l'article 64 al. 1 let. e de la loi sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 CLDFR. La parcelle N° 2453 nv avait une affectation purement résidentielle (habitation et dépôt de meubles) et n'était pas nécessaire à l'exploitation du domaine agricole.
4. Par décision du 6 novembre 2001, la CFA a prononcé le non-assujettissement requis. Le domaine de C. constituait un ensemble d'intérêt historique digne de protection au sens de l'art. 64 let. e LDFR. M. F. quittait le domaine, contraint de le réaliser. La partie bâtie figurant sur la sous-parcelle N° 2189A (2453 nv) n'était plus le logement de l'agriculteur. Dite parcelle n'étant plus nécessaire à l'exploitation, elle n'était pas soumise au prix maximum licite. A titre de charge : le domaine de C. devait rester un domaine agricole et ne pouvait pas être transformé en domaine de plaisance. Mention en figurera au Registre foncier.
5. Le 26 novembre 2001, le service de l'agriculture du département de l'intérieur, de l'agriculture et de l'environnement (ci-après : le service), en sa qualité d'autorité de surveillance, a saisi le Tribunal administratif d'un recours contre la décision précitée.
Le domaine de C. constituait une entreprise agricole au sens de l'article 7 LDFR. Le fait que certains bâtiments soient actuellement utilisés en tant que garage ou dépôt de meubles anciens ne leur enlevait nullement leur caractère agricole. M. F. avait apparemment envisagé de réaliser son domaine dans son intégralité et ce dernier pourrait être repris par un autre exploitant agricole, qui habiterait dans la maison d'habitation et rendrait aux bâtiments non utilisés à des fins agricoles leur vocation initiale. Cela serait d'autant plus vrai si le futur acquéreur pratiquait la production animale.
L'opération projetée visait bien à diviser un domaine agricole formant un tout, et cela contrairement aux prescriptions de l'art. 58 LDFR.
La CFA avait procédé par anticipation en appliquant l'art. 64, al. 1 let e LDFR, aucune demande d'acquisition de la parcelle N° 2189 ne lui ayant été soumise.
La soustraction de la sous-parcelle N° 2189 A au prix maximum licite constituait une violation des buts mêmes de la LDFR.
La CFA utilisait un artifice pour soustraire uniquement les bâtiments d'habitation à la LDFR tout en prétendant préserver l'entité du domaine agricole.
Il conclut à l'annulation de la décision attaquée.
6. Dans sa réponse du 30 janvier 2002, la CFA s'est opposée au recours, réfutant tous les arguments invoqués par le service. La solution visant à constituer un DDP avait été préconisée par le service lui-même. Pour le surplus, le domaine de C. faisait partie du patrimoine genevois et constituait un site digne de protection. Il était notoire que les revenus provenant de l'agriculture étaient faibles. M. F. était contraint de vendre et l'acquisition par un agriculteur était utopique vu le prix du domaine, soit CHF 3'712'000.--, si l'entier du domaine restait assujetti (46,4 hectares x CHF 8.-- = CHF 3'712'000.-- sans les bois, les bâtiments ainsi que les coûts d'entretien et de réfection). La solution préconisée par la CFA permettait de concilier les trois éléments, à savoir le maintien du domaine d'un seul tenant, la réalisation à leur juste valeur des bâtiments résidentiels et la garantie de la viabilité du domaine.
7. M. F. s'est déterminé le 30 janvier 2002. Il a exposé sa situation financière. En octobre 1996, l'UBS a déposé une réquisition de vente immobilière et en avril 2001 cet établissement bancaire estimait à CHF 1'620'000.-- en chiffres ronds la dette de M. F.. Ce montant avait été augmenté depuis lors. Il avait fait procéder à une analyse de la rentabilité de son domaine, laquelle concluait que des mesures d'assainissement étaient indispensables, soit par restructuration du passif, soit par augmentation du disponible pour le paiement des annuités. C'est dans cette optique qu'il avait envisagé les deux solutions énoncées sous chiffre 2 supra. La solution consistant en la division de la parcelle N° 2189 qui lui permettrait de vendre la nouvelle parcelle qui ne serait plus assujettie au droit foncier rural, devait lui permettre de continuer à exploiter son domaine. L'art. 64 al. 1 let e LDFR était incontestablement applicable au domaine de C. qui faisait partie des propriétés genevoises du 18ème siècle dignes d'intérêt et de protection. Il n'était pas possible d'affirmer que la vente de la seule nouvelle parcelle N° 2453A pourrait se réaliser rapidement à un prix permettant l'assainissement financier, il fallait envisager qu'il soit contraint de vendre la totalité du domaine, lui-même ou non restant son exploitant. Dans ce sens, il était important qu'il soit autorisé à vendre son domaine à un acquéreur qui ne l'exploiterait pas personnellement.
Il conclut au rejet du recours du service.
8. Le tribunal de céans a procédé à un tranport sur place le 19 juin 2002.
Il a constaté que la parcelle N° 2189 est configurée en une partie nord délimitée à l'ouest par la r. de B. et au nord par la r. des E.-B.. Cette partie abrite trois grands hangars et couverts agricoles ainsi que deux bâtiments de dimensions modestes. La partie sud, séparée par un chemin de terre, s'étend le long de la r. de B.. Elle abrite le bâtiment d'habitation ainsi que d'autres bâtiments, autrefois à vocation agricole, mais dont l'état de vétusté indique qu'ils ne sont plus entretenus depuis de nombreuses années.
La CFA a relevé que seuls les bâtiments de la partie sud (N° 2189A) avaient été désassujettis. Il n'était pas bon de baisser le prix maximum licite car cela entraînait une moins-value des domaines agricoles.Le service a indiqué qu'à sa connaissance, des agriculteurs étaient prêts à reprendre l'intégralité du domaine.
M. F. a déclaré n'avoir pas été approché dans ce sens. Il a encore précisé que si le désassujettissement était maintenu, il habiterait soit à Presinge soit à Choulex et il continuerait l'exploitation du domaine. Son matériel agricole resterait entreposé sur la parcelle N° 2189B. Son but était de poursuivre un métier qui était sa passion. Il faisait exclusivement de la culture céréalière. Il ne voyait pas pourquoi il ne pourrait pas poursuivre cette exploitation en habitant ailleurs que sur le domaine.
9. A la demande des parties, un délai leur a été imparti pour faire valoir leurs observations.
10. Le service s'est déclaré convaincu que le domaine de C. dans son ensemble actuel était parfaitement susceptible de garantir un revenu suffisant à l'exploitant. Preuve en était que des agriculteurs, dont l'identité ne lui était pas connue, s'intéressaient à l'acquisition du domaine. La position de la CFA était pour le moins contradictoire. Tout en précisant que le domaine de C. devait rester un domaine agricole, elle autorisait la vente du bâtiment d'habitation dans lequel vivait l'exploitant à un non-agriculteur. Les conditions d'application de l'art. 60 al. 1 let g LDFR n'étaient pas réalisées en l'espèce. En tout état, une vente aux enchères forcée n'irait pas à l'encontre des objectifs de la LDFR. Référence était faite à la jurisprudence du Tribunal administratif (ATA U. du 27 novembre 2001) (observations du 12 juillet 2002).
11. La CFA a persisté dans ses précédentes explications. Sa décision était la seule à assurer la viabilité du domaine (observations du 14 août 2002).
12. M. F. s'est déterminé le 14 août 2002. L'art. 60 al. 1 let g LDFR était pertinent en l'espèce, cette disposition légale s'appliquant dès que l'existence financière d'une famille paysanne était fortement compromise en raison de son surendettement et qu'il existait une menace d'exécution forcée en raison de l'engagement d'une poursuite contre elle. Le service ne contestait pas que tel était bien le cas de la famille F.. Une maison d'habitation n'était pas indispensable dans ou à proximité immédiate de l'exploitation agricole que consituaient les dizaines d'hectares de terrains cultivés sur les communes de Puplinge et de Presinge. Le type même d'exploitation pratiquée, soit la culture céréalière, ne nécessitait nullement d'habiter sur les lieux même de l'exploitation agricole. L'intention de M. F. était de ne vendre que la sous-parcelle N° 2189A, afin de poursuivre son exploitation. La vente de cette parcelle permettrait d'éviter la réalisation forcée de l'exploitation agricole dans son ensemble et de la rendre viable pour l'agriculteur qui y travaillait et en vivait actuellement.
A cela s'ajoutait que la conservation de l'intégralité de l'ensemble des bâtiments érigés sur la sous-parcelle N° 2189A impliquait de très importantes dépenses qu'un exploitant du domaine agricole de C. ne pourrait pas supporter. La décision querellée devait être purement et simplement confirmée.
13. Le 25 novembre 2002, le tribunal de céans a entendu M. C. T., agriculteur, en présence des parties. Celui-ci a expliqué au Tribunal qu'il avait été fermier d'un propriétaire à Presinge pendant de longues années. En 1981, il avait été informé que son bail ne serait pas renouvelé. Il n'avait pas trouvé d'autres domaines à exploiter de telle sorte qu'il avait été contraint de se loger dans une maison qui lui appartenait dans le village de Vésenaz tout en continuant à exploiter des terres qu'il louait à différents propriétaires à Presinge. Il avait cessé son activité qui avait été reprise par son fils, lequel habitait le village de Presinge. Il pensait qu'il existait à Genève des cas d'agriculteurs ne vivant pas sur leurs terres.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. La LDFR a pour but d'encourager la propriété foncière rurale et, en particulier, de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une population rurale forte et d'une agriculture productive orientée vers une exploitation durable du sol (art. 1 let. f LDFR) (Yves Donzallaz, Pratique et jurisprudence du droit foncier rural 1994-1998, p. 192, n° 497 et les références citées).
3. L'art. 7 LDFR définit une entreprise agricole comme étant "l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige au moins la moitié des forces de travail d'une famille paysanne".
Il n'est pas contesté que le domaine de C. est un domaine agricole au sens de la disposition précitée.
4. Selon l'art. 64 al. 1 let. e LDFR, "lorsque l'acquéreur (d'une entreprise ou d'un immeuble agricole) n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque : "l'acquisition permet de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection ou un objet relevant de la protection de la nature" (let. e).
C'est sur la base de cette disposition légale que la CFA a prononcé le non-assujettissement de la sous-parcelle 2189A. Cette parcelle de 3'070 m2, correspond à 1/18ème du domaine total et abrite le bâtiment d'habitation de l'exploitation ainsi que six hangars autrefois à vocation agricole et actuellement utilisés comme dépôts de meubles.
L'application de l'art. 64 let. e LDFR en elle-même n'est pas discutée, toutes les parties s'accordant à reconnaître que le domaine de C. est l'un des grands domaines agricoles du canton de Genève et en particulier de la rive gauche du lac. Le tribunal de céans a pu constater que ce domaine a la particularité d'être constitué en deux parties : d'une part les terrains cultivés qui s'étendent d'un seul tenant à l'ouest de la r. de B. et d'autre part, une parcelle de quelque 7'000 m2 qui abrite exclusivement les hangars et le bâtiment d'habitation.
5. L'art. 64 LDFR prévoit des motifs particuliers justifiant un traitement spécial de la part des autorités au principe de l'exploitation à titre personnel. Pour le commentateur qu'est Yves Donzallaz, ce qui est déterminant au sens de la lettre e) de cette disposition légale, c'est le résultat concret obtenu par l'investissement, le fait que l'acquisition permette "de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou un objet relevant de la protection de la nature". En cas de doute, l'autorité ne devra pas forcément rejeter la requête, mais pourra l'assortir de charges, conformément à l'art. 64 al. 2 (Yves Donzallaz, commentaires de la LDFR, ad art. 64, p. oo8, ch. 602).
6. Les arguments développés par le service recourant pour s'opposer à la décision de la CFA appellent les remarques suivantes :
a) Le domaine de C. est parfaitement susceptible de garantir un revenu suffisant à l'exploitant. Cet argument ne repose sur aucun élément précis. Il s'agit-là d'une pure supposition du service, qui est au demeurant, battue en brèche par les pièces produites par M. F.. Qui plus est, les difficultés de la paysannerie suisse et en particulier des agriculteurs s'adonnant à la culture des céréales est une réalité dont la presse s'est faite l'écho notamment en août 1992. Ainsi, le prix du blé payé aux céréaliers suisses est passé de CHF 1,04 le kilo en 1995 à CHF -.57 en 2002. Quant au revenu des agriculteurs suisses, depuis 10 ans il n'a cessé de se détériorer pour atteindre l'année dernière, en moyenne nationale, quelque CHF 2'500.- par mois (Tribune de Genève, vendredi 25 août 2002, dialogue avec François Erard, directeur d'AgriGenève).
b) Des agriculteurs s'intéresseraient à l'acquisition du domaine : force est de constater que le service n'a pas avancé le moindre élément de preuve à ce sujet et que pour sa part M. F. a affirmé n'avoir reçu aucune proposition dans ce sens.
c) La CFA a procédé par anticipation, aucune demande d'acquisition de la parcelle n° 2189 ne lui ayant été soumise : cet argument ne manque pas de surprendre le tribunal de céans, dès lors que dans une cause parallèle, le même service a précisémment demandé que la cause soit renvoyée à la CFA pour une nouvelle décision autorisant la division de la parcelle et le désassujettissement de la sous-parcelle comprenant les bâtiments afin de sauvegarder le patrimoine agricole et de permettre la vente de la maison d'habitation à un non agriculteur. Dans cette cause récemment jugée par le tribunal de céans, il s'agissait également d'une demande présentée à la CFA tendant à la division d'une parcelle et au désassujettissement de l'une des deux parcelles ainsi créée (ATA W. du 17 septembre 2002 (A/1106/2001).
7. Le service feint d'oublier que le principe posé à l'art. 58 LDFR n'est pas intangible et qu'il souffre d'exceptions, notamment celles énumérées à l'art. 60 LDFR. Qui plus est, cette disposition légale a été modifiée par l'adjonction notamment d'une lettre g introduite par la loi fédérale du 26 juin 1998 en vigueur depuis le 1er janvier 1999, aux termes de laquelle il est possible de procéder à un partage ou un morcellement lorsque la capacité financière de la famille paysanne est fortement compromise et qu'une menace d'éxécution forcée peut être détournée par l'aliénation d'immeubles ou de parties d'immeubles. Selon le message du Conseil fédéral y relatif, ces modifications à la LDFR ont notamment pour but d'apporter aux agriculteurs une plus grande liberté dans la gestion de leur entreprise (Feuille fédérale n° 40, vol. IV du 8 octobre 1996, p. 378).
Or, le cas de M. F. est précisémment celui du surendettement visé par la loi, élément qui n'est pas contesté par le service.
8. En ayant admis le désassujettissement proposé, la CFA a effectivement soustrait du domaine de C. une surface de 3'070 m2, avec la précision non négligeable que cette partie soustraite est exclusivement réservée à l'habitation. La décision querellée ne touche donc pas à l'intégralité des terrains cultivés, ni davantage au fait que les engins et machines agricoles nécessaires à l'exploitation resteront entreposés à proximité immédiate de l'exploitation. En ce sens, le domaine agricole en tant que tel n'est pas démantelé.
Le tribunal de céans a pu constater qu'en l'espèce, les bâtiments d'habitation ne sont pas situés géographiquement au coeur du domaine, mais qu'ils en sont déjà séparés de fait par la r. de B.. La décision de la CFA consacre cette séparation, avec comme conséquence possible, encore que non exclusive, que l'exploitant du domaine n'habitera plus sur les lieux, à tout le moins en tant que propriétaire. Rien n'empêche par ailleurs qu'il puisse y demeurer à titre de locataire. Compte tenu du type d'agriculture pratiquée, à savoir exclusivement la culture céréalière, le fait que le fermier ne réside pas sur le domaine n'est pas déterminant.
Au demeurant, l'agriculture genevoise connaît des situations comparables, si ce n'est similaires, ainsi que l'a exposé M. T. lors de son audition devant le tribunal de céans.
9. Enfin, c'est le lieu de rappeler ici que la solution du désassujettissement partiel appliqué en l'espèce par la CFA n'est pas une décision isolée. Dans son étude consacrée à la pratique de la CFA et jurisprudences cantonales 1994-1995, Catherine Rosset, à l'époque chef du service juridique du département de l'économie publique, préconisait qu'une mesure de ce type aurait pu être prise par la CFA ce qui aurait permis, dans trois espèces soumises à la CFA, de maintenir l'assujettissement de la partie agricole d'un domaine, la partie construite avec terrains attenant faisant pour sa part l'objet d'une décision de non-assujettissement (Semaine judiciaire 1997 n° 4 p. 65 et ss).
A cela s'ajoute qu'en l'espèce la CFA a assorti l'autorisation de non-assujettissement d'une charge à inscrire au Registre foncier, à savoir que le domaine de C. devait rester un domaine agricole et qu'il ne pouvait pas être transformé en domaine de plaisance. En cela, la CFA a parfaitement respecté l'injonction de l'art. 64 al. 2 LDFR.
10. Il s'ensuit que les arguments du service, pour s'opposer à la décision querellée, sont purement théoriques et ne permettent en tous les cas pas de respecter le but de la LDFR qui est bien le maintien de la paysannerie et de l'exploitation agricole et non pas de laisser des agriculteurs dans une situation économiquement ingérable conduisant à la disparition certaine desdits domaines.
11. Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté.
Vu la qualité du recourant, il ne sera pas perçu d'émolument. Aucune indemnité ne sera allouée, en particulier, M. F. n'exposant pas avoir assumé des frais particuliers pour sa défense et au surplus n'ayant pas pris de conclusions dans ce sens.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme
:
déclare recevable le recours interjeté le 28 novembre 2001 par le Service de l'agriculture contre la décision de la Commission foncière agricole du 17 octobre 2001;
au fond
:
le rejette;
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument ni alloué d'indemnité;
dit que conformément aux articles 97 et suivants de la loi fédérale d'organisation judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de recours de droit administratif, dans les trente jours dès sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à l'envoi.
communique le présent arrêt au
Service de l'agriculture, à la Commission foncière agricole ainsi qu'à M. C. A. F..
Siégeants
: M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste adj. : le vice-président:
M. Tonossi F. Paychère
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci