ge_gerichte · ATA/1283/2025 · 2025-11-18 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/286/2023-LCI 
ATA/1283/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 18 novembre 2025 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représenté par Me François BELLANGER, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
B______ 
représentée par Me Julien PACOT, avocat 
C______ 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
26 mars 2025 (JTAPI/317/2025) 


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A/286/2023 
EN FAIT 
A. a. C______ était propriétaire de la parcelle n° 2’130 sise, ______, Genève-Cité sur 
laquelle est érigé un immeuble de deux niveaux, cadastré C1______. 
Il a vendu sa parcelle à B______ le 9 août 2022. 
b. A______, dont le but statutaire indique une activité dans le « commerce d'articles 
chorégraphiques, de vêtements "prêt-à-porter" et de tous produits de maroquinerie; 
commerce, construction et gérance de tous immeubles », est propriétaire de la 
parcelle n° 3’020, laquelle est contiguë à la parcelle n° 2’130. 
c. Sur la parcelle n° 3'020 se trouvent un bâtiment, cadastré C2______ et aligné sur 
les rues D______ et E______ ainsi qu’une construction basse, d’un niveau, 
cadastrée C3______, d’une hauteur d’environ 3.4 m et occupant tout l’espace de la 
cour séparant le bâtiment C2______ de la parcelle n° 2'130, à l’exception d’un 
espace de 0.67 m par environ 9 m le long de la façade sur cour du bâtiment de la 
parcelle n° 2'130, ainsi qu’il ressort des plans figurant à la procédure et du site 
d’information du territoire genevois (ci-après : SITG). 
d. Le 22 décembre 2021, C______, en qualité de requérant, a déposé auprès du 
département du territoire (ci-après : le département) une demande d’autorisation de 
construire préalable portant sur la surélévation de l’immeuble sis sur sa parcelle 
(DP 4______). 
e. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont 
notamment été recueillis : 
- 
office de l’urbanisme du 5 janvier 2022 : favorable sans observation ; 
- 
office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) 
du 12 janvier 2022 (version 1 du projet) : favorable sous conditions ; 
- 
police du feu du 18 janvier 2022 : favorable sous conditions ; 
- 
service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants du 26 janvier 2022 
(version 1 du projet) : favorable sous conditions ; 
- 
office cantonal des transports du 15 juin 2022 (version 3 du projet) : favorable 
avec dérogations selon l’art. 8 al. 2 let. g du règlement relatif aux places de 
stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP – L 5 05.10) ; 
- 
direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) du 9 juin 2022 
(version 3 du projet) : favorable sous conditions, notamment du respect du 
règlement concernant l'accessibilité des constructions et installations diverses 
du 29 janvier 2020 (RACI - L 5 05.06) ainsi que des art. 47 et 125 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) après avoir demandé des pièces 
complémentaires dans le cadre de la version 1 du projet et préavisé 
favorablement sous conditions et avec dérogations le projet dans sa version 2 ; 


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- 
office cantonal de l’énergie du 5 juillet 2022 (version 3 du projet) : favorable 
sous conditions ; 
- 
Ville de Genève (ci-après : la ville) du 21 novembre 2022 (version 4 du projet) : 
favorable sous conditions ; elle avait précédemment rendu un préavis sur 
chaque version du projet, sollicitant notamment la production de pièces 
complémentaires et un projet modifié ; 
- 
commission d’architecture (ci-après : CA) du 30 novembre 2022 (version 4 du 
projet) : favorable, acceptant la volumétrie du projet mais réservant l’analyse de 
l’habitabilité des combles (respect des jours) ainsi que le traitement en façade, 
après trois demandes de projets modifiés : 
o le 25 janvier 2022 (version 1) : le projet s’inscrivait dans un quartier 
dense, celui des Pâquis, sur un bâtiment bas qui faisait partie intégrante 
d’un îlot quadrilatère fermé, bénéficiant d’une cour intérieure plutôt 
étroite ; dès lors, bien qu’il fut relevé diverses contraintes du fait de la 
particularité du site et de la parcelle, elle pourrait être en faveur d’une 
surélévation, mais précisait que celle-ci devrait respecter les gabarits des 
immeubles de l’îlot (alignement au niveau des corniches), relevant que 
les 4/5èmes des bâtiments qui composaient l’îlot ne pourraient être 
surélevés ; ainsi, un gabarit adapté devrait être proposé, tenant compte 
de l’éventualité qu’aucune dérogation au vide d’étages ne serait 
autorisée, y compris pour les locaux au niveau du rez-de-chaussée ; cette 
gestion volumétrique devrait permettre de gérer les contraintes de 
proximité, qui avaient un impact péjorant sur les aspects de lumière et 
d’habitabilité ; il y avait par ailleurs lieu de rétablir une harmonie avec 
la rue, tant au niveau du respect du tracé qu’en façade ; lors de la 
prochaine dépose, il était demandé de transmettre tous les documents 
exigés, ceux-ci étant énumérés dans la marche à suivre du guide des 
surélévations ; 
o le 21 avril 2022 (version 2), sur la base des nouveaux plans, il était 
réitéré qu’il était primordial de préserver une harmonie urbanistique et 
architecturale sur la rue, en recherchant, tant au niveau du socle qu’en 
élévation, un alignement harmonieux avec le bâtiment voisin ; elle 
précisait sur ce point que la hauteur très faible du socle était 
« précédemment subie par la modestie du bâtiment », mais qu’avec la 
construction d’un immeuble de logements, en lieu et place d’une dent 
creuse, cette situation devrait être impérativement améliorée pour tendre 
vers une composition architecturale harmonieuse en façade, notamment 
dans l’équilibre des registres socle/corniche/toiture ; bien que 
demeuraient réservées l’analyse des typologies, de l’espace exigu de 
l’entrée principale, de la position de la cage d’escalier ainsi que 
l’habitabilité des combles, il était d’ores et déjà précisé que les lucarnes 
étaient considérées comme trop saillantes ; en l’état, l’application de 


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l’art. 23 al. 3 ss LCI était mise en suspens, l’harmonie de la rue n’étant 
pas garantie ; 
o le 23 juin 2022 (version 3) : elle prenait note avec satisfaction de 
l’adaptation de la hauteur du rez-de-chaussée ; par contre, celle relative 
aux combles d’environ 1.80 m du côté de la façade rue n’était pas 
considérée comme acceptable en termes d’habitabilité et, de plus, 
rendait compliquée la cohérence architecturale des ouvertures en 
façade ; dès lors, et sur ce point, elle demeurait expressément réservée 
et il convenait d’améliorer la composition des façades ; par ailleurs, au 
vu de l’étroitesse de la cour, elle demandait que la façade cour ne 
dépassât pas la hauteur des façades des immeubles d’en face ; enfin, 
l’entrée d’immeuble restait trop étriquée avec une largeur de 1.50 m. 
f. Le 7 décembre 2022, le département a délivré l’autorisation de construire 
préalable, assortie de certaines conditions, notamment le respect de sept préavis 
(condition n° 5) et que le plan et l’acte de constitution de servitudes de distance et 
vues droites sur la parcelle n° 3’020 parviennent au département avec la requête en 
autorisation définitive de construire (condition n° 6). 
g. Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République 
et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour. 
B. a. Par acte du 23 janvier 2023, A______ a recouru contre cette autorisation auprès 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son 
annulation. 
L’extrait cadastral et le plan de coupe étaient lacunaires dès lors qu’il manquait les 
cotes par rapport aux limites de propriété du côté de la rue ______. Les niveaux 
(altitudes) aux angles du bâtiment étaient également absents. Les gabarits 
théoriques – vraisemblablement faux en raison de l’utilisation d’un alignement 
erroné – ne correspondaient pas à ceux utilisés dans les plans d’architecte. Le 
bâtiment projeté lui-même ne correspondait pas à celui présenté dans les plans 
d’architecte. Il ne s’agissait pas d’une imprécision qui découlerait de l’échelle 
différente des plans mais bien d’un volume et d’une hauteur différente, s’agissant 
notamment du toit. Cette contradiction était d’autant plus incompréhensible que les 
deux documents avaient été modifiés – ou « mis à jour » – à la même date, le 3 
novembre 2022. 
Une demande préalable d’autorisation de construire ne permettait pas d’autoriser 
une surélévation car le département ne pouvait pas analyser si la typologie des 
logements était adéquate. 
Il manquait le préavis de la Commission des monuments, de la nature et des sites 
(ci-après : CMNS). La parcelle n° 2’130 ne figurait pas sur la liste des ensembles 
protégés du XIXe et début du XXe siècle mais elle se trouvait entre deux immeubles 
figurant dans cette liste et appartenait à un îlot dont les trois autres parcelles étaient 
mentionnées sur cette liste, soit les parcelles n°s 2’036, 3’023 et 3’024 et qui 


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appartenaient à un ensemble protégé n° MSe-064, incluant la majorité des parcelles 
composant l’îlot adjacent (soit les parcelles n°s 3’048, 3’049, 3’304, 3’306, 3’308 
et 3’309). Il s’agissait par ailleurs d’un secteur particulièrement sensible du point 
de vue patrimonial. Enfin, la parcelle n’apparaissait pas sur la carte indicative des 
immeubles susceptibles d’être surélevés. Le projet aurait un impact incontestable et 
décisif – comblement d’une « dent creuse » – sur l’aspect du quartier des 
immeubles, îlots et ensembles protégés qui le composaient, ce qui aurait justifié une 
consultation de la CMNS. 
La DAC ne s’était pas prononcée sur la dernière version du projet (version 4), alors 
que les plans du rez-de-chaussée dans la nouvelle version exerçaient une influence 
sur les conditions posées par la DAC dans son précédent préavis. 
Le dossier ne contenait aucun plan de façade côté cour. Aucune analyse n’avait 
ainsi pu être réalisée sur ce côté du bâtiment. La réserve de la CA sur le traitement 
des façades ne portait, semblait-il, que sur les appartements sous les combles. 
Les dispositions sur les gabarits étaient violées. En l’absence d’alignement officiel 
pour la rue du côté de la parcelle n° 6’867 ou d’alignement de fait – soit la présence 
d’une « ligne structurante forte susceptible de donner lieu à un alignement de 
fait » –, seule la limite de propriété pouvait être utilisée comme point de référence 
pour le calcul de la distance entre alignements. Cette distance était de 10.34 m, de 
sorte que la hauteur du gabarit ne pouvait dépasser 13.34 m, respectivement 
16.34 m. Or, elle figurait à 18.587 m et les plans ne permettaient pas de vérifier si 
la construction projetée s’inscrivait dans le gabarit théorique selon l’alignement 
correct. Du côté cour, le calcul du gabarit n’était pas non plus compréhensible. 
Il existait une contradiction importante entre les plans de géomètre – indiquant une 
hauteur de 17.43 m. – et de l’architecte – indiquant une hauteur de 16.08 m. De plus, 
la hauteur ne pouvait se fonder sur l’art. 25 al. 3 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). La cour intérieure de l’îlot 
n’était pas intégralement recouverte dès lors qu’il existait des espaces libres de 
construction sur chacune des parcelles. À supposer qu’une surélévation fut 
admissible, le gabarit était manifestement dépassé de 2 m (hauteur de 16.08 m). 
L’autorisation violait également les art. 23 et 89 LCI. Le dossier était gravement 
lacunaire car la CMNS n'avait pas été consultée. L'immeuble ne figurait pas sur les 
cartes indicatives des immeubles susceptibles d'être surélevés, alors qu'en deuxième 
zone ordinaire, des cartes exhaustives avaient été réalisées. L'appréciation 
antérieure de la CMNS exprimée par ces cartes, adoptées par le Conseil d'État, 
n'avait pas été respectée, sans aucune explication. La CA n'avait au surplus pas 
examiné toutes les conditions d'une surélévation. En particulier, elle n’avait pas 
analysé ou analysé de manière lacunaire les critères de la méthode « ABCD » et ses 
préavis apparaissaient contradictoires, avec un revirement de position inexpliqué. 
La condition d'une intégration harmonieuse pour une surélévation n'avait ainsi pas 
été examinée à l'aune de toutes les circonstances et des propres directives du 
département. Enfin, et surtout, la surélévation consacrait une violation de 


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l'art. 89 LCI en portant atteinte à la valeur des immeubles et ensembles protégés 
adjacents. 
L’art. 23 al. 3 LCI était également violé dans la mesure où la surélévation ne pouvait 
être traitée par la voie d’une demande préalable, cette dernière ne portant pas sur 
les aménagements intérieurs et les surélévations devaient permettre la création de 
logements. 
Les règles sur les vues droites n’étaient pas non pas respectées dans la mesure où il 
découlait clairement des plans que les vues droites des fenêtres côté cour du 
bâtiment projeté, dont la distance ne devait pas être inférieure à 4 m, empiétaient 
sur la limite de propriété. Au surplus, à teneur des plans du 1er étage, des ouvertures 
seraient créées et/ou modifiées côté cour. Or, la distance minimale de 4 m n’était 
pas respectée, même en se fondant sur une servitude – qu’elle n’entendait toutefois 
pas concéder –, puisque la distance serait de 3.33 m pour cet étage. 
L’art. 36 let. a LCI était également violé dans la mesure où le prolongement en 
saillie de 1.50 m devait être calculé à partir du gabarit réel ou projeté et non du 
gabarit théorique et que, dans les plans d’architecte, le prolongement de 1.50 m 
avait été calculé à partir de la limite de propriété ou du gabarit théorique. 
L’art. 8 al. 2 let. g RPSFP ne permettait enfin pas de déroger au nombre minimum 
de places de stationnement prévus lorsque c’était un immeuble de cinq étages, 
impliquant quatre nouveaux niveaux, qui étaient construits. Une telle interprétation 
viendrait à vider de son sens cette dérogation au nombre des places, qui ne 
concernait que les étages et logements qui ne s’inscrivaient pas à l’intérieur du 
gabarit ordinaire. L’OCT n’avait par ailleurs accordé aucune dérogation concernant 
l’aménagement de places de vélo. 
La réalisation du projet impliquait la création de servitudes alors qu’elle n’entendait 
en aucun cas donner son accord à la création de quelconques servitudes. L’art. 46 
LCI était ainsi violé. 
b. Le 24 avril 2023, le département a conclu au rejet du recours. 
Dans le cadre de l’instruction de la DD 5______ autorisée le 4 novembre 1957, un 
plan cadastral avait été déposé mentionnant une construction basse au centre de 
l’îlot. Les plans de la façade montraient une construction sur cour s’étendant sur 
l’ensemble de la cour. Dans le cadre de l'instruction de la DD 6______, portant sur 
la surélévation des bâtiments sis sur la parcelle n° 6’867, autorisée le 26 avril 2016, 
il ressortait du préavis de l'inspection de la construction du 4 juin 2013 qu'en 
l'absence d'alignement officiel, le département considérait que le nu de façade 
devait être pris comme alignement. Il en avait découlé des calculs de gabarit prenant 
en considération une distance de 13.42 m respectivement 13.91 m et 14.73 m. 
Au surplus, au vu desdits gabarits, il s'avérait que l'entièreté du potentiel légal de 
surélévation sans dérogation avait été utilisée dans le cadre de la DD 6______. 
Les gabarits théoriques étaient établis par le géomètre officiel. La faîtière découlant 
de la coupe A-A’ du plan du géomètre du 4 novembre 2022 et du plan d’architecte 


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se situait à 395.60 m. Il ressortait de ces plans que les gabarits théoriques étaient 
respectés, avec une certaine marge, sous réserve de l’établissement d’une servitude 
de distances et vues droites côté cour. 
La parcelle n° 2’130 ne faisant l’objet d’aucune mesure de protection patrimoniale, 
c’était dès lors à juste titre que la CA avait été consultée, sollicitation excluant la 
consultation de la CMNS. Le fait que les bâtiments fissent partie d’un ensemble 
protégé au sens des art. 89 ss LCI ne justifiait pas la consultation de la CMNS 
puisque cette mesure ne déployait aucun effet sur les bâtiments attenants non 
protégés. 
La DAC s’avérant être l’autorité directive en charge de l’instruction des requêtes 
en autorisation de construire, elle n’avait pu qu’instruire la dernière version du 
projet, en ayant fait la synthèse aboutissant à la décision litigieuse. Par ailleurs, son 
préavis du 9 juin 2022 s’avérant favorable sous conditions et son contenu ayant été 
repris dans l'autorisation délivrée (conditions nos 6, 7 et 8), puisque rappelant des 
points à respecter lors du dépôt de la demande définitive, il peinait à comprendre la 
plus-value qu'aurait amené un préavis analogue réitéré une nouvelle fois. 
L’art. 7 RCI portant sur les documents à produire au stade de la demande préalable 
n'évoquait aucunement la nécessité de produire des plans des façades, contrairement 
à l'art. 9 al. 2 let. l RCI concernant les demandes définitives. Par conséquent, c'était 
à juste titre que la question du traitement des façades n'avait pas été abordée à ce 
stade, ce que confirmait le préavis de la CA du 30 novembre 2022. 
Dans le cadre de la surélévation du bâtiment sis sur la parcelle n° 6’867 
(DD 6______), avait été prise en considération une distance d'au minimum 13.42 
m comme distance entre alignements. Cette DD 6______ avait utilisé l'intégralité 
du gabarit légal maximal, faisant que la surélévation réalisée récemment sur la 
parcelle n° 6’867 était censée se pérenniser en l'état. Il n'y avait dès lors aucunement 
lieu de craindre que le projet vienne hypothéquer ses droits. Ainsi, en retenant une 
distance inférieure, soit de 12.62 m, en disposant d'une certaine marge (le projet 
n'utilisant pas l'entièreté du potentiel) et en venant reprendre les alignements au 
niveau des corniches des immeubles de l'îlot tel que demandé par la CA (immeuble 
dont les gabarits déployaient les mêmes effets vis-à-vis de la parcelle n° 6867), il y 
avait lieu de considérer que le choix du gabarit sur rue du projet apparaissait 
approprié et judicieux, tout en ne privant aucun voisin de ses droits. Il respectait 
également le principe d'égalité de traitement et la ville n’avait formulé aucune 
critique. Au surplus, la recourante n'avait aucun intérêt à faire valoir ce grief, 
puisque sa parcelle ne se trouvait pas le long de la rue ______. 
S'agissant du gabarit côté cour, c’était le calcul du gabarit établi par le géomètre 
officiel qui devait être pris en considération, lequel était de 17.43 m. Le calcul du 
gabarit avait pris en considération l'existence d'une construction basse sur cour, 
cette construction figurant dans la DD 5______. Que cette dernière comporte 
quelques ouvertures très ponctuelles en toiture ne remettait pas en cause sa 
qualification et son étendue sur l'entièreté de la cour. 


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Finalement, l'art. 23 al. 5 LCI ne constituait pas une dérogation, puisqu'il s'agissait 
au contraire du principe applicable en cas de construction basse. Il s'agissait donc 
d'une règle générale pour un cas particulier. Au surplus, bien que la DD 5______ 
ne comprenne aucune indication sur la manière dont avaient été calculés les 
gabarits, il apparaissait fort probable que, côté cour, la construction basse ait été 
prise en considération. Ainsi, la logique et le principe d'égalité de traitement 
venaient confirmer le bienfondé du calcul du gabarit sur cour dans le cas d'espèce. 
La carte indicative énoncée par l’art. 23 al. 4 LCI n’était qu’indicative et un 
bâtiment n’y figurant pas ne pouvait pas d’emblée être considéré comme ne pouvant 
pas être surélevé. A la lecture des préavis de la CA, cette dernière avait analysé le 
projet selon la méthode « ABCD » et la ville apparaissait également avoir effectué 
une telle analyse. 
Conformément à la condition n° 6 de l’autorisation délivrée, une servitude de 
distances et vues droites s’avérerait nécessaire. La question de savoir si la 
recourante accepterait l’établissement d’une telle servitude dépassait l’objet du 
litige. 
Le grief de violation de l’art. 36 LCI était une réitération des critiques quant au 
calcul des gabarits. Or, les calculs du géomètre prévalaient et attestaient du respect 
du gabarit de toiture. 
Le projet consistait bien en une surélévation puisqu’à teneur des plans, les murs des 
rez-de-chaussée et du 1er étage étaient majoritairement conservés. L’art. 8 al. 2 let. g 
RPFSP n’énonçait aucunement que la surélévation devait être limitée par un 
quelconque ratio par rapport à l’existant. Par conséquent, la recourante ne faisait 
que substituer son appréciation subjective à celle émise par l’instance spécialisée 
que constituait l’OCT. Par ailleurs, le nombre de places de stationnement nécessaire 
au projet s’avérait relativement faible, ce qui atténuait d’autant la portée de la 
dérogation. 
Le grief tiré de la violation de l’art. 46 LCI relevait du droit privé. 
c. Par décision du 29 juin 2023, le TAPI a suspendu l’instruction de la cause 
d’entente entre les parties. 
d. Le 10 juillet 2024, le TAPI a repris l’instruction de la cause. 
e. Le 3 septembre 2024, B______ a conclu au rejet du recours, faisant sienne 
l’argumentation du département. 
Concernant le grief portant sur la prétendue violation des art. 23 et 89 LCI, il 
semblait évident que la surélévation de son immeuble permettait d’harmoniser l’îlot 
considéré avec son environnement immédiat, le bâtiment existant, à savoir une dent 
creuse, créant une rupture architecturale regrettable. 
f. Le 2 octobre 2024, A______ a persisté dans ses conclusions et son argumentation. 


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Les altitudes aux angles du bâtiment projeté n’étaient indiquées nulle part. 
L’autorisation ne prévoyait pas que les plans du géomètre seraient prépondérants 
par rapport à ceux de l’architecte. Rien n’obligeait l’intimée, en présence de plans 
contradictoires, de favoriser ceux du géomètre plutôt que ceux de l’architecte. 
En construisant un immeuble de plusieurs étages venant combler une dent creuse 
entre deux immeubles appartenant à un ensemble du XIXe et début du XXe siècle 
et appartenant à un ensemble n° MSe 064, le projet était susceptible d’avoir une 
incidence majeure sur le patrimoine bâti protégé dans le secteur. La CMNS aurait 
dû être consultée. 
Des modifications avaient été faites entre la 3e et la 4e version du projet et il ne 
ressortait pas du dossier que la DAC aurait instruit la dernière version. Cas échant 
il lui reviendrait de le confirmer. 
Un plan de façade devait être produit. 
Une partie du nouveau bâtiment projeté dépassant la limite de propriété et empiétant 
sur la parcelle n° 3’020, le propriétaire, soit elle-même, aurait dû donner son accord 
en signant la demande d’autorisation. Or, elle n’avait pas donné son accord et 
n’entendait pas le faire. Le dossier était donc affecté d’un vice. 
Elle persistait dans son argumentation quant à la question de l’alignement sur la rue 
______. Elle avait par ailleurs un intérêt à faire valoir ce grief car la hauteur du 
futur bâtiment aurait une influence sur sa situation, vu que son immeuble était 
immédiatement adjacent et bloquerait le dégagement et la vue dont sa parcelle 
bénéficiait. Cas échéant, elle demandait que le TAPI ordonne la production de 
l’intégralité des dossiers sur les parcelles visées pouvant avoir une influence sur la 
construction sur cour et permettant de démontrer que le dernier était autorisé. 
g. Le 28 octobre 2024, le département a persisté dans ses conclusions. 
Toutes les instances consultées avaient pu se déterminer sur le projet. Les pièces 
produites étaient suffisamment complètes et cohérentes pour instruire, et se 
prononcer, sur la demande préalable en autorisation de construire. 
Les préavis de la CMNS et de la DAC sur la dernière version du projet n’étaient 
pas nécessaires et l’absence d’un préavis ne constituait pas un motif d’annulation 
de l’autorisation de construire. 
Tant la question du caractère architectural du projet que de son habitabilité seraient 
examinées au stade ultérieur si bien qu’un plan de façade n’était pas nécessaire. 
Quant au grief de l’absence d’accord de A______ sur les travaux empiétant sa 
parcelle, il avait été invoqué au stade de la réplique et n’était donc pas recevable. 
Cas échéant il était mal fondé car cet empiètement n’était dû qu’à l’épaisseur du 
trait sur le plan. 
h. Par jugement du 26 mars 2025, le TAPI a rejeté le recours. 


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A______ était en droit de faire valoir un nouvel argument au stade de sa réplique, 
celui-ci s’insérant dans le cadre de sa conclusion initiale. 
Le plan cadastral, établi par un géomètre officiel et qui faisait donc foi, indiquait 
clairement les cotes en limite de propriété du côté de la rue ______, soit 375.70 m 
et 375.54 m. Par ailleurs, sur la coupe A-A’ était indiquée la cote moyenne de 
375.62 m, qui avait été prise en considération pour le calcul du gabarit théorique. 
Cette cote apparaissait également sur le plan d’architecte. Concernant le gabarit 
théorique, il s’avérait effectivement que le plan cadastral et le plan du géomètre 
n’indiquaient pas le même gabarit théorique côté cour : cela provenait du fait que 
la distance de 1.50 m (art. 36 al. 1 let. a LCI) depuis la façade côté cour n’avait pas 
été calculée depuis le même point. Bien que ce soit le calcul effectué par le géomètre 
officiel reproduit dans le plan cadastral qui fasse foi, il ne pouvait qu’être relevé 
que les deux calculs permettaient de conclure que le projet s’inscrivait dans les 
gabarits théoriques indiqués sur les plans. Concernant l’absence de la mention de 
l’altitude des angles de la nouvelle construction, cette altitude pouvait aisément être 
calculée avec les cotes indiquées sur les plans, étant relevé que cette mention avait 
pour but de déterminer si le futur bâtiment respectait le gabarit théorique, ce qui 
était le cas vu les considérants qui suivaient. En tout état, cette cote était indiquée 
dans le plan d’architecte intitulé « Plan étage type » signé ne varietur, soit 392.20 
m., cote qui apparaissait cohérente eu égard aux deux cotes mentionnées par le 
géomètre officiel sur sa coupe A-A’ en lien avec le angles du bâtiment (392.74 m. 
à l’angle côté cour et 393.18 m à l’angle de la façade côté rue, en tenant compte de 
la création d’une terrasse). Toutes les instances spécialisées s’étaient prononcées 
favorablement sur le projet en se fondant sur les plans produits, lesquels 
comportaient dès lors toutes les cotes nécessaires pour déterminer le gabarit 
théorique, lequel était parfaitement conforme aux dispositions légales. 
La parcelle ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection patrimoniale. C’était 
donc à juste titre que seul le préavis de la CA avait été sollicité par le département. 
La CMNS n'avait pas à émettre de préavis dans le cadre de l'instruction de la 
demande d'autorisation de construire querellée sur la base de la LPMNS et plus 
précisément de l'art. 5 al. 2 du règlement d’exécution de la loi sur la protection des 
monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS - L 4 05.01). 
Le fait que certaines parcelles voisines fassent l'objet de protections particulières 
n'y changeait rien. 
Selon le plan du géomètre, les calculs du prolongement en saillie de 1.50 m. selon 
l’art. 36 let. a LCI avaient bien été effectués à partir du gabarit du projet et non du 
gabarit théorique. C’était ce plan qui faisait foi. Dès lors, le calcul de ces 1.50 m. 
avait été correctement effectué. Une construction basse était présente dans la cour 
et existait déjà lors de la délivrance de l’autorisation de construire DD 5______ le 
30 septembre 1957. Elle existait toujours et le fait qu’il y eût un vide de moins d’un 
mètre entre cette construction et le bâtiment existant n’avait pas d’incidence. 
Dès lors, dans le calcul du gabarit sur cour, c’était à juste titre que le département 


- 11/23 - 
A/286/2023 
en avait tenu compte et avait appliqué le croquis n° II. S’agissant du calcul de ce 
gabarit, selon le plan du géomètre coupe A-A’, la hauteur de la façade sur cour était 
de 17.43 m et s’inscrivait dans le gabarit théorique. Le fait que le plan d’architecte 
indique une hauteur de 16.08 m était sans importance puisque, d’une part, cette 
hauteur était inférieure à celle retenue par le géomètre et donc s’inscrivait d’autant 
plus dans le gabarit théorique et, d’autre part, c’était le plan du géomètre qui faisait 
foi. Concernant le gabarit sur rue du côté de la rue ______, il convenait de 
déterminer si c’était à juste titre que le département avait retenu une distance de 
12.62 m pour son calcul. La notion d’alignement de fait – pertinente pour le calcul 
du gabarit – n’était pas étrangère au droit de la construction. Tous les bâtiments du 
même côté d’une rue, érigés en retrait de la limite de propriété sur une même ligne 
constituaient un alignement de fait. Dès lors que les bâtiments étaient alignés des 
deux côtés d’une rue, il se justifiait de tenir compte de la distance entre alignements 
pour calculer la hauteur de gabarit. Selon les plans de l’autorisation DD 6______ 
produits par le département et portant sur la construction de l’immeuble sur la 
parcelle n° 6'867, situé en face du projet litigieux, ce dernier s’inscrivait dans le 
gabarit maximum autorisé en prenant en compte une distance d’alignement de 
13.91 m. Si ce nouveau bâtiment avait été érigé en retrait par rapport aux autres 
bâtiments du même côté de la rue ______, il n’en demeurait pas moins que 
l’alignement de l’ensemble des immeubles de la rue suggérait une ligne structurante 
forte susceptible de donner lieu à un alignement de fait. Par ailleurs seule une 
distance de 12.62 m avait été retenue, soit inférieure à celle du projet réalisé sur la 
parcelle n° 6’867. Enfin, le calcul du gabarit tel que retenu par le département 
permettait de répondre à la demande de la CA d’un équilibre des registres 
socle/corniche/toiture. Le calcul des gabarits tant du côté cour que du côté rue avait 
été correctement effectué. 
Les critères de la méthode « ABCD » ne constituaient pas une méthode unilatérale, 
au sens où elle produirait mécaniquement un résultat, mais proposaient un 
questionnement selon une appréhension de la ville à plusieurs échelles, qui relevait 
les aspects à observer, de façon à assurer l’adéquation d’une surélévation à un 
contexte global et local. En tant que directives d’application des dispositions légales 
en cause, ils systématisaient l’application des dispositions concernées et précisaient 
notamment les documents à fournir, telles des maquettes d’études, pour que 
l’examen par les commissions de préavis et services soit facilité. La directive 
« ABCD » n’était fondamentalement pas nouvelle, dans la mesure où elle se situait 
dans la continuité du travail de la CA qui, depuis décembre 2012, s’était munie d’un 
protocole, qui retenait déjà que l’analyse des demandes de surélévation devait se 
faire sur l’ensemble de la rue et la possibilité ou non de surélévation des immeubles 
proches. Après un examen des circonstances, sur la base d’un dossier documenté, 
la CA avait validé le principe de la surélévation du bâtiment sis 31 rue ______. 
L’analyse à laquelle la CA avait procédé n’apparaissait pas inappropriée ou 
lacunaire. Elle n'était pas fondée sur des éléments dépourvus de pertinence ou 
négligeant des facteurs décisifs, ou encore, n'était pas guidée par une appréciation 


- 12/23 - 
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insoutenable des circonstances, que ce soit dans son approche ou dans son résultat. 
Elle s’était penchée à quatre reprises sur le projet, en demandant, les 25 janvier, 21 
avril et 23 juin 2022 un projet modifié. À la lecture de ces préavis, il devait être 
retenu que la CA avait pris en compte le quartier dans lequel le projet allait 
s’inscrire pour ensuite analyser sa situation au sein de l’îlot dans lequel il allait 
prendre place, soulignant notamment, dans ses trois premiers préavis, la situation 
plutôt étroite de la cour intérieure dont il fallait tenir compte. Elle avait également 
indiqué qu’il était primordial de préserver une harmonie urbanistique et 
architecturale de la rue en recherchant tant au niveau du socle qu’en élévation un 
alignement harmonieux avec les bâtiments voisins (alignement au niveau des 
corniches). La CA avait également analysé avec soin l’entrée de l’immeuble qu’elle 
trouvait dans un premier temps trop étroite et qui a été élargie dans la dernière 
version du projet, et s’était penchée tant sur l’habitabilité des combles que la 
composition des façades, dont l’analyse demeurait expressément réservée dans le 
préavis favorable rendu le 30 novembre 2022. On ne saurait admettre que le 
département avait fait un usage excessif ou abusif de son pouvoir d’appréciation en 
forgeant sa décision sur la base de tous les préavis favorables récoltés pendant 
l’instruction du dossier, en particulier ceux de la CA. A______ entendait avant tout 
substituer sa propre appréciation à celle du département. Le fait que celui- ci – et 
avant lui la CA – ait procédé à une appréciation différente de la leur ne permettait 
pas de retenir qu’il se serait fondé sur des critères et considérations dénués de 
pertinence et étrangers au but visé par la disposition précitée, en particulier sur des 
critères dérogeant aux lignes directrices énoncées dans les directives de 
surélévation, étant au demeurant rappelé que celles-ci n’avaient pas force de loi. Le 
TAPI, qui devait faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement 
conférée à cette dernière, ne saurait en corriger le résultat en fonction d’une autre 
conception, même si celle-ci n’était en soi pas dénuée de pertinence, sauf à statuer 
en opportunité, ce que la loi lui interdisait de faire. Le département n'avait pas 
excédé ou abusé du pouvoir d'appréciation en délivrant l'autorisation querellée sur 
la base, notamment, du préavis favorable de la CA. 
En suivant le raisonnement de A______, tout le bâtiment existant empièterait déjà 
sur sa parcelle – ce qui n’était aucunement documenté – et d’autre part, avec une 
lecture attentive, il devait être compris de ce plan que le bâtiment actuel se situait 
en limite de propriété et que la dalle du 1er étage viendrait s’aligner sur celle du rez-
de-chaussée –, étant encore rappelé, de manière assez évidente, que ce qui était 
important étaient les cotes et non pas les traits dessinés sur les plans, dont il fallait 
toujours garder en tête qu’il avaient une certaine épaisseur. Le plan du géomètre 
était précis et faisait clairement apparaître que tout le projet se situait bien sur la 
parcelle n° 2'130 de l’intimée, ce que tant le département que cette dernière avaient 
confirmé. 
Comme l’avait retenu à juste titre le département, c’était la DAC qui avait procédé 
à l’instruction du dossier, en rendant notamment trois préavis suite à la modification 
du projet et c’était elle qui avait procédé à la synthèse du dossier avant que la 


- 13/23 - 
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décision ne soit formellement signée par un chef de service de l’OAC. Il en 
découlait qu’elle avait analysé la 4e version du projet dans le cadre de l’instruction 
de la demande et de la synthèse et que, dès lors, l’établissement formel d’un préavis 
sur la dernière version du projet n’était pas utile puisque l’autorisation était 
accordée. La DAC était donc d’accord avec cette dernière version. C’était à juste 
titre que le département n’avait pas exigé la délivrance d’un préavis formel de la 
DAC sur la 4e version du projet. 
La production d’un plan de façade et la manière dont cette façade serait traitée 
n’était pas obligatoire dans le cadre d’une demande préalable et le dossier était ainsi 
complet. 
L’autorisation querellée avait été délivrée sous certaines conditions, notamment que 
le plan et l’acte de constitution de servitude de distance et vues droites sur la 
parcelle n° 3’020 devraient parvenir au département avec la requête en autorisation 
définitive de construire. La question de savoir si l’établissement d’une servitude de 
vues droites, servitude obligatoire pour obtenir l’autorisation définitive de 
construire pourrait être obtenue par A______ auprès d’B______ était une question 
de droit privé, dans laquelle le département n’avait pas à s’immiscer. 
L’OCT, instance spécialisée, avait rendu un préavis favorable avec dérogation, 
relevant qu’il n’y avait pas d’obligation de créer des places voiture en cas 
d’aménagement de combles ou de surélévation d’immeubles dans les secteur I, II 
et III. Le projet consistait bien en une surélévation d’un bâtiment existant, même 
s’il prévoyait quatre nouveaux étages. A______, dans ses précédents griefs, fondait 
son raisonnement sur les prémisses que le projet consistait bien en une surélévation 
et non la réalisation d’une nouvelle construction. Le département n’avait pas violé 
le RPSFP en délivrant l’autorisation querellée. 
C. a. Par acte remis au greffe le12 mai 2025, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et à l’annulation de 
la décision du département. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI, 
respectivement au département, pour nouvelle décision. 
Il était impossible d’autoriser une surélévation via une demande préalable. Le TAPI 
avait découpé le grief en deux parties, se prononçant d’abord sur la nécessité 
d’examiner la typologie, pour examiner ensuite si la méthode « ABCD » avait été 
respectée par la CA. L’habitabilité et la typologie allaient de pair. Une demande 
préalable ne portait pas sur les aménagements intérieurs, alors que l’habitabilité 
était un des critères à examiner pour déterminer si une surélévation était admissible. 
Le TAPI et le département ne pouvaient ainsi faire abstraction de la façade ou de la 
typologie. Le TAPI se contredisait : il indiquait que la typologie serait examinée 
avec l’autorisation définitive, et estimait en même temps que la CA s’était penchée 
sur l’habitabilité – ce qui paraissait impossible dès lors qu’il n’existait aucun plan 
des logements sous toiture. 


- 14/23 - 
A/286/2023 
Il paraissait douteux que le département et la CA puissent s’assurer de l’intégration 
de la surélévation alors qu’il n’existait pas de plan de la façade côté sud. 
La propriétaire de la parcelle n° 3'020 n’avait pas signé la demande d’autorisation 
alors que le projet empiétait sur sa parcelle. Le plan du géomètre, au 1:250e, était 
moins précis que celui de l’architecte au 1:100e. S’agissant de l’épaisseur du trait, 
c’était précisément le plan de coupe du géomètre qui illustrait une limite de 
propriété avec un trait particulièrement épais. En revanche, le prolongement de la 
ligne (beaucoup plus fine) de la limite de propriété sur les plans de l’architecte 
illustraient sans aucune ambiguïté un tel empiètement, sans que le TAPI puisse 
prétendre qu’il s’agissait d’une question de trait, puisque le bâtiment lui-même 
débordait clairement. D’ailleurs, côté rue, le trait était précis et ne dépassait pas, 
alors qu’il avait la même épaisseur. L’autorisation préalable avait notamment pour 
but de fixer de manière définitive l’implantation du projet, elle nécessitait soit des 
plans modifiés soit l’autorisation de la propriétaire de la parcelle voisine. 
La prétendue « confirmation » de l’absence de dépassement ne découlait ni des 
écritures des intimés ni de celles du département. 
De nombreuses incohérences existaient entre les plans d’architecte et de géomètre. 
Le TAPI avait écarté ce grief en retenant que les plans du géomètre faisaient foi. 
Or, le TAPI se référait à l’extrait du plan cadastral et non aux autres plans que 
pouvaient être amenés à réaliser les géomètres. Il ne pouvait être présumé que 
ceux- ci faisaient foi lorsqu’il existait des contradictions manifestes avec les plans 
de l’architecte. Il existait une différence réelle entre les gabarits réels côté cour du 
bâtiment projeté. Le bâtiment projeté ne correspondait pas à celui présenté dans les 
plans d’architecte. Il ne s’agissait pas d’une imprécision résultant des échelles 
différentes mais bien d’un volume et d’une hauteur différents s’agissant notamment 
du toit. Ni la loi ni l’autorisation ne prévoyaient que les plans du géomètre 
prévalaient sur ceux de l’architecte. 
Les règles sur le calcul du gabarit avaient été violées. Le département avait admis 
qu’il n’existait aucune indication dans la DD 5______ sur la manière dont avaient 
été calculés les gabarits. Le TAPI ne pouvait se contenter de retenir arbitrairement 
que, vu la DD 7______ et l’existence de la construction existante, le calcul effectué 
par le département était correct. Le TAPI n’expliquait pas pour quel motif la 
présence de vides entre la construction basse et le bâtiment projeté n’avait pas 
d’incidence. Les règles applicables à l’époque avaient pu changer, de même que la 
pratique du département, et la DD 5______ aurait pu bénéficier d’une dérogation. 
Le guide « LCI/FAI » explicitant la pratique du département était relativement 
récent, il existait un changement de circonstances justifiant de respecter la nouvelle 
pratique. 
Le RPSFP avait été violé. Les quatre nouveaux niveaux étaient construits selon les 
normes ordinaires alors que les dérogations en matière de surélévation ne 
s’appliquaient qu’en cas de construction dérogeant au système ordinaire. L’art. 8 
al. 2 let. g RPSFP ne trouvait pas application. Le TAPI avait retenu que l’OCT avait 


- 15/23 - 
A/286/2023 
accordé une dérogation justifiée par la surélévation. Il n’avait pas abordé l’absence 
de dérogation expresse concernant les places vélos, ce qui constituait une nouvelle 
violation de son droit d’être entendue. Le raisonnement du TAPI permettrait de 
construire dans un premier temps un bâtiment d’un ou deux étages, puis de le 
surélever de quatre étages pour bénéficier des dérogations relatives aux 
surélévations, ce qui contournerait les dispositions du RPSFP. C’était pour éviter 
cette situation que les dérogations du RPSFP ne pouvaient être accordées que pour 
les surélévations ou parties de surélévations excédant le gabarit légal ordinaire. 
b. Le 11 juin 2025, le département a conclu au rejet du recours. 
Aucune disposition légale n’interdisait de demander une autorisation préalable pour 
construire des logements dans une surélévation. L’autorisation préalable ne faisait 
que statuer sur les éléments énoncés à l’art. 5 al. 1 LCI et ne permettait pas à elle 
seule de mettre en œuvre le projet autorisé. Aussi longtemps que les critères 
d’habitabilité et de typologie n’étaient pas satisfaits au stade de la requête définitive, 
la surélévation ne verrait pas le jour, comme l’avait relevé le préavis de la CA du 
30 novembre 2022. La délivrance de l’autorisation préalable n’avait pas exclu 
l’examen de ces critères mais prévoyait simplement qu’il soit reporté à un autre 
stade. Le fait qu’elle reprenait le préavis de la CA au titre de condition et en imposait 
d’autres sur ce thème confirmait cela. 
La production du plan de la façade sud et l’indication de la manière dont la façade 
serait traitée n’étaient pas non plus obligatoires au stade de la demande préalable, 
pour les mêmes motifs. 
L’autorisation de construire ne mentionnait que la parcelle n° 2'130. Le plan du 
géomètre était précis et montrait que tout le projet se situait sur cette parcelle. 
La réserve des droits des tiers suffisait pour protéger un voisin contre un éventuel 
empiètement. 
Le TAPI avait effectivement considéré que les plans du géomètre faisaient foi. 
Il avait toutefois ajouté que les deux plans permettaient d’établir que le projet 
s’inscrivait dans les gabarits théoriques indiqués sur les plans. La jurisprudence 
reconnaissait une fiabilité prépondérante aux plans établis par les géomètres 
officiels. La recourante n’apportait pas la preuve que les gabarits théoriques ne 
seraient pas respectés avec une certaine marge, sous réserve de l’établissement 
d’une servitude de distance et vues droites côté cour. 
La recourante ne démontrait pas en quoi le léger vide, de moins d’un mètre, 
empêcherait l’application de l’art. 25 al. 3 LCI et en quoi celle-ci serait arbitraire, 
ni que la construction basse n’aurait pas été prise en compte pour le calcul du 
gabarit. 
L’avis de la recourante selon lequel l’art. 8 al. 2 let. g RPSFP ne viserait que les 
surélévations qui dérogeaient au régime ordinaire ne trouvait aucun fondement dans 
le texte de la disposition ni dans la jurisprudence. La recourante n’expliquait pas 


- 16/23 - 
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pourquoi la dérogation valant pour les véhicules à moteur ne serait pas valable pour 
les vélos. 
c. Le 12 juin 2025, B______ a conclu au rejet du recours, se ralliant à 
l’argumentation du département. 
Dans la mesure où A______ refusait de lui octroyer une servitude de distance et 
vue droite, à laquelle l’autorisation définitive de construire était subordonnée, son 
projet était en l’état paralysé. On peinait ainsi à comprendre l’intérêt digne de 
protection de A______ à recourir. 
d. Le 21 août 2025, A______ a persisté dans ses conclusions et son argumentation. 
Elle avait déjà relevé l’incohérence entre l’approche du TAPI, qui avait examiné 
les critères « ABCD » et celle du département, selon lequel l’examen de 
l’habitabilité et de la typologie était reporté à l’autorisation définitive. 
L’autorisation querellée se prononçait déjà sur une surélévation. Or, celle-ci était 
soumise au respect de l’ensemble des critères prévus dans la méthode « ABCD ». 
Une autorisation de surélévation ne pouvait être accordée dans le cadre d’une 
demande préalable. 
L’accord du voisin permettait de s’assurer que les travaux prévus n’étaient pas 
d’emblée exclus. La question de savoir si le voisin était suffisamment protégé d’un 
empiètement par la réserve en faveur des droits des tiers n’était pas pertinente. 
Les plans de l’architecte et du géomètre différaient clairement. Le RCI n’exigeait 
aucunement des plans dressés par un géomètre officiel mais par un géomètre 
breveté. Dans le cas d’espèce, les plans avaient été établis par deux spécialistes 
brevetés. La volumétrie ne pourrait plus être attaquée dans l’autorisation définitive. 
Le DT avait admis qu’il n’existait aucune indication sur la manière dont avaient été 
calculés les gabarits dans la DD 7______. 
Le préavis de l’OCT se référait expressément aux places pour voitures. Aucune 
dérogation n’avait donc été accordée pour les places vélos. 
e. Le 22 août 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
f. C______ ne s’est pas déterminé. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte sur la conformité au droit de l’autorisation de construire préalable 
n° DP 4______ délivrée le 7 décembre 2022 et confirmée par le TAPI dans le 
jugement en cause. 


- 17/23 - 
A/286/2023 
La recourante soulève six griefs : l’impossibilité d’autoriser une surélévation via 
une demande préalable ; l’absence de plan de la façade sud ; l’absence de signature 
de la demande par le voisin ; les contradictions et incohérences entre les plans ; la 
violation des règles sur le calcul du gabarit ; la violation du RPSFP. 
2.1 La recourante fait valoir qu’il serait impossible d’autoriser une surélévation via 
une demande préalable. 
2.1.1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans 
autorisation de l’autorité compétente (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - RS 700 ; art. 1 al. 1 LCI). 
Dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer 
l’autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 
2.1.2 Selon l’art. 5 LCI, la demande préalable tend à obtenir du département une 
réponse sur l’implantation, la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du 
projet présenté (al. 1). L’art. 2 al. 1 à 3 LCI (relatif à la demande d’autorisation), 
l’art. 3 al. 1 à 5 (relatif à la procédure d’autorisation) ainsi que l’art. 4 al. 1 à 3 
(relatif aux délais de réponse) sont applicables par analogie à la demande préalable 
(al. 3). La réponse à la demande préalable régulièrement publiée vaut décision et 
déploie les effets prévus aux art. 3, 5 al. 1 et 146 LCI (al. 5). 
L’art. 146 al. 1 LCI prévoit que le recours dirigé contre une autorisation définitive, 
précédée d’une autorisation préalable en force au sens de l’art. 5 al. 1 LCI, ou d’un 
PLQ en force, ne peut porter sur les objets tels qu’agréés par ceux-ci. 
De jurisprudence constante, la demande préalable d’autorisation de construire 
constitue une demande simplifiée qui peut être présentée avant le dépôt d’un projet 
définitif. Elle vise à épargner aux intéressés d’être contraints de dresser des plans 
de détail et à l’administration de compulser de tels plans, tant que les questions de 
principe ne sont pas résolues. Le but d’une telle demande est de déposer dans un 
premier temps un dossier simplifié afin de gagner du temps et de réduire les frais. 
En effet, si l’un des éléments du dossier visé dans la demande préalable n’est pas 
conforme, il est inutile d’engager des frais supplémentaires pour présenter un projet 
plus précis afin de déposer une demande en autorisation définitive. 
En déposant une demande d’autorisation préalable d’implantation, le constructeur 
cherche à obtenir une décision de principe sur l’implantation, la destination, le 
gabarit, le volume et la dévestiture du projet. Il s’agit d’éviter d’engager des frais 
considérables liés à un projet d’envergure, compliqué ou potentiellement 
controversé, sans obtenir certaines assurances quant au caractère réalisable du 
projet. On ne se trouve pas dans l’hypothèse de deux procédures simultanées 
pouvant donner lieu à deux décisions contradictoires. Il s’agit d’une procédure en 
deux étapes donnant lieu d’abord à une autorisation préalable puis à une 
autorisation définitive. En réalité, il n’y a pas de risque de décisions 
contradictoires : soit l’autorisation préalable est accordée et le requérant peut passer 


- 18/23 - 
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à l’étape suivante, soit elle est refusée et il n’y a pas lieu de passer au stade suivant 
(ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 9b et les nombreux arrêts cités). 
L’octroi d’une autorisation préalable de construire selon l’art. 5 al. 1 LCI constitue 
ainsi une simple étape vers la délivrance de l’autorisation définitive de construire 
et revêt un caractère incident alors même que l’autorité compétente tranche 
définitivement, au niveau cantonal (art. 5 al. 5 et 146 al. 1 LCI), certains éléments 
déterminants du projet (ATF 135 II 30 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_594/2017 du 1er novembre 2017 consid. 2.2 in SJ 2018 I p. 186 ; ATA/807/2020 
du 25 août 2020 consid. 4). 
Dans sa jurisprudence, la chambre de céans a déjà considéré que la question de la 
hauteur des vides d'étages devait être examinée dans le cadre de la demande 
définitive d'autorisation de construire et non pas au stade de la demande préalable 
(ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 11f ; ATA/1299/2019 du 27 août 2019 
consid. 6a). 
2.1.3 En l’espèce, la recourante fait valoir que la typologie et l’habitabilité des 
logements, qui n’est pas l’objet d’une autorisation préalable, doit être examinée 
avant d’autoriser une surélévation, y compris à titre préalable. 
Le TAPI a examiné les préavis de la CA, pour conclure que celle-ci s’était penchée 
tant sur l’habitabilité des combles que la composition des façades, dont l’analyse 
demeurait expressément réservée dans le préavis favorable qu’elle avait rendu le 
30 novembre 2022. 
L’analyse de la CA s’est toutefois limitée aux éléments pertinents pour une 
autorisation préalable, énumérés à l’art. 5 al. 1 LCI, soit l’implantation, la 
destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet. Comme l’a relevé le 
TAPI, la question de l’habitabilité et de la composition des façades a été 
expressément réservée. 
Le département a confirmé que l’autorisation définitive ne serait délivrée que si les 
critères d’habitabilité et de typologie étaient remplis par le projet définitif. 
On ne voit pas dans ces circonstances que l’habitabilité et la typologie, 
effectivement non traitées par la demande préalable, auraient dû être examinées à 
ce stade, ni, plus généralement, qu’une surélévation ne pourrait faire l’objet d’une 
demande préalable. 
Le grief sera écarté. 
2.2 La recourante se plaint de l’absence de plan de la façade sud. 
2.2.1 Selon l’art. 7 al. 2 RCI, il y a notamment lieu de joindre à la demande 
préalable (a) un extrait du plan de base de la mensuration officielle (ou extrait du 
plan d'ensemble), lequel peut être obtenu soit sur le guichet cartographique de la 
mensuration officielle, soit auprès d'une ingénieure géomètre brevetée ou d'un 
ingénieur géomètre breveté, avec indication de la ou des parcelles concernées ; 
(b) un extrait du plan cadastral conforme aux al. 2 et 4 de l'art. 7 de l'ordonnance 


- 19/23 - 
A/286/2023 
fédérale sur la mensuration officielle du 18 novembre 1992 (OMO - RS 211.432.2), 
obtenu soit sur le guichet cartographique de la mensuration officielle, soit auprès 
d'une ingénieure géomètre brevetée ou d'un ingénieur géomètre breveté. Sur ce 
plan, la nouvelle construction doit être figurée et cotée par rapport aux limites de 
propriété, avec des niveaux aux angles des constructions, des coupes de principe 
sur la construction projetée, et l'indication des gabarits théoriques, de telle sorte 
qu'il soit facile de déterminer ses relations avec les voies les plus proches (publiques 
ou chemins privés) et les propriétés limitrophes sur une profondeur de 15 m au 
moins, en indiquant les constructions existantes et, le cas échéant, les distances aux 
lisières forestières, au lac et aux cours d'eau. Sont également précisés : les 
emplacements de stationnement, l'aménagement des accès, les raccordements à la 
voie publique, les sens de circulation prévus, ainsi que les raccords aux 
canalisations d'évacuation existantes, les bâtiments encore non cadastrés ou qui ne 
nécessitent pas de cadastration, éventuellement à conserver ou à démolir, et les 
arbres à abattre (10 ex.). La signature du plan cadastral par une ingénieure géomètre 
brevetée ou un ingénieur géomètre breveté est obligatoire, sauf lorsque l'objet de la 
demande porte uniquement sur la transformation, la rénovation ou le changement 
d'affectation d'une construction. Il en va de même pour les demandes de 
renseignement ; […] (e) un plan précisant l’emprise au sol, le gabarit et le volume 
du projet (10 ex.). 
2.2.2 En l’espèce, le département, suivi par le TAPI, a estimé que le plan de façade 
n’était pas exigé par l’art. 7 RCI et que dans le cadre d’une autorisation préalable, 
la manière dont serait traitée la façade ne devait pas obligatoirement être 
représentée. 
Ce raisonnement est conforme à l’institution de l’autorisation préalable et n’appelle 
pas de critique. Les éléments à soumettre selon l’art. 5 al. 1 LCI, soit l’implantation, 
la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet présenté, ne 
nécessitent pas le plan de la façade. C’est au stade de la demande d’autorisation 
définitive que la conformité de celui-ci sera examinée. 
Le grief sera écarté. 
2.3 La recourante se plaint de l’absence de signature de la demande par le voisin. 
Elle fait valoir que les plans du géomètre, dont la qualification n’est pas supérieure 
à celle de l’architecte, ne sauraient prévaloir. 
Tel a cependant été le raisonnement du TAPI, qui a retenu que ce qui était important 
c’étaient les cotes et non pas les traits dessinés sur les plans, dont il fallait toujours 
garder en tête qu’il avaient une certaine épaisseur. Le plan du géomètre était précis 
et faisait clairement apparaitre que tout le projet se situait bien sur la parcelle de 
l’intimée n° 2’130, ce que tant le département que cette dernière avaient confirmé. 
La recourante fait grand cas des plans de l’architecte, mais ne démontre pas en quoi 
le raisonnement du TAPI, qui se fonde sur les cotes, et donc sur les plans du 
géomètre, ne pourrait être suivi. Dès lors que les cotes sont déterminantes pour 


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A/286/2023 
conclure que le projet n’empiète pas sur la parcelle voisine, il importe peu que le 
géomètre ne soit pas officiel, comme le fait valoir la recourante. Le département a 
pour sa part confirmé dans ses observations que l’autorisation ne portait que sur la 
parcelle n° 2'130. 
La demande d’autorisation n’avait ainsi pas à être contresignée par le voisin. 
À cela s’ajoute que l’autorisation querellée réserve les droits des tiers. 
Or, la chambre de céans a jugé en 2021 que le fait que l’autorisation réserve 
expressément les droits des tiers permettait à ceux-ci, recourants compris, de faire 
valoir leurs droits, notamment sur le plan civil, en cas d’empiètement 
(ATA/680/2021 du 29 juin 2021 consid. 4e, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
1C_507/2021 du 13 juin 2022 consid. 3.2). 
Enfin, il n’est pas douteux que le département, qui confirme aujourd’hui que 
l’autorisation préalable ne concerne que la parcelle n° 2'130, ne délivrera pas 
d’autorisation définitive qui excéderait cette emprise, et que s’il la délivrait, cet 
aspect ne serait alors pas réglé par l’autorisation préalable. 
Le grief sera écarté. 
2.4 Le recourante fait valoir des contradictions et incohérences entre les plans. 
Il a été vu que le TAPI s’est fondé sur les plans du géomètre, sans qu’il y ait lieu de 
s’écarter de cette appréciation. 
La TAPI a en outre considéré que les deux plans permettaient de conclure que le 
projet s’inscrivait dans les gabarits théoriques. Une éventuelle différence entre les 
plans de l’architecte et du géomètre est ainsi irrelevante, du moment que les plans 
du géomètre ont été pris pour référence. 
Enfin, le TAPI a retenu que l’autorisation querellée avait été délivrée sous certaines 
conditions, notamment que le plan et l’acte de constitution de servitude de distance 
et vues droites sur la parcelle n° 3’020 devaient parvenir au département avec la 
requête en autorisation définitive de construire. 
Il a ajouté que la question de savoir si l’établissement d’une servitude de vues 
droites, servitude obligatoire pour obtenir l’autorisation définitive de construire 
pourrait être obtenue par B______ auprès de A______, était une question de droit 
privé, dans laquelle le département n’avait pas à s’immiscer. 
Sur ce point, la recourante ne conteste pas avoir refusé d’octroyer à l’intimée, 
comme celle-ci le soutient, une telle servitude, ce qui empêcherait celle-ci de 
respecter cette condition de l’autorisation et partant d’obtenir – dans le gabarit de 
l’autorisation préalable – l’autorisation définitive. 
Le grief sera écarté, dans la mesure de sa recevabilité. 
2.5 La recourante fait valoir la violation des règles sur le calcul du gabarit. 


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2.5.1 Selon l’art. 25 al. 3 LCI, lorsque des constructions basses couvrent 
entièrement les cours, la ligne verticale du gabarit est mesurée à partir du point où 
la toiture de ces constructions rejoint la façade. 
2.5.2 En l’espèce, le TAPI a retenu qu’une construction basse était présente dans la 
cour, laquelle existait déjà lors de la délivrance de l’autorisation de construire 
DD 5______ le 30 septembre 1957, comme cela ressortait des plans de 
l’autorisation de construire de l’époque. Cette construction existait toujours et le 
fait qu’il y ait un vide de moins d’un mètre entre cette construction et le bâtiment 
actuel n’avait pas d’incidence. Dès lors, dans le calcul du gabarit sur cour, c’était à 
juste titre que le département en avait tenu compte et avait appliqué le croquis n° 
II. S’agissant du calcul de ce gabarit, selon le plan du géomètre coupe A-A’, la 
hauteur de la façade sur cour était de 17.43 m et s’inscrivait dans le gabarit théorique 
(le fait que le plan d’architecte indique une hauteur de 16.08 m était sans importance 
puisque, d’une part, cette hauteur était inférieure à celle retenue par le géomètre et 
donc s’inscrivait d’autant plus dans le gabarit théorique et, d’autre part, et comme 
déjà indiqué, c’était le plan du géomètre qui faisait foi). 
La recourante fait valoir que le TAPI ne pouvait valider les calculs du département, 
dès lors que celui-ci admettait qu’il n’existait aucune indication sur la manière dont 
les gabarits avaient été calculés. Elle perd de vue que le TAPI a constaté que les 
calculs du géomètre s’inscrivaient dans le gabarit théorique, et elle n’indique pas 
en quoi ce raisonnement serait erroné. 
Quant aux quelques vides, dont celui séparant le bâtiment existant de la façade sur 
cour du projet, la recourante n’explique pas en quoi l’appréciation du département, 
confirmée par le TAPI, selon laquelle l’art. 25 al. 3 LCI resterait applicable compte 
tenu de ces vides, serait contraire à sa pratique. 
Le grief sera écarté. 
2.6 La recourante invoque enfin la violation du RPSFP. 
2.6.1 Selon l’art. 7 al. 1 RPSFP, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation 
de construire sollicitée ou adopter le plan d'affectation du sol concerné, peut, après 
consultation des services cantonaux compétents et du département chargé des 
transports, accorder des dérogations quant au nombre de places à aménager. 
Selon l’al. 2 let. g de cette même disposition, la demande de dérogation, en 
particulier de réduction des ratios, fait intégralement partie du dossier de requête 
d'autorisation de construire ou du projet de plan d'affectation du sol ; elle se fonde 
sur la création d’un ou de plusieurs appartements par le biais d’aménagement de 
combles ou de surélévation d’immeubles. 
2.6.2 En l’espèce, la recourante se plaint que le préavis de l’OCT omettrait les 
places vélos. 
Le département, qui affirme que la dérogation est également valable pour les vélos, 
peut être suivi. On ne voit pas, en effet, sauf à faire preuve de formalisme excessif, 
que la dérogation ne prendrait pas également en compte les places vélos. 


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L’hypothèse soulevée par la recourante sur une construction en deux temps visant 
à éluder la réglementation est purement spéculative et n’appelle aucun examen. 
Le grief sera écarté. 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
3. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge de la 
recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 500.- sera allouée à B______, à la charge de la recourante (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 12 mai 2025 par A______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 26 mars 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2’000.- à la charge de A______ ; 
alloue à B______ une indemnité de procédure de CHF 500.-, à la charge de A______; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de 
droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de 
preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par 
voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me François BELLANGER, avocat de la recourante, à 
Me Julien PACOT, avocat de l'intimée, à C______, au département du territoire ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Patrick CHENAUX, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 


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la greffière-juriste : 
 
 
S. HÜSLER ENZ 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :