ge_gerichte · ACJC/1293/2024 · 2024-10-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30 octobre 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10746/2020 
ACJC/1293/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 15 OCTOBRE 2024 
 
Entre 
1) A______ SARL en liquidation, sise ______ (VD), appelante et intimée d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2023, représentée par 
Me Flore PRIMAULT, avocate, 2, rue Bellefontaine, 1003 Lausanne, 
2) Monsieur B______, domicilié ______ (BE), appelant et intimé, d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2023, représenté par 
Me Flore PRIMAULT, avocate, 2, rue Bellefontaine, 1003 Lausanne, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimé et appelant, représenté par 
Me Jacques BERTA, avocat, Cour de Saint-Pierre 7, 1204 Genève. 
 


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C/10746/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/737/2023 du 14 septembre 2023, reçu par les parties le 22 du 
même mois, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 30% le loyer du local 
commercial se trouvant au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble situé route 
1______ no. ______ à Genève du 12 septembre 2019 au 10 juin 2020, du 24 août 
au 31 octobre 2020, ainsi que du 1er janvier au 15 juillet 2021 (ch. 1 du dispositif), 
a dit que cette réduction était de 35% du 11 juin au 2 juillet 2020, ainsi que du 
21 juillet au 23 août 2020 (ch. 2), de 40% du 3 juillet au 20 juillet 2020 (ch. 3) et 
de 80% du 1er novembre au 31 décembre 2020 (ch. 4), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte déposé le 18 octobre 2023 à la Cour de justice, C______ a formé appel 
contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation des chiffres 1 à 3 du dispositif. 
Cela fait, il a conclu à ce que la Cour réduise de 20% le loyer du local commercial 
se trouvant au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble situé route 1______ 
no. ______ à Genève du 12 septembre 2019 au 10 juin 2020, du 21 juillet au 
31 octobre 2020 et du 1er janvier au 15 juillet 2021, et dise que cette réduction est 
de 25% du 11 juin au 20 juillet 2020. 
b. Par acte expédié à la Cour le 23 octobre 2023, A______ SARL et B______ ont 
également appelé dudit jugement, dont ils ont sollicité l'annulation des chiffres 1 à 
3 du dispositif. Ils ont conclu à ce que la Cour réduise de 25% le loyer du local 
commercial se trouvant au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble situé route 
1______ no. ______ à Genève pour les mois d'octobre et décembre 2018, dise que 
cette réduction est de 50% du 12 septembre 2019 au 31 octobre 2020 et du 
1er janvier au 15 juillet 2021 (excepté pour les périodes de fermeture totale et 
partielle dues au COVID-19 où cette réduction sera supérieure), dise que cette 
réduction est de 100% pendant l'entier des périodes de fermeture totale de 
l'établissement dues au COVID-19 et de 50% pendant l'entier des périodes de 
fermeture partielle dues au COVID-19 (en sus de la réduction accordée pour les 
travaux), adapte, dès la survenance du déséquilibre soudain entre les prestations des 
parties, le contrat de bail du 6 mars 2018 relatif au local commercial précité, en ce 
sens que le loyer mensuel est fixé à 4'000 fr. hors charges, dise et constate que 
B______ n'est pas partie au bail susmentionné. 
 
c. Dans sa réponse du 14 novembre 2023, C______ a conclu au rejet de l'appel de 
ses parties adverses et a persisté dans ses propres conclusions. 
 
d. Par courrier du 20 novembre 2023, Me Flore PRIMAULT a rappelé "être 
constituée pour la défense de A______ SARL" sans référence à B______, et a prié 
la Cour de se référer à son appel du 23 octobre 2023 à titre de réponse à l'appel du 
18 octobre 2023 de C______. 
e. Par réplique du 1er décembre 2023, C______ a fait valoir que la réponse du 
20 novembre 2023 devait être déclarée irrecevable au motif qu'elle n'était établie 
que pour le compte de A______ SARL alors que B______ était aussi partie au 


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contrat de bail. Il a prié la Cour de se référer à sa réponse du 14 novembre 2023 à 
titre de réplique. 
f. Par duplique du 23 février 2024, A______ SARL et B______ ont fait valoir que 
l'absence de mention de B______ dans la réponse du 20 novembre 2023 relevait 
d'une erreur de plume, ladite réponse renvoyant à l'appel du 23 octobre 2023, 
valablement déposée à leurs deux noms. Considérer la réponse comme irrecevable 
serait faire preuve de formalisme excessif. 
 
g. Les parties ont été avisées le 27 février 2024 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
h. Le 14 août 2024, B______ a transmis à la Cour un acte de cession de créances 
de A______ SARL en sa faveur, daté du 5 juin 2024, portant sur les prétentions en 
réduction de loyer faisant l'objet de la procédure. 
Dans ledit document, A______ SARL, évoquant notamment son éventuelle faillite, 
a déclaré accepter de se faire opposer les effets des jugements en réduction de loyer. 
i. Le 22 août 2024, la Cour a transmis l'écriture précitée et l'acte de cession de 
créance à C______, lequel n'a pas réagi. 
j. Selon le Registre du commerce vaudois, A______ SARL a été déclarée en faillite 
par jugement du Tribunal de l'arrondissement de l'Est vaudois du ______ 2024. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 6 mars 2018, un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux a été conclu 
portant sur la location d'une arcade d'environ 150 m2 au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis avenue 1______ no. ______, [code postal] Genève, avec un sous-sol 
d'environ 50 m2 à usage d'exploitation d'un restaurant. 
b. Le bail a débuté le 1er mars 2018 et son échéance a été fixée au 28 février 2028. 
Le loyer annuel devait s'élever à 90'000 fr. du 1er mars 2018 au 28 février 2023, soit 
7'500 fr. par mois, puis à 96'000 fr. du 1er mars 2023 au 29 février 2028, soit 
8'000 fr. par mois, provisions pour chauffage et eau-chaude de 4'800 fr. par année 
en sus. 
c. Selon le contrat, C______ était le bailleur et A______ SARL "[en cours de 
création], représentée par B______", ainsi que B______, étaient locataires, 
"agissant conjointement et solidairement entre eux". 
Les adresses distinctes de A______ SARL et de B______ figurent après leurs noms 
respectifs. 
En dernière page du contrat, sous la mention "A______ SARL" et sous la mention 
"Monsieur B______" a été apposée la signature de B______. Figure en dessous 
"agissant conjointement et solidairement entre eux". 
d. A______ SARL a été inscrite au Registre du commerce du canton de Vaud le 
______ 2018. B______ en est l'associé gérant; il détient 102 des 200 parts sociales. 


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A______ SARL et B______ ont allégué que l'autorisation d'exploiter avait été 
accordée à la première et non au second. L'allégation formulée par C______ selon 
laquelle B______ est cafetier-restaurateur n'a pas été contestée par ce dernier, 
également au bénéfice d'une formation d'avocat. 
Au Tribunal, C______ a déclaré qu'il avait demandé que B______ soit mentionné 
dans le contrat de bail. Il ignorait si A______ SARL était en création au moment 
de la signature de celui-ci. 
e. Selon un courriel du 4 octobre 2018 d'un architecte du Département de 
l'environnement urbain à B______, en octobre 2018, les Services Industriels de 
Genève (ci-après : SIG), au bénéfice d'une permission d'ouverture de fouille, ont 
effectué des travaux à l'avenue 1______ afin de remplacer des canalisations. La 
chaussée devant le restaurant a dû être démolie. 
B______ a déclaré au Tribunal que ces travaux avaient empêché l'exploitation de 
la terrasse qu'il avait l'autorisation administrative d'exploiter jusqu'au 31 octobre de 
chaque année. Seul le mois d'octobre 2018 avait donc été concerné. Pendant un 
moment, il avait pu exploiter une petite partie de la terrasse malgré les travaux. Le 
problème principal n'avait pas été l'absence de terrasse mais le fait que les lieux 
n'étaient pas avenants, que les clients n'avaient pas envie de venir, que l'accès au 
restaurant se faisait par une planche et qu'il y avait du bruit et de la poussière. Le 
restaurant étant ouvert tous les jours entre 12h00 et 14h00, laps de temps pendant 
lequel il avait obtenu que les travaux s'interrompent. Environ une fois par semaine, 
ces travaux reprenaient à 13h00, dérangeant les clients, étant précisé que les 
ouvriers essayaient d'exécuter les travaux bruyants après 14h00. Au moment du 
chantier, dont il ne se souvenait pas de la durée exacte mais qui avait été courte, il 
n'avait pas eu l'intention de réclamer une baisse de loyer. Il avait décidé de réagir 
lorsqu'un second chantier avait débuté. 
Le témoin D______, gérant au sein de E______ SA, dont les bureaux se situent 
aussi au no. ______ avenue 1______, de sorte qu'il passe régulièrement devant le 
restaurant précité, a déclaré au Tribunal que des travaux avaient été effectués fin 
2018 par les SIG. Une conduite avait été modifiée sous les trottoirs : "Tout le trottoir 
avait été ouvert sur toute l'avenue 1______ bout par bout". Il y avait des barrières 
devant l'immeuble et il fallait passer par des passerelles pour y entrer. Selon le 
témoin, l'impact pour le restaurant avait été limité car il était toujours visible depuis 
la rue. 
Le dossier ne contient pas de photographies en lien avec ce chantier. 
f. Durant l'été 2019, des travaux de surélévation de l'immeuble ont été entrepris, qui 
ont consisté en la démolition d'un demi-étage et la construction de trois étages 
supplémentaires. Ces travaux ont débuté par le montage des échafaudages de la 
façade sud en mai 2019. Les échafaudages de la façade nord, soit celle de l'entrée, 
de la vitrine et de la terrasse du restaurant, ont été installés dès le 12 septembre 2019 
et le blindage en bois de l'enceinte de livraison (ci-après : les palissades), situé 


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devant le restaurant, entre le 3 octobre et le 17 octobre 2019. B______ a déclaré au 
Tribunal qu'une palissade avait été retirée pendant les fermetures COVID-19, à une 
date qu'il ne se rappelait pas. Il restait encore deux palissades le 31 mai 2021. A 
teneur du planning des travaux, les échafaudages de la façade nord et les palissades 
ont été retirés le 15 juillet 2021. 
Selon B______, le manque de visibilité du restaurant était un des problèmes 
principaux dus au chantier. Il résulte des photographies versées par les parties que 
les palissades – érigées en bordure de trottoir – obstruaient la vue d'une partie du 
restaurant, tandis que la partie du restaurant non masquée était flanquée de tubes 
d'échafaudages, ce qui a été confirmé par les témoins D______ et F______. Le 
maître de l'ouvrage avait fait installer "une œuvre" sur l'une des palissades pour 
indiquer la présence du restaurant. 
E______ SA a supervisé ce second chantier. D______ a été chargé par l'un des 
maîtres d'ouvrage de suivre le chantier et de relayer les problèmes rencontrés avec 
les locataires et copropriétaires, dès lors qu'il se trouvait sur place. Entendu par le 
Tribunal comme témoin, D______ a confirmé que les échafaudages étaient restés 
pendant toute la durée des travaux et couvraient, avec les piliers de soutènement, 
un tiers du restaurant. La palissade, installée peu après les échafaudages, couvrait 
les deux autres tiers du restaurant, qui en avait clairement été impacté. Le témoin 
n'avait pas le souvenir que l'intérieur du restaurant était particulièrement sombre. 
Le témoin F______, employé de A______ SARL, a déclaré au Tribunal que la 
palissade – qui cachait plus de la moitié de la vitrine du restaurant – avait 
grandement impacté la luminosité dans cette partie du restaurant et que les clients 
ne voulaient pas s'y asseoir, occupant uniquement l'autre partie du restaurant. 
Selon B______, l'exploitation de la terrasse avait été limitée pendant les travaux. 
Très peu de clients s'y installaient vu les conditions. Le témoin F______ a fait une 
déclaration dans le même sens. Le témoin D______ a déclaré que l'aspect visuel de 
la terrasse avait été impacté par le chantier mais "cela n'était pas non plus une 
terrasse qui ne faisait pas envie du tout". 
Les clients s'installaient plutôt à l'intérieur du restaurant; en raison des piliers du 
chantier, il n'était plus possible, selon B______, d'ouvrir la baie vitrée pour 
prolonger la salle du restaurant sur la terrasse, de sorte que l'aération était 
insuffisante et que la température était très élevée dans la salle. Le 23 août 2020, un 
employé du restaurant avait déplacé un des piliers de chantier, ce qui avait permis 
à nouveau l'ouverture de la vitrine. Selon le témoin F______, les clients se 
plaignaient beaucoup de la chaleur en été quand il n'était pas possible d'ouvrir la 
vitrine et certains partaient avant la fin de leur repas. Le restaurant avait récolté des 
commentaires négatifs sur internet à cause de cela. 
Selon lesdits commentaires, il faisait très chaud dans le restaurant les 27, 28, 
30 juillet 2020 ainsi que les 12 et 21 août 2020. 


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Le témoin D______, qui avait été informé de ce problème par courriel du 3 juillet 
2020, puis relancé par courriel du 28 juillet 2020, a confirmé que des piliers de 
soutènement étaient installés devant les vitrines du restaurant et que B______ s'était 
plaint de ne pouvoir ouvrir la vitrine. Il a déclaré qu'un employé du restaurant avait 
finalement déplacé lui-même le pilier. 
B______ a déclaré au Tribunal que le restaurant avait aussi souffert du fait que la 
chaussée devant le restaurant était utilisée comme "dépotoir" où beaucoup de 
matériel de chantier était entreposé. 
Il résulte des photographies versées au dossier qu'à une date indéterminée, du 
matériel de chantier était effectivement stocké devant la terrasse du restaurant. 
Le témoin D______ a déclaré que par moment du matériel avait été entreposé 
devant le restaurant. Des déchets de chantier avaient aussi été entreposés devant le 
restaurant, mais cela avait cessé, parce que les ouvriers n'avaient pas l'autorisation 
de le faire. 
Il n'est pas contesté que l'ascenseur a été hors service pendant une partie des travaux. 
Selon un courriel du 11 juin 2020 de B______ à D______, l'absence d'ascenseur 
posait notamment problème en raison de grosses poubelles situées au sous-sol qui 
devaient être sorties plusieurs fois par semaine. Celles-ci devaient être montées par 
les escaliers par deux employés, ce que le témoin F______ a confirmé précisant que 
cela était très fatigant. Les fournisseurs ne pouvaient plus livrer les marchandises 
au moyen de l'ascenseur, de sorte qu'ils livraient dans le restaurant. Les employés 
devaient ensuite les descendre par les escaliers. Selon un courriel du 16 juin 2020 
de la régie à B______ et D______, l'ascenseur aurait été hors service du 11 juin au 
20 juillet 2020. 
S'agissant des nuisances sonores, B______ a déclaré qu'elles n'avaient pas été le 
problème principal et que D______ avait été réactif lorsqu'il avait été sollicité à ce 
propos. Ce dernier a déclaré que les nuisances se ressentaient plus dans les étages 
supérieurs qu'en bas. Selon le témoin F______, certains clients avaient été dérangés 
par le bruit des travaux lorsqu'ils se trouvaient sur la terrasse. 
g. A Genève, suite aux mesures fédérales et cantonales mises en œuvre à partir du 
16 mars 2020, les entreprises vouées à la restauration et/ou au débit de boissons à 
consommer sur place ont été fermées au public du 16 mars au 10 mai 2020, du 
2 novembre au 10 décembre 2020 et du 22 décembre 2020 jusqu'au mois d'avril 
2021. En outre, l'activité de ces entreprises a été soumise à diverses restrictions de 
mai à décembre 2020 (obligation de consommer assis, couvre-feu, limitation du 
nombre de clients par table, distance à respecter entre les tables, collecte des 
coordonnées des clients, etc.). 
h. B______ a déclaré que pendant la période du 16 mars au 10 mai 2020, durant 
laquelle le restaurant était fermé en raison des mesures de luttes contre le COVID-
19, il avait fait de la vente à l'emporter et des livraisons, pour un gain d'environ 
300 fr. par jour sur la vente à l'emporter. Entre les sociétés de livraison percevant 


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environ 37% du montant des ventes et les charges d'exploitation, il n'avait pas perçu 
de bénéfice sur les livraisons qui permettaient "tout juste de continuer d'exister". Il 
avait reçu 2'000 fr. à titre d'aide d'urgence ainsi que 120'000 fr. de RHT, une partie 
de ses employés ayant été mis au chômage technique. En avril 2020, il avait 
demandé un prêt COVID à la Confédération qu'il allait devoir rembourser. 
Il ressort d'un extrait bancaire que le 30 septembre 2022, A______ SARL a 
remboursé le prêt à hauteur de 7'500 fr., restant devoir 82'500 fr. à la Confédération. 
i. A partir du 11 mai 2020, le restaurant a rouvert dans un contexte de mesures 
contraignantes. Selon le témoin F______, sur les 70 couverts habituels en intérieur, 
le restaurant en avait perdu une vingtaine avec les restrictions COVID-19. 
j. Par courriel du 13 novembre 2020 adressé à B______, la régie a communiqué que 
le propriétaire avait accepté de participer au protocole VESTA 3 pour les mois de 
novembre et décembre 2020, de sorte que les loyers des mois concernés seraient 
pris en charge à 40% par l'Etat, 40% par le bailleur, 20% étant à la charge des 
locataires. 
k. Le chiffre d'affaires brut (ventes) du restaurant a évolué comme suit : 
81'196 fr. 55 en janvier 2020, 79'006 fr. 15 en février 2020, 32'108 fr. 30 en mars 
2020, 4'271 fr. 80 en avril 2020 et 25'261 fr. 55 en mai 2020. 
l. A______ SARL et B______ ont reporté le paiement des loyers d'avril à juin 2020, 
indiquant respecter le délai de 90 jours instauré par l'Ordonnance du 27 mars 2020 
sur l'atténuation des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à 
ferme (RS 221.213.4, Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme) édictée 
par le Conseil fédéral. 
m. Par avis comminatoire du 23 juin 2020, C______ a mis en demeure 
A______ SARL et B______ de lui régler dans les 30 jours le montant dû à titre 
d'arriéré de loyer pour le mois de juin 2020 et les a informés de son intention, à 
défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier 
le bail conformément à l'article 257d CO. 
n. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, le bailleur a, par avis officiel du 18 août 2020, résilié le bail 
de A______ SARL et B______ pour le 30 septembre 2020. 
o. Par requête du 21 août 2020, A______ SARL a contesté le congé, relevant que 
C______ aurait dû lui impartir un délai de 90 jours pour s'acquitter de son loyer en 
application de l'Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme. 
p. Par demande non conciliée le 16 septembre 2020 et expédiée le 16 octobre 2020 
au Tribunal, A______ SARL et B______ ont conclu à la réduction du loyer de 25% 
pendant l'entier de la durée des travaux ordonnés par les SIG, à la réduction du loyer 
de 50% pendant l'entier de la durée des travaux engagés par la copropriété, à la 
réduction du loyer de 100% pendant l'entier de la période de fermeture de 
l'établissement due au COVID-19, à la réduction du loyer de 50% pendant l'entier 


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de la période de fermeture partielle de l'établissement due au COVID-19, à 
l'adaptation du contrat de bail, dès la date du jugement, en ce sens que le loyer 
mensuel, hors charges, soit fixé à 4'000 fr. et à ce qu'il soit dit et constaté que 
B______ n'est pas partie au contrat de bail. 
Ils ont allégué que les travaux entrepris par les SIG en 2018 avaient duré deux mois, 
impactant la visibilité du restaurant et empêchant l'exploitation de la terrasse 
habituellement disposée sur cette chaussée. 
S'agissant des travaux effectués par la copropriété de l'immeuble, les palissades de 
plusieurs mètres et les échafaudages avaient obstrué quasiment totalement les 
vitrines du restaurant, donnant l'impression qu'il était fermé, lui faisant perdre les 
clients de passage qui représentaient une bonne partie du chiffre d'affaire. La 
fréquentation avait aussi baissé en raison du caractère inhospitalier du restaurant et 
de la terrasse. L'absence d'ascenseur les obligeait à sortir les poubelles plus 
fréquemment, sans attendre qu'elles soient pleines, vu qu'elles étaient montées par 
les escaliers. 
En raison du COVID-19, ils avaient été empêchés d'exploiter le restaurant pendant 
deux mois ne pouvant plus accepter les clients souhaitant consommer sur place. Le 
restaurant avait pu rouvrir dès le 11 mai 2020 mais en respectant les contraintes de 
distanciation de 2 mètres entre les tables et de maximum 4 clients par table ce qui 
avait impliqué une baisse de fréquentation, du chiffre d'affaires et des coûts 
supplémentaires (masques, désinfectants et personnel supplémentaire pour faire 
respecter les mesures de protection telles que la prise de coordonnées des clients). 
Par ailleurs, les circonstances s'étaient modifiées du fait de la crise sanitaire 
(nombre de couverts réduit en raison des distances minimales à respecter, baisse du 
nombre de clients en raison de l'épidémie et frais plus importants) créant un 
déséquilibre entre les prestations des parties, de sorte que le juge devait adapter le 
contrat de bail et fixer le loyer à 4'000 fr. par mois dès la date de reddition du 
jugement. 
Enfin, B______ n'était pas partie au contrat de bail, lequel portait sur un restaurant 
et dont A______ SARL versait seule le loyer. Il avait accepté de signer le contrat 
de bail à son nom, sans intention d'être lui-même locataire, mais uniquement car 
C______ avait imposé cette condition. Il avait simplement pris l'engagement de se 
porter caution solidaire. Cela étant, la forme authentique du cautionnement solidaire 
n'avait pas été respectée, de sorte qu'il n'était d'aucune manière partie au contrat de 
bail. 
q. Dans sa réponse du 12 février 2021, C______ a conclu au déboutement de 
A______ SARL et B______ des fins de leur demande. Le chantier des SIG n'avait 
pas impacté la visibilité du restaurant, ni empêché son exploitation. Pour le chantier 
de la copropriété, il y avait lieu d'entendre des témoins pour établir la nature des 
nuisances et examiner ensuite s'il se justifiait d'octroyer une baisse de loyer, étant 
précisé qu'une réduction de 50% apparaissait disproportionnée. 


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Il a admis quelques nuisances sonores liées à la démolition de la toiture de 
l'immeuble, mais pendant une semaine, les seules nuisances pendant le reste du 
chantier étant dues à l'existence des échafaudages, avec la précision que l'accès au 
restaurant avait été possible pendant toute la durée des travaux et qu'une œuvre 
destinée à rappeler la présence du restaurant avait été apposée sur les palissades par 
le maître d'ouvrage. 
Aucune réduction de loyer ne pouvait être requise en raison des mesures liées au 
COVID-19, dès lors que l'interdiction d'ouvrir les établissements publics ne 
constituait pas un défaut de la chose louée. 
B______ était partie au bail en qualité de locataire car il avait signé le contrat de 
bail à ce titre et s'était engagé conjointement et solidairement avec A______ SARL. 
En tant qu'associé gérant de ladite société, il avait un intérêt personnel à conclure 
le bail en son nom. 
r. Par réplique du 31 mai 2021, A______ SARL et B______ ont persisté dans leurs 
conclusions. Ils ont encore fait valoir que C______ avait accepté leur demande 
VESTA avant de revenir unilatéralement sur cet engagement. 
s. Par duplique du 23 juin 2021, C______ a persisté dans ses conclusions. Il a 
répondu que G______ avait envoyé le courriel du 13 novembre 2020 sans consulter 
son Conseil. L'accord VESTA ne pouvait entrer en compte car le bail avait été 
résilié pour non-paiement avec effet au 30 septembre 2020. 
t. Par écriture du 17 juin 2022 intitulée "Complément à la demande", 
A______ SARL et B______ ont allégué des faits complémentaires en lien avec la 
qualité de locataire de B______ et produit de nouvelles pièces. Ils ont persisté dans 
leurs conclusions. 
u. Par courrier du 22 février 2023, A______ SARL et B______ ont produit de 
nouvelles pièces liées au chiffre d'affaires de la société, toutes datées de 2020. 
v. A l'issue de l'audience du 27 février 2023 les parties ont plaidé, sur quoi la cause 
a été gardée à juger. 
w. Par jugement JTBL/455/2023 du 30 mai 2023, statuant sur renvoi de la Cour à 
la suite de l'arrêt ACJC/640/2022 du 16 mai 2022, qui avait annulé le jugement 
JTBL/583/2021 du 28 juin 2021 déboutant A______ SARL de ses conclusions en 
contestation du congé notifié le 18 août 2020 pour le 30 septembre 2020 (cf. 
consid. m supra), le Tribunal a déclaré inefficace ledit congé, considérant que le 
bailleur devait accorder un délai de paiement de 90 jours pour le versement du loyer 
de juin 2020 (cause C/2______/2020). 
x. Dans le jugement entrepris, le Tribunal n'a pas accordé de réduction de loyer aux 
locataires en lien avec le chantier des SIG fin 2018, considérant que les nuisances 
occasionnées ne pouvaient être qualifiées de défauts de la chose louée. En revanche, 
il a accordé une baisse de loyer de 30% pour les travaux effectués par la copropriété 
du 12 septembre 2019, soit depuis l'installation des échafaudages et palissades sur 


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la façade nord, jusqu'à leur enlèvement le 15 juillet 2021, pour tenir compte de la 
baisse de visibilité du restaurant et de la limitation de l'usage de la terrasse. Il a 
accordé une réduction supplémentaire de 5% du 11 juin 2020 au 20 juillet 2020 
pour tenir compte de l'absence d'ascenseur et encore 5% supplémentaires du 3 juillet 
2020 au 23 août 2020 en raison de l'impossibilité d'ouvrir la vitrine. En revanche, 
la dépose du matériel de chantier devant le restaurant et les nuisances sonores ne 
pouvaient être qualifiées de défauts du fait de leur faible intensité et durée. 
Le Tribunal a débouté les locataires de leurs conclusions en réduction de loyer 
sollicitées en lien avec les restrictions sanitaires dues à la pandémie de COVID-19. 
Il a considéré que les fermetures totales et partielles des établissements publics en 
raison du COVID-19 ne constituaient pas un défaut de la chose louée et que les 
conditions d'une libération au sens de l'art. 119 CO (impossibilité de l'exécution de 
l'obligation) n'étaient pas réalisées. Par ailleurs, il ne se justifiait pas d'adapter le 
montant du loyer pour tenir compte des restrictions sanitaires, dès lors que le 
principe de la clausula rebus sic stantibus ne trouvait pas application faute pour les 
locataires d'avoir démontré une disproportion manifeste des intérêts en présence. 
Ces derniers n'avaient, en effet, pas produit tous les documents permettant d'évaluer 
l'impact de la crise sanitaire sur leur situation financière. Ils demandaient, en outre, 
une adaptation du loyer depuis la date de reddition du jugement alors qu'il n'y avait 
plus de restrictions d'exploitation. En lien avec l'accord VESTA 3, le Tribunal a 
considéré que les locataires étaient légitimés à considérer que leur loyer se montait 
à 20% pour les mois de novembre et décembre 2020. 
Enfin, B______ était bien partie au contrat de bail aux côtés de A______ SARL. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse correspond au montant réclamé à titre de diminution de loyer 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 1.1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 
du 28 février 2013). 
 
1.2 En l'espèce, les appels respectifs des parties portent notamment sur plusieurs 
réductions de loyer réclamées par les locataires pour les nuisances occasionnées par 
les deux chantiers et pour les restrictions sanitaires dues au COVID-19. En tenant 


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uniquement compte des réductions sollicitées pour les deux chantiers, soit 3'750 fr. 
pour le chantier SIG (25% de 7'500 fr. x 2 mois) et 82'500 fr. pour celui de la 
copropriété ([7'500 fr. /2] x 22 mois), la valeur litigieuse est déjà largement 
supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 
 
1.3 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 142 al. 3 et 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables, étant précisé 
que les appelants ont toutefois modifié une de leurs conclusions (cf. infra 
consid. 1.7). 
1.4 Dirigés contre le même jugement et comportant des liens étroits, les deux appels 
seront traités dans le même arrêt. Par souci de clarté, B______ et A______ SARL 
seront désignés, ci-après, comme les appelants et C______, comme l'intimé. 
 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
1.6 L'appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). Il incombe ainsi au recourant de 
démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette 
exigence, il ne suffit pas au recourant de renvoyer à une écriture antérieure, ni de se 
livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. La motivation doit 
être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre 
aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le 
recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Il faut 
que le recourant discute au moins de manière succincte les considérants du 
jugement qu'il attaque. Ce n'est pas le cas lorsque la motivation de l'appel est 
absolument identique aux moyens qui avaient déjà été présentés avant la reddition 
de la décision de première instance (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 5D_65/2014 du 9 septembre 2014 consid. 5.4.1; 5D_190/2014 du 12 mai 
2015 consid. 2; 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3). La motivation est une 
condition légale de recevabilité de l'appel, qui doit être examinée d'office. Si la 
motivation présentée par le recourant n'est pas suffisante, l'autorité cantonale n'entre 
pas en matière sur l'appel (arrêts du Tribunal fédéral 5A_438/2012 du 27 août 2012 
consid. 2.2; 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3). 
 
Lorsque la décision attaquée se fonde sur plusieurs motivations indépendantes, 
alternatives ou subsidiaires, toutes suffisantes à sceller le sort de la cause, l'appelant 
doit, sous peine d'irrecevabilité, démontrer que chacune d'entre elles est contraire 
au droit en se conformant aux exigences de motivation requises (ATF 138 III 728 
consid. 3.4; 138 I 97 consid. 4.1.4; 133 IV 119 consid. 6.3; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_925/2015 du 4 mars 2016 consid. 3; 5A_966/2015 du 7 janvier 2016 
consid. 3.1). 


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1.7 Devant la Cour, les appelants ont modifié leur conclusion concernant 
l'adaptation de loyer. 
1.7.1 Même si l'art. 311 CPC ne le mentionne pas, le mémoire d'appel doit contenir 
des conclusions, à l'instar de la requête de première instance (ATF 137 III 617 
consid. 4.2.2). Si nécessaire et à l'instar de toute déclaration en procédure, les 
conclusions doivent être interprétées selon les règles de la bonne foi, en particulier 
à la lumière de la motivation qui leur est donnée (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_779/2021 et 5A_787/2021 du 16 décembre 2022 consid. 3.1; 4A_274/2020 du 
1er septembre 2020 consid. 4). 
L'art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel à la 
condition notamment que les conclusions modifiées reposent sur des faits ou 
moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 let. b CPC), lesquels doivent être 
recevables en appel en application de l'art. 317 al. 1 CPC (JEANDIN, op. cit., n. 12 
ad art. 317 CPC). 
Une réduction (ou une restriction) des conclusions ne constitue pas une conclusion 
nouvelle au sens de l'art. 317 al. 2 CPC et est donc admissible en tout temps, soit 
jusqu'aux délibérations (arrêts du Tribunal fédéral 5A_204/2018 du 15 juin 2018 
consid. 3.2; 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.2.1) 
L'admissibilité d'une modification des conclusions est une condition de recevabilité 
au sens de l'art. 59 CPC, qui est examinée d'office (art. 60 CPC; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 4.3). 
1.7.2 En l'espèce, les appelants ont conclu à ce que le loyer du restaurant soit adapté 
pour le futur, dès la date du jugement en première instance. En seconde instance, 
ils ont formellement conclu à l'adaptation du loyer, dès la survenance du 
déséquilibre. Ils ont, en outre, précisé dans le corps du texte d'appel, que ladite 
adaptation était requise pour toute la période du déséquilibre. Dès lors que les 
restrictions dues au COVID-19 ont duré moins d'une année, l'adaptation du loyer 
requise devant la Cour concerne une période plus restreinte que celle sollicitée en 
première instance. Les appelants ont donc réduit leur conclusion en adaptation du 
loyer en appel. Cette réduction de conclusion est néanmoins irrecevable devant la 
Cour, dans la mesure où elle n'est motivée (cf. consid. 5.2 infra). 
1.8 L'intimé soutient que la réponse du 20 novembre 2023 serait irrecevable, dès 
lors qu'elle n'émanerait que de l'un des deux locataires au contrat de bail. 
1.8.1 L'instance d'appel notifie l'appel à la partie adverse pour qu'elle se détermine 
par écrit (art. 312 al. 1 CPC). Les exigences de précision et de contenu auxquelles 
doit satisfaire la réponse sont mutatis mutandis identiques à celles qui prévalent 
pour le mémoire d’appel (JEANDIN, op. cit., 2ème éd., 2019, ad art. 312 n. 2a). 
L'art. 311 al. 1 CPC ne régit pas expressément le contenu de l'acte. Il faut cependant 
admettre qu'il s'agit d'une forme de demande adressée au juge et qu'il faut donc 
appliquer par analogie l'art. 221 CPC. On en déduit donc que l'acte d'appel doit 


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contenir la désignation des parties (art. 221 al. 1 let. a CPC ; ATF 138 III 213 
consid. 2.3). 
La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas pour 
conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du tribunal 
et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il en va ainsi, 
notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige (ATF 142 III 782 
consid. 3.2.1; 114 II 335 consid. 3a, JdT 1989 I 337; arrêt du Tribunal fédéral 
4C_447/2006 du 27 août 2007 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral du 6 novembre 
1986 consid. 3c, SJ 1987 p. 22). 
1.8.2 En l'espèce, il est constant que la réponse du 20 novembre 2023 à l'appel formé 
par C______ contre le jugement entrepris mentionne A______ SARL seule. Cela 
étant, outre qu'il ne s'agit pas de l'acte emportant saisine de la Cour mais d'une 
réponse, les deux locataires ont été désignés tant dans le jugement querellé que dans 
l'appel précité, et référence a été faite à l'acte d'appel formé le 23 octobre 2023 par 
A______ SARL et par B______ contre le même jugement. L'omission du nom de 
ce dernier dans la réponse relève de l'erreur de plume et demeure sans conséquence. 
La réponse du 20 novembre 2023 était donc recevable. 
2. 
Le 14 août 2024, B______ a transmis à la Cour un acte de cession de créance en sa 
faveur de A______ SARL portant sur les prétentions en réduction de loyer faisant 
l'objet de la présente procédure. 
2.1. 
2.1.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de nova, 
même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies. Autre est la question de 
savoir si, après avoir communiqué que la cause est en état d'être jugée, la cour 
d'appel peut décider d'office, en revenant sur son ordonnance d'instruction, de 
rouvrir la procédure d'administration des preuves pour tenir compte de faits 
nouveaux, en particulier de vrais nova qui se sont produits subséquemment 
(ATF 143 III 272 consid. 2.3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_717/2020 du 2 juin 
2021 consid. 4.1.1.1). 
2.1.2 Selon l'art. 83 al. 1 CPC, lorsque l'objet litigieux est aliéné en cours d'instance, 
l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et place de la partie qui se retire. 
L'aliénation de l'objet litigieux doit survenir en cours d'instance; elle peut aussi 
avoir lieu en procédure d'appel, tant et aussi longtemps que la procédure de 
première instance permet de faire valoir des faits et moyens de preuve nouveaux 
(art. 317 CPC). Le consentement de la partie adverse est sans importance; celle-ci 
n'ayant d'autre choix que de se laisser imposer ce changement d'adversaire 


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(BOHNET, Commentaire romand Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 12-13 
ad art. 83 CPC). 
 
2.1.3 Selon l'art. 70 al. 1 CO, lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs 
créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu 
de se libérer envers tous. 
 
En cas de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut demander une 
réduction proportionnelle du loyer (BOHNET/DIETSCHY, in Commentaire pratique - 
Droit du bail à loyer, 2010, n. 31 ad art. 253 CO). 
 
2.1.4 Selon l'art. 164 al. 1 CO, le créancier peut céder son droit à un tiers sans le 
consentement du débiteur, à moins que la cession n'en soit interdite par la loi, la 
convention ou la nature de l'affaire. L'art. 165 CO précise que si aucune forme n'est 
requise pour la promesse de céder une créance, la cession n'est valable que si elle a 
été constatée par écrit. 
 
Pour la cession proprement dite d'une créance future, à savoir pour l'acte de 
disposition tendant au transfert anticipé d'une créance encore inexistante, le degré 
de spécification à exiger est controversé. Toutefois, la doctrine dominante, ainsi que 
le Tribunal fédéral, estiment que la simple déterminabilité de la créance future est 
suffisante. D'après cette opinion dominante, le moment décisif pour établir si une 
créance future est suffisamment déterminable ou non, n'est pas le moment de la 
cession mais celui de la naissance de la créance cédée (PROBST, Commentaire 
Romand Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 18 ad art. 164 CO). 
 
2.2 En l'espèce, A______ SARL a cédé sa créance à B______ le 5 juin 2024, à 
savoir après que la cause avait été gardée à juger par la Cour, laquelle a été informée 
de ladite cession par B______ le 14 août 2024. L'instruction a été rouverte pour 
prendre en considération ce fait nouveau postérieur à la clôture des débats. 
 
La créance cédée est à tout le moins déterminable, dès lors qu'elle représente les 
sommes réclamées à titre de réduction de loyer dans le cadre de la présente 
procédure. Enfin, la cession de créance est intervenue valablement, soit par une 
manifestation commune de volonté des parties exprimée dans le document du 5 juin 
2024 intitulé "cession de créance". Ainsi, une créance objet de la procédure a été 
aliénée par A______ SARL à B______. 
 
Il en découle que A______ SARL n'est plus partie à la procédure, B______ – au 
demeurant déjà partie – s'étant substitué à celle-ci. Dans ces circonstances, la faillite 
de A______ SARL étant intervenue postérieurement, il n'y a pas à faire application 
de l'art. 207 LP. 
3. 
L'appelant reproche au premier juge d'avoir considéré que le chantier des SIG n'était 
pas à l'origine d'un défaut de la chose louée. Il soutient qu'une réduction de loyer de 
25% serait due à ce titre. S'agissant du chantier de la copropriété pour lequel le 
Tribunal a accordé une réduction de loyer de 30% en raison de la baisse de visibilité 
et de la limitation de l'usage de la terrasse, les parties s'accordent sur le fait qu'une 


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réduction de loyer est justifiée mais s'opposent quant à la quotité de celle-ci. 
L'appelant considère que le loyer doit être réduit de 50%, alors que l'intimé fait 
valoir que la réduction doit se limiter à 20%. L'intimé fait aussi grief au premier 
juge d'avoir considéré que l'appelant a apporté la preuve de la durée de 
l'impossibilité d'ouvrir la vitrine et soutient qu'il conviendrait d'annuler la réduction 
de 5% octroyée à ce titre. L'appelant reproche enfin au Tribunal d'avoir 
arbitrairement considéré qu'il n'avait pas démontré le fait que le débarras de chantier 
devant le restaurant s'était étendu sur la durée. 
3.1. 
3.1.1 Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. 
Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état 
approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, 
il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 
CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 
promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à 
l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 
consid. 3.2, LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 1.1, p. 257). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 
circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 
28 juin 2013 consid. 3.2). 
Le défaut peut être imputable soit au bailleur soit à un tiers. Dans chacune des 
hypothèses, le locataire jouit de la garantie des défauts (LACHAT, Le bail à loyer, 
2019, n. 4.9, p. 271). 
3.1.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue 
d'une part, les menus défauts, qui sont à la charge du locataire (art. 259 CO) et 
d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent 
au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction de loyer. 
Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne 
l'affecte pas du tout (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 4.15, p. 274). Un défaut doit 
être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose 
a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement (art. 258 al. 3 let. a CO). 
L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci 
ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT, Le bail à loyer, 
2019, n. 4.14, p. 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 
ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement 
l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). En matière 
commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas 
visible durant une certaine période (LACHAT, Le bail à loyer 2019, n. 4.13, p. 273 
et la référence doctrinale citée). 


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3.1.3 Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables 
au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le 
locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du 
bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO), à partir 
du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 
dernier (art. 259d CO). 
L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir 
l'équilibre entre les prestations des parties (paiement du loyer pour le locataire et 
remise et entretien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu pour 
le bailleur). Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de 
l'objet avec et sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion 
(méthode dite relative ou proportionnelle; ATF 130 III 504 consid. 4.1, arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016, consid. 7). Dans les hypothèses 
où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées 
sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la 
preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4), une appréciation en 
équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au 
bon sens et à la casuistique (arrêts du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 
2003 consid. 3.5, 4C.527/1996 du 29 mai 1997, in SJ 1997 p. 661, consid. 4a 
p. 665 s.; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n. 3.7, p. 315-316). Il tient également 
compte des particularités de l'espèce, au nombre desquelles la destination des 
locaux joue un rôle important (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 
25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 précité, consid. 2.4 in fine; 
ACJC/601/2017 du 22 mai 2017). 
La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (LACHAT, 
le bail à loyer, 2019, n. 3.8 p. 316). 
Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’art. 8 CC 
selon lequel chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits 
qu’elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Cette disposition détermine 
laquelle des parties doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve (ATF 
130 III 321, consid.3.1; 127 III 519, consid. 2a; 126 III 189, consid. 2b et 4a). Cette 
règle n’est valable qu’aussi longtemps que l’existence même de ce défaut est 
contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits 
énumérés à l’art. 259a al. 1 CO (AUBERT, Cpra du bail à loyer et à ferme, 2017, 
ad. art. 258 n. 56). 
Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent 
en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 
Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à 
l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 


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Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet 
loué de la manière la plus précise que possible. Il doit alléguer et offrir en preuve 
l'existence, la durée et l'importance de ces nuisances, même s’il s’agit de nuisances 
causées par des travaux qui, eux, ont été allégués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; JEANDIN, La preuve en droit du bail 
- Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à 
l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1106 et 1169). 
En revanche, l’art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui 
doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment 
forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; 127 III 248, consid. 3a; 
127 III 519, consid. 2a). Il n’exclut ni l’appréciation anticipée des preuves ni la 
preuve par indices (ATF 129 III 18, consid. 2.6; 127 III 520, consid. 2a; 
126 III 315, consid. 4a). La restriction de l’usage causée par le défaut sera le plus 
souvent prouvée par titre ou par témoignage (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 
Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à 
l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1187). 
3.1.4 Les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, vibrations) 
peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles 
échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (SJ 1997 p. 661). Cependant, 
des désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne 
représentant que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu 
urbain, ne justifient pas une réduction de loyer (CdB 2/2003 p. 54). 
3.1.5 Dans un arrêt 4A_96/2015 du 1er juin 2015, le Tribunal fédéral a considéré 
que la Cour de justice genevoise n'avait pas abusé de son pouvoir d'appréciation en 
réduisant de 50% le montant du loyer d'un restaurant à l'occasion de travaux ayant 
obstrué les vitrines par des panneaux, cette obstruction rendant très difficile 
l'exploitation de l'établissement, qui avait pignon sur rue, à tel point que les clients 
pensaient que le restaurant était fermé (ACJC/78/2015 du 26 janvier 2015 
consid. 7.6 et 7.7). Il se justifiait ainsi de réduire de manière plus importante le loyer 
que ce qui avait été fait dans une affaire bâloise, où une réduction de 20% seulement 
avait été allouée à un commerce dont les vitrines ont été obstruées par un chantier 
des mois durant. L'affaire en cause concernait un local avec vitrine affecté au 
commerce de vêtements; le socle d'une grue et une benne gênaient la vue sur cette 
vitrine lorsque les piétons cheminaient non pas sur le trottoir longeant la vitrine, 
mais sur la chaussée ou sur le trottoir d'en face. Or, un "tunnel de planches" situé 
devant l'immeuble voisin en chantier exerçait un effet dissuasif sur les piétons, qui 
préféraient cheminer sur la chaussée ou sur le trottoir d'en face, d'où la vue sur la 
vitrine était entravée. La vitrine ne pouvait donc pas exercer pleinement son effet 
de publicité et son pouvoir d'attraction sur les clients (Appellationsgericht de Bâle-
Ville, 6 novembre 2001, MP 2003 71 ss, aussi cité par LACHAT in Le bail à loyer, 
2019, n. 3.9, p. 317). Le Tribunal fédéral a considéré que le fait d'occulter 
partiellement la vue sur la vitrine d'un commerce depuis certains emplacements 


- 18/28 - 
 
C/10746/2020 
n'était manifestement pas comparable avec l'obstruction des vitrines d'un restaurant 
au moyen de panneaux donnant l'impression que l'établissement était fermé. L'on 
pouvait en outre aisément concevoir que les clients n'avaient pas envie de fréquenter 
un restaurant aux vitrines barricadées par des planches (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_96/2015 du 1er juin 2015 consid. 4.4). 
Dans un cas où des palissades de 2.5 mètres formant un enclos situé devant un 
immeuble et des échafaudages ont masqué "de manière importante" un restaurant 
sis au rez-de-chaussée dudit immeuble, qui était difficilement visible pour les 
passants, où le chantier a empêché l’utilisation de la terrasse et engendré 
d'importantes nuisances de bruit et de poussière, ce qui avait impliqué une baisse 
importante de la fréquentation, une réduction de loyer de 20% a été accordée au 
locataire propriétaire dudit établissement (ACJC/485/2006 du 8 mai 2006 consid. 4, 
publié in CdB 2006 p. 120). 
Une réduction de 15% a été accordée au locataire exploitant un bar situé en face 
d'un important chantier de démolition et rénovation d'un immeuble, qui avait 
nécessité la pose d'échafaudages et l'édification d'une palissade de 4m de haut, 
ensuite abaissée à 2m80 de haut, érigée sur la route au bord du trottoir devant 
l'établissement qui restreignait "largement" la visibilité du bar et l'accès à celui-ci. 
Les travaux avaient aussi engendré la fermeture à la circulation de la portion de la 
route en face dudit établissement, entravant également l'accès. La réduction avait 
été abaissée à 10% une fois les échafaudages enlevés et jusqu'à l'enlèvement de 
l'intégralité de la palissade et la réouverture de la route (ACJC/1016/2017 du 
28 août 2017 consid. 3.3. et 3.4). 
Une réduction de 10% a été accordée au locataire exploitant une sandwicherie lors 
de travaux de rénovation légers dans l’immeuble voisin, dont le nettoyage de la 
façade a provoqué de la poussière et du bruit et complètement empêché l’utilisation 
de la terrasse de la sandwicherie concernée durant l’été (ACJC/1257/2001 du 
10 décembre 2001 consid. 5). 
Une réduction de loyer de 60% a été octroyée à un locataire exploitant un commerce 
d'objets d'art, sis au rez-de-chaussée d'un immeuble, lequel avait fait l'objet 
d'importants travaux de rénovation impliquant une transformation de sa façade, de 
ses accès et de ses locaux intérieurs. Le chantier avait engendré des nuisances 
importantes, telles que du bruit, des trépidations, de la poussière et des dépôts 
inesthétiques. La visibilité de l'arcade avait aussi été réduite par la présence de 
palissade condamnant les vitrines, d'échafaudages et de matériel de chantier 
encombrant le pied de la façade. L'accès à l'arcade avait aussi été restreint 
(ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009 consid. 4.3). 
3.1.6 Les moyens de preuve autorisés sont énoncés à l'art. 168 CPC. Ils 
comprennent notamment le témoignage (al. 1 let. a) et les titres (al. 1 let. b). Cette 
norme prévoit également comme moyen de preuve l'interrogatoire des parties 


- 19/28 - 
 
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(art. 191 CPC) et le jugement peut donc pleinement se fonder sur celui-ci (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_498/2014 du 3 février 2015 consid. 3.3). 
 
3.2. 
3.2.1 En l'espèce, en ce qui concerne le chantier des SIG, si l'appelant a apporté la 
preuve de l'existence des travaux allégués, il a, en revanche, échoué à prouver que 
les nuisances alléguées en lien avec ces travaux constituaient un défaut. Il n'a, en 
effet, produit aucune pièce et aucun témoignage n'a été recueilli sur ce point. Quant 
aux déclarations de l'appelant, en l'absence d'autre élément et vu leur teneur, elles 
ne prouvent pas davantage l'allégué. Selon celles-ci, l'empêchement d'exploiter la 
terrasse avait duré moins d'un mois, dès lors qu'elle avait pu être utilisée en partie 
même pendant les travaux, et il s'agissait d'un problème secondaire lié au chantier. 
Concernant les allégations liées au bruit et à la poussière engendrés par le chantier, 
l'appelant a déclaré qu'il avait obtenu que le chantier s'interrompe durant le service 
entre 12h et 14h, et que même s'il arrivait qu'il reprenne vers 13h, les ouvriers 
essayaient d'exécuter les travaux bruyants après 14h. Il avait décidé de ne pas 
réclamer de baisse de loyer au moment du chantier et seul le second chantier 
entrepris par la copropriété l'avait amené à réagir. En conséquence, il apparaît que 
les nuisances liées au chantier des SIG étaient d'une faible intensité et trop peu 
importantes pour être qualifiées de défauts. Au vu de ce qui précède, c'est à raison 
que le Tribunal n'a pas accordé de réduction de loyer à l'appelant. Infondé, le grief 
est rejeté. 
3.2.2 En ce qui concerne le chantier de la copropriété, l'appelant reproche d'abord 
au Tribunal d'avoir considéré que la dépose des déchets et matériel ne constituait 
pas un défaut. Il y a lieu de suivre le Tribunal lorsqu'il retient que les précités n'ont 
pas démontré que cette problématique aurait duré dans le temps. Le témoin 
D______ a d'ailleurs déclaré que les entreprises avaient dû cesser cette pratique 
faute d'autorisation, ce qui plaide en faveur d'une brève durée de l'épisode. En tout 
état, dès lors que l'appelant a principalement fait valoir que la zone devant la terrasse 
s'était transformée en débarras et que peu de clients s'y installaient, les nuisances 
alléguées en lien avec ce point se rattachent à celles relatives à l'exploitation de la 
terrasse, examinées infra (consid. 3.2.3). Le grief de l'appelant est donc infondé. 
3.2.3 S'agissant du défaut constitué par l'impact des échafaudages et des palissades 
du chantier de la copropriété sur la visibilité du restaurant et sur l'usage de la 
terrasse, les parties s'opposent sur la quotité de la réduction qu'il convient d'accorder 
à ce titre. 
Au vu de la casuistique susmentionnée, une réduction de loyer de 50% ne se justifie 
pas contrairement à ce que soutient l'appelant. En effet, des réductions de 50% et 
plus ont été accordées dans des cas où les vitrines des locaux commerciaux 
concernés (restaurant et commerce de luxe) ont été complètement obstruées par des 
panneaux apposés directement sur lesdites vitrines, donnant l'impression que le 
commerce était fermé. Cette situation n'est pas comparable au cas d'espèce, dans 
lequel les vitrines du restaurant de l'appelant n'ont pas été condamnées. En effet, les 


- 20/28 - 
 
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panneaux ont été apposés en bordure du trottoir longeant le restaurant, de sorte 
qu'elles restaient visibles des passants cheminant le long de la palissade; ceux-ci 
pouvaient ainsi se rendre compte que le restaurant n'était pas fermé. 
La situation de l'appelant peut être rapprochée pour partie de celle du locataire ayant 
obtenu une réduction de loyer de 15% car son bar avait été "largement masqué" par 
les échafaudages et les palissades érigées en bordure de trottoir devant le commerce, 
soit comme dans le cas d'espèce; le restaurant était difficilement visible des passants 
cheminant sur le trottoir d'en face, malgré "l'œuvre" signalant sa présence, puisque 
l'arcade était masquée aux 2/3 par les palissades et à 1/3 par les échafaudages. 
Dans un autre arrêt comparable au cas d'espèce, la Cour a accordé une réduction de 
loyer de 20% au vu des palissades et des échafaudages situés devant un restaurant 
empêchant l'usage de la terrasse et le masquant de "façon importante", sans 
toutefois préciser la part de surface impactée. 
Enfin, au regard de la jurisprudence citée supra, une réduction de loyer en raison 
d'une limitation d'usage d'une terrasse ne devrait pas dépasser 10%. 
Compte tenu de ce qui précède, la réduction de 30% allouée par le Tribunal pour la 
perte de visibilité du restaurant et l'usage de la terrasse apparaît appropriée au cas 
d'espèce. 
Les griefs des deux parties sont donc infondés. 
3.2.4 Enfin, il n'est pas contesté que l'existence du défaut lié à l'ouverture de la 
vitrine a été prouvée par l'appelant. Cela étant, l'intimé remet en cause la durée 
retenue par le Tribunal pour ce défaut, faisant valoir qu'elle n'aurait pas été prouvée 
par les locataires. Or, il a été démontré par pièces que l'intimé a été informé par 
courriel du 3 juillet 2020 de ce défaut, lequel n'avait pas été résolu le 28 juillet 
suivant. L'appelant a déclaré en audience après avoir consulté ses courriels que la 
vitrine avait été débloquée le 23 août 2020. Le témoin D______, entendu par le 
Tribunal après le précité, n'a pas avancé de date différente pour la réparation du 
défaut. Le témoin F______ a déclaré que des clients s'étaient plaints de la chaleur 
en raison de l'impossibilité d'ouvrir les vitrines et avaient laissé des commentaires 
négatifs sur internet; il résulte desdits commentaires qu'il faisait encore très chaud 
dans le restaurant les 12 et 21 août 2020. Sur la base de ces éléments, la durée du 
défaut retenue par le Tribunal (3 juillet au 23 août 2020) n'apparaît pas critiquable. 
Le grief de l'intimé se révèle donc infondé. 
4. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré que les fermetures des 
établissements publics en raison du COVID-19 ne constituaient pas une cause 
d'impossibilité objective d'exploiter, sans faute de leur part. 
4.1 A teneur de l'art. 119 CO, l'obligation s'éteint lorsque l'exécution en devient 
impossible par suite de circonstances non imputables au débiteur (al. 1). Dans les 
contrats bilatéraux, le débiteur ainsi libéré est tenu de restituer, selon les règles de 


- 21/28 - 
 
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l'enrichissement illégitime, ce qu'il a déjà reçu et il ne peut plus réclamer ce qui lui 
restait dû (al. 2). 
Cette disposition régit l'impossibilité subséquente, par opposition à l'impossibilité 
originaire, qui rend le contrat nul en vertu de l'article 20 al. 1 CO. L'impossibilité 
subséquente peut être matérielle - par exemple le décès d'un cheval dont le débiteur 
devait assurer l'entretien et le dressage (ATF 107 II 144) - ou juridique - ainsi une 
interdiction d'exportation qui empêche le débiteur de fournir la prestation (ATF 
111 II 352, JdT 1986 I 73); certains distinguent également selon que l'impossibilité 
est objective, c'est-à-dire que ni le débiteur ni des tiers ne sont en mesure d'effectuer 
la prestation contractuelle, ou subjective, lorsqu'une prestation devient impossible 
parce qu'elle se heurte à un obstacle insurmontable pour le débiteur (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.344/2002 du 12 novembre 2003 consid. 4.1 et réf. cit.). 
L'interdiction administrative faite au locataire d'exploiter les locaux loués dans le 
but prévu ou le retrait de l'autorisation d'exercer sa profession rend donc les locaux 
loués inutiles pour le locataire, mais ne rend pas impossible la mise à disposition de 
ces mêmes locaux par le bailleur (ATF 116 II 512, JdT 1991 I 310; ATF 62 II 42; 
ATF 57 II 532; THEVENOZ, Commentaire romand du code des obligations I, 
3ème éd., 2021, n. 5 ad art. 119). 
L'impossibilité au sens de l'art. 119 CO implique l'extinction des obligations et, en 
matière de bail, la libération des locaux auparavant loués. Ainsi, le locataire qui 
invoque l'impossibilité et qui cesse le paiement des loyers doit abandonner les 
locaux (ATF 57 II 532). L'absence de restitution des locaux avait notamment été 
reprochée à la Migros dans un arrêt concernant sa succursale vaudoise (ATF 
62 II 42). 
Finalement, la doctrine est divisée sur l'applicabilité de l'art. 119 CO en cas 
d'impossibilité temporaire (LACHAT/BRUTSCHIN, SJ 2020 II p. 134). Pour qu'une 
impossibilité temporaire soit considérée comme durable, au point de rendre 
l'exécution impossible au sens de l'art. 119 CO, la durée doit à tout le moins être 
imprévisible au point qu'elle est assimilable à un empêchement durable (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.344/2002 du 12 novembre 2003 consid. 4.2). 
4.2 En l'espèce, l'appelant n'a pas critiqué de façon suffisamment motivée le 
raisonnement du Tribunal en lien avec l'art. 119 CO. En effet, il se borne à soutenir 
que les mesures sanitaires ordonnées par le Conseil fédéral auraient constitué une 
cause d'impossibilité objective d'exploiter la chose louée sans faute du locataire, 
sans motiver cet argument ni donner aucune explication sur les raisons pour 
lesquelles il considère l'analyse contraire du Tribunal comme erronée. En 
particulier, il ne développe pas en quoi les restrictions sanitaires auraient, à son 
sens, rendu impossible la mise à disposition des locaux loués par le bailleur. Il n'a 
pas non plus remis en cause le lien entre durabilité des mesures sanitaires et 
impossibilité de l'exécution, ni n'a critiqué l'opinion du Tribunal selon laquelle il 


- 22/28 - 
 
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aurait dû abandonner les locaux loués pour soutenir l'existence d'une éventuelle 
impossibilité. 
Sa critique du raisonnement des premiers juges est ainsi insuffisante, de sorte que 
le grief est irrecevable. 
5. 
L'appelant fait grief au premier juge d'avoir retenu que le principe de la clausula 
rebus sic stantibus ne trouvait pas application pour adapter le contrat de bail. Il 
reproche au premier juge d'avoir fait preuve d'arbitraire en considérant qu'il n'avait 
pas produit les documents comptables complets permettant de prouvant l'existence 
d'un déséquilibre manifeste entre les prestations des parties. 
5.1 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe 
être respectés. Une exception à la règle est la clausula rebus sic stantibus, fondée 
par le Tribunal fédéral sur l'art. 2 CC et par la doctrine sur la compétence du juge 
de combler les lacunes. Selon la clausula rebus sic stantibus, une adaptation du 
contrat peut entrer en ligne de compte lorsque les circonstances dans lesquelles il a 
été conclu se sont modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être 
exigé. Il peut s'agir de rapports contractuels de longue durée au cours desquels les 
circonstances de fait ou les conditions juridiques ont subi des transformations 
profondes (WINIGER, in Commentaire romand du code des obligations I, 3ème éd., 
2021, n. 193 ad art. 18). 
Le principe de la clausula rebus sic stantibus veut que le juge puisse intervenir, à 
la demande du débiteur, lorsque le changement des circonstances rompt à tel point 
l’équilibre entre prestation et contre-prestation qu’en ne renonçant pas à ses 
prétentions contractuelles, le créancier exploite usurairement le déséquilibre créé et 
abuse manifestement de son droit (ATF 128 III 428; ATF 107 II 343, JdT 1982 II 
272 consid. 2; ATF 62 II 42 consid. 2). Un tel changement extraordinaire de 
circonstances doit aussi être admis lorsqu’imposer l’exécution du contrat est « de 
nature à consommer la ruine » du débiteur (ATF 48 II 242, consid. 4; ATF 
54 II 257, JdT 1928 482, consid. 7) 
Selon le Tribunal fédéral dans un ATF 101 II 17, une intervention du juge dans un 
contrat doit rester exceptionnelle : « Une intervention du juge dans le contrat entre 
en ligne de compte seulement exceptionnellement, à savoir, si, par des 
circonstances postérieures et imprévisibles, il s'est produit une disproportion si 
évidente entre la prestation et la contre-prestation, que l'insistance d'une partie sur 
sa prétention paraît abusive » (WINIGER, op. cit., n. 194 ad art. 18; ATF 101 II 17, 
consid. 1b). 
La doctrine n'est pas unanime quant à la possibilité d'appliquer la clausula en 
matière de changement de circonstances extraordinaire en droit du bail, en raison 
de l'existence de l'article 266g CO, lequel interviendrait de manière exclusive pour 
certains auteurs, et qui prévoit que chacune des parties peut résilier le bail à 
n'importe quel moment en observant le délai de congé légal si, pour de justes motifs, 
l'exécution du contrat lui devient intolérable. L'article 266g CO, qui n'est pas 


- 23/28 - 
 
C/10746/2020 
conditionné à un déséquilibre (ATF 128 III 428), ne permet toutefois, contrairement 
à la clausula, aucune adaptation du contrat de bail, mais uniquement sa résiliation 
(BOHNET, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, 
disponible sous https://www.cgionline.ch/covid-19-les-avis-de-droit-disponibles/ 
et publié aux Cahiers du bail, Lausanne, 2020, n. 2, p. 23ss). 
5.2 En l'espèce, Tribunal a rejeté la demande d'adaptation du loyer de l'appelant en 
se fondant sur une double motivation. Il a, en effet, retenu d'une part, que l'appelant 
n'avait pas produit de documents comptables complets permettant d'évaluer 
l'évolution du chiffre d'affaires, des charges et de l'ampleur des aides financières 
perçues et, d'autre part, qu'il sollicitait l'adaptation du montant du loyer depuis la 
date de reddition du jugement alors qu'il n'existait plus aucune restriction 
d'exploitation à cette date. Or, dans ses écritures de seconde instance, l'appelant ne 
s'en prend qu'au premier motif retenu par l'autorité précédente. Il ne développe, en 
revanche, aucune critique au sujet de l'argumentation de la décision attaquée 
relative au dies a quo de l'adaptation du contrat requise, étant par ailleurs rappelé 
que sa conclusion modifiée sur ce point est irrecevable pour faute de motivation 
(cf. consid. 1.7 supra). Insuffisamment motivé, ce grief n'est pas recevable. 
Quoi qu'il en soit, même supposé recevable, le grief devrait de toute façon être rejeté 
pour les motifs exposés ci-dessous. 
Il sied d'abord de relever qu'en l'espèce la question du rapport de primauté entre 
l’art. 266g CO et la clausula rebus sic stantibus n'a pas besoin d'être tranchée, dans 
la mesure où le locataire ne souhaite pas se départir du contrat de bail, mais obtenir 
une réduction du montant du loyer. 
S'agissant de la preuve de leur situation financière, si l'appelant a démontré une 
baisse de son chiffre d'affaire brut (ventes) en particulier sur les mois de mars à mai 
2020, il n'a pas produit ses charges alors qu'il allègue que celles-ci avaient augmenté 
en raison de la crise, ni de documents en lien avec la baisse alléguée de leur bénéfice 
et son évolution durant la crise. Il n'a pas non plus versé les documents comptables 
relatifs aux années précédant la crise afin d'évaluer la santé financière du restaurant 
et leur capacité à faire face aux conséquences de la crise, étant encore relevé que le 
chiffre d'affaires brut (ventes) du restaurant a remonté en juin 2020. Contrairement 
à ce qu'il allègue, le restaurant a, par ailleurs, bénéficié d'un important prêt COVID 
de 90'000 fr. et de RHT de 120'000 fr. pour faire face à la crise. Le loyer des mois 
de novembre et décembre 2020 a en outre été réduit à 20%. Enfin, il a effectivement 
été en mesure de payer le loyer sans que l'exécution du contrat soit "de nature à 
consommer sa ruine", le Tribunal ayant annulé le congé donné pour défaut de 
paiement, considérant notamment que le locataire s'était acquitté du loyer du mois 
de juin 2020 en souffrance dans le délai de 90 jours fixé par l'art. 2 de l'Ordonnance 
COVID-19 bail à loyer et bail à ferme du 27 mars 2020. 
6. 
L'appelant fait encore grief au Tribunal d'avoir retenu qu'il était partie au contrat de 
bail. Il soutient qu'il aurait uniquement agi au nom de la future SARL et qu'il aurait 


- 24/28 - 
 
C/10746/2020 
été libéré de ses obligations découlant du bail une fois la société inscrite au registre 
du commerce. 
6.1. 
6.1.1 Le bail à loyer est conclu généralement entre deux cocontractants. Il se peut 
toutefois que, d'un côté ou de l'autre, plusieurs personnes soient parties au contrat, 
en tant que cobailleresses ou colocataires. Il s'agit alors d'un bail commun; lorsqu'un 
tel contrat est conclu entre un bailleur et plusieurs colocataires, le terme utilisé est 
location commune ou colocation. Le contrat commun implique, au sens de l'article 
253 CO, la cession de l'usage d'une chose à plusieurs locataires. Il n'y a ainsi pas 
bail commun, mais reprise cumulative de dette, lorsqu'une personne ne s'engage, à 
côté du locataire, qu'en tant que débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper 
elle-même les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 
consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 1). 
Lorsque le tiers s’engage dans le bail sous l’intitulé « solidairement responsable », 
les parties sont débitrices solidaires (art. 143 al. 1 CO) uniquement si l’accord 
conclu atteste que le garant connaissait réellement la portée de son engagement et 
s’il révèle les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement, ou, 
à défaut, si le tiers, en raison de sa formation ou de ses activités, est rompu aux 
contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse usité dans le domaine, 
ou encore si le garant a un intérêt direct et matériel dans le contrat de bail et que le 
bailleur en a connaissance et peut comprendre le motif pour lequel le garant se 
déclare prêt à assumer une obligation identique au locataire. Il en va ainsi, 
notamment, lorsque le débiteur est lié au garant par un contrat de société et que 
l'affaire concourt à la réalisation de leur but commun (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.24/2007 du 26 avril 2007 consid. 5, SJ 2008 I 29; ATF 129 III 702, consid. 2, 
JdT 2004 I 535). Si le bail mentionne l’existence d’un codébiteur solidaire, une 
clause du contrat devrait en principe indiquer au minimum que les parties 
n’entendaient pas procéder à un cautionnement pour faciliter le processus et éviter 
des frais (il faut clairement exposer dans le contrat l’engagement pris, la portée et 
les raisons de celui-ci (BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, Cpra du bail à loyer et à 
ferme, 2017, ad. art. 253 n. 42). 
Dans le même sens, si une clause explicite du bail n'indique pas que le tiers 
n'entendait intervenir que comme garant, le tiers, porteur du fardeau de la preuve, 
doit le démontrer (LACHAT, Le droit du bail, 2019, n. 3.1.2 p. 95). 
6.1.2 Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'un bail commun ou d'une 
reprise cumulative de dette, il y a lieu d'interpréter le contrat de bail selon la volonté 
commune et réelle des parties ou, si une telle volonté ne peut pas être établie, selon 
le principe de la confiance, en recherchant comment les déclarations et les 
comportements des parties pouvaient être compris de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 606 consid. 4.1). 


- 25/28 - 
 
C/10746/2020 
Appelé à interpréter un contrat, le juge doit s'efforcer, en premier lieu, de déterminer 
la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou 
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour 
déguiser la véritable nature de la convention (art. 18 al 1 CO). Pareille démarche, 
qualifiée d'interprétation subjective, relève du domaine des faits (ATF 131 III 606 
consid. 4.1 et les arrêts cités). 
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou s'il s'avère que leurs 
volontés intimes respectives divergent, le juge procèdera à une interprétation dite 
objective, qui ressortit au droit, en recherchant comment une déclaration faite par 
l'un des cocontractants pouvait être comprise de bonne foi par son ou ses 
destinataires, en fonction de l'ensemble des circonstances ayant précédé ou 
accompagné la manifestation de volonté, à l'exclusion des événements postérieurs, 
et en s'écartant au besoin, à certaines conditions, du texte apparemment clair d'une 
clause contractuelle (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1 et les arrêts cités; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_437/2009 du 11 novembre consid. 3). 
Il appartient au cosignataire du bail qui conteste sa qualité de locataire d'en apporter 
la preuve, en démontrant par exemple que les parties ont exclu qu'il occupe les 
locaux et que son engagement ne consistait qu'en une reprise cumulative des dettes 
de loyer et frais accessoires (arrêt du Tribunal fédéral 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 
consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 1; DIETSCHY-MARTENET, Les colocataires de baux 
d’habitations ou de locaux commerciaux, 19ème séminaire sur le droit du bail, 2016, 
n. 2 p. 188). 
6.1.3 La société en nom collectif acquiert la personnalité par son inscription au 
registre du commerce (art. 779 al. 1 CO). Les personnes qui agissent au nom de la 
société avant l'inscription de cette dernière au registre du commerce en sont 
personnellement et solidairement responsables (art. 779a al. 1 CO). 
Parfois, des actes juridiques concernant la SARL (comme la conclusion d'un contrat 
de bail commercial) sont passés avec des tiers avant son inscription au registre du 
commerce et, par conséquent, avant l’acquisition par celle-ci de la personnalité 
juridique (CHAPPUIS/JACCARD, Commentaire Romand, Code des obligations II, 
2008, n. 2 ad art. 779a CO). 
La SARL peut (mais – de par la loi – n’est pas obligée de) reprendre les obligations 
expressément contractées au nom de la future société par un ou plusieurs fondateurs 
ou des tiers. Les personnes qui contractent expressément des obligations au nom de 
la société en sont libérées si cette dernière reprend les obligations dans les trois mois 
à compter de son inscription au registre du commerce; dans ce cas, la société 
demeure seule engagée (art. 779a al. 2 CO). Pour cette reprise, le consentement du 
tiers créancier n'est pas nécessaire. La décision de reprise est de la compétence des 
gérants, sauf disposition statutaire contraire (CHAPPUIS/JACCARD, op. cit., n. 9 et 12 
ad art. 779a CO). 


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C/10746/2020 
6.1.4 L'autorisation d'exploiter une entreprise vouée à la restauration, au débit de 
boissons et à l'hébergement est délivrée notamment à condition que l'exploitant soit 
une personne physique, titulaire du diplôme attestant de son aptitude à exploiter et 
gérer une entreprise soumise à la loi et soit désigné par le propriétaire de l'entreprise, 
s'il n'a pas lui-même cette qualité (art. 9 let. a, c et f de la Loi genevoise du 19 mars 
2015 sur la restauration, le débit de boissons, l'hébergement et le divertissement 
(RS I 2 22; ci-après : LRDBHD). 
L'exploitant se définit comme la ou les personnes physiques responsables de 
l'entreprise, qui exercent effectivement et à titre personnel toutes les tâches relevant 
de la gestion de celle-ci (art. 3 let. n LRDBHD). 
6.2 En l'espèce, sous la rubrique "locataire" du bail à loyer du 6 mars 2018 figurent 
les noms de A______ SARL (en cours de création) représentée par l'appelant, et de 
celui-ci, qui a apposé sa signature par deux fois. 
L'appelant a ainsi doublement contracté, d'une part, en sa qualité de représentant de 
la future SARL comme le permet l'art. 779a CO, jusqu'à l'inscription définitive de 
cette dernière au registre du commerce, et d'autre part, à titre personnel en en sa 
qualité de personne physique. Une fois inscrite au registre du commerce, 
A______ SARL a repris les obligations contractées en son nom par l'appelant. Ce 
dernier est resté colocataire du bail, dès lors qu'il a signé le contrat de bail non 
seulement comme représentant de ladite société mais aussi en son propre nom. 
L'application de l'art. 779a CO ne permet pas de conclure que l'appelant ne serait 
plus locataire une fois la SARL inscrite au registre du commerce, comme il le 
plaide. 
En outre, la mention claire "agissant solidairement et conjointement entre eux" 
figure deux fois dans le contrat, sous les noms des deux locataires au début du bail 
et sous leurs deux signatures à la fin du bail, l'appelant, au vu de sa formation 
d'avocat, ne pouvait ignorer la signification et la portée de cette mention. 
Le contrat ne contient, par ailleurs, aucune clause dont il pourrait être déduit que 
l'appelant entendait intervenir comme garant. Il ne résulte pas non plus de la 
procédure que lors des discussions en lien avec la conclusion du contrat, il aurait 
indiqué qu'il ne s'engageait qu'en cette qualité. L'intimé a expressément requis que 
l'appelant soit inscrit dans le contrat de bail tandis que celui-ci n'a fait aucune 
déclaration sur ce point. 
L'appelant est associé-gérant et détenteur majoritaire des parts sociales de 
A______ SARL en liquidation, de sorte qu'il avait un intérêt personnel et matériel 
à la conclusion du bail et agissait aux fins de sa propre activité commerciale. Par 
ailleurs, contrairement à ce qu'il allègue, l'autorisation d'exploiter le restaurant n'a 
pas pu être accordée à A______ SARL en liquidation, dès lors que la loi cantonale 
exige que l'exploitant soit une personne physique, qui plus est, titulaire d'un diplôme 
en hôtellerie. Or, il est admis que l'appelant est cafetier-restaurateur, de sorte que 
l'autorisation d'exploiter le restaurant lui a vraisemblablement été accordée. Il en 


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C/10746/2020 
découle que, contrairement à ce qu'il soutien, il pouvait faire usage des locaux loués 
pour exploiter le restaurant sans la présence de la SARL. 
Enfin, le fait que le loyer soit versé par la SARL ne permet pas non plus de 
démontrer que l'appelant ne serait pas colocataire du bail. 
Au vu de ce qui précède, le Tribunal a retenu à raison que l'appelant était partie au 
contrat de bail. 
Infondé, le grief sera rejeté, avec la précision qu'en tout état, vu la cession de 
créance intervenue et la substitution de partie qui en a procédé, l'appelant demeure 
seul partie au litige qui l'oppose à l'intimé. 
7. 
En définitive, la décision du Tribunal sera confirmée, étant relevé que celle-ci ne 
concerne plus que l'appelant et l'intimé. Compte tenu du libellé du dispositif du 
jugement, cette circonstance n'appelle de reformulation de celui-ci. 
8. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/10746/2020 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevables les appels interjetés le 18 octobre 2023 par C______ et le 23 octobre 
2023 par A______ SARL en liquidation et B______ contre le jugement JTBL/737/2023 
rendu le 14 septembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/10746/2020 -1. 
Au fond : 
Constate que A______ SARL en liquidation n'est plus partie à la procédure. 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Sibel UZUN, Monsieur Damien TOURNAIRE, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.