ge_gerichte · ATA/261/2000 · 2000-04-18 · fr

Résumé:
 Même si l'immeuble de la recourante est en PPE, il s'apparente à un immeuble locatif. La recourante ne peut être assimilée à une propriétaire de villas ou une propriétaire d'un ou deux logements en PPE dans un immeuble.
En conséquence, il ne faut pas appliquer l'art.48 litt.e LCP mais l'art.48 litt.a LCP à l'immeuble de la recourante.

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A/84/2000-FIN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 18 avril 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame L. T. 
représentée par Me Joëlle Zumoffen Fruttero, avocate 
 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 
 
et 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 


 
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_____________ 
 
A/84/2000-FIN 
 
EN FAIT 
 
1. 
Madame L. T. est domiciliée en Italie. 
 
 
 
En juin 1995, elle a acquis de la fondation ... 
dont elle était l'unique bénéficiaire, l'immeuble sis à 
Genève, rue ... , plus précisément à l'angle de la rue de 
... au prix de CHF 7'950'000.-. Lors du transfert de 
propriété, l'immeuble a été constitué en propriété par 
étages (ci-après : PPE). 
 
 
 
L'un des appartements, représentant, avec sa cave, 
164 millièmes, a été vendu à un tiers. Mme T. entendait 
garder la propriété des 836 millièmes restants, cons-
titués d'appartements mis en location. 
 
2. 
Dans sa déclaration pour l'impôt cantonal et 
communal 1997, Mme T. a annoncé avoir encaissé CHF 
118'224.- de loyers, dont il fallait déduire CHF 36'751.- 
de charges pour frais et entretien. La valeur de 
rendement 
de 
l'immeuble, 
fondée 
sur 
un 
taux 
de 
capitalisation 
à 
8,5% 
des 
loyers, 
était 
de 
CHF 
1'417'929.-. 
 
 
 
Elle était d'autre part propriétaire d'un immeuble 
en Italie, dont la valeur en capital était de CHF 
94'680.-, et le revenu de CHF 2'840.-. 
 
3. 
Le 18 novembre 1997, l'administration fiscale can-
tonale (ci-après : AFC) a transmis a Mme T. un bordereau 
de taxation. L'impôt dû était de CHF 86'556,40, après 
répartition internationale. L'AFC s'était fondée sur un 
revenu imposable de CHF 69'988.-, au taux de CHF 83'982.- 
et sur une fortune suisse, constituée de l'immeuble, de 
CHF 6'520'635.- au taux de CHF 7'790'002.-. 
 
4. a. 
Mme T. a élevé réclamation auprès de l'AFC. En 
1995 et 1996, la valeur de l'immeuble pour l'impôt sur la 
fortune avait été calculée en capitalisant les rendements 
locatifs, soit une valeur de CHF 1'731'600.-. 
 
 
 
Pour l'impôt 1997, l'AFC avait retenu une valeur 
de CHF 
6'646'200.-. 
Cette 
modification 
n'était 
pas 
justifiée par le fait qu'un appartement avait été vendu. 
 
 
b. 
L'AFC a maintenu sa position le 9 février 1998. 
 
 
 
L'immeuble, en PPE, devait être estimé fiscalement 


 
 - 3 - 
 
 
 
selon l'article 48 lettre e de la loi générale sur les 
contributions publiques, du 9 novembre l887 (LCP - D 3 
05), soit à une valeur équivalant au prix d'achat dont 
était déduit le prix de vente de l'appartement cédé en 
1996. 
 
5. a. 
Mme T. a alors saisi la commission cantonale de 
recours en matière d'impôts (ci-après : la commission). 
 
 
 
L'immeuble était un immeuble de rendement, et le 
fait qu'il ait été transformé en PPE ne modifiait pas sa 
valeur économique de base. Il devait être évalué confor-
mément à l'article 48 lettre a LCP, applicable aux immeu-
bles locatifs, en capitalisant la valeur locative. 
 
 
b. 
L'AFC a maintenu sa position : l'article 48 lettre 
e LCP, qui prévoyait que la valeur fiscale d'un immeuble 
était estimée selon le prix d'achat, si la transaction 
était récente, était applicable aux immeubles en PPE. 
 
 
c. 
La commission a rejeté le recours le 16 décembre 
1999. Selon la jurisprudence, la différence entre un 
immeuble locatif, au sens de l'article 48 lettre a LCP et 
un autre immeuble, au sens de l'article 48 lettre e LCP, 
était fondée uniquement sur la nature et la destination 
de l'immeuble, et non sur son caractère locatif. La 
commission précisait qu'elle considérait que la charge 
fiscale 
globale 
sur 
les 
biens 
immobiliers 
de 
la 
recourante n'excédait pas le principe de la capacité 
contributive. 
 
6. 
Mme T. a saisi le Tribunal administratif d'un 
recours le 21 janvier 2000. 
 
 
 
Un immeuble locatif, au sens de l'article 48 
lettre a LCP était un bâtiment comportant plusieurs, 
voire de nombreux appartements loués. 
 
 
 
L'article 48 lettre e LCP, lorsqu'il parlait de 
copropriété par étages, visait les appartements habités 
par leur propriétaire, pour soumettre celui-ci au même 
régime que les propriétaires de villas. L'application de 
cette disposition au cas d'espèce violerait le principe 
de l'égalité de l'imposition, car Mme T. était dans une 
situation similaire à celle des propriétaires d'immeubles 
locatifs, et devait être fiscalement traitée comme eux. 
De plus, 
l'imposition 
fondée 
sur 
cette 
disposition 
violait le principe de la capacité contributive : le 
revenu imposable total était inférieur à l'impôt réclamé 


 
 - 4 - 
 
 
 
à Genève. En y ajoutant l'impôt fédéral direct, les 
impôts 
perçus 
en 
Suisse 
dépassaient 
d'environ 
CHF 
10'000.- les revenus, en Suisse et en Italie, de la 
recourante. 
L'impôt 
avait 
dès 
lors 
un 
caractère 
confiscatoire. 
 
7. a. 
L'AFC a conclu au rejet du recours, se référant à 
la décision 
litigieuse 
ainsi 
qu'à 
la 
détermination 
produite devant la commission. 
 
 
b. 
Cette dernière a persisté dans sa décision. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Le 
présent 
litige 
porte 
uniquement 
sur 
la 
détermination 
de 
la 
valeur 
fiscale 
de 
l'immeuble, 
maintenant en PPE, propriété de la recourante. 
 
 
 
L'article 48 LCP indique les principes utilisables 
pour évaluer les immeubles sis dans le canton de Genève. 
Sa lettre a), intitulée "immeubles locatifs", prescrit 
que dans ce cas, la valeur de l'immeuble est fixée en 
capitalisant la valeur locative de ce dernier. 
 
 
 
Les lettres b) à d) s'appliquent à des cas non 
pertinents en l'espèce. 
 
 
 
La lettre e), portant le titre "autres immeubles", 
prévoit que 
 
les 
autres 
immeubles, 
notamment 
les 
villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi 
que les immeubles en copropriété par 
étages sont estimés en tenant compte du 
coût de leur construction, de leur état 
de 
vétusté, 
de 
leur 
situation, 
des 
servitudes et autres charges foncières 
le grevant, des prix d'achat récents ou 
d'attribution en suite de successions et 
des 
prix 
obtenus 
pour 
d'autres 
propriétés 
de 
même 
nature, 
qui 
se 
trouvent dans des conditions analogues, 


 
 - 5 - 
 
 
 
à l'exception des ventes effectuées à 
des prix de caractère spéculatif. 
 
Dans ce cas, l'estimation est diminuée 
de 4% par année d'occupation continue 
par le même propriétaire ou usufruitier. 
 
 
3. a. 
En matière fiscale, le principe de l'égalité de 
traitement est concrétisé par la généralité et l'égalité 
de l'imposition, ainsi que par le principe de la 
proportionnalité de la charge fiscale fondée sur la 
capacité économique. D'après les principes de l'égalité 
d'imposition 
et 
de 
l'imposition 
selon 
la 
capacité 
contributive, les contribuables qui sont dans la même 
situation économique doivent supporter une charge fiscale 
semblable; lorsqu'ils sont dans des situations de fait 
différentes 
qui 
ont 
des 
effets 
sur 
leur 
capacité 
économique, leur charge fiscale doit en tenir compte et y 
être adaptée (ATF 118 Ia 3; cf. D. YERSIN, L'égalité de 
traitement en droit fiscal, Rapports et communications à 
la Société suisse des juristes, Fasc. 2, 1992, p. 157). 
 
 
b. 
A cet égard, la comparabilité des faits à régle-
menter joue un rôle important. Elle est plus faible 
s'agissant de l'égalité de traitement verticale, c'est à 
dire de la répartition de l'impôt entre les contribuables 
de situations financières différentes selon leur capacité 
contributive, de sorte que le législateur dispose d'une 
large marge d'appréciation et qu'on ne saurait exiger 
beaucoup plus qu'une évolution régulière du barème ou de 
la courbe de la charge fiscale. La marge du législateur 
est plus étroite s'agissant de la répartition horizontale 
de la charge fiscale, c'est-à-dire de l'égalité de 
traitement des contribuables ayant une même capacité 
contributive (ATF 118 Ia 3). 
 
 
c. 
Le tribunal a déjà admis que le fait de traiter de 
manière différente l'évaluation fiscale d'un immeuble 
locatif et d'une villa ne constituait pas une violation 
du principe d'égalité dans la loi, car la structure même 
de ces deux genres d'immeubles et la fiabilité du calcul 
de leur valeur en capital exigeait des traitements d-
ifférents (ATA S. du 6 octobre 1992). Pour l'immeuble 
locatif, 
une 
détermination 
de 
la 
valeur 
par 
capitalisation s'imposait, car l'état locatif, lié au 
plan 
financier, 
reflétait 
de 
façon 
objective 
la 
rentabilité du capital investi par le propriétaire et 
constituait le meilleur critère pour déterminer une 
valeur fiscale. Ce mode de faire ne s'imposait pas pour 


 
 - 6 - 
 
 
 
la détermination de la valeur d'une villa ne comportant 
qu'un, voire deux logements, dont la valeur locative 
pouvait dépendre de critères subjectifs difficiles à 
identifier. 
 
 
d. 
En l'espèce, une application stricte de l'article 
48 
lettre 
e 
LCP 
n'apparaît 
guère 
justifiable. 
La 
situation de Mme T., même si l'immeuble qu'elle possède 
est 
en 
PPE, 
s'apparente 
entièrement 
à 
celui 
d'un 
propriétaire d'immeubles locatifs. Propriétaire d'une 
majorité de l'immeuble et n'occupant pas elle-même les 
locaux, sa situation n'apparaît avoir aucun point commun 
avec celle des propriétaires de villas, ou avec celle des 
personnes propriétaires d'un, voire de deux logements en 
PPE dans un immeuble en comportant de nombreux autres. 
Bien au contraire, la nature du bien immobilier, ainsi 
que sa destination, s'apparentent à celui d'un immeuble 
locatif. Dans le cas d'espèce, le choix du législateur, 
appliqué à la lettre comme l'a fait l'AFC crée une 
inégalité de traitement inadmissible, au détriment de Mme 
T.. 
 
 
 
Dès lors, le recours sera admis et la décision 
litigieuse annulée. Le dossier sera renvoyé à l'AFC pour 
qu'elle notifie à la recourante un nouveau bordereau 
d'impôts, après avoir déterminé la valeur de l'immeuble 
en vertu de l'article 48 lettre a LCP. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
De plus, seule cette solution permet de respecter 
le principe de la proportionnalité de la charge fiscale 
fondée sur la capacité économique ressortant aussi du 
principe de l'égalité de traitement (ATF 118 Ia 1 et les 
arrêts cités; ATA B. du 14 novembre 1995) : il resort en 
effet clairement que la charge fiscale que doit supporter 
Mme T. est inconciliable avec les revenus qu'elle 
annonce. 
 
 
Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 
perçu. Une indemnité de procédure, en CHF 1'500.-, sera 
allouée à la recourante, à la charge de l'Etat de Genève. 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 21 janvier 2000 par Madame L. T. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
d'impôts du 16 décembre 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
annule la décision litigieuse; 
 
 
 
 
renvoie le dossier à l'administra-
tion fiscale cantonale au sens des considérants; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
alloue 
une 
indemnité 
en 
CHF 
1'500.- à Mme T., à la charge de l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Joëlle Zumoffen Fruttero, avocate de la recourante, ainsi 
qu'à la commission cantonale de recours en matière 
d'impôts et à l'administration fiscale cantonale. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 


 
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 la greffière-juriste : le président : 
 
 
 V. Montani 
 D. Schucani 
 


 
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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci