ge_gerichte · ATA/797/2025 · 2025-07-22 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1194/2024-LDTR 
ATA/797/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 22 juillet 2025 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par la régie MOSER VERNET & CIE SA, mandataire 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
intimé 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
26 novembre 2024 (JTAPI/1171/2024) 


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EN FAIT 
A. a. A______ (ci-après : A______), dont le siège se trouve à Zurich où elle est inscrite 
au registre du commerce, est une fondation qui a pour but la gestion des avoirs de 
prévoyance des retraités des caisses de pensions qui lui sont affiliées. 
b. Elle est propriétaire de la parcelle n° 2'723 de la ville de Genève (ci-après : la 
ville), section B______, sise en zone 2, qui accueille un bâtiment d’habitation à 
plusieurs logements avec rez-de-chaussée commercial, situé au C______. 
c. Au 
troisième 
étage 
du 
bâtiment 
se 
trouve 
un 
appartement 
(ci-après : l'appartement) d'une surface totale d'environ 27 m2, comprenant une 
chambre (17.1 m2), une cuisine (5.1 m2) et une salle de bains. Il est considéré 
comme un « deux pièces » par la propriétaire. 
d. L'appartement a été loué jusqu'au 31 janvier 2024, pour un dernier loyer annuel 
de CHF 5'712.-, et est resté inoccupé depuis lors. 
e. A______ est également propriétaire de la parcelle n° 614 de la ville, section 
B______, sise en zone 2, qui accueille aussi un bâtiment d’habitation à plusieurs 
logements avec rez-de-chaussée commercial, situé au D______. 
B. a. Le 4 mars 2024, A______ a requis du département du territoire (ci-après : DT) la 
délivrance d'une autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après : APA) 
en vue de la rénovation de l'appartement, qu'elle a qualifié de « deux pièces », pour 
un coût total estimé à CHF 54'107.- TTC. La demande a été enregistrée sous le 
n° APA 1______. 
b. Plusieurs documents ont été joints, notamment : 
- 
un courrier de la régie de la propriétaire à teneur notamment duquel le loyer de 
l’ancien locataire ne couvrait pas les coûts de la propriétaire ; il convenait donc 
d'appliquer l'art. 11 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) pour déterminer le loyer 
admissible avant travaux et celui après travaux ; 
- 
le formulaire « LDTR D12 » ; dans la rubrique « situation actuelle (avant 
travaux) », le « loyer annuel net actualisé » – indiqué en rouge avec la mention 
« calcul de rendement » et accompagné d’un montant barré de CHF 5'712.- – se 
montait à CHF 10'709.-. Le loyer annuel net à la pièce – indiqué en rouge avec 
la mention « calcul de rendement » et accompagné d’un montant barré de 
CHF 2'856.- – était de CHF 5'355.-. La rubrique « plan financier » indiquait – 
avec la mention en rouge « à ajouter au loyer avant travaux » – une hausse totale 
théorique du loyer de CHF 2'311.-/an, soit CHF 1'156.-/pièce/an ; le loyer net 
théorique indiqué en rouge était de CHF 13'020.-/an (avec un montant barré de 
CHF 8'023.-), soit CHF 6'510.- pièce/an (avec un montant barré de 
CHF 4'012.-). Quant à la situation future, le loyer après travaux, indiqué en 


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rouge, serait de CHF 13'020.-/an (montant barré : CHF 7'056.-), soit, en rouge 
toujours, CHF 6'510.-/pièce/an (montant barré : CHF 3'528.-) ; 
- 
des tableaux établis par la régie, intitulés respectivement « surfaces et pièces », 
« liste de toutes les charges 2016-2021 », « calcul de rendement » et « charges 
2016-2021 pour le calcul de rendement », relatifs aux immeubles sis aux 
D______ et C______. 
c. L’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) 
- section LDTR - a rendu un préavis favorable sous conditions, notamment que le 
loyer de l’appartement de « 1.5 pièces » n’excède pas après travaux son niveau 
actuel, soit CHF 5'712.- par an, soit CHF 3'808.- la pièce par an. Ce loyer serait 
appliqué pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des 
travaux. 
Il était précisé que le comptage des pièces servant au calcul du futur loyer suivait le 
règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). Il s'agissait d'un logement de 
1.5 pièces (surface RGL inférieur à 26 m2) et non de deux pièces comme indiqué 
sur le formulaire D12. 
Pour fixer le loyer après travaux, il avait été tenu compte du dernier loyer appliqué 
avant travaux et non pas d'un calcul de rendement. Si le loyer avant travaux 
dépassait le plafond légal de CHF 3'528.- par pièce, il était maintenu au même 
niveau. Par conséquent, le loyer après les travaux ne devait pas dépasser 
CHF 3'808.- par pièce. 
d. Par décision du 12 mars 2024, le DT a délivré l’APA 1______. 
Les conditions figurant dans le préavis de l'OCLPF notamment devaient être 
respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 
C. a. A______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) contre cette décision en tant qu’elle retenait que 
l’appartement était un logement de 1.5 pièce et qu’elle fixait le montant du loyer de 
l'appartement à CHF 5'712.-/an, soit CHF 3'808.-/pièce/an. 
Elle a conclu, préalablement, au retrait de l’effet suspensif et à ce qu’elle soit 
autorisée à commencer les travaux. Sur le fond, elle a conclu à l’admission du 
recours, à la constatation que l’appartement était un « deux pièces » et à la 
modification de la décision attaquée, le loyer après travaux devant être fixé à 
CHF 13'020.-/an pendant les trois ans de contrôle. 
b. Par décision du 30 mai 2024, le TAPI a admis la demande de retrait de l’effet 
suspensif. 
c. Le DT a conclu au rejet du recours. 
A______ n'amenait aucune preuve que le montant du loyer fixé ne lui permettrait 
pas de couvrir ses coûts. La surface de l'appartement était de 24 m2 (surface du 


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séjour, de la cuisine et de l'entrée), ce qui était inférieur au minimum de 26 m2 pour 
deux pièces. 
d. Après un second échange d'écritures, le TAPI a rejeté le recours par jugement du 
26 novembre 2024. 
D. a. Par acte remis à la poste le 9 janvier 2025, A______ a interjeté recours auprès de 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, à ce qu'il soit 
constaté que l'appartement était un « deux pièces » pour le calcul du loyer après 
travaux et à ce que la décision du 12 mars 2024 soit modifiée, le loyer après travaux 
devant être fixé à CHF 13'200.-/an pendant les trois ans de contrôle. 
Elle contestait les loyers avant les travaux et après ceux-ci que le DT avait retenus. 
En outre, la décision violait la garantie de la propriété, la liberté économique et la 
primauté du droit fédéral. 
b. Le DT a conclu au rejet du recours. 
c. Dans sa réplique, la recourante a sollicité la tenue d'une audience et a relevé que 
ni le TAPI ni l'OCLPF ne lui avaient posé de questions sur le calcul du rendement, 
si bien que son droit d'être entendue avait été violé. 
d. Sur ce, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10), sous réserve de ce qui suit. 
1.1 Selon un principe général de procédure, des conclusions constatatoires ne sont 
recevables que lorsque des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues 
(ATF 141 II 113 consid. 1.7 ; 135 I 119 consid. 4 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_621/2024 du 30 avril 2025 consid. 1.5). 
1.2 En l'occurrence, la conclusion tendant au constat que l'appartement est un 
« deux pièces » pour le calcul du loyer après travaux sera déclarée irrecevable, 
puisque la recourante requiert simultanément la modification de la décision 
attaquée, ce qui constitue une conclusion formatrice. 
2. 
Le litige porte sur la conformité au droit de la décision du DT par lequel ce dernier 
a délivré à la recourante l’APA 1______ et fixé le loyer maximal de l'appartement 
après travaux à CHF 5'712.- par an, soit CHF 3'808.- la pièce par an, ce loyer étant 
appliqué pendant trois ans dès la remise en location après la fin des travaux. 
3. 
La recourante sollicite son audition. 


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3.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour la personne intéressée d’obtenir qu’il soit donné 
suite à ses offres de preuves pertinentes lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre. Il n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à 
l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction 
et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore 
proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier 
son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 
20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). Le droit d'être entendu n'implique 
pas le droit d'être entendu oralement, l'intéressé devant simplement disposer d’une 
occasion de se déterminer sur les éléments propres à influer sur l’issue de la cause 
(art. 41 LPA ; ATF 148 II 73 consid. 7.3.1 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_340/2024 du 13 mars 2025 consid. 3.1 ; ATA/376/2025 du 3 avril 2025 
consid. 2.1), 
3.2 En l'espèce, la recourante sollicite la tenue d'une audience « pour répondre aux 
questions permettant à la chambre administrative de comprendre pourquoi la 
modification du nombre de pièces faites par le service LDTR était injuste, alors que 
l'art. 2B RGL permettait une souplesse dans l'application du RGL ». Elle s'est 
toutefois exprimée de façon circonstanciée par écrit sur cette problématique et 
n'indique pas quels éléments supplémentaires et pertinents, qu'elle ne pourrait pas 
mettre par écrit, son audition permettrait d'apporter. En outre, elle soulève une 
question de droit, en lien avec l'application de certaines dispositions du RGL, que 
la chambre de céans peut trancher en connaissance de cause sur la base des règles 
légales applicables et de la jurisprudence y relative. 
Pour le surplus, la recourante s'est vu offrir la possibilité de faire valoir ses 
arguments par écrit. Elle s'est ainsi exprimée de manière circonstanciée sur l'objet 
du litige et a produit les pièces auxquelles elle s'est référée dans ses écritures. Il en 
va de même du DT. La chambre de céans dispose ainsi d'un dossier qui lui permet 
de statuer en connaissance de cause. 
L'audition de la recourante n'apparaît donc pas nécessaire. Il ne sera ainsi pas donné 
suite à sa demande. 
4. 
La recourante se plaint de la violation de son droit d'être entendue. 
4.1 Le droit d’être entendu sert non seulement à établir correctement les faits, mais 
constitue également un droit indissociable de la personnalité garantissant à un 
particulier de participer à la prise d’une décision qui touche sa position juridique 
(ATF 135 I 279 consid. 3.2 ; 132 II 485 consid. 3.2 et les références ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_37/2020 du 7 septembre 2020 consid. 3.1). 
4.2 Le droit d’être entendu implique notamment l’obligation pour l’autorité de 
motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et exercer ses 
droits de recours à bon escient (ATF 143 IV 40 consid. 3.4.3 ; 141 V 557 


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consid. 3.2.1). Il suffit cependant que l’autorité mentionne, au moins brièvement, 
les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce 
que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en 
connaissance de cause (ATF 142 II 154 consid. 4.2). L’autorité n’est pas tenue de 
prendre position sur tous les moyens des parties et peut se limiter aux questions 
décisives (ATF 146 II 335 consid. 5.1 ; 142 II 154 consid. 4.2). 
Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). En revanche, une 
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel lorsqu'elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2). On ne 
saurait toutefois admettre un déni de justice formel, respectivement une violation 
du droit d'être entendu, du seul fait que la motivation de l'autorité cantonale n'est 
pas celle attendue par les recourants (arrêt du Tribunal fédéral 7B_166/2023 du 
29 septembre 2023 consid. 3). 
4.3 L'art. 20 LPA prévoit que l’autorité réunit les renseignements et procède aux 
enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve 
des parties (al. 1). Elle recourt s’il y a lieu aux interrogatoires et renseignements des 
parties (al. 2 let. b). 
L’autorité peut inviter les parties à la renseigner, notamment en produisant les 
pièces en leur possession ou à se prononcer sur les faits constatés ou allégués et leur 
fixer un délai à cet effet (art. 24 al. 1 LPA). 
4.4 En l'espèce, la recourante reproche à l'OCLPF et au TAPI de ne pas lui avoir 
posé de questions sur le calcul du rendement. 
Or, en premier lieu, l'OCLPF, dans son préavis repris dans l'autorisation, a indiqué 
que pour fixer le loyer après travaux, il avait été tenu compte du dernier loyer 
appliqué avant travaux et non pas d'un calcul de rendement. Ainsi, dans la mesure 
où le DT a considéré que le calcul de rendement n'était pas pertinent pour la décision 
à rendre, il n'avait pas l'obligation d'interpeller la recourante sur ce point. 
Par ailleurs, dans la mesure où la motivation de l'OCLPF permettait de discerner 
les motifs qui ont fondé son préavis, celle-ci doit être considérée comme suffisante. 
En second lieu, le TAPI a retenu que le calcul de rendement ne prouvait pas que la 
recourante ne pouvait supporter les frais afférents aux travaux autorisés sans 
augmenter le loyer du logement, le calcul englobant tant l’immeuble abritant 
l’appartement qu’un second immeuble appartenant à la recourante, lequel n'était 
cependant pas concerné par le litige. En outre, les données du calcul de rendement 
étaient erronées, tous les appartements identiques à l’appartement litigieux ayant 
été à tort considérés comme des logements de deux pièces et non de 1.5 pièce. 


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Le TAPI a ainsi analysé le calcul de rendement produit par la recourante et a 
expliqué de façon claire les raisons pour lesquelles il considérait que ce dernier 
n'était pas de nature à appuyer sa thèse. Quant à la recourante, elle a eu l'occasion, 
devant le TAPI, de faire valoir son point de vue sur le calcul de rendement et de 
fournir les explications qu'elle estimait nécessaires. La juridiction précédente 
disposait ainsi de tous les éléments pour statuer en connaissance de cause. 
Par conséquent, elle n'avait pas l'obligation d'interpeller la recourante. 
La motivation du TAPI permettait d'ailleurs à l'intéressée de discerner les motifs 
qui ont motivé l'argumentation de ce dernier, argumentation qu'elle a contestée de 
façon circonstanciée devant la chambre de céans. 
Enfin, conformément à la jurisprudence précitée, le seul fait que la motivation du 
TAPI n'était pas celle attendue par la recourante n'est pas constitutif d'une violation 
de son droit d'être entendue. 
Le grief sera donc écarté. 
5. 
Est d'abord litigieuse la détermination du nombre de pièces de l'appartement. 
5.1 L’art. 1 RGL définit la façon de calculer le nombre de pièces des logements 
soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 (LGL - I 4 05). La chambre administrative a toujours considéré qu’il était 
possible d’appliquer l’art. 1 RGL, par analogie, au calcul du nombre de pièces selon 
la LDTR, les buts poursuivis par ces deux lois relevant d’un même souci de 
préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève 
(ATA/8/2025 du 7 janvier 2025 consid. 3.4 ; ATA/870/2023 du 22 août 2023 
consid. 5.8). Cette jurisprudence a été confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2). 
Ainsi, pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, il convient de se 
référer à l’art. 1 RGL, et notamment à son al. 5 qui prévoit des surfaces nettes 
minimum, un nombre de pièces habitables distinctes minimum ainsi qu’un nombre 
d’occupants moyen. Pour un « 1.5 pièce », la surface nette minimale est de 20 m2. 
Pour un « deux pièces », elle est de 26 m2. 
La surface d'une demi-pièce est inférieure à 9 m2 mais au moins égale à 6 m2 (art. 1 
al. 7 let. b RGL). 
5.2 Pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la 
surface nette, telle que définie à l'art. 4 RGL (art. 1 al. 4 RGL). 
Par surface nette du logement, il faut entendre l’addition des surfaces des pièces, 
d'au moins 9 m2, et des demi-pièces, d'au moins 6 m2, habitables, du logement et de 
la cuisine, ainsi que du laboratoire (art. 4 al. 1 RGL). La surface nette se calcule 
entre les murs intérieurs. Elle est en principe prise en compte dans un rapport 
maximum largeur-longueur de 1 à 2.2. La surface des armoires et des 
aménagements des cuisines n'est pas déduite (art. 4 al. 2 RGL). Ne sont pas pris en 
compte les gaines techniques, halls, dégagements, couloirs, réduits et locaux 
sanitaires, loggias, balcons, terrasses, jardins, ni les trémies des escaliers des duplex 


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(art. 4 al. 3 RGL). Pour les logements comportant deux pièces au plus, la surface 
nette du logement comprend la surface des halls et dégagements (art. 4 al. 4 RGL). 
5.3 L'art. 2B RGL dispose que le DT peut déroger aux art. 1 et 2 pour des 
immeubles existants transformés ou rénovés (al. 1). Il statue après consultation de 
la commission d'architecture (al. 3). 
L'autorité administrative jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'octroi de 
dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées d'une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de l'équité 
et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs 
décisifs. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les 
décisions par lesquelles l'administration accorde ou refuse une dérogation. 
L'intervention des autorités de recours n'est admissible que dans les cas où le 
département s'est laissé guider par des considérations non fondées objectivement, 
étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de 
recours sont toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie 
l'octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux 
poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par l'intérêt public ou d'autres intérêts 
privés prépondérants ou encore lorsqu'elle est exigée par le principe de l'égalité de 
traitement, sans être contraire à un intérêt public (ATA/495/2025 du 6 mai 2025 
consid. 2.9 ; ATA/539/2023 du 23 mai 2023 consid. 4.3 et l'arrêt cité). 
5.4 Toute pièce pouvant servir à l’habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines 
exceptés) doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface (art. 52 al. 1 
de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - 
L 5 05). 
5.5 Le principe de la bonne foi consacré aux art. 9 et 5 al. 3 Cst. exige que 
l'administration et les administrés se comportent réciproquement de manière loyale 
et leur commande de s'abstenir, dans leurs relations de droit public, de tout 
comportement contradictoire ou abusif (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 137 I 69 
consid. 2.5.1). L'adage nemo auditur suam (propriam) turpitudinem allegans (nul 
ne peut se prévaloir de sa propre faute) concrétise le principe constitutionnel de la 
bonne foi et vaut également en matière de droit public (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_17/2008 du 16 mai 2008 consid. 6.2 ; ATA/1384/2024 du 26 novembre 2024 
consid. 3.5 et les arrêts cités). 
5.6 En l'espèce, il ressort des plans produits par la recourante – dont la justesse n'est 
pas contestée – à l'appui de sa demande d'autorisation que l'appartement a une 
surface totale d'environ 27 m2, comprenant une chambre (17.1 m2), une cuisine 
(5.1 m2) et une salle de bains. 
L'OCLPF a considéré que l'appartement disposait de 1.5 pièce, la « surface RGL » 
étant inférieure à 26 m2, sans autres explications. Dans ses écritures devant le TAPI, 


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le DT a néanmoins précisé que la surface (nette) de l'appartement englobait la 
surface du séjour, de la cuisine ainsi que celle de l'entrée et était de 24 m2. 
Dans la mesure où les surfaces totales de la chambre et de la cuisine sont de 22 m2, 
celle de l'entrée est de 1.8 m2, sur la base du calcul du DT. 
La surface du séjour (17.1 m2) a été correctement comptabilisée, conformément à 
l'art. 4 al. 1 RGL. Il en va de même de la surface de l'entrée (1.8 m2 ; art. 4 al. 4 
RGL). La surface de la salle de bains-WC, que l'on peut seulement estimer à 
2.63 m2, n'a à juste titre pas été comptabilisée, comme le prévoit l'art. 4 al. 3 RGL. 
Il est douteux que la surface de la cuisine ait été à juste titre comptabilisée. En effet, 
celle-ci a une surface de 5.1 m2 et ne peut pas être considérée comme une 
demi-pièce dont la surface doit être prise en compte (art. 4 al. 1 RGL), ce d'autant 
moins que la surface de la cuisine n'est pas conforme à l'art. 52 al. 1 LCI qui prévoit 
notamment qu’en zone 2, toute cuisine doit avoir au minimum 6 m2. 
Dès lors, l'appartement a soit une surface nette de 24 m2, tenant compte de la surface 
de la cuisine, comme l'a indiqué le DT, soit une surface nette de 18.9 m2 englobant 
la surface du séjour et de l'entrée. Dans les deux cas, la surface nette est inférieure 
à 26 m2, si bien que l'appartement ne peut pas être considéré comme un « deux 
pièces », mais tout au plus comme un « 1.5 pièce », comme l'a retenu le DT. Certes, 
dans le second cas, il ne pourrait même pas être considéré comme tel, sa surface 
nette étant inférieure à 20 m2. Toutefois, la chambre de céans étant liée par les 
conclusions des parties (art. 69 al. 1 LPA) et ne pouvant en l'occurrence pas 
modifier la décision au détriment de la recourante (art. 69 al. 2 LPA a contrario), il 
ne sera pas tenu compte de cette hypothèse. 
C'est donc à bon droit que le DT a retenu que l'appartement disposait de 1.5 pièce. 
Les arguments de la recourante ne sont pas susceptibles de mener au constat que 
l'appartement devrait être considéré comme un « 1.5 pièces ». Celle-ci allègue, 
d'une part, que l'OCLPF compliquerait inutilement le calcul du nombre de pièces. 
Or, tel n'est pas le cas, le calcul étant fondé sur une application correcte du droit. 
Le motif allégué apparaît par ailleurs insuffisant pour justifier une dérogation au 
sens de l'art. 2B RGL, ce d'autant moins que la surface de la cuisine n'est, comme 
indiqué supra, pas conforme aux prescriptions légales. 
D'autre part, en tant que la recourante soutient qu'arrêter le nombre de pièces de 
l'appartement à 1.5 reviendrait à revoir le nombre de pièces de tous les logements 
de l'immeuble, il s'agit là de la conséquence logique de l'application correcte des 
dispositions du RGL, étant précisé que la recourante ne peut pas se prévaloir d'avoir 
considéré à tort que les autres appartements étaient également des « deux pièces ». 
6. 
La recourante conteste le loyer arrêté par le DT tant avant les travaux qu'après 
ceux-ci. 
6.1 Selon son art. 1, la LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de 
vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (al. 1). 


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À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien 
et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (al. 2 let. b 
LDTR). 
Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs, notamment améliorer la 
protection des locataires et conserver sur le marché certains types de logements qui 
répondent à un besoin en raison de leur prix et de leur conception (ATF 116 Ia 401 
consid. 9c). 
6.2 Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens 
de l’art. 3 al. 1 LDTR. 
Le DT accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur 
genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population 
(ci-après : BPP ; art. 9 al. 2 LDTR). Il s'agit d'hypothèses alternatives (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, 
rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de logement et 
appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 133). 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP 
notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la 
pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de 
logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 de la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
15 novembre 2023 (ArAppart - L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme 
selon celui actuellement en vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories 
d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 
Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 
al. 3 LDTR). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 
2022 (ArRLoyers - L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le 
revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre 
CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la pièce par année. 
6.3 La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface 
brute locative des pièces est importante (art. 9 al. 4 LDTR). Elle peut également 
l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du 
patrimoine génère des coûts supplémentaires (art. 9 al. 5 LDTR). 
La chambre administrative a retenu que le coût accru, notoirement lié à la création 
d’un appartement dans des combles inhabités, constituait des circonstances 
particulières (ATA/391/2013 du 25 juin 2013). Elle a rappelé à cette occasion, ainsi 
que dans une autre espèce, s’agissant de l’interprétation de ces dispositions et de la 
mesure dans laquelle les circonstances particulières permettaient le dépassement du 
plafond de loyers, que les propriétaires étaient priés, soit de justifier leur loyer par 
l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à 


- 11/20 - 
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des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne 
permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population), 
soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/495/2025 précité 
consid. 3.3.1 ; ATA/661/2024 du 4 juin 2024 consid. 5.3 ; ATA/865/2022 du 
30 août 2022 consid. 6f). 
6.4 Sauf exception prévue à l'art. 10 al. 2 LDTR, le DT fixe, comme condition de 
l’autorisation de construire, le montant maximum des loyers des logements après 
travaux. Il tient compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR (art. 10 al. 1 LDTR). 
6.5 Le DT renonce à la fixation des loyers et des prix prévus à l’al. 1 lorsque cette 
mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les loyers après 
transformations demeurent peu élevés (art. 10 al. 2 let. a LDTR) ou lorsque les 
logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent 
d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les BPP (art. 10 al. 2 let. b LDTR). 
L'art. 10 LDTR n'exclut pas le contrôle des loyers lorsque le loyer de l'appartement 
avant travaux est déjà supérieur à celui des loyers correspondant aux besoins 
prépondérants de la population mais n'atteint pas le seuil fixé à l'art. 10 al. 2 
let. b LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_549/2023 du 11 octobre 2024 consid. 6). 
6.6 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le DT prend en considération l’ensemble des travaux 
à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, et fixe le 
montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du rendement 
équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 
70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0.5 point au‑dessus de l’intérêt 
hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux 
de rendement étant fonction de l’incidence dégressive des amortissements (let. a) ; 
de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, en règle 
générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5.55% à 5% (let. b) ; des frais 
d’entretien rentés en règle générale à 1.5% des travaux pris en considération 
(let. c) ; des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon 
les art. 269 et ss de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse 
(CO, Code des obligations - RS 220) (let. d). 
La jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de 
calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral 
contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font 
intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le 
propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, 
in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il 
s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de 
toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les 
caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle 
des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des 
loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il 
en subsiste sur le marché (ATA/495/2025 précité consid. 3.1 ; ATA/502/2008 du 


- 12/20 - 
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30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 
let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition 
aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les let. a à c de 
l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif 
(ATA/502/2008 précité consid. 7d). 
La réactualisation des loyers avant travaux selon l’art. 11 al. 1 let. d LDTR n’est 
acceptée par la jurisprudence et la doctrine qu’en cas de maintien des locataires 
dans leurs appartements et non lorsque les logements sont loués à de nouveaux 
locataires après les travaux. En effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser 
les loyers, soit en déterminant l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de 
loyer selon les règles du droit du bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de 
nouveaux baux (ATA/495/2025 précité consid. 3.1 ; ATA/661/2024 et 
ATA/662/2024 du 4 juin 2024 consid. 6.2 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit., p. 282 ch. 4.1.1 et 285 ch. 4.2.2). 
6.7 Lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur genre, leur typologie, 
leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer après 
transformation doit répondre aux BPP (art. 11 al. 2 LDTR). 
6.8 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers 
répondant aux BPP, il est maintenu par le DT au même niveau lorsqu’il apparaît 
qu’il permettrait économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux 
sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). Dans la situation décrite à l'art. 11 
al. 3 LDTR, il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces utiles, que le 
propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux 
sans majoration de loyer. Par pièces utiles, le DT fait prioritairement référence à un 
calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une 
étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques 
publiées chaque année par le canton, étant précisé qu’à année de construction égale, 
la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer est fixée, sauf 
exception, au 3e quartile. Le DT tient compte, dans son appréciation, des autres 
facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des art. 269 ss CO 
(art. 5 al. 4 LDTR). 
L'art. 11 al. 3 LDTR a été introduit avec l'adoption du PL 7'752, le 25 mars 1999. 
Il vise à permettre la rénovation d'immeubles dont les loyers dépassent déjà, avant 
travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant une augmentation 
desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers aient été précédemment 
équitablement fixés (MGC 1999 9/II 1070, p. 1086 ss ; ATA/236/2025 du 11 mars 
2025 consid. 3.1 ; ATA/870/2023 précité consid. 7.4 ; ATA/675/2017 du 20 juin 
2017 consid. 8c). 
L’art. 11 al. 3 LDTR présume que le loyer supérieur à la fourchette LDTR avant 
travaux était abusivement élevé, au sens de la LDTR et qu’il correspondait déjà à 
ce qui sera admissible après transformation (ATA/567/2005 du 16 août 2005 


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consid. 22). Cette présomption peut être renversée par le propriétaire puisque dans 
la situation de l’art. 11 al. 3 LDTR, il appartient au requérant de démontrer, par 
toutes pièces utiles, que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer (ATA/236/2025 
précité consid. 3.1). 
L’historique des art. 11 al. 3 LDTR et 5 al. 4 RDTR montre notamment que le 
législateur entendait l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient 
abusivement élevés, supérieurs à la fourchette des loyers BPP, avant travaux mais 
ne constituaient pas des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette 
interprétation restrictive était en accord avec le texte légal et correspondait aux 
travaux préparatoires. Ce texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers 
abusifs et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs la réserve selon 
laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à 
l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette 
disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6 ; 
ATA/236/2025 précité consid. 3.1). 
La chambre de céans considère que le fait que le loyer avant travaux soit supérieur 
à celui de loyers correspondants aux besoins prépondérants de la population 
n'apparaissait pas comme une situation exceptionnelle à Genève et constituait une 
circonstance déjà prévue par l'art. 11 al. 3 LDTR. Renoncer à la fixation du loyer 
pour ce seul motif reviendrait ainsi à appliquer trop fréquemment l'exception prévue 
par l'art. 10 al. 2 LDTR, ce qui contreviendrait aux nombreux objectifs poursuivis 
par la loi, en particulier celui consistant à conserver sur le marché des logements 
qui répondent à un besoin en raison de leur prix (ATA/1334/2023 du 12 décembre 
2023 consid. 10.6 confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 du 
11 octobre 2024). Le Tribunal fédéral a constaté que la mesure de blocage du loyer 
au montant fixé au départ du précédent locataire était apte à conserver l’appartement 
à un prix plus abordable et que cette mesure n’allait pas au-delà de ce qui était 
nécessaire pour maintenir des loyers conformes à ce que le droit permettait. 
La mesure respectait ainsi le principe de la proportionnalité. En outre, le fait que le 
loyer pouvait valablement être augmenté à la sortie du locataire en vertu du droit 
du bail était dénué de pertinence pour juger de l’application de l’art. 10 al. 2 LDTR 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 précité consid. 3). 
6.9 Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de 
l’État, pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et 
pendant une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée 
qui peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR). 
6.10 En application de la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit 
public (art. 19 et 20 LPA), l’autorité définit les faits pertinents et ne tient pour 
existants que ceux qui sont dûment prouvés ; cette maxime oblige notamment les 
autorités compétentes à prendre en considération d’office l’ensemble des pièces 
pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les 


- 14/20 - 
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parties de collaborer à l’établissement des faits (art. 22 LPA ; ATF 124 II 361 
consid. 2b ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_728/2020 du 25 février 2021 consid. 4.1 ; 
2C_416/2013 du 5 novembre 2013 consid. 10.2.2). Il leur incombe d’étayer leurs 
propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les 
moyens de preuves disponibles (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1), spécialement 
lorsqu’il s’agit d’élucider des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître ou 
qui relèvent de leur sphère d’influence. La jurisprudence considère à cet égard que 
le devoir de collaboration des parties à l’établissement des faits est spécialement 
élevé s’agissant de faits que celles-ci connaissent mieux que quiconque (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_284/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3 ; 1C_426/2017 du 
11 mars 2019 consid. 5.3 et les références citées). 
Ainsi, lorsque les preuves font défaut, ou si l’on ne peut raisonnablement exiger de 
l’autorité qu’elle les recueille, la règle de l’art. 8 du code civil suisse du 
10 décembre 1907 (CC - RS 210) est applicable par analogie. Ainsi, pour les faits 
constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se 
prévaloir de ce droit (ATF 112 Ib 65 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2 ; ATA/60/2025 du 14 janvier 2025 
consid. 7.2). 
7. 
En l'espèce, l'appartement a été loué jusqu'au 31 janvier 2024, pour un dernier loyer 
annuel de CHF 5'712.-, et est resté inoccupé depuis lors. Après avoir délivré 
l'autorisation de construire sollicitée, le DT l'a maintenu à ce niveau pendant trois 
ans. 
7.1 La recourante estime d'abord que le loyer avant travaux devrait être fixé à 
CHF 10'709.-, soit un loyer fictif calculé selon les principes des art. 269 ss CO, le 
rendement avant travaux ne lui permettant pas de couvrir les coûts. 
Or, la réactualisation des loyers avant travaux selon l’art. 11 al. 1 let. d LDTR n’est 
acceptée par la jurisprudence et la doctrine qu’en cas de maintien des locataires 
dans leurs appartements, ce qui n'est toutefois pas le cas. En outre, les propriétaires 
ne peuvent invoquer le rendement insuffisant que leur auraient procuré les anciens 
loyers pour justifier l’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR au loyer d’un 
logement vacant, dans le but d’obtenir un résultat différent du calcul du loyer après 
travaux (ATA/495/2025 précité consid. 3.2). Enfin, comme l'a récemment rappelé 
la chambre de céans, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l’art. 269 
CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un 
rendement minimal au propriétaire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_110/2017 du 29 
mai 2018 consid. 3.2 ; ATA/495/2025 précité consid. 3.2). L'ATF 147 III 14 
consid. 8.4, cité par la recourante, ne dit pas le contraire. 
Par conséquent, le loyer avant travaux pris en considération sera le loyer annuel 
payé par le dernier locataire, soit CHF 5'712.-. 
Il convient de préciser que, comme l'a rappelé à juste titre le TAPI, la requalification 
du nombre de pièces du logement a une incidence sur le loyer annuel par pièce avant 


- 15/20 - 
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les travaux. En effet, le loyer avant travaux, en tant que le logement était considéré 
par la recourante comme un « deux pièces », était de CHF 2'856.- la pièce par an. 
Il était alors compris dans la fourchette des loyers correspondant aux BPP telle que 
prévue par l’ArRLoyers. Suite à sa requalification en tant que 1.5 pièce, son loyer 
à la pièce par an s'élève désormais à CHF 3'808.- et dépasse ainsi la fourchette de 
loyers des BPP. 
Toutefois, même si ce loyer est supérieur au plafond LDTR, il n’en demeure pas 
moins que le logement correspond aux BPP, puisqu’il fait partie de la catégorie de 
logements pour lesquels règne une pénurie. Il entre donc toujours dans le champ 
d’application de la LDTR. 
7.2 La recourante estime ensuite que le loyer annuel après travaux devrait être fixé 
à CHF 13'020.-. 
Le loyer avant travaux, soit CHF 3'808.- la pièce par an, dépasse le niveau des loyers 
répondant aux BPP. Il doit ainsi être maintenu au même niveau après les travaux, 
en application de l'art. 11 al. 3 LDTR, à moins que le propriétaire, en l'occurrence 
la recourante, ne prouve qu'il ne lui permet pas de supporter le coût des travaux sans 
majoration de loyer. 
La recourante a produit un calcul de rendement démontrant, selon elle, que le loyer 
fixé par le DT ne lui permettrait par de couvrir ses coûts. L'OCLPF, soit l'autorité 
spécialisée, ne s'est certes pas prononcée, à tort, sur ce calcul mais le TAPI a relevé 
deux éléments commandant de ne pas le prendre en compte. Premièrement, le calcul 
de rendement produit englobait tant l’immeuble abritant l’appartement visé par 
l’autorisation litigieuse qu’un second immeuble lui appartenant, lequel n’était 
cependant en rien concerné par le présent litige. Deuxièmement, tous les 
appartements identiques à l’appartement litigieux avaient été − à tort − considérés 
comme des logements de deux pièces et non de 1.5 pièce. 
Les éléments relevés par le TAPI sont pertinents. Le calcul de rendement englobe 
le bâtiment sis au D______ et celui situé au C______. Bien que ces bâtiments soient 
adjacents, ils sont situés sur deux parcelles différentes, ont fait l'objet de prix 
d'achats distincts et, surtout, le dernier d'entre eux n'est pas concerné par le litige. 
Dès lors, les chiffres afférents à ce dernier n'avaient pas à être intégrés dans le calcul 
du rendement. Pour le surplus, la recourante explique que « dans la mesure où elle 
avait acquis les immeubles sis D______-C______ et E______ dans le cadre d'un 
même acte notarié avec des frais d'acquisition communs pour les deux immeubles, 
il avait fallu répartir les frais entre les deux immeubles pour ne prendre que ceux de 
D______-C______ dans le calcul de rendement ». Or, comme expliqué ci-avant, il 
lui incombait de ne prendre en compte que les frais de l'immeuble dans lequel se 
trouve l'appartement concerné par le litige. 
Il a été vu que l'appartement devait être considéré comme un « 1.5 pièce ». Or, dans 
le calcul de rendement produit par la recourante, les autres appartements considérés 
comme des « deux pièces » (selon le document « D______-C______, surfaces et 


- 16/20 - 
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pièces) identiques à l'appartement, qui ont été pris en compte, ont été comptabilisés 
comme des « deux pièces ». Or, ceux-ci auraient dû être comptés comme des 
appartements de 1.5 pièce. 
Le calcul de rendement produit par la recourante contient donc des données qui 
n'ont pas à y figurer. Il n'est ainsi pas susceptible de démontrer que le loyer tel que 
fixé par le DT ne permet pas à l'intéressée de supporter le coût des travaux sans 
majoration de loyer. 
Par conséquent, c'est à bon droit que le DT a fixé le loyer au même niveau que celui 
qui prévalait avant les travaux. 
7.3 Pour le surplus, la recourante soutient qu'elle devrait se voir appliquer les 
exceptions de l'art. 9 al. 4 et 5 LDTR, qui permettent, dans des circonstances 
particulières, le dépassement de la fourchette des loyers. Or, cette argumentation a 
été formulée dans l'hypothèse où le loyer avant travaux aurait répondu aux BPP, ce 
qui n'est pas le cas, et n'est donc pas pertinente. Au demeurant, dans la mesure où 
l'appartement doit être considéré comme un « 1.5 pièce » et non pas comme un 
« deux pièces », la fourchette des loyers avant et après travaux est de toute façon 
déjà dépassée, par application in casu de l'art. 11 al. 3 LDTR. Par ailleurs, la surface 
brute locative des pièces n'est pas importante (art. 9 al. 4 LDTR) et la recourante ne 
se prévaut d'aucune circonstance exceptionnelle entrant dans le champ d'application 
de l'art. 9 al. 5 LDTR, y compris l'engagement de coûts supplémentaires en raison 
de la protection du patrimoine. 
Le grief sera donc écarté. 
8. 
La recourante se plaint d'une violation de la garantie de la propriété et de la liberté 
économique. 
8.1 La garantie de la propriété est ancrée à l'art. 26 al. 1 Cst. Cette garantie 
constitutionnelle comprend la faculté de disposer de son terrain dans les limites des 
lois et des plans d'affectation du sol (ATA/121/2025 du 28 janvier 2025 
consid. 6.1 ; ATA/998/2023 du 12 septembre 2023 consid. 5.1). Dans sa fonction 
individuelle, elle protège les droits patrimoniaux concrets du propriétaire, tel que 
celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner (ATF 145 I 73 consid. 6.1 ; 
131 I 333 consid. 3.1). Une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de 
restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation (art. 26 al. 2 Cst.). 
8.2 L'art. 27 Cst. garantit la liberté économique, qui comprend notamment le libre 
choix de la profession, le libre accès à une activité économique privée et son libre 
exercice et protège toute activité économique privée, exercée à titre professionnel 
et tendant à la production d’un gain ou d’un revenu (ATF 135 I 130 consid. 4.2 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 2C_138/2015 du 6 août 2015 consid. 4.1 ; 2C_32/2015 
du 28 mai 2015 consid. 5.1). 
8.3 La garantie de la propriété et la liberté économique ne sont toutefois pas 
absolues. Comme tout droit fondamental, elles peuvent être restreintes aux 
conditions fixées à l'art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, 


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plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée 
par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (ATF 148 I 33 
consid. 5.1 ; 147 I 393 consid. 5.1.1). 
8.4 L'intérêt public poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les 
conditions de vie existants (art. 1 al. 1 LDTR), procède d'un intérêt public important 
(ATF 128 I 206 consid. 5.2.4). Par ailleurs, la LDTR constitue une base légale 
suffisante et la réglementation qu'elle met en place est conforme au droit fédéral, à 
la garantie de la propriété et à la liberté économique (ATF 116 Ia 401 consid. 9c ; 
111 Ia 401 consid. 9 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 
consid. 9 et les arrêts cités). Le contrôle des loyers répond au surplus à l'objectif 
poursuivi par le législateur visant à conserver le parc locatif à des loyers abordables 
pour la majorité de la population (arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 précité 
consid. 3) 
8.5 Traditionnellement, le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 
Cst. se compose des règles d'aptitude – qui exigent que le moyen choisi soit propre 
à atteindre le but fixé –, de nécessité – qui impose qu'entre plusieurs moyens 
adaptés, l'on choisisse celui qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés – 
et de proportionnalité au sens étroit – qui met en balance les effets de la mesure 
choisie sur la situation de l'administré et le résultat escompté du point de vue de 
l'intérêt public (ATF 151 I 3 consid. 7.7 ; 149 I 191 consid. 7.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_531/2024 du 29 avril 2025 consid. 7.1 ; ATA/278/2025 du 18 mars 2025 
consid. 5.6.3). En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but 
visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés 
compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). 
8.6 En l’espèce, la fixation du loyer annuel de l'appartement à CHF 5'712.- pendant 
trois ans constitue une restriction à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique de la recourante. 
Cette restriction repose sur la LDTR, qui est une loi formelle et constitue ainsi une 
base légale suffisante. 
La mesure a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que de conserver le parc locatif à des loyers abordables pour la majorité de la 
population, ce qui constituent des intérêts publics importants. 
Le blocage du loyer au montant fixé au départ du dernier locataire est apte à 
conserver l'appartement à un prix plus abordable qu'il ne le serait en l'absence d'une 
telle mesure. On ne saurait dire que la mesure irait au-delà de ce qui est nécessaire 
pour maintenir des loyers conformes à ce que le droit permet et contreviendrait au 
critère de la nécessité. 
Dans la pesée des intérêts, il y a lieu de prendre en compte le fait que les intérêts 
publics poursuivis par la LDTR sont importants, surtout vu la pénurie persistante 
de logements et l'augmentation constante et notoire des loyers, et que la mesure 
n’est prononcée que pour trois ans, soit pour une courte durée à l’échelle d’un 


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investissement immobilier. L’atteinte ne saurait donc être qualifiée de grave. 
Par conséquent, les intérêts publics poursuivis par la mise en œuvre de la mesure 
l'emportent sur les intérêts privés de la recourante. 
Dès lors, la mesure respecte le principe de proportionnalité. 
Le grief sera ainsi écarté. 
9. 
Dans un dernier grief, la recourante se plaint de la violation de la primauté du droit 
fédéral. 
9.1 Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est 
contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à 
l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de 
droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou 
par les moyens qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le 
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 149 I 25 consid. 4.2.1; 
143 I 109 consid. 4.2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 
consid. 6.1). 
9.2 La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons d'intervenir dans les 
rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le 
droit fédéral. Les cantons demeurent cependant libres d'édicter des mesures 
proportionnées destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple 
en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de 
maisons d'habitation. Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à de multiples reprises que 
les dispositions cantonales qui imposent un contrôle des loyers ne sont en principe 
pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports entre 
bailleurs et locataires (ATF 149 I 25 consid. 4.2.2 ; 146 I 70 consid. 5.2.2 et les 
arrêts cités ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 consid. 6.1). 
9.3 Selon le Tribunal fédéral, même les mécanismes de calcul du rendement au sens 
de l’art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à 
assurer un rendement minimal au propriétaire. Si celui-ci ne peut obtenir un 
rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifiait pas 
que le droit fédéral était violé, ni même contourné (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 3.2). 
9.4 Il ressort des considérants qui précédent que la fixation et le contrôle temporaire 
des loyers prévus par la LDTR sont conformes au droit fédéral, y compris si le 
propriétaire ne peut, comme la recourante le soutient, obtenir un rendement qui 
aurait été jugé acceptable par le droit du bail. 
Le grief sera donc écarté, ce qui conduit au rejet du recours. 
10. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure (art. 87 
al. 2 LPA). 
 


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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
rejette, dans la mesure où il est recevable, le recours interjeté le 9 janvier 2025 par 
A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 26 
novembre 2024 ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge d'A______ ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à MOSER VERNET & CIE SA, mandataire de la recourante, 
au département du territoire - OAC, à l'office cantonal du logement et de la planification 
foncière ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, 
Patrick CHENAUX, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. HÜSLER ENZ 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière : 
 
 


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