ge_gerichte · ACJC/903/2016 · 2015-11-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.06.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9242/2014 
ACJC/903/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 24 JUIN 2016 
 
Entre 
Madame A______ et B______, sises ______ (GE), appelantes d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 4 novembre 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elles font élection 
de domicile, 
et 
C______, p.a. ______ (GE), intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue 
Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


- 2/12 - 
 
C/9242/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 4 novembre 2015, expédié pour notification aux parties le 
lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à 
A______ et B______ le 15 avril 2014 pour le 30 septembre 2015 pour l'arcade 
d'environ 51 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE) (ch. 1 
du dispositif), accordé à A______ et B______ une unique prolongation de bail de 
cinq ans, soit jusqu'au 30 septembre 2020 (ch. 2), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédiée le 7 décembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ forment appel contre ce jugement. Elles sollicitent son annulation 
ainsi que l'annulation du congé qui leur a été notifié le 15 avril 2014, 
subsidiairement, à ce qu'une prolongation de bail de six ans leur soit accordée. 
 
b. Dans sa réponse à l'appel, C______ conclut au déboutement de A______ et 
B______ de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
Elle a produit deux pièces nouvelles, à savoir des jugements rendus par le 
Tribunal les 4 novembre et 9 décembre 2015 dans des causes l'opposant à d'autres 
locataires des arcades de son immeuble. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 19 février 2016 par le 
greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 15 septembre 1995, D______, locataire, a signé avec C______, bailleresse, 
un contrat de bail portant sur la location d'une arcade commerciale d'environ 51 
m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE). 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er octobre 1995 au 
30 septembre 2000, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans sauf 
résiliation respectant un préavis de six mois. 
Le loyer a été fixé à 15'168 fr. par année. 
Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un commerce de traiteur et de petite 
restauration et exploités comme kebab à l'enseigne "E______". 
L'immeuble est géré par la régie F______ (ci-après également : la régie). 
b. Par contrat du 3 septembre 1996, le bail a été transféré à G______ à compter du 
1er septembre 1996. 


- 3/12 - 
 
C/9242/2014 
c. Par avenant du 19 mars 2012, A______, fille de G______, personnellement et 
en qualité de titulaire de l'entreprise individuelle B______, a repris le bail de 
G______ avec effet immédiat. 
d. Le rez-de-chaussée de l'immeuble est composé de trois arcades, dont l'une est 
affectée à l'exploitation du kebab en question, une autre à l'exploitation d'une 
boulangerie et la troisième à l'exploitation d'un magasin de produits provenant de 
Turquie. 
e. Par avis officiel du 15 avril 2014, C______ a résilié le bail de A______ et de 
B______ pour la prochaine échéance, soit le 30 septembre 2015. 
Le même jour, les baux des deux autres arcades ont également été résiliés pour 
leurs échéances respectives des 30 novembre et 31 décembre 2014. 
f. Interpellée par A______ sur le motif du congé, la bailleresse a répondu par 
courrier du 29 avril 2014 qu'elle entendait procéder à une réorganisation totale du 
rez-de-chaussée de l'immeuble, en réunissant les trois arcades afin de les louer à 
un seul locataire. 
g. Par requête déposée le 8 mai 2014 par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non-conciliée lors de l'audience du 10 juillet 
2014 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 14 juillet 2014, A______ et 
B______ ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé et, 
subsidiairement, à ce qu'il leur accorde une prolongation de bail de six ans échéant 
au 30 septembre 2021. 
A l'appui de leurs conclusions, les locataires ont allégué notamment que le motif 
du congé ne serait qu'un prétexte. Elles ont également invoqué la durée importante 
du contrat de bail et le fait que la résiliation les mettait dans une situation 
extrêmement délicate, l'exploitation de cette arcade étant l'unique activité 
professionnelle de A______ et de son époux, étant précisé que cette dernière y 
était particulièrement attachée puisqu'elle avait repris l'exploitation de son père. 
h. Par mémoire réponse du 18 août 2014, la bailleresse a conclu à la validité du 
congé et s'est opposée à toute prolongation. Elle a allégué qu'elle avait comme 
projet de réunir les trois arcades du rez-de-chaussée pour n'en faire qu'une, car elle 
n'était plus satisfaite de l'image donnée à son immeuble par les arcades actuelles. 
Elle entendait procéder à une réorganisation totale du rez-de-chaussée de son 
immeuble et lui conférer un standing supérieur en réunissant les trois arcades et 
louer la nouvelle surface à un seul locataire. 
Elle a notamment produit des plans du rez-de-chaussée de l'immeuble, tant de la 
situation actuelle que de la réorganisation prévue des locaux. 


- 4/12 - 
 
C/9242/2014 
i. Lors de l'audience du 29 octobre 2014, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
A______ a déclaré être mère de deux enfants et en attendre un troisième. Elle 
exploitait l'établissement avec son époux. Elle avait arrêté ses études pour 
reprendre le commerce de son père et se demandait pourquoi la régie ne lui avait 
rien dit lorsqu'elle avait repris le commerce. Il s'agissait de leur seule source de 
revenus. Elle avait entrepris des démarches pour trouver de nouveaux locaux, 
mais n'avait pas l'argent nécessaire à l'achat d'un fonds de commerce. Elle se 
demandait s'il ne s'agissait pas simplement d'essayer de la faire partir car elle avait 
eu quelques conflits avec l'exploitant de l'arcade voisine. 
H______, représentant de la régie, a déclaré que l'idée était de donner une 
meilleure image à l'immeuble en réunissant les trois arcades en une seule avec une 
exploitation qui correspondait à une mise en valeur de l'immeuble. Le prix au 
mètre carré des trois arcades était de 445 fr., ce qui était au-dessus du prix moyen 
dans le quartier qui était de 350 à 380 fr., de sorte qu'il ne s'agissait pas d'une 
"affaire financière". Il était faux de dire que le bail aurait été résilié en raison de 
problèmes de voisinage de la locataire vu que le bail de la troisième arcade avait 
lui aussi été résilié alors que son exploitant n'était pas lié aux disputes. 
Le conseil de la bailleresse a ajouté que sa mandante n'avait pas encore déposé de 
demande d'autorisation de construire en raison des procédures en cours. 
L'ingénieur avait fait un projet uniquement concernant la réunion des trois 
arcades, l'objectif étant de louer les locaux dans un état brut et que le nouveau 
locataire puisse aménager les locaux à sa guise. La bailleresse aurait aimé, si 
possible, louer ceux-ci à un boulanger-pâtissier qui puisse y installer son 
laboratoire, une partie vente et un tea-room. 
j. Le Tribunal a entendu différents témoins. Il ressort de leurs déclarations les 
éléments essentiels suivants. 
I______, sœur de la locataire, a déclaré avoir exploité le commerce depuis 2005, 
jusqu'à ce que sa sœur obtienne la patente en 2012. Avant 2005, elle et sa sœur 
aidaient déjà leur père dans l'exploitation du commerce. Son père avait effectué 
des travaux de rénovation pour l'acquisition du fonds de commerce. Elle ignorait 
leur montant mais elle savait que son père avait investi une partie de son 2ème 
pilier. Tant ses parents, qui habitaient juste au-dessus du restaurant, que la famille 
de sa sœur vivaient des revenus de cette exploitation. L'impact financier serait 
donc lourd si sa sœur venait à être contrainte à abandonner ce commerce. 
J______, ingénieur civil, a déclaré avoir été mandaté par la régie deux ans 
auparavant pour procéder à l'élaboration d'un projet visant à réunir trois arcades à 
cet endroit et avait établi des plans. Aucune demande d'autorisation n'avait été 
déposée. A ce jour, le projet était réalisable, l'objectif étant de rendre ces trois 


- 5/12 - 
 
C/9242/2014 
arcades conformes aux règlements en vigueur (sécurité feu, voies de fuite, etc.). Il 
ignorait ce qui était prévu dans les locaux après la réunion des trois arcades. 
K______, boulanger-pâtissier depuis 33 ans à Genève, a déclaré qu'il gérait 
plusieurs établissements en ville exploités en tant que boulangerie-pâtisserie-tea-
room avec restauration. Il était depuis cinq ans à la recherche de tout 
établissement d'une surface d'au minimum 120 m2 pour créer d'autres 
établissements pour maintenir et rééquilibrer son activité qui subissait des baisses 
depuis trois ans. Il était à cet effet en contact notamment avec la régie qui lui avait 
proposé la surface réunie des trois arcades. C'était la surface qui l'intéressait dans 
un premier temps dans ces locaux. Le couloir principal qui sépare les arcades ne 
lui posait pas de problèmes car derrière, les arcades étaient communicantes. Dès 
que les arcades seraient vides, il entrerait en matière pour les louer. Il n'avait pas 
vu les arcades, mais uniquement étudié les plans. Il était difficile de trouver des 
locaux à Genève pour exploiter une boulangerie avec un atelier de préparation car 
il fallait créer une ventilation complète et indépendante. Economiquement parlant, 
il était indispensable de créer les trois activités boulangerie-pâtisserie-salon de 
thé. Ceci pouvait se faire dans les arcades en question. 
L______ a déclaré être la comptable de l'entreprise à l'enseigne B______ depuis le 
début. Le chiffre d'affaires sur les trois dernières années était de l'ordre de 150'000 
fr. à 200'000 fr. par année. Il s'agissait d'une affaire familiale qui avait toujours 
bien fonctionné et qui permettait à la famille de vivre normalement. A______ était 
la patronne et son mari était salarié. G______ avait à l'époque repris le fonds de 
commerce et procédé en 1997 à des installations pour un montant total de l'ordre 
de 100'000 fr. à 150'000 fr. Il y avait régulièrement des travaux d'entretien, mais le 
témoin n'était pas capable de préciser lesquels, ni leur montant. Lorsque A______ 
avait repris l'exploitation, il y avait eu très peu de frais, de l'ordre de 10'000 fr. Les 
investissements étaient amortis à ce jour. Un montant de 70'000 fr. de goodwill 
avait été laissé à G______, mais ce montant n'apparaissait plus aujourd'hui car 
A______ n'avait pas payé de fonds de commerce, étant sa fille. 
k. Lors de l'audience du 30 septembre 2015, il a été procédé à la comparution 
personnelle de la bailleresse. 
M______, administrateur de la bailleresse, a déclaré que la décision de réunir les 
trois arcades avait été prise lors d'une rencontre avec l'actionnaire unique en 2013 
et qu'il pensait que ceci était dans le but de la société. 
H______, représentant de la régie, a déclaré que l'actionnaire unique, qu'il avait 
régulièrement au téléphone, lui parlait depuis plusieurs années de la 
problématique de ces arcades, notamment d'un point de vue d'image. Les arcades 
étaient hétéroclites, ce qui entrainait une dévalorisation de l'immeuble. L'idée 
venait donc de l'actionnaire principal. Dans ce genre de situation, l'aménagement 


- 6/12 - 
 
C/9242/2014 
se faisait par le locataire, en accord avec le bailleur. Les travaux étaient réalisés 
par le repreneur lorsqu'il y avait accord sur le projet; c'était dans ce sens qu'il 
fallait entendre les termes de "locaux bruts" utilisés pour expliquer l'état dans 
lequel les locaux seraient repris. 
l. Par mémoires des 30 octobre et 2 novembre 2015, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions et la cause a été gardée à juger. 
m. Dans son jugement du 4 novembre 2015, le Tribunal a considéré que 
l'instruction de la cause avait permis de confirmer le motif du congé annoncé par 
la bailleresse pour récupérer le local loué, soit de réunir les trois arcades du rez-
de-chaussée pour en faire un grand espace destiné à l'exploitation d'un tea-room, 
laboratoire et salle de vente. Ce motif n'avait pas varié depuis la notification du 
congé et les modifications structurelles envisagées étaient cohérentes avec le 
résultat que cherchait à atteindre la bailleresse, à savoir l'obtention d'un espace 
suffisamment spacieux pour qu'un tea-room-boulangerie puisse s'y installer et 
ainsi obtenir une valorisation de l'immeuble. Le représentant de la régie avait 
expliqué que la bailleresse voulait donner une nouvelle image à l'immeuble en 
aménageant différemment le rez-de-chaussée. Le projet de la bailleresse a 
également été rapporté par le témoin J______, ingénieur contacté par la régie pour 
établir les plans du projet. De plus, les baux des deux autres arcades avaient été 
résiliés en même temps pour leur prochaine échéance, ce qui tendait à démontrer 
la véracité du motif invoqué. En tout état, rien ne permettait d'affirmer, à l'époque 
de la notification du congé, que le réaménagement envisagé était un projet fictif 
ou ne servait que de prétexte pour justifier le congé. Aucun élément ne permettait, 
au moment du congé, d'inférer que la réunion des trois arcades envisagée était 
d'emblée vouée à l'échec et serait catégoriquement refusée par les autorités 
administratives. Le locataire ne le soutenait d'ailleurs pas. Compte tenu de 
l'ensemble de ces considérations, le motif invoqué à l'appui du congé était sérieux 
et répondait à un intérêt digne de protection, de sorte que la validité dudit congé 
devait être admise. 
Quant à la prolongation requise, au vu de l'ensemble des circonstances, 
notamment du fait que, d'une part, la famille de la locataire exploitait les locaux 
depuis dix-neuf ans et que ledit commerce entretenait non seulement la famille 
mais également les parents de A______ et que, d'autre part, la bailleresse n'avait 
pas invoqué une urgence particulière à la réalisation de ce projet, pour lequel elle 
ne s'était pas encore vue délivrer les autorisations de construire, le Tribunal a 
considéré qu'une unique prolongation de cinq ans conciliait de manière équitable 
les intérêts des parties. 
 
 


- 7/12 - 
 
C/9242/2014 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1). 
En l'espèce, compte tenu du loyer annuel de 15'168 fr., la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il convient néanmoins de 
relever ce qui suit. 
 
1.3 B______ est une entreprise individuelle. 
Une entreprise individuelle n'a pas d'indépendance juridique par rapport à 
l'entrepreneur et les droits et obligations contractés au nom de l'entreprise 
individuelle lient l'entrepreneur (RUEDIN, Droit des sociétés, 2007, n. 371 p. 67). 
La question de la capacité d'être partie et d'ester en justice fait partie des 
conditions de recevabilité (art. 59 al. 2 let. c CPC), lesquelles doivent être 
examinées d'office (art. 60 CPC). 
En tant que telle, l'entreprise individuelle exploitée par A______ n'a pas de 
personnalité juridique et n'est pas titulaire de droits ou d'obligations résultant du 
contrat de bail. La qualité des parties sera dès lors rectifiée en ce sens que 
l'entreprise individuelle B______ ne sera pas inscrite comme partie à la procédure. 
 
1.4 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 


- 8/12 - 
 
C/9242/2014 
 
En l'espèce, l'intimée a déposé deux pièces nouvelles, à savoir des jugements du 
Tribunal rendus après la date à laquelle ce dernier a gardé à juger la présente 
cause. Elles sont dès lors recevables. 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits 
qu'il a retenus. 
2. 
L'appelante invoque une violation de son droit d'être entendue au motif que le 
Tribunal n'aurait pas examiné les griefs qu'elle avait soulevés. 
 
2.1 Le droit d'être entendu implique aussi l'obligation pour le juge de motiver sa 
décision, afin que ses destinataires et toutes les personnes intéressées puissent la 
comprendre et l'attaquer utilement en connaissance de cause, et qu'une instance de 
recours soit en mesure, si elle est saisie, d'exercer pleinement son contrôle. Pour 
répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF 139 IV 179 
consid. 2.2 p. 183; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270). Il n'a pas l'obligation d'exposer 
et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, 
mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui apparaissent 
pertinents; le droit d'être entendu est violé s'il ne satisfait pas à son devoir 
minimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (ATF 130 II 530 
consid. 4.3 p. 540; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236; 126 I 97 consid. 2b p. 102 s.; 121 
I 54 consid. 2c p. 57 et les arrêts cités). 
 
2.2 En l'espèce, il ressort du jugement attaqué que le Tribunal a discuté les 
différents aspects du litige et indiqué les motifs qui l'ont guidé. Il ne saurait donc 
être retenu qu'il n'a pas motivé sa décision conformément aux exigences requises, 
même s'il n'a pas discuté tous les moyens invoqués par l'appelante. 
 
Le grief sera rejeté. 
3. 
L'appelante invoque une violation de l'art. 271 CO. Elle fait valoir que le motif du 
congé ne serait qu’un prétexte et consacrerait une grossière disproportion des 
intérêts. La réorganisation invoquée à l'appui de la résiliation ne modifiait pas la 
destination actuelle des locaux et l'intérêt de l'intimée à la rupture des relations 
contractuelles était ténu dans la mesure où il visait uniquement à donner une 
nouvelle image au bien de l'intimée, alors que l'exploitation de son commerce était 
l'unique source de revenu de sa famille. 
3.1 Dans un bail de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le 
résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé. La résiliation 


- 9/12 - 
 
C/9242/2014 
ordinaire du bail n'exige pas de motif particulier, ce même si elle entraîne des 
conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 
III 59 consid. 2.1 p. 62). Elle ne nécessite aucune menace de résiliation préalable, 
mais elle est annulable si elle contrevient aux règles de la bonne foi (cf. art. 266a 
et 271 al. 1 CO). 
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux 
commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. 
Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement 
chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et 
dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de 
disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le 
bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude 
contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les 
al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit " manifeste " aux termes de 
cette dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; 120 II 31 consid. 4a 
p. 32; voir aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 
p. 61/62). 
En règle générale, l'art. 271 al. 1 CO n'interdit pas au bailleur de résilier le contrat 
dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus 
conforme à ses intérêts. La résiliation est toutefois annulable lorsque le projet de 
transformation invoqué par le bailleur apparaît objectivement impossible, 
notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit 
administratif applicable et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations 
nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe alors au locataire. La 
validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, 
ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent (ATF 140 III 
496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_391/2014 du 
29 octobre 2014 consid. 2). 
Dans une affaire dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier avait résilié le 
bail du locataire exploitant une brasserie au motif qu'il souhaitait adapter 
"l'image" de son bien immobilier en considération de la "profonde évolution" du 
quartier, le Tribunal fédéral a relevé qu'il n'était pas notoire ni prouvé que le 
quartier concerné eût subi une mutation très importante, au point de lui faire 
perdre le caractère qui était le sien à l'époque de la conclusion du contrat, que le 
propriétaire ne prévoyait pas de modifier la destination des locaux, mais au 
contraire d'y maintenir un établissement public, qu'il n'avait pas allégué ni rendu 
seulement vraisemblable qu'il puisse obtenir d'un autre exploitant un loyer 
notablement plus élevé et qu'on ne saurait présumer qu'un changement 
d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment. Dès 


- 10/12 - 
 
C/9242/2014 
lors, le "changement d'image" souhaité ne répondait pas à un intérêt suffisamment 
concret et sérieux pour justifier la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_529/2014 du 23 janvier 2015 consid. 3). 
Pour dire si un congé est ou non abusif et, partant, juger de la validité de la 
résiliation, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 
consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). Il faut également connaître le 
motif réel de la résiliation, dont la constatation relève de l'établissement des faits 
(ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). 
 
3.2 En l'espèce, l'intimée a allégué avoir pour projet de réorganiser le rez-de-
chaussée de son immeuble en réunissant les trois arcades existantes et en louant la 
nouvelle surface à un seul locataire. Elle a invoqué ce projet de manière constante 
et il ne paraît pas irréalisable, ainsi que l'a relevé le Tribunal. Cela étant, l'intimée 
soutient que la réorganisation souhaitée a pour but d'améliorer l'image de 
l'immeuble et d'obtenir une meilleure valorisation de son bien. 
 
Elle n'a toutefois apporté aucun élément permettant de retenir que le caractère 
"hétéroclite" des arcades dévaloriserait l'immeuble et, à l'inverse, que la réunion 
des trois commerces actuels en un seul conférerait à celui-ci une meilleure image 
et un standing supérieur. Elle n'a, par exemple, pas produit d'estimation de la 
valeur de son immeuble avant et après la réunion des trois commerces en un seul 
et l'augmentation de ladite valeur apparaît purement hypothétique. En tout état de 
cause, le représentant de la régie en charge de la gestion de l'immeuble a déclaré 
devant le Tribunal qu'il ne s'agissait pas d'une "affaire financière", ce qui semble 
indiquer que l'intimée recherche non pas une amélioration de la valeur 
économique de son immeuble, mais simplement esthétique. 
Un des locaux est déjà loué pour l'exploitation d'une boulangerie et c'est 
précisément une boulangerie-pâtisserie-tea-room qui occuperait la nouvelle 
surface, de sorte qu'on ne voit pas en quoi l'immeuble serait valorisé du seul fait 
de la réunion des trois locaux en un seul. En outre, même après la réunion des 
surfaces, l'immeuble concerné n'en resterait pas moins situé hors de l'hypercentre 
de la ville de Genève et ses boutiques de luxe, dans un quartier et sur une avenue 
en particulier qui ne sont pas particulièrement luxueux. 
Pour le surplus, l'intimée n'a pas fait valoir que la résiliation était, par exemple, 
destinée à faciliter et à rationaliser la gestion de son bien immobilier en réduisant 
le nombre de ses locataires de trois à un seul. Elle a par ailleurs expressément 
déclaré qu'elle ne résiliait pas le bail de l'appelante pour obtenir des loyers plus 
élevés. L'intimée a également soutenu que la résiliation du bail n'était pas motivée 
par les différends que l'appelante avait pu avoir avec l'exploitant de l'arcade 
voisine. 


- 11/12 - 
 
C/9242/2014 
 
A l'inverse, il n'est pas contesté que l'appelante exploite un commerce qui est son 
unique source de revenu et il n'a pas été allégué qu'elle aurait déjà eu des retards 
dans le paiement des loyers ou qu'elle aurait causé des dommages aux locaux 
loués. 
 
En définitive, au vu de l'ensemble des circonstances, le congé ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Si le droit d'un propriétaire de 
résilier le bail de son locataire pour gérer différemment son bien n'est pas 
discutable, la disproportion des intérêts, en l'espèce, entre, d'une part, l'intimée qui 
recherche, à la suite de la réunion de ses trois locaux commerciaux, une simple 
amélioration, hypothétique, de l'image de son bien immobilier, à l'exclusion de 
toute augmentation de sa valeur économique, et celui de la locataire, qui exploite 
un commerce qui est son unique source de revenu, doit être qualifiée de grossière. 
Au vu de ce qui précède, le jugement attaqué sera annulé et le congé litigieux sera 
annulé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 12/12 - 
 
C/9242/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 décembre 2015 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/1187/2015 rendu le 4 novembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/9242/2014-6-OSB. 
Dit que B______ n'est pas partie à la procédure. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement attaqué. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Annule le congé notifié à A______ et B______ le 15 avril 2014 pour le 30 septembre 
2015 pour l'arcade d'environ 51 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ 
à ______ (GE). 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Nicolas DAUDIN, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.