ge_gerichte · DCSO/304/2016 · 2016-10-07 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/69/2016-CS 
DCSO/304/2016
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU VENDREDI 7 OCTOBRE 2016 
Demande de nouvelle expertise (A/69/2016-CS) formée en date du 11 janvier 2016 par 
A______, élisant domicile en l'étude de Me Pierre OCHSNER, avocat. 
 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par 
plis recommandés du greffier du mardi 11 octobre 2016 
à : 
- A______ 
c/o Me Pierre OCHSNER, avocat 
Place Longemalle 1 
1204 Genève. 
- B______ SA 
 
- C______ 
 
- D______ 
c/o Me Ronald ASMAR, avocat 
Rue du Général-Dufour 15 
Case postale 5556, 
1211 Genève. 
- Office des poursuites. 
 


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A/69/2016-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______ est propriétaire de l’appartement en PPE, Ft 1______, sis E______, 
commune de Genève, section F______. Il s’agit d’un attique. 
b. Dans le cadre des poursuites formant la série n° 12 xxxx79 A diligentées contre 
A______, un créancier ayant requis la réalisation de cet appartement, l'Office des 
poursuites a mandaté la société G______ SA, un bureau d'études techniques actif 
notamment dans l’architecture, afin de déterminer la valeur vénale de celui-ci. 
c. Dans son rapport d'expertise du 3 décembre 2015, G______ SA a estimé à 
2'780'000 fr. la valeur vénale de l’appartement. Elle a établi une moyenne entre la 
valeur intrinsèque selon les m3 de l’appartement (2'282'000 fr., avec l’application 
d’un taux de vétusté de 20%), selon sa répartition en pour mille (2'052'760 fr.) et 
la valeur selon les prix du marché en m2 (4'004'000 fr., soit 286 m2 au prix de 
14'000 fr./m2). 
Ce rapport contient un descriptif de la localisation de l’appartement (situation, 
environnement, orientation – vue qualifiée de dégagée - ou encore nuisance – 
qualifiée de faible). Les aménagements intérieurs, notamment les matériaux 
utilisés, ainsi que les équipements de l’appartement, sont également décrits. 
Celui-ci est qualifié d’objet rare et de haut-standing. 
d. Par décision du 5 janvier 2016, l'Office a informé A______ que, sur la base de 
cette expertise, il estimait à 2'780'000 fr. la valeur vénale présumée de 
l’appartement. 
B. 
a. Par requête du 11 janvier 2016 adressée à la Chambre de surveillance, A______ 
a sollicité qu'il soit procédé à une nouvelle expertise de son bien immobilier, 
estimant que la valeur vénale retenue était sous-évaluée. 
b. Par ordonnance du 26 janvier 2016, la Chambre de surveillance a imparti à 
A______, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, un délai de dix jours pour 
procéder à l'avance de frais et a désigné H______, architecte, en qualité de nouvel 
expert pour estimer la valeur de l’appartement. 
L'avance de frais requise a été payée dans le délai imparti. 
c. Dans son rapport d’expertise du 23 mai 2016, H______ a estimé le prix 
probable de vente de l’appartement à 3'550'000 fr. Il s’est basé sur la méthode 
comparative en fixant le prix au m2 d’après des transactions d’objets similaires 
(282 m2 au prix de 13'000 fr./m2 avec l’application d’un taux de vétusté de 15%). 
Il explique que seule cette méthode pouvait s’appliquer étant donné le type 
d’habitation concerné et le marché. 
Ce rapport décrit la localisation et l’environnement de l’appartement. Il est 
notamment précisé que les nuisances auxquelles celui-ci est exposé sont 
inférieures aux valeurs limites et qu’il est au bénéfice d’une très belle vue sur la 
campagne genevoise. Les caractéristiques de ce bien sont également détaillées. 


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L’expert retient que l’appartement présente plusieurs qualités, notamment par le 
choix des matériaux utilisés (revêtement sols et murs) et sa configuration en 
attique. 
L’expert a transmis sa note d'honoraires datée du même jour à la Chambre de 
céans, pour un montant de 3'300 fr. 
d. A______ fait valoir que l’estimation de H______ doit être augmentée de 15%. 
Il reproche au second expert de s’être focalisé sur la situation de l’immeuble et 
non sur l’orientation calme de l’appartement. S’agissant de la décoration 
intérieure, plusieurs valeurs ajoutées n’avaient pas été prises en compte, soit la 
qualité des revêtements muraux, le vitrail polychrome de la salle à manger, la 
cheminée en marbre sculptée, l’aménagement sur mesures et design de la cuisine, 
ainsi que l’accès direct à l’appartement par ascenseur. En outre, la seconde 
expertise ne tenait pas compte des deux places de parc au sous-sol. Il conteste 
également les prix au m3 et au m2 retenus dans l’expertise. 
e. L'Office indique ne pas avoir d'observations à formuler sur la seconde expertise 
et s'en rapporte à l’appréciation de la Chambre de surveillance. 
f. Invité à se déterminer sur les objections formulées par A______, H______ a 
confirmé son expertise. L’orientation de l’appartement avait été prise en compte, 
précisant que les nuisances sonores étaient identiques sur toutes les façades de 
l’immeuble. Les valeurs ajoutées alléguées par A______ ne pouvaient qu’être 
partiellement prises en compte, dès lors que ces éléments se dépréciaient 
rapidement en raison de l’usure et des changements de modes. En comparaison 
avec les ventes de deux biens situés dans des étages inférieurs du même immeuble 
en 2014 et 2015, le prix au m2 retenu, soit 13'000fr./m2, tenait compte du fait qu’il 
s’agissait d’un attique, dès lors que le prix au m2 pour les étages inférieurs 
oscillait entre 9'500 fr./m2 et 11'000 fr./m2. Le second expert a indiqué qu’il 
n’était pas fait mention de places de parc dans l’expertise de G______ SA et que 
A______ n’en n’avait pas fait mention lors de sa visite de l’appartement. 
g. Aucun créancier poursuivant ne s’est déterminé dans le délai imparti. 
h. Dans ses observations finales, A______ a soutenu que l’évaluation de son bien 
devait être adaptée aux équipements, aux décors et aux qualités spécifiques de 
celui-ci et ne pouvait pas se baser sur des statistiques moyennes du marché. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de l'art. 17 
al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par 
des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 
7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 


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1.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par 
l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de 
céans, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu’une nouvelle estimation soit 
effectuée par un second expert. L’avance de frais afférente a été payée en temps 
utile par le débiteur. 
 
La demande de nouvelle expertise est ainsi recevable. 
2. 
2.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, l'Office procède à l'estimation des biens 
immobiliers saisis et peut s'adjoindre des experts à cette fin. 
 
Selon l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de 
l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de 
la taxe de l'assurance contre l'incendie. 
 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcées (DE GOTTRAU, in Commentaire 
romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP). 
 
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 
devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 
révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères. Elle 
donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre 
défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, 
mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit 
pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF 134 III 42 
consid. 4; 120 III 79 consid. 3; JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; GILLIÉRON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 16 ad art. 
97 LP; FOËX, in SchKG I, 2010, n° 2 ad art. 97 LP). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 
l'un que l'autre, la Chambre de surveillance ne peut trancher pour un moyen terme 
entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées 
retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des 
biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b). 
 
2.2 En l'espèce, les deux expertises ont été réalisées par des experts dont aucun 
élément ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas de compétences 
comparables. Elles comportent toutes les deux une présentation détaillée du bien 
immobilier, de ses caractéristiques et de sa situation géographique. Les deux 
experts ont effectué une visite des lieux. 


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Contrairement aux dires du débiteur, les experts ont retenu que les nuisances 
sonores étaient faibles, de sorte que la critique soulevée par le débiteur sur ce 
point n’est pas fondée. Par ailleurs, les experts ont pris en compte la spécificité de 
l’appartement, soit le fait qu’il s’agit d’un attique de qualité bénéficiant d’une vue 
dégagée sur la campagne genevoise. La qualité des matériaux utilisés a également 
été retenue par les experts, notamment le revêtement des sols et murs. Comme 
indiqué à juste titre par le second expert, les éléments décoratifs, tels la cheminée 
en marbre ou encore le vitrail, ne pouvaient pas être retenus à leur coût initial, 
ceux-ci se dépréciant rapidement, notamment, en raison des changements de 
mode. Ces éléments sont toutefois mentionnés dans les rapports, de sorte que les 
experts en ont tenu compte dans leur estimation. En outre, ces derniers n’ont, à 
juste titre, pas pris en considération les deux places de parc au sous-sol alléguées 
par le débiteur, celles-ci ne faisant pas partie des lots de la PPE. Partant, les deux 
expertises reposent sur les mêmes éléments pertinents et tiennent compte des 
mêmes qualités de l’appartement. 
 
La différence entre les deux estimations s'explique par les méthodes utilisées pour 
établir la valeur vénale de l’appartement. Le premier expert s’est basé sur une 
moyenne entre les valeurs intrinsèques en m3 et en pour mille et la valeur selon les 
prix du marché en m2. Il n’a pas motivé l’application de cette moyenne. Le second 
expert, quant à lui, s’est uniquement référé à la valeur selon les prix du marché en 
m2. Il a indiqué que seule cette méthode comparative pouvait être appliquée en 
l’espèce au regard du marché et du type d’habitation concernée, soit un attique en 
PPE. 
 
Les estimations basées sur le prix au m2 diffèrent d’une expertise à l’autre. Ces 
écarts sont dus au fait que les deux experts ont pris en compte des valeurs 
différentes pour le prix au m2 du bien immobilier et pour le taux de vétusté. Or, il 
est constant que de telles valeurs sont sujettes à appréciation et qu'une différence 
ne signifie pas encore qu'une des deux expertises serait inexacte (cf. 
DCSO/375/2015 du 14 décembre 2015). 
 
Partant, les deux expertises effectuées retiennent des critères appropriés et 
tiennent compte de circonstances pertinentes permettant ainsi de retenir une valeur 
vénale, représentant un moyen terme entre les deux estimations. 
 
La valeur vénale présumée de l’appartement sera donc arrêtée à 3'165'000 fr. 
[(2'780'000 fr. + 3'550'000 fr.) / 2]. 
3. 
Le second expert a arrêté ses honoraires à 3’300 fr. TTC, montant qui paraît 
conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires 
du 23 mai 2016 peut donc être approuvée. 
 
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur poursuivi, son coût restera 
à la charge de ce dernier (art. 9 al. 1 1ère phr. ORFI), étant précisé qu'il a d'ores et 
déjà procédé à une avance de 3'600 fr., de sorte que le solde de 300 fr. lui sera 
restitué. 


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La procédure est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a OELP). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de l’appartement en PPE, Ft 
1______, sis E______, commune de Genève, section F______, formée par A______ le 
11 janvier 2016 dans le cadre des poursuites formant la série n° 12 xxxx79 A. 
Au fond : 
Fixe à 3'165'000 fr. la valeur d'estimation de cet appartement. 
Fixe à 3'300 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par H______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 
Met ces frais à la charge de A______, qui les a avancés à hauteur de 3'600 fr. 
Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à rembourser 300 fr. 
à A______. 
Siégeant : 
Madame 
Valérie 
LAEMMEL-JUILLARD, 
présidente; 
Madame 
Florence 
KRAUSKOPF 
et 
Monsieur 
Patrick 
CHENAUX, 
juges; 
Madame 
Marie 
NIERMARECHAL, greffière. 
 
La présidente : 
Valérie LAEMMEL-JUILLARD 
 
 
La greffière : 
Marie NIERMARECHAL 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.