voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_656/2010 · 2011-02-14 · fr

Résumé:
 POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE
La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Descripteurs: Descripteurs:
 ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes: Normes:
 CO.273
ge_gerichte · 4A_489/2010 · 2011-01-06 · fr

Résumé:
 MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE
En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes: Normes:
 CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4
ge_gerichte · 4A_367/2010 · 2010-10-04 · fr

Résumé:
 INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX
En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes: Normes:
 CO.262
ge_gerichte · ACJC/1004/2010 · 2010-09-06 · fr

Résumé:
 MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR 
Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes: Normes:
 CO.274f.al.2
ge_gerichte · ACJC/816/2010 · 2010-06-21 · fr

Résumé:
 CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE 
La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION

Normes: Normes:
 CO.266
ge_gerichte · 4A_104/2010 · 2010-06-08 · fr

Résumé:
 HAUSSE DE LOYER - CONTESTATION DE LA HAUSSE ET DEMANDE DE RÉDUCTION DE LOYER PAR UN SEUL COLOCATAIRE
Une application analogique de la règle permettant au conjoint non locataire de contester seul la résiliation du bail lié au logement de la famille (art. 273a CO) au cas d'une contestation de loyer par le colocataire n'est pas possible. Par conséquent, les colocataires, qu'ils soient conjoints, partenaires enregistrés ou simples colocataires, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent agir ensemble pour contester le loyer. Par ailleurs, l'article 166 CC ne s'applique pas à la représentation d'un conjoint par l'autre dans une procédure judiciaire, en l'occurrence une action en contestation d'une hausse de loyer, laquelle ne saurait être assimiléé à un acte portant sur les besoins courants de la famille.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; COLOCATAIRE ; MAJORATION DE LOYER ; CONSORITÉ

Normes: Normes:
 CC.166; CO.270b; CO.273a; CO.274
ge_gerichte · ACJC/579/2010 · 2010-05-17 · fr

Résumé:
 CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION
Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des 
locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été 
nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires).
In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue 
un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la 
spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG.
Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, 
celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes: Normes:
 CO.272
ge_gerichte · ACJC/563/2010 · 2010-05-17 · fr

Résumé:
 CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE)
Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17).
In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/472/2010 · 2010-04-19 · fr

Résumé:
 LOYER CONTRÔLE PAR L'ETAT - AUGMENTATION - LOYERS ABUSIFS - COMPETENCE
Il n'est pas possible d'exclure les logements assujettis à la LDTR du champ d'application des article 269 à 270 e CO. En effet, en application de l'article 253b al. 3 CO combiné à l'article 2 al. 2 OBLF, qui impose l'application de l'article 269 CO y compris aux logements dont le loyer est contrôlé, l'autorité administrative chargée dudit contrôle doit également s'assurer, par des moyens appropriés, que le rendement obtenu de la chose louée n'est pas excessif. 
Le contrôle institué par la LDTR se distingue de celui visé à l'article 253b al. 3 CO, en ce sens que ce dernier contrôle s'inscrit dans un but de politique sociale tendant à protéger une certaine catégorie de la population et non à conserver un certain type de logements préexistants. Sous cet angle, la LDTR doit plutôt être rapprochée de législations qui tendent à maintenir des bâtiments d'intérêt historique ou patrimonial, et qui peuvent également, dans certaines conditions, faire l'objet d'une forme d'aide financière de la part de la collectivité publique, sans que l'article 253b al. 3 CO conduise à exclure l'application de certaines dispositions du Code des obligations. Pour ces raisons, on ne saurait considérer que les logements soumis à la LDTR subissent un véritable double contrôle de leurs loyers, les objectifs poursuivis par les deux législations en question ne se recoupant pas. 
La LDTR elle-même prévoit expressément que les dispositions du droit fédéral sur le bail à loyer demeurent applicables à " toute hausse admise par le département" (art. 14 al. 3 LDTR).
Il s'ensuit que le Tribunal ne viole par l'article 253b al. 3 CO en se déclarant compétent pour statuer sur la contestation des loyers assujettis à la LDTR.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; COMPETENCE

Normes: Normes:
 CO.253b.al.3; CO.269
ge_gerichte · ACJC/475/2009 · 2010-04-19 · fr

Résumé:
 PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 
Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

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ge_gerichte · 4A_47/2010 · 2010-04-06 · fr

Résumé:
 DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE
Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes: Normes:
 CO.262; CO.257f
ge_gerichte · 4A_38/2010 · 2010-04-01 · fr

Résumé:
 CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX 
En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes: Normes:
 CO.257f
ge_gerichte · 4A_557/2009 · 2010-03-23 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX
L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/324/2010 · 2010-03-15 · fr

Résumé:
 COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES
Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF136 III 65).
In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes: Normes:
 CO.257f.al.3; CO.846
ge_gerichte · ACJC/317/2010 · 2010-03-15 · fr

Résumé:
 DROIT DE PRÉEMPTION DES COPROPRIÉTAIRES - VALIDITÉ D'UN BAIL CONCLU PAR LES ACQUÉREURS DURANT LE DÉLAI DE RÉFLEXION DU COPROPRIÉTAIRE
L'art. 682 al.1 CC prévoit que les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. A teneur de l'art. 681a CC, le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l'immeuble (al. 3). Le préempteur ne devient pas propriétaire du seul fait de l'exercice de son droit. Celui-ci ne produit pas d'effet translatif de propriété. Par l'exercice du droit, le préempteur et le vendeur sont chacun tenus des droits et obligations découlant du contrat de vente, sans qu'un nouveau contrat n'ait à être passé. L'exercice du droit a pour effet de substituer, dans le contrat de vente, le préempteur à l'acheteur, toutes les clauses et conditions de la vente demeurant inchangées. Le préempteur acquiert l'immeuble aux conditions dont le promettant vendeur est convenu avec le tiers. Les stipulations convenues entre le vendeur et le tiers s'imposent au préempteur. Durant le " délai de réflexion " de 90 jours dont disposent le ou les copropriétaires concernés, rien n'empêche les acquéreurs, à teneur de la loi, d'exercer les droits inhérents à la propriété. Leurs droits ne sont pas restreints du fait de l'existence d'un droit de préemption prévu par la loi. In casu, le contrat de bail conclu par le tiers-acquéreur avec un locataire durant le délai de réflexion n'est pas entaché de nullité et le préempteur se voit imposer ce locataire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; PROPRIETE COMMUNE; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes: Normes:
 CC.682
ge_gerichte · ACJC/328/2010 · 2010-03-15 · fr

Résumé:
 RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE
La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

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ge_gerichte · ACJC/187/2010 · 2010-02-15 · fr

Résumé:
 RETRAIT AVEC DÉSISTEMENT D'INSTANCE - RETRAIT AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION
On distingue de manière générale le retrait de la demande avec désistement d'instance et le retrait avec désistement d'action. Dans la première situation, le demandeur renonce à poursuivre l'instance, mais conserve son droit d'action pour la même prétention; dans la seconde situation, le demandeur abandonne définitivement son droit à actionner le défendeur. Pour ce dernier motif, le désistement d'action est revêtu de l'autorité de la chose jugée. A Genève, la règle - jurisprudentielle - est que le retrait avec désistement d'instance suppose l'accord de toutes les parties au procès. Aucune forme n'est prescrite pour un tel accord. S'agissant de l'interprétation de la volonté des parties, la maxime inquisitoriale à caractère social (art. 274d CO) empêche une application aussi stricte des règles de procédure cantonale que dans une procédure ordinaire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes: Normes:
 LPC.72
ge_gerichte · 4A_536/2009 · 2010-02-02 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE
Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF4A_119/2009du 09.06.2009).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes: Normes:
 CO.266g
ge_gerichte · ACJC/63/2010 · 2010-01-18 · fr

Résumé:
 ACTES SIMULÉS - NULLITÉ ABSOLUE
Les actes simulés (art. 18 al. 1 in fine CO), in casu résiliation du bail suivie de la conclusion immédiate d'un nouveau bail pour le même objet, dans le seul but de procéder à une augmentation de loyer, sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n'a pas été contestée par la locataire dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; SIMULATION; NULLITE

Normes: Normes:
 CO.18.al.1
ge_gerichte · ACJC/59/2010 · 2010-01-18 · fr

Résumé:
 DEMEURE
Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes: Normes:
 CO.107