ge_gerichte · ATA/721/2012 · 2012-10-30 · fr

Résumé:
 Recours contre l'arrêté du département approuvant l'inscription à l'inventaire de trois bâtiments admis. Annulation de l'arrêté au motif que les frais inhérents à la conservation des bâtiments sont disproportionnés par rapport à leur valeur architecturale. Pour la même raison ils ne peuvent pas être protégés en vertu de l'art. 89 LCI.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/591/2011-AMENAG 
ATA/721/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 30 octobre 2012 
 
 dans la cause 
 
Madame Monique BEFFA 
Madame Lucrèce REBSAMEN 
 
Hoirie de Monsieur Henri BEFFA, soit pour elle 
Madame Béatrice BEFFA-RAMELLI 
Monsieur Daniel BEFFA 
Madame Liliane BEFFA 
Monsieur Raphaël BEFFA 
Monsieur Robert BEFFA 
Madame Mathilde FONTANA 
 
Hoiries de Messieurs Paul et Claude BEFFA, soit pour elles 
Monsieur Maurice BEFFA 
Monsieur Bernard BEFFA 
Monsieur Jean-Marc BEFFA 
Madame Claire FALCONI 
Madame Jeanne FALCONI 
Madame Marie-Claude JACQUET 
Madame Chantal FORTUNATO 
représentées par Me François Bellanger, avocat 


 
 
 
 
A/591/2011 
 
 
- 2 -
 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'URBANISME 
 


- 3/22 - 
A/591/2011 
EN FAIT 
1. 
 
Les parcelles nos 254, 255 et 256 sises en Ville de Genève (ci-après : la 
ville), plan 8, section Eaux-Vives, aux nos 4, 6 et 8 de la rue de l'Avenir, 
comportent trois bâtiments, cadastrés respectivement sous les nos B 218, B 220 et 
B 222, datant de la fin du XIXe siècle, comprenant un étage et des combles sur 
rez. Ils comportent actuellement des activités et des logements. 
 
 
Les deux premières parcelles appartiennent à Mesdames Monique Beffa et 
Lucrèce Rebsamen ainsi qu'à l'hoirie de Monsieur Henri Beffa, composée de 
Mesdames Liliane Beffa et Béatrice Beffa-Ramelli ainsi que de Messieurs Daniel, 
Raphaël et Roberto Beffa. 
 
 
La troisième parcelle appartient en copropriété à Mmes Monique Beffa et 
Lucrèce Rebsamen, aux héritiers de M. Henri Beffa déjà cités, ainsi qu'à ceux de 
Monsieur Claude Beffa, soit Madame Mathilde Fontana, Messieurs Maurice, 
Bernard et Jean-Marc Beffa, Mesdames Claire Falconi, Jeanne Falconi, 
Marie-Claude Jacquet et Chantal Fortunato. 
2. 
 
Trois autres constructions sises pour partie dans la rue de l'Avenir et 
formant l'angle entre la rue de l'Avenir, la rue Sillem et l'avenue de la Grenade 
(ci-après : îlot Sillem) datent de la même époque et cette probématique fera l’objet 
d’un second arrêt de ce jour (cause A/519/2011). Il s'agit des bâtiments B 184 à 
l'adresse rue Sillem 3, B 186, sis 17, rue de l'Avenir et B 187 situé au 19, rue de 
l'Avenir / rue Sillem 1. Ces bâtiments ayant fait l'objet de demandes d'autorisation 
de démolir et de construire le 16 novembre 2001, divers rapports et préavis ont été 
émis sur la question de leur valeur urbanistique et patrimoniale. Dans ces 
documents il était également fait allusion aux bâtiments nos B 218 à B 222 dans la 
mesure où ils avaient été édifiés à la même époque et que le contexte historique et 
urbanistique était identique : 
 
a. 
Selon une notice historique, établie par la direction du patrimoine et des 
sites (ci-après : DPS) le 16 avril 2002, les édifices concernés appartenaient à la 
première urbanisation de la partie orientale des Eaux-Vives, lorsque les jardins 
d’anciennes propriétés étaient morcelés permettant la construction de petites 
unités, installées de façon très empirique. Les deux petites maisons en tête de l’îlot 
(B 184 et B 187) représentaient l’un des derniers exemples d’architecture 
faubourienne dans le quartier des Eaux-Vives. Destinées à l’habitat individuel de 
leur propriétaire, tout en réservant au rez-de-chaussée un espace commercial ou 
artisanal, elles ne manquaient pas, malgré leur simplicité, d’une certaine élégance. 
Elles constituaient un petit ensemble, témoin d’une étape du développement de la 
ville. 


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A/591/2011 
 
b. 
 D’après une note de la DPS du 10 juin 2002, ces bâtiments constituaient 
quelques-uns des derniers témoins de l'urbanisation primitive du quartier, formée 
du maillage serré d'immeubles modestes aux fonctions mélangées (habitat et 
artisanat). Ils préservaient également, par leurs proportions modestes, une rupture 
nécessaire dans un tissu urbain particulièrement dense, favorisant la circulation de 
l'air et du soleil. Leur démolition pouvait être envisagée, compte tenu de leur état 
de dégradation et les difficultés de leur éventuelle réhabilitation, mais à la 
condition que le projet de substitution restitue ces caractères urbains dans un 
langage architectural contemporain, clair, modeste et de qualité. 
3. 
 
Dans une note du 1er octobre 2003, le service de la conservation du 
patrimoine architectural de la ville a recensé les plus anciens bâtiments 
d'habitation conservés dans le quartier des Eaux-Vives. Dans les années 
1860-1880, différents types d'habitat coexistaient : certains se rattachaient au 
passé faubourien, d'autres anticipaient les tendances à venir. 
 
a. 
Les édifices de l'îlot Sillem constituaient un habitat de petit gabarit mais qui 
s'inscrivait déjà dans une logique urbaine. 
 
b. 
Les édifices sis aux nos 4-6-8, rue de l'Avenir, objet de la présente 
procédure, formaient un habitat de petit gabarit qui présentait une composition à 
redents, alternant bâti et cours ouvertes. Il en restait précisément un seul exemple, 
du côté pair de la rue de l'Avenir, soit les nos 4-6-8, et il ne semblait pas qu'il en ait 
existé beaucoup d'autres. 
 
 
De ces deux catégories de bâtiments, il ne subsistait que des témoins 
presque uniques. A ce titre, ils méritaient d'être conservés. 
 
 
Cependant, à la même époque avaient déjà vu le jour des immeubles 
proprement urbains d'un gabarit plus important (au moins 3 niveaux sur rez-de-
chaussée). 
4. 
 
Le 1er mars 2006, le département des constructions et des technologies de 
l'information, devenu depuis le 7 juillet 2012 le département de l'urbanisme 
(ci-après : le département) a résumé, à l'intention du président en charge dudit 
département, la situation des immeubles de l'îlot Sillem qui faisaient l'objet d'une 
procédure d'inscription à l'inventaire. 
 
 
Leur intérêt patrimonial était davantage urbanistique (tissu caractéristique de 
la transition entre l'état campagnard et la ville dense du XIX-XXe siècle) et 
typologique (petits gabarits, mixité des fonctions, caractère populaire) 
qu'architectural proprement dit (constructions modestes sans esthétique notable). 
 
 
Le quartier avait subi des transformations lourdes qui avaient isolé ce 
fragment de l'urbanisation primitive des Eaux-Vives. Dès lors, sa conservation, au 
titre de témoignage historique, avait perdu de sa pertinence en particulier si on le 


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comparait à d'autres exemples, tels que la rangée de bâtiments comparables, situés 
du côté pair de la rue de l'Avenir, qui avaient conservé leur caractère d'ensemble 
urbain cohérent et dont la préservation comme témoins de l'histoire 
socio-économique du quartier était nettement plus significative. 
5. 
 
Par arrêt du 27 mars 2007 (ATA/151/2007), le Tribunal administratif, 
devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après : la chambre administrative), a confirmé le refus d'inscription à 
l'inventaire des deux bâtiments B 184 et B 187 formant l'îlot Sillem, le bâtiment B 
186 n'étant pas concerné par la mise à l'inventaire. Dans cet arrêt, tant les parties 
que la chambre administrative se sont référées également aux bâtiments sis aux 
nos 4 à 8, rue de l'Avenir qui font l'objet de la présente cause. 
 
a. 
Lors du transport sur place ordonné par le juge délégué en 2007, le 
département avait relevé l'existence de ces trois petits bâtiments qui témoignaient 
parfaitement de la construction d'une urbanisation primitive de la fin du XIXe 
siècle. Ces immeubles formaient un ensemble coordonné, contrairement à ceux 
concernés par la procédure, et étaient dans un bien meilleur état d'entretien et de 
conservation, de sorte que leur mise à l'inventaire se justifierait, ce qui n'était pas 
le cas des bâtiments B 184 et B 187 (ATA/151/2007 précité, considérant n° 19 
« en fait »). 
 
b. 
Concernant les immeubles formant la tête de l'îlot rue Sillem / rue de 
l'Avenir visés par la procédure de 2007, la chambre administrative avait émis les 
considérations suivantes : 
 
c. 
Lors du transport sur place, elle a pu observer l'architecture modeste des 
immeubles et l'absence totale d'homogénéité du bâti environnant. Toutefois, bien 
que pertinents dans l'appréciation de la valeur des édifices, objets de la présente 
procédure, ces éléments n'étaient pas suffisants pour leur nier tout intérêt. Dès 
lors, contrairement à l'avis du département, il fallait admettre que les bâtiments 
B 184 et B 187 témoignaient d'une époque et étaient dignes de protection au sens 
de l'art. 4 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 
4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) (ATA/151/2007 précité consid. 9 « en droit » in 
fine). 
 
d. 
La décision du département de refuser l'inscription à l'inventaire avait 
privilégié la construction de logements par rapport à la protection du patrimoine, 
en tenant compte du besoin accru de logements. La chambre administrative avait 
jugé qu'en faisant primer l'intérêt à la construction de logements sur l'intérêt au 
maintien d'un élément du patrimoine, le département n'avait, dans le cas d'espèce, 
pas fait un usage excessif de son pouvoir d'appréciation, raison pour laquelle le 
refus d'inscrire ces bâtiments à l'inventaire était justifié. A l'appui de ce 
raisonnement, l'existence des trois immeubles nos 4-6-8 rue de l’Avenir faisant 
l'objet de la présente procédure avait été rappelée. 


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e. 
Il convenait de tenir compte du fait que les bâtiments B 184 et B 187 étaient 
de facture modeste. Avec la forte urbanisation du quartier des Eaux-Vives, ils se 
retrouvaient isolés entre des constructions hétéroclites, sans aucun style. Par 
ailleurs, il subsistait, sur le côté pair de la rue de l'Avenir, les trois immeubles 
précités de la même époque. L'intérêt lié à la conservation du patrimoine et au 
maintien de la tête de l'îlot n'était ainsi pas très élevé (ATA/151/2007 précité, 
consid. 14 « en droit », in fine). 
6. 
 
Le sort des trois bâtiments (B 218, B 220 et B 222) qui font l'objet de la 
présente procédure a été évoqué le 23 août 2007, lors d'une séance du conseil de 
direction de la DPS pour mentionner que le Tribunal administratif lui-même dans 
son arrêt (ATA/151/2007 précité) « avait souligné que les trois immeubles 
artisanaux, rue de l'Avenir 4-6-8 étaient plus représentatifs de la première 
urbanisation du quartier que ceux faisant l'objet du litige et qu'ils mériteraient 
d'être protégés ». 
 
 
La DPS a donc proposé l'inscription à l'inventaire des bâtiments précités. Le 
conseiller d'Etat en charge du département, présent à cette réunion, préférait quant 
à lui une procédure de classement. 
7. 
 
Dans son préavis du 16 janvier 2008, la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS), sous-commission monuments et antiquités 
(ci-après : SCMA), a relevé l'intérêt des trois bâtiments comme témoignage de la 
première urbanisation et des activités économiques traditionnelles du quartier des 
Eaux-Vives. Elle a approuvé le principe d'une mesure de protection, considérant 
notamment leur état de conservation, relativement bon. Le classement étant 
disproportionné par rapport à l'intérêt patrimonial de ces édifices, elle 
recommandait plutôt une inscription à l'inventaire. 
 
 
Référence était faite à l’ATA/151/2007 dans lequel, selon la SCMA, le 
Tribunal administratif avait préconisé une mise à l'inventaire des bâtiments sis 
4-6-8 rue de l'Avenir. 
8. 
 
Au cours d'une séance de la DPS, tenue le 31 janvier 2008, le président du 
département a donné son accord à l'ouverture d'une procédure de mise à 
l'inventaire. 
9. 
 
Par plis des 9, 17 avril et 7 mai 2008, le service des monuments et sites 
(ci-après : SMS) a informé les copropriétaires des immeubles de l'ouverture d'une 
procédure de mise à l'inventaire. Un délai de trente jours leur était imparti pour 
faire part de toute observation auprès du département. 
 
 
La motivation retenue était la suivante : 
 
 
« Cet ensemble de bâtiments destinés à l'artisanat, au commerce et au 
logement a été édifié en 1876-1877 par Jean-Louis Mortillet. Il constitue un 


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témoignage de la première urbanisation et des activités économiques 
traditionnelles du quartier des Eaux-Vives. Ces bâtiments présentent une 
typologie particulière par leur implantation dégageant des cours ouvertes sur la 
rue, ainsi que par les accès extérieurs aux logements des nos 4 et 6 : escaliers de 
pierre et galeries en bois. Ils ont conservé beaucoup de substance d'origine, 
notamment les devantures des commerces, les lucarnes, les garde-corps en fer et 
en bois découpé ». 
10. 
 
Le 29 avril 2008, les copropriétaires se sont opposés à la mise à l'inventaire 
de leurs immeubles. Ils ont sollicité la communication de l'ensemble des pièces 
figurant dans le dossier du SMS ainsi que la prolongation du délai imparti. 
11. 
 
Le 14 mai 2008, le SMS a transmis aux copropriétaires l'extrait du 
procès-verbal du conseil de direction de la DPS du 23 août 2007, le préavis de la 
CMNS du 16 janvier 2008 ainsi que l'extrait du procès-verbal du conseil de 
direction de la DPS du 31 janvier 2008. Il leur a imparti un délai supplémentaire 
pour lui faire part de leurs observations. 
12. 
 
Par courrier recommandé du 30 juin 2008, les copropriétaires se sont 
opposés à l'inscription à l'inventaire de leurs trois immeubles et ont invité le SMS 
à renoncer à cette mesure. 
 
 
Ces bâtiments étaient vétustes, dépourvus de tout cachet ou de tout signe 
caractéristique. 
 
 
Les immeubles situés aux nos 4 et 6 disposaient bien d'un accès par la rue et 
d'une petite cour extérieure. Toutefois, ces éléments ne présentaient aucun intérêt 
architectural particulier. Les escaliers et les rambardes n'avaient aucune valeur 
artistique, ces dernières étant tout à fait standard. Les façades, en crépi sans 
marquage ou ornement particulier, ne comportaient aucun élément caractéristique 
ou digne de protection. Certes, elles présentaient quelques éléments des anciens 
commerces mais il était impossible d'affirmer qu'il s'agissait de leur substance 
d'origine. 
 
 
La « galerie en bois » n'était qu'une dalle en béton avec une rambarde 
vétuste permettant d'accéder à des portes qui l'étaient tout autant. 
 
 
La situation était similaire pour l'immeuble situé au n° 8 qui présentait un 
intérêt architectural encore moindre. 
 
 
Les appartements existant dans ces bâtiments étaient à peine habitables. 
Lorsque les copropriétaires les avaient acquis au début des années 1950, ces 
logements n'avaient pas de chauffage ni salle d'eau et les toilettes étaient à l'étage. 
Les copropriétaires avaient procédé à quelques travaux pour les rendre utilisables, 
mais leur état restait très précaire. Vu l’état de vétusté des immeubles, leur 


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rendement était très faible et ne permettait pas d'assurer un entretien convenable 
des bâtiments. 
 
 
Le préavis de la CMNS selon lequel les immeubles étaient dans un bon état 
de conservation était erroné et démontrait une totale méconnaissance des lieux. 
 
 
Le SMS s'était intéressé à ces bâtiments suite au prononcé de 
l’ATA/151/2007 précité qui concernait d'autres immeubles du quartier. Dans cet 
arrêt, le Tribunal administratif n'avait pas recommandé la mise sous protection de 
leurs trois bâtiments. Il avait constaté qu'ils étaient de la même époque que ceux 
de l’îlot de la rue Sillem. Le considérant 19 de la partie « en fait » de l'arrêt, 
auquel se référait la CMNS dans son préavis du 16 janvier 2008, correspondait en 
réalité à la position adoptée par le département lors du transport sur place et non à 
une considération de la juridiction administrative. 
 
 
Une mise à l'inventaire entraînait l'obligation de maintenir les immeubles et 
d'en préserver les éléments dignes d'intérêt. Elle revenait à exclure une 
réhabilitation de ceux-ci, les copropriétaires n'ayant pas les moyens financiers de 
la réaliser, compte tenu de la nature et du rendement des immeubles. 
 
 
En conséquence, une mise à l'inventaire constituait une restriction très 
importante de leur droit de propriété car elle exclurait toute démolition-
reconstruction, seule solution permettant de réaliser des logements répondant aux 
besoins prépondérants de la population dans des conditions financières 
raisonnables. 
13. 
 
Le 5 novembre 2008, le conseil administratif de la ville a préavisé 
défavorablement l'inscription à l'inventaire des immeubles sis rue de l'Avenir 
nos 4 à 8. 
14. 
 
Le 30 septembre 2009, le conseil administratif de la ville est revenu sur sa 
position et a préavisé favorablement une telle inscription. 
 
 
Edifiés en 1877 par Jean-Louis Montillet, entrepreneur en charpente et 
menuiserie, les bâtiments en question avaient été conçus pour servir de logement, 
atelier et entrepôt. Leur typologie particulière traduisait surtout les exigences 
spatiales liées à l'entreprise du propriétaire. Ainsi, l'implantation des constructions 
dégageant des cours ouvertes sur la rue renvoyait à une activité traditionnelle du 
quartier des Eaux-Vives, dans lequel les métiers de la construction étaient 
fortement représentés dans la seconde moitié du XIXe siècle. Suite au refus du 
département d'une mise sous protection d'un ensemble contemporain formant tête 
d'îlot sis avenue de la Grenade 28, rue Sillem 3 et rue de l'Avenir 17, confirmé par 
l’ATA/151/2007, l'inscription à l'inventaire des nos 4, 6 et 8 rue de l'Avenir 
apparaissait comme une mesure nécessaire, en ce qu'elle permettrait de freiner la 


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disparition des rares témoins architecturaux relatifs à la première phase 
d'urbanisation du quartier. 
15. 
 
Le SMS a transmis aux copropriétaires le dernier préavis de la ville par pli 
du 8 décembre 2009. 
16. 
 
Le 19 octobre 2010, les copropriétaires ont demandé au SMS de les 
informer de l'état d'avancement du dossier et de leur faire part de ses intentions à 
ce sujet. 
17. 
 
Le 17 janvier 2011, le département a adopté un arrêté, notifié aux 
copropriétaires par pli du 26 janvier 2011, approuvant l'inscription à l'inventaire 
des bâtiments nos B 218, B 220 et B 222 et des parcelles nos 254, 255, 256, plan 
8 de la commune de Genève section Eaux-Vives. 
 
 
Référence était faite à l’ATA/151/2007, au préavis de la CMNS du 
16 janvier 2008 ainsi qu'à celui de la ville du 30 septembre 2009. 
 
 
Les bâtiments précités étaient représentatifs d'une époque en tant qu'ils 
s'inscrivaient dans l'architecture et la formation du tissu des faubourgs de la ville 
au même titre que les bâtiments nos B 184 et B 187 qui avaient fait l'objet de l'arrêt 
du 27 mars 2007 et dont la chambre administrative avait dit qu'ils étaient dignes 
de protection au sens de l'art. 4 LPMNS. Leur état de conservation était meilleur 
que celui des bâtiments ayant fait l'objet de l'arrêt précité. Par ailleurs, leur intérêt 
relevait essentiellement de considérations d'ordre urbanistique (ceux-ci marquant 
la transition entre la campagne et la ville) et typologique (petits gabarits, mixité 
des fonctions, caractère populaire) et non architectural (s'agissant de constructions 
modestes sans esthétique notable). 
 
 
Ces bâtiments avaient conservé leur caractère d'ensemble urbain cohérent et 
faisaient donc figure de témoins de l'histoire socio-économique du quartier. La 
protection de ces bâtiments par le biais d'une mesure de sauvegarde ad hoc 
répondait ainsi à un intérêt public. Les coûts qui devaient être consentis pour leur 
réhabilitation ne pouvaient faire obstacle à une mesure de sauvegarde de ces 
bâtiments, l'Etat pouvant participer aux frais de conservation, d'entretien et de 
restauration d'un bâtiment inscrit à l'inventaire. 
18. 
 
Par acte du 25 février 2011, Mmes Monique Beffa et Lucrèce Rebsamen et 
l'hoirie de M. Henri Beffa, composée de Mmes Liliane Beffa et Béatrice 
Beffa-Ramelli ainsi que de MM. Daniel, Raphaël et Roberto Beffa, ainsi que les 
héritiers de M. Claude Beffa, soit Mme Mathilde Fontana, MM. Maurice, Bernard 
et Jean-Marc Beffa, Mmes Claire Falconi, Jeanne Falconi, Marie-Claude Jacquet 
et Chantal Fortunato ont recouru auprès de la chambre administrative à l'encontre 
de l'arrêté précité. Ils ont conclu préalablement à ce qu'un transport sur place soit 
ordonné ainsi qu'une expertise de l'état des bâtiments portant sur le coût de leur 


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rénovation et de leur valeur locative prévisionnelle après rénovation. Au fond, ils 
ont conclu à l'annulation de l'arrêté litigieux et subsidiairement, à la constatation 
que ce dernier constituait une expropriation matérielle. Enfin, ils ont conclu à la 
condamnation en tous les dépens. 
 
 
En substance, les recourants ont repris les arguments déjà développés dans 
leur courrier du 30 juin 2008. 
 
 
Ils ont contesté la lecture que le département avait faite de l’ATA/151/2007, 
le Tribunal administratif n’ayant pas reconnu que leurs bâtiments étaient dignes 
d'être mis à l'inventaire, ceux-ci ne faisant pas l'objet de la procédure de 2007. Par 
ailleurs, le Tribunal administratif avait refusé la mise à l'inventaire des bâtiments 
formant l'angle entre la rue Sillem, la rue de l'Avenir et l'avenue de la Grenade. En 
conséquence, la motivation du département fondant la mise à l'inventaire de leurs 
immeubles se révélait arbitraire. Tant le préavis de la CMNS que celui de la ville 
se fondaient en réalité sur les considérations émises par le Tribunal administratif 
et n'avaient donc pas de valeur scientifique. Enfin, l'arrêté querellé admettait que 
leurs bâtiments n'avaient aucune valeur architecturale, la seule justification de la 
protection étant qu'ils constituaient un témoignage de la transition entre la 
campagne et la ville. Une telle motivation ne pouvait fonder une mise à 
l'inventaire de bâtiments dans un grand état de délabrement et isolés dans un 
ensemble urbain complètement bâti. 
 
 
Enfin, la décision querellée violait le principe de la proportionnalité. La 
mise à l'inventaire des bâtiments leur imposerait le maintien du gabarit existant 
ainsi que la rénovation complète de ces immeubles. Les coûts nécessaires à une 
telle entreprise ne pourraient jamais être rentabilisés. A l'inverse, si une mise à 
l'inventaire était refusée, une étude réalisée par Monsieur Alexandre de Caswtello, 
ingénieur, 
à 
leur 
demande, 
démontrait 
qu'une 
opération 
de 
démolition/reconstruction permettrait la réalisation de 3'245 m2 de surface affectés 
au logement, soit environ 33 appartements de 100 m2, dans un quartier central, 
très bien desservi par les transports publics. Dans une telle hypothèse, le prix de 
vente des parcelles se situait dans une fourchette comprise entre CHF 4'600'000.- 
et CHF 5'100'000.-, la négociation pouvant même débuter à CHF 5'500'000.-. 
Compte tenu de la pénurie de logements dans le canton, l'exécution d'une telle 
opération correspondait à la réalisation d'un intérêt public majeur. Dans ces 
conditions, la décision de mise à l'inventaire était disproportionnée. Elle 
constituait même un cas d'expropriation matérielle. 
19. 
 
 Le 14 avril 2011, le département a conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de l'arrêté querellé. 
 
 
Il s'est notamment référé aux documents rédigés dans le cadre de la 
procédure de mise à l'inventaire des bâtiments de l'îlot Sillem. Dans 
l'ATA/151/2007, le Tribunal administratif avait bel et bien admis que les 


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bâtiments B 184 et B 187 témoignaient d'une époque et étaient dignes de 
protection au sens de l'art. 4 LPMNS. La nécessité de construire de nouveaux 
logements avait primé à l'époque sur le maintien des immeubles précités en raison 
notamment de l'existence des immeubles B 218, B 220 et B 222, sis dans le même 
quartier et représentatifs de la même époque. En conséquence, l'inscription à 
l'inventaire des bâtiments sis aux nos 4-6-8, rue de l'Avenir, revêtait d'autant plus 
d'importance que les bâtiments B 184 et B 187 étaient destinés à la démolition. 
 
 
Les bâtiments, objets de la procédure en cours, étant les seuls existants de ce 
type, l'intérêt à leur conservation primait celui de la construction de nouveaux 
logements. Les frais d'une conservation de ces bâtiments étaient inférieurs à ceux 
nécessaires à leur démolition et à la construction de nouveaux immeubles sur le 
même emplacement. Partant, la décision querellée était proportionnée. 
20. 
 
Les recourants ont répliqué le 31 mai 2011. Ils ont persisté dans leur 
position, critiquant pour le surplus les arguments que le département tirait de la 
procédure d'inscription à l'inventaire des deux bâtiments composant l'îlot Sillem. 
Enfin, le département ne se prononçait pas sur les coûts de rénovation des 
bâtiments, objets du litige. 
21. 
 
Le 1er juillet 2011, le département a dupliqué et repris son argumentation. Il 
y sera fait référence ci-après dans la mesure utile. 
 
 
Au vu de l'emplacement des bâtiments, leur rendement ne pouvait pas être 
déficitaire. En tout état, les recourants étaient invités à produire les états locatifs 
de leurs immeubles durant les dix années écoulées. 
22. 
Le 14 septembre 2011, le juge délégué a effectué un transport sur place en 
présence des parties. A cette occasion, il a procédé aux constatations suivantes : 
 
 
Le premier étage de l'immeuble sis au n° 4 de la rue de l'Avenir comportait 
un appartement de deux pièces, actuellement loué en tant qu'atelier et dépourvu de 
toilettes. 
 
 
Selon Madame Isabelle Brunier, historienne, et Monsieur Armand Brulhart, 
représentant la CMNS, la balustrade en bois prolongeant l'escalier extérieur, 
emprunté pour arriver au 1er étage, était d'origine. Elle n'avait pas été rénovée et 
personne ne disposait de photographies du XIXe ou du XXe siècle ni des plans de 
l'immeuble. C'était cette barrière ainsi que les poutres en bois qui étaient 
mentionnées dans les préavis comme des structures en bois. 
 
 
L'appartement sis au deuxième étage comportait des toilettes alors que la 
douche se trouvait à l'étage. L'escalier conduisant du 1er au 2e étage était très raide. 
Depuis le grenier, il était visible que la toiture n'était pas isolée. La structure du 
sol était visible depuis le grenier, elle était constituée de petites lattes en bois, soit 
des lattis destinés à retenir le plâtre. 


- 12/22 - 
A/591/2011 
 
 
La porte d'entrée de l'arcade du n° 6 rue de l'Avenir et tout le bâti en bois 
correspondaient au dispositif d'origine du XIXe siècle. L'escalier donnant accès au 
deuxième étage était aussi raide que celui de l'immeuble visité précédemment. Cet 
étage n'était pas aménagé. Les tuiles étaient posées directement sur les lattes en 
bois sans aucune isolation. Au premier étage, un appartement de trois pièces et 
demie était habité. L'appartement comportait un WC séparé ainsi qu'une cabine de 
douche dans une salle de bains. Les boiseries, de grandes armoires murales et des 
encadrements de porte étaient d'origine. 
 
 
Le dernier bâtiment, sis au n° 8, avait été conçu pour un menuisier. Il 
comportait deux arcades et au premier étage un appartement jouxtant l'atelier de 
menuiserie. Toutes les menuiseries avaient d'ailleurs été conservées. Au deuxième 
étage se trouvaient les greniers, directement sous le toit, dépourvu d'isolation. 
 
 
Depuis la rue, Madame Babina Chaillot Calame, présidente de la CMNS, et 
Mme Brunier ont fait remarquer que les bâtiments présentaient des petites frises 
en modillon de bois, situées sous l'avant-toit sur la façade donnant sur la rue de 
l'Avenir. Un cordon de pierre de roche séparait le 1er du 2e étage et passait au-
dessus des arcades. 
 
 
Selon M. Brulhart et Mme Chaillot Calame, ces deux immeubles pouvaient 
constituer un ensemble au sens de l'art. 89 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
 
Par ailleurs, il résultait des photographies figurant au dossier que les trois 
bâtiments faisant l'objet du présent litige étaient enserrés par des immeubles de 
quatre à cinq étages sur rez de facture hétéroclite et beaucoup plus récente. 
 
 
Le bâtiment sis au n° 8, dont le faîte du toit est perpendiculaire à la rue, d'un 
étage sur rez avec une petite fenêtre en attique, était de facture modeste. Il 
présentait deux arcades dont les encadrements et les portes n’étaient plus 
d'origine. Il n'avait aucune décoration particulière. Les deux autres immeubles, 
dont les façades étaient perpendiculaires à la rue, comportaient trois arcades 
chacun. Celles du n° 6 présentaient les boiseries d'origine alors que celles du 
n° 4 avaient été remaniées. Ils comportaient un étage sur rez avec combles munis 
de lucarnes. A part les petites frises en modillon de bois situées sous l'avant-toit et 
le cordon de pierre de roche, ils ne présentaient pas d'autre décoration et étaient 
également de facture modeste. La rambarde de l'escalier extérieur était en fer sans 
aucun ornement particulier. La balustrade en bois d'origine courant le long du 
premier étage présentait des manques, sommairement réparés par de simples 
planches. Les cours intérieures étaient en partie occupées par des constructions 
qui étaient postérieures aux bâtiments visés. 
 
 
L'intérieur des bâtiments était dans un état de délabrement avancé. Les 
toitures, dont la charpente est en bois, étaient dépourvues d'isolation. Les 


- 13/22 - 
A/591/2011 
installations sanitaires étaient insuffisantes et rudimentaires. La pente des escaliers 
intérieurs ne respectait plus les normes de sécurité actuelles. L'installation 
électrique était antique et ne correspondait pas aux normes actuelles. Les trois 
immeubles, des caves au grenier, étaient vétustes. 
23. 
 
Par pli du 19 septembre 2011, le juge délégué a imparti aux recourants un 
délai au 31 octobre 2011, prolongé au 30 novembre 2011, pour produire un 
descriptif des travaux qui seraient nécessaires dans l'hypothèse d'une rénovation 
des immeubles nos 4, 6 et 8, rue de l'Avenir ainsi qu'une estimation du coût total 
de ceux-ci. 
24. 
 
Le 12 octobre 2011, les recourants ont produit un descriptif des locaux sis 
dans les trois immeubles de la rue de l'Avenir ainsi que l'état locatif de ces 
derniers. 
 
a. 
L'état locatif de l'immeuble n° 4 de la rue de l'Avenir s'élevait à 
CHF 64'128.-. Des dix locataires, un seul habitait un appartement dont les 
douches se situaient à l'étage, les autres louaient des ateliers, arcades, bureaux et 
sous-sols. L'immeuble ne comportait qu'une salle de bain complète. Parmi les 
locataires, trois étaient également copropriétaires des immeubles. 
 
b. 
Pour l'immeuble n° 6 de la rue de l'Avenir, l'état locatif s'élevait, en théorie, 
à CHF 54'408.-, en tenant compte de tous les locaux existants. En réalité, il n'était 
que de CHF 43'644.- parce que trois locaux au rez-de-chaussée ainsi que six 
locaux au deuxième étage étaient vacants en raison de leur vétusté. Il y avait dix 
locataires. La locataire du garage était une des copropriétaires. 
 
c. 
L'état locatif de l'immeuble n° 8 de la rue de l'Avenir s'élevait à 
CHF 20'520.-. Il y avait sept locataires. L'unique logement de l'immeuble était 
loué par Mme Béatrice Beffa. 
25. 
 
Par pli du 29 novembre 2011, les recourants ont transmis au juge délégué 
une expertise effectuée par le bureau d'architecture Baru S.A. portant sur le coût et 
la faisabilité d'une rénovation. 
 
 
Les bâtiments étaient globalement vétustes et obsolètes tant au niveau 
fonctionnel et sur le plan technique qu'en ce qui concernait le respect des normes 
et prescriptions en vigueur. Toute rénovation impliquerait des travaux importants 
dans le respect des normes de sécurité incendie, des normes phoniques, 
thermiques et d'habitabilité. En cas de rénovation de l'ensemble, une 
restructuration complète des locaux impliquerait d'importants travaux de 
rénovation-transformation. Au vu des interventions qui devaient être effectuées 
pour rendre les bâtiments habitables, une éventuelle conservation ne pourrait 
porter que sur la volumétrie des trois bâtiments, les façades ainsi que dans une 
petite mesure les structures horizontales. 


- 14/22 - 
A/591/2011 
 
 
En l'état actuel, l'ensemble des locaux était composé de 47,5 pièces 
représentant une surface de 1'475 m2, ces pièces comprenant aussi bien des 
logements que des locaux ayant une autre affectation. A ces pièces s'ajoutaient les 
commerces, ateliers, dépôts et garages se trouvant au rez-de-chaussée. 
 
 
En cas de rénovation, il serait possible d'obtenir 46 pièces avec une surface 
totale de 1'470 m2. L'ensemble de ces pièces serait affecté à des logements. 
 
 
Sur la base d'un devis détaillé, le coût des rénovations nécessaires pour 
atteindre ce résultat s'élèverait à CHF 17'350'000.-. 
 
 
Dans l'hypothèse où un loyer LDTR maximum autorisé de CHF 3'363.- la 
pièce par an était appliqué à ces logements, l'état locatif prévisible serait de 
CHF 150'698.- par an. Il représenterait 0,89% de la valeur des travaux nécessaires. 
Partant, le montant des travaux de rénovation requis était disproportionné par 
rapport à un éventuel rendement futur. Les copropriétaires n'avaient pas les 
moyens financiers de réaliser un tel projet. Compte tenu du faible rendement, ce 
dernier ne pourrait pas être financé par un établissement bancaire. 
 
 
En conclusion, l'inscription à l'inventaire des bâtiments concernés était 
disproportionnée. 
26. 
 
Le 20 décembre 2011, le département a persisté dans ses conclusions. 
 
 
Le transport sur place avait permis de constater la vétusté des bâtiments. Il 
n'était ainsi pas contestable que toute rénovation de ces bâtiments impliquerait 
d'importants travaux afin de les mettre en conformité avec l'ensemble des normes 
en vigueur. 
 
 
L'investissement chiffré articulé dans l'expertise produite par les recourants 
ne constituait toutefois pas une conséquence directe de la mesure de protection 
envisagée, s'agissant simplement du coût de mise en conformité des bâtiments 
avec les normes existantes. 
 
 
L'inscription à l'inventaire n'était pas une mesure disproportionnée car elle 
ne ferait pas obstacle à l'obtention d'un rendement provenant de la location des 
bâtiments. La mesure de protection n'avait ainsi guère d'impact sur le patrimoine 
financier des recourants. 
27. 
 
Par pli du 3 janvier 2012, la chambre administrative a informé les parties 
que la cause était gardée à juger. 
 


- 15/22 - 
A/591/2011 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Le litige porte sur l'inscription à l'inventaire des bâtiments nos B 218, B 220 
et B 222, sis aux nos 4 à 8, rue de l'Avenir. 
 
 
Une lecture attentive de l’ATA/151/2007 précité portant sur le refus de mise 
à l'inventaire des bâtiments formant l'îlot Sillem (B 184 et B 187), permet de se 
rendre compte que les immeubles visés par la présente procédure ont été cités 
dans la partie en fait parce qu'ils se trouvaient dans le même quartier et dataient de 
la même époque. L'affirmation selon laquelle les trois bâtiments nos 4 à 8 rue de 
l'Avenir pouvaient mériter une inscription à l'inventaire a été formulée par le 
représentant du département lors du transport sur place effectué alors. Dans ses 
considérants, la chambre administrative s'est bornée à constater l'existence de ces 
trois immeubles, sans préconiser leur inscription à l'inventaire. Aucune prise de 
position n'a donc été formulée par la juridiction de céans sur les bâtiments 
nos B 218, B 220 et B 222 et le dispositif de cet arrêt, seul exécutoire, ne porte pas 
sur ce point. Le SMS, la ville et le département ne peuvent dès lors rien tirer de 
ces considérants. 
3. 
 
Conformément à l'art. 4 LPMNS, sont protégés les monuments de l'histoire 
de l'art ou de l'architecture et les antiquités immobilières situés ou découverts dans 
le canton, qui représentent un intérêt archéologique, historique, artistique, 
scientifique ou éducatif ainsi que les terrains contenant ces objets ou leurs abords 
(let. a). Les immeubles et les sites dignes d'intérêt, ainsi que les beautés naturelles 
(let. b). 
4. 
a. 
Un monument est toujours un bâtiment, fruit d'une activité humaine. Tout 
monument doit être une œuvre digne de protection du fait de sa signification 
historique, artistique, scientifique ou culturelle. Il appartient aux historiens, 
historiens de l'art et autres spécialistes de déterminer si les caractéristiques 
présentées par le monument le rendent digne de protection, d'après leur 
connaissance et leur spécialité. A ce titre, il suffit qu'au moment de sa création, le 
monument offre certaines caractéristiques au regard des critères déjà vus pour 
justifier son classement, sans pour autant devoir être exceptionnel dans l'abstrait. 
Un édifice peut également devenir significatif du fait de l'évolution de la situation 
et d'une rareté qu'il aurait gagnée. Les particularités du bâtiment doivent au moins 
apparaître aux spécialistes et trouver le reflet dans la tradition populaire sans trop 
s'en écarter (ATA/80/2001 du 6 février 2001 ; ATA/280/2000 du 9 mai 2000 et les 
références citées ; P. VOGEL, La protection des monuments historiques, 1982, 
p. 24 et les références citées). 


- 16/22 - 
A/591/2011 
 
b. 
 Selon la Charte internationale sur la conservation et la restauration des 
monuments et des sites, élaborée et adoptée à l'échelle internationale en 1964 à 
Venise à l'occasion du 2ème congrès international des architectes et des techniciens 
des monuments historiques (ci-après : Charte de Venise), la notion de monument 
historique comprend tant la création architecturale isolée que le site urbain ou 
rural qui porte témoignage d'une civilisation particulière, d'une évolution 
significative ou d'un événement historique. Elle s'étend non seulement aux 
grandes créations mais aussi aux œuvres modestes qui ont acquis avec le temps 
une signification culturelle (art. 1 Charte de Venise). 
 
c. 
L'art. 4 let. a LPMNS, en tant qu'il prévoit la protection de monuments de 
l'architecture présentant un intérêt historique, scientifique ou éducatif, contient des 
concepts juridiques indéterminés qui laissent par essence à l'autorité comme au 
juge une latitude d'appréciation considérable. Il apparaît en outre que, depuis 
quelques décennies en Suisse, les mesures de protection ne s'appliquent plus 
uniquement à des monuments exceptionnels ou à des œuvres d'art mais qu'elles 
visent des objets très divers du patrimoine architectural du pays, parce qu'ils sont 
des témoins caractéristiques d'une époque ou d'un style (cf. notamment : 
P. VOGEL, op. cit., p. 25) ; la jurisprudence a pris acte de cette évolution 
(ATF 126 I 219 consid. 2e p. 223 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 
30 novembre 2006). Alors qu'à l'origine, les mesures de protection visaient 
essentiellement les monuments historiques, à savoir des édifices publics, civils ou 
religieux, ainsi que des sites et objets à valeur archéologique, elle s'est peu à peu 
étendue à des immeubles et objets plus modestes, que l'on a qualifié de patrimoine 
dit « mineur », caractéristique de la campagne genevoise, pour enfin s'ouvrir sur 
une prise de conscience de l'importance du patrimoine hérité du XIXe siècle et de 
la nécessité de sauvegarder un patrimoine plus récent, voire contemporain 
(ATA/105/2006 du 7 mars 2006 ; ATA/89/2000 du 8 février 2000). Néanmoins, 
comme tout objet construit ne mérite pas une protection, il faut procéder à une 
appréciation d'ensemble, en fonction de critères objectifs ou scientifiques. La 
mesure ne doit pas être destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de 
spécialistes ; elle doit au contraire apparaître légitime aux yeux du public ou d'une 
grande partie de la population, pour avoir en quelque sorte une valeur générale 
(ATF 120 Ia 270 consid. 4a p. 275 ; 118 Ia 384 consid. 5a p. 389 ; Arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_32/2012 du 7 septembre 2012 consid. 6.1 ; ATA/428/2010 du 
22 juin 2010 et les références citées). 
5. 
 
L'art. 7 al. 1 LPMNS prévoit qu'il est dressé un inventaire de tous les 
immeubles dignes d'être protégés au sens de l'art. 4. 
 
 
Lorsqu'une procédure de mise à l'inventaire est ouverte, le propriétaire en 
est informé personnellement. Il est invité à formuler ses observations dans un 
délai de trente jours à compter de la réception de l'avis (art. 7 al. 3 et 5, 
1ère phr. LPMNS ; art. 17 al. 2 du règlement d’exécution de la loi sur la protection 


- 17/22 - 
A/591/2011 
des monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS - L 4 
05.01). 
 
 
La commune du lieu de situation est également consultée. L'autorité 
municipale doit communiquer son préavis dans un délai de trente jours à compter 
de la réception du dossier (art. 8 al. 1 et 2 LPMNS ; art. 17 al. 3 RPMNS). 
 
 
Enfin, la CMNS formule ou examine les propositions d'inscription ou de 
radiation d'immeubles à l'inventaire (art. 5 al. 2 let. b RPMNS). Le département 
jouit toutefois, sous réserve d'excès ou d'abus de pouvoir, d'une certaine liberté 
d'appréciation dans les suites à donner dans un cas d'espèce, quel que soit le 
contenu du préavis (ATA/730/2005 du 1er novembre 2005 et les références citées), 
celui-ci n'ayant qu'un caractère consultatif (ATA/369/2002 du 25 juin 2002). 
6. 
 a. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de 
celles-ci. 
 
b. 
Lorsque l'autorité s'écarte des préavis, la chambre administrative peut revoir 
librement l'interprétation des notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous 
le seul angle de l'excès et de l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté 
d'appréciation de l'administration, en mettant l'accent sur le principe de la 
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de 
l'intérêt public en cas d'octroi de l'autorisation malgré un préavis défavorable. 
 
c. 
Si la consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de cette 
commission a un poids certain dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer 
l'autorité de recours. En revanche, la chambre administrative ne s'impose pas de 
réserves face à un préavis négatif de la CMNS lorsque ce dernier a été requis sans 
nécessité et que l'objet architectural litigieux n'est pas complexe (ATA/529/2012 
du 21 août 2012 ; ATA/676/2006 du 19 décembre 2006). 
 
d. 
Enfin, lorsqu'elle est confrontée à des préavis divergents, la chambre de 
céans a d'autant moins de raisons de s'imposer une certaine restriction de son 
propre pouvoir d'examen qu'elle a procédé en l’espèce à un transport sur place 
(ATA/144/2004 du 10 février 2004 et les références citées). 
7. 
 
Le 16 janvier 2008, la CMNS a rendu un préavis favorable visant 
l'inscription à l'inventaire des immeubles litigieux au motif qu'il s'agissait d'un 
témoignage de la première urbanisation et des activités traditionnelles du quartier 
des Eaux-Vives. De surcroît, l'état des bâtiments était relativement bon. 
Cependant, cette appréciation reposait pour une large part sur une lecture erronée 
des considérants de la chambre de céans, relatifs au refus de mise à l'inventaire 
des immeubles composant l'îlot Sillem (ATA/151/2007 déjà cité). Ce procédé 


- 18/22 - 
A/591/2011 
adopté par une commission composée de spécialistes, apparaît à tout le moins 
curieux. En outre, la présente procédure a permis de démontrer que l'état de 
conservation des bâtiments était très précaire, ces derniers étant vétustes. 
 
 
Le conseil administratif de la ville a tout d'abord émis un préavis négatif en 
date du 5 novembre 2008. Il s'est ravisé environ un an plus tard, émettant un 
préavis favorable, sans expliquer les raisons de ce revirement. Il a repris les 
arguments de la CMNS. 
 
 
En définitive, il résulte des différents documents versés au dossier, ainsi que 
du transport sur place, que les bâtiments en question sont de facture modeste et 
n'ont aucune caractéristique architecturale particulière. Certaines boiseries, tant à 
l'extérieur qu'à l'intérieur, seraient d'origine, sans qu’il soit possible d’en être 
certain faute de plans ou de photographies de l’époque. Leur mise à l'inventaire se 
justifierait essentiellement pour des raisons liées à l'histoire de l'urbanisation du 
quartier. Or, en réalité, lors du morcellement des grandes propriétés des 
Eaux-Vives, la réalisation des différentes petites unités s'est faite de façon très 
empirique, sans un véritable plan urbanistique. 
 
 
En outre, les importantes transformations subies par le quartier ont isolé ces 
constructions et il convient dès lors de se demander si leur conservation au titre de 
témoignage historique n'a pas perdu de sa pertinence. 
 
 
En tout état, la question de savoir si les bâtiments présentent un intérêt au 
sens de l'art. 4 LPMNS souffre de rester indécise dans la mesure où le recours doit 
être admis pour un autre motif. 
8. 
a. 
L'assujettissement d'un immeuble à des mesures de conservation ou de 
protection du patrimoine naturel ou bâti constitue une restriction du droit de 
propriété garanti par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) ; pour être compatible avec cette 
disposition, l'assujettissement doit donc reposer sur une base légale, être justifié 
par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 
Cst. ; ATF 126 I 219 consid. 2a p. 221 et les arrêts cités ; ATA/427/2010 du 
22 juin 2010). 
 
b. 
En principe, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les 
monuments et les sites naturels ou bâtis sont d'intérêt public et celui-ci prévaut sur 
l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 126 I 219 
consid. 2c p. 221 ; 120 Ia 270 consid. 6c p. 285 ; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309). 
Tout objet ne méritant pas une protection, il faut procéder à une appréciation 
d'ensemble, en fonction de critères objectifs ou scientifiques. Pour le classement 
d'un bâtiment, la jurisprudence prescrit de prendre en considération les aspects 
culturels, historiques, artistiques et urbanistiques. La mesure ne doit pas être 
destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de spécialistes ; elle doit au 


- 19/22 - 
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contraire apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la 
population, pour avoir en quelque sorte une valeur générale (Arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.28/2004 précité, consid. 2.2.1) 
 
c. 
 Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit apte à 
produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent être atteints par une 
mesure moins incisive ; en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but 
visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou 
privés compromis (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 précité, consid. 2.4). 
Sous ce dernier aspect (principe de proportionnalité au sens étroit), une mesure de 
protection des monuments est incompatible avec la Constitution si, dans la pesée 
des intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour le propriétaire. 
Savoir ce qu'il en est ne dépend pas seulement de l'appréciation des conséquences 
financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère nécessaire : plus un 
bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la rentabilité doivent 
être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e p. 393). 
9. 
 a. 
 Depuis la modification de la LPMNS, entrée en vigueur le 20 octobre 2000, 
la mise à l'inventaire entraîne l'obligation de maintenir les immeubles et d'en 
préserver les éléments dignes d'intérêt. L'art. 90 al. 1 LCI, aux termes duquel les 
structures porteuses, de même que les autres éléments particulièrement dignes de 
protection doivent, en règle générale, être sauvegardés en cas de rénovation ou de 
transformation, est applicable par analogie aux travaux exécutés dans ces 
immeubles (art. 9 al. 1 LPMNS). 
 
b. 
 L'inscription à l'inventaire a une portée de protection réelle, pour des 
bâtiments dont l'intérêt a été reconnu, mais dont le classement ne se justifie pas, 
de manière à garantir des immeubles qui méritent d'être maintenus et qui ne sont 
pas protégés par d'autres mesures (MGC 2000/II, p. 1685ss, 1696). 
 
 
Une mesure d'inscription à l'inventaire impose aux propriétaires des 
immeubles visés leur maintien et leur conservation afin d'en préserver les 
éléments dignes d'intérêt. En l'occurrence, tant le transport sur place que les 
dossiers photographiques ont démontré que les immeubles nos 4 à 8 de la rue de 
l'Avenir étaient dans un état de délabrement avancé, contrairement à ce qu'avait 
allégué le département. Il ressort de l'étude effectuée à la demande des recourants 
en novembre 2011 que les frais nécessaires à leur mise en conformité avec les 
normes actuelles ainsi que leur adéquation au confort propre à notre époque 
atteindraient la somme de CHF 17'350'000.-. Ce montant n'a pas été contesté par 
le département. De surcroît, les travaux envisagés dans l'étude produite par les 
recourants permettraient de sauvegarder essentiellement les façades et les 
structures porteuses, la pente même des escaliers n'étant plus conforme et 
l'isolation du toit étant inexistante. 


- 20/22 - 
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Une première étude réalisée en 2010, et produite par les recourants, portant 
sur un projet de démolition et de reconstruction d'immeubles sur ces parcelles 
situait le prix de vente de ces dernières entre CHF 4'600'000.- et CHF 5'100'000.-, 
voire CHF 5'500'000.-. 
 
 
Certes, plus un bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la 
rentabilité doivent être prises en compte mais a contrario, moins un bâtiment est 
digne d'intérêt, plus les exigences de rentabilité doivent entrer en ligne de compte 
dans la pesée des intérêts en présence. 
10. 
 
En l'occurrence, les trois bâtiments sont de facture modeste, ils ne présentent 
aucun élément architectural digne d'intérêt. De surcroît, l'urbanisation du quartier 
des Eaux-Vives les a isolés entre des constructions hétéroclites d'un gabarit plus 
important qui péjore incontestablement la qualité d'habitation de ces immeubles. 
Ils sont devenus quelque peu incongrus dans le cadre urbanistique qui les entoure. 
Le montant nécessaire à leur rénovation apparaît astronomique, en totale 
disproportion avec le résultat qui pourrait être atteint, seule l'enveloppe extérieure 
pouvant être sauvegardée, en définitive. Il est significatif que le département n'en 
ait pas contesté l'ampleur, l'état de délabrement avancé des bâtiments étant apparu 
clairement lors du transport sur place. 
 
 
Au vu de l'intérêt patrimonial limité des bâtiments et des très importants 
coûts qui seraient nécessaires à leur réhabilitation, une mise à l'inventaire apparaît 
disproportionnée. 
 
 
En conséquence, en faisant primer l'intérêt au maintien de bâtiments 
vétustes, sans qualités architecturales particulières et nécessitant de forts 
investissements financiers de la part des copropriétaires, sur l'intérêt de ces 
derniers à une utilisation financière optimale de ces bâtiments, le département a 
mésusé de son pouvoir d'appréciation. Le recours doit ainsi être admis. 
11. 
 
Lors du transport sur place, les représentants de la CMNS ont évoqué la 
possibilité que les bâtiments sis nos 4-8 rue de l'Avenir soient considérés comme 
un ensemble au sens de l'art. 89 al. 2 LCI et qu'à ce titre, ils jouissent de la 
protection conférée par les dispositions visant la protection des ensembles du 
XIXe siècle et du début du XXe siècle. 
 
 
Or, la protection conférée par ces dispositions et concrétisée par 
l'art. 90 al. 1 LCI, applicable également en cas d'inscription à l'inventaire, 
implique une restriction au droit de propriété, à l'instar des autres mesures de 
protection du patrimoine. Le raisonnement développé ci-dessus trouve ainsi 
également application mutatis mutandis. 
 
 
La chambre de céans a d'ailleurs déjà jugé que même lorsque des immeubles 
constituaient un ensemble au sens de l'art. 89 al. 2 LCI, s'il était concevable 


- 21/22 - 
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d'imposer à un propriétaire le coût d'une rénovation pour sauvegarder un 
immeuble d'une valeur architecturale certaine, ou selon les cas, simple témoin 
d'une époque, une retenue s'imposait lorsqu'il s'agissait d'immeubles sans style ni 
caractère particulier (ATA/162/1998 du 24 mars 1998). 
 
 
En l'espèce, au vu de la disproportion entre l'intérêt patrimonial des 
bâtiments et les frais imposés aux propriétaires pour leur conservation, sans espoir 
de rentabiliser les travaux entrepris, il apparaît que la protection conférée par les 
art. 89 ss LCI ne peut ainsi pas être imposée aux propriétaires. 
12. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera admis. L'arrêté du 17 janvier 2011 
approuvant l'inscription à l'inventaire des bâtiments nos B 218, B 220 et B 222 et 
des parcelles nos 254, 255 et 256 du cadastre de la commune de Genève, section 
Eaux-Vives, sera annulé. Une indemnité globale de CHF 3'000.- sera allouée aux 
recourants, à la charge de l'Etat de Genève. Il ne sera pas perçu d'émolument 
(art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 février 2011 par Mesdames Monique Beffa et 
Lucrèce Rebsamen et l'hoirie de Monsieur Henri Beffa, composée de Mesdames Liliane 
Beffa et Béatrice Beffa-Ramelli ainsi que de Messieurs Daniel, Raphaël et Roberto 
Beffa ainsi que les héritiers de Monsieur Claude Beffa, soit Madame Mathilde Fontana, 
Messieurs Maurice, Bernard et Jean-Marc Beffa, Mesdames Claire Falconi, Jeanne 
Falconi, Marie-Claude Jacquet et Chantal Fortunato contre l'arrêté du département des 
constructions et des technologies de l'information du 17 janvier 2011 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule l'arrêté du 17 janvier 2011 approuvant l'inscription à l'inventaire des bâtiments 
nos B 218, B 220 et B 222 et des parcelles nos 254, 255 et 256 du cadastre de la 
commune de Genève, section Eaux-Vives ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
dit qu'une indemnité globale de CHF 3'000.- est allouée aux recourants, à la charge de 
l'Etat de Genève ; 


- 22/22 - 
A/591/2011 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat des recourants, ainsi qu'au 
département de l'urbanisme. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, MM. Dumartheray et Verniory, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :