ge_gerichte · ACJC/1499/2013 · 2013-01-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.12.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1075/2012 
ACJC/1499/2013
ARRET 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 DECEMBRE 2013 
Entre 
Masse en faillite de feue A.______, soit pour elle l'Office des faillites, route de Chêne 
54, case postale 115, 1211 Genève 17, recourante contre un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 30 janvier 2013, comparant en personne, 
 
 
et 
Monsieur B.______, Monsieur C.______, Madame D.______ et Succession de feue 
E.______, soit pour elle F.______, intimés, comparant tous par ROSSET & CIE SA, 
rue des Charmilles 28, 1203 Genève, en les bureaux de laquelle ils font élection de 
domicile. 
 
 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 30 janvier 2013, expédié pour notification aux parties le 
31 janvier 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevable la demande 
formée à l'encontre de la Masse en faillite de feu (recte : feue) A.______ (ch. 1 du 
dispositif), a condamné la Masse en faillite de feu (recte : feue) A.______ à payer 
à Monsieur B.______, Monsieur C.______, Madame D.______ et Succession de 
feue E.______, soit pour elle F.______, la somme de 6'963 fr. 35 avec intérêts à 
5% dès le 15 septembre 2010 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclu-
sions (ch. 3), a dit que la procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de 
droit (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont retenu que c'était sans motif valable que 
l'Office des faillites, en charge de la liquidation de la succession de la locataire 
décédée, avait conservé la possession de l'appartement litigieux entre le 1er mai et 
le 15 novembre 2010, alors qu'il aurait pu restituer les clés à la régie en charge de 
l'immeuble et laisser à celle-ci le soin de disposer librement des objets insai-
sissables garnissant l'appartement. Le Tribunal des baux et loyers a dès lors retenu 
que la Masse en faillite de feue A.______ devait s'acquitter du loyer jusqu'à la 
restitution des locaux aux bailleurs, soit jusqu'au 15 novembre 2010. Dans la 
même mesure, le solde de chauffage réclamé par ceux-ci devait également être 
mis à sa charge. 
B. 
a. Par acte expédié le 1er mars 2013 au greffe de la Cour de justice, la Masse en 
faillite de feue A.______ (ci-après : la recourante) forme recours contre ce 
jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que sa 
partie adverse soit déboutée de toutes ses conclusions, subsidiairement à ce qu'elle 
soit condamnée à payer à B.______, C.______, D.______ et Succession de feue 
E.______, soit pour elle F.______, la somme de 1'243 fr. 35 avec intérêts à 5% 
dès le 1er juin 2010 et, plus subsidiairement, la somme de 6'755 fr. 35 avec intérêts 
à 5% dès le 15 septembre 2010. 
A titre préalable, elle a sollicité que l'effet suspensif soit octroyé à son recours, ce 
que la Cour de céans a accepté par décision du 11 mars 2013. 
Outre une copie du jugement entrepris, la Masse en faillite de feue A.______ 
produit simultanément à son recours des pièces nouvelles. La première (pièce n° 
15) est une décision de la Commission de surveillance des Offices des poursuites 
et des faillites de 2003, tandis que la seconde (pièce n° 16) peut être trouvée sur 
Internet, dans une publication accessible à chacun. 
b. Dans leur réponse du 26 avril 2013, B.______, C.______, D.______ et 
Succession de feue E.______, soit pour elle F.______ (ci-après : les bailleurs ou 


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les intimés) concluent à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement 
de la recourante de toutes ses conclusions. 
c. Les parties ont été avisées le 29 avril 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. A.______ était locataire d'un appartement de quatre pièces, au 4ème étage de 
l'immeuble sis ______ (GE), propriété en dernier lieu de B.______, C.______, 
D.______ et Succession de feue E.______, soit pour elle F.______. 
b. Le loyer a été fixé, en dernier lieu, à 1'040 fr. par mois, charges non comprises. 
c. A.______ est décédée le 21 mars 2010. Sa succession a été répudiée. 
d. Par jugement JTPI/4549/2010 du 19 avril 2010, le Tribunal de première ins-
tance a prononcé l'ouverture de la faillite et ordonné la liquidation de la succes-
sion de feue A.______. 
e. Par courrier du 3 mai 2010, l'Office des faillites a informé la régie en charge de 
l'immeuble que l'administration de la faillite n'entendait pas entrer dans le contrat 
de bail ni fournir les sûretés prévues en application de l'art. 266h CO. Il proposait 
à celle-ci d'être nommée gardienne d'actifs, afin de pouvoir déplacer en garde-
meubles, à ses frais et sous son entière responsabilité, les biens de la défunte, de 
manière à pouvoir relouer au plus vite l'appartement. 
f. Le surlendemain, la régie prenait acte du fait que la Masse en faillite n'entendait 
pas reprendre le contrat de bail et lui impartissait un délai au 31 mai 2010 pour 
restituer les locaux, faute de quoi elle considérerait qu'elle reprenait finalement le 
bail et les loyers à échoir devraient être considérés comme des dettes de la Masse. 
g. Dans un nouveau courrier, daté du 10 mai 2010, l'Office des faillites répétait à 
la régie qu'elle avait la possibilité d'être nommée gardienne d'actifs, à défaut de 
quoi il faudrait attendre «que le mode de liquidation ait été déterminé par le 
Tribunal de Première Instance et que cette décision soit publiée, avec l'inventaire, 
dans la FAO et la FOSC», en précisant qu'il serait en outre «nécessaire d'attendre 
l'écoulement d'un délai de 10 jours dès la publication pour respecter les droits des 
créanciers et des tiers». 
h. Dans son courrier de réponse du 26 mai 2010, la régie campait sur sa position 
du 5 mai 2010, précisant qu'il n'appartenait pas aux bailleurs de prendre en charge 
les coûts de déménagement ou de stockage du mobilier de la défunte. 
i. Le 27 mai 2010, l'Office des faillites a dressé l'inventaire de la faillite, faisant 
état d'actifs d'une valeur de 6'212 fr. 44 et de biens immobiliers insaisissables. 


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j. Par lettre du 9 novembre 2010, l'Office des faillites a informé la régie qu'il lais-
sait à sa disposition le contenu du logement en question, charge pour elle d'en dis-
poser comme elle entendait le faire. Il indiquait en outre tenir les clés du logement 
à sa disposition. 
k. La régie a récupéré les clés le 15 novembre 2010. L'appartement a été vidé aux 
frais des bailleurs, pour un montant total de 2'546 fr. et a pu être reloué à compter 
du 16 janvier 2011. 
l. Par requête du 23 janvier 2012, déclarée non conciliée lors de l'audience du 
8 mai 2012, et portée devant le Tribunal des baux et loyers le lendemain, les bail-
leurs ont conclu à la condamnation de la Masse en faillite de feue A.______ au 
paiement de la somme de 9'043 fr. 35, correspondant aux loyers du 1er mai au 15 
novembre 2010 (6'760 fr.), au charges de chauffage et eau chaude pour la même 
période (203 fr. 35) et à l’indemnité pour perte locative du 15 novembre 2010 au 
15 janvier 2011 (2'080 fr.). 
m. La Masse en faillite de feue A.______ s'est opposée à cette demande, relevant, 
au fond, qu’elle avait clairement manifesté son intention de ne pas reprendre le 
bail litigieux et que sa partie adverse avait décliné son offre d'être désignée 
gardienne des actifs, ce qui lui aurait permis de récupérer l'appartement à la fin du 
mois de mai 2010. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la 
solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles 
de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC). 
1.2. Le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance de recours dans 
les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notifi-
cation postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 CPC). Le délai n'est cependant 
que de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire et les ordon-
nances d'instruction, à moins que la loi n'en dispose autrement (art. 321 
al. 2 CPC). 
1.3. La valeur litigieuse de la présente procédure est inférieure à 10'000 fr. 


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C'est la voie du recours qui est en conséquence ouverte contre le jugement du 
Tribunal des baux et loyers (art. 319 let. a et 309 let. a CPC), le délai pour recourir 
étant de trente jours (art. 321 al. 1 CPC). 
1.4. En l'espèce, le recours a été interjeté dans les forme et délai légaux. Il est ainsi 
recevable sous cet angle. 
1.5. Le Tribunal examinant d'office si les conditions de recevabilité sont remplies 
(art. 60 CPC), notamment eu égard à sa compétence à raison de la matière et du 
lieu (art. 59 al. 2 let. b CPC), il sera constaté que la juridiction des baux et loyers 
est bien compétente pour connaître du présent litige, vu sa nature, soit la qualifi-
cation d'une dette comme obligation de la Masse ou obligation du failli (ATF 125 
III 293), et la situation géographique de l'immeuble litigieux (art. 33 CPC, 89 et 
122 LOJ). 
1.6. Dès lors, le recours sera déclaré recevable. 
1.7 En vertu de l'art. 320 CPC, le recours est recevable pour violation du droit 
(let. a) ou constatation manifestement inexacte des faits (let. b). 
2. 
Saisie d'un recours, la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, à moins 
que l'appréciation du juge inférieur ne soit arbitraire (violation de l'art. 9 Cst.), par 
exemple lorsqu'ils contredisent clairement les pièces versées au dossier (art. 320 
let. b CPC; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 
2011, p. 195). Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles 
sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 
Les pièces nouvelles nos 15 et 16 produites par la recourante doivent cependant 
être considérées comme recevables, puisque la première porte sur une question de 
droit (jurisprudence de la Commission de surveillance des Offices des poursuites 
et des faillites) et la seconde, dans la mesure où elle peut être contrôlée par la 
consultation de publications accessibles à chacun, constitue un fait notoire, qu'il 
n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_645/2011). 
Pour le surplus, dans la mesure où recourante et intimés n'émettent aucune cri-
tique à l'encontre des faits retenus par le Tribunal des baux et loyers, la Cour ne 
saurait s'en écarter. 
3. 
3.1 Se pose en premier lieu la question de savoir si le contrat de bail portant sur 
l'appartement litigieux a pris automatiquement fin avant le 15 novembre 2010 ou 
s'il a été résilié par l'une ou l'autre des parties avant cette date également. 
3.2 De jurisprudence constante (arrêt du Tribunal fédéral 4C.252/2005), ni le dé-
cès du locataire, ni la répudiation de la succession par ses héritiers, ni l'ouverture 


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de la faillite n'ont pour conséquence de mettre fin automatiquement au contrat de 
bail. Tout au plus, les parties ont-elles la possibilité, à certaine condition, de pro-
céder à sa résiliation. 
S'agissant du bailleur, il peut procéder à la résiliation immédiate du contrat dans le 
cadre de l'art. 266h CO, à savoir si, dans un délai convenable fixé par lui, le failli 
ou l'administration de la faillite n'ont pas fourni des sûretés pour les loyers à 
échoir, malgré sa demande. Il ressort cependant de l'état de fait que les bailleurs, 
en l'espèce, n'ont pas fait usage de cette faculté. 
La loi ne reconnaît en revanche pas au locataire, respectivement à la Masse, la 
possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite, mais 
dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, la jurisprudence 
cantonale et une partie de la doctrine sont néanmoins d'avis que, selon les circons-
tances, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i CO aux héritiers du 
défunt locataire appartient à l'Office des faillites si ceux-là répudient la succession 
(cf. jugement de la IIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg du 
13 juin 2000, publié in Cahiers du bail [CdB] 2001 p. 37, consid 3a p. 40; 
LACHAT, Commentaire Romand, n. 2 ad art. 266i CO; HIGI, Commentaire zuri-
chois, n. 28 ad art. 266i CO). 
3.3 Cependant, dans le cas d'espèce, l'Office des faillites, pour la Masse, s'est con-
tenté d'indiquer qu'il n'entendait pas entrer dans le contrat de bail, sans toutefois le 
résilier formellement. 
En outre, dans son courrier, daté du 3 mai 2010, il proposait à la représentante des 
bailleurs d'être désignée en qualité de gardienne d'actifs, de manière à ce que l'ap-
partement puisse être rapidement débarrassé - en vue d’une relocation à un tiers -, 
en précisant que le déplacement et le stockage des biens de la défunte dans un 
garde-meuble devrait se faire aux frais et sous la responsabilité de la régie. 
Il ressort indéniablement des échanges de correspondance du mois de mai 2010 
entre l'Office des faillites et la régie en charge de l'immeuble que cette dernière, 
au nom et pour le compte des bailleurs, a décliné l'offre qui lui était faite de 
devenir gardienne d'actifs. 
Il convient d'interpréter (art. 18 CO), de ces échanges, que la Masse en faillite a 
adressé aux bailleurs une résiliation de bail conditionnelle - admissible unique-
ment si l'accomplissement de la condition dépend exclusivement de son desti-
nataire (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 643), comme c'était le cas en 
l'espèce - que ceux-ci ont refusé. Dès lors, la Masse n'a pas valablement résilié le 
bail, sans qu'il soit nécessaire de se poser la question de savoir si l'administration 
de la faillite peut bénéficier, au même titre que les héritiers du défunt, de la faculté 
réservée par l'art. 266i CO, puisqu'elle n'a manifestement pas voulu faire usage de 
celle-ci. 


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Force est dès lors de constater que le contrat de bail est demeuré en vigueur à tout 
le moins jusqu'au 15 novembre 2010, date à laquelle les parties se sont entendues 
relativement à la restitution des clés. Point n'est besoin par ailleurs d'examiner la 
situation au-delà de cette dernière date, les bailleurs n'ayant pas repris leurs con-
clusions de première instance relativement aux mensualités postérieures au 
15 novembre 2010. 
3.4 Il faut se demander en deuxième lieu si la Masse a ou non exprimé la volonté 
de reprendre le contrat de bail en cours. En effet, si la Masse ne veut pas reprendre 
le contrat, certes cette décision n'a pas pour effet de mettre fin au contrat, mais les 
loyers qui arrivent à échéance sont alors des dettes dans la Masse qui doivent être 
colloquées. En revanche, si la Masse choisit de poursuivre elle-même le contrat, 
les obligations qui en résultent sont des dettes de la Masse (ATF 104 III 84). 
Selon la jurisprudence, le fait pour l'administration de la faillite de laisser les meu-
bles en place ne peut s'interpréter que comme l'expression, pour la Masse, d'une 
volonté de garder, au moins pour quelques temps encore, l'appartement, parce 
qu'il était dans son intérêt, pour faciliter la liquidation, de disposer de locaux pour 
abriter les objets appartenant au failli (arrêt du Tribunal fédéral 4C.252/2005). 
Dès lors, la Cour de céans ne peut que constater que, non seulement le bail n'a pas 
pris fin, mais la Masse a en outre, par actes concluants et en dépit de ses déclara-
tions, repris le bail en cours. 
Il résulte de ce qui précède que les loyers litigieux (du 1er mai au 15 novembre 
2010) sont des dettes de la Masse, de même que le solde du décompte de charges, 
lequel porte sur la période postérieure à l’ouverture de la faillite prononcée le 
19 avril 2010 (1er mai au 15 novembre 2010). 
3.5 En troisième lieu, se pose la question d'une éventuelle obligation des bailleurs 
de réduire leur dommage, respectivement de l'impossibilité, alléguée par la recou-
rante, pour satisfaire aux conditions imposées par la Loi fédérale sur la poursuite 
pour dettes et la faillite (LP), de ne pas reprendre le contrat de bail dans le cadre 
de la liquidation par voie de faillite d'une succession répudiée. 
Si les locaux ont été remis à bail au failli et que l'administration de la faillite 
n'entend pas reprendre le contrat, l'Office a la faculté de faire évacuer les locaux et 
de prendre les objets s'y trouvant pour les placer sous sa garde. Il est également 
habilité à désigner un gardien, chargé - sous sa responsabilité - de conserver les 
actifs et d'en prévenir toute diminution (arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006). 
En proposant aux intimés de les désigner, en leur qualité de propriétaires des lo-
caux précédemment occupés par la défunte, comme gardienne des actifs inven-
toriés s'y trouvant encore, l'Office des faillites a donc entendu prendre une mesure 
de sûreté conforme à l'art. 223 LP, mesure qui impliquait accessoirement la remise 


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des clés à la gardienne désignée. Cependant, l'Office des faillites a assorti cette 
proposition d'une obligation pour les intimés d’assumer en particulier les frais de 
garde, en violation de ce que prescrit l'art. 223 al. 4 LP. 
Il ne pouvait être exigé des intimés qu'ils acceptent leur désignation en qualité de 
gardiens des actifs de la succession, même au regard de leur obligation générale 
de réduire leur dommage (art. 44 al. 1 et 99 al. 3 CO), tant il est vrai que rien 
n'empêchait l'administration de la faillite, dès l'ouverture de la faillite (art. 221 
LP), de procéder elle-même, à ses frais et sous sa responsabilité, au mesures de 
sûretés de l'art. 223 LP, en plaçant les biens mobiliers de la défunte - par ailleurs 
insaisissables - en garde-meuble. Si, comme le relève à juste titre la recourante, la 
loi ne la contraint pas à prendre sous sa garde le mobilier se trouvant dans les lo-
caux litigieux, une bonne administration de la succession lui commande néan-
moins, dans pareil cas de figure, de le faire, ceci afin de ne pas empêcher la relo-
cation desdits locaux dans les meilleurs délais, puisqu’à défaut les loyers à échoir 
deviennent des dettes dans la Masse; en effet, les mesures prescrites à l'art. 223 LP 
sont destinées à assurer le maintien de la Masse et à éviter sa diminution. Peu im-
porte dès lors, dans ce contexte, que le produit probable de la réalisation du mobi-
lier ne couvre pas le montant des frais de déplacement de ce mobilier. 
Les griefs soulevés par la recourante s'avèrent dès lors infondés, si bien que le 
recours sera rejeté et le jugement entrepris intégralement confirmé, étant relevé 
que, dans la mesure où aucune des parties ne remet en question la date à compter 
de laquelle les intérêts moratoires de 5% sont dus, la Cour de céans ne saurait la 
discuter. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 1er mars 2013 par la Masse en faillite de feue 
A.______ contre le jugement JTBL/87/2013 rendu le 30 janvier 2013 par le Tribunal 
des baux et loyers dans la cause C/1075/2012-4-D. 
Déclare recevables les pièces nouvelles produites par la Masse en faillite de feue 
A.______ simultanément à son recours. 
Au fond : 
Le rejette. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions 
pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être 
formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.