ge_gerichte · ATA/760/2002 · 2002-12-03 · fr

Résumé:
 Pour déterminer le nombre de pièces d'un appartement, l'on tiendra compte de la conception architecturale dudit appartement et non de l'usage qu'en a fait le locataire.
De même, de jurisprudence constante, le nombre de pièces déterminant est celui calculé sur la base de la LGL et non celui indiqué dans le contrat de bail.

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_____________ 
 
A/492/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 3 décembre 2002 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur J. B. 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/492/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur J. B. est domicilié à Onex. Il est 
titulaire d'un bail à loyer portant sur un appartement 
sis au 8ème étage de l'immeuble. 
 
 
 
Il ressort d'une correspondance échangée entre 
M. B. et la société X S.A., agence immobilière, que ledit 
logement est considéré par le bailleur comme un 6 pièces, 
celle servant de séjour ayant été divisée en deux par le 
locataire à l'entrée de celui-ci dans les lieux en 1979. 
Les recherches effectuées par le bailleur n'avaient pas 
permis de retrouver une trace écrite de l'autorisation 
qui avait peut-être été donnée oralement par le précédent 
propriétaire de l'immeuble. 
 
2. 
Le 16 octobre 2001, l'office cantonal du logement 
(ci-après : l'OCL) a reçu une demande d'allocation 
déposée par M. B. et son épouse, S. B.. 
 
3. 
Le 10 janvier 2002, l'OCL a rejeté la demande des 
époux B. au motif que l'appartement en question devait 
être considéré comme un 5 pièces, au prix annuel de CHF 
5'013.-- par pièce, soit un montant plus élevé que celui 
du 90 % des logements construits soit entre 1971 à 1975, 
soit entre 1976 et 1980. 
 
 
 
Il ressort du dossier constitué par l'OCL, qu'une 
fiche de renseignements concernant l'appartement a été 
établie au mois d'octobre ou de novembre 2001. Basée sur 
les 
plans 
de 
l'appartement, 
elle 
permet 
notamment 
d'établir que la pièce de séjour a été divisée - par le 
locataire lui-même - en deux espaces, l'un mesurant 
4,33 m x 8,41 m, soit 36,42 m2 et l'autre 3,99 m x 
3,11 m, soit 12,41 m2. Les trois chambres à coucher ont 
des surfaces allant de 14,07 m2 à 16,45 m2 et la cuisine 
mesure 10,25 m2, soit une dimension totale des espaces 
communautaires et des espaces individuels de 103,73 m2. 
 
4. 
Le 15 janvier 2002, M. B. a réclamé contre la 
décision de refus. L'immeuble avait été construit sous le 
régime "HCM" et désigné comme un logement de 6 pièces. 
Les augmentations avaient été approuvées par arrêté du 
Conseil d'État sur cette base et la Caisse de prévoyance 
du personnel enseignant de l'instruction publique et des 
fonctionnaires de l'administration du canton de Genève 
(ci-après : la CIA) ne louerait pas "un 6 pièces qui ne 


 
 - 3 - 
 
 
 
serait pas aux normes". 
 
5. 
Le 20 février 2002, l'OCL a adressé une décision 
sur 
réclamation 
aux 
époux 
B.. 
Le 
logement 
avait 
effectivement été considéré comme un 6 pièces "dès sa 
création" en raison d'une pratique administrative valable 
à cette époque : les pièces de séjour, traversantes et 
mesurant plus de 30 m2, étaient comptées pour deux pièces 
si elles possédaient des jours aux deux extrémités. 
 
 
 
Il appartenait au locataire de faire parvenir à 
l'OCL un exemplaire de l'autorisation de construire pour 
que le mur séparant le séjour en deux pièces soit pris en 
compte. 
 
6. 
Le 31 mai 2002, M. B. a recouru contre la décision 
précitée. Comme beaucoup d'autres locataires du même 
immeuble, il avait reçu une autorisation orale de 
l'ancien 
régisseur 
pour 
édifier 
un 
mur. 
Il 
avait 
bénéficié d'une allocation de logement sur la base du 
nombre 
de 
pièces 
alors 
déclaré 
et 
ni 
le 
nouveau 
régisseur, ni le nouveau propriétaire n'avaient modifié 
le nombre de pièces dans des avenants aux baux plus 
récents. 
 
 
 
M. B. conclut à ce que son appartement soit 
considéré comme un 6 pièces, ce qui lui "donnerait droit 
à une allocation de logement bienvenue". 
 
 
 
Le 11 juillet 2002, l'OCL a répondu au recours. Le 
nombre de pièces était déterminé par l'article premier 
alinéa 5 du règlement d'exécution de la loi générale sur 
le logement et la protection des locataires du 24 août 
1992 (RLGL - I 4 05.01). L'espace communautaire avait une 
surface de 59,08 m2 et comptait pour 2 pièces. Le mur de 
séparation construit par le locataire ne pouvait être 
pris en considération, car il avait été construit sans 
autorisation. S'agissant enfin du prix du loyer, pour un 
immeuble construit en 1975, il était de CHF 5'013.-- par 
pièce et par an, alors que 90 % des appartements de 
5 pièces construits dans des immeubles du même âge 
avaient un loyer par pièce inférieur à CHF 4'140.--. 
 
7. 
Le 7 août 2002, les parties ont été informées que 
la cause était gardée à juger. 
 
 
 
 
EN DROIT 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 décembre 1941 - LOJ E 
2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
a. 
Un locataire peut être mis au bénéfice d'une 
allocation de logement si son loyer constitue une charge 
manifestement trop lourde, eu égard à son revenu, et si 
un échange avec un logement moins onéreux ne peut se 
réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A de la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 4 décembre 1977 [LGL - I 4 05] ATA K. du 27 mars 2001 
et C. du 9 août 2000). 
 
 
b. 
Depuis le 1er avril 1998, le règlement d'exécution 
de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01) a été 
modifié. Il est immédiatement applicable (ATA M. du 22 
septembre 1998). Il prévoit à l'article 1 alinéa 5 
lettres a) et c) que : 
 
 
 
"pour le calcul du nombre de pièces des logements, 
il est tenu compte de la surface nette telle que définie 
à l'article 4 du présent règlement. 
 
 
 
a) toute chambre d'une surface inférieure à 9 m2 
compte pour une demi-pièce; 
 
 
 
... 
 
 
 
c) l'espace communautaire compte pour deux pièces 
lorsque sa surface est supérieure ou égale à celle visée 
à l'alinéa 6; il compte pour 1,5 pièce lorsque sa surface 
est inférieure;" 
 
 
 
Selon l'article 1 alinéa 6 RLGL, les surfaces 
nettes des logements ne devraient pas être inférieures à 
celles figurant sur le tableau ci-dessous : 
 
 
 
 
Surface nette minimale des logements : 
 
 
 
nombre de pièces avec cuisine 2 3 4 5 6 
 
 
 
espace individuel (chambre m2) 12 21 30 39 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
espace communautaire, 25 27 28 29 
 
 
coin à manger, cuisine m2 
 
 
 
surface nette totale minimum m2 25 37 48 58 68 
 
 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal administratif 
(ATA K. du 8 février 2000 et C. du 10 novembre 1998), 
c'est la conception architecturale d'un appartement qui 
permet de déterminer le nombre de pièces, non l'usage 
qu'en 
fait 
le 
locataire. 
Il 
est 
également 
de 
jurisprudence que le nombre de pièces déterminant est 
celui calculé sur la base de la LGL, et non celui indiqué 
par le propriétaire ou son mandataire dans le contrat de 
bail (ATA B. du 4 février 1997). 
 
 
 
En l'espèce, il faut considérer que la pièce 
supplémentaire, créée par division de la pièce de séjour 
du fait de l'occupant, ne correspond pas à la conception 
architecturale 
de 
l'appartement 
et 
ne 
saurait 
être 
opposée 
à 
l'autorité 
administrative 
pour 
qu'elle 
considère que le logement en question compte une pièce de 
plus. 
 
 
 
L'appartement 
du 
recourant 
comptant 
ainsi 
5 
pièces, il reste à déterminer si l'OCL a considéré que 
son prix était trop élevé pour qu'il puisse être agréé. 
 
2. 
Pour que le locataire d'un appartement se trouvant 
dans un immeuble du secteur non subventionné puisse 
bénéficier d'une allocation de logement, le loyer et les 
caractéristiques de cet appartement doivent correspondre 
aux normes admises dans les immeubles soumis à la loi, 
compte tenu de l'année de construction de l'immeuble 
(art. 39 A al. 2 et 39 B al. 3 LGL). Le but de ces 
dispositions est d'éviter que l'allocation de logement ne 
serve, contrairement à sa finalité sociale, à financer le 
paiement de loyers trop élevés ou l'allocation de 
logements luxueux (ATA R. du 15 juin 1999 et les 
références citées). Quant à la comparaison des loyers, la 
jurisprudence a retenu qu'un logement ne pouvait être 
agréé lorsque le loyer par pièce dépassait le loyer moyen 
par pièce pour 90 % des logements comportant le même 
nombre de pièces et construits à la même époque (ATA C. 
et R. précités et les références). 
 
 
 
Selon 
la 
dernière 
publication 
pertinente 
de 
l'office 
cantonal 
de 
la 
statistique 
(Données 
statistiques, le niveau des loyers à Genève, juin 2002, 
tableau 1.0.1, p. 29), le niveau moyen des loyers du mois 


 
 - 6 - 
 
 
 
de mai 2002 dans un immeuble construit entre 1971 et 1975 
par pièce et par mois était de CHF 343.-- s'agissant d'un 
appartement situé hors de ville et de CHF 350.-- 
s'agissant de la moyenne pour l'ensemble du canton quant 
au neuvième décile, soit un prix annuel oscillant entre 
CHF 4'116.-- et CHF 4'200.-- la pièce/an. 
 
 
 
En 
l'espèce, 
le 
loyer 
mensuel 
étant 
de 
CHF 2'089.--, le prix de location annuel d'une pièce est 
de CHF 5'013,60, soit supérieur aux chiffres précités. En 
d'autres termes, si l'on considère un appartement de 5 
pièces, le loyer mensuel maximum admissible selon les 
statistiques précitées est de CHF 1'750.-- par mois alors 
que 
le 
coût 
effectif 
pour 
le 
recourant 
est 
de 
CHF 2'089.--. 
 
3. 
Entièrement 
mal fondé, 
le 
recours 
doit 
être 
rejeté. 
 
 
 
Vu l'article 10 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (E 5 10.03), la procédure n'est pas 
gratuite (ATA C. précité). Un émolument de CHF 250.- sera 
donc mis à la charge du recourant. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 27 mai 2002 par Monsieur J. B. contre la 
décision de l'office cantonal du logement du 20 février 
2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge du recourant un 
émolument de CHF 250.--; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Monsieur J. B. ainsi qu'à l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin et Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président : 
 
 
 M. Tonossi 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci