ge_gerichte · DCSO/260/2019 · 2019-06-13 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/633/2019-CS 
DCSO/260/19
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 13 JUIN 2019 
Plainte 17 LP (A/633/2019-CS) formée en date du 18 février 2019 par A______, élisant 
domicile en l'Etude de Me Yves PIANTINO, avocat. 
 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 13 juin 2019 
à : 
- A______ 
c/o Me PIANTINO Yves 
Route de Vernier 94 
1219 Châtelaine. 
- B______ SA 
c/o Me PETROZ Pascal 
Rue de la Coulouvrenière 29 
Case postale 5710 
1211 Genève 11. 
- C______ SA 
______ 
Case postale ______ 
______ (VD). 
- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 
Service du contentieux 
Rue du Stand 26 


 
 
 
 
A/633/2019-CS 
- 2 - 
Case postale 3937 
1211 Genève 3. 
- HOIRIE DE FEU M. D______ 
c/o Me ZWAHLEN Guy 
Rue Monnier 1 
Case postale 205 
1211 Genève 12. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/633/2019-CS 
EN FAIT 
A. 
a. Dans le cadre de quatre poursuites en réalisation de gage immobilier 
nos 1______ , 2______ , 3______ et 4______ introduites contre l'Hoirie de feu 
M. D______ , composée de E______ , F______ , G______ et H______ (ci-après 
"l'hoirie"), B______ SA, créancier-gagiste de deuxième rang, a requis au mois de 
septembre 2016 la vente de la parcelle n° 5______ sise à ______ (GE), propriété 
de l'hoirie. 
 
b. La vente aux enchères a été fixée par l'Office cantonal des poursuites (ci-après: 
l'Office) au 22 octobre 2018. 
 
Selon l'avis publié dans la feuille d'avis officielle du ______ 2018, toute personne 
intéressée avait la possibilité de consulter, à compter du 18 septembre 2018, 
auprès de l'Office, les conditions de vente et l'état des charges. Une visite de la 
propriété était organisée le 27 septembre 2018. 
 
L'avis de vente précisait que la parcelle mesurait 1'357 m2 et était sise en zone 
agricole. Des immeubles à destination agricole y étaient érigés. Elle était estimée 
à 450'000 fr. 
 
c. Selon l'état des charges établi le 18 septembre 2018, les deux principaux 
créanciers-gagistes étaient le C______ SA (1er rang) à hauteur de 539'080 fr. et 
B______ SA (2ème rang) à hauteur de 469'263 fr. 
 
Les conditions de vente stipulaient, notamment, que la propriété serait vendue 
avec toutes les charges qui la grevaient et adjugée après trois criées au plus 
offrant, à condition que son offre soit égale ou supérieure à 540'688 fr. 10. 
 
Le paiement total devait être effectué avant l'adjudication (ch. 10 des conditions 
de vente). Toutefois, celle-ci pouvait être prononcée moyennant le versement 
préalable de 112'500 fr. en espèces ou par chèque bancaire, étant précisé que seul 
un montant de 100'000 fr. pouvait être payé en espèces. Un délai de deux mois, 
échéant le 23 décembre 2018, était accordé pour le règlement du solde du prix 
d'adjudication. L'Office se réservait le droit d'exiger des sûretés en garantie du 
paiement de la somme pour laquelle un terme était accordé. 
 
A défaut de paiement dans le délai et à moins que tous les intéressés ne consentent 
à ce qu'il soit prolongé, l'adjudication serait aussitôt révoquée et de nouvelles 
enchères seraient ordonnées. Dans ce cas, l'adjudicataire précédent et ses cautions 
seraient tenus de la moins-value sur le prix de la première vente ainsi que de tout 
autre dommage. 
 
d. En raison de l'existence d'un bail à ferme de longue durée, l'Office a décidé, à la 
demande des créanciers-gagistes, que l'immeuble serait mis aux enchères avec la 
charge puis sans la charge (double mise à prix). La plainte de l'hoirie auprès de la 
Chambre de surveillance contre cette décision, enregistrée sous A/6______ /2018, 


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n'a pas été assortie de l'effet suspensif. Elle a été déclarée sans objet par décision 
DCSO/149/2019 du 21 mars 2019. 
 
e. Le 22 octobre 2018, lors des enchères, la représentante de l'Office a rappelé les 
éléments essentiels de l'état des charges et des conditions de vente et mentionné 
que les créanciers-gagistes avaient demandé la double mise à prix. 
 
L'immeuble a été adjugé sans la charge à A______, qui a offert 540'688 fr. 10. 
 
A______ a versé immédiatement 100'000 fr. en espèces et s'est engagé à payer le 
solde de l'acompte, en 12'500 fr., le lendemain. Il a remis à l'Office 10'000 fr. 
supplémentaires qu'il avait sur lui, lesquels ont été comptabilisés comme étant des 
sûretés. 
 
Le 23 octobre 2018, A______ a versé les 12'500 fr. supplémentaires. L'Office lui 
a ensuite remboursé les 10'000 fr. de sûretés. 
 
f. Par e-mail du 30 octobre 2018, l'Office a rappelé à A______, à sa demande, 
l'échéance du 22 décembre 2018 et les conséquences de la demeure de 
l'adjudicataire. 
 
Le lendemain, A______ a signalé à l'Office que les banques I______ et J______ 
avaient refusé de financer l'opération. Il ne pouvait donc pas s'acquitter du solde à 
payer au 22 décembre 2018 et sollicitait l'annulation de la vente. 
 
L'Office lui a répondu qu'il était dans son intérêt de trouver un prêteur, vu les 
conséquences financières auxquelles il pouvait s'exposer en cas de demeure. 
 
g. A______ n'a pas versé le solde du montant de l'adjudication dans le délai fixé. 
 
Le 3 janvier 2019, l'Office a révoqué la vente du 22 octobre 2018. Il en a fait 
mention dans le procès-verbal de vente et en a informé par écrit A______. 
 
Le même jour, l'Office a publié une annonce fixant la date de la nouvelle vente 
aux enchères au 28 janvier 2019, à l'issue de laquelle, personne n'ayant présenté 
d'offre, l'Office a prononcé un non-lieu de vente. 
B. 
a. Par écriture du 18 février 2019 adressée à la Chambre de surveillance, 
complétée le 18 mars 2019 par l'entremise de son conseil, A______ a formé 
plainte contre la vente du 22 octobre 2018, "au vu de non-respect des conditions 
de vente". Il a conclu à son annulation et à la restitution de la somme de 112'500 
fr. qu'il avait versée. 
 
C'était à tort que l'Office avait accepté, lors des premières enchères, un montant 
total de 110'000 fr. en espèces, alors qu'il n'y était pas autorisé. Il importait peu 
que l'Office ait comptabilité 100'000 fr. à titre d'acompte et 10'000 fr. au titre de 
sûretés. En effet, en agissant ainsi, il avait voulu contourner la limite de 
100'000 fr. de l'art. 136 al. 2 LP. D'ailleurs, les conditions de vente ne 
permettaient pas d'accepter des sûretés en espèces. Enfin, l'adjudication de 
l'immeuble avait eu lieu avant le paiement de l'acompte et des sûretés, de sorte 
qu'elle n'avait pas été prononcée valablement. 


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A titre préalable, il a conclu à l'octroi de l'effet suspensif. 
 
b . Aux termes de sa détermination sur effet suspensif du 22 février 2019, l'Office 
s'en est rapporté à justice. Il n'était pas certain que le fait d'adjuger le bien à un 
enchérisseur qui ne disposait pas du montant total de l'acompte prévu par les 
conditions de vente soit un motif de nullité. Le fait d'accepter un montant 
supérieur à 100'000 fr. en espèces pouvait constituer une violation de l'art. 136 
al. 2 LP. 
 
c. Par ordonnance du 4 mars 2019, l'effet suspensif a été accordé à la plainte. 
 
d. Dans ses déterminations des 6 et 22 mars 2019, C______ SA a relevé que le 
plaignant avait accepté les modalités de paiement établies par l'Office lors de la 
vente du 22 octobre 2018, lesquelles auraient dû lui permettre de régler le solde 
du prix d'adjudication. Conclure à la nullité de la vente, voire à son annulation, 
trois mois après celle-ci, afin d'éviter les conséquences financières du fol 
enchérisseur, constituait un comportement contraire à la bonne foi. 
 
e. L'Office a conclu à l'irrecevabilité de la plainte, pour cause de tardiveté. La 
vente n'était au demeurant pas nulle. 
 
Le 22 octobre 2018, A______, qui avait été le seul enchérisseur, s'était aperçu au 
moment de l'adjudication qu'il lui manquait 2'500 fr. (sur les 112'500 fr requis au 
titre d'acompte). Il n'avait par ailleurs que des espèces sur lui. L'Office avait établi 
une quittance de 100'000 fr., correspondant au montant maximal qui pouvait être 
encaissé au comptant, et un reçu, rédigé sur place, pour les 10'000 fr. 
supplémentaires qui avaient été placés dans le coffre dans l'attente du versement 
du solde de l'acompte, en 12'500 fr, prévu pour le lendemain. A la sortie de 
l'audience d'enchères, la représentante de l'Office avait demandé à A______ s'il 
avait pris des renseignements sur le bien immobilier adjugé. L'intéressé avait 
répondu que "sa banque le suivait". 
 
Au cours des semaines qui avaient suivi l'adjudication, A______ avait fait savoir à 
l'Office que K______ s'était rétractée et que les autres établissements bancaires 
approchés n'avaient pas voulu financer cette acquisition. Les conséquences de la 
demeure de l'adjudicataire lui avaient alors été rappelées. 
 
Pour l'Office, le fait que le plaignant avait payé le solde de l'acompte le lendemain 
de la vente n'était pas un motif de nullité de celle-ci. 
 
f. Par courrier du 8 avril 2019, le conseil de l'hoirie a fait savoir que ses clients ne 
pouvaient que souscrire à toute procédure visant à l'annulation de la vente. 
 
g. Les écritures de l'Office, du C______ SA et de l'hoirie ont été communiquées à 
A______ le 11 avril 2019. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1. La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 


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7 al. 1 LaLP) contre des mesures de l'Office non attaquables par la voie judiciaire 
(art. 17 al. 1 LP). 
 
La voie de la plainte est ouverte contre les irrégularités commises lors des 
opérations de la réalisation forcée elle-même mais aussi contre celles commises 
dans la procédure préparatoire (art. 132a LP applicable par renvoi de l'art. 143a 
LP ; cf. égal. art. 66 al. 1 ORFI ; GILLIERON, Poursuite pour dettes, faillite et 
concordat n°1348 ss). 
 
La qualité pour porter plainte selon l'art. 17 LP – condition de recevabilité devant 
être examinée d'office (GILLIERON, Commentaire LP, n. 140 ad art. 17 LP) – est 
reconnue à toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement 
protégés, ou à tout le moins atteinte dans ses intérêts de fait, par une mesure ou 
une omission d'un organe de la poursuite (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 
595 consid. 3, JT 2004 II 96; 120 III 42 consid. 3). 
 
1.1.2 Le délai de plainte prévu à l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu 
connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de contestation 
(art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a 
al. 3 LP). 
 
1.2 En l'espèce, en tant qu'adjudicataire, le plaignant a qualité pour former plainte 
contre les conditions de vente et le déroulement des enchères du 22 octobre 2018. 
 
Toutefois, la plainte a été formée le 18 février 2019, soit plusieurs mois après le 
dépôt des conditions de vente, le 18 septembre 2018, et la tenue des enchères, le 
22 octobre 2018, de sorte qu'elle apparait irrecevable en tant qu'elle est dirigée 
contre les opérations y relatives. 
 
Elle n'a pas non plus été déposée dans les dix jours dès la révocation de la vente, 
le 3 janvier 2019, ou de la tenue des nouvelles enchères le 28 janvier 2019. 
 
La plainte est ainsi tardive, sous réserve d'une éventuelle nullité des mesures 
prises par l'Office dans le cadre de la réalisation de l'immeuble. 
2. 
2.1 L'autorité de surveillance doit constater, indépendamment de toute plainte et 
en tout temps (ATF 136 III 572 consid. 4), la nullité des mesures de l'Office 
contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de 
personnes qui ne sont pas parties à la procédure de poursuite (art. 22 al. 1 LP). 
 
Dans un arrêt ayant trait à la question du paiement du prix de l'adjudication lors 
d'une vente aux enchères d'un immeuble, le Tribunal fédéral a jugé que tant pour 
les art. 143 LP et 63 ORFI (conséquences de la demeure de l'adjudicataire) que 
pour les art. 136 LP et 45 ORFI (mode de paiement de l'adjudication), il n'existait 
ni d'intérêt public ni besoin de protéger des tiers, ces dispositions visant la 
simplification de la liquidation et un rapide désintéressement du créancier et 
existant donc essentiellement dans l'intérêt de ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 
7B_139/2002 du 25 septembre 2002, in SJ 2003 I 42 ss). 


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2.2.1 En l'espèce, le plaignant reproche à l'Office d'avoir violé l'art. 136 al. 2 LP 
en encaissant 110'000 fr. en espèces le 22 octobre 2018. 
 
Or, à supposer que l'Office ait effectivement violé cette disposition, il ne s'agit pas 
d'un vice susceptible de rendre nulle la vente au sens de l'art. 22 LP. 
 
2.2.2 A titre superfétatoire, il sera observé que l'Office a formellement encaissé 
100'000 fr. le 22 octobre 2018 et accordé au plaignant la possibilité de verser le 
solde de l'acompte, en 12'500 fr., dans les 24 heures, ce qu'il a fait. 
 
Ce procédé ne contrevient pas à l'art. 136 al. 2 LP. Certes, les conditions de vente 
stipulaient que l'acompte devait être versé avant les enchères. En accordant au 
plaignant un très bref délai pour compléter l'acompte, dont l'essentiel avait été 
versé lors de la vente, l'Office a fait usage de la marge d'appréciation qui lui est 
conférée pour s'adapter aux circonstances (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
7B.40/2000 du 15 février 2000, consid. 3). Il en va de même du fait que l'Office a 
conservé 10'000 fr. supplémentaires au titre de sûretés en vue du paiement de 
l'acompte -, lesquels ont ensuite été restitués au plaignant. 
 
L'Office a d'ailleurs agi ainsi dans l'intérêt du plaignant, lequel n'a pas protesté et 
est donc malvenu de critiquer après coup la souplesse dont l'Office a fait montre à 
son égard, parce qu'il s'est retrouvé en demeure de paiement. 
 
2.2.3 Le plaignant ne formule aucune critique à l'égard des conditions de vente, 
lesquelles étaient claires quant à la description du bien-fonds, aux délais de 
paiement et aux conséquences de la demeure de l'adjudicataire, ni à l'égard du 
déroulement des enchères. Il s'ensuit que les opérations ayant entouré la vente du 
22 octobre 2018 ne sont pas entachées de nullité, pas plus que celles relatives à la 
vente du 28 janvier 2019, à l'endroit de laquelle aucun grief n'a été concrètement 
présenté. 
 
Aussi, la plainte doit être rejetée, dans la mesure de sa recevabilité. 
3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il n'est pas alloué de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée par A______ le 18 février 
2019 contre la vente immobilière aux enchères du 22 octobre 2018, parcelle n° 5______ 
Commune de ______ (GE). 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Madame Natalie OPPATJA et 
Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseur(e)s; Madame Véronique PISCETTA, 
greffière. 
 
La présidente : 
 
Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 
La greffière : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.