ge_gerichte · ACJC/883/2013 · 2013-07-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14413/2010 
ACJC/883/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 
Entre 
Monsieur A.______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 29 juin 2012, comparant par Me Albert J. Graf, avocat, 
avenue Alfred Cortot 1, 1260 Nyon (VD), en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
d'une part, 
et 
Madame B.______, intimée, comparant par Me Christian Buonomo, avocat, quai 
Gustave-Ador 26, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 
d'autre part, 
 


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C/14413/2010 
EN FAIT 
A. 
Par acte adressé au greffe de la Cour de justice le 31 août 2012, A.______ (ci-
après : le locataire, le demandeur ou l'appelant) a formé appel contre le jugement 
JTBL/656/2012, rendu par la 1ère Chambre du Tribunal des baux et loyers le 29 
juin 2012, expédié aux parties par plis recommandés du greffe le 6 juillet 2012. 
Dans ce jugement, le Tribunal a préalablement ordonné la jonction des causes 
C/14413/2010 et C/14414/2010 sous le numéro de la présente cause. Cela fait, il a 
déclaré valable le congé notifié à A.______ par avis officiel du 11 mai 2010 pour 
le 31 août 2010, s'agissant de l'appartement de 62 m2 avec balcon, situé au 8ème 
étage de l'immeuble sis 2-4 rue St-Laurent, à Genève, et a accordé à A.______ 
une unique prolongation de bail de 2 ans, échéant au 31 août 2012. Il a débouté les 
parties de toutes autres conclusions et condamné A.______ au paiement des 
débours. 
Le Tribunal des baux et loyers s'est tout d'abord penché sur le congé extraor-
dinaire notifié le 11 mai 2010 avec effet au 31 août 2010, sur la base de l'art. 261 
al. 1 let. a CO et, considérant établi que la bailleresse avait acquis l'immeuble le 
7 mai 2010 et pouvait résilier le bail, dès cette date, qu'elle avait respecté les dé-
lais voulus par la loi, observé le préavis légal de 3 mois et donné le congé pour le 
premier terme légal. Considérant que l'urgence pour la bailleresse d'occuper le 
logement litigieux était établie par l'instruction de la cause, le Tribunal a retenu 
que le congé anticipé notifié pour le 31 août 2010 était pleinement valable, de 
sorte qu'il était superflu d'examiner la validité du congé ordinaire notifié pour le 
30 novembre 2010. Sur la base des faits de la cause, le Tribunal a effectué une 
pesée des intérêts en présence en application de l'art. 272 al. 1 CO et octroyé au 
locataire une prolongation de bail unique de 2 ans, puisqu'il occupait l'appar-
tement depuis de très nombreuses années, malgré le fait qu'il n'avait aucunement 
prouvé avoir entrepris de démarches pour trouver une solution de relogement, ni 
apporté les éléments nécessaires à la détermination de ses revenus ou des fonds 
qu'il prétendait avoir personnellement investis pour l’entretien et la rénovation de 
l'immeuble. Quant à la demande reconventionnelle en évacuation, elle s'avérait 
prématurée, eu égard à la prolongation octroyée au locataire dont l'échéance était 
fixée au 31 août 2012. 
B. 
L'appelant conclut, principalement, à ce que le congé notifié le 11 mai 2010 pour 
le 31 août 2010 et le congé notifié le 11 mai 2010 pour le 30 novembre 2010 
soient déclarés nuls, ou annulés, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de 
bail de 4 ans, plus subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et 
loyers pour nouvelle instruction et nouvelle décision dans le sens des considé-
rants, en tout état de cause, au déboutement de l'intimée de toutes autres ou 


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contraires conclusions et à sa condamnation en tous frais et dépens des deux ins-
tances. 
L'appelant fait valoir une violation de l’art. 261 al. 2 let. a CO, soutenant qu'il n'y 
a aucune urgence et pas même un intérêt pour l'intimée de le voir quitter les 
locaux, cette dernière disposant par ailleurs de moyens financiers évidents qui 
écartent à satisfaction de droit l'urgence invoquée. 
Il fait également valoir un défaut d'instruction quant à la situation financière de 
l'intimée. 
En outre, l'appelant invoque une violation des art. 272 et ss CO, considérant que 
sa propre situation a été totalement ignorée par le Tribunal, en particulier 
s'agissant de ses moyens financiers plus que modestes, dans la mesure où il ne dis-
pose pour vivre que d'un revenu de 2'280 fr. correspondant à sa rente AVS. L'im-
meuble aurait été pour lui son fonds de retraite, car il y avait investi toutes ses 
économies et revenus pour le rénover et le classer. S’agissant du reproche qui lui 
avait été fait de n’avoir pas prouvé avoir entrepris des démarches pour trouver une 
solution de relogement, il considère que cet argument fait fi de la situation de 
pénurie grave sévissant sur le canton de Genève et du fait qu'avec ses revenus, il 
ne pourrait pas trouver à se reloger. Toutes les autres circonstances, telles que son 
âge, sa situation personnelle, sa situation financière, son comportement irrépro-
chable, le paiement du loyer, la très longue durée du bail etc. n'auraient pas été 
prises en considération par le Tribunal. 
Au surplus, l'appelant invoque, sans citer de disposition légale, une violation de 
l’art. 9 Constitution fédérale, dans la mesure où il soulève que le jugement entre-
pris correspond à une décision de justice arbitraire, favorisant une jeune acqué-
reuse, à vil prix d'un appartement qu'elle va peut-être revendre à grand bénéfice 
sitôt qu'elle pourra en disposer sans locataire, puisqu'elle n'en a nul besoin pour 
vivre et n'en avait pas besoin avant de l'acquérir, aux dépens d'un homme âgé de 
79 ans qui a investi toutes ses économies et ses revenus dans un immeuble Le 
Corbusier, qu'il a réussi à faire classer ensuite des rénovations opérées, ne dis-
posant que de 2'280 fr. par mois pour vivre et ayant passé plus de 30 ans dans 
l'immeuble. 
C. 
Dans sa réponse du 9 octobre 2012, l’intimée conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. Elle conteste de nombreux faits allégués par 
l'appelant et soutient avoir un urgent besoin d'intégrer l'appartement litigieux, en 
raison de difficultés financières et du manque d'intimité et de confort que sa situa-
tion actuelle implique. Elle souligne que l’appelant conteste sa situation financière 
mais n'a produit pour lui-même aucune pièce. Quant à la prolongation de bail, 
l'appelant n'ayant produit aucune pièce justifiant de sa situation personnelle et 
financière et n'ayant démontré avoir entrepris aucune démarche pour trouver une 


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solution de relogement, il ne peut valablement soutenir que le jugement a consa-
cré une violation des art. 272 et ss CO. S'agissant du grief d'arbitraire, elle contes-
te ce grief et sa motivation, considérant qu'il ne fait qu'attester du manque de 
sérieux et de la témérité de l'appel. 
D. 
Dans une réplique du 15 novembre 2012, l'appelant fait valoir que la faillite de 
l'ancienne société immobilière propriétaire a englouti toutes ses économies et qu'il 
est actuellement saisi au-delà de son minimum vital, constitué de son AVS. Il pro-
duit à l'appui de ses nouvelles allégations un avis de saisie du 14 septembre 2012 
dont il ressort que ses revenus déclarés ont été pris en compte par l'Office des 
poursuites à hauteur de 2'320 fr. par mois, alors que le total des charges incom-
pressibles (minimum vital, prime d’assurance maladie, loyer et frais de transport 
mensuels) totalise 3'143 fr. 75 par mois. Le montant à recouvrer par l'Etat de 
Genève, créancier qui procède, est mentionné dans l'avis à hauteur de 
284'428 fr. 45. Il ressort encore de l'avis de saisie que l'Office a saisi les actions de 
la société anonyme C.______ appartenant au débiteur. 
L'appelant persiste ainsi dans ses précédentes conclusions. 
E. 
Dans sa duplique du 10 décembre 2012, l'intimée conteste la possibilité pour l'ap-
pelant de se prévaloir de l'avis de saisie produit avec sa réplique pour justifier de 
sa situation financière, alors qu'il était déjà en mesure de produire des pièces y 
relatives devant le Tribunal, ce qu'il n'avait jamais fait. Elle souligne par ailleurs 
que les démêlés de l'appelant avec l'Office des faillites sont irrelevants et qu'il ne 
lui appartient pas de suppléer aux services sociaux, ce d'autant moins que l'appe-
lant n'a pas entrepris la moindre démarche pour trouver une solution de reloge-
ment. 
Elle persiste ainsi dans ses précédentes conclusions. 
F. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
Les parties sont liées par contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 
52 m2 n° 1______, situé au 8ème étage de l'immeuble sis ____ (GE). 
L'existence de ce contrat de bail a été reconnue par procès-verbal de conciliation 
signé le 20 décembre 2005 par la masse en faillite de la société anonyme 
C.______, ancienne propriétaire de l'immeuble, avec effet au 26 février 1990. 
Le préavis de résiliation prévu par le procès-verbal est de 6 mois, commençant à 
courir le mois qui suit celui où a eu lieu la réalisation de l'immeuble. 
Le loyer mensuel de l'appartement a été fixé en dernier lieu à 1'400 fr. par mois, 
les acomptes provisionnels pour charges s'élevant à 50 fr. par mois. 


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Selon un communiqué de presse du service communication et information de la 
Chancellerie d'Etat de la République et Canton de Genève, du 24 août 2007, une 
restauration de l'immeuble C.______ a été commencée en juin 2007, dont le coût 
était estimé à 14'000'200 fr., assuré par les copropriétaires de l'immeuble et la 
Fondation de valorisation des actifs de la Banque Cantonale de Genève, ainsi que 
par des subventions de l'Etat de Genève et de l'Office fédéral de la Culture. Il 
ressort de ce communiqué de presse que l'immeuble a plusieurs fois été menacé de 
démolition du fait de son délabrement, qu'en septembre 2003, le Conseil d'Etat a 
invité le conservateur cantonal des monuments à prendre toutes les mesures utiles 
y compris d'éventuels travaux d'office pour que les travaux d'entretien nécessaires 
à la bonne conservation de l'immeuble C.______ soient entrepris par les 
propriétaires concernés, puis à fin 2003, sur mandat de la Fondation de 
valorisation des actifs de la Banque Cantonale de Genève, qu'une première étude 
de restauration de l'enveloppe a été réalisée. 
Par courrier du 8 avril 2009, B.______ a résilié le contrat de bail portant sur un 
appartement de 7 pièces, qu'elle louait ______ (GE), dont le loyer s'élevait à 
7'550 fr., charges comprises. Elle a libéré cet appartement au 31 juillet 2009. 
Par courrier électronique du 23 avril 2009, Me D.______, notaire à Genève, a 
confirmé à B.______ que la Fondation de valorisation des actifs de la Banque 
Cantonale de Genève, en liquidation, avait accepté sa proposition d'achat de 
l'appartement sis _____, immeuble C.______ (GE). Il l'invitait à prendre contact 
avec son étude pour préparer son projet d’acte de vente à terme. 
Par contrat de vente à terme signé le 12 mars 2010 devant notaire, B.______ est 
devenue propriétaire de l'appartement. 
Le projet d'acte de vente à terme, produit à la procédure, mentionne l'existence 
d'un contrat de bail à loyer tacite en faveur d'A.______ (ancien actionnaire 
locataire), au loyer précité, et le fait que l’acquéreuse déclare en connaître les 
clauses et conditions et, si elle devait faire usage de son droit de résiliation 
anticipée, relève le cédant de toute responsabilité à cet égard. 
Le prix de vente de l'immeuble en question s'est élevé à 750'000 fr., dont 
150'000 fr. ont été versés au notaire le 3 mars 2010 et 600'000 fr. ont été payés par 
emprunt consenti en faveur de la nouvelle propriétaire par la banque E.______ 
SA. 
Celle-ci règle trimestriellement 3'000 fr. d’amortissement et un peu plus de 
3'000 fr., selon les trimestres, au titre d'intérêts sur le prêt hypothécaire. 
Selon le bilan et le compte de pertes et profits établi le 27 avril 2010, au 
31 décembre 2009, l'activité professionnelle indépendante de la bailleresse lui a 
procuré un résultat de 47'560 fr. pour cette année. 


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La réquisition d'inscription au Registre foncier a été effectuée le 7 mai 2010. 
La quote-part relative aux frais de PPE pour l’année 2010, correspondant à l'ap-
partement, s'est élevée à 3'481 fr. 13 selon avis de la régie en charge de la PPE du 
29 juin 2010. 
Par avis de résiliation de bail et courrier accompagnateur du 11 mai 2010, la bail-
leresse a indiqué désirer mettre un terme au contrat de bail la liant à A.______, 
avec effet au 31 août 2010, se prévalant de l'art. 261 al. 1 let. a CO, dans la 
mesure où elle faisait valoir un besoin urgent pour elle-même du bien immobilier 
qu'elle venait d'acquérir et dans lequel elle souhaitait s'installer sans plus tarder. 
Par avis de résiliation officiel et courrier accompagnateur du même jour, la baille-
resse a également déclaré vouloir mettre un terme, de manière subsidiaire, au con-
trat de bail, avec effet au 30 novembre 2010 correspondant à la prochaine 
échéance contractuelle, sur la base de son droit exclusif d'utilisation et d'amé-
nagement de l'appartement qu'elle venait d'acquérir. 
Les deux congés ont été contestés par le locataire. La contestation du congé ordi-
naire a été enrôlée sous le numéro de cause C/14413/2010 et celle portant sur le 
congé anticipé sous le numéro de cause C/14414/2010. 
Aucun accord n'ayant pu être trouvé pour les deux causes convoquées à l'audience 
de conciliation du 2 septembre 2010, la contestation du congé ordinaire a été por-
tée devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans sa 
composition de décision et celle portant sur le congé anticipé a été introduite par 
devant le Tribunal des baux et loyers le 30 septembre 2010. 
Par attestation du 18 septembre 2010, F.______, demeurant _____ (GE), a déclaré 
loger la bailleresse depuis une année dans la chambre de sa fille, sur la base d'un 
arrangement provisoire de quelques mois, dans l'attente qu'elle puisse intégrer son 
nouveau domicile dans l'immeuble C.______ à Genève. 
Le 16 décembre 2010, G.______ a établi une attestation indiquant garder en dépôt 
15 m3 de mobilier appartenant à B.______, suite à la libération de l'appartement 
sis ______ (GE), au tarif de 200 fr. par mois. 
La bailleresse a conclu sur mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 
28 janvier 2011, dans la cause C/14414/2012, à ce que le congé notifié le 11 mai 
2010 avec effet au 31 août 2010 soit déclaré valable et à ce que le locataire soit 
débouté de toutes autres ou contraires conclusions, à titre reconventionnel, à ce 
qu'il soit condamné à évacuer immédiatement de lui-même, de ses biens ainsi que 
de tout tiers dont il serait responsable, l'objet litigieux. 


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La bailleresse a produit à l'appui de ses écritures des photographies de la chambre 
louée au domicile de F.______. 
La bailleresse a produit diverses factures d'un hôtel de Genève, établies pour des 
séjours d'une ou plusieurs nuits, entre le 30 juin 2010 et le 25 novembre 2011. 
Dans ses conclusions motivées du 7 mars 2011, dans la cause C/14414/2010, le 
demandeur a persisté dans ses précédentes conclusions et sollicité le rejet des con-
clusions reconventionnelles de la défenderesse, ainsi que l'allocation de dépens au 
vu du caractère abusif du congé et la condamnation de la défenderesse à une 
amende pour téméraire plaideur. 
Le 21 mars 2011, une décision n° 115 a été rendue par la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers dans la cause C/14413/2010, déclarant 
valable le congé notifié le 11 mai 2010 pour le 30 novembre 2010 et accordant au 
locataire une unique prolongation de son bail au 30 novembre 2011. Il ressort de 
cette décision que lors de l'audience du 21 mars 2011, la bailleresse a persisté 
dans le congé donné en invoquant son besoin personnel d'occuper l'appartement 
dont elle avait fait l'acquisition, précisant qu'elle était hébergée provisoirement 
chez un ami et, qu’en raison du mauvais état de santé de ce dernier, il lui arrivait 
de devoir séjourner à l'hôtel. Par ailleurs, elle a allégué que le locataire n'habiterait 
pas l'appartement, ce que ce dernier avait contesté. 
Quant au locataire, il avait contesté la réalité du besoin de la bailleresse et subsi-
diairement sollicité une prolongation de son bail eu égard à la longue durée depuis 
laquelle il occupait l'appartement et à la difficulté de trouver une solution de relo-
gement, précisant que ses revenus se limitaient à une rente AVS. 
Le locataire a contesté cette décision et introduit sa requête en contestation de 
congé ordinaire auprès du Tribunal des baux et loyers le 18 avril 2011. 
Les conclusions du locataire portant sur les deux congés ont consisté, principa-
lement, à ce que ces deux congés soient déclarés nuls, subsidiairement annulés et, 
à titre subsidiaire, à ce qu'une prolongation de bail de 4 ans lui soit accordée. 
Dans son mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 1er juillet 2011 
dans la cause C/14413/2010, la bailleresse a pris les mêmes conclusions, 
s'agissant du congé notifié le 11 mai 2010 avec effet au 30 novembre 2010, que 
dans sa réponse concernant l'autre cause. 
Une audience de comparution personnelle des parties a eu lieu le 10 juin 2011, 
dans le cadre des deux causes. 
Le locataire a persisté dans ses demandes. 


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La bailleresse a confirmé n'être pas propriétaire d'autres biens immobiliers à 
Genève que l'appartement de la rue______. Le locataire ayant allégué qu'une 
certaine H.______, née le 12 novembre 1968, était propriétaire d'un autre bien à 
Genève, elle a produit à la vue du Tribunal son permis de conduire qui précisait sa 
date de naissance, soit le 14 octobre 1958. 
La bailleresse a indiqué avoir été propriétaire d'une maison sise ______ (GE) et 
l'avoir vendue en 2006 ou en 2008. Elle a également confirmé avoir été 
propriétaire d'un bien en Valais, ainsi que d'un terrain nu, d'une surface de 78 m2 
acquis en février 2007, lequel était attenant à la maison qu’elle avait vendue en 
2008. 
Le demandeur a indiqué avoir acquis l'immeuble avec un ami en 1975, date à 
laquelle il avait effectué des investissements importants. L'immeuble avait été 
classé en 1986. D'autres travaux de rénovation avaient été effectués en 1988 et en 
1990 pour 100'000 fr. à 200'000 fr. Il a indiqué qu'il produirait les documents 
pertinents. Il a précisé que l'immeuble, avant qu'il ne l'achète, était voué à la 
démolition et que c'était lui qui l'avait sauvé. 
La bailleresse a confirmé qu'elle s'acquittait pour son ancien appartement d'un 
loyer mensuel de 7'550 fr., charges comprises. Elle a précisé que sa situation 
financière s'était modifiée après que son ex-époux eut cessé de lui verser une 
contribution d'entretien. Par ailleurs, sa fille qui vivait jusqu'alors avec elle avait 
pris son envol. S'agissant des locaux professionnels qu'elle occupait à ______ 
(GE), il s'agissait d'une sous-location d'une partie des locaux occupés par I.______ 
SA. 
Me J.______, avocat auprès de la régie K.______ SA, a indiqué que depuis 1997, 
la régie était chargée de la gérance de l'immeuble litigieux. Tout d'abord, la 
gérance légale lui avait été confiée par l'Office des poursuites dans le cadre d'une 
poursuite pour réalisation de gages. Depuis juillet 2004, la gérance légale des lots 
lui avait été confiée par l'Office des faillites dans le cadre de la gestion des biens 
de la SI C.______ en faillite. Selon ce qui lui avait été indiqué en 2002, le 
locataire était l'ayant-droit économique de la SI C.______. Il n'avait pas le 
souvenir d'avoir vu un contrat de bail au nom du locataire. Ce dernier ne figurait 
pas dans l'état locatif car il ne versait pas de loyer à l'époque. Par la suite, l'Office 
des faillites avait demandé qu'il s'acquitte d'une indemnisation, raison pour 
laquelle un procès-verbal de conciliation avait été signé. Dans l'état locatif, le lot 
correspondant à l'appartement était qualifié de bureau. Il n'avait pas person-
nellement visité le logement. Etant passé une fois devant la porte pour se rendre 
sur la terrasse en toiture, il avait vu un autocollant, un petit carton glissé dans un 
porte-carte qui indiquait le nom du locataire. A l'occasion des travaux de rénova-
tion qui avaient été effectués, il avait eu l'occasion de discuter avec l'architecte en 
charge des travaux, L.______, ainsi que son assistante, M.______. Selon 


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l'architecte, il lui était arrivé de rencontrer le locataire dans l'appartement de 
Madame N.______, situé sur le même palier, dans lequel il se comportait comme 
chez lui. Il avait lui-même rencontré cette dame en conciliation quelques années 
plus tôt et avait appris qu’elle était domiciliée à Marseille. 
O.______, locataire de l'immeuble litigieux, au 8ème étage, depuis 1976, a indiqué 
que son appartement était situé directement à côté de celui occupé par le locataire 
qu'il croisait régulièrement lorsqu'il se rendait dans l'appartement. A sa 
connaissance, ce dernier n'habitait pas dans l'appartement situé en face et loué par 
Madame N.______. Il n'y avait aucune étiquette qui indiquerait qui résidait dans 
l'appartement d'en face. A son souvenir, le locataire occupait l'appartement d'à 
côté depuis les années 1980. Des travaux de rénovation avaient effectivement eu 
lieu pendant 3 ou 4 ans récemment et ils en avaient souffert tous les deux. Il s'était 
souvent rendu dans l'appartement du locataire et pour lui, il s'agissait bien de son 
habitation et non d'un bureau. Il n'avait pas constaté de signe indiquant une acti-
vité professionnelle d’architecte dans les locaux et ce, depuis les années 1980. Il 
se rendait dans cet appartement plusieurs fois par année, y compris les deux der-
nières années. Il connaissait Madame N.______ qu'il croisait peu fréquemment, 
l'ayant vue quelques mois plus tôt. Il ne savait pas si quelqu'un habitait dans l'ap-
partement en face du sien et il ne s'était pas rendu dans l'appartement de Madame 
N.______. 
P.______, assistante de direction chez I.______ SA, a confirmé la teneur de 
l'attestation signée le 13 décembre 2010, produite par la bailleresse à la procédure, 
indiquant que I.______ SA lui louait un bureau de 15 m2 environ ______ (GE), 
depuis le mois d'août 2009, pour un loyer mensuel de 1'200 fr. plus TVA à 7,6%, 
soit un total de 1'291 fr. 20 par mois. Elle savait que la bailleresse habitait chez un 
ami sans avoir plus de précision à ce sujet. Elle confirmait que l'intéressée 
travaillait dans le bureau qui lui était sous-loué par I.______ SA depuis décembre 
2010. 
F.______ a confirmé l'attestation signée le 18 septembre 2010, produite par la 
bailleresse à la procédure. La bailleresse disposait chez lui d'une chambre et avait 
également accès aux parties communes (cuisine et salle de bains). Il avait 
déménagé le 1er juillet 2011 pour s'installer à ______ (GE), où il hébergeait 
toujours la bailleresse qui avait une chambre à disposition et l'accès aux 
communs. Celle-ci avait beaucoup d'habits sur place mais pas de meuble lui 
appartenant. Il confirmait les photographies produites par la bailleresse à la 
procédure et indiquait que celles-ci correspondaient bien à la chambre qu'il lui 
mettait à disposition dans sa villa à ______ (GE). 
Le compte de gestion établi par la régie K.______ SA pour la période du 1er 
janvier 2011 au 31 décembre 2011 pour l'appartement litigieux indique un total de 
produits, au titre de loyers encaissés, à hauteur de 16'800 fr. et un résultat net pour 


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la période de 10'541 fr. 80, après déduction des charges courantes et d'ex-
ploitation. 
Par courrier du 14 février 2012, l'Administration fiscale cantonale a adressé un 
rappel à la bailleresse, lui confirmant l'avantage fiscal dont elle avait bénéficié 
lors de l'acquisition de l'appartement litigieux, à la condition que dans un délai de 
2 ans à compter de la date d'enregistrement, savoir le 12 mars 2010, elle apporte la 
preuve de l'affectation effective de l'immeuble acquis à sa résidence principale. 
Q.______, chargé de faillite auprès de l'Office des faillites a confirmé avoir été 
chargé de la liquidation de la faillite de la SI C.______ SA en 2004, le locataire 
étant l'ayant-droit économique de cette société. En tant qu'actionnaire de la SI 
C.______ SA, le locataire pouvait prendre certains lots en location. S'agissant du 
procès-verbal du 20 décembre 2005, il ne savait plus si le but était de faire verser 
une indemnité pour l'occupation de l'appartement par le locataire ou s'il s’agissait 
de formaliser les baux en cours dans l'immeuble. Selon ses documents, le locataire 
disposait d'un seul bail dans l'immeuble pour un logement, visé par le procès-
verbal de conciliation du 20 décembre 2005. Il savait que ce dernier habitait dans 
l'immeuble sans pouvoir dire dans quel appartement exactement. A son souvenir, 
ce dernier disposait également d'un local commercial qui lui avait été prêté par un 
habitant de l'immeuble. Le locataire détenait à l'époque sauf erreur le 100% des 
actions de la SI C.______ SA, ce qui lui permettait de louer tous les lots 
concernés en compensation de sa dette chirographaire. C'est lui qui s'occupait 
d'établir les baux pour les personnes occupant l'immeuble. Une procédure pénale 
était toujours en cours, relativement à certains baux qui avaient été signés par 
certaines personnes qui avaient elles-mêmes sous-loué les lots concernés pour des 
loyers plus élevés que ceux du bail principal, de sorte qu'une partie des loyers 
n'entrait pas dans la masse en faillite comme cela aurait dû être le cas. Le locataire 
avait toujours contesté les faits qui lui étaient reprochés dans le cadre de cette 
procédure. 
L.______, architecte, a confirmé avoir été mandaté pour effectuer les travaux de 
restauration générale de l'enveloppe et des communs des immeubles sis ______ 
(GE) en 2004-2005. Les travaux avaient débuté dès juillet 2007 et portaient tant 
sur l'extérieur que sur l'intérieur de l'immeuble, sans toutefois toucher les 
appartements individuels. Durant la période des travaux, le chantier s'étant achevé 
à fin 2010, il s'était rendu de façon très régulière dans l'immeuble sis ______ 
(GE), alors qu'il louait actuellement un bureau au n° 3______. Il avait 
régulièrement croisé le locataire, devant se rendre dans tous les appartements pour 
procéder à la réfection des sanitaires, du système électrique et du chauffage. Il 
avait constaté que le locataire avait les clés de deux appartements au 8ème étage, 
dont l'un devait sauf erreur être un bureau qui avait été vendu à la bailleresse et 
l'autre, un duplex, loué par Madame N.______. Il avait également constaté que le 
locataire avait les clés de l'appartement situé au-dessous de celui de Madame 


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C/14413/2010 
N.______, utilisé comme galerie pour des tableaux. Il ne pouvait pas dire dans 
lequel de ces appartements le locataire habitait et ne savait pas où il habitait 
aujourd’hui. Il avait croisé plusieurs fois Madame N.______ dans les parties com-
munes de l'immeuble, n'ayant pas eu de contact avec elle pour se rendre dans les 
appartements évoqués. Le locataire avait également les clés de plusieurs autres 
appartements dans l'immeuble et c'était lui qui avait laissé les entreprises y accé-
der. Il ne se souvenait pas si le nom du locataire figurait sur la porte palière de 
Madame N.______. 
Par courrier du 13 mars 2012, l'Administration fiscale cantonale ayant été infor-
mée de la présente procédure en contestation de congé a prolongé exceptionnelle-
ment le délai de 6 mois, soit jusqu'au 10 septembre 2012. 
Par conclusions motivées après enquêtes du 16 avril 2012, déposées séparément 
pour les deux causes, la défenderesse et demanderesse/reconventionnelle a per-
sisté dans ses précédentes conclusions relevant les éléments favorables à ses argu-
ments, ressortis de l'instruction de la cause, particulièrement des enquêtes. 
Lors de l'audience de plaidoiries du 27 avril 2012, les parties ont renoncé à plaider 
et persisté dans leurs conclusions. Sur quoi, les causes ont été gardées à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 
qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 
art. 308 al. 2 CPC). 
1.2. La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la loi fédérale 
sur le Tribunal fédéral est aussi applicable au CPC, qui est régi par les mêmes 
principes (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, chiffre 
2.4.2, p. 47). 
In casu, la Cour est saisie d'une conclusion principale tendant à faire annuler la 
résiliation d'un bail de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3 CO et ATF 114 II 165 
consid. 2b). En pareil cas, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période mini-
male pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période 
qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné 
(cf. ATF 136 III 196 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1 p. 386; cf. aussi ATF 119 II 
147 consid. 1 p. 149). Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante 
pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois 
ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résilia-
tion signifiée après une procédure judiciaire (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197 
et les arrêts cités). 


- 12/18 - 
 
 
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1.3. En l'espèce, le loyer annuel brut fixé en dernier lieu s'élève à 17’400 fr., de 
sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr., prévue pour l'appel, est at-
teinte. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.4. Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commer-
ciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolon-
gation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 lettre c CPC). 
En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d'appel est de 
30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario). 
L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 
131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 
de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, op. cit., chiffre 
5.2.3.1, p. 186). 
En l'occurrence, compte tenu également de la suspension prévue par l'art. 145 al. 1 
let. b CPC, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise par 
la loi. Il est ainsi recevable. 
1.5. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, nos 2314 et 2416). 
2. 
La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2010, n. 26 zu 317). 
2.1. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 
Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2. Dans le cas d'espèce, la pièce nouvelle produite par l'appelant avec sa réplique 
du 15 novembre 2012, soit le procès-verbal de saisie du 14 septembre 2012, ne 
pouvait bien évidemment pas être produite devant les juges de première instance 
puisqu'elle n'a été établie qu'en cours de procédure d'appel. 
A teneur des dispositions légales sus-rappelées, elle doit par conséquent être 
admise. 


- 13/18 - 
 
 
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3. 
Le grief principal de l'appelant porte sur le fait que les juges de première instance 
ont reconnu à l'intimée le droit de résilier le bail en application de l'art. 261 al. 2 
let. a CO. Il ne met pas en question la date pour laquelle une résiliation placée 
sous le coup de l'application de cette disposition légale pouvait avoir lieu en l'es-
pèce, soit au 31 août 2010, ainsi que l'a justement retenu le Tribunal. 
3.1. Le nouveau propriétaire de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux 
acquis après la conclusion du contrat de bail peut résilier celui-ci en observant le 
délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent 
pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (art. 261 al. 2 let. a CO). 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une 
situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs 
économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renon-
ce à l'usage de l'objet loué. Il ressort des travaux parlementaires que le besoin légi-
time du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire. Ce besoin doit 
être sérieux, concret et actuel; un possible besoin futur ne suffit pas. Quant à 
l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en 
fonction de son degré; il faut qu'existent des motifs qui revêtent objectivement une 
certaine importance. Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circons-
tances du cas particulier (ATF 118 II 50 consid. 3c et d; plus récent, ATF 132 III 
737 consid. 3.4.3). 
Un droit ne peut cependant pas être exercé contrairement aux règles de la bonne 
foi. L'art. 271 al. 1 CO prévoit ainsi que le congé est annulable lorsqu'il contre-
vient auxdites règles. 
C'est une question de droit que de savoir s'il existe un "besoin urgent" au sens de 
l'art. 261 al. 2 let. a CO (ATF 98 II 104 consid. 3a p. 108; cf. HIGI, Commentaire 
zurichois du Code des obligations, n° 204 ad art. 271a CO). A cet égard, il ne faut 
pas confondre le pouvoir d'appréciation dont le juge jouit, à certaines conditions, à 
l'égard des faits établis, avec l'appréciation des preuves à laquelle le juge doit se 
livrer afin de constater les faits pertinents; la première démarche relève du droit, la 
seconde, du fait (arrêt du Tribunal fédéral 4C.17/2006 du 27 mars 2006 
consid. 3.3 et les arrêts cités). 
Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir 
l'existence d'un besoin urgent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_23/2009 du 24 mars 
2009 consid. 3.1). 
Au regard de la jurisprudence relative à la notion de "besoin urgent", il ne paraît 
pas impératif d'alléguer expressément le caractère urgent du besoin de locaux, qui 
pourrait en soi déjà implicitement ressortir d'autres circonstances de fait alléguées 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011, consid. 3.2). 


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Toute solution alternative de relogement dont dispose la partie bailleresse, peu 
importe ses désagréments et ses coûts, ne suffit en effet pas à exclure un besoin 
urgent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_85/2008 du 12 juin 2008 consid. 3.3). 
La relativité de la notion d'urgence a aussi pour corollaire que, même si le besoin 
du bailleur justifie la résiliation anticipée du bail, il n'exclut pas toute prolongation 
de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1). 
3.2. En l'espèce, la bailleresse a établi devant les premiers juges qu’elle avait dû 
résilier le bail portant logement qu'elle occupait jusqu'en juillet 2009, pour des rai-
sons financières et personnelles parfaitement crédibles. Elle a ensuite trouvé une 
solution temporaire de logement, chez un ami, lequel a confirmé en procédure le 
caractère provisoire de cet arrangement. Les factures d’hôtel liées au besoin de 
trouver une autre solution de manière épisodique, produites à la procédure, 
démontrent que la situation actuelle n’est pas optimale pour l’intimée. Par ailleurs, 
au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, le fait de disposer d’une solution de 
logement ailleurs ne suffit pas à exclure le besoin urgent. 
L'appelant considère que l'intimée n'a pas allégué que son propre maintien dans 
l'appartement litigieux serait néfaste aux intérêts de celle-ci. Cet argument ne tient 
pas. En effet, l'intimée n'a eu de cesse que d'expliquer qu'elle avait acquis l'objet 
litigieux pour l'occuper et que sa situation actuelle de logement n'était pas du tout 
satisfaisante. 
La question de la situation financière de l'intimée n'est pas déterminante, contrai-
rement à ce que soutient l'appelant. En effet, son besoin d'occuper le logement 
qu'elle a acquis n'est pas contestable, peu importe qu'elle se trouve dans une situa-
tion financière meilleure que son locataire. Il est également incontestable que la 
solution actuelle lui coûte plus que s'il lui était possible de loger dans l'appar-
tement dont elle est propriétaire. 
La résiliation, donnée pour un motif sérieux, actuel et concret, n'apparaît en tous 
les cas pas consacrer une disproportion manifeste des intérêts en présence. 
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a validé la résiliation 
notifiée sur la base de l'art. 261 al. 2 let. a CO. 
4. 
L'appelant conteste également la prolongation de bail qui lui a été accordée par le 
Tribunal. 
4.1. Aux termes de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolon-
gation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, la 
loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le 


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contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, 
ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou 
alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et 
locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en fonction de cette 
liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d’une éventuelle 
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à 
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le loca-
taire (ATF 116 II 446 consid. 3b). 
La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités 
relève du pouvoir d'appréciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la 
disposition qui est de donner un temps au locataire pour trouver une solution de 
remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence (ATF 125 III 226 
consid. 4b). A cet égard, il appartient au locataire d'entreprendre ce que l'on peut 
attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, notamment en 
déployant des efforts pour se reloger (ATF 116 II 446 consid. 3a). S'agissant des 
conséquences pénibles, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la 
résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à 
elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont 
inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seule-
ment différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée 
sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une 
atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur pré-
sentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197, consid. 3a; 
102 II 2054). 
Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large 
pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 123 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; 
MP 204, page 107 consid. 2b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 782). Il 
doit donc se laisser guider par les règles de l’équité (art. 4 CCS). 
Pour un bail de locaux d'habitation, la prolongation maximale est de quatre ans. 
Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272 b 
al. 1 CO). 
Dans son appréciation globale, en équité, des circonstances de la cause, le juge 
doit également examiner les efforts déployés par le locataire pour tenter de se 
reloger. Cette exigence est avant tout posée pour la seconde prolongation de bail. 
Elle peut toutefois être prise en compte dans le cadre d’une procédure de première 
prolongation, surtout si le locataire a disposé d’un temps relativement long entre 
la notification du congé et l'échéance pour laquelle il a été donné. On considère en 


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effet que le locataire ne doit pas rester inactif. Il doit se mettre en quête d'une 
solution plus ou moins équivalente (ATF 125 III 226 consid. 4c; 116 II 446 
consid. 3a; LACHAT, op. cit., p. 782; WEBER, Commentaire bâlois du Code des 
obligations, n° 13 ad art. 272). 
4.2. En l'espèce, le Tribunal a tenu compte de la longue durée d'occupation de 
l'appartement par l'appelant. 
Bien qu'il soit incontestable que l'appelant ait des liens privilégiés avec l'im-
meuble, il ne s'agit pas d'un des critères qui peut être pris en considération pour 
déterminer la durée de la prolongation de bail. 
S'agissant de ses revenus modestes, l'appelant n'a pas non plus établi leur origine, 
se contentant d'alléguer ne toucher qu'une rente AVS. Il n'apparaît pas que sa 
situation soit florissante, si l'on s'en tient au procès-verbal de saisie produit en 
appel. Toutefois, il ressort également de cette pièce que l'appelant s'est vu saisir 
des actions qui, en tant que seul ayant-droit économique de l'ancienne proprié-
taire, devraient lui permettre de participer dans une certaine mesure à la réalisation 
des parts de copropriété de l'immeuble. 
Quoiqu'il en soit, si l'on considère que l'appelant n'a pas fourni le moindre justi-
ficatif de recherche de solution de relogement, ses écritures d'appel tendant plutôt 
à faire penser qu'il n'a même pas encore effectué de démarche, que la résiliation 
repose sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, dont les conditions sont réalisées, il faut consi-
dérer que le Tribunal a déjà tenu compte des autres circonstances en faveur de 
l'appelant, telle que la pénurie, dans le cadre de l'octroi de la prolongation ac-
cordée pour une durée de deux ans. 
Le jugement du Tribunal pourra être confirmé sur ce point également. 
5. 
Le dernier grief de l’appelant porte sur le caractère arbitraire dont il qualifie le 
jugement entrepris. 
5.1. L'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en 
considération ou même se révéler préférable (ATF 125 II 10 consid. 3a); pour 
qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la moti-
vation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse 
arbitraire dans son résultat (ATF 123 I 1consid. 4a; 122 I 61 consid. 3a; 121 I 113 
consid. 3a et les arrêts cités). 
5.2. Dans le cas d'espèce, la solution apportée au litige reposant sur le respect des 
dispositions légales applicables ne peut être taxée d’arbitraire. Le sentiment d'in-
justice ressenti par l'appelant ne saurait y suffire. 
Ainsi, ce grief doit-il aussi être écarté. 


- 17/18 - 
 
 
C/14413/2010 
6. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
7. 
La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.3. ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 
être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 
* * * * * 


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C/14413/2010 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ le 31 août 2012 contre le jugement 
JTBL/656/2012 rendu le 29 juin 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/14413/2010-1-B. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Pierre CURTIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 7.