ge_gerichte · ATA/103/2011 · 2011-02-15 · fr

Résumé:
 Rappel de la prépondérance de l'intérêt public à la préservation du marché locatif et du fait que l'opération consistant à transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait concrètement la protection du parc locatif.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2795/2009-LDTR 
ATA/103/2011 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
du 15 février 2011 
2ème section 
 dans la cause 
 
F______ S.A. 
représentée par la Régie I______ S.A., mandataire 
 
contre 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
et 
 


 
 
 
 
A/2795/2009 
 
 
- 2 -
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
contre 
F______ S.A. 
représentée par la Régie I______ S.A., mandataire 
et 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 1er mars 2010 (DCCR/603/2010) 


- 3/19 - 
A/2795/2009 
EN FAIT 
1. 
a. 
En juillet 2007, F______ S.A. a acquis l’immeuble édifié sur la parcelle 
Y______, feuille Z______ de Genève, section Cité, à l’adresse 27, R______, en 
société simple. 
 
b. 
Le but de F______ S.A. résultant du registre du commerce consiste 
notamment en l'achat, la vente, l'exploitation et la gérance de commerces et de 
biens immobiliers. Monsieur I______ en est l'administrateur président. 
2. 
 
En décembre 2008, l'immeuble précité a été soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE). 
3. 
a. 
Par arrêté du 23 mars 2009, le département des constructions et des 
technologies de l’information (ci-après : DCTI ou département) a autorisé 
l'aliénation de l'appartement n° 8.02 de trois pièces à Madame S______, locataire 
depuis le 1er juillet 2004 (V______). 
 
b. 
Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d’Avis Officielle (ci-après : 
FAO) du 27 mars 2009. 
4. 
a. 
Par arrêtés du 24 mars 2009, le département a également autorisé les 
aliénations des appartements suivants : 
 
- 
l’appartement no 8.03 de trois pièces en faveur de Monsieur B______ et de 
Monsieur M______, locataires depuis plus de 12 ans (D______) ; 
 
- 
les appartements nos 5.03, 5.04 et 7.04 de trois pièces au profit de 
Messieurs J______ et A______ C______ (E______) ; 
 
- 
les appartements nos 4.02, 5.02 et 6.02 de trois pièces au profit de Monsieur 
T______ (G______) ; 
 
- 
des appartements nos 6.04, 7.02, et 9.03 de trois et quatre pièces au profit de 
la société P______ S.A. (H______). 
 
 
Les E______, G______ et H______ précisaient qu'elles ne pourraient être 
invoquées ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des 
appartements concernés en application de l’art. 39 al. 4 let. d de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - 
L 5 20). 
 
b. 
Ces autorisations ont été publiées dans la FAO du 30 mars 2009. 


- 4/19 - 
A/2795/2009 
5. 
 
Le 29 avril 2009, l'Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : Asloca) a recouru contre les quatre autorisations précitées auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions, remplacée par la 
commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la 
commission), devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI). Elle a indiqué que son recours concernait 
également l’autorisation V______. 
 
 
Les appartements concernés par les autorisations étaient des appartements 
locatifs. Les ventes ne remplissaient ni les conditions d'une vente d'appartement 
individualisée ni celles d'une vente « en bloc ». Elles violaient ainsi gravement la 
LDTR et devaient être annulées. 
6. 
 
Le 3 juin 2009, F______ S.A. s’est opposée au recours. 
 
 
Le recours contre l'autorisation V______ était tardif. Par ailleurs, cette 
autorisation comme celle délivrée sous n°D______, correspondait à la 
jurisprudence relative au cas d'achat par le locataire en place depuis trois ans au 
moins. 
 
 
Quant aux autorisations E______, G______ et H______, elles s'inscrivaient 
dans la lignée d'une longue liste d’autorisations basées sur l’ATA/852/2004 du 
2 novembre 2004. Les ventes litigieuses avaient pour objectif de dégager des 
fonds pour financer la construction de nouveaux logements à la rue U______ 12, 
pour laquelle S______ S.A., société sœur de F______ S.A., avait obtenu une 
autorisation du département. Le parc locatif genevois serait ainsi non seulement 
maintenu, mais augmenté par ce type d’investissement. Même à considérer que la 
vente des appartements querellés diminuerait le parc locatif, la création d'une 
vingtaine d'appartements compenserait de manière suffisante cette réduction. La 
disparition d'un des appartements concernés par les autorisations du parc locatif 
nécessiterait de plus une aliénation individualisée peu probable au vu des 
dispositifs des arrêtés litigieux. 
7. 
a. 
Le 2 novembre 2009, F______ S.A., par le biais de la régie I______ S.A., a 
déposé auprès du département une nouvelle requête en autorisation d'aliéner en 
faveur de M. T______ qui désirait acquérir un appartement supplémentaire. 
 
b. 
Par arrêté du 25 novembre 2009, le département a autorisé l’aliénation des 
appartements nos 4.02, 5.02, 6.02 et 7.03 de trois pièces, compris dans l’immeuble 
sis 27, R______, au profit de M. T______ (K______). 
 
 
Les droits et obligations découlant des contrats de bail en vigueur devaient 
être repris par l'acquéreur. Par ailleurs, l'autorisation ne pouvait être invoquée 
ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des appartements 
concernés en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 


- 5/19 - 
A/2795/2009 
 
c. 
L'autorisation K______ a été publiée dans la FAO du 30 novembre 2009. 
8. 
 
Une audience de comparution personnelle a eu lieu devant la commission le 
1er décembre 2009. 
 
a. 
Le DCTI a expliqué qu’il avait pour pratique de ne pas requérir l’avis des 
autres locataires lorsque le locataire était en place depuis plus de trois ans. 
 
b. 
Asloca a admis la tardiveté de son recours contre la décision V______ mais 
a requis la constatation de la nullité de celle-ci. 
9. 
a. 
Le 30 décembre 2009, Asloca a recouru contre l'autorisation K______. Elle 
a repris les arguments invoqués dans son recours du 29 avril 2009. 
 
b. 
Le 5 janvier 2010, la commission a accordé un délai au 13 janvier pour 
venir signer le mémoire. Asloca s'est exécutée dans le délai imparti. 
10. 
 
Le 21 et 22 janvier 2010, dans le cadre du recours du 29 avril 2009, 
F______ S.A. et Asloca ont maintenu leur position respective. 
11. 
 
Le 22 janvier 2010, le DCTI a conclu au rejet du recours interjeté à 
l'encontre des autorisations D______, E______, G______ et H______. Il a 
persisté dans les termes de ses décisions. 
 
 
MM. B______ et M______ étaient locataires de l’appartement n° 8.03 
depuis le 1er juillet 1996. Leur intérêt à acquérir leur logement l’emportait sur 
l’intérêt public au maintien de l’affectation locative. 
 
 
La vente par « bloc » de trois appartements permettait d’atteindre le but 
d’intérêt public général poursuivi par la LDTR car le risque de voir ces 
appartements sortir du marché locatif était pratiquement nul, un même acquéreur 
ne pouvant occuper trois logements en même temps. Aucun élément du dossier ne 
permettait de douter, sauf à faire un procès d’intention aux acquéreurs, que ces 
derniers ne respecteraient pas leurs engagements de reprendre les droits et 
obligations des contrats de bail en vigueur. La prise en compte du principe de 
proportionnalité avait conduit le département à délivrer les autorisations d’aliéner 
sollicitées sous l’angle de l’art. 39 al. 2 LDTR, en précisant que celles-ci ne 
sauraient être invoquées ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée 
des appartements vendus par lots, en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
12. 
 
Le 3 février 2010, F______ S.A. s'est déterminée sur le recours de Asloca 
du 30 décembre 2009. Elle a conclu à son irrecevabilité, subsidiairement à son 
rejet. 


- 6/19 - 
A/2795/2009 
 
 
Le mémoire ne comportait aucune signature à l'échéance du délai de 
recours. Pour le surplus, elle s'est référée à son argumentation développée dans 
son écriture du 3 juin 2009. 
13. 
 
Par décision du 1er mars 2010, la commission a déclaré irrecevable le 
recours déposé contre l’autorisation V______. Elle a admis les recours interjetés 
contre les autorisations D______, E______, G______, H______ et K______ après 
les avoir joints. 
 
 
L’engagement des acquéreurs de reprendre les baux ne constituait pas une 
garantie que ceux-ci seraient maintenus et qu’ils ne seraient pas résiliés à court ou 
moyen terme. Par ailleurs, les intimés n’avaient apporté aucun élément probant 
démontrant leur besoin de liquidités pour le financement de la construction de 
nouveaux logements. Les appartements créés au 12, rue U______ étant livrables 
au début 2010, il ne faisait pas de doute que tous les financements étaient achevés. 
Le DCTI n’avait ainsi pas effectué de manière correcte la pesée des intérêts en 
présence. Les autorisations de vendre des blocs de plusieurs appartements 
violaient le but de la LDTR, l'intérêt public devant l'emporter sur les intérêts 
privés du vendeur et des acquéreurs. 
 
 
Concernant les appartements nos 8.02 et 8.03 de trois pièces que souhaitaient 
acquérir leurs locataires, les autres locataires de l’immeuble n’avaient pas 
formellement accepté ces acquisitions, de sorte que l’intérêt public au maintien 
des appartements dans le parc locatif l’emportait sur l’intérêt privé des locataires à 
acquérir leur logement. 
14. 
 
Le 18 mai 2010, F______ S.A. a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre 
administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative). Elle conclut à son annulation. 
 
 
La commission avait octroyé un délai supplémentaire au conseil de Asloca 
pour signer le recours déposé le 30 décembre 2009. Or, conformément à la 
jurisprudence du Tribunal fédéral, le vice du défaut de signature olographe ne 
pouvait être réparé que pendant le délai de recours. En autorisant le conseil de 
Asloca de signer le recours au-delà de ce délai, la commission avait violé la loi. 
 
 
La décision violait le principe de l'égalité de traitement car, depuis 
l'ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, des dizaines d'autorisations identiques de 
vente en bloc avaient été octroyées. L'audition de collaborateurs du département 
était requise pour confirmer ces faits. 
 
 
De plus, en considérant que le département n'avait pas effectué de manière 
correcte la pesée des intérêts et en retenant comme critère prépondérant la pénurie 
de logements pour refuser de confirmer les autorisations de vente querellées, la 


- 7/19 - 
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commission avait violé la loi. Les engagements des acquéreurs, mentionnés 
expressément dans les arrêtés des 24 mars et 25 novembre 2009, étaient des 
garanties suffisantes pour le maintien du parc locatif. Les acquéreurs avaient déjà 
un domicile ou un siège social qu'ils n'avaient aucunement l'intention de quitter. 
Les ventes litigieuses ne mettaient dès lors aucunement en péril les buts de la 
LDTR et les risques de voir lesdits appartements sortir du marché locatif étaient 
totalement inexistants. 
 
 
En mentionnant que l'engagement des acquéreurs ne constituait pas une 
garantie suffisante, la commission avait fait état d'un critère relevant du droit du 
bail. Elle n'avait pas respecté le principe impératif de la primauté du droit fédéral. 
S'agissant des loyers des appartements vendus, ils étaient supérieurs au montant 
maximum fixé par le conseil d'Etat. Ils ne répondaient donc plus aux besoins 
prépondérants de la population. 
 
 
Conformément à la jurisprudence, la création de logements était un facteur 
supplémentaire dans la pesée des intérêts mais n'était aucunement un critère 
indispensable ou impératif. En lui donnant un caractère prépondérant, la 
commission avait violé la loi. Les ventes des appartements en cause avaient pour 
objectif de dégager des fonds pour financer de nouveaux logements. Ainsi, les 
montants des ventes permettraient de rembourser les hypothèques ou autres 
crédits obtenus pour la création d'appartements HLM à la rue U______ 12. Ils 
financeraient également la création de six appartements de six pièces à la rue de 
L______ 3A, de deux appartements à la route des N______ 34 et de deux 
appartements à la route des N______ 38. 
 
 
MM. B______ et M______, étaient locataires de l'appartement depuis le 
1er juillet 1996. Ils avaient donc un intérêt concret à acquérir leur logement pour 
améliorer leur qualité de vie et réduire leurs coûts. Cet intérêt primait l'intérêt 
public au maintien dudit appartement dans le parc locatif. Exiger l'acceptation de 
60 % des locataires en place violait le principe de la proportionnalité. La décision 
de la commission était également contraire aux art. 30a à 30g, sur l'encouragement 
à la propriété du logement, de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle 
vieillesse, survivants et invalidité du 25 juin 1982 (LPP - RS 831.40) car elle 
empêchait les locataires de devenir propriétaires de leur logement, à moins que ce 
dernier soit un logement de luxe ou une villa. 
 
 
Asloca menait une croisade de principe contre les autorisations de vente 
octroyées par le département en conformité avec la loi et la jurisprudence comme 
le démontraient le nombre de procédures pendantes devant les autorités 
judiciaires. 
 
 
Enfin, les recours déposés par Asloca étaient insuffisamment motivés et le 
motif retenu par la commission, à savoir la mauvaise pesée des intérêts en 
présence, n'avait même pas été invoqué. 


- 8/19 - 
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15. 
 
L'autorité de première instance a transmis son dossier à la juridiction de 
céans. 
16. 
 
Le 25 mai 2010, le département a également interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif contre la décision du 1er mars 2010 de la commission en 
tant qu’elle concernait la décision du département D______. 
 
 
MM. B______ et M______ désiraient acquérir le logement qu'ils occupaient 
depuis, respectivement, plus de treize et trois ans. Ils souhaitaient avoir 
l’assurance de pouvoir y habiter selon leur gré, le risque de résiliation de bail ne 
pouvant jamais être totalement écarté. Leur intérêt à devenir propriétaires n’était 
ainsi pas seulement de nature générale et ne portait pas sur n’importe quelle 
habitation. Aucun changement d’affectation n’était à craindre puisque ceux-ci 
continueraient d’occuper l’appartement en cause au titre de résidence principale. 
L’intérêt des acquéreurs devait donc, dans le cas d’espèce, l’emporter sur l’intérêt 
public à la sauvegarde du marché locatif. 
17. 
 
Le 11 juin 2010, F______ S.A. a fait parvenir à la juridiction de céans 
quatorze attestations de locataires en place. Dix locataires étaient d'accord que 
MM. B______ et M______ acquièrent leur logement, un était contre, deux se sont 
abstenus et un locataire ne s'est pas prononcé. 
18. 
 
Le 30 juin 2010, F______ S.A. s'est prononcée sur le recours interjeté par le 
département. Elle se réfère à son propre recours et persiste dans ses conclusions. 
19. 
 
Le 6 juillet 2010, Asloca s'est opposée au recours de F______ S.A. 
 
 
Il ressortait de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le changement d’un 
appartement locatif en un appartement en PPE constituait un important 
changement d’affectation par rapport à la nature d’un appartement locatif et aurait 
pour effet de diminuer le parc des logements locatifs bon marché. 
 
 
La LDTR n’était pas destinée à favoriser l’accès à la PPE. Elle était conçue 
pour maintenir des logements locatifs. Les dérogations prévues par l’art. 39 LDTR 
étaient exhaustives et elles devaient être appliquées de manière restrictive. Le 
département ne pouvait pas autoriser la vente d’appartements sur la base de 
l'art. 39 al. 4 LDTR en invoquant l'engagement des sociétés de M. I______ et 
d’autres promoteurs à utiliser le produit d'activités spéculatives pour financer 
d’autres opérations immobilières. 
 
 
La LDTR n'était pas davantage une loi d'encouragement à l'acquisition de 
logement. Un appartement locatif ne pouvait pas être vendu du seul fait que le 
locataire l'avait occupé pendant un certain nombre d'années. Le département avait 
délibérément violé l'art. 39 LDTR en autorisant de manière systématique plusieurs 
ventes d'appartements locatifs de divers immeubles sur la base de l'art. 39 
al. 2 LDTR. 


- 9/19 - 
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Conformément à l’art. 39 al. 4 LDTR, l’aliénation ne pouvait être autorisée 
que pour un appartement à la fois. Une exception était prévue, soit la vente sous 
forme d’un bloc, pour des motifs d'assainissement financier et à condition que la 
revente de ces appartements se fasse sous la même forme, sous réserve d’une 
autorisation individualisée en application des autres dispositions de l’al. 4. Il 
appartenait au vendeur de démontrer que la vente en bloc était justifiée. Dans le 
cas d’espèce, la recourante n'avait pas invoqué de motif d’assainissement 
financier pour vendre séparément les appartements. L’achat d’un immeuble qui 
n’avait pas eu de problèmes financiers et qui était mis en PPE délibérément pour 
permettre de procéder à des mises en vente d’appartements locatifs dans le seul 
but de réaliser d’importants bénéfices n’avait rien à voir avec des immeubles 
grevés de dettes obérées. 
 
 
Seuls des appartements locatifs pouvaient être vendus individuellement ou, 
à titre exceptionnel, sous forme d'un bloc d'appartements. L'acquisition de lots de 
deux ou trois appartements par deux ou trois co-propriétaires n'était pas prévue 
par la loi et était illégale. De plus, en invoquant l'art. 39 al. 2 LDTR pour autoriser 
de telles ventes, le département contournait la loi. Lors de ces ventes, les 
copropriétaires se répartissaient les appartements puis, après des partages-
attributions, parvenaient à procéder à des ventes individuelles des logements. 
 
 
Le but de l’al. 2 de l’art. 39 LDTR était de permettre le refus d'exceptions en 
raison de l’intérêt public ou de l’intérêt général. Au vu de la très grave pénurie de 
logements, l’intérêt public primait l’intérêt privé. Les autorisations délivrées par le 
département ne comportaient aucune analyse des intérêts en présence. Faute de 
motifs pertinents permettant d'accorder les autorisations d'aliéner les appartements 
locatifs concernés, les ventes litigieuses ne pouvaient pas être admises. 
20. 
 
Le 3 août 2010, le département a déposé ses observations sur le recours de 
F______ S.A. Il conclut à l’annulation de la décision de la commission en tant 
qu’elle concerne l'arrêté D______ du 24 mars 2009 et s'en rapporte à justice pour 
le surplus. 
 
 
Asloca considérait que seule une vente en bloc de tous les appartements 
propriété de F______ S.A. dans l’immeuble en cause pouvait être autorisée. Cette 
exigence était excessive et étrangère au but poursuivi par la LDTR. Elle ne 
respectait pas le principe de la proportionnalité. La vente par bloc de plusieurs 
appartements permettait déjà d’atteindre le but d’intérêt public général que 
poursuivait la LDTR. Il ressortait des requêtes en autorisation d’aliéner que les 
acquéreurs destinaient les appartements à la location et reprendraient les baux en 
cours. La prise en compte du principe de proportionnalité avait donc conduit le 
département à délivrer les autorisations sollicitées sous l'angle de l'art. 39 al. 2 
LDTR. 


- 10/19 - 
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S'agissant de l'arrêté D______, le département renvoyait aux arguments 
développés dans son propre recours. 
21. 
a. 
Le 6 septembre 2010, Asloca a demandé à pouvoir répliquer suite à 
l’écriture du DCTI. 
 
b. 
Le 20 septembre 2010, F______ S.A. s'est opposée à l'octroi d'une duplique 
à Asloca. 
 
c. 
Le 11 octobre 2010, le DCTI s’en est rapporté à justice quant au dépôt de 
nouvelles écritures par Asloca. 
22. 
 
Le 19 octobre 2010, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
23. 
 
Il ressort encore des pièces remises par les parties que, selon l'état locatif au 
18 mai 2010 de l'immeuble sis 27, R______ que ce dernier comprenait vingt-trois 
appartements et une enseigne. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjetés en temps utile devant la juridiction alors compétente, les recours 
déposés par F______ S.A. et par le département sont recevables (art. 63 al. 1 let. 
a, dans sa teneur au 31 décembre 2010, de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
3. 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b 
p. 56 ; 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C.573/2007 du 
23 janvier 2008 consid. 2.3). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 


- 11/19 - 
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cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 131 I 153 
consid. 3 p. 158 ; 130 I 425 consid. 2.1 p. 428 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
2C.402/2008 du 27 juin 2008 consid. 3.2 ; 2P.205/2006 du 19 décembre 2006 
consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008). 
 
 
En l'espèce, les parties ont pu se prononcer sur les griefs formulés à 
l'encontre de la décision de la commission. Ainsi, Asloca a développé ses 
arguments dans le cadre du recours déposé par F______ S.A. Elle a également été 
amenée à se déterminer dans trois autres procédures similaires, instruites en 
parallèle. Sa motivation était identique. La chambre administrative estime donc le 
dossier en état d'être jugé. Elle n'entend pas procéder à des actes d'instruction 
supplémentaires au vu des considérations qui vont suivre. 
4. 
 
La société recourante estime que la commission a violé la loi en ne déclarant 
pas le recours contre l'autorisation K______ irrecevable. 
5. 
a. 
En application de l’art. 64 PA, le recours est formé par écrit et adressé à la 
juridiction administrative appelée à en connaître. 
 
 
A teneur des art. 12 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 
30 mars 1911 - Livre cinquième : Droit des obligations (CO - RS 220), et 
notamment de l’art. 14 al. 1 CO, la forme écrite implique que la signature doit être 
écrite à la main par celui qui s’oblige. 
 
b. 
De jurisprudence constante, la signature olographe originale est une 
condition nécessaire que doit respecter tout acte de recours (ATF 121 II 252 
consid. 3 p. 254 ; ATA/289/2007 du 5 juin 2007 ; ATA/463/2006 du 31 août 
2006 ; ATA/27/2006 du 17 janvier 2006 ; ATA/277/2002 du 28 mai 2002 et 
références citées). 
 
 
Selon le droit actuellement en vigueur, le défaut de signature est cependant 
un vice réparable pour autant que la signature soit ajoutée pendant le délai de 
recours (art. 62 et 65 al. 3 LPA ; art. 52 de la loi fédérale sur la procédure 
administrative du 20 décembre 1968 - PA - RS 172.021 ; art. 42 al. 5 de la loi 
fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 - LTF - RS 173.110). 
 
 
En règle générale, selon la jurisprudence relative aux art. 9 et 29 al. 1 Cst., 
une autorité administrative ou judiciaire a l'obligation d'avertir la personne qui 
accomplit auprès d'elle un acte juridique lorsque celle-ci commet un vice de 
forme; l'obligation d'avertir suppose toutefois que le vice soit clairement 
reconnaissable et que, de plus, il soit possible au plaideur de le réparer à temps 
(ATF 130 V 177 consid. 5.4.1. p.183-184 ; 128 II 139 consid. 2a p. 142 ; 127 I 31 


- 12/19 - 
A/2795/2009 
consid. 2a/bb p. 34 ; 125 I 166 consid. 3a p. 170). Si l'autorité a méconnu cette 
obligation, elle doit tolérer que l'acte concerné soit régularisé, éventuellement, 
hors délai. Le Tribunal fédéral a précisé qu'il importait peu que l'inadvertance (i.e. 
le vice ou l'irrégularité) soit de fait restée inaperçue. C'est le caractère 
objectivement apparent de l'erreur qui est déterminant (Arrêt 4P.71/2001 du 
Tribunal fédéral du 12 juin 2001, consid. 3b). 
 
 
En l'espèce, le mémoire de Asloca a été déposé le 30 décembre 2009, soit la 
veille d'un jour férié et pendant le pont de fin d'année. L'absence de signature était 
clairement identifiable. Ce vice aurait donc encore pu être réparé s'il était survenu 
dans des conditions normales de travail. Dans ces circonstances particulières, la 
commission a accordé un délai supplémentaire pour venir signer le recours. 
Asloca s'est exécutée dans le délai imparti et c'est donc à juste titre que la 
commission a déclaré le recours recevable. 
6. 
 
Le présent litige ne porte pas sur la validité de l'arrêté V______, la 
commission ayant déclaré irrecevable le recours interjeté à son encontre. 
 
 
Par arrêté G______ du 24 mars 2009, le département a autorisé l'aliénation 
des appartements nos 4.02, 5.02 et 6.02 compris dans l'immeuble sis 27, R______ 
au profit de M. T______. Ultérieurement, la société recourante a demandé que 
M. T______ puisse acquérir un appartement supplémentaire. Le département a 
accédé à cette requête et a autorisé, par arrêté K______ du 25 novembre 2009, 
l'aliénation des appartements nos 4.02, 5.02, 6.02 et 7.03 au profit de M. T______. 
La présente procédure ne portera dès lors pas sur la validité de l'autorisation 
délivrée sous n° G______ dont le contenu a été repris par l'arrêté K______. 
7. 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en 
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Le Conseil d'Etat a constaté qu'il y a pénurie au sens des art. 25 et 39 LDTR 
dans toutes les catégories d'appartements d’une à sept pièces inclusivement 
(Arrêtés du Conseil d'Etat déterminant les catégories d'appartements où sévit la 
pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR du 4 février 2009 et du 
12 mai 2010 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
 
Les appartements concernés par la présente procédure entrent dans ces 
catégories et leur vente est donc soumise à autorisation. 
8. 
a. 
A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la propriété 
par étages ou à une forme de propriété analogue (let. a), était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue 


- 13/19 - 
A/2795/2009 
et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b), n’a jamais été loué 
(let. c) ou a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de 
la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une 
autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente 
simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements 
à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en 
location, avec pour condition que l’acquéreur doit les revendre sous la même 
forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du 
présent alinéa. 
 
b. 
Selon l'art. 39 al. 3 LDTR, le désir d'un locataire, occupant effectivement 
son logement depuis 3 ans au moins, d'acquérir ledit logement est présumé 
l'emporter sur l'intérêt public pour autant que le 60 % des locataires en place 
acceptent formellement cette acquisition. Dans ce cas cependant, les locataires 
restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur 
appartement ou de partir. 
 
c. 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
d. 
Aux termes de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 
29 avril 1996 (RDTR – L 5 20.01), dans le cadre de l’examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence. 
9. 
a. 
La politique prévue par la LDTR procède d'un intérêt public important 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.3 et les 
références citées ; ATA/255/2010 du 20 avril 2010). Le refus de l'autorisation de 
vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou 
d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, 
pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en 
présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts 
privés en jeu (ATF 113 Ia 126 ss, consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.19/2003 du 8 avril 2003, consid. 2.1 ). La restriction à la liberté individuelle ne 
doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public 
recherché. L’autorité chargée de délivrer les autorisations de vente doit se livrer à 
une soigneuse pesée des intérêts publics et privés en présence (ATA/355/2009 du 
28 juillet 2009). 
 
 
Par ailleurs, au vu de la marge d'appréciation en sa possession, même si 
aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est 
réalisé, l'autorité doit encore rechercher si l'intérêt public l'emporterait sur l'intérêt 
privé du recourant à aliéner l'appartement dont il est propriétaire (Arrêt du 


- 14/19 - 
A/2795/2009 
Tribunal fédéral non publié 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f, résumé in 
SJ 1999 II p. 287 ; ATA/255/2010 précité). 
 
 
Quant au processus d’aliénation d’appartements en PPE d’un même 
immeuble, la vente en bloc doit être préférée à la vente par unités séparées, ce 
procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR (Arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.2/1999 précité, consid. 2f ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007 et 
les références citées). 
10. 
 
En l'espèce, l'immeuble sis 27, R______ a été acquis par la société 
recourante en juillet 2007. Il est soumis au régime de la PPE depuis décembre 
2008. Aucune des conditions prévues aux let. a à d de l'art. 39 al. 4 LTR n'est ainsi 
réalisée. Par ailleurs, la société recourante ne prétend pas que les ventes litigieuses 
sont justifiées pour des motifs d'assainissement financier. Les trois opérations, 
objets des arrêtés E______, H______, et K______, ne peuvent donc pas être 
autorisées en application de l'art. 39 al. 4 LDTR. Reste à examiner si ces 
aliénations peuvent être admises en application de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
11. 
 
L'ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, auquel la société recourante et le 
département se réfèrent, portait sur la vente de trois appartements, acquis 
précédemment dans le cadre d'un lot de huit appartements. Le Tribunal 
administratif avait jugé que la division du lot permettait de dégager des fonds 
propres nécessaires à l'aménagement d'appartements dans les combles d'un autre 
immeuble. 
 
 
Depuis lors, cette juridiction a toutefois rappelé la prépondérance de l'intérêt 
public à la préservation du marché locatif (ATA/403/2006 du 26 juillet 2006 ; 
ATA/161/2006 du 21 mars 2006) et elle a considéré que l'opération consistant à 
transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait 
concrètement la protection du parc locatif en facilitant la vente à des locataires en 
place (ATA/355/2009 du 28 juillet 2009 ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007). 
 
 
Il convient dès lors de prendre en considération ces jurisprudences lors de la 
pesée des intérêts publics et privés en présence. 
12. 
a. 
En l'espèce, les intérêts privés de la société recourante sont de nature 
économique. Certes, selon celle-ci, le produit des ventes sera affecté à la 
construction de nouveaux logements. Les fonds dégagés permettraient ainsi de 
financer les constructions à la rue U______ 12 ainsi que la création de six 
appartements à la rue de L______ et quatre à la route des N______. Toutefois, 
elle ne prétend pas que les ventes litigieuses répondent à un véritable besoin pour 
permettre la réalisation de ces nouveaux logements. De plus, l'autorisation de 
construire a été délivrée à la société Schwaper S.A. et non à la société recourante. 
Cet élément n'est dès lors pas suffisant au regard de la LDTR pour autoriser la 


- 15/19 - 
A/2795/2009 
vente d'appartements, cela d'autant plus que la société recourante est très présente 
dans le domaine de l'immobilier et que, de ce fait, elle a connaissance de la loi. 
 
b. 
En ce qui concerne l’intérêt public à la conservation d'un parc immobilier 
locatif, il ressort des arrêtés E______, 10573 et 10828 que les acquéreurs 
reprennent les droits et obligations découlant des contrats de bail en cours, ce qui 
laisse présager que, dans un premier temps à tout le moins, ceux-ci ne sont pas 
menacés. Toutefois, comme mentionné précédemment, la vente de dix 
appartements par lots de trois ou quatre permet une transformation progressive de 
l'immeuble locatif qui n’est pas indifférente au regard de la LDTR au vu de la 
présomption instituée par l'art. 39 al. 3 LDTR en faveur du locataire en place 
depuis plus de trois ans. Il s'ensuit que les opérations litigieuses diminueraient 
concrètement la protection du parc locatif en facilitant la vente à des locataires en 
place. La chambre administrative relèvera encore que les aliénations sollicitées 
interviennent un an après l'acquisition par la société recourante de l'immeuble. Or, 
de telles ventes aboutissent à un démembrement progressif de l'immeuble et 
contreviennent ainsi à la LDTR. 
 
 
Il ressort de ce qui précède que, s'agissant des autorisations E______, 
H______ et K______, l'intérêt privé de la société recourante n'apparaît pas 
particulier et doit s'effacer face à l'intérêt public, prépondérant dans la situation 
difficile qui est celle du marché locatif genevois et qui perdure depuis plusieurs 
années, comme l'a admis la commission. 
 
c. 
S'agissant de la D______ relative à l'appartement n° 8.03, l'art. 39 al. 3 
LDTR prévoit expressément que, pour qu'une vente à un locataire soit autorisée, 
60 % des locataires en place doivent formellement accepter cette acquisition. A la 
date de la requête, l'immeuble comptait vingt-trois appartements et une enseigne. 
L'accord de 13,2 locataires est donc nécessaire pour atteindre les 60 % exigés par 
la loi, étant précisé que seul l'avis de Mme S______ ne doit pas être pris en 
compte, celle-ci ayant acquis son logement. Or, il ressort des quatorze attestations 
remises à la chambre administrative par la société recourante, que l'avis des 
locataires des appartements destinés à être vendus à M. T______ et à P______ 
S.A. n'a pas été requis et que dix locataires seulement se sont déclarés favorables à 
une aliénation à MM. M______ et B______. La vente ne respecte donc pas la 
formalité posée par l'art. 39 al. 3 LDTR et une autorisation ne peut pas être 
délivrée sur cette base. 
 
 
Les acquéreurs souhaitent acquérir le logement qu'ils occupent depuis plus 
de treize ans pour l'un autre et plus de trois ans pour l'autre. Le refus de 
l'autorisation ne les empêchera toutefois pas de continuer à y demeurer. L'intérêt 
des acquéreurs est dès lors de pure convenance personnelle. Dans la situation 
actuelle, c'est donc à juste titre que la commission a retenu que l'intérêt public au 
maintien de l'appartement dans le parc locatif devait l'emporter sur l'intérêt privé 
des locataires à acquérir leur logement. 


- 16/19 - 
A/2795/2009 
13. 
 
La société recourante se réclame du principe de l'égalité de traitement en 
alléguant que, depuis 2004, plusieurs autorisations similaires à celles délivrées par 
le département les 24 mars et 25 novembre 2009 ont été délivrées. 
14. 
 
Une décision ou un arrêté viole le principe de l’égalité de traitement garanti 
par l’art. 8 Cst. lorsqu’il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par 
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’il 
omet de faire les distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire 
lorsque ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui 
est dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 131 I 1 consid. 4.2 p. 6-7 ; 129 I 346 
consid. 6 p. 357 ss ; 129 I 113 consid. 5.1 p. 125 ; V. MARTENET, Géométrie de 
l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, p. 260 ss). 
 
 
Selon la jurisprudence, un justiciable ne saurait en principe se prétendre 
victime d’une inégalité de traitement au sens de l’art. 8 Cst. lorsque la loi est 
correctement appliquée à son cas, alors même que dans d’autres cas, elle aurait 
reçu une fausse application ou n’aurait pas été appliquée du tout (ATF 127 II 113 
consid. 9a p. 121 ; 122 II 446 consid. 4 p. 451 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
2C.72/2008 du 21 mai 2008, consid. 6.2 ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 ; 
A. AUER / G. MALINVERNI / M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, 
Berne 2006, vol. 2, 2ème éd., p. 502-503 n. 1025-1027 ; V. MARTENET, 
Géométrie de l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, p. 260 ss ; P. MOOR, Droit 
administratif, Berne 1994, vol. 1, 2ème éd., p. 314 ss, n. 4.1.1.4). 
 
 
Cependant, cela présuppose de la part de l’autorité dont la décision est 
attaquée la volonté d’appliquer correctement, à l’avenir, les dispositions légales en 
question et de les faire appliquer par les services qui lui sont subordonnés. En 
revanche, si l’autorité persiste à maintenir une pratique reconnue illégale ou s’il y 
a de sérieuses raisons de penser qu’elle va persister dans celle-ci, le citoyen peut 
demander que la faveur accordée illégalement à des tiers le soit aussi à lui-même, 
cette faveur prenant fin lorsque l’autorité modifie sa pratique illégale (ATF 127 II 
113 consid. 9a p. 121 ; 125 II 152 consid. 5 p. 166 ; 122 II 446 consid. 4a p. 451-
452 et les références citées ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C.426/2007 du 8 mai 
2008, consid. 3 et 4 ; ATA/434/2008 du 27 août 2008). 
 
 
Encore faut-il qu’il n’existe pas un intérêt public prépondérant au respect de 
la légalité qui conduise à donner la préférence à celle-ci au détriment de l’égalité 
de traitement (ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 82-83 ; 99 Ib 377 consid. 5 p. 383), ni 
d’ailleurs qu’aucun intérêt privé de tiers prépondérant ne s’y oppose (ATF 108 Ia 
212 consid. 4 p. 213). 


- 17/19 - 
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Si l’illégalité d’une pratique est constatée à l’occasion d’un recours contre le 
refus d’un traitement illégal, le juge n’admettra le recours que s’il peut être exclu 
que l’administration changera sa politique (ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 82-83 ; 112 
Ib 381 consid. 6 p. 387 ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 5). Il présumera, 
dans le silence de l’autorité, que celle-ci se conformera au jugement qu’il aura 
rendu quant à l’interprétation correcte de la règle en cause (Arrêt du Tribunal 
fédéral 2C.721/2007 du 15 avril 2008 consid. 3.1). 
 
 
En l'espèce, devant l'importance que revêt la préservation du parc locatif 
immobilier genevois et qui a été reconnue à maintes reprises, tant par la 
jurisprudence fédérale que cantonale, le principe de l'égalité de traitement doit 
s'effacer devant celui de la légalité. Le grief tiré de l'égalité de traitement ne 
saurait dès lors être retenu. 
15. 
 
Entièrement mal fondés, les recours de F______ S.A. et du département 
seront rejetés. La décision du 1er mars 2010 de la commission sera confirmée. 
 
 
Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de F______ S.A. Un 
émolument de CHF 500.- sera également mis à la charge du département dans le 
cadre du recours interjeté par F______ S.A. Une indemnité de procédure de CHF 
1'000.- sera allouée à Asloca, à la charge de F______ S.A. pour un montant de 
CHF 600.- et de l'Etat de Genève pour un montant de CHF 400.- (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 mai 2010 par F______ S.A. contre la 
décision du 1er mars 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 
déclare recevable le recours interjeté le 25 mai 2010 par le département des 
constructions et des technologies de l'information contre la décision du 1er mars 2010 de 
la commission cantonale de recours en matière administrative ; 
 
au fond : 
les rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de la société F______ S.A. ; 


- 18/19 - 
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met un émolument de CHF 500.- à la charge du département des constructions et des 
technologies de l'information ; 
alloue une indemnité de procédure à l'Association genevoise de défense des locataires 
de CHF 1'000.- à la charge de F______ S.A. pour CHF 600.- et de l'Etat de Genève 
pour CHF 400.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Régie I______ S.A., mandataire de F______ S.A., au 
département des constructions et des technologies de l'information, à Me Romolo Molo, 
avocat de l'Association genevoise de défense des locataires, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière : 
 


- 19/19 - 
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