ge_gerichte · ATA/300/2019 · 2019-03-19 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1433/2017-ICCIFD 
ATA/300/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 mars 2019 
4ème section 
 dans la cause 
 
Madame et Monsieur A______ 
représentés par Sett Fiduciaire SA, mandataire 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
et 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
9 avril 2018 (JTAPI/323/2018) 


- 2/13 - 
A/1433/2017 
EN FAIT 
1. 
 
B______ (ci-après : B______) est une société anonyme sise à C______, 
inscrite le 29 octobre 1996 au registre du commerce (ci-après : RC) du canton de 
Genève, et radiée le 21 janvier 2019. Elle avait pour but statutaire : « entretien 
général et nettoyage de bâtiments ; services, prestations et vente de produits liés 
aux immeubles et à l'entretien des bureaux ; gérance et courtage ». 
2. 
 
B______ a été fondée par Madame A______, qui en a par la suite été 
administratrice. Au début des années 2000, son beau-fils, Monsieur D______, a 
acquis la moitié du capital-actions de cette société et en est également devenu 
administrateur. 
3. 
 
Par acte des 13 et 25 juillet 2007, la contribuable et M. D______ ont acquis, 
conjointement et à parts égales, la propriété d’un immeuble de la commune de 
Genève-E______ (parcelle n° 1______ située à la rue F______ ; ci-après : 
l'immeuble) au prix de CHF 1’960'000.-. Il s'agit d'un bâtiment bas, donnant sur la 
rue mais construit entre des immeubles, et à vocation commerciale. 
4. 
 
Au 31 décembre des années 2008 à 2011, ils ont établi une comptabilité 
relative à l’immeuble, sous l’intitulé « Société : F______ », comprenant les bilans 
et comptes de « produits et charges » des exercices. À l’actif de ces bilans 
figuraient notamment la valeur de l’immeuble et celle des travaux y relatifs, tandis 
qu’au passif étaient comptabilisés les emprunts liés à ce bien. Ainsi, dès 2008, des 
travaux de transformation ont été entrepris, soit notamment : rénovation et 
aménagement de bureaux et stockage, construction d’un sous-sol avec 
monte-charge et remaniement et adjonction des sorties de secours et d’un sas 
d’entrée. 
 
 
Le coût de ces travaux s’élevait à CHF 607'652.35 au 31 décembre 2008 et à 
CHF 3'147'992.49 au 31 décembre 2011. Les dettes liées à l’immeuble s’élevaient 
à CHF 1'906'635.63 au 31 décembre 2008 et à CHF 3'993'624.34 au 
31 décembre 2011, y compris un emprunt hypothécaire de CHF 3'686'000.-. 
L’investissement propre de chaque associé était de CHF 445'547.- au 
31 décembre 2008. 
5. 
 
Dans leur déclaration fiscale pour l’année 2007, Mme A______ et son 
époux, Monsieur A______ (ci-après : les époux A______), ont notamment 
indiqué être propriétaires de sept immeubles, dont cinq sis dans le canton de 
Genève. Parmi ces derniers, trois étaient « locatif ou loués », dont l’immeuble. Ils 
y ont mentionné leurs dettes hypothécaires, qui totalisaient CHF 1'277'500.-. 


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6. 
 
Par acte du 24 septembre 2012, Mme A______ et M. D______ ont vendu 
l’immeuble pour le prix de CHF 7’100’000.-, encaissant ainsi chacun 
CHF 3'550’000.-. 
7. 
 
Le 12 décembre 2013, les époux A______ ont déposé leur déclaration 
fiscale pour l’année 2012. Au titre de revenu, ils y ont notamment indiqué le 
salaire perçu par Mme A______ auprès de B______ (soit CHF 180'000.-) et le 
loyer de CHF 110'000.- encaissé pour la location de l’immeuble. 
8. 
 
Par bordereau d’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (ci-après : 
IBGI) du 15 décembre 2014, l’administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE) a retenu que le gain découlant de la vente de l’immeuble s’élevait pour 
Mme A______ à CHF 837'909.-, et l’IBGI correspondant à CHF 280'699,50. 
9. 
 
Le 14 janvier 2015, Mme A______ s’est acquittée de cet impôt. 
10. 
 
Par bordereaux du 2 août 2016, l'AFC-GE a taxé les époux A______ pour 
l'impôt fédéral direct (ci-après : IFD) et l'impôt cantonal et communal (ci-après : 
ICC) 2012. À teneur de ces bordereaux, la vente de l’immeuble relevait d’une 
activité professionnelle, de sorte que le bénéfice net y relatif (CHF 566'907.-) était 
imposable. L’IBGI versé (CHF 280'699.50) était toutefois imputé sur l’ICC dû 
(CHF 257'249,50). 
11. 
 
Le 2 septembre 2016, les époux A______ ont formé réclamation contre ces 
bordereaux. 
 
 
Ils contestaient le caractère professionnel de la vente de l’immeuble. 
Mme A______ avait acquis cet immeuble au moyen de sa fortune personnelle, 
non commerciale, dans l’unique but d’obtenir un loyer destiné à combler une 
lacune de sa prévoyance professionnelle. C’était la raison pour laquelle 
l’immeuble n’avait pas été acquis par B______, qui en avait simplement « pris 
possession ». 
 
 
Mme A______ avait dû faire face à « certains imprévus tant professionnels 
que privés ». Elle avait ainsi décidé, conjointement avec M. D______, de vendre 
B______, dont les acquéreurs n’avaient pas souhaité conserver les locaux. La 
location étant devenue « très difficile » à Genève, Mme A______ et M. D______ 
avaient saisi l’occasion que constituait l’offre faite par une association d'acquérir 
l’immeuble. 
 
 
La vente de l’immeuble ne devait donc pas être considérée comme 
professionnelle, mais soumise uniquement à l’IBGI. 
12. 
 
Par décisions du 16 mars 2017, l'AFC-GE a rejeté cette réclamation. 


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L’achat de l’immeuble avait été fait en association avec M. D______. La 
vente de ce bien avait été effectuée après des travaux apportant une plus-value, 
dont certains avaient été entrepris l’année suivant l’acquisition. La possession de 
l’immeuble avait été de courte durée (cinq ans), et l’endettement y relatif était 
important, des emprunts supplémentaires ayant déjà été contractés lors de l’année 
de l’achat du bien. Ces éléments démontraient qu’il s’agissait d’une activité 
dépassant la gestion de la fortune privée, de sorte que la qualification 
professionnelle de l’opération était justifiée. 
13. 
 
Par acte du 20 avril 2017, les époux A______ ont interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant 
implicitement à leur annulation. 
 
 
Ils ne contestaient pas le bénéfice de CHF 566'907.- en tant que tel, mais le 
fait que l'AFC-GE l’ait qualifié de professionnel. 
 
 
En raison de la croissance et de la taille de B______, Mme A______ et 
M. D______ avaient recherché des nouveaux locaux pour installer le siège de leur 
société, raison pour laquelle ils avaient acquis l’immeuble en 2007. Celui-ci 
n’avait pas été acquis par la société, en raison « de la structure du bilan de 
celle-ci ». En outre, les établissements bancaires avaient préféré financer ce bien 
« en nom ». En cas de cession éventuelle de l’exploitation de ladite société, 
Mme A______ et M. D______ espéraient louer l’immeuble et encaisser un loyer 
« confortable » leur permettant de combler une lacune de leur prévoyance 
professionnelle. 
 
 
Vu son succès et sa croissance exponentielle due à la qualité de ses services, 
B______ employait 399 salariés en 2012, alors qu’elle n’en avait que 45 en 2000. 
« Contre toute attente », Mme A______ et M. D______ avaient décidé de céder le 
capital-actions de cette société, ne souhaitant plus en assumer les lourdes 
responsabilités. Ils n’avaient en outre pas les moyens financiers pour reprendre 
leurs parts respectives. Mme A______ avait par ailleurs souhaité rejoindre son 
époux, résidant au Liban depuis 2010, ce qu’elle avait fait en 2013, après avoir 
participé à la transmission de la société. 
 
 
L’acquéreur de la société n’avait pas souhaité reprendre l’immeuble. 
Contrairement à ce qu’ils avaient prévu lors de l’acquisition de ce bien, qui faisait 
partie du patrimoine privé de Mme A______ et de M. D______, « les associés » 
avaient décidé de le mettre en vente « prématurément », compte tenu de 
« l’économie de marché ». Finalement, un acquéreur avait été trouvé et la vente 
concrétisée en 2012. 
 
 
L’immeuble avait été destiné à B______. L’association de Mme A______ 
avec M. D______ était « évidente » compte tenu de la composition du capital-
actions de cette société. L’acquisition de l’immeuble avait été financée avec le 


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concours d’une banque. Les travaux de transformation de l’immeuble avaient été 
effectués afin de faciliter l’activité commerciale de la société et « mettre aux 
normes » le bien acquis. La durée de propriété aurait dû être bien plus longue, 
mais ni Mme A______ ni M. D______ n’avaient prévu une telle croissance de 
leur société. 
 
 
Quant à eux, ils bénéficiaient d’une « certaine surface financière », et leur 
patrimoine était exclusivement investi dans l’immobilier. Ils n’avaient aucun 
investissement en bourse. Mme A______ n’avait jamais fait de promotion 
immobilière et ne s’était associée avec personne d’autre que M. D______, lors de 
l’opération immobilière litigieuse. Cette opération était ainsi « unique et 
distincte ». 
14. 
 
Par jugement du 9 avril 2018, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
En sa qualité de dirigeante de B______, Mme A______ avait été 
professionnellement active dans le milieu immobilier. Quand bien même son 
activité principale ne consistait pas dans l'achat et la vente d'immeubles, elle 
l'avait rapprochée depuis de nombreuses années des affaires propres à ce domaine, 
contexte qui devait être pris en compte quand bien même chaque transaction 
devait être examinée pour elle-même. 
 
 
La durée de détention de l'immeuble n'était certes pas très courte, mais pas 
non plus d'une importance telle qu'elle paraîtrait complètement incongrue dans 
une gestion de la fortune commerciale, laquelle ne nécessitait d'ailleurs nullement 
que les opérations d'achat et de vente se fassent dans une perspective spéculative à 
très court terme. 
 
 
L'absence de participation à une société de personnes n'était pas non plus en 
soi un critère décisif. En l'espèce, l'achat s'était inscrit dans une démarche en lien 
étroit, sinon exclusif, avec la croissance de B______, étant entendu que cette 
dernière n'aurait pas pu réaliser le même volume d’affaires si Mme A______ 
n'avait pas acheté l'immeuble. Dans cette mesure, la logique de l'investissement 
était étrangère à la simple gestion de sa fortune privée. 
 
 
Le fait que l'immeuble a été mis en location pendant toute la durée de sa 
détention n'a pas davantage de poids dans un sens ou l'autre. Le fait que 
l'immeuble a toujours été déclaré en tant qu'élément de la fortune privée – et que 
par conséquent il n’ait pas fait l’objet d’amortissements –, ou encore que 
Mme A______ n'ait pas procédé à d’autres promotions immobilières, n'avait pas 
non plus un poids décisif. 
 
 
La réalisation de la vente de l'immeuble par elle-même, au lieu de la confier 
à un professionnel, constituait plutôt un indice plaidant en faveur de 
l'appartenance de ce bien à la fortune commerciale, puisqu'on s'attendait 


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davantage de la part d'un professionnel à ce qu'il dirige lui-même l’opération de 
vente de son immeuble. Cet indice était toutefois de faible intensité. 
 
 
Tout autre était le poids qu'il convenait de donner au financement de l'achat 
de l’immeuble et des travaux effectués postérieurement. Fondamentalement, la 
différence entre une personne agissant à titre privé et une autre agissant à titre 
professionnel, tenait dans le fait que la première cherchait à placer sa fortune 
privée de manière à la sécuriser et si possible à la faire fructifier, tandis que la 
seconde cherchait avant tout à réaliser un revenu dans le cadre de son activité 
professionnelle. Cela supposait que la première investisse concrètement sa fortune 
dans l'achat, sans quoi l'idée même de gestion de la fortune privée perdait son 
sens. Or, pour acquérir et transformer l’immeuble, Mme A______ avait contracté, 
conjointement avec son associé, des emprunts totalisant CHF 3'993'624.34, alors 
qu’elle n’y avait investi qu’environ CHF 450'000.- de sa fortune. Le coût des 
travaux entrepris (CHF 3'147'292.-), dépassant largement le prix d’acquisition de 
l’immeuble (CHF 1'960'000.-), avait été entièrement financé par des fonds 
étrangers. En s’endettant dans une mesure dépassant quatre fois et demi son 
propre investissement, la recourante avait agi comme si elle investissait dans son 
entreprise. On ne pouvait en effet admettre qu’un simple gestionnaire de sa 
fortune privée s’endetterait dans une telle mesure. 
 
 
Enfin, il fallait reconnaître que l’opération immobilière avait été planifiée. 
En effet, c’était en s’associant avec une autre personne, M. D______, que la 
recourante avait acquis et transformé l’immeuble. S’il s’agissait d’une simple 
gestion de sa fortune, on ne voyait pas pourquoi cette association était nécessaire 
pour y parvenir. Les associés avaient d’ailleurs géré l’immeuble comme si celui-ci 
était une entreprise, ce que démontraient les bilans et les comptes de « produits et 
charges » qu’ils avaient établis pour chaque année de détention de leur bien. 
15. 
 
Par acte posté le 9 mai 2018, les époux A______ ont interjeté recours auprès 
de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant à ce qu'il soit revu (recte : 
annulé) et à ce que l'AFC-GE revoie (recte : réforme) en conséquence ses 
décisions de taxation. 
 
 
Le TAPI n'avait pas apprécié les raisons pour lesquelles l'immeuble se 
trouvait par moitié dans la fortune privée de Mme A______ et par moitié dans 
celle de M. D______, à savoir que leur association avait été « créée par le marché 
immobilier et les possibilités de financement bancaire », toutes les banques 
souhaitant dissocier l'exploitation d'une société des immeubles financés. 
 
 
Le TAPI s'était par ailleurs contenté d'alléguer (sic) qu'une seule opération 
immobilière pouvait être qualifiée de professionnelle, en renonçant à analyser la 
situation personnelle des intéressés. 


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En l'espèce, aucun caractère systématique ou planifié ne pouvait être 
démontré, Mme A______ et M. D______ s'étant décidés à vendre l'immeuble 
uniquement en raison des problèmes du marché immobilier à Genève concernant 
les surfaces commerciales vacantes. Il ne pouvait y avoir de fréquence élevée des 
opérations puisque l'opération en question avait été unique. 
 
 
Il n'y avait pas non plus de volonté d'augmentation du capital. L'immeuble 
avait nécessité bon nombre de travaux de mise en conformité non prévus 
initialement, et le bénéfice net avant impôts de CHF 566'907.- n'était pas en 
symbiose avec le risque économique pris sur l'immeuble. 
 
 
Les époux A______ n'étaient pas des professionnels de l'immobilier, et ils 
se faisaient conseiller par des régies et autres spécialistes. 
 
 
Enfin, souligner qu'une petite comptabilité avait été établie en relation avec 
l'immeuble par leur fiduciaire pour démontrer qu'il s'agissait d'une activité 
commerciale devait être qualifié de « mesquinerie ». 
16. 
 
Le 22 mai 2018, le TAPI a communiqué son dossier sans formuler 
d'observations. 
17. 
 
Le 15 juin 2018, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les différents indices développés par la jurisprudence pour distinguer les 
opérations relevant de la fortune commerciale de celles relevant de la fortune 
privée avaient été correctement énumérés et analysés par le TAPI. 
 
 
Mme A______ insistait sur le caractère unique de l'opération, alors que ce 
critère n'était pas déterminant à lui seul. 
 
 
En l'espèce, l'activité de Mme A______ en tant qu'administratrice d'une 
société active dans l'immobilier était un indice fort, allant dans le sens d'une 
opération commerciale. Mais le critère décisif était, comme l'avait retenu le TAPI, 
celui de l'importance considérable des fonds étrangers, qui dépassait à l'évidence 
de très loin ce qu'un contribuable agissant à titre privé aurait pu consentir. Cet 
endettement considérable et la revente du bien dans un court délai après la fin des 
travaux, soit dans les cinq ans après l'acquisition du bien, démontrait clairement 
une volonté de réaliser un gain important à court terme. 
 
 
Les différents éléments allaient ainsi dans le sens d'une qualification 
professionnelle de l'opération litigieuse. 
18. 
 
Le 5 juillet 2018, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 24 août 2018 
pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la 
cause serait gardée à juger. 


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19. 
 
Le 22 août 2018, l'AFC-GE a déclaré ne pas avoir de requêtes ni 
d'observations à formuler. 
20. 
 
Les époux A______ ne se sont quant à eux pas manifestés. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 
4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 145 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral 
direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
 
Le litige porte sur la question de savoir s'il se justifiait de qualifier le 
bénéfice issu de la vente de l'immeuble sis rue F______, de revenu provenant de 
l'activité professionnelle. 
3. 
 
La présente cause concernant la période fiscale 2012, sont applicables la loi 
sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), 
entrée en vigueur le 1er janvier 2010, ainsi que la LIFD dans sa teneur en 2012. 
4. 
 
L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils 
soient uniques ou périodiques, à l'exception des gains en capital réalisés lors de 
l'aliénation d'éléments de la fortune privée qui ne sont pas imposables (art. 16 al. 1 
et 3 LIFD ; art. 17 LIPP). 
 
 
Sont imposables tous les revenus provenant de l'exploitation d'une 
entreprise commerciale, industrielle, agricole ou sylvicole, de l'exercice d'une 
profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante (art. 18 
al. 1LIFD ; art. 19 al. 1 LIPP). Tous les bénéfices en capital provenant de 
l'aliénation, de la réalisation ou la réévaluation comptable d'éléments de la fortune 
commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante (art. 19 
al. 2 LIPP). Les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la 
fortune privée sont exonérés ; l'imposition distincte des gains immobiliers 
demeure réservée (art. 27 let. j LIPP). 
5. 
 
De jurisprudence constante, la distinction entre un gain privé en capital et un 
bénéfice commercial en capital dépend des circonstances concrètes du cas. La 
notion d'activité lucrative indépendante s'interprète largement, de telle sorte que 
sont seuls considérés comme des gains privés en capital exonérés d'impôt ceux qui 
sont obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple 
administration de sa fortune privée. En revanche, si l'activité du contribuable 
excède ce cadre et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un revenu, 
l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante. Une telle 
qualification peut se justifier, selon les cas, même en l'absence d'une activité 


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reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le modèle d'une entreprise 
commerciale, et même si l'activité n'est exercée que de manière accessoire ou 
temporaire, voire ponctuelle. Les éléments patrimoniaux utilisés pour 
l'accomplissement d'une activité lucrative indépendante sont pour leur part 
considérés comme des actifs commerciaux. C'est avant tout en lien avec les 
transactions effectuées par les particuliers sur des immeubles ou sur des titres que 
la jurisprudence a été amenée à dégager des critères permettant de tracer la limite 
entre les gains (privés) en capital et les bénéfices (commerciaux) en capital. Elle a 
notamment considéré que valent comme indices d'une activité lucrative 
indépendante dépassant la simple administration de la fortune privée les éléments 
suivants : 
- le caractère systématique et/ou planifié des opérations ; 
- la fréquence élevée des transactions ; 
- la courte durée de possession des biens avant leur (re)vente ; 
- la relation étroite entre l'activité indépendante (accessoire) supposée et la 
formation et/ou la profession (principale) du contribuable ; 
- l'utilisation de connaissances spécialisées ; 
- l'engagement de fonds étrangers d'une certaine importance pour financer 
les opérations ; 
- le réinvestissement du bénéfice ou encore la constitution d'une société de 
personnes. 
 
 
Peuvent être mentionnés également l'utilisation effective du bien et le motif 
de son aliénation. Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les 
autres voire – exceptionnellement – isolément s'il revêt une intensité particulière, 
à la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante. En outre, l'absence 
d'éléments typiques d'une telle activité dans un cas concret peut être relativisée par 
d'autres indices revêtant une intensité particulière. En tout état, les circonstances 
concrètes du cas sont déterminantes, telles qu'elles se présentent au moment de 
l'aliénation (ATF 125 II 113 consid. 6a ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_228/2015 
du 7 juin 2016 consid. 6.3 ; 2C_42/2015 du 10 septembre 2015 consid. 2.1 et 2.2 ; 
2C_818/2012 du 21 mars 2013 consid. 6.1 ; 2C_834/2012 du 19 avril 2013 
consid. 5.5 ; 2C_819/2011 du 20 avril 2012 consid. 3.2 ; Yves NOËL, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, Impôt fédéral direct, Commentaire de la 
loi sur l'impôt fédéral direct, 2e éd., 2017, n. 18 ad art. 18 LIFD). 
 
 
Si des éléments typiques de l'activité lucrative indépendante ne sont pas 
remplis dans le cas particulier, cela peut être compensé par d'autres éléments qui 
posséderaient une intensité particulière. Ce qui est décisif, c'est que l'image 


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d'ensemble reflétée par l'activité soit axée sur l'obtention d'un gain 
(ATF 125 II 113 consid. 3c ; Archives 69 788 consid. 2a ; arrêts du Tribunal 
fédéral 2A.425/2001 du 12 novembre 2002 consid. 3.3 = RDAF 2003 II 611 et les 
références citées ; 2A.205/2001 du 12 décembre 2001 consid. 2 ; 
Danielle YERSIN, Les gains en capital considérés comme le revenu d'une activité 
lucrative, in ASA, 1990/1991, p. 137ss). 
 
 
Selon les cas, une opération unique peut même être assimilée à une telle 
activité lorsque, par son ampleur, sa complexité, les compétences requises ou les 
moyens mis en œuvre, elle excède largement les capacités d'un simple particulier 
en matière de gestion de ses biens, respectivement les limites d'un mandat de 
gestion de fortune de type traditionnel (ATA/99/2019 du 29 janvier 2019 
consid. 6 : achat d'un appartement en vue d'une occupation personnelle, puis 
procédure pour faire évacuer les locataires et revente peu de temps après ; 
ATA/593/2011 du 20 septembre 2011 consid. 5 : réhabilitation d'un immeuble 
suivie de la revente de la plus grande partie des appartements issus de la 
transformation). Tel est également le cas lorsque l'opération isolée est en rapport 
avec la profession principale du contribuable. Dans sa jurisprudence, le Tribunal 
fédéral a considéré que la constitution d'une PPE pour faciliter la revente d'un 
immeuble et réaliser un gain plus élevé ne constitue pas à elle seule un indice 
déterminant en faveur d'une opération professionnelle. En revanche, il y a lieu de 
tenir compte de l'ensemble des opérations immobilières réalisées par les personnes 
concernées et les apprécier dans leur globalité. Le Tribunal fédéral a ainsi retenu 
que trois opérations immobilières sur des lots de PPE en l'espace de sept ans 
dépassaient la simple gestion de la fortune privée (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.3.1 ; RF 2014 p. 
50 ; Yves NOËL, in Yves NOËL/ Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 22 
ad art. 18 LIFD). 
 
 
Le gain réalisé lors de la vente représente le produit de l'activité lucrative 
non seulement lorsqu'on est en présence de nombreux achats et ventes 
d'immeubles, mais également lorsqu'il est obtenu dans le cadre d'une opération 
isolée (ATF 93 I 285 ; ATF 92 I 121). Ce sont les circonstances dans lesquelles 
s'est déroulée l'opération et son but qui sont déterminants. La relation qui peut 
exister entre l'opération et la profession du contribuable, ainsi que l'utilisation de 
fonds étrangers importants, par exemple, constituent des indices permettant 
d'établir l'existence d'une activité indépendante principale ou accessoire 
(Danielle YERSIN, op. cit. , p. 141). 
 
 
Ainsi, les opérations immobilières d'un contribuable peuvent être d'emblée 
considérées comme commerciales lorsqu'elles sont en relation avec sa profession. 
Cette relation est directe lorsque l'opération a pour but de procurer du travail au 
contribuable ou à son entreprise ou que celui-ci utilise les connaissances qu'il a 
acquises dans sa profession principale. C'est le cas de personnes qui exercent l'un 


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des métiers du bâtiment, c'est-à-dire des entrepreneurs, des architectes, des 
gypsiers-peintres, des installateurs de chauffage et autres maîtres d'état, ainsi que 
celles dont la profession est en rapport direct avec l'exploitation d'immeubles, telle 
que les gérants d'immeubles. Il est indifférent que l'opération ait effectivement 
procuré un travail au contribuable ou que celui-ci ait revendu l'immeuble sans 
transformation (Danielle YERSIN, ibid., p. 143-144). 
6. 
 
En l'espèce, la recourante était la fondatrice et l'administratrice d'une société 
fournissant des prestations en lien avec l'entretien des immeubles, et qui avait 
notamment pour buts statutaires la gérance et le courtage immobiliers. L'achat de 
l'immeuble a été entrepris en lien avec l'activité commerciale de la recourante, et 
la vente de celui-ci a eu lieu de manière concomitante à la décision de revendre les 
parts de son entreprise, la première ayant du reste un lien direct avec la seconde. 
 
 
Comme l'a relevé à juste titre l'instance précédente, il ressort en outre du 
dossier que, pour acquérir et transformer l’immeuble, la recourante a contracté, 
conjointement avec son associé, des emprunts totalisant CHF 3'993'624.34, alors 
qu’elle n’y a investi qu’environ CHF 450'000.- de sa fortune. Le coût des travaux 
entrepris (CHF 3'147'292.-), dépassant largement le prix d’acquisition de 
l’immeuble (CHF 1'960'000.-), a été entièrement financé par des fonds étrangers. 
En s'endettant de la sorte, la recourante a agi comme si elle investissait dans son 
entreprise. 
 
 
Par ailleurs, l'opération liée à l'immeuble a bien été, au moins en partie, 
planifiée ; il paraîtrait du reste déraisonnable d'emprunter autant pour mettre à 
niveau un immeuble commercial du type de celui en cause sans avoir aucune 
perspective de développement ou de revente. Dans ce cadre, la remarque faite par 
le TAPI, selon laquelle la recourante et M. D______ avaient géré l’immeuble 
comme si celui-ci était une entreprise, ce que démontraient les bilans et les 
comptes de « produits et charges » qu’ils avaient établis pour chaque année de 
détention de leur bien, est pertinente et ne relève nullement d'une « mesquinerie ». 
Cela étant, il ne s'agit pas du critère ayant pesé le plus lourd dans le jugement 
attaqué. 
 
 
Face à ces éléments, la recourante fait grand cas de ce que la vente de 
l'immeuble considéré ait été une opération unique, et que l'on ne puisse dès lors 
pas parler d'une fréquence élevée de transactions. Mais comme le rappelle la 
jurisprudence tant du Tribunal fédéral que de la chambre de céans, une opération 
unique peut parfaitement remplir les conditions d'une gestion commerciale, ce qui 
est le cas en l'espèce au vu des éléments concrets ressortant du dossier. 
 
 
Au vu de ce qui précède, c'est à raison que l'AFC-GE a qualifié le bénéfice 
de la vente de l'immeuble comme relevant de l'activité professionnelle de 
Mme A______. Le jugement du TAPI ne peut qu'être confirmé. 


- 12/13 - 
A/1433/2017 
 
 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
7. 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 700.- sera mis à la charge 
solidaire des recourants, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité 
de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 9 mai 2018 par Madame et Monsieur A______ 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 9 avril 2018 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Madame et Monsieur A______, pris solidairement, un émolument de 
CHF 700.- ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Sett Fiduciaire SA, mandataire des recourants, à 
l'administration fiscale cantonale, à l'administration fédérale des contributions, ainsi 
qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, MM. Pagan et Verniory, juges. 
 


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A/1433/2017 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Krauskopf 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :