ge_gerichte · ATA/1200/2025 · 2025-10-28 · fr

Résumé:
 Rejet d’un recours contre un jugement du TAPI confirmant une autorisation de construire un habitat groupé de trois niveaux hors sol avec cinq logements, sur une parcelle sise en zone 5. Le fait que des conditions aient été fixées dans les préavis favorables, rendus pour un projet modifié à quatre reprises, indique – contrairement à ce que sous-entendent les recourants - que celui-ci et le respect des normes en vigueur, notamment s’agissant de la gestion des eaux, ont été examinés avec soin. Les nuisances sonores et visuelles qu’entrainerait la réalisation du projet n’ont pas été minimisées par le département et celles liées au chantier relèvent de l’exécution de l’autorisation, échappant au pouvoir d’examen de la chambre de céans. Le préavis favorable de la commune permet de retenir qu’il est conforme à la volonté de celle-ci de densifier le secteur concerné. La densification voulue par le législateur lors de l’adoption des dérogations prévues à l’art. 59 LCI, a bien pour but de réduire le taux de vacance des logements, notamment en zone 5, par la construction d’habitats groupés ou de bâtiments en ordre contigu, indépendamment de leur prix de vente ou de location. Les recourants n’allèguent pas vraiment en quoi le projet aurait des conséquences négatives sur l’harmonie et l’aménagement du quartier si ce n’est par ses dimensions. Or, le projet a été soumis tant à la commune qu’à la commission d’architecture et il a été modifié pour s’adapter aux exigences de ces instances avant d’être approuvé. De plus, le secteur a été prévu par la commune pour bénéficier d’une densification accrue et selon le plan directeur cantonal pour être colloqué en zone 4.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1284/2024-LCI 
ATA/1200/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 28 octobre 2025 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ et B______ 
recourants 
représentés par Me Carole REVELO, avocate 
contre 
C______ SA 
représentée par Me Marc OEDERLIN, avocat 
et 
D______ 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
22 mai 2025 (JTAPI/552/2025) 


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EN FAIT 
A. a. D______ est propriétaire des parcelles adjacentes nos 7'753, 7'754, 7'755 et 7'774 
de la commune de E______ (ci-après : la commune), d’une surface de 
respectivement, 668 m2, 275 m2, 607 m2 et 335 m2. Un bâtiment d’habitation, dont 
la démolition a été autorisée (M 1______), est érigé sur la parcelle no 7'753 et une 
piscine est implantée en partie sur la parcelle no 7'755 et en partie sur la parcelle no 
7'774. 
Ces parcelles sont situées en zone 5 à l’adresse 31, chemin F______ à G______. 
b. Le 18 mai 2022, D______ a conclu un contrat de vente à terme de ses parcelles 
avec C______ SA, la vente étant conditionnée à l’entrée en force d’une autorisation 
de construire un habitat groupé. 
c. A______ et B______ sont propriétaires d’un appartement, situé au 1er étage de 
l’immeuble, sis sur la parcelle no 10'063 de la commune, à l’adresse 29, chemin 
F______. 
B. a. Par requête du 8 décembre 2022, C______ SA, au bénéfice d’une procuration 
délivrée par D______, a sollicité du département du territoire (ci-après : le 
département) la délivrance d’une autorisation de construire (DD 2______) pour la 
construction, sur les parcelles précitées, d’un habitat groupé, avec un indice 
d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 46%, ainsi que l’abattage et/ou l’élagage 
d’arbres hors forêt. 
Le projet portait sur la construction d’un bâtiment, sur trois niveaux hors sol, avec 
cinq logements dont deux appartements en rez-de-chaussée avec de grandes 
terrasses s’ouvrant sur un grand jardin, deux appartements à l'étage et un 
appartement en attique. Un parking en sous-sol et quelques places visiteurs en 
surface étaient également prévus. 
b. Pendant l’instruction de la requête, le projet a connu quatre versions successives 
et les instances consultées ont émis plusieurs préavis dont le contenu détaillé sera 
repris dans la mesure utile dans la partie en droit du présent arrêt. 
ba. La commission d’architecture (ci-après : CA), s’est prononcée à quatre 
reprises sur le projet. Le 2 février, 13 avril et 6 décembre 2023, elle a émis des 
préavis défavorables. Le 13 février 2024, elle a émis un préavis favorable avec 
dérogation, à savoir que l'application de l’art. 59 al. 4 LCI (46% THPE) était 
acceptée, le projet répondant aux remarques émises dans les précédents préavis, et 
à condition, notamment, de soumettre le choix des teintes et matériaux pour 
approbation avant la commande. 
bb. La commune s’est prononcée à plusieurs reprises sur le projet. Le 30 janvier 
2023, elle a émis un préavis défavorable, s’opposant à l’octroi d’une dérogation. 
La demande d’autorisation de construire avait été déposée avant le 1er janvier 2023. 
Dans la mesure où le plan directeur communal (ci-après : PDCom) n’avait pas 


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encore été approuvé par le Conseil d’État, la condition liée à la nécessité d’un 
préavis communal favorable, en application de l’art. 59 al. 4bis LCI n’était pas 
remplie. 
Les 3 mars et 1er novembre 2023, la commune a préavisé favorablement le projet, 
avec dérogation, acceptant l’application de l’art. 59 al. 4 LCI. Elle a également 
précisé que le dossier complémentaire qu’elle avait reçu le 31 mars 2023 avait été 
évalué selon le nouveau PDCom qui lui servait de guide décisionnel, même s’il 
demeurait en attente de validation par le canton. 
bc. Le 3 avril 2023, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé 
favorablement le projet, sous conditions. 
bd. Le 28 avril 2023, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants 
(ci-après : SABRA), après avoir sollicité des pièces complémentaires le 2 février 
2023, a émis un préavis favorable, sous conditions. 
be. L’office cantonal des transports (ci-après : OCT), après avoir demandé des 
pièces complémentaires et la modification du projet le 12 janvier 2023, a émis un 
préavis favorable, sous conditions et avec souhaits, le 10 novembre 2023. 
bf. Le service de la protection civile et des affaires militaires (ci-après : OCPPAM) 
a préavisé favorablement le projet, sous conditions, le 20 février 2023. Faisant 
référence à une décision de dispense de construction d’un abri de protection civile 
(3______), il a indiqué que si le propriétaire ne désirait pas réaliser d’abri, il devrait 
s’acquitter d’une contribution de remplacement de CHF 12'000.-. 
bg. L’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN), après avoir 
sollicité la modification du projet le 17 janvier 2023, a émis deux préavis 
favorables, sous conditions, le 2 février 2024. S’agissant des arbres hors forêt, il a 
notamment autorisé l’abattage de deux cerisiers, d’un arbre de Judée et d’un saule 
pleureur et indiqué que des arbres devaient être replantés pour un montant de 
CHF 17'900.-. 
bh. La police du feu, après avoir sollicité la modification du projet le 9 janvier 2023, 
a émis un préavis favorable, sous conditions, le 3 avril 2023. 
bi. La direction de l’information et du territoire (ci-après : DIT) a émis un préavis 
favorable, sous conditions, le 9 janvier 2023. 
bj. Le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a émis un préavis 
favorable, posant cinq conditions, le 6 février 2023. Il a notamment indiqué sous : 
« Protection des eaux souterraines - Nappe d’eau souterraine de faible capacité - 
Mesures constructives. Le projet se situe dans un secteur d’incertitude quant à la 
présence de la nappe superficielle dite de H______ » et a posé quatre exigences en 
cas de venues d’eau associées à cette source (COD-1). 
bk. La direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), après avoir 
sollicité des pièces complémentaires le 6 janvier 2023, a préavisé favorablement le 
projet, avec dérogation, en application de l’art. 59 al. 4 LCI (46% THPE). 


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bl. Le 6 février 2024, après s’être prononcé à plusieurs reprises et avoir sollicité des 
versions actualisées du plan d’exécution des canalisations d’évacuation des eaux 
usées (EU) et des eaux pluviales (EP), l’office cantonal de l’eau 
(ci-après : l’OCEau) a émis un préavis favorable, sous conditions, soit : exécuter 
les canalisations privées en système séparatif et les raccorder au système public 
d'assainissement des eaux de la route I______, pour les EU au collecteur EU 
diamètre 300 mm et pour les EP au collecteur EP diamètre 400 mm (COD-1) ; 
exécuter des regards de visite et d'entretien en limite de propriété (COD-2) ; faire 
transiter les eaux pluviales des aménagements extérieurs / toiture dans une tranchée 
drainante (technique alternative) de 9 m3 (volume total) sans limitation du débit à 
la sortie de l'ouvrage (COD-3) ; installer une chambre (avec coude plongeur et 
dépotoir) en amont de la tranchée drainante ainsi qu'une chambre de visite à la sortie 
(COD-4). Il a également exigé de fournir, 30 jours avant l’ouverture du chantier, 
une version actualisée du plan d’exécution des canalisations d’évacuation des EU 
et des EP jusqu’aux points de raccordement au système public d’assainissement. 
c. Le 29 février 2024, le département a délivré l’autorisation de construire 
DD 2______, les conditions prévues dans les préavis devant être strictement 
respectées et faisant partie intégrante de la décision. 
C. a. Par acte du 15 avril 2024, complété par la suite dans le délai accordé par le TAPI 
au 24 mai 2024, A______ et B______ (ci-après : les voisins) ont recouru contre 
l’autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), concluant à son annulation. 
Les pièces principales de leur appartement, à savoir les chambres à coucher et la 
pièce à vivre, étaient exposées nord-est et donneraient directement sur la façade 
sud-ouest du futur bâtiment. Compte tenu de la situation de celui-ci et de sa nature, 
le projet ne manquerait pas de leur causer des nuisances sonores et visuelles. 
Le projet n'était pas compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier et ne répondait à aucun critère esthétique. Il contrevenait également aux 
objectifs environnementaux car il prévoyait l’abattage de huit arbres, dont six 
espèces indigènes, ce qui aurait pour conséquence d’appauvrir la biodiversité. 
Le projet induirait une augmentation du trafic sur les tronçons d'accès à leur 
domicile, causant des nuisances sonores qui nuiraient à leur tranquillité. 
Le PDCom avait été validé sous réserve du périmètre de densification accrue 
proposée pour le secteur F______. Partant, cette réserve imposait de faire preuve 
d’un examen strict des conditions permettant d’accorder une dérogation à l’art. 59 
LCI. Dans ces circonstances, il apparaissait, qu’en accordant la dérogation 
sollicitée, au lieu d’adopter une approche restrictive, le département avait mésusé 
de son pouvoir d’appréciation. 
L’octroi de cette dérogation semblait dépourvu de justification au regard de 
l'objectif qu’elle poursuivait, dès lors que le type de logements projetés ne 
s'inscrivait pas dans une perspective de résolution du problème de pénurie de 


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logements à Genève. Sous l’angle de l’esthétique, le futur bâtiment était trop 
imposant par rapport à la surface des parcelles. De plus, s’agissant d’appartements 
de haut standing, le projet n’aurait aucun impact sur la pénurie de logements. 
La dérogation accordée était ainsi injustifiée. 
L’art. 59 al. 4 LCI constituait une exception et l’al. 4bis de cette disposition était 
une exception à l’exception qui devait être traité restrictivement. Cette approche 
restrictive s’imposait d’autant plus que le Conseil d’État avait émis une réserve 
concernant la densification accrue de la zone concernée. 
Or, il ressortait des préavis et des observations que le projet litigieux rencontrait 
une forte opposition des habitants et de la commune et qu’un certain nombre 
d'éléments faisaient obstacle à sa réalisation. En effet, même les préavis favorables 
qui avaient été finalement délivrés étaient assortis de nombreuses conditions, de 
dérogations et même « d'exigences de vérifications » en cours de projet. Si certaines 
paraissaient peu problématiques, à l’instar de la dispense de construire un abri de 
protection civile, d’autres auraient un impact important sur la situation de leur 
parcelle. 
À cet égard, le respect des conditions posées par l’OCEau requérait la réalisation 
d’importants travaux qui provoqueraient des nuisances sonores et esthétiques. 
Le projet risquait également de causer des problèmes liés à l'évacuation des EU et 
des EP. Cela aurait un impact sur la parcelle sur laquelle se trouvait leur propriété 
et le peu de distance entre les deux constructions augmenterait encore ce risque. À 
cela s’ajoutait les risques relatifs aux eaux souterraines évoqués par le GESDEC, 
concernant l’éventuelle présence de la nappe superficielle de H______, qui 
l’avaient conduit à poser cinq conditions dans son préavis. 
L'incompatibilité du projet avec l'harmonie du quartier et les nombreux obstacles 
techniques relevés par les instances de préavis auraient dû conduire le département 
à refuser, non seulement la dérogation, mais également l'autorisation de construire. 
Le département avait ainsi mésusé de son pouvoir d'appréciation et rendu une 
décision arbitraire. 
b. Le 12 juillet 2024, C______ SA a conclu au rejet du recours, répondant point par 
point aux griefs. 
c. Le 24 juin 2024, le département a conclu au rejet du recours. 
d. Par jugement du 22 mai 2025, rendu après un deuxième et un troisième échange 
d’écritures, sans que D______, dûment interpellé, ne se manifeste, le TAPI a rejeté 
le recours. 
S’agissant de l’évacuation des EU et des EP ainsi que des risques relatifs aux eaux 
souterraines, ces questions avaient été examinées par l’instance spécialisée qui avait 
considéré que le terrain était équipé. Le GESDEC avait posé des exigences afin de 
préserver la nappe superficielle de H______. 


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En tant que particuliers, les voisins ne pouvaient dans le cadre d’un recours contre 
une autorisation de construire se prévaloir d’une violation du PDCom. 
La circulation induite par le projet ne constituait pas un inconvénient grave, 
s’agissant de la construction de cinq logements. Les différentes « nuisances » 
évoquées ne pouvaient être retenues. 
Le département avait suivi les préavis qui étaient tous favorables, le projet était 
conforme à l’affectation de la zone et à l’IUS admissible. 
D. a. Par acte mis à la poste le 25 juin 2025, A______ et B______ ont interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cours de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant à son annulation ainsi qu’à 
celle de l’autorisation de construire DD 328'871. 
Le TAPI avait constaté les faits de manière inexacte et considéré à tort que l’OCEau 
avait examiné le dossier avec soin et soumis son préavis à suffisamment de 
conditions afin de s’assurer de la conformité du projet avec les normes en vigueur. 
Cependant, les conditions initiales posées par l’OCEau n’avaient pas pu être 
garanties, créant ainsi un risque important s’agissant de l’évacuation des eaux. 
Ils remettaient en cause le préavis favorable de l’OCEau. 
Le TAPI avait minimisé les nuisances sonores et visuelles qu’entraînerait la 
réalisation du projet qui violait l’art. 14 LCI. 
Le TAPI avait considéré à tort qu’ils ne faisaient que substituer leurs points de vue 
à celui de l’instance spécialisée sans examiner le bienfondé de leurs arguments, se 
reposant sur le préavis de la commune pour conclure à l’absence d’atteinte à 
l’harmonie du quartier et pour considérer à tort que le projet répondait à l’intérêt 
public sous l’angle de la pénurie de logement, indépendamment du standing des 
futurs appartements. 
Ils contestaient la pertinence, dans l’examen de l’harmonie du quartier, de leur 
bâtiment, le TAPI ayant retenu à tort qu’il était analogue à la construction litigieuse. 
b. Le 4 août 2025, C______ SA a conclu au rejet du recours. 
Aucun élément concret n’était amené par les recourants pour rendre vraisemblable 
le risque en rapport avec l’évacuation des eaux ou que l’OCEau aurait mésusé de 
son pouvoir d’appréciation. 
Les nuisances alléguées n’étaient même pas rendues vraisemblables. Il en allait de 
même des prétendues nuisances esthétiques. 
Les normes en vigueur n’opéraient pas de distinction en fonction du standing des 
appartements. 
La démarche des recourants ne visait qu’à retarder l’entrée en force de l’autorisation 
de construire. 
c. Le 7 août 2025, le département a conclu au rejet du recours, répondant point par 
point aux arguments développés par les recourants. 


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d. Le 18 septembre 2025, les recourants ont répliqué. Le département ou le 
requérant n’avait pas démontré que les conclusions du rapport SOGEO seraient 
encore valides en dépit de la création d’une tranchée drainante, comme prévu par 
le projet modifié. Cette solution aurait dû faire l’objet d’un nouvel examen. 
En arguant que l’augmentation de l’IUS en zone 5 avait été décidée pour pallier la 
problématique de la pénurie de logements, le TAPI ne motivait pas suffisamment 
sa position. Or, la construction de tels logements était sans incidence sur la pénurie 
de logements. 
e. D______ n’a pas déposé d’observations. 
f. Le 18 septembre 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions administratives 
n’ont pas la compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée dans le cas d’espèce. 
3. 
Les recourants reprochent au TAPI d’avoir retenu que l’OCEau avait examiné le 
dossier avec soin et rendu un préavis dont les conditions étaient suffisantes pour 
garantir l’absence de risque. 
3.1 Dans le système de la LCI, les demandes d’autorisation sont soumises, à titre 
consultatif, au préavis des communes, des départements et des organismes 
intéressés. L’autorité de décision n’est pas liée par ces préavis (art. 3 al. 3 LCI). 
Ainsi, les avis ou préavis ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère 
consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste libre 
de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Selon une jurisprudence constante, chaque fois que l'autorité administrative suit les 
préavis des instances consultatives, l'autorité de recours observe une certaine 
retenue, en fonction de son aptitude à trancher le litige, l'autorité technique 
consultative étant composée de spécialistes capables d'émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.5 et l'arrêt cité). 
3.2 Il faut constater en premier lieu que dans leur recours, comme devant le TAPI 
déjà, les recourants n’indiquent pas quels faits ou quels risques exacts, en lien avec 
le préavis de l’OCEau, n’auraient pas été pris en compte et ne produisent aucun 


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élément permettant de mettre en doute l’analyse faite par le TAPI. Le seul document 
invoqué en première instance est un rapport géotechnique, établi à leur demande, 
datant du 21 décembre 2022, et dont les conclusions sont dépassées, le projet ayant 
intégré par la suite une tranchée drainante qui modifiait la situation, ce qui n’est pas 
contesté par les recourants. 
Ils invoquent le fait que l’OCEau avait émis deux préavis comprenant des réserves 
avant de préaviser favorablement, sous conditions, le projet. Ils déplorent que le 
respect de ces conditions engendre d’importants travaux impliquant des nuisances 
et que la réalisation du projet, malgré ces obstacles, fasse naître un risque que 
l’évacuation des eaux usées et pluviales cause de nombreux problèmes qui 
toucheraient également leur parcelle. Une incertitude quant à la présence de la 
nappe superficielle avait également amené le GESDEC à imposer cinq conditions 
à son préavis. 
Il appert que le TAPI a examiné en détail les préavis de l’OCEau pour arriver à la 
conclusion qu’ils démontraient le soin que cette instance avait apporté au traitement 
du dossier et que le dernier préavis faisait partie intégrante de l’autorisation de 
construire (consid. 28 du jugement). 
Force est donc de constater, contrairement à ce que sous-entendent les recourants 
en soulignant que la quasi-intégralité des offices consultés ont imposé des 
conditions, dont certaines très strictes, le fait que ces conditions aient été fixées 
indique que le projet et les questions en lien avec la gestion des eaux notamment 
ainsi que le respect des normes en vigueur, ont été examinées avec soin. Ainsi, les 
risques évoqués par les recourants relèvent plutôt de la spéculation. Ils n’apportent 
d’ailleurs aucune précision quant à ces risques, indiquant uniquement que le respect 
du préavis « semblait très exigeant », échouant par là à rendre vraisemblable un 
risque quelconque en rapport avec l’évacuation des eaux. 
Ce grief sans substance sera donc écarté. 
4. 
Les recourants font valoir que le TAPI a minimisé les nuisances sonores et visuelles 
qu’entraînerait la réalisation du projet, invoquant une violation de l’art. 14 LCI. 
4.1 Selon l’art. 14 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues à 
l’art. 1 lorsqu’une construction ou une installation : (a) peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public ; (b) ne remplit 
pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son 
utilisation : (c) ne remplit pas des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes 
à l’égard des voisins ou du public ; (d) offre des dangers particuliers (notamment 
incendie, émanations nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle 
elle est établie est insuffisante pour constituer une zone de protection ; (e) peut 
créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son 
exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation. 
4.2 Selon la jurisprudence constante de la chambre de céans, l’accroissement du 
trafic routier, s’il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable pour la circulation 


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au sens de l’art. 14 LCI. En pratique, l’accroissement du trafic engendré par de 
nouvelles constructions conformes à la destination de la zone ne constitue pas un 
inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 
consid. 6.1 ; ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 6.1). 
4.3 En l’espèce, les recourants ne précisent pas leur grief, ne mentionnant que les 
termes « l’ampleur réelle des nuisances » ou « les nuisances alléguées étaient 
importantes au point de remettre en cause les préavis » sans autre indication ou 
précision. Ils critiquent le raisonnement fait par le TAPI dans la mesure où celui-ci 
s’est contenté du préavis du SABRA et du nombre de logements à construire pour 
ne pas examiner davantage les nuisances concrètes. 
Les critiques des recourants tombent à faux et sont sans substance, ceux-ci 
n’invoquent le dépassement d’aucune limite légale, que ce soit en matière de bruit 
ou de distance entre constructions. Il appert que l’autorisation a été délivrée en 
tenant compte des préavis favorables délivrés et dans le respect des dispositions 
légales applicables, notamment s’agissant des distances minimales ou des vues 
droites, ce que les recourants ne contestent pas. 
Quant aux nuisances invoquées qui sont liées au chantier, elles relèvent de 
l’exécution de l’autorisation et échappent de ce fait au pouvoir d’examen de la 
chambre de céans. 
En l’absence de tout autre développement fourni par les recourants dans leurs 
écritures quant au contenu du grief soulevé, celui-ci ne peut qu’être écarté. 
5. 
Les recourants invoquent un abus du pouvoir d’appréciation réalisé par le TAPI qui, 
se reposant sur les préavis de la commune et de la CA, avait conclu à l’absence 
d’atteinte à l’harmonie du quartier et retenu que le projet répondait à l’intérêt public, 
sous l’angle de la pénurie du logement. 
Sans le mentionner expressément, les recourants se réfèrent vraisemblablement à 
l’art. 59 LCI qui règle le rapport des surfaces en zone 5, et plus spécifiquement à 
son al. 4bis, lequel prévoit depuis le 28 novembre 2020 une dérogation aux rapports 
de surface usuel de 25 et 27.5% prévus à l’art. 59 al. 1 LCI, en prévoyant que dans 
les communes qui n’ont pas défini de périmètre de densification accrue dans leur 
plan directeur, lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le 
département peut accorder des dérogations conformes aux pourcentages et aux 
conditions de l’al. 4, let. a et b, soit notamment 44%, voire 48% de surface de 
plancher habitable lorsque la construction est conforme à un standard de très haute 
performance énergétique (THPE). Pour toutes les demandes d’autorisation de 
construire déposées avant le 1er janvier 2023 un préavis communal favorable est 
nécessaire. L’art. 59 al. 4 LCI, également entré en vigueur le 28 novembre 2020, 
s’applique quant à lui dans les périmètres de densification accrue définis par un 
PDCom approuvé par le Conseil d’État et également lorsque cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. 


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Ces dispositions ont été adoptées pour promouvoir une utilisation plus intensive du 
sol en zone 5, de façon à répondre à la crise du logement sévissant à Genève 
(ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 11c et les références citées). 
5.1 La chambre de céans a déjà été amenée à analyser l’adoption et le contenu de 
ces dispositions pour retenir que l’al. 4bis avait pour but d’aménager une période 
transitoire laissant aux communes le temps nécessaire pour procéder à 
l’établissement des périmètres de densification. Cette période transitoire signifiait 
que passé le 1er janvier 2023, « le département pourrait autoriser des constructions 
dans les cas où les communes n’auraient pas défini ses périmètres ou qu’il y aurait 
un désaccord. Si les communes refusaient ou que le département n’était pas 
d’accord avec la manière dont les choses avaient été faites, le département pouvait 
émettre une réserve à l’approbation du PDCom et donnerait par la suite des 
autorisations en fonction des critères sur lesquels ils travaillaient actuellement pour 
améliorer la qualité des projets » (rapport PL 12566-A p. 15 ; ATA/487/2023 du 
9 mai 2023 consid. 5b). 
Dans un cas où la commune avait adopté un PDCom, mais avait émis des réserves, 
la chambre de céans a appliqué l’art. 59 al. 4bis, considérant que la commune 
n’avait pas encore défini de périmètre de densification (ATA/54/2025 du 14 janvier 
2025 consid. 8.3 ; ATA/487/2023 précité consid. 7). 
5.2 L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans l’octroi 
de dérogations, lesquelles ne peuvent toutefois être accordées ni refusées d’une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de 
l’équité, se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs 
décisifs (ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d ; ATA/875/2018 du 28 août 
2018 consid. 6b). Il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire 
préférable, pour que la décision soit annulée ; il faut qu’elle se révèle arbitraire non 
seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 143 IV 500 
consid. 1.1 ; 142 II 369 consid. 4.3 ; 141 I 49 consid. 3.4). 
5.3 En l’espèce, le PDCom a été approuvé par le Conseil d’État mais sans validation 
des périmètres de densification accrue proposés dans les secteurs de J______ et 
F______ où se situe le projet querellé, au motif que ces zones devaient faire l’objet 
d’une modification de zone pour passer en zone 4, selon les exigences du plan 
directeur cantonal 2030 (fiche A03 et A17 ; arrêté du Conseil d’État relatif à 
l’approbation du PDCom et du plan directeur des chemins pour piétons de la 
commune du 8 novembre 2023). 
L’art. 59 al. 4bis trouve donc application et le préavis de la commune est favorable 
au projet, conformément à sa volonté de densifier le secteur concerné qui s’est 
également exprimée dans le choix des secteurs à densifier de son PDCom, même si 
ceux-ci n’ont finalement pas été approuvés par le Conseil d’État car destinés à subir 
une modification de zone en vue d’une densification accrue. 


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5.4 Dans le cadre de l’art. 59 al. 4bis LCI, le caractère justifié des circonstances ne 
relève pas de l'opportunité mais de l'exercice d'un pouvoir d'appréciation dont la 
chambre de céans est habilitée à sanctionner l'excès ou l'abus selon l'art. 61 al. 1 
let. a LPA (arrêt du Tribunal fédéral 1C_204/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.3 
et l'arrêt cité). 
5.5 La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, est une clause d'esthétique. Une telle 
clause fait appel à des notions juridiques indéterminées, dont le contenu varie selon 
les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de 
chaque cas d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de 
jugement. Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux à même d'attribuer 
à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la 
norme juridique indéterminée fait appel, par exemple, à des connaissances 
spécialisées ou particulières en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui 
concerne l'esthétique des constructions (ATA/1364/2023 précité consid. 9.2 et 
l'arrêt cité). 
Selon une jurisprudence constante, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de 
ne pas le minimiser (ATA/507/2025 du 6 mai 2025 consid. 3.3 ; ATA/873/2018 du 
28 août 2018 consid. 6b et les références citées). Dans le système prévu par l'art. 59 
al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune que celui de la CA ont cette 
caractéristique (ATA/507/2025 précité consid. 3.3). En droit genevois, un préavis 
favorable n’a, en principe, pas besoin d’être motivé (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_204/2021 précité consid. 6). 
Il n'en demeure pas moins que la délivrance de telles autorisations de construire 
demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer 
en tenant compte de tous les intérêts en présence. Selon une jurisprudence bien 
établie, la chambre de céans observe une certaine retenue pour éviter de substituer 
sa propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité 
inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si 
le département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis 
de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un 
jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de 
protection fixés par la loi (ATA/1344/2023 du 12 décembre 2023 consid. 2.8 et les 
références citées). 
5.6 En l’espèce, les recourants dénient tout intérêt public à la construction d’un 
habitat groupé constitué de logements dont le standing ne correspondrait pas à ceux 
touchés par la pénurie. 
Or, rien ne vient conforter cette affirmation, la pénurie de logements touchant 
notamment tous les logements de une à sept pièces et plus, même si le taux de 
vacances de ces derniers logements de 0.75% est supérieur à celui de 0.33% des 
quatre pièces au 1er janvier 2025 dans le canton de Genève à teneur de l’arrêté 


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déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application 
des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation du 14 janvier 2015 (ArAppart - L 5 20.03), le législateur 
genevois considérant qu’il y a pénurie de logement lorsque le taux de vacance est 
inférieur à 2% (art. 25 al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 - LDTR - L 5 20). 
Il appert ainsi que le principe de la densification a bien pour but de réduire le taux 
de vacance des logements, notamment en zone 5 par la construction de bâtiments 
en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, comme en l’espèce, et cela 
indépendamment de leur prix de vente ou de location, contrairement à ce 
qu’avancent les recourants. 
5.7 Les recourants estiment encore que la construction prévue est incompatible avec 
l’harmonie et l’aménagement du quartier. 
5.7.1 Comme pour les autres griefs examinés ci-dessus, les recourants ne 
développent pas leur argumentation et notamment, ils n’allèguent pas en quoi le 
projet aurait des conséquences sur l’harmonie et l’aménagement du quartier si ce 
n’est que sa taille était jugée trop imposante, la villa existante étant remplacée par 
un immeuble de trois étages. 
5.7.2 Or, en l’espèce, le projet a bénéficié d’un préavis favorable de la commune, 
rendu après un premier préavis défavorable, s’agissant du dépassement des gabarits 
légaux pour le garde-corps et l’avant-toit de l’attique. Le projet était imposant par 
rapport à l'environnement dans lequel il s'insérait, son implantation en fond de 
parcelle réduisant la surface destinée au jardin. Un décalage vers le chemin 
améliorerait l’intégration du projet. Cette dérogation servait en premier lieu à la 
construction de l'attique et entravait la situation de la parcelle no 8'636 située en 
contrebas. La surface de pleine terre était fortement réduite en raison du bâtiment 
projeté et de la surface souterraine qui semblait disproportionnée. La surface du 
sous-sol excédait celle admissible. De plus, la surface des constructions de peu 
d’importance (ci-après : CDPI) était largement dépassée. 
Dans son préavis favorable, la commune indique qu’elle a décidé de répondre 
favorablement à la demande de dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI. 
5.7.3 Le dossier a été soumis à quatre reprises à la CA. Dans son premier préavis 
défavorable à la dérogation, celle-ci retenait que le projet n’était pas « qualitatif 
pour justifier l’octroi d’une dérogation pour une telle densité ». Il était reproché 
l’absence d’information sur le groupe des parcelles créant la zone végétale à 
préserver, le fait que l’implantation ne tienne pas compte de la pente du terrain et 
que la surface en pleine terre était insuffisante et morcelée. Dans le deuxième 
préavis, elle réitérait ses remarques, la nouvelle implantation n’étant toujours pas 
adaptée au contexte et l’intégration du projet dans son contexte environnant (bâti, 
végétal, etc.) n’était pas démontrée. Dans le troisième préavis, elle retenait que 
l’appartement du rez-de-chaussée du côté de la route était trop enterré, ce point 


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devant être résolu pour que l’implantation puisse être validée. Finalement dans son 
quatrième préavis, la CA s’est déclarée favorable à la dérogation, le projet 
répondant aux remarques émises dans les précédents préavis. Il appert ainsi que les 
réserves de la CA par rapport à l’implantation du bâtiment et ses effets, ont été 
examinées en détail par l’instance spécialisée et suivies par le département. 
5.7.4 À cet égard, les recourants reprochent au TAPI d’avoir retenu que leur 
logement était situé dans un bâtiment analogue à celui projeté, élément qui serait en 
outre dénué de pertinence. Or, dans l’examen de la compatibilité d’un projet avec 
l’harmonie et l’aménagement du quartier, les bâtiments entourant celui projeté et 
plus largement ceux constituant le quartier dans lequel s’insère la construction 
permettent précisément de déterminer si cette condition est remplie. 
La comparaison faite par le TAPI, en réponse aux griefs des recourants, trouve donc 
tout son sens. 
Le secteur a été prévu par la commune pour bénéficier d’une densification accrue 
et selon le PDCant pour être colloqué en zone 4. 
5.7.5 En conséquence, rien ne permet de retenir que le département aurait excédé 
ou abusé de son pouvoir d’appréciation en estimant que le projet était compatible 
avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, suivant en cela les 
préavis susmentionnés et le grief sera écarté. 
 
En tous points infondé, le recours doit être rejeté. 
6. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge conjointe 
des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera 
allouée à C______ SA, à la charge conjointe des recourants et aucune indemnité de 
procédure ne sera allouée à D______ qui n’a pas pris de conclusions dans la 
présente procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 juin 2025 par A______ et B______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 22 mai 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge conjointe de A______ et B______ ; 


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alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à C______ SA, à la charge conjointe 
de A______ et B______; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Carole REVELO, avocate des recourants, à Me Marc 
OEDERLIN, avocat de C______ SA, à D______, au département du territoire – OAC, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Patrick CHENAUX, 
Claudio MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :