ge_gerichte · ACJC/857/2019 · 2019-06-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 juin 2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17540/2017 
ACJC/857/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 11 JUIN 2019 
 
Entre 
1) Madame A______, domiciliée rue ______, ______ (VS), 
2) Madame B______, domicilié chemin ______, ______ Genève, 
3) Monsieur C______, domicilié chemin ______, ______ Genève, 
appelants tous trois d'un jugement rendu par la 15ème Chambre du Tribunal de première 
instance de ce canton le 15 novembre 2018, comparant par Me François Bellanger, avocat, 
rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection de 
domicile, 
et 
D______, 
sise c/o Monsieur E______ et Monsieur F______, administrateurs, chemin ______, ______ 
Genève, intimée, comparant par Me Yannick Fernandez, avocat, rue de Jargonnant 2, case 
postale 6045, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


- 2/8 - 
 
C/17540/2017 
EN FAIT 
A. 
a. La parcelle n° 1______ de la Commune de G______, située au chemin 
2______, est constituée en copropriété par étages, formée de dix parts exprimées 
en millièmes. 
 
C______, B______ et A______ sont chacun propriétaire d'une part de copropriété 
représentant respectivement 155.87 millièmes, 86.06 millièmes et 84.16 millièmes 
de l'ensemble. 
 
b. La copropriété est régie par un règlement d'administration et d'utilisation de la 
copropriété, qui prévoit notamment ce qui suit : 
- lorsqu'une double majorité est exigée par la loi ou les dispositions du présent 
règlement, les décisions ne peuvent être prises que si les copropriétaires 
formant la majorité des voix exprimées […] possèdent en outre, leurs parts 
réunies, plus de la moitié de la chose. Doivent notamment être prises à la 
majorité double les décisions qui visent à procéder à des actes d'administration 
importants, conformément à l'art. 647b du Code civil suisse" (art. 37 let. c); 
- le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire pour […] créer ou 
modifier un droit d'usage exclusif sur une partie commune (art. 38 let. d). 
 
c. C______ et A______ sont titulaires de servitudes d'usage sur deux places de 
parking extérieures. 
 
d. Le 24 juin 2016, le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie 
(DALE) a constaté que cette affectation n'était pas conforme à l'autorisation de 
construire, selon laquelle ces places de parking étaient des places visiteurs, et a 
ordonné la radiation des servitudes d'usage inscrites au Registre foncier. 
 
Par jugement rendu le 30 mars 2017 sur recours de C______, A______ et 
H______, le Tribunal administratif de première instance a annulé cette décision en 
tant qu'elle ordonnait la radiation des servitudes d'usage. 
 
e. Dans l'intervalle, plusieurs assemblées générales ont été tenues pour résoudre la 
question de ces places de parking. 
 
f. Le 29 juin 2017, une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, 
représentant la totalité des dix parts de copropriété, a eu lieu à la demande de 
C______, de B______ et de A______. 
 
Ces derniers ont proposé de déplacer leurs places de stationnement, pour affecter 
aux visiteurs les places litigieuses. Leur proposition a été refusée. 


- 3/8 - 
 
C/17540/2017 
 
Par décision prise à la double majorité, à sept voix contre les trois oppositions de 
C______, de B______ et de A______, représentant ensemble 326.11 millièmes, 
l'assemblée générale a décidé d'entreprendre toutes démarches administratives 
et/ou judiciaires en vue de radier les servitudes d'usage des places de parking dont 
sont titulaires C______, A______ et H______ (point 5) et de mandater l'étude 
I______ pour représenter la copropriété dans ces démarches (point 6). 
B. 
a. Par demande déposée le 31 juillet 2017, C______, B______ et A______ ont 
demandé au Tribunal de première instance de constater la nullité, subsidiairement 
d'annuler les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 29 
juin 2017 d'entreprendre les démarches administratives et/ou judiciaires en vue de 
radier les servitudes d'usage de places de parking extérieures et de mandater 
l'étude I______ à cet effet, sous suite de frais et dépens. 
 
Ils considèrent que ces décisions, qui tendent à la radiation de servitudes d'usage, 
sont nulles dès lors qu'elles n'ont pas été prises à l'unanimité des copropriétaires. 
 
b. Dans sa réponse, la communauté des copropriétaires a conclu au rejet de la 
demande. 
 
c. Le Tribunal a tenu une audience de débat d'instruction, de débats principaux et 
de plaidoiries finales le 9 octobre 2018, lors de laquelle les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 
 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
C. 
a. Par jugement rendu le JTPI/17903/2018 rendu le 15 novembre 2018, le 
Tribunal de première instance a débouté C______, B______ et A______ des fins 
de leur demande en constatation de la nullité et en annulation des décisions de 
l'assemblée générale des copropriétaires (ch. 1 du dispositif), a arrêté les frais 
judiciaires à 1'440 fr., qu'il a mis à la charge de C______, B______ et A______ 
(ch. 2), condamné ces derniers, conjointement et solidairement, à verser 4'000 fr. à 
la Communauté des copropriétaires d'étages des immeubles sis 2______, 
______ Genève, parcelle 1______ la somme de 4'000 fr. à titre de dépens (ch. 3) 
et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
 
Le Tribunal a retenu que les décisions prises par la communauté des 
copropriétaires le 29 juin 2017 d'entreprendre des démarches administratives 
et/ou judiciaires en vue de radier les servitudes d'usage et de mandater une étude 
d'avocats genevoise à cet effet avaient été prises à la double majorité. Elles étaient 
ainsi valables sans qu'il y ait besoin de trancher la question de savoir si la décision 
d'entreprendre un procès consistait en un acte d'administration courant ou en un 
acte plus important. L'unanimité des copropriétaires n'était pas exigée dès lors que 
la décision d'intenter un procès n'entraînait pas de facto la radiation des servitudes. 


- 4/8 - 
 
C/17540/2017 
 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour le 27 décembre 2018, C______, B______ 
et A______ appellent de ce jugement, qu'ils ont reçu le 19 novembre 2018. Ils 
concluent à son annulation, et, cela fait, à la constatation de la nullité, 
subsidiairement à l'annulation des décisions prises par l'assemblée générales des 
copropriétaires le 29 juin 2017, sous suite de frais et dépens. 
 
c. Dans sa réponse, la Communauté des copropriétaires conclut au rejet de l'appel 
et à la confirmation du jugement querellé, sous suite de frais et dépens. 
 
d. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
EN DROIT 
1. 
L’appel est recevable contre une décision finale rendue dans une cause présentant 
une valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
 
L'action en contestation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages 
est une action civile de nature patrimoniale (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_729/2009 du 26 mars 2010 consid. 1.1; 5C.105/2004 du 29 juin 2004 
consid. 1.2, ATF 108 II 77 consid. 1b). 
 
En l'espèce, le jugement entrepris est une décision finale. La valeur litigieuse de 
l'action en contestation des décisions prises par l'assemblée générale des 
copropriétaires le 29 juin 2018 d'entreprendre des démarches administratives et/ou 
judiciaires en vue de radier les servitudes d'usage des places de parking 
extérieures et de confier ces démarches à une étude d'avocats à Genève est 
indéterminée. Elle sera retenue comme étant à tout le moins supérieure à 
10'000 fr. au regard de l'intérêt des appelants à pouvoir continuer à bénéficier 
desdites servitudes. La voie de l'appel est en conséquence ouverte. 
 
L'appel a été déposé en temps utile (art. 143 al. 2, 145 al. 1 let. c et 
311 al. 1 CPC) et selon la forme prescrite (art. 130 et 131 CPC). Il est ainsi 
recevable. 
2. 
La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition 
(art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que les décisions prises 
par l'assemblée générale des copropriétaires d'entreprendre des démarches 
administratives et/ou judiciaires en vue de radier les servitudes d'usage de places 
de parking extérieures et de mandater une étude d'avocats genevoise à cet effet 
étaient valables. Ils estiment que ces décisions auraient dû être prises à l'unanimité 
des copropriétaires. 


- 5/8 - 
 
C/17540/2017 
 
3.1.1 Tout copropriétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le 
mois à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a 
pas adhéré et qui violent les dispositions légales ou statutaires (art. 75 et 712m 
al. 2 CC). 
 
Les art. 646 ss CC, respectivement 712a ss CC, prévoient trois types de majorité 
auxquelles les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages peuvent être 
soumises: la majorité des propriétaires d'étages - applicable pour toutes les 
décisions pour lesquelles ni la loi, ni le règlement d'administration et d'utilisation 
ne prévoient une majorité qualifiée déterminée -, la double majorité des 
propriétaires d'étages et des quotes-parts et l'unanimité des propriétaires d'étages 
(ATF 131 III 459 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_79/2017 du 
17 novembre 2017, consid. 4.2.3). 
 
Le concours de tous les copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, 
constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à 
moins qu'ils n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard (art. 648 
al. 2 CC). 
 
Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, 
leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes 
d'administration plus importants, notamment les changements de culture ou 
d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la 
participation des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont 
les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante 
(art. 647b al. 1 CC). 
 
La question de savoir à quelle majorité est soumise la décision d'entreprendre un 
procès ou d'y résister est controversée. Certains auteurs considèrent que cette 
décision doit être prise à la majorité simple des propriétaires d'étages, car il s'agit 
d'un acte d'administration courante. Pour d'autres en revanche, cet acte est un acte 
d'administration plus important (art. 647b CC) qui doit être décidé à la majorité 
des propriétaires d'étages et des quotes-parts, parce qu'un procès est susceptible de 
risques importants pour les parties (PICCININ, La propriété d'étages en procès, 
2015, p. 114). 
 
3.1.2 La Communauté des copropriétaires a repris la teneur de ces dispositions 
légales dans son règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété 
adopté en 2011, qui prévoit notamment ce qui suit : 
- le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire pour aliéner ou 
constituer des droits réels sur les parties communes, ainsi que pour créer ou 
modifier un droit d'usage exclusif sur une partie commune (art. 38 let. b et e); 


- 6/8 - 
 
C/17540/2017 
- lorsqu'une double majorité est exigée par la loi ou les dispositions du présent 
règlement, les décisions ne peuvent être prises que si les copropriétaires 
formant la majorité des voix exprimées […] possèdent en outre, leurs parts 
réunies, plus de la moitié de la chose; doivent notamment être prises à la 
majorité double les décisions qui visent à procéder à des actes d'administration 
importants, conformément à l'art. 647b du Code Civil suisse" (art. 37 let. c). 
3.2 En l'espèce, lors de son assemblée générale extraordinaire tenue le 
29 juin 2017 en présence de l'ensemble des dix copropriétaires ou leurs 
représentants, la communauté des copropriétaires a décidé d'entreprendre des 
démarches administratives et/ou judiciaires en vue de radier les servitudes d'usage 
de places de parking extérieures et de mandater une étude d'avocat genevoise à cet 
effet. Ces décisions ont été prises à sept voix, représentant ensemble 
673.89 millièmes contre les trois oppositions des appelants, représentant ensemble 
326.11 millièmes de la copropriété, soit à la double majorité des têtes et des 
quotes-parts de la copropriété. Elles satisfont, partant, aux exigences prévues par 
la loi et le règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété, et ce tant 
pour les actes d'administration courante que pour les actes plus importants. 
 
Les appelants soutiennent que ces décisions doivent être prises à l'unanimité des 
copropriétaires d'étages dès lors qu'elles portent sur la radiation des servitudes 
d'usage des places de parking. Leur argumentation ne saurait être suivie. 
L'unanimité des copropriétaires est certes exigée pour consentir à la constitution, à 
la modification ou à l'aliénation d'un droit réel ou d'un droit d'usage exclusif sur 
une partie commune. Dans les décisions contestées, la communauté des 
copropriétaires n'a toutefois pas consenti ou ordonné la radiation des servitudes 
d'usage, ni n'a d'aucune autre manière disposé desdites servitudes. Elle n'a, au 
contraire, qu'exprimé sa volonté d'engager des démarches en vue de la radiation 
des servitudes d'usage requise par les autorités administratives. Ses décisions ne 
constituent ainsi pas des actes de disposition des servitudes ou droits d'usage 
exclusifs litigieux, et ne requièrent, partant, pas l'unanimité prévue aux articles 
648 al. 2 CC et 38 let. b et e du règlement d'administration et d'utilisation de la 
copropriété. 
 
Si l'on devait suivre l'argumentation des appelants, la communauté des 
copropriétaires se trouverait dans l'impossibilité d'engager des démarches 
judiciaires puisque l'unanimité des copropriétaires serait alors requise tant pour 
disposer d'un droit réel que pour soumettre un litige s'y rapportant à un juge. Tel 
n'est manifestement pas l'intention du législateur. 
 
Le grief tiré par les appelants de la nullité des décisions prises par la communauté 
des copropriétaires le 29 juin 2017 est en conséquence infondé. Il y a, partant, lieu 
de confirmer le jugement entrepris. 


- 7/8 - 
 
C/17540/2017 
4. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 1'200 fr. (art. 95 al. 2, 96 CPC; art. 13, 
17 et 35 RTFMC) et mis à la charge des appelants, solidairement entre deux, dès 
lors qu'ils succombent dans leur appel (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés 
avec l'avance qu'ils ont fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 
al. 1 CPC). 
 
Les appelants seront condamnés, solidairement entre eux, à verser à l'intimée la 
somme de 1'600 fr. à titre de dépens (art. 95 al. 3 et 106 al. 1 CPC; art. 84, 85 
et 90 RTFMC). 
* * * * * 


- 8/8 - 
 
C/17540/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare 
recevable 
l'appel 
interjeté 
par 
A______, 
B______ 
et 
C______ contre le jugement JTPI/17903/2018 rendu le 15 novembre 2018 par le 
Tribunal de première instance dans la cause C/17540/2017-15. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 1'200 fr. et les compense avec l'avance fournie, qui 
reste acquise à l'Etat de Genève. 
Les met à la charge de A______, B______ et C______, solidairement entre eux. 
Condamne A______, B______ et C______, solidairement entre eux, à verser à la 
Communauté des copropriétaires des immeubles 2______, ______ Genève, la somme 
de 1'600 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
La présidente : 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
Camille LESTEVEN 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 
loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 
constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 
que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 
recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.