ge_gerichte · ATA/1736/2019 · 2019-12-03 · fr

Résumé:
 Recourante qui est propriétaire d'un appartement de dix pièces issu de la réunion de deux appartement de cinq pièces effectuée il y a plus de vingt ans. Malgré la mention au registre foncier visant à ce que la propriétaire de l'appartement doive rétablir la séparation totale entre les deux appartements à l’échéance du délai de vingt ans, le caractère luxueux des appartements qui en serait issu les exclut de la catégorie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population que la LDTR entend protéger. Recours admis.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1534/2018-LDTR 
ATA/1736/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 décembre 2019 
 
 dans la cause 
 
Madame A______ 
représentée par Me Lucien Lazzarotto, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
15 janvier 2019 (JTAPI/40/2019) 


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A/1534/2018 
EN FAIT 
1) 
 
Le 17 avril 1996, feu Monsieur B______ a acquis, lors d'une vente 
immobilière aux enchères, deux lots soumis au régime de la propriété par étages 
(ci-après : PPE), correspondant aux feuillets nos 1______ et 2______ de la parcelle 
n° 3______, feuille 4______ de la commune de C______, à l'adresse D______, 
1201 Genève. 
 
 
Il s'agissait de deux appartements de cinq pièces au 5ème étage de l'immeuble 
précité. 
2) 
 
Le 18 juillet 1996, Monsieur E______, fils de feu Monsieur B______, a 
déposé une demande d’autorisation de construire (APA n° 5______) auprès du 
département des travaux publics et de l’énergie, devenu depuis lors le département 
du territoire (ci-après : le département). 
 
 
Cette demande avait pour objet la réunion provisoire des deux appartements 
de cinq pièces de 178 m2 et de 160 m2 PPE, afin d’obtenir un seul logement 
familial de 340 m2 (surface brute de plancher [ci-après : SBP]). 
 
 
Dans le cadre de l'instruction de cette demande, un document établi par le 
bureau d'architecture 2BM2 (ci-après : 2BM2) intitulé « Descriptif du projet » a 
été produit. Il était indiqué au chapitre « Réversibilité du projet » que le projet 
proposé n'excluait aucunement une remise en l'état préexistant des deux 
appartements. Les liaisons effectuées (ouverture dans le mur côté quai, ainsi qu'à 
l'arrière de la cage d'escalier) pourraient aisément être refermées. 
3) 
 
Le 30 septembre 1996, M. E______ a signé un « Engagement » dans lequel 
il prenait note et acceptait que la renonciation reproduite ci-dessous ferait l'objet 
d'une inscription au registre foncier (ci-après : RF) : 
 
 
« La liaison entre les deux appartements de 5 pièces au 5ème étage de 
l’immeuble sis au D______ est autorisée à titre provisoire à Messieurs B______ et 
E______, respectivement propriétaire et requérant. Elle est admise jusqu’au départ 
de M. E______, occupant présumé des deux appartements réunis, mais au plus 
tard pour une durée de vingt ans à partir de la date de la présente inscription. 
Aucune garantie n’est donnée quant à son éventuelle prolongation à requérir 
auprès du département : le propriétaire ou l’ayant droit ne pourra se prévaloir 
d’aucun droit acquis à ce sujet. Tout propriétaire de l’un ou l’autre des deux 
appartements a l’obligation, à l’échéance de ce délai, de rétablir la séparation 
totale entre les deux appartements et d’effectuer les travaux nécessaires à leur 
utilisation indépendante, ceci à ses frais et de sa propre initiative. Dans le cas où 


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ces conditions ne seraient pas respectées, le département se réserve de considérer 
la situation ainsi créée comme illicite, avec les conséquences prévues par la loi ». 
4) 
 
Par décision du 1er octobre 1996, le département a autorisé la réunion de ces 
deux appartements à titre provisoire. 
 
 
L'autorisation était expressément subordonnée à l'inscription au registre 
foncier (ci-après : RF) de la mention suivante : 
 
 
« La liaison entre les deux appartements de 5 pièces au 5ème étage de 
l’immeuble sis au D______ est autorisée à titre provisoire à Messieurs B______ et 
E______, respectivement propriétaire et requérant. Elle est admise jusqu’au départ 
de M. E______, occupant présumé des deux appartements réunis, mais au plus 
tard pour une durée de 20 ans à partir de la date de la présente inscription. Aucune 
garantie n’est donnée quant à son éventuelle prolongation à requérir auprès du 
département : le propriétaire ou l’ayant droit ne pourra se prévaloir d’aucun droit 
acquis à ce sujet. Tout propriétaire de l’un ou l’autre des deux appartements a 
l’obligation, à l’échéance de ce délai, de rétablir la séparation totale entre les deux 
appartements et d’effectuer les travaux nécessaires à leur utilisation indépendante, 
ceci à ses frais et de sa propre initiative. Dans le cas où ces conditions ne seraient 
pas respectées, le département se réserve de considérer la situation ainsi créée 
comme illicite, avec les conséquences prévues par la loi » 
5) 
 
Par acte entre vifs inscrit au RF le 31 juillet 2001, feu M. B______ a donné 
les deux logements susmentionnés (PJ n°6______) à Madame A______, sa fille. 
L’entrée en possession et la jouissance de l’immeuble devait avoir lieu dès 
l’inscription de l’acte de donation au RF. 
 
 
Selon la page 4 de l'acte authentique, « L’immeuble fait l’objet de constats 
de bail à loyer entre le cédant (Feu Monsieur B______) et deux locataires, dont 
l’acquéreur (Madame A______) déclare connaître parfaitement les clauses et les 
conditions, qu’il reprend intégralement, en garantissant que le cédant ne sera pas 
recherché en raison de l’éventuelle résiliation de ces contrats. Le cédant remettra à 
l’acquéreur tous les contrats et documents relatifs à la gestion et à l’exploitation 
de l’immeuble » 
 
 
Le cédant déclarait qu'à sa connaissance, l'immeuble faisait l'objet 
notamment d'une mention de précarité (p. 6) inscrite sous « P.j 7______ » du 
4 octobre 1996. La valeur brute de l'immeuble était estimée à CHF 3'036'600.- 
(p. 8). 
6) 
 
Selon la base de données informatique du registre des habitants, tenue par 
l’office cantonal de la population et des migrations (ci-après : OCPM) (registre 
Calvin), M. E______ a occupé les lots précités à partir du 6 avril 2014. 
7) 
 
En 2016, M. B______ est décédé. 


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8) 
 
Le 7 décembre 2017, Mme A______, sous la plume de son conseil, a écrit à 
l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) 
pour l'informer qu'elle avait hérité des deux lots de PPE et qu'elle souhaitait 
vendre l'appartement réuni d'un seul tenant, étant précisé que l'appartement était 
actuellement vide, puisque M. E______ n’occupait plus ce logement depuis le 
mois d’avril 2017. 
 
 
La typologie de l'appartement, adaptée à un usage unitaire, en faisait un 
objet d'exception qu'il serait regrettable de diviser. Pour preuve, il existait de 
nombreux appartements de cinq à six pièces (entre 120 et 170 m2) qui étaient 
proposés à la vente, alors qu'il n’existait qu'un seul appartement à vendre d'une 
taille supérieure à 300 m2. 
 
 
Les objets résultant d'une éventuelle division de l'appartement seraient en 
tout état hors de portée de la classe moyenne, puisque les prix des transactions 
intervenues récemment dans cet immeuble se situaient, entre cinq et six millions à 
la vente et entre CHF 8'000.- à CHF 12'000.- par mois à la location, soit des prix 
largement supérieurs aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Au vu du coût des travaux à réaliser, le prix de vente ou de location serait 
plus élevé. 
 
 
Les unités d'étages qui composaient cet appartement n'avaient probablement 
jamais été louées avant leur acquisition par feu M. B______, mais elles étaient, en 
tout cas, sorties du parc locatif genevois depuis plus de vingt ans et le marché 
n'était plus celui qu'il était à l'époque, notamment en ce qui concernait le haut de 
gamme. 
 
 
Un rétablissement de la situation existante en 1996 aurait pour seul effet 
d'imposer une importante dépense en pure perte, ainsi que de lourdes nuisances à 
ses voisins, et ce, sans que la population censée être protégée par la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR – 
L 5 20) n'y trouve le moindre bienfait. 
 
 
Un refus de donner une suite favorable à sa requête visant à conférer un 
caractère pérenne à la réunion des deux lots de PPE consacrerait une violation du 
principe de la proportionnalité, dans chacune de ses composantes, à savoir 
l'adéquation, la nécessité et l'absence de charges excessives au regard du but visé. 
9) 
 
Le 16 janvier 2018, le département a répondu que la dérogation accordée 
par décision du 1er octobre 1996 (APA n° 5______) avait pris fin et qu'il 
appartenait à Mme A______de respecter l'engagement pris par feu M. B______, 
engagement qui lui était au demeurant opposable, et de rétablir la situation 
conformément aux conditions prévues par cette décision. 


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Les conditions pour une prolongation de l'autorisation du 1er octobre 1996 
n'étaient pas réunies. En effet, le logement composé de dix pièces était vide 
actuellement. Cet objet n'était donc pas destiné à l'usage propre de la propriétaire 
qui souhaitait vendre ces deux lots d'un seul tenant. En outre, vu la pénurie de 
logements d’une à sept pièces, l'intérêt public au rétablissement de deux 
appartements de cinq pièces, répondant aux besoins prépondérants de la 
population, l'emportait sur l'intérêt privé de Mme A______à vendre un logement 
de dix pièces d'un seul tenant. Le refus de réunir les logements de façon pérenne 
respectait ainsi le principe de la proportionnalité. 
 
 
Enfin, le coût des travaux en vue de la séparation totale entre les deux 
appartements n'était pas déterminant au regard du principe de la proportionnalité, 
à moins que Mme A______ ne démontre que ceux-ci seraient économiquement 
insupportables. 
10) 
Le 9 mars 2018, Mme A______ a informé le département que le coût total 
de la séparation des lots de PPE était estimé à CHF 737'948.25 toutes taxes 
comprises (ci-après : TTC), selon un rapport du F______ (ci-après : F______) du 
7 janvier 2018. 
 
 
La surface des deux lots de PPE (178 m2 et 160 m2 PPE), même réduite de 
30 % (soit 124 m2 et 112 m2) pour aboutir aux surfaces nettes de la loi générale 
sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05) 
excédait largement celle des appartements de cinq ou six pièces au sens de la 
LDTR. 
 
 
Les deux objets avaient vocation à sortir du champ d'application de la 
LDTR, tant par leur prix, que par leur taille, leur typologie ou leur nature 
générale. 
 
 
Sur le plan formel, l'engagement de division mentionné au RF n'avait pas 
été signé par le propriétaire des lots de l'époque, feu M. B______, mais 
uniquement par M. E______, son fils. 
 
 
Mme A______ demandait dès lors de notamment constater son droit de 
maintenir la nouvelle configuration des deux lots de PPE qu'elle possédait dans 
l'immeuble sis D______, 1201 Genève. 
11) 
Par décision du 27 mars 2018, le département a rejeté la requête de 
Mme A______ visant à donner à la réunion des logements considérés un caractère 
pérenne. Celle-ci devait se conformer aux conditions prévues par la décision du 
département du 1er octobre 1996 et la mention portée au RF à cet effet. Un délai 
de cent quatre-vingts jours lui était imparti pour rétablir la séparation totale entre 
les deux appartements et effectuer les travaux nécessaires à leur utilisation 
indépendante. 


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Faute d'un nombre de pièces suffisantes, ces logements ne répondaient pas 
au premier critère cumulatif posé par la jurisprudence pour définir la notion de 
logement de luxe, à savoir le nombre de pièces minimum de six (cuisine non 
comprise). Mme A______ relevait d'ailleurs que ces lots de PPE disposaient de 
cinq pièces chacun. Les logements en question rentraient, par leur genre, dans la 
catégorie des logements répondant aux besoins prépondérants de la population. 
Au surplus, la surface de ces appartements et l'impression générale qui se 
dégageait de leur conception ne donnaient pas non plus une impression générale 
de somptuosité ou de confort extraordinaire. 
 
 
La réunion des logements avait été autorisée par le département (décision du 
1er octobre 1996 APA n° 5______) à titre exceptionnel (usage exclusif d'un 
membre de la famille du propriétaire) et pour une durée déterminée (vingt ans à 
partir du 4 octobre 1996). Cette décision était exécutoire. 
 
 
Conformément aux conditions prévues par cette décision, la propriétaire 
actuelle, à savoir Mme A______, aurait dû effectuer les travaux nécessaires à 
l'utilisation indépendante de ces logements à ses frais et de sa propre initiative, dès 
l'échéance du délai prévu par ladite autorisation, soit dès le 5 octobre 2016. 
 
 
Mme A______ n'avait pas démontré en quoi les coûts de travaux seraient 
économiquement insupportables. Par ailleurs, le maintien de la configuration 
actuelle de ces logements ne répondait ni à un intérêt public, ni à un intérêt 
général, mais uniquement à un intérêt privé (convenance personnelle). 
 
 
Au vu de la pénurie de logements d’une à sept pièces y compris, l'intérêt 
public au rétablissement de deux appartements de cinq pièces (situation prévalant 
en 1996) devait l'emporter sur l'intérêt privé de Mme A______à vendre un 
logement de dix pièces d'un seul tenant. 
12) 
Par acte du 7 mai 2018, Mme A______ a interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision 
précitée, concluant, préalablement, à ce qu'un transport sur place soit ordonné, 
principalement, à son annulation et à ce qu'elle soit autorisée à maintenir, de façon 
pérenne, la configuration actuelle de l'appartement qu'elle possédait au 5ème étage 
de l'immeuble sis D______, 1201 Genève, à savoir la réunion des deux lots de 
PPE (n°s 12 et 13), « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Son droit d'être entendue avait été violé, dans la mesure où le département 
n'avait pas examiné son argument portant sur le fait que les deux lots de PPE 
sortaient, de par les dimensions de leurs pièces, du cadre des besoins 
prépondérants de la population. 
 
 
Le département s'était trompé en appliquant mécaniquement le critère du 
nombre de pièces suffisant pour arriver à la conclusion que l'appartement ne 


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devait pas être considéré comme luxueux. Les autres caractéristiques du logement 
luxueux étaient remplies (taille des pièces et impression générale de somptuosité). 
 
 
Les deux objets en question avaient pour vocation, à l'origine déjà, à sortir 
du champ d'application de la LDTR, tant par leur nature luxueuse, que par le fait 
qu'en raison de leur prix, de leur taille et de leur typologie, ils ne répondaient pas 
aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Enfin, au vu de la nature (luxueuse), de la situation géographique (D______ 
avec vue directe sur la rade) et du prix de location (CHF 8'000.- à CHF 10'000.- 
par mois pour un cinq pièces) ou de vente (cinq à six millions en valeur de 
marché) des deux lots qui résulteraient de la division litigieuse, les appartements 
ne seraient pas dans la cible qu'avait eue en vue le législateur en édictant les règles 
de protection de la LDTR. Dès lors, le rétablissement de la situation d'origine ne 
répondait ni à un intérêt public, ni à un intérêt d'ordre général. Une telle mesure 
était propre à lui causer d'importants inconvénients financiers, puisque cela la 
contraindrait à financer de lourds travaux de rénovation pour un montant total de 
plus de CHF 700'000.-, travaux qui seraient source de nombreuses nuisances pour 
le voisinage. 
13) 
Par jugement du 15 janvier 2019 rendu après un double échange d'écritures, 
le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Le dossier contenait les éléments suffisants et nécessaires à l’examen des 
griefs et arguments mis en avant par la recourante, lesquels permettaient de statuer 
sur le litige, sans qu’il y ait lieu de procéder à un transport sur place ou d’entendre 
des témoins qui n'étaient pas désignés. De plus, la procédure avait porté sur les 
points soulevés par la recourante et la décision querellée répondait à tous les griefs 
soulevés par celle-ci, en particulier aux questions du caractère luxueux de 
l’appartement, ainsi qu’à la question des coûts relatifs aux travaux afin de 
procéder à la remise en état des appartements. Par conséquent, le TAPI pouvait 
renoncer à un transport sur place. 
 
 
S’agissant d’abord du caractère luxueux des logements en question, la 
recourante avait acquis par avance d’hoirie de son père, feu M. B______, sous 
forme de deux lots PPE, deux appartements de cinq pièces chacun. Selon les plans 
de l’autorisation de construire du 1er octobre 1996, la surface locative était 
respectivement de 141 m2 pour le premier appartement (n° 7.01) et de 128 m2 
pour le second (n° 7.02). Le premier appartement disposait d’un séjour de 36,4 
m2, d’une bibliothèque de 26,60 m2, d’une cuisine de 15,40 m2 et de deux 
chambres respectivement de 9,85 m2 et 19,90 m2. Le second appartement 
disposait d’un séjour de 27,50 m2 d’une salle à manger de 21 m2, d’une cuisine de 
13,55 m2 et de deux chambres respectivement de 13,25 m2 et de 19,70 m2. 


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Ces deux appartements ne pouvaient ainsi pas être considérés comme 
inhabituellement grands au sens de la jurisprudence. 
 
 
La recourante n'avait pas suffisamment démontré en quoi les logements 
donnaient une impression générale de somptuosité et de confort extraordinaire. 
 
 
La vue sur la rade de Genève n’était pas suffisante. En outre, les séjours et 
salles à manger des deux appartements ne possédaient ni balcon ni terrasse, mais 
disposaient d’une vue sur la rade de Genève. Les autres chambres avaient vue sur 
la cour intérieure et la rue G______. La hauteur sous plafond ne conférait pas à 
l’ensemble un sentiment de volume exceptionnel. Ces logements ne bénéficiaient 
également pas de piscine ou de sauna. Enfin, le bâtiment n’était en lui-même pas 
doté de caractéristiques exceptionnelles dans son ensemble. 
 
 
Compte tenu de ces éléments, ces appartements ne pouvaient être qualifiés 
de logements de luxe. 
 
 
Par ailleurs, s’agissant des autres griefs soulevés par la recourante, les deux 
appartements réunis, de cinq pièces chacun, entraient dans la catégorie de 
logements où sévissait une pénurie. Accorder le caractère pérenne de 
l’autorisation de réunion d’appartements reviendrait à soustraire pour une durée 
indéterminée du marché locatif ces deux logements correspondant aux besoins 
prépondérants de la population. 
 
 
Quant à la question de la remise en état et de son coût, le document établi 
par 2BM2 expliquait que les liaisons effectuées pouvaient être aisément 
refermées. 
 
 
Il n’existait pas un intérêt privé prépondérant susceptible de justifier, en 
application du principe de la proportionnalité, le prononcé d’une mesure moins 
incisive. En effet, au vu de la jurisprudence, l’intérêt privé de la recourante à 
vendre son logement d’un seul tenant devait céder le pas devant l’intérêt public à 
la préservation du parc locatif. 
 
 
Enfin, la décision querellée ne faisait qu’ordonner le respect des conditions 
de l’autorisation de construire du 1er octobre 1996. Cette autorisation avait été 
accordée à titre exceptionnel pour les besoins de la famille du propriétaire et pour 
une durée provisoire maximale de vingt ans. La recourante avait pleinement 
connaissance de ces conditions et était parfaitement consciente, à tout le moins 
depuis qu’elle était devenue propriétaire des appartements concernés, qu’elle 
serait tenue d’effectuer ces travaux dont l’obligation lui incombait en tant que 
propriétaire. 
14) 
Par acte du 22 février 2019, Mme A______ a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant, préalablement, à ce qu'un 


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transport sur place soit ordonné. Principalement, le jugement attaqué et la décision 
du 27 mars 2018 devaient être annulés. Elle devait ainsi être autorisée à maintenir, 
de façon pérenne, la configuration actuelle de l'appartement qu'elle possédait au 
5ème étage de l'immeuble sis D______, 1201 Genève, à savoir la réunion des deux 
lots de PPE (n°s 12 et 13), « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Son droit d'être entendue avait été violé, en ce sens que le TAPI n'avait pas 
examiné son argument portant sur le fait que, de par les dimensions des pièces, les 
deux lots de PPE même avant leur réunion sortaient du cadre des besoins 
prépondérants de la population. Son droit à un jugement motivé avait été violé. En 
outre, un transport sur place était indispensable afin de déterminer l'existence des 
différents éléments participant à la qualification typologique du logement 
litigieux. Quant à l'audition de témoins, l'interdiction du formalisme excessif 
aurait dû conduire à l'octroi d'un délai pour déposer une liste de témoins. 
 
 
Mme A______ ne contestait pas que ses lots de PPE étaient composés, à 
l'origine, de cinq pièces chacun, à savoir : une cuisine, deux chambres, deux 
pièces de vie (séjour et salle à manger ou séjour et bibliothèque). Toutefois, la 
taille des pièces en comparaison avec la taille habituelle des pièces retenues par la 
LDTR permettait de reconsidérer le nombre de pièces retenues par le département 
et le TAPI. Chaque pièce des lots d'origine, représentait, « grosso modo », deux 
fois la taille minimum LGL, ce qui empêchait de considérer le nombre de pièces 
nominal (cinq) de ces appartements comme déterminant. En outre, les lots 
d'origine étaient déjà dotés de pièces grandes (certaines atteignant pratiquement 
les 40 m2) en comparaison avec la taille moyenne usuelle des logements. Dans la 
jurisprudence, la vue exceptionnelle sur la rade et les Alpes était un élément 
déterminant dans l'appréciation du caractère luxueux du logement. L'immeuble en 
question était en outre situé dans l'un des quartiers les plus cossus et prisés de la 
ville. 
 
 
Les lots de PPE entraient ainsi dans la catégorie des logements luxueux, si 
bien qu'ils étaient exclus du champ d'application de la LDTR. 
 
 
Les objets résultant d'une éventuelle division de l'appartement seraient hors 
de portée de la classe moyenne. Même si Mme A______ décidait de brader ces 
appartements en les louant CHF 4'000.- ou CHF 5'000.- par mois, ces biens 
seraient inabordables pour la grande majorité de la population. En outre, les unités 
d'étage qui composaient l'objet litigieux étaient sorties du parc locatif genevois 
depuis plus de vingt ans. 
 
 
Enfin, un rétablissement de la situation d'origine ne répondait ni à un intérêt 
public, ni à un intérêt général. Cela engendrerait en outre d'importants 
inconvénients financiers (plus de CHF 700'000.-) et des travaux sources de 
nuisance pour le voisinage. Le principe de la proportionnalité, dans son aspect de 
la règle de l'aptitude, était violé. 


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15) 
Le 7 mars 2019, le TAPI a produit son dossier sans formuler d'observations. 
16) 
Le 26 mars 2019, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Le droit d'être entendue de la recourante n'avait pas été violé. Le TAPI 
s'était prononcé sur les griefs soulevés, les écartant, étant relevé qu'il n'était pas 
tenu de motiver en détail chacun de ceux-ci. 
 
 
Il a repris ses précédents arguments. 
17) 
Le 26 avril 2019, Mme A______ a transmis des pièces relatives au prix de 
location ou de vente d'appartements sis soit directement dans son immeuble, soit à 
proximité. 
18) 
Le 29 avril 2019, lors d'un transport sur place, il a été constaté que l'entrée 
de l'immeuble était soignée avec des boiseries bien entretenues, miroir dans le 
hall, lustres, etc. 
 
 
Le hall d'entrée de l'appartement, qui pouvait faire office de salle à manger, 
avait un sol en bois entouré de dalles en pierre d'une surface d'environ 25 m2. Il 
était éclairé par une installation plafonnière donnant de la lumière électrique, 
simulant un puit de lumière. Face à l'entrée, une porte donnait accès aux toilettes 
« invités » et à un dressing. 
 
 
À droite de cette porte, donnant sur le lac et éclairé par deux fenêtres, se 
situait un salon, avec cheminée, d'environ 30 m2, faisant office d'une salle TV, 
cinéma, bibliothèque, etc. 
 
 
Depuis l'entrée, sur la gauche, se trouvait une première chambre avec salle 
de bains, donnant sur l'arrière de l'immeuble. En face de cette porte se trouvait un 
couloir permettant d'accéder à des pièces donnant à l'arrière de l'immeuble, à 
savoir en premier lieu à une cuisine avec un îlot central et une table à manger 
familiale. Le sol était en planelle et en bois. L'équipement était de qualité, en bon 
état. 
 
 
Après la cuisine, toujours sur l'arrière, se trouvaient trois chambres d'enfant 
d'environ 20 m2, les deux premières légèrement plus petites que la troisième. 
Toutes les pièces à l'arrière disposaient d'une fenêtre, sauf la cuisine qui en avait 
deux. Au bout du couloir, face à la dernière chambre, se trouvait la salle de bains 
avec trois lavabos et des toilettes séparées. 
 
 
Avant les pièces d'eau, un couloir partait à gauche, permettant d'accéder, 
côté lac, à la suite principale, à savoir une grande chambre à coucher avec deux 
fenêtres donnant sur le lac et le Mont-Blanc, avec une cheminée, les toilettes, une 
salle de bains privative avec baignoire et douche et un grand dressing. Ce couloir 
permettait également de revenir dans le grand salon qui donnait aussi sur la pièce 


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d'entrée, avec trois fenêtres. La pièce disposait d'une hauteur de 2,74 m, étant 
précisé qu'il y avait un faux plafond, d'une dizaine de centimètres environ, 
permettant l'installation d'éclairages. 
 
 
Deux caves, deux garages et deux greniers allaient avec le logement. 
 
 
Tout le logement était en excellent état d'entretien et était constitué de 
matériaux et de revêtements de qualité supérieure, manifestement choisis avec 
soin. 
19) 
Le 14 mai 2019, le département a informé le juge délégué qu'il n'avait pas 
d'observations à formuler sur le procès-verbal du transport sur place. 
20) 
Le 15 mai 2019, Mme A______ a relevé que le procès-verbal du transport 
sur place ne comportait pas d'erreurs matérielles mais qu'il y manquait des 
appréciations qualificatives qui auraient été employées mais non protocolées, 
telles que « cossu » et que le logement se distinguait des appartements construits 
ces dernières années. 
 
 
Mme A______ se réservait le droit de demander l'audition de témoins si le 
niveau des loyers et des prix de vente annoncé pour l'immeuble litigieux devait 
être contesté par le département. 
 
 
Son appartement était étranger à la cible de la LDTR, même s'il ne devait 
pas être qualifié de luxueux. 
21) 
Le 18 juin 2019, Mme A______ a persisté dans ses conclusions, reprenant 
et développant ses précédents arguments. 
 
 
Elle a produit notamment des photographies de son appartement. 
22) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Dans le corps de son mémoire de recours, la recourante propose son 
audition et l'audition de témoins. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 


- 12/21 - 
A/1534/2018 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (ATF 137 IV 33 consid. 9.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_265/2016 du 23 mai 2016 consid. 5.1 et les arrêts cités). 
 
 
Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1). 
 
 
Cela n'implique pas une audition personnelle de l'intéressé, celui-ci devant 
simplement disposer d'une occasion de se déterminer sur les éléments propres à 
influer sur l'issue de la cause (art. 41 LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6 ; 134 I 140 
consid. 5.3). 
 
b. 
En l'espèce, la chambre de céans dispose d'un dossier complet, lequel 
comprend notamment les écritures des parties, les pièces produites à leur appui, 
ainsi que le procès-verbal du transport sur place – mesure d'instruction requise par 
la recourante qui a été satisfaite. Elle est ainsi en mesure de trancher le litige en 
connaissance de cause. 
 
 
Il ne sera dès lors pas donné suite à la mesure d'instruction sollicitée par la 
recourante. 
3) 
 
La recourante soutient que le TAPI a violé son droit d'être entendue en 
n'ayant pas examiné un de ses arguments, en n'ayant pas procédé à l'audition de 
témoins et en n'ayant pas organisé un transport sur place. 
 
a. 
Le droit d'être entendu implique également pour l'autorité de motiver sa 
décision. Selon la jurisprudence, il suffit que l'autorité mentionne, au moins 
brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de 
manière à ce que l'intéressé ou l'intéressée puisse se rendre compte de la portée de 
celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation 
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués, mais 
peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives. La motivation peut 
d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision 
(ATF 142 II 154 consid. 2.1 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_12/2017 du 
23 mars 2018 consid. 3.3.1). Le devoir de motiver sera d'autant plus grand que 
l'autorité dispose d'un large pouvoir d'appréciation (Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, n. 1573 p. 531). 
 
b. 
La réparation d'un vice de procédure en instance de recours et, notamment, 
du droit d'être entendu, n'est possible que lorsque l'autorité dispose du même 


- 13/21 - 
A/1534/2018 
pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1B_556/2017 du 5 juin 2018 consid. 2.1 ; ATA/820/2018 du 
14 août 2018 consid. 3 et les arrêts cités ; Thierry TANQUEREL, op. cit., 
p. 526 s. n. 1554 s. ; Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 
3ème éd., 2011, ch. 2.2.7.4 p. 322 et 2.3.3.1 p. 362). Elle dépend toutefois de la 
gravité et de l'étendue de l'atteinte portée au droit d'être entendu et doit rester 
l'exception. Elle peut cependant se justifier en présence d'un vice grave lorsque le 
renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 
précité consid. 2.1 ; ATA/1633/2019 du 5 novembre 2019 consid. 5). En outre, la 
possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de cette 
violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses 
arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement qu'elle aurait dû 
pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/820/2018 précité 
consid. 3 et les arrêts cités). 
 
c. 
En l'occurrence, si tant est qu'une violation du droit d'être entendue ait été 
commise – ce qui ne nécessite pas d’être tranché –, celle-ci a en tout état de cause 
été réparée par l'organisation du transport sur place diligenté par la chambre de 
céans, qui dispose du même pouvoir de cognition que le TAPI (art. 61 al. 1 et 2 
LPA). S'agissant de l'audition de témoins et comme vu ci-dessus, celle-ci n'était 
pas nécessaire au vu des pièces figurant au dossier. Enfin, dans la mesure où la 
recourante reprend par-devant la chambre de céans le même grief qui, selon elle, 
n'aurait pas été traité par le TAPI, et que celui-ci est traité dans les considérants 
qui suivent, le présent arrêt vient réparer une éventuelle violation. 
 
 
Le grief sera écarté. 
4) 
 
L'objet du litige consiste à déterminer si c'est de manière conforme au droit 
que le département a refusé d'accorder un caractère pérenne à la réunion des lots 
nos 7.01 et 7.02 en PPE, sis 23 quai du Mont-Blanc, 1201 Genève. 
5) 
 
Selon l'art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (al. 1 let. a) et pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b). Les 
juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de 
la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
6) 
 
La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de 
construction prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au 
bénéfice d'une norme de l'une des quatre premières zones de construction en vertu 
des dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a 
LDTR), et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 
sont affectés à l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR). 


- 14/21 - 
A/1534/2018 
 
 
Cette loi est dès lors applicable à l'immeuble, situé en zone 2, dans lequel 
est situé l'appartement pour lequel l'autorisation précitée a été refusée. 
7) 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 
 
 
Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter la disparition de logements à 
usage locatif (arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3 ; 
ATA/945/2018 du 18 septembre 2018 consid. 3 et les arrêts cités). Sa 
réglementation correspond à un intérêt public évident selon le Tribunal fédéral 
(ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; ATA/307/2017 du 21 mars 2017 consid. 4b). 
 
b. 
Selon l'art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation. L’autorisation est notamment accordée lorsque 
l’état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la santé de ses habitants 
ou des tiers (let. a), lorsque la réalisation d’opérations d’aménagement ou 
d’assainissement d’intérêt public le commande (let. b), lorsque les travaux 
permettent la réalisation de logements supplémentaires (let. c), lorsque les travaux 
répondent à une nécessité ou qu’ils contribuent au maintien ou au développement 
du commerce et de l’artisanat, si celui-ci est souhaitable et compatible avec les 
conditions de vie du quartier (let. d), pour les travaux de rénovation (let. e). 
 
 
Conformément à l'art. 9 al. 2 LDTR, le département accorde l'autorisation si 
les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, 
aux besoins prépondérants de la population. Il tient compte, dans son appréciation, 
du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants (let. a), du prix 
de revient des logements transformés ou nouvellement créés, notamment dans les 
combles (let. b), du genre de l’immeuble (let. c), du nombre de pièces et de la 
surface des appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement 
créés (let. d), des exigences liées à l’objectif de préservation du patrimoine (let. e). 
 
 
Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers 
accessibles à la majorité de la population. Au 1er janvier 1999, les loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population sont compris entre 
CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce par année. Les loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population peuvent être révisés tous les deux ans par le 
Conseil d’État en fonction de l’évolution du revenu brut fiscal médian des 
contribuables personnes physiques (art. 9 al. 3 LDTR). 
 
 
Selon l'arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 24 août 2011 (ArRLoyers - L 5 20.05) entré en 


- 15/21 - 
A/1534/2018 
vigueur le 26 août 2011, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la 
population, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes 
physiques 2007, sont compris entre CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par 
année. 
 
c. 
À teneur de l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la 
pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR, déterminant au moment 
des faits, comme selon celui actuellement en vigueur du 19 décembre 2018 
(ArAppart - L 5 20.03), il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements 
d’une à sept pièces inclusivement. 
 
d. 
Lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose 
n'est pas conforme aux prescriptions de la LCI, le département peut notamment en 
ordonner la remise en état, la réparation, la modification, la suppression ou la 
démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). Ces dispositions sont applicables par 
renvoi de l'art. 44 al. 1 LDTR. 
 
e. 
Selon la doctrine, lorsqu'un bâtiment est soumis à la LDTR, cette loi n'est 
applicable que si l'appartement considéré entre dans une catégorie de logements 
en pénurie en cas par exemple d'aliénation des appartements destinés à la location 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, 
transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de 
logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 
2014, p. 129). 
 
 
S'il n'y a pas de pénurie dans la catégorie du logement visé dans un cas 
d'espèce, la LDTR n'est pas applicable pour l'opération précitée. Par ailleurs, les 
logements de luxe doivent être exclus du champ d'application de la LDTR pour ce 
type d'opération. En effet, le silence de la loi quant à cette condition doit être 
considéré comme une lacune, puisque le législateur avait voulu exclure ces 
logements du champ d'application spécial de la loi. Au demeurant, les logements 
de luxe n'entrent pas dans les besoins prépondérants de la population que la LDTR 
entend protéger (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. 
p. 130). 
 
 
Les logements répondant aux besoins prépondérants de la population sont 
qualifiés suivant leur loyer ou suivant leur genre ou suivant leur loyer et leur 
genre. Par logements répondant aux besoins prépondérants de la population, il faut 
entendre les logements dont les loyers sont accessibles à la majorité de la 
population. Autrement dit, c'est le loyer que la majeure partie de la population est 
en mesure de payer (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. 
p. 133 et 134). 
 
 
Un logement répond aux besoins prépondérants de la population lorsque son 
loyer est inférieur ou égal au loyer plafond LDTR et que son nombre de pièces 


- 16/21 - 
A/1534/2018 
correspond à une catégorie de logements en pénurie (cas où les deux conditions 
alternatives sont réunies), lorsque son loyer est inférieur ou égal au loyer plafond 
LDTR et que son nombre de pièces ne fait pas partie d'une catégorie en pénurie 
(cas où seule la condition alternative du loyer est remplie), lorsque son loyer est 
supérieur au plafond LDTR et que son nombre de pièces entre dans une catégorie 
en pénurie (cas où seule la condition alternative du genre est remplie) 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 140). 
 
 
Pour être qualifié de luxueux, le logement doit avoir six pièces au moins 
cuisine non comprise, c'est-à-dire à Genève sept pièces ou plus, des surfaces 
inhabituellement grandes, des éléments donnant une impression générale de 
somptuosité ou de confort extraordinaire. Il s'agit de conditions cumulatives. 
Exceptionnellement, un logement peut être luxueux même s'il a moins de sept 
pièces. C'est notamment le cas, si d'un point de vue esthétique et historique, le 
logement est considéré comme luxueux (il est donc possible de s'écarter de la 
notion stricte de logement de luxe de droit fédéral et fixer ainsi une notion plus 
adaptée aux circonstances). Un logement ancien peut être luxueux s'il a été conçu 
comme tel et qu'il est correctement entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 
consid. 6) . Un logement peut être luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve 
et même si une partie de l'immeuble comprend des locaux commerciaux de 
bureaux. Il faut prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type 
ou le style de locataires qui occupent l'immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003 
consid. 5). Dès lors, un logement peut être luxueux même s'il est mal situé 
géographiquement, avec une vue et une luminosité ambiante réduites 
(ATA 89.TP.145 consid. 6d). Par ailleurs, des éléments extérieurs à l'appartement 
lui-même peuvent lui conférer un caractère luxueux s'ils le valorisent. C'est le cas 
de la vue sur le jet d'eau et la rade de Genève (ATA/214/2003 précité consid. 5 ; 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278). 
 
f. 
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont 
été reprises par la chambre de céans, a retenu le caractère luxueux d'un logement 
de huit pièces réparties sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en 
enfilade, pourvues de boiseries bien entretenues de la fin du 18ème siècle et de 
plusieurs cheminées de marbre, ainsi que de plafonds particulièrement hauts 
donnant à l'ensemble un caractère luxueux (ATA/441/1997 du 5 août 1997). 
 
 
Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de 
quatre ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au 
plafond, des radiateurs de l'époque de sa construction en 1920, avec un hall 
d'entrée d'immeuble de qualité, cossu et d'une taille inhabituelle. La présence d'un 
concierge, le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de 
faïence sur les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le 
Mont-Blanc et les autres montagnes des Alpes étaient autant d'indices 
déterminants (ATA/229/2002 du 7 mai 2002). 


- 17/21 - 
A/1534/2018 
 
 
Le Tribunal administratif a toutefois nié le caractère luxueux d'un 
appartement composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque 
pièce s'élevait à 27,38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement 
ne donnait aucune impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses 
dont la surface était conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La 
hauteur des plafonds n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et 
l’agencement intérieur était standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en bois, était 
fonctionnel et banal. Les matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les 
portes étaient courants. De même en était-il des revêtements de sol : le salon et les 
couloirs étaient pourvus d'un parquet simple et les chambres d'une moquette 
ordinaire. Enfin, l'architecture de l'immeuble ne présentait aucune particularité 
(ATA/859/2010 du 7 décembre 2010). 
 
 
Le TAPI a également nié le caractère luxueux d'un logement sis dans un 
immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en bois, 
un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs, ainsi qu'une piscine chauffée 
toute l'année, fermée par des parois vitrées, s'ouvrant sur le jardin privatif de 
l'immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour les 
habitants de l'immeuble ; palier boisé du 6ème étage de l'immeuble où se situait 
l'appartement de quatre pièces d'environ 130 m2, lequel comprenait un living et 
une cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du jet d'eau 
et le parc arborisé bien entretenu de l'immeuble, la cuisine étant entièrement 
équipée, ainsi qu'un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de bains, ainsi 
que deux chambres à coucher. La chambre de céans s'était ralliée à cet avis non 
contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 2012). Cette jurisprudence a 
paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 279). 
 
g. 
En l'espèce, la recourante ne conteste pas que ses lots de PPE étaient 
composés, à l'origine, de cinq pièces chacun, à savoir : une cuisine, deux 
chambres, deux pièces de vie (séjour et salle à manger ou séjour et bibliothèque), 
les deux pièces de vie du « grand » lot étant simplement plus généreuses que 
celles du « petit » lot. 
 
 
Dans la mesure où la division des appartements conduirait au rétablissement 
original en des appartements de cinq pièces, il s'agit dès lors d'appartements pour 
lesquels sévit une pénurie, selon l'ArAppart. 
 
 
La recourante a produit plusieurs documents démontrant que les loyers 
proposés pour le même type d'appartement localisé aux alentours oscillaient entre 
CHF 4'460.- par mois (appartement de quatre pièces meublé à la rue 
Jean-Antoine-Gautier, 1201 Genève) et CHF 16'360.- par mois (appartement de 
neuf pièces au quai du Mont-Blanc, 1201 Genève). Parmi ces documents, figure 
un contrat de bail portant sur un appartement de cinq pièces au 1er étage sis dans le 


- 18/21 - 
A/1534/2018 
même immeuble que celui où se situe celui de la recourante. Le loyer proposé est 
de CHF 6'500.- par mois, hors charges. 
 
 
En partant du principe que ce dernier montant serait appliqué pour les 
appartements de la recourante après séparation, les loyers proposés iraient au-delà 
de ceux qui correspondent aux besoins prépondérants de la population selon 
l'ArRLoyers. En effet, le loyer se situerait à CHF 15'600.- la pièce par an 
(CHF 6'500.- x 12 : 5), soit plus de quatre fois le montant maximum de 
l'ArRLoyers. 
 
 
Toutefois et contrairement à ce que soutient la recourante, cela ne signifie 
pas que les appartements issus de la séparation ne répondraient pas aux besoins 
prépondérants de la population pour ce motif. En effet et comme vu supra, la 
doctrine retient qu'un logement répond aux besoins prépondérants de la population 
lorsque le loyer est supérieur au plafond LDTR et que son nombre de pièces entre 
dans une catégorie en pénurie (cas où seule la condition alternative du genre est 
remplie). Ainsi et dans la mesure où les appartements de cinq pièces qui seraient 
issus de la séparation répondent aux besoins prépondérants de la population, 
compte tenu de leur genre, ils devraient être soumis à la LDTR. 
 
 
Il convient toutefois d'examiner si les appartements qui seraient issus de la 
séparation devraient être qualifiés d'appartements de luxe, ce qui exclurait 
l'application de la LDTR au cas d'espèce. 
 
 
S'il est vrai que le nombre de pièces des appartements issus de la séparation 
serait inférieur à sept, l'esthétique, l'historique, ainsi que des éléments extérieurs 
des appartements peuvent conduire à retenir exceptionnellement le caractère 
luxueux des appartements. 
 
 
En l'occurrence et selon le département, la surface locative des appartements 
à l'époque était respectivement de 141 m2 pour le premier appartement (n° 7.01) et 
de 128 m2 pour le second (n° 7.02). Le premier appartement disposait d’un séjour 
de 36,4 m2, d’une bibliothèque de 26,60 m2, d’une cuisine de 15.40 m2 et de deux 
chambres respectivement de 9,85 m2 et 19,90 m2. Le second appartement 
disposait d’un séjour de 27,50 m2 d’une salle à manger de 21 m2, d’une cuisine de 
13,55 m2 et de deux chambres respectivement de 13,25 m2 et de 19,70 m2. S'il est 
délicat d'évaluer aujourd'hui la surface des pièces qui seraient issues de la 
division, rien ne permet de penser qu'elle ne serait pas équivalente à celle connue 
avant la réunion des deux appartements. 
 
 
La surface locative de ces deux lots de PPE se rapproche ainsi de celle 
retenue dans l'ATA/229/2002 précité (quatre ou quatre pièces et demie de 
120 m2). En outre, il ressort des photographies produites, du transport sur place 
ainsi que du rapport du F______ du 7 janvier 2018 que l'entrée de l'immeuble est 
soignée avec des boiseries bien entretenues. Le hall d'entrée de l'appartement est 


- 19/21 - 
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particulièrement spacieux (25 m2), avec un sol en bois entouré de dalles en pierre. 
Le sol de l'appartement est choisi avec soin en planelles et en bois exotique. Le 
caractère spacieux ressort également du salon faisant office d'une salle TV 
d'environ 30 m2. Deux cheminées dont l'une en marbre se trouvent dans 
l'appartement. La décoration y est raffinée, constituée de matériaux et de 
revêtements de qualité supérieure. À titre d'exemple, les revêtements des salles de 
bain et salles de douche sont constitués de mosaïque de type « pâte de verre » 
2 x 2 cm de haute qualité. La hauteur des plafonds peut être qualifiée de haute, 
puisque le grand salon dispose d'une hauteur d'environ 2,74 m (malgré le faux 
plafond d'une dizaine de centimètre environ). On y retrouve également des détails 
de type corniche inversée dans la plupart des pièces de jour. Enfin, l'appartement 
bénéficie d'une vue directe sur le lac et le Mont-Blanc, étant précisé que les 
appartements qui seraient issus de la division conserveraient chacun cette vue 
selon le schéma de la nouvelle typologie. 
 
 
Compte tenu des caractéristiques des appartements, de leur esthétique et des 
éléments extérieurs, les appartements qui seraient issus de la division devraient 
être qualifiés de luxueux. 
 
 
Par conséquent et conformément à la doctrine, ce type de logement n'entre 
pas dans la catégorie de logements répondant aux besoins prépondérants de la 
population que la LDTR entend protéger. 
 
 
S'agissant de la mention inscrite au RF, il est vrai que la recourante est tenue 
à son respect, toutefois, ladite mention prévoit également qu'« aucune garantie 
n'est donnée quant à son éventuelle prolongation, à requérir auprès du 
département ». Il en découle qu'une prolongation de la réunion des deux 
appartements de cinq pièces au 5ème étage de l'immeuble sis au D______, 1201 
Genève, n'a pas été d'emblée exclue lorsque cette mention a été inscrite au RF. 
 
 
Au vu de ces éléments, le département a abusé de son pouvoir d'appréciation 
en rejetant la requête de la recourante. 
8) 
 
Le jugement querellé n'étant pas conforme au droit, le recours sera admis, 
ledit jugement et la décision du département du 27 mars 2018 annulés, et la cause 
renvoyée au département pour qu'il fasse droit à la requête de la recourante visant 
à ce que lui soit conféré le caractère pérenne de la réunion de ses deux lots de PPE 
(n°s 12 et 13). 
9) 
 
Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de la 
recourante, qui obtient gain de cause (art. 87 al. 1 LPA), et une indemnité de 
procédure, pour la procédure devant le TAPI et celle devant la chambre de céans, 
lui sera allouée à concurrence de CHF 1'500.-, à la charge de l'État de Genève 
(OCLPF) (art. 87 al. 2 LPA). Les frais de transport sur place, à hauteur de 
CHF 34.60 seront laissés à la charge de l'État de Genève (OCLPF). 


- 20/21 - 
A/1534/2018 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 22 février 2019 par Madame A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 15 janvier 2019 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 15 janvier 2019 ; 
annule la décision du département du territoire - office cantonal du logement et de la 
planification foncière du 27 mars 2018 ; 
renvoie la cause au département du territoire - office cantonal du logement et de la 
planification foncière pour nouvelle décision au sens des considérants ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- Madame A______, à la charge de 
l'État de Genève (office cantonal du logement et de la planification foncière) ; 
laisse les frais de transport sur place à hauteur de CHF 34.60 à la charge de l'État de 
Genève (office cantonal du logement et de la planification foncière) ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Lucien Lazzarotto, avocat de Madame A______, au 
département du territoire - office cantonal du logement et de la planification foncière, 
ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 


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A/1534/2018 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin, Pagan et Verniory, 
Mme Cuendet, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :