ge_gerichte · ATA/773/2001 · 2001-11-27 · fr

Résumé:
 Recours irrecevable.
Si un immeuble est admis dans la catégorie HBM, certains de ses logements peuvent être exclus de l'aide de l'Etat, mais leur loyer reste contrôlé.
Dans la mesure où le TA ne peut contrôler les arrêtés du CE accordant l'aide de l'Etat, il ne peut revoir la fixation des loyers même si le CE a autorisé l'exclusion de certains appartements de l'aide de l'Etat.

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A/1081/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 27 novembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame C. V. 
représentée par Me Daniel Peregrina, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
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_____________ 
 
A/1081/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Madame C. V. est locataire, depuis le 26 octobre 
1989, 
d'un 
appartement 
de 
cinq 
pièces, 
avec 
une 
chambrette, au deuxième étage de l'immeuble ... à Genève. 
Le loyer initial de cet appartement était de CHF 13'200.- 
par an, auquel il fallait ajouter CHF 1'920.- de 
provisions pour chauffage et eau chaude. 
 
 
 
L'immeuble en question, à l'origine propriété des 
Rentes Genevoises, a été acquis le 1er janvier 1993 par 
les Fondations Immobilières (ci-après : la fondation). 
 
2. 
Durant l'année 1999, la fondation a effectué 
d'importants travaux dans cet immeuble. Ces derniers 
n'ont toutefois pas touché l'appartement occupé par Mme 
V.. 
 
3. 
Par arrêté du 3 novembre 1999, le Conseil d'Etat a 
décidé 
qu'à 
l'achèvement 
des 
travaux 
et 
lors 
du 
bouclement du compte final de rénovation, l'immeuble en 
question serait mis au bénéfice de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 (LGL - I 4 05), en catégorie 1 HBM. La fondation 
était autorisée à appliquer, à titre provisoire, un état 
locatif fondé sur un prix par pièce de CHF 2'500.- par 
an. 
 
 
 
Le Conseil d'Etat a encore précisé que, s'agissant 
d'une opération de rénovation avec locataires en place, 
la fondation pourrait, à titre exceptionnel, demander de 
renoncer 
aux 
prestations 
de 
l'Etat 
pour 
certains 
logements, occupés par d'anciens locataires, si ceux-ci 
ne remplissaient manifestement pas les conditions pour 
bénéficier de l'aide de l'Etat. Les loyers autorisés 
seraient alors ceux figurant sous la rubrique "loyers 
sans subventions" de l'état locatif. 
 
 
 
La date d'entrée en vigueur des nouveaux loyers, 
pour les locataires en place, était fixée au plus tôt au 
1er novembre 1999. Les clauses des baux en cours 
devraient être respectés. Les loyers fixés par le Conseil 
d'Etat, en application de l'article 27 LGL, ne pouvaient 
faire l'objet d'un recours. 
 
4. 
Après un important échange de correspondance entre 
la locataire, sa régie, et l'office cantonal du logement 
(ci-après : OCL), ce dernier a confirmé à l'intéressée, 


 
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le 30 août 2000, que l'ensemble de l'immeuble sis au 13 
de la rue Cavour était au bénéfice de la LGL. La 
locataire 
ne 
remplissait 
pas 
les 
conditions 
pour 
bénéficier de l'aide de l'Etat et la fondation des 
logements 
économiques 
de 
Genève 
avait 
renoncé 
aux 
prestations de l'Etat pour l'appartement en question. En 
conséquence, la locataire n'était pas soumise aux limites 
de revenus, mais son loyer était placé sous le contrôle 
de l'autorité compétente. 
 
 
 
A l'avenir, la locataire pourrait prétendre à une 
subvention, si elle en remplissait les conditions légales 
et, en cas de départ, le logement en question serait re-
loué à un groupe familial respectant les normes légales 
et bénéficiant d'un loyer subventionné. 
 
 
 
Le nouveau loyer, fixé par le Conseil d'Etat, as-
cendait à CHF 16'980.- par an. Au surplus, les décisions 
du Conseil d'Etat prises en application de l'article 27 
LGL ne pouvaient faire l'objet d'un recours. Seule la 
conformité du loyer notifié aux locataires pouvait faire 
l'objet d'une vérification par l'office cantonal du 
logement. 
 
5. 
Par acte du 2 octobre 2000, la locataire a saisi 
le Tribunal administratif d'un recours, en indiquant 
qu'elle 
avait 
parallèlement 
saisi 
la 
commission 
de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête 
en contestation de l'augmentation du loyer. Elle a 
sollicité 
la 
suspension 
de 
la 
procédure 
par-devant 
l'autorité de céans jusqu'à droit jugé au civil. 
 
 
 
Le Tribunal administratif était compétent pour 
connaître du litige, dans la mesure où le courrier de 
l'OCL, du 30 août 2000, était une décision finale au 
sens de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 (LPA - E 5 10), rejetant une demande 
tendant à annuler ou à modifier une obligation. 
 
 
 
Quant au fond, la recourante a souligné qu'elle 
n'avait jamais demandé une quelconque aide de l'Etat pour 
son logement. L'OCL lui avait confirmé que son bail ne 
serait pas soumis au régime HBM aussi longtemps qu'elle 
occuperait son logement. La majoration du loyer était une 
décision unilatérale du bailleur, qui ne reposait sur 
aucun motif. L'arrêté du Conseil d'Etat du 3 novembre 
1999 ne pouvait être invoqué pour déterminer le montant 
du nouveau loyer. En effet, celui-ci fixait uniquement le 
montant maximum pouvant être demandé pour l'appartement 


 
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qu'elle occupait en cas de versement d'une aide de 
l'Etat. 
 
 
 
Sous l'angle du droit privé, applicable en l'espè-
ce, le bailleur n'avait apporté aucune contre-prestation 
augmentant la valeur de l'appartement et la majoration 
était infondée. 
 
 
 
Aucun 
intérêt 
public 
ne 
justifiait 
une 
intervention du droit public dans les rapports de droit 
privé la liant à la fondation propriétaire. La décision 
litigieuse portait une atteinte non fondée et injustifiée 
à la liberté contractuelle et aux relations de droit 
privé régies par le Code des obligations du 30 mars 1911 
(CO - RS 220). 
 
6. 
L'OCL a conclu à l'irrecevabilité du recours, au 
motif que le Tribunal administratif n'était pas compétent 
pour connaître du litige. L'article 56B de la loi sur 
l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 (LOJ - E 2 
05), lié à l'article 15 alinéa 2 LGL, interdisait au 
tribunal de revoir les décisions relatives à l'octroi des 
aides prévues par ladite loi. 
 
7. 
Invitée à se déterminer sur la compétence du 
Tribunal administratif, la recourante a maintenu sa 
position par acte du 20 décembre 2000. La décision 
litigieuse ne portait pas sur des subventions, crédits, 
garanties, indemnités et autres avantages ou prestations 
pécuniaires de droit public. Elle avait refusé de remplir 
le formulaire "demande de logement" qui lui aurait permis 
d'obtenir une aide de l'Etat et l'appartement en question 
n'avait pas bénéficié de prestations découlant de la LGL. 
 
8. 
Le 18 janvier 2001, l'OCL a dupliqué, maintenant 
sa position. 
 
9. 
Par courrier du 30 août 2001, le conseil de la re-
courante a indiqué que, suite à un malentendu, la 
procédure pendante devant la commission de conciliation 
en matière de baux en loyers n'avait pas été introduite. 
Aucune procédure civile n'était dès lors pendante. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable à cet égard (art. 63 
al. 1 litt. a LPA). 


 
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2. 
Selon l'article 56A LOJ, le Tribunal administratif 
est l'autorité supérieure ordinaire de recours en matière 
administrative. L'article 56B de ladite loi prévoit les 
cas où le recours n'est pas recevable devant ladite juri-
diction. Il s'agit en particulier des décisions portant 
sur des subventions, crédits, garanties, indemnités et 
autres avantages ou prestations pécuniaires de droit pu-
blic auxquelles la loi ne confère pas un droit (art. 56B 
ch. 3 let. a LOJ). 
 
3. 
Selon l'article 1 alinéa 2 LGL, l'Etat encourage 
la 
construction 
de 
logements, 
par 
l'intermédiaire 
notamment de fondations de droit public; il veille à la 
qualité des logements et à leur environnement, ainsi qu'à 
l'économie des coûts de production et d'exploitation. 
L'alinéa 3 de cette disposition précise que l'Etat 
instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou 
locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève. 
Les logements et locaux situés dans des immeubles 
appartenant à des fondations de droit public sont soumis 
à un contrôle permanent des loyers, tant qu'ils sont 
propriété d'une corporation de droit public. 
 
 
 
Le chapitre 3 de la LGL, intitulé "encouragement 
à la construction de logements d'utilité publique", 
indique que le Conseil d'Etat détermine, dans chaque cas, 
la 
nature 
et 
la 
mesure 
de 
l'encouragement 
à 
la 
construction de logements d'utilité publique. Il peut 
octroyer 
chaque 
forme 
d'aide, 
partiellement 
ou 
totalement. Sont admis au bénéfice de la LGL les 
immeubles de catégorie 1, soit les immeubles d'habitation 
bon marché (art. 16 LGL). L'article 26 LGL précise que 
les 
immeubles 
transformés 
ou 
rénovés, 
lorsque 
la 
transformation ou rénovation a pour but d'augmenter les 
possibilités de logement, d'en améliorer les conditions 
ou 
lorsqu'elles 
se 
révèlent 
économiquement 
plus 
favorables qu'une démolition ou une reconstruction, peu-
vent être admis au bénéfice de la loi. 
 
 
 
L'article 16 alinéa 2 LGL prévoit que seules les 
personnes répondant aux conditions relatives aux loca-
taires - définies aux articles 30 et suivants LGL - peu-
vent accéder aux logements situés dans un bâtiment HBM. 
 
 
 
L'article 31a chiffre 2 LGL permet au Conseil 
d'Etat d'autoriser le propriétaire d'un immeuble de la 
catégorie 1 à renoncer, pour un certain nombre de loge-
ments, aux prestations de l'Etat. Dans ce cas, les loca-


 
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taires de ces logements ne sont pas soumis aux limites de 
revenus fixée à l'article 30, mais les loyers restent 
placés sous le contrôle de l'autorité compétente. 
 
4. 
Il ressort des dispositions légales rappelées ci-
dessus 
que 
l'encouragement 
à 
la 
constructions 
de 
logements 
d'utilité 
publique, 
tels 
que 
définis 
au 
chapitre 3 de la LGL concerne l'ensemble des appartements 
d'un immeuble et qu'il n'est pas possible d'en exclure 
entièrement certains logements. Lorsqu'un immeuble est 
admis dans la catégorie 1, soit les HBM, certains 
logements peuvent être exclus de l'aide de l'Etat. Ceci 
ne signifie toutefois pas que lesdits logements sont 
exclus du contrôle étatique sur les loyers. 
 
 
 
Dans la mesure où le Tribunal administratif ne 
peut contrôler les arrêtés du Conseil d'Etat accordant 
cette aide, il n'a pas la possibilité d'entrer en matière 
sur la fixation des loyers, même si, comme en l'espèce, 
ledit 
arrêté 
autorise 
l'exclusion 
de 
certains 
appartements occupés par d'anciens locataires. 
 
 
 
Partant, le recours est irrecevable. 
 
5. 
Cette solution est conforme au droit fédéral. En 
effet, l'article 253 b alinéa 3 CO précise que les dispo-
sitions relatives à la contestation des loyers abusifs ne 
s'applique pas aux locaux d'habitation en faveur desquels 
des mesures d'encouragement ont été prises par les pou-
voirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle 
d'une autorité (ATF A. du 27 octobre 1998 in : Cahier du 
bail 1999, p. 25). 


 
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6. 
Au vu de l'issue du recours, un émolument de 
procédure, en CHF 1'000.-, sera mis à la charge de la 
recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif : 
 
 
 
 
 
 
 
déclare 
irrecevable 
le 
recours 
interjeté le 2 octobre 2000 par Madame C. V. contre la 
décision de l'office cantonal du logement du 30 août 
2000; 
 
 
 
 
met un émolument de CHF 1'000.- à 
la charge de la recourante; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Daniel Peregrina, avocat de la recourante, ainsi qu'à 
l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : le président : 
 
 
 V. Montani Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci