ge_gerichte · ACJC/567/2016 · 2014-12-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 avril 2016. 
 
 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6203/2012 
ACJC/567/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 AVRIL 2016 
 
Entre 
A______, domicilié ______, (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 19 décembre 2014, comparant par Me Jacques-Alain BRON, avocat, 
rue du Champ-Blanchod 13, 1228 Plan-les-Ouates, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
et 
B______, sise ______, (ZH), intimée, comparant par Me Jean-Philippe KLEIN, avocat, 
rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 


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C/6203/2012 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 19 décembre 2014, expédié pour notification aux parties le 
14 janvier 2015, le Tribunal des baux et loyers a préalablement déclaré irrecevable 
un rapport d'huissier déposé lors d'une audience ayant eu lieu le 10 septembre 
2014 (ch. 1 du dispositif), cela fait, a condamné B______ à payer à A______ les 
sommes de 21'750 fr., avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2012, et de 137 fr. (ch. 2), 
a déclaré non fondée l'opposition formée au commandement de payer, poursuite 
n° 1______, à concurrence de la somme de 3'762 fr. (ch. 3), a validé à 
concurrence de 3'762 fr. la prise d'inventaire n° 2______ (ch. 4), a débouté 
B______ de sa demande reconventionnelle (ch. 5), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que B______ devait des indemnités 
pour l'occupation illicite de locaux situés au 3ème étage de l'immeuble ______ à 
Carouge, pour la période de janvier à juin 2012, soit la somme totale de 21'750 fr. 
(6 x 3'625 fr.), avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2012 (date moyenne). En 
revanche, A______ n'avait pas été en mesure de démontrer l'existence d'un bail 
avec B______ portant sur des locaux au 1er étage du même immeuble, de sorte 
qu'il devait être débouté de ses conclusions en paiement pour ces locaux. B______ 
était également tenue de s'acquitter de la somme de 137 fr. au titre de 
remboursement des frais d'inventaire. L'opposition à la poursuite en réalisation de 
gage, portant sur les montants de 3'625 fr. à titre de loyer et charges pour le mois 
de janvier 2012 pour les bureaux situés au 3ème étage et annexes, de 32'625 fr. à 
titre de loyers et charges pour les mois de mai 2011 à janvier 2012 pour l'atelier au 
1er étage et de 137 fr. à titre de coût du procès-verbal d'inventaire, devait donc être 
écartée à concurrence des sommes de 3'625 fr. correspondant à l'indemnité due 
pour l'occupation des bureaux situés au 3ème étage et annexes et de 137 fr. 
correspondant aux frais d'inventaire, et la prise d'inventaire être validée à 
concurrence également de ces deux montants. Les frais de commandement de 
payer, de 90 fr., ne pouvaient être mis à la charge de B______, contrairement aux 
frais d'avocat avant procédure de A______, que le Tribunal avait arrêtés à 
2'000 fr. B______ devait enfin être déboutée de sa demande reconventionnelle car 
elle n'avait pas apporté la preuve de l'existence d'un accord avec A______ portant 
sur la rétrocession d'une partie des loyers. 
B. 
a. Par acte déposé le 16 février 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : le bailleur ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il 
sollicite l'annulation des chiffres 2, 3, 4 et 6 du dispositif dans la mesure où ils 
rejettent partiellement ses conclusions. Cela fait, il conclut à ce que B______ soit 
condamnée à lui verser les sommes de 34'650 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
1er novembre 2012 et de 5'680 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 26 novembre 2012, 
en sus des montants admis sous le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué, à ce 
que l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 1______, soit 


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déclarée non fondée à concurrence de 32'625 fr. supplémentaires au montant 
admis sous le chiffre 3 du jugement attaqué, à ce que la mainlevée de ladite 
opposition soit prononcée jusqu'à due concurrence, à ce que la prise d'inventaire 
n° 2______ soit validée à concurrence de 32'625 fr. supplémentaires au montant 
admis sous le chiffre 4 du jugement attaqué, et à ce que le jugement soit confirmé 
pour le surplus. 
 
b. Dans sa réponse du 20 mars 2015, B______ (ci-après : B______ ou la locataire 
ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelant et à la confirmation du 
jugement entrepris, acceptant que soit ajoutée sa condamnation au paiement de 
2'000 fr. pour les frais d'avocat avant procès de l'appelant, telle qu'admise dans les 
considérants mais non reprise dans le dispositif. 
 
c. Les parties ont été avisées le 4 mai 2015 de ce que la cause était gardée à juger, 
l'appelant n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______ est propriétaire de locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis 
______ à Carouge, et, depuis début 2011, de locaux sis au 1er étage du même 
immeuble. 
 
b. Depuis le 2 décembre 1994, A______ est administrateur unique de la société 
C______. 
 
Il a par ailleurs été employé auprès de B______ du 1er avril 2006 au 6 octobre 
2011. 
 
c. Le 19 mai 2006, A______ et B______ ont conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur la location de bureaux d'une surface d'environ 100 m2, situés au 
3ème étage de l'immeuble ______ à Carouge d'une cave d'environ 25 m2 et de 
quatre places de parking dans le même immeuble. 
 
Le contrat a débuté le 15 avril 2006 avec pour première échéance le 31 décembre 
2007. Il s'est ensuite renouvelé automatiquement, les parties ayant néanmoins 
prévu la possibilité de résilier le contrat avec un préavis de six mois pour la fin 
juin ou la fin décembre, la première fois pour le 30 juin 2008. 
 
Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé à 43'500 fr., soit 3'625 fr. par mois. 
 
d. A compter du 1er octobre 2009, B______ a pris à bail un atelier d'environ 
150 m2 situé au rez-de-chaussée du même immeuble, propriété de D______, pour 
un loyer mensuel de 2'500 fr. 
 
Par courrier du 22 octobre 2010, B______, soit pour elle son employé A______, a 
résilié le contrat de bail portant sur l'atelier, avec effet au 30 avril 2011. 


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e. Par courrier du 17 décembre 2010, B______ a résilié le contrat de bail du 
19 mai 2006 portant sur la location des bureaux situés au 3ème étage, de la cave 
ainsi que des quatre emplacements de parking, avec effet au 30 juin 2011. 
 
f. A la suite de la résiliation du contrat de bail portant sur l'atelier, A______ a 
proposé à B______ de lui louer 150 m2 de locaux au 1er étage du même immeuble, 
pour un loyer mensuel de 3'625 fr., charges comprises. 
 
Par courriel du 28 avril 2011, il a proposé de nouvelles conditions locatives, soit 
la location d'une surface de 100 m2, pour un loyer, charges comprises, de 2'475 fr. 
par mois. 
 
Par courrier électronique du 2 mai 2011, A______ s'est étonné de ce que des 
monteurs mandatés par B______ souhaitaient déménager le matériel de la 
locataire de l'atelier du rez-de-chaussée au 1er étage, alors qu'il n'avait pas reçu de 
réponse à la suite de son offre de location. 
 
Par courrier électronique du même jour, E______, alors représentant de la société 
locataire, a demandé à A______ d'accepter le déplacement du matériel et proposé 
de discuter de l'affaire en fin de semaine. 
 
g. Le 6 octobre 2011, A______ a démissionné de B______ avec effet immédiat. 
 
h. Le 14 octobre 2011, A______ a réclamé à B______ la somme de 21'750 fr. au 
total, représentant les loyers et charges pour la période de mai à octobre 2011 
concernant la location des locaux du 1er étage (6 mois x 3'625 fr.). 
 
i. Par courrier du 19 octobre 2011, le représentant de B______ a contesté le 
montant et l'existence de cette créance, expliquant qu'il n'existait aucun bail liant 
les parties pour la surface concernée, les négociations n'ayant pas abouti. B______ 
n'avait jamais souhaité louer une surface de 150 m2, le bail relatif à l'ancienne 
surface louée ayant été résilié en raison du fait que celle-ci était trop grande et trop 
chère. 
 
j. Le 4 novembre 2011, A______ a adressé une facture à B______ portant sur la 
somme de 3'625 fr., soit le loyer et les charges de l'atelier du 1er étage pour le mois 
de novembre 2011. 
 
Le même jour, il a également fait parvenir à B______ une sommation portant sur 
le paiement de la somme de 25'375 fr. (correspondant aux loyers de l'atelier 
précité de mai à novembre 2011), à régler au plus tard le 11 novembre 2011. A 
défaut, il expliquait qu'il prendrait toute mesure utile pour se défendre, y compris 
demander l'expulsion de B______. Il considérait par ailleurs que l'absence de 
paiement dans le délai imparti serait considérée comme une résiliation tacite et 
immédiate, exposant que le matériel déposé dans les locaux n'avait jamais été 


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rangé ni aucune infrastructure installée, de sorte que les locaux seraient devenus 
un dépôt sans activité. 
 
En réponse à cette sommation, B______ a contesté, par courrier de son 
représentant du 8 novembre 2011, l'existence des créances alléguées et exposé 
qu'il n'existait pas de lien juridique découlant d'un contrat de bail, de sorte qu'il n'y 
avait aucune raison d'accepter une résiliation tacite et immédiate. 
 
k. Par courrier électronique du 19 décembre 2011, F______, pour B______, a 
proposé à A______ d'acheter tout le mobilier de bureau de B______, de même 
que l'installation téléphonique, pour la somme de 20'000 fr. hors TVA. Il pouvait 
également reprendre le contrat de leasing de l'imprimante. 
 
l. Par pli du 21 décembre 2011, A______ a requis de l'Office des poursuites la 
prise d'inventaire des meubles des locaux situés aux 1er et 3ème étages de 
l'immeuble pour sauvegarder ses droits de rétention. Les créances alléguées 
étaient de 25'375 fr. s'agissant des loyers et charges des locaux situés au 1er étage 
pour la période du 1er mai au 30 novembre 2011 (3'625 fr. x 7 mois) et de 
39'875 fr. s'agissant des loyers et charges du semestre courant (sic) pour les 
locaux du 1er étage (21'750 fr., soit 3'625 fr. x 6 mois) et ceux du 3ème étage 
(18'125 fr., soit 3'625 fr. x 5 mois). 
 
Le même jour, l'Office des poursuites a dressé l'inventaire n° 2______ et informé 
B______ qu'il lui était fait défense, sous menace des sanctions pénales en cas 
d'inobservations de ladite défense, de déménager les objets se trouvant dans les 
locaux avant que la créance de 65'250 fr., majorée des frais et des intérêts 
éventuels, ait été payée ou que des sûretés suffisantes aient été fournies. 
 
Notifié le 23 janvier 2012 à B______, le procès-verbal d'inventaire indique que 
les objets ont été évalués à 21'525 fr. 
 
Le 3 février 2012, A______ a adressé à l'Office des poursuites une réquisition de 
poursuites en validation de prise d'inventaire n° 2______ portant sur les sommes 
de 3'625 fr. avec intérêt à 5% l'an dès le 1er février 2012 (loyer et charges du mois 
de janvier 2012 pour les locaux du 3ème étage et ses annexes) et de 32'625 fr. avec 
intérêt à 5% l'an dès le 15 septembre 2011 (loyers et charges des mois de mai 
2011 à janvier 2012 pour les locaux du 1er étage). 
 
Le 27 février 2012, l'Office des poursuites a adressé à B______ un 
commandement de payer, poursuite n° 1______, portant sur les sommes 
réclamées, sans les intérêts, auxquelles venait s'ajouter un montant de 137 fr. 
correspondant au coût du procès-verbal d'inventaire. 
 
B______ a formé opposition au commandement de payer. 


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m. Par demande en paiement, en mainlevée d'opposition et en validation de prise 
d'inventaire du 26 mars 2012, déclarée non conciliée le 14 mai 2012 et introduite 
au Tribunal des baux et loyers le 12 juin 2012, A______ a conclu à ce que le 
Tribunal des baux et loyers condamne B______ à lui payer la somme de 71'157 fr. 
plus intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, soit dès le 30 septembre 2011 pour 
36'250 fr., dès le 1er février 2012 pour 7'250 fr., dès le 26 mars 2012 pour 
5'680 fr. 80, dès le 13 avril 2012 pour 21'750 fr. et dès le jugement pour le solde. 
Il a par ailleurs requis la mainlevée de l'opposition formée au commandement de 
payer, poursuite n° 1______, la validation de la prise d'inventaire n° 2______ à 
concurrence de ces montants, avec suite de frais et dépens. 
 
La somme réclamée correspondait aux loyers et charges pour les locaux du 
3ème étage, soit 7'250 fr. pour décembre 2011 et janvier 2012 (3'625 fr. x 2 mois) 
et 21'750 fr. pour février à juin 2012 (3'625 fr. x 5 = 18'125 fr. !), puisque 
B______ avait continué à occuper ceux-ci au-delà de la date pour laquelle elle 
avait résilié le contrat, aux loyers et charges pour les locaux du 1er étage, 
également occupés par B______, soit 36'250 fr. pour la période de mai 2011 à 
février 2012 (3'625 fr. x 10 mois), aux frais de poursuites de 227 fr. ainsi qu'aux 
frais d'avocat avant procès, lesquels avaient été fixés à 5'680 fr. 80 TVA incluse, 
selon note d'honoraires du 26 mars 2012. 
 
La note d'honoraires porte sur 13 heures 15 d'activité déployée par le conseil de 
A______ pour la période du 19 décembre 2011 au 6 octobre 2012, au tarif horaire 
de 400 fr. Pour l'essentiel, il ressort de la note d'honoraires que l'avocat a effectué 
des recherches, échangé des correspondances, mené divers entretiens et entretiens 
téléphoniques et rédigé des actes de poursuites. La note ne précise pas si l'activité 
concernait les rapports entre les parties relatifs aux locaux du 1er ou ceux relatifs 
aux locaux du 3ème étage. La requête d'inventaire du 21 décembre 2011, qui a 
généré 5 heures d'activité, portait sur les loyers des locaux du 1er et du 3ème étage. 
 
n. Le 22 août 2012, A______ a requis de B______ qu'elle lui restitue les clés des 
locaux, sans autre précision, au plus tard le 28 août 2012, indiquant que le bail 
était arrivé à son terme fin juin 2012. Les clés des locaux du 3ème étage ont été 
restituées le 24 août 2012. 
 
o. Dans son mémoire de réponse du 21 novembre 2012, B______ a conclu à ce 
que A______ soit débouté de toutes ses conclusions. Sur demande 
reconventionnelle, elle a conclu, principalement, à ce que A______ soit condamné 
au paiement de 51'200 fr. et, subsidiairement, à ce que le Tribunal des baux et 
loyers constate la compensation d'une éventuelle prétention de A______ avec ses 
prétentions reconventionnelles. 
 
A l'appui de sa demande reconventionnelle, B______ a invoqué une créance à 
l'encontre de C______, correspondant à un quart du loyer acquitté par B______, 
pour des locaux dont C______ avait profité du 15 avril 2006 à fin 2010. 


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p. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle du 14 janvier 2013, A______ 
a conclu au rejet de la demande reconventionnelle, au motif que B______ ne 
pouvait se prévaloir d'une créance à l'encontre de C______, la procédure actuelle 
l'opposant non pas à cette société mais à A______ en tant que personne physique. 
A______ a également expliqué que les arguments de B______ ne pouvaient être 
retenus car elle n'avait pas démontré que C______ avait occupé un quart des 
locaux concernés. 
 
Sur demande principale, il a nouvellement conclu à ce que le Tribunal des baux et 
loyers condamne B______ à lui payer la somme de 78'407 fr. plus intérêts à 5% 
l'an dès la date moyenne, soit dès le 30 septembre 2011 pour 36'250 fr., dès le 1er 
février 2012 pour 7'250 fr., dès le 26 mars 2012 pour 5'680 fr. 80, dès le 1er mai 
2012 pour 29'000 fr., et dès le jugement pour le solde. Il a persisté dans ses 
précédentes conclusions pour le surplus. 
 
La somme de 78'407 fr. correspondait aux loyers pour les locaux du 1er étage pour 
la période de mai 2011 à février 2012 (36'250 fr., soit 3'625 fr. x 10 mois), aux 
loyers pour les locaux du 3ème étage pour la période de janvier et février 2012 
(7'250 fr., soit 3'625 fr. x 2 mois), aux honoraires d'avocat (5'680 fr. 80), aux 
loyers pour les deux locaux pour les mois de mars à juin 2012 (29'000 fr., soit 
3'625 fr. x 4 mois x 2), et aux frais de poursuites (227 fr.). 
 
q. Lors de l'audience de débats d'instruction et de débats principaux du 18 avril 
2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions à l'occasion des premières 
plaidoiries. 
 
A______ a confirmé avoir été employé de B______ jusqu'au 6 octobre 2011, date 
à laquelle il avait démissionné avec effet immédiat, car il n'avait pas reçu son 
salaire du mois de septembre 2011. B______ savait pertinemment que C______ 
développait son activité dans les locaux. A compter du 1er avril 2006, B______ 
avait loué l'ensemble de la surface sauf un bureau qui avait été occupé par 
C______, tel que cela apparaissait dans l'inventaire de l'achat de la société par 
B______. Il n'y avait plus de collaborateurs de C______ dans les locaux car ils 
étaient tous allés chez B______. Il ignorait la raison pour laquelle B______ avait 
résilié le contrat de bail en décembre 2010. Cela étant, depuis 2007, la situation 
financière de B______ avait été mauvaise, de sorte que B______ avait 
vraisemblablement été contrainte de résilier le contrat. De la fin de l'année 2010 
jusqu'en 2011, il y avait eu des discussions avec les nouveaux repreneurs mais il 
n'était pas d'accord avec ce qu'ils lui proposaient. 
 
E______, représentant de B______, a confirmé que le congé avait été donné par 
B______ en décembre 2010, alors que la société faisait face à d'énormes pertes. 
En 2011, alors qu'il était prévu que la société ferme ses portes le 30 juin 2011, il 
avait repris la gestion de la société, qu'il avait lui-même fondée et vendue en 2001. 
Il a précisé que les discussions intervenues avec A______ avaient pris fin début 


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septembre 2011. Concernant le salaire du mois de septembre 2011, A______ 
exploitait une deuxième société qui utilisait les mêmes locaux. B______ avait 
demandé à A______ des décomptes précis à ce sujet. Elle avait par ailleurs exigé 
la rétrocession de 50% du loyer de C______ lorsqu'elle avait reçu le décompte lié 
au salaire. Pour B______, le bail avait effectivement été résilié pour le 30 juin 
2011. Elle était restée dans les locaux car les meubles y étaient encore. 
 
F______, également représentant de B______, a confirmé que lors de la reprise de 
la société, des discussions étaient intervenues avec A______, tant concernant le 
contrat de travail que le contrat de bail. Il était clair pour B______ ainsi que pour 
A______ que le contrat de bail était résilié. 
 
r. Lors de l'audience du 9 avril 2014, G______, qui avait travaillé pour B______ 
d'août 2008 à fin 2012, a déclaré que les locaux étaient situés rue ______ à 
Carouge. Il occupait lui-même un bureau au 3ème étage. Pendant une période, 
B______ occupait également des locaux situés au rez-de-chaussée puis au 1er 
étage, en tant que dépôt et atelier de montage. Il ne connaissait pas les conditions 
auxquelles les locaux du 1er étage avaient été occupés. Il connaissait la société 
C______, soit un bureau d'ingénieurs ayant développé un concept commercialisé 
par B______. Une personne de C______ occupait un bureau à part au 3ème étage 
et un stagiaire occupait le bureau à côté du sien. Les employés de C______ étaient 
dans les locaux régulièrement mais il n'était pas en mesure de dire s'ils étaient 
présents à temps complet. 
 
Lors de la même audience, H______, employé de B______ depuis novembre 
2006, a confirmé que les locaux de B______ étaient à Carouge jusqu'à fin 2011. 
Les bureaux étaient situés au 3ème étage. B______ avait également occupé des 
locaux au rez-de-chaussée, puis au 1er étage, en tant qu'atelier et lieu de stockage. 
Les locaux du 1er étage appartenaient à A______ et il ignorait à quelles conditions 
ils avaient été remis. Le matériel déménagé du rez-de-chaussée au 1er étage 
occupait environ un tiers de la surface. Le témoin connaissait également la société 
C______, avec laquelle B______ partageait ses bureaux jusqu'au jour où 
A______ avait démissionné de B______. C______ occupait trois places de travail 
sur six si l'on comptait A______. 
 
s. Lors de l'audience du 10 septembre 2014, I______, huissier judiciaire, a remis 
au Tribunal un rapport dont il a confirmé le contenu. Il a exposé que l'objet de son 
rapport était de constater la présence de mobilier dans les locaux au 1er étage, au 
sous-sol et au 3ème étage, dans les bureaux de C______, précisant qu'il avait eu 
connaissance d'une prise d'inventaire, de sorte que le but de son constat était avant 
tout de prendre des photos des objets et non pas de les inventorier. 
 
Le conseil de B______ s'est opposé à la production de ce document, dans la 
mesure où il était daté du 27 février 2013 et aurait pu être produit plus tôt. 


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I______ a précisé que le constat avait bien été effectué le 27 février 2013, mais 
qu'il ne l'avait signé et remis à son mandant que le jour de l'audience, sa rédaction 
ayant été relativement immédiate après le constat. 
 
J______, employé de B______, a confirmé qu'en mai 2011 le matériel de 
B______ avait été transféré des locaux du rez-de-chaussée au 1er étage. Au 1er 
étage, le matériel n'occupait pas l'intégralité de la surface, mais une partie qu'il 
estimait à un quart de la surface totale. Il avait lui-même participé à ce 
déménagement. Il ne s'était jamais rendu dans les locaux avant le déménagement 
et n'y était pas retourné depuis. Il ne savait pas si le matériel avait été utilisé par la 
suite. 
 
Enfin, K______, employé de B______ de 2005 à juillet 2009, a déclaré se 
souvenir d'une discussion intervenue au sujet de l'utilisation des locaux par la 
société C______. B______ considérait que le loyer était trop élevé et que la 
surface des locaux était trop grande pour son activité. 
 
t. Dans ses plaidoiries écrites du 29 octobre 2014, A______ a persisté dans ses 
dernières conclusions. 
 
Dans ses écritures du 29 octobre 2014, B______ a conclu, préalablement, à ce que 
le rapport de l'huissier, daté du 27 février 2013, soit écarté des débats, et, 
principalement, à ce que A______ soit débouté de ses conclusions. Sur demande 
reconventionnelle, elle a conclu à ce que A______ soit condamné au paiement de 
7'250 fr., représentant 50% des loyers des locaux du 3ème étage pour la période de 
septembre à décembre 2011, et, subsidiairement, à ce que soit constatée la 
compensation d'une éventuelle prétention de A______ avec ses prétentions 
reconventionnelles, correspondant à 7'250 fr. en tout état de cause et à 50% d'un 
éventuel loyer dû pour les locaux du 3ème étage, pour la période de janvier à juin 
2012. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
1.2 En l'espèce, au dernier état des conclusions, la valeur litigieuse était supérieure 
à 10'000 fr. de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 


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1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
Les prétentions de l'appelant relatives à l'occupation des locaux du 3ème étage ne 
sont plus litigieuses, dès lors que le Tribunal a condamné l'intimée à s'acquitter 
d'indemnités pour occupation illicite à hauteur de 21'750 fr. pour la période de 
janvier à juin 2012 (3'625 fr. x 6 mois), ce que l'intimée n'a pas remis en cause 
dans le cadre de la procédure d'appel. 
 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir nié l'existence d'un contrat de bail liant les 
parties et portant sur les locaux du 1er étage, subsidiairement, de ne pas avoir 
condamné l'intimée à l'indemniser pour l'occupation illicite des locaux. 
 
Il réclame à ce titre 34'650 fr., soit 2'475 fr. par mois, de mai 2011 à juin 2012. 
 
2.1 La conclusion d'un contrat de bail est soumise aux règles générales des articles 
1 et suivants CO. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 
al. 1 CO). Les parties peuvent convenir de la forme écrite (art. 16 CO), 
expressément ou implicitement. 
 
Le contrat de bail peut également être conclu oralement. Il peut ainsi être conclu, 
de manière tacite, par actes concluants (art. 1 al. 2 CO). 
 
Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage 
et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur proteste. Cependant, le silence opposé par 
l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas 
acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 184-185). 
 
A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; 
il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1 et 
4A_188/2012 du 1er mai 2012 consid. 3.1). 
 
2.2 En l'espèce, il ressort d'un courrier électronique du 28 avril 2011 que 
l'appelant a offert à l'intimée de conclure un contrat de bail à loyer portant sur une 
surface de 100 m2 au 1er étage, pour un loyer, charges comprises, de 2'475 fr. 
Quelques jours après, l'appelant s'est étonné, par un courrier électronique du 2 mai 
2011, de ce que l'intimée souhaitait déménager son matériel des locaux du rez-de-
chaussée au 1er étage, alors qu'elle n'avait pas répondu à son offre de location. 
L'intimée a exposé être disposée à discuter de l'affaire en fin de semaine. 


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C/6203/2012 
 
Les enquêtes ont permis d'établir que l'intimée a résilié le contrat de bail relatif 
aux locaux du rez-de-chaussée pour le 30 avril 2011 et déménagé dans les locaux 
au 1er étage dès le mois de mai 2011. 
 
Ce n'est toutefois qu'au mois d'octobre 2011, alors qu'il venait de démissionner 
avec effet immédiat de l'intimée, que l'appelant a réclamé pour la première fois à 
cette dernière le paiement de loyers s'agissant de l'occupation de l'atelier du 
1er étage. En réponse aux demandes de paiement du propriétaire, l'intimée a 
toujours soutenu qu'il n'existait aucun contrat de bail s'agissant de la surface 
concernée. L'appelant a par ailleurs lui-même confirmé, lors de son audition 
devant le Tribunal, que les discussions avec les repreneurs de la société locataire 
n'avaient pas abouti. 
Ainsi, l'appelant n'a pas démontré que l'intimée et lui s'étaient mis d'accord sur les 
éléments essentiels du contrat, à savoir le prix et l'objet, soit la surface louée. Il a 
au contraire été démontré que l'appelant avait laissé à bien plaire l'occupation des 
locaux du 1er étage, sans exiger la restitution immédiate des locaux. 
L'intimée ne saurait être condamnée au paiement des sommes demandées à titre 
d'indemnités pour occupation illicite car aucun bail n'a été conclu. Ainsi, l'appelant 
ne peut se prévaloir de la jurisprudence selon laquelle au terme d'un contrat de 
bail, si le locataire reste dans les locaux nonobstant l'expiration du bail, il doit au 
bailleur une indemnité pour occupation illicite car il commet une faute 
contractuelle (cf. notamment ATF 121 III 408 consid. 4c et la référence citée). 
 
Partant, l'appelant sera débouté de ses conclusions supplémentaires en paiement et 
les chiffres 2, 3 et 4 du jugement querellé seront par conséquent confirmés. 
3. 
L'appelant fait également grief au Tribunal d'avoir omis, dans son dispositif, de 
condamner l'intimée au paiement de ses frais d'avocat avant procès, et lui reproche 
de les avoir limités à 2'000 fr., au lieu des 5'680 fr. 80 réclamés, fondés sur la note 
de frais et honoraires de son avocat du 26 mars 2012. 
 
3.1 Aux termes de l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir 
l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est 
tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute 
ne lui est imputable. Les règles relatives à la responsabilité dérivant d'actes 
illicites s'appliquent par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 
al. 3 CO). 
 
Selon la jurisprudence, lorsque le droit de procédure civile permet au plaideur 
victorieux de se faire dédommager de tous les frais nécessaires et indispensables 
qu'il a consacrés à un procès, ce droit est seul applicable, et il ne laisse aucune 
place à une action qui serait fondée sur le droit civil fédéral, séparée ou ultérieure, 
tendant au remboursement des frais par l'adverse partie. Le dommage sujet à 


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C/6203/2012 
réparation comprend en revanche les frais engagés par le lésé pour la consultation 
d'un avocat avant l'ouverture du procès civil, lorsque cette consultation était 
nécessaire et adéquate et que les frais ne sont pas couverts ni présumés couverts 
par les dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.2 et ses références). 
 
3.2 A teneur de l'art. 334 al. 1 CPC, si le dispositif d'une décision est peu clair, 
contradictoire ou incomplet ou qu'il ne correspond pas à la motivation, le tribunal 
procède, sur requête ou d'office, à l'interprétation ou à la rectification de la 
décision. Le tribunal compétent est celui qui a statué (in CPC, Code de procédure 
civile annoté, SCHWEIZER, art. 334 n° 4). 
 
3.3 En l'occurrence, comme l'ont relevé les premiers juges, l'activité déployée ne 
concernait pas uniquement le recouvrement des créances relatives aux locaux du 
3ème étage, pour lesquelles l'appelant a obtenu gain de cause devant le Tribunal, 
mais également le recouvrement de créances relatives aux locaux du 1er étage. 
 
Or, dès lors qu'il n'a pas été démontré qu'un contrat de bail avait été conclu entre 
les parties s'agissant des locaux du 1er étage, les créances de loyer alléguées pour 
ces locaux n'étaient pas dues et l'activité déployée en lien avec celles-ci n'était pas 
nécessaire, raison pour laquelle le Tribunal a réduit le montant de la note ex aequo 
et bono. 
 
Compte tenu de la confirmation du jugement de première instance (cf. supra 
consid. 2.2), l'appréciation du Tribunal relative à la réduction du montant de la 
note apparaît convaincante, étant précisé que la fixation de la somme de 2'000 fr. 
tient d'ores et déjà compte, pour ce qui concerne le litige relatif aux locaux du 
3ème étage, des circonstances et de la complexité de l'affaire, éléments sur lesquels 
se fondent l'appelant pour motiver sa conclusion en paiement de l'intégralité de la 
note de son avocat. 
 
3.4 Dans la mesure où le Tribunal a manifestement omis de condamner l'intimée 
au paiement de la somme de 2'000 fr. alors qu'il en a fait état dans la motivation de 
son jugement et l'intimée ayant accepté que soit ajoutée sa condamnation au 
paiement de cette somme, le dispositif du jugement entrepris doit être complété. 
La Cour de justice n'étant pas compétente pour ce faire, elle invite les parties à 
demander au Tribunal la rectification du jugement. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 février 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/1488/2014 rendu le 19 décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/6203/2012-6 OOD. 
Au fond : 
Confirme le jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).