ge_gerichte · ATA/265/2011 · 2011-05-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3136/2010-LOGMT 
ATA/265/2011
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 mai 2011 
 
dans la cause 
 
Madame et Monsieur P______ 
représentés par l’ASLOCA - association genevoise de défense des locataires, 
mandataire 
 
contre 
OFFICE DU LOGEMENT 
 
et 
J______ S.A. 
représentée par la régie Zimmerman S.A., mandataire 


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A/3136/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Madame et Monsieur P______ (ci-après : les époux P______) sont 
locataires, depuis le 15 janvier 2009, d’un appartement de six pièces en attique au 
4ème étage de l’immeuble 285, Y______, à Y______. 
 
 
Selon le bail, signé le 16 décembre 2008, l’immeuble est soumis à la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL 
- I 4 05) et au règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL – I 4 05.0). Il est classé en 
catégorie 2. 
 
 
Le loyer annuel était de CHF 31'140.-, soit le montant maximum autorisé à 
la conclusion du bail. La réduction progressive des prestations accordées avait 
commencé dès l’année 1997 et la date prévue pour la fin du contrôle sur 
l’immeuble était fixée à 2013. 
 
 
A la signature du bail, le propriétaire de l’immeuble annoncé était Madame 
T______. En cours de procédure, l’immeuble a été racheté par la société J______ 
S.A. 
2. 
 
Le 19 mai 2010, la régie de l’immeuble a transmis aux époux P______ un 
avis de modification de loyer. Ce dernier était porté, dès le 1er juillet 2010, à 
CHF 34'452.- par an. Les motifs annoncés étaient une diminution des prestations 
de l’Etat et une variation du taux de l’intérêt hypothécaire. 
 
 
A cet avis était annexée une décision du 3 mai 2010 de l’office du logement 
(ci-après : OLO) autorisant la modification de l’état locatif de l’immeuble 
concerné. 
 
 
L’état locatif maximum autorisé était porté à CHF 562'704.- dès le 
1er juillet 2010. Les propriétaires de l’immeuble avaient demandé à pouvoir 
renoncer aux prestations de l’Etat concernant l’appartement loué par les époux 
P______ ; le loyer annuel maximum de ce dernier était fixé à CHF 34'452.-. La 
notification aux locataires du loyer autorisé devait être effectuée en conformité 
avec l’art. 42 al. 7 LGL. 
3. 
 
Le 11 juin 2010, les époux P______ ont saisi l’OLO d’une réclamation, 
demandant notamment à ce que des pièces leurs soient transmises. 
4. 
 
Le 28 juin 2010, l’OLO a imparti aux époux P______ un délai échéant le 
30 juillet 2010 pour motiver leur réclamation. Les pièces pouvaient être 
consultées dans ses locaux. 


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A/3136/2010 
5. 
 
Le 13 juillet 2010, l’OLO a transmis aux époux P______ la copie de l’arrêté 
du Conseil d’Etat du 30 juillet 1997, de la décision autorisant la modification de 
l’état locatif du 6 mai 2008 et du courrier du 22 septembre 2008 du représentant 
des propriétaires concernant la sortie de l’appartement des époux P______ du 
régime HLM, pour manque de candidature. 
 
 
Référence était faite à une entrevue du 9 juillet 2010. 
6. 
 
Le 22 juillet 2010, les époux P______ ont demandé à l’OLO qu’une 
décision concernant une dérogation accordée le 4 septembre 2006 à la société 
propriétaire et mentionnée dans une lettre des représentants de celle-là, le 22 
septembre 2010, leur soit transmise. 
 
 
Si l’appartement ne bénéficiait plus de prestations étatiques, l’avis de 
modification du 19 mai 2010 était nul : le formulaire officiel prévu par la loi 
fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit 
des obligations (CO - RS 220) aurait dû être utilisé. 
7. 
 
Le 27 juillet 2010, l’OLO a indiqué aux époux P______ que leur 
appartement bénéficiait « indirectement d’une prestation de l’Etat, à savoir une 
exonération fiscale ». Il restait dans son entier soumis au contrôle de l’Etat 
jusqu’au 31 décembre 2013. Le loyer devait en conséquence être fixé selon 
l’art. 42 LGL et non selon le CO. 
8. 
 
Le 29 juillet 2010, les époux P______ ont complété leur réclamation. 
L’appartement était sorti du régime HLM et ne bénéficiait plus de prestations de 
l’Etat. Ces dernières ne pouvaient en conséquence être diminuées. Il ne pouvait y 
avoir de variation du taux hypothécaire. La décision du 19 mai 2010 devait être 
annulée. 
9. 
 
Le 19 août 2010, l’OLO a rejeté la réclamation et maintenu sa décision. 
L’arrêté du Conseil d’Etat du 30 juillet 1997 accordait au propriétaire de 
l’immeuble une subvention annuelle et une exonération fiscale dégressive. Par 
décision du 3 mai 2010, la subvention accordée au propriétaire pour l’ensemble de 
l’immeuble avait été réduite de la quote-part correspondant à celle de 
l’appartement loué par les époux P______. De cette manière, le contrôle opéré par 
l’OLO sur l’occupation des lieux avait été suspendu, ce qui avait permis aux 
locataires de signer le bail. Seul le loyer restait contrôlé. Dès lors que l’immeuble 
était toujours au bénéfice d’une subvention et d’une exonération fiscale, la 
formule officielle prévue par la LGL devait être utilisée en cas d’augmentation de 
loyer. 
10. 
 
Le 20 septembre 2010, les époux P______ ont recouru auprès du Tribunal 
administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la 
section administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), 


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A/3136/2010 
contre la décision sur réclamation précitée, concluant préalablement à ce que 
l’OLO produise l’intégralité du dossier concernant l’appartement des époux 
P______ et en particulier un courrier du 4 septembre 2006 et, au fond, à ce que la 
nullité de la modification de bail du 19 mai 2010 soit constatée. 
 
 
Selon un arrêt du Tribunal fédéral du 1er juin 2004, lorsqu’un logement ne 
bénéficiait pas de mesure d’encouragement prise pas les pouvoirs publics, il ne 
pouvait être mis au bénéfice de l’exception prévue à l’art. 253B al. 3 CO et restait 
en conséquence soumis, notamment, aux art. 269 ss CO. La hausse de loyer devait 
être notifiée sur l’avis officiel de majoration prévue par l’art. 269 CO, sous peine 
de nullité. 
 
 
De plus, le loyer annuel maximum de CHF 34'452.- avait été autorisé le 
16 octobre 2008, ce qui n’avait pas été indiqué sur le bail initial. La modification 
de loyer querellée n’était dès lors pas une modification du loyer autorisée, mais 
bien une modification du loyer convenue. Cette dernière de pouvait pas être 
notifiée en utilisant le formulaire prévu à l’art. 42 LGL. 
 
 
Au surplus, les locataires n’avaient jamais été informés de ce que le loyer 
annuel maximum indiqué dans le bail était inférieur au loyer annuel maximum 
autorisé. 
11. 
 
Le 21 octobre 2010, l’OLO s’est opposé au recours. 
 
 
Si l’appartement des époux P______ ne bénéficiait plus de la subvention 
étatique, l’exonération fiscale accordée au propriétaire leur permettait toujours 
d’avoir un loyer préférentiel. L’appartement jouissait dès lors d’une mesure 
d’encouragement de l’Etat et était soumis aux disposions de la LGL. 
 
 
Il était exact que des termes inappropriés avaient été employés dans des 
courriers antérieurs : il n’y avait pas eu une « sortie des prestations étatiques » et 
l’exonération fiscale ne constituait pas une prestation indirecte, mais une mesure 
d’encouragement prévue par la LGL. 
 
 
Quant aux formulaires utilisés, la société propriétaire avait utilisé, lors de la 
conclusion du bail, le formulaire prévu à cet effet, en indiquant le loyer annuel 
maximal alors autorisé en vigueur le 15 janvier 2009, soit CHF 31'140.-. 
 
 
« Pour des raisons incompréhensibles » (sic) le service compétent n’avait 
pas rendu de décision avant le 3 mai 2010 pour intégrer dans l’état locatif autorisé 
la proportion de subvention afférente à l’appartement loué par les époux P______. 
Ce n’était dès lors qu’à cette date que les propriétaires avaient été autorisés à 
porter le loyer des époux P______ à CHF 34'452.-. 
 
 
Le pli du 16 octobre 2008 ne constituait pas une décision, notamment parce 
que la prise d’effet du nouveau montant autorisé n’y était pas mentionnée et qu’il 


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A/3136/2010 
n’y avait pas d’indication de voies de droit. Il ne faisait que mettre le propriétaire 
au bénéfice d’une dérogation aux dispositions qui imposent au bailleur de choisir 
ses locataires selon les critères des art. 30 et ss LGL, puis d’obtenir l’agrément 
préalable nécessaire auprès du service. 
 
 
Au surplus, les arguments tirés de la bonne foi des époux P______ devaient 
être écartés. Sans la dérogation accordée au propriétaire, ils n’auraient pu louer 
l’appartement et avaient bénéficié pendant une année et demi d’un loyer inférieur 
à ce qu’il aurait pu être. 
12. 
 
Interpellées par le juge délégué au sujet de l’appel en cause de la société 
propriétaire, les parties ne s’y sont pas opposées. 
13. 
 
Le 16 novembre 2010, l’OLO a transmis une copie du courrier qu’il avait 
adressé à la régie de l’immeuble le 4 septembre 2006. 
14. 
 
Appelée en cause le 9 novembre 2010, J______ S.A. s’est déterminée le 
26 janvier 2011, reprenant à son compte les observations de l’OLO et les 
arguments en droit développés par cet office et concluant au rejet du recours. 
15. 
 
Le 28 février 2011, le juge délégué a fixé aux parties un délai échéant le 
15 mars 2011 pour solliciter d’éventuels actes d’instruction complémentaires, la 
cause lui apparaissant en état d’être jugée. 
 
 
Aucune demande n’ayant été formulée, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours est 
recevable (art. 56A LOJ et art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10, dans leur teneur au 
31 décembre 2010. 
3. 
a. 
Selon l'art. 1 LGL, l’Etat encourage la construction de logements d’utilité 
publique dans les limites et selon les critères fixés par la loi (al. 1). A cette fin, il 


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favorise la construction de logements par voies notamment de cautions simples, 
d’emprunts hypothécaires, d’octrois de prêts avec ou sans intérêts, de subventions, 
d’avantages fiscaux (art. 1 al. 2 let. b LGL) et veille à l'économie des coûts de 
production et d'exploitation (art. 1 al. 2 let. d LGL in fine). 
 
 
L'alinéa 3 de cette disposition précise que l'Etat instaure un contrôle des 
loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec l'aide de l'Etat de 
Genève. Les logements et les locaux situés dans des immeubles construits avec 
l’aide de l’Etat au sens de l’alinéa 2, lettre b LGL sont soumis à ce contrôle aussi 
longtemps qu’ils bénéficient de cette aide. 
 
b. 
Le chapitre 3 de la LGL, intitulé « encouragement à la construction de 
logements d'utilité publique », prévoit que le Conseil d'Etat détermine, dans 
chaque cas, la nature et la mesure de l'encouragement à la construction de 
logements d'utilité publique. Il peut octroyer chaque forme d'aide, partiellement 
ou totalement, séparément ou cumulativement. Sont notamment admis au bénéfice 
de la LGL les immeubles de catégorie 2, soit les immeubles d’habitation à loyers 
modérés (HLM ; art. 16 al. 1 let. b LGL). 
 
 
L'art. 16 al. 2 LGL prévoit que seules les personnes répondant aux 
conditions relatives aux locataires - définies aux art. 30 et ss LGL - peuvent 
accéder aux logements situés dans un bâtiment HLM. 
 
c. 
L'art. 31 al. 2 LGL permet au Conseil d'Etat, depuis le 11 janvier 2001, 
d'autoriser le propriétaire d'un immeuble de la catégorie 2 à renoncer, pour un 
certain nombre de logements, aux prestations de l'Etat. Dans ce cas, les locataires 
de ces logements ne sont pas soumis aux limites de revenus fixées à l'article 30 
LGL, mais les loyers restent placés sous le contrôle de l'autorité compétente. 
4. 
 
En l’espèce, l’immeuble dans lequel est situé l’appartement des recourants 
a, par arrêté du Conseil d’Etat du 30 juillet 1997, été mis au bénéfice d’une 
subvention annuelle dégressive d’une durée de vingt années ainsi que d’une 
exemption fiscale sur le revenu net, la fortune nette et l’impôt immobilier 
complémentaire, pour la même période. Le propriétaire de l’immeuble a demandé, 
le 28 septembre 2008, à ce que l’appartement des époux P______ soit « sorti du 
régime HLM », car aucun locataire n’avait été trouvé. L’OLO a, par courrier du 
16 octobre 2008 et par décision du 3 mai 2010, accepté de sortir provisoirement le 
logement en question des prestations étatiques afin qu’il soit proposé à la location 
à des personnes ne répondant pas aux conditions légales usuelles, en fixant le 
loyer annuel maximum. Il ressort de la décision du 3 mai 2010 que le pourcentage 
de subvention a été modifié en conséquence, mais non l’exonération fiscale. 
 
 
Dans ces conditions, cet appartement, même mis au bénéfice d’une 
exception au sens de l’art. 31a al. 2 LGL, est toujours au bénéfice d’une aide de 


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l’Etat, soit l’exonération fiscale. Son loyer, en application l’art. 31a ch. 2 LGL, 
dernière phrase, reste placé sous le contrôle de l’autorité compétente. 
5. 
 
Pendant toute la durée du contrôle des loyers, l’état locatif agréé de 
l’immeuble ne peut être modifié qu’en raison de la diminution légale des 
prestations de l’Etat et de l’évolution des conditions d’exploitation des immeubles 
(art. 42 al. 1 LGL). 
 
 
Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la LGL, le 
propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé (art. 42 al. 2 
LGL). D’office ou lorsqu’il est saisi d’une demande du propriétaire, l’OLO statue, 
par une décision motivée et indiquant la voie et le délai de réclamation prévus par 
la loi, sur les demandes de modification de l’état locatif agréé (art. 42 al. 3 et 6 
LGL). 
 
 
Le propriétaire notifie alors au locataire le loyer autorisé en utilisant, sous 
peine de nullité, la formule officielle mentionnant notamment les motifs de la 
modification du loyer ainsi que la voie et le délai de réclamation prévus par la loi. 
Une copie conforme de la décision relative au nouveau loyer doit y être jointe 
(art. 42 al. 7 LGL). 
 
 
En l’espèce, l’OLO a informé le propriétaire de l’immeuble, par courrier du 
16 octobre 2008, qu’il était autorisé à louer l’appartement à des locataires ne 
répondant pas aux conditions légales usuelles et lui a communiqué le montant du 
loyer annuel maximum. 
 
 
A la suite d’une erreur administrative, aucune décision formelle concernant 
la modification du loyer annuel maximum n’a alors été rendue. 
 
 
La société propriétaire a loué l’appartement aux époux P______ et le contrat 
de bail, signé le 16 décembre 2008, indiquait le loyer annuel maximum autorisé 
dans la dernière décision formelle qui avait été rendue, soit CHF 31'140.-. 
 
 
Le 3 mai 2010, suite à un examen d’office, l’OLO a rendu une décision 
formelle fixant le loyer annuel maximum autorisé de l’appartement des recourants 
à CHF 34'452.-. Ce nouveau loyer a été communiqué aux intéressés le 19 mai 
2010 au moyen d’un avis de modification de loyer répondant aux exigences citées 
ci-dessus, auquel était annexée la décision du 3 mai 2010. 
 
 
La procédure suivie est dès lors en tous points conforme aux exigences 
rappelées ci-dessus, puisque, comme il a déjà été vu, le loyer de l’appartement des 
recourants a toujours été soumis au contrôle de l’Etat. 
6. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Un émolument de procédure 
de CHF 1'000.- sera mis à la charge conjointe et solidaire des recourants, qui 
succombent (art. 87 LPA). 


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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 20 septembre 2010 par Madame et Monsieur 
P______ contre la décision du 19 août 2010 de l'office du logement ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge conjointe et solidaire de Madame et Monsieur P______ un émolument 
de CHF 1'000.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à l’ASLOCA, mandataire des recourants, à l'office du 
logement ainsi qu’à J______ S.A. 
 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mme Hurni, M. Dumartheray, juges, 
M. Torello, juge suppléant 
 
 
 
Au nom de la chambre administrative : 


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la greffière-juriste : 
 
 
C. Derpich 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :