ge_gerichte · ACJC/961/2013 · 2013-08-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.08.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28408/2010 
ACJC/961/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 7 AOÛT 2013 
Entre 
Monsieur A.______, Monsieur B.______, Monsieur C.______ et Monsieur 
D.______,______ (GE) , appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 31 janvier 2013, comparant par Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des 
Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins des 
présentes, 
d'une part, 
et 
E.______ SA, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Mauro Poggia, avocat, rue 
de Beaumont 11, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
d'autre part, 
 


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C/28408/2010 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/92/2013 du 31 janvier 2013, communiqué aux parties par plis 
du 1er février 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé 
notifié à E.______ SA (ci-après : l'intimée) le 1er mars 2010 pour le 30 avril 
2010, pour les locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE), a 
débouté A.______, B.______, C.______ et D.______ (ci-après : les appelants) de 
leur requête en évacuation, a débouté les parties de toutes autres conclusions et a 
dit que la procédure était gratuite. 
En substance, le Tribunal a considéré que la poursuite du bail n'était pas devenue 
insupportable pour les appelants au vu du délai écoulé entre la protestation écrite 
adressée au locataire le 14 avril 2009 et la résiliation du bail le 1er mars 2010, de 
sorte que l'une des conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO n'était pas rem-
plie; il a par conséquent déclaré inefficace le congé anticipé signifié le 1er mars 
2010. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 6 mars 2013, A.______, B.______, 
C.______ et D.______ interjettent appel de ce jugement dont ils demandent 
l'annulation. Ils invitent en outre la Cour à dire et constater que la résiliation de 
bail anticipée notifiée le 1er mars 2010 pour le 30 avril 2010 est valable, à dire et 
constater qu'aucune prolongation de bail n'est accordée à l'intimée, à condamner 
celle-ci à évacuer immédiatement de sa personne, de ses employés, de tout bien et 
de tout tiers les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE), 
en les laissant en bon état de réparation locative et à la débouter de toutes autres 
ou contraires conclusions. 
Dans leur acte d'appel, les appelants soutiennent que le jugement querellé a été 
rendu en violation de l'article 257f al. 3 CO. Selon ceux-ci, les premiers juges ont 
considéré à tort que l'importance du délai écoulé entre la dernière protestation 
écrite et la résiliation, soit 10.5 mois, constituait un indice de ce que la poursuite 
du bail n'était pas devenue insupportable pour les appelants. A l'appui de leurs 
conclusions, ils soutiennent que ce délai était relativement bref eu égard à la juris-
prudence en la matière, ainsi que la présence d'un locataire jouant le rôle d'inter-
médiaire entre les étudiants habitant l'immeuble, qui a retardé considérablement 
leur prise de connaissance des faits fondant et justifiant le congé donné; en réalité, 
depuis qu'ils avaient effectivement eu connaissance du fait que les nuisances im-
putables à l'intimée avaient repris de plus belle, soit en février 2010, il leur avait 
fallu moins d'un mois pour notifier le congé querellé. Les appelants contestent 
ainsi l'affirmation du Tribunal selon laquelle la poursuite du bail ne serait pas 
devenue intolérable. 
Ils rappellent que le bail a fait l'objet d'une prolongation de dix ans en janvier 
2008 alors qu'ils étaient convaincus que les nuisances sonores provenaient d'un 


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défaut d'isolation phonique de l'immeuble et qu'ils avaient d'ores et déjà accepté 
l'exécution de travaux afin d'y remédier dès le mois suivant, de sorte qu'ils 
n'avaient pas renoncé à leur droit de se prévaloir par la suite de la violation de 
l'obligation de diligence de la locataire. 
S'agissant de la notification simultanée au congé extraordinaire et à titre subsidiai-
re d'un congé ordinaire pour l'échéance contractuelle du bail au 29 février 2018, 
les appelants indiquent que le Tribunal a adopté un raisonnement "ahurissant" au 
regard de la doctrine unanime et que la volonté évidente des appelants était de ne 
pas poursuivre le bail. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas s'être penché sur la nature des nui-
sances sonores causées par l'intimée ni sur les plaintes de voisins, relevant qu'il 
ressort clairement des enquêtes que le comportement de l'intimée constitue une 
violation des devoirs de diligence et égards imposés par l'art. 257f CO, que l'inti-
mée persistait à enfreindre après la résiliation, comme l'établissent les déclarations 
de Madame F.______ et de Monsieur G.______, protocolées par les procès-
verbaux d'enquêtes du 8 décembre 2001 et du 8 mars 2012. 
Les appelants rappellent qu'aucune prolongation de bail n'est accordée selon 
l'art. 272a al. 1er let. b CO lorsqu'un congé est donné en vertu de l'art. 257f al. 3 
CO et ils requièrent l'évacuation de l'intimée compte tenu de la jonction des 
causes C/28408/2010 et C/12140/2010 ordonnée par jugement du 8 décembre 
2011 d'entente entre les parties. 
b. Dans son mémoire de réponse déposé au greffe de la Cour le 8 avril 2013, 
E.______ SA conclut à la confirmation du jugement rendu le 31 janvier 2013 par 
le Tribunal des baux et loyers, invitant la Cour à débouter les appelants de toutes 
autres ou contraires conclusions et à condamner ceux-ci aux frais d'appel. 
Tout en se référant au mémoire d'appel déposé par les appelants, l'intimée relève 
que le délai de dix mois et demi qui s'est écoulé entre la dernière plainte émise par 
les appelants à son encontre et la résiliation du 1er mars 2010 est considérable et 
que celle-ci ne se justifie pas par une modification de son comportement qui aurait 
aggravé la situation au début de l'année 2010. Elle ajoute que les plaintes for-
mulées par le voisinage remontent au mois de juillet 2008 et n'étaient pas à l'ori-
gine de la résiliation, contrairement au courrier du 10 février 2010 de la société 
H.______SA, locataire des étages supérieurs. Ces dernières réclamations 
n'auraient jamais été démontrées selon l'intimée, qui soutient que le recours à une 
société intermédiaire par les appelants constitue une mise en scène visant à 
contourner les règles posées lors de la délivrance d'autorisations de transformer. 
L'intimée conteste les motifs invoqués par les appelants ayant motivé la recon-
duction du bail pour une durée de 10 ans le 23 janvier 2008, à savoir le défaut 
d'isolation phonique faisant l'objet de travaux à venir, et soutient que les appelants 


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entrevoient d'autres projets pour l'exploitation du rez-de-chaussée et du sous-sol 
en lien avec une volonté de rentabiliser l'immeuble. Elle précise qu'une résiliation 
subsidiaire notifiée plus de 8 ans à l'avance penche en faveur du caractère non 
intolérable du maintien du bail. 
Concernant la prétendue violation de son devoir de diligence, l'intimée indique 
qu'elle a fait procéder à des travaux d'isolation phonique au début de l'année 2008, 
qu'aucun changement dans le mode d'exploitation n'était intervenu depuis l'ouver-
ture de l'établissement 10 ans plus tôt et qu'aucune plainte n'avait été formulée 
entre 2003 et fin 2007. Elle souligne que les réclamations sont apparues suite au 
changement d'affectation du 1er étage imputable aux bailleurs et à l'instru-
mentalisation d'étudiants par l'intermédiaire de la société H.______SA. De ce fait, 
l'intimée ne considère pas avoir violé son devoir de diligence comme il lui est 
reproché par les appelants. 
L'intimée rappelle que les appelants ont notifié une résiliation ordinaire pour 
l'échéance, simultanément à la résiliation pour justes motifs, laquelle n'a pas été 
abordée explicitement par le Tribunal. Elle considère que les appelants n'ont pas 
repris à titre subsidiaire leurs conclusions en résiliation pour l'échéance, de sorte 
qu'ils ont renoncé à ce congé. Quant à l'évacuation, l'intimée conteste celle-ci au 
motif qu'aucune résiliation n'est efficace. 
c. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice par avis du 
11 avril 2013 de la mise en délibéré de la cause. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. Par contrat du 23 décembre 2002, B.______, représenté par I.______ SA (ci-
après : la régie), a remis à bail à J.______ des surfaces commerciales d’environ 
190 m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis ______ (GE). 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de onze ans, allant du 1er janvier 2003 
au 31 décembre 2013, renouvelable ensuite tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf 
résiliation signifiée au moins 6 mois à l'avance. 
b. Le loyer annuel a été fixé initialement à 66'000 fr., auquel s’ajoutaient 3'600 fr. 
de charges, et soumis à l'indexation à l'ISPC. 
c. Le contrat de bail conclu entre les parties contient des clauses additionnelles 
faisant partie intégrante de celui-ci. 
L’art. 9 de celles-ci prévoit que : 


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"Le locataire veillera à ce que l'exercice de sa profession n'incommode d'aucune 
manière les autres locataires de l’immeuble, particulièrement par du bruit ou des 
odeurs." 
d. Il est précisé que les locaux sis au sous-sol de l'immeuble en cause ont été 
remis à bail à usage d'une discothèque, faisant parallèlement l'objet d'une contes-
tation de congé devant le Tribunal des baux et loyers. 
e. Par acte du 26 février 2004, le bail portant sur les locaux litigieux a été transféré 
à la société E.______ SA dès le 1er mars 2004. 
f. En juin 2006 et janvier 2007, le propriétaire de l'immeuble, B.______, a obtenu 
des autorisations, respectivement de rénovation et de transformation, puis de 
changement d’affectation de surfaces commerciales en logement au 1er étage. 
g. A une date inconnue, A.______, C.______ et D.______ sont devenus bailleurs 
aux côtés de B.______ (ci-après : les bailleurs). 
h. Par courrier du 21 décembre 2007, la régie a confirmé l'accord donné par les 
bailleurs au locataire portant sur l'exécution de travaux d'isolation des locaux liti-
gieux, notamment l’isolation phonique des plafonds. Ces travaux ont été réglés 
par les bailleurs et effectués au début de l'année 2008. 
i. Par avenant du 23 janvier 2008, le contrat de bail a été reconduit dès le 
15 février 2008 pour une période de dix ans, échéant au 29 février 2018, renou-
velable par tacite reconduction de cinq ans en cinq ans. 
j. Le 29 février 2008, les bailleurs ont été assignés par H.______SA 
[anciennement K.______ SA], au bénéfice d'un bail à ferme portant sur les étages 
1 à 8 de l'immeuble en cause, en validation de la consignation du fermage, en 
réduction de la redevance et en paiement de dommages et intérêts. 
A l'appui de ses conclusions, la société a indiqué n'avoir pas été en mesure d'ex-
ploiter le 1er étage de l'immeuble en cause, en raison de nuisances sonores exces-
sives provenant des établissements sis au rez-de-chaussée et au sous-sol, ayant fait 
l'objet de plaintes de la part de ses locataires, lesquelles ont été reçues dès octobre 
2007. 
k. Un accord amiable a été trouvé entre H.______SA et les bailleurs, entériné par 
le procès-verbal de conciliation du 1er juillet 2008, selon lequel une indemnité 
était accordée à H.______SA, ainsi qu’une réduction de la redevance, les bailleurs 
s’engageant à faire valoir leurs droits auprès des exploitants des établissements sis 
au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, afin qu’ils respectent les normes 
en matière de niveau sonore maximum autorisé. 


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l. Un rapport sur des mesures d’isolation acoustique du 25 juin 2008 de la société 
L.______ SA, mandatée par les bailleurs, constate que "les valeurs d'isolation 
mesurées sont trop faibles pour que l'exploitation des établissements actuels au 
rez-de-chaussée et au sous-sol n’entraîne pas de fortes nuisances sonores dans les 
logements pour étudiants." 
m. Par courrier du 4 juillet 2008, les bailleurs ont reproché à E.______ SA 
d'exploiter les locaux en tant que dancing contrairement au contrat de bail, d'y dif-
fuser de la musique à fort volume ayant entraîné des réductions de loyer en faveur 
des locataires de l'immeuble en cause et ainsi un dommage pour les bailleurs. Ces 
derniers ont mis en demeure E.______ SA de cesser immédiatement de déployer 
une autre activité que celle prévue par contrat, faute de quoi le bail serait résilié de 
manière anticipée. 
n. Une seconde mise en demeure a été adressée à E.______ SA par les bailleurs 
par courrier du 28 novembre 2008, ayant la même teneur. 
o. Par décision du 15 décembre 2008, l'établissement M.______ exploité par 
E.______ SA dans les locaux litigieux a reçu l'autorisation du Service du 
commerce de "laisser danser, DJ, musique latino et variété, en tenant expres-
sément compte de la tranquillité du voisinage", pour une période allant du 1er au 
30 janvier 2009 et pour un horaire allant de 21h00 à 01h40. Cette autorisation a 
été renouvelée régulièrement en 2009, 2010 et 2011, "jusqu'à la décision du 
Service environnement entreprise qui a interdit toute animation musicale en 
septembre ou octobre 2011" (selon les dires du témoin G.______). 
p. Les bailleurs ont adressé une nouvelle mise en demeure à E.______ SA par 
courrier recommandé du 14 avril 2009, faisant référence aux courriers des 2 et 
28 novembre 2008 et réitérant leur menace de résiliation anticipée du bail en cas 
de persistance dans l'exploitation d'une piste de danse et de dépassement du volu-
me de musique normalement utilisé dans un café-restaurant. 
q. Par courrier du 24 avril 2009, E.______ SA a signalé aux bailleurs qu'elle avait 
fait procéder à une fixation du volume sonore en date du 15 janvier 2009, et que 
l'absence de cuisine dans les locaux empêchait toute exploitation d'un restaurant. 
r. Par avis de résiliation du 1er mars 2010, les bailleurs ont résilié le bail pour le 
30 avril 2010 en vertu de l'art. 257f al. 3 CO. La lettre d'accompagnement du 
même jour précise que le congé fait suite aux différentes mises en demeure 
adressées les 4 et 28 novembre 2008 et le 14 avril 2009, ainsi qu'à diverses 
plaintes reçues par les bailleurs en provenance des occupants de l'immeuble et de 
certains voisins. 
Par avis de résiliation du 1er mars 2010, les bailleurs ont résilié de manière 
subsidiaire le bail pour son échéance ordinaire au 29 février 2018. 


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s. Par acte expédié le 1er avril 2010, E.______ SA a saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en constatation de nullité 
du congé, en annulation du congé et, subsidiairement, d'une requête en prolon-
gation de bail. 
t. La cause a été déclarée non conciliée lors de l'audience du 9 décembre 2010 et 
portée devant le Tribunal des baux et loyers le 9 janvier 2011. 
u. Par acte déposé le 28 mai 2010, les bailleurs ont formé une requête en éva-
cuation par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 
déclarée non conciliée lors de l’audience du 9 décembre 2010 et portée devant le 
Tribunal des baux et loyers le 15 décembre 2010 (C/12140/2010). 
v. Lors de l'audience de comparution personnelle du 3 février 2011, B.______ a 
déclaré pour les bailleurs que des discussions avaient eu lieu avec la locataire, la 
police et le Service du commerce en date du 6 mai 2009, faisait espérer une 
amélioration de la situation, qui ne s'est toutefois jamais produite. Il a précisé que 
le contrat de bail prévoyait à l'origine l'exploitation d'un café-restaurant, mais qu'à 
partir de 2008 la locataire avait installé une piste de danse et augmenté le volume 
sonore, causant ainsi des nuisances aux locataires des étages supérieurs. 
w. Par jugement du 8 décembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la 
jonction des causes C/28408/2010 et C/12140/2010. 
x. Le Tribunal des baux et loyers a ordonné des enquêtes et a entendu le 16 juin 
2011 comme témoin N.______, fonctionnaire au Service de protection contre le 
bruit, laquelle a confirmé le rapport établi par ses soins le 30 mars 2011, sur 
demande du Service du commerce, suite à des mesures de bruit effectuées du 9 au 
14 février 2011 et constatant depuis un studio sis au 1er étage de l'immeuble en 
cause des dépassements très importants des valeurs limites. Le témoin a précisé 
qu'il n'était pas possible de distinguer entre le bruit provenant du rez-de-chaussée 
ou du sous-sol. 
Le témoin O.______, gérante pour la Régie P.______ SA, a déclaré lors de la 
même audience avoir reçu diverses plaintes provenant, par l'intermédiaire de la 
société H.______, d'étudiants pour des nuisances sonores dès les premiers mois de 
location des étages supérieurs. Elle précise que l'établissement du rez-de-chaussée 
comporte une piste de danse, qu'il n'est pas possible de distinguer si les nuisances 
proviennent de celui-ci ou du sous-sol et que les travaux d'insonorisation effectués 
n’avaient pas permis de résoudre le problème entièrement. 
Plusieurs témoins ont confirmé les nuisances sonores nocturnes importantes, sans 
être à même de déceler si celles-ci émanaient de l'établissement du rez-de-
chaussée ou du sous-sol (P.V. d'enquêtes des 29 septembre et 8 décembre 2011, 
témoins Q.______, R.______, S.______ et T.______). 


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Le témoin G.______, fonctionnaire au Service du commerce, a déclaré le 8 mars 
2012 que l'établissement M.______ exploité par l'intimée entrait dans la catégorie 
"café-restaurant", que le Service du commerce avait délivré à celui-ci une 
autorisation de danse et d'animation musicale le 15 décembre 2008, renouvelée en 
2009, 2010 et 2011, jusqu’à l’interdiction du Service environnement le 1er 
novembre 2011. Il a confirmé qu'une réunion s'était tenue le 6 mai 2009 en 
présence des exploitants de trois établissements, dont le M.______, suite à un 
courrier de la Régie du 12 mars 2009 faisant état des plaintes du voisinage. Une 
accalmie avait suivi la demande du Service du commerce de coordonner leurs 
entrées et sorties, de fermer leurs portes, de mieux contrôler leur clientèle et 
d'informer la police en cas d'attroupements qu'ils ne pourraient pas maîtriser. Il 
indique avoir eu connaissance de plusieurs rapports de police, intervenue suite à 
des plaintes écrites, pour dépassements d'horaire ou pour troubles à l'ordre public 
et au voisinage, sanctionnés par des amendes. 
Le témoin U.______, employé comme barman auprès de l'établissement 
M.______ depuis le 1er novembre 2011, a déclaré lors des enquêtes du 8 mars 
2012 que des animations musicales étaient encore organisées. Il a précisé avoir 
exploité pour deux mois un bar dans les locaux litigieux dès octobre 2003 avec 
l'autorisation de la Régie, après avoir effectué des travaux à cet effet, précisant 
qu'il n’y a jamais eu de cuisine à sa connaissance. Il indique n'avoir reçu aucune 
plainte pour le café du rez-de-chaussée pendant son activité, que des travaux 
d'insonorisation avaient été effectués en 2008 et payés par les bailleurs. 
Le 31 mai 2012, le Tribunal a entendu V.______, administrateur de E.______ SA 
de 2001 à 2004, lequel a confirmé avoir signé le transfert de bail du 26 avril 2004 
et que les locaux étaient affectés à un café-restaurant, ainsi que W.______, 
concierge de l'immeuble en cause entre septembre 2007 et octobre 2009, qui a 
affirmé que les nuisances sonores provenaient des établissements du rez-de-
chaussée et du sous-sol, qu'il y avait eu une accalmie après les travaux 
d’insonorisation effectués en 2008 et qu'il n'est pas servi de repas au M.______ et 
qu'il s'agit d’un bar où l'on danse. 
Lors des enquêtes du 4 octobre 2012, le témoin X.______, directeur des ventes 
d'Y.______, a déclaré fournir des boissons à l'établissement M.______ depuis le 
19 août 2005, faisant partie de la catégorie de bars déjà depuis 2003. Le témoin 
Z.______, client régulier de l'établissement M.______ depuis son ouverture, a 
déclaré s'y rendre pour danser entre 19h et 21h, que cet établissement a toujours 
été un bar et qu'on ne servait pas de repas. Il a ajouté qu'il n’y avait pas de piste de 
danse et que la musique provenait de disques ou de la radio, précisant que, depuis 
6 mois, son groupe de danse s'entraînait désormais dans la discothèque au sous-sol 
de l'immeuble à la demande de l'exploitant du M.______, pour réduire le bruit. 


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y. Au terme des enquêtes, l'intimée a sollicité un transport sur place, refusé par le 
Tribunal des baux et loyers par ordonnance du 18 octobre 2012. 
z. Dans ses conclusions après enquêtes du 3 décembre 2012, l'intimée a persisté 
dans ses conclusions en constatation de la nullité de la résiliation du 1er mars 2010 
pour le 30 avril 2010, mais a toutefois renoncé à ses conclusions subsidiaires en 
prolongation de bail, s'agissant d'une résiliation pour justes motifs. 
Les appelants ont persisté dans leurs précédentes conclusions. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-dessous dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un recours dirigé contre un 
jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est donc 
régie par le nouveau code de procédure civile. 
2. 
2.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 
2.1.1 La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 
lit. a et al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 
consid. 1). 
La valeur du litige est déterminée par les conclusions de première instance (art. 91 
al. 1 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, 
la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le 
contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui 
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 36 III 196 consid. 1.1). 
2.2 En l'espèce, compte tenu de ces principes, la valeur litigieuse est de 
198'000 fr. (66'000 fr. x 3), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
3. 
3.1 Le délai d'appel est de 30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario). 


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L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 
131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 
de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, Procédure civile 
en matière de baux et loyer, Lausanne 2011, p. 186). 
3.2 L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans les délais 
prescrits (art. 308 CPC). 
3.3 La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 311 
CPC). 
4. 
4.1 L'art. 257f al. 3 CO permet notamment au bailleur de résilier un bail d'habi-
tation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, mal-
gré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence de ma-
nière à rendre le maintien du bail insupportable pour son cocontractant ou les ha-
bitants de l'immeuble. 
Il est constant que les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la cession 
de l'usage, dès le 1er janvier 2003, de locaux destinés à l'exploitation d'un café-
restaurant. 
Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état ap-
proprié à l'usage pour lequel elle a été louée. L'usage dont il est question peut 
avoir été convenu soit expressément, soit tacitement, ainsi par une utilisation 
adoptée pendant longtemps par le locataire sans opposition du bailleur (HIGI, 
Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 7 ad art. 253a-253b CO). 
L'usage convenu se détermine ainsi prioritairement en fonction du libellé du bail 
et de ses annexes, lesquels peuvent prévoir la destination des locaux 
(Gebrauchszweck), par exemple comme habitation, dépôt, bureau, atelier, etc. 
(HIGI, op. cit., n° 11 ad art. 256 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 216). 
4.2 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le 
soin nécessaire. L'usage soigneux, qui est partie intégrante de l'usage conforme au 
contrat dont il vient d'être question (ATF 123 III 124 consid. 2a), est défini par le 
bail et ses annexes, telles des règles et usages locatifs et/ou un règlement de mai-
son (HIGI, op. cit., n° 10 ad art. 257f CO; LACHAT, in Commentaire romand, 
2e éd., 2012, n° 6 ad art. 257f CO). S'il s'agit d'un bien immobilier, il est tenu 
d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur 
sont dus. L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insup-
portable pour le bailleur ou le voisinage, et que le locataire persiste à enfreindre 
ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail 
d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai 
de congé de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_485/2012 du 08 janvier 2013, consid. 4). 


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La question de savoir si le maintien du bail est devenu insupportable ne se déter-
mine pas selon des critères abstraits mais en application des règles de l'équité, soit 
en tenant compte de toutes les circonstances essentielles du cas d'espèce (HIGI, op. 
cit., n. 59 ad art. 257f CO). Les excès de bruit constituent des motifs typiques du 
congé extraordinaire prévu par l'art. 257 f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 
p. 72; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012, consid. 4.1). Au-
delà de sa teneur littérale, l'art. 257f al. 3 CO peut en outre viser de manière plus 
générale les comportements non conformes au contrat "quand bien même la vio-
lation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards" (ATF 132 III 
109 c. 2; 123 III 123 c. 2 et 3). En réalité, l'art. 257f CO régit également le cas où 
le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat; ainsi, lorsque 
la transgression affecte une clause touchant l'utilisation de la chose louée, notam-
ment l'affectation des locaux, le bailleur est en droit de dénoncer prématurément 
le contrat, même si l'activité exercée par le locataire n'était pas insupportable pour 
lui, au sens de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 132 III 109 c. 5). Encore faut-il l'exis-
tence d'une violation grave du bail, ce qui est le cas dans l'hypothèse où la clause 
violée porte sur un point essentiel relatif à l'usage de la chose. Cette hypothèse est 
réalisée lorsque la clause tend à maintenir l'affectation des locaux (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_644/2011 du 10 février 2011, in DB 2012 p. 56). 
Dans sa protestation écrite, le bailleur doit indiquer précisément quelle violation il 
reproche au locataire, afin de lui permettre de rectifier son comportement. La doc-
trine majoritaire et la jurisprudence admettent que le bailleur peut exception-
nellement renoncer à l'avertissement si une telle mesure apparaît d'emblée inutile 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011). Par ailleurs, une 
période de huit mois entre l'ultime protestation écrite du bailleur et la résiliation 
du bail ne peut être tenue pour inadmissible (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_87/2012 du 10 avril 2012); l'écoulement du temps constitue un des facteurs 
pertinents, mais il n’est pas le seul, le juge devant tenir compte de l'ensemble des 
circonstances (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du 
bail, Lausanne 2011, p. 156). 
4.3 En l'occurrence, les enquêtes diligentées par les premiers juges ont permis de 
mettre en évidence que l'intimée exploite, depuis le transfert de bail intervenu en 
2004, un établissement à l'enseigne "BARRIO'S LATINO", comme bar, dépourvu 
de cuisine. 
Les appelants ont été informés dès l'automne 2007 de l'existence de nuisances 
sonores provenant des établissements sis au rez-de-chaussée et au sous-sol de 
l'immeuble. 
A la fin de l'année 2007, les appelants ont donné leur accord à l'intimée d'effectuer 
et de prendre en charge des travaux d'isolation phonique des locaux. Ces travaux 
ont été exécutés au début de l'année 2008. Egalement en janvier 2008, les ap-


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pelants ont reconduit le bail les liant à l'intimée pour une durée de dix ans, renou-
velable par tacite reconduction de cinq ans en cinq ans. 
Les appelants ont procédé à une première protestation écrite le 4 juillet 2008, puis 
le 28 novembre 2008. Ils ont ensuite adressé une nouvelle mise en demeure à l'in-
timée par courrier recommandé du 14 avril 2009, faisant référence aux courriers 
des 2 et 28 novembre 2008 et réitérant leur menace de résiliation anticipée du bail 
en cas de persistance dans l'exploitation d'une piste de danse et de dépassement du 
volume de musique normalement utilisé dans un café-restaurant. Par avis de rési-
liation du 1er mars 2010, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 avril 2010 en 
vertu de l'art. 257f al. 3 CO. La lettre d'accompagnement du même jour précise 
que le congé fait suite aux différentes mises en demeure adressées les 4 et 
28 novembre 2008 et le 14 avril 2009, ainsi qu'à diverses plaintes reçues par les 
bailleurs en provenance des occupants de l'immeuble et de certains voisins. 
Au vu de l'ensemble des circonstances, la Cour considère que le temps écoulé 
depuis la mise en demeure du 14 avril 2009 démontre que le maintien du bail 
n'était pas insupportable, puisqu'il s'est écoulé près de 11 mois sans que les ap-
pelants n'agissent. 
De plus, la Cour relève que les enquêtes diligentées par le Tribunal des baux et 
loyers ont certes confirmé l'existence de nuisances sonores nocturnes, mais sans 
que les témoins ne puissent préciser si celles-ci émanaient des locaux exploités 
par l'intimée ou de la discothèque sise au sous-sol de l'immeuble. 
Le jugement entrepris ne peut par conséquent qu'être confirmé. 
5. 
La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC). 
6. 
Pour les litiges de bail à loyer, le recours en matière civile n'est ouvert que si la 
valeur litigieuse est d'au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 LTF). En cas de recours 
contre une décision finale, la valeur litigieuse correspond aux conclusions restées 
litigieuses devant l’autorité judiciaire cantonale de dernière instance (art. 51 al. 1 
LTF). Au vu des conclusions respectives des parties, la valeur litigieuse s'élève à 
l'évidence à plus de 15'000 fr. (art. 51 et 52 LTF), compte tenu en particulier du 
loyer annuel des locaux (42'096 fr.). 
* * * * * 


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C/28408/2010 
PAR CES MOTIFS 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par A.______, B.______, C.______ et D.______ 
contre le jugement JTBL/92/2013 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 31 janvier 
2013 dans la cause C/28408/2010-4-B. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.