ge_gerichte · ACJC/1124/2012 · 2012-08-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.08.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28820/2009 
ACJC/1124/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 8 AOUT 2012 
 
Entre 
S______, p.a. ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 10 mai 2011, comparant par Me Pierre Banna, avocat, place des Philosophes 
8, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
 
d’une part, 
et 
1) Madame D______, domiciliée ______ Genève, 
2) Monsieur L______, domicilié ______ Genève, 
intimés, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 
1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des 
présentes. 
 
d’autre part, 
 
 


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C/28820/2009 
EN FAIT 
A. 
En date du 15 octobre 2002, S______ d’une part et D______ et L______, d’autre 
part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement no _ de cinq 
pièces au 4ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève. 
B. 
Le contrat a été conclu pour une durée d’un an, deux mois et quinze jours, 
débutant le 16 octobre 2002 et s’achevant le 31 décembre 2003, avec clause de 
reconduction tacite d’année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois 
pour la fin d’un mois. 
Le loyer, a été fixé par le contrat, charges non comprises, à 18'696 fr. par année, 
soit 1'558 fr. par mois. 
Il a été fixé en dernier lieu à 23'472 fr. par an et l’acompte pour frais accessoires à 
1'320 fr. annuellement. 
C. 
Par courrier du 12 juin 2007, la bailleresse a informé les locataires des immeubles 
sis n° Y à Z route _______ que des pots de fleurs étaient tombés d’un balcon situé 
aux étages supérieurs de l’immeuble voisin sis n° W route _______. 
La bailleresse a alors rappelé aux locataires l’art. 45 des conditions générales de 
leur bail leur interdisant de placer des récipients contenant des plantes ou des 
fleurs à l’extérieur des balcons ou de la façade. Elle demandait ainsi à tous les 
locataires qui auraient placé des récipients à l’extérieur des parapets des balcons 
de bien vouloir les enlever d’ici au vendredi 22 juin 2007 au plus tard, sous peine 
de résiliation de leur bail. 
D. 
Par courrier du 27 mars 2008, les SIG informaient la bailleresse que le contrôle 
périodique des installations électriques à basse tension (OIBT) de l’habitation au 
4ème étage "L______" devait être effectué d’ici au 26 septembre 2008. 
E. 
Le 2 avril, la bailleresse a adressé un ordre de travail à l’entreprise Q______ SA 
afin que cette dernière effectue le contrôle OIBT dans l’appartement de D______ 
et L______. 
F. 
Par courrier du 20 juin 2008, la bailleresse a informé D______ et L______ qu’elle 
avait constaté que des bacs à fleurs avaient été placés à l’extérieur de leur balcon, 
ce qui était formellement interdit. Elle leur demandait de les enlever dès réception 
du courrier, faute de quoi leur bail pourrait être résilié. 
G. 
Le 27 septembre 2008, la bailleresse a rappelé aux locataires que le contrôle OIBT 
était obligatoire et qu’il leur incombait de contacter immédiatement l’entreprise 
Q______ SA pour que celle-ci puisse effectuer le travail pour lequel elle avait été 


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mandatée. Elle les informait que s’ils persistaient à refuser l’accès de leur 
appartement, les SIG en seraient informés. 
H. 
Par courrier du 4 mars 2009, la bailleresse a imparti un ultime délai au 18 mars 
2009 pour fixer un rendez-vous avec l’entreprise Q______ SA pour que celle-ci 
puisse effectuer le contrôle commandé en avril 2008. A défaut, elle demanderait 
aux SIG de leur couper le courant. 
I. 
Le 10 mars 2009, les SIG ont accordé à S______ un nouveau délai au 8 septembre 
2009 pour effectuer le contrôle requis et l’ont informée qu’aucun délai 
supplémentaire ne serait accordé au-delà de cette date. Elle la rendait attentive aux 
conséquences civiles et pénales qui pourraient résulter de l’utilisation d’une 
installation non conforme aux règles techniques en cas d’accident ou de sinistre. 
J. 
Par courrier du 18 mars 2009, la bailleresse mettait en demeure D______ et 
L______ de débarasser dès réception du courrier les deux canapés qu’ils avaient 
entreposés et laissés sur le pallier malgré les demandes réitérées du service 
d’immeuble de les retirer. Elle les informait que s’ils persisatient à enfreindre leur 
devoir de diligence, elle serait contrainte de résilier leur bail, sans autre avis. 
K. 
Par courrier et avis officiels du 30 mars 2009 adressés à D______ et L______, la 
bailleresse les a informés que malgré sa lettre du 18 mars, les canapés n’avaient 
toujours pas été évacués. En outre, dès lors qu’ils n’avaient pas contacté 
l’entreprise Q______ SA, le contrôle périodique de leurs installations n’avait pas 
pu être effectué. Enfin, la S______ relevait qu’elle avait remarqué - non sans 
surprise - qu’ils avaient à nouveau placé des bacs à fleurs à l’extérieur de leur 
balcon, ce qu’ils savaient être formellement interdit. Pour ces raisons, elle se 
voyait contrainte de résilier leur bail, sur la base de l’art. 257f al. 3 CO pour le 31 
mai 2009 ou toute autre échéance légale. 
Un état des lieux était d’ores et déjà fixé au 1er juin 2009 à 9h, date à laquelle 
l’appartement devait être restitué. 
L. 
Les locataires n’ont pas contesté le congé en saisissant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers. 
M. 
Par courrier du 3 juin 2009, S______ faisait suite à l’entrevue que les locataires 
avaient eue le 25 mai 2009 en les bureaux de la régie avec A______, gérante de 
l’immeuble, et leur confirmait qu’elle acceptait, à bien plaire, qu’ils demeurent 
dans l’appartement jusqu’au 31 mai 2010 afin de leur permettre de trouver une 
solution de relogement. L’offre ne pouvait être considérée comme un bail tacite et 
les paiements seraient dorénavant comptabilisés à titre d’occupation illicite. 
N. 
Par courrier du 14 septembre 2009, la bailleresse constatait que les indemnités 
pour occupation illicite des mois d’août et septembre 2009 n’avaient pas été 


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acquittées. Or, la possibilité qui leur avait été accordée, à bien plaire, de demeurer 
dans leur logement jusqu’au 10 mai 2010 était subordonnée au paiement ponctuel 
des indemnités. D______ et L______ étaient ainsi mis en demeure de s’acquitter 
de la somme de 3'912 fr. d’ici au 30 septembre 2009, faute de quoi leur 
évacuation serait requise. 
O. 
Le 5 novembre 2009, S______ a introduit une requête en évacuation auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers et a conclu au paiement 
d’une somme de 6'125 fr. 25 plus intérêts à 5% l’an dès le 1er octobre 2009 à titre 
d’indemnité pour occupation illicite, sous réserve d’amplification de la demande. 
P. 
La requête a été déclarée non conciliée lors de l’audience du 2 mars 2010 et portée 
devant le Tribunal le 4 mars 2010. 
Q. 
Par courrier du 9 février 2010, contresigé par trois autres locataires, P. et N. 
C______ se sont plaints auprès de la bailleresse de nuisances sonores provoquées 
par la famille D_____ et L______, nuisances dues à des percements les jours 
fériés et le soir tard, bruits provenant d’une chaîne hi-fi, course et hurlements dans 
les étages, etc. 
R. 
Le 5 février 2010, les locataires se sont acquittés de la somme de 1'956 fr. Ils ont 
fait de même le 17 mars 2010. Le 22 mars 2010, ils se sont encore acquittés de 
montants de 4'346 fr. 55 et de 168 fr. 
S. 
Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 13 avril 2010, 
D______ et L______ ont indiqué qu’ils n’avaient pas contesté la résiliation du 
bail du 30 mars 2009 et que la régie leur avait accordé un délai de départ au 31 
mai 2010. Ils ont ajouté qu’ils étaient en procédure de divorce et que L______ 
avait déjà quitté l’appartement, ce que D______ devait faire en principe le 31 mai 
2010. Cette dernière a encore précisé qu’elle n’avait pas encore trouvé de 
logement de remplacement et qu’elle avait consulté l’Asloca qui devait se 
constituer pour elle dans la procédure. 
T. 
Dans leurs écritures du 4 mai 2010, D______ et L______ ont allégué que les 
menaces de résiliation qu’ils avaient reçues étaient disproportionnées, voire non 
fondées pour certaines. Ils estimaient ainsi que le congé qui leur avait été notifié 
était inefficace et soulevaient que cette inefficacité pouvait être soulevée en tout 
temps, ce d’autant qu’ils ne disposaient d’aucune connaissance juridique. Ils 
relevaient enfin que le courrier que leur avait adressé la régie le 3 juin 2009 pour 
leur accorder un délai de départ au 31 mai 2010 ne constituait pas un accord mais 
une simple déclaration unilatérale de volonté de la bailleresse. 
Dans ses conclusions sommairement motivées du 14 mai 2010, S______ a relevé 
que les locataires contestaient pour la première fois l’efficacité du congé alors 
même que, suite à une entrevue du 29 mai 2009, elle leur avait accordé, à bien 


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plaire et à leur demande, un ultime délai de départ au 31 mai 2010, sous condition 
du règlement régulier des indemnités pour occupation illicite, ce afin de leur 
laisser un délai suffisant pour trouver une solution de relogement. S______ a 
encore indiqué qu’il était évident qu’un tel sursis ne leur aurait jamais été accordé 
si, à l’occasion de cette rencontre, ils avaient indiqué qu’ils contestaient le bien 
fondé du congé donné le 30 mars 2009 pour le 31 mai 2009. 
U. 
Le Tribunal des baux et loyers a ordonné l’ouverture d’enquêtes. Six témoins ont 
été entendus. 
u.a. A______, gérante de l’immeuble en cause, a expliqué que selon elle, les 
canapés étaient restés au moins un mois sur le pallier, ce qu’elle avait constaté sur 
place, ayant été avertie par le concierge. Elle a en outre indiqué que c’étaient 
D______ et L______ qui avaient sollicité l’entrevue à fin mai 2009 et que c’était 
parce que D______ avait allégué ne pas être en mesure de quitter l’appartement, 
faute de pouvoir se reloger, qu’elle avait accepté de leur accorder un délai au 31 
mai 2010. Elle a en outre précisé que les locataires n’avaient pas remis en cause, à 
cette occasion, la résiliation de bail et que s’ils l’avaient fait, elle n’aurait pas 
accepté de leur octroyer un délai pour quitter les lieux. S’agissant des bacs à 
fleurs, elle n’avait pas constaté que les locataires s’étaient conformés à ce qui leur 
avait été demandé et avait même vu, le 30 mars 2009, qu’ils étaient toujours 
suspendus au balcon face extérieurs. A cette date, le canapé était sur le palier. 
Enfin, s’agissant du contrôle OIBT, elle a affirmé qu’il y avait eu une menace de 
coupure de courant mais pas de résiliation de bail, quand bien même les SIG ne 
leur laissait pas de répit. 
u.b. P. C______, locataire au 3ème étage de l’immeuble, a confirmé être l’un des 
auteurs de la plainte pour bruit, lequel provenait bien de l’appartement de 
D______. Il a indiqué ne pas avoir vu que les bacs à fleurs auraient été posés à 
l’extérieur du balcon mais a confirmé la présence d’un canapé sur le palier, lequel 
serait resté au moins une semaine. 
u.c. J______, concierge de l’immeuble, a indiqué ne jamais avoir vu des bacs à 
fleurs suspendus à l’extérieur du balcon. Il avait pu constater en revanche que les 
canapés étaient resté 3 ½ semaines – 4 semaines sur le pallier et que la lettre de la 
régie avait été envoyée une à deux semaines avant qu’ils ne soient enlevés. Il a 
également confirmé que les SIG n’avaient pas pu faire le contrôle dans 
l’appartement en cause, n’ayant pas les clés pour leur ouvrir. Enfin, il a ajouté que 
c’était bien la fille des locataires qui était la cause des nuisances dont s’étaient 
plaints certains locataires. 
u.d. V______, ancien compagnon de D______ qui avait vécu avec elle dans 
l’appartement en cause, a affirmé que le canapé était resté une semaine et demie 


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sur le palier. Il a également indiqué que les deux bacs à fleurs étaient posés à 
l’intérieur de la terrasse, sauf lorsqu’ils procédaient au nettoyage du balcon. 
u.e. P______, locataire de l’immeuble dans l’appartement voisin de celui de 
D______ et L______ et dont le balcon est adjacent au leur, n’a pu dire s’il avait 
vu des pots de fleurs à l’extérieur du balcon. Il ne se rappelait pas non plus avoir 
vu un canapé sur le pallier et n’avais jamais été dérangé par des bruits provenant 
de l’appartement en cause. Il a toutefois précisé qu’il ne résidait dans son 
appartement que la moitié de l’année et s’absentait régulièrement trois semaines à 
un mois. 
u.f. B______, autre locataire de l’immeuble, a indiqué ne pas avoir relevé que 
D______ et L______ avaient mis des bacs à fleurs à l’extérieur de leur balcon, 
étant précisé qu’elle le voyait depuis la cour intérieure. Elle n’avait pas fait 
attention à la présence d’un canapé sur le palier quand il lui arrivait de monter 
jusqu’au 5ème étage pour aller chercher ses chats. Enfin elle a exposé ne pas être 
dérangée par des nuisances provenant de la famille de D______ et L______. 
V. 
A l’issue des enquêtes, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
D______ et L______ ont relevé que les reproches qui leur étaient faits étaient soit 
infondés, les enquêtes n’ayant permis de les prouver, soit mineurs et ne justifiaient 
donc pas la sanction d’une résiliation immédiate pour justes motifs. Le congé était 
donc inefficace. 
S______ a de son côté soulevé que les locataires n’avaient jamais, avant le dépôt 
de leur mémoire réponse du 4 mai 2010, contesté la réalité des motifs invoqués 
pour résilier le bail. Cette argumentation, tardive, relevait ainsi de l’abus de droit. 
Elle estimait en outre que les violations répétées de leurs obligations justifiaient la 
résiliation de leur bail. 
W. 
Par jugement du 10 mai 2011, communiqué aux parties par plis du 17 mai 2011, 
le Tribunal des baux et loyers a constaté l’inefficacité du congé notifié le 30 mars 
2009 pour le 31 mai 2009 par S______ à D______ et L______, portant sur 
l’appartement no _, de cinq pièces, au 4ème étage de l’immeuble sis ______ à 
Genève (ch. 1), a débouté S______ de sa requête en évacuation (ch. 2), a 
condamné D______ et L______ au paiement d’une somme de 2'136 fr. avec 
intérêts à 5% l’an dès le 1er mars 2011 (ch. 3) et débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 4). 
Le Tribunal des baux et loyers a estimé que, conformément à la jurisprudence, la 
constatation du congé inefficace pouvait intervenir en tout temps, et même au 
stade de la procédure en évacuation de sorte que les locataires n’étaient pas 
forclos concernant leurs conclusions tendant à la constatation de l’inefficacité du 
congé. Les premiers juges ont en outre estimé que les reproches formulés à l’en-


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contre des locataires ne constituaient pas des circonstances ayant pour consé-
quence que la continuation du contrat de bail ne puisse raisonnablement être exi-
gée au regard de l’équité et qu’il s’imposait dès lors de déclarer le congé inef-
ficace. 
Le Tribunal, se fondant sur les dernières conclusions de S______, a condamné 
D______ et L______ à payer la somme de 2'136 fr. à titre d’arriérés de loyers à 
5% dès le 1er mars 2011. 
X. 
Par acte expédié au greffe de la Cour le 17 juin 2011, S______ forme appel contre 
ce jugement, concluant principalement à son annulation, à la validité du congé 
notifié le 30 mars 2009 et à la condamnation de D______ et L______ à évacuer 
de toutes personnes et de tout bien l’appartement no _ de 5 pièces au 4ème étage de 
l’immeuble sis ______ à Genève. Elle a en outre conclu à la condamnation de 
D______ et L______, conjointement et solidairement, au paiement d’une somme 
de 4'202 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 15 avril 2011 (date moyenne). 
S______ reproche aux premiers juges de ne pas avoir examiné si, dans le cas 
particulier, le comportement des locataires, qui avaient admis selon elle la validité 
du congé lors de l’entrevue du 29 mai 2009, était constitutif d’un abus de droit dès 
lors qu’ils avaient soulevé l’inefficacité du congé seulement dans le cadre de la 
requête en évacuation, soit plus d’un an après la notification du congé. S______ 
estime ainsi que la validité du congé aurait dû être constatée pour ce premier motif 
déjà. Elle allègue en outre que l’attitude de D______ et L______, qui avaient 
empêché l’entreprise Q______ SA de procéder au contrôle électrique des 
installations, constituait une situation intolérable pour elle et que la violation 
persistante du devoir de diligence des locataires justifiait la résiliation de leur bail. 
S______ a en outre produit une «situation locataire» au jour de l’appel dont il 
ressort que D______ et L______ accusent un arriéré de 4'202 fr. 
Dans leur mémoire de réponse du 6 septembre 2011, D______ et L______ ont 
conclu au rejet de l’appel. Ils ont invoqué que lors de la comparution personnelle 
des parties, à laquelle ils n’étaient pas encore assistés d’un avocat, s’ils avaient 
indiqué ne pas avoir contesté le congé, cette affirmation était un simple fait, 
confirmant l’absence de contestation, et non la reconnaissance de la validité 
juridique du congé. Ils allèguent ainsi qu’ils ignoraient à ce moment-là qu’il était 
possible en tout temps de soulever l’inefficacité d’un congé. Il n’y avait ainsi pas 
de trace d’un quelconque abus de droit. Les reproches anodins qui leur étaient 
formulés ne justifiant pas une résiliation immédiate de leur bail, de sorte que le 
Tribunal des baux et loyers avait valablement déclaré inefficace le congé. 
Y. 
Par courrier du 7 septembre 2011, adressé à l’ASLOCA, la Cour de céans a im-
parti un délai au 19 septembre à D______ et L______ pour produire leur 


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procuration prévue par les art. 132 al. 1 CPC et attiré leur attention sur les 
conséquences prévues par l’art. 132 al. 1 CPC. 
Par courrier du 19 septembre 2011, l’ASLOCA a demandé un délai supplémen-
taire pour produire la procuration demandée. 
Un ultime délai lui a ainsi été accordé au 6 octobre. 
Aucune procuration n’étant intervenue dans le délai, les parties ont été informées 
le 21 octobre 2011 que la cause était mise en délibération et qu’une décision serait 
rendue ultérieurement. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le 
nouveau droit de procédure. 
2. 
2.1 La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 
qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 
308 al. 2 CPC). 
Lorsque le litige porte sur l’annulation du congé, la valeur litigieuse est égale au 
loyer brut dû pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement au 
cas où la résiliation n’est pas valable, c’est-à-dire la période qui s’étend jusqu’au 
jour où un nouveau congé pourra être donné. En pratique, il convient de prendre 
en considération le loyer et les frais accessoires pour la période de trois ans de 
l’art. 271a al.1 let. e CO (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyer, 
2011, ch. 2 n. 4.3 p. 49). En l’espèce, le loyer s’élève, charges comprises, à 
24'792 fr. par an, ce qui porte la valeur litigieuse à 74'376 fr. Celle-ci étant 
supérieure à 10'000 fr., la voie de l’appel est ouverte. 
La Cour dispose d’un plein pouvoir d’examen. Elle examine librement tous les 
griefs, qu’ils concernent les faits ou le droit (art. 310 CPC). 
2.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. L’appel, adressé au greffe le 17 juin 2011, est rece-
vable. 
3. 
Selon l'art. 317 al 1 CPC, les faits ou des moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et qu’ils ne 


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pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance, bien que la partie 
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. Selon l'al. 2, la demande ne 
peut être modifiée que si les conditions fixées à l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies 
et si la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. 
L’art. 227 al. 1 CPC stipule que la demande peut être modifiée si la prétention 
nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et que l’une des conditions sui-
vantes est remplie : la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de con-
nexité avec la dernière prétention (a.); la partie adverse consent à la modification 
de la demande (b). 
En l’espèce, dans le cadre de ses dernières écritures devant le Tribunal des baux et 
loyers, l’appelante avait conclu au paiement d’une somme de 2'136 fr. plus inté-
rêts à 5% dès le 1er mars 2011 à titre de dommages-intérêts. En appel, elle a porté 
ses conclusions à 4'202 fr. Elle allègue, document comptable à l’appui, que l’ar-
riéré dû par les locataires s’élèverait à ce montant au jour de l’appel. 
S’agissant d’un fait survenu depuis le rendu du jugement, présentant un lien de 
connexité certain avec les conclusions prises en première instance et reposant sur 
des faits et des moyens de preuve nouveaux, la conclusion amplifiée est recevable. 
4. 
En vertu de l’art. 68 al. 3 CPC, le représentant doit justifier de ses pouvoirs par 
une procuration. L’art. 132 al. 1 CPC prévoit que le tribunal fixe un délai pour la 
rectification des vices de forme telle l’absence de signature ou de procuration. A 
défaut, l’acte n’est pas pris en considération. 
En l’espèce, malgré un second délai qui lui a été accordé au 6 octobre 2011, 
l’ASLOCA n’a pas produit la procuration attestant de ses pouvoirs de 
représentation de D______ et L______. Le mémoire réponse à l’appel ne pourra 
de ce fait pas être pris en considération. 
5. 
5.1 Le présent litige porte principalement sur la validité du congé extraordinaire 
notifié à D______ et L______ le 30 mars 2011. 
Selon la jurisprudence, lorsque les exigences légales ou contractuelles permettant 
de donner le congé ne sont pas remplies, le congé n’est pas annulable, mais est 
inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A 265/2009). 
Celui qui reçoit un congé inefficace ou prétendu tel peut attendre que son cocon-
tractant agisse en exécution de ce qu'il croit être son droit ou agir lui-même en 
exécution du contrat sans observer le délai de 30 jours prévu par l’art. 273 al. 1 
CO (ATF 121 III 156, 162). 
Le destinataire d’une telle résiliation n’a ainsi pas l’obligation de saisir le juge 
d’une requête en contestation de congé. 


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En effet, l’inefficacité peut être invoquée en tout temps (arrêt du Tribunal fédéral 
4A 265/2009) et à n’importe quel moment de la procédure, même en appel 
(ATF 115 II 361 consid. 4 et ACJC/124/1996 du 26.02.1996). 
L'invocation de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé en cours de procédure 
peut toutefois constituer un abus de droit prohibé par l’art. 2 al. 2 CC (SJ 2004 I 
p. 27). 
L’invocation de la nullité de la résiliation même pour la première fois dans un 
mémoire d’appel ne constitue toutefois pas nécessairement un abus de droit 
(ACJC/124/1996 du 26.02.1996). 
L'existence d'un abus de droit se détermine en effet selon les circonstances con-
crètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la juris-
prudence et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les arrêts cités). 
Il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une institution juridique est 
détournée de son but (ATF 122 II 134; 122 III 321), lorsqu'un justiciable tend à 
obtenir un avantage exorbitant (ATF 123 III 200), lorsque l'exercice d'un droit ne 
répond à aucun intérêt (ATF 123 III 200) ou encore, à certaines conditions, lors-
qu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum 
proprium" : cf. ATF 125 III 257; 123 III 70; arrêt du Tribunal fédéral 4C.88/2003 
du 1er juillet 2003). 
Ainsi, l'attitude contradictoire doit être en rapport avec le droit exercé lui-même, 
comme cela pourrait être le cas, selon les circonstances, si un locataire s'opposait 
à un congé qu'il avait d'abord accepté (arrêt du Tribunal fédéral 4A 187/2011 du 
9 juin 2011). 
De même, pourrait commettre un abus de droit celui qui garderait le silence face à 
un congé qu'il estimerait inefficace et dénué d'effet, amenant ainsi son cocon-
tractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du congé 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C. 465/1993 du 7 avril 1994). 
L'adjectif "manifeste" indique en outre qu'il convient de se montrer restrictif dans 
l'admission de l'abus de droit (consid. 5b non publié de l'ATF 128 III 284; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.225/2001 du 16 novembre 2001, arrêt du Tribunal fédéral 
4C.124/2005). 
La règle prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la 
loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice mani-
feste. Cependant, son application doit demeurer restrictive et se concilier avec la 
finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas 
concret (ATF 107 Ia 206). 


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5.2 En l’espèce, deux questions doivent donc être examinées dans le cadre du pré-
sent appel : il convient de déterminer en premier lieu si les locataires ont formel-
lement accepté le congé lors de l’entrevue du 29 mai 2009 et, dans l’hypothèse où 
cela ne serait pas le cas, déterminer si le fait d’invoquer l’inefficacité du congé 
dans leur mémoire réponse du 4 mai 2010, soit près d’un an après la signification 
de la résiliation, serait constitutif d’un abus de droit. 
5.3 Il convient donc, avant tout, de déterminer si les intimés ont formellement ac-
cepté le congé qui leur avait été signifié. 
Dans ses conclusions du 14 mai 2010, l’appelante a allégué que lors de l’entrevue 
du 29 mai 2009, elle leur avait accordé, à bien plaire et à leur demande, un ultime 
délai de départ au 31 mai 2010, sous condition du règlement régulier des indem-
nités pour occupation illicite, ce afin de leur laisser un délai suffisant pour trouver 
une solution de relogement. Elle a également indiqué qu’il était évident qu’un tel 
sursis ne leur aurait jamais été accordé si, à l’occasion de cette rencontre, ils 
avaient indiqué qu’ils contestaient le bien fondé du congé donné le 30 mars 2009 
pour le 31 mai 2009. 
L’appelante n’a donc pas affirmé que les locataires auraient formellement admis 
le congé lors de cette entrevue. Elle s’est en effet contentée d’affirmer qu’ils 
n’auraient pas allégué le contester. Dans la mesure où, comme elle le relève elle-
même, elle ne leur aurait pas accordé de rester dans l’appartement si tel avait été 
le cas, on peut légitiment estimer qu’il n’était pas dans l’intérêt des locataires de 
refuser le congé qui leur avait été notifié à cette occasion. 
Les intimés ont de leur côté contesté qu’un accord aurait été trouvé lors de cette 
entrevue, estimant que le délai de départ qui leur avait été octroyé était une déci-
sion unilatérale de l’appelante. 
Par conséquent, la Cour ne saurait suivre l’appelante lorsqu’elle allègue, dans son 
mémoire d’appel, que les intimés avaient admis la validité du congé lors de l’en-
trevue du 19 (sic) mai 2009. 
5.4 Il convient donc, dans un second temps, de déterminer si l’invocation de 
l’inefficacité de la résiliation, survenue près d’un an après la notification de celle-
ci, serait constitutive d’abus de droit. 
Comme relevé ci-dessus, il peut y avoir abus de droit, notamment, lorsqu'une 
institution juridique est détournée de son but, lorsqu'un justiciable tend à obtenir 
un avantage exorbitant lorsque l'exercice d'un droit ne répond à aucun intérêt ou 
encore, à certaines conditions, lorsqu'une personne adopte un comportement con-
tradictoire. Ainsi, peut commettre un abus de droit celui qui garderait le silence 
face à un congé qu'il estimerait inefficace et dénué d'effet, amenant ainsi son 
cocontractant à inférer de son silence ou de son inaction qu'il admet la validité du 


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congé. Comme également mentionné, il convient de se montrer restrictif dans 
l'admission de l'abus de droit. 
En l’espèce, les intimés n’étaient pas assisté d’un avocat lors de la première entre-
vue avec la régie et ne disposaient, à l’évidence, pas des connaissances juridiques 
suffisantes leur permettant d’analyser leur situation et la validité du congé. Ils se 
trouvaient en outre dans une situation personnelle délicate dès lors qu’ils étaient 
séparés et que L______ avait déjà quitté le domicile familial. Il semble ainsi peu 
probable qu’ils aient volontairement caché leur intention de contester, 
ultérieurement, le congé qui leur avait été notifié. 
Lors de l’audience de comparution personnelle des parties les intimés ont déclaré 
«nous n’avons pas contesté la résiliation du bail du 30 mars 2009. La régie nous 
a accordé un délai de départ au 31 mai 2010». 
D______ a également précisé «j’ai consulté l’ASLCOCA qui va se constituer pour 
moi dans cette procédure». 
Cette dernière déclaration démontre ainsi que les intimés, faute de connaissances 
juridiques, avaient préféré consulter un avocat pour faire face à la situation dans 
laquelle ils se trouvaient. Ils n’ont nullement, à cette occasion reconnu la validité 
du congé mais se sont limités à reconnaître qu’ils ne l’avaient pas contesté. 
Eu égard aux jurisprudences citées ci-dessus, on ne saurait inférer de leur silence, 
dans un premier temps, puis de la contestation du congé en cours de procédure, 
qu’ils auraient admis le congé qui leur avait été notifié et que l’invocation de 
l’inefficacité, dans le cadre de leur mémoire réponse du 4 mai 2010, constituerait 
un détournement de l’institution juridique qu’est la contestation d’un congé ni 
même que l’exercice de leur droit ne répondrait à aucun intérêt. Au contraire, faut 
il reconnaître que les intimés se sont prévalu de leur droit lorsqu’ils ont eu la con-
naissance de l’existence de celui-ci. 
En conséquence, l’existence d’un abus de droit doit être rejetée dans le cas pré-
sent, ce qui implique que c’est à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a 
examiné la validité du congé. 
6. 
6.1 En vertu de l’art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut résilier le bail de manière anti-
cipée lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les per-
sonnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation 
écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer 
d’égards envers les voisins. 
Cette résiliation suppose ainsi, cumulativement : une violation du devoir de dili-
gence du locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du 
locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par 


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le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat 
pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois 
(LACHAT, Commentaire romand, art. 257f CO no 10; du même auteur, Le bail à 
loyer, Lausanne 1997, p. 430 ss; HIGI, Commentaire zurichois, art. 257f CO n. 50 
à 61; WEBER, Commentaire bâlois, art. 257f CO n. 5; SVIT-Kommentar 
Mietrecht II, 2e éd. Zurich 1998, art. 257f CO n. 33 à 37; TERCIER, Les contrats 
spéciaux, Zurich 2003, p. 305 s. n. 2137 à 2141; SJ 2004 I p. 439). 
6.2 S’agissant des conditions formelles, l’examen de celles-ci doit se faire de 
manière séparée pour chaque motif invoqué par l’appelante. 
6.2.1 Concernant la pose de pots de fleurs à l’extérieur du balcon, la dernière mise 
en demeure a été adressée aux intimés le 20 juin 2008, soit neuf mois avant la 
résiliation de leur bail survenue le 30 mars 2009. Le long délai écoulé entre les 
deux rend ainsi le congé tardif (LACHAT, op. cit., p. 679). 
En tout état, les enquêtes n’ont pas permis de démontrer l’existence de ce motif de 
sorte que le congé fondé sur ce motif n’aurait pas pu être confirmé. 
6.2.2 Concernant l’entreposage de canapés sur le palier, la mise en demeure a été 
adressée aux intimés le 18 mars 2009. La bailleresse a ainsi respecté la condition 
formelle à l'application de l'art. 257f al. 3 CO dès lors que l'avertissement écrit 
était très explicite et visait l’enlèvement de ceux-ci. 
De même, le délai de préavis et l'échéance mensuelle exigés par cette même dis-
position ont été observés dans l’avis de résiliation du 30 mars 2009. 
6.2.3 Enfin, s’agissant du dernier motif invoqué par l’appelante pour résilier le 
bail, soit l’impossibilité pour Q______ SA de procéder au contrôle des ins-
tallations électriques, la validité de la mise en demeure paraît contestable. 
En effet, bien que cela ne constitue pas une condition légale, la lettre d’aver-
tissement menacera de préférence le locataire de la résiliation anticipée du bail. A 
tout le moins, celle-ci devra être rédigée de façon à montrer clairement au loca-
taire le sérieux et l’importance de l’avertissement (LACHAT, op. cit., p. 678). 
En l’espèce, dans le courrier qu’elle a adressé aux intimés le 23 septembre 2008, 
l’appelante leur a indiqué que s’ils persistaient à refuser l’accès de leur appar-
tement à l’entreprise chargée du contrôle électrique, elle se verrait dans l’obli-
gation d’en avertir les Services industriels. Dans le dernier avertissement qu’elle 
leur a adressé le 4 mars 2009, elle s’est contentée de les menacer de couper le 
courant. 
Ainsi, dans aucun de ces deux courriers, l’appelante ne les a menacés de résilier 
leur bail, comme elle l’a pourtant fait s’agissant des deux autres reproches. Il est 


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ainsi difficile d’admettre que les intimés pouvaient percevoir l’importance de 
l’avertissement et les conséquences que cela pouvait avoir sur le maintien ou non 
de leur bail. 
L’on pourrait toutefois se demander si la mise en demeure formelle adressée quel-
ques jours plus tard, soit le 18 mars 2009, concernant l’enlèvement des canapés, 
pouvait couvrir également le problème lié à l’impossibilité d’accéder à l’appar-
tement. 
Cette question pourra cependant demeurer ouverte dès lors que, comme on le 
verra ci-dessous, les conditions matérielles de la résiliation fondée sur ce motif 
n’étaient pas réalisées. 
6.3 Il reste donc à vérifier si les conditions matérielles du congé étaient réalisées, 
c’est-à-dire si l'on peut reprocher aux locataires une violation persistante de leur 
devoir de diligence et si le maintien des baux revêtait un caractère insupportable 
pour la bailleresse (SJ 2004 I p. 439). 
La violation du devoir de diligence peut consister, notamment, dans le non-respect 
des règles sur les heures de repos, dans un bruit excessif en dehors de ces heures 
ou dans le fait de salir les installations communes (LACHAT, op. cit., p. 79). 
Il sied cependant d’observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre 
autres, de l’environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux 
(à usage d’une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l’insonorisation 
ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la 
tranquillité de l’immeuble). La mesure de cette tolérance s’apprécie en équité et 
selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes profes-
sionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité pu-
blique et à la protection de l’environnement (LACHAT, op. cit., p. 79). 
La violation du devoir de diligence, comme le manque d’égards, doivent revêtir 
un certain degré de gravité puisque la poursuite du bail doit apparaître insup-
portable pour le bailleur ou les habitants de l’immeuble. Sur ce point, la durée des 
perturbations reprochées au locataire, leur fréquence, leur intensité seront aussi à 
prendre en compte (LACHAT, op. cit., p. 679-680). 
Il importe peu que les manquements soient le fait de parents ou de personnes 
faisant ménage commun avec le locataire : il répond de leur comportement, soit 
sur la base de l’art. 333 CC, soit sur celle de l’art. 101 CO, le colocataire ou le 
tiers vivant sous le même toit étant des auxiliaires (LACHAT, op. cit., p. 79 et 
677). 
C’est donc au moment où l’auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un 
terme au contrat, comme c’est le cas pour déterminer le caractère abusif ou non de 


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la résiliation (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004), qu’il y a lieu de se placer 
pour examiner la validité des motifs invoqués. 
6.3.1 La réalisation de ces conditions n’a pas à être examinée s’agissant du 
reproche relatif aux pots de fleurs dès lors que la condition formelle de ce grief 
n’est pas réalisée. 
6.3.2 Concernant le reproche adressé aux locataires pour l’entreposage de canapés 
sur le palier, les enquêtes n’ont pas permis de démontrer la durée exacte durant 
laquelle ces meubles seraient restés sur l’étage après la mise en demeure. Il est 
cependant ressorti des témoignages qu’il s’était écoulé deux à trois semaines tout 
au plus. 
On ne saurait ainsi retenir que ce manquement aux devoirs de diligence des loca-
taires aurait atteint le degré de gravité que la jurisprudence exige pour justifier une 
résiliation anticipée du bail. En outre, le fait que l’appelante ait accepté que les 
intimés demeurent une année de plus dans leur logement démontre que cette 
violation du contrat ne rendait pas pour elle son maintien insupportable. 
La résiliation fondée sur ce motif ne saurait ainsi être admise. 
6.3.3 Enfin, s’agissant du reproche lié à l’impossibilité d’accéder à l’appartement, 
et quand bien même on considérerait le respect des exigences formelles réalisé, on 
ne peut que parvenir à la même conclusion. 
En vertu de l'art. 257h al. 1 CO, le locataire est tenu de tolérer les travaux destinés 
à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages, 
ce qui signifie qu'il ne doit supporter que les réparations nécessaires. La nécessité 
s'apprécie de manière objective, sans égard à l'opinion du locataire, à l'aune de 
l'obligation d'entretien du bailleur, qui n'entend pas laisser les locaux se dégrader. 
L'urgence des travaux n'est à cet égard pas déterminante. Les réparations néces-
saires que le locataire est tenu de supporter doivent être distinguées des travaux 
qui améliorent la chose louée, avec une éventuelle répercussion sur le montant du 
loyer (SJ 2004 I p. 439). 
En l'espèce, les travaux envisagés par la bailleresse concernaient la vérification 
des installations électriques. 
Il s'agit par conséquent de réparations nécessaires que la locataire avait le devoir 
de tolérer conformément à l'art. 257h al. 1 CO. En refusant d'effectuer les opé-
rations permettant la réalisation des travaux d'entretien prévus, les intimés ont 
ainsi violé leur devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO (cf. LACHAT, 
Les réparations, les rénovations et le bail immobilier, Diritto della locazione, 
Lugano 2000, p. 3 ss, 5; HIGI, op. cit., art. 257f CO no 61; WEBER, op. cit., 
art. 257h CO n. 5). 


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La violation du devoir de diligence des intimés peut en outre être qualifiée de per-
sistante, dès lors que, malgré deux injonctions de la bailleresse, les 23 septembre 
2008 et 4 mars 2009, ils n'ont pas pris contact avec l’entreprise Q______ SA pour 
que celle-ci puisse procéder au contrôle. 
Pour justifier une résiliation anticipée, encore faut-il que la violation persistante 
par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du 
contrat pour le bailleur, ce qui suppose une certaine gravité du manquement 
reproché au locataire (LACHAT, Commentaire romand, op. cit., art. 257f CO 
n. 10; HIGI, op. cit., art. 257f CO n. 58; SVIT-Komm op. cit., art. 257f CO n. 34). 
La question de savoir si le maintien du bail est devenu insupportable ne se 
détermine pas selon des critères abstraits, mais en fonction de l'ensemble des 
circonstances concrètes du cas d'espèce (HIGI, art. 257f CO n. 59; LACHAT, Le 
droit du bail, op. cit., p. 432 n. 3.1.7; WEBER, op. cit., art. 257f CO n. 6). Cet 
examen relève ainsi du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; arrêt du 
Tribunal fédéral non publié 4C.118/2001 du 8 août 2001, c. 1b/bb/eee). 
Dans leurs écritures du 4 mai 2010, les intimés ont expliqué qu’ils étaient déjà 
séparés à cette époque et que D______, qui vivait alors seule avec ses deux 
enfants et qui rencontrait des difficultés financières avec son entreprise, n’avait 
pas su faire face à toutes ses obligations. 
Ce n’est ainsi pas dans l’intention de nuire aux intérêts de l’appelante que les inti-
més n’ont pas donné suite à ses demandes. 
En outre, le fait que la bailleresse ait accepté que les locataires demeurent une 
année de plus dans leur logement démontre que cette violation du contrat ne 
rendait pas pour elle son maintien insupportable. 
6.4 C’est donc également à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a déclaré 
inefficace le congé daté du 16 mai 2006. 
7. 
Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de 
chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail (art. 257c CO). Il ressort des 
pièces nouvelles produites par l’appelante que la somme de 4'202 fr. est bien due. 
Les intimés n'ont d'ailleurs pas contesté devoir ce montant. Les intimés seront par 
conséquent condamnés au paiement de ce montant avec intérêts à 5% l’an dès le 
15 avril 2011. 
8. 
La procédure est gratuite (art. 17 LaCC). 
* * * * * 


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C/28820/2009 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par S______ contre le jugement JTBL/470/2011 
rendu le 10 mai 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/28820/2009-1-
B. 
Déclare irrecevable le mémoire-réponse déposé le 6 septembre 2011 par D______ et 
L______. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne D______ et L______ à payer à la S______ le montant de 4'202 fr. avec 
intérêts à 5% l’an dès le 15 avril 2011. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et 
Monsieur Blaise PAGAN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Madame Maude 
JAQUIERY, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF : 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.