ge_gerichte · ATA/198/2012 · 2012-04-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3025/2009-ICC 
ATA/198/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 avril 2012 
2ème section 
dans la cause 
 
Madame K______ 
représentée par Me Yves Noël, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 
mars 2011 (JTAPI/113/2011) 


- 2/11 - 
A/3025/2009 
EN FAIT 
1. 
 
Madame K______, domiciliée à Coinsins, dans le canton de Vaud, est 
propriétaire à Genève d’un immeuble sis 2, avenue de I______, abritant trois 
arcades commerciales, des bureaux, des dépôts et un parking souterrain de 
214 places. Mme K______ est donc assujettie aux impôts cantonaux et 
communaux (ci-après : ICC) de manière limitée, sur ce bien immobilier, à 
Genève. 
 
 
Dans sa déclaration fiscale vaudoise 2005, dont elle a envoyé copie à 
l’administration fiscale cantonale genevoise (ci-après : AFC), Mme K______ a 
mentionné un montant de CHF 7'800'000.-, représentant la valeur de l’immeuble 
précité. 
2. 
 
Le 22 janvier 2007, l’AFC a émis le bordereau d’ICC 2005 et fixé la valeur 
de ce bien immobilier à CHF 12'057'500.- correspondant à la capitalisation de 
l’état locatif s’élevant à CHF 747'565.- au taux de 6,2 %. Ce montant était repris 
dans le cadre de la répartition intercantonale. 
3. 
 
Le 5 février 2007, Mme K______ a élevé réclamation à l’encontre de ce 
bordereau, en contestant divers points qui ne sont plus litigieux, mais en 
considérant que la valeur de l’immeuble genevois, fixée par l’AFC à 
CHF 12'057'500.-, était excessive, car celle-ci aurait dû être fixée à 
CHF 7'800'000.- comme elle l’avait déclarée. Il convenait par ailleurs d’attendre 
l’issue de la procédure qu’elle avait engagée contre la décision sur réclamation du 
19 août 2005 devant la commission cantonale de recours en matière d’impôts 
(ci-après : CCRMI), devenue la commission cantonale de recours en matière 
administrative (ci-après : CCRA), remplacée depuis le 1er janvier 2011 par le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), au sujet de la valeur 
de ce bien immobilier dans le cadre de sa taxation ICC 2002, cette cause étant 
alors pendante. 
4. 
 
Par décision du 12 novembre 2007, la CCRMI a admis le recours de 
Mme K______. Saisi d’un recours de l’AFC, le Tribunal administratif, devenu 
depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la Cour de justice (ci-
après : la chambre administrative), a admis celui-ci (ATA/477/2008 du 16 
septembre 2008). 
5. 
 
Statuant le 23 avril 2009, le Tribunal fédéral a rejeté le recours de 
Mme K______ (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_820/2008). Ce faisant, il a 
considéré que la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et 
des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) ne prescrivait pas au 
législateur cantonal une méthode d’évaluation précise pour déterminer la valeur 


- 3/11 - 
A/3025/2009 
de rendement d’un bien immobilier, raison pour laquelle les cantons disposaient 
en la matière d’une marge de manœuvre importante pour élaborer et appliquer 
leur règlementation. Le canton de Genève avait concrétisé ces principes dans la loi 
sur l’imposition des personnes physiques - impôt sur la fortune du 22 septembre 
2000 alors en vigueur (aLIPP-III - D 3 13), et plus particulièrement à l’art. 7 de 
cette loi. A teneur de l’art. 4 du règlement d'application de la loi sur l'imposition 
des personnes physiques - impôt sur la fortune du 19 décembre 2001 (aRIPP-III - 
D 3 13.01), le taux de capitalisation différait selon qu’il s’agissait : 
 
- 
d’immeubles de logements de moins de 20 ans au 31 décembre de l’année 
pour laquelle l’impôt est dû ; 
 
- 
d’immeubles de logements de plus de 20 ans à la même date ; 
 
- 
d’immeubles HBM, HLM, HCM et HM, ou enfin 
 
- 
d’immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs. 
 
 
Dans ce dernier cas, et pour l’année fiscale 2002, le taux de capitalisation 
avait été fixé à 6,67 %. Ce taux, certes schématique, était admissible. Appliqué au 
rendement de l’immeuble en question obtenu en 2002 par la recourante, le taux de 
6,67 % correspondait au prix de vente de trente-neuf immeubles administratifs et 
commerciaux réalisé entre le 1er janvier 2001 et le 30 juin 2002, qui donnait des 
valeurs du marché applicables à l’objet de la recourante, comparable à ceux 
précités. Cette valeur ne pouvait être infirmée par une simple expertise produite 
par une partie, comme celle dont se prévalait la recourante. Le Tribunal fédéral a 
ainsi considéré que la juridiction de dernière instance cantonale pouvait « sans 
violer l’art. 14 LHID ni tomber dans l’arbitraire confirmer que la valeur de 
l’immeuble de la recourante devait être arrêtée à CHF 10'361'259.- ». 
6. 
 
Statuant le 1er juillet 2009 sur la réclamation de Mme K______ du 5 février 
2007 relative à l’ICC 2005, l’AFC a rectifié l’imposition sur les points qui ne sont 
plus litigieux dorénavant, mais elle a maintenu la taxation et l’estimation de 
l’immeuble sis à Genève conformément à l’arrêt précité du Tribunal fédéral. 
7. 
 
Le 3 août 2009, Mme K______ a recouru contre cette décision auprès de la 
CCRA en concluant à ce que la valeur de CHF 12'057'500.- retenue par l’AFC 
dans le cadre de la taxation ICC 2005 soit réduite au montant de CHF 10'170'000.- 
au vu de l’estimation qu’elle produisait établie le 23 octobre 2003 par Y______, 
Agence immobilière S.A. (ci-après : Y______) à Genève, invitée par Mme 
K______ à estimer la valeur vénale de ce bien. Y______ indiquait avoir déterminé 
ce chiffre en procédant à une double approche, soit l’approche traditionnelle basée 
sur la moyenne arithmétique entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement 
brut, et l’approche dynamique basée sur le rendement net. La somme de 
CHF 10'170'000.- devait être retenue comme base d’imposition, la valeur de 


- 4/11 - 
A/3025/2009 
rendement capitalisée n’étant pas conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, l’évolution des 
taux de capitalisation fixés par l'aLIPP III aboutissant à une augmentation 
aberrante de la valeur de l’immeuble au regard de l’évolution réelle des prix. 
8. 
 
Le 24 novembre 2009, un nouveau mandataire s’est constitué pour 
Mme K______ et a déposé un mémoire complémentaire le 22 janvier 2010. Se 
référant à l’arrêt précité du Tribunal fédéral, il a rappelé que la prise en compte de 
la valeur de rendement devait être faite de manière appropriée et ne pouvait 
justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale. Après avoir tenté de vendre 
son immeuble en 2006/2007, Mme K______ n’avait reçu qu’une offre à hauteur 
de CHF 10'000'000.-, ce qui correspondait à la valeur établie par Y______. La 
prise en compte de la valeur de rendement devait être faite de manière appropriée 
et ne pouvait justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale, selon les termes 
mêmes de l’art. 14 al. 1 LHID. 
 
 
L’évaluation à laquelle l’AFC avait procédé pour l’année 2005 devait être 
annulée car arbitraire en raison de l’écart entre la valeur vénale et la valeur de 
capitalisation. Entre 2002 et 2005, année de la taxation litigieuse, cet écart, jugé 
admissible en 2002, était devenu arbitraire. Depuis 2002, le taux de capitalisation 
n’avait cessé de baisser. Pour 2005, l’écart entre la valeur capitalisée selon 
l’aLIPP-III et l’expertise produite datée du 10 juin 2009 était de CHF 2'000'000.-. 
Cet écart était même de CHF 4'500'000.- en 2008. L’expertise en question était 
corroborée par la réalité des faits. Malgré les nombreuses tentatives de vente en 
2006 et 2007, la seule offre reçue ascendait à CHF 10'000'000.-. La recourante 
produisait quatre pièces, soit notamment l’offre ferme présentée le 15 mai 2006 à 
hauteur de CHF 10'000'000 par O______ S.A., fondée sur l’état locatif à cette date 
des parkings et des locaux commerciaux et s’élevant alors à CHF 784'638.-. Elle 
produisait également quatre courriers de S______& Cie, le premier du 
8 novembre 2006 aux termes duquel elle avait proposé à l’achat l’immeuble de 
parkings en question à douze acquéreurs potentiels, mais sans succès. Il en avait 
été de même en juin 2007, le groupe R______S.A. ayant décliné une proposition 
d’achat, ainsi qu’I______ et P______, comme l’attestait un dernier courrier du 10 
septembre 2007. En annexe à une lettre du 2 décembre 2009, S______& Cie 
indiquait les noms et les adresses des cent trois locataires de places de parc, avec 
la mention en jaune de ceux habitant le quartier. 
 
 
Enfin, la nature du bien considéré était un parking. Les places de 
stationnement étaient des accessoires économiques des logements entourant 
l'immeuble. Une vétusté de plus de vingt ans devait être admise, ce critère ne 
devant pas être appliqué qu'aux immeubles de logements. 
9. 
 
Le 24 février 2010, l’AFC a conclu au rejet du recours car elle avait fait une 
application correcte des dispositions cantonales, ainsi qu’en avait jugé le Tribunal 
fédéral. 


- 5/11 - 
A/3025/2009 
10. 
 
Dans des réplique et duplique, émises respectivement les 30 mars et 12 mai 
2010, les parties ont campé sur leur position. 
11. 
 
Le 7 mars 2011, le TAPI a rejeté le recours de Mme K______ en 
considérant en substance que les catégories d’immeubles ressortant de l'aRIPP-III 
résultaient d'un certain schématisme inévitable en matière fiscale, mais que celui-
ci n’était pas constitutif d’une inégalité de traitement. Or, l’expertise produite par 
la recourante était fondée exclusivement sur une valeur de rendement. Mme 
K______ n’avait ni allégué, ni justifié d’aucune manière le recours dans 
l’expertise en question à un taux de capitalisation notablement différent de ceux 
fixés par la réglementation en vigueur pour la période en cause. Enfin, cette 
expertise contenait une erreur manifeste de calcul. L’offre d’achat reçue par la 
recourante ne pouvait être assimilée à une expertise de la valeur vénale de son 
bien. Aussi, le montant de CHF 12'057'500.- que l'AFC avait retenu pour l’année 
fiscale 2005 devait être confirmé et le recours rejeté. 
12. 
 
Le 21 avril 2011, Mme K______ a recouru contre ce jugement auprès de la 
chambre administrative en concluant à son annulation. Le dossier devait être 
renvoyé à l’AFC pour établissement d’une nouvelle estimation de l’immeuble 
pour l’année fiscale 2005. En capitalisant à 6,2 % l’état locatif de CHF 747'565.- 
conduisant à la valeur de CHF 12'057'500.-, l’AFC avait abouti à une estimation 
arbitraire de ce bien, trop éloignée de la valeur vénale de celui-ci. Mme K______ 
revenait sur la catégorie à laquelle devait appartenir son immeuble qui, bien que 
locatif et commercial, devait pouvoir se voir appliquer, comme ceux de 
logements, une « atténuation » de la capitalisation en raison de son ancienneté. 
13. 
 
Le 14 juin 2011, l’AFC a conclu au rejet du recours. Elle avait déterminé la 
valeur de l’immeuble de la recourante de la même manière que pour l’année 
fiscale 2002. Or, ce mode de procéder avait été confirmé par le Tribunal fédéral et 
il n’était pas nécessaire d’y revenir. Il en était de même de l’argumentation, déjà 
balayée, de la recourante s’agissant de la prétendue non-conformité des 
dispositions cantonales à la LHID. Enfin, l’AFC et le TAPI, à juste titre, n’avaient 
pas reconnu de valeur probante à l’expertise produite par la recourante, qui était la 
seule pièce qu’elle invoquait à l’appui de son argumentation pour déterminer la 
valeur vénale de son bien. Elle ne se référait à aucune autre transaction et n’avait 
nullement démontré que la valeur prise en considération dans la taxation litigieuse 
par la capitalisation de l’état locatif annuel pour l’année fiscale 2005 ne 
correspondait pas à la valeur vénale de l’immeuble. 
14. 
 
Le 29 août 2011, Mme K______ a répliqué. Dans sa réponse, l’AFC ne 
s'était pas déterminée sur l’inégalité de traitement qu’elle avait soulevée s’agissant 
des différentes catégories de biens immobiliers. 
15. 
 
Le 6 septembre 2011, Mme K______ s’est référée à un courrier du 31 août 
2011 qu’elle venait de recevoir de l’AFC, ainsi qu’à une nouvelle expertise établie 


- 6/11 - 
A/3025/2009 
à sa requête par le bureau U______ selon laquelle l’estimation de l’immeuble 
litigieux s’élevait au 1er janvier 2011 à CHF 12'550'000.- alors que la 
capitalisation pourrait approcher CHF 16'000'000.- pour 2010. 
16. 
 
Le 28 septembre 2011, l’AFC a considéré que ces dernières écritures ne 
contenaient aucun élément nouveau de nature à modifier sa position pour l’année 
fiscale considérée. 
17. 
 
Le 27 janvier 2012, le juge délégué a prié la recourante de lui faire parvenir 
l’expertise de U______, qui n’était pas annexée à son précédent courrier. 
18. 
 
Le 30 janvier 2012, la recourante a produit le document en question. Ladite 
expertise avait, selon les mentions figurant en première page, pour but la valeur de 
marché du bien à la date d’évaluation du 1er janvier 2011. Cette valeur avait été 
fixée à CHF 12'550'000.- pour un état locatif total de CHF 904'492.-. L’immeuble 
avait été bâti en 1950. La valeur d’assurance incendie s’élevait à CHF 7'976'000.- 
et les coûts de remise en état étaient chiffrés à CHF 1'828'966.-. Le conseil de la 
recourante a relevé que la valeur retenue par l’expert, soit CHF 12'550'000.-, 
devait être comparée à celle qui serait retenue par capitalisation selon le règlement 
applicable pour 2010, soit près de CHF 16'000'000.-. Pour l’année litigieuse, 
c’était donc par une règle de trois qu’il fallait procéder au calcul de l’écart entre la 
valeur fiscale et la valeur réelle. 
19. 
 
Appelée à se déterminer au sujet de ce document, l’AFC a répondu le 
13 février 2012 que cette expertise ne lui était pas opposable. Selon l’arrêt du 
Tribunal fédéral relatif à l’année 2002, les taux de capitalisation utilisés par 
l’AFC étant fondés sur des valeurs du marché effectivement constatées pour des 
objets comparables à celui appartenant à la recourante, ces dernières ne sauraient 
être infirmées par une simple expertise d’une partie, à l’instar de celle dont se 
prévalait celle-ci. Même si le bien immobilier avait été mis en vente pour le prix 
de l’expertise, ce qui n’était pas démontré, sa position resterait inchangée. Il n’y 
avait eu en l’espèce aucune transaction, mais seulement une mise en vente de 
l’immeuble. 
20. 
 
La lecture de la dernière expertise produite, soit celle de U______, fait 
apparaître que l’immeuble a une surface totale de 3'389 m2. Il est situé en zone de 
construction 3. La parcelle n° ______ sur laquelle il est érigé est grevée de 
plusieurs servitudes. Le secteur dans lequel il se trouve ne fait pas partie de ceux 
objet des cartes indicatives adoptées par le Conseil d’Etat en vue d’éventuelles 
surélévations conformément aux art. 23 et 27 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
 
Il s’agit d’un immeuble de parkings couverts de deux niveaux, partiellement 
enterré, comprenant trois arcades, un atelier/garage et une surface de bureaux à 
l’étage. Il comporte une toiture plate végétalisée pour la partie garage et 


- 7/11 - 
A/3025/2009 
recouverte d’une couche de protection en graviers pour la partie arcades et 
bureaux, cette dernière ayant fait l’objet d’une rénovation en septembre 2010. 
Sous la rubrique « matérialisation », cet expert a relevé que l’immeuble nécessitait 
d’importants travaux de remise en état à court terme. Quant au rendement de 
l’immeuble, 74,2 % des revenus locatifs étaient générés par les places de parc 
intérieures, louées CHF 300.- par mois. Dans les dix prochaines années, il faudrait 
rénover les façades, les fenêtres, la toiture et la ventilation, pour un montant 
estimé à environ CHF 1'250'000.- et en 2015, il s’agirait de remplacer la 
chaufferie, ce qui nécessiterait quelque CHF 30'000.-. Mme K______ supportait 
l’intégralité des coûts d’exploitation, qui incluaient les honoraires de gérance, 
ainsi que « l’impôt immobilier à 2 ‰ du potentiel locatif capitalisé à 6,36 % 
correspondant au taux admis par l’administration fiscale cantonale pour les 
immeubles commerciaux en 2010 pour les personnes morales ». En conclusion, 
cet expert notait que « compte tenu des avantages et des inconvénients précités, et 
au vu des conditions actuelles du marché, le taux d’actualisation est (était) fixé à 
5 % en terme réel. Par conséquent, la valeur de marché de cet immeuble est (était) 
estimée au 1er janvier 2011, à CHF 12'550'000.-, ce qui correspond 
(correspondait) à un taux de rendement brut par rapport aux revenus locatifs 
actuels de 7,2 % ». 
21. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 
1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10). 
2. 
 
Le litige porte sur la valeur du bien immobilier de la recourante et sur le 
taux de capitalisation applicable à celui-ci pour l'année fiscale 2005. 
3. 
 
Selon l'art. 14 LHID, les immeubles sont estimés à la valeur vénale ; la 
valeur de rendement peut être prise en compte de façon appropriée. Les cantons 
disposent, dans ce domaine, d'une certaine marge de manœuvre (ATF 128 I 240 ; 
ATA/477/2008 du 16 septembre 2008, confirmé par Arrêt du Tribunal fédéral 
2C_820/2008 précité). 
4. 
a. 
La nouvelle loi sur l’imposition des personnes physiques adoptée le 12 juin 
2009 par le Grand Conseil a été acceptée en votation populaire le 27 septembre 
2009 (LIPP - D 3 08). Elle unifie les cinq lois issues de l’adaptation de la 
législation fiscale genevoise sur l’imposition des personnes physiques aux 
exigences de la LHID. A teneur de son art. 69 al. 1 let. c, la LIPP abroge la 
LIPP-III. 


- 8/11 - 
A/3025/2009 
 
b. 
Conformément à son art. 71, la LIPP est entrée en vigueur le 1er janvier 
2010. D’après son art. 72 al. 1, elle s’applique pour la première fois aux impôts de 
la période fiscale 2010. Les impôts relatifs aux périodes fiscales antérieures 
demeurent régis par les dispositions de l’ancien droit, même après l’entrée en 
vigueur de la nouvelle loi (ATA/821/2010 du 23 novembre 2010). 
 
c. 
Le litige sera donc examiné au regard de l'aLIPP-III et de l'aRIPP-III. 
5. 
 
A teneur de l'art. 7 al. l aLIPP-III, l'évaluation des immeubles situés dans le 
canton est faite d’après les principes suivants : 
 
« a) la valeur des immeubles locatifs est calculée en capitalisant l’état locatif 
annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d’Etat, sur proposition d’une 
commission 
d’experts, 
composée 
paritairement 
de 
représentants 
de 
l’administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de 
propriétés immobilières et désignées par le département. 
 
 
L’état locatif annuel se détermine d’après les loyers obtenus des locaux 
loués et des loyers qui pourraient être obtenus de ceux susceptibles d’être loués, y 
compris ceux occupés par le propriétaire et sa famille ; 
 
b) 
les immeubles servant exclusivement et directement à l’exploitation d’un 
commerce ou d’une industrie sont évalués en tenant compte de la valeur actuelle 
du terrain, des constructions et des installations qui en sont les accessoires ; (…) 
 
e) 
les autres immeubles (…) sont estimés en tenant compte du coût de leur 
construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, 
de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix 
d’achats récents ou d’attribution ensuite de succession ou de donation et des prix 
obtenus pour d’autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des 
conditions analogues, à l’exception des ventes effectuées à des prix de caractère 
spéculatif. 
 
 
Cette estimation est diminuée de 4 % par année d’occupation continue par le 
même propriétaire ou usufruitier, jusqu’à concurrence de 40 % ». 
 
 
Dans trois arrêts récents, le Tribunal fédéral a jugé que l’évaluation des 
immeubles locatifs sis dans le canton de Genève par la capitalisation de l’état 
locatif annuel au taux fixé par une commission d’experts selon les dispositions de 
l’art. 3 al. 1 aRIPP-III était conforme aux exigences posées par l’art. 14 LHID 
(ATF 134 II 207 consid. 3.8 in fine p. 215 s ; Arrêts du Tribunal fédéral 
2C_316/2010 du 29 juillet 2010 ; 2C_820/2008 précité ; ATA/821/2010 précité). 
6. 
 
L'évaluation des immeubles locatifs est faite par le contribuable lui-même, 
dans sa déclaration d'impôt (art. 9 al. l aLIPP-III). 


- 9/11 - 
A/3025/2009 
7. 
 
En l'espèce, la contribuable avait indiqué pour l'immeuble en question dans 
sa déclaration fiscale vaudoise une valeur de CHF 7'800'000.- pour l'année fiscale 
2005 alors qu'elle l'avait déclaré à hauteur de CHF 8'356'662.- pour l'année fiscale 
2002. 
8. 
 
A teneur des art. 3 et 4 RIPP-III, « les taux de capitalisation servant à 
calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs, conformément à l'art. 7, let. a 
LIPP-III, sont fixés sur la base des transactions constatées sur le marché 
immobilier entre le 1er janvier de l'année précédant l'année fiscale et le 30 juin de 
l'année fiscale. 
 
 
Demeure réservée la catégorie des immeubles HBM, HLM, HCM et HM, 
soumis au régime institué par la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires (LGL - I 4 05), pour lesquels le taux de capitalisation est fondé sur le 
taux de rendement moyen admis, durant l'année fiscale, par l'office financier du 
logement. 
 
 
Pour l'année fiscale 2005, les taux de capitalisation des immeubles locatifs 
sont les suivants : 
 
a) 
6,51% pour les immeubles de logements dont l'âge est inférieur à 20 ans au 
31 décembre ou à la fin de l'assujettissement ; 
 
b) 
7,77% pour les immeubles de logements dont l'âge est égal ou supérieur à 
20 ans au 31 décembre ou à la fin de l'assujettissement ; 
 
c) 
6,75% pour les immeubles HBM, HLM, HCM, et HM ; 
 
d) 
6,20% pour les immeubles commerciaux et les autres immeubles locatifs ». 
 
 
L'immeuble en cause est un « autre immeuble locatif » au sens des 
art. 7 al. 1 let. a aLIPP-III et 4 let. d RIPP-III. 
 
 
Il comporte pour l'essentiel des places de stationnement. Si certaines sont 
louées à des habitants du quartier, ces places ne sauraient être considérées comme 
des accessoires à un logement principal et en tout état, il n'est pas allégué ni 
démontré que la recourante mettrait à disposition des locataires des places de parc 
d'autres prestations de service qui seraient incluses dans le prix de la location, 
comme le Tribunal fédéral l'avait relevé dans une autre cause (Arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_316/2010 précité). 
9. 
 
Entre le 1er janvier 2004 et le 30 juin 2005, période de référence comme 
indiqué ci-dessus, la recourante n'a pas établi que des transactions auraient eu lieu, 
regrettant au contraire de n'avoir pas trouvé d'acquéreur de son bien, comme cela 
résultait des courriers produits émanant de S______& Cie pour des années fiscales 
d'ailleurs postérieures. 


- 10/11 - 
A/3025/2009 
 
 
En revanche, Mme K______ a produit deux expertises effectuées à sa 
demande tendant toutes deux à déterminer la valeur vénale de cet immeuble, l'une 
confiée à D______ S.àr.l. en 2009 et conduisant à une estimation de CHF 
10'170'000.- « fixée sur la base du rendement », et l'autre, de U______, parvenant 
à une estimation de CHF 12'550'000.- au 1er janvier 2011, correspondant selon ces 
derniers experts, « à un taux de rendement brut par rapport au revenu locatif actuel 
de 7,2 % ». 
 
 
Pour les raisons exposées par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 2C_820/2008 
déjà cité, et sur lesquelles il n'y a pas lieu de revenir, ces expertises sous seing 
privé n'ont pas de valeur probante. Elles ne sont de plus pas pertinentes pour 
l'année fiscale 2005. Enfin, elles ne fixent pas la valeur vénale. Elles démontrent 
toutefois que malgré un degré de vétusté de plus en plus grand, qui nécessiterait à 
terme des travaux d'entretien conséquents - tout au moins selon l'expertise la plus 
récente - le rendement brut de ce bien n'a cessé d'augmenter. 
 
 
Dans ces circonstances, et faute de pouvoir établir la valeur vénale en 2005 
de cet immeuble par un autre moyen, l'AFC ne pouvait que capitaliser le revenu 
locatif - non contesté - de CHF 747'565.- au taux de 6,2 %, fixé par la commission 
d'experts pour l'année en question, conformément aux art. 7 let. a aLIPP-III et 
4 aRIPP-III, déterminant ainsi la valeur du bien à CHF 12'057'500.-. Le grief 
d'arbitraire invoqué par la recourante sera écarté, la valeur vénale - dont elle se 
plaint qu'elle serait trop éloignée de la valeur fiscale - ne pouvant être établie pour 
les raisons sus-exposées. 
 
 
Enfin, la recourante voudrait bénéficier, comme les propriétaires 
d'immeubles de logements, d'une « atténuation » de la capitalisation en raison de 
l'ancienneté de son bien. Or, un tel abattement est prévu pour les immeubles de 
logements, mais rien - à rigueur de texte - ne permet d'appliquer une réduction 
semblable pour un « autre immeuble locatif », au risque d'engendrer une inégalité 
de traitement entre la recourante et les propriétaires d'autres immeubles similaires. 
10. 
 
En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. Vu l'issue du litige, un 
émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante. Il ne lui sera 
alloué aucune indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 21 avril 2011 par Madame K______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 mars 2011 ; 


- 11/11 - 
A/3025/2009 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Yves Noël, avocat de la recourante, à l'administration 
fiscale cantonale et au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
C. Derpich 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :