ge_gerichte · ATA/308/2021 · 2021-03-09 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3650/2019-LCI 
ATA/308/2021 
 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 9 mars 2021 
3ème section 
 dans la cause 
BANQUE J. SAFRA SARASIN SA et Monsieur Jacob SAFRA 
représentés par Me Mark Muller, avocat 
contre 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 
et 
 
FAB PRIVATE BANK (SUISSE) SA 
représentée par Me Delphine Zarb, avocate 
 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
28 octobre 2020 (JTAPI/924/2020) 


- 2/26 - 
A/3650/2019 
EN FAIT 
1) 
 
FAB Private Bank (Suisse) SA (ci-après : FAB), anciennement dénommée 
NBAD Private Bank (Suisse), est propriétaire de la parcelle n° 5'601, feuille 36 de 
la commune de Genève-Cité, située en 1ère zone à bâtir au sens de l'art. 19 al. 1 
let. a de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 
4 juin 1987 (LaLAT- L 1 30). 
 
Elle déploie ses activités dans l'immeuble (cadastré sous n° G887 : 
« bureaux ») érigé sur cette parcelle, à l'adresse 5, quai de l'Île, lequel constitue 
son siège et ne contient pas de logement. Ce bâtiment fait partie d'un ensemble de 
quatre immeubles, dont trois donnent sur le quai de l'Île, le dernier donnant 
uniquement sur le quai des Moulins. L'ensemble, visible depuis le quai de l'Île, est 
donc formé des immeubles érigés sur la parcelle n° 5'601 (bâtiment G931), au 
centre, sur la parcelle n° 6'824, propriété de Banque J. Safra Sarasin SA (ci-après : 
Banque J. Safra) et Monsieur Jacob SAFRA (à gauche), et sur la parcelle n° 5'600 
(bâtiment G623), propriété de rue des Moulins No. 1 SA (à droite). 
2) 
 
Le site de l'Île est inscrit à l'inventaire fédéral des paysages, sites et 
monuments naturels de signification nationale et figure à l'inventaire fédéral des 
sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse. Il n'a pas fait l'objet 
d'une mesure de protection cantonale ou communale. En particulier, il ne se 
trouve pas dans le périmètre d'une zone protégée (art. 12 al. 5 LaLAT) ou d'un 
plan de site (art. 38 ss de la loi sur la protection des monuments, de la nature et 
des sites du 4 juin 1976 - LPMNS - L 4 05). Les bâtiments G623, G887 et G931 
précités ne sont pas classés (art. 10 ss LPMNS) et ne figurent pas à l'inventaire des 
immeubles dignes d’être protégés au sens de l’art. 4 LPMNS (art. 7 ss LPMNS). 
3) 
 
Le 16 avril 2013, FAB a sollicité du département du territoire (ci-après : le 
département) la délivrance d'une autorisation de construire en vue de la 
transformation et de la surélévation du bâtiment G887, ainsi que la pose de 
panneaux photovoltaïques et verre double peau en façade. 
4) 
 
Par décision DD 105'827-3 publiée dans la feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 12 août 2014, le département 
a délivré cette autorisation de construire sur la base d'un projet modifié pendant 
l'instruction du dossier (« projet n° 5 du 25 février 2014 ») et en application de 
l'art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05), précisant en particulier que les conditions figurant dans les préavis 
du service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (SABRA), de la 
commission d'architecture (ci-après : CA), du service « sécurité locataire », de 
l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN), de la direction générale de l'eau - 
devenue depuis lors office cantonal de l'Eau (ci-après : OCEau) - et de la police 


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du feu, faisant partie intégrante de sa décision, devraient être strictement 
respectées (cf. condition n° 4). 
5) 
 
 
Par acte du 11 septembre 2014, l'association Patrimoine Suisse Genève a 
recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) 
contre cette décision (cause A/2744/2014). 
6) 
 
 
Par acte du 12 septembre 2014, Banque J. Safra et M. SAFRA ont 
également recouru contre cette décision, concluant à son annulation, avec suite de 
dépens (cause A/2743/2014). 
7) 
 
Par jugement du 10 juin 2016 (JTAPI/609/2016), le TAPI, après avoir joint 
les causes A/2743/2014 et A/2744/2014, a rejeté ces deux recours. Ce jugement a 
été contesté sans succès par Patrimoine Suisse Genève, Banque J. Safra et 
M. SAFRA devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative), dont l'arrêt, rendu le 11 avril 2017 (ATA/414/2017), est 
entré en force le 6 décembre 2017, suite au prononcé de l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_297/2017 rejetant leur recours. 
 
 
La chambre de céans a en particulier retenu aux consid. 3d, 6c, 7c de son 
arrêt : 
 
« Le dossier de la cause contient plusieurs avis successifs de la CA qui 
permettent de se rendre compte dans quelle mesure cette commission a tenu 
compte de l'importance du site du quai de l'Île et des exigences qu'elle a 
formulées pour en assurer la sauvegarde. Depuis son préavis de consultation 
du 7 août 2012, cette commission a souligné la nécessité de garder 
l'harmonie du site concerné. Elle a notamment relevé que l'endroit était 
sensible, que ce site était important dans le paysage genevois, sa nature et 
celle des bâtiments environnants étant exceptionnelles. Le projet proposé se 
devait, dans ces conditions, d'être de grande qualité et ne devait pas rompre 
l'unité de l'ensemble. 
 
[…] 
 
« En l'espèce, l'immeuble en cause n'est pas sis dans une zone protégée ou 
un périmètre faisant l'objet d'un plan de site. Il ne fait pas non plus l'objet 
d'une mesure de protection particulière prise en application de la LPMNS. Il 
n'entre dès lors pas dans le champ d'application de l'art. 5 al. 2 RPMNS. Le 
DALE n'était pas, dans ces conditions, tenu de requérir le préavis de la 
CMNS. Sa décision de requérir le préavis consultatif du SMS n'est ainsi pas 
critiquable. Consulté, ce service a, dans son rapport d'entrée du 29 avril 
2013, estimé qu'il n'était pas concerné, et s'en est remis au préavis de la CA. 
 
 
Le site l'Île est certes répertorié dans l'ISOS, et à ce titre, mérite d'être 
protégé. Toutefois, la nécessité de prendre en compte la protection du site 


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n'implique pas que la CMNS soit saisie pour un préavis. La CA, consultée, a 
concrètement pris en compte l'importance de cet « endroit sensible » 
exigeant des modifications et des compléments au projet qui s'intègrent 
mieux dans le contexte du site, sauvegardent son homogénéité et ne rompent 
pas l'unité de l'ensemble des bâtiments qui le composent. 
 
[…] 
 
« S'agissant du dépassement du gabarit légal sur la façade du côté rue et de 
celui donnant sur le quai de l'Île, l'inspection de la construction a, dans son 
préavis du 25 février 2014, estimé que le gabarit du bâtiment dépassait très 
légèrement. Après une longue instruction du dossier, ayant donné lieu au 
dépôt de quatre projets remaniés suite à des préavis précédents, dans 
lesquels elle avait identifié la nécessité d'une dérogation en application de 
l'art. 11 LCI, et, formulé plusieurs demandes de compléments, la CA a émis 
un préavis favorable le 18 mars 2014, indiquant qu'elle donnait également 
son accord à l'octroi de la dérogation demandée. 
 
« Contrairement à ce que font valoir les recourants, l'examen des préavis 
successifs de la CA montre que celle-ci a étudié le projet contesté avec 
diligence, en particulier quant à l'intégration de la surélévation autorisée 
dans l'ensemble des bâtiments érigés sur l'Île. Les demandes de modification 
et de compléments qu'elle a requises montrent qu'elle a examiné les 
conditions de l'octroi de la dérogation aux gabarits légaux sur rue et leur 
éventuelle asymétrie avec l'ensemble des bâtiments en jeu. Par ailleurs, le 
dépassement du gabarit légal sur la façade de l'immeuble donnant sur le quai 
de l'Île figure sur les plans de l'intimée du 18 février 2014 examinés et 
validés par la CA le 18 mars 2014. 
 
[…] 
 
« En l'espèce, la CA a, dans son préavis de consultation, considéré que le 
traitement des trois faces du bâtiment en cause manquait de cohérence. La 
solution consistant à l'envelopper d'une double peau vitrée en saillie n'était 
pas convaincante. L'élément central d'un ensemble de trois bâtiments ne 
pouvait pas former une saillie par rapport à l'alignement aux deux autres. La 
façade formée de capteurs solaires photovoltaïques et de grilles de 
ventilation n'était pas en harmonie avec le site. Les faces pignon et arrière 
du bâtiment devaient présenter une homogénéité avec la façade principale. 
Elle a requis plusieurs modifications et compléments en raison des 
exigences de nature architecturale et esthétique. Poursuivant l'examen des 
projets modifiés, elle a indiqué à l'intimée que le projet, situé dans un site 
important dans le paysage genevois, se devait d'être de grande qualité. Il ne 
devait pas rompre l'unité de l'ensemble des trois bâtiments au bord du 
Rhône. Un alignement au bâtiment de la Banque Safra qui n'avait pas le 


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même nombre d'étages n'était pas recommandé. L'attique devait être traité 
comme fuyant et sans avant-toit, les capteurs solaires prévus intégrés à la 
toiture. La façade proposée devait être alignée sur tous les étages et les 
superstructures techniques intégrées dans un volume unitaire. Après un 
cinquième projet qui répondait à ses exigences esthétiques et architecturales, 
elle a rendu un préavis favorable. Le DALE a fait sienne cette appréciation. 
En confirmant cette décision du département, le TAPI n'a pas abusé de son 
pouvoir d'appréciation. La chambre de céans ne saurait non plus s'écarter de 
cette appréciation qui n'est pas critiquable ». 
8) 
 
Le 26 février 2018, Banque J. Safra et M. SAFRA ont introduit une requête 
de mesures provisionnelles à l'encontre de FAB afin qu'il lui soit notamment fait 
interdiction d'exécuter les travaux afférents à l'autorisation de construire 
DD 105'827, interdiction prononcée le 17 mai 2018 par le Tribunal de première 
instance (ci-après : TPI). 
9) 
 
Le 22 juin 2018, ces derniers ont déposé devant le TPI une action au fond 
sur ce même objet. 
10) 
La chambre civile de la Cour de justice a, par arrêt du 27 août 2018 
(ACJC/1145/2018), partiellement annulé l'ordonnance du TPI du 17 mai 2018 et, 
statuant à nouveau, a fait interdiction à FAB d'exécuter les travaux « impliquant 
pour le 6ème étage une augmentation de l'empiètement et pour les 7ème et 
8ème étages un empiètement sur la parcelle n° 6'824 ». Le 5 février 2019, le 
Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours formé contre cet arrêt par Banque 
J. Safra et M. SAFRA. 
11) 
Le 28 janvier 2019, FAB a déposé auprès du département une demande 
tendant à la délivrance d'une autorisation de construire complémentaire à 
l'autorisation DD 105'827 portant sur la « modification angle bâtiment façade 
Nord-Ouest ». Son mandataire indiquait à cet égard : 
« Le dépôt de cette complémentaire consiste à mettre en conformité les plans de 
l'état existant suite au relevé du géomètre du 22 mars 2018. Ainsi, le plan du 
4ème étage est corrigé dans l'angle de la façade Nord/ Ouest. 
« Cette mise en conformité de l'existant nécessite une modification mineure, retrait 
de l'angle de la façade Nord/ Ouest sur les étages 6, 7 et 8 (nouveaux étages). 
[…] 
« Compte tenu du très faible impact de cette modification par rapport à 
l'autorisation initiale, il a été convenu avec les services concernés de ne pas joindre 
pour cette complémentaire les mises à jour des documents suivants : 
. Volet santé et sécurité (OCIRT) 
 Volet concernant l'énergie (OCEN) 


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(le cas échéant, le dossier « 30 jours avant travaux » sera communiqué en temps 
opportun) ». 
 
À teneur des plans produits, une surface rectangulaire de 2 m sur 0,75 cm 
était supprimée sur les 6ème, 7ème et 8ème étages du bâtiment (par rapport au projet 
autorisé le 12 août 2014) par le retrait des façades formant l'angle Nord-Ouest de 
ce dernier, adjacent à la parcelle n° 6'824, de façon à ne pas empiéter sur celle-ci. 
La mention « DROIT DE JOUR - VUE DROITE POSSIBLE (Façade 30 cm en 
retrait pour garantir 4m vue droit ») était ajoutée sur le plan « FACADE NORD - 
Coupe transversale ». En outre, il était indiqué que ces façades seraient composées 
d'un « vitrage translucide ». 
12) 
Dans le cadre de cette demande, enregistrée sous la référence 
DD 105'827/2 : 
 
 
- le 4 février 2019, la direction des autorisations de construire (DAC) a émis 
un préavis favorable sans observations ; 
 
 
- le 12 février 2019, l'office de l'urbanisme en a fait de même ; 
 
 
- le 21 février 2019, la police du feu s'est prononcée favorablement, sous les 
mêmes conditions que celles formulées dans son préavis du 21 janvier 2014 
(relatif à l'autorisation de base) ; 
 
 
- le 12 mars 2019, l'OCEau s'est déclaré favorable à la modification 
projetée, « avec dérogations » (« Art. 15, al. 7 de la loi sur les eaux du 5 juillet 
1961 (LEaux-GE - L2 05) et article 41c, al. 2, de l'ordonnance sur la protection 
des eaux du 28 octobre 1998 (OEaux - RS 814.201) ») et sous conditions (soit 
celles posées en lien avec l'autorisation initiale) ; 
 
 
- le 9 avril 2019, le service des monuments et des sites (SMS), considérant 
que le projet était lié à un bâtiment non protégé et sans intérêt patrimonial, a 
indiqué qu'il n'était pas concerné et qu'il s'en remettait au préavis de la CA « en 
vue de réaliser la meilleure intégration dans le site, vu que le bâtiment mitoyen 
(ensemble protégé sous article 89 et suivants de la LCI) ne pourra être surélevé » ; 
 
 
- le 16 avril 2019, la CA a émis un préavis favorable, sans observations ; 
 
 
- le 1er juillet 2019, la Ville de Genève (ci-après : la ville) s'est déclarée 
défavorable au projet (« Restent réservées les dispositions de l'article 10 al. 2 qui, 
dans le cas d'espèce, permet de prescrire une hauteur inférieure au maximum en 
fonction du contexte urbain. Au vu de la qualité exceptionnelle du site, l'avis de la 
commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) sur cette 
question est demandé. Par ailleurs le bâtiment est mitoyen avec un immeuble 
protégé au sens de la loi Blondel situé au 1 rue des Moulins qui ne sera 
vraisemblablement pas surélevé. De plus, la Ville rappelle que l'immeuble se situe 


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entre un immeuble protégé au sens de la loi Blondel (1 rue des Moulins) et la 
banque Safra qui a été surélevée illégalement. La ville demande à connaître le 
préavis de la commission d'architecture »). 
13) 
Par jugement du 13 août 2019, le TPI a fait interdiction à FAB d'exécuter les 
travaux faisant l'objet de l'autorisation DD 105'827. Cette dernière a fait appel de 
ce jugement le 16 septembre 2019. 
14) 
Le 27 août 2019, le département a délivré l'autorisation de construire 
DD 105'827/2, sous le libellé « modifications partielles Façade Nord », indiquant 
en particulier que les conditions figurant dans les préavis de l'OCEau et de la 
police du feu devraient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de 
sa décision (cf. condition n° 5). 
15) 
Par acte du 26 septembre 2019, Banque J. Safra et M. SAFRA ont recouru 
devant le TAPI contre cette décision, dont ils ont requis l'annulation. 
 
FAB n'avait en réalité pas renoncé à l'empiètement consacré par le projet 
autorisé initialement, puisqu'elle avait recouru contre le jugement du TPI du 
13 août 2019 lui faisant interdiction d'exécuter les travaux autorisés en raison de 
cet empiètement. Elle avait ce faisant induit le département en erreur en déclarant 
vouloir modifier son projet initial, alors qu'elle entendait toujours le réaliser. Sa 
requête devait « être déclarée nulle », dès lors qu'elle ne reflétait pas sa réelle 
volonté. 
 
En outre, l'autorisation du 27 août 2019 prévoyait la construction de vitrage 
translucide à la limite de propriété des parcelles nos 5'601 et 6'824, sur les deux 
côtés de la façade modifiée. Or, il découlait du dispositif légal applicable aux 
distances et vues droites que si une construction pouvait être érigée, en 1ère zone, 
en limite de propriété, il n'en allait pas de même lorsque la façade comportait des 
jours. II fallait en effet, dans un tel cas, que les droits à bâtir de la parcelle voisine 
soient préservés. « Cette règle sous-tend[ait] l'art. 20, al. 2 LCI, qui suppos[ait] en 
effet que si une construction [était] érigée en limite de propriété, la façade sise en 
limite soit en attente, soit borgne ». Ce n'était « que si elle [était] pourvue d'un 
retrait de 4 mètres par rapport à la limite de propriété qu'elle pourra[it] comporter 
des jours respectant des vues droites de 4 mètres ». La nouvelle façade projetée 
violait ces dispositions, FAB rendant inconstructible la partie de leur parcelle 
utilisée pour respecter les vues droites. Même si l'on devait admettre que la 
distance de 4 m exigée pour les vues droites pouvait être calculée à partir de la 
limite de propriété, elle n'était en l'espèce pas respectée, ce pour les vues droites 
donnant au Nord et à l'Ouest. 
 
Enfin, plusieurs préavis obligatoires n'avaient pas été sollicités, ce qui ne 
permettait pas de s'assurer du respect des législations concernées, de sorte que 
l'autorisation de construire querellée n'aurait pas dû être délivrée : 


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- 
un nouveau préavis de l'office cantonal de l’inspection et des relations du 
travail (ci-après : OCIRT) aurait dû être requis en application des art. 4 et 
6B de la loi sur l'inspection et les relations du travail du 12 mars 2004 
(LIRT - J 1 05). Cette lacune avait pour conséquence de rendre impossible 
la vérification du respect des normes relevant du droit du travail. Or, il 
était manifeste que la modification du projet, qui réduisait la surface de 
plusieurs étages, avait des conséquences à cet égard ; 
 
- 
un nouveau préavis de l'OCEN était également nécessaire, à teneur de 
l'art. 13D du règlement d'application de la loi sur l'énergie du 31 août 1988 
(REn - L 2 30.01), dès lors que l'autorisation entreprise entraînait une 
modification des surfaces créées aux 7ème et 8ème étages et un impact 
différent sur l'énergie ; 
 
- 
le projet, devant prendre place sur les rives du Rhône, soit en « zone 
protégée », nécessitait une autorisation dérogatoire (ce qui ressortait du 
préavis de l'OCEau), de sorte que le préavis de la CMNS était obligatoire, 
conformément à l'art. 15 al. 4 LEaux, ce qui était aussi l'avis de la ville au 
vu de la qualité exceptionnelle du site. L'autorisation en cause ne faisant 
pas l'objet d'une procédure accélérée, l'exception de l'art. 5 al. 2 let. f du 
règlement d’exécution de la loi sur la protection des monuments, de la 
nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS - L 4 05.01), à lire 
conjointement avec son art. 15 al. 4, ne lui était pas applicable. 
Ce recours a été enregistré sous le n° de cause A/3650/2019. 
16) 
Le département a conclu, le 3 décembre 2019, au rejet du recours. 
17) 
FAB a fait de même le 3 décembre 2019 également. 
 
 
Elle souhaitait disposer de places de travail supplémentaires dans son 
bâtiment. À cette fin, elle avait, après que trois instances judiciaires lui avaient 
donné raison, obtenu l'entrée en force de l'autorisation DD 105'827. Confrontée à 
une procédure civile ultérieure dont l'issue n'était par définition pas certaine, elle 
avait demandé à son architecte d'obtenir une autorisation de construire sur un 
périmètre légèrement restreint (les surfaces par étage étaient diminuées de moins 
de 2 m2 et suivaient parfaitement les limites de propriété), soit des modifications 
mineures de la façade Nord du bâtiment. L'autorisation complémentaire ne 
modifiait en rien l'autorisation de base. Elle avait agi de bonne foi, étant souligné 
que si elle obtenait au final le rejet de l'action négatoire civile des recourants, elle 
disposerait de deux autorisations et pourrait choisir laquelle des deux elle 
entendrait mettre en œuvre, pour autant, bien entendu, que chacune d'elle soit en 
force et exécutoire. 


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La modification querellée consistait à « suivre les limites de parcelle, et à 
avoir un vitrage translucide sur ce suivi (dans le coin), jouxtant le bâtiment de 
Banque J. Safra. Pour le surplus, les vitrages fixes rest[ai]ent en place. Le projet 
initial, autorisé, prévoyait déjà un retrait de 30 cm, indiqué sur le plan ne varietur 
DD 105827/1. Ce retrait continu[ait] d'exister, de sorte que la limite parcellaire se 
trouve[rait] à 370 + 30 cm = 4 m ». Quant au « coin » formé de vitrage 
translucide, selon la jurisprudence, un jour fixe, translucide et non transparent, 
était assimilé à un mur et serait donc traité comme un mur borgne. Il n'y avait 
donc pas de vue droite vers l'Ouest. La distance au Nord était respectée, comme 
dans la première autorisation. La décision querellée améliorerait la situation de 
Banque J. Safra et M. SAFRA, qui pourraient venir se coller audit mur borgne en 
cas de transformation de leur propre immeuble. Pour le surplus, toutes les 
questions de gabarit et de distances et vues droites avaient été traitées dans le 
cadre de la première autorisation, entrée en force. 
18) 
Par décision du 3 décembre 2019, publiée le même jour dans la FAO, le 
département a prolongé la validité de l'autorisation de construire DD 105'827 
jusqu'au 6 décembre 2020. 
19) 
Par acte du 20 janvier 2020, Banque J. Safra et M. SAFRA ont recouru 
auprès du TAPI contre cette décision, dont ils ont requis l'annulation, invitant le 
TAPI à dire que l'autorisation DD 105'827 et, par conséquent, l'autorisation DD 
105'827/2 dont la validité dépendait de la première, étaient caduques. 
 
 
La demande tendant à la prolongation de l'autorisation DD 105'827 aurait dû 
être adressée au département au plus tard le 6 novembre 2019, conformément à 
l'art. 4 al. 7 LCI. Or, le dossier consulté le 11 décembre 2019 n'en contenait 
aucune. En tout état, « le dépôt de cette dernière [était] intervenu le 3 décembre 
2019, soit bien après le délai fixé par l'art. 4 al. 7 LCI ». 
 
 
Par ailleurs, il ressortait de la plate-forme de suivi des dossiers 
SAD-Consultation que l'instruction de la prolongation de l'autorisation de 
construire DD 105'827/1, la mise en forme de la décision et la décision de 
prolongation [avaient] toutes eu lieu le 3 décembre 2019 entre 9h et 16h, qui était 
aussi la date de la publication de la décision dans la FAO. Or, l'autorisation 
DD 105'827 ayant été acceptée le 12 août 2014, il était « manifeste que la 
demande de prolongation datée du 3 décembre 2019, soit plus de 5 ans après, 
aurait mérité de plus amples investigations ». De nouveaux préavis auraient été 
nécessaires. Il était évident que cette prolongation avait été décidée « dans 
l'urgence, mécaniquement, sans que le dossier complet et volumineux 
accompagnant la DD 105827/1 n'ait été analysé ». Pour ce motif également, elle 
devait être annulée. 
 
 
Ce recours a été enregistré sous le n° de cause A/319/2020. 


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20) 
Par réplique du 22 janvier 2020, Banque J. Safra et M. SAFRA ont persisté 
dans leurs conclusions relatives à la cause A/3650/2019. 
 
 
Les préavis de l'OCIRT et de l'OCEN, émis dans le cadre de l'autorisation 
initiale, dataient de plus de cinq ans, de sorte que de nouveaux préavis auraient été 
nécessaires. 
 
 
La clause esthétique de l'art. 15 LCI, qui devait être appliquée strictement 
dans le cas d'espèce, avait été violée. Même si les bâtiments édifiés au quai de l'île 
3 et 5 et à la rue des Moulins ne faisaient pas l'objet d'une règlementation 
particulière d'un point de vue de la protection du patrimoine, ils étaient 
indéniablement représentatifs de l'architecture genevoise de grande valeur et se 
situaient sur un site privilégié au centre de Genève, entourés de périmètres 
protégés. Or, il était manifeste que les travaux prévus par la DD 105'827/2 
rompraient l'unité des trois immeubles, le décrochement prévu sur la façade côté 
cour modifiant l'aspect architectural de cet ensemble comportant notamment un 
immeuble construit par l'architecte BRAILLARD et un magnifique immeuble du 
XIXème siècle. 
 
 
L'autorisation entreprise était caduque dans la mesure où sa validité 
dépendait de l'autorisation de construire principale, elle-même caduque, en 
application de l'art. 4 al. 5 LCI. 
21) 
Le département et FAB ont persisté les 20 et 24 février 2020 dans leurs 
conclusions dans la cause A/3650/2019. 
22) 
Le 4 mai 2020 le département a conclu au rejet du recours objet de la cause 
A/319/2020. 
 
 
L'architecte de FAB avait sollicité la prolongation de l'autorisation de 
construire initiale DD 105'827 par courrier du 2 décembre 2019 (dont il produisait 
copie), lequel lui avait également été adressé par courrier électronique du même 
jour (dont il produisait une impression). Le délai d'ordre d'un mois prescrit par 
l'art. 4 al. 7 LCI avait pour seul but de lui permettre de disposer du temps 
nécessaire pour instruire la demande. Les tiers ne pouvaient en tirer un 
quelconque droit. En l'occurrence, la délivrance de l'autorisation de construire 
complémentaire DD 105'827/2 très peu de temps auparavant avait impliqué un 
réexamen du dossier, qu'il n'était donc pas nécessaire de réitérer. La demande de 
prolongation ne comportait en outre pas de complexité particulière. 
 
 
Dans la mesure où l'autorisation de construire complémentaire faisait l'objet 
d'un recours et où son sort était lié à celui de l'autorisation initiale, il était logique 
et nécessaire de prolonger l'autorisation initiale, motif que la jurisprudence avait 
d'ailleurs considéré comme justifié (ATA/539/2012 du 12 août 2012 consid. 2c). 


- 11/26 - 
A/3650/2019 
23) 
Le 15 mai 2020, FAB a également conclu au rejet du recours lié à la cause 
A/319/2020. 
 
 
Ses arguments, proches de ceux du département, seront repris ci-dessous en 
droit dans la mesure utile. 
24) 
Banque J. Safra et M. SAFRA ont répliqué dans cette cause le 18 juin 2020. 
 
 
Lors de la consultation du dossier DD 105'827 le 11 décembre 2019, le 
courriel et la lettre du 2 décembre 2019 produits par le département n'y figuraient 
pas. Il ressortait du courriel que c'était le département qui avait alerté FAB sur la 
nécessité de la prolongation de l'autorisation de construire initiale, offrant ainsi 
« un service individualisé inadmissible » et d'autant plus inéquitable que le 
département ne pouvait ignorer que les autorisations DD 105'827 et DD 105'827/2 
faisaient l'objet de longues procédures. Il avait ainsi offert un avantage à l'une des 
deux parties et outrepassé ses prérogatives, voire violé le principe de l'égalité de 
traitement envers ses administrés. 
 
 
En outre, le délai d'un mois prévu par l'art. 4 al. 7 LCI n'était pas un simple 
délai d'ordre, mais de péremption, son dépassement ayant pour conséquence 
l'interdiction pour le département d'accorder la prolongation requise. Son respect 
devait être examiné d'office. Le but de ce délai était de permettre l'instruction de 
la demande de prolongation et de prolonger l'autorisation de construire avant la fin 
de sa validité. 
 
 
En l'occurrence, aucune circonstance particulière ne justifiait que la 
demande pût être déposée trois jours seulement avant l'échéance de la validité de 
l'autorisation en question, ce d'autant moins que faute d'avoir été alertée par le 
département, FAB aurait vraisemblablement omis de la formuler. Dite demande 
était donc tardive et le département n'aurait pas dû entrer en matière. 
 
 
À teneur de la jurisprudence, le réexamen du dossier donnait l'occasion au 
département de relever des faits nouveaux, voire de déceler que l'autorisation de 
construire souffrait de vices susceptibles, sinon d'entraîner sa révocation, du 
moins de justifier un refus de prorogation. Cet examen n'était pas identique à celui 
effectué à l'occasion de la délivrance d'une autorisation de construire 
complémentaire. Vu la rapidité avec laquelle la décision litigieuse avait été prise, 
l'examen complet du dossier n'avait pas été effectué. 
25) 
Aux termes de sa duplique du 20 juillet 2020 (cause A/319/2020), le 
département a relevé que ses différents services étaient régulièrement sollicités 
par des demandes de renseignements d'administrés. L'office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC), en particulier, offrait un service individualisé pour 
toute requête en autorisation de construire vu les propres spécificités de chacune. 
En informant FAB qu'il lui appartenait de demander la prolongation de 


- 12/26 - 
A/3650/2019 
l'autorisation de construire DD 105'827, il n'avait pas outrepassé ses prérogatives, 
ni accordé un traitement de faveur. En outre, Banque J. Safra et M. SAFRA ne 
démontraient - ni même ne prétendaient - avoir requis, dans les mêmes conditions, 
la prolongation d'une autorisation de construire qui leur aurait été refusée, de sorte 
que leur grief relatif à une inégalité de traitement devait être rejeté. 
 
 
Contrairement à ce que soutenaient Banque J. Safra et M. SAFRA, les 
dispositions de la LCI ne prévoyaient pas expressément de conséquence en cas de 
dépassement du délai fixé par l'art. 4 al. 7 LCI, en particulier l'interdiction 
d'accorder la prolongation requise. Pour le surplus, Banque J. Safra et M. SAFRA 
ne démontraient pas que la situation au moment de la demande initiale était 
différente de celle prévalant au moment de la demande de prolongation. 
26) 
Le TAPI a, par jugement du 28 octobre 2020, préalablement joint les causes 
A/3650/2019 et A/319/2020 sous le n° de procédure A/3650/2019 et, au fond, 
rejeté les recours formés le 26 septembre 2019 et 20 janvier 2020 par Banque J. 
Safra et M. SAFRA contre, respectivement l'autorisation de construire DD 
105'827/2 délivrée le 27 août 2019 et la décision prolongeant l'autorisation de 
construire DD 105'827 du 3 décembre 2019. Le département avait fait une 
application correcte de la législation en vigueur et n'avait pas excédé ou abusé de 
son pouvoir d'appréciation, d'une part, en délivrant l'autorisation de construire 
complémentaire litigieuse et, d'autre part, en prolongeant d'une année la validité 
de l'autorisation initiale. 
 
 
La demande tendant à la prolongation de l'autorisation DD 105'827 avait été 
adressée au département hors du délai fixé par l'art. 4 al. 7 LCI, mais celui-ci avait 
été en mesure de statuer sur cette demande et de publier sa décision dans la FAO 
avant ladite échéance. Le délai prescrit par l'art. 4 al. 7 LCI avait pour seul but de 
donner au département le temps d'instruire convenablement une telle demande. Le 
département pouvait assurément décider de ne pas entrer en matière sur une 
demande de prolongation formulée tardivement. Ce délai n'avait en revanche pas 
la portée péremptoire stricte de celui, par exemple, prévu par l'art. 4 al. 5 LCI. 
 
 
Au vu des circonstances du cas d'espèce, on pouvait admettre que le 
département avait en sa possession tous les éléments utiles lui permettant de se 
prononcer sans délai dans la mesure, déjà, où il venait de délivrer une autorisation 
complémentaire modifiant très légèrement le projet déjà validé. Il était ce faisant 
resté dans le cadre de l'exercice de son pouvoir d'appréciation, étant relevé que la 
situation au moment de la demande de prolongation était identique, à tout le 
moins sous l'angle de la réglementation en vigueur, à celle qui prévalait au 
moment de la demande initiale. Pour le surplus, quand bien même le 
comportement du département avait indéniablement favorisé la préservation des 
intérêts de FAB, en attirant son attention sur le délai arrivant à échéance et en 
traitant avec célérité sa demande, ne laissant en soi pas apparaître de violation de 
la loi, il ne devait pas conduire à l'annulation de la décision querellée, ce d'autant 


- 13/26 - 
A/3650/2019 
plus qu'aucun intérêt public ou de tiers n'avait été lésé, Banque J. Safra et 
M. SAFRA ne pouvant eux-mêmes tirer aucun droit de l'art. 4 al. 5 LCI. 
 
 
Ainsi ni l'autorisation initiale DD 105'827 ni, par voie de conséquence 
(art. 10A al. 6 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) et ATA/247/2013 du 
16 avril 2013 consid. 4 s.), sa complémentaire n'étaient caduques. 
 
 
Concernant l'autorisation de construire complémentaire DD 105'827/2, le 
grief fait à FAB d'avoir induit en erreur le département en déclarant vouloir 
modifier son projet initial, alors que son souhait de le réaliser n'aurait en réalité 
pas disparu, outre qu'il fût difficilement compréhensible et frisait la témérité, 
pouvait d'emblée être écarté, dans la mesure déjà où l'autorisation initiale n'avait 
pas perdu son objet du fait du dépôt et de l'obtention de l'autorisation 
complémentaire, 
permettant 
de 
réaliser 
l'un 
ou 
l'autre 
des 
projets 
(cf. ATA/20/2018 du 9 janvier 2018 consid. 4). Pour le surplus, le département 
n'avait pas à se préoccuper de la volonté intime des requérants ou des litiges de 
droit privé pouvant les opposer à leurs voisins 
 
 
Dans la mesure où les parties de la façade du bâtiment autorisées par la 
décision querellée seraient constituées d'un vitrage fixe, translucide, mais non 
transparent, lequel était assimilé à un mur (cf. notamment ATA/1828/2019 du 
17 décembre 2019 consid. 6c), rien n'empêcherait en soi Banque J. Safra et 
M. SAFRA d'y accoler un éventuel agrandissement de leur bâtiment (cf. art. 20 
al. 1 LCI). Pour le surplus, la modification du projet avait précisément pour objet 
le retrait de la façade des trois derniers étages du bâtiment, de façon à garantir la 
longueur minimale des vues droites de 4 m prescrite par l'art. 48 al. 2 LCI. 
 
 
Il avait déjà été jugé que le préavis de la CMNS n'avait pas à être obtenu 
(JTAPI/609/2016 du 10 juin 2016 consid. 9 ss et ATA/414/2017 du 11 avril 2017 
consid. 6). Pour le surplus, le nouvel argument tiré d'une violation de l'art. 15 
LEaux - GE, devait être écarté. En effet, l'al. 7 de cette disposition n'instituait pas 
un régime dérogatoire, contrairement à son al. 3, pour l'application duquel le 
préavis de la CMNS était effectivement nécessaire, hormis pour les requêtes en 
autorisation de construire instruites en procédure accélérée (cf. art. 15 al. 4 et 5 
LEaux-GE). Ainsi, la formulation du préavis de l'OCEau du 12 mars 2019 par 
laquelle il s'était déclaré favorable à la « dérogation » prévue par l'art. 15 
al. 7 LEaux-GE constituait un simple abus de langage, ne liant aucunement le 
département. 
 
 
Par ailleurs, au vu de la nature et du caractère tout à fait mineur de la 
modification du projet présentée par la demande complémentaire, soit une 
réduction de la surface brute de plancher (ci-après : SBP) supplémentaire 
initialement autorisée de moins de 2 m2 (2 m x 0,75 m = 1,5 m2, à teneur des plans 
visés ne varietur) sur trois étages, soit moins de 5 m2 au total, le fait pour le 


- 14/26 - 
A/3650/2019 
département de ne pas avoir sollicité une nouvelle fois le préavis de l'OCEN et de 
l'OCIRT ne prêtait pas le flanc à la critique, tant il était évident que les conditions 
posées par l'OCEN à l'autorisation initiale devraient aussi être strictement 
respectées pour la mise en œuvre de l'autorisation complémentaire. Le TAPI ne 
voyait au demeurant pas quel impact cette modification pourrait avoir sur les 
aspects relevant de la compétence de l'OCEN et de l'OCIRT. 
 
 
Le TAPI, puis la chambre administrative, avaient déjà jugé, s'agissant du 
projet initial, que le préavis déterminant en la matière, à savoir celui de la CA, 
était favorable, après plusieurs reformulations du projet commandées notamment 
par des directives de cette commission de nature architecturale et esthétiques. 
Dans cette mesure, le département qui avait fait sienne l'appréciation exprimée par 
la CA n'avait pas mésusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que le 
projet ne nuirait pas au site dans lequel il s'insérait. Le même constat valait pour la 
modification entérinée par l'autorisation complémentaire litigieuse (peu 
importante et ne portant que sur la façade côté cour de l'immeuble), dans la 
mesure où la CA l'avait préavisée favorablement le 16 avril 2019. 
27) 
Banque J. Safra et M. SAFRA ont formé recours devant la chambre 
administrative contre ce jugement reçu le 30 octobre 2020, par acte expédié le 
30 novembre 2020, et ont conclu principalement à son annulation. 
 
 
Ils se référaient aux faits retenus par le TAPI auxquels devait être ajoutée la 
publication dans la FAO du 27 août 2019 de l'autorisation complémentaire 
DD 105'827/2. 
 
 
Ils revenaient sur leur argumentation déjà précédemment développée en lien 
avec le délai prévu à l'art. 4 al. 7 LCI, soit de péremption strict et devant être 
examiné d'office par l'autorité, à l'instar de ceux prévus aux art. 4 al. 5 LCI et 273 
al. 2 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, 
Code des obligations - RS 220). Au vu du nombre d'autorisations délivrées par 
l'OAC, le respect de ce délai était primordial et nécessaire à la bonne marche de ce 
service. Le département n'aurait ainsi pas dû entrer en matière sur la demande de 
prolongation déposée le 3 décembre 2019. Contrairement à ce qu'avait retenu le 
TAPI, l'instruction d'une telle demande n'était pas identique à celle effectuée à 
l'occasion de la délivrance d'une autorisation de construire complémentaire. Six 
ans après la délivrance de l'autorisation de base, sa prolongation aurait nécessité 
un examen approfondi, comprenant l'obtention de nouveaux préavis et l'examen 
des modifications des lois applicables. En l'espèce, le respect des nouvelles 
normes énergétiques des art. 12B, 12C et 12P du règlement d'application de la loi 
sur l'énergie du 31 août 1988 (REn - L 2 30.01) entrées en vigueur le 12 juin 2019 
n'avait pas été examiné. 
 
 
Contrairement à ce que retenait le TAPI, le comportement du département 
avait lésé les intérêts de Banque J. Safra et M. SAFRA dès lors que suite à son 


- 15/26 - 
A/3650/2019 
aide providentielle, la validité de l'autorisation de construire à laquelle ils s'étaient 
toujours opposés avait été prolongée. En alertant FAB sur sa caducité proche, il 
avait offert un avantage à l'une des deux parties. Il paraissait évident que faute de 
cet avertissement, aucune demande de prolongation n'aurait été déposée. Il était 
manifeste que toutes les autorisations de construire ne bénéficiaient pas d'un tel 
suivi. Le département avait outrepassé ses prérogatives et violé le principe 
d'égalité de traitement. 
 
 
La prolongation de l'autorisation principale du 12 août 2014 devait être 
annulée pour ces motifs, ce qui entraînait, outre sa caducité, celle de l'autorisation 
de construire complémentaire en dépendant du 27 août 2019. 
 
 
Cette autorisation complémentaire nécessitait l'obtention préalable de 
nouveaux préavis, indispensables, de l'OCEN et de l'OCIRT, puisque les 
modifications apportées au projet ne pouvaient être qualifiées de mineures dès 
lors que ladite autorisation DD 105'827/2 avait fait l'objet d'une publication dans 
la FAO et que les préavis précédents dataient de six-sept ans durant lesquels des 
réglementations avaient changé. Les modifications contenues dans l'autorisation 
de construire complémentaire induisaient notamment une réduction des surfaces 
de travail et de l'éclairage des locaux de sorte que les conditions de travail des 
employés auraient dû faire l'objet d'un nouvel examen approfondi de l'OCIRT. 
 
 
C'était à tort que le TAPI avait considéré que le département n'avait pas 
outrepassé son pouvoir d'appréciation en considérant que le projet ne nuirait pas 
au site dans lequel il s'insérait. Banque J. Safra et M. SAFRA revenaient sur les 
particularités du site déjà exposées dans leurs précédentes écritures et reprises 
ci-dessus. Il était manifeste que les travaux prévus rompraient l'unité des trois 
immeubles et que le décrochement prévu sur la façade côté cour modifierait 
l'aspect architectural de cet ensemble. L'autorisation complémentaire querellée 
violait ainsi l'art. 15 LCI. 
 
 
Pour ces motifs, cette autorisation complémentaire devait également être 
annulée. 
28) 
Le 15 décembre 2020, le département a conclu au rejet du recours, se 
référant à la motivation claire du jugement du TAPI et à ses précédentes écritures. 
 
 
Pour le surplus, le département n'avait à juste titre pas pris en considération 
les nouveaux art. 12B. 12C et 12P REN, entrés en vigueur le 12 juin 2019, pour la 
raison qu'une disposition transitoire prévoyait leur application aux seules 
demandes déposées à partir du 1er janvier 2020. 
 
 
Tout administré qui contacterait le département quelques jours avant la 
caducité de son autorisation de construire se verrait, selon son interlocuteur au 
département et le sujet de la discussion, rendu attentif à cette problématique. Il n'y 


- 16/26 - 
A/3650/2019 
avait dès lors aucune inégalité de traitement par rapport aux autres administrés, 
étant relevé que les recourants ne faisaient nullement état d'une situation similaire 
où ils n'auraient pas obtenu un traitement identique. Mû par un esprit de service 
public et le souci d'économie de procédure, le département essayait de répondre à 
toute requête visant à prolonger une autorisation de construire, quand bien même 
elle aurait été déposée moins de trente jours avant son échéance. 
29) 
Au terme de ses observations du 8 janvier 2021, FAB a conclu au rejet du 
recours et à l'allocation d'une indemnité équitable pour ses frais de défense. 
 
 
La décision de prolongation pour une année supplémentaire était justifiée 
par l'absence de modification des circonstances en deux ans ayant conduit à 
l'autorisation de construire principale. Le département et les divers services 
concernés avaient une parfaite connaissance du dossier pour avoir été amenés à 
l'examiner à plusieurs reprises, les plus récemment à l'occasion de l'autorisation 
complémentaire, quelques semaines avant la demande de prolongation. Il n'y avait 
dès lors aucune raison de procéder à un nouvel examen approfondi. Le délai 
d'ordre d'un mois ne servait qu'à l'administration qui était en droit de le raccourcir. 
Dans la mesure où un recours avait été introduit le 26 septembre 2019 contre 
l'autorisation complémentaire, il était nécessaire de prolonger l'autorisation 
principale. La présente procédure n'avait dès lors pour autre vocation que de 
contrer par un nouveau biais l'autorisation de construire principale pourtant 
valablement entrée en force et partant l'autorisation complémentaire. Le grief 
d'une inégalité de traitement était infondé. 
 
 
Dans la mesure où l'autorisation de construire principale avait valablement 
été prolongée, l'autorisation complémentaire n'était pas caduque. 
Les 
modifications minimes, soit une réduction de la surélévation de moins de 2 m2, 
autrement dit de moins de 1 % de la surface de celles autorisées, ne modifiaient en 
rien la situation de la sécurité et de la santé des travailleurs : les chemins de fuite 
demeuraient identiques et les pièces où ils seraient amenés à travailler 
bénéficieraient de la même quantité de lumière, ce qui était attesté par les plans. 
De pratique constante, de minimes modifications ne nécessitaient pas la 
consultation de toutes les autorités de préavis consultées dans le cadre de 
l'autorisation 
initiale, 
dont 
l'OCIRT 
et 
l'OCEN. 
Concernant 
l'OCEN, 
conformément à l'art. 33 al. 4 du RCI, un dossier énergétique complet serait remis 
en temps utile au département chargé de l'énergie pour validation. 
 
 
FAB ne voyait pas en quoi la clause esthétique pourrait être violée s'agissant 
d'une autorisation visant le retrait de 2 m2 au projet et la modification portant sur 
la façade de la cour intérieure, alors même que ces questions d'esthétique avaient 
été examinées jusqu'au Tribunal fédéral dans la cause A/2743/2014. 


- 17/26 - 
A/3650/2019 
30) 
Dans leur réplique du 26 janvier 2021 Banque J. Safra et M. SAFRA sont 
revenus sur la nature du délai de l'art. 4 al. 7 LCI et l'examen dont la demande de 
prolongation aurait dû faire l'objet. 
31) 
Les parties ont été informées le 29 janvier 2021 que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le recours porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI du 
28 octobre 2020 confirmant la prolongation du 3 décembre 2019 pour une année 
de l'autorisation de construire délivrée le 12 août 2014 par le département, 
respectivement l'autorisation de construire complémentaire du 27 août 2019. 
 
 
En vertu de l'art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit 
y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b al. 1) ; les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (let. b al. 2). 
 
 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se 
fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but 
visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes 
généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le 
principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 
consid. 4.1.3). 
3) 
 
Les recourants ne contestent à juste titre pas l'entrée en force de 
l'autorisation de construire DD 105'827-3 du 12 août 2014 suite à l'arrêt du 
Tribunal fédéral du 6 décembre 2017, mais les circonstances de sa prolongation, 
estimant que le délai pour son dépôt n'a pas été respecté, qu'elle n'a pas fait l'objet 
de l'instruction requise et que l'intimée a bénéficié d'un régime de faveur de la part 
du département. 
4) 
a. 
Selon l'art. 4 al. 5 LCI, l’autorisation est caduque si les travaux ne sont pas 
entrepris dans les deux ans qui suivent sa publication dans la FAO. En cas de 
recours, le délai est suspendu pendant la durée comprise entre cette publication et 
la fin de la procédure, y compris une éventuelle instance devant une juridiction 
fédérale (art. 4 al. 6 LCI). 


- 18/26 - 
A/3650/2019 
 
 
Lorsque la demande en est présentée un mois au moins avant l’échéance du 
délai fixé à l’alinéa précédent, le département peut prolonger d’une année la 
validité de l’autorisation de construire ; dans ce cas, la présentation des pièces 
prévues à l’art. 2 al. 2 LCI n’est pas exigible (art. 4 al. 7 LCI). Sous réserve de 
circonstances exceptionnelles, l'autorisation ne peut être prolongée que deux fois 
(al. 8). La décision accordant une prolongation est publiée dans la FAO (al. 9). 
 
b. 
La caducité est la conséquence de l'absence de travaux dans le délai 
mentionné à l’art. 4 al. 5 LCI, ce délai étant un délai de péremption (arrêt du 
Tribunal fédéral 1A.150/2001 du 31 janvier 2002 consid. 1.1.3 ; ATA/247/2013 
du 16 avril 2013 consid. 4b). Selon la doctrine, pour des motifs de stabilisation 
juridique, les législations prévoient souvent un délai dans lequel le permis de 
construire doit être utilisé ; il s'agit d'éviter qu'un propriétaire ne puisse 
indéfiniment opposer l'autorisation qu'il a reçue à un changement de 
réglementation. De plus, le juge doit examiner d'office si ce droit est périmé 
(Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., 2011, 
p. 102-104). 
 
c. 
Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s'interprète en 
premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n'est pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, la 
juridiction recherchera la véritable portée de la norme en la dégageant de sa 
relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte (interprétation 
systématique), du but poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation 
téléologique), ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment 
des travaux préparatoires (interprétation historique ; ATF 145 I 108 consid. 4.4.2 ; 
143 I 109 consid. 6 ; ATA/273/2019 du 19 mars 2019 consid. 3). Le Tribunal 
fédéral ne privilégie aucune méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un 
pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme. Il ne se 
fonde sur la compréhension littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté 
une solution matériellement juste (ATF 144 V 313 consid. 6.1 ; ATA/1026/2019 
du 18 juin 2019 consid. 5a). Enfin, si plusieurs interprétations sont admissibles, il 
faut choisir celle qui est conforme à la Constitution (ATF 144 III 58 
consid. 4.1.3.1). 
5) 
a. 
Il n'est pas disputé que le délai de l'art. 4 al. 5 LCI est un délai de 
péremption. 
 
 
Le sens littéral de l'art. 4 al. 7 LCI des termes « d'un mois au moins » pour 
présenter une demande de prolongation est en revanche un signal en faveur d'un 
délai d'ordre. 
 
 
Le but et la systématique permet de comprendre, comme soutenu par 
l'autorité à laquelle il s'applique, qu'il s'agit de lui laisser un délai raisonnable pour 
examiner la demande et se prononcer à son sujet, avec la stricte conséquence que 


- 19/26 - 
A/3650/2019 
si elle ne le fait pas avant le terme de l'art. 4 al. 5 LCI, l'autorisation est caduque, 
ce qui peut engager sa responsabilité. 
 
 
Les travaux préparatoires du PL 6'750 ne permettent guère d'interpréter 
l'al. 7 de l'art. 4 LCI. 
 
 
Au vu de ces éléments et dans la mesure où la loi ne prévoit aucune 
conséquence, en particulier pas le refus de la demande au fond, en cas de 
non-respect de ce délai, il y a lieu de retenir que le délai prévu à l'art. 4 al. 7 LCI 
est un délai d'ordre. 
 
b. 
Ainsi, si effectivement l'intimée a pris le risque que le département ne puisse 
examiner sa demande en ne la déposant que quatre jours avant la caducité de 
l'autorisation du 12 août 2014, elle n'était pas forclose à le faire quand bien même 
elle n'a pas respecté le délai « d'au moins un mois ». 
 
 
Ce premier grief des recourants sera partant rejeté. 
6) 
 
Il est établi par la procédure et par les allégations même du département que 
c'est ce dernier qui a alerté l'intimée le 2 décembre 2019 sur la proche caducité de 
l'autorisation de construire, à savoir au 6 décembre 2019. 
 
a. 
Valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le principe de la bonne foi, 
exprimé aux art. 9 et 5 al. 3 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse 
du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) exige que l'administration et les administrés se 
comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l'administration doit 
s'abstenir de toute attitude propre à tromper l'administré et elle ne saurait tirer 
aucun avantage des conséquences d'une incorrection ou insuffisance de sa part 
(ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; 129 I 161 consid. 4 ; 129 II 361 consid. 7.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_18/2015 du 22 mai 2015 consid. 3). 
 
b. 
Une décision ou un arrêté viole le principe de l'égalité de traitement garanti 
par l'art. 8 Cst. lorsqu'il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par 
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'il 
omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances 
(ATF 138 V 176 consid. 8.2 et les références citées). Cela suppose que le 
traitement différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait 
importante (ATF 138 I 225 consid. 3.6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_582/2013 
du 2 mai 2014 consid. 6.2.1). 
 
c. 
Dans une cause vaudoise, le Tribunal fédéral avait précisé que, même si 
l'autorité jouissait d'un large pouvoir d'appréciation lorsqu'elle statuait sur une 
demande de prolongation, il était toutefois moins grand que lorsqu'elle prenait la 
première décision, sans pour autant que soient applicables les règles sur la 
révocation. Elle devait en particulier respecter le principe de la bonne foi (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_150/2008 du 8 juillet 2008 consid. 4.2). 


- 20/26 - 
A/3650/2019 
 
 
Selon la jurisprudence de la chambre de céans, le département a la faculté de 
ne pas prolonger la validité d'une autorisation de construire pour des motifs 
objectifs et pertinents. Le pouvoir de l'administration n'est pas sans limite et si la 
situation au moment de la demande de prolongation est identique à celle qui a 
prévalu au moment de la demande initiale, il ne serait pas compris que la première 
autorisation ne fût prolongée (ATA/20/2018 du 9 janvier 2018 et références 
citées). 
 
d. 
Selon l'art. 30 al. 2 du règlement d'application de la loi sur l'énergie du 
31 août 1988 (REn - L 2 30.01), les art. 12B, 12C et 12P REN dans leur teneur au 
12 juin 2019 s'appliquent aux demandes d'autorisation de construire déposées à 
partir du 1er janvier 2020. 
7) 
 
Dans le cas d'espèce, le département a délivré le 27 août 2019 l'autorisation 
complémentaire modifiant très légèrement et à l'avantage des recourants, 
s'agissant d'une réduction de la surface brute de plancher (ci-après : SBP) 
supplémentaire initialement autorisées de moins de 2 m2 (2 m x 0,75 m = 1,5 m2, 
à teneur des plans visés ne varietur) sur trois étages, soit moins de 5 m2 au total, le 
projet déjà validé par l'autorisation dont la prolongation était sollicitée trois mois 
plus tard seulement. Aucun élément du dossier ne permet de conclure que le 
département n'aurait à l'occasion de cet examen pas tenu compte des éléments 
pertinents pour délivrer l'autorisation complémentaire, de sorte que quelques mois 
plus tard, il disposait de tous les éléments utiles lui permettant de se prononcer 
sans délai sur la demande de l'intimée. 
 
 
La situation factuelle et juridique pertinente (étant relevé que les nouveaux 
art. 12B. 12C et 12P REN, entrés en vigueur le 12 juin 2019, s'appliquent aux 
seules demandes déposées à partir du 1er janvier 2020) au moment de la demande 
de prolongation était identique à celle prévalant lors de la délivrance de 
l'autorisation initiale, étant rappelé le pouvoir d'appréciation limité du département 
dans ce cadre et aucun élément concret ne lui permettant en l'espèce de refuser 
cette prolongation. 
 
 
Dans ces conditions, le délai de trois jours séparant le dépôt de la demande 
de prolongation, au demeurant attendue par le département puisqu'il en a lui-
même fait la remarque à l'intimée, et son traitement s'agissant de l'instruction 
moindre qu'il y avait à faire dans les circonstances rappelées ci-dessus, ne sont en 
soi pas critiquables. 
 
 
Le fait d'attirer l'attention de l'intimée sur la proche échéance du délai de 
l'art. 4 al. 5 LCI et de traiter sa demande en quelques jours seulement a 
indéniablement favorisé la préservation des intérêts de l'intimée. Le département 
explique toutefois qu'il agit à l'identique dans d'autres dossiers, au gré des contacts 
que l'administré a avec ses services, et que l'économie de procédure commandait 
qu'il intervienne vis-à-vis de l'intimée, laissant comprendre que dans la négative 


- 21/26 - 
A/3650/2019 
une nouvelle demande d'autorisation aurait en tout état été déposée, relançant ainsi 
l'intégralité du processus. Ce comportement ne viole aucune disposition légale, ce 
que les recourants ne soutiennent pas, ni le principe de l'égalité de traitement, ces 
derniers ne prétendant pas avoir fait l'objet d'un traitement différencié dans de 
mêmes circonstances et ne démontrant pas que tel aurait été le cas pour d'autres 
administrés. Enfin, l'art. 4 al. 7 LCI n'a pas pour vocation de protéger leurs intérêts 
de sorte que ce n'est qu'indirectement tout au plus qu'ils seraient lésés, sous l'angle 
d'un gain de temps dans leur velléité de ne pas voir l'intimée aboutir dans son 
projet de surélévation. Un tel intérêt ne mérite pas protection en tant que tel, soit 
au-delà des droits d'opposition amplement garantis par les voies de recours, aux 
niveaux administratif et civil. 
 
 
Il en résulte que, comme retenu à juste titre par le TAPI, ni l'autorisation 
initiale DD 105'827 ni, par voie de conséquence, sa complémentaire (art. 10A 
al. 6 RCI) ne sont caduques. 
 
8) 
 
Les recourants émettent ensuite des critiques en lien avec l'autorisation 
complémentaire du 27 août 2019. Ainsi l'intimée aurait sciemment induit le 
département en erreur en déclarant vouloir modifier son projet initial, alors qu'elle 
entendait toujours le réaliser ; le projet modifié ne concernerait en rien des 
éléments mineurs, preuve en serait la parution de l'autorisation dans la FAO ; ledit 
projet rendrait inconstructible une partie de leur parcelle en raison des jours 
prévus ; les préavis de l'OCEN et de l'OCIRT auraient dû être renouvelés et celui 
de la CMNS sollicité. Enfin cette autorisation violerait l'art. 15 LCI. 
9) 
a. 
Selon l'art. 10A al. 1 RCI, est réputée complémentaire la demande qui a 
pour objet la modification d’une autorisation principale en vigueur, pour laquelle 
l'attestation de conformité n'a pas encore été adressée au département ou pour 
laquelle le permis d'occuper n'a pas encore été délivré. 
 
 
La demande qui a pour objet un projet sensiblement différent du projet 
initial ou qui porte sur l'adjonction au projet initial d'un ouvrage séparé et d'une 
certaine importance est traitée comme une demande nouvelle et distincte (art. 10A 
al. 2 RCI). A moins qu’elles ne portent sur des points mineurs, les demande et 
autorisation complémentaires sont publiées (al. 5). 
 
 
Selon l'art. 3 al. 1 LCI toutes les demandes d’autorisation sont rendues 
publiques par une insertion dans la FAO. Il est fait mention, le cas échéant, des 
dérogations nécessaires. 
 
 
Dans le cas du traitement d'une demande par la procédure accélérée, la 
demande n'est pas publiée dans la FAO, mais l'autorisation délivrée l'est (art. 3 
al. 7 LCI). 


- 22/26 - 
A/3650/2019 
 
b. 
Quand bien même cette autorisation complémentaire a été publiée par le 
département dans la FAO, dite publication n'était pas obligatoire au sens de 
l'art. 10A al. 2 RCI a contrario, mais pourrait l'être en application de l'art. 3 
al. 1 LCI. En tout état, le fait qu'elle soit intervenue n'entraîne pas ipso facto une 
qualification de majeures des modifications en cause, lesquelles, comme au 
contraire retenu ci-dessus, sont bien mineures. 
10) a. 
La législation cantonale en matière de police des constructions a pour but 
d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. Elle réserve expressément le droit des tiers. Selon les principes 
généraux du droit, il n'appartient donc pas à l'administration de s'immiscer dans 
les conflits de droit privé pouvant s'élever entre le requérant d'une autorisation de 
construire et un opposant, celle-ci n'ayant pas pour objet de veiller au respect des 
droits réels et notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/1334/2019 du 
3 septembre 2019 consid. 3b). 
 
b. 
Comme retenu à juste titre par le TAPI et déjà jugé par la chambre de céans, 
l'autorisation initiale valablement prolongée n'a pas perdu son objet du fait du 
dépôt et de l'obtention d'une l'autorisation complémentaire, l'intimée conservant la 
possibilité de réaliser l'un ou l'autre des projets qu'elles concernent (ATA/20/2018 
du 9 janvier 2018 consid. 4). 
 
c. 
On ne voit dès lors pas en quoi l'intimée aurait cherché à tromper le 
département dans la mesure où la procédure ne l'empêche nullement de déposer 
une requête d'autorisation complémentaire modifiant une autorisation principale 
en vigueur et le moment venu d'exécuter le projet autorisé de son choix. 
 
 
 
Ces griefs, sans fondement, doivent être rejetés. 
11) a. 
La chambre administrative a eu l'occasion de définir la notion de mur et a 
notamment retenu qu'un jour fixe, translucide et non transparent est assimilé à un 
mur. Constituent un mur, au sens des art. 79 et 112 LCI, toutes les installations 
fixées dans le sol créant une séparation visuelle entre les deux côtés de 
l'installation (ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 6c). 
 
b. 
Selon l'art. 20 al. 1 LCI, les constructions peuvent être édifiées à la limite de 
deux propriétés privées. 
 
c. 
L'art. 47 définit les vues droites comme des baies ouvrant directement sur 
l’extérieur et disposant d’un champ de vue libre. 
 
 
La longueur des vues droites se calcule de la même manière que les 
distances entre constructions (art. 45 LCI). Elle est mesurée, pour chaque baie, 
perpendiculairement à la façade et sur une longueur de 4 m au moins. Le champ 


- 23/26 - 
A/3650/2019 
visuel d’une baie doit s’étendre en outre sur toute la hauteur et toute la largeur de 
cette baie (art. 48 al. 1 et 2 LCI). 
 
d. 
Dans la mesure où les parties de la façade nord/ouest du bâtiment projeté 
selon autorisation complémentaire, seront équipées d'un vitrage fixe, translucide 
et donc non transparent, et partant assimilé à un mur, cela n'empêchera pas les 
recourants à l'avenir, dans les limites de l’art. 20 LCI, d'y accoler un éventuel 
agrandissement de leur immeuble. Leur argument d'une inconstructibilité en 
raison du respect des vues droite tombe dès lors à faux et sera rejeté. 
12) a. 
Selon l'art. 15 al. 1 LEaux-GE, aucune construction ou installation, tant en 
sous-sol qu’en élévation, ne peut être édifiée à une distance de moins de 10, 30 et 
50 m de la limite du cours d’eau, selon la carte des surfaces inconstructibles 
annexée à la présente loi (s'il existe un projet de correction du cours d'eau, cette 
distance est mesurée à partir de la limite future). Cette carte et ses modifications 
ultérieures sont établies selon la procédure prévue par la loi générale sur les zones 
de développement, du 29 juin 1957. 
 
 
L'al. 3 de cette disposition prévoit diverses dérogations, cas échéant 
assorties de charges ou de conditions (al. 6), lesquelles, selon l'al. 4, doivent être 
approuvées par le département et faire l’objet, hormis pour les requêtes en 
autorisation de construire instruites en procédure accélérée, d’une consultation de 
la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites 
 
 
Selon l'art. 15 al. 7 LEaux, les constructions et installations existantes 
dûment autorisées, qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais 
qui ne sont pas conformes à l'affectation de la zone, bénéficient en principe de la 
garantie de la situation acquise. Le département peut autoriser la rénovation de 
telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur 
agrandissement mesuré ou leur reconstruction. 
 
b. 
Comme retenu à juste titre par le TAPI, la question de l'absence de nécessité 
de l'obtention d'un préavis de la CMNS a déjà été définitivement tranchée en lien 
avec l’ISOS, par le Tribunal fédéral en dernier lieu (arrêt du Tribunal fédéral 
C_297/2017 du 6 décembre 2017), suite au recours formé contre l'ATA/414/2017 
du 11 avril 2017. Il y sera renvoyé expressément. 
 
c. 
Les recourants invoquent un nouveau biais pour remettre en cause cette 
décision par une prétendue violation de l'art 15 LEaux - GE. Or là encore le 
raisonnement du TAPI ne prête pas le flanc à la critique. En effet, l'al. 7 de cette 
disposition n'institue pas un régime dérogatoire, pour les installations et 
constructions existantes à l'instar des immeubles des recourants et de l'intimée, 
contrairement à son al. 3, pour l'application duquel le préavis de la CMNS serait 
effectivement nécessaire, hormis pour les requêtes en autorisation de construire 
instruites en procédure accélérée (art. 15 al. 4 et 5 LEaux-GE). Ainsi, il faut 


- 24/26 - 
A/3650/2019 
retenir avec le TAPI que la formulation du préavis de l'OCEau du 12 mars 2019 
favorable « avec dérogations (art. 15 al. 7 LEaux-GE) et art. 41c al. 2 de 
l'ordonnance sur la protection des eaux du 28 octobre 1998 (OEaux - RS 
814.201) », constitue un simple abus de langage, s'agissant de l'usage du mot 
dérogation, ne liant aucunement le département. 
 
 
Force est ainsi de retenir que le préavis de la CMNS n'était pas davantage 
requis en application de la LEaux-GE, de sorte que ce grief sera également rejeté. 
 
d. 
La recevabilité du grief allégué par les voisins de l'immeuble dont la 
surélévation est projetée, au niveau de l'exigence d'être touchés directement par 
l'autorisation querellée (art. 60 al. 1 let. b LPA), en lien avec la prétendue 
nécessité de demander de nouveaux préavis de l'OCEN et l'OCIRT, est douteuse. 
 
 
En tout état, comme relevé par l'intimée, suivie en cela par le département, 
puis le TAPI, on ne voit pas en quoi la minime réduction de la SBP, soit moins de 
5 m 2 sur trois étages, aurait un impact devant conduire l'OCEN à se positionner à 
nouveau sur la situation, étant relevé que le préavis joint à l'autorisation initiale 
devra évidemment, s'agissant du respect des prescriptions et standards 
énergétiques applicables, être respecté. Il en va de même du préavis de l'OCIRT, 
les recourants se contentant à cet égard d'alléguer, sans le démontrer, que les 
modifications envisagées auraient un impact sur la sécurité des travailleurs, ce qui 
est difficilement soutenable compte tenu du caractère minime des modifications 
en cause, l'intimée n'étant pas contredite lorsqu'elle explique que les chemins de 
fuite, de même que la luminosité des locaux, resteront les mêmes. 
 
 
Ce grief sans fondement sera en conséquence également rejeté. 
13) 
Enfin, la chambre administrative a déjà retenu et largement motivé dans son 
arrêt ATA/414/2017 du 11 avril 2017, en ses consid. 3d, 6c et 7c rappelés 
ci-dessus, que le département, qui avait fait sienne l'appréciation de la CA, n'avait 
pas mésusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que le projet initial ne 
nuirait pas au site dans lequel il s'insérait (art. 15 LCI). Il est, en tant que de 
besoin, expressément renvoyé à sa motivation d'alors. 
 
 
Les minimes modifications apportées au projet par l'autorisation 
complémentaire ne sont pas de nature à renverser ce constat et cette motivation. 
 
 
Ainsi, en tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 
14) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge des 
recourants (art. 87 al. 1), de même qu'une indemnité de procédure de CHF 2'000.- 
en faveur de l'intimée, qui y a conclu (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
 
* * * * * 


- 25/26 - 
A/3650/2019 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 30 novembre 2020 par Banque J. Safra Sarasin 
SA et Monsieur Jacob SAFRA contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 28 octobre 2020 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de Banque J. Safra Sarasin SA 
et Monsieur Jacob SAFRA ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à FAB Private Bank (Suisse) SA, à 
la charge solidaire de Banque J. Safra Sarasin SA et Monsieur Jacob SAFRA ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Mark Muller, avocat des recourants, au département 
du territoire-OAC, à Me Delphine Zarb, avocate de FAB Private Bank (Suisse) SA, 
ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Mascotto et Mme Lauber, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 


- 26/26 - 
A/3650/2019 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :