ge_gerichte · ATA/193/2012 · 2012-04-03 · fr

Résumé:
 L'acquisition d'un immeuble suivie de la transformation des douze logements en PPE poursuite un but économique. Dès lors que lesdits logements font partie de ceux déclarés en pénurie, leur vente est soumise à autorisation. Refus d'autoriser cette dernière, la recourante n'ayant pas démontré qu'un assainissement financier serait nécessaire, ni que les fonds obtenus seraient utilisés pour la construction de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, ce d'autant que le dépôt d'une demande de renseignements visant à l'édification d'un immeuble commercial et administratif laisse présager le contraire.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/827/2010-LDTR 
ATA/193/2012
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 avril 2012 
1ère section 
dans la cause 
 
F______ S.A. 
représentée par Régie Zimmermann S.A., mandataire 
contre 
ASLOCA - ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 9 novembre 2010 (DCCR/1743/2010) 


- 2/8 - 
A/827/2010 
EN FAIT 
1. 
 
La société F______ S.A. (ci-après : F______) a acheté, dans une vente aux 
enchères le 28 septembre 2005, un immeuble d’habitation comportant douze 
appartements, à l’adresse rue B______ à Genève. 
2. 
 
Le 6 janvier 2009, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par 
étages (ci-après : PPE). 
3. 
 
Par arrêté des 16 et 19 juillet 2009, le département des constructions et des 
technologies de l’information (ci-après : le département) a autorisé, d’une part, 
l’aliénation de trois appartements par F______ à Monsieur S______ et, d’autre 
part, l’aliénation de quatre appartements à la société M______ S.A. 
 
 
Ces décisions, qui n’ont pas fait l’objet de recours, sont définitives et 
exécutoires. 
4. 
 
Le 18 janvier 2010, F______ a requis du département l’autorisation de 
vendre trois appartements de quatre et cinq pièces à Madame D______. 
 
 
Cette dernière était locataire de l’un des logements en question. 
 
 
L’achat de l’immeuble avait été réalisé dans un but d’investissement et la 
vente était motivée par un besoin de liquidités. 
5. 
 
Par arrêté du 29 janvier 2010, le département a autorisé F______ à vendre 
les trois logements en question à Mme D______. 
6. 
 
Le 5 mars 2010, l’association genevoise de défense des locataires (ci-après : 
ASLOCA) a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière 
administrative (ci-après : la commission), devenue depuis lors le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI), contre l’autorisation précitée. 
Aucune des conditions de l’art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) n’était réalisée. 
7. 
 
F______ s’est opposée au recours le 12 avril 2010. 
 
 
La vente devait être autorisée, conformément à la jurisprudence et en 
particulier à l’arrêt du Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), du 2 novembre 2004 (ATA/852/2004). 
8. 
 
La commission a entendu les parties en audience de comparution 
personnelle le 14 septembre 2010. 


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A/827/2010 
 
a. 
F______ a précisé que Mme D______ effectuait un placement en achetant 
ces trois appartements. Des lots avaient déjà été vendus dans le même immeuble 
et F______ avait utilisé le produit des ventes antérieures pour construire des 
HLM. Elle avait notamment un projet de surélévation de l’immeuble sis rue 
A______. 
 
b. 
Le département a souligné que ces ventes avaient été autorisées car les 
appartements demeuraient dans le parc locatif. Des ventes similaires bénéficiaient 
d’une autorisation lorsque l’acquéreur reprenait les droits des locations et des 
baux ; il n’était pas nécessaire de réaliser une enquête approfondie. Le prix de 
vente des logements n’était pas pris en compte. 
9. 
 
Le 15 septembre 2010, le département a transmis les arrêtés concernant les 
ventes antérieures. 
 
 
De plus, F______ a communiqué, le 29 septembre 2010, les pièces et 
documents « établissant la structure financière liée à la vente des appartements en 
cause et aux constructions de futurs logements allégués ». Tous les produits des 
ventes devaient être réinvestis, notamment dans des surélévations d’immeubles. 
10. 
 
Le 9 novembre 2010, la commission a admis le recours et annulé 
l’autorisation de vente litigieuse. F______ n’avait pas établi le lien entre la vente 
d’appartements et les constructions projetées. Elle n’avait pas non plus démontré 
que les logements à construire répondraient aux besoins prépondérants de la 
population. Les intérêts privés de F______ et de Mme D______ étaient 
exclusivement économiques et devaient s’effacer devant l’intérêt public poursuivi 
par la LDTR. 
11. 
 
Le 6 janvier 2011, F______ a recouru auprès de la chambre administrative 
contre le jugement précité. Ce dernier ne respectait pas la LDTR, en particulier à 
l’aune de l’ATA/852/2004. La recourante allait, en lien avec son mandataire et 
d’autres sociétés qui lui étaient proches, investir des millions de francs pour la 
création de logements à Genève. Il était, de plus, démontré que les logements 
qu’elle prévoyait de construire répondaient aux besoins prépondérants de la 
population, s’agissant d’appartements d’une taille où sévissait la pénurie. 
12. 
 
Le 2 février 2011, le département s’en est rapporté à justice quant à l’issue 
du recours. 
13. 
 
Le 9 février 2011, l’ASLOCA a conclu au rejet du recours. La construction 
de nouveaux logements ne devait pas être financée par le produit de la vente 
d’appartements locatifs, au détriment de l’intérêt public protégé par la LDTR, soit 
le maintien d’un parc immobilier locatif répondant aux besoins prépondérants de 
la population. L’autorisation de vente en bloc des appartements ne pouvait être 


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accordée que pour des motifs d’assainissement financier, ce qui n’était pas le cas 
en l’espèce. 
14. 
 
D’entente entre les parties, l’instruction de la cause a été suspendue par 
décision du 20 avril 2011, jusqu’à droit jugé par le Tribunal fédéral dans une 
cause similaire concernant une société sœur de F______. 
15. 
 
Elle a été reprise par décision du 29 juillet 2011, le Tribunal fédéral ayant 
statué le 14 juillet 2011 (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011). 
16. 
 
Le 26 août 2011, F______ s’est déterminée à la suite de l’arrêt du Tribunal 
fédéral. La situation de la présente autorisation était différente de celle traitée par 
le Tribunal fédéral dès lors que F______ entendait vendre trois appartements pour 
financer la construction de neuf logements répondant aux besoins prépondérants 
de la population. Le coût des surélévations concernées était de CHF 4'300'000.- et 
elle ne disposait pas des liquidités nécessaires. Il serait disproportionné et 
contraire au principe de la garantie de la propriété d’exiger d’elle qu’elle procède 
à une vente d’appartements plus conséquente. 
17. 
 
Le 4 octobre 2011, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
18. 
 
L’ASLOCA s’est déterminée le 22 septembre 2011, adressant dans un 
premier temps ses observations au TAPI et en transmettant une copie à la chambre 
administrative le 28 décembre 2011. 
 
 
Dans l’arrêt du 14 juillet 2011, le Tribunal fédéral avait revu la question des 
ventes en bloc, progressivement démantelés en petits blocs. 
19. 
 
Le 4 octobre 2011, les parties ont été informées que la procédure était 
gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 
al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - 
E 5 10). 
2. 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert à la 
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 


- 5/8 - 
A/827/2010 
 
b. 
Le Conseil d'Etat a constaté qu'il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 
LDTR, dans toutes les catégories d'appartements d’une à sept pièces 
inclusivement 
(Arrêtés 
du 
Conseil 
d'Etat 
déterminant 
les 
catégories 
d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR 
du 27 juillet 2011 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
 
Les appartements concernés par la présente procédure entrent dans ces 
catégories et leur vente est donc soumise à autorisation. 
3. 
a. 
A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci : 
− a été, dès sa construction, soumis au régime de la propriété par étages ou à 
une forme de propriété analogue (let. a) ; 
− était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une 
forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière 
individualisée (let. b) ; 
− n’a jamais été loué (let. c) ; 
− a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la 
LDTR (let. d). 
 
 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de 
vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, 
pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage 
d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en 
location, l’acquéreur devant les revendre sous la même forme, sous réserve de 
l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 
 
b. 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. Les intérêts public et général résident dans 
le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
c. 
Aux termes de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 
29 avril 1996 (RDTR – L 5 20.01), dans le cadre de l’examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence. 
 
d. 
Par ailleurs, au vu de la marge d'appréciation en sa possession, même si 
aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est 
réalisé, l'autorité doit rechercher si l'intérêt public l'emporterait sur l'intérêt privé 
du recourant à aliéner l'appartement dont il est propriétaire (Arrêt du Tribunal 
fédéral non publié 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f, résumé in SJ 1999 II 


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p. 287 ; ATA/101/2011, ATA/102/2011, ATA/103/2011 et ATA/104/2011 du 
15 février 2011, confirmés par les arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 
1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). Dans les arrêts 
précités, le Tribunal fédéral a rappelé que, même en cas de vente en bloc, il était 
nécessaire d'examiner si l'intérêt privé de la recourante était spécial et prime sur 
l'intérêt public à la préservation du marché locatif. Même si le produit des ventes 
devait servir à la construction de nouveaux logements, la requérante devait 
démontrer que les fonds dégagés seraient indispensables à cette fin. Il était 
nécessaire d’éviter que, lorsque des immeubles locatifs étaient transformés en 
PPE, des ventes d'appartements « à la découpe » soient autorisées dans une 
perspective spéculative, ce type d'opération contribuant à l'envolée des prix 
immobiliers à Genève. 
 
 
La société concernée par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 était une 
société dont le but consistait notamment en l'étude, la promotion et la réalisation 
de projets, principalement dans le domaine immobilier, qui avait acquis un bloc de 
huit appartements, puis désiré les revendre en blocs de plus petite taille, sans avoir 
d’intérêts particuliers. Le fait de vendre « à la découpe » des immeubles locatifs 
en blocs de petites tailles a pour effet une transformation progressive de 
l'immeuble locatif contraire à l'esprit de la LDTR (cf. art. 39 al. 3 LDTR, 1ère 
partie de la phrase). Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, une 
multiplication du nombre des propriétaires tendaient à mettre en péril le maintien 
de l'affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers 
bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR. 
 
e. 
Lorsqu'un immeuble est constitué en PPE, la vente en blocs des 
appartements doit être préférée à une aliénation individuelle de ces derniers. 
4. 
 
En l'espèce, c'est en vain que la recourante soutient que la question soulevée 
par la présente cause est différente de celles traitées par la chambre administrative 
et par le Tribunal fédéral dans les arrêts précités. La vente litigieuse poursuit en 
effet des intérêts privés de nature strictement économique. A cet égard, F______ 
indique elle-même, dans ses écritures, que la société recourante dans la procédure 
ayant abouti à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 est une société sœur ayant 
avec elle une trésorerie commune (cf. mémoire de recours, p. 9, dernier 
paragraphe). 
 
 
La recourante a acquis un immeuble de douze logements, l’a transformé en 
PPE, puis a commencé à le revendre en découpant des petits lots. La justification 
de cette démarche n’est qu’économique et F______ n’a pas démontré qu’un 
assainissement financier serait nécessaire. 
 
 
De même, l’utilisation des fonds en vue de construire des logements 
répondant aux besoins prépondérants de la population, certes affirmés, n’est pas 
démontrée. Il est à relever que F______, conjointement avec notamment deux 


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A/827/2010 
sociétés concernées par les arrêts du Tribunal fédéral du 14 juillet 2011, a déposé, 
le 11 novembre 2011, une demande de renseignements visant à l’édification d’un 
immeuble commercial et administratif (DR 18388/1), ce qui permet de douter que 
les fonds de la vente litigieuse soient exclusivement destinés à la construction de 
logements. 
 
 
Dans ces circonstances, le recours ne peut qu’être rejeté, l'intérêt privé de la 
recourante devant s'effacer face à l'intérêt public, prépondérant dans la situation 
difficile qui est celle du marché locatif genevois et qui perdure depuis plusieurs 
années, comme l'a admis l’autorité de première instance. 
5. 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. La décision du 9 novembre 
2010 de la commission sera confirmée. 
 
 
Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante et une 
indemnité de procédure du même montant sera allouée à l’ASLOCA, également à 
la charge de la recourante (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 6 janvier 2011 par F______ S.A. contre la 
décision du 9 novembre 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de F______ S.A. ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à l'Association genevoise de défense 
des locataires, à la charge de la recourante ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 


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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Régie Zimmermann S.A., mandataire de la recourante, 
à Me Romolo Molo, avocat de l'Association genevoise de défense des locataires, au 
département des constructions et des technologies de l'information ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Hurni, M. Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
C. Derpich 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :