ge_gerichte · C/5170/2013 · 2014-06-17 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE; DROIT D'ÊTRE ENTENDU; MOTIVATION DE LA DÉCISION | CO.257f.3; Cst.29.2

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2015 C/5170/2013

C/5170/2013
ACJC/998/2015
du 07.09.2015
sur JTBL/657/2014 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE; DROIT D'ÊTRE ENTENDU; MOTIVATION DE LA DÉCISION
Normes
:
CO.257f.3; Cst.29.2
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/5170/2013
ACJC/998/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 7 SEPTEMBRE 2015
Entre
A______
, domiciliée 1______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 juin 2014, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______
, sise 2______ (GE), intimée, comparant par Me David Lachat, avocat, rue du Rhône 100, case postale 3403, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 17 juin 2014, expédié pour notification aux parties le 19 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié le 11 février 2013 pour le 31 mars 2013 par B______ à A______ pour l'appartement de trois pièces qu'elle occupe au 6
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE) (ch. 1 du dispositif). Il a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens, et de toute autre personne faisant ménage commun avec elle le logement précité (ch. 2), l'a condamnée au paiement de 100 fr. (taxe interprète) (ch. 3), transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel, à la 7
ème
Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue par l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécutions sollicitées (ch. 4), a condamné A______ au paiement de 100 fr. de débours (ch. 6), a dit que la procédure était gratuite (ch. 7) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).
En substance, le Tribunal a constaté que A______ avait été dûment mise en demeure de cesser de faire du tapage nocturne rendant la situation insupportable pour les autres locataires de l'immeuble. Ce comportement ayant été confirmé par divers témoins entendus par le Tribunal, ce dernier a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies.
B. a.
Par acte expédié le 21 août 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : la locataire ou l'appelante) forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut également à la constatation de l'inefficacité du congé qui lui a été notifié le 11 février 2013 pour le 31 mars 2013 et à l'annulation du congé ordinaire du 11 février 2013 donné pour le 31 mars 2013 (recte : 31 décembre 2013).
A titre subsidiaire, elle requiert l'annulation du congé du 11 février 2013 donné pour le 31 décembre 2013 et l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans venant à échéance le 31 décembre 2017.
Plus subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire au sens des considérants de l'arrêt à rendre.
Elle invoque une violation du droit d'être entendue, soit une motivation insuffisante du jugement entrepris. Elle soutient également que son attitude ne rend pas la poursuite du bail intolérable.
b.
Invitée à se déterminer par écrit, B______ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée), par une écriture du 26 septembre 2014, conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
c.
Les parties ont été avisées que la cause était gardée à juger par courrier du 27 octobre 2014, l'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
En date du 28 mars 2007, B______, représentée par C______ (ci-après : la régie), et la locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de trois pièces au 6
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE).
Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1
er
avril 2007 au 31 mars 2008, et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois avant l'échéance.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé initialement à 8'376 fr., soit 698 fr. par mois.
b.
Par courriers des 19 juillet 2008 et 18 juin 2009, contresignés par plusieurs voisins, D______ s'est plainte auprès de la régie de nuisances provenant de l'appartement de la locataire, lui reprochant notamment de recevoir des gens bruyants, hurlant toute la nuit, de traîner des sièges sur le sol ou encore de laisser sauter des enfants jusqu'à tard dans la nuit.
Par courriers des 23 juillet 2008 et 8 juillet 2009, la régie a dès lors invité la locataire à cesser immédiatement ces nuisances sous menace de lui résilier son bail en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Le 7 juillet 2011, D______ a quitté son appartement au 5
ème
étage pour emménager au 7
ème
étage du même immeuble.
c.
Par courriers des 2 et 22 juillet 2011, E______ ainsi que d'autres voisins se sont plaints auprès de la régie de nuisances sonores provenant de l'appartement de la locataire.
Par courriers des 22 juin 2011, 12 juillet 2011 et 3 août 2011, la régie a sommé la locataire de respecter le règlement de l'immeuble et de cesser immédiatement son comportement bruyant, de jour comme de nuit, sous menace de lui résilier son bail en application de l'art. 257f al. 3 CO.
d.
A la suite d'une nouvelle plainte du 4 août 2011 de E______, également contresignée par plusieurs autres locataires, la régie a résilié le bail de A______ pour le 31 mars 2012, par avis du 11 août 2011.
e.
Par requête du 26 août 2011, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers contestant la résiliation de son bail.
f.
Le 26 janvier 2012, F______ s'est adressé à la régie pour se plaindre de bruits et de disputes insoutenables qui provenaient de l'appartement de la locataire.
Faisant suite à cette nouvelle plainte, la régie a enjoint la locataire, par courrier du 31 janvier 2012, de ne plus incommoder ses voisins d'une manière quelconque entre 22h et 7h du matin.
g.
Lors de l'audience de conciliation du 22 mai 2012, la bailleresse a retiré son congé du 11 août 2011 en raison de l'engagement de la locataire d'adopter un comportement respectueux envers ses voisins et la contestation de congé est ainsi devenue sans objet.
h.
Par courrier du 7 août 2012, F______ a sollicité de la régie une réduction de son loyer en raison des nuisances sonores qui provenaient de l'appartement de la locataire.
Le 1
er
septembre 2012, F______ a quitté son appartement du 5
ème
étage pour emménager au 8
ème
étage du même immeuble.
i.
Le 10 décembre 2012, la bailleresse a adressé un ultime avertissement à la locataire, en lui reprochant de ne toujours pas respecter le règlement intérieur de l'immeuble, en dépit des sommations précédentes. La bailleresse l'a derechef menacée d'une résiliation immédiate de son bail (art. 257f al. 3 CO) si elle ne mettait pas fin à ses nuisances incommodant son voisinage.
j.
Le 28 janvier 2013 la régie a reçu un rapport qui listait huit dates, entre le 14 décembre 2012 et le 8 janvier 2013, au cours desquelles des nuisances sonores émanant de l'appartement de la locataire avaient été constatées.
La fin de ce rapport faisait par ailleurs état d'un tapage très violent constaté le 9 janvier 2013 chez G______, locataire d'un appartement au 5
ème
étage.
Le verso du rapport comportait la signature de dix-neuf locataires de l'immeuble.
k.
Par avis du 11 février 2013, la bailleresse a adressé à la locataire deux avis de résiliation, l'un pour le 31 mars 2013 au motif de la persistance de plaintes à son encontre, l'autre pour l'échéance au bail du 31 décembre 2013.
l.
Par requête du 10 mars 2013 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la locataire a contesté ces résiliations.
m.
Le même jour, la locataire s'est plainte à la régie qu'elle estimait être victime d'un acharnement et des manigances de la part des collaborateurs de cette dernière. Elle contestait être à l'origine de la moindre nuisance dès lors qu'elle avait pris l'engagement en conciliation de ne plus faire de bruit. Les nuisances sonores qui lui étaient reprochées provenaient de l'appartement de G______.
n.
Un échange de correspondances s'en est suivi entre les parties.
o.
Non conciliées le 24 mai 2013, les deux contestations de congé ont été portées devant le Tribunal en date du 24 juin 2013.
La locataire a conclu à ce que le congé ordinaire donné pour le 31 décembre 2013 soit annulé et à ce que le congé extraordinaire donné pour le 31 mars 2013 soit déclaré inefficace.
p.
Dans sa réponse du 6 septembre 2013 dans les deux causes C/5170/2013 et C/5171/2013, la bailleresse a conclu au déboutement de la locataire et à la constatation de la validité des congés. Reconventionnellement, elle a conclu à l'évacuation de la locataire, assortie de mesures d'exécution directe.
q.
Les causes C/5170/2013 et C/5171/2013 ont été jointes sous le numéro de cause C/5170/2013 par ordonnance du 12 septembre 2013.
r.
Par écritures du 8 octobre 2013, la locataire a conclu au rejet de la demande reconventionnelle.
Elle a par ailleurs déposé un bordereau de pièces complémentaires contenant une attestation signée par quatre voisins indiquant ne pas avoir de problèmes de voisinage avec elle.
s.
Lors de l'audience du 18 novembre 2013 du Tribunal, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
Le Tribunal a ensuite procédé à l'interrogatoire des parties.
A______ a indiqué qu'elle vivait seule dans l'appartement et qu'elle contestait être l'auteur de quelconques nuisances. Depuis le retrait du premier congé, elle vivait cloîtrée dans son appartement et n'invitait personne chez elle, sauf le dimanche à midi. Les nuisances sonores dans l'immeuble étaient le fait de G______. Elle avait appelé plusieurs fois la police à ce sujet. H______, employée de la régie, l'avait prise en grippe et c'était à la demande de cette dernière que le concierge avait fait signer la pétition qui avait été versée à la procédure.
H______, représentante de la régie, a indiqué que le premier congé avait été retiré parce qu'elle avait été remplacée par un collègue le jour de l'audience de conciliation, et que la régie n'avait alors aucun rapport de police sur lequel se fonder. Elle n'avait jamais demandé au concierge de l'immeuble de faire signer une pétition. Plusieurs locataires, dont F______ et E______, l'avaient appelée pour se plaindre de nuisances sonores et elle leur avait conseillé de rédiger un tel document. Elle ignorait en revanche pour quelle raison il y avait la mention "comme promis" sur la pétition qui était parvenue à la régie. Le 20 octobre 2013, la régie avait adressé un avertissement à G______ à la suite d'une plainte émanant de la locataire. A la suite de la réception de la pétition qui mentionnait un important tapage provenant de l'appartement de G______, celui-ci avait expliqué qu'il avait fait ce bruit parce qu'il ne supportait plus A______. Il avait par la suite produit un certificat médical faisant état d'une hospitalisation nécessaire à cause du bruit de la locataire. Elle savait que la police était intervenue dans l'immeuble le 14 novembre 2013 suite à un appel de G______ qui s'était plaint des nuisances sonores.
t.
Les audiences des 13 janvier 2014 et 3 mars 2014 devant le Tribunal ont permis l'audition de neuf témoins.
I______, locataire au 5
ème
étage, immédiatement au-dessous de A______, a déclaré qu'elle la connaissait de vue et n'avait jamais eu à s'en plaindre. Elle connaissait également G______ qui habitait en face de chez elle. Elle n'avait jamais eu à s'en plaindre non plus. Elle n'avait pas signé de pétition. La signature qui figurait à côté de son nom pouvait être celle de l'un de ses six enfants.
J______, voisine de palier de la locataire, a indiqué que la police était intervenue chez cette dernière début 2011 et qu'elle-même s'était alors plainte du bruit qu'elle faisait. Depuis 2012, il n'y avait plus de bruits provenant de chez A______, motif pour lequel elle avait signé l'attestation produite par celle-ci. Le concierge lui avait parlé de l'existence de plaintes contre A______ en raison du bruit. Elle avait refusé de signer cette pétition dans la mesure où ces reproches étaient faux, ce qu'elle était bien placée pour savoir puisque son appartement se trouvait en face de celui de A______.
K______, locataire au 7
ème
étage, a indiqué qu'elle n'avait jamais eu à se plaindre de bruits émanant de chez la locataire. Elle avait en revanche eu à se plaindre du bruit que faisait G______.
L______, locataire au 4
ème
étage, a indiqué qu'elle n'avait eu à se plaindre de personne dans l'immeuble. La signature qui figurait à côté de son nom sur les pétitions était celle de son mari. Celui-ci lui avait indiqué qu'une dame faisait du bruit mais elle ne l'avait elle-même jamais entendue. Elle n'était toutefois pas souvent présente chez elle car elle travaillait toute la journée et elle se rendait fréquemment au chevet de son époux qui était hospitalisé.
D______, locataire au 7
ème
étage, a indiqué qu'elle avait demandé durant quatre ans à pouvoir déménager pour ne plus subir les nuisances sonores qui provenaient de l'appartement de la locataire. Il s'agissait de bruits de voix (notamment la sienne), de meubles que l'on déplace ou de musique. Il y avait également du bruit chez I______ mais elle arrivait à distinguer clairement de quel appartement provenait chaque bruit. Depuis qu'elle habitait au 7
ème
étage, les nuisances sonores avaient beaucoup diminué et s'étaient espacées, mais il y en avait encore, tant en provenance de l'appartement de A______ que de celui de I______ ou encore de G______. Elle avait toujours pris la défense de ce dernier car ayant habité à son étage, elle savait ce qu'il endurait. Il n'en demeurait pas moins que G______ était quelqu'un de violent et que son comportement était le pire d'entre tous. Elle avait discuté des nuisances sonores dans l'immeuble avec le concierge et elle s'était proposée de lui fournir un rapport à cet égard. Elle avait agi sans but et elle ne pensait pas que ce document servirait de base pour une pétition. Elle n'avait pas fait signer les différents locataires sur le verso de son rapport relatif aux nuisances constatées en décembre 2012 et janvier 2013.
E______, locataire au 8
ème
étage, a confirmé qu'il avait signé le verso du rapport, sans se rappeler à la demande de qui il l'avait fait, mais en tout cas pas à celle du concierge. Il ne se souvenait pas d'avoir lu le texte qui figurait au recto de ce document. Il avait lui-même fait circuler des pétitions, ce qu'il avait depuis cessé de faire, la situation s'étant un peu calmée. Il avait su par les autres voisins que les bruits provenaient de l'appartement de la locataire. Ces bruits consistaient en des disputes, des déplacements de meubles ou des objets jetés à terre. Il connaissait G______ mais ignorait s'il faisait du bruit. Le nom de I______ ne lui disait en revanche rien.
F______, locataire au 8
ème
étage, a indiqué qu'il avait déménagé du 5
ème
en raison des nuisances sonores provenant de chez A______, pour lesquelles il avait fait preuve de patience mais qui avaient affecté sa santé. Il y avait chez elle des fêtes d'anniversaire toutes les semaines avec de la musique, des bagarres, des déplacements de meubles et ce durant la nuit, vers 3-4h du matin. Dans le courant de l'année 2011, il lui était arrivé de faire appel à la police deux fois durant la même soirée. En 2012, il y avait également eu des problèmes jusqu'à ce qu'il déménage au 8
ème
étage. Sa signature figurait bien sur le rapport mais il ne se souvenait plus qui lui avait demandé de signer. Depuis qu'il habitait au 8
ème
étage, la situation s'était améliorée pour lui. Il lui arrivait cependant d'entendre des bruits, lorsqu'ils étaient vraiment forts, tant en provenance de l'appartement de A______ que de celui de G______. Il en avait fait part au concierge, ce que celui-ci avait dû relayer à la régie.
G______, locataire au 5
ème
étage, dans l'ancien appartement de F______, a indiqué qu'il avait été hospitalisé deux fois parce qu'il ne pouvait pas dormir chez lui. La locataire marchait avec des talons, faisait tomber de gros objets sur le sol et bougeait ses meubles. Avant qu'elle reçoive son congé, elle organisait régulièrement des fêtes chez elle. Il avait signé une pétition à la demande du concierge mais son but n'était pas de la mettre dehors, idée à laquelle il s'opposait. Le recto du document ne lui avait pas été montré et il avait signé sur une feuille blanche. Il pensait qu'il avait signé une pétition en lien avec un problème général de bruit dans l'immeuble.
M______, concierge, a indiqué qu'il avait entendu beaucoup de locataires se plaindre de A______. Il avait pris la situation très à cœur en janvier 2013 lorsqu'il avait rencontré D______. Celle-ci lui avait indiqué qu'elle était obligée de dormir avec un casque et qu'il lui était même arrivé d'aller dormir dans sa cave. Lorsqu'il avait appris qu'elle avait noté toutes les nuisances qu'elle avait constatées, il lui avait proposé de lui donner cette feuille pour qu'il se charge de faire signer une pétition. Chaque locataire qui avait signé avait lu le recto du document, y compris G______. Il n'avait jamais constaté lui-même de bruits provenant de l'appartement de la locataire.
A l'issue de cette audience, le Tribunal a constaté que l'original du rapport était recto avec au verso les dix-neuf signatures et que ce document avait été plié dans plusieurs sens.
u.
Informé de ce que la bailleresse était devenue, par suite de fusion, B______, le Tribunal a rectifié sur le siège la qualité des parties.
v.
Dans leurs plaidoiries finales écrites du 3 avril 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions. A réception de ces écritures, la cause a été gardée à juger.
D.
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1. 1.1.
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, SPÜHLER/TENCHIO/ INFANGER 2
ème
[éd.], 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral;
4A_367/2010
du 4.10.2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2.6.2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6.3.2008 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 8'376 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2.
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Les délais légaux et les délais fixés judiciairement ne courent pas du 15 juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let. b CPC).
Le jugement du Tribunal du 17 juin 2014 a été communiqué aux parties le 19 juin 2014 et reçu par elles le 20 juin 2014. Le délai de trente jours pour former appel a commencé à courir le lendemain (art. 142 al. 1 CPC), soit le 21 juin 2014. L'appel ayant été expédié à la Cour à un office de poste le 21 août 2014 (art. 143 al. 1 CPC), il a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est donc recevable.
1.3.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2. 2.1.
Le congé notifié par l'intimée, se fonde sur l'application de l'art. 257f al. 3 CO, dont il convient ainsi d'examiner si les conditions sont réalisées, à défaut de quoi le congé serait inefficace et l'action en évacuation de l'intimée infondée.
2.2.
Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur sont dus.
L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois.
La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral
4A_87/2012
du 10 avril 2012 consid. 4.1, in SJ 2012 I p. 443).
Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 677).
Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égards envers les voisins (ATF
136 III 65
consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement (arrêt du Tribunal fédéral
4A_87/2012
déjà cité, consid. 4.1). La résiliation, en application de l'art. 257f CO, exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure et qu'elles atteignent un degré de gravité qui rend insupportable la continuation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral
4C.331/2004
du 17 mars 2005 consid. 1.1.4).
Dans chaque cas, il convient d'apprécier la marge de tolérance qui peut être exigée du bailleur et des autres locataires de l'immeuble. Le degré de tolérance est fonction des circonstances objectives et subjectives, propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux loués, de leur localisation, de leur état d’entretien (par exemple la qualité de l'isolation phonique) et des efforts accomplis - ou non - par le perturbateur (
ACJC/1152/2009
du 5 octobre 2009; Lachat, op. cit., p. 679).
En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et des contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par-devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelquefois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre pétition (
ACJC/500/2013
du 22 avril 2013).
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (ATF
131 III 222
;
118 II 235
, JdT 1994 I 331;
104 II 216
). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
2.3.
L'appelante ne conteste pas, à juste titre, que les conditions formelles de la validité du congé extraordinaire qui lui a été notifié par l'intimée le 11 février 2013 sont remplies. En effet, l'intimée a bien notifié un avertissement écrit à l'appelante en date du 10 décembre 2012 et l'a menacée d'une résiliation immédiate de son bail si elle ne mettait pas fin aux nuisances incommodant le voisinage.
2.3.1.
L'appelante reproche en revanche au tribunal d'avoir admis qu'elle avait adopté un comportement constituant une violation de son devoir de diligence et d'avoir persisté dans ce comportement après l'avertissement du 10 décembre 2012.
La persistance de ce comportement contraire aux égards que se doivent les voisins est attestée par un rapport remis par les locataires de l'immeuble à la régie le 28 janvier 2013. Ce rapport, signé par dix-neuf locataires de l'immeuble, fait la liste de huit événements situés entre le 14 décembre 2012 et le 8 janvier 2013, soit des faits qui sont intervenus postérieurement à l'avertissement écrit du 10 décembre 2012. Au cours de ces événements, le comportement de l'appelante est décrit comme bruyant par les signataires du rapport.
Conformément à la jurisprudence mentionnée ci-dessus, l'on ne peut pas se contenter de l'existence de ce rapport, qui s'apparente à une pétition, pour admettre que le congé extraordinaire est valable. C'est ainsi que le tribunal a procédé à des auditions de témoins pour se forger sa propre conviction.
L'appelante reproche au tribunal d'avoir retenu sur la seule base de deux témoignages que les nuisances qui lui sont reprochées sont avérées, alors que les cinq autres témoins entendus auraient indiqué ne pas ou ne plus avoir à se plaindre.
Or, il ressort des enquêtes que trois voisins, et non six, ont déclaré n'avoir jamais eu à se plaindre de l'appelante, soit les témoins I______, K______ et L______. La Cour retient que le témoin L______ a déclaré que le rapport du 28 janvier 2013 avait été signé par son mari, qui lui avait dit qu'une femme faisait du bruit dans l'immeuble. Ce témoignage n'est ainsi pas concluant.
La Cour constate que l'un des deux autres témoins dont l'appelante dit qu'ils auraient déclaré ne jamais avoir eu à se plaindre de son comportement, soit M______, le concierge, n'habite pas dans l'immeuble, de sorte qu'il n'a pas personnellement constaté les nuisances nocturnes occasionnées par l'appelante. Il a toutefois indiqué avoir recueilli les plaintes de nombreux locataires mécontents.
Quant au témoin J______, elle a confirmé s'être déjà plainte de nuisances sonores directement auprès de l'appelante.
2.3.2.
En revanche, la réalité des nuisances sonores occasionnées par l'appelante est attestée par plusieurs témoignages.
Le témoin D______ a indiqué qu'elle avait demandé durant quatre ans à pouvoir déménager pour ne plus subir les nuisances sonores qui provenaient de l'appartement de l'appelante. Depuis qu'elle habitait au 7
ème
étage, les nuisances sonores avaient beaucoup diminué et s'étaient espacées, mais il y en avait encore, provenant notamment de l'appartement de l'appelante. Elle a confirmé avoir signé le rapport.
Le témoin E______ a également confirmé avoir signé le rapport et a déclaré que la situation s'était "un peu calmée" depuis les pétitions qu'il avait déposées en 2011, ce qui signifie que les nuisances n'ont pas cessé.
Le témoin F______, qui a dû déménager du 5
ème
étage au 8
ème
étage en raison du tapage de l'appelante, a déclaré que depuis qu'il habitait au 8
ème
étage, soit depuis septembre 2012, la situation s'était améliorée, mais qu'il lui arrivait d'entendre du bruit en provenance de l'appartement de l'appelante lorsqu'il était vraiment fort. Il a confirmé avoir signé le rapport du 28 janvier 2011.
Enfin, le témoin G______ a reconnu en audience que depuis son emménagement dans l'immeuble en octobre 2012 et jusqu'au congé notifié à l'appelante, soit postérieurement à l'avertissement du 27 août 2014 et à celui du 10 décembre 2012, l'appelante causait régulièrement d'importantes nuisances sonores la nuit.
L'appelante invoque le fait que sur les neuf témoins interrogés, seuls deux ont expressément reconnu avoir lu et signé la pétition dirigée contre l'appelante, soit le concierge et l'auteur du rapport.
La Cour retiendra au contraire que, sur les dix-neuf locataires qui ont signé le rapport, quatre ont admis l'avoir signé lors de leur audition, soit les témoins D______, E______, F______ et G______.
Il est sans pertinence que la validité d'une ou deux signatures soit contestée. Le rapport du 28 janvier 2013 permet de démontrer qu'un grand nombre de locataires a attesté avoir souffert de nuisances sonores intenses causées à huit reprises par l'appelante entre le 14 décembre 2012 et le 8 janvier 2013, soit postérieurement aux avertissements adressés à cette dernière par l'intimée.
La Cour considère que la persistance des nuisances postérieurement à l'avertissement écrit a été démontrée tant par les titres produits que par les enquêtes.
2.4.
L'appelante soutient que bien qu'elle n'ait pas eu assez d'égards envers les autres habitants de l'immeuble, il faudrait retenir que l'atteinte ne rend pas la poursuite du bail intolérable puisque les nuisances ne se seraient pas péjorées depuis 2008 et qu'un congé extraordinaire n'a pas été notifié avant le 11 février 2013.
Il est admis que le maintien du contrat est devenu insupportable pour le bailleur ou "les personnes habitant la maison" lorsque le locataire persiste à violer son obligation de diligence au point qu'il n'est plus possible d'exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer de la chose jusqu’à l’échéance ordinaire; dans le domaine immobilier, en particulier, la situation est telle que le bailleur peut craindre que d'autres locataires se prévalent des règles sur la garantie des défauts (BOHNET/MONTINI, Droit de bail à loyer, ad art. 257f n° 37).
Le comportement répété de l'appelante depuis le mois de juillet 2008 tend à démontrer l'absence d'égards - et d'efforts - dont celle-ci fait preuve depuis près de six ans envers ses voisins et sa bailleresse, laquelle lui a pourtant adressé neuf avertissements.
Par ailleurs, depuis le 22 mai 2012, l'appelante a causé des nuisances nocturnes à de nombreuses reprises, et ce en dépit du fait que l'intimée lui ait accordé une seconde chance en consentant au retrait d'une précédente résiliation de bail à la condition que la locataire cesse, à l'avenir, d'importuner ses voisins.
Les dernières nuisances reprochées sont en outre particulièrement intenses et rapprochées - onze cas ont été dénoncés entre le 7 décembre 2012 et le 8 janvier 2013 - attestées par la pétition du 28 janvier 2013 ainsi que l'avertissement ultime du 10 décembre 2012.
La patience et l'indulgence dont a fait preuve l'intimée à l'égard de l'appelante jusqu'à la seconde résiliation de son bail n'ont manifestement pas décidé l'appelante à adopter un comportement responsable. On ne peut dès lors attendre de l'intimée qu'elle fasse preuve d'une tolérance quelconque vis-à-vis du comportement bruyant de l'appelante.
Les enquêtes ont enfin permis de constater l'importance et la gravité de ces nuisances sonores sur le voisinage de l'appelante.
Le témoin D______ a indiqué avoir demandé pendant quatre ans à pouvoir déménager pour ne plus avoir à subir ces nuisances.
Le témoin F______ a sollicité pour sa part une baisse de loyer avant de demander à pouvoir changer d'appartement et ainsi échapper aux nuisances sonores causées par l'appelante. Il a par ailleurs indiqué que le bruit émanant de l'appartement de A______ avait affecté sa santé.
Enfin, le témoin G______ a déclaré qu'il ne souhaitait pas rester dans cet appartement. En effet, le bruit causé par l'appelante l'empêchant de dormir, il a dû être hospitalisé à deux reprises.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'est pas besoin que les nuisances sonores se soient aggravées pour que la bailleresse puisse procéder à une résiliation du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. Il suffit que la locataire ait persisté à violer son obligation de diligence, en dépit des avertissements qui lui ont été adressés. Il convient par ailleurs de rappeler que l'intimée n'a pas toléré les nuisances continues dont l'appelante est à l'origine depuis 2008. Ces violations répétées ont en effet conduit l'intimée à résilier le bail de l'appelante le 11 août 2011. Ce n'est qu'en raison de l'engagement de celle-ci à adopter un comportement enfin respectueux envers ses voisins que la bailleresse a consenti, lors de l'audience de conciliation du 22 mai 2012, à retirer le congé.
Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal a à bon droit considéré que les nuisances sonores nocturnes causées par l'appelante étaient de nature à rendre insupportable le maintien de son contrat de bail jusqu'à son échéance ordinaire, tant pour les autres locataires de l'immeuble qui ne peuvent plus user de la chose conformément au contrat en raison des graves troubles causés à leur tranquillité, que pour l'intimée, susceptible de devoir indemniser les locataires du fait du défaut - de jouissance en toute tranquillité - de la chose louée.
2.5.
Les conditions de réalisation de l'art. 257f al. 3 CO sont ainsi remplies et le congé notifié le 12 février 2013 est efficace.
3.
L'appelante soutient enfin que le Tribunal a violé son obligation de motiver, composante du droit d'être entendu des parties, en ne précisant pas sur quel témoignage s'est fondée sa décision et quelle valeur probante est accordée aux différents témoignages contradictoires.
3.1.
Le droit d'obtenir une décision motivée découle du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Constitution fédérale). Le droit à la motivation vise à ce que le justiciable puisse comprendre la décision dont il est l'objet et exercer ses droits de recours à bon escient, ainsi qu'à permettre à l'autorité de recours d'exercer son contrôle. Il suffit que l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle fonde sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF
124 II 146
consid. 2 p. 149). Il faut, du point de vue de la motivation de la décision, que les parties puissent se rendre compte de la portée à leur égard et, le cas échéant, recourir contre elle en connaissance de cause (ATF
133 III 439
consid. 33 = JT
2008 I 4
).
La motivation du jugement entrepris est conforme aux exigences de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Le jugement reprend l'ensemble des éléments pertinents concourant à établir la réalité des nuisances alléguées par les locataires signataires du rapport du 28 janvier 2013. Il relate correctement les témoignages recueillis lors des enquêtes et permet aisément de comprendre sur quel fait le Tribunal s'est fondé pour établir sa conviction que l'appelante a persisté à enfreindre son obligation de diligence envers ses voisins postérieurement à l'avertissement écrit qui lui a été notifié le 10 décembre 2012.
Par conséquent, le grief de la violation du droit d'être entendue de l'appelante sera rejeté.
4.
Il résulte de ce qui précède que le congé est efficace, de sorte que le contrat de bail a pris fin valablement le 31 mars 2013, étant rappelé qu'en cas de résiliation du bail au sens de l'art. 257f al. 3 CO, l'octroi d'une prolongation est exclu (art. 272a al. 1 let. b CO).
Les conclusions de l'appelante relatives à la contestation du congé ordinaire deviennent dès lors sans objet.
En conséquence, l'appelante ne disposant plus d'aucun titre pour occuper l'appartement, la requête en évacuation pour fin de bail est fondée. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré valable le congé notifié à l'appelante et l'ont condamnée à évacuer l'appartement en cause.
Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
Les débours faisant partie des frais (art. 95 al. 3 let. a CPC), la décision du Tribunal au sujet de la condamnation de l'appelante à leur paiement est erronée. Les chiffres 3 et 6 seront en conséquence annulés.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté le 21 août 2014 par A______ contre le jugement
JTBL/657/2014
rendu le 17 juin 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5170/2013-5 OSB.
Au fond
:
Annule les chiffres 3 et 6 du dispositif de ce jugement.
Confirme ce jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant
:
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.