ge_gerichte · ACJC/121/2017 · 2017-02-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.02.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9369/2015 
ACJC/121/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 6 FEVRIER 2017 
 
Entre 
A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 21 avril 2016, comparant en personne, 
et 
B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Pierre DAUDIN, avocat, 
place Claparède 7, case postale 360, 1200 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection 
de domicile. 
 


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C/9369/2015 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/367/2016, rendu le 21 avril 2016 et reçu le 25 avril 2016 
par les parties, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à 
A______ le 14 avril 2015 pour l’arcade au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 
______, à Genève (ch. 1), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) 
et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
En substance, les premiers juges ont considéré que la mise en demeure notifiée le 
4 mars 2015 pour les arriérés de loyer des mois d’octobre et novembre 2014, et de 
février et mars 2015, était valable, que le fait que la bailleresse se soit déplacée 
volontairement dans les locaux loués depuis le début du bail pour encaisser le 
loyer en liquide n’avait pas modifié la nature, portable, de la dette de loyer. Le fait 
qu’un bulletin de versement n’ait pas été joint à la mise en demeure, laquelle 
comportait par ailleurs les coordonnées du compte de paiement de l’expéditeur, ne 
changeait rien à cela. En outre, les termes clairs de l’article 257d CO avaient été 
respectés en l’espèce, de sorte que le congé notifié le 14 avril 2015 était valable. 
b. Par écriture expédiée le 24 mai 2016 à la Cour de justice, A______ a formé 
appel contre ce jugement et conclu à ce qu’il soit annulé et à ce que, cela fait, la 
Cour déclare inefficace le congé notifié le 14 avril 2015. Dans le corps de texte 
relatif au développement de ses griefs, elle reprend ses conclusions en annulation 
du jugement et sollicite également l’annulation de la résiliation. 
L’appelante fait valoir que le caractère portable de la dette de loyer a été modifié 
d’entente entre les parties. Cette modalité d’exécution du contrat ne pouvait pas 
être par la suite modifiée sans son consentement. 
Le fait que le pli ayant contenu la mise en demeure du 4 mars 2015 ne contenait 
pas de bulletin de versement (fait négatif) ne pouvait être prouvé par ses soins. Il 
appartenait à l’intimée de démontrer que ce bulletin lui avait bien été adressé à 
cette occasion. 
Dans le délai comminatoire, à compter à partir du 14 mars 2015 en raison de la 
transmission tardive d’un bulletin de versement, elle s’était acquittée d’un 
montant total de 6'838 fr. sur les 7'784 fr. réclamés. La différence de 946 fr. 
encore due après ce délai ne pouvait justifier la résiliation du bail. 
Enfin, elle soutient avoir payé indument des intérêts à la bailleresse depuis 2009 
sur le prix de vente, alors qu’aucun prêt n’avait été conclu, de sorte qu’elle ne 
pouvait être mise en demeure de payer un loyer. C’était au contraire à l’intimée de 
lui rembourser ces intérêts. 


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c. Par mémoire-réponse du 18 juin 2016, B______ a conclu à ce que l’appelante 
soit déboutée de toutes ses conclusions et condamnée en tous les frais. 
A l’appui de ses conclusions, elle fait valoir que le fait que la dette soit portable 
ou quérable ne modifie en rien l’application de l’article 257d CO et que l’envoi 
d’un bulletin de versement n’en est pas une condition légale. Par ailleurs, les 
paiements effectués jusqu’au 8 avril 2015 ne couvraient pas l’intégralité du 
montant requis, de sorte que le congé notifié le 14 avril 2015 ne saurait être 
valablement remis en question. Enfin, si l’appelante désirait exciper valablement 
de compensation pour contrer la mise en demeure, elle devait le faire durant le 
délai comminatoire, ce qui n’avait pas été fait, de sorte que cette question était 
irrelevante. 
d. Par avis du 9 août 2016, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger, l’appelante n’ayant pas fait usage de son droit de répliquer. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Par convention de vente du 1er août 2008, les parties ont convenu de l’achat du 
fonds de commerce du café-restaurant « C______ », sis ______ à Genève, par 
A______ à B______, pour le prix de 130'000 fr., payable par un acompte de 
20'000 fr. versé à la signature, le solde devant être versé par mensualités, selon un 
plan de remboursement annexé au contrat. 
b. Il ressort de la convention précitée que B______, locataire de l’arcade dans 
laquelle était exploité le café-restaurant, sous-louerait ces locaux à A______ 
jusqu’au paiement intégral du prix de vente du fonds de commerce, le montant du 
loyer devant être versé en sus des mensualités prévues pour l’achat de celui-ci. 
Après paiement intégral du prix de vente, intérêts compris, des démarches 
devaient être entreprises en vue du transfert du bail en faveur de A______. 
c. La reprise de l’exploitation du café-restaurant s’est faite au 1er août 2008. 
d. Le sous-loyer a été fixé en dernier lieu à 1'946 fr. par mois, charges comprises. 
e. A partir du mois de novembre 2009, la sous-locataire a pris du retard dans le 
paiement des loyers. Elle n’a parfois payé aucun loyer durant plusieurs mois 
d’affilée. 
f. En date du 4 mars 2015, la sous-bailleresse a fait notifier à la sous-locataire un 
courrier recommandé de mise en demeure, sollicitant le paiement des loyers des 
mois d’octobre et novembre 2014, ainsi que de février et mars 2015, soit 7'784 fr., 
dans un délai de 30 jours, faute de quoi le bail serait résilié en application de 
l’article 257d CO, ceci sans préjudice de l’arriéré dû au 30 septembre 2014 qui 
s’élevait à 46'254 fr. 


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Le texte du courrier, qui comporte dans son en-tête les coordonnées du compte de 
chèque postal du mandataire, mentionne qu’un bulletin de versement y est joint. 
g. Le suivi de la Poste consultable sur internet indique que le pli a été distribué le 
5 mars 2015. 
h. Le 13 mars 2015, le mandataire de la sous-locataire a accusé réception de l’avis 
comminatoire et indiqué que sa mandante était disposée à payer la somme requise 
à titre de loyers. Il sollicitait toutefois que les coordonnées bancaires ou postales 
de la sous-bailleresse lui soient transmises. 
i. Le même jour, le conseil de la sous-bailleresse a envoyé à celui de la sous-
locataire un bulletin tout en indiquant qu’un autre bulletin de versement avait 
d’ores et déjà été adressé à la sous-locataire le 11 mars 2015. 
j. Le 17 mars 2015, A______ a payé deux fois 1'946 fr. par bulletins de 
versement. 
Le 8 avril 2015, elle a versé 1'946 fr. et 1'000 fr. 
Le 4 mai 2015, elle a payé par le même moyen une somme de 946 fr. 
k Le 14 avril 2015, considérant que la somme requise n’avait pas été versée dans 
le délai comminatoire, la sous-bailleresse a fait notifier un avis de résiliation de 
bail en cas de demeure du locataire à A______, avec effet au 31 mai 2015. 
l. Le 8 mai 2015, la sous-locataire a contesté le congé auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, concluant à son annulation et 
subsidiairement à l’octroi d’une prolongation de bail. 
L’audience de conciliation du 18 juin 2015 n’ayant pas abouti, la sous-locataire 
s’est vue délivrer l’autorisation de procéder, ce qu’elle a fait en introduisant sa 
demande, complétée en matière d’argumentation mais reprenant ses précédentes 
conclusions, auprès du Tribunal, le 19 août 2015, soit dans le délai de 30 jours 
comprenant la suspension du 15 juillet au 15 août. 
La sous-bailleresse a répondu à la demande par mémoire du 27 novembre 2015. 
Elle a conclu au rejet de la demande. 
m. Lors de l’audience du 28 janvier 2016, le Tribunal a procédé à l’interrogatoire 
des parties. Elles ont toutes deux admis que le 17 mars 2015, deux mensualités de 
retard avaient été versées par la sous-locataire. 
La sous-locataire a soutenu que les deux versements du 8 avril 2015 avaient été 
faits durant le délai comminatoire, celui-ci ayant été prolongé du fait qu’un 


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bulletin de versement ne lui avait été adressé que le 16 mars. La sous-bailleresse a 
contesté ce fait. 
Lors de l’audience de plaidoiries finales du 17 mars 2016, la sous-locataire a 
conclu à la constatation de la nullité de la résiliation. Les parties ont plaidé, faisant 
valoir des arguments divergents sur les conséquences de la modification du 
caractère portable de la dette de loyer, sur la validité de la mise en demeure et sur 
la prolongation du délai comminatoire du fait de l’envoi ultérieur d’un bulletin de 
versement par rapport à la notification de la mise en demeure. 
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = 
SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
S’agissant d’une procédure portant sur la validité d'une résiliation de bail, la 
valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le 
contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action en 
constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé 
aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt 4C_441/2004 du 27 avril 
2005 consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 
période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 
prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1.; cf. également 
arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_189/2011 du 
4.7.2011 
= 
ATF 137 
III 
389; 4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 
1.1;4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, vu le loyer annuel de 23’352 fr., et en tenant compte du délai de 
protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384; 119 II 147), 
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d’appel. 


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En l’espèce, l’appel interjeté le 24 mai 2016 répond à ces conditions. Il est donc 
recevable. 
1.4 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de 
cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle n'est 
nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première 
instance (JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad 
art. 310). 
Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la 
maxime inquisitoire, il incombe au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 
CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la décision attaquée. La 
Cour applique certes le droit d'office (art. 57 CPC); cependant, elle ne traite en 
principe que les griefs soulevés, à moins que les vices juridiques soient tout 
simplement évidents (arrêts du Tribunal fédéral 4A_258/2015 du 21 octobre 2015 
consid. 2.4.3; 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1). 
2. 
L’appelante soutient que la modification du caractère portable de la dette de loyer 
(art. 74 al. 2 ch. 1 CO) par les parties, devenue par actes concluants une dette 
quérable en l’espèce, ne pouvait être remise en question qu’avec son 
consentement. 
 
L’appelante ne tire cependant aucune conclusion de cet argument, dont la Cour ne 
peut que constater qu’il est irrelevant à ce stade. 
 
En effet, lorsque le mandataire de l’appelante a accusé réception de la mise en 
demeure du 4 mars 2015, reconnaissant les loyers dus et sollicitant la transmission 
des coordonnées de paiement, il a admis que l’arriéré de loyer devait être réglé sur 
le compte postal ou bancaire du mandataire de la sous-bailleresse. 
 
Le premier grief de l’appelante est infondé. 
3. 
Les autres griefs de l’appelante ont trait à la contestation de la validité du congé 
notifié pour défaut de paiement le 14 avril 2015. 
3.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le 
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, 
pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. 
L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur 
peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux 
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours 
pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux 
doit être donné en utilisant la formule officielle (art. 266l al. 2 CO). 


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Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration du 
délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai 
comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir 
été communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit 
fixé judiciairement (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 670-671). 
3.2 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée 
(art. 120 al. 2 CO). 
La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 
aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 
la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 
de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C.212/2006 du 
28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). 
3.3 Selon les circonstances, un congé donné en application de l'art. 257d al. 2 CO 
peut être annulable. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très 
exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut 
contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très 
restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le 
loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé 
est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le 
paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus 
un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après 
l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il 
modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant 
à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le paiement du montant 
dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au 
locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 
du 14 octobre 2015 consid. 2). 
Le locataire qui entend faire valoir l'annulabilité du congé pour ce motif doit 
toutefois avoir agi dans le délai péremptoire prescrit par l'art. 273 al. 1 CO, soit 
trente jours dès la réception du congé, sous peine d'être déchu de ses droits (arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.40/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; 
LACHAT, op. cit., p. 673. 
3.4 En l’espèce, le retard pris dans le paiement du loyer et le fait qu’une mise en 
demeure ait été notifiée avec menace de résiliation du bail pour défaut de 
paiement le 4 mars 2015 sont établis par pièces et ne sont d’ailleurs pas contestés. 
L’appelante fait valoir qu’elle a fait quatre versements totalisant la somme de 
6'838 fr. dans le délai comminatoire, devant être compté depuis le 14 mars 2015 
du fait de la réception d’un bulletin de versement à cette date seulement. Elle ne 
conteste pas cependant qu’après le 8 avril 2015, elle restait devoir à la bailleresse 


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une somme de 946 fr., réglée seulement le 4 mai 2015, soit bien après l’échéance 
du délai comminatoire de 30 jours qui, si l’on tient compte de son calcul, devait 
arriver à échéance le 13 avril. 
Au vu de ce qui précède, la prolongation du délai au 14 mars 2015 ne modifie en 
rien le fait que les conditions de l'art. 257d CO étaient réalisées lors de la 
notification de l’avis de résiliation du 14 avril 2015. 
Par ailleurs, la prétendue créance contre la sous-bailleresse, en restitution des 
intérêts indûment payés sur le prix de vente, que fait valoir pour la première fois 
en appel l’appelante pour exciper de compensation avec sa dette de loyer, est 
tardive. Pour être prise en considération dans le cadre de la mise en demeure et 
mettre en échec la résiliation qui a suivi, elle aurait dû être présentée durant le 
délai comminatoire. 
Il n’est pas nécessaire d’examiner la recevabilité de l’exception de compensation à 
la lumière de l’article 317 CPC. 
Par conséquent, la résiliation du 14 avril 2015, notifiée en raison du défaut de 
paiement du loyer, est efficace. 
3.5 En ce qui concerne l’annulation du congé en raison d’une violation invoquée 
des règles de la bonne foi, le solde restant dû après l’échéance du délai 
comminatoire, soit 3'842 fr. selon l’intimée, ou 946 fr. selon l’appelante, n’est pas 
insignifiant. 
Les circonstances de la notification du congé ne permettent pas de considérer 
celui-ci comme abusif, au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus. 
Dès lors, le congé notifié le 14 avril 2015 est également valable sous l’angle de la 
bonne foi. 
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 24 mai 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/367/2016, rendu le 21 avril 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/9369/2015. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.