ge_gerichte · ACJC/100/2019 · 2019-01-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.01.2019. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9236/2015 
ACJC/100/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 24 JANVIER 2019 
 
Entre 
A______ SA, sise quai ______ Zurich, appelante et intimée sur appel joint d’un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 janvier 2018, comparant par Me 
Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l’étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
B______ et C______, domiciliés ______ Genève, intimés et appelants sur appel joint, 
représentés par U______ SA, ______ (GE), en les bureaux de laquelle ils font élection 
de domicile. 
 
 


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C/9236/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/43/2018 du 22 janvier 2018, expédié pour notification aux 
parties le 24 janvier 2018, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer mensuel 
de l’appartement de 6 pièces situé au 7ème étage de l’immeuble sis ______ à 
Genève à 3'057 fr., frais accessoires non compris, dès le 1er mai 2010 (ch. 1 du 
dispositif), 
condamné 
A______ 
SA 
à 
restituer 
à 
B______ et C______ le trop-perçu de loyer en résultant, avec intérêts à 5% l’an 
dès le 1er mars 2014 (ch. 2), ordonné à A______ SA d’entreprendre les travaux 
visant à supprimer, dans l’appartement concerné, l’arrivée de mauvaises odeurs 
par la salle de douche et les conduits électriques (ch. 3), réduit le loyer de 5% dès 
le 21 décembre 2010 et jusqu’à complète exécution de ces travaux (ch. 4), 
condamné 
A______ 
SA 
à 
rembourser 
à 
B______ 
et 
C______ 
le 
trop-perçu de loyer résultant de cette réduction, avec intérêts à 5% l’an dès le 
30 avril 2015 pour les loyers versés jusqu’à cette date, et dès le 15 août 2016 pour 
les loyers versés entre le 1er mai 2015 et le 30 novembre 2017 (ch. 5), réduit le 
loyer de l’appartement de 5% supplémentaires du 28 octobre 2010 au 30 avril 
2011 et pendant chaque période hivernale du 1er octobre au 30 avril, dès le mois 
d’octobre 2011 et jusqu’au 30 avril 2016 (ch. 6), condamné A______ SA à 
rembourser 
à 
B______ 
et 
C______ 
le 
trop-perçu de loyer découlant de cette réduction, avec intérêts à 5% l’an dès le 
30 avril 2015 pour les loyers versés jusqu’à cette dernière date, et dès le 15 janvier 
2016 pour les loyers d’octobre 2015 à avril 2016 (ch. 7), réduit le loyer de 10% 
supplémentaires du 7 juillet au 30 novembre 2016 (ch. 8), condamné A______ SA 
à rembourser à B______ et C______ le trop-perçu de loyer résultant de cette 
réduction, avec intérêts à 5% l’an dès le 22 décembre 2016 (ch. 9), débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 10) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 11). 
En substance, les premiers juges ont retenu que les nouvelles conclusions formées 
par B______ et C______ devant le Tribunal étaient recevables car elles avaient 
été formulées avant la clôture des débats principaux et présentaient un lien de 
connexité avec leurs autres prétentions. Sur le fond, B______ et C______ avaient 
valablement invalidé partiellement le contrat pour cause d’erreur essentielle. 
Objectivement, l’appartement mesurait 4,16% de moins que la surface annoncée. 
D’un point de vue subjectif également, l’indication erronée de la surface avait un 
caractère essentiel pour B______ et C______. Il se justifiait ainsi de réduire le 
loyer en conséquence et donc de le fixer à 3'057 fr. par mois, frais accessoires non 
compris, à compter du 1er mai 2010. Quand bien même B______ et C______ 
n’avaient pas réussi à démontrer que les dysfonctionnements des radiateurs, ayant 
perduré durant plusieurs années, auraient entraîné des températures inférieures à la 
norme, sauf à de rares exceptions, il fallait retenir que ces dysfonctionnements, du 
fait de leur fréquence, étaient constitutifs d’un défaut. Le loyer devait donc être 
réduit de 5% du 28 octobre 2010 au 30 avril 2011 et pendant chaque période 


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hivernale du 1er octobre au 30 avril de chaque année, du mois d’octobre 2011 
jusqu’au 30 avril 2016, le problème lié au système de chauffage ayant été résolu 
depuis l’hiver 2016-2017. A______ SA devait par ailleurs être condamnée à 
rembourser 
à 
B______ 
et 
C______ 
le 
trop-perçu de loyer en résultant, avec intérêts. 
Le Tribunal avait par ailleurs perçu, lors de son transport sur place, la présence 
d’odeurs acides dans la salle de douche, provenant de la ventilation de cette pièce, 
ainsi que de cuisine et de poubelles dans le hall d’entrée et la salle à manger, se 
propageant vraisemblablement par les conduites électriques. A______ SA devait 
être condamnée à entreprendre les travaux nécessaires visant à supprimer ce 
défaut. La réduction de loyer en résultant devait être arrêtée à 5% dès le 
21 décembre 2010 et jusqu’à complète réalisation des travaux nécessaires et 
A______ SA condamnée à rembourser à B______ et C______ le trop-perçu de 
loyer 
en 
résultant, 
avec 
intérêts. 
En revanche, aucune réduction de loyer liée à la présence d’odeurs provenant 
d’eau stagnante sur la terrasse ne pouvait être octroyée, B______ et C______ 
n’ayant pas démontré l’existence d’un défaut. 
Finalement, les nuisances liées au chantier de rénovation de la façade et des 
terrasses justifiaient une réduction de loyer supplémentaire de 10% du 7 juillet au 
30 novembre 2016, A______ SA devant être condamnée à rembourser le 
trop-perçu de loyer en résultant, avec intérêts. 
Finalement, n’ayant pas apporté la preuve des dégâts pour lesquels ils sollicitaient 
le paiement de la somme de 1'600 fr., B______ et C______ devaient être déboutés 
de leur conclusion en paiement à ce titre. 
B. 
a. Par acte déposé le 23 février 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ SA 
(ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 
l'annulation. Elle conclut, principalement, à l’irrecevabilité des conclusions de 
B______ et C______ en réduction de loyer de 60% en raison des nuisances liées 
au chantier de rénovation de la façade et des terrasses et en condamnation de 
A______ SA à leur verser un montant de 1'600 fr. en raison du dommage subi 
durant ces travaux et au déboutement de B______ et C______ de toutes autres 
conclusions. 
A______ SA reproche au Tribunal d’avoir déclaré recevables les conclusions 
nouvelles de B______ et C______ alors qu’elle n’avait pas acquiescé à une 
modification de la demande et qu’aucun lien de connexité ne pouvait être retenu 
entre les précédentes conclusions et les nouvelles, lesquelles n’avaient pas été 
soumises à la conciliation. Sur le fond, A______ SA reproche au Tribunal d’avoir 
fixé le loyer mensuel net à 3'057 fr. La surface de l’appartement n’avait pas 
déterminé B______ et C______ à conclure le contrat. Ces derniers n’avaient par 
ailleurs émis aucune plainte relative à la surface de l’appartement avant le 


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4 décembre 2014, s’étant ainsi accommodés de la taille de l’appartement. Cette 
surface n’avait jamais été une qualité promise par A______ SA. 
Les dysfonctionnements du système de chauffage étaient peu nombreux et 
B______ et C______ n’avaient pas démontré que ceux-ci avaient entraîné des 
températures anormales. Ces dysfonctionnements ne pouvaient ainsi être qualifiés 
de défaut et ne justifiaient aucune réduction de loyer. Concernant les problèmes 
d’odeurs, A______ SA avait entrepris tout ce que l’on pouvait attendre d’elle. Il 
avait été constaté qu’il était impossible que de mauvaises odeurs puissent 
remonter par la gaine technique ou les prises électriques. Aucune odeur 
nauséabonde n’avait en outre été constatée, de sorte que le Tribunal n’aurait pas 
dû reconnaître l’existence d’un défaut. Finalement, si la recevabilité des 
conclusions de B______ et C______ en réduction de loyer pour les travaux de 
rénovation des façades et réfection des terrasses devait être admise, il convenait de 
les débouter de leurs conclusions, faute de preuve de l’existence de nuisances 
subies. 
b. Dans leur réponse du 10 avril 2018, B______ et C______ (ci-après : les 
locataires) concluent au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions, 
sous suite de frais et dépens, et, sur appel joint, à l’annulation des chiffres 4 et 6 
du dispositif du jugement, et, cela fait, à l'octroi d'une réduction de loyer de 10% 
du 21 décembre 2010 jusqu’à exécution complète des travaux visant à supprimer 
l’arrivée de mauvaises odeurs dans l’appartement, de 10% supplémentaires du 
28 octobre 2010 au 30 avril 2011 et pendant chaque période hivernale du 1er 
octobre au 30 avril de chaque année, d’octobre 2011 au 30 novembre 2016, ainsi 
qu’à la condamnation de la bailleresse à leur rembourser le trop-perçu de loyer en 
résultant. Pour le surplus, ils concluent à la confirmation du jugement entrepris. 
Sur appel joint, les locataires font valoir que les réductions de loyer octroyées en 
raison des mauvaises odeurs et des dysfonctionnements du système de chauffage 
étaient trop faibles et auraient dû être fixées à 10% chacune, compte tenu de la 
jurisprudence. 
c. Dans sa réponse à l’appel joint du 14 mai 2018, la bailleresse soutient que si 
l’existence des défauts devait être constatée, les réductions de loyer ne pourraient 
excéder 5%, persistant pour le surplus dans ses conclusions. 
d. Les parties ont été avisées le 11 juin 2018 que la cause était gardée à juger, les 
locataires n’ayant pas fait usage de leur droit de répliquer. 
 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 2 septembre 2008, A______ SA, propriétaire de l’immeuble sis ______ 
[GE] à Genève, a obtenu une autorisation de construire (1______) en vue 
d’aménager deux logements dans les combles. Il en ressort que les loyers des deux 
appartements de six pièces résultant de l’aménagement des combles 


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n’excèderaient pas, après travaux, 74'769 fr. au total l’an, soit 6'231 fr. la pièce 
par an. 
b. Le 26 avril 2010, A______ SA ainsi que B______ et C______ ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d’un des deux appartements de six 
pièces au 7ème étage, dont la surface indiquée sur le bail est de 113 m2. Le contrat 
mentionne que l’appartement porte le numéro de référence suivant : 2______. 
Le bail a débuté le 1er mai 2010 et a été conclu pour une durée indéterminée, le 
préavis de résiliation étant de trois mois pour la fin de chaque mois. 
Le loyer de l’appartement a été fixé à 38'280 fr. par année, hors acomptes de 
chauffage, eau chaude et autres frais accessoires, soit à 3'190 fr. par mois. 
c. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 26 avril 2010, l’objet a été loué en 
première location. L’avis mentionne le numéro de référence suivant : 3______. 
L’avis a été motivé comme suit : «Le loyer est fixé selon la 1______ du 
2 septembre 2008 et son avenant du 25 mars 2010». 
d. A compter du 1er mai 2010, A______ SA ainsi que D______ et E______ ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur le deuxième appartement de six 
pièces au 7ème étage du même immeuble. Le contrat mentionne que l’appartement 
mesure 107 m2 et indique le numéro de référence suivant : 4______. 
Le loyer de cet appartement a été fixé à 31'440 fr. par année, hors acomptes de 
chauffage, eau chaude et autres frais accessoires, soit à 2'620 fr. par mois. 
e. Par pli du 28 octobre 2010, B______ et C______ ainsi que D______ et 
E______ ont indiqué à la bailleresse que les radiateurs ne fonctionnaient pas 
correctement et que la température était inférieure à la norme, soit de 15 degrés en 
journée. Ils ont sollicité une réduction de loyer dès le 27 septembre 2010 et 
jusqu’à la mise en fonction efficiente des radiateurs dans les appartements. 
f. S’en est suivi un échange de nombreuses correspondances entre les parties entre 
le 19 novembre 2010 et le 15 mai 2014. 
Les locataires se plaignaient non seulement du dysfonctionnement des radiateurs 
et de la température insuffisante de l’appartement, mais également de reflux 
d’odeurs d’égouts dans une chambre à coucher et dans le salon. Le 2 décembre 
2011, F______ SA avait informé la régie et les locataires qu’elle venait de 
terminer les travaux d’assainissement des canalisations des sous-sols, principale 
cause des odeurs d’égouts dans les appartements des combles. Malgré cela, 
C______ avait confirmé, par courriels du 20 décembre 2011, que les odeurs 
persistaient. Des odeurs de cuisine avaient également été perçues depuis les 
interrupteurs du couloir et de la salle à manger ainsi que dans la chambre à 
coucher. 
g. Par courrier du 4 décembre 2014, B______ et C______ ont indiqué à A______ 
SA que la surface de leur appartement n’était pas de 113 m2, comme mentionné 


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dans le contrat, mais de 107 m2. L’appartement voisin avait, en réalité, une 
surface de 113 m2. Dès lors, ils sollicitaient que le loyer mensuel net de leur 
appartement soit fixé à 2'620 fr. par mois et que le trop-perçu de loyer leur soit 
rétrocédé. Une ultime mise en demeure échéant au 19 décembre 2014 était 
adressée à A______ SA afin qu’elle résolve le dysfonctionnement de chauffage, à 
défaut de quoi tout dommage résultant de la température insuffisante, y compris 
une diminution de loyer d’au minimum 20%, serait réclamé à la bailleresse. Au 
surplus, des nuisances olfactives ainsi que des problèmes d’étanchéité des 
terrasses subsistaient et justifiaient une réduction de loyer d’au minimum 15%. 
h. Par pli du 16 décembre 2014, A______ SA s’est opposée aux requêtes des 
locataires, en indiquant que la différence de surface constatée, de l’ordre de 5% 
seulement, n’était pas constitutive d’un défaut donnant lieu à une réduction de 
loyer et niant l’existence des autres défauts relevés. 
i. Par demande du 30 avril 2015 adressée à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, B______ et C______ ont conclu à ce qu’il soit dit et 
constaté leur droit à une réduction de loyer de 30% dès le 1er mai 2010 pour défaut 
de la chose louée et jusqu’à la fin des travaux de réfection des défauts, à ce qu’il 
soit dit et constaté que le loyer mensuel net de l’appartement s’élève à 2'620 fr. 
dès le 1er mai 2010, à ce que A______ SA soit condamnée à leur rembourser la 
somme de 570 fr. par mois dès le 1er mai 2010, avec intérêts à 5% l’an, dès 
l’échéance du mois suivant, et, finalement, à ce qu’il leur soit réservé le droit 
d’amplifier ou modifier leurs conclusions. 
j. Dès le 22 juin 2016, des travaux de rénovation des façades de l’immeuble ont 
été effectués. Simultanément, des travaux de réfection des terrasses des 6ème et 
7ème étages ont été entrepris, afin de remédier au problème d’écoulement qu’elles 
présentaient. 
k. Par courriel du 26 septembre 2016, C______ s’est plainte d’avoir appris que le 
démontage des moustiquaires de trois fenêtres du logement ainsi que des stores 
serait effectué le lendemain. Dans la mesure où les ouvriers venaient le lendemain 
démonter une plaque de la façade extérieure côté cuisine, elle s’inquiétait du fait 
que le mur intérieur n’était pas étanche et de ce qu’un nid de champignons s’y 
était développé. 
l. Par de nombreux courriels consécutifs, B______ et C______ se sont plaints du 
déroulement du chantier ainsi que des défauts affectant leur logement. 
m. Le 
9 
décembre 
2016, 
G______, 
huissier-judiciaire, 
a 
établi 
un 
procès-verbal de constat, duquel il ressort qu’il s’était rendu, le même jour, dans 
l’appartement des locataires et y avait constaté une forte odeur de moisi, mélangée 
à des odeurs de canalisations d’eaux usées se propageant dans la salle de douche, 
ainsi que dans la chambre contigüe, par le conduit d’aération de la salle de 
douche. 


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n. Par pli du 16 décembre 2016, B______ et C______ ont adressé à A______ SA 
un état des lieux de fin de chantier listant précisément les défauts restant sur leur 
balcon. Ils sollicitaient un dédommagement forfaitaire de 1'600 fr. au titre de 
remboursement de leurs effets personnels endommagés durant le chantier. 
o. Par courrier du 20 décembre 2016, 
A______ SA a répondu à 
B______ et C______ qu’elle refusait l’état des lieux transmis, dans la mesure où 
les travaux de finition n’étaient pas encore terminés. 
p. Non conciliée en date du 22 novembre 2016, l’affaire a été portée devant le 
Tribunal le 22 décembre 2016. B______ et C______ ont conclu à ce que le 
Tribunal fixe le loyer mensuel net de l’appartement à 2'620 fr. dès le 1er mai 2010, 
condamne A______ SA à rembourser le trop-perçu de loyer en résultant, avec 
intérêts moratoires à 5% l’an dès l’échéance de chaque mois, leur accorde une 
réduction de loyer de 30% dès le 1er mai 2010 pour défaut de la chose louée et ce 
jusqu’à l’élimination complète des défauts, leur accorde une réduction de loyer de 
60% supplémentaires du 7 juillet au 30 novembre 2016 en raison des nuisances 
dues au chantier en cours dans l’immeuble, condamne A______ SA à leur 
rembourser le trop-perçu de loyer depuis le 1er mai 2010, avec intérêts à 5% l’an 
dès cette date, condamne A______ SA à leur verser un montant forfaitaire de 
1'600 fr. à titre de dédommagement subi pendant le chantier, avec intérêts à 5% 
l’an dès l’entrée en force du jugement, et ordonne l’exécution des travaux tendant 
à solutionner les problèmes d’odeurs et d’étanchéité. 
q. Dans sa réponse du 20 mars 2017, A______ SA a conclu, préalablement, à ce 
que le Tribunal déclare irrecevables les conclusions de B______ et C______ en 
réduction de loyer de 60% en raison des nuisances dues au chantier et en 
condamnation de A______ SA à leur verser un montant forfaitaire de 1'600 fr. à 
titre de dédommagement, et, principalement, à ce que B______ et C______ soient 
déboutés de toutes leurs conclusions. Dans son écriture, A______ SA a reconnu 
que l’appartement ne mesurait pas 113 m2 mais 108,3 m2. 
r. Lors de l’audience du 24 avril 2017, C______ a déclaré que les problèmes de 
température étaient réglés depuis le 17 novembre 2016. Auparavant, il faisait très 
froid. Malgré les interventions, diverses pannes étaient survenues dans toutes les 
pièces. En revanche, la présence d’odeurs persistait. Il avait été nécessaire de 
boucher hermétiquement la ventilation de la salle de douche et de plastifier celle 
de la chasse d’eau. Malgré cette plastification, les odeurs se propageaient. L’odeur 
d’eau stagnante s’était répandue depuis la gouttière sur la gauche du salon, celle 
d’égouts était sentie dans la chambre à coucher, dans la salle de douche attenante 
et dans le coin du salon qui donnait sur la gouttière, et les autres odeurs (café, 
lessive, oignons fris, poubelles), qui provenaient de la gaine technique et des 
prises électriques, étaient ressenties dans le couloir et la salle à manger. Les prises 
électriques avaient été scotchées mais les odeurs se ressentaient néanmoins. Les 
odeurs de poubelles provenaient du local à poubelles. Le dommage de 1'600 fr. 
représentait les frais de réparation liés à l’endommagement des effets personnels 


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des locataires situés sur la terrasse durant les travaux effectués sur celle-ci. Plus 
précisément, une table avait été endommagée, des chaises tâchées, des pots de 
plantes ébréchés et des plantes mortes. 
s. Lors de l’audience du 18 septembre 2017, E______ a exposé que lors de la 
signature de son contrat de bail, le loyer était de 3'020 fr. charges comprises. La 
surface mentionnée dans le bail était d’environ 110 m2, mais elle ignorait si cette 
surface était réelle. Son mari et elle n’avaient pas particulièrement pris ce 
logement en raison de sa surface, mais en raison de la terrasse. Dès son 
emménagement, des problèmes d’odeurs, de dysfonctionnements de chauffage et 
d’infiltration d’air étaient survenus, ce dont son mari et elle-même s’étaient 
plaints. Des problèmes de chauffage étaient survenus chaque année, hormis 
l’année précédente. Des mauvaises odeurs persistaient dans le hall d’entrée, la 
salle à manger et le couloir reliant le hall à la cuisine et, depuis peu, dans le salon. 
Le plafond s’effritait dans certaines pièces, notamment dans le salon, la salle à 
manger et l’une des chambres. Elle avait constaté les mêmes nuisances chez ses 
locataires voisins, les époux B______ et C______, en se rendant dans leur 
appartement. Des mesures avaient été prises par la bailleresse, s’agissant du 
dysfonctionnement du chauffage, mais n’avaient pas réglé le problème. La 
bailleresse n’avait entrepris aucune mesure s’agissant des odeurs et de 
l’effritement des plafonds. Son mari et elle avaient subi des nuisances durant les 
travaux réalisés du 7 juillet au 30 novembre 2016. Les parois de la terrasse avaient 
été abimées et des pots de fleurs cassés. Les ouvriers avaient pique-niqué et fumé 
sur la terrasse. En 2010, des relevés de température avaient été effectués et 
faisaient état de températures de l’ordre de 14 degrés dans les chambres et d’à 
peine 16 degrés au salon. H______, gérante de l’époque, I______, architecte, et 
J______, directeur de A______ SA, avaient constaté la présence d’odeurs sur 
place. En revanche, les locataires n’avaient pas eu de mauvaises odeurs sur la 
terrasse, hormis celles provenant de la ventilation du restaurant voisin. 
D______ a déclaré que sa femme et lui avaient répondu à une annonce pour un 
logement de 104 ou 106 m2 pour un loyer mensuel de 3'020 fr. charges comprises. 
Ils avaient opté pour un appartement plus petit et donc moins cher. Il était apparu, 
par la suite, que le plan de l’appartement qui leur avait été transmis ne 
correspondait pas à l’appartement qu’ils occupaient, mais à celui des époux 
B______ et C______. Ceux-ci subissaient les mêmes nuisances qu’eux, soit des 
nuisances liées au dysfonctionnement du système de chauffage, ainsi qu’à la 
présence de mauvaises odeurs récurrentes, se propageant dans leur hall d’entrée et 
leur salle à manger. Les odeurs, qui apparaissaient à différents moments de la 
journée et pendant une durée variable, oscillaient entre des émanations de 
moisissure, de chou pourri et de poubelles. Elles avaient été moins présentes entre 
2016 et 2017. Les mêmes odeurs avaient été constatées chez ses voisins. Des 
mesures avaient été entreprises mais n’avaient pas solutionné le problème. De 
même, le dysfonctionnement du chauffage s’était amélioré mais n’avait pas été 


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résolu. Durant le chantier en 2016, sa femme et lui avaient subi des nuisances 
visuelles et sonores et avaient obtenu pour cela une indemnisation. Leurs objets 
personnels n’avaient pas été endommagés. 
G______, huissier-judiciaire, a confirmé avoir constaté des odeurs dans la salle de 
douche, dans la chambre contigüe ainsi que dans le couloir des locataires. 
K______, occupant de longue date un appartement au 6ème étage du même 
immeuble, n’avait pas constaté de dysfonctionnement de chauffage, sans doute car 
il n’avait pas été dans l’appartement au bon moment. Il avait néanmoins subi, 
chez lui, des nuisances olfactives, soit la présence d’odeurs de poubelles et de 
lessive. En 2016, il n’avait pas subi davantage de nuisances que ce qui était 
attendu. Il avait été indemnisé pour le nettoyage de son balcon en fin de chantier 
et le gardiennage de son bonsaï. Il restait encore des travaux de finition à réaliser 
sur les volets. Il avait constaté la présence d’odeurs à une reprise chez les époux 
B______ et C______, dans la salle à manger et dans l’entrée. 
t. Lors de l’audience du 9 octobre 2017, H______, en charge de la gestion de 
l’immeuble lors de la conclusion du bail avec les locataires, a déclaré que le bail 
avait déjà été signé lorsque le dossier lui avait été confié. Elle était présente à 
l’état des lieux d’entrée, lors duquel les époux B______ et C______ n’avaient fait 
aucune remarque s’agissant de la surface de l’appartement. Elle avait également 
réalisé l’état des lieux d’entrée des locataires voisins, les époux D/E______. Lors 
de ses visites, elle n’avait pas spécialement ressenti de problèmes de température. 
Un radiateur ne fonctionnant pas correctement dans la chambre, la régie avait 
néanmoins fait intervenir un chauffagiste. Elle avait également constaté de l’air 
pénétrant entre le toit et le mur dans une petite pièce où avait été apposé un joint. 
Lors de ces visites, elle n’avait pas constaté la présence de mauvaises odeurs, 
malgré avoir demandé aux locataires de l’appeler lorsque celles-ci apparaîtraient, 
afin que l’origine puisse être décelée. Elle n’avait pas soulevé les dallettes de la 
terrasse, de telle sorte qu’elle n’avait constaté aucune eau stagnante, ni d’ailleurs 
de mauvaises odeurs. 
I______, architecte, a déclaré avoir suivi le dossier de l’appartement des époux 
B______ et C______ depuis environ mai 2011. Il avait eu connaissance de leur 
plainte concernant le chauffage, en particulier du fait que les radiateurs étaient 
froids. S’étant rendu entre 20 et 30 fois dans l’appartement, il avait toujours 
constaté des températures entre 19 et 23 degrés, à l’aide d’un thermographe. Les 
appartements étaient dotés de radiateurs avec vannes thermostatiques permettant 
de régler la température des pièces. Avec ce système, lorsque la température était 
atteinte, soit aux alentours de 20 degrés, la vanne coupait l’arrivée d’eau chaude. 
Le chauffage fonctionnait en l’occurrence parfaitement bien, le fait que les 
radiateurs étaient froids ne signifiant pas qu’ils étaient en panne, mais qu’ils 
s’étaient arrêtés car la température de confort était atteinte. En hiver 2011, il avait 
constaté la présence d’air dans le réseau, de sorte qu’il avait fait effectuer trois 
purges complètes. Par la suite, le chauffagiste avait remis aux locataires les clefs 


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pour les purges, à la suite de quoi une purge automatique avait été installée, 
permettant d’éviter de devoir accéder aux radiateurs de l’immeuble et d’éliminer 
au minimum 80% des bulles d’air. Durant une période de très forte bise, pendant 
laquelle les températures extérieures oscillaient entre -12 et -17 degrés, il avait été 
constaté une température oscillant entre 19 et 21 degrés dans les pièces au nord. Il 
n’y avait jamais eu de températures inférieures à 20 degrés dans l’appartement, 
même lorsque le chauffage était interrompu pour les purges. Il avait pu constater 
la présence de mauvaises odeurs, soit d’odeurs de choux et de local à poubelles 
chez les locataires, surtout au salon. Il avait également constaté un courant d’air 
provenant des prises électriques. Tous les passages des tuyaux électriques avaient 
néanmoins été complètement isolés, de sorte que l’air ne pouvait plus passer du 
local à poubelles jusqu’à l’appartement. Les odeurs présentes dans la chaufferie 
avaient également été supprimées par le remplacement des sas «eaux usées» par 
de nouveaux ainsi que par le remplacement des grilles par des couvercles 
étanches. Les siphons de la buanderie et de la chaufferie avaient également été 
rallongés, de telle sorte qu’il y ait toujours la présence d’eau empêchant le retour 
de l’odeur des eaux usées. Enfin, les ventilations primaires avaient été étendues 
sur la toiture. Ces mesures avaient été prises, sauf erreur en hiver 2011-2012. Sur 
la terrasse, il n’avait personnellement pas senti d’odeurs particulières, mais il avait 
également constaté de l’eau stagnante dans les chéneaux et sous les dallettes. 
Aucune mesure n’avait alors été entreprise, dès lors qu'un projet de rénovation de 
façade était en cours. 
L______, ingénieur, mandaté par A______ SA en automne 2011 concernant 
l’installation de chauffage de l’immeuble, a indiqué avoir contrôlé la présence 
d’air dans les installations et avoir préconisé l’installation de deux purgeurs 
automatiques dans les deux appartements attiques. Lorsqu’il s’était rendu dans 
l’appartement des époux B______ et C______, il n’avait pas constaté de 
températures insuffisantes ou excessives. Dès lors que le contrôle était intervenu 
au mois de septembre, il ne s’agissait néanmoins pas tout à fait d’une période de 
chauffe. L’architecte lui avait confirmé que l’installation des purgeurs 
automatiques avait été faite et il n’avait plus entendu parler du système de 
chauffage depuis lors, pensant ainsi que le problème était résolu. Il avait 
également été mandaté à la même date concernant l’installation de ventilation de 
l’immeuble. Les locataires s’étaient plaints de problèmes d’odeurs. Les deux 
appartements étaient en dépression, de sorte qu’ils aspiraient l’air de la cage 
d’escaliers, lequel passait également par les tubes recevant les fils électriques. 
Lors de sa visite, l’architecte avait préconisé différentes mesures pour remédier au 
problème, dont notamment l’étanchéité des tubes électriques, les rallonges des 
ventilations primaires et l’installation de réglettes d’introduction d’air au-dessus 
des fenêtres. 
u. Lors de l’audience du 6 novembre 2017, M______, employé de mars 2010 à fin 
juillet 2015 auprès de l’entreprise de maintenance et entretien d’installation de 


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chauffage N______ SA, a déclaré être intervenu chez les époux B/C______ ainsi 
que leurs voisins pour des problèmes de purge. Chez les époux B/C______, les 
radiateurs étaient équipés de vannes thermostatiques régulant la température par 
rapport à la pièce. Les problèmes, récurrents, provenaient de l’air présent dans le 
système en raison de vidanges effectuées dans l’immeuble pour des travaux. Des 
bouteilles de purge avaient finalement été installées pour capturer toutes les bulles 
d’air dans le système. Il ressortait des relevés effectués que la température était en 
ordre. La situation avait généré beaucoup d’interventions, non seulement en début 
de saison mais également en cours de période de chauffe. M______ avait constaté 
une température inférieure à 20 degrés, notamment dans une salle de bains au 
centre de l’appartement. 
O______, technicien en chauffage auprès de N______ SA depuis janvier 2014, a 
déclaré qu’à chaque fois qu’il y avait des travaux dans l’immeuble, cela 
provoquait un problème de purge chez les époux B/C______. En effet, dès que 
l’installation était vidée et remplie à nouveau, des bulles d’air montaient 
automatiquement au dernier étage et créaient des problèmes de purge. Sans 
intervention dans l’immeuble, il n’aurait pas été nécessaire de faire de purge ou au 
maximum une purge par année. En l’occurrence, de nombreuses interventions 
avaient été accomplies dans l’immeuble, y compris par d’autres entreprises. 
P______, employé de Q______ SA de 2011 à début 2012 et gérant l’immeuble 
litigieux, a déclaré qu’il s’était rendu à deux reprises dans l’appartement des 
époux B/C______. Il n’avait pas constaté lui-même des problèmes de chauffage 
dans l’appartement mais avait mandaté un chauffagiste. Une vanne avait été 
montée à l’envers dans la salle de bains. Les relevés effectués par le chauffagiste 
étaient dans les normes. Sauf erreur, il y avait eu des problèmes d’étanchéité, dans 
la mesure où le vent passait par les interstices. S’agissant des problèmes d’odeurs, 
les locataires avaient scotché tous les orifices des prises électriques et, compte 
tenu du caractère récurrent mais aléatoire du problème, il n’avait pas lui-même 
constaté de mauvaises odeurs lors de ses visites. Sur les terrasses, aucune odeur 
n’avait été constatée par ses soins mais le bureau d’architectes lui avait signalé des 
problèmes d’étanchéité et la présence d’eau stagnante. Il avait mandaté une 
entreprise pour intervenir à cet égard. Le plan remis aux locataires avec le bail 
était celui de l’appartement voisin. 
R______, architecte en charge des travaux de rénovation de l’immeuble, a déclaré 
avoir 
procédé 
au 
rafraîchissement 
de 
toutes 
les 
façades. 
A la demande du maître d’ouvrage, des travaux avaient été entrepris pour 
améliorer la ferblanterie sur les terrasses car il y avait des problèmes 
d’écoulement. Toutes les dallettes avaient été enlevées ou remplacées et 
l’étanchéité avait été refaite avec la création d’une tente pour améliorer 
l’écoulement. Durant ces travaux, il n’avait personnellement enregistré aucune 
plainte de bruit ou de poussière. L’accès des locataires à leur terrasse avait 
néanmoins été proscrit pour des raisons de sécurité, car les gardes-corps avaient 


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été enlevés. Il était possible qu’une légère couche d’eau stagnante ait subsisté 
après les travaux. Les réfections sollicitées par les époux B/C______, à son sens 
cosmétiques, avaient été terminées le 26 septembre 2017. 
S______, employée du bureau d’architectes de R______ de 2013 à 2016, avait 
suivi les travaux réalisés dans l’immeuble. Ceux effectués sur les terrasses du 7ème 
étage résultaient d’un problème d’écoulement des eaux non fonctionnel. Elle 
n’avait personnellement pas vu d’eau stagnante. Le montage des échafaudages 
avait commencé début juillet 2016 et s’était achevé en novembre 2016. Un filet de 
protection avait été posé le long des échafaudages. Elle n’avait enregistré aucune 
plainte des locataires concernant du bruit ou de la poussière. Des affichettes 
avaient été posées dans le hall d’entrée, notamment parce qu’il fallait fermer les 
fenêtres. Une partie des dalles des terrasses du 7ème étage avait été remplacée. Les 
stores des terrasses avaient été démontés durant deux mois. Pendant le chantier, 
l’accès des locataires aux terrasses était proscrit. A la fin des travaux, seules des 
retouches de peinture et de ferblanterie avaient été effectuées. 
T______, employée de Q______ SA, a confirmé avoir établi le contrat de bail des 
époux B/C______. H______, qui avait dû faire le calcul du loyer en fonction des 
mètres carrés, lui avait donné les instructions pour l’établissement du bail. Elle 
ignorait pour quelle raison, en l’espèce, l’appartement plus petit était plus cher 
que l’appartement plus grand. Cela n’était pas usuel. Selon elle, il n’y avait pas eu 
de confusion car les locataires avaient visité l’appartement et qu’il y avait sans 
doute eu un état des lieux, ce qu’elle n’avait néanmoins pas le souvenir d’avoir 
fait elle-même. 
v. Lors de l’inspection locale du 3 novembre 2017, le Tribunal a constaté une 
odeur émanant de la bouche de ventilation de la salle de douche, soit un mélange 
d’humidité et de poubelles. Dans la chambre, aucune odeur particulière n’a été 
constatée, à l’exception d’une odeur de vêtements et de chaussures en cuir dans 
l’armoire. Dans la salle à manger, une odeur de cuisine émanait de deux 
interrupteurs si l’on se positionnait au milieu de la pièce. Dans le salon, aucune 
odeur particulière n’a été constatée. De manière générale, il faisait bon dans 
l’appartement, soit environ 25 degrés, étant précisé que quatre radiateurs sur huit 
étaient enclenchés. Sur le balcon, les plaques d’eternit sur les murs étaient tâchées 
et rayées et une très forte odeur de cuisine provenait du toit où se situe la 
ventilation centrale. Aucune odeur particulière n’a en revanche été constatée sur le 
balcon de la cuisine, où les plaques d’eternit étaient également tâchées et rayées. 
w. Dans leurs plaidoiries finales des 30 novembre et 5 décembre 2017, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions, à la suite de quoi la cause a été gardée à juger. 
 
 
 


 - 13/20 - 
 
 
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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 
28 février 2013). 
Si la durée des revenus et des prestations périodiques est indéterminées ou 
illimitées, le capital est constitué du montant annuel du revenu ou de la prestation 
multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). 
1.2 En l’espèce, le litige porte tant sur la fixation du loyer que sur l’exécution de 
travaux ainsi que la réduction de loyer pour défauts. Les intimés ont conclu en 
première instance à la fixation du loyer mensuel, hors charges, à 2'620 fr. en lieu 
et place de 3'190 fr., soit une différence de 570 fr. par mois ou 6'840 fr. par année. 
Même sans prendre en compte la valeur litigieuse des conclusions en exécution de 
travaux et en réduction de loyer, la valeur litigieuse est ainsi supérieure à 
10'000 fr. (6'840 fr. x 20). Partant, la voie de l’appel est ouverte. 
1.3 L’appel et l’appel joint ont été interjetés dans le délai, suivant la forme 
prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, N.2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, pages 349 ss 
n. 121). 
2. 
L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir déclaré recevables les 
conclusions prises par les intimés, au stade de l’introduction de leur demande au 
Tribunal, en réduction de loyer pour les nuisances dues au chantier ainsi qu’en 
paiement de la somme de 1'600 fr. à titre de dédommagement pour les dégâts 
causés à leurs effets personnels, faute de son consentement et de lien de connexité. 
 
2.1 La procédure au fond est précédée d'une tentative de conciliation devant une 
autorité de conciliation (art. 197 CPC). 
Les conclusions de la demande doivent correspondre à celles mentionnées dans 
l'autorisation de procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de 
l'art. 227 CPC, à savoir si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même 
procédure (art. 227 CPC al. 1 CPC) et si elle présente un lien de connexité avec la 
dernière prétention (art. 227 al. 1 lit. a CPC) ou si la partie adverse consent à la 
modification (art. 227 al. lit. b CPC). L'objet de la demande peut se distinguer de 
celui sur lequel a porté la tentative de conciliation et qui est mentionné dans 
l'autorisation de procéder si la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de 


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connexité avec la prétention d'origine ou, à défaut, si la partie adverse consent à la 
modification de la demande (arrêt du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 
2016 consid. 4.3.1). 
Il y a modification de la demande au sens des art. 227 et 230 CPC soit lorsqu’une 
prétention jusqu’alors invoquée est modifiée, soit lorsqu’une nouvelle prétention 
est invoquée. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contenu d’une 
prétention ressort des conclusions et de l’ensemble des allégués de fait sur 
lesquels elles sont fondées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_439/2014 du 16 février 
2015 consid. 5.4.3.1; ATF 139 III 126 consid. 3.2.3 et réf.). 
2.2 En l’espèce, la procédure soumise à conciliation avait pour objet la fixation du 
loyer ainsi qu’une demande en réduction de loyer pour défaut de la chose louée. 
Les conclusions prises par les intimés devant le Tribunal le 22 décembre 2016 
concernaient également une demande en réduction de loyer, en raison de 
nuisances dues à un chantier, ainsi qu’une demande en paiement d’un dommage 
consécutif à des dégâts intervenus pendant ce chantier. Ces prétentions nouvelles, 
consécutives à des faits survenus après l’introduction de la procédure en 
conciliation, étaient admissibles au regard de l’art. 227 CPC, leur fondement étant 
identique à l’une de celles soumises à la conciliation. C’est dès lors à juste titre 
que les premiers juges ont retenu un lien de connexité entre les prétentions 
soumises à conciliation et celles nouvelles et, partant, que ces conclusions étaient 
recevables. Le grief de l’appelante à ce sujet est ainsi infondé. 
3. 
L’appelante fait également grief aux premiers juges d’avoir réduit le loyer 
proportionnellement à la différence de surface effective de l’appartement litigieux, 
par rapport à celle figurant dans le bail. 
3.1 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de 
le conclure, était dans une erreur essentielle. 
Lorsque le locataire fait valoir qu'il ignorait la surface réelle des locaux 
(c'est-à-dire qu'il était dans l'erreur sur un fait existant) et qu'il a été amené ainsi à 
accepter un loyer auquel il n'aurait pas consenti s'il avait connu la situation réelle, 
il se prévaut d'une erreur portant sur un fait que la loyauté commerciale permettait 
de considérer comme un élément nécessaire du contrat au sens de l'art. 24 al. 1 
ch. 4 CO (ATF 135 III 537 consid. 2.1). 
Pour que l'erreur soit essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il faut tout 
d'abord qu'elle porte sur un fait subjectivement essentiel : en se plaçant du point 
de vue de la partie qui était dans l'erreur, il faut que l'on puisse admettre que 
subjectivement son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à 
le conclure aux conditions convenues. Il faut ensuite qu'il soit justifié de 
considérer le fait sur lequel porte l'erreur comme objectivement un élément 
essentiel du contrat : il faut que le cocontractant puisse se rendre compte, de 
bonne foi (nach Treu und Glauben), que l'erreur de la victime porte sur un fait qui 
était objectivement de nature à la déterminer à conclure le contrat ou à le conclure 


 - 15/20 - 
 
 
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aux conditions convenues (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1; 135 III 537 consid. 2.2; 
132 III 737 consid. 1.3; 129 III 363 consid. 5.3; 118 II 58 consid. 3a). 
La surface d'un logement ou d'un local commercial à louer est un fait que la bonne 
foi en affaires permet objectivement de considérer comme un élément essentiel du 
contrat de bail à loyer, notamment parce que cette donnée quantitative est un 
élément important pour apprécier si le loyer demandé est conforme à la situation 
du marché locatif dans la région concernée. Cela vaut d'autant plus dans le 
domaine des locaux commerciaux, qui sont constamment évalués et comparés en 
fonction du prix au mètre carré. L'art. 11 al. 2 OBLF prévoit d'ailleurs 
expressément que le loyer usuel au sens de l'art. 269a let. a CO peut être 
déterminé sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets 
semblables (ATF 135 III 537 consid. 2.2). 
Le Tribunal fédéral a notamment retenu qu'une différence de surface supérieure à 
10% n'était en tout cas pas admissible et fondait une erreur essentielle (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.5/2001 du 16 mars 2001 consid. 3a). 
Sur le plan subjectif, le caractère essentiel de l’erreur a déjà plusieurs fois été nié 
par le Tribunal fédéral, à savoir lorsqu’il apparaissait, en fonction de circonstances 
particulières, que le locataire n'avait attaché aucune importance à l'indication 
erronée qu'il avait reçue (ATF 129 III 363 consid. 5.3; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_408/2007 du 7 février 2008 consid. 3.3; 4C.5/2001 du 16 mars 2001 
consid. 3b). L'on ne saurait toutefois déduire du caractère objectivement essentiel 
d'un élément, comme la surface, que cet élément était également subjectivement 
essentiel et a déterminé la partie à conclure le contrat aux conditions convenues. Il 
est au contraire besoin de circonstances concrètes pour qu'un élément, même 
objectivement essentiel, ait également été subjectivement essentiel (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_249/2017 du 8 décembre 2017 consid. 3.4). 
Le locataire n'est pas tenu de contrôler les surfaces indiquées dans le bail ou par 
son cocontractant en les mesurant lui-même (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2001 
du 16 mars 2001 consid. 3a). 
3.2 En l’espèce, les locataires font valoir qu’ils ignoraient que la surface réelle des 
locaux n’était pas de 113 m2 - tel qu’indiquée sur le contrat de bail qu’ils ont 
conclu - et qu’ils ont été amenés à accepter un loyer mensuel net de 3'190 fr. 
qu’ils n’auraient pas consenti s’ils avaient su que la surface réelle du logement 
était inférieure. A l’instar des premiers juges, il faut tout d’abord admettre l’erreur 
dans la mesure où la surface réelle de l’appartement, admise par les parties, est de 
108,3 m2 et non de 113 m2 comme indiqué dans le bail. Encore convient-il de 
déterminer si l’erreur était essentielle, non seulement objectivement mais 
également subjectivement. A cet égard, l’instruction a permis d’établir que les 
locataires n’auraient pas conclu le contrat à ces conditions s’ils avaient connu la 
taille réelle du logement. Même s’ils n’ont pas relevé la différence de surface lors 
de l’état des lieux d’entrée (déclarations du témoin H______) - ce qu’ils n’avaient 


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pas à faire car ils n’étaient pas tenus de contrôler la surface indiquée sur le bail en 
la mesurant eux-mêmes - il ressort des circonstances concrètes que la surface était 
déterminante pour les locataires puisqu’ils ont accepté de payer un prix plus élevé 
en raison du fait qu’ils prenaient à bail un logement plus grand que le voisin, dont 
le nombre de pièces était identique. Il faut en effet retenir qu’ils avaient eu 
connaissance, avant la conclusion du contrat et comme leurs voisins (déclarations 
des témoins D______ et E______), que les deux objets étaient proposés à la 
location à des conditions distinctes compte tenu de la différence de surface. En 
outre, l’erreur était objectivement essentielle et cela même s’il s’agit d’un 
logement et que la différence de surface est inférieure à 10% car les surfaces des 
deux logements étaient précisément mentionnées sur les baux, que les plans des 
appartements étaient annexés aux contrats (déclarations du témoin P______) et 
que le loyer a été calculé en fonction des mètres carrés (déclarations du témoin 
T______). Il faut ainsi admettre que les locataires étaient fondés à se prévaloir 
d’une erreur essentielle. L’appelante ne contestant pas la fixation du loyer en tant 
que telle ou la date de prise d’effet des intérêts moratoires, les chiffres 1 et 2 du 
jugement querellé seront confirmés. 
4. 
L’appelante fait en outre grief aux premiers juges d’avoir retenu que le système de 
chauffage était défectueux, que la présence d’odeurs de même que les nuisances 
liées aux travaux de réfection des façades et des terrasses étaient constitutives 
d’un défaut, et d’avoir alloué, à ce titre, des réductions de loyer aux intimés. 
De leur côté, ceux-ci font grief au Tribunal, dans leur appel joint, de leur avoir 
alloué des réductions de loyer trop faibles, s’agissant des défauts liés à la présence 
d’odeurs ainsi qu’au dysfonctionnement du chauffage. Ils sollicitent, à ce titre, des 
réductions de 10% pour chacun de ces deux défauts. 
4.1 L'art. 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la 
date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du 
défaut (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 248). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit 
privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; HIGI, Zürcher 
Kommentar, n. 28 ad art. 258 CO; ACJC/181/2010 du 15 février 2010 consid. 2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 


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D'autres facteurs tels que le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les 
normes usuelles de qualité, les règles de droit public ainsi que les usages courants 
doivent être pris en considération, de même que le critère du mode d'utilisation 
habituel des choses du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat 
(LACHAT, op. cit., p. 217-218). 
Selon la jurisprudence, tant les nuisances provenant d'un chantier voisin que celles 
provenant de la réfection de l'immeuble dans lequel se trouve l'objet loué 
constituent des défauts de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 222; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.1 et 2.2). 
Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose 
louée. Encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2c et les 
références citées). Les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, 
vibrations) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu 
importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (SJ 1997 
p. 661). 
Cependant, des désagréments causés par un chantier voisin de moyenne 
importance ne représentant que des entraves mineures inhérentes à la vie 
quotidienne en milieu urbain, ne justifient pas une réduction de loyer 
(CdB 2/2003 p. 54). 
Quant à la réduction du loyer, elle se calcule sur le loyer net, sans les frais 
accessoires (LACHAT, op. cit., p. 258). 
Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode 
dite «proportionnelle». On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, 
avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il 
s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de 
l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties (ATF 130 III 
504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; LACHAT, op. cit., p. 257). 
Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 
et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 
consid. 4.1). 
Enfin, le Tribunal fédéral retient que pour justifier une réduction de loyer, l'usage 
de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire de 2% s'il s'agit d'une atteinte 
permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 
4.2 En l’occurrence, les dysfonctionnements du système de chauffage ne sauraient 
être considérés comme peu nombreux. En effet, il ressort des échanges de 
correspondances, produits à la procédure que les intimés se sont plaints à de très 
nombreuses reprises et ce depuis le 28 octobre 2010 de ce que les radiateurs ne 
fonctionnaient pas correctement. C______ a en outre confirmé que diverses 
pannes étaient survenues dans toutes les pièces du logement et avaient causé de 


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nombreuses 
interventions. 
Les 
époux 
D/E______ ont également déclaré avoir eux-mêmes subi des dysfonctionnements 
de chauffage et avoir constaté les mêmes nuisances chez leurs voisins, expliquant 
que les mesures prises par la bailleresse n’avaient pas permis de régler le 
problème. Le témoignage de K______, locataire au 6ème étage, selon lequel il n’a 
constaté aucun dysfonctionnement de chauffage, ne démontre pas le contraire dès 
lors que ce dernier a indiqué qu’il n’avait sans doute pas été chez lui au moment 
où le système de chauffage dysfonctionnait. H______ et P______, gérants, ont par 
ailleurs reconnu avoir soit constaté qu’un radiateur ne fonctionnait pas dans le 
logement soit avoir dû faire intervenir un chauffagiste. En outre, il ressort du 
dossier qu’en raison de la présence d’air dans les installations, la bailleresse avait 
dû faire installer deux purgeurs automatiques dans les deux appartements en 
attique (déclarations du témoin L______). Les employés de l’entreprise 
N______ SA ont également confirmé que d’autres entreprises et eux-mêmes 
étaient intervenus à de nombreuses reprises dans l’appartement occupé par les 
intimés pour des problèmes de purge, récurrents, provenant de l’air présent dans le 
système en raison de vidanges effectuées dans l’immeuble (déclarations des 
témoins M______ et O______). Considérant également que l’appartement était 
nouvellement créé - et que l’on peut ainsi en attendre un état qualitativement 
supérieur à celui d’un appartement ancien - et que le loyer, même après adaptation 
du prix en fonction de la surface, reste relativement élevé, il faut considérer que 
les dysfonctionnements récurrents sont constitutifs d’un défaut de la chose louée. 
La quotité de réduction de loyer apparaît en outre équitable, compte tenu du fait 
qu’il n’a pas été démontré que la température était insuffisante et qu’il ne 
s’agissait pas d’une entrave importante. Dès lors, les chiffres 6 et 7 du jugement 
querellé seront confirmés. 
La Cour considère également que les intimés ont démontré avoir subi et subir 
encore des nuisances du fait de la présence de mauvaises odeurs chez eux. En ce 
sens, le Tribunal a constaté, lors de son inspection locale, des odeurs dans 
plusieurs pièces du logement, soit des odeurs acides dans la salle de douche ainsi 
que des odeurs de cuisine et de poubelles dans le hall d’entrée et la salle à manger. 
En outre, tous les témoins entendus à ce sujet, à l’exception des employés de la 
régie, lesquels ne se sont rendus qu’à quelques reprises dans l’appartement, ont 
confirmé la présence d’odeurs nauséabondes (déclarations des témoins E______, 
D______, G______, K______, I______ et L______). La quotité de réduction de 
loyer octroyée apparaissant également adéquate, les chiffres 3, 4 et 5 du jugement 
attaqué seront confirmés. 
Finalement, le grief de l’appelante tiré du fait que les intimés n’auraient pas 
démontré les nuisances liées au chantier intervenu entre le 7 juillet et le 
30 novembre 2016 ne saurait être suivi. En effet, les voisins des locataires ont 
déclaré avoir subi de nombreuses nuisances durant les travaux effectués : parois 
de la terrasse abimées, pots de fleurs cassés, ouvriers pique-niquant et fumant sur 


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C/9236/2015 
la terrasse, etc. En outre, l’architecte en charge des travaux et l’employée de son 
bureau ont tous deux déclaré que l’accès aux locataires à leur terrasse avait été 
proscrit (déclarations de R______ et S______). Les nuisances subies ayant ainsi 
excédé de simples entraves mineures, les premiers juges ont valablement admis 
l’existence d’un défaut. Les chiffres 8 et 9 du jugement seront donc confirmés. 
5. 
Partant, le jugement querellé sera intégralement confirmé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/9236/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 23 février 2018 par A______ SA et l’appel joint 
interjeté le 10 avril 2018 par B______ et C______ contre le jugement JTBL/43/2018 
rendu le 22 janvier 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9236/2015. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.