ge_gerichte · ACJC/502/2025 · 2025-04-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14 avril 2025 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12486/2024 
ACJC/502/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 3 AVRIL 2025 
 
Entre 
FONDATION A______, sise ______ [GE], recourante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 29 août 2024, représentée par Me Aurèle MULLER, avocat, 
rue des Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8, 
 
Et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ [GE], intimés, tous deux 
représentés par Me Alain MISEREZ, avocat, avenue de Frontenex 6, 1207 Genève. 
 


 
 
 
 
 
C/12486/2024 
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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/846/2024 du 29 août 2024, reçu par les parties le 9 septembre 2024, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable la requête en 
revendication avec demande d'exécution directe formulée par la FONDATION 
A______ à l'encontre de B______ et de C______ s'agissant de l'appartement de 3 pièces 
n° 1______ situé au 7ème étage de l'immeuble sis avenue 2______ no. ______, [code 
postal] D______ [GE], et de la cave n° 1______ qui en dépend (ch. 1 du dispositif), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que B______ et C______ étaient sous-locataires et 
que la procédure ne visait pas le locataire principal, E______. Il était certes établi que 
le contrat de bail principal avait été résilié, mais il n'était pas établi que le bail principal 
avait pris fin. En effet, même s'il n'avait pas contesté la résiliation devant la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, le locataire principal avait refusé d'accepter 
par écrit la fin du contrat de bail. Il appartenait donc à la FONDATION A______ d'agir 
d'abord en évacuation contre le locataire principal. 
B. 
a. Par acte expédié le 18 septembre 2024 à la Cour de justice, la FONDATION A______ 
forme recours contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, 
principalement, à ce que la Cour i) condamne B______, C______ et tout autre occupant 
illicite des locaux à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens et de tout 
tiers dont ils répondent l'appartement de 3 pièces n° 1______, situé au 7ème étage de 
l'immeuble sis avenue 2______ no. ______, [code postal] D______, ainsi que la cave 
n° 1______ qui en dépend, en laissant la totalité des locaux vides, en bon état de propreté 
et de réparation locative, ii) autorise la FONDATION A______ à mandater un huissier 
judiciaire, lequel pourra, si nécessaire, dûment muni de l'attestation du caractère 
exécutoire du présent arrêt, le faire exécuter en mettant en œuvre, aux frais de B______ 
et C______, un serrurier, ainsi qu'une entreprise de déménagement et requérir, le cas 
échéant, l'appui de la force publique et, iii) subsidiairement, à renvoyer la cause au 
Tribunal pour nouveau jugement. 
 
b. Dans leur réponse du 27 septembre 2024, B______ et C______ concluent au rejet du 
recours. 
c. Les parties ont été avisées par pli du greffe du 18 octobre 2024 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
d. Par pli du 29 janvier 2025, la FONDATION A______ a transmis une pièce nouvelle 
à la Cour. 
 
 


 
 
 
 
 
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C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 24 janvier 2002, la FONDATION F______ (alors propriétaire) a conclu avec 
E______ un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 3 pièces 
n° 1______ situé au 7ème étage de l'immeuble (ci-après : l'appartement) sis avenue 
2______ no. ______, [code postal] D______ (ci-après : l'immeuble), ayant comme 
dépendance la cave n° 1______ (ci-après : la cave). 
 
b. La FONDATION A______ est par la suite devenue propriétaire de l'immeuble. 
 
c. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 896 fr. par mois. 
 
d. Par contrat de sous-location du 29 juillet 2019, E______ a mis l’appartement à 
disposition de B______ et C______ pour un loyer et des charges de 1'500 fr. par mois. 
Il ne ressort pas de la procédure si le contrat était accompagné (ou non) de l’avis de 
fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail. 
e. Par courrier recommandé du 13 juillet 2023, E______ a été mis en demeure par la 
FONDATION A______ de s'acquitter de la somme de 2'329 fr. dans un délai de 
30 jours, somme correspondant à un solde de loyers et charges pour les mois de juin et 
juillet 2023, et a précisé qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, son contrat serait 
résilié conformément à l'article 257d CO. 
 
f. Par avis officiel du 29 août 2023, la FONDATION A______ a résilié le bail pour 
défaut de paiement avec effet au 30 septembre 2023. 
 
g. Ce congé n'a pas été contesté par-devant la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers. 
 
h. Par requête en protection des cas clairs du 30 mai 2024, la FONDATION A______ a 
introduit devant le Tribunal une action en revendication contre B______ et C______, 
concluant à leur évacuation de l’appartement avec mesures d’exécution directe. Elle n’a 
pas pris de conclusions contre E______, qui n’était pas mentionné comme partie. 
 
i. Lors de l'audience du Tribunal du 29 août 2024, la FONDATION A______ a persisté 
dans ses conclusions. Elle a expliqué qu'elle ne disposait pas d'un jugement d'évacuation 
contre le locataire principal, E______. Ce dernier s'était toutefois rendu à la régie pour 
expliquer que cela faisait longtemps qu'il n'habitait plus dans l'appartement et qu'il 
n'avait aucun intérêt à le garder. Il craignait qu'une éventuelle attestation de sa part 
confirmant son désintérêt pour l'appartement ne porte préjudice à B______ et à 
C______. Il aurait souhaité qu'un accord soit conclu avec eux, mais cela n'était pas 
possible, car ils ne remplissaient pas les critères pour l'attribution d'un logement 
subventionné. 
B______ et C______ ont déclaré résider dans l'appartement depuis plus de quatre ans 
et avoir demandé la reprise de bail de bonne foi. Ils ne savaient pas que le locataire 
principal n'avait pas demandé l'accord de la bailleresse pour sous-louer l’appartement. 
Ils ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, faisant valoir que le cas n’était pas clair. 


 
 
 
 
 
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La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier 
état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le délai 
pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). La procédure sommaire 
s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 
consid. 2). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance 
(art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2ème éd., 
2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en protection 
des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage présumé, si les 
conditions d'une expulsion selon l'art. 257 CPC ne sont pas remplies, correspondant à la 
valeur locative ou la valeur d'usage hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible 
d'un procès en procédure ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion, laquelle 
a été estimée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1). 
En l'espèce, au vu du montant du loyer de 896 fr. par mois, la valeur litigieuse est 
inférieure à 10'000 fr., de sorte que seule la voie du recours est ouverte contre 
l'irrecevabilité de la requête. 
1.2 Le recours a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 
131, 321 al. 1 et 2 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement 
inexacte des faits (art. 320 CPC). 
La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), sauf dans les deux cas prévus 
par l'art. 255 CPC (lequel est réservé par l'art. 55 al. 2 CPC), qui ne sont pas pertinents en 
l'espèce. 
2. 
2.1 En procédure de recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves 
nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 
 
2.2 La pièce nouvelle dont la recourante s’est prévalue le 29 janvier 2025 est donc 
irrecevable. Elle a de surcroît été produite après que la cause a été gardée à juger. 
3. 
La recourante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le cas n'était pas clair, motif pris 
i) de l'absence de cas clair en raison d'une résiliation qui pouvait être contestée en tout 
temps par le locataire principal et ii) de la nécessité d'obtenir un jugement d'évacuation 
contre le locataire principal avant d'agir contre les sous-locataires. 


 
 
 
 
 
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3.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les 
cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions 
suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être 
immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas 
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être 
établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la 
production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : 
le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention; la 
simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions 
motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature 
à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts 
cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose 
de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une 
jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 
consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si 
l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la 
part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des 
circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le 
juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain 
de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire 
(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut 
donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. 
Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur 
avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 
3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du 
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer 
par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou 
de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou 
de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 
trente jours pour la fin d'un mois. 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et 
précise. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans 
rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure 
ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, ce qui entraîne l’inefficacité du 


 
 
 
 
 
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congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a 
plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis 
que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte 
que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la 
résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 
et références citées). 
3.3 Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires (ou 
fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, 
intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 
du 17 avril 2019 consid. 7). 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme 
celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de 
protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris 
fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 
(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre 
préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni 
nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la 
résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les 
conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle 
(ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in 
fine). 
Lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis 
du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019; 
ACJC/1196/2024 du 1er octobre 2024 consid. 4.1.6; ACJC/1458/2016 du 4 novembre 
2016 consid. 2.1.4). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action 
pétitoire; art. 641 al. 2 CC) en suivant la procédure du cas clair si les conditions de l'article 
257 CPC sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2014 du 23 juin 2014 
consid. 4.1.2; ACJC/1196/2024 du 1er octobre 2024 consid. 4.1.6). 
 
3.4 En l'espèce, la recourante perd de vue que la présente procédure est limitée à 
l’existence (ou non) d’un cas clair. Il ne s’agit pas de savoir si, après une instruction 
complète, la propriétaire disposerait d’un droit de revendication de l’appartement 
litigieux face aux occupants actuels de celui-ci. Le Tribunal, puis la Cour sont aussi liés 
(cf. art. 58, al. 1 CPC) par les conclusions (de première instance) de la recourante, qui a 
choisi de n’agir en évacuation que contre les occupants actuels (sans agir contre le 
locataire principal). 
La recourante critique tout d'abord une citation de LACHAT figurant à la fin du 
considérant 2b du jugement, selon laquelle « il n’y a pas de cas clair lorsque la demande 
d’expulsion est déposée alors que, parallèlement, le congé a été ou pourrait encore être 
contesté ». Elle n’en trouve pas la source. Cette citation vient de l’ouvrage suivant : David 
LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, §4.6.2, p. 168. 
Elle n’a pas été reprise dans la 2ème édition de l’ouvrage (David LACHAT/Boris 


 
 
 
 
 
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LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, § 4.2.2-4.2.2, 
p. 245-249). En effet, dans un arrêt de 2015, le Tribunal fédéral a expliqué qu'une requête 
en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 
CPC) était admissible même lorsque le locataire avait attaqué en justice le congé donné 
par le bailleur et que cette procédure était pendante (ATF 141 III 262 consid. 3.3). Cela 
étant, même si cette référence doctrinale n'est plus d'actualité, la question à résoudre est 
de savoir si la mise en œuvre concrète de l'art. 257 CPC (c'est-à-dire le considérant 2c du 
jugement) est conforme au droit ou non. 
La recourante affirme qu'il « ne fait nul doute que le congé donné à titre extraordinaire » 
au locataire principal était valable, car celui-ci se serait désintéressé de son appartement. 
Or, cette affirmation est contredite par le fait que le locataire principal a refusé – comme 
la recourante l'a admis à l'audience devant le Tribunal – de signer la confirmation y 
relative auprès de la gérance d'immeuble. Cette déclaration en audience de la recourante 
confirme que la situation factuelle n'était pas claire s'agissant de la position du locataire 
principal, dès lors que la volonté réelle de ce dernier n'est pas établie. La recourante ne 
convainc donc pas avec ce premier argument. 
La question à résoudre n'est pas de savoir si le congé extraordinaire peut être contesté 
(ou non) en tout temps, mais de savoir si, dans le cas particulier, le locataire principal 
avait accepté la résiliation de son bail ou envisageait de la contester et de soulever un 
éventuel vice affectant la validité du congé du 29 août 2023. Comme déjà mentionné, la 
situation particulière du locataire qui, d'une part, affirme oralement se désintéresser de 
l'appartement, mais, d'autre part, refuse de le confirmer par écrit à la gérance d'immeuble 
n'implique pas une clarté sur les faits liés à la fin du bail principal. 
De plus, le loyer et les charges mensuelles totalisent 896 fr., soit 1'792 fr. pour deux mois. 
Dès lors que la mise en demeure pour deux mois impayés portait sur 2'329 fr. (soit 537 fr. 
ou 30% de plus), le chiffrage de la mise en demeure (lié probablement à des frais de rappel 
ou administratifs) aurait pu – selon l’ampleur du retard – avoir un impact sur la validité 
de la résiliation. Enfin, il ne ressort ni des allégués des parties, ni de leurs pièces qu’un 
décompte précis des paiements effectués par le locataire principal aurait été fourni au 
Tribunal. Il n’est donc pas clair de savoir, sous l’angle des faits, si lesdits frais de rappel 
ont été acceptés, respectivement ont eu un impact sur le non-paiement du loyer. 
La recourante se plaint ensuite que le jugement du Tribunal la contraindrait à agir en 
évacuation contre le locataire principal, action qui aurait « comme seule conséquence 
d’encombrer inutilement les juridictions ». Or, la recourante aurait pu – en présentant 
davantage d’éléments de fait, prouvés par titres (art. 254 al. 1 CPC) – agir simultanément 
contre le locataire principal et les deux sous-locataires (consorité simple de l’art. 71 CPC 
et cumul d’actions de l’art. 90 CPC) et essayer d’obtenir leur expulsion simultanée. 
La recourante reproche enfin au Tribunal de n’avoir pas examiné préjudiciellement la 
validité du congé : le Tribunal aurait pu le faire, si les éléments factuels qui lui avaient 
été présenté étaient clairs, mais comme déjà relevé, tel n’était pas le cas dans la situation 
d’espèce. Contrairement à ce que répète la recourante, l’état de fait n’était pas 


 
 
 
 
 
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« solidement établi » : cela ne permettait pas au Tribunal de statuer sur la mise en œuvre 
ou non de l’art. 641 CC. 
3.5 C'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions du cas clair 
n'étaient pas réunies et ont déclaré la requête irrecevable. 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


 
 
 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 18 septembre 2024 par la FONDATION A______ 
contre le jugement JTBL/846/2024 rendu le 29 août 2024 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/12486/2024-6-SE. 
Au fond : 
Rejette le recours. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, juge; Monsieur David 
HOFMANN, juge suppléant; Monsieur Damien TOURNAIRE et Madame Sibel UZUN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour 
interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les 
trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un 
seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.