ge_gerichte · ACJC/654/2026 · 2026-04-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 avril 2026. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4660/2024 
ACJC/654/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 16 AVRIL 2026 
 
 
Entre 
LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE 
RUE 1______ NO. 2______, sise c/o A______ [régie immobilière], ______, 
appelante d'un jugement rendu par la 6ème Chambre du Tribunal de première instance 
de ce canton le 20 janvier 2026, représentée par Me François BOHNET, avocat, KGG 
& Associés, avenue de la Gare 10, 2001 Neuchâtel, 
et 
B______ SA, sise ______, intimée, représentée par Me F______, avocat. 
 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/976/2026 du 20 janvier 2026, reçu le lendemain par les parties, 
le Tribunal de première instance a déclaré irrecevable la requête en protection des 
cas clairs formée par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D’ETAGES 
DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ (chiffre 1 du dispositif), arrêté les 
frais judiciaires à 3'000 fr., compensés partiellement avec l'avance fournie par LA 
COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE 
RUE 1______ NO. 2______ et mis à la charge des parties par moitié chacune (ch. 
2), condamné B______ SA à payer à LA COMMUNAUTE DES 
PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ 
500 fr. à titre de restitution de l'avance de frais (ch. 3), à l'Etat de Genève, soit 
pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, 1'000 fr. au titre de solde des 
frais judiciaires (ch. 4), et à LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES 
D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ 800 fr. TTC à titre de 
dépens (ch. 5), dit que les frais judicaires d’appel fixés par l'arrêt 
ACJC/812/2025 du 17 juin 2025 en 3'925 fr. étaient compensés avec l’avance du 
même montant versée par LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES 
D’ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ et laissés à sa charge 
(ch. 6), condamné celle-ci à payer à B______ SA 4'000 fr. TTC à titre des dépens 
d’appel fixés par l'arrêt précité (ch. 7) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 8). 
B. 
a. Par acte d'appel expédié le 30 janvier 2026 à la Cour de justice, LA 
COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE 
RUE 1______ NO. 2______ sollicite la réforme du jugement précité (chiffre 1 des 
conclusions). 
Elle conclut, avec suite de frais judiciaires et dépens des deux instances, à ce que 
la Cour, statuant par la voie de la protection des cas clairs, principalement, 
condamne B______ SA à lui verser 64'103 fr. 95 plus intérêts à 5 % dès le 
1er janvier 2019, pour les impayés de charges dus jusqu'au 31 décembre 2018 
s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03, 14'758 fr. 50 plus intérêts à 5 % 
dès le 1er janvier 2020, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2019 
s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03, 14'976 fr. 45 plus intérêts à 5 % 
dès le 1er janvier 2022, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2021 
s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03 et 15'789 fr. 20 plus intérêts à 5 % 
dès le 1er janvier 2023, pour les impayés de charges dus pour l'exercice 2022 
s'agissant des unités d'étage 8.01, 8.02 et 8.03 (ch. 2 des conclusions), ordonne 
l'inscription définitive d'une hypothèque légale, à son profit, sur l'unité de 
propriété d'étage n° 8.01 sise sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre de Genève 
section C______, propriété de B______ SA, à concurrence de 5'522 fr. 55 plus 
intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 
1er janvier 2023 (ch. 3), et sur l'unité de propriété d'étage n° 8.02 sise sur le même 


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bien-fonds, propriété de B______ SA, à concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 
5 % dès le 1er janvier 2022 et de 4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 
2023 (ch. 4 des conclusions), charge le Conservateur du registre foncier du canton 
de Genève de procéder sans délai auxdites inscriptions (ch. 5 des conclusions), et 
prononce la mainlevée définitive de l'opposition formée par B______ SA au 
commandement de payer, poursuite n° 4______ (ch. 6 des conclusions). 
Subsidiairement, LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES DE 
LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ conclut au renvoi de la cause au 
Tribunal pour nouvelle décision. 
 
b. Dans sa réponse du 26 février 2026, B______ SA conclut à la confirmation du 
jugement attaqué, avec suite de frais judiciaires et dépens. 
 
c. Les parties ont été informées le 17 mars 2026 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
a. LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES DE LA PPE SISE 
RUE 1______ NO. 2______ (ci-après : la PPE) est une communauté de 
propriétaires par étages portant sur l'immeuble n° 3______ de la Commune de 
Genève-C______, sis rue 1______ n° 2______ à Genève. 
 
A______, anciennement D______ (ci-après: la régie ou l’administratrice), qui a 
notamment pour but la gestion d'immeubles et de copropriétés, est l'administratrice 
de la PPE. 
 
b. B______ SA, sise à Genève, dont E______ est administrateur président, est 
copropriétaire de l'immeuble sis rue 1______ n° 2______ à Genève. Elle a un 
droit exclusif sur les locaux n° 8.01 et 8.02, tous deux des studios, depuis le 
21 février 2000. Jusqu'en décembre 2023, elle était également propriétaire du 
studio n° 8.03 qui a été vendu à un tiers. 
 
c. La PPE est régie par le Règlement d'administration et d'utilisation de 
l'immeuble du 23 novembre 1999 (ci-après : le Règlement). 
 
Chaque copropriétaire est tenu d'acquitter la part du coût des services de 
chauffage général et de fourniture d'eau chaude lui incombant selon la clé de 
répartition en vigueur (art. 16 dudit Règlement). 
Les charges et frais communs, ainsi que les produits, sont répartis entre tous les 
copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété (art. 18). 
Chaque copropriétaire doit verser dans le courant du premier mois de chaque 
trimestre les acomptes fixés par l'assemblée des copropriétaires. Le solde dû par le 


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copropriétaire est payable dans le délai d'un mois à compter de l'envoi du 
décompte annuel des charges et frais communs après approbation des comptes par 
l'assemblée des copropriétaires (art. 19). 
Selon l’art. 32 let. e, l’assemblée des copropriétaires a notamment la compétence 
d’approuver les comptes de l’exercice écoulé et donner décharge de sa gestion à 
l’administrateur. 
Aux termes de l’art. 34, l’administrateur a notamment les attributions suivantes : 
présenter à l’assemblée des copropriétaires le rapport de gestion, les comptes de 
l’exercice écoulé et le budget de l’exercice en cours (let. h) et encaisser les 
charges dues par les copropriétaires et procéder au règlement des frais (let. i). 
 
d. Selon le cahier de répartition des locaux de la parcelle n° 3______ de la 
Commune de Genève-C______ datant de septembre 1984, les lots 8.01 (72,90 m²) 
et 8.03 (73,30 m²) valent chacun 48 ‰ de la copropriété. Le lot 8.02 (68,80 m²), 
dont la PPE allègue qu'il n'est ni chauffé ni relié à l'eau et ne bénéficie pas du 
câble, représente 45 ‰ de la copropriété. 
 
e. B______ SA allègue que pendant de nombreuses années, les charges de 
copropriété lui ont été facturées pour les lots 8.01, 8.02 et 8.03 comme s’il 
s’agissait de trois studios chauffés et habitables alors que cela ne correspondait 
pas à la réalité, le lot 8.03 étant impropre à la location et le lot 8.02 étant un 
grenier non aménagé. 
 
f. En 2006 et 2009, des travaux ont été réalisés afin de transformer les trois lots, 
soit deux studios et un grenier, en deux logements de trois pièces, la partie 
restante du grenier étant devenue un local technique. 
 
g. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 31 mai 2010, la régie a 
indiqué que, suite aux travaux dans les combles engagés par B______ SA, les 
millièmes seraient recalculés et inscrits au Règlement au même titre que 
l'attribution des caves. 
 
Par ailleurs, il a été rappelé qu'il avait été décidé, lors de l'Assemblée du 
26 mai 2009, qu'un montant de 30'000 fr. serait versé à B______ SA, que celle-ci 
piloterait tous les travaux d'aménagement (privatifs et communs), qu'elle 
s'acquitterait de ses arriérés de charges d'environ 18'000 fr. et qu'un décompte 
concernant les 8 m2 sur les 68 m2 du lot 8.02 serait effectué au profit de 
B______ SA sur une période de 10 ans, ce qui représentait un crédit en sa faveur 
d'environ 4'700 fr. Ce point avait été accepté à la majorité. 
 
Aux termes du procès-verbal, l’assemblée a maintenu sa décision sur la proposition 
votée en 2009. 


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h. Le 18 novembre 2011, B______ SA a écrit à la régie qu’«en exécution de 
l’accord intervenu entre la copropriété et B______ SA, un nouveau cahier de 
répartition des locaux de la PPE, incluant le lot 8.02, désormais mis à disposition 
de la communauté des copropriétaires, [devait] être établi et enregistré au Registre 
foncier ». 
 
Par courrier du 19 janvier 2012, B______ SA a interrogé la régie sur l'état des 
démarches visant à établir un nouveau cahier de répartition. Elle l’a informée que 
jusqu'à nouvel avis, elle ne verserait pas les charges de copropriété liées aux lots 
8.01, 8.02 et 8.03, la mise à jour du cahier de répartition n'ayant pas été effectuée 
et les appels de charges étant par conséquent erronés. 
 
i. Le 21 décembre 2012, la régie a écrit à B______ SA qu’elle comprenait que 
celle-ci souhaitait participer aux charges d'exploitation de la copropriété « à hauteur 
de millièmes adaptés à la réalité physique des locaux transformés ». Cependant, 
l'ancienne clé était appliquée pour l'heure, étant précisé qu'un rétroactif de 5 ans de 
charges lui serait restitué « à la fin de cette affaire ». La régie a accepté de 
suspendre le paiement des charges du lot 8.03 dès le 1er janvier 2013. 
 
j. Par pli du 6 février 2013, la régie a informé B______ SA que les charges du lot 
8.03 ne lui seraient plus réclamées « jusqu'au terme de l'affaire par l'accord de 
l'ensemble des copropriétaires d'accepter la nouvelle clé de répartition des frais de 
copropriété, ensuite des travaux réalisés dans les combles ». Il était prématuré de 
déterminer le montant de la rétrocession, dans la mesure où tant que la version 
définitive de la nouvelle répartition ne serait pas adoptée, il était difficile 
d’effectuer au calcul au prorata des millièmes et non des m². 
 
k. Un cahier de répartition provisoire du 4 février 2014 indiquait que le lot 8.01 
(124 m²) valait 68 ‰ de la copropriété et le lot 8.02 (76 m²) 45 ‰. Le lot 8.03 
(35 m²) était une partie commune. 
 
l. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 22 mars 2016, les comptes 
arrêtés au 31 décembre 2015 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou 
représentés pour un total de 120'717 fr. 76. 
Il a également été discuté de l'offre soumise par la société B______ SA 
concernant les combles. Il a été décidé que celle-ci serait étudiée par le Comité 
puis soumise à l’Assemblée. 
 
m. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 
29 avril 2016 pour le paiement de charges de 10'595 fr. 25 pour le lot 8.01, 
7'584 fr. 70 pour le lot 8.02 et 16'829 fr. 25 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, 
aucun acompte n'avait été versé. 


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n. B______ SA s'est partiellement acquittée des charges de PPE pour l'année 
2015. 
 
o. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 21 juin 2017, les comptes 
arrêtés au 31 décembre 2016 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou 
représentés pour un total de 139'607 fr. 51. 
 
Il a également été fait un point de situation concernant l'avancement des 
négociations avec B______ SA en vue de valider les modifications du cahier PPE. 
Le procès-verbal de l’assemblée générale indique que « afin d’entériner un cahier 
PPE équitable, l’Assemblée maintient la proposition de pondération de 1 pour les 
surfaces supérieures à 1 m 80 et de 0,5 pour les surfaces en dessous de 1 m 80 
(point 11 de l’ordre du jour intitulé « Situation du dossier des combles 
B______ SA - Etat d’avancement des négociations dans l’objectif de valider les 
modifications du cahier PPE à l’automne 2017 »). 
 
p. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 
28 juillet 2017 pour le paiement de charges de 8'471 fr. 50 pour le lot 8.01, 
12'502 fr. 85 pour le lot 8.02 et 11'588 fr. 50 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, 
aucun acompte n'avait été versé. 
 
q. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 26 juin 2018, les comptes 
arrêtés au 31 décembre 2017 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou 
représentés pour un total de 119'320 fr. 01. 
 
Le point 10 de l’ordre du jour concernait l’aménagement des combles, la 
modification du cahier PPE et la validation des dernières négociations entre 
B______ SA et la PPE, lesquelles comprenaient la cession gratuite « du local de 
18 m² », la conservation de la somme de 30'000 fr. payée par la copropriété en 
qualité de participation aux travaux, la finalisation de cahier PPE avec une 
pondération de 1 pour les surfaces supérieures à 1,80 m et de 0.5 pour les surfaces 
inférieures à 1,80 m et la détermination de la date de rétroactivité pour l’application 
des nouvelles pondérations, cet élément devant déterminer le montant des charges 
dues par B______ SA. Sur ce dernier point, les copropriétaires présents ont 
proposé, « par équité », d’attribuer ces pondérations à partir du moment où les 
travaux des combles avaient été terminés et les combles exploités, à savoir en 
2011. 
 
Cette proposition de la PPE devait être soumise à B______ SA et, en cas 
d’acceptation, la régie devrait « chercher les signatures des copropriétaires absents 
de l’Assemblée en vue d’obtenir l’unanimité », puis « déposer et ratifier le cahier 
PPE au Registre foncier ». 


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L’assemblée a voté à la majorité des présents et représentés en faveur de l’accord 
précité avec l’application des nouvelles pondérations au 1er janvier 2011. 
Cependant, l’unanimité étant requise, ce point n’était pas validé. 
 
Par courrier du 13 juillet 2018, la régie a soumis à B______ SA la proposition de 
la PPE. 
 
r. La régie a envoyé à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 11 juillet 
2018 pour le paiement de charges de 14'058 fr. 15 pour le lot 8.01, 16'544 fr. 45 
pour le lot 8.02 et 17'175 fr. 15 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun 
acompte n'avait été versé et les charges de 2016 n'avaient pas été acquittées. 
 
s. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 9 mai 2019, les comptes 
arrêtés au 31 décembre 2018 ont été approuvés à l'unanimité des présents ou 
représentés pour un total de 128'905 fr. 72. 
 
Il a été discuté de la validation du nouveau cahier PPE et des impayés de 
B______ SA (point 10 de l’ordre du jour). Puisqu'aucun accord n'avait été trouvé, 
la PPE a chargé l'administrateur de « préparer une inscription en hypothèque 
légale » à l'encontre de B______ SA. Celle-ci devait « respecter les dispositions 
du cahier PPE inscrit au Registre foncier, et ce comme tout autre copropriétaire. 
Dans l’attente de trouver un accord sur la mise à jour du cahier, tout copropriétaire 
a[vait] le devoir d’honorer ses charges, faute de quoi la Communauté des 
copropriétaires engagera[it] les poursuites nécessaires ». 
 
Le procès-verbal mentionne que, l’unanimité étant requise, ce point n’était pas 
validé. 
 
t. La régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes individuels PPE le 
26 juin 2019 pour le paiement de charges de 20'072 fr. 70 pour le lot 8.01, 
20'841 fr. 55 pour le lot 8.02 et 23'189 fr. 70 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, 
aucun acompte n'avait été versé et les charges de 2017 n'avaient pas été acquittées. 
 
u. Le 14 octobre 2019, B______ SA a fait opposition au commandement de payer, 
poursuite n° 5______, qui lui avait été notifié sur réquisition de la PPE pour le 
paiement du solde des charges au 31 décembre 2018 pour les lots 8.01, 8.02 et 
8.03, des provisions pour charges de janvier à octobre 2019 pour lesdits lots ainsi 
que des frais selon l'art. 106 CO pour un montant total de 78'343 fr. 95. 
 
v. En raison de la pandémie de Covid-19 en 2020, l'assemblée générale de la PPE 
n'a pas été tenue, mais les copropriétaires ont pu prendre connaissance des 
rapports relatifs aux exercices 2019 et 2020 par le biais de la plateforme intranet 
utilisée par la régie. 


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w. Le 25 mai 2020, la régie a fait parvenir à B______ SA trois décomptes 
individuels PPE pour le paiement de charges pour l'année 2019 de 25'552 fr. 10 
pour le lot 8.01, 24'641 fr. 25 pour le lot 8.02 et 28'669 fr. 10 pour le lot 8.03. 
Selon les décomptes, aucun acompte n'avait été versé et les charges de 2018 
n'avaient pas été acquittées. 
x. Le 20 octobre 2022, la régie a envoyé à B______ SA trois décomptes 
individuels PPE pour le paiement de charges pour l'année 2020 de 24'779 fr. 85 
pour le lot 8.01, 24'256 fr. 90 pour le lot 8.02 et 27'896 fr. 85 pour le lot 8.03. 
Selon les décomptes, des acomptes avaient été payés pour l'année 2020, mais il 
subsistait un solde des exercices précédents. 
y. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 5 décembre 2022, les 
comptes arrêtés au 31 décembre 2020/2021 ont été approuvés à l'unanimité des 
présents ou représentés pour un total de 229'985 fr. 61. 
Il a été décidé, à la majorité, de mandater un avocat hors du canton de Genève 
pour agir à l’encontre de B______ SA. 
z. Le 12 janvier 2023, la régie a adressé à B______ SA trois décomptes 
individuels PPE pour le paiement de 30'302 fr. 40 pour le lot 8.01, dont 
5'522 fr. 55 pour l'année 2021 (soit 4'193 fr. 45 pour sa part de millièmes, 342 fr. 
90 pour le câble, 565 fr. 95 de frais de chauffage et 420 fr. 25 de frais d'eau 
chaude), 28'188 fr. 25 pour le lot 8.02, dont 3'931 fr. 35 correspondant à sa part de 
millièmes et 33'419 fr. 40 pour le lot 8.03. Selon les décomptes, aucun acompte 
n'avait été versé pour l'année 2021 et les soldes des exercices précédents n'avaient 
pas été acquittés. 
aa. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE du 30 mai 2023, les comptes 
arrêtés au 31 décembre 2022 ont été approuvés à la majorité des copropriétaires 
présents ou représentés pour un total de 123'904 fr. 66. 
Le litige avec B______ SA n’a pas été abordé. 
bb. Le 8 juin 2023, A______ a fait parvenir à B______ SA trois décomptes 
individuels PPE pour le paiement de charges de 36'115 fr. 45 pour le lot 8.01, dont 
5'813 fr. 05 pour l'année 2022 (4'440 fr. 65 de millièmes, 342 fr. 90 de frais de 
câble, 590 fr. 80 de frais de chauffage et 438 fr. 70 d'eau chaude), 32'351 fr. 35 
pour le lot 8.02 dont 4'163 fr. 10 de frais correspondant aux millièmes dus pour 
l'année 2022. Le décompte pour le lot 8.03 s'élevait à 39'232 fr. 45. Selon les 
décomptes, aucun acompte n'avait été versé pour l'année 2022 et les soldes des 
exercices précédents n'avaient pas été acquittés non plus. 
 
cc. Le 12 janvier 2024, B______ SA a fait opposition au commandement de 
payer, poursuite n° 4______, qui lui avait été notifié sur réquisition de la PPE 


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pour le paiement du solde des charges des lots 8.01, 8.02 et 8.03 au 31 décembre 
2018 ainsi que pour les années 2019, 2021 et 2022 de même que les frais selon 
l'art. 106 CO, pour un total de 109'878 fr. 10. 
 
dd. Par acte expédié le 26 février 2024 au Tribunal, la PPE, agissant par la voie de 
la procédure en protection des cas clairs, a pris des conclusions principales 
identiques à celles figurant ci-dessus sous let. B.a (chiffres 2 à 6 des conclusions 
d'appel, correspondant aux chiffres 1 à 5 des conclusions de première instance). 
 
Subsidiairement, se fondant sur l'art. 249 let. d ch. 5 CPC, elle a conclu, avec suite 
de frais judiciaires et dépens, à ce que le Tribunal ordonne l'inscription provisoire, 
à son profit, d'une hypothèque légale sur l'unité de propriété d'étage n° 8.01 sise 
sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre de Genève section C______, propriété 
de B______ SA, à concurrence de 5'522 fr. 55 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 
2022 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023, et sur l'unité de 
propriété d'étage n° 8.02 sise sur le même bien-fonds, propriété de B______ SA, à 
concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2022 et de 
4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2023, charge le Conservateur du 
registre foncier du canton de Genève de procéder sans délai aux dites inscriptions, 
impartisse à la PPE un délai de trois mois pour ouvrir action au fond et dise que 
l'inscription provisoire resterait valable jusqu'à l'expiration de ce délai ou, en cas 
d'action au fond, jusqu'à l'échéance d'un délai de 60 jours dès l'entrée en force du 
jugement au fond et dispense la communauté de fournir des sûretés (art. 264 al. 1 
CPC). 
ee. Par courriel du 7 mars 2024, la régie a informé B______ SA qu’elle avait 
procédé au calcul des charges conformément au nouveau cahier de répartition 
soumis à cette dernière lors de l'Assemblée générale de 2018. Le calcul avait été 
effectué sur la base des années 2011 à 2022 et de l'ensemble des millièmes des 
copropriétaires. La régie avait également calculé le différentiel entre la clé de 
répartition des charges PPE actuelle et la nouvelle clé de répartition soumise en 
2018 par l'Assemblée générale. En définitive, les millièmes et charges restaient 
inchangés pour le lot 8.02. Cependant, pour le lot 8.01, le différentiel entre la clé 
de répartition actuelle et la nouvelle clé était de 22'114 fr., montant qui était dû à 
la copropriété par B______ SA. Pour le lot 8.03, le montant de 53'073 fr. 45 était 
dû à la société par la copropriété. Il y avait donc un différentiel de 30'959 fr. 45 en 
faveur de B______ SA. 
ff. Par ordonnance du 28 mars 2024, le Tribunal a imparti à B______ SA un délai 
pour déposer une réponse écrite et les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. 
Aucune réponse n'a été déposée par B______ SA dans ce délai. 
Les parties ont requis la suspension de la procédure jusqu'au 31 août 2024 en vue 
de trouver un arrangement. Le 23 septembre 2024, la PPE a informé le Tribunal 


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qu'aucune solution n'avait pu être trouvée, de sorte que la procédure pouvait être 
reprise. 
Lors de l'audience du 4 novembre 2024, B______ SA a déposé des déterminations 
écrites, concluant notamment à ce que le Tribunal déclare irrecevable la requête 
de cas clair déposée par la PPE et rejette les conclusions subsidiaires de celle-ci en 
inscription provisoire d'une hypothèque légale. 
La PPE a persisté dans sa requête et déclaré que B______ SA n'avait rien payé 
depuis le dépôt de la requête. Elle a conclu à l’irrecevabilité des écritures de 
B______ SA puisque celle-ci n'avait pas répondu dans le délai imparti et n'avait 
pas sollicité de nouveau délai. 
B______ SA a contesté l'intégralité des conclusions de la PPE et conclu à 
l'irrecevabilité du cas clair. 
gg. Par jugement du 21 janvier 2025, le Tribunal a, préalablement, déclaré 
irrecevables les déterminations écrites que B______ SA avait produites lors de 
l'audience du 4 novembre 2024 (chiffre 1 du dispositif). 
 
Il a ensuite déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs formée le 
26 février 2024 par la PPE à l'encontre de B______ SA (ch. 2). 
Par ailleurs, statuant sur requête en inscription provisoire d'hypothèque légale, il a 
ordonné aux frais, risques et périls de la PPE, au Conservateur du Registre 
Foncier de Genève de procéder à l'inscription provisoire, au bénéfice de la 
précitée, d'une hypothèque légale à concurrence de 5'522 fr. 55 plus intérêts à 5 % 
dès le 13 février 2023 et de 5'813 fr. 05 plus intérêts à 5 % dès le 9 juillet 2023 sur 
l'unité de propriété d'étage n° 8.01 sise sur le bien-fonds n° 3______ du cadastre 
de Genève section C______, propriété de B______ SA (ch. 3), ainsi qu'à 
concurrence de 3'931 fr. 35 plus intérêts à 5 % dès le 13 février 2023 et de 
4'163 fr. 10 plus intérêts à 5 % dès le 9 juillet 2023 sur l'unité de propriété d'étage 
n° 8.02 sise sur le même bien-fonds, propriété de B______ SA (ch. 4), imparti à la 
PPE un délai de trois mois à compter de la notification de l'ordonnance pour faire 
valoir son droit en justice (ch. 5) - [ce délai ayant été prolongé au 23 juillet 2025 
par ordonnance du Tribunal du 26 mars 2025 sur requête de la précitée] -, dit que 
l'ordonnance déploierait ses effets jusqu'à droit jugé ou accord entre les parties 
(ch. 6), et dispensé la PPE de fournir des sûretés (ch. 7). 
 
Enfin, le Tribunal a statué sur les frais (ch. 8 à 11) et débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 12). 
hh. Le 3 février 2025, la PPE a formé appel contre ce jugement. Elle a repris ses 
conclusions de première instance en protection du cas clair, avec suite de frais. 


- 11/24 - 
 
C/4660/2024 
Elle a fait grief au Tribunal d'avoir adopté « une position manifestement 
contradictoire en déclarant simultanément irrecevables les écritures de l'intimée, 
tout en tenant compte des pièces de celle-ci, qui [avaient] pourtant été écartées ». 
Le premier juge aurait ainsi violé « les devoirs d'allégation et de preuve 
applicables en procédure sommaire, ainsi que le principe de la bonne foi ». A son 
avis, il fallait considérer que B______ SA avait renoncé à prendre position dans le 
cadre de la procédure de première instance, faute d'avoir respecté les délais 
impartis, de sorte qu’elle ne pouvait se prononcer, ni oralement ni par écrit, durant 
l'audience du 4 novembre 2024. 
 
En toute hypothèse, le Tribunal aurait « fait fi des exigences relatives à la maxime 
des débats et au fardeau de l'allégation des parties, en retenant, au détriment de 
l'appelante, des éléments de fait issus des pièces déposées par l'intimée, alors 
même que cette dernière ne les avait pas formellement allégués ». De l'avis de 
l'appelante, il aurait appartenu « à l'intimée de dicter ses éventuelles allégations de 
fait au procès-verbal, afin de s'assurer de l'introduction des faits qu'elle considérait 
comme pertinents dans le cadre du procès, ce d'autant qu'elle n'avait formulé 
aucun allégué de fait à l'appui de ses déterminations écrites (par ailleurs 
irrecevables) ». Le Tribunal aurait ainsi dû considérer que l'état de fait exposé 
dans sa requête du 26 février 2024 avait été immédiatement prouvé par ses titres. 
 
Enfin, B______ SA n’avait pas contesté de manière suffisamment précise ses 
allégations. En effet, les déterminations écrites de celle-ci étaient irrecevables et le 
procès-verbal du 4 novembre 2024 ne détaillait pas quels faits l'intimée admettait 
et quels faits elle contestait, une contestation en bloc n'étant pas suffisante. La 
situation de fait présentée dans la requête aurait ainsi dû être considérée comme 
non contestée et donc non litigieuse. 
 
B______ SA a conclu à la confirmation du jugement attaqué, avec suite de frais. 
 
Elle a fait valoir que la citation pour l'audience du 4 novembre 2024 indiquait que 
l'objet de celle-ci était l'"audition/interrogatoire, voire déposition des parties. 
Plaidoiries finales". En début d'audience, elle avait déposé des déterminations 
écrites et des pièces. Elle s'était dûment prononcée sur les allégués de la requête, 
qu'elle contestait ou admettait partiellement, en offrant ses moyens de preuve. Elle 
a soutenu que ses déterminations écrites n'auraient pas dû être écartées. Elle ne 
pouvait "évidemment pas faire appel du jugement sur cet aspect puisque le cas 
clair a[vait] été dûment déclaré irrecevable sur la base des pièces produites par 
l'appelante et l'intimée". 
ii. La Cour, par arrêt du 17 juin 2025, a annulé les chiffres 2 et 8 à 11 du dispositif 
du jugement du 21 janvier 2025, renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle 
décision au sens des considérants et confirmé le jugement attaqué pour le surplus. 
La Cour a arrêté les frais judiciaires d’appel à 3'925 fr. et les dépens d’appel à 


- 12/24 - 
 
C/4660/2024 
4'000 fr. Elle a délégué la répartition des frais judiciaires d’appel et des dépens 
d’appel au Tribunal. 
En substance, la Cour a retenu que le juge de première instance n’avait pas rendu 
B______ SA attentive aux conséquences du défaut lorsqu’il lui avait fixé un délai 
pour répondre par écrit. De plus, lorsqu’il avait ensuite choisi de convoquer une 
audience, le Tribunal aurait dû protocoler, au moins dans leur substance, les 
allégations, contestations et objections de B______ SA. Il n’était donc pas 
démontré que le droit d’être entendue de celle-ci avait été respecté. Il appartenait 
ainsi au premier juge de fixer un délai à B______ SA pour répondre par écrit à la 
requête en protection de cas clairs (conclusions principales de la requête du 
26 février 2024) en la rendant attentive aux conséquences du défaut. Le Tribunal 
devait ensuite rendre une nouvelle décision après avoir tenu des débats s’il 
l’estimait nécessaire et statuer à nouveau sur les frais judiciaires et dépens de 
première instance. 
L’issue du litige étant incertaine, la répartition des frais de la procédure d’appel 
était déléguée au Tribunal. 
jj. Par ordonnance du 15 août 2025, le Tribunal a imparti un délai à B______ SA 
pour déposer une réponse écrite à la requête en protection de cas clairs 
(conclusions principales de la requête du 26 février 2024) et tous les titres 
nécessaires à l’appréciation du litige, tout en la rendant attentive aux 
conséquences du défaut. 
kk. Dans son mémoire de réponse du 22 septembre 2025, B______ SA a conclu à 
ce que le Tribunal déclare irrecevables les conclusions principales de la requête de 
cas clair du 26 février 2024, soit les conclusions en paiement, en inscription 
définitive d’une hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages 
de la copropriété et en prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition, avec 
suite de frais. 
B______ SA a fait valoir que la clé de répartition qui se trouvait dans le cahier de 
répartition des locaux établi en 1984 et utilisée pour le calcul des charges de 
copropriété comportait une erreur de millièmes. Depuis 2011, elle réclamait 
l’établissement d’un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE, après les 
transformations des studios ayant eu lieu en 2006 et 2009, et l’enregistrement 
dudit document au Registre foncier. Or, malgré de nombreuses négociations, 
aucun accord n’avait pu être trouvé entre les parties. 
Selon B______ SA, les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC n’étaient dès lors pas 
remplies, l’état de fait étant litigieux, compte tenu de l’impossibilité des parties de 
parvenir à un accord malgré de multiples tentatives de négociation et la situation 
juridique étant complexe et nécessitant l’exercice d’un pouvoir d’appréciation. 


- 13/24 - 
 
C/4660/2024 
ll. Les parties se sont encore déterminées les 2 et 8 octobre 2025. 
La PPE a indiqué qu’elle contestait le principe de la délégation de la répartition 
des frais au Tribunal à laquelle avait procédé la Cour dans l’arrêt du 17 juin 2025. 
Elle a fait valoir que son appel avait été admis, alors que B______ SA, sans avoir 
elle-même fait appel, avec conclu au rejet de celui-ci. A son avis, elle avait donc 
eu gain de cause, de sorte qu’elle ne pouvait se voir imputer des frais judiciaires et 
avait droit « à des dépens complets ». 
Le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 
est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Ces conditions valent 
aussi en procédure de cas clair selon l'art. 257 CPC (HOHL, Procédure civile, 
tome II, 2010, n. 1684 s.). 
En l'espèce, les prétentions litigieuses comprennent des conclusions pécuniaires 
dépassant 100'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Les décisions rendues en matière de cas clairs sont soumises à la procédure 
sommaire (art. 257 al. 1 CPC). Qu'elle accorde la protection ou déclare la requête 
irrecevable, la décision peut être attaquée dans les dix jours (art. 314 al. 1 CPC). 
En l'espèce, l'appel, écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC) a été formé dans le délai 
précité. Il est ainsi recevable. 
1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 
consid. 5.3.2). 
2. 
Le Tribunal a considéré qu’il était établi que l’intimée avait fait réaliser, entre 
2006 et 2009, des travaux de rénovation, transformant les trois lots 8.01, 8.02 et 
8.03 en deux logements de trois pièces, la partie restante du grenier devenant un 
local technique. Il était également établi que, lors de l’assemblée générale 
ordinaire de la propriété par étages du 31 mai 2010, les parties avaient accepté que 
les millièmes soient recalculés compte tenu des travaux engagés par l’intimée. 
Cependant, malgré les nombreuses sollicitations de cette dernière, les échanges de 
correspondances entre l’administrateur et la société ainsi que le fait que le sujet 
était à l’ordre du jour des différentes assemblées générales de la copropriété par 
étages depuis lors, aucune décision n’avait été prise et aucun accord n’avait pu 


- 14/24 - 
 
C/4660/2024 
être trouvé. L’intimée refusait de s’acquitter des charges de copropriété qui lui 
avaient été imputées, la clé de répartition des millièmes n’ayant pas été mise à 
jour suite aux travaux réalisés. L’état de fait était donc litigieux et nécessitait une 
instruction plus complète des preuves. 
 
L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir considéré que le cas n’était pas clair, 
alors que les relations entre les parties étaient régies par le règlement 
d’administration et d’utilisation du 23 novembre 1999, que le cahier de répartition 
des millièmes était en vigueur, faute de décision procédant à sa modification, et 
que l’intimée n’avait pas contesté les décisions de l’assemblée des copropriétaires 
arrêtant les comptes de la copropriété. Les sommes réclamées à titre d’impayés de 
charges pour les années 2015 à 2022 (64'103 fr. 95 jusqu’au 31 décembre 2018, 
14'758 fr. 50 pour l’exercice 2019, 14'976 fr. 45 pour l’exercice 2021 et 
15'789 fr. 20 pour l’exercice 2022), lesquelles reposaient sur le cahier des charges 
en vigueur et les décisions successives non contestées de l’assemblée générale de 
la PPE, étaient donc dues. Le seul fait que certaines tractations avaient pu avoir 
lieu au sujet d’un nouveau calcul des millièmes, alors que celles-ci n’avaient pas 
abouti, n’était pas déterminant. 
 
Elle soutient que « la jurisprudence et la doctrine admettent la protection par la 
voie du cas clair lorsque le décompte annuel a été accepté par l’assemblée 
générale des copropriétaires et n’a pas fait l’objet d’une demande en annulation 
dans un délai d’un mois (arrêt du TF du 25 janvier 2016 [5A_768/2015,], 
consid. 2.1 ; François BOHNET, La PPE et le cas clair, in PPE 2023, p. 13-14) ». 
 
L’intimée fait valoir que les discussions intervenues avaient porté non seulement 
sur la répartition des millièmes, mais également sur les montants dus, ainsi que 
sur le caractère erroné du cahier de répartition qui avait été admis en assemblée 
générale. C’était ainsi à juste titre que le premier juge avait considéré que le cas 
n’était pas clair. Par ailleurs, se fonder sur un cahier de répartition dont la non-
conformité à la réalité était connue, et dont le caractère litigieux ressortait des 
pièces produites par les deux parties, soulevait la question de l’abus de droit de la 
part de l’appelante, qui avait facturé et continuait à facturer des charges erronées à 
l’intimée. La problématique de l’abus de droit relevait du pouvoir d’appréciation 
du Tribunal, ce qui confirmait que le cas n’était pas clair. 
2.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 
138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au 
CPC, FF 2006 6959 ad art. 253 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 
14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). 


- 15/24 - 
 
C/4660/2024 
2.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions suivantes 
sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement 
prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas 
remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et la 
déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de la prétention 
du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 p. 465; 
140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 
2.1.2 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives. 
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent 
être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 
rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 
s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine 
("voller Beweis") des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne 
suffit pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et 
concluantes ("substanziiert und schlüssig") qui ne peuvent être écartées 
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure 
du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 
138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). A l'inverse, le cas clair doit être retenu 
lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes 
sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). 
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au 
cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base 
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 
138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale 
(cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 
et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 
norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 
rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non 
publié in ATF 138 III 620). 
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 
jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 
l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 


- 16/24 - 
 
C/4660/2024 
2.2 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de 
l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h 
al. 1 CC). L’art. 712h al. 1 CC crée une obligation de cotisation à charge de 
chaque propriétaire d’étage en faveur de la communauté des copropriétaires 
(AMOOS PIGUET, CR CC II, 2016, n. 1 ad art. 712h CC). 
Si des propriétaires par étages ne sont pas d'accord avec les comptes annuels ou la 
répartition des frais, ils doivent contester les décisions correspondantes de 
l'assemblée des propriétaires par étages dans un délai d'un mois. Une fois ce délai 
écoulé, le propriétaire par étage doit accepter ses contributions respectives. 
L'éventuelle nullité des décisions de l'assemblée des copropriétaires par étages 
demeure réservée (GÄUMANN-BÖSCH, BSK ZGB II, 7ème éd. 2023, n. 5a ad 
art. 712h CC, avec réf. à l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015 du 25 janvier 
2016). 
Si l’application de la clé de répartition conduit à un abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
cet abus ne peut être protégé par le système judiciaire (peu importe que l’abus se 
fonde sur une clé de répartition initiale ou sur une modification intervenue 
ultérieurement). Dans ce cas, le juge peut modifier une clé de répartition sur 
demande d’un propriétaire d’étage (WERMELINGER, La propriété par étages, 
4ème éd. 2021, n. 85-86 ad art. 712h CC). 
L’administrateur répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, 
leur adresse facture et encaisse leurs contributions (art. 712s al. 2 CC). Il doit 
formuler la proposition de répartition à l’assemblée des propriétaires d’étages qui 
procède à son approbation (art. 712m al. 1 ch. 4 CC). Il peut ensuite procéder à la 
facturation des contributions (WERMELINGER, op. cit., n. 32 ad art. 712s CC). 
2.2.1 Dans l’arrêt 5A_768/2015 précité, le Tribunal fédéral a eu à connaître d’une 
affaire thurgovienne, soumise à la procédure ordinaire, introduite par une 
communauté des copropriétaires contre un copropriétaire d’étage, en vue de 
recouvrer des créances de frais et charges communs. La communauté rencontrait 
des problèmes de gestion depuis 2000. L’ancien administrateur ne semblait pas 
avoir satisfait aux exigences d’une gestion correcte et le changement 
d’administration n’avait apparemment pas permis de corriger toutes les 
négligences. L’assemblée des copropriétaires avait approuvé les comptes annuels 
sur la base des pièces justificatives disponibles et après avoir comparé les 
dépenses avec celles des années précédentes et suivantes et procédé à un contrôle 
de plausibilité. Sur la base de ces comptes annuels (avec une clé de répartition des 
coûts selon les quotes-parts), les contributions correspondantes avaient été 
facturées aux copropriétaires. Tous les copropriétaires avaient payé leurs 
contributions, à l’exception de celui qui avait été assigné. 


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C/4660/2024 
Au considérant 2.1, le Tribunal fédéral a résumé la motivation de la Cour suprême 
du canton de Thurgovie. Celle-ci avait retenu que la procédure se fondait sur les 
comptes annuels approuvés par décision ainsi que sur la répartition des frais 
approuvée. Le recourant ne pouvait pas remettre en cause les bases de calcul ni 
contester le bien-fondé des demandes de cotisations. Pour ce faire, il aurait dû 
contester les décisions de la communauté des copropriétaires dans un délai d'un 
mois (art. 75 CC en relation avec l'art. 712 al. 2 CC). Restait à déterminer si les 
décisions étaient nulles, car, dans ce cas, elles ne pourraient produire aucun effet 
contraignant et l'absence de contestation ne pourrait pas les rendre exécutoires. 
La Cour cantonale avait nié la nullité des décisions. Elle avait constaté qu’il était 
objectivement impossible d’établir une comptabilité au centime près, car tous les 
justificatifs n’étaient plus disponibles. Même le recourant, qui contestait les bases 
de calcul, n’avait pas été en mesure de fournir les justificatifs manquants ni 
d’établir de meilleures bases de calcul. La communauté des copropriétaires avait 
exposé de manière détaillée et plausible que tous les efforts avaient été déployés 
pour trouver une solution pragmatique et acceptable pour tous les copropriétaires. 
Les comptes annuels avaient été établis de manière consciencieuse et 
compréhensible. Aucune partie n’avait été particulièrement favorisée ni indûment 
pénalisée. 
2.2.2 BOHNET - après avoir résumé le consid. 2.1 de l’arrêt du Tribunal fédéral 
5A_768/2025 comme suit : « Dans la mesure où un décompte annuel accepté par 
l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas fait l’objet d’une demande 
d’annulation dans un délai d’un mois, les membres de la communauté qui ne s’en 
sont pas acquittés ne peuvent contester le montant réclamé » - affirme : « Un cas 
clair pour le paiement du solde est (…) ouvert » (BOHNET, La PPE et le cas 
clair, in PPE 2023, pp 12-13, n. 35 et note 49). 
La voie de la protection du cas clair pourra être remise en cause par le propriétaire 
d’étage attaqué lorsqu’il conteste de manière « non frivole » la justesse du 
montant prétendu. Il n’a pas à rendre ces arguments vraisemblables dans le sens 
de l’art. 82 al. 2 LP, mais doit simplement démontrer qu’ils ne sont pas dénués de 
toute portée (BOHNET, PPE contre propriétaire d’étage, in PPE 2015, p. 7, n. 17). 
2.3 Selon l'art. 75 CC, par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC, l'action tendant à 
l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être 
intentée dans le délai péremptoire d'un mois à compter du jour où il en a eu 
connaissance lorsque le demandeur n'a pas adhéré à ladite décision, laquelle doit 
par ailleurs être contraire aux dispositions légales ou statutaires. La décision 
déploie ses effets aussi longtemps qu'elle n'est pas contestée conformément aux 
prescriptions précitées (ATF 143 III 537 consid. 4.2.2; 132 III 503 consid. 3.2; 
85 II 525 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 
consid. 6.1.2.2). 


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Quant à la nullité d'une décision prise par l'assemblée des copropriétaires, la 
sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par 
étages recommandent de ne l'admettre que restrictivement. L'existence d'une 
cause de nullité ne peut être définie de façon générale et abstraite : chaque cas 
concret doit être analysé individuellement, même si certains types de nullité ont 
néanmoins été dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure 
fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à 
protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou 
impossible ou encore violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 
consid. 4.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 6.1.2.2). 
Il en va de même des décisions manifestement défavorables à un membre en 
particulier (arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015 précité consid. 2.2) 
La nullité d'une décision doit être constatée d'office, chaque propriétaire d'étages 
peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 
143 III 537 consid. 4.2.3; 137 III 460 consid. 3.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 6.1.2.2). 
2.4 La quote-part est un nombre fractionnaire abstrait qui exprime 
arithmétiquement l’étendue des droits d’un propriétaire d’étage sur la chose 
commune par rapport aux droits des autres propriétaires. Elle se rapporte aussi 
bien aux droits qu’aux obligations qui reviennent à chacun des propriétaires 
d’étages en relation avec l’immeuble en copropriété. Elle permet ainsi de 
déterminer notamment le droit de vote, le quorum à l’assemblée des propriétaires 
d’étages et la répartition des frais et des charges communs, de même que la 
répartition d’éventuels revenus de la communauté des propriétaires d’étages 
(AMOOS PIGUET, op. cit., n. 1 ad art. 712e CC). 
Selon l'art. 712e al. 2 CC, les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le 
consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de 
l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander 
une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte 
par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours. 
 
2.5 En l’espèce, afin d’établir le bien-fondé des prétentions qu’elle élève à 
l’encontre de l’intimée, l’appelante se réfère aux divers procès-verbaux des 
assemblées des copropriétaires, lors desquelles les comptes annuels ont été 
approuvés, ainsi qu’au cahier de répartition des locaux de 1984. Elle se prévaut, 
d’une part, du fait que l’intimée n’a pas contesté les décisions des assemblées et, 
d’autre part, du fait que la clé de répartition en vigueur n’a pas été modifiée. 
 
L’intimée objecte que la clé de répartition en vigueur est devenue inexacte à la 
suite des travaux exécutés en 2006 et 2009 sur les trois lots concernés. 


- 19/24 - 
 
C/4660/2024 
 
2.5.1 Les objections de l’intimée - qui conteste de manière « non frivole » la 
justesse des montants prétendus - ne sont pas inconsistantes et suffisent à ébranler 
la conviction du juge du cas clair. Selon le cahier de répartition de 1984, les trois 
lots de l’intimée totalisaient 215 m² et représentaient 141 millièmes. Lors de 
l’assemblée du 31 mai 2010, l’administratrice a indiqué que, suite aux travaux 
dans les combles, ces millièmes devaient être recalculés et a rappelé qu’il avait été 
décidé le 26 mai 2009, notamment, d’établir un décompte relatif au lot 8.02 au 
profit de l’intimée. Cette décision a été confirmée le 31 mai 2010. En 2012, dans 
une lettre à l’intimée, l’administratrice a admis que les millièmes en vigueur ne 
correspondaient plus "à la réalité physique des locaux transformés » et a accepté 
de suspendre le paiement des charges relatives au lot 8.03 dès le 1er janvier 2013. 
Selon un cahier de répartition provisoire de 2014, les lots 8.01 et 8.02, d’une 
surface totale de 200 m², représentaient 113 millièmes et le lot 8.03, d’une surface 
de 35 m², était désormais une partie commune. Lors de l’assemblée générale du 
21 juin 2017, il a été discuté de l’avancement des négociations avec l’intimée, le 
but étant d’entériner « un cahier PPE équitable ». Lors de l’assemblée générale du 
26 juin 2018, l’administratrice a été chargée de poursuivre les discussions avec 
l’intimée. Parallèlement à ces négociations, l’administratrice a adressé à l’intimée 
des décomptes de charges et frais pour les trois lots, calculés sur la base du cahier 
de répartition de 1984. Lors de l’assemblé générale du 9 mai 2019, il a été à 
nouveau discuté de la validation du nouveau cahier PPE. Puisqu’aucun accord 
n’était intervenu, l’administratrice a été chargée d’agir à l’encontre de l’intimée 
sur la base du cahier de répartition de 1984. Ce point n’a cependant pas été validé, 
« l’unanimité étant requise ». 
 
S’il est établi que les assemblées générales ont approuvé les comptes annuels 
présentés par l’administratrice, les objections soulevées par l’intimée ne 
permettent pas de retenir de manière certaine qu’elles ont approuvé la répartition 
des charges et frais, en particulier la part de ceux-ci incombant à l’intimée. L’état 
de fait, contesté par l’intimée, n’est pas susceptible d’être prouvé dans le cadre 
d’une procédure sommaire de protection des cas clairs. 
2.5.2 L’art. 18 du Règlement dispose que les charges et frais communs sont 
répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété, alors 
que l’art. 16 du Règlement se réfère à la clé de répartition en vigueur. Or, il est 
admis que les parts de copropriété de l’intimée ne correspondent plus à celles 
résultant du cahier de répartition de 1984. Ce point nécessite une interprétation 
des dispositions réglementaires. Par ailleurs, se pose la question de la bonne foi de 
l’appelante, qui réclame des montants fondés sur une répartition qu’elle reconnaît 
comme erronée. Il y a lieu d’examiner également, d’office, la nullité des 
éventuelles décisions d’approbation d’une répartition des charges et frais qui 
apparaît, prima facie, manifestement défavorable à un copropriétaire en 
particulier. Les questions sus-évoquées nécessitent l’exercice d’un certain pouvoir 
d’appréciation et l’application des règles de l’équité, ce qui est exclu dans la 


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C/4660/2024 
procédure en protection des cas clairs. Enfin, la doctrine et la jurisprudence sur 
laquelle se fonde l’appelante ne sont pas éprouvées. En particulier, il ne peut être 
déduit de l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_768/2015, rendu dans le cadre d’une 
affaire soumise à la procédure ordinaire, que le cas clair devrait être admis chaque 
fois qu’un copropriétaire n’a pas agi en annulation de décisions de la PPE 
relatives aux charges et frais communs, à savoir même lorsque la répartition se 
fonde sur une clé de répartition erronée. Dans l’arrêt précité, la répartition n’était 
pas litigieuse; un copropriétaire contestait les bases de calcul des cotisations 
facturées à tous les copropriétaires. La situation juridique n’est donc pas claire. 
2.5.3 En définitive, c’est à juste titre que le Tribunal a déclaré irrecevable la 
requête en protection des cas clairs introduite par l’appelante. Le chiffre 1 du 
dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé. 
Les développements du Tribunal au sujet des frais judiciaires et dépens de 
première instance (considérants C.a et C.b du jugement attaqué) ne sont à juste 
titre pas critiqués. Dès lors, les chiffres 3 à 5 du dispositif du jugement attaqué 
seront également confirmés. 
3. 
Le Tribunal a rappelé que la Cour, par arrêt du 17 juin 2025, avait arrêté les frais 
judiciaires d’appel à 3'925 fr. et les dépens d’appel à 4'000 fr. et lui avait délégué 
la répartition des frais. Compte tenu de l’issue de la procédure, elle a mis ceux-ci à 
la charge de l’appelante. 
Cette dernière conteste cette répartition et reproche au Tribunal un défaut de 
motivation. 
3.1 Selon l'art. 106 al. 1 CPC, les frais - soit les frais judiciaires et les dépens - 
sont mis à la charge de la partie succombante. Le juge peut s'écarter de cette règle 
générale dans diverses situations (art. 107 CPC). Son pouvoir d'appréciation est 
vaste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.2 et les 
arrêts cités). Le tribunal statue sur les frais en règle générale dans la décision 
finale (art. 104 al. 1 CPC). En cas de renvoi de la cause, la juridiction supérieure 
peut déléguer la répartition des frais de la procédure de recours à la juridiction 
précédente (art. 104 al. 4 CPC). 
En cas de renvoi, la loi permet de déléguer la répartition des frais de recours à la 
juridiction précédente (art. 104 al. 4 CPC). Celle-ci pourra ainsi prendre en 
compte l'issue du litige, selon la logique de l'art. 106 al. 1 CPC, plutôt que le sort 
de la procédure de recours (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_364/2013 du 5 mars 
2014 consid. 15.4 et 5A_517/2015 du 7 décembre 2015 consid. 3; Message du 
28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6907 ad ch. 5.8.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_121/2022 du 8 novembre 2022 consid. 10.2). 


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3.2 En l’espèce, dans son appel du 3 février 2025 (cf. ci-dessus, « En fait », 
let. C.hh), l’appelante a soutenu qu’il fallait considérer que l’intimée avait renoncé 
à prendre position dans le cadre de la procédure de première instance, faute 
d'avoir respecté les délais impartis, de sorte qu’elle ne pouvait se prononcer, ni 
oralement ni par écrit, durant l'audience du 4 novembre 2024. Le Tribunal aurait 
dû considérer que l'état de fait exposé dans sa requête du 26 février 2024 avait été 
immédiatement prouvé par ses titres. La situation de fait présentée dans la requête 
aurait ainsi dû être considérée comme non contestée et donc non litigieuse. 
 
L’intimée a fait valoir que ses déterminations écrites n'auraient pas dû être 
écartées. Elle ne pouvait pas faire appel du jugement sur cet aspect puisque le cas 
clair avait été à juste titre déclaré irrecevable sur la base des pièces produites. 
 
La Cour a retenu que le juge de première instance n’avait pas rendu l’intimée 
attentive aux conséquences du défaut lorsqu’il lui avait fixé un délai pour 
répondre par écrit. De plus, lorsqu’il avait ensuite choisi de convoquer une 
audience, le Tribunal aurait dû protocoler, au moins dans leur substance, les 
allégations, contestations et objections de l’intimée. Il n’était donc pas démontré 
que le droit d’être entendue de celle-ci avait été respecté. Il appartenait ainsi au 
premier juge de fixer un délai à l’intimée pour répondre par écrit à la requête en 
protection de cas clairs (conclusions principales de la requête du 26 février 2024) 
en la rendant attentive aux conséquences du défaut. Le Tribunal devait ensuite 
rendre une nouvelle décision après avoir tenu des débats s’il l’estimait nécessaire. 
L’appelante, contrairement à ce qu’elle soutient, a ainsi succombé sur le point 
litigieux ayant conduit au renvoi de la cause à l’instance précédente. La Cour a 
cependant choisi de ne pas statuer sur les frais d’appel dans l’arrêt de renvoi, mais 
d’en déléguer la répartition au Tribunal, en précisant que l’issue du litige au fond 
était incertaine. 
En répartissant ces frais selon le résultat définitif du procès, selon la logique de 
l'art. 106 al. 1 CPC, plutôt que le sort de la procédure de l’appel ayant abouti à 
l’arrêt du 17 juin 2025, le premier juge a suivi les instructions de la Cour et n’a 
pas violé la loi. Sa motivation, consistant en une simple référence à l’issue de la 
procédure, est suffisante et a permis à l’appelante de faire valoir ses arguments. 
En conclusion, les chiffres 6 et 7 du dispositif du jugement attaqué seront 
également confirmés. 
4. 
Les frais judiciaires d’appel seront arrêtés à 3'925 fr. (art. 17, 26 et 35 RTFMC; 
art. 48 et 61 OELP). Ils seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC) et compensés avec l’avance fournie, qui demeure acquise à 
l’Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 


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C/4660/2024 
 
Compte tenu de la valeur litigieuse et de l’activité déployée par le conseil de 
l’intimée, l’appelante versera à cette dernière 4'000 fr., débours et TVA inclus, à 
titre de dépens d’appel (art. 85 et 87 à 90 RTFMC; art. 20, 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


- 23/24 - 
 
C/4660/2024 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 janvier 2026 par LA COMMUNAUTE DES 
PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ contre 
le jugement JTPI/976/2026 rendu le 20 janvier 2026 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/4660/2024-6 SCC. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judicaires d’appel à 3'925 fr., les met à la charge de LA COMMUNAUTE 
DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE SISE RUE 1______ NO. 2______ et 
les compense avec l’avance fournie, laquelle demeure acquise à l’Etat de Genève. 
Condamne LA COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGES DE LA PPE 
SISE RUE 1______ NO. 2______ à verser à B______ SA 4'000 fr. à titre de dépens 
d’appel. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Mélanie DE RESENDE PEREIRA 
 
 
 
 
 


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C/4660/2024 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.