ge_gerichte · ATA/1340/2020 · 2020-12-22 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1975/2019-LDTR 
ATA/1340/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 22 décembre 2020 
 
 dans la cause 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
 
contre 
 
Madame A______ 
B______ 
représentées par C______, mandataire 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
19 mai 2020 (JTAPI/421/2020) 


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A/1975/2019 
EN FAIT 
1) 
a. 
Monsieur D______ est administrateur président avec signature individuelle 
de C______, société dont la raison sociale est devenue C______ le 30 juillet 2020 
(ci-après : C______) et dont le siège se situe rue E______ à Genève. 
 
b. 
F______ (ci-après : F______) a pour but l'acquisition, la construction, 
l'exploitation, la gestion ou la vente d'immeubles ou de terrains, en bloc ou par 
parcelle. Depuis le 24 février 2012, elle a son siège auprès de C______. À la 
même date, M. D______ en est devenu administrateur unique avec signature 
individuelle, pour devenir administrateur président avec signature individuelle le 
14 septembre 2012. 
 
c. 
B______ (ci-après : B______) a pour but l'achat, la vente, la construction, le 
pilotage, la promotion, la gérance et le courtage de tous biens immobiliers ainsi 
que tous placements et opérations financiers. Elle a également son siège auprès de 
C______ et M. D______ en est aussi administrateur président avec signature 
individuelle. 
2) 
 
Le 21 novembre 2009, F______ a acquis la propriété de l'immeuble sis 
avenue G______, sur la parcelle no 1______, feuillet 2______ de la commune de 
H______, située en troisième zone de développement (ci-après : l'immeuble). 
3) 
a. 
Entre les mois d'avril et de juillet 2012, M. D______, en sa qualité 
d'actionnaire de F______, a cédé des actions de la société à différentes personnes 
morales, dont certaines dont il était administrateur ou administrateur président, et 
physiques. 
 
b. 
Le 26 juin 2012, M. D______ a ainsi notamment vendu à Madame 
A______, le certificat d'actions no 3______, comportant vingt-huit actions nos 
4______ à 5______, soit 2,8 % du capital-actions, au prix de CHF 123'400.-. CHF 
13'400.- étaient payables sur le compte de C______ d'ici au 20 juillet 2012. 
CHF 110'000.- faisaient l'objet d'un prêt vendeur à 2 %, remboursable au plus tard 
le ______ décembre 2013 et nanti par le certificat d'actions, remis en pleine 
propriété. Une modification des statuts de F______ était en cours, en vue de 
partager le capital-actions en mille actions de CHF 250.-. La vente était basée sur 
la répartition future du capital-actions. 
4) 
 
Le 19 juillet 2012, les statuts de F______ ont été modifiés, cette dernière 
devenant une société immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). La 
propriété d'un certificat d'action de la société conférait à l'actionnaire le droit de 
louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances de 
l'immeuble dont elle était propriétaire, selon le tableau de concordance (art. 38). 


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L'actionnaire concluait alors avec la société un bail conforme aux prescriptions 
légales et aux usages locaux (art. 39). 
 
 
 
Le tableau de concordance liait le certificat d'actions no 3______ au lot de 
propriété par étages (ci-après : PPE) no 6______. 
5) 
 
Dès le ______ août 2012, l'immeuble a été soumis au régime de la PPE. 
 
 
Le lot no 6______ correspondait à un appartement de quatre pièces de 91 m2 
au septième étage avec balcon de 12 m2, cave B et box no 7______. 
 
 
Cet appartement était loué à un tiers depuis le 1er juin 1986, conformément 
au contrat de bail du 10 juin 1986 et aux conclusions d'accord conclues entre le 
locataire et F______ le 22 novembre 2016. 
6) 
a. 
En février et mars 2014, F______ a transféré à certains de ses actionnaires la 
propriété des lots de PPE de l’immeuble correspondant à leurs certificats 
d’actions. Elle a ainsi notamment transféré le lot de PPE no 6______ à 
Mme A______. 
 
b. 
Le 9 avril 2014, le registre foncier (ci-après : RF) a adressé aux études de 
notaires genevoises une note relative aux « opérations de liquidation des SIAL et 
transformation des cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en 
propriétaires d’étages », visant à transformer les actionnaires en propriétaires de 
parts de PPE. Depuis 1995 au moins, ces opérations n’étaient pas soumises à 
autorisation de vente au regard de la législation sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation. Il était toutefois apparu 
que les exigences légales pouvaient être contournées par diverses opérations 
juxtaposées dans l'application de cette pratique. Cette dernière était dès lors 
momentanément suspendue et les opérations en cause devraient dorénavant être 
soumises à la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), rattachée 
au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, devenu depuis lors 
le département du territoire (ci-après : DT), pour décision sur la question de 
l’assujettissement ou non à la législation sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation. 
 
c. 
Par arrêtés du 22 juillet 2015 (VA 8______ à VA 9______, VA 10______ à 
VA 11______, et VA 12______ à VA 13______), le DT a refusé la délivrance des 
autorisations d'aliéner sollicitées par C______ concernant les actes de transfert de 
février et mars 2014, notamment le transfert du lot de PPE no 6______ à Mme 
A______. Ces arrêtés ont été confirmés sur recours, notamment interjetés par 
Mme A______, par le Tribunal administratif de première instance (ci-après : 
TAPI) le 17 mai 2016 (JTAPI/488/2016), la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) le 17 janvier 2017 (ATA/37/2017) et 
le Tribunal fédéral le 23 novembre 2017 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_123/2017). 


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7) 
 
Le 25 mai 2018, Mme A______ a conclu une convention de cession du 
certificat d'actions no 3______ de F______ avec B______. Le prix de vente était 
fixé à CHF 123'400-. CHF 15'000.- seraient versés sur le compte de 
Mme A______ au plus tard le ______ mai 2018. Le solde de CHF 108'400.- serait 
versé dès entrée en force de l'autorisation du DT. 
8) 
a. 
Par requête du 6 juin 2018, F______, sur papier à en-tête de C______, a 
sollicité auprès de l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-
après : OCLPF), rattaché au DT, l'autorisation que Mme A______ cède à 
B______ le certificat d'actions no 3______. C______ a réitéré cette demande les 
20 août, 3 octobre et 19 octobre 2018. 
 
 
Vu l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_123/2017 précité, Mme A______ ne 
voulait pas rester dans F______. Elle avait trop de « liquidités bloquées par 
empêchement de financement en SIAL et a[vait] besoin de liquidités ». M. 
D______ proposait de lui reprendre son certificat d'actions par le biais de sa 
société B______. S'agissant d'un objet de rendement acquis par une société 
d'investissement, cet appartement resterait sur le marché locatif. La cession du 
certificat d'actions ne péjorerait aucunement la situation de l'objet. La pesée des 
intérêts commandait la délivrance de l'autorisation sollicitée. 
 
b. 
Le 26 mars 2019, le DT a informé Mme A______ du fait que, s'il devait 
statuer formellement sur ce dossier, il se verrait contraint de rendre une décision 
de refus. 
 
c. 
Le 2 avril 2019, C______ a sollicité le prononcé d'une décision formelle. 
9) 
 
Par arrêté du 18 avril 2019 (VA 14______), le DT a refusé de délivrer 
l'autorisation d'aliéner. 
 
 
Le DT ne pouvait valider une opération subséquente à une opération menée 
dans le but de violer la législation sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation. Aucun des motifs d'autorisation n'était 
réalisé. Mme A______ ne justifiait d'aucun motif permettant de conclure à un 
intérêt privé prépondérant. 
10) 
Par acte du 22 mai 2019, Mme A______ et B______, représentées par 
C______, ont recouru auprès du TAPI contre cet arrêté, concluant à son 
annulation et à la délivrance de l'autorisation d'aliéner. 
 
 
Le DT contraignait la cédante à rester indéfiniment propriétaire de son 
unique bien dans l'immeuble, dont l'aliénation correspondait à une vente en bloc. 
Il s'était laissé guider par son ressentiment envers M. D______. La fraude à la loi 
n'avait porté que sur le fait d'avoir voulu faire inscrire en nom propre certains 
titulaires de certificats d'action au RF. L'aliénation de l'appartement ne lui ferait 
pas perdre son affectation locative, vu l'institution même de la SIAL. B______ 


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était une société d'investissement, de sorte qu'il s'agissait simplement d'un 
investissement supplémentaire et que l'appartement resterait sur le marché locatif. 
Elle rachetait le certificat d'actions au même prix d'acquisition par Mme A______. 
Le prix était raisonnable et ne pourrait justifier une augmentation de loyer. La 
prochaine échéance du bail avec le locataire était au ______ décembre 2027. 
L'intérêt public n'était pas atteint ou mis en danger. Rien ne justifiait la restriction 
à la liberté du propriétaire de disposer de son bien. 
11) 
Le 26 juillet 2019, le DT a conclu au rejet du recours. 
 
 
Aucune des configurations dans lesquelles le DT devait délivrer 
l'autorisation d'aliéner n'était réalisée. Pour préserver la sécurité du droit et la 
bonne foi des administrées et administrés, le DT ne pouvait plus revenir sur 
l'aliénation du certificat d'actions no 3______ à Mme A______, bien qu'elle ait 
constitué une fraude à la loi. Le souci invoqué, aucunement démontré, n'était pas 
l'expression d'un intérêt privé prédominant. Mme A______ n'était pas contrainte à 
garder indéfiniment son bien, pouvant requérir une vente en faveur de F______. 
M. D______ montrait sa volonté de reprendre la maîtrise du lot considéré 
au travers d'une société dont il était administrateur, ce qu'il pouvait faire par le 
biais de F______, déjà propriétaire d'autres lots, évitant une individualisation qui 
se matérialiserait en cas de vente à B______. Il y avait un intérêt public majeur à 
ce que le certificat d'actions revienne à F______, de façon à rétablir la situation 
antérieure aux opérations de fraude à la loi. Le DT avait procédé à la pesée des 
intérêts en toute objectivité. 
12) 
Le 8 août 2019, Mme A______ et B______ ont maintenu leur recours, 
soulignant que la législation sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation ne pouvait autoriser une autorité administrative à imposer à 
la vendeuse ou au vendeur la personne co-contractante. 
13) 
Les 24 et 27 septembre 2019, le DT, d'une part, ainsi que Mme A______ et 
B______, d'autre part, ont chacun persisté dans leurs conclusions. 
14) 
Par jugement du 19 mai 2020, notifié au DT le 27 mai 2020, le TAPI a 
admis le recours, annulé l'arrêté du DT et renvoyé le dossier à ce dernier pour 
nouvelle décision afin qu'il délivre l'autorisation requise. 
 
 
La motivation de l'arrêté était suffisante. Il n'y avait pas de vente en bloc, 
Mme A______ possédant un seul lot dans l'immeuble, ni de motifs 
d'assainissement financier. La requête devait être examinée sous l'angle de la 
pesée des intérêts. Le transfert n'avait pas pour effet de faire perdre l'affectation 
locative du logement, la titulaire du certificat d'actions restant légalement une 
locataire. L'aliénation en cause, qui consistait en un simple changement 
d'actionnariat, ne permettait pas, d'une manière ou d'une autre, de parachever le 
processus 
d'individualisation 
de 
l'appartement 
concerné. 
Aucune 
étape 


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supplémentaire n'était franchie dans la poursuite du but de faire sortir 
l'appartement du marché locatif, l'opération litigieuse ne faisant que répéter, sous 
l'angle juridique, l'opération lors de laquelle le certificat d'actions était passé de la 
propriété de F______ à Mme A______. L'intérêt public n'était aucunement atteint 
par la cession litigieuse, l'opération n'ayant en outre aucun caractère spéculatif. La 
cédante n'était pas une professionnelle de l'immobilier et n'avait pas compris les 
enjeux des opérations auxquelles elle avait participé, ni eu conscience qu'elles 
étaient constitutives d'une fraude à la loi. Le refus d'autorisation d'aliéner la 
contraignait à rester propriétaire, ce qui entraînait un certain nombre de 
conséquences juridiques, de responsabilités et d'enjeux financiers dont elle 
pouvait légitimement vouloir se dégager. Une situation de blocage telle que celle 
entraînée par l'arrêté litigieux violait manifestement la garantie de la propriété. La 
loi ne permettait pas d'imposer à la vendeuse ou au vendeur la personne 
co-contractante, de sorte que le DT ne pouvait conditionner la vente à la seule 
faveur de F______. L'intérêt privé de la cédante était suffisant pour autoriser 
l'aliénation. 
15) 
Par acte du 26 juin 2020, le DT a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et à la confirmation 
de son arrêté 18 avril 2019. 
 
 
La cédante n'avait pas démontré être financièrement dans l'urgence de céder 
ses parts dans la SIAL. L'aliénation du certificat d'actions à une société qui ne 
détenait aucun autre titre ou logement dans l'immeuble matérialisait une 
individualisation du logement considéré, faisant courir le risque que ce titre ou ce 
logement ne soit revendu de façon individualisée par la suite. L'intérêt public était 
atteint par la cession du certificat d'actions en cause. Le fait que la cédante ne soit 
pas une professionnelle de l'immobilier ne démontrait pas qu'elle n'avait pas 
compris les enjeux des opérations et n'avait pas eu conscience qu'elles étaient 
constitutives d'une fraude à la loi. Vu la particularité de l'opération, dans laquelle 
une personne prêtait de l'argent à une autre personne pour que celle-ci lui achète 
quelque chose, il était peu probable que la cédante ait totalement ignoré les enjeux 
liés aux opérations effectuées. La situation devenait totalement inusuelle au stade 
considéré, puisque la cédante souhaitait revendre le certificat d'actions appartenant 
à M. D______, acquis grâce à un emprunt auprès de ce dernier, à une autre société 
dont M. D______ était également administrateur président. Il s'agissait d'une 
forme d'opération de passe-passe au sein des avoirs de M. D______ permettant de 
matérialiser la fraude reconnue par le Tribunal fédéral. Une telle aliénation était 
contraire au but poursuivi par la loi. Le procédé d'individualisation, issu à l'origine 
de la fraude reconnue par le Tribunal fédéral, se perpétuerait par l'aliénation 
projetée. La cédante n'était pas contrainte de garder indéfiniment son bien, 
puisqu'elle pourrait requérir une vente en faveur de F______, réparant ainsi la 
fraude à la loi. Aucun motif d'intérêt privé, de la cédante ou de la cessionnaire, ne 


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pouvait l'emporter sur l'intérêt public et général visant à préserver l'affectation 
locative du logement. 
16) 
Par réponse du 17 juillet 2020, Mme A______ et B______ ont conclu à 
l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, et à la condamnation du DT 
aux dépens. Préalablement, elles demandaient la production par le DT des 
cinquante dernières décisions favorables d'octroi d'une autorisation d'aliéner un 
appartement. Elles ont maintenu l'argumentation développée précédemment, sous 
réserve de celle relative à la vente en bloc, abandonnée. 
 
 
Le délai de recours arrivait à échéance le 25 juin 2020, de sorte que le 
recours était tardif et irrecevable. Les griefs souffraient d'un défaut de motivation, 
conduisant à leur irrecevabilité et à celle du recours. 
 
 
Le DT délivrait de nombreuses autorisations d'aliéner un seul appartement 
en y insérant une clause réservant une prochaine aliénation sur la base de 
l'autorisation ainsi accordée. Si le TAPI avait entendu Mme A______, le DT en 
aurait déduit, comme dans les procédures parallèles concernant la cession d'autres 
certificats d'actions, que cette dernière n'était pas une professionnelle de 
l'immobilier, n'avait pas compris les enjeux et n'avait pas eu conscience de 
l'existence d'une fraude à la loi. 
17) 
Par réplique du 21 août 2020, le DT a maintenu ses conclusions. 
 
 
La vente apparaissait comme une opération spéculative ou purement 
commerciale, intérêt qui n'était pas prépondérant. Le but initial était de faire sortir 
l'appartement du marché locatif. La fraude se perpétuerait par l'aliénation projetée. 
L'institution de la SIAL n'empêchait pas la perte de l'affectation locative, puisque 
cette forme était analogue à la PPE. Le nombre considérable d'appartements situés 
dans l'immeuble visés par des ventes d'actions de F______ à différentes personnes 
physiques et morales dont l'ayant droit économique était M. D______ démontrait 
une volonté de démanteler l'immeuble et, par conséquent, le parc locatif genevois. 
18) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
 
 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile et devant la juridiction compétente, le recours est de 
ces points de vue recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 


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26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Les intimées contestent la recevabilité du recours, qui ne serait pas 
suffisamment motivé. 
 
a. 
Selon l’art. 65 LPA, l’acte de recours contient sous peine d’irrecevabilité, la 
désignation de la décision attaquée et les conclusions de la recourante ou du 
recourant (al. 1). En outre, il doit contenir l’exposé des motifs ainsi que 
l’indication des moyens de preuve. Les pièces dont dispose la personne recourante 
doivent être jointes. À défaut, un bref délai pour satisfaire à ces exigences est fixé 
à cette dernière, sous peine d’irrecevabilité (al. 2). 
 
b. 
Compte tenu du caractère peu formaliste de cette disposition, il convient de 
ne pas se montrer trop strict sur la manière dont sont formulées les conclusions de 
la personne recourante. Le fait que ces dernières ne ressortent pas expressément 
de l’acte de recours n’est pas en soi un motif d’irrecevabilité, pourvu que le 
tribunal et la partie adverse puissent comprendre avec certitude les fins de la 
recourante ou du recourant (ATA/595/2020 du 16 juin 2020 consid. 2b). 
 
c. 
L’exigence de motivation de l’art. 65 al. 2 LPA a pour but de permettre à la 
juridiction administrative de déterminer l’objet du litige qui lui est soumis et de 
donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux griefs formulés à son 
encontre. Elle signifie que la personne recourante doit expliquer en quoi et 
pourquoi elle s’en prend à la décision litigieuse (ATA/1672/2019 du 12 novembre 
2019 consid. 6a ; Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 
3ème éd., 2011, p. 803 ss n. 8.8.1.3). L’exigence de la motivation est considérée 
comme remplie lorsque les motifs du recours, sans énoncer les conclusions 
formelles, permettent de comprendre aisément ce que la personne recourante 
désire (arrêt du Tribunal fédéral 2C_823/2017 du 23 mars 2018 consid. 4 ; 
ATA/1588/2019 du 29 octobre 2019 consid. 5b). 
 
d. 
En l'espèce, l'autorité recourante a conclu à l'annulation du jugement du 
TAPI et à la confirmation de son arrêté. Elle a par ailleurs expliqué de manière 
détaillée dans son acte de recours les points du jugement du TAPI qu'elle 
contestait, développant son argumentation en droit sur environ quatre pages. Elle a 
ainsi exposé les bases légales sur lesquelles elle fondait son argumentation et a 
ensuite expliqué pourquoi, à son avis, la solution retenue par le TAPI était 
erronée, permettant à la chambre de céans de déterminer clairement l'objet du 
litige et aux intimées de répondre aux griefs soulevés, ces dernières ayant 
d'ailleurs développé leur réponse sur une quinzaine de pages. 
 
 
Le recours est pas conséquent suffisamment motivé et sera déclaré 
recevable. 


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3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI annulant 
l'arrêté de l'autorité recourante et ordonnant à cette dernière de délivrer 
l'autorisation sollicitée, soit d'autoriser Mme A______ à céder à B______ le 
certificat d'actions no 3______ de F______, conférant le droit de louer 
l'appartement no 6______. 
4) 
 
Les intimées demandent la production des cinquante dernières décisions 
octroyant des autorisations d'aliéner un appartement. 
 
a. 
Le droit d'être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et 41 LPA, 
comprend notamment le droit pour la personne concernée de fournir des preuves 
quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision et de participer à 
l'administration des preuves (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 129 II 497 consid. 2.2). 
Ce droit n'empêche cependant pas la juridiction saisie de renoncer à 
l'administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, si elle acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront 
pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations 
ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 136 I 229 consid. 5.2). 
 
b. 
En l'espèce, la demande de production est formulée dans le but de démontrer 
que l'autorité recourante aurait une pratique tendant à la délivrance d'autorisations 
d'aliéner assorties d'une réserve concernant l'application ultérieure de l'art. 39 al. 4 
de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Néanmoins, l'existence d'une telle pratique n'est 
pas déterminante dans le cas d'espèce, compte tenu de ce qui suit, et la chambre 
administrative dispose d'un dossier complet lui permettant de trancher le litige en 
toute connaissance de cause. 
 
 
Il ne sera par conséquent pas donné suite à la requête des intimées. 
5) 
 
L'autorité recourante affirme que l'autorisation d'aliéner ne devrait pas être 
délivrée. 
 
a. 
L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un 
appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la population a besoin, 
tout appartement jusqu'alors destiné à la location doit conserver son affectation 
locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la 
pénurie d'appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d'appartements 
lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2 % 


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du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements 
de plus de sept pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 
al. 3 LDTR). 
 
b. 
Selon l'art. 11 al. 3 du règlement d'application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01), par appartement jusqu'alors offert en location, au sens de 
l'art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre l'appartement loué lors du dépôt de la requête 
en autorisation d'aliéner (let. a), l'appartement vide ou vacant lors du dépôt de la 
requête en autorisation d'aliéner, mais qui a précédemment été loué par sa ou son 
propriétaire actuel (let. b), ou l'appartement occupé, lors du dépôt de la requête en 
autorisation d'aliéner, par sa ou son propriétaire, si celle-ci ou celui-ci a 
précédemment loué l'appartement considéré (let. c). Nonobstant la teneur de 
l'art. 11 al. 3 RDTR, une autorisation d'aliéner doit impérativement être requise en 
cas de vente d'un ou plusieurs appartement(s) acquis par voie d'adjudication 
(art. 11 al. 4 RDTR). 
 
c. 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté en 2018, 2019 et 
2020 qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les 
catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés du Conseil 
d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de 
l'application des art. 25 à 39 LDTR des 29 novembre 2017, 19 décembre 2018 et 
1er juillet 2020 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
d. 
En l'espèce, l'appartement concerné – situé dans un immeuble d'habitation 
en troisième zone de développement et donc assujetti à la LDTR (art. 2 LDTR) – 
entre, par son nombre de pièces, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie et est actuellement offert à la location. Son aliénation, notamment par le 
biais du transfert du certificat d'actions de la SIAL correspondant, est par 
conséquent soumise à autorisation, conclusion qui n'est d'ailleurs contestée ni par 
l'autorité recourante, ni par les intimées. 
6) 
a. 
Le DT autorise l'aliénation d'un appartement si celui-ci a été dès sa 
construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, 
sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente 
régi par l’article 8A de loi générale sur les zones de développement du 29 juin 
1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE 
ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière 
individualisée (let. b) ; n'a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins l'objet 
d'une autorisation d'aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L'autorisation ne porte 
que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois 
être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs 
d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation ayant 
été mis en PPE et jusqu'alors offerts en location, avec pour condition que la 


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personne acquéreuse ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve 
de l'obtention d'une autorisation individualisée (art. 39 al. 4 LDTR). 
 
 
En cas de réalisation de l'une des hypothèses de l'art. 39 al. 4 LDTR, le DT 
est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner. Il n'y a donc, le cas échéant, pas de 
place pour une pesée des intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions 
posées à l'art. 39 al. 4 LDTR sont alternatives (ATA/725/2020 du 4 août 2020 
consid. 2f ; ATA/870/2019 du 7 mai 2019 consid. 4b) 
 
b. 
Au vu de la marge d'appréciation dont elle dispose, lorsqu'aucun des motifs 
d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est réalisé, l'autorité 
doit rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé de la personne à 
aliéner l'appartement dont elle est propriétaire (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_137/2011 ; 1C_139/2011 ; 1C_141/2011 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 2011 ; 
ATA/545/2020 du 29 mai 2020 consid. 5). 
 
 
Dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le DALE procède à 
la pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 al. 1 RDTR). L'intérêt 
privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque la ou le propriétaire doit 
vendre l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une 
succession (let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de 
désendettement (let. b), ou du fait de la prise d'un nouveau domicile en dehors du 
canton (let. c ; art. 13 al. 3 RDTR). Le DALE refuse l'autorisation lorsqu'un motif 
prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et 
l'intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l'affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
 
La politique prévue par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les 
conditions de vie existants, en restreignant notamment le changement d'affectation 
des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d'un intérêt public 
important (arrêts du Tribunal fédéral 1C_416/2016 du 27 mars 2017 consid. 2.3 ; 
1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). Le 
refus de l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant 
d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la 
proportionnalité, dès lors qu'il est consécutif, de la part de l'autorité 
administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de 
l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En 
effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus 
grave que ne l'exige le but d'intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 
consid. 7b/aa ; ATA/1313/2019 du 3 septembre 2019 consid. 7). 
 
 
Dans le cas d'appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être 
préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en 
péril les buts de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 précité 
consid. 3.3). Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots 


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d'appartements augmente la probabilité d'une vente ultérieure de logements 
individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d'atteinte au parc 
immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une 
approche stricte de la protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte 
par des « ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l'aliénatrice 
ou aliénateur doit justifier d'un intérêt privé particulier (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_137/2011 précité consid. 3.3). 
7) 
a. 
Le principe de la bonne foi entre administration et administré, exprimé aux 
art. 9 et 5 al. 3 Cst. exige que l'une et l'autre se comportent réciproquement de 
manière loyale. En particulier, l'administration doit s'abstenir de toute attitude 
propre à tromper l'administrée ou l'administré et elle ne saurait tirer aucun 
avantage des conséquences d'une incorrection ou insuffisance de sa part 
(ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; 129 I 161 consid. 4 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_227/2015 du 31 mai 2016 consid. 7 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2ème éd., 2018, n. 568 p. 203). 
 
b. 
Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de droit – lorsqu'une ou un 
justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain 
résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière 
apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_124/2017 précité consid. 4.1). La norme éludée doit alors être 
appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner 
(ATF 142 II 206 consid. 2.3 ; ATF 134 I 65 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_124/2017 précité consid. 4.1). Pour être sanctionné, un abus de droit doit 
apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit 
établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de 
soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en 
fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2). 
8) 
 
En l'espèce, le TAPI a constaté, à juste titre, qu'aucun des cas de délivrance 
des autorisations d'aliéner selon l'art. 39 al. 4 LDTR n'était réalisé, conclusion qui 
n'est pas contestée devant la chambre administrative, les intimées ayant 
abandonné leur argumentation selon laquelle le cas d'espèce constituerait une 
vente en bloc. L'autorité recourante remet cependant en cause la pesée des intérêts 
effectuée par l'instance précédente en application de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
9) 
a. 
Les intérêts qui s'opposent sont, d'une part, les intérêts privés de la cédante à 
vendre le certificat d'actions no 3______, emportant le droit de louer l'appartement 
no 6______, à la cessionnaire et ceux de cette dernière à l'acquérir ainsi que, 
d'autre part, l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois. 
 
 
Le TAPI a retenu que la cédante n'avait pas démontré de réelle urgence à se 
défaire du certificat d'actions, mais que l'aliénation de l'appartement considéré, par 
le biais de la cession du certificat d'actions attaché à celui-ci, n'avait pas pour effet 


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de faire perdre l'affectation locative du logement – l'immeuble demeurant en SIAL 
et la titulaire du certificat d'actions restant légalement une locataire – et ne 
parachevait pas le processus d'individualisation de l'appartement en question – 
n'impliquant en réalité aucun changement de la situation. 
 
b. 
Mme A______ a fait valoir, à l'appui de sa requête en autorisation d'aliéner, 
sa volonté de ne pas rester dans la SIAL suite à l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_123/2017 précité et son besoin de liquidités. 
 
 
Le fait de vouloir sortir de la SIAL car la fraude à la loi n'a pas pu aboutir, 
contrairement à ce qui était prévu par l'intermédiaire de la succession d'opérations 
mises en place, destinée à aboutir à l'acquisition du lot de PPE sans devoir 
requérir d'autorisation d'aliéner, ne peut constituer un intérêt à prendre en compte 
dans la pesée des intérêts, sauf à récompenser ladite fraude à la loi. 
Mme A______ était partie à la procédure qui a donné lieu à l'arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_123/2017 précité, de sorte que la constatation de fraude à la loi 
intervenue dans cette procédure lui est directement opposable. Par ailleurs, l'acte 
de cession de 2012 mentionnait déjà la future modification des statuts, qui, 
lorsqu'elle est intervenue, a directement lié le certificat d'actions no 3______ au lot 
de PPE no 6______, alors même que l'immeuble n'était pas encore soumis au 
régime de la PPE. En outre, le même acte de cession prévoyait que l'échéance du 
« prêt vendeur », soit du prêt accordé par M. D______, était fixée au 
______ décembre 2013, ce qui instaurait dans les faits un paiement en deux 
temps : le premier lors de la conclusion de l'acte de cession et le second à l'issue 
d'une période laissant le temps de transformer la société en SIAL, soumettre 
l'immeuble au régime de la PPE et liquider la SIAL après transfert des parts de 
PPE aux actionnaires. Le prêt n'est ainsi en lui-même qu'un indice de plus de la 
fraude à la loi, puisque, dans le montage tel que prévu initialement, il permettait 
aux protagonistes d'instaurer dans les faits le paiement en deux temps mais 
également à M. D______ de rester économiquement propriétaire des actions 
durant la période permettant de procéder aux étapes suivantes du montage mis sur 
pied. Ceci démontre que, contrairement à ce qu'a retenu l'instance précédente, la 
cédante n'était pas en marge du système mis en place mais y a participé dès la 
conclusion de la première cession. Le fait que Mme A______ souhaite vendre en 
raison de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_123/2017 précité, et donc en raison du fait 
qu'elle ne peut devenir propriétaire de la part de PPE, ne fait d'ailleurs que 
confirmer qu'elle avait initialement acheté les actions dans le but de devenir, à 
terme, propriétaire de l'appartement, ceci alors même qu'il ne s'agissait alors pas 
d'acheter une part de PPE, ni même des actions dans une SIAL, mais simplement 
les actions d'une société propriétaire d'un immeuble, puisque F______ a été 
transformée en SIAL postérieurement à l'achat des actions. Dans ce contexte, 
l'intérêt de Mme A______ à sortir d'un système dans lequel elle est sciemment 
entrée, et mis en place afin de contourner la loi, ne peut en tant que tel être 
protégé. 


- 14/18 - 
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Quant au prétendu besoin de liquidités, Mme A______ n'a apporté aucune 
substance à son allégation. Elle n'a ainsi pas démontré l'état de sa situation 
financière ni expliqué pourquoi elle aurait besoin de ces liquidités. 
 
 
Au vu de ce qui précède, les intérêts évoqués n'ont pas de substance et la 
cédante n'a pas établi d'autres intérêts que sa pure convenance personnelle pour 
justifier sa volonté d'aliéner l'appartement. 
 
 
Il sera à cet égard constaté que les deux intérêts invoqués par 
Mme A______ dans sa requête en autorisation d'aliéner sont en réalité des intérêts 
génériques qui ont également été invoqués pour d'autres aliénations d'actions de la 
même SIAL et d'une autre SIAL également liée à M. D______ dans des causes 
parallèles, dans la plupart des cas avec exactement les mêmes mots, ce qui ne fait 
que confirmer que son intérêt relève en réalité de la convenance personnelle. 
 
c. 
En ce qui concerne les intérêts privés de la cessionnaire, les intimées ont 
indiqué que B______ achetait le certificat d'actions à titre d'investissement, soit 
pour des motifs commerciaux. 
10) 
Face à ces intérêts privés, purement commerciaux et de convenance 
personnelle, se trouve l'intérêt public au maintien de l'affectation locative de 
l'appartement, sur lequel le TAPI s'est en définitive basé pour retenir que 
l'autorisation d'aliéner devait être accordée, puisqu'il ne serait aucunement affecté 
par la cession en cause. 
 
 
Toutefois, contrairement à ce qu'a retenu le TAPI, ladite cession ne fait pas 
que répéter l'opération lors de laquelle le certificat d'actions est passé de F______ 
(recte : M. D______) à Mme A______, puisque F______ n'était alors pas 
constituée sous forme de SIAL et qu'il y a alors eu uniquement un transfert 
d'actions sans lien avec un appartement précis. En réalité, et contrairement au 
raisonnement de l'instance précédente, la cession litigieuse ne peut être considérée 
isolément de l'ensemble des opérations effectuées par rapport à l'immeuble. En 
effet, dans le cadre du litige relatif aux demandes d'autorisation d'aliéner des parts 
de PPE aux actionnaires correspondants, le Tribunal fédéral a constaté que la 
succession des opérations – vente des actions entre avril et juillet 2012, 
transformation en SIAL le 19 juillet 2012, mise en PPE de l'immeuble le 31 août 
2012 et transfert des lots de PPE en février et mars 2014 – faisait apparaître qu'il 
s'agissait d'un montage mis sur pied dès l'origine (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_123/2017 précité consid. 4.4). Or, si l'opération présentement considérée n'a 
quant à elle pas été envisagée dès l'origine, il s'agit d'une solution alternative 
adoptée en raison de l'impossibilité d'aliéner les parts de PPE, laquelle permet de 
parachever, à l'issue de toutes les opérations préalables, l'individualisation de 
l'appartement concerné et de légitimer cette individualisation si elle était validée 
par autorisation d'aliéner. En dépit de son caractère subsidiaire, il n'en demeure 


- 15/18 - 
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pas moins qu'il s'agit d'une étape finale de la fraude à la loi mise sur pied dès 
l'origine et constatée par le Tribunal fédéral. 
 
 
Comme le souligne l'autorité recourante, le caractère insolite de l'ensemble 
des opérations est d'autant plus confirmé dans le cas d'espèce par l'omniprésence 
de M. D______. En effet, Mme A______ a contracté un prêt auprès de M. 
D______ pour acheter à M. D______ des actions d'une première société dont M. 
D______ est administrateur président, F______, et qui a son siège auprès d'une 
deuxième société, C______, dont M. D______ est également administrateur 
président. Mme A______ souhaite à présent revendre les actions de la première 
société, F______, après sa transformation en SIAL, à une troisième société dont 
M. D______ est aussi administrateur président, B______, et qui a également son 
siège auprès de C______, les deux parties se faisant de plus représenter, dans le 
cadre du litige sur l'autorisation d'aliéner, par C______. La requête en autorisation 
d'aliéner indique expressément qu'il s'agit en réalité d'une ré-acquisition par M. 
D______, par l'intermédiaire de l'une de ses sociétés. 
 
 
Ce qui précède démontre l'ampleur et la finesse du montage mis sur pied 
afin d'aboutir au final à l'individualisation de l'appartement, par le biais d'une 
fraude à la loi, stratégie dans laquelle les protagonistes ont persisté en dépit de sa 
constatation par les instances judicaires, y compris le Tribunal fédéral. Or, l'octroi 
de l'autorisation d'aliéner reviendrait à valider ladite fraude à la loi et à la 
couronner de succès, par la finalisation de l'individualisation de l'appartement 
malgré l'absence d'intérêts privés substantiels, un tel résultat se heurtant à un 
intérêt public évident. À cet égard, il convient de relever que, contrairement à ce 
que soutiennent les intimées et à ce qu'a retenu le TAPI, le fait que l'appartement 
demeure dans la SIAL et que l'actionnaire garde un droit de location sur cet 
appartement ne permet pas de conclure que tout risque de sortie du parc locatif est 
exclu, puisque la location existant dans le cadre de la SIAL constitue une forme 
analogue à la propriété (ATA/80/2014 du 12 février 2014 consid. 7). C'est 
d'ailleurs précisément pour cette raison que le transfert du certificat d'actions est 
soumis à autorisation conformément au texte de l'art. 39 al. 1 LDTR. Il n'est au 
surplus pas établi que Mme A______ serait devenue locataire. En effet, son statut 
d'actionnaire de la SIAL lui confère le droit de louer l'appartement mais non 
l'obligation de le faire et les conclusions d'accord figurant au dossier, postérieures 
à la première cession et à la transformation en SIAL, ont été conclues entre le 
locataire et F______, et non Mme A______. 
 
Le montage mis sur pied pour aboutir finalement, sans intérêt privé 
prépondérant, à l'individualisation de l'appartement, n'est que confirmé par la 
proximité temporelle avec laquelle d'autres actionnaires de la SIAL et d'une autre 
SIAL également liée à M. D______, qui a fait l'objet de l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_124/2017 du 23 novembre 2017, ont également sollicité des autorisations 
d'aliéner leurs certificats d'actions, toujours à des sociétés ayant des liens avec M. 


- 16/18 - 
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D______. Comme relevé par le TAPI, ces demandes ont également fait l'objet de 
refus et font l'objet de causes parallèles, également délibérées ce jour. 
 
Au surplus, il sera relevé que contrairement à ce qu'ont retenu l'autorité 
intimée et le TAPI, pour rétablir la situation initiale, il faudrait que les actions 
soient cédées à M. D______, cédant en 2012, et non à F______. 
 
Pour le reste, s'il ne revient pas à l'autorité recourante, ni à la chambre de 
céans de trouver la solution permettant à la cédante de sortir de la situation dans 
laquelle elle se retrouve du fait même de la tentative de fraude à la loi, il sera 
relevé que le rétablissement de la situation initiale apparaît d'autant plus aisé que 
M. D______ a lui-même financé la cession initiale de 2012. 
 
 
Au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, l'intérêt public est 
largement prépondérant et l'emporte sur les intérêts privés invoqués. L'instance 
précédente a par conséquent abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant le 
contraire et le grief sera admis. 
11) 
Enfin, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral applicable au vu 
de la large prépondérance de l'intérêt public en l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_124/2017 du 23 novembre 2017 consid. 3.2), la restriction est conforme à la 
garantie de la propriété consacrée par l'art. 26 Cst.. 
 
 
Dans ces circonstances, le jugement du TAPI sera annulé et l'arrêté sera 
rétabli. 
12) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge 
solidaire des intimées (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d'indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 26 juin 2020 par le département du territoire 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 mai 2020 ; 


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au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 mai 2020 ; 
rétablit VA 14______ l'arrêté du département du territoire du 18 avril 2019 ; 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de Madame A______ et 
B______ ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt au département du territoire, à C______, mandataire des 
intimées, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Krauskopf, M. Verniory, 
Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
J. Balzli 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière : 
 
 
 
 


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