ge_gerichte · JTAPI/601/2024 · 2019-04-05 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2981/2023 et A/2989/2023 LCI 
JTAPI/601/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 20 juin 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de domicile 
 
contre 
 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/2981/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA (ci-après : A______) est copropriétaire de plusieurs lots au sein de la 
propriété par étage (ci-après : PPE) de l’immeuble sis sur la parcelle n° 1______ de 
la commune de B______ à l'adresse ______[GE]. 
Ses parties privatives sont situées entre les troisième et huitième étages, inclus. 
Elles sont gérées par la régie C______ SA (ci-après : la Régie). 
2. 
Les sous-sols, le rez-de-chaussée et le premier étage (dont l'élévation englobe un 
second étage) de l’immeubles sont les parties privatives d'D______ GmbH (ci-
après : D______). 
3. 
L'immeuble accueille les locaux du magasin E______ aux sous-sols, rez-de-
chaussée et 1er étage et des locaux destinés à l'habitation aux étages supérieurs. 
4. 
Par décision du 5 avril 2019, le département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) a informé la Régie que lors d’une visite sur place le 2 avril 2019 il 
avait constaté que les voies d'évacuation de l'immeuble étaient obstruées par divers 
objets. Un délai de dix jours lui était imparti pour débarrasser ces encombrements. 
En cas de non-exécution des mesures obligatoires ordonnées, il serait contraint 
d’entamer les mesures ou sanctions administratives qui s’imposaient, 
conformément à l’art. 137 de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
Suivait l’indication de la voie et du délai de recours. 
 
Par ailleurs, avant de se déterminer formellement sur la suite à donner à cette affaire, 
il l’invitait à lui faire part, par écrit et dans un délai de dix jours, de ses observations 
et explications quant aux faits constatés. 
5. 
Le 23 avril 2019, la Régie a confirmé au département que la situation avait été 
rétablie et que tous les encombrants avaient été évacués. Un local-poubelle avait été 
aménagé au sous-sol auquel les locataires avaient un accès direct depuis l'ascenseur. 
6. 
Le 21 mai 2019, le département a classé le dossier au vu du rétablissement de la 
situation. 
7. 
Par courrier du 25 septembre 2019, l'office cantonal de la protection de la 
population et des affaires militaires (OCPPAM), alors rattaché au département de 
la sécurité, de l'emploi et de la santé (DSES) a informé les propriétaires de 
l’immeuble que, suite à un contrôle sur l'ascenseur effectué le 13 septembre 2019, 
cette installation avait été mise hors service le même jour pour des raisons de 
sécurité. 
De plus, lors du contrôle précité, il avait été constaté que les locaux communs de 
l'immeuble, qui servaient de sortie de secours du magasin E______, étaient 
encombrés. A ce sujet, un entretien sur place avait eu lieu le 17 suivant en présence 


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d'un représentant de E______, d'une entreprise de nettoyage et de la Police du feu 
qui donnerait la suite qu’il convenait à cette affaire. 
Il leur ordonnait, dans un délai de 30 jours, le nettoyage approfondi de la gaine 
d'ascenseur et la réfection de l'habillage de la cabine. 
8. 
Le 11 octobre 2019, faisant suite aux échanges intervenus au mois d'avril 2019, à 
la visite sur place du 17 septembre 2019, au courrier de l'OCPPAM du 25 septembre 
2019 et à une entrevue du 23 septembre 2019 entre la Police du feu et la Régie, le 
département, soit pour lui la Police du feu, lui a confirmé que les voies d'évacuation 
étaient encore encombrées de divers objets et que le compartimentage du local 
poubelle était manquant. Il lui rappelait que les voies d'évacuation devaient former 
un compartiment coupe-feu protégé et, de ce fait, être maintenues dégagées et 
exemptes de toute charge thermique et l’invitait à lui faire parvenir la détermination 
du propriétaire quant à la situation. Celle-ci devait être accompagnée d'un audit de 
sécurité des installations situées au sous-sol établi par un spécialiste AEA, indiquant 
le cheminement de la voie d'évacuation du commerce voisin, E______, transitant 
par le bâtiment et précisant les mesures de protection incendie à réaliser. 
9. 
Par courriers des 18 et 22 octobre 2019, la Régie a informé le département avoir 
mandaté une entreprise pour effectuer le rapport et sollicité un délai supplémentaire 
pour se conformer aux exigences. Elle avait relancé le concierge au sujet du 
débarras des encombrants et était en attente d'un devis pour la cabine de l'ascenseur. 
Elle avait enfin transmis le courrier du 11 octobre 2023 à E______ afin que celle-
ci fasse le nécessaire concernant le problème de la sortie de secours. 
10. 
Par décision du 3 décembre 2019, n'ayant pas reçu l'audit de sécurité des 
installations situées au sous-sol du bâtiment, le département a imparti un délai de 
10 jours à la Régie pour lui remettre ce document. 
11. 
Le 12 décembre 2019, la Régie a transmis au département le rapport de la société 
F______ SA. Il ressort notamment de ce dernier : 
« Sous-sol 
Constat : Le luminaire d’éclairage de sécurité n’a pas de cache. Le risque de 
destruction est important. 
Mesure(s) à prendre : Un cache ou un grillage doit être mis en place afin de protéger 
le luminaire. 
Constat : La porte du local container est toujours ouverte. De plus, elle n’a pas de 
coupe-feu. 
Mesure(s) à prendre : Remplacer la porte par un coupe-feu EI30, avec ferme-porte 
(pour assurer la fermeture en tout temps). Les cales ou système de blocage non 
homologuées pour la conserver ouverte sont interdits. 


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Constat : Plusieurs types d’installations techniques passent à travers les parois. 
Elles ne sont parfois plus nécessaires (non raccordé), parfois nécessaire. Aucune 
n’est obturée coupe-feu. 
Mesure(s) à prendre : Les passages des installations techniques, au travers des 
parois formant compartiment coupe-feu, doivent être obturés. Dans le cas 
d’installations obsolètes, elles devront au moins être coupées à ras de la paroi et être 
correctement obturées. Les obturations coupe-feu seront au moins EI30. 
 
Constat : L’accès au local n’a pas été possible- La porte ne présente aucune 
résistance au feu et est découpée en partie haute. D’après des images prises à 
l’endoscope, il s’agirait d’une cave. 
Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas l’affectation exacte, le type de stockage 
ou l’étendue du local derrière cette porte, prévoir le remplacement de la porte par 
une porte coupe-feu EI30. 
 
Constat : les conduites sont isolées ou emballées par des produits sans indications 
quant à leur réaction au feu. 
Mesure(s) à prendre : Si les isolations ou revêtement ne sont pas nécessaires, ils 
doivent être enlevés. S’ils sont nécessaires, ils doivent être remplacés par des 
produits ayant une réaction au feu RF1. 
 
Constat : Une trappe permet d’accéder à un espace dont nous ignorons l’utilité. 
Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas l’affectation exacte ou l’étendue du local 
derrière cette porte, prévoir le remplacement de la porte par une porte coupe-feu 
EI30. 
 
Constat : Cette porte mène au local de chauffage. Nous ne connaissons pas le type 
de chauffage, ni sa puissance (pas d’accès). 
Mesure(s) à prendre : Ne connaissant pas le type de chauffage, ni sa puissance ou 
l’étendue du local derrière cette porte et ne pouvant constater qu’il s’agit d’une 
porte coupe-feu de l’époque, prévoir le remplacement de la porte par une porte 
coupe-feu EI30. 
Constat : Dans ce local se trouve des tableaux électriques. Parmi les installations, 
se trouve également les installations pour l’éclairage de sécurité. 
Mesure(s) à prendre : Le local doit être coupe-feu. Les obturations nécessaires 
(passage à travers des parois formant compartiment coupe-feu) doivent être faites. 
Les portes doivent être changées par des portes coupe-feu EI30. L’accès à ce local 
doit être limité aux personnes autorisées uniquement. 
 
Constat : La porte ne semble pas coupe-feu. Elle ne se ferme pas (ne croche pas). 
La signalisation en dessus de la porte n’est pas dans le bon sens. 
Mesure(s) à prendre : Prévoir un changement de la porte par une porte coupe-feu 
EI30. Mettre la signalisation dans le bon sens. 


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Constat : Un local se trouve sous l’escalier. D’après une vision limitée à l’aide de 
notre endoscope, il semblerait qu’il y ait du stockage. 
Mesure(s) à prendre : (…) 1. Enlever la porte, supprimer le stockage et laisser cet 
espace vide (aucun stockage) 2. Remplacer la porte par une porte coupe-feu EI30. 
Le stock peut être conservé. 
 
Constat : Une porte a été installée sur le 1er palier intermédiaire pour des raisons 
d’exploitation (éviter que les locataires stockent leurs affaires ici, mais cela ne 
fonctionne pas). La construction actuelle n’est pas conforme (matériaux). 
Mesure(s) à prendre : Si la porte doit être conservée, par exemple, accès qu’aux 
locataires pour aller au local poubelle, il faut remplacer la porte et paroi actuelle par 
une porte et paroi RF1 (métallique). Si elle n’est pas nécessaire, elle doit être 
supprimée (porte, paroi, barrière). 
 
Constat : Ce local semble être l’ancien vide ordure du bâtiment (similitude avec les 
autres étages). Toutefois, il sert à présent de stockage et il n’y a plus de porte. Des 
sacs à ordure se trouve sur ce palier. 
Mesure(s) à prendre : (…) 1. Mettre une porte coupe-feu EI30 à chaque niveau et 
fermer chaque passage de dalle. Le stockage peut être conservé. 2. Supprimer le 
stockage à tous les niveaux, fermer cet espace sur tous les niveaux (fermeture par 
une porte ou paroi métallique, non accessible par des tiers par exemple). Prendre 
les mesures nécessaires pour que les ordures ne restent pas dans la voie 
d’évacuation ». 
12. 
Le 17 janvier 2020, faisant suite à la transmission du rapport, le département a invité 
la Régie à lui indiquer les mesures déjà réalisées, celles qui devaient encore l'être 
et à lui exposer les raisons des mesures non-réalisées, le cas échéant. Il l’informait 
en outre qu’un contrôle des installations sur place serait organisé à la fin du mois 
de janvier, délai prolongé au 21 février, à la demande de la Régie. 
13. 
Par courrier du 21 février 2020, la Régie a informé le département être en 
possession d'une offre pour la porte coupe-feu. S’agissant des autres éléments 
requis, elle sollicitait un délai supplémentaire car ils occasionnaient des contraintes 
techniques en matière d'isolation. 
14. 
Par décision du 6 mars 2020, le département a refusé d’octroyer un délai 
supplémentaire à la Régie pour effectuer les mesures préconisées dans le rapport du 
21 novembre 2019. Un délai de 10 jours lui était imparti pour répondre aux points 
cités dans son courrier du 17 janvier 2020 et proposer un rendez-vous sur place pour 
effectuer le contrôle des installations. 
15. 
Le 10 juin 2020, un contrôle sur place a eu lieu en présence de A______, de la Régie 
et de représentants du département. 
II ressort du rapport établi à cette occasion qu'en dépit du rapport d'audit du 
21 novembre 2019 et des courriers du département des 17 janvier et 6 mars 2020, 
aucune évolution favorable n'avait pu être constatée. A______ avait expliqué que 


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54 % des parties communes appartenaient à E______. Il était convenu de diverses 
mesures à réaliser. 
16. 
Le 19 juin 2020, faisant suite à la visite du 10 juin 2020, la Régie a expliqué que 
l'immeuble était une copropriété et que les parties communes appartenaient en 
majorité au bailleur de la E______, D______. En particulier, la sortie de secours 
litigieuse appartenait pour 54 % à cette société alors que la part de A______ s'élevait 
à 46 %. Elle n’était pour sa part concernée que par la gestion des appartements loués 
du 3ème au 8ème étages. Une réunion de travail avec les locataires et propriétaire 
précitées apparaissait nécessaire. 
17. 
Le 17 juillet 2020, le département a requis de la Régie la production du courrier 
d'accord au sujet de la gestion des parties communes adressé à D______ et rappelé 
qu'il était de sa responsabilité de communiquer tous les éléments au copropriétaire. 
18. 
Le 27 juillet 2020, la Régie a répondu au département ne pas avoir de courrier 
d'accord d'D______ et que celle-ci n'était pas sa copropriétaire. 
19. 
Par décision exécutoire nonobstant recours du 8 octobre 2020, le département a 
informé D______ que, lors d'un contrôle par un inspecteur de la Police du feu, il 
avait été constaté que les voies d'évacuation situées au sous-sol de l'immeuble 
n'étaient pas conformes aux prescriptions de protection incendie de l'association des 
établissements cantonaux d'assurance incendie (AEAI). Outre l'encombrement des 
voies, d'autres défauts avaient également été relevés dans le cadre d'un audit de 
sécurité fourni par A______. Cette situation constituait une violation de l'art. 121 
LCI. A______ lui avait indiqué qu'elle ne pouvait prendre aucune décision sans son 
accord, s'agissant des parties communes de l'immeuble. Il lui était ordonné de 
procéder immédiatement à la mise en conformité des voies d'évacuation. A défaut, 
il n’aurait d’autre choix que d’ordonner l'interdiction de l'exploitation du magasin 
E______. 
20. 
Par courrier du 8 mars 2021, le département a ordonné à D______ de lui confirmer, 
dans un délai de dix jours, la mise en conformité des voies d'évacuation situées au 
sous-sol de l'immeuble ou de fournir tout autre élément attestant de l'exécution de 
cet ordre. Les conséquences d’une non-exécution lui étaient rappelées. 
21. 
Par courriel du 12 mars 2021, D______ a informé le département avoir déposé une 
requête en autorisation de construire DD 2______ fin ______ 2021, en vue de la 
rénovation du magasin E______. Cette requête portait également sur la mise en 
conformité des voies d'évacuation. Elle joignait le concept feu du 1er décembre 
2020 réalisé par G______ transmis dans ce cadre. 
22. 
Le 22 mars 2021, en réponse à une demande de renseignements du département, un 
responsable du magasin E______ lui a transmis des échanges de correspondance 
avec la gérance de Genève desquels il ressortait que le local des containers 
appartenait à A______ et que seule la sortie de secours était empruntée par le 
magasin. Celle-ci ainsi que la surface à l’extérieur du local étaient dégagées. 


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23. 
Le 20 décembre 2022, faisant suite à un nouveau contrôle du 25 novembre 2022, le 
département a informé A______ avoir constaté que certains dispositifs de 
prévention et de lutte contre l'incendie étaient insuffisants ou ne fonctionnaient pas 
en violation de l'art. 121 LCI. Il l’invitait à lui faire part dans un délai de dix jours 
de ses observations sur ce constat, soit plus particulièrement quant aux points 
suivants : 
- 
Sous-sols : locaux non compartimentés ; 
- 
Rez-de-chaussée : absence des informations d'urgence sur le panneau 
d'affichage (…) ; 
- 
3ème étage : gaine technique ouverte, obturations en cours ; 
- 
Du 3ème au 7ème étage : objets entreposés sur le palier. 
Une copie de ce courrier était transmise à D______, pour information. 
24. 
Par courrier du 24 janvier 2023, la Régie s'est déterminée sur le courrier du 
département, précisant avoir fait le nécessaire s’agissant des points 2 à 4. 
Concernant les sous-sols, cette partie relevait de la maîtrise de E______ laquelle 
s’était engagée à remettre en l’état initial le sous-sol selon les prérogatives 
administratives et avait, pour rappel, procédé à des travaux conséquents. Afin de 
dissiper ses doutes, elle le conviait à une vision locale. 
25. 
Par décisions du 5 mai 2023, notifiée l’une à A______ et l’autre à D______, le 
département a informé les intéressées que deux contrôles in situ avaient été réalisés 
les 24 janvier et 21 avril 2023. Lors de ces visites, il avait été constaté que les 
travaux situés au sous-sol du bâtiment n'avaient pas évolué depuis son passage du 
25 novembre 2022 (locaux non compartimentés, portes inexistantes, obturations 
absentes, présence d'objets) : le panneau d'affichage comportant les informations 
d'urgence était manquant, les travaux dans les paliers, relatifs à la gaine technique, 
n'étaient pas achevés et les paliers étaient toujours encombrés d'objets. Un délai au 
9 juin 2023 leur était dès lors imparti afin de rétablir une situation conforme au droit 
en procédant à : 
1. L'achèvement des travaux situés dans les sous-sols conformément aux 
concepts en protection incendie établis par F______ SA le 21 novembre 
2019 (pour A______), respectivement par G______ le 1er décembre 2020 
(pour D______) ; 
2. L'achèvement des travaux relatifs à la gaine technique au niveau des 
paliers (obturation) ; 
3. La pose d'un panneau d'affichage dans le hall du bâtiment, comportant les 
informations d'urgence, de manière à être visible de tous ; 
4. L'évacuation complète des encombrants situés sur les paliers. 


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Dans ce même délai un reportage photographique et tout élément attestant de la 
bonne exécution de sa décision devrait lui parvenir, étant précisé qu’un contrôle 
serait effectué le 14 juin 2023, lors duquel leur présence était requise. 
26. 
Non contestée, cette décision est entrée en force. 
27. 
Il ressort du constat effectué à la suite de la visite sur place du 14 juin 2023 en 
présence notamment de la Régie les points suivants : 
« Faits relevés : 
1. Travaux selon notre dernière décision (LTrecc du 5 mai 2023) en cours de 
réalisation. 
2. Gaines sur les paliers d'étage, ouvertes et non-obturées. Travaux en cours. 
3. Palier au dernier niveau, panneau de porte à débarrasser. 
4. Studio au 3e étage (306) travaux de rénovation en cours, sans autorisation ACI-
APA ». 
28. 
Par courrier du 22 juin 2023, la Régie a exposé qu’à la suite du contrôle du 14 juin 
2023, il avait pu être constaté que le panneau d'affichage contenant toutes les 
informations idoines était présent et que les consignes avaient été données 
concernant les encombrants. Dès qu’une irrégularité était constatée, elle sommait 
les locataires d'évacuer les objets concernés, lesquels n’avaient, au demeurant, pas 
été constatés dans les parties communes. L'immeuble bénéficiait en outre d'un 
contrôle régulier par l'entreprise GPA afin de s’assurer du respect de ces 
incombances et que les parties communes ne soient pas utilisées sans droit. Les 
travaux de la gaine technique étaient en cours d'exécution et suivaient l'échéancier 
tendant au remplacement de la colonne de chute. 
Leur mandante n’était pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie était 
exploitée par le copropriétaire. S’agissant d'une propriété commune, toute décision 
devait découler d'un commun accord. Les points avancés avaient en tout état été 
constatés comme étant sans objet, lors de la vision locale. 
En outre, les griefs formulés par envoi du 5 mai 2023 n'étaient pas réalisés. 
Elle l’invitait dès lors à mettre à néant, respectivement annuler, toute sommation 
antérieure vu les faits erronés retenus et qui étaient contestés. 
29. 
Par décision du 4 juillet 2023, le département a infligé une amende de CHF 5’000.- 
à A______. 
Lors de la visite du 14 juin 2023, il avait été constaté que seul le point 3) de la 
décision du 5 mai 2023 avait été réalisé. Cette manière d'agir ne pouvait être tolérée. 
Le montant de la sanction tenait compte de la gravité tant objective que subjective 
de l'infraction commise, de son statut de professionnel de l'immobilier, de son 
absence de collaboration active quant à l'issue du dossier (le premier constat sur 
place avait été effectué le 10 juin 2020) et du non-respect des normes de sécurité 
incendie en vigueur. 


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Un nouveau délai au 31 août 2023 lui était imparti pour rétablir une situation 
conforme au droit, à l'exception du point relatif au panneau d'information, et lui 
faire parvenir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de cette 
réalisation. S'agissant d'une mesure d'exécution d'une décision entrée en force, seule 
l'amende pouvait faire l'objet d'un recours au Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal). 
30. 
Le 21 juillet 2023, la Régie a écrit au département réitérant ses propos précédents, 
à savoir, en substance, que A______ ne pouvait être tenue pour responsable des 
travaux exécutés dans la propriété commune de l'immeuble. Les travaux de 
rénovation lourds dans le sous-sol ne pouvaient lui être imputés vu qu'ils 
découlaient de la société exploitant le magasin E______. Les démarches attendues 
de sa part manquaient enfin de clarté et elle l’invitait à lui faire parvenir une liste 
précise, exhaustive et objective de celles-ci. Dans l’immédiat, elle l’invitait à 
annuler la sanction administrative et pécuniaire. 
31. 
Le 10 août 2023, le département a invité A______ à se référer au rapport de 
F______ SA le 21 novembre 2019, s'agissant de la liste précise de travaux à 
effectuer. 
Lors d’une visite sur place le 4 août 2023, il avait été constaté que les points l à 3 
de son ordre du 4 juillet 2023 n'étaient toujours pas exécutés (achèvement des 
travaux dans les sous-sols, achèvement des travaux relatifs à la gaine technique et 
évacuation des encombrants situés dans les voies d'évacuation). Partant, il 
maintenait intégralement les termes de sa décision du 4 juillet 2023 et déplorait son 
manque de collaboration active dans le cadre de cette affaire. 
Un reportage photographique était joint à ce courrier. 
32. 
Le 25 août 2023, A______, sous la plume d’un conseil, a invité le département à 
retirer sa décision sur la base des mêmes motifs que ceux avancés par la Régie. 
33. 
Le 1er septembre 2023, le département a informé A______ maintenir dans leur 
intégralité les termes de sa décision du 4 juillet 2023, l’invitant, cas échéant, à la 
contester par la voie ordinaire. 
34. 
Par un seul acte du 5 septembre 2023, A______, agissant sous la plume d’un 
conseil, a interjeté recours par devant le tribunal contre les décisions des 5 mai et 
4 juillet 2023 du département, concluant à leur annulation sous suite de frais et 
dépens. 
Concernant la décision du 5 mai 2023, le vice grave entachant sa notification 
justifiait une suspension ou une restitution du délai de recours. En effet, cette 
décision n'avait jamais été notifiée à la communauté des copropriétaires, le 
département s’étant contenté de lui envoyer l'intégralité du cahier des charges qu'il 
comptait la voir exécuter, sans égard au régime de propriété de la parcelle. Il avait 
pareillement fait usage de son pouvoir de sanction, sans égard à sa capacité de 
mettre à exécution les ordres visés. Or, seul l’un des points de la décision du 5 mai 
2023 pouvait matériellement s'adresser à elle, soit l'évacuation complète des 


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encombrants situés sur les paliers des locataires. Les travaux dans les sous-sols de 
même que la pose du panneau d'affichage dans le hall d'entrée, qui relevaient des 
parties privatives d'un tiers copropriétaire, ne pouvaient lui être demandés. De 
même, les travaux relatifs aux gaines techniques - qui étaient par nature des parties 
communes - relevaient de la communauté des copropriétaires et non d'une seule 
d’entre elles. Confrontée à cette situation, la Régie avait interpellé l'OAC les 21 et 
22 juin 2023 et exécuté le seul élément de la décision qui relevait de sa compétence, 
soit l'évacuation des encombrants. Le grave défaut de notification qui affectait la 
décision du 5 mai 2023 justifiait son annulation ou, à tout le moins, l'absence totale 
d'effet pour les points 1 à 3. 
 
Au surplus, le département n’avait pas motivé l'obligation qu’il lui faisait 
d’effectuer des travaux dans les parties privatives de la PPE qui ne lui appartenait 
pas. Il n’avait pas non plus répondu à la Régie qui l'interpellait sur ce point précis 
dans sa lettre du 21 juillet 2023, se contentant d'un vague renvoi à l'expertise de 
2019. Elle n’avait ainsi jamais été en mesure de se déterminer sur la raison le 
poussant à lui demander d'intervenir dans les parties privatives d'un tiers 
copropriétaire ainsi que dans les parties communes de la PPE. Pour cette raison 
également, la décision du 5 mai 2023 devait être annulée et celle du 4 juillet 2023 
réformée pour se limiter à ses parts de copropriétés. 
 
L’amende devait enfin être annulée, se fondant sur des manquements qui ne 
pouvaient être de sa responsabilité. En effet, l'inexécution des points 1 et 2 de la 
décision du 4 juillet 2023 ressortait, pour le premier, des parties privatives d'un tiers 
copropriétaire et pour le second, de la communauté des copropriétaires dont elle 
n’était qu'un des membres. Concernant le point 4, elle avait pris les mesures utiles, 
évacuant les encombrants, engageant un service de sécurité et adressant une 
information générale aux locataires. Les critères pris en compte pour déterminer la 
quotité de l'amende étaient de plus infondés. Elle avait immédiatement exécuté les 
parties de la décision qui lui étaient adressée, évacuant les encombrants et faisant 
réaliser les travaux sur les gaines techniques quand bien même ces derniers étaient 
du ressort de la communauté des copropriétaires. Elle avait pour le surplus 
constamment attiré l'attention de l'autorité sur le fait qu'elle ne pouvait pas, en 
qualité de copropriétaire des étages supérieurs, procéder de sa propre initiative aux 
travaux dans les sous-sols. Aucune faute ne pouvait dès lors lui être reprochée et 
elle ne pouvait en aucun cas être considérée comme contrevenante aux ordres 
donnés par le département au sens de l'art. 137 al. 1 let. c LCI. 
Le recours a été ouvert sous le n° de cause A/2981/2023 concernant la décision du 
département du 5 mai 2023 et A/2989/2023 concernant sa décision du 4 juillet 2023. 
35. 
Dans ses observations 20 novembre 2023 valant pour les causes A/2981/2023 et 
A/2989/2023, le département a conclu à l’irrecevabilité du recours formé par 
A______ à l’encontre de sa décision du 5 mai 2023 et au rejet du recours formé à 
l’encontre de sa décision du 4 juillet 2023, sous suite de frais et dépens. 
Préalablement, les deux causes devaient être jointes. 


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La recourante alléguait un défaut de notification de la décision du 5 mai 2023 qui 
empêcherait son entrée en force. Selon elle, seul le point relatif à l'évacuation des 
encombrants sur les paliers des locataires pouvait lui être adressé, les autres 
éléments de la décision concernant des parties privatives, propriété de tiers, soit en 
l'espèce D______. Or, ce faisant, elle contredisait ses propres explications, ayant 
indiqué que les parties communes, à savoir notamment le sous-sol, lui appartenaient 
à 46 % contre 54 % pour D______. Il ressortait en outre du tableau de répartition 
des locaux produit que le local 1.04 qui contenait la sortie d'évacuation litigieuse 
faisait partie des parties communes de l'immeuble. Son argument selon lequel les 
travaux dans le sous-sol relèveraient des parties privatives de tiers ne saurait ainsi 
être suivi. Il en allait de même de l'allégation selon laquelle elle ne pouvait pas se 
déterminer par rapport aux éléments dans les sous-sols, qui échapperaient à sa 
maîtrise. Lorsqu'il l’avait interpellée en avril 2019, elle avait d’ailleurs pu exercer 
suffisamment de maîtrise sur ces locaux pour y installer un local pour les poubelles 
(cf. courrier de la Régie du 23 avril 2019). La jurisprudence (ATA/1174/2023 du 
31 octobre 2023) avait d’ailleurs validé son choix, dans le cadre d'un immeuble en 
copropriété, de notifier une décision à l'un des copropriétaires, étant relevé que les 
litiges survenant entre des copropriétaires au sujet de travaux à accomplir 
ressortaient au droit privé et n'avaient pas à être pris en compte par le département 
s’agissant d’obtenir le respect de normes de droit public de la construction. Ainsi, 
la simple qualité de copropriétaire d’un immeuble ne répondant pas aux normes de 
sécurité et exposant en permanence ses usagers à des dangers sérieux suffisait à 
faire de la recourante une perturbatrice au sens de jurisprudence aussi longtemps 
que des mesures n’étaient pas prises. La décision du 5 mai 2023 lui avait ainsi été 
valablement notifiée. Assistée d’un avocat, elle aurait en tout état dû faire preuve 
de la diligence nécessaire et recourir à son encontre au lieu de rester inactive sous 
le faux prétexte que la décision ne pouvait pas lui être adressée. Partant, entrée en 
force, la décision du 5 mai 2023 ne pouvait plus être contestée et le recours devait 
être déclaré irrecevable, la concernant. 
La décision du 4 juillet 2023, n'étant qu’une mesure d'exécution de cette décision, 
en force, l'objet du présent litige portait uniquement sur le bien-fondé de l’amende 
infligée à la recourante. Or, à cet égard, force était de constater que son 
comportement et l'état des locaux étaient constitutifs d'infraction aux règles sur la 
sécurité et salubrité ainsi qu’aux exigences imposées pour les constructions et les 
installations en matière de prévention des incendies régies par la note de protection 
incendie et les directives de l’AEAI. En ne se conformant pas à son ordre du 5 mai 
2023, elle avait commis une faute. Le fait que l'exécution de travaux relatifs au 
sous-sol et à la gaine technique ne relèverait pas de sa maîtrise était exorbitant au 
présent litige, l'ordre du 5 mai 2023 étant en force et ne pouvant être contesté. Ainsi, 
l'amende était fondée dans son principe. 
Sa quotité était enfin proportionnée, vu son statut de professionnelle de l'immobilier 
et son absence de collaboration active quant à l'issue du dossier. Elle se situait dans 
la fourchette basse des sanctions prévues à l'art. 137 LCI et correspondait à sa 


- 12/22 - 
A/2981/2023 
pratique en présence de personnes morales. La recourante n'alléguait au demeurant 
ni ne démontrait que son paiement la confronterait à une situation financière 
particulièrement difficile. 
36. 
La recourante a répliqué le 15 décembre 2023, persistant dans ses arguments et 
conclusions. Elle ne s’opposait pas à la jonction des causes A/2981/2023 et 
A/2989/2023. 
La jurisprudence invoquée par le département ne saurait s’appliquer à sa situation. 
Elle visait un copropriétaire possédant la majorité absolue des parts de la PPE, dont 
le pouvoir au sein de la copropriété d'imposer le dépôt d'une demande d'autorisation 
de construire et de conduire les travaux et la qualité de perturbatrice par destination 
fondaient, selon la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative), le département à lui adresser sa décision. Or, elle n'était 
ni copropriétaire majoritaire ni perturbatrice par destination, n’ayant pas la maîtrise 
de fait des locaux concernés par la demande de mise en conformité, ce que 
n’ignorait pas le département. Elle n’avait d’ailleurs pas signé les demandes 
d'autorisations de construire DD 2______/1 et DD 3______/1, qui portaient 
notamment sur d'importantes modifications des sous-sols de l'immeuble. C’était dès 
lors à tort que le département lui avait notifié la décision du 5 mai 2023 laquelle 
n’était ainsi pas entrée en force. Partant, son recours contre cette dernière était 
recevable et la décision précitée devait être annulée. 
Au fond, elle rappelait que l'exécution de la décision du 5 mai 2023 ne pouvait pas 
être de sa responsabilité, respectivement sa bonne collaboration, dès lors que les 
mesures qui relevaient de sa sphère de maîtrise avaient été promptement exécutées. 
A cet égard, le département n’avait fait aucun cas de ses interpellations et de celles 
de la Régie quant à leur incapacité d'intervenir dans les sous-sols et n’avait pas tenu 
compte des démarches et travaux qu’elle avait effectués. L'état de l'immeuble 
aujourd'hui démontrait que les copropriétaires se coordonnaient pour rétablir une 
situation conforme au droit et D______ se chargeait actuellement de la mise aux 
normes des sous-sols, ce qui accréditait sa position et le fait qu’elle ne saurait en 
aucun cas être considérée comme contrevenante aux ordres donnés par le 
département. 
37. 
Par décision du ______ 2023, le tribunal a joint les causes A/2981/2023 et 
A/2989/2023 sous le n° de cause A/2981/2023 (DITAI/4______). 
38. 
Dans sa duplique du 12 janvier 2024, le département a persisté dans ses motifs et 
conclusions concernant l’irrecevabilité du recours à l’encontre de la décision du 
5 mai 2023. Le fait que la recourante n’ait pas signé les autorisations de construire 
ne la déliait pas de sa responsabilité en lien avec le sous-sol dont elle avait aussi la 
maîtrise. L’ordre valablement notifié à la recourante ne pouvait dès lors plus être 
contesté. Il renvoyait pour le surplus à ses observations concernant l’amende, la 
recourante n’amenant aucun élément nouveau, et soulignait qu’il était intervenu 
depuis 2019 et à réitérées reprises auprès d’elle, sans qu’un véritable avancement 


- 13/22 - 
A/2981/2023 
des travaux n’ait été constaté. Enfin, le fait que l’autre copropriétaire se chargeait 
de remettre en état les parties communes n’était pas de nature à la déresponsabiliser. 
39. 
Par courrier du 12 avril 2024, faisant suite à la demande du tribunal, la recourante 
a transmis le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE du ______ 1987, 
lui précisant que cette dernière n’avait jamais désigné d’administrateur, les deux 
copropriétaires gérant leurs locaux respectifs en toute indépendance. 
Il ressort notamment de l’art. 10 dudit règlement que chaque copropriétaire doit 
permettre dans ses locaux, l’étude et l’exécution de toute réparation, modification 
ou installation que la communauté des copropriétaires ou l’un d’entre eux est 
contraint d’exécuter dans des locaux faisant l’objet d’un droit exclusif (…), pour 
raison de sécurité, de nécessité ou de force majeure. L’art. 21 stipule enfin que 
l’administrateur, la gérance ou chaque propriétaire peut prendre lui-même, aux frais 
des copropriétaires, les mesures urgentes requises pour préserver l’immeuble d’un 
dommage imminent ou s’aggravant. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Il convient tout d'abord de trancher la question de la recevabilité des recours, 
l'autorité intimée considérant que celui interjeté contre sa décision du 5 mai 2023 
serait irrecevable car tardif. Dans cette mesure, le recours contre la décision du 
4 juillet 2023 ne pouvait porter que sur le bien-fondé de l’amende infligée à la 
recourante, dite décision n'étant, pour le surplus, qu’une mesure d'exécution de la 
décision du 5 mai 2023, en force. 
La recourante estime en revanche que le vice grave entachant la notification de la 
décision du 5 mai 2023 justifie une suspension ou une restitution du délai de 
recours. 
3. 
A teneur de l'art. 46 al. 1 1ère phrase de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10), les décisions doivent être désignées 
comme telles, motivées et signées, et indiquer les voies et délais de recours. Une 
notification irrégulière ne peut entraîner aucun préjudice pour les parties (art. 47 
LPA). 
4. 
Le principe général du droit rappelé à l’art. 47 LPA découle des règles de la bonne 
foi, qui imposent des devoirs tant à l’autorité dans la conduite d’une procédure 
(ATF 123 II 231 consid. 8b) qu’à l’administré (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 3.3). 


- 14/22 - 
A/2981/2023 
5. 
Découlant directement de l'art. 9 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et valant pour l'ensemble de l'activité 
étatique, le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime 
qu'il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu'il a réglé sa conduite d'après 
des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration 
(ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; ATF 137 I 69 consid. 2.5.1). 
6. 
Parallèlement à la protection de la confiance, le principe de la bonne foi interdit à 
chacun d'abuser de ses droits. Compris dans cette perspective, le principe de la 
bonne foi impose aux justiciables et aux parties à une procédure l'obligation 
d'exercer leurs droits dans un esprit de loyauté. L'interdiction de l'abus de droit 
représente un correctif qui intervient dans l'exercice des droits (ATF 129 II 361 
consid. 7.1 ; ATA/622/2014 du 12 août 2014). L'abus de droit consiste à utiliser une 
institution juridique à des fins étrangères au but même de la disposition légale qui 
la consacre, de telle sorte que l'écart entre le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé 
protéger s'avère manifeste (Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 198 n. 583 ; Andreas 
AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTELIER, op. cit., p. 551 n. 1184). 
L'interdiction de l'abus de droit vaut, en droit administratif, pour les administrés et 
l'administration (Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 198 n. 584). 
7. 
Une notification irrégulière ne peut entraîner aucun préjudice pour les parties (art. 
47 LPA ; cf. aussi not. arrêts du Tribunal fédéral 2C_1010/2020 du 26 février 2021 
consid. 4.3 ; 2C_884/2019 du 10 mars 2020 consid. 8 ; 2C_1021/2018 du 26 juillet 
2019 consid. 4.2). Une décision irrégulièrement notifiée n'est pas nulle, mais 
seulement inopposable à ceux qui auraient dû en être les destinataires. Une telle 
décision ne peut donc pas les lier, mais la protection des parties est suffisamment 
garantie lorsque la notification irrégulière atteint son but malgré cette irrégularité 
(cf. not. ATF 139 IV 228 consid. 1.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_1010/2020 du 
26 février 2021 consid. 4.3 ; 2C_83/2020 du 14 septembre 2020 consid. 4.2 et les 
arrêts cités ; 2C_884/2019 du 10 mars 2020 consid. 7.2 et les arrêts cités ; 
2C_829/2019 du 8 octobre 2019 consid. 3.2.1 ; 6B_329/2016 du 13 octobre 2016 
consid. 3.3). 
8. 
Selon l'art. 62 al. 1 let. a LPA, le délai de recours contre une décision finale est de 
30 jours. Le délai court dès le lendemain de la notification de la décision, étant 
précisé que la décision qui n'est remise que contre la signature du destinataire ou 
d'un tiers habilité est réputée reçue au plus tard 7 jours après la première tentative 
infructueuse de distribution (al. 3 et 4). 
9. 
Un délai fixé par la loi ne peut être prolongé. Les cas de force majeure sont réservés 
(art. 16 al. 1 LPA). 
10. 
Ainsi, celui qui n’agit pas dans le délai prescrit est forclos et la décision en cause 
acquiert force obligatoire (ATA/413/2021 du 13 avril 2021 consid. 8b ; 
ATA/286/2020 du 10 mars 2020). 


- 15/22 - 
A/2981/2023 
11. 
Les règles relatives au délai de recours nécessitent une stricte application, ceci pour 
des motifs d'égalité de traitement et d'intérêt public lié à une bonne administration 
de la justice et à la sécurité du droit. Ainsi, l'irrecevabilité qui sanctionne le non-
respect d'un délai de recours n'est en principe pas constitutive d'un formalisme 
excessif prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. (cf. ATF 125 V 65 consid. 1 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_586/2015 du 12 novembre 2015 consid. 2.3 ; 2C_56/2015 du 
23 mai 2015 consid. 2.4 ; 1C_138/2015 du 25 mars 2015 consid. 3 ; 6B_507/2011 
du 7 février 2012 consid. 2.3 ; 2D_18/2009 du 22 juin 2009 consid. 4.2). 
12. 
Tombent sous la notion de force majeure les événements extraordinaires et 
imprévisibles qui surviennent en dehors de la sphère d'activité de l'intéressé et qui 
s'imposent à lui de façon irrésistible (ATA/160/2019 du 19 février 2019 consid. 
2b ; ATA/916/2015 du 8 septembre 2015 consid 2c ; ATA/378/2014 du 20 mai 
2014 consid. 3d). Les conditions pour admettre un empêchement sont très strictes. 
Ce dernier doit être imprévisible et sa survenance ne doit pas être imputable à une 
faute de l'administré, partant de son représentant. Il doit être de nature telle que le 
respect des délais aurait exigé la prise de dispositions que l'on ne peut 
raisonnablement attendre de la part d'un homme d'affaires avisé (ATA/452/2020 du 
7 mai 2020 consid. 5 et les références citées). 
Pour établir l'existence d'un cas de force majeure, le fardeau de la preuve incombe 
à celui qui s'en prévaut (ATA/544/2013 du 27 août 2013 et les références citées). 
13. 
Le bien-fondé d’un ordre de mise en conformité adressé au mauvais destinataire, 
soit en l’occurrence à l’un des copropriétaires alors que, s’agissant de parties 
communes, seule la communauté des copropriétaires pourrait agir est une question 
de fond (JTAPI/461/2023 du 27 avril 2023 confirmé par ATA/1174/2023 précité). 
14. 
En l’espèce, le courrier du 5 mai 2023 était, à juste titre, qualifié de décision et 
indiquait les voies et délais de recours. 
Par cette dernière, notifiée séparément à A______ SA et D______, le département 
ordonnait aux intéressées de rétablir une situation conforme au droit en procédant 
à : 
- 
L'achèvement des travaux situés dans les sous-sols conformément au concept 
en protection incendie établi par F______ SA du 21 novembre 2019 (pour 
A______ SA), respectivement par G______ du 1er décembre 2020 (pour 
D______) ; 
- 
L'achèvement des travaux relatifs à la gaine technique au niveau des paliers 
(obturation) ; 
- 
La pose d'un panneau d'affichage dans le hall du bâtiment, comportant les 
informations d'urgence, de manière à être visible de tous ; 
- 
L'évacuation complète des encombrants situés sur les paliers. 
Dans ce même délai, il leur était ordonné de produire un reportage photographique 
et tout élément attestant de la bonne exécution de cette décision, en leur précisant 


- 16/22 - 
A/2981/2023 
qu’un contrôle serait effectué le 14 juin 2023, lors duquel leur présence était 
requise. 
S’il est vrai que dite décision n'a pas nommément été adressée à la communauté des 
copropriétaires mais individuellement aux deux seuls membres qui la constituent, 
il n'en demeure pas moins que ces derniers ont été informés du fait que ladite 
décision était également adressée à l’autre copropriétaire et qu’ils ont ainsi 
manifestement été en mesure de comprendre que tous deux étaient concernés. En 
outre, dite décision concernait tant des parties communes que privées. Partant, si la 
recourante estimait que cette décision était infondée, en particulier dès lors qu’elle 
lui imposait des obligations concernant des parties communes de l'immeuble pour 
lesquelles seule la communauté des copropriétaires pourrait agir, il lui appartenait 
de recourir à l’encontre de la décision du 5 mai 2023, la problématique liée à la 
copropriété alléguée relevant du fond. L’on relèvera au demeurant que la 
copropriété n’ayant jamais désigné d’administrateur, sa notification à la 
communauté des propriétaires ne pouvait dès lors l’être que séparément aux deux 
copropriétaires la constituant. 
 
Cela étant posé, il doit être constaté que la décision du 5 mai 2023 a été valablement 
notifiée, par courrier recommandé, à la recourante comme à la communauté des 
copropriétaires, via les deux copropriétaires qui la constituent. Le recours interjeté 
le 5 septembre 2023 contre cette décision, réputée reçue au plus tard sept jours après 
la première tentative infructueuse de distribution, est ainsi manifestement tardif ce 
que la recourante ne conteste pas en tant que tel. Au vu de ce qui précède, elle ne 
saurait par ailleurs se voir accorder une suspension ou restitution du délai de 
recours, les conditions pour ce faire n’étant manifestement pas remplies au vu des 
dispositions légales et de la jurisprudence rappelées ci-dessus. 
 
Pour le surplus, les vices qu'elle invoque à l'égard de cette décision, qui relèvent 
exclusivement du fond, ne sauraient conduire au constat de la nullité de celle-ci. 
L'argumentation qu'elle développe à ce sujet ne sera donc pas examinée. 
 
Dans ces conditions, le recours contre la décision du 5 mai 2023 (cause 
A/2981/2023) sera déclaré irrecevable. 
Il découle de ce qui précède que l’objet du litige se limite à la contestation de 
l'amende de CHF 5'000.- que le département a infligée à la recourante par décision 
du 4 juillet 2023, la présente procédure ne devant en effet pas être l'occasion, pour 
cette dernière, de se voir restituer les droits de partie auxquels elle est réputée avoir 
renoncés en omettant de recourir contre l'ordre du département du 5 mai 2023, entré 
en force. 
15. 
Sur le fond, la recourante conclut à l’annulation de l’amende de CHF 5'000.- 
infligée par le département, cette dernière se fondant sur des manquements qui ne 
pouvaient être de sa responsabilité. En effet, l'inexécution des points 1 et 2 de la 
décision du 4 juillet 2023 ressortait, pour le premier, des parties privatives d'un tiers 
copropriétaire et pour le second, de la communauté des copropriétaires dont elle 


- 17/22 - 
A/2981/2023 
n’était qu'un des membres. Concernant le point 4, elle avait pris les mesures utiles, 
évacuant les encombrants, engageant un service de sécurité et adressant une 
information générale aux locataires. Les critères pris en compte pour déterminer la 
quotité de l'amende étaient de plus infondés. Elle avait immédiatement exécuté les 
parties de la décision qui lui étaient adressée, évacuant les encombrants et faisant 
réaliser les travaux sur les gaines techniques quand bien même ces derniers étaient 
du ressort de la communauté des copropriétaires. Elle avait pour le surplus 
constamment attiré l'attention de l'autorité sur le fait qu'elle ne pouvait pas, en 
qualité de copropriétaire des étages supérieurs, procéder de sa propre initiative aux 
travaux dans les sous-sols. Aucune faute ne pouvait dès lors lui être reprochée et 
elle ne pouvait en aucun cas être considérée comme contrevenante aux ordres 
donnés par le département au sens de l'art. 137 al. 1 let. c LCI. 
16. 
L’art. 137 al. 1 LCI prévoit qu’est passible d’une amende administrative de CHF 
100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la présente loi (let. a), aux règlements et 
arrêtés édictés en vertu de la présente loi (let. b), aux ordres donnés par le 
département dans les limites de la présente loi et des règlements et arrêtés édictés 
en vertu de celle-ci (let. c). Le montant maximum de l’amende est de CHF 20'000.- 
lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans 
autorisation mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 137 
al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l’amende, du degré de 
gravité de l’infraction. Constituent notamment des circonstances aggravantes la 
violation de la loi par cupidité, les cas de récidive et l’établissement, par le 
mandataire professionnellement qualifié ou le requérant, d’une attestation au sens 
de l’art. 7 LCI non conforme à la réalité (art. 137 al. 3 LCI). La poursuite et la 
sanction administrative se prescrivent par sept ans (art. 137 al. 5 LCI). 
17. 
L’art. 137 al. 1 LCI érige la contravention aux ordres donnés par le département 
(let. c) en infraction distincte de la contravention à la LCI et à ses règlements 
d'application (let. a et b). De par sa nature, cette infraction est très proche de celle 
visée par l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP – RS 311.0) 
(insoumission à une décision de l'autorité). À l'instar de cette disposition pénale, la 
condamnation de l'auteur pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. a LCI n'a pas pour 
effet de le libérer du devoir de se soumettre à la décision de l'autorité. S'il persiste 
dans son action ou son omission coupables, il peut être condamné plusieurs fois 
pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. c LCI, sans pouvoir invoquer le principe ne bis 
in idem, dès lors que l'on réprime à chaque fois une autre période d'action ou 
d'omission coupables (Bernard CORBOZ, Les infractions en droit suisse, 3ème éd., 
2010, vol. 2, n. 32 ad art. 292 CP p. 551). De plus, la sanction de l'insoumission 
peut être augmentée chaque fois qu'une menace de l'appliquer est restée sans effet 
(Blaise KNAPP, Précis de droit administratif, 4ème éd., 1991, n. 1'721 et les 
références citées ; ATA/147/2014 du 11 mars 2014 consid. 11). 
18. 
Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature 
pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions 


- 18/22 - 
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pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au 
demeurant aussi exister. C'est dire que la quotité de la sanction administrative doit 
être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal 
(ATA/263/2016 du 22 mars 2016 ; ATA/163/2014 du 18 mars 2014 ; Pierre 
MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif : les actes administratifs et leur 
contrôle, vol. 2, 2011, p. 160 s. ch. 1.4.5.5). 
19. 
En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 
4 05), les dispositions de la partie générale du CP s'appliquent à titre de droit 
cantonal supplétif, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge 
pénal (ATA/611/2016 du 12 juillet 2016 consid. 10c et les références citées). 
Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme 
d'une simple négligence (ATA/886/2014 du 11 novembre 2014 ; ATA/147/2014 du 
11 mars 2014). 
20. 
Selon la jurisprudence constante, l'administration doit faire preuve de sévérité afin 
d'assurer le respect de la loi et jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour infliger 
une amende, de sorte que le juge ne la censure qu'en cas d'excès (ATA/611/2016 
précité ; ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; ATA/147/2014 du 11 mars 2014). 
21. 
L'autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d'une sanction 
doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes 
applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité de l'auteur 
et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation personnelle 
de ce dernier (art. 47 al. 1 CP). La culpabilité est déterminée par la gravité de la 
lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère 
répréhensible de l'acte et son mode d'exécution, par les motivations et les buts de 
l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou 
la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures 
(art. 47 al. 2 CP ; ATA/611/2016 précité consid. 10c et les références citées ; 
ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_412/2014 du 
27 janvier 2015 consid. 2.1 et les arrêts cités). 
22. 
L'amende doit faire l'objet d'une évaluation globale, dans laquelle l'autorité 
administrative qui sanctionne - partant le juge qui contrôle sa décision - doit prendre 
en compte, dans un calcul d'ensemble, la nature, la gravité et la fréquence des 
infractions (ATA/886/2014 du 11 novembre 2014 ; ATA/558/2013 du 27 août 2013 
; Günter STRATENWERTH, Schweizerisches Strafrecht - Allgemeiner Teil II : 
Strafen und Massnahmen, 2ème éd., 2006, p. 75 § 75 ; Sandro CHIMICHELLA, 
Die Geldstrafe in Schweizer Strafrecht, 2006, p. 39). 
23. 
Enfin, l'amende doit respecter le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 
al. 2 Cst. (cf. ATA/313/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/871/2015 du 25 août 2015 ; 
ATA/824/2015 du 11 août 2015), lequel commande que la mesure étatique soit 
nécessaire et apte à atteindre le but prévu et qu'elle soit raisonnable pour la personne 


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concernée (cf. ATF 140 I 257 consid. 6.3.1 ; 140 II 194 consid. 5.8.2 ; 139 I 218 
consid. 4.3). 
24. 
A teneur de l’art. 121 LCI, une construction, une installation et, d’une manière 
générale, toute chose doit remplir en tout temps les conditions de sécurité et de 
salubrité exigées par la présente loi, son règlement d’application ou les autorisations 
délivrées en application de ces dispositions légales et réglementaires (al. 1). 
Les exigences imposées pour les constructions et les installations en matière de 
prévention des incendies sont régies par la norme de protection incendie et les 
directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie 
(AEAI ; al. 2). 
Une construction, une installation et, d’une manière générale, toute chose doit être 
maintenue en tel état et utilisée de telle sorte que : 
a) sa présence, son exploitation ou son utilisation ne puisse, à l’égard des usagers, 
du voisinage ou du public : 
1) ni porter atteinte aux conditions exigibles de sécurité et de salubrité, 
2) ni être la cause d’inconvénients graves, 
3) ni offrir des dangers particuliers (notamment incendie, émanations 
nocives ou explosions) par le fait que la surface de la parcelle sur 
laquelle elle est établie est insuffisante pour constituer une zone de 
protection; 
b) elle ne crée pas, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa 
destination ou son exploitation, un danger ou une gêne pour la circulation 
(al. 3). 
25. 
Selon l’art. 122 LCI, les propriétaires sont responsables, dans l’application de la 
présente loi et sous réserve des droits civils, de la sécurité et de la salubrité des 
constructions et installations. 
26. 
Lorsque l'état d'une construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas 
conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu'elle prévoit ou des 
autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires, 
le département peut notamment en ordonner la remise en état, la réparation, la 
modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). 
27. 
De jurisprudence constante, les mesures nécessaires à éliminer une situation 
contraire au droit doivent être dirigées contre le perturbateur (ATA/432/2022 du 26 
avril 2022 consid. 2c ; ATA/1304/2020 du 15 décembre 2020 consid. 8c), à savoir 
celui qui a occasionné un dommage ou un danger par lui-même ou par le 
comportement d'un tiers relevant de sa responsabilité (perturbateur par 
comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet qui a provoqué une telle 
situation un pouvoir de fait ou de droit (perturbateur par situation ; ATF 122 II 65 
consid. 6a et les références cités). Le perturbateur par situation correspond avant 


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tout au propriétaire, mais il peut également s'agir du locataire, le critère déterminant 
étant le pouvoir de disposition, qui permet à celui qui le détient de maintenir la 
chose dans un état conforme à la réglementation en vigueur (ATF 114 Ib 44 consid. 
2c/aa ; ATA/1299/2020 du 15 décembre 2020 consid. 7e). 
28. 
L'autorité peut adresser l'ordre de rétablir un état conforme au droit aux 
perturbateurs par comportement et par situation, jouissant d'une certaine marge 
d'appréciation dans le choix de la personne à laquelle incombera l'obligation 
d'éliminer la perturbation (ATF 107 Ia 19 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_650/2018 du 22 mai 2019 consid. 4.1.3). Face à une pluralité de perturbateurs, 
l'autorité doit agir envers celui ou ceux qui sont le plus en mesure de rétablir une 
situation conforme au droit, lorsque la mesure de police vise ce but. Cela peut 
impliquer, suivant les circonstances, une prise en compte cumulative de tous les 
perturbateurs, une action prioritaire envers le perturbateur par comportement, ou 
une action envers le perturbateur par situation, s'il est davantage en mesure de faire 
cesser le trouble de l'ordre public. L'autorité dispose d'une plus grande marge de 
manœuvre lorsque le rétablissement d'une situation conforme au droit peut prendre 
un certain temps que lorsqu'il est urgent, ce qui implique de s'adresser au 
perturbateur qui est le premier à même d'agir (ATF 107 Ia 19 consid. 2b et les 
références citées ; ATA/1299/2020 précité consid. 7e ; Thierry TANQUEREL, 
Précis de droit administratif, 2e éd., 2018, n. 563). 
29. 
Dans un arrêt du 31 octobre 2023 (ATA/1174/2023), la chambre administrative de 
la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) a notamment relevé que la 
question de la communication entre copropriétaires et des litiges survenant entre 
eux au sujet de travaux accomplis sans autorisation ou de la prise en charge de 
travaux à accomplir ressortissait au droit privé, et n’avait pas à être pris en compte 
par le département s’agissant d’obtenir le respect de normes de droit public de la 
construction. Le département pouvait également s’adresser à la recourante en sa 
qualité de perturbatrice par destination. Sa simple qualité de copropriétaire, au 
surplus majoritaire, d’un immeuble ne répondant pas aux normes de sécurité et 
exposant en permanence ses usagers à des dangers sérieux suffisait en effet à faire 
de la recourante une perturbatrice au sens de la jurisprudence suscitée aussi 
longtemps que des mesures n’étaient pas prises (consid. 8.4). 
30. 
En l'occurrence, la recourante, en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble est 
responsable de la sécurité et de la salubrité liées à ce dernier, dans l’application de 
la présente loi et sous réserve des droits civils. Cette responsabilité vise tant les 
parties communes que ses parties privées de l’immeuble. Or, il ressort du constat 
sur place du 14 juin 2023, que la recourante n’a pas respecté l’ordre du 5 mai 2023, 
étant rappelé que ce dernier portait sur le respect de règles de sécurité et salubrité. 
La recourante ne conteste pas en tant que tels les faits relevés dans ledit constat 
mais explique, en substance, avoir pris des mesures concernant les encombrants, le 
panneau d'affichage, le respect des incombances concernant l’utilisation des parties 
communes, que les travaux de la gaine technique sont en cours d'exécution, qu’elle 


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n’est pas liée s’agissant des sous-sols puisque cette partie est exploitée par le 
copropriétaire et que s’agissant d'une propriété commune, toute décision doit 
découler d'un commun accord. 
Cela étant, comme rappelé ci-dessus, le département n'a pas à se soucier ni à 
s'immiscer dans les conflits de droit privé opposant des copropriétaires d'une PPE. 
Les difficultés invoquées par la recourante, que ce soit quant à sa situation de 
copropriétaire minoritaire (46%), quant aux agissements du copropriétaire 
majoritaire (54%) ou de ses locataires, ne permettent pas de l’exonérer de sa 
responsabilité et de son obligation de se conformer aux mesures ordonnées par le 
département (art. 131 LCI). En particulier, elle ne saurait simplement prétendre 
qu’elle n’aurait pas la maitrise des parties commune, dans la mesure où un 
copropriétaire peut prendre seul les mesures urgentes requises au sens de l’art. 647 
al. 2 ch. 2 CC pour préserver la chose d’un dommage imminent ou s’aggravant (cf 
dans ce sens ATF 111 II 26 ; JT 1986 I 111 qui concernait la remise en état 
provisoire d’une conduite) et procéder aux actes d’administration courante au sens 
de l’art. 647a CC. Lorsqu’il agit dans ce cadre, le copropriétaire d’étage engage la 
communauté sans qu’aucun pouvoir de représentation particulier ne soit nécessaire 
(Arrêt de la Cour d'appel civil du Canton de Vaud CACI 12 août 2015/417 in JdT 
2016 p. 56). 
 
Son comportement, ici pas omission, est en soi objectivement constitutif de 
l'infraction réprimée par l'art. 137 al. 1 let. c LCI et peut donc donner lieu au 
prononcé d'une amende. Il résulte en outre des différents évènements précités que 
c'est assurément avec conscience et volonté qu’elle n'a pas obtempéré dans le délai 
aux ordres du département, alors même que la décision y relative était entrée en 
force. 
Enfin, s'agissant du montant de l'amende, de CHF 5'000.-, en soi pas contesté, le 
tribunal constate qu'il se situe dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI et que 
la recourante n'a pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de 
s'en acquitter. 
31. 
Partant, au vu de l'ensemble des circonstances, l’amende n'apparait pas 
disproportionnée et sera confirmée tant dans son principe que dans sa quotité. 
32. 
Mal fondé, le recours contre la décision du 4 juillet 2023 est rejeté. 
33. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 1’400.- ; il est couvert par les avances de frais versées à la suite du dépôt des 
recours. 
34. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. déclare irrecevable le recours interjeté le 5 septembre 2023 par A______ SA contre 
la décision du département du territoire du 5 mai 2023 ; 
2. déclare recevable le recours interjeté le 5 septembre 2023 par A______ SA contre la 
décision du département du territoire du 4 juillet 2023 ; 
3. le rejette ; 
4. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’400.-, lequel est couvert 
par les avances de frais ; 
5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement 
est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la 
Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 
trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé 
et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les 
conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres 
pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo 
STENDARDO, juges assesseurs 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
La greffière