ge_gerichte · JTAPI/252/2024 · 2024-03-21 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1764/2023 et A/1767/2023 LCI 
JTAPI/252/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 21 mars 2024 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Philippe PROST, avocat, 
avec élection de domicile 
Monsieur C______ 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
Monsieur D______ et Madame E______, représentés par Me François BELLANGER, 
avocat, avec élection de domicile 
 


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A/1764/2023 
EN FAIT 
1. 
Monsieur B______ est propriétaire de la parcelle n° 2______, sise chemin F______ 
à ______[GE] (ci-après : la commune). Il vit avec son épouse, Madame A______ 
dans la villa érigée sur celle-ci. 
2. 
Monsieur C______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune, à 
l’adresse chemin des H______ 
3. 
Madame E______ et Monsieur D______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
3______ de la commune. Deux habitations à un logement ainsi qu’un garage sont 
érigés sur cette parcelle, de 1'667 m2, qui se trouve à l'extrémité du chemin 
F______, lequel débouche sur le chemin G______. 
4. 
Les parcelles n° 2______ et 3______ sont uniquement accessibles par le chemin 
privé F______ situé sur les parcelles de dépendance n° 4______ et 5______ 
détenues en copropriété par plusieurs biens fonds, dont les parcelles n° 2______, 
1______ et 3______. 
La parcelle n° 1______ est uniquement desservie par le chemin des H______. 
5. 
Ces parcelles sont situées en zone 5. 
6. 
Le 4 novembre 2022, les époux D______ et E______ (ci-après : les époux 
D______) ont déposé auprès du département du territoire (ci-après : le 
département), soit pour lui l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC), 
par le biais de leur mandataire professionnellement qualifié, une requête en 
autorisation de construire ayant pour objet : édification d'une villa (27.8 % THPE) 
avec garage, piscine, pompe à chaleur, aménagements extérieurs, canalisations sur 
les parcelles n° 4______ et n° 5______, abattage et/ou élagage d'arbres, laquelle a 
été enregistrée sous le n° APA 6______. 
L'accès à la nouvelle construction se ferait, comme aujourd’hui, par le chemin 
F______. 
7. 
En parallèle, ils ont sollicité l'autorisation de démolir la maison se trouvant sur la 
parcelle n° 3______ (MPA 7______). 
8. 
Dans le cadre de l'instruction de l'APA 6______, les préavis suivants ont 
notamment été rendus : 
- 
le 9 novembre 2022, l'office de l'urbanisme (ci-après : OU) a préavisé 
favorablement le projet sans observation ; 
- 
le 10 novembre 2022, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN) a émis un 
préavis favorable sous conditions notamment du respect du standard THPE ; 
- 
le 21 novembre 2022, la commune a rendu un préavis favorable sans 
observation ; 
- 
le 24 novembre 2022, le service de géologie, sols et déchets (ci-après : 
GESDEC) a émis un préavis favorable sous conditions notamment de procéder 


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à des contrôles et de prendre certaines précautions lors de la réalisation des 
forages géothermiques ; 
- 
le 15 décembre 2022, l'office cantonal des transports (ci-après : OCT), après 
avoir demandé une modification du projet afin d'en améliorer la sécurité, s'est 
prononcé favorablement, sous condition d'informer le propriétaire de la 
première place de stationnement prévue dans le garage que l'accessibilité de 
cette dernière pourrait être « contrainte » avec un véhicule de grandes 
dimensions ; 
- 
le 8 février 2023, l'office cantonal de l'agriculture et de la nature 
(ci-après : OCAN), après avoir demandé des compléments et une modification 
du projet, a rendu un préavis liant favorable à l'abattage d'arbres projeté, à la 
condition notamment qu'il soit procédé à la replantation d'arbres pour un 
montant minimum de CHF 16'200.- ; 
- 
le 15 février 2023, l'OCAN a en outre rendu un préavis favorable, sous certaines 
conditions relatives à la protection de la végétation et au suivi des travaux. 
Ce faisant, il a octroyé une dérogation permettant que certains éléments de la 
construction empiètent sur le domaine vital de certains arbres ; 
- 
le 30 mars 2023, l'office cantonal de l'eau (OCEau), après avoir requis plusieurs 
compléments, notamment relatifs aux canalisations, a émis un préavis favorable 
sous conditions que les canalisations soient raccordées au système public 
d'assainissement des eaux du chemin G______. Les requérants étaient par 
ailleurs invités à utiliser, dans la mesure du possible, les équipements privés 
existants ; 
- 
le 11 avril 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), 
après avoir notamment demandé la production de pièces complémentaires et 
des modifications du projet, a préavisé favorablement ce dernier, 
sans observation. 
9. 
Le 17 avril 2023, les époux D______ ont signé un engagement déclarant accepter 
que soit inscrite au Registre foncier, au feuillet des parcelles n° 3______, 4______ 
et 5______ les réductions des droits à bâtir suivantes : d’une surface de 33.3 m2 sur 
la parcelle n° 4______ au profit de la parcelle n° 3______ et de 61 m2 sur la parcelle 
n° 5______ au profit de la parcelle n° 3______. 
10. 
Par décision du ______ 2023, le département a délivré l'APA 6______, laquelle a 
été publiée dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du même jour. 
11. 
Par acte du 19 mai 2023, sous la plume d’un conseil, les époux A______ et 
B______ (ci-après : les époux B______) ont formé recours contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), 
concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. Préalablement, ils ont 
conclu à ce qu'il soit ordonné à l'OAC de produire l'intégralité du dossier relatif à 
l'APA 8______ [recte : APA 6______], à la tenue d'un transport sur place, à ce que 


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A/1764/2023 
la pose de gabarits soit ordonnée et à ce que, ceci fait, la possibilité de compléter 
leur argumentation leur soit donnée. 
Un transport sur place était nécessaire afin que le tribunal ne commette pas la même 
erreur que l'autorité intimée en statuant sans connaître ni appréhender l'ensemble 
des éléments du cas d'espèce et pour acquérir une connaissance directe de la 
situation de la parcelle n° 3______ vis-à-vis de la leur. La pose de gabarits 
permettrait d'avoir une idée précise des hauteurs de la villa projetée et de son impact 
sur leur parcelle et le paysage du quartier. 
Alors que dans son préavis du 30 mars 2023 l’OCEau indiquait que les intimés 
devaient utiliser, dans la mesure du possible, les équipements privés existants pour 
raccorder les canalisations au système public d'assainissement des eaux du chemin 
G______, les éléments privés n'avaient fait l'objet d'aucune vérification. Or, le plan 
cadastral du 14 mars 20203 visé ne varietur indiquait que les eaux usées seraient 
raccordées au collecteur privé R9______ se situant sur leur parcelle, sans qu’ils 
n’aient jamais été informés ou approchés par les époux D______ ou leur mandataire 
à ce propos. En tout état, ils n’y accèderaient pas. Par ailleurs, la parcelle n° 
3______ ne bénéficiait d'aucune servitude de canalisations et d'embranchement lui 
octroyant le droit de venir raccorder le conduit de ses eaux usées au collecteur privé 
précité. Faute d'accord du propriétaire et de servitude quant à l'utilisation du 
collecteur privé, l'équipement du terrain n'était pas garanti et l'autorisation querellée 
ne pouvait ainsi être octroyée, conformément à l'art. 22 al. 2 let. b loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700). 
À la lecture des plans, l'escalier d'accès à la toiture n'avait pas été pris en compte 
dans le calcul des gabarits, sans que cela soit justifié par aucune raison ni 
dérogation. La réalisation de cet escalier, représenté de manière très légère et sans 
structure apparente tant sur les plans de l'étage d'habitation que sur ceux relatifs à 
la terrasse en toiture, était par ailleurs énigmatique. Partant, la hauteur du bâtiment 
s'élevant à 9.42 m à son point le plus haut, il était manifeste que la structure de 
l'escalier, en particulier sa sortie sur le toit, ne pouvait s'inscrire dans la hauteur 
maximale de 10 m autorisée par la loi (art. 61 al. 4 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). L'absence de l'escalier 
sur les plans posait au surplus un problème s'agissant du calcul thermique. En effet, 
aucun autre élément qu'une toiture plate isolée n'ayant été pris en compte dans ce 
calcul, il n'était absolument pas garanti que le bâtiment réponde aux normes THPE 
et qu'il puisse bénéficier de la dérogation sur l'utilisation du sol y relative. 
L'autorité intimée avait ainsi excédé son pouvoir d'appréciation, en délivrant 
l'autorisation querellée sans avoir des calculs de gabarits et thermique exacts. 
Comme cela ressortait du préavis du GESDEC du 24 novembre 2022, le chantier 
impliquait des inconvénients graves au sens de l'art. 14 al. 1 let. a LCI, le risque de 
fuites de gaz et leurs conséquences sur la santé ne pouvant en particulier pas 
totalement être exclus, malgré les mesures imposées par cette instance. 


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Par ailleurs, aucune étude n'avait été réalisée afin de déterminer si la parcelle 
n° 3______ pouvait supporter le nombre et la profondeur des forages projetés, 
respectivement leurs éventuelles conséquences néfastes sur leur parcelle et leur 
villa (murs lézardés, affaissement de terrain, désordres géomécaniques en surface, 
etc.). En l'absence de ces éléments, le département ne pouvait octroyer l'autorisation 
de construire sans excéder son pouvoir d'appréciation. 
Le projet querellé portait également atteinte au chemin F______ et violait l’art. art. 
15 LCI. En effet, la majorité des villas étaient de taille moyenne avec un toit à deux 
pans et leurs surfaces étaient relativement réduite par rapport à celle des parcelles 
concernées, ce qui permettait la conservation d'espaces de verdure. La construction 
projetée était en revanche imposante et ne leur permettrait pas de préserver leur 
intimité dès lors que les époux D______ auraient une vue plongeante, 
respectivement directe sur leur parcelle depuis la terrasse en toiture et les larges 
baies vitrées de leur villa. Par ailleurs, sur les trois arbres se trouvant en limite de 
propriété avec leur parcelle qui seraient abattus, seul un spécimen serait remplacé. 
Enfin, la surface en pleine terre de la parcelle n° 3______ passerait de 72.30 % à 
66.06 %, soit une réduction de 200 m2 et la surface perméable de 93.54 % à 
75.54 %, soit une diminution de 300 m2. 
Ils ont joint un chargé de pièces dont notamment plusieurs photographies des lieux. 
Le recours a été enregistré sous le numéro de procédure A/1764/2023. 
12. 
Par acte du 22 mai 2023, M. C______ a également formé recours contre l'APA 
6______ auprès du tribunal, concluant à son annulation, sous suite de frais et 
dépens. 
Les époux D______ avaient signé une lettre d'engagement afin qu'une partie des 
droits à bâtir des parcelles n° 4______ et 5______ soit transférée à la parcelle n° 
3______. Or, il n'avait jamais donné, en sa qualité copropriétaire des parcelles n° 
4______ et 5______, son accord à un tel transfert. À sa connaissance, il n’en allait 
pas différemment des autres copropriétaires, alors même que l’accord de tous était 
nécessaire pour autoriser ledit transfert. Faute de transfert valable des droits à bâtir 
des parcelles n° 4______ et 5______, les époux D______ ne pouvaient s'en 
prévaloir dans le calcul du rapport des surfaces de leur projet. Par ailleurs, les 
surfaces du dressing de 11 m2 et de la prétendue salle de gym de 25.9 m2 n'avaient, 
à tort, pas été prises en compte, dans le calcul des rapports de surface alors que ces 
pièces se trouvaient en majeure partie au-dessus du niveau du terrain et étaient 
habitables. Il en résultait une surface brute de plancher (ci-après : SBP) de 515.3 m2 
(36.9 m2 aux 489.4 m2). Partant, en prenant compte de la superficie de la parcelle 
n° 3______ (à l’exclusion des droits à bâtir des parcelles n° 4______ et 5______), 
soit 1'667 m2, la densité du projet était de 30.91 %, dépassant, d'une part, les 27.8 
% mentionnés dans la décision et excédant, d'autre part, le maximum légal autorisé 
de 30 % en THPE, cela en violation de l'art. 59 LCI. 


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Le calcul des constructions de peu d'importance (ci-après : CDPI) était également 
erroné, dès lors que la surface de l'escalier extérieur jouxtant la piscine n'avait pas 
été prise en compte, comme cela avait été le cas pour l'escalier d'accès à la villa. 
La surface des CDPI du projet était ainsi potentiellement supérieure au maximum 
autorisé par l'art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). 
Les plans illustraient qu'une partie de la dalle en toiture ainsi qu'un des acrotères du 
dernier étage étaient hors gabarits, sans qu’aucune dérogation ne permettant un tel 
dépassement. La hauteur du projet l'affectait tout particulièrement puisque la vue 
sur le lac dont il jouissait depuis la terrasse du premier étage de sa villa disparaîtrait 
totalement. Il fallait dès lors retenir une violation des art. 60 ss LCI. 
Plusieurs parties du projet seraient construites à moins d'un mètre de la couronne 
de certains arbres, soit au sein du domaine vital de ceux-ci. Or, aucun impératif 
majeur ne justifiait l'emplacement des constructions susvisées, ce que l'OCAN avait 
confirmé en n’accordant aucune dérogation en ce sens. Les art. 14 et 16 du 
règlement sur la conservation de la végétation arborée du 27 octobre 1999 
(RCVA - L 4 05.04) n'avaient ainsi pas été respectés. 
Enfin, le projet relevant de la zone « reste du canton » du tableau de l'art. 5 al. 1 du 
règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 
(RPSFP - L 5 05.10), un minimum de neuf places pour les voitures - et non pas trois 
comme en l’espèce - devait être prévu. De la même manière, un espace de 16 m2 
était requis pour les vélos (art. 5 al. 9 RPSFP) et non pas un local vélo de 12.3 m2. 
Il a joint un chargé de pièces. 
Le recours a été enregistré sous le numéro de procédure A/1767/2023. 
13. 
Le 12 juin 2023, les époux B______ ont complété leur recours (cause A/1764/2023) 
dans le délai octroyé par le tribunal, persistant dans leurs conclusions. 
Ils avaient fait établir un constat photographique, le 26 mai 2023, par un huissier 
visant à illustrer la vue depuis leur propriété sur la parcelle n° 3______ et l'état 
actuel du chemin F______, qui constituait le seul accès à ladite parcelle. Ce constat 
venait appuyer les griefs développés dans leur recours. 
Ils ont joint ledit constat. 
14. 
Le 31 juillet 2023, le département a transmis ses observations dans la cause 
A/1764/2023, concluant au rejet du recours. 
Les mesures d'instruction sollicitées devaient être écartées. Le tribunal disposait de 
tous les éléments utiles pour statuer sur le litige sans qu’il soit nécessaire de 
procéder à un transport sur place et la pose de gabarits ne se justifiait pas dans la 
mesure où la construction projetée ne nécessitait pas de dérogation et était conforme 
aux dispositions ordinaires du droit de la construction. 


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L'équipement du terrain était garanti puisqu'un raccordement au réseau public situé 
sur le chemin G______, tel qu'exigé par l'OCEau, apparaissait réalisable, ce que les 
recourants ne contestaient pas. Concernant le raccordement des eaux usées sur leur 
parcelle et leur absence d’accord, pour rappel, la parcelle était déjà construite et 
projet querellé ne ferait que remplacer la villa présente en utilisant en grande partie 
les canalisations d'ores et déjà existantes. Il ressortait au demeurant des plans que 
les interventions sur les canalisations n'étaient pas prévues sur la parcelle des 
recourants. La description de l'objet de l'autorisation de construire indiquant 
« canalisations sur parcelle(s) 4______ et 5______ » le prouvait également. Quoi 
qu'il en soit, il s'agissait d'une question de droit privé dans laquelle il n'appartenait 
pas à l'administration de s'y immiscer. 
Il ressortait très clairement des plans que le gabarit avait été calculé au niveau 
supérieur de la dalle de couverture et qu’il s'inscrivait en deçà de la limite de 10 m 
fixée par la loi. La DAC avait examiné le dossier à de nombreuses reprises et s'était 
en particulier assuré de la conformité du gabarit projeté, preuve en était son préavis 
favorable sans observation du 11 avril 2023. Quant à l'escalier jouxtant la piscine, 
il apparaissait bien sur les plans et les recourants ne démontraient pas d'incidence 
sur les calculs thermiques. Enfin, le préavis de l'OCEN du 10 novembre 2022 
conditionnait expressément la construction au respect du standard THPE variante 
MoPEC et cette condition étant reprise dans l'autorisation querellée. 
Sous l’angle de l’art. 14 LCI, les recourants n'invoquaient pas un danger en lien 
avec la construction une fois réalisée, mais uniquement un danger qui pourrait 
survenir durant la phase de chantier, soit lors de la réalisation des forages 
géothermiques. Or, un tel inconvénient potentiel n'avait rien de durable et échappait 
au champ d'application de cette disposition. Par ailleurs, le GESDEC, soit l'instance 
spécialisée en la matière, avait préavisé favorablement le projet et fixé plusieurs 
conditions spécifiques à respecter, ce qu'elle n'aurait pas fait si elle avait estimé que 
le risque encouru était trop important. 
Les considérations esthétiques des recourants, qui entendaient avant tout substituer 
leur propre appréciation à celle de l'autorité, ne pouvait être suivies. Il ne pouvait 
au demeurant lui être reproché, en présence de préavis favorables, soit en particulier 
ceux de la commission d'architecture et de la commune, d'avoir délivré 
l'autorisation de construire querellée. S'agissant de la vue plongeante du projet sur 
leur parcelle et de la perte d'intimité alléguée, la législation en matière de 
construction appréhendait les inconvénients d'une construction pour le voisinage en 
fixant des règles précises en matière de gabarit, de hauteur, de distances aux limites, 
sur la rue et entre constructions, ainsi que de calcul des vues droites. Quant aux 
arbres qui seraient abattus, rien n'empêchait les recourants de prévoir sur 
une arborisation leur parcelle pour retrouver une certaine intimité. 
Concernant enfin la végétation, l'OCAN avait examiné à plusieurs reprises le projet 
et avait rendu un préavis liant quant à l'abattage d'arbres le 8 février 2023 et 
un préavis favorable sous conditions le 15 février 2023. En outre, la surface de 


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pleine terre maintenue étant de plus de 65 %, elle apparaissait plus que raisonnable 
et conforme à la loi. 
15. 
À la même date, le département a aussi transmis ses observations dans la cause 
A/1767/2023, concluant au rejet du recours. 
À teneur du registre foncier, les quotes-parts des parcelles n° 4______ et 5______ 
étaient expressément déterminées et les époux D______ en détenaient 1/13ème. 
Seules les surfaces liées à ces quotes-parts avaient fait l'objet d'un transfert et étaient 
concernées par la restriction de droits à bâtir. Un tel transfert était autorisé, sans que 
l'accord des autres copropriétaires ne soit nécessaire, puisque les droits à bâtir 
transférés appartenaient uniquement aux époux D______. Quoi qu'il en soit, 
une éventuelle violation des droits des copropriétaires était une question de droit 
privé. En tout état, le taux maximum de 30 % pour une construction THPE était 
respecté même sans le report desdits droits à bâtir. 
Le dressing et la salle de sport évoqués par le recourant se trouvaient 
majoritairement en-dessous du terrain naturel et donc sans aucun doute possible en 
sous-sol. Dès lors, ces surfaces n'avaient pas à être comptabilisées en tant que SBP. 
Leur affectation n'était au demeurant aucunement dédiée à l'habitation. 
Les suppositions du recourant relevait avant tout du procès d'intention. 
Les escaliers, représentant des aménagements extérieurs permettant d'accéder à des 
espaces, n'entraient pas dans la catégorie des CDPI. L'escalier menant à la piscine, 
comme celui d'accès à la villa (vu sa couverture de moins de 1.5 m), n'avaient ainsi 
pas à être pris en compte comme CDPI. En tout état, le total des CDPI calculé par 
les requérants (avec l'escalier d'accès au rez) s'élevait à 48.9 m2, de sorte qu'il restait 
au moins 51.1 m2 de CDPI disponibles sur la parcelle. 
S'agissant du gabarit, il ressortait très clairement des plans qu'il avait été calculé au 
niveau supérieur de la dalle de couverture et qu'il s'inscrivait sous la limite de 10 m 
fixée par la loi. Les acrotères n'avaient pas à être pris en compte dans le calcul. 
La question du gabarit avait au surplus était examinée par la DAC qui avait rendu 
un préavis favorable sans observation. 
L'OCAN, après avoir demandé des compléments afin d'appréhender le terrassement 
et les mesures de protections prévues, avait rendu un préavis favorable. Il avait 
octroyé une dérogation pour les éléments de la construction intervenant dans le 
domaine vital des arbres, en fixant toutefois des conditions afin de les protéger. 
De plus, cette dérogation avait été accordée au regard de l'emprise minime de la 
construction sur le domaine vital de certains arbres. 
La loi exigeait enfin, pour la construction querellée, soit une maison individuelle 
excédant 125 m2, au moins deux places pour les voitures. Le projet en prévoyant 
trois, il était conforme au RPSFP. Quant aux places pour les vélos, la disposition 
invoquée par le recourant (art. 5 al. 9 RPSFP) ne s'appliquait pas pour une villa 
individuelle. Il se questionnait par ailleurs sur l'intérêt digne de protection du 
recourant à invoquer ce grief. 


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16. 
Par courrier du 31 juillet 2023, sous la plume de leur conseil, les époux D______ 
ont communiqué leurs observations dans la cause A/1764/2023, concluant au rejet 
du recours. 
Compte tenu des pièces figurant au dossier dont notamment les plans, les préavis 
ainsi que les photographies et de la possibilité de consulter le site SITG, les actes 
d'instruction sollicités par les recourants n'apparaissaient pas utiles. 
Leur parcelle accueillait déjà une maison individuelle raccordée aux canalisations 
construites sur les deux parcelles de dépendance (n° 5______ et 4______). La 
situation une fois le projet réalisé serait ainsi identique à celle prévalant 
actuellement. 
En leur qualité de copropriétaires des parcelles n° 5______ et 4______, ils étaient 
également copropriétaires des conduites qui s'y trouvaient. Par ailleurs, à teneur du 
plan cadastral auquel se référaient les recourants, aucune intervention n'aurait lieu 
sur leur parcelle ou le connecteur qui s'y trouvait. En effet, les « nouvelles » 
canalisations se connecteraient sur celles qui existaient déjà sur la parcelle de 
dépendance n° 4______. Quoi qu'il en soit, ce grief concernait des questions de 
droit privé. 
S'agissant du gabarit de la construction querellée, les recourants se fondaient sur les 
plans du géomètre, pour retenir une hauteur de 9.42 m, en partant de la prémisse 
erronée que la hauteur de la ligne verticale était calculée du côté de la façade avec 
la plus grande hauteur, et que la hauteur maximale de 10 m concernerait le bâtiment 
dans son intégralité, escalier compris. Or, la hauteur était calculée selon le terrain 
naturel moyen, sous réserve d'autres prescriptions du département. De plus, la 
hauteur maximale de 10 m concernait exclusivement le niveau supérieur de la dalle 
de couverture du dernier étage. Les plans du géomètre étaient corrects, puisqu'ils 
mentionnaient les altitudes jusqu'à la dalle de couverture, laquelle ne dépassait à 
aucun moment 10 m. Pour le surplus, les gabarits figuraient dans les plans 
d'architectes qui illustraient clairement que l'escalier s'inscrivait dans le gabarit 
calculé. 
Le respect du standard THPE était une des conditions figurant dans le préavis 
favorable de l'OCEN du 10 novembre 2022, lequel faisait partie intégrante de 
l'autorisation de construire. 
Le risque de remontée de gaz lors des forages géothermiques résultait d'un avis 
subjectif et non étayé des recourants. En effet, l'instance spécialisée, soit le 
GESDEC, avait examiné le dossier dans le détail, en identifiant le risque existant 
puis en imposant toute une série de mesures et de conditions pour y pallier dans son 
préavis motivé, lequel était obligatoire et faisait partie intégrante de l'autorisation 
de construire. Les recourants ne rendaient pour le surplus aucunement 
vraisemblable les autres risques qu’ils mentionnaient (murs lézardés, affaissement 
de terrains, etc.) lesquels relèveraient en tout état du droit privé qui échappaient par 
conséquent à la compétence du tribunal de céans, voire du respect de la 
règlementation sur les chantiers. 


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Concernant l'esthétique des constructions et l'abattage des trois arbres, les 
recourants tentaient une nouvelle fois de substituer leur propre appréciation à celles 
des instances spécialisées qui avaient préavisé favorablement. Au demeurant, 
plusieurs maisons au design moderne et à la toiture plate avaient déjà été érigées 
dans le quartier. 
La perte d'intimité alléguée ne saurait constituer un inconvénient grave dans la 
mesure où tous les préavis étaient favorables, avec ou sans conditions, et que le 
bâtiment projeté respectait les normes du droit de la construction. Au surplus, 
les deux parcelles étaient séparées par une importante végétation. 
Enfin, la pleine terre conservée était suffisante, tant qualitativement que 
quantitativement, puisque le projet impliquait la préservation de 65.12 % de surface 
de pleine terre, soit un ratio largement supérieur à celui exigé par la CA 
(entre 40 et 60 %). Le taux de perméabilisation du sol était de 75.54 %, dépassant, 
à titre de comparaison, le taux de 66 % exigé par certaines instances de préavis en 
zone de protection des rives du lac, alors même que la parcelle n° 3______ ne se 
trouvait pas dans une zone protégée. 
Ils ont joint un chargé de pièces. 
17. 
Le même jour, sous la plume de leur conseil, les époux D______ ont également 
transmis leurs observations dans la cause A/1767/2023, concluant au rejet du 
recours. 
Les quotes-parts des parcelles de dépendances n° 4______ et 5______ appartenant 
à la parcelle n° 3______ étaient connues et déterminées, soit 1/13 dans les deux cas. 
Ces indications avaient été expressément reprises dans l'engagement du 17 avril 
2023. Les conditions d'un report des droits à bâtir avaient ainsi été scrupuleusement 
respectées. Une éventuelle violation des droits de copropriété, question de droit 
privé, ne serait en tout état pas de la compétence des juridictions administratives. 
Le plancher du dressing était intégralement situé en-dessous du niveau du sol. Il en 
allait de même pour la salle de gym. Ces pièces n'avaient dès lors pas à être 
comptabilisées dans le calcul des SBP. Au demeurant, le dressing n'accueillait 
aucune fenêtre et la salle de gym n'en disposait que d'une petite, de sorte que ces 
pièces, dont la destination ressortait clairement des plans de l'autorisation de 
construire, ne pouvaient servir à l'habitation. Par ailleurs, même en tenant compte 
des surfaces de ces pièces, le maximum autorisé ne serait pas dépassé. 
L'escalier jouxtant la piscine, lequel n'était pas couvert, ne constituait pas une CDPI 
mais un aménagement extérieur, à l'instar des voies d'accès ou des cheminements. 
Quand bien même, la surface maximale de CDPI autorisée par la loi ne serait pas 
atteinte. 
Selon la loi, seule la dalle de couverture servait de référence pour déterminer si le 
gabarit était respecté. D'après les plans de géomètres, cette dernière s'inscrivait 
intégralement dans le gabarit légal, l'acrotère dépassant n'ayant pas à être pris en 


- 11/31 - 
A/1764/2023 
compte dans le calcul du gabarit. Quant à la perte de vue, elle ne constituait pas un 
inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI selon la jurisprudence. 
S'agissant du domaine vital des arbres, l'OCAN avait accordé une dérogation après 
avoir procédé à une pesée des intérêts et avait également fixé des conditions à 
respecter. Aucun élément ne laissait à penser que ces mesures ne seraient pas aptes 
à assurer la protection des végétaux concernés. L'emprise des constructions sur le 
domaine vital de certains arbres apparaissait en outre minime. 
Concernant enfin les places de stationnement, le recourant n'avait pas d'intérêt 
pratique à invoquer ce grief, sa parcelle n'étant pas desservie par le chemin 
F______. Quoi qu'il en soit, en prévoyant deux places de stationnement, le projet 
respectait les exigences légales. Il en allait de même des cinq places vélos prévues, 
largement suffisante pour une famille. Aucun motif ne justifiait de s’écarter du 
préavis favorable de l'OCT. 
Ils ont joint un chargé de pièces. 
18. 
Dans le délai prolongé au 15 septembre 2023 pour leur réplique, les époux B______ 
ont persisté dans leurs conclusions (cause A/1764/2023). 
Outre les mesures d'instruction demandées dans leur recours, ils sollicitaient 
l'audition de Monsieur I______ du bureau d'architecte J________ SA, ainsi que 
celle des parties. 
Au vu de l'importance de la nouvelle habitation projetée, il était insoutenable que 
le flux des eaux demeure identique à celui qui prévalait actuellement pour une villa 
de bien plus petite taille, par ailleurs inhabitée. Ils avaient par le passé déjà subi des 
dégâts dans le sous-sol de leur habitation en raison de refoulement de leurs 
canalisations auxquelles la maison actuellement érigée sur la parcelle litigieuse était 
vraisemblablement déjà raccordée. Mise à part le fait qu'il n'existait aucune 
servitude de canalisations et d'embranchement en faveur de la parcelle n° 3______ 
justifiant un tel raccordement, aucun document du dossier de l'autorisation de 
construire ne mentionnait l'état actuel des canalisations. Il n'existait ainsi aucune 
assurance qu'ils ne subiraient aucun désagrément, une fois les eaux usées de la villa 
nouvellement construite raccordées à leurs canalisations. Il était de plus erroné de 
prétendre que leur collecteur privé ne serait pas touché par le nouveau raccordement 
puisque les nouvelles canalisations d'eaux usées se connecteraient au réseau 
existant, lequel se déversait dans le collecteur privé R9______ se trouvant sur leur 
parcelle et étant leur propriété. 
S'agissant des gabarits, selon l'architecte qu'ils avaient consulté, soit M. I______, 
les éléments figurant sur les plans n'étaient pas suffisants pour confirmer que 
l’escalier en toiture s’inscrivait dans le gabarit calculé. De même, l'absence 
d'indication quant à la réalisation dudit escalier (notamment son volume et sa 
structure) ne permettait pas de vérifier son incidence sur les calculs thermiques. 
Cela était déterminant dans la mesure où, si les normes THPE n'étaient pas 


- 12/31 - 
A/1764/2023 
respectées, la surface de construction du projet dépasserait le taux maximum 
autorisé pour de telles constructions, de sorte que ledit projet ne saurait être autorisé. 
19. 
Par réplique du même jour, dans le délai prolongé à sa demande, M. C______ a 
persisté dans ses conclusions (cause A/1767/2023). 
Il ressortait du plan de géomètre que le gabarit de la construction projetée dépassait 
les limites légales, et ce même sans tenir compte des acrotères. La DAC avait ainsi 
erré dans son appréciation. 
Le géomètre du projet s'était manifestement trompé, les relevés effectués et produits 
dans le cadre du dossier d'autorisation ne reflétant en aucun cas la situation réelle 
des arbres. Selon le dossier, les branches d'un des arbres de la parcelle litigieuse 
étaient beaucoup plus courtes qu'elles ne l'étaient réellement. En effet, il ressortait 
d'une des photographies produites dans son recours que certaines branches de cet 
arbre arrivaient jusqu'au bâtiment actuel. L'analyse de l'OCAN avait donc été 
réalisée sur la base de plans erronés. Il en allait de même pour la dérogation qu'il 
avait octroyée, laquelle n'était par ailleurs justifiée par aucun impératif majeur, 
comme l'exigeait pourtant la directive concernant les mesures à prendre lors de 
travaux à proximité des arbres. 
Il demandait enfin que de nouveaux relevés de gabarits et plans d'aménagement 
paysager soient faits par un géomètre indépendant. 
20. 
Dans sa duplique du 9 octobre 2023, le département a persisté dans ses conclusions 
et arguments dans la cause A/1764/2023. 
Les mesures d'instruction supplémentaires n'étaient pas nécessaires pour les mêmes 
raisons que celles sollicitées dans le recours. S'agissant de l'équipement de la 
parcelle, une villa individuelle était déjà existante et raccordée sur lesdites 
canalisations et le projet, qui ne nécessitait aucune intervention sur la parcelle des 
recourants, prévoyait également la construction d'une seule villa. Il ressortait 
clairement des plans que le gabarit légal était respecté, la dalle supérieure de 
couverture étant située en-dessous des 10 m. Les recourants ne démontraient pas le 
contraire. Les plans d'élévation et les coupes démontraient que la superstructure en 
toiture s'intégrait non seulement dans le gabarit de toiture mais également dans les 
10 m, étant rappelé que le gabarit se mesurait à partir du niveau moyen du sol 
adjacent. Les recourants ne disposaient enfin d'aucun intérêt pratique à invoquer le 
respect de la norme THPE. Quoi qu'il en soit, au vu de la condition émise dans le 
préavis de l'OCEN, le respect du standard énergétique relevait de l'examen de la 
conformité de la construction à l'autorisation de construire, soit de son exécution, 
dont le contrôle échappait aux juridictions administratives. 
21. 
Par duplique du même jour, le département a également persisté dans ses 
conclusions dans la cause A/1767/2023. 
La dalle supérieure de couverture s'inscrivait bien dans le gabarit fixé par le 
géomètre. En effet, l'acrotère dépassant ladite dalle (que ce soit le rebord au-dessus 
de la dalle ou celui dépassant légèrement le côté des façades) ne devait pas être pris 


- 13/31 - 
A/1764/2023 
en compte dans le calcul du gabarit. Quant au domaine vital des arbres, outre le fait 
qu'il doutait de l'intérêt personnel et pratique du recourant à invoquer ce grief, 
cette question avait été minutieusement examinée par l'OCAN. Pour ces raisons, 
il ne saurait enfin être donné suite à la demande d'expertise par un géomètre 
indépendant. 
22. 
Le 16 octobre 2023, dans le délai prolongé à leur demande, les époux D______ ont 
dupliqué, persistant dans leurs conclusions (cause A/1764/2023). 
Les mesures d'instruction complémentaires apparaissaient superfétatoires pour les 
mêmes raisons que celles invoquées concernant les mesures sollicitées dans le 
recours. 
Concernant les raccordements, les recourants invoquaient désormais de potentiels 
problèmes de refoulement, soit, en d'autres termes, des risques d'inconvénients 
graves au sens de l'art. 14 LCI. Or, en se limitant à alléguer qu'il n'existait pas de 
preuve de l'absence de risque de désagrément pour leur parcelle, ils ne faisaient que 
substituer leur propre appréciation à celle de l'instance de préavis spécialisée, sans 
même fournir de données techniques ou de circonstances qui justifieraient de 
s'écarter de l'avis de celle-ci. Par ailleurs, en alléguant l'inexistence de servitude de 
canalisations, les recourants omettaient que ces dernières traversaient le chemin 
F______, qui était une dépendance détenue en copropriété y compris par la parcelle 
n° 3______ pour 1/13, qu'une servitude de canalisations existait bel et bien sur ce 
chemin et que le projet, destiné à une seule famille à l'instar de la villa existante, ne 
modifiait pas l'emplacement des canalisations existantes, n'engendrant ainsi pour 
eux aucune modification de la situation juridique existante sous l'angle des droits 
réels. Ce grief relevait en tout état d'une problématique de droit civil, exorbitante 
au présent litige. 
Les gabarits figuraient enfin dans les plans d'architectes, lesquels illustraient de 
manière claire que l'escalier s'inscrivait dans le gabarit calculé. 
23. 
Par duplique du même jour, les époux D______ ont persisté dans leurs conclusions 
(cause A/1767/2023). 
Les limites légales de gabarit étaient respectées sur le plan de géomètre. 
Le recourant se trompait en prétendant que les branches d'un arbre atteindraient le 
bâtiment, cela ayant par ailleurs été minutieusement examiné par l'OCAN. Quant à 
l'absence d'impératif majeur justifiant une dérogation, outre le fait qu'une directive 
n'avait pas force de loi et ne liait ni les administrés ni les tribunaux, l'OCAN avait 
non seulement exigé des compléments d'information, sous la forme de reportage 
photographique, mais également des modifications du projet et des mesures de 
protection spécifiques supplémentaires pour assurer la pérennité des arbres, ainsi 
que le respect du PAP. Il ressortait également des plans que l'intervention dans le 
domaine vital de l'arbre n'était que temporaire, soit le temps du chantier, pendant 
lequel un matelas pédologique serait installé. La pérennité de l'arbre était ainsi 
garantie. 


- 14/31 - 
A/1764/2023 
Au vu de ces éléments et de ceux figurant au dossier, la réalisation d'une expertise 
par un ingénieur géomètre n'était enfin nullement justifiée. 
24. 
Le 21 décembre 2023, M. C______ (cause A/1767/2023) a transmis trois plans, 
établis par un bureau de géomètre, présentant la situation de la parcelle litigieuse 
avec le projet de construction, avec la maison existante et avec l'arborisation. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
À teneur de l'art. 70 al. 1 LPA, l’autorité peut, d’office ou sur requête, joindre en 
une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à 
une cause juridique commune. 
3. 
En l'espèce, les procédures A/1764/2023 et A/1767/2023 portent sur la même 
autorisation de construire. Par conséquent, il se justifie de prononcer leur jonction, 
sous le n° de procédure A/1764/2023. 
4. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 LPA. 
5. 
La recevabilité d’un recours suppose encore que son auteur dispose de la qualité 
pour recourir. 
6. 
La qualité pour recourir est notamment reconnue à toute personne atteinte par la 
décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation 
ou à sa modification (art. 60 al. 1 let. b LPA). 
 
Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise 
en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de 
l’annulation ou de la modification de la décision en cause, qui permette d’admettre 
qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt 
général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne 
doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant 
(ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). 
7. 
En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 
2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1). 
Les intérêts d’un voisin peuvent être lésés de façon directe et spéciale aussi en 


- 15/31 - 
A/1764/2023 
l’absence de voisinage direct, lorsqu’une distance relativement faible sépare 
l’immeuble des recourants de l’installation litigieuse (ATF 121 II 171 consid. 2b). 
La qualité pour recourir a ainsi été admise pour des distances variant entre 25 et 
150 m (ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 2c et les références citées). 
8. 
La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au 
voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. 
Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la 
modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés 
dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres 
habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3 ; ATA/17/2023 du 10 janvier 
2023 consid. 11b). Le recourant doit rendre vraisemblables les nuisances qu’il 
allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec 
l’objet de la contestation (ATF 125 I 173 consid. 1b ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_469/2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2 ; 1C_453/ 2014 du 23 février 2015 
consid. 4.2 et 4.3). 
9. 
En l'occurrence, les recourants sont propriétaires de parcelles directement voisines 
de celle sur laquelle le projet litigieux est prévu. Ils disposent ainsi a priori de la 
qualité pour recourir. 
10. 
L’admission de la qualité pour recourir ne signifie pas encore que toutes les 
conclusions, respectivement griefs, formulés par un recourant sont recevables. 
 
En effet, un recourant ne peut pas présenter n’importe quel grief ; il ne se prévaut 
d’un intérêt digne de protection, lorsqu’il invoque des dispositions édictées dans 
l’intérêt général ou dans l’intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une 
influence sur sa situation de fait ou de droit. Tel est souvent le cas lorsqu’il est 
certain ou très vraisemblable que l’installation ou la construction litigieuse sera à 
l’origine d’immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant 
spécialement les voisins. À défaut, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur le grief 
soulevé (ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 5b). Ils doivent en outre se 
trouver dans le champ de protection des dispositions dont ils allèguent la violation 
et être touchés par les effets prétendument illicites de la construction ou de 
l’installation litigieuse (ATF 121 I 267 consid. 2 et les références citées ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1P.282/2005 du 7 juillet 2005 consid. 1 ; 1P.292/2004 du 29 juillet 
2004 consid. 1.3 ; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014 consid. 6d). 
11. 
La question de la recevabilité de certains des griefs soulevés par les recourants sera 
examinée ci-après. 
12. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, 
y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 


- 16/31 - 
A/1764/2023 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
13. 
Les recourants sollicitent préalablement plusieurs mesures d'instruction, soit la 
tenue d'un transport sur place, la pose de gabarits, l'audition des parties, celle d'un 
architecte, ainsi que la réalisation d'une expertise par géomètre indépendant. 
14. 
Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend, classiquement, le 
droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une 
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de 
produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, 
à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer 
sur la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 
218 consid. 2.3). 
Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du 
litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer 
à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). 
Par ailleurs, ce droit ne confère pas le droit à la tenue d’une inspection locale, en 
l’absence d’une disposition cantonale imposant une telle mesure d’instruction, ce 
qui n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 
consid. 2b). 
15. 
En l'espèce, le tribunal estime que le dossier contient les éléments suffisants et 
nécessaires à l'établissement des faits pertinents pour traiter les griefs soulevés par 
les recourants et statuer sur le litige. En particulier, les pièces versées au dossier, 
dont notamment les plans, les fiches techniques, les photographies, ainsi que le site 
du SITG sont suffisants pour appréhender correctement l'environnement et les 
caractéristiques des lieux, sans qu'il soit nécessaire de s'y rendre ou de poser des 
gabarits. Pour les mêmes raisons, la réalisation d'une expertise par un géomètre 
indépendant n'est pas nécessaire, le recourant sollicitant cette mesure ayant au 


- 17/31 - 
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surplus déjà transmis des plans réalisés par un géomètre qu'il a consulté. Quant à 
l'audition des parties, les recourants n'expliquent pas quels éléments de la procédure 
écrite les auraient empêchés de s'exprimer de manière pertinente et complète. De la 
même manière, ils n'expliquent pas en quoi les auditions de l'autorité intimée et des 
intimés seraient pertinentes dans la mesure où la première a produit son dossier 
ainsi que transmis ses observations et les seconds ont fait usage du double échange 
d'écritures. Il en va enfin de même pour l'audition de l'architecte, les recourants 
ayant au demeurant déjà fait état de son point de vue dans leur réplique. 
Partant, ces mesures d'instruction, en soi non obligatoires, seront rejetées, dès lors 
qu’elles n'apporteraient pas un éclairage différent sur le dossier. 
16. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Néanmoins, lorsque la consultation d’une instance de préavis est 
imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée 
à effectuer l’autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). 
17. 
Selon une jurisprudence bien établie, le tribunal de céans observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de 
préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Les autorités 
de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif 
prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, 
composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de 
subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi 
(ATA/332/2022 du 29 mars 2022 consid. 4b ; ATA/1098/2019 du 25 juin 2019 
consid. 2e). 
18. 
Dans un premier grief, les époux B______ estiment que l'équipement du terrain du 
projet litigieux ne serait pas garanti, au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT, 
dans la mesure où le branchement des canalisations des eaux usées doit être réalisé 
sur leur collecteur sans qu'ils aient préalablement donné leur accord. 
19. 
Selon l’art. 22 LAT, une autorisation de construire est délivrée notamment si le 
terrain est équipé (al. 2 let. b). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser 
d’autres conditions (al. 3). 
20. 
L'art. 19 al. 1 LAT précise qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une 
manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites 
auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour 
l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. 
21. 
Selon la jurisprudence, l'exigence de garantie juridique ne s'étend pas en matière de 
conduites de canalisation. D'une part, car elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 al. 1 
LAT et d'autre part, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le principe 


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de la proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment lorsqu'un 
équipement en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire pour des 
raisons de police ou environnementales. Si l'analyse globale répond aux exigences 
de l'art. 19 al. 1 LAT, l'absence d'inscription d'une servitude de canalisation au 
registre foncier ne permet pas de considérer que le terrain ne serait pas équipé au 
sens de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 
consid. 3.2 et les références citées). 
22. 
Il suffit que le terrain soit équipé au moment de la réalisation de la construction 
projetée (« spätestens im Zeitpunkt der Realisierung »), étant précisé que les 
autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir 
d'appréciation. Il faut simplement que ces dernières s'assurent que la réalisation de 
l'équipement soit garantie en fait et en droit de sorte qu'il n'existe aucun risque que 
des constructions soient érigées nonobstant un sous-équipement durable. Il leur est 
notamment possible d'octroyer une autorisation de construire assortie de la 
condition suspensive selon laquelle cette autorisation n'entrera en force que lorsque 
le principe et la forme de l'équipement seront assurés sur le plan juridique 
(Éloi JEANNERAT, Commentaires pratiques LAT : planifier l'affectation, 2016, 
ad. art. 19 n. 36 p. 555). 
23. 
Tout comme le Tribunal fédéral, la doctrine ne prévoit pas de garantie sur le plan 
juridique à propos des conduites d'amenée en eaux et d'évacuation des eaux usées, 
contrairement à la problématique de la voie d'accès suffisant. Il convient 
uniquement de procéder à une analyse globale de la situation (Éloi JEANNERAT, 
op. cit., ad. art. 19 LAT n. 36 et ss ; ATA/439/2021 du 20 avril 2021). 
24. 
Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de 
s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un 
opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour 
seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière 
de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits 
réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; cf. not. ATA/169/2020 du 
11 février 2020 consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8 ; 
ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 5 ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 
consid. 5g ; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités ; cf. aussi 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). 
25. 
En l'espèce, la question des canalisations a été examinée par l'OCEau qui, dans son 
préavis favorable du 30 mars 2023, a exigé que le raccordement se fasse au système 
public d'assainissement des eaux du chemin G______ et a invité les requérants à 
utiliser, dans la mesure du possible, les équipements privés existants, tout en 
réservant les droits des tiers. L'équipement du terrain apparaît ainsi garanti. 
S'agissant du raccordement des eaux usées, il ressort des plans qu'aucune 
intervention n'est prévue sur la parcelle des époux B______, mais uniquement sur 
les parcelles de dépendance n° 4______ et n° 5______ dont les époux D______ 


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sont copropriétaires. Le tribunal constatera en outre que le projet querellé consiste 
à remplacer une villa individuelle par une autre construction du même genre qui 
sera raccordée au même réseau de canalisations, de sorte que la situation après la 
réalisation du projet sera identique à celle prévalant actuellement. Quoi qu'il en soit, 
il s'agit d'une question de droit privé, dont les recourants ne sauraient tirer aucun 
argument valable dans le cadre du présent litige. 
Partant, le grief est écarté. 
26. 
Dans un deuxième grief, les recourants soutiennent que le projet querellé ne 
respecterait pas les gabarits légaux, en violation des art. 60 ss LCI. 
En lien avec ce grief, les époux B______ reprochent au projet de ne pas respecter 
les normes THPE, car l'escalier d'accès en toiture ne figurerait pas sur les plans et 
n’aurait pas été pris en compte dans le calcul thermique. 
27. 
À teneur de l'art. 60 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un 
gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur est 
définie à l’art. 61 (al. 1). Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces d’une 
construction, à l’exception des murs en attente (al. 2). 
L'art. 61 al. 2 LCI indique qu'à front ou en retrait des voies publiques ou privées, 
la hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre 
alignements augmentée de 1 m (H ½ D + 1). La hauteur du gabarit est calculée, 
par rapport aux limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de 
l’art. 69 (H D + 1) (al 3). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser 
nulle part 10 m au niveau supérieur de la dalle de couverture ; restent toutefois 
réservées les dispositions des plans localisés de quartier et celles des art. 10 et 11 
en ce qui concerne les constructions agricoles et les édifices d’utilité publique, 
notamment les églises, les salles de réunions et les cliniques (al. 4). 
28. 
Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré conformément aux 
dispositions du plan d'aménagement ou des prescriptions du département ou, à 
défaut, à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent (art. 63 al. 1 LCI et 
art. 20 RCI). 
29. 
En l'espèce, il ressort clairement des plans que le gabarit a été calculé au niveau 
supérieur de la dalle de couverture et que ce dernier ne dépasse à aucun moment la 
limite de 10 m. C’est ainsi de manière parfaitement fondée que la DAC, qui doit 
précisément analyser cet aspect, a rendu un préavis favorable sans observation le 
11 avril 2023. 
S'agissant du respect des normes THPE, le tribunal ne peut que constater que 
l'escalier d'accès en toiture apparaît bien sur les plans. Les époux B______ ne 
démontrent pour leur part pas dans quelle mesure ces normes ne seraient pas 
respectées, se contentant d’émettre des suppositions. En tout état, le préavis 
favorable de l'OCEN du 10 novembre 2022 fixe plusieurs conditions dont celle du 
respect des normes THPE, condition reprise dans l’autorisation querellée. 
Aucun élément ne permet dès lors de retenir que le projet ne respectera pas ce 


- 20/31 - 
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standard ou que l’OCEN ne s’assurera pas du respect des prescriptions et standards 
énergétiques applicables. 
Le grief est dès lors écarté. 
30. 
Dans un troisième grief, les recourants invoquent plusieurs inconvénients graves au 
sens de l'art. 14 LCI qu'engendreraient le projet et le chantier. À ce propos, les 
époux B______ soutiennent qu'il y aurait des risques de remontée de gaz lors des 
forages géothermiques et de refoulement des canalisations sur leur parcelle ainsi 
qu'une perte d'intimité due à la vue plongeante sur leur propriété. Quant à 
M. C______, il explique que le gabarit de la construction querellée lui fera perdre 
la vue dont il dispose sur le lac. 
31. 
À teneur de l’art. 14 let. a LCI, le département peut refuser une autorisation 
lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause d’inconvénients 
graves pour les usagers, le voisinage ou le public. 
La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité 
une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du 
pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen du tribunal s’exerce dans les limites 
précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus 
malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation 
(cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6 ; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 
consid. 8a ; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b). 
Selon la jurisprudence, cette disposition n'a pas pour but d’empêcher toute 
construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la situation ou le 
bien-être des voisins. La construction d’un bâtiment conforme aux normes 
ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source 
d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. 
Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des 
rues en cause (ATA/828/2015 du 11 août 2015 consid. 12a et références citées). 
Par ailleurs, l’art. 14 LCI vise les nuisances issues ou induites par la construction 
ou l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de 
sa réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de 
considérer que les inconvénients causés par un chantier de construction ne 
constituaient pas des inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, 
suivant les circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins 
(arrêt 1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002 ; 
cf. aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a et les références citées ; 
ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d). 
S’agissant de la perte de vue, la jurisprudence admet que ce droit n’est en tant que 
tel pas protégé en droit public, si ce n’est de façon indirecte par le biais des règles 
de police des constructions (distances aux limites et entre bâtiments, hauteurs 
maximum, notamment ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_279/2017 du 27 mars 2018 


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consid. 4.5.2). En conséquence, la perte de vue qui résulte de constructions ne 
saurait constituer en soi un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI 
(ATA/1261/2022 du 13 décembre 2022 consid. 7d). 
32. 
En l'espèce, à la lumière de la jurisprudence susmentionnée, les nuisances liées au 
chantier ne constituent nullement un inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI. 
La question des remontées lors de la réalisation des forages a au demeurant été 
analysée par le GESDEC, instance spécialisée dans le domaine concerné, qui a 
rendu un préavis favorable le 24 novembre 2022 avec des conditions spécifiques à 
respecter. Il en va de même du risque de refoulement des canalisations, lequel a été 
examiné par l'OCEau, qui a également fixé des conditions à respecter en 
conséquence. Il doit ainsi être admis que ces deux instances ont rendu leurs préavis 
favorables en parfaite connaissance de la situation. Quant aux recourants, ils ne font 
que tenter de substituer leur appréciation à celle des instances spécialisées, 
émettant à nouveau de pures suppositions. 
S'agissant enfin des pertes de vue et d'intimité alléguées, elles ne constituent pas, 
conformément à la jurisprudence précitée, des inconvénients graves au sens de 
l'art. 14 LCI, étant rappelé que la construction projetée, et en particulier son gabarit, 
sont conformes à la zone. 
Ce grief doit aussi être rejeté. 
33. 
Dans un quatrième grief, les époux B______ allèguent que le projet se heurterait à 
l'art. 15 LCI en rompant l'harmonie du quartier. Dans le même grief, ils se plaignent 
de l'abattage de trois arbres prévu par le projet ainsi que des réductions 
inadmissibles de la surface en pleine terre et de la surface perméable de la parcelle. 
34. 
Selon l'art. 15 al. 1 LCI, le département peut interdire ou n'autoriser que sous réserve 
de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou son 
aspect extérieur nuirait au caractère ou à l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou d'un 
chemin, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public. Sa décision se 
fonde notamment sur le préavis de la commission d'architecture ou, pour les objets 
qui sont de son ressort, sur celui de la commission des monuments, de la nature et 
des sites. Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la commune 
ou ses services compétents (art. 15 al. 2 LCI). 
35. 
La clause d'esthétique de l'art. 15 LCI fait appel à des notions juridiques imprécises 
ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui 
qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas d'espèce. Ces notions 
laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. Lorsqu'elle estime que 
l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une notion juridique 
indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de recours s'impose alors 
une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la norme juridique 
indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières en matière 
de comportement, de technique, en matière économique, de subventions et 
d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique des constructions 


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(ATA/896/2021 du 31 août 2021 consid. 4b ; ATA/155/2021 du 9 février 2021 
consid. 6b). 
Cette disposition reconnaît ainsi au département un large pouvoir d'appréciation. 
Ce dernier n'est limité que par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation 
(ATA/1065/2018 du 9 octobre 2018 consid. 3e et la référence citée). Constitue un 
abus du pouvoir d'appréciation le cas où l'autorité reste dans le cadre fixé par la loi, 
mais se fonde toutefois sur des considérations qui manquent de pertinence et sont 
étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou viole des principes 
généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire et l'égalité de traitement, 
le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 137 V 71 ; 
TANQUEREL, opt. cit. p. 179). 
36. 
L'art. 59 al. 3bis LCI dispose qu'une surface en pleine terre, à savoir dénuée de toute 
construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, de la parcelle ou du groupe 
de parcelles considérées par la demande d’autorisation de construire doit être 
préservée. 
Selon la directive LCI 021-v7 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par le 
département le 1er mars 2013 et modifiée le 15 août 2022 (ci-après : directive 021-
v7 ; https://www.ge.ch/document/4365/telecharger), il est précisé, s'agissant de l’al. 
3bis de cette disposition, qu’il « indique qu'une surface pleine terre doit être 
préservée. Il définit précisément la notion de pleine terre. Par contre, il ne définit 
rien sur les aspects qualitatif ou quantitatif de cette dernière. A cette effet, le 
département a établi une marche à suivre intitulée "Densification de la zone 5" 
(www.ge.ch/document/marche-suivre-densification-zone-5). Selon l'expérience de 
la CA, il peut être considéré, en règle générale, qu'une surface pleine terre inférieure 
à 40% n'est ni qualitative, ni suffisamment quantitative. À l'inverse une surface 
supérieure à 60% peut être considérée comme suffisamment quantitative et 
qualitative ». 
Cette directive n’a pas force de loi et ne lie ni les administrés, ni les tribunaux, 
ni même l’administration. Elle ne dispense pas cette dernière de se prononcer à la 
lumière des circonstances concrètes du cas d’espèce. Par ailleurs, elle ne peut sortir 
du cadre fixé par la norme supérieure qu’elle est censée concrétiser. En d’autres 
termes, à défaut de lacune, elle ne peut prévoir autre chose que ce qui découle de la 
législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_522/ 2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3). Le juge peut toutefois en 
tenir compte lorsqu’elle permet une application correcte des normes légales dans 
un cas concret (cf. ATA/25/2022 du 11 janvier 2022 consid. 3g). 
37. 
En l'espèce, l'ensemble des préavis émis, dont notamment ceux de la CA et de la 
commune, sont favorables au projet querellé. Aucun ne fait état d'une quelconque 
atteinte à l'harmonie du quartier. Le fait que ces différentes instances ne se soit pas 
rendues sur les lieux n'est pas relevant dans la mesure où elles sont spécialisées dans 
l'aménagement du territoire genevois et disposent d'outils informatiques, comme le 
site du SITG, pour se déterminer en toute connaissance de cause. Au demeurant, 


- 23/31 - 
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les recourants n'apportent pas d'éléments convaincants qui permettraient de douter 
de l'objectivité de l'appréciation de la CA, ou qui laisseraient entendre que celle-ci 
se serait basée sur des éléments erronés ou étrangers au but de la loi. En délivrant 
l’autorisation querellée sur la base desdits préavis, le département n'a ainsi commis 
aucun abus ou excès de son pouvoir d'appréciation, étant rappelé que le tribunal, 
qui doit faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée à 
l’autorité de décision, en particulier dans les domaines faisant appel à des 
connaissances techniques, ne saurait en corriger le résultat en fonction d'une autre 
conception, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdit de faire 
(art. 61 al. 2 LPA). Les recourants ne font pour leur part que substituer leur propre 
appréciation à celle des instances de préavis consultées. 
S'agissant de l'abattage des trois arbres, le tribunal relèvera que l'OCAN a examiné 
cette question et a rendu un préavis favorable dont l'une des conditions est 
l'obligation de replanter des arbres pour un montant d'au moins CHF 16'200. 
Compte tenu de la retenue dont il doit faire preuve en présence de préavis 
d'instances spécialisées suivis par le département, le tribunal ne peut que constater 
que ce dernier n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation. 
Quant à la surface en pleine terre, elle sera de 65.12 % après la réalisation du projet, 
ce qui est conforme à la loi, au regard de la pratique du département consacrée par 
la marche à suivre « densification de la zone 5 ». Il en découle que les époux 
B______ ne sauraient pas plus tirer argument de la réduction de la surface 
perméable de la parcelle. Ces questions ont au demeurant été analysées par les 
instances de préavis spécialisées, qui ont toutes rendu des préavis favorables. 
Ce grief est dès lors écarté. 
38. 
Dans un sixième grief, M. C______ soutient que le transfert de droits à bâtir des 
parcelles n° 4______ et n° 5______ à la parcelle n° 3______ ne pouvait s'effectuer 
sans l'accord de l'ensemble des copropriétaires. 
39. 
De façon générale, en droit suisse, même sans disposition expresse, les droits à bâtir 
d’une parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du propriétaire, 
l’essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la 
surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui 
implique pratiquement qu’elle soit grevée d’une servitude de non bâtir au profit de 
la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_430/2015 
du 15 avril 2016 consid. 5.1). Cette solution se justifie car les objectifs de 
l’aménagement du territoire doivent s’analyser à l’échelle de la zone ou du quartier 
concerné et non seulement à l’échelle de la parcelle, de sorte que l’on admet que le 
coefficient d’utilisation ou d’occupation du sol puisse être transféré à certaines 
conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1). 
40. 
Il est ainsi admis dans le cadre de l'application de l'art. 59 LCI que la surface d'un 
terrain dont le constructeur est copropriétaire et qui sert principalement de voie 


- 24/31 - 
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d'accès privée à ses propres biens-fonds puisse être prise en compte dans le calcul 
de l'indice d'utilisation d'un projet érigé sur une autre parcelle, selon la 
jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le Tribunal fédéral 
(arrêt du Tribunal fédéral 1P.72/2006 du 14 juillet 2006 consid. 3.3 ; 
ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 4 ; ATA/1335/2019 du 3 septembre 
2019 ; ATA/849/2005 du 13 décembre 2005). 
41. 
La directive 021-v7 (p. 6) précise qu’il est admis qu'un propriétaire utilise la 
quote-part d'une dépendance dont il est copropriétaire, sans l'accord des autres 
copropriétaires, pour autant que la quote-part soit définie. 
42. 
Le Tribunal fédéral a déjà jugé que l'opposition d'un copropriétaire ne saurait 
empêcher l'application faite de l'art. 59 LCI (arrêts du Tribunal fédéral 1P.72/2006 
du 14 juillet 2006 consid. 3.3 et 1A.105/2005 du 29 novembre 2005 consid. 5.3). 
43. 
En l'espèce, à teneur du registre foncier, les quotes-parts des parcelles de 
dépendance n° 4______ et n° 5______ sont expressément déterminées, les 
propriétaires de la parcelle n° 3______, soit les époux D______, détenant 1/13 de 
celles-ci. Dans la mesure où seules les surfaces des parcelles n° 4______ et n° 
5______ liées à ces quotes-parts ont fait l'objet d'un transfert et sont concernées par 
la restriction des droits à bâtir, l'accord des autres copropriétaires n'était pas 
nécessaire. 
En tout état, une éventuelle violation des droits des copropriétaires relèverait du 
droit privé et une opposition de l'un d'eux n'est quoiqu’il en soit pas suffisante pour 
empêcher un transfert des droits à bâtir, conformément à la jurisprudence précitée. 
Les conditions du report des droits à bâtir ayant été respectées, le grief est écarté. 
44. 
Dans un septième grief, M. C______ estime que l'art. 59 LCI est violé, dans la 
mesure où les surfaces de la salle de gym et du dressing n'ont, à tort, pas été prises 
en compte dans le calcul des SBP. 
45. 
À teneur de l’art. 59 LCI, la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, 
ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée 
à 27.50 % lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance 
énergétique, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent. 
Ces pourcentages sont également applicables aux constructions rénovées ou 
agrandies qui respectent l’un de ces standards (al. 1). Par surface de plancher prise 
en considération dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de 
la totalité de la construction hors sol (al. 2). 
46. 
L’art. 76 al. 1 LCI, relatif au sous-sol, précise que les locaux dont le plancher se 
trouve au-dessous du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à l’habitation. 
47. 
La notion de SBP relève du droit cantonal (arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/ 2020 
du 19 novembre 2020 consid. 2.1 ; 1C_55/2016 du 3 mars 2016 consid. 3.2). 


- 25/31 - 
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48. 
Afin de préciser la portée de l’art 59 LCI, le département a établi la 
directive 021-v7 qui donne, par le biais de schémas, des précisions sur la manière 
de calculer la SBP. 
49. 
La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) 
a déjà jugé que lorsque l’ensemble de la surface de plancher d’une pièce est située 
en dessous de la surface du sol, celle-ci se trouve en sous-sol et n’est donc pas prise 
en considération dans le calcul de la SBP (ATA/25/2022 précité consid. 3g). 
Dans ce même arrêt, elle a précisé que ce n’est que lorsque la partie enterrée d’une 
construction est proportionnellement inférieure à celle qui se situe au-dessus du sol 
qu’elle doit être qualifiée de surface hors sol et, partant, comptabilisée comme SBP. 
Il a également été précisé qu’il n’est pas possible de fixer une seule valeur référence 
de dépassement du niveau naturel du sol, laquelle permettrait de retenir que la 
totalité du niveau se situerait hors-sol, mais qu’il convient d’analyser de manière 
spécifique chacune des pièces en cause (ATA/25/2022 précité consid. 4). 
50. 
La jurisprudence cantonale a modifié sa position quant à l’impact de l’affectation 
des niveaux d’un bâtiment situés en sous-sol. Auparavant, elle retenait que de tels 
niveaux, lorsqu’ils étaient affectés à l’habitation ou au travail, devaient être pris en 
compte dans le calcul de la SBP et que seuls des locaux communs dépourvus de 
rentabilité devaient être exclus du calcul (ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 
consid. 5). Ensuite, sa position ayant été remise en cause par le Tribunal fédéral qui 
a considéré que l’art. 59 al. 2 LCI était clair et non équivoque en tant qu’il enjoignait 
de prendre en considération dans le calcul du rapport des surfaces la SBP de la 
totalité de la construction hors sol, sans égard aux surfaces en sous-sol et à leur 
habitabilité objective et subjective (arrêt 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 
consid. 2.4), elle a adopté la position du Tribunal fédéral (ATA/25/2022 précité 
consid. 3h). 
Il sied de relever que ce dernier avait précisé que le fait que les pièces du 
rez inférieur présentaient des caractéristiques compatibles avec l’habitation ne 
permettait pas encore de considérer qu’elles seraient utilisées à cette fin de manière 
contraire à l’art. 76 al. 1 LCI et de prendre en compte leur surface dans le calcul de 
la SBP (arrêt 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4). 
51. 
En l'espèce, la jurisprudence mentionnée par M. C______ (ATA/1017/2014 du 16 
décembre 2014) consacre l'ancienne pratique des tribunaux quant à l'affectation des 
pièces en sous-sol. Elle n'est plus applicable, compte tenu de la jurisprudence plus 
récente précitée. Il ne saurait dès lors en tirer un quelconque argument. 
Il ressort pour le surplus des plans que le plancher du dressing et de la salle de gym 
se situe intégralement en dessous du niveau du sol. L'affectation de ces pièces n'est 
de plus aucunement dédiée à l'habitation, les doutes à cet égard de M. C______ ne 
repose sur aucun fondement et relève du procès d'intention. Les surfaces de ces 
pièces n'avaient donc pas à être comptabilisées en tant que SBP. 


- 26/31 - 
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Le tribunal relèvera enfin que la DAC, chargée de vérifier la conformité du projet 
aux normes de la LCI, l’a préavisé favorablement. 
Partant, le grief est écarté. 
52. 
Dans un huitième grief, M. C______ soutient que la surface totale des CDPI 
pourrait excéder le maximum prévu par l'art. 3 al. 3 RCI, l'escalier extérieur menant 
à la piscine n'ayant pas été comptabilisé, contrairement à celui d'accès à la villa. 
53. 
Aux termes de l’art. 3 al. 3 1ère phrase RCI, sont réputées CDPI, à la condition 
qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, 
industrielle ou artisanale, les constructions dont la surface n’excède pas 50 m2 et 
qui s’inscrivent dans un gabarit limité par une ligne verticale dont la hauteur 
n’excède pas 2.50 m (let. a), une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du 
sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b) et une ligne horizontale de 
faîtage située à 4.50 m du sol au maximum (let. c). 
Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat 
groupé et, afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de 
la commission d’architecture, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 
au total (2ème phrase). 
Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8 % de la surface 
de la parcelle et au maximum 100 m2 (3ème phrase) ; ces seuils constituent des 
conditions cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/ 2012 du 30 avril 2013 
consid. 3.3). 
54. 
Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée 
d’abord le 10 mars 2017 sous le numéro 024-v5, puis le 9 mars 2021 sous le numéro 
024-v7 (ci-après : la directive CDPI).rcva 
55. 
 De jurisprudence constante, la chambre administrative se fonde sur cette directive 
pour déterminer les surfaces à prendre en compte à ce titre (ATA/129/2023 du 
7 février 2023 consid. 4c). 
La directive CDPI a pour but de préciser le type de construction considéré comme 
telles et la manière de calculer les surfaces, hauteur et de prendre en compte les 
avant-toits ainsi que les éléments en saillies du bâtiment principal tels que les 
couvert, balcon, terrasse, surplomb d’étage. Sont réputées CDPI, selon cette 
directive, « les garages, ateliers non professionnels, couverts à voitures, couverts de 
plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin, pool-house » 
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 4.2). 
S’agissant des éléments en saillie, il découle des schémas de la directive CDPI y 
relatifs que la surface prise en compte diffère suivant qu’il existe un poteau ou un 
mur reliant l’élément en saillie au sol. Lorsqu’un poteau ou un mur soutient ledit 
élément, toute la profondeur de ce dernier est prise en compte. Dans le cas contraire, 
une déduction de 1.50 m est effectuée sur ladite mesure, à l’instar de ce qui est 


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prévu à l’art. 25 al. 1 RCI régissant les saillies pour le dépassement d’alignement 
maximal autorisé en ce qui concerne les avant-toits, les corniches (let. b), 
les balcons et tout autre avant-corps de la façade (let. d). 
56. 
Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la jurisprudence a déjà été 
amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de l’emprise au sol 
d’une construction (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3b et les 
références citées). Un aménagement extérieur au sol, non couvert et sans 
émergence, ne constitue pas, à l’instar d’une pergola ou de surfaces aménagées au 
sol destinées au stationnement des véhicules, une CDPI (JTAPI/1383/2022 du 
14 décembre 2022 consid. 33, repris par l’ATA/129/2023 du 7 février 2023 
consid. 4f). 
57. 
En l'espèce, il ressort des pièces que le projet querellé présente des CDPI pour une 
surface totale de 48.9 m2, cela en tenant compte de l'escalier d'accès à la villa mais 
pas de celui jouxtant la piscine. Ce dernier n'étant pas couvert, c'est à juste titre qu'il 
n'a pas été comptabilisé comme CDPI. Il s'agit en effet d'un aménagement extérieur 
qui, conformément à la jurisprudence précitée, ne constitue pas une CDPI. 
S'agissant de l'escalier d'accès à la villa, comme relevé par l'autorité intimée, 
il n'aurait également pas dû être comptabilisé comme CDPI au vu de sa couverture 
de moins de 1.50 m. La surface totale des CDPI du projet est ainsi, en réalité, 
inférieure à 48.9 m2. 
En tout état, la surface maximale de 100 m2 n'est pas dépassée, de sorte qu'aucune 
violation de l'art. 3 al. 3 RCI ne saurait être retenue. 
Le grief est ainsi écarté. 
58. 
Dans un neuvième grief, M. C______ invoque une violation de l'art. 14 RCVA du 
fait que la construction empièterait sur le domaine vital de certains arbres. 
59. 
La loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 
(LPMNS - L - 4 05) a notamment pour objectif d’assurer la sauvegarde de la nature, 
en ménageant l’espace vital nécessaire à la flore et à la faune, et en maintenant les 
milieux naturels (art. 1 let. c). Le Conseil d’État peut n’autoriser que sous condition 
ou même interdire l’abattage, l’élagage ou la destruction de certaines essences 
d’arbres, de cordons boisés, de boqueteaux, buissons ou de haies vives 
(art. 36 al. 2 let. a LPMNS). 
60. 
En application de cette disposition, le Conseil d’État a adopté le RCVA, qui a pour 
but d’assurer la conservation, à savoir la protection, le maintien et le 
renouvellement, de la végétation formant les éléments majeurs du paysage 
(art. 1 RCVA). Ce règlement est applicable aux arbres situés en dehors de la forêt, 
telle que définie à l’art. 2 LForêts, ainsi qu’aux haies vives et boqueteaux présentant 
un intérêt biologique ou paysager (art. 2 al. 1 RCVA). À teneur de l’art. 14 RCVA, 
les propriétaires, mandataires, requérants, constructeurs ou autres usagers de 
terrains sont tenus de veiller avec la plus grande attention à la préservation des 
arbres, haies vives et boqueteaux existants (al. 1). Il leur incombe : a) de traiter les 


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arbres malades ou dépérissants ; b) de prendre, notamment lors de travaux, toutes 
précautions utiles pour assurer la survie des arbres, haies vives et boqueteaux, en se 
conformant aux directives édictées par le département ; c) d’appliquer les mesures 
arrêtées par le département destinées à prévenir et réparer les dégâts causés par des 
organismes nuisibles particulièrement dangereux (al. 2). 
61. 
La « directive concernant les mesures à prendre lors de travaux à proximité des 
arbres » (version 1.0, août 2008) édictée par le département sur la base de l’art. 16 
RCVA, contraignante pour tous les propriétaires, mandataires, requérants, 
entrepreneurs ou autres usagers de terrain effectuant des travaux dans le domaine 
de l’arbre, a pour objectif de définir la notion d’espace vital d’un arbre et de préciser 
les mesures qui doivent être prises lors de travaux pour respecter la végétation 
conservée (ch. 1). 
Selon son ch. 3 (« conditions générales de protection de l’arbre »), dans le domaine 
de l’arbre, l’utilisation et le stockage de machines, de produits ou de matériaux 
pouvant être nuisibles à l’arbre (huiles, produits chimiques, résidus de ciment, etc.) 
sont à éviter. Dans le domaine vital, outre les mesures précédentes, les dispositions 
suivantes seront respectées : aucune modification du terrain naturel ; pose de 
protections physiques constituées de panneaux d’une hauteur minimum de 2 m fixés 
sur des montants ancrés solidement (les chabauris ne sont pas acceptés) ; la position 
exacte des protections est définie en accord avec le service ; toute pénétration est 
interdite (piétinement, dépôt de matériel ou circulation) à l’intérieur du périmètre 
délimité pendant toute la durée du chantier ; aucune modification ou ouverture 
temporaire de cet espace ne peut être envisagée sans l’accord du service. 
Le domaine vital de l’arbre (qui « correspond à la zone d’extension des racines 
vitales de l’arbre ») est constitué d’un périmètre équivalant au rayon de la couronne 
+ 1m, de part et d’autre du tronc, et à la hauteur de l’arbre + 1m, tandis que le 
domaine de l’arbre (« l’espace nécessaire au développement optimal de celui-ci ») 
représente le double du rayon de la couronne, de part et d’autre du tronc, et à la 
hauteur de l’arbre + 1m (ch. 2). 
En principe, aucune intervention n’est autorisée à l’intérieur du domaine vital de 
l’arbre. « Une dérogation à ce principe n’est accordée qu’en cas d’impératif majeur, 
en fonction de l’arbre et du type de construction projetée, et elle est toujours 
accompagnée de mesures propres à limiter l’impact de l’intervention 
(dalle suspendue par exemple) » (ch. 2). 
« Le plan et la description des mesures prescrites font partie intégrante des 
autorisations de construire, d’abattage et d’élagage délivrées pour la réalisation 
projetée. Ces documents devront être élaborés en collaboration avec un arboriste-
conseil. Ce dernier devra suivre les mesures d’accompagnement validées par le 
service et sera responsable de la qualité d’exécution des travaux. Dans tous les cas, 
la responsabilité des mandataires et entreprises chargés de l’exécution des travaux 
reste engagée pour tout dommage ou dépérissement de l’arbre suite à une mauvaise 
exécution des travaux dans le domaine vital » (ch. 2). 


- 29/31 - 
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62. 
En l'espèce, l'OCAN a examiné le projet à plusieurs reprises avant de rendre un 
préavis favorable le 15 février 2023. Il ressort de ce préavis qu'il a octroyé une 
dérogation pour les éléments de la construction intervenant dans le domaine vital 
des arbres. Il a en outre fixé comme conditions que le PAP soit intégralement 
respecté, que toutes les précautions nécessaires soient prises pour protéger les 
arbres maintenus à proximité des travaux ou encore qu'un arboriste soit mandaté 
pour le suivi des travaux à proximité des arbres concernés. Dans ces circonstances, 
rien ne permet de retenir que le département aurait abusé de son pouvoir 
d’appréciation en suivant ce préavis, étant rappelé que la prise de mesures a été 
exigée afin de limiter l’impact de l’intervention envisagée, comme la directive 
précitée le requiert. Enfin, aucun élément ne laisse à penser que les mesures 
préconisées par l’instance spécialisée ne seraient pas aptes à assurer la protection 
des végétaux concernés. 
Partant, le grief est écarté. 
63. 
Dans un dernier grief, M. C______ soutient que l'art. 5 RPSFP aurait été violé, le 
projet ne prévoyant pas un nombre suffisant de places de stationnement pour les 
voitures et les vélos. 
64. 
L'art. 5 al. 1 RPSFP fixe des ratios de stationnement pour les voitures selon les 
secteurs concernés. 
Selon l'art. 5 al. 3 RPSFP toutefois, dans tous les périmètres, le nombre minimum 
exigé de places pour les voitures est de deux pour les maisons individuelles ou 
contiguës dont la SBP excède 125 m2. 
65. 
Pour les vélos dans tous les secteurs, trois places pour 100 m2 de SBP doivent être 
prévues. Les places pour vélos doivent être facilement accessibles, abritées et 
équipées contre le vol, avec si possible un tiers de l'offre de stationnement situé au 
rez-de-chaussée ou à proximité immédiate des allées d'immeubles pour répondre à 
un usage quotidien. En fonction des projets, une partie du stationnement vélos peut 
se réaliser sur l'espace public. En termes d'affectation, 30 % de l'offre doit être 
accessible aux personnes en visite des logements et 10 à 20 % pour des vélos 
spéciaux. L'emprise prévue pour la réalisation d'une place standard doit être de 
2 m2, accès compris (art. 5 al. 8 RPSFP). 
66. 
En l'espèce, le projet prévoit trois places de parking pour une villa individuelle dont 
la SBP excède 125 m2, soit plus que le minimum exigé par l'art. 5 al. 3 RPSFP. 
S'agissant des places pour les vélos, le projet en prévoit cinq dans le local à vélo, ce 
qui apparait largement suffisant pour la maison individuelle projetée. L’on peut au 
demeurant se demander, au regard de la formulation de l’art. 5 al. 8 RFSFP, si ce 
dernier s’applique à ce type de logement. Sa stricte application, dans le cas 
d’espèce, reviendrait en effet à exiger la réalisation de douze places vélos - compte-
tenu des SBP de la villa -, ce qui fait peu de sens. Cette question souffrira de rester 
ouverte dès lors qu’en tout état, la parcelle des intimés, respectivement la villa 
projetée, sont suffisamment grandes pour accueillir d’éventuels vélos 


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supplémentaires. En fonction des projets, une partie du stationnement vélos peut 
enfin également se réaliser sur l'espace public. 
L'OCT, soit l'instance spécialisée en la matière, a au surplus rendu un préavis 
favorable et aucune raison ne justifie de s'en écarter. 
Dès lors, ce grief ne peut pas plus être admis. 
67. 
Entièrement mal fondé, les recours sont rejetés. 
68. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, qui succombent, sont condamnés au paiement d’un émolument 
s'élevant à CHF 4’000.- répartis comme suit : CHF 2'000.- à la charge des époux 
B______ et CHF 2'000.- à celle de M. C______ ; il est partiellement couvert par les 
avances de frais versées à la suite du dépôt des recours. 
69. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 4’000.-, soit CHF 2'000.- 
à la charge des époux B______ et CHF 2'000.- à la charge de M. C______, sera 
allouée aux époux D______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


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A/1764/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
ordonne la jonction des procédures A/1764/2023 et A/1767/2023 sous le numéro 
de cause A/1764/2023 ; 
2. 
déclare recevable le recours interjeté le 19 mai 2023 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 
2023 ; 
3. 
déclare recevable le recours interjeté le 22 mai 2023 par Monsieur C______ contre 
la décision du département du territoire du ______ 2023 ; 
4. 
rejette les recours ; 
5. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 4’000.-, selon la clef de répartition précisée aux considérants du jugement ; 
6. 
condamne les recourants, pris conjointement et solidairement, à verser à Madame 
E______ et Monsieur D______ une indemnité de procédure de CHF 4’000.-, selon 
la clef de répartition précisée aux considérants du jugement ; 
7. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo STENDARDO, 
juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier