ge_gerichte · ATA/805/2020 · 2020-08-25 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2084/2018-LCI 
ATA/805/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 25 août 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
Monsieur Alain BEAUGHEON 
représenté par Me Pascal Petroz, avocat 
et 
Monsieur Franck RISLER 
représenté par Me Mark Muller, avocat 
contre 
Madame Valérie D’HOEDT-MEYER et Monsieur Frédéric MEYER 
Monsieur Patrick RAMSEY 
Madame Mia TAMARI 
représentés par Me Anthony Walter, avocat 
et 
Madame Vessela KUYLEVA STANKOVA et Monsieur Martin STANKOV 
représentés par Me Bénédict Fontanet, avocat 
et 
Madame Marie-Laurence et Monsieur Robert-Henri SECHAUD 
représentés par Nicolas Cuenoud, avocat 
et 


 
 
 
 
A/2084/2018 
 
 
- 2 - 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
17 octobre 2019 (JTAPI/914/2019) 
 


- 3/22 - 
A/2084/2018 
EN FAIT 
1) 
 
Monsieur Franck RISLER est propriétaire de la parcelle n° 6'821, feuille 65 
de la commune de Collonge-Bellerive, à l’adresse 7/9, chemin de Marly. Cette 
parcelle d'une surface de 5'507 m2 est située en cinquième zone de construction. 
 
 
Elle est accessible par le chemin de Marly. Ce chemin vicinal, situé sur la 
parcelle n° 8'144, dessert plusieurs parcelles. Il débouche sur le chemin du 
Château-de-Bellerive d'un côté et sur le chemin du Milieu, de l'autre. 
2) 
 
Madame Mia TAMARI est propriétaire de la parcelle n° 6'427, à l’adresse 
23, chemin de Marly où elle habite. Madame Valérie D'HOEDT-MEYER et 
Monsieur 
Frédéric 
MEYER 
sont 
domiciliés, 
31B, 
chemin 
du 
Château-de-Bellerive, sur la parcelle n° 9’503. Monsieur Patrick RAMSEY est 
domicilié 31C, chemin du Château-de-Bellerive, sur la parcelle n° 9’502. Madame 
Vessela KYULEVA STANKOVA et Monsieur Martin STANKOV sont 
copropriétaires de la parcelle n° 6’933 à l’adresse 27, chemin de Marly. Madame 
Marie-Laurence et Monsieur Robert-Henri SECHAUD sont copropriétaires de la 
parcelle n° 4’598 située 15, chemin de Marly. 
3) 
 
Le 26 mai 2016, M. RISLER, par l’intermédiaire de Monsieur Alain 
BEAUGHEON, architecte, a déposé auprès du département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, devenu le 1er juin 2018 le département du territoire 
(ci-après : DT ou le département), une demande d’autorisation de construire 
portant sur deux habitats groupés (HPE - 42,8%), un garage souterrain, un abri 
vélos, l’installation de sondes géothermiques, l’aménagement d’une place de jeux 
et l’abattage d’arbres, enregistrée sous DD 109’099. 
4) 
 
Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont 
notamment été recueillis par le département : 
 
- 
le 26 juillet 2016, la commission d’architecture (ci-après : CA) a demandé 
un projet modifié. Il convenait notamment de retravailler l'expression 
architecturale de certains éléments qui n'étaient pas en adéquation avec 
l'architecture contemporaine proposée, de repenser le périmètre naturel des 
habitations ou encore l'emplacement des patios ; 
 
- 
le 13 juin 2017, la CA a préavisé favorablement le projet sous conditions. 
Elle était favorable aux demandes de dérogation selon les art. 59 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(42,8 % HPE) et 70 LCI, relatif aux distances entre constructions, à condition de 
supprimer les chaînages d’angle et de soumettre les teintes des matériaux pour 
approbation avant la commande ; 


- 4/22 - 
A/2084/2018 
 
- 
le 6 octobre 2017, l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) a 
délivré un préavis favorable avec dérogations selon les art. 59 al. 4 et 70 LCI 
notamment. 
5) 
 
Par décision du 17 mai 2018, publiée le jour même dans la Feuille d’avis 
officielle (ci-après : FAO), le DT a délivré l’autorisation globale sollicitée sur la 
base du projet n° 4 du 19 décembre 2017 ainsi que l’autorisation de démolir 
M 7’653. 
6) 
a. 
Par acte du 14 juin 2018, Mmes TAMARI et D'HOEDT-MEYER, 
MM. MEYER et RAMSEY ont recouru auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire précitée, 
concluant à son annulation. Préalablement, ils ont sollicité diverses mesures 
d’instruction. 
 
b. 
Le 18 juin 2018, Mme et M. SECHAUD ont recouru contre la décision du 
département, concluant à son annulation. Préalablement, ils ont sollicité la tenue 
d’un transport sur place. Cette procédure a été inscrite sous A/2085/2018. 
 
c. 
Le 18 juin 2018 également, Mme KYULEVA STANKOVA et 
M. STANKOV ont recouru contre la décision précitée, concluant à son 
annulation. Préalablement, ils ont sollicité la tenue d’un transport sur place. 
7) 
 
Les recourants ont soulevé de nombreux griefs. 
 
 
Le présent arrêt ne porte que sur le grief relatif aux constructions de peu 
d’importance (ci-après : CDPI). 
8) 
 
Par décision du 25 juillet 2018, le TAPI a ordonné la jonction des 
procédures. 
9) 
 
En date du 20 août 2018, M. RISLER a conclu au rejet des recours et à la 
confirmation de l’autorisation de construire. 
 
 
Dans son préavis du 26 mai 2017, l'OAC avait retenu que l'indice 
d’utilisation du sol (ci-après : IUS) du projet autorisé était de 42,8 %, soit 
2'356.86 m² de surface brute de plancher (ci-après : SBP) hors-sol. Il avait 
constaté que la surface des CDPI répondait aux conditions de l'art. 3 al. 3 RCI et 
ne devait pas être comptabilisée dans le rapport de surfaces. 
10) 
Le 10 septembre 2018, le DT a conclu au rejet des recours. 
 
 
Concernant les CDPI, il ressortait de la pratique du département depuis 
plusieurs années, qu’en cas de projet d'habitat groupé ou de villas contiguës, la 
limite des 100 m² n'était pas prise en compte, pour autant que cela ne prétérite pas 
l'harmonie et l'aménagement du quartier. En revanche, le respect du 8 % de CDPI 


- 5/22 - 
A/2084/2018 
sur l'ensemble de la parcelle restait impératif. Depuis 2003, le taux de l'indice 
d'utilisation avait sensiblement augmenté, et notamment la possibilité de 
bénéficier de ces mesures pour les villas contiguës et habitats groupés (art. 59 al. 4 
let. a LCI), sans que l'art. 3 al. 3 RCI n'évolue. Or, dans l'hypothèse où quatre 
villas ou quatre logements en habitat groupé étaient érigés sur une parcelle de 
1'500 m², une application stricte de l'art. 3 al. 3 RCI imposerait aux quatre 
propriétaires de limiter la surface totale de leur CDPI à 100 m² au maximum, soit 
25 m² chacun alors que si une seule villa avait été prévue, le propriétaire pourrait 
concevoir des CDPI d'une surface totale de 100 m² pour lui tout seul. La pratique 
du département visait à atténuer cette différence de traitement afin de ne pas léser 
les projets qui permettaient de densifier la zone villas. Dans ce sens, elle était 
conforme à la volonté du législateur. 
 
 
En outre, la directive relative aux CDPI LCI 024-V5 du 3 février 2014, dans 
sa version du 10 mars 2017 (ci-après : la directive) énonçait quels éléments 
devaient être comptabilisés (couvert, éléments en saillie…). 
 
 
Le DT relevait des erreurs commises dans son calcul. Par conséquent, le 
projet comprenait un total de 208,84 m² de CDPI sur la parcelle et non pas 
182,24 m² ce qui représentait une surface de 3,78 % au lieu de 3,3 % initialement 
comptés. La différence était mineure par rapport au calcul de base et le total des 
CDPI était inférieur aux 8 % fixés par la loi. 
11) 
Le 24 septembre 2019, M. BEAUGHEON a indiqué se rallier intégralement 
à l'argumentation du DT. 
12) 
Le 12 octobre 2018, Mme TAMARI, Mme D'HOEDT-MEYER, 
M. MEYER et M. RAMSEY ont persisté dans leurs conclusions, à l’instar des 
époux SECHAUD et de Mme KYULEVA STANKOVA et M. STANKOV. 
13) 
M. RISLER et M. BEAUGHEON ont répliqué se ralliant à la position du 
département concernant les CDPI. 
14) 
Dans sa duplique, le DT a rappelé que la double condition de l'art. 3 
al. 3 RCI, soit que la totalité de la surface des CDPI ne devait pas excéder 8 % de 
la surface de la parcelle et au maximum 100 m² était inapplicable et même 
contraire au but de la loi. Cette disposition avait été édictée dans un but 
d'urbanisme et de protection des voisins, raison pour laquelle seule la condition du 
8 % devait être impérativement respectée. Comme déjà relevé, l'application des 
deux conditions cumulativement aboutirait à des résultats arbitraires, voire 
contraires au but même de la norme. En effet, appliquée par exemple à une 
parcelle de 1'200 m² sur laquelle seraient construites trois villas contiguës, cette 
règle permettrait d'ériger trois grands balcons potentiellement gênants pour le 
voisinage (d'une surface de 32 m² attribuée aux CDPI, soit 96 m²). À l'opposé, 
cette règle appliquée à la construction de vingt-quatre logements contigus sur une 


- 6/22 - 
A/2084/2018 
parcelle de 5'000 m² ne permettrait, si la condition des 100 m² devait être 
scrupuleusement respectée, que la construction de vingt-quatre tout petits balcons 
(de 4 m² attribués aux CDPI soit 96 m²). Cette incongruité était renforcée par le 
fait que la surface des CDPI sur la parcelle de 1'200 m² représenterait 8 % de la 
surface de la parcelle alors qu'elle ne représenterait que le 1,92 % de la parcelle de 
5'000 m². Les restrictions liées aux CDPI n'avaient dès lors de sens qu'en relation 
avec la surface à bâtir, soit proportionnellement à celle-ci. Ainsi, seule la 
condition des 8 % devait être respectée de manière stricte. La volonté du 
législateur n'avait raisonnablement pas pu être différente. 
15) 
Le 9 avril 2019, M. RISLER a présenté des écritures spontanées. Il 
prévoyait désormais de vendre les futurs appartements de l'un des deux bâtiments 
en propriété par étages et de conserver le second dans son patrimoine, voire de le 
vendre ultérieurement. Cette situation imposerait la création de deux immeubles 
distincts. Un projet de mutation parcellaire et un plan de servitudes avaient été 
établis en date du 28 février 2019. La mutation parcellaire avait été visée par 
l'office de l'urbanisme le 1er mars 2019. En cas d'entrée en force de l'autorisation 
de construire DD 109'099, trois nouvelles parcelles seraient créées en lieu et place 
de la parcelle n° 6'821. 
 
 
Sous l’intitulé « projet de plusieurs villas », la directive prévoyait : « partant 
du principe que la parcelle sera divisée à terme, la limite des 100 m² de CDPI n'est 
pas prise en compte, pour autant que cela ne prétérite pas l'harmonie et 
l'aménagement du quartier ». De plus conformément à l'art. 3 al. 3 RCI, il 
découlait du tableau du rapport de surface du 16 janvier 2017 produit par le 
département que sur chacune des deux futures parcelles, qui recevrait chacune l'un 
des deux bâtiments prévus, la limite de 100 m² de CDPI serait respectée. Partant, 
vu la division parcellaire projetée, le projet querellé était conforme à la directive. 
Elle rendait, le grief de violation de l'art. 3 al. 3 RCI sans objet. 
 
 
Était joint le projet de mutation parcellaire. La future parcelle n° 9'976, 
d'une surface de 1'232 m², accueillerait le bâtiment A projeté dont la SBP au sol 
était de 403,48 m2. La future parcelle n° 9'977, sur laquelle le deuxième immeuble 
serait érigé, aurait une surface de 1'130 m². Ces deux parcelles étaient comprises 
au milieu du solde de la parcelle, dorénavant n° 9'978 d’une surface résiduelle de 
3'135 m2 avec le statut de parcelle de dépendance des deux autres. 
16) 
Le 18 avril 2019, le département a indiqué que la division parcellaire en 
cours aurait pour effet de rendre sans objet le grief des recourants, relatif aux 
CDPI. 
17) 
Le 29 avril 2019, Mme TAMARI, Mme D'HOEDT-MEYER, M. MEYER 
et M. RAMSEY ont relevé que le projet de division parcellaire ne pouvait 
empêcher l'application de la limite des 100 m2. En effet, si le respect des 
conditions d'une autorisation de construire dépendait d'une future division 


- 7/22 - 
A/2084/2018 
parcellaire, celle-ci aurait dû être soumise à l'autorité administrative au stade de 
l'instruction du dossier afin que le permis de construire soit cas échéant 
conditionné à l'exécution de la division parcellaire. 
18) 
Dans leur réplique, les époux SECHAUD ont indiqué que le raisonnement 
du propriétaire ne pouvait être suivi car il permettrait à l'intimé d'éluder les règles 
impératives posées par la LCI en invoquant une prétendue division parcellaire 
future. De plus à le suivre, le calcul des rapports de surface s'en trouverait 
totalement hors de proportion puisque les nouvelles parcelles de 1'232 m² et 
1'130 m² n'autoriseraient qu'une SBP de respectivement 542 m² et 497.2 m² soit 
une limite maximale totale de 1'039.2 m², laquelle serait alors largement dépassée 
puisque le projet querellé prévoyait une SBP de 2'735 m². Enfin, l'intimé ne 
pouvait se prévaloir durant la procédure de recours d'éléments qui n'avaient pas 
été soumis au DT durant la phase d'instruction alors qu'il en avait pourtant déjà 
connaissance à ce moment. 
19) 
Mme KYULEVA STANKOVA et M. STANKOV ont relevé que la division 
parcellaire étant réalisée postérieurement à la délivrance de l'autorisation, ni le 
département ni les services spécialisés n'avaient été à même de vérifier si en 
fonction de ce changement majeur dans l'implantation du projet, les règles de la 
LCI et du RCI notamment celles se rapportant au respect des distances aux limites 
ou au calcul du gabarit étaient encore respectées. 
20) 
Selon le propriétaire, contrairement à ce qu'invoquaient les recourants, la 
division parcellaire ne modifiait pas le projet à l'exception du calcul des CDPI, 
conformément à la directive. 
 
 
Le calcul du rapport de surface devait se faire sur l'ensemble de la parcelle 
d'origine, même si une division était ultérieurement envisagée. La pratique du 
département était constante à cet égard et n'avait pas été remise en cause par la 
jurisprudence. 
 
 
L'implantation des constructions ne changeait pas, ni la manière dont il 
convenait de tenir compte des distances aux limites. 
 
 
Une cession des droits à bâtir de la future parcelle n° 9’978 en faveur des 
futures parcelles nos 9’976 et 9’977 n'avait aucun sens puisque l'intimé était 
l'unique propriétaire des trois parcelles. De plus, lorsque tel ne serait plus le cas, 
les droits à bâtir déjà utilisés ne pourraient plus l'être. Enfin, il s'engageait à 
mentionner les restrictions du droit de propriété au registre foncier (art. 267 RCI). 
21) 
Par jugement du 17 octobre 2019, le TAPI a admis les recours et annulé 
l’autorisation DD 109'099. 
 
 
C’était à tort que le DT s’était estimé fondé à autoriser un projet dont les 
CDPI dépassaient la limite des 100 m2 prévue à l'art. 3 al. 3 RCI, étant relevé 


- 8/22 - 
A/2084/2018 
qu'en l'espèce, le dépassement autorisé correspondait à plus du double du 
maximum prévu par cette norme, le total des CDPI s’élevant à 208,84 m2. 
22) 
Par acte du 20 novembre 2019, M. RISLER a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité. 
 
 
Il a conclu principalement à son annulation et à la confirmation de la 
DD 109'099, subsidiairement avec la précision qu’il pouvait lui être donné acte 
qu’il s’engageait à procéder à la division parcellaire concernée. 
 
a. 
Le TAPI avait violé le principe de la garantie de la propriété. La restriction 
qu’il imposait au recourant ne reposait sur aucun intérêt public et violait le 
principe de la proportionnalité. 
 
b. 
Les art. 59 al. 7 LCI et 3 al. 3 RCI poursuivaient un but urbanistique et de 
protection des voisins. La limite relative de 8 % était compréhensible. Celle, 
absolue de 100 m2, en tant qu’elle ne tenait pas compte des critères usuels de 
proportions entre les surfaces à construire et de la parcelle était inusuelle. La 
surface concernée était vaste, soit 5'507 m2. Les 208,84 m2 de CDPI 
représentaient en conséquence 3,7 % de la parcelle. La limitation de 100 m2 ne 
répondait en conséquence à aucun intérêt public. 
 
c. 
Par ailleurs, la restriction imposée à la propriété du recourant violait le 
principe de la proportionnalité. Il ne contestait pas l’intérêt public à la limitation 
de la surface des CDPI, mais exclusivement pour le critère, relatif, des 
pourcentages. La limite, absolue, des 100 m2 n’était pas apte à concourir à la 
qualité urbanistique de la densification. Le sous-critère de l’aptitude n’était pas 
rempli. 
 
 
Par ailleurs, la pratique du DT qui ne tenait compte que du critère du 8 % 
était mieux adaptée que la règle actuelle. La limite de 100 m2 rapportée à la règle 
des 8 % correspondait à une superficie de 1'250 m2, soit la surface ordinaire d’une 
parcelle en zone villa. Les densités aujourd’hui autorisées dans ladite zone avaient 
été modifiées postérieurement à l’adoption de l’art. 3 al. 3 RCI. La limitation 
querellée n’était pas nécessaire. De surcroît, il avait déposé, en cours de procédure 
devant le TAPI, un projet de division parcellaire. Conformément à la directive du 
DT, la limite de 100 m2 n’était pas prise en compte en cas de division parcellaire, 
pour autant que cela ne prétérite pas l’harmonie et l’aménagement du quartier. Le 
TAPI avait reconnu dans son jugement que le projet permettrait de remédier au 
problème des surfaces des CDPI, chacune des parcelles prévues respectant la 
limite querellée. C’était à tort que le TAPI avait refusé d’en tenir compte. En effet 
non seulement la chambre administrative avait déjà reconnu la possibilité de 
renoncer au respect de la limite supérieure des 100 m2, mais il découlait de la 
pratique du DT que même lorsqu’un projet de division parcellaire était joint à la 


- 9/22 - 
A/2084/2018 
requête, l’autorisation de construire n’était pas conditionnée à l’exécution du 
morcellement. Le but poursuivi par l’art. 3 al. 3 RCI était en conséquence atteint 
par cette mesure. La limitation querellée ne remplissait en conséquence pas le 
sous-critère de la nécessité. 
 
 
 S’agissant enfin de la pesée des intérêts, dans le cadre du sous-critère de la 
proportionnalité au sens étroit, le TAPI avait fait prévaloir le supposé intérêt 
public à limiter à 100 m2 la surface de CDPI sur l’objectif de densification de la 
zone villa et de lutte contre la pénurie de logements, intérêt public reconnu par la 
chambre de céans. La limite querellée revenait à 8,3 m2 pour chacun des douze 
logements prévus, soit insuffisamment pour les terrasses et les balcons, qui 
seraient plus petits qu’une place de parking, pour assurer la qualité des logements. 
De plus, le TAPI avait omis de tenir compte tant de la proportion réelle des CDPI 
prévues, de 3,7 % seulement par rapport à la surface de la parcelle, que du préavis 
positif de la CA. L’intérêt privé du recourant prévalait. Le principe de la 
proportionnalité était violé. 
 
d. 
Le TAPI avait violé le principe de l’égalité de traitement. 
 
 
La situation d’une parcelle de 5'507 m2 était différente de celle, usuelle, de 
1'250 m2 pour laquelle le critère des 100 m2 était prévu. Exiger le respect des 
100 m2 revenait à autoriser des CDPI à hauteur de 1,81% seulement (100 m2 sur 
5'507 m2) en comparaison de 8 % pour une parcelle normale. C’était en 
conséquence à bon droit que le DT avait tenu compte des particularités du cas 
d’espèce. Il ne revendiquait pas le droit de pouvoir réaliser une surface de 8 %, 
mais le constat que la surface de CDPI de 3,70 % devait être admise en vertu du 
principe de l’égalité de traitement. Le TAPI avait violé ledit principe. 
 
e. 
Enfin, si par impossible, la chambre de céans n’annulait pas le jugement 
entrepris, il convenait d’admettre que la parcelle faisait l’objet d’une division 
parcellaire et que les conditions de l’art. 3 al. 3 RCI seraient respectées. La 
position du TAPI consistant à refuser d’en tenir compte au motif que le projet 
avait pas été déposé ultérieurement à la délivrance de l’autorisation de construire 
ne résistait pas à l’examen. Un projet de densification comportait par définition 
plusieurs logements. Une division parcellaire était inhérente audit projet et n’avait 
pas besoin de faire l’objet d’une condition de l’autorisation de construire. 
23) 
Par acte du 20 novembre 2019, M. BEAUGHEON a interjeté recours contre 
ledit jugement auprès de la même instance. 
 
 
Les conclusions principales et subsidiaires étaient formulées de façon 
identiques à celles de M. RISLER. Plus subsidiairement, la chambre de céans 
devait dire que l’autorisation de construire portait sur la version du 11 novembre 
2019 des plans produits à l’appui du recours du 20 novembre 2019. 


- 10/22 - 
A/2084/2018 
 
 
Ses arguments seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit du 
présent arrêt. 
24) 
Dans le délai imparti pour répondre aux recours, M. RISLER a complété ses 
conclusions par une conclusion identique à celle de M. BEAUGHEON, à savoir 
que la chambre administrative dise que l’autorisation de construire portait sur la 
version du 11 novembre 2019 des plans produits à l’appui du recours. 
25) 
Le DT a conclu à l’admission des recours et au renvoi de la cause au TAPI 
pour l’examen des autres griefs. 
 
a. 
La condition des 100 m2 ne pouvait pas s’appliquer sauf à violer les 
principes de la bonne foi, des droits acquis et de l’égalité de traitement au regard 
de la pratique du département en ce qui concernait l’application de l’art. 3 
al. 3 RCI. 
 
 
Sa pratique, depuis plusieurs années, était, en cas d’habitat groupé ou de 
villas contiguës, de ne pas prendre en compte la limite des 100 m2 de CDPI, pour 
autant que cela ne prétérite pas l’harmonie et l’aménagement du quartier. 
Référence était faite à un arrêt du Tribunal fédéral de 2005 et à un serait de la 
chambre de céans de 2011 sur lesquels il sera revenu dans la partie en droit du 
présent arrêt. En s’écartant de cette pratique, le jugement querellé mettait à mal le 
principe d’égalité de traitement puisque d’autres situations comparables à celle 
litigieuse avaient été « et seront » autorisées. 
 
b. 
La double condition de l’art. 3 al. 3 RCI était contraire au but même de la loi 
et lésait excessivement les projets qui servaient à densifier la zone villas, la 
disposition règlementaire n’ayant pas été adaptée lors de l’adoption de l’art. 59 
al. 4 LCI qui autorisait cette densification. 
 
c. 
C’était à tort que le TAPI avait retenu l’absence d’un projet de division 
parcellaire. Non seulement une telle division n’était pas nécessaire pour passer 
outre la limite des 100 m2, mais le TAPI aurait pu en prendre acte, ce qui aurait 
imposé au recourant d’y procéder avant l’ouverture du chantier. Un projet 
d’habitat groupé ou contigu impliquait, de facto, une division parcellaire. Par 
économie de procédure, la chambre de céans pouvait rajouter la condition de la 
division parcellaire dans son dispositif. Une telle façon de procéder permettrait de 
garantir le respect de l’art. 3 al. 3 RCI même si la chambre de céans devait en faire 
une interprétation différente du DT. 
 
d. 
Les nouveaux plans produits par le recourant démontraient qu’avec une 
légère adaptation du projet (déplacement des poteaux de soutien des 
balcons/terrasses et suppression de la profondeur du couvert), le total de 100 m2 
serait respecté. Le DT laissait à la libre appréciation de la chambre administrative 


- 11/22 - 
A/2084/2018 
de choix de valider la DD querellée à la condition que son exécution soit 
conforme auxdits plans. 
26) 
Par écritures séparées, les voisins ont conclu au rejet des recours. 
Mme KYULEVA STANKOVA et M. STANKOV ont conclu toutefois à 
l’irrecevabilité du recours de l’architecte en application d’une récente 
jurisprudence du Tribunal fédéral. 
 
 
Mme et M. SECHAUD ont notamment relevé qu’à suivre les recourants, il 
serait possible de construire, par exemple, un garage ou un atelier non 
professionnel de 440,56 m2 sur une parcelle de 5'507 m2 telle que celle concernée. 
Cette limitation de 100 m2 permettait d’éviter une densification abusive des 
parcelles en zone villas par des CDPI et d’éviter que les limites des surfaces 
constructibles ne soient ainsi contournées. L’architecte n’était par ailleurs plus 
mandataire du recourant depuis 2016 selon le système de suivi des dossiers 
(ci-après : SAD). 
 
 
Mme KYULEVA STANKOVA et M. STANKOV ont invoqué l’intérêt 
public tendant à sauvegarder, en zone à bâtir, des espaces verts en suffisance afin 
de préserver l’équilibre entre constructions, CDPI incluses, et aménagements 
paysagers et/ou espaces verts (art. 3 al. 2 let. b et al. 3 let. e LAT notamment). Cet 
intérêt s’était vu conforté par le moratoire relatif à l’application de l’art. 59 
al. 4 LCI relatif aux dérogations permettant la densification de la zone villa. Le 
législateur n’avait pas voulu autoriser de plus grandes CDPI lors de la 
modification de la LCI sur les densifications. À suivre le recourant, compte tenu 
des rapports de surfaces, une construction de 2'400 m2 de SBP auxquels 
s’ajouteraient 400 m2 de CDPI serait autorisable. Un projet de division parcellaire 
devait être joint à la requête en autorisation de construire afin de s’assurer que le 
respect aux distances aux limites ou l’IUS notamment soient respectés. Le DT 
n’avait enfin produit aucun exemple de comparaison pour illustrer le grief de 
violation de l’égalité de traitement. Le département ne pouvait se prévaloir d’une 
pratique illégale. 
 
 
Mme TAMARI, Mme D'HOEDT-MEYER, M. MEYER et M. RAMSEY 
ont relevé les nuisances que pouvaient causer au voisinage des CDPI tels que 
piscines, terrasses ou balcons en saillie. De surcroît les balcons des 1er et 
2ème étages n’étaient pas comptés comme CDPI, ce qui impliquait qu’en réalité ce 
n’était pas moins de 1'225 m2 de terrasses réelles, soit environ 22 % de la parcelle, 
qui seraient sources de vues directes et plongeantes pour le voisinage. Un plafond 
absolu de 100 m2 était apte, nécessaire et proportionné pour maintenir les terrasses 
dans des proportions raisonnables pour des projets sur des grandes parcelles. La 
division parcellaire n’était pas inhérente à ce type de projets, d’autres formes 
juridiques telles que la copropriété, la PPE, ou un immeuble locatif étant 
concevables. L’on ne pouvait par ailleurs considérer les CDPI sur la base des 
parcelles remaniées et les SBP sur la base de la parcelle d’origine. Enfin, la 


- 12/22 - 
A/2084/2018 
chambre de céans avait confirmé dans un récent arrêt que la condition des 100 m2 
devait être respectée. 
27) 
Dans sa réplique, M. BEAUGHEON a relevé que le DT, garant de l’intérêt 
public, confirmait que la limite des 100 m2 ne répondait à aucun intérêt public, ce 
qui prouvait qu’il était effectivement inexistant. 
28) 
Dans sa réplique, M. RISLER a relevé que la jurisprudence de la chambre 
administrative avait admis l’application de la directive pour l’habitat groupé. Le 
projet de division parcellaire n’avait pas à être joint à la demande d’autorisation. 
29) 
Sur ce, les parties ont été informées par courrier du 18 mai 2020 que la 
cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les deux recours 
sont recevables de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire 
du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
a. 
 Ont qualité de partie les personnes dont les droits ou les obligations 
pourraient être touchés par la décision à prendre, ainsi que les autres personnes, 
organisations ou autorités qui disposent d’un moyen de droit contre cette décision 
(art. 7 LPA). 
 
b. 
À teneur de l'art. 60 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à 
la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision 
et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée, 
sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/186/2019 du 26 février 2019 ; 
ATA/1159/2018 du 30 octobre 2018). La chambre administrative a déjà jugé que 
les let. a et b de la disposition précitée doivent se lire en parallèle : ainsi, le 
particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être 
admis comme partie recourante, même s'il était partie à la procédure de première 
instance (ATA/799/2018 du 7 août 2018 et l'arrêt cité ; Stéphane 
GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative 
genevoise, 2017, p. 184 n. 698). 
 
c. 
De jurisprudence constante, cette notion de l'intérêt digne de protection est 
identique à celle de l'art. 89 al. 1 loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), à savoir que le recourant doit être touché de manière 
directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la 
généralité des administrés, répondant ainsi à l'exigence d'être particulièrement 
atteint par la décision. L'intérêt invoqué, qui peut être un intérêt de fait, doit se 


- 13/22 - 
A/2084/2018 
trouver dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec 
l'objet de la contestation (arrêts du Tribunal fédéral 1C_56/2015 consid. 3.1 ; 
1C_152/2012 consid. 2.1 ; ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 ; François 
BELLANGER/Thierry TANQUEREL, Le contention administratif, éd. 2013, 
pp. 115-116). Le lien de connexité est clair lorsque le recourant est l'un des 
destinataires de la décision. Si le recourant est un tiers, il devra démontrer 
l'existence d'une communauté de fait entre ses intérêts et ceux du destinataire. Par 
exemple, le voisin d'un fonds pourra recourir si la décision concernant ce fonds lui 
cause un préjudice réel, car il est suffisamment proche de celui-ci pour risquer de 
subir les nuisances alléguées (François BELLANGER/Thierry TANQUEREL, 
op. cit., pp. 115-116). 
 
d. 
Un intérêt digne de protection suppose un intérêt actuel (ATF 138 II 42 
consid. 1). L'existence d'un intérêt actuel s'apprécie non seulement au moment du 
dépôt du recours, mais aussi lors du prononcé de la décision sur recours 
(ATF 137 I 296 consid. 4.2). Si l'intérêt actuel fait défaut lors du dépôt du recours, 
ce dernier est déclaré irrecevable (ATF 139 I 206 consid. 1.1) ; s'il s'éteint pendant 
la procédure, le recours, devenu sans objet, doit être simplement radié du rôle 
(ATF 137 I 23 consid. 1.3.1). 
 
 
Il n’est qu’exceptionnellement fait abstraction de l’exigence d’un intérêt 
actuel lorsque la contestation peut se reproduire en tout temps dans des 
circonstances identiques ou analogues, que sa nature ne permet pas de la trancher 
avant qu’elle ne perde son actualité et que, en raison de la portée de principe, il 
existe un intérêt public suffisamment important à la solution de la question 
litigieuse (ATF 142 I 143 consid. 1.3.1 et les références citées). 
 
e. 
En matière de droit des constructions, l'architecte n'a en principe qu'un 
intérêt indirect et économique à la délivrance d'une autorisation de construire. Il 
n'a par conséquent pas qualité pour recourir contre la décision n'autorisant pas 
(complètement) un projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_61/2019 
du 
12 
juillet 
2019 
consid. 
1.2 
et 
les 
références 
citées ; 
Heinz 
AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander 
RUCH/Pierre 
TSCHANNEN, 
Commentaire pratique LAT : Autorisation de construire, protection juridique et 
procédure, 2020, ad art. 34, n. 101 p. 482). 
 
 
Dans un arrêt récent le Tribunal fédéral a nié la qualité de partie à la 
procédure devant la chambre de céans et donc la qualité pour recourir devant le 
Tribunal fédéral d’un architecte, uniquement mandataire des propriétaires (arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_61/2019 précité). Le seul fait d'avoir été interpellé pour 
déposer des observations par l'autorité précédente ne « l'impliqu[ait] » pas. Le 
recourant ne pouvait non plus tirer de sa participation à la procédure de première 
instance une qualité de partie devant l'autorité précédente conformément à 
l'art. 73 LPA, le TAPI l’ayant manifestement confondu avec les propriétaires 
lesquels n’apparaissaient pas en qualité d’intimés. 


- 14/22 - 
A/2084/2018 
 
f. 
En l’espèce, l’architecte a recouru devant la chambre de céans en son nom 
propre. Selon son acte de recours, il avait qualité pour recourir dès lors qu’il avait 
participé à la procédure précédente, était touché par la décision querellée et avait 
un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée. La décision querellée le 
mentionne comme requérant et mandataire. Il n’allègue toutefois pas qu’il serait 
propriétaire, copropriétaire ou même futur propriétaire de la parcelle visée par 
l’autorisation. Il ressort de surcroît de la plate-forme SAD qu’il n’est plus 
mandataire du propriétaire depuis le 26 mai 2016 à tout le moins, ce que 
l’intéressé n’a pas contesté dans ses dernières écritures. 
 
 
En conséquence, l’intéressé, en l’absence d’un intérêt digne de protection au 
sens de l’art. 60 LPA, n’avait pas la qualité de partie devant le TAPI et n’a pas la 
qualité pour recourir devant la chambre de céans. 
 
 
Son recours sera déclaré irrecevable. 
 
g. 
Le recours interjeté par le propriétaire est recevable, compte tenu de son 
intérêt personnel digne de protection à ce que le jugement soit annulé ou modifié. 
3) 
a. 
Selon l’art. 65 LPA, l’acte de recours contient, sous peine d’irrecevabilité, la 
désignation de la décision attaquée et les conclusions du recourant (al. 1). Il 
contient également l’exposé des motifs ainsi que l’indication des moyens de 
preuve (al. 2). 
 
b. 
L’absence de conclusions ne peut être réparée que dans le délai de recours. 
Hors ce délai, le fait d’être autorisé à compléter une écriture de recours ne permet 
pas de suppléer le défaut de conclusions. Partant, des conclusions nouvelles prises 
au stade de la réplique sont irrecevables (ATA/467/2020 du 12 mai 2020 
consid. 3c ; ATA/371/2020 du 16 avril 2020 consid. 2c). 
 
c. 
En l’espèce, les conclusions nouvelles formulées par le propriétaire dans son 
écriture du 29 janvier 2020 l’ont été hors du délai de recours et sont par 
conséquent tardives. Elles seront déclarées irrecevables. 
 
 
Le fait qu’elles se fondent sur des pièces nouvelles, soit les nouveaux plans 
produits par l’architecte dans le cadre de son propre recours est sans incidence 
compte tenu de l’irrecevabilité du recours du mandataire. 
4) 
 
Le litige porte sur la question de savoir si c’est à bon droit que le TAPI a 
annulé l’autorisation de construire au motif que les surfaces totales des CDPI ne 
respectaient pas l’art. 3 al. 3 RCI. 
5) 
 
Dans un premier grief, le recourant se plaint d’une violation de la garantie 
de sa propriété. 


- 15/22 - 
A/2084/2018 
 
a. 
À teneur de l’art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), la propriété est garantie. Cette garantie 
constitutionnelle comprend la faculté de disposer de son terrain dans les limites 
des lois et des plans d’affectation du sol. Pour être admissible, sa restriction doit 
répondre aux exigences de l’art. 36 Cst., soit reposer sur une base légale (al. 1 ; 
ATF 135 I 233 consid. 2.1), répondre à un intérêt public (al. 2 ; ATF 140 I 201 
consid. 6.7 ; 137 I 167 consid. 3.6) et respecter le principe de la proportionnalité 
(al. 3 ; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 ; 135 I 233 consid. 3.1). 
 
 
En matière de restrictions aux droits fondamentaux, une atteinte grave exige 
en principe une base légale formelle, claire et précise, alors que les atteintes plus 
légères peuvent, par le biais d'une délégation législative, figurer dans des actes de 
niveau inférieur à la loi, ou trouver leur fondement dans une clause générale 
(ATF 135 I 233 consid. 2.1 ; 130 I 16 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2015, n. 481). Constituent une atteinte grave à la garantie de la 
propriété, nécessitant une base légale formelle, les mesures par lesquelles la 
propriété foncière se trouve enlevée de force, ou les interdictions et prescriptions 
qui rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation conforme à la 
destination (ATF 135 III 633 consid. 4.3). En revanche, l'obligation de réserver 
une partie d'un bâtiment à une affectation déterminée ne constitue pas une atteinte 
grave (ATF 115 Ia 378 consid. 3b/bb). 
 
 
Le principe de la proportionnalité exige que les mesures mises en œuvre 
soient propres à atteindre le but visé (règle de l'aptitude) et que celui-ci ne puisse 
être atteint par une mesure moins contraignante (règle de la nécessité); il doit en 
outre y avoir un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts compromis 
(principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts) 
(ATF 140 I 168 consid. 4.2.1; 135 I 233 consid. 3.1). 
6) 
a. 
En cinquième zone, les CDPI ne sont pas prises en considération pour le 
calcul du rapport des surfaces (art. 59 al. 7 LCI). 
 
b. 
À teneur de l’art. 3 al. 3 RCI, sont réputées CDPI, à la condition qu’elles ne 
servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou 
artisanale, celles dont la surface n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un 
gabarit limité par : 
 
a) une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,5 m, 
 
b) une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne 
verticale un angle de 30°, 
 
c) une ligne horizontale de faîtage située à 4,5 m du sol au maximum. 
 
 
Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme 
d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il 


- 16/22 - 
A/2084/2018 
n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après 
consultation de la CA, des constructions de peu d’importance groupées d’une 
surface de plus de 50 m2 au total. 
 
 
Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d’importance ne 
doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 
al. 3 RCI). 
 
c. 
Il ressort des travaux préparatoires que l’habitabilité constitue l’élément 
décisif pour juger qu’une construction est de peu d’importance au sens de l’art. 3 
al. 3 RCI (MGC 1983 p. 437 ss). 
 
d. 
Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la chambre de céans a 
déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de 
l’emprise au sol d’une construction (ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 ; 
ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 
1C_55/2016 du 3 mars 2016). 
 
e. 
À la différence de l'habitat en ordre contigu, l'habitat groupé n'impose pas 
d'entrée de plain-pied pour chaque logement (ATA/1274/2017 du 12 septembre 
2017 consid. 6d et les références citées). 
7) 
a. 
En l'espèce, le projet concerne un habitat groupé. La surface des CDPI a été 
estimée dans un premier temps à 182,24 m2. Suite à un nouveau calcul, elle a été 
détaillée par le DT à 208,84 m2. Ce calcul est intervenu dans le cadre de la 
procédure devant le TAPI, soit après le préavis de la CA. 
 
 
À teneur de l’art. 3 al. 3 RCI, seule une CDPI de 50 m2 est autorisable, à 
certaines conditions. 
 
 
À titre dérogatoire exclusivement, cette surface peut être de plus de 50 m2 au 
total, mais au maximum de 100 m2. Plusieurs conditions sont posées à cette 
éventuelle dérogation que peut accorder le DT, à savoir se trouver dans le cadre 
d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, que 
la finalité en soit d’améliorer l’insertion dans le site, qu’il n’en résulte pas de gêne 
pour le voisinage et que la CA ait été consultée. 
8) 
 
Est contesté le refus d’une dérogation à la limitation à la construction d’une 
CDPI de 100 m2. 
9) 
 
À considérer que dite limitation soit une atteinte à la garantie de la propriété, 
question qui peut rester indécise, le recourant ayant bénéficié de la surface de 
50 m2 règlementairement prévue ainsi que de la dérogation supplémentaire, la 
restriction doit être qualifiée de légère, s’agissant d’une limitation d’une 
construction, en zone villa, ne servant pas à l’habitation, et qu'il n'est pas fait 
interdiction à l’intimé de disposer du terrain concerné (ATF 140 I 168 consid. 4). 


- 17/22 - 
A/2084/2018 
 
 
Cette limitation est prévue par l’art. 3 al. 3 RCI, soit un règlement du 
Conseil d’État, en application de l’art. 59 al. 7 LCI. Elle repose en conséquence 
sur une base légale suffisante, ce que le recourant de conteste au demeurant pas. 
10) a. 
Les parties divergent sur les intérêts publics concernés, certaines faisant état 
de la nécessité de réduire toutes les constructions annexes à l’habitation aux fins 
de sauvegarder, en zone à bâtir, des espaces verts suffisants pour préserver 
l’équilibre entre constructions, les autres invoquant l’intérêt public à une 
densification laquelle se devrait de prendre en compte aussi, proportionnellement, 
les CDPI. 
 
b. 
La parcelle no 6’821 se trouve dans une zone où le plan directeur cantonal 
2030 (ci-après : PDCn 2030), adopté en septembre 2013 par le Grand Conseil et 
approuvé en avril 2015 par le Conseil fédéral, prévoit une utilisation diversifiée de 
la zone 5, objet de la fiche A04 du schéma directeur du PDCn 2030. Ladite 
parcelle demeure dans le périmètre précité, au regard de la première mise à jour 
du PDCn 2030, adoptée le 10 avril 2019 par le Grand Conseil. 
 
 
L’un des objectifs de cette première mise à jour est de développer davantage 
l’urbanisation à l’intérieur du milieu bâti, conformément aux art. 1 al. 2 let. abis et 
art. 3 al. 3 let. abis de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 
1979 (LAT - RS 700) introduits le 1er mai 2014 (Rapport du Conseil d’État du 
5 septembre 2018 au Grand Conseil sur le projet de 1ère mise à jour du PDCn 
2030, ci-après : le rapport du 5 septembre 2018 du Conseil d’État, p. 4, 5 et 7 ss). 
Parmi les mesures destinées à répondre à cet objectif, figure la fiche A04 relative 
à une utilisation diversifiée de la zone 5 (p. 9 s. dudit rapport). 
 
 
Selon le rapport du 5 septembre 2018 du Conseil d’État (p. 9 s.), la zone 5 
recèle encore un potentiel considérable, en diversifiant les formes bâties et les 
types de logements, tout en étant plus économe en sol. Cet objectif est atteignable 
par la poursuite du processus en cours de densification légère, afin de permettre 
une mutation progressive du tissu bâti. Si la densification recherchée découlant de 
l’art. 59 al. 4 LCI est fréquemment atteinte en termes quantitatifs, celle-ci se 
concrétise souvent avec peu de qualité (répétition du même type de bâtiments 
contigus, forte imperméabilisation du sol, quartiers en cul-de-sac, perte des 
valeurs naturelles et paysagères, etc.). L’établissement du guide « Pour une 
densification de qualité dans la zone 5 sans modification de zone à Genève » 
édicté en juin 2017 (ci-après : le guide), ainsi que le mandat fait aux communes 
d’élaborer une stratégie pour le développement de leur zone 5 dans le cadre de la 
révision des plans directeurs communaux, sont des éléments visant à cadrer 
l’utilisation de l’art. 59 al. 4 LCI pour une amélioration de la qualité des projets et 
leur insertion dans leur contexte. Le guide ne fait pas mention des CDPI. 
 
 
Par ailleurs, la question de la densification de la zone villa a encore 
récemment, fait l’objet d’un moratoire par le DT. Le communiqué de presse 


- 18/22 - 
A/2084/2018 
mentionnait « Le département du territoire (DT) n’accordera plus de dérogations 
pour les projets de densification en zone villas au sens de l'article 59 al. 4 LCI. 
Cette mesure, qui concerne la zone villas appelée à le rester, entre en vigueur le 
28 novembre 2019. Elle sera levée lorsque la stratégie de densification de ces 
périmètres sera achevée, afin que les conditions et critères qualitatifs et 
environnementaux soient évalués et définis. Cela passe notamment par 
l’établissement systématique d’une vision urbanistique à l'échelle communale. Le 
canton souhaite ainsi établir les conditions-cadre pour plus de durabilité au 
développement de cette zone ». 
 
c. 
Le règlement pose pour principe une surface de 50 m2 seulement, qu’une 
surface supplémentaire est dérogatoire, qu’elle est limitée aux 100 m2 litigieux et 
conditionnée à des facteurs en lien avec l’aménagement du territoire. 
 
 
Le législateur n’est toutefois pas intervenu sur la question des CDPI en 
même temps qu’il procédait à la modification de l’art. 59 al. 4 LCI, autorisant la 
densification de la zone villa. De même le Conseil d’État n’a pas modifié la 
disposition règlementaire concernée. Le DT a par ailleurs confirmé dans ses 
écritures qu’aucune modification n’était actuellement en cours. 
 
 
Dans ces conditions, le recourant ne peut pas être suivi lorsqu’il soutient que 
la limitation de 100 m2 ne répond en conséquence à aucun intérêt public, dès lors 
que « la stratégie de densification » du périmètre concerné n’est « pas encore 
achevée, les conditions et critères qualitatifs et environnementaux devant être 
évalués et définis » selon les termes du moratoire précité. 
 
 
En conséquence, l’intérêt public dans le respect de la séparation des 
pouvoirs et du principe de la légalité prime. 
 
d. 
Sous l’angle de la proportionnalité de la limitation, il est relevé que 
l’administration ne bénéficie d’aucun pouvoir d’appréciation s’agissant de la 
superficie, la limite de 100 m2 étant absolue et fixée par le RCI. 
 
 
Par ailleurs, d'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de 
certaines dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation 
qu'elle leur donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni 
les administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne dispensent pas 
cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d'espèce 
(ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la 
norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de 
lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou 
de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3 ; ATA/829/2019 du 25 avril 2019 
consid. 6a). Le juge doit en tenir compte dans la mesure où elles permettent une 


- 19/22 - 
A/2084/2018 
application correcte des dispositions légales dans un cas d’espèce (Thierry 
TANQUEREL, manuel de droit administratif, 2018, n° 335). 
 
 
Enfin, contrairement à ce que soutient le recourant, le législateur a tenu 
compte des spécificités liées à l’habitat groupé et aux projets de construction en 
ordre contigu pour lesquels une dérogation jusqu’à 100 m2 est envisagée, 
contrairement aux constructions individuelles pour laquelle la surface des CDPI 
est limitée à 50 m2. 
 
 
Dans ces conditions, à considérer que l’art. 3 al. 3 RCI soit une restriction à 
la garantie de la propriété, elle respecte l’art. 36 Cst. 
11) 
Les recourants invoquent une violation du principe de l’égalité de traitement 
compte tenu de la pratique du DT. 
 
 
Selon la jurisprudence, un justiciable ne saurait en principe se prétendre 
victime d’une inégalité de traitement au sens de l’art. 8 Cst. lorsque la loi est 
correctement appliquée à son cas, alors même que dans d’autres cas, elle aurait 
reçu une fausse application ou n’aurait pas été appliquée du tout. Cependant, cela 
présuppose de la part de l’autorité dont la décision est attaquée la volonté 
d’appliquer correctement, à l’avenir, les dispositions légales en question et de les 
faire appliquer par les services qui lui sont subordonnés. En revanche, si l’autorité 
persiste à maintenir une pratique reconnue illégale ou s’il y a de sérieuses raisons 
de penser qu’elle va persister dans celle-ci, le citoyen peut demander que la faveur 
accordée illégalement à des tiers le soit aussi à lui-même, cette faveur prenant fin 
lorsque l’autorité modifie sa pratique illégale. Encore faut-il que l'autorité n'ait pas 
respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas 
isolés, et qu’il n’existe pas un intérêt public prépondérant au respect de la légalité 
qui conduise à donner la préférence à celle-ci au détriment de l’égalité de 
traitement, ni d’ailleurs qu’aucun intérêt privé de tiers prépondérant ne s’y oppose 
(ATF 139 II 49 consid. 7.1 ; Andreas AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel 
HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, 2013, vol. 2, 3ème éd., p. 500 
s. n. 1074 ss). 
 
 
En l’espèce, la pratique est illégale. En l’état de la législation, il 
appartiendra au DT d’en changer, l’intérêt public au respect de la légalité étant, en 
tous les cas, prépondérant. 
 
 
Le grief n’est pas fondé. 
12) 
Les recourants et le DT affirment que la chambre de céans aurait confirmé 
l’abandon du critère nécessaire et cumulatif à teneur de l’art. 3 al. 3 RCI des 
100 m2. 
 
 
Dans ses dernières écritures le DT mentionne l’ATA/1305/2018 du 
4 décembre 2018. 


- 20/22 - 
A/2084/2018 
 
 
Or, celui-ci retient notamment : « Les requérants ont indiqué que la parcelle 
ne ferait pas l’objet d’une division parcellaire. En conséquence, c’est à bon droit 
que le TAPI a considéré que les exigences tant du 8 % que de la limite des 100 m2 
s’appliquaient ». 
 
 
Dans l’ATA/1304/2018, aussi prononcé le 4 décembre 2018, invoqué par le 
DT, la chambre de céans n’a analysé que le critère du 8 %, le recours devant être 
admis pour ce premier motif déjà, la limite étant dépassée par le projet concerné. 
 
 
La jurisprudence de la chambre de céans est constante. La seule exception 
faite a consisté à admettre une CDPI de 102,9 m2 conformément à la 
jurisprudence qui veut qu’il puisse exister de très légères imprécisions dans les 
calculs (ATA/1064/2018 consid. 7c et les références citées). 
 
 
Pour le surplus, l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 consid. 3.3 n’est 
pas pertinent dans le cas d’espèce s’agissant d’une piscine de 55 m2 et ne se 
déterminant pas sur le bien-fondé de la limite des 100 m2. 
13) 
Le recourant conclut subsidiairement à ce qu’il lui soit donné acte de son 
engagement de réaliser la division parcellaire. Il allègue respecter l’art. 3 
al. 3 RCI, se prévalant des surfaces qui seront issues de la prochaine division 
parcellaire. 
 
 
Or, le RCI ne prévoit pas une telle possibilité de calculer les CDPI. Par 
ailleurs, ce raisonnement revient à prendre en considération la totalité de la 
parcelle actuelle pour le calcul de la SBP au sens de l'art. 59 al. 4 LCI, mais à tenir 
compte de la surface des futures parcelles pour le calcul des CDPI ce qui n’est pas 
prévu par la législation relative aux constructions et n’apparait pas cohérent. 
 
 
Enfin, le plan de division parcellaire n’a pas été soumis au DT. Les 
vérifications idoines en lien avec les nouvelles parcelles (distances, gabarits, SBP) 
n’ont pas pu être effectuées par le DT. Or, l’objet du litige correspond 
objectivement à l'objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel 
admissible. En l’occurrence, il s’agit de la conformité au droit d’une autorisation 
de construire DD 109'099 délivrée le 17 mai 2018, comprenant la construction de 
deux bâtiments sur une seule parcelle. C’est aussi ce projet qui a été soumis à la 
CA pour son examen des surfaces des CDPI, alors arrêtées à 182 m2 et non à 
208 m2 comme retenu devant le TAPI. 
 
 
Les conclusions, nouvelles, tendant à ce qu’il soit donné acte au recourant 
de son accord de procéder à la division parcellaire doivent être rejetées pour 
autant qu’elles soient recevables. 
 
 
En tous points infondés, le recours sera rejeté. 


- 21/22 - 
A/2084/2018 
14) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 700.- sera mis à la charge de 
chacun des deux recourants (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
Une indemnité de procédure de CHF 800.- sera allouée à Mmes TAMARI et 
D'HOEDT-MEYER, MM. MEYER et RAMSEY, pris conjointement et 
solidairement, CHF 800.- à Mme et M. SECHAUD, pris conjointement et 
solidairement, et CHF 800.- à Mme KYULEVA STANKOVA et M. STANKOV, 
pris conjointement et solidairement. Elles seront mises à la charge de 
M. BEAUGHEON à hauteur de CHF 400.- chacune et de M. RISLER à hauteur 
de CHF 400.- chacune. 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare irrecevable le recours interjeté le 20 novembre 2019 par Monsieur Alain 
BEAUGHEON contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
5 novembre 2019 ; 
déclare recevable le recours interjeté le 20 novembre 2019 par Monsieur Franck 
RISLER contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
5 novembre 2019 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 700.- à la charge de M. Alain BEAUGHEON et un 
émolument de CHF 700.- à la charge de M. Franck RISLER ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 800.- à Mme Mia TAMARI et Valérie 
D'HOEDT-MEYER, MM. Frédéric MEYER et Patrick RAMSEY, pris conjointement et 
solidairement, de CHF 800.- à Mme Marie-Laurence et M. Robert-Henri SECHAUD, 
pris conjointement et solidairement, et de CHF 800.- à Mme Vessela KYULEVA 
STANKOVA et M. Martin STANKOV, pris conjointement et solidairement, chaque 
indemnité étant mise à charge, à hauteur de CHF 400.- de M. Alain BEAUGHEON et 
CHF 400.- de M. Franck RISLER ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 


- 22/22 - 
A/2084/2018 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Pascal Petroz, avocat de M. Alain Beaugheon, à 
Me Mark Müller, avocat de M. Franck Risler, à Me Anthony Walter, avocat de Mmes 
Mia TAMARI et Valérie D'HOEDT-MEYER, MM. Frédéric MEYER et Patrick 
RAMSEY, à Me Bénédict Fontanet, avocat de Mme Vessela KYULEVA STANKOVA 
et M. Martin STANKOV, à Me Nicolas Cuénoud, avocat de Mme Marie-Laurence et 
M. Robert-Henri SECHAUD, au département du territoire – OAC, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
F. Cichocki 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :