ge_gerichte · ACJC/90/2017 · 2017-01-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er février 2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6174/2014 
ACJC/90/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 30 JANVIER 2017 
 
Entre 
1) Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 19 mai 2016, représentée par B______, ______ Genève, 
en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
2) Monsieur C______, domicilié ______, 
3) Monsieur D______, domicilié ______, p.a. étude de Me D______, ______ Genève, 
autres appelants, comparant en personne, 
et 
1) Madame E______, domiciliée ______ (France), 
2) Monsieur F______, domicilié ______, p.a. G______, H______, intimés, comparant 
tous deux par Me Thierry STICHER, avocat, place des Eaux-Vives 8, case postale 
3796, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


- 2/29 - 
 
C/6174/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/480/2016 du 19 mai 2016, expédié pour notification aux 
parties le 25 mai suivant, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 11'832 fr., charges 
non comprises, dès le 1er mai 2014, le loyer de l'arcade de 16 m2 située au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis H______(ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à 
restituer à E______ et F______ le trop-perçu de loyer en découlant jusqu'au 
27 juillet 2015 et C______ et D______ à leur restituer le trop-perçu de loyer à 
compter du 28 juillet 2015 (ch. 2), a ordonné à C______ et D______ de prendre 
toutes les mesures nécessaires à faire cesser le défaut des choses louées lié au 
comportement de I______(ch. 3), a réduit de 30% du 17 juillet 2012 et jusqu'à 
suppression du défaut le loyer de l'arcade susmentionnée et du studio situé au 
1er étage de l'immeuble (ch. 4), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir 
judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence des réductions 
octroyées sous ch. 4 du jugement en faveur de E______ et F______, à 
concurrence du solde des loyers couvrant la période jusqu'au 27 juillet 2015 en 
faveur de A______ et à concurrence du solde des loyers couvrant la période dès le 
28 juillet 2015 en faveur de C______ et D______ (1______ et 2______) (ch. 5), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 6). 
 
En substance, le Tribunal a retenu, s'agissant de la demande de diminution de 
loyer, que la différence entre l'indice de référence en juillet 2011 et janvier 2014 
justifiait une baisse de 1,36%. Le comportement adopté par I______ (insultes, 
vociférations, attitude agressive) à l'encontre de E______, des employés du salon 
de coiffure ou de la clientèle de celui-ci constituait un défaut de la chose louée. Ce 
comportement avait eu des effets dommageables, impliquant notamment une 
baisse de la fréquentation du salon. Une réduction de loyer de 30% depuis le 17 
juillet 2012 était ainsi équitable. Les loyers devaient être déconsignés en faveur de 
chaque partie, en fonction de la réduction de loyer fixée. 
B. 
a. Par acte expédié le 27 juin 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel de ce jugement, sollicitant l'annulation des ch. 1 à 4 de son dispositif. 
Elle a conclu à ce que la Cour constate que les locaux remis à bail ne sont affectés 
d'aucun défaut et qu'aucune réduction de loyer n'est ainsi due, et qu'aucune baisse 
de loyer ne soit accordée à E______ et F______ (ci-après également : les 
locataires). 
 
Elle a fait valoir que le Tribunal avait procédé à une constatation inexacte des faits 
et à une appréciation arbitraire de ceux-ci, en retenant que les locaux étaient 
affectés d'un défaut, du fait du comportement de I______. A son sens, E______ 
était, à tout le moins en partie, responsable de la situation, de sorte que l'éventuel 
défaut lui était imputable. Le Tribunal n'avait également pas retenu qu'il avait été 


- 3/29 - 
 
C/6174/2014 
démontré durant la procédure que E______ avait insulté I______ et qu'elle s'était 
montrée agressive à l'encontre d'autres personnes. S'agissant du montant de la 
réduction de loyer, elle a soutenu que son droit d'être entendue avait été violé, le 
Tribunal n'ayant pas explicité pour quelles raisons il avait fixé, en équité, la 
réduction à 30%. Enfin, ladite réduction était manifestement excessive au regard 
de la casuistique. 
 
b. Dans leur réponse du 31 août 2016, E______ et F______ ont conclu au rejet de 
l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. Ils ont indiqué que les 
comportements inappropriés de I______, les dégradations causées à l'immeuble et 
les lésions corporelles qu'il avait infligées, faits dument prouvés, étaient 
constitutifs d'un défaut de la chose louée. Ils ont soutenu de ne pas avoir violé 
leurs obligations contractuelles. La durée et l'intensité du défaut justifiaient la 
quotité de réduction de loyer fixée par le Tribunal. 
 
Ils ont produit deux pièces nouvelles (n. 95 et 96). 
 
c. Par mémoire de réponse du 6 septembre 2016, D______ et C______ ont repris 
leurs conclusions d'appel (cf. let. i ci-dessous), sollicitant pour le surplus que 
l'appel formé par A______ soit admis. Ils ont produit de nouveaux titres (n. 8 à 
24). 
 
d. Dans sa réplique du 27 septembre 2016, A______ a réaffirmé qu'aucun défaut 
de la chose n'avait été prouvé par les locataires. Elle a persisté dans ses 
conclusions. 
 
e. Par réplique du même jour, E______ et F______ ont conclu à l'irrecevabilité 
des faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par D______ et C______ dans 
leur réponse. Ils ont persisté dans leurs conclusions et produit cinq nouvelles 
pièces (n. 97 à 101). 
 
f. Dans leur duplique du 11 octobre 2016, D______ et C______ ont indiqué que 
les témoins qui avaient fait état du comportement de I______ étaient tous des 
personnes proches de E______. 
 
g. Par duplique du 19 octobre 2016, les locataires ont indiqué que D______ et 
C______ avaient été condamnés le 12 octobre 2016 par ordonnance pénale. Ils ont 
versé trois pièces nouvelles (n. 102 à 104). 
 
h. Par avis du greffe du 4 novembre 2016, les parties ont été avisées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
i. Par acte du 1er juillet 2016, D______ et C______ ont également formé appel du 
jugement suscité, sollicitant son annulation. Ils ont conclu, avec suite de frais et 
dépens, préalablement, à ce que la Cour ordonne toute mesure d'instruction 


- 4/29 - 
 
C/6174/2014 
complémentaire, en particulier l'audition de témoins et/ou la production de pièces 
complémentaires, et, principalement, constate que l'arcade et le studio ne sont 
affectés d'aucun défaut, que les locataires n'ont droit à aucune réduction de loyer 
ni à aucune baisse de loyer, les loyers devant être entièrement déconsignés en leur 
faveur et les locataires déboutés de toutes leurs conclusions. 
 
Ils ont fait grief aux premiers juges d'avoir établi les faits de manière incomplète 
et d'avoir apprécié les faits de manière arbitraire, en ne retenant pas le 
comportement agressif de E______, alors que plusieurs locataires s'en étaient 
régulièrement plaints. Celle-ci était à l'origine des problèmes survenus avec les 
autres habitants de l'immeuble. Par ailleurs, l'attitude de I______ n'était pas 
constitutive d'un défaut de la chose louée. Enfin, le Tribunal n'avait pas motivé la 
quotité de la réduction de loyer accordée à E______ et F______, de sorte que leur 
droit d'être entendu avait été violé. Cette réduction était en toute hypothèse 
excessive et il convenait de prendre en compte que les loyers des locaux étaient 
modestes. 
 
D______ et C______ ont produit une pièce nouvelle (n. 7), soit une pétition 
d'habitants de l'immeuble du 15 juin 2016. 
 
j. Dans leur réponse du 1er septembre 2016, les locataires ont conclu au rejet de 
l'appel et à la confirmation de la décision querellée. A bon droit, le Tribunal avait 
retenu que les cris, injures, menaces proférés par I______ dans le salon de 
coiffure, les rumeurs négatives et infondées à l'encontre de E______ et F______ 
que celui-là colportait, les coups de pieds dans la portes de l'immeuble, les dégâts 
et salissures qu'il avait créé dans les parties communes de l'immeuble et les 
lésions corporelles qu'il avait infligées tant à E______ qu'à un compagnon de l'un 
des employés du salon de coiffure constituait un défaut. 
 
Ils ont produits deux nouvelles pièces (n. 95 et 96), des 5 juillet et 19 mai 2016. 
 
k. Par courrier du 6 septembre 2016, A______ a informé la Cour de ce qu'elle ne 
répondait pas à l'appel de D______ et C______, les conclusions de celui-ci 
correspondant à celles qu'elle avait prises dans son appel du 27 juin 2016. 
 
Elle a versé à la procédure une pièce nouvelle (n. 10), soit un arrêt de la Chambre 
pénale de recours de la Cour de justice du 29 août 2016. 
 
l. Par écriture du 27 septembre 2016, E______ et F______ ont persisté dans leurs 
conclusions. Ils ont contesté avoir soustrait de l'énergie aux propriétaires de 
l'immeuble. 
 
m. Dans leur réplique du 3 octobre 2016, D______ et C______ ont également 
persisté dans leurs conclusions. Ils ont réaffirmé que E______, ainsi que ses 
employés étaient les personnes provocatrices et perturbatrices de l'immeuble. 


- 5/29 - 
 
C/6174/2014 
 
Ils ont produit les statuts de la société J______ et un extrait du Registre du 
commerce (n. 25 et 26). 
 
n. Dans leur duplique du 19 octobre 2016, E______ et F______ ont indiqué que 
D______ et C______ avaient été condamnés par ordonnances pénales du 
12 octobre 2016, pièces qu'ils ont produites (n. 97 et 98). 
 
o. Par écriture du 31 octobre 2016, D______ et C______ ont produit un rapport 
d'enquête du 29 octobre 2016 (pièce n. 27). 
 
p. Par avis du greffe du 4 novembre 2016, les parties ont été avisées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
q. Par écriture spontanée du 7 novembre 2016, E______ et F______ ont indiqué 
que I______ avait été condamné le 31 octobre 2016 par le Tribunal de police, 
pour s'être rendu coupable de rixe, lésions corporelles simples, lésions corporelles 
par négligence, de dénonciation calomnieuse et de consommation de stupéfiants. 
Cette décision n'était pas encore définitive. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Par transfert de bail du 13 décembre 1999, E______ et F______ sont devenus 
locataires à partir du 1er janvier 2000 d'une arcade de 16 m2 au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis H______(GE), à l'usage d'un salon de coiffure. 
E______ exploite dans les locaux un salon de coiffure par le biais de la société 
G______ dont elle est l'administratrice. Elle possède également un autre salon de 
coiffure dans le même quartier où elle se rend régulièrement. 
Le salon de coiffure concerné possède une porte d'entrée qui donne dans le hall de 
l'immeuble. De l'autre côté du hall se trouve la buanderie dans laquelle se situent 
un local que les locataires nomment "laboratoire" et des WC. Deux machines à 
laver le linge sont situées à l'intérieur de la buanderie, l'une à l'usage des habitants 
de l'immeuble et l'autre à l'usage du salon de coiffure. 
Par avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 19 juillet 
2011, le bail a été reconduit pour une durée de cinq ans, du 1er septembre 2012 au 
31 août 2017. 
Le loyer annuel des locaux, indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, 
charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 12'000 fr., dès le 1er septembre 
2012. 
b. E______ et F______ sont également locataires d'un studio au 1er étage du 
même immeuble depuis le 1er janvier 2001, dans lequel E______ exploite un salon 
de beauté et d'esthétique, également par le biais de sa société G______. 


- 6/29 - 
 
C/6174/2014 
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, du 1er janvier 2001 au 
31 décembre 2001, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation 
signifiée trois mois avant l'échéance. 
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 6'360 fr., charges non comprises, dès le 
31 décembre 2011. 
A teneur du contrat, les locaux sont destinés à l'usage d'habitation exclusivement. 
E______ exploite toutefois depuis le début du bail dans le studio un salon de 
beauté et d'esthétique. 
c. Le 14 octobre 2003, A______ est devenue propriétaire de l'immeuble concerné. 
d. Par contrat du 27 février 2010, A______ a engagé E______ en qualité de 
concierge de l'immeuble en cause à compter du 1er mars 2010. 
e. Dans le courant de l'année 2012, E______ a commencé à rencontrer des 
problèmes avec I______, habitant l'immeuble concerné depuis le mois d'avril 
2007. 
Par courrier du 17 juillet 2012, E______ a informé la régie en charge de la gestion 
de l'immeuble du fait que I______ avait insulté en son absence le personnel du 
salon à deux reprises. 
Elle s'est à nouveau plainte les 15 septembre et 2 octobre 2012 du comportement 
de I______, lequel avait proféré des cris, des insultes et des menaces dans le salon 
de coiffure en présence de clients et l'avait également bousculée. 
Par pli du 17 octobre 2012, E______ a interdit à I______ d'entrer dans son 
commerce et de s'adresser à son personnel à défaut de quoi elle déposerait une 
plainte pénale. 
Le 21 décembre 2012, F______ a indiqué à la régie avoir été témoin des 
agissements de I______ lequel s'était rendu la veille dans le salon de coiffure en 
vociférant des insultes et des menaces, et avait donné des coups de pieds dans la 
porte d'entrée et dans celle des parties communes. Selon lui, I______ était 
responsable de la démission d'employés et d'une perte de la clientèle. 
f. Une réunion s'est tenue le 10 janvier 2013 dans la buanderie de l'immeuble entre 
A______, E______, I______, K______, gérant technique de la régie, et L______, 
habitant l'immeuble concerné. 
Le lendemain, une altercation a opposé I______ à E______, le coiffeur M______ 
et le compagnon d'une coiffeuse, lors de laquelle M______ a été blessé. 


- 7/29 - 
 
C/6174/2014 
En raison de cet événement, E______, M______ et I______ ont déposé des 
plaintes pénales (procédure P/3______). Par la suite, I______ a encore déposé 
deux autres plaintes pénales les 13 janvier 2014 et 7 novembre 2014 à l'encontre 
de E______ pour respectivement, dénonciations calomnieuses et tentative de 
dommage à la propriété. 
La procédure pénale à l'égard de E______ faisant suite aux trois plaintes de 
I______ a été classée par ordonnance de classement du 4 février 2016, de même 
que celle dirigée contre M______. Un acte d'accusation a en revanche été rédigé à 
l'encontre de I______. 
g. Le 15 janvier 2013, N______, habitant l'immeuble concerné, a sollicité de la 
régie qu'elle fasse le nécessaire pour que I______ quitte celui-ci. Il a indiqué que 
I______ avait claqué sa porte durant toute la journée et la soirée du 11 janvier 
2013. Durant ladite soirée, il avait entendu des cris provenant de la cage 
d'escaliers, en raison du comportement adopté par celui-ci et avoir appris, par la 
suite, qu'il avait blessé M______. 
h. Par avis du 16 janvier 2013, A______ a résilié le bail de I______ pour le 
28 février 2013, pour violation de son devoir de diligence (art. 257f CO). 
Elle a toutefois retiré ladite résiliation au cours de la procédure de contestation de 
congé l'opposant à I______. 
i. Le 17 janvier 2013, E______ a relaté à la régie l'incident survenu le 11 janvier 
2013 et a sollicité qu'elle prenne des mesures pour que la situation cesse. En 
particulier, elle a précisé qu'après avoir subi durant toute la journée les 
claquements de porte de I______, elle avait fermé le salon de coiffure. I______ 
était venu dans la buanderie et avait insulté l'ensemble des personnes présentes. 
Une réunion avait lieu avec le personnel le soir, durant laquelle I______ filmait, 
depuis l'extérieur. Personne ne lui prêtant attention, il avait donné plusieurs coups 
de pieds dans la porte d'entrée. Lorsque E______ était sortie du salon de coiffure, 
pour le filmer, I______ s'était emparé de son téléphone portable, qu'il avait jeté à 
terre, puis l'avait bousculée. M______ était à son tour sorti et I______ l'avais mis 
à terre en lui assénant plusieurs coups de poings. Cinq personnes avaient dû 
intervenir pour maîtriser I______. La police était ensuite intervenue. 
j. Se référant à leur courrier du 21 décembre 2012, la régie a indiqué aux 
locataires le 17 janvier 2013 qu'elle avait pris les mesures qui s'imposaient à 
l'encontre de I______. 
k. Par pli du 23 janvier 2013, E______ s'est plainte à la régie du fait que la 
situation avec I______ ne faisait qu'empirer, ce dernier diffusant notamment des 
informations négatives et non fondées à son égard, interpellant ses clients et 


- 8/29 - 
 
C/6174/2014 
claquant continuellement les portes de l'entrée et de son appartement au point de 
faire trembler les murs. 
N______ s'est également plaint de ce dernier point à la régie le 25 janvier 2013. Il 
a souligné que la situation s'envenimait et que la régie devait intervenir de toute 
urgence. 
l. Le 22 mai 2013, la locataire a relaté à la régie divers incidents survenus depuis 
le 5 mai 2013 dans lesquels I______ ou ses connaissances étaient impliqués. 
Par courrier du 30 août 2013, la locataire a indiqué à la régie avoir dû nettoyer à 
deux reprises des dégâts causés par I______ les 17 mai 2013 et 28 août 2013. Elle 
avait dû faire intervenir la police. 
La régie a répondu le 17 septembre 2013 qu'elle ajoutait ce courrier comme pièce 
supplémentaire au dossier de I______. 
m. Le 20 novembre 2013, la locataire a mis en demeure la régie de trouver 
rapidement une solution au problème qu'elle rencontrait avec I______, le 
comportement de celui-ci ayant causé une baisse du chiffre d'affaires de son salon 
de 40% durant les neuf mois précédents, sous menace de consignation du loyer. 
n. E______ a allégué avoir été agressée le 19 décembre 2013 par I______, lequel 
lui aurait volontairement fermé la porte de l'arcade sur le bras occasionnant une 
incapacité de travail. Un constat médical a été établi le lendemain. Un hématome 
au bras droit de 4 cm de diamètre, des douleurs aigües à la palpation du bras et 
une restriction de la mobilisation de l'épaule droite ont été occasionnés par la 
porte. 
Par courrier du 24 janvier 2014, E______ a rappelé ses précédentes 
correspondances adressées depuis juillet 2012 relatives à l'impossibilité 
d'exploiter son commerce en raison du comportement inadéquat de I______. Elle 
a ainsi mis la bailleresse en demeure de prendre les mesures nécessaires avant le 
20 février 2014 pour faire cesser les incivilités de I______ et a menacé de 
consigner le loyer en cas d'inaction. Elle a par ailleurs sollicité une réduction de 
loyer de 30% depuis le 1er mai 2012 compte tenu des désagréments subis et a 
demandé à ce que son loyer soit revu à la baisse en raison de la diminution de 
l'inflation. 
Dans sa réponse du 10 février 2014, la régie a informé les locataires de ce que la 
propriétaire n'entendait pas entrer en matière sur leurs demandes d'indemnités et 
de diminution de loyer. Par ailleurs, ils ont été requis d'utiliser le studio du 
1er étage conformément à ce qui était prévu dans le bail, à savoir exclusivement à 
des fins d'habitation et non à des fins commerciales. Enfin, la régie les a priés de 
restituer la buanderie à l'immeuble. 


- 9/29 - 
 
C/6174/2014 
Par pli du 28 février 2014, E______ a indiqué que la buanderie était utilisée de la 
même manière depuis quatorze ans. Concernant l'institut de beauté, elle a souligné 
que la bailleresse l'avait visité à plusieurs reprises et que les locaux étaient utilisés 
par le précédent locataire aux mêmes fins. Elle persistait dans ses demandes de 
réductions de loyer. 
Les locataires ont consigné le loyer de l'arcade et du studio dès le mois de mars 
2014 (comptes respectivement 1______ et 2______). 
o. Par courrier du 7 mars 2014, la régie a mis un terme au contrat de travail de 
E______ pour le 31 mai 2014. 
Celle-ci a requis, le 11 mars 2014, que la propriétaire reconsidère sa position, 
estimant que ladite résiliation constituait une mesure de représailles à la suite de 
ses plaintes et demandes. 
E______ s'est opposée à son congé le 9 mai 2014. 
p. Par requêtes déposées le 26 mars 2014 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les locataires ont assigné la bailleresse en validation de 
la consignation du loyer, en résolution du problème existant avec I______ et en 
réduction de loyer à raison de 30% dès le 1er mai 2012 pour ce qui est de l'arcade 
(cause C/6174/2014) et du studio (cause C/6175/2014) et en baisse de loyer de 
l'arcade dès le 1er mars 2014 du fait de la baisse de l'ISPC (cause C/6176/2014). 
Non conciliée le 20 juin 2014, les affaires ont été portées devant le Tribunal le 
31 juillet 2014, les locataires concluant (causes C/6174/2014 et C/6175/2014) à ce 
que le Tribunal les autorise à consigner la totalité du loyer et des charges de 
l'arcade et du studio, du mois de mars 2014 et jusqu'à complète et parfaite 
suppression du défaut, ordonne à la bailleresse de procéder à la résiliation du bail 
de I______ et à son expulsion de l'immeuble, subsidiairement, à la mise en œuvre 
de tout autre moyen propre et utile à supprimer le défaut lié au comportement de 
ce dernier, réduise le loyer de l'arcade et du studio de 30% dès le 1er août 2012 et 
jusqu'à complète et parfaite suppression du défaut, ordonne la libération des loyers 
consignés à due concurrence en faveur des locataires, subsidiairement, condamne 
la bailleresse à leur restituer le trop perçu de loyer résultant de la réduction 
octroyée. Dans la cause C/6176/2014 (demande de diminution de loyer), les 
locataires ont conclu à ce que le Tribunal dise que le loyer de l'arcade est fixé à 
11'784 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er février 2014 et à ce que la 
bailleresse soit condamnée à leur restituer le trop-perçu de loyer en découlant. 
q. Par courrier du 4 avril 2014, la régie a mis en demeure E______ et F______ de 
changer l'affectation du studio avant le 30 juin 2014, de façon à ce qu'il soit 
exclusivement utilisé à des fins d'habitation, et de libérer la buanderie de 


- 10/29 - 
 
C/6174/2014 
l'immeuble avec effet immédiat, sous menace de procéder à la résiliation de leur 
bail au sens de l'article 257f CO. 
Par pli du 8 mai 2014, E______ s'est plainte à la régie de trois nouveaux incidents 
impliquant I______. En particulier, celui-ci avait insulté une amie de l'un des 
locataires de l'immeuble et avait également pris à partie le personnel du salon de 
coiffure. 
r. Le 18 juin 2014, I______ a déposé une plainte pénale à l'encontre de E______ 
du chef d'instigation à faux témoignage. La procédure pénale s'est soldée par une 
ordonnance de non-entrée en matière du 12 septembre 2014. 
s. Par ordonnance du 20 août 2014, le Tribunal a notamment ordonné la jonction 
des causes C/6174/2014, C/6175/2014 et C/6176/2014 sous le numéro de cause 
C/6174/2014. 
Dans sa réponse du 19 septembre 2014, la bailleresse a conclu à la libération de la 
totalité des loyers consignés en sa faveur et au déboutement des locataires de 
toutes leurs conclusions. 
Lors de l'audience du 12 novembre 2014 du Tribunal, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. La représentante de la bailleresse, tout en admettant 
que les rapports entre E______ et I______ étaient difficiles, a contesté le fait que 
les agissements de ce dernier soient constitutifs d'un défaut de la chose louée. 
Pour la bailleresse, le comportement de I______ n'était qu'une réaction à l'attitude 
de E______. 
Interrogée par le Tribunal, A______ a déclaré ne pas avoir été informée de la 
problématique relationnelle entre E______ et I______ avant les incidents du 
11 janvier 2013. A la suite de ceux-ci, elle avait reçu personnellement des plaintes 
orales de divers locataires concernant E______ qui portaient sur l'accès à la 
buanderie et l'activité professionnelle quasi exclusive exercée par celle-ci dans ces 
lieux, au fait qu'à une reprise au moins le chien de E______ (berger allemand) 
était couché en travers des escaliers, décourageant par là-même les locataires 
d'emprunter l'unique accès pour accéder aux appartements. I_____ _s'était plaint 
auprès d'elle et de la régie de l'installation d'une caméra dans le salon de coiffure 
qui permettait en arrière-plan de filmer la montée des escaliers. Une réunion avec 
la régie, elle-même et E______ avait été organisée à l'issue de laquelle cette 
dernière avait déplacé l'angle de vue de sa caméra. D'autres locataires s'étaient 
plaints que la porte qui donnait accès directement au hall depuis le salon restait 
ouverte, ce qui créait notamment des émanations de shampooing et de teinture. 
E______ laissait la porte de l'immeuble ouverte afin d'aérer le hall, ce qui 
engendrait une dépense énergétique afin de réchauffer les communs de 
l'immeuble. A sa connaissance, la régie n'avait pas relayé ces reproches à 
E______. Avant d'acquérir l'immeuble en 2003, elle avait visité l'ensemble des 


- 11/29 - 
 
C/6174/2014 
locaux et notamment le studio loué aux locataires au 1er étage qui n'était rempli 
que de quelques cartons. Elle était tout à fait consciente depuis cinq-six ans de 
l'existence de cet institut de beauté dans le studio, mais elle partait de l'idée que 
cette affectation était prévue dans le bail. Au début 2014, à la suite de 
l'interpellation de voisins qui s'étonnaient qu'un institut de beauté puisse être 
exploité dans un immeuble, la régie lui avait précisé que ce local était destiné au 
logement. Elle avait dès lors donné instruction que cette affectation soit respectée. 
Lors de l'audience du 30 avril 2015, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire de 
E______. 
 
E______ a déclaré que les portes intérieures du salon et du laboratoire étaient 
laissées ouvertes pendant la journée pour faciliter la mobilité des employés du 
salon. Jusqu'en 2010, les relations entre voisins de l'immeuble étaient très bonnes. 
A cette époque et après avoir été nommée concierge, elle s'était désolidarisée 
d'une procédure intentée par la majorité des locataires contre la bailleresse pour 
une question de frais de chauffage, ce qui lui avait valu le courroux de I______. 
Au printemps 2010, I______ avait commencé par ne plus saluer les employés, 
puis leur avait fait des réflexions désagréables depuis le hall. I______ était présent 
quasiment toute la journée dans la buanderie pour faire des machines à laver et en 
profitait pour insulter les employés et être menaçant envers eux. Il était exact 
qu'un samedi matin elle avait fait forcer la porte de la cave de I______ pour 
récupérer des cartons qu'elle y avait déposés durant les trois ans pendant lesquels 
I______ avait accepté de lui prêter sa cave. 
 
t. Lors des audiences des 30 avril 2015, 23 septembre 2015, 4 décembre 2015 et 
11 mars 2016, le Tribunal a procédé à l'audition de huit témoins. 
 
N______, habitant l'immeuble concerné depuis plus de dix ans, concierge de 
celui-ci avant que E______ ne reprenne la place, a déclaré que ses relations avec 
I______ avaient été bonnes jusqu'à ce qu'il se désolidarise d'une procédure 
judiciaire intentée par quelques locataires contre la bailleresse pour une question 
de frais de chauffage. Depuis lors, I______ le regardait de façon agressive et était 
non respectueux du voisinage, puisqu'il claquait les portes, hurlait de façon quasi 
quotidienne et passait de la musique avec un volume et des basses très forts. Il 
avait été témoin à deux, trois reprises de hurlements de l'intéressé envers les 
employés du salon en raison du fait que E______ s'était plus ou moins appropriée 
la buanderie. Début 2015, l'employée de l'institut de beauté du 1er étage était 
montée lui relater une altercation avec I______ au cours de laquelle elle avait été 
agressée verbalement et prise en photo par ce dernier. Pour sa part, il n'avait 
jamais été dérangé par le comportement de E______ ou de ses employés et il 
n'avait pas non plus assisté à des altercations entre E______ et d'autres locataires, 
étant précisé que cette dernière intervenait parfois devant l'immeuble pour faire 


- 12/29 - 
 
C/6174/2014 
respecter les lieux auprès des adolescents du quartier qui fumaient des joints 
devant la porte. 
 
M______, employé de E______ depuis 2003 dans le salon concerné, a déclaré que 
lorsque cette dernière avait repris la conciergerie de l'immeuble, la bailleresse 
avait donné instruction de surveiller plus particulièrement I______ qui commettait 
des dégradations dans l'immeuble. La propriétaire souhaitait constituer un dossier 
afin de résilier le bail du précité et leur avait demandé d'informer 
systématiquement la régie ou elle-même en cas de nouveaux manquements de 
I______. Fin 2011 ou 2012, après une nouvelle dégradation, une table ronde avait 
été organisée par la bailleresse dans la buanderie à laquelle avaient participé 
A______, K______ de la régie, N______, L______ (ancien locataire dont la 
bailleresse souhaitait aussi se séparer), E______ et lui-même. La bailleresse leur 
avait fait part des constats effectués concernant les dégradations et les nuisances 
sonores en précisant qu'il s'agissait d'un dernier avertissement. A la suite de 
nouvelles dégradations que M______ avait dénoncées, I______ avait commencé à 
le prendre en grippe systématiquement et une nouvelle table ronde avait été 
organisée au poste de Police avec l'intéressé, A______, E______, la Police et 
éventuellement K______, toujours au sujet des dégradations et de son attitude vis-
à-vis des employés du salon. Par la suite, la bailleresse l'avait informé avoir résilié 
le bail de I______ mais avoir ensuite retiré ce congé en raison des coûts liés à la 
procédure. 
 
Début 2013, E______ avait organisé en fin de journée (20h00-20h30 environ) une 
séance avec les employés afin de les rassurer et leur faire part des mesures 
qu'allait prendre la bailleresse en vue de "neutraliser" I______. Le comportement 
de ce dernier occasionnait la terreur parmi eux, au point qu'ils s'organisaient pour 
ne jamais être seuls dans le salon. E______ avait également insisté sur le fait 
qu'ils devaient rassurer la clientèle et faire comme si de rien n'était afin de relancer 
le chiffre d'affaires qui était en baisse en raison de ces incidents. Pendant la 
séance, I______ avait ouvert la porte du salon donnant sur le hall d'entrée et avait 
commencé à vociférer des insultes et à prendre des photos ou filmer avec son 
portable. Il avait ensuite repoussé physiquement E______ qui était intervenue 
pour lui demander gentiment de cesser ses agissements et était sortie dans le hall 
avec lui. Le témoin avait dû intervenir pour protéger la locataire et I______ l'avait 
alors frappé au visage, ce qui l'avait fait tomber à terre, puis lui avait asséné des 
coups de pieds sur la figure et sur le corps, ce qui lui avait fait perdre 
connaissance. Depuis cette agression, M______ était sous antidépresseurs et 
voyait un psychiatre. 
 
Concernant la baisse du chiffre d'affaires, il a précisé que les clientes 
hebdomadaires avaient espacé leurs rendez-vous pour ne venir qu'une fois par 
mois, tout en précisant qu'elles reviendraient volontiers chaque semaine si le 
problème avec I______ était résolu ou si le salon se déplaçait dans une nouvelle 


- 13/29 - 
 
C/6174/2014 
arcade. Cette situation stressante et conflictuelle avec I______ avait engendré des 
arrêts maladie longue durée pour dépression de deux ou trois collaborateurs, 
lesquels avaient par la suite donné leur congé, ainsi que le déplacement d'un 
employé dans l'autre salon que la locataire exploitait. La démission d'un employé 
entraînait la perte de la clientèle attachée à son coiffeur. Depuis quelques 
semaines, lorsque E______ venait au salon le lundi, elle était systématiquement 
attendue et agressée physiquement par I______ qui la bousculait et l'intimidait. 
Pour compliquer la situation, A______ avait récemment autorisé ce dernier à 
parquer son vélo dans la buanderie, causant par là même plus d'interaction avec 
les employés. 
 
K______, gérant technique auprès de la régie représentant la bailleresse, a déclaré 
que, selon lui, les problèmes entre E______ et I______ avaient débuté trois ou 
quatre ans auparavant lorsque ce dernier avait accusé la locataire de lui avoir volé 
des affaires dans sa cave. Il avait par lui-même constaté des comportements 
inconvenants de I______ concernant l'immeuble, notamment le fait d'avoir 
débarrassé un sofa de son appartement en le mettant sur la marquise du bâtiment 
et le fait d'avoir collé les boutons de la machine à laver afin d'éviter d'être dérangé 
pendant la nuit par le bruit de celle-ci. Un autre habitant, N______, s'était plaint 
de ce dernier fait, ainsi que des nuisances sonores engendrées par I______. 
K______ a confirmé avoir participé à deux ou trois tables rondes dont une dans 
les locaux de la Police avec E______ et I______ concernant notamment les 
nuisances occasionnées par ce dernier aux employés du salon. 
 
Suite aux plaintes de I______ concernant l'installation d'une caméra par le salon 
qui permettait d'apercevoir les locataires passant dans le hall, E______ avait 
déplacé l'angle de celle-ci afin d'éviter que les locataires n'apparaissent sur le film. 
S'agissant des plaintes de I______ du fait que la porte du salon restait ouverte ce 
qui entrainait la diffusion d'odeurs de produits de coiffure, K______ a indiqué que 
depuis quinze ans qu'il gérait cet immeuble, y compris à l'époque des anciens 
locataires du salon, la porte restait ouverte sans que cela n'engendre des nuisances 
ou des plaintes des voisins. Concernant le reproche formulé par I______ et un 
ancien locataire (L______) à l'encontre du salon du fait qu'il faisait une utilisation 
excessive de la buanderie, K______ a déclaré que les anciens locataires utilisaient 
également une partie de la buanderie à titre privatif, notamment une machine à 
café. Le salon de coiffure avait la jouissance exclusive du WC et du réduit situés 
dans la buanderie. Ces locaux avaient toujours été occupés partiellement par les 
exploitants du salon de coiffure. Lorsque ces occupations devenaient trop 
intrusives, il demandait à E______ de bien vouloir mettre de l'ordre et dégager de 
la place, ce qu'elle faisait immédiatement. Les locataires I______ et L______ 
reprochaient également à E______ d'organiser des apéritifs dans le salon après le 
travail. A l'exception d'une fois où I______ avait haussé le ton lors d'une des 
tables rondes, il n'avait pas été témoin d'altercations particulières devant 
l'immeuble ou dans les environs. 


- 14/29 - 
 
C/6174/2014 
 
Le motif du congé notifié à I______ résidait dans les nombreuses altercations et 
agressions qu'il avait eues avec les employés du salon, dont la régie considérait 
qu'il en était le responsable. Pour sa part, il estimait que le congé était justifié. Les 
comportements de I______ ayant fondé le congé avaient perduré à tout le moins 
jusqu'à fin 2014. Concernant 2015, il n'avait pas reçu de nouvelles plaintes. Le 
retrait du congé donné à I______ avait été décidé par A______ uniquement pour 
des motifs économiques, cette dernière ne voulant pas assumer les frais d'avocat 
pour cette procédure. Ce retrait du congé ne résidait pas dans l'absence de 
réalisation des conditions de résiliation ni sur le fait que A______ aurait alors 
considéré que les problèmes entre I______ et E______ n'étaient qu'une brouille 
entre locataires. Contractuellement, le bail concernant le studio du 1er étage avait 
une affectation d'institut de beauté. Précédemment, ce local avait été loué à usage 
d'habitation. 
 
O______, employée de G______ depuis mai 2007 en tant qu'esthéticienne dans le 
studio du 1er étage, a déclaré que jusqu'en 2011-2012, tous les employés du salon 
s'entendaient très bien avec l'ensemble des locataires. A partir de 2011-2012, 
I______, avec lequel elle avait entretenu des rapports amicaux jusque-là, était 
devenu plus distant et froid et avait commencé à claquer les portes très souvent, 
s'était mis à épier tant les employés que les clients du salon de coiffure en se 
positionnant devant la vitrine et faisant de même avec les employés dans les 
communs, notamment la buanderie. Le changement d'attitude de I______ était 
peut-être lié au fait que E______ avait fait forcer la porte de la cave de ce dernier 
pour récupérer des affaires qu'il avait accepté d'entreposer dans celle-ci et qu'il ne 
voulait par la suite plus lui rendre. Il leur reprochait par ailleurs de s'accaparer la 
buanderie de façon exclusive, de fumer à l'intérieur, de lui prendre de l'électricité 
et de mettre des produits étrangers dans ses lessives. S'agissant de la buanderie, 
O______ a précisé que la machine à laver et le sèche-linge du salon étaient 
branchés à la prise des WC et étaient utilisés deux à trois fois par jour s'agissant 
de la machine à laver et une fois par semaine en période hivernale pour le sèche-
linge. Durant toute cette période et encore au jour de l'audience, pendant les rares 
jours où E______ était présente dans le salon, I______ la menaçait ou l'insultait ce 
qui obligeait cette dernière à répondre. Lors de la réunion du personnel du 11 
janvier 2013, les choses avaient dégénéré lorsque E______ avait demandé à 
I______, qui se tenait devant les vitrines du salon, d'arrêter de les filmer. 
M______ était intervenu et il avait reçu des coups de pied de I______ à la tête ou 
au ventre. 
 
Les comportements déviants de I______ étaient pesants et quasiment quotidiens. 
Celui-ci étant imprévisible, elle tentait de l'éviter, par crainte de ce qu'il pouvait 
faire. Compte tenu des problèmes rencontrés avec ce dernier, elle regardait 
régulièrement les offres d'emploi. Au moins cinq employés du salon avaient 
donné leur démission en raison des agissements de I______. Durant le dernier été, 
l'électricité avait été coupée dans la buanderie de sorte qu'ils ne pouvaient plus 


- 15/29 - 
 
C/6174/2014 
utiliser le laboratoire couleur, le WC, le micro-onde ainsi que le lave-linge. 
S'agissant des plaintes des autres habitants de l'immeuble à l'encontre du salon, 
notamment d'une pétition du 22 juillet 2015, O______ a déclaré que les employés 
du salon étaient fréquemment présents dans la buanderie et qu'il était arrivé 
occasionnellement que des étendoirs à linge, des cartons de marchandises, un 
chien ou des poussettes de clients soient entreposés dans le hall d'entrée de 
l'immeuble. 
 
P______, employée du salon depuis mars 2013, a déclaré rencontrer d'importantes 
difficultés dans l'exercice de son travail à la suite des problèmes survenus avec 
I______ et travailler avec une boule au ventre et un stress important, ce dernier lui 
faisant peur. I______ vociférait presque quotidiennement dans le hall et la 
buanderie, mais plus régulièrement le samedi, et claquait la porte d'entrée de 
l'immeuble et de son appartement. Il prenait souvent des photos de la buanderie. 
Ce comportement effrayait les clients qui ne revenaient pas, au point qu'ils avaient 
dû appeler la Police plusieurs fois. Elle avait été témoin de l'agression physique de 
I______ envers M______ ainsi que de multiples agressions verbales, la plupart du 
temps à l'encontre de ce dernier. Depuis ladite agression, I______ prenait plaisir à 
traiter régulièrement M______ de "chien" de E______, à agresser verbalement le 
personnel et à vociférer dans le hall et la buanderie. S'agissant des pétitions 
signées par d'autres locataires, il était faux de dire que les employés du salon 
étaient méprisants à l'égard des autres habitants et qu'ils étaient la cause de 
nuisances pour ceux-ci. Il lui arrivait parfois de fumer dans la buanderie, de laisser 
une tasse à café dans l'évier, quelques cheveux ou du linge, mais cette pièce était 
rangée en fin de journée. Les autres locataires pouvaient y venir faire librement 
leur lessive. 
 
I______, électricien, a déclaré avoir été un très bon ami de E______ et un client 
de l'institut. Les choses avaient changé quand elle était devenue concierge de 
l'immeuble puisqu'elle avait occupé tout l'espace du laboratoire avec les produits 
de coiffure, alors qu'auparavant les affaires de conciergerie s'y trouvaient aussi, et 
que le WC était depuis utilisable exclusivement par le salon. Par ailleurs, entre 
autre cause de tension, il y avait eu le fait que E______ avait forcé la porte de sa 
cave pour récupérer des cartons qu'il refusait de lui rendre tant qu'elle ne lui 
rendait pas un échafaudage qu'il lui avait prêté. Il avait déposé une plainte pénale 
pour ces faits. Depuis, elle l'insultait quand il passait. Il avait également été 
choqué par le fait qu'elle avait insulté d'autres personnes. S'agissant de 
l'altercation du 11 janvier 2013, il était descendu de chez lui après avoir entendu 
des insultes pour prendre des photos destinées à la régie et démontrant qu'un 
apéritif avait lieu dans le salon. 
 
L______, domicilié dans l'immeuble concerné de 2001 à octobre 2013, a déclaré 
que ses relations avec E______ étaient bonnes à l'exception d'une fois, à la suite 
de son audition par le Ministère public, où elle l'avait interpellé de façon 


- 16/29 - 
 
C/6174/2014 
énergique. Les relations entre les autres locataires et le salon étaient excellentes. 
Peu avant qu'il quitte l'immeuble, la bonne relation entre I______ et E______ 
s'était détériorée, de sorte qu'il était usuel d'entendre ceux-ci s'insulter 
réciproquement. 
 
Q______, domicilié dans l'immeuble concerné de 2007 à fin 2012, a déclaré que 
les relations avec E______ avaient toujours été quelque peu tumultueuses en 
raison de son caractère fort et agressif. Au cours de soirées passées entre les 
locataires et les employés du salon, E______ finissait par l'insulter et lui faire des 
attouchements. Par la suite, il avait vu E______ agresser des tiers à trois reprises 
et insulter I______. 
u. Par avis officiels du 19 août 2015, le bail de l'arcade a été résilié pour le 
30 septembre 2015, subsidiairement pour le 29 février 2016 et, plus 
subsidiairement encore pour le 31 août 2017, et celui du studio pour le 
30 septembre 2015, subsidiairement pour le 31 décembre 2015. 
v. Les 22 juillet et 30 septembre 2015, deux pétitions d'habitants de l'immeuble 
ont été adressées à la régie, faisant état de désagréments provenant de 
l'exploitation du salon de coiffure. 
w. Par ordonnance du 3 septembre 2015, le Tribunal a ordonné la modification de 
la qualité de la partie bailleresse en ce sens que celle-ci était désormais composée 
de A______, D______ et C______, ces derniers étant devenus propriétaires de 
l'immeuble concerné le 27 juillet 2015. 
 
Lors de l'audience du 11 mars 2016, E______ a confirmé avoir été condamnée par 
ordonnance pénale pour des insultes proférées à l'encontre de I______ le 4 
septembre 2015, mais avoir fait opposition à cette ordonnance. Le Tribunal a 
imparti aux parties un délai pour le dépôt de pièces complémentaires. 
 
Lors de l'audience de débats du 29 avril 2016, les parties ont plaidé, persistant 
dans leurs conclusions respectives et la cause a été gardée à juger à l'issue de 
celle-ci. 
 
x. Le 23 février 2016, le Ministère public a rendu une ordonnance pénale et une 
ordonnance de non-entrée en matière partielle (P/4______) et reconnu E______ 
coupable d'injure à l'encontre de I______. 
 
A la suite de l'opposition formée par E______ contre ladite ordonnance pénale, le 
Ministère public a adressé, le 5 juillet 2016 à E______ et I______ un avis de 
prochaine clôture de l'instruction, une ordonnance de classement devant être 
prochainement rendue en faveur de E______. 


- 17/29 - 
 
C/6174/2014 
y. Le 8 février 2016, un acte d'accusation a été adressé au Tribunal de police à 
l'encontre de I______(P/3______), lui reprochant de s'être rendu coupable de rixe 
(art. 133 al. 1 CP), de lésions corporelles simples (art. 123 al. 1 CP) causées à 
M______ le 11 janvier 2013 et à E______ le 19 décembre 2013, de dénonciation 
calomnieuse (art. 303 CP) pour avoir déposé plainte pénale le 18 juin 2014 contre 
E______, et de contrainte (art. 181 CP) pour avoir entre septembre 2012 et le 
3 novembre 2014 adopté un comportement perturbateur à l'égard de celle-ci, du 
personnel du salon de coiffure et de la clientèle dans le dessein d'amener E______ 
à cesser l'exploitation de son commerce. 
z. Par attestation du 7 mars 2016, N______ a certifié que E______ ne lui avait 
jamais arraché de cheveux ni de cuir chevelu, soulignant que Q______ adoptait 
des comportements anormaux et que celui-ci avait été interné à Belle-Idée en 
raison de problèmes psychiatriques. 
Le 17 mars 2016, E______ a déposé plainte pénale à l'encontre de Q______ pour 
diffamation, calomnie et faux témoignage. 
Par arrêt du 29 août 2016, la Chambre pénale de recours de la Cour de justice 
(ACPR/5______ - P/6______) a admis le recours formé par A______ contre 
l'ordonnance de non-entrée en matière rendue le 8 décembre 2015 par le Ministère 
public et a renvoyé la procédure à celui-ci pour ouverture d'une instruction 
(concernant la soustraction d'énergie par les locataires). 
Par ordonnances pénale et de non-entrée en matière partielle du Ministère public 
du 12 octobre 2016 (P/7______), D______ et C______ ont été reconnus 
coupables d'insoumission à une décision de l'autorité (art. 292 CP) et 
d'inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires 
d'habitations et de locaux commerciaux (art. 325bis CP), pour avoir agi en 
violation des ordonnances rendues par le Tribunal des baux et loyers leur 
interdisant de modifier d'une quelconque manière la situation actuelle de la 
buanderie et des locaux annexes et pour avoir résilié les contrats de bail des 
locataires le lendemain de l'ordonnance du Tribunal des baux et loyers du 18 août 
2015, faisant droit aux conclusions des locataires. 
Par ordonnance de non-entrée en matière du même jour, le Ministère public a 
retenu que les éléments constitutifs des infractions de dénonciation calomnieuse et 
d'induction de la justice en erreur n'étaient pas réunies, de sorte qu'il ne se 
justifiait pas de donner suite à la plainte déposée par D______ et C______ à 
l'encontre de E______. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 


- 18/29 - 
 
C/6174/2014 
 
La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a 
et al. 2 CPC). 
 
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. La 
détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure 
devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, Les grands thèmes 
pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Commentaire bâlois, 
2ème éd., 2013, n. 9 ad art. 308 CPC). 
 
1.2 Dans le cas d'espèce, les dernières conclusions des intimés en première 
instance portaient sur le paiement d'une réduction de loyer de 30%, dès le 1er août 
2012 jusqu'à complète élimination du défaut, pour les deux locaux commerciaux, 
représentant respectivement soit 300 fr. et 159 fr. par mois. Du 1er août 2012 
jusqu'au 29 avril 2016 (date à laquelle la cause été gardée à juger en première 
instance), ladite réduction correspond à 20'655 fr. Les appelants avaient conclu au 
déboutement des intimés de toutes ses conclusions. La valeur litigieuse est ainsi 
largement supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.3 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
 
Il en va de même des écritures responsives des intimés (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 
314 al. 1 CPC) ainsi que les déterminations subséquentes des parties (ATF 138 I 
154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). En particulier, la 
détermination spontanée des intimés du 7 novembre 2016 a été adressée à la Cour 
dans les dix jours suivants la communication de la duplique des appelants (ATF 
139 I 189 consid. 3.2 138 I 484 consid. 2 p; 138 I 154 consid. 2.3.3; arrêt du 
Tribunal fédéral 4D_79/2014 du 23 janvier 2015 consid 2). 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
 
1.5 Par économie de procédure, les deux appels seront traités dans le même arrêt 
(art. 125 CPC). A______ sera désignée comme l'appelante et D______ et 
C______ comme les appelants. 
 
1.6 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de 
première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes 
maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 
consid. 2.1; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad 
art. 316 CPC). Selon l'article 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée 


- 19/29 - 
 
C/6174/2014 
s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer en ce qui concerne la 
consignation du loyer ou du fermage et la protection contre les loyers ou les 
fermages abusifs. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 
let. a CPC). 
2. 
La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2ème éd. 2013, n. 26 ad art. 317 CPC). 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
 
2.2 En l'espèce, la pièce nouvelle produite par les appelants le 1er juillet 2016 
(n. 7) est recevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, dès lors qu'elle a 
été établie postérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger en 
première instance. Tel est également le cas de la pièce n. 27 versée le 31 octobre 
2016. Quant aux pièces n. 25 et 26 produites le 3 octobre 2016, elles sont 
également recevables, car elles concernent des faits notoires, qui n'ont pas à être 
prouvés (art. 151 CPC; ATF 135 III 88 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_561/2011 du 19 mars 2012 consid 5.3.). 
 
La pièce n. 10 versée par l'appelante le 6 septembre 2016 est recevable dès lors 
qu'elle a été établie le 29 août 2016 et produite sans délai. 
 
S'agissant des titres produits par les intimés (n. 95 à 98) dans le cadre de l'appel 
formé par D______ et C______, ils sont tous recevables, pour avoir été établis 
après la mise en délibération de la cause devant les premiers juges. Il en va de 
même de ceux produits dans le cadre de l'appel formé par A______ (n. 95 à 104). 
 
Les pièces n. 8 à 14 du 6 septembre 2016 des appelants produits dans le cadre de 
l'appel de A______ sont recevables car elles datent de juillet et août 2016 et ne 
pouvaient pas être versées à l'appui de leur propre appel. Les pièces n. 16, 23 et 24 
font partie de la procédure. En revanche, les titres n. 15 et 17 à 22 sont 
irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant, dès lors qu'ils ont été 
établis entre 2003 et 2012 et devaient être produits en première instance déjà. 
3. 
Les appelants sollicitent des mesures d'instruction complémentaires, à savoir 
l'audition de témoins et/ou la production de pièces complémentaires. 
 
3.1 L'instance d'appel peut librement décider d'administrer des preuves (art. 316 
al. 3 CPC) - parmi lesquelles figure l'interrogatoire des parties (art. 191 ss CPC) - 
notamment lorsqu'elle estime opportun de renouveler leur administration, de 
procéder à l'administration d'un moyen nouveau ou d'instruire à raison de 
conclusions et/ou de faits nouveaux (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du 


- 20/29 - 
 
C/6174/2014 
Tribunal fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 consid. 4; JEANDIN, op. cit., n. 5 
ad art. 316 CPC). 
 
3.2 En l'espèce, la Cour retient que les appelants n'exposent pas les raisons pour 
lesquelles l'audition de témoins serait nécessaire, ni sur quels points les témoins 
devraient être entendus. Il en va de même s'agissant de la production de pièces 
complémentaires. Par ailleurs, les parties ont versé à la procédure de nombreux 
titres, donc certains sont très récents. La cause est ainsi en état d'être jugée. 
Partant, il ne sera pas donné suite aux conclusions des appelants. 
4. 
L'appelante et les appelants requièrent l'annulation des ch. 1 et 2 du dispositif du 
jugement, en tant qu'il a fixé le loyer à 11'382 fr. par année, charges non 
comprises, dès le 1er mai 2014, et condamné à rembourser le trop-perçu de loyer 
en découlant. 
 
Leurs appels respectifs ne comportent toutefois aucun développement, ni aucune 
motivation, que ce soit dans la partie EN FAIT ou dans la partie EN DROIT, de 
sorte l'appel dirigé contre lesdits chiffres du jugement est irrecevable 
(REETZ/THEILER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [éd.], 3ème éd., 2016, n. 12 et n. 38 ad 
art. 311 CPC). 
5. 
L'appelante et les appelants reprochent au Tribunal d'avoir, d'une part, retenu que 
le comportement de I______ était constitutif d'un défaut de la chose louée, et, 
d'autre part, que le défaut n'était pas imputable aux intimés. 
 
5.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose "dans un état approprié à l'usage pour 
lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état" (art. 256 al. 1 CO). En vertu de 
l'article 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas 
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction 
proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en 
charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire assume le fardeau de la 
preuve en vertu de l'article 8 CC (AUBERT, in BOHNET/MONTINI, Droit du bail à 
loyer, Bâle, 2010, n. 14 ad art. 259a CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 
2008, p. 248). 
 
A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en 
raison d'un défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur 
(AUBERT, op. cit., n. 13 ad art. 259a CO; LACHAT, op. cit., p. 249). 
 
Il importe peu que le défaut échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur 
(arrêts du Tribunal fédéral 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 2; 
4C.527/1996 du 29 mai 1997, publié in SJ 1997 p. 661, consid. 3a p. 664 s.; 


- 21/29 - 
 
C/6174/2014 
WEBER, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5ème éd., 2011, n. 1 ad 
art. 259d CO). 
 
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-
ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 
l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 
lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-
à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 
approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016 consid. 7; MONTINI/BOUVERAT, in Droit 
du bail à loyer, n. 1 ad art. 256 CO; LACHAT, op. cit., p. 216). 
 
Les parties peuvent convenir expressément ou tacitement de l'usage qui sera fait 
de la chose louée. Les règles habituelles d'interprétation des contrats sont 
applicables (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références). L'utilisation adoptée 
par le locataire sur une longue période sans opposition du bailleur peut refléter un 
accord tacite (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 25 ad 
art. 256 CO; avec des réserves, WEBER, in Basler Kommentar, 5e éd. 2011, n. 3 ad 
art. 256 CO et HIGI, Commentaire zurichois, n. 20 ad art. 256 CO). A défaut 
d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées; 
MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 31 ad art. 256 CO; HIGI, op. cit., n. 13 ad 
art. 256 CO). 
 
La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'"état 
approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 
28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.527/1999 du 29 mai 1997 consid. 3a, in SJ 1997 
661). 
 
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de construction, le montant du loyer, 
l'évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, XIIème Séminaire sur le droit du 
bail, p. 23-24; LACHAT, op. cit., p. 219; HIGI, op. cit., n. 28 ad art. 258 CO; 
TERCIER/FAVRE/BUGNON, Les contrats spéciaux, 4ème éd. 2009, n. 2098). 
 
Il est admis que les désagréments causés par des voisins ou des tiers qui excèdent 
les limites de la tolérance constituent un défaut de la chose louée (TF in CdB 2000 
p. 21 consid. 2c; TF in SJ 1986 p. 195 consid. 1b), notamment le comportement 
inapproprié d'un locataire d'un l'immeuble pour les autres locataires (arrêts du 


- 22/29 - 
 
C/6174/2014 
Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; du 29 mai 1997 
consid. 3a, publié in SJ 1997 p. 661 ss). 
 
Les scandales répétés d'un locataire de l'immeuble constituent pour les autres 
locataires un défaut de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 
26 novembre 2001 consid. 3dd). 
 
5.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, 
d'une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, 
les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire 
les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la 
réduction de loyer. 
 
Pour justifier une réduction de loyer, le défaut doit être de moyenne importance. 
La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour 
cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit 
d'une atteinte permanente (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 
2016 consid. 7; 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1; ATF 135 III 345 
consid. 3.2). 
 
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en œuvre 
par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 consid. 3.2). Il n'y a donc 
pas lieu de soumettre l'un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions 
d'exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au 
locataire en matière de défaut de la chose louée poursuivent le même but, soit 
rétablir l’équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (HIGI, 
op. cit., n. 5 et 11 ad art. 259d CO). En outre, le locataire n’a pas à respecter une 
priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne s'excluent pas 
(SVIT-KOMMENTAR, Das Schweizerische Mietrecht, 3ème éd. 2008, n. 5 
ad art. 259a CO; HIGI, op. cit., n. 13 ad art. 259a CO). 
 
Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la 
chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (LACHAT, op. cit., 
p. 226). En revanche, un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considé-
rablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). 
Tel est notamment le cas, lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou 
ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, 
salle de bains) pendant un certain temps. En matière commerciale, un défaut est 
grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas visible durant une certaine 
période (LACHAT, op. cit., p. 225). 
 
Excepté le cas où la chose est totalement inutilisable, le défaut doit être qualifié de 
grave lorsqu'il met en danger les intérêts vitaux du locataire ou de sa famille et de 
ses voisins, notamment leur santé et leur intégrité corporelle (AUBERT, op. cit., 
n. 40 ad art. 258 CO; LACHAT, op. cit., p. 225; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 


- 23/29 - 
 
C/6174/2014 
Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 52 p. 198; LACHAT, op. cit., chap. 9 
n. 2.6 et les références sous note 72). Cet auteur donne comme exemple d'un 
défaut grave un locataire qui agresse régulièrement ses voisins (LACHAT, loc. cit.). 
 
5.3 Le défaut ne doit toutefois pas pouvoir être imputé au locataire qui s'en 
prévaut ou à une personne dont il répond (cf. art. 259a al. 1 CO; LACHAT, op. cit., 
p. 146). Un défaut est imputable au locataire lorsque celui-ci ou une personne 
dont il répond l'a provoqué, notamment par un comportement contraire au contrat 
(SVIT-KOMMENTAR, op. cit., n. 4 ad art. 259a CO), par exemple si le locataire a 
violé ses devoirs de diligence au sens de l'art. 257f CO (ZÜST, Die Mängelrechte 
des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St.-Gall 1992, p. 35; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.106/2002 du 18 juin 2002 consid. 3.2). 
 
5.4 En vertu de l'article 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
 
Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoit pas expressément, le 
locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer (suppression de 
loyer). Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que 
le loyer puisse être supprimé. Tel peut être le cas lorsque des travaux sont 
entrepris qui excluent l'exploitation du commerce du locataire (LACHAT, op. cit., 
p. 257 et note de bas de page n. 71). 
 
Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède selon la méthode dite 
«proportionnelle». On compare l'usage actuel de la chose louée, affectée de 
défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres 
termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction 
effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre entre les prestations des 
parties (ATF 130 III 504, consid. 4.1; AUBERT, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO, 
p. 363; LACHAT, op. cit., p. 257). La réduction de loyer que peut exiger le 
locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se 
détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir 
l'équilibre des prestations entre les parties (cf. ATF 126 III 388 consid. 11c 
p. 394). Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment 
lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 
et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_472/2015 du 6 janvier 2016 consid. 7; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 
consid. 3.5). Dans ce cadre, il convient également de tenir compte de la 
destination des locaux, laquelle joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 
consid. 2.4). 


- 24/29 - 
 
C/6174/2014 
 
La réduction du loyer est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il 
l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en 
informe. Le droit à la réduction du loyer cesse lorsque le bailleur a procédé aux 
réparations nécessaires, ou quand le défaut prend fin de lui-même (AUBERT, op. 
cit., n. 15 ad art. 259d CO; LACHAT, op. cit., p. 260). 
 
La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires 
(LACHAT, op. cit., n. 11.3.6 p. 258; SVIT-KOMMENTAR, op. cit., n. 20 ad 
art. 259d CO). 
 
En ce qui concerne la casuistique, une réduction de loyer de 25% a été accordée 
en raison de deux voisins bruyants, lesquels salissaient également les parties 
communes de l'immeuble (CJ GE, DB 2000 n. 9). 
 
Une réduction de loyer de 20% a été octroyée à un locataire dont le sommeil était 
perturbé par le bruit provenant de son voisin (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.65/2002 du 31 mai 2002 consid. 3c). Une réduction de même quotité a été 
fixée s'agissant de troubles dans l'usage d'un appartement dus au bruit d'une 
boucherie (CJ GE arrêt du 12 novembre 1984 X. c/ P.). 
 
Une réduction de 15% a été consentie à un locataire subissant des nuisances 
causées par les locataires du logement contigu (ACJC/111/1990 du 10 septembre 
1990 X. c/ S.). Un tel pourcentage a également été accordé à un locataire souffrant 
de nuisances sonores (vibrations) provenant du système de ventilation d'un 
restaurant (ACJC/624/2006 du 12 juin 2006 S. c/ H.). 
 
Les nuisances sonores (discussions, interjections, cris et altercations) provenant, le 
week-end et essentiellement en été, de personnes sortant de la discothèque d'un 
immeuble d'habitation ont justifié une réduction de loyer moyenne (sur toute 
l'année) de 15% (ACJC/722/2008 du 16 juin 2008). Enfin, des bruits perceptibles 
dans la chambre à coucher, attribués à la chaufferie, et troublant le sommeil du 
locataire ont donné lieu à une réduction de 15% (Arrêt du Tribunal fédéral 
4C.65/2002 du 31 mai 2002, consid. 3). 
 
5.5 L'application du droit est arbitraire lorsque la décision attaquée est en 
contradiction claire avec la situation effective, lorsqu'elle viole de façon crasse 
une norme ou un principe juridique indiscuté ou encore lorsqu'elle heurte de 
manière choquante le sentiment de justice. La décision doit être insoutenable dans 
son résultat, et non pas seulement dans sa motivation. L'arbitraire ne résulte pas 
du seul fait qu'une autre solution serait concevable, ou même préférable (ATF 137 
I 1 consid. 2.4). 
 
5.6 Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'être entendu comprend en 
particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une décision ne soit 
prise à son détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 


- 25/29 - 
 
C/6174/2014 
la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, 
d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 135 II 286 
consid. 5.1; 135 I 187 consid. 2.20; 129 II 497 consid. 2.2). 
 
Le droit d'être entendu impose au juge de motiver sa décision, afin que le 
destinataire puisse en saisir la portée et, le cas échéant, l'attaquer en connaissance 
de cause (ATF 136 I 184 consid. 2.2.1). Pour répondre à cette exigence, il suffit 
que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur 
lesquels il a fondé sa décision (ATF 137 II 266 consid. 3.2; 136 I 229 consid. 5.2). 
Il n'est pas tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, mais peut 
se limiter à ceux qui lui apparaissent pertinents (ATF 138 IV 81 consid. 2.2; 
137 II 266 consid. 3.2; 136 I 229 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_12/2013 du 8 mars 2013 consid. 4.1 in fine et 5A_778/2012 du 
24 janvier 2013 consid. 5.2). 
 
Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation 
entraîne l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du 
recours sur le fond (ATF 137 I 195 consid. 2.2). 
 
Par exception au principe de la nature formelle du droit d'être entendu, la 
jurisprudence admet qu'une violation de ce dernier principe est considérée comme 
réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant 
une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité 
précédente et pouvant ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations 
juridiques de la décision attaquée (ATF 133 I 201 consid. 2.2; 129 I 129 
consid. 2.2.3; 127 V 431 consid. 3d/aa; 126 V 130 consid. 2b). 
 
5.7 Dans le cas d'espèce, il ressort tant des titres versés à la procédure que des 
enquêtes que l'intimée E______ a rencontré des difficultés avec un autre habitant 
de l'immeuble, I______. Elle a, par un premier courrier du 17 juillet 2012, 
informé la régie de ce que celui-ci avait insulté le personnel du salon de coiffure à 
deux reprises, en son absence. Depuis lors, elle a régulièrement fait état des 
comportements inappropriés adoptés par le précité. 
 
Il ressort de la procédure que presque quotidiennement, I______ a claqué les 
portes de son logement et celle de l'entrée de l'immeuble, a hurlé dans les parties 
communes et qu'il a, à de très nombreuses reprises, agressé verbalement plusieurs 
employés des intimés (salon de coiffure et institut de beauté), ce que les témoins 
ont confirmé (N______, M______, K______, O______, P______). 
 
La Cour retient par ailleurs que I______ a causé tant à l'intimée qu'à l'un des 
employés de celle-ci des lésions corporelles, lesquelles ont été attestées tant par 
des constats médicaux que par les témoignages et que par les autres titres versés à 
la procédure (O______, M______). De plus, bien que le résultat de la procédure 
pénale ne soit pas définitif, il y a lieu de relever que l'acte d'accusation du 


- 26/29 - 
 
C/6174/2014 
Ministère public du 8 février 2016 adressé au Tribunal de police le 8 février 2016 
reproche au précité de s'être rendu coupable de rixe, de lésions corporelles 
simples, de dénonciation calomnieuse et de contrainte. 
 
La Cour retient pour le surplus que le comportement de I______ a eu des 
conséquences directes et négatives sur l'exploitation des commerces des intimés. 
En effet, les clients, qui se rendaient dans la buanderie, soit pour aller aux 
toilettes, soit pour boire un café, ont été apeurés et effrayés en raison des 
vociférations et des photographies de I______, et ne fréquentaient ensuite plus le 
salon de coiffure (témoins P______). 
 
Il y a de plus lieu de prendre en considération que tous les employés avaient peur 
de I______(témoins M______, O______, P______) et que de nombreux employés 
des intimés ont donné leur démission, en raison des problèmes rencontrés avec 
celui-ci (témoins M______, O______), démissions entraînant une perte de 
clientèle attachée à son coiffeur (témoin M______). 
 
Le contrat de bail de I______ a été résilié en janvier 2013 pour violation de son 
devoir de diligence. Le témoin K______, gérant technique de l'immeuble, a 
confirmé que le motif de la résiliation consistait dans les nombreuses altercations 
et agressions qu'il avait eues avec les employés du salon, dont la régie estimait 
qu'il était responsable. Ce témoin a pour le surplus précisé que le congé avait été 
retiré par l'appelante uniquement pour des motifs économiques dès lors qu'elle 
n'entendait pas assumer des honoraires d'avocat en lien avec la procédure de 
contestation du congé. C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que la 
notification d'un congé à I______ démontrait que la bailleresse considérait que le 
comportement de celui-ci était inadmissible, enfreignant son devoir de diligence. 
 
Par conséquent, au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, les manquements 
- dont certains sont graves - répétés aux égards dus aux autres habitants de 
l'immeuble et à la clientèle des intimés constituent un défaut de la chose louée. 
 
Le défaut doit être considéré comme grave, au vu de la jurisprudence du Tribunal 
fédéral citée ci-avant, compte tenu des incidences que ce défaut engendre sur les 
activités commerciales des intimés. 
 
L'appelante et les appelants soutiennent que le défaut est imputable aux intimés. 
La Cour relève qu'un autre locataire de l'immeuble s'est également plaint, depuis 
janvier 2013 à tout le moins, des nuisances causées par I______ (claquements de 
portes durant la journée et la nuit notamment) (témoins K______, N______). Par 
ailleurs, l'appelante avait requis de l'intimée, lorsqu'elle avait débuté la 
conciergerie de l'immeuble, de surveiller ce locataire (témoin M______), lequel 
commettait des dégradations et engendrait des nuisances sonores (témoin 
K______). 


- 27/29 - 
 
C/6174/2014 
 
Même si l'intimée a, de force, récupéré des affaires qui lui appartenaient et qu'elle 
avait entreposées dans la cave de I______, ce seul comportement ne saurait 
justifier les violations régulières et répétées de celui-ci de son devoir de diligence, 
que ce soit envers les intimés, les employés de ceux-ci ou encore les clients des 
deux commerces des intimés. Avec le Tribunal, la Cour retient ainsi que le 
comportement de I______ n'est pas imputable aux intimés. En ce qui concerne 
l'utilisation de la buanderie, que celui-ci qualifie d'abusive, il résulte des enquêtes 
que le salon de coiffure, comme cela prévalait avec les anciens locataires de celui-
ci, utilisait depuis de nombreuses années une partie de la buanderie à titre privatif 
et avait la jouissance exclusive du WC et du réduit situés dans ladite buanderie. 
Par ailleurs, depuis plus de quinze ans, la porte du salon de coiffure, donnant dans 
les parties communes de l'immeuble, restait ouverte. Il s'ensuit que les intimés 
n'ont pas modifié l'usage qu'ils en faisaient, depuis le début du contrat de bail. 
 
Par conséquent, les intimés ont démontré l'existence d'un défaut, lequel doit être 
réparé par les bailleurs. Le Tribunal a dès lors à bon droit condamné les appelants 
à prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier au défaut des choses 
louées. 
 
L'appelante et les appelants soutiennent tous deux que le Tribunal n'a pas motivé 
les raisons pour lesquelles il a arrêté la réduction de loyer à 30%. Ce grief tombe à 
faux. En effet, la décision entreprise comporte un développement exposant les 
motifs qui ont conduit le Tribunal à fixer ladite réduction. En particulier, les 
premiers juges ont retenu qu'elle devait être déterminée en équité, ce qui implique 
la prise en compte de l'ensemble des circonstances. Au nombre de celles-ci, les 
juges ont mentionné que les agissements de l'intéressé étaient dommageables pour 
l'activité commerciale des intimés, que son comportement était constamment 
contraire à son devoir de diligence (insultes, vociférations), induisant de la peur 
chez les employés des intimés. Tant l'appelante que les appelants ont d'ailleurs 
critiqué l'appréciation des preuves faite par le Tribunal, de sorte que leur droit 
d'être entendus a été respecté. 
 
Il convient de tenir compte, dans la fixation de la quotité de la réduction de loyer, 
de ce que les deux locaux sont utilisés à des fins commerciales. Les conséquences 
néfastes du défaut ont été démontrées par les enquêtes (cf. ci-dessus), en 
particulier la baisse de fréquentation des commerces, les arrêts-maladie des 
employés des intimés et leurs démissions, entrainant une perte de clientèle. 
Compte tenu de la durée du défaut (juillet 2012 à ce jour) et de la gravité de celui-
ci, une réduction de loyer de 30% est proportionnée au cas d'espèce, de sorte que 
les premiers juges n'ont pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation. 
 
5.8 Partant, les ch. 3 et 4 du dispositif de la décision entreprise seront confirmés. 


- 28/29 - 
 
C/6174/2014 
6. 
6.1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par 
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de 
réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les 
loyers à échoir (art. 259g al. 1 CO). 
 
La consignation du loyer en cas de défaut de la chose louée est conçue comme un 
moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation 
du défaut. Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, 
indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant 
de ses prétentions financières (ATF 125 III 120 consid. 2b; 124 III 201 consid. 2d 
et références citées). 
 
La validité formelle de la consignation est subordonnée à l'observation des 
conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au 
bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour 
le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de consigner le loyer, si le défaut 
n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêt du Tribunal fédéral 4C.264/2003 du 
3 décembre 2003 consid. 3.1 et les références citées). 
 
Le juge vérifie d'office si les conditions formelles et matérielles de la consignation 
sont remplies (AUBERT, op. cit., n. 11 ad art. 259h-259i CO; LACHAT, op. cit., 
p. 283). 
 
Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 
alors de l'indiquer au locataire et d'entreprendre les travaux dans un délai 
considéré comme raisonnable (AUBERT, op. cit., n. 29 ad art. 259g CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 15 ad art. 259g CO). 
 
6.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints, par écrit, de défauts auprès des 
bailleurs le 17 juillet 2012, puis à plusieurs reprises par la suite. Deux mises en 
demeure ont été adressées à l'appelante en novembre 2013 et janvier 2014, avec 
menace de consignation du loyer. Partant, l'ensemble des conditions permettant 
aux intimés de consigner le loyer sont réunies. 
 
Les parties ne remettent à juste titre pas en cause les modalités de libération des 
loyers consignés. 
 
6.3 Le jugement entrepris sera par conséquent intégralement confirmé. 
7. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al.1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 29/29 - 
 
C/6174/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables les appels interjetés le 27 juin 2016 par A______ et le 1er juillet 
2016 par D______ et C______ contre les chiffres 3 à 5 du dispositif du jugement rendu 
le 19 mai 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6174/2014-1-OSD. 
Les déclare irrecevables en tant qu'ils sont dirigés contre les chiffres 1 et 2 dudit 
dispositif. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.