ge_gerichte · ATA/424/2023 · 2023-04-25 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3760/2022-AMENAG 
ATA/424/2023 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 25 avril 2023 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par Me Laurent Winkelmann, avocat 
contre 
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE 
 
et 
Monsieur B______ intimés 
 
 


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A/3760/2022 
EN FAIT 
A. a. A______ (ci-après : la société) était inscrite au registre du commerce genevois 
(ci-après : RC) depuis le 3 décembre 2021. 
Elle avait pour but l'exploitation de tout domaine agricole, (et/ou) viticole, (et/ou) 
horticole, ainsi que toutes activités se rapportant à ce but en conformité avec la loi 
fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11) ; 
l'achat, la vente, le négoce, le développement, la création, la production, la 
distribution, l'importation, l'exportation et la commercialisation de tous produits 
dans les domaines de l'agriculture, (et/ou) viticulture, (et/ou) horticulture. La 
société pouvait effectuer, dans le respect de la LDFR, toutes opérations 
financières, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières, en Suisse et à 
l'étranger, se rattachant directement ou indirectement au but principal. Elle peut 
créer des succursales en Suisse et à l'étranger. La société pourra également 
accorder des prêts à ses actionnaires et/ou se solidariser, cautionner ou se porter-
fort des prêts consentis par des tiers à ses actionnaires, dans le respect de la 
LDFR. 
Son capital était de CHF 20'000.-, divisé en 200 parts sociales, dont 134 sont la 
propriété de Monsieur C______ et 66 de Monsieur D______. Tous deux en 
étaient les associés gérants. M. C______ en était président et à une voix 
prépondérante dans la prise de décision. 
Il sera vu ci-dessous que la société a été transformée en société anonyme, en cours 
de procédure, le 12 janvier 2023. Elle a conservé le même but. 
b. M. C______, né le ______ 1975, est domicilié à E______, dans le canton de 
Genève. 
Il se dit issu d’une famille d’agriculteurs au Maroc, dans le moyen Atlas. Il a 
obtenu, au Maroc, son baccalauréat en sciences agronomiques en juin 1997, puis, 
en septembre 2000, un diplôme de technicien, avec spécialisation en arborisation 
fruitière et élevage du bétail. Ce diplôme a été reconnu comme équivalent à un 
certificat de capacité (ci-après : CFC), selon attestation du 23 juin 2021 du 
secrétariat d’État à la formation, à la recherche et à l’innovation de la 
Confédération (ci-après : SEFRI). 
Il dit s’être toujours occupé de l’exploitation agricole familiale et continuer à la 
gérer. Il se dit également propriétaire de plusieurs parcelles de très grande taille au 
Maroc, qu’il exploite. 
Il a racheté une société horlogère à Genève qui, victime de la crise de Covid-19, a 
dû fermer. Il est sans activité professionnelle. 


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c. Monsieur B______ est propriétaire de la parcelle n° 1'714 de la commune de 
F______, d’une surface de 33'706 m², sise en zone agricole et comprise dans les 
surfaces d’assolement (ci-après : SDA). Cette parcelle est affectée aux grandes 
cultures. 
d. M. C______ allègue avoir appris que M. B______, était l’objet de poursuites 
de la part de l’administration fiscale, si bien que la parcelle précitée avait été 
saisie. 
Il avait donc décidé d’acquérir cette parcelle, au travers de la société, de manière à 
l’exploiter dans son domaine de spécialité, l’arboriculture, à savoir la plantation 
de pommiers, de poiriers et de cerisiers. Il avait élaboré un business plan dont il 
ressortait que, sans tenir compte des paiements directs, cette culture était 
susceptible d’atteindre un seuil de rentabilité au bout d’une dizaine d’années, tout 
en sachant que son investissement initial ne serait pas remboursé avant cinquante 
ans, en raison du prix d’achat élevé de la parcelle. 
e. Par acte du 2 novembre 2021, M. B______ a vendu la parcelle en cause à la 
société, sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’acquérir de 
la commission foncière agricole (ci-après : CFA). 
B. a. Le 2 février 2022, la société a saisi la CFA d’une requête tendant à 
l’autorisation d’acquérir la parcelle n° 1'714 de la commune de F______. 
b. Par décision du 11 octobre 2022, la CFA a rejeté cette requête. 
La parcelle en cause était située en zone agricole et comprise dans l’inventaire des 
SDA. Elle était assujettie à la LDFR. 
Il ressortait de l’audition de M. C______, outre les éléments précités, qu’il 
n’exploitait actuellement rien à Genève. Des parcelles situées en Valais, dont il 
ignorait la localisation exacte, appartenaient à M. D______ et l’épouse de ce 
dernier. Ces parcelles familiales comportaient des pommiers et des cerisiers. Dans 
la mesure où elles étaient affermées, ni M. C______, ni M. D______ ne les 
exploitaient. M. D______ était domicilié à Genève et n’était pas agriculteur à la 
base. 
Selon les déclarations de M. C______ encore, la société horlogère qu’il avait 
rachetée à « Mme G______ » existait depuis plus de cent trente ans et marchait 
très bien avant la fermeture de ses boutiques à Genève en raison de la crise du 
Covid-19. 
Au vu des éléments du dossier et de la comparution de M. C______, la CFA 
n’était convaincue ni que celui-ci disposait des qualités nécessaires pour exploiter 
personnellement la parcelle en cause, ni qu’il entendait réellement le faire à titre 


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personnel. De plus, le projet présenté était flou et sa viabilité financière n’avait 
nullement été démontrée. 
C. a. La société a formé recours contre cette décision devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) par acte 
expédié le 14 novembre 2022. Elle a conclu à l’annulation de ladite décision et à 
ce qu’elle soit autorisée à acquérir la parcelle en question pour le prix de CHF 
265'000.-. 
M. C______ pouvait indiscutablement revendiquer la qualité d’exploitant à titre 
personnel. Il disposait d’une large majorité des parts sociales de la société, de la 
qualité de gérant, d’une voix prépondérante et assurait la direction effective de la 
société et partant ses activités agricoles. Il avait démontré à la CFA, par la 
production de diplômes, ses capacités en matière d’arboriculture et d’élevage de 
bétail. Il avait expliqué être issu d’une famille d’agriculteurs et avoir participé à 
l’exploitation des terrains familiaux depuis son plus jeune âge. Il était propriétaire 
de plusieurs parcelles, sa qualité d’exploitant ayant été démontrée pour l’une 
d’elles par une attestation versée à la procédure. C’était donc à tort et sans que 
l’on sache pour quelle raison que la CFA s’était déclarée non convaincue de ce 
qu’il disposait des qualités nécessaires pour exploiter la parcelle en cause. 
La CFA ne niait pas que M. C______ ait la faculté de cultiver en personne la 
parcelle en cause, mais émettait des doutes, sans que l’on sache pourquoi, quant à 
son intention de l’exploiter. Or, il avait démontré qu’il avait clairement des 
attaches avec l’agriculture, de par ses origines paysannes et ses études, mais 
également qu’il n’était pas déjà accaparé par une autre activité professionnelle, 
puisque sans emploi. De plus, il procèderait à l’acquisition de la parcelle par un 
apport de fonds propres, ce qui démontrait son intention de développer une 
activité économique. Si l’existence d’un budget d’exploitation était un élément 
important, il n’était pas nécessaire que le projet d’exploitation génère un revenu, 
puisque l’immeuble agricole pouvait être acheté dans la perspective d’exercer un 
hobby. Ainsi, le fait que l’exploitation envisagée ne soit pas rentable avant une 
dizaine d’années n’était pas décisif, puisqu’il n’y aurait pas de charges 
hypothécaires, que l’essentiel était pour M. C______ d’avoir une activité 
professionnelle, de sorte que la parcelle serait son outil de travail, source de 
revenu. 
À l’inverse, il n’existait aucun indice plaidant pour l’absence de volonté 
d’exploiter personnellement la parcelle, comme la renonciation à un revenu 
antérieur supérieur à celui résultant de l’exploitation, à la recherche avant tout 
d’un logement en zone agricole ou encore une importante distance entre le 
domicile et la parcelle, ce qui n’était pas son cas, puisqu’il habitait E______. 
Ainsi, tant M. C______ que la société devaient se voir reconnaître la qualité 
d’exploitants à titre personnel. 


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C’était à raison que la CFA n’avait pas fait état des deux autres motifs de refus 
énoncés à l’art. 63 LDFR, étant rappelé que l’immeuble en question était réalisé 
dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée et que, de toute manière, le prix 
convenu, de CHF 7.86 m2, se situait en dessous du prix maximum de CHF 8.- m2 
déterminé par la CFA. 
b. La CFA a conclu, le 19 décembre 2022, au rejet du recours. 
La simple reconnaissance de diplômes, tout comme le fait d’invoquer l’activité de 
sa propre famille dans l’agriculture « depuis toujours », ne suffisaient pas à eux 
seuls pour garantir que M. C______ disposait des compétences nécessaires lui 
permettant d’assurer personnellement l’exploitation de la parcelle en cause. 
Il avait indiqué souhaiter cultiver des pommiers et des cerisiers sur cette parcelle, 
tout en admettant n’avoir nullement étudié le type de porte-greffe et les variétés 
qu’il envisageait de planter. Ses propos au sujet de la possibilité de cultiver des 
pommes « Golden delicious » et des poires « Williams » n’attestaient d’aucunes 
connaissances ni compétences particulières. Or, de par l’expérience des membres 
de la CFA, la production de pommes et de poires était particulièrement exigeante 
et réclamait des connaissances spécifiques, qu’elle détaillait, et que le recourant ne 
démontrait pas avoir. Aucun des deux associés de la société n’exploitait 
actuellement personnellement des parcelles, que ce soit à Genève ou en Valais. 
M. D______ était domicilié à Genève, n’était pas agriculteur de formation, et les 
parcelles qu’il détenait en Valais, avec son épouse, étaient affermées. 
La volonté soudaine d’acquérir cette parcelle faisait suite aux difficultés 
financières rencontrées par le propriétaire du terrain, ami de M. C______. Ce 
dernier acceptait de payer un prix de CHF 265'000.- pour cette parcelle 
uniquement parce qu’il savait, pour être en affaires avec son propriétaire, qu’il 
récupérerait à terme son argent. L’achat de cette parcelle semblait moins dicté par 
la volonté de la cultiver que par son emplacement privilégié, d’un point de vue 
immobilier, celle-ci ayant par le passé déjà été l’objet d’études en vue d’un 
possible déclassement en zone constructible dans l’une des communes les plus 
prisées du canton. 
Au vu de ces éléments, elle n’était convaincue ni du fait que M. C______ 
disposait des qualités nécessaires à l’exploitation personnelle de la parcelle, ni 
qu’il entendait réellement l’exploiter personnellement. 
Si la loi visait prioritairement à éviter le surendettement du monde paysan, il allait 
de soi que les objectifs visant à la conservation d’une forte population paysanne, à 
l’assurance de la productivité l’agriculture et de la consolidation de la propriété 
rurale, passaient immanquablement par la viabilité économique de l’activité 
agricole. Le fait que l’acquisition de la parcelle se fasse majoritairement, voire en 
totalité, par des fonds propres ne suffisait pas à garantir la rentabilité et la viabilité 


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du projet laquelle ne pourrait, dans la présente situation, être atteinte avant de 
nombreuses années et ce, uniquement si la parcelle était correctement exploitée. 
C’était pour cette raison qu’elle avait retenu que le projet présenté était flou et que 
la viabilité financière n’était nullement démontrée. 
La parcelle en cause totalisait plus de 33'000 m² et nécessitait des compétences 
dépassant largement celles requises dans le cadre d’une activité agricole de loisirs. 
Ainsi, s’il n’était pas nécessaire de retirer un revenu d’un hobby, il en allait à 
l’évidence différemment de l’activité professionnelle de l’exploitant agricole qui 
était supposé pouvoir vivre de son activité. 
c. M. B______ a indiqué, par observations spontanées du 19 décembre 2022, qu’il 
était un ami de longue date de M. C______. Il avait eu l’occasion de visiter à 
plusieurs reprise le domaine agricole familial qu’il dirigeait au Maroc et de se 
rendre compte que les cultures avaient le même aspect qu’ici. Autrement dit, le 
domaine en question était bien tenu. Avant la fermeture des frontières due à la 
pandémie de Covid-19, il avait pu voir M. C______ occupé aux travaux agricoles. 
Ainsi, lorsque ce dernier lui avait dit qu’il cherchait du terrain à Genève pour y 
monter une entreprise agricole, il lui avait proposé la parcelle dont il avait hérité 
de son père. Tous deux avaient fixé le prix en fonction du montant correspondant 
à la dette que lui-même n’était pas en mesure de régler, faute de liquidités. 
Malgré le refus de la CFA d’autoriser cette vente, il avait, le 16 novembre 2022, 
écrit au Domaine H______ qu’il « résiliai[t] le prêt dont elle a[vait] bénéficié 
jusqu’ici pour pouvoir cultiver cette parcelle ». Il avait en effet hérité de son père 
de deux parcelles, à savoir la parcelle litigieuse ainsi que la parcelle no 98 de la 
commune de I______, sur laquelle le Domaine H______ avait un bail à ferme. 
Cette parcelle avait été vendue à Madame J______, agricultrice - apicultrice. Il 
s’étonnait du refus de la CFA, dans la mesure où il paraissait logique que, comme 
pour la parcelle de I______, ce domaine puisse être vendu à un agriculteur. M. 
C______ lui avait dit disposer des fonds propres nécessaires à l’achat et entendre 
se livrer aux travaux de culture/arboriculture, comme il le faisait précédemment 
au Maroc. 
d. Dans sa réplique du 10 février 2023, la recourante a fait savoir que la société 
avait, à l’occasion de l’assemblée générale du 12 janvier 2023, décidé 
d’augmenter son capital social à CHF 100'000.- et de se transformer en société 
anonyme. Elle avait modifié sa raison sociale en A______ (ci-après : la SA). M. 
C______ en était l’administrateur unique et détenait 71.5 % des 1'000 actions, M. 
D______ en détenant 28.5 %. 
Son but social était l’exploitation de tout domaine agricole ainsi que toute activité 
se rapportant à ce but en conformité avec la LDFR. Elle pourrait effectuer toutes 
opérations dans le respect de la LDFR. 


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La SA remplissait les conditions pour être exploitante à titre personnel, dès lors 
que M. C______ disposait d’une participation majoritaire dans la société, en était 
le seul actionnaire et organe qui exploiterait la parcelle litigieuse. Il était en 
mesure de diriger concrètement l’administration courante de cette personne 
morale, dès lors qu’il était le seul administrateur avec signature individuelle. 
Il revenait sur les éléments fondant sa capacité d’exploiter la parcelle à titre 
personnel et ajoutait que Monsieur K______ confirmait, selon attestation du 1er 
février 2023, avoir effectué des travaux agricoles conjointement avec lui tant à 
l’époque où tous deux travaillaient dans leurs exploitations familiales respectives 
au Maroc que plus récemment dans l’exploitation de celui-là à L______. Ces 
travaux avaient notamment consisté dans la plantation d’arbres fruitiers, 
l’amélioration du sol, la taille des arbres et l’épandage de produits contre les 
maladies et les récoltes. M. C______, dans le cadre de sa formation scolaire et 
professionnelle, avait effectué un stage, « l’immersion dans le métier d’agriculteur 
arboricole » faisant par ailleurs partie du programme de l’école technique qu’il 
avait fréquentée à M______. C’était donc à tort que la CFA lui niait une 
expérience pratique personnelle en matière d’arboriculture. 
La CFA soutenait qu’il n’avait pas amené la preuve qu’il aurait étudié 
concrètement la possibilité d’exploiter la parcelle en cause pour la production 
fruitière, à savoir une parfaite connaissance du sol, avoir contrôlé la densité de 
plantation, avoir étudié les questions de taille et de formation des arbres, l’apport 
de fertilisant ou les éléments de lutte contre les maladies, les mauvaises herbes 
etc., pas plus que les questions de personnel et d’infrastructures pour le processus 
de maturation, de stockage en chambre froide et enfin n’aurait pas étudié la 
question des débouchés commerciaux. On pouvait douter que l’acquisition d’une 
parcelle agricole puisse être autorisée sans que le requérant ait prouvé tous ces 
éléments. La CFA n’invoquait ni dans sa décision ni dans ses observations de 
référence juridique de ces exigences élevées, à défaut d’arguments sérieux et 
concrets. Quoiqu’il en fût, M. C______ avait tant les connaissances théoriques 
que l’expérience pratique en matière d’arboriculture qui lui permettaient d’étudier 
les différents points précités. Une partie des questions avait d’ailleurs été abordée 
dans son business plan. Il avait d’autre part rencontré à plusieurs reprises 
Monsieur N______, agriculteur à O______, avec lequel il avait notamment abordé 
la question de l’écoulement de la récolte et des conditions d’exploitation de la 
parcelle et son « aptitude à être plantée en verger ». M. N______ avait, lors de ces 
discussions, pu se rendre compte de ses compétences agricoles et de sa capacité à 
exploiter la parcelle. 
Si la CFA avait étudié en détail le business plan, elle aurait constaté que celui-ci 
ne tenait pas compte des paiements directs. Or, il était clair que l’objectif de la SA 
était d’obtenir une production de pommes biologiques de sorte que M. C______ 
pourrait revendiquer diverses contributions. 


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e. Après que les parties ont été informées, le 13 février 2023, que la cause était 
gardée à juger, la juge déléguée a interpellé MM. C______ et B______ sur les 
circonstances de la création et l’inscription au RC le 10 février 2010 de la société 
P______, dont ils étaient les associés gérants. Il leur a été demandé de fournir 
toutes pièces utiles à cet égard, en particulier les rapports de gestion, voire de 
révision, de ces cinq dernières années. 
f. Il ressort du RC que le but de ladite société est tous conseils et services en 
matière d'analyse et d'intermédiation, prise de participations dans les domaines de 
la finance, des investissements économiques et commerciaux et de l'industrie dans 
un esprit de développement durable, achat, vente et prise de participations dans le 
domaine immobilier, à l'exclusion des opérations prohibées par la loi fédérale sur 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 
(LFAIE - RS 211.412.41). 
g. La SA a expliqué, le 27 mars 2023, que P______ avait été créée par M. 
B______, avec l’appui de son père décédé. M. C______ l’avait rejointe afin de 
partager 
avec 
M. 
B______ 
un 
projet 
dans 
l’horlogerie 
qui 
s’était 
malheureusement soldé par un échec. Depuis l’arrivée de M. C______, P______ 
n’avait donc jamais eu d’activité ni de chiffre d’affaires. Elle était pour ainsi dire 
« dormante ». La SA produisait copie des états financiers des années 2018 à 2022. 
Il n’existait aucun rapport de gestion, en raison de l’absence totale d’activité, ni de 
rapport de révision. 
M. B______ a indiqué, le 27 mars 2023 également, avoir créé P______ avec pour 
objectif de fournir des services dans le domaine financier. Toutefois, en raison de 
la maladie de son père et à la suite de son décès, cette société n’avait jamais eu 
d’activité. Il s’était par la suite associé avec M. C______ en vue du projet 
horloger précité. Il a repris pour le reste les propos de la SA précités. 
h. Sur ce, les parties ont été informées, le 28 mars 2023, que la cause était 
derechef gardée à juger. 
i. La teneur des pièces figurant à la procédure sera pour le surplus reprise ci-
dessous dans la mesure nécessaire au traitement du litige. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 


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2. 
La recourante s’est transformée de société à responsabilité limitée en société 
anonyme dans le courant de la procédure. Son but est demeuré identique, à 
l’exception de la mention « Elle peut créer des succursales en Suisse et à 
l'étranger ». 
2.1 La LPA ne règle pas expressément la question de la substitution de partie, soit 
celle du remplacement d'une partie par une autre en cours d'instance à la suite 
d’un transfert des droits ou obligations en cause. Conformément à la jurisprudence 
de la chambre de céans, la substitution de partie est en principe possible en 
procédure administrative. La succession à titre universel, qui peut résulter d'une 
succession pour cause de mort, d'une faillite ou d'une fusion d'entreprises, 
provoque en vertu du droit fédéral un changement de plein droit de parties sans 
l'accord des autres parties à la procédure, sous réserve des procédures portant sur 
les droits strictement personnels et intransmissibles, qui deviennent sans objet 
(ATA/634/2014 du 19 août 2014 consid. 2 ; Stéphane GRODECKI/Romain 
JORDAN, Code annoté de procédure administrative genevoise, 2017, n. 148 ad 
art. 8 LPA). 
2.2 En l’espèce, les acteurs de ces deux personnes morales sont les mêmes. Il 
n’existe a priori pas d’obstacle à ce que la seconde se voie reconnaître la qualité 
de partie dans la présente procédure, ce à quoi la CFA ne s’est au demeurant pas 
opposée. 
3. 
Le litige porte sur le refus de la CFA d’autoriser l’acquisition par la recourante 
d’une parcelle en zone agricole avec SDA. 
3.1 La LDFR a pour but notamment d’encourager la propriété foncière rurale et en 
particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d’une 
population paysanne forte et d’une agriculture productive, orientée vers une 
exploitation durable du sol, ainsi que d’améliorer les structures (art. 1 al. 1 
let. a LDFR ; Yves DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence du droit foncier rural 
1994-1998, n. 497 p. 192) ; de renforcer la position de l’exploitant à titre 
personnel, y compris celle du fermier, en cas d’acquisition d’entreprises et 
d’immeubles agricoles (let. b), et de lutter contre les prix surfaits des terrains 
agricoles (let. c). 
La LDFR lutte également contre le surendettement des agriculteurs. Elle vise à 
exclure du marché foncier tous ceux qui cherchent à acquérir des entreprises et 
des immeubles agricoles principalement actives dans le placement de capitaux 
dans un but de spéculation (arrêt du Tribunal fédéral 5A_20/2004 du 2 novembre 
2004 consid. 3.1). 
Le but de politique agricole de la LDFR n’est pas simplement de maintenir le 
statu quo, mais de renforcer la position des exploitants à titre personnel et de 
privilégier l’attribution des immeubles à de tels exploitants lors de chaque 


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transfert de propriété, c’est-à-dire de réellement promouvoir le principe de 
l’exploitation à titre personnel. La LDFR cherche, dans cette mesure, à exclure du 
marché foncier tous ceux qui visent à acquérir les entreprises et les immeubles 
agricoles principalement à titre de placement de capitaux ou dans un but de 
spéculation (ATF 145 II 328 consid. 3.3.1 et les références citées). 
3.2 Selon l'art. 6 al. 1 LDFR, est agricole l'immeuble approprié à un usage 
agricole ou horticole (ATF 132 III 515 consid. 3.2 ; 128 III 229 consid. 2), à 
savoir celui qui, par sa situation et sa composition, peut être exploité sous cette 
forme (ATF 139 III 327 consid 2.1 ; Eduard HOFER, in Christoph BANDLI et 
al., Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural 
du 4 octobre 1991, 1998, n. 7 ss ad art. 6 LDFR). 
3.3 La LDFR contient des dispositions sur l’acquisition des entreprises et des 
immeubles agricoles (art. 1 al. 2 let. a et art. 61 ss LDFR). 
3.3.1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit 
obtenir une autorisation (art. 61 al. 1 LDFR). L’autorisation est accordée s’il 
n’existe aucun motif de refus (art. 61 al. 2 LDFR). L’art. 62 LDFR prévoit des 
exceptions notamment celle d’une acquisition faite dans le cadre d’une 
expropriation ou d’améliorations foncières opérées avec le concours de l’autorité 
(let. e). 
Le fait pour l’acquéreur de ne pas être exploitant à titre personnel constitue l’un 
des motifs de refus d’une autorisation d’acquisition d’un immeuble agricole (art. 
63 al. 1 let. a LDFR). Le prix convenu surfait constitue un autre motif de refus 
(art. 63 al. 1 let. b LDFR). 
3.3.2 Si le requérant n'est pas exploitant à titre personnel, l'acquisition est 
toutefois accordée s'il prouve l'existence d'un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 
LDFR. 
Les justes motifs sont une notion juridique indéterminée, qui doit être concrétisée 
en tenant compte des circonstances du cas particulier et des objectifs de politique 
agricole du droit foncier rural (ATF 133 III 562 consid. 4.4.1 ; ATF 122 III 287 
consid. 3a). 
Seul celui qui peut démontrer matériellement un juste motif à se voir attribuer des 
terres agricoles alors qu'il n'est pas exploitant à titre personnel peut ainsi obtenir 
une dérogation (ATF 133 III 562 consid. 4.4.2). Lorsque cette clause générale est 
invoquée, il faut, compte tenu de l'ensemble des circonstances, procéder à une 
pesée des intérêts entre les intérêts des parties au contrat et l'intérêt public à la 
sauvegarde du principe de l'exploitation à titre personnel (Christoph BANDLI / 
Beat STALDER, Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit 
foncier rural du 4 octobre 1991, 1998, n. 36, ad art. 64 p. 618 ch. 4). 


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Des motifs de nature économique et de convenance personnelle ne sauraient, dans 
l’esprit de la LDFR, être considérés comme de justes motifs permettant l’octroi 
d’une autorisation exceptionnelle (Yves DONZALLAZ, op. cit., ad art. 64 
p. 192- 193 ch. 497-498 et les références citées). 
3.4 L’art. 9 LDFR définit les notions d’exploitant à titre personnel et de capacité 
d’exploiter à titre personnel. Selon cette disposition, est exploitant à titre 
personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s’il s’agit d’une 
entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci (al. 1) ; est capable d’exploiter 
à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l’agriculture 
de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger 
personnellement une entreprise agricole (al. 2). Pour répondre à la notion 
d’exploitant à titre personnel, le requérant doit remplir les conditions posées par 
ces deux alinéas (arrêts du Tribunal fédéral 2C_250/2021 du 21 décembre 2021 
consid. 6.2 ; 5A.17/2006 du 21 décembre 2006 consid. 2.2 ; Eduard HOFER, op. 
cit., n. 8 ad art. 9 LDFR ; Paul RICHLI, Landwirtschaftliches Gewerbe und 
Selbstbewirtschaftung, zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über das 
bäuerliche Bodenrecht, PJA 1993 1063, p. 1067). La qualité d’exploitant exige 
l’exécution personnelle, dans une mesure substantielle, des travaux inhérents à 
une exploitation agricole, en plus de la direction de l’entreprise (ATF 115 II 181 
consid. 2a ; 107 II 30 consid. 2 ; 94 II 254 consid. 3b ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_250/2021 précité consid. 6.2 ; Eduard HOFER, op. cit., n. 17 ad art. 9 LDFR), 
même si tous les travaux ne doivent pas être effectués personnellement par 
l’exploitant (Yves DONZALLAZ, Traité de droit agraire suisse : droit public et 
droit privé, Tome 2, 2006 n. 3207). La collectivité publique ne remplit jamais la 
condition de l’exploitation à titre personnel et l’art. 63 al. 1 let. a LDFR n’est pas 
applicable (Christoph BANDLI, in Christoph BANDLI et al., op. cit., n. 13 ad art. 
65 LDFR). 
La distinction entre les notions d'exploitant à titre personnel et de capacité 
d'exploiter à titre personnel provient de l'ancien droit successoral paysan (art. 620 
et 621 al. 2 de l’ancien Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). 
Dans son Message du 19 octobre 1988 à l'appui des projets de la loi fédérale sur le 
droit foncier rural (FF 1988 III 889), le Conseil fédéral a exposé que les deux 
notions étaient étroitement liées et que rien ne s'opposerait à ce que la capacité 
d'exploiter soit définie comme un élément de la notion d'exploitant à titre 
personnel. C'était uniquement parce que l'ancien droit distinguait les deux notions 
qu'il convenait de mentionner spécialement la capacité d'exploiter dans un alinéa 
séparé (FF 1988 III 924 ; RNRF 87/2006 p. 273 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.1). En outre, ces notions n'étant ainsi, pour 
l'essentiel, pas différentes de celles qui ont été développées sous l'empire de 
l'ancien droit successoral paysan par la jurisprudence du Tribunal fédéral, celle-ci 
demeure pertinente (ATF 134 III 586 consid. 3.1.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
5A.17/2996 du 21 décembre 2006 consid. 2.4.1). 


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A/3760/2022 
L'art. 9 al. 1 LDFR distingue l'exploitant à titre personnel d'immeubles et 
l'exploitant à titre personnel d'entreprises agricoles. Dans le premier cas, il suffit 
que l'exploitant cultive personnellement les terres ; dans le second, il doit encore 
diriger personnellement l'entité que constitue l'entreprise agricole. Travailler soi-
même la terre au sens de cette disposition signifie effectuer une partie 
substantielle du travail aux champs, à l'étable et à la ferme (y compris le travail 
administratif), ainsi que le travail en relation avec la commercialisation des 
produits. Le droit foncier agricole ne crée pas un statut exclusif pour les 
agriculteurs : toute personne qui exerce une activité agricole à titre de loisir peut 
également être considérée comme exploitante à titre personnel, si elle remplit les 
conditions de l'art. 9 LDFR (arrêts du Tribunal fédéral 2C_334/2021 du 16 mars 
2022 consid. 4.2 et 2C_855/2008 du 11 décembre 2009 consid. 2.1). Pour des 
immeubles nouvellement acquis, ou plus précisément que l'intéressé n'exploite pas 
encore (par exemple en tant que fermier), celui-ci doit s'engager à cultiver 
personnellement les terrains qu'il entend acquérir ; s'agissant d'un fait futur, il lui 
suffit de rendre ce comportement simplement vraisemblable, ce qui peut être le 
cas par la simple mise en évidence d'attaches actuelles ou passées avec 
l'agriculture (arrêts du Tribunal fédéral 2C_334/2021 du 16 mars 2022 consid. 
4.2 et 2C_747/2008 du 5 mars 2009 consid. 3.1, non publié in ATF 135 II 123). 
Quant à la capacité d'exploiter à titre personnel prévue à l’art. 9 al. 2 LDFR, elle 
suppose que la personne intéressée possède la moyenne des qualités tant 
professionnelles que morales et physiques qui, d'après les usages propres à 
l'agriculture, sont requises pour exploiter de façon convenable un domaine 
agricole. Une telle capacité n'existe, en règle générale, que si la personne a 
fréquenté une école d'agriculture ou, suivant les cas, si elle a déjà exploité dans les 
règles de l'art un immeuble comparable à celui qu'elle entend acquérir. Seule celle 
qui est au bénéfice d'une formation ou de connaissances pratiques suffisantes, au 
plus tard au moment où la décision d'autorisation doit être prise, peut se voir 
octroyer une autorisation d'acquérir (arrêt du Tribunal fédéral 2C_334/2021 du 16 
mars 2022 consid. 4.2 et les références). 
3.5 L’exploitation personnelle est en principe admise pour une personne physique. 
Le Tribunal fédéral a également admis qu’une personne morale, par exemple une 
SA, puisse avoir cette qualité lorsque ses membres ou ses associés utilisaient 
l’immeuble dans une mesure importante en travaillant le sol ou lorsque ses 
actionnaires exploitaient de manière substantielle l’entreprise en travaillant le sol. 
L’absence de finalité agricole dans les statuts de la société suffit cependant, de 
manière rédhibitoire, à refuser l’autorisation. La qualité d’exploitant à titre 
personnel des personnes morales ne peut être reconnue qu’avec retenue 
(ATF 115 II 181 ;122 III 287 ; arrêts du Tribunal fédéral 5A.20/2004 du 
2 novembre 2004 et 5A.22/2002 du 7 février 2003 ; Yves DONZALLAZ, op. cit., 
n. 3323, 3326, 3328 et 3329). 


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4. 
En l’espèce, M. C______, désormais administrateur unique et l’un des deux 
actionnaires de la SA, soutient qu’il dispose de toutes les qualités nécessaires pour 
exploiter personnellement la parcelle agricole en question et entend réellement le 
faire, ce qui n’est pas l’avis de la CFA. 
Au niveau des qualités personnelles de M. C______, il y a lieu de relever que, 
conformément à la décision du SEFRI du 23 juin 2021, sa formation de deux ans 
au Maroc, au terme de laquelle il a obtenu un « diplôme de technicien, spécialité 
arborisation fruitière et élevage du bétail » correspond à un CFC. Il est 
spécifiquement indiqué dans cette décision que l’attestation de niveau ainsi 
obtenue ne porte pas sur la comparaison de la formation étrangère avec un 
diplôme Suisse et, surtout, ne contient aucune indication sur les aptitudes et 
connaissances nécessaires à l’exercice de la profession. 
Le fait que, selon le certificat de propriété émis le 29 juin 2021, il serait 
propriétaire d’une surface d’un hectare et 27 ares constituée « d’une terre agricole 
» dans l’arrondissement d’Q______ au Maroc ne démontre pas encore qu’il 
exploite lui-même ces terres ou l’aurait fait par le passé. Il ressort au contraire de 
l’« attestation agricole » du 16 février 2021, que M. C______, alors domicilié à 
R______, exercerait la profession d’agriculteur sur ce terrain. Or, il tombe sous le 
sens que la distance séparant R______ au Maroc est incompatible avec une 
exploitation personnelle des terres en cause. 
Quant au business plan présenté à la CFA, s’il vante l’expérience dans 
l’agriculture au Maroc et en Suisse de MM. C______ et D______, s’agissant du 
premier, comme déjà dit, une activité effective agricole au Maroc, dans le 
domaine horticole, n’est pas démontrée. Quant au second, il n’est pas remis en 
cause qu’il n’est pas prévu qu’il soit actif sur la parcelle que la recourante entend 
acquérir, ni qu’il n’exploite pas à titre personnel des parcelles dont lui-même et 
son épouse sont apparemment propriétaires en Valais, qui sont affermées. 
Par ailleurs, le modèle proposé indique clairement que les arbres, en particulier les 
pommiers à haute tige censés être plantés, ne produiront des fruits qu’à partir de 
leur cinquième année et atteindront en moyenne leur pleine production vers 10 
ans. Il est ainsi difficile de suivre l’intérêt de M. C______ qui serait privé de tout 
revenu pendant les cinq ans à compter de la plantation desdits arbres, voire avant 
environ quinze ans, moment où le capital investi devrait être remboursé. Plus, il 
concède qu’il n’aura remboursé son investissement initial qu’à un horizon de 
cinquante ans. 
Ceci est à mettre en corrélation avec, comme justement relevé par la CFA, la 
dispersion du recourant dans ses projets qui pose question, puisqu’il a d’abord 
voulu, avec la personne censée lui vendre le terrain en cause, s’associer dans une 
activité horlogère, dans le cadre d’une société anonyme dont le but est tous 
conseils et services en matière d'analyse et d'intermédiation, prise de 


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A/3760/2022 
participations dans les domaines de la finance, des investissements économiques 
et commerciaux et de l'industrie dans un esprit de développement durable, achat, 
vente et prise de participations dans le domaine immobilier, pour ensuite 
prétendument se tourner vers l’agriculture, profitant d’une prétendue période de 
chômage pour se réorienter. S’y ajoute le contexte particulier de l’acquisition de la 
parcelle, saisie par l’administration fiscale cantonale et propriété de l’un de ses 
amis. 
De plus et à nouveau comme justement relevé par la CFA, toute spéculation 
foncière ne saurait être exclue en l’espèce dans la mesure où, outre ce qui précède, 
il n’est pas remis en question que la commune abritant cette parcelle aurait déjà 
effectué des études en vue du déclassement de la zone concernée, la rendant 
constructible. 
Le fait que M. C______ aurait travaillé dans l’agriculture, à une date et une 
fréquence inconnues, selon attestation d’un propriétaire de parcelle agricole à 
L______ du 1er février 2023, pas plus qu’il ait discuté dans le courant de l’année 
2021 avec M. N______, agriculteur, producteur et vendeur de fruits et légumes 
sur la commune de O______ de son projet et que selon ce dernier il disposerait 
des connaissances nécessaires à un tel projet, ne suffit à renverser le constat selon 
lequel les circonstances d’espèce doivent conduire à retenir que la réelle et 
première intention de la recourante n’est pas d’exploiter la parcelle qu’elle entend 
acquérir comme verger. Il sera rappelé à cet égard que ce n’est qu’à des conditions 
strictes que la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît à une personne morale 
la qualité d’exploitante à titre personnel. Or, les éléments du dossier conduisent à 
retenir que le but réel semble être, à terme, d’ordre financier, étant rappelé qu’il 
n’y a aucune viabilité économique de l’activité annoncée avant cinquante ans. 
Il résulte de ce qui précède que, quand bien même il pourrait être retenu que 
M. C______ a rendu vraisemblable qu’il dispose des compétences personnelles 
pour exploiter la parcelle en cause, le dossier démontre que, via une société 
anonyme, il poursuit un but qui ne peut être considéré comme de justes motifs 
permettant l’octroi d’une autorisation exceptionnelle au sens de la LDFR. 
En conséquence, c’est conformément à la loi et sans abuser de son pouvoir 
d’appréciation que la CFA a refusé de délivrer l’autorisation d’acquérir sollicitée. 
Infondé, le recours doit être rejeté. 
5. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA) et il ne sera alloué aucune indemnité de procédure 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 14 novembre 2022 par A______ contre la 
décision de la commission foncière agricole du 11 octobre 2022 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge d’A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Laurent Winkelmann, avocat de la recourante, à la 
commission foncière agricole, à Monsieur B______, ainsi qu'à l'office fédéral de la 
justice. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Verniory, Mme Lauber, 
M. Mascotto, Mme Michon Rieben, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 


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A/3760/2022 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :