ge_gerichte · ATA/475/2000 · 2000-02-18 · fr

Résumé:
 Refus d'agrément confirmé, le loyer par pièce/an de l'appartement (CHF 4'011.-) étant supérieur au loyer moyen de CHF 3'857.- pour ce genre d'appartement.

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_____________ 
 
A/568/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 9 août 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur C__________ 
représenté par Asloca 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
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_____________ 
 
A/568/2000-TPE 
EN FAIT 
 
 
1. 
Le 3 janvier 2000, Monsieur C__________ a déposé 
auprès de l'office cantonal du logement (ci-après : OCL) 
une 
demande 
d'allocation 
de 
logement 
concernant 
l'appartement qu'il occupe avec sa compagne, Madame 
K__________, à Genève. 
 
 
 
Le loyer annuel de ce logement, situé dans un 
immeuble construit au début du XXème siècle, s'élevait à 
CHF 14'040.-, charges non comprises, soit CHF 1'170.- par 
mois. 
 
2. 
Par décision du 18 février 2000, l'OCL a refusé 
l'octroi de l'allocation sollicitée au motif que le prix 
à la pièce de l'appartement concerné, soit CHF 4'011.- 
par année, était supérieur à celui d'un logement de même 
catégorie situé dans des immeubles (subventionnés ou non 
par l'Etat) construits à la même période. De plus, le 
montant du loyer correspondait à un taux d'effort 
manifestement insolite au vu du revenu annuel brut de 
M. C__________ (CHF 20'737.-). 
 
3. 
Par courrier du 6 mars 2000, M. C__________ s'est 
étonné de la décision de l'OCL. L'appartement de trois 
pièce et demie, d'une surface de 53 m2, entrait dans la 
fourchette des surfaces définies à l'article 1 du 
règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 
et 
la 
protection 
des 
locataires 
du 
24 
août 
1992 
(RLGL - I 4 05.01) (surface minimum de 37 m2 pour un 
trois pièces et de 48 m2 pour un quatre pièces). Son prix 
se situait dans la moyenne des prix pratiqués sur le 
marché tels qu'ils résultaient des offres publiées dans 
la presse locale. Quant à la question du taux d'effort 
insolite, il en était conscient, raison pour laquelle il 
avait pris un nouveau travail qui lui procurait un revenu 
de CHF 591,40. 
 
4. 
Par décision du 20 avril 2000, l'OCL a rejeté la 
réclamation. 
 
5. 
Le 3 mai 2000, Asloca-Rive, agissant au nom de 
M. C__________, s'est adressée à l'OCL. Les décisions 
précitées n'indiquaient pas quelles normes ni sur quels 
loyers elles se basaient pour fonder la comparaison. 
Selon 
le 
neuvième 
décile 
des 
statistiques 
des 
appartements similaires construits à la même époque - et 


 
 - 3 - 
 
 
 
sur lesquels l'OCL se fondait de façon constante -, soit 
en l'espèce les appartements de trois pièces et demie 
dans un immeuble construit avant 1951, le loyer mensuel 
s'élevait 
à 
CHF 1'400.-. 
Dès 
lors, 
le 
loyer 
de 
l'appartement concerné, soit CHF 1'170.- par mois, était 
largement inférieur aux statistiques avec lesquelles il 
devait être comparé. 
 
6. 
Par acte du 22 mai 2000, M. C__________ a recouru 
contre la décision sur réclamation. L'OCL n'avait pas 
donné suite au courrier de son mandataire du 3 mai 2000, 
duquel il résultait que son loyer était inférieur à ceux 
avec lesquels il devait être comparé. La décision de 
l'OCL 
était 
erronée 
et 
l'allocation 
de 
logement 
sollicitée devait lui être accordée. 
 
7. 
Par courrier intitulé "information" du 31 mai 
2000, l'OCL s'est déterminé sur le courrier de l'Asloca 
du 3 mai 2000. L'OCL tenait compte du décile neuvième 
exprimé dans les statistiques OCSTAT. S'agissant d'un 
logement construit avant 1951, la norme retenue, sauf si 
une rénovation lourde de l'immeuble était intervenue, 
était celle de 1951/1955. Dans le cas de figure, le 
neuvième décile relevait un prix à la pièce annuel de 
quelque CHF 3'876.-. Le logement de M. C__________ ne 
pouvait être homologué dès lors que le prix à la pièce en 
était de CHF 4'011.-. Le fait de ne pas utiliser les 
statistiques définies antérieurement à 1951, pour les 
immeubles construits au début du siècle notamment, était 
une pratique constante de l'OCL, validée d'ailleurs par 
le Tribunal administratif. 
 
8. 
Dans ses écritures du 7 juillet 2000, l'OCL a 
précisé son mode de procéder : Les montants indiqués par 
l'OCSTAT en cas de demi-pièce n'étaient pas le reflet 
d'une véritable statistique, mais une extrapolation de la 
statistique des loyers comprenant le nombre de pièces 
inférieur. Ainsi, dans le cadre d'un trois pièce et 
demie, l'OCSTAT prenait en considération les loyers des 
trois pièces, divisait ce montant par trois et le 
multipliait par 3,5 pour obtenir le montant correspondant 
au trois pièces et demie. La méthode de l'OCL, qui 
prenait la moyenne entre les appartements de trois et de 
quatre pièces, était beaucoup plus adéquate en l'espèce. 
La plupart des appartements de trois pièces et demie 
étaient en réalité de petits quatre pièces, une des 
pièces étant inférieure à 9 m2 comme dans le cas 
d'espèce. D'autres s'apparentaient plutôt à de grands 
trois 
pièces. 
Dès 
lors, 
l'extrapolation 
entre 
les 


 
 - 4 - 
 
 
 
chiffres retenus par l'OCSTAT vers le haut ou vers le bas 
ne serait que de nature à favoriser les inégalités de 
traitement entre les différents administrés. Cependant, 
si une telle extrapolation devait être admise, il 
faudrait plutôt retenir comme base de calcul les chiffres 
concernant les quatre pièces, les cas où les trois pièces 
et demie étant en réalité de petits quatre pièces étant 
largement plus fréquents que l'inverse. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
Un locataire peut être mis au bénéfice d'une allo-
cation de logement si son loyer constitue une charge 
manifestement trop lourde et si un échange avec un 
logement 
moins 
onéreux 
ne 
peut 
se 
réaliser 
sans 
inconvénients majeurs (art. 39 A de la loi générale sur 
le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 - LGL - I 4 05). 
 
 
b. 
Pour que le locataire d'un appartement se trouvant 
dans un immeuble du secteur non subventionné puisse 
bénéficier d'une allocation de logement, le loyer et les 
caractéristiques de cet appartement doivent correspondre 
aux normes admises dans les immeubles soumis à la loi, 
compte tenu de l'année de construction de l'immeuble 
(art. 39 A al. 2 et 39 B al. 3 LGL). Le but de ces 
dispositions est d'éviter que l'allocation de logement ne 
serve, contrairement à sa finalité sociale, à financer le 
paiement de loyers trop élevés ou l'allocation de 
logements luxueux (ATA R. du 15 juin 1999 et les 
références citées). Quant à la comparaison des loyers, la 
jurisprudence a retenu qu'un logement ne pouvait être 
agréé lorsque le loyer par pièce dépassait le loyer moyen 
par pièce pour 90 % des logements comportant le même 
nombre de pièces et construits à la même époque (ATA R. 
précité et les références). 
 
3. 
En l'espèce, le logement du recourant est situé 
dans un immeuble construit au début des années 1900. Il 
n'est pas allégué qu'il aurait subi une rénovation 
lourde. Le tribunal de céans a déjà eu à connaître de 


 
 - 5 - 
 
 
 
demande d'allocation de logement pour un appartement non 
subventionné se trouvant dans un immeuble dont la 
construction remontait également au début des années 
1900. Celui-ci avait toutefois subi une transformation 
importante dans les années 1980 et, de bâtiment communal, 
il était devenu bâtiment d'habitation avec des commerces. 
A cette occasion, le Tribunal administratif a jugé que la 
date déterminante n'était pas celle de la date de la 
construction de l'immeuble mais bien plutôt celle de la 
transformation du bâtiment (ATA M. S. du 6 juillet 1999). 
En l'espèce, s'agissant d'un immeuble qui n'a pas subi de 
transformation notable, il faut donc procéder à la 
comparaison des loyers en s'appuyant sur la date de la 
construction de l'immeuble. 
 
4. 
Pour effectuer cette comparaison, l'OCL se base 
sur le neuvième décile des statistiques de l'OCSTAT 
relatives au niveau des loyers à Genève. Ce procédé a été 
à 
plusieurs 
reprises 
confirmé 
par 
le 
Tribunal 
administratif et il n'y a pas lieu de s'en écarter (ATA 
M. S. précité). 
 
 
 
Selon l'OCL, les statistiques antérieures à 1951 
ne sont pas utilisables, les chiffres fournis pour cette 
catégorie d'immeubles étant souvent plus élevés que les 
loyers des logements HLM neufs. Cela s'explique par le 
fait qu'entrent dans cette catégorie des immeubles très 
divers, à des loyers totalement hétéroclites. Sur ce 
point, le raisonnement de l'OCL ne prête pas le flanc à 
la 
critique, 
ce 
d'autant 
qu'il 
permet 
une 
saine 
application de la LGL. 
 
 
 
En l'espèce, c'est donc bien le neuvième décile 
des statistiques des immeubles construits entre 1951/1955 
qui est applicable pour effectuer la comparaison, et non 
pas le décile de celles des immeubles construits avant 
1951. 
 
5. 
Le nombre de pièces du logement (3,5) n'est pas 
contesté. En revanche, les parties diffèrent sur la 
méthode employée pour calculer le montant du loyer à la 
pièce. Le recourant se réfère aux statistiques OCSTAT 
pour les logements de trois pièces et demie alors que 
l'OCL 
effectue 
une 
moyenne 
entre 
le 
loyer 
des 
appartements de quatre pièces d'une part et de trois 
pièces d'autre part. Pour l'OCL, cette méthode permet de 
tenir compte de la spécificité des appartements, qui sont 
en réalité de petits quatre pièces ou de grands trois 
pièces, la surface de celles-ci étant déterminée selon 


 
 - 6 - 
 
 
 
les prescriptions de la LGL. 
 
 
 
A l'examen, il apparaît que la méthode de l'OCL 
procède d'une application rigoureuse et globale de la 
LGL, la surface des pièces étant calculée selon la loi et 
ses dispositions d'exécution. Cette pratique a été à 
plusieurs 
reprises 
confirmées 
par 
le 
Tribunal 
administratif qui l'applique pour calculer la surface des 
pièces des logements non subventionnés et pour lesquels 
l'agrément est sollicité (ATA D. du 8 juin 1999; R. du 15 
juin 1999). Cette méthode apparaît préférable et mieux 
adaptée au but poursuivi par la LGL que le calcul 
purement 
mathématique 
de 
l'OCSTAT, 
qui 
ne 
tient 
effectivement pas compte de la surface des pièces et qui 
en cela s'écarte totalement de la LGL. 
 
6. 
En conclusion, les paramètres de l'appartement en 
cause sont les suivants : 
 
 
Date de construction de l'immeuble : antérieure à 1951 : 
 
 
- 
Comparaison sur la base des loyers du neuvième 
décile 
des 
statistiques 
OCSTAT 
pour 
les 
immeubles 
construits entre 1951 et 1955. 
 
 
- 
Appartement 
de 
3,5 
pièces 
(moyenne 
des 
appartements de trois pièces (CHF 1'000.-) d'une part et 
de quatre pièces (CHF 1'250.-) d'autre part. 
 
 
 
Des éléments ci-dessus, il apparaît que le loyer 
par pièce de l'appartement du recourant en CHF 4'011.- 
est supérieur au loyer moyen de CHF 3'857.- (et non CHF 
3'876.- tel que relevé par erreur par l'OCL). Dès lors 
l'allocation de logement ne saurait être accordée. 
 
7. 
Le recours sera donc rejeté. 
 
 
 
Vu l'article 10 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (E 5 10.03), la procédure n'est pas 
gratuite. Un émolument de CHF 250.- sera donc mis à la 
charge du recourant. 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 22 mai 2000 par Monsieur C__________ contre 


 
 - 7 - 
 
 
 
la décision de l'office cantonal du logement du 20 avril 
2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge du recourant un 
émolument de CHF 250.-; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Asloca, mandataire du recourant, ainsi qu'à l'office 
cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 
Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : le vice-président : 
 
 
 V. Montani Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci