ge_gerichte · C/17133/2010 · 2013-08-30 · fr

CONTESTATION DU CONGÉ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER | CO.271.1; CO.272

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.08.2013 C/17133/2010

C/17133/2010
ACJC/1022/2013
du 30.08.2013
sur JTBL/115/2013 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
CONTESTATION DU CONGÉ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes
:
CO.271.1; CO.272
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/17133/2010
ACJC/1022/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013
Entre
A______
, p.a. B______, ______, 1211 Genève 3, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 février 2013, comparant par Me Stéphane Penet, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d'une part,
et
C______
et
D______
, domiciliés ______, 1206 Genève, intimés, comparant par Me Christian Ferrazino, avocat, boulevard Georges Favon 13, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A.
Par contrat de bail signé le 1
er
septembre 1983, E______, alors propriétaire, a loué à C______, locataire, un appartement de 10 pièces plus une chambre de bonne et une chambrette, comprenant deux salles d'eau, avec des dépendances (une cave, un grenier et une chambre aux combles), au 5ème étage de l'immeuble sis ______, à Genève. Selon les déclarations de l'administrateur de l'actuelle bailleresse, non contestées, cet appartement compte 334 m2.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er septembre 1983 au 31 août 1984, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer annuel, sans les charges, a été fixé dès le 1
er
octobre 1994 à 36'060 fr., les charges (provision pour le chauffage) à 2'400 fr. et l'abonnement téléréseau à 228 fr.
B.
En date du 1
er
octobre 2009, A______, société sise à Genève et constituée le 29 septembre 2009, a acquis de E______ les immeubles de l'avenue de ______, pour une somme totale de 35'200'000 fr. Selon les déclarations de l'administrateur unique de A______ depuis le 9 juillet 2010, F______, le but de cet achat était de constituer une PPE et de procéder à la vente des appartements.
La nouvelle propriétaire a, par lettre de la régie G______ du 7 octobre 2009, informé C______ de ce qu'elle était la nouvelle bailleresse, précisant que cette lettre «
[tenait] lieu d’avenant à [son] bail, dont elle [faisait] partie intégrante
», et que «
toutes les autres clauses et conditions du bail [demeuraient] inchangées
».
C.
Par courrier du 16 mars 2010, A______, sous les signatures de H______ et I______, alors encore administrateurs, a informé C______ de sa décision de procéder à la vente de l'appartement qu'il occupait. Elle a indiqué avoir «
jugé opportun de donner la préférence aux locataires en place qui souhaiteraient faire l'acquisition de leur logement
». Elle a invité le locataire, en cas d'intérêt de sa part, à prendre contact avec eux. Sans nouvelles de sa part dans les 30 jours, elle considérerait que celui-ci n'était pas intéressé par l'acquisition de son appartement, et proposerait l'appartement à la vente à tout tiers intéressé.
Par courriel du 30 avril 2010, C______, indiquant avoir procédé à de nombreux investissements pour la rénovation et l’entretien de son appartement, a répondu qu'il avait l'intention d'y rester en tant que locataire, mais qu'il attendait les conditions de vente.
Une rencontre a eu lieu entre le locataire et H______. Selon C______, lors de cet entretien, H______ lui a indiqué que le prix de vente souhaité pour cet appartement était de 5'750'000 fr. C______ a répondu que le prix demandé «
était en dehors de ses possibilités financières
» et n'a formulé aucune contre-offre. Entendu comme témoin, H______ a déclaré ne plus se souvenir s'il avait articulé le prix souhaité pour cet appartement.
D.
Par avis officiels de résiliation des 2 et 5 juillet 2010 notifiés à C______, respectivement à son épouse D______, A______ a résilié le bail pour l'échéance du 31 août 2011, sans indication de motif.
E. a.
Saisie d'une requête du 16 juillet 2010 en contestation du congé par le locataire et son épouse, subsidiairement en prolongation de bail, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a, par décision du 6 octobre 2011, annulé le congé litigieux, en application de l'art. 271a al. 1 let. c CO, soit le congé-vente.
b.
Par acte du 4 novembre 2011, A______ a saisi le Tribunal des baux et loyers, concluant à la constatation de la validité de la résiliation et au déboutement de C______ et D______ de toutes leurs conclusions.
C______ et D______ ont conclu, par écritures du 16 décembre 2011, à l'annulation de la résiliation, subsidiairement à la prolongation du bail d'une durée de quatre ans, allant jusqu'au 30 septembre 2016.
c.
Il ressort de la comparution des parties et des auditions de témoins que le motif du congé résidait dans le souhait de la bailleresse de vendre l'appartement en cause. Selon l'administrateur de celle-ci, il était «
notoire que le prix de vente n'était pas le même si l'appartement était occupé ou non
». Au jour de l'audience de comparution personnelle des parties, le 1
er
mars 2012, une dizaine d'appartements (soit environ la moitié) avait été vendue, les derniers pour un prix moyen de 20'000 fr. le m2 (F______). A______ souhaitait, à l'époque des discussions avec C______ sur un éventuel achat par lui-même de son appartement (au milieu de l'année 2010 environ), obtenir pour l'appartement en cause un prix se situant entre 4'500'000 fr. et 5'000'000 fr. L'appartement situé à l'étage inférieur avait été vendu au locataire en place pour le prix de 4'800'000 fr., soit un prix au m2 de l'ordre de 13'000 fr. à 15'000 fr. En revanche, les appartements vacants vendus à des tiers avaient été vendus à un prix supérieur, de l'ordre de 20'000 fr. le m2 (H______). Cinq des appartements des immeubles de l'avenue de ______ ont été acquis par les propriétaires économiques de A______ pour leur propre usage (F______). En particulier, un appartement a été vendu à I______, actionnaire de cette société, pour le prix de 3'100'000 fr., soit 10'000 fr. le m2. Au 27 septembre 2012, il restait encore dans l'immeuble en cause certains appartements vacants et à vendre (H______).
A______ ne connaît pas de difficultés financières (H______).
Bien avant la survenance du présent litige, C______ a été conseillé administratif de la Ville de Genève.
Après la résiliation de son contrat de bail, il a effectué des recherches de logement par internet, ainsi que par l'intermédiaire de la régie de J______. Il a admis avoir reçu des propositions de relogement de la part de la bailleresse, dont aucune ne lui convenait (appartements notamment trop petits ou trop chers). C______ a indiqué à J______ qu'il cherchait un appartement de 5 à 6,5 pièces pour lui-même, son épouse et une de ses filles, pour un loyer mensuel situé entre 3'000 fr. et 4'500 fr. Selon ce régisseur, l'offre d'appartements de cette taille était relativement faible à Genève et les époux C______-D______, à qui il avait proposé un ou deux appartements - trop chers à leurs yeux -, auraient certainement des difficultés à trouver un logement de remplacement.
Selon les allégations - formulées tant en appel qu'en première instance - A______, qui se fonde notamment sur une attestation de l'Office cantonal de la population (OCP) du 23 octobre 2009, D______ est domiciliée depuis le 19 décembre 2008 dans le canton du Valais. Celle-ci et son mari ne contestent pas qu'elle a été ponctuellement domiciliée en Valais pour des raisons personnelles, de 2008 à 2010, mais affirment qu'elle vit au quotidien dans l'appartement de l'avenue ______ aux côtés de C______ et de l'une de leurs filles, âgée de 28 ans. Elle est, à tout le moins depuis la rentrée d'août 2011, directrice d'un établissement scolaire public dans le canton de Genève. La Cour de céans relève que la lettre d'accompagnement de l'avis officiel de résiliation adressé le 5 juillet 2010 à D______ mentionne que A______ était «
propriétaire de l'appartement [qu'elle occupait] actuellement
».
d.
La cause a été remise pour plaider au 10 janvier 2013.
Dans leurs écritures après enquêtes déposées le 7 janvier 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
F.
Par jugement du 7 février 2013, notifié à la bailleresse le 15 février 2013, le Tribunal a annulé le congé notifié à C______ et D______ les 2 et 5 juillet 2010 pour l'appartement de 10 pièces, une chambre de bonne et une chambrette au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
Il a en substance nié l'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO, mais a considéré que le congé litigieux revêtait un but essentiellement, si ce n'est exclusivement, spéculatif et qu'un tel but ne pouvait être considéré comme digne de protection, de sorte que la résiliation litigieuse consacrerait une disproportion manifeste des intérêts en présence entre l'intérêt purement spéculatif invoqué par la bailleresse et l'intérêt du locataire et de son épouse à pouvoir conserver leur logement
G. a.
Par acte déposé le 15 mars 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, concluant à ce que la Cour l'annule et, statuant à nouveau, déclare valable la résiliation litigieuse et déboute C______ et D______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle a produit quatre pièces nouvelles, à savoir un rapport d'expertise établi par un bureau d'architectes le 7 juillet 2010 concernant un appartement au 4
ème
étage de l'immeuble de l'avenue ______, ainsi que trois articles du journal LE COURRIER parus entre le 1
er
février et le 28 mars 2008.
b.
Dans leur réponse, C______ et D______ ont conclu, à la forme, à l'irrecevabilité de ces trois articles de presse, au fond, principalement au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans, plus subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Ils ont produit, à titre de pièce nouvelle, un extrait de la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du 11 janvier 2013.
H.
Pour le surplus, l'argumentation des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile.
EN DROIT
1.
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la LTF s'applique aussi au CPC (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.2 p. 47 et ch. 2.1.1 p. 185 note 12). Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer – provisions pour frais accessoires incluses - de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral
4A_217/2007
du 4 septembre 2007 consid. 1; ATF
111 II 384
consid. 1; LACHAT, op. cit, ch. 4.3 p. 49).
En l'occurrence, compte tenu de ces principes, la valeur litigieuse est de 115'380 fr. ([36'060 fr. + 2'400 fr.] x 3), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.2
L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
2.
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
En l'espèce, ces conditions formelles étant remplies, l'appel est recevable.
3. 3.1
Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et qu'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
3.2
Les pièces nouvelles produites en appel par l'appelante sont bien antérieures à la fin de la procédure de première instance et celle-ci n'indique pas pour quels motifs elle n'aurait pas pu les déposer déjà à ce stade. Cela vaut également pour le rapport d'expertise établi par un bureau d'architectes le 7 juillet 2010, dans la mesure où les intimés avaient, déjà dans leur réponse du 16 décembre 2011, argué du caractère spéculatif du congé litigieux.
La pièce nouvelle produite par les intimés est quant à elle postérieure d'un jour à la date à laquelle la cause a été remise pour plaider et antérieure de moins d'un mois au prononcé du jugement querellé. Etant postérieure aux délibérations du Tribunal, elle est ainsi recevable (art. 229 al. 3 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 1212).
4.
En vertu de l'art. 271a al. 1 let. c CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué.
Le Tribunal a considéré que les conditions de cette disposition légale n'étaient pas remplies. En effet, l'intention de l'appelante était de vendre l'appartement litigieux au meilleur prix, et celle-ci a souhaité «
donner la préférence aux locataires en place
» tout en précisant d'emblée qu'à défaut d'intérêt de leur part, l'appartement serait proposé à la vente «
à tout tiers intéressé
».
Il n'y a pas lieu de remettre en cause ces considérations, qui n'ont pas été contestées en appel par les parties, de sorte que seule entre en ligne de compte, relativement à l'annulabilité du congé litigieux, la règle générale contenue à l'art. 271 al. 1 CO.
5. 5.1
Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; arrivé au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. En principe, chacune des parties est donc libre de mettre fin à la relation de bail pour l'échéance prévue, en respectant les conditions du préavis contractuel (arrêts du Tribunal fédéral
4A_484/2012
du 28 février 2013 consid. 2.3.1,
4A_167/2012
du 2 août 2012 consid. 2.2 et
4A_735/2011
du 16 janvier 2012 consid. 2.2).
L'art. 271 al. 1 CO prévoit cependant que le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
5.1.1
Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF
136 III 190
consid. 2).
Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral
4A_623/2010
du 2 février 2011 consid. 2.4).
L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Celui qui donne un motif de congé doit, en cas de litige, en démontrer l'exactitude. De même, celui qui attend deux mois avant de motiver le congé court le risque que la résiliation soit considérée comme abusive (arrêt du Tribunal fédéral
4C.170/2004
du 27 août 2004 consid. 2.1). En effet, même s’il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF
135 III 112
consid. 4.1;
120 II 105
consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral
4C.170/2004
précité consid. 2.1). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral
4A_518/2010
du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1 et
4C.170/2004
précité consid. 2.1).
5.1.2
L'art. 271 al. 1 CO protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit «
manifeste
» aux termes de cette dernière disposition (ATF
136 III 190
consid. 2; ATF
135 III 112
consid. 4.1; ATF
120 II 105
consid. 3).
Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les locaux loués; la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le cadre d'une prolongation du bail. Partant, il est sans pertinence, pour statuer sur l'annulation du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêts du Tribunal fédéral
4A_484/2012
précité consid. 2.3.1,
4A_167/2012
précité consid. 2.2 et
4A_414/2009
du 9 décembre 2009 consid. 3.1).
En règle générale, le congé donné pour un motif d'ordre économique est conciliable avec les règles de la bonne foi, et le locataire n'est pas autorisé à réclamer l'annulation du congé que le bailleur lui signifie parce qu'il espère obtenir, d'un nouveau locataire, un loyer plus élevé mais néanmoins compatible avec l'art. 269 CO qui réprime les loyers abusifs (ATF
136 III 190
consid. 2; ATF
120 II 105
consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral
4A_300/2010
consid. 4.2 et
4A_414/2009
précité consid. 3.1). Il en va de même du congé notifié en vue de la réalisation de vastes travaux d'assainissement lorsque le maintien du locataire dans les locaux est susceptible d'entraîner des retards ou des complications dans l'exécution des travaux (arrêt du Tribunal fédéral
4A_414/2009
précité consid. 3.1). Le Tribunal fédéral a en outre considéré que, d'après l'expérience générale, la présence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, que ce soit en réduisant le nombre d'acquéreurs potentiels ou en exerçant une influence négative sur le prix (arrêts
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 1.2.4 et
4C.176/2004
du 8 septembre 2004 consid. 2.2).
5.1.3
Dans son jugement entrepris (consid. 8a), le Tribunal se fonde sur l’
ACJC/965/2012
(notamment consid. 3.1.5), par lequel la Cour a confirmé sa jurisprudence selon laquelle le bailleur qui acquiert un bien sachant qu'il est habité par un locataire et qui, peu de temps après, résilie le bail pour revendre le logement à un prix fortement majoré, procédant ainsi à une opération purement spéculative, n'invoque pas un intérêt digne de protection à mettre fin au contrat; en effet, toujours selon cette jurisprudence, dans un tel cas de figure, l'on est en présence non seulement d’un exercice sans ménagement du droit de résilier mais également d'une disproportion manifeste entre l'intérêt du locataire à pouvoir conserver son logement et celui du bailleur à pouvoir le vendre au meilleur prix; compte tenu du caractère extrêmement limité du l'intérêt du bailleur à rompre le contrat, une telle disproportion doit être admise même si le locataire ne se trouve pas dans une situation personnelle, économique ou sociale particulièrement difficile, ce qui est conforme aux buts constitutionnels de protection des locataires et de lutte contre la spéculation immobilière.
Cet arrêt de la Cour a toutefois été annulé par le Tribunal fédéral dans son arrêt
4A_484/2012
du 28 février 2013. La Haute Cour y rappelle, d'une part, que le marché immobilier, c'est-à-dire celui de l'achat et de la vente des biens immobiliers, est entièrement régi par le principe de la liberté économique et celui de la liberté contractuelle, et, d'autre part, qu'en l'état actuel du droit, le juge ne peut pas intervenir dans la fixation des prix d'achat ou de vente, sous réserve, le cas échéant, de la présence d'une lésion (art. 21 CO), mais a seulement la possibilité, dans le cadre de la fixation d'un loyer, de considérer que le prix d'achat est manifestement exagéré (art. 269 CO). Le Tribunal fédéral en conclut que la conception la Cour, déclarant le congé abusif pour le motif qu'elle juge indésirable l'activité de la partie bailleresse et sous-entendant ainsi que cette activité ne devrait pas exister, heurte de front, en l'absence de toute disposition légale dans ce sens, la liberté économique, garantie par l'art. 27 Cst. (consid. 2.3.2).
Il s'ensuit que le fait que le bailleur puisse réaliser un profit considérable, voire même choquant, en vendant l'appartement dont il est propriétaire ne constitue pas en tant que tel une circonstance rendant abusif le congé donné au locataire, à moins qu'il existe, en plus, une disproportion manifeste - ou grossière - des intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral
4A_484/2012
précité consid. 2.3.3), notamment dans une situation similaire à celle où il a été jugé que des intérêts purement financiers étaient en disproportion manifeste avec un problème humain particulièrement pénible (arrêt du Tribunal fédéral
4A_300/2010
précité consid. 4.3).
5.2
Au vu des ces principes, c'est à tort que le Tribunal a considéré que le caractère prétendument spéculatif du congé litigieux constituait à lui seul une disproportion manifeste des intérêts en présence et que le but visé par l'appelante n'était pas digne de protection.
Une telle disproportion ne pourrait être retenue que si les intimés se retrouvaient, en cas de maintien de la résiliation, dans une situation économique et personnelle particulièrement difficile. Or tel n'est pas le cas. En effet, les intimés n'ont pas allégué souffrir d'un manque de revenus ou de problèmes de santé qui rendraient particulièrement difficile un déménagement dans un autre logement, ou avoir un besoin impérieux de leur logement actuel pour leurs activités professionnelles. Ils le reconnaissent du reste (réponse à l'appel, p. 11 en bas). L'intimé est un ancien conseiller administratif de la Ville de Genève et l'intimée est directrice d’école. Le fait qu'il soit difficile pour eux de trouver un autre appartement correspondant à leurs souhaits n'est dans ces conditions pas décisif. Il en va de même de leur future baisse de revenus due à leur entrée en retraite, baisse qui n'est d’ailleurs pas démontrée.
Au regard de ces circonstances, une disproportion grossière des intérêts en présence ne peut en aucun cas être retenue, sans qu'il soit nécessaire d'examiner si le prix auquel l'appelant compterait vendre l'appartement litigieux est ou non d'ordre spéculatif. L'appelante a en effet en tout état de cause un intérêt économique à voir les intimés quitter l'appartement litigieux, afin notamment de pouvoir le revendre à de meilleures conditions. Il est donc sans pertinence que l'appelante se trouve ou non dans une situation financière difficile, ou qu'elle subirait ou non une perte d'exploitation à défaut de pouvoir revendre l'appartement des intimés. Il importe enfin peu que d'autres appartements propriétés de l'appelante aient été vendus ou non, ou soient actuellement encore libres d'occupants.
5.3
Il s'ensuit que le congé litigieux ne peut pas être annulé sur la base de l'art. 271 al. 1 CO. Le ch. 1 du dispositif querellé sera dès lors annulé et réformé en ce sens que la résiliation sera déclarée valable.
6. 6.1
Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit, en application de l'art. 272 al. 2 CO, procéder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des locaux commerciaux. En vertu de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans; dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif (ATF
136 III 190
consid. 6). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins préjudiciable au locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_72/2011
du 4 avril 2011 consid. 3; ATF
105 II 197
consid. 3a). Le juge peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (arrêts du Tribunal fédéral
4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3 et
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 3.4, publié in SJ 2005 I 397; ATF
125 III 226
consid. 4c).
6.2
Les intimés concluent subsidiairement à une prolongation de leur bail de quatre ans. Ils invoquent à cette fin l'échec de leurs nombreuses recherches de relogement, malgré l'aide d'un professionnel de l'immobilier, ainsi que la pénurie sévissant sur le marché immobilier genevois.
En l'espèce, les intimés habitent l'appartement litigieux depuis longtemps (30 ans) et sont très attachés à leur logement, où vit également leur fille. Il n'est pas contesté qu'ils paient régulièrement leur loyer. Malgré la situation tendue du marché du logement dans le canton de Genève, les intimés devraient trouver un appartement comportant un nombre suffisant de pièces (par exemple 5 ou 6 pièces), ce d'autant plus qu'ils bénéficient d'une situation financière relativement solide. Ils ne souffrent en outre pas de problèmes personnels particuliers. Enfin, si les intimés n'ont pas démontré avoir effectué de nombreuses recherches de relogement, il n'en demeure pas moins qu'en se fondant sur la jurisprudence cantonale en vigueur avant l'arrêt du Tribunal fédéral
4A_484/2012
, ils pouvaient raisonnablement penser qu'ils étaient en droit de rester durablement dans l'appartement litigieux. L'appelante n'a pour sa part pas fait valoir un besoin urgent de les voir quitter l'appartement et de vendre l'appartement, ni des difficultés financières.
6.3
Au vu de ces circonstances, une unique prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 août 2015, se justifie. Le ch. 1 du dispositif entrepris sera réformé dans ce sens.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement
JTBL/115/2013
rendu le 7 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17133/2010-4-B.
Au fond :
Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement.
Statuant à nouveau
:
Déclare valable le congé notifié à C______ et D______ les 2 et 5 juillet 2010 pour le 31 août 2011 concernant l'appartement de 10 pièces, une chambre de bonne et une chambrette, avec ses dépendances, au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève.
Accorde à C______ et D______ une unique prolongation de bail de quatre ans, jusqu'au 31 août 2015.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.