ge_gerichte · ACJC/223/2018 · 2018-02-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.02.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1400/2016 
ACJC/223/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 FEVRIER 2018 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 29 août 2017, représenté par Monsieur G______, H______ SA, 
______, en les bureaux duquel il fait élection de domicile, 
et 
Madame B______, domiciliée ______, intimée, comparant par Me François 
MEMBREZ, avocat, rue Verdaine 12, case postale 3647, 1211 Genève 3, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/1400/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/779/2017 du 29 août 2017, expédié pour notification aux 
parties le 31 août 2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
déclaré valable le congé notifié par B______ à A______ le 18 décembre 2015 
pour le 30 juin 2016, s'agissant de l'arcade d'environ 48 m2 située au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), octroyé à 
A______ une unique prolongation de bail d'une année, échéant au 30 juin 2017 
(ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 2 octobre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : le sous-locataire ou l'appelant) forme appel de ce jugement, dont il sollicite 
l'annulation. Cela fait, il conclut à la constatation de ce que le congé ordinaire 
litigieux n'a pas été expédié en décembre 2015, ni reçu, à la constatation que les 
motifs avancés au gré de l'avancement de la procédure par B______ n'étaient que 
de simples prétextes pour obtenir son départ et au déboutement de celle-ci de 
toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, il conclut à une 
prolongation de bail de cinq ans. 
 
b. Dans sa réponse du 2 novembre 2017, B______ (ci-après : la sous-bailleresse 
ou l'intimée) conclut principalement à l'irrecevabilité de l'appel, subsidiairement, à 
la confirmation du jugement entrepris et à ce qu'il soit dit qu'aucune prolongation 
de bail ne doit être accordée. 
 
c. Les parties ont été avisées le 1er décembre 2017 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger, l'appelant n'ayant pas fait usage de son droit de 
répliquer. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Par transfert de bail du 31 mars 2011, B______ a pris à bail une arcade 
commerciale d'environ 48 m2, située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ 
à Genève, propriété de la [fondation] C______. 
Le transfert de bail a déployé ses effets dès le 1er avril 2011. 
Le loyer était de 1'130 fr. par mois, charges comprises. 
b. En mai 2011, B______ a acheté le fonds de commerce d'un kiosque-tabac situé 
______ à Genève grâce à un emprunt de 80'000 fr. contracté auprès de D______, 
beau-frère de A______ et ami de son époux, E______, depuis vingt ans. 


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c. Par contrat de "gérance libre" du 1er juillet 2013 conclu entre B______ et 
A______, le fonds de commerce de l'arcade sise ______, a été mis en gérance en 
faveur de ce dernier. 
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, renouvelable tacitement. 
Le contrat prévoyait que "M. A______ paiera 1'000.- francs par mois pour le droit 
du bail à Mme B______. Il paiera également le loyer du commerce par mois de 
1'130.- fr. (…) le montant du stock de ce commerce a été évalué à 40'000 francs 
suisses après inventaire. Ce stock est mis à disposition pour M. A______ après que 
M. A______ a remboursé cette somme". 
A______ allègue avoir versé la somme de 40'000 fr. pour le stock, ce que B______ 
conteste. 
Il allègue également qu'il avait été prévu qu'il verse les 1'000 fr. mensuels "pour le 
droit au bail" directement en mains de D______, afin de rembourser la dette de 
80'000 fr. contractée par B______ envers ce dernier. Il a affirmé devant le Tribunal 
qu'il avait toujours payé les 1'000 fr. par mois à D______. 
Selon attestations des 31 décembre 2013 et 23 janvier 2015, D______ a reçu 
6'000 fr. de juillet à décembre 2013 et 12'000 fr. pour l'année 2014-2015 de 
A______. 
La sous-bailleresse conteste que le montant de la gérance libre devait être payé en 
mains de D______ et affirme avoir remboursé sa dette envers ce dernier durant 
l'année 2013. 
D______, entendu comme témoin, a déclaré qu'il était présent lors de l'inventaire. 
Puisque les époux A______/F______ n'avaient pas d'argent, il avait payé de sa 
poche une avance de 16'000 fr. cash pour cet inventaire, sans quittance. S'agissant 
du reste de l'inventaire, d'une valeur de l'ordre de 45'000 fr., il avait été convenu 
que A______ paierait cette somme à E______ à l'aide des recettes du magasin. Les 
époux B______/E______ avaient un autre magasin à ______ [GE] dans lequel il 
avait investi et ils lui devaient d'ailleurs encore 80'000 fr. Ils avaient convenu que 
les 1'000 fr. de la gérance du magasin lui seraient versés directement par A______, 
en tant que bénéfice de l'investissement des 80'000 fr. Toutefois, il ne les recevait 
plus depuis 2015. 
E______, entendu comme témoin, a déclaré devant le Tribunal qu'il était prévu que 
D______ reçoive de A______ la somme de 10'000 fr. uniquement, puisqu'il avait 
lui-même déjà remboursé à D______ 70'000 fr. sur les 80'000 fr. Après avoir versé 
les 10'000 fr., A______ était censé verser les 1'000 fr. par mois à lui et son épouse, 
mais il n'avait jamais rien versé. Il avait payé 16'000 fr. pour l'inventaire, en 


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acquittant une facture de la Loterie romande de 6'000 fr. et une somme de 10'000 fr. 
à la signature du contrat. 
d. Le 9 juillet 2013, l'entreprise individuelle A______, sise ______ à Genève, a été 
inscrite au Registre du commerce de Genève, avec comme but l'exploitation d'un 
tabac kiosque alimentation. 
A______ a déclaré devant le Tribunal qu'il travaillait seul dans le magasin, mais 
qu'il avait un stagiaire. C'était sa seule source de revenus. Il était marié et avait une 
fille de huit mois. Son épouse ne travaillait pas. Il suivait des études du soir, afin 
d'obtenir un master en business-administration. 
e. Par courrier du 25 novembre 2014, B______ a résilié le contrat qui la liait à 
A______ pour le 31 janvier 2015, en raison notamment de la mauvaise gestion du 
magasin et du non-paiement des mensualités de gérance et du fonds de commerce. 
En réponse, A______ a indiqué par courrier recommandé du 12 décembre 2014, 
sous la plume de son représentant, G______, H______ SA, en les bureaux duquel il 
faisait élection de domicile, courrier revenu "non réclamé" mais adressé également 
par pli simple, qu'il s'acquittait mensuellement de la somme de 1'000 fr. en mains 
de D______ et que le contrat prévoyait le paiement du loyer directement à la 
société propriétaire. En tout état, le contrat n'avait pas été résilié sur formulaire 
officiel de sorte que le congé était nul. 
f. A une date indéterminée, B______ a appris que son mari avait trouvé un acheteur 
pour le kiosque du ______ pour la somme de 180'000 fr. Elle a alors pris contact 
avec A______, lequel n'était pas au courant de ce qui précède. Elle l'avait alors 
informé qu'elle préférait le lui vendre à lui. 
Le 23 janvier 2015, A______, accompagné de son représentant, G______, et 
D______, se sont rendus au domicile de B______ pour l'enjoindre de renoncer à 
résilier le bail. 
Effrayés par cette visite, les époux B______/E______ se sont ensuite rendus à la 
police pour déposer une "main courante". 
A______ a déclaré devant le Tribunal que peu avant le 23 janvier 2015, le mari de 
la sous-bailleresse était venu le trouver dans son kiosque pour lui demander de 
libérer les locaux, car il avait trouvé un acheteur pour le prix de 180'000 fr. Le 23 
janvier 2015, ils étaient allés voir la sous-bailleresse pour lui demander de respecter 
le contrat. 
B______ a exposé devant le Tribunal que A______ était venu sonner chez elle, 
accompagné de G______ et de D______. Ces deux derniers avaient été menaçants 
et lui avaient parlé d'argent et de récupérer le magasin. Elle avait été choquée car 


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ses enfants étaient là et G______ lui avait parlé très fort et grossièrement, en 
mettant le pied dans la porte pour qu'elle ne puisse pas la refermer. 
D______, entendu comme témoin, a déclaré qu'il était présent lorsque E______ 
s'était rendu au magasin pour proposer à A______ de le lui vendre. E______ avait 
indiqué à celui-ci qu'il avait trouvé un acheteur, mais qu'il préférait le lui vendre 
puisqu'ils étaient amis. A______ lui avait dès lors proposé une certaine somme, 
mais E______ avait refusé car le montant était trop bas. Le témoin a confirmé la 
visite du 23 janvier 2015 à B______, mais simplement pour remettre à cette 
dernière une lettre qu'ils lui avaient envoyée et qui était revenue en retour. 
E______, témoin, a déclaré devant le Tribunal qu'il avait trouvé une personne 
intéressée à acheter le magasin. Il en avait informé A______ en lui indiquant qu'il 
avait la priorité. Depuis lors, tout avait basculé. Il n'en avait pas informé la régie car 
il n'avait finalement pas conclu la vente et A______ était même allé menacer 
l'acheteur intéressé. Ce dernier s'était finalement désisté et c'était à partir de ce 
moment-là que son épouse et lui avaient décidé de reprendre la gestion du magasin. 
g. Par pli recommandé du 17 février 2015 adressé à H______ SA, B______ a mis 
A______ en demeure de lui verser dans un délai de trente jours, soit jusqu'au 20 
mars 2015, la somme de 18'000 fr., correspondant à l'arriéré de la gérance libre 
depuis le 13 septembre 2013, sous menace de résiliation conformément à l'art. 257d 
CO. 
Le 19 mars 2015, la sous-bailleresse a adressé au sous-locataire un nouvel avis 
comminatoire, à l'adresse ______ à Genève, lui impartissant un délai de trente jours 
échéant au 20 avril 2015 pour s'acquitter de l'arriéré de 19'000 fr., à titre de 
mensualités de gérance libre pour les mois de septembre 2013 à mars 2015, à défaut 
de quoi le bail serait résilié pour le 31 mai 2015 pour défaut de paiement au sens de 
l'art. 257d CO. 
Considérant que la somme réclamée n'avait pas été versée dans les délais impartis, 
B______, par avis officiel de résiliation du 21 avril 2015 adressé à A______ à 
l'adresse des locaux loués, a résilié le bail pour le 31 mai 2015. 
Cette résiliation, contestée par A______, a fait l'objet d'une procédure, lors de 
laquelle les parties ont été d'accord de qualifier le contrat de "bail à ferme". Cette 
procédure s'est soldée par un arrêt de la Cour de justice du 20 février 2017 
(ACJC/186/2017), lequel a déclaré le congé du 21 avril 2015 nul au motif que l'avis 
de résiliation ne mentionnait pas la date pour laquelle le congé avait été donné. 
Durant la procédure, A______ était représenté par G______, H______ SA, qui était 
présent à l'audience du 2 décembre 2015. 


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h. Entre-temps, le 25 février 2015, B______ a été déclarée en faillite par le 
Tribunal de première instance. Cette faillite a été rétractée par jugement du 
25 février 2016. 
i. Le 1er juillet 2015, la C______ a résilié le bail principal avec effet immédiat pour 
non fourniture de sûretés de la locataire en faillite. Contesté, le congé a toutefois été 
retiré par la bailleresse principale lors de l'audience de conciliation du 27 mai 2016, 
à condition que B______ reprenne personnellement l'exploitation du kiosque dès la 
libération des locaux par le sous-locataire. 
I______, représentante de la régie gérant l'immeuble de l'arcade, entendue comme 
témoin, a confirmé que lorsque la régie avait appris l'existence d'une sous-location 
de l'arcade, elle avait immédiatement exigé que la locataire y mette fin et exploite le 
magasin en personne. Elle ne se souvenait plus de l'ordre des choses, mais se 
souvenait avoir discuté avec B______ de sa faillite et que A______ était venu à la 
régie. Elle avait constaté que le loyer était régulièrement payé, mais ne pouvait pas 
voir qui était l'auteur du versement. I______ a précisé que le bail principal avait été 
résilié dans un premier temps car B______ était en faillite et les sûretés exigées 
n'avaient pas été fournies dans les délais. Dans un second temps, les sûretés avaient 
été versées, raison pour laquelle il n'y avait plus de motif de maintenir la résiliation. 
Le bail avait donc été résilié pour ce motif et non pour une sous-location non 
autorisée. Ils avaient toutefois lié les deux objets puisque dans le cadre de l'accord, 
ils avaient posé comme condition au retrait du congé que la locataire reprenne 
personnellement l'exploitation du magasin, même si le bail n'avait pas été résilié 
pour des questions de sous-location. 
j. Par avis de résiliation du 18 décembre 2015 adressé par pli recommandé au sous-
locataire à l'adresse des locaux loués, B______ a résilié le bail à ferme pour son 
échéance, soit le 30 juin 2016. Les motifs invoqués étaient la volonté et l'obligation 
de la sous-bailleresse d'exploiter elle-même le commerce et le comportement du 
sous-locataire lors de leur entrevue du 23 janvier 2015, ayant entraîné une rupture 
des rapports de confiance entre les parties. 
Selon une attestation de la Poste produite par le conseil de la sous-bailleresse, ce 
pli, après avis au destinataire en date du 19 décembre 2015, a été retourné à 
l'expéditeur à l'expiration du délai de garde usuel avec la mention "non réclamé". 
A______ a exposé au Tribunal qu'il était en vacances au moment de la résiliation et 
que personne n'était chargé de relever son courrier. A son retour, il n'avait pas 
trouvé d'avis de retrait dans sa boite aux lettres. 
B______ a déclaré devant le Tribunal que c'était toujours son mari qui s'occupait de 
la gestion administrative du magasin. Elle avait été très occupée avec tous ses 
problèmes et les poursuites, raison pour laquelle elle n'avait résilié le bail qu'en 
décembre 2015. Elle avait résilié le bail car elle souhaitait récupérer le magasin 


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pour l'exploiter elle-même comme magasin de tabac. Elle avait travaillé jusqu'en 
2014 dans le magasin de tabac de ______ avec son mari. Lorsqu'elle avait résilié le 
bail en décembre 2015, elle n'était pas au chômage, mais ne travaillait plus, raison 
pour laquelle elle voulait exploiter le magasin de ______. Elle avait également 
résilié le bail en raison de l'incident du 23 janvier 2015. 
k. Le conseil de B______ a adressé au représentant de A______ l'original du 
courrier de résiliation, accompagné d'une copie de l'enveloppe, par pli du 7 janvier 
2016. 
Par courriel du 12 janvier 2016 au représentant de A______, le conseil de B______ 
a réadressé à ce dernier le courrier précité du 7 janvier 2016. 
A______ allègue n'avoir eu connaissance du congé que le 13 janvier 2016, par 
l'intermédiaire de son représentant. 
l. Le congé a été contesté par A______ le 21 janvier 2016 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée le 22 mars 
2016, la cause a été portée devant le Tribunal le 21 avril 2016. 
A______ a conclu, préalablement, à la constatation de la tardiveté du congé pour le 
30 juin 2016, de l'existence d'une procédure judiciaire en cours au moment de la 
notification du congé litigieux, en relation avec le contrat litigieux, et au 
déboutement de B______ de toutes autres conclusions. 
Principalement, il a conclu à la constatation de l'acharnement de B______ et à 
l'inefficacité du congé litigieux, à l'annulation de celui-ci en application des art. 
271, 271a al. 1 let. a, d, et e CO, à la constatation du caractère abusif du montant 
prévu pour le fonds de commerce et au déboutement de B______ de toutes ses 
conclusions. 
Subsidiairement, A______ a conclu à la prolongation du bail pour une durée 
indéterminée, dans tous les cas, pour une durée de cinq ans, "étant rappelé que le 
bail à loyer principal n'a pas été annulé et que la société propriétaire a accepté la 
sous-location par actes concluants". 
m. Dans sa réponse du 27 mai 2016, B______ a préalablement conclu à 
l'irrecevabilité de la requête au motif que les conclusions en annulation et en 
demande de prolongation s'écartaient du cadre légal, et, principalement, au 
déboutement de A______ de toutes ses conclusions et à ce qu'il soit dit que le bail 
avait été valablement résilié. 
n. Lors de l'audience du 21 mars 2017, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions respectives. 


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B______ a indiqué au Tribunal dépendre de l'Hospice général depuis mai 2016, 
raison pour laquelle il était urgent qu'elle récupère son magasin, ayant deux enfants 
à charge et du mal à finir les mois. 
A______ a exposé qu'il n'avait pas fait de recherche pour un autre local car il était 
en procédure depuis deux ans et que cela le préoccupait beaucoup. 
o. Lors de l'audience du 20 juin 2017, B______ a indiqué que le magasin avait 
entre-temps été fermé par la police. A______ aurait simulé un cambriolage pour 
encaisser l'argent de l'assurance et avait été emprisonné. La situation était très 
mauvaise pour son magasin, car plus il restait fermé, plus elle perdait de la 
clientèle. Elle était en instance de divorce, ce que son époux a confirmé. 
Le représentant du sous-locataire a indiqué qu'il ne pouvait plus joindre son client 
depuis deux semaines, et que renseignements pris auprès du voisinage, le magasin 
aurait été fermé par la police, ce qu'il avait pu constater en se rendant sur place. 
p. Le Tribunal a entendu des témoins, dont les déclarations ont été reprises ci-
dessus dans la mesure utile. 
q. A______ a été libéré après deux semaines de détention et allègue avoir repris 
l'exploitation du magasin dès le mois de juillet 2017. 
r. Par écritures du 17 juillet 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
respectives et la cause a été gardée à juger. 
D. Dans la décision querellée, s'agissant des points encore litigieux en appel, le 
Tribunal a retenu qu'il ressortait des pièces produites, soit de l'attestation de la 
Poste, que le courrier recommandé contenant l'avis de résiliation du 18 décembre 
2015 avait été "avisé pour retrait" le 19 décembre 2015. Ces éléments étaient 
suffisants pour retenir que l'agent postal avait déposé l'avis de retrait dans la boite 
aux lettres de l'appelant. Il revenait à ce dernier d'apporter la preuve de 
circonstances propres à retenir un comportement incorrect de l'employé de la Poste. 
Or, il n'apportait aucune preuve de ce que son courrier aurait été mal acheminé, 
mais ne faisait qu'affirmer ne pas avoir trouvé d'avis jaune dans sa boite aux lettres 
à son retour de vacances. Il n'avait en outre pas souhaité faire entendre de témoins à 
ce propos, notamment le facteur. Il échouait ainsi à prouver l'absence de dépôt 
régulier de l'avis de retrait dans sa boite aux lettres, de sorte que la notification était 
réputée être intervenue le 19 décembre 2015. Il en découlait que le préavis de 
résiliation de six mois avait été respecté. 
Le motif du congé résidait dans le souhait de l'intimée de reprendre le magasin afin 
de le gérer personnellement, puisqu'elle ne travaillait plus en décembre 2015 et 
avait déjà des problèmes avec son mari. Ce motif, qui paraissait vraisemblable, 
n'avait jamais varié dans le temps et avait été confirmé au Tribunal, ce qui excluait 


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de le considérer comme un prétexte, aucun élément ne permettant d'accréditer cette 
thèse. De plus, le motif s'était confirmé par la suite, puisque non seulement 
l'intimée se retrouvait à l'Hospice général et en procédure de divorce avec deux 
enfants à charge, mais elle s'était également engagée envers la régie à reprendre 
personnellement la gestion du magasin, condition pour le retrait de congé du bail 
principal. Pour le surplus, aucun motif d'inefficacité ne pouvait être retenu. 
Enfin, s'agissant de la prolongation du bail, l'appelant exploitait le magasin depuis 
2011, mais n'avait procédé à aucune recherche en vue de retrouver des locaux, alors 
que le premier "congé" datait du mois de novembre 2014. De surcroit, il s'avérait 
que le magasin était fermé depuis juin 2017 à tout le moins, suite à 
l'emprisonnement de l'appelant, de sorte qu'il n'était plus exploité. 
De son côté, l'intimée avait démontré un intérêt digne de protection à récupérer son 
magasin. En effet, il était établi qu'il était sa seule source de revenu et que celui-ci 
pourrait lui éviter de devoir recourir à l'Hospice général et lui permettre de solder 
ses dettes. Elle avait également démontré l'urgence puisque le magasin étant fermé, 
elle perdait beaucoup de sa clientèle. Une unique prolongation d'une année, échéant 
au 30 juin 2017 devait être accordée. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). 


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1.1.2 En l'espèce, la redevance de gérance est de 1'000 fr. par mois, et le sous-
loyer mensuel de 1'130 fr. 
 
En prenant en compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est largement 
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.2 L'intimée fait valoir que l'appel serait irrecevable, au motif qu'il ne comprenait 
pas de conclusions en annulation de bail ni en prolongation de celui-ci, mais des 
conclusions nouvelles. 
 
1.2.1 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 
trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 
al. 1 CPC). 
 
Selon la jurisprudence relative à l'art. 311 CPC, l'appel doit non seulement être 
"écrit et motivé", d'après le texte de cette disposition, mais il doit aussi comporter 
des conclusions, lesquelles doivent indiquer sur quels points la partie appelante 
demande la modification ou l'annulation de la décision attaquée; en principe, ces 
conclusions doivent être libellées de telle manière que l'autorité de recours puisse, 
s'il y a lieu, les incorporer sans modification au dispositif de sa propre décision 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 9 janvier 2013 consid. 2, in SJ 2013 I 
510). 
 
Il incombe à l'appelant de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. 
Pour satisfaire à cette exigence, l'appelant ne peut se borner à renvoyer aux 
moyens soulevés en première instance, ni à présenter des critiques toutes 
générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite 
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des 
pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
Les conclusions doivent être interprétées à la lumière de la motivation du 
mémoire. L'interdiction du formalisme excessif impose, en effet, de ne pas se 
montrer trop strict dans l'appréciation de leur formulation, si, à la lecture de l'acte, 
l'on comprend clairement ce que sollicite le recourant (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 1.1; 6B_364/2011 du 24 octobre 2011 
consid. 1.1; 4A_5/2011 du 24 mars 2011 consid. 1.2, ainsi que les références 
citées dans ces arrêts, rendus au sujet de l'art. 42 LTF; AUBRY GIRARDIN, 
Commentaire de la LTF, 2009, n. 18 ad art. 42; DONZALLAZ, Loi sur le Tribunal 
fédéral, Commentaire, 2008, n. 957 ss ad art. 42). 
 
Selon la jurisprudence, il convient de ne pas se montrer trop exigeant dans 
l'appréciation d'un acte rédigé par un non juriste (ATF 117 I A 133 consid. 5 d). 


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Selon l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée en appel que si la 
modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux et si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies. 
 
Cette dernière disposition prévoit que la demande peut être modifiée si la 
prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure; il faut en outre 
qu'elle présente un lien de connexité avec la dernière prétention, ou que la partie 
adverse consente à la modification de la demande. 
 
1.2.2 En l'espèce, il est vrai que l'appelant ne conclut pas à l'annulation du congé 
litigieux, comme il l'avait fait en première instance, se limitant à prendre des 
conclusions en constatation de droit, dont certaines sont nouvelles. Il ne critique 
aucunement le jugement attaqué, se limitant à reprendre l'argumentation 
développée en première instance. En faisant preuve d'indulgence on parvient 
cependant à comprendre ce que veut l'appelant et en quoi la décision querellée ne 
lui convient pas. 
 
L'appel, interjeté dans le délai prescrit, sera déclaré recevable, dans la mesure où il 
est de toute façon infondé. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir considéré qu'un avis de retrait avait été 
déposé dans sa boite aux lettres le 19 décembre 2015, de sorte que le congé 
respectait le délai de six mois. Ledit avis aurait dû être adressé au domicile élu de 
l'appelant. 
 
2.1.1 Une partie peut résilier le bail à ferme portant sur des habitations ou des 
locaux commerciaux conclu pour une durée indéterminée en observant un délai de 
congé minimum de six mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un 
tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d'un délai 
plus long ou d'un autre terme. Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas 
respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 296 
al. 2 et 3 CO). 
 
2.1.2 De jurisprudence constante, la réception du congé obéit toujours en droit du 
bail au système de la réception absolue (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3), ce qui 
signifie, en ce qui concerne une lettre recommandée, que si l'agent postal n'a pas 
pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre 
livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans la boite aux lettres ou la 
case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre 
connaissance au bureau de la Poste selon l'avis de retrait; il s'agit alors soit du jour 
même où l'avis de retrait est déposé dans la boite aux lettres si l'on peut attendre 


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du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce 
jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 107 II 189 consid. 2). 
 
Savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas 
déterminant. La doctrine majoritaire considère toutefois que le principe de la 
bonne foi (art. 2 CC) impose à l'expéditeur qui apprend que la résiliation n'est pas 
parvenue à la connaissance de son destinataire de répéter immédiatement la 
communication. C'est pourquoi, dans l'éventualité d'un retour d'une lettre 
recommandée à son expéditeur, celui-ci devrait répéter son envoi par pli simple. Il 
faut toutefois considérer que la date de notification est celle du premier envoi. Le 
fait que le destinataire soit en vacances ou absent en raison d'une maladie ne 
modifie pas la règle (contra : LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 639, qui 
retient dans de tels cas un délai maximum au 7ème jour du délai de garde). Seule 
exception au principe : si l'expéditeur est averti par son cocontractant que le 
courrier doit être envoyé à une autre adresse ou s'il connaît, par hypothèse, son 
lieu de résidence, l'envoi devrait être fait à ce lieu, à moins que le bail ne 
mentionne expressément que toute notification sera faite à une adresse donnée 
(BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 8 et 9 ad art. 266a CO). 
 
Si le bailleur sait que le locataire est absent, la notification n'intervient que lorsque 
le destinataire a effectivement pris connaissance du pli (ATF 140 III 244 
consid. 5.2). La question se pose de savoir si la même règle doit s'appliquer 
lorsque la résiliation intervient pendant les périodes usuelles de vacances 
(BOHNET/MONTINI, Droit du bail, 2ème éd. 2017, n. 4 ad art. 266a CO). 
 
La notification a lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014, consid. 2.2). 
 
Les parties peuvent également se faire représenter pour recevoir le congé. Par 
exemple, si le bailleur est représenté par un gérant d'immeuble, le congé doit être 
adressé à ce dernier. Le contrat de bail le prévoit d'ordinaire (clause stipulant que 
toute la correspondance doit être adressée à la régie), mais cela peut également 
résulter des circonstances (pendant toute la durée du contrat, le locataire n'a été en 
contact qu'avec le gérant d'immeuble; LACHAT, op. cit., p. 626). 
 
La preuve de la réception du congé (quant à son existence et à son moment) 
appartient à l'auteur de celui-ci (ATF 137 III 208; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_350/2014 du 16 septembre 2014, consid. 2.2). De même en est-il, en cas 
d'envoi par pli recommandé, de la preuve que le destinataire a bel et bien reçu 
l'avis de retrait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014, 
consid. 2.2; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 12 ad art. 266a CO). A cet effet, 
l'expéditeur pourra requérir de la Poste la production du "carnet de distribution" 
du facteur qui, si l'avis de retrait a été déposé dans la boite aux lettres du 
destinataire absent, devrait normalement contenir la mention "avisé" au regard de 


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l'inscription du pli, avec l'indication de la date de dépôt. La preuve de la remise 
par confirmation de type "Track and Trace" est également admise par le Tribunal 
fédéral comme moyen de preuve suffisant (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 12 ad 
art. 266a CO). En outre, le fait que l'avis de retrait a été déposé dans la boite aux 
lettres ou la case postale du destinataire est présumé aussi longtemps qu'il n'existe 
pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect de l'employé de 
la Poste; il appartient dès lors au destinataire d'établir l'absence de dépôt régulier 
de l'avis, une vraisemblance prépondérante étant suffisante (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_39/2007 du 9 mai 2007; SJ 1999 I 145; BOHNET/MONTINI, ibid.). 
 
2.1.3 La notification irrégulière d'une décision ne doit entraîner aucun préjudice 
pour les parties; toutefois, la protection des parties est suffisamment réalisée 
lorsque la notification atteint son but malgré l'irrégularité. Il y a donc lieu 
d'examiner, d'après les circonstances du cas concret, si la partie intéressée a 
réellement été induite en erreur par l'irrégularité de la notification et a, de ce fait, 
subi un préjudice. Il s'impose de s'en tenir aux règles de la bonne foi, qui imposent 
une limite à l'invocation d'un vice de forme (arrêt du Tribunal fédéral 4A_14/2015 
du 26 février 2015 consid. 3; ATF 132 II 21, JdT 2006 I 707; ATF 129 I 361, 
JdT 2004 II 47; ATF 122 I 97 c. 3a/aa). 
 
2.2 En l'espèce, le bail à ferme liant les parties est de durée indéterminée et porte 
sur un local commercial, de sorte que le congé, en l'absence d'usage local, pouvait 
être donné pour la fin d'un trimestre de bail, moyennant un préavis de six mois. 
 
Comme l'a retenu le Tribunal, il ressort de l'attestation de la Poste que le courrier 
recommandé contenant l'avis de résiliation du 18 décembre 2015 a été "avisé pour 
retrait" le 19 décembre 2015. L'appelant n'ayant pas apporté la preuve de 
circonstances propres à retenir un comportement incorrect de l'employé de la 
Poste, il faut retenir que l'avis de retrait a bien été déposé dans sa boite aux lettres 
à cette date, de sorte que la notification est réputée être intervenue le 19 ou le 
20 décembre 2015. Le congé donné pour le 30 juin 2016 respectait alors le préavis 
légal. 
 
Même si l'on retient que la résiliation aurait dû être envoyée au domicile élu de 
l'appelant, au motif que l'intimée savait, ou aurait dû savoir, que celui-ci était 
représenté par la H______ SA et qu'il avait fait élection de domicile en ses 
bureaux, la résiliation devrait être considérée comme valable, seuls ses effets 
devant être reportés. Il est vrai que l'élection de domicile ressortait du courrier 
adressé par la H______ SA à l'intimée le 12 décembre 2014. La mise en demeure 
du 17 février 2015 avait d'ailleurs été adressée à cette dernière par le conseil de 
l'intimée. Enfin, lors de l'audience du 2 décembre 2015 devant le Tribunal, dans le 
cadre de la contestation du congé du 21 avril 2015 à laquelle l'intimée a assisté, 
l'appelant était assisté de son représentant. Cela étant, l'appelant admet avoir eu 
connaissance de la résiliation du 15 décembre 2015 le 13 janvier 2016. Son 


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conseil en a reçu copie par pli simple le 8 janvier 2016, même s'il le conteste, et 
en tous les cas le 12 janvier 2016. Si l'on devait retenir l'une ou l'autre de ces 
dates, la résiliation n'en serait pas moins valable, ses effets devant cependant être 
reportés au 30 septembre 2016. Dans la mesure où l'appelant continue d'occuper 
les locaux, le report du délai serait sans conséquence. 
 
Le chiffre 1 du dispositif du jugement sera dès lors confirmé. 
3. 
L'appelant, pour autant qu'on le comprenne, reproche au Tribunal d'avoir retenu 
que le motif du congé résidait dans la volonté de l'intimée d'exploiter elle-même le 
magasin. 
 
3.1 Aux termes de l'art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection accordée par l'art. 271 
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de 
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 136 III 190 précité consid. 2). 
 
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion 
grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude 
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 
nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La résiliation du bail peut aussi être 
annulée si le motif sur lequel elle repose s'avère incompatible avec les règles de la 
bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle 
existante (ATF 120 II 105 consid. 3a). 
 
Contrevient aux règles de la bonne foi le congé purement chicanier, qui ne répond 
à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 140 III 496 précité 
consid. 4.1; 136 III 190 précité consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1, in JdT 2009 I 
p. 491). L'absence de motivation ou une motivation erronée peut être l'indice que 
le congé ne répond à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif 
sera-t-il en principe retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un simple prétexte 
tandis que le véritable motif n'est pas constatable (ATF 138 III 59 précité 
consid. 2.1; 132 III 737 consid. 3.4.2; 125 III 231 consid. 4b). 
 
Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la 
résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 
précité consid. 4.1), ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 
important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité 
d'un congé, il en faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et 
non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts intervient dans l'examen de la 


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prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 précité consid. 3.2; 
4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). 
 
Pour déterminer si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne 
foi (art. 271-271a CO), il faut connaître le motif qui le sous-tend. Pour ce faire, il 
faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 précité 
consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
 
3.2 En l'espèce, le Tribunal a correctement apprécié les faits en retenant que le 
motif du congé résidait dans le souhait de l'intimée de reprendre le magasin afin 
de le gérer personnellement, puisqu'elle ne travaillait plus en décembre 2015 et 
rencontrait déjà des problèmes conjugaux. L'incident du 23 janvier 2015, établi 
par les différents témoignages comme une tentative d'intimidation de l'intimée par 
l'appelant, constitue également un motif valable de résiliation. Ces deux motifs 
n'ont jamais varié dans le temps et aucun élément ne permet de considérer qu'il 
s'agirait de prétextes. S'agissant du premier, il a été confirmé par la suite, puisque 
l'intimée s'est retrouvée à l'Hospice général et en procédure de divorce avec deux 
enfants à charge. De plus, elle s'est engagée envers la régie à reprendre 
personnellement la gestion du magasin, condition pour le retrait de congé du bail 
principal. 
 
Au vu de ces considérations, le congé donné par l'intimée le 15 décembre 2015 
n'est pas contraire à la bonne foi et le jugement sera donc confirmé sur ce point 
également. 
4. 
L'appelant reproche au Tribunal de ne lui avoir accordé qu'une prolongation d'un 
an. 
 
4.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Lorsqu'il s'agit de locaux 
commerciaux, la durée maximale de la prolongation est de six ans; dans cette 
limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). 
 
La prolongation du bail a normalement pour but de donner du temps au locataire 
pour trouver des locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout 
le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat 
(ATF 116 II 446 consid. 3b). La pesée des intérêts en présence imposée par 
l'art. 272 al. 2 CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. 
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie 
librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée (ATF 135 III 121 
consid. 2). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif 


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local (ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 précité consid. 2; 125 III 226 précité 
consid. 4b). Le juge peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de 
la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire 
n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 
remplacement (ATF 125 III 226 précité consid. 4c). 
 
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules les conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 
mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation 
fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet 
d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement 
ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 116 II 446 
consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a; 102 II 254). 
 
4.2 En l'espèce, comme l'a justement retenu le Tribunal, l'intimée, qui a deux 
enfants à charge, a démontré un intérêt digne de protection à récupérer son 
magasin, celui-ci étant sa seule source de revenus. De plus, afin de ne pas voir le 
bail principal résilié, elle doit respecter son engagement d'exploiter 
personnellement celui-ci, ce qui a également été démontré à satisfaction de droit. 
L'appelant n'a de son côté entrepris aucune démarche pour trouver un local de 
remplacement. Le bail n'avait été conclu que pour une année, certes renouvelable, 
de sorte que l'appelant pouvait s'attendre à devoir libérer les locaux à moyen 
terme. Il a également un enfant à charge, mais a indiqué suivre une formation 
complémentaire qui devrait lui rendre plus facile la prise d'un nouvel emploi. 
Ainsi, l'octroi d'une unique prolongation d'une année, échéant au 30 juin 2017, 
tient équitablement compte des intérêts en présence et sera confirmé, étant relevé 
que du fait de la procédure, l'appelant a bénéficié d'une prolongation 
supplémentaire de plusieurs mois. 
 
Même si l'on retient que le congé n'est intervenu que le 30 septembre 2016, et que, 
partant, la prolongation d'une année viendrait à échéance le 30 septembre 2017, 
l'appelant a néanmoins bénéficié d'un délai supplémentaire. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/1400/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 octobre 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/779/2017 rendu le 29 août 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/1400/2016. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.