ge_gerichte · ATA/1320/2018 · 2018-12-04 · fr

Résumé:
 Compte tenu des indices en présence, notamment du risque lié au mode de financement de l'achat de l'immeuble et des travaux effectués postérieurement impliquant un endettement important du recourant, ainsi que le lien entre la courte durée de détention de l'immeuble et la cession du capital-actions de sa société, de même que le but d'assurer des locaux à cette dernière, il faut effectivement retenir qu'il s'agissait d'une opération réalisée à titre commercial. Rejet du recours.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2054/2017-ICCIFD 
ATA/1320/2018 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 4 décembre 2018 
4ème section 
 dans la cause 
 
Monsieur A______ 
représenté par la Fiduciaire Franco Bonaparte, mandataire 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
et 
 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
9 avril 2018 (JTAPI/324/2018) 


- 2/13 - 
A/2054/2017 
EN FAIT 
1. 
 
Au début des années 2000, Monsieur A______ a acquis la moitié du capital-
actions de la société B______ (ci-après : B______), dont le but social est 
« entretien général et nettoyage de bâtiments ; services, prestations et vente de 
produits liés aux immeubles et à l'entretien des bureaux ; gérance et courtage ». 
En 2001, il en est devenu administrateur, conjointement avec son ex-belle-mère, 
Madame C______, fondatrice de cette entreprise en octobre 1996. 
2. 
 
Par acte d'achat daté des 13 et 25 juillet 2007, M. A______ et 
Mme C______ ont acquis, conjointement et à parts égales, la propriété d'un 
immeuble, sis sur la parcelle n° 1______, feuille 2______ de la commune 
Genève-Petit-Saconnex, à l'adresse D______, au prix de CHF 1'960'000.-. 
 
 
Cette adresse correspondait au siège de B______, après que celle-ci eut été 
domiciliée à E______ à Genève. 
3. 
 
Au 31 décembre des années 2008 à 2011, M. A______ et Mme C______ 
ont établi des documents comptables relatifs à cet immeuble, sous l'intitulé 
« Société : D______ / C______ A______ D______ 7 », comprenant les bilans et 
comptes de « produits et charges » des exercices. 
 
 
À l'actif de ces bilans figurait notamment la valeur de l'immeuble et celle 
des travaux y relatifs, tandis qu'au passif étaient comptabilisés les emprunts liés 
audit bien. Dès 2008, des travaux de transformations avaient été entrepris, soit 
notamment : rénovation et aménagement de bureaux et stockage, construction 
d'un sous-sol avec monte-charge et remaniement et adjonction des sorties de 
secours et d'un sas d'entrée. Le coût de ces travaux s'était élevé à CHF 607'652.35 
au 31 décembre 2008 et à CHF 3'147'992.49 au 31 décembre 2011. Les dettes 
liées à l'immeuble s'étaient élevées à CHF 1'906'635.63 au 31 décembre 2008 et à 
CHF 3'993'624.34 au 31 décembre 2011, y compris un emprunt hypothécaire de 
CHF 3'686'000.-. L'investissement propre de chaque associé était de 
CHF 445'547.- au 31 décembre 2008. 
4. 
 
Dans sa déclaration fiscale pour l'année 2007, M. A______ a notamment 
indiqué être propriétaire de trois immeubles, deux étant « locatifs ou loués » (dont 
un sis E______ qui était également détenu pour moitié avec Mme C______) et 
celui sis D______ étant occupé par lui-même. Ses dettes hypothécaires totalisaient 
CHF 2'087'500.-. 
5. 
 
Par acte du 24 septembre 2012, avec effet au 3 décembre 2012, M. A______ 
et Mme C______ ont vendu l'immeuble au prix de CHF 7'100'000.-, soit CHF 
3'550'000.- chacun. 


- 3/13 - 
A/2054/2017 
6. 
 
Le 18 juin 2013, M. A______ a déposé sa déclaration fiscale pour l'année 
2012. 
 
 
À titre de revenu brut, il avait perçu un salaire de CHF 191'035.- auprès de 
B______ et un loyer de CHF 110'002.- pour la location de l'immeuble. En 
déduction de ses revenus imposables, étaient notamment portés des frais 
d'entretien de l'immeuble à concurrence de CHF 391'348.-. Il possédait en Suisse 
trois nouveaux biens immobiliers, soit un terrain et deux constructions, acquis 
entre 2009 et 2012, et d'autres au Canada. 
7. 
 
Le 10 novembre 2014, l'administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE) a adressé à M. A______ deux bordereaux de taxation portant sur les 
impôts fédéral (ci-après : IFD), cantonaux et communaux (ci-après : ICC) pour la 
période fiscale 2012. 
 
 
Le bénéfice provenant de la vente de l'immeuble n'avait pas été imposé. Les 
charges et frais d'entretien immobiliers étaient admis à concurrence de 
CHF 9'985.- pour l'ICC et de CHF 22'000.- pour l'IFD. 
8. 
 
Par bordereau du 15 décembre 2014, l'AFC-GE a taxé M. A______ à 
hauteur de CHF 280'699.50 au titre d''impôt sur les bénéfices et gains immobiliers 
(ci-après : IBGI), sur la base d'un gain immobilier imposable de CHF 837'909.-. 
9. 
 
Le 23 décembre 2014, M. A______ a élevé réclamation contre les taxations 
du 10 novembre 2014, en demandant que la totalité des frais et intérêts 
hypothécaires d'un montant de CHF 391'347.94 soient admis en déduction de ses 
revenus imposables. 
10. 
 
Le 14 janvier 2015, il s'est acquitté de l'IBGI à hauteur CHF 280'699.50. 
11. 
 
Par courriers des 20 avril et 15 juillet 2016, l'AFC-GE a informé 
M. A______ de ce qu'elle entendait rectifier la précédente taxation en sa défaveur, 
en lui impartissant un délai pour exercer son droit d'être entendu à cet égard. 
 
 
Le vente de l'immeuble sis au D______ devait être considérée comme 
professionnelle, de sorte que le bénéfice sur vente réalisé, soit CHF 566'907.-, 
était imposable en tant que bénéfice. De sa part du montant de la vente 
correspondant à CHF 3'550'000.- étaient notamment déduits sa part sur les frais 
engendrés par celle-ci, soit la commission de vente (CHF 115'020.-), les taxes 
diverses, architectes et notaire (CHF 2'755.48), les frais de comptabilité 
(CHF 486.-) et les intérêts et frais bancaires (CHF 271'335.53). 
12. 
 
Par décision sur réclamation du 7 avril 2017, reçue le 12 avril 2017, 
l'AFC-GE a rectifié le bordereau de taxation en défaveur de M. A______, 
conformément à l'art. 43 al. 1 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 
(LPFisc - D 3 17), en retenant un montant de CHF 3'502.- au titre de charges et 


- 4/13 - 
A/2054/2017 
frais d'entretien déductibles, les frais de comptabilité en CHF 392.- et les taxes 
diverses, architectes et notaire d'un montant de CHF 5'510.95 n'étant pas 
déductibles. Les intérêts et frais financiers en CHF 5'056.70, ainsi que les 
commissions sur vente d'un montant de CHF 230'040.- ne l'étaient pas non plus. 
Concernant la vente de la parcelle n° 1______ sise D______, il fallait considérer 
qu'il s'agissait d'une activité dépassant la fortune privée en raison de plusieurs 
éléments, à savoir : l'achat dudit immeuble effectué en association avec 
Mme C______, la vente du bien après divers travaux de mise en valeur à 
plus-value (rénovation et aménagement de bureaux et stockage, construction d'un 
sous-sol avec monte-charge, remaniement et adjonction des sorties de secours et 
d'un sas d'entrée, etc), la courte durée de cinq ans de propriété, ainsi qu'un 
endettement important (emprunts supplémentaires déjà effectués la même année 
que l'achat du bien). 
 
 Deux bordereaux rectificatifs pour l'ICC et l'IFD 2012 étaient joints. Pour 
l'ICC 2012, l'impôt dû s'élevait à CHF 194'057.45 sur la base d'un revenu de 
CHF 597'915.- et une fortune de CHF 2'129'115.-. Pour l'IFD 2012, l'impôt dû 
s'élevait à CHF 65'988.65, sur la base d'un revenu imposable de CHF 597'600.-. 
13. 
 
Par acte du 12 mai 2017, M. A______ a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, en 
concluant à ce que l'AFC-GE soit invitée à la revoir et à taxer la vente concernée 
selon l'art. 84 de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre 1887 (LCP - D 3 05 ; gains immobiliers). 
 
 
Compte tenu de la croissance exponentielle de B______ depuis sa création 
jusqu'en 2012, Mme C______ et lui s'étaient associés, puis avaient acheté 
personnellement l'immeuble en raison du besoin de nouveaux locaux. Tant la 
structure du bilan de l'entreprise que les demandes des banques justifiaient cette 
opération qui leur permettait d'encaisser « une location confortable » et de 
combler « une carence LPP privée ». Ne souhaitant plus assumer les lourdes 
responsabilités de cette entreprise, Mme C______ et lui avaient décidé, de 
manière imprévue, d'en céder le capital-actions. L'acquéreur ne reprenant pas 
l'immeuble, ils l'avaient vendu séparément, « compte tenu de l'économie de 
marché ». 
 
 
La détermination du bénéfice net de CHF 566'907.- n'était pas contestée. Le 
bénéfice de la vente imposable avait été clairement repris par l'AFC-GE dans sa 
décision du 7 avril 2017. Les motifs de la décision du 7 avril 2017 n'étaient pas 
probants au regard des faits évoqués. Le bien foncier était destiné à la société 
B______ et l'association avec Mme C______ était évidente, compte tenu de la 
composition du capital-actions de B______. Les travaux de transformation avaient 
été effectués afin de faciliter l'activité commerciale de B______ et de rendre 
conforme aux normes l'objet acquis. La durée de propriété aurait pu être bien plus 
longue, mais ni Mme C______ ni lui n'avaient imaginé une telle croissance de 


- 5/13 - 
A/2054/2017 
leur société. Le financement avait été mis en place avec le concours d'une banque. 
Si le bien avait été acquis initialement comme prévu par B______, l'opération 
n'aurait pas été taxée à l'impôt sur le revenu ni à l'impôt sur les gains immobilier. 
14. 
 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours, en maintenant sa position. 
 
 
M. A______ disposait de certaines connaissances dans le domaine 
immobilier vu qu'il reconnaissait avoir, comme son associée, un important 
patrimoine, exclusivement investi dans l'immobilier. C'était d'ailleurs sans doute 
pour cette raison qu'il avait pu bénéficier d'emprunts plus importants que ceux qui 
auraient normalement été accordés à des personnes agissant fortuitement à titre 
privé. Le fait que M. A______ n'avait pas procédé directement à d'autres 
promotions immobilières au cours des années précédentes ne permettait pas de 
conclure automatiquement à l'absence de caractère professionnel de l'opération 
litigieuse. L'immeuble étant directement utilisé pour l'activité commerciale d'une 
société elle-même dirigée par M. A______ et son associée, il fallait en conclure 
qu'il faisait bien partie de la fortune commerciale du contribuable. L'intention 
initiale de M. A______ d'utiliser les loyers perçus de la société dans un but de 
prévoyance n'était pas déterminante pour conclure à un rattachement à la fortune 
privée. Le fait que les deux personnes physiques administratrices et actionnaires 
de la société avaient décidé de procéder en leur nom propre à ces opérations 
n'empêchait pas la qualification d'opération commerciale. Au vu de la taille de la 
société, qui comptait environ quatre cents employés en 2012, on ne pouvait parler 
d'une occasion purement fortuite qui s'était présentée pour le contribuable et son 
associée, lesquels seraient ensuite restés entièrement passifs en se contentant de 
percevoir de la société occupant l'immeuble, pendant une période indéterminée, 
les loyers courants de l'immeuble. M. A______ et son associée avaient procédé à 
une transformation complète de cet immeuble, constituant une mise en valeur 
considérable du bien juste après son acquisition. L'endettement important et la 
revente du bien dans un court délai après la fin des travaux démontraient 
clairement une volonté de réaliser un gain immobilier important à court terme, ce 
qui était caractéristique d'une vente à caractère professionnel. 
15. 
 
Dans sa réplique, M. A______ a relevé que l'AFC-GE n'avait pas démontré 
que Mme C______ et lui étaient des professionnels de l'immobilier alors que 
c'était la première fois qu'ils achetaient conjointement un bien immobilier. Les 
autres motifs n'étaient pas probants. Mme C______ et lui n'avaient pas profité de 
leur position auprès de B______ pour fixer un loyer surélevé, ni bénéficié de 
l'amortissement autorisé sur les valeurs immobilisées, alors que, dans cette 
hypothèse, une part importante des travaux de mise en conformité aurait pu être 
amortie immédiatement. Ils n'avaient cherché aucun investisseur tiers pour mener 
à bien cette acquisition. Le fait de qualifier la vente de l'immeuble sis rue 
D______ d'opération commerciale ne correspondait pas à la réalité de « ses 
pratiques d'investissement » et celles de Mme C______. 


- 6/13 - 
A/2054/2017 
16. 
 
Par courrier du 25 octobre 2017, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions 
et développements précédents. 
17. 
 
Par jugement du 9 avril 2018, le TAPI a rejeté le recours précité. 
 
 
En sa qualité de dirigeant de B______, M. A______ avait été 
professionnellement actif dans le milieu immobilier. La durée de détention de 
l'immeuble n'était en l'occurrence certes pas très courte, mais pas non plus d'une 
importance telle qu'elle paraissait complètement incongrue dans une gestion de la 
fortune commerciale. L'achat de l'immeuble s'était en outre inscrit dans une 
démarche qui était en lien étroit, sinon exclusif, avec la croissance de la société 
B______. La logique de l'investissement était étrangère à la simple gestion de la 
fortune privée de M. A______. Le fait que l'immeuble avait été mis en location 
pendant toute la durée de sa détention n'avait pas davantage de poids dans un sens 
ou dans l'autre, étant entendu que la gestion commerciale d'un immeuble, et a 
fortiori de plusieurs immeubles, comme en l'espèce, impliquait généralement, 
d'une part, qu'il ne soit pas occupé par le propriétaire lui-même et, d'autre part, 
qu'il soit loué plutôt que laissé inoccupé, même s'il pouvait en aller de même dans 
le cadre de la gestion d'un immeuble au titre de la fortune privée. 
 
 
Le fait que l'immeuble avait toujours été déclaré en tant qu'élément de la 
fortune privée n'avait pas non plus un poids décisif. M. A______ n'avait subi 
aucun inconvénient en déclarant dans sa fortune privée, durant plusieurs années, 
un immeuble auquel était rattachée une dette importante et des intérêts passifs y 
relatifs. Même une opération isolée pouvait être qualifiée de professionnelle. Le 
fait que M. A______ avait réalisé la vente de l'immeuble par lui-même, au lieu de 
la confier à un professionnel, constituait plutôt un indice plaidant en faveur de 
l'appartenance du bien à la fortune commerciale, puisque l'on s'attendait davantage 
de la part d'un professionnel, à ce qu'il dirige lui-même l'opération de vente de son 
immeuble. Le financement obtenu pour acquérir et transformer l'immeuble et le 
coût des travaux entrepris indiquaient que M. A______ avait agi comme s'il 
investissait dans son entreprise. L'opération immobilière avait également été 
planifiée, M. A______ s'étant associé avec une autre personne pour acquérir et 
transformer l'immeuble. Les associés avaient géré l'immeuble comme si celui-ci 
était une entreprise, ce que démontraient les bilans et les comptes de « produits et 
charges » qu'ils avaient établis pour chaque année de détention de leur bien. 
18. 
 
Par acte du 11 mai 2018, M. A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité, en concluant à son annulation ou au renvoi de la cause à 
l'AFC-GE pour nouvelle décision. 
 
 
Ni l'AFC-GE ni le TAPI n'avaient apprécié les raisons pour lesquelles 
l'immeuble figurait pour moitié dans sa fortune privée, respectivement dans celle 
de Mme C______. Il reprenait ses précédents griefs, précisant que sa participation 


- 7/13 - 
A/2054/2017 
à une société de personnes résultait d'un lien de famille avec Mme C______, avec 
laquelle il avait créé la société B______. Si une comptabilité avait réellement été 
tenue par rapport à cet immeuble, les amortissements sur l'acquisition, les frais 
d'acquisition du bien et les travaux de rénovation auraient été enregistrés. Les 
comptes établis avaient le caractère de support d'informations au même titre qu'un 
relevé bancaire fiscal. 
 
 
À l'appui de son recours, M. A______ a notamment produit une copie d'un 
courrier adressé le 5 septembre 2016 à l'AFC-GE, dans lequel il indiquait les 
motifs, repris dans ses recours successifs, pour lesquels la vente en question devait 
être imposée exclusivement selon l'art. 84 LPFisc. 
19. 
 
Le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations. 
20. 
 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours, en maintenant sa position. 
21. 
 
Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 54 LPFisc ; art. 145 de la loi fédérale sur 
l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
 
Le litige porte sur la question de savoir si la vente de l'immeuble en question 
a été réalisée dans le cadre de l'administration ordinaire du patrimoine, auquel cas 
le bénéfice serait exclusivement soumis à l'IBGI, ou dans l'exercice d'une activité 
lucrative indépendante, alors imposable comme revenu. 
 
 
À cet égard, il est d'emblée relevé que les parties s'accordent sur le montant 
en question, de sorte que seule demeure litigieuse la qualification de la fortune – 
privée ou commerciale – visée, déterminant le type d'impôt applicable. 
3. 
a. 
Les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du 
contribuable, notamment lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée, sont 
exonérés de l'impôt sur le revenu (art. 16 al. 3 LIFD ; art. 7 al. 4 let. b de la loi 
fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 
14 décembre 1990 [LHID - RS 642.14]). 
 
 
Sont imposables tous les revenus provenant notamment de l'exploitation 
d'une entreprise commerciale ou de toute autre activité lucrative indépendante 
(art. 18 al. 1 LIFD). Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation 
d'éléments de la fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative 


- 8/13 - 
A/2054/2017 
indépendante. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui 
servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité 
lucrative indépendante (art. 18 al. 2 LIFD). 
 
 
À Genève, au titre de revenu imposable, sont également considérées comme 
une activité lucrative indépendante les opérations portant sur des éléments de la 
fortune, notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles 
dépassent la simple administration de la fortune (art. 19 al. 1 de la loi sur 
l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08). Les 
bénéfices en capital provenant de l'aliénation d'éléments de la fortune 
commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante (art. 19 
al. 2 LIPP). La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui 
servent entièrement ou de manière prépondérante à l'activité indépendante (art. 19 
al. 3 LIPP). 
 
b. 
 Depuis le 1er janvier 2001, les cantons sont tenus de prélever un impôt sur 
les gains immobiliers (art. 1 al. 2 et art. 2 al. 1 let. d LHID), la LHID fixant les 
principes selon lesquels la législation cantonale l'établit (art. 1 al. 1 LHID, art. 129 
Cst.). Ainsi, l'impôt sur les gains immobiliers privés a pour objet les gains réalisés 
lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune 
privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le 
produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix 
d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses ; art. 12 al. 1 LHID). Les 
cantons peuvent percevoir l'impôt sur les gains immobiliers également sur les 
gains réalisés lors de l'aliénation d'immeubles faisant partie de la fortune 
commerciale du contribuable, à condition que ces gains ne soient pas soumis à 
l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou que l'impôt sur les gains immobiliers 
soit déduit de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice (art. 12 al. 4 LHID). 
 
 
À Genève, l'IBGI, qui a pour objet le bénéfice net provenant de l’aliénation 
d’immeubles ou de parts d’immeubles sis dans le canton, est réglé aux art. 80 ss 
LCP. 
4. 
a. 
La coexistence des art. 16 al. 3 et 18 al. 1 et 2 LIFD autorise l’autorité de 
taxation à requalifier de gains provenant d’activités indépendantes, des bénéfices 
réalisés par des contribuables lors de l’aliénation d’éléments annoncés par ceux-ci, 
comme appartenant à leur fortune privée (Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence 
AUBRY GIRARDIN, Impôt fédéral direct, Commentaire de la loi sur l'impôt 
fédéral direct, 2017, n. 66 et 71 ad art. 16 LIFD). 
 
 
La question de savoir si l’aliénation d’un de ses actifs par un contribuable 
doit être considérée comme un acte de simple gestion de la fortune privée laquelle 
était exonérée, ou si elle devait être considérée comme le produit d’une activité 
lucrative indépendante, a suscité une abondante jurisprudence dont la tendance a 
été de restreindre progressivement le champ application de l’art. 16 al. 3 LIFD au 


- 9/13 - 
A/2054/2017 
profit de l’extension de la notion d’activité indépendante. Sur ce point spécifique, 
cette jurisprudence ne fait que confirmer celle plus générale de prêter à 
l’art.18 LIFD, par la double adoption de ses al. 1 et 2, l’objectif d’étendre la 
notion d’activité indépendante en y intégrant les gains en bénéfice, l’exonération 
des bénéfices en capital privés restant limitée à la simple administration de la 
fortune privée (ATF 125 II 113 consid. 3c = RDAF 1999 II 385, 396 ; 
Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 10 et 11 
ad art. 18 LIFD). 
 
b. 
Pour déterminer si un gain généré par la vente d’un élément de la fortune 
d’un contribuable doit être qualifié de produit d’une activité indépendante ou de 
gain privé en capital, le Tribunal fédéral a jugé que différents indices, déjà 
développés dans le cadre de l’ancien arrêté fédéral du 9 décembre 1940 
concernant la perception d’un impôt fédéral direct (aIFD) lors de l’exercice d’une 
activité indépendante pouvait être repris sans autre dans l’interprétation de 
l’art. 18 al. 1 LIFD (ATF 125 II 113 précité ; ATF 122 II 446 consid. 3 = RDAF 
1997 II 383 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_948/2010 consid 2.2 ; Yves NOËL in 
Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit, n. 10 ad art. 18 LIFD). 
 
 
Il y a ainsi transaction immobilière imposable au titre de revenu de l’activité 
indépendante lorsque le contribuable procède de manière systématique à 
l’acquisition et à la vente de biens patrimoniaux dans l’intention d’obtenir un gain, 
ou plutôt exerce une activité qui excède la pure administration de sa propre 
fortune, ou l’exploitation d’une opportunité résultant d’une circonstance fortuite. 
La détermination de l’élément subjectif de l’intention d’obtenir un gain implique 
de prendre en considération l’ensemble des circonstances du cas concret 
(ATF 133 II 420 consid. 3.2 ; 125 II 113 consid. 5b ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_948/2010 du 31 octobre 2010, consid. 2.3). 
 
 
Peuvent entrer en ligne de compte pour établir une telle activité, la manière 
de procéder (systématique ou planifiée), le fait surtout que le contribuable agisse 
de manière à accroître son capital, ou s’efforce systématiquement de profiter du 
développement du marché immobilier aux fins d’obtenir des gains, la fréquence 
des opérations et la brève durée de possession, l’existence de liens entre de telles 
opérations et l’activité professionnelle du contribuable, le fait que celui-ci se serve 
de ses propres connaissances professionnelles ou de celles de tiers, la participation 
à une société de personnes, l’usage de crédits importants et le réinvestissement des 
bénéfices réalisés dans des opérations immobilières ultérieures (RDAF II 2001 
41 ; ATF 122 II 446 consid. 3 ; ASA 66 232 consid. 3a et les références citées ; 
arrêt du Tribunal fédéral 2C_948/2010 précité, consid. 2.3 ; Yves NOËL in 
Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 17 ad art. 18 LIFD et la 
jurisprudence citée, ainsi que p. 245 pour une casuistique par indice). 
 
 
Chacun de ces indices peut – mais ne doit pas nécessairement – permettre en 
soi de conclure que l’on se trouve en présence d’une activité lucrative (RDAF II 


- 10/13 - 
A/2054/2017 
2001 41 ; ATF 125 II 113 consid. 3c ; arrêt du Tribunal fédéral 2C/948/2010 
précité consid. 2.4 ; Martin ARNOLD, Nichts Neues unter der Steuersonne zur 
Besteuerung von Liegenschaftsgewinnen nach dem Bundesgesetz über die direkte 
Bundessteuer 
in : 
Archives 
de 
droit 
fiscal 
suisse 
(ASA) 
67 
598 ; 
Danielle YERSIN, Les gains en capital considérés comme le revenu d’une activité 
lucrative in : ASA 59 137 ss ; Raoul OBERSON, L’immeuble et le droit fiscal, 
Bâle/Genève/Munich 1999, p. 144 ss, et particulièrement p. 148 ss et la 
jurisprudence citée ; Yves NOËL in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, 
op. cit., n. 18 ad art. 18 LIFD). 
 
c. 
Dans le commerce d’immeubles, un comportement par trop actif d’un 
contribuable ou de ses mandataires dans la gestion d’un bien est fréquemment 
qualifié d’activité lucrative indépendante, même si l’intéressé n’apparaît pas 
comme tel aux yeux de tiers. Tel est spécialement le cas lorsqu’un contribuable 
exerce déjà une activité indépendante et qui vend des biens appartenant à sa 
fortune privée, ces biens étant requalifiés en éléments de la fortune commerciale 
(Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 71 ad 
art. 16 LIFD). Sera également qualifiée d’activité indépendante celle d’un 
contribuable portant sur un immeuble hérité, lorsque celle-ci dépasse la simple 
administration de la fortune. 
 
 
Ainsi, le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt de la chambre de céans 
retenant que les conditions permettant d'admettre l'existence d'un revenu 
provenant de l'exercice d'une activité indépendante étaient réunies dans le cas d'un 
particulier ayant revendu un bien qu'il avait acquis, partiellement en s'associant 
avec deux tiers, et avait occupé lui-même à titre privé. Le bien en question n'avait 
pas été acheté initialement dans le but de satisfaire des besoins purement privés, 
mais afin d'accueillir le siège de son employeur, dans un contexte immobilier 
particulier. L'intéressé avait également rentabilisé le bien immobilier en question 
en le louant. Il n'y avait logé que sept ans, alors qu'il l'avait détenu pendant 
dix-sept ans, afin de le revendre au terme de la période de crise immobilière avec 
un bon profit (arrêt du Tribunal fédéral 2C_834/2012 du 19 avril 2013 et les 
références citées ; ATA/422/2012 du 3 juillet 2012). 
 
d. 
C’est au moment où est réalisée l’opération imposable qu’intervient sa 
qualification (ASA 67 97 ss ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_834/2012 du 
19 avril 2013 ; ATA/117/2012 du 28 février 2012). 
 
e. 
En l'espèce, les premiers juges ont relevé plusieurs indices en faveur de la 
reconnaissance d'une opération réalisée à titre commercial, à savoir : le fait que le 
recourant était professionnellement actif dans le milieu immobilier en sa qualité 
de dirigeant de la société B______, de sorte qu'il disposait de connaissances 
spécifiques dans ce domaine ; il disposait de plusieurs immeubles dans son 
patrimoine ; la durée de la détention de l'immeuble concerné était compatible avec 
une gestion de la fortune commerciale ; l'achat de l'immeuble était en lien avec la 


- 11/13 - 
A/2054/2017 
croissance de la société Uns Service SA ; la location dudit bien immobilier afin 
d'en percevoir des loyers ; et le mode de financement de l'achat de l'immeuble et 
des travaux effectués postérieurement. L'importance du coût des travaux entrepris 
(CHF 3'147'292.-) par rapport au prix d'acquisition de l'immeuble (CHF 
1'960'000.-) avait impliqué un tel endettement du recourant qu'il avait 
nécessairement agi comme s'il investissait dans son entreprise. En raison de son 
association avec Mme C______, il fallait également retenir que l'opération avait 
été planifiée. 
 
 
À cet égard, le recourant se contente d'opposer sa propre appréciation de la 
situation à celle du TAPI et de l'autorité intimée sans faire valoir de réels motifs 
indiquant que ce bien faisait effectivement partie de son patrimoine privé. Le fait 
que les travaux effectués aient pu être imposés par une obligation de mise en 
conformité permet certes d'en expliquer pour partie le montant, mais ne change 
rien ni à la disproportion évidente entre les coûts du bien et les investissements 
nécessaires ni au risque ainsi impliqué. Le lien que le recourant fait lui-même 
entre la courte durée de détention de l'immeuble et la cession du capital-actions de 
la société Uns Service SA vient encore renforcer l'approche retenue, dans la 
mesure où il s'agissait effectivement uniquement d'assurer des locaux 
commerciaux pour l'activité de l'entreprise. À cela s'ajoute que, bien qu'une 
opération unique et distincte puisse suffire, le recourant soutient à tort qu'il n'y a 
aucune répétition d'opération. L'examen de ses déclarations d'impôts démontre au 
contraire qu'il s'agissait en réalité de sa deuxième association avec 
Mme C______ en vue de l'achat d'un bien puisqu'ils avaient déjà possédé 
ensemble et également pour moitié chacun un bien sis E______, qu'ils avaient 
revendu. Il s'agissait d'ailleurs aussi de l'ancienne adresse du siège de leur société 
et une comptabilité similaire à celle établie pour l'immeuble concerné avait alors 
été établie. Contrairement aux allégations du recourant, le fait de faire des affaires 
avec des personnes pouvant être unies par un lien familial n'en altère pas la nature 
professionnelle ou commerciale, ni n'empêche pas de les qualifier en tant que 
telles. Finalement, entre 2007 et 2012, le recourant avait complètement renouvelé 
son parc immobilier sis à Genève qu'il déclarait détenir au titre de fortune privée. 
 
 
Au vu des dispositions légales et de la jurisprudence susrappelées, le TAPI a 
retenu à bon droit que l'appréciation de l'autorité intimée avait faite de la situation 
ne prêtait pas le flanc à la critique. Le jugement entrepris doit en conséquence être 
confirmé. 
 
 
Par conséquent, le recours, mal fondé, sera rejeté. 
5. 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du 
recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 


- 12/13 - 
A/2054/2017 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 11 mai 2018 par Monsieur A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 9 avril 2018 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Monsieur A______ ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la fiduciaire Franco Bonaparte, mandataire de Monsieur 
A______, à l'administration fiscale cantonale, à l’administration fédérale des 
contributions, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, Mme Junod, M. Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
M. Michel 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Krauskopf 
 
 


- 13/13 - 
A/2054/2017 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :