ge_gerichte · ACJC/1321/2011 · 2011-10-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.10.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15931/2009 
ACJC/1321/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre en matière des baux et loyers 
DU LUNDI 17 OCTOBRE 2011 
 
Entre 
SI ______SA, sise ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010, comparant par Me Viviane Martin, 
avocate, 12, rue de l'Hôtel-de-Ville, 1204 Genève, en l’étude de laquelle elle fait 
élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
L______, domicilié ______, ______ Genève, intimé, comparant par l'ASLOCA, 12, rue 
du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
d’autre part, 
 


- 2/5 - 
 
 
C/15931/2009 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 20 mai 2010, la SI ______S.A. appelle du 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010 et communiqué 
le 4 mai 2010 aux parties, la déboutant de ses conclusions en validation de hausse 
de loyer. 
L’appelante conclut à l’annulation dudit jugement, à la modification de sa raison 
sociale en «SI ______SA», et à la validation de l’avis de majoration de loyer du 
27 mai 2009 fixant le loyer de L______ à 16'620 fr. par an, charges non 
comprises, dès le 1er novembre 2009, l’intimé étant débouté de toutes ses con-
clusions. 
Elle a déposé un chargé de pièces complémentaire. 
Par mémoire réponse déposé au greffe le 25 juin 2010, L______ a conclu à la 
confirmation du jugement querellé. 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Par contrat de bail à loyer du 17 octobre 1996, L______ a pris en location un 
appartement de 3 pièces au 2ème étage de l’immeuble ______ à Genève. Le loyer a 
été augmenté en dernier lieu par avis du 5 mai 2003 à 14'220 fr., charges non 
comprises, dès le 1er novembre 2003. 
b. Par avis de majoration du 27 mai 2009, la bailleresse a déclaré porter le loyer 
annuel de l’appartement à 16'620 fr. à compter du 1er novembre 2009, charges non 
comprises. 
Cette majoration est motivée au moyen d’une feuille annexée à l’avis officiel, 
indiquant ce qui suit : 
«MOTIFS DE L’AUGMENTATION : 
 
Votre loyer n’a subi aucune augmentation depuis 13 ans, savoir depuis la 
conclusion de votre bail le 1er novembre 1996. Le loyer initial était de 
1'277 fr./mois. Votre loyer a été réduit à 1'185 fr./mois (!?!) depuis le 
1er novembre 2003. 
S’il y avait eu indexation depuis le 1er novembre 1996 (indice passant de 143.3 à 
159.7 en 2009) le loyer actuel serait de 1'423 fr. (+ 238 fr.). 
Des travaux de réparations ont été effectués dans l’immeuble (changement des 
colonnes + divers) pour un total de 410'600 fr. 
Votre appartement a subi de nouvelles rénovations à l’occasion du changement 
de ces colonnes alors qu’il avait fait l’objet d’une réfection totale et avait été 
remis à neuf à votre entrée, fin 1996. 
Le loyer des derniers appartements loués dans l’immeuble correspond, pour un 
3 pièces, à 1’500 fr./mois + charges. 


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C/15931/2009 
Selon les statistiques genevoises actuelles, le loyer d’un appartement de 3 pièces 
s’échelonne entre 1'410 fr. (loyer avantageux), 1'950 fr. (loyer moyen) et 2’940 fr. 
(loyer cher) (réf. not. HEBDO du 23 avril 2009, pg.22). 
L’augmentation de 200 fr./mois qui vous est notifiée (nouveau loyer de 
1'385 fr./mois), correspond à 85% (arrondi) de l’indexation précisée sous chiffre 
2. Cette augmentation prend en compte tous les motifs ci-dessus mentionnés 
(article 269 a lit. a et b CO notamment).» 
c. Contestée en temps utile, cette hausse de loyer a fait l’objet d’une validation par 
le biais d’un acte intitulé «réponse», adressé au Tribunal des baux et loyers et daté 
du 18 décembre 2009. 
Le jugement querellé constate que l’avis de majoration litigieux mélange de façon 
incompréhensible les motifs absolus et relatifs de hausse, ce qui le rend nul. 
d. En appel, la bailleresse produit plusieurs pièces nouvelles et précise que la 
motivation de la hausse ne se base pas exclusivement sur l’adaptation aux loyers 
usuels pratiqués dans le quartier, mais également sur d’autres motifs précisés dans 
le courrier annexé à l’avis de hausse, soit notamment les travaux de réparation 
exécutés sur l’immeuble et dans l’appartement considéré, ainsi que la «fiction 
d’indexation» et le rendement net sur fonds propres. 
L’intimé a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement attaqué. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 
décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties avant le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par l’ancien 
droit de procédure. 
Interjeté dans les forme et délai prescrits par les art. 443 et 444 aLPC, l'appel est 
recevable. 
2. 
Selon l'art. 56P aLOJ, le jugement, qui porte sur une contestation relative au loyer, 
au sens du chapitre II du titre VIIIème du Code des Obligations, a été rendu en der-
nier ressort. Conformément à l'art. 292 aLPC, la décision attaquée ne peut être 
revue - dans les limites des griefs invoqués et déjà soumis aux premiers juges 
(SJ 1987 p. 235; 1980 p. 595) - que si elle consacre une application erronée de la 
loi, l'appréciation arbitraire d'un point de fait étant assimilée à une telle violation 
(SJ 1991 p. 135; 1990, p. 595; SCHMIDT, SJ 1995 p. 521 et ss). 
Les allégués de fait nouveaux par rapport à ceux exposés en première instance 
sont donc irrecevables. Pour les mêmes motifs, les pièces nouvelles produites à 
l'appui de l'appel sont irrecevables, de même que les écritures et pièces produites 
après l'échéance du délai d'appel (ACJC/1467/2009). 


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C/15931/2009 
Au vu de ce qui précède, les nouvelles pièces produites par l’appelante le 20 mai 
2010 doivent préalablement être écartées de la procédure. 
3. 
3.1 Dans son appel, la bailleresse reprend, sans les ordonner, les motifs de hausse 
invoqués avec l’avis de majoration litigieux. Elle soutient, en bref, que la jurispru-
dence du Tribunal fédéral permettrait le mélange de motifs absolus et relatifs de 
hausse. 
3.2 Comme l’a mentionné le Tribunal des baux et loyers, les motifs de hausse 
doivent être mentionnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse 
se faire une idée suffisante des prétentions du bailleur afin de décider s’il entend 
ou non contester la hausse. Lorsque la hausse de loyer invoquée repose sur 
plusieurs motifs, le bailleur doit indiquer les montants de la hausse correspondant 
à chacun d’entre eux (art. 19 al. 1 lettre a OBLF). Le bailleur ne peut pas se préva-
loir simultanément de plusieurs motifs qui s’excluent, tels les loyers du quartier et 
un facteur de hausse fondé sur les coûts (art. 269, 269a lettres b, c et e CO). Ainsi, 
si le cumul de plusieurs facteurs relatifs est possible, les facteurs absolus ne 
peuvent pas être cumulés entre eux, dès lors qu’ils sont antinomiques; tel est le 
cas du bailleur qui majorerait le loyer en fonction du rendement net des fonds pro-
pres (art. 269 CO) et de la comparaison avec les loyers usuels du quartier 
(art. 269a lettre a CO). Une prétention du bailleur qui serait simultanément 
justifiée par plusieurs facteurs antinomiques est nulle (cf. notamment David 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 544). 
En l’espèce, et comme l’appelante le revendique elle-même, l’avis de majoration 
litigieux mentionne aussi bien des critères relatifs (indexation des prix, prestations 
supplémentaires ou coûts de rénovation) que des critères absolus, tels que les 
loyers comparatifs. Contrairement aux exigences de l’art. 19 OBLF, le montant de 
hausse correspondant à chaque motif invoqué n’est pas clairement mentionné. 
Compte tenu de la jurisprudence applicable, ces quelques constatations sont suffi-
santes pour constater la nullité de l’avis de hausse en question. 
4. 
Le jugement querellé sera en tout point confirmé et l’appelante condamnée à un 
émolument d’appel (art. 447 al. 2 aLPC). 
5. 
La majoration annuelle sollicitée par la bailleresse dépassant 1'000 fr., la valeur 
litigieuse de la présente cause excède 15'000 fr. au sens de l'art. 51 al. 4 LTF. 
* * * * * 


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C/15931/2009 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par la SI ______S.A. contre le jugement 
JTBL/583/2010 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 avril 2010 en la 
cause C/15931/2009-3-L. 
Au fond : 
Le rejette. 
Condamne la SI______S.A. à payer à l’Etat de Genève un émolument d’appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 
Madame Elena SAMPEDRO juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.