ge_gerichte · C/5088/2007 · 2009-12-11 · fr

; DIMINUTION DE LOYER | CO.259d; CO.259e

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.12.2009 C/5088/2007

C/5088/2007
ACJC/1528/2009
(3)
du 11.12.2009
sur JTBL/769/2009 ( OBL
)
, JUGE
Descripteurs
:
; DIMINUTION DE LOYER
Normes
:
CO.259d; CO.259e
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/5088/2007
ACJC/1528/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU VENDREDI 11 DECEMBRE 2009
Entre
X______
, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 juin 2009, comparant par Me Manuel MOURO, avocat, rue Rodolphe-Toepffer 11bis, 1206 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d’une part,
Et
Y______ SA
, intimée, comparant par Me Antoinette SALAMIN, avocate, place Longemalle 16, 1204 Genève, en l’étude de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d’autre part,
EN FAIT
A.
Par acte déposé le 26 août 2009 au greffe de la Cour, X______ appelle du jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 8 juin, notifié le 26 juin 2009, la déboutant de ses conclusions prises à l'encontre de Y______ SA et ordonnant la libération des loyers consignés en faveur de cette dernière. X______ demande, ce jugement étant annulé, que la consignation de loyers soit validée, le loyer réduit de 50% d'avril 2005 à avril 2007, Y______ SA condamnée à rembourser 10'257 fr. 50 de loyers pour cette période ainsi qu'à payer 1'000 fr. de frais d'huissier et 10'806 fr. 50 d'honoraires d'avocat, enfin que la moitié des loyers consignés soit libérée en sa faveur.
Y______ SA conclut à l'irrecevabilité de l'appel, subsidiairement à son rejet.
B
. Les faits suivants ressortent du dossier :
a.
Y______ SA (ci-après : la bailleresse) est propriétaire d'un immeuble sis rue ______ 29, à Genève. L'immeuble comporte 42 appartements répartis sur six étages, soit sept appartements par étage. L'isolation de l'immeuble est moyenne.
b
. Le 16 décembre 1991, la bailleresse a remis à bail à A______ un appartement de trois pièces n° 26 au 2ème étage de l'immeuble.
c
. Par contrat du 5 octobre 1998, la bailleresse a remis à bail à X______ un appartement de trois pièces n° 36 au 3ème étage de l'immeuble.
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le loyer mensuel, charges non comprises, s'est monté jusqu'au 31 octobre 2005 à 965 fr., à 980 fr. jusqu'à fin octobre 2006, puis à 1'000 fr. dès le 1
er
novembre 2006.
d
. Par courrier du 12 février 2004, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a indiqué aux locataires de l'immeuble avoir reçu plusieurs plaintes "quant au manque de tranquillité de l'immeuble et plus particulièrement après 22h, déplacement de meubles, bains et douches, cris et autres jeux". Elle leur a rappelé qu'il était interdit d'incommoder les voisins d'une manière quelconque et qu'entre 22h et 7h, toute musique et tout bruit susceptible d'être perçus hors de l'appartement étaient interdits.
e.
Par courrier du 20 avril 2004, la régie a indiqué à B______ avoir reçu des plaintes de plusieurs locataires concernant le bruit provenant de son appartement jusqu'à tard dans la nuit, soit "bruit de talons, meubles déplacés, vaisselle et autres bruits d'eau". Elle lui a rappelé la teneur de son courrier du 12 février 2004.
B______ a contesté les nuisances invoquées par la régie, alléguant faire le maximum pour réduire ce bruit et être au demeurant très souvent en voyage d'affaires.
f.
Par courrier du 21 janvier 2005, plusieurs locataires de l'immeuble se sont plaints de nuisances multiples provenant du salon de billard et du pressing sis dans l'immeuble, ainsi que de la menuiserie-ébénisterie sise à proximité. Ils se sont également plaints de sous-locations sauvages ainsi que des problèmes avec les ascenseurs et la chambre à lessive.
La régie a contesté les nuisances invoquées.
g
. Le 21 mars 2005, la régie a indiqué à A______ avoir reçu des plaintes concernant son comportement particulièrement bruyant la nuit. Elle l'a priée de prendre toute mesure utile afin que ces faits ne se reproduisent plus.
A______ a contesté être l'auteur des nuisances reprochées, précisant faire l'objet de plaintes injustifiées de ses voisins, X______ et de son ami, C______.
h.
Le 13 avril 2005, le Dr D______ a constaté que la tension de X______ était élevée, ce qui n'avait pas été le cas lors des précédents contrôles. Elle souffrait d'insomnies et de tachycardies dues, selon elle, aux perturbations de son voisinage.
Par courrier du 15 avril 2005, X______ s'est plainte de nuisances sonores très importantes provenant de l'appartement occupé par A______. Elle a précisé subir ces nuisances (déplacements de meubles et coups de marteaux vraisemblablement) depuis une année entre 22h et 2h du matin, voire même parfois plus tard et même tôt le matin.
La régie a contesté les nuisances invoquées, précisant que A______, qui occupait l'appartement depuis 1991, n'avait jamais fait l'objet de plaintes auparavant.
i
. Du 18 avril au 2 mai 2005, X______ a été en incapacité de travail totale. Le 31 mai 2005, elle a déposé plainte pénale contre A______, invoquant des nuisances sonores et des injures.
j.
Le 3 juin 2005, X______ a indiqué à la régie être en mesure de confirmer, par voie judiciaire, s'il le fallait, la réalité des nuisances sonores invoquées. Elle lui a demandé si elle entendait mettre sur pied une médiation - à laquelle elle ne s'opposait pas - ou prendre des mesures à l'encontre de A______.
La régie a répondu que le litige devait se régler par la voie de la médiation, s'agissant d'une question de relation personnelle entre elle et A______.
X______ a rétorqué que si la détermination de la régie restait inchangée, elle n'aurait pas d'autre alternative que de saisir le Tribunal des baux et loyers d'une demande en réduction de loyer.
La régie a répondu que les problèmes de bruits invoqués semblaient concerner que deux, éventuellement trois habitants de l'immeuble. Elle demandait à la locataire, du fait qu'elle n'arrivait pas à en déterminer la provenance, de prendre contact avec le Service cantonal de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants afin qu'un rapport détaillé puisse lui être communiqué.
k.
Le 25 octobre 2005, le Procureur général a classé la plainte pénale dirigée par X______ contre A______, décision confirmée le 12 janvier 2006 par la Chambre d'accusation. Il ressort de l'ordonnance de la Chambre d'accusation qu'entre le 14 mars et le 22 avril 2005, X______ a demandé l'intervention de la police à huit reprises pour les mêmes faits et qu'aucun des 20 gendarmes qui se sont, successivement, rendus sur place n'a constaté un bruit quelconque provenant de l'appartement de A______, même en se postant pendant au moins 20 minutes sur son palier.
l.
Une tentative de conciliation a été organisée fin 2005 dans les bureaux de la régie entre X______ et A______. Elle n'a toutefois pas pu se tenir, X______ souhaitant que d'autres locataires soient présents à cette réunion, ce à quoi la régie s'est opposée.
m.
Par courrier du 30 janvier 2006, la régie a reproché à X______ d'avoir eu un comportement excessivement bruyant samedi 28 janvier 2008, entre 22h et 24h.
Par courrier du 1er février 2006, X______ s'est plainte auprès de la régie de ce que A______, après s'être livrée à des tapages dans la soirée du 28 janvier 2006, l'avait agressée physiquement ainsi que C______.
n.
Le 4 mars 2006, à 22h, l'huissier judiciaire E______ a constaté dans la chambre à coucher de l'appartement de X______ des bruits légers de coups audibles à une fréquence régulière. Il a précisé que le silence régnant dans ladite chambre rendait ces bruits particulièrement gênants pour l'endormissement.
o.
Par courrier du 26 avril 2006 adressé aux locataires de l'immeuble, A______ a contesté être responsable des nuisances sonores reprochées et les a invités "à venir sans hésiter à n'importe quelle heure sonner à sa porte et constater que les bruits nocturnes ne provenaient pas de son appartement".
Par courrier du même jour, A______ a demandé à X______ et à C______ de cesser de la "harceler en racontant aux autres locataires de l'immeuble que les bruits nocturnes provenaient de son appartement". Elle leur a également demandé de cesser de secouer leurs tapis par la fenêtre.
p.
Par courrier du 12 mai 2006, X______ a reproché à A______ de continuer à la molester ainsi que C______ par toutes sortes de nuisances nocturnes ainsi que de l'avoir agressée physiquement. Elle a ajouté ne pas secouer ses tapis au-dessus de sa fenêtre.
q
. Dans un certificat du 19 juin 2006, le Dr F______ a indiqué que sa patiente, A______, lui avait fait part en août 2005 de conflits avec certains habitants de l'immeuble (accusations de tapage nocturne). Il a précisé que cette situation de conflit chronique avait des répercussions sur la vie quotidienne de celle-ci et devait être réglée au plus vite afin d'éviter une atteinte plus importante à sa santé.
r
. Par courrier du 14 juillet 2006, X______ a reproché à A______ d'avoir déversé de l'huile sur son palier dans la nuit du 12 au 13 juillet 2006.
s
. Le 14 juillet 2006, A______ a indiqué à la régie vouloir déménager et lui a demandé de lui attribuer un autre appartement. Elle a précisé "aspirer à une qualité de vie convenable et avoir le souci de préserver sa santé déjà fragilisée par tant de turpitudes".
La régie lui a répondu, le 19 juillet 2006, ne pas être en mesure de lui proposer un autre logement.
t.
Le même jour, la bailleresse a résilié le bail de X______ pour le 31 octobre 2006. Elle a précisé que la présence de la locataire "n'était plus souhaitée en regard des problèmes et autres faits survenus dans le bâtiment depuis son entrée le 1er novembre 1998".
u.
Le 14 août 2006, X______ a déposé plainte contre A______ pour menaces de mort. La plainte pénale a été transmise par le Ministère public à un médiateur. La médiation n'a pas abouti.
Le 4 décembre 2006, X______ a, à nouveau, déposé plainte pénale contre A______ pour menaces de mort.
C.
X______ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Par décision du 19 mars 2007, celle-ci a annulé le congé donné le 19 juillet 2006.
La bailleresse n'a pas porté cette décision devant le Tribunal des baux et loyers.
D. a.
Par courrier du 8 novembre 2006, la régie a prié X______ de cesser d'importuner A______.
Le 17 novembre 2006, X______ a, à nouveau, mis en demeure la bailleresse de remédier dans un délai de 30 jours aux défauts de la chose louée, à savoir les nuisances sonores et les agressions perpétrées par A______.
La régie lui a indiqué qu'elle était la seule responsable des défauts dont elle se plaignait.
b
. Le 11 janvier 2007, G______, une locataire du 2ème étage, a déposé plainte pénale contre A______ pour voies de faits et contrainte.
Le procureur général a condamné A______ pour voies de fait, menaces et contrainte, le 7 février 2007, à la suite des plaintes déposées par X______ et G______. Le Tribunal de police a toutefois acquitté A______, le 18 septembre 2007, des chefs de voies de fait, menaces et contrainte.
c
. X______ a consigné le loyer et les charges de l'appartement, dès le mois de janvier 2007 (14L 2006 008587).
d.
Le 30 avril 2007, A______ a libéré l'appartement sis rue ______ 29 et a emménagé dans un appartement que la régie lui a proposé à la rue ______ 5, à Genève.
e.
Par courrier du 7 mai 2007, la régie s'est plainte de ce que X______ a provoqué des scandales dans l'immeuble dans les nuits des 4 au 5 et 5 au 6 mai 2007 en criant "A______ tu arrêtes, je sais que tu es revenue…, tu as gardé un double des clés."
Le 9 mai 2007, les cylindres de l'appartement anciennement occupé par A______ ont dû être changés, les serrures ayant été bloquées par de la colle. Le 12 mai 2007, l'état des lieux de sortie de A______ a été établi.
E.
Par décision du 29 août 2007, la Commission de conciliation a déclaré irrecevable la requête de X______ du 30 janvier 2007 en validation de consignation de loyer et a ordonné au Service financier du Palais de justice de restituer à la bailleresse la totalité des sommes consignées.
F.
Par requête déposée le 4 octobre 2007 devant le Tribunal des baux et loyers, X______ a conclu à ce que la régie soit condamnée à prendre les mesures adéquates en vue de faire cesser les nuisances provoquées par A______, la consignation de loyers soit validée, le loyer réduit de 50% d'avril 2005 au 30 avril 2007, la régie condamnée à lui payer la somme de 10'257 fr. 50 (loyers d'avril 2005 à avril 2007), qu'il soit ordonné à la Caisse du Palais de justice de lui verser la moitié des loyers consignés, que la régie soit condamnée à lui verser les sommes de 1'000 fr. (frais d'huissier) et de 5'000 fr. avec intérêts à 5 % dès le 30 janvier 2007 (dommages et intérêts).
Elle a notamment indiqué "qu'entre 22h et 3h puis entre 5h30 et 6h, A______ s'employait à rendre impossible la vie de ses voisins en orchestrant notamment les nuisances suivantes : déplacement de meubles avec fracas, courses bruyantes dans l'appartement, bruits de marteau contre le radiateur ou le mur, billes ou balles en caoutchouc jetées par terre, coups de balai contre le plafond, claquement de portes, bruits de talons, musique très forte et enregistrement de bruits divers".
La bailleresse a conclu à ce que la requête en validation de consignation soit déclarée irrecevable, X______ déboutée de ses conclusions et qu'il soit ordonné aux Services financiers du Palais de justice de lui restituer la totalité des sommes consignées.
G.
Lors de l'audience de comparution personnelle des parties, X______ a indiqué ne plus subir de nuisances depuis le départ de A______. Auparavant le bruit avait été continu, jour et nuit, et il n'y avait pas eu un jour sans nuisance. Elle n'avait pas dormi pendant deux ans.
La régie a affirmé qu'il s'agissait d'un problème de conflit entre deux locataires.
H
. Le concubin de X______, C______, a confirmé les nuisances invoquées par cette dernière.
Les amis de X______ ont également confirmé les nuisances alléguées par cette dernière :
H______ a indiqué avoir constaté, lors des trois ou quatre visites qu'elle a faites, entre début 2005 et début 2006, à X______ du bruit (des meubles traînés sur le sol, des objets lourds qui tombaient, des coups contre les radiateurs et des éclats de voix), de 19h30 à 1h, et à une reprise à 5h.
I______ a indiqué avoir constaté du bruit (des coups donnés au plafond, dans la tuyauterie, des bruits de billes, des cris, des insultes et des gros mots) lors des cinq ou six visites qu'elle lui a faites, dans la soirée.
J______ a indiqué avoir constaté du bruit lors des huit à dix visites qu'il lui a faites.
K______ a indiqué avoir constaté du bruit dès 22h (coups contre le radiateur, billes tombant par terre, bruits de pas marqués, musique) lors des visites qu'elle a faites à son amie en 2005.
Les autres locataires ont précisé que X______ et A______ étaient en conflit :
L______, locataire du 2ème étage, a indiqué avoir souffert du comportement extrêmement bruyant de A______ (talons sur le parquet, jet d'objets, musique à volume élevé, chants et paroles extrêmement fortes). X______ et A______ se disputaient fréquemment, alors qu'auparavant elles étaient amies. La nuit, elle entendait des "coups dans la paroi". Elle était obligée de prendre des somnifères et utiliser des boules Quies. X______ lui avait indiqué que ce n'était pas le billard qui faisait du bruit la nuit, mais A______.
M______, locataire du 2ème étage, a indiqué n'avoir pas rencontré de problèmes directs avec les autres locataires, mais avoir été dérangé par les disputes entre X______ et A______, qui provoquaient beaucoup de bruit. Après le déménagement d'A______, X______ et son ami avaient encore frappé un soir vers 23h30 contre la porte de l'appartement de celle-ci qui était vide.
N______, locataire du 2ème étage, a déclaré qu'il y avait un problème de voisinage entre X______ et A______, ces personnes provoquant toujours beaucoup de bruit et cherchant des témoins. Elle a constaté, à une reprise à 1h00 du matin, de la musique provenant de l'appartement d'A______ ainsi que d'autres bruits (cris, injures et billes) dont la provenance n'a pas pu être déterminée. Elle a précisé qu'A______ était verbalement agressive lorsqu'elle buvait et que cela était fréquent.
La concierge, O______, a indiqué avoir dû appeler la police à deux reprises, X______ et A______ se bagarrant.
G______, qui avait porté plainte contre A______ pour voies de faits et contrainte, a indiqué avoir subi des nuisances sonores provoquées par A______ (hurlements, claquements de porte et coups contre les murs, radio à haut volume).
Le détective privé mandaté par A______, P______, a relevé dans ses rapports des 30 décembre 2006 et 7 mars 2007 que, durant sa présence dans l'appartement de sa mandante, les bruits constatés dans l'immeuble ne provenaient pas de cette dernière. A deux reprises, alors qu'il y avait du bruit dans l'immeuble, X______ et C______ l'imputaient faussement à A______. Il a également relevé que ceux-ci faisaient lire à des tiers l'ordonnance de condamnation relative à A______.
I.
Le Tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que l'isolation de l'immeuble n'était "pas excellente" et que les bruits courants, inhérents à un immeuble locatif étaient perceptibles. Il ressortait cependant des enquêtes que les locataires de l'immeuble avaient subi des nuisances sonores bien plus importantes, soit celles de A______ et de X______. Cette dernière n'avait pas établi que les nuisances avaient été provoquées par le seul comportement de A______ et qu'elles ne lui étaient pas imputables. Certes, les amis de la locataire avaient affirmé que les nuisances sonores provenaient de l'appartement de A______. La locataire avait toutefois elle-même alimenté le conflit en accusant faussement A______ d'être à l'origine de toutes les nuisances sonores de l'immeuble. Ce fait avait été constaté par le détective privé mandaté par A______. Par ailleurs, la police, qui s'était rendue à huit reprises dans l'immeuble, n'avait pas constaté que les bruits incriminés provenaient de l'appartement de A______, même en se postant 20 minutes devant celui-ci. L'huissier mandaté par la locataire n'avait pas pu déterminer l'origine des légers bruits qu'il avait perçus. En outre, A______ avait été acquittée par le Tribunal de police et les autres locataires avaient noté que le bruit ne provenait pas exclusivement de celle-ci, mais des deux locataires en bisbille. Les nuisances sonores étaient apparues à la suite d'un différend entre celles-ci. Aucun reproche n'avait auparavant été adressé à A______ jusqu'en 2005. Partant, X______ devait être déboutée de ses conclusions.
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 2 novembre 2009 devant la Chambre d'appel, l'appelante n'était ni présente ni représentée. Elle a déposé, le 27 octobre 2009, des notes de plaidoiries signifiées préalablement à sa partie adverse. Celle-ci a persisté dans ses conclusions. Les arguments des parties en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1.
L'appel a été interjeté dans le délai requis (art. 443, 30 LPC).
1.1
L'appel est formé par une requête motivée déposée ou expédiée au greffe de la Cour de justice (art. 444 LPC). L'acte d'appel n'est pas soumis au formalisme de l'art. 300 LPC. Il doit contenir les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties, l'objet du litige et les conclusions des parties (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n. 1 ad art. 444).
En l'espèce, l'appel indique certes l'ancien domicile de l'appelante à la rue ______ 29, au lieu de son actuel domicile 42, rue ______ à Genève. L'acte d'appel mentionne toutefois clairement, en première page, le jugement querellé, le nom, respectivement la raison sociale des parties ainsi que le nom et l'adresse de leur mandataire respectif. Aucun doute ne subsiste ainsi sur l'identité des parties et le litige porté en appel. Partant, l'appel, respectant également les exigences légales de forme, est recevable.
1.2
La valeur litigieuse des conclusions formées par l'appelante excède le montant de 8'000 fr. en capital. Le litige n'est de surcroît pas fondé sur le chapitre II du titre VIIIe du Code des obligations, si bien que le jugement entrepris a été rendu en premier ressort (art. 56P LOJ).
Saisie d'un appel ordinaire (art. 291 LPC), la Cour revoit ainsi la cause avec un plein pouvoir d'examen.
2
. L'appelante expose que les nuisances sonores existaient déjà avant le différend qui l'a opposée à A______; une pétition des locataires avait été adressée à la régie afin qu'elle remédie aux défauts d'insonorisation. Par ailleurs, le Tribunal ne pouvait se fonder sur le témoignage du détective privé mandaté par A______ pour écarter ceux d'une dizaine de témoins ayant constaté que les bruits provenaient de l'appartement de celle-ci. Quoi qu'il en soit, l'origine du bruit n'était pas déterminante, le bailleur répondant de toute manière des défauts. Au vu de l'importance de ceux-ci, une réduction de loyers de 50% se justifiait.
2.1
La bailleresse relève qu'elle a donné suite à la pétition des locataires du mois de janvier 2005. De 1998 à avril 2005, l'appelante ne s'était jamais plainte de sa voisine. A partir d'avril 2005, un important différend l'avait opposée à celle-ci qu'elle accusait d'être responsable de tous les bruits dans l'immeuble. Les amis de l'appelante, qui imputaient aussi le bruit constaté à A______, n'avaient été présents dans l'immeuble qu'occasionnellement, alors que le détective privé mandaté par A______ s'y était rendu une quinzaine de fois. Ni lui ni les policiers n'avaient constaté que celle-ci faisait du bruit. Après le départ de cette dernière, l'appelante avait, au demeurant, continué à lui imputer des nuisances sonores.
2.2
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La survenance d'un défaut en cours de bail peut notamment justifier une remise en état de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO), de même qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO).
Selon la jurisprudence, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. L'objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers. Il importe peu que le défaut échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur (ATF n.p.
4C.219/2005
du 24.10.2005, consid. 2.2 et réf. citées). Le bailleur répond même s'il n'a pas commis de faute (TERCIER, Les contrats spéciaux, 2003, n. 1873, 1875 p. 272 et 273).
Toute nuisance sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée; encore faut-il que les désagréments excèdent les limites de la tolérance. Tel sera le cas par exemple en présence de voisins particulièrement bruyants ou lorsque l'immeuble offre une isolation phonique exceptionnellement mauvaise. Le moment auquel le bruit est perçu est également important. Ainsi, des nuisances sonores propres à perturber le sommeil sont excessives dans n'importe quel logement d'habitation, indépendamment du montant du loyer (ATF n.p.
4C.368/2004
consid. 4;
4C.65/2002
consid. 3c). Pour déterminer quels sont les bruits avec lesquels le locataire devait normalement compter (et qui ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres occupants (ATF np
4A_281/2009
du 31 juillet 2009, consid. 3.2 et les réf. cit.).
La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Lorsque ce calcul n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF
130 III 507
consid. 4.1).
La jurisprudence a ainsi octroyé une réduction de loyer de 25% en raison de nuisances d’intensité variable d’un chantier (réfection des façades, changement des vitrages et des stores, pose d’échafaudages, avec des travaux à l’intérieur de l’immeuble, tels que transformation d’appartements, démolition de murs, construction d’un dévaloir et installation d’un ascenseur
ACJC/1350/2001
du 21.12.2001). Une réduction de 10% a été accordée lors de la rénovation des façades, de la création d’un ascenseur et de l’aménagement des combles, le chantier ayant impliqué la mise en place d’échafaudages et l’émanation de poussière et de bruit (
ACJC/972/1999
du 04.10.1999). Les nuisances sonores (discussions, interjections, cris et altercations) provenant, le week-end et essentiellement en été, de personnes sortant de la discothèque d'un immeuble d'habitation ont justifié une réduction de loyer moyenne (sur toute l'année) de 15% (
ACJC/722/2008
du 16.6.2008). Enfin, des bruits perceptibles dans la chambre à coucher, attribués à la chaufferie, et troublant le sommeil du locataire ont donné lieu à une réduction de 15% (ATF np
4C.65/2002
du 31 mai 2002).
2.3
En l'espèce, les locataires de l'immeuble litigieux se sont plaints le 21 janvier 2005 du bruit engendré par le salon de billard ainsi que des émanations et du bruit provenant du pressing, tous deux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble. Ils se sont également plaints de la poussière et du bruit émanant de la menuiserie sise au 40, rue ______ et de sous-locations sauvages dans leur immeuble. La bailleresse a indiqué que des travaux avaient été entrepris "à une certaine époque", à la suite de plaintes élevées par les locataires. Le Département de l'aménagement du territoire (DAEL) avait confirmé que les mesures d'assainissement avaient été réalisées à satisfaction. La bailleresse était néanmoins intervenue auprès du salon de billard pour ce qui concernait le bruit survenant à la sortie et à la fermeture de celui-ci. Le pressing existait depuis la construction de l'immeuble. Au demeurant, il allait transférer prochainement ses activités dans d'autres locaux. La menuiserie, installée depuis une quinzaine d'années, ne créait pas les nuisances alléguées. Ses installations étaient régulièrement contrôlées par les Services de l'Etat. Enfin, l'immeuble n'avait pas subi de modifications et les locataires, lorsqu'ils l'avaient visité avant de conclure leur bail, en connaissait parfaitement l'état.
Par la suite, l'appelante s'est plainte avec insistance auprès de la régie de bruits provenant, selon elle, du déplacement de meubles, de coups de marteau donnés dans la tuyauterie ou le radiateur, de billes ou balles jetées par terre, de claquements de portes, de bruits de talons et de musique à fort volume. L'appelante imputait ces bruits à sa voisine, A______. En juin 2005, elle a indiqué à la régie qu'elle était désormais en mesure de "faire confirmer, par voie judiciaire" la réalité des nuisances sonores dont elle se plaignait et dont était responsable sa voisine. Elle a exposé dans son recours et ses conclusions après enquêtes que ce n'était qu'après de plus amples investigations, effectuées à la suite de la pétition du 21 janvier 2005, qu'elle s'était aperçue que sa voisine était à l'origine des nuisances sonores. Cette dernière avait changé depuis le début de l'année 2005 et adopté un comportement perturbateur pour ses voisins. L'appelante a également fait parvenir plusieurs attestations d'amis, qui, lorsqu'ils avaient passé des soirées chez elle, avaient constaté les bruits décrits plus haut.
Plusieurs témoins entendus en première instance ont confirmé l'existence de nombreux bruits dérangeants; beaucoup d'entre eux les ont imputés à A______. Le témoin L______, occupant l'appartement en-dessous de celui de cette dernière, a déclaré avoir souffert du comportement bruyant de celle-ci, évoquant le port de talons, le jet d'objets, la musique à volume élevé ou encore le chant de cette voisine. Lors de son audition, le témoin n'était plus gênée par les voisins. Le témoin N______, voisine de palier de A______, a relevé que celle-ci était verbalement agressive lorsqu'elle buvait, ce qui était fréquent. Cette dernière avait insulté et frappé le témoin G______. La guerre de voisinage entre A______ et l'appelante était pénible; elles provoquaient beaucoup de bruit. L'appelante avait cependant cherché à arranger la situation. Le témoin G______ a fait état de claquements de porte provenant de l'appartement de A______ et de coups donnés contre le mur. A______, qui était souvent alcoolisée, avait également laissé la radio allumée à haut volume lorsqu'elle n'était pas dans son appartement. Le témoin M______, autre voisin de palier de A______, a en particulier relevé le bruit provenant des disputes entre celle-ci et l'appelante. Les témoins K______, H______, I______ et J______ sont certes tous des amis de l'appelante. Le seul lien d'amitié ne permet cependant pas de retenir que leurs déclarations, faites sous la foi du serment, seraient contraires à la vérité. Tous ont passé, à plusieurs reprises, notamment en 2005, des soirées chez leur amie et ont constaté des bruits importants (déplacements de meubles, port de talons, éclats de voix, musique, coups données contre les radiateurs, bruit de billes ou de balles jetées par terre) provenant de l'appartement de A______ et rendant l'endormissement difficile. L'huissier mandaté par l'appelante a constaté des bruits légers de coups audibles à fréquence régulière, de provenance indéterminée; le silence régnant dans la chambre à coucher de l'appelante rendait ces bruits particulièrement gênant pour l'endormissement. Le détective privé mis en œuvre par A______ a également relevé, à plusieurs reprises, des "bruits pouvant provenir de coups donnés contre le mur", bruits que même des locataires du 6
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étage avaient perçus, ainsi que des bruits secs ressemblant au bruit que feraient des boules qui rebondissent.
Il ressort de ce qui précède que A______ semble, ponctuellement, avoir été à l'origine de bruits dérangeants pour ses voisins, notamment lorsqu'elle était sous l'emprise de l'alcool. Il est également arrivé qu'elle mette de la musique à haut volume. Il n'apparaît toutefois pas que son comportement ait régulièrement dépassé ce qui doit être toléré dans un immeuble d'habitation. Se fondant sur l'enquête effectuée par la police, la Chambre d'accusation a d'ailleurs confirmé le classement de la procédure dirigée contre A______ pour excès de bruit. Par ailleurs, la nuisance sonore la plus dérangeante, à savoir le sourd bruit, qui a privé l'appelante de son sommeil et qui ressemblait à des coups donnés dans le mur ainsi qu'a des balles ou billes jetées par terre, a également été constaté, à plusieurs reprises, par le détective privé lorsqu'il se trouvait dans l'appartement de A______. Cette dernière n'est donc pas responsable de ces bruits. En revanche, il convient de retenir la réalité de ces nuisances sonores.
Lorsque l'appelante s'est plainte auprès de la régie, celle-ci a, dans un premier temps, contesté ses allégations et considéré que l'appelante était à l'origine "des troubles de quiétude" dans l'immeuble. Par la suite, elle a adressé deux brochures de la Maison de la Médiation à l'appelante en l'invitant à recourir aux services de celle-ci. Aucune séance de médiation ne s'est tenue, l'appelante souhaitant que le témoin L______ soit également présent, ce à quoi s'est opposé la régie. Entre-temps, les relations entre les voisines se sont envenimées et A______ a commencé, dès 2006, à se plaindre auprès de la régie du comportement de l'appelante, qui la harcelait, l'avait insultée et faisait du bruit. Finalement, l'appelante s'est vu résilier son bail le 19 juillet 2006 pour fin octobre 2006 au motif que sa présence n'était plus souhaitée dans l'immeuble. Cette résiliation a été annulée au mois de mars 2007 et A______ a quitté l'immeuble fin avril 2007.
L'intimée, à qui l'appelante a adressé, en copie à ses multiples courriers, les attestations écrites de personnes s'étant rendues à plusieurs reprises en soirée dans son appartement ainsi que le constat d'huissier, n'a pas cherché à examiner ni l'existence des nuisances décrites ni l'origine de celles-ci. Elle les a d'abord niées, puis imputées à l'appelante et, enfin, considéré qu'il s'agissait d'un pur problème de voisinage. Or, comme cela a été exposé plus haut, l'existence des nuisances sonores signalées par l'appelante dès avril 2005 à la bailleresse est établie, en particulier le sourd bruit ressemblant à des coups donnés dans le mur ou le radiateur ainsi que celui comparable à des boules ou billes jetées par terre. Ces bruits étaient de nature à empêcher l'appelante de s'endormir, comme l'ont notamment constaté les témoins H______, I______, l'huissier et le détective privé. La locataire L______, que le bruit provenant desdits coups empêchait également de dormir, a d'ailleurs indiqué devoir prendre des somnifères et dormir avec des boules Quies. L'isolation dans l'immeuble litigieux est certes moyenne, ce qui n'est pas contesté et devait être connu de l'appelante lorsqu'elle a pris à bail l'appartement; elle ne pouvait non plus ignorer la présence d'un salon de billard et d'un pressing. Les bruits subis, empêchant l'endormissement de manière importante, dépassent toutefois ce à quoi devait raisonnablement s'attendre l'appelante. Enfin, il n'est pas démontré que les bruits retenus existaient déjà au moment de la prise à bail. La responsabilité du bailleur doit donc être admise, dès lors que le défaut entrave l’usage pour lequel la chose a été louée.
Les nuisances sonores ont atteint l'appelante dans son sommeil et, donc, sa qualité de vie. Elles étaient récurrentes, se produisant toutes les nuits. Il se justifie ainsi de fixer à 15% la réduction de loyer en raison du défaut. L'appelante s'est plainte dès avril 2005 de ces nuisances. La représentante de la bailleresse les a réfutées dans le même mois. La réduction de loyer prendra donc effet dès avril 2005 et se terminera fin avril 2007, l'appelante ayant limité ses conclusions à cette date.
Il convient encore de relever que le fait que l'appelante a faussement imputé à sa voisine certains bruits, en particulier ceux comparables à des coups donnés dans le mur et au jet de balles ou de billes, qui justifient la réduction réclamée, ne modifie pas l'issue du litige. En effet, l'appelante supporte le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, mais n'a pas à prouver l'origine de celui-ci.
3.
Invoquant l'art. 259e CO, l'appelante réclame le remboursement de frais d'huissier de 1'000 fr. et des honoraires de son avocat avant procédure de 10'806 fr. 50.
3.1
Si, en raison d’un défaut affectant la chose louée, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO). L’obtention d’une indemnisation est subordonnée à la présence cumulative d’un préjudice, d'un défaut, d'un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice, ainsi que d’une faute du bailleur, laquelle est présumée (art. 97 CO). Il appartient au locataire de démontrer que la chose louée est affectée d’un défaut et qu’il en a subi un préjudice, alors que le bailleur supporte le fardeau de la preuve de l’absence de faute de sa part (art. 8 CC).
3.2
En l'espèce, les frais d'huissier engagés par l'appelante se sont avérés nécessaires pour constater le bruit le plus dérangeant dont elle se plaignait. Elle ne produit cependant ni la note d'honoraires de celui-ci ni la preuve du paiement de cette dernière. Quant aux honoraires d'avocat de 10'806 fr. 50 dont elle demande le remboursement, il convient de relever que l'appelante bénéficie d'une assurance protection juridique (cf. pièce 8 app.) et n'établit pas que lesdits honoraires sont à sa charge ni qu'elle s'en serait acquittée. Partant, elle ne peut pas prétendre non plus au remboursement de ceux-ci. Il n'est ainsi pas nécessaire d'examiner à quelles conditions ce type de frais peut être mis à la charge du bailleur.
4.
Les défauts étaient connus de l’intimée, un délai raisonnable lui a été imparti afin d'y remédier, sans succès, et l'appelante l’a menacée par écrit de consignation, de sorte que les conditions de cette dernière sont réalisées. L'intimée ne le conteste d'ailleurs pas.
La consignation sera donc validée à due concurrence et la Cour de céans ordonnera aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la restitution à l'appelante des sommes qui lui reviennent en fonction de la réduction de loyer admise ci-dessus, le solde revenant à l’intimée, la consignation prenant fin avec l'entrée en force de la présente décision. Le montant revenant à l'appelante s'élève à 3'677 fr. 25 (7 mois x 144 fr. 75 (15% de 965 fr.) + 12 mois x 147 fr. (15% de 980 fr.) + 6 mois x 150 fr. (15% de 1'000 fr.).
5.
Dès lors qu'elle succombe, l'intimée s'acquittera de l'émolument d'appel (art. 447 LPC).
S'agissant de la valeur litigieuse des prétentions de l'appelante au sens de l'art. 74 al. 1 let. a LTF, celle-ci apparaît être supérieure à 15'000 fr., au regard de la réduction de loyer qu'elle sollicite et de sa durée (50% de 1'000 fr. sur deux ans = 12'000 fr.) et du remboursement des honoraires d'avocat et d'huissier de plus de 11'000 fr.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 août 2009 par X______ contre le jugement
JTBL/769/2009
rendu le 8 juin 2009 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/5088/2007-4-D.
Au fond :
Annule ce jugement.
Statuant à nouveau
:
Réduit de 15% du 1
er
avril 2005 au 30 avril 2007 le loyer de l'appartement n° 36 qu'a occupé X______ dans l'immeuble sis 29, rue ______ à Genève.
Ordonne la libération en faveur de Y______ SA des loyers consignés sous compte n°14L 2006 008587, sous déduction du montant de 3'677 fr. 25 revenant à X______.
Condamne Y______ SA au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Bertrand REICH et Olivier LUTZ, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.