ge_gerichte · ACJC/1041/2017 · 2017-07-21 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 31.08.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22484/2014 
ACJC/1041/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 30 AOÛT 2017 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, requérant suivant requête en mesures 
provisionnelles et superprovisionnelles déposée au greffe de la Cour de céans le 21 
juillet 2017, comparant par Me Karin GROBET THORENS, avocate, rue Verdaine 6, 
case postale 3776, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
B______, ayant leur siège ______, cités, comparant par Me François BELLANGER, 
avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Les B______ (ci-après : les B______), établissement de droit public doté de la 
personnalité juridique (art. 28 LIPH), gèrent notamment des établissements 
proposant des lieux de vie adaptés aux besoins des usagers en situation de 
handicap sévère. 
 
A cet effet, ils disposent de différentes résidences offrant un encadrement socio-
éducatif spécialisé pour répondre aux besoins particuliers de personnes en 
situation de handicap. Cet encadrement est assuré 24/24h et 7/7j par des socio-
éducateurs et vise à augmenter l'autonomie des personnes ou à la maintenir. Il 
s'organise autour du soutien dans les actes de la vie quotidienne, d'activités socio-
éducatives, culturelles, sportives et de loisirs. 
 
b. La résidence de C______, sise avenue D______ 1______, héberge des 
personnes présentant un handicap mental sévère avec des troubles du 
comportement, pour la plupart avec un polyhandicap et des troubles du spectre 
autistique majeurs. 
 
La résidence de C______ comprend deux immeubles : C______ I, ouvert en 1994 
et C______ II, ouvert en 2011. Sa mission est d'offrir un lieu de vie en milieu 
urbain auxdites personnes, dont la plupart ont séjourné de longues années en 
hôpital psychiatrique faute d'une place adaptée dans les établissements socio-
éducatifs pour personnes handicapées. Les deux immeubles comprennent des 
appartements, plusieurs locaux communs pour les activités de développement 
personnel et d'apprentissage et maintien des compétences, ainsi que des salles de 
conférences et une cafeteria. 
 
Des patients souffrant d'un même type de handicap sont également accueillis dans 
la résidence de la E______, à F______, où se trouve le siège des B______. 
 
L'immeuble de C______ I comporte un bassin chauffé de rééducation. 
 
c. La résidence C______ I, qui héberge 24 résidents au total, est un bâtiment de 
quatre étages, répartis de la manière suivante : le rez comprend l'entrée principale, 
les garages et les locaux techniques; au rez supérieur se trouvent le restaurant des 
B______ et ses cuisines, différents ateliers et salles de conférences, le bassin de 
rééducation ainsi qu'un local commercial; au 1er étage se situent deux 
appartements accueillant chacun six résidents; au 2ème étage deux appartements 
hébergeant également chacun six résidents. 
 
Le bâtiment est surmonté de combles, qui font toute la surface de l'immeuble. 
 
d. A______ est physiothérapeute, et, depuis une vingtaine d'années, exploite un 
cabinet sis au rez-de-chaussée de la résidence C______ I. 


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Spécialisé dans le traitement de personnes en situation de handicap, il dispense 
notamment des soins à des résidents de C______ I, de C______ II et de la 
E______, mais également à des patients issus d'autres institutions, comme la 
G______ à H______. Il reçoit aussi des patients privés et donne des cours d'aqua-
bike dans le bassin. Il emploie plusieurs personnes, dont une secrétaire-assistante 
et deux physiothérapeutes. 
 
e. Depuis le 1er juillet 1996, A______, locataire, loue aux B______, bailleurs, un 
local de 75 m2 au rez-de-chaussée. Le bail, signé pour une durée initiale de cinq 
ans, s'est ensuite renouvelé tacitement de cinq ans en cinq ans, le préavis de 
résiliation étant d'un an. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 21'881 fr. dès le 
1er août 2011 et les charges à un montant forfaitaire de 2'520 fr. par année, soit un 
loyer mensuel brut de l'ordre de 2'033 fr. 
 
A______ loue également aux B______ deux places de parking n° 17 et n° 18 dans 
le même immeuble. Les baux ont été signés pour une durée initiale de cinq ans, du 
1er avril 1996 au 31 mars 2001, renouvelables tacitement d'année en année sauf 
résiliation respectant un préavis de six mois. Le loyer a été fixé à 720 fr. par année 
par place, soit 60 fr. par place et par mois. 
 
Enfin, avec effet au 1er avril 2009, les parties ont signé une "convention 
concernant l'utilisation du bassin de rééducation", étant précisé que, par le passé, 
ladite utilisation était comprise dans le loyer du local commercial. 
 
Selon cette convention, le bassin devait être utilisé prioritairement par les 
résidents des B______, A______ étant habilité à l'utiliser, sous sa responsabilité et 
dans le cadre de l'exercice de ses activités professionnelles, le lundi de 08h00 à 
13h00, le mardi de 08h00 à 19h00, le mercredi de 08h00 à 19h00, le jeudi de 
08h00 à 13h00 et le vendredi de 08h00 à 13h00, en contrepartie d'une contribution 
forfaitaire de 2'400 fr. par année. La convention a été signée pour une durée 
initiale d'une année, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation 
respectant un préavis de trois mois. A______ était responsable des contrôles 
journaliers, de la qualité de l'eau et de la propreté du bassin. 
 
f. Par trois avis officiels du 3 octobre 2014, les B______ ont résilié le contrat de 
bail du local commercial pour le 30 juin 2016 et les contrats relatifs aux places de 
parking ainsi que la convention liée à l'usage du bassin pour le 31 mars 2016. 
 
Dans les courriers d'accompagnement recommandés datés du même jour, les 
B______ ont motivé les congés par leur "besoin de disposer de cette surface pour 
l'extension des activités d'hébergement et d'accompagnement de personnes 
handicapées". 
 
g. Par requêtes du 3 novembre 2014, A______ a contesté les congés par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 


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Par jugement du 27 septembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré 
valables les congés concernant le local commercial, le bassin intérieur et les 
places de parking et a refusé toute prolongation des baux. 
 
L'appel formé par le locataire contre le jugement précité est pendant devant la 
Cour, qui a informé les parties le 9 février 2017 de ce que la cause était gardée à 
juger (C/22484/2014). 
 
h. L'autorisation de procéder aux travaux d'aménagement des combles et de 
transformation de l'espace physiothérapeutique en bureau a été délivrée aux 
B______ le 19 janvier 2017 par le Département de l'aménagement, du logement et 
de l'énergie (ci-après : DALE). 
 
Ladite autorisation, en force, a été transmise par les B______ au locataire le 
3 mars 2017, avec la précision que les travaux allaient débuter prochainement et 
que les échafaudages allaient être posés les 20 et 21 avril 2017. 
 
La requête d'autorisation de construire définitive ne concerne pas le bassin de 
rééducation (témoin I______, architecte mandaté par les B______). 
 
i. Par courrier du 16 juin 2017, les B______ ont informé A______ de ce qu'ils 
devaient faire procéder à une coupure d'eau généralisée à partir de la deuxième 
quinzaine de juillet 2017. La durée de cette coupure était indéterminée et 
dépendrait des difficultés rencontrées par les différents corps de métier dans le 
cadre des travaux de rénovation. Le locataire serait informé dès qu'une date de 
rétablissement serait fixée. 
 
j. Le 30 juin 2017, les B______ ont écrit à A______ que "des travaux de 
rénovation" du bassin devaient être impérativement entrepris, vu l'état du bassin et 
les risques qu'entraînait la poursuite de son exploitation. Il serait procédé à la 
vidange du bassin à partir de la deuxième quinzaine de juillet 2017. Les travaux 
entraîneraient une interruption de durée indéterminée de l'usage du bassin. Dans la 
mesure où cet usage pourrait être rétabli, le locataire en serait informé. 
 
k. Par lettre du 30 juin 2017, le locataire s'est opposé à ce que des travaux 
interviennent dans les locaux loués, en se prévalant de l'art. 260 al. 1 CO, relatif à 
la rénovation et à la modification de la chose louée. 
 
l. Le 6 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire qu'ils étaient "dans l'absolue 
nécessité d'effectuer les travaux prévus, compte tenu de l'état de dégradation 
avancée de la tuyauterie et des risques importants" que cela comportait. Par 
ailleurs, ils n'avaient d'autre choix que d'effectuer les travaux pendant que l'eau 
était coupée pour l'ensemble du bâtiment. Ils étaient ainsi en droit de faire 
effectuer "les travaux de réparation impérativement nécessaires", relatifs au 
bassin, qui avaient été annoncés par courrier du 30 juin 2017. 


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m. Par courrier du 7 juillet 2017, le locataire a invité les bailleurs à lui fournir les 
justificatifs pertinents avant le 17 juillet 2017, en relevant que l'état de 
dégradation avancée de la tuyauterie n'était pas rendu vraisemblable. 
 
n. Le 17 juillet 2017, les B______ ont fait parvenir au locataire un courrier du 4 
juillet 2017 de J______, entreprise de ferblanterie et installations sanitaires, selon 
lequel suite aux travaux, celle-ci avait constaté que "les coudes fontes au niveau 
du local en-dessous de la piscine étaient en état de dégradation avancée" et qu'ils 
fuyaient. Il était nécessaire de les remplacer pour pouvoir remettre en fonction la 
piscine. Pour l'exécution de ces travaux il était nécessaire de faire intervenir le 
maçon afin de dégager les pièces qui étaient prises dans le béton, ainsi que le 
carreleur pour qu'il procède à l'étanchéité de la piscine et à la réfection du 
carrelage. 
 
Les B______ ont communiqué au locataire qu'il fallait également assainir la 
canalisation d'une salle de bains sise à l'étage au-dessus du cabinet loué. Il y avait 
lieu de percer le plafond dudit cabinet, afin d'y faire passer la nouvelle 
canalisation qui serait raccordée à la colonne d'écoulement de l'immeuble. La 
canalisation devait également traverser la cloison qui séparait le cabinet du WC 
attenant. Pour une partie de ces travaux, les ouvriers des entreprises de sanitaire et 
de maçonnerie étaient obligés d'accéder au local de physiothérapie. Etait annexé 
au courrier un plan du cabinet sur lequel les emplacements des interventions 
étaient signalés en rouge. Ces travaux et leurs préparatifs se feraient en plusieurs 
étapes, entre le 17 et le 31 juillet 2017, sauf imprévu. Les dates de passage des 
corps de métier seraient communiquées directement au locataire au plus tard la 
veille de l'intervention. 
 
Des photographies étaient jointes audit courrier. 
 
o. Le 17 juillet 2017, le locataire a écrit aux B______ qu'il s'opposait à l'ensemble 
des travaux projetés. S'agissant des travaux sur le bassin, il mettait en demeure les 
B______ de lui indiquer précisément les travaux qu'ils entendaient réaliser, les 
dates précises des interventions et leur durée, en précisant qu'un préavis inférieur 
à quinze jours ne serait pas "administrable". 
 
De l'avis du locataire, les travaux nécessitant le percement du plafond n'étaient pas 
urgents. 
 
p. Le bassin a été vidé le 17 juillet 2017. 
 
q. Le 18 juillet 2017, le locataire a écrit aux B______ que l'eau avait été coupée la 
veille à 13h00, alors que des patients se trouvaient dans le bassin. Il a mis en 
demeure les bailleurs de rétablir la distribution d'eau et de lui garantir que le 
bassin serait correctement alimenté par une eau à 33 degrés dès le 20 juillet 2017 à 
7h00. 


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r. Le 19 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire que le préavis de quinze 
jours exigé lui avait été donné par lettre du 30 juin 2017. Il avait été informé de la 
nécessaire intervention sur le bassin rendant l'usage de celui-ci impossible pour la 
durée des travaux. La vidange du bassin était intervenue le 17 juillet 2017 et le 
locataire serait informé de l'avancement des travaux. 
 
s. Le 19 juillet 2017, A______ a écrit aux B______ qu'en considération du rapport 
de J______ et des photographies annexées à celui-ci, il était disposé à accepter les 
travaux sur le bassin, dans la mesure où ceux-ci auraient lieu d'accord entre les 
parties. Il était prêt à tolérer lesdits travaux entre le 5 et le 27 août 2017 et 
moyennant la garantie que les locaux seraient opérationnels et le bassin utilisable 
dès le 20 juillet 2017 jusqu'au 4 août 2017, puis à compter du 28 août 2017 dès 
7h00. 
 
t. Le 21 juillet 2017, les B______ ont répondu à A______ que les travaux sur le 
bassin étant en cours, ils ne pouvaient donner suite à sa mise en demeure. De plus, 
ils venaient d'être informés de ce que des investigations supplémentaires 
pouvaient être nécessaires, notamment en relation avec un risque de pollution. 
B. 
a. Dans le cadre de la procédure pendante C/22484/2014, le locataire a déposé le 
21 juillet 2017 à la Cour de justice une requête de mesures provisionnelles et 
superprovisionnelles, concluant à ce que l'arrêt immédiat des travaux en cours à 
l'intérieur de son cabinet et de tous travaux qui affectaient le fonctionnement de 
celui-ci soit ordonné, à ce qu'il soit ordonné aux B______ de remettre 
immédiatement le bassin en état de fonctionnement, en particulier qu'il soit 
approvisionné avec une eau à température de 33 degrés, que ces ordres soient 
prononcés sous la menace de la peine de l'art. 292 CP, à ce que les B______ 
soient condamnés à une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour d'inexécution et, en 
cas de violation desdits ordres, à ce qu'ils soient condamnés, en sus, à une amende 
d'ordre de 5'000 fr. 
 
b. Par arrêt ACJC/904/2017 du 21 juillet 2017, la Cour, statuant sur mesures 
superprovisionnelles, a ordonné aux B______ d'arrêter avec effet immédiat les 
travaux en cours à l'intérieur du cabinet et de remettre avec effet immédiat le 
bassin en état de fonctionnement et de l'approvisionner avec une eau à 
température de 33 degrés, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. La 
Cour a dit que les mesures superprovisionnelles déploieraient leurs effets jusqu'à 
droit jugé sur la requête de mesures provisionnelles. 
 
Par ailleurs, la Cour a imparti aux B______ un délai de dix jours dès la 
notification de l'ordonnance pour répondre par écrit à la requête de mesures 
provisionnelles. 
 
c. Le 27 juillet 2017, les B______ ont écrit au locataire que les travaux dans le 
cabinet n'avaient pas encore commencé. 


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La remise du bassin en état de fonctionnement n'était pas possible. Les travaux en 
cours dans l'immeuble, dont l'urgence était démontrée en raison du retour proche 
des occupants de l'immeuble, nécessitaient une rénovation et un assainissement 
total de l'alimentation en eau et des écoulements. Une coupure totale de l'eau dans 
l'immeuble était donc indispensable. Ladite coupure était rendue nécessaire 
également pour une raison supplémentaire, à savoir la fermeture du restaurant des 
B______ du 15 juillet au 1er août 2017. Celui-ci faisait partie intégrante des 
B______ et son exploitation devait être assurée. Une coupure d'eau pendant les 
jours d'ouverture rendrait son exploitation impossible. Le restaurant bénéficierait 
d'un retour d'eau dès le 2 août 2017. 
 
En revanche, un retour d'eau dans le bassin ne pouvait être garanti à cette date. En 
effet, les travaux avaient mis à jour une forte dégradation de la tuyauterie sous le 
bassin, avec un potentiel danger de pollution de la dalle. 
 
Les B______ ont annexé audit courrier un message électronique du même jour de 
K______, de la société L______ (active notamment dans l'étude, la fabrication et 
la réalisation d'installations de traitement d'eau et de piscines dans le domaine 
public et privé), ainsi que diverses photographies. 
 
Il résulte dudit message électronique que dans les "locaux techniques de la 
piscine", le groupe d'extraction de l'air vicié du local de stockage chlore/acide est 
complètement corrodé et doit être remplacé, que de nombreuses taches de rouille, 
provenant de la corrosion du fer à béton ainsi que des écarteurs de coffrage, sont 
présentes dans le réservoir tampon et que chaque coin de rouille devra être dégagé 
et traité, que l'étanchéité du réservoir tampon devra être entièrement refaite, que 
l'étanchéité des buses de refoulement doit être refaite, et que deux tuyaux 
d'écoulement des grilles de récupération de l'eau des plages extérieurs à la piscine 
sont très corrodés et doivent être remplacés, ce qui implique une intervention sur 
les plages de la piscine afin de casser le carrelage, de dégager les grilles et les 
tuyaux d'écoulement jusqu'au niveau de la dalle brute et de reprendre l'étanchéité 
avec des plaques de collage. Par ailleurs, K______ indique qu'il est "fort 
probable" que la chape attenante à la piscine soit gorgée d'eau et que des travaux 
plus importants soient à entreprendre. 
 
d. Par acte expédié le 28 juillet 2017 au greffe de la Cour, A______ a sollicité que 
les mesures superprovisionnelles ordonnées le 21 juillet 2017 soient "complétées" 
et que les B______ soient condamnés à une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour 
d'inexécution des mesures prononcées, ainsi qu'à une amende d'ordre de 5'000 fr. 
 
Le locataire a relevé que les B______ refusaient de se conformer à l'ordonnance 
précitée, ce qui lui causait un préjudice considérable. Il a fait état de l'annulation 
de rendez-vous avec des patients, des conséquences sur la réputation de son 


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cabinet et de la perte future de clientèle, ainsi que du fait qu'il avait été privé sans 
préavis et pour une durée non limitée dans le temps de l'usage du bassin. 
 
e. Par courrier déposé le 3 août 2017, A______ a fait parvenir à la Cour un 
courrier du 2 août 2017 de M______, architecte, ainsi qu'un rapport d'analyse du 
24 mai 2017 de l'eau du bassin par le Service de la consommation et des affaires 
vétérinaires. 
 
M______ indique dans le courrier précité qu'il a procédé le 28 juillet 2017 à une 
visite des locaux techniques du bassin, ainsi que du bassin lui-même et que le 
locataire lui a transmis le constat de la société L______, de sorte qu'il a pu 
comparer ce rapport avec ses propres constatations. A son avis, le local de 
stockage chlore/acide était en parfait état, les machines étaient "comme neuves", 
les murs et l'air ambiant étaient secs. Malgré le fait que le groupe d'extraction 
n'était pas en fonction, il avait constaté un tirage d'air vicié sans doute dû à un 
effet de cheminée naturel. La surface externe du groupe d'extraction était 
effectivement très corrodée, mais rien n'indiquait que la machinerie était touchée 
par la rouille. Le groupe n'était pas en fonction lors de sa visite. L'état du local 
attestait toutefois de ce que le groupe continuait d'assurer sa fonction. En cas de 
panne, le remplacement du groupe pouvait se faire dans la journée (hors délais de 
commande). L'architecte n'avait pas trouvé des traces de rouille sur le réservoir 
tampon. Si toutefois ces manifestations étaient le résultat de la carbonatation du 
béton, celle-ci ne devait pas être d'un état extrêmement avancé, justifiant une 
intervention d'urgence. L'état des bétons dans le local était globalement sain. 
L'étanchéité des buses de refoulement devait effectivement être refaite. 
L'épaisseur des dépôts salins autour des raccords d'écoulement attestaient qu'un 
défaut d'étanchéité existait depuis longtemps, probablement depuis plusieurs 
années. Les coudes des écoulements des plages étaient effectivement très 
corrodés, en raison sans doute d'un défaut d'étanchéité au niveau du raccord 
fonte/grille de sol. Cet état de fait datait sans doute de la pose des écoulements. 
Les raccords devaient effectivement un jour être refaits à neuf, ce qui impliquerait 
des travaux de maçonnerie, d'étanchéité et de carrelage au niveau du bassin. D'une 
manière générale, tous les écoulements en fonte devaient être remplacés. Enfin, le 
carrelage, ainsi que les joints du bassin étaient en relativement bon état. La chape 
n'était sans doute pas gorgée d'eau. 
 
En conclusion, si effectivement des travaux d'assainissement paraissaient 
nécessaires, surtout au niveau des écoulements, ceux-ci n'étaient pas urgents et il 
n'y avait pas de risque justifiant une mise hors service prolongée du bassin. La 
qualité de l'eau avait du reste été contrôlée par le Service de la consommation et 
des affaires vétérinaires en mai 2017 et avait été certifiée conforme aux normes en 
vigueur par ce service. Les travaux d'assainissement pouvaient être réalisés en 
environ dix jours ouvrables. Aucun travail n'avait été commencé lors de la visite 


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sur place de l'architecte. Selon lui, le bassin avait été mis hors service sans raison 
valable. 
 
Par ailleurs, il résulte du rapport précité du Service de la consommation et des 
affaires vétérinaires que l'échantillon prélevé du bassin le 16 mai 2017 était 
conforme aux normes en vigueur pour les paramètres analysés. 
 
Dans son courrier du 3 août 2017, le locataire persistait intégralement dans les 
conclusions prises dans sa lettre du 28 juillet 2017. 
 
f. Dans leur réponse du 3 août 2017 sur mesures provisionnelles, les B______ ont 
conclu au rejet de la requête de mesures provisionnelles et à la révocation de 
l'ordonnance sur mesures superprovisionnelles du 21 juillet 2017. 
 
Ils ont produit notamment un message électronique du 3 août 2017 de N______ 
(dont le but social est toute activité d'ingénieur-conseil dans le domaine de la 
construction, notamment en matière de récupération d'énergie et d'installations 
techniques), qui indique que l'un de ses collaborateurs s'était rendu sur place en 
juin 2017 pour analyser l'installation de ventilation/déshumidification du bassin 
avec l'entreprise en charge de l'entretien de celle-ci. Le monobloc dédié au bassin 
était hors service. Il était en très mauvais état avec notamment la présence de 
corrosion sur la plupart des éléments. Une remise en marche de l'appareil n'était 
pas possible et celui-ci devait être remplacé. La remise en service du bassin sans 
une installation de ventilation/déshumidification était à proscrire. L'humidité 
dégagée par l'évaporation de l'eau du bassin ne pouvait être évacuée dans ce cas 
qu'avec l'ouverture des fenêtres. Il n'y avait aucune garantie de résultat et des 
condensations pouvant détériorer le local étaient probables. De plus, en hiver, 
cette solution était énergivore puisque dès que la fenêtre est ouverte le thermostat 
d'ambiance enclenche le chauffage par le panneau rayonnant situé au plafond. Ce 
fonctionnement était en outre interdit à Genève, puisqu'on chauffait un endroit 
ouvert et qu'il n'y avait aucune récupération de chaleur. 
 
g. Le 4 août 2017, la réponse et les pièces des B______ ont été transmises à 
A______ et les courriers des 28 juillet et 3 août 2017 de celui-ci ont été transmis 
aux bailleurs. 
 
Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger. 
 
h. Le 8 août 2017, A______ a déposé une réplique, en persistant dans ses 
conclusions du 21 juillet 2017. 
 
Il a déposé une pièce nouvelle, à savoir une plainte pénale déposée le 2 août 2017. 
 
i. Par acte du 10 août 2017, les B______ ont conclu à ce que l'écriture précitée soit 
écartée de la procédure. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 Les mesures provisionnelles étant soumises à la procédure sommaire (art. 248 
let. d CPC), avec administration restreinte des moyens de preuve (art. 254 CPC), 
le juge peut se limiter à la vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit 
(ATF 138 III 639 consid. 4.3.1, 127 III 474 consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_442/2013 du 24 juillet 2013 consid. 2.1 et 5.1). Il n'est pas nécessaire 
que le juge soit persuadé de l'existence des faits; il suffit que, sur la base 
d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de 
l'existence des faits pertinents, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité 
que les faits aient pu se dérouler autrement (ATF 130 III 321 consid. 3.3, cité par 
HOHL, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, p. 325 n° 1773). 
 
1.2 En procédure sommaire, un allégué de faits ou un moyen de preuve n'est en 
principe présenté à temps que s'il est articulé dans les premières écritures, c'est-à-
dire dans la requête ou dans la détermination sur cette requête; au-delà de ce 
moment, pour être pris en considération, les faits allégués doivent constituer de 
vrais nova ou des pseudo nova excusables (arrêt du Tribunal fédéral 5A_82/2015 
du 16 juin 2015 consid. 4.1 et 4.2, note BASTONS BULLETTI in CPC Online 
(newsletter du 7 octobre 2015)). 
 
En revanche, le droit de réplique résultant du droit d'être entendu (art. 53 CPC), 
c'est-à-dire le droit de se déterminer sur chaque écriture du tribunal ou de la partie 
adverse, existe également dans les causes soumises à la procédure sommaire (arrêt 
du Tribunal fédéral et note précités). 
 
Au vu de ce qui précède, les pièces déposées par le requérant les 28 juillet et 
3 août 2017, ainsi que celles produites par les cités avec leur réponse sont 
recevables, comme les allégués de faits s'y rapportant. En revanche, la pièce 
nouvelle déposée par le requérant après que la cause a été gardée à juger est 
irrecevable. Enfin, la réplique du requérant du 8 août 2017 est recevable, dans la 
mesure où elle est intervenue dans les dix jours après la communication à celui-ci 
de la réponse (arrêt du Tribunal fédéral 5D_81/2015 du 4 avril 2016 consid. 2.3.4, 
2.4.1 et 2.4.2; arrêt de la Cour d'appel civile du canton de Vaud du 5 octobre 2011 
(2011/284), in JdT 2012 III 10). 
2. 
Le requérant conteste le caractère urgent des travaux envisagés par les cités. Il fait 
valoir que ces derniers ne pouvaient lui imposer lesdits travaux durant la 
deuxième quinzaine de juillet 2017 sans le consulter préalablement. Ils devaient 
nécessairement coordonner la situation avec lui, afin que les travaux puissent être 
effectués de la façon la moins dommageable pour lui. Il s'était montré conciliant et 
avait proposé un laps de temps de trois semaines aux cités pour procéder aux 
travaux relatifs au bassin. Les cités n'avaient pas répondu à ladite proposition. 
Cette situation lui causait un dommage irréparable. Il subissait une perte de gain 


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considérable et risquait de perdre la confiance de ses patients. En réalité, les cités 
tentaient d'obtenir ainsi la restitution des locaux, ce qui n'était pas tolérable. 
 
Les cités font valoir que les travaux dans l'immeuble nécessitaient une rénovation 
et un assainissement total de l'alimentation en eau et des écoulements, de sorte 
qu'une coupure totale de l'eau dans l'immeuble était indispensable. Par ailleurs, la 
coupure d'eau devait nécessairement intervenir durant la deuxième quinzaine de 
juillet 2017 en raison de la fermeture du restaurant du 15 juillet au 1er août 2017. 
Le locataire ne pouvait ignorer que les travaux dans l'immeuble allaient lui 
occasionner des désagréments tels que des coupures d'eau. Celles-ci lui avaient été 
annoncées les 16 et 30 juin 2017. En outre, la remise en état du bassin était 
nécessaire comme cela résultait du rapport de K______. La remise en état de 
fonctionnement du bassin n'était donc pas possible pour l'instant et était 
impossible à prévoir dans le temps. Enfin, le locataire invoquait de manière 
abusive l'art. 260 CO, dans la mesure où le bail avait été résilié en octobre 2014 
pour fin juin 2016 et qu'en août 2017, le locataire n'avait toujours pas quitté les 
lieux. 
 
2.1 Le juge ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant 
rend vraisemblable qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte 
ou risque de l'être et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice 
difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC). 
 
Le prononcé de mesures provisionnelles présuppose de rendre vraisemblables le 
bien-fondé de la prétention matérielle, la menace d'un dommage difficile à réparer 
et l'urgence de la situation (ATF 97 I 481 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_791/2008 du 10 juin 2009 consid. 3.1). 
 
Rendre vraisemblable la prétention signifie que le requérant doit rendre 
vraisemblables, d'une part, les faits à l'appui de celle-ci et, d'autre part, que la 
prétention fonde vraisemblablement un droit. Le requérant doit ainsi rendre 
vraisemblable que le droit matériel invoqué existe et que le procès a des chances 
de succès (arrêt du Tribunal fédéral 5P.422/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.2). 
En effet, la mesure provisionnelle ne peut être accordée que dans la perspective de 
telles chances de succès de la demande au fond, de telle sorte qu'elle ne sera 
ordonnée que si l'existence du droit allégué apparaît plus vraisemblable que son 
inexistence (ATF 108 II 69 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_832/2008 du 
16 février 2009). 
 
Dans la mineure de son raisonnement, le requérant doit affirmer l'existence d'une 
prétention, ce qui implique d'alléguer non seulement les faits mais également les 
éléments de droit qui la fondent (STUCKI/PAHUD, Le régime des décisions 
superprovisionnelles et provisionnelles du code de procédure civile, in SJ 2015 
II 1 et ss, p. 3 et les réf. citées). 


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En deuxième lieu, la partie requérante doit rendre vraisemblable que sa prétention 
est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être. Il s'agit ici d'une probabilité 
d'occurrence sur une période de temps donné, qui n'est autre que la durée de la 
procédure principale. La probabilité d'une atteinte doit être vraisemblable et le 
préjudice qui en résulterait si elle survenait doit être difficilement réparable. 
En définitive, le juge doit avoir l'impression que, sans la mesure requise, l'atteinte 
se produira et causera un préjudice difficilement réparable (STUCKI/PAHUD, 
op. cit., p. 3 et 4). 
 
En troisième lieu, la mesure demandée doit être proportionnée au sens large : 
c'est-à-dire à la fois adéquate, nécessaire et proportionnée (au sens strict). 
En particulier, la mesure ne doit pas aller au-delà de ce que commande le besoin 
de protection des intérêts de la partie requérante (STUCKI/PAHUD, op. cit., 
pp. 4 et 5). 
 
2.2 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose 
ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur 
doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur 
accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire 
en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont 
réservées (art. 257h al. 3 CO). 
 
Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les 
travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas 
été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit 
tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du 
loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées 
(art. 260 al. 2 CO). 
 
En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur 
maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 
al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles 
prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale 
de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui 
fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait 
qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation 
modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et 
procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. 
Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était 
dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie 
différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est 
en règle générale tenu de souffrir les réparations nécessaires (art. 257h al. 1 CO); 
les rénovations ne peuvent lui être imposées qu'à certaines conditions (LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 287 à 289, ch. 1.1, 1.2 et 1.4). 


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Le corollaire de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée est celle du 
locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives destinées à 
l'entretien de la chose louée. L'obligation de tolérance du locataire exige la 
réunion de trois conditions. Il doit s'agir de travaux d'entretien nécessaires. Le 
point de vue du locataire n'est à ce titre pas pertinent; le caractère nécessaire 
s'apprécie objectivement à l'aune de l'art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l'ancien 
droit, l'urgence de l'intervention n'est pas non plus déterminante. Ensuite, le 
bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Le délai suffisant dépend 
de l'ampleur et de la durée des travaux; l'annonce doit être faite le plus tôt 
possible. Enfin, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de 
l'accomplissement des travaux. Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la 
location (habitation, bail commercial) lorsqu'il détermine les heures de travaux, 
éviter au maximum les nuisances, etc. (CARRON, Bail et travaux de construction : 
aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17ème séminaire 
sur le droit du bail, Bâle 2012, p. 65, ch. 59 à 63). 
 
Pour pouvoir effectuer des travaux sur la chose louée conformément à 
l'art. 260 CO, le bailleur va devoir établir l'existence de trois conditions : 
premièrement, il doit s'agir de travaux de rénovation ou de modification effectués 
pendant le bail; deuxièmement, ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement 
imposés au locataire; troisièmement, ces travaux doivent avoir lieu en l'absence de 
résiliation du bail (CARRON, op. cit., p. 97, ch. 179). En relation avec la troisième 
condition, le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive 
subir les désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il 
quitte les lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du 
résultat des travaux (CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de 
la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 
12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit faire 
preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards du 
bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant comme 
référence un locataire raisonnable et correct (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 
Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 292). 
 
Les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être 
distinguées des travaux qui améliorent la chose louée. Très souvent toutefois, les 
travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et 
de l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection 
des façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure). Ces 
travaux doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 CO 
(réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Dès lors, le locataire 
n'est tenu de souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions des 
art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, 
sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être 
raisonnablement imposés au locataire (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à 


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ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n° 8 ad art. 257h CO et les 
références citées). 
 
2.3 Très souvent, les requêtes de mesures provisoires émanent de locataires qui 
s'opposent à des travaux litigieux et imminents, contestant que ceux-ci soient 
nécessaires à la réparation ou à l'entretien de la chose louée (art. 257h 
al. 1 et 2 CO) ou estimant qu'il s'agit de modifications ou de rénovations de la 
chose louée et qu'ils ne seraient pas raisonnablement imposables au sens de 
l'art. 260 CO. Il s'agit de mesures provisoires dites conservatoires qui visent à 
maintenir l'objet du litige dans l'état où il se trouve pendant toute la durée du 
procès (AUBERT, op. cit., p. 319 n° 29). 
 
Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à 
son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre 
vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposé ou 
que son bail a été résilié (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 
Lausanne 2011, p. 173). 
 
2.4 En l'espèce, le requérant, par le biais des mesures provisionnelles, entend 
obtenir l'arrêt immédiat des travaux en cours à l'intérieur de son cabinet et de tous 
travaux qui affectent le fonctionnement dudit cabinet, ainsi que la remise en état 
de fonctionnement du bassin de rééducation (vidé le 17 juillet 2017) qu'il utilise 
sur la base de la convention du 1er avril 2009. 
 
Les travaux concernant le bassin visent le remplacement des coudes de fonte au 
niveau du local en-dessous du bassin, en état de dégradation avancée (courrier du 
4 juillet 2017 de J______), le traitement des points de rouille et la réfection de 
l'étanchéité du réservoir tampon, la réfection de l'étanchéité des buses de 
refoulement, ainsi que le remplacement de deux tuyaux d'écoulement des grilles 
de récupération de l'eau des plages extérieurs, qui sont corrodés (message 
électronique de L______ du 27 juillet 2017). Par ailleurs, le groupe d'extraction de 
l'air vicié du local de stockage chlore/acide est complètement corrodé et doit être 
remplacé (courrier électronique de L______ du 27 juillet 2017 et message 
électronique du 3 août 2017 de O______). La nécessité de travaux 
d'assainissement est admise par l'architecte M______, mandaté par le locataire, 
même s'il estime que ces travaux ne sont pas urgents et ne présentent aucun risque 
justifiant une mise hors service prolongée du bassin (courrier de M______ du 
2 août 2017). Le 19 juillet 2017, le requérant a d'ailleurs admis le principe de 
l'exécution des travaux sur le bassin. Il ne soutient pas que les défauts qui 
affectent le bassin et les installations de celui-ci existaient au début du bail. 
Lesdits défauts résultent vraisemblablement de l'usure normale. 
 
Les travaux envisagés dans le cabinet du locataire sont liés à l'assainissement de la 
canalisation d'une salle de bains sise à l'étage au-dessus dudit cabinet. Les 


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bailleurs envisagent de faire effectuer un percement dans le plafond dudit cabinet, 
afin d'y faire passer la nouvelle canalisation qui sera raccordée à la colonne 
d'écoulement de l'immeuble. Ladite canalisation devra également traverser la 
cloison qui sépare le cabinet du WC attenant. Pour une partie de ces travaux, les 
ouvriers des entreprises de sanitaire et de maçonnerie seront obligés d'accéder au 
local de physiothérapie (lettre du 17 juillet 2017 des cités au requérant). 
 
Les pièces produites rendent ainsi vraisemblable que les travaux concernant le 
bassin constituent des travaux d'entretien, soit de réparation, destinés à maintenir 
la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu. Le percement du plafond 
et de la cloison du cabinet est rendu nécessaire par des travaux de remplacement 
d'une canalisation dans un autre appartement de l'immeuble. Il s'agit donc d'une 
intervention liée à des travaux d'entretien de l'immeuble. Ainsi, seul l'art. 257h CO 
entre en considération. 
 
La première condition de cette disposition est réalisée, dans la mesure où les 
travaux d'entretien sont, prima facie, nécessaires et où l'urgence des interventions 
n'est pas déterminante. 
 
Par ailleurs, l'exécution des travaux dans l'immeuble à partir d'avril 2017 a été 
annoncée au locataire le 3 mars 2017. La coupure d'eau généralisée à partir de la 
deuxième quinzaine de juillet 2017 lui a été annoncée le 16 juin 2017. Les travaux 
relatifs au bassin ont été communiqués au locataire le 30 juin 2017, avec un 
préavis de quinze jours. L'intervention dans le cabinet du locataire a été indiquée à 
celui-ci le 17 juillet 2017, étant précisé que lesdites interventions n'ont pas encore 
été exécutées. Il apparaît ainsi que les travaux de réparation ont été annoncés à 
temps au requérant, qui estime d'ailleurs suffisant un préavis de quinze jours 
(cf. son courrier du 17 juillet 2017 aux cités). 
 
Enfin, même si les cités n'ont pas tenu compte de la proposition de dates formulée 
le 19 juillet 2017 par le locataire et n'ont ainsi pas remis en fonction le bassin qui 
avait été vidé le 17 juillet 2017, le requérant ne rend pas vraisemblable que les 
bailleurs ne tiendront pas compte de ses intérêts lors de l'accomplissement des 
travaux. Il appartiendra aux cités de communiquer rapidement au locataire le 
planning des travaux et de lui communiquer la date de remise en fonction du 
bassin. 
 
Si, par hypothèse, on devait considérer que les travaux en question ont un 
caractère mixte (entretien et amélioration), il est rendu vraisemblable que ceux-ci 
peuvent raisonnablement être imposés au locataire. En effet, il semble judicieux 
de les exécuter dans le cadre des travaux relevant de l'autorisation délivrée le 
19 janvier 2017. Il apparaît important que les patients puissent retourner 
rapidement dans leurs logements, étant rappelé par ailleurs que le bassin est utilisé 
également par les B______ pour ses résidents. 


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La condition de l'absence de résiliation ne trouve pas application. En premier lieu, 
les congés ont été contestés, de sorte que leurs effets sont suspendus (LACHAT, Le 
bail à loyer, Lausanne 2008, p. 759). En outre, si la Cour devait confirmer leur 
validité, l'échéance des baux est déjà largement dépassée. 
 
Il résulte de ce qui précède que le requérant n'a pas rendu vraisemblable que les 
travaux litigieux ne sont pas nécessaires à la réparation ou à l'entretien du bassin, 
respectivement des canalisations de l'appartement se trouvant au-dessus de son 
cabinet. Il n'a pas rendu vraisemblable non plus que les travaux litigieux ne 
peuvent pas raisonnablement lui être imposés. Il n'est ainsi pas fondé à s'y opposer 
par le biais des mesures provisionnelles. 
 
Dans la mesure où la condition de la vraisemblance de la prétention matérielle 
n'est pas réalisée, il n'est pas nécessaire d'examiner les conditions du préjudice 
difficilement réparable et de l'urgence. Il est rappelé que les prétentions 
éventuelles du locataire en réduction du loyer et en dommages-intérêts sont 
réservées tant par l'art. 257h al. 3 que par l'art 260 al. 2 CO. 
La requête de mesures provisionnelles sera rejetée. Le présent arrêt remplace la 
décision superprovisionnelle du 21 juillet 2017 (ATF 139 III 86 consid. 1.1.1). 
3. 
Au vu de ce qui précède, il est superflu de statuer sur la requête de "complément" 
des mesures superprovisionnelles formée par le requérant le 28 juillet 2017. En 
toute hypothèse, dans la mesure où un délai pour répondre avait déjà été imparti 
aux cités à cette date, il n'y avait plus place pour le prononcé de nouvelles mesures 
superprovisionnelles (cf. art. 265 al. 2 CPC). 
4. 
La procédure est gratuite en ce sens qu'il n'est pas perçu d'émoluments ni fixé de 
dépens (art. 22 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Statuant sur mesures provisionnelles : 
Rejette la requête de mesures provisionnelles formée le 21 juillet 2017 par A______ 
contre les B______. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, Monsieur Ivo 
BUETTI, juges; Monsieur Bertrand REICH, Madame Laurence MIZRAHI, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.