ge_gerichte · ACJC/1686/2025 · 2025-11-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er décembre 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20557/2021 
ACJC/1686/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 25 NOVEMBRE 2025 
 
Entre 
A______ AG, sise ______ (ZG), appelante d'un jugement rendu par la 19ème Chambre 
du Tribunal de première instance de ce canton le 11 décembre 2023, représentée par 
Me Philippe PROST, avocat, MLL LEGAL SA, rue du Rhône 65, case postale 3199, 
1211 Genève 3, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par Me Dominique LEVY, 
avocat, LEVY CONSEIL SARL, rue de Beaumont 3, case postale 24, 1211 Genève 12. 
 


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C/20557/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/14645/2021 du 11 décembre 2023, notifié le 12 décembre 
2023 à A______ AG, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a 
débouté A______ AG de ses conclusions (ch. 1 du dispositif), arrêté les frais 
judiciaires à 3'400 fr., mis à la charge de A______ AG et compensés avec l'avance 
fournie par celle-ci (ch. 2), ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 
de rembourser 400 fr. à B______ (ch. 3), condamné A______ AG à payer à 
B______ 6'200 fr. au titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé le 29 janvier 2024, A______ AG a formé appel contre ce 
jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle a conclu, avec suite de frais 
judiciaires et dépens, à ce que B______ soit condamné à lui payer la somme de 
36'030 fr. 46 avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2021 et à ce que la mainlevée 
définitive de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite 
n°1______, soit prononcée. 
b. B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement 
de A______ AG de toutes ses conclusions, avec suite de frais judiciaires et 
dépens. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
d. Par courriers du greffe du 27 mai 2024, les parties ont été informées de ce que 
la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments pertinents suivants résultent du dossier : 
 
a. B______ a été propriétaire de l'immeuble situé rue 2______ no. ______ à Genève, 
comportant dix-sept appartements locatifs (ci-après : l'immeuble), répartis sur 
plusieurs étages. 
 
La régie C______ était précédemment en charge de la gestion des appartements 
de l'immeuble. La régie D______ lui a succédé. 
b. En avril 2020, [la banque] E______, société radiée du registre du commerce le 
______ 2024, a fait part de son intérêt à acheter l’immeuble précité, par le biais de 
A______ AG, l'un de ses fonds. 
E______ et B______ ont été mis en relation par l'intermédiaire de F______, en la 
personne de G______, conseiller en immobilier. 


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c. A______ AG, sise à Zoug, a notamment pour but d'acquérir, d'aliéner et de 
louer des immeubles. 
Le portefeuille immobilier de A______ AG s'élève à quatre ou cinq milliards de 
francs (cf. déclarations de H______, employé en qualité d’asset manager au sein 
de A______ AG jusqu’en janvier 2023, et I______, ancien directeur des transactions 
pour la Suisse romande de E______, en charge de l'acquisition de biens immobiliers 
pour cette dernière). 
d. Le 11 mai 2020, G______ a informé B______ de ce que E______ souhaitait 
procéder à une expertise de l'immeuble avant son achat. 
e. L'immeuble a été visité par les représentants de E______ et de A______ AG – 
soit I______, architecte, et H______, en charge de la gérance et de l'exploitation 
future de ce bien immobilier – ainsi que par J______, représentant la régie 
C______. K______, comptable de B______, ainsi que G______ étaient également 
présents. 
B______ a affirmé avoir participé à toutes les visites; I______ a déclaré qu’il ne 
se souvenait pas si le précité était présent ou non. 
Un évaluateur externe – L______ – a également pris part à une visite, celui-ci 
étant chargé de déterminer le prix du bien précité en fonction du marché (cf. 
déclarations de I______ et H______). 
e.b Les personnes présentes se sont rendues à tous les étages du bâtiment et ont 
visité les principaux appartements, voire l’intégralité de ceux-ci (cf. déclarations 
des témoins J______, K______ et I______). 
 
Le témoin I______ a déclaré que la visite de l'immeuble avait duré une heure ou 
deux, de manière professionnelle. Son équipe avait réalisé son travail de due 
diligence. D’après le témoin, l’édifice était en bon état et n'était, à son souvenir, 
pas en travaux. 
e.c Il est admis que E______ et A______ AG savaient que l’immeuble n’était pas 
équipé d’un chauffage central et que les logements étaient dotés de systèmes de 
chauffage individuels. 
Interrogé par le Tribunal, B______ a déclaré qu'un appartement situé sous les 
combles bénéficiait d'un chauffage au sol au gaz individuel. Les autres appartements 
étaient équipés de chauffages à gaz individuels, hormis un logement situé au 
deuxième étage, qui était chauffé à l'électricité. Le chauffage à gaz se situait dans 
le hall d'entrée de chacun des appartements qui en étaient équipés. Il était 
relativement volumineux, de sorte qu'il était visible à l'entrée des appartements. 


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D’après le témoin J______, les représentants du vendeur qui avaient visité 
l’immeuble avaient vu qu’un logement situé au deuxième étage ne disposait pas de 
chauffage ou alors ils avaient mal regardé. En effet, dans les autres appartements, 
le poêle à gaz se trouvait dans le hall d'entrée et il était difficile de ne pas le voir. 
Le témoin I______ a déclaré que son équipe n'avait pas vérifié la présence de 
chauffage dans les appartements, puisque cela constituait une "évidence" pour 
elle. Il était possible que quelqu'un ait évoqué le fait que l'un des logements ne 
disposait pas d'un chauffage individuel. 
e.d Lors des visites, l’appartement situé au deuxième étage était libre de tout 
occupant et venait de faire l’objet de travaux de rénovation (parquets et peintures), 
qui étaient terminés (déclarations des témoins J______ et K______ et 
interrogatoire de B______; cf. également interrogatoire de H______, étant 
cependant relevé que le précité pensait que l'appartement vacant était situé au 
dernier étage avant l’attique). 
B______ a déclaré que les discussions avec les acheteurs avaient eu lieu dans 
l'appartement du deuxième étage, qui n’était pas équipé de chauffage à gaz, dans 
la mesure où il s'agissait du seul logement qui était alors inoccupé. Les 
représentants de A______ AG étaient donc parfaitement en mesure de constater 
que ce logement ne disposait pas d'un chauffage à gaz, puisqu’un tel dispositif 
occupait, d'après ses estimations, un volume d'environ ½ mètre cube. Lorsqu'il 
avait montré aux représentants de A______ AG l'absence de chauffage à gaz dans 
le logement, ceux-ci avaient répondu que cela ne posait pas de problème, dans la 
mesure où ils comptaient installer un chauffage central dans l'immeuble. 
Pour le témoin K______, les représentants de E______ qui avaient visité 
l’appartement du deuxième étage étaient au courant de ce que celui-ci n'était pas 
équipé d’un chauffage individuel. 
H______, représentant A______ AG, a affirmé que lorsqu’il s’était rendu dans 
l’appartement en question, il avait constaté la présence d’un poêle à gaz. Seul le 
logement en attique possédait un système différent, à savoir un chauffage 
électrique. À sa connaissance, le fait qu’il n’y avait pas de chauffage individuel 
dans l'un des logements n'avait jamais été discuté. 
e.e Devant le Tribunal, B______ a affirmé avoir transmis à tous les acquéreurs 
potentiels un devis pour l'installation d'un chauffage central, dont le coût s'élevait 
à environ 220'000 fr. 
K______ a déclaré qu'un devis visant à l'installation d'un chauffage central pour 
plus de 200'000 fr. avait été remis à E______. 


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J______ a déclaré qu’il pensait que B______ avait fait réaliser une étude portant 
sur l'installation d'un chauffage central et que cette dernière avait été remise à 
l'acquéreur. 
I______ ne se souvenait pas si la question du chauffage dans l'immeuble figurait 
dans le document de vente préalable à la visite. Il était parti du principe que son 
équipe avait reçu une documentation de vente détaillée, laquelle mentionnait très 
généralement les caractéristiques techniques du chauffage. 
f. Par acte authentique du 30 juin 2020, B______ a vendu l'immeuble à A______ 
AG pour un montant de 12'000'000 fr. 
Il ressort ce qui suit des articles pertinents du contrat de vente : 
"1.1 Etat 
L'acquéreur reprend le bien-fonds objet du présent contrat dans son état actuel, 
tel qu'il lui est connu […]. 
1.2 Exclusion des garanties 
La vente est conclue sans garantie quant aux défauts éventuels du bâtiment érigé 
sur le bien-fonds vendu, vices de construction apparents ou cachés, vétusté ou 
autres causes analogues, sous réserve de ce qui est stipulé dans le contrat 
(notamment à l'article 13 ci-après) et des articles 192 al. 3 et 199 du Code des 
Obligations suisse (CO) ainsi que les garanties données par le vendeur à 
l'acquéreur dans le présent acte. Dans l'hypothèse d'un défaut frauduleusement 
dissimulé au sens de l'article 199 CO, l'avis des défauts au vendeur est fixé à trois 
(3) mois dès la découverte des défauts. Le délai de l'article 201 CO ne trouve 
donc pas application. Le vendeur déclare et garantit néanmoins qu'aucun défaut 
majeur ne lui a été signalé dans le bien immobilier et ses installations techniques 
sont conformes aux normes officielles actuelles. 
[…] 
13. Attestation du vendeur 
Le vendeur déclare et atteste que : […] aucune action ou procédure de droit de 
voisinage n'a été introduite ou risque de l'être, liée par exemple à la propriété ou 
à l'exploitation du bien-fonds vendu ainsi qu'au bâtiment qui s'y trouve". 
g. L’appartement situé au 2ème étage de l'immeuble a été mis en location à compter 
du 1er juillet 2020, le bail ayant été conclu le 22 juin 2020 avec B______. 
h. Les 28 septembre et 5 octobre 2020, la locataire a contacté la régie D______ 
pour l'informer de ce qu'il faisait très froid dans son logement et de ce qu'il n'y 
avait pas de chauffage. 


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i. Par courriel du 5 octobre 2020, M______ Sàrl, mandatée par D______ pour 
intervenir dans le logement, a informé cette dernière que le logement ne disposait 
d'aucun système de chauffage, mais était muni d'un bouilleur électrique ECS. La 
locataire lui avait indiqué avoir pu joindre l'ancien propriétaire, lequel l'avait 
informée que le logement était équipé de radiateurs électriques et non d'un 
chauffage au sol. C______ aurait précisé à la locataire que le logement disposait 
d'un système de chauffage au sol. M______ Sàrl avait constaté sur place que le 
seul endroit dans le logement disposant d'une chape était la cuisine et qu'il n'y 
avait pas de radiateurs apparents (électriques) ni de producteurs de chaleur pour 
du chauffage au sol ou autres types de chauffage. 
j. Par courriel du 26 octobre 2020, E______ a signalé à B______ l'absence 
d'installation de chauffage dans le logement, défaut qu'elle considérait comme 
antérieur au transfert de propriété. Ce défaut ne lui avait pas été communiqué lors 
de l'expertise de l'immeuble, préalablement à son achat. Selon la locataire, tous les 
radiateurs électriques avaient été "déposés" suite à la rénovation du logement 
effectuée avant le transfert de propriété et le représentant de C______ avait 
affirmé, lors de l'état des lieux d'entrée, qu'un chauffage au sol allait être posé 
ultérieurement. Afin d'éviter l'engagement d'une procédure judiciaire par les 
locataires, E______ avait fait poser des chauffages d'appoint. En parallèle, elle 
avait sollicité des appels d'offres afin de mettre le logement en conformité. 
E______ invitait dès lors B______ à la renseigner d'ici au 30 octobre 2020 sur les 
démarches qu'il entendait entreprendre. 
k. En l'absence de réponse de B______, E______ l'a à nouveau invité, par courriel 
du 2 novembre 2020, à se déterminer d'ici au 9 novembre 2020, faute de quoi elle 
entreprendrait les travaux nécessaires en vue de remédier à ce défaut, dont les 
coûts seraient mis à sa charge. 
l. Lors d'une conversation téléphonique du 2 novembre 2020, B______ a indiqué à 
E______ qu'il contacterait directement les locataires afin de trouver une solution. 
Il a proposé d'installer de nouveaux radiateurs électriques dans le logement, ce 
dont E______ a informé D______. 
m. Par courrier recommandé du 23 novembre 2020, D______, au nom de E______, 
a refusé la proposition de B______ d'apposer des radiateurs d'appoint dans le 
logement. Ce type d'installation s'apparentait à un contournement des directives 
cantonales sur l'énergie qui interdisaient la pose de radiateurs électriques. Le terme 
"chauffages d'appoint" illustrait par ailleurs le fait que ceux-ci ne pouvaient être 
utilisés quotidiennement. Ce problème relevant d'un défaut lié à la vente, D______ 
invitait B______ à lui faire part d'ici au 30 novembre 2020 de ses intentions quant à 
la pose d'une installation complète de chauffage dans le logement. Passé ce délai et 
sans réponse de sa part, les travaux nécessaires seraient entrepris en vue de remédier 
à ce défaut et l'ensemble des frais y relatifs lui serait entièrement refacturé. 


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n. Par courrier du 27 novembre 2020, B______ a contesté les affirmations et 
prétentions formulées par A______ AG. Il a relevé que les représentants de 
E______ et de A______ AG avaient visité à deux reprises l'immeuble et 
l'ensemble de ses appartements en juin 2020, en sa présence et celle de J______. 
Les précités avaient alors pu constater que tous les appartements étaient équipés 
d'un chauffe-eau au gaz, à l'exception du logement litigieux. B______ leur avait 
alors expliqué que ce logement était seulement chauffé par des radiateurs 
électriques. Ils ne pouvaient dès lors se prévaloir d'un défaut à ce titre. B______ 
s'est notamment référé à la clause d'exclusion de garantie prévue dans le contrat 
de vente de l'immeuble. 
o. Par courrier de son conseil du 5 février 2021, A______ AG a contesté avoir 
reçu des explications de B______ au sujet de l'absence de système de chauffage 
dans le logement, lequel avait été loué avant la vente de l'immeuble. Ce fait lui 
avait été "soigneusement" caché et n'avait été découvert qu'en automne 2020, 
avant d'être immédiatement porté à la connaissance de B______. A______ AG 
devait désormais effectuer des travaux pour permettre aux locataires de jouir de 
locaux chauffés pour l'hiver, précisant que les coûts des travaux étaient estimés en 
l'état à 35'000 fr. A______ AG invitait dès lors B______ à lui faire parvenir son 
engagement de l'indemniser complètement d'ici au 28 février 2021 au plus tard. 
p. Par courrier du 11 février 2021, B______ a maintenu sa position. 
q. Entre le 15 et le 22 février 2021, A______ AG a mandaté plusieurs entreprises 
afin de procéder à l'installation d'un chauffage dans le logement pour un montant 
total de 34'985 fr. 65. Durant la période des travaux, les locataires ont été logés 
dans un hôtel, causant ainsi des frais de 1'044 fr. 81. 
r. Le 25 juin 2021, A______ AG a fait notifier à B______ un commandement de 
payer, poursuite n° 1______, pour un montant de 36'004 fr. 15 avec intérêts à 5 % 
dès le 1er mars 2021, auquel ce dernier a formé opposition. 
s. Par demande introduite au greffe du Tribunal le 30 juin 2022, suite à l'échec de 
la tentative de conciliation le 16 mars 2022, A______ AG a conclu à ce que 
B______ soit condamné à lui payer 36'030 fr. 46 avec intérêts à 5 % l'an dès le 
1er mars 2021. 
Elle a notamment allégué que le logement litigieux avait fait l’objet de travaux de 
rénovation totale au mois de juin 2020, de sorte qu'il n'avait pas été possible pour 
elle de constater l'absence d'un système de chauffage individuel dans celui-ci. 
t. Dans sa réponse, B______ a conclu au déboutement de A______ AG de toutes 
ses conclusions. 
u. Devant le Tribunal, B______ a déclaré que le logement litigieux avait été 
occupé durant plus de trente ans par l'ancien concierge de l'immeuble qui se chauffait 


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à l'électricité; il branchait un radiateur à huile. Des travaux de rafraîchissement 
avaient été effectués dans le logement, mais il n'avait pas été possible d'y installer 
un poêle à gaz, cette pratique étant interdite depuis deux ou trois ans. 
Le témoin J______ se souvenait que B______ avait voulu mettre un poêle à gaz 
dans le logement litigieux, ce que les Services Industriels de Genève avaient 
refusé d'autoriser. 
u.b Le témoin I______ a déclaré que lui-même et les autres personnes présentes 
du côté de l'acheteur savaient qu'il était question de raccorder l’immeuble à un 
chauffage central plus tard. Le témoin ne se rappelait pas qu'il avait été question 
que B______ équipe l'un des appartements avec un chauffage individuel. Soit ce 
n'était "pas de chance" et ils n'avaient pas remarqué l'absence de chauffage, soit 
B______ leur avait caché la chose. Selon le témoin, le fait qu'il manque un 
chauffage dans l'un des appartements avait un caractère insolite. 
u.c H______, représentant de A______ AG, a affirmé qu’il avait été informé par 
D______ que le logement du deuxième étage ne disposait pas de chauffage. Au 
moment de la location aux nouveaux locataires, la régie C______ avait informé 
ceux-ci qu'un chauffage serait installé. Il en avait ainsi déduit que le poêle à gaz 
qu'il avait vu lors de la première visite avait disparu entre-temps. 
u.d Avant son acquisition par A______ AG, l’immeuble a été en vente sur le 
marché pendant plusieurs mois, voire plus d'une année (cf. déclarations des 
témoins J______ et I______). 
A______ AG n'était pas particulièrement pressée d'acheter l’immeuble et toutes 
les procédures internes avaient été respectées (cf. interrogatoire de H______). 
I______ a déclaré ne pas avoir senti de pressions de la part de G______ ou de 
B______. L'affaire avait été conclue rapidement et avec sérénité, mais il avait eu 
le sentiment qu’il n’y avait pas plus d’investisseurs sur cette affaire. G______ lui 
avait bien indiqué de regarder l'immeuble de plus près. Selon le témoin I______, 
tous les intervenants à la transaction étaient des professionnels de très bon niveau, 
autant du côté acheteur que du côté vendeur. 
 
v. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que l'absence de chauffage 
dans le logement constituait un défaut. A______ AG savait que l'immeuble n'était 
pas équipé d'un chauffage central. Le logement litigieux, vacant au moment de la 
vente, avait été visité par des professionnels aguerris de l'immobilier. Compte tenu 
de leur compétence en la matière, les représentants de A______ AG ne pouvaient 
ignorer que ce logement ne disposait pas du même système de chauffage à gaz 
individuel que les autres appartements, cette installation étant volumineuse et 


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clairement visible. Les déclarations de H______ n'étaient pas convaincantes, dans 
la mesure où il s'était référé à un appartement situé au dernier étage de l'immeuble, et 
non pas au deuxième étage. Dans tous les cas, A______ AG avait la charge de 
procéder à un examen minutieux de l'immeuble et de ses appartements. Même si 
B______ n'avait pas attiré l'attention de A______ AG sur l'absence de chauffage 
dans le logement litigieux, le précité n'avait pas de devoir d'information particulier, 
compte tenu de l'expérience et du professionnalisme des parties. Il pouvait de 
bonne foi considérer que le défaut était connu de A______ AG, dans la mesure où 
l'absence de système de chauffage ne pouvait passer inaperçue. Il n'avait dès lors 
pas intentionnellement dissimulé ce défaut. A______ AG n'avait au demeurant 
pas allégué ni prouvé en quoi la connaissance du défaut l'aurait conduite à ne pas 
conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. Elle avait en 
particulier acquis l'immeuble en ayant connaissance de l'absence de chauffage 
central et avait fait part de son intention d'y remédier ultérieurement par 
l'installation d'un tel système. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Interjeté dans les délai et forme prévus par la loi (art. 130, 131, 142 ss et 311 
CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), à l'encontre d'une 
décision finale (art. 236 et 308 al. 1 let. a CPC), dans une affaire patrimoniale 
dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première instance est 
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 
1.2 La valeur litigieuse étant supérieure à 30'000 fr., la procédure ordinaire est 
applicable (art. 219 ss CPC). La cause est soumise aux maximes des débats 
(art. 55 al. 1 CPC) et de disposition (art. 58 al. 1 CPC). 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). La Cour dispose d'un pouvoir de cognition complet et revoit 
librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, elle 
contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 
138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 
consid. 2.2.3). 
2. 
L’appelante ayant reproché au Tribunal d'avoir procédé à une constatation 
incomplète et inexacte des faits sur un point, l'état de fait retenu ci-dessus a été 
modifié et complété dans la mesure utile. 
3. 
L'appelante se prévaut de la nullité de la clause d'exclusion de garantie prévue 
dans le contrat de vente immobilière, dans la mesure où l'intimé lui aurait 
frauduleusement dissimulé l'absence de chauffage individuel dans le logement 
litigieux lors du processus de vente de l'immeuble. 


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3.1 
3.1.1 Le régime de la garantie pour les défauts de la chose vendue a son siège aux 
art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière 
(art. 221 CO; ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_392/2023 
du 24 avril 2024 consid. 5.1.1). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la 
chose vendue est dépourvue d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle 
l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 
consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2024 du 
16 janvier 2025 consid. 4.1; 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1). 
Dans le contrat de vente, les parties peuvent toutefois convenir de supprimer ou de 
restreindre la garantie pour les défauts (arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2024 
du 16 janvier 2025 consid. 5.1; 4A_47/2024 du 21 novembre 2024 consid. 4.1; 
4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.1.2; 4A_535/2021 du 6 mai 2022 
consid. 6.1; 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.2). Cependant, toute clause 
du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a 
frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO). 
3.1.2 La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que 
l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait 
conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des conditions 
différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2; sur l'ensemble de la 
question : arrêt du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). 
Encore faut-il qu'existe un devoir d'informer, lequel peut découler de la loi, d'un 
contrat ou du principe de la bonne foi (ATF 116 II 431 consid. 3a). Les 
pourparlers contractuels fondent un rapport de confiance en vertu duquel les 
parties doivent se signaler dans une certaine mesure les éléments propres à influer 
sur la décision du partenaire contractuel (ATF 106 II 346 consid. 4a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_437/2020 du 29 décembre 2020 consid. 4.1). 
Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret 
(ATF 132 II 161 consid. 4.1); un tel devoir est en principe reconnu lorsque le 
vendeur doit admettre que le défaut connu de lui pourrait empêcher ou entraver 
considérablement l'usage prévu par l'acheteur (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1; 4A_226/2009 du 20 août 2009 
consid. 3.2.3). Le vendeur est toutefois dispensé d'informer l'acheteur lorsqu'il 
peut admettre de bonne foi que l'acheteur réalisera sans autre la situation exacte 
(ATF 116 II 431 consid. 3a); à cet égard, il suffit en principe que l'acheteur puisse 
s'en rendre compte en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances 
(ATF 102 II 81 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 
consid. 4.1; 4C_16/2005 du 13 juillet 2005 consid. 1.5). L'information doit être 
suffisamment étendue pour que l'acheteur puisse se faire une idée du défaut. Si le 


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vendeur donne spontanément des informations, celles-ci doivent être complètes 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). 
La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit. Le vendeur doit 
omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant 
qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_47/2024 du 21 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_301/2010 du 7 septembre 
2010 consid. 3.2). 
La dissimulation doit jouer un rôle déterminant dans la conclusion du contrat; le 
rapport de causalité est rompu si l'acheteur aurait de toute façon conclu aux 
mêmes conditions sans la tromperie (ATF 129 III 320 consid. 6.3). 
Savoir dans quelles circonstances se sont déroulés les pourparlers, respectivement 
la conclusion du contrat, et s'il y a eu une quelconque manœuvre frauduleuse de la 
part d'une partie relève des constatations de fait (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_47/2024 du 21 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_217/2009 du 3 novembre 
2009 consid. 2.4). Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse 
incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 consid. 8.1; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_47/2024 du 21 novembre 2024 consid. 4.1). 
Lorsque le contrat contient une clause exclusive de garantie, on peut toutefois 
attendre de l’acheteur, qui accepte de ne plus pouvoir se prévaloir de certains 
défauts, qu’il examine (plus) attentivement la chose avant la conclusion du contrat 
(le devoir de vérifier la chose va dès lors au-delà de « l’attention habituelle » dont 
l’acheteur doit, en général, faire preuve; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, Commentaire 
romand, CO I, 2021, n. 3 ad art. 199 CO). 
 
3.1.3 Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de 
l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une 
tromperie intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte 
juridique; le dol éventuel suffit (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_437/2020 du 29 décembre 2020 consid. 4.1). 
 
La tromperie peut résulter de l'affirmation de faits faux ou de la dissimulation de 
faits vrais; l'auteur du dol cause alors l'erreur dans laquelle l'autre partie se trouve 
(dol par commission). L'auteur peut également s'abstenir de détromper la victime 
déjà dans l'erreur, en gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler 
d'après la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_437/2020 du 29 décembre 2020 consid. 4; 4A_62/2017 du 
22 novembre 2017 consid. 2.1 et les références). La tromperie doit être en rapport 
de causalité naturelle et adéquate avec la conclusion du contrat : sans cette 
tromperie, la dupe n'aurait pas conclu le contrat, ou l'aurait fait à des conditions 
plus favorables (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2; arrêts du Tribunal fédéral 


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C/20557/2021 
4A_437/2020 du 29 décembre 2020 consid. 4.1; 4A_286/2018 du 5 décembre 
2018 consid. 3.1). 
 
Il incombe à celui qui invoque un dol d'apporter la preuve qu'il y a eu tromperie et 
que celle-ci l'a déterminé à contracter (ATF 129 III 320; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_285/2017 du 3 avril 2018 consid. 6.1). 
 
3.2 En l'espèce, est litigieuse la question de savoir si l'intimé a frauduleusement 
dissimulé l'absence de chauffage individuel dans l’un des logements de l’immeuble. 
Les différents témoignages ainsi que l'interrogatoire des parties ne permettent pas 
d’établir que l'intimé aurait expressément informé l'appelante de l’absence d’un tel 
système avant la conclusion du contrat de vente. 
Cela étant, comme retenu à juste titre par le Tribunal, l’intimé n’avait pas un 
devoir d'information particulier à cet égard. D’une part, l’appelante, au vu de 
l’importance de son portefeuille immobilier, doit être considérée comme une 
professionnelle aguerrie du domaine immobilier, capable d’apprécier l’état d’un 
bien et d’identifier les éléments nécessaires à son usage. Elle s’est en outre 
entourée de divers spécialistes (notamment I______, architecte) mandatés pour 
analyser l'état de l’immeuble avant de décider de l’acquérir. D’autre part, le défaut 
invoqué était facilement décelable, en faisant preuve de l'attention commandée par 
les circonstances, au vu du type de système de chauffage dont l’immeuble était 
majoritairement équipé (poêle à gaz situé dans le hall d’entrée des appartements). 
Compte tenu de l’ensemble des circonstances, l’intimé pouvait ainsi valablement 
partir de l'idée, selon les règles de la bonne foi, que le défaut affectant 
l’appartement litigieux était à l'évidence connu de l’appelante, qui avait fait 
expertiser l’immeuble. 
Il n’est en outre pas établi que l’intimé ou l’un de ses représentants auraient tenu 
des propos propres à induire l’appelante en erreur. Il ne résulte en particulier pas 
des enquêtes que l’un ou l’autre des précités aurait affirmé que l’ensemble des 
logements disposaient d’un système de chauffage identique, à l’exception de 
l’appartement situé en attique qui était équipé d’un système individuel de 
chauffage au sol. Au contraire, H______, représentant l’appelante, a évoqué un 
appartement qui était chauffé par un système électrique et le témoin I______ a 
déclaré qu’il était possible que quelqu'un ait mentionné que l'un des logements ne 
disposait pas d'un chauffage individuel, concédant que c'était peut-être par 
malchance que l'absence de chauffage n'avait pas été remarquée. 
Quoi qu’il en soit, bien que les allégués de l’appelante aient varié au cours de la 
procédure, il ressort désormais de ses propres explications en appel qu’elle avait 
effectivement connaissance du défaut litigieux. Bien que ses développements 
soient quelque peu confus, elle semble en effet admettre avoir constaté l’absence 
de chauffage (visible) dans l’appartement lors des visites, mais prétend que dans 


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C/20557/2021 
la mesure où des travaux venaient d’y être effectués, elle ne pouvait pas envisager 
qu’aucun système de chauffage ne serait installé par la suite, avant la conclusion 
du contrat de vente. 
Cette argumentation de l’appelante ne convainc pas. L’appartement était vacant et 
plusieurs témoins ont affirmé de manière concordante que les travaux de rénovation 
étaient terminés. L’absence de système de chauffage visible aurait d’autant plus 
dû attirer l’attention de l’appelante que celle-ci admet avoir été expressément 
informée du fait que l’appartement situé en attique était le seul qui disposait d’un 
chauffage au sol. Il appartenait dès lors à l’appelante, qui s’apprêtait à acquérir un 
bien immobilier pour une somme de 12 millions de francs, en signant un contrat 
comportant une clause d’exclusion de garantie, de s’assurer expressément auprès 
du vendeur qu’un système de chauffage était bien installé, ou le serait, le cas 
échéant, avant de renoncer contractuellement à la garantie. 
Pour le surplus, l’argumentation selon laquelle elle n’aurait pas contracté ou 
conclu à d’autres conditions en raison de ce défaut n’est pas crédible. Il résulte des 
déclarations du témoin I______ que l'appelante avait de toute manière l'intention 
d'installer un chauffage central dans l'immeuble après son acquisition. Par 
conséquent, l’absence d’un système de chauffage fixe dans un appartement sur 
dix-sept ne peut pas être considéré comme un frein déterminant dans sa décision 
d’acquérir l’immeuble. Au demeurant, le coût de l'installation du système de 
chauffage dans l'appartement litigieux a été de l'ordre d'un peu plus de 30'000 fr., 
ce qui semble marginal au regard du prix d’achat global de l’édifice. 
Enfin, quand bien même l’immeuble a été sur le marché plusieurs mois avant de 
trouver un acquéreur, rien n’indique que l’intimé aurait adopté une attitude 
particulière à l’égard de l’appelante en vue de concrétiser la vente. Celle-ci a 
d’ailleurs déclaré ne pas procédé à l'achat de l'immeuble dans la précipitation et 
avoir respecté toutes ses procédures internes. 
L’appelante n’étant pas parvenue à démontrer que l’intimé aurait adopté un 
comportement dolosif ou frauduleux, le jugement entrepris sera confirmé. 
4. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 2'700 fr. (art. 5, 17 et 35 RTFMC) et 
mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront 
compensés avec l'avance versée par la précitée, qui reste acquise à l'Etat de 
Genève (art. 111 al. 1 aCPC). 
Eu égard à la valeur litigieuse et à l'activité déployée par le conseil de l'intimé, 
l'appelante sera en outre condamnée à lui verser des dépens d'appel de 3'000 fr. 
art. 105 al. 2, 111 al. 2 aCPC; art. 84, 85 al. 1 et 90 RTFMC), débours et TVA 
compris (art. 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 
 


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C/20557/2021 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 janvier 2024 par A______ AG contre le 
jugement JTPI/14645/2023 rendu le 11 décembre 2023 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/20557/2021. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 2'700 fr., les met à la charge de A______ AG et les 
compense avec l'avance effectuée par celle-ci, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ AG à verser 3'000 fr. à B______ à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Sandra CARRIER, greffière. 
La présidente : 
Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 
La greffière : 
Sandra CARRIER 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.