ge_gerichte · ACJC/1284/2021 · 2021-10-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.10.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4591/2021 
ACJC/1284/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 11 OCTOBRE 2021 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ (GE), appelants et 
recourants contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mai 2021, 
comparant par Me Mathias ZINGGELER, avocat, rue Ferdinand-Hodler 15, case 
postale 6090, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, intimé, représenté par D______ SA, ______, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile. 
 


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C/4591/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/425/2021 du 11 mai 2021, le Tribunal des baux et loyers a 
condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de 
tout tiers dont ils sont responsables et de leurs biens l'arcade n° 5______ de 52.80 
m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______, à Genève (ch. 1 du 
dispositif), autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de 
A______ et B______ dès le 60ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), 
condamné A______ et B______ à verser à C______ la somme de 30 fr. (ch. 3), 
autorisé C______ à prélever cette somme sur la garantie de loyer constituée 
auprès de E______ en date du 8 octobre 1997 (ch. 4), déclaré irrecevables les 
conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition 
des locaux (ch. 5), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit 
que la procédure était gratuite (ch. 7). 
B. 
a. Par actes déposés le 20 mai 2021 à la Cour de justice, A______ et B______ ont 
formé un appel et un recours contre ce jugement, identiques, sous réserve de 
conclusions un peu différentes. Ils ont conclu, en substance, au terme de ces actes, 
à l'annulation de ce jugement, subsidiairement des chiffres 1, 2, 4, 5 et 6 de son 
dispositif, et, cela fait, à ce que soit déclarée irrecevable la requête en évacuation 
déposée le 11 mars 2021 par C______, subsidiairement à la confirmation du 
chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué et au déboutement du précité de toutes 
autres ou plus amples conclusions. 
 
b. Dans sa réponse du 28 mai 2021, C______ a conclu au rejet de l'appel et du 
recours et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 9 juillet 2021 par la Cour 
de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les 7 octobre 1997 et 23 février 2011, les parties ont conclu un contrat de bail à 
loyer portant sur la location d'une arcade n° 5______ de 52.80 m2 située au rez-
de-chaussée de l'immeuble sis 1______, à Genève. 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'920 fr. par mois. 
Les locaux sont destinés à la vente de produits alimentaires ______. 
b. Le 24 novembre 2020, les locataires ont rempli une demande d'exonération de 
50-100% des loyers de novembre et décembre 2020 (programme VESTA 3a). 
c. Par avis comminatoire du 10 décembre 2020, le bailleur a mis en demeure les 
locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 3'870 fr. à titre d'arriéré de 


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loyers et de charges pour la période du 1er novembre au 31 décembre 2020 ainsi 
que de frais de mise en demeure à hauteur de 30 fr. et les a informés de son 
intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 
imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
d. Le bail a été résilié le 16 décembre 2020 pour la prochaine échéance 
contractuelle, le 30 septembre 2021, à la suite d'une mise en demeure adressée aux 
locataires le 25 novembre 2020, en raison de plaintes de certains locataires de 
l'immeuble relatives aux odeurs de cuisine émanant des locaux. 
Ce congé a été contesté le 13 janvier 2021 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers (cause C/2______/2021). 
e. Par courrier électronique du 13 janvier 2021, la régie a informé les locataires 
que le bailleur refusait de participer au programme VESTA 3a. 
f. Le 20 janvier 2021, les locataires ont effectué un paiement de 1'920 fr. à titre de 
loyer pour le mois de novembre 2020. 
g. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement réglée dans le 
délai imparti, le bailleur a, par avis officiel du 20 janvier 2021, résilié le bail pour 
le 28 février 2021. 
h. Les locataires ont contesté ce congé le 17 février 2021 devant la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, se prévalant notamment du fait qu'il 
était contraire à la bonne foi dans la mesure où il leur avait été adressé alors qu'ils 
n'avaient pas reçu de réponse à leur demande d'exonération de paiement du loyer 
(cause C/3______/2021). 
i. Par requête du 11 mars 2021, le bailleur a introduit action en évacuation devant 
le Tribunal des baux et loyers et a en outre sollicité l'exécution directe de 
l'évacuation des locataires. Il a également conclu au paiement des sommes de 
1'920 fr. à titre d'indemnité pour occupation illicite pour le mois de mars 2021 et 
1'920 fr. pour les mensualités suivantes jusqu'à la fin du mois suivant la libération 
effective des locaux, avec intérêts à 5% l'an, ainsi qu'à la libération en sa faveur de 
la garantie de loyer constituée auprès de E______ en date du 8 octobre 1997 
(certificat de dépôt n° 4______). 
j. Lors de l'audience devant le Tribunal du 11 mai 2021, le bailleur a persisté dans 
ses conclusions, en précisant que l'arriéré s'élevait désormais à 30 fr., a ramené ses 
conclusions en paiement à hauteur de ce montant et a produit un décompte 
actualisé. 
Les locataires ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, faute de clarté du cas au 
motif qu'ils avaient fait une demande d'exonération de loyer à laquelle le bailleur 


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n'avait pas répondu avant la fin du délai comminatoire. Leur commerce n'avait pas 
dû fermer en raison de la situation sanitaire, mais les ventes avaient baissé. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
k. Dans son jugement du 11 mai 2021, le Tribunal a considéré que les conditions 
d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en 
l'espèce et les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou 
l'autre d'entre elles ferait défaut. En effet, le programme VESTA 3a n'ayant aucun 
caractère obligatoire, la demande d'exonération de loyer des locataires était sans 
effet sur le montant dû, qui figurait dans la mise en demeure du 10 décembre 2020 
et leur était parfaitement connu. Tant que le bailleur n'avait pas accepté de 
participer à ce programme, les loyers étaient dus. Le bailleur était ainsi fondé à 
donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 
CO. 
Le bailleur avait en outre requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi il serait fait 
droit. Toutefois, afin de permettre aux locataires de prendre leurs dispositions 
pour restituer les locaux, l'exécution forcée du jugement serait prononcée après 
l'écoulement d'un délai de 60 jours suivant son entrée en force, tenant ainsi 
compte du fait que la situation était presque à jour, à l'exception de frais de mise 
en demeure, et que le bailleur n'avait fait valoir aucune urgence pour récupérer les 
locaux. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie 
du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. 
a 
et 
319 
let. a CPC). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche le congé est également contesté, il 
y a lieu de prendre en compte la durée prévisible pendant laquelle l'usage de 
l'objet se prolongerait si le congé était éventuellement invalidé, soit la période de 
protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 
et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239). 


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Les locataires ont contesté en l'espèce la résiliation du bail, de sorte que la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. au vu du montant du loyer. La voie de l'appel 
est dès lors ouverte contre la décision d'évacuation, alors que celle du recours l'est 
contre la décision d'exécution de ladite évacuation. 
 
1.2 L'appel et le recours ont été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits 
par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. Dirigés contre le 
même jugement, ils seront traités dans le même arrêt. Pour des motifs de 
simplification, les locataires seront désignées comme "les appelants". 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
Le recours peut être formé quant à lui pour violation du droit et constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 
2. 
Les appelants invoquent une violation des art. 257 CPC ainsi que 271 al. 1 et 
267 CO. Ils soutiennent que l'intimé a agi de manière contraire à la bonne foi en 
ne répondant pas à la demande d'exonération de loyer qu'ils avaient formée le 
24 novembre 2020, avant la fin du délai comminatoire. Ils ne savaient ainsi pas 
quel montant devait être payé. 
2.1 
2.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC 
permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité 
de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est 
pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). En vertu de 
l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement 
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas 
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (art. 
257 al. 3 CPC). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine ("voller 
Beweis") 
des 
faits 
justifiant 
sa 
prétention; 
la 
simple 
vraisemblance 
("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections 
motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être 
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la 


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procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 
consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 
consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in 
ATF 
138 
III 620). 
2.1.2 Selon l'art. 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et 
qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce 
délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 
Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, 
le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC 
alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du 
congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas 
opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3 p. 263). 
Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire 
aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que 
dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le 
bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme 
largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du 
montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). L'annulation entre 
aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été 
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, 
auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore 
lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce 
même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 
5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 
310/311). 


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2.2 En l'espèce, les appelants reprochent à l'intimé d'avoir agi de mauvaise foi en 
ne répondant pas avant la fin du délai figurant dans l'avis comminatoire du 
10 décembre 2020 à leur demande d'exonération de loyers. Cela étant, cette 
demande a été effectuée le 24 novembre 2020, alors que l'avis comminatoire a été 
adressé aux appelants postérieurement, le 10 décembre 2020. Les appelants ne 
pouvaient donc pas considérer qu'à la suite de leur demande d'exonération, 
l'intimé renonçait à leur réclamer les loyers échus ou que le paiement de ceux-ci 
était suspendu tant qu'une réponse n'aurait pas été apportée à leur demande et ils 
devaient, au contraire, déduire de l'envoi de l'avis précité que l'intimée persistait à 
leur réclamer les loyers de novembre et décembre 2020 malgré leur demande 
d'exonération. Les appelants ne pouvaient de bonne foi partir du principe que cette 
dernière serait nécessairement acceptée et ils n'étaient pas dispensés de payer les 
loyers aussi longtemps qu'une réponse ne leur avait pas été fournie. 
De plus, le cas des appelants diffère de celui des exploitants d'un commerce qui a 
été contraint de fermer ses portes sur la base des mesures prises pour lutter contre 
la pandémie de COVID 19, pour lesquels l'obligation de s'acquitter en tout ou 
partie de leur loyer est discutée. Les appelants ne rendent par ailleurs pas 
vraisemblable que l'exploitation de leur commerce a été affectée par la pandémie, 
ce qu'il leur appartenait de faire, même si la pandémie actuelle de COVID-19 est, 
en elle-même, un fait notoire (cf. arrêt du Tribunal fédéral 5A_467/2020 du 7 
septembre 2020, consid. 5.3); la seule invocation des "conséquences importantes" 
qu'auraient eu les "mesures prises par le canton de Genève et la Confédération", 
sans autre précision sur la nature de ces conséquences n'est pas suffisante à cet 
égard. 
Enfin, au vu de ce qui précède, la contestation du congé donné pour défaut de 
paiement du loyer ne permet pas en elle-même pour considérer que le cas n'est pas 
clair au sens de l'art. 257 CPC. 
Dans ces circonstances, aucune violation par le Tribunal des art. 257 CPC ou 271 
et 267 CO ne saurait être retenue. 
Pour le surplus, les appelants n'ont pas critiqué de manière motivée le jugement 
attaqué en tant qu'il a autorisé l'exécution de leur évacuation et fixé les modalités 
de celles-ci au chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué. 
L'appel et le recours ne sont dès lors pas fondés, de sorte que le jugement attaqué 
sera confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 20 mai 2021 par A______ et 
B______ contre le jugement JTBL/425/2021 rendu le 11 mai 2021 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/4591/2021-8-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN, 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe 
FERRERO, Madame Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.