ge_gerichte · ACJC/684/2020 · 2020-05-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.05.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6725/2018 
ACJC/684/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 MAI 2020 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, ______ (GE), appelante et intimée sur appel 
joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 mars 2019, comparant 
par Me Catarina MONTEIRO SANTOS, avocate, boulevard des Tranchées 4, 1205 
Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, ______ (GE), intimés et 
appelants sur appel joint, représentés par D______, rue ______, ______, Genève, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/260/2019 du 20 mars 2019, le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevables les pièces produites par A______ à 
l'appui de ses écritures du 18 février 2018 (recte 2019) ainsi que les allégués de 
faits qui s'y rattachaient (ch. 1 du dispositif), fixé à 2'782 fr., charges comprises, 
dès le 1er juin 2015, le loyer mensuel de l'appartement de 5 pièces loué par 
A______ aux 1er et 2ème étages de la villa sise 1______, à E______ (GE) (ch. 2), 
condamné B______ et C______, conjointement et solidairement, à restituer à 
A______ le trop-perçu de loyer depuis le 1er juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès 
le 1er mai 2017 (date moyenne) (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
 
Ce jugement a été communiqué aux parties par plis du greffe du 21 mars 2019 et 
reçu par elles le lendemain. 
 
b. Statuant en fixation du loyer initial, le Tribunal a pris en compte les statistiques 
des loyers établies par l'Office cantonal des statistiques (OCSTAT) en novembre 
2015 (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, statistiques des loyers de mai 
2015). Il a fait la moyenne entre le loyer mensuel moyen des logements à loyer 
libre, selon le statut du bail et le nombre de pièces, sans charges ni location 
éventuelle de garage, allocation personnalisée non comprise, dont le locataire 
avait changé au cours des douze derniers mois (établi par l'OCSTAT à 2'382 fr.) et 
le loyer libre mensuel moyen d'un appartement de 5 pièces situé dans un 
immeuble construit avant 1919, hors de la Ville de Genève (établi par l'OCSTAT 
à 1'842 fr.). Le Tribunal a ajouté à la somme trouvée, soit 2'112 fr., 170 fr. par 
mois pour les charges de chauffage et eau-chaude. Il a ensuite pondéré la somme 
retenue, soit 2'282 fr., en prenant en considération les caractéristiques spécifiques 
de l'appartement et de l'immeuble concernés ressortant du dossier, soit le fait que 
l'immeuble est situé dans un village bénéficiant de toutes les commodités (école, 
transports publics et commerces) mais néanmoins à l'abri des nuisances, le fait 
que l'appartement en duplex dispose d'une cuisine agencée et aménagée, d'une 
grande terrasse, d'une cave, d'une buanderie, d'une place de parking intérieure et 
d'une place de parking extérieure, et le fait qu' à teneur du bail, la locataire avait la 
jouissance partielle du jardin, estimant tous ces éléments à une valeur ajoutée de 
500 fr. 
B. 
a. Par acte expédié le 6 mai 2019 à la Cour de justice, A______ 
(ci-après également : la locataire) a formé appel contre ce jugement. Elle conclut 
préalablement à ce que son audition soit ordonnée par la Cour, principalement à 
l'annulation du jugement et, cela fait, à ce que la Cour fixe à 2'093 fr. 35, charges 
comprises, dès le 1er juin 2015, le loyer de l'appartement de 5 pièces situé 
aux 1er et 2ème étages de la villa sise 1______, à E______ (GE), condamne 


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B______ et C______ (ci-après également : les bailleurs), conjointement et 
solidairement, à lui restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1er juin 2015, avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er mai 2017 (date moyenne). Subsidiairement, elle 
conclut à l'annulation du jugement et, cela fait, à ce que la Cour fixe à 2'382 fr., 
charges comprises, dès le 1er juin 2015, le loyer de l'appartement litigieux et 
condamne B______ et C______ (ci-après également : les bailleurs), 
conjointement et solidairement, à lui restituer le trop-perçu de loyer depuis le 1er 
juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mai 2017 (date moyenne). 
 
La locataire conteste partiellement l'état de fait retenu par les premiers juges, 
alléguant que l'appartement totalisait 96.09 m2 et qu'une des chambres était 
inutilisable faute de disposer d'électricité et de chauffage, qu'elle ne disposait que 
d'une seule place de parking, la place située à l'extérieur du box étant inexploitable 
si un véhicule se trouvait dans ledit box, qu'elle n'avait pas la jouissance d'une 
partie du jardin, n'avait accès qu'à une infime partie du sous-sol pour étendre son 
linge, à côté de la cuve de mazout et qu'à son arrivée, l'état de l'appartement était 
«épouvantable», l'ayant obligée à faire de nombreux travaux. En droit, elle 
reproche aux premiers juges d'avoir fixé le loyer de manière erronée, contestant 
qu'il soit possible de faire une moyenne entre le loyer d'un appartement situé sur 
le canton de Genève et d'un appartement situé hors de la ville de Genève, et 
remettant en question les chiffres pris en compte pour cette moyenne, de même 
que pour la pondération effectuée, en fonction des éléments dont elle conteste 
avoir disposé. 
 
b. Avec leur réponse du 7 juin 2019, les bailleurs ont conclu au déboutement de la 
locataire et à la confirmation du jugement attaqué. Ils ont également formé appel 
joint et concluent, principalement, à l'annulation du chiffre 2 du dispositif du 
jugement et à la fixation du loyer à 3'000 fr. par mois, charges comprises, 
subsidiairement, à l'annulation du chiffre 3 du dispositif du jugement et à la 
fixation des intérêts moratoires sur le montant éventuellement dû seulement à 
partir de la date à laquelle le jugement sera définitif. 
 
Les bailleurs se réfèrent à l'état de fait retenu par le Tribunal et invoquent des faits 
nouveaux, s'agissant des arriérés de loyer accumulés par la locataire, celle-ci ne 
versant plus son loyer depuis le 1er janvier 2019. A ce titre, ils produisent des 
pièces complémentaires, soit un décompte des loyers versés depuis le début du 
bail et un courrier adressé par leur mandataire à la locataire le 17 mai 2019. 
 
c. Dans sa réponse à l'appel joint du 21 août 2019, la locataire a conclu à ce que 
son audition soit ordonnée par la Cour, à l'irrecevabilité des faits et moyens de 
preuves nouveaux des bailleurs et à ce que ces derniers soient déboutés de leurs 
conclusions. Elle a par ailleurs repris ses propres conclusions sur appel. 


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d. Par réplique du 13 septembre 2019, les bailleurs ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
e. Aucune duplique n'étant parvenue à la Cour, les parties ont été avisées par 
courrier du 25 octobre 2019 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______, en tant que locataire, et B______, F______ et C______, en tant que 
bailleurs, se sont liés par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 5 pièces en duplex, situé aux 1er et 2ème étages de la villa sise 
1______, à E______ (GE). 
 
Le contrat de bail indique que le logement comporte, au premier étage, un corridor 
d'entrée-vestiaire, des WC-lavabo, une cuisine équipée et un salon-salle à manger, 
au deuxième étage, un corridor, trois chambres à coucher, des WC-salle de 
bains/douche et un réduit. Il est spécifié que la locataire a la jouissance partielle 
du jardin. Les dépendances indiquées sur le contrat sont une cave et une 
buanderie, une place de parking intérieure et une place de parking extérieure. 
 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans, du 1er juin 2015 au 31 mai 
2018, renouvelable par la suite tacitement d'année en année sauf résiliation donnée 
avec un préavis de trois mois. 
 
Le loyer a été fixé à 3'000 fr. par mois, charges comprises. 
 
Aucun avis officiel de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'a 
été remis à la locataire. 
 
La garantie de loyer a été fixée à 6'000 fr. 
 
b. Par avis de résiliation du 20 février 2018, les bailleurs ont déclaré mettre fin au 
contrat avec effet au 31 mai 2018, au motif qu'ils désiraient vendre leur bien. 
 
c. Par requête déposée le 23 mars 2018 auprès de la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 9 mai 
juin 2018 et portée devant le Tribunal le 12 juin 2018, la locataire a conclu à la 
constatation de la nullité du loyer initial et à la fixation de celui-ci à 2'106 fr. par 
mois charges incluses dès le 1er juin 2015, au remboursement par les bailleurs du 
trop-perçu de loyer avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, à la réduction de 
la garantie de loyer à trois mois du loyer ainsi fixé et à ce qu'il soit ordonné aux 
bailleurs de prêter leur concours à la diminution du montant garanti auprès de 
G______. En outre, la locataire a conclu à l'annulation du congé du 20 février 
2018, et subsidiairement, à la fixation du loyer initial à 2'106 fr. par mois charges 
incluses dès le 1er juin 2015, au remboursement par les bailleurs du trop-perçu de 
loyer avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne, à la réduction de la garantie de 


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loyer à trois mois du loyer ainsi fixé et à ce qu'il soit ordonné aux bailleurs de 
prêter leur concours à la diminution du montant garanti auprès de G______, à 
l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 mai 2022, à une 
baisse de loyer de 5,66% dès le 1er juin 2018, et à être autorisée à restituer la 
chose louée en tout temps avec un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un 
mois. 
 
La locataire a allégué avoir pris en charge des frais de pose de parquet en 2015. 
 
d. Par mémoire réponse du 27 août 2018, les bailleurs ont conclu, principalement, 
à la validation du congé, au refus de toute prolongation, à ce qu'il soit dit et 
constaté que le loyer initial n'était pas abusif et au déboutement de la locataire de 
toutes autres ou contraires conclusions. 
 
e. Lors de l'audience du Tribunal du 30 octobre 2018, les parties se sont entendues 
pour que la procédure ne continue qu'à l'encontre de B______ et de C______, 
ceux-ci étant les seuls propriétaires de la villa. 
 
Les parties ont ensuite été interrogées par le Tribunal. 
 
B______ a déclaré vivre avec son mari au rez-de-chaussée de la villa qui avait été 
construite en 1901-1902 et était restée dans la famille depuis. Elle a admis 
qu'aucun avis de fixation du loyer initial n'avait été remis à la locataire. Elle ne 
disposait pas de métrés du logement loué mais celui-ci avait une grande terrasse 
posée sur la véranda et faisant la longueur de la maison, comme le salon. Le 
premier étage était en partie mansardé. 
 
A______ a déclaré que le logement qu'elle louait disposait d'une grande chambre 
et de deux minuscules chambres, d'une petite cuisine vétuste agencée et 
aménagée, ainsi que d'une petite salle de bains sombre et d'un séjour de bonne 
proportion, avec un balcon. Elle ignorait la surface du duplex. Elle n'utilisait pas 
le jardin car elle se trouvait au premier étage et ne savait pas si elle avait le droit 
de l'utiliser. Elle avait accès au sous-sol commun et à un vide-sanitaire accessible 
sur le côté de la maison par une trappe, où elle rangeait des cartons. Elle disposait 
également d'un garage fermé qu'elle partageait, où elle avait une place. Elle avait 
également une place de parking devant le garage. 
 
A l'issue de l'audience, les parties ont trouvé un accord s'agissant du congé. Une 
prolongation de bail a été accordée à la locataire jusqu'au 31 décembre 2019, le 
procès-verbal d'accord valant jugement d'évacuation au 1er janvier 2020. 
 
f. Les parties ayant sollicité la possibilité de déposer des plaidoiries finales écrites, 
par ordonnance du 4 décembre 2018, le Tribunal leur a fixé un délai pour ce faire 
au 9 janvier 2019. 


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Sur demande des parties, ce délai a été prolongé par le Tribunal au 22 janvier 
2019. 
 
Sur demande de la locataire, ce délai a une nouvelle fois été prolongé au 4 février 
2019. 
 
Dans leurs plaidoiries finales écrites déposées dans le délai imparti, les bailleurs 
ont persisté dans leurs conclusions. 
 
La cause a ensuite été gardée à juger par le Tribunal. 
 
g. La locataire n'a pas fait parvenir de plaidoiries finales écrites dans le délai 
prolongé au 4 février 2019 mais a envoyé un mémoire et des pièces nouvelles au 
Tribunal le 18 février 2019. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
En l'espèce, la locataire a conclu en première instance à la fixation du loyer 
mensuel à 2'106 fr., en lieu et place de 3'000 fr., dès le 1er juin 2015. La durée du 
bail a été prolongée d'entente entre les parties au 31 décembre 2019. La valeur 
litigieuse peut ainsi être prise en compte au minimum pour une période de 
54 mois. La diminution de loyer mensuelle de 894 fr. sur 54 mois ascende à 
48'276 fr., ce qui ouvre la voie à l'appel. 
 
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 
30 jours à compter de la notification de la décision. 
 
Interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 
al. 1 CPC), l'appel est donc recevable sous cet angle. 
 
L'appel joint formé avec la réponse est également recevable sous cet angle 
(art. 313 al. 1 CPC). 


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Il en va de même des écritures responsives de l'intimée (art. 312 CPC) ainsi que 
des déterminations subséquentes des parties (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3; 137 I 
195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 
 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être écrit et motivé. 
 
Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
En l'espèce, la conclusion prise par l'appelante s'agissant de son audition qui 
devrait être ordonnée par la Cour n'est pas motivée. Aucune argumentation n'y a 
été apportée, ni dans les écritures d'appel, ni après que les intimés ont contesté la 
pertinence de cette conclusion. 
 
On ne comprend pas en quoi cette audition s'avérerait pertinente devant la Cour, ni 
en quoi son audition par le Tribunal aurait été insuffisante. 
 
En conséquence, la conclusion préalable de l'appelante s'agissant de son audition 
par la Cour est irrecevable. 
 
1.4 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte au stade de l'appel que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne 
pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait 
fait preuve de la diligence requise (let. b). 
 
Les parties divergent sur le fait de savoir si les faits relatifs aux arriérés de 
paiement que la locataire aurait commencé à accumuler dès le mois de janvier 
2019, de même que les deux pièces complémentaires jointes aux écritures 
responsives et d'appel joint, sont recevables ou frappés de tardiveté. 
 
En l'occurrence, cette question peut demeurer ouverte dans la mesure où ces faits 
et preuves ne sont pas pertinents, les bailleurs n'en tirant aucune conséquence 
juridique et ne prenant aucune conclusion y relative. 
 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 
 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. 
En premier lieu, l'appelante remet en question l'état de fait tel qu'établi par les 
premiers juges et demande qu'il soit complété sur plusieurs éléments : la surface 


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du logement litigieux, le défaut de jouissance d'une des chambres, de la place 
située à l'extérieure du box et d'une partie du jardin, le manque de place au sous-
sol pour étendre le linge et l'état de l'appartement lors de son arrivée. 
 
Ainsi, la locataire estime que la valeur d'usage de la chose louée est inférieure à 
celle qui a été retenue par les premiers juges. 
 
2.1 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en 
est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 
consid. 3; 5C.63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction 
par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le 
tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont 
produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, 
Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule 
appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase 
probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in 
Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). 
 
2.2 S'agissant de la surface du logement, les parties ne s'entendent pas sur celle-ci 
et n'ont apporté la moindre preuve recevable, relative à la surface habitable du 
duplex. L'allégué de l'appelante s'agissant du nombre de m2 du logement n'est pas 
prouvé. 
 
Il en est de même du défaut de jouissance d'une des chambres, qui n'aurait disposé 
ni d'électricité, ni de chauffage. 
 
Il en va de même de la prétendue impossibilité d'utiliser la place de parking 
extérieure lorsque le box devant lequel elle se situe est occupé par un véhicule. La 
locataire n'a pas apporté la preuve du fait qu'elle aurait sollicité des bailleurs qu'ils 
diminuent le loyer en cours de bail ou lui mettent à disposition une autre place en 
conséquence. 
 
Quant au fait que la locataire n'aurait pas fait usage du jardin, même partiellement, 
si l'on s'en réfère à ses déclarations devant le Tribunal, elle n'a fait que mentionner 
le fait de ne pas profiter du jardin car elle se trouvait au premier étage et ne savait 
pas si elle pouvait l'utiliser, alors que cet usage est expressément réservé par le 
contrat. Contrairement à ce qu'elle soutient, les bailleurs n'ont pas admis que 
l'usage partiel du jardin lui ait été empêché. 
 
S'agissant du manque de place au sous-sol pour étendre le linge, la locataire n'a 
pas qu'elle aurait sollicité des bailleurs qu'ils diminuent le loyer en cours de bail 
ou lui mettent à disposition plus de place pour son linge. 


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Enfin, l'état de l'appartement au début du bail n'est pas prouvé par le seul fait que 
la locataire ait pris en charge la pose de parquet. On ignore dans quelle(s) pièce(s) 
le parquet a été posé et si les bailleurs ont admis un défaut ou non. En outre, l'état 
de l'appartement lors de l'entrée en possession n'est pas établi. 
 
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de compléter l'état de fait tel qu'établi par 
le Tribunal. 
3. 
Les parties font grief au Tribunal d'avoir fixé le loyer initial de manière trop 
élevée pour la locataire, insuffisamment élevée pour les bailleurs. 
 
Ces derniers ne formulent pas de critique spécifique à l'encontre du raisonnement 
des premiers juges. Ils se contentent de soutenir que les éléments caractéristiques 
du logement et les installations mises à disposition de la locataire sont suffisants 
pour justifier le loyer qu'ils ont fixé eux-mêmes, rappelant que la villa est située 
sur une parcelle de 1'500 m2. 
 
La locataire formule des critiques plus précises quant au raisonnement du 
Tribunal. 
 
3.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de 
logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 
al. 1 LaCC. 
 
Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la 
non utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat 
de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; 
cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349). 
 
Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les 
circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent 
notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le 
quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire 
(ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la 
procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a 
pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les 
parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 
consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas 
été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les 
circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). 


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Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent 
être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par 
le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de 
l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, 
la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle 
générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de 
nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de 
la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il 
y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres 
statistiques des baux en cours (ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016; 
ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 consid. 4; ACJC/954/2013 du 7 août 2013 
consid. 2; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/390/2015 
du 30 mars 2015 consid. 6.1). 
 
S'agissant du choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par 
l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ACJC/1303/2007 
consid. 3.5; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1.). 
 
Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises 
n'est pas arbitraire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 
consid. 5.2). 
 
3.2 La locataire conteste tout d'abord le montant retenu au titre du loyer mensuel 
moyen des logements à loyer libre, selon le statut du bail et le nombre de pièces, 
loué à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, et soutient que le 
Tribunal aurait dû retenir le montant de 2'166 fr. 
 
Ce faisant, l'appelante confond ledit loyer, établi par l'OCSTAT à 2'382 fr., ainsi 
que l'a dûment retenu le Tribunal (T 05.04.2.02 pour 2015, publié également par 
l'OCSTAT, in Informations statistiques (No 27), Niveau des loyers, résultats 2015) 
et le loyer mensuel moyen des appartements de 5 pièces situés dans des 
immeubles construits sur le canton de Genève avant 1919, mais sans indication 
quant au changement de locataire (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, 
statistiques de loyers de mai 2015, p.56). 
 
Ensuite, l'appelante conteste la moyenne effectuée par le Tribunal entre le loyer 
susmentionné, retenu à hauteur de 2'382 fr., pour des logements situés sur le 
canton, mais potentiellement également en ville, et le loyer mensuel moyen d'un 
logement de 5 pièces situé hors ville de Genève, dans un immeuble construit avant 
1919, retenu à hauteur de 1'842 fr. par les premiers juges. 
 
Il sied de rappeler que, conformément à la jurisprudence suscitée, le juge qui doit 
fixer un loyer initial frappé de nullité dispose d'un large pouvoir d'appréciation. 
En l'occurrence, ce type de moyenne est admis par la jurisprudence de la Cour. 


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C/6725/2018 
 
Dans le cas d'espèce, en sus des éléments de loyer dont il a tenu compte, le 
Tribunal avait à disposition les éléments statistiques suivants : le loyer mensuel 
moyen selon le nombre de pièces, par commune, dans le canton de Genève, soit 
un loyer libre, indiqué sous «autres communes» (ni villes urbaines, ni communes 
périphériques), pour des logements non neufs de 5 pièces mais qui ne tient pas 
compte de l'année de construction, à hauteur de 1'688 fr. (OCSTAT, Le niveau des 
loyers à Genève, statistiques de loyers de mai 2015, p. 516) ou encore le loyer 
mensuel moyen pour des appartements à loyer libre, selon le nombre de pièces, la 
nature du logement et l'époque de construction (constante), dans le canton de 
Genève, mais sans indication de région, soit dans un immeuble construit avant 
1947, à hauteur de 2'148 fr. (ibidem, p. 515). 
 
 Si l'on fait une moyenne de tous ces éléments de loyers dans le but d'appliquer 
les différents critères pris en considération dans les statistiques le plus finement 
possible, on aboutit à un loyer mensuel de 2'015 fr. 
 
Comme les premiers juges l'ont fait à bon droit, il convient de pondérer ce loyer 
avec les éléments concrets caractéristiques du logement en cause. 
 
Les parties admettent l'ajout du montant de 170 fr. par mois, au titre de charges de 
chauffage et eau chaude, le total étant ainsi de 2'185 fr. 
 
Le Tribunal a ajouté un montant de 100 fr. par place de parking, alors qu'à 
Genève, le loyer pour une place intérieure s'élève plutôt à 200 fr. minimum. 
Compte tenu des deux places de parking, on aboutit à un loyer de 2'485 fr. 
 
Le Tribunal a pris en considération la tranquillité du village et le fait qu'il 
bénéficie de toutes les commodités d'accès, éléments non contestés par les parties, 
ainsi que les caractéristiques du logement lui-même, en duplex, situé dans une 
villa, avec jouissance d'une terrasse et partiellement du jardin, éléments établis par 
la procédure. Vu le raisonnement qui précède, et qui tient déjà compte d'une 
augmentation de la valeur du box, on peut admettre que ces derniers éléments 
pondèrent le loyer avec une valeur ajoutée de 300 fr. 
 
Le loyer admissible en fonction de cette dernière pondération se monte à 2'785 fr. 
par mois, soit de 3 fr. supérieur à celui fixé par le Tribunal. 
 
Au vu de ce qui précède, les premiers juges n'ont pas mésusé de leur pouvoir 
d'appréciation. 
 
En conséquence, le jugement du Tribunal sera confirmé s'agissant du loyer fixé à 
hauteur de 2'782 fr., charges comprises (chiffre 2 du dispositif). 
4. 
Le dernier grief qui doit être examiné par la Cour a trait à la date à partir de 
laquelle des intérêts moratoires peuvent être accordés en cas de remboursement de 


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C/6725/2018 
trop-perçu de loyer suite à une fixation judiciaire de celui-ci, les bailleurs 
prétendant qu'il se justifie de ne les accorder qu'à compter de l'entrée en force du 
jugement. 
 
Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le 
débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance 
exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO; ATF 128 III 53 
consid. 3.2) 
 
Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré 
la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour 
objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive 
à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du 
jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, 
conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 
al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_291/2001 du 9 juillet 
2002 consid. 6c et réf. citées). 
 
L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation 
rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente 
(LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 488, ch. 2.6.8 et réf. citées 
note 135) et à la jurisprudence de la Cour (ACJC/1312/2018 du 1er octobre 2018 
consid. 5). 
 
En effet, avant de connaître le montant dû au titre d'enrichissement illégitime du 
bailleur, la créance fondée sur le droit de répétition n'est pas encore exigible. 
 
Ainsi, le jugement sera réformé en ce sens que les intérêts moratoires ne seront 
dus par les bailleurs que dès la date d'entrée en force du présent arrêt. 
 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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C/6725/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 mai 2019 par A______ et l'appel joint interjeté le 
7 juin 2019 par B______ et C______ contre le jugement JTBL/260/2019 rendu le 20 
mars 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6725/2018-1-OSL. 
Au fond : 
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur ce 
point : 
Condamne B______ et C______, conjointement et solidairement, à restituer à A______ 
la 
somme 
correspondant 
au 
trop-perçu de loyer depuis le 1er juin 2015, avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force 
du présent arrêt. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Madame Silvia 
FENIELLO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 


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C/6725/2018 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
La valeur des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.1.