ge_gerichte · ACJC/829/2016 · 2015-09-01 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.06.2016. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8781/2014 
ACJC/829/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 13 JUIN 2016 
 
Entre 
A______, sise ______ (GE), appelante et intimée sur l'appel formé par B______ d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er septembre 2015, comparant par 
Me Julien BLANC, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 1211 Genève 1, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
B______, sise ______ (AG), intimée et appelante sur l'appel formé par A______, 
comparant par Me Joachim LERF, avocat, rue des Alpes 44, case postale 953, 1701 
Fribourg, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 
 


- 2/9 - 
 
 
C/8781/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 1er septembre 2015, expédié pour notification aux parties le 
3 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable l’action en 
contestation du congé notifié à A______ le 3 avril 2014 pour la surface 
commerciale de 70 m2 occupée dans l’immeuble sis Adresse 1______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le congé notifié par B______ à A______ le 
21 juillet 2014 pour la surface commerciale de 70 m2 occupée dans l’immeuble sis 
Adresse 1______ à Genève (ch. 2), a octroyé à A______ une prolongation de bail 
unique de quatre ans, échéant le 31 juillet 2019 (ch. 3) a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que le courriel adressé par la 
bailleresse à la locataire le 3 avril 2014 n’était pas un congé, mais une information 
des intentions futures de celle-ci, de sorte qu’ils en ont déduit l’irrecevabilité de la 
requête en contestation de congé y relative. Le Tribunal a ensuite retenu que le 
motif invoqué à l’appui du congé notifié sur formulaire officiel, soit le souhait de 
la bailleresse de récupérer la surface louée pour la mettre à disposition d’un autre 
commerçant, qui proposerait des produits plus conformes à sa nouvelle stratégie 
commerciale, à savoir de plus haut standing, n’était pas contraire aux règles de la 
bonne foi, de sorte que le congé devait être validé. Les premiers juges ont enfin 
considéré qu’une prolongation de bail maximum de six ans pourrait se justifier 
compte tenu des intérêts en présence, mais qu’il y avait lieu de réduire celle-ci à 
quatre ans pour tenir compte de l’absence de démarches de la locataire en vue de 
trouver des locaux de remplacement. 
B. 
a. Par acte expédié le 5 octobre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 
l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que les congés notifiés les 3 avril et 
21 juillet 2014 soient annulés, subsidiairement, à ce qu’une prolongation de bail 
de six ans, à compter du 31 juillet 2015, lui soit octroyée, et plus subsidiairement, 
à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle 
instruction et décision. 
 
b. Par acte réceptionné le 6 octobre 2015 au greffe de la Cour de justice, B______ 
(ci-après : la bailleresse) forme également appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l’annulation du chiffre 3 du dispositif, concluant à ce qu’aucune 
prolongation de bail ne soit octroyée à sa partie adverse. 
 
c. Dans sa réponse du 9 novembre 2015, B______ conclut au rejet de l’appel de 
A______. 
 
d. Dans sa réponse du même jour, A______ conclut au rejet de l’appel de 
B______ et persiste dans ses propres conclusions d’appel. 


- 3/9 - 
 
 
C/8781/2014 
 
e. Chacune des parties a répliqué, soit le 1er décembre 2015, s’agissant de 
A______ et le 2 décembre 2015, en ce qui concerne B______, persistant dans 
leurs conclusions respectives. 
 
A______ a renoncé à dupliquer, tandis que B______ a dupliqué le 8 janvier 2016. 
 
Dans leurs répliques et duplique respectives, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
f. Les parties ont été avisées le 12 janvier 2016 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
a. Le 1er octobre 2003, B______ et C______ ont conclu un contrat de 
collaboration intitulé « Concept Shop-in-Shop ». 
Ce contrat permettait à C______ d’exploiter pour son compte une boulangerie 
artisanale café-bar dans une partie de la surface du magasin D______ sis Adresse 
1______ à Genève, comme cela était déjà le cas depuis ______ au sein du 
magasin ______, ancien propriétaire des mêmes locaux. 
Le contrat a été conclu pour une durée indéterminée, dès le 1er octobre 2003, avec 
une durée minimale de cinq ans. Le délai de résiliation était de douze mois pour la 
fin d’un mois. 
La surface mise à disposition par ce contrat est d’environ 70 m2. Certaines 
installations fixes ont été mises à disposition par B______, d’autres étant propriété 
de C______. 
Le prix pour l’exploitation de ce stand de vente a été fixé à 14% du chiffre 
d’affaires net, charges comprises. 
Le contrat contient par ailleurs une clause d’arbitrage. 
b. Par avenant du 6 juin 2005, la durée minimale du contrat a été prolongée de 
deux ans, soit jusqu’au 30 septembre 2010. 
La participation au chiffre d’affaires a été portée à 17% dès le 1er octobre 2008 et 
il a été nouvellement prévu que C______ participerait aux frais d’exploitation à 
raison de 1'000 fr. par mois. 
c. Par avenant du 25 octobre 2012, la participation au chiffre d’affaires a été 
portée à 20% dès le 1er octobre 2012. 
d. Le loyer acquitté par la locataire s’est élevé à environ 394'000 fr. en 2014. 
e. C______ est également locataire de B______ dans le centre commercial de 
E______. Elle livre par ailleurs, à B______, ses flûtes au sel, spécialement 
conçues pour cette dernière. 
f. Le 1er avril 2014 s’est tenue, à l’initiative de B______, une réunion entre trois 
représentants de celle-ci et deux représentants de C______. 


- 4/9 - 
 
 
C/8781/2014 
Les premiers ont fait part aux seconds de la volonté de la bailleresse de reprendre 
la surface exploitée par C______. Le partenariat entre les deux entités se 
matérialiserait à l’avenir par la vente de certains produits de C______ par 
B______. 
Pour sa part, C______ a exprimé son souhait de continuer à occuper les locaux 
pour son propre compte, le chiffre d’affaires étant en augmentation grâce à la 
fidélisation de la clientèle. 
Selon le représentant de C______, l’un des représentants de B______ aurait 
motivé la décision de résilier le contrat par des problèmes de rentabilité de la 
cuisine centrale. 
Les représentants de B______ auraient par ailleurs évoqué, selon C______, une 
fin de l’ensemble de la collaboration avec C______, notamment des achats de 
produits, au cas où le règlement de la fin du contrat devait devenir compliqué. 
g. Par courriel du 3 avril 2014, l’assistante d’un des représentants de B______ a 
écrit à C______, au nom du directeur de la succursale D______ à Genève, lequel 
avait participé à la rencontre du 1er avril 2014 ce qui suit : 
« Comme abordé lors de notre entretien, nous vous confirmons notre décision de 
reprendre la surface pour une gestion par D______ du module C______ du 
______ de Genève dans un délai raisonnable de 12 mois à compter du 1e avril 
2014. 
Nous vous proposons les dates ci-après pour nous revoir, comme convenu, afin de 
définir la future collaboration entre C______ et D______, et sommes également 
ouverts à la discussion concernant le module C______ de E______. Nous 
souhaitons pouvoir trouver une solution constructive pour les deux entités. 
Les propositions de dates sont […]. 
Dans l’attente de votre réponse nous vous adressons, chers Messieurs, nos 
cordiales salutations ». 
Tous les principaux intervenants de la société bailleresse ont été mis en copie 
dudit mail. 
Il ne ressort pas du dossier que l’un des destinataires de ce courriel ait réagi ou 
démenti l’affirmation selon laquelle la bailleresse entendait reprendre elle-même 
la gestion du module C______ du « ______ » de Genève. 
h. Le 1er mai 2014, C______ a déposé une requête en contestation de congé 
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, considérant 
que le courriel susmentionné était une résiliation de bail. 
Cette requête a été notifiée à B______ le 16 juin 2014. 


- 5/9 - 
 
 
C/8781/2014 
La procédure, inscrite sous numéro de cause C/8781/2014, a fait l’objet d’une 
première audience de conciliation le 2 juillet 2014, avant d’être déclarée non 
conciliée lors de l’audience du 27 octobre 2014. 
i. Entretemps, soit le 12 juin 2014, s’est tenue une nouvelle réunion entre les 
mêmes représentants de chacune des deux sociétés, le Conseil de C______ étant 
alors également présent. 
Pour les représentants de B______, le but de cette seconde réunion consistait à 
examiner la suite de la collaboration avec C______, en particulier s’agissant des 
marchandises de cette dernière que B______ garderait dans son assortiment. Ils 
ont néanmoins estimé qu’une telle discussion ne pouvait finalement avoir lieu, 
notamment en raison de la présence de l’avocat de leur interlocuteur. 
j. Par avis officiel du 21 juillet 2014, B______ a résilié le bail de C______ pour le 
31 juillet 2015. 
k. Le congé a été contesté par requête du 20 août 2014 adressée à la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers. 
La procédure a été inscrite sous le numéro de cause C/16948/2014. 
Tout comme l’autre procédure, elle a été déclarée non conciliée lors de l’audience 
du 27 octobre 2014. 
l. Par courrier du 20 novembre 2014, le Conseil de B______ a informé celui de 
C______ que sa cliente acceptait la compétence du Tribunal des baux et loyers et 
renonçait à se prévaloir de la clause d’arbitrage. 
m. C______ a porté les deux causes devant le Tribunal des baux et loyers le 
27 novembre 2014. 
n. Dans ses écritures du 21 janvier 2015, B______ a admis que les parties étaient 
liées par un contrat de bail à ferme. Elle a relevé que le courriel du 3 avril 2014 ne 
constituait pas une résiliation et a conclu à la validation du congé donné le 21 
juillet 2014. 
Elle a relevé que C______ proposait dans divers points de vente, notamment à 
Genève, des produits identiques à ceux de son stand chez B______, sous 
l’enseigne « F______ ». 
o. A l’audience du 24 février 2015, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
sous numéro C/8781/2014. 
Les représentants des deux parties ont indiqué que leur collaboration se 
poursuivait. 
G______, responsable des achats chez B______, a exposé que le motif de la 
résiliation du contrat résidait dans la nouvelle stratégie de la société sur son site de 
Adresse 1______, visant à proposer une gamme de produits plus élevée. Des 
enseignes actives dans le haut de gamme s’étaient ainsi nouvellement installées et 


- 6/9 - 
 
 
C/8781/2014 
le contrat de bail d’une autre enseigne proposant des produits de moyenne gamme 
avait été résilié. En outre, d’autres résiliations seraient notifiées dans le futur, pour 
le même motif. 
Le souhait de B______ de se spécialiser dans la vente de produits haut de gamme 
avait débuté par le rayon confection, et que c’était à présent l’étape du « ______ ». 
Elle a précisé qu’il ne s’agissait pas d’un problème relationnel avec C______, 
mais que cette résiliation s’inscrivait bien dans le cadre de cette nouvelle stratégie. 
Le changement de stratégie avait été pris par la direction générale de B______ et 
que ce changement ne concernait, à Genève, que la succursale de Adresse 
1______, à l’exclusion donc de celle de E______. Cette décision concernait par 
exemple également la succursale se trouvant à Zurich ______. La décision en lien 
avec la résiliation des baux a également été prise par la direction générale de 
B______, dans ce cadre-là. 
C______ a déclaré pour sa part que, contrairement au magasin exploité à Adresse 
1______, la moitié environ des points de vente « F______ » était franchisée. Il a 
précisé que, lors de l’entrevue du 1er avril 2014, les représentants de B______ lui 
avaient indiqué qu’il recevrait confirmation du congé par mail avec des 
propositions de date pour régler la fin du contrat. 
Concernant le motif invoqué à l’appui du congé, C______ a déclaré que, lors de 
l’entrevue du 1er avril 2014, le seul motif avancé par les représentants de B______ 
était un souci de rentabilisation de leur cuisine centrale. 
p. Lors de l’audience du 26 mai 2015, le Tribunal a procédé à l’audition de trois 
témoins. 
Il est ressorti de celles-ci que la stratégie de B______ d’améliorer le standing était 
développée par ladite société au niveau national. 
q. A l’issue de l’audience du 26 mai 2015, le Tribunal a procédé à la rectification 
de la qualité de la partie demanderesse, A______ remplaçant ainsi C______, à la 
suite du changement de raison sociale de la société. 
r. Par plaidoiries écrites du 15 juillet 2015, les deux parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
A______ a considéré que la résiliation du contrat permettrait à B______ de 
vendre sous sa propre enseigne des produits que lui-même proposait aux clients 
depuis une vingtaine d’années. 
s. A réception des écritures susmentionnées, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 


- 7/9 - 
 
 
C/8781/2014 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1 et 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = 
SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, BSK ZPO, 
2ème éd., n. 9 ad art. 308 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 19 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, fondé sur le chiffre 
d’affaires net de la locataire, s’est élevé en dernier lieu à près de 400'000 fr., de 
sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 
1.3 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. Par économie de 
procédure, ils seront traités dans le même arrêt (cf. art. 125 CPC). 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
Bien qu’elle conclue à l’annulation du jugement entrepris et, cela fait, à 
l’annulation du « congé » donné par courriel le 3 avril 2014, la locataire ne motive 
pas cette conclusion. 
 
La Cour relèvera néanmoins, à l’instar des premiers juges, que le courriel dont il 
est question ne saurait être compris comme une résiliation de bail. Il s’agissait au 
contraire de la confirmation d’une intention de résiliation, déjà annoncée lors 
d’une entrevue deux jours auparavant. 


- 8/9 - 
 
 
C/8781/2014 
 
C’est toutefois à tort que les premiers juges en ont déduit l’irrecevabilité de la 
contestation de « congé » déposée par la locataire. Il convenait plutôt de constater 
que celle-ci était sans objet. Le jugement devra dès lors être rectifié sur ce point. 
Toutefois, en l'absence de recevabilité de cette conclusion, la Cour ne saurait 
modifier la décision entreprise sur ce point. 
3. 
La locataire remet en question la validité du congé donné le 21 juillet 2014. 
 
Dans un premier moyen, elle relève que le congé est motivé par le souhait de la 
bailleresse d’exploiter elle-même les locaux en s’appropriant la clientèle fidélisée 
par elle au cours des vingt dernières années, et non pas de relouer les locaux à une 
entreprise tierce, d’un standing supérieur, comme l’ont retenu les premiers juges. 
 
La locataire fait ainsi grief au Tribunal d’avoir constaté les faits de manière 
inexacte et arbitraire. 
Les différents représentants de la bailleresse entendus par le Tribunal ont tous 
exposé le souhait de celle-ci de se spécialiser dans la vente de produits haut-de-
gamme dans l’immeuble concerné, en relevant, sans être contredits par la 
locataire, l’arrivée récente de deux enseignes de standing. Aucun n’a cependant 
affirmé expressément que la bailleresse n’entendait pas reprendre elle-même 
l’exploitation des locaux litigieux. 
La bailleresse a pour sa part soutenu dans ses écritures qu’elle n’avait pas 
l’intention de reprendre les locaux en question pour les exploiter elle-même. 
Cette affirmation de la bailleresse est pourtant clairement contredite par le courriel 
que le directeur de la succursale genevoise de la bailleresse a adressé à la locataire 
le 3 avril 2014, dans lequel il indiquait, sous la plume de son assistante : « nous 
vous confirmons notre décision de reprendre la surface pour une gestion par 
D______ du module C______ du ______ de Genève ». 
Ce courriel, qui contredit à tout le moins partiellement la motivation avancée par 
la bailleresse, a été adressé à tous les principaux intervenants au sein de la 
bailleresse, sans qu’aucun d’eux ne vienne démentir le motif exposé. 
Les circonstances dans lesquelles celui-ci a été envoyé et reçu n'ont pas fait l'objet 
d'allégués des parties ni n'ont été instruites. Elles sont pourtant décisives. 
Il se justifie en conséquence de renvoyer la cause au Tribunal, pour instruction 
complémentaire sur ce point et nouvelle décision, en application de la maxime 
inquisitoire. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


- 9/9 - 
 
 
C/8781/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable les appels interjetés le 5 octobre 2015 par A______ d'une part, et 
B______ d'autre part, contre le jugement JTBL/964/2015 rendu le 1er septembre 2015 
par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8781/2014-9-OSB. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision, au sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.