voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · ACJC/200/2016 · 2016-02-15 · fr

Résumé:
 LOCAUX NUS
Les locaux peuvent être loués « nus » (« Rohbaumiete ») : le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation (...). La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 
al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes: Normes:
 CO.256
ge_gerichte · 4A_461/2015 · 2016-02-15 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve :
 
a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve.
 
b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.
Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes: Normes:
 CO.270; CO.269
ge_gerichte · 4A_622/2015 · 2016-02-04 · fr

Résumé:
 CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT
Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes: Normes:
 CO.257a
ge_gerichte · ACJC/37/2016 · 2016-01-18 · fr

Résumé:
 CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE
Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes: Normes:
 CO.271a.al.3
ge_gerichte · 4A_257/2015 · 2016-01-11 · fr

Résumé:
 DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - DÉFAUTS
La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés. La qualification d'un logement comme «logement de luxe» ne suppose pas un état d'entretien parfait. Un bon état d'entretien général est suffisant et la présence de défauts n'entraîne pas la perte du statut de logement de luxe.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LUXE ; NOTION ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes: Normes:
 CO.253b.al.2
ge_gerichte · 4A_414/2015 · 2015-12-17 · fr

Résumé:
 MISE A DISPOSITION D'UN GARAGE "À TITRE GRATUIT ET À BIEN PLAIRE"
La mise à disposition, en annexe d'un contrat de bail d'habitation, d'un garage "à titre gratuit et à bien plaire" ne permet pas au bailleur de retirer l'usage du garage en tout temps, à son gré, ou sans réduction du loyer du bail principal, puisqu'une telle intention ne ressort pas du contrat selon le principe de la confiance.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; CHOSE ACCESSOIRE

Normes: Normes:
 CO.253a
ge_gerichte · 4A_179/2015 · 2015-12-16 · fr

Résumé:
 LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE
Le tribunal n'a pas, à réception des éléments comparatifs fournis par le bailleur, à lui signaler que ses offres de preuves sont impropres à établir le fait allégué - les loyers usuels - et l'inviter à fournir de nouvelles informations adéquates. Puisque le tribunal ne doit interroger la partie pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont complets que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point, cela ne signifie pas qu'il doive lui signaler que ses offres de preuves en soi complètes sont insuffisantes pour fonder son point de vue et entraîner la reconnaissance de son droit. Il ne faut en effet pas confondre la lacune dans les pièces produites et la pertinence de celles-ci. De surcroît, si le bailleur est représenté par un avocat, le tribunal doit s'imposer une certaine retenue.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER USUEL ; MAXIME INQUISITOIRE ; PREUVE

Normes: Normes:
 CO.269a.let.a; CPC.247.al.2.let.a
ge_gerichte · 4A_211/2015 · 2015-12-08 · fr

Résumé:
 MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE
Sous l'ancien droit comme sous le CPC, la maxime inquisitoire sociale, qui impose au juge un devoir d'interpellation accru, s'applique avec retenue s'agissant d'une partie représentée par un avocat.

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ge_gerichte · 4A_286/2015 · 2015-12-07 · fr

Résumé:
 DEVOIR DE TOLÉRER LA VISITE DE l'APPARTEMENT PAR LE BAILLEUR
La résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO suppose tout d'abord, de la part du locataire, une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée. Cette violation peut consister dans le refus de procéder aux opérations préalables à des réparations que le locataire doit tolérer conformément à l'art. 257h al. 1 CO ou dans le refus d'autoriser l'inspection de la chose louée dans les cas prévus à l'art. 257h al. 2 CO, soit dans les cas dans lesquels l'examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Lorsque la demande de visite est justifiée par une vente, le bailleur doit avoir entrepris des démarches concrètes en vue d'aliéner son bien ; en revanche, il ne doit pas avoir résilié le bail. En l'occurrence, le simple fait que les locataires n'aient pas réagi aux demandes de prise de contact de la régie constitue certes une violation du devoir de diligence. Cependant, un tel manquement n'apparaît pas, dans les circonstances de l'espèce, suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes: Normes:
 CO.257f.al.3; CO.257h.al.2
ge_gerichte · ACJC/1354/2015 · 2015-11-09 · fr

Résumé:
 AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL OBLIGATOIRE POUR LA LOCATION D'UNE CHAMBRE MEUBLÉE
Les chambres meublées ne sont pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que le bailleur a l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail, même si les statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ

Normes: Normes:
 CO.270.al.2
ge_gerichte · 4A_394/2015 · 2015-11-06 · fr

Résumé:
 COMPÉTENCE POUR TRAITER D'UNE CONTESTATION DU DÉCOMPTE DE CHARGE D'UN LOGEMENT BÉNÉFICIANT D'UNE AIDE FÉDÉRALE
Depuis le 1 er octobre 2003, date de l'entrée en vigueur de la LOG (loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés, RS 842), les prescriptions sur le contrôle des loyers fixées par la LOG s'appliquent aussi aux litiges survenant dans le cadre de la LCAP (art. 59 al. 5 LOG). Selon ces prescriptions, les locataires peuvent en tout temps demander un contrôle du loyer; ce contrôle est de la compétence de l'OFL (art. 54 al. 1 et 2 LOG); en revanche, les autorités de conciliation prévues par le code des obligations sont compétentes pour contrôler les frais accessoires (art. 54 al. 4 LOG; cf. art. 59 al. 5 phr. 2 LOG). Lorsque les locataires de logements au bénéfice de subventions de la Confédération contestent l'obligation même de payer des frais accessoires, les autorités civiles sont compétentes pour traiter du litige.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; COMPÉTENCE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.253b.al.3; LOG.54
ge_gerichte · 4A_306/2015 · 2015-10-14 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ PARTIELLE DE L'AVIS COMMINATOIRE
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision. Le caractère douteux de certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l'occurrence le montant du loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL); CAS CLAIR ; SOMMATION

Normes: Normes:
 CO.257d; CPC.257
ge_gerichte · 4A_109/2015 · 2015-09-23 · fr

Résumé:
 NOTION D'HABITATION - EMPLACEMENTS NUS LOUÉS À DES GENS DU VOYAGE
Par habitation au sens des articles 266l et 271 ss CO, il faut entendre un local loué pour y habiter et adapté à cet effet. Le local se définit comme un espace délimité horizontalement et verticalement, aménagé pour une certaine durée et protégeant contre les influences extérieures. In casu, les emplacements nus loués à des gens du voyage ne répondent pas à cette définition.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOGEMENT ; NOTION

Normes: Normes:
 CO.253a; CO.266l; CO.271
ge_gerichte · 1C_634/2014 · 2015-09-14 · fr

Résumé:
 COMPOSITION PARITAIRE 
Le principe de la composition paritaire des autorités de conciliation en matière de litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations, consacré par le droit fédéral, constitue une exception à la compétence des cantons dans le domaine de l'organisation des tribunaux et des autorités de conciliation. Seule une personne représentant sans équivoque les intérêts des bailleurs, respectivement ceux des locataires, peut siéger en tant que membre de l'autorité de conciliation. Le fait d'être affilié à une association de locataires habilitée à proposer des candidats à cette fonction ne signifie pas encore que la personne concernée représente manifestement les intérêts des locataires. Un rattachement sans équivoque de celle-ci à la cause des locataires présuppose en outre qu'elle bénéficie de la confiance d'une telle association, confiance qui se traduit par la proposition de sa candidature à la fonction de représentant paritaire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMMISSION PARITAIRE

Normes: Normes:
 CPC.200.al.1
ge_gerichte · 4A_290/2015 · 2015-09-09 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION TOTALE SELON QUE LA SOUS-LOCATION ÉTAIT AUTORISÉE OU NON
En cas de sous-location (totale) non autorisée (absence de consentement du bailleur), celui-ci peut valablement résilier le bail s'il était en droit de refuser son consentement. Les cas dans lesquels il dispose de ce droit sont énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO. La résiliation ordinaire est également valable si le simple fait de ne pas requérir le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance qui lie le bailleur au locataire; en effet, le congé ordinaire donné comme sanction de ce fait n'est pas contraire aux règles de la bonne foi, et cela même si le bailleur a toléré la situation pendant un certain temps. A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas.
Si le bailleur a donné son consentement, il ne peut plus se prévaloir par la suite des motifs de refus (art. 262 al. 2 CO) qu'il connaissait ou devait connaître au moment d'autoriser la sous-location (totale). Dès lors, c'est à bon droit que le locataire exerce son droit de sous-louer et le congé, qui repose sur ce motif, est en principe annulable. Il reste toutefois au bailleur la possibilité de se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit (ex : lorsque le bailleur consent à une sous-location de durée indéterminée, on ne saurait en inférer qu'il l'accepte ad vitam aeternam.).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes: Normes:
 CO.262; CO.271a.al.1.let.a
ge_gerichte · ACJC/1009/2015 · 2015-09-07 · fr

Résumé:
 PUNAISES DE LIT
La présence de punaises de lit constitue un défaut qui peut être qualifié de grave, plus sérieux que la simple présence de blattes. Contrairement à ces der­nières, les punaises de lit entraînent de nombreux désagréments, tant physiques, causant des lésions cutanées, que psychologiques, qui empêchent l'occupant du lo­gement concerné de pouvoir jouir de son appartement, en particulier la nuit et entrave ainsi considérablement l'usage de la chose louée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 CO.256; CO.259a; CO.259d
ge_gerichte · 4A_184/2015 · 2015-08-11 · fr

Résumé:
 EVACUATION DU LOCATAIRE - PROCÉDURE DE PROTECTION DES CAS CLAIRS
Une requête d'évacuation du locataire selon la procédure de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC est en principe recevable, même si le locataire a contesté la résiliation de son bail devant la juridiction compétente et que cette procédure est toujours pendante. 
Dans la mesure où la validité du congé doit être examinée à titre préalable dans la procédure d'évacuation, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question : la protection ne doit ainsi être accordée que si le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que, sur la base de ceux-ci, la résiliation apparaît clairement fondée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes: Normes:
 CPC.257; CPC.64
ge_gerichte · 4A_351/2015 · 2015-08-05 · fr

Résumé:
 NOVA ET CONCLUSIONS NOUVELLES EN APPEL - LIMITATION MÊME LORSQU'ILS CONCERNENT UNE QUESTION QUI PEUT ÊTRE SOULEVÉE EN TOUT TEMPS
Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous réserve du correctif de l'abus de droit. En ce sens, l'inefficacité du congé peut être soulevée en tout temps. Cela ne signifie pas pour autant que le locataire qui entend prendre pour la première fois en appel une conclusion constatatoire ad hoc, allégations et preuves à l'appui, puisse s'affranchir des exigences posées à cet égard par l'art. 317 CPC, disposition qui s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; EFFICACITÉ ; DÉLAI ; PROCÉDURE

Normes: Normes:
 CO.273; CPC.317
ge_gerichte · ACJC/902/2015 · 2015-08-05 · fr

Résumé:
 PAS DE SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX 
L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique pas aux locaux commerciaux, de sorte que, faute de norme équivalente en matière de locaux commerciaux, l'éva­cuation doit intervenir sans délai.

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ge_gerichte · 4A_260/2015 · 2015-08-04 · fr

Résumé:
 DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE
Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · 4A_317/2015 · 2015-07-23 · fr

Résumé:
 VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - NUISANCES SONORES - BRUITS D'ENFANTS
Même si une certaine marge de tolérance doit être appliquée en la matière, il ne peut être exclu que des cris d'enfants ou des pas de course répétés dans un appartement atteignent un degré d'intensité suffisant pour constituer de véritables nuisances sonores.

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