ge_gerichte · ACJC/1496/2013 · 2013-12-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.12.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6751/2008 
ACJC/1496/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 DECEMBRE 2013 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 25 avril 2013, comparant en personne, 
 
 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ (Belgique), intimé, comparant par Me 
Dominique Burger, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle 
il fait élection de domicile, 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/434/2013 prononcé le 25 avril 2013 et communiqué aux 
parties le 29 du même mois, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) 
a statué sur les diverses prétentions formulées par A______, locataire, à l'encontre 
de B______, bailleur. 
Aux termes de cette décision, il a, points non contestés devant la Cour : annulé le 
congé ordinaire notifié par le propriétaire le 5 février 2008 à la locataire (ch. 2) et 
déclaré inefficace la résiliation extraordinaire signifiée par celui-là le 12 février 
suivant (ch. 1). 
Statuant sur la demande en réduction de loyer formée par la locataire du chef de 
de défauts entachant la chose louée, problématique demeurant litigieuse en appel, 
il a : réduit de 5% le loyer de l'appartement loué par A______ pour la période 
allant du 18 octobre 2011 au 15 novembre 2011 (ch. 3); ordonné aux Services 
financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés (1______) par la 
locataire en faveur de B______ à due concurrence (ch. 4) et débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 5). 
Enfin, il a mis à la charge du bailleur et de A______, à parts égales entre eux, les 
débours (art. 447 al. 2 aLPC) occasionnés par la mise en œuvre de deux 
expertises, ordonnées aux fins d'établir l'origine des défauts allégués, soit 3'800 fr. 
au total (ch. 6). 
b. En substance, le Tribunal a retenu que seules étaient fondées, sur les préten-
tions en réduction de loyer formées par la locataire du chef de détériorations cau-
sées par trois dégâts d'eau, survenus en 2006, 2010 et 2011 dans le logement con-
cerné - détériorations qui constituaient des défauts de la chose louée - celles se 
rapportant au dernier événement, les incidents de 2006 et de 2010 étant exclusi-
vement imputables à A______. Une réduction de loyer serait donc consentie dans 
la proportion et pour la période retenues, la date du 15 novembre 2011 
correspondant à l'époque à laquelle la réparation du défaut apparu en 2011 aurait 
pu être achevée si la locataire n'avait pas adopté une "attitude chicanière". La 
consignation des loyers opérée par A______ serait ainsi validée à due concurrence 
et le solde des loyers, libéré en faveur du propriétaire. 
Le partage par moitié des frais engendrés par la mise en œuvre des expertises se 
justifiait, les parties ayant succombé dans une mesure équivalente. En effet, 
A______ n'avait obtenu que partiellement gain de cause en ce qui concernait ses 
prétentions en réduction de loyer. Quant à B______, il succombait dans ses 
prétentions en validation de congé (étant précisé que les expertises ordonnées 
avaient, entre autres, pour finalité de permettre de statuer sur le caractère fondé ou 
non de la résiliation extraordinaire signifiée). 


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B. 
a. Par lettre brièvement motivée, expédiée le 28 mai 2013, A______ - qui 
comparaît en personne - forme appel de ce jugement. 
Elle conclut - sollicitant ainsi implicitement l'annulation des chiffres 3 à 5 du dis-
positif - à ce que le loyer de l'appartement qu'elle occupe soit réduit dans une pro-
portion de 100% entre le 16 août 2007 - date à laquelle le bailleur a eu connais-
sance du premier dégât d'eau (cf. à cet égard lettre C.cc infra) - et le 29 juin 2011 - 
jour de la visite du deuxième expert mandaté par le Tribunal dans son appar-
tement (cf. à cet égard lettre D.db ci-dessous) -, puis de 50% "jusqu'à complète et 
parfaite exécution des travaux"; elle requiert également la libération, en sa faveur 
et à due concurrence, des loyers consignés. 
En substance, elle fait grief au Tribunal d'avoir "écarté divers moyens de preuve" 
dont elle avait sollicité l'administration en première instance. Elle critique, par 
ailleurs, l'appréciation des faits de la cause opérée par les premiers juges, niant 
être à l'origine des détériorations survenues en 2006 et 2010. Elle ne se prononce, 
en revanche, ni sur la quotité (5%), ni sur la période (du 18 octobre au 
15 novembre 2011), de réduction de loyer fixée pour le troisième dégât d'eau 
(2011). 
b. B______ propose le rejet de l'appel et la confirmation de la décision déférée. 
De son point de vue, sa partie adverse n'était pas parvenue à établir que les dégâts 
survenus en 2006 et 2010 résultaient d'un défaut de la chose louée, de sorte que le 
jugement entrepris était exempt de critique sur cet aspect. 
c. Par pli du 8 août 2013, les parties ont été informées de la mise en délibération 
de la cause. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
aa. Le 20 septembre 2001, B______ a remis à bail à A______ un duplex d'une 
surface de 153 mètres carrés, dont il est propriétaire, situé ______ (Genève). 
Le loyer mensuel, charges comprises - lesquelles ne peuvent être chiffrées sur la 
base des éléments figurant au dossier -, s'élève à 4'200 fr. depuis le 1er avril 2002. 
ab. Le système de chauffage installé dans ce logement consiste, au rez-de-
chaussée dans des radiateurs, et, au premier étage dans une installation de chauf-
fage au sol. 
b. Les parties s'opposent, dans le cadre de la présente procédure, sur l'origine de 
dégradations - dont l'existence est admise - survenues en 2006 (moquettes et 
plinthes abîmées au premier étage) et en 2010 (relèvement de lames de parquet du 
au rez-de-chaussée). Du point de vue de la locataire, les dégâts concernés sont 
consécutifs à des infiltrations d'eau, vraisemblablement inhérentes à une défec-


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tuosité de l'installation de chauffage. De l'avis du bailleur, les dommages litigieux 
résultent d'un nettoyage inapproprié ("à grande eau") des moquettes et sols par 
A______, probablement pour éliminer les salissures causées par ses chiens. 
c. A une date indéterminée à la fin de l'année 2006 - mais antérieure au 6 
décembre -, A______ s'est plainte, auprès de la régie chargée d'administrer une 
partie des logements situés ______ - gestion dont était toutefois exclu 
l'appartement litigieux -, de la survenance d'un "dégât d'eau" au premier étage de 
son domicile, à l'occasion duquel la moquette - posée par le propriétaire - et 
certaines plinthes avaient été endommagées. 
ca. La locataire a sollicité l'intervention de C______, huissier judiciaire, pour 
constater les dommages causés, selon elle, par ce sinistre. 
Selon le procès-verbal dressé le 5 février 2007 par le sus-désigné, la moquette du 
corridor du premier étage était "fortement tachée en plusieurs endroits"; de nom-
breuses traces d'humidité et de "coulures" étaient, par ailleurs, visibles sur le bas 
des murs et sur les plinthes du couloir; certaines de ces boiseries étaient également 
gondolées. 
Selon un deuxième constat opéré par C______ le 8 février 2008, l'état du corridor 
était identique à celui décrit supra, à l'exception des traces d'humidité, dont 
l'existence n'est plus mentionnée dans le procès-verbal dressé à cette occasion; la 
moquette de plusieurs pièces situées à l'étage - desservies par le couloir précité - 
était, de surcroît, "fortement tachée"; la présence de "traces brunâtres sur la 
moquette et sur les plinthes, avec traces de coulures sur le mur et les plinthes" 
était également notée dans la chambre à coucher. 
cb. B______, qui réside en Belgique, a été informé le 16 août 2007 au plus tard 
des dégâts survenus en 2006 dans son appartement. 
Mis en demeure par la locataire, au début de l'année 2008, de réparer ces dégra-
dations, il a refusé d'y donner suite. 
cc. Le Tribunal a procédé à l'audition de témoins en vue de déterminer l'origine 
des altérations concernées. 
D______, ancien ami intime de A______ qui a vécu dans l'appartement concerné 
entre 2003 et 2005, a déclaré n'avoir jamais constaté que la personne chargée 
d'effectuer le ménage au sein du logement lavait "la moquette à grande eau", 
respectivement utilisait "des produits agressifs" pour son entretien; les chiens de 
sa précédente compagne "étaient très propres" et n'avaient, à son souvenir, 
"jamais fait leurs besoins à l'intérieur". Les moquettes de l'appartement étaient en 
bon état lorsqu'il avait quitté l'appartement. 


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E______, ami de A______ depuis une quinzaine d'années environ, a exposé avoir 
assisté au dégât d'eau qui s'était produit chez la précitée au cours d'un dîner 
organisé - à une date qu'il n'arrivait plus à situer compte tenu du temps écoulé 
depuis l'incident - au domicile de la sus-désignée. Lors de la soirée, une quinzaine 
de convives étaient montés à l'étage pour éponger de l'eau qui s'était déversée sur 
la moquette du corridor, laquelle était trempée sur plusieurs mètres, activité qui 
avait duré deux à trois heures environ. 
Selon F______, connaissance de A______ exploitant une "entreprise générale de 
rénovation", il avait été contacté en 2006 par la locataire à la suite d'un dégât 
d'eau survenu au premier étage de l'appartement. Sur place, il avait constaté que 
"de l'eau sortait de sous les plinthes" et noté la présence de moisissures sur la 
partie basse des murs; la moquette était trempée et "atteinte, en particulier vers les 
murs". Il n'avait pas senti d'odeur d'urine de chien. 
G______, amie de la locataire, a exposé s'être rendue, en 2007, au domicile de 
A______; à cette occasion, elle avait constaté, en sus de divers dégâts, une "forte 
odeur d'humidité". 
H______, employée en qualité de directrice adjointe auprès de la régie I______ 
SA, a déclaré s'être rendue dans l'appartement concerné le 9 novembre 2007 aux 
fins d'en estimer la valeur, B______ souhaitant vendre ce bien. A cette occasion, 
elle avait constaté que se dégageait des moquettes posées au premier étage une 
"forte odeur d'urine"; lors de sa visite, elle avait vu l'un des chiens de la locataire 
uriner sur "un coin de la moquette" de l'une des chambres. 
D'après J______, directeur de la régie mandatée pour administrer une partie des 
logements situés ______, un dégât d'eau était survenu, le 27 novembre 2006, aux 
étages supérieurs - soit aux troisième et quatrième niveaux, selon les éléments 
figurant au dossier - du bâtiment; "le problème n'[était toutefois] pas descendu en-
dessous du 2ème". Quelques mois ou années après "l'incident de décembre 2006" 
signalé par A______, il s'était rendu dans ce logement et y avait observé "les 
conséquences de l'humidité sur les plinthes et la moquette, mais pas de traces 
d'eau"; les circuits d'eau (chauffage, eaux chaude et froide) de l'immeuble avaient 
alors été vérifiés et aucune fuite n'avait été décelée. 
cd. Au mois de novembre 2011 - soit postérieurement à l'introduction de la pré-
sente procédure, initiée en 2008 (cf. à cet égard lettre D infra) -, les parties se sont 
accordées pour faire procéder à un contrôle de pression du système de chauffage 
installé au premier étage, dans l'optique de confirmer, ou d'infirmer, l'existence 
d'une fuite éventuelle. 
Ce test s'est révélé négatif, résultat confirmé par les témoins K______, 
chauffagiste chargé de procéder à la mise sous pression du système, et L______, 
"technicien en chauffage" et administrateur de M______ SA, société mandatée 


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pour assurer l'entretien courant des installations de chauffage des logements situés 
au ______. 
d. Parallèlement, soit au printemps 2010, A______ signalait à B______ la 
survenance, au rez-de-chaussée de l'appartement, d'"un [deuxième] dégât d'eau", à 
la suite duquel "trois points - marqués - d'humidité (avec relèvement des lames de 
parquet)" étaient apparus, le premier devant la porte des WC visiteurs, le second à 
côté d'un radiateur "dans le coin salle à manger" et le troisième sous un chauffage 
"dans le coin opposé du salon." 
da. B______ n'a pas donné suite à la demande de la locataire d'éliminer ces 
défauts. 
db. Aux dires de L______ (cf. lettre C.ce supra), les systèmes de chauffage 
installés au premier étage et au rez-de-chaussée du duplex étaient indépendants, 
de sorte qu'une éventuelle fuite à un niveau n'avait pas de répercussion "sur la 
tuyauterie [de l'autre] étage". 
e. Le 18 octobre 2011, une fuite d'eau a été constatée sur un tuyau de l'un des 
radiateurs situé au rez-de-chaussée du domicile de A______ (soit l'un de ceux 
évoqués à la lettre C.da ci-dessus). 
ea. Informé de cet incident, B______ a pris en charge les coûts de réparation - 
intervenue en novembre 2011 - du radiateur et de réfection - opérée en mars 2012 
- du parquet. 
f. Parallèlement aux évènements qui précèdent, la locataire a vainement requis du 
bailleur, par courrier du 17 janvier 2008, l'élimination des dégâts survenus dans 
son appartement à la fin de l'année 2006, sous peine de consigner les loyers. 
fa. Le 28 février suivant, A______ a procédé à la consignation de son loyer, avec 
effet au 1er mars suivant (1______). 
D. 
Par demande déposée successivement le 31 mars 2008 devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, puis le 2 octobre suivant devant le 
Tribunal des baux et loyers, la locataire a initié la présente procédure. 
a. Aux termes de ses dernières écritures, A______ a pris, entre autres, des 
conclusions identiques à celles qu'elle formule devant la Cour, énoncées à la lettre 
B.a supra. 
En substance, elle a fait valoir que son employé de maison n'avait jamais nettoyé, 
ni shampouiné, la moquette posée au premier étage avec de l'eau. Ses chiens 
étaient régulièrement promenés et ne faisaient pas leurs besoins dans l'appar-
tement. A la fin de l'année 2006, alors qu'elle donnait une réception à son domi-
cile, elle avait constaté un début d'inondation au premier étage; de l'eau s'était 


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alors déversée, depuis les plinthes, sur la moquette du couloir. Des taches bru-
nâtres étaient progressivement apparues sur ce revêtement, en particulier "aux en-
droits où se trouvaient des pieds métalliques de meubles, [y compris] dans sa 
chambre". La moquette n'avait, depuis cet incident, pas été changée, B______ 
ayant refusé d'assumer les coûts y relatifs. 
b. Le propriétaire s'est opposé à la demande. 
Dans ses dernières écritures, il a admis le fait tant que la moquette et les plinthes 
du premier étage étaient en bon état avant la fin de l'année 2006 que la qualifi-
cation juridique de défaut des dégâts apparus à cette époque et en 2010. Les 
dégradations provenaient toutefois, selon lui, du déversement volontaire d'eau par 
la locataire sur les plinthes, la moquette et le sol. 
c. Les premiers juges ont ouvert des enquêtes et procédé à l'audition de quatorze 
témoins. 
d. Le 11 mai 2009, le Tribunal a désigné N______, architecte, en qualité d'expert, 
aux fins, notamment, de déterminer l'origine des dégâts survenus au domicile de 
A______ à la fin de l'année 2006. 
Les éléments pertinents suivants ressortent du rapport dressé le 31 octobre 2009 
par ce spécialiste ainsi que des explications orales qu'il a fournies lors de ses audi-
tions, intervenues les 6 avril 2011 et 1er juin 2011: 
• L'analyse, par un laboratoire, de prélèvements opérés sur certaines des parties 
tachées de la moquette n'avait pas révélé de trace d'urine; les échantillons 
examinés présentaient, en revanche, une forte teneur alcaline et une grande 
concentration en ammoniac, composition chimique pouvant "être assimilée à 
des produits comportant", en particulier, cette dernière substance. 
• Les tests effectués par M______ SA en 2008, soit après que la régie chargée de 
l'administration d'une partie des logements situés dans l'immeuble concerné 
avait appris l'existence des dégâts survenus en 2006 dans l'appartement de 
A______ (cf. à cet égard lettres C.cd in fine supra), auxquels il avait eu accès, 
n'avaient pas permis de déceler de fuite d'eau dans les conduites de chauffage 
du bâtiment. 
• Le résultat du contrôle (mise sous pression) auquel il avait lui-même procédé le 
29 octobre 2009, avec un chauffagiste, sur l'installation des conduites du pre-
mier étage, avait été identique. 
• Certaines quantités d'eau avaient été ajoutées dans le système de chaufferie de 
l'immeuble en octobre 2008 et septembre 2009, indices d'une déperdition d'eau 


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dans le système; l'évaporation naturelle du liquide pouvait éventuellement 
expliquer cette déperdition. 
• Le sondage de la chape - soit l'enduit de ciment ou de mortier étalé sur le sol 
pour le rendre homogène - d'une partie du corridor n'avait pas révélé de "signe 
d'humidité"; après examen visuel de "l'isolation et [de] la dalle" concernées, 
celles-ci étaient sèches. 
• Lors de ses inspections, il avait observé tant des taches anciennes sur la 
moquette qu'"une humidité actuelle". Cette humidité actuelle "n'était pas un 
reste de l'incident de 2006"; elle provenait, au regard des divers tests et 
constats énoncés supra (en particulier du fait que le sol sous la moquette était 
sec), du versement d'un liquide "en surface sur" ce revêtement. Il ne pouvait 
être exclu que, "lors de l'incident de décembre 2006, l'eau soit venue d'une 
fuite chez un voisin de la locataire"; cela étant, en présence d'un dégât d'eau, 
une réparation était généralement nécessaire pour faire cesser l'écoulement. 
Enfin, certaines plinthes étaient "désagrégées"; l'état de ces boiseries pouvait 
résulter tant de l'humidité ancienne que de celle actuellement constatée. 
da. Par ordonnance du 11 mai 2011, le Tribunal a désigné O______, architecte, en 
qualité d'expert, aux fins de déterminer l'origine des dégâts apparus au domicile de 
A______ au début de l'année 2010, donnée susceptible d'apporter des 
éclaircissements sur "les faits survenus en 2006". 
Les éléments pertinents suivants ressortent du rapport dressé le 29 juin 2011 par 
ce spécialiste ainsi que des explications orales qu'il a fournies lors de son audition, 
intervenue le 14 décembre 2011: 
• Après avoir visité les lieux, il avait noté que certaines lames de parquets - i.e. 
trois lamelles selon les photographies jointes au rapport - étaient décollées, au 
rez-de-chaussée, notamment sous deux radiateurs. Il n'a émis aucune 
considération quant à l'origine possible de ces décollements. 
• Après inspection du premier étage du domicile, il avait constaté que les parties 
dont N______ avait noté qu'elles étaient humides en 2009, étaient sèches. La 
thèse d'une possible fuite dans les tuyaux de chauffage du bâtiment et/ou du 
duplex ne lui apparaissait pas fondée, notamment au regard des diverses 
données recueillies par son confrère. 
• La couleur brunâtre des taches sur la moquette "pourrait provenir [du contact 
de l'eau], ou s'être intensifiée [à ce contact par une interaction], [avec] la colle 
de pose [du revêtement], (…) la nature des composants de la moquette et/ou 
(…) un élément chimique (ammoniac, soude, carbonate, urine)". 


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• Enfin, s'il ne pouvait exclure que le dégât d'eau qui avait eu lieu au troisième 
étage de l'immeuble aurait pu provoquer un écoulement au domicile de 
A______, il apparaissait toutefois "étrange que rien n'ait été observé au 2ème". 
e. La locataire a sollicité, au cours des enquêtes - soit le 3 mars 2010 -, la mise en 
œuvre d'un complément d'expertise à celle menée en 2009 par N______, voire 
d'une contre-expertise. Les 5 octobre 2011 et 9 mai 2012, elle a requis l'audition 
d'un quinzième témoin, demande à laquelle le Tribunal n'a pas souscrit. 
A______ ne s'est pas opposée à la clôture des enquêtes, intervenue le 5 septembre 
2012, ni n'a persisté à solliciter, dans ses conclusions finales du 13 novembre 
2012, l'administration de ces mesures probatoires. 
f. Le jugement dont est appel a été prononcé le 25 avril 2013. 
E. 
L'argumentation des parties devant la Cour - autre que celle exposée à la lettre B 
supra - sera reprise ci-après, dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 
(RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la commu-
nication de la décision entreprise. S'agissant, en l'espèce, d'un appel dirigé contre 
une décision notifiée après le 1er janvier 2011, la présente procédure d'appel est 
régie par le CPC. 
En revanche, la procédure de première instance, qui a débuté en 2008, reste régle-
mentée par l'ancien droit de procédure (art. 404 al. 1 CPC), soit la loi genevoise de 
procédure civile du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC). 
1.2. L'appel, qui répond aux exigences minima de motivation prescrites par l'art. 
311 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_659/2011 du 7 décembre 2011 
consid. 3, paru in SJ 2012 I 231), est recevable pour avoir été interjeté dans le 
délai utile (art. 313 al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 
let. a CPC) statuant sur des prétentions pécuniaires dont la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1 et 308 al. 2 CPC; in casu, selon les 
conclusions prises par la locataire en première instance, auxquelles le bailleur s'est 
opposé : 4'200 fr. de loyer mensuel x 100% [quotité de la réduction de loyer 
réclamée] x 49.5 mois environ [période allant du 16 août 2007 au 29 juin 2011] = 
207'900 fr. ainsi que 4'200 fr. de loyer mensuel x 50% dès le 29 juin 2011, 
réduction sollicitée jusqu'à l'élimination des défauts). 
1.3. La Chambre de céans revoit la présente cause - soumise à la maxime inqui-
sitoire (art. 243 al. 2 let. c cum 247 al. 2 let. a CPC) - avec un plein pouvoir d'exa-
men (art. 310 CPC). 


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2. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir "écarté divers moyens de preuve" dont 
elle avait sollicité l'administration en première instance. 
Ce faisant, elle se plaint implicitement d'une violation de l'art. 8 CC, du chef du 
refus de la mise en œuvre d'un complément d'expertise à celle ordonnée en 2009, 
voire d'une contre-expertise, ainsi que de l'audition d'un témoin (seules mesures 
probatoires requises par l'intéressée, auxquelles les premiers juges n'ont pas donné 
une suite favorable). 
2.1. L'art. 8 CC confère un droit à la preuve au justiciable qui offre d'établir un fait 
pertinent pour l'appréciation de la cause et propose une mesure probatoire adé-
quate, conformément aux prescriptions prévues par la loi de procédure applicable 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid. 2.2; 133 III 
295 consid. 7.1 = JdT 2008 I 160). 
La Cour est tenue d'examiner la régularité des offres de preuve introduites par une 
partie en première instance à la lumière de l'ancien droit cantonal, lorsque cette 
législation était applicable devant le Tribunal (art. 404 al. 1 CPC; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_390/2012 précité consid. 2.5). 
L'art. 197 al. 1 in fine aLPC, applicable par le renvoi de l'art. 438 al. 1 aLPC, 
autorisait la preuve par audition de témoins. De surcroît, lorsque le juge estimait 
ne pas être suffisamment éclairé par le rapport d'un expert qu'il avait mandaté, il 
pouvait solliciter l'établissement d'un nouveau document, par le même spécialiste 
ou un autre expert (art. 267 cum art. 438 al. 1 aLPC). 
En vertu du principe de la bonne foi - applicable en procédure tant sous l'ancien 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_597/2007 du 17 avril 2008 consid. 2.3 et les réfé-
rences citées) que sous le nouveau droit (art. 52 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_906/2012 du 18 avril 2013 consid. 5.1.2; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2) -, un 
justiciable n'est pas fondé à reprocher à une autorité l'absence d'administration 
d'une mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé en cours de procédure, le 
cas échéant de manière implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes 
(ATF 138 III 374 et arrêt du Tribunal fédéral 5A_597/2007 précités). 
L'administration d'une preuve peut, au demeurant, toujours être refusée - y com-
pris dans les causes de baux et loyers soumises à la maxime inquisitoire sociale 
(art. 274d al. 3 aCO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_612/2012 du 19 février 2013 
consid. 2.1 in fine) - lorsque le juge parvient à se forger une conviction sur la base 
des éléments déjà recueillis et estime la mesure requise impropre à modifier son 
appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 précité consid. 2.2; ATF 134 
I 140 consid. 5.3 = JdT 2009 I 303). 
2.2. En l'espèce, l'appelante a sollicité, le 3 mars 2010, la mise en œuvre d'un 
complément d'expertise à celle diligentée en 2009 par N______, voire d'une 


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contre-expertise. Les 5 octobre 2011 et 9 mai 2012, elle a également requis 
l'audition d'un témoin, lequel n'a, finalement, pas été entendu. 
Si les premiers juges n'ont pas donné suite à ces demandes, la locataire ne s'est pas 
opposée à la clôture des enquêtes, ni n'a persisté à requérir, dans ses écritures du 
13 novembre 2012, l'administration des mesures probatoires querellées. 
Ce faisant, elle a renoncé, implicitement à tout le moins, à la mise en œuvre de ces 
moyens de preuve. 
Elle ne saurait donc être autorisée à se plaindre, devant la Cour, d'une violation de 
l'art. 8 CC sur ce point (application du principe de la bonne foi). 
De surcroît, c'est à bon escient que le Tribunal a estimé, le 5 septembre 2012, que 
les enquêtes pouvaient être closes, l'ensemble des éléments figurant au dossier 
permettant de statuer sur les prétentions en réduction de loyer formées par l'appe-
lante (appréciation anticipée des preuves). En effet, comme il sera démontré au 
considérant 3 infra, la cause est en état d'être jugée, sur l'ensemble des aspects qui 
demeurent litigieux devant la Cour. 
Le grief formulé par l'appelante est ainsi infondé. 
3. L'appelante conclut à ce que le loyer de l'appartement litigieux soit réduit dans 
une proportion de 100% entre le 16 août 2007 - date à laquelle le bailleur a eu 
connaissance des dégâts survenus en 2006 - et le 29 juin 2011 - époque à laquelle 
O______, deuxième expert, a constaté que les parties de l'appartement encore 
humides en 2009 étaient sèches -, puis de 50% "jusqu'à complète et parfaite 
exécution des travaux"; elle requiert également la libération, en sa faveur et à due 
concurrence, des loyers consignés. 
3.1. Dans la mesure où les parties ne contestent pas que les détériorations sur-
venues en 2006 (moquettes et plinthes abîmées au premier étage) et en 2010 
(décollement de lamelles au rez-de-chaussée) constituent des défauts de la chose 
louée, et où elles ne critiquent pas, en appel, la qualification correspondante 
opérée par les premiers juges, il ne sera pas revenu sur cet aspect (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_69/2011 du 27 février 2012 
consid. 2.3). 
3.2. L'appelante fait grief au Tribunal de l’avoir déboutée de ses conclusions en 
réduction de loyer, au motif que les dégâts énoncés supra lui étaient imputables. 
3.2.1. Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des défauts qui entravent ou restrei-
gnent l’usage de la chose louée, le preneur peut notamment exiger du propriétaire 
une réduction proportionnelle de loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). 


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Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce der-
nier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 
1er avril 2009 consid. 3.2). Le fait qu’il échappe à la sphère d’influence du pro-
priétaire - par exemple parce qu’il trouve sa source dans l’attitude de tiers (arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2) ou résulte d'un 
cas fortuit (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 224 n° 2.3) - n’est pas non plus 
déterminant. 
Le bailleur ne peut s'exonérer de prétentions en réduction de loyer que dans 
l'hypothèse où le locataire est à l’origine des défauts dénoncés (art. 259a al. 1 CO; 
BOHNET/MONITNI, op. cit., n° 53 ad art. 259d CO). Ce dernier répond seul, en 
effet, des altérations que lui-même ou l’un de ses auxiliaires - par exemple, un 
employé (LACHAT, ibidem) - a provoquées par un usage négligent, et partant 
non-conforme au contrat, de la chose louée (SVIT-Kommentar, Le droit suisse du 
bail à loyer, Commentaire, 2011, n° 4 ad art. 259a CO; LACHAT, ibidem). 
Il incombe au propriétaire de prouver que les altérations litigieuses sont impu-
tables au locataire (art. 8 CC; WEBER, in Basler Kommentar, OR-I, 5ème éd., 2011, 
n° 4 ad art. 259a CO; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pra-
tique, 2010, n° 15 ad art. 259a CO). 
3.2.2. En l'espèce, les parties s'opposent sur l’origine des défauts apparus en 2006 
et 2010 au domicile de l'appelante, la locataire imputant leur survenance à une 
défectuosité du système de chauffage et l’intimé, à un nettoyage inapproprié des 
sols par l'appelante, respectivement par son employé de maison. 
En ce qui concerne, en premier lieu, les dégradations apparues à la fin de l'année 
2006, il résulte des trois contrôles effectués, en 2008 sur les conduites de l'im-
meuble (par M______ SA) ainsi qu'en 2009 (par l'expert N______) et en 2011 (à 
la demande des parties) sur le système de chauffage au sol du premier étage de 
l'appartement, que ces installations ne présentent pas de fuite ou d'anomalie 
susceptible d'expliquer l'apparition des dommages concernés. 
Le fait que certaines quantités d'eau ont été ajoutées dans la chaufferie de l'im-
meuble à la fin des années 2008 et 2009 ne permet pas d'infirmer le résultat de ces 
tests, les ajouts concernés ayant été opérés de nombreux mois après le premier 
évènement litigieux, respectivement avant le second. Quant au sinistre qui s'est 
déclaré le 27 novembre 2006 aux troisième et quatrième étages de l'immeuble, les 
experts ont estimé peu probable qu’il puisse être à l'origine des dégradations 
concernées, au motif notamment que le deuxième étage du bâtiment avait été 
épargné. 
L'absence d'une défectuosité décelable au sein de l'immeuble, respectivement du 
duplex, ne permet pas encore d'imputer à l'appelante l'origine des dégâts survenus 


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en 2006, seule hypothèse susceptible d'exclure l’application des art. 259a 
et ss CO, le bailleur étant tenu de répondre de tout autre défaut, quand bien même 
il échappe à sa sphère d'influence. 
La locataire conteste que l'état actuel des moquettes et de certaines plinthes du 
premier étage résulte d'un nettoyage à l'eau, par son employé de maison, des revê-
tements de sol. 
Ses allégations selon lesquelles une infiltration s'est produite à la fin de l'année 
2006, lors de laquelle de l'eau s'est déversée, depuis les plinthes, sur la moquette 
du couloir - alors en bon état, fait admis par l'intimé -, sont corroborées par les 
témoignages de E______ et de F______, le premier ayant indiqué avoir assisté à 
la survenance du dégât d'eau concerné et le second, constaté, après avoir été avisé 
par l'appelante de la situation, que de "l'eau sortait de sous les plinthes"; le fait 
que les précités sont des connaissances de la locataire ne permet pas, en l'absence 
d'indice de collusion entre l'appelante et ces personnes et en l'absence également 
de relation (alléguée et établie) entre les deux témoins - dont les dires se recoupent 
-, de conférer à leurs déclarations une valeur probante moindre (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_12/2013 du 27 juin 2013 consid. 2.2.1). 
Les conclusions de l'expert N______ n'infirment pas la survenance d'un tel 
sinistre. En effet, le constat selon lequel l'humidité présente, en 2009, au premier 
étage, résulte du versement d'un liquide sur la moquette, fait référence à un agis-
sement contemporain de l'appelante, l'humidité actuelle "n'éta[nt] pas un reste de 
l'incident de 2006". 
Il ressort, certes, de cette expertise que la locataire a, à une reprise au moins, 
contrairement à ses dénégations, nettoyé au moyen d’eau, probablement dans le 
courant de l'année 2009, le revêtement du corridor du premier étage. Les décla-
rations des témoins sus-désignés permettent toutefois d’exclure que les dommages 
survenus en 2006 résulteraient d'un tel comportement. 
Au regard de ces éléments, il ne saurait être retenu que l'appelante est à l'origine 
des traces d'humidité, de "coulures" et du gondolement de certaines plinthes, 
dégradations constatées au premier étage par l'huissier C______ quelques 
semaines seulement après le sinistre. 
Quant à l'apparition de traces brunes - plusieurs halos de surface relativement 
étendue - sur les moquettes du corridor et de pièces adjacentes, les hypothèses 
émises par les experts à leur sujet sont contradictoires, N______ estimant qu'elles 
pourraient provenir de l'utilisation de produits comportant de l'ammoniac et 
O______ d'une interaction de l'eau avec "la colle de pose [du revêtement], (…) la 
nature des composants de la moquette et/ou (…) un élément chimique". Le 
bailleur échoue ainsi à apporter la preuve de l'imputabilité de ces traces à sa partie 
adverse (art. 8 CC). 


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Il en va de même en ce qui concerne les dégâts survenus en 2010 - soit le décolle-
ment de lames de parquets en trois endroits du rez-de-chaussée - les éléments 
figurant au dossier (en particulier l'expertise de O______, laquelle est muette sur 
l'origine de ces soulèvements) ne permettant pas d'en imputer la survenance à la 
locataire. Au contraire, il appert que l'un des trois "points d’humidité" concerné se 
situait sous l'un des radiateurs, dont il a été constaté, le 18 octobre 2011, qu'un 
tuyau présentait une fuite (troisième dégât d'eau survenu au domicile de 
l'appelante, lequel a été réparé par l'intimé); on distingue par ailleurs mal, dans 
l'hypothèse où les sols auraient été nettoyés à grande eau par la locataire, les rai-
sons pour lesquelles le décollement des lames serait intervenu de manière ciblée 
uniquement (soit en trois endroits, dont deux sont situés sous des chauffages; cf. à 
cet égard lettres Cd. et D.db EN FAIT) et aurait engendré des dégâts mineurs 
seulement (trois lamelles soulevées sous deux radiateurs, selon les photographies 
prises par O______). 
Au vu de ces considérations, la Cour retient que les dégâts survenus en 2006 et en 
2010 au domicile de l'appelante ne peuvent être imputés à cette dernière. 
3.3. Reste à déterminer si les défauts concernés justifient l'octroi d'une réduction 
de loyer, le cas échant dans quelle proportion. 
3.3.1. En vertu de l'art. 259d CO, lorsque des défauts excluent ou entravent l'usage 
pour lequel la chose a été louée, le preneur de bail peut réclamer une réduction 
proportionnelle du loyer - lequel s'entend net, soit charges non comprises 
(BONHET/MONITINI, op. cit., n° 18 ad art. 259d CO) - jusqu'à l'élimination des 
altérations. 
Une réduction n'est envisageable que dans l'hypothèse où l'usage de la chose est 
restreint de cinq pour cent au moins (défaut qualifié d'intensité moyenne); une 
restriction de deux pour cent est toutefois admise (altération mineure; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 4; ATF 135 III 345 
consid. 3.2), lorsque l'atteinte - qui peut alors être d'ordre exclusivement esthé-
tique - est permanente (arrêts du Tribunal fédéral 4A_33/2012 du 2 juillet 2012 
consid. 5 et 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.4, cette dernière déci-
sion admettant une réduction de loyer de 2% en raison de l'état déplorable de la 
moquette de l'entrée d'un immeuble pendant une période de cinq ans et demi; 
BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 8 s. ad art. 259d CO). 
La quotité de la réduction est proportionnelle au défaut. Elle se détermine, en 
principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération con-
cernée (méthode dite relative ou proportionnelle; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_222/2012 précité, consid. 2.2; ATF 130 III 504 consid. 4.1). Dans les hypo-
thèses où ce calcul est malaisé à opérer, une appréciation en équité est autorisée; 
le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 


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casuistique (ibidem); il tient également compte des particularité de l'espèce, au 
nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 
précité, consid. 2.4 in fine); il peut, par ailleurs, considérer plusieurs défauts dans 
leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 
consid. 3.2). 
Selon la casuistique (répertoriée notamment in BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 67 
ad art. 259d CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties 
du chef de défauts occasionnés par des dégâts d'eau : 3% en raison de la présence 
de cloques sur les plafonds d'une chambre à coucher et du salon 
(ACJC/1025/2004 [Genève]); 8% consécutivement à l'apparition de taches d'eau 
et au décollement d'une tapisserie dans un logement (MP 1994 p. 189 [Zürich]); 
8% pour des infiltrations d'eau survenues dans une cafétéria (ACJC/537/2012 
[Genève]); 8% également en raison de la présence d'humidité dans un logement, 
d'auréoles brunâtres et de craquelures sur certains plafonds et murs, de la mau-
vaise fermeture de la porte d'une chambre ainsi que d'"une teneur en fer trop 
élevée dans l'eau distribuée par un robinet" (ACJC/795/2010 [Genève]); 10% 
pour un appartement dans lequel trois pièces sur cinq ont été touchées par des 
infiltrations en des endroits précis (au-dessus et angle de la fenêtre), les tapisseries 
étant également tachées autour de fenêtres (ACJC/129/2007 [Genève]); 15% du 
chef de murs tachés et de sols détériorés (arrêt du Tribunal fédéral 4C 527/1996); 
15% pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches 
noires sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds ainsi que dans 
une armoire (ACJC/447/2005 [Genève]); 30% du chef de coulées d'eau durant une 
quinzaine de jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette 
d'eau et abîmé divers objets (tableaux, habits et mobilier; ACJC/246/1998 
[Genève]). 
Il incombe au locataire de prouver la restriction de l'usage de la chose louée (art. 8 
CC). 
3.3.2. En l'espèce, l'infiltration d'eau survenue à la fin de l'année 2006 a oc-
casionné les incommodités suivantes : moquette du couloir du premier étage 
imbibée d'eau pendant une durée indéterminée; "forte odeur d'humidité" selon les 
déclarations de G______, senteur qui semble avoir perduré jusqu'au 9 novembre 
2007, date à laquelle H______ s'est rendue dans l'appartement concerné pour en 
estimer la valeur et a noté la présence d'une odeur (qu'elle pensait être de l'urine, 
hypothèse toutefois exclue par l'expertise de N______); gondolement de certaines 
plinthes (d'après le premier constat établi par l'huissier C______); enfin, 
apparition de halos brunâtres inesthétiques sur les revêtements du corridor et de 
pièces adjacentes, dont la chambre à coucher de l'appelante (selon le deuxième 
constat opéré par cet huissier). 


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L'ensemble de ces altérations permet de qualifier de moyenne importance les dé-
fauts entachant la chose louée. 
Quant au soulèvement, en 2010, de certaines lames de parquet au rez-de-chaussée, 
seules trois d'entre elles, situées sous deux radiateurs, se sont décollées - étant pré-
cisé qu'aucune information ou détail n'a été donné en ce qui concerne l'étendue 
des dégâts devant la porte des WC visiteurs -, de sorte que ces défauts, mineurs et 
au demeurant peu inesthétiques selon les photographies versées au dossier, ne 
revêtent pas le degré d'intensité requis pour justifier l'octroi d'une réduction de 
loyer. 
Compte tenu de la difficulté, dans la présente affaire, de comparer la valeur objec-
tive de la chose louée avec et sans les altérations apparues en 2006 - les défauts 
ayant, notamment, évolué dans le temps -, la Cour appréciera en équité l'étendue 
de la réduction de loyer à consentir du chef de ces altérations. 
A cet égard, il convient de tenir compte du fait que les dégâts concernés n'ont 
affecté, et affectent encore pour certains, une partie seulement du logement, soit 
essentiellement le corridor et la chambre à coucher de l'appelante, situés au pre-
mier étage. L'imbibition de la moquette du couloir, lequel dessert l'ensemble des 
autres pièces à ce niveau, est propre, selon l'expérience générale de la vie, à 
engendrer des désagréments fonctionnels. Se sont ajoutés à ceux-ci des incommo-
dités olfactives relativement passagères (odeur d'humidité) et esthétiques durables 
(taches présentes depuis sept ans environ). Le standing du logement concerné 
(duplex de 153 mètres carrés) doit également être pris en considération pour fixer 
l'étendue de la réduction. 
Au vu de ces éléments et de la casuistique énoncée supra, une réduction de loyer 
de 15 % - quotité qui tient compte de l'ensemble des inconvénients énumérés ci-
dessus - sera accordée pour la période allant du 16 août 2007 - date à laquelle le 
bailleur a été informé de l'existence des défauts - au 9 novembre 2007, jour 
jusqu'auquel il peut être retenu que l'odeur d'humidité a persisté au regard des 
éléments figurant au dossier. La réduction de loyer sera ramenée à 3% dès le 
10 novembre 2007, seuls des défauts esthétiques (halos brunâtres et état des 
plinthes), soit des altérations mineures, perdurant depuis lors. 
Les parties ne contestant pas, devant la Cour, la réduction de loyer de 5% consen-
tie par les premiers juges entre le 18 octobre et le 15 novembre 2011 pour le troi-
sième dégât d'eau (ATF 138 III 374 et arrêt du Tribunal fédéral 5A_69/2011 
précités), la quotité de la réduction sera portée à 8% pour cette période (soit 3% 
pour les défauts inesthétiques évoqués supra + 5% retenus par le Tribunal), puis 
ramenée à 3% dès le 16 novembre 2011 et jusqu'à complète élimination des 
dégradations causées par l'infiltration d'eau survenue à la fin de l'année 2006. 


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3.4. L'appel étant partiellement fondé, le chiffre 3 de la décision déférée sera 
annulé et réformé dans le sens qui précède. 
4. 
En l'absence de critique émise en appel contre le raisonnement du Tribunal selon 
lequel les conditions légales de la consignation sont réalisées, la Cour ne revien-
dra pas sur cet aspect (ATF 138 III 374 et arrêt du Tribunal fédéral 5A_69/2011 
précités). 
Le chiffre 4 du dispositif querellé - aux termes duquel la libération des loyers 
consignés en faveur du bailleur a été ordonnée à concurrence de 95% - sera mo-
difié pour tenir compte des quotités et périodes de réduction de loyer retenues 
supra. 
5. 
5.1. Au vu du résultat de la procédure - l'appelante n'ayant obtenu que très partiel-
lement gain de cause devant la Cour et le bailleur ayant succombé, en première 
instance, dans ses conclusions en validation du congé extraordinaire, motivé par 
les détériorations prétendument causées par l'appelante à la chose louée - et de la 
teneur de l'art. 447 al. 2 aLPC - disposition qui autorisait la condamnation de la 
partie succombante aux débours -, le raisonnement des premiers juges 
(cf. lettre A.ab EN FAIT) selon lequel les frais engagés pour la mise en œuvre des 
deux expertises doivent être assumés à parts égales entre les parties, est exempt de 
critique (chiffre 6 du dispositif du jugement). 
5.2. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC (RS E 1 05), des frais ne sont pas dus dans les 
causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 
al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges 
que ceux visés à l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ le 28 mai 2013 contre le jugement 
JTBL/434/2013 prononcé le 25 avril 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/6751/2008-2-B. 
Au fond : 
Annule les chiffres 3 et 4 du dispositif de ce jugement et statuant à nouveau sur ces 
points : 
Réduit le loyer de l'appartement loué par A______ au rez-de-chaussée et au premier 
étage de l'immeuble sis ______ de 15% pour la période allant du 16 août 2007 au 9 
novembre 2007, de 3% pour la période allant du 10 novembre 2007 au 17 octobre 2011, 
de 8% pour la période allant du 18 octobre au 15 novembre 2011, puis de 3% dès le 16 
novembre 2011 et jusqu'à complète élimination des dégradations causées par 
l'infiltration d'eau survenue à la fin de l'année 2006. 
Ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés 
(1______) en faveur de A______ à due concurrence ainsi que de restituer le solde des 
montants consignés à B______. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 
RIEBEN, Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


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Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.