ge_gerichte · JTAPI/332/2024 · 2024-04-09 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2494/2022 LCI 
JTAPI/332/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 9 avril 2024 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______ 
Madame C______ et Monsieur D______, Madame E______ et Monsieur F______, 
Madame G______ et Monsieur H______, Monsieur I______, Madame J______ 
Madame K______, représentée par Me Christophe GAL, avocat, avec élection de 
domicile 
Monsieur L______ 
Madame M______ et Monsieur N______ 
Madame O______ et Monsieur P______ 


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A/2494/2022 
Madame Q______ et Monsieur R______, représentés par Me Jacques JOHNER, 
avocat, avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
S______ SA, Madame T______, Messieurs U______, V______ et W______, 
représentés par Me François BELLANGER, avocat, avec élection de domicile 
 


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A/2494/2022 
EN FAIT 
1. 
Le présent litige concerne un projet de construction d'habitat groupé sur les 
parcelles 1______ et 2______ à 3______ de la commune de X______ (ci-après : 
la commune), dont sont propriétaires la société S______ SA, ainsi que Madame 
T______ et Messieurs V______, U______ et W______ (ci-après : les 
propriétaires). 
2. 
Ces parcelles, actuellement vierges de toute construction (sauf la parcelle 1______ 
sur laquelle est érigée une villa) et situées en 5ème zone, sont enclavées à l'intérieur 
d'un quartier de villas fermé au nord et à l'ouest par la route de Y______, à l'est 
par la Z______ et au sud par le cours d'eau du AA_____. Historiquement, le 
rectangle qu'elles constituent actuellement correspondait à la parcelle 4______, 
subdivisée en donnant naissance aux parcelles 5______ et n°6______, qui ont-
elles-mêmes été subdivisées pour donner lieu aux parcelles 2______ à 3______. 
3. 
Le long de la limite est de l'ancienne parcelle 4______ se trouvait la parcelle 
7______, de forme et de taille similaire, jouxtant immédiatement sur son côté est 
la Z______. La parcelle 7______ a été subdivisée en donnant naissance aux 
parcelles 8______ et n° 9______, qui ont elles-mêmes été subdivisées pour 
donner lieu aux parcelles n° n°10_____ à n° 11_____. 
4. 
Ces dernières sont actuellement toutes occupées par un total d'une quinzaine de 
villas et desservies par AC_____, voie vicinale à laquelle on accède par deux 
entrées perpendiculaires à la Z______, au nord et au sud de ce groupe de 
parcelles. 
5. 
Les parcelles 2______ à 3______ sont au bénéfice d'une servitude de passage 
inscrite en 1912 et portant le n° RF 12_____, qui grève les parcelles 13_____, 
14_____ et n° 15_____. L'inscription prévoit que « Pour la dévestiture de la sous 
parcelle 16_____ = nouvelle parcelle 4______, comprise dans le deuxième lot, 
l'attributaire de ce lot aura pour lui-même et pour ses successeurs et ayants droits, 
droit de passage, tant à talons qu'avec chars, chevaux et bestiaux sur la sous-
parcelle 17_____, nouvelle parcelle 7______, comprise dans le premier lot. Cette 
servitude de passage s'exercera tout le long au nord du fonds servant de manière à 
permettre à l'ayant droit d'arriver à la route cantonale de AB_____ ». Selon le 
système d'information du territoire genevois (SITG), l'assiette de cette servitude, 
en tant qu'elle concernait originellement le nord du fond servant, à savoir à 
l'époque la parcelle 7______, correspond actuellement à l'entier des parcelles 
1______, 13_____ et 14_____, étant précisé que AC_____, sur son extrémité qui 
rejoint la Z______ au nord, traverse la partie nord des parcelles 13_____ et 
14_____. Il en découle en particulier que l'assiette de la servitude n° RF 12_____ 
recouvre entièrement le segment nord de AC_____. 


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6. 
Une autre servitude dont les parcelles 2______ à 3______ sont bénéficiaires, 
portant le n° RF 18_____, permet d'accéder à AC_____ par une voie qui prend 
naissance à l'angle nord-ouest de la parcelle n° RF 19_____ et traverse l'extrémité 
nord des parcelles n°10_____ et n° 20_____. 
7. 
Une troisième servitude portant le RF 21_____ prévoit « Une servitude de passage 
et de maintien de canalisations souterraines pour l'égout, l'eau et l'électricité. Ces 
canalisations ne seront pas obligatoirement établies dans les chemins. Les frais 
d'entretien et de réparations desdites canalisations seront à la charge des 
propriétaires des fonds dominants par parts égales entre eux. Messieurs AD_____ 
et AE_____ pourront de leur seul gré et sans avoir aucune autorisation à 
demander aux propriétaires des fonds grevés, mettre lesdites 5______ et 
n°6______ (…) aux bénéfices desdites canalisations, car ils les ont construites à 
leurs seuls frais ». Parmi les fonds servants figurent les parcelles n° n°10_____ à 
n° 11_____. 
8. 
Par arrêt du ______ 2012 (ATA/22_____) la chambre administrative de la Cour 
de justice (ci-après : la chambre administrative) a annulé une autorisation de 
construire DD 23_____ délivrée par le département des constructions et des 
technologies de l'information le ______ 2008, concernant la construction de 28 
villas contiguës sur les parcelles N° RF 19_____ à 3______, avec aménagement 
de 32 places de stationnement. Lors de son transport sur place, la chambre 
administrative avait constaté que AC_____, composée de trois segments tournant 
à angle droit depuis la Z______, constituait la seule voie d'accès aux parcelles nos 
2______ à 3______. Au niveau de la première section, des véhicules étaient 
parqués le long de la parcelle 24_____ et rendaient la circulation de deux 
véhicules difficile sur ce tronçon. L'assiette de la route correspondait sur cette 
section à celle de la servitude de passage portant le n° RF 18_____. Sur la 
deuxième section, le chemin existant débordait l'assiette de la servitude de 
passage. Des garages, accessibles par des rampes à la déclivité importante, se 
trouvaient sous les bâtiments n° 25_____ et n°26_____ (parcelles 1______ et n° 
27_____), de sorte qu'il n'était pas possible d'en sortir sans souffrir d'une 
mauvaise visibilité sur les véhicules arrivant du fond de l'impasse. Sur la troisième 
section, le chemin existant était étroit et ne permettait pas le croisement de deux 
véhicules. Son tracé était inférieur à celui de l'assiette de la servitude, en raison de 
l'avancée d'une haie située le long de la parcelle n° n° 11_____. 
L'assiette de la servitude de passage portant le n° RF 18_____ était inférieure en 
plusieurs endroits au chemin existant et ne grevait notamment pas les parcelles n° 
28_____, 29_____ et 30_____, dont certains des propriétaires refusaient de laisser 
les habitants des futures villas empiéter sur leurs biens-fonds. À teneur du plan du 
géomètre, cette servitude disposait d'un angle de giration inférieure à celui du 
chemin existant au niveau de la parcelle n° 14_____. Sur le tronçon qui suivait, 
elle avait une largeur de 4,03 m, puis de 2,70 m seulement jusqu'au second virage 


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à 90°. En bout d'impasse enfin, sa largeur était de 3,8 m, soit légèrement 
supérieure à celle du chemin existant (2,96 m). 
Le droit de passage bénéficiant aux parcelles 2______ à 3______ n'atteignait ainsi 
pas les standards préconisés par les normes applicables. Sur 59 m de long, il 
disposait en effet d'une largeur inférieure au minimum de 3 m exigé. Son tracé 
particulier, qui comportait notamment deux angles à 90°, induisait en outre un 
manque de visibilité et des possibilités de croisement restreintes qui en 
compromettaient l'utilisation. L'accès au projet querellé par des véhicules de la 
voirie n'apparaissait de même pas garanti juridiquement, puisque ceux-ci 
devraient, pour atteindre le fond de l'impasse en marche arrière, manœuvrer sur 
une portion de la parcelle n° 31_____, respectivement empiéter sur des biens-
fonds que la servitude n° RF 18_____ ne grevait pas. 
9. 
La requête d'autorisation de construire relative au projet mentionné au consid. 1 
ci-dessus a été enregistrée par le département du territoire (ci-après : le 
département) sous n° de procédure DD 32_____ en date du ______ 2019. 
10. 
Cette requête a été publiée dans la Feuille d'avis officielle (FAO) le ______ 2020, 
mentionnant que la nature de l'ouvrage concernait la construction de six habitats 
groupés (48 % THPE) avec parking souterrain – modification du taux d'une villa 
mitoyenne existante sans travaux (40 %) – abris vélos – écopoint – aménagements 
extérieurs – sondes géothermiques – suppression d'une piscine. Étaient également 
mentionnées les dérogations prévues par l'art. 59 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). La rubrique « abattage 
d'arbres » était complétée d'un tiret. 
11. 
Par requête publiée le ______ 2022 dans la FAO, S______ SA a sollicité 
l'abattage d'arbres en lien avec la requête d'autorisation DD 32_____. 
12. 
Le projet a fait l'objet d'une première version dont les plans ont été enregistrés 
auprès du département le ______ 2019, puis d'une version dont les plans ont été 
enregistrés le ______ 2021 et enfin d'une troisième et avant-dernière version dont 
les plans ont été enregistrés le ______ 2021. Les plans relatifs à ces trois 
premières versions figurent au dossier produit par le département dans la présente 
procédure et sont marqués d'un timbre humide « annulé ». 
13. 
Selon l'extrait du plan cadastral de la première version, les six futurs bâtiments 
étaient répartis de part et d'autre d'une limite rectiligne séparant, à l'ouest, les 
parcelles 2______ à 33_____ et, à l'est, les parcelles n° RF 19_____ à 3______. 
Les bâtiments A à C étaient répartis selon un axe identique du nord au sud de la 
bande de parcelles situées du côté ouest, tandis que les bâtiments D à F étaient 
répartis selon le même axe sur la bande de parcelles situées du côté est. Tous les 
bâtiments avaient une longueur de 24.09 m et une largeur de 23.57 m, à 
l'exception du bâtiment F, situé dans la partie nord-est de l'ensemble, du côté de 


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l'accès au parking souterrain, et dont l'aire d'implantation correspondait à la moitié 
de celle des autres bâtiments. L'accès au parking souterrain ainsi qu'à l'ensemble 
des bâtiments était prévu sur la partie nord de la parcelle 1______, sur laquelle 
devait être maintenue la villa existante, portant au cadastre le n° 34_____. Cet 
accès était raccordé à la partie nord de AC_____. Selon le plan des élévations, les 
six bâtiments culminaient à 9.46 m au-dessus du terrain fini. 
14. 
Le projet a finalement fait l'objet d'une quatrième version dont les plans ont été 
enregistrés auprès du département le ______ 2022 et ont été visés ne varietur le 
______ 2022. Les éléments décrits ci-dessus dans le cadre de la première version 
du projet demeurent les mêmes, sous réserve du fait que l'axe des bâtiments A, C 
et E est orienté non plus nord / sud, mais nord nord-ouest / sud sud-est et que les 
longueurs sont réduites à 23.90 m pour certains bâtiments et à 23.65 pour d'autres, 
tandis que les largeurs sont réduites à 23.24 m pour certains bâtiments et à 23.14 
m pour d'autres. La longueur du bâtiment F est réduite à 21.40 m et sa largeur à 
11.70 m. Les six bâtiments sont implantés au même endroit que dans la version 
initiale et s'élèvent à 9.46 m au-dessus du terrain fini. 
15. 
La commission d'architecture (CA) a tout d'abord demandé, par préavis du 25 
février 2020, des modifications du projet. Celui-ci s'inscrivait dans un site 
d'exception qui offrait une belle qualité paysagère, par un écrin de végétation 
dense et diversifiée le long du chemin de la AF_____. En l'état, l'accès prévu était 
excessivement étriqué pour un projet qui s'inscrivait comme un petit quartier, 
n'offrant de surcroît aucun aménagement piétonnier, ce qui n'était pas admissible. 
Il convenait d'évaluer la démolition de la villa à l'entrée du site, qui constituait un 
verrou péjorant important. Bien qu'intéressant, l'ordonnancement déployé était 
rigide, ce qui dévalorisait les espaces communs, n'offrant qu'une grande allée peu 
qualitative, alors que cet espace central devrait être privilégié et faire sens, au vu 
de l'ensemble et de la densité du site. Les rez-de-chaussée devraient être surélevés, 
pour offrir autour des plots des aménagements extérieurs de qualité à usage 
public. L'emprise du sous-sol devrait être diminuée en évaluant la possibilité d'un 
parking sur deux niveaux. La CA demandait la remise de plans sur les 
aménagements extérieurs, avec le détail du mobilier urbain, ainsi que l'étude 
portant sur le type de végétalisation projetée. La demande de dérogation selon 
l'art. 59 al. 4 LCI (48 % THPE) et 40 % HPE pour la villa existante était en 
suspens. Il était encore ajouté en nota bene que la CA n'avait pas analysé le projet 
à l'échelle du territoire communal, définie dans le guide pour une densification de 
qualité de la zone 5. 
16. 
Le 13 avril 2021, la CA a pris connaissance des nouveaux plans et réitéré que 
l'accès à la parcelle demeurait étriqué et que le conflit entre piétons et véhicules 
n'était pas admissible. Le parking en sous-sol restait trop invasif, réduisant la 
possibilité d'offrir suffisamment de pleine terre. Il convenait de prévoir la 
plantation d'arbres et de limiter le parking à la moitié nord de la parcelle. En outre 


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et pour valoriser le site, les aménagements paysagers devaient être optimisés, et 
plus précisément l'espace central, tout en renonçant également à installer des 
clôtures. 
17. 
Par avis de consultation du ______ 2021, la CA a validé l'aménagement du 
parking souterrain. Elle acceptait par ailleurs la largeur de passage pour l'accès 
piéton, mais demandait de ne garder que la toiture [de la villa] (sans l'étage) afin 
de maintenir une certaine harmonie avec la villa mitoyenne. Cela permettrait aussi 
d'abriter l'espace boîte aux lettres dans un volume mieux adapté. 
18. 
Enfin, par préavis du 18 janvier 2022, la CA s'est prononcée favorablement au 
projet et à l'octroi de dérogations, notamment celle prévue par l'art. 59 al. 4 LCI 
(48 % THPE) pour les volumes projetés et (40 % HPE) pour la villa existante. Les 
teintes et les matériaux devraient être soumis pour approbation avant la 
commande. À teneur de ce préavis, la description de l'objet concernait notamment 
la transformation et la désaffectation d'une villa mitoyenne (40 %), aménagement 
d'une salle commune et de bureaux. 
19. 
La direction des autorisations de construire (DAC), par préavis du 31 janvier 
2020, a tout d'abord demandé des modifications dans la présentation des plans et a 
souligné que, par surface brute de plancher prise en considération dans le calcul 
du rapport des surfaces, il fallait entendre la surface brute de plancher de la totalité 
de la construction hors sol. Dès lors, le rapport des surfaces remis, qui ne tenait 
pas compte de la totalité de la surface relative à la circulation (escaliers d'attique) 
ni des embrasures des fenêtres, n'était pas retenu. Au surplus, les cotes des cours 
intérieures non comptabilisées selon schéma étaient incohérentes avec les plans. 
Par ce fait, la surface projetée détectée dépassait d'environ 100 m² celle indiquée 
dans le calcul (48.6 %). Enfin, le rapport des surfaces avec schémas explicatifs 
devait être complété avec les constructions de peu d'importance et le sous-sol. 
20. 
Dans son préavis du 26 mars 2021, la DAC a requis de nouveaux documents 
complémentaires. Elle a relevé en outre que la surface brute de plancher de la villa 
désaffectée et transformée dépassait le taux indiqué (40 %. Le projet devait être 
modifié en conformité avec la directive relative au rapport des surfaces, 
notamment concernant la manière de calculer la surface sous combles. 
21. 
Le 20 décembre 2021, elle a à nouveau demandé des documents complémentaires 
avec modifications, s'agissant du schéma explicatif concernant le rapport des 
surfaces, qui devait être rectifié en ce qui concernait les constructions de peu 
d'importance, dont les déductions étaient incorrectes. Seules les saillies de 1.5 m 
pouvaient être déduites selon la directive y relative. Au surplus, les terrasses 
couvertes des nouveaux bâtiments et le couvert sur piliers de la maison existante 
devaient être pris en compte. Si les constructions de peu d'importance dépassaient 
100 m², les requérants étaient invités à fournir un projet de division parcellaire. 


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Enfin, le calcul relatif à la surface brute de plancher avait été rectifié, les combles 
devant être comptabilisés en entier à partir de 1,80 m de vide d'étage. 
22. 
Enfin, par préavis du ______ 2022, la DAC s'est prononcée en faveur du projet, 
notamment avec les dérogations prévues par les art. 59 al. 4 LCI et 26 LaLAT 
pour des bureaux. Selon les calculs figurant au bas de ce préavis, l'ensemble des 
surfaces concernées par le projet occupé 14'972 m² dont 427.3 m² pour la villa 
modifiée sur la parcelle 1______, dont la surface brute de plancher représentait 
158.7 m². Il en découlait, pour la villa, un rapport de surface de 37.1 %. En 
conséquence, le terrain restant pour les nouvelles constructions représentait une 
surface totale de 14'544.7 m², étant précisé que le terrain nécessaire pour un 
rapport de surface de 48 % THPE était de 14'542.7 m². Il était également 
mentionné que les constructions de peu d'importance occupaient une surface totale 
de 336 m² et que la surface brute de plancher des nouvelles constructions 
représentait un total de 6'975.3 m². 
23. 
L'office de l'urbanisme (OU), soit en son sein la direction de la planification 
directrice cantonale et régionale (SPI), a tout d'abord émis un préavis négatif le 8 
juin 2020. Le projet se situait dans un secteur identifié en vue d'une utilisation 
diversifiée de la zone 5, selon le plan directeur cantonal 2030. Une démarche était 
actuellement en cours afin de stabiliser et compléter les critères qualitatifs et 
environnementaux justifiant la majoration de densité dérogatoire en application de 
l'art. 59 al. 4 LCI. Une stratégie de densification de la zone 5 avait été élaborée 
par la commune dans le cadre de la mise à jour de son plan directeur et avait été 
validée par le département en vue d'un test jusqu'à l'approbation dudit plan. Il en 
découlait qu'une densité modérée était possible, dès lors que le projet était 
cohérent avec le site et que la trame urbaine ou paysagère était renforcée. Il était 
prévu par le plan directeur communal que les arbres situés au nord du tènement 
constituaient un patrimoine arboré à préserver et qu'une servitude devait être 
inscrite le long du AA_____, côté sud, pour créer un chemin piétonnier qui 
longeait le cours d'eau. Le chemin n'apparaissait pas et devait être dessiné, la 
servitude pour passage piéton le long du AA_____ devant être formalisée. Les 
éléments du dossier ne permettaient pas d'identifier clairement si les arbres situés 
sur le nord du tènement seraient maintenus. Par ailleurs, l'office de l'urbanisme 
s'en remettait à la CA pour l'analyse qualitative à l'échelle du quartier. 
24. 
Par préavis du 10 août 2021, le SPI s'est à nouveau déclaré défavorable au projet. 
Depuis son précédent préavis, le plan directeur communal avait été adopté par le 
Conseil municipal de la commune puis approuvé par le Conseil d'État le ______ 
2020, avec sa stratégie de densification de la zone 5. Les éléments relevés dans 
son précédent préavis avaient été partiellement traités, à savoir le maintien des 
arbres situés au nord du tènement et la création d'un cheminement piétonnier le 
long du AA_____, avec inscription d'une servitude de passage. Compte tenu de 
l'importance du projet, de son impact sur le site, notamment en termes paysager et 


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urbain, l'OU sollicitait un passage en commission d'urbanisme pour compléter 
l'avis de la commission d'architecture avec une analyse fonctionnelle et paysagère 
à une échelle élargie, notamment concernant la question du cheminement piéton le 
long du AA_____. L'OU déplorait encore la non prise en compte des contenus du 
plan directeur communal. 
25. 
Enfin, par préavis du 21 octobre 2021, l'OU s'est déclaré favorable au projet avec 
dérogation au sens de l'art. 59 al. 4 LCI. Compte tenu de l'importance du projet, de 
son impact sur le site, notamment en termes paysager et urbain, l'OU s'en 
remettait à la CA, qui analysait l'impact du projet à l'échelle du groupe de 
parcelles, notamment en termes morphologiques fonctionnel et paysager. À teneur 
de ce préavis, la description de l'objet concernait notamment la transformation et 
la désaffectation d'une villa mitoyenne (40 %), aménagement d'une salle 
commune et de bureaux. 
26. 
Le service de géologie, sol et déchets (GESDEC) a préavisé favorablement le 
projet le 17 avril 2020 en soulignant que le projet se situait au droit d'une nappe 
d'eau souterraine de faible capacité dite de AG_____. Pour cette raison, un rapport 
géotechnique établi par un bureau d'ingénieurs géologues-hydrogéologues devrait 
être réalisé, sur la base de sondage exécuté, et transmis au GESDEC au minimum 
trente jours avant l'ouverture du chantier. Ce rapport devrait permettre de préciser 
et d'adapter les mesures constructives en fonction des conditions géologiques et 
hydrogéologiques locales et contenir une coupe géologique sur laquelle seraient 
reportés les bâtiments et les ouvrages spéciaux. Le projet de construction ne 
devrait en aucun cas causer d'impact sur les eaux souterraines. En cas de venues 
d'eau associées à la nappe d'eau souterraine, un rabattement en continu (pompage 
permanent) de cette dernière ne serait pas autorisée. Toutes les mesures devraient 
être prises pour qu'aucune pollution n'atteigne les niveaux perméables saturés, en 
particulier durant la phase de chantier. S'agissant spécifiquement des sondes 
géothermiques, il était rappelé que la délimitation des zones d'autorisations pour 
l'installation de sondes géothermiques était basée sur l'interprétation des résultats 
de forages, de relevés de surfaces et de mesures géophysiques selon l'état des 
connaissances à la date d'émission du préavis. Pour cette raison, le GESDEC se 
réservait le droit de modifier ce dernier au cas où de nouvelles informations 
géologiques et/ou hydrogéologiques l'obligeraient à redéfinir les périmètres 
actuels des zones favorables pour l'installation de sondes géothermiques. Diverses 
conditions étaient en outre posées concernant les sondes géothermiques, 
notamment une déclaration de réalisation de forages à transmettre au moins 
quarante-huit heures avant le début des travaux, étant précisé que l'entreprise de 
forage devrait pouvoir répondre au label de qualité pour sondes géothermiques 
établi par la Commission du label de qualité du Groupement Suisse des pompes à 
chaleur. En outre, un relevé géologique de forages, établi par un géologue, devrait 
être transmis au GESDEC au plus tard un mois après la fin des travaux de forages. 
Dans le cas de remontée de gaz ou d'eau artésienne, le GESDEC devrait en être 


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automatiquement informé. En fonction des résultats, le requérant devait être 
conscient que la profondeur des installations pourrait être revue à la baisse ou que 
les forages devraient être rebouchés et décalés selon les problèmes rencontrés, 
voir même que le projet doive être abandonné si des risques trop importants 
étaient présents. Les installations et leur mise en œuvre seraient conformes aux 
dispositions de la norme SIA 384/6, ainsi qu'aux directives fédérales pour 
l'exploitation de la chaleur au moyen de sondes géothermiques fermées. 
27. 
La Police du feu a tout d'abord demandé, par préavis du 27 février 2020, que des 
documents complémentaires lui soient fournis. En particulier, le plan-masse joint 
au dossier n'était pas recevable en l'état en ce qui concernait les accès et 
emplacements pour les sapeurs-pompiers. Il s'agissait également de fournir un 
plan indiquant clairement les voies d'accès des engins des services d'incendie et de 
secours conformément à la directive n° 7 du règlement d'application de la loi sur 
la prévention des sinistres, l'organisation et l'intervention des sapeurs-pompiers. 
Ce plan devrait être clair, précis et sans ambiguïté. Les plantations des alentours 
avec arbres et buissons devraient être conçus de sorte à ce que l'entrée en action 
de véhicules des sapeurs-pompiers soit en tout temps garantie. Diverses normes 
tirées de la directive n° 7 susmentionnée étaient rappelées, concernant notamment 
les voies d'accès et la place de travail. 
28. 
Par préavis du 4 mai 2021, la Police du feu s'est déclarée favorable au projet, 
moyennant diverses conditions. S'agissant des voies d'accès des engins des 
services d'incendie et de secours, qui devraient être conformes à la directive n° 7, 
il était précisé notamment que les véhicules des sapeurs-pompiers devraient 
pouvoir rouler au-dessus du toit du parking avec charge utile d'au moins 25 t. 
29. 
La commune s'est déclarée favorable au projet à deux reprises, la première fois 
par préavis du 25 février 2020 (mentionnant notamment que le projet concernait la 
modification du taux d'une villa mitoyenne existante sans travaux (40 %)) et la 
seconde fois par préavis du 26 avril 2021, délivré sous réserve de renforcer le 
AH_____ et de soigner particulièrement la transition avec la zone urbanisée 
existante. Cette fois, la description de l'objet concernait notamment la 
transformation et la désaffectation d'une villa mitoyenne (40 %), aménagement 
d'une salle commune et de bureaux. 
30. 
L'office cantonal des transports (OCT), par préavis du 24 avril 2020, s'est déclaré 
favorable au projet, sans observation. Par préavis du 9 avril 2021, il a demandé 
des documents complémentaires et a requis le redimensionnement du local vélo 
du sous-sol pour qu'il soit en mesure d'accueillir septante vélos. Il fallait 
également rajouter une place de stationnement pour les deux-roues motorisés, 
dans la mesure où le règlement applicable imposait d'en réaliser au minimum 
quatorze. Par préavis du 8 février 2022, l'OCT s'est déclarée favorable au projet. 


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31. 
L'office cantonal de l'eau (OCEau) s'est prononcé à plusieurs reprises, requérant 
tout d'abord des documents complémentaires et une modification du projet 
consistant notamment à retirer des propositions de muret et de décaissement dans 
la surface inconstructible devant les bâtiments C et D (préavis du 29 mai 2020), 
puis d'autres documents complémentaires (préavis du 10 mai 2021). Par préavis 
du 1er février 2022, soulignant que la parcelle était en partie située dans la surface 
inconstructible au sens de l'art. 15 al. 1 de la loi sur les eaux et dans l'espace 
réservé aux eaux au sens de l'art. 36a de la loi fédérale sur la protection des eaux, 
l'OCEau a relevé que les modifications ne répondaient pas entièrement aux 
demandes faites précédemment, dans la mesure où le projet persistait à proposer 
des modifications du niveau du terrain naturel en zone inconstructible, ce qui 
devait être corrigé. Pour finir, l'OCEau a délivré un préavis favorable sous 
conditions le 1er juin 2022. En particulier, les conditions techniques fixées pour 
l'évacuation des eaux des biens-fonds seront évoquées ci-après dans la partie en 
droit, dans la mesure nécessaire. 
32. 
L'office cantonal de l'agriculture et de la nature (OCAN) a tout d'abord requis, par 
préavis du 7 avril 2020, le dépôt d'une requête en autorisation d'abattage, ainsi 
qu'un plan d'abattage pour les arbres concernés sur la parcelle 1______, demande 
qu'elle a réitérée dans un nouveau préavis du 15 avril 2021. Par préavis du 20 
janvier 2022, l'OCAN s'est prononcé favorablement au projet sous condition 
notamment de respecter les conditions mises au préavis liant concernant le dossier 
d'abattage et de respecter intégralement le plan d'aménagement paysager. 
L'OCAN a accompagné ce dernier préavis d'un préavis liant en date du 9 février 
2022, autorisant l'abattage d'arbres à condition notamment de replanter des arbres 
pour un montant d'au moins CHF 9'200.-. 
33. 
Par ailleurs, l'office cantonal de l'énergie (OCEN), le service de la protection 
civile des affaires militaires, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non 
ionisants (SABRA) et la direction de l'information du territoire ont délivré des 
préavis favorables. 
34. 
Tel qu'autorisé par décision DD 32_____ délivrée le ______ 2022, le projet 
prévoit la construction de six immeubles d'habitation pour un total de cinquante-
cinq logements, avec un sous-sol connecté à chacun des immeubles et abritant 
cent-dix-huit places de stationnement pour voitures et dix-huit places pour deux-
roues motorisés. Ce parking souterrain disposerait d'une rampe d'accès se 
terminant en une voie d'accès de près de 6 m de large traversant la parcelle 
1______ et se raccordant au segment nord de AC_____. Sur cette dernière 
parcelle, la villa existante serait transformée afin d'accueillir des espaces 
communs et des bureaux. Deux noues, destinées à récolter les eaux pluviales, 
seraient aménagées de part et d'autre de l'allée centrale située entre les immeubles. 
35. 
Selon le plan intitulé « canalisations sous radier et extérieures » établi le 28 
novembre 2019 (plan n° 35_____ – 002), les eaux claires et les eaux usées de 


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l'ensemble du projet seraient évacuées par l'extrémité nord-ouest du périmètre 
concerné, c'est-à-dire par la parcelle 1______ incluse à l'intérieur de ce dernier, 
avant de se raccorder, sur la parcelle n° 14_____, au réseau enterré sous 
AC_____, dont le sens d'écoulement l'amène ensuite à traverser les parcelles n° 
36_____ et 37_____ et juste après à se raccorder au réseau collectif public sur le 
Chemin de AI_____. 
36. 
La décision d'autorisation intègre l'ensemble des conditions figurant dans les 
divers préavis favorables mentionnés plus haut. 
37. 
Cette décision a été publiée dans la FAO le ______ 2022, mentionnant que la 
nature de l'ouvrage consistait dans la construction de six habitats groupés (48 % 
THPE) avec parking souterrain – transformation et désaffectation d'une villa 
mitoyenne (37.1 %), aménagement d'une salle commune et de bureaux – abris 
vélos – écopoint – Aménagements extérieurs – sondes géothermiques – 
suppression d'une piscine – abattage d'arbres. Étaient également mentionnées les 
dérogations accordées en vertu des art. 59 al. 4 let. a et 10 LCI, 3 al. 3 RCI et 26 
LaLAT. 
38. 
Cette autorisation a fait l'objet de sept recours auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal), lesquels ont été enregistrés 
successivement sous les numéros de procédure ci-après. Il convient de préciser ici 
que les griefs et arguments des recourants ne seront que très succinctement 
présentés dans la partie en fait du présent jugement, mais repris et exposés en 
détail dans la partie en droit. En raison de l'issue du litige, les réponses apportées 
par les parties intimées aux griefs des recourants ne seront abordés que dans la 
partie en droit, dans la mesure utile. Quant aux mesures d'instruction sollicitées 
par certains des recourants, elles seront traitées directement dans la partie en droit. 
Les échanges intervenus entre les parties et le tribunal concernant uniquement 
l'avancement de la procédure judiciaire ne seront pas mentionnés. 
A/2494/2022 
39. 
Par acte du 2 août 2022, Monsieur N______ et Madame M______, propriétaires 
de la parcelle n° 39_____ située à un peu plus de 40 m du projet litigieux (ci-après 
: les recourants A), ont conclu à la nullité, subsidiairement à l'annulation de 
l'autorisation DD 32_____. 
Cette dernière était viciée et nulle car l'abattage d'arbres n'avait pas fait l'objet 
d'une décision formelle. Les parcelles 2______ à 3______ étaient totalement 
enclavées par la faute des promoteurs qui avaient construit plus de cinquante 
maisons dans le quartier dans les années 1970. Il n'existait qu'un droit de passage 
à chars et à talons complètement insuffisant pour desservir cinquante-cinq 
nouveaux logements et un parking pouvant accueillir cent dix-huit véhicules. En 
outre, AC_____, sur laquelle devait se raccorder la voie d'accès aux futurs 


- 13/100 - 
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logements, était impropre à une telle circulation et n'était pas équipée de trottoirs. 
Les canalisations d'eau usée et d'eau claire, construites en 1970, étaient sous-
dimensionnées par rapport aux nouveaux flux provenant des nouvelles 
habitations. Il existait seize servitudes prévoyant sous une forme ou sous une autre 
des restrictions de bâtir incompatibles avec le projet litigieux. La distance de 
construction depuis le cours d'eau du AA_____ n'était pas respectée. Les 
nouvelles constructions atteindraient une hauteur de 10 m, ce qui non seulement 
constituait une disproportion incroyable par rapport au quartier des villas 
existantes, mais était également contraire à la densification différenciée prévue par 
le plan directeur communal. Il existait un risque de crue du AA_____ et 
d'inondation des parcelles visées par le projet, notamment en raison de l'étroitesse 
du pont de la douane situé juste en amont, qui faisait bouchon. Les préavis de 
l'OAC et de l'OU étaient incohérents. S'agissant de l'abattage d'arbres, l'OCAN 
n'avait pas pris de décision formelle. L'architecture des futurs immeubles en ferait 
une verrue au milieu d'un quartier de villas possédant des toits à deux pans en 
tuiles. L'espace minimal par rapport au AA_____ n'était pas garanti en raison du 
projet d'y installer des jardins. Les forages géothermiques constituaient un risque 
pour le voisinage. Le report de droits à bâtir dont le projet bénéficiait en 
provenance de la parcelle 1______ était excessif et aurait de toute façon dû être 
ordonné par l'OAC. 
A/40_____ 
40. 
Par acte du 5 août 2022, Monsieur B______ et Madame A______, propriétaires 
de la parcelle n° 41_____ immédiatement adjacente au projet litigieux (ci-après : 
les recourants B) ont conclu à l'annulation de l'autorisation DD 32_____. 
Le libellé de l'autorisation délivrée différait sensiblement de celle qui avait fait 
l'objet de la publication lors du dépôt de la requête, en particulier concernant le 
changement d'affectation de la villa existante et l'abattage d'arbres. Une nouvelle 
publication dans la FAO aurait dû être faite lors du dépôt des projets 
complémentaires. Le projet ne s'intégrait pas dans la zone villa environnante du 
point de vue architectural et du point de vue de l'implantation des futurs 
immeubles. Il était sans aucun rapport avec les constructions existantes, outre que 
des servitudes limitaient les constructions dans le quartier à un seul logement par 
parcelle. Le report de droits à bâtir de la parcelle 1______ constituait un artifice 
dans la mesure où la villa située sur cette parcelle, construite en 1970, ne 
respectait de loin pas les standards THPE. En outre, le changement d'affectation 
de cette villa ne respectait pas les conditions dérogatoires fixées par la loi. L'accès 
aux parcelles du projet était insuffisant en raison de l'importance du trafic que ce 
dernier allait générer sur un chemin sans trottoir dont la largeur était totalement 
inadaptée. La sécurité des enfants et des cyclistes ne serait pas garantie. Enfin, le 
projet se situait dans un périmètre présentant un risque d'inondation lié au 


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A/2494/2022 
AA_____, de sorte qu'il était étonnant qu'une dérogation ait été accordée pour un 
parking souterrain. 
A/42_____ 
41. 
Par acte du 31 août 2022, Monsieur L______, propriétaire de la parcelle n° 
11_____ immédiatement adjacente au projet litigieux (ci-après : le recourant C) a 
conclu à l'annulation de l'autorisation DD 32_____. 
Le libellé de l'autorisation délivrée différait sensiblement de celle qui avait fait 
l'objet de la publication lors du dépôt de la requête, en particulier concernant le 
changement d'affectation de la villa existante et l'abattage d'arbres. La dérogation 
accordée au projet sous l'angle de l'art. 59 al. 4 LCI n'était pas suffisante au vu de 
la densité de 48 %, qui était davantage compatible avec la zone 4B villageoise. 
Dans un tel cas, il aurait fallu procéder à un changement d'affectation. Par ailleurs, 
le projet serait en dysharmonie avec son environnement, du type « maison 
genevoise » caractéristique de l'architecture et de l'urbanisme des années 1970 en 
zone pavillonnaire. Le fait que l'État avait approuvé le plan directeur communal 
alors que le projet litigieux était en cours d'instruction constituait un vice de forme 
propre à remettre en cause la légitimité dudit plan. L'accès aux parcelles était 
insuffisant puisque AC_____ ne permettait pas le croisement de deux véhicules. 
Le branchement de l'eau des futurs immeubles sur les collecteurs privés de 
AC_____ allait fortement impacter l'évacuation des eaux, outre le fait que les 
canalisations étaient en très mauvais état selon un rapport des Services industriels 
de Genève. De plus, ce branchement nécessitait l'accord préalable des 
propriétaires voisins. Le projet se situait dans un périmètre présentant un risque 
d'inondation liée au AA_____, de sorte qu'il était étonnant qu'une dérogation ait 
été accordée pour un parking souterrain. Enfin, lors du chantier, l'une des grues 
tournerait au-dessus de son jardin, ce qui constituerait une atteinte à sa sphère 
privée et entraînerait un danger. 
A/43_____ 
42. 
Par acte conjoint du 31 août 2022, Monsieur D______ et Madame C______, 
propriétaires de la parcelle n° 44_____, Monsieur F______ et Madame E______, 
propriétaires de la parcelle n° 45_____, Monsieur H______ et Madame G______, 
propriétaires de la parcelle n° 46_____, ainsi que Monsieur I______ et Madame 
J______, propriétaires de la parcelle n° 47_____, chacune de ces parcelles étant 
située à une distance égale ou inférieure à 40 m du projet litigieux (ci-après : les 
recourants D), ont conclu à l'annulation de l'autorisation DD 32_____. 
La lecture du dossier était incompréhensible et l'on s'apercevait que plusieurs 
instances de préavis, ainsi que la commune, avaient donné leur accord au projet 
sur des versions différentes de celle autorisée. Aucune instance de préavis ne 
s'était déterminée sur la création illégale de bureaux dans la villa existante. 


- 15/100 - 
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Diverses servitudes restreignaient la possibilité de construire dans le quartier, soit 
concernant la hauteur, soit le nombre de logements par parcelle. Les conditions 
d'une dérogation à l'affectation de la zone villa, concernant les aménagements 
prévus dans la villa existante, n'étaient pas réalisées. Les calculs des rapports de 
surface étaient erronés, notamment s'agissant de la villa existante. Les 
constructions de peu d'importance dépassaient les limites légales. Aucune 
servitude n'avait été jointe au dossier s'agissant du raccordement aux 
canalisations, lesquelles étaient au demeurant dans un état défectueux et ne 
supporteraient pas d'absorber les flux supplémentaires liés à cinquante-cinq 
nouveaux logements. La servitude de passage existante, à chars et à talons, ne 
permettait l'accès qu'à un seul logement. Il semblait que le projet prévoyait la 
modification du niveau du terrain naturel dans la surface inconstructible qui 
s'étendait depuis le AA_____. À cet égard, dans la mesure où il s'agissait d'une 
zone protégée, seule la commission des monuments, de la nature et des sites 
(CMNS) était compétente pour donner son avis. La disposition légale relative à la 
préservation d'une surface en pleine terre n'était pas respectée en ce qui concernait 
la parcelle 1______. Le projet allait entraîner des inconvénients graves, à savoir 
des risques d'accidents, en raison des cent dix-huit nouveaux véhicules qu'il 
amènerait sur AC_____ et les chemins voisins. 
A/48_____ 
43. 
Par acte du 5 septembre 2022, Monsieur P______ et Madame O______, 
propriétaires de la parcelle n° 49_____ située à environ 20 m du projet litigieux 
(ci-après : les recourants E), ont conclu à l'annulation de l'autorisation DD 
32_____. 
La servitude de passage existante, à chars et à talons, ne permettait l'accès qu'à un 
seul logement. L'Impasse de AB_____ était insuffisante pour assurer le va-et-
vient de cent dix-huit véhicules et ne disposait pas d'un trottoir sur l'entier de son 
parcours, rendant périlleux le déplacement des piétons. La densification prévue 
par le projet, ainsi que son gabarit, étaient non conformes avec les servitudes 
existantes. Les canalisations existantes ne supporteraient pas le branchement de 
celles liées à cinquante-cinq nouveaux logements et toute servitude à ce sujet était 
d'emblée refusée. 
A/50_____ 
44. 
Par acte du 7 septembre 2022, Madame K______, propriétaire de la parcelle n° 
51_____ immédiatement adjacente au projet litigieux (ci-après : la recourante F), 
a conclu à l'annulation de l'autorisation DD 32_____. 
Le projet litigieux ne respectait pas la clause d'esthétique contenue à l'art. 59 al. 4 
LCI. Il n'était pas équipé comme l'exigeait la loi, le quartier étant desservi par des 
voies d'accès étroites et déjà encombrées, sans que la commune et la CA aient 


- 16/100 - 
A/2494/2022 
suffisamment motivé leur préavis. Le trafic engendré par le projet constituerait 
une surcharge supplémentaire pour la route cantonale et entraînerait des reports 
sur les voies secondaires du quartier, entraînant une gêne durable pour les voisins. 
Enfin, le projet ne respectait pas la limite de gabarit fixée à 10 m au niveau 
supérieur de la dalle de couverture, les différents plans comportant à ce sujet des 
informations contradictoires, notamment pour le bâtiment A. 
A/52_____ 
45. 
Par acte du 7 septembre 2022, Monsieur R______ et Madame Q______, 
propriétaires de la parcelle n° 53_____ immédiatement adjacente au projet 
litigieux (ci-après : les recourants G) ont conclu à l'annulation de l'autorisation 
DD 32_____. 
Le gel des dérogations prévues par l'art. 59 al. 4 LCI était en cours au moment du 
dépôt de la requête, de sorte que le département n'aurait pas pu accorder 
l'autorisation litigieuse. Les conditions d'octroi de cette dérogation n'étaient de 
toute manière pas réalisées, car il découlait du plan directeur communal alors en 
vigueur que les parcelles en cause ne faisaient pas partie de la zone villa à 
densifier. En outre, la commune avait déjà participé à l'effort attendu de la part des 
communes au sujet de la densification de la zone villa. Enfin, l'expression 
architecturale monumentale du projet était incompatible avec le caractère et 
l'aménagement d'un quartier particulièrement verdoyant, constituée de maisons 
jumelles à toit en tuiles à deux pans. Les voies d'accès étaient insuffisamment 
équipées étant donné le trafic supplémentaire qu'engendrerait le projet. Il n'existait 
pas non plus de servitude de passage suffisante, puisqu'il était uniquement prévu 
un droit de passage à chars et à talons. Enfin, l'équipement des parcelles 
litigieuses était également insuffisant concernant les canalisations d'eau, étant 
précisé qu'aucune autorisation n'avait été accordée par les voisins pour la 
constitution des servitudes y relatives de passage, maintien et entretien. 
46. 
Par décision du ______ 2022 (DITAI/54_____), le tribunal a joint ces différentes 
causes sous le numéro de procédure A/2494/2022. 
47. 
Par courrier du 29 août 2022, les recourants A ont produit un rapport d'inspection 
effectué par les SIG sur l'état des canalisations du périmètre concerné. 
48. 
Par écritures séparées du 11 novembre 2022, les propriétaires, d'une part, et le 
département, d'autre part, ont répondu aux recours en concluant à leur rejet. 
49. 
Après prolongation des délais sur demande des différents recourants, les 
recourants A ont répliqué le 15 décembre 2022 en contestant les explications des 
parties intimées. Leurs arguments seront repris dans la partie en droit. 


- 17/100 - 
A/2494/2022 
50. 
Les recourants G ont répliqué le 19 décembre 2022 en se concentrant sur les 
raisons pour lesquelles le transport sur place auquel ils avaient conclu 
préalablement dans leur recours serait nécessaire. 
51. 
Par courrier du 27 décembre 2022, le recourant C a déclaré se joindre aux 
répliques des recourants A et B. 
52. 
Par écritures du 28 décembre 2022, les recourants B ont répliqué en contestant les 
explications des parties intimées. Leurs arguments seront repris dans la partie en 
droit. 
53. 
Les recourants D ont répliqué le 3 janvier 2023, reprenant eux aussi leurs griefs 
précédents et y ajoutant celui de violation du règlement relatif aux places de 
stationnement sur fonds privés, étant donné que le projet ne prévoyait pas de 
places de parking en nombre suffisant pour les voitures des habitants, les deux-
roues motorisés, les voitures des visiteurs et les places pour vélos. 
54. 
La recourante F a répliqué le 3 janvier 2023 en reprenant et développant ses griefs 
précédents. 
55. 
Les propriétaires ont dupliqué par écritures du 13 février 2023, persistant dans 
leurs conclusions du 11 novembre 2022. 
56. 
Par écriture spontanée du 20 février 2023, les recourants A ont repris et contestés 
divers points de la duplique des propriétaires. Leurs arguments seront examinés 
ci-après en droit dans la mesure utile. 
57. 
Le département a dupliqué par écritures du 8 mars 2023, persistant dans ses 
conclusions du 11 novembre 2022. 
58. 
Par écritures spontanées du 19 mars 2023, les recourants D, en réponse aux 
dupliques, ont à nouveau développé leurs explications précédentes. Leurs 
arguments seront examinés ci-après en droit dans la mesure utile. Ils ont par 
ailleurs sollicité la suspension de l'instruction de la présente procédure en 
produisant un courrier qu'ils avaient adressé le jour même à l'inspecteur cantonal 
des forêts afin qu'il constate la nature forestière du AH_____ sur les parcelles 
2______, 55_____, RF 19_____ et 56_____. Cas échéant, la constatation de la 
nature forestière de ce AH_____ permettrait d'établir que c'est à tort que le préavis 
de la CMNS n'avait pas été requis dans le cadre de la procédure d'autorisation 
litigieuse, alors qu'une dérogation au sens de l'art. 11 al. 2 de la loi sur les forêts 
du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10) avait manifestement été octroyée. De plus, 
l'intégralité de la surface du AH_____ devrait être déduite de la surface totale des 
parcelles concernées, ce qui permettrait d'établir un dépassement du rapport de 
surface autorisé. 


- 18/100 - 
A/2494/2022 
59. 
Par écritures spontanées du 24 mars 2023, les recourants A ont repris et contesté 
divers points de la duplique du département. Leurs arguments seront examinés ci-
après en droit dans la mesure utile. 
60. 
Les recourants B se sont prononcés sur les dupliques par écritures spontanées du 
27 mars 2023. Leurs arguments seront examinés ci-après en droit dans la mesure 
utile. 
61. 
Les propriétaires, par courrier du 5 avril 2023, et le département, par courrier du 
14 avril 2023, se sont opposés à la suspension de la présente procédure. Le 
département a produit à cet égard un courrier de l'OCAN du 29 mars 2023 
répondant à la requête en constatation de nature forestière que lui avaient adressé 
les recourants D le 19 mars 2023. Ceux-ci étaient invités à adresser leur demande 
au tribunal, qui jugerait de sa pertinence. 
62. 
Les recourants B, par courrier du 10 avril 2023, la recourante F et le recourant G 
par courriers séparés du 17 avril 2023, ont soutenu la requête tendant à la 
suspension de la présente procédure. 
63. 
Par courrier du 23 avril 2023, les recourants A ont transmis au tribunal une 
décision de constatation de la nature forestière prononcée le ______ 2007 
concernant les parcelles n° 57_____, n° 58_____, n° 59_____ et n° 60_____ de la 
commune de AG_____, situées en zone agricole le long du AA_____, en amont 
du pont de la douane de AB_____. Dès lors, le AH_____ situé le long du 
AA_____ en aval du pont devait logiquement prendre la même qualification. 
64. 
Par courrier du 22 juin 2023, les recourants A se sont adressé au tribunal en 
relevant qu'ils étaient jusque-là restés sans nouvelle d'une éventuelle suspension 
de la présente procédure. En outre, ils informaient le tribunal que la veille, un 
groupe de quatre ou cinq personnes, dont faisait apparemment partie le directeur 
du bureau d'architectes en charge du projet litigieux, s'était réuni au lieu-dit « 
AH_____ ». Si les autres personnes présentes étaient des fonctionnaires de 
l'OCAN, cette visite sur place semblait particulièrement inquiétante au regard de 
la neutralité des services de l'État. Ils étaient en outre consternés de ne pas avoir 
été informés de l'accord donné par le tribunal sur l'examen du AH_____. En cas 
de décision négative ou positive de l'OCAN, ils auraient été privés d'un droit de 
recours. Ils désiraient par conséquent être informés, dès réception de la décision 
de l'OCAN, afin de pouvoir cas échéant interjeter un recours. 
65. 
Par courrier du 26 juin 2023, le tribunal a informé les recourants A qu'aucune 
décision n'avait encore été prise concernant la suspension de la procédure. Par 
ailleurs, tout contact pris par le tribunal avec une autorité était indiqué aux parties. 
En l'occurrence, aucun contact n'avait eu lieu avec l'OCAN, à supposer que cet 
office ait participé à la réunion dont ils avaient été témoins. Ils étaient invités à 
s'adresser directement à cet office pour les questions qu'ils auraient à ce sujet. 


- 19/100 - 
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66. 
Par courrier du 13 juillet 2023, les recourants A ont transmis au tribunal un 
courrier que leur avait adressé l'OCAN le 3 juillet 2023, en leur indiquant que cet 
office n'était pas l'instigateur de la réunion dont ils avaient été témoins et n'y avait 
de ce fait pas participé. 
67. 
L'échange de correspondance des 22 et 26 juin et 3 juillet 2023 n'a pas été 
communiqué aux autres parties. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjetés en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), étant précisé 
qu'ils sont tous interjetés par des voisins proches du projet litigieux, qui se 
prévalent avec une vraisemblance suffisante de l'existence d'intérêts dignes de 
protection à l'annulation de l'autorisation querellée et ont donc qualité pour 
recourir. 
Requête de suspension de la procédure 
3. 
Il convient au préalable que le tribunal se prononce sur la requête de suspension 
de la procédure présentée par les recourants D et à laquelle les autres recourants 
ont adhéré. 
3.1 
Selon l'art. 14 LPA, lorsque le sort d’une procédure administrative dépend de la 
solution d’une question de nature civile, pénale ou administrative relevant de la 
compétence d’une autre autorité et faisant l’objet d’une procédure pendante 
devant ladite autorité, la suspension de la procédure administrative peut, le cas 
échéant, être prononcée jusqu’à droit connu sur ces questions. 
3.2 
En l'occurrence, suite à la requête de constatation de nature forestière que lui ont 
soumis les recourants D, l'OCAN leur a répondu qu'il leur revenait de s'adresser 
au tribunal qui jugerait lui-même de la pertinence de cette demande. Ainsi, 
l'OCAN a opposé une fin de non-recevoir à cette requête et n'a pas ouvert de 
procédure en vue d'une éventuelle constatation de nature forestière. À teneur du 
dossier, il n'apparaît pas qu'à la suite de cette réponse, les recourants D auraient 


- 20/100 - 
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sommé l'OCAN d'ouvrir une procédure ou de rendre une décision formelle. Par 
conséquent, il n'apparaît pas qu'une autre procédure administrative serait 
actuellement pendante, au sens de l'art. 14 LPA, cette disposition n'apparaissant 
dès lors pas applicable stricto sensu. 
Indépendamment de cela, il convient d'observer que, par sa formulation (« peut ») 
cette disposition légale n'impose pas la suspension d'une procédure, mais laisse à 
l'autorité concernée la possibilité d'apprécier la pertinence de prononcer une telle 
mesure. Ainsi, quand bien même l'OCAN aurait formellement ouvert une 
procédure, cela ne signifierait pas pour autant que le tribunal devrait 
nécessairement en attendre l'issue pour trancher la présente affaire. Son 
appréciation de cette question se fonderait sur l'ensemble des éléments du cas 
d'espèce. En l'occurrence, même si l'art. 14 LPA trouvait à s'appliquer, deux 
considérations amèneraient de toute manière le tribunal à rejeter la requête de 
suspension de la procédure. Tout d'abord, comme l'ont justement fait remarquer 
les parties intimées, l'OCAN s'est lui-même déjà prononcé, quand bien même de 
manière indirecte, sur la question de savoir si l'on était en présence d'une forêt, 
puisqu'il a examiné le projet et n'a pas relevé que celui-ci requerrait l'octroi d'une 
dérogation au sens de l'art. 11 al 2 LForêts. Par appréciation anticipée, le tribunal 
pourrait par conséquent retenir qu'une procédure de constatation de nature 
forestière aboutirait très probablement à un refus. Ensuite, la situation du 
AH_____ bordant le AA_____ était très différente avant les travaux de 
renaturation du AA_____ (qui ont débuté en 2019 ; cf. https://______; consulté le 
14 mars 2024), par rapport à la situation qui a suivi la fin des travaux. En effet, 
comme en témoigne la comparaison en situation hivernale en 2011 et en 2020 ou 
en situation estivale en 2015 et en 2021, selon les photographies aériennes 
disponibles sur le SITG, il existait en effet un réel AH_____ avant ces travaux, 
mais, après défrichement, ce ne sont depuis lors plus que quelques arbres qui 
longent la rivière sur la partie sud-est du projet, le couvert forestier ayant 
quasiment disparu. Cette évolution accentue encore davantage le caractère très 
peu plausible d'une réponse favorable que l'OCAN aurait apportée à la demande 
de constatation de nature forestière. 
3.3 
Pour toutes ces raisons, la requête de suspension de la présente procédure sera 
rejetée. 
Mesures d'instruction sollicitées 
4. 
Plusieurs recourants requièrent de la part du tribunal qu'il procède à certaines 
mesures d'instruction, sur lesquelles le tribunal se prononcera ci-après. 
4.1 
Au préalable, il convient de rappeler que le droit d'être entendu, garanti par l'art. 
29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 
(Cst. - RS 101), comprend notamment le droit, pour les personnes qui participent 
à une procédure judiciaire, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant que le 


- 21/100 - 
A/2494/2022 
litige ne soit tranché, d'avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, 
d'obtenir qu'il soit donné suite à leurs offres de preuves pertinentes, de participer à 
l'administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son 
résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 
167 consid. 4.1 ; 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts 
cités). 
Ce droit ne peut toutefois être exercé que sur les éléments qui sont déterminants 
pour décider de l’issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à l’administration 
de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter 
l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves 
résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la 
conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou, en 
procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves 
qui lui sont encore proposées, qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son 
opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1 ; 2C_946/ 
2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 
3.1). 
Ce droit ne comprend pas non plus celui d’être entendu oralement (cf. art. 41 in 
fine LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 
22 janvier 2021 consid. 3.3 ; ATA/672/2021 du 29 juin 2021 consid. 3b), ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1 ; ATA/672/2021 du 29 
juin 2021 consid. 3b), ni la tenue d’une inspection locale, en l’absence d’une 
disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui n’est 
pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1). 
4.2.1 Dans le cas d'espèce, les recourant invitent tout d'abord le tribunal à procéder à un 
transport sur place afin de se rendre compte par lui-même de l'incidence spatiale 
du projet et de son incompatibilité avec son environnement en termes d'intégration 
paysagère ou architecturale (harmonie de l'ensemble architectural formé par les 
villas existantes de type « Breccolini »), pour examiner les berges du AA_____ et 
l'étroitesse du pont situé en amont, source de risque de crues, pour se rendre 
compte de l'importance de la nature forestière dans le quartier, ou encore pour se 
rendre compte des difficultés qu'entraînerait, sur AC_____, le trafic automobile 
découlant de la présence de nouveaux habitants, ainsi que de la difficulté d'accès, 
par ce trafic, aux terrains sur lesquels seraient édifiés les futurs immeubles. 
4.2.2 Le tribunal estime que le dossier contient les éléments utiles lui permettant de 
statuer en connaissance de cause sur le recours. En effet, grâce au dossier et plus 
particulièrement aux plans, ainsi qu’aux informations extrêmement étendues 
disponibles via le système d'information du territoire genevois (SITG – p. ex. 


- 22/100 - 
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aménagement du territoire, protection des eaux, réseaux de canalisation, 
servitudes, photographies aériennes, possibilités de procéder à des mesures de 
longueur ou d'aire, etc.) le tribunal est parfaitement à même d'apprécier les divers 
éléments sur lesquels les recourants souhaiteraient attirer son attention lors d'un 
transport sur place. Pour cette raison, dans les considérants qui suivront, les 
sources sur lesquelles le tribunal fondera son appréciation de la situation seront 
mentionnées. À ces considérations s'ajoutent que certaines constatations sont 
sollicitées par les recourants sans qu'ils n'en motivent réellement la pertinence 
(comme p. ex. le fait qu'il y aurait lieu de constater l'intérêt patrimonial particulier 
des villas qu'ils habitent, alors qu'elles ne font en l'état l'objet d'aucune mesure 
patrimoniale quelconque et que les recourants ne fournissent eux-mêmes aucune 
description spécifique des éléments justifiant un éventuel intérêt patrimonial). 
Enfin, il convient de préciser qu'un transport sur place est en lui-même une 
mesure d'instruction impropre lorsque les faits à constater nécessitent un niveau 
d'expertise technique. Il en irait ainsi, en l'espèce, des questions soulevées par 
certains recourants au sujet de l'état des canalisations. Au demeurant, sur ce point 
précis, ce sont les éléments d'expertise apportés par les recourants eux-mêmes qui 
fonderont le raisonnement du tribunal. 
4.2.3 Au vu de ce qui précède, il ne se justifie pas de procéder au transport sur place 
sollicité. 
4.3.1 Les recourants sollicitent en outre l'audition du président de la CA, d'un 
représentant de la commune, ainsi que des personnes qui ont rédigé les préavis de 
l'OCEN, de l'OU, de l'OCT et de l'OCAN. De manière peu claire, les recourants 
expliquent à ce sujet, d'une part, que ces différentes personnes n'ont pas exprimé 
leur position au sujet du projet querellé et, d'autre part, qu'elles se sont 
déterminées seulement sur d'anciennes versions du projet, mais pas sur la version 
définitive, malgré les modifications essentielles intervenues en cours d'instruction. 
4.3.2 Selon la jurisprudence relative au droit d'être entendu, l’audition d’un membre 
d’une instance spécialisée ne se justifie pas lorsque cette instance a émis un 
préavis versé à la procédure (ATA/ 126/2021 du 2 février 2021 consid. 2b ; 
ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2). 
4.3.3 Dans le cas d'espèce, outre cette jurisprudence qui suffirait à écarter les requêtes 
d'audition des personnes susmentionnées, c'est également pour des raisons de fond 
qu'il n'y a pas lieu d'y donner suite. En effet, ces requêtes découlent du fait que 
pour 
les 
recourants, 
certains 
préavis 
seraient 
incompréhensibles 
ou 
contradictoires, ou ne couvriraient pas la dernière version du projet. Or, comme 
cela sera démontré plus loin, les divers préavis sont clairs et ne contiennent pas de 
contradictions – hormis une confusion relative à un AH_____, qui est sans 
incidence. Quant au fait que certains préavis ne couvriraient pas la dernière 


- 23/100 - 
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version du projet, il résulte également des développements qui seront faits à ce 
sujet que cette critique est infondée. 
4.3.4 Par conséquent, il n'y a pas lieu de procéder aux auditions sollicitées. 
4.4.1 Enfin, certains recourants demandent que le tribunal ordonne aux parties intimées 
de produire les informations concernant la pleine terre et l'indice qualitatif de 
verdure du projet, des schémas explicatifs concernant les rapports de surface pour 
le sous-sol et la surface brut de plancher, et enfin la preuve du prétendu accord des 
propriétaires des parcelles n° 36_____, n° 37_____ et n° 38_____ pour le 
raccordement et le passage des eaux par leurs canalisations. 
4.4.2 En l'occurrence, les plans concernant les rapports de surface figurent au dossier 
produit par l'autorité intimée dans le cadre de la présente procédure et la servitude 
constituée pour le raccordement aux canalisations a été produite par les 
propriétaires intimés. Sur ces deux points, la requête des recourants est donc 
satisfaite. Quant aux informations concernant la pleine terre et l'indice qualitatif 
de verdure du projet, celles qui figurent au dossier s'avèrent suffisantes pour 
traiter cette question (cf. consid. 25 à 25.7). 
Griefs 
5. 
S'agissant des griefs – nombreux – que les recourants, en particulier ceux qui 
agissent en personne, ont développé sans ordre particulier, le tribunal traitera 
d'abord les vices de nature formelle dont souffrirait la décision litigieuse, puis les 
vices de nature matérielle dont souffrirait le projet lui-même. Ils seront traités tout 
d'abord selon l'ordre dans lequel ils apparaissent dans la procédure A/2494/2022 
initiée par les recourants A (y compris dans leurs écritures subséquentes à leur 
recours), en examinant également, cas échéant, les arguments développés par les 
autres recourants au sujet des mêmes griefs. Après traitement de tous les griefs 
des recourants A, les griefs des recourants suivants (B, C, D, etc.), non traités 
jusque-là, seront abordés selon le même ordonnancement. 
Griefs de nature formelle : 
Violation du droit d'être entendu et des art. 3 LCI et 10A RCI : 
6. 
Les recourants A, B et D se plaignent d'une violation de leur droit d'être entendu 
en raison du fait que le projet tel que décrit dans la publication de la requête dans 
la FAO aurait radicalement évolué durant l'instruction du dossier, sans qu'aucune 
nouvelle publication n'ait été faite dans la FAO au gré des modifications du projet 
et donc sans qu'ils en aient été tenus informés. Suite aux réponses des parties 
intimées, les recourants ont rattaché ce grief à celui de violation des art. 3 LCI et 
10A RCI. 


- 24/100 - 
A/2494/2022 
Dans leur réplique du 3 janvier 2023, les recourants D ont ajouté à ce qui précède, 
dans la partie en fait de leurs écritures, que l'OCEN n'avait rendu un préavis 
favorable sous conditions qu'en date du 10 mars 2020 et n'avait donc jamais 
préavisé le projet fondamentalement remanié dans ses versions postérieures. Les 
requérants auraient dû produire un formulaire portant sur les données énergétiques 
de chaque bâtiment (formulaire L00) et l'autorisation de construire n'était pas 
conditionnée au respect d'un préavis de l'OCEN conforme à la loi, notamment en 
l'absence de l'obligation de respecter le standard HPE pour la villa existante, qui 
dérogeait pourtant à la densité légale maximale de 27.5 %. Dans la partie de leurs 
écritures qui concernent les mesures d'instruction qu'ils sollicitent, les recourants 
D s'en prennent également au fait que la commune n'aurait pas préavisé la 
quatrième version du projet. Un préavis favorable portant sur la mauvaise version 
du projet n'était pas satisfaisant pour remplir les conditions visées à l'art. 59 al. 4 
LCI, disposition sur laquelle la commune ne s'était au demeurant pas déterminée. 
Enfin, la condition qu'avait mentionnée la commune dans son préavis ne faisait 
pas partie intégrante de l'autorisation de construire. 
6.1.1 Le contenu du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. a été rappelé plus 
haut, en particulier s'agissant de la possibilité pour l'administré de s'exprimer 
avant qu'une décision susceptible d'affecter sa situation juridique ne soit prise, 
ainsi que de la possibilité d'avoir accès au dossier. 
6.1.2 Plus spécifiquement, l'art. 3 LCI prévoit que toutes les demandes d’autorisation 
sont rendues publiques par une insertion dans la Feuille d’avis officielle. Il est fait 
mention, le cas échéant, des dérogations nécessaires (al. 1). Pendant un délai de 
30 jours à compter de la publication, chacun peut consulter les demandes 
d’autorisation et les plans au département et lui transmettre ses observations par 
une déclaration écrite (al. 2). Les demandes d’autorisation sont soumises, à titre 
consultatif, au préavis des communes, des départements et des organismes 
intéressés. L’autorité de décision n’est pas liée par ces préavis. Les communes et 
toutes les instances consultées formulent leur préavis dans un délai de 30 jours à 
compter de la date d’enregistrement de la demande. Passé ce délai, le département 
peut statuer, considérant que le défaut de réponse équivaut à une approbation sans 
réserve (al. 3). Les autorisations sont publiées dans la Feuille d’avis officielle. Il 
est fait mention, le cas échéant, des dérogations accordées. Les personnes qui ont 
fait des observations en sont informées par simple avis (al. 5). 
6.1.3 Il découle de ces différentes dispositions légales que les administrés sont 
informés, par la publication des requêtes dans la FAO, des projets de construction 
susceptibles d'affecter leur situation juridique et qu'ils ont ensuite la possibilité 
d'examiner le dossier et de se prononcer. Ces étapes suffisent à assurer le respect 
du droit d'être entendu garanti constitutionnellement. Il ne découle ni de l'art. 29 
al. 2 Cst., ni de la LCI que l'autorité intimée aurait l'obligation d'informer le public 
des modifications subies par un projet durant l'instruction du dossier. 


- 25/100 - 
A/2494/2022 
6.2.1 En l'occurrence, nonobstant le fait que les recourants ont l'impression d'avoir été 
écartés de la procédure, il résulte de ce qui précède qu'aucune disposition légale 
ne les empêchait de continuer à consulter le dossier au fil du temps, ni n'obligeait 
l'autorité intimée à les tenir informer que le projet était en train de subir des 
modifications – même importantes. Dans cette mesure, les développements que 
font certains recourants au sujet de l'impossibilité dans laquelle se trouverait le 
tribunal de réparer la prétendue violation de leur droit d'être entendu sont hors de 
propos. 
6.2.2 C'est également en vain que les recourants invoquent la violation de l'art. 10A du 
règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), dans la mesure où cette disposition 
s'applique aux demandes complémentaires qui ont pour objet la modification 
d’une autorisation principale en vigueur. Contrairement à ce que semblent croire 
les recourants, elle ne s'applique en revanche pas à des modifications d'un projet 
en cours d'instruction, avant l'entrée en vigueur de l'autorisation principale, 
comme c'est le cas ici. 
6.2.3 La jurisprudence à laquelle font référence les recourants au sujet de la nullité 
d'une autorisation délivrée en violation de l'art. 3 al. 1 LCI (ATA/280/2006 du 23 
mai 2006 consid. 6 ; ATA/860/2003 du 25 novembre 2003 consid. 7) est elle aussi 
sans pertinence dans le cas d'espèce, car elle concerne des situations dans 
lesquelles, par l'emploi indu de la procédure accélérée, des projets de construction 
n'avaient tout simplement pas été rendus publics par la publication d'une requête 
dans la FAO. Tel n'est pas le cas en l'occurrence, la requête ayant été publiée en 
bonne et due forme. 
6.2.4 Il n'est enfin pas sans intérêt que dans leurs écritures du 19 mars 2023, les 
recourants D se réfèrent à la plate-forme SAD-Consultation (Shttp:// ______) en 
indiquant que presque toutes les instances de préavis avaient exigé la modification 
du projet initial et qu'ils avaient « pensé » que le projet avait avorté, vu l'absence 
de réaction des requérants pendant de nombreux mois. En réalité, ces explications 
soulignent la publicité dont le projet litigieux a fait l'objet non seulement au 
moment de la publication de la requête y relative, mais également tout au long du 
processus d'instruction, dont le suivi peut être librement consulté en ligne à 
l'adresse susmentionnée. Si les recourants D « pensaient » que le projet avait 
avorté, cela démontre non seulement qu'ils étaient parfaitement au courant du fait 
que des modifications étaient requises par les instances de préavis et qu'elles 
pouvaient s'avérer conséquentes, mais également qu'ils n'ont eux-mêmes pas 
accordé toute l'attention nécessaire au suivi du projet. 
6.2.5 Pour autant que l'on puisse considérer comme recevable, quant à sa motivation 
(art. 65 al. 2 LPA), le grief que les recourants D, sans se référer à aucune base 
légale, soulèvent à propos de la lacune que contiendrait le dossier au sujet du 
préavis de l'OCEN, il convient de toute manière de l'écarter. En effet, s'il est vrai 


- 26/100 - 
A/2494/2022 
que l'OCEN s'est déclaré favorable au projet par son seul préavis du 10 mars 
2020, puis ne s'est plus prononcé dans le cadre des modifications apportées 
ultérieurement au projet, aucune disposition légale, notamment l'art. 3 al. 3 LCI 
cité plus haut, ne prévoit que chaque instance initialement concernée par un projet 
doive le préaviser à nouveau lorsqu'il fait l'objet de modifications. La raison en est 
simplement que lorsque les modifications en question n'affectent pas les aspects 
sur lesquels une instance de préavis s'est déjà prononcée, il n'y a aucun sens à ce 
que le dossier lui soit à nouveau soumis et à ce qu'elle soit obligée de rendre un 
nouveau préavis. Une telle obligation irait à l'encontre de la plus élémentaire 
économie de procédure et la chambre administrative a d'ailleurs eu l'occasion de 
confirmer que les modifications apportées à un projet ne doivent être soumises 
qu'aux instances concernées par ces dernières (ATA/927/2021 du 7 septembre 
2021 consid. 6d). Dans le cas d'espèce, il faut souligner que l'OCEN a assorti son 
préavis du 10 mars 2020 d'une série de conditions résolutoires relatives au respect 
de différentes prescriptions et standards énergétiques. En particulier, un justificatif 
de conformité à un standard THPE devra être fourni trente jours avant le début des 
travaux. Ainsi, les exigences posées par l'OCEN sont-elles exprimées à ce stade 
de manière abstraite et leur respect ne doit être démontré in concreto que peu 
avant l'ouverture du chantier, sur la base de documents supplémentaires que les 
propriétaires intimés ne pourront produire qu'à ce moment-là, notamment 
s'agissant des plans de détail incluant l'isolation des bâtiments, etc. Les 
modifications subies par le projet après le préavis de l'OCEN du 10 mars 2020 
n'ont à cet égard aucune portée (cf. consid. 24.5.1 à 24.5.3) et les recourants D 
n'expliquent d'ailleurs pas quels en seraient les aspects qui rendraient ce préavis 
caduc. 
6.2.6 S'agissant du fait que les requérants auraient dû produire un formulaire portant sur 
les données énergétiques de chaque bâtiment, les propriétaires intimés ont fait 
observer à juste titre qu'ils ont accompagné leur requête d'un concept énergétique 
de plus de cent pages. Les recourants D ne précisent pas, en revanche, quels 
seraient les renseignements que cette abondante documentation aurait négligé de 
fournir à l'OCEN, lequel n'a d'ailleurs pas relevé que cette dernière serait 
lacunaire. 
6.2.7 Concernant les exigences dont l'OCEN aurait dû accompagner le dossier au sujet 
du standard HPE pour la villa existante, la critique des recourants D se fonde sur 
la prémisse erronée selon laquelle cette villa devrait obéir à un tel standard. Par 
conséquent, en renvoyant aux développements consacrés plus loin à cette question 
(cf. consid. 20.11.1 à 20.11.6), le tribunal écartera également ce grief. 
6.2.8 S'agissant ensuite de la participation de la commune à l'examen du projet, les 
recourants D relèvent que cette dernière ne s'est pas prononcée sur la quatrième 
version du projet et qu'elle n'était donc pas en mesure de se prononcer 
valablement sur les conditions dérogatoires visées à l'art. 59 al. 4 LCI. Ils relèvent 


- 27/100 - 
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également que la commune a demandé le renforcement d'un AH_____ pourtant 
inexistant. 
6.2.9 C'est avec raison que les recourants D soutiennent que la commune ne s'est pas 
prononcée sur la version définitive du projet, puisque son dernier préavis date du 
26 avril 2021. Cependant, pour les mêmes raisons qu'évoquées ci-dessus au sujet 
de l'OCEN (cf. consid. 6.2.5), il n'y avait aucune raison qu'elle se prononce à 
nouveau à la suite de modifications ne touchant pas aux aspects essentiels qu'elle 
avait déjà examinés. 
6.2.10 Quant au fait que la commune se serait trompée en exigeant le renforcement d'un 
AH_____ en réalité inexistant, on ne voit pas en quoi cette erreur mettrait le projet 
en porte-à-faux avec la loi et les recourants D ne s'en expliquent pas davantage. 
6.2.11 Enfin, les recourants D relèvent que le préavis de la commune ne fait pas partie 
intégrante de l'autorisation de construire, ce en quoi ils ont raison puisque cette 
dernière n'y renvoie pas et ne reprend pas non plus les conditions posées dans le 
préavis de la commune. Le tribunal rappellera à ce sujet que selon la 
jurisprudence, le préavis communal demeure consultatif au sens de l'art. 3 al. 3 
LCI et qu'il ne lie donc pas l'autorité compétente pour délivrer les autorisations de 
construire (ATA/254/2024 du 27 février 2024 consid. 4.2 ; ATA/1301/2019 du 
27 août 2019 consid. 6 et 7 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 consid. 
8 ; ATA/828/2015 du 11 août 2015 consid. 7, confirmé par l’arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_476/2015 du 3 août 2016 consid. 4.3). Pour démontrer une violation 
de la loi, il ne suffit donc pas, comme dans le cas d'espèce, de relever que 
l'autorisation litigieuse ne renvoie pas au préavis de la commune. Encore faut-il 
expliquer en quoi l'autorisation serait dès lors incomplète au regard de certaines 
exigences légales, ce que les recourants D ne font pas. Au demeurant, le tribunal 
relèvera que la demande de la commune visant à ce que la transition avec la zone 
urbanisée existante soit particulièrement soignée n'est, en tout état, pas une 
condition formulée de manière exécutoire, compte tenu de son caractère tout à fait 
général. On ne voit donc pas ce que son intégration dans l'autorisation litigieuse 
permettrait spécifiquement de contraindre les propriétaires intimés à faire ou à ne 
pas faire. Quant à la condition posée par la commune au sujet du renforcement 
d'un AH_____ qui n'existe en réalité pas, les recourants D en relèvent eux-mêmes 
l'inanité, de sorte que l'on peine à comprendre ce qu'ils trouvent à redire contre 
son absence dans l'autorisation litigieuse. 
6.3 
Dans ces conditions, ce premier grief doit être rejeté. 
Défaut d'autorisation d'abattage d'arbres : 
7. 
Les recourants A relèvent que l'autorisation litigieuse comporte la mention 
« abattage d'arbres », mais que l'OCAN n'aurait apparemment pas pris de décision 
formelle à ce sujet. Cette décision serait ainsi « insidieusement contenue » dans 


- 28/100 - 
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l'autorisation litigieuse, ce qui constituerait une « violation des règles de 
procédure » entraînant la nullité de l'autorisation de construire. Bien que faisant 
tous deux partie de l'autorité intimée, l'OAC et l'OCAN n'auraient pas de cercle 
d'activités commun et les requêtes déposées auprès de l'un ou l'autre de ces offices 
devraient être distinguées et publiées séparément. 
7.1 
Selon l'art. 3A LCI, lorsque plusieurs législations ayant entre elles un lien matériel 
étroit sont applicables à un projet de construction, la procédure directrice est celle 
relative aux autorisations de construire, à moins qu’une loi n’en dispose autrement 
ou sauf disposition contraire du Conseil d’Etat (al. 1). En sa qualité d’autorité 
directrice, le département coordonne les diverses procédures relatives aux 
différentes autorisations et approbations requises. Sauf exception expressément 
prévue par la loi, celles-ci sont émises par les autorités compétentes sous la forme 
d'un préavis liant le département et font partie intégrante de la décision globale 
d'autorisation de construire. La publication de l'autorisation de construire vaut 
publication des préavis liants qui l'accompagnent. Seule la décision globale est 
sujette à recours (al. 2). 
7.2 
En l'occurrence, s'il est vrai que la requête d'autorisation de construire ne 
mentionnait pas l'existence d'une requête d'abattage d'arbres liée à cette dernière, 
le préavis formulé par l'OCAN le 7 avril 2020 a exigé le dépôt d'une telle requête, 
ainsi que d'un plan d'abattage. L'OCAN a renouvelé cette demande le 15 avril 
2021, avant que, par ses préavis des 20 janvier et 9 février 2022, il ne soumette 
l'abattage de deux arbres fruitiers à différentes conditions, puis autorise cet 
abattage, après que la requête y relative eut été publiée dans la FAO le ______ 
2022 avec référence à la requête d'autorisation de construire DD 32_____. 
Finalement, cette autorisation intégrait les conditions posées par l'OCAN dans son 
préavis du 20 janvier 2022 ; sa publication dans la FAO du ______ 2022 
mentionnait que la nature de l'ouvrage entraînait l'abattage d'arbres. 
Il apparaît ainsi que c'est de manière conforme à ce que prévoit l'art. 3A al. 2 LCI 
que l'autorisation d'abattage a été émise sous la forme d'un préavis liant par 
l'OCAN et qu'elle a été intégrée à la décision globale d'autorisation de construire. 
Au demeurant, ainsi que cela résulte du rappel des faits ci-dessus, la publicité de 
la requête en abattage d'arbres et de l'autorisation y relative a été pleinement 
respectée. 
7.3 
Ce grief devra donc être rejeté. 
Violation de l'art. 9 al. 2 let. cc RCI : 
8. 
Les recourants D mettent en avant une prétendue violation de cette disposition 
légale au motif que le rapport des surfaces remis par le MPQ ne tiendrait pas 
compte de la totalité de la surface relative à la circulation (escaliers d'attique), ni 


- 29/100 - 
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des embrasures des fenêtres, de sorte que la surface brute de plancher (SBP) 
autorisée dépasserait largement les 48 %. 
8.1 
Selon l'art. 9 al. 2 let. cc RCI, dans le cadre d'une demande d'autorisation 
définitive, il y a lieu de joindre notamment un calcul détaillé des rapports de 
surface et schémas explicatifs, pour les constructions et installations en zone 5. 
8.2 
En l'espèce, le tribunal relève que l'argumentation des recourants D se rapporte en 
réalité à la question du rapport des surfaces au sens de l'art. 59 al. 4 LCI, dont il 
sera question plus loin, et non pas au fait qu'il manquerait au dossier le calcul 
prévu par l'art. 9 al. 2 let. cc RCI. Au demeurant, le tribunal constate que le 
dossier d'autorisation contient un plan intitulé « rapport des surfaces du sous-sol » 
établi en date du 17 mars 2022, une feuille de calcul intitulée « SBP récapitulatif » 
établie le 22 mars 2022 (comprenant les bâtiments A à F ainsi que la villa 
existante) et enfin deux plans intitulés respectivement « SBP villa existante rez-
de-chaussée » et « SBP villa existante étage et coupe » établis le 22 mars 2022. 
Tous ces documents, qui portent le timbre humide du département en date du 29 
avril 2022, correspondent à ceux prévus par l'art. 9 al. 2 let. cc RCI. 
8.3 
Par conséquent, le grief relatif à la violation de cette disposition légale doit être 
rejeté. 
Violation de l'art. 9 al. 2 let. i RCI : 
9. 
Les recourants D se plaignent d'une violation de l'art. 9 al. 2 let. i RCI au motif 
que l'autorisation litigieuse aurait été délivrée malgré l'absence de servitude de 
canalisation. 
9.1 
Selon l'art. 9 al. let i RCI, il y a lieu de joindre à une demande d'autorisation de 
construire, notamment, une copie certifiée conforme de l’acte constitutif de la 
servitude de passage, maintien et entretien des canalisations sur fonds d’autrui ou 
attestation d’un notaire certifiant qu’il a mandat irrévocable des parties 
d’instrumenter un tel acte. 
9.2.1 En l'occurrence, par préavis du 1er juin 2022, l'OCEau a soumis le projet à de 
nombreuses conditions, dont la condition n° 11 qui subordonne l'ouverture du 
chantier à « la constitution des servitudes de passage, maintien et entretien de 
canalisations sur fonds d'autrui impliquant l'approbation des parties concernées ». 
9.2.2 Dans sa pratique, l'autorité intimée, suivant le préavis de l'OCEau, délivre 
l'autorisation de construire avant d'avoir effectivement contrôlé l'existence d'une 
servitude de passage, maintien et entretien de canalisations sur fonds d'autrui, 
mais en obligeant le titulaire de l'autorisation de construire à prouver l'existence 
de cette servitude avant l'ouverture du chantier. Cette pratique n'apparaît pas 
incompatible avec l'art. 9 al. let i RCI, puisqu'elle rend l'autorisation de construire 
inexécutoire tant que cette condition n'est pas réalisée. Par conséquent, le 


- 30/100 - 
A/2494/2022 
requérant de l'autorisation de construire assume seul le risque, notamment 
financier, consistant à obtenir une autorisation de construire sans pouvoir la mettre 
à exécution. Du point de vue des tiers, et en particulier de ceux dont dépend la 
constitution d'une telle servitude, cette pratique ne modifie en rien les droits dont 
ils peuvent se prévaloir en tant que voisins. 
9.3 
Dans le cas d'espèce, ainsi que cela résulte de la pièce 19 produite par les intimés, 
soit l'extrait du registre des servitudes portant le numéro 61_____, il a été inscrit à 
ce titre, le ______ 1970, une servitude de passage et de maintien de canalisations 
souterraines pour l'égout, l'eau, le téléphone et l'électricité, étant précisé que 
« Messieurs AD_____ et AE_____ pourront de leur seul gré et sans avoir aucune 
autorisation à demander aux propriétaires des fonds grevés, mettre lesdites 
5______ et n°6______ de la commune de X______ [correspondant aux actuelles 
parcelles 2______ à 3______] au bénéfice desdites canalisations, car ils les ont 
construites à leurs seuls frais. Dans ce cas les nouveaux propriétaires des parcelles 
jouissant de cette servitude contribueront aux frais d'entretien et de réparations 
desdites canalisations par parts égales avec les précédents propriétaires ». S'ensuit 
la liste des fonds grevés, dont font partie les parcelles des recourants, ainsi que les 
parcelles n° 14_____, 36_____ et 37_____ qui sont les trois seules parcelles 
traversées par les flux des réseaux d'eau polluée et d'eau claire provenant du projet 
litigieux. 
Il apparaît ainsi que les intimés, en leur qualité de nouveaux propriétaires des 
parcelles 2______ à 3______, jouissent d'ores et déjà de la servitude de passage, 
maintien et entretien des canalisations sur fonds d'autrui qui s'avère nécessaire en 
l'occurrence. Conformément à la condition n° 11 posée par l'OCEau dans son 
préavis du 1er juin 2022, ils produiront l'extrait du registre des servitudes cité plus 
haut avant l'ouverture du chantier. 
9.4 
Au vu de ce qui précède, il apparaît que le grief tiré de la violation de l'art. 9 al. 2 
let. i RCI est infondé et devra être écarté. 
 
Incohérences et indécisions de l'avis de l'office des autorisations de construire 
10. 
Les recourants 
A considèrent 
que le dossier contiendrait des avis 
incompréhensibles et contradictoires de l'office des autorisations de construire 
(OAC), tout en produisant à ce sujet des extraits des préavis de l'OU. Ils 
considèrent que de la sorte, les art. 8 et 9 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), lesquels garantissent 
respectivement l'égalité de traitement et la protection contre l'arbitraire ainsi que 
le respect de la bonne foi, ont été violés. 


- 31/100 - 
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10.1.1 Le fait qu'ils ne parviennent pas à comprendre certains codes ou abréviations (p. 
ex. « OU » et « CU » pour office de l'urbanisme et commission d'urbanisme) ne 
constitue en aucune manière une violation de l'une ou l'autre des dispositions 
constitutionnelles susmentionnées, dès lors qu'il leur aurait suffi de s'adresser au 
département, ou encore de consulter le site internet de l'Etat, pour avoir toutes 
explications utiles. 
10.1.2 Par ailleurs, ils supputent diverses contradictions dans les avis exprimés par l'OU 
au sujet du projet litigieux, mais semblent ignorer qu'un préavis tout d'abord 
négatif peut devenir favorable lorsque le projet évolue dans la direction souhaitée, 
sans qu'il n'y ait là la moindre contradiction. Le fait que l'OU se soit en l'espèce 
déclaré favorable au projet dans son préavis du 21 octobre 2021, tout en relevant 
que ses demandes précédentes avaient été partiellement satisfaites, ne signifie pas 
que cette instance se soit contredite, mais simplement que le projet avait évolué 
d'une manière suffisamment satisfaisante pour que les aspects susceptibles d'être 
encore améliorés ne justifient pas le maintien d'un préavis négatif. Il n'y a là 
aucune violation des art. 8 et 9 Cst. 
10.1.3 Il n'y en a pas davantage dans le fait que le préavis du 21 octobre 2021 relève, 
parmi les améliorations apportées au projet, le maintien des arbres situés au nord 
du tènement. Il est vrai, comme le soulignent les recourants A et ainsi que cela 
découle des photographies aériennes disponibles sur le SITG, qu'il n'y a pas 
d'arbres sur les parcelles situées le plus au nord, mais seulement sur les parcelles 
adjacentes qui ne font pas partie du projet litigieux. Cette erreur manifeste de l'OU 
n'emporte cependant aucune conséquence négative par rapport à la décision 
litigieuse, puisqu'il s'agit en réalité d'une remarque qui est sans objet. 
10.2 Le grief de violation des art. 8 et 9 Cst., en rapport avec les préavis de l'OU, sera 
donc rejeté. 
 
 
 
Griefs de nature matérielle : 
11. 
En préambule, il convient de rappeler quel est le pouvoir du tribunal pour 
examiner la légalité d'une décision fondée sur des préavis d'instances spécialisées. 
11.1 Conformément à l'art. 3 al. 3 LCI, les demandes d’autorisation de construire sont 
soumises, à titre consultatif, au préavis des communes, des départements et des 
organismes intéressés. De jurisprudence constante, ces préavis n’ont qu’un 
caractère consultatif. Ils n’ont en principe pas un caractère contraignant pour 
l’autorité administrative ; s’il va de soi que cette dernière ne saurait faire 


- 32/100 - 
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abstraction des préavis exprimés dans les conditions prévues par la loi, elle reste 
libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public 
supérieur (ATA/281/2016 du 5 avril 2016 ; ATA/1355/2015 du 21 décembre 2015 
; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 ; ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; 
ATA/636/2015 du 16 juin 2015 ; ATA/719/2011 du 22 novembre 2011 et les 
références citées). 
11.2 Lorsque la consultation d'une instance de préavis est imposée par la loi, son 
préavis a un poids certain, notamment dans l'appréciation qu'est amenée à 
effectuer l'autorité de recours, dont le pouvoir d'examen est limité à l'excès ou à 
l'abus du pouvoir d'appréciation (ATA/537/2017 du 9 mai 2017 ; ATA/699/2015 
du 30 juin 2015 ; ATA/956/2014 du 2 décembre 2014 , ATA/535/2013 du 27 août 
2013 ; ATA/126/2013 du 26 février 2013 et les arrêts cités), en particulier lorsqu'il 
s'agit de la CMNS (cf. not. arrêt du Tribunal fédéral 1C_891/2013 du 20 mars 
2015 consid. 8.2 ; ATA/537/2017 du 9 mai 2017 ; ATA/61/2015 du 13 janvier 
2015 ; ATA/956/2014 du 2 décembre 2014 et les références ; ATA/537/2013 du 
27 août 2013 ; ATA/126/2013 du 26 février 2013 ; ATA/670/2012 du 2 octobre 
2012, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 
consid. 5.2). 
11.3 Chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des instances 
consultatives, les juridictions de recours observent une certaine retenue, lorsqu’il 
s’agit de tenir compte des circonstances locales ou de trancher de pures questions 
d’appréciation (cf. ATF 136 I 265 consid. 2.3 ; 135 I 302 consid. 1.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_579/2015 du 4 juillet consid. 5.1 ; ATA/537/2017 du 9 mai 
2017). Elles se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif 
prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, 
composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de 
subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (arrêts du Tribunal fédéral 1C_891/2013 du 29 mars 2015 consid. 8.2 ; 
1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 5.2 ; ATA/537/2017 du 9 mai 2017 ; 
ATA/284/2016 du 5 avril 2016 ; ATA/246/2016 du 15 mars 2016 et les arrêts 
cités ; ATA/1005/2015 du 29 septembre 2015 consid. 12b et 12c et les références 
citées). 
Enclavement des parcelles 2______ à 3______ : 
12. 
Les recourants A relèvent que les parcelles 2______ à 3______ sont totalement 
enclavées. Ils exposent les circonstances historiques desquelles cet enclavement a 
découlé, selon eux par la faute des personnes dont les propriétaires actuels ont 
hérité ces parcelles, puis citent l'art. 694 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 
1907 (CC - RS 210) et la jurisprudence fédérale issue de cette disposition, qui 
empêcherait de prétendre à un droit de passage nécessaire lorsque celui qui en a 
besoin s'en est privé par des décisions prises en connaissance de cause. Dans leur 
réplique du 15 décembre 2022, ils décrivent les différentes servitudes de droit de 


- 33/100 - 
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passage relatives au périmètre litigieux, soit la servitude portant le n° 62_____, 
celle portant le n° RF 18_____ et enfin celle portant le n° RF 12_____. 
12.1 La législation cantonale en matière de police des constructions a pour seul but 
d’assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. Elle réserve expressément le droit des tiers. Selon les principes 
généraux du droit, il n’appartient donc pas à l’administration de s’immiscer dans 
les conflits de droit privé pouvant s’élever entre le requérant d’une autorisation de 
construire et un opposant, celle-ci n’ayant pas pour objet de veiller au respect des 
droits réels et notamment des servitudes (art. 3 al. 6 de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05 ; ATA/169/2020 du 11 
février 2020 consid. 7b; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 ; 
ATA/1639/2017 précité ; ATA/442/2015 du 12 mai 2015 ; ATA/752/2014 du 23 
septembre 2014). 
12.2 En l'espèce, il convient d'observer tout d'abord que le grief relatif à l'enclavement 
des parcelles 2______ à 3______ ne concerne pas le projet lui-même, mais la 
situation actuelle, ce qui sort manifestement de l'objet du litige et rend à cet égard 
le grief irrecevable. En outre, les recourants n'indiquent pas à quelle disposition de 
droit public l'enclavement serait contraire, mais se contentent de se référer à une 
disposition de droit privé dont l'éventuelle violation ne pourrait de toute manière 
pas être sanctionnée par le tribunal de céans. 
12.3 Dans ces conditions, dans la mesure de sa recevabilité, ce grief sera rejeté sans 
plus ample examen. 
 
 
 
 
Voie d'accès suffisante : 
13. 
Les recourants A, B, C, E, F et G considèrent que la voie d'accès prévue pour le 
projet serait insuffisante. Selon les écritures des uns ou des autres, cette question 
est abordée alternativement ou cumulativement sous l'angle des art. 19 et 22 de la 
loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), des 
normes VSS et des questions de servitudes privées qui lient les parcelles du projet 
et les parcelles des recourants. Sur ce dernier point, certains recourants (en 
particulier les recourants A) développent leur argumentation comme si elle 
consistait en plusieurs griefs différents, alors que, comme on le verra ci-après, la 
problématique demeure quoi qu'il en soit celle de savoir si le projet dispose d'une 


- 34/100 - 
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voie d'accès suffisante, que ce soit matériellement ou juridiquement, c'est-à-dire 
dans ce dernier cas en prenant en considération les servitudes existantes. 
13.1.1 Selon l'art. 22 al. 2 LAT, l'autorisation est délivrée si la construction ou 
l'installation est conforme à l'affectation de la zone (let. a) et si le terrain est 
équipé (let. b), le droit fédéral et le droit cantonal pouvant poser d'autres 
conditions (art. 22 al. 3 LAT). 
Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est notamment réputé équipé lorsqu'il est 
desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. 
13.1.2 Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d’un 
point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle 
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit 
garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement 
soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré 
(ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêts 1C_368/2021 du 29 août 2022 consid. 3.1; 
1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1). L'accès est en principe considéré 
comme suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité 
(pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et 
cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation 
devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (cf. arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 5.1). La réalisation 
de la voie d'accès est par ailleurs juridiquement garantie lorsque le terrain peut 
être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les 
utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 et les références). 
13.1.3 Dans un arrêt 1C_341/2020 du 18 février 2022, le Tribunal fédéral a en outre 
rappelé que l'autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-
fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique, l'est par le 
biais d'une servitude foncière au sens des art. 730 ss CC, dans la mesure où 
cet accès est suffisant au regard de l'utilisation prévue. En cas de doute sur la 
capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, 
l'autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l'art. 22 al. 
2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il apparaît toutefois vraisemblable que la 
parcelle en cause dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient 
aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas. Il 
découle de cet arrêt qu'à l'instar du Tribunal fédéral dans cette affaire, il appartient 
aux juridictions saisies de la question d'une voie d'accès adaptée, cas échéant, de 
définir le contenu d'une servitude de droit privé afin de déterminer si elle permet 
un usage compatible avec le projet de construction. 
13.2 
La loi n'impose pas des voies d'accès idéales ; celles-ci doivent être suffisantes ou 
adaptées. Pour les zones à bâtir, il s'agit en règle générale de routes et chemins 


- 35/100 - 
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desservant la zone à équiper, compte tenu des circonstances locales ; il faut et il 
suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit 
praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers 
ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs 
(arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1 ; 
1C_597/2020 du 9 octobre 2020 consid. 6.1 ; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 
consid. 5.1 ; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1 ; 1C_225/2017 du 16 
janvier 2018 consid. 4.1 ; 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 ; 
1C_318/2014 du 2 octobre 2014 ; cf. aussi ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 
consid. 3a ; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 16b). 
En particulier, l'aptitude d'une voie d'accès à assurer la desserte d'une parcelle 
n'exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa 
longueur ; il suffit que ces possibilités soient suffisantes pour assurer la sécurité 
des usagers (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 
consid. 4.2 ; 1C_148/2009 du 29 juillet 2009 consid. 4.2 ; ATA/1102/2020 du 3 
novembre 2020 consid. 3c). 
Même un accès extrêmement malcommode pour les propriétaires peut se révéler 
suffisant au sens de l’art. 19 al. 1 LAT, dès lors que la sécurité des usagers est 
garantie sur toute sa longueur (revêtement adéquat, largeur suffisante, pente 
acceptable, visibilité et possibilité de croisement, etc.), que l’accès des services de 
secours (ambulance, service du feu) et de voirie est assuré et qu’il est suffisant 
d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone 
qu’elle dessert (Eloi JEANNERAT, op. cit, no 24 ad art. 19 LAT et les références 
citées). 
13.3.1 Un bien-fonds ne peut pas être considéré comme équipé si, une fois construit, son 
utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le 
réseau routier et s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes dans le 
voisinage (arrêt 1C_418/2018 du 20 mai 2020 consid. 7.1 et les références citées). 
13.3.2 Une situation insatisfaisante préexistante à un projet de construction ne saurait 
justifier le refus d'un permis de construire lorsque l'augmentation du trafic est 
modeste (arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 5.3.3) 
et la jurisprudence admet que si les conflits entre véhicules sont gérables, le cas 
échéant au moyen d'une manœuvre en marche arrière, la voie d'accès demeure 
adaptée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_481/2018 du 20 mai 2020 consid. 7.2.2). 
13.4.1 Les autorités communales et cantonales peuvent également se fonder sur les 
normes édictées en la matière par l'Association suisse des professionnels de la 
route et des transports (ci-après : normes VSS). Lorsqu'elles appliquent ces 
normes, en soi non contraignantes, elles le font en tenant compte des 
circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont 
celui de la proportionnalité (arrêts 1C_226/2019 du 24 avril 2020 consid. 5 ; 


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1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1 ; Eloi JEANNERAT, 
Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, no 27 ad art. 19 LAT). 
13.4.2 Dans une jurisprudence du 9 octobre 2020, le Tribunal fédéral a confirmé un arrêt 
du Tribunal cantonal vaudois considérant un chemin d’une largeur de 3 m à 3,5 m, 
avec des murets de part et d'autre, comme suffisant. Le projet de construction 
portait sur un immeuble de vingt-trois appartements, comprenant notamment la 
création d’un parking souterrain de dix-sept places pour voitures auxquelles 
s’ajoutaient cinq autres places. Sur le trajet jusqu’à l'accès au parking souterrain, 
soit une distance de 100 m, il existait, grâce aux surlargeurs prévues par le projet, 
trois possibilités de croisement pour deux voitures de tourisme, soit tous les 30 m 
environ (arrêt 1C_597/2019 du 9 octobre 2020, consid. 6). 
13.4.3 Dans certaines circonstances, un long chemin étroit (moins de 3 m) présentant à 
certains endroits une largeur de 2,2 m est suffisant, notamment s’il ne sert qu’aux 
riverains (voie sans issue) et s’il existe, aux endroits présentant peu de visibilité, 
des possibilités d’évitement, au besoin sur des parcelles de riverains qui y 
consentent. L’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle 
n’exige cependant pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute 
sa longueur, notamment lorsque la visibilité permet à un conducteur attentif et 
respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d’un autre 
véhicule suffisamment tôt pour s’arrêter à l’entrée du tronçon et le laisser passer, 
ce même s’il devait s’avérer finalement nécessaire de procéder à des marches 
arrière malcommodes compte tenu de la longueur du chemin (Eloi JEANNERAT, 
op. cit, no 28 ad art. 19 LAT et les références citées). 
13.5 
À Genève, l'instance compétente en matière de transport se fonde, en général, sur 
les normes VSS, qui fixent des standards de largeur de routes en fonction de leur 
utilisation. Si les services spécialisés peuvent s’y référer, ces normes ne 
constituent pas des règles de droit et ne lient en principe pas les autorités (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_430/2015 précité consid. 3.2 ; ATA/259/2020 consid. 7). 
Leur application doit respecter les principes généraux du droit, dont en particulier 
celui de la proportionnalité (ATA/1274/2017 précité consid. 7c et les références 
citées ; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement 
du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 326 n. 703). 
13.6.1 La norme VSS 640 050 s’applique aux accès riverains, soit aux raccordements 
destinés à l’usage de véhicules privés (entrées et sorties privées) entre une route 
publique prioritaire et un bien-fonds générant un trafic de faible intensité (ch. 1 
norme VSS 640 050). Les recommandations contenues dans cette norme se 
réfèrent à des biens-fonds ne comportant pas plus d’une quarantaine de cases ou 
de places de stationnement pour voitures (ch. 2 1ère phr. norme VSS 640 050). 
Les règles pour l’établissement des accès riverains (accès latéral) sont contenues 
en principe dans le groupe de normes « Types de routes ». Le tableau 1 fixe les 


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différents types d’accès riverains en fonction du trafic généré par le bien-fonds 
concerné (ch. 4 norme VSS 640 050). 
Lorsque le bien-fonds comporte environ quinze à quarante places de 
stationnement, il s’agit d’un accès riverain de type A/B si l’accès riverain 
débouche sur une route de desserte de quartier, de type B s’il débouche sur une 
route collectrice de quartier ou une route de liaison locale et de type C s’il 
débouche sur route collectrice principale, une route de liaison régionale ou une 
route principale (tableau 1 norme VSS 640 050). En cas de circulation dans les 
deux sens, les accès riverains de type A doivent avoir une largeur de 3 m, ceux de 
type B une largeur de 5 m et ceux de type C de 5,5 m (tableau 2 norme VSS 640 
050). 
13.6.2 La norme VSS 640 040b règle les types de route. Les routes peuvent avoir les 
fonctions de desservir – assurer l’accès aux parcelles et aux bâtiments –, collecter 
– collecter la circulation dans les espaces bâtis –, relier – relier les zones habitées, 
des parties d’agglomération de quartiers et d’autres aménagements générateurs de 
trafic –, transiter – transiter la part de trafic étranger à une zone habitée en lui 
offrant des possibilités de contournement (ch. 6 norme VSS 640 040b). Dans un 
réseau routier, une distinction est faite entre les routes d’importance (1) 
internationale et nationale, (2) interrégionale, (3) régionale, (4) interlocalité, (5) 
locale ou (6) de quartier. Les quatre premiers niveaux se rapportent à des routes en 
dehors des espaces bâtis, là où la fonction « relier » est dominante. Les deux 
derniers niveaux se rapportent à des routes situées à l’intérieur des espaces bâtis. 
Par espace bâti, on entend non seulement l’intérieur de l’agglomération, signalé 
par une limitation de vitesse, mais aussi une zone habitée à faible densité (ch. 7 
norme VSS 640 040b). Selon les descriptions des ch. 4 à 7, on distingue cinq 
types de routes : (1) les routes à grand débit, (2) les routes principales, (3) les 
routes de liaison, (4) les routes collectrices et (5) les routes de desserte (ch. 8 
norme VSS 640 040b). La route de desserte revêt une importance de quartier, vise 
la desserte parcellaire et est fréquentée par les transports publics seulement à titre 
exceptionnel (tableau 2 norme VSS 640 040b). 
La norme VSS 640 045 est valable pour les routes de desserte (ch. 1 norme VSS 
640 045). Les routes de desserte sont des routes à l’intérieur des espaces bâtis qui 
n’ont dans le réseau routier qu’une importance de quartier. Elles desservent des 
parcelles ou des bâtiments et conduisent la circulation aux routes collectrices. En 
ce qui concerne leur affectation, elles sont d’intérêt local. Selon l’étendue et le 
caractère du périmètre à desservir, on fait une distinction entre les routes de 
desserte de quartier, les routes d’accès et les chemins d’accès (ch. 4 norme VSS 
640 045). Les transports publics en trafic de ligne ne seront autorisés qu’à titre 
exceptionnel sur une route de desserte (ch. 5 norme VSS 640 045). Une route de 
desserte de quartier dessert des zones habitées jusqu’à trois cents unités de 


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logement ou un volume de circulation d’origine équivalent (ch. 8 norme VSS 640 
045). 
13.7.1 En l'espèce, s'agissant de la garantie juridique d'un accès des parcelles N° 
2______ à 3______ à la Z______, les recourants retiennent à tort que les parcelles 
du projet bénéficieraient uniquement de la servitude portant le n° RF 18_____, 
voire de celle portant le n° 64_____. Ainsi qu'exposé dans la partie en fait ci-
dessus, il existe également une servitude de passage portant le n° RF 12_____, 
dont le SITG indique qu'elle concerne l'entier des parcelles 1______, 13_____ et 
14_____. A cet égard, il convient de rappeler que l'inscription d'une servitude au 
registre foncier a un effet constitutif (art. 731 al. 1 Code civil suisse du 10 
décembre 1907 (CC - RS 210) et que cette dernière ne s'éteint que par la radiation 
de l’inscription et par la perte totale du fonds servant ou du fonds dominant (art. 
734 CC), de sorte qu'en l'espèce, à défaut de réalisation de l'une de ces conditions, 
la remise en cause par certains recourants de la servitude portant le n° RF 
12_____ est inopérante. 
13.7.2 Selon les plans du projet litigieux, la voie d'accès prévue pour les véhicules 
commence sur la parcelle 1______, qui fait partie du projet, et débouche 
immédiatement, à la limite de cette parcelle, sur l'extrémité nord de l'impasse de 
AB_____, laquelle rejoint elle-même la Z______ environ 50 m plus loin. Cet 
itinéraire se situe entièrement dans l'assiette de la servitude de passage portant le 
n° RF 12_____. 
13.7.3 Dans son arrêt ATA/22_____ du ______ 2012, par lequel elle a annulé une 
autorisation de construire DD 23_____, la chambre administrative s'est penchée 
sur la question de l'accès suffisant des parcelles 2______ à 3______ à la Z______, 
cet accès étant alors prévu depuis le sud, c'est-à-dire en empruntant la voie 
correspondant à la servitude portant le n° RF 18_____. La chambre administrative 
a constaté que l'assiette de cette servitude était par endroits inférieure à la largeur 
de AC_____, qui empiétait sur certaines parcelles des recourants opposés au 
projet. Or, en ne tenant compte que de l'assiette de la servitude (seul accès 
juridiquement garanti), l'accès apparaissait techniquement insuffisant au regard du 
trafic qu'engendrerait le projet. En outre, la circulation de et vers les parcelles 
2______ à 3______ serait compliquée par deux virages à angle droit, lesquelles 
sont en effet parfaitement visibles sur les plan SITG. 
13.7.4 Dans la présente espèce, la différence avec le cas tranché par la chambre 
administrative réside dans le fait que les propriétaires ont désormais la maîtrise de 
la parcelle 1______, par laquelle ils peuvent directement accéder au segment nord 
de AC_____. Or, comme on l'a vu plus haut, l'assiette de la servitude de passage 
portant le n° RF 12_____ correspond non seulement à la largeur réelle de la voie 
carrossable, mais elle l'excède très largement, puisqu'elle correspond en réalité à 
l'entier des parcelles n° 13_____ et 14_____, sur lesquelles les propriétaires 
auraient théoriquement la possibilité d'exiger l'exercice de leur droit de passage. 


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On est donc ici dans la situation inverse à celle tranchée par la chambre 
administrative, étant précisé que la question de l'accessibilité techniquement 
garantie, par l'extrémité nord de AC_____, sera examinée ci-après. 
13.8.1 Les recourants, se fondant par erreur sur la servitude de passage portant le n° RF 
18_____, relèvent encore que l'utilisation de la servitude engendrera pour eux une 
aggravation notable de la charge des fonds servants en raison des cent-dix-huit 
places de stationnement pour véhicules motorisés prévues par le projet litigieux et 
que cette aggravation est incompatible avec une servitude constituée en 1970. 
13.8.2 Outre que cet argument ne concerne pas la servitude portant le n° RF 12_____, il 
faut souligner que la jurisprudence du Tribunal fédéral dont il a été question plus 
haut (arrêt1C_341/2020 du 18 février 2022), impose certes aux juridictions saisies 
de la question d'une voie d'accès adaptée, cas échéant, de définir le contenu d'une 
servitude de droit privé afin de déterminer si elle permet un usage compatible avec 
le projet de construction, mais que dans cette affaire, le Tribunal fédéral s'est 
intéressé à une clause très spécifique de la servitude de passage, pour en tirer la 
conclusion qu'elle n'autorisait l'accès qu'à un seul logement. On ne saurait en tirer 
la conclusion qu'au-delà de telles clauses spécifiques, des servitudes de passage à 
chars constituées avant l'avènement des véhicules motorisés ou dans des zones où 
le passage de véhicules motorisés n'était pas envisagé, excluraient le trafic routier. 
En effet, au vu de l'évolution de la mobilité, il a été considéré que de telles 
servitudes autorisent également le passage par des véhicules motorisés (ATF 93 II 
167 consid. 2 p. 168 in JdT 1968 I p. 226). Concernant le nombre de logements 
pouvant être desservis par de telles servitudes ou de véhicules pouvant y passer, le 
seul fait qu'il s'agisse à l'origine d'une servitude de passage à chars ne permet pas 
d'inférer une quelconque limitation, à défaut d'une clause spécifique (cf. par 
analogie arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1.4). 
Par conséquent, dans le cas d'espèce, force est de constater que la servitude 
portant le n° RF 12_____ garantit un accès juridique suffisant des parcelles 
litigieuses à la Z______. 
13.9. S'agissant de l'accessibilité techniquement garantie, le tribunal soulignera tout 
d'abord que l'OCT, instance spécialisée en la matière, s'est prononcé 
favorablement au projet dans son préavis du 8 février 2022, après en avoir 
demandé diverses modifications. Conformément à la jurisprudence rappelée plus 
haut, dans la mesure où l'autorité de décision ne s'est pas écartée de ce préavis, le 
tribunal doit observer à l'égard de ce dernier une retenue particulière et ne saurait 
le remettre en question sur la base de sa propre appréciation de la situation ou en 
se fondant sur des considérations de nature générale. Hormis cette question de 
principe, dans le cas concret, le segment nord de AC_____, par lequel devraient 
passer les véhicules venant ou se rendant sur les parcelles 2______ à 3______, 
apparaît d'emblée, selon les superpositions de limites parcellaires et de 
photographies aériennes disponibles sur le SITG, comme une voie très différente 


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de la partie sud de cette même impasse sur laquelle s'était penchée la chambre 
administrative dans son arrêt ATA/22_____ du ______ 2012. En effet, cette partie 
sud comprenait des passages dont la largeur était inférieure à 4 m., voire inférieure 
à 3 m. De plus, elle aurait obligé les véhicules circulant vers ou depuis les 
parcelles 2______ à 3______ à obliquer à deux reprises à angle droit. S'agissant 
en l'espèce du segment nord de AC_____, la largeur de cette voie, à mi-chemin 
entre la limite nord-est de la parcelle 1______ et l'embranchement sur la Z______, 
est légèrement inférieure à 6 m si l'on fait abstraction de la haie située à cheval sur 
la parcelle 24_____ et sur AC_____, étant précisé que les propriétaires sont en 
droit d'exiger la modification de cette haie afin qu'elle n'empiète pas sur leur 
servitude (selon les recourants G – p. 20 du recours –, cette portion de AC_____ 
aurait même une largeur de 6,5 m). Même en tenant compte de la présence de 
cette haie, la largeur de la voie est très légèrement supérieure 5 m. à son point le 
plus étroit (au droit de la surface engazonnée jouxtant la voie de garage de la 
parcelle n° 14_____). C'est le lieu de préciser qu'il n'y a pas de projet de 
construction d'un trottoir susceptible de rétrécir la largeur de cette voie, 
contrairement à l'interprétation erronée que font les recourants A d'une pièce du 
dossier (réplique des recourants A du 15 décembre 2022, p. 8 in fine). Par ailleurs, 
la circulation entre le débouché du projet litigieux et la Z______ se ferait en ligne 
droite, contrairement au parcours sinueux qui se présentait au sud de AC_____. 
Ces éléments font apparaître l'accessibilité technique du projet comme 
parfaitement compatible avec les normes VSS évoquées plus haut. Bien que ces 
dernières se réfèrent à des biens-fonds ne comportant pas plus d’une quarantaine 
de cases ou de places de stationnement pour voitures, elles s'appliquent néanmoins 
aux routes de dessertes, qui sont définies comme des routes desservant des zones 
habitées jusqu'à trois cents unités de logement ou un volume de circulation 
d'origine équivalent. Quand bien même les cent-huit places de stationnement 
prévues par le projet litigieux excèdent largement les quarante places auxquelles 
s'appliquent les normes VSS, il n'en demeure pas moins que le quartier desservi 
par AC_____ compterait, après la réalisation du projet querellé, environ septante 
logements (cinquante-cinq pour les nouveaux logements et environ quinze pour 
les villas existantes), soit un chiffre très nettement inférieur aux trois-cents unités 
auxquelles peuvent correspondre les routes de desserte au sens des normes VSS. 
En d'autres termes, si ces normes prennent en compte, pour les routes de dessertes, 
le trafic pouvant être généré dans un quartier comptant jusqu'à trois-cents unités 
de logements, elles demeurent nécessairement valables dans un quartier qui en 
compterait environ le quart. Pour un accès riverain de type A/B (voie d'accès 
débouchant comme en l'espèce sur une route de desserte de quartier), la largeur de 
la voie doit avoir de 3 à 5 m. En l'espèce, la voie d'accès elle-même sur la parcelle 
1______ aura une largeur de près de 6 m et débouchera sur le segment nord de 
AC_____, dont la largeur minimum est de 5 m. en tenant compte de l'emprise 
d'une haie contraire à la servitude n° RF 12_____, et d'environ 6 m. en faisant 
abstraction de cette haie. Par conséquent, les largeurs de voies prévues par la 


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norme VSS 640 050 sont largement respectées. L'argumentation développée par 
les recourants G au sujet du fait que AC_____ se réduirait à une largeur de 4 à 5 
m entre les parcelles N° n°10_____/63_____ et n° 11_____ n'est pas pertinente, 
car elle perd de vue que le trafic généré par le projet emprunterait essentiellement, 
sinon en totalité, le segment nord de AC_____, dans la mesure où même les 
habitants du projet qui voudraient franchir la frontière française à la Z______ 
auraient tout intérêt à le faire en passant sur ce segment nord pour se retrouver 
tout de suite sur la Z______, plutôt que d'emprunter sur toute sa longueur le 
parcours étroit de AC_____. 
13.10.1 Les recourants G considèrent en outre que l'OCT s'est contenté d'analyser l'accès 
public aux futures constructions, c'est-à-dire en examinant si l'accès au niveau de 
la Z______ serait suffisant pour absorber le nouveau quartier. En revanche, l'accès 
par la voie privée de AC_____ n'aurait fait l'objet d'aucune mesure d'instruction 
particulière. 
13.10.2 On ne voit pas sur quels éléments du dossier les recourants G se fondent pour 
soutenir cette affirmation. Les trois préavis successifs de l'OCT ne laissent en 
effet entrevoir ni une restriction que cette instance se serait imposée dans l'examen 
du dossier, ni la trace d'un oubli, étant relevé qu'au stade de l'instruction de la 
requête, le voisinage n'a pas manqué d'attirer l'attention du département sur la 
question des accès par AC_____ (p. ex. courrier des recourants A du 20 mars 
2020, fourre « observations » du dossier du département). Par conséquent, 
l'argument tiré de l'insuffisance de l'instruction du dossier par l'OCT sera rejeté. 
13.11 Les recourants G soutiennent encore que l'accessibilité technique du projet ne 
serait pas garantie, car le camion de la voirie, en se rendant jusqu'à l'Ecopoint par 
une voie d'accès de 4,5 m. de large [après avoir dépassé la rampe du garage 
souterrain], ne pourrait quitter les lieux qu'en marche arrière. C'est partir de l'idée 
que le camion de la voirie entrerait sur l'actuelle parcelle 1______ en marche 
avant, alors qu'il est parfaitement envisageable qu'il manœuvre sur AC_____, 
profitant de l'angle qui se trouve à cet endroit, pour circuler en marche arrière 
jusqu'à l'Ecopoint puis en repartir en marche avant. Il existerait également assez 
de place pour permettre au camion, s'il s'engageait jusqu'à l'Ecopoint en marche 
avant, de manœuvrer à l'embranchement avec la rampe du parking souterrain pour 
faire demi-tour et retourner en marche avant vers AC_____. 
13.12 Il en découle que l'accessibilité technique du projet est également garantie et donc, 
sous l'angle des voies d'accès, que le terrain est équipé au sens des art. 19 et 22 
LAT. 
Art. 14 LCI – trafic induit par le projet 
14. 
Toujours sous l'angle du trafic que générerait le projet, la plupart des recourants, 
dont certains invoquent expressément l'art. 14 LCI, prétendent que l'autorisation 


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violerait cette disposition, car la circulation de cent-dix-huit véhicules 
supplémentaires sur une voie étroite augmenterait significativement le risque 
d'accident pour les usagers du voisinage et pour le public. 
14.1.1 L’art. 14 LCI prévoit que le département peut refuser une autorisation lorsqu'une 
construction ou une installation peut être la cause d'inconvénients graves pour les 
usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité 
et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b), ne remplit pas 
des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du 
public (let. c), offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations 
nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est 
insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d) ou peut créer, par sa 
nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un 
danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). 
14.1.2 Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour 
but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur 
la situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a 
; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a ; ATA/1273/2017 du 12 septembre 
2017 consid. 16c ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 9b). La construction 
d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone 
ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a 
pas d’abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport 
aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/881/2022 du 30 août 
2022 consid. 11a ; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; ATA/285/2021 du 
2 mars 2021 consid. 8b ; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a 
; ATA/758/2016 du 6 septembre 2016 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 
; ATA/86/2015 du 20 janvier 2015 ; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). 
14.1.3 La notion d'inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s'examiner en fonction de la nature de l'activité en cause et qui laisse à l'autorité 
une liberté d'appréciation. Celle-ci n'est limitée que par l'excès ou l'abus du 
pouvoir d'appréciation. Le pouvoir d'examen du tribunal s'exerce dans les limites 
précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus 
malgré un préavis favorable et de l'intérêt public en cas d'octroi d'une autorisation 
(cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6 ; ATA/448/2021 du 27 avril 
2021 consid. 8a ; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b). 
14.1.4 Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, l’accroissement du 
trafic routier, s’il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable au sens de l’art. 14 
LCI ; de fait, l’accroissement du trafic engendré par de nouvelles constructions 
conformes à la destination de la zone ne constitue pas un inconvénient grave au 
sens de cette disposition (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c ; 


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ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a ; ATA/253/2016 du 22 mars 2016 
consid. 8b ; ATA/692/2015 du 30 juin 2015 consid. 7b). 
14.2 
En l'espèce, le tribunal soulignera tout d'abord que l'argumentation des recourants 
au sujet des graves inconvénients que le projet litigieux ferait soi-disant peser sur 
le quartier en matière de circulation, repose uniquement sur des affirmations 
générales qui découlent manifestement de leur seule appréciation. Cette manière 
d'argumenter le grief de violation de l'art. 14 LCI ne saurait être valablement 
opposée à l'appréciation de l'instance de préavis spécialisé, à savoir en 
l'occurrence l'OCT. Il en va de même de l'affirmation aucunement étayée selon 
laquelle le trafic lié au projet pourrait également créer des situations dangereuses 
au croisement des dépendances des chemins de AI_____ et des AJ_____ (la 
recourante F laissant entendre qu'il s'agit d'un itinéraire de contournement déjà 
utilisé actuellement pour éviter le rond-point congestionné de la route de 
Y______). 
Non seulement les affirmations des recourants se trouvent contredites par le 
préavis de l'OCT, mais de toute façon, l'on voit mal en réalité en quoi la 
circulation supplémentaire induite par le projet sur le court tronçon rectiligne au 
nord de AC_____ pourrait se révéler fortement « accidentogène ». 
14.3 
Insuffisamment étayé, le grief de violation de l'art. 14 LCI en rapport avec le trafic 
induit par le projet sera rejeté. 
Canalisations 
15.1 
Les recourants A exposent qu'il existe actuellement deux canalisations EU et EC 
sur le chemin de AI_____, dont le diamètre est respectivement de 300 mm et de 
600 mm. Le point de raccordement prévu par le projet se situe à l'altitude de 
426.50 m, avec une différence de 38 cm jusqu'à l'arrivée au chemin des AJ_____ à 
l'altitude de 426.12, ce qui représente une pente de moins d'un pour-cent. Pour le 
moment, les canalisations arriveraient tant bien que mal à supporter cinquante-
neuf villas, alors que le projet prévoirait d'ajouter cinquante-cinq logements 
supplémentaires. A l'évidence, « sans être un spécialiste en tuyauterie », les 
canalisations existantes en béton ne pourraient pas supporter un tel nouveau flux, 
compte tenu notamment du fait qu'elles étaient rugueuses et n'avaient pas un débit 
facilité comme les canalisations dites « Somo ». Il s'agissait de ne pas de prendre 
en compte les surfaces de sol des six immeubles projetés, mais l'emprise du 
parking dont la surface de 4'789 m² serait inévitablement entourée d'un drainage. 
Il n'était « nul besoin d'être un expert » pour comprendre que le flux des eaux 
claires serait disproportionné en raison des eaux provenant du terrain entourant le 
parking et de l'eau de ruissellement des toits. Jamais les canalisations existantes ne 
pourraient absorber une telle quantité d'eau, ce d'autant que le terrain était toujours 
en zone inondable. Un bac de rétention de 95 m³ ne pourrait jamais remplir son 
rôle. Il existait une incohérence liée au fait que le diamètre du tuyau prévu pour 


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les eaux claires était de 500 mm, alors que la canalisation existence était de 600 
mm. Quant aux eaux usées, il fallait compter en moyenne 150 nouveaux 
utilisateurs, soit le double de la capacité actuelle. Avec une pente de moins de 20 
%, il ne faisait aucun doute que les canalisations actuelles ne pourraient pas 
absorber un tel nouveau flux. En outre, les canalisations comptaient cinq coudes, 
ce qui accentuerait les problèmes. Enfin (courrier des recourants A du 29 août 
2022) les Services industriels de Genève avaient procédé en 2021 à une expertise 
dont il ressortait qu'à plusieurs endroits, les canalisations EP ou EU enterrées sous 
le chemin de AI_____ puis sous le chemin des AJ_____ présentaient des 
dégradations nécessitant des réhabilitations. 
15.2 
Par ailleurs, les recourants A, B, C et G relèvent que les intimées ne bénéficient 
d'aucune servitude de passage, de maintien et d'entretien des canalisations 
enterrées sous AC_____, qui sont des canalisations privées, servitude dont la 
constitution constitue cependant une condition à l'ouverture du chantier. Or, ils 
n'entendent nullement accepter la constitution d'une telle servitude le jour où ils 
seront approchés à ce sujet par les intimés. Par conséquent, les terrains qui font 
l'objet du projet ne peuvent pas être considérés comme équipé au sens du droit et 
de la jurisprudence fédérale. Ils contestent au surplus que l'accord qu'auraient 
d'ores et déjà donné les propriétaires des parcelles n° 36_____, 37_____ et 
38_____ soit valable, puisqu'il devrait revêtir la forme authentique. 
15.3.1 Selon l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé (et peut à cette condition faire 
l'objet d'une autorisation de construire – art. 22 LAT) lorsqu’il est desservi d’une 
manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des conduites 
auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour 
l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. 
15.3.2 Selon la jurisprudence, l'exigence de garantie juridique des voies d'accès (cf. 
consid. 13.1.3) ne s'étend pas aux conduites. D'une part, cette exigence ne ressort 
pas du texte de l'art. 19 al. 1 LAT, lequel prévoit que le terrain est réputé équipé 
lorsqu'il est desservi par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder 
sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour 
l'évacuation des eaux usées. D'autre part, en matière de conduites, le raccordement 
n'est pas exigé de façon absolue. Le principe de la proportionnalité permet une 
certaine flexibilité, notamment lorsqu'un équipement en énergie ou en eau n'est 
pas 
obligatoirement 
nécessaire 
pour 
des 
raisons 
de 
police 
ou 
environnementales (arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 
consid. 3.2 et réf. cit.). 
15.4.1 En l'espèce, dans son préavis favorable du 1er juin 2022, l'OCEau, instance 
compétente pour l'évaluation du projet sous l'angle notamment des canalisations 
d'eau, a posé une série de conditions numérotées de 1 à 27. Parmi celles-ci, il est 
prévu l'exécution des canalisations en système séparatif et leur raccordement au 
système public d'assainissement des eaux du chemin de AI_____, par 


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l'intermédiaire du collectif privé desservant AC_____ et les réseaux privés à créer. 
Le collecteur EU devrait avoir un diamètre de 300 mm et le collecteur EP un 
diamètre de 500 mm (condition n° 1). Le débit de restitution des eaux pluviales en 
toiture devrait être limité à 3,7 L/s pour un temps de retour de cinq ans 
(impliquant un volume utile de rétention de 9 m³) (condition n° 4). Les eaux 
pluviales de toiture devraient être évacuées en les faisant transiter par l'ouvrage de 
rétention (condition n° 5), lequel devrait avoir un volume utile de 95 m³ avec un 
débit de restitution limité à 2 L/s pour un temps de retour de cinq ans (condition 
n° 6). En outre, l'ouverture du chantier est subordonnée à la constitution des 
servitudes de passage, maintien et entretien de canalisations sur fond d'autrui 
impliquant l'approbation des parties concernées (condition n° 11). Enfin, 
préalablement au branchement des eaux usées et pluviales, le requérant, 
respectivement le mandataire, sera tenu de vérifier l'état, le bon fonctionnement et 
la capacité hydraulique des équipements collectifs privés, jusqu'aux équipements 
publics. Les éventuels travaux de réfection, d'adaptation, voire de reconstruction, 
seront entrepris dans le cadre de la requête, d'entente avec l'OCEau (condition n° 
12). Lors de la réalisation du projet, [le requérant, respectivement son mandataire] 
devra s'assurer que toutes les installations existantes et à construire soient 
conformes aux dispositions des directives, normes et recommandations techniques 
établies par les offices fédéraux, les services du département et les organisations 
professionnelles reconnues (SIA, VSA, VSS) (condition n° 13). 
15.4.2 Ainsi que cela ressort de ce préavis, l'OCEau s'est penché de manière détaillée sur 
le projet litigieux, puisqu'il a notamment déterminé, de manière très précise, le 
débit de restitution des eaux pluviales, leur passage par l'ouvrage de rétention 
prévu par le projet, ainsi que le volume de cet ouvrage, ou encore le point de 
raccordement du système séparatif au système d'assainissement, au niveau du 
chemin de AI_____. Face à un tel préavis, émanant d'une instance composée de 
spécialistes, le tribunal doit en principe en reconnaître le bien-fondé et ne saurait 
s'en écarter sans motifs solidement étayés (ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 
3e ; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d ; ATA/1633/2019 du 5 novembre 
2019 consid. 6b). 
15.4.3 De leur côté, les recourants, qui admettent ne pas être des spécialistes, ne font 
valoir que de simples affirmations sur les difficultés de nature technique 
qu'entraînerait supposément le raccordement du nouveau réseau d'eau au réseau 
privé existant sous AC_____. Que ce soit sous l'angle de la rugosité des 
canalisations en béton ou de leur diamètre, rien ne permet d'étayer le fait que les 
caractéristiques décrites par les recourants empêcheraient de considérer que les 
parcelles litigieuses pourraient s'y raccorder de manière adaptée, au sens de l'art. 
19 LAT. Il faut également relever les conditions n° 12 et 13 du préavis de 
l'OCEau, imposant à la requérante, préalablement au branchement des eaux usées 
et pluviales, de vérifier l'état et le bon fonctionnement, ainsi que la capacité 
hydraulique des équipements collectifs privés jusqu'aux équipements publics, et 


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de procéder aux travaux nécessaires conformément aux directives, normes et 
recommandations techniques reconnues. S'agissant de la soi-disant impossibilité 
d'évacuer, à travers les conduites d'eau claire existant actuellement sous AC_____, 
les eaux de ruissèlement issues du projet, les recourants non seulement se 
contentent là aussi de simple affirmations, mais se dispensent également d'opposer 
des arguments de nature techniques aux précautions que l'OCEau a concrètement 
imposées à la requérante de prendre à ce sujet, sous la forme d'un débit de 
restitution limité à 2 L/s et de la réalisation d'un ouvrage de rétention de 95 m³. 
Enfin, le fait que, selon les SIG, le réseau public situé sous le chemin de AI_____ 
et se poursuivant sous le chemin des AJ_____ requiert en plusieurs endroits des 
interventions en vue de sa réhabilitation, n'a aucune incidence sur la conformité 
du projet avec l'art. 19 LAT, dans la mesure où ces interventions s'avèrent 
apparemment nécessaires en l'état, indépendamment du projet litigieux. 
15.5 Quant au fait que les recourants seraient de toute manière opposés à concéder aux 
propriétaires une servitude leur permettant de se raccorder au réseau d'eau privé 
situé sous AC_____, le tribunal renvoie tout d'abord aux développements ci-
dessus concernant l'existence d'une servitude ad hoc (cf. consid. 9.3). Par ailleurs, 
comme cela résulte de la jurisprudence susmentionnée, l'exigence de garantie 
juridique des voies d'accès ne s'étend pas aux conduites, de sorte que la question 
de l'existence ou non d'une servitude déjà existante au moment de l'autorisation de 
construire est irrelevante. Eu égard à ce qui précède, la condition n° 11 posée par 
l'OCEau dans son préavis du 1er juin 2022 est, quoi qu'il en soit, amplement 
suffisante, la requérante étant tenue, avant l'ouverture du chantier, de démontrer à 
l'OCEau, qu'elle dispose des servitudes nécessaires. 
15.6 Au vu de ce qui précède, les griefs en lien avec les canalisations d'eaux pluviales 
et d'eaux usées doivent être rejetés. 
Diverses servitudes 
16. 
Les recourants A se plaignent que le fait de vouloir créer un accès aux parcelles 
2______ à 3______ via la parcelle 1______ aura pour effet de détourner le sens 
de diverses servitudes inscrites dans le périmètre (qu'ils ne citent pas par leurs 
références précises), lesquelles concernent par exemple la limitation du nombre de 
logements par parcelle, l'obligation de prévoir des toitures à deux pans recouverts 
de tuiles, etc. Il serait « facile de comprendre que ces servitudes ont toutes leurs 
validités sur la parcelle n° 15_____ », ce qui signifie que les parcelles 2______ à 
3______, en venant se « greffer via un nouveau droit de passage », devraient 
automatiquement reprendre toutes ces servitudes. 
16.1 La législation cantonale en matière de police des constructions a pour seul but 
d’assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. Elle réserve expressément le droit des tiers. Selon les principes 


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généraux du droit, il n’appartient donc pas à l’administration de s’immiscer dans 
les conflits de droit privé pouvant s’élever entre le requérant d’une autorisation de 
construire et un opposant, celle-ci n’ayant pas pour objet de veiller au respect des 
droits réels et notamment des servitudes (art. 3 al. 6 de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05 ; ATA/169/2020 du 11 
février 2020 consid. 7b; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 ; 
ATA/1639/2017 précité ; ATA/442/2015 du 12 mai 2015 ; ATA/752/2014 du 23 
septembre 2014). 
16.2 En l'espèce, les recourants A soulèvent des questions qui ont trait uniquement à 
des servitudes privées, de sorte que le tribunal n'est pas compétent pour traiter des 
éventuels conflits qui naîtraient du projet litigieux vis-à-vis des servitudes 
existantes, y compris ce qui concerne le fait que ces dernières limiteraient la 
possibilité de construire un seul logement sur chacune des parcelles 2______ à 
3______. De telles questions sont de la compétence des juridictions civiles. 
16.3 Leur grief sera ainsi déclaré irrecevable. 
Distance de construction depuis le AA_____ /depuis la forêt – violation du 
PDCom 
17.1 Les recourants A considèrent que le projet litigieux ne respecte pas la distance de 
30 m prévue légalement par rapport au AA_____, en particulier par la création de 
jardins d'agrément à l'intérieur de cette distance, ce en quoi ils voient également 
une violation du PDCom de X______. Les recourants A, qui renvoient dans leur 
réplique, à la législation en matière de forêt, mais qui semblent par ailleurs se 
référer, dans leurs écritures du 24 mars 2023, à la législation en matière de 
protection des eaux, soutiennent, d'une part, que cette distance devrait être 
calculée en partant de la limite constituée précédemment par le AH_____ qui 
bordait la rivière avant l'abattage des arbres, et non pas en partant du cours d'eau 
et, d'autre part, que la distance inconstructible depuis ce dernier ne pourrait en 
l'état pas être calculée, car la cadastration de la frontière franco-suisse, depuis les 
travaux de renaturation du AA_____ et la modification de son cours, serait encore 
en discussion entre les deux pays. 
17.2 Les recourants D font quant à eux grief à l'autorisation litigieuse de violer les art. 
36a al. 3 de la loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 1991 (LEaux - 
RS 814.20) et 15 al. 1 de la loi sur les eaux du 5 juillet 1961 (LEaux-GE - L 2 05), 
car elle semblerait autoriser une modification du niveau du terrain naturel dans la 
surface inconstructible et dans la surface réservée aux eaux. De plus, dans la 
mesure où il s'agirait d'une zone protégée, la CMNS aurait dû être consultée. 
Enfin, la jurisprudence empêcherait de tenir compte d'une surface inconstructible 
dans le calcul des droits à bâtir, ce qui conduirait à une violation de l'art. 59 LCI. 


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17.3 Selon l'art. 1 loi sur les forêts du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10), cette loi a pour 
but : 
a) d'assurer la protection du milieu forestier, notamment en tant que milieu 
naturel; 
b) de conserver les forêts dans leur étendue et de garantir leurs fonctions 
protectrice, sociale et économique; 
c) de promouvoir l'économie forestière et du bois; 
d) d'exécuter et de compléter la loi fédérale sur les forêts et son ordonnance (ci-
après : la loi fédérale). 
Elle régit toutes les forêts du canton répondant aux définitions de la loi fédérale 
(art. 1 al. 2 LForêts). 
Selon l'art. 2 al. 1 LForêts, sont considérés comme forêts les peuplements boisés 
présentant toutes les caractéristiques qualitatives d'une forêt, exerçant une 
fonction forestière et répondant à différents critères mentionnés sous let. a à c de 
cette disposition, de même que, selon l'art. 2 al. 2, d'autres surfaces, dont les 
cordons boisés situés au bord de cours d'eau (let. c). 
Selon l'art. 2 al. 3 LForêts, ne sont en revanche pas considérés comme forêts 
a) les groupes ou alignements d'arbres isolés et les allées; 
b) les haies situées en zone agricole, constituées grâce à des mesures 
d'encouragement, prévues par les législations fédérale et cantonale en matière de 
compensations écologiques; 
c) les parcs situés en zone de verdure. 
Il est dressé un cadastre des forêts, régulièrement tenu à jour. Ce cadastre a une 
valeur indicative; il est accessible au public (art. 2 al. 4 LForêts). 
A teneur de l'art. 11 al. 1 LForêts, l’implantation de constructions à moins de 20 m 
de la lisière de la forêt, telle que constatée au sens de l’art. 4 LForêts, est interdite. 
Selon l'al. 2 de la même disposition, le département peut accorder des dérogations 
pour : 
a) des constructions ou installations d'intérêt général dont l'emplacement est 
imposé par leur destination; 


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b) des constructions de peu d'importance contiguës au bâtiment principal ou des 
rénovations, reconstructions, transformations, ainsi que pour un léger 
agrandissement de constructions existantes; 
c) des constructions respectant l’alignement fixé par un plan d’affectation du sol, 
un plan d’alignement, ou s’inscrivant dans un alignement de constructions 
existantes, pour autant que la construction nouvelle soit réalisée sur un terrain en 
zone à bâtir et située à 10 mètres au moins de la lisière de la forêt et qu’elle ne 
porte pas atteinte à la valeur biologique de la lisière. 
Sont consultés préalablement, hormis pour les requêtes en autorisation de 
construire instruites en procédure accélérée, le département, la commune, la 
commission consultative de la diversité biologique et la commission des 
monuments, de la nature et des sites (art. 11 al. 3 LForêts). 
17.4 En l'occurrence, les recourants A fondent leur argumentation relative à la LForêts 
sur le « AH_____ » qui selon eux longeait le AA_____ jusqu'aux travaux de 
renaturation de ce cours d'eau et qui a depuis lors disparu, laissant place à des 
plantations de jeunes arbres. Ainsi qu'en témoignent au fil des années les 
photographies aériennes consultables sur le SITG, en particulier durant les 
périodes de dormance de la végétation en 2011 et 2020, la rive droite du 
AA_____ comptait précédemment un nombre très restreint d'arbres, situés 
quasiment sur la frontière elle-même, qui ont tous disparu à la suite de ces travaux 
et ont été remplacés par des plantations de très jeunes végétaux. Il n'en demeure 
pas moins que le cadastre forestier, également consultable sur le SITG, indique 
qu'il n'existe à cet endroit aucune forêt, contrairement, par exemple, à la zone 
située juste en amont, de l'autre côté de la Z______, laquelle a effectivement fait 
l'objet d'une constatation de la nature forestière en 2007, comme l'ont relevé les 
recourants A. Le fait que l'art. 2 al. 2 let. c LForêts définisse comme forêts les 
cordons boisés au bord de cours d'eau n'y change rien, car cela suppose au 
préalable de retenir que l'on a affaire à des cordons boisés plutôt que, par exemple, 
à un simple alignement d'arbres. L'appréciation des recourants A à ce sujet, qui 
plus est concernant une situation qui n'existait plus lors de la délivrance de 
l'autorisation litigieuse, ne saurait en tout état se substituer à l'absence de mention 
de forêts sur le cadastre y relatif et à l'appréciation de l'OCAN à ce sujet, telle 
qu'exprimée dans son préavis du 20 janvier 2022. 
Par conséquent, en l'absence de forêt jouxtant le projet litigieux, il ne peut y avoir 
de violation des dispositions de la LForêts sur les distances à respecter. 
17.5 Ce grief devra ainsi être rejeté. 
17.6 Selon l'art. 36a al. 1 de la loi fédérale sur la protection des eaux du 24 janvier 
1991 (LEaux - RS 814.20), les cantons déterminent, après consultation des 


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milieux concernés, l’espace nécessaire aux eaux superficielles (espace réservé aux 
eaux) pour garantir: 
a. leurs fonctions naturelles; 
b. la protection contre les crues; 
c. leur utilisation. 
En application de cette disposition légale, la loi sur les eaux du 5 juillet 1961 
(LEaux-GE - L 2 05) prévoit à son art. 15, intitulé « surfaces inconstructibles », 
qu'aucune construction ou installation, tant en sous-sol qu'en élévation, ne peut 
être édifiée à une distance de moins de 10, 30 ou 50 m de la limite du cours d'eau, 
selon la carte des surfaces inconstructibles annexée (al. 1). 
17.7 En l'occurrence, ainsi que cela découle du SITG, la distance inconstructible par 
rapport au AA_____, dans la zone considérée, est de 30 m, distance qui est 
également signalée sur les plans d'autorisation par une ligne discontinue intitulée 
« limite des 30 m ». Aucun des plans n'indique de quelconques constructions ni 
même de jardins d'agrément à l'intérieur de cette limite, y compris s'agissant des 
niveaux du terrain. En particulier, le plan de masse montre que l'angle des 
terrasses jouxtant les deux bâtiments situés au sud du périmètre s'approchent très 
près de cette limite, sans toutefois la toucher. Le plan des aménagements n'indique 
que la plantation d'un arbre à l'intérieur de cette limite, mais en revanche d'aucun 
jardin d'agrément, contrairement à l'assertion des recourants A. Pour la même 
raison, toujours contrairement aux affirmations des recourants A, les règles 
générales fixées par le PDCom au sujet de l'espace minimal à préserver pour le 
AA_____ (« Les projets de construction riverains du cours d'eau respecteront 
l'espace minimal de celui-ci en excluant la construction de dépôts et cabanons et 
la pose de clôtures imperméables à la petite faune. Ces mêmes projets favoriseront 
une arborisation renforçant l'épaisseur du AH_____. Les rives du cours d'eau ne 
sont pas accessibles dans ce secteur, des servitudes de passage seront inscrites lors 
des nouveaux projets » – PDCom p. 210) sont entièrement respectées. Quant aux 
élévations, en particulier l'élévation Est qui indique à la fois le AA_____ et la 
distance des 30 m, elles indiquent que le terrain naturel demeure inchangé de ce 
côté-ci. 
17.8 Les critiques des recourants A et D sont donc infondées et leur grief relatif à la 
violation de la LEaux et de la LEaux-GE sera écarté, étant précisé que le grief des 
recourants D qui met en relation la distance inconstructible par rapport au 
AA_____ et le calcul des droits à bâtir sous l'angle de l'art. 59 LCI sera traité plus 
loin, en relation avec l'examen de cette disposition légale. 
Gabarit des constructions - violation du PDCom 


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18.1 Les recourants A critiquent le gabarit des constructions en comparant la hauteur 
des futures constructions (10 m à la dalle de couverture) avec une villa existante 
comptant un rez-de-chaussée et un étage mansardé. Il en découle selon eux une 
disproportion incroyable par rapport au quartier des villas existantes. 
Cette critique spécifique sera examinée plus loin sous l'angle du grief relatif à la 
violation de l'art. 59 al. 4 LCI. 
18.2 En outre, toujours selon les recourants A, le fait que les bâtiments C et D du projet 
auraient eux aussi une hauteur de 10 m entrerait en contradiction avec les 
principes développés par le PDCom au sujet des constructions à édifier aux abords 
du carrefour de AB_____, prévoyant des bâtiments écran au gabarit plus haut aux 
abords de ce carrefour. Par conséquent, les bâtiments C et D devraient être plus 
bas que ceux situés du côté de ce carrefour. 
18.3.1 A teneur de l'art. 10 al. 1 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), le PDCom fixe les 
orientations futures de l'aménagement de tout ou partie du territoire d'une ou 
plusieurs communes. Il est compatible avec les exigences de l'aménagement du 
territoire du canton, contenues notamment dans le plan directeur cantonal. 
Le plan directeur localisé adopté par une commune et approuvé par le Conseil 
d'Etat a force obligatoire pour ces autorités. Il ne produit aucun effet juridique à 
l’égard des particuliers, lesquels ne peuvent former aucun recours à son encontre, 
ni à titre principal, ni à titre préjudiciel (art. 10 al. 8 ab initio LaLAT). 
18.3.2 Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit cantonal ne 
peut être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un PDCom (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 du 22 janvier 2003). Par « conforme au droit cantonal », il faut 
entendre conforme au plan d'affectation (nutzungskonformes Bauvorhaben). En 
effet, le refus d'une autorisation au seul motif que le projet de construction 
contreviendrait au PDCom, reviendrait à donner à ce plan directeur un effet 
anticipé inadmissible (unzulässigen Vorwirkung) et à aboutir à une modification 
du plan d'affectation en vigueur (arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 précité 
consid. 4.1). Toutefois, il ne faut pas tirer de cette argumentation la conclusion 
que le plan directeur ne serait d'aucune importance dans le cadre d'une 
autorisation de construire. L'effet obligatoire d'un tel plan se déploie là où l'ordre 
juridique confère un pouvoir d'appréciation ou introduit des concepts juridiques 
indéterminés ménageant de la sorte une marge de manœuvre. Si le droit applicable 
exige une pesée globale des intérêts, alors le contenu du plan directeur doit être 
considéré, dans la pesée des intérêts, comme le résultat obligatoire du processus 
de coordination spatiale (räumlichen Abstimmungsprozesses), étant précisé que le 
plan directeur n'exprime les besoins spatiaux que du point de vue de la collectivité 
publique. Reste réservée la pesée des intérêts qui doit être faite dans un cas 


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particulier en prenant aussi en compte les intérêts publics qui ne relèvent pas de 
l'aménagement du territoire ainsi que les intérêts privés (ATA/95/2022 du 1er 
février 2022 consid. 6b). 
18.3.3 La commune de X______ s'est dotée d'un PDCom adopté par le Conseil 
municipal le ______ 2019 et approuvé par le Conseil d'état le ______ 2020. Ce 
PDCom prévoit que s'agissant du quartier de AB_____, il s'agit d'aménager ce 
secteur en tant qu'entrée de quartier sur le carrefour de AB_____ en constituant un 
front bâti avec des typologies adaptées aux nuisances (sonores et pollution) 
(PDCom p. 211), c'est-à-dire à l'aide de bâtiments-écrans au gabarit plus haut, 
illustrés à l'aide d'exemples théoriques figurant sur une vignette (PDCom p. 210). 
18.4 En l'espèce, les critiques des recourants A sont infondées, car la préconisation, par 
le PDCom, de bâtiments-écrans qui auraient pour fonction de protéger les autres 
habitants du périmètre contre les nuisances du carrefour de AB_____, n'a de sens 
que dans la mesure où de tels bâtiments seraient construits en front de route, 
comme l'illustre d'ailleurs le PDCom lui-même. En d'autres termes, l'idée ne 
consiste pas, selon la conception que semblent en avoir les recourants A, à 
attribuer une telle fonction aux premiers projets de densification qui auront lieu 
dans le périmètre, quelles que soient les parcelles concernées, mais uniquement à 
ceux dont la situation à proximité immédiate du carrefour de AB_____ peut 
réellement créer un effet d'écran protecteur. Tel n'est pas le cas du projet litigieux, 
dont l'immeuble le plus proche du carrefour se situe à près de 190 m à vol d'oiseau 
de ce dernier. Au demeurant, le fait de réaliser des bâtiments-écrans aux abords de 
la Z______ ne signifie nullement que ceux situés à l'arrière ne pourraient pas 
bénéficier du rapport de surface maximum prévu par la loi, et donc qu'ils 
devraient forcément être d'un gabarit plus réduit. 
18.5 Le grief des recourants A doit donc être rejeté. 
18.6 Les recourants E, pour leur part, considèrent que le gabarit du projet, qui concerne 
des bâtiments de trois étages et d'une hauteur de 10 m, est contraire aux servitudes 
de restriction au droit à bâtir auxquelles sont soumises les parcelles. Ils 
mentionnent notamment à cet égard les limitations du nombre de logement à un 
par parcelle et la hauteur des constructions à un étage sur rez-de-chaussée. 
S'agissant de ces aspects, il convient de renvoyer aux considérants cités plus haut 
(cf. consid. 16.1 et s.) qui excluent la compétence du tribunal de céans pour traiter 
de griefs relatifs à des servitudes de droit privé. 
18.7 Le grief des recourants E est donc irrecevable. 
18.8 Enfin, la recourante F considère que le bâtiment A du projet dépasserait la hauteur 
maximum de 10 m prévue par l'art. 61 al. 4 LCI pour ce qui concerne la ligne 


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verticale du gabarit. Elle tire cette constatation de différents plans dont il sera plus 
précisément question ci-après. 
18.9 Selon l'art. 60 al. 1 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un 
gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur 
est définie à l’article 61. 
Selon l'art. 61 al. 2 LCI, à front ou en retrait des voies publiques ou privées, la 
hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre 
alignements augmentée de 1 m (H ≤ ½ D + 1). 
La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux limites de propriétés privées, 
conformément aux dispositions de l’article 69 (H ≤ D + 1) (art. 61 al. 3 LCI). 
La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m au 
niveau supérieur de la dalle de couverture; restent toutefois réservées les 
dispositions des plans localisés de quartier et celles des articles 10 et 11 en ce qui 
concerne les constructions agricoles et les édifices d’utilité publique, notamment 
les églises, les salles de réunions et les cliniques (art. 61 al. 4 LCI). 
La hauteur de la ligne verticale du gabarit se mesure, pour chaque construction, à 
partir du niveau moyen du sol adjacent (art. 63 al. 1 LCI). 
18.10.1 En l'espèce, la question soulevée par la recourante F est uniquement de savoir si le 
bâtiment A dépasse la hauteur maximum de 10 m définie par l'art. 61 al. 4 LCI. 
Elle ne remet cependant pas en cause le respect du mode de calcul défini par l'art. 
61 al. 2 et 3 LCI. 
18.10.2 Il faut tout d'abord trancher une controverse entre la recourante F et les intimés au 
sujet de la coupe CC, dont la première se sert pour sa démonstration et dont les 
seconds considèrent qu'elle ne représente pas le bâtiment A, mais seulement les 
bâtiments B et E. En réalité, la recourante F renvoie par la pièce 7 de son 
bordereau à la coupe CC de l'ingénieur-géomètre, tandis que les intimés montrent, 
par leur renvoi à la pièce 5 de leur bordereau, qu'ils se réfèrent aux coupes établies 
par l'architecte du projet. Or, les axes définis par l'ingénieur-géomètre, tels qu'ils 
se lisent sur l'extrait du plan cadastral, ne sont pas du tout les mêmes que ceux 
définis par l'architecte, tels qu'ils se lisent sur le médaillon représentant l'ensemble 
du projet, qui figure en bas à gauche des coupes (plan n° 7). En l'occurrence, c'est 
à juste titre que la recourante F fait référence à la coupe CC de l'ingénieur 
géomètre. 
18.10.3 Cela étant, la démonstration de la recourante F manque de rigueur et de force 
probante, puisque comme elle l'indique elle-même, les relevés altimétriques 
auxquels elle se réfère (en reprenant ceux qui figurent sur les coupes AA et CC de 
l'ingénieur-géomètre) aboutissent (en application de l'art. 63 al. 1 LCI) à une 
altitude moyenne du sol adjacent de 428.91 m si l'on tient compte du rez de 


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chaussée, ou de 428.88 m si l'on tient compte du terrain naturel. Or, dans les deux 
cas, la limite de 10 m fixée par l'art. 61 al. 4 LCI n'est pas dépassée, puisque les 
coupes de l'ingénieur-géomètre fixent l'altitude du bâtiment A à 438.62 m au 
niveau supérieur de la dalle de couverture. A cet égard, il convient de préciser 
que, contrairement à ce que semble croire la recourante, les panneaux solaires 
disposés sur le toit du bâtiment A, d'une hauteur d'un peu plus de 40 cm, ne sont 
pas inclus dans le gabarit maximum, qui, conformément à la lettre de l'art. 61 al. 4 
LCI, se calcule uniquement par rapport au niveau supérieur de la dalle de 
couverture et non par rapport à d'éventuelles superstructures posées sur cette 
dernière. S'agissant des panneaux solaires situés en toiture, la LCI les traite 
expressément comme des objets indépendants du gabarit (art. 64 al. 2 LCI), étant 
relevé qu'ils sont par essence installés au-dessus de la dalle de couverture et qu'ils 
sont donc susceptibles de se situer eux-mêmes au-dessus de la hauteur maximale 
de 10 m. 
18.11 Dans sa réplique, la recourante F, en réponse aux explications des intimés qui 
démontrent que la hauteur du bâtiment A serait effectivement inférieure à 10 m, 
relève qu'il s'agirait en tout état d'une hauteur de 9.72 m et que par conséquent, 
cela ne laisserait qu'une faible marge de manœuvre, le risque de dépassement du 
maximum de 10 m étant important. Le tribunal ne peut toutefois entrer en matière 
sur une argumentation qui se fonde uniquement sur l'hypothèse que l'autorisation 
en cause ne sera pas respectée (ATA/62/2020 du 21 janvier 2020 consid. 3 ; 
JTAPI/1084/2023 du 5 octobre 2023 consid. 28). 
18.12 Au vu de ce qui précède, le grief de la recourante F sera rejeté. 
Risque d'inondation 
19. 
Les recourants A, B et C considèrent que le projet n'est pas conforme aux 
prescriptions en matière de protection contre les crues. Indiquant qu'une crue 
gigantesque s'était produite en 1993 en raison de l'obstruction du flux sous le pont 
de la douane, qui avait fait monter les eaux sur AC_____ jusqu'au chemin des 
AJ_____, que les villas avoisinantes avaient été sauvées de l'inondation parce 
qu'elles avaient été construites un mètre au-dessus des voiries, lesquelles avaient 
servi de déversoirs, mais que les parcelles du projet en cause ne bénéficient pas de 
ce rehaussement, ils prédisent que le parking souterrain autorisé serait 
nécessairement inondé dans une telle situation et posent des questions sur les 
risques encourus par les futurs habitants ou trouvent étonnant que l'autorité 
intimée ait accordé une dérogation pour construire le parking souterrain dans ces 
conditions. Dans leurs écritures subséquentes à leur recours, les recourants C ont 
produit une photographie montrant les parcelles concernées par le projet, 
partiellement inondées après deux jours de forte pluie. L'urbanisation prévue sur 
le terrain engendrerait une aggravation de la situation. 


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19.1.1 La loi fédérale sur l'aménagement des cours d'eau du 21 juin 1991 (RS 721.100) a 
pour but de protéger des personnes et des biens matériels importants contre 
l’action dommageable des eaux, en particulier celle qui est causée par les 
inondations, les érosions et les alluvionnements (protection contre les crues) (art. 
1 al. 1). 
S'appuyant sur cette loi, l'ordonnance sur l'aménagement des cours d'eau du 2 
novembre 1994 (OACE – RS 721.100.1) prévoit que les cantons désignent les 
zones dangereuses (art. 21 al. 1) et qu'ils tiennent compte des zones dangereuses 
et de l’espace à réserver aux eaux conformément à l’art. 36a de la loi du 24 janvier 
1991 sur la protection des eaux dans leurs plans directeurs et dans leurs plans 
d’affectation ainsi que dans d’autres activités ayant des effets sur l’organisation 
du territoire (art. 21 al. 1 OACE). 
L'art. 21 al. 1 OACE fonde en droit genevois la répartition des zones de danger dû 
aux crue en trois catégories (art. 14 LEaux-GE), à savoir : 
a) les zones de danger élevé, où toute construction doit être interdite à l’exception 
d’ouvrages dont l’emplacement est imposé par leur destination, sous réserve de 
l'agrandissement de peu d'importance, de l'adaptation ou de la transformation qui 
peuvent être autorisés sous certaines conditions; 
b) les zones de danger moyen, où seuls peuvent être autorisés les ouvrages qui ne 
mettent pas en danger des biens ou des personnes et qui ne sont pas de nature à 
polluer les eaux; 
c) les zones de danger faible, où les constructions peuvent faire l'objet de 
restrictions particulières, seules les constructions particulièrement vulnérables 
étant interdites. 
19.1.2 Le SITG reprend de manière exacte cette classification en y ajoutant une catégorie 
supplémentaire qui concerne les risques résiduels. 
19.2.1 Dans le cas d'espèce, la zone sur laquelle devrait être construit le projet est classé 
en zone de risque résiduel (hachuré en jaune – des hachures rouges n'existant pas 
selon les représentations graphiques du SITG – contrairement à la lecture erronée 
des recourants A), tandis que d'autres zones adjacentes correspondent à des 
risques élevés (en rouge pour les berges immédiates du AA_____), à des risques 
moyens (en bleu pour une portion de champs à l'Est de la Z______) ou à des 
risques faibles (en jaune pour une large zone à l'Est et au Nord de la Z______ et 
pour la route elle-même). En d'autres termes, la zone sur laquelle doit être 
construit le projet appartient à une catégorie de risque inférieure à celles pour 
lesquelles les art. 1 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement des cours d'eau, 21 
al. 1 OACE et 14 LEaux-GE prévoient des restrictions en matière de construction. 


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Par conséquent, l'autorité intimée pouvait parfaitement autoriser le projet litigieux, 
y compris en ce qui concerne son parking souterrain, ce d'autant que, comme le 
relèvent les parties intimées, l'OCEau dans son préavis du 1er juin 2022, a été 
attentif à cet aspect et s'est contenté de souligner que dans une zone de risque 
résiduel, les dommages matériels peuvent être réduits par le biais d'entrées 
rehaussées, de fenêtres de caves résistantes, ainsi que de recommandations pour 
rendre étanche l'accès des garages en sous-sol. 
19.2.2 On ajoutera encore que les risques d'inondation relevés par les recourants C à 
l'appui de la photographie qu'ils ont produite, relèvent des dangers dus au 
ruissellement, et non pas aux crues. Ce type de danger est répertorié au niveau 
fédéral, comme l'indique le préavis de l'OCEau du 1er juin 2022, qui comporte en 
annexe un extrait de la carte ad hoc établie par l'office fédéral de l'environnement. 
Pour autant, hormis le fait d'attirer l'attention du bénéficiaire de l'autorisation de 
construire sur cet aspect et de préconiser un certain nombre de précautions de 
nature constructive, l'OCEau n'a pas considéré que le projet entrait, sous cet angle, 
en contradiction avec la situation actuelle. 
19.3 Le grief lié au risque d'inondation doit donc être rejeté. 
Aspects architecturaux – art. 15 LCI - violation de l'art. 59 al. 4 LCI 
20.1 Les recourants A, rejoints sur ce point par les recourants B et C, estiment tout 
d'abord que le projet aurait dû faire l'objet d'un changement d'affectation de la 
zone au sens de l'art. 13A de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), sauf à instituer une 
zone 4 par le biais d'une politique à court terme. Ils critiquent par ailleurs 
l'architecture du projet, s'agissant des façades, des fenêtres qu'ils qualifient de 
hautes et étroites et laissant passer peu de lumière, des toits plats ou encore de 
l'implantation qui ne serait pas orientée vers le soleil couchant, choix ridicule à 
leur avis. Ces différents aspects entraîneraient une grave détérioration du quartier 
par leur contraste avec les villas existantes, caractérisées notamment par des toits 
à deux pans en tuiles. Ils critiquent également l'appréciation de la CA à ce sujet et 
se plaignent du fait qu'une instance composée de seulement quelques personnes 
puisse prendre de telles décisions. Ils considèrent encore que le report des droits à 
bâtir de la parcelle n° 1______ en faveur du projet litigieux n'est possible que 
moyennant sa mention au registre foncier, laquelle ne serait pas prévue par 
l'autorisation de construire. 
20.2 Les recourants B développent une argumentation analogue en soulignant que la 
densité de 48 % prévue par le projet induit des bâtiments monoblocs de trois 
étages (comprenant cinquante-cinq logements au total), d'une hauteur de 10 m 
avec toit plat, sans aucun rapport avec les constructions existantes aux alentours, 
soit des maisons jumelles à toits en tuiles à deux pans. L'implantation aléatoire des 
immeubles serait en outre sans aucun rapport avec l'orthogonalité des villas du 


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voisinage et ne se justifierait nullement. Par ailleurs, l'OU n'avait préavisé 
favorablement le projet qu'après s'y être opposé dans un premier temps et s'en était 
remis à la CA qui, de son côté, ne s'était nullement prononcée sur l'impact du 
projet et son intégration dans le site environnant, et avait omis de se déplacer in 
situ pour comprendre le contexte existant. Ils considèrent enfin que la décision 
litigieuse viole l'art. 59 al. 4 LCI en permettant un report des droits à bâtir de la 
parcelle n° 65_____ de 503.7 m², ce qui serait un artifice incompréhensible. En 
effet, cela ferait grimper le rapport des surfaces de cette parcelle à 37.1 %, taux 
qui ne serait pas respecté pour une villa datant de 1970 et qui ne respecterait de 
loin pas les standards THPE. Ils affirment enfin dans leurs écritures du 27 mars 
2023 que vu l'importance du projet, les préavis favorables auraient dû être motivés 
et qu'en tout état, ni la commune, ni la CA n'avaient mentionné dans leurs préavis 
respectifs qu'elles étaient favorables à l'application de l'art. 59 al. 4 LCI. 
20.3 Le recourant C considère quant à lui que le projet prendrait place dans un quartier 
de villas caractéristiques de l'architecture des années 1970 en zone pavillonnaire, 
qui serait selon lui digne de protection. Le projet litigieux ferait figure de verrue 
par rapport à son environnement et entraînerait une perte de cohérence 
urbanistique, ainsi qu'une atteinte irrémédiable à un site digne de protection. La 
densité autorisée serait davantage compatible avec la zone 4B villageoise et 
devrait cas échéant être prévue à proximité et en continuité d'une telle zone. Il 
était à cet égard étonnant que la commune ait accepté une densification aussi 
importante. Normalement, une telle densification devrait faire l'objet d'un 
changement d'affectation de zone entraînant une possibilité de contrôle 
démocratique par le biais d'un référendum. Il était important de relever la 
chronologie du projet, dont la requête avait été déposée le ______ 2019, alors que 
le PDCom avait été accepté par le Conseil municipal le ______ 2019, puis 
approuvé par le Conseil d'État le ______ 2020. En outre, le PDCom avait été 
adopté alors que, dans son vote, le Conseil municipal avait invité le Conseil 
administratif à procéder à une étude complémentaire pour éclaircir les points 
manquants de ce plan. L'adoption du PDCom par le Conseil d'État, alors que le 
projet litigieux était à ce moment encore en cours d'instruction, constituait un vice 
de forme propre à remettre en cause la légitimité du PDCom. L'ensemble de ces 
circonstances donnait l'impression que le Conseil administratif avait approuvé le 
projet sous la pression de l'État, sans procéder à un examen approfondi sur la base 
des critères légaux. 
20.4 Les recourants D soutiennent que le taux maximum de densification de 48 % 
prévu par l'art. 59 al. 4 LCI est dépassé dans la mesure où le calcul qui s'y 
rapporte ne tient pas compte de la totalité des surfaces relatives à la circulation 
(escaliers d'attique), ni des embrasures des fenêtres. Dans leurs écritures du 3 
janvier 2023 (rejoints sur ce point par les recourants A dans leurs écritures du 19 
mars 2023), ils font également valoir que la SBP du projet se fonde à tort sur les 
surfaces de l'ensemble des parcelles concernées, représentant un total de 


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14'039 m², alors que selon la jurisprudence, il aurait fallu en déduire la zone 
protégée sise sur les parcelles n° 2______, n° 55_____, n° RF 19_____ et n° 
56_____, c'est-à-dire la surface du AH_____ situé sur ces dernières. Ils relèvent 
en outre que la CA, au lieu de se déterminer sur la transformation et la 
désaffectation de la villa [sise sur la parcelle n° 1______] avec aménagement 
d'une salle commune et de bureau et une densité de 37.1 %, s'est déterminée sur la 
troisième version du projet, soit la modification du taux de la villa sans travaux 
avec une densité de 40%, de sorte qu'il manquerait un préavis obligatoire en lien 
avec la version définitive du projet. En ce qui concerne cette même villa, sa SBP 
serait en réalité supérieure à 37.1 %, notamment au vu de la surface sous combles. 
20.5 La recourante F considère que dans le secteur concerné, le PDCom autorise non 
pas une densification accrue, mais une densification modérée. En outre, elle relève 
que l'autorisation litigieuse viole l'art. 15 LCI au motif qu'à la différence des 
constructions projetées, celles édifiées dans le quartier l'ont été sans dérogation, 
ne comportent aucun habitat groupé ni aucun habitat à toit plat et sont d'une 
architecture néoclassique homogène (les autres éléments énumérés se rapportant 
aux problématiques de trafic qui ont été examinés plus haut). Enfin, les 
propriétaires du secteur n'avaient aucunement été consultés. Dans ses écritures 
subséquentes du 3 janvier 2023, la recourante F souligne encore que le préavis 
rendu par la commune le 26 avril 2021 demande de soigner particulièrement la 
transition avec la zone urbanisée existante, sans toutefois indiquer les conditions 
qui doivent être respectées à cette fin. Ainsi, le préavis ne tiendrait pas compte des 
enjeux concrets du quartier. En outre, l'OU, dans son préavis du 26 octobre 2021, 
s'en était remis à la CA pour ce qui concernait l'impact du projet sur le site, 
notamment en termes paysagers et urbains, alors que la CA, dans son préavis du 5 
mars 2020, avait indiqué qu'elle n'analysait pas l'échelle du territoire communal. Il 
était ainsi évident que les offices concernés s'étaient renvoyés la balle, laissant la 
situation dans un flou total. 
20.6 Pour finir, les recourants G, qui soulèvent des arguments similaires à ceux 
mentionnés plus haut au sujet de la prétendue dysharmonie du projet par rapport 
au quartier, soutiennent que le gel des dérogations prévues par l'art. 59 al. 4 LCI 
était déjà en vigueur lors du dépôt de la demande d'autorisation de construire, de 
sorte que cette autorisation ne pouvait pas être délivrée. Par ailleurs, lors du dépôt 
de la demande d'autorisation de construire, le PDCom 2009 de X______ était 
encore en vigueur et ne mentionnait pas les parcelles n° 2______ à n° 3______ 
comme faisant partie de la zone villa à densifier. Si le PDCom 2019, qui plaçait 
désormais ces parcelles en zone à densité modérée, avait été accepté par le 
Conseil municipal de la commune le ______ 2019 et adopté par le Conseil d'État 
le ______ 2020, il n'était cependant pas possible d'en faire application dans la 
mesure où l'instruction de la requête d'autorisation était à ce moment-là bien 
avancée. Il fallait rappeler à ce sujet que la commune avait déjà participé à l'effort 
attendu par l'État pour la densification de la zone 5, notamment en déclassant en 


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zone de développement la zone dite des AK_____ et en créant le quartier de 
AL_____. 
20.7 
S'agissant de ces différents griefs et arguments, le tribunal traitera tout d'abord la 
question soulevée par les recourants G au sujet du gel des dérogations prévues par 
l'art. 59 al. 4 LCI. En effet, ils soutiennent à ce sujet que l'autorisation litigieuse ne 
pouvait être délivrée en raison de ce gel, ce qui revient à dire que selon eux, 
l'autorité intimée ne pouvait plus faire application de cette disposition légale. C'est 
donc cette question qui doit être tranchée avant d'examiner les griefs des autres 
recourants qui critiquent la manière dont cette disposition légale a été appliquée. 
20.7.1.1 L'art. 59 al. 4 let. a LCI, qui règle les rapports des surfaces en zone villas (5ème 
zone), prévoyait, dans sa teneur jusqu'au 28 novembre 2020 (ci-après : art. 59 al. 4 
aLCI), que « lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le 
département peut autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un 
projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé dont la 
surface de plancher habitable n'excède pas 40 % de la surface du terrain, 44 % 
lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance 
énergétique, 48 % lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, 
reconnue comme telle par le service compétent ». 
 
Cette même disposition légale prévoit, dans sa version actuelle, adoptée le 1er 
octobre 2020 et entrée en vigueur le 28 novembre 2020, que dans les périmètres 
de densification accrue définis par un PDCom approuvé par le Conseil d’Etat et 
lorsque cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, le département peut autoriser, après la consultation de 
la commune et de la commission d’architecture, un projet de construction en ordre 
contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable 
n’excède pas 44% de la surface du terrain, 48% lorsque la construction est 
conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent. 
L’actuel art. 59 al. 4bis LCI, également adopté le 1er octobre 2020 et entré en 
vigueur le 28 novembre 2020, précise que, dans les communes qui n’ont pas 
défini de périmètres de densification accrue dans leur plan directeur communal, 
lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut accorder 
des dérogations conformes aux pourcentages et aux conditions de l’al. 4 let. a et b. 
Pour toutes les demandes d’autorisation de construire déposées avant le 1er 
janvier 2023, un préavis communal favorable est nécessaire. 
Selon l’art. 156 al. 5 LCI (dispositions transitoires) dans sa version entrée en 
vigueur le 28 novembre 2020, l’art. 59 al. 3bis, al. 4 et 5 LCI, dans leur teneur du 
1er octobre 2020, s’appliquent aux demandes d’autorisation déposées après leur 
entrée en vigueur le 28 novembre 2020. 


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20.7.1.2 Le département du territoire a annoncé, par communiqué de presse du 28 
novembre 2019 intitulé « Zone villas: gel des dérogations concernant la densité » 
(https://www.ge.ch/document/zone-villas-gel-derogations-concernant-densite 
; 
consulté le 14 mars 2024), ne plus accorder de dérogations pour les projets de 
densification en zone villas au sens de l'art. 59 al. 4 LCI, à compter du 28 
novembre 2019. Ce moratoire serait levé lorsque la stratégie de densification de 
ces périmètres serait achevée, afin que les conditions et critères qualitatifs et 
environnementaux soient évalués et définis. Cela passait notamment par 
l'établissement systématique d'une vision urbanistique à l'échelle communale. Le 
canton souhaitait ainsi établir les conditions-cadre pour plus de durabilité au 
développement de cette zone. 
Par communiqué de presse du 19 janvier 2021, le département du territoire a 
indiqué que le gel des dérogations était levé, dès lors que les modalités 
d’application du nouvel art. 59 LCI avaient désormais été fixées dans une marche 
à suivre (https://www.ge.ch/document/fin-du-gel-zone-villa-nouvelles-exigences-
preserver-qualite-zone-villa ; consulté le 14 mars 2024). 
20.7.1.3 Dans un jugement du 17 août 2023 (JTAPI/858/2023 consid. 9 et ss), le tribunal a 
analysé la jurisprudence rendue par la chambre administrative au sujet de 
l'application respectivement de l'ancien et du nouvel art. 59 al. 4 LCI, ainsi que du 
nouvel art. 59 al. 4bis LCI, en fonction de la date à laquelle avait été déposée la 
demande d'autorisation. 
Ainsi, notamment dans les arrêts ATA/156/2021 du 9 février 2021, 
ATA/439/2021 du 20 avril 2021 (ce dernier n’ayant en outre pas été remis en 
question sur ce point par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_315/2021 du 22 mars 
2022) et ATA/792/2022 du 9 août 2022, la chambre administrative a retenu que 
l’art. 59 al. 4bis LCI dans sa nouvelle version est applicable seulement pour les 
demandes d'autorisation déposées après son entrée en vigueur le 28 novembre 
2020, compte tenu de l’intention du législateur exprimée dans les travaux 
préparatoires et quand bien même il n'est pas textuellement repris à l'art. 156 al. 5 
LCI. 
Dans le même sens, dans un arrêt du 1er novembre 2022 (ATA/1102/2022 consid. 
5, confirmé sur ce point précis par arrêt du Tribunal fédéral 1C_642/2022 du 7 
novembre 2023 consid. 4.2.3), la chambre administrative a retenu qu’il ressortait 
des travaux préparatoires relatifs à l'art. 59 LCI que le département avait proposé 
l'art. 156 al. 5 LCI prévoyant que les nouvelles dispositions s'appliquaient aux 
demandes d'autorisation déposées après l'entrée en vigueur de la loi. Il y aurait 
ainsi une succession immédiate de l'application des nouvelles dispositions sans 
délai. Ainsi, le nouvel art. 59 al. 4bis LCI, compte tenu de l’intention du 
législateur exprimée dans les travaux préparatoires et quand bien même il n'était 
pas textuellement repris à l'art. 156 al. 5 LCI, était applicable seulement pour les 
demandes d'autorisation déposées après le 28 novembre 2020. Dans cette affaire, 


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le fait que la demande d'autorisation de construire, déposée avant l’entrée en 
vigueur de la modification de l'art. 59 al. 4bis LCI, faisait l’objet d’une procédure 
qui durait depuis plusieurs années ne changeait rien au fait que cette disposition 
modifiée ne s’appliquait pas. L’intérêt public protégé par cette nouvelle 
disposition ne pouvait être qualifié de majeur ou de prépondérant au point de 
justifier son application par le tribunal puis la chambre administrative, malgré le 
fait de statuer sur l'objet litigieux après l'entrée en vigueur de la nouvelle 
disposition légale. 
Dans un arrêt du 15 juin 2021 (ATA/628/2021 consid. 3d) traitant d’un cas dans 
lequel une demande d’autorisation de construire - déposée avant le gel des 
dérogations - avait été délivrée le 21 janvier 2020, soit pendant ce gel, la chambre 
administrative a confirmé que, conformément à sa jurisprudence, le moratoire 
était valable uniquement à compter du dépôt de nouvelles demandes 
d’autorisations de construire. Quant au nouvel art. 59 al. 4bis LCI, quand bien 
même il n'était pas textuellement repris à l'art. 156 al. 5 LCI, les travaux 
préparatoires y relatifs démontraient que l'intention du législateur était que toutes 
les nouvelles dispositions soient applicables seulement pour les demandes 
d'autorisation déposées après le 28 novembre 2020. 
20.7.1.4 Outre ces arrêts de la chambre administrative, le jugement JTAPI/858/2023 du 17 
août 2023 susmentionné relève que le gel des dérogations annoncé le 28 
novembre 2019 repose sur un communiqué de presse publié par le DT sur son site 
internet et non sur une disposition légale, ou même réglementaire, reflétant la 
volonté du législateur. A la lecture de ce communiqué, les justiciables n’étaient 
pas en mesure de savoir quel serait le traitement réservé aux demandes 
d’autorisation de construire déposées durant ce gel, ledit communiqué ne 
contenant aucune précision y relative. Le tribunal a de plus relevé que dans cette 
affaire, nonobstant les déclarations du département selon lesquelles l’instruction 
des requêtes déposées durant le moratoire n’avait débuté qu’après la levée de ce 
dernier, des préavis, dont notamment celui de la DAC favorable à une dérogation 
au sens de l’art. 59 LCI, avaient été émis pendant ce moratoire. Quoi qu'il en fût, 
il s’agissait là d’une modification par le département du territoire d’une simple 
pratique qu’il avait lui-même instaurée, sans que celle-ci ne repose sur une base 
légale. En conclusion, le dépôt, durant le gel des dérogations, de la demande 
d’autorisation de construire querellée, qui n’avait apparemment pas conduit à un 
traitement différent de celui réservé aux demandes déposées avant la mise en 
place du gel, ne pouvait justifier de s’écarter de la jurisprudence claire et 
constante de la chambre administrative, selon laquelle l’art. 59 al. 4bis LCI ne 
s’appliquait pas aux requêtes déposées avant son entrée en vigueur le 28 
novembre 2020. 
20.7.2.1 La question du gel des dérogations a ainsi déjà été tranchée dans le 
JTAPI/858/2023 du 17 août 2023 et il n'y a pas de raison que le tribunal s'en 


- 62/100 - 
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écarte dans la présente espèce. L'autorité intimée ne disposait ainsi d'aucune base 
légale pour ne pas instruire la demande d'autorisation déposée par les intimés le 
______ 2019 (ce qu'elle n'a d'ailleurs pas fait, vu les préavis rendus durant la 
période de gel, par exemple celui de la DAC du 31 janvier 2020 ou de celui de la 
CA du 25 février 2020) et le grief soulevé à ce sujet par les recourants G doit ainsi 
être rejeté. 
20.7.2.2 Il convient par ailleurs d'observer que ces derniers ne vont pas au bout de leur 
raisonnement et omettent le fait que l'autorité intimée a finalement levé ce gel le 
19 janvier 2021. Par conséquent, même si cette dernière s'était abstenue d'instruire 
la demande litigieuse jusqu'à cette dernière date, cela n'aurait pas empêché 
l'instruction du dossier à partir de ce moment-là et, finalement, qu'une décision 
soit rendue. La question serait ainsi plutôt de savoir si le non-respect du gel des 
dérogations a éventuellement conduit l'autorité intimée à faire application de l'art. 
59 al. 4 LCI dans une teneur différente de celle qu'elle aurait dû appliquer si elle 
avait réellement gelé l'instruction du dossier jusqu'au 19 janvier 2021. Or, tel n'est 
pas le cas, comme l'indique la jurisprudence susmentionnée de la chambre 
administrative qui retient que les al. 4 et al. 4bis de l'art. 59 LCI, dans leur teneur 
en vigueur depuis le 28 novembre 2020, ne s'appliquent qu'aux demandes 
d'autorisation de construire déposées après cette date. En d'autres termes, avec ou 
sans gel de l'instruction du dossier entre le 28 novembre 2019 et le 19 janvier 
2021, la réponse que l'autorité intimée devait apporter en fin de compte à la 
demande d'autorisation de construire devait l'être sur la base de l'art. 59 al. 4 LCI 
dans sa version antérieure au 28 novembre 2020. L'art. 59 al. 4bis LCI, dans sa 
version en vigueur dès le 28 novembre 2020, ne trouvait quant à lui aucune 
application et n'a pas davantage à être examiné au stade du présent litige. 
20.7.2.3 Cette question doit de toute façon être clairement distinguée de celle du droit 
applicable, dont la jurisprudence de la chambre administrative rappelée ci-dessus 
a retenu qu'il s'agissait de l'ancien art. 59 al. 4 LCI pour ce qui concernait les 
demandes d'autorisation déposées avant l'entrée en vigueur, le 28 novembre 2020, 
de la nouvelle version de cette disposition légale. Il n'y a ainsi aucune raison de 
s'écarter du jugement susmentionné. Par conséquent, le tribunal retiendra qu'en 
l'occurrence, nonobstant le fait que la demande d'autorisation a été déposée et 
réceptionnée le ______ 2019, soit juste après l'annonce du gel des dérogations, ce 
n'est pas l'art. 59 al. 4 et al. 4bis LCI dans sa version entrée en vigueur le 28 
novembre 2020 qui s'applique, mais l'art. 59 al. 4 LCI dans sa version précédente 
(adoptée le 30 novembre 2012). 
20.7.2.4 Pour clore la question, le tribunal précisera encore que dans le cas d'espèce, le fait 
d'appliquer telle ou telle version de la loi est absolument indifférent par rapport 
aux nombreux griefs développés par les recourants au sujet de la densification 
engendrée par le projet. En effet, la décision litigieuse se fonde sur une dérogation 
autorisant un rapport de surface de 48%, ce que l'ancienne et l'actuelle version de 


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l'art. 59 al. 4 LCI soumettent aux mêmes conditions. La seule différence est 
inhérante au régime transitoire prévu par l'art. 59 al. 4bis LCI, prévoyant la 
possibilité d'un veto que les communes pouvaient opposer aux demandes 
d'autorisation déposée avant le 1er janvier 2023, du moins pour celles qui 
n'avaient pas encore défini de périmètres de densification accrue dans leur plan 
directeur communal. Or, dans la mesure où, dans le cas d'espèce, la commune s'est 
de toute façon déclarée favorable au projet, on en revient au fait que la possibilité 
dérogatoire prévue par l'ancienne et l'actuelle version de l'art. 59 al. 4 LCI est 
matériellement inchangée. 
20.7.3 En conséquence de ce qui précède, c'est sous l'angle de l'art. 59 al. 4 LCI dans sa 
version en vigueur avant le 28 novembre 2020 (ci-après : aLCI) et de la 
jurisprudence qui s'y rapporte que les arguments des recourants seront examinés 
ci-après. 
20.8 Le tribunal ajoutera encore, avant d'aborder la manière dont a été en l'occurrence 
appliqué l'art. 59 al. 4 let. a aLCI, que les recourants A, B et C se trompent au 
sujet du fait que l'ampleur du projet nécessiterait un changement d'affectation de 
zone au sens de l'art. 13A LaLAT. En effet, cette disposition légale s'applique, 
comme le précise son al. 1, lorsque les circonstances qui ont présidé à l'adoption 
d'un plan d'affectation du sol se sont sensiblement modifiées et qu'il y a lieu d'en 
réexaminer les effets. Cela ne signifie encore pas qu'il faille modifier la zone en 
question. Or, un simple projet d'autorisation de construire (hormis s'il entraîne des 
répercussions à l'échelle de l'aménagement du territoire) ne saurait s'apparenter à 
une modification des circonstances au sens de l'art. 13A LaLAT, lesquelles 
s'entendent d'éléments qui influencent des choix d'urbanisme ou d'aménagement 
du territoire. Quoi qu'il en soit, comme le relèvent à juste titre les propriétaires 
intimés, l'art. 59 al. 4 aLCI a précisément pour but de densifier la zone villas sans 
avoir à modifier l'affectation de cette zone, de sorte que cette disposition légale 
suffit pour asseoir un projet tel que celui qui fait l'objet du litige, quand bien 
même son environnement n'aurait encore fait jusque-là l'objet d'aucune 
densification. 
20.9.1.1 S'agissant de la portée de l’art. 59 al. 4 let. a aLCI, il convient tout d'abord de 
rappeler que cette disposition est issue d’une modification législative visant à 
promouvoir une utilisation plus intensive du sol en 5ème zone à bâtir, de façon à 
répondre à la crise du logement sévissant à Genève (cf. ATA/1273/2017 du 12 
septembre 2017 consid. 11c ; ATA/1460/2017 du 31 octobre 2017 consid. 2d ; 
ATA/659/2017 du 13 juin 2017 consid. 4b). La jurisprudence a ainsi eu l'occasion 
d'insister sur le fait que le législateur avait eu conscience de l'évolution du visage 
des quartiers de villas et a souhaité encourager la réalisation de ces nouvelles 
formes d’habitat (groupé ou en ordre contigu), lorsqu’il a augmenté les IUS 
dérogatoires susceptibles d’être appliqués dans cette zone (cf. l'intervention de 
Monsieur Christophe AUMEUNIER, rapporteur de majorité, lors du premier 


- 64/100 - 
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débat consacré au PL 10'891, MGC 2012/II/A/ p. 1432 ss). Il a considéré cette 
évolution comme une réponse utile et nécessaire par rapport aux problèmes de 
l’exiguïté du territoire et de la pénurie de logements, manifestant sa volonté 
d’appliquer l’art. 59 al. 4 let. a aLCI partout où les dérogations prescrites 
pourraient avoir lieu (ATA/95/2022 du 1er février 2022 consid. 8 ; ATA/285/2021 
précité consid. 6 ; ATA/1485/2017 du 14 novembre 2017 consid. 8d ; 
ATA/828/2015 du 11 août 2015 consid. 8b, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
1C_476/2015 du 3 août 2016). 
20.9.1.2 Il en découle que l'art. 59 al. 4 aLCI est indissociable d'une transformation de la 
zone villa. Le fait que cette disposition prévoit que la densification doit être 
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, constitue 
un garde-fou visant à conserver au département un pouvoir d'appréciation lui 
permettant d'éviter d'éventuelles dérives, mais ne signifie en aucun cas qu'une 
densification à 40, 44, 48 ou même 55% devrait s'insérer dans son environnement 
sans contraster avec ce dernier. Un tel contraste est au contraire intrinsèquement 
lié à l'art. 59 al. 4 aLCI et non seulement se traduit par l'édification de 
constructions beaucoup plus massives que les villas traditionnelles (habitat groupé 
ou villas contiguës), mais peut également s'exprimer par une architecture 
contemporaine, là où l'environnement bâti est constitué de villas traditionnelles 
(JTAPI/526/2021 du 26 mai 2021 consid. 23). 
20.9.1.3 La première condition imposée par l’art. 59 al. 4 let. a aLCI, soit le caractère 
justifié des circonstances, relève de l’opportunité, que le tribunal ne peut pas 
contrôler, alors que la seconde, relative à la compatibilité du projet, pose des 
critères relatifs à l’esthétique et à l’aménagement du territoire, conférant un large 
pouvoir d’appréciation à l’autorité compétente, qui doit s’exercer dans le cadre 
légal. Cette deuxième condition relevant ainsi de l’exercice d’un pouvoir 
d’appréciation, le tribunal est habilité, selon l’art. 61 al. 1 let. a LPA, à en 
sanctionner l’excès ou l’abus (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 
2003 consid. 2.2; ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3c ; ATA/639/2020 du 
30 juin 2020 consid. 4c). 
20.9.1.4 La compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du 
quartier exigée par l’art. 59 al. 4 aLCI est une clause d’esthétique, analogue à celle 
contenue à l’art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d’espèce ; ces notions laissent à l’autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu’elle estime que l’autorité inférieure est mieux en mesure d’attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l’autorité de 
recours s’impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l’interprétation de la 
norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 


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de subventions et d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l’esthétique 
des constructions (ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 4.11 ; ATA/724/2020 
du 4 août 2020 consid. 3d ; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4c ; 
ATA/45/2019 du 15 janvier 2019 consid. 5b). 
20.9.2 À teneur de l'art. 15 LCI, le département peut interdire ou n’autoriser que sous 
réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou 
son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou 
d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). La 
décision du département se fonde notamment sur le préavis de la commission 
d’architecture ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de la CMNS. 
Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la commune ou les 
services compétents du département (al. 2). 
20.9.3 S'agissant de la motivation d'un préavis, la règle générale veut qu'un préavis sans 
observation équivaille à un préavis favorable (ATA/778/2014 du 30 septembre 
2014 consid. 3c et jurispr. cit.). Il arrive que des exigences de motivations plus 
élevées soient posées pour des préavis positifs, mais il s'agit de situations 
spéciales où l'application de la loi requiert une pesée particulièrement soignée des 
intérêts en présence (ATA/718/2012 du 30 octobre 2012 consid. 8). La 
jurisprudence a aussi précisé qu'il importe peu qu'un préavis soit succinctement 
motivé, dans la mesure où la position de l'autorité de préavis et les arguments de 
caractère architectural et esthétique qui la motivent peuvent être établis lors de 
l'instruction du recours (ATA/72/2007 du 20 février 2007, consid. 5b), le renvoi à 
de précédents préavis permettant au demeurant d'appréhender les éléments pris en 
compte (ATA/634/2014 du 19 août 2014 consid. 6d). Le Tribunal fédéral va 
d'ailleurs plus loin et retient que l'exigence de motivation ne s'applique qu'aux 
décisions, à l'exclusion des préavis (arrêt 1C_126/2020 du 15 février 2021 consid. 
2.2). Le tribunal de céans retient également de jurisprudence constante que la 
motivation d'un préavis peut se lire à travers les demandes de modification du 
projet formulées par l'autorité de préavis (JTAPI/1294/2022 du 23 novembre 2022 
consid. 27 ; JTAPI/894/2022 du 1er septembre 2022 consid. 26 ; JTAPI/886/2021 
du 2 septembre 2021 consid. 32). 
20.9.4 Le tribunal de céans a déjà retenu que l'art. 59 al. 4 LCI ne saurait obliger la CA à 
motiver ses préavis sous l'angle des multiples critères d'après lesquels il est 
possible d'analyser l'intégration d'un projet dans son environnement, sauf à rendre 
son travail excessivement lourd, voire à paralyser son fonctionnement. Cela 
n'aboutit pas pour autant à l'opacité du dossier, puisque, d'une part, la motivation 
des préavis peut découler de manière plus ou moins explicite des demandes et 
remarques émises par l'instance concernée en vue de modification du projet et 
que, d'autre part, si les circonstances paraissent le justifier, cette instance peut être 
invitée à donner des explications détaillées en procédure contentieuse 
(JTAPI/604/2019 du 26 juin 2019). 


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20.9.5 Selon une jurisprudence bien établie, chaque fois que l’autorité inférieure suit les 
préavis requis, la juridiction de recours doit s’imposer une certaine retenue pour 
éviter de substituer sa propre appréciation à celle des entités ayant formulé un 
préavis dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation, pour autant 
que l’autorité inférieure ait suivi l’avis de celles-ci. Elle se limite à examiner si le 
département ne s’est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du 
préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi (ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3e ; 
ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d ; ATA/875/2018 du 28 août 2018 
consid. 5b). 
20.9.6 L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans l’octroi de 
dérogations, lesquelles ne peuvent toutefois être accordées ni refusées d’une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de 
l’équité, se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des 
facteurs décisifs (ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d ; ATA/875/2018 du 
28 août 2018 consid. 6b). Il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse 
concevable, voire préférable, pour que la décision soit annulée ; il faut qu’elle se 
révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 
143 IV 500 consid. 1.1 ; 142 II 369 consid. 4.3 ; 141 I 49 consid. 3.4 ; 138 I 305 
consid. 4.3 ; 137 I 1 consid. 2.4). 
20.10.1 En l'espèce, s'agissant des griefs relatifs à l'esthétique des constructions prévues 
selon le projet litigieux, il convient tout d'abord d'observer que la CA, instance 
spécialisée en matière architecturale, a délivré un préavis favorable le 18 janvier 
2022. Préalablement, par préavis négatifs des 25 février 2020 et 13 avril 2021, elle 
avait critiqué différents aspects des versions antérieures du projet, relevant en 
préambule que le projet s'inscrivait dans un site d'exception offrant une belle 
qualité paysagère, par un écrin de végétation dense et diversifiée le long du 
chemin de la AF_____. La CA avait entre autres relevé que l'accès était 
excessivement étriqué pour un projet qui s'inscrivait comme un petit quartier, 
n'offrant de surcroît aucun aménagement piétonnier, ce qui n'était pas admissible. 
Bien qu'intéressant, l'ordonnancement des plots était rigide, ce qui dévalorisait les 
espaces communs. La grande allée centrale était peu qualitative alors que cet 
espace devait être privilégié. Les rez-de-chaussée méritaient d'être surélevés pour 
offrir des aménagements extérieurs de qualité à usage public (préavis du 25 
février 2020). Prenant connaissance d'une nouvelle version du projet, la CA a 
ensuite réitéré que l'accès à la parcelle restait étriqué et qu'il fallait remédier aux 
conflits entre piétons et véhicules. Les aménagements paysagers devaient être 
optimisés, en particulier dans l'espace central, afin de valoriser le site. Pour finir, 
dans son préavis favorable du 18 janvier 2022, la CA a considéré que le projet 
répondait désormais à ses remarques. 


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Il découle de ces éléments que la CA a procédé à un examen attentif du projet en 
étant consciente de la qualité du site dans lequel s'inscrivait celui-ci. Par 
conséquent, dans la mesure où l'autorité intimée a suivi le préavis de cette 
instance, le tribunal, conformément à la jurisprudence mentionnée plus haut, ne 
saurait simplement substituer son appréciation à celle de la CA, composée de 
spécialistes. Il convient à cet égard de rappeler, comme déjà dit, qu'il ne suffit pas 
qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable. 
20.10.2 S'agissant toujours de l'attention portée par la CA au projet, les recourants D 
soutiennent que la CA ne se serait pas déterminée sur la version du projet datant 
du ______ 2021. Par conséquent, au lieu de se déterminer sur la transformation et 
la désaffectation d'une villa mitoyenne (37.1%), avec aménagement d'une salle 
commune et de bureau, la CA se serait déterminée sur la 3ème version du projet, 
soit la modification du taux d'une villa mitoyenne existante sans travaux (40 %). 
Le tribunal constate pour sa part que les recourants D se trompent à ce sujet, 
puisque le dernier préavis de la CA, daté du 18 janvier 2022, prend explicitement 
en compte la transformation et la désaffectation de la villa. 
20.10.3 Il convient en outre de traiter ici le grief des recourants B, qui considèrent que, vu 
l'importance du projet, les préavis favorables auraient dû être motivés et que ceux 
de la commune et de la CA auraient dû mentionner leur approbation à 
l'application de l'art. 59 al. 4 aLCI. Or, comme rappelé plus haut, non seulement 
les préavis favorables à un projet n'ont en principe pas besoin d'être motivés, mais, 
quand bien même l'on se trouverait en l'occurrence dans une situation particulière 
impliquant une motivation explicite, celle-ci n'a pas forcément besoin de figurer 
dans le dernier préavis d'une instance, mais peut découler des critiques et 
demandes formulées par cette dernière dans ses préavis précédents. En 
l'occurrence, les recourants B ne précisent pas quelles sont les instances dont les 
préavis ne permettraient pas de comprendre les positions, mais quoi qu'il en soit, 
le tribunal relèvera qu'en particulier, la commune, l'OCAN, l'OCEau, l'OCT, l'OU, 
la DAC et la CA se sont chacun prononcés à deux ou plusieurs reprises sur le 
projet en indiquant qu'elles étaient les points à améliorer. Cela signifie également, 
a contrario, quand bien même les recourants sont d'un avis différent, que les autres 
aspects du projet n'étaient pas problématiques. Quant au fait que les préavis de la 
CA et de la commune ne feraient pas mention de l'art. 59 al. 4 aLCI, c'est inexact 
en ce qui concerne les préavis de la CA (notamment son dernier préavis du 18 
janvier 2022 qui mentionne expressément cette disposition légale) et, s'agissant de 
la commune, on ne voit pas quelle violation du droit emporterait l'absence de 
référence à l'art. 59 al. 4 aLCI. En particulier, si les recourants B sous-entendent 
que la commune aurait été dans l'ignorance du lien entre le projet et cette 
disposition légale, ainsi que des conséquences qui en découleraient, il s'agit d'une 
hypothèse tout à fait invraisemblable, en particulier vu l'ampleur du projet. On 
relèvera notamment, à ce titre, que le PDCom de la commune, au chapitre de la 
stratégie de densification de la zone 5, s'ouvre sur une mention de l'art. 59 al. 4 


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aLCI (p. 185 du PDCom) et que les autorités communales ne peuvent tout 
simplement pas avoir ignoré cette problématique dans le cas d'espèce. 
20.10.4 C'est le lieu de répondre également à la critique que les recourants A adressent 
d'un point de vue général à la CA, instance dont ils relèvent qu'elle est composée 
de seulement quelques personnes et qui ne serait dès lors pas légitimée pour 
prendre des décisions (recte : des préavis) aussi importantes. Cette critique ne peut 
qu'être rejetée dans la mesure où elle remet en question non pas l'application de la 
loi dans le cas d'espèce, mais la loi elle-même et le système institué par le 
législateur, que le tribunal n'est pas habilité à revoir. Les recourants B quant à eux 
relèvent que l'OU s'en est remis à l'appréciation de la CA, mais n'indiquent pas en 
quoi cela constituerait une violation de la loi. Comme ils le précisent eux-mêmes, 
l'OU a certes préavisé négativement le projet dans un premier temps, mais s'y est 
ensuite déclaré favorable. Au-delà du fait qu'ils semblent sous-entendre qu'il y 
aurait là quelque chose de douteux, les recourants B ne précisent pas non plus 
quelle base légale ou principe juridique serait de la sorte enfreint. En réalité, les 
instances précitées n'ont fait qu'exercer le pouvoir d'appréciation que leur confère 
la loi. Enfin, la CA n'avait aucune obligation de se rendre sur place, malgré le 
reproche que lui adressent les recourants B de ne l'avoir pas fait. Ils n'expliquent 
pas concrètement quels aspects spécifiques du quartier auraient échappé à la CA 
par la seule consultation du dossier. Comme il a déjà été dit, ce dernier, ainsi que 
les outils usuels de renseignement tels que le SITG, suffisent amplement à saisir, 
au moins dans leurs aspects essentiels, l'ensemble des caractéristiques du quartier, 
tels que le type et la densité de l'habitat existant, le volume et l'implantation des 
constructions (existantes et futures), la présence toute proche de AM______, etc, 
de mesurer l'impact qu'aurait le projet dans le tissu environnant et de se 
déterminer de manière raisonnable sur son admissibilité sous l'angle des critères 
d'appréciation des art. 15 LCI et 59 al. 4 aLCI. Les critiques des recourants B, 
sous cet angle, ne peuvent donc, elles aussi, qu'être rejetées. 
20.10.5 Ce qui précède répond en partie aux critiques développées de son côté par la 
recourante F. Le tribunal ajoutera encore que si l'OU a indiqué, dans son préavis 
du 26 octobre 2021, s'en remettre à la CA pour ce qui concernait l'impact du 
projet sur le site, notamment en termes paysagers et urbains, cela n'entre pas en 
contradiction avec le fait que la CA, dans son préavis du 5 mars 2020, avait 
indiqué qu'elle n'analysait pas l'échelle du territoire communal. Contrairement à ce 
que semble retenir la recourante F, il ne s'agit pas des mêmes critères 
d'appréciation et chacune des deux instances de préavis s'en est en réalité tenue à 
ses propres compétences. L'impact paysager et urbain du projet concerne bien la 
CA, qui examine ces aspects en particulier sous l'angle des critères de l'art. 59 al. 
4 aLCI, tandis que l'insertion du projet à l'échelle communale, qui est bien plus 
large que celle du quartier, concerne ses potentiels impacts urbanistiques, en 
particulier sur les infrastructures existantes et leur développement. On ne saurait 
donc suivre la recourante F lorsqu'elle affirme que l'OU et la CA se sont renvoyés 


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la balle. Quant au fait, pour finir, que, dans son préavis du 26 avril 2021, la 
commune n'a pas précisé de quelle manière le projet était censé soigner 
particulièrement la transition avec la zone urbanisée existante, la recourante F ne 
précise pas quelle base légale serait ainsi violée. Dans les dossiers qui leur sont 
soumis, les communes sont certes libres de formuler des propositions ou 
demandes spécifiques, mais n'y sont en aucun cas tenues. Dans le cas d'espèce, il 
faut en outre relever que les aspects sur lesquels la commune souhaitait porter 
l'accent ont justement été ceux sur lesquels la CA a insisté jusqu'à son préavis 
positif du 18 janvier 2022. Par conséquent, il conviendra aussi de rejeter les griefs 
développés à ce sujet par la recourante F. 
20.10.6 Hormis la retenue que le tribunal se doit d'adopter par rapport aux préavis des 
instances spécialisées, approche fondée sur les principes établis par la 
jurisprudence susmentionnée, le cas d'espèce ne révèle, aux yeux du tribunal, 
aucun problème particulier sous l'angle du caractère, de l'harmonie et de 
l'aménagement du quartier, non plus que sous l'angle de l'esthétique. On 
soulignera que si les petits immeubles prévus par le projet sont d'un volume 
sensiblement plus massif que les villas environnantes, ce qui conduit notamment à 
une hauteur de 10 m, c'est précisément la conséquence de l'application de l'art. 59 
al. 4 aLCI, dont il a été rappelé précédemment que le législateur avait conscience 
des changements typologiques qu'il allait entraîner dans la zone villa, afin de 
densifier celle-ci et de permettre la construction d'un nombre plus élevé de 
logements. C'est sans alléguer la violation d'aucune base légale que la recourante 
C prétend quant à elle que la densité autorisée serait davantage compatible avec la 
zone 4B villageoise et devrait cas échéant être prévue à proximité et en continuité 
d'une telle zone. A suivre cet argument, la densification maximale prévue par l'art. 
59 al. 4 aLCI serait de manière générale inappropriée en zone villa et la loi 
resterait donc lettre morte. Contrairement à ce que soutient la recourante C, la 
densification litigieuse ne nécessite précisément pas de changement d'affectation 
de zone, puisqu'elle est expressément prévue par la loi. Pour la même raison, 
toujours contrairement à l'opinion défendue par la recourante C, il n'y rien 
d'étonnant – et surtout rien de contraire au droit – à ce que la commune ait 
acceptée une densification aussi importante. 
Par ailleurs, l'art. 59 al. 4 aLCI n'oblige nullement à respecter certaines 
caractéristiques architecturales de la zone villa, la question des toitures ayant été 
spécifiquement abordée par la jurisprudence (ATA/665/2023 du 20 juin 2023 ; 
ATA/826/2021 du 10 août 2021 ; ATA/1005/2015 du 29 septembre 2015). Le fait 
que le quartier se caractériserait, comme le soulignent certains recourants, en tant 
que zone pavillonnaire des années 1970, soi-disant digne de protection, n'empêche 
que ce périmètre ne fait en réalité l'objet d'aucune protection patrimoniale. La 
critique adressée par ces recourants au projet litigieux, qui ferait figure de verrue 
par rapport à son environnement et entraînerait une perte de cohérence 
urbanistique, ainsi qu'une atteinte irrémédiable au site, ne résulte que de leur 


- 70/100 - 
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propre appréciation, qu'ils entendent simplement opposer à celle de la CA. Le 
tribunal ne saurait donc les suivre. 
Quant au fait que les fenêtres des futurs immeubles seraient trop étroites, que 
l'orientation de ces derniers ne serait pas optimum par rapport à la course du 
soleil, il est extrêmement douteux que ces griefs soient recevables dans la mesure 
où l'on ne voit pas quels avantages les recourants retireraient d'ouvertures plus 
larges ou d'une orientation différente des immeubles. Quoi qu'il en soit, s'agissant 
de ces derniers aspects, les recourants n'expliquent pas en quoi l'appréciation de la 
CA paraîtrait insoutenable. L'emploi de termes tels que « monoblocs », sans doute 
péjoratif aux yeux des recourants, ne suffit pas non plus à démontrer que 
l'architecture proposée porterait au site environnant une atteinte que même la 
densification de la zone villa ne saurait justifier. Il en va de même pour ce qui 
concerne l'implantation des immeubles, qui serait selon les recourants aléatoire et 
sans aucun rapport avec l'orthogonalité des villas du voisinage, étant relevé 
qu'aucune disposition légale n'impose une telle implantation en zone villa. Ces 
critiques, par lesquelles les recourants tentent à nouveau de substituer leur 
appréciation à celle de la CA, ne peuvent qu'être rejetées. 
20.11.1 Sur un plan plus technique, les recourants B considèrent que c'est par un pur 
artifice que le projet litigieux bénéficierait d'un report de droits à bâtir de 503.7 
m², provenant de la parcelle n° 65_____, car cela ferait monter le rapport des 
surfaces de cette parcelle à 37.1 %, densité que ne serait pas autorisée à atteindre 
une villa datant de 1970 (existant sur cette parcelle et destinée à y demeurer), 
laquelle ne respecterait de loin pas les standards THPE. Ils sont rejoints sur ce 
point par les recourants A dans leurs écritures du 15 décembre 2022. 
20.11.2 Le tribunal relèvera tout d'abord que les recourants A et B ne contestent pas le 
principe, sur le plan juridique, consistant dans la possibilité de procéder à un 
report de droits à bâtir entre parcelles voisines (ATF 101 Ia 289 consid. 3a ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). Cela étant, il 
convient de vérifier s'il était possible, comme l'a fait l'autorité intimée, de tenir 
compte d'un solde de droits à bâtir sur la parcelle n° 65_____, découlant de 
l'application de l'art. 59 al. 4 aLCI. 
20.11.3 Dans ses écritures du 11 novembre 2022, l'autorité intimée a rappelé le calcul du 
report des droits à bâtir. Les parcelles n° 2______ à n° 3______, d'une contenance 
de 14'039 m², nécessitent un total de 14'542.7 m² pour parvenir au taux maximum 
de 48 % pour les constructions projetées. Le fait d'imputer de la parcelle n° 
65_____ les 503.7 m² manquants, en les reportant sur les parcelles n° 2______ à 
n° 3______, signifie que, sur la surface totale de 931 m² que représente cette 
parcelle, il reste un solde de 427.3 m². Sur cette surface, la SBP de la villa 
existante, soit 158 m², représente un rapport de surface de 37.1 %. 


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20.11.4 Trancher la question que soulèvent à cet égard les recourants B, en affirmant que 
la villa actuellement érigée sur la parcelle n° 65_____ ne correspond à aucun 
standard énergétique et qu'un report de droits à bâtir est donc impossible, implique 
d'examiner les conditions légales étendant plus ou moins les surfaces que peuvent 
occuper les constructions en zone villa. Sur ce point, la loi applicable en l'espèce, 
soit la teneur de l'art. 59 aLCI avant les modifications entrées en vigueur le 28 
novembre 2020, prévoit deux régimes distincts (étant précisé que la teneur 
actuelle de la loi ne modifie pas, sur le principe, le raisonnement qui suit). 
Le premier régime découle de l'art. 59 al. 1 aLCI, selon lequel la surface de la 
construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25% de la surface 
de la parcelle. Cette surface peut être portée à 27,5% lorsque la construction est 
conforme à un standard de haute performance énergétique (HPE), respectivement 
à 30% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute 
performance énergétique (THPE), reconnue comme telle par le service compétent. 
Ces pourcentages sont également applicables aux constructions rénovées qui 
respectent l’un de ces standards. 
Le second régime découle de l'art. 59 al. 4 let. a aLCI, qui prévoit que lorsque les 
circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut autoriser, après 
consultation de la commune et de la commission d’architecture, un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de 
plancher habitable n’excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la 
construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 48% 
lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance 
énergétique, reconnue comme telle par le service compétent. 
La différence entre les deux régimes tient essentiellement au fait que celui de l'art. 
59 al. 1 aLCI concerne la construction d'une maison individuelle (« la surface de 
la construction »), tandis que celui prévu par l'art. 59 al. 4 let. a aLCI autorise, 
dans le but de densifier la zone villas, des constructions en ordre contigu ou sous 
forme d'habitat groupé. 
20.11.5 Sous cet angle, la question se pose de savoir si et comment cette différence est 
susceptible d'affecter le calcul d'un report de droits à bâtir dans l'hypothèse d'une 
parcelle déjà construite, étant entendu que le report de droits à bâtir provenant 
d'une parcelle non construite ne pose en principe pas de problème en relation avec 
les deux régimes susmentionnés. 
Si la situation paraît également simple lorsque la parcelle dont proviennent les 
droits excédentaires et celle qui en bénéficie sont toutes deux soumises au même 
régime (p. ex villa individuelle existante sur la première et villa individuelle 
projetée sur la seconde), elle est moins évidente en cas de mélange entre les deux 
régimes. En effet, il pourrait paraître a priori discutable qu'une parcelle construite 


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selon le régime de l'art. 59 al. 1 aLCI transfère à une parcelle voisine une part de 
droits à bâtir calculée selon le régime de l'art. 59 al. 4 let. a aLCI, comme dans le 
cas d'espèce. Cependant, comme on va le voir, l'erreur proviendrait en réalité de la 
prise en considération de rapports de surface mélangeant différents standards 
énergétiques. 
A cet égard, il faut tout d'abord relever que les rapports de surface plus étendus 
permis par les art. 59 al. 1 et al. 4 let. a aLCI ne sont admissibles que pour une ou 
des constructions qui respectent intégralement les standards énergétiques 
correspondants. Ainsi, il ne saurait être question, par exemple, d'appliquer un 
rapport de surface de 30 % à une villa dont seule la moitié de la surface ou du 
volume répondrait au standard THPEhj. De la même manière, qu'il s'agisse d'un 
agrandissement ou de constructions supplémentaires, ni l'al. 1, ni l'al. 4 let. a de 
l'art. 59 aLCI n'admettent la possibilité de rapports de surface différenciés pour 
une ou des constructions qui ne correspondraient pas intégralement à un seul et 
même standard énergétique. Or, il n'y a pas de raison d'envisager cette question 
différemment dans le cadre d'un report de droits à bâtir : la fiction sur laquelle 
repose le calcul y afférant consiste à déterminer dans quelle mesure la 
construction déjà présente sur la parcelle pourrait être agrandie ou dans quelle 
mesure une construction supplémentaire pourrait y être accolée (constructions en 
ordre contigu), l'art. 59 al. 1 et 4 let. a aLCI requérant qu'un seul et même standard 
énergétique s'applique à la construction existante (avec ou sans améliorations 
énergétiques) et à l'opération servant fictivement à déterminer le solde de droits à 
bâtir disponible. Cela signifie, par exemple, qu'une construction existante 
répondant à un standard HPE ne peut servir à définir, si elle ne fait pas l'objet des 
améliorations énergétiques idoines, la surface que la parcelle permettrait encore de 
construire selon un standard THPE. Un report de droits à bâtir fondé sur un calcul 
qui ne respecterait pas cette règle serait illégal. 
20.11.6 Il en découle, dans le cas d'espèce, qu'il n'est pas nécessaire de déterminer quel est 
le standard énergétique de la villa existante sur la parcelle n° 65_____. En effet, le 
calcul repris plus haut indique que les droits à bâtir de 503.7 m² reportés sur les 
parcelles n° 2______ à n° 3______, laissent sur la parcelle n° 65_____ une 
contenance de 427.3 m², par rapport à laquelle la SBP de la villa existante, de 158 
m², représente un rapport de surface de 37.1 %. Ce rapport, inférieur à 40 %, 
correspond à une catégorie de constructions que l'art. 59 al. 4 let. a aLCI ne 
soumet à aucun standard énergétique spécifique, puisque ce n'est qu'au-delà de 40 
% que cette disposition requiert un standard HPE, voire THPE. En d'autres 
termes, le calcul du report des droits à bâtir repose en l'espèce sur la fiction, 
parfaitement admissible au vu du raisonnement exposé plus haut, selon laquelle 
une seconde villa pourrait être accolée à la villa existante en application de l'art. 
59 al. 4 let. a LCI (constructions en ordre contigu), en utilisant le solde 
constructible de la parcelle (503.7 m²) et en atteignant une densité totale de 40%, 


- 73/100 - 
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sans qu'aucune des deux ne doive correspondre à un standard énergétique 
spécifique. 
20.11.7 Dans ces conditions, le grief des recourants B s'avère infondé. 
20.12.1 S'agissant toujours du report des droits à bâtir susmentionné, les recourants A le 
considèrent comme non valable car l'autorisation de construire n'en prévoirait pas 
la mention au registre foncier. 
20.12.2 Le transfert d'indice d'utilisation d'une parcelle à l'autre implique l'interdiction 
d'utiliser ultérieurement, pour le calcul de la surface constructible, la portion de 
terrain ainsi mise à contribution (arrêt du Tribunal fédéral 1P.577/2000 du 1er 
décembre 2000 consid. 2b). Selon la jurisprudence de la chambre administrative, 
la constitution d'une servitude n'est cependant pas indispensable pour empêcher la 
prise en compte ultérieure, lors d'un calcul de densité, de droits à bâtir cédés ou 
déjà utilisés, l'essentiel étant qu'une telle cession soit connue du département 
chargé de la délivrance des autorisations de construire (ATA/639/2020 du 30 juin 
2020 consid. 7a ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 4b ; ATA/699/2015 du 
30 juin 2015 consid. 7b ; ATA/22_____ du ______ 2012 consid. 6). L'inscription 
d'une restriction ou interdiction de construire résultant d'un report de droit n'a pas 
non plus besoin d'être portée au registre foncier, à moins que cela ne soit 
expressément prévu par le droit cantonal (arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 
du 10 mai 2007 consid. 3.4), ce qui n'est pas le cas à Genève. 
20.12.3 En l'occurrence, le grief soulevé par les recourants A se heurte à la jurisprudence 
précitée, dans la mesure où celle-ci reconnaît la validité d'un report de droits à 
bâtir sans nécessité de l'inscrire au registre foncier. Ce grief sera donc lui aussi 
rejeté. 
20.13 Quant à l'argument des recourants D selon lequel le taux de densification de 48 % 
prévu par l'art. 59 al. 4 LCI serait dépassé dans la mesure où il faudrait tenir 
compte des surfaces telles que les escaliers d'attique et les embrasures des 
fenêtres, et où la SBP de la villa située sur la parcelle n° 1______ serait en réalité 
supérieure à 37.1 %, notamment au vu de la surface sous combles, les 
propriétaires intimés relèvent pertinemment qu'il est repris du préavis rendu par la 
DAC le 31 janvier 2020, qui relevait effectivement ces lacunes dans le calcul de la 
SBP. En outre, la DAC relevait que les cotes des cours intérieures non 
comptabilisées selon schéma étaient incohérentes avec les plans. De ce fait, la 
surface projetée détectée dépassait d'environ 100 m² celle indiquée dans le calcul 
(48.6 %). Pour être complet, on ajoutera que dans son préavis suivant, le 26 mars 
2021, la DAC a relevé en outre que la SBP de la villa désaffectée et transformée 
dépassait le taux indiqué (40 %) et qu'il fallait modifier le projet. L'attention du 
mandataire était attirée sur la manière de calculer la surface sous les combles. 
Pour finir, dans son troisième préavis du 20 décembre 2021, la DAC a précisé 
quelles étaient les SBP des nouvelles constructions (6'975.3 m²) et de la villa 


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transformée (158.7 m²), les premières atteignant un rapport de surface de 48 % et 
la deuxième un rapport de surface de 37.1 % en ne comptabilisant les surfaces 
sous les combles à 100 % qu'à partir de 1,80 m de vide d'étage. À cet égard, les 
recourants D se sont donc contentés de reprendre les critiques qu'avait tout 
d'abord énoncées la DAC, sans chercher à expliquer précisément en quoi les 
défauts initialement relevés par cette instance auraient subsisté suite aux 
modifications qu'elle avait requises. Ainsi, leur grief s'avère sans substance et 
devra être rejeté. 
20.14.1 Les recourants D reprochent également au projet de fonder le rapport de surface 
de 48 % sur la prise en considération de la totalité des surfaces des parcelles 
concernées (soit un total de 14'039 m²), alors qu'il faudrait en déduire la zone, sise 
sur les parcelles n° 2______, n° 55_____, n° RF 19_____ et n° 56_____, qui 
serait inconstructible en raison du fait qu'il s'agirait d'une forêt. 
20.14.2 À cet égard, il importe de préciser que les recourants D ne méconnaissent pas l'art. 
11 al. 6 LForêts, qui prévoit que les surfaces sur lesquelles il n’est pas possible 
d’implanter des constructions, en vertu de l’alinéa 1, entrent dans le calcul de 
l’indice de l’utilisation du sol pour autant qu’elles soient situées dans une zone à 
bâtir adoptée conformément aux buts, principes et procédures prévues par la LAT, 
ou à des secteurs déjà largement bâtis. Or, pour autant que le tribunal parvienne à 
comprendre leur argumentation quelque peu confuse, les recourants D considèrent 
que le problème, en l'occurrence, n'est pas la prise en considération, dans le calcul 
du rapport de surface, de la distance de 20 m à partir de la lisière forestière à 
l'intérieur de laquelle il n'est pas possible de construire (art. 11 al. 1 LForêts), mais 
la prise en considération de la surface qui constitue la forêt elle-même. Sur le 
principe, cette argumentation serait exacte si les parcelles susmentionnées étaient 
en partie occupées par de la forêt, mais en réalité, comme cela a déjà été démontré 
plus haut, aucune portion des parcelles susmentionnées ne se situe en zone forêt. 
L'argumentation des recourants D est donc, quoi qu'il en soit, inopérante. À toutes 
fins utiles, le tribunal précisera, puisque cela ressort des écritures de l'autorité 
intimée, que l'art. 15 al. 7 LEaux-GE a une teneur analogue à celle de l'art. 11 al. 6 
LForêts cité plus haut. Cela signifie que, quand bien même les parcelles 
susmentionnées comprennent une distance inconstructible depuis la rive du 
AA_____, la surface correspondante peut néanmoins être incluse dans le calcul du 
rapport de surface. 
20.14.3 Il découle de ce qui précède que le grief des recourants D sera écarté. 
20.15.1 S'agissant de leur grief relatif au fait que la CA ne se serait déterminée que sur la 
troisième version du projet, impliquant seulement une modification du rapport de 
surface (porté à 40 %) pour la villa sise sur la parcelle n° 1______, sans travaux, 
et non sur sa transformation et sa désaffectation avec aménagement d'une salle 
commune et de bureau, impliquant un rapport de surface de 37.1 %, on peine à 
suivre les explications des recourants D. En effet, il faut observer, en premier lieu, 


- 75/100 - 
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que la transformation de la villa (aménagement d'un bureau, d'une salle de 
réunion, d'une salle commune et d'une salle de jeux) apparaissait déjà sur les plans 
du sous-sol, du rez-de-chaussée et du premier étage dans leurs versions 
successives enregistrées auprès du département le ______ 2021 puis le ______ 
2021, qui ont été annulés suite à l'approbation des plans relatifs à la dernière 
version du projet (enregistrés auprès du département le ______ 2022), lesquels 
mentionnent également les aménagements précités. En second lieu, les deux 
derniers préavis rendus par la CA, les 13 avril 2021 et 18 janvier 2022, se 
rapportent expressément à un projet prévoyant la transformation et la 
désaffectation de la villa (aménagement d'une salle commune et de bureaux). On 
ne voit donc pas pourquoi il faudrait considérer que ces aspects du projet auraient 
échappé à la CA. Afin d'être complet, on ajoutera que la différence entre les 
rapports de surface de 37.1 % et de 40 %, que les recourants D semblent attribuer 
à des modifications dont la CA n'aurait pas tenu compte, n'a aucun lien avec un tel 
problème, mais résulte simplement de la mention respective du rapport de surface 
effectif (37.1 %) et du rapport de surface maximum pouvant être atteint (40 %). 
20.15.2 Le grief examiné ci-dessus sera donc lui aussi écarté. 
20.16 Reste encore à examiner les griefs que les recourants adressent à l'autorisation 
querellée, sous l'angle conjoint de l'art. 59 aLCI et du PDCom. 
20.16.1 Le PDCom fixe les orientations futures de l'aménagement de tout ou partie du 
territoire d'une ou plusieurs communes. Il est compatible avec les exigences de 
l'aménagement du territoire du canton, contenues notamment dans le PDCn (art. 
10 al. 1 et al. 2 LaLAT). 
La fiche A04 du PDCn 2030, intitulée « Favoriser une utilisation diversifiée de la 
zone villas », a pour objectif la poursuite de la densification sans modification de 
zone de la zone villas en favorisant l'habitat individuel groupé. Elle vise une 
accentuation de la densification de la zone villas aux abords de l'agglomération, 
alors que les secteurs relevant de la protection du patrimoine et des sites devraient 
conserver une urbanisation plus légère. Cette fiche donne mandat aux communes 
de proposer, dans leurs PDCom, des stratégies communales pour leur zone villas 
en identifiant les secteurs à densifier, les éléments remarquables à protéger, le 
maillage arborisé à maintenir ou à créer, les espaces verts et publics à créer. Le 
plan directeur localisé adopté par une commune et approuvé par le Conseil d'État 
a force obligatoire pour ces autorités. Il ne produit aucun effet juridique à l’égard 
des particuliers, lesquels ne peuvent former aucun recours à son encontre, ni à titre 
principal, ni à titre préjudiciel. Pour autant que cela soit compatible avec les 
exigences de l'aménagement cantonal, les autorités cantonales, lors de l'adoption 
des plans d'affectation du sol relevant de leur compétence, veillent à ne pas 
s'écarter sans motifs des orientations retenues par le plan directeur localisé (art. 10 
al. 8 LaLAT). 


- 76/100 - 
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20.16.2 Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit cantonal ne 
peut être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un PDCom (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 du 22 janvier 2003). Par « conforme au droit cantonal », il faut 
entendre conforme au plan d'affectation (nutzungskonformes Bauvorhaben). En 
effet, le refus d'une autorisation au seul motif que le projet de construction 
contreviendrait au PDCom, reviendrait à donner à ce plan directeur un effet 
anticipé inadmissible (unzulässige Vorwirkung) et à aboutir à une modification du 
plan d'affectation en vigueur (arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 précité 
consid. 4.1). Toutefois, il ne faut pas tirer de cette argumentation la conclusion 
que le plan directeur ne serait d'aucune importance dans le cadre d'une 
autorisation de construire. L'effet obligatoire d'un tel plan se déploie là où l'ordre 
juridique confère un pouvoir d'appréciation ou introduit des concepts juridiques 
indéterminés ménageant de la sorte une marge de manœuvre. Si le droit applicable 
exige une pesée globale des intérêts, alors le contenu du plan directeur doit être 
considéré, dans la pesée des intérêts, comme le résultat obligatoire du processus 
de coordination spatiale (räumlicher Abstimmungsprozess), étant précisé que le 
plan directeur n'exprime les besoins spatiaux que du point de vue de la collectivité 
publique. Reste réservée la pesée des intérêts qui doit être faite dans un cas 
particulier en prenant aussi en compte les intérêts publics qui ne relèvent pas de 
l'aménagement du territoire ainsi que les intérêts privés. Le plan directeur 
s'impose aux seules autorités chargées des tâches dont l'accomplissement a des 
effets sur l'organisation du territoire, et non aux autorités judiciaires qui ont pour 
fonction d'examiner la légalité des actes étatiques. Dans le cadre d'un recours 
interjeté par une personne privée, il y a lieu de vérifier si le refus de l'autorisation 
sollicitée dans cette affaire repose sur une pesée globale de tous les intérêts 
publics et privés déterminants, qui ne soit pas entachée d'un vice lié à l'exercice du 
pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 précité consid. 4.2 ; 
ATA/639/2020 précité consid. 5c). 
20.16.3 Au niveau cantonal, le respect des plans directeurs est assuré par la direction de la 
planification cantonale, cette instance étant, selon la jurisprudence, celle qui est le 
plus à même de déterminer si une révision d'un PDCom est en cours, ainsi que 
l'impact de ce projet sur une requête en autorisation de construire (ATA/498/2020 
du 19 mai 2020 consid. 4d). 
20.16.4 Sous l'angle du passage de l'art. 59 aLCI à l'actuel art. 59 LCI, en particulier 
s'agissant des al. 4 et 4bis de cette dernière disposition, certains éléments de 
jurisprudence ont déjà été rappelé plus haut et il convient d'y renvoyer (cf. consid. 
20.7.1.3). 
20.16.5 Par ailleurs, la chambre administrative a précisé que l'entrée en vigueur de l'art. 59 
LCI, dans sa version adoptée le 1er octobre 2020, a introduit pour l'ensemble des 
communes l'obligation d’élaborer une stratégie de densification des zones villa 


- 77/100 - 
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différente de celle développée sous l’ancien droit, dans la mesure où il leur 
appartient désormais de décider de la densification accrue sur leur territoire au 
stade de la planification. Pour être conformes à l’art. 59 al. 4 LCI, les plans 
directeurs communaux doivent en effet prévoir des périmètres de densification 
accrue déterminant de manière précise les cas où une dérogation peut s’appliquer, 
ainsi que leurs voies d’accès à prévoir. La chambre administrative a ajouté qu'il ne 
peut être admis sans réserve qu’un PDCom antérieur à la modification légale est 
néanmoins susceptible de répondre aux exigences des nouvelles dispositions et 
qu’une stratégie d’évolution élaborée sous l’ancien droit équivaudrait à une 
planification conforme aux nouvelles normes. Ceci vaut quand bien même le 
PDCom applicable au moment de l'entrée en vigueur de l'actuel art. 59 LCI 
contiendrait d'ores et déjà des règles relatives à la densification en zone villa – 
dans le cas d'espèce en allait-il ainsi d'un PDCom dit de « deuxième génération », 
approuvé par le Conseil d'État le 14 octobre 2020 et pourtant considéré par la 
chambre administrative comme ne correspondant pas aux règles imposées par le 
nouvel art. 59 LCI adopté le 1er octobre 2020 et entré en vigueur le 28 novembre 
2020 (ATA/487/2023 du 9 mai 2023 consid. 7). 
20.16.6 Dans le cas d'espèce, la chronologie mise en évidence par les recourants C et G, 
selon laquelle la requête en autorisation a été déposée le ______ 2019 tandis que 
le PDCom était adopté par le Conseil municipal le ______ 2019 puis approuvé par 
le Conseil d'État le ______ 2020, ne remet pas du tout en question la légalité de 
l'autorisation litigieuse. En effet, selon la jurisprudence rappelée ci-dessus 
(ATA/487/2023 du 9 mai 2023 consid. 7), dès le 28 novembre 2020, date d'entrée 
en vigueur du nouvel art. 59 LCI, ce PDCom devait déjà être réactualisé en ce qui 
concernait la stratégie de densification de la zone 5. Au moment de la délivrance 
de l'autorisation litigieuse, le ______ 2022, la réactualisation du PDCom de la 
commune concernée était toujours en cours, étant précisé que ce travail n'a abouti 
qu'en juillet 2023 et demeure à ce jour en attente d'approbation par le Conseil 
d'État (https______). Le fait que, comme le soutiennent les recourants C, le 
PDCom actuellement en vigueur aurait nécessité une étude complémentaire et 
qu'il souffrirait d'un vice de forme propre à remettre en cause sa légitimité, n'est 
en tout état pas de nature à affecter l'autorisation de construire elle-même. Ce qui 
importe uniquement, c'est de savoir si, au moment où cette décision a été prise, la 
commune pouvait préaviser favorablement le projet sans que cela n'entre en 
contradiction avec son PDCom (art. 10 al. 8 LaLAT cité plus haut). Or, force est 
de constater, d'une part, que selon le plan intitulé « Cadre de la densification en 
zone 5 » figurant à la p. 191 du PDCom approuvé le ______ 2020, les parcelles en 
cause figurent à l'intérieur d'un périmètre appelé à faire l'objet d'une densification 
modérée dans le cadre de l'art. 59 al. 4 aLCI et, d'autre part, que la « densité 
modérée » est définie par ce PDCom comme une densité intermédiaire avec un 
indice d'utilisation du sol s'élevant jusqu'à 0.48 « lorsque le projet de construction 
intègre les principes d'organisation de la trame urbaine et paysagère » et « s'inscrit 
dans le quartier selon les objectifs d'aménagement » détaillés par le PDCom (p. 


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187 du PDCom). Ainsi, la prise en considération, par la commune, de son propre 
PDCom, n'entrait aucunement en contradiction avec un préavis favorable à un 
rapport de surface de 48%. Dans ces conditions, on ne voit pas sur quels éléments 
se fonde l'affirmation des recourants C, au demeurant bien trop vague pour fonder 
un constat de violation du droit, selon laquelle la commune aurait approuvé le 
projet sous la pression de l'État. Ce qui précède démontre également que si la 
recourante F a raison en soulignant que, dans le périmètre concerné, le PDCom 
autorise non pas une densification accrue (« élevée » selon la terminologie du 
PDCom), mais modérée, elle se trompe en revanche en ayant l'air d'en conclure 
que le rapport de surface de 48% serait en l'occurrence contraire à une telle 
densification. 
20.16.7 Il résulte en outre de ce qui précède que les recourants G, en relevant que l'ancien 
PDCom de 2009 était encore en vigueur lors du dépôt de la requête en autorisation 
de construire le ______ 2019, et en soutenant que celui qui lui a succédé (adopté 
par le Conseil d'État le ______ 2020) n'était plus applicable au moment où cette 
décision a été rendue, se trompent sur ce dernier point. Cela étant, quand bien 
même on admettrait cette hypothèse, cela n'aurait nullement eu pour effet 
d'empêcher la commune de préaviser favorablement le projet et l'autorité intimée 
d'y donner son autorisation. Il faut en effet se rappeler que l'entrée en vigueur de 
l'actuel art. 59 LCI, le 28 novembre 2020, n'a pas laissé un vide juridique en ce 
qui concerne la densification de la zone villa. À côté des conditions posées pour la 
réalisation de SBP pouvant représenter jusqu'à 48 % de la surface de la parcelle, 
inchangées entre l'ancienne et la nouvelle version de la loi, le législateur n'a fait 
qu'introduire, à l'al. 4bis de cette disposition, un délai pendant lequel les 
communes disposaient d'un droit de veto contre toute nouvelle densification (cf. 
ci-dessus consid. 20.7.2.4). Aussi, dans la mesure où il ne s'agissait évidemment 
que d'une faculté, la commune, dans le cas d'espèce, serait-elle restée en droit, 
même en l'absence de PDCom applicable au périmètre concerné, de délivrer un 
préavis favorable. Pour finir, le tribunal ne voit pas en quoi rendrait illégale la 
décision querellée, le fait que la commune aurait déjà participé à l'effort attendu 
par l'État pour la densification de la zone 5, comme le relèvent les recourants G, 
notamment en déclassant en zone de développement la zone dite des AK_____ et 
en créant le quartier de AL_____. 
20.17 Pour finir, la recourante F relève que les propriétaires voisins n'ont pas été 
consultés dans le cadre du projet litigieux. Étant précisé que la loi ne prévoit pas 
une consultation adressée spécifiquement aux voisins d'un tel projet, la requête en 
autorisation a été publiée dans la FAO du ______ 2020, ouvrant un délai de 30 
jours pour la consultation du dossier et pour les observations que les tiers auraient 
à faire à ce sujet. La critique de la recourante F est donc sans fondement. 
20.18 Au vu des différentes explications qui précèdent, l'ensemble des griefs en lien 
avec l'art. 59 al. 4 et 4bis LCI s'avèrent infondés. 


- 79/100 - 
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Géothermie 
21. 
Les recourants A se plaignent du fait que l'installation d'une sonde géothermique 
impliquera un forage qui ne sera pas sans risques pour les riverains. Ils se réfèrent 
à ce sujet à un article de presse faisant état de désordres géologiques survenus à la 
suite d'un forage géothermique et ayant conduit à de nombreux dégâts dans les 
maisons du voisinage. Sur cette base, ils indiquent vouloir obtenir une garantie 
formelle que les effets du forage n'auront aucun risque pour les maisons du 
quartier. Suite à la réponse apportée à ce sujet par l'autorité intimée, les recourants 
A ajoutent qu'un de leurs voisins a déjà procédé à une installation géothermique et 
qu'ils ont constaté en 2022 l'apparition de fissures au milieu de leur dépendance, 
ainsi qu'un affaissement de leur piscine d'environ 2 cm. 
21.1 D'emblée, le tribunal relèvera que les recourants A ne prétendent pas que la sonde 
géothermique prévue en l'espèce serait illégale, mais font simplement l'hypothèse 
qu'elle pourrait entraîner des dégâts dans le voisinage. Or, comme l'a rappelé 
l'autorité intimée dans sa réponse au recours, le tribunal ne peut examiner un grief 
qui se fonde uniquement sur l'hypothèse d'une atteinte future, faute d'intérêt actuel 
dans l'examen d'un tel grief (ATA/399/2009 du 25 août 2009 consid. 2b et réf. 
cit). 
De surcroît, comme le relève également l'autorité intimée, cet aspect du dossier a 
été examiné par le GESDEC dans son préavis du 17 avril 2020 et cette instance a 
posé plusieurs conditions (n° 6 à 13) visant notamment à s'assurer que le forage 
soit réalisé dans les règles de l'art. 
21.2 Quant au fait que les recourants A auraient déjà constaté des dégâts dans leur 
propriété, la possibilité que ceux-ci puissent provenir de l'installation 
géothermique réalisée par un voisin est non seulement une simple hypothèse de 
leur part, mais ne signifie de toute façon pas que les sondes géothermiques 
prévues par le projet litigieux ne puissent être réalisées de façon à n'engendrer 
aucun dégât dans le voisinage. 
21.2 Pour les motifs susmentionnés, le grief relatif aux aspects géothermiques du projet 
litigieux sera écarté. 
Art. 19 et 26 LaLAT – utilisation future de la villa existante 
22. 
Les recourants B et D soutiennent que la création d'une salle commune et de 
bureaux dans la villa actuellement érigée sur la parcelle n° 65_____ serait 
contraire à la zone 5 et surtout non conforme à l'art. 19 al. 3 LaLAT, disposition 
qui n'admettrait des activités professionnelles en cinquième zone que si les 
circonstances le justifient et que la jurisprudence imposerait par conséquent 
d'appliquer de manière restrictive. Considérant que cette parcelle a été acquise par 
les promoteurs dans l'unique but de créer un accès carrossable aux futurs 


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immeubles, ils soulignent que l'affectation projetée serait de nature à entraîner des 
nuisances graves pour le voisinage (nuisances sonores, circulation automobile, 
etc.) uniquement afin d'augmenter la rentabilité du projet. En réalité, aucune 
circonstance exceptionnelle ne justifierait de déroger à l'intérêt public consistant 
dans le maintien de l'affectation de la zone. Suite aux réponses des parties 
intimées, les recourants B et D relèvent en outre que la décision litigieuse ne 
prévoit aucune restriction sur l'utilisation du bâtiment à d'autres fins que celles 
indiquées dans les plans. Ainsi, l'utilisation future de la villa reposerait sur les 
bonnes intentions des futurs habitants. Ces locaux finiraient par être utilisés à des 
fins commerciales, sans que l'autorisation litigieuse n'en fixe les conditions 
d'utilisation, de sorte qu'ils pourraient être occupés jour et nuit, tous les jours de la 
semaine, engendrant quotidiennement le passage de clients et la venue de 
travailleurs, de même que les inconvénients graves qui en résulteraient pour le 
voisinage. 
A ces arguments, les parties intimées répondent en rappelant tout d'abord la 
jurisprudence selon laquelle, dans le cadre de l'application de la dérogation prévue 
par l'art. 26 al. 1 LaLAT, la notion de circonstances particulières est un concept 
juridique indéterminé qui laisse au département un large pouvoir d'appréciation. 
Les propriétaires intimés soutiennent ensuite que les parcelles des recourants 
seraient situées loin de la villa en cause, de sorte que ces derniers n'auraient pas 
qualité pour soulever le grief de violation des art. 19 et 26 LaLAT. Pour finir, les 
parties intimées expliquent que la villa située sur la parcelle n° 1______ sera 
utilisée en partie afin d'y accoler les boîtes aux lettres des habitats groupés, ainsi 
qu'en tant que local pour la gestion de la propriété par étages, avec une salle 
commune dédiée, deux bureaux de taille modeste (par exemple si les propriétaires 
de la PPE voulaient y télé-travailler) et une salle de réunion permettant par 
exemple de tenir les assemblées générales. Ainsi, cette villa ne serait plus affectée 
à des logements, mais ne serait pas non plus utilisée en tant que local commercial. 
Elle ne serait donc pas occupée quotidiennement, mais plutôt ponctuellement, en 
fonction des besoins de la PPE. Il ne s'agirait donc pas d'un commerce engendrant 
un passage de clients ni la venue quotidienne de travailleurs. Par conséquent, on 
ne pourrait retenir que la nouvelle affectation engendrerait des inconvénients 
graves pour le voisinage. Si l'affectation nouvelle ne correspondait pas stricto 
sensu à l'affectation prévue dans la zone 5, elle n'apparaissait pas en totale rupture 
avec celle-ci pour autant qu'elle serve à l'affectation résidentielle prévue sur les 
parcelles n° 2______ à 3______. 
22.1.1 Selon l’art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 
1979 (LAT - RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l’autorité compétente. L’autorisation est délivrée 
si la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone (let. a) et 
si le terrain est équipé (let. b ; art. 22 al. 2 LAT). Le droit fédéral et le droit 


- 81/100 - 
A/2494/2022 
cantonal peuvent poser d’autres conditions (art. 22 al. 3 LAT). Le droit cantonal 
règle les exceptions prévues à l’intérieur de la zone à bâtir (art. 23 LAT). 
La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée 
du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du 
territoire (art. 1 al. 1 LAT). Les plans d’affectation règlent le mode d’utilisation 
du sol (art. 14 al. 1 LAT). Ils délimitent en premier lieu les zones à bâtir (définies 
aux art. 15 et 15a LAT), les zones agricoles (art. 16 ss LAT) et les zones à 
protéger (art. 17 LAT). Le droit cantonal peut prévoir d’autres zones d’affectation 
(art. 18 al. 1 LAT). Il peut régler le cas des territoires non affectés ou de ceux dont 
l’affectation est différée (art. 18 al. 2 LAT). 
22.1.2 À teneur de l’art. 12 LaLAT, pour déterminer l’affectation du sol sur l’ensemble 
du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, dont les périmètres sont fixés 
par des plans annexés à la LaLAT (al. 1). Les zones instituées à l’alinéa 1 sont de 
trois types : les zones ordinaires (let. a), les zones de développement (let. b) et les 
zones protégées (let. c ; al. 2). La cinquième zone est une zone résidentielle 
destinée aux villas; des exploitations agricoles peuvent également y trouver place. 
Le propriétaire, l’ayant droit ou le locataire d’une villa peut, à condition que celle-
ci constitue sa résidence principale, utiliser une partie de cette villa aux fins d’y 
exercer des activités professionnelles, pour autant qu’elles n’entraînent pas de 
nuisances graves pour le voisinage (art. 19 al. 3 LaLAT). 
Lorsque les circonstances le justifient et s’il n’en résulte pas d’inconvénients 
graves pour le voisinage, le département peut déroger aux dispositions des art. 18 
et 19 quant à la nature des constructions. En zone industrielle et artisanale, des 
activités culturelles ou festives peuvent être autorisées à ces conditions (art. 26 
al. 1 LaLAT). 
22.1.3 La notion de circonstances particulières au sens de l’art. 26 al. 1 LaLAT est un 
concept juridique indéterminé, laissant une certaine latitude à l’autorité 
administrative, laquelle jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans l’octroi de 
dérogations. Une dérogation ne peut être ni accordée ni refusée de manière 
arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de 
l’équité et qu’elle se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige 
des facteurs décisifs. Les circonstances doivent être à la fois particulières, en ce 
sens que la situation considérée doit être réellement exceptionnelle dans le cadre 
de la zone, et suffisamment importante pour justifier que l’intérêt public au 
respect de l’affectation de la zone, consacré par le législateur, cède le pas face à 
un intérêt public ou privé prépondérant. Dans l’appréciation des circonstances 
justifiant une dérogation, l’autorité doit prendre en considération le caractère ou 
l’évolution d’un quartier, le genre et la destination du projet qui, sans être 
immédiatement compatibles avec les normes de la zone, se révèlent admissibles, 
compte tenu des circonstances (ATA/318/2017 du 21 mars 2017 consid. 6b et les 


- 82/100 - 
A/2494/2022 
références 
citées). 
La 
notion 
d’inconvénients 
graves, 
présente 
tant 
à l’art. 26 al. 1 LaLAT qu’à l’art. 14 al. 1 let. a LCI, est également une notion 
juridique indéterminée, le département disposant à cet égard d’un pouvoir 
d’appréciation (ATA/434/2005 du 21 juin 2005 consid. 7a). 
Selon la jurisprudence, il convient d’adopter une interprétation restrictive 
de l’art. 26 al. 1 LaLAT, en tout cas lorsque l’on entend l’appliquer à la zone 5. 
En effet, la condition de l’absence d’inconvénients graves pour le voisinage est 
identique à celle qui est posée pour la tolérance d’activités professionnelles dans 
une partie d’une habitation (art. 19 al. 3 2ème phrase LaLAT). Seule la condition 
de « circonstances qui le justifient » distingue donc la tolérance conforme à 
l’affectation de la zone et la réelle dérogation. Cette condition doit, par 
conséquent, avoir une consistance certaine, sauf à vider de son sens, par le biais 
des dérogations, la réglementation expressément voulue par le législateur 
(ATA/824/2015 du 11 août 2015 consid. 12c ; ATA/1019/2014 16 décembre 2014 
consid. 8d et les références citées). 
22.1.4 Lorsque la loi autorise l'autorité administrative à déroger à l'une de ses 
dispositions, elle confère à cette autorité un pouvoir d'appréciation qui n'est limité 
que par l'excès ou l'abus, la chambre administrative n'ayant pas compétence pour 
apprécier 
l'opportunité 
des 
décisions 
prises 
(art. 
61 
al. 2 LPA ; ATA/258/2020 précité consid. 3d). 
22.1.5 Les autorités de recours doivent examiner avec retenue les décisions par lesquelles 
l'administration accorde ou refuse une dérogation. Leur intervention n'est 
admissible que dans les cas où le département s'est laissé guider par des 
considérations non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en 
contradiction avec elle. Les autorités de recours sont toutefois tenues de contrôler 
si une situation exceptionnelle justifie l'octroi de ladite dérogation, notamment si 
celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par 
l'intérêt public ou d'autres intérêts privés prépondérants ou encore lorsqu'elle est 
exigée par le principe de l'égalité de traitement, sans être contraire à un intérêt 
public (ATA/95/2022 du 1er février 2022 consid. 7d ; ATA/639/2020 du 30 juin 
2020 consid. 4d). 
22.1.6 Dans une affaire relativement récente, la chambre administrative a admis la 
compatibilité avec l'art. 26 al. 1 LaLAT d'une autorisation prévoyant la 
construction, en zone villa, d'un centre d'accueil pour requérants d'asile, consistant 
en deux bâtiments reliés par une salle polyvalente de 176 m2 (soit cent cinquante 
places assises avec possibilité d’accueillir un maximum de trois cents personnes). 
Outre les logements destinés aux requérants d'asile, le complexe comprendrait des 
salles d’entretien et d’activité, ainsi que des bureaux (notamment pour les 
éducateurs), soit au total environ 600 m2 de surfaces administratives 
(ATA/653/2021 du 22 juin 2021, confirmé par arrêts du Tribunal fédéral 
1C_478/2021 et 1C_485/2021 du 24 novembre 2022). 


- 83/100 - 
A/2494/2022 
Dans une autre affaire, la chambre administrative s'est penchée sur la présence 
d'une quinzaine de véhicules sur un fonds sis en zone villa, lequel ne contenait 
qu'un seul logement. Il n'était pas possible de retenir une utilisation de ces 
véhicules par les occupants du logement considéré, de sorte qu'il s'agissait d'un 
stockage de véhicules par le propriétaire du fonds, ce qui entraînait une affectation 
du fonds contraire à l'art. 26 al. 1 LaLAT (ATA/208/2021 du 23 février 2021 
consid. 10). 
Dans une affaire qui concernait l'affectation d'une villa en salon de massages 
érotiques, c'est-à-dire en locaux destinés à l'exercice de la prostitution, la chambre 
administrative a confirmé une décision du département refusant un tel changement 
d'affectation sur la base de l'art. 26 al. 1 LaLAT (ATA/662/2020 du 7 juillet 2020 
consid. 7 à 9). 
La chambre administrative a également admis la dérogation accordée selon l'art. 
26 al. 1 LaLAT pour la construction en zone villa d'une piscine destinée à des 
soins de physiothérapie et de réflexologie, qui serait accolée à une clinique 
existante, considérant, d'une part, à la fois l'intérêt public que représentait cet 
établissement de soins et le lien entre ce dernier et la future piscine et, d'autre part, 
l'absence de nuisances supplémentaires significatives par rapport au trafic 
qu'engendrait déjà actuellement la clinique (ATA/318/2017 du 21 mars 2017 
consid. 6f). 
 
La chambre administrative a encore confirmé que la présence d'une buvette sur le 
quai de Cologny, en zone villa, n'était pas conforme à l’affectation de cette zone, 
mais qu'elle pouvait être autorisée par la voie dérogatoire, dès lors que la buvette 
devait être implantée loin des villas, en un lieu fréquenté par des promeneurs et 
qu’elle répondait à un intérêt public. Les griefs de gêne pour la circulation, de 
bruits générés par l’installation et de protection des eaux ont été écartés, les 
services compétents ayant préavisé favorablement le projet de buvette 
(ATA/537/2013 du 27 août 2013). 
À l'inverse, une autorisation par la voie dérogatoire a été refusée à un recourant 
qui souhaitait transformer un hangar sis en zone villa en atelier de mécanique pour 
voitures, dans la mesure où il était notoire que la réparation et la restauration de 
véhicules étaient sources de bruit voire d’odeurs incommodantes et que 
l’entreposage de véhicules sur la parcelle nuirait à l’esthétique de la zone et 
pouvait polluer le sol (ATA/573/2005 du 30 août 2005). 
22.2.1 Dans le cas d'espèce, il faut commencer par relever que, dans son préavis 
favorable du ______ 2022, la DAC a donné son accord à la dérogation prévue à 
l'art. 26 al. 1 LaLAT pour la création de bureaux. Cela signifie que le caractère 
non conforme à la cinquième zone des locaux que le projet litigieux prévoit 
d'aménager dans la villa sise sur la parcelle n° 65_____, a été identifié par cette 


- 84/100 - 
A/2494/2022 
instance, qui a examiné si les conditions de la base légale précitée étaient réalisées 
et qui est arrivée à la conclusion que tel était le cas. 
Dans ces circonstances, comme cela a été rappelé ci-dessus, il est de jurisprudence 
constante que le tribunal doit se contenter d'examiner si, dans l'octroi de cette 
dérogation, le département s'est laissé guider par des considérations non fondées 
objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Il 
ne saurait en revanche intervenir en dehors de ce cadre, en substituant sa propre 
appréciation à celle de l'instance compétente. 
22.2.2 En l'occurrence, hormis pour ce qui concerne les boîtes aux lettres des futurs 
habitants, qui font l'objet d'une mention dans l'avis de consultation de la CA en 
date du ______ 2021, les raisons de l'affectation de la villa à des bureaux et des 
salles de réunion ne résultent pas clairement du dossier, ni de l'autorisation 
litigieuse. Force est de constater que les explications données à ce sujet par les 
propriétaires sont relativement laconiques, puisqu'ils se contentent d'indiquer qu'il 
s'agit de laisser ces locaux à disposition des copropriétaires, par exemple pour leur 
permettre de s'y rencontrer, d'aménager une bibliothèque commune ou encore de 
disposer de quelques places pour du télétravail. L'autorité intimée les rejoint en 
fournissant des explications analogues, qui ne sont toutefois que des indications 
sur ce à quoi ces locaux pourraient être affectés. Les parties intimées se rejoignent 
en tout état sur le fait qu'il n'est pas question d'en permettre une utilisation 
commerciale et de les mettre à disposition de personnes qui viendraient de 
l'extérieur (c'est-à-dire hors du cercle des occupants des futurs logements), ni d'y 
faire venir une clientèle commerciale. 
22.2.3 Il convient donc d'examiner si, en autorisant une telle affectation, l'autorité 
intimée se serait laissée guider par des considérations non fondées objectivement, 
étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle, pour reprendre les 
termes de la jurisprudence susmentionnée. 
22.2.4 Les différentes situations dans lesquelles la chambre administrative a examiné 
l'application de l'art. 26 al. 1 LaLAT, telles qu'elles ont été rappelées plus haut, 
semblent indiquer qu'à tout le moins, une affectation non conforme à la zone villa 
n'est admissible qu'à condition qu'il existe un lien fonctionnel entre l'affectation 
dont il est question et les habitations à créer ou les locaux existants, que ces 
derniers soient d'ailleurs eux-mêmes conformes ou non à l'affectation de la zone 
villa (pour ce qui concerne le cas de la clinique). Ainsi, indépendamment des 
nuisances que l'exercice de la prostitution est susceptible de causer, on ne voit pas 
quelle serait l'utilité ou l'avantage, pour une villa, de comporter des locaux 
destinés à un salon de massage, étant par ailleurs rappelé qu'une telle affectation 
ne se justifie pas non plus par un intérêt public prépondérant. En revanche, dans le 
cas d'une clinique, l'adjonction d'une piscine destinée aux soins des patients, de 
même que, dans le cas d'un centre d'hébergement pour requérants d'asile, 
l'aménagement de différents espaces dédiés soit aux réunions des résidents, soit 


- 85/100 - 
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aux activités administratives ou à l'encadrement social du centre, ont été 
considérés comme répondant aux conditions de l'art. 26 al. 1 LaLAT, en raison du 
lien étroit entre ces structures et les locaux non conformes à l'affectation de la 
zone. 
22.2.5 Dans le cas d'espèce, si l'on retient les explications données par les parties 
intimées, les différents espaces de la villa sise sur la parcelle n° 65_____ seraient 
exclusivement destinés aux occupants des cinquante-cinq logements prévus. Il 
s'agirait notamment de permettre des réunions de copropriétaires et de permettre à 
ces derniers de disposer au total de deux ou trois bureaux destinés par exemple à 
effectuer du télétravail. On peut dès lors également imaginer que certains espaces 
seraient utilisés à des fins de sociabilisation entre les occupants des futurs 
logements. 
Si l'on prend pour comparaison les exemples rappelés ci-dessus au sujet de la 
clinique et plus particulièrement du centre d'hébergement pour requérants d'asile, 
il existe également, en l'espèce, un lien fonctionnel entre les espaces prévus dans 
la villa et l'ensemble du projet, qui prévoit la construction de cinquante-cinq 
nouveaux logements répartis au sein de six petits immeubles. Le nombre de 
nouveaux logements, le fait que ceux-ci soient regroupés dans de petits 
immeubles impliquant un voisinage étroit en PPE, de même que la conception 
d'ensemble de ce projet, qui se conçoit pratiquement comme un quartier à part 
entière tourné vers une allée centrale et des aménagements visant la convivialité, 
justifie entièrement qu'une surface somme toute relativement réduite de 158.7 m² 
soit dévolue à des espaces permettant aux futurs habitants de se retrouver et 
notamment d'administrer ensemble les copropriétés, de gérer les questions de 
voisinage, etc. Il ne faut pas oublier non plus que la jurisprudence permet, dans 
l'octroi de la dérogation prévue par l'art. 26 al. 1 LaLAT, de tenir compte du 
caractère ou de l’évolution d’un quartier, du genre et de la destination du projet 
qui, sans être immédiatement compatibles avec les normes de la zone, se révèlent 
admissibles, eu égard aux circonstances (ATA/318/2017 du 21 mars 2017 consid. 
6b et les références citées). Ces considérations s'appliquent tout à fait au cas 
d'espèce, étant donné l'évolution que subit la zone villa en raison de sa 
densification. Cette évolution justifie, dans des cas particuliers, tel que celui-ci, 
l'aménagement d'une petite infrastructure commune liée à la création de nombreux 
logements. À tout le moins, on ne saurait retenir, dans la prise en compte de telles 
circonstances, que l'autorité intimée se serait laissée guider par des considérations 
non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction 
avec elle. 
Enfin, il convient de retenir que l'utilisation prévue pour les espaces de bureaux et 
de réunion dans la villa n'est pas susceptible de provoquer des nuisances pour le 
voisinage, étant souligné que selon les recourants, ces dernières étaient sensées 
provenir d'un trafic de véhicules qui n'aura pas lieu. 


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22.2.6 Ainsi, le tribunal admettra que les conditions légales d'une dérogation au sens de 
l'art. 26 al. 1 LaLAT sont réalisées dans le cas d'espèce. Les griefs soulevés en 
relation avec cette disposition légale seront donc écartés. 
22.2.7 Cela étant, il apparaît que l'autorisation de construire n'est pas conditionnée à une 
utilisation des espaces de la villa telle que décrite par les parties intimées. En 
particulier, aucun des préavis auxquels renvoie cette autorisation ne pose de 
conditions à ce sujet. Dans la mesure où la dérogation prévue par l'art. 26 al. 1 
LaLAT n'apparaît justifiée que pour les motifs sus décrits, il conviendra donc 
d'amender l'autorisation querellée dans ce sens, ce qui sera mentionné au 
dispositif du présent jugement. 
Chantier et grues 
23.1 Les recourants C se plaignent du fait que selon le plan de chantier, l'une des grues 
tournera au-dessus de leur jardin, ce qui constituerait non seulement une atteinte à 
leur vie privée, mais transformerait leur jardin en une zone de chantier avec la 
dangerosité y relative, ce qui serait pour eux inacceptable. 
23.2 Les recourants G, dans la partie en fait de leur recours, relèvent pour leur part 
qu'au vu de la configuration de AC_____, extrêmement étroite, les poids lourds se 
verront contraints de rouler sur les bas-côtés et endommageront inévitablement la 
chaussée et les bordures. En outre, deux grues tourbillonneront au-dessus de leur 
parcelle pendant deux ans, cinq jours par semaine, sans compter les poussières et 
vibrations générées par le chantier. 
23.3 On peut douter de la recevabilité de ces griefs, étant donné qu'aucune mention de 
base légale ne les étaye et que par conséquent, leur motivation est discutable (art. 
65 al. 2 LPA). En outre, s'agissant des griefs des recourants G, ils ne sont évoqués 
que dans l'exposé en fait de leur recours et complètement absents de la liste de 
griefs abordée dans la partie en droit, de sorte que l'exigence de clarté qui 
s'impose à l'acte de recours en vertu de l'art. 65 al. 2 LPA n'est pas pleinement 
satisfaite. Cela étant, dans la mesure où le tribunal applique le droit d'office (art. 
69 al. 1 LPA) et où il convient d'assainir autant que possible le présent 
contentieux, ces questions seront tout de même examinées ci-après. 
23.4.1 Selon l'art. 14 al. 1 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues à 
l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation : 
a) peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le 
public; 
b) ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son 
exploitation ou son utilisation; 


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c) ne remplit pas des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard 
des voisins ou du public; 
d) offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations nocives ou 
explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est insuffisante 
pour constituer une zone de protection; 
e) peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination 
ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation. 
23.4.2 Selon la jurisprudence constante, au demeurant rappelée par les écritures des 
propriétaires intimés, le Tribunal fédéral a jugé, sous l'angle de l'art. 14 LCI, qu'il 
n'était pas arbitraire de considérer que les inconvénients liés à l'exécution d'un 
chantier, notamment la circulation accrue qui en résultait, n'étaient ni graves, ni 
durables même si, suivant les circonstances, ils pouvaient être plus ou moins 
sensibles pour les voisins, en particulier pendant la phase de chantier, laquelle 
était toutefois temporaire (arrêt du Tribunal fédéral 1P.530/2002 du 3 février 2003 
confirmant l'ATA/447/2002 du 27 août 2002 ; ATA/399/2020 du 23 avril 2020 
consid. 7d). 
Par ailleurs, l'autorité intimée a rappelé que selon la jurisprudence de la chambre 
administrative, le contrôle des chantiers est assuré par un règlement spécifique et 
notamment par le biais d'une formule ad hoc fournie par l'administration. Aucun 
chantier ne peut être ouvert avant d'avoir été annoncé au service d'inspection des 
chantiers sur ladite formule (art. 33 RCI ; art. 4 al. 1 du règlement sur les chantiers 
du 30 juillet 1958 - RChant - L 5 05.03 ; ATA/680/2021 du 29 juin 2021 consid. 
4d ; ATA/479/2021 du 4 mai 2021 consid. 3b ; ATA/868/2018 du 28 août 2018 
consid. 8b). 
23.5.1 En l'espèce, il découle de ce qui précède que les nuisances évoquées par les 
recourants en rapport avec le chantier ne peuvent être prises en considération sous 
l'angle de l'art. 14 LCI (étant souligné que les dégâts qui pourraient être causés à 
la chaussée ou aux bas-côtés, par exemple, ne sauraient de toute manière être 
qualifiés d'inconvénients graves et pourraient de surcroît être aisément réparés – 
cas échéant moyennant la responsabilité des maîtres d'œuvre ou des maîtres 
d'ouvrage). 
23.5.2 Enfin, les recourants n'indiquent pas quel serait le problème de compatibilité avec 
le droit public concernant le passage des grues au-dessus de leur parcelle. Quoi 
qu'il en soit, le tribunal rappellera simplement que l'art. 218 al. 1 RChant proscrit 
de tels passages au-dessus des endroits accessibles au public, ce qui signifie a 
contrario qu'une telle interdiction n'existe pas au-dessus d'un terrain privé, comme 
l'est celui des recourants. 


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23.6 Au vu de ce qui précède, les griefs relatifs aux nuisances du futur chantier devront 
être écartés. 
Art. 3 al. 3 RCI 
24. 
Les recourants D considèrent que les constructions de peu d'importance (CDPI) 
prévues par le projet litigieux dépassent les limites fixées par l'art. 3 al. 3 RCI, 
dans la mesure où les terrasses couvertes des futurs bâtiments et le couvert sur 
pilier de la maison existante doivent être pris en compte. Sans plus de précision, 
ils maintiennent, dans leurs répliques des 3 janvier et 19 mars 2023, que selon le 
plan relatif au calcul des CDPI, auquel renvoient les parties intimées, les terrasses 
couvertes n'ont pas été intégrées dans ce calcul. Dès lors, la surface des CDPI 
serait largement supérieure aux 336 m² indiqués par la DAC dans son préavis du 
______ 2022. 
Les propriétaires intimés relèvent pour leur part que l'argumentation des 
recourants D reprend mot pour mot la demande de complément de la DAC du 4 
avril (recte : 20 décembre) 2021, laquelle sollicitait une modification du rapport 
des surfaces avec schémas explicatifs, notamment au motif que « les terrasses 
couvertes des nouveaux bâtiments et le couvert sur piliers de la maison existante 
doivent être prises en compte ». Or, ajoutent les propriétaires intimées, cette 
demande avait été satisfaite par un plan (établi le 22 mars 2022 et intitulé « Calcul 
CDPI ») dont il découlait que les surfaces visées par la DAC avaient bien été 
prises en compte et détaillées de manière précise. 
24.1.1 Aux termes de l’art. 3 al. 3 1ère phrase RCI, sont réputées CDPI, à la condition 
qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, 
industrielle ou artisanale, les constructions dont la surface n’excède pas 50 m2 et 
qui s’inscrivent dans un gabarit limité par une ligne verticale dont la hauteur 
n’excède pas 2,50 m (let. a), une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant 
du sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b) et une ligne horizontale de 
faîtage située à 4,50 m du sol au maximum (let. c). 
Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat 
groupé et, afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de 
la commission d’architecture, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 
au total (art. 3 al. 3 2ème phrase RCI). 
Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface 
de la parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 al. 3 3ème phrase RCI) ; ces seuils 
constituent des conditions cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/ 2012 du 
30 avril 2013 consid. 3.3). 


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24.1.2 Les CDPI font l’objet de la directive CDPI, dont la dernière version comporte 
quelques ajouts issus de la jurisprudence (ATA/805/2020 du 25 août 2020 ; 
ATA/1300/ 2019 du 27 août 2019 consid. 4e), mais ne change pas le contenu de la 
version antérieure, en particulier s’agissant de la prise en compte des avant-toits et 
des éléments en saillie du bâtiment principal. (ATA/791/2022 du 9 août 2022 
consid. 4b ; ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3b). De jurisprudence 
constante, la chambre administrative se fonde sur cette directive pour déterminer 
les surfaces à prendre en compte à ce titre (ATA/129/2023 du 7 février 2023 
consid. 4c). 
La directive CDPI a pour but de préciser le type de constructions considérées 
comme telles et la manière de calculer les surfaces et hauteurs et de prendre en 
compte les avant-toits ainsi que les éléments en saillies du bâtiment principal tels 
que les couverts, balcons, terrasses, surplombs d’étage. Sont réputés CDPI, selon 
cette directive, « les garages, ateliers non professionnels, couverts à voitures, 
couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin, pool-house » 
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 4.2). 
S’agissant des éléments en saillie, il découle des schémas de la directive CDPI 
que la surface prise en compte diffère suivant qu’il existe un poteau ou un mur 
reliant l’élément en saillie au sol. Lorsqu’un poteau ou un mur soutient ledit 
élément, toute la profondeur de ce dernier est prise en compte. Dans le cas 
contraire, une déduction de 1,50 m est effectuée sur ladite mesure, à l’instar de ce 
qui est prévu à l’art. 25 al. 1 RCI régissant les saillies pour le dépassement 
d’alignement maximal autorisé en ce qui concerne les avant-toits, les corniches 
(let. b), les balcons et tout autre avant-corps de la façade (let. d). 
24.2.1 En l'espèce, comme le relèvent pertinemment les propriétaires intimés, le grief des 
recourants D est formulé exactement dans les termes dans lesquels la DAC, dans 
son préavis du 20 décembre 2021, a demandé qu'un nouveau calcul des CDPI soit 
effectué, afin de prendre en compte notamment les terrasses couvertes des 
nouveaux bâtiments et le couvert sur piliers de la maison existante. Les recourants 
D ne se sont pas déterminés spécifiquement sur les explications des parties 
intimées, pourtant déterminantes, selon lesquelles la DAC a ensuite constaté, dans 
son préavis du ______ 2022, que le projet était désormais conforme à l'art. 3 al. 3 
RCI. En se contentant, dans leurs répliques, de maintenir que les terrasses 
couvertes n'avaient pas été prises en compte, les recourants D esquivent la 
nécessité d'une explication claire sur les surfaces que le plan intitulé « Calcul 
CDPI », du 22 mars 2022, aurait omis de prendre en considération. Ils omettent en 
particulier de se référer aux plans ou aux coupes visés ne varietur et d'expliquer 
précisément quelles sont les terrasses auxquelles ils font référence. Leurs allégués 
s'avèrent ainsi trop vagues pour permettre au tribunal de constater une violation de 
l'art. 3 al. 3 RCI. À toutes fins utiles, il conviendra de préciser que la comparaison 
entre, d'une part, le plan du 22 mars 2022 mentionné ci-dessus et, d'autre part, les 


- 90/100 - 
A/2494/2022 
plans du rez-de-chaussée et du premier étage, ainsi que les coupes et les élévations 
visés ne varietur, montre que l'ensemble des terrasses du rez-de-chaussée 
surplombées par des surfaces situées au premier étage ont été prises en compte en 
tant que CDPI, conformément à la directive y relative. Les surfaces qui, sur le 
plan du 22 mars 2022, sont dessinées en traits discontinus à l'extérieur de 
l'enveloppe des futurs bâtiments A, B, C, D et E, ne sont que des terrasses situées 
au niveau du sol et qu'aucune surface ne surplombe au premier étage. Toujours 
selon la directive CDPI, elles n'ont donc pas à être prises en considération en tant 
que CDPI (cf. aussi a contrario ATA/1300/2023 du 7 février 2023 consid. 4f). 
24.2.2 Le tribunal relèvera encore que le total de 336 m² de CDPI, selon le constat de la 
DAC dans son préavis du ______ 2022, n'enfreint pas les limites de 8% et d'au 
maximum 100 m2 sur chacune des parcelles sur lesquelles seront érigées les 
CDPI, telles que fixées par l'art. 3 al. 3 RCI. En effet, comme relevé par les 
propriétaires intimés, les CDPI sont réparties sur les quatorze parcelles concernées 
sans qu'aucune d'entre elles ne subisse un dépassement desdites limites. 
24.3 Il résulte de ce qui précède que les recourants D échouent à démontrer à 
satisfaction de droit que l'autorisation litigieuse violerait l'art. 3 al. 3 RCI. Leur 
grief sera ainsi écarté. 
Art. 59 al. 3bis LCI 
25. 
Les recourants D soutiennent que l'autorisation litigieuse viole l'art. 59 al. 3bis 
LCI en ce qui concerne la parcelle n° 1______, sans toutefois expliciter, dans le 
cas d'espèce, les éléments matériels de cette violation. Ils soutiennent à ce sujet 
qu'il ne leur est pas possible de prouver un fait négatif. Dans leurs écritures de 
réplique, en réponse à l'argumentation des parties intimées qui soutiennent que 
cette disposition légale n'est pas applicable à une demande d'autorisation de 
construire déposée avant son entrée en vigueur, ils soutiennent qu'un tout nouveau 
projet a été déposé par le mandataire des propriétaires en mars 2021 et que, quand 
bien même ces modifications ont suivi le même numéro de dossier et n'ont pas fait 
l'objet d'une nouvelle publication dans la FAO, il comportait des modifications 
majeures (implantation des six habitats groupés ; modification de la surface du 
parking souterrain ; changement d'affectation de la villa existante et 
transformation de cette construction ; modification majeure du gabarit du volume 
des constructions projetées ainsi que de leur dévestiture ; abattage d'arbres non 
prévus dans la version initiale), lesquels impliquaient de nombreuses dérogations 
supplémentaires (art. 59 al. 10 LCI, art. 3 al. 3 RCI et art. 26 al. 1 LaLAT). À cet 
égard, le département n'était pas censé instruire une requête en autorisation de 
construire définitive pendant plus de deux ans et demi, puisqu'une l'instruction 
d'une telle demande était censée durée soixante jours. On ne pouvait prétendre que 
l'art. 59 aLCI continuait à s'appliquer à un projet de construction intégralement 
modifié, sauf à commettre une fraude à la loi. Enfin, une analyse paysagère de la 
situation existante aurait dû être produite afin de pouvoir ensuite décrire l'IQVER 


- 91/100 - 
A/2494/2022 
(indice qualitatif de verdure) du projet dans ses composantes et incidences 
qualitatives. En tout état, le tribunal était invité à ordonner aux intimés de 
produire les informations concernant la pleine terre et l'IQVER du projet afin de 
constater que celui-ci violait effectivement l'art. 59 al. 3bis LCI en ne préservant 
pas une surface en pleine terre suffisante. 
25.1 Selon l'art. 59 al. 3bis LCI, une surface en pleine terre, à savoir dénuée de toute 
construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, de la parcelle ou du groupe 
de parcelles considérées par la demande d’autorisation de construire doit être 
préservée. 
Cette disposition légale a été adoptée le 1er octobre 2020, en même temps que les 
nouveaux al. 4 et al. 4bis de l'art. 59 LCI, et est entrée en vigueur le 28 novembre 
2020. Comme déjà relevé plus haut (cf. consid. 20.7.1.1), l’art. 156 al. 5 LCI 
(dispositions transitoires) dans sa version entrée en vigueur le 28 novembre 2020, 
prévoit que l’art. 59 al. 3bis, al. 4 et 5 LCI, dans leur teneur du 1er octobre 2020, 
s’appliquent aux demandes d’autorisation déposées après leur entrée en vigueur le 
28 novembre 2020. 
25.2 Dans le cas d'espèce, comme le relèvent les propriétaires intimés, la demande 
d'autorisation relative au projet litigieux a été enregistrée auprès du département le 
______ 2019. Par conséquent, l'art. 59 al. 3bis LCI ne lui est pas applicable. 
25.3 Les recourants D soutiennent cependant que le projet aurait subi, par le dépôt de 
nouveaux plans en mars 2021, des modifications très importantes qui auraient 
nécessité le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation de construire, laquelle 
aurait dès lors été soumise à l'application de l'art. 59 al. 3 LCI. 
25.4 Selon la jurisprudence de la chambre administrative, si un projet de construction 
subit des modifications essentielles en cours d'instruction, après avoir été porté à 
la connaissance de l'autorité de préavis, il appartient à l'autorité de décision de 
requérir à nouveau le préavis de cette dernière (ATA/927/2021 du 7 septembre 
2021 consid 6d ; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 4b ; ATA/198/2013 du 
26 mars 2013 ; ATA/273/2011 du 3 mai 2011). Un projet subit une modification 
essentielle, lorsque pris dans leur ensemble, tant l'implantation que la volumétrie 
des bâtiments ont été modifiées, notamment par une augmentation de l'emprise au 
sol de la construction réduisant les distances aux limites de propriété ou par un 
déplacement d'un bâtiment et une augmentation du nombre d'étages prévus. Il en 
est de même lorsque les modifications intervenues changent le régime juridique 
d'un projet notamment en le faisant passer des règles ordinaires en matière de 
gabarit 
de 
hauteur 
à 
celles 
régissant 
les 
surélévations 
d'immeubles 
(ATA/198/2013 du 26 mars 2013). 
25.5.1 Contrairement à l'opinion des recourants D, il ne découle pas de cette 
jurisprudence que des modifications importantes apportées à un projet durant son 


- 92/100 - 
A/2494/2022 
instruction nécessiteraient le dépôt d'une nouvelle demande d'autorisation de 
construire, mais uniquement que ces modifications soient portées à la 
connaissance des instances techniques concernées en vue de nouveaux préavis. 
Certes, on peut admettre que l'autorité intimée doive ordonner le dépôt d'une 
nouvelle demande d'autorisation de construire si le requérant modifie 
radicalement ses intentions initiales, par exemple en remplaçant un projet de villas 
contiguës par des habitats groupés. En revanche, du moment qu'elles n'en 
modifient pas les lignes générales elles-mêmes, des adaptations du projet 
destinées à répondre aux demandes des instances de préavis, même si elles 
entraînent des modifications dans l'implantation ou la volumétrie des futurs 
bâtiments, la réduction de distances aux limites de propriétés, etc., n'ont pas à 
faire l'objet d'une nouvelle demande d'autorisation, conformément à la 
jurisprudence susmentionnée. Dans le cas d'espèce, il est vrai que le projet a 
évolué en cours d'instruction, mais il est demeuré fondamentalement le même 
entre celui qui a fait l'objet de la requête initiale et celui qui a été autorisé. En 
effet, en comparant le plan du projet d'ensemble tel qu'il découle de l'extrait du 
plan cadastral du ______ 2019 et celui présenté par l'extrait du plan cadastral du 
______ 2022, visé ne varietur, les six bâtiments prévus conservent le même 
emplacement, sous réserve, dans la version finale, d'une légère rotation sur eux-
mêmes des bâtiments A, C et E. Quant aux dimensions, elles ont été très 
légèrement réduites dans la version finale, la longueur des bâtiments A à E, 
d'abord de 24.09 m, passant à 23.90 ou 23.65 m, et leur largeur, d'abord de 23.57 
m, passant à 23.24 ou 23.14 m. Le bâtiment F a vu sa longueur réduite de 23.57 m 
à 21.40 m et sa largeur de 12.05 m à 11.69 m. Quant au gabarit de hauteur, il est 
resté inchangé dans la première et la dernière version du projet. 
25.5.2 S'agissant du fait que le caractère radicalement nouveau du projet présenté en 
cours d'instruction serait établi par la durée de la procédure, largement supérieure 
aux soixante jours impartis à l'autorité pour rendre sa décision, les recourants D 
méconnaissent que cette durée, imposée par l'art. 4 al. 1 LCI, est suspendue 
lorsque le département demande des pièces ou renseignements complémentaires 
nécessaires, jusqu’à réception des documents (art. 4 al. 2 LCI). Pour cette raison, 
dans la pratique, il est courant, en particulier pour les projets d'une certaine 
importance, que le délai de soixante jours prévus par l'art. 4 al. 1 LCI soit très 
largement dépassé. Cela ne signifie nullement que l'autorisation finalement 
délivrée concerne un projet radicalement différent de celui présenté au départ, 
mais peut, par exemple, découler d'une série d'ajustements auxquels le requérant 
ne parvient à donner suite, sur demande des instances concernées, qu'au bout d'un 
certain temps. 
25.5.3 Au vu de ce qui précède, on ne peut qu'écarter la position défendue par les 
recourants D sujet de l'obligation dans laquelle se seraient trouvés les propriétaires 
intimés de déposer une nouvelle demande d'autorisation de construire. Il en va de 
même concernant leur argumentation relative à une fraude à la loi, dont le dossier 


- 93/100 - 
A/2494/2022 
ne donne en l'occurrence aucun indice, notamment eu égard au fait que la 
demande d'autorisation de construire a été déposée près d'une année avant l'entrée 
en vigueur de la nouvelle loi et non pas au dernier moment, comme cela peut 
arriver dans des situations caractéristiques d'une fraude à la loi. Il en découle qu'il 
n'y a pas non plus de raison, sous cet angle, de considérer que l'art. 59 al. 3bis LCI 
s'appliquerait à la demande déposée avant son entrée en vigueur. 
25.6.1 Pour être complet, il convient encore de préciser qu'avant l'entrée en vigueur de 
l'art. 59 al. 3bis LCI, la CA prenait déjà en considération la qualité des espaces 
verts d'un projet de densification de la zone villa en se fondant sur le document 
intitulé « Les nouveaux quartiers-jardins du XXIème siècle Guide pour une 
densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève » daté de 
juin 
2017 
(https://www.ge.ch/actualite/qualite-zone-5-quartiers-jardins-26-06-
2017 ; consulté le 10 mars 2024), élaboré, selon le communiqué publié sur 
internet par l'autorité intimée le 26 juin 2017, par des architectes sous le pilotage 
d'un groupe de suivi interdépartemental associant les commissions d'urbanisme et 
d'architecture (ci-après : le Guide) (JTAPI/604/2019 du 26 juin 2019 consid. 6e). 
25.6.2 Dans le cas d'espèce, dans son préavis du 13 avril 2021, la CA, après avoir 
précédemment relevé la qualité paysagère du site (préavis du 25 février 2020) a 
requis la possibilité d'offrir suffisamment de pleine terre et de prévoir la plantation 
d'arbres. De même, afin de valoriser le site, elle a exigé que les aménagements 
paysagers soient optimisés. Les recourants D n'expliquent pas en quoi, s'agissant 
des espaces verts, la CA aurait ignoré les principes élaborés dans le Guide 
susmentionné. Au mieux, ils ne font que substituer leur propre appréciation à celle 
de la CA, d'ailleurs sans chercher à détailler les défauts dont le projet serait 
entaché à ce niveau. 
25.7 Pour toutes ces raisons, leur grief relatif à violation de l'art. 59 al. 3bis LCI ne 
pourra qu'être écarté. 
Violation du RPSFP 
26. 
Les recourants considèrent que l'autorisation litigieuse viole l'art. 5 du règlement 
relatif aux places de stationnement sur fonds privés du du 16 décembre 2015 
(RPSFP – L 5 05.10), expliquant à ce sujet que le projet, situé dans le secteur VI 
prévu par ce règlement, doit disposer d'une place de parking habitant pour 100 m² 
de surface brute de plancher et qu'en outre, au vu de la SBP totale de 6'980.5 m², 
le projet devrait comporter douze places pour deux-roues motorisés, deux-cents-
dix places pour vélo et sept places pour les voitures de visiteurs. Or, en 
l'occurrence, le projet ne prévoirait que cent-dix-huit places de parking habitant 
pour voitures. 
26.1.1 Il sied tout d'abord de souligner que le texte réglementaire applicable dans le cas 
d'espèce est le RPSFP du 16 décembre 2015, étant précisé qu'il a été entièrement 


- 94/100 - 
A/2494/2022 
remplacé par le nouveau RPSFP du 17 mai 2023, lequel, selon son art. 12 al. 2 
(dispositions transitoires) n'est toutefois applicable qu'aux requêtes d'autorisation 
de construire déposées après son entrée en vigueur. Par conséquent, la version du 
RPSFP du 16 décembre 2015, seule applicable en l'espèce, sera mentionné ci-
après en tant que aRPSFP 
26.1.2 Selon son art. 1, l'aRPSFP visait à préciser les modalités régissant l’aménagement 
des places de stationnement sur fonds privés à l’occasion de la construction ou de 
la modification d’une construction, ou encore du changement d’affectation de 
bâtiments ou d’installations (al. 1 1ère phr.). Il régissait notamment les ratios de 
stationnement applicables au nombre de places de stationnement à aménager à 
l’occasion de la construction, de la modification d’une construction, d’un 
agrandissement ou encore d’un changement d’affectation de bâtiments ou 
d’installations (al. 2 let. c aRPSFP). 
Dans le secteur VI, ici en cause, l’art. 5 aRPSFP exigeait, pour 100 m² de SBP, 
1.3 places de stationnement pour les habitants et 0.125 places pour les visiteurs 
(al. 1). Dans tous les périmètres, le nombre minimum exigé de places pour les 
voitures était de 2 pour les maisons individuelles ou contiguës dont la surface 
brute de plancher excède 125 m2. Pour les logements collectifs, le ratio minimal 
exigible ne pouvait pas excéder 2 places de stationnement pour voitures par 
logement (al. 3). Par ailleurs, pour 100 m² de SBP, la même disposition légale 
exigeait 0.2 places pour les motos (al. 8) et 1.5 places pour les vélos (al. 8). Ces 
nombres devaient être considérés comme des minimums pour ce qui concerne le 
logement (art. 4 al. 1 aRPSFP). L’art. 8 aRPSFP permettait à l’autorité 
compétente d’accorder, à certaines conditions, des dérogations au nombre de 
places à aménager. 
26.2 Dans le cas d'espèce, compte tenu de la SBP totale de 6'976 m², les ratios rappelés 
ci-dessus impliquent la création, pour cinquante-cinq logements, d'un ratio 
minimal exigible de deux places de parking habitant par logement, soit cent-dix 
places de parking. Or, à teneur du « Formulaire de requête stationnement sur 
fonds privés – N04 », dans sa version du 5 octobre 2021 enregistrée auprès du 
département le ______ 2021, le projet en compte cent-onze. Concernant les places 
visiteurs, les recourants D relèvent que le projet exige d'en prévoir sept et il se 
trouve que le formulaire susmentionné mentionne précisément ce nombre. Les 
propriétaires intimés relèvent par ailleurs avec raison que les ratios susmentionnés 
impliquent, pour les deux-roues motorisés, la création de quatorze places et que, 
conformément à l'art. 4 al. 1 aRPSFP, le projet en prévoit un nombre supérieur, 
soit vingt. Enfin, s'agissant des places pour vélos, les ratios susmentionnés 
impliquent la création de cent-cinq places, ce qui est précisément le nombre 
mentionné dans le formulaire précité. 
26.3 Par conséquent, le grief de violation de l'art. 5 aRPFSP ne pourra qu'être écarté. 


- 95/100 - 
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Accès pour les services d'incendie et de secours 
27. 
Les recourants G mettent en doute, en raison des dimensions des voies de 
circulation, la capacité des services d'incendie et de secours de pouvoir intervenir 
en cas de besoin, surtout si cela nécessite de gros moyens. Ils se réfèrent au 
préavis favorable du Service du feu du 4 mai 2021, qui soumet le projet à la 
condition de la conformité des voies d'accès à la directive N° 7 du règlement 
d'application de la loi sur la prévention des sinistres, l'organisation et 
l'intervention des sapeurs-pompiers, du 25 juillet 1990 (RPSSP – F 4 05.01). 
27.1.1 Selon l'art. 6 al. 1 de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et 
l’intervention des sapeurs-pompiers du 30 octobre 2020 (LPSSP – F 4 05), le 
département chargé des constructions veille à l’application et à la coordination des 
mesures constructives et techniques de prévention des incendies dans le cadre du 
patrimoine bâti, à l’échelle du canton. 
Pris en exécution de la LPSSP, le RPSSP prévoit que le département du territoire 
définit, à l’intention des propriétaires et utilisateurs, les mesures de protection 
incendie applicables, conformément aux directives du présent règlement, ainsi 
qu’à la norme et aux directives de l’Association des établissements cantonaux 
d’assurance incendie (AEAI); cas échéant, il dénonce aux départements concernés 
les carences constatées (art. 5 al. 3 RPSSP) et que le département des institutions 
et du numérique établit les directives techniques nécessaires à l’application du 
présent règlement (art. 47 RPSSP). 
27.1.2 Annexée au RPSSP, la directive n° 7 prévoit à son point 7.4 les caractéristiques 
que doivent avoir les voies d'accès pour les engins de sauvetage du service du feu, 
à savoir que : 
a) les chaussées et aires d'accès doivent être construites en matériau dur pouvant 
supporter une charge de 25 tonnes; 
b) la largeur minimale de la chaussée doit être de 3,50 m en ligne droite ; la 
hauteur libre de passage doit être de 4,50 m ; un dévers de 5% maximum est 
possible ; les rayons et largeurs de chaussées minimaux en virage doivent être les 
suivants : 
6. 
Rayon intérieur (r) 
égal ou supérieur 
à : 
7. 
Largeur minimum de 
la chaussée (e) : 
8. 
7 m 
9. 
5 m 
10. 
9 m 
11. 
4,50 m 


- 96/100 - 
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12. 
13 m 
13. 
4 m 
c) la pente de la voie d'accès doit être de 15% au maximum; 
d) en cas de changement de pente, il faut préserver un rayon vertical convexe d'au 
minimum 15 m et un rayon vertical concave d'au minimum 40 m, ces valeurs 
n'étant valables que dans un seul plan et ne tenant pas compte des dévers; 
e) le passage d'un trottoir ou d'une bordure jusqu'à 12 cm de hauteur est admis, 
les angles vifs sont interdits ; la voie d'accès peut être réalisée en deux bandes de 
roulement de 1,25 m chacune au minimum et d'une bande de verdure centrale de 
maximum 1 m ; si la voie d'accès est réalisée en pavés perforés ou similaire, ses 
bordures seront clairement délimitées. 
27.2 Dans le cas d'espèce, les recourants G n'indiquent pas où se situeraient les endroits 
où les voies de circulation ne seraient pas dimensionnées pour permettre l'accès 
aux engins de sauvetage des services du feu conformément à la directive n° 7. De 
manière toute générale (et à nouveau, sans réelle motivation, de manière contraire 
à l'art. 65 al. 2 LPA), ils ne font que mettre en doute cette conformité. Dans ces 
conditions, le tribunal qui, à la lecture des plans, n'a pour sa part identifié aucun 
point de non-conformité, rappellera simplement que la Police du feu a préavisé le 
projet une première fois le 27 février 2020. Elle a alors demandé des 
modifications pour garantir en tout temps l'entrée en action des véhicules de 
sapeurs-pompiers et, relevant que le plan masse joint au dossier n'était pas 
recevable en l'état en ce qui concernait les accès et emplacements pour les 
sapeurs-pompiers, a en outre demandé que les requérants lui fournissent un plan 
indiquant clairement les voies d'accès des engins des services d'incendie et de 
secours, conformément à la directive n° 7. Elle s'est prononcée une nouvelle fois, 
cette fois favorablement au projet, par préavis du 4 mai 2021, en posant de 
nombreuses conditions et en rappelant notamment que les voies d'accès devaient 
être conformes à la directive n° 7, soulignant en particulier que le toit du parking 
devait supporter une charge utile d'au moins 25 t. Il découle de ces deux préavis 
que la Police du feu a procédé à un examen détaillé du projet, requérant dans un 
premier temps les précisions supplémentaires dont elle avait besoin pour pouvoir 
se prononcer en connaissance de cause, puis se déclarant favorable au projet après 
les avoir obtenues. 
27.3 Par conséquent, le grief des recourants G, outre qu'il manque singulièrement de 
substance, s'avère infondé. 
28. 
Au vu de tout ce qui précède, les recours s'avèrent infondés dans leur totalité, ce 
qui conduira à leur rejet. 
29. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 


- 97/100 - 
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E 5 10.03), l'émolument de procédure sera fixé à un montant global de 10'000.-en 
tenant compte en particulier de la complexité du dossier, laquelle se reflète dans le 
présent jugement. Cet émolument sera réparti entre les différents recourants afin 
de tenir compte de l'analyse plus ou moins approfondie que leurs écritures ont 
engendrée pour le tribunal. A cet égard, il sera observé que certains recourants, 
comme en particulier les recourants A, B et D, qui ne se sont pas fait assister par 
un mandataire professionnellement qualifié, ont produit des écritures confuses 
(recourants A) et ont soulevé de nombreux griefs (recourants A, B et D), de sorte 
qu'il se justifie de mettre à leur charge un émolument plus élevé qu'aux autres 
recourants. Le montant global susmentionné sera ainsi réparti en le mettant à la 
charge des recourants A à hauteur de CHF 2'300.- ; à la charge des recourants B à 
hauteur de CHF 1'800.- ; à la charge du recourant C à hauteur de CHF 1'000.- ; à 
la charge des recourants D à hauteur de CHF 1'800.- ; à la charge des recourants E 
à hauteur de CHF 900.- ; à la charge de la recourante F à hauteur de CHF 1'000.- ; 
à la charge des recourants G à hauteur de 1'200.-. Ces émoluments sont 
partiellement couverts par les avances de frais CHF 900.- payées par chacun des 
groupes de recourants A à G. 
30. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 10'000.-, laquelle 
correspond au maximum prévu par l'art. 6 RFPA, sera allouée aux intimés (art. 87 
al. 2 à 4 LPA). Elle sera répartie entre les recourants selon les mêmes montants 
que pour l'émolument. 
 
 


- 98/100 - 
A/2494/2022 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevables les recours interjetés le 2 août 2022 par Madame M______ et 
Monsieur N______, le 5 août 2022 par Madame A______ et Monsieur B______, 
le 31 août 2022 par Madame C______ et Monsieur D______, Madame E______ 
et Monsieur F______, Madame G______ et Monsieur H______, Monsieur 
I______, Madame J______, le 31 août 2022 par Monsieur L______, le 5 
septembre 2022 par Madame O______ et Monsieur P______, le 7 septembre 2022 
par Madame K______ et le 7 septembre 2022 par Madame Q______ et Monsieur 
R______ contre l'autorisation de construire DD 32_____ délivrée par le 
département du territoire le ______ 2022 ; 
2. 
les rejette ; 
3. 
ajoute à l'autorisation DD 32_____ une condition supplémentaire consistant dans 
le fait que la villa située sur la parcelle 1______ ne pourra accueillir aucune 
activité commerciale ; 
4. 
confirme cette autorisation pour le surplus ; 
5. 
met à la charge de Madame M______ et Monsieur N______, pris solidairement, 
un émolument de CHF 2'300.-, lequel est partiellement couvert par leur avance de 
frais de CHF 900.- ; 
6. 
met à la charge de Madame A______ et Monsieur B______, pris solidairement, 
un émolument de CHF 1'800.- , lequel est partiellement couvert par leur avance de 
frais de CHF 900.- ; 
7. 
met à la charge de Monsieur L______, un émolument de CHF 1'000.-, lequel est 
partiellement couvert par son avance de frais de CHF 900.- ; 
8. 
met à la charge de Madame C______ et Monsieur D______, Madame E______ et 
Monsieur F______, Madame G______ et Monsieur H______, Monsieur I______, 
Madame J______, pris solidairement, un émolument de CHF 1'800.-, lequel est 
partiellement couvert par leur avance de frais de CHF 900.- ; 
9. 
met à la charge de Madame O______ et Monsieur P______, pris solidairement, un 
émolument de CHF 900.- , lequel est partiellement couvert par leur avance de 
frais de CHF 900.- ; 
10. 
met à la charge de Madame K______ un émolument de CHF 1'000.- , lequel est 
partiellement couvert par son avance de frais de CHF 900.- ; 


- 99/100 - 
A/2494/2022 
11. 
met à la charge de Madame Q______ et Monsieur R______, pris solidairement, 
un émolument de CHF 1'200.- , lequel est partiellement couvert par leur avance de 
frais de CHF 900.- ; 
12. 
condamne Madame M______ et Monsieur N______, pris solidairement, à verser 
à S______ SA, Madame T______, Messieurs U______, V______ et W______, 
pris ensemble, une indemnité de procédure de CHF 2'300.- ; 
13. 
condamne Madame A______ et Monsieur B______, pris solidairement, à verser à 
S______ SA, Madame T______, Messieurs U______, V______ et W______, pris 
ensemble, une indemnité de procédure de CHF 1'800.- ; 
14. 
condamne Monsieur L______, à verser à S______ SA, Madame T______, 
Messieurs U______, V______ et W______, pris ensemble, une indemnité de 
procédure de CHF 1'000.- ; 
15. 
condamne Madame C______ et Monsieur D______, Madame E______ et 
Monsieur F______, Madame G______ et Monsieur H______, Monsieur I______, 
Madame J______, pris solidairement, à verser à S______ SA, Madame T______, 
Messieurs U______, V______ et W______, pris ensemble, une indemnité de 
procédure de CHF 1'800.-; 
16. 
condamne Madame O______ et Monsieur P______, pris solidairement, à verser à 
S______ SA, Madame T______, Messieurs U______, V______ et W______, pris 
ensemble, une indemnité de procédure de CHF 900.- ; 
17. 
condamne Madame K______ à verser à S______ SA, Madame T______, 
Messieurs U______, V______ et W______, pris ensemble, une indemnité de 
procédure de CHF 1'000.- ; 
18. 
condamne Madame Q______ et Monsieur R______, pris solidairement, à verser à 
S______ SA, Madame T______, Messieurs U______, V______ et W______, pris 
ensemble, une indemnité de procédure de CHF 1'200.- ; 
19. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Julien PACOT et Carmelo 
STENDARDO, juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 


- 100/100 - 
A/2494/2022 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
La greffière