ge_gerichte · ATA/558/2001 · 2001-09-04 · fr

Résumé:
 Une autorisation de construire portant sur la création d'un logement dans les combles d'un immeuble ne peut pas prévoir que les loyers des logements existants seront maintenus pour une durée de trois ans. L'autorisation peut néanmoins stipuler que les travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers des logements situés aux étages courants de l'immeuble, lorsque les logements existants ne sont pas affectés par la moindre transformation les touchant directement ou touchant les portes communes.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/97/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 4 septembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur François TOULET 
et 
Monsieur Denis TOULET 
représentés 
par 
la 
Protection 
juridique 
immobilière, 
mandataire 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/97/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Messieurs 
François 
Toulet 
et 
Denis 
Toulet 
(ci-après : les consorts ou les recourants) sont les 
propriétaires de la parcelle 1061 du registre foncier de 
la commune de Genève, d'une surface de 464 m2 et bâtie 
d'une maison d'habitation, à l'angle des rues des 
Charmilles et des Pénates. 
 
2. 
Le 29 mars 2000, les consorts ont déposé auprès du 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : le DAEL) une demande définitive 
d'autorisation de construire portant sur la création dans 
les combles d'un nouvel appartement fort de trois 
chambres à coucher, d'un séjour, d'une cuisine et 
d'installations sanitaires. À teneur des plans déposés, 
les autres étages n'étaient pas touchés par ces travaux. 
 
3. 
Le 11 mai 2000, le service juridique (LDTR) du 
DAEL 
a 
rendu 
un 
préavis 
favorable 
notamment 
aux 
conditions suivantes : 
 
 
... 
Respect 
de 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20); 
 
 
 
6. Absence d'incidence des travaux sur les loyers des 
logements existants, soit dix appartements comptant au 
total 56,5 pièces, les loyers étant ceux figurant dans 
l'état locatif produit et devant être maintenus pour une 
durée de trois ans dès la fin des travaux; 
 
 
7. Prix maximum de l'appartement de cinq pièces nouveau 
CHF 30'000.- par an pendant cinq ans. 
 
4. 
Le 2 juin 2000, le DAEL a délivré l'autorisation 
sollicitée à condition notamment que les travaux n'aient 
pas d'incidence sur les loyers des logements existants, 
que le prix de ceux-ci soient maintenus pour une durée de 
trois ans et que le loyer de l'appartement de cinq pièces 
créé dans les combles n'excède pas CHF 30'000.- au total 
par an. 
 
5. 
Le 3 juillet 2000, les consorts ont recouru auprès 
de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions (ci-après : CCRMC) contre le contrôle des 
loyers des logements existants. 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
6. 
Le 3 novembre 2000, le DAEL et les consorts ont 
été 
entendus. 
Pour 
l'autorité 
administrative, 
l'aménagement 
des 
combles 
avait 
une 
incidence 
sur 
l'habitabilité et il était normal que le coût de cet 
aménagement soit examiné "sur l'ensemble des appartements 
de l'immeuble". Son représentant a confirmé que seuls ces 
travaux, autorisés dans les combles, étaient la cause de 
la fixation du loyer des appartements existants. Quant 
aux consorts, ils ont exposé qu'ils n'avaient pas 
l'intention d'augmenter le prix des appartements non 
touchés par les travaux en raison du coût de ceux-ci. Ils 
se réservaient toutefois d'autres motifs de hausses. 
 
7. 
Le 15 décembre 2000, la CCRMC a rejeté le recours 
au motif que le coût des travaux ne devait pas être 
reporté sur les loyers des locataires n'en ayant pas 
bénéficié et qu'il y avait donc lieu de fixer ceux-ci 
même à l'occasion de la création d'un logement dans les 
combles. 
De 
surcroît, 
les 
propriétaires 
pouvaient 
toujours se prévaloir de motifs de hausse au sens des 
articles 269 et suivants du Code des obligations du 30 
mars 1911 (CO - RS 220) pour faire modifier les loyers 
fixés. 
 
 
 
Remis au bureau du Mont-Blanc de l'entreprise La 
Poste, le pli recommandé contenant cette décision a été 
retiré le 28 décembre de la même année par les consorts. 
 
8. 
Sous pli recommandé du lundi 29 janvier 2001, les 
consorts ont recouru contre la décision précitée. Ils 
concluent à son annulation et à ce que le tribunal dise 
que 
la 
condition 
litigieuse 
de 
l'autorisation 
de 
construire doit être libellée ainsi : "les travaux 
n'auront pas d'incidence sur les loyers des logements 
(dix appartements = 56,5 pièces) situés aux étages 
courants 
de 
l'immeuble 
conformément 
à 
la 
lettre 
d'information aux locataires susvisés". Ils demandent le 
maintien pour le reste de l'autorisation de construire, 
la restitution de l'émolument versé à la CCRMC et à la 
condamnation aux frais du DAEL. 
 
9. 
Le 8 mars 2001, la CCRMC a déposé son dossier, 
ajoutant qu'elle persistait dans les termes de la 
décision entreprise. 
 
10. 
Le 14 mars 2001, le DAEL a conclu au rejet du 
recours. 
 
11. 
Après une instruction sur la date précise de la 


 
 - 4 - 
 
 
 
distribution du pli contenant la décision entreprise, le 
Tribunal administratif a informé les parties, le 9 mai 
2001, que la cause était gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
En se donnant récemment une nouvelle constitution 
(Constitution fédérale du 18 avril 1999 - RO 1999 p. 255 
- Cst. féd.), le peuple suisse a maintenu la garantie de 
la propriété contenue dans l'article 26 alinéa premier du 
nouveau texte fondamental, de même que la liberté 
économique, 
garantie 
à 
l'article 
suivant, 
également 
alinéa premier, du même texte. Les restrictions à ces 
droits fondamentaux doivent être fondées sur une base 
légale, formelle si elles sont graves, être justifiées 
par un intérêt public et respecter le principe de la 
proportionnalité (art. 36 Cst. féd.). Il n'y a pas lieu 
de revenir sur la constitutionnalité de la législation 
cantonale en matière de contrôle des loyers, si ce n'est 
pour rappeler que toute application des textes pertinents 
doit respecter les principes que l'on vient de rappeler. 
 
3. 
L'unique point de litige entre les parties est le 
contrôle des loyers pour une durée de trois ans portant 
sur les appartements qui ne sont pas touchés par les 
travaux, 
tels 
qu'ils 
figurent 
au 
chiffre 
6 
de 
l'autorisation de construire. 
 
 
 
Les parties conviennent que le lieu du litige est 
l'application de l'article 10 LDTR, selon lequel le 
département 
compétent 
fixe 
le 
montant 
maximum 
des 
logements après travaux. Le législateur cantonal entend 
sous le vocable de "transformations", la création de 
nouveaux logements, notamment dans les combles (art. 3 
al. 1 let. b LDTR). S'agissant de la relation entre le 
contrôle des loyers et les logements, il est maintenant 
acquis sur la base notamment de l'article 6 alinéa 3 
LDTR, dans sa teneur adoptée par le Grand-Conseil le 25 
mars 1999 et entrée en vigueur le 16 octobre de la même 
année, que si la base du calcul à opérer par le contrôle 
des 
loyers 
est 
la 
pièce, 
l'unité 
pertinente 
pour 


 
 - 5 - 
 
 
 
apprécier le caractère accessible ou non d'un loyer est 
l'appartement, ce principe était au demeurant déjà acquis 
par le passé (Olivier Bindschedler et François Paychère, 
La jurisprudence récente du Tribunal administratif du 
canton de Genève en matière d'entretien des immeubles, 
RDAF 4/1998, pp. 363-379, p. 371). Ainsi, l'autorité 
administrative requise de délivrer une autorisation de 
construire doit disposer notamment d'un état locatif 
complet 
de 
l'immeuble 
concerné 
comportant 
tous 
les 
loyers, quel que soit l'objet précis des travaux, qu'il 
s'agisse de rénover tout ou partie de logements existants 
ou d'en créer de nouveaux. Ces précisions ont fait 
notamment l'objet de deux arrêts du tribunal de céans 
(ATA M. du 29 août 2000 [consid. 3] et Régie X. S.A. du 
28 juillet 1998 [consid. 4], voir également SJ 1999 II no 
62 pp. 286-287). 
 
 
 
On notera toutefois - ce que les parties ont 
apparemment perdu de vue - que l'objet des arrêts 
précités n'était pas le même que celui aujourd'hui 
litigieux. Dans l'affaire jugée le 28 juillet 1998, 
l'état locatif comportait un prix moyen par pièce et par 
an, ce qui ne permettait pas de déterminer clairement les 
loyers de chaque appartement. Dans l'espèce tranchée le 
29 août 2000, le propriétaire se refusait à fournir 
l'état locatif des appartements qui n'étaient pas touchés 
par les travaux prévus dans les combles. On ne saurait 
donc conclure hâtivement, après la lecture de ces deux 
arrêts, que le principe d'un contrôle des loyers des 
appartements qui ne sont pas touchés par les travaux, est 
déjà consacré par la jurisprudence du tribunal de céans. 
 
4. 
Toute transformation conduit à la fixation du 
loyer maximum par l'autorité administrative, pour une 
durée de trois à cinq ans, s'agissant des immeubles 
transformés ou rénovés. Comme on l'a déjà vu, la notion 
légale de transformation comprend celle de création d'un 
logement, mais également celle d'installations nouvelles, 
telles que chauffage, la distribution d'eau chaude, 
l'installation d'un ascenseur ou toute amélioration du 
confort existant (art. 3 al. 1 let. c et d LDTR). Ainsi 
donc, le contrôle des loyers au sens de l'article 12 LDTR 
peut être instauré même dans l'hypothèse où les travaux 
de transformation n'auraient touché que les parties 
communes d'un immeuble d'habitation, pour autant que les 
autres conditions posées par la loi soient satisfaites. 
 
 
 
En l'espèce, il est acquis que les recourants ne 
cherchent qu'à créer un logement supplémentaire dans les 


 
 - 6 - 
 
 
 
combles. On chercherait en vain dans le dossier de 
l'autorisation 
de 
construire 
toute 
trace 
d'une 
intervention dans les parties communes, voire dans les 
autres 
logements, 
qui 
amélioreraient 
le 
sort 
des 
locataires : ni nouvelle buanderie, ni nouvel ascenseur 
ni autres travaux de ce type n'apparaissent au dossier. 
Il est donc acquis que les travaux d'ores et déjà 
autorisés ne concernaient que la création dans les 
combles d'un nouvel appartement, sans autre intervention 
dont pouvaient profiter les occupants des logements 
existants. 
 
 
 
Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que 
l'autorité administrative chargée de la délivrance des 
autorisations de construire doit être en possession d'un 
dossier complet, comportant notamment un état locatif 
exhaustif, ventilé appartement par appartement, afin de 
contrôler les paramètres financiers de la construction de 
nouveaux espaces habitables, comme en l'espèce. Il y a 
lieu également d'exiger, le cas échéant, du propriétaire 
qu'il informe chaque titulaire d'un bail existant de 
l'absence 
d'incidence 
sur 
le 
loyer 
des 
travaux 
à 
autoriser. Il y a lieu encore que cette information soit 
reprise sous forme de condition de l'autorisation de 
construire, seul document opposable erga omnes du fait de 
sa publication. 
 
 
 
En revanche, l'instauration d'un contrôle des 
loyers de logements nullement affectés par la moindre 
transformation les touchant directement ou touchant les 
parties communes, ne répond pas au principe de la 
proportionnalité qui gouverne toute activité étatique et 
serait 
dès 
lors 
contraire 
aux 
garanties 
constitutionnelles rappelées ci-dessus. Par surabondance 
de moyens, on relèvera encore qu'une interprétation 
littérale de l'article 10 alinéa premier LDTR ne permet 
pas non plus d'instaurer un tel contrôle. 
 
 
 
Le recours sera donc admis en ce sens, la 
condition n° 6 de l'autorisation de construire du 2 juin 
2000, publiée le 7 du même mois, devant être libellée 
ainsi : 
 
 
 
 
"les travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers 
des 
logements 
situés 
aux 
étages 
courants 
de 
l'immeuble, conformément à la lettre d'information aux 
locataires, datée du 2 mars 2000". 
 
 
 
La révision de ces montants, à la hausse ou à la 


 
 - 7 - 
 
 
 
baisse, ne saurait donc se faire qu'en suivant les normes 
de droit civil pertinentes, le propriétaire ne pouvant en 
aucun cas invoquer les travaux pour justifier une hausse 
de loyer ou s'opposer à une demande de baisse. 
 
5. 
Les recourants qui obtiennent gain de cause ont 
droit à une indemnité qui leur sera versée par la caisse 
de l'État. L'émolument auquel ils ont été condamnés par 
la CCRMC le 15 décembre 2000 leur sera restitué. Ils ne 
seront pas condamnés à un émolument car ils obtiennent 
gain de cause. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 29 janvier 2001 par Messieurs François et 
Denis 
Toulet 
contre 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale de recours en matière de constructions du 15 
décembre 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
dit que la condition N° 6 de 
l'autorisation de construire du 2 juin 2000, aura la 
teneur suivante : 
 
 
 
 
"les 
travaux 
n'auront 
pas 
d'incidence sur les loyers des logements situés aux 
étages courants de l'immeuble, conformément à la lettre 
d'information aux locataires, datée du 2 mars 2000"; 
 
 
 
 
annule 
l'émolument 
de 
CHF 700.- 
compris dans la décision du 15 décembre 2000; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
alloue aux recourants, à la charge 
de l'État, une indemnité de CHF 1'000.-; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à la 
Protection 
juridique 
immobilière, 
mandataire 
des 
recourants, ainsi qu'à la commission cantonale de recours 
en 
matière 
de 
constructions 
et 
au 
département 
de 


 
 - 8 - 
 
 
 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, 
Mme Bonnefemme-Hurni, juges, MM. Peyrot et 
Mascotto, juges suppléants. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président: 
 
 
 C. Goette 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega