ge_gerichte · ATA/98/2002 · 2002-02-19 · fr


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_____________ 
 
A/290/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 19 février 2002 
 
 
 
dans la cause 
 
 
A. ASSOCIATION 
représentée par Me Karin Grobet Thorens, avocate 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
AL. PENSIONSKASSE S. 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
 
 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 


 
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_____________ 
 
A/290/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
L'Al. Pensionkasse S. (ci-après: la propriétaire) 
a acquis le 25 avril 1985 l'immeuble sis ...-...-..., 
route 
de 
Colovrex 
au 
Grand-Saconnex. 
Cet 
immeuble, 
construit au bénéfice d'une aide de l'Etat, était soumis 
à un contrôle étatique de ses loyers durant vingt ans, 
soit du 31 décembre 1977 au 31 décembre 1997. 
 
 
 
Le prix d'acquisition, le 25 avril 1985, était de 
CHF 
3'800'000.-, 
l'indice 
suisse 
des 
prix 
à 
la 
consommation étant à cette date de 108,5 points. 
 
 
 
La 
part 
des 
fonds 
propres 
était 
de 
CHF 
1'850'000.-, le reste étant financé par une hypothèque en 
premier rang à concurrence de CHF 1'950'000.-. 
 
2. 
Le 18 février 2000, la propriétaire a déposé une 
demande définitive en autorisation de construire auprès 
du département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après: le département). Les travaux prévus 
visaient la rénovation des façades par l'ajout d'un 
isolant laine de verre, de la toiture, de la mise en 
place de cuisines neuves et le changement des vitrages et 
des stores. 
 
 
 
Le taux de l'intérêt hypothécaire était à cette 
date de 4,5%. 
 
 
 
Le 
devis 
des 
travaux 
se 
chiffrait 
à 
CHF 1'475'000.-. La propriétaire a demandé au département 
de pouvoir répercuter ce montant sur les loyers de 
l'immeuble, totalisant 20 appartements et représentant 76 
pièces. Le loyer moyen annuel par pièce passerait ainsi 
de CHF 4'088.- avant les travaux, à CHF 4'724.- après les 
travaux. 
 
3. 
Le 21 mars 2000, le département a indiqué à la 
requérante que le loyer avant les travaux dépassait déjà 
sensiblement le montant maximum du loyer répondant aux 
besoins prépondérants de la population. Celui-ci devait 
être maintenu au même niveau, à moins que la propriétaire 
ne démontre qu'il ne lui était économiquement pas 
supportable de réaliser les travaux sans augmentation des 
loyers. 
 
 
 
A cet effet, le département l'a invitée à lui 


 
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remettre un bilan d'exploitation des années 1998 et 1999 
en raison du fait que jusqu'au 31 décembre 1997, les 
loyers étaient soumis au régime HLM, et que ce n'était 
qu'après 
cette 
date 
qu'une 
augmentation 
globale 
de 
ceux-ci avait pu avoir lieu. 
 
4. 
Le 2 mai 2000, le conseil de la propriétaire a 
fourni les explications requises, notamment un calcul de 
rendement de l'immeuble démontrant qu'elle n'était pas en 
mesure 
de 
supporter 
l'opération 
de 
rénovation 
sans 
répercussion sur les loyers. 
 
5. a. 
Le 20 juillet 2000, le département a délivré 
l'autorisation 
définitive 
de 
construire 
sollicitée, 
précisant que l'état locatif annuel ne devait pas excéder 
CHF 359'052.- après les travaux, ce qui correspondait à 
CHF 4'724.- par pièce au maximum. Cette limitation a été 
fixée pour une durée de trois ans à partir de la hausse 
des loyers. 
 
 
b. 
Le détail de l'état locatif par appartement du 1er 
février au 1er mars 2000, avant et après les travaux 
projetés, se présentait ainsi: 
 
 
Appartement de deux pièces: 
 
 
loyer net augmentation nouveau loyer 
 
CHF 671.- 106.- 777.- 
 
 
Appartements de trois pièces: 
 
 
loyers nets augmentation nouveaux loyers 
 
CHF 965.- 159.- 1124.- 
 
CHF 975.- 159.- 1134.- 
 
CHF 957.- 159.- 1116.- 
 
CHF 975.- 159.- 1134.- 
 
CHF 1013.- 159.- 1172.- 
 
CHF 995.- 159.- 1154.- 
 
CHF 896.- 159.- 1055.- 
 
CHF 1263.- 159.- 1422.- 
 
 
Appartements de quatre pièces: 
 
CHF 1297.- 212.- 1509.- 
 
CHF 1322.- 212.- 1534.- 
 
CHF 1146.- 212.- 1358.- 
 
CHF 1333.- 212.- 1545.- 
 
CHF 1310.- 212.- 1522.- 


 
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CHF 1288.- 212.- 1500.- 
 
CHF 1369.- 212.- 1581.- 
 
 
Appartements de cinq pièces: 
 
CHF 1500.- 265.- 1765.- 
 
CHF 2021.- 265.- 2286.- 
 
 
Appartements de six pièces: 
 
CHF 1924.- 318.- 2242.- 
 
CHF 2673.- 318.- 2991.- 
 
 
6. 
Le 24 août 2000, l'A. Association (ci-après: l'A. 
Association) a recouru devant la commission de recours en 
matière de constructions (ci-après: la commission de 
recours), laquelle a rejeté le recours le 16 février 
2001, considérant que la fixation de l'état locatif 
annuel maximum de l'immeuble par le département à CHF 
359'052.- n'était pas critiquable. 
 
7. 
Le 27 mars 2001, l'A. Association a interjeté 
recours contre la décision de la commission de recours du 
16 février 2001 par devant le Tribunal de céans. 
 
8. 
Selon la recourante, l'intégralité de l'opération 
de rénovation devait être prise en charge par la 
propriétaire sans répercussion sur les loyers. 
 
 
 
La recourante a notamment fait valoir que la 
moyenne annuelle des charges d'exploitation de l'immeuble 
entre 1992 et 1996 était de CHF 82'769,25 alors que celle 
de l'année 1998 se chiffrait à CHF 128'572,65 et celle de 
l'année 1999 à CHF 84'086,20. Il s'agissait ainsi de 
considérer les années 1992 à 1999 pour établir la moyenne 
des charges et non pas seulement les années 1998 et 1999 
comme l'avait retenu le département. 
 
 
 
Enfin, la commission de recours n'indiquait pas 
pour quelles raisons elle avait considéré le 70% du coût 
des travaux pour le calcul du rendement de ces capitaux, 
alors que seul le 50% de ceux-ci pouvait être utilisé à 
cette fin. 
 
9. 
La propriétaire et le département se sont opposés 
au recours, considérant qu'une répercussion totale de 
CHF 48'000.- par an sur les loyers se justifiait. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Sont 
soumis 
à 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) les bâtiments situés dans 
l'une des zones de construction prévues par la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 (LALAT - L 1 30) comportant des 
locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 
sont affectés à l'habitation (art. 2 al. 1 let. a et b 
LDTR). 
 
 
 
La LDTR est applicable au cas d'espèce, dès lors 
que les locaux du bâtiment en question sont affectés à 
l'habitation et sont situés en zone 4, qui est prévue à 
l'article 19 alinéa 2 LALAT. 
 
3. a. 
L'article 11 alinéa 3 LDTR dispose que "si le 
loyer avant transformation ou rénovation dépasse le 
niveau des loyers répondants aux besoins prépondérants de 
la population, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au 
propriétaire de supporter le coût des travaux sans 
majoration de loyer". 
 
 
 
L'article 6 alinéa 3 LDTR précise que le montant 
du loyer annuel répondant aux besoins prépondérants de la 
population est compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- 
la pièce. 
 
 
b. 
En l'espèce, le loyer annuel moyen de l'immeuble 
étant 
de 
CHF 
4'088.- 
la 
pièce 
avant 
les 
travaux 
autorisés, pour atteindre CHF 4'724.- après les travaux, 
dépassait 
déjà 
sensiblement 
les 
montants 
évoqués 
ci-dessus. Dès lors, en application de l'article 11 
alinéa 3 LDTR, la propriétaire devait démontrer qu'il ne 
lui était économiquement pas supportable de réaliser les 
travaux sans augmentation de loyer. 
 
 
 
c. 
La question de savoir si une augmentation de loyer 


 
 - 6 - 
 
 
 
est admissible ou non doit être résolue par un calcul de 
rendement de l'immeuble en question. 
 
4. 
Selon une jurisprudence constante du Tribunal 
administratif, le montant des loyers après travaux doit 
être fixé en fonction de l'appartement. Il ne saurait 
être question d'autoriser des loyers après travaux soumis 
à 
autorisation 
sur 
la 
base 
de 
moyennes 
qui 
ne 
permettraient plus le contrôle effectif du prix maximum 
de chaque bail à loyer (ATA Z. du 28 juillet 1998; SI L. 
du 27 janvier 1998; T. et consorts H. du 5 août 1997; N. 
du 29 avril 1997; SI T. du 8 avril 1997). 
 
 
 
Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements 
avant travaux et celui après travaux, le département doit 
se fonder sur un état locatif complet, clair et établi 
dans la période précédant immédiatement les travaux. Le 
département doit en effet connaître les loyers de chaque 
appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le 
nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon 
l'article 12 LDTR (ATA Z. du 28 juillet 1998). 
 
5. 
En l'espèce, le département a fixé les loyers en 
se référant à l'état locatif du 1er février au 1er mars 
2000 
considérant 
l'ensemble 
des 
loyers. 
Il 
est 
regrettable qu'il n'ait pas procédé de manière plus 
individuelle par appartement, mais au contraire d'une 
manière aussi schématique pour fixer l'état locatif 
admissible. Cela étant, le dossier ne sera pas renvoyé au 
département dès lors que l'issue du litige n'en est pas 
affectée comme cela ressort des considérants qui suivent. 
 
6. 
Selon la jurisprudence, la sortie d'un immeuble du 
contrôle cantonal des loyers justifie l'application de la 
méthode absolue (ATF 123 III 171; JT 1998 I 191), selon 
laquelle, le juge vérifie si le loyer est en soi 
admissible en fonction des coûts d'exploitation, des 
capitaux empruntés et de l'investissement du bailleur (SJ 
1991 p. 305; D. LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, 
p. 350). 
 
7. 
La doctrine définit la notion d'"état locatif" en 
tant que la somme annuelle de tous les loyers nets pour 
les 
appartements, 
garages 
et 
places 
de 
parc 
d'un 
immeuble, 
et 
pas 
seulement 
le 
montant 
des 
loyers 
effectivement encaissés (D. LACHAT, op. cit., p. 295). 
 
8. a. 
Les charges ordinaires doivent être comptabilisées 
en fonction de leur montant effectif; on ne saurait 


 
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considérer des montants forfaitaires (D. LACHAT, op. 
cit., p. 313). 
 
 
 
Conformément à ce que la recourante a retenu, la 
moyenne annuelle des charges effectives concernant les 
années 1985 à 1999 se monte à CHF 82'892.-, le détail se 
présentant comme suit: 
 
 
 
1985: 
CHF 42'476.- 
 
 
1986: 
CHF 68'105.- 
 
 
1987: 
CHF 46'379.- 
 
 
1988: 
CHF 54'148.- 
 
 
1989: 
CHF 125'803.- 
 
 
1990: 
CHF 56'818.- 
 
 
1991: 
CHF 69'639.- 
 
 
1992: 
CHF 72'003.- 
 
 
1993: 
CHF 74'414.- 
 
 
1994: 
CHF 89'581.- 
 
 
1995: 
CHF 103'367.- 
 
 
1996: 
CHF 108'813.- 
 
 
1997: 
CHF 119'184.- 
 
 
1998: 
CHF 128'572.- 
 
 
1999: 
CHF 84'086.- 
 
9. 
En 
ce 
qui 
concerne 
les 
charges 
financières 
(intérêts hypothécaires), les parties s'accordent sur un 
montant annuel de CHF 87'500.- lequel a été repris par 
chacune d'elle dans leur calcul de rendement. 
 
10. a. 
Contrairement à ce que soutient la recourante, la 
propriétaire 
peut 
prétendre 
à 
rentabiliser 
l'investissement de ses fonds propres. 
 
 
b. 
L'article 269 du Code des obligations du 30 mars 
1911 - CO - RS 220, dispose que "les loyers sont abusifs 
lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement 
excessif de la chose louée". 
 
 
c. 
Selon 
la 
jurisprudence 
et 
la 
doctrine, 
le 
rendement net d'un immeuble résulte du rapport existant 
entre les fonds propres investis par le propriétaire et 
le loyer, après déduction des charges d'exploitation et 
des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Le 
rendement des fonds propres est admissible lorsqu'il 
n'excède pas de plus d'un demi pour-cent le taux de 
l'intérêt hypothécaire de 1er rang (ATF 123 III 171; JT 
1998 I 191; ATF 120 II 104; ATF 118 II 48; ATF 116 II 
186; ATF 112 II 152; D. LACHAT, op. cit., p. 291). 
 


 
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11. a. 
Les 
articles 
269 
a 
lettre 
e 
CO 
et 
16 
de 
l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme 
d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 - 
OBLF - RS 221.213.11 - permettent au bailleur de 
prétendre à la compensation du renchérissement pour la 
part de son investissement considérée comme exposée aux 
risques. 
 
 
 
Pour définir cette part, le législateur est parti 
du modèle théorique, selon lequel la proportion usuelle 
des fonds empruntés correspond à 60% du prix de revient 
de l'immeuble; le 40% restant étant financé par des fonds 
propres. C'est ce dernier montant théorique qui peut être 
indexé à l'évolution de l'indice suisse des prix à la 
consommation (D. LACHAT, op. cit., p. 326). Le rendement 
net de ce montant n'est pas considéré comme abusif 
lorsqu'il n'excède pas plus d'un demi pour-cent le taux 
de l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la 
banque cantonale de crédit hypothécaire (ATF 123 III 171; 
JT 1998 I 191; ATF 122 III 257; JT 1997 I 595; ATF 120 II 
100; JT 1995 I 220; ATF 118 II 45; JT 1993 I 153;). 
 
 
b. 
En 
l'espèce, 
le 
montant 
à 
indexer 
est 
de 
CHF 1'520'000.- (3'800'000.- X 40%). 
 
 
 
L'indice suisse des prix à la consommation était 
de 108,5 points en avril 1985 et de 146,9 points en 
février 2000, ce qui représente une augmentation de 
35,4 %. La part des fonds propres réévaluée s'élève ainsi 
à CHF 2'058'080.- (1'520'000.- X 35,4%). De ce dernier 
montant, il convient encore d'ajouter la différence entre 
le montant à indexer et celui de la totalité des fonds 
propres investis, ce qui représente une somme de CHF 
330'000.-. Si elle ne peut pas être indexée, il n'en 
demeure 
pas 
moins 
qu'elle 
peut 
être 
rentabilisée 
(1'850'000.- moins 1'520'000.-). 
 
 
 
Le 
total 
des 
fonds 
propres 
sujets 
à 
être 
rentabilisés 
se 
chiffre 
ainsi 
à 
CHF 
2'388'080.- 
(2'058'080.- + 330'000.-). 
 
 
c. 
Le taux d'intérêt hypothécaire en mars 2000 étant 
de 4,5%, le rendement admissible des fonds propres 
investis 
est 
de 
5%, 
soit 
un 
montant 
annuel 
de 
CHF 119'404.-. 
 
12. 
L'article 14 alinéa 2 OBLF dispose que le bailleur 
peut répercuter sur le loyer l'intérêt du capital investi 
pour les 
travaux 
entrepris, 
l'amortissement 
de 
ces 


 
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derniers ainsi que les nouvelles charges d'entretien qui 
en résultent. 
 
 
13. a. 
En ce qui concerne l'intérêt du capital investi 
pour les travaux entrepris, les articles 11 alinéa 1 
lettre a LDTR et 14 alinéa 1 OBLF prévoient que le 
pourcentage à prendre en considération se situe entre 50% 
et 70% de leur coût, à condition que les travaux créent 
des améliorations à plus-values. 
 
 
b. 
Selon la doctrine, le choix de ce pourcentage 
dépendra notamment de l'importance des améliorations à 
plus-value comprises dans les travaux ainsi que du coût 
global de ces derniers par rapport à l'état locatif. 
 
 
 
Seules 
les 
réparations 
importantes 
sont 
partiellement assimilées à des améliorations créant des 
plus-values, et tombent sous le coup de l'art. 14 al. 1 
OBLF. 
Il 
doit 
s'agir 
de 
travaux 
extraordinaires, 
concernant plusieurs parties de l'immeuble et d'un coût 
élevé en regard de l'état locatif. Ceci s'explique par la 
difficulté de distinguer les améliorations à plus-value 
qui accroissent la valeur de l'immeuble et justifient une 
majoration de loyer, et les simples travaux d'entretien 
qui ne font que maintenir la valeur de l'immeuble et qui 
ne génèrent aucune majoration de loyer (D. LACHAT, op. 
cit., p. 317). 
 
 
 
Tel ne sera pas le cas de la réfection des façades 
d'un immeuble, qui n'est pas considérée comme une 
amélioration à plus-value, mais comme de simples travaux 
d'entretien qui ne font que maintenir l'état des locaux 
et 
prévenir 
leur 
dégradation, 
à 
moins 
qu'elle 
ne 
s'accompagne 
d'une 
amélioration 
de 
l'isolation 
(D. 
LACHAT, op. cit., p. 316). 
 
 
c. 
Le Tribunal de céans s'est déjà exprimé sur le 
problème de la distinction entre les travaux d'entretien 
et les travaux de rénovation en utilisant le critère de 
la nature des travaux. 
 
 
c.a. 
Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 
est tenu de réaliser au regard de son obligation 
d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 
alinéa 1 CO et qui échappent à la LDTR ne faisant dès 
lors pas l'objet d'une répercussion sur les loyers (ATA 
SI D. B. du 8 avril 1997; SI C. du 1er décembre 1992). 
Peuvent être considérés comme tels, les travaux qui, 
dépassant le strict entretien, consistent à substituer à 


 
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des installations vétustes des éléments neufs servant au 
même usage comme par exemple la réparation d'un toit par 
le remplacement de parties défectueuses (ATA SI D. B. du 
8 
avril 
1997 
et 
les 
références 
citées). 
Cette 
qualification sera notamment retenue pour l'installation 
d'une nouvelle cuisine, dans la mesure où le fait que les 
nouveaux 
meubles 
de 
cuisine 
répondent 
aux 
critères 
actuels de qualité (pour ce qui est par exemple des 
cuisinières en vitrocéramique) et que le niveau des 
cuisines en sera amélioré. La jurisprudence actuelle ne 
permet pas d'aboutir à une autre solution, sauf à vouloir 
figer l'équipement d'un immeuble en l'état des techniques 
prévalant lors de sa construction (ATA SI T. du 8 avril 
1997; RDAF vol. I 1998, p. 366). Enfin, le Tribunal de 
céans à déjà eu l'occasion de qualifier le remplacement 
des fenêtres et des stores comme relevant également, de 
par leur nature, des travaux d'entretien (ATA SI D. B. du 
8 avril 1997). 
 
 
c.b. 
Quant à la notion de travaux de rénovation telle 
que reprise à l'article 9 alinéa 1 lettre e LDTR qui la 
qualifie de transformation, elle englobe tous les travaux 
d'entretien, 
de 
réparation 
et 
de 
modernisation 
qui 
laissent intacts le volume, l'aspect extérieur et la 
destination de l'immeuble; ces travaux constituent une 
transformation s'ils provoquent des modifications allant 
au-delà de ce qui est usuel (ATF du 9 février 1993 en la 
cause L. confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 
1994 p. 531; RDAF 1988 p. 383). Cette qualification a été 
retenue pour des travaux visant le rétablissement dans 
son premier état d'un ouvrage ayant subi l'usure du temps 
(ATF 113 Ia 119; ATA P. du 27 septembre 1989). A titre 
d'exemple, la réfection des façades est considérée comme 
relevant d'une transformation (ATA SI D. du 8 avril 1997; 
T. du 8 avril 1997; RDAF vol. 1 1998, p. 367). 
 
 
d. 
La nature des travaux ne saurait être le seul 
critère à prendre en considération pour définir si les 
interventions en question relèvent de l'entretien ou de 
la rénovation. 
 
 
 
L'ampleur des travaux peut aboutir à modifier 
qualitativement l'immeuble (ATA SI D. B. du 8 avril 
1997). Il en sera notamment ainsi lorsque ceux-ci, 
n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 
tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 
parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 
nombreuses années, leur accumulation leur confère une 
ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 


 
 - 11 - 
 
 
 
loyers tel que la destination de l'immeuble en est 
modifiée. Le Tribunal administratif à notamment jugé que 
des travaux, assimilables en soi à de l'entretien, 
relevaient d'une rénovation, dès lors qu'ils s'élevaient 
à la moitié du prix de l'immeuble, leur ampleur ne 
permettant pas de les limiter à la conservation de la 
chose en bon état (ATA SI D. B. du 8 avril 1997; SI M. du 
14 février 1990). En revanche, tel n'est pas le cas des 
travaux relevant de par leur nature à de l'entretien, et 
dont l'ampleur se limitait à dix pourcents de la valeur 
d'assurance de l'immeuble (ATA SI C. du 1er décembre 1992 
in SJ 1993 p. 576). 
 
 
e. 
En l'espèce, le remplacement des fenêtres et des 
stores ainsi que l'installation de nouvelles cuisines 
équipées comptent de par leur nature, parmi les travaux 
d'entretien. 
 
 
 
S'agissant des travaux de rénovation des façades 
ainsi 
que 
l'ajout 
d'un 
isolant 
laine 
de 
verre, 
conformément à la jurisprudence citée ci-dessus, il 
convient 
de 
les 
considérer 
comme 
travaux 
de 
transformation. 
 
 
 
Reste à considérer l'ensemble des travaux projetés 
qui 
concernent 
l'immeuble 
dans 
sa 
globalité. 
Ils 
engendrent des modifications allant au-delà de ce qui est 
usuel, tant par les améliorations créant des plus-values, 
qu'en regard du coût élevé des travaux par rapport au 
prix de l'immeuble, soit 38,8 % (1'475'000.- X 100 : 
3'800'000.-). Dès lors, en regard de la jurisprudence 
citée, le Tribunal de céans estime que l'ampleur des 
travaux ne se limite pas à la conservation de l'immeuble 
en bon état, mais relève au contraire d'une rénovation 
propre à engendrer un changement du niveau des loyers. 
 
 
 
Au vu de ce qui précède, le pourcentage de 70% du 
coût des travaux tel que l'a retenu la commission de 
recours pour déterminer l'intérêt du capital investi se 
justifie, représentant un montant de CHF 1'032'500.- (70% 
de 1'475'000.-). 
 
 
 
Dans l'hypothèse où seul le 50% du coût des 
travaux aurait été retenu (cf. ch. 13 a) ci-avant), le 
résultat du calcul de rendement de l'immeuble par rapport 
à la répercussion sur les loyers des travaux projetés 
n'en aurait pas été changé pour autant, comme le démontre 
le considérant 16 ci-après. 
 


 
 - 12 - 
 
 
 
 
f. 
La répercussion sur le loyer de l'intérêt du 
capital investi pour les travaux correspond au coût de 
revient ce ceux-ci, multiplié par le taux hypothécaire du 
marché, plus un demi pour-cent, ce qui représente un taux 
de 5%. 
 
 
 
Il convient toutefois de ne retenir que la moitié 
de ce pourcentage, compte tenu du fait que celui-ci doit 
également être amorti, ce qui représente un pourcentage 
de 2,5% (D. LACHAT, op. cit., p. 318). 
 
 
 
Le montant de l'intérêt du capital investi pour 
les travaux se chiffre ainsi à CHF 25'812.- (2,5% de CHF 
1'032'500.- représentant le 70% du coût des travaux). 
 
14. a. 
En 
ce 
qui 
concerne 
l'amortissement 
des 
installations, celui-ci est calculé en fonction de leur 
durée de vie. L'article 11 alinéa 1 lettre b LDTR prévoit 
une période de 18 à 20 ans, ce qui représente un 
pourcentage annuel de 5%. 
 
 
b. 
Contrairement à ce que soutient la recourante, il 
n'y 
a 
pas 
lieu 
de 
s'écarter 
de 
la 
durée 
de 
l'amortissement des travaux autorisés fixée à 20 ans. 
 
 
c. 
En l'espèce, il s'agit d'un montant annuel de CHF 
73'750.- (5% de CHF 1'475'000.-). 
 
 
15. a. 
En ce qui concerne l'entretien des nouvelles 
installations, il convient de retenir un pourcent du coût 
total de l'investissement (D. LACHAT, op. cit., p. 318). 
 
 
b. 
Dans le présent cas, le montant annuel est de 
CHF 14'750.- (1% de CHF 1'475'000.-). 
 
16. 
Considérant l'ensemble des charges, à savoir: 
 
 
CHF 82'892.- de charges annuelles moyennes; 
 
CHF 87'500.- d'intérêts hypothécaires; 
 
CHF 119'404.- de rendement admissible des fonds propres; 
 
CHF 25'812.- d'intérêts du capital investi pour les 
travaux considérant le 70% de ces derniers; 
 
CHF 73'750.- d'amortissement des installations; 
 
CHF 14'750.- d'entretien des installations; 
 
 
le total des charges s'élève à CHF 404'108.-. Ce dernier 
correspondrait au montant maximum des loyers admissibles 
en regard de l'article 11 alinéa 3 LDTR. Dès lors que le 
montant maximum des loyers fixé par le département 


 
 - 13 - 
 
 
 
ascende à CHF 359'052.-, celui-ci est en deçà des charges 
de l'immeuble. La décision du département doit par 
conséquent être confirmée. 
 
 
 
La même conclusion s'impose dans l'hypothèse où 
seul le 50% du coût des travaux aurait été considéré. 
Dans ce cas, les intérêts du capital investi pour les 
travaux s'élèveraient à CHF 18'437.- (50% de 1'475'000.- 
multiplié par 2,5%) le total des charges de l'immeuble 
s'élevant à CHF 396'733.-. 
 
17. 
Le recours sera ainsi rejeté. 
 
18. 
Vu l'issue du litige, un émolument de 1'500.- sera 
mis à la charge de la recourante. 
 
 
 
Une indemnité de procédure, en CHF 1'000.-, sera 
allouée à l'Al. Pensionskasse S., à la charge de l'A. 
Association. 
 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 27 mars 2001 par l'A. Association contre la 
décision du département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement du 16 février 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
alloue une indemnité de procédure 
en CHF 1'000.- à l'Al. Pensionskasse S., à la charge de 
l'A. Association; 
 
 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Karin Grobet Thorens, avocate de la recourante, au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement, ainsi qu'à Me Jean-Marc Siegrist, avocat de 
l'intimée. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 


 
 - 14 - 
 
 
 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
le secrétaire-juriste : 
le président : 
 
 
 O. Bindschedler 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci