ge_gerichte · ACJC/14/2021 · 2021-01-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.01.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15464/2020 
ACJC/14/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 11 JANVIER 2021 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant et recourant contre un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 1er octobre 2020, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
et 
FONDATION DE PLACEMENT B______, sise ______, intimée, comparant par 
Monsieur C______ et Madame D______, agents d'affaires brevetés, ______ (VD), en 
l'étude desquels elle fait élection de domicile. 
 


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C/15464/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/680/2020 du 1er octobre 2020, reçu par les parties le 5 octobre 
2020, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a 
condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi 
que toute autre personne faisant ménage commun avec lui, l'appartement de 
5 pièces plus un living situé au 6ème étage de l'immeuble sis 1______, [code 
postal] Genève, ainsi que la cave n° 2______ (ch. 1 du dispositif), autorisé 
FONDATION DE PLACEMENT B______ à requérir son évacuation par la force 
publique dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Le 14 octobre 2020, A______ a formé appel de ce jugement, concluant 
principalement à ce que la Cour l'annule, et déclare irrecevable la requête de 
FONDATION DE PLACEMENT B______. 
 
Il a produit une pièce nouvelle. 
 
b. Le 26 octobre 2020, FONDATION DE PLACEMENT B______ a conclu à la 
confirmation du jugement querellé. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été informées le 2 décembre 2020 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
a. A______, en tant que locataire, et E______ [compagnie d'assurances], en tant 
que bailleresse, ont conclu le 1er décembre 2008 un contrat de bail à loyer portant 
sur la location d'un appartement de 5 pièces et living situé au 6ème étage de 
l'immeuble sis 1______, [code postal] Genève, ayant comme dépendance une 
cave n° 2______. 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 3'671 fr. par mois. 
b. L'immeuble dans lequel se trouve l'appartement précité a été acquis par 
FONDATION DE PLACEMENT B______ à une date qui ne ressort pas du 
dossier. 
c. Par avis comminatoire du 16 mars 2020, signé par la régie F______, A______ a 
été mis en demeure de régler à cette dernière, dans les 30 jours, le montant de 
3'671 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour le mois de mars 2020 et a été 
informé de l'intention de la bailleresse, à défaut du paiement intégral de la somme 
réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 


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C/15464/2020 
A teneur du justificatif postal de suivi des envois figurant au dossier, A______ a 
été avisé le 18 mars 2020 de ce que l'envoi recommandé contenant cet avis 
comminatoire pouvait être retiré à la Poste. Le délai de garde expirait le 25 mars 
2020. L'envoi n'ayant pas été réclamé par son destinataire, il a été retourné à son 
expéditeur le 26 mars 2020. 
 
d. Par courriel du 31 mars 2020, une employée de la régie en charge de la gestion 
de l'immeuble a transmis à A______ plusieurs liens de sites internet relatifs aux 
soutiens étatiques pour les PME en difficultés. 
 
e. Le 2 juin 2020, sur demande de A______, la même employée a indiqué à ce 
dernier que la société de cautionnement avec qui elle travaillait était G______. 
 
f. Par courriel du mardi 16 juin 2020, la régie a informé A______ de ce que 
l'arriéré de loyer était de 18'355 fr. et que, sans nouvelles de sa part avant le jeudi 
suivant, le dossier serait transmis à leur agent d'affaires. 
 
g. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, E______, représentée par Me C______, a, par avis officiel 
du 29 juin 2020, résilié le bail pour le 31 juillet 2020. 
 
h. Par requête en protection pour cas clairs adressée au Tribunal le 10 août 2020, 
FONDATION DE PLACEMENT B______ a conclu à l'évacuation de A______ et 
a requis le prononcé de mesures d'exécution directes. 
 
i. Lors de l'audience du Tribunal du 1er octobre 2020, A______, représenté par son 
avocat, a indiqué qu'il allait recevoir des fonds lui permettant de régler l'arriéré de 
loyer. Il n'avait jamais reçu l'avis de retrait de la mise en demeure. Il a conclu à 
l'irrecevabilité de la demande, faisant valoir que le congé était inefficace car il 
n'avait pas reçu l'avis de retrait de l'envoi recommandé contenant la mise en 
demeure. A titre subsidiaire, il concluait à l'octroi d'un sursis humanitaire de 
six mois, compte tenu du fait que les arriérés étaient dus à la situation du COVID. 
 
FONDATION DE PLACEMENT B______ a confirmé sa requête, relevant que 
l'arriéré était de 25'697 fr., correspondant à sept mois de loyers, le dernier 
versement ayant été effectué en date du 14 juillet 2020. L'arriéré était antérieur à 
la crise du COVID. 
 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les décisions d'évacuation sont susceptibles de faire l'objet d'un appel 
(art. 308 CPC). 
 
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, la valeur litigieuse est égale 
au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la 
résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un 
nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la 
période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 
prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, A______ conteste la validité de la résiliation du bail, étant précisé 
que le loyer est de 3'671 fr. par mois. En prenant en compte une période de trois 
ans, la valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte en ce qui concerne le prononcé de 
l'évacuation. 
 
L'appel a par ailleurs été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 311 al. 1 et 314 CPC) de sorte qu'il est recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
1.4 En revanche, seule la voie du recours est ouverte contre les mesures 
d'exécution de l'évacuation prononcées par les premiers juges (art. 309 let. a 
CPC). 
Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement 
inexacte des faits (art. 320 CPC). 
2. 
L'appelant a produit une pièce nouvelle. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte au stade de l'appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui 
s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
La nature particulière de la procédure sommaire de protection des cas clairs de 
l'art. 257 CPC exige que le juge d'appel apprécie les faits sur la base des preuves 
déjà appréciées par le premier juge. La production de pièces nouvelles est ainsi 
exclue, même si celles-ci pourraient être prises en considération selon l'art. 317 
al. 1 CPC. Il en va de même des allégués nouveaux, étant souligné que, dans la 
mesure où la maxime des débats est applicable à la procédure de protection dans 
les cas clairs, tout fait non contesté est un fait prouvé (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 
consid. 5; ATF 144 III 462 consid. 3.3.2). 


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2.2 La pièce nouvelle produite par l'appelant est par conséquent irrecevable, de 
même que les allégués de fait qui s'y rapportent. 
3. 
Le Tribunal a considéré que le congé pour défaut de paiement du loyer était 
valable car l'appelant n'avait fourni aucun élément permettant de retenir qu'il 
n'avait pas été avisé le 18 mars 2020 du fait qu'il pouvait retirer l'envoi 
recommandé contenant la mise en demeure de l'intimée. L'appelant n'avait plus 
aucun titre juridique l'autorisant à occuper les locaux, de sorte que son évacuation 
devait être prononcée. 
 
L'appelant fait valoir qu'il n'a jamais reçu la mise en demeure de sa partie adverse. 
La régie représentant l'intimée, avec laquelle il avait eu des échanges de courriels, 
aurait dû l'informer de l'envoi de celle-ci. Le congé était dès lors inefficace, voire 
annulable car il était contraire aux règles de la bonne foi. La requête était en outre 
irrecevable car l'intimée n'avait pas démontré qu'elle était bailleresse du logement 
litigieux. 
3.1 
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine 
des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le 
défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne 
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction 
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 
138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas 
claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir 
d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, 
en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce. Si le juge parvient à la 
conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause 
par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles 
ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le 


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juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que 
la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de 
la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2017 du 25 avril 2018 
consid. 3). 
3.1.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux 
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour 
la fin d'un mois. 
3.1.3 Lorsque le courrier recommandé contenant la sommation de payer prévue 
par l'art. 257d al. 1 CO n'est pas retiré dans le délai de garde postal, la sommation 
est réputée reçue par le locataire le septième et dernier jour de ce délai (ATF 
140 III 244 consid. 5.1). 
3.1.4 Selon l'art. 261 CO, si, après la conclusion du bail, le bailleur aliène la chose 
louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. 
3.1.5 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 al. 1 CO). 
La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé 
prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne 
foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en 
question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut 
être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne 
porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps 
après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le 
bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant 
correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 
165 fr. ne saurait être qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard 
de huit jours dans le paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une 
résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 
consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 
2). 
3.2 En l'espèce, il résulte du justificatif postal produit par l'intimée que l'appelant a 
été avisé le 18 mars 2020 du fait qu'il pouvait retirer à la Poste l'envoi 
recommandé contenant la mise en demeure du 16 mars 2020. 


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L'appelant ne fournit aucune pièce ou explication corroborant ses allégations selon 
lesquels le justificatif postal produit par l'intimée contiendrait des indications 
erronées. Ses affirmations sur ce point ne sont pas suffisantes. 
Contrairement à ce que fait valoir l'appelant, l'intimée n'avait pas à attirer 
spécifiquement son attention sur le fait qu'elle lui avait envoyé une mise en 
demeure. En tout état de cause, la régie a informé l'appelant le 16 juin 2020 de ce 
que, au regard du montant de l'arriéré, le dossier serait transmis à son agent 
d'affaires sans nouvelles de sa part dans les prochains jours. 
L'on ne discerne dès lors aucune violation des règles de la bonne foi par l'intimée. 
En application de l'art. 261 al. 1 CO, celle-ci est par ailleurs bien devenue partie 
au contrat de bail litigieux, au moment où elle a acquis l'immeuble dans lequel se 
trouve l'appartement occupé par l'appelant. La question de savoir à quelle titre 
cette acquisition est intervenue est quant à elle dénuée de pertinence pour l'issue 
du litige. 
L'appelant a allégué pour la première fois dans sa réplique déposée devant la Cour 
que l'avis de résiliation du bail était nul au motif que l'intimée était devenue 
propriétaire de l'immeuble avant l'envoi de l'avis en question. Cette allégation, qui 
aurait pu être formulée devant le Tribunal, est nouvelle, et par conséquent 
irrecevable, conformément aux principes juridiques susmentionnés. 
Il ne s'agit en effet pas là d'une question de légitimation active, laquelle doit être 
examinée d'office, car il n'est pas contesté que l'intimée était propriétaire de 
l'immeuble au moment du dépôt de la requête du 11 août 2020, de sorte qu'elle 
avait bien la légitimation active pour agir en évacuation contre l'appelant. 
Il ressort de ce qui précède que le Tribunal a considéré à juste titre que les 
conditions posées par l'art. 257d al. 1 CO sont réalisées de sorte que la résiliation 
du bail est valable. 
L'évacuation de l'appelant a été prononcée à bon droit, puisque celui-ci ne dispose 
plus d'un titre juridique l'autorisant à occuper les locaux. 
4. 
Le Tribunal a refusé d'octroyer un sursis humanitaire au recourant au motif que 
l'arriéré remontait au mois de mars 2020, de sorte qu'il était antérieur à la crise 
sanitaire due au COVID. Le fait de repousser l'évacuation ne ferait qu'accroître la 
dette, qui était déjà conséquente. 
 
Le recourant fait valoir qu'il se trouve actuellement à l'étranger pour négocier la 
vente d'un avion et que, quand il rentrera en Suisse, "vraisemblablement dans un 
ou deux mois", il ne pourra plus accéder à son logement, ni trouver une solution 


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de relogement. Le jugement du Tribunal violait dès lors le principe de 
proportionnalité. 
4.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est régie 
par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). 
En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 
compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation 
est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement 
privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, 
notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices 
sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au 
jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, 
l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à 
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b p. 339; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). 
L'art. 30 al. 4 de la loi genevoise d'application du code civil suisse et d'autres lois 
fédérales en matière civile prévoit également que le Tribunal peut, pour des motifs 
humanitaires, surseoir à l’exécution du jugement d’évacuation dans la mesure 
nécessaire pour permettre le relogement du locataire. 
4.2 En l'espèce, les mesures d'exécution prononcées par le Tribunal doivent être 
confirmées. 
En effet, les motifs invoqués par le recourant ne permettent pas de justifier l'octroi 
d'un sursis humanitaire. Il n'occupe actuellement pas l'appartement litigieux et ses 
allégations selon lesquelles il lui sera impossible, à son retour de l'étranger - dont 
il ignore à ce jour la date exacte - de trouver une solution de relogement ne sont 
corroborées par aucun élément de preuve. 
Compte tenu de l'importance de l'arriéré de loyer, qui est supérieur à 25'000 fr., 
l'on ne saurait exiger de l'intimée qu'elle accepte plus longtemps que le recourant 
conserve l'usage exclusif d'un appartement qu'il n'occupe pas, tout en n'en payant 
pas le loyer. 
A cela s'ajoute que le recourant a obtenu de facto un sursis à l'évacuation de 
plusieurs mois, du fait de la durée de la présente procédure de recours. 
Le jugement querellé sera par conséquent entièrement confirmé. 
5. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * *


- 9/9 - 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 14 octobre 2020 par A______ contre 
le jugement JTBL/680/2020 rendu le 1er octobre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/15464/2020-7-SE. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.