ge_gerichte · ATA/865/2022 · 2022-08-30 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4231/2020-LDTR 
ATA/865/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 30 août 2022 
 
 dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Maurice Utz, avocat 
contre 
A_______ SA 
représentée par Me François Bellanger, avocat 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OAC 
et 
Mme et M. B_______ 
représentés par Me Pierre Ruttimann, avocat 
contre 
A_______ SA 
représentée par Me François Bellanger, avocat 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OAC 
__________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 janvier 
2022 
(JTAPI/31/2022) 


- 2/30 - 
A/4231/2020 
EN FAIT 
1) 
 
Les parcelles nos 4'190, 4'191 et 4'192 de la commune de C_______ 
contiennent, au 1_______, 2______ et 3______, avenue D______, un immeuble 
d’habitation faisant partie d’un ensemble protégé de la fin du XIXème et du début 
du XXème siècles au sens de l’art. 89 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE). 
 
 
La société A_______ SA (ci-après : A______) est copropriétaire d’unités 
dans chacune des trois allées de l’immeuble. 
 
 
Mme et M. B_______ (ci-après : les époux B_______) sont copropriétaires 
d’une unité de PPE au n° 14, soit un appartement situé au 6ème étage, qu’ils 
habitent. 
2) 
 
Le 12 décembre 2017, A______ a déposé une demande d’autorisation de 
construire auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département) 
portant sur la création de trois appartements dans les combles de l’immeuble 
(DD 4______). 
3) 
 
Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont 
notamment été émis : 
- 
le 22 janvier 2019, la commission des monuments, de la nature et des sites 
(ci-après : CMNS) a demandé un projet modifié et des pièces 
complémentaires ; elle n’entendait pas remettre en question l’accord de 
principe formulé en consultation en 2010, mais demandait que le projet soit 
quelque peu développé et revu afin de préserver l’intégrité et les qualités 
architecturales de cet ensemble majeur et très exposé ; elle demandait des 
adaptations et compléments qu’elle énumérait ; 
- 
le 21 février 2019, l’office cantonal du logement et de la planification foncière 
(ci-après : OCLPF ou service LDTR) a demandé des pièces complémentaires ; 
le total des pièces d’habitation du projet était de 14 et non 17 ; le coût estimé 
des travaux était de CHF 2'940'000.-, ce qui donnait des loyers à CHF 10'082.- 
par pièce par an selon le formulaire D05 ; le loyer serait plafonné à 
CHF 6'810.- ; en cas de vente, le prix serait également fixé par la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures 
de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -
 L 5 20), selon son art. 11, et le loyer plafonné serait pris en compte ; les 
calculs et les propositions de prix pour chaque appartement devaient être 
présentés ; 


- 3/30 - 
A/4231/2020 
- 
le 18 novembre 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a 
relevé que le projet avait été modifié selon le préavis de la CMNS du 
22 janvier 2019 sous réserve de certains points ; la production de pièces 
complémentaires et d’un projet modifié étaient demandés ; 
- 
le 15 janvier 2020, l’OCLPF a demandé des pièces complémentaires ; les 
plans étaient admis ; il s’agissait de la construction de trois appartements de 
cinq, quatre et cinq pièces, soit un total de quatorze pièces ; le calcul du prix 
de vente des appartements ne pouvait être validé, ayant été surévalué ; 
- 
le 13 mars 2020, l’OCLPF a émis un préavis favorable, sous conditions ; le 
prix de vente des trois appartements ne devait pas excéder CHF 5'815'385.- au 
total, soit CHF 2'076'923.- pour les deux cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour 
le quatre pièces ; au cas où les appartements seraient mis en location pendant 
la période de contrôle de cinq ans à compter de la fin des travaux, les loyers 
n’excéderaient pas CHF 6'810.- la pièce par an ; le coût des travaux s’élevait à 
CHF 2'807'497.- ; 
- 
le 7 juillet 2020, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants 
(ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous condition ; 
- 
le 13 juillet 2020, le SMS a encore demandé un projet modifié ; 
- 
le 23 septembre 2020, le SMS a rendu un préavis favorable, sous conditions. 
4) 
 
Le 11 novembre 2020, le DT a délivré l’autorisation de construire, laquelle 
a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève (ci-après : FAO) du même jour. Le préavis de l’OCLPF fixant un prix de 
vente maximum de CHF 5'815'385.- en faisait partie intégrante et devait être 
respecté. 
5) 
 
Le 
11 
décembre 
2020, 
l’Association 
genevoise 
des 
locataires 
(ci-après : Asloca) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) contre cette autorisation, concluant préalablement à son 
annulation et principalement à ce qu’il soit dit et prononcé que le prix de vente 
des trois appartements n’excède pas CHF 2’933'538.- au total et que le prix de 
vente des appartements de cinq pièces n’excède pas CHF 1'074'692.- et celui de 
quatre pièces CHF 838'154.-, subsidiairement au refus de l’autorisation dans sa 
totalité, et plus subsidiairement à ce qu’il soit ordonné que la requérante dépose 
une autorisation de construire dont les coûts permettent d’obtenir un loyer et un 
prix licites, dans une fourchette de deux fois au plus les loyers correspondant aux 
besoins prépondérants de la population. Cette procédure a été ouverte sous le 
numéro de cause A/4231/2020. 
 
 
Le coût des travaux autoriserait un loyer supérieur à deux fois le maximum 
fixé par l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 


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A/4231/2020 
prépondérants de la population (ArRLoyers - L 5 10.05). Les logements à créer ne 
répondraient par conséquent pas aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Il y avait une contradiction manifeste entre le loyer et le prix de vente fixés 
dans la même autorisation. Il était arbitraire et insoutenable de calculer un loyer 
licite selon l’art. 11 al. 1 LDTR, puis de calculer le prix de vente en se fondant sur 
un loyer fortement supérieur au loyer licite ainsi fixé. 
6) 
 
Le 11 décembre 2020 également, les époux B_______ ont recouru contre 
l’autorisation, concluant préalablement à la production des préavis de la CMNS 
des 16 février et 23 mars 2010, à la production, à la charge de la requérante, d’une 
étude de charge confirmant le respect des normes de sécurité de la dalle du 7ème 
étage, d’un constat de l’étanchéité des combles, d’un rapport complet de 
diagnostic des polluants et à ce qu’un transport sur place soit ordonné, et 
principalement à l’annulation de l’autorisation. Cette procédure a été ouverte sous 
le numéro de cause A/4233/2020. 
 
 
De nombreux manquements étaient à relever concernant les plans à fournir 
dans le cadre d’une demande d’autorisation de construire. Il manquait notamment, 
dans les plans des combles, la représentation de l’isolation et de sa structure ainsi 
que des charpentes existantes, un plan relatif à la toiture des immeubles et un plan 
compilant les éléments à maintenir, soit notamment la charpente, alors que le 
SMS l’avait requis dans son préavis du 18 novembre 2019. C’était de manière 
inexplicable et en violation de l’art. 9 al. 2 du règlement d’application de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) 
que le DT avait accordé l’autorisation de construire sans sanctionner l’absence de 
plans essentiels. 
 
 
La CMNS ne s’était jamais définitivement prononcée sur le projet litigieux, 
alors que pour des immeubles pour lesquels les art. 89 et 93 LCI s’appliquaient, 
toute délégation de compétence était exclue. Elle s’était par ailleurs référée, dans 
son préavis non définitif du 22 janvier 2019 à des préavis antérieurs qui ne 
figuraient pas au dossier. Leur droit d’être entendus avait été violé. 
 
 
Compte tenu des atteintes rapportées et des mesures de protection 
spécifiques prévues par la loi, le DT avait abusé de son pouvoir d’appréciation en 
délivrant l’autorisation sans motivation spécifique et notamment sans se baser sur 
un préavis favorable et motivé de la CMNS. À cause de ces mesures de 
protection, ils avaient eux-mêmes dû renoncer à l’aménagement d’une loggia dans 
leur propre appartement. 
 
 
Le projet avait pour effet de supprimer les annexes mises à leur disposition, 
notamment des greniers ainsi que des buanderies et des salles d’étendage. 
L’autorisation ne pouvait être octroyée en ce qu’elle remettait en cause leurs 
conditions de vie. 


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A/4231/2020 
7) 
 
Le 1er mars 2021, A______ a conclu au rejet du recours formé par l’Asloca 
(cause A/4231/2020). 
 
 
Elle était propriétaire d’un lot de PPE correspondant aux combles, lesquels 
n’avaient jamais été affectés à du logement, étaient utilisés historiquement comme 
greniers, buanderies et locaux techniques et étaient pour la plupart vides. 
 
 
L’Asloca ne contestait pas le prix des loyers admis mais le prix de vente. Ce 
prix était inférieur au coût des travaux, lequel avait été retenu sans commentaire 
par le service LDTR dans son préavis du 21 février 2019. Or, les futurs logements 
répondaient aux besoins prépondérants de la population au sens de l’art. 1 al. 1 de 
l’arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de 
l’application des articles 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 14 janvier 2015 (ArAppart - L 5 20.03). 
Les surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) du séjour et de la salle à manger 
devaient être considérées comme des surfaces importantes au sens de l’art. 9 
al. 4 LDTR, ce qui était de nature à fonder le dépassement de la fourchette fixée 
par l’ArAppart. Le fait que les logements soient réalisés dans les combles devait 
être pris en considération en application de l’art. 9 al. 5 LDTR et pouvait justifier 
un dépassement exceptionnel dudit montant maximum. Le loyer admis était ainsi 
du double du maximum de la fourchette, de CHF 6'810.- la pièce par an, alors que 
le montant calculé en fonction des travaux de transformation était de 
CHF 10'082.-. L’Asloca ne démontrait pas en quoi le prix de vente qu’elle 
souhaitait imposer poursuivrait mieux les buts de la LDTR tout en respectant les 
droits fondamentaux des propriétaires. 
 
 
L’intérêt public protégé par le contrôle de loyers ne pouvait justifier la 
limitation à CHF 2'933'538.- du prix de vente de trois appartements, soit un 
montant inférieur au coût des travaux. La fixation d’un prix de vente aussi bas 
n’atteindrait par ailleurs pas les buts visés par la LDTR, notamment le combat 
contre la pénurie de logements, car il n’empêchait aucunement un futur acheteur 
de revendre immédiatement le bien à un prix plus élevé, ce qui était constitutif 
d’une inégalité de traitement. Il y avait une claire disproportion entre les buts 
visés par la LDTR et l’intérêt privé des propriétaires qui voyaient déjà leur 
garantie de la propriété restreinte par le contrôle des loyers requis par le service 
LDTR. 
8) 
 
Le 1er mars 2021 également, A______ a conclu au rejet du recours formé 
par les époux B_______ (procédure A/4233/2020). 
 
 
La production des préavis de la CMNS de 2010, le transport sur place et 
l’établissement et la production des divers rapports sollicités, notamment d’une 
expertise amiante n’étaient pas justifiés, le SABRA ayant rendu un préavis 
favorable et une telle expertise devant être effectuée avant les travaux et non dans 
le cadre de l’autorisation de construire. 


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Le DT était en possession de tous les éléments utiles et nécessaires à la 
délivrance de l’autorisation de construire et les époux B_______ n’indiquaient pas 
quel était concrètement leur intérêt vis-à-vis de ces plans et ne concluaient pas à 
leur production. 
 
 
La CMNS s’était valablement déterminée sur le projet dans son préavis du 
22 janvier 2019. L’art. 93 LCI n’avait pas été violé. 
 
 
Les époux B_______ se plaignaient d’atteintes à des éléments 
architecturaux dignes de protection, sans toutefois indiquer en quoi l’autorisation 
de construire aurait un impact sur leur situation concrète. Le fait qu’ils n’avaient 
pas pu réaliser une loggia dans leur propre appartement en raison de mesures de 
protection n’était pas pertinent. Aucune violation du pouvoir d’appréciation du 
DT ne pouvait être retenue. 
 
 
Les époux B_______ n’avaient aucun droit sur les combles et n’en avaient 
jamais eu. L’autorisation d’aménager des combles préalablement utilisés comme 
annexes aux logements ne causait pas une modification considérable des 
conditions de vie des habitants. 
9) 
 
Le 19 mars 2021, le DT a conclu au rejet des deux recours par deux 
écritures distinctes. 
 
 
Le service LDTR était arrivé à la conclusion que le coût des travaux devisé 
était, au vu des circonstances et plus particulièrement des mesures devant être 
prises en matière de protection du patrimoine – la charpente et une grande partie 
de la toiture devant être absolument préservées – justifié. Sur cette base, il avait 
calculé, conformément à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence, que le loyer 
s’élevait à CHF 11'440.- par pièce par an, montant toutefois arrêté à CHF 6'810.-. 
S’agissant du prix de vente, il s’était basé sur le standing de l’immeuble, les 
grandes surfaces proposées dans les nouveaux logements, lesquelles n’étaient 
toutefois pas prises en considération eu égard à l’application de l’art. 77 al. 2 LCI 
et à l’effort financier consenti pour la préservation des éléments architecturaux 
dignes de protection, et avait retenu le montant de CHF 11'466.- la pièce par 
année (CHF 11'440.- / 3.25 % ‧ 1.18 ‧ 14). Ainsi, le prix de vente correspondait 
à CHF 5'815'385.- au total, soit CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements de 
cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour celui de quatre pièces. 
 
 
Concernant les plans fournis, l’instruction de la demande avait été faite sur 
la base d’un dossier complet comportant l’ensemble des documents exigés par les 
instances de préavis et l’art. 9 RCI, le dossier ayant été complété au fur et à 
mesure des différents compléments demandés par ces dernières. Les recourants ne 
démontraient pas en quoi l’absence des plans produits serait susceptible de leur 
porter préjudice. 


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C’était à juste titre que les différentes modifications imposées par la CMNS 
avaient été soumises au SMS, la CMNS n’ayant, selon la jurisprudence, à se 
prononcer qu’une fois sur chaque projet, les éventuels préavis complémentaires 
étant donnés par l’office du patrimoine, par délégation. 
 
 
En contestant la position de la CMNS qui avait favorablement préavisé le 
projet, les époux B_______ et l’Asloca ne faisaient que substituer leur propre 
appréciation à celle – objective – de l’instance de préavis, composée des 
spécialistes de la protection du patrimoine. 
 
 
Il ressortait des photos produites que les combles n’étaient pas utilisés par 
les habitants. Les époux B_______ avaient prévu, dans le cadre de l’autorisation 
APA 5______, qu’ils avaient obtenue le 20 décembre 2017, d’installer un 
compartiment buanderie. 
10) 
Le 23 mars 2021, le TAPI a joint les causes A/4231/2021 et A/4233/2021 
sous le numéro de cause A/4231/2021. 
11) 
Le 11 mai 2021, l’Asloca a répliqué, modifiant ses conclusions et 
demandant qu’il soit également dit et prononcé que les loyers fixés par le 
département s’appliquaient pour une durée de dix ans. 
 
 
Retenir un loyer de près du quadruple du loyer maximal répondant aux 
besoins prépondérants de la population était contraire à la logique et vidait 
entièrement de son sens le but du contrôle sur le type de logements mis sur le 
marché. Le calcul économique le plus banal était également bafoué puisqu’en 
vendant les trois appartements après une période de contrôle de trois ans, 
A______ obtiendrait un montant de CHF 6'101'405.- (soit CHF 5'815'385.- + 
CHF 286'020.-) ce qui correspondait à un rendement de 4.91 % sur trois ans. En 
vendant tout de suite le bien au prix autorisé et en plaçant ce montant dans 
l’immobilier, la société pourrait en revanche réaliser un rendement de 3.25 % 
pendant trois ans sur le prix de vente, soit un montant de CHF 567'000.-. Il en 
résultait un total de CHF 6'382'385.- ou un rendement de 9.75 % sur trois ans. Il 
s’ensuivait que « seul un imbécile attendra trois ans avant de vendre les biens en 
question. Or, le conseil de la société propriétaire n’a pas allégué que son mandant 
serait un imbécile ». A______ s’empresserait donc de vendre les appartements sur 
la base d’un prix qui capitaliserait un loyer de CHF 11'466.- la pièce par année 
alors que le loyer licite ne pouvait excéder CHF 6'810.- la pièce par année. 
 
 
Dans le cadre d’une construction nouvelle ou d’une surélévation, la période 
de contrôle était de dix ans. Cette période devait s’appliquer en l’espèce. 
 
 
Si un tel coût de construction de CHF 2'807'497.- devait être inévitable, il 
vaudrait mieux renoncer entièrement au projet car la mise à disposition de ce type 
de logement contribuerait à faire augmenter les valeurs moyennes et médianes de 


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la statistique cantonale des loyers en modifiant l’équilibre du marché. La 
statistique pourrait ainsi être utilisée pour tenter de justifier des augmentations de 
loyer pour l’ensemble du parc immobilier existant aux changements de locataires. 
12) 
Le 31 mai 2021, les époux B_______ ont également répliqué, persistant 
dans leurs conclusions. 
 
 
La demande de production de rapports et constats était maintenue. Tous les 
plans nécessaires à la bonne compréhension du projet n’avaient pas été produits 
dans le cadre de l’instruction de la demande et leur droit d’être entendus avait été 
violé du fait de l’absence, dans le dossier, des préavis de la CMNS des 16 et 
23 mars 2010. Par ailleurs, aucun accord n’avait jamais été donné à A______ pour 
l’exécution du projet litigieux, comme cela ressortait du procès-verbal de 
l’assemblée générale ordinaire du 29 avril 2021. 
13) 
Le 23 juin 2021, A______ a dupliqué, persistant dans ses conclusions. 
 
 
Les travaux projetés ne consistant pas en une surélévation et donc une 
construction nouvelle, c’était à bon droit que le DT avait fixé le contrôle des 
loyers à cinq ans. Par ailleurs, la conclusion nouvelle de l’Asloca prise dans son 
mémoire de réplique devait être déclarée irrecevable. 
 
 
Affirmer qu’elle s’empresserait de vendre les trois appartements ne reposait 
sur aucun fondement et était purement spéculatif. Le DT disposait d’une 
importante latitude de jugement dans l’interprétation des circonstances 
particulières pouvant justifier un dépassement du plafond LDTR et, en l’espèce, 
au vu des circonstances particulières du projet, un dépassement exceptionnel dans 
la mesure autorisée était justifié. 
 
 
Concernant les plans produits dans le cadre de la demande d’autorisation de 
construire, la demande des époux B_______ allait au-delà de ce qui était exigé par 
l’art. 9 RCI. Ils n’établissaient pas en quoi l’absence d’éléments non exigés serait 
de nature à leur causer un préjudice dans la compréhension du projet. Le DT avait 
par ailleurs réclamé tous les éléments nécessaires quand certains aspects devaient 
être précisés. 
 
 
L’accord des copropriétaires avec les travaux qui porteraient prétendument 
sur les parties communes de l’immeuble était une question portant sur le respect 
des droits réels, qui ne faisait pas l’objet du litige. 
 
 
La position de la CMNS était contenue dans son préavis du 22 janvier 2019 
et la production des préavis de 2010 n’était pas nécessaire. 
14) 
Le 23 juin 2021 également, le DT a dupliqué, persistant dans ses 
conclusions. 


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15) 
Le 5 juillet 2021, l’Asloca a encore transmis des observations. 
16) 
Le 7 juillet 2021, les époux B_______ ont répété que les travaux avaient été 
refusés par la PPE dans le cadre de l’assemblée générale du 29 avril 2021. 
17) 
Le 21 juillet 2021, le DT a indiqué que, selon le Tribunal fédéral, l’autorité 
compétente ne violait pas le droit en considérant que la question de savoir si les 
règles de la PPE faisaient obstacle à l’engagement des travaux autorisés par une 
autorisation de construire ne relevait pas de sa compétence. 
18) 
Le 26 juillet 2021, A______ a persisté dans ses conclusions. 
19) 
Le 22 octobre 2021, à la demande du TAPI, le DT a produit les préavis émis 
par la CMNS les 16 février et 23 mars 2010 ainsi que l’ensemble des documents 
relatifs au formulaire « attestation substances dangereuses ». 
20) 
Le 23 novembre 2021, A______ s’est déterminée sur ces pièces et a persisté 
dans ses conclusions. 
 
 
Les deux préavis, vieux de plus de dix ans, n’avaient aucune incidence sur 
la procédure. En tout état, ils allaient dans le sens de son argumentation et 
démontraient que le SMS avait pris en compte, dans son préavis, des éléments qui 
avaient déjà été mentionnés en 2010. Elle avait tout mis en œuvre pour respecter 
les demandes, notamment celles du SMS. 
 
 
Les documents relatifs au formulaire « attestation substances dangereuses » 
n’apportaient aucun élément nouveau. Les conditions nos 7 et 8 de l’autorisation 
de construire précisaient les mesures à prendre afin de respecter la législation et 
les directives relatives à l’amiante. Par ailleurs, la directive SABRA du 21 janvier 
2021 n’était pas encore en vigueur au moment de la délivrance de l’autorisation 
querellée. 
21) 
Le 24 novembre 2021, les époux B_______ ont transmis des observations et 
de nouvelles pièces. 
 
 
Les deux préavis se référaient à un projet qu’ils ne connaissaient pas. 
Cependant, l’architecte du projet querellé, Monsieur E______, était membre de la 
CMNS au moment de la délivrance des préavis. L’indication ambiguë en bas des 
préavis – « M. E______ ne participe pas à ce point de l’ordre du jour » – indiquait 
qu’il était manifestement présent mais ne s’était pas prononcé. Il en découlait une 
influence objective sur les délibérations et l’existence dès lors d’un cas concret de 
conflit d’intérêts. 
 
 
L’entier du projet de l’époque devait être produit. Le TAPI devait constater 
que ces préavis étaient entachés d’un conflit d’intérêts et étaient bien trop éloignés 


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dans le temps pour pouvoir être considérés comme une base valable à la décision 
querellée. 
22) 
Par jugement du 14 janvier 2022, le TAPI a écarté les demandes d’actes 
d’instruction, déclaré irrecevables les conclusions de l’Asloca en fixation des 
loyers pour une durée de dix ans et rejeté les recours. 
 
 
Le transport sur place, une étude de charge, un constat de l’étanchéité et un 
rapport de diagnostic des polluants n’étaient pas nécessaires pour la résolution du 
litige. Les deux premiers concernaient la faisabilité et non la conformité des 
travaux à la législation. Le dossier contenait une attestation sur les substances 
dangereuses ainsi qu’un rapport de diagnostic des polluants. 
 
 
Les plans produits étaient conformes aux exigences de l’art. 9 al. 2 RCI et 
les époux B_______ n’indiquaient pas quel préjudice ils auraient subi du fait de la 
prétendue absence de plans. 
 
 
La CMNS avait rendu un préavis le 22 janvier 2019, sans s’opposer au 
projet mais en sollicitant des adaptations et compléments. Le SMS avait ensuite 
reçu les compléments et établi deux préavis successifs demandant des 
modifications supplémentaires et enfin un préavis positif sous conditions. Cette 
manière de procéder était conforme à la jurisprudence. 
 
 
Le DT s’était fondé sur le préavis positif sous conditions du SMS. La 
présence éventuelle de M. E______ était sans incidence sur l’issue du litige. 
 
 
Les combles étaient inutilisés et des locaux de buanderie disponibles pour 
chaque allée au sous-sol de l’immeuble. Les époux B_______ n’établissaient pas 
de dégradation de leurs conditions de vie. 
 
 
La création d’appartements atteints par la pénurie, en l’espèce de quatre et 
cinq pièces, répondait aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
La fixation par le DT d’un loyer de CHF 6'810.- la pièce par an pour une 
durée de trois ans, correspondant au double du montant maximal de la fourchette 
fixée par l’ArRLoyers, ne prêtait pas le flanc à la critique et n’était d’ailleurs pas 
contesté par l’Asloca et les époux B_______. 
 
 
Le calcul du prix de vente retenait le loyer annuel divisé par taux 
hypothécaire de référence augmenté de 2 %, soit 3,25 % en tout, multiplié par 
1.18 de marge brute pour une vente « clés en main ». L’Asloca ne faisait que 
substituer sa propre appréciation et ses calculs à ceux du DT, lesquels 
correspondaient à la pratique, soit en retenant le montant du loyer calculé sur la 
base du montant des travaux réalisés et non du loyer admissible pendant la période 
de contrôle. 


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23) 
Par acte remis à la poste le 4 février 2022, l’Asloca a recouru auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit 
que le prix de vente des trois appartements (cinq, quatre et cinq pièces LGL) 
n’excéderait pas CHF 2'933'538.- au total, le prix de l’appartement de cinq pièces 
ne dépassant pas CHF 1'047'692.- et celui de l’appartement de quatre pièces CHF 
838'154.-. Subsidiairement, l’autorisation de construire devait être refusée dans sa 
totalité. Plus subsidiairement, la requérante devait se voir enjoindre de déposer 
une demande d’autorisation de construire dont les coûts permettraient d’obtenir un 
loyer et un prix de vente licites, dans une fourchette excédant de deux fois au plus 
les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Elle n’avait pas admis les loyers retenus par la décision contestée. Elle avait 
souligné les contradictions entre : (a) le loyer licite de CHF 6'810.- la pièce par an 
et le loyer fictif de CHF 11'440.- retenu sans base légale pour calculer le prix de 
vente de CHF 5'815'385.- ; (b) le coût des travaux de CHF 2'807'497.- indiqué par 
la requérante elle-même et le prix de vente de CHF 5'815'385.- admis par le DT. 
Le jugement ne reposait pas sur les preuves administrées et devait pour ce motif 
déjà être annulé. Le DT avait lui-même admis un coût entre CHF 2'807'497.- et 
CHF 2'940'000.- conduisant à un loyer de CHF 10'082.- la pièce par an. 
 
 
Si le loyer fixé à CHF 6'810.- la pièce par an ne prêtait pas le flanc à la 
critique, tel n’était pas le cas du prix de vente calculé sur la base d’un loyer fictif 
illicite. La différence entre le coût des travaux annoncé et le prix de vente autorisé 
était incompréhensible et relevait de l’arbitraire. 
 
 
Les art. 9, 10, 11 et 12 LDTR avaient été violés. Le coût des travaux 
autoriserait un loyer supérieur à la limite fixée par la chambre administrative. Le 
prix de vente dépasserait de près du double le coût de construction admis par le 
DT. Les logements à créer ne répondraient même pas à une interprétation très 
large des besoins prépondérants de la population. Le propriétaire devait procéder à 
des travaux moins onéreux. 
 
 
Le loyer fictif retenu pour fixer le prix licite dépassait de près du double le 
loyer licite admis dans l’autorisation et de près de quatre fois le loyer maximal 
répondant aux besoins prépondérants de la population. Le prix de vente devait être 
fixé par capitalisation des loyers. 
 
 
Le caractère temporaire de la fixation des loyers et des prix était inhérent à 
la LDTR, de sorte que l’argument de la revente avancé par l’intimée était 
dépourvu de pertinence. Admettre un prix de vente d’emblée spéculatif, voire 
scandaleux, toléré par des jugements, ouvrirait la voie au démantèlement du 
contrôle des loyers. 


- 12/30 - 
A/4231/2020 
 
 
Elle ignorait l’existence de la pratique à laquelle se référait le TAPI. Si une 
telle pratique existait, elle serait manifestement contraire au sens de la LDTR tel 
que mis en évidence par la doctrine et la jurisprudence. Il s’agissait d’un motif 
d’annulation de la décision. 
 
 
Enfin, les prix devaient être fixés pour cinq à dix ans et non pour trois ans 
seulement (sic). Il s’agissait d’un motif d’annulation de la décision. 
24) 
Par acte remis à la poste le 16 février 2022, les époux B_______ ont 
également recouru auprès de la chambre administrative contre ce jugement, 
concluant à son annulation et à l’annulation de l’autorisation de construire. 
Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au DT pour instruction. 
Préalablement, un transport sur place devait être ordonné. 
 
 
Le TAPI avait incorrectement établi les faits en retenant que la toiture ne 
serait pas modifiée, puisque de nouvelles fenêtres devaient y être installées. La loi 
imposait la production de plans indiquant les isolations, la structure et la toiture, 
s’agissant d’immeubles de la fin du XIXème et du début du XXème siècles, dont les 
éléments particulièrement dignes de protection devaient être sauvegardés. 
L’exigence de faire figurer sur les plans les éléments à sauvegarder de la 
charpente avait été expressément posée par le SMS dans son préavis du 18 
novembre 2019 et le DT l’avait rappelée. Le formulaire standard de demande 
d’autorisation l’exigeait, en application des art. 7b et 9b RCI. Ces exigences 
protégeaient aussi bien le destinataire de l’autorisation que les éventuels 
opposants ou l’autorité compétente qui devaient pouvoir s’assurer que les travaux 
une fois effectués étaient conformes aux plans. Or, les plans n’avaient jamais été 
fournis au DT. 
 
 
Les art. 1 LDTR et 57 LCI étaient violés, puisqu’aucune buanderie ne se 
trouvait dans les sous-sols de l’immeuble, alors même que les travaux y étaient 
terminés, ce qu’ils avaient porté à la connaissance du TAPI. Le fait qu’ils avaient 
été autorisés à installer une machine à laver et un sèche-linge dans un cagibi ne 
pouvait réparer cette violation. 
 
 
Le TAPI avait abusé de son pouvoir d’appréciation en autorisant le projet 
malgré ses défauts esthétiques flagrants et ses lacunes, qui nuisaient à l’esthétique 
des immeubles concernés et du quartier. 
 
 
La CMNS avait approuvé en 2010 un projet dont la teneur n’avait jamais été 
produite. Le renvoi au préavis de la CMNS de 2019 était insuffisant. Ni le DT, ni 
le TAPI ni eux-mêmes n’étaient en mesure de se prononcer sur le projet de 2010, 
faute d’en avoir eu connaissance. Fonder en 2019 une décision sur un précédent 
préavis de 2010 portant sur un projet dont personne n’avait connaissance était 
arbitraire. 


- 13/30 - 
A/4231/2020 
 
 
La présence de M. E______, à l’époque architecte de A______, lors des 
séances de la CMNS ne pouvait qu’avoir eu une influence objective sur les 
décisions de celle-ci. Il était inexplicable que la description du projet se soit faite 
en sa présence et que celui-ci n’ait pas été soumis à la deuxième sous-commission 
de la CMNS. Le TAPI avait minimisé ces vices de manière insoutenable. 
 
 
La PPE n’avait jamais donné son accord aux travaux, ce que le DT et le 
TAPI avaient à tort ignoré. Lorsqu’un copropriétaire invoquait un défaut d’accord 
de la communauté et relevait que les plans n’étaient pas signés par une personne 
habilitée à la représenter, la police des constructions ne pouvait simplement se 
borner à renvoyer les plaideurs à saisir les juridictions civiles, mais devait refuser 
de donner suite à la demande d’autorisation. Le TAPI ne s’était pas prononcé sur 
ce point, ce qui était arbitraire. 
25) 
Le 21 février 2022, l’Asloca a indiqué ne pas prendre de conclusions sur le 
recours des époux B_______. 
26) 
Le 10 mars 2022, le DT a conclu au rejet du recours de l’Asloca. 
 
 
Le service LDTR n’avait pas remis en cause les coûts de construction 
devisés par A______ à CHF 2'807'497.-. Il avait contrôlé les prix de vente 
autorisés et avait pu les évaluer à CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements 
de cinq pièces et CHF 1'661'539.- pour l’appartement de quatre pièces. Sur la base 
du coût des travaux établi, il avait considéré que le loyer théorique, calculé 
conformément à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence relative à l’aménagement des 
combles, s’élevait à CHF 11'440.- la pièce par an – soit [le coût des travaux ‧ 
0.875 % (taux hypothécaire de référence + 0.5 %/2) + le coût des travaux ‧ 
31/3 % (amortissement sur trente ans) + le coût des travaux ‧ 1.25 % (frais)] / 
quatorze pièces. Le loyer ainsi obtenu avait permis d’obtenir le prix de vente, 
selon le calcul suivant : CHF 160'160.- de loyer total (soit CHF 11'440.- ‧ 
quatorze pièces) / 3.25 % (taux hypothécaire de référence + 2 %) ‧ 1.18 de marge 
brute (pour une vente « clés en main »). 
 
 
Le service LDTR avait exigé qu’en cas de mise en location, le loyer des 
appartements ne dépasse pas CHF 6'810.- la pièce par an durant une période de 
contrôle de cinq ans. 
 
 
La fourchette des loyers LDTR pouvait exceptionnellement être dépassée 
lorsque des circonstances particulières le justifiaient, notamment si la protection 
du patrimoine était de nature à générer des coûts supplémentaires, ce que le 
service LDTR avait admis dans le cas d’espèce, sans que l’Asloca ne démontre le 
contraire. Sur cette base, il avait défini le loyer théorique en application de l’art. 
11 LDTR, pour calculer ensuite le prix de vente des appartements. Le service 
LDTR avait pris en considération le standing de l’immeuble, les grandes surfaces 
proposées, qui n’étaient pas toutes prises en considération, et l’effort financier 


- 14/30 - 
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consenti pour la préservation des éléments architecturaux dignes de protection. 
Les facultés essentielles de disposition, d’usage et de jouissance découlant du 
droit de la propriété devaient être sauvegardées dans la pesée avec l’intérêt public. 
 
 
Les art. 9, 10 et 11 LDTR ne fixaient pas de fourchette pour déterminer les 
prix de vente maximum autorisables. Conformément au but essentiel de la LDTR, 
il avait imposé un contrôle strict des loyers pour une durée de cinq ans. 
27) 
Le 22 mars 2022, le DT a conclu au rejet du recours des époux B_______. 
 
 
La CMNS avait procédé dans son préavis du 22 janvier 2019 à un examen 
très circonstancié du projet, demandé que des modifications soient apportées 
notamment quant à la réutilisation et réinterprétation des lucarnes, des ouvertures 
de toiture et de la privatisation partielle des paliers et exigé que la charpente, 
élément 
caractéristique 
d’origine, 
soit 
maintenue 
et 
qu’un 
reportage 
photographique illustrant la surface des combles soit produit. Après que ces 
modifications eurent été apportées, le projet avait été soumis au SMS pour qu’il 
s’assure que les exigences de la CMNS avaient été respectées. Trois préavis, des 
18 novembre 2019, 13 juillet et 23 septembre 2020 avaient été rendus à ce sujet et 
l’autorisation délivrée le 11 novembre 2020. 
 
 
L’art. 9 al. 2 RCI n’imposait pas à A______ de produire des plans aussi 
précis que ceux exigés par les époux B_______. L’ensemble des instances de 
préavis concernées, notamment l’office des autorisations de construire (ci-après : 
OAC), la CMNS et le SMS, avaient eu à leur disposition les plans, coupes, 
reportages photographiques et autres documents nécessaires à la bonne 
compréhension du projet. Les instances avaient exigé des compléments 
d’information à mesure de l’évolution de l’instruction, qu’elles avaient toujours 
reçus. Les instances de préavis étaient composées de spécialistes et la position 
partisane des époux B_______ n’était pas défendable. C’était de manière justifiée 
que les premiers juges, dont certains disposaient de compétences techniques 
spécifiques, avaient considéré que l’art. 9 al. 2 RCI avait été respecté. Les époux 
B_______ ne démontraient pas en quoi l’absence des plans détaillés qu’ils 
réclamaient était susceptible de leur porter préjudice quant à la compréhension du 
projet. 
 
 
Les combles n’étaient pas utilisés et les plans prévoyaient que des 
buanderies seraient mises à la disposition des habitants au sous-sol. La bonne foi 
des époux B_______, qui disposaient des installations nécessaires dans leur 
appartement, pouvait être mise en doute. 
 
 
La CMNS n’avait à se prononcer qu’une fois sur chaque demande 
d’autorisation de construire qui lui était soumise et les préavis complémentaires 
étaient donnés par le SMS. C’était sur la base du seul dossier disponible 
DD 4______ que la CMNS avait formulé son préavis du 22 janvier 2019 et 


- 15/30 - 
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formulé ses demandes de compléments et de modifications. Les deux préavis 
antérieurs ne pouvaient avoir eu la moindre incidence et il n’y avait pas lieu de 
demander l’accès à ces derniers. De même, la présence à l’époque de M. E______ 
dans cette commission ne pouvait avoir eu la moindre influence sur le préavis de 
2019. 
 
 
Aucun copropriétaire n’avait émis d’observation après la publication de la 
demande d’autorisation. La législation genevoise en matière de police des 
constructions avait pour seul but d’assurer la conformité des projets aux 
prescriptions en matière de construction et d’aménagements, intérieurs et 
extérieurs, des bâtiments et des installations, et non de veiller au respect des droits 
réels, comme par exemple les servitudes. 
 
 
Les premiers juges avaient correctement appréhendé la situation qui leur 
était soumise et le grief de constatation manifestement inexacte des faits était 
infondé. 
28) 
Le 4 avril 2022, A______ a conclu au rejet du recours des époux B_______ 
et de la demande de transport sur place. 
 
 
L’isolation des bâtiments était mentionnée dans le descriptif des travaux et 
le « dossier autorisation énergétique » et l’art. 9 RCI n’obligeait pas à la 
mentionner sur les plans. Le plan de la toiture n’avait pas été exigé par le DT et 
l’art. 9 al. 2 RCI n’obligeait pas à le produire. Les charpentes figuraient sur tous 
les plans, sous formes d’axes dessinés en traits et tirets représentés sur plusieurs 
coupes. Les éléments dont la démolition était prévue et ceux qui devaient être 
construits figuraient sur tous les plans. Si la production de plans avait été 
nécessaire, elle aurait été réclamée par l’OAC. Les époux B_______ ne 
démontaient pas en quoi l’absence de plans aurait exercé une influence sur l’octroi 
de l’autorisation de construire et ne concluaient pas à ce qu’ils soient produits. Ils 
n’établissaient pas que l’autorité ne pourrait vérifier la conformité des travaux à 
l’autorisation de construire. Le grief était purement dilatoire. 
 
 
Les combles n’avaient jamais été habités et les époux B_______ ne 
démontraient pas que leurs conditions de vie seraient modifiées considérablement 
par les travaux. Ils ne démontraient pas en quoi le DT puis le TAPI auraient 
commis un abus de leur pouvoir d’appréciation. Faute d’être touchés dans leur 
situation personnelle, ils n’avaient pas d’intérêt digne de protection à l’annulation 
ou à la modification de la décision litigieuse en rapport avec les préavis de la 
CMNS. 
 
 
Les époux B_______ n’établissaient pas en quoi la toiture, l’isolation et la 
structure seraient destinées à être modifiées. Or, tel n’était pas le cas, les travaux 
portant sur l’aménagement des combles et la création de trois appartements. Le 


- 16/30 - 
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défaut d’accord de la PPE était sans influence sur la validité de l’autorisation de 
construire et n’avait pas à être examiné par le TAPI. 
29) 
Le 8 avril 2022, A______ a conclu au rejet du recours de l’Asloca. 
 
 
Les travaux permettraient de créer des appartements répondant aux besoins 
prépondérants de la population. Le prix de vente proposé par l’Asloca ne 
couvrirait pas le coût des travaux et ne comprendrait pas la valeur existante des 
parts de PPE. Les surfaces des séjours et salles à manger, de 46 m2, 47 m2 et 
40 m2, étaient importantes et justifiaient un dépassement des fourchettes fixées par 
l’ArRLoyers. Le coût accru notoirement lié à la création d’appartements dans des 
combles justifiait également un dépassement. Le loyer annuel par pièce, de 
CHF 6'810.-, correspondait exactement au double du maximum de la fourchette 
de l’ArRLoyers et avait été sensiblement réduit par rapport au loyer résultant des 
coûts de transformation, de CHF 10'082.- la pièce par an. 
 
 
Le prix de vente avait été arrêté par le service LDTR après pesée de tous les 
intérêts en présence et compte tenu des contraintes spécifiques du cas d’espèce, 
soit notamment la préservation de la charpente et d’une grande partie de la toiture 
ainsi que de caractéristiques comme la situation de l’immeuble, son standing, la 
valeur des unités de PPE, le coût des travaux de transformation, la grandeur des 
surfaces proposées pour des logements de cinq et quatre pièces ainsi que l’effort 
financier consenti pour préserver des éléments architecturaux. La garantie de sa 
propriété et sa liberté économique devaient également être prises en compte dans 
l’appréciation globale et l’application raisonnable de la LDTR. Il ne pouvait être 
exigé qu’elle effectue des travaux moins coûteux ou réduise ses exigences de 
rendement, sous peine de décourager les propriétaires de créer de nouveaux 
logements, ce qui irait à l’encontre des buts de la LDTR. 
 
 
L’Asloca ne démontrait pas en quoi le calcul suivi par le DT violait la 
LDTR, ni en quoi le prix qu’elle entendait imposer poursuivait mieux les buts de 
celle-ci. C’était en effet au travers de la fixation des loyers et non du prix de vente 
que 
ceux-ci seraient atteints en période de grave pénurie sur le marché locatif. Les 
travaux portaient sur une transformation – et non une surélévation soit une 
construction nouvelle – expressément prévue à l’art. 3 al. 1 let. b LDTR et par la 
jurisprudence. La période de blocage des loyers pouvait être de cinq ans au plus. 
30) 
Le 6 mai 2022, l’Asloca a répliqué. 
 
 
S’il fallait admettre les arguments choquants avancés pour justifier le prix 
de vente, ceux-ci s’appliqueraient également aux loyers, à peine de contradiction. 
Or selon la jurisprudence, c’était le loyer autorisé qui servait à déterminer le prix 
de vente. Admettre le prix fixé par le DT rendrait inopérante la jurisprudence 


- 17/30 - 
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consacrée par l’arrêt ATA/391/2013 du 25 juin 2013, en permettant aux 
spéculateurs de capitaliser immédiatement les loyers illicites. 
 
 
C’était au DT qu’il incombait de refuser une autorisation pour des 
logements ne répondant pas notamment par leur prix aux besoins prépondérants 
de la population. Si le coût des travaux conduisait à des loyers excessifs, il devait 
simplement refuser d’octroyer l’autorisation ou exiger des travaux moins onéreux. 
 
 
La LDTR traitait également les loyers et les prix s’agissant de savoir si les 
logements reconstruits ou transformés répondaient aux besoins prépondérants de 
la population. Selon l’arrêt ATA/765/2005 du 15 novembre 2005, le prix de vente 
était fondé sur le loyer autorisé. 
 
 
Selon les plans produits, les surfaces nettes des appartements seraient de 
92.65 m2, 82.40 m2 et 93.60 m2, alors que seule une surface nette supérieure à 
100 m2 autorisait un dépassement jusqu’à CHF 3'500.- du loyer maximal par pièce 
et par an. Les appartements projetés constituaient donc des « petits objets de 
luxe » ne répondant en rien aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
L’état locatif fixé par le DT à CHF 6'810.- la pièce par an produisait, 
compte tenu des coûts de CHF 2'807'497.- avancés par A______ elle-même, un 
rendement annuel de 3.5 %, supérieur au taux de 3.25 % admissible pour les 
constructions récentes selon l’art. 269a let. c de la loi fédérale du 30 mars 1911 
complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220). 
 
 
A______ rappelait elle-même les principes de la LDTR mais invitait les 
juges à les ignorer. L’Asloca avait entre autres buts statutaires de renforcer le 
maintien et le développement de logements sociaux et de logements pour les 
locataires conservant des loyers et des prix abordables pour l’ensemble de la 
population. 
 
 
L’Asloca maintenait sa proposition de limiter le prix de vente total autorisé 
à CHF 2'933'538.-. Il s’agissait d’un prix raisonnable empêchant un profit 
scandaleux. Si celui-ci ne couvrait pas le coût des travaux, il appartenait à 
A______ de procéder à des travaux moins coûteux. 
 
 
Le prix des travaux, de CHF 2'807'497.-, avait été devisé par A______ sans 
que le service LDTR ne vienne le remettre en cause. A______ admettait le loyer 
de CHF 6'810.- la pièce par an et estimait donc qu’il permettait de satisfaire à ses 
exigences de rendement. Elle ne pouvait se plaindre de ce qu’un prix fixé sur le 
loyer licite serait illicite. Si le loyer ne lui convenait pas, A______ s’empresserait 
de vendre sitôt l’autorisation entrée en force. 
31) 
Le 31 mai 2022, les époux B_______ ont répliqué et persisté dans leurs 
conclusions. 


- 18/30 - 
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L’épaisseur du complexe, la charpente, la toiture ou les objets à démolir 
étaient les éléments principaux du dossier. Le projet était concentré dans les 
combles et prévoyait la modification de la toiture – y compris la modification et la 
création de chiens assis et de velux, ce que le DT admettait. De simples descriptifs 
de travaux ne pouvaient pallier des plans, qui avaient pour fonction de déterminer 
avec exactitude les détails de l’ouvrage et d’en fixer les contours une fois pour 
toutes, rendant un contrôle possible au moment de l’exécution. La toiture était une 
partie commune et ils étaient légitimés à vouloir saisir les contours exacts des 
travaux autorisés. 
 
 
Aucune buanderie ne se trouvait encore au sous-sol alors même que 
l’autorisation les concernant était entrée en force et que les travaux étaient 
achevés. 
 
 
Les autorités devaient examiner prima facie si la communauté des 
copropriétaires par étages avait valablement consenti aux travaux portant sur les 
parties communes. 
32) 
Le 31 mai 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Les époux B_______ concluent à titre préalable à un transport sur place. 
 
a. 
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite 
(ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit n'empêche pas le juge 
de renoncer à l'administration de certaines preuves et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 
consid. 3). En outre, il n'implique pas le droit à une audition orale (ATF 140 I 
285consid. 6.3.1), ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 
5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 
 
b. 
En l’espèce, les époux B_______ ont eu de nombreuses occasions de 
s’exprimer devant le DT, le TAPI et la chambre de céans et de produire tout pièce 


- 19/30 - 
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utile. L’absence actuelle de buanderies au sous-sol n’est pas contestée et les 
recourants n’exposent pas quels éléments supplémentaires utiles à la solution du 
litige un transport sur place permettrait d’apporter. Le dossier est complet et en 
état d’être jugé. 
 
 
Il ne sera pas donné suite à la réquisition de preuves. 
3) 
 
Le litige porte sur le bien-fondé de l’autorisation de construire délivrée le 
11 novembre 2020 à A______ par le DT. 
4) 
 
En vertu de l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
 
 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se 
fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but 
visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes 
généraux du droit tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le 
principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 
consid. 4.1.3 ; ATA/349/2021 du 23 mars 2021 consid. 3). 
5) 
 
L’Asloca reproche au DT et au TAPI d’avoir fixé un prix de vente 
maximum excessivement élevé pour les trois appartements à construire dans les 
combles. 
 
a. 
Sur tout le territoire du canton, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, 
notamment, élever en tout ou partie une construction ou une installation, 
notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un 
hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (art. 1 al. 1 let. a LCI). 
 
Dès que les conditions légales sont réunies, le DT est tenu de délivrer 
l'autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 
 
b. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones de construction prévues par 
l’article 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire 
du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice des normes de l’une des 
quatre premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux 
zones de développement (art. 1 al. 1 et 2 al.1 let. a LDTR). Lui est soumis tout 
bâtiment comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 
sont affectés à l’habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR) à l’exception des maisons 
individuelles ne comportant qu’un seul logement ainsi que des villas en 5ème zone 
comportant un ou plusieurs logements (art. 2 al. 2 LDTR). 


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À cet effet et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment (a) des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation ; 
(b) l’encouragement à des travaux d’entretien et de rénovation raisonnables et 
proportionnés des maisons d’habitation ; (c) des restrictions quant à l’aliénation 
des appartements destinés à la location ; (d) l’expropriation temporaire de l’usage 
des appartements laissés vides sans motif légitime. 
 
 
Par transformation, la loi entend tous les travaux qui ont pour objet (a) de 
modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la destination, la distribution 
intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation ; (b) la création de nouveaux 
logements, notamment dans les combles ; (c) la création d’installations nouvelles 
d’une certaine importance, telles que chauffage, distribution d’eau chaude, 
ascenseur, salles de bains et cuisines ; (d) la rénovation, c’est-à-dire la remise en 
état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le 
confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve des 
travaux courants d’entretien (art. 3 al. 1 LDTR). 
 
 
Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au 
sens de l’art. 3 al. 1. Elle est accordée : (a) lorsque l’état du bâtiment comporte un 
danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou des tiers ; (b) lorsque la 
réalisation d’opérations d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public le 
commande ; (c) lorsque les travaux permettent la réalisation de logements 
supplémentaires ; (d) lorsque les travaux répondent à une nécessité ou qu’ils 
contribuent au maintien ou au développement du commerce et de l’artisanat, si 
celui-ci est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier ; 
(e) pour les travaux de rénovation (art. 9 al. 1 LDTR). 
 
 
Le DT accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant 
à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population. Il 
tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants : (a) du genre, de la 
typologie et de la qualité des logements existants ; (b) du prix de revient des 
logements transformés ou nouvellement créés, notamment dans les combles ; 
(c) du genre de l’immeuble ; (d) du nombre de pièces et de la surface des 
appartements ainsi que de la surface des logements nouvellement créés ; (e) des 
exigences liées à l’objectif de préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 LDTR). 
 
 
Par besoins prépondérants de la population, il faut entendre les loyers 
accessibles à la majorité de la population. Au 1er janvier 1999, les loyers 
correspondant aux besoins prépondérants de la population étaient compris entre 
CHF 2’400.- et CHF 3'225.- la pièce par année. Les loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population peuvent être révisés tous les 2 ans par le Conseil 
d’État en fonction de l’évolution du revenu brut fiscal médian des contribuables 
personnes physiques (art. 9 al. 3 LDTR). Selon l’ArRLoyers en vigueur du 26 
août 2011 au 14 janvier 2022, les loyers correspondant aux besoins prépondérants 


- 21/30 - 
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de la population, fondés sur le revenu brut médian des contribuables personnes 
physiques 2007, étaient compris entre CHF 2'536.- et 3'405.- la pièce par année. 
 
 
La fourchette des loyers peut exceptionnellement être dépassée si la surface 
brute locative des pièces est importante (art. 9 al. 4 LDTR). Elle peut être 
dépassée si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du 
patrimoine génère des coûts supplémentaires (art. 9 al. 5 LDTR). 
 
 
Le DT fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum des 
loyers des logements après travaux ; il en fait de même pour les prix de vente 
maximaux des logements si ceux-ci sont soumis au régime de la propriété par 
étages ou à une autre forme de propriété analogue (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à la fixation des loyers et des prix prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure apparaît 
disproportionnée, notamment (a) lorsque les loyers après transformations 
demeurent peu élevés ; (b) lorsque les logements à transformer sont des logements 
de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie 
les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 LDTR). 
 
 
L’art. 11 LDTR fixe le mode de calcul. Prenant en considération l’ensemble 
des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées, 
le DT fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte 
(a) du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle 
générale, sur les 70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 0.5 point 
au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève; le taux de rendement est fonction de l’incidence dégressive 
des amortissements ; (b) de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie 
des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 
5.55 % à 5 % ; (c) des frais d’entretien rentés en règle générale à 1.5 % des 
travaux pris en considération ; (d) des autres facteurs de hausse et de baisse à 
prendre en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations 
(al. 1). Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la 
population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le 
nombre de pièces ou leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux 
besoins prépondérants de la population (al. 2). Si le loyer avant transformation ou 
rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population, il est maintenu par le DT au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il 
permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux sans 
majoration de loyer (al. 3). Le coût des travaux se rapportant à une surélévation 
d'immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI ne peut pas être 
répercuté sur le montant des loyers des logements existants (al. 4). 
 
 
Les loyers et les prix de vente maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle 
de l’État, pendant une période de 5 à 10 ans pour les constructions nouvelles et 
pendant une période de 3 ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée 
qui peut être portée à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR). 


- 22/30 - 
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Lorsqu’une autorisation est accordée, le DT impose, en règle générale, 
l’affectation locative des logements pendant la durée du contrôle des loyers 
instituée par l’art. 12 (art. 13 LDTR). 
 
 
Pendant la période de contrôle, les loyers et les prix de vente fixés par le 
département ne peuvent être dépassés (art. 14 al. 1 LDTR). Lorsque l’évolution 
des critères de fixation de loyers au sens des art. 269 ss CO le justifie, une 
demande de modification des loyers ou des prix peut être présentée au DT, qui 
statue en regard des articles précités (art. 14 al. 2 LDTR). 
6) 
a. 
En l’espèce, il est établi que les appartements projetés entrent dans une 
catégorie de logements répondant à un besoin prépondérant de la population au 
sens de l’arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue 
de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 14 janvier 2015 (ArAppart - L 5 20.03). 
Personne ne soutient qu’ils constitueraient des logements de luxe au sens de 
l’art. 10 al. 2 LDTR. Le coût prévu des travaux, de CHF 2'807'497.-, n’est pas 
contesté, pas plus que le loyer maximal par pièce et par an de CHF 6'810.- arrêté 
par le DT. 
 
b. 
Le préavis favorable du service LDTR du 13 mars 2020 pose comme 
conditions que le prix de vente des trois appartements résultant des travaux 
d’aménagement des combles n’excédera pas CHF 5'815'385.- au total, ou encore 
CHF 2'076'923.- pour chacun des appartements de cinq pièces et CHF 1'661'539.- 
pour l’appartement de quatre pièces. Selon ce préavis, au cas où les appartements 
seraient mis en location pendant la période de contrôle de cinq ans, les loyers ne 
devraient pas excéder CHF 6'810.- la pièce par an. 
 
c. 
Le préavis ne contient pas de calculs et le formulaire D02 n’a pas été 
produit. Le DT a toutefois expliqué dans sa réponse avoir procédé conformément 
à l’art. 11 LDTR et à la jurisprudence relative à l’aménagement des combles pour 
obtenir le loyer, comme suit : 
coût des travaux (CHF 2'807'497.-) ‧ 0.875 % (taux de référence + 0.5 %/2) 
+ coût des travaux (CHF 2'807'497.-) ‧ 31/3 % (amortissement sur trente 
ans) 
+ le coût des travaux (CHF 2'807'497.-) ‧ 1.25 % (frais d’entretien) 
= CHF 160'160.- (recte 153'242.55), ou encore CHF 11'440.- (160'160 / 14) 
la pièce par an (recte 10'945.90) 
 
 
Partant de ce loyer de CHF 11'440.-, le DT explique avoir obtenu le prix de 
vente selon le calcul suivant : 


- 23/30 - 
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loyer total (CHF 160'160.-) / 3.25 % (taux hypothécaire de référence + 2 %) 
‧ 1.18 de marge brute (pour une vente « clés en main ») 
= CHF 5'815'385.- (recte 5'815'040 ; recte 5'563'883 depuis 153'242.55) 
 
d. 
Le service LDTR a fixé un loyer maximal de CHF 6'810.- la pièce par an, 
correspondant exactement au double du maximum de la fourchette de 
l’ArRLoyers. 
 
e. 
Les méthodes de calcul ne sont pas en elles-mêmes contestées et le calcul du 
loyer est en effet compatible avec le mode de procéder décrit par l’art. 11 LDTR. 
 
 
Ce qui est contesté, c’est le résultat de la fixation du prix de vente maximal. 
L’Asloca soutient que le DT n’aurait dû délivrer l’autorisation que moyennant la 
fixation d’un prix de vente maximal inférieur, de CHF 2'933'538.-. A______ 
objecte que les coûts de construction exposés ne seraient en telle hypothèse même 
pas couverts. Le TAPI a considéré que le calcul effectué par le DT pour arrêter le 
prix maximal de vente retenait les critères usuels de la pratique de l’OCLPF. 
« Sans étayer sa position », il ne pouvait que constater que l’Asloca « ne faisait 
que substituer sa propre appréciation et ses propres calculs » à ceux du DT. 
 
 
Le raisonnement du TAPI ne peut être suivi. Dans son recours du 
11 décembre 2020 contre la délivrance de l’autorisation de construire 
DD 4______, l’Asloca a souligné la contradiction entre les loyer et prix maximum 
fixés et soutenu qu’il était arbitraire et insoutenable d’appliquer les calculs de 
l’art. 11 LDTR à un loyer illicite. Il ne s’agit pas là d’une substitution 
d’appréciation et de calculs, mais d’un grief motivé de violation de la loi, sur 
lequel le TAPI n’est pas entré en matière, au prix d’une violation du droit d’être 
entendue de la recourante, alors que A______ y avait répondu le 1er mars 2021 et 
le DT le 19 mars 2021. 
 
f. 
Sur le fond, le résultat auquel a abouti le TAPI ne peut être approuvé. La 
chambre de céans a déjà eu l’occasion d’affirmer en 2005 que des logements 
neufs dont le prix de vente avait été fixé sur la base d’un loyer fictif (de 
CHF 6'000.- la pièce par an) très largement supérieur aux besoins prépondérants 
de la population ne correspondraient pas de par leur prix aux besoins 
prépondérants de la population (ATA/765/2005 du 15 novembre 2005 consid. 8, 
publié à la SJ 2006 335). 
 
 
Le lien entre loyer et prix de vente résulte de la lettre de la loi. L’art. 6 
al. 2 LDTR prévoit que le DT accorde une dérogation lorsque des logements 
reconstruits répondent, « quant à leur genre et leur loyer ou leur prix », aux 
besoins prépondérants de la population. L’art. 10 LDTR charge le DT de fixer le 
montant maximum des loyers et des prix comme condition à l’autorisation (al. 1) 
et applique les exceptions aussi bien aux loyers qu’aux prix (al. 2). L’art. 11 al. 1 


- 24/30 - 
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LDTR prévoit que le DT « fixe le montant des loyers ou des prix de vente 
maximaux » selon les mêmes critères énumérés aux lettres (a) à (d) du même 
alinéa. De même, l’art. 12 LDTR traite de façon égale, sous l’angle de la durée du 
contrôle de l’État, « les loyers et les prix de vente maximaux […] fixés ». 
 
 
Selon la doctrine, les mêmes règles qu’en matière de fixation de loyer 
doivent être appliquées à la fixation des prix de vente, soit les art. 10 et 11 LDTR, 
en procédant par capitalisation des loyers (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement 
d'affectation et aliénation : immeubles de logement et appartements : loi 
genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, n. 5.8.1 p. 328, qui 
mentionne l’ATA/765/2005 précité). Il ne peut s’agir que des loyers licites au sens 
de la LDTR. 
 
 
Il apparaît d’ailleurs conforme à ses buts que la loi applique le même 
contrôle selon les mêmes critères au loyer et au prix. Le second est en effet 
déterminant pour le calcul du premier notamment sous l’angle du droit privé du 
bail, de sorte que sa limitation exerce un effet sur le maintien de loyers répondant 
aux besoins prépondérants de la population et ce même au-delà de la période de 
contrôle propre à la LDTR. Ainsi, étendre le contrôle au prix de vente protège 
également le locataire. Dans le cas présent, A______ a manifesté dans sa 
correspondance initiale avec le DT l’intention de vendre les appartements et le 
DT, en délivrant l’autorisation, n’a pas imposé l’affectation locative en 
application de l’art. 13 LDTR. Il n’est pas douteux par ailleurs que la fixation 
d’un prix de vente maximal élevé soit de nature à inciter économiquement à la 
vente de préférence à la mise à bail. 
 
 
En l’espèce, le DT a arrêté à CHF 6'810.- la pièce par an le loyer maximal 
exigible pour une durée de cinq ans. Il a tenu compte de circonstances 
particulières au sens de l’art. 5 LDTR et en particulier des mesures prises en 
matière de protection patrimoniale, la charpente et une grande partie de la toiture 
devant absolument être préservées, et considéré que le coût des travaux était 
justifié. Le montant de CHF 6'810.- correspond au double du maximum de la 
fourchette, et constitue un plafond ne pouvant être dépassé à peine de violer la 
lettre et le but de la LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 13), comme 
l’a observé à juste titre le TAPI. 
 
 
Dans cet arrêt de 2013, la chambre de céans a précisé à propos de ces 
plafonds de loyers qu’il convenait de revenir à des loyers plus proches de la 
fourchette de l’ArRLoyers en priant les propriétaires, soit de justifier leur loyer 
par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de 
procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 
LDTR ne permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la 
population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/391/2013 


- 25/30 - 
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précité ibid.). Cette exigence s’étend aux prix de vente, dont il a été dit qu’ils sont 
corrélés aux loyers. 
 
 
Il appartenait ainsi au DT de fixer dans le cas d’espèce le prix maximum de 
vente autorisé pour une période de cinq ans selon les mêmes critères utilisés pour 
le loyer. Il ne pouvait sans se contredire se fonder à cet effet sur un loyer qu’il 
avait considéré à juste titre comme illicite, mais devait prendre pour base le loyer 
maximal qu’il avait lui-même fixé. En validant sans autre le calcul des prix de 
vente proposé par A______, le DT s’est écarté de manière insoutenable de l’art. 
11 LDTR, ce que le TAPI aurait dû constater. 
 
g. 
A______ se plaint d’une atteinte à la garantie de son droit de propriété. 
 
 
Comme tout droit fondamental, la propriété, garantie par l'art. 26 Cst., ne 
peut être restreinte qu'aux conditions de l'art. 36 Cst. La restriction doit donc 
reposer sur une base légale (al. 1), être justifiée par un intérêt public (al. 2) et 
respecter le principe de la proportionnalité (al. 3). 
 
 
Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de préciser que la réglementation 
mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de 
la propriété (ATF 116 Ia 401 consid. 9 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_617/2012 
du 3 mai 2013 consid. 2.3 ; 1C_358/2010 du 18 janvier 2011 consid. 3.3). 
 
 
La chambre de céans observe que la capitalisation du loyer maximal par 
pièce et par année de CHF 6'810.- fixé par le DT selon le calcul appliqué par 
celui-ci au loyer fictif aboutirait à un prix de vente total maximal pour les 
appartements de CHF 3'416'575.-, soit un montant couvrant amplement le coût 
des travaux de CHF 2'807'497.- et correspondant à une plus-value de plus de 21 % 
en cas de vente, étant observé que la procédure ne contient aucune indication sur 
le prix d’achat ou la valeur des lots de PPE correspondant aux combles et que la 
LDTR ne tient compte, quoi qu’il en soit, y compris pour la fixation du prix de 
vente maximal, que du rendement des capitaux investis pour les travaux (art. 11 
al. 1 LDTR). 
 
 
A______ conserve par ailleurs la propriété de ses parts de PPE ainsi que la 
possibilité d’en disposer et de les valoriser. Si le rendement du loyer ou du prix 
fixés par l’État en application de la LDTR ne lui conviennent pas, il lui est loisible 
de proposer des travaux moins onéreux, selon l’alternative envisagée par la 
jurisprudence, étant observé que les coûts spécifiques induits par la protection 
d’élément patrimoniaux, s’ils ont été validés par le DT, ne sont pas détaillés à la 
procédure et que le descriptif des travaux mentionne par exemple le maintien de la 
toiture et son isolation par la pose d’une couche de laine de pierre intercalaire 
agrafée sous la cloison à installer et tenant lieu de plafond. 


- 26/30 - 
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Le recours de l’Asloca sera partiellement admis. Le caractère illicite de la 
condition étendant ses effets à l’autorisation délivrée par le DT, cette dernière sera 
annulée, et la cause retournée au DT pour nouvelle décision au sens des 
considérants. Il en ira de même du jugement du TAPI. Le dossier sera renvoyé au 
DT pour nouveaux calculs au sens des considérants. 
7) 
 
Les époux B_______ se plaignent d’un établissement incorrect des faits 
concernant les plans et l’existence d’une buanderie, une violation de la loi 
concernant l’esthétique, une violation du droit d’être entendus concernant un 
préavis de 2010, une influence illicite de l’architecte des promoteurs et l’absence 
de prise en compte du refus de l’assemblée de la PPE d’approuver les travaux. 
 
a. 
Le TAPI aurait incorrectement établi les faits en retenant que la toiture ne 
serait pas modifiée, puisque de nouvelles fenêtres devaient y être installées. La loi 
imposerait la production de plans indiquant les isolations, la structure et la toiture. 
 
 
L’art. 9 al. 2 let. f RCI exige la production de plans clairs, précis, bien 
ordonnés et cotés de tous les étages (sous-sols, caves et combles compris) avec 
désignation de tous les locaux ; ceux-ci doivent notamment porter l’indication des 
canaux de fumée et de ventilation, des portes, des escaliers, des W.-C., des 
réservoirs, des dévaloirs et de la chaufferie ; en cas de transformation, les plans 
doivent être teintés en deux couleurs conventionnelles, soit jaune pour ce qui est à 
démolir et rouge pour ce qui est à construire. L’art. 9 al. 2 let. k RCI exige la 
production de coupes nécessaires à la compréhension du projet de construction ; 
celles-ci doivent être cotées, notamment en ce qui concerne la hauteur du gabarit 
entre le niveau du sol adjacent naturel et le niveau supérieur de la dalle de 
couverture, tant sur rue que sur cour, les vides d’étages et les saillies. 
 
 
En l’espèce, les plans visés ne varietur figurant à la procédure indiquent en 
jaune et en rouge les parties à démolir respectivement à construire et on y aperçoit 
clairement les modifications et créations d’ouvertures dans la toiture. Les travaux 
sont par ailleurs décrits dans un document écrit. Les plans et le descriptif 
permettent ainsi de comprendre et de critiquer les travaux autorisés et de 
contrôler, le cas échéant, leur exécution conforme. 
 
b. 
Aucune buanderie ne se trouverait dans les sous-sols de l’immeuble, alors 
même que les travaux y étaient terminés. 
 
 
Les époux B_______ rendent vraisemblable que les buanderies ne sont pas 
encore aménagées au sous-sol, ce que le TAPI ne semble pas avoir constaté. 
Toutefois, cette circonstance est sans pertinence pour leur recours, car ils ne font 
pas valoir qu’ils subiraient un inconvénient, dès lors qu’ils ne contestent pas que 
les combles n’étaient plus utilisés par les habitants de l’immeuble et qu’ils 
disposent eux-mêmes d’une buanderie qu’ils ont installée dans leur appartement. 


- 27/30 - 
A/4231/2020 
 
c. 
Le TAPI aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en autorisant le projet 
malgré ses défauts esthétiques flagrants et ses lacunes, qui nuiraient à l’esthétique 
des immeubles concernés et du quartier. 
 
 
L’art. 16 LCI dispose que le DT peut interdire ou n’autoriser que sous 
réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou 
son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l’intérêt d’un quartier, d’une rue ou 
d’un chemin, d’un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). La 
décision du DT se fonde notamment sur le préavis de la commission 
d’architecture ou, pour les objets qui sont de son ressort, sur celui de la CMNS. 
Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la commune ou les 
services compétents du département (al. 2). 
 
 
En l’espèce, les travaux ont été préavisés favorablement par la CMNS puis 
le SMS, après que des conditions eurent été posées et eurent donné lieu à des 
modifications du projet. Les époux B_______ ne démontrent pas en quoi le 
raisonnement de la CMNS et du SMS, sur lesquels le DT a fondé l’autorisation 
querellée, seraient en contradiction avec les normes en matière de construction ou 
quelles considérations sans pertinence auraient fondé la décision querellée. 
 
d. 
La CMNS aurait approuvé en 2010 un précédent projet dont la teneur 
n’avait jamais été produite. Le renvoi à ce préavis était insuffisant. 
 
 
Les recourants ne peuvent être suivis. Le préavis émis le 22 janvier 2019 par 
la CMNS est autonome et pose un certain nombre de conditions. Il a été suivi par 
le DT, de sorte que sa motivation n’a pas à être particulièrement développée, étant 
observé qu’en l’espèce elle est parfaitement compréhensible. Le préavis donné 
une décennie auparavant sur un autre projet n’est pas nécessaire à la solution du 
litige. Les époux B_______ n’indiquent en outre pas en quoi le préavis de 2019 
serait incorrectement motivé. 
 
e. 
La présence de M. E______ lors des séances de la CMNS aurait eu une 
influence objective sur les décisions de celle-ci. 
 
 
Le préavis de la CMNS indique que M. E______ n’a pas participé au 
préavis. Même s’il était présent, comme le soutiennent les époux B_______ sans 
toutefois l’établir, ceux-ci ne rendent pas vraisemblable que son éventuelle 
présence physique aurait pu exercer une influence objective sur les délibérations. 
Il sera rappelé enfin que le DT s’est fondé sur les derniers préavis du SMS, qu’il a 
suivis. 
 
f. 
La PPE n’avait jamais donné son accord aux travaux, ce que le DT et le 
TAPI avaient ignoré. 
 
 
Dans une jurisprudence constante, la chambre de céans considère que les 
différends relevant du droit privé sont sans influence sur la procédure 


- 28/30 - 
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administrative portant sur la conformité de la délivrance d’une autorisation de 
construire en application du droit public de la construction (ATA/197/2022 du 22 
février 2022 consid. 4c ; ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 18d ; 
ATA/680/2021 du 29 juin 2021 consid. 4b). À la suite d’un arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_341/2020 du 18 février 2022 portant sur un cas où l’accès suffisant au 
sens de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - 
RS 700) dépendait de la constitution d’une servitude, elle a observé qu’il 
s’agissait d’une exception et réaffirmé sa jurisprudence (ATA/581/2022 du 31 mai 
2022 consid. 5d). 
 
 
En l’espèce, l’absence d’accord de la PPE, si elle peut certes faire obstacle 
matériellement aux travaux, est sans effet sur la conformité du projet aux normes 
de la LCI ou de la LDTR et sur la délivrance de l’autorisation. 
 
 
Entièrement mal fondé, le recours des époux B_______ sera rejeté. 
8) 
 
Vu l'issue du recours, aucun émolument ne sera mis à la charge de l’Asloca 
qui obtient gain de cause. Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des 
époux B_______, pris solidairement, et un émolument de CHF 1'000.- sera mis à 
la charge de A______ (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 
2’000.- sera allouée à l’Asloca, à la charge de A______ (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable les recours interjetés le 4 février 2022 par l’Association genevoise des 
locataires (ASLOCA) et le 16 février 2022 par Mme et M. B_______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 janvier 2022 ; 
au fond : 
rejette le recours de Mme et M. B_______ ; 
admet partiellement le recours de l’Association genevoise des locataires (ASLOCA) ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 janvier 
2022 en tant qu’il arrête le prix de vente maximum à CHF 5'815'385.- ; 
annule la décision du département du territoire - OAC du 11 novembre 2020 ; 


- 29/30 - 
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renvoie la cause au département du territoire pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Mme et M. B_______, pris 
solidairement ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A_______ SA ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2’000.- à l’Association genevoise des 
locataires (ASLOCA), à la charge de A_______ SA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Maurice Utz, avocat de l’Association genevoise des 
locataires (ASLOCA), à Me Pierre Ruttimann, avocat de Mme et M. B_______, à Me 
François Bellanger, avocat de A_______ SA, au département du territoire - OAC ainsi 
qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : M. Mascotto, président, M. Verniory, Mmes Payot Zen-Ruffinen, Lauber et 
Michon Rieben, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
M. Marmy 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. Mascotto 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière : 
 


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A/4231/2020