ge_gerichte · ACJC/1282/2013 · 2013-02-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 06.11.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7988/2011 
ACJC/1282/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 4 NOVEMBRE 2013 
Entre 
Monsieur A.______, domicilié ______(GE), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 février 2013, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 
12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'une part, 
et 
Monsieur B.______, domicilié ______(GE), intimé, comparant par Me Philippe 
Cottier, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l’étude duquel il fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 
d'autre part, 
 


- 2/13 - 
 
 
C/7988/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 14 février 2013, expédié pour notification aux parties le 
21 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à 
A.______ le 22 mars 2011 pour l'arcade sise au rez-de-chaussée de l'immeuble à 
______(GE) (ch. 1 du dispositif), a condamné A.______ à évacuer 
immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que de tout tiers dont il est 
responsable l'arcade sus-désignée (ch. 2), a autorisé B.______ à requérir 
l'évacuation par la force publique d'A.______ dès le 30ème jour après l'entrée en 
force du présent jugement (ch. 3), et a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4). 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f 
al. 3 CO étaient réalisées au moment de la résiliation anticipée du bail du loca-
taire; l'enseigne «C.______» a occasionné, entre 2009 et les premiers mois de 
2011, des nuisances pour les voisins, lesquelles se sont poursuivies malgré les 
travaux effectués par le locataire, pour ne prendre fin qu'après le changement de 
gérance en mai 2011. Le bailleur a dûment adressé au locataire plusieurs 
protestations écrites au sens de l'art. 257f al. 3 CO d'octobre 2009 à décembre 
2010. En dépit de ces avertissements, les violations du devoir de diligence 
reprochées au locataire se sont poursuivies postérieurement à la résiliation du bail, 
soit jusqu'au changement de gérance en mai 2011. Le bailleur a établi que le 
maintien du bail était devenu insupportable pour lui-même et les personnes ha-
bitant dans son immeuble. Le contrat de bail ayant été valablement résilié pour le 
30 avril 2011 et A.______ ne disposant plus d'aucun titre juridique l'autorisant à 
rester dans les locaux loués, les premiers juges ont admis les conclusions en 
expulsion prises par le bailleur et ont ordonné l'exécution de leur décision sur 
requête du bailleur. Ils ont enfin débouté le bailleur de ses conclusions en paie-
ment d'une indemnité pour occupation illicite jusqu’à la reddition des locaux, au 
motif que cela équivaut à un jugement conditionnel, qui s'avérerait inexécutable 
en cas de litige au sujet de la date ou des modalités de restitution des locaux. 
B. 
a. Par acte expédié le 8 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A.______ (ci-
après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite 
l'annulation. Il conclut à la constatation de l'inefficacité du congé du 22 mars 2011 
et au déboutement du bailleur de ses conclusions en évacuation. 
b. Dans sa réponse du 10 mai 2013, B.______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) 
conclut au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
c. Les parties ont été avisées le 13 mai 2013 de la mise en délibération de la cause. 


- 3/13 - 
 
 
C/7988/2011 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure, pour l'essentiel tels qu'arrêtés par 
les premiers juges, l'appelant et l'intimé se bornant à reprendre globalement dans 
leur mémoire leur version respective des faits tels qu'allégués devant les premiers 
juges, sans toutefois indiquer en quoi les faits retenus dans le jugement seraient 
inexacts. 
a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 1er février 2007, portant 
sur la location d'une arcade au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______(GE). 
Les locaux étaient destinés à l'usage d'une «sandwicherie/café exclusivement». 
b. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er février 2007 au 
31 janvier 2012, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pré-
avis de résiliation était d'un an. 
Le loyer annuel a été fixé dans le contrat à 18'372 fr. indexé à l'ISPC, les charges 
annuelles s'élevant à 420 fr. 
c. A partir de l'été 2009, la régie en charge de la gérance de l'immeuble a reçu des 
plaintes de locataires du 1er étage au sujet de nuisances sonores nocturnes émanant 
de l'établissement du rez-de-chaussée. 
Un avertissement écrit, faisant référence au bruit provenant de l'établissement, a 
été adressé à l'appelant en date du 22 octobre 2009, l'invitant à fermer l'établisse-
ment à 22 h. ou à poser une isolation phonique, sous menace de voir son bail 
résilié. 
d. Au début 2010, le locataire a fait procéder à certains travaux d'insonorisation 
dans son établissement. 
e. Par courriers des 20 octobre, 2 novembre et 1er décembre 2010, la régie a indi-
qué au locataire que suite à plusieurs incidents qui s'étaient produits dans son éta-
blissement et qui avaient nécessité l'intervention des forces de l'ordre, ainsi qu'à de 
nouvelles plaintes de locataires de l'immeuble, il lui était demandé de modifier ses 
horaires de fermeture et de fermer son restaurant à 22 h. au plus tard, faute de quoi 
son bail serait résilié. 
Une mise en demeure d'avoir à respecter cet horaire de fermeture à 22 h. a été 
signifiée au locataire le 17 décembre 2010, sous menace de résiliation de son bail. 
f. A partir de février 2011, un locataire du 1er étage a consigné son loyer et a agi 
en validation de la consignation et en réduction de loyer. 
g. Par arrêt ACJC/339/213 du 18 mars 2013 dans la cause C/3986/2011, la 
Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a réduit le loyer de l'appartement 
de trois pièces loué par ce locataire au 1er étage de l'immeuble concerné de 20% 


- 4/13 - 
 
 
C/7988/2011 
pour la période allant du 12 juillet 2009 au 28 février 2010 et de 10% pour la pé-
riode allant du 10 octobre 2010 au 31 mai 2011. En substance, la Cour de justice a 
retenu que l'établissement «C.______» a occasionné des désagréments récurrents 
pour les occupants de l'immeuble, et en particulier pour ce locataire, dont le 
logement est situé au-dessus du bar. Plusieurs locataires se sont plaints du bruit 
émanant de cet établissement, tant auprès de la gendarmerie de ______(GE) que - 
à compter du mois de décembre 2010 - du Service genevois du commerce. Le 
témoin D.______, dont le logement est situé au deuxième étage, a décrit les 
nuisances sonores récurrentes qu'elle subissait du chef de l'exploitation du bar 
jusqu'à deux heures du matin au minimum et qui ont duré cinq ans et sont 
devenues insupportables dès l'année 2010, telles que la perception depuis son 
logement de la musique écoutée dans l'établissement («bruit de fond»), respecti-
vement les nuisances liées à la fréquentation de la terrasse par la clientèle et les 
événements violents qui se sont déroulés au bas de l'immeuble. La Cour a éga-
lement pris en considération l'intervention de la police à de réitérées reprises entre 
la fin de l'année 2009, éventuellement le début de l'année 2010, et le mois de 
février 2011, en raison des altercations qui ont opposé certains clients de 
«C.______», et le constat par le Service genevois de protection contre le bruit du 
dépassement des normes légales au cours de certains soirs en relation avec 
l'exploitation de l'établissement. 
h. Selon E.______, chef de secteur au Service du commerce, entendu comme 
témoin le 3 mai 2012, ce Service avait eu connaissance de plaintes liées à 
l'exploitation de l'établissement en cause à partir de fin 2010. Selon ce témoin, 
entre septembre 2010 et fin janvier 2011, la police était intervenue à huit reprises 
pour des problèmes de bruit, sans qu'il soit possible de déterminer si le bruit pro-
venait de l'intérieur de l'établissement en cause ou de la rue. Le témoin E.______ a 
ajouté : «Pour nous, il était clair qu'il y avait un problème dans la gestion de cet 
établissement»; le Service du commerce avait organisé une réunion en février 
2011 suite aux plaintes liées à l'exploitation de cet établissement, et l'exploitant 
avait été invité à «prendre les mesures utiles pour le respect des règles en vigueur 
s'agissant de la protection contre le bruit et du respect des horaires. Le Service de 
protection contre le bruit devait procéder à des mesures et le poste de police porter 
une attention particulière à cet établissement». 
i. Le Brigadier F.______, entendu comme témoin le 17 janvier 2013, a indiqué 
que la police était intervenue à sept reprises en 2009 dans l'établissement en cause, 
et à neuf reprises en 2010, surtout au printemps et en été. En 2010, sur les neuf 
interventions, sept étaient dues à des conflits et deux à du bruit. Les conflits 
pouvaient avoir lieu soit dans l'établissement lui-même, soit aux abords immédiats 
de celui-ci, notamment sur la terrasse. Selon les témoignages de clients ou de 
tiers, la police avait établi que ces conflits trouvaient leur origine dans l'éta-
blissement, mais que les personnes impliquées se déplaçaient parfois aux abords 
de celui-ci, dans la rue voire dans une rue voisine. Le témoin a ajouté que le quar-


- 5/13 - 
 
 
C/7988/2011 
tier dans lequel était situé l'établissement en cause était fréquenté par une popu-
lation «difficile», notamment des alcooliques ou des toxicomanes et que «si la 
situation s'était améliorée en 2011, c'était suite à un changement de gérance». 
j. Par avis de résiliation du 22 mars 2011, le bailleur a résilié le bail pour le 
30 avril 2011, sur la base de l’art. 257 f al. 3 CO, au motif que «le maintien du 
bail était devenu insupportable pour les habitants de l'immeuble, en dépit des 
nombreux avertissements du bailleur restés vains». 
k. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. 
Non conciliée le 29 juin 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et 
loyers le 22 août 2011 (C/7988/2011). 
l. Par requête déposée le 20 mai 2011 devant la Commission de conciliation, et 
introduite le 5 juillet 2011 devant le Tribunal des baux et loyers, le bailleur a con-
clu à l'expulsion du locataire, et à l'exécution directe du jugement. Cette cause a 
été enregistrée sous C/10081/2011. 
m. Par ordonnance du 28 septembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a or-
donné la jonction des causes C/10081/2011 et C/7988/2011 sous ce dernier numé-
ro. 
n. Lors de l'audience de débats du 19 janvier 2012, A.______ a indiqué avoir mis 
son établissement en gérance environ deux ans plus tôt. A partir de mai 2011, il 
avait toutefois repris personnellement l'exploitation de l'établissement, ayant mis 
fin au contrat de gérance suite à la réunion au Service du commerce en février 
2011. Consécutivement aux plaintes émanant des locataires du 1er étage, il avait 
fait poser à ses frais un faux-plafond afin d'améliorer l'isolation phonique. Les 
horaires d'ouverture de l'établissement étaient de 14h. à 2h. du matin, confor-
mément à l'autorisation délivrée par le Service du commerce. 
o. Selon le témoin G.______, locataire du 1er étage et auteur de la demande en 
validation de consignation et en réduction de loyer dirigée contre le bailleur, les 
travaux d'insonorisation effectués dans l'établissement n'avaient pas modifié 
fondamentalement la situation, et n'avaient en particulier «rien changé au 
problème des bagarres entre les clients de l'établissement» qui se déroulaient «im-
médiatement en bas de chez lui» et étaient «visibles depuis sa fenêtre». Ce n'est 
que suite au changement de gérance (intervenu en mai 2011) que la situation 
s'était améliorée. Selon ce témoin, la situation était «particulièrement critique 
entre octobre 2010 et début 2011». 
p. Selon le témoin H.______, employée auprès de la société I.______, aucune 
nouvelle plainte n'a été émise depuis le mois de mars ou avril 2011. 


- 6/13 - 
 
 
C/7988/2011 
q. A l'issue de l'audience de débats principaux du 17 janvier 2013, les parties ont 
plaidé, le locataire ayant notamment soutenu qu'il n'avait pas été établi que toutes 
les nuisances provenaient de son établissement plusieurs témoins ayant fait état du 
caractère très bruyant du quartier, et la cause a été gardée à juger. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, no 8 ad art. 308). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 
389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 
consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 
consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 
lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-
vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'arcade, charges comprises, s'élève à 18'792 fr. 


- 7/13 - 
 
 
C/7988/2011 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans, la valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (18'792 fr. x 3 = 56'376 fr.). 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'espèce, les pièces produites par l'appelant en appel ont été déposées 
devant le Tribunal des baux et loyers, de sorte qu'elles font d'ores et déjà partie 
intégrante de la procédure. 
L'intimé a produit en appel sous pièce n° 6 de son bordereau de pièces l'arrêt de la 
Cour de justice ACJC/339/2013 du 18 mars 2013 dans la cause C/3986/2011. 
Cette pièce est recevable en appel, en tant qu'elle n'existait pas au moment où le 
jugement querellé a été rendu. S'agissant des autres pièces produites par l'intimé, 
elles figurent d'ores et déjà dans le dossier, de sorte qu'il n'y pas lieu d'y revenir. 
3. 
3.1 L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir forgé leur opinion au sujet des 
nuisances sur les déclarations d’un seul locataire, qui a introduit une procédure en 
validation de consignation et en réduction de loyer actuellement pendante devant 
la Cour de justice et qui a donc un intérêt personnel à l'issue de la procédure ini-
tiée, de sorte que le bien-fondé des prétentions de ce locataire n'est pas établi. Le 
Tribunal des baux et loyers aurait dû entendre en qualité de témoin d'autres loca-
taires de l'immeuble concerné. 
L'appelant reproche également aux premiers juges de ne pas l'avoir interpelé pour 
expliquer les motifs par lesquels il n'avait pas été en mesure de procéder au chan-
gement de gérance de son établissement après les premières plaintes au lieu d'at-
tendre que son bail soit résilié pour faire ce changement. 
3.2 La maxime inquisitoire prévue par l'art. 247 al. 2 CPC correspond au concept 
de maxime inquisitoire sociale ou atténuée, ou encore simple. Elle implique la 
possibilité pour le juge de se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même si 
les parties ne les ont pas invoqués (ATF 107 II 233, consid. 2b, rés. JdT 1981 I 
285). Le juge doit en principe rechercher ceux-ci spontanément, mais cela ne dis-


- 8/13 - 
 
 
C/7988/2011 
pense pas les parties de collaborer activement à la procédure, ce à quoi le Tribunal 
doit le cas échéant les inciter en les interpellant (ATF 130 III 102, consid. 2.2, rés. 
JdT 2004 I 234 ; ATF 125 III 231, c. 4a, JdT 2000 I 194; TAPPY, Code de pro-
cédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 21 et 23 ad art. 247 CPC). 
La maxime inquisitoire ne dispense pas les parties de renseigner le juge sur les 
faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve disponibles (ATF 130 III 
102, c. 2.2; HALDY, Code de procédure civile commenté, n. 7 ad art. 55 CPC). 
3.3 Les premiers juges ont certes retenu pour pertinent et établi le témoignage 
G.______, selon lequel des altercations violentes se déroulaient «immédiatement 
en bas de chez lui» et étaient «visibles depuis sa fenêtre». 
Ils ont également pris en considération dans leur jugement les déclarations du té-
moin F.______, selon lequel les conflits ayant donné lieu aux interventions de la 
police trouvaient leur origine dans l'établissement «C.______», et celles du témoin 
E.______, qui a indiqué que le Service du commerce avait organisé une réunion 
en février 2011 suite aux plaintes liées à l'exploitation de cet établissement, et que 
l'exploitant avait été invité à prendre les mesures utiles pour le respect des règles 
en vigueur s'agissant de la protection contre le bruit et du respect des horaires, le 
Service de protection contre le bruit devant procéder à des mesures et le poste de 
police porter une attention particulière à cet établissement. Les premiers juges ont 
aussi retenu les déclarations de ces deux témoins, selon lesquelles la gestion de 
l'établissement était problématique, et que la situation s'était améliorée en 2011 
suite au changement de gérance. 
Par conséquent, les premiers juges n'ont pas forgé leur opinion uniquement sur les 
déclarations du témoin G.______, mais également sur d'autres témoignages et 
éléments de la cause; leurs constatations sont par ailleurs corroborées par l'arrêt 
ACJC/339/213 rendu 18 mars 2013 dans la cause C/3986/2011, dans lequel la 
Cour de justice a retenu que l'établissement «C.______» a occasionné des 
désagréments récurrents pour les occupants de l'immeuble, que plusieurs 
locataires, et pas seulement le locataire G.______, se sont plaints du bruit émanant 
de «C.______», tant auprès de la gendarmerie de Plainpalais que du Service 
genevois du commerce. Dans ce même arrêt, la Cour de justice a également retenu 
l'intervention de la police à réitérées reprises entre la fin de l'année 2009, 
éventuellement le début de l'année 2010, et le mois de février 2011, en raison des 
altercations qui ont opposé certains clients de «C.______», le constat par le 
Service genevois de protection contre le bruit du dépassement des normes légales 
au cours de certains soirs en relation avec l'exploitation de l'établissement et, 
enfin, que la témoin D.______, dont le logement est situé au deuxième étage, a 
décrit les nuisances sonores récurrentes qu'elle subissait du chef de l'exploitation 
du bar jusqu'à deux heures du matin au minimum, telles que la perception depuis 
son logement de la musique écoutée dans l'établissement («bruit de fond»), 


- 9/13 - 
 
 
C/7988/2011 
respectivement les nuisances devenues insupportables liées à la fréquentation de 
la terrasse par la clientèle, qui ont duré environ cinq ans, et les événements 
violents qui se sont déroulés au bas de l'immeuble, évoquant un sentiment 
d'inquiétude. 
En conclusion, les premiers juges ont suffisamment instruit la cause au sujet des 
nuisances dont est responsable le locataire et celles-ci sont établies. 
S'agissant du reproche fait par l'appelant aux premiers juges de ne pas l'avoir 
interpelé pour connaître pourquoi il n'avait pas été en mesure de procéder au chan-
gement de gérance de son établissement après les premières plaintes au lieu d'at-
tendre que son bail soit résilié, la Cour relève que l'appelant a nié jusqu'aux plai-
doiries finales que toutes les nuisances litigieuses provenaient de son établis-
sement et il s'est contenté d'indiquer lors de l'audience d'interrogatoire/déposition 
des parties du 19 janvier 2012 - toutefois sans produire ni le contrat de gérance, ni 
sa résiliation - qu'il avait mis fin à la gérance de l'établissement suite à la réunion 
au Service du commerce en février 2011, où il a été question du bruit provenant 
de son établissement. Dès lors, on ne saurait reprocher aux premiers juges de 
n'avoir pas approfondi cette question sans que l'appelant l'ait requis ou sans que 
celui-ci ne leur ait fourni des indications au sujet de l'éventuelle problématique du 
changement de gérance. Quoi qu'il en soit, la Cour retient que l'appelant a indiqué 
avoir résilié le contrat de son gérant au plus tôt dans le courant du mois de février 
et qu'il a repris la jouissance des locaux en mai 2011, soit tout au plus trois mois 
plus tard, alors que les enquêtes ont établi que les nuisances ont commencé en 
2009. 
En conclusion, ce grief est mal fondé. 
4. 
4.1 L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir violé la règle de l’équité (art. 4 
CC) et les principes de proportionnalité et de subsidiarité, en déclarant valable le 
congé, aux motifs que l'appelant a toujours pris au sérieux les plaintes de l'intimé, 
qu'il a toujours tenté de remédier aux prétendus problèmes soulevés, qu'il a exé-
cuté toutes les requêtes de l'intimé, que le quartier où se situe l'établissement est 
un quartier «chaud», que la protestation écrite du bailleur n'était pas suffisamment 
précise et, enfin, du fait que les décisions prises à l'issue de la séance de février 
2011 sous l'égide du Service du commerce ont été fructueuses, puisqu'aucune 
nouvelle plainte n'a été émise après cette séance. 
L'appelant reproche également aux premiers juges d'avoir violé l'art. 257f 
al. 3 CO, plus de trois mois s'étant écoulé entre la dernière protestation écrite du 
bailleur et la résiliation du bail, alors qu'aucune nouvelle plainte n'a été commu-
niquée à l'intimé après la séance de février 2011, et du fait que la décision de rési-
lier le contrat a été prise en octobre 2010 déjà. 


- 10/13 - 
 
 
C/7988/2011 
4.2 L'art. 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect du devoir de diligence du loca-
taire et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le 
bailleur ou les personnes habitant la maison, parce que le locataire, nonobstant 
une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou 
à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet 
immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés 
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. 
La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi 
d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en 
cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation 
violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situa-
tion redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état 
de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire 
(ACJC/811/2009 du 19 juin 2009; ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). Le 
bailleur ne saurait tolérer une infraction sans réagir dans un délai raisonnable; 
sinon, il est réputé renoncer au droit de mettre fin au contrat de façon prématurée 
(WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitations et de 
locaux commerciaux, 14ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 19). 
Le congé anticipé au sens de l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné que si, malgré 
l'avertissement écrit, le locataire continue ou recommence à enfreindre son devoir 
de diligence (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 678; ACJC/967/2012 du 29 juin 
2012). Le bailleur doit établir que le maintien du contrat est devenu insupportable 
pour lui ou les personnes habitant la maison (art. 257f al. 3 CO). La violation 
incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur 
qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose le respect des principes 
de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4C.118/2001 du 
8 août 2001, consid. 1). Le caractère insupportable de la poursuite du bail ne se 
détermine pas de façon abstraite, mais en équité, au regard des circonstances con-
crètes du cas. Par exemple, un quartier «chaud» impose plus de tolérance au bruit 
qu'un quartier tranquille (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du 
droit du bail, Lausanne 2011, p. 156). 
Le bailleur ne doit pas trop tarder à résilier le bail à l'issue du délai imparti au 
locataire, si ce dernier continue à enfreindre son devoir de diligence. Un délai de 
quatre mois et six jours entre l'avertissement et la résiliation de bail est admissible 
(CdB 2002 p. 3 : arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001, 
consid. 3b/dd). Il en va de même d’un délai de cinq mois (DB 2004 n° 25 : arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.264/2002 du 25 août 2003, consid. 4.3). En revanche, le 
congé est tardif lorsqu'une période de dix-huit mois s'est écoulée entre la résilia-
tion de bail et le dernier avertissement (DB 2003 n° 8 : arrêt du Tribunal fédéral 
4C.118/2001 du 8 août 2001, consid. 1; LACHAT, op. cit., p. 678). 


- 11/13 - 
 
 
C/7988/2011 
4.3 Les premiers juges ont considéré que les enquêtes ont permis d’établir que 
l'établissement à l'enseigne «C.______» a occasionné, entre 2009 et les premiers 
mois de 2011, des nuisances pour les voisins (bruit nocturne et «bagarres» 
fréquentes ) et que le maintien du bail était devenu insupportable pour les 
personnes habitant l'immeuble et pour le bailleur, qui a fait l'objet d'une procédure 
en validation de consignation et en réduction de loyer émanent d'un locataire de 
l'immeuble, en liens avec les nuisances en cause. Ces nuisances se sont 
poursuivies malgré les travaux (pose d'un faux plafond) effectués par le locataire, 
et n'ont pris fin qu'après le changement de gérance, intervenu en mai 2011, soit 
après la résiliation du bail. Même si l'établissement est situé dans un quartier no-
toirement «animé» et bruyant, les premiers juges ont considéré que les enquêtes 
avaient cependant permis d'établir que les nuisances invoquées par le bailleur pro-
venaient bien pour l'essentiel de l'établissement de l'appelant, notamment sur la 
base des témoignages de G.______, du brigadier F.______ et du chef de secteur 
auprès du Service du commerce E.______. Les premiers juges ont retenu qu'en 
dépit des protestations écrites du bailleur au sens de l'art. 257f al. 3 CO adressées 
au locataire, en octobre 2009, puis en octobre, novembre et décembre 2010, les 
violations du devoir de diligence reprochées au locataire se sont poursuivies 
jusqu'au changement de gérance de l'établissement, qui a eu lieu postérieurement à 
la résiliation du bail. Les premiers juges ont donc considéré que le fait que les 
nuisances aient cessé, ou notablement diminué, postérieurement au changement 
de gérance, démontre bien, que, contrairement à la position du locataire, ce 
dernier n'a pas pris toutes les mesures qui étaient en son pouvoir pour remédier 
aux nuisances qui lui étaient reprochées, n'ayant notamment pas exposé pour quels 
motifs il n'aurait pas été en mesure de procéder au changement de gérance de son 
établissement suite aux premières plaintes du bailleur, au lieu d'attendre que son 
bail soit résilié pour ce faire. 
Au vu de ce qui précède, les explications de l'appelant, selon lesquelles il a 
toujours pris au sérieux les plaintes de l'intimé, tenté de remédier aux problèmes et 
exécuté les requêtes de l'intimé, n’enlèvent rien au fait que les nuisances sont éta-
blies et que celles-ci ont persisté jusqu'au changement de gérance en mai 2011, 
soit après la résiliation du bail. 
Même si les décisions prises à l'issue de la séance de février 2011 sous l'égide du 
Service du commerce, ont été, selon l'appelant, fructueuses et que les plaintes ont 
cessé en mars ou avril 2011, il n'en reste pas moins qu'il est établi que les nui-
sances n'ont cessé qu'en mai 2011 suite au changement de gérance, postérieure-
ment à la résiliation du bail. En outre, les enquêtes n'ont pas permis d'établir que 
la décision de résilier le contrat aurait été prise en octobre 2010 déjà. 
S'il n'est pas contesté que le quartier où se situe l'établissement est un quartier no-
toirement «animé» et bruyant, comme le soutient l'appelant et admis à juste titre 
par les premiers juges, les enquêtes ont permis d'établir que les nuisances invo-


- 12/13 - 
 
 
C/7988/2011 
quées par le bailleur provenaient bien pour l'essentiel de l'établissement de l'ap-
pelant, de sorte que celui-ci ne saurait reporter la responsabilité des nuisances de 
son établissement sur l'environnement et que la marge de tolérance imposée au 
bailleur et aux locataires de l'immeuble concerné a bel et bien été dépassée. 
La Cour relève que les protestations écrites du bailleur, adressées au locataire en 
octobre 2009, puis en octobre, novembre et décembre 2010, répondent aux exi-
gences de l'art. 257f al. 3 CO s'agissant de l'indication de l'obligation violée par le 
locataire et des mesures à prendre requises par le bailleur. En effet, elles font réfé-
rence aux plaintes des locataires de l'immeuble concerné reçues consécutivement 
au bruit provenant de l'établissement de l'appelant et à plusieurs incidents ayant 
engendré des nuisances et nécessité l'intervention des forces de l'ordre. Elles ont 
requis la pose d'une isolation phonique puis la fermeture de l'établissement à 22h. 
sous menace de la résiliation du bail. L'appelant ne peut donc pas se retrancher 
derrière le fait que les protestations écrites du bailleur ne contenaient pas l'indi-
cation de l'obligation violée et des mesures à prendre. En outre, il n'a pas allégué 
avoir été dans l'ignorance des reproches dont il faisait l'objet, ni des mesures à 
prendre requises par le bailleur. 
Au vu de ce qui précède, les premiers juges n'ont pas violé la règle de l'équité et 
les principes de proportionnalité et de subsidiarité, en déclarant valable le congé. 
Le délai inférieur à trois mois entre la dernière protestation écrite du bailleur et la 
résiliation du bail est conforme au délai imposé par la jurisprudence dans le cadre 
de l'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les autres protestations écrites des 
20 octobre, 2 novembre et 1er décembre 2010 respectent également ce délai, 
l'art. 257f al. 3 CO ne faisant obligation au bailleur d'adresser qu'une seule protes-
tation écrite au locataire. La Cour relève que les enquêtes ont établi que les nui-
sances ont persisté jusqu'au changement de gérance en mai 2011, soit après la 
résiliation du bail, et qu'elles n'ont, en revanche, pas permis d'établir que la déci-
sion de résilier le contrat aurait été prise en octobre 2010 déjà. Le grief de l'appe-
lant sur ce point sera rejeté. 
Au surplus, l'appelant ne remet pas en cause l'évacuation et l'exécution directe 
prononcée par le Tribunal. 
Le jugement attaqué sera donc entièrement confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * *


- 13/13 - 
 
 
C/7988/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 avril 2013 par A.______ contre le jugement 
JTBL/139/2013 rendu le 14 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/7988/2011-4-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Madame Laurence CRUCHON, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
 
 
 
 
La greffière : 
 Sylvie DROIN 
 
 
 
 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 1.2.