ge_gerichte · DCSO/404/2008 · 2008-09-18 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/404/08 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN PLENUM 
DU JEUDI 18 SEPTEMBRE 2008 
Cause A/1472/2008, dénonciation formée le 25 avril 2008 par B______ SA, élisant 
domicile en l'étude de Me Olivier WEHRLI, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- B______ SA 
domicile élu : Etude de Me Olivier WEHRLI, avocat 
Rue de Hesse 8-10 
 
Case postale 5715 
 
1211 Genève 11 
 
 
- ADMSP de J______ SA 
 
 
 
 
 
 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
La faillite de J______ SA (ci-après JISA) a été prononcée par jugement du 
Tribunal de première instance du 3 octobre 2001. Sa liquidation a été confiée à 
une administration spéciale, dotée d'une commission des créanciers. 
B. 
Le principal actif de JISA en liquidation est constitué des parts de PPE nos X, X, 
X, X, X, X, XX et XX, représentant 522 millièmes de l'immeuble inscrit en la 
Commune de Genève, parcelle n° 7XX, sis avenue G______ X, correspondant au 
rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages, ainsi que des caves (ci-après : l'immeuble). Ce 
bien est grevé de quatre cédules hypothécaires au porteur d'une valeur de 
4'000'000 fr. qui sont en mains de la Banque Cantonale Vaudoise en garantie de 
deux contrats de prêts conclus avec des sociétés tierces. 
Un important contentieux divise JISA et la Banque Cantonale Vaudoise (ci-après : 
BCV) tant au sujet de la qualité de créancier-gagiste de cette banque qu'en ce qui 
concerne le montant de la créance réclamée. 
Un autre contentieux oppose JISA à B______ SA du fait que cette dernière s'était 
vue céder sans contrepartie certains actifs avant la faillite, suite à un projet de 
reprise des activités de JISA, lui permettant d'occuper sans bourse délier 
l'immeuble, en son rez-de-chaussée et premier étage. Finalement, en septembre 
2004, un accord a été trouvé entre les parties en ce sens que B______ SA s'est vue 
accorder le droit d'occuper le rez-de-chaussée et le 1er étage de l'immeuble 
jusqu'au 31 mars 2006, moyennant une indemnité d'occupation annuelle de 
200'000 fr. 
Par acte du 23 février 2006, B______ SA et JISA ont conclu une promesse de 
vente relative à l'immeuble pour un prix de 6'600'000 fr., comprenant quatre 
conditions résolutoires rédigées comme suit : 
"La présente promesse de vente et d'achat deviendra nulle de plein droit, sans 
indemnité de part et d'autre, à charge pour le promettant-vendeur de reverser 
immédiatement 
au 
promettant-acquéreur, 
sans 
intérêts, 
l'acompte 
présentement versé par celui-ci, dans l'une ou l'autre des hypothèses 
suivantes : 
a) au cas où le promettant-vendeur n'obtiendrait pas un état des charges 
entré en force, ou une dispense de l'autorité de surveillance au sens de 
l'article 128 al. 2 ORFI, d'ici le trente septembre deux mille six 
(30 septembre 2006). 


 
 
- 3 - 
b) au cas où le promettant-vendeur n'obtiendrait pas la remise des cédules 
hypothécaires susmentionnées de leur porteur, d'ici le trente septembre 
deux mille six (30 septembre 2006). 
c) au cas où le promettant vendeur n'obtiendrait pas la validation de la 
présente promesse de vente et d'achat, dans le cadre de la procédure de 
faillite de J______ SA, en liquidation, au trente septembre deux mille six 
(30 septembre 2006). 
d) au cas où le promettant-vendeur n'obtiendrait pas la radiation, ou 
l'assurance de la radiation au Registre Foncier des mentions de 
"blocage" et de "faillite" ainsi que de l'annotation de "saisie" ci-dessus 
relatées, d'ici au jour du transfert de propriété." 
L'acte de promesse d'achat-vente stipulait que l'acte de vente définitif interviendra 
à première réquisition de l'une ou l'autre des parties, moyennant un simple préavis 
écrit de trente jours, au plus tôt une fois qu'il serait acquis qu'aucune des 
conditions résolutoires n'était susceptible d'être réalisée mais au plus tard le 
15 novembre 2006, sous réserve de prorogation. 
L'acte prévoyait encore que, pendant la durée de la promesse de vente et d'achat, 
JISA s'interdisait de conférer à des tiers un quelconque droit réel ou droit de 
jouissance sur les parts de PPE faisant l'objet de la promesse de vente et d'achat. 
C. 
Le 29 septembre 2006, le litige avec la BCV perdurant et l'échéance de la 
promesse de vente et d'achat arrivant, JISA et B______ SA se sont accordées par 
acte authentique sur la prolongation des délais stipulés sous "Conditions 
résolutoires" au 30 mars 2008, le délai pour la signature de l'acte définitif étant 
prolongé de son côté au 15 mai 2008. Simultanément, les parties ont conclu un 
contrat de bail portant sur le rez-de-chaussée et le 1er étage de l'immeuble, d'une 
durée identique à celle de la prolongation de la promesse d'achat-vente, soit le 
30 mars 2008. Il faut noter que le 2ème étage demeurait inoccupé. 
D. 
Début novembre 2006, sur invitation de la commission de surveillance des 
créanciers, JISA a sollicité l'accord de B______ SA pour louer le 2ème étage, 
exempt de tout rendement car inoccupé, mais s'est heurtée à un refus de cette 
dernière, fondé sur les termes de la promesse d'achat-vente. Néanmoins, B______ 
SA se déclarait pour le surplus ouverte à examiner toute solution acceptable pour 
chacune des deux parties. 
E. 
Des discussions se sont ainsi ouvertes entre JISA et B______ SA, cette dernière 
ayant manifesté un intérêt à louer elle-même le 2ème étage de l'immeuble. 
Les tractations s'éternisant, JISA a appris fortuitement que B______ SA avait 
sous-loué le 2ème étage à un tiers, soit le C____ M______ G______ SA (ci-après : 


 
 
- 4 - 
CMG) et que d'importants travaux avaient débuté sur tout l'étage, ce que JISA a 
fait constater par Me Gérard REYMOND, huissier judiciaire, le 29 février 2008. 
Par l'intermédiaire de CMG qu'elle avait invitée à faire cesser les travaux 
immédiatement, JISA a appris que B______ SA lui avait loué ces locaux selon 
contrat de bail signé en décembre 2007 en se faisant passer pour le propriétaire. 
Au même moment, B______ SA écrivait à JISA pour connaître sa position quant 
au projet de contrat de bail allant les lier et qui, au vu des circonstances, n'a 
finalement jamais été conclu. 
Le 4 mars 2008, JSI SA a sommé B______ SA de faire cesser cette situation, ce 
que cette dernière a refusé, réitérant sa proposition de prolonger le bail et la 
promesse de vente aux conditions proposées. 
F. 
S'agissant du litige entre JISA et la BCV, la qualité de créancier-gagiste de la 
BCV a finalement été reconnue à l'issue d'une procédure s'étant terminée par un 
arrêt 5A_210/2007 de la 2ème Cour de droit civil du Tribunal fédéral du 7 février 
2008. Néanmoins, s'agissant de la quotité de la créance de la BCV, le litige reste 
entier et aucune solution permettant la vente de l'immeuble n'a pu être trouvée. En 
effet, la BCV a annoncé s'en tenir au montant des productions annoncées au mois 
de mai 2004 pour 7'411'136 fr. 15 selon ses propres calculs. Le 20 mars 2008, 
JISA a pris acte du refus de la BCV de vendre l'immeuble à B______ SA aux 
conditions prévues dans la promesse d'achat-vente. 
G. 
Le 11 mars 2008, la commission de surveillance des créanciers de JISA a constaté 
que la promesse d'achat-vente ne pouvait pas être exécutée pour le 30 mars 2008 
et s'est dès lors opposée à une vente de gré à gré à B______ SA, décidant en outre 
que la promesse d'achat-vente ne serait pas prorogée. L'administration spéciale en 
a informé B______ SA le lendemain. 
H. 
Par courrier du 18 mars 2008 à JISA, B______ SA a exigé la vente de l'immeuble 
aux conditions prévues, ce à quoi JISA a répondu le 26 mars 2008 lui rappelant la 
teneur des conditions résolutoires et précisant que la BCV s'opposait à la vente, 
sauf à obtenir le payement intégral d'une créance au montant contesté. 
B______ SA a écrit le 1er avril 2008 un courrier à JISA exigeant la signature 
immédiate de l'acte de vente et lui reprochant d'agir dans le seul but d'empêcher la 
vente de l'immeuble et menaçant de lui réclamer 500'000 fr. à titre de clause 
pénale. 
I. 
Le 2 avril 2008, B______ SA a déposé une requête de mesures provisionnelles 
devant le Tribunal de première instance en restriction du pouvoir de disposer par 
JISA de ses parts de propriété par étage dans l'immeuble, se référant à la promesse 
d'achat-vente et expliquant qu'elle projetait d'introduire une action en exécution du 
contrat de vente. 


 
 
- 5 - 
 
Par ordonnance du 3 avril 2008, le Tribunal de première instance, statuant en 
chambre du Conseil, a provisoirement ordonné les mesures sollicitées aux frais, 
risques et périls de B______ SA, mais en limitant les effets jusqu'à l'exécution de 
la nouvelle décision qui sera rendue après l'audition des parties. 
 
Par ordonnance du 15 mai 2008, le Tribunal de première instance a rejeté la 
requête de B______ SA, et a révoqué l'ordonnance du 3 avril 2008, avec suite de 
frais et dépens. 
K. 
Dans l'intervalle, B______ SA a déposé le 25 avril 2008 une dénonciation devant 
la Commission de céans au motif qu'ayant versé à JISA un acompte de 500'000 fr. 
à la signature de la promesse d'achat-vente, elle s'inquiétait du placement et de la 
comptabilisation de cette somme, qu'elle qualifie de dette de la masse, s'estimant 
légitimée à la réclamer à la masse à titre de pénalité vu le refus de JISA d'exécuter 
l'acte de vente. B______ SA sollicitait en sus qu'un contrôle soit effectué au sein 
de la masse en faillite. 
L. 
Invitée à se déterminer, JISA a conclu par écriture du 2 mai 2008 au rejet de la 
dénonciation. 
La Commission de céans ne s'attardera pas sur les explications données quant à la 
requête de mesures provisionnelles déposée par B______ SA et dont JISA 
explique dans cette écriture qu'elle n'a pas lieu d'être, sachant qu'à ce jour, ladite 
requête a été rejetée par l'autorité compétente. 
JISA relève en outre qu'une vente de gré à gré ne peut se réaliser qu'avec 
l'assentiment des créanciers-gagistes (art. 256 al. 2 LP) et pour autant que tous les 
procès relatifs aux droits de gage sur l'immeuble soient liquidés (art. 128 al. 1 
ORFI) sauf rare exception. Cela signifie donc que vu le refus de la BCV, une des 
conditions résolutoires stipulées sous a) s'est réalisée, sans compter que JISA 
n'était pas en possession des cédules grevant l'immeuble, réalisant ainsi une 
deuxième condition résolutoire stipulée sous b). Sachant que la promesse de vente 
doit être validée par la commission de surveillance des créanciers et que celle-ci 
s'est refusée à la proroger, la condition résolutoire prévue sous c) est également 
réalisée. Ainsi, vu que trois conditions résolutoires sont réalisées, la promesse 
d'achat-vente est devenue caduque. JISA termine en indiquant que l'attitude de 
B______ SA ne vise qu'à entraver la liquidation de la faillite, tant par sa requête 
en mesures provisionnelles que par la cession de la jouissance sur l'immeuble à 
CMG. Par contre, JISA ne se détermine pas sur le placement de la somme de 
500'000 fr. versée par B______ SA à titre d'acompte. 
M. 
La Commission de céans a accordé le droit de répliquer à B______ SA comme 
sollicité par cette dernière par courrier du 5 juin 2008. 
N. 
Ainsi, le 26 juin 2008, B______ SA rappelle que selon les accords contractuels la 
liant à JISA, en particulier la prorogation du 29 septembre 2006, il était prévu que 


 
 
- 6 - 
l'administration spéciale place l'acompte de 500'000 fr. reçu auprès d'une banque 
suisse de premier ordre. Or, mis à part certains relevés concernant la période 
20.11.2006 - 23.08.07 reçus le 11 juin 2007, elle n'a pas eu la moindre 
information tel le nom de la banque dépositaire ni les documents nécessaires pour 
contrôler l'exactitude du décompte. 
O. 
Le 21 juillet 2008, JISA a fourni à la Commission de céans copie de leurs 
correspondances des 16 et 19 mai 2008 à Me WEHRLI, l'informant du non 
renouvellement du placement fiduciaire échu au 28 mai 2008 et l'invitant à 
communiquer ses instructions, soit attendre ou non l'échéance du placement 
fiduciaire en cours et communiquer les coordonnées du compte à créditer. Les 
justificatifs requis étaient joints à ces correspondances. 
 
 
E N D R O I T 
1.a. La Commission de céans est l’autorité cantonale (unique) de surveillance au sens 
de l’art. 13 LP. Elle connaît à ce titre des plaintes formées contre des mesures non 
attaquables par la voie judiciaire et des plaintes pour déni de justice ou retard 
injustifié (art. 17 LP) ; elle constate le cas échéant la nullité de mesures des 
organes de l’exécution forcée qui sont contraires à des dispositions édictées dans 
l’intérêt public ou l’intérêt de personnes non parties à la procédure, 
indépendamment même de toute plainte (art. 22 al. 1 LP) ; elle inspecte les 
organes de l’exécution forcée soumise à sa surveillance, mène au besoin des 
enquêtes disciplinaires et prononce s’il y a lieu des sanctions disciplinaires à 
l’encontre des personnes assujetties à sa surveillance (art. 14 LP ; art. 10 LaLP et 
art. 56R LOJ). 
Le pouvoir de surveillance de la Commission de céans s’étend aux 
administrations spéciales (art. 240 et 241 LP). 
Selon l'art. 1 al. 4 let. k du Règlement interne de la Commission de céans du 
22 février 2007 approuvé le 2 avril 2007 par la Commission de gestion du pouvoir 
judiciaire, cette compétence relève du plénum. 
1.b. Un dénonciateur n’a pas la qualité de partie, que sa dénonciation tende à 
l’accomplissement d’inspections ou d’investigations ou au prononcé de sanctions 
disciplinaires par l’autorité de surveillance. 
En l’espèce, tout en le rappelant, la Commission de céans a estimé utile, pour 
instruire la dénonciation, de communiquer aux dénonciateurs écritures et pièces 
fournies notamment par les mis en cause. Il s’agit là d’une modalité d’exercice de 
la surveillance qu’elle était libre de décider ; il était en effet adéquat d’associer 


 
 
- 7 - 
ainsi les dénonciateurs dans le cadre de l’instruction de leur dénonciation, afin 
d’obtenir de leur part des prises de position, des informations et des pièces 
indispensables à l’examen des griefs émis contre les mis en cause. Les 
conclusions prises par les dénonciateurs n’en sont pas moins irrecevables, en ce 
sens qu’elles ne sauraient contraindre la Commission de céans à se prononcer à 
leur propos. 
Par ailleurs, les dénonciateurs n’ont notamment pas un droit à connaître les motifs 
que l’autorité de surveillance retient à l’appui de la décision qu’elle prend au 
terme de l’instruction d’une dénonciation, ni même, en l’absence d’une 
disposition prévoyant le contraire, à être informés de l’issue donnée à la 
dénonciation. L’autorité de surveillance dispose cependant de la faculté de 
renseigner les dénonciateurs sur la suite et l’issue qu’elle donne à la dénonciation, 
y compris sur les motifs de sa décision, dans la mesure où un intérêt contraire 
prépondérant notamment des mis en cause ne s’y oppose pas. 
En l’occurrence, la Commission de céans considère qu’il est opportun, au terme 
de l’instruction de la dénonciation, de communiquer y compris aux dénonciateurs 
une décision écrite sommairement motivée, retraçant les faits essentiels de 
l’affaire en question et indiquant succinctement les principaux motifs de sa 
décision, qui est qu’elle n’a pas en l’espèce de raison suffisants d’intervenir dans 
le sens réclamé par les dénonciateurs dans la mesure limitée où elle y serait 
habilitée. 
2. 
En l'occurrence, B______ SA fait grief à l'administration spéciale dans sa 
dénonciation de ne pas exécuter la promesse d'achat-vente, ainsi que s'inquiète du 
placement et de la comptabilisation de la somme de 500'000 fr., sollicitant un 
contrôle de la masse en faillite. 
La Commission de céans constate que JISA a produit tous les justificatifs 
nécessaires à B______ SA quant au placement de cette somme qu'elle est en 
mesure de rétrocéder vu la péremption de l'acte de promesse d'achat-vente au 15 
mai 2008 et l'échéance des placements fiduciaires. 
3. 
Constatant en outre que le problème de l'exécution de la promesse d'achat-vente 
s'est réglé, du moins provisoirement, par l'ordonnance du Tribunal de première 
instance du 15 mai 2008, la Commission de céans considère qu'au vu des 
explications données par JISA dans ses différentes écritures et des pièces 
produites, les investigations effectuées n'ont pas révélé d'anomalies imputables à 
l'administration de la masse. 
La Commission considère ainsi qu'elle n'a pas matière à intervenir dans le cadre 
de l'administration spéciale de J______ SA en liquidation, suite à la dénonciation 
de B______ SA. 
La cause A/1472/2008 sera ainsi déclarée close. 


 
 
- 8 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
SIÉGEANT EN PLENUM : 
1. 
Dit qu'elle n'a pas matière à intervenir dans le cadre de l'administration spéciale de 
la faillite de J______ SA en liquidation. 
2. 
Déclare la procédure A/1472/2008 close. 
 
 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Philippe GUNTZ, juge ; 
Mme Valérie CARERA, MM. Christian CHAVAZ, Philipp GANZONI, 
Philippe VEILLARD, juges assesseur(e)s, Mme Françoise SAPIN et 
M. Yves de COULON, juges assesseur(e)s suppléant(e)s. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 Paulette DORMAN 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 Présidente : 
 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le