ge_gerichte · C/902/2014 · 2015-03-03 · fr

BAIL À LOYER; DIMINUTION DE LOYER; RENDEMENT ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE | CO.269; CO.270; CO.270a.1; CPC.247.2.b.2

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.12.2015 C/902/2014

C/902/2014
ACJC/1546/2015
du 14.12.2015
sur JTBL/286/2015 ( OBL
)
, RENVOYE
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; DIMINUTION DE LOYER; RENDEMENT ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes
:
CO.269; CO.270; CO.270a.1; CPC.247.2.b.2
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/902/2014
ACJC/1546/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 14 DECEMBRE 2015
Entre
Monsieur
A______
et
Madame B______
, domiciliés ______, Genève, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 mars 2015, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
et
C______
, ayant son siège à Zurich, intimée, comparant par Me Serge Patek, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 3 mars 2015, reçu par les parties le 9 du même mois, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté A______ et B______ (ci-après également : les locataires) de leurs conclusions en baisse de loyer de l'appartement de 5,5 pièces au 7
ème
étage de l'immeuble sis 14, rue D______ à Genève, à partir du 1
er
mai 2014 (ch. 1 du dispositif), fixé à 1'320 fr. dès le 1
er
mai 2014, le loyer annuel de la place de parking n° 52 de l'immeuble sis 14, rue D______ à Genève (ch. 2), condamné C______ (ci-après : C______ ou la bailleresse) à restituer à A______ et B______ le trop-perçu résultant de la baisse de loyer de la place de parking (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
Le Tribunal a retenu que la demande de diminution de loyer formée par les locataires devait être examinée à l'aune de la méthode absolue. La bailleresse n'avait, malgré la demande d'apport de pièces ordonnée, pas fourni la documentation nécessaire pour qu'il soit procédé à un calcul de rendement. Il n'a toutefois pas donné suite à la demande d'administration des preuves sollicitée par les locataires - à savoir l'interpellation du notaire et du Registre foncier - dès lors que, dans le cadre d'une procédure simplifiée, il ne se justifiait pas de multiplier les interventions au gré des commentaires suscités par l'une des parties sur la base des documents produits par l'autre. Au demeurant, les locataires avaient eu la possibilité de s'adresser eux-mêmes au Registre foncier, ce qu'ils avaient renoncé à faire, sans s'en expliquer. Par ailleurs, la bailleresse n'avait produit que quatre exemples comparatifs de loyer pour chaque objet (appartement et parking), ce qui était un nombre insuffisant au regard de la jurisprudence. Dès lors, les loyers de l'appartement et du parking étaient présumés abusifs. Cela étant, le loyer de l'appartement était très légèrement supérieur au loyer moyen d'un appartement de même taille et de même année de construction selon les statistiques du canton de Genève, de sorte qu'il ne se justifiait pas de le baisser. En l'absence de statistiques, le Tribunal a fixé le loyer du parking en fonction du précédent loyer, soit à
1'320 fr. par an.
B.
a.
Par acte déposé le 17 avril 2015 au greffe de la Cour de justice, les locataires appellent de ce jugement. Ils concluent à l'annulation de celui-ci et cela fait, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire sur le calcul de rendement et, subsidiairement, à ce que le loyer de l'appartement litigieux soit fixé, eu égard à la baisse du taux hypothécaire, à 26'244 fr. par an, charges non comprises, dès le 1
er
mai 2014, à ce que le loyer du parking soit fixé à 1'170 fr. dès le 1
er
mai 2014, la bailleresse devant être condamnée à leur rembourser le trop-perçu de loyer en découlant.
b.
Par réponse du 20 mai 2015, la bailleresse conclut à la confirmation du jugement entrepris.
c.
Les parties ont été avisées le 12 août 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger, les locataires n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique.
Aucune détermination des parties n'est parvenue à la Cour postérieurement à cet avis.
C.
Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
Par acte notarié du 16 avril 1999, C______ a acquis les immeubles sis rue D______ 14-18 et avenue E______ 45 - soit une construction abritant quatre entrées de surfaces respectives de 2 x 360 m
2
et 2 x 380 m
2
, dont une abritant des surfaces commerciales - dans le cadre d'un transfert des actifs et passifs en sa faveur de la SOCIETE IMMOBILIERE F______ SA EN LIQUIDATION (ci-après : F______ SA EN LIQUIDATION), étant relevé que l'actif de cette société comprenait essentiellement les immeubles susmentionnés.
L'acte notarié n'indique pas le prix de ce transfert mais mentionne que les comparants s'en sont remis à l'accord de l'administration fiscale cantonale dans sa lettre du 25 août 1998, "
dont une photocopie sera jointe à la minute des présentes à l'intention du bureau de l'enregistrement
" s'agissant de la perception des droits d'enregistrement.
b.
Le rapport statutaire de F______ SA EN LIQUIDATION au 19 juillet 1999 mentionne des biens immobiliers pour environ 15 millions de francs.
c.
Par contrat du 15 février 2004, C______ a remis à bail à A______ et B______ un appartement de 5,5 pièces situé au 7
ème
étage de l'immeuble sis 14, rue D______ à Genève. Le loyer annuel, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, fixé initialement à 28'680 fr., hors charges, a été augmenté par avis de majoration du 11 mars 2008 à 30'180 fr. à compter du 1
er
mai 2008.
Le même jour, les locataires ont également pris à bail un parking intérieur n° 52 situé au rez-de-chaussée du même immeuble
.
Le loyer annuel a été fixé à 1'800 fr. et n'a pas été augmenté depuis lors.
Ces deux contrats ont été
conclus pour cinq ans et un mois, du 1
er
avril 2004 au 30 avril 2009, renouvelables tacitement de cinq ans en cinq ans, avec préavis de congé de quatre mois.
Les avis de fixation du loyer initial du 10 février 2004 indiquent que le loyer annuel de l'appartement du précédent locataire s'élevait à 25'920 fr. depuis le 1
er
janvier 1998 et celui du parking à 1'320 fr. par an depuis le 16 janvier 1984. Les augmentations de loyer étaient motivées par l'adaptation aux loyers usuels du quartier.
d.
Par courrier du 10 décembre 2013, les locataires ont sollicité une baisse de loyer de 35% à compter du 1
er
mai 2014 pour l'appartement et pour la place de parking en se fondant sur un calcul de rendement, à tout le moins une baisse de loyer de 13.04% en raison de la baisse des taux hypothécaires de référence de 3.25% à 2%.
e.
Par pli du 20 décembre 2013, la bailleresse a rejeté leurs prétentions dès lors que le seul critère de modification du loyer pour un bail indexé était l'indice officiel suisse des prix à la consommation, étant relevé que leurs loyers se situaient, en tout état, en dessous des loyers pratiqués dans le quartier.
f.
Par requête du 15 janvier 2014, déclarée non conciliée le 20 mars 2014 et portée devant le Tribunal le 17 avril 2014, les locataires ont conclu à ce que les loyers annuels soient fixés dès le 1
er
mai 2014, soit à l'échéance de leurs baux indexés, à 18'642 fr. pour l'appartement et à 1'170 fr. pour le parking, ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse au remboursement du trop-perçu de loyer. Les causes ont été enregistrées sous les numéros C/903/2014 et C/902/2014.
Les locataires ont préalablement conclu à ce qu'un calcul de rendement soit ordonné, à ce qu'il soit ordonné à la bailleresse de produire les pièces nécessaires à ce calcul - soit l'acte d'achat, le récapitulatif permettant d'établir la part des fonds propres et des fonds empruntés liés à l'acquisition, les amortissements faits à ce jour, les documents attestant des charges financières, l'état des charges d'exploitation pour les cinq dernières années, les documents relatifs à l'impôt immobilier et l'état locatif au 31 décembre 2014 - se réservant le droit d'amplifier leurs conclusions à l'issue de ce calcul.
g.
Par ordonnance du 21 mai 2014, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/902/2014 et C/903/2014 sous le numéro C/902/2014 et a fixé un délai à la bailleresse pour produire un calcul de rendement, en attirant son attention sur les conséquences qui pouvaient être tirées du refus d'y déférer, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
h.
Dans sa réponse du 22 août 2014, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.
Elle a expliqué avoir acquis les immeubles sis rue D______ 14-18 et avenue E______ 45 dans le cadre d'un transfert des actifs et passifs en sa faveur de la F______ SA EN LIQUDIATION et que le prix de vente et la valeur de l'immeuble n'étaient pas mentionnés dans l'acte notarié de transfert des actifs et passifs du 16 avril 1999, de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'effectuer un calcul de rendement.
i.
Par écriture du 15 septembre 2014, les locataires ont soutenu que l'absence de mention de valeur de l'immeuble dans l'acte de transfert des actifs et passifs de F______ SA EN LIQUIDATION ne signifiait pas que cette valeur n'était pas déterminée ou déterminable. Ils ont sollicité la production de l'accord passé avec l'administration fiscale cantonale quant à la valeur du transfert des immeubles et les échanges de courriers y relatifs, mentionnés dans l'acte de transfert, la liste des actifs et passifs de la société au moment du transfert et tout autre document relatif à la valeur des actifs et passifs. A titre tout à fait subsidiaire, ils ont fondé leur demande sur la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire.
j.
Par ordonnances des 3 et 28 octobre 2014, le Tribunal a enjoint à la bailleresse à fournir les documents sollicités par les locataires et tout autre exemple comparatif.
k.
Le 1
er
décembre 2014, la bailleresse a transmis au Tribunal un chargé de pièces complémentaires, précisant qu'elle n'était pas en possession des documents requis, pas plus que le liquidateur de F______ SA EN LIQUIDATION qu'elle avait interpellé. L'administration fiscale cantonale, qui ne disposait plus de l'accord passé le 16 avril 1999, lui avait transmis le rapport statutaire complet de la société du 19 juillet 1999 ainsi que divers documents qui ne permettaient pas de déterminer la valeur vénale de chacun des immeubles transférés.
l.
Lors de l'audience du 2 février 2015, les locataires ont demandé au Tribunal "
d'interpeller
" le notaire ayant instrumenté l'acte de transfert et le Registre foncier afin de déterminer le prix d'achat de l'immeuble.
C______ a rétorqué que, quand bien même le notaire retrouverait l'accord passé avec l'administration fiscale, le calcul de rendement serait impossible à faire puisque la valeur porterait sur le transfert de quatre immeubles, dont certains avaient des activités plus commerciales. Il n'était dès lors pas nécessaire qu'elle produise les autres pièces requises.
Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et a ordonné les plaidoiries finales sur le siège.
Les parties ayant plaidé et persisté dans leurs conclusions, le Tribunal a gardé la cause à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2;
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2
ème
édition, 2013, n. 9
ad art. 308 CPC).
S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée (ATF
114 II 165
consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en fonction de la baisse de loyer requise, fixée annuellement et multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; ATF
139 III 209
consid. 1.2;
137 III 580
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4C.169/2002
du 16 octobre 2002, reproduit in Pra 2003 n. 124 p. 661 consid. 1.1).
1.2
Dans leurs conclusions en première instance, les locataires ont sollicité une réduction de loyer annuelle de 11'538 fr. (30'180 fr. 18'642 fr.) pour l'appartement et de 630 fr. (1'800 fr. 1'170 fr.) pour le parking. En multipliant la somme précitée par vingt, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (12'168 fr. × 20 = 243'360 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi
(art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss,
n. 121). S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2
let. a CPC).
2. 2.1
Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
Une telle prétention s'apprécie en principe à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF
137 III 580
consid. 2;
126 III 124
consid. 2a;
124 III 67
consid. 3;
121 III 163
consid. 2d/bb). Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue (loyers usuels du quartier, calcul de rendement; art. 269 et 269a CO) pour examiner une demande de baisse de loyer. Le cas où le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé constitue l'une de ces situations exceptionnelles justifiant le recours à la méthode absolue (ATF
123 III 76
consid. 4c;
121 III 397
consid. 2b/bb; arrêts du Tribunal fédéral
4C.236/2004
du 12 novembre 2004 consid. 2.2;
4C.291/2001
du 9 juillet 2002 consid. 2b/ff).
2.2
En l'espèce, les parties ont assorti le contrat de bail, d'une durée minimale de cinq ans, d'une clause d'indexation faisant référence à l'indice suisse des prix à la consommation, dont la validité n'est à juste titre pas contestée. Dès lors qu'il s'agit d'un contrat de bail indexé, les locataires pouvaient valablement se prévaloir de la méthode absolue et requérir le critère absolu, comme le calcul du rendement de la chose louée, pour demander une baisse de loyer à la fin de la période de cinq ans, ce qui n'est pas contesté en appel.
3. 3.1
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir requis de l'intimée la production des pièces complémentaires pour qu'il soit procédé à un calcul de rendement ou avoir interpellé lui-même les tiers concernés, notamment le notaire et le Registre foncier.
Ils lui reprochent également d'avoir retenu que le montant de leur loyer était adéquat au regard des statistiques établies pour le canton de Genève sans avoir tenu compte de la baisse des taux hypothécaires.
3.1.1
Selon la méthode absolue, le juge se contente de vérifier si le loyer est en soi abusif. Il mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let. c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO) (Lachat, Commentaire romand, CO I, 2012, n. 4 et 5 ad Intro. art. 269-270
e
CO).
Le rendement résulte du rapport existant entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (123 III 171 consid. 6a;
122 III 257
consid. 3a = JdT 1997 I p. 595; arrêts du Tribunal fédéral
4A_129/2011
du
28 avril 2011 consid. 3.2;
4C.285/2005
consid. 2.4 = CdB 2006 p. 59). Seul est déterminant le rendement du logement remis à bail, à l'exclusion du rendement de tout l'immeuble ou d'un groupe d'immeubles appartenant au même propriétaire. Par conséquent, le prix de revient et les charges de la chose louée doivent être individualisés par une ventilation des comptes selon les clés de répartition usuelles dans la propriété par étage (ATF
116 II 184
consid. 3a; arrêts du Tribunal fédéral
4A_470/2009
consid. 7; 4A_ 35/2008 consid. 4.3 et
4A_219/2007
consid. 3.2.1; Lachat, op. cit., n. 2 ad art. 269).
Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont ceux des logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (art. 11 al. 1 OBLF). Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes et, pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins, qui présentent pour l'essentiel les mêmes caractéristiques que l'objet litigieux (ATF
123 III 317
consid. 4a).
Les statistiques officielles n'entrent en considération que si elles prennent correctement en considération les critères de l'art. 11 al. 1 OBLF : situation de l'immeuble, grandeur des logements, équipement des logements, qualité des logements (installations sanitaires, aménagement de la cuisine, télévision par câble, etc.) et la période de construction des objets recensés (CdB 3/07 p. 75 consid. 3.1.2; ATF
4C.176/2003
du 13 janvier 2004; Devaud, La pratique récente en matière de loyers, 14
ème
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 9). Dans la mesure où elles n'indiquent que le nombre de pièces des logements et la date de construction de l'immeuble, les statistiques genevoises ne peuvent en principe être prises en considération pour fixer les loyers usuels (SJ 1998 718, 719; ATF
123 III 317
, 324). Les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences jurisprudentielles et ne fournissent pas, de surcroît, d'éléments essentiels pour déterminer les loyers usuels dans le quartier ou la localité (arrêt du Tribunal fédéral
4A.472/2007
du 11 mars 2008 consid. 2.4). Dès lors, une baisse de loyer ne saurait se voir atténuée par l'application des statistiques officielles genevoises (
ACJC/465/2009
du 20 avril 2009 consid. 3;
ACJC/1500/2007
du
10 décembre 2007 consid. 3.2.1).
3.1.2
Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer appartient au locataire. Toutefois, en application de l'art. 8 CC, le bailleur doit collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession. Bien que le locataire supporte en principe le fardeau de la preuve dans le cadre de la contestation du loyer, il convient de tenir compte de ce qu'il n'a pas la possibilité d'apporter des éléments permettant un calcul de rendement du bien loué ni de réunir des exemples concrets de comparaison. Le fait de rejeter une demande de baisse de loyer sans qu'un calcul de rendement ait pu être effectué reviendrait à donner une prime au bailleur qui ne fournirait pas d'informations ou des renseignements incomplets. Telle n'a pas été la volonté du législateur (
ACJC/564/2010
du 17 mai 2010 consid. 3.4).
Le Tribunal, en application de l'art. 247 al. 2 let. b ch. 2 CPC, établit les faits d'office. Cette maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Elle ne constitue pas une maxime officielle absolue. Le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter celle-ci à compléter ses moyens. La maxime inquisitoire qui a cours en droit du bail ne permet pas d'étendre ad libitum la procédure probatoire en recueillant toutes les preuves possibles; elle n'exclut nullement une appréciation anticipée des preuves, à l'issue de laquelle le juge renonce à en administrer de supplémentaires parce qu'il dispose déjà des éléments nécessaires pour statuer (arrêt du Tribunal fédéral
4A_364/2010
du 30 septembre 2010 consid. 3.1;
139 III 13
consid. 3.2;
136 III 74
consid. 3.1
p. 80;
125 III 231
consid. 4a p. 238; Hohl, op. cit., n. 1401 ss).
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide du CPC (Hohl, op. cit., n. 1397 ss) - impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'établissement des faits (ATF
125 III 231
consid. 4a = JT
2000 I 194
; arrêts du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011; ATF
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral
4A_576/2008
du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011 et
4A_576/2008
précité consid 2.4).
Si les premiers juges estiment que les pièces fournies sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, ils ont l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires (arrêt publié
ACJC/721/2012
du 21 mai 2012 consid. 5.2 et les références citées).
3.2
En l'espèce, l'intimée ayant déclaré ne pas détenir les documents sollicités propres à effectuer le calcul de rendement, les appelants ont informé le Tribunal de l'existence d'un document, à savoir la lettre d'accord de l'administration fiscale cantonale du 25 août 1998, qui permettrait d'établir la valeur du bien immobilier litigieux et lui ont indiqué qui pouvait vraisemblablement détenir une copie de ce document, soit le notaire ou le Registre foncier.
Si le Tribunal pouvait valablement renoncer à vérifier que le Registre foncier détenait le document du 25 août 1998 puisque les appelants auraient pu avoir accès eux-mêmes à ce document, il n'en va pas de même de l'interpellation du notaire. En effet, le Tribunal ne disposait pas des éléments nécessaires pour statuer sur le calcul de rendement, de sorte qu'il ne pouvait renoncer à un tel acte d'instruction, même en procédant à une appréciation anticipée des preuves. Certes, les premiers juges n'avaient pas à interpeller personnellement le notaire. Ils pouvaient en revanche ordonner à la bailleresse de le faire, étant relevé que les locataires n'auraient pas pu exiger ces documents du notaire. Le Tribunal n'a d'ailleurs pas retenu que la bailleresse n'était pas en mesure de produire les documents établissant la valeur de l'immeuble, mais a uniquement constaté qu'elle n'avait pas produit les documents sollicités, concluant à juste titre que le rendement des biens loués était présumé abusif.
L'argument de la bailleresse selon lequel la connaissance de la valeur totale des quatre immeubles serait inutile car ne permettant pas un calcul de rendement tombe à faux. En effet, dans un tel cas, selon la jurisprudence, il convient de procéder à une individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée selon les clés de répartition usuelles dans la propriété par étage.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal ne pouvait pas, sans ordonner la production de la pièce sollicitée, rejeter la demande des appelants d'effectuer un calcul de rendement nécessaire pour examiner le rendement de la chose louée. Il devait d'abord enjoindre l'intimée à interpeller le notaire.
A cela s'ajoute que dès le début de la procédure, les appelants ont subsidiairement requis l'application de la méthode relative pour le cas où le rendement du logement litigieux ne pourrait pas être établi. La possibilité pour les locataires de se prévaloir de la méthode absolue ne saurait avoir pour conséquence - lorsque cette méthode ne peut être utilisée faute pour le bailleur d'apporter les éléments nécessaires à son application - que les locataires soient privés de la possibilité de réclamer une baisse de loyer selon la méthode relative. Dès lors, après avoir constaté que ni le rendement du logement litigieux, ni des loyers comparatifs n'avaient été établi par le bailleur, le Tribunal ne pouvait pas se fonder sur les statistiques genevoises pour refuser la baisse de loyer - étant relevé que l'utilisation de ces statistiques, admise en cas de fixation initiale du loyer, ne l'est pas en cas de demande de baisse de loyer - sans avoir examiné si la baisse des taux hypothécaires pouvait influencer le loyer litigieux.
Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera annulé et la cause renvoyée aux premiers juges (art. 318 al. 1 let. c CPC) pour instruction complémentaire dans le sens des considérants et nouvelle décision.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 17 avril 2015 par A______ et B______ contre le jugement
JTBL/286/2015
rendu le 3 mars 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/902/2014-5.
Au fond :
Annule ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau :
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision au sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Thierry STICHER et Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.2).