ge_gerichte · ATA/494/2006 · 2006-09-19 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/2338/2006-DCTI ATA/494/2006
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 19 septembre 2006

dans la cause

Monsieur H
représenté par Me Michel Bergmann, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE
L'INFORMATION

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EN FAIT

Il ressort de l'arrêt du Tribunal administratif rendu le 16 août 2005
(ATA/567/2005), dans la cause opposant Monsieur H au département des
constructions et des technologies de l'information (ci-après : le DCTI,
anciennement département de l'aménagement, de l'équipement et du logement) et
à la commission cantonale de recours en matière de construction (ci-après : la
commission), les faits suivants :

a M. H , propriétaire d'un immeuble sis , à Bernex, avait
entrepris sans autorisation des travaux de transformation.

b. Le 8 janvier 2003, un inspecteur du DCTI, lors d'une visite, avait constaté
un changement de la typologie des pièces par rapport aux plans de 1962 dans les
1% et 2% étages. Il se trouvait désormais, à chacun des 2 étages, 2 appartements
de 5 pièces en lieu et place des 14 chambres, des 2 WC, des 2 douches et du
réfectoire figurant sur lesdits plans. M. H avait déclaré que ces
transformations avaient été exécutées avant qu'il ait acquis l'immeuble.

c. Le 14 mars 2003, M. H avait déposé, par l'intermédiaire d'un
architecte une demande d'autorisation de construire portant sur les travaux
effectués et une demande de mise en conformité des travaux accomplis sans
autorisation par l'ancien propriétaire.

d. Le 27 mars 2003, le DCTI avait prié M. H de lui fournir l'état locatif
de l'immeuble avant et après travaux.

e. Au printemps 2003, M. H avait loué les quatre appartements
litigieux, pour un loyer de CHF 2'300.- par mois, sans attendre l'autorisation du
DCTI.

f. Le 13 mai 2003, il avait donné suite à la demande du DCTI concernant l'état
locatif du bâtiment avant travaux.

g. Par courrier du 10 juin 2003, le DCTI avait informé M. H qu'il avait
procédé à un autre calcul de l'état locatif qui l'amenait à abaisser le montant du
loyer après travaux à CHF 4'383.- par pièce et par an en lieu et place des
CHF 5'520.- perçu, à titre de loyer, par M. H .

h. Le 10 décembre 2003, le DCTI avait délivré une autorisation de construire
pour les travaux effectués aux 1° et 2°% étages de l'immeuble, fixé les loyers
applicables à l'immeuble et infligé une amende de CHF 5'000.- au recourant pour
avoir violé tant la loi sur les constructions et installations diverses du 14 avril

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1988 (LCI - L 5 05) que la loi sur les démolitions, transformations et rénovations
de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

L'autorisation définitive de construire prévoyait sous condition n° 5 que le
loyer annuel de la pièce par an était fixé par le DCTI, pour une période de 5 ans, à
CHF 4'383.- à dater de la prise de location, conformément au calcul figurant dans
son courrier du 10 juin 2003.

Un délai de trente jours avait été imparti à M. H pour opérer les
modifications nécessaires et restituer aux locataires le trop-perçu.

1. M. H avait recouru contre cette dernière décision auprès de la
commission qui, par décision du 28 janvier 2005, avait rejeté le recours.

]. Par arrêt du 16 août 2005, le Tribunal administratif a rejeté le recours
interjeté par M. H contre la décision de la commission du 28 janvier 2005
en confirmant les loyers fixés par le DCTI et en ordonnant la restitution du trop-
perçu aux locataires.

La condition n° 5 de l'autorisation définitive de construire du 10 décembre
2003, ainsi que l'ordre pris par le DCTI le 10 décembre 2003 de ramener les
loyers des appartements à des montants compatibles avec la condition n° 5 de
l'autorisation de construire avec effet rétroactif à la date de mise en location sont
devenus définitifs et exécutoires au sens de l'article 53 alinéa 1 lettre a de loi sur la
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) suite à cet arrêt.

Par courriers des 11 octobre et 17 novembre 2005, le DCTI a exigé de
M.H la restitution du trop-perçu aux locataires.

Par décision du 10 janvier 2006, le DCTI a ordonné à M. H , en
application des articles 129 et suivants LCI, de se conformer à la décision du
département du 10 décembre 2003, sous la menace de l'article 292 du code pénal
suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0) en restituant le trop-perçu aux
locataires. De plus, le département a infligé à M. H une amende
administrative de CHF 5'000.- sur la base de l'article 137 LCI, pour ne pas avoir
respecté un ordre entré en force.

Le DCTI par courrier du 17 janvier 2005, a précisé, à la demande du
recourant, que le loyer fixé ne comprenait pas les charges, étant donné que leur
détermination relevait strictement du droit privé selon l'article 257 lettre b de la loi
fédérale complétant le code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations)
du 30 mars 1911 (CO - RS 220).

M. H a saisi la commission d’un recours contre la décision précitée
par acte du 6 février 2006. Il a conclu à l'annulation de la décision, celle-ci n'étant
pas assez motivée, et donc constitutive d'une violation du droit d'être entendu.

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10.

Le 10 mai 2006, la commission a déclaré irrecevable le recours de
M.H

Par acte daté du 26 juin 2006, M. H a recouru contre cette décision
auprès du tribunal de céans en concluant à son annulation.

Son obligation était exécutée, sa dette étant compensée avec les frais
accessoires.

De plus, le montant du trop-perçu à rembourser aux locataires n'était pas
assez précis et de ce fait inexécutable.

Enfin, la décision du 10 janvier 2003 était une décision de principe et non
d'exécution. En d'autres termes, la commission n'aurait pas dû confirmer la
sanction, à savoir l'amende de CHF 5'000.- qui n'avait pas de sens en présence
d'une décision de principe non exécutable.

Le DCTTI à fait part de ses observations le 25 juillet 2006. Il conclut au rejet
du recours et la confirmation de la décision de la commission du 10 mai 2006 et
de sa propre décision du 10 janvier 2006.

Le 31 juillet 2006, les parties ont été informées que la cause était gardée à
juger.

Le recourant a toutefois requis son audition par télécopie du 4 août 2006.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOJ-E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a LPA.)

a. Tel qu’il est garanti par l’article 29 alinéa 2 de la Constitution fédérale de la
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur
la décision à rendre. Le droit de faire administrer des preuves n’empêche
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il
acquiert la certitude que celles-ci ne pourraient l’amener à modifier son opinion
ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (Arrêts du
tribunal fédéral 2P.200/2003 du 7 octobre 2003, consid. 3.1 ; 2P.77/2003 du
9 juillet 2003 consid. 2.1 et les arrêts cités, ATA/172/2004 du 2 mars 2004 ;

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ATA/39/2004 du 13 janvier 2004 consid. 2). Le droit d’être entendu ne contient
pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du
recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui lui paraissent pertinents (Arrêts du
Tribunal fédéral 1P.32/2004 du 12 février 2004 consid. 6; 1P.24/2001 du
30 janvier 2001 consid. 3a et les arrêts cités ; ATA/292/2004 du 6 avril 2004).

b. Selon l’article 41 LPA, le recourant ne peut pas prétendre à une audition
verbale.

En l'espèce, le tribunal dispose de renseignements nécessaires pour juger la
cause. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner la comparution personnelle des parties.

Le recourant soutient que son obligation était exécutée, sa dette étant
compensée avec les frais accessoires.

a. La force de chose jugée est le trait distinctif des décisions qui ne sont pas ou
ne sont plus susceptibles d'être attaquées par un moyen juridictionnel ordinaire,
c'est-à-dire, par un recours ou une opposition, ou bien par un moyen juridictionnel
extraordinaire telle qu'une demande de révision ou d'interprétation
(ATA/219/2005 du 19 avril 2005 ; ATA/120/2004 du 3 février 2004 et les
références citées).

Le Tribunal administratif, par arrêt rendu le 16 août 2005, a jugé de manière
définitive que le trop perçu des loyers devait être restitué aux locataires. Cet arrêt
rendu en dernière instance ainsi que la décision du 10 décembre 2003 ont acquis
force de chose jugée.

Le recourant ne peut donc, en l'espèce, soulever de nouveau grief au sujet du
trop-perçu qu'il doit rembourser aux locataires.

b. L'article 59b LPA prévoit que le recours n’est pas recevable contre les
mesures d’exécution des décisions.

La lettre du DCTI du 10 janvier 2006 en tant qu'elle ordonne l'exécution de
la décision en force, n'est pas sujette à recours.

C'est à juste titre, que la commission à déclaré le recours irrecevable sur ce
point.

c. Le recourant conteste l'exécution de cette dernière décision en se prévalant
du fait que le montant qu'il doit restituer aux locataires est imprécis, voire
indéterminable. Il prétend ne pas savoir si les charges devaient être prises en
compte.

Dans l'arrêt du 16 août 2005, le Tribunal administratif ainsi que la
commission dans sa décision du 28 janvier 2005 et le département dans sa

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décision du 10 décembre 2003 ont fixé le loyer annuel à CHF 21'915.- au lieu des
CHF 27'000.- prélevé par M. H . En ordonnant au propriétaire de
rembourser le trop-perçu, le département intimait à celui-ci l'ordre de rembourser
la différence, soit CHF 27'000.- moins CHF 21'915.-, c'est-à-dire CHF 5'685.- par
an et par appartement, nonobstant les charges, au prorata du temps écoulé.

Il résulte de ce qui précède que le recourant était à même, dès le prononcé
du 10 décembre 2003 et a fortiori depuis les décisions des autorités de recours, de
savoir avec précision le montant qu'il lui incombait de rembourser. Peu importe la
détermination des charges qui relève uniquement du droit privé.

Il faut toutefois relever que l'argument du recourant est paradoxal. Il prétend
que sa dette est compensée avec les frais accessoires qu'il n'a pas encore perçu en
sus des loyers. Lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de
sommes d’argent ou d’autres prestations de même espèce, chacune des parties
peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles (art. 120
CO). En l'occurrence, M. H conteste l'exigibilité de sa dette en restitution
du trop-perçu en qualifiant l'obligation qui lui est impartie de peu précise voire
d'indéterminable. Par conséquent, le recourant ne saurait exciper de compensation
faute d'exigibilité de sa propre dette!

Le recourant soutient que la décision du 10 janvier 2006 est une décision de
principe et non pas une décision d'exécution. En présence d'une décision de
principe non exécutable, le DCTI n'aurait pas dû infliger une amende de
CHF 5'000.-. Sanction prétendument absurde, car elle punirait la violation d'une
décision de principe, non exécutable à défaut d'avoir été concrétisée par
l'administration.

L'obligation étant suffisamment déterminée pour exécuter la prestation, il
est impossible de considérer ladite décision comme une décision de principe. En
d'autres termes, il s'agit d'un ordre en force du département auquel peut s'ajouter
une amende administrative au sens de l'article 137 alinéa 1 lettre c LCI.

A teneur de l'article 137 alinéa 1 lettre c LCI est passible d'une amende
administrative de CHF 100.- à CHF 60 000.- tout contrevenant aux ordres donnés
par le département dans les limites de la présente loi et des règlements et arrêtés
édictés en vertu de celle-ci. Il est tenu compte, dans la fixation du montant de
l'amende, du degré de gravité de l'infraction, la violation des prescriptions
susmentionnées par cupidité et les cas de récidive constituant notamment des
circonstances aggravantes (art. 137 al. 3 LCI).

En l'espèce, le recourant s'obstine à ne pas vouloir restituer le trop-perçu aux
locataires en invoquant des questions de droit privé. Il apparaît comme un
récidiviste sur lequel les décisions antérieures n'ont produits aucun effet. Son
attitude est constitutive de faute grave, ce qui justifie le montant de l'amende, qui

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respecte le principe de la proportionnalité. Il n'invoque pas par ailleurs de

difficultés financières telles qu'elles rendraient le paiement de cette amende
difficile.

En conclusion, les griefs sont infondés.

6. Mal fondé, le recours sera rejeté. Un émolument de CHF 1500.- sera mis à
la charge du recourant (art. 87 LPA), qui succombe.

4 X 2% 2%

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 27 juin 2006 par Monsieur H contre la
décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 10 mai
2006 ;

au fond :
le rejette ;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 1500.- ;

communique le présent arrêt à Me Michel Bergmann, avocat du recourant ainsi qu'à la
commission cantonale de recours en matière de constructions et au département des
constructions et des technologies de l'information.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, M. Thélin, Mme Junod, juges,
M. Grant, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste adj. : la vice présidente :

M. Tonossi L. Bovy

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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