ge_gerichte · ACJC/744/2025 · 2025-06-23 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23 juin 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8307/2021 
ACJC/744/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 5 JUIN 2025 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [VD], Madame B______, domiciliée 
______ [GE] et C______ SARL, sise ______ [GE], appelantes d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 6 septembre 2024, représentées par 
Me Michael RUDERMANN, avocat, cours des Bastions 4, 1205 Genève, 
et 
FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS D______, sise ______ [ZH], 
intimée, représentée par Me Pascal MARTI, avocat, rue Jean-Sénébier 20, 
1205 Genève, 
Madame E______, domiciliée ______ [GE], et Madame F______, domiciliée 
______ [GE], autres intimées, représentées par Me Swan MONBARON, avocat, rue du 
Purgatoire 1, 1204 Genève. 
 


- 2/15 - 
 
C/8307/2021 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/868/2024 du 6 septembre 2024, notifié à B______, 
A______ et C______ SARL le 17 septembre 2024, le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal) a déclaré inefficace le congé notifié le 12 juin 2018 par 
F______ et E______ à la FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS 
D______ concernant l'arcade de 202 m2 au 5ème étage de l'immeuble sis rue 
1______ no. ______ à Genève ainsi que la place de parking située au sous-sol du 
même immeuble (ch. 1 du dispositif), déclaré efficaces les congés notifiés le 
23 mai 2018 pour le 30 juin 2018 par la FONDATION DE PLACEMENTS 
IMMOBILIERS D______ à F______ et E______ (ch. 2), condamné B______, 
A______, C______ SARL, F______ et E______, conjointement et solidairement, 
à verser à la FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS D______ 
89'853 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 15 octobre 2018 (ch. 3), condamné 
F______ et E______, conjointement et solidairement, à rembourser à B______, 
A______ et/ou C______ SARL tout montant que l'une et/ou l'autre d'entre elles 
seraient 
amenées 
à 
verser 
à 
la 
FONDATION 
DE 
PLACEMENTS 
IMMOBILIERS D______ selon le chiffre 3 (ch. 4), condamné F______ et 
E______, conjointement et solidairement, à verser à la FONDATION DE 
PLACEMENTS IMMOBILIERS D______ les sommes de 92'752 fr. avec intérêts 
à 5% dès le 15 février 2020, 28'498 fr. 60 avec intérêts à 5% dès le 21 mai 2021 et 
27'786 fr. avec intérêts à 5% dès le 5 janvier 2021 (ch. 5), écarté les oppositions 
formées aux commandements de payer, poursuites n° 2______ et 3______, à 
concurrence de 30'312 fr., plus intérêts (ch. 6), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 
 
b. Par jugement JTBL/921/2024 du 20 septembre 2024, reçu par les parties le 
26 septembre 2024, le Tribunal a rejeté la requête de rectification de ce jugement 
formée par B______, A______ et C______ SARL, débouté les parties de toutes 
autres conclusions et dit que la procédure était gratuite. 
B. 
a. Le 16 octobre 2024, B______, A______ et C______ SARL (ci-après également 
: les "anciennes locataires" ou les "appelantes"), ont formé appel contre les 
chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement du 6 septembre 2024, concluant 
principalement à ce que la Cour de justice annule le chiffre 3 précité en tant qu'il 
les condamne à verser 89'833 fr. 50 plus intérêts à la FONDATION DE 
PLACEMENTS IMMOBILIERS D______ (ci-après également : "la bailleresse" 
ou "l'intimée"), déboute celle-ci de toutes ses conclusions à leur encontre, et 
annule le chiffre 4 du dispositif du jugement querellé. Subsidiairement, elles ont 
conclu à ce que la Cour de justice les condamne à verser 29'229 fr. 50 avec 
intérêts à 5% l'an dès le 15 octobre 2018 à la bailleresse. 


- 3/15 - 
 
C/8307/2021 
 
b. Le 18 novembre 2024, cette dernière a conclu à la confirmation du jugement 
querellé. 
 
c. F______ et E______ (ci-après également : les "nouvelles locataires" ou les 
"intimées") s'en sont rapportées à justice sur le sort de l'appel. 
 
d. Les parties ont répliqué, dupliqué et déposé des écritures spontanées dans les 
délais légaux. 
 
e. Elles ont été informées le 16 avril 2025 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
 
a.a Le 6 novembre 2008, la bailleresse et les anciennes locataires ont conclu un 
contrat de bail portant sur la location d'une arcade sise rue 1______ no. ______ à 
Genève et d'une place de parking. 
 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un hammam à l'enseigne "C______". 
Les anciennes locataires reprenaient l'exploitation de l'établissement "G______", 
avec l'ensemble des installations, dont notamment le hammam et les fontaines 
d'eau. 
 
Selon l'article 4 du contrat de bail, elles s'engageaient à reprendre les installations 
existantes, à les entretenir et en assumer les frais d'exploitation, pendant la durée 
du contrat. 
 
Le loyer de l'arcade était échelonné et a été fixé pour le dernier échelon à 
67'200 fr. par année, hors charges, et celui de la place de parking à 2'040 fr. par 
année. 
 
Le bail a été conclu pour une durée de 5 ans, du 1er décembre 2008 au 
30 novembre 2013, avec option de renouvellement pour une durée de 5 ans, 
jusqu'au 30 novembre 2018. 
 
A l'expiration du bail, les anciennes locataires s'engageaient à restituer la surface 
louée et ses annexes vides, nettoyées et en bon état, l'usure normale étant réservée. 
 
a.b Le contrat de bail du 6 novembre 2008 prévoyait le versement par les 
anciennes locataires d'une garantie de loyer de 33'600 fr. 
 
Par avenant n° 1 du 8 juin 2009, cette garantie a été réduite à 22'400 fr. 
 
La société [de cautionnement] H______ SARL s'est portée garante du versement 
de ce montant pour le compte des anciennes locataires. Cette société a cependant 
été déclarée en faillite le ______ 2009 et radiée du Registre du commerce le 
______ 2010. Cette garantie n'existe dès lors plus depuis de nombreuses années. 


- 4/15 - 
 
C/8307/2021 
 
b.a Par avenant n° 2 du 14 décembre 2010, le loyer mensuel net de l'arcade a été 
fixé à 5'300 fr., indexé à 100% à l'ISPC, dès le 1er décembre 2010. 
 
b.b Par avenant n° 3 du 25 novembre 2013, les parties sont convenues de reporter 
la fin du bail au 30 novembre 2014 et d'octroyer aux anciennes locataires une 
option de renouvellement de 5 ans du 1er décembre 2014 au 30 novembre 2019. 
 
b.c Par avenant n° 4 du 11 juillet 2014, les parties sont convenues que le contrat 
de bail se renouvelait pour une nouvelle période de 5 ans, du 1er décembre 2014 
au 30 novembre 2019 (terme fixe), le bail prenant automatiquement fin au 
30 novembre 2019. 
 
c. Le 20 juin 2017, la bailleresse, les anciennes locataires, agissant en tant que 
"locataires transférants", et F______ (qui s'appelait à l'époque [F______]) et 
E______, agissant en tant que "locataires repreneurs", ont signé un document 
intitulé "avenant n° 5, transfert de bail". 
 
Selon ce document, les anciennes locataires souhaitaient cesser leur activité au 
sein de l'arcade et transférer leurs droits et obligations aux nouvelles locataires. 
Dès le 15 juin 2017, l'ensemble de leurs droits et obligations liés au contrat de bail 
du 6 novembre 2009 et de ses quatre avenants était repris par les locataires 
repreneurs, solidairement responsables. 
 
Cet avenant précisait que "conformément aux dispositions de l'art. 263 al. 4 du 
CO, les locataires transférants, C______ Sàrl et Mesdames B______ et A______, 
répondent solidairement avec les locataires repreneurs de tous les droits et 
obligations découlant des baux susmentionnés et ceci jusqu'au 15 juin 2019". 
 
L'avenant prévoyait qu'au vu du transfert, les parties convenaient d'un nouveau 
loyer, dès le 1er juin 2017, de 58'584 fr. par an, hors charges, pour l'arcade, à 
savoir un loyer mensuel de 4'882 fr., auquel s'ajoutait un acompte de charges de 
45 fr. par mois et le loyer de la place de parking de 170 fr. par mois. 
 
En outre, à l'échéance du bail au 30 novembre 2019, une option de renouvellement 
de 5 ans pouvait être exercée par les locataires repreneurs. 
 
Finalement, il était prévu que la garantie de loyer de 30'312 fr. était reprise par les 
locataires repreneurs qui devaient en constituer une complémentaire de 30'312 fr., 
ce qu'elles ont fait. 
 
Il n'est pas contesté que, au moment de la signature de cet avenant n° 5, la 
bailleresse ignorait que la société H______ SARL avait fait faillite et que la 
garantie des anciennes locataires n'existait plus. 
 
d. Parallèlement à la signature de l'avenant n° 5, F______ et E______ ont signé 
avec C______ SARL, représentée par B______ et A______, un document intitulé 


- 5/15 - 
 
C/8307/2021 
"Contrat de vente du fonds de commerce", lequel prévoyait que la seconde vendait 
aux premières son fonds de commerce "Centre de soins C______", avec effet au 
15 juin 2017. 
 
Le prix de vente de 130'000 fr. couvrait la clientèle existante, tous les 
équipements et le mobilier. 
 
Le vendeur garantissait que les installations et le matériel se trouvant dans le 
commerce cédé étaient en bon état de fonctionnement (art. 2). 
 
L'article 10 du contrat précisait que le transfert de bail impliquait pour le vendeur 
un engagement solidaire pour les 24 mois qui suivaient la date de reprise et que 
dès lors l'acquéreur s'engageait à payer le loyer avec la plus grande ponctualité. En 
cas de retard de plus de 60 jours dans le paiement du loyer, le vendeur était en 
droit de réclamer à l'acquéreur le règlement immédiat des arriérés ou, à défaut, la 
remise des clefs de l'institut dont la vente pouvait être invalidée. 
 
Ce contrat a été rédigé par I______, courtier mandaté par les anciennes locataires 
pour la vente de leur fonds de commerce. Entendu par le Tribunal dans une cause 
parallèle, celui-ci a expliqué que l'une des propriétaires de C______ SARL gérait 
plusieurs fonds de commerce et était débordée de travail, de sorte qu'elle 
souhaitait se séparer de l'un deux, raison pour laquelle elle l'avait mandaté pour 
trouver un acquéreur pour le centre de soins litigieux (chargé III appelantes, 
pièce V, PV du 27 juin 2022 p. 6). 
 
e. Les anciennes locataires ont exploité le centre de soins jusqu'à la reprise des 
locaux par les nouvelles locataires le 15 juin 2017. 
 
f. Par ailleurs, dès 2008, les installations du centre de soins ont subi des pannes et 
provoqué des infiltrations d'eau dans un local technique situé au 4ème étage. Les 
anciennes locataires ont fait effectuer différents travaux pour remédier à ces 
problèmes, avant la vente du fonds de commerce. Après la vente, de nouvelles 
infiltrations d'eau se sont produites. 
 
Ces défauts ont donné lieu à un litige entre les parties à la présente cause. 
 
Les nouvelles locataires ont notamment cessé de payer le loyer, au motif qu'elles 
estimaient avoir à l'encontre de la bailleresse une créance en réparation des 
défauts. 
 
g. Le 10 avril 2018, la bailleresse a mis en demeure les nouvelles locataires de 
s'acquitter de l'arriéré de loyer au 11 avril 2018 s'élevant à 11'644 fr., dans un 
délai de 30 jours, sous menace de résiliation du bail. 
 
h. Par courrier du 18 avril 2018, la bailleresse a informé les anciennes locataires 
de ce qui précède, leur rappelant qu'aux termes de l'avenant n° 5 et du transfert de 


- 6/15 - 
 
C/8307/2021 
bail, elles répondaient solidairement des droits et obligations découlant des baux 
jusqu'au 15 juin 2019. Elle ajoutait que les infiltrations d'eau provenant du 
hammam avaient causé des dégâts aux locaux loués et qu'elle réservait tous ses 
droits envers elles, compte tenu de la solidarité découlant de l'art. 263 al. 4 CO. 
 
i. Aucun paiement de la part des nouvelles locataires n'étant intervenu dans le 
délai imparti, la bailleresse a résilié le bail le 23 mai 2018, pour le 30 juin 2018. 
 
j. Le 12 juin 2018, les nouvelles locataires ont résolu le contrat portant sur la 
vente du fonds de commerce, au motif que le coût de réparation des défauts était 
plus élevé que le prix de vente, défauts que les anciennes locataires ne pouvaient 
ignorer et dont elles avaient volontairement dissimulé l'existence. 
 
Le même jour, elles ont résilié avec effet immédiat le contrat de bail au motif que 
les locaux ne pouvaient plus être exploités conformément à leur destination. 
 
Elles ont cessé l'exploitation des locaux le 23 juin 2018. Elles ont cependant laissé 
sur place tout le mobilier et les installations du centre de soins. 
 
k. Le 4 juin 2020, la bailleresse a déposé une requête en évacuation des nouvelles 
locataires par la voie de la protection pour les cas clairs. 
 
Lors de l'audience du 22 juillet 2020, le Tribunal a donné acte à ces dernières de 
leur acquiescement à l'évacuation. 
 
l. Les locaux ont été vidés entre le 6 et le 8 octobre 2020 par les soins de l'huissier 
judiciaire mandaté par la bailleresse. 
 
m. Des commandements de payer en réalisation de gage, poursuites n° 2______ et 
3______, ont été notifiés à F______ et E______ en date des 24 et 28 août 2020 
pour 168'113 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2019, au titre de créances de 
loyers du 1er mars 2018 au 31 juillet 2020. Oppositions y ont été faites. 
 
n. Le 11 novembre 2020, les nouvelles locataires ont déposé à l'encontre des 
anciennes locataires une demande en paiement, réclamant notamment la 
restitution du prix de vente du fonds de commerce. 
 
Par jugement JTPI/14987/2022 du 14 décembre 2022, le Tribunal de première 
instance les a déboutées de leurs conclusions. Ce jugement a été confirmé par 
arrêt de la Cour de justice ACJC/1590/2023 du 27 novembre 2023. La Cour a 
notamment retenu qu'il ne pouvait être reproché aux anciennes locataires de ne 
pas avoir averti F______ et E______ des problèmes d'infiltrations d'eau car, au vu 
des conclusions des différents rapports d'intervention des sociétés mandatées, la 
cause de celles-ci était l'état des joints qui avaient été refaits à plusieurs reprises, 
la dernière fois en mai 2017 soit peu de temps avant la remise du fonds de 
commerce. En outre, après cette réfection, les anciennes locataires avaient 


- 7/15 - 
 
C/8307/2021 
continué à exploiter le hammam jusqu'à la remise des locaux en juin 2017 et 
aucune nouvelle infiltration n'avait eu lieu. Finalement, c'était l'utilisation que 
faisaient les nouvelles locataires du hammam qui avait causé des infiltrations sans 
aucune mesure avec les anciennes infiltrations, à savoir qu'elles lavaient le 
hammam avec un jet d'eau. Avant cette utilisation, les infiltrations étaient 
minimes et tolérées par la bailleresse. 
 
o. Les nouvelles locataires ont également porté plainte pénale à l'encontre des 
anciennes locataires pour escroquerie. 
 
Le 19 octobre 2023, le Ministère public a classé la procédure. Par arrêt 
ACPR/123/2024 du 19 février 2024, la Chambre pénale de recours de la Cour de 
justice a rejeté le recours déposé contre cette ordonnance. Le recours formé contre 
cet arrêt au Tribunal fédéral a été déclaré irrecevable le 22 avril 2024 (arrêt du 
Tribunal Fédéral 7B_360/2024). 
 
Les instances pénales ont retenu que les infiltrations d'eau survenues après le 
transfert de bail étaient sans commune mesure avec celles précédemment 
constatées, lesquelles pouvaient être considérées comme un défaut mineur, la 
régie elle-même étant disposée à les tolérer. En outre, les infiltrations de 2014 et 
2016 avaient été imputées par les entreprises intervenues à des joints défectueux, 
joints qui avaient été refaits par les anciennes locataires avant le transfert. Dès 
lors, ces dernières pouvaient légitimement considérer que le problème avait été 
réglé. 
D. 
a. Par requête déposée le 29 avril 2021 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers et demande introduite en temps utile devant le 
Tribunal, la bailleresse a conclu à ce que celui-ci constate l'inefficacité de la 
résiliation de bail signifiée par les nouvelles locataires le 12 juin 2018, condamne 
solidairement les nouvelles et anciennes locataires à lui verser, intérêts en sus, 
23'188 fr. à titre d'arriérés de loyers et 66'665 fr. 50 à titre d'indemnités pour 
occupation illicite, condamne les nouvelles locataires à lui verser solidairement, 
intérêts en sus, 92'752 fr. à titre d'indemnités pour occupation illicite, 6'278 fr. 45 
et 22'220 fr. 15 à titre de dommages supplémentaires au sens de l'article 106 CO 
et 31'883 fr. 50 à titre d'indemnités jusqu'à la relocation des locaux au 1er avril 
2021, et prononce la mainlevée des oppositions formées aux commandements de 
payer notifiés aux nouvelles locataires. 
 
b. Les anciennes locataires ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal 
déboute la bailleresse de ses conclusions. Subsidiairement, elle ont conclu à ce 
qu'il limite leur responsabilité solidaire à 29'229 fr. 50 et condamne les nouvelles 
locataires à leur rembourser tous les montants qu'elles seraient tenues de verser à 
la bailleresse. 


- 8/15 - 
 
C/8307/2021 
 
c. Les nouvelles locataires ont conclu, principalement, au déboutement de la 
bailleresse de toutes ses conclusions. 
 
d. Les parties ont persisté dans leurs conclusions dans leurs plaidoiries finales 
écrites. 
 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal le 5 juin 2024. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel, formé dans les délais et forme légaux, contre une décision finale 
rendue dans une affaire patrimoniale avec une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. est recevable (art. 308 et 311 CPC). 
 
1.2 L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 
 
L'instance d'appel dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en 
droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les 
faits qu'il a retenus. Il incombe toutefois à l'appelant de motiver son appel 
(art. 311 al. 1 CPC) (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Le Tribunal a considéré, sur l'un des deux points encore litigieux à ce stade, que la 
question de savoir si l'avenant n° 5 au contrat de bail devait être qualifié de 
transfert de bail, de nouveau contrat de bail ou de transfert de bail suivi de la 
conclusion d'un nouveau contrat pouvait demeurer indécise. La volonté des 
appelantes d'être solidairement responsables aux côtés des nouvelles locataires de 
tous les droits et obligations découlant des baux jusqu'au 15 juin 2019 était 
clairement mentionnée dans l'avenant, ce avec quoi les autres parties étaient 
d'accord. Cette solidarité avait été confirmée par l'intimée dans un courrier du 
18 avril 2018 qui n'avait pas suscité de réaction de la part des appelantes. La vente 
du fonds de commerce prévoyait également la responsabilité solidaire de celles-ci 
jusqu'au 15 juin 2019. Les appelantes devaient dès lors être condamnées 
solidairement a paiement des arriérés de loyer et indemnités pour occupation 
illicite jusqu'au 15 juin 2019 en 89'853 fr. 50, intérêts en sus. 
 
Les appelantes font valoir que le bail initial avait été transféré aux nouvelles 
locataires dans un premier temps, puis "modifié" entre celles-ci et l'intimée qui 
avaient conclu un nouveau contrat à de nouvelles conditions, puisque le montant 
du loyer avait été diminué, les garanties financières augmentées et la durée du bail 
prolongée. La conclusion d'un nouveau bail excluait leur responsabilité solidaire 
prévue par l'art. 263 al. 4 CO. Les conditions légales pour admettre un 
engagement solidaire indépendant de leur part au sens de l'art. 143 al. 1 CO 
n'étaient par ailleurs pas réalisées, ce d'autant plus qu'elles ne connaissaient pas 


- 9/15 - 
 
C/8307/2021 
bien la signification du vocabulaire juridique utilisé dans le contrat de bail qu'elles 
avaient signé. Elles n'avaient de plus aucun intérêt direct à accepter un tel 
engagement solidaire. Deux des appelantes étant des personnes physiques, cet 
engagement aurait dû prendre la forme d'un cautionnement solidaire conclu en la 
forme authentique, laquelle n'avait pas été respectée, ce qui entraînait sa nullité. 
De plus, le montant total dû par la caution aurait dû être indiqué dans l'acte, ce qui 
n'était pas le cas. Les prétentions financières de l'intimée à leur encontre devaient 
dès lors être rejetées. 
 
2.1.1 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une 
manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Cette manifestation 
peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). 
 
Si les parties se sont mises d'accord sur tous les points essentiels, le contrat est réputé 
conclu, alors même que des points secondaires ont été réservés (art. 2 al. 1 CO). 
 
A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il 
y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention. 
 
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention 
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base 
d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait. S'il ne 
parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas 
compris la volonté manifestée par l'autre - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait 
qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves - 
il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective). Le juge doit rechercher, 
par l'interprétation selon la théorie de la confiance, quel sens les parties pouvaient 
ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques 
(principe de la confiance); il s'agit d'une question de droit. Le principe de la 
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou 
de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 
142 III 671 consid. 3.3; 140 III 134 consid. 3.2; 136 III 186 consid. 3.2.1; 
135 III 295 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2017 du 12 mars 2018 
consid. 5.1). 
 
2.1.2 Selon l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d’un local commercial peut transférer 
son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut 
refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son 
consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3). Le locataire est libéré de ses 
obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers 
jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat 
ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (al. 4). 


- 10/15 - 
 
C/8307/2021 
 
Cette norme vise à faciliter la remise de commerce, convention, en règle générale 
de vente mobilière, dont dépend d’ordinaire le transfert de bail (LACHAT/BOHNET, 
Commentaire romand, Code des Obligations I, 2021, n. 2 ad art. 263 CO). 
 
Lorsque le bailleur consent au transfert, le bénéficiaire est subrogé aux droits du 
transférant. Il prend sa place dans le contrat au jour où le bailleur donne son 
consentement. Pour que les sûretés au sens de l'art. 257e CO constituées par le 
transférant garantissent le bénéficiaire du transfert, la banque doit y consentir; 
d’où en pratique la constitution de nouvelles sûretés par le bénéficiaire du 
transfert et la libération de celles constituées par le transférant (LACHAT/BOHNET, 
op. cit., n. 8 ad art. 263 CO). 
 
Avec le transfert du bail, le transférant perd ses droits vis-à-vis du bailleur, mais il 
reste solidairement responsable, au sens des art. 143 à 149 CO, des obligations 
découlant du contrat jusqu’à son échéance, mais au plus tard durant deux ans, à 
dater du jour où le bailleur donne son consentement. De ce chef, le transférant 
répond non seulement du paiement du loyer, mais de toutes les autres obligations 
découlant du bail : remise en état de la chose louée (art. 267 CO) ou paiement 
d’indemnités pour occupation illicite des locaux suite à une résiliation anticipée 
du contrat consécutive à la demeure (art. 257d al. 2 CO) du bénéficiaire du 
transfert (LACHAT/BOHNET, op. cit., n. 9 ad art. 263 CO). 
 
L'article 263 CO limite la liberté contractuelle du bailleur en faveur du locataire 
de locaux commerciaux. Le locataire a un intérêt à imposer au bailleur un 
nouveau locataire déterminé dans le cas où, en plus du bail, il veut aussi faire 
reprendre le commerce avec une plus-value qu'il a conférée à la chose louée, par 
exemple, sa clientèle. Dans un tel cas, il peut imposer au bailleur, même contre sa 
volonté, la substitution d'un tiers déterminé (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_453/2022 du 29 août 2023 consid. 4.1.3). 
 
Étant donné que le bailleur n'est pas libre de s'opposer au transfert du contrat, 
l'article 263 al. 4, 2ème phr., CO prévoit en contrepartie que le locataire initial 
répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 consid. 4.1.3). Il s'agit d'une 
responsabilité solidaire au sens de art. 143 ss CO entre le locataire reprenant et le 
locataire sortant (ATF 140 III 344 consid. 5). 
 
2.1.3 L’engagement solidaire au sens de l'art. 143 CO, duquel l’on rapprochera la 
reprise cumulative de dette, fait naître à charge du débiteur une obligation 
indépendante et principale. Le créancier peut s’en prendre à l’un ou à l’autre des 
débiteurs. Le reprenant devient directement et personnellement le débiteur de la 
dette; il s’oblige comme un débiteur et non seulement pour un débiteur. 
L’obligation n’est pas accessoire (bien qu’elle dépende de l’existence de la dette 
d’origine), mais principale. A la différence du cautionnement, la reprise 


- 11/15 - 
 
C/8307/2021 
cumulative de dette n’est soumise à aucune forme (MEIER, Commentaire romand, 
Code des obligations I, 2021, n. 32 intro ad art. 492-512 CO). 
 
En cas de doute quant à l’engagement voulu par les parties, il appartient au juge 
d’examiner si les situations juridiques qui présentent des caractéristiques 
semblables au cautionnement doivent lui être rattachées ou non. Lorsque les 
termes de l’accord laissent planer un doute, il faudra rechercher le but économique 
et juridique visé et comment il serait le mieux réalisé. L’on optera pour 
l’engagement solidaire ou la reprise cumulative de dette lorsque le débiteur 
reprenant a un intérêt propre et marqué, immédiat et matériel à l’exécution de 
l’obligation ou qu’il en retire un avantage. Si le doute devait subsister, l’on 
tranchera en faveur du cautionnement, que le législateur a soumis à des 
prescriptions plus rigoureuses pour éviter des engagements inconsidérés (MEIER, 
op. cit., n. 33 intro. ad art. 492-512 CO). 
 
2.2 En l'espèce, l'avenant n° 5 au bail principal a été qualifié par les parties de 
transfert de bail et la transaction exécutée par celles-ci correspond en tous points à 
cette opération, telle que prévue par l'art. 263 CO. Le contrat est clair et précis et 
il n'y a aucun motif de considérer qu'il ne reflèterait pas la volonté des parties. 
 
Ce transfert de bail était dans l'intérêt des appelantes car il leur était indispensable 
pour leur permettre de vendre leur fonds de commerce, ce qui est précisément le 
but de l'art. 263 CO, qui vise à favoriser les locataires qui, comme les appelantes, 
souhaiteraient remettre leur entreprise. 
 
Le fait que le loyer ait été légèrement baissé et que les nouvelles locataires aient 
obtenu une option de renouvellement du contrat de bail, qu'elles n'ont d'ailleurs 
jamais utilisée, ne sont pas des éléments permettant de retenir que les nouvelles 
locataires auraient, immédiatement après le transfert du bail en leur faveur, conclu 
avec l'intimée un nouveau contrat de bail, avec la conséquence que les appelantes 
seraient libérées de leur responsabilité solidaire pour le paiement du loyer. 
 
Comme le relève à juste titre l'intimée, le nouveau loyer est entré en vigueur le 
1er juin 2017, soit avant l'entrée en vigueur du transfert du bail. Le montant du 
loyer n'a donc pas changé au moment du transfert. 
 
Quant à l'augmentation du montant de la garantie de loyer, il s'agit d'une opération 
usuelle dans le cadre d'un accord tendant au transfert d'un bail, de sorte que cet 
élément ne confirme pas la thèse des appelantes. 
 
Les appelantes n'ont d'ailleurs, au moment des faits, jamais remis en question le 
fait qu'elle avaient bien conclu un accord tendant à la reprise du bail du centre de 
soins litigieux par les nouvelles locataires au sens de l'art. 263 CO et qu'elles 
restaient solidairement engagées pour le paiement du loyer pendant la période 


- 12/15 - 
 
C/8307/2021 
prévue par l'art. 263 al. 2 CO. L'intimée leur a notamment rappelé cette obligation 
en avril 2018 sans qu'elles ne la contestent. 
 
Aucun élément du dossier ne permet de retenir qu'elles n'auraient pas compris la 
portée de l'engagement qu'elles avaient pris au moment du transfert du bail. Leur 
prétendue inexpérience est contredite par le témoignage du courtier chargé de la 
vente de leur fonds de commerce, qui a affirmé que les appelantes géraient 
plusieurs commerces. Le contrat de vente du centre de soins litigieux, qui 
prévoyait également la responsabilité solidaire des appelantes pour le paiement du 
loyer, avait d'ailleurs été rédigé par le représentant de celles-ci, de sorte que l'on 
ne saurait considérer qu'elles n'en avaient pas compris la teneur. 
 
La thèse que les appelantes soutiennent devant la Cour n'a au demeurant été 
énoncée que plusieurs années après les faits, en cours de procédure, visiblement 
pour les besoins de la cause. 
 
A cela s'ajoute que l'intimée n'aurait certainement pas accepté de conclure un 
nouveau bail sans que les appelantes demeurent responsables du paiement du 
loyer aux côtés des nouvelles locataires. Une telle exigence était légitime, étant 
rappelé que le législateur l'a précisément prévue pour compenser le fait que le 
bailleur ne peut s'opposer au transfert du bail que s'il peut invoquer des justes 
motifs, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. 
 
Il résulte de ce qui précède que les parties ont bien conclu un contrat de transfert 
de bail et que les appelantes sont tenues solidairement du paiement du loyer, 
conformément à l'art. 263 al. 4 CO et aux engagements qu'elles ont pris. 
 
En tout état de cause, même à supposer que la transaction litigieuse ne doive pas 
être qualifiée de transfert de bail, comme le soutiennent les appelantes, avec la 
conséquence que l'art. 263 al. 4 CO ne serait pas applicable, les appelantes sont 
liées par la teneur de l'engagement auquel elles ont expressément souscrit. 
 
En signant l'avenant n° 5 au bail, ainsi que le contrat de vente de leur fonds de 
commerce, elles se sont valablement engagées envers les nouvelles locataires et 
l'intimée à rester solidairement responsables du paiement du loyer pendant une 
période de deux ans. 
 
Un tel engagement ne constitue pas un cautionnement mais un engagement 
solidaire au sens de l'art. 143 CO, qui ne nécessite pas la forme authentique pour 
être valable. En effet, la volonté des appelantes de s'engager solidairement comme 
débitrices, de manière non accessoire, mais principale, résulte clairement de la 
formulation des deux contrats qu'elles ont signés. Les termes de l'accord des 
parties ne laissent ainsi planer aucun doute sur la teneur de leur volonté. 


- 13/15 - 
 
C/8307/2021 
 
A cela s'ajoute que, comme déjà relevé, l'opération était dans l'intérêt des 
appelantes, puisqu'elle leur permettait de vendre leur fonds de commerce, ce qui 
est un critère caractéristique de l'engagement solidaire, permettant d'exclure la 
qualification de cautionnement. 
 
Le Tribunal a dès lors considéré à juste titre que les appelantes étaient tenues 
solidairement du paiement du loyer jusqu'au 15 juin 2019, soit une période de 
deux ans à compter de la signature de l'avenant n° 5. 
3. 
Le Tribunal a indiqué au consid. 8 f) de son jugement du 6 septembre 2024 que la 
garantie de loyer de 30'312 fr. versée par les nouvelles locataires devait être portée 
en déduction des montants dus. Il n'a cependant pas mentionné cette déduction 
dans le dispositif du jugement querellé. Suite à la requête de rectification formée 
par les appelantes, il a exposé, dans son jugement du 20 septembre 2024, que le 
dispositif du jugement du 6 septembre 2024 était correct, contrairement au 
considérant précité. Puisque la bailleresse n'avait pas conclu à la libération de la 
garantie de loyer, il n'y avait pas lieu de retenir de déduction à ce titre. 
 
Les appelantes font valoir, à titre subsidiaire, que la garantie de loyer de 30'312 fr. 
versée par les nouvelles locataires et celle du même montant qu'elles auraient dû 
constituer, devraient être déduites du montant qu'elles ont été condamnées à payer 
solidairement avec les nouvelles locataires à l'intimée, de sorte qu'elles ne 
devraient être condamnées à payer que 29'229 fr. 50 à l'intimée. 
 
3.1 Selon l'art. 144 al. 1 CO, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les 
débiteurs solidaires ou de l’un d’eux l’exécution intégrale ou partielle de 
l’obligation. Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu’à l’extinction totale de la 
dette (al. 2). 
 
Celui des débiteurs solidaires dont le paiement ou la compensation éteint la dette 
en totalité ou en partie libère les autres jusqu’à concurrence de la portion éteinte 
(art. 147 al. 1 CO). 
 
3.2 En l'espèce, le Tribunal n'a à juste titre pas opéré les déductions réclamées par 
les appelantes. 
 
La garantie de loyer de 30'312 fr. versée par les nouvelles locataires sera prise en 
compte au stade de la procédure d'exécution du jugement querellé. Il n'y a dès lors 
pas lieu d'opérer de déduction à ce titre en l'état. 
 
Il n'y a pas non plus lieu de déduire des montants dus à l'intimée une garantie 
inexistante, qui n'a jamais été versée par les appelantes, en violation de leurs 
obligations. Contrairement à ce que celles-ci font valoir, une telle déduction ne 


- 14/15 - 
 
C/8307/2021 
saurait se justifier au motif que l'intimée aurait dû s'assurer qu'elles avaient bien 
fourni la garantie prévue par l'avenant n° 5. 
 
Au vu de ce qui précède, le jugement querellé sera confirmé. 
4. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à 
 
la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


- 15/15 - 
 
C/8307/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 octobre 2024 par A______, B______ et 
C______ SARL contre le jugement JTBL/868/2024 rendu le 6 septembre 2024 par le 
Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8307/2021. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Nathalie RAPP, Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur 
Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.