ge_gerichte · ACJC/1469/2016 · 2016-02-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
9 novembre 2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/5776/2015 
ACJC/1469/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 NOVEMBRE 2016 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 11 février 2016, comparant par Me Sidonie MORVAN, 
avocate, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection de 
domicile, 
et 
CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES CFF, ayant son siège ______, Berne, 
intimée, représentée par le Groupe CFF, Droit & Compliance, Infrastructure, avenue de 
la Gare 43, 1003 Lausanne (VD). 
 


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C/5776/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 11 février 2016, communiqué par pli du même jour, le Tribunal 
des baux et loyers a débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du 
dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
Les premiers juges ont retenu que les parties avaient conclu un contrat de bail 
portant sur un terrain nu. 
Ils ont également considéré que A______ avait échoué à prouver l'existence d'une 
activité commerciale de criblage et de concassage exercée par B______, ainsi que 
l'existence d'un usage accru de la parcelle, interdisant le déplacement du matériel. 
B. 
a. Par acte déposé le 16 mars 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après également : le sous-bailleur) forme appel contre ce jugement, dont il 
sollicite l'annulation. 
Il conclut à la condamnation des CHEMINS DE FER FEDERAUX 
SUISSES CFF (ci-après également : CFF) au paiement en sa faveur de 150'000 fr. 
avec intérêts à 5% à la date moyenne du 1er janvier 2014, correspondant aux 
arriérés de loyers mensuels de 6'000 fr. représentant la différence mensuelle entre 
les 15'000 fr. dus et les 9'000 fr. payés du 1er janvier 2013 au 31 janvier 2015, et 
de 6'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er février 2015 à titre de dommage (frais et 
honoraires d'avocat avant procédure). 
L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir constaté inexactement les faits et 
mal apprécié les preuves en niant l'existence d'une activité commerciale de 
valorisation exercée par B______ en lieu et place d'une activité de dépôt, 
conformément au contrat de bail à loyer. 
Il reproche également aux premiers juges d'avoir retenu de manière erronée 
l'affectation convenue de la chose louée, consistant en l'entreposage et stockage de 
matériel et de matériaux, puis sa modification en cours de bail en une activité de 
valorisation sur la parcelle, dans un premier temps par C______, sous-locataire 
des CFF, puis par la suite par B______. 
Subsidiairement, l'appelant soutient que les CFF ont violé le contrat de bail du fait 
du changement d'affectation non autorisé engendrant un dommage à hauteur de 
156'000 fr. 
b. Par acte adressée le 31 mars 2016 au greffe de la Cour de justice, CFF a conclu 
à la limitation de sa réponse à la question de la recevabilité de l'appel ratione 
temporis, à ce qu'il soit ordonné à A______ de produire l'enveloppe contenant la 
décision attaquée et de prouver la date de réception de celle-ci, à la suspension de 


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la cause jusqu'à droit connu de la recevabilité de l'appel et à l'irrecevabilité de 
l'appel pour tardiveté. 
c. Par réplique du 25 avril 2016, A______ a conclu au rejet des demandes en 
limitation et en suspension de la procédure de l'intimée et a persisté pour le 
surplus dans ses conclusions. 
A l'appui de sa réplique, il a produit l'enveloppe originale par laquelle il avait reçu 
le jugement querellé, la lettre d'accompagnement mentionnant le numéro du 
recommandé, ainsi que le formulaire de suivi des envois Track & Trace de La 
Poste. 
d. Par duplique du 2 mai 2016, les CFF ont conclu au rejet de l'appel. 
Ils soutiennent que les premiers juges ont à raison retenu que la parcelle concernée 
n'avait pas fait l'objet d'une activité commerciale. 
e. Les parties ont été avisées le 11 mai 2016 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. D______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de 21'780 m2 sise sur la 
commune de Genève-Plainpalais, dont A______ est locataire. 
 
b. Par contrat du 6 janvier 2012, A______ a sous-loué 10'000 m2 de cette parcelle 
aux CFF, pour leur projet CEVA, qui impliquait la nécessité de disposer d'un 
terrain pour déplacer le service Parcs et Promenades de la Ville de Carouge et 
entreposer des matériaux et équipements. 
 
Le contrat a été conclu du 1er janvier 2012 au 31 janvier 2015. 
c. Le contrat restreignait en son article 2 l'usage de la parcelle à l'entreposage des 
éléments déplacés du service Parcs et Promenades de la Ville de Carouge, des 
matériaux et équipements de tiers impactés par le CEVA ou du matériel et des 
matériaux nécessaires aux travaux du groupement d'entreprises B______. 
L'entreposage de matériel nécessaire à l'activité d'une autre entité active sur le 
chantier du CEVA était possible, mais sous réserve de l'approbation écrite 
préalable du sous-bailleur, laquelle ne serait refusée qu'en cas d'inconvénient 
sérieux, notamment de risque de pollution. 
Les CFF s'engageaient à ne rien entreposer de polluant sur le terrain et à remettre 
à première demande les documents démontrant la nature du matériel ou des 
matériaux qu'ils entreposaient. 


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Le contrat prévoyait en son article 3 que si l'immeuble devait être affecté à 
l'entreposage de matériels d'une autre entité active dans la construction du CEVA, 
le loyer serait automatiquement porté à 10'000 fr. par mois net. 
 
d. Le sous-loyer, payable semestriellement à l'avance sur présentation de factures, 
avait été fixé à un montant net de 9'000 fr. par mois, somme automatiquement 
portée à 10'000 fr. si le matériel entreposé était celui d'une autre entité active dans 
la construction du CEVA. 
 
Les CFF devaient fournir une garantie locative correspondant à trois mois de 
sous-loyer au plus tard le 31 janvier 2012. 
 
e. Du 1er juin 2012 au 31 décembre 2012, les CFF ont à leur tour sous-loué une 
partie de leur parcelle à la société C______, active notamment dans le commerce 
des matériaux de construction. 
f. Le contrat du 6 janvier 2012 n'ayant pas prévu l'hypothèse d'une telle sous-
location à caractère commercial, les parties ont convenu d'augmenter le sous-loyer 
au montant de 15'000 fr. selon A______ et de 14'000 fr. selon les CFF. 
g. Par courriel du 8 novembre 2012, E______, assistante de A______, a confirmé 
aux CFF qu'elle prenait note du départ de la société C______ au 31 décembre 
2012. Elle ajoutait qu'en cas d'installation d'une autre entité, le loyer serait majoré 
conformément à l'article 3 du contrat. 
h. A partir de janvier 2013, les CFF ont versé un loyer mensuel de 9'000 fr. 
i. Du 1er mai 2012 à la fin du sous-bail au 31 janvier 2015, les CFF ont sous-loué 
une partie de la parcelle, puis l'entier de celle-ci au consortium B______, lequel a 
requis de l'autorité compétente l'autorisation d'y exploiter une installation 
d'élimination des déchets. La décision délivrée le 24 août 2012 a autorisé 
l'entrepôt temporaire des matériaux valorisables du CEVA. Elle indiquait que 
l'installation était celle visée par le dossier de requête en autorisation, et limitait 
l'entreposage des matériaux d'excavation à ceux non pollués. 
Dans la perspective du développement de ses activités, impliquant la 
réorganisation complète de son site, B______ a obtenu le 14 mai 2013 une 
nouvelle autorisation de valorisation par criblage des matériaux du CEVA. 
j. Du 1er février 2015 au 31 juillet 2016, A______ a directement sous-loué sa 
parcelle au consortium B______ moyennant un sous-loyer mensuel de 15'500 fr. 
La rubrique « destination des locaux » du contrat faisait référence à l'autorisation 
d'exploiter du 14 mai 2013. 
k. Par pli du 9 février 2015, les CFF ont prié A______ de leur confirmer la fin du 
bail et la restitution de la garantie bancaire à hauteur de 27'000 fr. 


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l. Par courrier du 20 mars 2015, A______ leur a répondu qu'ils avaient maintenu 
jusqu'à la fin du bail une activité de valorisation de la parcelle et avaient même 
développé celle-ci par le criblage d'une fraction des matériaux d'excavation 
réceptionnés. Les CFF étant unilatéralement revenus dès janvier 2013 au loyer 
mensuel initial de 9'000 fr. correspondant à l'activité de dépôt (au lieu de celui de 
15'000 fr. versé de juin à décembre 2012), l'arriéré s'élevait à 150'000 fr. (6'000 fr. 
par mois du 1er janvier 2013 au 31 janvier 2015). A ce montant s'ajoutait celui 
dépensé pour recouvrer cette somme, à savoir plus de 20'000 fr. 
m. Le même jour, il a déposé à leur encontre une demande en paiement devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
n. Les CFF ont indiqué que la garantie locative de 27'000 fr. devait être restituée, 
puisque le loyer mensuel dû s'élevait à 9'000 fr., du fait que B______ n'avait pas 
utilisé son autorisation du 14 mai 2013 de cribler des matériaux, mais seulement 
celle du 24 août 2012 d'entreposer des matériaux. 
o. La demande en paiement, déclarée non conciliée le 21 mai 2015, a été portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 22 juin 2015. 
A______ a conclu au paiement d'un montant de 150'000 fr. plus intérêts à 5% dès 
le 1er janvier 2014 (date moyenne) correspondant aux arriérés mensuels de loyers 
de 6'000 fr. du 1er janvier 2013 au 31 janvier 2015 (représentant la différence entre 
15'000 fr. et 9'000 fr.), ainsi que 20'000 fr. à titre de dommage avec intérêts à 5% 
l'an dès le 1er février 2015 (correspondant aux frais et honoraires avant procédure). 
Il a soutenu que le contrat de bail portait sur un terrain nu, dont le loyer mensuel 
contractuel de 9'000 fr. avait été négocié sur la base de l'engagement formel des 
CFF d'utiliser celui-ci comme dépôt uniquement, franc de toute activité, transport 
et travail. L'usage accru à des fins commerciales dès juin 2012 avait mené à porter 
ce loyer à 15'000 fr., ce que les CFF avaient respecté pour le deuxième semestre 
2012 en s'acquittant de la somme de 42'000 fr. (soit 7 mois x 6'000 fr.). Cette 
majoration de loyer constituait une modification du contrat de bail par actes 
concluants liée au changement d'activité sur la parcelle. L'activité commerciale 
avait été maintenue à partir de janvier 2013, par le truchement du consortium 
B______, mais les CFF étaient unilatéralement revenus au loyer mensuel de 9'000 
fr. Lors d'une visite sur place le 26 août 2014, son fils, F______, et E______, 
administratrice jusqu'en juin 2015 de G______, société de A______, avaient 
constaté les allées et venues de nombreux camions pour approvisionner les tas de 
gravier, particulièrement hauts. Un employé leur avait indiqué être en permanence 
présent sur le site pour pousser les graviers. Des photographies prises en 2013, 
2014 et janvier 2015 attestaient de la présence de machines permettant le criblage 
des matériaux et donc de l'existence d'une telle activité commerciale. Le sous-
loyer mensuel était donc celui convenu à hauteur de 15'000 fr. 


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A l'appui de sa demande, il a notamment produit les pièces suivantes : 
- un mouvement de comptes de la régie D______, indiquant au crédit les montants 
de 27'000 fr. de loyers pour le premier trimestre, 27'000 fr. pour le deuxième 
trimestre, 30'000 fr. pour le troisième trimestre, 27'000 fr. pour le quatrième 
trimestre, 32'000 fr. de loyer complémentaire 06-12.12 et 7'000 fr. de solde de 
loyer complémentaire 06-12.12; 
- une facture du 7 août 2012 adressée aux CFF relative à la « location 
supplémentaire suite changement d'affectation de l'occupation du terrain » d'un 
montant de 39'000 fr. (42'000 fr. [7 mois x 6'000 fr.] – 3'000 fr. (correspondant à 
la différence reçue sur la location du deuxième trimestre)); 
- la requête en autorisation d'exploiter une installation d'élimination des déchets 
déposée le 23 octobre 2012 par B______; 
- Le rapport d'enquête préliminaire sur l'environnement établi le 4 avril 2013 par 
H______; 
- le règlement d'exploitation du consortium B______ du 30 juin 2013 relatif à 
l'entreposage temporaire de matériaux valorisables du CEVA, réglant 
l'exploitation de l'installation d'élimination des déchets sur la parcelle litigieuse; 
- un courrier du 19 décembre 2013 du précédent conseil de A______ indiquant 
que le contrat visait « non seulement le matériel, mais également les matériaux 
dont le gravier relève », dans l'idée partagée au moment de la conclusion du 
contrat que le lieu serve de stockage permanent des choses pendant le chantier, et 
non de stockage intermédiaire impliquant un incessant ballet de camions 
endommageant la parcelle. C'était justement parce qu'une telle hypothèse avait été 
explicitement écartée que le loyer mensuel avait été ramené à 9'000 fr. 
L'accroissement de l'usage justifiait donc parfaitement l'augmentation du loyer à 
15'000 fr.; 
- un courriel du 28 août 2014 de E______ par lequel elle envoyait au précédent 
conseil du bailleur des photographies prises lors de sa visite sur place du 26 août 
2014. Elle inférait de la hauteur des tas de sable, du trafic d'énormes camions et 
semi-remorques venant les approvisionner et du témoignage de l'un de ses 
conducteurs qu'il ne s'agissait pas d'entreposage; 
- diverses photographies de la parcelle du 13 août 2013 et du 15 janvier 2015, 
selon notes manuscrites; 
p. Les CFF ont conclu au rejet de la demande avec suite de frais. 
Le contrat de bail portait effectivement sur la location d'un terrain nu. La notion 
de dépôt n'excluait pas toute activité, transport ou travail. Le loyer avait été 


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augmenté à 14'000 fr. de juin à décembre 2012, en raison de l'activité 
commerciale de la société C______. Cet accord avait été exécuté par un 
versement de 32'000 fr. le 19 septembre 2012. Il n'y avait pas eu de modification 
du changement d'activité et du montant du loyer pour le reste de la durée du bail. 
A______ l'avait bien compris, puisqu'il avait fait envoyer le 20 novembre 2012 
des factures de 27'000 fr. pour chaque trimestre 2013 représentant 9'000 fr. par 
mois. Aucune activité commerciale n'avait été exercée à partir de l'année 2013. 
B______ n'avait pas fait usage de son autorisation d'exploiter du 14 mai 2013 
(qu'elle avait requise sans lui en référer), puisque le gisement de matériaux 
alluvionnaires était épuisé. Les machines figurant sur les photographies produites 
dans la procédure ne permettaient nullement de prouver une activité de criblage de 
matériaux. Il s'agissait uniquement de bennes, de godets, de chargeurs à pneus et 
de pelles mécaniques utilisés pour transborder et stocker des matériaux. Pousser 
des graviers correspondait à l'activité d'entreposage des matériaux prévue dans le 
contrat de bail, laquelle impliquait l'apport de matériaux et leur déplacement d'un 
endroit à un autre sur la surface louée, voire ailleurs. 
Les CFF ont produit deux factures des 7 août 2012 et 23 août 2012 concernant la 
« location supplémentaire suite changement d'affectation de l'occupation du 
terrain » de 32'000 fr., soit 35'000 fr. (7 mois x 5'000 fr.) moins 3'000 fr. 
(correspondant à la différence reçue sur la location du deuxième trimestre); un 
décompte des paiements effectués au sous-bailleur du 11 janvier 2012 au 9 janvier 
2015, faisant état d'un loyer mensuel de 9'000 fr. durant toute cette période, à 
l'exception d'un loyer mensuel de 10'000 fr. pour le deuxième trimestre 2012 et 
d'un paiement supplémentaire de 32'000 fr. le 19 septembre 2012; un courrier de 
E______ du 20 novembre 2012 transmettant aux CFF les factures trimestrielles 
pour les loyers 2013 d'un montant de 27'000 fr. chacune, soit 9'000 fr. par mois. 
q. Le 25 septembre 2015, le conseil du sous-locataire a fait parvenir au Tribunal, 
comme il s'y était engagé, le contrat de bail à loyer conclu avec B______ 
concernant la location d'une surface de 4'260 m2 du 1er mai 2012 au 31 décembre 
2014 pour un loyer mensuel de 3'834 fr. B______ s'engageait à n'effectuer aucune 
activité commerciale sur la parcelle louée et à ne pas entreposer du matériel ou 
des matériaux risquant de polluer le terrain. Il a également produit l'avenant n° 1 
audit bail conclu le 24 février 2014 étendant la sous-location à la totalité de la 
surface de la parcelle, portant le loyer mensuel à 9'000 fr. et prolongeant la durée 
du bail au 31 janvier 2015. 
r. Lors de l'audience du 30 novembre 2015, quatre témoins ont été entendus : 
E______, administratrice jusqu'en juin 2015 de G______, société de A______, a 
déclaré l'avoir représenté avant la conclusion du bail et à son début. Le loyer 
mensuel de 9'000 fr. avait été négocié bas parce que l'activité prévue était le 
déplacement des serres de la Ville de Carouge et l'entreposage de gros matériel 


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pour des chantiers en cours. Dans son esprit, le mot entreposage signifiait que le 
matériel n'était pas ou peu déplacé. Après coup, elle avait réalisé que ce mot 
n'avait pas la même signification pour les CFF. Elle avait accepté la présence de 
C______ moyennant une majoration mensuelle du loyer de 1'000 fr., soit 10'000 
fr. au lieu de 9'000 fr. Du fait de l'activité commerciale de cette dernière et jusqu'à 
son départ prévu fin 2012, le loyer - que I______ avait proposé de porter à 12'600 
fr. - avait finalement été fixé selon sa proposition à elle à 15'000 fr. Les factures 
étant établies annuellement et les CFF ayant donc déjà reçu des factures 
trimestrielles de 27'000 fr. pour toute l'année 2012, certaines factures avaient dû 
être modifiées cette année-là, pour tenir compte du nouveau loyer de 15'000 fr. 
Requise d'expliquer pourquoi le montant facturé dans la pièce 5 produite par les 
CFF était de 14'000 fr. et non pas de 15'000 fr., la témoin a expliqué que le 
système de comptabilité avec les CFF était difficile compte tenu de ses dates de 
paiement. Réflexion faite, elle a estimé qu'il s'agissait en réalité d'une erreur de sa 
part. Requise d'expliquer pourquoi elle avait refacturé 14'000 fr. le 23 août 2012, 
elle a déclaré qu'elle avait probablement réimprimé à la demande des CFF la 
facture précédente, en la mettant à la date du jour. Les CFF avaient payé le 
montant convenu de 15'000 fr. par mois de juin 2012 à décembre 2012. Il était 
convenu que la situation dès janvier 2013 redevienne celle de base, avec le loyer 
de 9'000 fr. pour le dépôt. Confirmant son courriel du 8 novembre 2012, le témoin 
a indiqué qu'il n'avait pas été discuté de la majoration qui serait appliquée si une 
autre entité venait à s'installer, point sur lequel les CFF devaient la tenir informée. 
Le témoin a déclaré qu'elle voyait pour la première fois à l'audience l'autorisation 
d'exploiter du 24 août 2012 et celle du 14 mai 2013 et ne pensait pas que A______ 
en avait eu connaissance. Elle a confirmé avoir constaté au fil de ses régulières 
visites que les tas de graviers étaient de plus en plus hauts, un trafic intense et une 
activité de valorisation comprenant du criblage, à savoir la transformation de 
matériel plus grand en plus petit, pour le vendre ou le réutiliser. 
I______, chef de projet pour le CEVA jusqu'en mars 2013, entité relevant à moitié 
du canton et à moitié des CFF, a confirmé avoir été l'interlocuteur de E______ 
jusqu'à son départ du CEVA. Le bail avait été rédigé conjointement. Le but était 
d'entreposer du matériel, ce qui dans son esprit voulait dire déposer, stocker, avec 
la possibilité de l'amener et de le reprendre, même chaque jour. Il ne se souvenait 
pas si ce point avait été spécifiquement discuté. En tout cas, c'était au su de 
A______ que les CFF avaient aménagé l'entrée de la parcelle pour permettre une 
meilleure circulation des véhicules. Le loyer majoré, défini avec E______ pour 
l'activité commerciale exercée par C______, n'avait été convenu que pour la 
période de juin à décembre 2012, conformément à ce qui était indiqué dans le 
courriel du 8 novembre 2012. Il prenait connaissance pour la première fois à 
l'audience de la modification d'autorisation d'exploiter du 14 mai 2013, ainsi que 
du règlement d'exploitation de B______. Il ne savait plus à quelle date B______ 
avait commencé à utiliser la parcelle, mais c'était avec l'accord des CFF dans une 


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situation transparente, qui avait même fait l'objet d'un bail. Durant sa période 
d'activité, soit jusqu'en mars 2013, il n'avait jamais vu d'installation de criblage. 
La question pouvait se poser de savoir si une telle installation entrait dans le 
concept d'entreposage; à son avis plutôt non car cela entraînait une valorisation. 
La seule installation qu'il avait vue était celle d'un traitement des eaux de 
percolation dans les eaux stockées (soit pour séparer les particules solides des 
liquides). S'il avait été amené à constater une telle activité de criblage, il aurait 
contacté E______ pour adapter en conséquence le loyer. 
F______ a expliqué être actif depuis juin 2013 dans la société G______, où il 
avait succédé à E______ aux fonctions d'administrateur en été 2014. Son parcours 
professionnel et sa formation d'architecte lui donnaient de bonnes connaissances 
du génie civil. Il s'était rendu régulièrement sur le chantier et avait eu de gros 
soupçons d'une activité de valorisation, consistant à séparer différents éléments de 
construction. Ces soupçons avaient été confirmés lorsqu'en rédigeant le sous-bail 
conclu directement avec le consortium, il avait eu connaissance de l'autorisation 
d'exploiter du 24 août 2012 et de la modification de cette autorisation du 14 mai 
2013. Il avait vu les appareils permettant l'activité de criblage, mais pas l'activité 
en tant que telle puisqu'il était passé sur le chantier hors des heures d'ouverture. 
L'activité de concassage, qui pouvait techniquement être faite avec n'importe quel 
outil, ne laissait aucun doute. Le tri et le regroupement en différents tas de 
matériaux laissaient clairement penser qu'ils étaient concassés. Son père n'aurait 
jamais loué la parcelle pour le même loyer s'il avait su que cette activité serait 
exercée. Depuis le mois de février 2015 qu'il était son sous-locataire direct, le 
consortium payait du reste un loyer de 15'500 fr., pour être autorisé à faire son 
activité de criblage concassage. 
J______ a indiqué travailler pour le consortium B______ depuis avril 2014, 
précisant qu'avant, il avait été au service d'une entreprise qui supervisait le 
consortium. Sauf erreur, le consortium occupait la parcelle de A______ depuis fin 
2012, d'abord comme sous-locataire, puis comme locataire, depuis le 1er février 
2015. Il ignorait si les CFF avaient été informés du fait que l'autorisation 
d'exploiter et la modification d'exploiter avaient été demandées, respectivement 
obtenues. Le consortium avait agi de la sorte, en anticipant ses éventuels besoins, 
parce que son sous-bail l'obligeait à disposer d'une autorisation pour toute activité 
qui le nécessitait. Il n'avait toutefois pas utilisé l'autorisation de criblage : il n'avait 
effectué ni criblage, ni concassage, ce qui aurait d'ailleurs nécessité une 
installation beaucoup plus conséquente. Le consortium avait juste entreposé des 
matériaux et effectué du tri pour certains gros blocs. L'objet entouré sur la pièce 
14 produite par A______ avant-dernière page était un godet trieur ou godet 
cribleur qui servait à améliorer le tri pour faciliter le chargement. Le témoin a 
expliqué que cela n'entrait pas dans la définition de criblage, notion qui selon lui 
présupposait une machine autonome alimentée, sous peine de qualifier de criblage 
la simple séparation entre deux cailloux. Il ne voyait aucun matériel de criblage 


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sur les photographies produites par A______, exception faite du godet trieur. Tout 
ce qu'on voyait sur ces photos servait à charger les camions. Il s'était occupé du 
nouveau bail conclu avec A______ qui prévoyait, pour une activité qui n'avait pas 
varié, un loyer de 15'500 fr. en lieu et place de celui discuté en automne 2014 de 
12'000 fr. Le consortium avait dû l'accepter, parce que cela lui avait été imposé un 
mois avant la fin de son sous-bail (via le sous-locataire), lorsque le bailleur avait 
eu connaissance des autorisations des 24 août 2012 et 12 mai 2013 et que lui-
même se retrouvait dans l'incapacité d'évacuer dans un si court délai 
10'000 m3 de matériel. 
La mention « criblage des matériaux valorisables du chantier du CEVA » figurant 
sous la rubrique « destination des locaux » du bail conclu avec A______, avait été 
rajoutée sur demande du fils de ce dernier, quand bien même le consortium 
n'effectuait aucun criblage. Le consortium exploitait un site d'entreposage 
temporaire de matériaux valorisables. Les mots « matériaux valorisables » 
s'entendaient par opposition à ceux qui étaient mis en décharge. Cela voulait donc 
dire que le consortium entreposait et déposait ces matériaux. 
s. Par plaidoiries finales du 15 janvier 2016, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions, A______ réduisant toutefois de 20'000 fr. à 6'000 fr. le montant de 
son poste « dommage ». 
t. La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
1.2 En l'espèce, A______ avait conclu en dernier lieu devant le Tribunal au 
paiement en capital d'un montant de 150'000 fr., ainsi que d'une somme de 6'000 
fr. La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 


- 11/15 - 
 
C/5776/2015 
Le jugement querellé ayant été notifié à A______ à l'adresse de son conseil le 
15 février 2016, l'appel déposé au greffe de la Cour de justice le 16 mars 2016 
respecte le délai de 30 jours précité. 
L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
2.1 L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir constaté inexactement les faits 
et mal apprécié les preuves en niant l'existence d'une activité commerciale de 
valorisation des matériaux exercée par B______ au profit d'une activité de dépôt. 
Il soutient avoir produit deux autorisations du Service de géologie, sols et déchets 
(GESDEC) autorisant B______ à exploiter une installation d'élimination de 
déchets et indiquant que B______ exploitait un site d'entreposage temporaire des 
matériaux valorisables du CEVA. Le rapport de H______ mentionnait une aire 
d'élaboration recevant les activités de criblage sur une surface d'environ 
1'200 m2 au centre du site et, au sud du site, une zone de stockage pouvant 
accueillir jusqu'à 10'000 m3 de matériaux élaborés issus du criblage. Le règlement 
d'élimination des déchets adopté par B______ et entré en vigueur le 30 juin 2013 
prévoyait qu'une partie du volume réceptionné (10'000 m3) serait soumis au 
criblage pour obtenir des matériaux calibrés. Le nouveau bail signé entre lui-
même et B______ prévoyait l'exercice d'une activité de valorisation sur la parcelle 
du 1er février 2015 au 31 juillet 2016 moyennant un loyer mensuel net de 15'500 
fr. 
Selon l'appelant, les témoins E______ et F______ avaient constaté différents 
éléments permettant de considérer avec certitude que B______ exerçait une 
activité de criblage sur la parcelle en question. Le témoin I______ avait vu une 
installation de traitement des eaux de percolation dans les eaux stockées, soit 
permettant la séparation des particules solides des liquides. Le témoin J______ 
avait reconnu que B______ exerçait à l'époque de son audition la même activité 
qu'auparavant, soit une activité d'entreposage temporaire et de criblage de 
matériaux valorisables des chantiers du CEVA comme mentionné dans le contrat 
de bail à loyer. 
2.2 En l'espèce, la Cour retiendra que le témoin J______ a déclaré au Tribunal que 
le consortium n'avait jamais utilisé sur la parcelle en question ses autorisations de 
criblage. La procédure a permis d'établir que les photographies produites par 
A______ ne faisaient apparaître aucun matériel de criblage, exception faite d'un 
godet trieur qui servait à améliorer le tri pour faciliter le chargement, qui, selon le 


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C/5776/2015 
témoin J______, n'entrait pas dans la définition de criblage. L'appelant n'apporte 
aucun élément probant permettant de retenir que ces indications seraient 
inexactes. 
Quant au témoin I______, il a expliqué au Tribunal n'avoir lui non plus jamais vu 
d'installation de criblage durant sa période d'activité jusqu'en mars 2013; 
l'installation de traitement des eaux de percolation, qu'il avait pu voir, avait un 
rôle de préservation de l'environnement et non de mise en valeur de particules. 
Le fils de A______ a indiqué au Tribunal que le tri et le regroupement en 
différents tas de matériaux laissaient penser qu'ils étaient concassés. Il n'a 
cependant jamais vu personnellement d'activité de criblage; il en va de même 
s'agissant de E______. Les photos produites par l'appelant ne montrent pas non 
plus l'exercice d'une telle activité. 
S'agissant du contrat de sous-bail conclu directement par B______ pour un loyer 
de 15'500 fr., outre le fait qu'il a été signé dans les circonstances décrites par le 
témoin J______, il n'est pas à même d'établir l'existence d'une activité 
commerciale antérieurement à sa conclusion. 
Les premiers juges ont par conséquent correctement constaté les faits et retenu à 
raison que A______ avait échoué à prouver l'existence d'une activité 
commerciale, en l'occurrence de criblage et de concassage exercée par B______, 
en rapport avec l'article 2 du contrat de sous-bail entre les parties. 
3. 
3.1 L'appelant reproche aux premiers juges de n'avoir pas retenu que le contrat de 
bail avait été modifié par actes concluants, l'affectation initiale de la chose louée, 
consistant au dépôt du matériel ou des matériaux sur la parcelle, ayant été changée 
en cours de bail en une activité de valorisation dans un premier temps par 
l'entreprise C______ puis ensuite par B______ et ce, à son insu. 
Pour le cas où le contrat de bail à loyer n'aurait pas été modifié par actes 
concluants, l'appelant soutient que la partie intimée a violé ce contrat du fait du 
changement d'affectation non autorisé, résultant de l'usage excessif de la surface 
de stockage, ouvrant la voie à la réparation de son dommage. 
3.2 La plupart des baux commerciaux comportent une clause expresse 
d'affectation des locaux loués, souvent complétée d'autres stipulations précisant 
les modalités d'usage, en particulier l'obligation d'exploiter. Les clauses en 
question figurent dans le corps même du contrat écrit ou dans ses « annexes » 
(usages locatifs commerciaux, conditions générales d'affaires) (WESSNER, in 
14ème Séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 13 et 14). 
L'affectation des locaux constitue sans aucun doute un élément essentiel du bail. 
Si elle n'est pas expresse, elle sera le plus souvent tacite et découlera des 


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circonstances, singulièrement de la nature et de la situation des locaux. La 
violation d'une telle clause constitue un usage non conforme au contrat et peut 
donc ouvrir la voie à l'application de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO. La violation peut 
consister dans l'exercice d'une activité radicalement différente de celle convenue, 
ou d'une activité y émargeant excessivement, ou même prohibée par le bail. Au-
delà de l'affectation proprement dite des locaux, le bail commercial contient 
souvent d'autres clauses - parfois détaillées - régissant les modalités d'usage 
(WESSNER, op. cit., p. 14). 
Face à un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit tout 
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans 
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 
soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention 
(art. 18 al. 1 CO). 
3.3 Aucune forme n'étant légalement prescrite pour la conclusion d'un contrat de 
bail, sa modification ultérieure n'est en principe soumise à aucune exigence de 
forme, et ce même si les parties avaient convenu de la forme écrite pour sa 
conclusion. Demeurent réservés les cas où la loi exige expressément la forme 
écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. Le 
locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilatérale du 
contrat n'est tenu à aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1; GAUCH/SCHLUEP, 
Schweizerisches Obligationenrecht, AT I, 9ème éd., 2008, n. 611; LACHAT, Le bail 
à loyer, 2008, ch. 6.4.1 p. 179 s. et ch. 22.3.4 p. 557). Sauf lorsqu'elle porte sur 
des points précis prévus par la loi, la modification du contrat de bail à loyer peut 
donc se faire oralement ou par acte concluant. 
3.4 En l'espèce, la Cour retiendra à l'instar des premiers juges que les allées et 
venues de camions sur la parcelle pour approvisionner les hauts tas de gravier, 
respectivement la présence en permanence d'un employé pour pousser ces 
graviers, étaient partie intrinsèque du fait d'entreposer des matériaux. 
L'avis de l'ancien Conseil de A______ selon lequel, à teneur du contrat, les choses 
devaient être entreposées de façon permanente pendant le chantier, par opposition 
à un lieu de stockage intermédiaire impliquant des apports et des enlèvements 
fréquents, n'a aucune portée probante particulière; cette interprétation ne ressort 
au demeurant pas du texte du contrat. 
Le témoin E______ a expliqué que, dans son esprit, le mot entreposage signifiait 
que le matériel n'était pas ou peu déplacé. Or, selon les CFF, l'entreposage 
impliquait l'apport des matériaux et leur mise en place ou leur déplacement d'un 
endroit à un autre sur la surface louée, voire ailleurs, s'agissant des besoins de 
l'activité et des travaux d'une entreprise de construction. Le témoin I______ a 
également expliqué que dans son esprit, entreposer voulait dire déposer, stocker, 


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avec la possibilité de l'amener et de le reprendre, même chaque jour. Comme 
relevé par les premiers juges, selon le Larousse, le verbe « entreposer » signifie 
déposer provisoirement quelque chose quelque part. Le terme « déposer » désigne 
quant à lui le fait de mettre, placer, poser quelque part quelque chose que l'on 
portait ou laisser quelqu'un quelque part après l'y avoir conduit. 
Au vu de ce qui précède, la Cour retiendra que A______ a échoué à établir la 
violation du contrat par la partie intimée du fait d'un usage accru de la parcelle, en 
rapport avec l'article 2 du contrat de bail. 
3.5 Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'activité de type commercial 
déployée par C______, ainsi que l'augmentation de loyer en découlant, n'ont pas 
pour autant modifié le contrat entre les parties au-delà du départ de cette société 
au 31 décembre 2012, notamment du fait des circonstances ayant amené cette 
modification de loyer. Les parties n'avaient en effet pas prévu dans leur contrat la 
sous-location à caractère commercial. Elles avaient par la suite convenu 
d'augmenter le loyer du 1er juin 2012 au 31 décembre 2012, soit uniquement 
durant l'occupation de la parcelle par C______. Enfin, le loyer avait été ramené 
ensuite, d'entente entre les parties, au montant initial de 9'000 fr. conformément à 
l'activité exercée sur la parcelle, ce que la procédure a permis d'établir, sur la base 
de l'audition du témoin E______, ainsi que les factures établies par celle-ci pour 
l'année 2013. 
Par conséquent, A______ a échoué à établir l'existence d'une modification du 
contrat de bail à loyer entre les parties. 
Partant, les griefs de l'appelant seront rejetés, de même que les conclusions de 
celui-ci en réparation de son éventuel dommage et le jugement entrepris sera 
confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 mars 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/145/2016 rendu le 11 février 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/5776/2015. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Messieurs Nicolas DAUDIN et Alain MAUNOIR, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-
MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.