ge_gerichte · DCSO/401/2009 · 2004-03-22 · fr

Résumé:
 La vente de gré à gré d'un immeuble est soumise à l'approbation des créanciers gagistes, tout en offrant la possibilité aux créanciers de faire une offre supérieure. Un délai de 12 jours pour ce faire est raisonnable. Plainte rejetée. 
Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_619/2009.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/401/09 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 3 SEPTEMBRE 2009 
Cause A/2014/2009, plainte 17 LP formée le 8 juin 2009 par M. C______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. C______ 
domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 
 
1201 Genève 
 
 
- Masse en faillite de la Société Anonyme X______, en liquidation 
 (faillite n° 2004 000XXX J) 
 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de la Société Anonyme X______ en liquidation. Cette faillite est liquidée 
en la forme sommaire. 
En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après: l'Office) a 
procédé à l'audition de M. C______, administrateur de la société faillie. Il ressort 
des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 
relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 
trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 
300'000 fr. plus le montant du gage de la Fondation de valorisation des actifs de la 
Banque Cantonale de Genève (ci-après: la Fondation de valorisation), "laquelle 
n'est pas créancière de la SA X______ cette dernière étant le tiers garant de 
M. C______". 
Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation à une première 
reprise. 
 
En date du 24 mars 2005, M. C______ a saisi le Tribunal de première instance 
d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 
faillite de Société Anonyme X______ en liquidation tendant à ce que cet acte soit 
rectifié et que sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 
en intérêts, soit au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3ème classe. 
M. C______ a fait valoir que l'Office avait omis de colloquer sa créance 
chirographaire. 
Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 
présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 
publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. C______ 
admise en 3ème classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 
122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. C______ 
figure sous la rubrique "Productions tardives 3ème classe". 
B. 
Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 
cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 
entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 
objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 
bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 
Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 
gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 
éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 
de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 


 
 
- 3 - 
recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. C______, 
leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 
supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 
supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 
les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 
pas des pièces produites que M. C______ se soit intéressé à l'un de ces lots. 
C. 
M. C______, par l'intermédiaire de son conseil, s'est adressé à l'Office par courrier 
du 12 février 2009, pour savoir si une distribution provisoire de dividende serait 
envisagée en l'espèce et dans l'affirmative, à quelle date, de quel montant et en 
faveur de quels créanciers ainsi que dans quel ordre. Il indique étudier la 
possibilité de solliciter le cas échéant la révocation de la faillite, avec reprise de 
certains lots autre que les invendus à l'échéance de la réalisation. Il souhaitait 
connaître également le calcul détaillé des intérêts et frais dus à la Fondation de 
valorisation sous déduction des loyers perçus. 
L'Office a répondu le 16 février 2009 qu'il ne procédera à aucune répartition 
provisoire, cette possibilité n'existant pas dans le cadre d'une liquidation 
sommaire. 
M. C______ ayant invité par courrier du 23 février 2009 l'Office à répondre 
précisément à ses questions, l'Office lui a répondu le 24 février 2009 pour lui 
indiquer son impossibilité de calculer les intérêts à ce jour. S'agissant de l'argent 
disponible, l'Office le prie de se référer aux montants précédemment indiqués en 
tenant compte d'une erreur de 1'000'000 fr. de la BCGe, qui a crédité à double une 
bonification. 
M. C______ ayant invité à nouveau l'Office à lui fournir un tableau détaillé des 
encaissements et des réponses précises à ses questions, l'Office l'a invité par 
courrier du 3 mars 2009 à procéder à une avance de frais de 300 fr. (art. 46 al. 1 
let. c OELP) dont M. C______ s'est acquitté le 6 mars 2009, selon récépissé 
produit. 
D. 
Par acte du 15 mai 2009, M. C______ a déposé une plainte devant la Commission 
de céans, enregistrée sous n° A/1713/2009, tendant à ce qu'il soit constaté que la 
faillite est ou sera révoquée par le produit des ventes réalisées ou des prochaines à 
venir et qu'il soit ordonné à l'Office de respecter l'art. 256 LP "en les sommant 
d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire et ayant doit, Monsieur C______". La 
plainte était assortie d'une demande de mesures provisionnelles tendant à bloquer 
les ventes de gré à gré "tant et aussi longtemps que l'Office des faillites et 
M. T______ n'ont pas produit le décompte dû requis des produits au 15 mai 
2009". Il estimait à l'appui de sa plainte et selon ses calculs, qu'il ne resterait plus 
que quelques millions pour faire révoquer la faillite, alors que lui-même en est le 
bénéficiaire ultime en 3ème classe. Il estimait ainsi que l'art. 256 al. 3 LP avait été 
violé en n'ayant pas été consulté "alors qu'il est débiteur solidaire du solde du 


 
 
- 4 - 
montant de la faillite !". Il déplorait également que la société qu'il avait proposée 
pour réaliser les biens en question ait été éconduite par la Fondation de 
valorisation le 20 juin 2008. 
E. 
Par ordonnance du 19 mai 2009, la Commission de céans a rejeté la demande de 
mesures provisionnelles. 
Par décision DCSO/336/2009 du 16 juillet 2009, la Commission de céans a rejeté 
dans la mesure de sa recevabilité la plainte en question, la déclarant irrecevable 
pour le surplus, considérant notamment (considérant 3.a et 3.b.) : 
"En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité 
des cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est 
administrée uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la 
procédure ordinaire, toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans 
convoquer d’assemblée des créanciers mais en les consultant au besoin par voie 
de circulaire. L’Office procède à la réalisation des actifs à l’expiration du délai 
de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 
al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges 
dressé (art. 231 al. 3 LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss). 
 
L'Office doit choisir le mode de réalisation prévu par la LP en conciliant au 
mieux les intérêts des différentes parties prenantes, et permettant de réaliser 
l'objet au meilleur prix. Il s'agit d'un acte de puissance publique (CR-LP, ad 
art. 119, n° 3 et 4) mais qui n'empêche pas en soi l'Office de charger 
exceptionnellement un tiers, notamment une maison de vente aux enchères, de 
procéder à la réalisation des biens saisis, par exemple lorsqu'il s'agit d'objets de 
collection ou d'œuvres d'art (ATF 115 III 52, JdT 1991 II 104 ss ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire art. 125 n° 13 ; SchKG II, art. 126 n° 9 ss.). 
 
L'art. 256 al. 1 LP prévoit que les biens appartenant à la masse peuvent être 
vendus par vente aux enchères ou de gré à gré si les créanciers le jugent 
préférable. Une vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'avec l'assentiment des 
créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), étant précisé s'agissant d'immeubles, que 
l'occasion doit être donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. 
En l'espèce, l'Office a choisi de procéder par des ventes de gré à gré et, en cas de 
créanciers proposant une somme supérieure, par une enchère privée. Il est 
démontré, pièces à l'appui, que M. C______ a dûment reçu la circulaire du 
23 mai 2008, adressée par pli recommandé à son domicile élu. Il avait la 
possibilité de faire une contre-offre, impliquant l'ouverture postérieure d'une 
enchère privée. Le délai de 10 jours pour faire une offre supérieure est suffisant 
pour que tout créancier intéressé puisse se déterminer, ainsi que pour obtenir, le 
cas échéant, la réponse d'une banque quant à un éventuel financement. 


 
 
- 5 - 
 
L'Office a parfaitement suivi les prescriptions en la matière, aucun motif de 
nullité (art. 22 al. 1 LP) n'étant à relever dans le mode de procédé de l'Office, 
étant précisé que le délai de plainte de 10 jours (art. 17 al. 2 LP) est largement 
échu en l'espèce. 
 
Ce grief sera dès lors rejeté et il n'y a pas lieu d'enjoindre l'Office au respect de 
l'art. 256 al. 3 LP comme le sollicite le plaignant en l'espèce". 
F. 
L'Office a adressé, notamment à M. C______ en tant que créancier, un courrier du 
27 mai 2009, lui soumettant une offre de gré à gré pour le lot XX n° XX, soit un 
bureau de 84 m2 au 8ème étage, au prix de 750'000 fr., pour un actif estimé à 
360'000 fr. Un délai au 8 juin 2009 a été imparti aux créanciers intéressés pour 
formuler une offre supérieure et déposer le 25 % de ce montant sur le compte de 
l'Office. 
G. 
Par acte du 8 juin 2009, M. C______ a déposé plainte contre la procédure de 
consultation du 27 mai 2009, communiquée le 29 mai 2009 et avec un dossier 
reçu le 5 juin 2009, impartissant un délai au 8 juin 2009 pour formuler une offre 
supérieure, dont il sollicite qu'elle soit déclarée nulle, voire annulée. Il indique en 
outre qu'une expertise fixant le prix de ce bien à 970'000 fr. n'aurait pas été jointe 
à cette offre. De plus, en ayant reçu le détail de cette offre que 3 jours avant son 
terme, il considère que cette procédure de consultation est arbitraire et viole tous 
les délais légaux puisque selon le plaignant, le créancier aurait droit à un délai 
d'un mois au minimum pour se déterminer au sens des art. 138 et 143 b LP, 
surtout qu'"il n'existe aucune urgence sauf à brader le lot XX n° XX et à léser 
irrévocablement tous les droits du créancier-plaignant". Il note que seul l'accord 
de B______ SA a été obtenu et non pas celui de l'autre créancier gagiste soit la 
Fondation de valorisation, pour une offre nulle car non signée par l'acheteur 
intéressé. Il requiert, outre que cette procédure de consultation des créanciers soit 
déclarée nulle, voire annulée, qu'une expertise neutre, juste et actuelle soit 
ordonnée sur ce bien immobilier. De plus, il conclut que les ventes soient 
bloquées jusqu'à ce que les travaux de rénovation de cet immeuble soient 
terminés, afin d'obtenir le meilleur prix. La plainte est assortie d'une demande 
d'effet suspensif. 
H. 
Par ordonnance du 11 juin 2009, la Commission de céans a admis la demande 
d'effet suspensif. 
I. 
Dans son rapport du 16 juin 2009, l'Office conclut au rejet de la plainte et à la 
condamnation du plaignant à une amende de procédure au montant maximal 
prévu, considérant la plainte téméraire. 
L'Office a passé en revue chronologiquement le déroulement des évènements. Il 
note que le plaignant se contredit lorsqu'il invoque que l'accord de la Fondation de 
valorisation, autre créancier gagiste, n'a pas été obtenu alors qu'il produit lui-
même dans son chargé de pièces ledit accord (pièce 1bis plaignant), rappelant que 


 
 
- 6 - 
l'Office n'a jusqu'à ce jour procédé que par des ventes de gré à gré, sans que le 
plaignant ne s'y oppose. L'Office précise que le lot objet de la présente plainte est 
à ce jour occupé par le plaignant, qui en a fait ses bureaux, en toute illégalité, 
puisque le service cantonal compétent n'a jamais donné son aval pour un 
changement d'affectation de ces locaux destinés normalement à l'habitation. 
L'Office note encore qu'un appartement serait loué à un prête-nom dont se 
servirait le plaignant, permettant à celui-ci de résider dans l'immeuble "depuis de 
nombreuses années pour léser ses créanciers dans le cadre de la poursuite en 
réalisation de gage puis de faillite". 
 
L'Office relève encore que "les montages douteux ourdis par les fondateurs de la 
SA X______ ont conduit à d'importants frais de justice et d'avocat, les 
bénéficiaires des largesses de Monsieur C______ et de ses associés ayant 
naturellement de la peine à renoncer aux avantages dont ils bénéficiaient, qui 
allaient pour certains jusqu'à une occupation gratuite d'un appartement". 
L'Office note que ces frais importants ont conduits à une péjoration importante de 
la trésorerie de la société, et donc ont eu une influence sur l'estimation des biens. 
L'Office termine en précisant que les travaux entrepris ne concernent que 
l'enveloppe commune du bâtiment impliquant que les adjudicataires devront 
investir des sommes très importantes pour rénover les lots acquis. 
 
Du point de vue juridique, l'Office note que le fonctionnaire qui procède à une 
saisie procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut, mais n'a pas 
l'obligation, de s'adjoindre un expert. L'Office note que l'argumentation juridique 
de la plaignante tombe à faux, car l'art. 97 invoqué ne concerne que la saisie et 
non la formation de la masse active, l'art. 130 al. 1 LP concernant des ventes de 
gré à gré dans la saisie, tout comme les art. 138, 139 et 143b LP. 
 
L'Office indique que la présente procédure de vente de gré à gré est fondée sur 
l'art. 256 LP, rappelant que cette liquidation se déroule en la forme sommaire suite 
à l'avance de frais octroyée par un créancier (art. 230 al. 2 LP). Vu l'occupation de 
nombreux lots et la difficulté à les faire visiter, il a été décidé, sur demande du 
principal créancier gagiste, la Fondation de valorisation, de procéder par des 
ventes de gré à gré afin d'éviter un bradage lors d'une enchère publique. La charge 
de trouver des acquéreurs est incombée à ce créancier gagiste, la masse ayant 
refusé d'entrer en matière quant à rémunérer des agences immobilières. L'Office 
indique que conformément à l'art. 256 al. 3 LP, chaque offre a été soumise aux 
créanciers, avec possibilité de surenchérir. 
 
L'Office note en outre que la loi ne prévoit pas de soumettre l'offre d'achat aux 
créanciers à réception comme soutenu par le plaignant, la loi n'imposant que 
d'informer les créanciers par circulaire, sans obligation de transmettre le dossier 
complet. Par contre, rien n'aurait empêché le plaignant, qui habite G______, de se 
rendre à l'Office afin de consulter le dossier. 


 
 
- 7 - 
 
L'Office conclut au rejet de la plainte et à la condamnation du plaignant à une 
amende de procédure. 
J. 
Ayant sollicité le droit de répliquer, le plaignant a déposé son écriture le 24 juillet 
2009. Il note que l'expertise de 2001 non produite, qui retenait un total de 
13'000'000 fr. est totalement obsolète, les valeurs de vente actuelles étant trois fois 
supérieures et dépasseront 40'000'000 fr. Il indique que les prix des précédentes 
ventes étaient corrects contrairement à la vente faisant l'objet de la présente 
plainte. Il note que l'état locatif à diminué, passant de 500'000 fr. sous son ère à 
440'000 fr. en 2007 sous l'ère de l'Office, notant que l'Office avait validé la 
situation des baux et sous-baux en novembre 2004. 
Le plaignant note encore que le processus de commercialisation n'aurait pas été 
respecté en ce sens que le prix de vente fixé sur proposition de la Fondation de 
valorisation, 970'000 fr. en l'espèce, n'est pas correct puisque la limite de 10 % de 
différence avec l'offre d'achat (750'000 fr.) est largement dépassée, nécessitant 
ainsi, comme prévu dans le dit processus, de prolonger la commercialisation de ce 
lot pour une durée indéterminée jusqu'à l'obtention du prix de vente fixé. 
Le plaignant persiste pour le surplus dans ses conclusions. 
K. 
Dans sa duplique du 30 juillet 2009, l'Office note que depuis l'expertise de 2001, 
ce bien immobilier a encore perdu de la valeur, faute d'entretien. Le contrat cadre 
relatif à la commercialisation ne concernait que les créanciers gagistes, mais en 
aucun cas les créanciers ordinaires, tel le plaignant. L'Office note que la Fondation 
de valorisation assume à ses frais la recherche d'acquéreurs potentiels. Pour le 
surplus, l'Office considère que le plaignant s'égare, "ne justifiant par aucune pièce 
ni quelque explication plausible, uniquement par un verbiage creux, qu'il s'agit 
d'un bradage". L'Office persiste pour le surplus dans ses conclusions tendant au 
rejet de la plainte et à ce qu'une amende de procédure lui soit infligée. 
 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 
Elle est donc recevable. 
2.a. En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 
de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 
jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 
gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 
gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 


 
 
- 8 - 
réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 
offres supérieures (art. 256 al. 3 LP). 
 
Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été ordonnée comme en l'espèce 
(art. 231 al. 1 LP), l’Office procède à la réalisation à l’expiration du délai de 
production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 
4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé 
(art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFI). 
 
Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la 
saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de 
liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de 
restrictions. 
2.b. Depuis le 1er novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 
modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 
législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 
réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 
entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 
l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 
des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 
par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 
être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 
communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP). 
2.c. La vente de gré à gré d'un bien grevé de gage, tel un immeuble, est soumis à 
l'approbation de chacun des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), accord qui peut 
être express ou tacite (CR-LP ad art. 256 n° 12). 
2.d. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en procédure sommaire (art. 231 
al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut intervenir, s’agissant de biens de 
valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a été donnée aux créanciers de 
formuler des offres supérieures. Ils doivent bénéficier d'un délai raisonnable pour 
se déterminer (CR-LP ad art. 256 n° 13). La loi ne prévoit pas qu'un dossier 
détaillé soit joint à la circulaire, le créancier intéressé ayant toujours la possibilité 
d'examiner le dossier à l'Office, voire d'en demander copie. 
3.a. En l'espèce, la Commission de céans se permet de constater qu'un lourd 
contentieux divise les parties et que bons nombres de leurs allégués s'égarent hors 
de l'offre de preuve, soit de la question de l'application correcte de la loi et plus 
particulièrement de l'art. 256 LP, dans le cadre d'une vente de gré à gré d'une part 
de copropriété par étage. La présente décision se limitera ainsi uniquement à 
trancher cette question. 
Il ressort des pièces du dossier que l'Office est en possession de l'accord de 
B______ SA selon courrier du 1er avril 2009 à la Fondation de valorisation ainsi 


 
 
- 9 - 
que de l'accord de cette dernière selon courrier à l'Office du 9 avril 2009, 
respectant ainsi les conditions de l'art. 256 al. 2 LP, contrairement à ce que 
soutient le plaignant. 
3.b. La possibilité de faire une offre supérieure a été offerte aux créanciers selon 
circulaire du 27 mai 2009 (art. 256 al. 3 LP), ceux-ci ayant un délai de 12 jours 
(date de réception du plaignant le 28 mai 2009 et délai pour formuler une offre, le 
8 juin 2009) pour la formuler et déposer 25% de ce montant sur le compte de 
l'Office, ce dernier précisant "qu'en cas de pluralité d'offres, il sera procédé à une 
vente aux enchères". 
Reste à examiner si ce délai n'est pas raisonnable comme le soutient le plaignant. 
Selon un arrêt du Tribunal fédéral, chambre des poursuites et faillites 7B.69/2005 
du 10 juin 2005, le Tribunal fédéral a estimé (cons. 3.2), s'agissant d'un délai de 
10 jours laissé aux créanciers pour formuler une offre supérieure, que "le délai 
fixé par l'office dans la circulaire qu'il adresse aux créanciers, en les invitant à 
formuler une offre supérieure (art. 256 al. 3 LP), n'est pas un délai strict; 
l'administration de la faillite peut prendre en considération, dans l'intérêt des 
créanciers, une offre supérieure faite après l'écoulement de ce délai (arrêt 
7B.280/2001 du 7 janvier 2002, consid. 2a; Franco Lorandi, Der 
Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse 
St-Gall 1994, p. 337; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach 
schweizerischem Recht, vol. II, 3e éd., § 51 n. 5; RSJ 1980, p. 334)". 
 
Ainsi, le délai de 12 jours laissé par l'Office aux créanciers pour formuler une 
offre supérieure doit donc être qualifié de raisonnable au vu de la jurisprudence ci-
dessus, n'excluant pas pour l'Office de prendre en considération le cas échéant une 
offre formulée hors délai. 
 
Quant au délai proprement dit, un délai de 10 voire 12 jours pour un créancier 
intéressé est largement suffisant pour qu'il détermine si ses liquidités sont 
suffisantes, obtenir un accord de principe quant à un éventuel financement par une 
banque puis pour formuler une offre et pour verser les fonds, soit le 25% du 
montant offert. 
3.c. La plaignante estime que ce lot, soit un bureau de 84 m2, vendu 750'000 fr., est 
bradé. 
 
A presque 9'000 fr. le m2 de surface, pour un immeuble en piètre état d'entretien 
et sans les fonds pour sa rénovation, il est difficile objectivement de prétendre être 
face à une vente à un prix totalement sous-évalué, même au niveau du marché 
genevois et que les prix du marché n'auraient pas été respectés. Si tel était 
réellement le cas, il va sans dire que d'autres créanciers, tel le plaignant, se 
seraient précipités pour faire des offres supérieures, ce qui n'est allégué par 
aucune des parties et ne semble donc pas avoir été le cas. 


 
 
- 10 - 
 
La plaignante oublie simplement que si le mode de réalisation n'était pas la vente 
de gré à gré, l'Office aurait procédé à une vente aux enchères au plus offrant (art. 
229 al. 3 CO), ce qui aurait conduit, d'expérience, à adjuger ce bien très 
certainement à un prix bien inférieur, ce dont le plaignant a pleine conscience, si 
l'on se réfère à son courrier du 22 mars 2000 à la BCGe produit sous pièce 6 du 
plaignant. 
3.d. Quant à annuler cette vente du fait qu'elle violerait le processus de 
commercialisation approuvé par les créanciers gagistes le 5 mars 2008, la 
Commission de céans constate que la plaignante n'est pas partie ni visée par cet 
accord et partant, n'a aucun intérêt en l'espèce au respect de cette convention, pour 
autant que cette convention n'ait pas été respectée. Ce grief est dès lors 
irrecevable, faute d'intérêt pour agir du plaignant. 
4. 
Manifestement infondée, la plainte sera rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 
 
* * * * * 


 
 
- 11 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare partiellement recevable la plainte formée le 8 juin 2009 par M. C______ contre 
la circulaire du 27 mai 2009 dans le cadre de la faillite n° 2004 000XXX J/OFA1. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. 
Philippe 
GUNTZ, 
président 
; Mme 
Valérie 
CARERA 
et 
M. Philipp GANZONI, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le