ge_gerichte · ATA/593/2014 · 2014-07-29 · fr

Résumé:
 Afin de remettre en cause la valeur fiscale retenue par l'administration fiscale cantonale pour le calcul de l'impôt immobilier complémentaire d'une certaine année, le contribuable doit former une demande de nouvelle estimation motivée avant le 31 décembre de ladite année. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4500/2011-ICC 
ATA/593/2014 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 29 juillet 2014 
2ème section 
 dans la cause 
 
A______ 
représentée par Berney Associés SA, mandataire 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
27 novembre 2012 (JTAPI/1457/2012) 
 


- 2/10 - 
A/4500/2011 
EN FAIT 
1) 
 
A______ (ci-après : la société immobilière), sise chez B______ & Cie, à 
Genève, a pour but l’achat, la vente, la construction, la location, la transformation 
et la mise en valeur de biens immobiliers et notamment l’exploitation rurale 
conforme à la destination agricole des immeubles sociaux telle que l’exploitation 
d'une pépinière, les activités dans le domaine de l'arboriculture, l'élevage de 
bovins, caprins, ovins et équidés, de même que les travaux d'apiculture. 
 
 
Monsieur C______ est son administrateur et actionnaire unique. 
2) 
 
Selon le registre foncier, la société immobilière est propriétaire de la 
parcelle no 1______ de la commune de Presinge. D’après les vues aériennes du 
système d’information du territoire genevois, ce terrain constitue un champ bordé 
d’arbres à l’est et au sud. 
3) 
 
Par courrier du 5 février 2003, faisant suite à un courrier de M. C______ du 
20 janvier 2003 relatif à un projet de liquidation de la société immobilière, 
l’administration fiscale cantonale (ci-après : l’AFC) a indiqué que la nouvelle 
valeur de sortie du bien immobilier de la société avait été fixée à CHF 314'885.-. 
L’autorité précisait que cette valeur « pourra[it] être admise, sous réserve de 
travaux à plus-value […], jusqu’au 31 décembre 2003 (transfert de propriété au 
Registre foncier) ». 
4) 
 
Dans sa déclaration fiscale 2009, datée du 3 août 2010, la société 
immobilière a indiqué être propriétaire du terrain, d’une superficie de 46'281 m2, 
sis au chemin D______ à Presinge, dont la valeur fiscale était de CHF 370'248.-, 
correspondant à CHF 8.-/m2, et la valeur comptable de CHF 653'271.- en début de 
l’exercice et de CHF 653'271.- à le fin de celui-ci. 
5) 
 
Par bordereau de taxation définitive pour l’année 2009 du 3 mars 2011, 
l’AFC a fixé l’impôt immobilier complémentaire (ci-après : l’IIC) à la charge de 
la société immobilière à CHF 2'190.90. Les valeurs fiscales des parcelles 
nos 2______, 3______ et 1______ – formant le terrain sis au chemin D______ – 
retenues pour le calcul de l’impôt se montaient respectivement à CHF 458.-, 
CHF 600.- et CHF 1'094'409.-, soit un total de CHF 1'095'467.-. 
6) 
 
Par courrier du 29 mars 2011, la société immobilière a élevé une 
réclamation à l’encontre de ce bordereau, demandant à l’AFC d’accepter 
l’estimation fiscale de CHF 370'248.-. 
 
 
Le prix maximal d’un terrain agricole était de CHF 8.-/m2. Le terrain ne 
valait donc pas CHF 1'095'467.-. 


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A/4500/2011 
7) 
 
Par courrier du 7 juin 2011 à la chambre genevoise d’agriculture, M. C______ 
a sollicité une estimation de la parcelle no 1______ de la commune de Presinge. 
8) 
 
Par décision du 22 novembre 2011, la CFA a fixé la valeur de rendement de 
la parcelle no 1______ de Presinge à CHF 19'953.-, conformément au dossier 
d’expertise du collège d’experts de la CFA pour l’estimation de domaines et bien-
fonds agricoles du 10 novembre 2011. 
 
 
Sous la rubrique « exploitant », ce rapport indique « aucun exploitant ». 
9) 
 
Par décision du 25 novembre 2011, l’AFC a rejeté la réclamation de la 
société immobilière et a maintenu la taxation litigieuse sur les points contestés. 
 
 
La valeur fiscale du bien immobilier avait été fixée en conformité avec la 
loi, selon laquelle le prix d’achat devenait l’estimation fiscale. 
 
 
Si la parcelle était affectée à l’agriculture, la valeur fiscale actuelle pouvait 
être modifiée pour correspondre à la valeur de rendement en saisissant la 
commission foncière agricole (ci-après : la CFA) à l’adresse de la chambre 
genevoise d’agriculture. La décision de cette dernière n’aurait toutefois pas d’effet 
rétroactif et n’entrerait en vigueur qu’à la date d’une éventuelle expertise. 
10) 
Par acte du 21 décembre 2013, la régie E______, agissant au nom et pour le 
compte de la société immobilière, a recouru auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI) contre la décision sur réclamation de 
l’AFC, concluant à « l’acceptation » de son recours. 
 
 
Le terrain avait toujours été situé en zone agricole et l’estimation devait 
correspondre à sa valeur de rendement. 
11) 
Le 23 décembre 2011, la société immobilière, soit en son nom la société 
fiduciaire F______ (ci-après : la société fiduciaire), a déposé auprès du TAPI un 
nouvel acte de recours contre la même décision, concluant à la fixation de la 
valeur imposable à CHF 19'953.- pour toutes les taxations non encore entrées en 
force. 
 
 
Les taxations cantonales pour les années 2007 à 2010 de M. C______, 
actionnaire unique de la société immobilière, avaient été établies en retenant 
CHF 1.- comme valeur du capital-actions de cette dernière, ce chiffre ayant été 
obtenu en retenant une valeur du terrain de CHF 5.-/m2. M. C______ avait 
contesté la valeur fiscale des actions de la société immobilière communiquée par 
l’AFC, qui n’avait pas encore pris sa décision sur réclamation. 
 
 
Les immeubles affectés à l’agriculture étaient estimés à leur valeur de 
rendement. Du fait que les prix étaient bloqués par l’État, la valeur déterminée par 


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la CFA était la même depuis de nombreuses années. Cette valeur devait être 
appliquée pour la taxation de l’année 2009 ainsi que pour les suivantes. 
 
 
À l’appui de son recours, la société immobilière a notamment versé à la 
procédure deux extraits de la Feuille d’avis officielle de la République et canton 
de Genève (ci-après : la FAO). Le premier extrait, datant du ______ 2009, 
contenait une offre de vente de trois parcelles situées en zone agricole sur la 
commune de Perly-Certoux. Le prix demandé était de CHF 8.-/m2 pour la partie 
agricole et de CHF 1,50/m2 pour la partie boisée. Dans le second extrait de la 
FAO, datant du ______ 2011, était publiée une offre publique d’achat d’une 
parcelle à Puplinge, d’une surface de 7'040 m2. Le prix maximum licite autorisé 
était de CHF 682'436.-, à raison de CHF 625'300.- pour les bâtiments et CHF 
57'136.- pour le terrain, correspondant environ à CHF 8,12/m2. 
12) 
Sur interpellation du TAPI du 9 janvier 2012, la société immobilière a 
indiqué, par courrier du 16 janvier 2012, mandater la société fiduciaire pour la 
représenter dans le cadre de la procédure de recours. 
13) 
Dans sa réponse du 27 juin 2012, l’AFC a conclu au rejet du recours. 
 
 
La contestation de la valeur fiscale retenue avait été élevée pour la première 
fois par la société immobilière lors de sa réclamation. Elle n’avait formé aucune 
demande d’expertise avant le 1er janvier 2009. Sa requête était donc tardive. 
14) 
Par réplique du 10 juillet 2012, la société immobilière a maintenu son 
recours. 
 
 
M. C______ contestait ses taxations annuelles pour les années 2007 à 2010, 
revendiquant comme base de calcul de la valeur des actions de la société 
immobilière la valeur fiscale calculée par l’AFC, puis contestée par elle-même. 
Même si cet élément n’avait pas d’incidence sur le recours, il démontrait que la 
valeur fiscale du terrain était contestée avant 2009. 
15) 
Par courrier du 15 août 2012, l’AFC a persisté dans l’intégralité de ses 
conclusions. 
16) 
Par jugement du 27 novembre 2012, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
La société immobilière avait présenté sa demande d’expertise en 2011, après 
la date déterminante du 31 décembre 2009, de sorte que la valeur fiscale litigieuse 
ne pouvait être revue pour l’année de taxation 2009. La contestation de la valeur 
des actions par l’actionnaire de la société immobilière n’avait aucune incidence 
sur le litige. 
17) 
Par acte expédié le 27 décembre 2012, la société immobilière a recouru 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 


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administrative) contre ce jugement, concluant à la fixation de la valeur imposable 
à CHF 19'953.- pour toutes les taxations non encore entrées en force. 
 
 
Le TAPI se fondait sur une loi inappropriée, de sorte que son raisonnement 
n’était pas applicable au cas d’espèce. La loi sur l’harmonisation des impôts 
directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID – RS 642.14) 
était directement applicable si les cantons n’avaient pas adapté leur législation le 
1er janvier 2011. Les immeubles affiliés à l’agriculture étaient estimés à leur 
valeur de rendement, laquelle correspondait, dans le cas d’espèce, à CHF 19'953.-. 
Le montant de CHF 1'095'467.- ne constituait pas une valeur de rendement, de 
sorte qu’il n’était plus valable à compter du 1er janvier 2001. En cas de refus 
d’admission de la valeur de CHF 19’953, il convenait de retenir au moins celle de 
CHF 314'885.- fixée par l’AFC elle-même en 2003. 
18) 
Dans sa réponse du 1er mars 2013, l’AFC a conclu au rejet du recours. 
 
 
La disposition appliquée par le TAPI concrétisait la LHID. Seuls les 
immeubles servant à l’exploitation agricole et sylvicole étaient évalués à leur 
valeur de rendement. Selon l’expertise de la CFA, il n’y avait aucun exploitant 
dans le cas d’espèce. La société immobilière n’avait jamais démontré que 
l’exploitation agricole était effective en 2009, de sorte que la condition d’une 
évaluation à la valeur de rendement n’était pas réalisée. 
 
 
Pour avoir une incidence sur l’impôt d’une année déterminée, la demande 
d’expertise devait avoir été formée avant la date déterminante du 31 décembre de 
ladite année. La société immobilière avait déposé sa demande d’expertise auprès 
de la CFA le 17 octobre 2011. La demande d’évaluation aurait dû être formée 
avant le 31 décembre 2009. 
19) 
Par réplique du 26 mars 2013, la société immobilière a maintenu son 
recours. 
 
 
L’exploitation effective n’était pas une condition à l’évaluation à la valeur 
de rendement. Seule la destination du terrain était pertinente. Le fait que la société 
immobilière n’exploitait pas elle-même son terrain agricole ne changeait pas son 
affectation. Le raisonnement de l’AFC conduisait à estimer un terrain 
effectivement utilisé à sa valeur de rendement alors que le même terrain laissé en 
jachère pendant une année était estimé à dix ou vingt fois celle-ci. 
20) 
Par duplique du 8 mai 2013, l’AFC a persisté dans ses conclusions. 
 
 
Tant le droit cantonal que le droit fédéral prévoyaient clairement que seules 
les parcelles agricoles effectivement exploitées aux fins de l’agriculture ne 
pouvaient bénéficier d’une imposition basée sur la valeur de rendement. 


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21) 
Par courrier du 3 juin 2013, la société immobilière a maintenu l’intégralité 
de ses conclusions. 
 
 
Si elle-même n’exploitait pas la parcelle, l’agriculteur qui la louait 
l’exploitait effectivement. Le motif de rejet du recours soulevé par l’AFC était 
donc en réalité un motif d’admission de celui-ci. 
22) 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 – 
LOJ - E 2 05 ; art. 49 al. 1 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 – 
LPFisc – E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le litige porte sur la conformité à la loi de la décision sur réclamation de 
l’AFC confirmant son bordereau de taxation définitive pour la période fiscale 
2009, lequel retient CHF 1'095'467.- comme valeur fiscale du terrain du chemin 
D______ pour le calcul de l’IIC à la charge de la société immobilière. 
3) 
a. 
L’ancienne loi sur l'imposition des personnes physiques – Impôt sur la 
fortune du 22 septembre 2000 (aLIPP-III) – en vigueur depuis le 1er janvier 2001 
(art. 17 aLIPP-III) – a été abrogée avec l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2010, de 
la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP – 
D 3 08 ; art. 69 al. 1 let. c LIPP). La LIPP s’applique pour la première fois pour 
les impôts de la période fiscale 2010. Les impôts relatifs aux périodes fiscales 
antérieures demeurent régis par les dispositions de l’ancien droit, même après 
l’entrée en vigueur de la LIPP (art. 72 al. 1 LIPP). 
 
b. 
En l’espèce, la société immobilière conteste la taxation de la période fiscale 
2009. 
 
 
L’ancien droit est ainsi applicable, en particulier l’aLIPP-III. 
4) 
 
La LHID désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe 
les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 1 LHID). 
L'art. 2 al. 1 let. a et d LHID prévoit que les cantons doivent prélever un impôt sur 
la fortune des personnes physiques ainsi qu'un impôt sur les gains immobiliers 
mais ne donne aucune indication quant aux impôts fonciers au sens strict. Ainsi, 
l’IIC ne fait pas partie du droit harmonisé et relève du droit cantonal (Arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 1.1 et les références 
citées). 


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5) 
a. 
L’IIC est perçu sur la valeur de tous les immeubles situés dans le canton, 
sous réserve des exceptions prévues par la loi (art. 76 al. 1 de la loi générale sur 
les contributions publiques du 9 novembre 1987, dans son état au 31 décembre 
2009 – aLCP – D 3 05). Il est calculé au 31 décembre de la période fiscale sur la 
valeur des immeubles à cette date (art. 76 al. 6 aLCP). La valeur imposée résulte 
des estimations faites conformément à l'art. 48 aLCP (art. 76 al. 2 aLCP), lequel a 
été abrogé avec l’entrée en vigueur de l’aLIPP-III et remplacé par l’art. 7 de cette 
dernière loi. 
 
b. 
Les immeubles servant à l'exploitation agricole et sylvicole y compris la 
partie de logement nécessaire au propriétaire et à sa famille sont évalués à leur 
valeur de rendement calculée selon le droit fédéral (art. 7 let. c aLIPP-III). 
 
c. 
L'évaluation des immeubles autres que les immeubles locatifs, c'est-à-dire 
notamment ceux visés par l'art. 7 let. c aLIPP-III, est faite par des commissions 
d'experts et vaut pour une période de dix ans appelée période décennale (art. 9 
al. 2 aLIPP-III). Lorsque, pendant cette période, un immeuble est aliéné à titre 
onéreux ou à titre gratuit, ou dévolu pour cause de mort, la valeur d'aliénation ou 
la valeur de succession retenue par le département pour la perception des droits 
d'enregistrement et de succession se substitue à la valeur d'estimation pour le reste 
de la période décennale (art. 9 al. 3 aLIPP-III). Le Conseil d'État, comme le 
contribuable, ont, en tout temps, la faculté de faire procéder à de nouvelles 
estimations si des changements importants dans la valeur des immeubles le 
justifient (art. 9 al. 5 aLIPP-III). 
 
d. 
Selon la jurisprudence, rendue dans le cadre des art. 48 et 54 ss aLCP, mais 
applicable à l’aLIPP-III, dont les articles n’ont pas engendré de modifications sur 
ce point, le contribuable n'a pas la faculté de substituer sa propre appréciation à 
celle de l'administration ou de la commission d'experts. Il doit au contraire, s’il 
considère que la valeur de son bien immobilier est mal estimée, former une 
demande de nouvelle estimation, conformément à l’art. 9 al. 5 aLIPP-III. Il est 
tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent les changements 
survenus dans la valeur de sa propriété (ATA/87/2014 du 12 février 2014 
consid. 6c ; ATA/422/2008 du 26 août 2008 ; RDAF 2000 II p. 280). 
 
 
Une expertise ne peut être requise pour la première fois devant la juridiction 
de recours, la demande en ce sens devant être présentée préalablement à 
l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur l'impôt d'une année 
déterminée, la demande d'expertise doit avoir été formée avant la date 
déterminante pour la situation du contribuable et la fixation de la matière 
imposable, en l’occurrence le 31 décembre de ladite année (ATA/87/2014 du 
12 février 2014 consid. 6c ; ATA/422/2008 du 26 août 2008 ; RDAF 2000 II 
p. 280). Le Tribunal fédéral a expressément reconnu cette jurisprudence comme 
admissible (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 consid. 5.2). 


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e. 
 
L’art. 7 aLIPP-III prévoit des principes de droit matériel, qui explicitent 
les méthodes d'estimation à retenir, tandis que l'art. 9 aLIPP-III, comme l'indique 
son intitulé, vise le déroulement de la procédure d'estimation. Pour pouvoir faire 
reconnaître et mettre en œuvre leurs droits subjectifs, les justiciables doivent les 
faire valoir conformément aux exigences posées par le droit de forme 
(ATA/87/2013 du 12 février 2014 consid. 7). 
6) 
 
En l’espèce, la recourante soutient que le terrain aurait une affectation 
agricole et serait effectivement exploité par l’agriculteur le louant, de sorte que la 
valeur de rendement fixée à CHF 19'953.- par décision de la CFA du 22 novembre 
2011 devrait être retenue pour le calcul de l’IIC de la période fiscale 2009. À 
défaut, à tout le moins la valeur de CHF 314'467.- fixée par l’AFC le 5 février 
2003, devrait être déterminante. L’autorité intimée affirme quant à elle que non 
seulement la société immobilière n’aurait jamais démontré que l’exploitation 
agricole était effective en 2009, de sorte que la condition d’une évaluation à la 
valeur de rendement ne serait pas réalisée, mais également que la demande 
d’évaluation n’aurait pas été formée avant le 31 décembre 2009 et ne pourrait dès 
lors pas avoir une incidence sur l’année 2009. 
 
 
En fixant la valeur fiscale à CHF 1'095'467.-, l’AFC a retenu la valeur 
d’achat comme valeur fiscale, conformément à la procédure de fixation de cette 
dernière. La valeur fixée par l’AFC en 2003, correspondant à la valeur de sortie de 
la parcelle, ne revêt aucune pertinence dans le cadre de la procédure de fixation de 
l’IIC, de sorte que l’AFC ne l’a à juste titre pas prise en considération. Le courrier 
de l’AFC du 5 février 2003 précisait d’ailleurs que cette valeur n’était valable que 
si le transfert de propriété au RF avait lieu jusqu’au 31 décembre 2003. 
 
 
Si la société immobilière estimait que la valeur de CHF 1'095'467.- était 
incorrecte, il lui incombait de former une demande motivée de nouvelle 
estimation avant le 31 décembre 2009. Or, elle n’a formé une telle demande qu’en 
date du 7 juin 2011. 
 
 
Au vu de ce qui précède, force est de retenir que la société immobilière n’a 
pas requis une nouvelle estimation de sa parcelle dans le délai utile, de sorte que 
l’estimation de la CFA de la valeur de rendement du terrain ne peut avoir 
d’incidence sur la taxation de la période fiscale 2009. 
7) 
 
Dans ces circonstances, la décision de l’AFC sur réclamation confirmant le 
bordereau de taxation définitive est conforme au droit et le recours contre le 
jugement du TAPI sera rejeté. 
8) 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de 
la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne lui sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 décembre 2012 par la société A______ 
contre 
le 
jugement 
du 
Tribunal 
administratif 
de 
première 
instance 
du 
27 novembre 2012 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met 
à 
la 
charge 
de 
la 
société 
A______ 
un 
émolument 
de 
CHF 1’000.- ; 
dit qu’il ne lui est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF – RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Berney Associés SA, mandataire de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu’au Tribunal administratif de première 
instance ; 
Siégeants : M. Verniory, président, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 


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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :