ge_gerichte · DCSO/348/2023 · 2023-08-10 · fr

Résumé:
 Recours au Tribunal fédéral formé le 11 septembre 2024 par le débiteur, irrecevable par arrêt du 8 décembre 2023 (5A_676/2023).

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/20/2022-CS 
DCSO/348/23
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 10 AOÛT 2023 
 
Demande de nouvelle expertise (A/20/2022-CS) formée en date du 4 janvier 2022 par 
A______, élisant domicile en l'étude de Me Jean Orso, avocat. 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me ORSO Jean 
ORSO AVOCATS 
Rue du Rhône 57 
Case postale 3084 
1211 Genève 3. 
- B______ 
______ 
______. 
- ETAT DE GENEVE 
Service des contraventions 
Chemin de la Gravière 5 
1227 Les Acacias. 


 
 
 
 
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- 2 - 
 
- C______ 
______ 
______. 
- D______ 
c/o Me FENIELLO Lucien 
Budin & Associés 
Rue De-Candolle 17Case postale 166 
1211 Genève 12. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. A______ est propriétaire de la parcelle 1______ de la commune de E______ 
(Genève), sise chemin 2______ no. ______, de 243 m2, intégralement construite 
d'un bâtiment constituant une villa, comprenant deux logements. De cette parcelle 
dépendent les parcelles environnantes 3______ (1481 m2) et 4______ (502 m2) de 
la commune de E______, composant le jardin et la cour entourant le bâtiment 
érigé sur la parcelle 1______. Des parcelles 3______ et 4______, dépend encore 
la parcelle 5______ (81 m2) de la commune de E______, à raison de 4/9ème 
(36 m2), constituant un chemin d'accès à plusieurs propriétés. 
b. Cet immeuble et ses dépendances sont grevés d'une cédule hypothécaire au 
porteur de premier rang de 7'500'000 fr., remise en gage à [la banque] B______ 
afin de garantir le remboursement d'un emprunt hypothécaire. 
c. A______ fait l'objet de poursuites ordinaires émanant de D______ pour un 
montant de 374'011 fr. 45 (n° 6______), C______ [assurance maladie] pour des 
montants de 1'352 fr. 85 (n° 7______), 7'861 fr. 70 (n° 8______), 429 fr. 10 
(n° 9______), 6'487 fr. 90 (n° 10_____) et de l'ETAT DE GENEVE pour un 
montant de 100 fr. (n° 11_____). 
d. Ces différents créanciers ont requis la continuation de la poursuite à des dates 
comprises entre le 3 janvier 2019 et le 15 mars 2021, provoquant l'ouverture des 
opérations de saisie dans le cadre de trois séries n° 12_____, 13_____ et 14_____ 
qui regroupent les poursuites susmentionnées. 
e. L'Office cantonal des poursuites (ci-après l'Office) a établi des procès-verbaux 
de saisie du bien immobilier susvisé au profit des créanciers précités les 
14 novembre 2019, 9 décembre 2020 et 2 août 2021. 
f. Les créanciers ont requis la réalisation de l'immeuble saisi. 
g. Par ailleurs, B______ a requis, le 10 mai 2019, une poursuite en réalisation de 
gage à l'encontre de A______ pour un montant de 7'500'000 fr. (poursuite 
n° 15_____). A______ ayant formé opposition au commandement de payer 
notifié le 12 août 2019, la mainlevée n'a été prononcée par le Tribunal de première 
instance qu'à hauteur de 5'346'500 fr. par jugement du 20 août 2020. B______ a 
requis la réalisation du gage le 5 novembre 2020. 
h. Dans le cadre des opérations de réalisation visant l'ensemble des poursuites et 
séries susmentionnées, l'Office a mandaté F______, architecte, en qualité d'expert, 
aux fins de déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. 


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i. Dans son rapport daté du 6 juin 2019, confirmé le 4 décembre 2020 (ci-après 
expertise 1), accompagné de photographies, d'extraits du cadastre et du registre 
foncier, F______ (ci-après : le premier expert) a estimé la valeur vénale de 
l'immeuble à 6'994'000 fr. (parcelles principale et dépendantes). 
 
Après avoir procédé à une visite de l'immeuble, il a constaté que la propriété 
jouissait d'une excellente situation, se situait dans la zone villa proche du village 
de E______ et bénéficiait d'une belle vue sur le lac Léman. Elle était en revanche 
exposée à une importante nuisance sonore liée au trafic routier provenant du quai 
de E______ (50 à 60 dBA). Elle disposait d'un accès direct en 10 minutes au 
centre-ville de Genève en transport motorisé. Les transports publics et les 
commerces de première nécessité se situaient à proximité, au village de E______. 
L'accès au lac était distant de 500 m. 
 
Le bâtiment érigé sur la parcelle 1______ était une villa individuelle divisée en 
deux logements, répartis sur trois niveaux, sans sous-sol, d'architecture 
traditionnelle, datant des années 1910-1920, avec toiture mansardée et garage 
pour une voiture. En bon état général d'entretien, les logements nécessitaient 
néanmoins des travaux. L'expert n'avait eu accès qu'à l'un des appartements, situé 
au rez-de-chaussée et premier étage. Il n'a pu visiter le second, situé au premier 
étage et dans les combles mansardés. Les locaux d'habitation représentaient 
1480 m3 et les locaux techniques 390 m3 (cube SIA 116). 
 
Les fondations étaient en béton, les murs en maçonnerie, les encadrements de 
portes et fenêtre en pierre de taille, la charpente en bois, la couverture en ardoise 
et cuivre, les menuiseries en bois et les fenêtres en vitrage isolant. L'habitation 
était dotée d'un chauffage central au mazout. Les sols étaient en terre cuite, 
parquet et carrelage. Les parois étaient recouvertes de paille d'avoine peinte. 
 
Le jardin était entièrement engazonné agrémenté de diverses plantations et 
clôturé, l'accès étant fermé par un portail métallique attaché à des piliers. Les 
extérieurs n'étaient en revanche pas entretenus. 
 
Le risque de pollution était très faible. 
 
Dans son évaluation, le premier expert a déterminé la valeur intrinsèque de 
l'immeuble, compte tenu d'un taux de vétusté non précisé, en appliquant les tarifs 
suivants : 2'500 fr. / m2 pour les parcelles 1______, 3______ et 4______ 
(bâtiment, jardin et cour); 250 fr. / m2 pour la parcelle 5______ (chemin d'accès 
en copropriété); 800 fr. / m3 pour les espaces d'habitation de la villa; 400 fr. / m3 
pour les locaux techniques de la villa. 
Cela représentait le calcul suivant : (243 m2 + 1481 m2 + 502 m2) x 2'500 fr. 
+ 36 m2 x 250 fr. + 1480 m3 x 800 fr. + 390 m3 x 400 fr. = 6'994'000 fr. 


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Le premier expert n'a pas calculé les valeurs de rendement et de gage, qu'il 
considérait comme non pertinentes. 
d. L'Office a communiqué ce rapport d'expertise par plis recommandés du 
16 décembre 2021 à tous les créanciers des poursuites susmentionnées et au 
débiteur, en précisant qu'il retenait ces valeurs dans les procès-verbaux de saisie et 
pour la réalisation de l'immeuble. 
A______ a reçu le rapport d'expertise et la décision de l'Office de retenir le 
montant d'estimation de 6'994'000 fr. le 28 décembre 2021. 
B. 
a. Par courrier expédié le 4 janvier 2022, A______ a requis de la Chambre de 
surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de 
surveillance) qu'elle ordonne une nouvelle expertise en application de l'art. 9 al. 2 
ORFI. 
b. Par ordonnance du 13 janvier 2022, la Chambre de surveillance a imparti au 
requérant, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, un délai de dix jours pour 
avancer les frais de la nouvelle expertise et désigné G______, architecte SIA, 
expert immobilier mas EPFL-IEI, en qualité d'expert pour estimer la valeur de 
l'immeuble à réaliser. 
c. L'avance de frais requise a été payée par A______ dans le délai prolongé au 
15 février 2022. 
d. Le 24 mai 2022, G______ (ci-après le second expert) a déposé son rapport 
d'expertise du 23 mai 2022 (ci-après expertise 2). 
Les données foncières, légales et physiques sur lesquelles il a fondé son 
appréciation sont similaires à celles retenues par le premier expert. Son rapport est 
accompagné d'extraits cadastraux et fonciers ainsi que des plans du bâtiment. Il 
parvient à une valeur totale de l'immeuble de 8'150'000 fr., en soulignant qu'il a 
retenu une valeur du fonds plus élevée que le premier expert (6'768'000 fr. contre 
5'574'000 fr.), mais une valeur inférieure du bâtiment (840'000 fr. contre 
1'340'000 fr.). 
Il parvenait à des conclusions similaires à celles du premier expert s'agissant de la 
description, de l'état d'entretien et de la situation de l'immeuble, de sa proximité 
des commodités et du centre-ville ainsi que du risque de pollution. Il précisait que 
la vue sur le lac était partiellement limitée par l'arborisation et estimait modérées 
les nuisances sonores liées au trafic routier sur le quai de E______ qui se situait à 
50 m. Il soulignait que le portail automatique était hors d'usage, l'indice 
énergétique du bâtiment insatisfaisant, la présence d'humidité, essentiellement 
dans les sanitaires et une mauvaise intégration de l'agrandissement dans le 
bâtiment d'origine, avec une organisation des pièces peu fonctionnelle dans les 


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deux logements, ainsi que le manque de salles d'eau (2) pour le nombre de 
chambres à coucher (8). 
Le second expert procédait à l'estimation du bien en valeur intrinsèque et 
renonçait également à fixer une valeur de rendement faute de pertinence. 
S'agissant du bâtiment, il ventilait les valeurs d'estimation différemment et de 
manière plus détaillée que le premier expert, en fixant un tarif, valeur à neuf, au 
m3 SIA 116 à 800 fr. pour la partie d'origine (1220 m3), à 700 fr. pour l'extension 
habitable (370 m3) et à 320 fr. pour l'extension non-habitable (garage, citerne et 
buanderie; 320 m3), le tout sous déduction d'un coefficient de vétusté de 40 %, 
soit un total 840'000 fr. 
S'agissant du terrain, le second expert précisait que, sur le versant du coteau de 
E______ donnant sur le lac, la valeur du terrain était estimée généralement entre 
2'800 fr. et 4'500 fr. le m2. En l'occurrence, il retenait un tarif moyen de 3'200 fr. 
en raison de la proximité du quai de E______ et de ses nuisances sonores, de la 
situation plutôt au bas du coteau réduisant l'étendue de la vue sur le lac, ainsi que 
de servitudes de distance et de vue droite sur la parcelle 3______. La valeur du 
terrain, pour les parcelles 1______, 3______ et 4______ était par conséquent de 
7'123'200 fr. (2'226 m2 x 3'200 fr.). Pour la parcelle 5______, en copropriété et 
dévolue à un chemin d'accès commun, le second expert retenait un tarif au m2 de 
2'500 fr., soit un total de 90'000 fr. pour 36 m2. 
Finalement, il estimait la valeur des aménagement extérieurs (cour en gravier, 
terrasse en dallettes de béton lavé, jardin, clôture et portail) à 100'000 fr. sur la 
base d'un tarif de 50 fr. au m2 pour 1'983 m2. 
e. Le deuxième expert a accompagné son rapport de sa facture de frais et 
honoraires de1'700 fr. TTC (honoraires 1'500 fr., frais 200 fr. – extraits du 
cadastre). 
f. L'expertise 2 a été adressée au requérant et aux créanciers le 1er juin 2022 et un 
délai leur a été fixé au 15 juin 2022 pour d'éventuelles observations. 
g. Par courrier du 15 juin 2022, D______ a renoncé à faire des observations. 
h. L'Office et les autres créanciers n'ont pas déposé d'observations. 
i. A______ a demandé à plusieurs reprises le report du délai pour le dépôt de ses 
observations sur nouvelle expertise au motif qu'une autorisation de construire 
deux villas sur le bien immobilier expertisé lui avait été octroyée le 12 juillet 
2022, qui devait devenir définitive le 13 septembre 2022, ce qui pouvait modifier 
la valeur de l'immeuble. Un délai lui a été fixé au 26 août 2022. Une ultime 


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demande de report ayant été refusée le 16 septembre 2022, il n'a finalement pas 
déposé d'observations. 
i. Par avis du 16 septembre 2022, les parties ont été informées que la cause était 
gardée à juger à compter du 19 septembre 2022. 
EN DROIT 
1. 
En vertu des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI, l'Office des poursuites procède à 
l'estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. Il 
renouvelle si nécessaire l'estimation dans le cadre des opérations de réalisation, à 
l'issue de l'épuration des charges (art. 140 al. 3 LP, art. 44 ORFI). En cas de 
poursuite en réalisation de gage, l'estimation de l'immeuble engagé a lieu suite à la 
réquisition de vente, ce mode particulier de poursuite ne comportant pas 
d'opérations de saisie (art. 155 al 1 LP qui renvoie à l'art. 91 al. 1 LP et art. 99 
al. 1 ORFI qui renvoie à l'art. 9 al. 1 ORFI). Dans tous ces cas, l'Office peut 
s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (GILLIERON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad 
art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP; FOËX, Commentaire romand, Poursuite et 
faillite, 2005, n° 17 ad art. 155 LP). 
2. 
2.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable non seulement à l'estimation d'un 
immeuble saisi dans une poursuite ordinaire, mais également en matière de 
poursuite en réalisation de gage immobilier, par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, 
chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans 
le délai de dix jours dès réception de l'estimation de l'Office, et moyennant avance 
des frais, qu'une nouvelle estimation de l'immeuble à réaliser soit faite par un 
expert. Le droit à une deuxième évaluation par un expert vaut également pour 
l'estimation révisée après l'épuration des charges au sens de l'art. 140 al. 3 LP 
(GILLIERON, op. cit., n° 17 ad art. 155 LP). 
2.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par 
l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de 
surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation 
soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de 
frais fixée. 
3. 
3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, applicable également à la poursuite en 
réalisation de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI, l'estimation doit 
déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans 
égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre 
l'incendie. 


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L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à 
couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien 
quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus 
aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert 
également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). 
C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit 
déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de 
méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Elle doit englober tous les 
critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du 
droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. 
Un calcul fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur 
intrinsèque apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de 
logements et de commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée 
sur un faisceau de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix 
des transactions récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des 
appartements ou des maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la 
jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour 
une maison individuelle (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3 
= JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 
2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1; 
GILLIÉRON, op. cit., n° 16 ad art. 97 LP; FOËX, in SchKG I, éd. 2010, n° 2 ad 
art. 97 LP). 
La valeur fiscale et le montant des engagements hypothécaires ne sont pas des 
critères d'estimation de la valeur vénale au sens des articles 97, 140, 155 LP, 9 et 
99 ORFI (ZOPFI, Commentaire ORFI, 2012, n° 4 et 9 ad art. 9 ORFI). 
Il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des 
résultats divergents entre experts. L'autorité de surveillance peut procéder à une 
moyenne, pour autant que les deux expertises effectuées retiennent toutes deux 
des critères appropriés et tiennent compte de circonstances pertinentes (ATF 
120 III 79 consid. 2b = JdT 1996 II 1999; arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 
du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1; ZOPFI, op. cit., n° 10 ad art. 9 ORFI). 
Si l'autorité de surveillance entend s'écarter d'une expertise, elle doit motiver sa 
position (ATF 120 III 79 consid. 2c = JdT 1996 II 1999). 
3.2 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les deux rapports ont été établis 
par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas 
de compétences comparables. Ils comportent tous les deux une présentation 
détaillée du bien immobilier, de ses caractéristiques et de sa situation 
géographique, sur laquelle les experts partagent une opinion similaire à quelques 
détails près. 


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Aucun des deux experts n'a fait état de transactions récentes ayant porté sur des 
objets similaires situés dans le même secteur urbain et ils ont tous deux tenu 
compte de critères appropriés. 
Les divergences entre les deux estimations résident essentiellement dans la valeur 
au m2 du terrain retenue par chacun des experts, le premier expert ayant admis un 
tarif de 2'500 fr. au m2 et le second de 3'200 fr. pour les parcelles 1______, 
3______ et 4______. Or, le premier expert n'a pas motivé le tarif retenu, alors que 
le second expose la fourchette des prix pour le versant "lac" du coteau de 
E______ et les raisons l'ayant conduit à arrêter un prix moyen, voire plutôt bas, 
même s'il se révèle plus élevé que celui de premier expert. Globalement, 
l'expertise 2 est mieux motivée que la première et procède à des estimations plus 
détaillées par type d'installation. Le fait qu'elle se montre plus sévère que la 
première s'agissant de la valeur du bâtiment apparaît plus conforme à la réalité de 
l'édifice situé sur la parcelle 1______. Finalement, le coteau de E______ est une 
zone prestigieuse de Genève où les prix sont notoirement élevés et se situe dans 
un segment de marché qui trouve généralement acheteur vu la rareté et 
l'exclusivité des objets à des prix élevés, voire en augmentation. L'expertise 2, qui 
parvient à un prix sensiblement plus élevé que la première, semble ainsi plus 
proche de la réalité du marché dans la zone pertinente. Elle sera par conséquent 
préférée à l'expertise 1. 
3.3 En conclusion, la Chambre de surveillance arrêtera l'estimation de l'immeuble 
à réaliser à 8'150'000 fr. 
4. 
Le second expert a arrêté ses frais et honoraires à 1'700 fr., montant qui paraît 
conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires 
du 23 mai 2022 peut donc être approuvée et le montant réglé par les Services 
financiers du Pouvoir judiciaire. 
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, son coût sera mis à sa 
charge (art. 9 al. 2 ORFI) et compensé à due concurrence avec l'avance de 
1'500 fr. déjà versée. Le requérant sera condamné à verser le solde en 200 fr. à 
l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire. 
La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a 
al. 2 ch. 5 LP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare recevable la requête de nouvelle expertise de la parcelle 1______ de la 
commune de E______ et des parcelles dépendantes formée par A______ le 4 janvier 
2022. 
Au fond : 
Arrête à 8'150'000 fr. la valeur d'estimation de ladite parcelle et des parcelles 
dépendantes. 
 
Fixe à 1'700 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par G______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 
 
Met ces frais à la charge de A______, les compense à concurrence de 1'500 fr. avec 
l'avance versée par ce dernier, laquelle reste dans cette mesure acquise à l'Etat de 
Genève. 
 
Condamne A______ à s'acquitter du solde, soit 200 fr., en mains des Services financiers 
du Pouvoir judiciaire. 
Siégeant : 
Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI et 
Monsieur Jean REYMOND, juges; Madame Christel HENZELIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Patrick CHENAUX 
 
La greffière : 
 
Christel HENZELIN 
 
 
 


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Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.