ge_gerichte · ATA/162/2003 · 2003-03-25 · fr

Résumé:
 Rappel de la distinction entre travaux d'entretien et travaux de rénovation. En l'espèce, les travaux sont de par leur nature et leur coût des travaux. d'entretien.

- 1 - 
 
 
_____________ 
 
A/1048/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 mars 2003 
 
dans la cause 
 
Madame Rina MEYER 
 
et 
 
Madame Arielle MEYER 
représentées par la régie Zimmermann S.A., mandataire 
 
et 
 
Monsieur Pierre Zimmermann 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 


 
 - 2 - 
 
 
_____________ 
 
A/1048/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
En avril 1998, Mesdames Rina et Arielle Meyer et 
Monsieur Pierre Zimmermann ont acheté de gré à gré 
l'immeuble situé au 49, rue des Pâquis. C'est la régie 
Zimmermann (ci-après : la régie) qui encaisse les loyers 
et gère le contentieux, mais c'est surtout Mme Rina Meyer 
qui s'occupe des travaux à effectuer, traitant elle-même 
avec les différents corps de métier. Par la suite, Mme 
Rina Meyer a racheté la part de M. Pierre Zimmermann. 
 
 
 
Depuis le 15 août 1998, M. Bhugyal Bhugyal et Mme 
Lobsang Dolma sont locataires d'un appartement de trois 
pièces et demie au sixième étage de l'immeuble précité. Le 
loyer annuel s'élève à CHF 15'840.-; l'ancien loyer était 
de CHF 12'000.-. L'état des lieux à l'entrée des 
locataires, établi le 14 août 1998, révèle que divers 
travaux ont été effectués dans l'appartement : peinture 
des murs et des plafonds dans plusieurs pièces, pose de 
carrelage et de faïences, réfection du parquet de la 
chambre et, enfin, changement de l'évier et de réfrigé-
rateur et pose d'une hotte de ventilation. 
 
2. a. 
Le 15 janvier 2001, les locataires ont demandé au 
service de la police des constructions du département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
DAEL), par l'entremise de l'Asloca-Rive, si une autorisa-
tion de construire avait été délivrée pour la réalisation 
des divers travaux mentionnés dans l'état des lieux d'en-
trée. Ils doutaient en effet que le DAEL ait autorisé un 
nouveau loyer annuel de CHF 15'840.- alors que le loyer 
précédent était de CHF 12'000.-. 
 
 b. 
Le 1er février 2001, le DAEL a informé la régie que 
les travaux effectués - pour lesquels il n'avait pas 
délivré d'autorisation - pouvaient être soumis à la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
L'autorité l'a en conséquence invitée à lui communiquer 
ses observations accompagnées des documents relatifs à la 
nature et au coût des travaux réalisés dans l'appartement. 
 
 
 
c. 
La régie a répondu qu'il s'agissait de travaux 
d'entretien de peu d'importance, pour un montant global de 
CHF 7'736.-, dont CHF 2'800.- avaient été payés par 
l'assurance, suite à un dégât d'eau survenu dans l'appar-
tement contigu, à la fin de 1997. 
 
3. 
Par décision du 20 mars 2001, le DAEL a imparti un 
délai à la régie pour déposer une demande en autorisation 
de construire portant sur les travaux considérés, dont il 
avait acquis la certitude, après avoir visité l'appar-
tement en question en présence des locataires et de la 
régie, qu'ils étaient soumis à la LDTR. 


 
 - 3 - 
 
 
 
4. a. 
Le 19 avril 2001, la régie ainsi que les proprié-
taires, Mesdames Arielle et Rina Meyer, ont recouru auprès 
de la commission cantonale de recours en matière de cons-
tructions (ci-après : la commission) contre la décision 
précitée en reprenant les arguments qu'ils avaient fait 
valoir dans leurs courriers au DAEL. 
 
 
b. 
Le 7 septembre 2001, la commission a rejeté le 
recours, après avoir tenu une audience en la seule pré-
sence du DAEL, les autres parties ayant demandé, sans 
succès, le report de l'audience. 
 
 
5. 
Les propriétaires et la régie ont alors recouru 
auprès du Tribunal administratif le 12 octobre 2001. 
 
6. a. 
Le Tribunal de céans a entendu les parties et a 
convoqué divers témoins en vue de déterminer quels travaux 
avaient été effectués et pour quel montant. 
 
 
b. 
Le juge délégué a également effectué un transport 
sur place en présence des parties, au cours duquel il a pu 
constater que les travaux suivants avaient été effectués : 
 
 
 
- dans le hall, le carrelage était neuf; le plafond 
et les murs avaient été repeints. 
 
 
 
- dans la cuisine, le bloc cuisine avait été refait 
et des faïences posées. Le réfrigérateur était neuf, de 
même que la hotte d'aspiration. Les murs et le faux 
plafond, qui existait déjà, selon M. Zimmermann, avaient 
été repeints, mais pas l'encadrement de la fenêtre. 
 
 
 
- dans la salle de bains, des faïences avaient été 
posées jusqu'au plafond. La baignoire et la lavabo étaient 
neufs. 
 
 
 
- dans le local W-C, la cuvette avait été changée 
et du carrelage avait été posé à mi-hauteur; il n'y avait 
pas eu de travaux d'électricité. 
 
 
 
- dans le salon, le parquet, d'origine, avait été 
nettoyé, poncé et imprégné; quelques lames, qui avaient 
souffert des dégâts d'eau, avaient été changées; le papier 
peint se décollait sur un des murs. 
 
 
 
- dans la chambre à coucher, le plafond et les murs 
avaient été repeints et le parquet poncé et imprégné. En 
revanche, les encadrements de fenêtre n'avaient pas été 
touchés. 
 
 
c. 
Ainsi qu'il ressort des pièces produites et des 
témoignages des parties, le coût des travaux entrepris se 
décompose comme suit: 
 
 
 
nouvel agencement de cuisine 
CHF 2'426.- 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
réfection et imprégnation du parquet 
CHF 1'850.- 
 
 
baignoire, W-C, lavabo 
 CHF 800.- 
 
 
carrelage hall, cuisine, W-C et salle de bains: 
 
 
 - carrelage (acheté par Mme Meyer) CHF 646.- 
 
 
 - frais de pose facturés CHF 460.- 
 
 
 - frais de pose offerts CHF 937.- 
 
 
 
Total intermédiaire: 
 
CHF 7'119.- 
 
 
d. 
A ce montant, il convient encore d'ajouter les 
frais de peinture ainsi que les frais relatifs à la pose 
des installations sanitaires. 
 
 
 
Les parties divergent sur le coût de ces travaux. 
 
 
 
Le DAEL considère par ailleurs que les travaux 
entrepris ont été d'un coût bien supérieur au montant de 
CHF 7'536.- allégué par la régie: se fondant sur une 
lettre écrite à l'Union de banques suisses, alors 
propriétaire de l'immeuble, par la Générale Immobilière 
S.A., il retient que celle-ci a assuré la couverture des 
travaux entrepris dans l'appartement pour un montant de 
CHF 23'475.-. 
 
 
 
Ce chiffre de CHF 23'475.- a également été retenu 
par la commission dans la décision entreprise. 
 
7. 
Les parties ont eu l'occasion de répliquer et du-
pliquer et de présenter leurs observations après enquête. 
 
 
 
a. 
Les propriétaires et la régie persistent à consi-
dérer les travaux effectués comme des travaux d'entretien, 
non soumis à la LDTR, tant par leur nature que par leur 
montant. 
 
 
b. 
Dans ses dernières écritures, le DAEL reconnaît 
que, de par leur nature, les travaux effectués relèvent a 
priori de l'entretien, mais qu'aux fins de déterminer si 
des travaux sont soumis à la LDTR, il faut également 
examiner leur coût et leur répercussion sur le montant du 
loyer. Le DAEL estime que le coût des travaux est bien 
supérieur aux CHF 8'000.- allégués par les recourants; 
considérant en outre que le montant du loyer a augmenté de 
plus de 30%, il s'agit pour le DAEL de travaux de 
rénovation soumis à la LDTR. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
 
Le recours, adressé par erreur à la commission, a 


 
 - 5 - 
 
 
été transmis par cette dernière au Tribunal de céans; il 
est donc recevable (art. 64 al. 2 LPA). 
 
2. 
La commission a appliqué les dispositions de 
l'aLDTR-1996, car aucune demande d'autorisation n'était 
pendante au sens de l'article 50 alinéa 2 LDTR. 
 
 
 
Cette solution est correcte, ainsi que le Tribunal 
de céans l'a déjà jugé (ATA S. du 29 mai 2001 et B. et 
consorts du 24 avril 2001). 
 
 
3. a. 
L'article 3 alinéa 1 lettre d aLDTR-1996 prévoit 
qu'on entend notamment par transformation tous les travaux 
qui ont pour objet d'améliorer le confort existant sans 
modifier la distribution des logements, sous réserve de 
l'alinéa 2, indiquant quant à lui que les travaux d'entre-
tien régulier et raisonnables ne sont pas considérés comme 
travaux de transformation. 
 
 
b. 
La distinction entre travaux d'entretien et de ré-
novation (ou transformation) fait l'objet d'un raisonne-
ment en deux temps, à savoir : 
 
1° les travaux sont-ils par nature des travaux d'entretien 
(sinon ce sont des travaux de transformation) ? 
 
2° les travaux retenus dans la catégorie "entretien" sont-
ils 
d'un 
coût 
tel 
qu'il 
risquent 
de 
modifier 
l'affectation qualitative des logements (F. PAYCHERE, 
O. BINDSCHEDLER, "La jurisprudence récente du Tribunal 
administratif 
du 
Canton 
de 
Genève 
en 
matière 
d'entretien des immeubles" in RDAF 1998 p. 369), 
ceux-ci ne répondant plus aux besoins prépondérants la 
population ? 
 
4. Nature des travaux 
 
 
a. 
L'ancien article 3 alinéa 1 RLDTR prescrit que les 
travaux d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 aLDTR 
1996 sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps et 
qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon 
état, soit en procédant à des réparations, soit en remé-
diant à l'usure normale (remplacement d'installations vé-
tustes par du matériel neuf servant au même usage). 
 
 
b. 
Des travaux d'entretien peuvent constituer une 
transformation s'ils provoquent des modifications allant 
au-delà de ce qui est usuel, comme un important accrois-
sement du confort, ou s'ils sont d'une ampleur telle 
qu'ils 
sont 
susceptibles 
d'aboutir 
à 
un 
changement 
qualitatif de l'appartement, celui-ci devenant ainsi par 
exemple un logement de luxe (ATA S. du 29 mai 2001 et B. 
et consorts du 24 avril 2001 et les références citées). 
 
 
c. 
Le Tribunal administratif a ainsi notamment consi-
déré comme relevant de l'entretien l'installation de 


 
 - 6 - 
 
 
nouveaux sanitaires, l'agencement des cuisines, la mise en 
conformité de l'installation électrique, la pose de nou-
veaux revêtements des sols et des parois, ainsi que des 
travaux de peinture et de serrurerie (ATA S. et B. et 
consorts précités et les références citées). 
 
 
d. 
Les travaux entrepris en l'espèce apparaissent par 
leur nature être des travaux d'entretien, ce d'autant 
qu'une bonne part d'entre eux a été provoquée par le dégât 
d'eau déjà relevé. 
 
 
 
Le transport sur place effectué par le tribunal a 
en outre démontré qu'en l'espèce les travaux litigieux 
n'ont pas conduit à rendre le logement plus luxueux, le 
nouveau matériel étant de qualité équivalante au matériel 
remplacé. 
 
 
 
Les travaux sont dès lors de par leur nature des 
travaux d'entretien, ce que le DAEL admet. 
 
5. Coût des travaux 
 
 
a. 
Il reste donc à déterminer si les travaux ont eu un 
coût tel que leur répercussion sur le loyer soustrait le 
logement aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
 
Le Tribunal de céans relèvera préalablement que le 
chiffre de CHF 23'475.- retenu par la commission dans sa 
décision et par le DAEL dans une de ses écritures corres-
pond au total des devis présentés à l'UBS par la Générale 
Immobilière, celle-ci ayant proposé deux devis par genre 
de travail considéré. 
 
 
 
Ce montant est donc sans pertinence. 
 
 
b. 
Les parties divergent sur le coût des travaux réa-
lisés dans l'appartement dont il est question. 
 
 
baignoire, W-C, lavabo 
 CHF 800.- 
 
 
 - frais de pose facturés CHF 460.- 
 
 
 - frais de pose offerts CHF 937.- 
 
 
 
Total intermédiaire: 
 
CHF 7'119.- 
 
 
 
 
c. 
Il faut encore ajouter à ce total intermédiaire le 
coût des travaux de peinture. 
 
 
 
Dans un courrier du 2 mars 1998, la Générale Immo-


 
 - 7 - 
 
 
bilière a transmis à l'Union de banques suisses, ancienne 
propriétaire de l'immeuble, des "copies des offres qui 
[allaient] être transmises à la compagnie d'assurances 
couvrant l'immeuble en cas de dégât d'eau". La lettre 
mentionne deux devis de respectivement CHF 2'841.- et CHF 
2'887.-. 
 
 
 
Le montant de CHF 2'800.- retenu 
par 
les 
pro-
priétaires pour les travaux de peinture réalisés dans 
l'appartement apparaît donc comme fondé, d'autant plus que 
le transport sur place a révélé que la tapisserie n'avait 
pas été remplacée, mais uniquement grossièrement repeinte, 
et qu'elle se décollait déjà à plusieurs endroits. 
 
 
 
 
Le coût total des travaux s'élève donc jusqu'ici à 
CHF 7'119.- + CHF 2'800.- soit à CHF 9'919.-. 
 
 
d. 
La facture relative à la pose des appareils sani-
taires n'a pas pu être produite; les frais y relatifs ne 
dépassant vraisemblablement pas CHF 2'000.-, le montant 
global des travaux est donc compris dans une fourchette de 
CHF 10'000.- à CHF 12'000.-. 
 
 
e. 
Les travaux d'entretien réalisés dans cet apparte-
ment sont ainsi modestes et ne peuvent en eux-mêmes en 
aucun cas justifier une augmentation de loyer de plus de 
30%. 
 
 
 
Le coût des travaux n'a donc pas eu pour conséquen-
ce une hausse de loyer soustrayant le logement aux besoins 
prépondérants de la population. Partant, les travaux sont 
des travaux d'entretien également du point de vue de leur 
coût. 
 
6. 
Les travaux considérés étant par leur nature et par 
leur coût des travaux d'entretiens, ils ne sont pas soumis 
à la LDTR. 
 
 
 
La contestation du loyer ne relève dès lors pas du 
DAEL ou du Tribunal de céans, mais bien, le cas échéant, 
du droit civil et du Tribunal des baux et loyers. 
 
 
 
Le recours est dès lors bien fondé et sera admis. 
 
 
 
Vu l'issue de la procédure, aucun émolument ne sera 
mis à la charge des recourants. Une indemnité de CHF 
1'500.- leur sera allouée, à la charge de l'Etat de 
Genève. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare recevable le recours inter-
jeté le 12 septembre 2001 par Madame Rina Meyer, Madame 


 
 - 8 - 
 
 
Arielle Meyer et Monsieur Pierre Zimmermann contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 7 septembre 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
dit qu'aucun émolument ne sera 
perçu; 
 
 
 
 
 
 
alloue aux recourants une indemnité 
de CHF 1'500.- à la charge de l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt aux 
recourants ainsi qu'à la commission cantonale de recours 
en matière de constructions et au département de l'aména-
gement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mme Bovy, juges, M. Torello, juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
C. Del Gaudio-Siegrist 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega