ge_gerichte · ACJC/1443/2015 · 2014-12-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 novembre 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14836/2013 
ACJC/1443/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 23 NOVEMBRE 2015 
 
Entre 
A______, domiciliée ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 5 décembre 2014, représentée par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
B______, p.a. D______, ______, Genève, intimée, comparant par Me Jean-François 
Marti, avocat, 26, quai Gustave-Ador, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/14836/2013 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 5 décembre 2014, communiqué par pli du 11 décembre 2014, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a validé le congé notifié à 
A______ par avis du 29 mai 2013 avec effet au 31 décembre 2013, pour 
l'appartement de deux pièces au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), a dit qu'aucune prolongation du bail n'était accordée (ch. 2), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 4). 
 
Les premiers juges ont considéré que le congé ordinaire du 29 mai 2013 ne 
contrevenait pas aux règles de la bonne foi, dans la mesure où celui-ci reposait sur 
un intérêt sérieux, objectif et digne de protection de B______ (ci-après : 
l'Association ou la bailleresse). 
 
Les premiers juges n'ont accordé à A______ aucune prolongation aux motifs 
qu'elle était restée très passive dans ses recherches de logement, que la bailleresse 
avait offert diverses possibilités de relogement acceptables et que la locataire avait 
disposé d'un laps de temps plus important entre la résiliation et l'échéance du bail 
que si elle s'était vue notifier une résiliation anticipée du bail. 
B. 
a. Par acte déposé le 26 janvier 2015 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ (ci-après : l'appelante ou la locataire) forme appel contre ce 
jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à 
l'annulation du congé donné le 29 mai 2013 et, subsidiairement, à l'octroi d'une 
unique prolongation de quatre ans échéant au 31 décembre 2017 et à ce qu'elle 
soit autorisée à quitter le logement en tout temps moyennement un préavis de 
15 jours. 
 
L'appelante considère que le congé est contraire à la bonne foi et au principe de 
l'égalité de traitement. Dans le cas de la confirmation du congé, l'appelante 
soutient qu'une unique prolongation de quatre ans est justifiée au vu des 
circonstances du cas d'espèce. 
 
L'appelante produit un certificat médical établi le 25 septembre 2014 (pièce n° 2). 
 
b. L'Association conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement 
querellé. 
 
c. Par réplique du 23 mars 2015, l'appelante a indiqué que son frère avait eu un 
accident le 5 mars 2015 et qu'il était hospitalisé. Elle a expliqué qu'elle 
transmettrait un certificat médical et qu'après son hospitalisation, son frère devait 
être relogé ailleurs du fait de la nécessité d'une prise en charge médicalisée, de 
sorte qu'elle était désormais seule occupante de l'appartement. 


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C/14836/2013 
 
d. Par duplique du 29 avril 2015, l'Association a soutenu que l'appelante n'avait 
pas établi les allégations contenues dans sa réplique. Bien au contraire, elle a 
indiqué que le frère de l'appelante résidait toujours à ses côtés et que, quoi qu'il en 
soit, ces circonstances étaient postérieures à la résiliation du bail, de sorte qu'elles 
ne modifiaient en rien la validité du congé. 
 
Elle a produit un courrier de son conseil à celui de l'appelante daté du 29 avril 
2015 (pièce A) et un courriel entre la régie gérant l'immeuble et son conseil daté 
du 28 avril 2015 (pièce B). 
 
e. Les parties ont été avisées le 4 mai 2015 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. B______, propriétaire, et A______ ont conclu un contrat de bail portant sur la 
location d'un appartement de deux pièces au 6ème étage de l'immeuble sis ______ à 
Genève. 
 
b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, 5 mois et 12 jours, soit du 
16 septembre 1999 au 28 février 2001, renouvelable ensuite tacitement d'année en 
année. Le préavis de résiliation était de 3 mois. 
 
Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 576 fr., et les charges mensuelles à 
60 fr. 
 
c. Par avis de modification du bail du 14 août 2002, une nouvelle échéance du bail 
a été fixée au 31 décembre 2003, les autres conditions demeurant inchangées pour 
le surplus. 
 
d. Selon l'article 2 de ses statuts, l'Association a pour but de procurer des 
logements à loyers modérés à des femmes seules ou ayant à leur charge des 
ascendants ou descendants qui ne disposent que de revenus modestes. 
 
e. Le bail prévoyait, dans une de ses annexes intitulée «clauses complémentaires 
faisant partie intégrante du bail» signée par les parties, un article 53 à la teneur 
suivante : 
 
«L'attention du locataire est expressément attirée sur le fait que, conformément au 
but de la Fondation, les locaux mis à disposition sont destinés à des femmes 
vivant seules ou ayant des charges de famille et ne disposant que de revenus 
modestes. 
 
Le locataire s'engage à communiquer à la bailleresse toute modification de son 
statut familial. 


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En cas de changement de situation, le bailleur se réserve expressément le droit de 
dénoncer le présent bail pour son échéance.» 
 
f. Au début de l'année 2013, la bailleresse a constaté que le frère de la locataire, 
C______, résidait de façon récurrente chez elle. 
 
g. Par courrier du 18 février 2013, la bailleresse, soit pour elle la D______ 
(ci-après : la D______), a requis de la locataire de plus amples informations à ce 
sujet et lui a imparti pour ce faire un délai de 10 jours, faute de quoi elle résilierait 
le bail. Elle faisait référence à la clause précitée. 
 
h. Dans sa réponse du 25 février 2013 adressée à la D______, la locataire a 
confirmé que son frère résidait avec elle suite au décès de leur mère, soulignant 
qu'il était pour elle «un soutien dans cette terrible épreuve». 
 
i. Par pli du 15 mars 2013, la D______ a rappelé à la locataire qu'elle n'était pas 
autorisée à loger un homme et l'invitait, si l'aide de son frère lui était 
indispensable, à chercher un logement commun dans un autre immeuble. 
 
j. Par lettre du 1er avril 2013, la locataire a expliqué avoir subi une importante 
intervention chirurgicale au début du mois de mars. En convalescence pour les 
deux mois suivants, selon prescription médicale, il lui était difficile d'effectuer de 
telles recherches, ce d'autant plus qu'une autre intervention était prévue 
prochainement. Elle précisait en outre que son frère, âgé de 71 ans et souffrant, 
aurait des difficultés à trouver rapidement un logement, surtout au vu de la 
pénurie. 
 
k. Par courrier du 19 avril 2013, la D______ a sommé une dernière fois la 
locataire de se conformer aux conditions du bail pour le 31 mai 2013, faute de 
quoi le bail serait résilié pour le 31 décembre 2013. 
 
l. Le 29 mai 2013, la D______ a notifié à A______ un avis de résiliation ordinaire 
du bail pour le 31 décembre 2013 en indiquant comme motif le non-respect des 
conditions essentielles du bail. 
 
Le pli a été retiré le 6 juin 2013. 
 
m. Par requête du 1er juillet 2013, la locataire a contesté le congé par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
n. Parallèlement à la procédure déjà initiée, la D______ a proposé, à diverses 
reprises d'octobre 2013 à janvier 2014, des solutions de relogement à la locataire, 
afin qu'elle puisse emménager avec son frère, et lui a demandé à cet effet, le 
10 décembre 2013, divers justificatifs, notamment relatifs à sa situation 
financière. 


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o. La D______ a proposé à la locataire le 3 octobre 2013 notamment un 
appartement de deux pièces de 49 m2 au 8ème étage sis ______ au Petit-Lancy 
pour un loyer de 1'510 fr., le 11 octobre 2013 un appartement de quatre pièces au 
2ème étage sis ______à Carouge pour un loyer mensuel de 900 fr. et des charges 
mensuelles de 135 fr. jusqu'à la destruction de l'immeuble au printemps 2015 et le 
15 janvier 2014 un appartement de quatre pièces au 1er étage sis ______ pour un 
loyer de 1'000 fr. et des charges de 130 fr. 
 
p. L'affaire a été déclarée non conciliée le 28 novembre 2013 et portée devant le 
Tribunal le 11 décembre 2013. 
 
La locataire a conclu à ce que le congé soit annulé. 
 
q. Dans sa réponse du 27 février 2014, la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation et à ce qu'il ne soit pas octroyé de prolongation du bail. 
 
A l'appui de ses conclusions, elle s'est prévalue, d'une part, de son droit à notifier 
un congé ordinaire du bail, lequel n'est annulable que s'il contrevient aux règles de 
la bonne foi. La bailleresse fondait ses prétentions sur la violation d'une clause 
essentielle du bail par la locataire, soit l'article 53, et ce malgré diverses 
sommations assorties de menaces de congé. Elle a également relevé que la 
locataire ne l'avait pas informée, en personne et au moment opportun, du 
changement de sa situation. 
 
D'autre part, elle a allégué qu'une prolongation du bail ne se justifiait pas, 
notamment au vu des diverses propositions de relogement offertes qui avaient été 
soit refusées, soit auxquelles il n'avait été donné aucune suite. Elle a également 
ajouté qu'elle n'avait jamais reçu les justificatifs sollicités à cet effet, ce qui 
dénotait un manque de collaboration de la part de la locataire. 
 
Elle a, par ailleurs, produit une attestation de l'Office cantonal de la population 
(ci-après : l'OCP) datée du 14 février 2014 selon laquelle C______ était 
officiellement inscrit à l'adresse de la locataire. 
 
r. Le 7 mars 2014, un nouvelle offre a été remise à la locataire pour un 
appartement de deux pièces de 35 m2 au 2ème étage sis ______à Onex pour un 
loyer de 970 fr. 
 
s. Lors de l'audience du 4 avril 2014, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
La locataire a produit des certificats médicaux ainsi qu'un courrier des HUG 
attestant de son mauvais état de santé et d'une intervention chirurgicale appointée 
pour le mois suivant. 


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A______ n'a pas contesté connaître la teneur de la clause dont se prévalait la 
bailleresse. Toutefois, elle a indiqué que d'autres hommes, hormis son frère, 
vivaient dans l'immeuble. Elle pensait que cela était donc toléré. La concierge 
était d'ailleurs au courant pour son frère depuis 2007 déjà. S'agissant des 
propositions de relogement, elle les a refusées, l'une parce que l'immeuble était 
destiné à être détruit et les autres en raison d'un loyer trop élevé. Les recherches 
menées de son côté n'avaient pas été satisfaisantes. 
 
E______, gérante auprès de la D______ de l'immeuble concerné depuis le 1er 
janvier 2013, a indiqué qu'elle avait appris que la situation du frère de la locataire 
n'était pas un cas isolé. Un autre locataire avait fait l'objet d'une résiliation en mars 
2014, au même titre que A______. Quant aux deux autres cas, elle a indiqué que 
ces hommes, bien qu'ils soient ponctuellement logés dans l'immeuble concerné, 
disposaient d'une autre adresse officielle auprès de l'OCP. Il n'avait cependant été 
question des mesures concrètes à l'encontre des locataires dont les agissements 
n'étaient pas conformes au bail qu'après la reprise de la gérance de cet immeuble 
par elle-même. 
 
t. Lors de l'audience du 26 septembre 2014, A______ a déposé un certificat 
médical du 25 septembre 2014, attestant qu'elle était incapable, au vu de son état 
de santé, de rassembler les documents concernant sa situation financière et celle 
de son frère et qu'elle n'était pas en mesure de procéder à des recherches de 
solutions de relogement à cette époque. 
 
E______ a précisé avoir été informée de la situation, début 2013, par la concierge. 
Elle a expliqué que le fait que la concierge ait pu croiser et s'entretenir avec le 
frère de la locataire à maintes reprises durant les dernières années ne signifiait pas 
que celui-ci vivait à demeure avec sa sœur, car il pouvait très bien lui rendre visite 
quotidiennement comme l'autorisaient les statuts de l'Association. Elle a produit 
trois courriers : un daté de 2007 dans lequel A______ indiquait héberger son frère 
pour une courte durée et deux autres adressés à l'ensemble des locataires en 2008 
et 2011, rappelant les conditions de location auxquelles elles étaient soumises. 
Elle a indiqué avoir requis de la locataire, le 3 décembre 2013, diverses pièces aux 
fins de trouver un nouveau logement acceptable compte tenu de sa situation 
personnelle et financière. Cette sollicitation n'avait jamais été honorée. S'agissant 
des propositions de relogement, elle a précisé que la dernière en date avait été 
refusée par la locataire, car elle devait monter trois ou quatre marches pour se 
rendre dans l'appartement situé au rez-de-chaussée supérieur, tout en relevant que 
la locataire devait aussi monter quelques marches pour atteindre l'ascenseur dans 
l'immeuble concerné. 
 
F______, concierge, a indiqué qu'elle voyait quotidiennement le frère de la 
locataire dans l'immeuble depuis dix ans, situation qu'elle avait dénoncée au 
responsable de l'immeuble auprès de l'Association. Elle a précisé qu'elle ne s'était 


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pas autorisée à interpeller directement la locataire ou son frère afin de clarifier la 
situation; elle a expliqué qu'elle croisait également d'autres hommes dans 
l'immeuble, dont l'un qu'elle supposait habiter à demeure chez une autre locataire. 
Elle a confirmé habiter l'immeuble avec son mari, au bénéfice de son contrat de 
concierge. 
 
A l'issue de l'audience, le Tribunal a imparti un nouveau délai à la locataire pour 
qu'elle produise les documents attestant de sa situation financière et celle de son 
frère. La bailleresse s'est vue impartir un délai pour produire les statuts de 
l'Association. Pour le surplus, le Tribunal a fixé un délai aux deux parties pour 
déposer des plaidoiries finales écrites. 
 
u. Les pièces supplémentaires ont été transmises au Tribunal les 30 et 31 octobre 
2014, suivies des plaidoiries finales le 28 novembre 2014, après quoi la cause a 
été gardée à juger. 
 
v. Par courriel du 28 avril 2015, la D______ a confirmé au conseil de la 
bailleresse que le frère de la locataire avait réintégré le logement concerné. 
 
w. Par courrier du 29 avril 2015, le conseil de la bailleresse a indiqué au conseil 
de la locataire que le frère de cette dernière résidait encore aux côtés de sa sœur 
dans l'appartement concerné et que sa mandante regrettait vivement que cette 
situation perdure. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 


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Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd., 2013, n. 9 ad 
art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1 et 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 
lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il 
convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_187/2011 du 9 juin 2011 consid. 1.1 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 
consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement, charges comprises, s'élève à 
7'632 fr. 
 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 
du loyer, charges comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (7'632 fr. x 3 = 22'896 fr.). 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 
 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure 
civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 
121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 


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(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad 
art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, l'appelante a produit, comme pièce en appel, le certificat médical 
établi par le docteur ______ le 25 septembre 2014 (pièce n° 2). La locataire a déjà 
déposé cette pièce devant les premiers juges à l'audience du 26 septembre 2014, 
de sorte qu'elle figure d'ores et déjà au dossier. 
 
L'intimée a produit deux nouvelles pièces en appel, soit un courrier de son conseil 
à celui de l'appelante daté du 29 avril 2015 (pièce A) et un courriel entre la régie 
gérant l'immeuble et son conseil daté du 28 avril 2015 (pièce B). Ces deux pièces 
sont recevables, en tant qu'elles ont été déposées sans retard à l'occasion de la 
duplique de l'intimée adressée le 29 avril 2015 à la Cour. 
3. 
L'appelante fait grief aux premiers juges de n'avoir pas considéré que le congé 
serait contraire à la bonne foi, dans la mesure où la concierge de l'immeuble était 
au courant de sa cohabitation avec son frère depuis environ dix ans, où les statuts 
autorisaient l'hébergement d'hommes et, quoi qu'il en soit, même si tel n'était pas 
le cas, la résiliation n'était que de nature potestative. Selon elle, le congé créait 
également une disproportion grave des intérêts en présence, au motif qu'elle et son 
frère se trouvaient dans une situation médicale et financière extrêmement précaire, 
alors que la bailleresse n'avait pas d'intérêt à récupérer l'appartement en question. 
 
L'appelante considère que le congé est aussi contraire au principe de l'égalité de 
traitement, car d'autres hommes, dont notamment le mari de la concierge, habitent 
également l'immeuble. 
 
3.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 al. 1 CO). Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que 
l'attitude de la partie qui résilie puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au 
sens de l'art. 2 al. 2 CC. 
 
Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui consacre 
une attitude déloyale, qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts 
en présence ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de 
l'art. 271 al. 1 CO (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733/734). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral 4A.322/2007 du 
12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, Commentaire romand, no 6 ad art. 271 
CO). La notion de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f 


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ou 266g CO (BARBEY, Commentaire du droit du bail, nos 30-39); il s'agit plutôt 
d'une référence à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie 
et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les 
appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société 
puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles 
morales que l'ordre juridique entend consacrer (BARBEY, op. cit., no 43b). 
 
Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun 
intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui 
consacre une attitude déloyale (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733). 
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de 
motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif 
réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, 
op. cit., nos 290 et 319; Commentaire USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par 
contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, 
était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque 
un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). 
 
La jurisprudence reconnaît au bailleur le droit de disposer de son bien de la 
manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_557/2009 du 23 mars 2010 consid. 3; BARBEY, Protection contre les congés 
concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, no 36, p. 120). 
 
A teneur de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le 
soin nécessaire. S'agissant du soin à apporter aux locaux et des égards envers les 
voisins, le locataire répond non seulement de ses propres actes, mais également 
des actes des personnes avec lesquelles il vit, de ses employés, de ses clients et de 
tous autres auxiliaires, des animaux qu'il détient ainsi que des actes de ses sous-
locataires (LACHAT, op. cit., p. 677). 
 
Le congé ordinaire pour violations répétées du devoir de diligence et d'égards est 
admissible même si les conditions de l'article 257f al. 3 et 4 CO ne sont pas 
remplies, par exemple parce que le maintien du bail est supportable pour le 
bailleur ou qu'aucun avertissement écrit n'a été notifié au locataire (LACHAT, 
op. cit., p. 737, HIGI ad art. 271, n. 60, p. 44, SVIT Kommentar, 2008, ad art. 271, 
n. 28, p. 729 et ad art. 257f, n. 59 et 59a, p. 175). Dans un tel cas, une 
prolongation de bail est possible (USPI, Droit suisse du bail à loyer, Genève 1992, 
p. 552 et 553). 
 
D'après le Tribunal fédéral, l'art. 257f al. 3 CO prohibe par exemple diverses 
sortes d'usages contraires au contrat (en particulier un usage inapproprié 
d'habitation ou de commerce) ou impose un usage contractuel (tel le cas du bail à 
loyer commercial), cela même lorsque la violation ne se manifeste pas par un 


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manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a, JdT 1998 I 295 et 
références citées; ATF 132 III 109 consid. 2). 
 
Les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants pour 
apprécier l'existence de la portée de stipulations explicites ou tacites concernant 
l'utilisation de la chose (ATF 132 III 109 consid. 2 et références citées). Ainsi, le 
bailleur qui insère dans le contrat une clause délimitant l'usage de l'objet loué 
indique implicitement qu'il s'agit d'un élément nécessaire du contrat (art. 2 CO), si 
bien qu'une utilisation de la chose incompatible avec celle-ci ne pourra 
raisonnablement lui être imposée (DB 2008, p. 26, n° 4). 
 
Dans ce cas, le bailleur peut aussi résilier le contrat en tout temps si le locataire 
persiste à violer cette clause nonobstant une protestation écrite. Le bailleur n'a 
toutefois pas à prouver que le maintien du contrat lui est devenu objectivement 
insupportable (DB 2008, p. 26 n° 4; ATF 132 III 109 consid. 5; DB 2006, p. 20 
n° 8). 
 
La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de 
décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du 
congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie 
qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du 
congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé 
(LACHAT, op. cit., pp. 730-731). La motivation doit être donnée dans le respect 
des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, 
op. cit., p. 732; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 
Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, 
la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). 
 
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur 
manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; LACHAT, 
Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). 
 
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient 
aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est 
qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 
du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir 
de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les 
éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). 
Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à 
renverser le fardeau de la preuve (ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, 
op. cit., no 202). 


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3.2 En sa qualité d'auxiliaire du propriétaire de l'immeuble, le concierge 
représente ce dernier «sur place». Le bailleur pourra se voir opposer un 
consentement intervenu par actes concluants ou tacitement, du seul fait que son 
concierge a été avisé ou a eu connaissance d'une situation, et ceci même s'il n'en a 
jamais été lui-même informé (SIEGRIST, La conciergerie, 15ème séminaire sur le 
droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 110 n. 74). 
 
3.3 En l'espèce, le motif du congé et son bien-fondé retenus par les premiers juges 
ne prêtent pas le flanc à la critique. 
 
Les statuts de l'Association, à teneur desquels celle-ci a pour but de procurer des 
logements à loyers modérés à des femmes ne disposant que de revenus modestes 
seules ou ayant à leur charge des ascendants ou des descendants (et non pas 
seulement des enfants à charge), sont tout à fait clairs et conformes au droit. 
Le bail entre les parties mentionne expressément ce but dans une de ses annexes 
signée par celles-ci et intitulée «clauses complémentaires faisant partie intégrante 
du bail». 
 
Même si la concierge de l'immeuble en question a indiqué qu'elle voyait 
quotidiennement le frère de la locataire depuis dix ans, la procédure n'a pas permis 
d'établir que la bailleresse était certaine que le frère de la locataire logeait chez 
cette dernière à demeure depuis aussi longtemps. La concierge a précisé qu'elle ne 
s'était pas autorisée à interpeler directement la locataire ou son frère afin de 
clarifier la situation. 
 
Quant à la gérante de l'immeuble concerné auprès de la D______, elle a expliqué 
que le frère de la locataire pouvait très bien lui rendre visite quotidiennement 
comme l'autorisaient les statuts de l'Association. Elle a d'ailleurs produit à 
l'audience un courrier daté de 2007, dans lequel A______ indiquait héberger son 
frère pour une courte durée. En outre, l'attestation de l'OCP, produite par la 
bailleresse et confirmant que C______ est officiellement inscrit à l'adresse de la 
locataire, date du 14 février 2014. Enfin, ce n'est que par courrier du 25 février 
2013 que la locataire a confirmé sur demande de la bailleresse que son frère 
résidait avec elle, alors qu'elle avait l'obligation d'indiquer spontanément à la 
bailleresse tout changement de sa situation conformément au contrat. 
 
L'appelante ne peut pas prétendre que l'intimée savait et tolérait que son frère 
habite avec elle. 
 
L'argument de l'appelante, selon lequel le congé est contraire à la bonne foi car les 
statuts autorisent l'hébergement d'hommes, est dénué de fondement. Même s'il est 
vrai qu'à teneur de ses statuts, l'Association a pour but de procurer des logements 
à loyers modérés aussi à des femmes ayant à leur charge des ascendants ou des 
descendants hommes ou femmes, il n'en reste pas moins que le cas d'espèce 
n'entre pas dans ce but, dans la mesure où C______ est le frère de la locataire. Il 


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n'est donc ni un ascendant ni un descendant de la locataire. De plus, la locataire 
n'a pas allégué que son frère était à sa charge. 
 
Le fait que, selon les statuts, la résiliation n'est que de nature potestative, comme 
l'indique l'appelante, ne lui est d'aucun secours, dans la mesure où la bailleresse a 
fait usage de ce droit et que la procédure n'a pas établi que cette dernière n'aurait 
pas fait usage de ce droit dans d'autres cas avérés. L'autre cas similaire à celui de 
la locataire a fait l'objet d'une résiliation en mars 2014 et, dans les deux autres cas, 
les hommes concernés disposent d'une autre adresse officielle auprès de l'OCP, 
bien qu'ils soient ponctuellement logés dans l'immeuble concerné. 
 
Avant de résilier le bail, la bailleresse a écrit sans succès à la locataire, lui 
indiquant qu'elle devait se conformer aux conditions du bail sous peine de la 
résiliation de celui-ci. Bien que la locataire fût avertie de la résiliation prochaine 
de son bail à loyer si son frère restait dans l'appartement en question, elle n'a pas 
modifié sa situation. Aucun reproche ne peut être fait à l'intimée à cet égard. 
 
L'argument de l'appelante, selon lequel le congé crée une disproportion grave des 
intérêts en présence, au motif qu'elle et son frère se trouvent dans une situation 
médicale et financière extrêmement précaire, alors que la bailleresse n'a pas 
d'intérêt à récupérer l'appartement, est dénué de fondement. 
 
L'intérêt de la bailleresse à récupérer l'appartement concerné pour respecter son 
but est sérieux, objectif, légitime et digne de protection et la procédure n'a pas 
établi que cet intérêt était en disproportion manifeste avec la situation de la 
locataire, bien que le mauvais état de santé de celle-ci ne soit pas contesté. 
La locataire a accepté contractuellement ce but à la signature du contrat et a 
confirmé devant le Tribunal connaître la teneur de la clause dont se prévaut la 
bailleresse. 
 
La distinction faite entre la situation de la locataire et celle de la concierge est tout 
à fait justifiée et le droit à l'égalité de traitement allégué par l'appelante n'est pas 
violé, dans la mesure où les deux situations de fait ne sont pas semblables. Il ne 
peut donc pas être reproché à la bailleresse de traiter différemment ces deux 
situations. Pour le surplus, la Cour rappellera encore que le cas similaire à celui de 
la locataire a fait l'objet d'une résiliation et que les deux autres cas ne sont pas 
avérés. 
 
Enfin, l'appelante n'a pas établi le relogement ailleurs de son frère découlant du 
fait de la nécessité d'une prise en charge médicalisée, ni le fait qu'elle était 
désormais seule occupante de l'appartement, faits contestés par la bailleresse. 
Quoi qu'il en soit, cette nouvelle situation, quand bien même elle serait conforme 
à la réalité, a eu lieu bien après la résiliation du bail à loyer, de sorte que celle-ci 
ne saurait avoir d'effet sur la validité du congé. 


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Au vu de ce qui précède, la Cour considère, à l'instar des premiers juges, que la 
résiliation du bail est conforme au principe de la bonne foi et de l'égalité de 
traitement. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point. 
4. 
Pour le cas où le congé devrait être confirmé, l'appelante soutient qu'une unique 
prolongation de quatre ans serait justifiée, dans la mesure où le contrat de bail a 
duré plus de quinze ans, où la bailleresse n'a allégué aucune urgence à récupérer 
l'appartement concerné, au vu de sa situation médicale et financière dramatique, 
qui ne lui permet pas de procéder à des recherches de logements, et de la situation 
du marché du logement. 
 
Selon elle, les premiers juges ont également violé leur obligation de motivation et 
l'article 272a alinéa 2 CO, aux motifs qu'aucun appartement équivalent ne lui a été 
proposé et que ceux-ci n'ont pas motivé leur décision sur ce point. 
 
4.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 
contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. 
Pour répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5 et 134 I 83 consid. 4.1). 
Ainsi, les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait et de droit retenus 
par le juge pour arriver au dispositif (TAPPY, Code de procédure civile commenté, 
Bâle, 2011, n. 7 ad art. 238 CPC). 
 
Contrevenant au droit d'être entendu, une motivation insuffisante constitue une 
violation du droit, que la juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien 
en appel que dans le cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (TAPPY, 
op. cit., n. 18 ad art. 239 CPC). 
 
La violation en première instance du droit d'être entendu peut exceptionnellement 
être guérie en appel, pour autant que l'instance ait un pouvoir d'examen complet 
en fait et en droit (TAPPY, op. cit., n.18 ad art. 239). 
 
4.2 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail de locaux d'habitation pour une durée de quatre ans au 
maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de 
temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). 


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Le juge doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but 
d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des 
locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les 
éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et 
financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le 
marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 
consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui 
s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, 
ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour 
trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 
4A_31/2013 du 2 avril 2013 consid. 3.1 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 
2.3). 
 
Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire 
de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment 
en raison du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire 
(ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). 
 
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 
Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la 
résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.62/2000 
du 15 mai 2002 consid. 2.). 
 
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 
mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation 
fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet 
d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement 
ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 
consid. 3a). 
 
L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une 
seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance 
du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de 
remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent 
nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un 
besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la 
première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double 
prolongation se justifie (ACJC/237/1992 du 18.9.1992 non publié, B. c/ SI A; 
ACJC/287/1992 du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X.; ACJC/209/1993 du 


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20.9.1993, SA X c/ F. et consorts). Selon le Tribunal fédéral, lorsque la situation 
ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d'emblée une unique 
prolongation, plutôt que d'exiger deux procédures successives, ne violait pas le 
droit fédéral (arrêts du Tribunal fédéral 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.3, 
4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.5 et 4A_621/2009 du 25 février 2010 
consid. 2.4.2). 
 
Selon l'art. 272a al. 2 CO, aucune prolongation n'est, en règle générale, accordée 
lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation équivalents. 
 
Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à 
celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie 
d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. S'il 
limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter des locaux 
qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle (ATF non publié du 
18.4.94, C. c/ X. SA). 
 
4.3 La Cour considère que les premiers juges n'ont pas violé leur obligation de 
motivation sur la question de l'équivalence de certains des appartements proposés 
par la bailleresse. 
 
La motivation du jugement querellé, même succincte sur cette question, est 
parfaitement claire et compréhensible. D'ailleurs, la locataire a critiqué 
l'équivalence retenue par les premiers juges. 
 
L'appelante était donc en mesure de comprendre à la lecture du jugement querellé 
que la bailleresse lui avait proposé plusieurs appartements de remplacement jugés 
équivalents et de le contester utilement. Ainsi, le droit d'être entendu de 
l'appelante n'a pas été violé. 
 
4.4 Les premiers juges n'ont accordé aucune prolongation à la locataire aux motifs 
qu'elle était restée très passive dans ses recherches de logement, même si son état 
de santé aurait rendu plus difficiles de telles recherches, que la bailleresse avait 
offert diverses possibilités de relogement acceptables, toutes refusées par la 
locataire hormis celles restées sans réponse en dépit des prix modérés des loyers 
proposés et que cette dernière avait disposé d'un laps de temps plus important 
entre la résiliation et l'échéance du bail que si elle s'était vue notifier une 
résiliation anticipée du bail conformément à la jurisprudence en vigueur. 
 
Dans le cadre de la pesée des intérêts, les premiers juges n'ont à tort pas pris en 
considération celui de la bailleresse à remettre à bail son appartement 
conformément à son but et, s'agissant de ceux de la locataire, la durée du bail de 
plus de quinze ans, la situation actuelle du marché du logement et le fait que la 
bailleresse n'avait allégué aucune urgence à récupérer l'appartement concerné, 


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comme le soutient à juste titre l'appelante. En revanche, les premiers juges ont pris 
en considération la situation de cette dernière, contrairement à ce qu'elle soutient. 
 
Dans le cas présent, il convient d'analyser si la bailleresse a proposé à la locataire 
des appartements de remplacement équivalents ou non. 
 
La bailleresse a proposé à la locataire notamment un appartement de deux pièces 
de 49 m2 au 8ème étage sis ______au Petit-Lancy, pour un loyer de 1'510 fr., un 
appartement de quatre pièces au 2ème étage sis ______à Genève, libre jusqu'au 
printemps 2015 pour un loyer mensuel de 900 fr. et des charges de 135 fr., un 
appartement de quatre pièces au 1er étage sis ______, pour un loyer de 1'000 fr. et 
des charges de 130 fr. et un appartement de 2 pièces de 35 m2 au 2ème étage sis 
______ à Onex, pour un loyer de 970 fr. 
 
Conformément à la jurisprudence, l'appelante est tenue d'accepter de payer un 
loyer usuel, tels que ceux indiqués ci-dessus, pour se reloger, même si celui-ci est 
nettement supérieur à son loyer actuel bien au-dessous des prix usuels. 
La locataire n'a pas allégué que ces loyers seraient abusifs. 
 
Les appartements ci-dessus proposés par la bailleresse sont pour le premier et le 
dernier équivalents à celui de l'appelante. Sans être jugé équivalant, l'avant-dernier 
logement proposé satisfait aux souhaits de celle-ci. Même si les loyers de ces 
biens sont certes plus élevés que le loyer actuel de la locataire, ils restent modérés 
et dans les prix usuels. La proposition de l'appartement pour une durée déterminée 
n'est pas acceptable, comme le soutient à juste titre la locataire. 
 
Les appartements se trouvent à différents endroits dans le canton de Genève. 
L'appelante n'a pas indiqué vouloir rester absolument dans le quartier où se trouve 
l'appartement en question et n'a pas contesté leurs différents emplacements. Celle-
ci a également échoué à établir que l'accès à ces appartements était difficiles, 
comme elle l'a prétendu pour certains d'entre eux. 
 
Au vu de ce qui précède et la situation n'étant pas de nature à évoluer, la Cour 
retiendra qu'une unique prolongation de deux ans et demi devra être accordée à 
l'appelante, échéant au 30 juin 2016. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 janvier 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/1433/2014 rendu le 5 décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/14836/2013-1 OSB. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du jugement entrepris. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Octroie à A______ une unique prolongation de bail de deux ans et demi échéant le 
30 juin 2016. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).