ge_gerichte · ATA/1358/2020 · 2020-12-22 · fr

Résumé:
 Rejet des recours formés par les voisins et la commune suite à l’autorisation de construire accordée par le département pour la construction d’un immeuble de logements en zone 4B protégée. Contrairement à l’avis des recourants il n’est pas possible de retenir que la parcelle litigieuse est inconstructible. La servitude de non bâtir discutée dans le cadre d’une demande préalable de construire n’a pas été reprise dans la demande définitive. Les recourants n’exposent pas sur quelle base légale serait fondée la restriction des droits à bâtir de la parcelle litigieuse qu’ils invoquent ; aucune mesure d'aménagement du territoire prise par la collectivité publique ne fonde l’inconstructibilité ni aucune décision des précédents propriétaires de renoncer à leurs droits à bâtir. La parcelle n’est pas non plus devenue inconstructible suite à l’épuisement de ses droits à bâtir, comme cela peut intervenir dans la 5ème zone dans lesquelles des IUS sont fixés, dès lors qu’il n’y a pas d’IUS fixé dans la zone 4B protégée.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2403/2018-LCI 
ATA/1358/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 22 décembre 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame et Monsieur A______ 
Madame et Monsieur B______ 
Madame et Monsieur C______ 
Madame D______ 
Madame et Monsieur E______ 
Monsieur F______ 
Madame G_____et Monsieur H_____ 
Madame et Monsieur I_____ 
Madame et Monsieur J______ 
Madame et Monsieur K_____ 
Madame et Monsieur L_____ 
Madame et Monsieur M_____ 
Madame et Monsieur N_____ 
représentés par Me Claire Bolsterli, avocate 
 
et 
Madame et Monsieur O_____ 
 
et 


 
 
 
 
A/2403/2018 
 
 
- 2 - 
 
COMMUNE DE P_____ 
représentée par Me François Bellanger, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
 
et 
 
Q______ 
représentée par Me Julien Pacot, avocat 
 
 


- 3/37 - 
 
A/2403/2018 
 
 
EN FAIT 
1) 
 
Q______ (ci-après : Q______), dont l’un des administrateurs est 
Madame R______, est une société anonyme qui a pour but l’acquisition, 
l’administration et l’aliénation de participations de toutes sortes et de biens 
mobiliers et immobiliers, ainsi que l'exécution d'opérations financières et 
fiduciaires en Suisse et à l'étranger pour son propre compte et pour le compte de 
tiers. 
 
 
Elle est propriétaire de la parcelle no 1______ de la commune de P____ 
(ci-après : la commune), d’une surface de 2'283 m2, laquelle est vierge de 
construction. 
 
2) 
 
La parcelle précitée, ainsi que les parcelles nos 2______ et 3______, sont 
issues du morcellement et du remaniement des anciennes parcelles contiguës 
nos 4______ et 5______, effectués les 22 septembre et 11 octobre 2010. De même 
largeur, ces terrains sont situés l’un au-dessus de l’autre dans la pente bordée par 
la route du Mandement, formant un périmètre sis en zone 4B protégée et entouré 
sur deux côtés par la zone agricole. 
 
 
Sur la parcelle no 2______, sont érigés deux bâtiments de logements à 
l’adresse ______. Sur la parcelle no 6______, adjacente à l’ouest aux parcelles nos 
1______ et 2______, sont érigés deux bâtiments de logements à l’adresse______. 
3) 
a. 
Le 11 février 2005, les propriétaires des deux parcelles initiales nos 4______ 
et 5______, soit Messieurs S_____ et T_____, ont déposé, par le biais de leur 
mandataire le bureau d’architectes U______, une demande d’autorisation 
préalable de construire prévoyant la construction sur ces parcelles de quatre 
immeubles de logement ainsi que d’un garage souterrain dans le bas des terrains, 
en premier et deuxième front de la route du Mandement (DP 7_____). 
 
b. 
Lors de l’instruction de cette demande, la commission des monuments de la 
nature et des sites (ci-après : la CMNS) a notamment relevé, dans son préavis du 
11 septembre 2005, que la question de la densité restait secondaire et que le projet 
devait être envisagé selon son intégration dans le site. De fait, elle refusait de 
statuer sur la faisabilité du projet en fonction d’un indice d’utilisation du sol 
(ci-après : IUS) qui variait entre 0,515 et 0,49. Par l’importance de son plan de 
masse, le projet entraînait en revanche encore des problèmes. Elle suggérait 
certaines modifications. Afin d’éviter un développement bâti non souhaitable sur 
le haut de la parcelle ‒ correspondant à l’actuelle parcelle no 1______ ‒, elle 
proposait notamment qu’une servitude de non-bâtir soit inscrite au profit de l’État 
et de la commune. 
 


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Le 15 novembre 2005, cette dernière a encore sollicité un certain nombre de 
modifications, indiquant prendre note des propositions relatives aux différentes 
servitudes prévues sur le haut de la parcelle, en précisant qu’elles devraient être 
dûment enregistrées auprès de la police des constructions. 
 
c. 
La commune a, le 29 novembre 2005, délivré un préavis favorable. 
 
d. 
Le dossier d’autorisation contenait un plan (n° 9_____ « aspects fonciers »), 
visé ne varietur le 3 janvier 2006, qui mentionnait la création d’une servitude de 
non-bâtir sur la partie nord-ouest du périmètre du projet, correspondant à 
l’actuelle parcelle n° 1______ et le report des droits à bâtir attachés à la partie 
nord-ouest sur la partie sud-est. Le droit à bâtir attaché à la zone hachurée, soit 
une partie des parcelles nos 4______ et 5______ (zone hachurée), était reporté sur 
la partie sud-est du périmètre dans lequel s'inscrivait le projet de la DP 7_____. Le 
dossier contenait également un document établi le 15 octobre 2005, visé ne 
varietur le 3 janvier 2006, indiquant « les propriétaires acceptent (plan n° 9) : la 
création d'une servitude de non-bâtir dans le nord-est du terrain, et le principe 
d'une servitude de passage public piétonnier conduisant de la route ______ à la 
Mairie ». 
 
e. 
Le 3 janvier 2006, l’autorisation précitée a été accordée, avec la précision 
que les conditions figurant dans les préavis devaient être respectées et faisait 
partie intégrante de la décision. 
 
4) 
a. 
Le 7 mai 2007, MM. S_____ et T_____ ont déposé une demande définitive 
d’autorisation de construire, sur les parcelles nos 4______ et 5______, pour la 
constructions d’un ensemble résidentiel comprenant trente logements dans quatre 
immeubles et un garage (DD 8_____). Le mandataire désigné était le bureau 
d’architectes V_____ (ci-après : V_____). 
 
b. 
Dans le cadre de l’instruction de cette demande, la CMNS a délivré un 
préavis favorable sous réserve le 12 juin 2007. Elle a rappelé que le projet 
s’inscrivait dans la continuité avec la DP 7_____, laquelle fixait « divers points 
essentiels tels que nombre de niveaux, implantation, accès et densité ». Elle 
n’avait pas d’observation particulière à formuler, mais émettait quelques réserves 
(en lien avec la qualité des matériaux). 
 
 
Le 7 juin 2007, la commune a émis un préavis favorable, avec quelques 
remarques. 
 
 
Aucun de ces deux préavis, ni aucun autre, ne se référait à une servitude de 
non-bâtir. 
 
c. 
Le 26 novembre 2007, le département de l’aménagement, du logement et de 
l’énergie, devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : le 
département) a délivré l’autorisation définitive de construire (DD 8_____). Cette 


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autorisation a été complétée par quatre autorisations complémentaires 
(DD8_____-2 à DD 8_____-5). Le dossier d’instruction de l’autorisation de 
construire définitive ne contenait aucune mention d’une servitude de non-bâtir à 
constituer. 
5) 
 
Les 24 janvier 2008 et 3 mars 29_____, MM. S_____ et T_____ ont vendu 
à W_____ (ci-après : W_____), société radiée le 12 juin 2017 qui avait 
notamment pour administratrice Mme R______, les anciennes parcelles nos 
4______ et 5______. 
6) 
a. 
Dans une note de service du 21 décembre 2011, le directeur du service des 
monuments et des sites (ci-après : le SMS) a demandé à la direction des 
autorisations de construire (ci-après : DAC) de prendre les mesures 
administratives nécessaires pour concrétiser formellement l’inscription des 
servitudes apparaissant dans le plan autorisé n° 9_____ « aspects fonciers » de la 
DP 7_____. 
 
b. 
Le 12 février 2013, le registre foncier (ci-après : RF) a indiqué à la 
commune qu’aucune servitude de non-bâtir n’était inscrite sur la parcelle 
n° 1______. En revanche, il avait reçu une réquisition déposée par la DAC le 
22 mars 2012 relative à l’inscription d’une mention de restriction du droit de 
propriété (droits à bâtir) sur la parcelle no 1______. Cette mention n’avait toujours 
pas été acceptée car il était dans l’attente des « engagements pris par les 
propriétaires auprès de l’office de l’urbanisme ». 
 
c. 
Le 10 juillet 2014, le RF a rejeté la requête précitée, les consentements des 
propriétaires des immeubles n’ayant pas été produits. 
7) 
 
Le 7 février 2012, W_____ a cédé la parcelle n° 1______ à Q______. 
8) 
a. 
Le 5 mai 2014, Q______ a déposé, par le biais du bureau d’architectes 
V_____, une demande d’autorisation de construire deux immeubles de logements 
avec garage souterrain et panneaux solaires en toiture sur la parcelle 
no 1______ (DD 10_____). 
 
 
Dans le cadre de l’instruction de la demande, la commune et la CMNS ont 
préavisé défavorablement le projet. Dans son préavis du 8 juillet 2014, la CMNS 
renvoyait au plan directeur communal adoptée le 16 novembre 2010 par le 
Conseil municipal et approuvée le 16 mars 2011 par le Conseil d’État (ci-après : 
PDCom 2011), lequel ne considérait pas le périmètre concerné comme un 
potentiel à bâtir, mais était destiné à des vergers. Les qualités paysagères à 
préserver avaient fait l’objet d’une demande de servitude de non-bâtir et de 
passage public piétonnier sur le terrain concerné dans le cadre de la DP 7_____. 
 
b. 
Le 1er octobre 2015, le département a refusé la demande d’autorisation de 
construire au motif que le projet n’était pas conforme aux exigences posées par les 


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art. 15 et 106 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05). 
 
c. 
Le recours déposé par Q______ auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI) contre la décision de refus a été retiré le 15 
décembre 2016 (RTAPI/501/2016). 
9) 
 
Le 30 mai 2016, Q______ a déposé, par le biais d’V_____, une nouvelle 
requête en vue de construire un immeuble de dix-huit logements, avec parking en 
sous-sol, sur la parcelle no 1______ (DD 11_____). 
 
 
Selon cette requête, suite au refus de sa précédente demande d'autorisation 
de construire, un projet modifié et conforme à l'image directrice de P____ avait 
été élaboré en concertation avec le département, dans lequel un niveau avait été 
supprimé de manière à réduire la surface brute de plancher. 
 
 
La case « oui » était cochée dans la rubrique « existence, adoption ou 
radiation de servitudes » du formulaire y relatif. 
 
 
Le projet a fait l’objet de plusieurs modifications, notamment en date des 
15 septembre et 21 décembre 2017. 
 
a. 
Dans son préavis du 28 juin 2016 demandant une modification du projet, la 
CMNS a regretté que le département n’entende pas inscrire la servitude de 
non-bâtir. L’implantation et la masse générale proposées par le projet à construire 
en troisième front n’étaient pas adaptées au site. Elle relevait les qualités 
paysagères du site, le coteau viticole dominant le village apparaissant comme un 
magnifique écrin pour le hameau de P____ et ses nombreux bâtiments classés. 
Elle soulignait les larges dégagements visuels, les ouvertures sur la vigne et la 
présence marquante de l’allée d’arbres. 
 
 
Le 14 mars 2017, la CMNS a sollicité à nouveau une modification du projet, 
critiquant notamment la présence d’un niveau supplémentaire, alors qu’elle avait 
critiqué la masse générale du premier projet dans son premier préavis, ainsi que la 
création de deux volumes distincts, alors qu’elle avait préconisé la présence d’un 
volume isolé vers l’angle nord de la parcelle. 
 
b. 
Le 14 mars 2017, le SMS a demandé une modification du projet, lequel 
n’était pas conforme à ses directives, notamment quant à son implantation et à la 
création de deux volumes distincts. 
 
 
Le 20 novembre 2017, il a préavisé favorablement sous conditions le projet 
modifié en relevant qu’il répondait aux remarques précédemment formulées, et 
n’émettant plus d’observations, mais des réserves. 


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c. 
Le 15 juillet 2016 et 19 avril 2017, la commune a préavisé défavorablement 
le projet. 
 
 
Dans ces deux courriers, elle a notamment relevé que les réquisitions pour 
l’inscription des servitudes n’avaient pas été traitées avec diligence, de sorte 
qu’elles n’avaient pas été formellement inscrites au RF. Dans la mesure où le 
projet visé dans la DP 7_____ dépassait l’IUS de 0.25 prévu par le plan localisé 
de quartier n° 12______ du 25 novembre 1974 (ci-après : PLQ 12_____), le 
département avait exigé la restriction des droits à bâtir et celle-ci avait été 
acceptée par les propriétaires des parcelles concernées. Ainsi, pour que le projet 
de construction DP 7_____ soit conforme à la législation, la parcelle n° 1______ 
avait été vidée de tous ses droits à bâtir. Les principes prévus dans le PLQ 
12_____, auquel le PDCom 2011 faisait expressément référence, devaient être 
respectés. Ce PDCom prévoyait d’ailleurs l’implantation de vergers sur la parcelle 
n° 1______, ce qui corroborait le fait que celle-ci était vidée de tous ses droits à 
bâtir. Dans le cadre de la DD 10_____, la commune et la CMNS avaient d’ailleurs 
rendu des préavis défavorables, en raison de l’absence de droits à bâtir sur cette 
parcelle. 
 
d. 
Le 3 février 2017, la DAC a rendu un préavis défavorable, à teneur duquel 
elle restait réservée quant à l'octroi d'une dérogation sur la base de l'art. 106 LCI 
par la CMNS. 
 
 
Elle a préavisé favorablement le projet sans observations le 22 décembre 
2017. 
 
e. 
Les autres instances consultées, dont notamment la direction de la 
planification directrice cantonale et régionale (ci-après : le SPI), ont émis un 
préavis favorable, avec parfois des conditions. 
10) 
Le 11 juin 2018, le département a délivré l’autorisation de construire 
DD 11_____ sollicitée, dans sa version n° 4 du 21 décembre 2017, laquelle a été 
publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève 
(ci-après : FAO) du même jour. Il n’était fait aucune mention spécifique de 
l’art. 106 LCI. 
11) 
Le 29 juin 2018, la commune a formé une action civile en inscription d’une 
servitude de non-bâtir par-devant le Tribunal civil de première instance (ci-après : 
le TPI) à l’encontre de Q______, laquelle a été enregistrée sous no de cause 
C/15544/2018. 
12) 
Par acte du 11 juillet 2018, Madame et Monsieur A______, Madame et 
Monsieur B______, Madame et Monsieur C______, Madame D______, Madame 
et Monsieur E______, Monsieur F______, Madame G_____et Monsieur H_____, 
Madame et Monsieur I_____, Madame et Monsieur J______, Madame et 


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Monsieur K_____, Madame et Monsieur L_____, Madame et Monsieur M_____, 
Madame et Monsieur N_____, Madame et Monsieur O____ (ci-après : les époux 
A_____ et consorts), domiciliés ______ ont interjeté recours contre l’autorisation 
de construire DD 11_____ par-devant le TAPI, concluant à son annulation et 
préalablement à la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé sur l’action civile 
pendante devant le TPI. 
 
 
Q______ avait parfaitement connaissance de la restriction du droit à bâtir 
portant sur sa parcelle, le même architecte étant mandaté dans les procédures 
DD 8_____ et DP 7_____. La demande d’autorisation de construire déposée 
constituait donc un abus de droit. W_____ avait vendu à Q______ la parcelle 
n° 1______ le 7 février 2012, pour un prix total de CHF 45'660.-, soit CHF 20.- le 
m2. Un tel prix de vente constituait une admission expresse de la part des anciens 
et des nouveaux propriétaires de cette parcelle qu’il s’agissait d’une zone devant 
rester vide, même si aucune servitude n’avait formellement été inscrite au RF. 
Q______ ne contestait d’ailleurs pas l’existence de la restriction du droit à bâtir 
mais prétendait qu’elle ne pouvait lui être opposée faute d’avoir été inscrite au 
RF. Le département qui avait validé la restriction du droit à bâtir dans le cadre de 
la DP 7_____ violait le principe de la bonne foi en accordant l’autorisation de 
construire litigieuse. 
 
 
Le transfert des possibilités de bâtir était admis en droit suisse même sans 
disposition légale expresse, l’essentiel étant que la surface voisine mise à 
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir 
ultérieurement à un tel calcul. C’était donc à tort que le département avait autorisé 
la demande de construction sur une parcelle vidée de tous ses droits à bâtir même 
sans inscription de la servitude de non-bâtir au RF. 
 
 
Dans le cadre de la DP 7_____, les propriétaires des anciennes parcelles 
nos 4______ et 5______ avaient accepté la demande tendant à la création d’une 
servitude de non-bâtir au profit de l’État et de la commune sur la partie nord-ouest 
des parcelles précitées, qui correspondait à l’actuelle parcelle n° 1______. En 
réponse aux préavis de la CMNS, le mandataire du projet avait produit un « Projet 
d’ensemble à nouveau modifié » daté du 15 octobre 2005, dans lequel figurait le 
plan de la servitude de non-bâtir à inscrire. L’autorisation de construire préalable 
DP 7_____ indiquait que les conditions figurant dans le préavis de la CMNS 
devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de cette 
autorisation. Le PDCom 2011 formalisait d’ailleurs cette servitude de non-bâtir en 
prévoyant l’implantation de vergers sur la parcelle n° 1______. Pour des raisons 
inconnues, cette servitude de non-bâtir n’avait jamais été inscrite au RF. La DP 
7_____ ayant posé le cadre de l’autorisation définitive DD 8_____, il n’était pas 
nécessaire que cette restriction soit à nouveau mentionnée dans l’autorisation 
définitive. Dans le cadre de la demande d’autorisation litigieuse, le département 
semblait avoir forcé la CMNS à rendre un préavis sur le nouveau projet sans 


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revenir sur les procédures précédentes, notamment sur la servitude de non-bâtir. 
Par conséquent, en délivrant l’autorisation de construire litigieuse, le département 
avait adopté un comportement contradictoire, abusif, trompeur et constitutif d’une 
violation du principe de la bonne foi. Il avait également violé la sécurité du droit 
en délivrant deux autorisations contradictoires sur la parcelle n° 1______. 
 
 
Le département avait constitué, dans le cadre de cette DP, une servitude de 
non-bâtir au profit de l’État et de la commune, laquelle avait vidé la parcelle 
n° 1______ de tous ses droits à bâtir. L’interdiction d’utiliser, pour le calcul de la 
surface constructible, tout ou partie de la surface qui avait déjà servi à un tel 
calcul s’imposait à Q______, sans égard à son éventuelle bonne foi, de sorte qu’il 
n’était pas nécessaire d’analyser si elle avait connaissance du fait que les droits à 
bâtir étaient épuisés lors de l’acquisition de la parcelle n° 1______. Le PDCom 
2011 était toujours d’actualité, dans la mesure où il n’avait pas été révisé. 
 
 
Plusieurs pièces étaient jointes à ce recours, enregistré sous le n° de cause 
A/2474/2018. 
13) 
Par acte du 11 juillet 2018, la commune a également interjeté recours 
par-devant le TAPI contre l’autorisation de construire, concluant à son annulation. 
 
 
En plus des griefs déjà soulevés par les époux A_____ et consorts, elle a 
relevé que les règles de construction en zone 4B protégée empêchaient la 
délivrance d’une autorisation de construire. Avec l’octroi de l’autorisation de 
construire litigieuse, le département remettait totalement en cause l’équilibre 
architectural qui avait été décidé, de sorte que cette autorisation de construire était 
contraire au système légal prévu pour les zones protégées et violait dès lors les 
art. 15 et 106 LCI. 
 
 
L’ensemble des droits à bâtir de cette parcelle avaient été utilisés dans le 
cadre de la DD 8_____ et aucune autorisation de construire sur la parcelle précitée 
ne pouvait être délivrée. 
 
 
Q______ avait fait preuve de mauvaise foi en affirmant que la servitude de 
non-bâtir ne pouvait lui être opposée, alors que son architecte et ses 
administrateurs étaient les mêmes que ceux de W_____, qui avait obtenu 
l’autorisation de construire les nouveaux logements liés à la DD 8_____ à la 
condition que la parcelle n° 1______ soit vidée de tous ses droits à bâtir. Q______ 
avait été créée dans le seul but de contourner la servitude de non-bâtir découlant 
de la DP 7_____. Ladite servitude était valable et opposable à Q______, même si 
elle n’était pas inscrite au RF. La CMNS s’était toujours opposée à ce projet en 
raison de cette servitude et n’avait dû changer sa position que sous la pression du 
département. De plus, le département avait fait preuve d’un grave manque de 
diligence en n’inscrivant pas la servitude de non-bâtir alors qu’il en connaissait 
l’existence. Même si département estimait opportun de densifier la zone 


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concernée pour répondre aux objectifs du plan directeur cantonal 2030 adopté le 
20 septembre 2013 par le Grand Conseil genevois et approuvé par le Conseil 
fédéral le 29 avril 2015 (ci-après : PDC 2030), il ne pouvait passer outre une 
servitude de non-bâtir valable. 
 
 
Plusieurs pièces étaient jointes à ce recours, enregistré sous le n° de cause 
A/2403/2018. 
14) 
Dans ses observations du 13 septembre 2018, Q______ a conclu, 
préalablement, à la jonction des procédures A/2403/2018 et A/2474/2018, au rejet 
de la demande de suspension et à l’apport des dossiers relatifs aux DP 7_____, 
DD 8_____ et 10_____ et, principalement, au rejet des recours et à la 
confirmation de la décision attaquée, sous suite de frais et « dépens ». 
 
 
Il ne se justifiait pas de suspendre la procédure dans l’attente du procès civil. 
Le projet DD 11_____ faisant l’objet de la présente procédure avait été 
considérablement réduit par rapport à celui relatif à la DD 10_____. 
 
 
Les considérations des parties recourantes relatives à l’épuisement des droits 
à bâtir sur la parcelle n° 1______ tombaient à faux, dès lors qu’aucun indice de 
densité ne régissait ce périmètre. Le PLQ 12______ qui avait posé problème dans 
le cadre de la DP 7_____ était caduc, faute d’avoir été adopté par le Conseil 
d’État au 31 décembre 1988. La simple mention de ce plan d’aménagement dans 
le PDCom 2011 ne suffisait pas pour que celui-ci soit considéré comme adopté. 
En tout état, ce PDCom était contraire au PDC 2030. Par conséquent, prévue en 
zone 4B protégée, la construction litigieuse devait respecter les normes relatives 
aux gabarits et à l’implantation des bâtiments, lesquelles étaient également 
contrôlées par la CMNS sous l’angle du respect de la préservation du patrimoine. 
 
 
La DP 7_____ était une décision incidente qui avait conduit à la délivrance 
de la DD 8_____, de sorte que la première ne déployait plus d’effet, en particulier 
l’obligation d’inscrire la servitude litigieuse, depuis la délivrance de la seconde. 
Dans le cadre de l’instruction de la DD 8_____, aucune instance, notamment la 
CMNS, n’avait indiqué dans son préavis qu’il était nécessaire que la servitude de 
non-bâtir soit inscrite. Le département avait délivré ladite autorisation sans pour 
autant faire figurer, à titre de condition, l’inscription de la servitude de non-bâtir 
litigieuse. La commune avait accepté le fait que l’obligation litigieuse n’avait pas 
été reprise dans le cadre de la DD 8_____. Ce n’était qu’en 2012 que la commune 
avait indiqué pour la première fois qu’elle considérait que la parcelle n° 1______ 
était inconstructible. L’allégation des recourants relative à sa prétendue mauvaise 
foi tombait à faux, les architectes présentement impliqués n’ayant nullement suivi 
l’instruction de la DP 7_____ et n’étant pas au courant de l’accord conclu par les 
anciens propriétaires. 


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L’impact de la construction autorisée ne péjorait pas les qualités paysagères 
du périmètre en cause. Même à supposer que la restriction légale prévue par la 
DP 7_____ était encore valable, ce qui était contesté, une telle restriction avait été 
matériellement concrétisée, puisque le département avait finalement accepté un 
projet de taille très modeste par rapport aux premiers projets. Rien n’empêchait le 
département de reconsidérer sa position prise en 2005 en délivrant l’autorisation 
de construire DD 11_____, en particulier au vu de l’adoption du nouveau PDC 
2030. 
 
 
Plusieurs pièces étaient jointes à ces observations. 
 
 
Dans ses observations du 13 septembre 2018, le département a conclu, 
préalablement, à la jonction des causes A/2403/2018 et A/2474/2018 et au rejet de 
la requête de suspension de la procédure et, principalement, au rejet des recours et 
à la confirmation de la décision attaquée, « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
L’absence de reprise de la condition de constitution d’une servitude de 
non-bâtir s’expliquait par le fait qu’une logique différente prévalait dans les zones 
4B protégées, soit celle de l’intégration au site et non du respect d’une quelconque 
densité. Le contexte avait évolué vers une densification plus élevée dans les zones 
à bâtir déjà existantes. Le PDC 2030 fixait des densités minimales pour toutes les 
zones à bâtir, y compris 4B protégée, ce qui n’était pas le cas de l’ancien PDC. Le 
projet n’avait pas nécessité de dérogation au sens de l’art. 106 LCI, ce qui 
démontrait qu’il respectait les règles ordinaires en matière de distances, de vues 
droites et de gabarits régissant la zone. 
 
 
Contrairement aux allégations des parties recourantes, la servitude de 
non-bâtir figurant sur un plan signé ne varietur de la DP 7_____ ne déployait plus 
d’effet, dès lors que la DD 8_____, qui ne fixait plus cette condition, s’était 
substituée à la DP 7_____. 
 
 
L’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) n’avait jamais 
demandé aux propriétaires de signer un engagement, valant accord, avant 
délivrance de l’autorisation de construire requise. 
 
 
Aucun abus de droit n’avait été commis par Q______. Ce n’était pas en 
raison d’un changement de propriétaire que le département avait autorisé le projet 
litigieux mais en raison du fait qu’il s’intégrait dans la zone existante. Aucune 
violation du principe de la bonne foi n’était à déplorer. Les recourants n’étaient 
pas les destinataires de la DP 7_____, le département ne s’était nullement engagé 
à leur égard et ils ne démontraient pas avoir pris des dispositions suite aux 
prétendues assurances de ce dernier. 
 
 
Étaient jointes plusieurs pièces relatives aux demandes d’autorisation de 
construire DP 7_____, DD 8_____ et DD 10_____. 


- 12/37 - 
 
A/2403/2018 
 
 
15) 
Le 19 septembre 2018, le TAPI a joint les deux recours (DITAI/413/2018) 
sous le n° de cause A/2403/2018. 
16) 
Dans leurs écritures respectives des 11 octobre et 19 octobre 2018, la 
commune ainsi que les époux A_____ et consorts ont persisté dans leurs 
conclusions. 
17) 
Le 23 novembre 2018, la commune a indiqué que, suite à l’échec de la 
tentative de conciliation du 20 septembre 2018 dans la procédure civile pendante 
devant le TPI, elle avait introduit le 16 octobre 2018 une action en constatation de 
droit assortie d’une requête en exécution directe. 
18) 
Lors d’une audience de comparution personnelle le 28 novembre 2018, le 
représentant du département a précisé que, si la servitude avait été inscrite en son 
temps au bénéfice de l’État notamment et qu’il avait estimé qu’elle avait toujours 
une raison d’être, il n’aurait pas délivré l’autorisation de construire querellée. Si la 
servitude avait été inscrite, le département aurait probablement demandé sa levée. 
Si la procédure civile en cours aboutissait, le département maintiendrait son 
autorisation de construire, la servitude n’étant pas au bénéfice de l’État. La 
non-inscription résultait probablement d’un oubli. Cette dernière n'avait 
aujourd'hui plus de raison d'être. 
19) 
Dans leurs observations respectives des 12, 12 et 13 décembre 2018, la 
commune, les époux A_____ et consorts ainsi que le département ont campé sur 
leurs positions. 
 
 
La commune a notamment relevé que, lors de l'audience de comparution 
personnelle des parties, le département avait reconnu la validité de la servitude de 
non-bâtir et son erreur de ne pas avoir inscrit cette servitude au RF. Il avait 
également admis que cette servitude aurait obligatoirement dû être prise en 
compte dans le cadre de la DD 8_____ dès lors qu'elle était fondée sur la DP 
7_____. L'autorisation litigieuse, qui remettait en question une servitude de non-
bâtir valable sous prétexte d'un changement de circonstances, créait une insécurité 
juridique et les erreurs en chaîne du département avaient gravement lésé la 
commune, bénéficiaire de ladite servitude de non-bâtir. 
 
 
Le département a considéré que le fait que le PDCom 2011 mentionne le 
PLQ n° 12_____ ne permettait pas de considérer que celui-ci était toujours en 
vigueur. De plus, le PLQ n° 12_____ devait être considéré comme étant devenu 
caduc le 1er janvier 1988. Le PDCom 2011 n'avait pas encore été révisé alors qu'il 
aurait dû l'être et le PDC 2030 avait été approuvé par le Conseil fédéral il y avait 
plus de trois ans, de sorte qu'il primait un PDCom non mis à jour, particulièrement 
pour les sujets nécessitant une réactualisation. De plus, dès lors que l'absence 
d'obligation de constituer une servitude de non-bâtir dans la DD 8_____ n'avait 


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A/2403/2018 
 
 
pas été remise en cause suite à sa délivrance, cette « non-nécessité » était dès lors 
acquise. 
20) 
Par jugement du 7 février 2019, le TAPI a déclaré irrecevable le recours 
déposé par les époux A_____ et consorts et rejeté celui de la commune. 
 
 
L’ensemble des griefs soulevés par les époux A_____ et consorts étaient 
irrecevables, faute d’intérêt actuel, de sorte que leur recours était déclaré 
irrecevable. Tous leurs griefs étaient en lien avec la validité de la servitude de 
non-bâtir. Or, ils ne pouvaient invoquer valablement celle-ci dès lors qu’ils n’en 
étaient pas les bénéficiaires. 
 
 
Le grief de l’inconstructibilité de la parcelle faisant l’objet de l’autorisation 
litigieuse en lien avec la validité alléguée de la servitude de non-bâtir était 
irrecevable. Le bien juridique protégé par ce grief relevait du droit civil et non du 
droit administratif de la construction. Il ressortait des éléments au dossier que 
l’autorisation de construire litigieuse n’avait pas nécessité de dérogation au sens 
de l’art. 106 LCI. Le SMS, en sa qualité d’instance composée de spécialistes en 
matière de protection du patrimoine, avait préavisé favorablement le projet de 
construction querellé. Il fallait donc retenir que le projet s’intégrait dans 
l’environnement considéré dans sa dernière version telle qu’acceptée par l’autorité 
intimée. La commune motivait la violation alléguée des art. 15 et 106 LCI par 
l’existence de la servitude de non-bâtir querellée, de sorte que la commune 
semblait s’opposer à toute construction sur la parcelle concernée et non à la 
construction autorisée quant à ses caractéristiques particulières au regard des 
dispositions du droit de la construction. Les griefs en lien avec la validité alléguée 
de la servitude non-bâtir étaient donc irrecevables. 
21) 
Par acte du 18 mars 2019, la commune a interjeté recours par-devant la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement du TAPI, en concluant à son annulation ainsi 
qu’à celle de l’autorisation de construire DD 11_____. Subsidiairement, elle 
concluait au renvoi de la cause au TAPI pour prononcer l’annulation de 
l’autorisation de construire. 
 
 
Elle a repris en substance l’argumentation déjà développée devant le TAPI. 
L’instance précédente avait à tort conclu à l’irrecevabilité de ses griefs concernant 
l’inconstructibilité fondée sur la servitude de non-bâtir, laquelle n’était pas une 
servitude de droit privé, mais une restriction de droit public valable même en 
l’absence d’inscription au RF. Le principe du transfert de droit à bâtir avait déjà 
été admis par la jurisprudence et la division parcellaire ne changeait rien à la 
situation. 
 
 
La décision litigieuse violait la loi fédérale sur l’aménagement du territoire 
du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) et la LCI en autorisant la construction litigieuse 


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malgré l’inconstructibilité de la parcelle visée. Le département ne pouvait 
contourner une servitude valable en autorisant simplement la construction ; il 
aurait dû au préalable solliciter sa levée. Le changement de circonstance invoqué 
créait une insécurité du droit et la lésait dès lors qu’elle était bénéficiaire de ladite 
servitude. 
 
 
Q______ était par ailleurs de mauvaise foi lorsqu’elle indiquait qu’elle 
ignorait l’inconstructibilité de la parcelle, alors même que le prix de vente 
dérisoire de la parcelle litigieuse démontrait qu’elle le savait, tout comme le fait 
que ses « animateurs » et administrateurs étaient les mêmes que ceux de W_____ 
qui lui avait vendu ladite parcelle. Son attitude relevait de l’abus de droit. 
 
 
Enfin, la décision litigieuse violait les règles applicables à la zone 4B 
protégée. L’autorisation querellée remettait en cause l’équilibre architectural 
décidé dans la DD 8_____ découlant de la DP 7_____-6 et violait l’art. 15 LCI. 
22) 
Par acte mis à la poste le 18 mars 2019, les époux A_____ et consorts ont 
également interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le 
jugement du TAPI. 
 
 
Dès lors que le TAPI avait déclaré leur recours irrecevable, le présent 
recours était limité à la question de la recevabilité de l’acte formé devant la 
première instance. Le TAPI avait mélangé l’examen de la qualité pour recourir 
avec les griefs invoqués. Ils étaient atteints dans une mesure plus sensible que les 
autres administrés par la construction litigieuse, et avaient un avantage pratique à 
l’annulation de la décision attaquée. 
23) 
Dans ses observations du 30 avril 2019 suite au recours des époux A_____ 
et consorts, la commune a persisté dans les conclusions prises dans le cadre de son 
propre recours. 
24) 
Le 30 avril 2019, les époux A_____ et consorts ont déposé des observations 
suite au recours de la commune, relevant et appuyant certains des éléments mis en 
évidence dans celui-ci et persistant dans les conclusions prises dans le cadre de 
leur propre recours. 
25) 
Le 30 avril 2019, Q______ a conclu au rejet des recours, reprenant 
l’argumentation déjà développée devant le TAPI. 
26) 
Le 30 avril 2019, le département a conclu au rejet des recours et reprenant 
en substance ses précédentes explications exposées devant le TAPI. 
27) 
Par arrêt sur partie du 21 janvier 2020, la chambre administrative a admis le 
recours des époux A_____ et consorts, annulé le jugement du TAPI du 
7 février 2019 dans la mesure où il déclarait irrecevable le recours des époux 
A_____ et consorts, et a renvoyé la cause au TAPI pour nouveau jugement sur le 


- 15/37 - 
 
A/2403/2018 
 
 
fond. Elle a également suspendu la cause pour ce qui avait trait au recours de la 
commune, dans l’attente du jugement du TAPI suite au renvoi. 
 
 
L’intérêt pratique pour recourir des époux A_____ et consorts aurait dû être 
reconnu dès lors que l’admission de leurs griefs, soit la reconnaissance de 
l’existence de l’inconstructibilité de la parcelle, fondée sur une servitude ou sur un 
plan d’affectation, voire sur l’absence de droits à bâtir, était susceptible de leur 
procurer l’avantage pratique qu’ils recherchaient, à savoir l’absence de 
construction restreignant notamment la vue dont ils jouissaient actuellement. 
28) 
Par jugement du 26 août 2020, le TAPI a rejeté le recours des époux 
A_____ et consorts. 
 
 
Eu égard aux documents du dossier de l'autorisation de construire faisant 
l'objet de la présente procédure, aucune servitude de non-bâtir, qui aurait pour 
conséquence l'absence de droits à bâtir, n'avait été valablement constituée sur la 
parcelle n° 1______. Pour les mêmes motifs, l'inconstructibilité de la parcelle 
précitée ne pouvait pas être valablement déduite d'un plan d'affectation figurant au 
dossier relatif à l'autorisation de construire querellée. L’autorisation de construire 
querellée réservait expressément les droits des tiers. Ainsi, la délivrance de cette 
autorisation de construire n'empêchait nullement d'éventuels lésés de faire 
respecter leurs droits devant les autorités compétentes. Il apparaissait d'ailleurs 
que la commune avait ouvert une action en inscription d'une servitude de 
non-bâtir devant le TPI afin de faire valoir ses droits. 
 
 
Le TAPI était compétent pour connaître des litiges en matière de droit de la 
construction opposant une entité représentant la puissance publique et un ou 
plusieurs particuliers. Il n’était donc pas compétent pour trancher la question de 
savoir si Q______, personne morale de droit privé, avait commis un abus de droit. 
 
 
La création d'une servitude de non-bâtir sur la parcelle n° 1______ ne 
ressortait pas des éléments au dossier en matière de droit de la construction relatif 
à la présente cause. Par conséquent, au vu de l'absence de restriction de non-bâtir 
valable dans le cadre de ce dossier, aucune violation du principe de la bonne foi et 
de la sécurité du droit ne pouvait découler du fait qu'une telle restriction, qui 
n'existait pas, n’avait pas été prise en compte. 
29) 
Par acte du 28 septembre 2020, les époux A_____ et consorts ont interjeté 
recours par-devant la chambre administrative contre le jugement précité en 
concluant à son annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire 
DD 11_____, ainsi qu’à ce que Q______ et le département soient condamnés en 
tous les frais et « dépens ». Préalablement, la cause devait être suspendue jusqu’à 
droit jugé sur l’action civile pendante devant le TPI. 


- 16/37 - 
 
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Reprenant leur précédente argumentation, ils ont relevé que le TAPI n’avait 
pas établi les faits de manière complète, en écartant notamment le fait que le 
département avait lui-même constitué une servitude de non-bâtir dans le cadre de 
la DP 7_____, laquelle avait été validée et formalisée dans le PDCom 2011, ainsi 
que le fait que la CMSN avait toujours fait référence à ladite servitude dans ses 
préavis. 
 
 
Ladite servitude avait vidé la parcelle litigieuse de ses droits à bâtir. Cette 
restriction de droit public existait même sans inscription au RF. Pour les motifs 
déjà exposé, ils ont relevé que Q______ avait commis un abus de droit manifeste 
en déposant l’autorisation litigieuse et que le département avait violé les principes 
de la bonne foi et de sécurité du droit. 
30) 
Par acte du 28 septembre 2020, la commune a également recouru par-devant 
la chambre administrative contre le jugement précité en concluant à son 
annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire DD 11_____, et à ce que 
Q______ et le département soient condamnés en tous les « dépens ». 
Préalablement, il fallait ordonner l’apport des procédures d’autorisations de 
construire DP 7_____, DD 8_____ et DD 10_____, la comparution personnelle de 
la commune, soit pour elle l’une de ses conseillères administratives et la secrétaire 
générale, ainsi que l’audition de témoins. 
 
 
Les griefs développés étaient les mêmes que ceux figurant dans son recours 
du 18 mars 2019. 
31) 
Par décision du 7 octobre 2020, la chambre administrative a prononcé la 
reprise de l'instruction de la cause précédemment suspendue et a imparti un délai 
aux parties pour faire valoir leurs observations. 
32) 
Le 8 octobre 2020, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 
33) 
Le 6 novembre 2020, Q______ a conclu au rejet des recours de la commune 
et des époux A_____ et consorts ainsi qu’à la confirmation du jugement du TAPI 
du 26 août 2020 et de la décision DD 11_____. 
34) 
Dans leur écriture du 9 novembre 2020, les époux A_____ et consorts ont 
persisté dans les conclusions prises dans leurs précédentes écritures. 
 
 
Ils abondaient dans le sens des deux conclusions préalables prises par la 
commune visant, d’une part, l’apport des dossiers d’autorisations de construire 
DP 7_____, DD 8_____ et DD 10_____, et, d’autre part, l’audition de témoins. Si 
le TAPI avait examiné les pièces relatives auxdites autorisations de construire, il 
aurait été amené à conclure à l’inconstructibilité de la parcelle n° 1______ et par 
conséquent à l’annulation de l’autorisation de construire litigieuse. 


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35) 
Dans ses observations du 9 novembre 2020, le département a conclu au rejet 
des recours interjetés par la commune et les époux A_____ et consorts ainsi qu’à 
la confirmation du jugement du TAPI du 26 août 2020, en se rapportant à ses 
précédentes écritures. 
36) 
Le 9 novembre 2020 également, la commune s’est prononcée sur le recours 
des époux A_____ et consorts, en persistant dans les conclusions de son propre 
recours. Elle sollicitait l’audition d’un conseiller municipal de la commune et 
celle du chef de service des demandes d’autorisation par procédure accélérée de 
l’OAC. 
 
 
Elle s’en rapportait à l’appréciation de la chambre administrative quant à la 
suspension de la cause jusqu’à droit jugé sur l’action civile. 
37) 
Le 12 novembre 2020, le conseil des époux A_____ et consorts a indiqué 
qu’il cessait d’occuper pour le compte des époux O____. 
38) 
Le 16 novembre 2020, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger. 
39) 
Par courrier du 17 décembre 2020, la commune a transmis à la chambre 
administrative une copie du JTPI/15017 du 1er décembre 2020, lequel déclarait 
irrecevable sa demande formée à l’encontre de Q______, relevant qu’elle se 
réservait le droit de faire appel contre ledit jugement. 
 
 
Le TPI avait considéré que la servitude de non-bâtir sur la parcelle n° 
1______ était une servitude de droit public et non une servitude de droit privé, de 
sorte que ladite servitude relevait de la compétence des juridictions 
administratives et non civiles. Il avait constaté que cette servitude de droit public 
existait indépendamment de son inscription au RF. Dès lors, ladite servitude était 
opposable à Q______ et il devait être retenu que la parcelle n° 1______ était 
inconstructible. 
40) 
L’argumentation des parties et le contenu des pièces produites seront repris, 
en tant que de besoin, dans la partie en droit du présent arrêt. 
 
EN DROIT 
1) 
 
Dans l’arrêt sur partie du 21 janvier 2020, la chambre de céans a déjà admis 
la recevabilité du recours de la commune, formé le 18 mars 2019, contre le 
jugement du TAPI du 7 février 2019. 


- 18/37 - 
 
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Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours des 
époux A_____ et consorts du 28 septembre 2020, tout comme celui de la 
commune du même jour, contre le jugement du TAPI 26 août 2020 sont 
également recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
En vertu de l'art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit 
y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b ; al. 1) ; les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
3) 
 
Les époux A_____ et consorts sollicitent la suspension de la présente cause 
jusqu’à droit jugé sur l’affaire civile pendante devant le TPI. 
 
a. 
Lorsque le sort d'une procédure administrative dépend de la solution d'une 
question de nature civile, pénale ou administrative relevant de la compétence 
d'une autre autorité et faisant l'objet d'une procédure pendante devant ladite 
autorité, la suspension de la procédure administrative peut, le cas échéant, être 
prononcée jusqu'à droit connu sur ces questions (art. 14 al. 1 LPA). 
 
b. 
En l’occurrence, la cause C/15544/2018 pendante devant le TPI a été 
introduite par la commune contre Q______ et vise à faire constater qu’elle est 
titulaire d’une servitude de non-bâtir sur la parcelle n° 1______ et à faire ordonner 
l’inscription de celle-ci au RF. Cette procédure, qui ne vise que deux des quatre 
parties à la présente procédure devant la chambre de céans, n’a pas d’influence 
directe sur la présente cause comme cela sera développé ci-après, laquelle vise 
exclusivement à déterminer si le département a autorisé la construction litigieuse 
de manière conforme au droit. 
 
 
Dans ces conditions, la requête en suspension de la procédure sera refusée. 
4) 
 
La commune ainsi que les époux A_____ et consorts sollicitent l’apport des 
procédures d’autorisation de construire DP 7_____, DD 8_____ et DD 10_____ 
ainsi que l’audition de témoins, soit celle d’un conseiller municipal de la 
commune et du chef de service des demandes d’autorisation par procédure 
accélérée de l’OAC. 
 
 
La commune se plaint également dans un premier grief d’ordre formel d’une 
violation de son droit d’être entendue au motif que le TAPI n’aurait pas procédé 
aux actes d’instruction susmentionnés, déjà sollicités en première instance. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 


- 19/37 - 
 
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prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1B_539/2019 du 19 mars 2020 consid. 3.1). Le droit de faire 
administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à 
l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1. ; 140 I 285 
consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_41/2020 du 24 juin 2020 
consid. 5.1.1 ; ATA/631/2020 du 30 juin 2020 consid. 2 a et les arrêts cités). Le 
droit d'être entendu n'implique ni le droit d'être entendu oralement, ni celui 
d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 
consid. 2.1). 
 
 
Le droit d'être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous 
les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui 
sont pertinents pour l'issue du litige (ATF 141 III 28 consid. 3.2.4 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 9C_245/2020 du 12 juin 2020 consid. 3.2.1 ; ATA/631/2020 du 
30 juin 2020 consid. 2a). 
 
 
La réparation d'un vice de procédure en instance de recours et, notamment, 
du droit d'être entendu, n'est possible que lorsque l'autorité dispose du même 
pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 ; 
133 I 201 consid. 2.2). Elle dépend toutefois de la gravité et de l'étendue de 
l'atteinte portée au droit d'être entendu et doit rester l'exception (ATF 126 I 68 
consid. 2 et la jurisprudence citée ; arrêts du Tribunal fédéral précités) ; elle peut 
cependant se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait 
une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure qui 
serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à un traitement rapide de 
la cause (ATF 133 I 201 consid. 2.2 ; 132 V 387 consid. 5.1 ; ATA/197/2013 du 
26 mars 2013). En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les 
conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir 
de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi 
efficacement qu'elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision 
litigieuse (ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). En l'occurrence, les recourants ont 
pu s'exprimer dans leur acte de recours et dans leur réplique, produire toute pièce 
utile, y compris l'expertise privée à laquelle ils avaient conclu préalablement et sur 
laquelle ils ont pu se déterminer. Ils ont enfin versé à la procédure des écritures 
spontanées, le 12 octobre 2020, dont il a été tenu compte dans le présent arrêt. La 
majorité de leurs conclusions préalables ont en conséquence été satisfaites. 


- 20/37 - 
 
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b. 
En l'espèce, il n’est pas nécessaire d’ordonner l’apport de l’entier des 
procédures relatives aux autorisations DP 7_____, DD 8_____ et DD 10_____, 
dès lors que de nombreuses pièces issues desdites procédures ont été produites par 
les différentes parties, soit notamment les préavis et les autorisations délivrés. Par 
ailleurs, l’audition de la commune, par l’intermédiaire d’un membre de son 
conseil administratif, n’apparaît pas nécessaire, cette dernière ayant déjà eu 
l’occasion de faire valoir son point de vue au moyen de ses nombreuses et 
abondantes écritures. S’agissant de l’audition de témoins sollicitée par la 
commune, elle semble avoir pour but de démontrer « les erreurs du département » 
et le fait que la parelle n°1______ serait inconstructible. Les recourants 
n’exposent toutefois pas pour quelles raisons des auditions de témoins 
apporteraient des éléments supplémentaires aux pièces et éléments déjà produits 
dans leurs écrits. Force est dès lors de constater qu’au cours de la présente 
procédure, mais également au cours de celle préalablement pendante devant le 
TAPI, toutes les parties ont pu faire valoir leur position au travers de nombreuses 
écritures et des pièces qui les accompagnaient, et de fournir toutes les explications 
utiles à la résolution du présent litige. La chambre de céans est en conséquence en 
mesure de trancher le litige en toute connaissance de cause. 
 
 
Si le jugement du TAPI du 7 février 2019 ne statue effectivement pas sur les 
requêtes d’instruction complémentaire de la commune, tel est le cas de celui du 
26 août 2020, lequel les a écartées au motif que le dossier contenait les éléments 
suffisants et nécessaires pour trancher le litige. La chambre de céans considère, 
pour les motifs susmentionnés, que le TAPI, puis elle-même, disposaient 
effectivement d'un dossier complet, et ne donnera pas suite aux demandes 
d’instruction complémentaire sollicitées, étant précisé que l'éventuelle violation 
par le TAPI du droit d'être entendue de la commune est réparée par la présente 
procédure. 
5) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant 
l'autorisation de construire délivrée par l'autorité intimée sur la parcelle n° 
1______. Les parties recourantes considèrent que l’autorisation querellée ne 
pouvait être délivrée compte tenu de l’inconstructibilité de la parcelle en cause. Ils 
reprochent au TAPI d’avoir constaté les faits de manière inexacte et/ou 
incomplète, notamment quant à l’existence d’une restriction de droit public 
impliquant l’inconstructibilité précitée. 
6) 
 
Les recourants argumentent en premier lieu que la DP 7_____ aurait eu pour 
effet de constituer une servitude de non-bâtir rendant l’actuelle parcelle n° 
1______ inconstructible, nonobstant l’absence d’inscription de celle-ci au RF. Ils 
se fondent pour cela notamment sur les art. 680 al. 1 et 962 al. 1 du Code civil 
suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). Les intimés relèvent au contraire que 
la DD 8_____ a eu pour effet d’absorber la DP 7_____ et qu’en l’absence de 


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reprise des conditions liées à l’inscription d’une servitude de non-bâtir, celle-ci ne 
saurait exister. 
7) 
a. 
La demande préalable tend à obtenir du département une réponse sur 
l'implantation, la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet 
présenté (art. 5 al. 1 LCI). 
 
 
L'art. 2 al. 1 à 3 (relatif à la demande d'autorisation), l'art. 3 al. 1 à 5 (relatif 
à la procédure d'autorisation) ainsi que l'art. 4 al. 1 à 3 (relatif aux délais de 
réponse) sont applicables par analogie à la demande préalable (art. 5 al. 3 LCI). 
 
 
La réponse à la demande préalable régulièrement publiée vaut décision et 
déploie les effets prévus aux articles 3, 5 al. 1 et 146 LCI (art. 5 al. 5 LCI). 
 
b. 
De jurisprudence constante, la demande préalable d'autorisation de 
construire constitue une demande simplifiée qui peut être présentée avant le dépôt 
d'un projet définitif. Elle vise à épargner aux intéressés d'être contraints de dresser 
des plans de détail et à l'administration de compulser de tels plans, tant que les 
questions de principe n'auront pas été résolues. Le but d'une telle demande est de 
déposer dans un premier temps un dossier simplifié afin de gagner du temps et de 
réduire les frais. En effet, si l'un des éléments du dossier visé dans la demande 
préalable n'est pas conforme, il est inutile d'engager des frais supplémentaires 
pour présenter un projet plus précis afin de déposer une demande en autorisation 
définitive (ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 3a ; ATA/952/2016 du 
8 novembre 2016 consid. 4b et les références citées). 
 
 
En déposant une demande d'autorisation préalable d'implantation, le 
constructeur cherche à obtenir une décision de principe sur l'implantation, la 
destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet. Il s'agit d'éviter 
d'engager des frais considérables liés à un projet d'envergure, compliqué ou 
potentiellement controversé, sans obtenir certaines assurances quant au caractère 
réalisable du projet (Charles-André JUNOD, Le contentieux des autorisations 
préalables de construire en droit genevois, note de jurisprudence, RDAF 1988 
p. 160 ss, 162). 
 
 
On ne se trouve pas dans l'hypothèse de deux procédures simultanées 
pouvant donner lieu à deux décisions contradictoires. Il s'agit d'une procédure en 
deux étapes donnant lieu d'abord à une autorisation préalable puis à une 
autorisation définitive. En réalité, il n'y a pas de risque de décisions 
contradictoires : soit l'autorisation préalable est accordée et le requérant peut 
passer à l'étape suivante, soit elle est refusée et il n'y pas lieu de passer au stade 
suivant (ATA/952/2016 précité). 
 
 
L'octroi d'une autorisation préalable de construire selon l'art. 5 al. 1 LCI 
constitue ainsi une simple étape vers la délivrance de l'autorisation définitive de 


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construire et revêt un caractère incident alors même que l'autorité compétente 
tranche définitivement, au niveau cantonal (art. 5 al. 5 et 146 al. 1 LCI), certains 
éléments déterminants du projet (ATF 135 II 30 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_594/2017 du 1er novembre 2017 consid. 2.2 in SJ 2018 I p. 186 ; 
ATA/807/2020 du 25 août 2020 consid. 4). 
8) 
a. 
Conformément à l'art. 731 al. 1 CC, l'inscription au RF est nécessaire pour 
la constitution des servitudes. Les règles de la propriété sont applicables, sauf 
disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription (al. 2). 
 
 
L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme 
authentique (art. 732 al. 1 CC). 
 
 
Selon l’art. 963 CC, les inscriptions s’opèrent sur la déclaration écrite du 
propriétaire de l’immeuble auquel se rapporte leur objet (al. 1). Cette déclaration 
n’est pas nécessaire, lorsque l’acquéreur se fonde sur la loi, ou qu’il produit un 
jugement passé en force de chose jugée ou tout autre acte équivalent (al. 2). 
 
b. 
Les restrictions légales de la propriété existent sans qu’il y ait lieu de les 
inscrire au RF (art. 680 al. 1 CC). Cette disposition vise les restrictions légales 
« directes » qui existent sans avoir à être modalisées par un acte juridique pour 
limiter le droit de la propriété privée. Les restrictions légales dites « indirectes » à 
la propriété foncière ne peuvent atteindre la propriété privée concernée qu’après la 
constitution par écriture ou par jugement d’un droit réel. L’art. 680 CC ne 
distingue pas entre restrictions directes de droit privé et restrictions directes de 
droit public (Denis PIOTET in Pascal PICHONNAZ/Bénédict FOËX/Denis 
PIOTET (éd.), Commentaire romand du Code civil II, art. 680, § 1 et 2, p. 1425). 
 
 
La restriction doit avoir une base légale dont la densité normative dépendra 
de l’atteinte ; elle doit également reposer sur un motif d’intérêt public 
(Marie-Claire PONT VEUTHEY, De quelques restrictions de droit public à la 
propriété foncière, Revue Suisse du Notariat et du Registre foncier [RNRF] 2000, 
p. 153 ss). 
 
 
Selon l’art. 962 CC, la collectivité publique ou une autre entité qui 
accomplit une tâche d’intérêt public est tenue de faire mentionner au RF la 
restriction, fondée sur le droit public, de la propriété d’un immeuble déterminé 
qu’elle a décidée et qui a pour effet d’en entraver durablement l’utilisation, de 
restreindre durablement le pouvoir du propriétaire d’en disposer ou de créer une 
obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l’immeuble (al. 1). Si la 
restriction de la propriété s’éteint, la collectivité ou l’entité concernée est tenue de 
requérir la radiation de la mention au registre foncier. À défaut, l’office du RF 
peut radier la mention d’office (al. 2). 


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c. 
Dans le canton de Genève, l'art. 267 règlement d’application de la loi sur les 
constructions 
et 
les 
installations 
diverses 
du 
27 
février 
1978 
(RCI – L 5 05.01) dispose que peuvent être mentionnées au RF les restrictions du 
droit de propriété résultant de l'application de la loi, notamment les mesures 
administratives et les règlements spéciaux (al. 1), et que la mention est inscrite au 
RF à titre déclaratif sur la seule réquisition du département accompagnée, s'il y a 
lieu, de la décision ou des conventions qui la concernent (al. 2). 
 
d. 
À teneur de l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété est garantie. Cette garantie 
constitutionnelle comprend la faculté de disposer de son terrain dans les limites 
des lois et des plans d'affectation du sol. Pour être admissible, sa restriction doit 
répondre aux exigences de l'art. 36 Cst., soit reposer sur une base légale (al. 1 ; 
ATF 135 I 233 consid. 2.1), répondre à un intérêt public (al. 2 ; ATF 140 I 201 
consid. 6.7 ; 137 I 167 consid. 3.6) et respecter le principe de la proportionnalité 
(al. 3 ; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 ; 135 I 233 consid. 3.1). 
 
 
En matière de restrictions aux droits fondamentaux, une atteinte grave exige 
en principe une base légale formelle, claire et précise, alors que les atteintes plus 
légères peuvent, par le biais d'une délégation législative, figurer dans des actes de 
niveau inférieur à la loi, ou trouver leur fondement dans une clause générale 
(ATF 135 I 233 consid. 2.1 ; 130 I 16 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2018, n. 481). Constituent une atteinte grave à la garantie de la 
propriété, nécessitant une base légale formelle, les mesures par lesquelles la 
propriété foncière se trouve enlevée de force, ou les interdictions et prescriptions 
qui rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation conforme à la 
destination (ATF 135 III 633 consid. 4.3). En revanche, l'obligation de réserver 
une partie d'un bâtiment à une affectation déterminée ne constitue pas une atteinte 
grave (ATF 115 Ia 378 consid. 3b/bb). 
9) 
 
Il relève de la compétence de la chambre de céans de trancher la question de 
savoir s’il existe une restriction des droits à bâtir ou tout autre motif, rendant la 
parcelle n° 1______ inconstructible, comme l’invoquent les recourants, question 
relevant du droit administratif. Il convient de préciser que le JTPI/15017/2020 
rendu le 1er décembre 2020 n’a pas de portée sur le présent litige. D’une part, ce 
jugement n’est pas définitif, la commune ayant indiqué qu’elle se réservait le droit 
de former appel contre celui-ci. D’autre part, celui-ci ne fait que confirmer la 
compétence du juge administratif pour juger de la question présentement 
litigieuse. 
 
 
Il n’est pas contesté que, dans son préavis du 11 septembre 2005 relatif à la 
DP 7_____, la CMNS a demandé l’inscription d’une servitude de non-bâtir, au 
profit de l’État et de la commune, sur la partie nord-ouest du périmètre du projet ‒ 
correspondant à l’actuelle parcelle n° 1______ ‒ et le report des droits à bâtir 
attachés à la partie nord-ouest sur la partie sud-est. Ces éléments ressortent 
d’ailleurs du plan n° 9_____ (« aspects fonciers »), visé ne varietur le 3 janvier 


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2006, lequel fait partie du dossier de ladite autorisation préalable. L’autorisation 
DP 7_____ précisait par ailleurs que les conditions figurant dans les préavis 
devaient être respectées et faisait partie intégrante de la décision. 
 
 
En revanche, ni l’autorisation définitive DD 8_____ ayant suivi la 
DP 7_____, ni les quatre autorisations de construire subséquentes (DD 8_____-2 à 
DD 8_____-5) ne mentionnent de servitude de non-bâtir ou de restriction des 
droits à bâtir sur l’actuelle parcelle n° 1______. Ni le préavis favorable de la 
commune du 7 juin 2007 relatif à la DD 8_____ ni celui de la CMNS du 12 juin 
2007 ne font référence à la constitution d’une servitude de non-bâtir, étant précisé 
que la CMNS a toutefois mentionné que le projet s’inscrivait dans la continuité 
avec la DP 7_____, laquelle fixait « divers points essentiels tels que nombre de 
niveaux, implantation, accès et densité ». Aucun des plans liés auxdites 
autorisations de construire ne font par ailleurs état d’une servitude ou de 
restriction des droits à bâtir sur la parcelle litigieuse. Il n’est en l’état pas possible 
d’établir avec certitude les raisons pour lesquelles la servitude de non-bâtir 
mentionnée dans le cadre de la DP 7_____ n’a pas été reprise dans le cadre de la 
DD 8_____ l’ayant suivi, ni même dans les quatre autorisations de construire 
subséquentes, en particulier si cela relève d’un oubli ou d’acte délibéré, même si 
la première hypothèse semble plus plausible au vu de la teneur d’une note interne 
du chef de service de l’OAC du 15 janvier 2015 produite par la commune. Cette 
note fait en effet état d’une servitude de non-bâtir visée dans la DP 7_____ puis 
« oubliée » lors de la synthèse de la DD 8_____. Cela étant, cet élément n’est pas 
pertinent pour trancher le présent litige. 
 
 
Les parties s’accordent sur le fait qu’il n’existe, à ce jour, aucune servitude 
de non-bâtir inscrite au RF, étant rappelé qu’une procédure civile est actuellement 
pendante en lien avec une telle inscription. 
 
 
Les recourants considèrent que la seule mention de la servitude de non-bâtir 
ressortant de la DP 7_____ fonderait l’existence d’une restriction de droit public, 
indépendamment de toute inscription au RF, en vertu des art. 680 al. 1 CC, 962 
al. 1 CC et 267 RCI. La chambre de céans ne peut toutefois souscrire à cette 
argumentation. 
 
 
D’une part, conformément à la jurisprudence susmentionnée, une 
autorisation préalable ne constitue qu’une simple étape vers la délivrance de 
l'autorisation définitive de construire et revêt un caractère incident. Si elle vise à 
apporter une décision de principe sur l'implantation, la destination, le gabarit, le 
volume et la dévestiture du projet, la chambre de céans est d’avis qu’elle ne peut 
formaliser à elle seule une restriction de la propriété d’une gravité telle que 
l’inconstructibilité d’une parcelle, sans autre mention dans l’autorisation 
définitive, et avant même que le propriétaire consentant à une telle restriction soit 
assuré d’obtenir l’autorisation sollicitée. Si la volonté du département, 


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respectivement des instances de préavis, était de constituer une telle servitude, ils 
leur appartenaient d’un faire part dans leurs décisions ou leurs préavis. 
 
 
D’autre part, l’art. 680 al. 1 CC se réfère aux restrictions légales directes de 
propriété qui, si elles ne doivent pas ressortir d’un acte juridique, doivent en 
revanche ressortir d’une base légale. En l’occurrence, les recourants n’exposent 
pas sur quelle base légale serait fondée la restriction des droits à bâtir de la 
parcelle litigieuse. 
 
 
Par ailleurs, il n’existe en l’occurrence aucune mesure d'aménagement du 
territoire prise par la collectivité publique qui fonderait l’inconstructibilité 
(comme il le sera développé ci-après concernant les IUS), ni une décision des 
précédents propriétaires de renoncer à leurs droits à bâtir sur ce qui représente 
l’actuelle parcelle n° 1______, étant relevé que leur accord qui semblait acquis au 
moment de la demande préalable DP 7_____ n’apparaît pas avoir été renouvelé 
lors de la demande définitive d’autorisation de construire, ce que confirme 
d’ailleurs le courrier du RF du 10 juillet 2014. 
 
 
Pour le surplus, il sera relevé, contrairement à ce que prétend la commune, 
qu’il ne ressort pas de la décision du département du 1er octobre 2015 concernant 
la DD 10_____ que le refus d’autorisation était fondé sur l’existence d’une 
servitude de non-bâtir, mais bien plutôt du fait que le projet envisagé nuisait aux 
qualités paysagères du site et qu’une dérogation à l’art. 106 LCI ne pouvait être 
accordée. 
10) 
Les recourants, qui considèrent que l’interdiction de bâtir existe 
indépendamment de toute inscription au RF, se réfèrent également pour appuyer 
leur position sur la jurisprudence relative au transfert de droits à bâtir exposée 
ci-après. 
11) a. 
Selon l’art. 1 al. 1 LAT, la Confédération, les cantons et les communes 
veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties 
constructibles et non constructibles du territoire. Les plans d’affectation règlent le 
mode d’utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT). Ils délimitent en premier lieu les 
zones à bâtir (définies aux art. 15 et 15a LAT), les zones agricoles 
(art. 16 ss LAT) et les zones à protéger (art. 17 LAT). Le droit cantonal peut 
prévoir d’autres zones d’affectation (art. 18 al. 1 LAT). Il peut régler le cas des 
territoires non affectés ou de ceux dont l’affectation est différée (art. 18 
al. 2 LAT). 
 
b. 
À teneur de l’art. 12 loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), pour déterminer l’affectation du sol 
sur l’ensemble du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, dont les 
périmètres sont fixés par des plans annexés à la LaLAT (al. 1). Les zones 


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instituées à l’alinéa 1 sont de 3 types : a) les zones ordinaires b) les zones de 
développement et c) les zones protégées (al. 2). 
 
 
Les zones protégées constituent des périmètres délimités à l’intérieur d’une 
zone à bâtir ordinaire ou de développement et qui ont pour but la protection de 
l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités considérés 
(art. 12 al. 5 LaLAT). 
 
 
La 4ème zone rurale (4ème zone B) est destinée principalement aux maisons 
d'habitation, comportant en principe plusieurs logements, situées dans des villages 
et des hameaux (art. 19 al. 2 LaLAT). 
 
 
Les zones de la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications, 
du vieux Carouge, les ensembles du XIXème et du début du XXème siècle, le 
secteur Rôtisserie-Pélisserie, ainsi que les villages protégés font l’objet de 
dispositions particulières incluses dans la loi sur les constructions (28 LaLAT). 
 
c. 
Aux termes de l'art. 106 al. 1 LCI, dans les zones 4B protégées, le 
département, sur préavis de la commune et de la CMNS, fixe dans chaque cas 
particulier l'implantation, le gabarit, le volume et le style des constructions à 
édifier, de manière à sauvegarder le caractère architectural et l'échelle de ces 
agglomérations ainsi que le site environnant. 
 
 
Selon l'art. 107 LCI, dans la mesure où il n'y est pas dérogé par l'art. 106 de 
cette même loi, les dispositions régissant la 4ème zone rurale sont applicables aux 
constructions édifiées dans la zone des villages protégés (4B protégée). 
 
 
 En quatrième zone, les constructions sont, en règle générale, édifiées en 
ordre contigu. Lorsque les circonstances le justifient, le département peut 
cependant autoriser ou imposer la construction de villas et de bâtiments agricoles 
isolés, soumis aux dispositions applicables à la cinquième zone. Les dispositions 
de l'article 106 sont réservées (art. 30 LCI). 
12) a. 
L'IUS permet de déterminer la densité des constructions dans un certain 
périmètre. Il désigne le rapport numérique entre la surface brute de plancher utile 
et une surface constructible d'une parcelle définie (Le transfert du coefficient 
d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit privé fédéral, DC 2000 p. 39 ; 
Lexique de l'aménagement du territoire, ASPAN, Berne 1997, p. 41). 
 
b. 
Ni la LCI ni la LaLAT ne prévoient d'IUS applicable à la quatrième zone 
(ATA/670/2012 du 2 octobre 2012 consid. 5b). 
 
c. 
La chambre de céans a déjà eu l’occasion de relever que la législation 
genevoise, sous réserve du taux d'utilisation du sol applicable à la zone villa, ne 
comporte pas de norme fixant ce taux de manière impérative. En zone 4B 
protégée, notamment, il est fonction des circonstances concrètes, le département 


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fixant dans chaque cas particulier l'implantation, le gabarit, le volume et le style 
des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère architectural et 
l'échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant (art. 106 LCI ; 
ATA/1438/2019 du 1er octobre 2019 consid. 5c). 
 
d. 
La fiche 2.06 du PDC 2030 mentionne un indice usuel de 0.6, pour les zones 
4B. Elle préconise également la construction d'immeubles d'habitation et/ou 
d'activités plutôt que des villas, en veillant toutefois à respecter la morphologie 
des villages. Selon la jurisprudence de la chambre de céans, l'indice mentionné 
dans le plan directeur n'est pas contraignant, ni comme limite supérieure, ni 
comme limite inférieure (ATA/670/2012 du 2 octobre 2012 consid. 5b et les arrêts 
cités). Il n'est en effet pas contraire à la loi ou au PDC ni à l'esprit de ceux-ci 
d'opter pour une densification différenciée, à l'intérieur même d'un quartier, en 
utilisant au maximum le potentiel constructible des parcelles qui se trouvent les 
plus proches des voies de communication existantes et en préservant, par ce biais, 
l'intérieur du quartier et la végétation d'une forte urbanisation (ATA/670/2012 
précité consid. 5b ; ATA/532/2012 du 21 août 2012 consid. 4b et les arrêts cités). 
 
e. 
L'art. 38 al. 2 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des 
sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) permet au Conseil d'État de fixer, par le 
biais d'un plan de site assorti d'un règlement, le gabarit et l'implantation des 
constructions dans des périmètres à protéger, comme cela peut être fait également 
par un plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) au sens de l'art. 3 de la loi 
générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). 
 
 
Ces plans d'affectations spéciaux peuvent notamment prévoir un IUS 
applicable à chaque parcelle ou groupe de parcelles. 
13) a. 
Le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans 
disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à 
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir 
ultérieurement à un tel calcul (ATF 109 Ia 188 consid. 3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1 ; 1C_389/2013 du 25 mars 
2014 consid. 4.1). Cette solution se justifie car les objectifs de l'aménagement du 
territoire doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non 
seulement à l'échelle de la parcelle, de sorte que l'on admet que le coefficient 
d'utilisation ou d'occupation du sol puisse être transféré à certaines conditions sur 
une parcelle contiguë sise dans la même zone (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_389/2013 précité consid. 4.1 ; 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 4.3 ; 
1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 4.2.3). Le transfert d'indice d'utilisation 
d'une parcelle à l'autre implique l'interdiction d'utiliser ultérieurement, pour le 
calcul de la surface constructible, la portion de terrain ainsi mise à contribution 
(arrêt du Tribunal fédéral 1P.577/2000 du 1er décembre 2000 consid. 2b). Il en a 
été déduit que ceci implique pratiquement que la surface soit grevée d'une 
servitude de non-bâtir au profit de la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3 ; 101 


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Ia 289 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 
consid. 5.1). Le Tribunal fédéral a toutefois admis que la mention au registre 
foncier du transfert de surface de plancher habitable – au lieu de l'inscription d'une 
servitude de non-bâtir – constituait un instrument admissible au regard de 
l'art. 962 CC et suffisant (1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2).). Il s'en 
déduit que l'instrument utilisé (servitude, mention, etc.) importe moins que la 
garantie qu'il procure quant au respect de la capacité constructive pour le futur. 
 
 
Ainsi, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, rien n'empêche le 
propriétaire d'une parcelle quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle 
contiguë pour pouvoir augmenter la surface constructible de sa propriété ; et s'il 
peut acquérir une nouvelle parcelle dans ce but, il peut aussi, dans le même but, 
adopter cette autre solution qui consiste à convenir avec un propriétaire voisin que 
ce dernier mette à disposition, pour le calcul de la surface constructible, une 
surface de terrain qui n'a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant 
(ATF 101 Ia 289 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 
2016 consid. 5.1). 
 
 
Les coefficients et les IUS doivent garantir des dégagements suffisants par 
rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol. Cet objectif 
serait compromis si une surface ayant déjà été mise à contribution pour calculer la 
densité d'une construction par rapport à une surface donnée puisse à nouveau être 
prise en considération pour ce faire à la suite d'un morcellement. Aussi, lorsqu'un 
bien-fonds a été construit de manière à épuiser les droits à bâtir, une division 
ultérieure de ce fonds ne saurait avoir pour conséquence de redonner de nouvelles 
possibilités de construire. L'interdiction qui en résulte d'utiliser, pour le calcul de 
la surface constructible, tout ou partie de la surface ayant déjà servi à un tel calcul 
ne constitue pas une restriction inadmissible à la propriété, comme l'a jugé à 
maintes reprises le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 du 
10 mai 2007 consid. 3.4 ; ATF 108 Ib 116 consid. 2c), faute de quoi on 
parviendrait à détourner par ce biais la limite d'utilisation imposée par la 
réglementation cantonale ou communale à une parcelle déterminée (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.577/2000 précité consid. 2c). Cette interdiction existe, à 
l'instar des autres restrictions de droit public à la propriété, indépendamment de 
son inscription au registre foncier en vertu de l'art. 680 al. 1 CC. Les cantons 
peuvent prévoir que de telles restrictions fassent l'objet d'une mention au registre 
foncier, conformément à l'art. 962 al. 1 CC, pour leur assurer une certaine 
publicité, mais une telle mention n'est pas exigée et n'a qu'une portée déclaratoire 
(arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 précité consid. 3.4 ; Denis Piotet, op. cit., 
DC 2000 p. 41). 
 
b. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative, la constitution d'une 
servitude n'est pas indispensable pour empêcher la prise en compte ultérieure, lors 
d'un calcul de densité, de droits à bâtir cédés ou déjà utilisés, l'essentiel étant 


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qu'une telle cession soit connue du département chargé de la délivrance des 
autorisations de construire (A/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 7a ; 
ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 4 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 consid. 
7b ; ATA/98/2012 du 21 février 2012 consid. 6). 
14) 
La LAT est entrée en vigueur le 1er janvier 1980. Les plans d'affectation 
adoptés avant cette date ont conservé leur validité jusqu'au moment de 
l'approbation par l'autorité compétente des plans établis selon cette loi (art. 35 
al. 3 LAT), mais au plus tard durant huit ans, soit jusqu'au 1er janvier 1988 (art. 35 
al. 1 let. b LAT). Au-delà de cette dernière date, faute d'une approbation formelle 
par cette autorité, ils ont perdu leur validité en ce qui concerne le territoire destiné 
à la construction (ATF 120 Ia 227 consid. 2c ; ATA/1243/2018 du 20 novembre 
2018 consid. 8). 
 
 
Cela vaut non seulement pour les plans de zones (art. 12 LaLAT), mais 
également pour les autres plans d’affectation au sens de l’art. 13 LaLAT 
(ATF 120 Ia 229 consid. 2c). 
15) a. 
Le PDCom fixe les orientations futures de l'aménagement de tout ou partie 
du territoire d'une ou plusieurs communes. Il est compatible avec les exigences de 
l'aménagement du territoire du canton, contenues notamment dans le PDC (art. 10 
al. 1 et al. 2 LaLAT). Les communes sont tenues d'adopter un PDCom. Le projet 
de plan directeur localisé est soumis par l'autorité initiatrice à une consultation 
publique de trente jours annoncée par voie de publication dans la FAO et 
d'affichage dans la commune. Les maires ou les conseils administratifs des 
communes voisines concernées sont également consultés (art. 10 al. 5 LaLAT). Le 
département vérifie que le plan est conforme notamment au PDC. Le plan 
directeur localisé adopté par une commune et approuvé par le conseil d'État a 
force obligatoire pour ces autorités. Il ne produit aucun effet juridique à l'égard 
des particuliers, lesquels ne peuvent former aucun recours à son encontre, ni à titre 
principal, ni à titre préjudiciel. Pour autant que cela soit compatible avec les 
exigences de l'aménagement cantonal, les autorités cantonales, lors de l'adoption 
des plans d'affectation du sol relevant de leur compétence, veillent à ne pas 
s'écarter sans motifs des orientations retenues par le plan directeur localisé (art. 10 
al. 8 LaLAT). 
 
 
Le PDCom doit faire l'objet d'un nouvel examen au plus tard trois ans après 
l'approbation d'un nouveau PDC par le Conseil fédéral (art. 10 al. 9 LaLAT). 
 
b. 
Selon les travaux préparatoires et la jurisprudence constante de la chambre 
administrative, les plans directeurs localisés ont le caractère d'un outil de travail 
consensuel liant les autorités entre elles. Ils doivent permettre d'accélérer les 
procédures subséquentes. Ces instruments lient les autorités entre elles, à 
l'exclusion des particuliers, à l'égard desquels ils ne produisent pas d'effets 
juridiques (ATA/1301/2019 du 27 août 2019 consid. 8 ; MGC 2001 41/VIII 


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p. 7'360 ss, notamment p. 7'366). L'appellation de plan directeur localisé et les 
effets juridiques qui y sont rattachés suppose que les deux conditions cumulatives 
d'adoption par une commune et d'approbation par le Conseil d'État soient 
préalablement remplies (MGC 2001-2002/X A 4600-4601 ; ATA/1301/2019 
précité consid. 8). 
 
 
Un projet de construction conforme au droit cantonal ne peut être refusé au 
seul motif qu'il contreviendrait à un PDCom (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 du 22 janvier 2003). Par « conforme au droit cantonal », il faut 
entendre conforme au plan d'affectation (« nutzungskonformes Bauvorhaben »). 
En effet, le refus d'une autorisation au seul motif que le projet de construction 
contreviendrait au PDCom, reviendrait à donner à ce plan directeur un effet 
anticipé inadmissible (« unzulässigen Vorwirkung ») et à aboutir à une 
modification du plan d'affectation en vigueur (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.154/2002 précité consid. 4.1). 
16) 
En l'espèce, il n'existe pas de plans d'affectation ou de normes légales ou 
règlementaires fixant un IUS pour la parcelle concernée, sise en zone 4B protégée. 
Conformément à ce qui a été relevé supra, l'indice mentionné dans le PDC 2030 
n'est en particulier pas contraignant, ni comme limite supérieure, ni comme limite 
inférieure. De plus, comme le relèvent à juste titre les intimés, le PLQ 12_____, 
adopté le 25 novembre 1974, est devenu caduc le 1er janvier 1988 dès lors qu’il 
n’a pas fait l’objet d’une approbation formelle dans les huit ans suivant l’adoption 
de la LAT. Les éléments ressortant de celui-ci, tels que des éventuels IUS, sont 
dès lors sans effet dans le présent litige. Le fait que le PDCom 2011 se réfère 
brièvement au PLQ 12_____ n’est pas non plus déterminant pour les mêmes 
motifs, étant relevé que sa portée doit d’ailleurs être fortement relativisée dès lors 
qu’il n’a pas fait l’objet d’un nouvel examen après l’adoption du PDC 2030. Il est 
vrai qu’un nouveau PDCom a été adopté le 16 novembre 2010 par le Conseil 
municipal et approuvé le 16 mars 2011 par le Conseil d’État, lequel mentionne 
une mesure de la part de la commune désignée de la manière suivante : 
« application de la servitude visant à maintenir l’espace non bâti sur la parcelle 
10913 » (p. 202). Le fait que ce PDCom mentionne une servitude ne suffit 
toutefois pas à fonder l’existence de celle-ci. 
 
 
Les recourants tentent de transposer au cas d’espèce la jurisprudence 
applicable au transfert d’IUS, principalement dans la 5ème zone de construction, 
laquelle relève notamment que la constitution d'une servitude n'est pas 
indispensable dans le cadre de transfert de droits à bâtir. La chambre de céans ne 
souscrit toutefois pas à cette tentative d’analogie, dès lors que les situations 
diffèrent. En effet, le cas d’espèce ne relève pas d’une situation de transfert de 
coefficient d’une parcelle à une autre, dès lors que ni les anciennes parcelles 
nos 4______ et 5______, ni même l’actuelle parcelle n°1______, ne contiennent 


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d’IUS contraignant. De plus, la finalité relevée dans la jurisprudence 
susmentionnée à laquelle se réfère les recourants consiste à éviter que la même 
surface ne soit prise en compte deux fois (c'est-à-dire en relation avec deux 
parcelles différentes) dans le calcul d’une surface constructible. Or, il ressort en 
effet du préavis de la CMNS du 11 septembre 2005 que la servitude de non-bâtir 
dont elle sollicitait l’inscription ne visait pas à concrétiser l’épuisement des droits 
à bâtir ‒ la CMNS ayant d’ailleurs indiqué qu’elle refusait de statuer sur la 
faisabilité du projet en fonction d’un IUS ‒ mais uniquement à éviter un 
développement bâti non souhaitable sur le haut de la parcelle (correspondant à 
l’actuelle parcelle n° 1______), et ce afin de « conserver le caractère du site ». La 
jurisprudence à laquelle se réfèrent les recourants ne saurait dès lors être 
appliquée mutatis mutandis au cas d’espère. 
 
 
En d’autres termes, la présente situation ne relève pas d’un cas où une 
parcelle serait devenue inconstructible suite à l’épuisement de ses droits à bâtir, 
comme cela peut intervenir dans la 5ème zone ou dans la zone de développement 
dans lesquelles des IUS sont fixés, de sorte que la jurisprudence précitée, laquelle 
prévoit qu’aucune inscription au RF n’est nécessaire, n’est pas applicable au cas 
d’espèce. 
17) 
Les recourants invoquent également une violation des art. 15 et 106 LCI. 
18) a. 
Les demandes d’autorisation sont soumises, à titre consultatif, au préavis 
des communes, des départements et des organismes intéressés. L’autorité de 
décision n’est pas liée par ces préavis (art. 3 al. 3 LCI). 
 
b. 
Dans les zones de village protégés, le département, sur préavis de la 
commune et de la CMNS, fixe dans chaque cas particulier l’implantation, le 
gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder 
le caractère architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site 
environnant. Le département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger 
aux dispositions régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites 
de propriétés et les vues droites (art. 106 al. 1 LCI). Dans la mesure où il n’est pas 
dérogé par l’art. 106 LCI, les dispositions applicables à la 4ème zone rurale le sont 
aux constructions édifiées dans la zone des villages protégés (art. 107 LCI). 
 
 
De manière générale, l'art. 106 LCI confère un large pouvoir d’appréciation 
au département compétent. Celui-ci peut fixer lui-même les règles applicables aux 
constructions dans le but de sauvegarder le caractère d’un village et le site 
environnant, et déroger aux dispositions ordinaires (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_579/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2 ; 1C_123/2010 du 25 mai 2010 
consid. 3.3 ; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 8b). 
 
 
L'art. 106 LCI renferme une clause d’esthétique particulière, plus précise 
que l’art. 15 LCI, que les recourants invoquent par ailleurs, soit une notion qui 


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varie selon les conceptions de celui qui l’interprète et selon les circonstances de 
chaque cas d’espèce (ATA/934/2019 précité consid. 8b et les références citées). 
Cette notion juridique indéterminée laisse donc un certain pouvoir d’appréciation 
à l’administration, celle-ci n’étant limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir 
d’appréciation (art. 61 al. 2 LPA ; ATA/141/29_____ du 24 mars 29_____ et les 
références citées). 
 
c. 
Les préavis ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Selon le système 
prévu par la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions 
contraires et expresses de la loi. Lorsque la consultation d’une instance de préavis 
est imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l’appréciation qu’est 
amenée à effectuer l’autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/934/2019 précité consid. 8c ; ATA/537/2017 du 9 mai 2017 consid. 4c ; 
ATA/956/2014 du 2 décembre 2014 et les références citées). 
 
 
La loi ne prévoit aucune hiérarchie entre les différents préavis requis. 
Néanmoins, dans le cadre de l'application de l'art. 106 al. 1 LCI où la commune et 
la CMNS doivent être consultées, la chambre de céans a toujours jugé qu'en cas 
de préavis divergents, une prééminence était reconnue à celui de la CMNS 
puisqu'elle est composée de spécialistes en matière d'architecture, d'urbanisme et 
de conservation du patrimoine (arrêt du Tribunal fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 
2013 consid. 5.2). Lorsque sa consultation est imposée par la loi, son préavis, 
émis à l'occasion d'un projet concret, revêt un caractère prépondérant 
(ATA/670/2012 du 2 octobre 2012 consid. 6). 
 
 
Selon la jurisprudence cantonale, la chambre de céans observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions 
de préavis, pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de ces dernières. Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'est pas écarté 
sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi. De même, s'agissant des jugements rendus par le TAPI, la chambre de céans 
exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de 
personnes possédant des compétences techniques spécifiques (ATA/213/2018 du 
6 mars 2018 consid. 9 ; ATA/1547/2017 du 28 novembre 2017 consid. 5e et les 
références citées). 
 
 
Lorsque l'autorité s'écarte des préavis, la chambre de céans peut revoir 
librement l'interprétation des notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous 
le seul angle de l'excès et de l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté 
d'appréciation de l'administration, en mettant l'accent sur le principe de la 
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de 
l'intérêt public en cas d'octroi de l'autorisation malgré un préavis défavorable 


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(ATA/1278/2018 du 27 novembre 2018 consid. 9 ; ATA/451/2017 du 25 avril 
2017 consid. 3g et les références citées). Ce principe exige qu'une mesure 
restrictive doit être apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude) et 
que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle de la 
nécessité) ; en outre, il est interdit toute limitation allant au-delà du but visé et il 
exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés 
compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée 
des intérêts ; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 ; 136 IV 97 consid. 5.2.2 et les arrêts 
cités ; 135 I 233 consid. 3.1). 
19) 
En l’espèce, il ressort des écritures de la commune qu’elle semble invoquer 
une violation des art. 15 et 106 LCI uniquement en lien avec l’inconstructibilité de 
la parcelle litigieuse, dont il vient d’être démontré supra qu’elle n’est pas établie. 
Ce grief pourrait dès lors être écarté pour ce seul motif déjà. 
 
 
Il sera toutefois également relevé qu’il ressort du dossier que le projet 
litigieux n’a pas nécessité de dérogation à l’art. 106 LCI. Le projet de construction 
a été modifié à plusieurs reprises, notamment en fonction des préavis du SMS ‒ 
pour finalement être accepté par celui-ci le 20 novembre 2017 ‒ mais également 
de la CMNS, afin d’aboutir à un projet sensiblement plus modeste que celui 
initialement déposé. Des modifications ont été apportées notamment concernant 
l'implantation dans le terrain et la hauteur du projet qui ont été réduites. Le projet 
litigieux a été préavisé favorablement ‒ avec ou sans réserves et conditions ‒ par 
la plupart des instances de préavis consultées, notamment le SMS, à l’exception 
de la commune qui s’est prononcée défavorablement. 
 
 
Le dernier projet du 21 décembre 2017 est ainsi conforme aux normes de la 
zone 4B protégée dans laquelle il s'inscrit, et ne nécessite d'ailleurs aucune 
dérogation. 
 
 
Au vu de ce qui précède, il faut constater, comme l’a fait le TAPI à juste 
titre, que le département n'a pas excédé ou abusé de son pouvoir d'appréciation en 
autorisant le projet querellé, dans sa dernière version. 
 
 
En conséquence, le grief des recourants sera écarté. 
20) 
La commune considère également que Q______ aurait commis un abus de 
droit en déposant la demande d’autorisation de construire litigieuse, alors qu’elle 
savait que la parcelle visée était inconstructible. 
 
a. 
L'interdiction de l'abus de droit représente un correctif qui intervient dans 
l'exercice 
des 
droits 
(Andreas 
AUER/Giorgio 
MALINVERNI/Michel 
HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, vol. 2, 3ème éd., 2013, n. 1183). L'abus 
de droit consiste à utiliser une institution juridique à des fins étrangères au but 
même de la disposition légale qui la consacre, de telle sorte que l'écart entre le 


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droit 
exercé 
et 
l'intérêt 
qu'il 
est 
censé 
protéger 
s'avère 
manifeste 
(Andreas AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTELIER, op. cit., n. 1184 ; 
Pierre 
MOOR/Alexandre 
FLÜCKIGER/Vincent 
MARTENET, 
Droit 
administratif, 2012, vol. 1, 3ème éd., n. 6.4.4 p. 933 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 208 n. 583). L'interdiction de 
l'abus de droit vaut, tout comme la notion de fraude à la loi qui en constitue une 
composante, en droit administratif (ATF 142 II 206 consid. 2.3), et ce tant pour 
les administrés que pour l'administration (ATA/1470/2017 du 14 novembre 2017 
consid. 6b ; Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 208 n. 584). 
 
b. 
En l’occurrence, dès lors que la chambre de céans est parvenue à la 
conclusion que la parcelle litigieuse n’était en l’état pas inconstructible, il ne peut 
être retenu que Q______ aurait commis un abus de droit en déposant une demande 
d’autorisation de construire. En tous les cas, le fait de former une telle demande, 
possibilité prévue par la loi, ne saurait être constitutive d’un abus de droit, 
Q______ ne pouvant exclure, par exemple, que l’autorité intimée aurait pu 
prendre des mesures visant à faire lever la restriction existante. 
 
 
La question de savoir si, comme le prétendent les recourants, Q______ avait 
connaissance de la DP 7_____ n’est dès lors pas pertinente en l’espèce, et 
souffrira de demeurer indécise. 
 
 
Ce grief sera dès lors également écarté. 
21) 
La commune et les époux A_____ et consorts reprochent enfin au 
département d’avoir violé les principes de la bonne foi et de la sécurité du droit. 
 
a. 
Le principe de la bonne foi consacré aux art. 9 et 5 al. 3 Cst. exige que 
l'administration et les administrés se comportent réciproquement de manière 
loyale et leur commande de s'abstenir, dans leurs relations de droit public, de tout 
comportement contradictoire ou abusif (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 137 I 69 
consid. 2.5.1). Le principe de la confiance s'applique aux procédures 
administratives. Selon ce principe, les décisions, les déclarations et 
comportements de l'administration doivent être compris dans le sens que son 
destinataire pouvait et devait leur attribuer selon les règles de la bonne foi, compte 
tenu de l'ensemble des circonstances qu'il connaissait ou aurait dû connaître 
(ATF 135 III 410 consid. 3.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 2P.170/2004 du 
14 octobre 2004 consid. 2.2.1 in RDAF 2005 71 ; ATA/1299/2019 du 27 août 
2019 consid. 3d ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 569 s). L'interprétation 
objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'une personne loyale et 
raisonnable (ATF 116 II 431 consid. 3a ; ATA/399/2019 du 9 avril 2019 
consid. 2). L'interprétation selon le principe de la confiance s'applique aussi aux 
déclarations de personnes privées (ATA/548/2018 du 5 juin 2018 consid. 4h et les 
références citées). 


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b. 
En l’espèce, il est vrai que le comportement du département n’est pas 
exempt de reproche. Il est pour le moins surprenant que ce dernier, qui considère 
qu’aucune servitude de non-bâtir n’a été envisagée dans le cadre de la demande 
d’autorisation définitive DD 8_____, ait requis auprès du RF le 22 mars 2012 
l’inscription d’une mention de restriction du droit de propriété (droits à bâtir) sur 
la parcelle no 1______. 
 
 
En revanche, contrairement à ce qu’allèguent les recourants, il ne ressort pas 
du dossier que le département aurait refusé la demande d’autorisation de 
construire DD 10_____ en raison de l’existence d’une servitude de non-bâtir. S’il 
s’est effectivement référé au préavis de la CMNS rendu dans le cadre de 
l’instruction de cette demande, il ressort de la décision y relative que son refus 
était fondé sur le fait que le projet envisagé était de nature à nuire aux qualités 
paysagères du site et qu’une dérogation à l’art. 106 LCI ne pouvait être octroyée. 
Par ailleurs, la chambre de céans se saurait souscrire à la position des recourants 
selon laquelle le département aurait « mis sous pression » la CMNS dans le cadre 
de l’instruction de la demande d’autorisation de construire litigieuse. Il ressort en 
effet uniquement du dossier que le département a indiqué à ladite instance de 
préavis qu’elle n’entendait pas requérir l’inscription d’une servitude de non-bâtir 
sur la parcelle litigieuse et lui a demandé de se prononcer à l’aune de ce constat. 
 
 
Nonobstant ce qui précède, la chambre de céans est arrivée à la conclusion 
ci-avant que la seule mention de l’inscription d’une servitude de non-bâtir dans 
l’autorisation de construire préalable DP 7_____ ne suffit pas à fonder 
l’inconstructibilité de la parcelle litigieuse. L’attitude du département à cet égard 
ne saurait permettre d’annuler l’autorisation querellée, alors que celle-ci apparaît 
conforme au droit. Les recourants ne prouvent par ailleurs pas qu’ils auraient 
obtenu une quelconque assurance de la part du département quant à 
l’inconstructibilité de la parcelle litigieuse. 
 
 
Ce grief sera ainsi également écarté. 
22) 
Dans ces circonstances, les jugements du TAPI des 7 février 2019 et 26 août 
2020, en tant qu’ils confirment la décision de l'autorité intimée, sont conformes au 
droit et les recours à leur encontre, mal fondés, seront rejetés. 
23) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
commune, qui n'a pas agi en tant qu'autorité défendant sa propre décision, et un 
émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge conjointe et solidaire des époux 
A_____ et consorts, époux O____ inclus, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA). Une 
indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à Q______, à la charge de la 
commune à hauteur de CHF 1'000.- et à la charge conjointe et solidaire des époux 
A_____ et consorts, époux O____ compris, à hauteur de CHF 1'000.- (art. 87 al. 2 
LPA). 


- 36/37 - 
 
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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable les recours interjetés respectivement les 18 mars 2019 et 28 septembre 
2020 par Madame et Monsieur A_____, Madame et Monsieur B______, Madame et 
Monsieur 
C______, 
Madame 
D______, 
Madame 
et 
Monsieur 
E______, 
Monsieur 
F______, 
Madame 
G_____et 
Monsieur 
H_____, 
Madame 
et 
Monsieur 
I_____, 
Madame 
et 
Monsieur 
J______, 
Madame 
et 
Monsieur K_____, Madame et Monsieur L_____, Madame et Monsieur M_____, 
Madame et Monsieur N_____, ainsi que par Madame et Monsieur O____, contre les 
jugement 
du 
Tribunal 
administratif 
de 
première 
instance 
des 
7 février 2019 et 26 août 2020 ; 
déclare recevable les recours interjetés les 18 mars 2019 et 28 septembre 2020 par la 
commune de P____ contre les jugement du Tribunal administratif de première instance 
des 7 février 2019 et 26 août 2020 ; 
 
au fond : 
les rejettent ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de la commune de P____ ; 
met un émolument de CHF 1'500 à la charge conjointe et solidaire de Madame et 
Monsieur A_____, Madame et Monsieur B______, Madame et Monsieur C______, 
Madame D______, Madame et Monsieur E______, Monsieur F______, Madame 
G_____et Monsieur H_____, Madame et Monsieur I_____, Madame et Monsieur 
J______, Madame et Monsieur K_____, Madame et Monsieur L_____, Madame et 
Monsieur M_____, Madame et Monsieur N_____, ainsi que de Madame et Monsieur 
O____ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à Q______ SA, à hauteur de 
CHF 1'000.- à la charge de la commune de P____ et de CHF 1'000.- à la charge 
conjointe et solidaire de Madame et Monsieur A_____, Madame et Monsieur B______, 
Madame et Monsieur C______, Madame D______, Madame et Monsieur E______, 
Monsieur F______, Madame G_____et Monsieur H_____, Madame et Monsieur 
I_____, 
Madame 
et 
Monsieur 
J______, 
Madame 
et 


- 37/37 - 
 
A/2403/2018 
 
 
Monsieur K_____, Madame et Monsieur L_____, Madame et Monsieur M_____, 
Madame et Monsieur N_____, ainsi que de Madame et Monsieur O____ ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Claire Bolsterli, avocate des recourants, à Madame et 
Monsieur O____, à Me François Bellanger, avocat de la commune de P____, à Me 
Julien Pacot, avocat de Q______, au département du territoire ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Verniory et Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
D. Werffeli Bastianelli 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :