ge_gerichte · C/18322/2013 · 2014-11-24 · fr

ACTION EN CONTESTATION; LOYER | CO.267.1; CO.267a; CO.267a.1; Cst.29.2; CPC.152.2; CO.269; CO.270; CC.2.2

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.09.2015 C/18322/2013

C/18322/2013
ACJC/1150/2015
du 28.09.2015
sur JTBL/1363/2014 ( OBL
)
, MODIFIE
Recours TF
déposé le 02.11.2015, rendu le 26.09.2016, CONFIRME,
4A_607/2015
Descripteurs
:
ACTION EN CONTESTATION; LOYER
Normes
:
CO.267.1; CO.267a; CO.267a.1; Cst.29.2; CPC.152.2; CO.269; CO.270; CC.2.2
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/18322/2013
ACJC/1150/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015
Entre
A______
, sise ______ (GE), appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 novembre 2014, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
B______
, domiciliée ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A.
Par jugement du 24 novembre 2014, notifié aux parties le 2 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 2'120 fr., charges et électricité comprises, dès le 10 mars 2010, le loyer mensuel de l'appartement meublé de quatre pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis ______ à Genève, loué par B______ jusqu'au 5 août 2013 (ch. 1 du dispositif) et condamné A______ à rembourser à cette dernière le trop-perçu de loyer en découlant, avec intérêts à 5% dès le 1
er
janvier 2012 (ch. 2). Les premiers juges ont également donné acte à A______ de ce qu'elle acceptait la réduction de loyer de 10% pour les mois de janvier et février 2012 (ch. 3) et l'ont condamnée à rembourser à B______ le trop-perçu en découlant (ch. 4). Le Tribunal a enfin débouté A______ de sa demande reconventionnelle (ch. 5), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7).![endif]>![if>
B.
a.
Par acte déposé au greffe de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 16 janvier 2015, A______ (ci-après également : la propriétaire) appelle de ce jugement et sollicite son annulation. Elle requiert préalablement l'audition de C______, D______ et E______. Sur le fond, elle conclut, avec suite de frais, à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte la réduction du loyer de 10% pour les mois de janvier et de février 2012 et de ce qu'elle a valablement compensé la somme y relative de 1'240 fr. avec sa créance de 5'424 fr., puis à ce que B______ soit condamnée à en payer le solde de 4'184 fr. avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013. Subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. ![endif]>![if>
b.
Dans sa réponse déposée à la Cour le 17 février 2015, B______ (ci-après également : la locataire) conclut au rejet de l'appel.
Elle forme un appel joint, concluant, principalement, à l'annulation du chiffre 1 du jugement querellé ainsi qu'à la fixation du loyer litigieux à 1'428 fr. par mois, charges et électricité comprises, dès le 10 mars 2010 et, subsidiairement, à la confirmation du jugement querellé.
c.
A______ conclut au rejet de l'appel joint.
d.
B______ n'a pas fait usage de son droit de répliquer.
Par avis du 4 mai 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure.
a.
A______ est propriétaire de l'immeuble sis ______ à Genève.
L'immeuble a été construit entre 1961 et 1970. Il est en bon état et situé au centre-ville, dans un quartier proche de toutes les commodités.
Au 4
ème
étage s'y trouve l'appartement n° 41, comportant deux chambres de 11.19 m
2
et de 19.7 m
2
, une cuisine de 7.7 m
2
, une pièce à vivre de 36.49 m
2
, une salle de bains de 3.4 m
2
et des w.c. séparés de 2.27 m
2
.
b.
Le 9 mars 2010, A______ a signé avec B______ un contrat de bail portant sur ce logement, d'une durée de trois mois, du 10 mars au 9 juin 2010, renouvelable de mois en mois, sauf résiliation signifiée avec un préavis d'un mois.
Le loyer a été fixé à 6'200 fr. par mois, charges et électricité comprises.
Le contrat prévoyait également une garantie de 6'200 fr. à la charge de la locataire.
L'appartement était entièrement meublé et équipé, notamment en linges de maison, vaisselle, ustensiles de cuisine et électro-ménagers, et il comportait des éléments de décoration tels que des rideaux et des tableaux.
Il présentait certains défauts, à savoir principalement des marques et rayures sur le parquet de l'entrée, du salon/salle à manger, de l'accès aux chambres, de la chambre d'amis, ainsi que des taches et des marques sur les chaises, sur les portes des w.c., de la salle de bains et sur le plafond de la chambre d'amis.
c.
Durant le bail, la locataire s'est plainte de n'avoir pas pu utiliser l'ascenseur en travaux aux mois de janvier et février 2012 ainsi que d'avoir dû supporter diverses nuisances sonores. Elle a sollicité des baisses de loyer pour ces motifs.
d.
B______ a résilié le bail pour le 5 août 2013.
e.
Un "inventaire de sortie" a été dressé le 7 août 2013 et signé par la locataire.
Il en ressort que le nettoyage des tapis, du canapé et des chaises devait être effectué et que le lavabo de la salle de bains devait être débouché. Sous la rubrique "Remplacement à facturer au client" figuraient une clé de boîte aux lettres (25 fr.), une clé du meuble-bar (25 fr.), le parquet du salon et le matelas tachés (1'571 fr. 20 et 350 fr.), les rideaux du salon et de la chambre abîmés (200 fr. et 180 fr.), la ligne de téléphone à rétablir (174 fr.), la tapisserie du petit mur de l'entrée arrachée (1'850 fr.) et le tapis brûlé par le fer à repasser (250 fr.). Les montants des travaux indiqués ci-avant entre parenthèses ne figuraient pas sur l'inventaire lorsqu'il a été signé par la locataire et y ont été ajoutés ultérieurement.
B______ a contesté sa responsabilité en relation avec l'état du parquet et du matelas.
f.
Le 18 octobre 2013, A______ a adressé à la locataire une note de crédit d'un montant de 776 fr., soit le montant de la garantie bancaire de 6'200 fr., sous déduction de 5'424 fr. correspondant aux frais de remplacement de la clé de la boîte aux lettres (25 fr.), de la serrure du meuble du bar (25 fr.), des rideaux abîmés (380 fr.), du tapis brûlé (250 fr.) et du matelas (350 fr.), aux frais de réfection du parquet (1'571 fr. 20) et de la tapisserie (1'850 fr.), aux frais de rétablissement de la ligne téléphonique (174 fr.) et à la moitié des frais de nettoyage des deux canapés (397 fr.).
Le 3 mars 2014, la garantie bancaire de 6'200 fr. a été restituée à B______.
D. a.
Le 26 août 2013, B______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête de fixation du loyer initial et d'une requête de réduction du loyer.
La tentative de conciliation du 18 novembre 2013 ayant échoué, B______ a saisi le Tribunal le 25 novembre suivant, concluant à ce que le loyer initial soit fixé à 1'550 fr. par mois, que A______ soit condamnée à rembourser le trop-perçu en découlant, depuis le 10 mars 2010, avec intérêt à 5% dès le 1
er
janvier 2012, que la garantie bancaire soit réduite à un montant correspondant à un mois du loyer ainsi fixé et que le solde soit libéré en sa faveur, que le loyer soit réduit de 10% pour les mois de janvier à mars 2012 et que A______ soit condamnée à lui restituer la part de loyer versés en trop pour cette période.
Les deux requêtes ont donné lieu à l'ouverture des procédures C/18322/2013 et C/18324/2013 qui ont été jointes sous le numéro C/18322/2013.
b.
A______ a accepté la réduction de loyer de 10% pour les mois de janvier et février 2012 tout en considérant la créance de 1'240 fr. en résultant comme compensée avec sa créance en paiement de 5'424 fr. Elle a au surplus conclu au rejet des requêtes, avec suite de frais.
La propriétaire a notamment produit à l'appui de sa réponse un avis officiel de fixation du loyer initial daté du 9 mars 2010 ainsi qu'une attestation signée par F______ le 26 février 2014 au sujet de la remise de l'avis précité à la locataire lors de la conclusion du bail.
A titre reconventionnel, A______ a conclu à la condamnation de B______ au paiement de 4'184 fr. avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013 et suite de frais.
c.
La locataire a conclu au rejet de la demande reconventionnelle.
d.a
Lors de l'audience de débats du 26 mai 2014 du Tribunal, B______ a précisé conclure à la fixation d'un loyer de 1'350 fr. hors charges et 1'550 fr. charges et électricité comprises.
Elle a contesté avoir reçu un avis de fixation du loyer initial au moment où elle avait conclu le bail. Son interlocutrice était F______. Elle lui avait remis l'inventaire de l'appartement et l'état des lieux d'entrée.
Elle avait consulté l'ASLOCA une première fois dans le cadre d'une permanence, début 2012, à cause du problème de l'ascenseur. Elle avait réalisé l'absence de l'avis précité plus tard, en été 2013, lorsqu'elle avait pris un autre appartement en location et reçu un tel avis.
Elle avait signé l'état des lieux de sortie en présence de G______, laquelle avait annoté le document y relatif. Elle l'avait signé, en contestant sa responsabilité pour le parquet et le matelas tachés. Elle pensait ne pas avoir les moyens de refuser une telle signature, ce qui était peut-être une erreur.
d.b
F______, secrétaire auprès de la société chargée de la gérance de l'immeuble sis rue ______ (ci-après : la régie), entendue au titre de témoin, a expliqué que B______ était venue avec sa mère signer le bail et, après avoir obtenu la confirmation du versement de la garantie, elle lui avait donné les clés pour lui permettre de compléter l'état des lieux d'entrée préalablement rempli et de vérifier l'inventaire de l'appartement. La locataire avait retourné ces deux documents signés et F______ lui avait alors remis une enveloppe ouverte avec l'original de l'état des lieux et de l'inventaire, ainsi que l'original de l'avis officiel de fixation du loyer et les clés. La régie transmettait toujours un tel avis lors de la conclusion d'un nouveau bail. Elle n'exigeait cependant pas de contresignature ni de reçu et conservait une copie de l'avis pour le moins signé par la régie.
d.c
Au titre de mesures probatoires supplémentaires, A______ a requis l'audition de C______, D______ et E______, tous trois locataires de l'immeuble sis ______dont elle était propriétaire. Elle a aussi sollicité l'audition de la collègue de F______.
B______ a requis l'audition de cinq autres témoins ainsi que du précédent Conseil de A______. Elle a également exigé la réalisation d'une expertise graphologique de la signature apposée par F______ sur l'attestation du 26 février 2014 versée à la procédure.
e.
Par courrier du 2 juin 2014, B______ a relevé que, après l'audience de débats principaux, mais alors qu'il se tenait toujours à sa place, le juge assesseur bailleur avait tenu des propos dénotant une prévention au sujet de l'affaire. Dans la mesure où il avait indiqué qu'il ne siégerait plus au Tribunal, B______ ne requerrait sa récusation que s'il figurait ultérieurement dans la composition du Tribunal. Elle a également exposé considérer que l'audition de la collègue de F______ devrait intervenir au titre de partie et non de témoin, que la portée du témoignage de cette dernière devait être relativisée, et elle a persisté à requérir une expertise graphologique.
f.
Par ordonnance du 4 juin 2014, le Tribunal a considéré que les auditions requises par les parties n'étaient pas nécessaires dans la mesure où il résultait du dossier que A______ ne disposait d'aucune preuve écrite de la remise à la locataire du formulaire d'avis de fixation du loyer initial et qu'aucun tiers n'y avait assisté. Elle a donc invité A______ à produire toutes les pièces permettant un calcul du rendement net de l'immeuble en citant les documents attendus à cet égard.
g.
Le 7 juillet 2014, A______ a demandé au Tribunal d'annuler son ordonnance du 4 juin 2014 et de lui donner un délai pour se déterminer sur le courrier de B______ du 2 juin 2014. Elle a également requis le prononcé d'une décision incidente statuant sur son allégation selon laquelle elle avait remis à la locataire un avis de fixation du loyer initial sur formule officielle.
Par ordonnance du 7 juillet 2014, le Tribunal a maintenu son ordonnance du 4 juin précédent, considérant par cette dernière avoir implicitement renoncé à rendre une décision incidente sur ce point.
h.
Dans leurs plaidoiries écrites du 30 septembre 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions au fond.
E.
Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que la propriétaire n'avait pas démontré avoir remis à la locataire un avis de fixation du loyer initial, de sorte que cette dernière n'avait pas été informée de son droit de contester le loyer. Il ne ressortait par ailleurs pas du dossier qu'elle avait eu d'emblée connaissance de ce vice de forme, qu'elle avait soulevé immédiatement après en avoir pris conscience durant l'été 2013, soit sans abus de droit. Le Tribunal devait donc fixer le loyer initial adéquat, celui-ci-étant nul.
La propriétaire n'ayant donné aucune indication chiffrée et produit aucun document permettant au Tribunal de procéder à un calcul de rendement, bien qu'elle fût invitée à le faire, ni fourni d'exemples comparatifs, le loyer pouvait être fixé sur la base des statistiques.
L'appartement occupé par la locataire comportait quatre pièces, soit une cuisine devant être comptabilisée comme une demi-pièce compte tenu de sa surface comprise entre 6 et 9 m
2
, deux chambres et un salon/salle à manger comptant comme une pièce et demie au vu de sa grande surface.
La moyenne entre le loyer indiqué par la statistique relative au loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces, la nature du logement, l'état du logement et la commune, en mai 2010 (T 05.04.2.03) et le loyer le plus bas indiqué par la statistique de la même année concernant les baux en cours des immeubles construits en ville de Genève entre 1961 et 1965, respectivement entre 1966 et 1970, était de 1'530 fr.
Ce montant a été porté à 1'600 fr. pour tenir compte de la situation de l'appartement au centre-ville, puis augmenté de 20%, soit de 320 fr., pour prendre en considération qu'il était meublé, et de 200 fr. pour y inclure les charges et l'électricité, montant que le Tribunal a dû estimer faute de pouvoir s'appuyer sur une quelconque pièce à cet égard.
En relation avec les prétentions en paiement de A______, le Tribunal a considéré que le procès-verbal d'état des lieux de sortie valait avis des défauts, sans cependant constituer une convention de sortie. B______ n'était en tout cas pas responsable des marques déjà existantes sur le parquet existant déjà au moment de l'état des lieux d'entrée. La propriétaire n'apportait au surplus pas la preuve des montants réclamés, à l'exception de ceux concernant le raccordement du téléphone et la réfection de la tapisserie. Elle n'avait pas non plus démontré que les dégâts allégués ne concernaient pas des éléments qui devaient de toute manière être remplacés compte tenu de leur vétusté. Elle n'avait enfin pas expliqué en quoi la locataire serait responsable des frais de raccordement du téléphone.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel formé par A______ (ci-après : l'appelante) est dirigé contre une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC).![endif]>![if>
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée en particulier sur le montant du loyer sont de nature pécuniaire (ATF
137 III 580
consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_623/2013
du 11 avril 2014 consid. 1.1). En l'espèce, le loyer était contesté à hauteur de 4'650 fr. en première instance (6'200 fr. - 1'550 fr.) et, le bail ayant duré plus de trois ans, soit précisément 40.8 mois du 10 mars 2010 au 5 août 2013, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC).
L'appel est au surplus écrit et motivé, et il a été introduit auprès de la Cour dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 130, 131, 311 al. 1 et 145 al. 1 let. c CPC).
Il est ainsi recevable.
Il en va de même de l'appel joint, introduit par B______ (ci-après : l'intimée) dans le délai de réponse (art. 312 et 313 al. 1 CPC) et respectant les conditions de forme de l'appel sous la réserve exposée sous le chiffre suivant.
1.2
En appel, la demande ne peut être modifiée que, d'une part, si la prétention modifiée relève de la même procédure, qu'elle présente un lien de connexité avec la dernière prétention ou que la partie adverse y consent, et si, d'autre part, elle repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 et 227 al. 1 CPC).
L'intimée conclut en appel à la fixation du loyer initial à 1'428 fr. par mois, charges et électricité comprises, contre 1'550 fr. par mois en première instance, ce qui entraîne une amplification de sa demande dans la mesure où la différence entre le loyer fixé judiciairement et celui qu'elle a acquitté doit lui être remboursé. Or, cette modification n'est pas fondée sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux, de sorte que les conclusions de l'intimée sur appel joint ne seront pas reçues en tant qu'elles visent à la fixation d'un loyer inférieur à 1'550 fr.
1.3
L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et revoit librement les questions de fait comme les questions de droit (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_153/2014
du 28 août 2014 consid. 2.2.3).
1.4
En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO), et elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). Il en va de même des conclusions en paiement de l'appelante dans la mesure où elles sont inférieures à 30'000 fr. (art. 243 al. 1 et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC).
La maxime inquisitoire sociale est fondée sur des motifs de politique sociale. Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite à inviter les parties à désigner les moyens de preuve et à les produire (ATF
136 III 74
consid. 3.1 et
125 III 231
consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral
4A_397/2013
du 11 février 2014 consid. 4.4).
2.
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé son droit d'être entendue en ne lui donnant pas l'occasion de se prononcer sur la lettre de l'intimée du 2 juin 2014 avant de rendre son ordonnance du 6 juin 2014 (recte : 4 juin 2014), ainsi qu'en refusant d'ordonner l'audition des témoins C______, D______ et E______ (ci-après : les trois témoins).![endif]>![if>
2.1
Conformément aux art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, les parties ont le droit d'être entendues. Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable, le droit d'être entendu comprend en particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Il appartient en effet aux parties, et non au juge, de décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au dossier contient des éléments déterminants qui appellent des observations de leur part. Toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit dès lors être communiquée aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de leur faculté de se déterminer (ATF
139 I 189
consid. 3.2,
138 I 484
consid. 2.1 et
137 I 195
consid. 2).
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 2 CPC).
Le droit d'être entendu comprend également le droit de produire des preuves pertinentes ainsi que d'obtenir qu'il soit donné suite à une offre de preuves pertinente. Mais il ne s'oppose pas à ce que l'autorité mette un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion. Ce principe vaut même lorsque la maxime inquisitoire s'applique (ATF
138 III 374
consid. 4.3.2,
136 I 229
consid. 5.3 et
130 III 734
consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral
5A_378/2014
du 30 juin 2014 consid. 3.1.1).
Une violation du droit d'être entendu entraîne en principe l'annulation de la décision viciée, sans examen du bien-fondé de l'argumentation par ailleurs développée devant l'autorité de recours. Pour autant que certaines conditions soient satisfaites, la violation du droit d'être entendu peut être réparée, s'il y a lieu, devant l'autorité de recours; il faut notamment que celle-ci puisse contrôler le point litigieux avec un pouvoir d'examen complet (ATF
137 I 195
consid. 2.2 et
138 II 77
consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral
4A_366/2014
du 20 octobre 2014 consid. 3).
2.2
En l'espèce, l'appelante ne conteste pas qu'elle a eu l'occasion de se prononcer sur le contenu de la lettre de l'intimée du 2 juin 2014, durant les débats de première instance, soit au plus tard dans sa plaidoirie finale écrite du 30 septembre 2014.
Son droit d'être entendue n'a, au surplus, pas été violé au motif qu'une telle occasion ne lui a pas été donnée avant que le Tribunal ne rende son ordonnance du 4 juin 2014. Celle-ci concernait en effet la nécessité d'entendre d'autres témoins, et non les points abordés par l'intimée dans sa lettre, soit la prévention du juge assesseur bailleur, la qualité de témoin ou de partie de la collègue de F______, la portée du témoignage de cette dernière ou la nécessité d'expertiser l'attestation qu'elle avait signée.
2.3
En ce qui concerne l'audition des trois témoins de l'appelante, elle a effectivement été refusée par le Tribunal dans son ordonnance du 4 juin 2014.
Par cette décision, celui-ci a expressément considéré qu'aucune mesure d'instruction proposée par les parties n'étaient propre à établir la notification de l'avis officiel de fixation du loyer initial à la locataire, dans la mesure où, selon le témoignage de F______, aucun tiers n'était présent lorsqu'elle lui aurait remis ce document.
Le Tribunal a fait une appréciation anticipée des preuves.
Une telle appréciation n'est pas critiquable dès lors qu'il est admis qu'aucune autre personne que F______ ne peut témoigner de la notification litigieuse. En d'autres termes, quand bien même d'autres locataires pourraient confirmer avoir reçu un avis de fixation initial du loyer et ainsi attester d'une pratique de la régie dans ce sens, cela ne constituerait pas la preuve que, dans le cas d'espèce, un tel avis a effectivement été remis à l'intimée.
Le Tribunal n'a ainsi pas violé le droit d'être entendue de l'appelante en refusant l'audition de ses trois témoins et la requête faite dans ce sens par cette dernière en appel doit être rejetée.
3.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée n'avait pas reçu l'avis initial de fixation du loyer.![endif]>![if>
3.1
3.1.1
Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC).
La libre appréciation des preuves signifie que le juge apprécie librement la force probante des moyens de preuve administrés selon son intime conviction, sans être lié par des règles de preuve légales. Il y a violation du principe si le juge dénie d'emblée toute force probante à un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime conviction (arrêt du Tribunal fédéral
4A_165/2009
du 15 juin 2009 consid. 5).
3.1.2
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC (dans sa teneur à la date de la conclusion du bail).
Selon la jurisprudence, lorsque la formule officielle, qui doit être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée, n'a pas été utilisée par le bailleur, ce vice de forme entraîne la nullité du loyer convenu. Cette formule a en effet pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles; elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire. L'utilisation de la formule officielle, l'indication du loyer versé par le précédent locataire et, cas échéant, la motivation d'une éventuelle hausse de loyer sont indispensables. Il ne suffit pas que le locataire ait eu vent du loyer versé par l'ancien locataire par une autre voie, par exemple à la suite d'une information délivrée par ce dernier (ATF
140 III 583
consid. 3.1 et 3.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 4.1.1).
3.2
En l'espèce, le Tribunal a considéré que la preuve de la notification à l'intimée de l'avis officiel relatif au loyer initial, contestée par cette dernière, n'avait pas été rapportée, ledit avis ne comportant pas la contresignature de la locataire. F______ avait certes confirmé une telle remise, mais la portée de son témoignage devait être relativisée par le fait qu'elle était l'employée de la régie.
Aucun titre en effet ne confirme la notification de l'avis officiel de fixation du loyer initial à l'intimée. Celui produit par l'appelante ne comporte pas la signature de la locataire, qui a pourtant contresigné les autres documents remis par la régie lors de la conclusion du bail, soit l'état des lieux d'entrée ainsi que l'inventaire du mobilier de l'appartement. La propriétaire n'a au surplus pas produit une quelconque autre pièce susceptible de démontrer la notification de l'avis de fixation du loyer initial à la locataire.
En ce qui concerne le témoignage de F______, le seul fait qu'elle soit employée de la régie n'ôte certes pas toute valeur probante à ses déclarations. Elle a cependant été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, dans la mesure où il lui revenait en l'occurrence de remettre à la locataire l'avis de fixation initial du loyer. Elle ne peut donc pas être considérée comme neutre en relation avec les faits litigieux, en conséquence de quoi la notification de l'avis précité ne saurait être tenue pour établie sur la base de son seul témoignage.
Aucun élément ne permet ainsi de retenir que l'appelante aurait utilisé l'avis officiel de fixation du loyer lors de la conclusion du bail. Dès lors, selon la jurisprudence susexposée, le loyer convenu est nul.
4.
L'appelante considère que l'intimée a commis un abus de droit en se prévalant de la nullité du loyer.![endif]>![if>
4.1
L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure toujours réservé. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF
140 III 583
consid. 3.2.4;
137 III 625
consid. 4.3 et
135 III 162
consid. 3.3.1).
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une exception au droit de répétition des art. 62 ss CO peut être admise, par exemple, lorsque le preneur s'est rendu compte du vice de forme et s'est abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu. En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF
140 III 583
consid. 3.2.4,
138 III 401
consid. 2.3.2-2.3.3 et
123 III 70
consid. 3c-d).
4.2
En l'espèce, il ne résulte pas de la procédure que l'intimée, dont il n'est pas allégué ni établi qu'elle aurait des connaissances particulières en matière de droit du bail, aurait d'emblée identifié le vice de forme en cause et qu'elle se serait abstenue de le faire valoir immédiatement pour en tirer avantage plus tard.
A défaut d'être réfutées par le dossier, ses explications selon lesquelles elle n'a appris l'obligation du bailleur d'utiliser un avis officiel de fixation du loyer au début du bail seulement durant l'été 2013, soit lorsqu'elle a trouvé un autre logement et qu'elle a reçu un tel avis, sont crédibles.
Contrairement à la position de l'appelante, on ne peut pas partir du principe que l'intimée, en se rendant à la permanence de l'ASLOCA en décembre 2012 afin de prendre des renseignements en relation avec les problèmes d'ascenseur, a été informée de tous ses droits de locataire, en particulier de son droit de contester le loyer en tout temps compte tenu de ce que la formule officielle n'avait pas été utilisée.
Le grief selon lequel l'intimée aurait commis un abus de droit en se prévalant de la nullité du loyer doit donc être rejeté.
5.
L'intimée considère que le Tribunal, en fixant le loyer, a établi les faits de manière erronée, appliqué une méthode inadéquate et indument calculé la valeur du mobilier.![endif]>![if>
5.1
Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF
124 III 62
consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1).
En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non excessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif (arrêt du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1.1).
Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement excessif (art. 269 CO) conformément au premier critère indiqué ci-dessus, il faut procéder à une analyse du rendement net de celle-ci. Pour le calculer, il est nécessaire de connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts garantis ou non par hypothèque). Le coût de revient comprend notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de la construction de l'immeuble, ou de son amélioration. Si l'immeuble a été acheté construit, le prix effectivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il est inférieur à la valeur du marché. La prise en considération d'un prix préférentiel n'est admise que dans des circonstances particulières, par exemple si l'immeuble a été acquis dans le cadre du partage d'une succession ou par une donation mixte (arrêts du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1.2 et
4A_129/2011
du 28 avril 2011 consid. 3.2).
Il n'est pas arbitraire de déduire du refus du bailleur de produire les pièces qu'elle détient permettant un calcul du rendement de la chose louée que le loyer y relatif est entièrement abusif (arrêt du Tribunal fédéral
4A_576/2008
du 19 février 2009 consid. 2.4).
La maxime inquisitoire sociale n'obligeant pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, ou sur son expérience. Le juge cantonal dispose en effet d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial. Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision qu'il prend à cet égard (arrêts du Tribunal fédéral
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1.2 et
4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.2 et 4.5).
Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (
ACJC/390/2015
du 30 mars 2015 consid. 6.1,
ACJC/1500/2013
du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2 et
ACJC/954/2013
du 7 août 2013 consid. 2 et 3).
5.2
En l'espèce, le Tribunal a invité l'appelante à produire des documents permettant de procéder à un calcul du rendement de l'appartement loué. Dans la mesure où cette dernière n'a pas donné suite à cette invitation, le Tribunal était fondé à tenir le loyer pour abusif et utiliser les statistiques de l'OCSTAT pour fixer le loyer initial, ce qui, sur le principe, n'est pas contesté par les parties.
Le Tribunal a fait usage de la statistique concernant les loyers moyens en 2010 en fonction de l'année de construction et du quartier, ainsi que de celle relative aux baux conclus au cours des douze derniers mois selon le nombre de pièces, la nature du logement, l'état du logement et la commune. Ce procédé est également conforme à la jurisprudence susmentionnée et n'est en soi pas non plus litigieux.
5.3
L'intimée reproche aux premiers juges d'avoir considéré l'appartement comme un quatre pièces alors qu'il comporte une cuisine de moins de 9m
2
.
5.3.1
Les statistiques précitées incluent la cuisine (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, p. 5, indiquant que, conformément à la pratique genevoise, le nombre de pièces, "variable explicative très discriminante", inclut la cuisine; OCSTAT, Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires, T 05.04.2.04, précisant que le nombre de pièces pris en considération comprend la cuisine).
Le nombre de pièces que comporte un logement se détermine notamment au regard des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI - RS/GE L 5.05) et de celles de son règlement d'application (RCI RS/GE L 5.05.01;
ACJC/655/2013
du 27 mai 2013 consid. 2.2.1 et
ACJC/1640/2012
du 19 novembre 2012 consid. 7.1).
Toute pièce pouvant servir à l'habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines exceptés) doit avoir en principe 9 m
2
mais au minimum 6 m
2
de surface (art. 52 al. 1 LCI). Elle doit en outre être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur (art. 52 al. 2 LCI).
Plus précisément, selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL - RS/GE I 4.05.01), pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette (art. 1 al. 5 RGL). En particulier, toute chambre d'une surface inférieure à 9 m
2
compte pour demi-pièce (art. 1 al. 5 let. a RGL) et l'espace communautaire compte pour deux pièces lorsque sa surface est supérieure ou égale, pour un 3.5 ou 4 pièces, à 27 m
2
(art. 1 al. 5 let. c et al. 6 RGL). La surface nette d'un tel logement ne devrait au surplus pas être inférieure à 48 m
2
(art. 1 al. 6 RGL).
5.3.2
En l'espèce, la surface de la cuisine est certes inférieure à 9 m
2
. L'espace communautaire au sens de l'art. 1 al. 5 let. c RGL, composé de la cuisine et de la pièce à vivre, est cependant de 44.19 m
2
(7.7 m
2
+ 36.49 m
2
), soit d'une surface supérieure à 27 m
2
, de sorte que ledit espace compte pour deux pièces. Les chambres de 11.19 m
2
et de 19.7 m
2
comportent une surface de plus de 9 m
2
. Elles comptent donc également pour deux pièces. La surface totale de l'appartement dépasse au surplus la valeur minimale de 48m
2
pour un appartement de 3.5 ou 4 pièces.
Le Tribunal a ainsi considéré à juste titre l'appartement comme un quatre pièces en dépit de la surface de la cuisine inférieure à 9 m
2
.
5.4
L'intimée reproche au Tribunal d'avoir utilisé la valeur "moyenne" et non la valeur "médiane" indiquée par la statistique cantonale relative au niveau des loyers genevois.
5.4.1
La statistique relative aux loyers moyens indique à la fois la moyenne et la médiane des loyers (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010).
Selon les explications y relatives, la "moyenne" est la notion la plus commune. Le loyer mensuel moyen des logements, tout comme le loyer mensuel moyen par pièce ou le loyer mensuel moyen par m
2
, est une simple moyenne arithmétique, soit le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logement correspondant. La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la tendance centrale. Pourtant, dans le cas des loyers, la moyenne est très influencée par les observations extrêmes. Selon les cas, elle peut donc être tirée vers le haut ou vers le bas (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, p. 6).
La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des observations anormalement grandes ou anormalement petites, qui pourraient être considérées comme aberrantes ou trop particulières. L'OCSTAT considère que, pour cette raison, cette valeur est sans doutes plus significative que le loyer moyen, à condition toutefois de disposer d'observations en assez grand nombre et sans hétérogénéité excessive (OCSTAT, Le niveau de loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, p. 6).
5.4.2
L'utilisation par le Tribunal de la valeur moyenne donnée par la statistique 2010 des loyers en cours n'est pas contraire à la jurisprudence, qui laisse au juge une grande marge de manœuvre dans le choix des statistiques utilisées ainsi que de leur pondération pour prendre en compte les spécificités de l'immeuble en cause.
Cela étant, dans la mesure où la valeur médiane est plus significative selon les explications données par l'OCSTAT, il apparaît plus adéquat de l'utiliser comme base de la fixation du loyer.
Selon la statistique des loyers en mai 2010, année de la conclusion du bail, la médiane d'un logement à loyer libre de quatre pièces en ville de Genève est de 1'146 fr. pour les immeubles construits entre 1961 et 1965 et de 1'200 fr. pour les immeubles construits entre 1966 et 1970, ce qui donne une valeur moyenne de 1'173 fr. (OCSTAT, Le niveau de loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, pp. 46 et 52).
Il est conforme à la jurisprudence et au surplus non litigieux que la valeur ci-dessus doit être pondérée avec celle de la statistique concernant les nouveaux baux. Celle de 2010 relative à des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces, la nature du logement, l'état du logement et la commune, indique un montant de 1'751 fr. pour un loyer mensuel moyen d'un logement de quatre pièces, situé en ville de Genève (OCSTAT, Le loyer mensuel des logements loués à de nouveaux locataires, T 05.04.2.04).
Le loyer pondéré ressortant des deux statistiques se monte ainsi à 1'462 fr. Ce montant peut être porté à 1'550 fr. afin de tenir compte de l'emplacement particulièrement centré ainsi que du bon état de l'immeuble. Ces deux qualités ressortent du dossier et ne sont pas remises en cause par l'intimée, laquelle ne contestent pas non plus qu'il doit en être tenu compte dans le calcul du loyer initial.
5.5
L'intimée considère que le Tribunal a erré en ajoutant au loyer de base des charges de 200 fr.
5.5.1
Lorsqu'il utilise des données statistiques, le juge doit notamment vérifier si les loyers sur lesquels il se fonde intègrent des charges qui sont dans le cas d'espèce facturées séparément au locataire. A défaut, le loyer fixé sur la base de telles statistiques entraîne pour ce dernier le paiement desdites charges à double. Afin de déduire du montant du loyer les charges d'exploitation, il est possible de se fonder sur le montant des acomptes exigés à ce titre, lequel représente une bonne indication du montant de ces frais accessoires, même s'il ne correspond pas au franc près aux frais effectifs (arrêt du Tribunal fédéral
4A_129/2008
du 10 juin 2008 consid. 2.4 et 2.5).
5.5.2
Les deux statistiques utilisées pour arrêter le loyer de l'appartement à 1'550 fr. n'incluent pas les charges entrainées par le chauffage et l'eau chaude ou les provisions correspondantes, ni l'électricité (OCSTAT, Le loyer mensuel des logements loués à de nouveaux locataires, T 05.04.2.04, note de bas de page; OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2010, p. 2).
L'intimée reproche au Tribunal d'avoir estimé le montant mensuel des charges et l'électricité, inclus dans le loyer, à 200 fr. Elle considère qu'en l'absence de toute preuve y relative, les charges doivent être arrêtées à 50 fr. par mois au maximum.
La locataire a cependant expressément reconnu, durant les débats de première instance, que, sur le loyer de 1'550 fr. à la fixation duquel elle concluait, 200 fr. concernaient les charges et l'électricité.
Ainsi, indépendamment de l'estimation du Tribunal qui apparaît au demeurant réaliste, le montant de 200 fr. a été reconnu par l'intimée au titre de charges effectives, de sorte qu'il n'y aucune raison de s'en écarter en appel.
5.6
L'intimée reproche enfin au Tribunal d'avoir augmenté le loyer de 20% pour tenir compte de l'ameublement complet du logement, alors que l'appelante n'a pas démontré la valeur dudit ameublement, n'ayant produit à cet effet qu'une estimation qu'elle a elle-même réalisée.
5.6.1
Il n'y a aucune raison de déterminer le loyer du mobilier en se fondant sur le loyer des locaux nus, tant il est vrai que l'un et l'autre ne sont pas liés. A défaut, le loyer du mobilier dépendrait du prix de revient de l'appartement, ce qui ne se justifie aucunement. Il se justifie plutôt de retenir un amortissement du mobilier de 4 à 15 ans, suivant la nature de chaque objet concerné, en y ajoutant des intérêts à hauteur de 5% du prix d'achat des meubles et une prime de risque de 15% du loyer (
ACJC/1248/2012
du 10 septembre 2012 consid. 5; Barbey, L'arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, Lausanne 1984, p. 89).
Dans l'ATF
119 II 353
consid. 5c, concernant l'examen d'un sous-loyer, le Tribunal fédéral mentionne cette méthode comme étant la seule donnée par la doctrine, sans toutefois l'appliquer faute de preuve de la valeur du mobilier. Il valide le calcul de l'instance cantonale consistant à augmenter de 20% le loyer de chaque pièce sous-louée pour tenir compte de leur ameublement, tout en précisant que cette méthode schématique est admissible dans la mesure où il s'agit de déterminer si le sous-loyer est abusif ou non, et non de fixer un loyer convenable.
5.6.2
En l'espèce, il est établi que l'appartement est entièrement meublé et équipé.
L'appelante a produit un inventaire des meubles en cause et a indiqué leur prix, à l'exception de la cuisinière, de la hotte, du lave-vaisselle et du frigo-congélateur "compris dans non meublé". Elle expose avoir fait une estimation sur la base des prix actuels des meubles Conforama, correspondant selon elle plus ou moins au prix amorti des meubles, dans la mesure où, datant de 2006 ou d'avant et de marque Schmidt, ils seraient de meilleure qualité.
Un tel document n'ayant que la valeur d'une simple allégation, le prix des meubles de l'appartement ne sont pas prouvés. En outre, on ignore leur état et la date de leur acquisition, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si et dans quelle mesure ils ont été amortis sur la période de 4 à 15 ans susindiquée.
Dans le cas d'espèce où il s'agit de fixer le loyer initial et non uniquement de déterminer si le loyer est abusif, l'appelante, n'apportant pas la preuve de la valeur ni de la date d'acquisition du mobilier de l'appartement, n'est pas fondée à exiger une rémunération additionnelle en rapport avec ce dernier sur une base abstraite, en particulier sur celle d'un pourcentage du loyer, lequel est sans rapport avec la valeur de l'ameublement.
Cela étant, l'intimée s'est dite prête dans sa demande à reconnaître un loyer mensuel de 150 fr. pour le mobilier (demande du 25 novembre 2013, p. 4, ch. 15). Ce montant sera en conséquence retenu à ce titre.
5.7
Au vu de ce qui précède, le loyer doit être fixé au montant de 1'900 fr. (1'550 fr. + 200 fr. + 150 fr.).
Le jugement querellé sera donc annulé et réformé dans ce sens.
6.
L'appelante considère que l'intimée doit répondre de tous les dégâts figurant au procès-verbal de sortie du 7 août 2013 et se prévaut à ce titre d'une créance totale de 5'424 fr., en concluant, après compensation de ce montant avec celui résultant de la réduction de 10% du loyer pour les mois de janvier et février 2012, à 4'184 fr., avec intérêts à 5% dès le 18 octobre 2013.![endif]>![if>
6.1
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art 267 al. 1 CO). Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a al. 1 CO).
L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_545/2011
du 11 janvier 2012 consid. 3.2).
La loi ne prescrit aucune forme particulière pour l'avis des défauts. Le procès-verbal de restitution n'a pas en soi valeur d'avis des défauts, mais il revêt cette qualité s'il est signé par les parties et indiquent clairement quels sont les défauts à charge du locataire (Burkhalter/Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 35b ad art. 267-267a CO).
Il appartient au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale de la chose est fonction de sa destination et s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s'il reste possible d'apporter des preuves concrètes. Il s'ensuit que le locataire doit supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée; il ne répond cependant pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps, le fardeau de la preuve incombant au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral
4A_557/2012
du 7 janvier 2013 consid. 2.2;
4C.261/2006
du 1er novembre 2006 consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 365; sur l'usage de la tabelle : cf. également
4C.131/1995
du 15 novembre 1995 consid. 2, in SJ 1996 p. 322).
Le principe de l'amortissement des installations s'applique à toutes les installations de la chose louée (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 810; Burkhalter/ Martinez-Favre, op. cit., n. 24 ad art. 267-267a,). A titre d'exemple, selon la jurisprudence, les murs ont une durée de vie de 10 ans et les vitrages de 30 ans. Pour le gros œuvre, comme la maçonnerie, il convient de compter une durée de 40 à 100 ans (arrêt du Tribunal fédéral
4C.261/2006
du 1
er
novembre 2006 consid. 3.2.11).
Selon le tableau paritaire des amortissements commun aux associations de bailleurs et de locataires, la durée d'amortissement pour le parquet est de 40 ans au maximum, pour une boîte aux lettre de 20 ans et pour une tapisserie de bonne qualité de 15 ans.
6.2
En l'espèce, en effectuant l'état des lieux à la fin du bail, les parties ont dressé et signé un "inventaire de sortie" sur lequel ont été listés les éléments de l'appartement qui avaient été endommagés par la locataire selon les observations de la régie. Il s'agissait de la clé de la boîte aux lettres et celle du meuble-bar manquantes, du parquet du salon et du matelas tachés, des rideaux du salon et de la chambre abîmés, de la ligne téléphonique à rétablir, de la tapisserie du petit mur de l'entrée arrachée et du tapis brûlé par le fer à repasser. Le coût du remplacement ou de la réfection de ces éléments ne figuraient toutefois pas sur l'inventaire lorsqu'il a été signé par les parties. L'intimée a au surplus contesté être responsable de l'état du parquet et du matelas.
Un tel document vaut avis des défauts au sens de l'art. 267a al. 1 CO. Le fait que les éléments précités de l'appartement soient endommagés n'est au demeurant pas litigieux.
L'appelante n'a cependant apporté une preuve du coût de la remise en état de ces éléments qu'en relation avec le parquet et la tapisserie de l'entrée, ainsi que le rétablissement de la ligne téléphonique, dont l'intimée ne répond pas dans la mesure où il n'est pas établi qu'elle aurait elle-même endommagé ladite ligne.
La prétention en paiement de l'appelante se heurte avant tout à l'absence de preuve et d'explication liées à la période à laquelle les différents éléments faisant l'objet d'un avis des défauts ont été installés, n'étant en tous les cas pas contestés et résultant de l'état des lieux d'entrée que l'appartement n'a pas été rénové au début du bail. A défaut de telles informations, rien ne démontre que les objets en cause ne datent pas de la construction de l'immeuble entre 1961 et 1970, soit il y a plus de 40 ans, auquel cas leur valeur a été totalement amortie, de sorte que l'appelante ne subit aucun dommage en devant les remplacer.
Dès lors que l'appelante, assistée d'un conseil, devait nécessairement avoir conscience de la nécessité de démontrer le dommage dont elle se prévalait et qu'elle est seule à détenir les informations permettant de calculer ledit dommage, il lui incombait de les fournir, l'application de la maxime inquisitoire sociale n'exemptant pas les parties de leur obligation d'établir les faits pertinents et d'en apporter la preuve.
L'appelante n'ayant donc pas démontré son dommage en relation avec la remise en état de l'appartement, elle doit être déboutée de ses conclusions en paiement et le jugement querellé sera confirmé sur ce point.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).![endif]>![if>
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel et l'appel joint interjetés respectivement les 16 janvier et le 17 février 2015 par A______ et B______ contre le jugement
JTBL/1363/2014
rendu le 24 novembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18322/2013-5 OSL.
Déclare irrecevables les conclusions prises par B______ en tant qu'elles visent la fixation d'un loyer inférieur à 1'550 fr. par mois, électricité et charges comprises.
Au fond :
Annule le chiffre 1 du jugement querellé.
Cela fait, statuant à nouveau
:
Fixe à 1'900 fr., charges et électricité comprises, dès le 10 mars 2010, le loyer mensuel de l'appartement n° 41, au 4
ème
étage de l'immeuble sis ______ à Genève, loué par B______ jusqu'au 5 août 2013.
Confirme le jugement querellé pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.