ge_gerichte · ACJC/1148/2015 · 2014-12-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.09.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/27679/2012 
ACJC/1148/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 28 SEPTEMBRE 2015 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 décembre 2014, comparant par 
Me Christian Lüscher, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, 
en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ (GE), intimés et 
appelants joints, comparant par Me Gabriel Raggenbass, avocat, quai Gustave-Ador 2, 
1207 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 2 décembre 2014, expédié pour notification aux parties le 
5 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit de 
30% le loyer de l'appartement de quatre pièces en duplex au rez-de-chaussée et 
premier étage avec jardin sis ______ à D______, pour la période du 15 février 
2009 au 30 juin 2013 (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à rembourser à 
B______ et C______ le trop-perçu en découlant, soit 52'620 fr. 75 avec intérêts à 
5% l'an dès le 1er avril 2011 (date moyenne) (ch. 2), ordonné aux Services 
financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence 
de la réduction octroyée sous chiffre 1 en faveur de B______ et C______ et à 
concurrence du solde éventuel en faveur de A______ (compte n° 1______) (ch. 
3), débouté B______ et C______ de toutes leurs conclusions en dommages-
intérêts (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5), a dit que 
la procédure était gratuite (ch. 6) et a indiqué les voies de droit. 
En substance, les premiers juges ont retenu que la chose louée souffrait de l'exis-
tence d'un défaut, qui n'était pas menu, lequel avait pesé sur la vie quotidienne des 
locataires et dont il n'était pas exclu qu'il soit à l'origine des troubles de santé de 
leur fils, qu'il se justifiait dès lors d'accorder une réduction de loyer de 30% du 
15 février 2009 au 30 juin 2013, ce qui conduisait à retenir un trop-perçu de loyer 
de 52'670 fr. 75, que pour le surplus les locataires n'avaient pas prouvé le dom-
mage allégué sur leurs meubles, ni qu'ils auraient pris à leur charge des frais de 
défense, facturés à leur assurance protection juridique, de leur avocat, ni, encore, 
que leur déménagement à E______, révélateur d'un choix de vie, aurait été motivé 
par les défauts qui affectaient leur logement. 
B. 
Par acte déposé le 21 janvier 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel contre ce jugement. Il a conclu à l'annulation des chiffres 1 à 3 du 
dispositif de celui-ci, cela fait à ce qu'une réduction de loyer de 5% pour la 
période du 15 février 2009 au 30 juin 2013 soit accordée, à ce qu'il lui soit donné 
acte de ce qu'il renonçait à la somme de 8'770 fr. 13 avec intérêts à 5% l'an dès la 
date moyenne du 1er avril 2011, celle-ci pouvant être libérée en faveur des époux 
B______ et C______, le solde consigné devant lui revenir. 
Par réponse du 25 février 2015, les époux B______ et C______ ont conclu, sur 
l'appel de A______, à la confirmation de la décision attaquée. Ils ont formé un ap-
pel joint tendant à l'annulation du chiffre 4 du dispositif de celle-ci, cela fait à la 
condamnation de A______ à leur verser 3'672 fr. avec intérêts moratoires à 5% 
l'an dès le 20 décembre 2007 et 4'558 fr. 35 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès 
le 15 novembre 2012. Ils ont produit une pièce nouvelle, soit une cession, non 
datée et établie par leur assurance de protection juridique, en leur faveur de la 
créance d'honoraires avant procès à faire valoir contre A______. 


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Par acte du 13 avril 2015, A______ a conclu à l'irrecevabilité de la conclusion des 
époux B______ et C______ portant sur 3'672 fr., et au déboutement de ceux-ci 
pour le surplus. 
Les époux B______ et C______ ont répliqué, persistant dans leurs conclusions 
antérieures. 
Par avis du 26 mai 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gar-
dée à juger, A______ ayant renoncé à dupliquer. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 8 juillet 1992, A______ a remis à bail aux époux B______ et C______ un 
appartement de quatre pièces en duplex au rez-de-chaussée et premier étage de 
l'immeuble sis ______ à D______ (GE), pour une durée initiale de cinq ans, du 
16 juillet 1992 au 31 juillet 1997, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en 
cinq ans. 
Le loyer annuel, charges non comprises, fixé initialement à 35'400 fr., s'est élevé à 
40'092 fr. depuis le 1er janvier 2009. 
L'appartement, désigné parfois comme un cinq pièces, comprend deux chambres à 
coucher et une mezzanine à l'étage. Il se situe dans un bâtiment ancien, classé. 
b. En mai 2002 et février 2003, les époux B______ et C______ ont informé la 
régie de ce que, notamment, des dommages dus à l'humidité dans la salle de bains 
s'aggravaient. Le bailleur en a pris acte. 
c. Par lettre du 15 février 2009, les époux B______ et C______ ont requis du 
bailleur qu'il remédie dans les meilleurs délais aux dommages dus à l'humidité 
dans une chambre, dont deux murs ainsi que le parquet et les plinthes, et leur 
mobilier, étaient endommagés, ce qui la rendait insalubre. Ils ont parallèlement 
signalé l'existence de "quelques petits problèmes dans la maison". Le bailleur a 
répondu se charger de la déclaration d'assurance, et de la demande de devis, tandis 
qu'il incombait aux locataires d'établir une déclaration de sinistre pour leur 
assurance-ménage s'agissant du mobilier. 
La chambre en question était sporadiquement habitée par le fils des époux 
B______ et C______ (né en 1982), qui disposait de son propre domicile, et 
rencontrait des problèmes respiratoires lorsqu'il dormait dans ladite pièce. 
Par courrier du 29 mars 2009, B______ s'est adressé à la Sécurité civile, Police du 
feu, pour signaler "des moisissures importantes voire des champignons" dans son 
logement, ajoutant que son fils se plaignait de troubles respiratoires ayant lieu 
uniquement dans la maison. 


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Ce service s'est rendu sur place le 7 octobre 2009, et a constaté des moisissures 
dans la chambre au premier étage ainsi qu'à l'angle du bâtiment, ce qui consacrait 
une infraction au sens de l'art. 121 LCI. Il en a informé le bailleur par lettre du 
12 octobre 2009, invitant celui-ci à se déterminer et à lui faire connaître les mesu-
res qu'il entendait prendre pour remédier à l'état d'insalubrité. 
Le 10 novembre 2009, les parties, la régie et un inspecteur de la Police du feu se 
sont retrouvés sur place. Après la constatation d'un pont de froid sur l'angle du 
mur de la chambre, qui proviendrait d'un manque de ventilation, il a été convenu 
la pose d'une tirette de ventilation sur la fenêtre de la chambre, le remplacement 
de la turbinette de la salle de bains et des travaux de peinture de la chambre. 
d. L'exécution des travaux précités n'a pas mis fin aux problèmes d'humidité; des 
champignons et moisissures sont réapparus. 
A la requête des locataires, le laboratoire F______ a opéré un prélèvement de ces 
champignons, qui se sont révélés être de la sorte "aspergillus niger", à savoir 
"largement répandu (fruits et légumes moisis, fourrage, produits laitiers). Il est 
très utilisé dans l'industrie agroalimentaire pour la production de divers acides. 
Cette espèce peut être pathogène (aspergillose du conduit auditif, production 
d'ochratoxine, cancérigène)" (rapport d'identification fongique du 15 avril 2010). 
e. Par courrier du 12 mars 2012, les locataires ont fait valoir qu'ils restaient dans 
l'attente de la réponse du propriétaire quant aux travaux à effectuer afin de rendre 
la salle de bains et la chambre à coucher salubres, étant précisé qu'ils avaient 
transmis des photos de ces pièces le 7 mars 2012. 
Le 10 avril 2012, leur conseil, récemment mandaté, a écrit à la régie en charge de 
l'immeuble, en se référant à un pli reçu de celle-ci le 26 mars 2012, tout en déplo-
rant le "mutisme" du bailleur qui, s'il persistait, conduirait ses clients à emprunter 
la voie judiciaire. 
Le 31 mai 2012, les parties, la régie, et des maîtres d'état (maçonnerie-peintures-
isolation, étanchéité-toiture) se sont rencontrés sur place. Il a été convenu la réali-
sation de divers travaux, une entreprise de ventilation devant en outre être man-
datée. 
Des travaux ont été effectués à compter de juillet 2012. 
Par lettre du 23 août 2012, la Police du feu, relancée par les locataires, a requis du 
bailleur qu'il procède à "la réfection judicieuse de la chambre à coucher, en 
prenant toutes mesures utiles pour assainir la pièce et éviter la réapparition des 
moisissures", toutes mesures ou sanction(s) étant réservées. 
f. Par courrier du 24 octobre 2012, les époux A______ et B______ ont informé le 
bailleur de ce que la situation s'était "gravement détériorée", leur fils, qui avait 


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l'habitude d'occuper la chambre présentant des traces de moisissure, ayant 
contracté une grave maladie pulmonaire (alvéolite allergique), dont il était connu 
qu'elle pouvait être causée par "l'aspergillus niger", et eux-mêmes étant atteints de 
problèmes aux oreilles, pouvant relever de l'aspergillose du conduit auditif. Ils ont 
pour le surplus affirmé que plusieurs défauts persistaient et mis en demeure le 
bailleur d'y remédier au 15 novembre suivant, à défaut de quoi ils consigneraient 
leur loyer. 
A______ a, sur ce, mandaté l'entreprise G______ ("contrôle des nuisibles") pour 
intervenir dans le logement loué. Les locataires n'ont pas souhaité cette 
intervention, dans un premier temps, au motif qu'ils ne comprenaient pas pour 
quelle raison une société spécialisée dans la désinsectisation était chargée de 
régler les problèmes. 
g. Par décision du 1er novembre 2012, la Police du feu a ordonné au bailleur de 
procéder aux travaux de mise en conformité, avec délai au 30 novembre 2012. 
h. A compter de décembre 2012, les époux A______ et B______ ont consigné 
leur loyer (compte 1______). 
i. Par courriers des 11 et 21 décembre 2012, la Police du feu a imparti au bailleur 
un dernier délai au 4 janvier 2013 pour lui confirmer que tous les travaux avaient 
été exécutés en bonne et due forme. 
Par lettre du 10 janvier 2013, le bailleur a répondu que tous les travaux préconisés 
avaient été exécutés, "à l'exception de la désinfestation de la chambre et de la salle 
de bains", qui n'avait pas été opérée, les locataires ayant refusé l'intervention de 
l'entreprise G______. 
Par courrier du 7 février 2013, la Police du feu, se référant à une copie de cor-
respondance adressée par l'avocat des époux A______ et B______ au bailleur, a 
relevé qu'il était "consternant de constater que l'appartement ne sembl[ait] 
toujours pas répondre aux normes de salubrité en vigueur", a requis qu'un rendez-
vous soit organisé sur place sous dix jours, et a réservé expressément le prononcé 
de sanctions. 
j. Le 27 février 2013, l'entreprise G______ est intervenue dans l'appartement, les 
locataires ayant entretemps obtenu des explications (qu'ils jugeaient cependant 
insatisfaisantes) sur la nature de l'intervention projetée. 
Les époux A______ et B______ allèguent que l'employé qui avait procédé au 
traitement l'avait considéré comme insuffisant pour éradiquer le problème. 
k. Le 14 mars 2013, les parties, le représentant de la Police du feu et l'entreprise 
précitée se sont rencontrés sur place. Il a été convenu l'intervention de divers 
maîtres d'état. 


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l. Le 17 avril 2013, H______ a rendu un rapport d'analyse. Il en résulte que, lors 
des visites accomplies, les murs ne présentaient plus de moisissures, ayant été 
assainis récemment; il subsistait seulement quelques traces noires au niveau des 
joints de carrelage de la salle de bains; l'extraction de celle-ci avait également été 
remplacée récemment. Des relevés de température et humidité avaient été opérés 
du 5 au 15 avril 2013. Dans une chambre inoccupée, la température moyenne était 
de 20° et le taux d'humidité relative de 45 à 50%. Dans la salle de bains, la 
température moyenne était de l'ordre de 21° avec un taux d'humidité relative de 
55% (pics à 75% lors de l'utilisation). La thermographie par infrarouge qui avait 
été effectuée mettait en évidence un pont thermique au niveau de l'angle est de la 
chambre, soit celui touché par les moisissures, tandis que la salle de bains ne 
présentait pas de problème particulier. Un risque de condensation, en cas de 
conditions hivernales rudes, était présent. Il était ainsi préconisé de mettre en 
œuvre un doublage intérieur sur les deux murs de façade ainsi qu'en sous face de 
dalle, ainsi que le rabotage de la porte de communication de la salle de bains 
(2 cm) ou la pose d'une grille de transfert sur celle-ci pour assurer une bonne 
ventilation et réduire l'humidité. 
Selon l'auteur du rapport, en raison du pont thermique, un flux froid pouvait se 
concentrer du côté intérieur du bâtiment, de sorte que la température était à cet 
endroit très inférieure aux autres endroits en façade. La présence de moisissures 
pouvait provenir d'une part de la température intérieure ainsi que de l'humidité de 
la pièce, et d'autre part de la température superficielle du mur. Les traces noires 
mentionnées dans le rapport correspondaient à des moisissures. De mémoire, le 
logement n'avait pas paru insalubre. Pour éviter la propagation de moisissures, il 
était nécessaire d'assainir le mur avec un produit antifongique (témoin I______). 
Le 11 juillet 2013, J______, laboratoire de chimie et de microbiologie, a rendu un 
rapport relatif à des prélèvements opérés le 20 mars précédent dans le logement 
loué. Les résultats n'étaient "pas satisfaisants", l'identification révélant la présence 
de germes environnementaux "classiques", dont respectivement 63, 64 et 94% 
représentaient des levures et moisissures alors que le taux aurait dû être de 5 à 
10%; les solutions proposées pour ce type de contamination étaient, dans l'ordre 
de priorité : "limiter l'humidité et notamment les problèmes de condensation 
(ponts thermiques), améliorer la ventilation et l'aération de l'ensemble du loge-
ment, laver ou aspirer soigneusement (aspirateur muni d'un filtre haute capacité ou 
aspiration avec rejet extérieur) toutes les sources de poussière". En revanche, les 
prélèvements effectués le 5 juillet 2013 donnaient un résultat satisfaisant. 
Selon l'auteur du rapport, les valeurs mesurées étaient de 63% pour le salon, 64% 
pour la chambre et 94% pour la salle de bains, soit beaucoup plus que les 10% 
admissibles. Les mesures préconisées étaient d'ordre général, et non pas forcément 
en lien avec le cas présent. Il était possible de trouver des moisissures d'asper-


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gillus niger, en faible quantité, dans un appartement bien entretenu (témoin 
K______). 
D. 
Le 20 décembre 2012, les époux A______ et B______ ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en validation de 
consignation et en dommages-intérêts. 
Non conciliée, la cause a été portée le 26 mars 2013 devant le Tribunal. 
Les locataires ont conclu préalablement à la validation de la consignation du 
loyer, principalement à l'exécution de divers travaux, à l'exonération du paiement 
de tout loyer depuis le 20 décembre 2007 et au paiement de 202'883 fr. avec inté-
rêts à 5% l'an dès le 20 juin 2010, subsidiairement, à l'octroi d'une réduction de 
loyer de 80% à compter du 20 décembre 2007 et jusqu'à complète exécution des 
travaux et au paiement de 159'652 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 20 juin 2010. 
Ils ont également conclu au paiement de dommages-intérêts, par 30'000 fr. repré-
sentant la valeur vénale de leurs meubles endommagés, et du dommage juridique 
éprouvé, par 4'558 fr. 35, représentant la note d'honoraires de leur assurance de 
protection juridique (d'avril à novembre 2012). Ils ont enfin requis la réserve de 
leur droit d'amplifier leurs conclusions de frais d'expertise et de déménagement. 
Par mémoire-réponse, le bailleur a conclu au déboutement des locataires des fins 
de leurs conclusions. 
Par réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
A l'audience du Tribunal du 7 janvier 2014, les locataires ont déclaré avoir démé-
nagé en juin 2013, et ont dès lors renoncé à leurs conclusions en exécution de tra-
vaux. Ils ont produit de nouvelles pièces, dont une attestation du médecin de leur 
fils, selon laquelle "on p[ouvai]t raisonnablement retenir un lien de causalité entre 
l'affection respiratoire du patient et l'exposition à des moisissures avec un taux 
d'aérosolisation important consécutif à des travaux d'assainissement". 
Dans leurs plaidoiries écrites finales, les locataires ont limité au 30 juin 2013 la 
période pour laquelle l'exonération de paiement de loyer, respectivement la réduc-
tion de loyer, était réclamée, et modifié en conséquence le montant demandé en 
remboursement, à respectivement 220'506 fr. et 176'405 fr., persistant en outre 
dans leurs conclusions en paiement de 4'558 fr. 35 plus intérêts à 5% l'an dès le 
15 novembre 2012, et de 30'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 20 décembre 
2007. Dans le corps de leur écriture, ils ont rappelé qu'ils avaient requis le paie-
ment, à titre de dommages-intérêts, de la valeur d'objets mobiliers endommagés 
par les moisissures, pour un total d'environ 30'000 fr., montant qui n'avait pas été 
contesté par le bailleur et devait donc être considéré comme admis; ils ont par ail-
leurs nouvellement fait valoir des frais de déménagement, par 3'672 fr., et de net-
toyage, par 4'710 fr. et 988 fr. 80. Ils ont notamment produit un devis d'une entre-


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prise de déménagement portant sur un départ à D______ et une arrivée à 
E______, ainsi qu'une facture, établie le 20 juin 2013, à l'attention de "B______, 
______, E______". 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-
tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
En l'espèce, il est constant que la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. 
Tant l'appel principal que l'appel joint ont été formés dans le délai et suivant la 
forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311, 313 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
2. 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RÉTORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
3. 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 
Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
En l'espèce, la pièce nouvelle produite par les intimés, à l'appui de leur appel joint, 
n'est pas datée, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer si elle répond aux 
conditions légales précitées. En tout état, pour les motifs qui suivront, elle n'est 
pas pertinente. 
4. 
L'appelant ne conteste pas que l'objet loué ait été entaché d'un défaut de moyenne 
importance, durant la période du 15 février 2009 au 30 juin 2013. Il se limite à 
reprocher au Tribunal la quotité du pourcentage de réduction de loyer octroyé, 
soutenant que celle-ci devait être arrêtée à 5%. 
4.1 Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède, en principe, selon la 
méthode dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose louée, affectée de 
défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres 


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termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction 
effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties 
jusqu'à l'élimination des altérations (ATF 130 III 504 consid. 4.1; ATF 126 III 388 
consid. 11c; LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd., 2008, p. 257). Le loyer s'entend 
net, soit charges non comprises (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, n° 18 
ad art. 259d CO). 
Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appré-
ciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à 
la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité, 
consid. 4.1). 
Selon la casuistique (répertoriée notamment in BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 67 
ad art. 259d CO), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties 
du chef de défauts occasionnés par des dégâts d'eau : 3% en raison de la présence 
de cloques sur les plafonds d'une chambre à coucher et du salon 
(ACJC/1025/2004); 8% consécutivement à l'apparition de taches d'eau et au dé-
collement d'une tapisserie dans un logement (MP 1994 p. 189); 8% pour des infil-
trations d'eau survenues dans une cafétéria (ACJC/537/2012); 8% également en 
raison de la présence d'humidité dans un logement, d'auréoles brunâtres et de cra-
quelures sur certains plafonds et murs, de la mauvaise fermeture de la porte d'une 
chambre ainsi que "d'une teneur en fer trop élevée dans l'eau distribuée par un ro-
binet" (ACJC/795/2010); 10% pour un appartement dans lequel trois pièces sur 
cinq ont été touchées par des infiltrations en des endroits précis (au-dessus et 
angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour de fenêtres 
(ACJC/129/2007); 10% pour un manque d'étanchéité dans les caves ayant conduit 
à endommager des habits qui y étaient stockés (ACJC/1290/1995); 15% du chef 
de murs tachés et de sols détériorés (arrêt du Tribunal fédéral 4C 527/1996); 15% 
pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des taches noires 
sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds ainsi que dans une ar-
moire (ACJC/447/2005); 30% du chef de coulées d'eau durant une quinzaine de 
jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé la moquette d'eau et abîmé di-
vers objets (tableaux, habits et mobilier; ACJC/246/1998). 
Par ailleurs, la Cour a accordé une réduction de 30% dans un cas où il était établi 
qu'un appartement présentait un taux d'humidité supérieur à la normale, que de la 
condensation se formait sur l'intérieur des parois donnant vers l'extérieur et que 
des traces de moisissures étaient apparues à plusieurs endroits, notamment der-
rière les meubles. Ce problème d'humidité ambiante provenait de l'intérieur de 
l'appartement et non de l'extérieur, par exemple par des infiltrations d'eau. La ré-
duction tenait notamment compte de la mauvaise isolation thermique du bâtiment, 
de la ventilation mécanique défectueuse, du fait que plusieurs pièces étaient tou-
chées par l'humidité et les moisissures et était justifiée par les éventuelles consé-
quences de ces défauts sur la santé de l'occupant (ACJC/1171/2008). 


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Il incombe au locataire de prouver la restriction de l'usage de la chose louée (art. 8 
CC; ACJC/1496/2013). 
4.2 En l'espèce, il est établi, par les rapports de H______ et J______, d'une part 
qu'il existait, encore en mars-avril 2013, un pont thermique dans une chambre de 
l'objet loué, d'autre part que le salon, la chambre précitée et la salle de bains 
présentaient des taux de levures considérablement plus élevés que ceux qui sont 
admissibles. Ce sont ainsi deux pièces d'un logement qui en comporte quatre, à 
teneur du contrat, ainsi que la salle de bains qui souffraient de défauts. 
Il n'est pas contesté que ces défauts ont affecté l'objet loué durant plusieurs 
années, les travaux entrepris en 2009, après que la présence d'un pont de froid eut 
été détectée, et en 2012 n'ayant pas apporté d'amélioration significative et durable. 
Par ailleurs, l'inspecteur de la Police du feu qui s'est rendu plusieurs fois sur place 
entre 2009 et 2013, a mis en exergue, aux termes des courriers qu'il a adressés au 
bailleur, l'insalubrité du logement; pareil qualificatif de la part d'un professionnel 
permet de retenir que les défauts étaient d'une certaine importance. Peu importe 
dès lors, contrairement à l'avis de l'appelant, que le témoin I______, intervenu en 
2013, ait déclaré qu'à son souvenir l'appartement n'était pas insalubre. 
Enfin, s'il n'est pas contestable que le bailleur a fait régulièrement réaliser des tra-
vaux, à la suite des plaintes des locataires et en accord avec ceux-ci, les défauts 
n'en ont pas pour autant été éliminés; ainsi, ces interventions de l'appelant ne 
sauraient avoir pour effet une réduction du pourcentage de réduction de loyer, 
contrairement à ce que celui-ci soutient. La circonstance que les locataires n'ont 
pas aussitôt consenti aux travaux confiés à l'entreprise G______, réalisés en 
février 2013, n'a pas non plus de portée, puisque ceux-ci n'ont pas donné les 
résultats souhaités, comme en témoignent les rapports postérieurs établis par 
H______ et J______. 
Pour le surplus, s'il ne peut pas, comme le soutient à raison l'appelant, être établi 
que les problèmes respiratoires du fils des locataires ont été en relation de causa-
lité avec l'existence des défauts, il n'en demeure pas moins que la présence de 
moisissures et levures en quantité largement trop élevées par rapport à l'état 
satisfaisant représente un risque pour la santé, auquel les intimés et leurs visites 
n'avaient pas à être durablement exposés. 
En définitive, au vu de tous ces éléments, la réduction de loyer de 30% arrêtée par 
le Tribunal, qui se référait notamment à l'ACJC/1171/2008, dont l'état de fait est 
assez similaire au présent cas d'espèce quoi qu'en pense l'appelant, est fondée; elle 
sera dès lors confirmée, de même que la condamnation de l'appelant portant sur le 
trop-perçu en découlant. 
5. 
Les intimés, dans leur appel joint, font grief aux premiers juges de ne pas avoir 
fait droit à leurs conclusions en paiement de leurs frais de défense et de déména-


- 11/13 - 
 
C/27679/2012 
gement. Le bailleur soutient que ce dernier chef de conclusions ne serait pas rece-
vable, car nouvellement articulé. 
5.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui subit un dommage en raison du défaut 
dispose d'une créance en dommages-intérêts envers le bailleur si celui-ci ne prou-
ve pas qu'aucune faute ne lui soit imputable. 
L'octroi d'une indemnisation est subordonnée à la présence cumulative d'un dé-
faut, d'un préjudice, d'un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice et 
d'une faute du bailleur, qui est présumée. 
Selon la jurisprudence, le rapport de causalité est adéquat lorsque l'acte considéré 
était propre, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la 
vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est produit, de sorte que la sur-
venance de ce résultat paraît d'une façon générale favorisée par cet événement 
(ATF 129 II 312 consid. 3.3). En cas d'omission du bailleur de remédier au défaut, 
la causalité repose sur l’hypothèse que le dommage ne se serait pas produit si le 
bailleur s'était comporté correctement (ATF 115 II 440 consid. 5a). 
Conformément à l'art. 42 al. 1 CO, il appartient au demandeur de prouver le dom-
mage. 
A titre d'exemple de préjudice dont la réparation peut être requise du bailleur, la 
doctrine évoque, entre autres, les frais de déménagement et les frais d'avocat, lors-
que l'intervention de celui-ci a été indispensable pour contraindre le bailleur à ef-
fectuer les travaux (LACHAT, op. cit., p. 263). 
5.2 L'art. 58 al. 1 CPC prévoit que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus 
ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la 
partie adverse. 
L'objet du litige se détermine par les conclusions de la demande et par le com-
plexe de faits à la base de la demande (BOHNET, Actions civiles, 2014, n. 2, et les 
références citées). 
Il n'y a pas de violation du principe ne ultra petita lorsque le tribunal reste dans le 
cadre des conclusions, mais les alloue sur une base juridique différente (HALDY, 
Commentaire du Code de procédure civile, 2009, ad art. 58 n. 5). 
5.3 En ce qui concerne les frais de déménagement, il est constant que les intimés 
ne les ont fait valoir que dans leur acte de plaidoiries finales, en sus de la répara-
tion du dommage subi s'agissant de leur mobilier (totalisant selon eux "environ" 
30'000 fr., alors qu'ils l'avaient chiffré à 30'000 fr. dans leur requête initiale), et de 
frais de nettoyage (pour 5'698 fr. 80), tout en n'amplifiant pas leurs conclusions de 
30'000 fr. plus intérêts moratoires dès le 20 décembre 2007. 


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Les conclusions prises en remboursement des frais de déménagement en appel ap-
paraissent ainsi nouvelles, quoi qu'il en soit de l'application de la doctrine relative 
aux différents postes du dommage, rappelée ci-dessus, dont les locataires se pré-
valent. La question peut toutefois demeurer indécise, puisqu'en tout état, ainsi que 
le Tribunal l'a retenu, aucun élément ne permet d'établir que les locataires 
n'auraient déménagé qu'en raison des défauts de la chose louée. Les premiers ju-
ges ont, en effet, pertinemment relevé que la nouvelle adresse de E______ témoi-
gnait d'un changement de choix de vie, appréciation qui ne fait l'objet d'aucune 
critique ou tentative d'explication des locataires dans leur appel joint, lesquels se 
bornent à se référer à la chronologie des faits. Or, celle-ci n'apparaît pas décisive, 
puisque les locataires ont habité dans les locaux affectés de défauts durant une re-
lativement longue période, et qu'ils ont libéré les locaux à peine avant que ceux-ci 
ne retrouvent un état satisfaisant (cf. le rapport J______). 
S'agissant des frais de défense, ils ont été exposés avant procès (note d'honoraires 
d'avril à novembre 2012), de sorte qu'ils ne relèvent pas des dépens, inexistants 
dans les procédures de baux et loyers. Les locataires n'ont pas allégué en quoi il 
était devenu indispensable, en avril 2012, qu'ils mandatent un avocat, étant précisé 
qu'ils avaient jusque-là correspondu directement avec le bailleur ou son représen-
tant, obtenu certains travaux, notamment en 2010, et s'était adressés en personne 
au Service du feu. Ils n'ont en particulier pas relaté le contenu de la lettre reçue de 
la régie le 26 mars 2012, à laquelle s'est référé leur conseil lors de sa première 
intervention le 10 avril 2012, ni explicité le prétendu "mutisme" du bailleur qui 
apparaît en contradiction avec le courrier de la régie précité. Dans ces conditions, 
ils n'ont donc pas démontré le caractère indispensable du mandat d'avocat avant 
procès pour obtenir réparation du défaut, et par conséquent que leur dommage 
était imputable au bailleur. 
Le jugement entrepris, qui a débouté les locataires de leurs prétentions en 
dommages-intérêts, sera dès lors confirmé sur ces points. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-
torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 21 janvier 2015 par A______ et l'appel joint 
formé le 25 février 2015 par B______ et C______ contre le jugement JTBL/1419/2014 
rendu le 2 décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/27679/2012-3 OSD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.