ge_gerichte · ACOM/72/1997 · 1997-04-22 · fr


DECISION 
 
 
de la 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION 
 
ET D'ESTIMATION EN MATIERE D'EXPROPRIATION 
 
3ème arrondissement 
 
 
 
du 22 avril 1997 
 
 
dans la cause 
 
 
ETAT DE GENEVE 
soit pour lui le département des travaux publics et de l'énergie 
 
 
 
contre 
 
X______ S.A. 
représentée par Me Bénédict Fontanet, avocat 
 
 
et 
 
Messieurs Y______ 
représentés par Me Olivier Carrard, avocat 


 
 
- 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1055/1993-LEx 
 
EN FAIT 
 
1. 
Les 8 et 25 septembre 1986, la société X______ 
S.A., 
devenue 
en 
cours 
de 
procédure 
X______ 
S.A. 
(ci-après : X______) a acquis les parcelles nos Z______ 
et 
A______ 
du 
cadastre 
de 
la 
Commune 
de 
Vernier 
(ci-après : la commune), d'une surface de 420 et 797 m2, 
pour le prix de 1'950'000.- Frs. 
 
 
 
La copropriété des 112/490èmes de la parcelle no 
B______, d'une surface totale de 11'946 m2, libre de 
toute construction, dépend de la parcelle no A______. 
 
 
 
La 
parcelle 
no 
Z______ 
supporte 
une 
maison 
d'habitation, à l'adresse chemin C______ 17c, d'une 
surface de 330 m2. Sur la parcelle no A______ au chemin 
C______ 17 est édifié un bâtiment de 658 m2 comportant 
trois étages sur rez, et comptant 36 appartements ou 
109,5 pièces. 
 
 
 
Ces bâtiments ont été construits dans les années 
1961/1963 et ont été soumis au régime HLM jusqu'au 31 
décembre 1983. 
 
 
 
Toutes les parcelles précitées se trouvent dans 
une zone de développement, au sens de la loi générale sur 
les zones de développement du 29 juin 1957 (L/1/11 - 
LGZD). 
 
2. 
Le 17 octobre 1988, après qu'un certain nombre de 
travaux aient été effectués, X______ a revendu aux 
consorts D______ la parcelle no Z______ pour le prix de 
2'500'000.- Frs. Ni l'Etat, ni la commune n'ont fait 
valoir leur droit de préemption légal. 
 
3. 
Les 28 juillet et 2 août 1989, X______ a revendu à 


 
 
- 3 - 
 
 
 
MM. Y______ la parcelle no A______, avec les droits de 
copropriété en dépendant sur la parcelle no B______, pour 
le prix de 4'750'000.- Frs. 
 
4. 
Le 20 octobre 1989, le Conseil d'Etat a décidé 
d'exercer le droit de préemption du canton de Genève sur 
cette parcelle et offert un prix de 2'660'000.- Frs. 
 
 
 
Cette décision était basée sur les articles 3 et 
suivants de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires, du 4 décembre 1977 (I/5/1 - 
LGL). 
 
 
 
Cette décision a été confirmée par le Tribunal 
administratif dans un arrêt du 19 juin 1991, puis par le 
Tribunal fédéral en date du 11 mars 1992. 
 
5. 
Par arrêté du 10 novembre 1993, le Conseil d'Etat 
a formellement décrété l'expropriation, au profit de 
l'Etat de Genève, de la parcelle no A______ avec les 
droits de copropriété qui en dépendent dans la parcelle 
no B______, en mentionnant un prix de 2'600'000.- Frs. 
 
 
 
Le Conseil d'Etat rappelait que, selon le Tribunal 
fédéral, la procédure d'expropriation engagée à la suite 
d'une décision d'exercer le droit de préemption n'avait 
pas de portée indépendante de celle relative à l'exercice 
de ce droit. L'arrêté avait pour seul but de permettre la 
saisine de la Commission cantonale de conciliation et 
d'estimation 
en 
matière 
d'expropriation 
pour 
cause 
d'utilité publique (ci-après : la commission), confor-
mément aux articles 44 et suivants de la loi sur 
l'expropriation pour cause d'utilité publique du 10 juin 
1933 (LEx - L/7/1). 
 
6. 
Le Conseiller d'Etat responsable du département 
des travaux publics (ci-après : le département), chargé 


 
 
- 4 - 
 
 
 
de procéder aux notifications et publications prévues aux 
articles 31 et 32 LEx, a formellement saisi la commission 
de l'affaire. 
 
7. 
Les parties ayant entamé des pourparlers, l'ins-
truction de la procédure a été suspendue par courrier du 
15 février 1994. Elle a été reprise le 10 juillet 1995 
car aucun accord à l'amiable n'avait pu être trouvé. 
 
8. 
Le 8 septembre 1995, X______ a fait valoir ses 
prétentions. 
 
 
a. 
Elle relevait préalablement que les acquéreurs, 
les consorts Y______, avaient été formellement inscrits 
au Registre foncier le 17 août 1989. 
 
 
 
X______ avait acquis la propriété des parcelles 
nos Z______ et A______ à titre fiduciaire, à raison de 
27 % pour Monsieur X______, de 27 % pour Monsieur 
F______, de 27 % pour Monsieur E______ et de 19 % pour 
Monsieur G______. 
 
 
 
Le prix de vente de la parcelle no A______, soit 
4'750'000.- Frs, correspondait aux prix pratiqués à la 
fin des années 1980 et n'était pas excessif. Ce prix 
avait été payé par les consorts Y______. La somme versée 
avait été virée aux fiduciants, après déduction des 
montants dus à l'U______ qui avait financé l'acquisition 
faite par X______ en 1986. Depuis lors, M. X______ était 
décédé à Paris, M. G______ était introuvable, M. E______ 
semblait rencontrer des difficultés financières. Seul M. 
F______ 
était 
encore 
à 
Genève, 
administrateur 
de 
sociétés. 
 
 
b. 
Ces fiduciants devaient ête invité à se déterminer 
au sujet de la procédure. Quant au fond, X______ relevait 
que la situation avait évolué depuis que la question 


 
 
- 5 - 
 
 
 
posée par l'exercice du droit de préemption avait été 
tranchée par le Tribunal fédéral. La pénurie de logements 
n'était plus aussi aiguë qu'en 1989 et l'acquisition par 
l'Etat de Genève de la parcelle no A______ ne permettrait 
éventuellement que la construction de petits appartements 
dont le besoin n'était plus réel dans le canton. 
 
 
c. 
L'indemnité 
fixée 
par 
la 
commission 
devait, 
conformément à l'article 18 LEx, comprendre la pleine 
valeur vénale du droit exproprié et le montant de tout 
autre préjudice non réparé par les indemnités allouées, 
pour autant que ces préjudices puissent être prévus dans 
le cours normal des choses, comme une conséquence de 
l'expropriation. 
 
 
 
Elle devait être calculée au 20 octobre 1989, soit 
la date de la décision de préemption. Peu de temps avant, 
X______ avait vendu la parcelle no Z______ pour un prix 
qui ne devait pas être excessif, puisque l'Etat de Genève 
n'avait pas exercé son droit de préemption. Au vu des 
dimensions des parcelles, ce prix était équivalent à 
celui appliqué dans la vente aux consorts Y______. 
 
 
 
Le juste prix pouvait aussi être déterminé en uti-
lisant la valeur de rendement, capitalisée sur la base du 
rendement optimum possible. L'état locatif de l'immeuble 
s'élevait à 227'967.- Frs pour l'année 1989, ce qui, 
capitalisé à 5 %, donnait pour l'immeuble en cause une 
valeur de 4'559'340.- Frs. 
 
 
 
Même si l'on retenait un taux de capitalisation de 
6 %, 
on 
obtenait 
une 
valeur 
de 
3'799'450.- 
Frs, 
supérieure au montant offert par l'Etat de Genève. 
 
 
 
Cette valeur était encore exacte au moment où le 
Conseil d'Etat avait formellement prononcé l'expropria-
tion, soit en 1993. En effet, cette année-là, l'état 


 
 
- 6 - 
 
 
 
locatif était de 335'256.- Frs ce qui, capitalisé à 5 %, 
indiquait une valeur de 6'705'120.- Frs; capitalisé à 
6 %, une valeur de 5'587'600.- Frs et capitalisé à 7 %, 
une valeur de 4'789'372.- Frs. 
 
 
 
Ainsi, la pleine valeur vénale du droit exproprié 
s'élevait en tout cas à 4'750'000.- Frs. 
 
 
d. 
En ce qui concerne les autres indemnités, X______ 
demandait 
à 
ce 
que 
les 
consorts 
Y______ 
soient 
formellement interpellés, étant les propriétaires de la 
parcelle inscrite au Registre foncier. 
 
 
 
X______ relevait encore que l'immeuble avait été 
inscrit au Registre foncier sans la moindre réserve. Si 
l'indemnité d'expropriation était fixée à un montant 
inférieur à 4'750'000.- Frs, cela serait susceptible 
d'entraîner une cascade de responsabilités particuliè-
rement complexes. 
 
9. 
MM. Y______ se sont déterminés le 10 novembre 
1995. Ils relevaient que le prix proposé par l'Etat avait 
toujours été de 2'660'000.- Frs et non de 2'600'000.- 
Frs, comme mentionné dans l'arrêté du Conseil d'Etat du 
10 novembre 1993. 
 
 
a. 
L'état locatif de l'immeuble avait évolué de la 
manière suivante : 
 
 
1989 
227'967.- Frs 
 
1991 
294'099.- Frs 
 
1992 
312'063.- Frs 
 
1993 
327'219.- Frs 
 
1994 
328'365.- Frs 
 
 
b. 
Trois expertises avaient été faites en 1988 et 
1989, soit à l'époque de la transaction. 


 
 
- 7 - 
 
 
 
 
aa. L'expertise K______, de septembre 1988, concluait 
à une valeur intrinsèque de 6'663'950.- Frs, à 
une valeur de rendement (capitalisée à 5,5 % par 
rapport à un état locatif de 176'448.- Frs) en 
Frs 3'208'145.- et à une valeur de gage admise en 
5'500'000.- 
Frs, 
sans 
préciser 
la 
formule 
utilisée. 
 
bb. L'expertise 
L______, 
du 
14 
novembre 
1988, 
indiquait que la valeur intrinsèque du bâtiment 
était de 6'000'000.- Frs, que la valeur de 
rendement (capitalisée à 5,5 %, par rapport à un 
état 
locatif 
de 
228'567.- 
Frs) 
était 
de 
4'155'763.- Frs et que la valeur vénale était de 
4'770'666.- Frs, en utilisant la formule suivante 
: 
 
 
(Valeur de rendement x 2) + valeur intrinsèque 
 3 
 
cc. La troisième expertise, établie par M. M______ en 
mai 1989, indiquait une valeur intrinsèque de 
5'976'000.- 
Frs, 
une 
valeur 
de 
rendement 
(capitalisée à 4 % par rapport à un état locatif 
de 192'474.- Frs) de 4'812'000.- Frs, une valeur 
de 
rendement 
future 
(capitalisée 
à 
4 % 
par 
rapport à un état locatif de 262'800.- Frs) de 
6'570'000.- Frs, une valeur de l'immeuble de 
5'100'000.- Frs, selon sa libre appréciation. 
 
dd. Le prix du terrain variait, selon les experts, de 
650.- à 850.- Frs le m2; le prix du m3 oscillait 
entre 360.- et 475.- Frs; les états locatifs se 
situaient entre 176'448.- et 228'567.- Frs et les 
taux de capitalisation variaient entre 4 et 
5,5 %. 


 
 
- 8 - 
 
 
 
 
 
 
L'ensemble 
des 
conclusions 
des 
experts 
permettaient de considérer que le prix de 4'750'000.- Frs 
n'avait rien de hautement spéculatif, mais correspondait 
bien à la valeur de l'immeuble à l'époque. 
 
 
c. 
Le 29 octobre 1994, Monsieur N______ a effectué 
une nouvelle expertise. Il estimait la valeur intrinsèque 
de l'immeuble à 4'700'850.- Frs et la valeur vénale à 
4'120'000.- Frs. 
 
 
 
Même en effectuant des variations du prix du m2, 
du prix du m3 d'habitation, de l'état locatif ou du taux 
de capitalisation, les prix articulés étaient toujours 
nettement supérieurs à 2'600'000.- Frs. 
 
 
d. 
La dette des consorts Y______ au Crédit Suisse, se 
rapportant à cet immeuble uniquement, ascendait au 30 
septembre 1995 à 5'425'904,05 Frs. 
 
 
 
Seul l'Etat effectuerait une opération spéculative 
en acquérant pour 2'600'000.- Frs un immeuble dont l'état 
locatif était supérieur à 328'000.- Frs. 
 
 
e. 
Quant au fond, les consorts Y______ s'opposaient à 
ce que les fiduciants de X______ soient consultés au 
sujet de cette affaire. Des publications avaient été 
effectuées 
dans 
la 
Feuille 
d'avis 
officielle, 
conformément à la loi Au surplus, les personnes en 
question n'étaient pas partie à l'acte de vente, ni 
intervenues antérieurement dans la procédure. 
 
 
f. 
Selon la doctrine, le prix offert par l'Etat en 
cas d'expropriation 
devait 
permettre 
à 
la 
personne 
expropriée de n'être ni enrichie, ni appauvrie. Dès lors, 
l'Etat 
devait 
verser 
une 
somme, 
intérêts 
compris, 
équivalente au solde du compte hypothécaire des consorts 


 
 
- 9 - 
 
 
 
Y______, soit 5'425'904,05 Frs. 
 
 
g. 
Pour 
estimer 
la 
valeur 
de 
l'immeuble, 
la 
commission pouvait utiliser la méthode de la comparaison, 
en se fondant sur la vente de la parcelle no Z______, 
neuf mois avant l'exercice du droit de préemption, pour 
2'500'000.- Frs. Cette vente n'avait pas été considérée 
comme hautement spéculative par l'Etat. 
 
 
 
Il était aussi possible de se reporter aux 
expertises 
déjà 
mentionnées, 
qui 
considéraient 
que 
l'immeuble avait une valeur oscillant entre 5'500'000.- 
Frs et 4'770'000.- Frs. 
 
 
h. 
Si la commission devait considérer que le moment 
déterminant pour évaluer la valeur de l'immeuble était 
l'arrêté du Conseil d'Etat du 10 novembre 1993, il y 
aurait lieu de retenir les états locatifs et l'expertise 
faite par M. N______. Ce dernier, prudent et réaliste 
quant aux paramètres retenus, parvenait à une valeur de 
4'100'000.- Frs, largement supérieure au montant proposé 
par l'Etat. 
 
 
 
De plus, conformément à l'article 18 lettre c LEx, 
les consorts Y______ devaient être indemnisés de tout le 
préjudice subi et non réparé par les indemnités. N'ayant 
pu, du fait de l'exercice du droit de préemption par 
l'Etat, réaliser le projet qu'ils avaient en mains, leur 
compte hypothécaire présente un découvert de 5'425'904,05 
Frs au 30 septembre 1995, qu'ils devraient pouvoir rem-
bourser au moyen de l'indemnité totale. 
 
10. 
Le département s'est déterminé le 26 janvier 1996. 
 
 
a. 
Les parcelles nos Z______ et A______ avaient été 
acquises par X______ pour un prix total de 1'950'000.- 
Frs, soit, en répartissant cette somme en considération 


 
 
- 10 - 
 
 
 
des loyers futurs envisagés après les travaux effectués 
par X______ en 1987 et 1989, 1'330'000.- Frs pour 
l'immeuble 17 chemin C______, et 620'000.- Frs pour 
l'immeuble 17c chemin C______. 
 
 
 
En tenant compte des travaux effectués, à hauteur 
de 815'433.- Frs, X______ avait réalisé un bénéfice de 
plus d'un million de francs en revendant l'immeuble 17c 
chemin C______. L'Etat de Genève n'avait pas exercé son 
droit de préemption, car cette opération avait échappé à 
l'attention des services concernés. 
 
 
 
Dans l'immeuble 17 chemin C______, des travaux 
d'une valeur de plus de 1'250'000.- Frs avaient été 
effectués. Dès lors, le bénéfice réalisé était supérieur 
à deux millions de francs lors de la vente. 
 
 
 
Le prix offert par le Conseil d'Etat, soit 
2'660'000.- Frs, correspondait au prix d'achat du bien 
immobilier, majoré des frais encourus par X______ à 
l'occasion des travaux de transformation. 
 
 
b. 
Le 
département 
relevait 
qu'une 
inadvertance 
s'était glissée dans l'arrêté du Conseil d'Etat du 10 
novembre 1993 en ce sens que la somme proposée était de 
2'660'000.- Frs et non 2'600'000.- Frs. 
 
 
c. 
Le département admettait que la date déterminante 
pour fixer la valeur de l'immeuble exproprié était celle 
où le Conseil d'Etat a décidé d'exercer son droit de 
préemption. La vente par X______ ayant eu lieu peu de 
temps après l'acquisition du bien-fonds, il se justifiait 
de prendre en considération uniquement le prix d'achat de 
la parcelle et les frais encourus à l'occasion des 
travaux de transformation. 
 
 
d. 
On ne pouvait estimer le prix de la parcelle 


 
 
- 11 - 
 
 
 
expropriée en se fondant sur la vente de l'immeuble 17c 
chemin C______. L'acquisition et la revente de ces deux 
immeubles constituaient une seule et même opération sur 
le plan économique. 
 
 
e. 
La 
méthode 
utilisée 
par 
le 
Conseil 
d'Etat 
s'apparentait à la méthode comparative ou statistique, 
dans la mesure où il était considéré que le prix 
d'acquisition de la parcelle en 1986 correspondait à une 
valeur objective au prix du marché. Le bénéfice réalisé 
par X______, après moins de trois ans de propriété, 
apparaissait 
manifestement 
excessif. 
Même 
en 
tenant 
compte de l'expropriation, X______ réalisait un bénéfice 
net de plus de trois millions de francs. 
 
 
 
Contrairement à ce qu'affirmaient les consorts 
Y______, la somme de 4'750'000.- Frs ne correspondait pas 
aux prix du marché en 1988; il n'était pas envisageable 
que les anciens propriétaires, soit la Caisse I______, 
aient pu vendre les deux parcelles pour le prix global de 
1'950'000.- Frs deux ans auparavant. Le Tribunal fédéral 
a d'ailleurs relevé que la vente litigieuse constituait 
une bonne illustration d'une opération spéculative. 
 
 
f. 
Les 
expertises 
produites, 
effectuées 
par 
MM. 
K______, L______ et M______, n'étaient pas crédibles. MM. 
M______ et L______ estimaient le prix du terrain à 850.- 
Frs le m2, soit une somme de 200.- Frs supérieure au 
maximum autorisé en zone de développement en 1989. 
L'office financier du logement n'acceptait un prix de 
650.- Frs au m2 que lorsque la densité d'utilisation du 
terrain était de 1,2 alors que, en l'espèce, ce taux 
était de 0,85. 
 
 
 
De plus, les trois experts prenaient en compte un 
prix par m3 variant de 360.- à 475.- Frs. Selon les 
indications fournies par le service de la direction des 


 
 
- 12 - 
 
 
 
bâtiments de l'Etat, le prix par m3 de ce genre de 
bâtiment, au moment de l'édification, variait entre 190.- 
et 230.- Frs le m3. 
 
 
 
Les experts retenaient de plus un taux de capita-
lisation variant entre 4 et 5 %, alors que le rendement 
brut 
minimum 
à 
l'époque 
était 
de 
7,85 %, 
plus 
probablement 8 ou 9 %. 
 
 
 
Si l'on applique un taux de 8,5 % aux calculs 
faits par M. L______, la valeur vénale de l'immeuble est 
de 2'700'000.- Frs. 
 
 
g. 
Dans le cadre du financement d'une opération immo-
bilière 
visant 
à 
édifier 
des 
logements 
d'utilité 
publique, l'office financier du logement retenait en 1989 
un financement fondé sur 65 % du prix d'acquisition en 
hypothèques de premier rang à 5,5 %, 15 % en hypothèques 
de deuxième rang à 6 % et le solde, soit 20 %, en fonds 
propres. Appliqué au cas d'espèce, et retenant une valeur 
d'acquisition de 2'700'000.- Frs, le rendement disponible 
était seulement de 12'492.- Frs. Sur la base d'un tel 
calcul, les consorts Y______ n'auraient pas pu remplir 
leurs 
obligations 
financières 
au 
prix 
d'acquisition 
qu'ils indiquaient. 
 
 
h. 
Le département relevait encore que l'état locatif 
de l'immeuble entre 1991 et 1995 n'avait pas de perti-
nence, puisque la date déterminante pour évaluer le prix 
de l'objet préempté était 1989. L'évolution de l'état 
locatif ne faisait que mettre en évidence le fait que, en 
l'absence de contrôle de l'Etat, seule une hausse 
importante des loyers était de nature à permettre aux 
nouveaux propriétaires de couvrir leurs frais. Seule une 
intervention de l'Etat permettait de maintenir un parc 
immobilier accessible, ce que désirait le législateur. 
 


 
 
- 13 - 
 
 
 
11. 
Le 29 mars 1996, X______ a répliqué. Il était 
douteux que la première vente ait échappé au contrôle des 
services de l'Etat, si le prix de vente était réellement 
hautement spéculatif comme le département le soutenait. 
De même, il apparaissait extrêmement difficile d'admettre 
que les trois experts mentionnés par les consorts Y______ 
aient commis les mêmes erreurs. 
 
 
 
En 1989, et contrairement à ce que soutenait le 
département, le taux de capitalisation s'élevait entre 
4,5 et 5 %. Ce n'est qu'après la vente que la situation 
s'est modifiée lorsque les arrêtés fédéraux urgents sont 
entrés en vigueur. 
 
12. 
Les consorts Y______ ont aussi répliqué le 15 mai 
1996, reprenant et développant les arguments précédemment 
exposés. 
 
 
 
Ils relevaient que l'on ne pouvait se limiter à 
additionner le prix des travaux au prix d'achat de la 
parcelle en 1986, comme le faisait l'Etat, car cela 
découragerait 
toute 
acquisition 
d'une 
propriété 
immobilière puisqu'une telle opération ne pourrait plus 
générer de bénéfices. 
 
13. 
Le 16 juillet 1996, le département a dupliqué. Il 
produisait un document édité par la Société pour le 
développement de l'économie suisse, indiquant qu'en 1989 
le 
taux 
d'intérêt 
moyen 
des 
anciennes 
hypothèques 
s'élevait à 5,43 %, celui des nouvelles hypothèques à 
5,85 %. Dans ces circonstances, on ne voyait pas comment 
un taux de capitalisation inférieur au taux d'intérêt 
hypothécaire aurait permis aux consorts Y______ de faire 
face à leurs engagements hypothécaires. L'Etat n'était 
pas opposé à ce que les investissements immobiliers 
puissent générer un bénéfice. Ce bénéfice était déjà 
réalisé lors de la vente de la parcelle no Z______, d'une 


 
 
- 14 - 
 
 
 
manière qui dépassait largement les normes usuellement 
admises en la matière. 
 
14. 
Le 18 décembre 1996, la commission a effectué un 
transport sur place. Elle a constaté que l'immeuble sis 
chemin C______ 17 était un bâtiment de trois étages sur 
rez-de-chaussée. Les consorts Y______ ont indiqué qu'ils 
entendaient surélever l'immeuble. Cela nécessitait la 
construction de piliers en façade, pour supporter le 
poids des nouveaux étages. A l'intérieur des bâtiments, 
l'accès aux appartements se faisait par un long corridor. 
Les appartements, simples dans leur conception, étaient 
typiques des logements HLM construits au début des années 
1960, ne sont pas traversants. 
 
 
a. 
A la suite de ce transport sur place, X______ a 
transmis à la commission les comptes de l'immeuble des 
années 1986 à 1995, dont les chiffres seront repris en 
tant que de besoin dans la partie en droit. 
 
 
 
La valeur incendie de l'immeuble, pour l'année 
1989, ascendait à 3'700'000.- Frs. 
 
 
b. 
Le département a remis à la commission un tirage 
du plan localisé de quartier concerné, comme l'avait 
demandé les membres de la commission. 
 
 
c. 
Les consorts Y______ ont fourni des documents 
démontrant les conditions de financement de l'immeuble. 
Une avance ferme de quatre millions de francs et une 
avance en compte-courant de 200'000.- Frs avaient été 
effectuées par le Crédit Suisse. Le solde, soit 550'000.- 
Frs, était payé par la remise au vendeur de six cédules 
hypothécaires, comme cela ressortait de l'acte de vente. 
 
 
 
En ce qui concerne l'avance ferme de quatre 
millions de francs, elle devait être amortie au minimum à 


 
 
- 15 - 
 
 
 
2 % l'an. Les intérêts débiteurs étaient de 6,5 % l'an 
jusqu'à 3'100'000.- Frs, et de 7 % l'an au-delà. 
 
 
 
Quant au crédit de 200'000.- Frs, il était soumis 
à des intérêts débiteurs de 6,5 % l'an, ainsi qu'à une 
commission 
trimestrielle 
de 
1/4 % 
calculée 
sur 
le 
découvert maximum. 
 
 
 
Ces sommes étaient mises à disposition par le 
Crédit Suisse dans un courrier du 20 juillet 1989. 
 
 
d. 
Le 30 janvier 1997, le conseil des consorts 
Y______ a encore précisé qu'aucune réserve n'avait été 
constituée en rapport avec l'immeuble exproprié, durant 
les années où son exploitation a été soumise au contrôle 
de l'Etat. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
La 
parcelle 
no 
A______, 
feuille 
H______, 
du 
cadastre de la Commune de Vernier, est située dans une 
zone de développement, au sens de la LGZD. Elle est donc 
soumise au droit de préemption de l'Etat en vertu des 
articles 3 et suivants LGL. 
 
 
a. 
La procédure applicable au droit de préemption est 
définie aux articles 4 à 6 LGL. Lorsque l'Etat décide 
d'exercer son droit de préemption à l'occasion d'une 
aliénation faite par le propriétaire, il peut ou bien 
acquérir l'immeuble aux prix et conditions fixés dans 
l'acte de vente, soit l'acquérir aux prix et conditions 
fixés par lui. A défaut d'accord sur le prix et les 
conditions fixés par l'Etat, celui-ci peut recourir à la 
procédure d'expropriation de l'immeuble (art. 5 LGL). 
 


 
 
- 16 - 
 
 
 
 
b. 
Dans ses effets réels, l'exercice par l'Etat de 
son droit de préemption équivaut à une expropriation (cf. 
ATF 
114 
Ia 
19). 
Toutefois, 
le 
principe 
même 
de 
l'aliénation ne sera pas remis en discussion. L'arrêté du 
Conseil d'Etat décrétant l'expropriation a pour seule 
fonction 
de 
permettre 
l'ouverture 
de 
la 
procédure 
d'estimation devant la commission afin de fixer le prix 
d'acquisition du bien-fonds (ATF du 6 mars 1991 en la 
cause B., publié in RDAF 1991 p. 476 ss). 
 
 
c. 
Lorsqu'une procédure d'expropriation, visant à 
évaluer le prix d'un bien-fonds, est ouverte à la suite 
de l'exercice par l'Etat de son droit de préemption, la 
date déterminante pour le calcul de la valeur du bien 
immobilier est celle où le Conseil d'Etat a décidé 
d'exercer son droit de préemption, soit en l'espèce le 20 
octobre 1989 (cf. décision de la commission du 24 mars 
1993 en la cause S.). 
 
2. 
Selon l'article 14 LEx, l'expropriation ne peut 
avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. 
L'indemnité est constituée d'une part de la pleine valeur 
vénale du droit exproprié et, d'autre part, de tout autre 
préjudice prévisible selon le cours normal des choses en 
cas d'expropriation (cf. art. 18 LEx). 
 
 
 
La commission relève que, dans ce cadre, il n'est 
pas possible de tenir compte de l'éventuel dommage 
résultant de l'inscription prématurée au Registre foncier 
de la vente en dépit de la mention figurant sur le 
feuillet de la parcelle. Cet événement n'entre pas dans 
le cours ordinaire des choses. 
 
3. 
La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui 
est attribuée dans des circonstances normales, à une 
époque déterminée et à l'occasion d'un échange d'ordre 
économique (A. VIERNE, L'expropriation en droit genevois, 


 
 
- 17 - 
 
 
 
in RDAF 1948 p. 233). La loi et la jurisprudence 
considèrent que la valeur vénale d'un bien est le prix 
que le propriétaire d'un immeuble exproprié aurait espéré 
raisonnablement en obtenir en cas de vente. Il s'agit de 
la valeur objective de l'objet, soit celle qui correspond 
au 
prix 
d'aliénation 
(A. 
GRISEL, 
Traité 
de 
droit 
administratif, vol. II, p. 734). 
 
 
 
Pour déterminer cette valeur, plusieurs méthodes 
sont possibles, telles que la méthode comparative - qui 
fixe la valeur des immeubles sur la base des prix payés 
effectivement pour des fonds semblables -, la méthode 
fondée sur la valeur de rendement - qui détermine le 
capital 
correspondant 
au 
revenu 
actuel 
de 
l'objet 
exproprié -, la méthode régressive - qui détermine la 
valeur d'un terrain en fonction du rendement qui pourra 
être obtenu après que des bâtiments aient été édifiés -, 
ou encore sur divers éléments d'appréciation telles que 
la taxation fiscale, l'estimation cadastrale ou autres 
(MOOR, Droit administratif, vol. III, 1992, pp. 417-418). 
 
 
 
Il est nécessaire, dans chaque cas particulier, de 
recourir à la méthode adaptée à l'espèce, aucune n'étant 
systématiquement préférable aux autres (cf. GRISEL, op. 
cit., p. 735 et 736). 
 
4. 
X______ et les consorts Y______ proposent en 
premier lieu de se fonder sur le prix fixé lors de la 
vente par X______ aux consorts D______ de la parcelle no 
Z______, voisine. 
 
 
 
La commission estime que ce critère ne peut être 
retenu. En effet, la vente aux consorts D______ a eu lieu 
dans le cadre de la même opération économique que la 
vente aux consorts Y______. Le Tribunal fédéral a 
clairement indiqué, dans le cadre de la vente faite aux 
consorts Y______, que le prix fixé avait un caractère 


 
 
- 18 - 
 
 
 
spéculatif. Dès lors, la méthode comparative ne sera pas 
utilisée en l'espèce. 
 
5. 
Les consorts Y______ et X______ proposent ensuite 
de fixer le prix en tenant compte des expertises qu'ils 
ont versées à la procédure. 
 
 
 
L'expertise N______ qui vise à déterminer la 
valeur du bien-fonds en 1993, doit être d'emblée écartée 
au vu du considérant qui précède. La valeur doit être 
déterminée au moment où l'Etat a décidé d'exercer son 
droit de préemption. 
 
 
 
Les trois autres expertises, qui retiennent soit 
des valeurs au m2 supérieures à celles autorisées par 
l'office du logement social pour des ventes en zone de 
développement, soit un taux de capitalisation inférieur 
tant au taux moyen des hypothèques de l'année 1989 qu'au 
taux fixé concrètement en l'espèce lors du crédit accordé 
par la banque aux consorts Y______, ne sont pas non plus 
crédibles. La commission ne peut dès lors retenir les 
chiffres proposés par ces experts. 
 
6. 
Le département, quant à lui, propose de se fonder 
sur le prix qu'a payé X______ lors de l'achat du bien-
fonds, en 1986, auquel est additionné la valeur des 
travaux effectués. Là encore, la méthode ne peut être 
approuvée par la commission. En effet, il est de 
notoriété 
publique 
que 
la 
valeur 
des 
terrains 
a 
rapidement augmenté - sans que cela n'ait forcément un 
caractère spéculatif - dans la deuxième moitié des années 
1980. En ne tenant pas compte de cette augmentation, la 
commission ne respecterait pas la notion même de valeur 
vénale. 
 
 
 
Pour le même motif, il ne peut être tenu compte du 
bénéfice réalisé lors de la vente aux consorts D______, 


 
 
- 19 - 
 
 
 
la commission devant uniquement estimer la valeur de la 
prcelle no A______. 
 
7. 
Ainsi, pour fixer la valeur du bien-fonds expro-
prié, la commission ne peut retenir les critères proposés 
par les parties. Elle choisira en conséquence une méthode 
mixte fondée d'une part sur la valeur de rendement et, 
d'autre part, sur la valeur intrinsèque de l'objet, soit 
une estimation fondée sur le prix du m2 de terrain et le 
prix du m3 construit, en utilisant la formule 
 
 
valeur 
vénale 
= 
(Valeur 
de 
rend. 
x 
2) 
+ 
valeur 
intrinsèque 
 3 
 
 
 
 
 
Cette méthode, recommandée par la doctrine (cf. P. 
JOYE, Evaluer un bien immobilier dans un marché à 
l'offre, in Droit de la construction 1992, p. 20), a été 
utilisée par MM. L______ et N______, experts des consorts 
Y______, et n'est pas critiquée - sous réserve du choix 
des chiffres - par le département. 
 
 
 
Cette formule est aussi utilisée pour l'évaluation 
d'immeubles appartenant à des caisses de prévoyance, 
pondérée par un facteur tenant de la prudence de mise 
dans ce domaine (cf. ordonnance concernant l'évaluation 
des 
immeubles 
des 
institutions 
de 
prévoyance 
professionnelle et des institutions d'assurance du 18 
octobre 1989 - RS 211.437.55). 
 
 
a. 
En ce qui concerne la valeur de rendement, la 
commission retiendra un taux de capitalisation de 8 %, 
soit 1 à 1,5 point supérieur au taux d'intérêt appliqué 
par le Crédit Suisse sur les fonds mis à disposition des 
consorts Y______. Ce taux s'inspire tant des propos tenus 
par le Grand Conseil le 16 octobre 1989 (cf. Mémorial des 
séances 
du 
Grand 
Conseil, 
1989, 
p. 
6273) 
que 
de 


 
 
- 20 - 
 
 
 
l'ordonnance précitée. L'état locatif de l'immeuble, en 
1989, était de 228'567.- Frs. La valeur de rendement est 
donc de 2'857'000.- Frs. 
 
 
b. 
En ce qui concerne la valeur intrinsèque, la 
commission retiendra un prix de 460.- Frs le m2, fondé 
sur le maximum admis par l'office financier du logement 
pour des ventes en zone de développement, soit 650.- Frs 
le m2 lorsque le taux d'occupation du sol est de 1,2, 
pondéré par le taux effectif d'occupation du sol de la 
parcelle concernée, soit 0,85, soit 1'233'000.- Frs. 
 
 
c. 
Le m3 de bâtiment sera estimé à 340.- Frs l'unité. 
Ce chiffre se fonde sur une valeur de base de 420.- Frs 
le m3, valeur moyenne admise par l'office financier du 
logement pour des immeubles de cette catégorie au début 
du contrôle financier de l'Etat. Ce chiffre sera diminué 
d'un taux de vétusté de 20 %, au vu de l'état du bâtiment 
tel que constaté lors du transport sur place et du temps 
écoulé. Le prix du m3 sera donc de 340.- Frs, ce qui 
donne au bâtiment, qui comporte 10270 m3, une valeur de 
3'490'000.- Frs. 
 
 
 
La valeur intrinsèque est ainsi de 4'723'000.- 
Frs. 
 
 
d. 
Au vu des éléments qui précèdent, la valeur vénale 
de l'immeuble est la suivante : 
 
 
Valeur vénale = 
 
 
 (2'857'000 x 2) + 4'723'000 
 3 
 
 
soit 3'479'000.- Frs, que la commission arrondira à 
3'500'000.- Frs. 
 


 
 
- 21 - 
 
 
 
8. 
Les consorts Y______ concluent de plus à ce que 
leur 
soit 
allouée 
une 
indemnité 
correspondant 
aux 
intérêts et frais hypothécaires exposés depuis le 28 
juillet 1989, sous déduction des loyers encaissés. Comme 
la commission l'a déjà relevé, les frais exposés par les 
consorts 
Y______ 
ne 
peuvent 
être 
considérés 
comme 
ressortant du cours ordinaire des choses, dans la mesure 
où ils ne sont pas dus à l'exercice par l'Etat de son 
droit de préemption et à la procédure d'expropriation 
visant à déterminer le prix exact du bien-fonds, mais au 
fait que le transfert de propriété s'est fait de façon 
prématurée. A cela s'ajoute que, si l'Etat n'avait pas 
exercé son droit de préemption, la situation financière 
des consorts Y______ ne serait pas meilleure, les loyers 
ne couvrant pas les charges de l'immeuble. 
 
9. 
Selon l'article 81 lettre e LEx, l'indemnité 
versée porte intérêts à 5 %, dès le jour de la prise en 
possession anticipée du bien-fonds. En règle générale, en 
cas d'exercice du droit de préemption, il est admis que 
l'intérêt doit courir à compter du moment où le vendeur 
aurait obtenu le versement du prix de vente, si le 
Conseil 
d'Etat 
n'avait 
pas 
exercé 
son 
droit 
de 
préemption. Ce principe, établi dans des cas où les 
terrains préemptés étaient libres de toute construction, 
ne peut toutefois pas être appliqué en l'espèce. En 
effet, les propriétaires des immeubles concernés ont 
perçu les fruits de ces derniers pendant toute la durée 
des procédures. Dans ces circonstances, la commission 
estime qu'aucun intérêt moratoire n'est dû par l'Etat. Le 
fait que la propriété ait été transférée prématurément 
aux consorts Y______ ne change rien à cette situation. 
 
 
 
L'acte de vente a été passé, dans la présente 
affaire, les 28 juillet et 2 août 1989. Le prix devait 
être, selon l'acte de vente, bloqué en l'étude du notaire 
sans être productif d'intérêt jusqu'au dépôt de l'acte au 


 
 
- 22 - 
 
 
 
Registre foncier. Le notaire a avisé l'autorité de la 
vente par courrier du 8 août 1989. La vente ne pouvait 
dès lors devenir définitive avant le 22 octobre 1989. 
 
10. 
Selon l'article 60 alinéa 3 LEx, la commission 
peut allouer une indemnité équitable à titre de dépens. 
Compte tenu du pouvoir d'appréciation qui est le sien, la 
commission fixera une indemnité totale à verser de 
15'000.- Frs, pour moitié destinée à X______ et l'autre 
moitié destinée aux consorts Y______. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
 
 
1. Fixe à 3'500'000.- Frs le prix 
d'acquisition de la parcelle no A______, feuille H______ 
du cadastre de la Commune de Vernier, avec les droits de 
copropriété qui en dépendent dans la parcelle no B______, 
même feuille, même commune, suite au droit de préemption 
que l'Etat de Genève a décidé d'exercer lors de la vente 
par X______ S.A., à MM. Y______, selon décision du 20 
octobre 1989; 
 
 
 
 
2. Condamne en conséquence l'Etat 
de Genève à payer aux propriétaires de la parcelle la 
somme de 3'500'000.- Frs; 
 
 
 
 
3. 
Alloue 
à 
MM. 
Y______ 
une 
indemnité de 7'500.- Frs pour leurs frais de procédure, à 
la charge de l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
4. 
Alloue 
à 
X______ 
S.A. 
une 
indemnité de procédure de 7'500.- Frs, à la charge de 


 
 
- 23 - 
 
 
 
l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
5. Déboute les parties de toutes 
autres conclusions; 
 
 
 
 
6. 
Informe 
les 
parties 
de 
ce 
qu'elles peuvent recourir dans un délai de trente jours, 
dès la notification de la présente décision auprès du 
Tribunal administratif; 
 
 
 
 
7. 
communique 
la 
présente 
décision, en copie, à l'Etat de Genève, soit pour lui le 
département des travaux publics et de l'énergie, à Me 
Olivier Carrard, avocat des consorts Y______, ainsi qu'à 
Me Bénédict Fontanet, avocat de X______ S.A. 
 
 
Siégeants : MM. P. Thélin, président, Graber et Haeberli, 
membres. 
 
 Au nom de la commission : 
 
 la secrétaire : 
le président : 
 
 
 
 R. Falquet P. Thélin 
 
Copie conforme de cette décision a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 p.o. la greffière : 
 
 
 Mme M. Oranci