ge_gerichte · ACJC/388/2020 · 2020-04-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 avril 2020, 
ainsi qu'au Tribunal de première instance le même jour. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/418/2016 
ACJC/388/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 3 MARS 2020 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, Israël, appelant d'un jugement rendu par la 
19ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 20 mars 2019, 
comparant par Me Pascal Petroz, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case 
postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Michel 
Bergmann, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/418/2016 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTPI/4171/2019 du 20 mars 2019, notifié aux parties le 22 du 
même mois, le Tribunal de première instance a débouté A______ de sa demande 
en dommages et intérêts dirigée contre B______ pour violation de ses obligations 
notariales (ch. 1 du dispositif). 
 
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr. et compensés avec les avances fournies par 
les parties (5'500 fr. de A______ et 500 fr. de B______), ont été mis à la charge 
de A______, qui a en conséquence été condamné à rembourser à B______ son 
avance de frais de 500 fr. (ch. 2). A______ a en outre été condamné à verser à 
B______ des dépens de 10'200 fr. (ch. 3). Enfin, les parties ont été déboutées de 
toutes autres conclusions (ch. 4). 
 
Le Tribunal a retenu qu'aucune violation par B______ des devoirs d'information 
et d'indépendance dont elle était tenue en sa qualité de notaire à l'égard de 
A______ ne pouvait lui être reprochée. 
 
b. Par acte expédié le 6 mai 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel de ce jugement, concluant, sous suite de frais des deux instances, à 
son annulation et, cela fait, à la condamnation de B______ à lui payer une somme 
totale de 75'462 fr. 75, soit : 
- 1'026 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 13 novembre 2012, 24'600 fr. avec intérêts 
à 5 % l'an dès le 14 février 2014 et 20'000 fr. avec intérêts à 5 % l'an 
dès le 25 novembre 2013 à titre d'honoraires facturés par respectivement 
C______ SARL, le bureau d'architectes D______ et E______ SA; 
- 3'970 fr. 45 avec intérêts à 5 % l'an dès le 8 novembre 2012, 5'219 fr. 50 avec 
intérêts à 5 % l'an dès le 10 février 2014 et 2'884 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 
1er avril 2014 à titre de frais et honoraires versés à B______ pour la promesse de 
vente du 8 novembre 2012 et ses modifications ultérieures; 
- 1'918 fr. 35 avec intérêts à 5 % l'an dès le 16 juillet 2013, 1'370 fr. 25 avec 
intérêts à 5 % l'an dès le 2 septembre 2014, 3'836 fr. 70 avec intérêts à 5 % l'an 
dès le 10 avril 2015, 3'836 fr. 70 avec intérêts à 5 % l'an dès le 6 juin 2015 et 
6'800 fr. 80 avec intérêts à 5 % l'an dès le 7 juin 2016 à titre de frais d'avocat. 
 
Subsidiairement, il a requis le renvoi de la cause au Tribunal de première instance 
pour nouvelle décision au sens des considérants. 
 
c. Aux termes de son mémoire de réponse déposé le 20 août 2019 au greffe de la 
Cour de justice, B______ a conclu, sous suite de frais, à la confirmation du 
jugement entrepris. 


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d. A______ a répliqué le 10 septembre 2019 et B______ a dupliqué le 1er octobre 
2019, persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
e. Par plis séparés du 1er octobre 2019, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
B. 
a. B______ est notaire et exerce au sein de l'étude F______ à Genève. Elle est 
l'associée de G______. 
 
b. A______ est propriétaire des parcelles nos 1______ et 2______ sises chemin 
3______ [no.] ______ à H______ [GE]. 
Selon ses propres déclarations, il a une formation d'économiste et gère une société 
propriétaire d'immeubles sise en Suisse qui peut être considérée comme un fonds 
immobilier. Il n'a, à ses dires, aucune expérience dans le domaine de la 
construction. 
c. I______ SA, société active dans l'achat, la vente et l'exploitation de tous biens 
immobiliers, est propriétaire des parcelles nos 4______, 5______, 6______, 
7______ et 8______ sises dans la commune de H______. 
Les parcelles nos 6______ et 7______ sont mitoyennes à celles appartenant à 
A______ et disposent d'une servitude de passage permettant à ses propriétaires 
d'accéder à leur bien-fonds en passant par la cour de la maison de A______. 
Cette servitude a fait l'objet de procédures judiciaires car A______ souhaitait 
obtenir sa radiation. Ce dernier n'a pas obtenu gain de cause (témoignage 
J______). 
d. Le fils de l'associé de B______, J______, est l'administrateur président de 
I______ SA. 
Auditionné en qualité de témoin, il a déclaré connaître A______ depuis une 
vingtaine d'années. Il avait fait des affaires immobilières avec ce dernier et depuis 
qu'il le connaissait, il l'avait toujours vu actif dans le domaine de l'immobilier. 
A______ pouvait être considéré comme un professionnel de l'immobilier. Il faisait 
de la promotion immobilière ainsi que d'autres activités en rapport. Il traitait 
souvent avec des architectes et connaissait les questions relatives aux autorisations 
de construire. Il devait savoir comme lui ce qu'étaient les droits à bâtir. 
e. Le 8 juillet 2011, I______ SA, représentée par K______, architecte auprès de la 
société C______ SARL dont il est l'associé-gérant, a déposé auprès du 
département de l'urbanisme une autorisation de réaménagement et agrandissement 
de maisons, installations de sondes géothermiques, construction de vérandas et 
couvert à voitures, et mise au standard HPE des bâtiments existants sur les 
parcelles dont elle est propriétaire à H______ (DD 9______). 


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J______ a déclaré, lors de son audition par le Tribunal, qu'il existait sur les 
parcelles nos 6______ et 7______ un bâtiment en mauvais état qu'il était prévu de 
rénover. 
f. Par la suite, des discussions sont intervenues entre I______ SA et A______ en 
vue de l'acquisition par ce dernier des parcelles nos 6______ et 7______. Dans un 
premier temps, A______ a souhaité acquérir ces parcelles afin de régler le 
problème de la servitude de passage rendant difficile la vente de sa maison. Il a 
ensuite exprimé le souhait de procéder à cette acquisition en vue d'augmenter ses 
droits à bâtir et ainsi de procéder à des travaux d'agrandissement dans l'optique 
d'une future vente. Il a été convenu que la vente des deux parcelles intervienne 
dans ce but. 
Dans ce contexte, I______ SA et A______ ont notamment discuté de la question 
des droits à bâtir afférents aux parcelles qui était complexe dans ce secteur. Les 
parcelles se situaient en zone villa (zone 5), de sorte que leur constructibilité était 
liée à l'indice d'utilisation du sol, et les villas étaient proches les unes des autres. 
K______ avait dû travailler avec un inspecteur de la police des constructions sur 
la problématique des droits à bâtir, avec "plusieurs allers-retours" et des séances, 
ce qui était plutôt inhabituel (témoignages J______ et K______). 
g. Le 1er novembre 2012, A______ a mandaté C______ SARL aux fins de 
procéder à l'estimation de sa maison. 
Le rapport d'estimation, daté du 12 novembre 2012, précisait que les droits à bâtir 
des parcelles nos 1______ et 2______ appartenant à A______ étaient tous 
réalisés. 
A______ a déclaré avoir mandaté C______ SARL pour connaître la valeur totale 
de sa villa toute construction terminée. 
Auditionné en qualité de témoin, K______ a déclaré que C______ SARL avait 
effectué plusieurs travaux pour le compte de A______, qui était actif dans 
l'immobilier. 
h. Le 5 novembre 2012, B______, mandatée par A______ et I______ SA pour la 
rédaction d'une promesse de vente, s'est adressée à J______ afin qu'il lui 
confirme, après avoir préalablement consulté son architecte, que la demande de 
A______ concernant la cession des droits à bâtir afférents aux parcelles nos 
6______ et 7______ et figurant dans l'autorisation de construire pouvait porter sur 
une surface LCI de 115 m2 en lieu et place des 107.69 m2 prévus initialement. 
Selon les explications du témoin J______, l'autorisation de construire prévoyait 
des droits à bâtir d'une surface de 107.69 m2. A______ avait demandé 7.31 m2 de 
droits à bâtir supplémentaires car il en avait besoin, selon les calculs de son 


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architecte, pour réaliser son propre projet. I______ SA avait accepté de les lui 
céder. 
i. Par acte authentique instrumenté par B______ le 8 novembre 2012, I______ SA 
et A______ ont conclu une promesse de vente et d'achat concernant les parcelles 
nos 6______ et 7______ de la commune de H______. 
La promesse de vente précisait que I______ SA avait déposé une autorisation de 
construire auprès du département de l'urbanisme relatives aux parcelles nos 
4______, 7______, 8______, 6______ et 5______. 
Il était convenu que la promesse de vente portait également sur l'autorisation de 
construire afférente aux parcelles nos 6______ et 7______ à délivrer par le 
département de l'urbanisme, ainsi que les droits à bâtir desdites parcelles figurant 
dans ladite autorisation de construire portant sur une surface LCI de 107.69 m2 
maximum. 
I______ SA s'engageait en outre à céder à A______, lors de la signature de l'acte 
de vente définitif, des droits à bâtir portant sur une surface LCI supplémentaire de 
7.31 m2. 
Le prix de vente était fixé à 608'000 fr. dont 59'000 fr. devaient être versés 
immédiatement par A______. 
L'engagement des parties à l'acte était subordonné à l'obtention, par I______ SA, 
de l'autorisation de construire définitive et exécutoire d'ici le 31 juillet 2013. Si 
nonobstant la réalisation de cette condition, une des parties contractantes refusait 
de signer l'acte de vente définitif, l'autre partie pouvait lui réclamer une pénalité 
de 59'000 fr. 
j. Le 8 novembre 2012, A______ s'est acquitté auprès de l'étude de B______ de 
l'acompte de 59'000 fr. ainsi que de 4'016 fr. à titre de provision pour les frais 
d'acte. 
k. B______ a déclaré avoir rédigé l'acte conformément aux demandes de 
A______ et I______ SA. L'affaire n'était pas simple et avait été traitée en amont 
par des professionnels de l'immobilier. Même ces derniers n'étaient pas d'accord 
notamment sur la question du calcul des droits à bâtir. Cette problématique était 
apparue lors d'une séance au département de l'urbanisme en présence de L______, 
architecte LCI et inspectrice au service des autorisations de construire, A______, 
K______ et elle-même lors de laquelle le calcul des droits à bâtir s'était révélé 
discuté. Peu avant la signature de la promesse de vente, elle avait demandé une 
confirmation à K______ concernant les droits à bâtir à céder car elle ne voulait 
pas faire figurer cette donnée dans l'acte en se basant sur la seule information du 
promettant-vendeur. Lorsque le projet lui avait été présenté, il était pour elle un 


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projet abouti qui avait fait l'objet de nombreuses discussions entre A______ et 
I______ SA afin de pouvoir sortir de la problématique de la servitude qui faisait 
l'objet d'un procès. Elle avait entériné la volonté des parties. C'était I______ SA 
qui lui avait donné les informations qui devaient figurer dans la promesse de 
vente. Elle s'était en outre fait confirmer par écrit par K______ les éléments 
relatifs aux droits à bâtir. 
l. A______ savait, lors de la signature de la promesse de vente et d'achat, que 
J______ était le fils de l'associé de B______. Selon le témoin J______, ce n'était 
pas du tout un problème pour lui. Il avait d'ailleurs dû conclure d'autres actes dans 
cette étude. 
B______ a déclaré n'avoir aucun lien avec J______. Elle ne le fréquentait que 
dans le cadre de sa pratique professionnelle. Elle savait que A______ était actif 
dans l'immobilier car ce n'était pas la première fois qu'il achetait un bien 
immobilier. 
m. Le 20 mars 2013, le département de l'urbanisme a délivré l'autorisation de 
construire relative aux parcelles appartenant à I______ SA. L'attestation de non 
recours a été délivrée le 15 mai 2013. 
n. Par courrier du 3 juin 2013, A______ a indiqué à B______ s'être rendu compte 
le 17 mai 2013 que l'autorisation de construire portait non seulement sur les deux 
parcelles nos 6______ et 7______ dont il souhaitait se porter acquéreur, mais 
également sur les trois autres parcelles nos 4______, 5______ et 8______. Il 
s'était renseigné auprès du département de l'urbanisme qui lui avait indiqué que 
l'autorisation de construire était indivisible. Il considérait qu'il y avait ainsi lieu de 
modifier l'acte de vente en prévoyant qu'il devenait le propriétaire exclusif de 
l'autorisation de construire. 
A______ a déclaré qu'il avait été surpris lorsqu'il avait appris que l'autorisation de 
construire était indivisible. Il pensait en effet que B______ avait contrôlé ce point 
puisque la divisibilité de l'autorisation de construire figurait comme condition 
dans la promesse de vente. Il ne pouvait pas résilier la promesse de vente en 
raison de la clause pénale qui y figurait. 
o. Par acte du 4 juin 2013, I______ SA et A______ ont convenu de modifier et 
prolonger la promesse de vente et d'achat, en ce sens que A______ s'engageait à 
acquérir les parcelles nos 6______ et 7______ à la condition d'obtenir d'ici au 
29 novembre 2013 une autorisation de construire entrée en force sur lesdites 
parcelles. L'acte précisait que l'autorisation de construire mentionnée dans la 
promesse de vente du 8 novembre 2012 avait été obtenue, mais ne pouvait être 
scindée ni cédée partiellement en toute propriété. 


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Il était convenu que A______ s'engageait, sous sa seule responsabilité et à ses 
frais, à déposer la requête correspondante auprès du département de l'urbanisme, 
laquelle devait être conforme à l'autorisation de construire obtenue par I______ 
SA du point de vue des droits à bâtir affectés auxdites parcelles par le 
département, augmentés d'une surface supplémentaire LCI de 7.31 m2. 
p. Le même jour, B______ a invité A______ à verser sur le compte de l'étude un 
acompte supplémentaire de 41'000 fr. ainsi que les frais et honoraires relatifs à 
l'acte de modification et de prolongation de 5'270 fr. 
q. Selon les explications du témoin J______, le caractère indivisible de 
l'autorisation avait été inséré dans la seconde promesse de vente car tout le monde, 
y compris l'architecte de I______ SA et celui de A______, ignorait précédemment 
qu'il n'était pas possible de scinder une autorisation de construire même en cas de 
pluralité de parcelles. Il s'agissait d'un cas très particulier qui portait tant sur des 
parcelles vierges de construction que déjà construites. 
Lors de son audition en qualité de témoin, K______ a déclaré avoir pensé qu'il 
était possible de traiter séparément chaque parcelle et que l'autorisation de 
construire était divisible, ce qui était une erreur de béotien. Il en était d'autant plus 
convaincu que dans certains cas de surélévation, l'autorisation unique était 
exécutée étape par étape. S'il avait été juriste, il aurait dû se rendre compte qu'une 
autorisation administrative n'était pas divisible. Il avait appris le problème de 
l'indivisibilité une fois que l'autorisation de construire avait été délivrée. Cette 
information lui avait été communiquée par I______ SA qui avait demandé à 
pouvoir démarrer les travaux sur une seule parcelle. 
r. Afin de se conformer à l'engagement pris dans la promesse de vente modifiée 
du 4 juin 2013, A______ a mandaté E______ SA ainsi que l'architecte D______, 
lequel a déposé auprès du département de l'urbanisme une demande d'autorisation 
de construire sur les parcelles nos 6______ et 7______. 
D______, auditionné en qualité de témoin, a précisé avoir été mandaté en tant que 
conseil et non en sa qualité d'architecte. A______ lui téléphonait quelquefois pour 
des consultations en sa qualité d'architecte. Il le consultait à propos de dossiers 
immobiliers mais il ignorait s'il était le propriétaire des immeubles concernés. Il 
ignorait également si A______ était un professionnel de la construction. 
A______ a déclaré avoir mandaté E______ SA afin d'élaborer le projet de 
transformation de la grange qui était située sur les parcelles qu'il souhaitait 
acquérir. Son mandat portait principalement sur les aspects esthétique et 
architectural du projet. D______ avait été mandaté pour procéder aux démarches 
administratives en vue de l'obtention de l'autorisation de construire en raison de 
ses bonnes relations avec le département de l'urbanisme. Il s'était fondé sur le 
dossier élaboré par E______ SA qu'il avait légèrement modifié. Il était nécessaire 


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de modifier le projet pour lequel I______ SA avait obtenu une autorisation de 
construire afin de permettre la réalisation de deux projets distincts. 
s. Le 21 novembre 2013, le département de l'urbanisme a refusé de délivrer 
l'autorisation de construire déposée par D______ aux motifs que la construction 
projetée dépassait l'indice d'utilisation du sol admissible, que les distances et vues 
droites entre la construction et les parcelles nos 1______ et 7______ étaient 
insuffisantes, que le jour projeté ne disposait pas du champ de vue libre 
nécessaire, que le dossier était incomplet et que certaines pièces supplémentaires 
devaient être fournies. 
Auditionnée en qualité de témoin, L______, architecte LCI et inspectrice au 
service des autorisations de construire, a déclaré que la demande d'autorisation de 
construire relative aux parcelles nos 6______ et 7______ n'avait pas été instruite 
car elle était incomplète. Il manquait le report des droits à bâtir sur les deux 
parcelles concernées. Cette autorisation de construire s'inscrivait en contradiction 
avec la première autorisation qui avait été accordée avec un taux d'utilisation du 
sol global. Il était possible de diviser une autorisation globale en plusieurs 
autorisations particulières pour autant que les droits à bâtir prévus dans 
l'autorisation globale soient respectés dans les autorisations particulières. Les 
travaux objets d'une autorisation de construire devaient généralement être 
entièrement réalisés en même temps. Si ce n'était pas le cas, une requête 
complémentaire devait être déposée indiquant les travaux auxquels il était renoncé 
ce qui entraînait une modification de l'autorisation initiale. Le fait qu'il y ait 
plusieurs propriétaires de parcelles ne changeait rien. Le projet complémentaire 
qui lui avait été soumis n'était pas identique à celui qui avait fait l'objet de 
l'autorisation initiale. S'il avait été identique, il n'aurait pas été rejeté. 
t. Le 26 novembre 2013, après diverses discussions avec les gestionnaires du 
dossier auprès du département de l'urbanisme, D______ a informé B______ de 
deux solutions envisageables pour permettre éventuellement l'obtention de 
l'autorisation de construire. Il proposait en particulier le dépôt d'une demande 
d'autorisation complémentaire à celle initialement déposée par I______ SA. Cette 
requête impliquerait une diminution des droits à bâtir sur les parcelles demeurant 
la propriété de I______ SA. En outre, le chantier relatif à l'autorisation 
complémentaire devrait débuter en même temps que celui de l'autorisation initiale. 
u. Le 19 décembre 2013, I______ SA et A______ ont signé une nouvelle 
prolongation de la promesse de vente et d'achat au 28 février 2014, souhaitant 
s'accorder un délai de réflexion pour fixer les clauses et conditions nouvelles qui 
les lieraient, ainsi que les modalités d'un éventuel dépôt de requêtes à adresser au 
département de l'urbanisme. 


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v. Le 11 février 2014, à la suite d'une séance entre les précités en l'étude de 
B______, I______ SA a renoncé à l'hypothèse du dépôt par chacune des parties 
concernées d'une demande d'autorisation sur les parcelles lui appartenant. 
w. Par acte du 25 février 2014, I______ SA et A______ ont révoqué la promesse 
de vente signée le 8 novembre 2012. L'acompte total de 100'000 fr. versé par 
A______ lui a été restitué. 
Selon le témoignage de J______, des solutions avaient été cherchées pour 
satisfaire A______, dont l'avocat était également présent. Ils avaient, dans cette 
optique, discuté ensemble de la prolongation de la promesse de vente. Faute 
d'avoir trouvé de solution, la promesse de vente avait été révoquée. 
A______ a déclaré avoir eu plusieurs discussions avec J______ afin qu'il lui cède 
les droits à bâtir mais sans succès. Cela lui aurait permis de déposer une 
autorisation de construire totalement indépendante. Désormais, l'autorisation de 
construire était caduque car, faute d'être divisible, les travaux de construction 
autorisés devaient être réalisés en même temps. 
x. Par courrier du 5 février 2015, A______ a indiqué à B______ qu'il considérait 
qu'elle avait violé son obligation d'information en n'attirant pas son attention, lors 
de la signature de la promesse de vente, sur le fait que l'autorisation de construire 
délivrée sur les parcelles nos 4______, 7______, 8______, 6______ et 5______ 
était indivisible, soutenant qu'il ne se serait jamais engagé avec I______ SA s'il 
avait connu cet élément. Il lui reprochait en outre de n'avoir pas disposé, en sa 
qualité d'associée du père de J______, administrateur de I______ SA, de 
l'indépendance nécessaire pour instrumenter la promesse de vente. Ces 
manquements lui avaient causé un dommage, qu'elle était tenue de réparer. 
y. Par courrier du 25 février 2015, B______ a contesté les allégations de 
A______. 
C. 
a. Le 12 janvier 2016, A______ a déposé auprès du Tribunal de première instance 
une demande en dommages et intérêts à l'encontre de B______, comportant des 
conclusions en paiement identiques à celles formulées dans le cadre de son appel. 
Il a maintenu les reproches formulés dans son courrier du 5 février 2015. 
 
b. B______ a conclu au rejet de la demande. Elle a fait valoir que A______, qui 
était un professionnel de l'immobilier, et I______ SA étaient entourés des conseils 
de professionnels dans le cadre de leur projet. Il ne lui appartenait en conséquence 
pas de les renseigner sur les différentes possibilités de construction qui s'offraient 
à eux et elle n'avait pas à s'immiscer dans les modalités d'exécution du projet. Elle 
n'avait ainsi pas violé son devoir d'information. Elle n'avait en outre aucun lien 
avec J______ et n'avait dès lors pas violé son devoir d'indépendance. 


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c. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience du 23 janvier 2019, lors de 
laquelle les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente 
(art. 120 al. 1 let. a LOJ), dans le délai utile de 30 jours et selon la forme prescrite 
par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a et 311 CPC), à l'encontre d'une décision 
finale de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) rendue dans une affaire 
patrimoniale dont la valeur litigieuse est, compte tenu des montants réclamés par 
l'appelant à l'intimée en première instance, supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1 et 
308 al. 2 CPC). 
 
1.2 La Chambre de céans revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 310 CPC), dans les limites posées par les maximes des débats et de 
disposition applicables au présent contentieux (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). La 
procédure ordinaire s'applique. 
2. 
L'instrumentation de la promesse de vente et d'achat du 8 novembre 2012 ainsi 
que ses modifications successives relèvent de l'activité ministérielle de l'intimée 
(par opposition à l'activité privée qui comprend notamment la rédaction de 
contrats ou de statuts non soumis à la forme authentique, partage de successions, 
administration de fortune etc.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_337/2018 du 9 mai 
2019 consid. 3.1.2). Il en va de même des renseignements fournis en cours 
d'instrumentation ou en relation avec celle-ci en exécution de l'obligation légale 
du notaire de renseigner (MOOSER, Le droit notarial en Suisse, 2ème éd., 2014, 
n. 8a p. 4-5). 
En principe, la responsabilité des notaires pour leurs actes ministériels est régie 
par les art. 41 ss CO, mais les cantons sont libres de la soumettre au droit public 
cantonal en vertu de l'art. 61 al. 1 CO, qui est une réserve facultative ou 
habilitante en faveur du droit public cantonal (ATF 127 III 248 consid. 1b; 122 III 
101 consid. 2a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 
3.1.1). 
 
Si le canton légifère, la responsabilité pour les actes ministériels des notaires est 
régie exclusivement par le droit cantonal. S'il légifère en se bornant à renvoyer au 
droit fédéral, celui-ci s'applique alors à titre de droit cantonal supplétif (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 3.1.1; 4A_34/2014 du 
19 mai 2014 consid. 4.2. et 4.3; 4A_504/2010 du 7 décembre 2010 consid. 1.1.2). 
 
Le canton de Genève a fait usage de la faculté de soumettre la responsabilité du 
notaire au droit cantonal (art. 61 al. 1 CO et art. 6 CC) et a réglé de manière 
uniforme la responsabilité du notaire pour l'ensemble de ses activités, 
ministérielles et privées, à l'art. 11 de la Loi sur le notariat du 25 novembre 1988 


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(LNot; RS E6 05) (ATF 126 III 370 consid. 7d; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 3.1.3). 
Aux termes de cette disposition, le notaire est civilement responsable de tout 
dommage qu'il cause dans l'exercice de son activité ministérielle ou 
professionnelle, soit d'une manière illicite, intentionnellement ou par négligence, 
soit en violation de ses obligations contractuelles (al. 1); les actions civiles 
découlant de cette responsabilité sont soumises aux règles générales du Code des 
obligations (al. 2). Ces règles générales s'appliquent à titre de droit cantonal 
supplétif. Selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, la responsabilité du 
notaire est alors régie par les règles des art. 41 ss CO. D'autres auteurs entendent 
donner la préférence à la responsabilité contractuelle, à savoir aux art. 97 ss et 
394 ss CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_337/2018 du 9 mai 2019 consid. 3.1.3; 
4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 4.3; sur cette question, cf. MOOSER, op. cit., 
n. 300 p. 200 et note 1084; PIOTET, La responsabilité patrimoniale des notaires et 
autres officiers publics, thèse Lausanne 1981, p. 60 et 228). 
 
Le premier juge s'est limité à examiner si une violation par l'intimée de ses 
obligations notariales pouvait être retenue. Estimant que cette condition n'était pas 
réalisée, il a considéré que la responsabilité de l'intimée n'était pas engagée. 
3. 
3.1 L'appelant reproche au premier juge d'avoir nié l'existence d'une violation par 
l'intimée de son obligation d'information et de conseil. Il soutient qu'il était du 
devoir de l'intimée de l'informer que l'autorisation de construire déposée par 
I______ SA était indivisible puisqu'il s'agissait d'une condition résolutoire de la 
promesse de vente et d'achat. Il ignorait en effet qu'une autorisation de construire 
portant sur plusieurs parcelles n'était pas divisible, respectivement ne devait en 
avoir connaissance. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il n'était pas 
un professionnel de l'immobilier mais était uniquement actif dans ce domaine 
comme en attestent les différents témoignages, ni n'était représenté par plusieurs 
mandataires lors des discussions ayant précédé la signature de la promesse de 
vente et d'achat, K______ ayant été mandaté par I______ SA. En outre, tant 
J______ que K______ ignoraient également que ladite autorisation de construire 
n'était pas divisible et il résultait du témoignage de ce dernier que seule une 
personne au bénéfice de compétences juridiques, ce qui est le cas d'un notaire, 
disposait de ce type connaissance. Il était ainsi faux de considérer que l'intimée 
pouvait partir du principe que les parties à la promesse de vente et d'achat avaient 
obtenu les renseignements nécessaires auprès des professionnels et des autorités. 
Enfin, il était peu compréhensible que l'intimée ait pris soin de s'assurer que la 
cession des droits à bâtir prévue était réalisable mais n'ait pas fait preuve de la 
même diligence s'agissant du transfert de l'autorisation de construire. Or, il 
n'aurait jamais conclu de promesse de vente s'il avait su qu'il ne pourrait pas 
bénéficier de l'autorisation de construire sollicitée par I______ SA. 


- 12/17 - 
 
C/418/2016 
 
3.2 Selon l'art. 8 LNot, le notaire a un devoir de conseil à l'égard des parties. 
Celles-ci ont droit à l'information nécessaire sur la nature, la forme, la 
signification, la portée juridique, notamment les conséquences fiscales probables 
et le coût des actes signés par elles. 
 
L’obligation pour le notaire de renseigner les parties (devoir d'information 
juridique) repose sur l’idée qu’un des buts de la forme authentique est de protéger 
les parties contre les décisions irréfléchies et précipitées. Une partie dûment 
renseignée sera en mesure d’apprécier la portée de ses engagements. Elle trouve 
également son fondement dans l’obligation du notaire de connaître la véritable 
volonté des parties et de constater dans l’acte la concordance de leurs déclarations. 
C’est dans cette optique qu’il faut notamment déterminer quelles explications 
juridiques doivent être données aux parties, de façon qu’elles puissent se 
déterminer en toute connaissance de cause. Pour ces raisons, l’obligation de 
renseigner doit être exécutée d’office (MOOSER, op. cit., n. 211 p. 129). 
Les parties doivent notamment être orientées sur le contenu des actes qu’elles 
passent, c’est-à-dire sur leur signification. Le notaire doit à cet effet les informer 
des engagements qu’elles entendent assumer. Lorsqu’elles lui présentent le projet 
d’acte à instrumenter, il doit attirer leur attention sur le fait que ce document, le 
cas échéant, n’est pas propre à réaliser leurs objectifs (MOOSER, op. cit., n. 233 
p. 142). 
Les parties doivent également être informées sur la portée juridique des actes 
qu'elles concluent. Le contenu définitif donné à un acte dépend dans une large 
mesure des conséquences que celui-ci déploiera et dont les parties doivent être 
suffisamment informées (MOOSER, op. cit., n. 234 p. 142). 
 
L'étendue de l'obligation de renseigner dépend de chaque cas particulier. Il faut 
prendre en considération les besoins des parties, c'est-à-dire la nature de l'affaire 
et leurs connaissances, ainsi que les informations que le notaire doit obtenir en 
vue de déterminer le contenu du contrat, sa forme et ses conséquences. Le notaire 
ne peut pas renseigner les parties sur toutes les conséquences que pourrait 
produire un acte (MOOSER, op. cit., n. 212 p. 129 et n. 223 p. 134). 
 
L'obligation de renseigner demeure applicable lorsque les parties à l'acte ont 
obtenu certaines informations de tiers (MOOSER, op. cit., n. 216 p. 132). 
 
3.3 En l'espèce, la promesse de vente et d'achat du 8 novembre 2012 instrumentée 
par l'intimée avait pour objet la cession à l'appelant non seulement des parcelles 
nos 6______ et 7______ et des droits à bâtir y afférents, mais également de 
l'autorisation de construire relative auxdites parcelles à délivrer par les autorités 
compétentes ainsi que de droits à bâtir supplémentaires d'une surface LCI de 
7.31 m2. 


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La promesse de vente et d'achat mentionnait expressément que l'autorisation de 
construire déposée par le promettant-vendeur auprès des autorités compétentes ne 
portait pas uniquement sur les parcelles nos 6______ et 7______ mais également 
sur trois autres parcelles. L'accord conclu par les parties à l'acte impliquait en 
conséquence qu'après la délivrance de ladite autorisation de construire, une 
scission soit opérée afin que seules les autorisations afférentes aux parcelles 
concernées par la promesse de vente et d'achat soient cédées à l'appelant. Les 
conditions auxquelles une telle scission pouvait intervenir étaient ainsi 
susceptibles de modifier l'objet de la promesse de vente et d'achat. Une 
impossibilité de scission ou des conditions incompatibles avec le projet envisagé 
par les parties à l'acte auraient en effet nécessairement influé sur le contenu de 
l'accord convenu. 
S'agissant d'une information juridique, l'intimée aurait dès lors dû attirer 
l'attention des parties sur ce point. S'il ne lui appartenait certes pas de vérifier la 
faisabilité du projet envisagé par les parties à l'acte, il lui incombait en revanche 
de s'assurer que celles-ci avaient conscience que l'exécution de la promesse de 
vente et d'achat impliquait d'obtenir la scission de l'autorisation de construire 
déposée et de les informer, de manière générale, sur les conditions d'une telle 
scission. 
 
Il est à cet égard peu compréhensible, comme le relève l'appelant, que l'intimée ait 
interpellé les parties à l'acte sur le caractère réalisable de la cession des droits à 
bâtir supplémentaires mais n'en ait pas fait de même s'agissant de la cession 
partielle de l'autorisation de construire déposée par le promettant-vendeur. 
 
Enfin, le fait que l'appelant serait un professionnel de l'immobilier ou aurait été 
conseillé par des professionnels ne saurait justifier l'omission de renseigner de 
l'intimée. D'une part, il s'agit d'une information qui nécessitait de bénéficier de 
connaissances juridiques dont ne disposaient pas les parties à l'acte contrairement 
à l'intimée. D'autre part, le recours par les parties à l'acte aux conseils d'architectes 
ou autres professionnels ne supprime pas l'obligation de renseigner du notaire. 
Ainsi, en n'informant pas les parties à l'acte de la nécessité de procéder à une 
scission de l'autorisation de construire déposée par le promettant-vendeur ni des 
conditions d'une telle scission, l'intimée a, contrairement à ce qu'a retenu le 
premier juge, violé son obligation de renseigner. 
 
Le grief de l'appelant à cet égard est fondé. 
4. 
4.1 L'appelant reproche également au premier juge d'avoir considéré que l'intimée 
n'avait pas violé son devoir d'indépendance et d'impartialité. Il soutient que dans 
la mesure où l'intimée était associée au père de l'administrateur président du 
promettant-vendeur, elle ne disposait pas de l'indépendance et de l'impartialité 


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C/418/2016 
nécessaire pour instrumenter la promesse de vente et d'achat du 8 novembre 2012 
et aurait en conséquence dû refuser ses services. 
 
4.2 D'une manière générale, le notaire est tenu par une obligation d'indépendance 
envers chacune des parties. Il doit éviter tout acte qui pourrait le placer dans la 
sujétion matérielle de ses clients ou mettre en danger son crédit (art. 2 al. 4 LNot). 
A cet effet, la loi lui impose notamment une obligation de récusation et 
d'impartialité (MOOSER, op. cit., n. 141a p. 85). 
 
4.2.1 Les motifs de récusation sont énumérés à l'art. 9 LNot et sont de droit 
impératif, le notaire ne pouvant obtenir des parties le droit d'instrumenter 
(MOOSER, op. cit., n. 155 p. 92). A teneur de cette disposition, le notaire ne peut 
recevoir des actes dans lesquels lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré, 
ses parents ou alliés, en ligne directe à tous les degrés et en ligne collatérale 
jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui 
contiennent quelque disposition en sa faveur ou en faveur de l’une des personnes 
ci-dessus énumérées (al. 1). La même interdiction s’applique aux actes dans 
lesquels sont parties son pupille, une personne morale dont il est administrateur, 
associé, gérant ou représentant, une commune dont il est conseiller administratif, 
maire ou adjoint, les membres d’une hoirie dans laquelle il remplit la fonction 
d’exécuteur testamentaire pour les actes concernant cette hoirie, ainsi qu’aux actes 
qui contiennent des dispositions en faveur de ces personnes ou entités (al. 2). 
 
En dehors des hypothèses susmentionnées, le notaire peut librement instrumenter 
mais demeure tenu d'assumer l'obligation de sauvegarder impartialement les 
intérêts des parties (MOOSER, op. cit., n. 166 p. 98). D'une façon générale, les 
dispositions imposant la récusation du notaire doivent être interprétées 
restrictivement, du fait qu'elles constituent une exception au principe de 
l'obligation d'instrumenter et qu'elles aménagent une restriction importante dans 
les droits du notaire (MOOSER, op. cit., n. 165 p. 97). 
 
Le notaire doit s'assurer d'office qu'il ne se trouve pas empêché d'instrumenter 
(MOOSER, op. cit., n. 155 p. 92). 
4.2.2 Le notaire doit sauvegarder impartialement et de manière équitable les 
intérêts des parties. Cela implique qu'il renseigne toutes les parties de la même 
façon et instrumente les actes authentiques sans chercher à défendre plus 
particulièrement les intérêts de l'une des parties (MOOSER, op. cit., n. 155 p. 92). 
 
4.3 En l'espèce, le fait que l'intimée était associée au père de l'administrateur 
président du promettant-vendeur ne constitue pas un cas de récusation à teneur du 
texte de l'art. 9 LNot. Cette disposition devant être interprétée restrictivement, 
d'autres motifs de récusation ne sauraient entrer en ligne de compte. L'intimée 
était en conséquence habilitée à instrumenter la promesse de vente et d'achat du 
8 novembre 2012. 


- 15/17 - 
 
C/418/2016 
 
Par ailleurs, comme le relève à juste titre le premier juge, aucun élément au 
dossier ne permet de retenir que l'intimée n'aurait pas fait preuve d'impartialité 
lors de l'instrumentation de la promesse de vente et d'achat susmentionnée. Le 
simple fait que l'intimée était associée au père de l'administrateur président du 
promettant-vendeur ne saurait suffire pour retenir une violation de son obligation 
d'impartialité. 
 
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que 
l'intimée n'avait pas violé son devoir d'indépendance et d'impartialité. 
 
Le grief de l'appelant à cet égard est en conséquence infondé. 
5. 
Dans la mesure où une violation par l'intimée de son obligation de renseigner a été 
admise, le jugement entrepris sera annulé. Les autres conditions de la 
responsabilité de l'intimée n'ayant pas fait l'objet d'un examen par le premier juge, 
la cause lui sera renvoyée afin qu'il statue sur ces questions (art. 318 al. 1 let. c 
CPC). 
6. 
6.1 La procédure d'appel se clôturant par une décision de renvoi, l'issue finale du 
litige ne peut être déterminée. Le sort des frais de première instance devra en 
conséquence être tranché par l'autorité précédente dans le cadre du nouveau 
jugement à prononcer. 
 
6.2 Les frais judiciaires de la procédure d'appel seront arrêtés à 4'000 fr. (art. 17 et 
35 du Règlement fixant le tarif des frais en matière civile [RTFMC]) et mis à la 
charge de l'intimée qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés avec 
l'avance de frais, d'un montant correspondant, fournie par l'appelant, laquelle reste 
acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). L'intimée sera en conséquence 
condamnée à rembourser à l'appelant la somme de 4'000 fr. à titre de frais 
judiciaires avancés par lui. 
L'intimée sera également condamnée à s'acquitter des dépens de l'appelant, 
lesquels seront arrêtés à 3'500 fr., débours et TVA inclus (art. 84, 85 et 90 
RTFMC, 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


- 16/17 - 
 
C/418/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTPI/4171/2019 
rendu le 20 mars 2019 par le Tribunal de première instance dans la cause C/418/2016-
19. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal de première instance pour nouvelle décision au sens des 
considérants. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 4'000 fr., les met à la charge de B______ et dit 
qu'ils sont compensés avec l'avance de frais fournie par A______, laquelle reste acquise 
à l'Etat de Genève. 
Condamne B______ à verser, à titre de remboursement des frais judiciaires, 4'000 fr. à 
A______. 
Condamne B______ à payer à A______ la somme de 3'500 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
 
La présidente : 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
Camille LESTEVEN 
 
 
 
 
 
 
 


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C/418/2016 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.