voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_258/2024 · 2024-05-24 · fr

Résumé:
 PROLONGATION DE BAIL - NOTION DE "CONSEQUENCES PENIBLES"
Les « conséquences pénibles » au sens de l’art. 272 CO sont les circonstances qui empêchent le locataire de trouver un logement de remplacement dans le temps restant.

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers
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ge_gerichte · 4A_24/2024 · 2024-05-23 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS
Une demande en contestation du loyer initial est en principe soumise à l’obligation de chiffrer le loyer demandé. L’art. 85 CPC permet toutefois au demandeur qui est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention ou de qui cette indication ne peut être exigée d’emblée de ne pas chiffrer ses conclusions et d’indiquer une valeur litigieuse minimale. Pour ce faire, il doit, dans sa demande, exposer concrètement pourquoi il lui est impossible (ou du moins déraisonnable) de chiffrer ses conclusions. En vertu de l’art. 85 al. 2 CPC, le demandeur ne peut pas se contenter d’indiquer un montant minimal lors de l'introduction de la demande et renoncer par la suite à tout chiffrement. Au contraire, il doit chiffrer ses conclusions dès qu’il est en mesure de le faire, peu importe s’il a conclu à un montant minimal ou, comme en l’espèce, à un montant maximal (le demandeur avait formulé des conclusions visant à fixer le loyer de l’appartement « à un montant inférieur à CHF 1'116.15 » et le loyer de la place de parc « à un montant inférieur à CHF 84.80 »)

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS;LOYER INITIAL

Normes: Normes:
 CPC.85
ge_gerichte · 4A_611/2023 · 2024-05-22 · fr

Résumé:
 CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ORGANE DE LA SOCIETE EN DETENTION - THEORIE DE LA RECEPTION ABSOLUE
La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Si le pli n’a pas pu être remis au destinataire, le pli est réputé reçu soit le jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas, ou tardivement, connaissance de la manifestation de volonté de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence ou de vacances. La détention des organes de la locataire, qui durait depuis une vingtaine de jours, n’empêchait pas que d’autres personnes, telles l’employée comptable de la société et mère de C., soient habilitées à recevoir le courrier recommandé, ou n’empêchait pas de conférer une procuration à des tiers pour des affaires déterminées, comme le retrait d’un pli recommandé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · 4A_189/2022 · 2024-05-22 · fr

Résumé:
 RESILIATION - PROCEDURE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES CONGES - BAIL RESILIE PAR LE LOCATAIRE
L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes: Normes:
 CPC.243.al2.letc
ge_gerichte · 4A_178/2024 · 2024-03-26 · fr

Résumé:
 RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE
Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes: Normes:
 CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1
ge_gerichte · 4A_22/2024 · 2024-03-20 · fr

Résumé:
 TRANSACTION COUPLEE
Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;TRANSACTION COUPLÉE

Normes: Normes:
 CO.254
ge_gerichte · 4A_569/2022 · 2024-03-19 · fr

Résumé:
 RESILIATION PAR LA FAUTE DU LOCATAIRE - DOMMAGES-INTERETS POUR LOYERS NON PERCUS - REDUCTION DU DOMMAGE EN RAISON DU COMPORTEMENT DU BAILLEUR - FARDEAU DE LA PREUVE
Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (loyers non perçus). Le bailleur doit prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers. Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FAUTE;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes: Normes:
 CO.257d; CO.44.al1; CC.8
ge_gerichte · 4A_134/2023 · 2024-03-06 · fr

Résumé:
 CONGE ORDINAIRE - BESOIN PROPRE - CONTRAIRE A LA BONNE FOI ? - DISPROPORTION GROSSIERE DES INTERETS EN PRESENCE? -LIMITE FAITS ET DROIT
Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;QUESTION DE DROIT;QUESTION DE FAIT

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/160/2024 · 2024-02-12 · fr

Résumé:
 CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LOCATAIRE PLACE SOUS CURATELLE
S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes: Normes:
 CO.257d; CO.271
ge_gerichte · 4A_645/2023 · 2024-01-25 · fr

Résumé:
 MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS
Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. 
Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car :
• il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ;
• il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ;
• il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes: Normes:
 LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1
ge_gerichte · ACJC/52/2024 · 2024-01-22 · fr

Résumé:
 EVACUATION LOCATAIRE - FRAIS DE LA PROCEDURE D'EVACUATION - OBLIGATION POUR LE BAILLEUR DE DIMINUER SON DOMMAGE
Les frais de la procédure d'expulsion, y compris les éventuels frais des déménageurs, serruriers et garde-meubles, peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur. 
In casu, la Cour de justice retient que le bailleur a manqué de vigilance dans la gestion de l'évacuation, ne recherchant aucune solution permettant d'en réduire le coût, alors même que le locataire avait attiré l'attention du bailleur sur ce point avant la survenance du dommage et exigé que des mesures soient prises pour le limiter. Le bailleur a ainsi commis une faute concomitante justifiant la réduction de l'indemnité due par le locataire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);FRAIS(EN GÉNÉRAL);DOMMAGE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 CO.267; CO.44.al1
ge_gerichte · 4A_571/2023 · 2024-01-18 · fr

Résumé:
 INTERET DIGNE DE PROTECTION - ANNULATION OU NULLITE DU CONGE - LOCATAIRE DEJA EXPULSE
L’intérêt digne de protection fait défaut lorsque le recourant est un locataire qui, après avoir été expulsé de son logement, agit en constatation de la nullité ou en annulation de la résiliation du contrat de bail.

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ge_gerichte · 4A_418/2023 · 2024-01-12 · fr

Résumé:
 TRANSACTION JUDICIAIRE - REVISION - ERREUR ESSENTIELLE
Une partie ne saurait se prévaloir d’une erreur essentielle en lien avec un point controversé qui devait justement être réglé par transaction (caput controversum). A défaut, la problématique représentant l’objet même de la transaction pourrait être remise en question.

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ge_gerichte · ACJC/1674/2023 · 2023-12-18 · fr

Résumé:
 CONGE ORDINAIRE POUR REFUS DE FOURNITURE DE SÛRETES
In casu, le locataire a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par le locataire. Une garantie de loyer a été constituée après la résiliation du bail, laquelle n'était motivée que par l'absence de constitution de sûretés. Le refus du locataire de constituer une garantie de loyer n'a pas été démontré, de sorte que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SÛRETÉS

Normes: Normes:
 CO.271; CO.271a; CO.257e
ge_gerichte · 4A_121/2023 · 2023-11-29 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES
Selon l’ATF147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.
Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4
ge_gerichte · ACJC/1499/2023 · 2019-10-28 · fr

Résumé:
 MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION
Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE

Normes: Normes:
 CO.269a
ge_gerichte · ACJC/1497/2023 · 2020-10-28 · fr

Résumé:
 CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD
Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes: Normes:
 CO.257f.al3