ge_gerichte · ACJC/603/2026 · 2026-03-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 avril 2026 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13711/2023 
ACJC/603/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 2 MARS 2026 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 22 août 2025, représenté par l’ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
B______, sise ______ (ZH), intimée, représentée par Me Tatiana GURBANOV, 
avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 


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C/13711/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/659/2025 du 22 août 2025, reçu le 27 août 2025 par les parties, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé du 
3 juin 2023 notifié par [la compagnie d’assurance] B______ à A______ pour le 
30 septembre 2024 et portant sur les locaux n° 1______ de quatre pièces au 
4ème étage de l’immeuble sis no. 58 rue 2______ à Genève (ch. 1 du dispositif), 
accordé à A______ une unique prolongation de son bail d’un an et huit mois, 
échéant au 31 mai 2026 (ch. 2), autorisé ce dernier à résilier le bail en tout temps 
avant l’échéance précitée moyennant le respect d’un préavis écrit de 15 jours pour 
le 15 ou la fin d’un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Le 24 septembre 2025, A______ (ci-après : l’appelant ou le locataire) a formé 
appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, concluant à ce que la Cour 
l'annule et lui accorde une prolongation de bail jusqu’au 30 novembre 2027. 
 
b. Dans sa réponse du 27 octobre 2025, B______ (ci-après : l’intimée ou la bailleresse) 
a conclu, principalement, à l’irrecevabilité de l’appel et, subsidiairement, à son rejet. 
 
c. Le 26 novembre 2025, l’appelant a persisté dans ses conclusions et produit une 
pièce nouvelle. 
 
d. Par duplique du 11 décembre 2025, l’intimée a persisté dans ses conclusions. 
 
e. Les parties ont déposé des déterminations spontanées, persistant dans leurs 
conclusions respectives. 
 
f. Par pli du 15 janvier 2026, le greffe de la Cour les a informées que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. B______ est propriétaire du bâtiment d’affectation mixte de logements et 
d’activités commerciales sis no. 58 rue 2______ à Genève. 
b. Par contrat du 30 mars 1973, la précédente propriétaire de cet immeuble a remis 
à bail à C______, l'appartement n° 1______ de quatre pièces d'une surface de 83 m2, 
sis au 4ème étage dudit immeuble, pour une durée de cinq ans, du 1er juillet 1973 au 
30 juin 1978. 
 
Un nouveau contrat de bail a été conclu entre ces parties le 17 janvier 1978, pour 
une durée de dix ans, du 1er juillet 1978 au 30 juin 1988, et s'est ensuite renouvelé 
tacitement, le bail pouvant être résilié moyennant un préavis de six mois pour le 
31 mars ou le 30 septembre de chaque année. 


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L’usage des locaux était destiné à l’exploitation d'un cabinet médical. 
c. A______ est devenu locataire des locaux concernés à compter du 1er avril 2007, 
par transfert de bail du 12 avril 2007. 
Deux places de parking intérieures n° 3______ et 4______, respectivement situées 
au 1er et au 2ème sous-sol de l'immeuble, font également partie de l’objet loué. 
 
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 21'024 fr., incluant un montant de 
1'800 fr. à titre de provision pour les charges. 
d. A______, âgé de 65 ans au moment de la procédure de première instance, 
exploite dans les locaux précités un cabinet [médical] de ______. 
Ceux-ci comprennent un hall de réception avec salle d'attente, un bureau et une 
cuisine munie d'un frigo utilisé professionnellement, une salle d'eau-désinfection, 
une toilette et deux salles d'examen et d'intervention, soit une salle de ______ et 
une salle pour les ______ et autres [examens]. 
e. Dès 2022, la bailleresse a entrepris de développer un projet de transformation et 
de rénovation complète de l’immeuble, impliquant la réaffectation des locaux 
occupés par le locataire en locaux destinés à l’habitation uniquement. 
f. Par avis du 3 juin 2023, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 septembre 2024, 
au motif d’un changement d’affectation des locaux loués. 
A teneur d’un courrier d’accompagnement du même jour, elle a précisé la nature 
des différents travaux prévus sur le bâtiment (amélioration de l’enveloppe énergétique; 
rénovation de la façade, des parties communes et des installations techniques; 
travaux d’isolation; construction de logements en surélévation). Le maintien du 
contrat de bail n’était pas possible en raison du changement d’affectation des locaux 
loués à l’issue desdits travaux. 
g. Le 5 juin 2023, la bailleresse a déposé une demande d'autorisation de construire 
(DD 5______) portant sur les travaux précités dans l’immeuble concerné. 
L'autorisation de construire a été délivrée par l’Office cantonal des autorisations de 
construire – Département du territoire – le 11 novembre 2024 et est valable jusqu'au 
11 novembre 2026. 
A teneur du dossier, cette autorisation n'a pas fait l'objet d'une prolongation. 
h. Par requête du 28 juin 2023, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers du 29 septembre 2023 et portée devant 
le Tribunal le 30 octobre 2023, le locataire a conclu, principalement, à ce que le 
Tribunal annule la résiliation et, subsidiairement, lui octroie une prolongation de 


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bail de six ans et l'autorise, pendant cette prolongation, à résilier le bail moyennant 
un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 
i. Dans sa réponse du 23 janvier 2024, la bailleresse a conclu à ce que le Tribunal 
valide la résiliation et déboute sa partie adverse de toutes ses conclusions. 
La bailleresse a notamment exposé que les travaux prévus dans l’immeuble seraient 
de très grande ampleur, impliquant l’absence de tout occupant sur place. Les locaux 
occupés par le locataire seraient, à l’issue de la rénovation, affectés à l’habitation 
exclusivement. En sus des locaux concernés, trois autres baux également affectés à 
des activités commerciales avaient été résiliés en raison d’un changement 
d’affectation à l’issue des travaux. 
j. Un local de remplacement d'environ 63 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 
no. ______ chemin 6______ à Genève, a été proposé par la bailleresse le 30 avril 
2024 au locataire. Ce dernier n'a pas donné une suite favorable à cette proposition 
au motif que le local était trop petit et se trouvait au rez-de-chaussée; il estimait 
qu’il y avait des risques de cambriolages par des personnes toxicomanes notamment. 
Au mois de janvier 2025, huit locaux de remplacement ont été proposés au locataire, 
soit des locaux de respectivement 127 m2, 42.50 m2, 82 m2 et 44 m2 dans l'immeuble 
sis no. ______ rue 7______ à Genève, les deux derniers espaces pouvant être réunis 
pour former une seule entité d'environ 126 m2, ainsi que des locaux de respectivement 
65 m2, 75 m2, 100.5 m2 et 95.5 m2 dans l’immeuble sis no. ______ rue 8______ à 
Genève. 
Le locataire a refusé ces offres, considérant que les locaux étaient trop petits pour 
certains et étaient situés au rez-de-chaussée, entrainant un danger de cambriolages. 
Par ailleurs, les locaux étaient équipés de grandes fenêtres, ne permettant pas de 
garantir l'intimité de sa patientèle pour les interventions auxquelles il procédait, et 
il n'existait pas de rampe pour les personnes à mobilité réduite, de sorte que 
plusieurs de ses patients ne pourraient plus se rendre à son cabinet. 
k. Lors de l'audience du 11 octobre 2024, le Tribunal a procédé à l'audition de 
plusieurs témoins. 
D______, infirmière et employée de A______ depuis novembre 2015, a déclaré que 
90% de la patientèle était locale, habitant dans le quartier, et essentiellement 
constituée de personnes âgées. Certains patients avaient une mobilité réduite, 
permanente ou passagère, et utilisaient l'accès facilité à l’ascenseur par le parking. 
Il pouvait s'écouler plusieurs semaines ou mois sans que le passage par le parking 
ne soit utilisé. Selon les informations communiquées par son employeur, celui-ci 
souhaitait continuer à exercer tant que ses capacités physiques le lui permettraient 
et ne s'était pas fixé de date précise pour prendre sa retraite. Il avait procédé à des 
travaux d'entretien et d'aménagement dans les locaux, sauf erreur en 2022, en 


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installant du linoléum au sol et en refaisant les peintures. Il avait également procédé 
à des travaux d'aménagement dans la salle d'attente. Elle était chargée d’effectuer 
des recherches pour trouver de nouveaux locaux; elle avait ainsi entrepris des 
recherches sur internet, écrit aux régies et s'était inscrite sur des sites immobiliers 
pour recevoir des annonces. Elle avait visité avec le locataire deux locaux mais les 
travaux envisagés dans ces derniers pour l’exploitation du cabinet n'avaient pas été 
acceptés par les régies. 
E______, directeur adjoint auprès de la régie représentant la bailleresse, a déclaré 
que la résiliation avait été donnée au vu de l'ampleur des travaux dans l'immeuble 
et en raison de l'affectation de l'appartement en question. Toute nouvelle conclusion 
de baux avait été faite à durée déterminée jusqu’en mars 2025, respectivement avec 
une clause résolutoire liée à la date d’obtention de l’autorisation de construire, et 
les autres logements avaient fait l'objet de résiliation. Il s'agissait de six 
appartements situés aux autres étages avec le même agencement que les locaux du 
locataire. Les baux de certaines habitations n'avaient pas été résiliés car celles-ci 
n'étaient pas affectées de la même façon par les travaux; en effet, il n’était pas 
nécessaire de créer une pièce nouvelle et il n’y avait pas de problématique de 
changement d’affectation. 
 
l. Le 7 mars 2025, le locataire a produit des courriels datés des 5 et 13 décembre 
2024 attestant l’envoi de deux dossiers de candidatures pour des locaux situés rue 
9______ no. ______, respectivement rue 2______ no. 26, auprès de deux régies 
genevoises. Il a également produit une douzaine de courriers, datés du 27 novembre 
2023 au 21 février 2024 et adressés à plusieurs régies genevoises, informant celles-
ci qu’il était à la recherche d’un local commercial à louer avec des dimensions et 
des caractéristiques équivalentes au local qu’il occupait actuellement. Il a par 
ailleurs produit une attestation d'un confrère [médecin] ______ portant sur les 
caractéristiques nécessaires à l’exploitation d’un cabinet de ______. 
m. Lors de l'audience du 7 mars 2025, les parties ont été interrogées par le Tribunal. 
A______ a confirmé les recherches de locaux entreprises et son souhait de 
déménager immédiatement s'il trouvait des locaux de remplacement. Un cabinet au 
rez-de-chaussée ne convenait pas pour des raisons de sécurité et d'intimité au vu 
des examens prodigués nécessitant la nudité des patients. Le cabinet nécessitait 
également une porte blindée et l'immeuble devait être muni d'un interphone. Il 
disposait actuellement d'une porte renforcée avec une barre et plusieurs serrures. 
L'immeuble devait également posséder un accès pour les personnes à mobilité 
réduite. Une grande partie de sa patientèle était domiciliée dans le quartier ou à 
proximité, de sorte que l'idéal pour lui était de rester aux F______ [GE]. Il avait 
investi environ 180'000 fr. pour l’aménagement des locaux entre 2021 et 2022 et 
employait trois personnes. Il souhaitait remettre son cabinet mais n'envisageait pas 
de le faire avant cinq ans, "s'il avait la santé". 


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G______, en charge de la gestion de l'immeuble pour la bailleresse, a déclaré que 
les travaux étaient prévus pour le début du mois de juin 2026. Actuellement la 
bailleresse procédait aux soumissions auprès d'entreprises. Les autres locaux de 
l’immeuble faisaient l’objet de baux à durée déterminée ou de résiliations. Trois 
procédures en contestation de congé étaient en cours; ces dernières étaient récentes 
"car elles découlaient de l'obligation de procéder à l'isolation interne des locaux". 
Des discussions étaient menées avec les locataires concernés. Les travaux ne 
pourraient pas débuter à la date prévue si le locataire ne libérait pas les locaux, ce 
qui exposait la bailleresse à une perte locative, dès lors que d’autres locaux seraient 
libérés d’ici là. 
n. A l’issue de l’audience précitée, la bailleresse a conclu à ce qu'une unique 
prolongation de bail soit accordée au locataire jusqu’au 31 mai 2026, persistant dans 
ses conclusions au surplus. 
Le locataire a persisté dans ses conclusions. 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l’issue de cette audience. 
o. Le 20 novembre 2025, la bailleresse a envoyé au locataire un courrier lui 
rappelant qu'elle envisageait de réaliser des travaux dans son immeuble et lui a 
imparti un délai de 30 jours pour déposer des observations. Les travaux étaient 
envisagés pour 2026 et un planning lui serait transmis prochainement. Elle relevait 
toutefois que le locataire n'était pas concerné par les travaux, vu la résiliation de son 
bail pour le 30 septembre 2024. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
S’agissant d'une procédure ayant exclusivement trait à une prolongation de bail, la 
valeur litigieuse correspond au loyer à acquitter, par le locataire, de la date de la 
décision attaquée jusqu'au terme de la prolongation demandée (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 1; 4A_280/2008 du 11 novembre 
2008 consid. 1; ATF 113 II 606 consid. 1). 
 
En l’espèce, au vu du loyer mensuel brut d’un montant de 1'752 fr., la valeur 
litigieuse est amplement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est 
ouverte. 
 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 
311 al. 1 CPC), l’appel est recevable sur ce point. 


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1.3 L’intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel au motif qu’il ne serait pas 
correctement motivé. 
1.3.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l’appel doit être introduit par un acte écrit et motivé. 
Pour satisfaire à son obligation de motivation, l'appelant doit démontrer le caractère 
erroné de la motivation de la décision attaquée par une argumentation suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose 
une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3; 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
1.3.2 En l’espèce, l’appel contient des conclusions formelles et la Cour parvient 
aisément à comprendre les griefs que l’appelant fait valoir à l’encontre du jugement 
entrepris. 
 
Contrairement à ce que soutient l’intimée, l’acte d’appel satisfait aux exigences de 
motivation au sens de l’art. 311 al. 1 CPC, de sorte qu’il est recevable de ce point 
de vue également. 
Les allégations contenues sous let. B, chiffres 11, 12 et 13 de l’appel, concernant la 
fin prévue de la carrière de l'appelant et l'influence de cet élément sur la 
prolongation de bail sont recevables, contrairement à ce que soutient l'intimée, étant 
donné qu’il s’agit d’arguments en droit avancés dans le cadre de la motivation de 
l’appel. En tout état, ces allégations ne sont pas déterminantes pour l’issue du litige. 
 
1.4 L’appelant a produit une pièce nouvelle. 
1.4.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
L'art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel à la double 
condition que les conclusions modifiées soient en lien de connexité avec la 
prétention initiale ou que la partie adverse ait consenti à la modification, d'une part 
(art. 317 al. 2 let. a et 227 al. 1 CPC), et qu'elles reposent sur des faits ou moyens 
de preuve nouveaux, d'autre part (art. 317 al. 2 let. b CPC). 
1.4.2 En l’espèce, le courrier adressé par l'intimée à l’appelant le 20 novembre 2025 
est postérieur à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, de sorte que 
cette pièce est recevable; il en va de même des allégués nouveaux s’y rapportant. 


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1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a retenu qu’une seule et unique 
prolongation de bail d’un an et huit mois, échéant au 31 mai 2026, se justifiait en 
particulier au vu du long préavis – de plus d’une année – dont le locataire avait 
bénéficié et des intérêts opposés des parties. Le bail avait duré plus de quinze ans 
au moment de la résiliation et une dizaine de locaux de remplacement, avec des 
surfaces identiques ou supérieures à celle louée, avaient été proposés au 
locataire, qui les avait refusés sans faire valoir de motif convaincant. Il n'y avait pas 
de pénurie de locaux commerciaux dans le canton de Genève. Les inconvénients 
relatifs à l'impact d’un déménagement sur la patientèle du locataire et à la remise 
de son cabinet, qui n’étaient pas avérés, étaient liés à la résiliation elle-même et ne 
constituaient pas, en soi, des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Les 
éventuels investissements effectués par le locataire dans les locaux, dont l’ampleur 
n’était pas démontrée et pour lesquels il n’apparaissait pas qu’il aurait obtenu 
l’accord de la bailleresse, ne devaient pas être pris en compte. 
S’agissant de l’intérêt de la bailleresse, le Tribunal a tenu compte de son besoin 
légitime de récupérer les locaux afin de réaliser son projet de rénovation et de 
réaffectation et du fait que l’autorisation relative à ces travaux était valable jusqu’en 
novembre 2026. Par ailleurs, la bailleresse n’envisageait pas un début des travaux 
avant le mois de juin 2026, date à laquelle elle devait avoir également récupéré 
l'usage des autres locaux dont les baux étaient de durée déterminée ou avaient été 
résiliés, de sorte que son intérêt à récupérer l'usage des locaux concernés ne revêtait 
manifestement pas un caractère urgent au point de refuser toute prolongation de 
bail; la bailleresse avait, en outre, conclu à l’octroi en faveur du locataire d'une 
unique prolongation de bail échéant au 31 mai 2026. 
 
L’appelant fait valoir que les locaux de remplacement proposés par l’intimée 
n’étaient pas équivalents aux locaux litigieux et n’étaient pas adaptés à la pratique 
d’un cabinet d’un [médecin] ______, notamment en raison de leur situation en rez-
de-chaussée, de leurs dimensions trop petites et de l’absence de rampe d’accès. Il 
avait atteint l’âge de la retraite et allait cesser son activité dans quelques années; le 
risque de perdre sa patientèle en raison du déménagement aurait aussi dû être pris 
en considération. Il n’était pas établi que l’immeuble serait vide au 31 mai 2026, ni 
que l’intimée pourrait récupérer l’usage de tous ses locaux en juin 2026 puisque 
cette dernière avait déclaré que des résiliations de baux étaient intervenues 
récemment et que trois procédures étaient en cours. Le Tribunal aurait dû tenir 
compte de la possibilité pour l’intimée d’obtenir, au sens de l’art. 4 al. 7 de la Loi 


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genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI), une prolongation 
de la validité de son autorisation de construire pour une année; cette autorisation ne 
deviendrait dès lors caduque qu’en novembre 2027. 
2.1. 2.1.1 En vertu de l’art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
 
A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'un local commercial peut être prolongé de 
six ans. Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordée. 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement 
ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction 
du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 
du 28 février 2023 consid. 5.3.3). 
Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne 
constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l'art. 272 al. 1 CO 
car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais 
seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se 
justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation de 
ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins 
préjudiciable au locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a; 
102 II 254; arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2019 du 21 avril 2020 consid. 5.2.2). 
Celui-ci doit aussi avoir entrepris les recherches de locaux de remplacement que 
l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences du 
congé, cela déjà lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se 
montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu’à celui de la seconde prolongation 
(ATF 116 II 448 consid. 1; 110 II 249 consid. 4; 116 II 446 consid. 3a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2022 consid. 3a). 
Le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à celui qu'il doit quitter est 
tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, 
à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif; s'il limite d'emblée le montant de 
son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui en représentent la contrepartie 
équitable et usuelle (arrêt du Tribunal fédéral non publié du 18 avril 1994 C. c/ X. SA; 
ACJC/1097/2022 du 29 août 2022 consid. 5.1). 
Pour des locaux commerciaux, le congé a notamment des conséquences pénibles si 
l'existence de l'entreprise qui les exploite est mise en péril, ou bien si son 
déménagement implique des autorisations administratives difficiles à obtenir et/ou 
des travaux longs à réaliser, ou encore si des locaux comparables, du point de vue 


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de la surface et de l'emplacement, ne sont guère disponibles sur le marché. 
(LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1002). 
Les investissements faits par le locataire dans les locaux et autorisés par le bailleur, 
en cours de bail, ne sont pas un critère entrant en ligne de compte. En effet, lorsque 
le locataire fait procéder à des investissements en cours de bail, il le fait à ses 
propres risques et périls s'il n'a pas passé, avec le bailleur, un accord afin que le bail 
ne puisse être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas 
d'assurance à ce sujet (CONOD, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire 
pratique, 2017, n. 30 ad art. 272 CO). 
Dans la pesée des intérêts en présence, il incombe au juge de prendre en 
considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la 
situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même 
que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 
consid. 5.3.2; 136 III 190 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 
5 juillet 2022 consid. 7.1). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le 
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que 
le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 
remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_609/2021 
du 5 juillet 2022 consid. 7.1; 4A_143/2021 du 31 août 2021 consid. 12.1). Le juge 
tient compte de la situation présente au moment de son prononcé, telle qu'elle 
ressort des faits allégués et prouvés conformément aux règles du procès civil (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_609/2021 du 5 juillet 2022 consid. 7.1; 4A_143/2021 du 
31 août 2021 consid. 12.1). 
 
2.1.2 Selon l'art. 4 al. 7 LCI, le département compétent peut prolonger d’une année la 
validité de l’autorisation de construire. Sous réserve de circonstances exceptionnelles, 
l'autorisation ne peut être prolongée que deux fois (al. 8). 
 
2.2 En l'espèce, l’appelant n’a pas établi qu’il risquait concrètement de perdre sa 
patientèle si son cabinet n’était pas situé dans le même quartier des F______, 
respectivement à proximité directe de la ligne de tram n° 10______, ni si l’immeuble 
ne disposait pas d’une rampe d’accès pour personnes à mobilité réduite. Il ressort, 
de plus, du dossier que plusieurs locaux de remplacement lui ont été proposés par 
l’intimée, lesquels disposaient de surfaces similaires, voire plus grandes pour certains, 
permettant d’accueillir les salles et le matériel nécessaires pour l’exploitation d’un 
cabinet médical. Les exigences de l’appelant relatives aux locaux qui devraient se 
situer dans les étages, et non en rez-de-chaussée, et qui ne devraient pas disposer de 
grandes fenêtres, ne sont pas déterminantes. En effet, il appartient à l’appelant 
d’adapter ses critères de recherches de locaux en fonction des possibilités concrètes 
du marché. L'on ne saurait retenir qu'il ne peut exercer son activité que dans des 
locaux situés à l’étage pour des raisons de discrétion et de sécurité. Il peut 
notamment poser des rideaux opaques ou des films occultants sur les fenêtres et 


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C/13711/2023 
placer les substances sensibles dans une armoire à verrous sécurisée. L'intimée 
relève d'ailleurs à juste titre que de nombreuses pharmacies, situées au rez-de-
chaussée, détiennent également des médicaments susceptibles de susciter la 
convoitise de cambrioleurs. 
 
Par ailleurs, les déclarations – non étayées – de l’appelant quant à son souhait de 
continuer à exercer durant plusieurs années ne sont pas propres, en elles-mêmes, à 
justifier la prolongation de bail qu’il sollicite. 
 
Cela étant précisé, il ressort du dossier – en particulier du témoignage de son 
employée et des courriels produits – que l’appelant n’est pas resté inactif depuis la 
résiliation de son bail et a effectué plusieurs recherches de locaux, à tout le moins 
depuis le mois de novembre 2023. Par ailleurs, il y a lieu de tenir compte du fait 
que plusieurs procédures récentes concernant la résiliation de baux dans le même 
immeuble sont pendantes, ce qui est de nature à retarder la date prévue du début des 
travaux. En outre, l'intimée n'a pas allégué qu'il ne lui serait pas possible d'obtenir 
la prolongation de son autorisation de construire jusqu’en novembre 2027, voire au-
delà, comme le soutient l'appelant et aucun élément du dossier ne permet de retenir 
qu'une telle prolongation serait exclue. L’intimée n’a pas établi qu’elle devait 
impérativement recouvrer l’usage de son bien à brève échéance, même si elle a un 
intérêt légitime à concrétiser, à terme, son projet de rénovation et de réaffectation 
des locaux. 
Compte tenu de la longue durée du bail, ayant fait l’objet d’un transfert en avril 
2007, soit une durée de plus de dix-huit ans au moment du prononcé du jugement 
entrepris, il convient d’accorder à l’appelant un temps d’adaptation suffisant pour 
lui permettre de sonder toutes les différentes possibilités sur le marché et d’adapter 
ses exigences en conséquence. 
Au vu de toutes les circonstances de l’espèce, l’octroi d’une prolongation de bail 
d’une durée unique de trois ans et deux mois, arrivant à échéance le 30 novembre 
2027, paraît approprié. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 septembre 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/659/2025 rendu le 22 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/13711/2023. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau : 
Accorde à A______ une unique prolongation de bail de trois ans et deux mois, arrivant à 
échéance au 30 novembre 2027. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame 
Nathalie 
RAPP, 
présidente; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur 
Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. (cf. consid. 1.1).