ge_gerichte · ACJC/1503/2015 · 2014-12-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 décembre 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6745/2013 
ACJC/1503/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 DECEMBRE 2015 
 
Entre 
A______SA, ayant son siège ______, Genève, appelante et intimée sur appel joint 
contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 décembre 2014, pour 
adresse et représentée par GRANGE & CIE SA, agence immobilière, chemin de 
Grange-Canal 21-23, case postale 6180, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle 
fait élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, Genève, intimés et 
appelants sur appel joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 
1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des 
présentes. 
 


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C/6745/2013 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 10 décembre 2014, expédié pour notification aux parties le 
12 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 
2'250 fr., charges non comprises, dès le 16 février 2012, le loyer mensuel de 
l'appartement de 3 pièces au ______ étage de l'immeuble sis 1______ à Genève 
loué à B______ et C______ (chiffre 1 du dispositif), a condamné A______SA à 
rembourser à B______ et C______ le trop perçu de loyer en découlant avec 
intérêt à 5% dès le 1er juin 2013, date moyenne, (ch. 2), a dit que la garantie 
bancaire serait libérée en faveur de B______ et C______ en tant qu'elle dépasse 
trois mois du loyer fixé ci-dessus (ch. 3), a débouté B______ et C______ de leurs 
conclusions en exécution de travaux (ch. 4), a donné acte à A______SA de ce 
qu'elle accordait à B______ et C______ un montant de 1'000 fr. pour solde de tout 
compte au titre de réduction de loyer pour les travaux intervenus en 2012 et a 
condamné A______SA, en tant que de besoin, à verser ledit montant à B______ 
et C______ (ch. 5), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de 
restituer à A______SA la totalité des sommes consignées (compte ______) 
(ch. 6), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7), et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 8) et a indiqué les voies de droit. 
 
En substance, les premiers juges ont retenu, s'agissant de la question litigieuse de 
la fixation du loyer, que l'avis de fixation du loyer initial était nul, car non motivé. 
La ratio legis de l'art. 270 CO n'était pas de vérifier la validité d'une éventuelle 
augmentation du loyer par rapport au loyer précédent, mais de vérifier si le loyer, 
tel que nouvellement fixé, excédait ou non la norme, afin d'éviter qu'un abus ne se 
perpétue au-delà du changement de locataires. Cela fait, il a estimé qu'il n'était pas 
possible de procéder à un calcul de rendement, la bailleresse n'ayant pas versé à la 
procédure l'intégralité des pièces requises. Le Tribunal a relevé que la structure 
foncière particulière de l'immeuble ne permettait en outre pas de déterminer le 
coût de revient de l'appartement objet de la présente procédure. 
 
Le Tribunal a ainsi procédé à la fixation du loyer sur une base statistique, prenant 
en compte la moyenne entre les statistiques des baux nouvellement conclus et la 
statistique des loyers au mètre carré pour les baux en cours. Il a tenu compte d'une 
surface de 100.1 m2. Considérant que l'appartement disposait de deux terrasses, de 
deux salles de bains et qu'il se situait au dernier étage d'un immeuble au centre 
ville proche du lac et des commodités, il a fixé ex aequo et bono le loyer à 
2'250 fr., charges non comprises, avec effet au début du bail. 
B. 
a. Par acte expédié le 30 janvier 2015 à la Cour de justice, A______SA 
(ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement. Elle conclut à 
l'annulation des chiffres 1, 2 et 3 du dispositif et à ce que les locataires soient 
déboutés de toutes leurs conclusions en contestation du loyer initial. Elle conclut 
également à la confirmation du jugement pour le surplus, soit sur les questions 


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relatives aux demandes de travaux et réductions de loyer pour les travaux 
intervenus en 2012. 
 
L'appelante conteste tout d'abord que les conditions de recevabilité, de la 
contestation du loyer initial, soient réalisées, considérant, d'une part, que c'est la 
hausse de loyer par rapport au loyer précédent qui doit être motivée, de telle sorte 
qu'à défaut d'une telle hausse, si l'avis de fixation du loyer initial n'est pas motivé, 
il n'est pas nul. D'autre part, elle fait valoir que les revenus des locataires sont 
confortables au point d'écarter toute situation de contrainte liée à la pénurie du 
logement. A titre subsidiaire, elle explique que, dans le cadre de l'application des 
statistiques, il convient de retenir celles plus significatives, soit celles déterminant 
le loyer moyen selon la surface, en lieu et place de la moyenne opérée par le 
Tribunal. Ce montant devait encore être majoré pour tenir compte des 
caractéristiques propres du logement, de telle manière à ce que le loyer soit 
finalement fixé à 2'750 fr. par mois. 
 
Elle produit deux nouvelles pièces à l'appui de son appel, soit des formules 
officielles vierges de fixation du loyer initial dans les cantons de Vaud (pièce B) 
et de Fribourg (pièce C). 
 
b. Dans leur réponse et appel joint du 5 mars 2015, B______ et C______ 
(ci-après : les locataires) concluent à ce que les pièces nouvellement produites par 
l'appelante soient déclarées irrecevables, à ce qu'il soit ordonné à cette dernière de 
produire le ou les acte(s) d'acquisition de différents lots et parts de copropriété et 
toute pièce pertinente permettant d'établir la part du prix de revient total de 
l'acquisition de la bailleresse qui correspond à l'appartement des locataires, et à ce 
qu'elle soit condamnée à produire un plan de l'appartement litigieux, précisant les 
surfaces. Sur le fond, les intimés concluent à l'annulation du chiffre 1 du jugement 
et à la fixation du loyer à 14'820 fr. par an, charges non comprises, avec effet au 
début du bail, et à ce qu'il soit dit que les chiffres 2 et 3 du jugement 
s'appliqueront audit loyer. A titre subsidiaire, ils concluent au renvoi de la cause 
au Tribunal pour instruction complémentaire. 
 
Les intimés considèrent que la contestation du loyer initial est recevable. Ils font 
valoir que le calcul de rendement serait possible pour peu que l'on puisse 
déterminer quelle part du prix de revient total du prix d'acquisition correspond à 
l'appartement loué. A ce sujet, ils reprochent aux premiers juges de n'avoir pas 
sollicité la production de pièces complémentaires. Selon eux, le fait que la 
structure foncière particulière de l'immeuble soit compliquée n'est pas comparable 
au cas où le coût de revient ne peut être déterminé en raison du fait que 
l'acquisition immobilière serait ancienne. Ils relèvent par ailleurs que leur 
logement n'a pas une surface de 100.1 m2, comme retenu par le Tribunal, mais 
d'environ 50 m2, selon le plan produit par la bailleresse, ce qui modifie la fixation 
du loyer selon les statistiques. Enfin, ils expliquent que la majoration ex aequo et 


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bono de 365 fr. par mois, opérée par le Tribunal, serait arbitraire, le quartier des 
Pâquis n'étant pas réputé pour son standing et les terrasses étant mal orientées 
(nord-est). 
 
c. Dans sa réponse à l'appel joint du 27 avril 2015, la bailleresse persiste dans ses 
précédentes conclusions sur l'appel principal et conclut au rejet de l'appel joint. 
Elle explique que le prix d'acquisition global de plusieurs biens immobiliers pour 
un montant de 72'560'000 fr. a eu lieu par voie d'enchères, de sorte qu'il n'existe 
pas d'acte d'acquisition notarié. Elle produit le tableau des ventes sur la base 
desquels l'adjudication a eu lieu, expliquant que l'estimation du logement litigieux 
s'élevait à 590'000 fr. et que le total des estimations faites par l'Office des 
poursuites du bien acquis aux enchères s'élevait à 40'870'000 fr. Elle explique que 
la PPE a été constituée sur un droit de superficie, conférant à l'ensemble une 
forme de propriété complexe. Quant à la question des surfaces, elle explique que 
le calcul des locataires est erroné, puisqu'il a été effectué sur la base d'un plan au 
1/300 millièmes, qui n'est pas le plan original, et qui a été produit dans une 
version réduite, ce que la reproduction du timbre fiscal démontre. 
 
Le tableau des ventes de l'Office des poursuites du 27 mars 2007 était joint. 
 
d. Les intimés ont répliqué le 19 mai 2015, persistant dans leurs conclusions. Ils 
estiment que la surface totale de leur appartement, terrasses comprises, serait au 
maximum de 80 m2, soit au maximum 65 m2 sans les terrasses, la mention de 
100.1 m2 correspondant à une surface pondérée prenant en considération les 
parties communes de l'immeuble. La pièce nouvellement produite par la 
bailleresse était par ailleurs qualifiée d'inapte à déterminer le prix de revient de 
l'appartement litigieux. 
 
e. Les parties ont été avisées le 12 août 2015 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les parties sont liées par contrat de bail à loyer du 27 janvier 2012, portant sur 
un logement de 3 pièces n° ______ au ______ étage de l'immeuble sis 1______ à 
Genève. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans et 15 jours, soit du 
16 février 2012 au 28 février 2017, par la suite renouvelable tacitement de 5 ans 
en 5 ans. 
 
Le loyer initial a été fixé à 36'000 fr. avec effet au 16 février 2012, par avis 
officiel de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail du 30 janvier 
2012, dont il ressort que le loyer du précédent locataire s'élevait déjà à 36'000 fr. 


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Aucune motivation ne figure sous la rubrique «motif précis des prétentions 
ci-dessus». 
 
b. En vue de la location de ce logement, les locataires avaient complété des 
demandes de logement, laissant apparaître des revenus mensuels, hors bonus, de 
80'150 fr. 
 
c. Ni le bail, ni la formule de fixation du loyer, ni les demandes de logement ne 
mentionnent la surface de l'appartement loué. 
 
d. Les locataires ont produit un plan de leur logement qui ne mentionne pas les 
surfaces. Si le plan est à l'échelle, et que les quelques mesures qui y figurent sont 
exactes, il en découlerait une surface totale, balcon compris, d'environ 70m2. 
 
La bailleresse a, quant à elle, produit un plan de l'étage, qui est toutefois une 
reproduction réduite (ce que la reproduction réduite du timbre fiscal confirme), de 
sorte que l'échelle qui y est mentionnée n'est pas utilisable. 
 
Il ressort des cahiers de répartition une surface de 100.1 m2. Ce cahier est 
toutefois produit de manière partielle et l'on ignore si la surface précitée a fait 
l'objet d'une vérification. 
 
e. Dans le courant de l'année 2012, un litige est survenu entre les parties en lien 
avec un certain nombre de défaut et des demandes de réduction de loyer, qui ne 
sont plus litigieuses en appel. 
 
f. Les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers, le 27 mars 2013, d'une requête en validation de consignation, en exécution 
de travaux et en réduction de loyer pour diminution d'usage, et le 8 avril 2013 
d'une requête en fixation judiciaire du loyer, faisant valoir le défaut de motivation 
de l'avis de fixation du loyer initial. 
 
Faute d'accord entre les parties, l'autorisation de procéder a été délivrée dans les 
deux procédures le 21 mai 2013 par la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers, et introduite au Tribunal le 18 juin 2013. 
 
g. Dans sa réponse du 10 septembre 2013, s'agissant de la question du loyer, la 
bailleresse a conclu à ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs 
conclusions, considérant que leur requête était irrecevable, la formule officielle 
n'étant pas nulle. S'agissant du plan produit par les locataires, la bailleresse a 
confirmé que ce dernier correspondait à la distribution de l'appartement, étant 
précisé qu'aucune des parties n'a formulé d'allégués quant à la surface dudit 
logement. 
 
h. Lors de l'audience du 17 décembre 2013 du Tribunal, la présente cause a été 
jointe à la cause C/7551/2013 relative à la question des défauts. Cette audience, de 


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même que celle du 29 avril 2014, à l'occasion de laquelle différents témoins ont 
été entendus, ont fait l'objet de questions liées aux défauts de la chose louée. 
 
i. Par ordonnance du 23 juin 2014, le Tribunal a dit qu'il incombait à la bailleresse 
de mettre à disposition des locataires les pièces justificatives afférentes aux 
charges de l'immeuble et lui a fixé un délai pour produire un calcul de rendement 
ainsi que déposer toutes les pièces requises, étant précisé que la liste des pièces 
attendues figurait dans les considérants de l'ordonnance, et que l'attention de la 
bailleresse y était attirée sur les conséquences d'un refus de produire les pièces, à 
savoir l'indice de ce que le rendement serait abusif. Des délais de procédure, en 
particulier pour permettre aux locataires de se déterminer sur le calcul de 
rendement, ont également été fixés. 
 
j. Par écriture du 26 août 2014, la bailleresse a persisté à considérer que la 
contestation du loyer initial était irrecevable. S'agissant du calcul de rendement, 
elle a expliqué que l'appartement litigieux était le lot PPE n° ______ constitué sur 
un droit de superficie grevant un bien fond, lui-même constitué en plusieurs parts 
de copropriété. Elle avait acquis, en janvier 2008, toutes les parts de copropriété 
du bien-fonds, ainsi que plusieurs lots de copropriétés par étage du droit de 
superficie, pour un prix de revient total de 72'560'000 fr. entièrement investi au 
moyen de fonds propres. La bailleresse a indiqué encore avoir exécuté des travaux 
d'amélioration pour plus de 2'000'000 fr. Elle a expliqué que compte tenu de la 
nature disparate des immeubles acquis en bloc, il n'était pas possible de 
reconstituer la valeur, respectivement le prix de revient de l'immeuble occupé par 
les locataires, sauf à répartir le prix d'acquisition selon une clé qui tiendrait 
compte de tous les paramètres qui font la valeur d'un bien immobilier. Aucune 
autre pièce que le plan du _____étage de l'immeuble n'a été produite à l'appui de 
ces explications. 
 
La bailleresse a fait encore valoir que les charges d'exploitation de la PPE 
totaliseraient 162'971,20 fr. en 2011, ce qui correspondait, pour l'appartement des 
locataires, à 815 fr. (5 millièmes). A l'appui de ce qui précède, elle a produit un 
relevé non détaillé des charges d'exploitation de la copropriété pour les années 
2010 à 2014, ainsi qu'une clé de répartition des charges de copropriété. La 
bailleresse a expliqué encore que l'impôt immobilier complémentaire était notifié 
globalement selon la fiduciaire qui s'en occupait, le montant global pour tous les 
biens immobiliers s'élevant à 256'020 fr. pour l'année 2012. Elle a produit un 
bordereau d'impôt pour l'année 2012 ne comportant pas la feuille correspondant 
aux immeubles. 
 
Elle a proposé d'évaluer le montant de l'investissement par extrapolation du loyer 
actuel et d'un rendement non abusif, l'investissement s'élevant ainsi à 1'400'000 fr. 
en fonds propres. 


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k. Par écriture du 16 septembre 2014, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions s'agissant de la nullité de l'avis de fixation du loyer initial. S'agissant 
du calcul de rendement, ils ont expliqué qu'un calcul de rendement pouvait être 
effectué et qu'il convenait de procéder à une répartition du coût de revient de 
l'ensemble des lots acquis pour la somme de 72'560'000 fr., soit un prix de revient 
pour l'appartement, compté à hauteur de 5 millièmes, soit 362'800 fr. Précisant 
qu'il n'était pas prouvé que le bien ait été acquis au moyen de fonds propres 
uniquement, et que les charges de l'appartement n'étaient pas non plus prouvées, il 
en découlait un rendement annuel de l'objet loué de 11'736 fr. 
 
l. Les parties déposèrent des plaidoiries finales écrites le 21 octobre 2014 et ont 
persisté dans leurs précédentes explications. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la 
solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, 2èm éd. no 9 ad art. 308 CPC). 
 
S'agissant de la contestation du loyer fixé au début du bail, la valeur litigieuse 
correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans 
le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans les charges, multiplié par 
vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 
2012 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, la bailleresse conclut au maintien du loyer annuel du logement, 
charges non comprises, soit 36'000 fr. et les dernières conclusions des locataires 
visent à porter ce loyer à 14'820 fr., soit une différence de 21'180 fr. 


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La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr. (21'180 fr. x 20 = 
423'600 fr.). 
 
1.3 L'appel et l'appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant les formes 
prescrites par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1, 313 al. 3 CPC). Ils sont ainsi 
recevables. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, la Cour retient que les pièces B et C produites en appel par la 
bailleresse sont des avis officiels de fixation du loyer initial vierges dans les 
cantons de Vaud et Fribourg, que la bailleresse pouvait fort bien produire à l'appui 
de son argumentation devant les premiers juges. 
 
Quant à la pièce D, produite à l'appui de la réponse à l'appel joint, il s'agit d'une 
annonce de vente immobilière du 10 janvier 2007 de l'Office des poursuites, 
portant sur une vente immobilière qui s'est déroulée le 27 mars 2007. Il s'agit donc 
d'une pièce ancienne. Cette pièce, qui reprend la liste des différents biens 
immobiliers faisant l'objet de la vente immobilière du 25 mars 2007, aurait dû être 
produite devant les premières juges, qui avaient d'ailleurs expressément rendu une 
ordonnance visant à la production de l'ensemble des documents attestant du coût 
d'acquisition de l'objet loué. 
 
La question de la surface du bien loué, également objet du litige en première 
instance, imposait aux parties de faire preuve de la diligence requise à cet égard, 
et produire tous les éléments utiles en première instance. 
 
En conséquence, les pièces B, C et D produites en appel seront écartées de la 
procédure ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 
3. 
A titre liminaire, la Cour rappelle que seule est ici litigieuse la question de la 
fixation du loyer depuis le début du bail. Il ne sera ainsi pas traité de la question 
liée aux défauts survenus en 2012, que les parties ne remettent pas en cause en 
appel, de sorte qu'elles ne font pas l'objet de la procédure d'appel et ont été 
tranchées définitivement par les premiers juges. 


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4. 
4.1 En premier lieu, le désaccord des parties porte sur la recevabilité de la 
contestation du loyer initial, la bailleresse faisant valoir, d'une part, que l'avis de 
fixation du loyer initial n'est pas nul comme le prétendent les locataires, faute de 
motivation, puisque le loyer appliqué aux locataires est le même que celui 
appliqué au précédent locataire, et, d'autre part, que les revenus des locataires sont 
si confortables qu'ils excluent toute possibilité de contrainte liée à la situation sur 
le marché du logement. 
 
4.2 Le locataire qui estime que le montant du loyer initial est abusif, au sens des 
art. 269 et 269a CO, peut le contester devant l'autorité de conciliation, dans un 
délai de 30 jours suivants la réception de la chose et en demander la diminution, 
ceci pour autant qu'il ait été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle 
ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des 
locaux commerciaux (art. 270 al. 1 lit. a CO), ou encore si le bailleur a 
sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au loyer 
précédent (lit. b). 
 
Selon la jurisprudence, dans les cantons où la pénurie est constatée sur la base 
d'une étude statistique sérieuse, comme c'est le cas à Genève, l'articulation entre 
l'art. 270 al. 1 let. a in fine CO et l'art. 270 al. 2 CO, ainsi que le but de protection 
des locataires poursuivi par ces dispositions, permettent d'admettre comme établie 
la situation difficile sur le marché local du logement et la recevabilité de la 
contestation du loyer initial (arrêt du Tribunal fédéral 4C.367/2001 du 12 mars 
2002 consid. 3b dd, in SJ 2002 I 589). Il s'ensuit que la pénurie constatée 
conformément aux exigences du Tribunal fédéral, comme c'est le cas à Genève, 
suffit à admettre la recevabilité de l'action en contestation du loyer initial. 
 
En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les cantons 
peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant l'art. 207 de 
la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière civile 
(LaCC; RSG E 1 05). 
 
L'art. 207 al. 4 LaCC prévoit que le Conseil d'Etat précise par règlement la notion 
de pénurie et définit les modalités d'application de la présente disposition. 
 
Ce faisant, le Conseil d'Etat a régulièrement pris des Arrêtés déterminant les 
catégories de logement où sévit la pénurie au sens de l'art. 207 LaCC, ceci 
toutefois à l'exception de l'année 2012, durant laquelle le bail litigieux a été 
conclu. 
 
Cela étant, pour les années 2011 et 2013, le Conseil d'Etat a pris des arrêtés les 
27 juillet 2011, respectivement 20 mars 2013, déterminant qu'il y avait pénurie au 
sens de l'art. 207 LaCC dans toutes les catégories de logement de 1 à 7 pièces 


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(et plus, pour l'année 2013). Il s'est fondé sur le fait que le taux de vacances de ces 
catégories de logement était inférieur à 2%. 
 
Ces arrêtés mentionnent qu'ils sont valables pour une année particulière et aucun 
arrêté n'a été pris concernant l'année 2012. 
 
L'interprétation de la loi peut conduire à la constatation d'une lacune. 
Une véritable ou authentique lacune (lacune proprement dite) suppose que le 
législateur s'est abstenu de régler un point qu'il aurait dû régler et qu'aucune 
solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation de la loi. Si le législateur a 
renoncé volontairement à codifier une situation qui n'appelait pas nécessairement 
une intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié. Quant à la 
lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une 
réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante. D'après la jurisprudence, seule 
l'existence d'une lacune proprement dite appelle l'intervention du juge, tandis qu'il 
lui est en principe interdit, selon la conception traditionnelle, de corriger les 
lacunes improprement dites, à moins que le fait d'invoquer le sens réputé 
déterminant de la norme ne soit constitutif d'un abus de droit, voire d'une violation 
de la Constitution (ATF 129 III 656, consid. 4.1; 125 III 425 consid. 3a p. 427; 
128 I 34 consid. 3b p. 42 et les arrêts cités). 
 
Cela étant, il faut considérer que l'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 
2012 constitue une lacune proprement dite, puisque l'art. 207 al. 4 LaCC impose 
au Conseil d'Etat de préciser la notion de pénurie, qu'il n'a pas fait du tout pour 
l'année 2012, ne serait-ce que pour restreindre la notion de catégorie de logement 
ou sévit la pénurie. 
 
Il s'impose ainsi de combler cette lacune. 
 
Selon l'annuaire statistique du canton de Genève édité par l'Office cantonal de la 
statistique pour l'année 2012, les taux de vacances pour les logements, selon le 
nombre de pièces, s'élevait à 0.22 pour les logements de 1 à 2 pièces et de 2.5 à 
3 pièces, à 0.23 pour les logements de 4 pièces, à 0.28 pour les logements de 
5 pièces, à 0.49 pour les logements de 6 pièces et à 1.23 pour les logements de 
7 pièces et plus, la moyenne s'élevant à 0.33. Si l'on devait tenir compte du lieu de 
situation, il faudrait constater que le taux de vacances pour les logements sis dans 
le quartier Pâquis-Navigation, s'élevait à 0.47, toutes tailles de logement 
confondu. 
 
Dans ces circonstances, et compte tenu du fait que s'agissant d'un logement de 
3 pièces, le taux de vacance constaté par l'Office de la statistique est près de 
10 fois inférieur à la limite des 2% dont a tenu compte le Conseil d'Etat dans ces 
différents arrêtés. Il conviendrait de combler le défaut d'arrêté du Conseil d'Etat 
pour l'année 2012, en retenant que la pénurie est suffisamment constatée au sens 


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C/6745/2013 
de l'art. 207 LaCC, à tout le moins s'agissant des logements de 3 pièces situés dans 
le quartier Pâquis-Navigation, comme c'est le cas du logement litigieux. 
 
L'usage de la formule officielle était obligatoire en l'espèce, ce que la bailleresse 
ne conteste au demeurant pas. 
 
Il est également constant que le défaut de motivation de la formule officielle est 
un motif de nullité partielle du bail limitée à la question de la fixation du loyer 
(ATF 120 II 341 consid. 5). 
 
Il a déjà été jugé par la Cour que le but de l'art. 270 CO n'est pas de vérifier si une 
éventuelle augmentation par rapport à l'ancien loyer est abusive, mais si le loyer, 
en tant que tel, excède la norme, afin d'éviter qu'un abus se perpétue au-delà du 
changement de locataire. De la sorte, la motivation de la formule officielle est 
également nécessaire lorsque le loyer reste inchangé par rapport au précédent 
locataire (ACJC/1128/2012 du 8 août 2012 consid. 2). C'est du reste également 
l'opinion de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois (CdB 2/2006, 
p. 64), qui se fonde notamment sur l'avis de FETTER (La contestation du loyer 
initial, Berne 2005, p. 232). 
 
4.3 En l'espèce, la Cour constate la nullité partielle du bail limitée à la question de 
la fixation du loyer puisque, comme rappelé ci-dessus, le défaut de motivation de 
la formule officielle, y compris en cas d'absence de modification du loyer par 
rapport au locataire précédent, est un motif de nullité qui n'entraîne pas la nullité 
totale du contrat. 
 
A cela s'ajoute que comme rappelé plus haut, il découle de la jurisprudence du 
Tribunal fédéral, que la pénurie suffit à réaliser les conditions de contestation du 
loyer initial au sens de l'art. 270 al. 1 CO, de sorte que les arguments de 
l'appelante relatifs à la recevabilité de la fixation judiciaire du loyer sont infondés. 
5. 
5.1 Au vu de la nullité partielle du bail limitée à la fixation du loyer, il convient de 
fixer ledit loyer. Selon la jurisprudence, en pareille situation, le juge fixe le loyer 
initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à 
prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, 
les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer payé par le précédent 
locataire. Le juge, lui, jouit d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en 
contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites, et n'a pas à restreindre son 
examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel ne 
constitue que la limite supérieure du loyer à fixer par le juge (ATF 120 II 341 
consid. 6c). 
 
Les critères du rendement priment à priori celui des loyers usuels du quartier, à 
moins de difficultés ou d'impossibilité à déterminer le caractère excessif du 


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C/6745/2013 
rendement, notamment lorsqu'il s'agit d'immeuble ancien (ATF 124 III 310 
consid. 2b). 
 
Selon la jurisprudence, un immeuble est dit «ancien» s'il a été construit ou acquis 
il y a plusieurs décennies. Cette notion a pour objectif de ne pas péjorer le bailleur 
qui, au regard des circonstances, ne serait plus en mesure, pour des raisons 
objectives, de fournir les pièces nécessaires au calcul du rendement (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3, in SJ 2012 I p. 377; 
4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in SJ 2002 I p. 434). 
 
Ainsi, on ne saurait déduire le caractère ancien d'un immeuble suivant un nombre 
précis d'années ou du fait que les documents nécessaires pour effectuer le calcul 
du rendement dépassent la période de conservation légale des documents de 
10 ans (art. 958f CO notamment), dans la mesure où l'on est en droit d'attendre 
d'un bailleur, dont l'immeuble est géré par des professionnels de l'immobilier, qu'il 
conserve les documents pertinents au-delà de ce minima (ATF 140 III 433 
consid. 3.1.1 et 3.1.2). 
 
En l'espèce, la bailleresse a allégué, sans être contredite, que l'immeuble avait été 
acquis en 2008, soit il y a moins d'une décennie, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un 
immeuble ancien. 
 
5.2 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. 
Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose 
remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts 
débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174). 
Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle 
théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport 
standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (LACHAT, op. cit., 
p. 431; ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Pour déterminer le 
montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de 
l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et en 
soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts garantis ou non par 
hypothèque) (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 174). Le coût de revient comprend 
notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de construction de 
l'immeuble, ou de son amélioration. Les fonds propres peuvent varier au fil du 
temps, notamment lorsque le bailleur rembourse ("amortit") des fonds étrangers 
ou finance des travaux à plus-value; ils sont alors augmentés d'autant (ATF 122 
III 257 consid. 3a; LACHAT, op. cit., p. 429-431). 
 
Le prix effectivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il 
est inférieur à la valeur du marché (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 
2009, n. 2594). Toutefois, le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix 
préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une 
donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif 


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du marché au moment de l'acquisition. Le prix avantageux consenti au bailleur 
dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser et 
non à avantager ses locataires. Seule la prise en compte de la valeur du marché de 
l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre 
gratuit, lui permet de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été 
délibérément accordée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_129/2011 consid. 3.2 et 
références citées; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5; 4C.234/1994 du 
6 décembre 1994 consid. 3a in MRA 1995 p. 75). Le fardeau de la preuve du prix 
préférentiel incombe au bailleur (SIEGRIST, Der missbräuchliche Mietzins, Regel 
und Ausnahmen, 1997, p. 26) de même que la valeur d'imputation ou le montant 
concret du capital propre qu'il a investi (Commentaire SVIT, Le droit suisse du 
bail à loyer, 2011, n. 17, p. 477). 
 
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de 
rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale 
sociale (cf. supra point 1.4) impliquant un devoir de collaboration active des 
parties à l'établissement des faits (ATF 125 III 231 consid. 4a = JT 2000 I 194; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011; 4A_127/2008 du 2 juin 
2008 consid. 3.2). 
 
La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de 
l'appréciation des preuves (Arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 
2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces 
nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la 
chose louée lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de 
quoi il aurait déféré à la demande de production des pièces (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 et 4A_576/2008 précité consid. 2.4; 
LACHAT, op. cit., p. 428). Le juge est dès lors autorisé à se baser, faute de mieux, 
sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées 
au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 
2012 consid. 2.4), ou sur son expérience (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 
du 17 juillet 2014 consid. 4.5; 4A_517/2015 du 2 février 2015 consid. 5.2). Il est 
toutefois exclu de fonder un loyer sur les données statistiques si celui-ci procure 
un rendement abusif au bailleur (arrêt 4C_274/1997 du 27 avril 1998 
consid. Ab/aa in SJ 1998 p. 718; arrêt du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 
octobre 2011, c. 5.2.2). 
 
5.3 En l'espèce, l'appelante a fait état d'une situation complexe relative à 
l'acquisition immobilière par adjudication aux enchères au début de l'année 2008 
de l'immeuble. 
 
Elle n'a produit toutefois aucun élément de preuve au sujet de cette situation. 
 
Elle n'a pas même produit le procès-verbal de la vente aux enchères pourtant 
prévu par l'art. 61 al. 2 de l'Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation 


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forcée des immeubles (ORFI, RS 281.42). Il ne produit pas non plus de pièces 
attestant de son investissement au moyen de fonds propres uniquement. 
 
Dans ces circonstances, et à défaut du moindre élément attestant de la complexité 
particulière de l'acte d'achat et du mode de financement, il n'est pas possible de 
procéder à un calcul de rendement, même sommaire. 
 
Ainsi, il convient de procéder à la fixation du loyer à l'aune des statistiques, et de 
prendre en considération l'absence de collaboration de l'appelante à satisfaction de 
droit à son obligation de participer à l'établissement des faits, de sorte qu'il 
convient de tenir compte du fait que son refus cache, selon toute vraisemblance, 
un rendement abusif. 
 
5.4 Dans le cadre de l'application des données statistiques, la Cour retient que c'est 
à juste titre que le Tribunal a recherché à appliquer les statistiques avant de tenir 
compte des caractéristiques propres du logement. 
 
Cela étant, la Cour estime que le dossier n'est pas suffisamment instruit, s'agissant 
de la surface du logement et de ses qualités propres. 
 
S'agissant de la surface, l'on ne peut retenir, sans autres instruction, celle qui 
ressort du cahier de répartition produit de manière partielle par l'appelante, sans 
que l'on puisse déterminer qui l'a établi, et si les surfaces qui y sont mentionnées 
ont fait l'objet d'une vérification ou d'une mesure quelconque. 
 
Les plans produits par les deux parties ne sont pas plus utiles, puisque l'un est un 
plan de l'étage entier produit dans une version réduite, et que l'autre est un plan 
sommaire ne détaillant pas les surfaces et dont on ignore s'il est à l'échelle. 
 
Il convient ainsi d'instruire cette question avant de pouvoir se référer à nouveau 
aux statistiques. 
 
Il convient également d'instruire la question des qualités propres du logement. En 
effet, le correctif appliqué par le Tribunal au loyer ressortant selon lui des 
statistiques ascende à 365 fr., soit environ 20% du loyer ressortant des statistiques. 
 
Cette importante adaptation ne peut se justifier que pour autant qu'elle ressorte de 
caractéristiques établies avec soin et qu'elle soit motivée non seulement s'agissant 
des caractéristiques prises en compte, mais également de la justification d'une 
quotité aussi importante. 
 
A cela s'ajoute, sous l'angle du droit d'être entendu des parties, que celle-ci n'ont 
pas été invitées par le Tribunal à collaborer à la preuve sur cette question traitée 
pour la première fois dans le jugement litigieux. 


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5.5 En conséquence, les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement du Tribunal des 
baux et loyers seront annulés et le dossier renvoyé aux premiers juges pour 
instruction au sujet de la surface du logement et de ses qualités propres, 
notamment s'agissant des terrasses/balcons et de leur situation avant de procéder à 
l'application des statistiques pour fixer le loyer litigieux. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/6745/2013 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 janvier 2015 par A______SA et l'appel joint 
interjeté le 5 mars 2015 par B______ et C______ contre les chiffres 1 à 3 du dispositif 
du jugement JTBL/1455/2014 rendu le 10 décembre 2014 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/6745/2013-9 OSD. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 à 3 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait : 
Renvoie le dossier au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision au sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry 
STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).