ge_gerichte · ATA/881/2024 · 2024-07-23 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1029/2023-LCI 
ATA/881/2024 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 23 juillet 2024 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
A______ 
B______ 
C______ 
D______ et E______ 
F______ 
G______ et H______ 
I______ et J______ 
K______ 
L______ 
M______ 
N______ et O______ 
P______ 
Q______ (R______) 
S______ SA 
recourants 
représentés par Me Pierre BANNA, avocat 
contre 
T______ et U______ SA 
représentés par Me Christian TAMISIER, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
intimés 
______ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
20 décembre 2023 (JTAPI/1429/2023) 


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A/1029/2023 
EN FAIT 
A. a. U______ SA (ci-après : U______) est propriétaire d'une part de PPE portant sur 
un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______, rue V______, 
sur la parcelle n° 2'822 de la commune de Genève (ci-après : la ville), laquelle se 
situe en zone de développement 3. Un degré de sensibilité au bruit DS II (ci-après : 
DS) lui est attribué. 
Le local commercial précité est affecté à des bureaux et locaux commerciaux selon 
l'art. 59 du règlement d'administration et d'utilisation de la PPE V______ (ci-après : 
le règlement de la PPE) et est inscrit comme local commercial au registre foncier. 
Il n'est pas chauffé, est composé de vitrages simples, d'un sanitaire et d'une pièce 
servant au stockage. Les locaux attenants sont composés d'un local à poubelles et 
d'un local vélos. 
b. T______ est au bénéfice d'un droit d'emption et d'une promesse de vente portant 
sur la part de PPE correspondant au local commercial précité. 
c. Le 12 décembre 2022, T______ a déposé auprès du département du territoire (ci-
après : le département) une demande d'autorisation de construire par voie de 
procédure accélérée pour la transformation et le changement d'affectation d'une 
arcade en espace d'activités pour enfants et bureaux. Cette demande a été 
enregistrée sous la référence APA 1______. 
d. Lors de l’instruction de cette demande, plusieurs instances de préavis se sont 
déterminées, notamment : 
- 
le 16 décembre 2022, l'office cantonal de l'eau (ci-après : OCEau) a émis un 
préavis favorable sous conditions, notamment le raccordement des eaux usées 
des nouvelles installations au réseau approprié et existant du bâtiment ; 
- 
le 23 décembre 2022, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN) a 
préavisé favorablement le projet, sous conditions ; 
- 
le 17 janvier 2023, la ville a rendu un préavis favorable sans observations ; 
- 
le 9 février 2023, après avoir requis la production de pièces complémentaires, 
la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a émis un préavis 
favorable sans observations ; 
- 
le 20 février 2023, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non 
ionisant (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous conditions, 
soit la réalisation des améliorations acoustiques citées au chapitre 6 du rapport 
acoustique corrigé de la version initiale du 2 févier 2023, le respect des 
valeurs annoncées au point 3.4 du rapport acoustique du 2 février 2023 et le 
respect des exigences de la norme SIA 181:2020 et de l'OPB. Si ces 
conditions étaient respectées, les immissions sonores des nouvelles 
installations respecteraient les valeurs limites fixées par l'ordonnance sur la 


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protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) de jour 
comme de nuit ; il demandait aussi une modification du rapport acoustique en 
ce sens où le jardin d'enfants était un local sensible au bruit. 
e. Le 13 février 2023, le département a délivré l'autorisation de construire sollicitée, 
laquelle a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de 
Genève (ci-après : FAO) le même jour. 
B. a. Par acte du 15 mars 2023, W______ et X______, A______, B______, C______, 
Y______, D______ et E______, F______, G______ et H______, I______ et 
J______ ainsi que Z______ SA et S______ SA (ci-après : les voisins) ont recouru 
contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), concluant à son annulation. Subsidiairement, le dossier devait 
être renvoyé au département pour nouvelle décision. Préalablement, l'audition de 
AA______, chef de service au sein de l'office des autorisations de construire (ci-
après : OAC), et de Madame AB______, inspectrice environnement auprès du 
SABRA, devait être ordonnée. 
Ils étaient copropriétaires au sein des PPE sises sur les parcelles nos 2'822 et 2'823 
et subiraient tous les immissions sonores produites par l'activité du jardin d'enfants 
projetée, ainsi que par le trafic automobile y afférent. 
La communauté des copropriétaires ne s'était pas prononcée sur les travaux 
projetés, lesquels touchaient les parties communes de l'immeuble, s'agissant 
notamment de l'installation d'un système de ventilation et du raccordement des deux 
futures arcades au système de chauffage centralisé de l'immeuble. La requérante 
n'était ainsi pas habilitée à déposer sa demande d'autorisation de construire en 
l'absence de consultation et de vote de la communauté des copropriétaires. La 
requête aurait, à tout le moins, dû être signée par l'administrateur de la copropriété. 
L'activité projetée de jardin d'enfants impliquait l'ouverture de l'arcade au public. 
Dans son courrier d'accompagnement, la requérante décrivait le projet comme un 
espace abritant des activités créatives avec des enfants de 4 à 7 ans les mercredis et 
samedis et, les autres jours de la semaine, d'autres activités, à savoir du judo ou du 
yoga. En outre, une partie de l'espace côté jardin abriterait un coin galerie ouvert au 
public exposant des œuvres faites par les enfants pendant leurs activités. La 
présence des enfants serait source de nuisances sonores importantes ressenties par 
tout le voisinage. Elles seraient encore plus importantes au niveau des parties 
communes de l'immeuble, dans la galerie ou encore dans le jardin de la copropriété. 
En outre, la création de cet espace dédié aux enfants engendrerait du trafic 
supplémentaire important, les parents étant contraints d'amener leurs enfants aux 
mêmes heures, créant ainsi des nuisances sonores et une surcharge du parking de la 
copropriété. Rien n'indiquait que ces nuisances avaient été prises en compte durant 
l'instruction du dossier. 
La question du vide d'étage n'avait jamais été formellement analysée et aucune 
dérogation à la hauteur minimale de 3 m n'avait été accordée. Le projet prévoyait 


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une réduction de la hauteur sous plafond de 3 m à 2.88 m. Les écarts importants 
entre les différentes hauteurs sous plafond invoqués par la requérante dans les plans 
fournis étaient inexplicables. Vu les exigences minimales d'isolation du plafond, la 
hauteur sous plafond devrait être de l'ordre de 282.1 cm. 
Il ressortait du rapport acoustique du 2 février 2023 que les deux variantes 
d'implémentation proposées concernant l'installation du système de ventilation des 
deux arcades, entraînaient la production d'immissions supérieures aux valeurs de 
planification pour la zone DS II de sorte que des systèmes d'insonorisation devaient 
être prévus pour respecter les exigences de l'OPB. En outre, l'état de l'isolation de 
l'arcade galerie et de l'arcade bureau offrait une protection insuffisante contre les 
bruits aériens et les bruits de chocs qui seraient produits. Dans son préavis du 
10 février 2023, le SABRA avait requis la modification du rapport acoustique en ce 
sens qu'il devait préciser que le jardin d'enfants était un local sensible au bruit et 
que l'exigence d'isolation au bruit extérieur était de « DE,tot ≥ 27 dB » et non de 
« DE,tot ≥ 22 dB ». Or, si dans son préavis ultérieur du même jour, le SABRA 
indiquait que suite à une conversation téléphonique avec la requérante, le rapport 
allait être modifié, aucun nouveau rapport n'avait été communiqué ou ne figurait au 
dossier. Rien ne permettait ainsi de vérifier que les mesures d'isolation préconisées 
étaient restées identiques vu les modifications exigées par le SABRA. À tout le 
moins, le département aurait dû attendre la production du rapport acoustique 
modifié avant de prononcer sa décision. 
b. Le 8 mai 2023, K______, L______, M______, N______ et O______, P______, 
AC______ et R______ (ci-après : les voisins) ont sollicité leur intervention dans la 
procédure. 
Les 24 et 26 mai 2023, le département et les intimés, se sont déterminés sur la 
demande d'intervention. 
Le 22 juin 2023, le TAPI a admis la demande d'intervention. 
c. Le 22 juin 2023, le département a conclu au rejet du recours. 
d. Le 22 juin 2023, T______ et U______ ont conclu au rejet du recours. 
Préalablement, l'audition de AA______ et d’T______ devait être ordonnée. 
e. Le 18 août 2023, les voisins ont persisté dans leurs conclusions et leur 
argumentation. 
Les plans visés ne varietur n'indiquaient pas où se situeraient les monoblocs 
double-flux censés assurer la ventilation des arcades. Seul un renvoi au rapport 
acoustique était fait. Or, il ressortait de ce rapport que la construction de ces 
installations était prévue dans les parties communes de l'immeuble, soit, pour la 
variante 1, dans le local à vélos, en ce qui concernait la ventilation des bureaux, et 
dans le local poubelles s'agissant de la ventilation de la garderie d'enfants, et pour 
la variante 2, la pose d'un monobloc double-flux dans un local technique au 
1er sous-sol de l'immeuble. Il ressortait également du dossier que l'installation de 


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canalisations pour les nouveaux sanitaires était prévue, traversant une partie 
commune. 
Le projet nécessitait la création de conduites nouvelles, sans accord des 
copropriétaires, de sorte que le local commercial n'était pas équipé. 
En leur qualité de copropriétaires de l'immeuble, ils disposaient d'un intérêt digne 
de protection à invoquer le grief relatif au vide d'étage. À cet égard, le projet 
litigieux différerait de la hauteur sous plafond prévue par l'art. 49 LCI de 3.9%, ce 
qui n'était pas tolérable. 
f. Le 22 septembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions. 
Les travaux autorisés selon les plans visés ne varietur ne portaient pas sur des 
parties communes. 
Émis au stade de la réplique, le grief relatif à l'équipement était irrecevable. Il n'était 
pas fondé, car le local était manifestement desservi par des conduites auxquelles il 
était possible de se raccorder (préavis favorable de l'OCEau du 16 décembre 2022) 
et en la matière le raccordement n'était pas exigé de façon absolue. 
Le grief relatif au vide d'étage visait la correcte application du droit, sans qu'il 
n'expose en quoi les voisins seraient particulièrement touchés. 
g. Le 25 septembre 2023, T______ et U______ ont persisté dans leurs conclusions. 
On percevait mal comment l'art. 19 de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) pouvait s'appliquer à un local commercial 
situé dans un immeuble d'habitation et de bureaux lui-même au bénéfice de 
canalisations et de voie d'accès, alors que cette norme faisait référence au 
« terrain ». L'autorisation de construire ne pouvait être refusée que si le terrain 
lui-même n'était pas équipé. Or, il ne faisait aucun doute que la parcelle n° 2'822 
était équipée. 
La DAC avait émis un préavis favorable le 9 février 2023 et le département n'avait 
pas de raison de s'en écarter sous l'angle du vide d'étage. 
h. Par jugement du 20 décembre 2023, le TAPI a écarté la demande d’audition de 
témoins, déclaré irrecevable le grief relatif au vide d’étage et rejeté le recours. 
Rien n'indiquait que le droit de construire d’T______ et d’U______ faisait 
manifestement défaut sous l’angle du droit civil ou que les droits de propriété des 
autres copropriétaires étaient manifestement compromis. Le fait d'obtenir une 
autorisation de construire ne signifiait pas que les travaux pourraient être 
effectivement réalisés. Le texte de l'autorisation de construire indiquait que les 
droits des tiers étaient réservés. Il s'agissait d'examiner si le projet de construction 
pouvait être réalisé sous l'angle unique du droit public des constructions. 
Rien n'indiquait que la fréquentation des locaux par une dizaine d’enfants serait 
susceptible d'entraîner des nuisances graves pour les propriétaires voisins. Le 
SABRA avait émis un préavis favorable, avait procédé à un examen détaillé de la 


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situation et des différentes parties du projet (salles d'activités, équipements 
techniques, bruits aérien extérieur) et exigé la réalisation de mesures acoustiques 
sur les plafonds et les installations de ventilation permettant de répondre aux 
exigences fixées par l'OPB. Tous les éléments de l’enveloppe devraient respecter 
les exigences de la norme SIA 181:2020 d’isolation phonique. En cas de 
dépassements, il appartiendrait à T______ et U______ de modifier l’installation 
afin qu’elle soit conforme aux exigences. Les craintes au sujet de la temporalité 
d'émissions des préavis successifs du SABRA n’étaient pas suffisantes pour mettre 
en doute ses conclusions, dès lors que rien ne permettait de supposer que le SABRA 
n'aurait pas examiné à nouveau le projet en tenant compte du rapport acoustique 
dans sa teneur corrigée. Les locaux destinés à accueillir les enfants étaient 
directement surplombés par un espace de bureaux, à l'instar de ce qui existait déjà, 
ce qui devrait avoir pour effet de diminuer les éventuelles nuisances sonores pour 
les différents propriétaires des logements situés aux étages supérieurs. 
Indépendamment de savoir si l'art. 19 LAT s'appliquait à une arcade ou uniquement 
à un terrain vierge de toute construction, le bâtiment disposait déjà d'un réseau de 
canalisations et l'arcade en question comportait déjà des sanitaires raccordés audit 
réseau. À teneur des plans autorisés, il ne s'agissait dès lors que de raccorder les 
nouvelles installations sanitaires prévues au réseau existant. Le projet tel qu'autorisé 
ne souffrait d'aucune lacune en termes d'équipement au sens de l'art. 19 LAT. 
C. a. Par acte remis à la poste le 1er février 2024, A______, B______, C______, 
D______ et E______, F______, G______ et H______, I______ et J______, 
K______, L______, M______, N______ et O______, P______, Q______ 
(R______) et S______ SA ont recouru auprès de la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant 
à son annulation. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI pour 
nouvelle décision. 
Les faits avaient été établis de manière incomplète. Le TAPI n’avait pas retenu que 
le projet touchait les parties communes de l’immeuble, alors que le département 
l’avait reconnu. Le TAPI n’avait pas non plus pris en compte que l’assemblée 
extraordinaire de la PPE du 2 mai 2023 : n’avait pas approuvé le changement 
d’utilisation du lot n° 3.01 en espace de bureaux, de crèche ou d’espaces destinés à 
des activités pré- ou parascolaires récréatives pour enfants les mercredis, samedis 
et autres jours de la semaine ; avait limité l’usage du jardin aux résidents, à 
l’exclusion de toute activité commerciale déployée par ceux-ci ou leurs auxiliaires ; 
n’avait pas autorisé le lot n° 3,01 à se raccorder au système de chauffage commun 
avant d’obtenir l’autorisation de construire et de produire un dossier de faisabilité 
du chauffagiste de l’immeuble et les conséquences financières et techniques pour 
les copropriétaires ; n’avait pas autorisé le lot n° 3.01 à installer un éventuel 
monobloc de ventilation dans les parties communes au sous-sol de l’immeuble. 
Les art. 11 al. 4 et 13 du règlement d’application de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) étaient violés. Le 


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département aurait dû exiger que la demande d’autorisation soit contresignée par la 
communauté des copropriétaires du ______, rue V______, dès lors que les travaux 
prévus touchaient les parties communes de l’immeuble. Le TAPI n’avait pas tenu 
compte de l’art. 5 du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE 
(ci-après : RAU), selon lequel les locaux touchés étaient des parties communes et 
non privatives. Ni T______ ni U______ ne disposaient du droit de déposer une 
demande d’autorisation portant sur une installation de ventilation dans les parties 
communes sans l’accord de la copropriété. Les canalisations étaient également des 
parties communes, auxquelles on ne pouvait toucher sans l’accord de la copropriété. 
b. Le 7 mars 2024, T______ et U______ ont conclu au rejet du recours. 
Les décisions de l’assemblée des copropriétaires avaient été portées devant le 
Tribunal civil le 1er juin 2023, ce qui avait déjà été documenté devant le TAPI. Le 
TAPI avait traité la question de l’effet de l’opposition de la communauté des 
copropriétaires sur l’autorisation de construire. 
En l’espèce, les travaux n’étaient pas clairement exclus d’emblée. 
Si tant est qu’elle était requise, l’approbation de la copropriété par étages avait bien 
été donnée par son administratrice, Mme AD______, avant le dépôt de la demande, 
ce que le TAPI avait retenu. L’administratrice leur avait même demandé 
expressément de déposer la demande avant de soumettre leur projet à l’assemblée 
des copropriétaires. Le grief soulevé par les recourants consacrait un abus de droit, 
a fortiori en tenant compte des nombreuses modifications apportées au RAU pour 
tenter par tous les moyens imaginables de faire obstacle au projet. 
c. Le 7 mars 2024, le département a conclu au rejet du recours. 
Il avait relevé que les travaux ne portaient pas sur les parties communes et le TAPI 
l’avait retenu à bon droit. Les décisions de l’assemblée des copropriétaires étaient 
postérieures à l’autorisation de construire, contre laquelle l’assemblée des 
copropriétaires n’avait pas recouru. 
Le TAPI avait constaté que les intimés avaient le droit de construire du point de vue 
du droit civil et que l’accord des autres copropriétaires n’était pas nécessaire. Les 
travaux ne portaient pas, quoi qu’il en soit, sur les parties communes, ce qui suffisait 
à exclure la nécessité que la copropriété contresigne la demande d’autorisation. Le 
copropriétaire disposait en effet, sauf exceptions non réalisées, du pouvoir de 
disposer des lots privatifs. 
Le grief relatif aux canalisations était irrecevable devant le TAPI. Il ressortait par 
ailleurs des plans visés ne varietur qu’aucun travail lié au raccordement des 
canalisations n’était autorisé, de sorte que la signature des copropriétaires n’était 
pas non plus nécessaire de ce point de vue. L’art. 19 LAT exigeait seulement que 
le raccordement aux canalisations existantes soit possible, et les recourants ne 
mettaient pas en cause cette possibilité. 
d. Le 11 avril 2024 les recourants ont persisté dans leurs conclusions. 


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Les deux variantes prévoyaient des travaux dans les parties communes de 
l’immeuble. La première impliquait la pose de prises et rejets d’air dans les parties 
communes, soit le local à vélos et le local à poubelles. La seconde impliquait 
l’installation d’un monobloc double-flux dans un local technique au sous-sol de 
l’immeuble. Les plans prévoyaient de réaliser des canalisations pour de nouveaux 
sanitaires dans le lot n° 3.01. Celles-ci traversaient clairement la partie commune 
soit le local à poubelles et le local à vélos. 
Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires étaient déterminantes 
pour l’issue du litige et auraient dû être prises en considération par le TAPI. 
L’accord de l’ancienne administratrice de la copropriété n’avait pas été établi par 
les intimées et il n’était quoi qu’il en soit pas suffisant pour qu’elles puissent 
solliciter l’autorisation portant également sur les parties communes. 
e. Le 12 avril 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige a pour objet la validité de l’autorisation de construire délivrée par le 
département. Devant la chambre de céans, les recourants soutiennent que les 
intimées ne pouvaient valablement demander l’autorisation sans l’accord de la 
copropriété dès lors que les travaux prévus touchent les parties communes et que la 
communauté des copropriétaires a plus généralement refusé d’autoriser les travaux. 
2.1 Conformément à l’art. 2 LCI, les demandes d’autorisation sont adressées au 
département (al. 1). Le règlement d’application détermine les pièces qui doivent 
être déposées par le demandeur et les indications que celui-ci doit fournir 
concernant les objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente (al. 2). Les 
plans et autres documents joints à toute demande d’autorisation publiée dans la 
FAO doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des 
mandataires professionnellement qualifiés dans la catégorie correspondant à la 
nature de l’ouvrage, au sens de la loi sur l’exercice des professions d’architecte et 
d’ingénieur, du 17 décembre 1982. Demeurent réservés les projets de construction 
ou d’installation d’importance secondaire qui font l’objet de dispositions spéciales 
édictées par voie réglementaire (al. 3). 
2.1.1 L'art. 11 al. 4 c RCI prévoit que toutes les demandes d'autorisation doivent 
être datées et signées par le propriétaire de l'immeuble intéressé, ainsi que par les 
requérantes ou l'éventuel mandataire professionnellement qualifié, conformément 
à l'art. 2 al. 3 LCI. 


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2.1.2 Selon la jurisprudence, une requête déposée en vue de la délivrance d'une 
autorisation de construire doit émaner, ou du moins avoir l'assentiment préalable et 
sans équivoque, du propriétaire de la parcelle concernée. Il ne s'agit pas d'une 
simple prescription de forme, car elle permet de s'assurer que les travaux prévus ne 
sont pas d'emblée exclus et que le propriétaire qui n'entend pas réaliser lui‑même 
l'ouvrage y donne à tout le moins son assentiment de principe (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2 ; ATA/1174/2023 du 31 octobre 
2023 consid. 8.1 et les arrêts cités). Ainsi, la signature du propriétaire du fonds a 
également comme but d'obtenir l'assurance que celui qui a la maîtrise juridique du 
fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent (arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2 ; ATA/461/2020 du 
7 mai 2020 consid. 5c). 
2.1.3 Le Tribunal fédéral, qui a eu l'occasion d'examiner une exigence similaire du 
droit neuchâtelois, a retenu qu'une autorité tomberait dans le formalisme excessif, 
incompatible avec l'art. 29 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) si elle refusait de prendre en considération 
une autre pièce du dossier qui révélerait sans ambiguïté, le cas échéant, l'accord de 
la seconde copropriétaire d'une parcelle, laquelle n'avait pas signé la demande 
d'autorisation (arrêt du Tribunal fédéral 1P.620/2002 du 27 mai 2003 consid. 5 ; 
ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 3b). 
2.1.4 La chambre de céans a jugé que l’accord de la propriétaire de l’immeuble 
pouvait être manifesté autrement qu’en signant la demande d’autorisation, 
(ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 3). 
2.2 Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de 
s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un 
opposant. 
2.2.1 La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul 
but d'assurer la conformité du projet présenté avec les prescriptions en matière de 
construction. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits 
réels, comme les servitudes par exemple (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/97/2019 du 
29 janvier 2019 consid. 5). 
2.2.2 Selon une jurisprudence constante de la chambre de céans, la législation 
genevoise en matière de police des constructions réserve les dispositions légales et 
réglementaires édictées par la Confédération, le canton et les communes ainsi que 
les droits des tiers, auxquelles aucune autorisation ne peut être opposée (art. 3 al. 6 
LCI). Elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, comme les 
servitudes par exemple (ATA/588/2017 du 23 mai 2017 consid. 3d et les références 
citées). Les différends relevant du droit privé sont sans influence sur la procédure 
administrative portant sur la conformité de la délivrance d’une autorisation de 
construire en application du droit public de la construction (ATA/865/2022 du 30 
août 2022 consid. 7f ; ATA/197/2022 du 22 février 2022 consid. 4c ; 
ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 18d ; ATA/680/2021 du 29 juin 2021 


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consid. 4b). À la suite d’un arrêt du Tribunal fédéral 1C_341/2020 du 18 février 
2022 portant sur un cas où l’accès suffisant au sens de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) dépendait de la 
constitution d’une servitude, elle a observé qu’il s’agissait d’une exception et 
réaffirmé sa jurisprudence (ATA/581/2022 du 31 mai 2022 consid. 5d). 
2.2.3 La chambre de céans a jugé que l’accord de la copropriété du chemin 
emprunté pour les travaux n’est pas nécessaire (ATA/468/2020 du 12 mai 2020 
consid. 3), 
Dans le cas d’une demande d’autorisation de construire qui n’avait pas été signée 
par l’ensemble des copropriétaires, et qui avait pour effet d’empiéter sur une place 
de stationnement pour visiteurs située sur la parcelle objet de l’autorisation, elle a 
jugé que le projet ne prévoyait qu’une modification mineure et que compte tenu du 
fait que la législation genevoise en matière de police des constructions n'avait pas 
pour objet de veiller au respect des droits réels, l’art. 11 al. 4 RCI ne pouvait être 
interprété comme exigeant, dans le cas d’espèce, la signature de l’ensemble des 
copropriétaires de la parcelle, ni d’ailleurs celle des propriétaires des parcelles 
voisines (ATA/1515/2017 du 21 novembre 2017 consid. 5). 
3. 
En l’espèce, les recourants reprochent tout d’abord au TAPI de ne pas avoir tenu 
compte que l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2023 n’avait pas 
approuvé le changement d’utilisation du lot n° 3.01 en espace de bureaux, de crèche 
ou d’espaces destinés à des activités pré- ou parascolaires destinées à des activités 
récréatives pour enfants les mercredis, samedis et autres jours de la semaine, avait 
limité l’usage du jardin aux résidents, à l’exclusion de toute activité commerciale 
déployée par ceux-ci ou leurs auxiliaires ; n’avait pas autorisé le lot n° 3.01 à se 
raccorder au système de chauffage commun avant d’obtenir l’autorisation de 
construire et de produire un dossier de faisabilité du chauffagiste de l’immeuble et 
les conséquences financières et techniques pour les copropriétaires et n’avait pas 
autorisé le lot n° 3.01 à installer un éventuel monobloc de ventilation dans les 
parties communes au sous-sol de l’immeuble. 
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2023 a été versé à la procédure 
devant le TAPI. Ce dernier a relevé que l’absence d’accord de la PPE pouvait faire 
obstacle matériellement aux travaux mais était sans effet sur la conformité du projet 
aux normes de la LCI. À ce stade de la procédure, il s’agissait d’examiner si un 
projet de construction pouvait être réalisé sous l’angle unique du droit public des 
constructions. 
Sur ce point, les faits ont été constatés de manière exacte et complète. 
Les recourants se plaignent également de ce que le TAPI aurait retenu à tort que le 
projet n’empiétait pas sur les parties communes. 
Il ressort en effet du rapport établi le 10 février 2023 par le bureau d’ingénieurs 
acousticiens ARCHITECTURE & ACOUSTIQUE que la variante 1 de la 
ventilation rejetterait l’air vicié et passant par les locaux de poubelles et de vélos et 


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qu’une des prises d’air était prévue en imposte dans le local vélos (l’autre étant sur 
la façade des locaux des intimées). Cependant, la variante 2 prévoit un dispositif à 
une prise et un rejet d’air, situés sur la façade des locaux des intimées, 
respectivement au pied du patio devant la façade. 
Il ressort également du plan établi pour l’OCEAU que des canalisations dessinées 
en traits discontinus violets passent sur une courte distance par le local poubelles 
respectivement le local vélos, voire en dessous de ceux-ci, au niveau du plafond du 
parking. 
Le département a expliqué qu’il ressortait clairement des plans visés ne varietur 
qu’aucun travail lié au raccordement à la canalisation n’était autorisé. Rien ne 
permet de supposer que cette affirmation ne serait pas conforme à la réalité. 
Le TAPI a pris en compte la question du raccordement pour l’évacuation des eaux 
usées et l’a traitée sous l’angle du grief d’absence d’équipement au sens de la LAT, 
qu’il a écarté en retenant que le bâtiment comportait déjà un réseau de canalisations, 
et que les locaux des intimés comportaient déjà des sanitaires raccordés à ce réseau, 
de sorte qu’il ne s’agissait que de raccorder les nouvelles installations prévues au 
réseau existant. 
Le TAPI a ainsi correctement établi les faits s’agissant des canalisations. S’agissant 
de la ventilation, la question du passage par les locaux communs des poubelles et 
des vélos ne concerne qu’une des deux variantes, et il sera vu plus loin que cet 
aspect est quoi qu’il en soit irrelevant sous l’angle de l’accord des copropriétaires. 
Sur le fond, les recourants font valoir que la copropriété aurait dû contresigner la 
demande d’autorisation s’agissant des parties communes et que l’absence d’accord 
de sa part doit entraîner l’annulation de l’autorisation. 
Cette opinion ne peut être suivie. Il a été rappelé que, de manière générale, le 
département n’examine la conformité du projet qu’au regard du droit public de la 
construction et de l’aménagement, sans s’immiscer dans les rapports de droit privé, 
et la chambre de céans se limite à contrôler le bien-fondé des décisions du 
département sous cet angle exclusivement. 
Il n’y a pas lieu de s’écarter de cette pratique en l’espèce. Certes, l’assemblée des 
copropriétaires a refusé d’approuver les travaux autorisés par le département. Cette 
circonstance, postérieure à l’octroi de l’autorisation, est cependant sans effet sur la 
conformité des travaux au droit public. Les intimées ont par ailleurs porté les 
décisions du 2 mai 2023 devant le juge civil, et l’issue de la procédure pourra cas 
échéant sceller le sort du projet actuel. 
Les recourants font encore valoir que leur accord aurait été nécessaire dès lors que 
les travaux empiétaient sur les parties communes de l’immeuble. Or, il a été 
constaté que tel n’est pas les cas des raccordements aux eaux usées et tel n’est pas 
le cas pour en tout cas une des deux variantes des travaux de ventilation. 


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Quoi qu’il en soit, s’il devait y avoir un empiètement sur le local à vélos ou le local 
à poubelles, celui-ci serait usuel pour des travaux de ce type et surtout insignifiant, 
de sorte qu’il ne requerrait pas l’accord exprès de la copropriété lors du dépôt de la 
demande (ATA/1515/2017 précité). Cela étant, l’ancienne représentante de la 
copropriété aurait donné son accord à la demande et même demandé que celle-ci 
soit déposée avant de la soumettre à l’assemble générale. 
Pour les mêmes motifs, le droit de construire des intimées sous l’angle du droit 
privé ne fait pas manifestement défaut. Les recourants ne contestent pas que la 
presque totalité des travaux porte sur la part de PPE des intimées. 
Pour le surplus, les références jurisprudentielles citées par les recourants ne leur 
sont d’aucun secours. 
L’arrêt du Tribunal fédéral 1C_455/2022 du 5 juin 2023 concerne la validité du 
transfert de l’usage de l’immeuble objet des travaux. L’arrêt du Tribunal fédéral 
1C_432/2021 porte sur des modifications des parties communes que le règlement 
de copropriété n’autorisait pas (« Nach Art. 13 Abs. 2 lit. a des StWE-Reglements 
sei 
es 
nicht 
gestattet, 
Veränderungen 
an 
gemeinschaftlichen 
Teilen 
vorzunehmen » ; consid. 3.2.1). En l’espèce, le TAPI a examiné le règlement de la 
PPE et conclu qu’il n’était pas évident que l’accord des copropriétaires était 
absolument nécessaire au stade de la délivrance de l’autorisation. Cette analyse ne 
souffre aucune critique. Il ne peut en effet être constaté en l’espèce de manière 
évidente et immédiate que le droit de construire des intimées faisant manifestement 
défaut. L’ATF 147 III 553 concerne les rapports internes des copropriétaires et la 
question de la prise en charge financière suivant la nature (urgente, utile ou 
somptuaire) des travaux effectués dans les parties communes, en application du 
Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). L’arrêt du Tribunal fédéral 
1C_237/2018 du 29 janvier 2019 concerne un projet de construction portant sur 
deux parcelles ayant des propriétaires différents. Le défaut d’accord d’un des 
propriétaires était analysé dans le cas d’un recours contre l’ordre de remise en état, 
et le Tribunal fédéral a jugé que l’éventuelle conformité matérielle des travaux ne 
pouvait faire échec à leur suppression (consid. 2.5.3). Le propriétaire dont l’accord 
faisait défaut se plaignait de la construction d'un cabanon sur la terrasse ainsi que 
l'installation d'une ventilation importante pour les restaurants. Le département avait 
ordonné la réduction de la largeur de la terrasse et le démantèlement de la 
ventilation et du cabanon. L’arrêt de la chambre de céans ATA/500/2011 du 
27 juillet 2011 cité par les recourants concerne la signature d’une demande 
complémentaire par l’ancien propriétaire de la parcelle, et promoteur du projet, 
alors que celle-ci avait été divisée et que les nouvelles parcelles avaient été vendues. 
La protection des recourants est assurée en l’espèce par les règles du droit civil sur 
la copropriété et les actions qui leur correspondent. 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 


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4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge des 
recourants, pris solidairement (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée aux intimées, qui y ont conclu, à la charge solidaire des 
recourants (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 1er février 2024 par A______, B______, C______, 
D______ et E______, F______, G______ et H______, I______ et J______, K______, 
L______, M______, N______ et O______, P______, Q______ (R______) et 
S______ SA contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
20 décembre 2023 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge d’A______, B______, C______, D______ et E______, F______, 
G______ et H______, I______ et J______, K______, L______, M______, N______ et 
O______, P______, Q______ (R______) et S______ SA, pris solidairement, un 
émolument de CHF 2'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à T______ et U______ SA, à la charge 
solidaire d’A______, B______, C______, D______ et E______, F______, G______ et 
H______, I______ et J______, K______, L______, M______, N______ et O______, 
P______, Q______ (R______) et S______ SA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF-RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Pierre BANNA, avocat des recourants, à Me Christian 
TAMISIER, avocat des intimées, au département du territoire- OAC ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 


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Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. HÜSLER ENZ 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :