ge_gerichte · ACJC/1343/2014 · 2014-11-13 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 novembre 
2014. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2682/2012 
ACJC/1343/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 7 NOVEMBRE 2014 
 
Entre 
1) Monsieur A.______, domicilié _____ (JU), 
2) B.______ SA (anciennement : C.______ SA), sise ______ (GE), 
appelants d'un jugement rendu par la 3ème Chambre du Tribunal de première instance 
de ce canton le 13 décembre 2013, comparant tous deux par Me François Bellanger, 
avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile, 
et 
Madame D.______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Christian 
Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/2682/2012 
EN FAIT 
A. 
a) En 2010, A.______, qui détenait et dirigeait alors une trentaine de sociétés 
anonymes, était propriétaire d'une villa sur sol genevois qu’il souhaitait vendre 
pour un prix de l’ordre de 37'000'000 fr. 
 
Sa belle-mère en a parlé à l'une de ses amies, D.______, alors courtière 
indépendante occasionnelle, qui a pris contact avec A.______ et lui a présenté des 
acquéreurs potentiels, mais sans succès. 
 
Ni A.______, ni D.______ n'ont allégué, en première instance, la conclusion d'un 
contrat de courtage portant sur la recherche, par D.______, d'un acheteur pour la 
villa d'A.______. 
 
A.______ n'a d'ailleurs allégué aucune violation, par D.______, d'une prétendue 
obligation contractuelle déterminée, mais s'est borné à critiquer le comportement 
peu sérieux d'un acheteur potentiel dénommé X.______ qui se serait désisté de 
l'affaire en lui causant un prétendu dommage total de 139'693 fr. 30 (110'000 fr. 
pour constituer une société anonyme, 18'126 fr. de frais de déménagement et 
11'567 fr. 30 de frais d'avocat). 
 
b) La vente à X.______ ne s'étant pas réalisée, A.______ a décidé de louer sa 
villa, pour un loyer de l’ordre de 55'000 fr. par mois. 
 
c) A fin août 2010, il a demandé verbalement à D.______ de lui présenter des 
locataires potentiels et lui a promis le paiement d’une commission correspondant 
à 8 % du loyer annuel, en cas de location de sa villa par un locataire indiqué par 
D.______ et ayant accepté les conditions financières et la durée du bail souhaitées 
par A.______. 
 
Ultérieurement, pour contester son obligation de devoir payer une commission, 
A.______ a certes prétendu que "l'accompagnement requis dans le processus de 
location" n'avait pas eu lieu parce qu'il avait dû personnellement "mettre en place 
l'ensemble de l'opération de location, à ses frais, aussi bien sur le plan juridique 
qu'opérationnel". D.______ a toutefois contesté toute obligation excédant la 
présentation d'un locataire acceptant les conditions financières et la durée du bail 
souhaitées par A.______, et ce dernier n'a pas prouvé l'existence d'un accord 
portant sur un "accompagnement" particulier supplémentaire, ni même allégué 
avec plus de précision le contenu des prétendus devoirs contractuels 
supplémentaires de D.______. 
 
Enfin, la procédure ne comporte aucun indice d'un engagement - solidaire ou 
exclusif - de l'une des sociétés d'A.______, dans le cadre du courtage litigieux. 


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d) Afin de trouver un locataire, D.______ s’est adressée à E.______, également 
courtière indépendante, avec laquelle elle faisait ponctuellement des affaires. 
 
D.______ et E.______ ont convenu de partager entre elles, par moitié, la 
commission que D.______ devait percevoir de la part d'A.______, en cas de 
location de la villa de celui-ci à un locataire indiqué par D.______. 
 
A.______ n'a pas participé à cet accord entre D.______ et E.______ et n'en a pas 
été informé. 
 
Il ne connaissait pas E.______ et ignorait tout de l'intervention d'E.______ qui 
s'en est suivie, sur la base de l'accord liant les deux courtières. 
 
On ignore par ailleurs si D.______ savait qu'E.______ devait également percevoir 
une rémunération de la part des futurs locataires que celle-ci a fini par trouver, 
pour la villa d'A.______. 
 
e) E.______ a indiqué à D.______ l'intérêt potentiel des époux F.______ pour 
cette location, et début septembre 2010, à l’initiative de D.______ et avec 
l’autorisation d'A.______, alors absent de Genève, les époux F.______ ont visité 
la villa avec E.______. 
 
Puis, les époux F.______ ont accepté de prendre à bail la villa d’A.______ pour 
un loyer de l’ordre de 55'000 fr. par mois, ce dont E.______ a informé D.______, 
laquelle, par courriel du 15 septembre 2010, a indiqué à A.______ lui avoir trouvé 
les époux F.______ comme locataires. 
 
Les modalités du bail ont été débattues par courriels entre A.______ et les époux 
F.______ par les relais, respectivement, de D.______ pour le premier, et de 
E.______ pour les seconds. 
 
Le 22 septembre 2010, A.______ a adressé à D.______, par courriel, le projet de 
contrat de bail de sa villa à signer par les époux F.______, arrêtant finalement un 
loyer mensuel de 52'500 fr., et il lui a confirmé, à sa demande expresse et sans 
faire état d'un prétendu défaut d'"accompagnement requis dans le processus de 
location", la commission de courtage convenue de 50'400 fr. 
 
D.______ a relayé le projet de bail à E.______ qui l’a transmis aux époux 
F.______. 
 
Ensuite, les époux F.______ sont entrés directement en contact avec A.______ 
pour finaliser quelques petits détails, puis signer le contrat de bail. 
 
Ainsi, dans tout le processus ayant abouti à la conclusion du bail, A.______ n’a eu 
aucun contact avec E.______ qu’il ne connaissait pas et dont il ignorait 


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l’intervention, et les époux F.______ n'ont eu aucun contact avec D.______ qu’ils 
ne connaissaient pas et dont ils ignoraient l’intervention. 
 
f) Le contrat de bail est entré en vigueur avec effet au 1er novembre 2010 pour 
une durée de trois ans, pour un loyer de 52'500 fr. par mois, soit de 630'000 fr. par 
an payable et payé d’avance, en sus d’une garantie de loyer d’un an. 
 
g) Dans ses échanges de courriels avec D.______, A.______ a utilisé son adresse 
de messagerie professionnelle "A.______ @B.______.ch", en terminant parfois 
ses messages par "A.______, B.______SA, Genève, Suisse", mais en dehors de ces 
mentions incidentes, B.______ SA n’a jamais été impliquée ni concernée par les 
échanges d’A.______ et D.______, concernant la location de la villa d'A.______. 
 
A ce sujet, il convient de préciser que depuis le 29 juillet 2011, la société 
B.______ SA figurant en 2010 sur les courriels adressés par A.______ à 
D.______ s'appelle G.______ SA. Le même 29 juillet 2011, une autre société 
anonyme appartenant à A.______ et dirigée par celui-ci, C.______ SA, a changé 
de nom pour devenir B.______ SA. Le siège social de chacune de ces deux 
sociétés était et est toujours à la même adresse genevoise. 
 
h) Après avoir conclu le bail, les époux F.______ ont payé à E.______, 
conformément à leurs accords particuliers, une commission de 52'500 fr., pour 
leur avoir indiqué cette opportunité de location. 
 
i) Par courriers des 14 et 19 octobre 2010 adressés à B.______ SA, à l’intention 
d’A.______, D.______, déclarant agir pour elle-même "et ses partenaires", a 
sommé B.______ SA de payer la commission de courtage de 50'400 fr. pour la 
location de la villa. 
 
Cette sommation n'a pas été couronnée de succès. 
 
j) Le 9 mai 2011, D.______ a établi à l’intention de E.______ une attestation par 
laquelle elle reconnaissait lui devoir "la moitié de la commission due par 
A.______ pour la location de sa villa (…) ce qui représente, pour sa part, 
25'200 fr., TVA non comprise". 
 
Se considérant "indirectement" créancière d’A.______, E.______ s’est ensuite 
adressée directement à celui-ci par courrier du 18 mai 2011, pour lui réclamer le 
paiement des 25'200 fr. que D.______ lui avait promis. 
 
Cette démarche n'a eu aucun succès non plus. 
 
k) Le 30 mars 2012, l'Office des poursuites de Genève a notifié à A.______, à la 
requête de D.______, un commandement de payer, poursuite n° 1______ portant 
sur 50'400 fr., et le 28 mars 2012, il a notifié à (la nouvelle) B.______ SA 
(anciennement, jusqu’au 29 juillet 2011: C.______ SA), à la requête de D.______, 


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un commandement de payer, poursuite n° 2______, portant également sur 
50'400 fr., A.______ et (la nouvelle) B.______ SA étant poursuivis à titre de 
codébiteurs solidaires. 
 
Ces deux commandements de payer ont été frappés d'opposition. 
B. 
a) Le 12 juin 2012, D.______ a assigné A.______ et B.______ SA (anciennement 
C.______ SA), conjointement et solidairement, en paiement de 50'400 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010. 
 
b) Dans leur réponse conjointe du 25 janvier 2013, A.______ et B.______ SA ont 
conclu à l'irrecevabilité de la demande en tant qu'elle était dirigée contre 
B.______ SA et, pour le surplus, à son rejet et au déboutement de D.______ de 
toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. 
 
Ils ont soulevé diverses objections et exceptions, dont un défaut de légitimation 
active de D.______, un défaut de légitimation passive d'B.______ SA, la 
mauvaise exécution du contrat de courtage et l'extinction de la dette, par 
compensation, en raison du prétendu dommage causé par X.______. 
C. 
a) En comparution personnelle, A.______ a expressément admis que la 
commission de courtage litigieuse, de 8% du loyer annuel, soit en l’espèce de 
50'400 fr., correspondait à "la commission classique qui est payée à toutes les 
agences de la place en cas de location d’un bien immobilier", et il ne contestait 
pas devoir "une partie de la commission", soit selon lui la moitié, mais 
prétendument sans savoir à qui il la devait. 
 
Pour le surplus, le résultat des enquêtes a été intégré ci-dessus sous lettre A., dans 
la mesure utile. 
 
b) En dernier lieu, les parties ont persisté dans leurs conclusions initiales 
respectives. 
D. 
Par jugement du 13 décembre 2013, communiqué par le greffe pour notification 
aux parties le même jour et reçu par A.______ et B.______ SA au plus tôt le 
lendemain, le Tribunal a : 
 
1) condamné A.______ à payer à D.______ la somme de 50'500 fr. (sic) avec 
intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010; 
 
2) arrêté les frais judiciaires à 8'410 fr., les a mis à charge de A.______, les a 
compensés avec les avances fournies par les parties et a condamné A.______ à 
payer 7'660 fr. à D.______; 
 
3) condamné A.______ à payer à D.______ 7'810 fr. TTC à titre de dépens; 


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4) débouté les parties de toutes autres conclusions. 
 
En substance, il a considéré que seuls D.______ et A.______ étaient liés par un 
contrat de courtage, parfaitement exécuté par D.______ qui avait donc doit au 
paiement de la commission convenue, par A.______. 
E. 
a) Par acte déposé au greffe de la Cour le 31 janvier 2014, A.______ et 
B.______ SA appellent de ce jugement dont ils sollicitent l'annulation, reprenant 
leurs conclusions formulées en première instance, avec suite de frais et de dépens 
d'appel, et, subsidiairement, concluant à l'irrecevabilité de la demande en tant 
qu'elle est dirigée contre B.______ SA et au renvoi de la cause au Tribunal pour 
complément d'instruction et nouvelle décision, également avec suite de frais et de 
dépens d'appel. 
 
b) D.______ conclut au déboutement d'A.______ et de B.______ SA de toutes 
leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et 
de dépens d'appel. 
 
c) Aux termes de leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
d) Les parties ont été informées, par courrier de la Cour du 24 juillet 2014, de ce 
que la cause était gardée à juger. 
 
e) Les arguments développés par les parties seront repris ci-après. 
EN DROIT 
1. 
L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par 
la loi (art. 311 al. 1 CPC). Il est dirigé contre une décision finale de première 
instance, dans une affaire patrimoniale d'une valeur litigieuse largement 
supérieure à 10 000 francs (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
L'appelante B.______ SA n'a certes pas obtenu la constatation de l'irrecevabilité 
de la demande à son égard, mais elle n'a été condamnée ni sur le fond, ni aux frais 
et dépens de première instance. Elle n'a pas d'intérêt juridique à appeler (art. 59 al. 
2 let. a CPC; cf. sous l'empire de l'ancienne LPC : arrêt du Tribunal fédéral 
4A_34/2008 consid. 2.2 et 2.3). Son appel est irrecevable. 
L'appel d'A.______ quant à lui est recevable et la Cour dispose d'un plein pouvoir 
de cognition (art. 310 CPC). 
2. 
L'appelant conteste la légitimation active de l'intimée qui, selon lui, aurait dû agir 
conjointement avec la deuxième courtière qui n'est pas partie à la procédure. 


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2.1 La liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO) permet la conclusion d'un contrat de 
courtage liant un seul mandant à plusieurs courtiers qui s'obligent à son égard de 
façon solidaire (art. 143 al. 1 CO) ou commune et à qui le mandant promet une 
commission dont les courtiers multiples sont les créanciers solidaires (art. 150 
CO) ou communs (dans le sens de l'art. 544 al. 1 CO) ou à qui le mandant promet 
plusieurs commissions, une commission individuelle revenant à chaque courtier 
créancier. Le cas échéant, un courtier peut représenter les autres (art. 32 ss CO) 
lors de la conclusion du contrat de courtage. 
 
S'ils le souhaitent, plusieurs courtiers liés au même mandant par un seul contrat de 
courtage peuvent régler leurs rapports internes par un contrat de société simple, 
mais tel n'est nullement nécessaire et, surtout, leurs rapports internes n'influent pas 
sur leurs rapports externes avec leur mandant puisque ces rapports externes sont 
soumis au seul contrat de courtage. Il convient de rappeler, à cet égard, que la 
société simple n'a pas la personnalité juridique et qu'elle n'est qu'un contrat par 
lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs 
ressources en vue d'atteindre un but commun (art. 530 al. 1 CO). Selon les règles 
sur la représentation (art. 543 al. 2, art. 32 ss CO), un associé peut aussi lier les 
autres à un tiers mandant, mais lorsqu'il ne traite qu'en son nom personnel, ses 
associés ne deviennent ni créancier, ni débiteur du mandant (art. 543 al. 1 CO). 
 
Autrement dit, selon le principe de la relativité des contrats, seul le contrat de 
courtage détermine la nature solidaire, commune ou individuelle des obligations 
des courtiers à l'égard de leur mandant et celles de leur mandant à leur égard. En 
particulier, seul le contrat de courtage détermine de quelle manière (solidaire, 
commune ou individuelle) les courtiers peuvent réclamer au mandant le paiement 
de leur(s) commission(s). 
 
Dans ce contexte, il ne faut pas perdre de vue la possibilité, pour le mandataire ou 
courtier, de se substituer un sous-mandataire (cf. art. 399 CO) ou sous-courtier qui 
n'est pas directement lié au mandant principal et qui ne peut donc réclamer aucune 
rémunération à celui-ci. 
 
2.2 En l'espèce, l'appelant a conclu un contrat de courtage avec l'intimée. 
Ultérieurement, l'intimée a conclu un autre contrat avec une deuxième courtière. 
 
A l'égard de l'appelant, il n'a jamais été question de cette deuxième courtière qui 
n'a donc pas été valablement représentée à l'égard de l'appelant (art. 543 al. 1 et 
art. 32 ss CO) et qui n'est pas partie à la procédure, à juste titre. Cette autre 
courtière n'a en effet aucune créance contractuelle en paiement contre l'appelant, 
mais exclusivement contre l'intimée. 
 
Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a reconnu la légitimation active 
à l'intimée, qui est la titulaire exclusive de la créance litigieuse. 


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3. 
L'appelant ne conteste plus, à juste titre, que le contrat de courtage le liant à 
l'intimée a été exécuté de manière parfaite, conférant ainsi à l'intimée une créance 
en paiement de sa commission. En revanche, il invoque toujours une prétendue 
extinction de cette créance, par voie de compensation. 
 
3.1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes 
d'argent, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux 
dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO), et le débiteur peut opposer la 
compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 3 CO). 
 
La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître au créancier son 
intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). 
 
Les deux dettes sont alors réputées éteintes, jusqu'à concurrence du montant de la 
plus faible, depuis le moment où elles pouvaient être compensées (art. 124 al. 2 
CO). 
 
3.2 En vertu de la maxime des débats, il incombe aux parties d'alléguer les faits 
sur lesquels elles fondent leur prétentions (art. 55 al. 1 CPC; fardeau de 
l'allégation). 
 
Puisque la procédure probatoire ne doit porter que sur les faits pertinents et 
contestés (art. 150 al. 1 CPC), chaque partie devait articuler ses allégués avec 
précision (TAPPY in Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/ 
JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY [éd.], 2011, n° 5 ad art. 55 CPC, n° 18 ad art. 222 
CPC) pour permettre au juge non seulement d'appliquer le droit de fond, mais 
encore d'administrer les preuves nécessaires pour élucider les faits allégués 
(charge de motivation; HOHL, Procédure civile tome I, Berne 2001 p. 155 n° 798 
avec références) et, préalablement, pour permettre à la partie adverse de se 
déterminer de manière précise sur les faits allégués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_588/2011 du 3 mai 2012 consid. 2.2.1). 
 
La procédure probatoire n'est pas destinée à compléter des allégués lacunaires 
(ATF 127 III 365 consid. 2c), et le plaideur qui n'allègue pas des faits 
suffisamment précis pour permettre au juge d'appliquer le droit de fond ne peut 
pas lui reprocher de ne pas avoir ordonné des mesures probatoires (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_300/2013 du 2 octobre 2013 consid. 6.3.3). 
 
3.3 L'appelant a invoqué la compensation de la créance salariale de l'intimée avec 
une créance de 139'693 fr. 30 (110'000 fr. pour constituer une société anonyme, 
18'126 fr. de frais de déménagement, et 11'567 fr. 30 de frais d'avocat) qu'il 
prétend avoir à son encontre, en raison du fait qu'un tiers ne lui a pas acheté sa 
villa, après avoir manifesté son intention initiale de le faire. 


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Il n'a toutefois rien précisé de plus à ce sujet. Ses allégués étaient par conséquent 
trop lacunaires pour permettre d'appliquer des dispositions légales qui 
permettraient de lui reconnaître une créance contre l'intimée, en réparation de son 
(prétendu) dommage de 139'693 fr. 30. 
 
Dans ces conditions, l'appelant ne peut pas non plus reprocher au premier juge de 
ne pas avoir ordonné des mesures probatoires au sujet de sa prétendue créance en 
paiement de 139'693 fr. 30, et c'est à juste titre que le Tribunal a écarté l'exception 
de compensation invoquée par l'appelant. 
 
Il s'ensuit que c'est aussi à juste titre que le tribunal a condamné l'appelant à payer 
à l'intimée la commission convenue de 50'400 fr. 
 
L'appel, qui frise la témérité (art. 128 al. 3 CPC), est rejeté. 
 
C'est en raison d'une simple erreur de plume que le montant de la condamnation 
qui figure dans le dispositif du jugement entrepris est de 50'500 fr. Il convient 
donc de rectifier cette erreur et d'arrêter à 50'400 fr. le montant en capital que 
l'appelant doit payer à l'intimée (art. 334 al. 1 CPC). 
4. 
4.1 Lorsque l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de 
première instance (art. 318 al. 3 CPC). 
 
Les parties n'ont pas remis en cause les frais judiciaires arrêtés par le premier juge 
à 8'410 fr., conformément aux art. 17 et 13 RTFMC, ni les dépens, TVA 
comprise, arrêtés à 7'810 fr. conformément aux art. 26 LaCC et 84 et 85 RTFMC. 
Ces frais et dépens ne seront donc pas modifiés. 
 
Compte tenu de l'issue du litige, il y a également lieu de confirmer la répartition 
des frais judiciaires et dépens de première instance selon les chiffres 2 et 3 du 
dispositif du jugement entrepris, en application des art. 95 al. 2 , 105 al. 1 et 106 
al. 1 et 111 al. 1 CPC. 
 
4.2 Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 35, 17 et 13 
RTFMC), mis à la charge des appelants et compensés avec l'avance versée par 
eux, acquise à l'Etat à due concurrence. 
 
Quant aux dépens dus à l'intimée, TVA comprise, ils seront arrêtés à 5'200 fr. 
(art. 95 al. 1 et 3, art 105 al. 2 et art. 96 CPC ; art. 84, 85 et 90 RTFMC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare irrecevable l'appel interjeté par B.______ SA (anciennement : C.______ SA) 
contre le jugement JTPI/16829/2013 rendu le 13 décembre 2013 par le Tribunal de 
première instance dans la cause C/2682/2012-3. 
Déclare recevable l'appel interjeté par A.______ contre ledit jugement. 
Au fond : 
Confirme ce jugement en rectifiant le chiffre 1 du dispositif dans le sens d'une 
condamnation d'A.______ à payer à D.______ la somme de 50'400 fr. 
(au lieu de 50'500 fr.) avec intérêts à 5% dès le 19 octobre 2010. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais d'appel : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr. 
Les met à la charge d'A.______ et de B.______ SA (anciennement : C.______ SA), 
conjointement et solidairement, et dit qu'ils sont compensés avec l'avance de 6'000 fr. 
versée par d'A.______ et B.______ SA (anciennement : C.______ SA), acquise à l'Etat 
de Genève. 
Condamne A.______ et B.______ SA (anciennement : C.______ SA), conjointement et 
solidairement, à payer à D.______ la somme de 5'200 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Pauline ERARD et Paola 
CAMPOMAGNANI, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 
 
Le président : 
Cédric-Laurent MICHEL 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 
 
 


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Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.