ge_gerichte · C/21370/2014 · 2017-06-26 · fr

BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROLONGATION | CO.271; CO.272; CO.272b; CO.273.5;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 26.06.2017 C/21370/2014

C/21370/2014
ACJC/790/2017
du 26.06.2017
sur JTBL/605/2016 ( OBL
)
, JUGE
Recours TF
déposé le 24.08.2017, rendu le 25.01.2018, DROIT CIVIL,
4A_413/2017
Descripteurs
:
BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROLONGATION
Normes
:
CO.271; CO.272; CO.272b; CO.273.5;
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/21370/2014
ACJC/790/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 26 JUIN 2017
Entre
Monsieur
A______
,
B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, F______ SARL et G_____
, p.a. ______, appelants et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2016, comparant tous par Me Dimitri TZORTZIS, avocat, boulevard des Tranchées 4, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Madame
H_____
, domiciliée ______, intimée et appelante sur appel joint, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/605/2016
, rendu le 24 juin 2016, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé du 23 septembre 2014 notifié pour le 31 mars 2015 par A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA à H_____ et portant sur l'appartement de trois pièces au 2
ème
étage de l'immeuble sis I_____ (ch. 1), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
Ledit jugement a été expédié aux parties par plis recommandés le 29 juin 2016.
En substance, les premiers juges ont considéré que le congé notifié pour l'échéance du bail était un congé ordinaire, lequel apparaissait contraire aux règles de la bonne foi dans la mesure où, à l'examen de l'ensemble des circonstances de l'espèce, et en particulier des nombreuses contradictions présentées par les déclarations des différents bailleurs entendus en audience, le motif de résiliation avancé par ces derniers constituait manifestement un prétexte.
b
. Par écriture déposée le 29 août 2016 à la Cour de justice, A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA (ci-après : les appelants ou les bailleurs) ont formé appel contre ce jugement et conclu à ce qu'il soit annulé et à ce que, cela fait, la Cour dise et constate que le bail a été valablement résilié et déboute H_____ de toutes ses conclusions.
Les appelants discutent les éléments de faits retenus par les premiers juges et contestent l'appréciation du Tribunal quant au caractère abusif du congé, en particulier s'agissant du fait que le motif invoqué à l'appui de la résiliation constitue un prétexte.
c.
Par écriture du 30 septembre 2016, H_____ (ci-après : l'intimée ou la locataire) a répondu à l'appel et formé un appel joint, concluant, sur appel principal, au rejet de l'appel et, sur appel joint, à ce que la Cour constate l'inefficacité du congé et déboute les appelants de toutes autres ou contraires conclusions.
A l'appui de ses conclusions, elle fait valoir que le congé a été notifié en application de l'art. 261 CO, ce qui a été confirmé en audience par le mandataire des bailleurs. Les conditions d'application de cette disposition légale n'étant pas réalisées, ce congé, de nature extraordinaire, doit être considéré comme inefficace.
d.
Le 2 novembre 2016, les bailleurs ont répondu à l'appel joint, concluant à son rejet et à ce que H_____ soit déboutée de ses conclusions, contestant la recevabilité de la conclusion nouvelle de celle-ci en constatation de l'inefficacité du congé.
e.
Le 10 novembre 2016, H_____ a déposé à la Cour une réplique sur appel joint, persistant dans ses conclusions.
f.
Par avis du 8 décembre 2016, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, les bailleurs n'ayant pas fait usage de leur droit de dupliquer.
B.
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :
a.
Les parties sont liées par un contrat signé le 23 août 1990 entre J_____, bailleresse, et K_____ et H_____, locataires, portant sur un appartement de trois pièces au 2
ème
étage de l'immeuble sis I_____.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1
er
octobre 1990 au 30 septembre 1991 et s'est renouvelé ensuite tacitement de six mois en six mois, faute de résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois mois avant l'échéance.
Par avenant du 15 novembre 2007, H_____ est devenue seule titulaire du bail, avec effet au 1
er
novembre 2007.
Le loyer a été fixé en dernier lieu et dès le 1
er
octobre 2011, à 9'516 fr. par an, hors charges.
b.
Le 3 août 2008, A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA ont acquis les droits de propriété portant sur onze des quinze appartements de l'immeuble, dont celui qu'occupe H_____, droits qu'ils exercent en commun sous la forme d'une société simple.
c.
Les 30 juin 2010 et 15 septembre 2012, H_____ a donné son accord à l'acquisition de deux appartements par d'autres locataires de l'immeuble qui les occupaient, recevant l'assurance de la communauté des propriétaires de ne pas être contrainte à acheter, ni à quitter son propre logement.
d.
Le 18 septembre 2014, lors d'une assemblée générale extraordinaire, la société simple formée par les différents propriétaires a accepté, à la demande de A______, de résilier le bail portant sur l'appartement dont H_____ est locataire, afin que ce dernier puisse l'occuper.
e.
Par avis de résiliation et courrier accompagnateur du 23 septembre 2014, le bail a été résilié avec effet au 31 mars 2015. Le motif indiqué dans les deux documents était la volonté de récupérer le logement pour le besoin propre de A______ qui souhaitait l'occuper.
f.
En date du 20 octobre 2014, H_____ a contesté le congé auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, concluant principalement à son annulation, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail pleine et entière de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars 2019.
L'audience de conciliation du 10 décembre 2014 n'ayant pas abouti, la locataire s'est vue délivrer l'autorisation de procéder, ce qu'elle a fait en introduisant sa demande auprès du Tribunal, le 9 janvier 2015, soit dans le délai de trente jours.
Les bailleurs ont répondu à la demande par mémoire du 23 mars 2015, invoquant l'art. 261 al. 2 let. a CO et faisant valoir le besoin propre de A______ à l'appui du congé. Ils ont conclu au déboutement d'H_____ de toutes ses conclusions.
g.
Lors de l'audience du 29 mai 2015, le mandataire des bailleurs a confirmé ce motif de congé.
Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties.
A______ a déclaré avoir vécu dans l'immeuble durant six mois environ, vers 2008, puis à ______, en colocation avec un ami jusqu'en automne 2014. Il vivait actuellement à ______, dans un appartement de quatre pièces loué par les parents de son amie, occupé par ces derniers, la sœur de son amie, celle-ci et leur fille, née en juillet 2014. Sa fille d'une première union y venait durant son droit de visite. Lui, son amie et leur fille dormaient au salon. Sa belle-famille souhaitait que cette situation de dépannage cesse au plus vite.
Sur le plan financier, il n'avait pas de ressources. Les loyers perçus de l'immeuble I_____ ne couvraient pas les charges, les propriétaires ayant dû combler des déficits certaines années. Il prenait les montants relatifs à la part de déficit qui lui revenait sur ses économies qui s'élevaient environ à 10'000 fr. à ce jour. Depuis 2008, il avait des parts dans l'immeuble, mais n'avait rien perçu sur les loyers. En sus de ses économies, sa mère l'aidait parfois. Son amie était assistée par l'Hospice général. Il avait vendu une société en juillet 2014 pour environ 6'000 fr. qui avaient couvert les dettes.
En 2010, il avait lui-même vendu une partie des parts acquises en 2008. Depuis 2008, les associés avaient vendu une partie des appartements. Il n'avait rien perçu sur le bénéfice de la vente, qui avait été utilisé pour financer des travaux. Il ne connaissait pas le montant des charges PPE assumées par les propriétaires, lui compris.
Il n'avait pas visité l'appartement d'H_____. Le congé avait été notifié à cette dernière parce qu'elle travaillait à Berne et qu'il pensait qu'elle y disposait d'un autre appartement. Il ne pensait pas qu'un autre bail avait été résilié dans l'immeuble.
H_____ a déclaré résider à Genève depuis 2010, ayant précédemment vécu à Berne. Elle ne disposait dans cette ville que d'un petit local de 15 à 20 m
2
, sans lumière du jour, muni d'une douche mais de WC à l'étage, où elle pratiquait son activité professionnelle. Le loyer s'élevait à 675 fr. par mois. Elle y dormait sur un futon, sa surface de travail, les lundis et mardis soirs, se rendant à Berne le lundi matin et revenant à Genève le mercredi soir. Elle était née à Genève et y avait toutes ses attaches, étant francophone et maîtrisant mal le dialecte bernois.
Elle ne travaillait pas d'avantage en raison de problèmes de santé, souffrant d'une maladie orpheline pour laquelle elle était suivie régulièrement par ses médecins traitants à Genève. Elle avait fait une demande de rente AI. Elle disposait d'économies, d'un troisième pilier et d'obligations et réalisait un bénéfice annuel, comprenant une déduction d'un tiers de son loyer de la I_____, qui avait été de 11'530 fr. en 2014. Sa situation ne lui permettrait pas d'assumer un loyer plus élevé que celui qu'elle payait à la I_____.
Elle a déclaré que, selon des voisins, les baux de deux autres appartements situés au 3
ème
étage avaient été résiliés.
h.
Selon un état locatif produit par les bailleurs au 31 août 2015, il ressort que le loyer d'H_____ correspond à un loyer moyen pour un appartement de trois pièces, en comparaison avec les autres logements de trois pièces de l'immeuble.
i.
Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire de G_____ le 4 décembre 2015.
Celui-ci a déclaré être membre de la société simple depuis ses débuts en 2006. A______ avait appelé les propriétaires un an et demi voire deux ans plus tôt, pour leur dire que sa situation était très compliquée, qu'il n'avait pas d'appartement, ni de travail et avait demandé à les voir pour examiner comment faire pour qu'il puisse vivre dans l'immeuble de la I_____. A l'époque, il vivait à _____ et était par la suite allé vivre chez ses beaux-parents. A sa connaissance, après la résiliation du bail d'H_____, le bail de L_____, concierge, avait été résilié car il s'agissait d'un logement de fonction qui coûtait trop cher à la société simple. Le bail de M_____ avait aussi été résilié, à la demande de B______ SARL. N_____, de E______ SA, avait également besoin d'un appartement, car elle devait se rapprocher de ses médecins, en raison de problèmes de santé. A sa connaissance, aucun autre bail n'avait été résilié.
Trois témoins ont ensuite été entendus.
O_____, locataire depuis 1991 dans l'immeuble, a indiqué n'avoir pas reçu de résiliation de bail. En revanche, les baux des époux P_____ et celui de L_____ avaient été résiliés, le premier, moins de deux ans plus tôt, suite au décès du sous-locataire qui occupait l'appartement, le second, deux mois auparavant. En 2015, elle avait été contactée par la régie qui lui avait fait part du souhait du propriétaire d'accéder à son logement, dans le cadre de sa vente. Q_____, associé gérant de B______ SARL, était venu en janvier 2015, avec d'autres personnes, dans son appartement et celui de sa voisine, M_____. Elle avait reçu un autre courrier de la régie, en juillet 2015, l'informant de la venue du propriétaire pour prendre des mesures. Aucune information ni suite n'avait été donnée quant à la vente de l'appartement. Elle a produit au Tribunal les courriers de la régie des 19 janvier et 14 juillet 2015.
M_____, également locataire depuis 1991, a indiqué que son bail n'avait pas été résilié, contrairement à celui de L_____, deux mois auparavant. A sa connaissance, personne n'avait quitté l'immeuble durant les trois dernières années, les époux P_____ étant partis quatre ans plus tôt. En 2015, elle avait été contactée par la régie qui lui avait fait part du souhait du propriétaire d'accéder à son logement, dans le cadre de sa vente. Q_____ était venu en janvier 2015, avec un acquéreur potentiel. Elle avait été recontactée en juillet pour une visite de son appartement mais la personne qui devait venir s'était désistée le matin de sa venue. Elle a produit au Tribunal un courrier de la régie du 14 juillet 2015.
R_____, compagne de A______ depuis trois ans, a expliqué qu'après la naissance de leur fille, en juillet 2014, ils avaient emménagé ensemble, chez ses parents, dans un appartement de quatre pièces. Elle dormait avec son compagnon et sa fille au salon, puisque ses parents et sa sœur habitaient aussi dans ce logement. Ses parents souhaitaient qu'ils partent. La fille aînée de A______ venait en visite un week-end sur deux. Elle était elle-même assistée par l'Hospice général, A______ n'ayant pour sa part aucun revenu. Au vu de leur situation financière et de celle de ses parents, c'était sa sœur qui payait le loyer.
A l'issue de l'audience, A______ a déclaré ne pas avoir été au courant des démarches de Q_____. Quant au bail de l'appartement de fonction du concierge, il avait été résilié car la conciergerie coûtait trop cher.
j.
Lors de l'audience du 18 mars 2016, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire de Q_____, qui a expliqué que chacun des bailleurs détenait un pourcentage de tout l'immeuble. Le contrat d'H_____ avait été résilié en accord avec les autres bailleurs, après que A______ les avait informés de son besoin de se loger et du fait qu'il habitait chez ses beaux-parents. A______ allait payer un loyer de plus de 1'000 fr. lorsqu'il aurait emménagé dans l'appartement. Les loyers de 500 fr. ou 600 fr. ne permettaient pas de couvrir les coûts, de sorte que chaque propriétaire devait mettre 5'000 fr. à 10'000 fr. chaque année, les augmentations de loyer ayant été contestées par les locataires. Selon lui, il n'y avait jamais eu de projet de vendre les appartements loués par O_____ et M_____. Il avait visité l'appartement de la première avec un maçon, en vue de faire des travaux, et celui de la seconde en compagnie d'une personne qui souhaitait lui racheter ses parts de la société simple. Le bail de L_____ avait été résilié car ils n'arrivaient pas à payer le concierge. Ce dernier payait un loyer trop bas, de 500 fr. ou 600 fr.
k.
Le 10 avril 2016, L_____, qui habite l'immeuble depuis 1986, a été entendu comme témoin.
Il a confirmé que son bail avait été résilié pour le 31 janvier 2016, en raison du besoin propre de N_____. Il payait 950 fr. de loyer pour son appartement de trois pièces. Son contrat de travail avait également été résilié, en février 2016. Il percevait auparavant un salaire de 600 fr. par mois. Son logement n'était pas un logement de fonction car il disposait de deux contrats séparés. A sa connaissance, personne n'avait reçu son congé, hormis H_____. Il n'avait pas été informé officiellement d'un projet de vente de l'immeuble ou de certains appartements. Il n'y avait pas de local vide dans l'immeuble à la date de l'audience et il n'y en avait pas eu, ni de mouvement de locataires, depuis l'achat de l'immeuble par les associés, en 2007 ou 2008. Les époux P_____ qui habitaient au 4
ème
étage, avaient sous-loué leur appartement à une personne qui y était décédée deux ans auparavant.
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2;
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
S'agissant d'une procédure portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action en constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt
4C.441/2004
du 27 avril 2005 consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
136 III 196
consid. 1.1; cf. également arrêts du Tribunal fédéral
4A_189/2001
du 4 juillet 2011 = ATF
137 III 389
;
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, vu le loyer annuel de 9'516 fr., et en tenant compte du délai de protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
111 II 384
;
119 II 147
), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3
Selon l'art. 311 al 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision.
En l'espèce, en application de l'art. 145 al. 1 let. b CPC, l'appel interjeté le 29 août 2016 répond à ces conditions. Il est donc recevable.
1.4
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 310).
2.
Il y a lieu de déterminer en premier lieu la nature du congé, dont la locataire soutient qu'il doit être considéré comme extraordinaire et inefficace car ne remplissant pas les conditions de la disposition légale invoquée à son appui.
2.1
Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire. La résiliation est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté, ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner à l'avis formel de résiliation, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt du Tribunal fédéral
4A_196/2016
du 24 octobre 2016, consid. 3.1.2).
En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF
131 III 606
consid. 4.1;
128 III 419
consid. 2.2).L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de signes extérieurs objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. Ainsi, les actes concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les manifestations expresses de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du CO, Genève 2012, n. 49 p. 145).
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective) (ATF
131 III 268
consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1;
130 III 417
consid. 3b).
2.2
En l'espèce, le congé notifié le 23 septembre 2014, avec effet au 31 mars 2015, a été donné six mois à l'avance pour l'échéance du bail, alors que les bailleurs avaient acquis l'objet locatif concerné plusieurs années auparavant. Il en était de même pour les parts acquises par A______ dans la société simple.
Le motif indiqué dans l'avis de résiliation officiel et le courrier accompagnateur était la volonté de récupérer le logement pour le besoin propre de A______ qui souhaitait l'occuper. Aucune référence n'était faite dans ces documents à l'art. 261 al. 2 let. a CO.
Cette volonté de se loger dans l'immeuble, de même que les circonstances que A______ a exposées au sujet de sa situation personnelle aux autres bailleurs et qui ont fondé la décision de résilier le bail de la locataire, ont été confirmées dans le cadre de l'instruction de la cause.
La référence à l'art. 261 al. 2 let. a CO, contenue dans les écritures des bailleurs, puis confirmée par oral par leur mandataire, n'est pas déterminante, dès lors qu'il était parfaitement intelligible pour la locataire, au vu des circonstances, qu'il ne s'agissait pas d'une nouvelle acquisition de son appartement qui justifiait la résiliation de son bail, mais le seul besoin de A______ de trouver un logement pour lui-même, sa compagne et leur fille.
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a examiné la cause sous l'angle de l'annulabilité du congé et non pas de son inefficacité.
L'argument de la locataire étant infondé, la question de la recevabilité de l'appel joint et de la conclusion nouvelle de l'intimée peut demeurer indécise.
3.
Les appelants contestent le caractère abusif du congé et invoquent une violation des art. 266a et 271 CO.
3.1
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO).
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF
120 II 31
consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral
4C.170/2004
du 27 août 2004 consid. 2.1). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF
120 II 105
consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C-170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733).
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral
4C.411/2006
du 9 février 2007 consid. 2.1). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus de droit (ATF
120 II 105
consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue durée (ATF
120 II 105
consid. 3 b/bb).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; ATF
136 III 190
consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_322/2007
du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in Commentaire romand du code des obligations I, n° 6 ad art. 271).
Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent. On ne saurait en effet imposer au propriétaire d'attendre le moment où le besoin se concrétise, compte tenu du temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation. Même le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour ses besoins propres soit contraire aux règles de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral
4A_130/2008
du 26 mai 2008;
ACJC/1552/2014
du 17 décembre 2014).
3.2
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n° 290 et 319; Commentaire SVIT, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C.85/2006
du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2).
Toutefois, pour établir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) ou tombe sous le coup de l'une des hypothèses d'annulation de l'art. 271a CO, il faut en connaître les motifs (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 730).
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (CONOD, in Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n° 31 ad art. 271 CO).
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du Tribunal fédéral
4C.61/2005
du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = SJ 2006 I, p. 34;
4C.131/2003
du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55).
S'agissant du moment de la motivation, il faut partir du principe que le bailleur diligent motive le congé ordinaire au moment où il l'expédie (LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, CdB 2008/3, pp. 65 ss, notamment 68). Le bailleur n'a aucun intérêt à tarder à donner la motivation du congé : dans un tel cas, il devra expliquer son retard, en démontrant qu'il avait de bonnes raisons de taire le motif du congé un certain temps. Un retard inexpliqué dans la communication de la motivation de la résiliation peut traduire l'embarras du bailleur (LACHAT, op.cit., p. 730).
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral
4A_472/2007
du 11 mars 2008 consid. 2.1;
4C.443/2006
du 5 avril 2007 consid. 4.1.2; ATF
120 II 105
consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral
4A_472/2007
consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/968/2012
du 29 juin 2012 consid. 5.4; BARBEY, op. cit., n° 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (Commentaire SVIT,
n° 10 ad art. 271 CO).
Il appartient ainsi au destinataire de la résiliation de démontrer que celle-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC).
3.3
En l'espèce, le motif invoqué à l'appui du congé n'a pas varié depuis sa notification le 23 septembre 2014.
Comme on l'a vu plus haut, la référence erronée à l'art. 261 al. 2 let. a CO n'a pas d'incidence.
La situation de A______ a été exposée par lui-même, ainsi que sa compagne, et il a été confirmé par d'autres associés de la société simple que les éléments déterminants de cette situation ont conduit à la résiliation du bail.
Même si la situation financière du bailleur concerné n'a pas été établie par pièces, les déclarations des différentes personnes entendues ont corroboré les dires de celui-ci, selon lesquels il n'avait pas de revenus et devait trouver rapidement une solution pour se loger avec sa famille.
Le fait que le bail de l'intimée ait été choisi plutôt qu'un autre s'explique par le fait que A______, connaissant l'activité qu'elle exerçait à Berne sur plusieurs jours, pensait qu'elle y disposait d'un logement. Le loyer payé par la locataire n'explique pas mieux le choix de résilier son bail, puisqu'il se situe dans la moyenne de ceux qui sont payés par d'autres locataires pour des appartements de trois pièces dans l'immeuble. La situation des mouvements et autres résiliations dans l'immeuble n'aide pas plus à expliquer ce choix. En tout état, l'intimée n'a pas établi qu'un motif particulier qui ne serait pas digne de protection aurait justifié la résiliation de son bail.
Le fait que les déclarations des parties et témoins entendus aient parfois été peu cohérentes, voire contradictoires, notamment au sujet de courriers envoyés par la régie à d'autres locataires relatifs à la prétendue vente de leur appartement n'est pas suffisant pour considérer que le motif du congé invoqué serait un prétexte.
Il en est de même du fait qu'un autre associé de la société simple ait évoqué un futur loyer de 1'000 fr. qui pourrait être payé par A______ lorsqu'il emménagerait dans le logement considéré. En effet, la déclaration de cette seule personne n'est pas suffisante pour retenir que le motif réel de la résiliation serait la volonté de percevoir un loyer plus élevé.
Dès lors, le congé notifié le 23 septembre 2014 est valable sous l'angle de la bonne foi.
En conséquence, le jugement entrepris sera annulé et réformé en ce sens que le congé sera déclaré valable.
4.
En application de l'art. 273 al. 5 CO, quand bien même la locataire n'a pas pris de conclusion subsidiaire en octroi d'une prolongation de bail devant la Cour, il doit être statué d'office sur cette question.
4.1
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail d'habitations pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit, pour ce faire, procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui consiste à accorder du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF
125 III 226
consid. 4b) ou, à tout le moins, à adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF
116 II 446
consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral
4A_198/2016
du 7 octobre 2016 consid. 5.1).
Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des parties, le besoin plus ou moins urgent que le bailleur peut avoir des locaux et la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
136 III 190
consid. 6;
135 III 121
consid. 2;
125 III 226
consid. 4B;
116 II 446
consid. 3b). Peuvent aussi entrer en ligne de compte le délai entre la notification de la résiliation et l'échéance du bail et les efforts déployés par le locataire pour trouver une solution de relogement même lorsqu'il s'agit de se prononcer pour la première fois sur la prolongation du bail (ATF
125 III 226
consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral
4A_130/2008
du 26 mai 2008 consid. 3.2).
Ne sont en revanche pas pertinents les inconvénients inhérents à la résiliation du bail, tels que ceux résultant d'un changement de locaux, ceux-ci n'étant que différés par le report du congé, et non pas supprimés (ATF116 II 446 consid. 3B;
105 II 197
consid. 3a).
4.2
En l'espèce, la locataire occupe l'appartement depuis près de 27 ans. Elle possède des moyens financiers modestes et a procédé à des inscriptions auprès de différents organismes en vue de trouver une solution de relogement, rapidement dès la réception de la résiliation. Elle a, en outre, établi souffrir de certains problèmes de santé, pour lesquels elle est traitée.
A______ n'a quant à lui pas établi par pièces sa situation financière. Il ressort cependant de la procédure que ses déclarations n'ont pas varié au sujet de ses difficultés financières depuis plusieurs années et sont notamment corroborées par le fait qu'il a vendu des parts de la société simple depuis leur acquisition, en 2008. Son besoin de se loger rapidement a quant à lui été établi, puisqu'il cherche une solution de logement pour lui-même et sa famille depuis 2014 et qu'il cohabite dans un appartement de quatre pièces, avec quatre autres adultes et un enfant.
Au vu de ce qui précède, il apparaît équitable d'octroyer à la locataire une unique prolongation de bail de deux ans, soit jusqu'au 31 mars 2017.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 août 2016 par A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA contre le jugement
JTBL/605/2016
, rendu le 24 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21370/2014-2.
Au fond :
Annule le chiffre 1 du jugement attaqué et, statuant à nouveau :
Déclare valable le congé notifié le 23 septembre 2014 par A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA à H_____, portant sur l'appartement de trois pièces au 2
ème
étage de l'immeuble sis I_____ à Genève.
Octroie à H_____ une unique prolongation de bail de deux ans, échéant au 31 mars 2017.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.2.