ge_gerichte · ATA/104/2011 · 2011-02-15 · fr

Résumé:
 Rappel de la prépondérance de l'intérêt public à la préservation du marché locatif et du fait que l'opération consistant à transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait concrètement la protection du parc locatif.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2801/2009-LDTR 
ATA/104/2011 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
du 15 février 2011 
2ème section 
 dans la cause 
 
S______ S.A. 
représentée par la régie Zimmermann S.A., mandataire 
contre 
 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 1er mars 2010 (DCCR/503/2010) 


- 2/13 - 
A/2801/2009 
EN FAIT 
1. 
 
L’immeuble édifié sur la parcelle n° A______, feuille B______ de la 
commune de Vernier à l’adresse, 48, avenue Y______, est soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE) depuis juillet 1984. 
2. 
a. 
En février 2007, S______ S.A. a acquis la propriété de huit appartements 
dans l'immeuble précité. 
 
b. 
L'aliénation de ces appartements avait été autorisée par le département des 
constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI ou 
département) dans un arrêté du 11 décembre 2006 (VA 9589). 
 
 
L'autorisation spécifiait qu’elle ne pourrait être invoquée ultérieurement 
pour justifier une aliénation individualisée des huit appartements concernés en 
application de l’art. 39 al. 4 let. d de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
3. 
 
Le but de S______ S.A. résultant du registre du commerce consiste en 
l'étude, la promotion et la réalisation de projets, principalement dans le domaine 
immobilier. Monsieur Z______ en est l'administrateur président. 
4. 
a. 
Par arrêtés du 22 avril 2009, le département a autorisé S______ S.A. à 
aliéner : 
 
- 
deux appartements, soit les nos 7.02 de quatre pièces et 10.01 de trois pièces 
au profit de la société H______ S.A. (V______) ; 
 
- 
trois appartements, soit les appartements nos 3.01, 9.02 de quatre pièces et 
8.01 de trois pièces au profit de Monsieur H______ et Madame H______ 
(W______). 
 
 
Les droits et obligations découlant des contrats de bail en vigueur devaient 
être repris par les acquéreurs. Par ailleurs, les autorisations ne pouvaient être 
invoquées ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des 
appartements concernés en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
 
b. 
Les deux arrêtés ont été publiés dans la Feuille d’Avis Officielle (ci-après : 
FAO) du 29 avril 2009. 
5. 
 
Le 29 mai 2009, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : Asloca) a recouru contre les deux autorisations précitées auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions, remplacée par la 


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A/2801/2009 
commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la 
commission), devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI). 
 
 
Les appartements concernés par les autorisations faisaient partie d'un bloc 
d'appartements locatifs. Les deux ventes ne remplissaient ni les conditions d'une 
vente d'appartement individualisée ni celles d'une vente « en bloc ». Elles 
violaient ainsi gravement la LDTR et devaient être annulées. 
 
 
Le principe de la vente en bloc devait être respecté pour maintenir des 
logements locatifs bon marché. Le démantèlement de blocs d’appartements 
locatifs ne devait être admis que pour des motifs d’assainissement financier. En 
l'occurrence, Schwapper S.A., qui avait acquis de nombreux appartements en 
PPE, avait une situation florissante sur le plan économique. De plus, elle réalisait 
de très bonnes affaires dans le cadre de la revente de ces appartements. 
6. 
 
Le 10 juillet 2009, S______ S.A. s’est opposée au recours. 
 
 
Les autorisations V______ et W______ s'inscrivaient dans la lignée d'une 
longue liste d’autorisations basées sur l’ATA/852/2004 du 2 novembre 2004. Les 
ventes litigieuses avaient pour objectif de dégager des fonds pour financer la 
construction de nouveaux logements à la rue J______ 12 pour laquelle elle avait 
obtenu une autorisation du département. Le parc locatif genevois serait ainsi non 
seulement maintenu, mais augmenté par ce type d’investissement. Même à 
considérer que l'aliénation des appartements querellés diminuerait le parc locatif, 
la création des nouveaux appartements compenserait largement cette réduction. 
Par ailleurs, aucun démantèlement n’était à craindre. Le département avait tenu 
compte de l’intérêt public et général à la conservation du parc immobilier locatif 
et avait admis que les ventes litigieuses ne constituaient pas une menace pour le 
maintien des appartements concernés en location. Enfin, les acquéreurs s’étaient 
engagés à reprendre les baux en cours ainsi que les droits et obligations qui en 
découlaient et rien ne permettait de douter de leur engagement. 
7. 
 
Le 11 février 2010, le département a conclu au rejet du recours. Il a persisté 
dans les termes de ses décisions du 22 avril 2009. 
 
 
La vente par bloc de deux ou trois appartements ne mettait nullement en 
péril les buts de la LDTR car le risque de voir ces appartements sortir du marché 
locatif était pratiquement nul, un même acquéreur ne pouvant occuper deux 
logements en même temps. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permettait de 
douter, sauf à faire un procès d’intention aux acquéreurs, que ces derniers ne 
respecteraient pas leur engagement de reprendre les droits et obligations des 
contrats de bail en cours. La prise en compte du principe de proportionnalité avait 
conduit le département à délivrer les autorisations d’aliéner sollicitées sous l’angle 
de l’art. 39 al. 2 LDTR, en précisant que celles-ci ne sauraient être invoquées 


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A/2801/2009 
ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des appartements 
vendus par lots, en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
8. 
 
Par décision du 1er mars 2010 notifiée aux parties le 21 avril 2010, la 
commission a admis le recours et annulé les autorisations V______ et W______ 
du 22 avril 2009. 
 
 
L’engagement des acquéreurs de reprendre les baux ne constituait pas une 
garantie que ceux-ci seraient maintenus et qu’ils ne seraient pas résiliés à court ou 
moyen terme. Par ailleurs, les intimés n’avaient apporté aucun élément probant 
démontrant leur besoin de liquidités pour le financement de la construction de 
nouveaux logements. Les appartements créés au 12, rue J______ étant livrables 
début 2010, il ne faisait pas de doute que tous les financements étaient achevés. 
Le département n’avait ainsi pas effectué de manière correcte la pesée des intérêts 
en présence. Les autorisations de vendre des blocs de plusieurs appartements 
violaient le but de la LDTR, l'intérêt public devant l'emporter sur les intérêts 
privés du vendeur et des acquéreurs. 
9. 
 
Le 18 mai 2010, S______ S.A. a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre 
administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative). Elle conclut à son annulation. 
 
 
La décision violait le principe de l'égalité de traitement car, depuis 
l'ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, des dizaines d'autorisations identiques de 
vente en bloc avaient été octroyées. L'audition de collaborateurs du département 
était requise pour confirmer ces faits. 
 
 
De plus, en considérant que le département n'avait pas effectué de manière 
correcte la pesée des intérêts et en retenant comme critère prépondérant la pénurie 
de logements pour refuser de confirmer les autorisations de vente querellées, la 
commission avait violé la loi. Les engagements des acquéreurs, mentionnés 
expressément dans les arrêtés du 22 avril 2009, étaient des garanties suffisantes 
pour le maintien du parc locatif. Les époux H______ avaient acquis trois 
appartements et leur société, H______ S.A., deux autres. Ces acquéreurs avaient 
déjà un domicile et un siège social qu'ils n'avaient aucunement l'intention de 
quitter. Les ventes litigieuses ne mettaient dès lors aucunement en péril les buts de 
la LDTR et les risques de voir lesdits appartements sortir du marché locatif étaient 
totalement inexistants. 
 
 
En mentionnant que l'engagement des acquéreurs ne constituait pas une 
garantie suffisante, la commission avait fait état d'un critère relevant du droit du 
bail. Elle n'avait ainsi pas respecté le principe impératif de la primauté du droit 
fédéral. S'agissant des loyers des appartements vendus, ils étaient supérieurs au 


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montant maximum fixé par le Conseil d'Etat. Ils ne répondaient donc plus aux 
besoins prépondérants de la population. 
 
 
Conformément à la jurisprudence, la création de logements était un facteur 
supplémentaire dans la pesée des intérêts mais n'était aucunement un critère 
indispensable ou impératif. S______ S.A. avait accumulé des pertes importantes 
et ses exercices étaient déficitaires depuis 2003. De plus, les ventes litigieuses 
avaient pour objectif de dégager des fonds pour financer de nouveaux logements. 
Ainsi, les montants des ventes permettraient de rembourser les hypothèques ou 
autres crédits obtenus pour la construction d'appartements HLM à la rue J______ 
12. Ils financeraient également la création de six appartements de six pièces à la 
rue R______ 3A, de deux appartements à la route D______ 34 et de deux 
appartements à la route D______ 38. 
 
 
Asloca menait une croisade de principe contre les autorisations de vente 
octroyées par le département en conformité avec la loi et la jurisprudence comme 
le démontraient le nombre de procédures pendantes devant les autorités 
judiciaires. 
 
 
Enfin, le recours était insuffisamment motivé et le motif retenu dans la 
décision du 1er mars 2010, à savoir la mauvaise pesée des intérêts en présence, 
n'avait même pas été invoqué par Asloca. 
10. 
 
L'autorité de première instance a transmis son dossier à la juridiction de 
céans. 
11. 
 
Le 16 juillet 2010, Asloca s’est opposée au recours. 
 
 
Il ressortait de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le changement d’un 
appartement locatif en un appartement en PPE constituait un important 
changement d’affectation par rapport à la nature de l’appartement et aurait pour 
effet de diminuer le parc des logements locatifs bon marché. 
 
 
La LDTR n’était pas destinée à favoriser l’accès à la PPE. Elle était conçue 
pour maintenir des logements locatifs. Les dérogations prévues par l’art. 39 LDTR 
étaient exhaustives et elles devaient être appliquées de manière restrictive. Le 
département ne pouvait pas autoriser la vente d’appartements sur la base de 
l'art. 39 al. 4 LDTR en invoquant que les sociétés de M. Z______ et d’autres 
promoteurs s’engageaient à utiliser le produit de ces activités spéculatives pour 
financer d’autres opérations immobilières. 
 
 
Conformément à l’art. 39 al. 4 LDTR, l’aliénation ne pouvait être autorisée 
que pour un appartement à la fois. Une exception était prévue, soit la vente sous 
forme d’un bloc, pour des motifs d'assainissement financier et à condition que la 
revente des appartements se fasse sous la même forme, sous réserve d’une 
autorisation individualisée en application des autres dispositions de l’alinéa 4. Il 


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appartenait au vendeur de démontrer que la vente en bloc était justifiée. Dans le 
cas d’espèce, la recourante n’avait pas invoqué un motif d’assainissement 
financier pour vendre séparément les appartements. L’achat d’un immeuble qui 
n’avait pas de problèmes financiers, mis en PPE délibérément pour permettre de 
procéder à des mises en vente d’appartements locatifs dans le seul but de réaliser 
d’importants bénéfices, n’avait rien à voir avec des immeubles grevés de dettes 
obérées. 
 
 
Seuls des appartements locatifs pouvaient être vendus individuellement ou, 
à titre exceptionnel, sous forme d'un bloc d'appartements. L'acquisition de lots de 
deux ou trois appartements par deux ou trois copropriétaires n'était pas prévue par 
la loi et était illégale. En invoquant l'art. 39 al. 2 LDTR pour autoriser de telles 
ventes, le département contournait la loi. De plus, lors de ces ventes, les 
copropriétaires se répartissaient les appartements puis, après des partages-
attributions, parvenaient à procéder à des ventes individuelles des logements. 
 
 
Le but de l’al. 2 de l’art. 39 LDTR était de permettre le refus d'exceptions en 
raison de l’intérêt public ou de l’intérêt général. Au vu de la très grave pénurie de 
logements, l’intérêt public primait l'intérêt privé. Les autorisations délivrées par le 
département ne comportaient aucune analyse des intérêts en présence. Faute de 
motifs pertinents pour accorder les autorisations d'aliéner les appartements locatifs 
concernés, les ventes litigieuses ne pouvaient donc être tolérées. 
12. 
 
Le 3 août 2010, le département a répondu au recours. Il s’en est rapporté à 
justice. 
 
 
Asloca considérait que seule une vente en bloc de tous les appartements 
propriété de S______ S.A. dans l’immeuble en cause pouvait être autorisée. Cette 
exigence était excessive et étrangère au but poursuivi par la LDTR. Elle ne 
respectait pas le principe de la proportionnalité. La vente par bloc de plusieurs 
appartements permettait déjà d’atteindre le but d’intérêt public général que 
poursuivait la LDTR. Il ressortait des requêtes en autorisation d’aliéner que les 
acquéreurs destinaient les appartements à la location et reprendraient les baux en 
cours. La prise en compte du principe de proportionnalité avait donc conduit le 
département à délivrer les autorisations sollicitées sous l'angle de l'art. 39 
al. 2 LDTR. 
13. 
a. 
Le 6 septembre 2010, Asloca a demandé à pouvoir répliquer suite à 
l’écriture du DCTI. 
 
b. 
Le 20 septembre 2010, S______ S.A. s'est opposée à l'octroi d'une duplique 
à Asloca. 
 
c. 
Le 11 octobre 2010, le DCTI s’est également opposé au dépôt de nouvelles 
écritures par Asloca. 


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14. 
 
Le 19 octobre 2010, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours est 
recevable (art. 63 al. 1 let. a, dans sa teneur au 31 décembre 2010, de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
3. 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b 
p. 56 ; 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C.573/2007 du 
23 janvier 2008 consid. 2.3). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 131 I 153 
consid. 3 p. 158 ; 130 I 425 consid. 2.1 p. 428 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
2C.402/2008 du 27 juin 2008 consid. 3.2 ; 2P.205/2006 du 19 décembre 2006 
consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008). 
 
 
En l'espèce, la chambre administrative estime le dossier en état d'être jugé et 
n'entend pas procéder à des actes d'instruction supplémentaires au vu des 
considérations qui vont suivre. 
4. 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en 
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 


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b. 
Le Conseil d'Etat a constaté qu'il y a pénurie au sens des art. 25 et 39 LDTR 
dans toutes les catégories d'appartements d’une à sept pièces inclusivement 
(Arrêtés du Conseil d'Etat déterminant les catégories d'appartements où sévit la 
pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR du 4 février 2009 et du 
12 mai 2010 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
 
Les appartements concernés par la présente procédure entrent dans ces 
catégories et leur vente est donc soumise à autorisation. 
5. 
a. 
A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la propriété 
par étages ou à une forme de propriété analogue (let. a), était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue 
et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b), n’a jamais été loué 
(let. c) ou a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de 
la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une 
autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente 
simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements 
à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en 
location, avec pour condition que l’acquéreur doit les revendre sous la même 
forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du 
présent alinéa. 
 
b. 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
c. 
Aux termes de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 
29 avril 1996 (RDTR – L 5 20.01), dans le cadre de l’examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence. 
6. 
a. 
La politique prévue par la LDTR procède d'un intérêt public important 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.3 et les 
références citées ; ATA/255/2010 du 20 avril 2010). Le refus de l'autorisation de 
vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou 
d'intérêt général s'y oppose n'est pas contraire au principe de la proportionnalité, 
pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en 
présence, et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts 
privés en jeu (ATF 113 Ia 126 ss, consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.19/2003 du 8 avril 2003, consid. 2.1 ). La restriction à la liberté individuelle ne 
doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public 
recherché. L’autorité chargée de délivrer les autorisations de vente doit se livrer à 


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une soigneuse pesée des intérêts publics et privés en présence (ATA/355/2009 du 
28 juillet 2009). 
 
 
Par ailleurs, au vu de la marge d'appréciation en sa possession, même si 
aucun des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est 
réalisé, l'autorité doit encore rechercher si l'intérêt public l'emporterait sur l'intérêt 
privé du recourant à aliéner l'appartement dont il est propriétaire (Arrêt du 
Tribunal fédéral non publié 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f, résumé in SJ 
1999 II p. 287 ; ATA/255/2010 précité). 
 
 
Quant au processus d’aliénation d’appartements en PPE d’un même 
immeuble, la vente en bloc doit être préférée à la vente par unités séparées, ce 
procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR (Arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.2/1999 précité, consid. 2f ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007 et 
les références citées). 
7. 
 
En l'espèce, l'immeuble sis 48, avenue Y______ est soumis au régime de la 
PPE depuis juillet 1984. Huit appartements compris dans cet immeuble ont été 
acquis par la recourante en février 2007. L'autorisation précisait que cette vente en 
bloc ne saurait fonder des aliénations individuelles subséquentes au sens de l'art. 
39 al. 4 let. d LDTR. Aucune des conditions prévues aux lettres a à d de l'art. 39 
al. 4 LDTR ne sont ainsi réalisées. La recourante prétend, dans son recours, subir 
des pertes importantes et avoir eu des exercices déficitaires depuis 2003. 
Toutefois, elle n'a apporté aucun élément démontrant des problèmes de 
surendettement qui rendraient nécessaires les ventes pour des motifs 
d'assainissement financier. Les deux opérations litigieuses, objets des arrêtés 
V______ et W______, ne peuvent donc pas être autorisées en application de l'art. 
39 al. 4 LDTR. Reste à examiner si elles peuvent être admises en application de 
l'art. 39 al. 2 LDTR. 
8. 
 
L'ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, auquel le département et la 
recourante se réfèrent, portait sur la vente de trois appartements, acquis 
précédemment dans le cadre d'un lot de huit appartements. Le Tribunal 
administratif avait jugé que la division du lot permettait de dégager des fonds 
propres nécessaires à l'aménagement d'appartements dans les combles d'un autre 
immeuble. 
 
 
Depuis lors, cette juridiction a toutefois rappelé la prépondérance de l'intérêt 
public à la préservation du marché locatif (ATA/403/2006 du 26 juillet 2006 ; 
ATA/161/2006 du 21 mars 2006) et elle a considéré que l'opération consistant à 
transformer un lot de plusieurs appartements en des lots plus petits diminuait 
concrètement la protection du parc locatif en facilitant la vente à des locataires en 
place (ATA/355/2009 du 28 juillet 2009 ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007). 


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Il convient dès lors de prendre en considération ces jurisprudences lors de la 
pesée des intérêts publics et privés en présence. 
9. 
 
En l'espèce, les intérêts privés de la recourante sont de nature économique. 
Certes, selon celle-ci, le produit des ventes sera affecté à la construction de 
nouveaux logements. Les fonds dégagés permettraient ainsi de financer les 
constructions à la rue J______ 12 ainsi que la création de six appartements à la rue 
R______ et quatre à la route D______. Toutefois, même si la recourante invoque 
des pertes importantes et des exercices antérieurs déficitaires, elle ne prétend pas 
que les ventes litigieuses répondent à un véritable besoin pour permettre la 
réalisation de ces nouveaux logements. Cet élément n'est dès lors pas suffisant au 
regard de la LDTR pour autoriser les ventes d'appartements, cela d'autant plus que 
la recourante est une professionnelle dans le domaine de l'immobilier et que, de ce 
fait, elle connaît la loi. 
 
 
En ce qui concerne l’intérêt public à la conservation d'un parc immobilier 
locatif, il ressort des arrêtés que les acquéreurs reprennent les droits et obligations 
découlant des contrats de bail en cours, ce qui laisse présager que, dans un 
premier temps à tout le moins, ceux-ci ne sont pas menacés. Toutefois, comme 
mentionné précédemment, la vente de cinq appartements par lots de deux et de 
trois permet une transformation progressive de l'immeuble locatif qui n’est pas 
indifférente au regard de la LDTR. En effet, l'art. 39 al. 3 LDTR institue une 
présomption en faveur du locataire, en place depuis plus de trois ans, à 
l'acquisition de son logement, pour autant que 60 % des autres locataires acceptent 
formellement la transaction. Il s'ensuit que les opérations litigieuses diminueraient 
concrètement la protection du parc locatif en facilitant la vente à des locataires en 
place. La chambre administrative relèvera encore que les appartements concernés 
ont été acquis deux ans plus tôt par la recourante dans le cadre d'un lot de huit 
appartements et qu'ils sont rachetés, pour deux d'entre eux, par la société H______ 
S.A. et, pour les trois autres, par M. et Mme H______. Or, de telles ventes 
aboutissent à un démembrement progressif de l'immeuble, préjudiciable au 
maintien d'un parc locatif suffisant et contraire à la LDTR. 
 
 
Il ressort de ce qui précède que l'intérêt privé de la recourante n'apparaît pas 
particulier et doit s'effacer face à l'intérêt public, prépondérant dans la situation 
difficile qui est celle du marché locatif genevois et qui perdure depuis plusieurs 
années, comme l'a admis la commission. 
10. 
 
La recourante se réclame du principe de l'égalité de traitement en alléguant 
que, depuis 2004, plusieurs autorisations similaires à celles délivrées par le 
département sous nos V______ et W______ ont été octroyées. 
11. 
 
Une décision ou un arrêté viole le principe de l’égalité de traitement garanti 
par l’art. 8 Cst. lorsqu’il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par 
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’il 


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omet de faire les distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire 
lorsque ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui 
est dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 131 I 1 consid. 4.2 p. 6-7 ; 129 I 346 
consid. 6 p. 357 ss ; 129 I 113 consid. 5.1 p. 125 ; V. MARTENET, Géométrie de 
l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, p. 260 ss). 
 
 
Selon la jurisprudence, un justiciable ne saurait en principe se prétendre 
victime d’une inégalité de traitement au sens de l’art. 8 Cst. lorsque la loi est 
correctement appliquée à son cas, alors même que, dans d’autres cas, elle aurait 
reçu une fausse application ou n’aurait pas été appliquée du tout (ATF 127 II 113 
consid. 9a p. 121 ; 122 II 446 consid. 4 p. 451 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
2C.72/2008 du 21 mai 2008, consid. 6.2 ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 ; 
A. AUER / G. MALINVERNI / M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, 
Berne 2006, vol. 2, 2ème éd., p. 502-503 n. 1025-1027 ; V. MARTENET, 
Géométrie de l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, p. 260 ss ; P. MOOR, Droit 
administratif, Berne 1994, vol. 1, 2ème éd., p. 314 ss, n. 4.1.1.4). 
 
 
Cependant, cela présuppose de la part de l’autorité dont la décision est 
attaquée la volonté d’appliquer correctement, à l’avenir, les dispositions légales en 
question et de les faire appliquer par les services qui lui sont subordonnés. En 
revanche, si l’autorité persiste à maintenir une pratique reconnue illégale ou s’il y 
a de sérieuses raisons de penser qu’elle va persister dans celle-ci, le citoyen peut 
demander que la faveur accordée illégalement à des tiers le soit aussi à lui-même, 
cette faveur prenant fin lorsque l’autorité modifie sa pratique illégale (ATF 127 II 
113 consid. 9a p. 121 ; 125 II 152 consid. 5 p. 166 ; 122 II 446 consid. 4a p. 451-
452 et les références citées ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C.426/2007 du 8 mai 
2008, consid. 3 et 4 ; ATA/434/2008 du 27 août 2008). 
 
 
Encore faut-il qu’il n’existe pas un intérêt public prépondérant au respect de 
la légalité qui conduise à donner la préférence à celle-ci au détriment de l’égalité 
de traitement (ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 82-83 ; 99 Ib 377 consid. 5 p. 383), ni 
d’ailleurs qu’aucun intérêt privé de tiers prépondérant ne s’y oppose (ATF 108 Ia 
212 consid. 4 p. 213). 
 
 
Si l’illégalité d’une pratique est constatée à l’occasion d’un recours contre le 
refus d’un traitement illégal, le juge n’admettra le recours que s’il peut être exclu 
que l’administration changera sa politique (ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 82-83 ; 112 
Ib 381 consid. 6 p. 387 ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 5). Il présumera, 
dans le silence de l’autorité, que celle-ci se conformera au jugement qu’il aura 
rendu quant à l’interprétation correcte de la règle en cause (Arrêt du Tribunal 
fédéral 2C.721/2007 du 15 avril 2008 consid. 3.1). 


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En l'espèce, devant l'importance que revêt la préservation du parc locatif 
immobilier genevois et qui a été reconnue à maintes reprises, tant par la 
jurisprudence fédérale que cantonale, le principe de l'égalité de traitement doit 
s'effacer devant celui de la légalité. Le grief tiré de l'égalité de traitement ne 
saurait dès lors être retenu. 
12. 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. La décision du 1er mars 2010 
de la commission sera confirmée. 
 
 
Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante et une 
indemnité de procédure du même montant sera allouée à Asloca, également à la 
charge de la recourante (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 mai 2010 par S______ S.A. contre la 
décision du 1er mars 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de S______ S.A. ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à l'Association genevoise de défense 
des locataires, à la charge de la recourante ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Régie Zimmermann S.A., mandataire de la recourante, 
à Me Romolo Molo, avocat de l'Association genevoise de défense des locataires, au 


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département des constructions et des technologies de l'information ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :