ge_gerichte · C/18021/2015 · 2016-06-13 · fr

BAIL À LOYER ; OCCUPATION ; CARACTÈRE ONÉREUX ; PRÊT À USAGE ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; CONSIGNATION EN JUSTICE ; INTÉRÊT ACTUEL ; CONCLUSION DU CONTRAT ; USUFRUIT | CO.749.1; CO.758.1; CO.253; CO.11.1; CO.16; CO.18.1; CO.305; CPC.59.1; CPC.59.2.A; CPC.317.2; CPC.227.1;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 13.06.2016 C/18021/2015

C/18021/2015
ACJC/831/2016
du 13.06.2016
sur JTBL/1327/2015 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
BAIL À LOYER ; OCCUPATION ; CARACTÈRE ONÉREUX ; PRÊT À USAGE ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; CONSIGNATION EN JUSTICE ; INTÉRÊT ACTUEL ; CONCLUSION DU CONTRAT ; USUFRUIT
Normes
:
CO.749.1; CO.758.1; CO.253; CO.11.1; CO.16; CO.18.1; CO.305; CPC.59.1; CPC.59.2.A; CPC.317.2; CPC.227.1;
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/18021/2015
ACJC/831/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 13 JUIN 2016
Entre
Madame
A______
, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 décembre 2015, comparant par Me Julien BLANC, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
Madame
B______
et Monsieur C______
, domiciliés ______ France, intimés, comparant par Me Julien FIVAZ, avocat, rue du Mont-Blanc 16, 1201 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/1327/2015
du 10 décembre 2015, expédié pour notification aux parties le 14 décembre suivant, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande en constatation de l'existence d'un contrat de bail formée par A______ le 28 août 2015 à l'encontre de B______ et C______ (ch. 1 du dispositif), débouté le parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont retenu que l'Office des poursuites avait sollicité de A______ le paiement d'une indemnité de 1'500 fr. par mois, à la suite de l'extinction du prêt accordé par feue la mère de son compagnon, D______. Celui-ci devait, à la suite du rachat de sa part de copropriété par B______ et C______, quitter le logement dans les meilleurs délais. Aucun contrat de bail n'avait ainsi été conclu entre A______ et B______ et C______.
B. a.
Par acte expédié le 1
er
février 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu, principalement, à ce que la Cour constate qu'elle avait "occupé son domicile situé dans l'immeuble ________, de façon licite et légitime, au bénéfice d'un bail à loyer depuis le mois de mai 2015, jusqu'au 31 décembre 2015". Subsidiairement, elle a requis que la Cour condamne B______ et C______, et tout tiers qui aurait reçu une quelconque somme d'argent du fait de l'utilisation des locaux situés dans l'immeuble sis ______ par A______, à restituer à cette dernière les montants perçus.
Elle a fait valoir que la masse en faillite en charge de la liquidation de la faillite personnelle de D______ avait expressément sollicité qu'elle s'acquitte d'une indemnité pour l'utilisation du logement, laquelle devait être considérée comme un loyer. Le prêt ne s'éteignant pas au décès du prêteur, elle avait occupé licitement l'appartement en cause.
A______ a versé à la procédure de nouvelles pièces (n. 8 à 12), établies entre le 13 octobre 2015 et le 29 janvier 2016.
b.
Par courrier du 9 février 2016, B______ et C______ se sont rapportés à justice s'agissant des conclusions de l'appel. Ils ont indiqué que A______ avait quitté l'appartement le 23 décembre 2015, de sorte qu'elle ne disposait plus d'intérêt digne de protection à agir.
c.
Par réplique du 2 mars 2016, A______ a expliqué qu'elle avait consigné le loyer et requis une réduction de loyer, procédure actuellement pendante devant le Tribunal des baux et loyers, de sorte qu'elle conservait un intérêt à agir. Tel était également le cas, dès lors qu'elle avait subsidiairement conclu au remboursement de l'intégralité des montants payés si la conclusion d'un contrat de bail entre les parties n'était pas admise.
d.
Les parties ont été avisées par pli du greffe du 18 avril 2016 de ce que la cause était gardée à juger, B______ et C______ n'ayant pas fait usage de leur droit de duplique.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
Feu E______ était propriétaire du bien-fonds sis ______ à ______ (Genève), sur lequel est édifiée une villa comprenant quatre logements, dont il a fait donation à ses deux enfants, B______ et D______, chacun devenant propriétaire de 50 % du bien.
Feue F______, veuve de feu E______ et mère de B______ et D______, était usufruitière dudit bien. Elle est décédée le 18 mars 2014.
b.
Feue F______ avait prêté - de son vivant et à une date non alléguée par A______ - à son fils D______ l'un des logements se trouvant sur le bien-fonds, qu'il a occupé à titre gratuit.
c.
A une date indéterminée et non alléguée, D______ a été déclaré en faillite personnelle.
d.
Le 7 mai 2015, l'Office des faillites (ci-après : l'Office) a adressé un courrier à A______, alors compagne de D______, lequel leur avait indiqué occuper le logement litigieux à titre gratuit, en vertu du prêt concédé par feue sa mère F______.
L'Office attirait l'attention de A______ sur le fait que la disposition à titre gratuit s'était éteinte au décès de l'usufruitière. De plus, D______ n'avait pas la libre disposition des biens faisant partie de la masse en faillite. Il n'était ainsi pas en droit de conclure un arrangement ou de faire des promesses concernant l'immeuble en question.
Aussi, l'Office considérait que A______ était tenue de verser une indemnité depuis le décès de F______ en mars 2014, un montant mensuel de 1'500 fr. leur paraissant raisonnable, et lui demandait en conséquence de verser la somme de 21'000 fr.
e.
Par courrier du 11 mai 2015, A______ a contesté l'extinction du prêt du logement malgré le décès de F______.
Elle a indiqué accéder à la demande de l'Office de payer un montant mensuel de 1'500 fr., mais uniquement depuis la requête, soit depuis le 1
er
mai 2015, et sous déduction des factures SIG déjà payées.
Ainsi, de mai à août 2015, A______ s'est acquittée de 1'500 fr. sous déduction des factures SIG.
Il ressort des justificatifs produits qu'elle a versé les sommes de 643 fr. 80 en mai 2015, 1'230 fr. 65 en juin 2015, 783 fr. 10 en juillet 2015 et 443 fr. 30 en août 2015.
f.
Par acte de vente du 21 juillet 2015, B______ et C______ ont acheté à la masse en faillite de D______ sa part de copropriété du bien-fonds où se trouvait le logement litigieux.
L'acte de vente mentionne qu'
"un logement sis dans l'immeuble dont des droits de copropriété sont présentement vendus est actuellement occupé par Monsieur D______. Les acquéreurs déclarent que ce dernier doit libérer les locaux de tout bien et de toute personne dans les meilleurs délais"
et que
"l'autre logement sis dans l'immeuble dont des droits de copropriété sont présentement vendus est actuellement loué à la société ______ société anonyme ayant son siège à ______ (GE), en vertu d'un bail à loyer du vingt mars deux mille douze".
g.
Le 12 août 2015, le conseil de B______ et C______ a adressé un courrier à D______ pour l'informer de la vente de sa part de copropriété par sa masse en faillite. Dans la mesure où ses mandants étaient désormais les seuls et uniques propriétaires de l'intégralité de la parcelle et que ceux-ci avaient l'intention d'entreprendre des travaux, D______ était sommé de quitté le logement au 30 août 2015.
Par pli du 3 septembre 2015, le conseil de B______ et C______ a répondu au courrier du conseil de A______ du 31 août 2015, non produit dans la présente procédure, et soutenant l'existence d'un contrat de bail entre la masse en faillite de D______ et A______. Il contestait qu’un tel contrat existait sur la seule base de l’échange de courriers des 7 et 11 mai 2015 entre l’Office et A______. Un délai de 10 jours était ainsi fixé à cette dernière afin d'évacuer le logement.
h.
Par demande déposée le 28 août 2015 par-devant le Tribunal des baux et loyers, A______ a, principalement, conclu à la constatation de l'existence d'un contrat de bail depuis le mois de mai 2015. Sur mesures provisionnelles, elle a, en outre, conclu à ce que B______ et C______ soient condamnés à tolérer l'occupation du logement pendant toute la durée de la procédure.
A l'appui de ses conclusions, A______ a allégué que les sommes versées depuis mai 2015 correspondaient à un loyer réclamé par l'Office. De ce fait, un contrat de bail avait bien été conclu entre elle et la masse en faillite de D______.
i.
Dans leur mémoire de réponse du 18 septembre 2015, B______ et C______ ont conclu au rejet des mesures provisionnelles sollicitées par A______ et de toutes ses conclusions tendant à la constatation de l'existence d'un bail.
Ils ont allégué que la somme mensuelle de 1'500 fr. réclamée par l'Office était en réalité une indemnité pour occupation illicite et non un loyer. Le courrier de l'Office du 7 mai 2015 ne faisait référence à aucun élément constitutif du contrat de bail (loyer, durée, etc.), de sorte qu'il ne pouvait constituer une offre de conclure un tel contrat.
j.
Par ordonnance du 22 septembre 2015, le Tribunal a rejeté la requête de mesures provisionnelles de A______, dans la mesure où cette dernière n'avait pas réussi à rendre vraisemblable l'existence d'un contrat de bail.
k.
Lors de l'audience du 25 septembre 2015 du Tribunal, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.
A______ a déclaré vivre dans la maison avec D______ depuis 2013. C'était au mois de mai 2015 qu'elle avait été en contact avec l'Office pour la première fois et n'avait pas eu d'autres contacts que les courriers produits dans la procédure, notamment pas d'entretien téléphonique ou de visite sur place.
B______ a déclaré qu'elle-même et son mari étaient les seuls propriétaires de l'intégralité de la maison et que la demande d'indemnité émanait de l'Office et non d'eux. Elle savait que son frère habitait la maison car il ne l'avait jamais quittée, mais elle ne connaissait pas A______.
A l'issue de l'interrogatoire des parties et par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a renoncé à ordonner l'audition de témoins et a clôturé la phase d'administration des preuves.
Les plaidoiries finales ont été ordonnées sur le siège. Les parties ont plaidé et persisté chacune dans leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
l.
Le 13 octobre 2015, A______ a consigné un montant de 1'500 fr. auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire.
m.
Par courrier du 27 octobre 2015, le conseil de A______ a indiqué à B______ et C______ qu'en raison du blocage de la réception de paiement provenant de la précitée, elle avait consigné son loyer du mois d'octobre 2015. La présence de défauts affectant l'objet loué a également été invoquée. Elle a ainsi mis en demeure B______ et C______ de remédier aux défauts, dans un délai de 10 jours, et a requis une réduction de loyer de 30%.
n
. Le 30 octobre 2015, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en validation de la consignation du loyer, en réduction de loyer et en exécution de travaux (cause C/22854/2015). Non conciliée à l'audience du 14 décembre 2015, la requête a été introduite au Tribunal le 29 janvier 2016 et est actuellement pendante devant cette juridiction.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_447/2013
du 20 novembre 2013 consid. 1;
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
A l'instar de ce qui prévaut en matière de contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse, liée à une action en constatation de l'existence d'un bail tacite, se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action en constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt
4C_441/2004
du 27 avril 2005 consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
et
136 III 96
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, la demande vise à faire constater l'existence d'un bail entre les parties. Le montant requis pour l'appartement était de 1'500 fr. par mois. La valeur litigieuse, compte tenu de la jurisprudence, s'élève à 54'000 fr. (1'500 fr. x 12 mois x 3 ans = 54'000 fr.), de sorte que le seuil de 10'000 fr. est atteint. La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3
L'appel a en outre été formé en temps utile et selon la forme prescrite par la loi (art. 130 al. 1 et 314 al. 1 CPC). Il est donc recevable.
Sont également recevables l'écriture responsive des intimés (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 314 al. 1 CPC) ainsi que les déterminations subséquentes des parties
(ATF
138 I 154
consid. 2.3.3;
137 I 195
consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345).
1.4
Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF
138 III 252
consid. 2.1; Jeandin, Code de procédure civile commenté, n. 6 ad art. 316 CPC). En l'espèce, la procédure ordinaire s'applique (art. 243 et 248 CPC a contrario), s'agissant d'une procédure en constatation de droit.
La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (Jeandin,, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.
Les intimés soutiennent que l'appelante ne dispose d'aucun intérêt digne de protection, dès lors qu'elle a quitté l'appartement en cause le 23 décembre 2015.
3.1
Le juge n'entre en matière que sur les requêtes pour lesquelles les requérants ont un intérêt digne de protection (art. 59 al. 1 et al. 2 let. a CPC). L'absence d'un intérêt digne de protection doit être relevée d'office, à tous les stades de la procédure. L'intérêt doit exister au moment du jugement (arrêt du Tribunal fédéral
4P.239/2005
du 21 novembre 2005 consid. 4.1). La condition de l'intérêt digne de protection implique en particulier que la ou les conclusions en question aient une utilité concrète pour la partie qui les formule (ZÜRCHER, in Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar., 2ème éd., 2013, n. 13 ad art. 59 CPC).
Parmi les conditions de recevabilité de l'action que le Tribunal doit vérifier d'office figure l'intérêt du requérant, qui doit être digne de protection (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC; ATF
130 III 102
consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_90/2015
du 1
er
avril 2015 consid. 1.1).
En matière de recours, l'intérêt juridique ne se mesure plus, comme devant le premier juge, à l'aune des conclusions prises par le demandeur mais à celle de la modification de la décision entreprise. Plus précisément, en matière de recours, l'exigence de l'intérêt juridique implique que la décision sollicitée de l'autorité supérieure soit de nature à procurer au recourant l'avantage de droit matériel qu'il recherche (ATF
114 II 189
consid. 2 = JdT 1989 I 23; arrêt du Tribunal fédéral
4P.137/2003
du 17 novembre 2003 consid. 2.1).
3.2
Dans le présent cas, l'appelante a certes restitué les locaux en cause aux intimés. Cependant, elle conserve un intérêt juridique à faire constater l'existence d'un contrat de bail, compte tenu des effets que celui-ci peut déployer. Par ailleurs, l'appelante a procédé, depuis le mois d'octobre 2015, à la consignation de montants – allégués à titre de loyer – et a sollicité une réduction de loyer, pour défaut d'usage.
4.
L'appelante a versé de nouvelles pièces à l'appui de son écriture d'appel et pris de nouvelles conclusions.
4.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad
art. 317 CPC).
4.2
En l'espèce, les pièces produites par l'appelante se rapportent à des faits postérieurs à la date à laquelle la cause a été gardée à juger devant les premiers juges et ont été versées à la procédure d'appel sans retard. Elles sont par conséquent recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. Mais les photos ne sont pas datées de sorte qu'on ne sait pas quand elles ont été prises. Ces photographies ne sont toutefois pas déterminantes pour l'issue du litige.
4.3
Selon l'art. 317 al. 2 CPC la demande ne peut être modifiée en appel que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et que la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b).
A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a
modification
de la demande au sens des art. 227 et 230 CPC
soit lorsqu’une prétention jusqu’alors invoquée est modifiée, soit lorsqu’une nouvelle prétention est invoquée
(arrêts du Tribunal fédéral
5A_553/2015
du 16 décembre 2015 consid. 4.1.2;
4A_439/2014
du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1).
4.4
Dans son acte d'appel, l'appelante conclut pour la première fois à la condamnation des intimés et de tout tiers, à lui restituer les montants perçus du fait de l'utilisation des locaux en cause. Cette conclusion nouvelle ne repose toutefois sur aucun fait ou moyen de preuve nouveau. Au contraire, l'appelante avait, avant même le dépôt de la demande en constatation de droit au Tribunal, versé les sommes de 643 fr. 80, 1'230 fr. 65, 783 fr. 10 et 443 fr. 30. Elle aurait en conséquence dû requérir, devant les premiers juges, le remboursement desdits montants.
Par conséquent, cette conclusion nouvelle est irrecevable.
5.
L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir retenu qu'un contrat de bail a été conclu par actes concluants avec l'Office comme elle le soutient.
5.1
En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer.
La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales des art. 1
et ss CO. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 al. 1 CO). Les parties peuvent convenir de la forme écrite (art. 16 CO), expressément ou implicitement.
Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1er al. 2 CO; ATF
119 III 78
consid. 3c.; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 179).
Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder à une autre (le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de lui verser une rémunération (loyer) est un contrat de bail à loyer au sens des
art. 253 ss CO. Il peut porter notamment sur une chose immobilière affectée à un usage de local commercial (arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2015
du 9 juin 2015 consid. 3.1.1; Lachat, op. cit., p. 70).
Le bail se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2015
du 9 juin 2015 consid. 3.1.1).
Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu'il paie le loyer, sans que le bailleur proteste. Cependant, le silence opposé par l'une des parties à réception d'une offre de l'autre partie, ne vaut, en principe, pas acceptation et n'entraîne pas la conclusion tacite d'un contrat (Lachat, op. cit., p. 184/185 n. 4.5). A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas (arrêts du Tribunal fédéral
4A_188/2012
du 1
er
mai 2012 consid. 3.1;
4A_247/2008
du 19 août 2008 consid. 3.2.1).
5.2
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (ATF
135 III 410
consid. 3.2).
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait
(ATF
131 III 606
consid. 4.1;
132 III 268
consid. 2.3.2;
129 III 664
consid. 3.1). Au stade de l'interprétation subjective, le juge peut prendre en considération le comportement ultérieur des parties dans la mesure où il permet d'éclairer leur volonté réelle au moment de conclure (ATF
129 III 675
consid. 2.3;
107 II 417
consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral
4A_567/2013
du 31 mars 2014 consid. 5).
S'il ne parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté manifestée par l'autre, le juge doit découvrir quel sens les parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (principe de la confiance); il s'agit d'une question de droit (ATF
132 III 268
consid. 2.3.2;
129 III 702
consid. 2.4). Cette interprétation objective s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, à l'exclusion des événements postérieurs (ATF
135 III 295
consid. 5.2;
132 III 626
consid. 3.1 in fine; arrêts du Tribunal fédéral
4A_116/2014
du 17 juillet 2014 consid. 5.1;
4A_219/2012
du 30 juillet 2012 consid. 2.5).
5.3
Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose que l'emprunteur s'engage à lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). L'emprunteur ne peut employer la chose prêtée qu'à l'usage déterminé par le contrat ou, à défaut, par la nature de la chose ou sa destination (art. 306 al. 1 CO). Il n'a pas le droit d'autoriser un tiers à se servir de la chose (art. 306 al. 2 CO).
5.4
L'usufruitier est en principe libre de transférer l'exercice de son droit à un tiers, c'est-à-dire de ne pas user et jouir lui-même de la chose, mais en procurer l'usage et/ou la jouissance à un tiers par convention (art. 758 al.1 CO; Steinauer, Les droits réels, Tome III, 2012, n. 2438, p. 67). Il peut remettre la chose à bail et percevoir un loyer ou un fermage (Steinauer, op. cit., n. 2438a, p. 67). Dans l'hypothèse où un contrat de bail a été conclu entre un usufruitier et un tiers et que l'usufruit s'éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l'exercice du droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire (Steinauer, op. cit., n. 2438c, p. 68).
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier (art. 749 al. 1 CC).
Le possesseur est tenu de rendre la chose au propriétaire dès que l'usufruit a pris fin (art. 751 CC).
5.5
Dans le présent cas, il est constant qu'à la suite du décès de E______, propriétaire du bien-fonds sur lequel est érigée une villa comprenant le logement en cause, son épouse, F______, est devenue usufruitière dudit fonds. A une date non alléguée par l'appelante, et qui ne résulte pas du dossier, F______ a prêté à son fils D______ l'un des appartements de la villa. L'appelante n'a pas allégué avec la précision suffisante, ni d'ailleurs prouvé, que F______ aurait également accordé ledit prêt à l'appelante. La requête en constatation de droit ne comporte aucune précision à cet égard. Par ailleurs, l'appelante s'est bornée à indiquer, lors de l'audience du 25 septembre 2015 devant le Tribunal, qu'elle vivrait dans le logement litigieux depuis le début de l'année 2013, sans fournir le moindre titre à cet égard, ni aucun autre moyen de preuve.
Il s'ensuit que seul D______ était emprunteur du logement. Il ne pouvait, conformément aux règles légales rappelées ci-avant, pas autoriser un tiers, soit l'appelante, à se servir de la chose prêtée. L'appelante ne peut, en conséquence, pas se prévaloir d'éventuels droits ou obligations en lien avec la chose remise en prêt. Son argumentation relative à l'obligation pour l'Office de résilier le prêt tombe ainsi à faux.
L'appelante occupait sans droit les locaux.
Elle soutient ensuite que l'Office, en lui demandant de payer une contrepartie financière pour l'usage du logement, a offert la conclusion du contrat de bail, offre qu'elle a acceptée.
Comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, le courrier adressé par l'Office à l'appelante ne faisait pas mention d'un loyer, de la conclusion d'un contrat de bail ou de sa durée, éléments essentiels du contrat. L'Office a au contraire fait référence à la fin de la disposition à titre gratuit – en raison du prêt concédé à D______ – à la suite du décès de l'usufruitière. Il avait également précisé que ce dernier n'avait pas la libre disposition des biens faisant partie de la masse en faillite. L'Office a requis le paiement d'une "indemnité depuis le décès de Madame F______ en mars 2014". Ce courrier ne peut donc pas être interprété en ce sens que l'Office proposait la conclusion d'un contrat de bail. Au contraire, la Cour retient que l'Office, chargé de la liquidation de la masse en faillite, entendait encaisser une créance de ladite masse, en raison de l'occupation illicite de l'appartement par l'appelante.
Même à retenir que ledit courrier constituait une offre de conclure un contrat de bail, l'appelante ne l'a pas acceptée. Elle a, au contraire, émis une contre-proposition, visant à régler le montant de 1'500 fr. par mois, sous déduction de factures des SIG. L'office n'a pas adhéré à cette contre-proposition, son silence ne valant pas acceptation, selon la jurisprudence rappelée sous ch. 5.1.
Ainsi, l'appelante n'a pas démontré avoir payé un loyer, d'un montant déterminé, de manière régulière et durable pour le logement en cause. Elle n'a, en effet, réglé que quatre montants, entre mai et août 2015; elle n'a rien versé, s'agissant du mois de septembre 2015.
5.6
Le jugement entrepris sera confirmé.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 1er février 2016 par A______ contre le jugement
JTBL/1327/2015
rendu le 10 décembre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18021/2015.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY, Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.