ge_gerichte · DAS/234/2009 · 2009-06-09 · fr

Résumé:
 Recours au TF déclaré irrecevable par arrêt n.p.5A_839/09du 13 janvier 2010.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11752/2009-AS 
DAS/234/09
DECISION 
DE L'AUTORITE DE SURVEILLANCE 
DU REGISTRE FONCIER 
AUDIENCE DU LUNDI 9 NOVEMBRE 2009 
 
Recours (C/11752/2009-AS) formé en date du 9 juin 2009 par I______, sise à Londres 
(Grande-Bretagne), comparant par Me Patrick VOGEL, avocat, rue Charles-Bonnet 4, 
1211 Genève 12, en l'Etude duquel elle élit domicile. 
* * * * * 
Décision communiquée par plis recommandés du greffier 
du 11 novembre 2009 
à : 
 
- I______ 
c/o Me Patrick Vogel, avocat 
4, rue Charles-Bonnet, 1211 Genève 12. 
- S______ 
c/o Me Soli Pardo, avocat 
5, rue Prévot-Martin, case postale 60, 1211 Genève 4. 
- REGISTRE FONCIER 
case postale 36, 1211 Genève 8. 
- DEPARTEMENT FEDERAL DE JUSTICE ET POLICE 
Office fédéral de la justice, 3003 Berne. 


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C/11752/2009-AS 
EN FAIT 
A. 
Monsieur C______ et son épouse, Madame C______ étaient copropriétaires 
chacun pour moitié de l'immeuble n° xxxx de la commune de Z______, sis à 
Z______. 
B. 
Le 19 juin 2008, les époux C______ ont grevé leur parcelle, en premier rang, 
d'une cédule hypothécaire au porteur de 5'040'000 fr. avec un intérêt maximum de 
10%. 
Le 14 octobre 2008, cette cédule a été remise à titre de sûreté à la banque 
Y______ afin de garantir un prêt. 
C. 
Le 29 janvier 2009, ils ont octroyé un droit d'emption sur leur immeuble à la 
société M______ dont l'échéance était fixée au 15 mars 2009. Ce droit a été 
annoté au Registre foncier le 28 janvier 2009. 
Il a été valablement cédé à la société S______, par contrat du 18 février 2009, et 
l'échéance a été repoussée au 30 avril 2009. La nouvelle inscription a été opérée 
au Registre foncier le 3 mars 2009. 
D. 
Le 14 avril 2009, la société I______, ayant son siège à Londres, a obtenu du 
Tribunal de première instance de Genève une ordonnance de séquestre contre 
Monsieur C______, domicilié à Londres, portant notamment sur "l'immeuble n° 
xxxx situé sur la commune de Z______, d'une surface de 14 ares 97 mètres, avec 
les bâtiments n° B 811 et n° B 812, sis à Z______". 
Dans sa requête, I______ avait expressément mentionné que l'immeuble à 
séquestrer était la copropriété des époux C______. 
E. 
L'Office des poursuites de Genève a immédiatement exécuté ladite ordonnance en 
expédiant un avis de séquestre au Registre foncier le 15 avril 2009. 
F. 
Ce dernier a immédiatement porté cette réquisition au journal. 
Par avis du 20 avril 2009, il a toutefois rejeté provisoirement la réquisition 
d'inscription de séquestre, au motif que la mesure visait l'entier de l'immeuble 
alors que Monsieur C______ n'était propriétaire que de la moitié de ce bien-fonds, 
l'autre moitié appartenant à son épouse. 
G. 
Le 22 avril 2009, la société S______ a exercé son droit d'emption sur l'immeuble 
n° xxxx de la commune de Z______ en versant 6'900'000 fr. Son inscription en 
tant que propriétaire de cet immeuble a été portée au journal le jour même. Dans 
le cadre de l'exercice de ce droit d'emption, S______ s'est vue céder gratuitement 


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la cédule hypothécaire au porteur, après son remboursement à la banque 
Y______. Selon S______, ce paiement était de 6'555'000 fr. 
H. 
Par un nouvel avis du 11 mai 2009, annulant et replaçant l'avis de rejet du 20 avril 
2009, le Registre foncier a rejeté la réquisition d'inscription du séquestre par 
application des art. 965 CC, 272 al. 1 ch. 3, 275 et 101 LP et 10 ORFI. Il a retenu, 
à nouveau, que le séquestre portait sur l'entier de l'immeuble alors que celui-ci 
appartenait aux époux C______ chacun pour moitié et qu'"il n'était pas précisé ni 
dans l'ordonnance de séquestre, ni dans la réquisition […] que le séquestre devait 
non seulement porter sur la part du débiteur, mais également sur celle inscrite au 
nom d'une tierce personne". L'avis de rejet indiquait, par ailleurs, que l'immeuble 
avait été transféré au bénéficiaire du droit d'emption le 22 avril 2009. 
I. 
Par acte du 9 juin 2009, I______ recourt contre cette décision, relevant, 
notamment, que le Conservateur du Registre foncier n'avait pas la compétence 
d'examiner le fondement matériel de l'ordonnance de séquestre. 
Dans ses observations du 15 juillet 2009, le Conservateur du Registre foncier 
conclut à la confirmation de la décision entreprise, considérant que lorsque les 
conditions légales du droit à une inscription ne sont manifestement pas réunies, il 
est en droit de rejeter la réquisition qui lui est présentée. 
Il n'a pas été demandé d'observations aux époux C______. 
S______, qui a demandé à intervenir pour se déterminer sur le présent recours, a 
conclu à ce qu'il soit constaté que le recours formé par I______ était dénué d'objet 
et, subsidiairement, que I______ n'avait aucun intérêt à recourir. Plus 
subsidiairement, elle a conclu au déboutement de I______ de toutes ses 
conclusions. 
L'argumentation des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
1.1. Le recours a été interjeté dans les forme et délai prévus par la loi (art. 103 
ORF; art. 87 et 93C al. 2 LACC) et auprès de l'autorité compétente (art. 956 al. 2 
CC; art. 35 LOJ; art. 87 LACC). 
La loi genevoise de procédure administrative (LPA; RSGE E 5 10) s'applique aux 
décisions prises par les autorités administratives et les juridictions administratives 
(art. 1 LPA). Sont réputées juridictions administratives les autorités que le droit 
fédéral ou cantonal charge du contentieux administratif en les désignant comme 
autorités de recours (art. 6 al. 1 lit. d LPA). Tel est le cas de la Cour de justice, 
lorsqu'elle statue sur recours comme autorité de surveillance du Registre foncier 
au sens des art. 103 et 104 ORF (art. 87 al. 1 LACC; art. 35 LOJ). 


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La procédure, en principe écrite, est régie par la maxime d'office (art. 18 à 20 
LPA). 
Etant bénéficiaire du séquestre, la recourante est touchée par la décision de rejet 
d'inscription de la mesure et a un intérêt digne de protection à son annulation 
(art. 60 let. a de LPA). 
1.2. Dans le canton de Genève, l'intervention d'un tiers dans une procédure 
administrative est possible sur la base de l'art. 71 LPA, appliqué par analogie, 
selon lequel l'autorité peut ordonner, d'office ou sur requête, l'appel en cause de 
tiers dont la situation juridique est susceptible d'être affectée par l'issue de la 
procédure. En effet, le tiers qui s'estime atteint par l'issue d'une procédure de 
recours a la faculté de demander à la juridiction saisie de l'appeler en cause. 
Formellement, il ne s'agit pas d'une procédure d'intervention, mais l'effet juridique 
est le même puisque si la juridiction accepte la requête et appelle le tiers en cause, 
ce dernier devient une partie et le jugement lui sera opposable (BELLANGER, La 
qualité de partie à la procédure administrative, in Les tiers dans la procédure 
administrative, 2004, p. 50). 
En l'espèce, la présente procédure influencera le sort des droits de S______ sur 
l'immeuble litigieux, de sorte qu'elle doit être autorisée à intervenir dans le cadre 
de la présente procédure. 
2. 
2.1. Le séquestre est une mainmise officielle sur certains biens du débiteur, 
destiné à permettre leur réalisation ultérieure par voie de saisie ou de faillite. Il 
permet d'éviter que le débiteur ne dispose de ses biens au détriment du créancier. 
Il s'agit d'une mesure purement conservatoire qui ne confère au créancier 
séquestrant ni privilège de droit matériel, ni privilège dans la poursuite (281 al. 3 
LP), à l'exception de ce qui résulte de l'art. 281 al. 1 LP. Si le débiteur est déclaré 
en faillite avant la réalisation des biens séquestrés, ceux–ci tombent dans la masse 
(art. 199 al. 1 LP; DALLEVES, FJS 740; STOFFEL/SCHABLOZ, Commentaire 
romand, Poursuite et faillite, Bâle-Genève-Munich, 2005, n. 48 ad art. 275 LP). 
L'exécution d'un séquestre après l'annotation d'un droit d'emption ne fait pas 
obstacle au transfert de propriété consécutif à l'exercice du droit d'emption et 
l'acquéreur de l'immeuble peut obtenir la radiation de la restriction du droit 
d'aliéner fondée sur le séquestre en consignant à l'office des poursuites la part du 
prix de vente qui n'a pas été acquittée par la reprise de la dette hypothécaire 
existant avant le séquestre (ATF 128 III 124 consid. 3 = JdT 2002 II 51). 
La cédule hypothécaire est un droit de gage opposable à tous. Les créanciers 
gagistes ont la préférence sur les autres créanciers qui auraient fait saisir 
l'immeuble (art. 113 ORI). De même dans la faillite, le produit de la réalisation de 
l'immeuble ne profite aux créanciers chirographaires qu'après désintéressement de 


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tous les créanciers hypothécaires (STEINAUER, Les droits réels, t. 3, 2003, 
no 2791). 
2.2. En l'espèce, le droit d'emption de S______ existait sur l'immeuble litigieux 
avant la demande de séquestre de sorte que l'annotation du séquestre n'aurait pas 
empêché l'exécution du droit d'emption. En revanche, S______ aurait acquis un 
bien immobilier sur lequel une restriction du droit d'aliéner aurait été annotée. 
Par ailleurs, si le séquestre devait être inscrit, il n'est pas exclu que l'immeuble 
litigieux trouve preneur aux enchères pour un montant suffisamment élevé pour 
que I______ puisse bénéficier d'une partie du prix de vente une fois la cédule 
hypothécaire de 5'040'000 fr. remboursée. 
Par conséquent, I______ possède un intérêt à l'inscription du séquestre. 
3. 
Le Conservateur du Registre foncier a refusé d'inscrire le séquestre portant sur la 
totalité de l'immeuble litigieux, au motif que celui-ci n'appartenait pas en totalité 
au débiteur. Ce faisant, il a jugé du statut du bien à séquestrer au sens des art. 272 
al. 1 ch. 3 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 11 avril 
1889 (LP ; RS 281.1) et art. 10 de l'ordonnance du Tribunal fédéral sur la 
réalisation forcée des immeubles (ORFI; RS 281.42). 
3.1.1. A teneur de l'art. 272 al. 1 LP, le séquestre est autorisé par le juge du lieu où 
se trouvent les biens, à condition que le créancier rende vraisemblable que sa 
créance existe (ch. 1), qu’on est en présence d’un cas de séquestre (ch. 2) et qu’il 
existe des biens appartenant au débiteur (ch. 3). 
Le juge du séquestre charge le préposé ou tel autre fonctionnaire ou employé de 
l’exécution du séquestre et lui remet à cet effet une ordonnance de séquestre 
(art. 274 al. 1 LP). 
3.1.2. Jusqu'au 31 décembre 1996, le droit fédéral n'imposait pas aux cantons 
d'organiser une voie de recours ou de reconsidération permettant d'entreprendre 
l'ordonnance de séquestre. Toutefois, les autorités de poursuites étaient habilitées 
à refuser l'exécution d'une ordonnance de séquestre, notamment, lorsque les biens 
à séquestrer n'appartenaient à l'évidence pas au débiteur (ATF 129 III 203 consid. 
2.1; ATF 114 III 88 consid. 2a; 107 III 33 consid. 4; 105 III 140; GILLIERON, 
Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, art. 271-
352, Lausanne, 2003, n. 12 ad art. 274 LP). 
Depuis le 1er janvier 1997, date d'entrée en vigueur de la loi fédérale sur la 
poursuite pour dettes et la faillite révisée (RO 1995 II p. 1227 et 1309), 
l'introduction de la procédure d'opposition à l'ordonnance de séquestre (art. 278 
LP), permet désormais le contrôle de cette dernière par le juge quant aux 
conditions de fond du séquestre, y compris la désignation "des biens appartenant 


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au débiteur" (art. 272 al. 1 ch. 3 LP) qui fait partie de l'ordonnance en vertu de 
l'art. 274 al 2 ch. 4 LP. Les griefs qui concernent la propriété ou la titularité des 
biens à séquestrer doivent donc être invoqués dans la procédure d'opposition 
(ATF 129 III 203 consid. 2.2.). 
Ainsi, depuis l'entrée en vigueur du nouveau droit, seul le juge du séquestre, 
respectivement le juge de l'opposition, est compétent pour décider si le créancier a 
réussi à rendre vraisemblable que certaines valeurs appartenaient au débiteur 
malgré l'apparence formelle (ATF 130 III 579 consid. 2.2.4 = JdT 2005 II 99; 
ATF 126 III 95 consid. 4a = JdT 2000 II 35; ATF 129 III 203 consid 2.2 et 2.3 = 
JdT 2003 II 95). L'Office des poursuites conserve bien entendu, et principalement, 
le droit de contrôler la régularité formelle de l'ordonnance de séquestre, ce 
pouvoir d'examen entrant par définition dans les attributions d'un organe 
d'exécution qui ne peut donner suite à un ordre lacunaire ou imprécis, ni exécuter 
un séquestre entaché de nullité (ATF 129 III 203 consid. 2.3.). 
Si le juge du séquestre n'a pas eu à examiner qui, du poursuivi ou du tiers, était 
vraisemblablement titulaire du droit patrimonial dont il a autorisé le séquestre, la 
voie de l'opposition à l'ordonnance de séquestre est fermée au tiers concerné. Il 
peut toutefois revendiquer la distraction du droit patrimonial séquestré. L'Office 
des poursuites doit également ouvrir d'office la procédure de revendication, 
notamment lorsque les immeubles sont inscrits au Registre foncier au nom d'une 
autre personne que le débiteur (art. 10 ORFI). Il est alors procédé conformément 
aux art. 107 et 108 LP (GILLIERON, op. cit., n. 54 ad art. 278 LP). 
En revanche, lorsqu'il résulte de la requête de séquestre que le séquestrant a requis 
la mise sous main de justice d'un droit patrimonial dont le titulaire apparent est un 
tiers, le juge qui a autorisé le séquestre a dû apprécier s'il était vraisemblable que 
le poursuivi fût le véritable titulaire des droits patrimoniaux dont le titulaire 
apparent, formel, est une autre personne physique ou juridique. Le titulaire formel 
peut alors, par la voie de l'opposition à l'ordonnance de séquestre (art. 278 LP), 
contester l'appréciation par le juge du séquestre des allégations du séquestrant 
(GILLIERON, op. cit., op.cit., n. 55 ad art. 278 LP). 
Le tiers qui revendique la propriété d'un bien séquestré peut former opposition au 
sens de l'art. 278 LP ou ouvrir la procédure de revendication des art. 106 ss LP, 
les deux procédures pouvant être conduites en parallèle (JANNERET/DE BOTH, 
Séquestre international, for du séquestre en matière bancaire et séquestre de biens 
détenus par des tiers, in SJ 2006 II 185). 
3.1.3. Le Conservateur du Registre foncier doit examiner d'office la compétence 
de l'Office des poursuites ayant requis l'annotation de la restriction du droit 
d'aliéner (art. 17 ORF). En revanche, il n'a pas à vérifier si le titulaire du droit 
immatriculé au Registre foncier est le poursuivi ou un tiers, car il appartient aux 


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autorités de poursuite de décider si un immeuble inscrit au nom d'un autre que le 
poursuivi peut être séquestré et d'introduire la procédure de revendication (art. 10 
ORFI) et, dans cette procédure, au juge de décider si le droit séquestré est ou non 
soustrait à l'exécution forcée (GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la 
poursuite pour dettes et la faillite, Articles 89-158, Lausanne, 2000, n. 18 et 22 ad 
art. 101 LP; JEANDIN/SABETI, Commentaire romand, Poursuite et faillite, Bâle-
Genève-Munich, 2005, n. 14 ad art. 101 LP; l'art. 101 LP s'appliquant par 
analogie au cas de séquestre par renvoi de l'art. 275 LP). 
3.2. Au vu de ce qui précède, le Conservateur du Registre foncier n'était pas 
compétent pour refuser d'annoter le séquestre de l'entier du bien immobilier 
litigieux au motif que les conditions matérielles du droit à l'inscription n'étaient 
pas remplies, étant précisé que l'ordonnance de séquestre indiquait clairement qu'il 
portait sur l'ensemble de l'immeuble litigieux. 
Par conséquent, la décision attaquée sera annulée et la cause renvoyée au 
Conservateur du Registre foncier pour qu'il exécute l'ordonnance de séquestre du 
14 avril 2009. 
4. 
Vu le sort du recours, les frais seront laissés à la charge de l’Etat. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
L'Autorité de surveillance : 
Préalablement : 
Admet l'intervention de S______ à la présente procédure. 
Cela fait, à la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté par I______ contre la décision rendue le 11 mai 
2009 par le Conservateur du Registre foncier concernant l'inscription d'un séquestre sur 
la parcelle n° xxxx situé sur la commune de Z______. 
Au fond : 
Annule la décision attaquée et retourne le dossier au Conservateur du Registre foncier, 
pour procéder conformément aux considérants qui précèdent. 
Laisse les frais de la cause à la charge de l’Etat. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Renate PFISTER-LIECHTI, présidente; Monsieur Christian MURBACH et 
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14