ge_gerichte · ACJC/1526/2020 · 2020-10-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.11.2020. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6488/2020 
ACJC/1526/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 30 OCTOBRE 2020 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, recourant contre un jugement rendu par la 
21ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 6 juillet 2020, 
comparant par Me Soile Santamaria, avocate, rue François-Versonnex 7, 1207 Genève, 
en l'étude de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, intimés, comparant tous 
deux par Me Delphine Zarb, avocate, rue du Conseil-Général 11, case postale, 
1211 Genève 4, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/6488/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/8979/2020 du 6 juillet 2020, reçu par les parties le 7 juillet 
2020, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de 
l'opposition formée par A______ au commandement de payer poursuite n° 
1______ notifié par C______ et B______, à concurrence de 15'000 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 1er septembre 2017 (poste 1) et de 154'000 fr. avec intérêts à 
5% dès le 1er octobre 2018 (poste 2) (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à 
verser à C______ et B______ 750 fr. au titre des frais judiciaires (ch. 2) et 3'350 
fr. à titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 
4). 
B. 
a. Le 27 juillet 2020, A______ a formé recours contre ce jugement, concluant à ce 
que la Cour l'annule et rejette la requête de mainlevée déposée par ses parties 
adverses, avec suite de frais et dépens. 
 
b. Le 21 août 2020, C______ et B______ ont conclu au rejet du recours, avec 
suite de frais et dépens. 
 
Ils ont produit une pièce nouvelle. 
 
c. A______ a répliqué le 7 septembre 2020, persistant dans ses conclusions. 
 
d. Les parties ont été informées le 30 septembre 2020 de ce que la cause était 
gardée à juger, C______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 
dupliquer. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
a. A une date qui ne ressort pas du dossier, les époux C______ et B______, 
propriétaires de la parcelle n° 2______ de la commune de D______, d'une 
superficie de 7'336 m2, ont conclu un contrat de bail avec les époux A______ et 
E______, portant sur la villa d'habitation, meublée, sise sur cette parcelle, 
d'environ 400 m2 habitables, la piscine extérieure, garage pour deux voitures et 
jardin de 7'800 m2, avec pool house. 
Le bail a été conclu pour une durée de deux ans, débutant le 1er janvier 2009 et 
expirant le 31 décembre 2010. Le loyer annuel, frais accessoires non compris, 
était de 180'000 fr., soit 15'000 fr. par mois. 
Le contrat précise notamment que les locataires déclarent bien connaître la maison 
et reconnaissent qu'elle est en très bon état d'entretien; les bailleurs avaient 
dispensé les locataires du paiement du loyer pour les mois de janvier et février 
2009, en contrepartie de quoi les locataires s'étaient engagés à effectuer à leurs 
frais divers travaux, dont les travaux de peinture de toutes les pièces de la maison, 
le changement des moquettes et l'installation d'un chauffage dans la piscine. 


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b. En date du 31 mars 2016, les parties ont signé un nouveau contrat de bail 
portant sur le même objet, avec le même loyer mensuel en 15'000 fr., le contrat 
stipulant que, depuis le 31 décembre 2010, le bail s'était renouvelé tacitement 
d'année en année, avec faculté de le résilier avec un préavis de trois mois. 
Ce contrat précise que la "pool house" et la salle des machines ne sont pas 
opérationnels car trop vétustes depuis la première prise de bail. 
c. Le 6 juillet 2019, C______ et B______ ont fait notifier à A______, un 
commandement de payer, poursuite n° 1______, portant sur les sommes de 
15'000 fr. avec intérêts à 5% du 1er septembre 2017 pour le loyer du mois de 
septembre 2017, 154'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er octobre 2018 pour les 
loyers d'avril 2018 à mai 2019 (11'000 fr. par mois) et 11'000 fr. avec intérêts à 
5% dès le 1er mai 2019 à titre de pénalité telle que proposée par les locataires. 
Le poursuivi y a formé opposition le 8 juillet 2019. 
d. Parallèlement, les propriétaires ont requis l'évacuation des locataires devant le 
Tribunal des baux et loyers, par la voie de la procédure pour cas clairs, requête 
dont ils ont été déboutés par jugement JTBL/152/2020 du 20 février 2020, en 
raison du fait que les avis de résiliation de bail avaient été reçus par les locataires 
trois jours avant l'échéance du délai comminatoire de paiement. 
Lors de l'audience du 20 février 2020 par-devant le Tribunal des baux et loyers, 
les locataires ont indiqué qu'ils ne payaient plus de loyer depuis avril 2018. Le 
locataire avait des difficultés professionnelles et du retard dans ses revenus. Le 
congé était contesté en raison notamment de l'absence de formule de fixation du 
loyer initial. A______ considérait que la villa n'était pas luxueuse. Lors de 
l'emménagement, la piscine était irréparable. Il avait investi 60'000 fr. de travaux 
de rafraîchissement. Le loyer à la signature du bail était de 15'000 fr. par mois et 
avait par la suite été diminué à 11'000 fr. par mois, d'entente entre les parties. 
e. Le 6 avril 2020, C______ et B______ ont requis du Tribunal de Première 
Instance la mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de 
payer poursuite n° 1______. 
Les précités n'ont pas allégué que la villa litigieuse était un logement de luxe au 
sens de l'art. 253b al. 2 CO. 
f. Lors de l'audience du Tribunal du 6 juillet 2020, A______ a conclu au rejet de 
la requête. Le contrat de bail ne constituait pas une reconnaissance de dette pour le 
loyer, en raison de l'absence d'avis officiel de fixation du loyer, obligatoire à 
Genève, l'habitation concernée n'étant pas un objet de luxe, au sens de l'art. 253 b 
CO. La maison était vieillotte, le garage régulièrement inondé et l'accès 
fréquemment empêché par des voitures. A______ a notamment produit des 


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photographies de deux salles de bains et d'une chambre à l'appui de ses 
conclusions. 
C______ et B______ ont persisté dans leur requête, relevant que les 
photographies produites par leur partie adverse n'étaient pas représentatives de 
toute la maison. Il n'était pas acceptable qu'aucun loyer ne soit payé depuis plus de 
deux ans. Les locataires avaient accepté le montant du loyer. Ils pourraient 
invoquer leurs arguments dans le cadre d'une procédure au fond. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger au terme de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 S'agissant d'une procédure de mainlevée, seule la voie du recours est ouverte 
(art. 319 let. a et 309 let. b ch. 3 CPC). La procédure sommaire s'applique 
(art. 251 let. a CPC). 
 
Aux termes de l'art. 321 al. 1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être 
introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la 
notification de la décision motivée, pour les décisions prises en procédure 
sommaire. 
En l'espèce le recours est conforme à ces exigences, de sorte qu'il est recevable. 
1.2 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la 
violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 
CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir 
limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et 
motivés par la partie recourante (HOHL, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, 
Berne, 2010, n° 2307). 
Les maximes des débats et de disposition s'appliquent (art. 55 al. 1, 255 lit. a 
a contrario et 58 al. 1 CPC). 
2. 
Les conclusions, allégations de fait et preuves nouvelles sont irrecevables dans 
 
le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). 
 
La pièce nouvelle produite par les intimés est par conséquent irrecevable. 
3. 
Le Tribunal a considéré que la villa occupée par le recourant est une maison 
familiale de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, de sorte que la validité du bail 
n'était pas soumise à la condition que celui-ci soit accompagné de la formule de 
fixation du loyer initial. Le fait que la maison comportait 400 m2 habitables, une 
piscine extérieure et un jardin de 7800 m2 plaidaient pour un objet de luxe, étant 
précisé que les photos produites par le recourant ne permettaient pas d'exclure le 
caractère luxueux de la maison. Il n'était ainsi pas vraisemblable que la maison 


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litigieuse était un logement ordinaire, de sorte que la mainlevée de l'opposition 
devait être prononcée. 
 
Le recourant fait valoir que le fardeau de la preuve du caractère luxueux du 
logement incombe au bailleur, lequel n'a pas allégué ce fait. La notion de luxe 
devait être interprétée de manière restrictive et la maison qu'il habitait ne 
correspondait pas aux critères fixés par la jurisprudence. 
 
3.1.1 Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une 
reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut 
requérir la mainlevée provisoire. 
Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa 
libération (art. 82 al. 2 LP). 
Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en particulier, 
l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa 
volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent 
déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 297 consid. 
2.3.1). 
Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la 
somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la 
dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le 
poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité (arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.1.1). 
Il incombe au créancier d'apporter la preuve stricte de l'existence d'un titre de 
mainlevée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 
consid. 4.2, 4.3.1 et 4.3.2). 
3.1.2 Le contrat de bail vaut titre de mainlevée pour le loyer initial. Dans les 
cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout 
nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainleée que si 
le créancier y joint la formule officielle (ABBET/VEUILLET, La mainlevée de 
l'opposition, 2017, n. 162 ad art. 82 LP; TRÜMPY, La mainlevée d'opposition 
provisoire en droit du bail, le titre, les exceptions et la nouvelle procédure civile, 
BlSchK 2010, p. 106). 
Selon la législation que le canton de Genève a adoptée sur la base de l'art. 270 al. 
2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail 
d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. 
Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 
al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette 
communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la 


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délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant 
qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, 
même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est 
accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en 
vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions 
s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la 
conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 
al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2). 
L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires 
contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne 
s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe 
comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Pour un logement de cette 
catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se 
dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est 
prescrit dans le canton de Genève. Le nombre minimum des pièces et le caractère 
luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie 
le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un 
examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en 
résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 3). 
Selon l'arrêté du 4 février 2009 de Conseil d'Etat genevois déterminant les 
catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 
LaCC, il y a pénurie au sens de l'art. 24 LaCC dans toutes les catégories 
d'appartements de 1 à 7 pièces inclusivement. 
La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle 
suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée. Constituent, 
par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, 
une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des 
pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très 
protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne 
suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble. La notion d'objet de luxe 
est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter 
cet objet et qui peuvent être réparés. La notion de luxe peut toutefois évoluer avec 
le temps; un objet luxueux à l'origine peut perdre cette qualité avec les années et, 
inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon 
les rénovations et les transformations qui y sont réalisées (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1). 
3.1.3 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses 
obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas 
protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). 


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3.2 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que le recourant 
 
n'avait pas rendu vraisemblable que la maison louée était un logement ordinaire 
 
pour lequel l'avis officiel de fixation initiale du loyer aurait dû être annexé au 
 
contrat de bail initial. 
En effet, compte tenu de la taille de la surface habitable, il est probable que la 
villa litigieuse comporte plus de 7 pièces. A cela s'ajoute que la présence d'une 
piscine et d'un jardin de plus de 7'000 m2 sont des caractéristiques permettant de 
conclure que la villa est vraisemblablement luxueuse. 
Les quelques photos produites par le recourant ne sont pas nécessairement 
représentatives de l'aspect de l'ensemble de la villa et ne sont dès lors pas 
décisives. Il n'est pas non plus rendu vraisemblable que la villa litigieuse soit 
affectée de problèmes récurrents d'humidité, puisque les courriels produits par le 
recourant sur ce point sont ponctuels et datent de 2013. Le fait qu'un ou plusieurs 
containers de recyclage aient été placés à proximité de la maison n'est quant à lui 
pas suffisant pour en conclure que la villa n'est pas luxueuse. 
En outre, lors de l'audience du 20 février 2020 par devant le Tribunal des baux et 
loyer, le recourant n'a pas contesté devoir les montants qui lui sont réclamés par 
les intimés. Il a reconnu que, en cours de bail, le loyer avait été baissé à 11'000 fr. 
par mois, d'entente entre les parties, relevant qu'il n'avait plus rien payé depuis le 
mois d'avril 2018 en raison de ses problèmes financiers. 
Dans ces conditions, l'attitude du recourant qui conteste au stade de la mainlevée 
devoir des montants de loyers qu'il avait reconnu devoir auparavant est 
constitutive d'abus de droit, ce d'autant plus qu'il ne ressort pas du dossier que le 
recourant aurait introduit une action en contestation du loyer initial. 
Il ressort de ce qui précède que le contrat de bail initial vaut titre de mainlevée 
provisoire de l'opposition, tant pour le montant du loyer prévu initialement en 
15'000 fr. par mois que pour le loyer réduit à 11'000 fr. par mois convenu par la 
suite d'entente entre les parties. Le recourant n'ayant pas rendu vraisemblable sa 
libération, c'est à bon droit que la mainlevée de l'opposition a été prononcée. 
Le recourant ne conteste par ailleurs pas le montant pour lequel la mainlevée a été 
prononcée, ni les intérêts alloués. 
Le jugement querellé doit par conséquent être confirmé. 
4. 
Le recourant, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de recours (art. 
106 al. 1 CPC). 
 
Les frais judiciaires seront arrêtés à 1'125 fr. (art. 48 et 61 OELP) et compensés 
avec l'avance fournie, acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 


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Les dépens dus aux intimés seront fixés à 2'500 fr., TVA et débours inclus (art. 
84, 85, 88, 89 et 90 RTFMC; 23, 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté par A______ contre le jugement JTPI/8979/2020 
rendu le 9 juillet 2020 par le Tribunal de première instance dans la cause C/6488/2020-
21 SML. 
Au fond : 
Rejette ce recours. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Met les frais judiciaires de recours, arrêtés à 1'125 fr., à charge de A______ et les 
compense avec l'avance versée, acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser à C______ et B______, pris solidairement, 2'500 fr. au 
titre de dépens de recours. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Mélanie DE 
RESENDE PEREIRA, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Mélanie DE RESENDE PEREIRA 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.