ge_gerichte · ACJC/135/2015 · 2014-01-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 février 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/25611/2009 
ACJC/135/2015 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 6 FEVRIER 2015 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (Arabie Saoudite), appelant d'un jugement rendu 
par la 9ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 
6 janvier 2014, comparant par Me Baudouin Dunand, avocat, rue Charles-Bonnet 2, 
1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par Me Christian 
Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel il fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 6 janvier 2014, le Tribunal de première instance (ci-après : le 
Tribunal), statuant par voie de procédure ordinaire, a débouté A______ de toutes 
ses conclusions (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ aux dépens de 
l'instance, qui comprennent une indemnité de procédure de 35'000 fr. à titre de 
participation aux honoraires d'avocat de B______ (ch. 2) et a débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 3). 
 
b. Par acte du 7 février 2014, A______ appelle de ce jugement, reçu par lui le 8 
janvier 2014, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que la Cour de Justice 
(ci-après : la Cour) lui alloue, à titre de dommages-intérêts, la somme de 691'527 
fr. plus intérêts à 5% dès le 15 décembre 2008 et déboute sa partie adverse de 
toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Il conclut subsidiairement à 
ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour expertise destinée à déterminer le 
montant du dommage. 
 
c. Par réponse du 5 mai 2014, B______ conclut au déboutement de sa partie 
adverse de toutes ses conclusions, à ce qu'elle soit condamnée en tous les dépens 
de première instance et d'appel, lesquels comprendront une équitable indemnité 
valant participation aux honoraires de son conseil et à ce que la distraction des 
dépens de première instance et d'appel en faveur de son conseil soit ordonnée. Il 
conclut subsidiairement à ce que seule la distraction des dépens de première 
instance en faveur de son conseil soit ordonnée. 
 
Il produit une pièce nouvelle. 
 
d. Par réplique du 27 mai 2014, A______ a persisté dans ses conclusions. Par 
duplique du 1er juillet 2014, B______ a persisté dans ses conclusions prises à titre 
principal. 
 
e. Par courrier du 3 juillet 2014, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
B. 
a. B______ a exploité, du 22 décembre 2000 au 21 décembre 2001, une entreprise 
individuelle "B______, entreprise générale", dont le but social était le 
gardiennage, nettoyage, entretien, gérance et rénovations. 
 
Selon ses dires, il avait "retapé" un mas dans le sud de la France. 
 
b. Le 1er juin 2004, B______ a acquis la propriété de la parcelle n° 1______ de la 
commune de C______, située au lieudit D______, à l'adresse ______ C______. 
Il a débuté la construction d'une villa sur ladite parcelle. 


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c. Par courrier du 23 mai 2008, le Service cantonal de l'énergie a délivré à 
B______ un certificat provisoire d'attribution du label Minergie portant sur le 
projet de construction situé au ______ C______. 
 
Il était stipulé que : "L'examen des documents relatifs à ce projet a permis 
d'établir que l'objet en question [le bâtiment mentionné dans la demande du 
15 octobre 2007] répondra aux standards MINERGIE pour autant que son 
exécution soit conforme à ces documents". 
 
d. Le Département des constructions et des technologies de l'information (DCTI) 
a délivré à B______ une autorisation de construire complémentaire portant sur la 
villa sise au ______ C______, parcelle n° 1______, publiée dans la Feuille d'Avis 
Officielle du ______ 2008. 
 
e. Durant le printemps 2008, B______ a contacté E______, afin de vendre la 
parcelle n° 1______ et la villa construite sur ce terrain (témoin F______). 
 
La plaquette de vente de la villa présentée par l'agence E______ indiquait une 
surface habitable d'environ 212 m2 (coefficient 0.22) et le fait qu'il restait des 
travaux de finition à réaliser, au gré du preneur. 
 
G______ a contacté l'agence E______, car elle cherchait des locaux pour installer 
les bureaux de A______, pour lequel elle travaillait. Elle est venue visiter les lieux 
à deux ou trois reprises (témoin F______). 
 
F______ a indiqué avoir certainement remis la plaquette de vente à G______. 
 
A______ a déclaré avoir personnellement visité la villa en août ou septembre 
2008. 
 
f. Les travaux de la villa avaient été effectués à 90% par B______, qui les avait 
exécutés lui-même ou avec l'aide de tâcherons. Cette information avait été 
transmise à G______ (témoin F______). 
 
B______ a déclaré avoir effectué les travaux de toiture et d'isolation et installé la 
chaudière. Les travaux relatifs au chauffage avaient pour le surplus été exécutés 
par la société H______. 
 
I______, de l'entreprise I______, entendu en qualité de témoin, a déclaré s'être 
occupé de la conduite de gaz qui alimente la chaudière. Il n'avait pas vérifié si 
l'installation de chauffage ou la chaudière fonctionnait. Il avait contribué à 
l'alimentation du chauffe-eau mais n'avait pas installé les conduites d'eau. Il était 
intervenu sur le chantier entre novembre 2008 et mars 2009. 
 
J______, électricien auprès de J______ SA, avait été contacté par B______ avant 
la vente de la villa pour effectuer des travaux d'électricité (témoin J______). 


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K______, ingénieur civil, entendu en qualité de témoin, a déclaré avoir suivi la 
construction d'octobre 2005 à juillet 2008. Il s'était occupé uniquement des 
structures porteuses qui avaient été exécutées dans le respect des règles de l'art. 
 
L'architecte L______, entendu en qualité de témoin, a déclaré être intervenu sur le 
chantier lorsque le gros oeuvre était terminé. Il n'avait pas vérifié la bonne 
exécution des travaux qui avaient été entrepris. 
 
g. B______ avait parlé à F______ du label Minergie, qui permettait d'obtenir une 
légère augmentation de la surface habitable. Il lui avait toutefois indiqué qu'au 
niveau de l'isolation, du chauffage et de l'aération, la maison ne correspondait pas 
aux critères Minergie. 
 
F______ ne se souvenait pas s'il avait indiqué dans la plaquette de vente que la 
maison ne correspondait pas au label Minergie, quand bien même l'autorisation de 
construire y faisait référence. Il avait rencontré A______ à deux reprises. Il avait 
dû lui dire que les travaux seraient réalisés conformément à l'autorisation de 
construire, en se référant aux surfaces, aux volumes et à l'usage (témoin 
F______). 
 
B______ a allégué avoir été en droit de mentionner le fait que le projet avait fait 
l'objet d'une promesse d'attribution du label Minergie, dans la mesure où celui-ci 
avait été délivré de façon provisoire. Il n'avait toutefois pas donné la garantie que 
ledit label serait confirmé, puisque l'administration compétente ne devait 
l'attribuer de manière définitive qu'une fois les travaux achevés et à la condition 
que les normes Minergie aient été respectées. 
 
K______ avait parlé avec B______ d'un permis pour une construction Minergie. 
Toutefois, cela ne faisait pas partie de son domaine de compétence. 
 
L______ ignorait si la construction qu'il avait vue correspondait au label 
Minergie, car on ne pouvait pas le déterminer à l'œil nu. 
 
B______ avait également indiqué à I______ que sa villa devait respecter les 
critères Minergie. Ce dernier n'avait toutefois pas vérifié si ces critères étaient 
respectés (témoin I______). 
 
h. Le 13 août 2008, une promesse de vente en faveur de A______ portant sur la 
parcelle n° 1______ d'une surface de 968 m2 avec un bâtiment en cours de 
construction a été conclue devant un notaire. 
 
Selon B______, lors de la promesse de vente, la villa était construite et il restait 
des finitions à effectuer. Il s'agissait d'aménagements intérieurs. 


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Une série de photographies de la villa prises par E______ et transmises le 15 août 
2008 au notaire montraient une villa partiellement meublée et du matériel de 
construction entreposé à l'intérieur et à l'extérieur. 
 
La promesse de vente mentionnait qu'un descriptif succinct des travaux exécutés à 
cette date, signé par les parties, était déposé chez le notaire pendant la durée de 
validité de la promesse. 
 
L'acte stipulait notamment au chiffre 4 que "le promettant-acquéreur prendra la 
parcelle présentement promise-vendue, qu'il déclare bien connaître pour l'avoir 
vue et visitée préalablement aux présentes, dans l'état où elle se trouvera le jour 
de la vente définitive, sans garantie des contenances indiquées qui sont celles du 
Cadastre et sans aucune garantie en ce qui concerne le bâtiment que celles 
découlant des différents contrats conclus par le vendeur avec les différents corps 
de métier ayant participé à sa construction jusqu'à la date du trente juillet deux 
mille huit, qui lui sont cédées par les présentes". 
 
La validité de la promesse de vente était subordonnée à l'entrée en force d'une 
autorisation de transformer partiellement le bâtiment d'habitation existant en 
bureaux. 
 
i. L______ a déclaré avoir déposé l'autorisation de construire afférente au 
changement d'affectation de logement en bureaux. Le label Minergie avait quant à 
lui été sollicité dans le cadre de la demande en autorisation de construire. 
 
Un document intitulé "rapport des surfaces" établi par L______ stipulait: 
"surfaces max. selon minergie: 0.20 x 968 + 10% = 212.96 m2". Ce document 
avait été signé par B______ et le conseil de A______ le 13 août 2008. 
 
Selon A______, ce document était annexé à la demande de modification 
d'affectation, ce que ne conteste pas B______. 
 
L'affectation en bureaux permettait d'augmenter la surface de 0.20 à 0.22 grâce au 
label Minergie. En réalité, la surface avait déjà été augmentée et l'obtention du 
label Minergie devait permettre de valider cette augmentation (témoin F______). 
 
j. Par acte du 15 décembre 2008, B______ a vendu la parcelle susvisée à 
A______ au prix de 5'775'000 fr. 
 
Le prix de vente avait été négocié avec le conseil de A______ en fonction de deux 
éléments: l'absence de dossier de construction et le coût des travaux de finition à 
charge de l'acheteur, estimés à 250'000 fr./300'000 fr. (témoin F______). 
 
L'acte de vente précisait que la somme de 5'775'000 fr. demeurerait bloquée en 
l'étude du notaire, sur le compte du vendeur, jusqu'à l'inscription de l'acte au 
Registre foncier. 


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L'acte stipulait en outre ce qui suit : "l'acquéreur prend l'immeuble présentement 
vendu, qu'il déclare bien connaître pour l'avoir vu et visité préalablement aux 
présentes, dans l'état où il se trouve actuellement, sans garantie des contenances 
indiquées qui sont celles du Cadastre et sans aucune garantie en ce qui concerne 
le bâtiment que celles découlant des différents contrats conclus par le vendeur 
avec les différents corps de métier ayant participé à sa construction jusqu'à la 
date du trente juillet deux mille huit, qui lui sont cédées par les présentes. 
 
En conséquence, le promettant-acquéreur déclare parfaitement savoir qu'il est 
ainsi privé des garanties prévues aux articles 197 et suivants du Code des 
Obligations, soit notamment des actions en annulation de la vente, réduction de 
son prix ou encore de dommages et intérêts. 
 
Demeure toutefois réservé l'article 199 du Code des Obligations qui prévoit que 
"toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a 
frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose". 
 
Le vendeur garantit néanmoins qu'il n'a actuellement connaissance d'aucun 
défaut dont l'acquéreur n'aurait pas pu se rendre compte lors de la visite de 
l'immeuble vendu". 
 
Selon les conditions particulières de la vente, le vendeur transmettait à l'acquéreur 
le dossier complet d'autorisation de construire DD 1______, y compris les plans 
tamponnés "ne variatur" concernant la transformation et le changement partiel 
d'affectation de la villa en bureaux. Les travaux de finition et d'aménagement qui 
seraient réalisés par l'acquéreur de manière non conforme à cette autorisation 
n'entraîneraient aucune responsabilité pour le vendeur. 
 
k. Il était prévu dans le contrat de vente que l'acquéreur entrerait immédiatement 
en possession et en jouissance de l'immeuble vendu. 
 
A______ a toutefois confié à B______, contre rémunération, la mission de 
superviser les entreprises chargées d'achever les travaux d'aménagement. 
B______ pouvait donc demeurer dans la villa à cette fin. 
 
B______ était assisté de L______ qui avait dessiné les plans d'aménagement des 
bureaux, sis au rez-de-chaussée de la villa. 
 
Des devis d'entreprises des 24 et 27 février 2009 et 16 mars 2009 portant sur les 
lignes téléphoniques, les travaux de serrurerie et vitrerie de l'escalier, des terrasses 
et des travaux de menuiserie intérieure avaient été adressés par B______ à 
A______. 
 
l. Le conseil de A______ a adressé à B______ un courrier le 31 mars 2009 
l'informant que son mandant avait décidé de s'adresser à d'autres professionnels 


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pour achever les travaux de la villa et lui demandait de rendre les clés. B______ a 
quitté la villa à la fin du mois d'avril 2009. 
 
m. Après le départ de ce dernier, A______ a fait procéder à un examen généralisé 
de la villa. 
 
M______, architecte d'intérieur, avait été mandaté par A______ au mois de mai 
2009 comme coordinateur de chantier pour terminer les travaux d'aménagement 
intérieur. Entendu en qualité de témoin, il a confirmé que l'autorisation de 
construire se référait aux normes Minergie. Toutefois, il s'était aperçu, après des 
investigations plus poussées, que le bâtiment n'était pas conforme à ces normes. 
Ne bénéficiant toutefois pas des connaissances suffisantes, il avait demandé à 
N______, architecte, d'examiner la villa. Il s'était également adressé aux 
entreprises O______ pour l'installation de chauffage, P______ pour la toiture et 
Q______ pour l'isolation des façades et des fenêtres. Il avait en outre fait appel à 
l'entreprise R______. Il avait eu pour tâche de surveiller les travaux de réparation. 
n. Un rapport d'expertise établi par N______ le 11 juin 2009 indiquait que le 
bâtiment en construction était affecté de très importants défauts qui devaient être 
corrigés pour qu'il soit construit dans les "règles de l'art". Le rapport énumérait 
succinctement les travaux mal exécutés et renvoyait aux descriptifs des entreprises 
joints au rapport. 
N______ a confirmé devant le Tribunal que le bâtiment ne respectait pas les 
critères Minergie, quand bien même il bénéficiait de la surface autorisée par ce 
label, soit 212 m2. Les travaux nécessaires pour remédier à cet état de fait, 
lesquels étaient énumérés dans son rapport, avaient été exécutés. Il avait, à ce titre, 
assumé la direction générale des travaux. Il n'avait toutefois pas eu de contact 
avec les entreprises exécutantes, puisque la surveillance des travaux avait été 
assurée par l'architecte d'intérieur M______. 
o. L'entreprise R______ a établi un devis le 9 février 2009 portant sur des travaux 
de remise en état et de finition. Le 19 mai 2009, elle a établi un rapport selon 
lequel les travaux relatifs à l'installation de circulation d'eau chaude, les conduites 
et la ventilation primaire n'avaient initialement pas été correctement effectués. 
Entendu en qualité de témoin, l'auteur du devis et du rapport a confirmé ces 
documents. Il a déclaré que les travaux de remise en état figurant dans le devis 
étaient ceux énumérés sous la rubrique 253.1 (page 11) en 3'840 fr. et le tiers des 
travaux de la rubrique 259.1 (page 15) en 3'000 fr. (1/3 de 9'000 fr.), soit le 
montant total de 6'840 fr. Les travaux décrits aux pages 12 à 14 concernaient des 
installations neuves et non la réparation de défauts. 
p. O______ a établi un devis le 18 mai 2009 d'un montant de 175'926 fr. Ce devis 
a été confirmé sous la foi du serment par son auteur, qui a également indiqué qu'il 
avait pu constater que les installations de chauffage et de ventilation n'étaient pas 


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conformes non seulement aux normes Minergie, mais également aux normes 
suisses, notamment celles anti-feu. Il y avait un chauffage au gaz et une 
ventilation double flux. L'installation existante était composée de matériel venant 
de France, d'Italie ou de Belgique, qui n'était en principe pas importé en Suisse. Il 
manquait des clapets de sécurité et des parois anti-feux sur la chaudière. Les 
travaux devisés étaient nécessaires pour une mise en conformité des installations 
aux normes Minergie. En revanche, l'installation de rafraîchissement inclue dans 
le devis ne constituait pas une remise en état mais un travail représentant une plus-
value qui correspondait à environ 10% du montant total des travaux devisés. Le 
reste était constitué de travaux de remise en état, qu'il avait effectués et pour 
lesquels il avait été payé. 
q. A teneur du rapport de P______ du 11 mai 2009, l'isolation et l'étanchéité de la 
toiture étaient défectueuses. L'étanchéité n'était pas suffisamment épaisse, alors 
que la norme SIA 271 préconise au minimum une couche de 5 millimètres. 
L'isolation posée n'était pas ventilée et risquait, à long terme, de se gorger d'eau. 
Selon le devis du 8 mai 2009, le coût des travaux s'élevait à 156'923 fr. 41. 
Entendu en qualité de témoin, l'auteur du rapport, du devis et de la facture du 
25 novembre 2010 a confirmé ces documents, en précisant que B______ avait 
placé une barrière vapeur, sans mettre d'étanchéité. Il avait donc fallu enlever la 
chape, l'isolation et la barrière vapeur, afin d'exécuter une étanchéité conforme 
aux règles de l'art. Des infiltrations d'eau avaient été constatées. Les travaux 
avaient été réalisés et payés. Ceux décrits sous les chapitres B et IV du devis, d'un 
montant total de 34'358 fr. (13'253 fr. 50 + 641 fr. + 2'539 fr. 50 + 17'924 fr.) 
étaient des travaux de finition et le reste portait sur la réfection pour un montant 
total de 122'565 fr. (156'923 fr. 41 – 34'358 fr.). 
r. Par courrier du 15 juin 2009, A______, par l'intermédiaire de son conseil, a 
informé B______ des défauts de construction que les entreprises R______, 
O______ et P______ avaient pu constater. 
s. O______ a suggéré à M______ de mandater la société Q______, un bureau 
d'ingénieurs spécialisé en énergétique du bâtiment, pour examiner les installations 
de chauffage et la ventilation de la villa de A______. Cette société a délivré un 
rapport en août 2009 portant sur l'analyse des installations susmentionnées et sur 
celle du bâtiment dit "Minergie", duquel il résultait que l'isolation extérieure, la 
chape intérieure et les fenêtres ne pouvaient pas être conservées si le propriétaire 
entendait obtenir le label Minergie. L'isolation extérieure n'était pas continue et 
plusieurs isolants de nature et de performance différentes avaient été utilisés. Les 
jonctions entre ces isolants n'étaient pas étanches. Le mode de pose de l'isolant 
n'était pas convenable (colle) et il y avait des infiltrations d'air entre l'isolant et la 
structure en béton. Il manquait des pare-vapeur continus entre l'isolant et le béton. 
La chape intérieure ne pouvait pas être conservée, car l'étanchéité entre les 
panneaux d'isolant et la dalle béton n'était pas réalisée. Enfin, les installations de 


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ventilation et de chauffage devaient être démolies et remplacées. A défaut, des 
infiltrations d'eau et des moisissures risquaient de se produire à l'avenir. 
Le témoin S______, auteur dudit rapport, en a confirmé la teneur et a expliqué 
que selon l'autorisation de construire, le bâtiment bénéficiait provisoirement du 
label Minergie, grâce auquel il était possible d'agrandir la surface habitable. Si 
lesdits critères n'étaient pas respectés pendant la construction, il aurait toutefois 
fallu réduire cette surface. Or, la réalisation du bâtiment n'était en définitive pas 
conforme aux critères Minergie. Le témoin a précisé n'avoir pas effectué de 
travaux de réparation dans la villa. 
t. Par courrier du 25 août 2009, A______, par l'intermédiaire de son conseil, a 
informé B______ qu'il venait de recevoir le rapport de la société Q______, qui 
mettait en exergue de nouveaux défauts d'isolation extérieure, de maçonnerie, de 
la chape intérieure, des fenêtres et des installations de chauffage et de ventilation, 
ainsi que de l'impossibilité d'obtenir le label Minergie. 
u. N______ a indiqué dans un rapport du 9 octobre 2009 que le bâtiment mesurait 
6,8 m2 de trop. Le Département des travaux publics l'avait informé que cette 
surface devrait être déduite de l'entrée au rez-de-chaussée. Selon A______, ces 
mesures correspondaient à celles autorisées en cas de conformité au label 
Minergie. 
v. Selon le rapport établi le 21 octobre 2009 par T______, la toiture présentait des 
défauts d'étanchéité à l'air et à la vapeur, des défauts structurels et de conception. 
Les poutrelles étant détériorées, l'auteur du rapport ne pouvait que conseiller 
vivement leur remplacement. Les fixations des chevêtres n'étaient pas non plus 
satisfaisantes. Selon les deux devis du même jour, le coût des travaux pour la 
"toiture 
rénovée" 
portant 
sur 
des 
travaux 
de 
charpente 
était 
de 
29'848 fr. 25 et pour la "toiture remise à neuf" de 40'241 fr. 85. Il était précisé que 
les travaux de remise à neuf ne prendraient qu'une semaine de plus que la 
rénovation. Entendu en qualité de témoin, l'auteur dudit rapport a confirmé ce 
document et a déclaré qu'il avait remis à neuf la partie velux et remplacé les 
fenêtres, car elles n'étaient pas conformes aux critères Minergie. Le remplacement 
des fenêtres avait été effectué sur la base du devis qui avait donné lieu à une 
facture datée du 27 octobre 2010 comprenant trois postes, soit: fourniture et pose 
de fenêtres selon devis du 14 septembre 2009 en 85'589 fr. 50, fourniture et pose 
de fenêtres selon devis du 21 avril 2010 en 24'730 fr. et plus-value pour la 
fourniture et la pose de verres feuilletés retardateur d'effraction de 2'560 fr. 
w. La société U______, active notamment dans le conseil et l'expertise des 
installations techniques dans les domaines de la déperdition thermique, de la 
détection des fuites et des infiltrations d'eau, a été mandatée par l'architecte 
d'intérieur M______ pour vérifier les évacuations d'eau du bâtiment. Cette société 


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avait relevé dans son rapport du mois d'octobre 2009 que les canalisations des 
évacuations d'eau ne pouvaient pas être conservées en l'état et devaient être 
refaites. Entendu en tant que témoin, l'auteur dudit rapport a confirmé ce 
document et a ajouté que vu la gravité des malfaçons, il ne pensait pas que les 
travaux avaient été exécutés par un professionnel. 
C. 
a. Par acte déposé le 17 novembre 2009 en vue de conciliation, A______ a conclu 
notamment à ce que B______ soit condamné à lui verser la somme de 505'787 fr. 
avec intérêts à 5% dès le 15 décembre 2008, à titre de dommages-intérêts 
correspondant, selon lui, aux travaux de remise en état de la villa tels qu'évalués 
par les entreprises R______ (101'284 fr. 15), O______ (175'926 fr.), P______ 
(188'335 fr.) et T______ (40'241 fr. 85). 
Par acte du 8 avril 2010, A______ a amplifié sa demande et a conclu au paiement 
de 
la 
somme 
de 
695'500 
fr. 
avec 
intérêts 
à 
5% 
dès 
le 
15 décembre 2008. Il a produit sous pièce n° 19 un relevé des coûts des travaux 
nécessaires, selon lui, pour remettre la villa en état, lequel comportait, par rapport 
à la demande introduite initialement, un montant supplémentaire de 189'713 fr. 
Ledit montant comprenait notamment les coûts de l'entreprise V______ SA, en 
147'000 fr., pour des travaux de "removing", "re-construction" et "new rought at 
ground floor". Des travaux d'isolation figuraient également dans ce tableau pour 
un montant de 190'000 fr., dont l'entreprise P______ était en charge. 
A______ n'a toutefois mentionné dans son écriture du 8 avril 2010 aucun élément 
de fait afférent aux travaux effectués par V______ SA. 
b. Par acte du 10 août 2010, B______ a conclu au déboutement de A______ de 
toutes ses conclusions. 
c. Le 24 janvier 2012, A______ a produit devant le Tribunal des factures de 
V______ SA datées du 9 septembre 2009 au 1er septembre 2010, portant 
notamment sur des travaux d'isolation des façades. Ces factures s'élevaient à un 
montant total de 281'005 fr., mais A______ se limitait à réclamer le montant de 
147'000 fr. mentionné dans la pièce n° 19. 
Le lendemain, le témoin V______ a été entendu. Il a déclaré avoir exécuté des 
travaux de remise en état des façades. Il avait fallu procéder à la dépose de 
l'isolation qui était insuffisante et modifier les ouvertures qui n'étaient pas 
conformes aux autorisations de construire. Il a déclaré que le coût total de ces 
travaux était de 211'000 fr., qui résultait des factures produites par A______. 
Ce dernier a sollicité la clôture des enquêtes par courrier du 23 avril 2013. Par 
ordonnance du 3 juin 2013, le Tribunal a déclaré les enquêtes closes et a remis la 
cause à plaider après enquêtes. 


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d. Dans ses dernières écritures, A______ a allégué pour la première fois que 
V______ SA avait effectué des travaux d'isolation de la façade pour un montant 
total de 211'000 fr. Il a conclu à la condamnation de B______ à lui payer la 
somme 
de 
691'527 
fr. 
avec 
intérêts 
à 
5% 
dès 
le 
15 décembre 2008. 
B______ a contesté l'existence de défauts. Il a relevé qu'il n'avait pas participé aux 
expertises effectuées par l'architecte N______ et par la société Q______ à la seule 
demande de A______. Leurs rapports n'avaient de ce fait pas été rédigés de 
manière indépendante et impartiale. Au surplus, il a soulevé que rien ne 
confirmait que les travaux effectués par les entreprises étaient nécessaires ou 
qu'ils n'avaient pas été surévalués. Les devis produits comportaient, au demeurant, 
des travaux de finition qui n'avaient pas eu pour but de remédier aux prétendus 
défauts. Enfin, A______ n'avait pas indiqué ce qu'il était advenu des fenêtres 
neuves qui avaient été remplacées et qui avaient certainement fait l'objet d'une 
reprise. 
Il a conclu à titre principal à ce que la distraction des dépens soit ordonnée et a 
persisté pour le surplus dans ses conclusions. Il a conclu, à titre subsidiaire, si par 
impossible le Tribunal devait considérer l'existence de défauts et sa responsabilité 
comme établies, à ce qu'une expertise soit ordonnée, afin d'examiner si le bien 
immobilier comportait des défauts et le cas échéant, d'établir le coût de leur 
réparation, ainsi que la quotité du dommage dont il devrait répondre, soit de 
déterminer, sur la base des éléments de procédure et des travaux entrepris par 
A______, quels travaux relevaient strictement de la réfection des défauts et d'en 
quantifier le montant. 
e. Dans la décision querellée, le Tribunal a retenu en substance que les allégations 
de fait portant sur les travaux effectués par l'entreprise V______ SA étaient 
irrecevables. Il a en outre considéré que les devis, dont la valeur probante avait été 
niée par B______ et qui n'avaient pas été établis de manière contradictoire, 
constituaient tout au plus des expertises privées. La confirmation de ces devis et 
des rapports établis par les entreprises, sous la foi du serment, ne leur avait pas 
conféré une valeur probante s'agissant des coûts des travaux de réfection, puisqu'il 
n'était pas admissible de permettre, sous la forme de témoignages, d'apporter aux 
débats des moyens de preuve relevant de l'expertise. Au surplus, dans la mesure 
où A______ s'était acquitté des travaux devisés, les entreprises ne disposaient plus 
de suffisamment de distance avec la cause pour apprécier les faits avec une 
indépendance comparable à celle d'un expert judiciaire, ce d'autant moins que les 
devis portaient également sur des travaux qui ne concernaient pas la réfection des 
défauts allégués. A______ avait ainsi échoué à établir le coût des travaux de 
réfection. 
 


- 12/26 - 
 
C/25611/2009 
EN DROIT 
1. 
1.1 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, les 
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 
décision entreprise. En l'espèce, l'appel est dirigé contre une décision notifiée 
après le 1er janvier 2011, de sorte que la procédure d'appel est régie par le CPC. 
En revanche, la procédure de première instance, qui a débuté en 2009, reste 
réglementée par l'ancien droit de procédure (art. 404 al. 1 CPC), soit la loi 
genevoise de procédure civile du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC). 
1.2 Selon l'art. 308 CPC, l'appel est recevable contre les décisions finales et 
incidentes de première instance, lorsque, dans les affaires patrimoniales, la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins. 
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours 
à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). 
L'appel, qui respecte les dispositions légales précitées, est recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen tant en fait qu'en droit 
(art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, des faits ou des moyens de preuve 
nouveaux ne peuvent être invoqués ou produits en appel que s'ils le sont sans 
retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas l'être devant la première instance bien que la 
partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
2.2 En l'espèce, l'intimé a produit en appel une pièce nouvelle, soit un article de la 
Tribune de Genève du 30 avril 2014. Dans la mesure où le jugement querellé a été 
rendu le 6 janvier 2014, cette pièce ne pouvait pas être produite en première 
instance; elle est donc recevable. 
3. 
3.1 Sous l'angle de la aLPC, constitue un fait nouveau celui qui est survenu ou 
celui que la partie a appris postérieurement à la date à laquelle elle a signifié ses 
dernières écritures autorisées dans le cadre de l'instruction préalable 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure 
genevoise, n. 2 ad art. 133). 
 
Sauf à prolonger sans fin l'instruction de la cause, l'ordonnance et l'exécution des 
mesures probatoires, on ne saurait reconnaître aux parties, sans de strictes 
conditions, le droit d'invoquer des faits nouveaux postérieurement à la clôture de 
l'instruction préalable. Si pour des raisons évidentes tenant au caractère complet et 
actuel du jugement à rendre, cette faculté doit néanmoins être offerte, son exercice 
est soumis à l'obligation de requérir sans délai la réouverture de l'instruction 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, op. cit., n. 4 ad art. 197). 


- 13/26 - 
 
C/25611/2009 
 
3.2 En l'espèce, l'appelant a, pour la première fois, allégué dans ses conclusions 
motivées après enquêtes du 6 septembre 2013 que V______ SA avait effectué des 
travaux de réfection de l'isolation de la façade, en se basant sur des factures 
émises par celle-ci du 9 septembre 2009 au 1er septembre 2010. 
 
Or, l'appelant n'a fait état de ces faits ni dans sa demande du 17 novembre 2009, 
ni dans son amplification subséquente du 8 avril 2010. 
 
Certes, l'appelant a mentionné dans les écritures susmentionnées le fait que le 
rapport de Q______ relevait des défauts de l'isolation extérieure. Toutefois, ces 
allégations ne sont pas similaires à celles exposées dans ses conclusions motivées 
après enquêtes, à savoir les travaux de réparation effectués par V______ SA. La 
pièce n° 19 produite par l'appelant à l'appui de son écriture d'amplification ne 
correspond pas non plus aux faits allégués dans ses dernières écritures, puisque 
selon cette pièce, les travaux d'isolation étaient attribués à une autre entreprise, 
soit P______. 
 
Dans la mesure où l'appelant avait connaissance des travaux exécutés par 
V______ SA avant la clôture des enquêtes du 3 juin 2013, dès lors que la dernière 
facture date du 1er septembre 2010, ces faits ont été invoqués tardivement, de sorte 
qu'ils sont irrecevables. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce 
point. 
4. 
Il est établi que l'appelant et l'intimé ont conclu un contrat de vente le 
15 décembre 2008 portant sur la parcelle n° 1______ d'une superficie de 968 m2 
et un bâtiment en construction situé sur ladite parcelle (art. 184 al. 1 CO). 
4.1 A teneur du renvoi général de l'art. 221 CO, les règles sur la garantie pour les 
défauts dans le domaine immobilier sont en principe les mêmes que dans le 
domaine mobilier (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 2009, n. 1084 et les 
références citées). 
Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises 
qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose 
soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable 
mesure (art. 197 al. 1 CO). Il répond de ces défauts, même s'il les ignorait (al. 2). 
Pour que le vendeur soit tenu à garantie, trois conditions doivent être remplies : il 
faut que la chose présente un défaut, que ce défaut ait été ignoré de l'acheteur et 
que celui-ci ne l'ait pas accepté. Le défaut doit être antérieur au transfert des 
risques (TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 689), c'est-à-dire antérieur à la conclusion du 
contrat de vente (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des 
obligations I, 2012, n. 9 ad art. 197 CO). La preuve de ces conditions incombe à 
l'acheteur (TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 719). 


- 14/26 - 
 
C/25611/2009 
Le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment de la 
vente (art. 200 al. 1 CO) ni de ceux dont celui-ci aurait dû s'apercevoir lui-même 
en examinant la chose avec une attention suffisante, à moins qu'il ne lui ait 
affirmé qu'ils n'existaient pas (art. 200 al. 2 CO). 
4.2 Constitue un défaut l'absence d'une qualité dont le vendeur avait promis 
l'existence ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne 
foi. Le défaut peut être matériel, s'il affecte les propriétés physiques de la chose ou 
si celle-ci n'a pas l'utilité ou la valeur que l'acheteur en attendait, en raison de 
l'absence d'une qualité. Le défaut peut également être de nature économique en ce 
sens que la chose qui en est affectée ne permet pas d'obtenir le rendement ou les 
revenus qu'il serait normal que l'acheteur puisse en retirer. Enfin, le défaut peut 
être juridique si la chose vendue ne correspond pas aux exigences juridiques ou ne 
permet pas à l'acheteur pour ce motif d'en tirer toutes les utilités (TERCIER/FAVRE, 
op. cit., n. 723 et 737 ss et les références citées). 
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances 
(manifestations de volonté) qu'il a pu donner à l'acheteur eu égard aux qualités de 
la chose. Il peut avoir positivement assuré que la chose présentait certaines 
qualités ou, négativement, que la chose ne souffrait pas de certains manquements 
(VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 11 ad art. 197 CO). "Toute indication ayant 
pour objet une propriété déterminée, affirmée de façon précise et concrète" 
engagera le vendeur, même si cette indication est insérée dans une publicité. Il 
n'est pas nécessaire que le vice en question affecte la valeur ou l'utilité de la chose 
pour que la responsabilité du vendeur soit engagée. L'assurance peut être expresse 
ou tacite. Elle peut parfois se déduire du prix payé (lorsque celui-ci est une 
indication de l'authenticité de la chose) ou même d'usages commerciaux 
(VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 11 à 13 et 15 ad art. 197 CO et les références 
citées). 
 
Sont des qualités attendues celles qui n'ont pas été promises par le vendeur, mais 
sur lesquelles l'acheteur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Pour que 
le vendeur soit tenu à garantie, il faut que l'absence de qualités attendues diminue 
soit la valeur objective de la chose, et non la valeur que lui ont attribuée les parties 
(prix de vente), soit l'utilité prévue (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 17 et 18 
ad. art. 197). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu 
du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret. La 
responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les 
qualités promises; les premières doivent entraîner une diminution notable de 
l'utilité prévue ou de la valeur de la chose. Certains auteurs soulignent qu'il y a en 
principe une diminution notable de la valeur ou de l'utilité prévue lorsque 
l'acheteur n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions 
différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). 


- 15/26 - 
 
C/25611/2009 
4.3 L'acheteur a l'obligation de vérifier l'état de la chose reçue aussitôt qu'il le peut 
d'après la marche habituelle des affaires; s'il découvre des défauts dont le vendeur 
est garant, il doit l'en aviser sans délai (art. 201 al. 1 CO). Lorsqu'il néglige de le 
faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu'il ne s'agisse de défauts que 
l'acheteur ne pouvait découvrir à l'aide des vérifications usuelles (art. 201 al. 2 
CO), soit de défauts cachés. 
S'il s'agit de défauts cachés, l'acheteur les signalera immédiatement après leur 
découverte, ce qui implique une connaissance certaine de manière à pouvoir 
formuler une réclamation suffisamment motivée; l'acheteur ne doit pas avoir de 
doute quant au défaut (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 16 ad. art. 201). 
4.4 Les règles sur la garantie sont en principe de droit dispositif. Les parties 
peuvent 
convenir 
de 
clauses 
limitatives 
ou 
exclusives 
de 
garantie 
(TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 891). Selon la jurisprudence, la volonté des parties de 
supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée clairement; elle ne 
peut résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle dans le type de 
contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu en adopter 
son contenu (ATF 83 II 401 consid. 2; cf. également ATF 107 II 161 consid. 6a). 
La détermination de la portée d'une clause excluant ou limitant la responsabilité 
du vendeur ressortit à l'interprétation du contrat. Si la volonté réelle des parties ne 
peut être clairement établie, la clause d'exclusion doit être interprétée selon le 
principe de la confiance (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 38 ad. Intro 
art. 197-210). 
Il est en général admis qu'une clause limitative ou exclusive de garantie n'est pas 
limitée aux seuls défauts ordinaires, ou aux défauts que les parties ont envisagés. 
Une clause exclusive de garantie ne couvre cependant pas les défauts auxquels, 
objectivement, un acheteur raisonnable ne pouvait pas s'attendre selon les règles 
de la bonne foi (ATF 126 III 59 consid. 4a; ATF 107 II 161 = JdT 1981 I 582 
consid. 6c et les références citées). 
En cas de dol du vendeur, le législateur a mis en place un régime aggravé qui 
modifie partiellement les conditions de la garantie. En effet, le vendeur qui a 
induit l'acheteur intentionnellement en erreur ne peut se prévaloir du fait que l'avis 
des défauts n'aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Toute clause qui 
supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement 
dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO). 
4.5 La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que 
l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait 
induit l'acheteur à ne pas conclure le contrat ou à le conclure à des conditions 
différentes de celles convenues (ATF 132 II 161 consid. 4.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_70/2011 du 12 avril 2011 consid. 4.1). L'expression doit être entendue 


- 16/26 - 
 
C/25611/2009 
de manière large : le vendeur peut induire intentionnellement l'acheteur en erreur 
(en lui dissimulant des défauts ou en simulant des qualités), mais aussi exploiter 
l'erreur dans laquelle se trouve l'acheteur (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 3 
ad. art. 199). 
 
Le vendeur agit par dol non seulement lorsqu'il fournit des indications fausses sur 
la qualité de la chose, mais également lorsqu'il passe sous silence certains faits 
que la loi, le contrat ou les règles de la bonne foi lui commandent de révéler (ATF 
131 III 145 consid. 8.1; 117 II 218 consid. 6a; 116 II 431 consid. 3a). Le vendeur 
doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur - qui l'ignorait 
et ne pouvait le découvrir en raison de son caractère caché - tout en sachant qu'il 
s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 3.2; 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 
consid. 3.2). S'agissant du devoir d'informer l'acheteur, il n'existe pas si le vendeur 
peut valablement supposer, selon les règles de la bonne foi, que ces défauts étaient 
à 
l'évidence 
connus 
de 
l'acheteur 
(VENTURI/ZEN-RUFFINEN, 
op. cit., n. 3 ad art. 199 CO et la référence citée; TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 904). 
C'est en particulier le cas des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir en 
faisant preuve de l'attention appropriée; il suffit en principe que l'acheteur fasse 
preuve de "l'attention habituelle" (cf. art. 200 CO). 
Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une 
négligence même grave ne suffit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2009 du 
20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être 
complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment 
orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi 
l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6). La dissimulation doit 
être intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_70/2011 du 
12 avril 2011 consid. 4.1). La clause limitative ou exclusive demeure valable 
s'agissant des défauts que le vendeur n'a pas frauduleusement dissimulés 
(VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 4 ad. art. 199). 
Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur 
(ATF 131 III 145 consid. 8.1). 
4.6 Dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix 
ou de faire résilier la vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par 
l'action en réduction une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). 
La réduction de prix, tant dans le contrat de vente que dans le contrat d'entreprise, 
doit s'effectuer selon la méthode relative, c'est-à-dire que le rapport entre le prix 
réduit et le prix convenu correspond au rapport entre la valeur objective de la 
chose avec défaut et sa valeur objective sans défaut, en d'autres termes le prix est 
réduit proportionnellement à la moins-value de la chose (TERCIER/FAVRE, op. cit., 


- 17/26 - 
 
C/25611/2009 
n. 876). La jurisprudence admet que la moins-value est égale, sauf preuve 
contraire, aux frais de suppression du défaut et que la valeur de la chose supposée 
sans défauts est présumée égale au prix de vente (ATF 111 II 162 consid. 3c; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_470/2012 du 23 janvier 2013 consid. 2.1) Le fardeau de la 
preuve lui incombant, l'acheteur doit établir les éléments permettant de calculer la 
moins-value, soit, d'une part, le coût des réparations ou la valeur de la chose 
défectueuse et, d'autre part, le prix ou la valeur qu'aurait la chose sans défaut 
(VENTURI, La réduction du prix de vente en cas de défaut ou de non-conformité de 
la chose, thèse Fribourg 1994, n. 353 et 1054). 
Lorsque l'acheteur a déjà payé le prix, sa créance en restitution porte intérêts à 
partir du moment où le vendeur a reçu le paiement. Ils sont calculés 
conformément à l'art. 73 CO qui prévoit que celui qui doit des intérêts dont le taux 
n'est fixé ni par la convention, ni par la loi ou l'usage, les acquitte au taux annuel 
de 5%. 
4.7 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Cette disposition répartit le fardeau 
de la preuve et détermine sur cette base qui doit assumer les conséquences de 
l'échec de la preuve (ATF 132 III 449 consid. 4; 129 III 18 consid. 2.6). 
Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves 
administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction 
subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont 
prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, T. I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa 
conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été 
réunies au cours de la phase probatoire (JEANDIN, L'administration des preuves, in 
Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). 
La aLPC prévoit que pour s'éclairer sur une question de fait qui requiert l'avis d'un 
spécialiste, le juge peut ordonner qu'il soit procédé à une expertise (art. 255 al. 1 
aLPC). Le recours à l'expertise n'a pour objet que d'établir des faits; ainsi l'expert 
doit éclairer le juge en se gardant de toute appréciation juridique 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 3 ad art. art. 255 aLPC). 
Il n'est pas rare que les parties au procès civil aient recours de leur propre 
initiative, généralement avant le procès, à l'aide d'un expert qu'elles choisissent 
unilatéralement. De telles expertises privées n'ont pas valeur de preuve et, si elles 
sont contestées, elles ne peuvent être retenues qu'au titre d'allégué de la partie qui 
les produit (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 2 ad art. art. 255 
aLPC). 
Le fait qu'une expertise privée n'ait pas la même valeur qu'une expertise judiciaire 
ne signifie pas encore que toute référence à une expertise privée dans un jugement 
soit constitutive d'arbitraire; il se peut en effet que ladite expertise ne soit pas 


- 18/26 - 
 
C/25611/2009 
contestée sur certains points ou encore qu'elle se révèle convaincante, à l'instar 
d'une déclaration de partie (arrêts du Tribunal fédéral 4A_193/2008 du 8 juillet 
2008 consid. 4.1). 
Le témoin se différencie de l'expert en ce que le premier est appelé à fournir des 
renseignements sur les faits dont la connaissance n'est pas accessible à chacun et 
qu'il a pu observer par hasard ou pour un motif spécial, tandis que l'expert apporte 
son appréciation à propos de données d'expérience qui, en soi, sont à la portée de 
tout le monde et en tout temps. Le témoin n'a pas à formuler des opinions ou des 
appréciations, mais à décrire uniquement ce qu'il a constaté (BERTOSSA/ 
GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 4 ad art. 222, SJ 1980 p. 570). La notion 
de "témoin-expert" doit, quant au principe, être proscrite en procédure civile 
genevoise, sauf si, occasionnellement, un témoin qui a vécu certains faits qui se 
sont accomplis en sa présence possède des connaissances spéciales qui lui 
permettent de donner une appréciation technique sur les constatations qu'il a faites 
(BERTOSSA/ GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 4 ad art. 222, SJ 1980 p. 570). 
Les parties doivent indiquer les moyens de preuve nécessaires à établir les faits 
qu'elles allèguent et en requérir l'administration. On dit qu'elles supportent le 
fardeau de l'administration des preuves. Elles indiquent leurs offres de preuve 
dans la demande et dans la réponse (HOHL, op. cit., n. 760-761). Si le juge a le 
pouvoir de faire administrer d'office les preuves nécessaires à la manifestation de 
la vérité, il n'en a pas l'obligation (HOHL, op. cit., n. 777 et 783). 
5. 
5.1 L'appelant soutient que le premier juge a retenu à tort que les devis et les 
témoignages des entreprises qui avaient effectué les travaux de réparation 
n'avaient aucune valeur probante. De plus, si le Tribunal estimait qu'une expertise 
judiciaire était nécessaire, il aurait dû l'ordonner d'office. 
En l'espèce, le litige étant régi par la maxime des débats, il revenait à l'appelant de 
requérir une expertise judiciaire s'il la considérait nécessaire, ce qu'il a omis de 
faire. Le juge n'avait pas l'obligation de recourir à ce moyen de preuve d'office. En 
effet, si le juge peut faire administrer un moyen de preuve, il n'en a pas pour 
autant l'obligation. 
Les sociétés Q______, U______ et l'architecte N______ ont établi des rapports et 
constaté l'existence de malfaçons, sans toutefois effectuer des travaux de 
réparation. Ils doivent ainsi être qualifiés d'experts privés, dont les témoignages et 
constats ont une valeur probante comparable à celle des déclarations des parties. 
En revanche, les autres entreprises intervenues sur le chantier ont été chargées 
d'effectuer des travaux de réfection. Selon l'intimé, ces entreprises ne seraient pas 
impartiales. Elles auraient, selon lui, constaté la présence de défauts en réalité 
inexistants et surévalué leurs devis. L'intimé s'est toutefois contenté de contester 
globalement les défauts et les travaux devisés, ainsi que leur montant, sans fournir 


- 19/26 - 
 
C/25611/2009 
d'éléments précis permettant de mettre en doute la nature et l'objectivité des 
constatations faites par les témoins entendus, sous réserve de la facture de 
l'entreprise T______ afférente aux fenêtres, au sujet de laquelle l'intimé a fait 
valoir, à juste titre, le fait que l'appelant n'avait pas expliqué pour quelles raisons 
les fenêtres neuves qui avaient été remplacées n'avaient pas fait l'objet d'une 
reprise par l'entreprise précitée. 
La Cour tiendra ainsi compte, dans son appréciation des preuves et dans toute la 
mesure utile, des rapports et des témoignages susmentionnés pour apprécier 
l'existence de défauts et le coût des éventuelles réparations. 
5.2 L'appelant soutient avoir démontré le coût de réparation des défauts par la 
production des devis des entreprises R______, O______, P______ et T______. 
En l'espèce, l'auteur du devis de R______, entendu en qualité de témoin, a 
énuméré précisément les différents postes de son devis correspondant à des 
travaux de réparation, de sorte que les frais de réparation ont été suffisamment 
établis sur cette base. 
L'auteur du devis de O______, entendu en qualité de témoin, a indiqué que 
l'installation de rafraîchissement inclue dans le devis ne constituait pas une remise 
en état mais un travail représentant une plus-value, qui correspondait à environ 
10% du montant total des travaux devisés. Cette simple approximation n'est pas 
suffisante pour permettre de déterminer le coût exact des travaux de réfection 
exécutés par O______, dont la preuve incombait à l'appelant et qu'il aurait été 
facile d'établir. 
L'auteur du devis de P______, entendu en qualité de témoin, a énuméré 
précisément les différents postes de son devis correspondant aux travaux de 
réparation effectués, de sorte que le coût de ces réparations a été suffisamment 
établi. 
T______, dont un représentant a été entendu en qualité de témoin, a établi deux 
devis, dont l'un correspondait aux travaux de rénovation, de sorte que leur coût a 
été suffisamment établi. En revanche, la facture produite relative au remplacement 
des fenêtres a été à juste titre mise en cause par l'intimé, comme cela a déjà été 
relevé ci-dessus, puisque l'appelant n'a pas expliqué ce qu'il était advenu des 
fenêtres neuves qui avaient été remplacées et qui auraient pu faire l'objet d'une 
reprise, ce qui aurait réduit d'autant le coût des réparations. La Cour retiendra dès 
lors que les frais de suppression des malfaçons n'ont, sur ce point, pas été 
suffisamment établis. 
Au vu de ce qui précède, la Cour se limitera à examiner l'existence des défauts 
(cf. 5.3 infra) et la validité de l'exclusion de la garantie (cf. 5.4 infra) en ce qui 
concerne les travaux effectués par les entreprises R______, P______ et T______ 


- 20/26 - 
 
C/25611/2009 
(à l'exclusion du remplacement des fenêtres), étant précisé que les montants exacts 
correspondant aux frais de suppression des défauts seront détaillés ci-après en tant 
que de besoin (cf. infra 5.5). 
5.3 L'appelant soutient que la villa était affectée de défauts liés au non-respect des 
critères Minergie portant sur l'étanchéité de la toiture, l'isolation des façades, les 
fenêtres et le système de chauffage et de ventilation. La tuyauterie dans son 
ensemble était également défectueuse, car elle n'avait pas été installée 
conformément aux règles de l'art. 
5.3.1 Le Service cantonal de l'énergie a délivré à l'intimé, par courrier du 23 mai 
2008, un certificat provisoire d'attribution du label Minergie. Il était stipulé que 
l'examen des documents transmis avait permis d'établir que la villa répondrait aux 
standards Minergie, pour autant que sa construction soit conforme auxdits 
documents. Pour obtenir le certificat définitif, le bâtiment devait ainsi faire l'objet 
d'un contrôle par le service compétent, une fois la construction terminée. 
Grâce à ce standard Minergie, la villa pouvait bénéficier d'une surface exprimée 
en m2 de plancher de 212.96 m2 (0.22 x 968) au lieu de 193.60 m2 (0.20 x 968), 
correspondant à une augmentation de 10% (ancien art. 59 al. 1 Loi sur les 
constructions et les installations diverses [LCI; RS L 5 05; état au 9 septembre 
2013]). Cette surface de plancher de 212.96 m2 (coefficient 0.22) était indiquée 
dans la plaquette de vente de la villa et dans la demande de modification de 
l'affectation de celle-ci. 
L'autorisation de construire n'a pas été produite par l'appelant, mais les témoins 
M______ et S______ ont confirmé que selon cette autorisation, la construction 
bénéficiait du label Minergie. Le témoin F______ a également indiqué que 
l'obtention du label Minergie devait permettre de valider l'augmentation des 
surfaces et qu'il avait dû dire à l'appelant que les travaux seraient réalisés 
conformément à l'autorisation de construire. 
En tant que titulaire du certificat provisoire d'attribution du label Minergie, 
B______ était en droit d'indiquer que le projet avait fait l'objet d'une promesse 
conditionnelle d'attribution de ce label. L'appelant n'a certes pas démontré que 
l'intimé lui avait expressément garanti que le certificat définitif lui serait accordé. 
Toutefois, en mentionnant sur la plaquette de vente et sur la demande de 
modification de l'affectation de la villa que le coefficient 0.22 s'appliquait et que 
la surface habitable était de 212.96 m2, l'intimé a tacitement promis à l'appelant 
que les travaux qu'il avait effectués étaient conformes aux critères Minergie, 
puisque c'est l'application de ces critères qui devait permettre de valider 
l'augmentation de surface de 10%. Par ailleurs, l'appelant pouvait de manière 
légitime déduire de la délivrance du certificat provisoire Minergie et en l'absence 


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d'explications contraires, que l'intimé avait construit la villa en respectant ces 
critères. 
Or, B______ n'a pas contesté que la construction exécutée par lui ne répondait en 
réalité pas aux critères permettant d'obtenir, in fine, le label Minergie. 
Les installations non conformes aux critères Minergie sont par conséquent 
affectées de défauts juridiques, puisqu'elles ne correspondent pas à l'autorisation 
de construire. Pour y remédier et bénéficier de la surface habitable augmentée de 
10%, l'appelant a dès lors été contraint d'effectuer des travaux de réparation. 
5.3.2 Il convient dès lors d'examiner quelles installations concernées par les 
travaux exécutés par les entreprises R______, P______ et T______, n'étaient pas 
conformes aux critères Minergie. 
La société Q______ a indiqué que l'isolation extérieure et la chape intérieure de la 
villa ne pouvaient pas être conservées pour obtenir le label Minergie. L'isolation 
extérieure n'était en effet pas continue et plusieurs isolants de nature et de 
performances différentes avaient été utilisés; les jonctions entre ces isolants 
n'étaient pas étanches. La chape intérieure ne pouvait pas être conservée, car 
l'étanchéité entre les panneaux d'isolant et sur la dalle béton n'était pas réalisée. 
L'auteur du devis de P______ a indiqué que l'isolation et l'étanchéité de la toiture 
n'étaient pas conformes aux règles de l'art. L'étanchéité n'était pas suffisamment 
épaisse et l'isolation posée n'était pas ventilée et risquait, à long terme, de se 
gorger d'eau. B______ avait placé une barrière vapeur, sans mettre d'étanchéité. Il 
avait donc fallu enlever la chape, l'isolation et la barrière vapeur pour tout 
replacer. La présence d'infiltrations d'eau avait par ailleurs été relevée. Ces 
constatations se recoupent avec celles faites par la société Q______, de sorte qu'il 
est établi que l'isolation et l'étanchéité de la toiture n'étaient pas conformes aux 
critères Minergie. 
Selon T______, la toiture présentait notamment des défauts structurels, à savoir 
que les poutrelles étaient simplement posées sur des planches de coffrage et 
étaient détériorées. Les fixations des chevêtres n'étaient pas non plus 
satisfaisantes. L'appelant a en outre allégué que l'entreprise susmentionnée avait 
effectué des travaux de charpente, à savoir le remplacement des poutrelles. 
Cependant, ni la société Q______, ni T______ n'ont précisé que les poutrelles 
n'étaient pas conformes aux critères Minergie. Il s'agirait ainsi plutôt de travaux 
n'ayant pas été effectués conformément aux règles de l'art et ayant entraîné la 
détérioration des poutrelles. 
Il n'est toutefois pas utile d'examiner plus avant si les poutrelles étaient affectées 
d'un défaut. Cette question peut en effet rester ouverte, puisqu'il sera démontré ci-


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après que l'exclusion de la garantie s'applique à ces éventuelles malfaçons. Il en va 
de même s'agissant de la tuyauterie rénovée par R______ (cf. infra 5.4.1). 
5.3.3 L'intimé a déclaré, ce qui n'a pas été contesté par sa partie adverse, que lors 
de la signature de la promesse de vente, soit le 13 août 2008, la villa était 
construite et qu'il ne restait plus que des finitions à effectuer, soit des travaux 
d'aménagement intérieurs. Une série de photographies de la villa transmises le 
15 août 2008 au notaire montrait une villa partiellement meublée et du matériel de 
chantier entreposé à l'intérieur et à l'extérieur. 
Par conséquent, l'isolation et l'étanchéité de la toiture, ainsi que la tuyauterie et les 
poutrelles, avaient été installées antérieurement à la conclusion du contrat de 
vente le 15 décembre 2008. 
5.4 L'appelant soutient que la clause d'exclusion de garantie prévue dans le contrat 
de vente serait nulle, dans la mesure où l'intimé aurait frauduleusement dissimulé 
la présence de défauts. 
La clause d'exclusion de garantie prévoyait que l'acquéreur prenait l'immeuble 
"dans son état actuel", sans aucune garantie en ce qui concernait le bâtiment. Le 
vendeur garantissait en outre qu'il n'avait connaissance d'aucun défaut dont 
l'acquéreur n'aurait pas pu se rendre compte lors de la visite de l'immeuble vendu. 
5.4.1 Il convient en premier lieu d'examiner si l'exclusion de garantie s'applique 
s'agissant de la tuyauterie et des poutrelles de la toiture. 
Il est établi que l'intimé a construit le bâtiment avec l'aide d'ouvriers, ainsi que des 
entreprises I______ et J______ SA qui sont intervenues respectivement pour 
installer la conduite de gaz qui alimente la chaudière et contribuer à l'alimentation 
du chauffe-eau, ainsi que l'électricité. L'intimé avait quelques notions de 
construction, puisqu'il résulte des éléments du dossier que de 2000 à 2001 il 
exploitait une raison individuelle nommée "B______, entreprise générale", dont le 
but social était le gardiennage, nettoyage, entretien gérance et rénovations et qu'il 
avait rénové un mas en Provence. 
L'intimé a ainsi construit la villa en cause avec les connaissances dont il disposait 
en matière de construction, sans que l'appelant ait démontré qu'il aurait effectué 
intentionnellement des travaux défectueux. L'intimé a certes été négligent lorsqu'il 
a construit la villa. Toutefois, l'ignorance due à une négligence même grave ne 
suffit pas pour admettre que le vendeur avait connaissance des défauts. En outre, 
l'appelant n'a pas non plus démontré que le vendeur aurait pu s'apercevoir de 
l'existence des défauts lorsqu'il habitait dans la villa, puisqu'aucun élément du 
dossier ne fait état de défauts perceptibles à l'œil nu. Il sera par conséquent retenu 
que l'intimé n'avait pas connaissance du fait que la tuyauterie et les poutrelles de 
la toiture n'étaient pas conformes aux règles de l'art. 


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Partant, les défauts affectant ces installations sont couverts par l'exclusion de 
garantie. 
5.4.2 En second lieu, il convient d'examiner si l'exclusion de garantie s'applique 
aux défauts relatifs aux installations non conformes aux critères Minergie. 
Le témoin F______ a déclaré que l'intimé lui avait parlé du label Minergie pour 
obtenir une augmentation de la surface habitable. Il lui avait également indiqué 
qu'au niveau de l'isolation, du chauffage et de l'aération des fenêtres, la maison ne 
correspondait pas aux critères requis. Il est ainsi établi que l'intimé avait 
conscience du fait que la construction n'était pas conforme aux critères Minergie, 
information qu'il n'a toutefois pas communiquée à l'appelant. 
Ce dernier ne pouvait pas s'apercevoir, en visitant la villa, que ces critères 
n'étaient pas respectés, le témoin L______ ayant confirmé que le respect des 
normes Minergie n'était pas vérifiable à l'œil nu. L'architecte d'intérieur M______ 
a également dû procéder à des investigations poussées pour s'apercevoir que la 
construction ne pourrait pas obtenir au final le label Minergie. Ne bénéficiant pas 
des connaissances suffisantes, il s'est adressé à l'architecte N______, afin qu'il lui 
confirme ses constatations. Les défauts peuvent ainsi être qualifiés de cachés et 
l'appelant ne pouvait pas les découvrir, sauf en mandatant un expert, ce que le 
devoir de vérification de l'art. 200 al. 2 CO n'impose toutefois pas (ATF 131 III 
145 consid. 6.3). 
L'intimé ne pouvait pas ignorer que l'absence de conformité avec les critères 
Minergie était une information importante pour l'appelant, puisque si ces critères 
n'étaient pas remplis, la surface habitable devait être réduite de 19.3 m2 
(212.96 m2 – 193.6 m2), ce qui allait entraîner des travaux et une réduction de la 
valeur du bien immobilier. 
La clause d'exclusion de garantie n'est par conséquent pas valable en ce qui 
concerne les installations défectueuses car non conformes aux critères Minergie. 
En cas de dol du vendeur, celui-ci ne peut se prévaloir du fait que l'avis des 
défauts n'aurait pas été donné en temps utile, de sorte qu'il n'est pas nécessaire, en 
l'espèce, d'examiner ce point. 
5.5 Selon le devis du 8 mai 2009 de P______, le coût des travaux s'élevait à 
156'923 fr. 41. L'auteur de ce devis a indiqué que les travaux avaient été réalisés 
et payés. Ceux décrits sous les chapitres B et IV, d'un montant total de 
34'357 fr. 50 (13'253 fr. + 641 fr. + 2'539 fr. 50 + 17'924 fr.) étaient des travaux 
de finition, le reste portant en revanche sur la réfection du bâtiment, pour un 
montant total arrondi de 122'565 fr. (156'923 fr. 41 – 34'357 fr. 50). 


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Le prix de vente de la parcelle et du bâtiment est présumé correspondre à leur 
valeur objective, étant précisé que l'intimé n'a fourni aucun élément qui 
permettrait de retenir une autre valeur. Par ailleurs, en l'absence de toute 
indication contraire, il faut se fonder sur la présomption que la dépréciation 
correspond au coût de la remise en état des installations défectueuses, soit, en 
l'espèce, au montant de 122'565 fr. 
En conséquence, l'intimé sera condamné à restituer à l'appelant la somme de 
122'565 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 15 décembre 2008, le dies a quo des 
intérêts n'étant pas contesté. 
5.6 L'appelant soutient que l'intimé est également responsable des défauts en sa 
qualité d'entrepreneur. 
Toutefois, les parties sont exclusivement liées par un contrat de vente 
immobilière, de sorte que les articles 363 ss CO ne sont pas applicables. 
6. 
6.1 Lorsque l'autorité d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de 
première instance (art. 318 al. 3 CPC). En effet, dans la mesure où le litige est 
tranché de façon différente que ne l'avait fait le premier juge, la répartition des 
frais à laquelle il s'était livré doit être revue (JEANDIN, in Code de procédure civile 
commenté BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, 2011, n. 7 ad art. 318 
CPC). 
En l'espèce, à l'issue de la procédure, l'appelant obtient gain de cause sur le 
principe, mais n'obtient pas le plein de ses conclusions (art. 122'565 fr. sur 
691'527 fr.). Il se justifie dès lors de répartir les dépens de première instance à 
raison des deux-tiers à la charge de B______ et d'un tiers à la charge de A______. 
Ce dernier se verra par ailleurs allouer une indemnité limitée à 12'000 fr. valant 
participation à ses honoraires d'avocat. 
6.2 Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 15'500 fr. (art. 105 al. 1 CPC; 
art. 17 et 35 RTFMC). Il n'y a pas lieu de s'écarter de la clé de répartition 
appliquée pour les frais de première instance. La somme arrondie à 5'200 fr. sera 
ainsi mise à la charge de l'appelant et 10'300 fr. seront mis à la charge de l'intimé. 
Les frais judiciaires seront compensés avec l'avance de frais opérée par l'appelant, 
qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). L'intimé sera en 
conséquence condamné à verser 10'300 fr. à l'appelant. 
Au vu de l'importance de la cause, de ses difficultés, de l'ampleur du travail et du 
temps employé, les dépens d'appel seront arrêtés à 9'000 fr., débours et TVA 
inclus, conformément aux art. 84, 85 al. 1 et 90 RTFMC. L'intimé sera condamné 
à les verser à l'appelant. 
* * * * * 


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C/25611/2009 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 février 2014 par A______ contre le jugement 
JTPI/209/2014 rendu le 6 janvier 2014 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/25611/2009-9. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Condamne B______ à verser à A______ la somme de 122'565 fr. avec intérêts à 5% l'an 
dès le 15 décembre 2008. 
Condamne B______ au paiement des deux-tiers des dépens de première instance, un 
tiers restant à la charge de A______. 
Condamne B______ à verser à A______ la somme de 12'000 fr. à titre d'indemnité 
valant participation à ses honoraires d'avocat. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais d'appel : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 15'500 fr. et dit qu'ils sont compensés avec l'avance 
de frais opérée par A______, qui reste acquise à l'Etat. 
Met les frais judiciaires d'appel à raison de 5'200 fr. à la charge de A______ et de 
10'300 fr. à la charge de B______. 
Condamne B______ à verser à A______ la somme de 10'300 fr. à ce titre. 
Condamne B______ à verser à A______ la somme de 9'000 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Madame Pauline ERARD et Madame 
Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 
 
Le président : 
Cédric-Laurent MICHEL 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 


- 26/26 - 
 
C/25611/2009 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.