ge_gerichte · ATA/700/2000 · 2000-11-14 · fr

Résumé:
 Sans motif (de l'art.9 al.1 LDTR), un escalier pour relier 2 appartements ne saurait être autorisé.
En particulier, la condition de la nécessité n'est pas remplie, l'état de santé de la mère du recourant qui habite un des 2 appartements ne requérant pas l'assistance du recourant.

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_____________ 
 
A/619/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 14 novembre 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur B__________ 
représenté par Me Christian Buonomo, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
 
et 
 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
 
et 
 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 
 
 
et 
 
Monsieur K__________ 


 
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_____________ 
 
A/619/2000-TPE 
représenté par Me Carlo Sommaruga, avocat 
 


 
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_____________ 
 
A/619/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur B__________ habite dans l'immeuble sis 
_________ à Genève, propriété de la SI A__________, dont 
il est le propriétaire économique. 
 
2. 
En 1988 ou 1989, il a construit un escalier en 
colimaçon reliant les appartements du 6ème étage de six 
pièces et demie et du 7ème étage de deux pièces et demie. 
 
3. 
Monsieur 
K__________ 
est 
locataire 
d'un 
appartement situé juste au dessous des appartements de 
M. B__________. Gêné par le bruit généré par l'escalier 
il a, par l'intermédiaire de l'Association genevoise de 
défense des locataires (ci-après : Asloca), dénoncé au 
département des travaux publics et de l'énergie, devenu 
depuis le département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement (ci-après : le département) l'existence de 
l'escalier qui, à son avis, n'avait pas été autorisé. 
 
4. 
Un inspecteur de la police des constructions du 
département a effectué un contrôle sur place le 27 mars 
1997 et a constaté la construction de l'escalier en 
colimaçon entre les appartements du 6ème étage et du 7ème 
étage. 
 
5. 
Le 
15 
avril 
1997, 
le 
département 
a 
invité 
M. B__________ à déposer, dans un délai de trente jours, 
une autorisation de construire pour l'escalier litigieux 
et la réunion des deux appartements. 
 
6. 
Une 
demande 
d'autorisation 
de 
construire 
par 
procédure accélérée a été sollicitée le 3 juin 1997 (APA 
no 
13257) 
par 
l'intermédiaire 
de 
M. 
L__________, 
architecte. 
 
7. 
Le 9 juillet 1997, le département a fait part à 
M. L__________ de son accord d'envisager l'autorisation 
de réunir les deux appartements à condition que des 
améliorations 
phoniques 
soient 
proposées, 
vu 
les 
nuisances 
sonores 
provenant 
de 
l'escalier 
pour 
les 
locataires de l'immeuble. 
 
8. 
Sans nouvelles de M. B__________, M. L__________ a 
informé le département, par courrier du 30 septembre 
1997, qu'il ne représentait plus les intérêts de son 
mandant. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
9. 
Le 17 octobre 1997, le département a demandé à 
M. B__________ de lui communiquer les mesures qu'il 
entendait prendre pour régulariser la situation illégale. 
 
10. 
Le 2 juin 1998, un dernier délai de dix jours 
était imparti à M. B__________ pour transmettre le nom de 
l'architecte mandaté afin de régulariser la situation. 
Une 
amende 
d'un 
montant 
de 
CHF 1'000.- 
lui 
était 
également infligée. 
 
11. 
Toujours sans nouvelles de M. B__________, le chef 
du département a, le 23 novembre 1998, ordonné la 
démolition dans un délai de 90 jours de l'escalier 
litigieux et le rétablissement des deux appartements 
distincts de six pièces et demie et deux pièces et demie. 
En outre, une nouvelle amende de CHF 5'000.- a été 
infligée à M. B__________. 
 
12. 
Le 8 février 1999, M. B__________ a requis du 
département la reconsidération de la décision du 23 
novembre 1998. M. I__________, architecte, avait été 
mandaté afin de trouver une solution pour les problèmes 
des nuisances sonores liés à l'escalier litigieux. 
 
13. 
Le 15 février 1999, le département a accepté de 
surseoir à l'amende et à l'ordre de démolition de 
l'escalier dans l'attente des propositions d'isolation 
phonique. 
 
14. 
Une 
solution 
pour 
remédier 
au 
bruit 
lié 
à 
l'utilisation de l'escalier a été présentée le 21 mai 
1999. 
 
15. 
Sur requête du département, M. B__________ a 
signé, le 19 juillet 1999, un engagement selon lequel 
l'escalier de liaison entre les deux appartements était 
autorisé à titre provisoire. L'autorisation était valable 
pour une durée de dix ans à partir de l'inscription de la 
mention au Registre foncier, aucune garantie n'était 
donnée quant à son éventuelle prolongation, à requérir 
auprès du département. A l'échéance du délai ou en cas de 
départ, l'escalier de liaison devait être supprimé et les 
deux 
appartements 
réaménagés 
en 
deux 
appartements 
distincts et ceci à ses frais et de sa propre initiative. 
 
16. 
Le département a finalement accordé, le 11 août 
1999, l'autorisation pour la construction de l'escalier 
de liaison entre le 6ème et le 7ème étage. Elle était 


 
 - 5 - 
 
 
 
subordonnée à l'inscription au Registre foncier de la 
teneur de l'engagement pris par M. B__________ et 
mentionnait 
l'exécution 
des 
mesures 
de 
protection 
phonique dans un délai de 60 jours. 
 
17. 
En temps utile, l'Asloca et M. K__________ ont 
déposé un recours contre l'autorisation auprès de la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions (ci-après : la commission de recours). 
 
18. 
Par décision du 5 mai 2000, la commission de 
recours a annulé l'autorisation de construire APA 13257, 
celle-ci étant contraire à la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
19. 
Par acte déposé au greffe le 5 juin 2000, 
M. B__________ 
a 
recouru 
par-devant 
le 
Tribunal 
administratif. Il a conclu à l'annulation de la décision 
de la commission de recours du 5 mai 2000. Lui-même 
habitait au 7e étage alors que sa mère, âgée et non 
autonome, habitait seule dans l'appartement du 6e étage. 
Séparé, il recevait régulièrement ses enfants. Souvent 
absent en raison de ses obligations professionnelles, il 
confiait à sa mère le soin de s'occuper de ses enfants, 
ce qu'elle pouvait faire plus aisément du fait de 
l'existence de l'escalier. La réunion des deux apparte-
ments était dès lors une nécessité à teneur de l'article 
9 alinéa 1 lettre d de la LDTR. En outre, la commission 
ne tranchait pas la question de son intérêt à la réunion 
des deux appartements. Elle ne tenait pas compte du fait 
que l'autorisation était limitée dans le temps et que des 
travaux d'insonorisation allaient être effectués. Enfin, 
elle faisait preuve de formalisme excessif en écartant 
l'engagement signé par lui-même sous prétexte qu'il 
n'avait pas été signé par le propriétaire juridique de 
l'immeuble. 
Depuis, 
soit 
le 
30 
mai 
2000, 
la 
SI 
A__________. avait signé l'engagement. 
 
20. a. 
La commission de recours a persisté dans les 
termes de sa décision. 
 
 
b. 
Le département s'en est rapporté à l'appréciation 
du tribunal de céans. 
 
 
c. 
L'Asloca 
et 
M. K__________ 
ont 
conclu 
à 
la 
confirmation de la décision de la commission de recours 
et au rejet du recours. 
 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20), entrée en vigueur le 23 mars 1996, est 
applicable aux demandes d'autorisation pendantes devant 
le département au jour de son entrée en vigueur, ainsi 
qu'à celles qui, à ce même jour, font l'objet de 
procédures pendantes devant la commission de recours ou 
le 
Tribunal 
administratif 
(art. 50 
al. 2 
LDTR). 
A 
fortiori, elle est applicable aux demandes d'autorisation 
déposées après son entrée en vigueur, ce qui est le cas 
dans la présente cause, la demande d'autorisation l'ayant 
été le 3 juin 1997. 
 
3. 
M. K__________ est locataire d'un appartement 
situé juste au dessous des appartements du recourant et 
est directement touché par les nuisances causées par 
l'usage de l'escalier. C'est donc à juste titre que la 
commission a admis sa qualité pour recourir (cf ATA SI E. 
du 7 février 1995; P. et P. du 15 décembre 1992). De 
même, selon une jurisprudence constante du tribunal de 
céans, la qualité pour recourir de l'Asloca comme 
association est reconnue en matière d'application de la 
LDTR (art. 45 al. 6 LDTR; ATA Asloca-Rive c/ M. du 16 mai 
2000). 
 
4. 
Le Tribunal fédéral a considéré que la LDTR était 
l'expression d'une politique du logement en principe 
compatible 
tant 
avec 
l'article 
26 
(anciennement 
: 
22 ter), qu'avec l'article 27 (anciennement : 31) de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 
avril 1999 (Cst. féd. - RS 101), même si elle peut avoir 
certains effets de politique économique (SJ 1991 p. 481, 
notamment 491). 
 
5. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les 
conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel 
de l'habitat dans les zones de construction mentionnées à 
l'article 2 LDTR, en restreignant notamment la transfor-
mation des maisons d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 
LDTR). Sont considérés comme transformation les travaux 


 
 - 7 - 
 
 
 
qui ont pour objet de modifier l'architecture, le volume, 
l'implantation, 
la 
destination, 
la 
distribution 
intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 3 al. 1 let. a LDTR). 
 
6. 
Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de 
considérer que la réunion de deux appartements en un seul 
appartement constituait une modification du style et de 
la distribution intérieure d'une maison d'habitation et 
cela quand bien même l'opération consistait à réunir deux 
logements et non à ne faire qu'un seul appartement de 
deux locaux séparés (ATA DTPE c/ SI P.S. du 30 janvier 
1991, confirmé par ATF du 28.08.91; ATA R. et SI P.M."C" 
du 21 juin 1994; ATA C. du 10 octobre 2000). La 
construction de l'escalier reliant les deux appartements 
est donc bien soumise à la LDTR, ce que les parties ne 
contestent d'ailleurs pas. 
 
7. 
Selon l'article 9 alinéa 1 LDTR une autorisation 
est nécessaire pour toute transformation au sens de 
l'article 3 alinéa 1; elle est accordée pour des motifs 
de sécurité ou de salubrité (let. a), d'intérêt public 
(let. b) ou d'intérêt général (let. c,d,e). L'article 9 
alinéa 1 lettre d LDTR considère comme d'intérêt général 
les travaux répondant à une nécessité. La nouvelle LDTR a 
abandonné le principe de l'interdiction de transformer au 
profit d'un régime d'autorisation soumis au respect de 
certaines conditions. Les conditions posées pour l'octroi 
d'une autorisation ont néanmoins été reprises telles 
quelles de la version précédente de la loi, sous réserve 
de modifications rédactionnelles (O. BINDSCHEDLER et F. 
PAYCHERE, 
La 
jurisprudence 
récente 
du 
Tribunal 
administratif du canton de Genève en matière d'entretien 
des immeubles in RDAF 1998 p. 363 ss, notamment 364; 
Mémorial des séances du Grand Conseil 1995/V, p. 4541 ss, 
notamment p. 4565, 4570). 
 
 
 
 En l'espèce, aucune des conditions permettant 
une transformation au sens de l'article 9 LDTR n'est 
réalisée. En particulier, contrairement à ce que soutient 
le recourant, la condition de la nécessité n'est pas 
remplie. En effet, l'appartement du recourant se trouve 
juste en 
 
dessus de celui de sa mère, de sorte que celle-ci comme 
le 
recourant 
et 
ses 
enfants 
peuvent 
utiliser 
les 
escaliers ou l'ascenseur de l'immeuble s'ils doivent se 
rendre d'un appartement à l'autre. De plus, il n'apparaît 
pas que l'état de santé de la mère du recourant requiert 
l'assistance de son fils puisque, de l'aveu même de ce 


 
 - 8 - 
 
 
 
dernier, il est souvent absent de son domicile pour des 
raisons professionnelles et qu'il lui confie parfois la 
surveillance de ses enfants. A cet égard, la mère du 
recourant, qui loge dans un appartement de six pièces et 
demie, peut accueillir ses petits-enfants chez elle 
lorsqu'elle en a la garde. L'escalier reliant les deux 
logements n'apparaît donc nullement nécessaire au sens de 
la LDTR. 
 
8. 
En l'absence d'un motif énoncé à l'article 9 
alinéa 1 LDTR permettant l'octroi d'une autorisation, une 
transformation doit être refusée, aucune autre mesure 
moins incisive n'étant prévue. En l'occurrence, aucune 
des conditions n'étant réalisée, l'autorisation ne peut 
pas être délivrée et elle doit être refusée. L'engagement 
signé par le recourant, le caractère provisoire de 
l'autorisation et la prise de mesures d'insonorisation ne 
permettent pas d'aboutir à une solution différente au 
regard de la LDTR. 
 
 
 
Il n'existe pas, dans le cas d'espèce, un intérêt 
privé prépondérant qui justifierait, en application du 
principe de la proportionnalité, le prononcé d'une mesure 
moins incisive. L'intérêt privé du recourant doit céder 
le pas devant l'intérêt public à la préservation du parc 
locatif. Sous l'empire de l'ancienne LDTR, le Tribunal 
administratif avait déjà admis, en cas de réunion de deux 
appartements, 
le 
refus 
d'une 
dérogation 
au 
motif 
notamment que l'intérêt à l'octroi d'une dérogation ne 
saurait être de simple commodité (ATA R. et SI P.M."C" du 
21 juin 1994). 
 
9. 
Le recours doit dès lors être rejeté. Un émolument 
de CHF 1'000.- sera mis à la charge du recourant et une 
indemnité 
de 
procédure 
de 
CHF 
2'000.-- 
allouée 
à 
M. K__________ 
et 
à 
l'Asloca, 
à 
la 
charge 
de 
M. B__________. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 5 juin 2000 par Monsieur B__________ contre 
la décision de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions du 5 mai 2000; 
 
 
 
 
au fond : 


 
 - 9 - 
 
 
 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met 
à 
la 
charge 
de 
Monsieur B__________ un émolument de CHF 1'000.-; 
 
 
 
 
alloue à Monsieur K__________ et à 
l'Asloca une indemnité de procédure de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Christian Buonomo, avocat du recourant, à la commission 
cantonale de recours en matière de constructions, au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement 
et 
à 
Me 
Carlo 
Sommaruga, 
avocat 
de 
Monsieur K__________ et de l'Asloca. 
 
Siégeants : M. Thélin, vice-président, Mmes 
Bonnefemme-Hurni et Bovy, M. Paychère, juges, 
M. Bonard, juge-suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : le vice-président : 
 
 
 V. Montani Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci