ge_gerichte · ACJC/525/2025 · 2025-04-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties, ainsi qu'à l'Office des poursuites, par plis 
recommandés du 17 avril 2025. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10905/2024 
ACJC/525/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 10 AVRIL 2025 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ [GE], recourante contre un jugement rendu par la 12ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 9 septembre 2024, 
représentée par Me Didier BOTTGE, avocat, Bottge & Associés SA, place de la 
Fusterie 11, case postale, 1211 Genève 3, 
et 
Madame B______, domiciliée p.a. C______, ______, SAINT-KITTS-ET-NEVIS, 
intimée, représentée par Me Guy STANISLAS, avocat, Jacquemoud Stanislas, rue de la 
Coulouvrenière 29, case postale, 1211 Genève 8. 


- 2/14 - 
 
C/10905/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement OSQ/22/2024 du 9 septembre 2024, le Tribunal de première 
instance a déclaré recevable l'opposition formée par B______ contre l'ordonnance 
de séquestre rendue le 15 mai 2024 dans la cause C/10905/2024 (chiffre 1 du 
dispositif), l'a admise (ch. 2), révoqué en conséquence l'ordonnance de séquestre 
précitée (ch. 3), mis les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., à la charge de 
A______ SA, condamné cette dernière à verser à B______ 1'500 fr. à titre de 
restitution de l'avance fournie (ch. 4 à 6), ainsi que 4'000 fr. à titre de dépens 
(ch. 7) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 8). 
B. 
a. Par acte déposé le 23 septembre 2024 auprès de la Cour de Justice, 
A______ SA recourt contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. 
 
Principalement, elle conclut à ce que B______ soit déboutée des fins de son 
opposition à séquestre formée contre l'ordonnance du 15 mai 2024 et au maintien 
du séquestre. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour 
nouvelle décision. 
 
b. Dans sa réponse, B______ conclut au rejet du recours et à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué et se sont encore déterminées les 22 et 
29 novembre 2024, en persistant dans leurs conclusions respectives. 
A l'appui de leurs différentes écritures, les parties ont produit des pièces 
complémentaires. 
 
d. Par avis de la Cour du 3 janvier 2025, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
e. A______ SA et B______ ont, par la suite, déposé de nombreuses écritures 
spontanées entre le 16 janvier 2025 et le 3 mars 2025 au sujet de faits nouveaux 
survenus postérieurement à la mise en délibération de la cause. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 
 
a. A______ SA est une société sise à Genève, active notamment dans le courtage 
immobilier. 
 
b. B______ est une ressortissante russe domiciliée à Chypre, détenant, par 
l'intermédiaire de plusieurs sociétés, un appartement situé à D______ [Royaume-
Uni] qu'elle a souhaité mettre en vente. 


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C/10905/2024 
 
c. L'appartement en question est formellement détenu par la société 
E______ INC., sise aux Iles Vierges Britanniques, elle-même détenue par la 
société F______ INC., également sise aux Iles Vierges Britanniques, laquelle est, 
à son tour, détenue par G______ TRUST, dont B______ est la seule bénéficiaire. 
Le trustee est C______ LTD. 
B______ est également l'ayant droit économique de E______ INC. 
d. Le 7 septembre 2022, B______ et A______ SA ont conclu un contrat de 
courtage portant sur la vente de l'appartement situé à D______ [Royaume-Uni], 
pour un prix de 53'000'000 GBP. 
Le contrat prévoit une commission de 5% du prix de vente et que celle-ci "will be 
paid once the transaction will be closed". 
A______ SA a sous-mandaté H______ SA pour la vente de l'appartement 
moyennant une commission de 2.6% du prix de vente, ce montant n'étant dû qu'en 
cas de vente et après paiement du prix en totalité. 
e. En octobre 2022, I______, avocat anglais, a informé son confrère J______, 
avocat anglais de E______ INC., de ce qu'un de ses clients (à savoir 
K______/L______ INC.), d'ores et déjà propriétaire d'un appartement dans le 
même immeuble, offrait 51'500'000 GBP pour l'acquisition de l'appartement. 
Il a précisé qu'il était un "cash buyer", pouvant procéder à la transaction 
rapidement. 
f. Le 25 novembre 2022, A______ SA et C______ LTD ont conclu un contrat de 
courtage relatif à la vente de l'appartement à L______ INC., représentée par 
K______, pour un prix de 51'500'000 GBP. 
Ce contrat prévoit que la commission de 5% du prix de vente sera payée par 
C______ LTD "the same day that the transaction will be closed". 
 
g. Par courrier du 1er décembre 2022, A______ SA a informé C______ LTD avoir 
une offre portant sur un montant de 51'500'000 GBP. Sa mission était terminée et 
la commission de 5% du prix de vente serait distribuée 24 heures après la date de 
clôture de la transaction. 
 
h. Le 14 juin 2023, J______ a confirmé à I______ que sa cliente acceptait de 
vendre l'appartement pour un montant de 45'858'750 GBP et requis davantage 
d'informations au sujet notamment de l'identité de l'acheteur et des projets de 
contrats. 


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I______ a répondu que le prix était accepté. Selon lui, le fait que l'acheteur soit au 
final K______ ou sa société n'avait pas d'incidence. 
 
i. Le 19 juin 2023, J______ a soumis à I______ un projet de contrat de vente, les 
parties ayant finalement convenu de ce que la vente s'effectuerait au nom de 
E______ INC. et L______ INC. 
Ce projet de contrat prévoyait notamment que l'acheteur était tenu de procéder au 
dépôt d'une garantie au plus tard à la date du contrat (art. 2.2.1). 
j. Entre décembre 2023 et février 2024, J______ a relancé à plusieurs reprises 
I______ indiquant qu'il attendait son retour sur les projets de contrats soumis et 
lui a demandé si la transaction pouvait être clôturée avant la fin de l'année 2023, 
prolongé au 18 janvier, puis au 14 février 2024. 
Il a fini par indiquer que si la transaction n'intervenait pas avant le 14 février 
prochain, il mettrait fin aux pourparlers et annulerait la transaction. 
 
k. Le 14 février 2024, I______ a confirmé que son client disposait des fonds 
nécessaires et requis J______ de lui revenir au sujet d'une modification qu'il avait 
proposée au projet de contrat. 
 
l. Le 29 février 2024, I______ a indiqué à son confrère que son client ne pouvait 
procéder au dépôt de garantie, les banques craignant que le bénéficiaire final soit 
M______, un oligarque russe faisant l'objet de sanctions économiques ayant un 
lien avec B______. 
 
m. Le 17 avril 2024, J______ s'est étonné du temps nécessaire pour réunir les 
fonds, précisant que la banque suisse de sa cliente était prête à les assister en vue 
de la transaction. Il a nié tout lien entre M______ et l'appartement en question, se 
référant à une due diligence remise en annexe. 
 
n. I______ lui a répondu que son client détenait les fonds nécessaires à 
l'acquisition de l'appartement et remis des documents bancaires y relatifs. 
 
o. Par courriel du 23 avril 2024, J______ a avisé I______ du fait que sa cliente, 
après avoir pris en considération les explications fournies et la documentation 
produite, entendait se retirer du contrat avec effet immédiat et remettre 
l'appartement en vente. 
 
p. Par courrier du 25 avril 2024, C______ LTD a résilié avec effet immédiat le 
contrat de courtage la liant à A______ SA en raison de l'interruption des 
négociations menées avec K______ le 23 avril 2024. 


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q. Par courriel du lendemain, I______ a notamment indiqué que son client avait 
engagé d'importantes sommes d'argent dans le projet d'achat et pourrait prétendre 
à des dommages-intérêts. 
 
r. Par courriel du 27 avril 2024, J______ a indiqué à I______ que le contrat était 
résilié et que sa cliente avait désigné N______ à titre de courtier, avec exclusivité, 
de sorte que si son client demeurait intéressé à acheter l'appartement, il devait 
s'adresser à cette entité. 
 
s. Le 3 mai 2024, A______ SA a fait parvenir à B______ ainsi qu'à C______ LTD 
une facture de 2'300'000 GBP correspondant à la commission due suite à la vente 
de l'appartement, payable immédiatement. 
Le même jour, C______ LTD a indiqué à A______ SA que dans la mesure où 
l'appartement n'était toujours pas vendu et en raison de la résiliation du contrat, la 
facture, sans fondement, lui était retournée. 
t. Par requête formée le 15 mai 2024 auprès du Tribunal, A______ SA a requis le 
séquestre à l'encontre de B______, à concurrence d'un montant de 2'615'000 fr. 
avec intérêts à 5% portant sur tous les avoirs, de quelque nature que ce soit, 
appartenant à B______ auprès de [la banque] O______, et tous avoirs que 
possédait B______ directement ou indirectement, en mains et/ou sous contrôle de 
C______ LDT – dont une société sœur aurait son siège dans le canton de Vaud –, 
notamment au travers de G______ TRUST. 
Selon A______ SA, la commission était due dans la mesure où l'acheteur et le 
vendeur s'étaient entendus sur les éléments essentiels du contrat de vente, à savoir 
la détermination du bien vendu et la contreprestation financière. Par ailleurs, 
C______ LTD et B______ étaient codébiteurs solidaires de la commission de 
courtage due en vertu des deux contrats de courtage. 
u. Par ordonnance du même jour, le Tribunal a prononcé le séquestre des avoirs 
détenus par B______ auprès de [la banque] O______ et rejeté la requête pour le 
surplus, faute pour la séquestrante d'avoir rendu vraisemblable l'existence d'autres 
biens pouvant faire l'objet d'un séquestre. 
 
v. Par acte du 17 juin 2024, B______ a formé opposition au séquestre, concluant à 
son rejet. 
 
Elle a exposé que le contrat de courtage liant A______ SA et C______ LTD avait 
été résilié en raison de l'incapacité de l'acheteur présenté par A______ SA de 
produire une preuve des fonds en vue de la transaction, malgré les dix-huit mois 
écoulés et en dépit du fait que l'acheteur, qui semblait rencontrer des difficultés 
financières, s'était présenté comme un "cash buyer". 


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En revanche, le contrat de courtage conclu avec elle-même était toujours en 
vigueur, de sorte que si une vente était conclue avec une personne introduite par 
A______ SA, la commission serait due. 
w. Dans ses déterminations écrites du 5 août 2024, A______ SA a conclu au rejet 
de l'opposition. 
Elle a maintenu que la commission de courtage était due dès lors que l'acquéreuse 
qu'elle avait présentée et le vendeur s'étaient mis d'accord sur le prix de vente. 
Selon elle, le contrat de courtage avait été résilié de manière abusive par sa 
cocontractante, invoquant un faux prétexte afin de se soustraire à ses obligations 
contractuelles. 
A______ SA a produit une attestation du 7 juin 2024 d'une représentante de 
H______ SA qui indiquait être en contact direct avec B______ concernant la 
vente de l'appartement à D______, et que selon ses avocats anglais, B______ 
avait pris conscience du montant trop élevé de la commission due à A______ SA. 
x. Dans une attestation du 16 août 2024, la représentante de N______ a indiqué ne 
jamais avoir dit que le contrat de courtage de A______ SA avait été résilié en 
raison du montant de la commission. 
y. Lors de l'audience du 19 août 2024, les parties ont plaidé et persisté dans leurs 
conclusions. La cause a ensuite été gardée à juger par le Tribunal. 
z. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a relevé qu'à teneur des contrats de 
courtage, la commission du courtier n'était due qu'après la clôture de la 
transaction. Or, aucune transaction n'avait été effectuée. L'appartement, objet du 
contrat de courtage, n'avait en l'état pas été vendu, de sorte que la commission du 
courtier n'était pas due malgré ses efforts. La créance à la base du séquestre n'était 
ainsi pas rendue suffisamment vraisemblable. L'argument de la séquestrante 
consistant à dire que le contrat aurait été conclu sur la base d'échange concordant 
de volonté sur les points essentiels du contrat n'était pas rendu vraisemblable sur 
la base des pièces produites et devrait faire l'objet d'un examen approfondi par le 
juge du fond. Enfin, aucun élément ne permettait de retenir, à ce stade, que 
l'opposante aurait adopté une attitude déloyale pour empêcher la conclusion du 
contrat. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement entrepris est une décision sur opposition à séquestre, de sorte que 
seule la voie du recours est ouverte (art. 278 al. 3 LP; art. 309 let. b ch. 6 et 319 
let. a CPC). 


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Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans 
les dix jours dès la notification de la décision motivée (art. 278 al. 1 LP et 321 
al. 2 CPC). 
Déposé selon la forme et dans le délai requis par la loi (art. 130, 131 et 142 al. 1 et 
3 CPC), le recours est recevable. 
1.2 Les parties ont déposé de nombreuses écritures spontanées et produit des 
pièces complémentaires devant la Cour. 
1.2.1 Par exception au principe général de l'art. 326 al. 1 CPC, l'art. 278 al. 3 LP 
prévoit que, dans le cadre d'un recours contre une décision rendue sur opposition à 
séquestre, les parties peuvent alléguer des faits nouveaux et produire, à l'appui de 
ces faits, des moyens de preuve nouveaux (art. 326 al. 2 CPC). 
Cette disposition vise tant les faits et moyens de preuves survenus après les 
dernières plaidoiries dans la procédure d'opposition au séquestre (vrais nova) que 
ceux qui existaient déjà avant (pseudo nova; ATF 145 III 324 consid. 6.6 et 6.6.4). 
L'invocation devant l'autorité de recours de pseudo nova n'est toutefois admissible 
que pour autant que les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC, applicables par 
analogie, soient réalisées (ATF 145 III 324 consid. 6.6.2). La partie qui entend se 
prévaloir de pseudo nova doit ainsi démontrer n'avoir pas pu le faire avant la 
procédure de recours bien qu'elle ait fait preuve de la diligence requise (cf. 
ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent toutefois plus introduire 
de nova, même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies. La phase des 
délibérations débute dès la clôture des débats, s'il y en a eu, respectivement dès 
que l'autorité d'appel a communiqué aux parties que la cause a été gardée à juger 
(ATF 142 III 695, consid. 4.1.4; 142 III 413 consid. 2.2.3-2.2.6; arrêts du Tribunal 
fédéral 5A_478/2016 du 10 mars 2017 consid. 4.2.2; 5A_456/2016 du 28 octobre 
2016 consid. 4.1.2). 
1.2.2 En l'espèce, les parties se sont exprimées à plusieurs reprises devant la Cour, 
avant d'être informées de ce que la cause était gardée à juger par avis du 3 janvier 
2025. Seules les écritures déposées jusqu'à cette date sont donc recevables, les 
écritures, pièces et faits invoqués postérieurement à la mise en délibération étant, 
quant à eux, irrecevables. 
S'agissant des pièces produites à l'appui des écritures admissibles, les pièces 44, 
45, 49, 50 et 51 de la recourante datent de février et mars 2024 et, partant, 
existaient déjà lors de la procédure de première instance. La recourante n'explique 
pas pour quel motif elle aurait été empêchée de s'en prévaloir précédemment. Ces 
pièces, produites tardivement, sont donc irrecevables. En revanche, ses pièces 46, 


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47, 52, 53 et 54 à 59 sont postérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la 
cause à juger et ont été produites sans retard, de sorte qu'elles sont recevables. 
Pour le surplus, les pièces produites par la recourante jusqu'au 3 janvier 2025 sont 
des actes de procédure qui figurent déjà au dossier et qui ne constituent dès lors 
pas des pièces nouvelles. 
Les pièces produites par l'intimée jusqu'à la mise en délibération de la cause 
devant la Cour sont toutes recevables dès lors qu'elles se rapportent à des faits 
postérieurs à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal et ont 
été produites avec la diligence requise. 
 
1.3 La cognition de la Cour est limitée à la violation du droit et à la constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC et 278 al. 3 LP). 
2. 
Invoquant une constatation manifestement inexacte des faits, la recourante 
reproche au Tribunal d'avoir considéré que l'existence de sa créance n'avait pas été 
rendue suffisamment vraisemblable. 
 
2.1.1 En de l'art. 272 al. 1 LP, le séquestre est autorisé par le juge du for de la 
poursuite ou par le juge du lieu où se trouvent les biens, à condition que le 
créancier rende vraisemblable que sa créance existe (ch. 1), qu'on est en présence 
d'un cas de séquestre (ch. 2) et qu'il existe des biens appartenant au débiteur 
(ch. 3). 
Le créancier séquestrant a le fardeau de l’allégation et de la preuve des faits qui 
sont à l’origine de sa créance. Il doit ainsi alléguer les faits et, pratiquement, 
produire une pièce ou un ensemble de pièces qui permettent au juge du séquestre 
d'acquérir, sur le plan de la simple vraisemblance, la conviction que la prétention 
existe pour le montant énoncé et qu'elle est exigible. Le critère de la 
vraisemblance s'applique non seulement à l'existence de la créance en fait, mais 
aussi à son existence juridique (ATF 138 III 232 consid. 4.1.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_328/2023 du 15 février 2024 consid. 6.2.2 et les références citées). 
La procédure d'opposition au séquestre (art. 278 LP) a le même objet que la 
procédure de séquestre, à savoir les conditions d'autorisation de celui-ci (art. 272 
LP; ATF 140 III 466 consid. 4.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_228/2017 du 
26 juin 2017 consid. 3.1). Le juge réexamine en contradictoire la réalisation des 
conditions du séquestre qu'il a ordonné. L'opposant doit tenter de démontrer que 
son point de vue est plus vraisemblable que celui du créancier séquestrant. Le juge 
doit revoir la cause dans son entier et tenir compte de la situation telle qu'elle se 
présente au moment de la décision sur opposition (ATF 140 III 466 consid. 4.2.3). 
La cognition du juge est limitée à la simple vraisemblance des faits et à un 
examen sommaire du droit (ATF 140 III 466 consid. 4.2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_328/2023 du 15 février 2024 consid. 6.2.2 et les références citées). Il 


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suffit ainsi que l'autorité, se fondant sur des éléments objectifs, acquière 
l'impression que les faits pertinents se sont produits, mais sans qu'elle doive 
exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement 
(ATF 138 III 232 consid. 4.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_328/2023 du 
15 février 2024 consid. 6.2.2; 5A_151/2020 du 13 mai 2020 consid. 5.1.3 et les 
références citées). 
2.1.2 Selon l'art. 117 LDIP, à défaut d’élection de droit, le contrat est régi par le 
droit de l’Etat avec lequel il présente les liens les plus étroits (al. 1). 
Ces liens sont réputés exister avec l’Etat dans lequel la partie qui doit fournir la 
prestation caractéristique a sa résidence habituelle ou, si le contrat est conclu dans 
l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, son établissement 
(al. 2). 
Les exigences de rapidité peuvent empêcher l’autorité d’obtenir une connaissance 
suffisante du droit étranger et conduire à l’application supplétive du droit suisse 
(BUCHER, in Commentaire romand LDIP, 2ème éd., 2025, n. 12 ad art. 10 LDIP et 
les références citées). 
2.1.3 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l’indication 
qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du 
contrat. La naissance du droit du courtier au versement de sa rémunération dépend 
seulement de la conclusion du contrat principal. Il n’est pas tenu compte des 
efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour exécuter son mandat; 
seul le rôle que le courtier a joué dans l’aboutissement de l’affaire est déterminant 
(RAYROUX, in Commentaire Romand, CO I, 3ème éd. 2021 n. 1 ad art. 413 CO). 
Le contrat principal doit respecter les exigences de forme prévues par la loi ou les 
cocontractants (CO 16). 
2.1.4 Selon l'art. 156 CO, traitant des obligations conditionnelles, la condition est 
réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris 
des règles de la bonne foi. 
L'art. 156 CO concrétise l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Il faut 
cependant se garder d'assimiler à un abus de droit tout comportement entraînant la 
défaillance de la condition. L'art 156 CO n'est applicable que lorsque le 
comportement adopté revêt un caractère déloyal (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_203/2018 du 5 novembre 2018 consid. 3.2.2.). 
 
2.2 En l'espèce, la recourante considère que sa commission de courtage serait due 
en raison du fait que la vente conclue avec l'acquéreur était parfaite et que son 
inexécution relèverait du seul fait de l'intimée qui avait adopté un comportement 
déloyal. 


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2.2.1 La recourante est au bénéfice de deux contrats de courtage portant sur la 
vente de l'appartement situé à D______, le premier conclu avec l'intimée et le 
second avec la société C______ LTD. Selon les termes - quasi identiques - de ces 
contrats, la commission de 5% du prix de vente est due à la clôture de la 
transaction ("once the transaction will be closed"). 
 
La commission est ainsi exigible à la "clôture" de la transaction, soit en d'autres 
termes une fois la transaction terminée. C'est ce qui ressort aussi du courrier du 1er 
décembre 2022 de la recourante, qui a, elle-même, précisé que la commission 
devait être "distribuée" dans les 24 heures suivant la date de "clôture" de la 
transaction. Par ailleurs, la recourante a également convenu de ne verser 
l'éventuelle commission à la société qu'elle avait sous-mandatée pour cette vente 
qu'une fois la vente réalisée et après règlement intégral du prix de vente, ce qui 
tend à corroborer le fait que la vente de l'appartement devait être aboutie pour 
donner droit au paiement de la commission de courtage. 
 
Or, comme l'a relevé le Tribunal, aucune transaction n'a finalement eu lieu, ce qui 
n'est en soi pas contesté. 
 
La recourante allègue que sa commission serait néanmoins due en raison du fait 
que le contrat de vente entre l'intimée et l'acquéreuse était, selon elle, parfait et 
valablement conclu dès lors que ces dernières s'étaient mises d'accord sur les 
points essentiels de la transaction, soit en particulier le prix de vente. Son 
argument ne convainc pas. D'une part, ce raisonnement repose sur le droit suisse 
dont il n'est pas rendu vraisemblable qu'il serait applicable à la vente de 
l'appartement situé en Angleterre, intervenant entre deux personnes ne présentant 
a priori aucun lien avec la Suisse. D'autre part, il résulte de la documentation 
produite, en particulier des projets de contrat et des échanges de courriels, que 
l'intimée et l'acquéreuse entendaient réserver la forme écrite à la vente, ce qui 
paraît du reste usuel et vraisemblable au vu des montants en jeu de plus de 
45'000'000 GBP, condition qui fait en l'occurrence défaut. A cela s'ajoute encore 
le fait que selon leurs derniers échanges datant de février 2024, les parties étaient 
encore en pourparlers quant à la teneur du contrat de vente et de ses modalités, les 
projets de contrats échangés étant restés dans l'attente de validation. Dans ce 
contexte, on ne saurait retenir, même sous l'angle de la vraisemblance, que le 
contrat de vente a été conclu entre l'intimée et l'acquéreuse. Même à considérer 
que tel fût le cas, il n'apparaît pas vraisemblable que cela aurait suffi à donner lieu 
au paiement de la commission puisque, comme vu précédemment, celle-ci n'était 
due, selon les termes contractuels choisis du contrat de courtage, qu'une fois la 
transaction terminée. 
 
2.2.2 Reste à examiner si, comme le soutient la recourante, la transaction a été 
empêchée de manière déloyale par l'intimée. 


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Les parties s'opposent sur les raisons pour lesquelles les négociations ont été 
interrompues. L'intimée invoque l'incapacité de l'acquéreuse présentée par la 
recourante de concrétiser la transaction après 18 mois de négociations, tandis que 
la recourante reproche à l'intimée, d'une part, d'avoir refusé de donner des 
informations sur le financement initial de l'appartement, lequel était susceptible de 
faire l'objet de mesure de blocage au regard des sanctions prononcées à l'encontre 
d'un proche de l'intimée, puis, d'autre part, d'avoir voulu se départir du contrat de 
courtage pour éluder ses obligations contractuelles. 
Il ressort du dossier que les pourparlers au sujet de la vente de l'appartement ont 
débuté fin 2022 et que l'intimée a relancé l'acquéreuse à plusieurs reprises 
notamment pour connaître l'identité finale de l'acheteur et pour qu'elle démontre 
sa capacité financière (l'évidence des fonds) permettant d'exécuter la transaction. 
Contrairement à l'avis de la recourante, le Tribunal n'a procédé à aucune 
constatation manifestement inexacte des faits en retenant que, le 14 juin 2023, la 
vendeuse ignorait encore l'identité du potentiel acheteur puisqu'à cette période il 
n'était pas encore arrêté, selon les échanges de correspondances produits au 
dossier, si c'était K______ en personne ou sa société L______ INC. qui allait se 
porter acquéreur. S'agissant du financement, alors que l'acquéreuse avait été 
présentée comme un "cash buyer" capable de réaliser rapidement la transaction, 
ce n'est qu'en avril 2024, soit 18 mois plus tard, qu'elle a transmis la 
documentation en lien avec la preuve du financement et n'a jamais procédé au 
dépôt de la garantie telle que requise dans les projets de contrat. Ces éléments 
pouvaient vraisemblablement susciter des doutes chez l'intimée quant à la capacité 
financière de sa cocontractante. De plus, dans la chronologie des faits, l'intimée a 
mis un terme aux négociations juste après avoir reçu la documentation requise, 
qu'elle a jugée insuffisante, ce qui tend à rendre vraisemblable que le motif pour 
lequel elle a interrompu les négociations reposait bel et bien sur un éventuel 
problème de financement. 
Pour sa part, la recourante ne rend pas vraisemblable son argument fondé sur 
d'éventuelles sanctions. Mis à part le courriel de son avocat du 29 février 2024, 
dont la force probante équivaut à celle d'une allégation de partie, rien ne permet 
de retenir, au degré de la vraisemblance, qu'elle aurait été empêchée de procéder 
en raison d'une éventuelle sanction frappant l'appartement litigieux. Son argument 
développé devant la Cour repose en grande partie sur une pièce nouvelle 
irrecevable (cf. consid. 1.2.2 supra). A teneur des indications figurant au dossier, 
ni l'intimée, ni aucune des sociétés propriétaires de l'appartement ne fait 
apparemment l'objet de sanction et l'appartement n'est vraisemblablement pas 
soumis à une quelconque mesure de restriction. L'intimée a du reste effectué et 
produit une procédure de due diligence concernant l'appartement qui exclut tout 
lien entre le tiers soumis aux sanctions et l'appartement. Au demeurant, la 
question d'une éventuelle sanction n'a été soulevée que le 23 février 2024, soit 
plus d'un an après le début des négociations, si bien que l'argument soulevé par la 


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recourante n'explique pas pour quel motif l'acquéreuse n'a pas été en mesure de 
produire les documents relatifs à sa capacité financière entre fin 2022 et février 
2024. 
Sur ce point, la recourante ne parvient pas à rendre sa version des faits plus 
vraisemblable que celle de sa partie adverse. 
Quant à ses allégations selon lesquelles l'intimée aurait résilié le contrat de 
courtage dans le seul but d'éviter de payer la commission, jugeant celle-ci trop 
élevée, force est de constater qu'elles reposent sur des propos rapportés de 
manière indirecte au bénéfice d'une force probante limitée et qu'elles ont, de 
surcroît, été contredites par la représentante de N______. De plus, l'intimée a 
réaffirmé à plusieurs reprises que le contrat de courtage conclu par elle-même 
demeurait valable, ce qui donnerait droit à la commission si la transaction était 
menée à son terme. 
Par conséquent, il n'est, en l'état, pas suffisamment rendu vraisemblable que 
l'intimée aurait adopté une attitude déloyale pour se soustraire à ses obligations, 
sans préjuger d’un examen plus approfondi sur le fond. 
Infondé, le recours sera rejeté. 
3. 
Les frais judiciaires de recours seront mis à la charge de la recourante, qui 
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront arrêtés à 3'000 fr. (art. 48 et 61 OELP) et 
entièrement compensés avec l'avance de frais du même montant fournie par cette 
dernière, qui demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 
 
Au vu de l'issue du litige, la recourante sera, en outre, condamnée à verser la 
somme de 4'000 fr. à l'intimée à titre de dépens de recours (art. 84, 85 et 88 à 90 
RTFMC), débours compris (art. 25 et 26 LaCC), mais sans TVA compte tenu du 
domicile à l'étranger de cette dernière (ATF 141 IV 344 consid. 4.1). 
* * * * * 


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C/10905/2024 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 23 septembre 2024 par A______ SA contre le 
jugement OSQ/22/2024 rendu le 9 septembre 2024 par le Tribunal de première instance 
dans la cause C/10905/2024–12 SQP. 
Au fond : 
Le rejette. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais de recours : 
Arrête les frais judiciaires du recours à 3'000 fr., les met à la charge de A______ SA et 
dit qu'ils sont entièrement compensés par l'avance de frais du même montant qu'elle a 
versée, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ SA à verser à B______, la somme de 4'000 fr. à titre de dépens de 
recours. 
 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Laura SESSA, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Laura SESSA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


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C/10905/2024 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.