ge_gerichte · JTAPI/130/2025 · 2025-02-04 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1694/2024 LDTR 
JTAPI/130/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 4 février 2025 
 
dans la cause 
 
A______, représentée par la Régie Moser Vernet & Cie SA, avec élection de domicile 
 
contre 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/1694/2024 
EN FAIT 
1. 
A______ (ci-après : la fondation), dont le siège est à B______ (ZH), a pour but la 
gestion des avoirs de prévoyance des retraités des caisses de pensions qui lui sont 
affiliées. 
Elle détient des immeubles dans toute la Suisse. Elle est en particulier propriétaire 
de la parcelle n° 1______ de la commune de C______ (GE), qui est sise en 
deuxième zone de construction et sur laquelle est érigé un immeuble d’habitation à 
l’adresse 2______, avenue de la D______ (ci-après : le bâtiment). 
2. 
Le 21 novembre 2023, le département du territoire (ci-après : le département), soit 
pour lui l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : 
OCLPF), lui a fait savoir qu’il avait été informé que des travaux de transformation 
intérieure avaient été réalisés dans l’un des appartements de quatre pièces sis au 
4ème étage du bâtiment. N’ayant trouvé aucune autorisation de construire concernant 
ces travaux, cette situation était susceptible de constituer une infraction à la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ainsi 
qu’à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Il l’invitait à lui transmettre ses observations 
concernant les travaux exécutés ces quinze dernières années et à démontrer 
l’évolution nominative et financière de l’état locatif. 
3. 
La fondation s’est déterminée le 22 décembre 2023. En substance, elle a fait valoir 
que l’appartement avait été occupé pendant plus de quarante ans par la famille 
E______, période au cours de laquelle il avait été très régulièrement entretenu, que 
d’importants travaux avaient été effectués dans l’immeuble en 2014-2015 et que 
seuls des travaux de rafraîchissement avaient été faits dans l’appartement en mars 
2020, lesquels n’étaient clairement pas soumis à la LDTR. 
4. 
Le 16 février 2024, l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC), à qui 
l’OCLPF a transmis le dossier pour raison de compétence, a ouvert une procédure 
d’infraction portant la référence I-3_______ à l’encontre de la fondation. À son 
sens, les travaux réalisés étaient susceptibles d’être assujettis à la LCI ainsi qu’à la 
LDTR. Afin de statuer à ce sujet, la fondation devait requérir une autorisation de 
construire pour régulariser la totalité des travaux entrepris sans autorisation. 
5. 
Le 20 mars 2024, déférant à l’injonction précitée, la fondation a déposé auprès du 
département une demande d’autorisation de construire en procédure accélérée 
visant à régulariser les travaux réalisés en mars 2020 dans l’appartement. Dans son 
courrier d’accompagnement, elle a expliqué pourquoi lesdits travaux ne devaient 
pas faire l’objet ni d’une demande d’autorisation de construire, ni d’un contrôle de 
loyer. 
6. 
Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence APA 
6_______, les préavis usuels ont été requis et émis. 


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En particulier, l’OCLPF a préavisé, le 15 avril 2024, favorablement sous conditions. 
Les conditions requises étaient les suivantes : « Les dispositions de la LDTR seront 
respectées (art. 9 LDTR). Le loyer de l’appartement de quatre pièces (RGL) situé 
au 4ème étage n’excédera pas après travaux son niveau actuel, soit CHF 15’075.- par 
an, soit CHF 3’769.- la pièce par an. Ce loyer sera appliqué pour une durée de trois 
ans avec effet rétroactif à dater de la remise en location après la fin des travaux (art. 
10 al. 1 et 12 LDTR). Toute modification devra faire l’objet d’une demande 
complémentaire ». Ce préavis mentionnait de plus que cette autorisation régularisait 
l’infraction I-3_______. 
Les autres instances consultées se sont toutes prononcées favorablement, avec ou 
sans réserve. 
7. 
Par décision du ______ 2024, publiée le même jour dans la Feuille d’avis officielle, 
le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée le 20 mars 2024. 
En son chiffre 7, cette décision stipulait que les conditions figurant notamment dans 
le préavis de l’OCLPF du 15 avril 2024 devaient être respectées et faisaient partie 
intégrante de l’autorisation. 
8. 
Par décision du ______ 2024, se référant à la seconde condition du préavis du 15 
avril 2024 reprise au chiffre 7 de la décision du ______ 2024, le département a 
ordonné à la fondation de procéder, dans les trente jours, aux mesures suivantes : 
a. établir un nouveau contrat de bail et un nouvel avis de fixation du loyer initial 
(formule officielle) mentionnant le loyer de CHF 15’075.- / an ; 
b. rembourser le trop-perçu, qui s’élevait à CHF 74’051.-, aux locataires ayant 
occupé l’appartement durant la période de contrôle (à savoir Madame F______ 
et Monsieur G______ ; ci-après : les nouveaux locataires). 
Les justificatifs de la mise en œuvre intégrale de cet ordre devaient lui parvenir dans 
le même délai. À défaut d’exécution et/ou sans nouvelles de sa part dans ledit délai, 
elle s’exposait à toute nouvelle mesure et/ou sanction justifiée par la situation. 
Le département a également infligé à la fondation une amende administrative de 
CHF 16’200.- en précisant que ce montant tenait compte de la gravité tant objective 
que subjective de l’infraction commise ; à ce titre, son statut de professionnelle de 
l’immobilier avait été pris en considération. 
9. 
Par acte du 17 mai 2024, sous la plume de son mandataire, la fondation a interjeté 
recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) 
contre les décisions des ______ et ______ 2024. Elle a conclu à leur annulation, 
sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle a sollicité la tenue d’un transport 
sur place et à ce qu’il soit ordonné au département d’indiquer en quelle année il 
avait infligé la première sanction LDTR portant le numéro 1, comment il numérotait 
ses décisions de sanction depuis lors et comment leurs numéros avaient pu passer 
de près de 8’100 à près de plus de 200’000 ces seize derniers mois. 


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L’appartement objet du litige était un quatre pièces de 97,70 m2, avec de hauts 
plafonds à 2,90 m décorés de moulures, de belles boiseries, une cheminée d’apparat 
en marbre avec un grand miroir ancien au salon. Il était constitué d’un grand hall 
d’entrée permettant d’accéder à une chambre, une cuisine, un WC séparé, une salle 
de bain, un grand réduit, un grand salon et une salle-à-manger. Une fois les travaux 
de 2014-2015 sur le bâtiment achevés, le loyer avait augmenté dès le 1er août 2015 
pour représenter un loyer net LDTR de CHF 15’075.- par an, bien inférieur aux 
loyers du marché. Le loyer des nouveaux locataires, fixé en 2020 à CHF 38’400.-, 
représentait, avec les frais accessoires, un loyer net LDTR de CHF 40’452.- par an, 
soit CHF 3’371.- par mois, frais de chauffage-eau chaude en sus. Les nouveaux 
locataires n’avaient pas contesté ce loyer annuel initial, mais ils avaient saisi en juin 
2023, par le biais de l’association H_______, la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers en soutenant qu’il serait nul car l’appartement aurait été 
entièrement refait avant leur entrée, sans autorisation de construire. Parallèlement à 
cette action civile, l’association H_______ avait déposé une dénonciation auprès de 
l’OCLPF. 
Le bâtiment avait été construit vers l’an 1900, à l’instar de l’immeuble contigu sis 
4______, avenue de la D______, également de sa propriété. En 2014-2015, elle 
avait investi CHF 5’610’569.- pour rénover ces deux bâtiments, après avoir obtenu 
l’autorisation de construire DD 5_______. Ces importants travaux avaient 
globalement consisté en l’isolation thermique des toitures, la pose de vitrages 
isolants et de panneaux solaires, la réfection complète des façades, la rénovation 
des salles d’eaux et des cuisines de plusieurs appartements, les réfection et 
modernisation des espaces communs (ascenseurs, entrées, cages d’escalier, 
nouvelles portes, installations électriques, lustrerie, isolation sur les tuyauteries) et 
la réfection des aménagements extérieurs (murs d’enceinte, espace parking, 
isolation phonique). Dans certains appartements, dont celui en cause, la mise aux 
normes électriques, la remise en état de la distribution de chauffage, le 
remplacement de toutes les colonnes de chute avec isolation desdites colonnes, la 
pose de ventilations mécaniques dans les courettes, la rénovation complète tant des 
salles-de-bains et WC séparés (sols, murs, plafonds, appareils sanitaires, 
accessoires sanitaires, pose de radiateurs sèche-linge) que des cuisines (sols, murs, 
plafonds, nouvel agencement, équipement complet avec four, cuisinière, hotte, 
réfrigérateur, congélateur, lave-vaisselle, colonne lave-linge/sèche-linge) avaient 
été effectués. À la suite de ces travaux, les loyers des bâtiments avaient été 
légèrement augmentés avec un blocage des loyers pendant cinq ans, mais ces 
hausses ne couvraient pas les coûts ; ces travaux devaient être rentabilisés avec les 
montants des loyers bloqués sur cent treize ans. 
En mars 2020, après le départ de Mme E______, des travaux de rafraîchissement 
avaient eu lieu, soit la peinture dans tout l’appartement, avec préalablement dans 
les pièces sèches arrachage du papier peint existant et pose de scandatex, la peinture 
dans les pièces humides ayant été rafraîchie puisque refaite la dernière fois en 2014-
2015 (CHF 16’411.-), la réfection électrique des pièces sèches, l’encastrement de 


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l’appareillage et le contrôle OIBT (CHF 6’706.-), la réparation et ponçage-vernis 
du parquet existant dans les pièces sèches (CHF 5’000.-), la réinstallation des portes 
à double vantaux manquantes entre le salon et la salle-à-manger dont l’ouverture 
avait été condamnée (CHF 1’622.-), la modifications de deux consoles de radiateurs 
et le remplacement d’une console de fixation de radiateur (CHF 1’602.-), le 
contrôles des sanitaires et de la plomberie (CHF 958.-), les contrôles-réglages des 
menuiseries(CHF 864.-), le contrôle des polluants avant travaux (CHF 767.-) et le 
nettoyage après travaux (CHF 972.-). Ces travaux d’un coût de CHF 34’902.-, soit 
CHF 8’725,50 par pièce, n’avaient pas amélioré l’appartement qui était resté 
identique. 
Les règles relatives à la qualification de travaux d’entretien ou de rénovation, et 
donc à leur soumission ou non à autorisation, n’avaient jamais été communiquées 
aux administrés au cours de ces trente dernières années. Le département n’avait en 
effet jamais émis de directives et d’explications écrites à ce sujet, les jugements du 
tribunal rendus jusqu’en 2020 n’étaient pas publiés et seuls certains d’entre eux 
figuraient sur internet depuis 2021, et les arrêts rendus en deuxième instance étaient 
« trop résumés pour être compréhensibles ». Ainsi, jusqu’à la sortie en avril 2014 
de l’ouvrage intitulé « La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, 
changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements », 
les gérants techniques des régies appliquaient la règle simplificatrice du coût des 
travaux de CHF 10’000.- par pièce au-dessous duquel ils ne déposaient pas de 
demande d’autorisation. Dans un tel contexte et vu la teneur des travaux effectués 
en 2020, le service technique de son mandataire avait de bonne foi pensé qu’une 
autorisation de construire n’était pas nécessaire. Depuis la publication de l’ouvrage 
précité, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) n’avait rendu que des arrêts interprétant de manière de plus en plus 
large les travaux d’entretien, qui avaient été systématiquement qualifiés de 
rénovation. Le dernier arrêt dans lequel la chambre administrative avait considéré 
des travaux d’entretien comme non soumis à autorisation LDTR datait de 2008 ; 
auparavant, seuls cinq arrêts étaient allés dans ce sens. Depuis lors, tous les arrêts 
allaient dans le sens d’un durcissement de l’interprétation de la LDTR et le Tribunal 
fédéral, n’ayant qu’un pouvoir limité à l’arbitraire pour examiner l’application des 
lois cantonales, avait toujours confirmé ces arrêts « exagérés ». Le département lui-
même appliquait de manière excessive cette jurisprudence : il considérait tous les 
travaux d’entretien comme soumis à la LDTR, sauf ceux de très peu d’importance 
ainsi qu’il ressortait de sa directive administrative A2 du 1er mai 2021 intitulée 
« Annonce de travaux de très peu d’importance - minimisation du délai 
d’annonce ». L’augmentation des sanctions démontrait la volonté de soumettre tous 
les travaux actuels et passés à la LDTR, en violation de cette loi et des droits 
constitutionnels des propriétaires. À ce sujet, l’évolution des numéros des sanctions 
infligées laissant penser que celles-ci avaient littéralement explosé, le département 
devait expliquer en quelle année il avait infligé la décision de sanction numéro 1, 


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comment il numérotait ses décisions depuis lors et comment leurs numéros avaient 
passé de près de 8’100 à plus de 200’000 en seize mois. 
Appliquer les règles injustement excessives d’aujourd’hui à des travaux effectués 
il y avait des années violait les principes de légalité - le texte et l’esprit n’allaient 
pas aussi loin quant à la définition de travaux d’entretien soumis à autorisation - et 
de proportionnalité puisque les sanctions infligées, soit l’obligation de rembourser 
le trop-perçu de loyer et l’amende, étaient excessivement lourdes financièrement. Il 
était primordial d’appliquer les règles raisonnables qui existaient à l’époque pour le 
passé et de continuer à les appliquer pour le présent et le futur. En l’espèce, ces 
règles laissaient conclure que les travaux effectués au printemps 2020 n’étaient pas 
soumis à autorisation LDTR, ne constituant que des travaux de rafraîchissement qui 
n’avaient pas amélioré l’appartement. 
Ces travaux ne pouvaient pas être qualifiés de travaux de transformation au sens de 
l’art. 3 LDTR et devaient dès lors être considérés comme des travaux d’entretien 
non soumis à autorisation. En effet, ils ne concernaient essentiellement que les 
pièces sèches de l’appartement, celles humides ayant été intégralement rénovées en 
2014-2015, et n’avaient apporté aucune amélioration à l’appartement. En outre, leur 
coût était non seulement largement inférieur à 10% de la valeur d’assurance de 
l’appartement, mais en plus inférieur à la règle de CHF 10’000.- par pièce. Enfin, 
la répercussion des travaux sur le loyer était inexistante dans la mesure où la hausse 
de loyer pour le bail des nouveaux locataires avait été motivée non par ces travaux, 
mais par la réadaptation aux loyers du quartier selon l’art. 269a let. a de la loi 
fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO - RS 220). 
Même en retenant par impossible que les travaux effectués en 2020 seraient des 
travaux d’entretien soumis à autorisation, le loyer après travaux ne devrait pas être 
bloqué car une telle mesure serait disproportionnée. Les travaux ne concernant que 
les pièces sèches de l’appartement, leur coût n’étant pas élevé, le loyer avant 
travaux étant déjà supérieur aux besoins prépondérants de la population, le loyer de 
CHF 15’075.- étant très bas depuis des décennies et ayant déjà été bloqué de 2015 
à 2020, l’ajout de trois ans de contrôle serait excessif dans ces circonstances, 
violerait le droit constitutionnel de la propriété et permettrait en outre aux nouveaux 
locataires de contester leur loyer initial en contournant le droit de contestation de 
loyer initial de l’art. 270 CO. De plus, le loyer de la famille E______ avait été 
augmenté après travaux en conformité avec le droit civil, le nouveau loyer était 
conforme aux loyers du quartier et elle ne pouvait pas raisonnablement penser en 
2020, vu l’absence d’information des casuistiques, qu’un blocage LDTR rétroactif 
serait appliqué. Enfin, les travaux avaient été dénoncés des années après leur 
exécution par l’association H_______. 
En tout état, la décision d’établir un bail rétroactif avec une formule officielle 
rétroactive et de rembourser trois ans de trop perçu de loyers aux anciens locataires 
était une condamnation de nature civile qui ne figurait nulle part dans la LDTR. La 
chambre administrative avait interprété de façon trop extensive l’art. 129 let. e LCI 


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en retenant que la « remise en état » couvrirait aussi l’obligation de rembourser les 
loyers trop perçus. En pratique, cette mesure condamnait le propriétaire à payer 
après des années des sommes considérables au locataire alors que le loyer initial 
avait été fixé de bonne foi en parfaite application des règles de droit civil. Une telle 
mesure violait le principe de légalité et ses conséquences civiles pouvaient durer 
bien plus que trois ans puisqu’elle donnait l’opportunité au locataire de contester 
une nouvelle fois le loyer initial sur la base de l’art. 270 CO au niveau civil. Cela 
allait à l’encontre de la sécurité du droit et effritait la confiance d’un propriétaire 
envers l’État qui le sanctionnait alors qu’il n’avait fait que de se conformer à son 
obligation d’entretenir son immeuble. L’association H_______ menait plusieurs 
procédures de dénonciations relatives à des travaux d’entretien effectués par des 
propriétaires il y avait des années et il convenait de trier le bon grain de l’ivraie 
dans ce domaine. 
L’amende devait être annulée puisque les travaux effectués en 2020 n’étaient pas 
soumis à autorisation et que les nouveaux locataires n’avaient pas été lésés. Aucune 
faute n’avait de plus été commise. Elle n’avait en effet pas demandé d’autorisation 
pour effectuer les travaux pour les motifs susmentionnés et aucune négligence ne 
pouvait lui être reprochée en l’espèce. En toute hypothèse, le montant de l’amende 
était excessif. Le département, qui n’expliquait aucunement comment ce dernier 
avait été calculé, ne semblait pas avoir pris en compte les nombreuses circonstances 
atténuantes. Elle n’avait jamais eu de volonté délictuelle de ne pas respecter la 
LDTR et n’avait aucunement agi par cupidité, ayant fixé le loyer après travaux en 
application des règles du CO à un montant se situant dans les loyers du quartier. Il 
s’agissait de la première infraction retenue contre elle et non d’un cas où les travaux 
étaient à l’évidence soumises à autorisation. Enfin, l’amende querellée était bien 
supérieure aux amendes infligées pour des cas similaires au cours de ces dernières 
années (comme le démontrait à ses dires divers exemples qu’elle citait) et l’amende 
devrait ainsi, si elle n’était pas annulée, à tout le moins être nettement réduite. 
10. 
Dans ses observations du 22 juillet 2024, le département, qui a produit son dossier, 
a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. 
Les mesures d’instruction sollicitées devaient être rejetées. La recourante ayant 
fourni, lors de ses échanges préalables avec l’OCLPF et durant l’instruction de 
l’APA 6_______, des photographies de l’appartement, des plans et des explications 
détaillées sur les objets et caractéristiques des travaux, un transport sur place ne 
saurait se justifier. La requête relative à la numérotation des dossiers manquait de 
pertinence et s’avérait hors propos ; dans le cadre de la digitalisation des dossiers 
d’infraction, cette numérotation avait évolué. 
La jurisprudence avait retenu, dans un cas similaire, que des travaux ayant pour but 
la remise à neuf d’un appartement à l’occasion d’un changement de locataire par le 
rafraîchissement des peintures, la réfection de l’ensemble des installations 
sanitaires, l’installation d’un nouvel agencement de cuisine, le remplacement de 
carrelage et des faïences, l’installation d’un nouveau système électrique, le ponçage 


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et la vitrification des parquets et la pose de vannes thermostatiques devaient être 
assimilés à des travaux de rénovation, constat confirmé par le coût des travaux, soit 
CHF 26’240,- pour un trois pièces, et de leur impact sur le loyer qui avait augmenté 
de 54% suite à ces derniers. Lorsqu’une hausse de loyer élevée intervenait à la suite 
de travaux, il était difficile pour le bailleur de prétendre n’avoir effectué que de 
simples travaux d’entretien courant. La jurisprudence avait par ailleurs retenu que 
le département pouvait requérir une demande d’autorisation de construire même si 
le montant des travaux s’élevait à un montant inférieur à CHF 10’000.- par pièce. 
Au vu de l’ampleur des travaux et la répercussion des travaux sur le loyer, qui avait 
augmenté de 268%, on ne pouvait pas considérer que les travaux effectués en mars 
étaient des travaux de simple entretien non soumis à autorisation. 
Une mesure visant les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer 
et l’établissement d’un nouveau bail conforme aux conditions de l’autorisation de 
construire accordée constituait, selon la jurisprudence constante, une forme de 
remise en état au sens de l’art. 129 let. e LCI. De plus, la répétition de l’indu prévue 
à l’art. 63 al. 1 CO, applicable par analogie, faisait partie des principes généraux du 
droit administratif, applicable sans base légale expresse. L’ordre de restituer les 
loyers perçus en trop ne violait donc pas le principe de la légalité selon le Tribunal 
fédéral. Ce dernier avait aussi considéré que puisque l’art. 12 LDTR instituait un 
contrôle des loyers après l’exécution des travaux de rénovation, l’obligation faite 
au propriétaire sous cet aspect incluait celle d’inscrire, dans le contrat de bail en 
cause, le montant du loyer fixé dans l’autorisation de renoncer pendant le contrôle 
et de rectifier un bail à loyer qui s’en écarterait. Ainsi, le blocage du loyer pouvait 
porter rétroactivement sur la période entre la fin des travaux exécutés illicitement 
et, en soi, l’entrée en force de l’autorisation de construire obtenue après coup, avec 
obligation de rembourser le trop-perçu au locataire. Cette obligation de restituer le 
loyer ne valait que pour la durée du contrôle étatique instaurée par la LDTR. Partant, 
l’ordre de rembourser le trop-perçu des loyers et d’établir un nouveau bail et avis 
de fixation du loyer était justifié, étant précisé, s’agissant de l’argument relatif à la 
procédure civile l’opposant aux nouveaux locataires, qu’il s’agissait d’un litige de 
droit privé exorbitant à la présente procédure. 
La recourante, active dans le domaine de l’immobilier, avait conscience que les 
travaux étaient susceptibles d’être soumis à autorisation de construire, ce d’autant 
plus qu’elle avait requis une autorisation de construire pour les travaux effectués en 
2015. Dans le doute, elle était légitimée à se renseigner auprès de lui, ce qu’elle 
n’avait pas jugé utile de faire avant de réaliser les travaux. Elle l’avait ainsi mis 
devant le fait accompli et ce n’était qu’à la suite de l’ouverture d’une procédure 
d’infraction qu’elle avait tenté de régulariser les travaux. L’infraction commise était 
objectivement grave dans la mesure où les buts prescrits par la loi n’avaient pas été 
pris en considération alors que la politique mise en œuvre par la LDTR procédait 
d’un intérêt public important. Le montant de l’amende, largement inférieur au 
maximum légal, tenait compte du fait que la recourante avait réalisé un trop-perçu 
de loyer important, contrevenant ainsi directement à toutes les cautèles prévues par 


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la loi pour veiller à la protection des locataires et agissant par cupidité. Bien que la 
procédure de régularisation de l’infraction ait permis de pallier les violations de la 
LCI par l’octroi de l’autorisation de construire manquante, la réciproque n’était pas 
vraie en ce qui concernait la LDTR et l’aspect relatif au loyer excessif facturé aux 
nouveaux locataires. Ainsi, l’art. 137 al. 2 LCI ne saurait trouver application en 
l’espèce, la violation à la LDTR relative aux loyers ne pouvant être régularisée. Le 
fait que la recourante n’ait pas eu de récidives ne lui était d’aucun secours, l’absence 
d’antécédent étant une circonstance neutre dans la fixation du montant de l’amende. 
Elle ne démontrait pas que le paiement de l’amende la confronterait à une situation 
financière particulièrement difficile. Partant, il n’avait pas excédé son pouvoir 
d’appréciation en lui infligeant une amende et son montant était proportionné au vu 
de la gravité de l’infraction et des circonstances particulières du cas d’espèce. 
11. 
Par réplique du 29 août 2024, la recourante a persisté intégralement dans ses 
écritures du 17 mai 2024. 
Si le tribunal estimait que le transport sur place était inutile dans la mesure où les 
documents produits étaient suffisants pour rendre son jugement en sa faveur, elle 
en prendrait acte. En revanche, si le recours devait être rejeté en raison d’une 
investigation insuffisante des faits allégués, elle s’en plaindrait auprès de la 
chambre administrative. Elle persistait dans sa demande d’explications claires sur 
la numérotation des dossiers, point qui ne devrait pas être compliqué à exposer. 
La jurisprudence citée par le département concernait des cas bien différents de celui 
litigieux. L’ATA/440/2015 du 12 mai 2015 traitait d’un appartement de trois pièces 
complètement refait lors d’un chantier unique, avec en sus l’installation d’une 
nouvelle cuisine agencée et équipée, la remise aux normes de l’installation 
électrique, la pose de nouveaux seuils de portes et le changement des vitrages des 
fenêtres. L’arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 portait sur une 
remise à neuf de tout un appartement de cinq pièces avec en particulier une nouvelle 
cuisine, ceci dans le cadre d’un seul chantier. L’ATA/694/2016 du 23 août 2016 
concernait un appartement de trois pièces pas seulement remis en état totalement, 
mais en plus transformé avec notamment une modification de la surface de la 
cuisine nouvellement agencée et équipée, l’agrandissement du local WC, la création 
d’une installation de chauffage/eau chaude individuelle, l’agrandissement du séjour 
sur une ancienne alcôve, la transformation de la chambre à coucher, la mise en place 
de faux-plafonds avec luminaires encastrés. L’ATA/307/2017 du 21 mars 2017 
concernait enfin un appartement d’une pièce et demi de 30 m2 intégralement rénové 
en une fois avec en plus l’amélioration de la cuisine désormais équipée et l’ajout 
d’un sèche-serviette dans la salle-de-bain, le tout pour un montant total de 
CHF 97’000.-. 
Partant de la prémisse erronée que les travaux de mars 2020 seraient soumis à 
autorisation LDTR, le département citait plusieurs arrêts concernant des états de 
fait pas du tout comparables à celui présent et considérait que l’amende infligée 


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serait juste et proportionnée ; à nouveau, il se référait à de multiples jurisprudences 
non pertinentes pour le cas présent car portant sur des sujets bien différents. 
En outre, elle n’était pas une « entreprise active dans le domaine de l’immobilier », 
mais une fondation de caisses de pension investissant dans l’immobilier pour 
assurer ses obligations en matière de LPP. À supposer qu’il y aurait eu infraction, 
celle-ci n’était pas grave, ce mot devant être utilisé uniquement pour les infractions 
vraiment graves (exemples : travaux entraînant des risques pour la sécurité, violant 
la protection du patrimoine, etc.), ce qui n’était pas le cas en l’espèce. 
Le département soutenait que le montant de l’amende serait largement inférieur au 
maximum légal, semblant se référer au maximum légal de CHF 150’000.- qui ne 
s’appliquait toutefois que lorsque les travaux entrepris n’étaient pas conformes aux 
prescriptions légales. Lorsque celles-ci étaient respectées, comme en l’espèce, le 
montant maximum de l’amende est de CHF 20’000.-. Le département osait donc 
l’assimilier à une propriétaire condamnée à CHF 100’000.- d’amende pour les 
quinze infractions commises dans quinze appartements, ce qui n’était pas digne. 
L’amende contestée n’était clairement pas largement inférieure au maximum légal 
de CHF 20’000.-. 
12. 
Par duplique du 12 septembre 2024, le département a considéré que la recourante 
n’avait avancé aucun élément de nature à remettre en cause sa position. 
Au moment de la digitalisation des dossiers, la numérotation des infractions avait 
changé, sans continuité avec la numérotation préexistante, pour commencer à 
200’000. 
Les travaux litigieux étaient soumis à autorisation de construire vu leur nature. Par 
ailleurs, le Tribunal fédéral avait relevé qu’une hausse de loyer élevée intervenant 
à la suite de travaux ne pouvait plaider pour de simples travaux d’entretien courant. 
S’agissant des questions de blocage rétroactif du loyer, de l’ordre de rembourser le 
trop-perçu et celui d’établir un nouveau bail, la recourante se contentait de faire la 
liste de la jurisprudence qu’il avait citée pour corroborer le fait que celle-ci ne serait 
pas pertinente, sans pour autant étayer son propos. L’obligation de blocage des 
loyers était fondée notamment sur les principes de la LDTR, soit spécifiquement le 
contrôle et le blocage du loyer. 
Quant à l’amende, la recourante se contentait de réitérer que l’art. 137 al. 2 LCI 
aurait dû être appliqué à son cas de figure. Son comportement illicite avait deux 
pans : l’aspect lié à la violation de la LCI au vu du fait que les travaux étaient soumis 
à autorisation et avaient été réalisés sans l’obtention de celle-ci, et l’aspect lié à la 
LDTR, soit le fait qu’elle avait facturé un loyer excessif aux locataires en violation 
des principes et intérêts publics protégés par cette loi. Le montant de l’amende 
demeurait largement inférieur au maximum légal prévu par l’art. 137 al. 1 LCI. 
Pour ce qui était de sa connaissance des procédures en lien avec les travaux soumis 
à autorisation, quand bien même la recourante ne serait pas une professionnelle de 
l’immobilier, elle n’en était pas moins active dans le domaine. 


- 11/20 - 
A/1694/2024 
13. 
Par décision sur demande d’appel en cause du 12 décembre 2024 (DITAI/7620/ 
2024), le tribunal a rejeté la demande d’appel en cause déposée le 13 novembre 
2024 par les nouveaux locataires. 
14. 
Le 22 janvier 2025, le tribunal a informé les parties qu’en raison de la récusation 
des juges assesseurs représentant les bailleurs dans la présente procédure, la 
composition paritaire prévue par l’art. 45 al. 3 let. c LDTR n’était pas possible, de 
sorte que la cause serait jugée avec les assesseurs suivants : 
a) Madame Suzanne AUBERT-LEBET, représentante d’organisation de sauvegar-
de du patrimoine et de l’environnement ; 
b) Monsieur Thierry ESTOPPEY, architecte représentant des milieux profession-
nels de sa branche ; 
c) Monsieur François HILTBRAND, architecte représentant des milieux profes-
sionnels de sa branche ; 
d) Monsieur Ricardo PFISTER, représentant des organisations de défense des 
locataires. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 
janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_99/2024 du 6 mai 2024 consid. 3.3 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 


- 12/20 - 
A/1694/2024 
4. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 
(ATA/1077/2024 du 10 septembre 2024 consid. 2.2). 
5. 
À titre préliminaire, la recourante requière deux actes de procédure, à savoir un 
transport sur place et des explications quant à la numération des procédures 
d’infractions. 
6. 
Tel que garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu comprend notamment 
le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance 
du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de 
participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de 
s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre. Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves 
offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas 
important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations 
versées au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas 
décisives pour la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier 
son opinion (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 
consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1). 
Le droit d’être entendu ne confère pas le droit d’être entendu oralement, ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_483/2023 du 13 août 2024 consid. 2.1 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA), ni 
à la tenue d’une inspection locale, en l’absence d’une disposition cantonale qui 
imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui n’est pas le cas à Genève (ATF 
120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 
2013 consid. 3.2.1). 
L’existence de photographies, de plans ou d’explications détaillées ainsi que de 
préavis concordants sont des motifs pour refuser un transport sur place (ATA/1438/ 
2017 du 31 octobre 2017 consid 3e et les références citées). 
7. 
En l’espèce, le tribunal estime disposer d’un dossier complet lui permettant de 
trancher le présent litige en toute connaissance de cause dans la mesure où les plans 
et les documents versés au dossier permettent de visualiser l’appartement en cause 
et l’ampleur des travaux litigieux. Un transport sur place ayant pour objet les mêmes 
éléments, il ne fournirait aucune information supplémentaire. 
S’agissant de l’interrogation quant à la numérotation des dossiers d’infractions, le 
département a dûment répondu à la recourante. Cette numérotation a changé au 


- 13/20 - 
A/1694/2024 
moment de la digitalisation des dossiers, sans continuité avec celle préexistante, 
pour commencer à 200’000. Il n’y a donc pas eu une « explosion » des dossiers 
d’infractions. 
8. 
En premier lieu, il convient de déterminer si les travaux effectués en mars 2020 
dans l’appartement en cause doivent être qualifiés de travaux d’entretien ou de 
rénovation. 
9. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à l’art. 2 LDTR (art. 1 al. 
1 LDTR). Elle prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la protection des 
locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 
let. a LDTR). 
10. 
Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou 
partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). 
A contrario, les travaux d’entretien, à savoir les travaux courants d’entretien faisant 
partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison d’habitation, étant précisé 
que les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés comme 
travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du 
confort existant, ne sont pas assujettis à la LDTR (art. 3 al. 2 LDTR). 
Selon l’art. 3 al. 1 LDTR, par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
pour objet : a) de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la destination, 
la distribution intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation ; b) la création 
de nouveaux logements, notamment dans les combles ; c) la création d’installations 
nouvelles d’une certaine importance, telles que chauffage, distribution d’eau 
chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines ; d) la rénovation, c’est-à-dire la 
remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en 
améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, sous 
réserve de l’al. 2. 
11. 
C’est le département, et non l’administré, qui détermine dans chaque cas si des 
travaux relèvent de l’entretien ou de la transformation. Si des travaux de pur 
entretien ne nécessitent pas d’autorisation, en cas de doute, il incombe au 
propriétaire de demander l’avis du département et d’effectuer les démarches 
nécessaires pour agir en conformité de la loi (Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement 
d’affectation et aliénation. Immeubles de logements et appartements, p. 186 et 
jurisprudence cantonale citée). Le département se détermine par une décision 
administrative, dans laquelle il établit si les travaux en cause constituent ou non des 
travaux de transformation soumis à la LDTR. 
12. 
De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre travaux 
d’entretien et travaux de transformation (ou rénovation) consacrée à l’art. 3 LDTR, 
de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 1) examiner d’abord si, de par 


- 14/20 - 
A/1694/2024 
leur nature, les travaux en cause relèvent de l’entretien ou, au contraire, consistent 
en des travaux de rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative 
précisant, sur ce point, que des travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une 
rénovation ou à une transformation soumise à la LDTR lorsque, n’ayant pas été 
exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, 
ou encore parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, 
leur accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle 
commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un 
changement de standing de l’immeuble (travaux différés) ; et 2) s’attacher ensuite 
à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant 
du loyer dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d’affectation qualitatif 
des logements (ATA/263/2021 du 2 mars 2021 consid. 3d ; ATA/422/2020 précité 
consid. 6 ; ATA/641/2013 du 1er octobre 2013 consid. 8 ; ATA/645/2012 du 25 
septembre 2012 consid. 9 ; ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 et les références 
citées ; Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in 
RDAF 1996 p. 314 et la référence ; GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 193 
n. 2.5.4). 
13. 
Selon le Tribunal fédéral, l’art. 3 al. 2 LDTR est compatible avec le droit fédéral 
dans la mesure où cette disposition complète l’art. 3 al. 1 let. d LDTR en décrivant 
certains types de travaux qui ne seraient pas soumis à autorisation. Les travaux 
d’entretien non assujettis à la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu d’effectuer 
au regard de son obligation d’entretien de la chose louée prescrite par le droit du 
bail. Il s’agit des travaux réguliers et raisonnables qui n’ont pas été différés dans le 
temps et qui tendent à remédier à l’usure normale de la chose et à maintenir 
l’ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au temps ou à l’usage. Encore 
faut-il qu’ils n’engendrent pas un accroissement du confort existant et que leur coût 
total soit raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 13 février 2014 
consid. 2.5 et les références citées). 
14. 
L’installation de nouveaux sanitaires, l’agencement d’une cuisine, la mise en 
conformité de l’installation électrique, la pose de nouveaux revêtements de sols et 
de parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie relèvent en principe de 
l’entretien au regard de leur nature (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
références). C’est lorsqu’ils sont effectués séparément, et selon les circonstances, 
que chacun de ces travaux peut être qualifiés de travaux d’entretien. Cela ne signifie 
pas qu’une rénovation comprenant l’ensemble des travaux devra nécessairement 
elle aussi être considérée comme étant limitée à des travaux d’entretien (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3). 
15. 
Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans lesquelles 
les travaux sont accomplis, et notamment de leur accumulation en raison d’un 
défaut d’entretien courant des bâtiments concernés (ATA/646/2010 précité et les 
références). Ainsi, le propriétaire d’un appartement a tout intérêt à entretenir 
régulièrement son immeuble et, pour le prouver en cas de litige, à conserver les 


- 15/20 - 
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factures desdits travaux (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 195 s.). Des 
travaux isolés, effectués depuis longtemps, ne démontrent pas la régularité de 
l’entretien. Par exemple, la seule réfection des peintures effectuée plus de vingt ans 
avant les travaux litigieux ne suffit pas pour considérer que l’appartement est 
régulièrement entretenu (ATA/370/2005 du 24 mai 2005 consid. 3b.). 
16. 
Même s’il s’agit de travaux d’entretien différés dans le temps, il faut tenir compte, 
selon la pratique cantonale, des critères de l’ampleur des travaux et de la 
répercussion des coûts sur les loyers. Dans les cas où les travaux ont déjà été 
effectués et les loyers modifiés à l’issue des travaux, il n’est pas arbitraire de tenir 
compte de la manière dont le bailleur a effectivement répercuté les frais engagés 
sur le locataire. Lorsqu’une importante hausse de loyer suit les travaux, le bailleur 
peut difficilement prétendre n’avoir effectué que des travaux d’entretien courant, 
qu’il n’est en principe pas autorisé à faire supporter au locataire (art. 259a al. 1 let. 
a, 259b let. b et 269a let. b CO). En définitive, il n’est en principe pas arbitraire de 
retenir que ces différents critères, cumulés, démontrent que les travaux litigieux 
vont au-delà de travaux d’entretien courant n’apportant aucune amélioration du 
confort (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
17. 
Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que, pour des travaux d’une certaine ampleur, 
dont il peut être présumé de façon réfragable qu’ils procurent un accroissement du 
confort, et à la suite desquels le loyer a presque été doublé, il n’est pas arbitraire de 
considérer qu’ils dépassent les simples travaux d’entretien, lorsque le propriétaire 
n’apporte aucun élément permettant de justifier différemment la hausse des loyers, 
en particulier par une adaptation à la situation sur le marché locatif et ne démontrent 
pas que les travaux litigieux se limitaient à l’entretien imposé par le droit fédéral. 
Ces derniers ayant une incidence sérieuse sur la catégorie du logement en cause, il 
est dénué d’arbitraire de les soumettre au champ d’application de la LDTR (arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
18. 
La chambre administrative a pour sa part confirmé que des travaux ayant pour but 
la remise à neuf d’un appartement à l’occasion d’un changement de locataire par le 
rafraîchissement des peintures (plafonds, murs, boiseries et radiateurs de toutes les 
pièces), la réfection de l’ensemble des installations sanitaires (remplacement de la 
baignoire, du mélangeur de lavabo, de l’évier, de la robinetterie et des divers 
accessoires), l’installation d’un nouvel agencement de cuisine, le remplacement du 
carrelage et des faïences, l’installation d’un nouveau système électrique, le ponçage 
et la vitrification des parquets et la pose de vannes thermostatiques, devaient être 
assimilés à des travaux de rénovation, constat confirmé par le coût des travaux, soit 
CHF 26’240.- pour un trois pièces, et de leur impact sur le loyer, qui avait augmenté 
de 54% suite à ces derniers (ATA/440/2015 du 12 mai 2015 consid. 10). 
19. 
De même, elle a retenu que les travaux comprenant la réfection complète des 
peintures, papiers peints et parquets, avec la pose de radiateurs, l’installation d’un 
agencement de cuisine et de nouveaux sanitaires et la mise en conformité des 
installations électriques devaient faire l’objet d’une autorisation au sens de la LDTR 


- 16/20 - 
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(ATA/645/2012 précité consid. 11 ; cf. également ATA/328/2013 précité consid. 7, 
confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 précité). Les travaux ne 
constituaient pas du pur entretien quand bien même ils s’élevaient à CHF 8’750.-
/la pièce/l’an, ce qui se situait dans la fourchette inférieure généralement retenue 
pour qualifier les travaux de grande ampleur (ATA/334/2014 du 13 mai 2014, 
confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014). 
Elle a, en revanche, considéré que n’étaient pas soumis à la LDTR des travaux 
d’entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce était inférieur à 
CHF 10’000.- (ATA/642/2013 précité ; ATA/40/2010 précité ; ATA/96/2007 du 6 
mars 2007 ; GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 193 s.). Elle a toutefois 
précisé, en rapport avec l’argument du coût des travaux par pièce, qu’il ne lui 
appartenait pas de dicter au département de ne pas requérir de demande 
d’autorisation de construire pour des travaux de moins de CHF 10’000.- par pièce 
(ATA/694/2016 du 23 août 2016 consid. 6d ; ATA/574/2014 du 29 juillet 2014 ; 
ATA/334/2014 précité consid. 14). 
20. 
La chambre administrative a également eu à trancher le cas de travaux réalisés en 
2010 à l’occasion d’un changement de locataires (ATA/422/2020 du 30 avril 2020), 
portant sur le remplacement de l’agencement de la cuisine, le remplacement de 
l’équipement électroménager (cuisinière, four et réfrigérateur), l’installation d’une 
hotte en remplacement de l’ancienne, la réfection du câblage électrique de la cuisine 
et du salon, la démolition du pan de la cloison séparant la cuisine du salon, la pose 
d’un carrelage sur l’existant à la cuisine et à la salle de bains, la pose de faïence sur 
l’existant à la cuisine et à la salle de bains, le remplacement d’un lavabo, le 
remplacement du mélangeur et de la batterie de bain ainsi que la coupure, la vidange 
et la dépose des installations sanitaires en attendant la réfection du carrelage de la 
salle de bains, la réfection du tube de douche, le rafraîchissement de la peinture 
(cuisine, salon, chambre, entrée et boiseries), ainsi que le ponçage et l’imprégnation 
du parquet. Ces travaux, dont le coût s’était élevé à CHF 6’850.- par pièce 
(CHF 34’254,25 / 5) avaient concerné toutes les pièces de l’appartement, à plus ou 
moins grande échelle, ceux-ci ayant par exemple été beaucoup plus importants dans 
la cuisine que dans les chambres. La chambre administrative a retenu que, pris 
indépendamment les uns des autres, ils relevaient certes de l’entretien courant de 
l’appartement mais représentaient toutefois ensemble des travaux dont l’ampleur 
équivalait à des travaux de transformation. Les factures produites concernant les 
travaux effectués précédemment n’avaient pas permis de considérer que 
l’appartement avait été régulièrement entretenu. Le loyer après travaux était par 
ailleurs passé à CHF 5’232.- la pièce (+ 77%), soit un montant bien supérieur au 
maximum de la fourchette prévue par l’ArRLoyers, le faisant changer de catégorie 
d’appartements locatifs. Quand bien même les travaux entrepris n’apparaissaient 
pas somptuaires, ils avaient toutefois été suffisants pour que leur coût entraîne sur 
le loyer un changement ayant pour conséquence une modification de l’affectation 
qualitative de l’appartement concerné. De tels travaux étaient dès lors soumis à 
autorisation. Pour le surplus, l’argumentation des recourantes visant à faire valoir 


- 17/20 - 
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que le loyer litigieux ne serait pas abusif sous l’angle des dispositions du CO n’était 
pas pertinente dans le cadre du présent litige, dès lors qu’elle ressortait au droit 
privé et ne relevait pas de la compétence de la chambre de céans. 
21. 
Dans trois jugements relativement récents (JTAPI/1300/2022 et JTAPI/1301/2022 
du 29 novembre 2022 et JTAPI/700/2023 du 20 juin 2023) le tribunal, s’agissant 
de la fixation de la durée du contrôle étatique du loyer d’un logement après travaux, 
a retenu , s’agissant d’une part de travaux d’un montant de CHF 139’000.- portant 
sur la rénovation complète d’un logement de 4,5 pièces (peinture, rénovation des 
carrelages et faïences de la cuisine, la salle de bain et les toilettes, mise en 
conformité des installations électriques, pose d’un nouvel agencement de cuisine, 
rénovation des installations sanitaires, réfection des menuiseries, pose d’un 
nouveau parquet) avec permutation et modification de la disposition des pièces 
(alcôve du salon, cuisine, chambre) et, d’autre part, de travaux portant sur la 
réfection complète des peintures du logement de quatre pièces concerné, la 
réfection des installations électriques, la pose de carrelages et faïences ainsi que des 
piquages, la pose d’un nouvel agencement de cuisine, la réfection des installations 
sanitaires, la réfection des menuiseries intérieures, le ponçage et la vitrification des 
parquets ainsi que la pose d’un nouveau parquet, la réparation des stores intérieurs, 
l’entretien de l’installation de chauffage mais également sur la permutation et 
modification de la disposition des pièces du logement, pour un coût total de 
CHF 168’287.-, que les transformations envisagées étaient lourdes au sens de l’art. 
12 LDTR, avec pour conséquence que le contrôle des loyers après travaux devait 
être porté à 5 ans. Dans le dernier jugement (JTAPI/700/2023 du 20 juin 2023), le 
tribunal a retenu que des travaux autorisés portant sur la rénovation complète d’un 
appartement de 2,5 pièces ainsi que sur la modification de sa typologie par la 
permutation entre la cuisine et la chambre à coucher, pour un montant total de 
CHF 127’300.-, pouvaient être qualifiés de transformation lourde au vu de 
l’importance des travaux, et, entraîner une durée de contrôle du loyer de cinq ans 
selon l’art. 12 LDTR. 
Dans les trois espèces concernées, les transformations envisagées avaient pour 
objectif d’améliorer l’habitabilité du logement. 
22. 
En l’occurrence, il ressort du dossier que les travaux effectués en mars 2020 n’ont 
porté que sur les pièces sèches - à l’exception de la peinture qui a été rafraîchie 
également dans les pièces humides - dans la mesure où l’appartement en cause avait 
déjà subi, cinq ans auparavant, une lourde rénovation. 
Dans le détail, ces travaux ont consisté en la peinture des pièces avec préalablement 
l’arrachage du papier peint existant et la pose de scandatex dans les pièces sèches, 
la réfection électrique, l’encastrement de l’appareillage et le contrôle OIBT, la 
réparation et ponçage-vernis du parquet existant, la réinstallation des portes à 
double vantaux manquantes entre le salon et la salle-à-manger dont l’ouverture 
avait été condamnée par la locataire précédente, la modifications de deux consoles 
de radiateurs et le remplacement d’une console de fixation de radiateur, le contrôles 


- 18/20 - 
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des sanitaires et de la plomberie (soit plus précisément le remplacement d’un porte-
verre, d’un porte-savon et d’une porte-balai de WC ainsi la location d’une machine 
à déboucher électrique et l’utilisation d’un demi-litre de produit de débouchage et 
de nettoyage d’écoulement), les contrôles-réglages des menuiseries ainsi que le 
contrôle des polluants avant travaux et le nettoyage après travaux. 
Le tribunal estime que ces travaux, qui n’ont à l’évidence pas amélioré le confort 
de l’appartement, lequel est resté identique, relèvent de par leur nature de l’entretien 
standard d’un logement ; la plupart d’entre eux ont d’ailleurs été qualifiés de tels 
dans la jurisprudence (cf. GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 210 s. n. 3.4). Il 
ne peut par ailleurs pas être considéré qu’ils constituent des travaux différés dans la 
mesure où le bâtiment abritant l’appartement en cause avait été rénové de fonds en 
comble en 2014-2015, élément nullement pris en compte par le département. Ainsi, 
ces travaux, qui ne présentent en rien les caractéristiques de travaux de rénovation 
respectivement de transformation en tant que tels, ne sont pas susceptibles d’aboutir 
à une qualification de rénovation ou de transformation soumise à la LDTR. 
La forte augmentation de loyer ne suffit par ailleurs pas à soumettre ces travaux à 
autorisation. En effet, ils n’ont pas procuré un accroissement du confort, étant 
limités au simple entretien imposé par le droit civil fédéral. D’autre part, rien ne 
permet de retenir que l’augmentation très conséquente du loyer est en lien avec 
lesdits travaux puisque la recourante affirme, sans être contredite à cet égard par le 
département, que cette augmentation résulte de sa volonté d’adapter le loyer de 
l’appartement à la situation sur le marché locatif dans la mesure où il avait été fixé 
au niveau LDTR après les travaux 2014-2015. Les travaux en question n’ont donc 
eu aucune répercussion sur le loyer, l’augmentation de celui-ci n’étant pas corrélé 
à leur réalisation. 
Par conséquent, le tribunal considère que les critères mis en avant au regard de la 
casuistique mentionnée supra, qui est également reprise par la doctrine spécialisée 
en matière de LDTR pour qualifier des travaux de rénovation respectivement de 
transformation, ne sont pas remplis en l’espèce. 
En conclusion, il convient de constater que le département a violé la loi en retenant 
que les travaux litigieux étaient soumis à autorisation et que la LDTR trouvait dès 
lors application, avec les conséquences en découlant. 
23. 
Il découle de ce qui précède que le recours doit être admis et les décisions litigieuses 
des ______ et ______ 2024 annulées sans que les autres griefs soulevés nécessitent 
d’être tranchés. 
24. 
Vu l’issue du litige et en application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur 
les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
(RFPA - E 5 10.03), il ne sera pas perçu d’émolument et l’avance de frais de 
CHF 1’200.- versée par la recourante lui sera restituée. 


- 19/20 - 
A/1694/2024 
En outre, une indemnité de procédure de CHF 1’500.-, à la charge de l’État de 
Genève, soit pour lui le département du territoire, sera allouée à la recourante (art. 
87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


- 20/20 - 
A/1694/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 17 mai 2024 par A______ contre les 
décisions du département du territoire des ______ et ______ 2024 ; 
2. 
l’admet ; 
3. 
annule ainsi les décisions entreprises ; 
4. 
renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution à la recourante de 
l’avance de frais de CHF 1’200.- ; 
5. 
condamne l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, à verser à la 
recourante une indemnité de procédure de CHF 1’500.- ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Thierry ESTOPPEY, François HILTBRAND et Ricardo PFISTER, juges 
assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties 
Genève, le 
 
La greffière