ge_gerichte · ACJC/220/2001 · 2001-03-12 · fr


AUDIENCE DU LUNDI 12 MARS 2001 
 
 
---------------------------------------------- 
Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
 
 
 
 COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de 
 │ Réf. C/32452/98 │ Baux et Loyers 
 │ 
 │ 
 │ 
 │ Entre 
 │ ACJC/220/01 
 │ 
 └───────────────────┘ 
 
 
 
 Monsieur et Madame A______ et B______, 
domiciliés ______, élisant domicile auprès de 
l'ASLOCA-VOLTAIRE, 1-3 rue de Chantepoulet, 1201 
Genève, parties appelantes d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 mars 2000, 
 
 
 
 
 
d'une part, 
 
 
et 
 
 
 
 
CAISSE D______, représentée par [la régie 
immobilière] E______, ______, partie intimée, 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 
 


 
AUDIENCE DU LUNDI 12 MARS 2001 
 
 
 
 - EN FAIT - 
 
 
1. B______ et A______ sont liés à la CAISSE D______ (ci-après : la 
D______) par un bail à loyer portant sur un appartement de 5 pièces au 16ème étage 
de l'immeuble sis no. ______, avenue 1______ à C______ [GE]. 
 
 
2. Le loyer annuel, charges non comprises, a été porté à 19'956 fr. 
dès le 1er janvier 1998 par avis de modification autorisé par le Service de 
Surveillance des Loyers. 
 
 
3. Par courrier du 17 septembre 1996, la bailleresse a averti les 
locataires qu'en 1997 elle allait entreprendre d'importants travaux 
d'entretien, à savoir : 
 
 
Traitement du béton des façades, y compris rhabillage et peinture de 
la finition; 
 
 
Remplacement des fenêtres par modèles en verre isolant en matière 
synthétique ; 
 
 
Etanchéité et isolation des terrasses et toitures; 
 
 
Peinture des loggias. 
 
 
Dans ce même courrier, la bailleresse informait les locataires que, 
d'un commun accord avec l'Office financier du logement, les loyers seraient 
échelonnés de la manière suivante : 
 
 
6 % dès le 1er janvier 1998; 
 
 
6 % dès le 1er janvier 1999. 
 
 
4. En date du 5 janvier 1998, la bailleresse a informé les locataires 
d'un accord de principe quant au versement d'une indemnité suite aux nuisances 
provenant du chantier, notamment le piquage des parapets de balcons. 


- 3 - 
 
 
 
 
5. La bailleresse a indiqué aux locataires, par courrier du 28 septembre 
1998, que ce montant, octroyé à titre de dédommagement, avait été fixé de manière 
forfaitaire à 500 fr. 
 
 
6. Par courrier du 7 octobre 1998, A______ informa la bailleresse qu'il 
acceptait la somme de 500 fr. à titre d'acompte pour les nuisances subies durant 
une année de travaux, mais qu'il estimait cette somme insuffisante vu 
l'importance des dérangements subis. Les locataires ont adressé à la bailleresse 
la liste suivante : 
 
 
Le montage des échafaudages avec leur filet nous a privés de vue et 
 
de lumière durant 8 à 10 mois; 
 
 
Notre balcon a été inutilisable durant toute cette période (pieu au 
 
beau milieu); 
 
 
Le bruit strident du meulage pour faire ressortir les fers à béton 
 
siffle encore dans mes oreilles (durée 2 semaines environ); 
 
Le piquage des façades insupportable nous faisait fuir (pendant les 
mercredis de congé) car impossible de travailler chez soi (3 à 
4 semaines); 
 
 
Le perçage des éléments préfabriqués de façade pour les assembler à 
la dalle (1 semaine); 
 
 
Les infiltrations de poussière dans l'appartement ont donné à la 
 
ménagère du travail supplémentaire; 
 
 
 Le changement des stores dans l'appartement (1 jour + 1 jour de 
 
protection et de nettoyage à notre charge); 
 
 
Dérangement pour prises de rendez-vous, pose de fenêtres et peinture 
 
+ passages de contrôle; 
 
 


- 4 - 
 
 
 
Travail dans l'appartement, pose des fenêtres + peinture (1 semaine: 
nettoyage à notre compte). 
 
Vitres nouvelles souillées par la présence d'échafaudages, nettoyage 
à notre compte ; 
 
Augmentation des pannes d'ascenseur (habituelles) plus fréquentes 
lors du montage des cadres de fenêtres et des vitres. 
 
 
Au vu de ces éléments, les époux A______/B______ ont sollicité une 
réduction de loyer de 30 % durant la période des travaux. 
 
 
7. Suite au refus de la bailleresse d'entrer en matière, les locataires 
ont saisi la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers d'une requête 
en réduction de loyer en date du 10 décembre 1998. 
 
 
8. Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal des Baux 
et Loyers dans le délai légal de 30 jours. 
 
 
9. Les enquêtes ont permis de retenir les faits suivants : 
 
 
Les échafaudages ont été montés entre fin août 1997 et fin février 
1998. Ils sont restés en place jusqu'en septembre 1998. 
 
 
Le travail sur les façades a consisté, d'une part, à remettre en état 
le béton dégradé de manière ponctuelle et, d'autre part, à consolider la fixation 
des parapets. Pour ce dernier travail, la direction des travaux a procédé par 
forage sans percussion, ce qui diminue le bruit, s'agissant d'une technique qui 
utilise de l'eau. 
 
 
Les travaux de forage ont duré en moyenne deux mois pour la façade 
nord et deux mois pour la façade sud. 
 
 
Les travaux sur béton ont été effectués par piquages manuels ponctuels 
et une spatule mécanique a été occasionnellement utilisée pour enlever certains 
matériaux (témoin F______). 
 


- 5 - 
 
 
 
 
 
Un compresseur a été utilisé pour laver les peintures à haute pression. 
 
 
Les nouvelles fenêtres ont été appliquées en superposition sur les 
anciens cadres qui ont été découpés. Les portes-fenêtres ont été changées pour 
la partie vitrée. 
 
 
Certains de ces travaux ont occasionné du bruit parfois d'une intensité 
telle qu'il empêchait les locataires de parler au téléphone (témoins G______ 
et H______). 
 
 
Le témoin I______, locataire du même immeuble, relève qu'elle a 
souffert d'infiltrations de poussière durant 6 mois. Sur ce point, le responsable 
des travaux, F______, relève qu'en ce qui concerne la poussière générée par les 
travaux, les locataires l'ont enlevée eux-mêmes. 
 
 
10. Par jugement du 14 mars 2000, le Tribunal des Baux et Loyers a 
débouté les époux A______/B______ de toutes leurs conclusions. 
 
 
Il a estimé que l'indemnité de 500 fr. allouée aux demandeurs qui 
correspond à une baisse de loyer de 15 % sur 2 mois, soit les deux mois de forages 
pénibles, était suffisante, au vu des circonstances, et qu'il ne se justifiait 
pas d'octroyer aux locataires une réduction de loyer plus importante. 
 
 
11. Les époux A______/B______ ont fait appel de ce jugement par mémoire 
déposé au Greffe de la Cour le 13 avril 2000. Ils concluent à l'annulation du 
jugement, et réclament une réduction de loyer de 30% du 1er septembre 1997 au 
1er octobre 1998. 
 
 
Ils font en particulier grief au Tribunal d'avoir retenu que la fixation 
des parapets avait été exécutée sans forage, alors que c'est le contraire qui 
s'est produit, de n'avoir pas pris en compte les travaux de traitement du béton 
de la façade qui ont provoqué des nuisances sonores, et de n'avoir pas considéré 
les désagréments dus au changement des fenêtres. 
 
 
12. La D______ a conclu à la confirmation du jugement attaqué et au 
déboutement des appelants de toutes leurs conclusions. 


- 6 - 
 
 
 
 
 
13. L'argumentation des parties sera reprise dans la partie "en droit" 
en tant que de besoin. 
 
- EN DROIT - 
 
 
I. A la forme 
 
 
Interjeté dans les forme et délai légaux, l'appel est recevable. En 
vertu de l'art. 56 N LOJ, le Tribunal des Baux et Loyers connaît en premier ressort 
les contestations qui dépassent la valeur litigieuse de 8'000 fr., ainsi que 
celles qui ne sont pas fondées sur le chapitre 2 du titre VIII du CO. 
 
 
En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à CHF 8'000 fr. et 
le litige se fonde sur le chapitre 1er du titre VIII du CO. 
 
 
La voie de l'appel ordinaire est par conséquent ouverte aux parties 
(art. 291 LPC). 
 
 
II. Au fond 
 
 
1. L'article 256 CO prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la 
chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a 
été louée et de l'entretenir en cet état. 
 
 
Selon la doctrine, constitue un défaut tout ce qui s'écarte de cet état 
qualifié par la loi d'approprié (Lachat,"Le Droit du Bail, Lausanne 1997, 
page 141). 
 
 
Ainsi, le défaut est tout ce qui exclut, entrave ou restreint l'usage 
de la chose louée. La notion est à la fois relative et large. Elle est relative 
puisqu'elle dépend avant tout de la convention des parties, interprétée au besoin 
selon le principe de la confiance. Dans les baux immobiliers, par exemple, il 
faut tenir compte de la destination des locaux (habitation, commerce, dépôt), 
de la nature de la construction (âge, type), de la contre-prestation du locataire 
(montant du loyer). 


- 7 - 
 
 
 
 
La notion est aussi large dans la mesure où le défaut peut consister 
dans l'absence d'une qualité normalement attendue, comme le mauvais fonctionne- 
ment d'un appareil ou l'isolation déficiente d'un bâtiment. Le défaut peut 
consister dans l'absence d'une qualité spécifiquement promise; il peut être 
matériel ou immatériel, de nature économique, juridique, voire esthétique 
(CdB 3/97, page 95). 
 
 
Conformément aux articles 259 a et 259 d CO, lorsque apparaissent des 
défauts qui ne sont pas imputables au locataire, et auxquels il ne doit pas 
remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose 
conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, une réduction 
de loyer. 
 
 
Pour calculer la réduction de loyer, on procède selon la méthode dite 
"proportionnelle". On compare l'usage actuel de la chose louée affectée de 
défaut, avec son usage conforme au contrat, exempt de défaut. Dans certains cas, 
le calcul est relativement facile, par exemple lorsque l'une des 4 pièces d'un 
appartement est humide au point d'être inhabitable. On pourra alors admettre 
une réduction du loyer de 25 %, ou prendre le pourcentage de la surface de cette 
pièce par rapport à la surface totale des chambres. 
 
 
Dans d'autres cas, notamment lorsque des travaux de longue durée sont 
entrepris dans l'immeuble, on évaluera en équité la diminution de jouissance 
de la chose louée (Lachat, ibid. page 169). 
 
 
Dans la casuistique citée par CORBOZ, dans SJ 1979, page 145, on peut 
relever les exemples suivants : 
 
 
Privation d'un ascenseur pour un locataire habitant au 4ème étage : 
10 % de réduction; 
 
 
Locataire habitant un immeuble évacué et en chantier : réduction 
 
35 %; 
 
 
Plafond de plusieurs pièces taché et papier peint décollé : réduction 
de 10 %; 


- 8 - 
 
 
 
 
Murs de plusieurs pièces tachés, sol détérioré au salon et dans le 
hall (lames de parquet enlevées) : réduction de 15 %; 
 
 
Changement de la baignoire et de la tuyauterie dans la salle de 
bains. Service de l'eau temporairement coupé. Enlèvement des catelles, 
trous dans le mur : réduction de 10 % pendant la durée des travaux 
de plomberie. 
 
 
2. En l'espèce, les locataires estiment que la réduction de loyer de 
15 % durant 2 mois est insuffisante au vu des nuisances qu'ils ont subies durant 
une année de chantier. 
 
 
Il apparaît de fait que, si cette réduction de loyer tient compte des 
travaux les plus bruyants, soit les travaux de forage qui ont été exécutés de 
mi-janvier à mi-mars 1998, elle ne prend en revanche pas en considération les 
autres nuisances subies par les locataires. 
 
 
Tout d'abord, il y a lieu de relever que ceux-ci ont été entièrement 
privés de l'usage de leur balcon, de février à septembre 1998. Si un tel défaut 
apparaît relativement peu important durant la mauvaise saison, il n'en va pas 
de même durant les mois d'été pendant lesquels les locataires font en général 
un usage accru de leur balcon. 
 
 
Par ailleurs, il est également vrai que les échafaudages ont diminué 
la luminosité de l'appartement durant les 8 mois pendant lesquels ils ont été 
en place et que les locataires ont été exposés au va et vient des ouvriers devant 
leurs fenêtres. 
 
 
Au vu de ces éléments, il se justifie d'accorder aux locataires une 
réduction de loyer de 10 % durant 3 mois. Ce pourcentage tient compte de la 
privation d'usage du balcon par les locataires de mi-juin à mi-septembre, ainsi 
que du désagrément résultant du manque de lumière et de la perte d'intimité durant 
les 8 mois de travaux. 
 
 
Par ailleurs, les travaux sur le béton ont été faits par piquages 
manuels ponctuels et occasionnellement au moyen d'une spatule mécanique, et un 


- 9 - 
 
 
 
compresseur a été utilisé pour laver les peintures à haute pression. Selon 
l'expérience générale, ces techniques ne sont pas silencieuses. 
 
 
Enfin, le changement de l'ensemble des fenêtres a provoqué pour les 
locataires des allées et venues d'ouvriers et de la poussière dans l'appartement. 
 
 
Les durées exactes de ces divers travaux et des nuisances qu'ils ont 
provoquées pour les locataires ne peuvent être déterminées avec certitude. La 
Cour fixera dès lors la diminution de loyer en équité, en se basant néanmoins 
sur les éléments suivants : il apparaît vraisemblable que le changement des 
vitrages de l'appartement a duré entre quatre et cinq jours, nettoyage, visites 
de contrôles et retouches comprises. Les travaux sur le béton et le lavage de 
la peinture au niveau des derniers étages de l'immeuble ne sauraient 
raisonnablement avoir excédé trois semaines. 
 
 
Dès lors, pour tenir compte de l'ensemble de ces éléments, il se 
justifie d'accorder aux locataires une réduction de loyer de 15 % durant 1 mois. 
 
 
Par conséquent, les réductions de loyer, outre celle déjà accordée aux 
locataires à raison de 500 fr., s'établissent comme suit : 
 
 
· Diminution de loyer de 10% durant 3 mois : 
fr. 499.- 
 
· Diminution de loyer de 15% durant 1 mois 
fr. 249.- 
 
 
 Total fr. 748.- 
 
 
Le jugement attaqué doit par conséquent être annulé, et la Cour rendra 
une nouvelle décision, conformément à ce qui précède. 
 
 
L'intimée qui succombe est condamnée à verser un émolument de 200 fr. 
en faveur de l'Etat. 
 
* * * * * 
 


- 10 - 
 
 
 
P A R C E S M O T I F S 
 
L A C O U R 
 
 
A la forme : 
 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre le 
jugement No 305/2000 rendu par le Tribunal des Baux et Loyers le 14 mars 2000, 
cause No C/32452/1998-3-L 
 
Au fond : 
 
Annule ce jugement. 
 
Et statuant à nouveau : 
 
Condamne la Caisse D______ à payer à A______ et B______ la somme de 
1'248 fr., sous déduction de 500 fr. déjà versés, avec intérêts à 5% dès le 
1er octobre 1998, sur 748 fr. 
 
Condamne la Caisse D______ au paiement d'un émolument de procédure de 
200 fr. en faveur de l'Etat. 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : 
 
M. Stéphane Geiger, président; M. Pierre-Yves Demeule, 
M. Michel Criblet, juges; M. Pierre Sidler, Mme Yasmine Djabri, juges assesseurs; 
Mme Julia Fuentes, greffière.