ge_gerichte · ACJC/134/2018 · 2018-02-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.02.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2962/2014 
ACJC/134/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 5 FEVRIER 2018 
 
Entre 
Monsieur A_____, domicilié _____, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 8 décembre 2016, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Madame B_____, domiciliée _____, intimée, d'abord représentée par _____, 
mandataire, puis comparant en personne. 
 
 


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C/2962/2014 
EN FAIT 
A. 
a. B_____ a acquis la villa sise au n° 1_____ (GE) en _____ 2008. 
 
Cette villa dispose de six chambres, dont deux au sous-sol, d'un hall d'entrée, 
d'une cuisine, d'un salon, d'une salle à manger, d'une salle de bain, d'une douche 
au sous-sol, de deux WC séparés au rez-de-chaussée et au sous-sol, d'un couloir 
au rez-de-chaussée, d'une cave, d'une buanderie et d'un jardin arboré. 
Sa surface totale, sous-sol compris, est de 256 m2. 
b. Lorsque la bailleresse a acquis la villa litigieuse, celle-ci était occupée par une 
famille, qui payait un loyer mensuel de 4'000 fr., hors charges. 
c. Après le départ de la famille précitée, B_____ a mis chacune des chambres de 
la villa en location individuellement. 
Chacun des colocataires avait l'usage exclusif de sa chambre, le reste de la villa 
constituant les espaces communs. 
Les loyers pratiqués étaient de 1'300 fr., 1'100 fr., 1'000 fr., 1'000 fr., 1'000 fr. et 
800 fr., soit un loyer total de 6'200 fr., et incluaient les charges. 
d. Par acte du 16 mai 2013, B_____, bailleresse, a remis à bail à A_____, 
locataire, une chambre se trouvant dans les combles de ladite villa. Le locataire 
disposait également d'un accès au grenier dont il avait l'usage exclusif et qui 
pouvait servir d'espace de rangement. 
Selon le locataire, sa chambre n'était meublée que des meubles de rangement 
contre le mur sous le toit. Il disposait d'un lit futon qu'une précédente colocataire 
lui avait laissé. Il n'y avait pas d'autre lit et il n'y avait pas de mobilier de jardin. 
Selon la bailleresse, elle avait fourni un lit deux-places qui n'était pas le futon. 
Elle avait également fourni une table et quatre chaises pour le jardin, que les 
précédents locataires lui avaient laissées, un grand canapé pour le salon, ainsi 
qu'une table et un banc pour la salle à manger. La cuisine était entièrement 
équipée, vaisselle et ustensiles compris. 
Il ressort des photos couleur produites par la bailleresse que le mobilier garnissant 
la villa semble être standard. 
e. Le bail a été conclu pour une durée initiale de six mois, du 1er juillet 2013 au 
31 décembre 2013. Il se renouvelait ensuite tacitement de mois en mois, sauf 
résiliation signifiée deux semaines avant l'échéance. 
Le loyer était fixé à 1'300 fr. par mois, charges comprises. 


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Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été adressé à A_____. 
f. A son entrée dans les locaux, le locataire a versé la somme de 1'300 fr. en mains 
de la bailleresse à titre de garantie de loyer. 
g. Par avis du 14 janvier 2014, la bailleresse a résilié le bail pour le 28 février 
2014 au motif qu'elle avait un besoin propre de récupérer l'usage de la chambre 
louée. 
h. Par requête du 14 février 2014, déclarée non conciliée le 8 juillet 2014 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 1er septembre 2014, A_____ a agi contre 
B_____ en fixation judiciaire du loyer, concluant notamment à ce que le Tribunal 
fixe à 300 fr. par mois, charges comprises, le loyer de la chambre louée dès le 1er 
juillet 2013, ordonne à la bailleresse de lui rembourser le trop-perçu avec intérêts 
à 5% l'an calculés à date moyenne et au versement par la bailleresse de 1'300 fr. 
au titre de remboursement de la garantie de loyer, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er 
juillet 2013. 
Préalablement, il a notamment conclu à la production par la bailleresse des 
documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, ainsi que la 
production de l'ensemble des baux et éventuelles hausses de loyer des autres 
occupants de la villa. 
Il a entre autres fait valoir que le loyer initial était nul, faute de notification d'un 
avis officiel. Il a allégué que la villa avait été construite dans les années 1960. 
i. Dans sa réponse du 27 octobre 2014, la bailleresse a conclu à la limitation de la 
procédure pour faire constater qu'elle n'avait pas l'obligation de remettre au 
locataire un formulaire officiel de fixation du loyer eu égard à l'absence d'arrêté 
du Conseil d'Etat en ce sens pour l'année 2012, qu'en tous les cas, la remise dudit 
formulaire n'était pas obligatoire pour une chambre meublée, que dès lors, le loyer 
avait été valablement fixé par le contrat du 16 mai 2013 et que le locataire avait 
commis un abus de droit en déposant sa requête de fixation du loyer. 
Subsidiairement, elle a conclu à pouvoir compléter ses écritures. 
Dans l'hypothèse où le Tribunal considérait qu'un avis de fixation du loyer aurait 
dû être remis à A_____ au moment de la signature du bail, elle faisait d'ores et 
déjà valoir qu'un calcul de rendement n'était pas possible et que les statistiques 
cantonales n'étaient pas applicables au cas d'espèce. Elle requérait que le Tribunal 
vienne constater l'état de l'appartement sur place et fixe le loyer en équité. 
Elle a allégué que la villa avait été construite dans les années 1970. 
j. Par jugement du 23 février 2015, le Tribunal a limité la procédure aux questions 
préjudicielles soulevées par la bailleresse. 


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Cela fait, il a dit que l'usage d'un formulaire officiel de fixation du loyer initial 
était obligatoire pour le logement du locataire, constaté la nullité partielle du 
contrat de bail limitée à la seule fixation du loyer et dit que la demande du 
locataire en fixation judiciaire de son loyer ne contrevenait pas à l'art. 2 al. 2 CC. 
La Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt du 9 novembre 2015. 
k. Lors de l'audience du Tribunal du 11 mars 2016, A_____ a déclaré avoir 
restitué à la bailleresse les clés des locaux litigieux le 4 novembre 2014. 
La bailleresse a déclaré avoir acquis la villa sise au n° 1_____ en même temps que 
la villa mitoyenne sise au n° 2_____. Elle ne se souvenait plus du prix 
d'acquisition de la première villa, car l'acte d'achat ne mentionnait pas le prix pour 
chacune d'elles. Elle était en mesure de produire ce document. Avant de mettre les 
chambres de la villa en location individuelle, elle avait refait l'isolation de la 
toiture. En outre, s'il y en avait eu l'utilité, elle avait effectué des travaux dans les 
chambres à chaque changement de locataire. Son mari avait refait toute 
l'électricité de la villa et s'était également chargé de la peinture et des sols. Elle 
avait fixé le montant des loyers des chambres en fonction de leur taille et des prix 
pratiqués pour des chambres dans des villas, notamment dans le quartier et les 
environs. Les loyers n'avaient pas été fixés en fonction des coûts, mais ils étaient 
suffisants pour couvrir ceux-ci et les impôts sur les loyers. Elle avait vendu la 
villa en juin 2015. 
l. Par ordonnance du 28 avril 2016, le Tribunal a ordonné à la bailleresse de 
produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, soit en particulier l'acte 
d'acquisition de l'immeuble ou, à défaut, toute pièce permettant d'établir son prix 
d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des amortissements des 
dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates auxquelles ils avaient 
été effectués depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de gestion et de charges et 
leur relevé détaillé pour les années 2009 à 2011, l'état locatif détaillé de 
l'immeuble pour l'année 2012 et le bordereau de l'impôt immobilier 
complémentaire de l'année 2012. 
m. Par courrier du 31 mai 2016, la bailleresse a indiqué au Tribunal que malgré 
les nombreuses recherches effectuées, elle était dans l'impossibilité de produire 
"toutes les pièces requises", de telle sorte qu'un calcul de rendement ne pouvait 
pas être effectué. Elle a sollicité à nouveau un transport sur place. 
n. Par courrier au Tribunal du 8 juin 2016, lE locataire a estimé qu'il n'était pas 
vraisemblable que la bailleresse ne puisse pas retrouver les pièces nécessaires au 
calcul de rendement. Les différentes informations pouvaient être demandées au 
notaire qui s'était occupé de la vente, de même qu'à l'établissement bancaire de la 
bailleresse. Il convenait donc en premier lieu de solliciter la communication par la 
bailleresse du nom du notaire qui avait instrumenté la vente immobilière, ainsi 


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que celui de l'établissement bancaire auprès duquel elle avait contracté des prêts. 
Quant aux autres documents, si la bailleresse ne souhaitait pas alléguer ni prouver 
de charges d'exploitation, il y aurait lieu de considérer qu'il n'y en avait pas. 
o. Dans ses plaidoiries finales écrites du 2 septembre 2016, le locataire a conclu à 
la fixation du loyer à 300 fr. par mois, charges comprises, pour la chambre 
litigieuse pour la période du 1er juillet 2013 au 31 octobre 2014 et au 
remboursement par la bailleresse du trop-perçu de loyer, soit 16'000 fr., avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2014 (date moyenne). 
Il a produit des extraits du Registre foncier, selon lesquels la bailleresse avait 
acquis la villa sise au n° 1_____, pour 786'000 fr. Sur cette base, le locataire 
présentait un calcul de rendement, complété avec des suppositions qu'il avançait, 
notamment à propos de la part de fonds propres avec lesquels la bailleresse avait 
acquis la villa litigieuse et du taux d'intérêt hypothécaire que celle-là avait négocié 
avec sa banque. Il a admis la clé de répartition des loyers entre les différentes 
chambres de la villa, reconnaissant ainsi qu'il devait supporter 20.97% de l'état 
locatif de celle-ci. 
p. Dans ses plaidoiries finales écrites du même jour, la bailleresse a conclu au 
déboutement du locataire de toutes ses conclusions. 
q. Par réplique du 19 septembre et courrier du 21 septembre 2016, le locataire a 
persisté dans ses précédentes conclusions, maintenant sa conclusion initiale 
tendant à obtenir le versement par la bailleresse de 1'300 fr. au titre de 
remboursement de la garantie de loyer, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 
2013. 
Il a notamment contesté qu'une majoration du loyer puisse être appliquée pour le 
mobilier garnissant la villa, le qualifiant de vétuste et estimant que seule une petite 
quantité de mobilier avait été mis à sa disposition. 
r. Par duplique du 22 septembre 2016, la bailleresse a persisté dans ses 
précédentes conclusions. 
B. 
Par jugement JTBL/1178/2016 du 8 décembre 2016, le Tribunal a fixé à 1'148 fr., 
charges comprises, le loyer de la chambre remise à bail au locataire entre le 
1er juillet 2013 et le 31 octobre 2014 (ch. 1 du dispositif), condamné la bailleresse 
à rembourser au locataire le trop-perçu de loyer à hauteur de 2'452 fr. 30 avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2014 (ch. 2), condamné la bailleresse à 
rembourser au locataire la garantie de loyer de 1'300 fr. avec intérêts à 5% l'an dès 
le 1er juillet 2013 (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et 
dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 


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Constatant que les éléments nécessaires pour effectuer un calcul de rendement 
faisaient défaut, le Tribunal s'est référé aux statistiques officielles genevoises pour 
établir le loyer admissible du logement litigieux, tenant pour acquis que la villa 
avait été construite dans les années 1960. 
Dans un premier temps, il a arrêté le loyer mensuel admissible pour une chambre 
seule sur la base des statistiques relatives à ce type de bien (675 fr.), puis, dans un 
second temps, il en a fait de même pour l'utilisation par le seul locataire des 
espaces communs de la villa litigieuse en se fondant sur les statistiques des 
logements de trois pièces (203 fr. 55). Le loyer pour l'usage exclusif de la 
chambre et l'usage partagé des espaces communs s'élevait ainsi à 878 fr. 55 
(675 fr. + 203 fr. 55). 
Le Tribunal a majoré ce montant de 25% pour tenir compte, d'une part, du fait que 
les loyers des logements d'une pièce retenus comprenaient une cuisine dans 
l'unique pièce de l'appartement et que le locataire devait partager sa salle de bains 
et, d'autre part, du fait qu'il bénéficiait de l'usage du jardin, de la buanderie et des 
meubles qui étaient à disposition dans la villa, notamment une cuisine entièrement 
équipée, un salon et quelques meubles dans la chambre. Cette majoration portait 
le loyer au montant arrondi de 1'098 fr. 
Le Tribunal a encore ajouté un montant relatif aux charges, qu'il a estimées à 
400 fr. par année et par pièce en référence à la jurisprudence de la Cour de justice. 
Partant, le loyer mensuel admissible, charges comprises, devait être arrêté à 
1'100 fr., soit le loyer découlant du contrat de bail. 
C. 
a. Par acte déposé le 30 janvier 2017 au greffe de la Cour, le locataire forme appel 
de ce jugement, qu'il a reçu le 13 décembre 2016. Il conclut à l'annulation de ses 
chiffres 1 et 2 et, cela fait, à la fixation du loyer à 300 fr. par mois, charges 
comprises, pour la chambre litigieuse pour la période du 1er juillet 2013 et au 
31 octobre 2014, au remboursement par la bailleresse du trop-perçu de loyer, soit 
16'000 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2014 (date moyenne). 
 
Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal afin que celui-ci 
ordonne à la bailleresse de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, 
le cas échéant en interpelant son établissement bancaire et le notaire ayant 
instrumenté la vente de la villa litigieuse en 2008. 
 
b. La bailleresse conclut au déboutement du locataire de toutes ses conclusions, 
ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Par réplique et duplique des 6, respectivement 17 mars 2017, les parties ont 
persisté dans leurs précédentes conclusions. 


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La bailleresse a, pour la première fois, allégué les raisons pour lesquelles elle 
n'avait, selon elle, pas été en mesure de produire les pièces nécessaires pour 
effectuer un calcul de rendement en première instance. 
d. Les parties ont été avisées par courrier du 20 mars 2017 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
En l'espèce, l'appelant a conclu en première instance à la fixation judiciaire du 
loyer et au versement par l'intimée de 16'000 fr. à titre de loyers perçus en trop, de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi, eu 
égard aux féries judiciaires de fin d'année (art. 130, 131, 142 al. 3, 145 al. 1 let. c, 
311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 
 
1.4 La présente affaire est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 
let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 
consid. 5.2.4), dans la mesure où elle relève de la protection contre les loyers 
abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). 
La maxime inquisitoire sociale ou simple (art. 247 al. 2 let. a CPC), que le Code 
des obligations imposait déjà en droit du bail et en droit du travail (anciens 
art. 274d al. 3 et 343 al. 4 CO), est applicable en l'espèce (ATF 142 III 690 
consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4). 
Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 
parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 
parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 


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La maxime inquisitoire sociale a également pour conséquence de contraindre le 
juge à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à 
l'instruction et de fournir des preuves. Lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa 
position, le juge n'est toutefois pas obligé d'instruire d'office le litige. Si des motifs 
objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et offres de preuve 
d'une partie, locataire ou bailleur, sont lacunaires, il a le devoir de rechercher lui-
même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations 
des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le 
juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les 
documents produits sont insuffisants (ATF 139 III 13 consid. 3.2; 136 III 74 
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 
consid. 2.2, résumé in JdT 2012 II p. 114). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, l'intimée développe pour la première fois en appel les raisons pour 
lesquelles elle n'a pas produit en première instance les pièces que le Tribunal lui 
avait ordonné de produire. Dans la mesure où l'intimée ne prétend pas qu'elle 
aurait été empêchée de soumettre ces explications, au demeurant non 
documentées, au Tribunal, elles sont irrecevables. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal de ne pas avoir effectué un calcul de rendement 
pour fixer le loyer litigieux et d'avoir, à la place, déterminé ledit loyer sur la base 
des statistiques genevoises. 
 
Il fait également grief au Tribunal d'avoir renoncé à ordonner à la bailleresse la 
production de pièces complémentaires. 
3.1 
3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du 
loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une 
demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 
III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). 
 
En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du 
loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a 
l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 
17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 
 
Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer, car le bailleur ne 
saurait, de bonne foi, demander au juge de fixer un loyer plus élevé que celui qu'il 


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avait convenu à l'origine avec le locataire. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice 
du vice de forme qui lui est imputable et se trouver ainsi dans une situation plus 
favorable que s'il avait conclu le contrat dans les formes requises (ATF 120 II 341 
consid. 6c; 124 III 62 consid. 2b; cf. aussi ATF 121 III 56 consid. 2c; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1). 
 
Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en 
contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter 
son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif (ATF 121 III 364 
consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 
4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 2; 4A_185/2008 cité consid. 2.3). 
 
Lorsqu'il n'est pas possible de faire un calcul sur la base de la valeur de 
rendement, sans que le défaut des pièces nécessaires puisse être imputé au bailleur 
(cf. infra consid. 3.1.6), il faut fixer le loyer initial admissible en tenant compte de 
toutes les circonstances du cas d'espèce (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 4A_517/2014 du 
2 février 2015 consid. 5.1). 
Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment la limite du rendement 
excessif (cf. art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le 
loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62; 121 II 341; 120 II 341; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 
4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.2; 4A_185/2008 précité consid. 2.3; 
LACHAT, op. cit., p. 397). 
 
3.1.2 Dans la hiérarchie des critères, le rendement de la chose louée constitue la 
règle (note marginale de l'art. 269 CO) et l'emporte sur les autres critères (absolus 
et relatifs; arrêt du Tribunal fédéral 4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3), sauf 
s'il s'agit d'un immeuble ancien (ATF 124 III 310 consid. 2b; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.1.1). Selon la jurisprudence 
fédérale, la prééminence de principe du critère du rendement excessif vaut 
également lorsque le juge est appelé à fixer le loyer initial après avoir constaté la 
nullité du loyer convenu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 
2011 consid. 5.2.2). 
 
Le Tribunal fédéral a considéré dans un arrêt de principe publié aux ATF 124 III 
310 que les exceptions prévues à l'art. 269a CO ne sont que subsidiaires, en ce 
sens qu'elles ne déploient d'effet que si le locataire ne parvient pas à renverser la 
présomption que pose cette disposition. Le locataire doit être admis à prouver que 
le loyer est abusif au sens de l'art. 269 CO. En d'autres termes, les loyers 
comparatifs (art. 269a let. a CO) ne peuvent pas servir de moyen de défense à un 
bailleur auquel le locataire démontre que le rendement de l'immeuble est exagéré 
au sens de l'art. 269 CO. Ce n'est qu'en cas d'échec du renversement de la 


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présomption ou d'impossibilité à établir le rendement excessif, notamment 
lorsqu'il s'agit d'immeubles anciens, qu'il peut être fait application du critère des 
loyers usuels (arrêt précité, consid. 2b). Cette jurisprudence n'a ensuite plus varié 
(cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.1; 
4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 2; 4A_576/2008 du 19 février 2009 
consid. 2.4; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I 34; 
4C.236/2004 du 12 novembre 2004 consid. 3.2; 4C.323/2001 du 9 avril 2002 
consid. 3a, in SJ 2002 I 434). 
 
Le Tribunal fédéral a ensuite précisé que la fixation du loyer approprié selon la 
jurisprudence susmentionnée ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer 
admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le 
loyer payé par le locataire précédent. En principe, le juge doit partir du critère 
absolu de fixation du loyer que constitue le rendement non abusif de la chose 
louée selon l'art. 269 CO. Il pourra ensuite confronter le montant obtenu aux 
loyers usuels du quartier. Il est exclu toutefois de fixer le loyer initial à la hauteur 
de la moyenne des loyers du quartier si celle-ci est plus élevée que le montant 
obtenu en application de l'art. 269 CO, car le loyer serait alors nécessairement 
abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.2; 4C.274/1997 du 27 avril 1998 
consid. 4b/aa, in SJ 1998 p. 718). 
 
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement peut être établi, 
c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le 
loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO (prééminence de principe du 
critère du rendement excessif : arrêts du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 
15 février 2016 consid. 3.2.1; 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5, in 
JdT 2012 II 113). 
 
Toutefois, pour les immeubles anciens, soit les immeubles construits ou acquis il 
y a plusieurs décennies (ATF 140 III 433 consid. 3.1.1; 139 III 13 consid. 3.1.2), 
pour lesquels il peut s'avérer difficile voire impossible d'établir le rendement 
excessif faute de connaître les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les 
pièces comptables n'existent plus ou laissent apparaître des montants qui ne sont 
plus en phase avec la réalité économique), la hiérarchie des critères absolus est 
inversée (ATF 124 III 310 consid. 2). 
 
3.1.3 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement 
excessif de la chose louée (art. 269 CO). Est ici visé le rendement net des fonds 
propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que 
procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les 
fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable 
par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges 
immobilières. Sont pris en compte les fonds propres ayant servi à la construction 


- 11/17 - 
 
C/2962/2014 
ou à l'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'à son amélioration; les fonds propres 
investis dans des travaux à plus-value sont donc intégrés dans les coûts 
d'investissement (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et 6.6). 
 
Le calcul du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé 
sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, sans 
égard aux accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer les coûts 
d'investissement financés par les fonds propres (principalement le prix 
d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements un taux de 
rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence 
augmenté de 0.5%. Il convient d'y ajouter les charges immobilières annuelles, soit 
les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les 
emprunts), les charges courantes (impôt, prime d'assurance, frais de gérance, etc.) 
et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3 i.f.). Il n'est pas possible de 
substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, 
telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur 
d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché 
et non aux coûts concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 142 III 568 
consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb). 
 
Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été 
exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq 
dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le 
calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). 
 
3.1.4 Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur 
un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de 
la bonne foi et en application de la maxime inquisitoriale sociale, la partie qui n'a 
pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement et 
activement à l'administration des preuves et fournir les éléments pertinents qu'elle 
est seule à détenir. En particulier, on peut attendre du bailleur qu'il produise les 
documents permettant un calcul de rendement qu'il est seul à les posséder, car son 
refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du 
loyer (ATF 142 III 568 précité consid. 2.1 et 2.2; 125 III 231 consid. 4a, in JT 
2000 I 194; arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, in 
SJ 2013 I p. 49). 
 
Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des 
pièces que le bailleur est seul à détenir. Celui-ci n'est aucunement tenu de se 
procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le 
cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de 
produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour 
lesquels il supporte le fardeau de la preuve (ATF 142 III 568 consid. 2.2). 


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C/2962/2014 
 
Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être 
établi, c'est en fonction de ce rendement qu'il convient de déterminer si le loyer 
litigieux est abusif au sens de l'art. 269 CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au 
juge ou que les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, il 
faut distinguer selon que cette carence est ou non imputable au bailleur. Une 
violation de l'obligation de collaborer à l'établissement des faits ne doit pas être 
admise à la légère; elle suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité 
d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer 
(ATF 142 III 568 consid. 2.1; WALTER, in Berner Kommentar, Schweizerisches 
Zivilgesetzbuch [...], vol. I/1, 2012, n. 318 s. ad art. 8 CC). 
 
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces 
comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les 
produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne 
touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. 
C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les 
conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve 
(art. 164 CPC; ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_513/2016 du 18 avril 2017 consid. 3.2; 4A_559/2015 du 22 août 2016 
consid. 2.1; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.1 et les références 
citées). 
 
En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre 
le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire 
les indications de l'autre partie et, par conséquent, l'amener à croire les indications 
de l'autre partie (ibid.). 
 
Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, 
le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais 
doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des 
preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au 
sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif 
pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible, le cas échéant en 
pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement 
litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge 
(ibid.). 
 
3.1.5 L'acte d'acquisition de l'immeuble et les pièces permettant d'établir son prix 
d'achat et l'éventuel emprunt hypothécaire se trouvent dans les minutes du notaire, 
lequel a l'obligation de conserver ces pièces durant toute son activité et durant 
50 ans après la fin de celle-ci (art. 30 Loi sur le notariat – E 6 05); ils sont 
également disponibles auprès du Registre foncier, lequel conserve le grand livre et 
les registres accessoires, y compris les feuillets séparés du grand livre, de manière 
sûre et pour une durée illimitée (art. 36 de l'Ordonnance sur le 


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C/2962/2014 
registre foncier – RS 211.432.1); le détail des amortissements des dettes 
hypothécaires/chirographaires se trouve auprès de l'établissement bancaire 
concerné; les comptes de gestion et de charges, ainsi que leur relevé détaillé, de 
même que l'état locatif détaillé, sont en mains de la régie en charge de la gestion 
de l'immeuble. 
3.1.6 Les règles d'administration des preuves de la procédure ordinaire sont 
applicables à la procédure simplifiée (art. 219 CPC). Le juge doit décider quels 
faits doivent être prouvés et quels moyens de preuve il est nécessaire d'administrer 
et doit ensuite communiquer sa décision aux parties par une ordonnance de preuve 
(art. 154 CPC). Il procède ensuite à l'administration des preuves en audience 
(art. 155 CPC) et prend les mesures propres à éviter que l'administration des 
preuves ne porte atteinte à des intérêts dignes de protection des parties ou de tiers 
(art. 156 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2017 du 30 mai 2017 
consid. 3.1). 
 
A teneur de l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties (et les tiers) sont tenus de 
collaborer à l'administration des preuves et ont notamment l'obligation de produire 
les documents requis, soit des titres au sens de l'art. 177 CPC. 
Le tribunal rend les parties et les tiers attentifs à leur obligation de collaborer, à 
leur droit de refuser de collaborer et aux conséquences du défaut (art. 161 
al. 1 CPC). 
Le tribunal peut requérir des renseignements écrits de services officiels (art. 190 
al. 1 CPC) et des renseignements écrits de personnes dont la comparution à titre 
de témoin ne semble pas nécessaire (art. 190 al. 2 CPC). Ce procédé permet de 
simplifier et de raccourcir la procédure. Le droit d'être entendu des parties (art. 29 
al. 2 Cst.) doit néanmoins être garanti (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 
6 septembre 2016 consid. 5.4; RÜETSCHI, in Berner Kommentar, 2012, n. 22 ad 
art. 190 CPC; WEIBEL/WALZ, in Sutter-Somm et al. (éd.), Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2016, n. 11 ad art. 190 CPC; 
MÜLLER, in Brunner et al. (éd.), ZPO, Schweizerische Zivilprozessordnung 
Kommentar, 2ème éd. 2016, n. 3 ad art. 190 CPC; HAFNER, in Basler Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2017, n. 8 ad art. 190 CPC; cette 
garantie était expressément prévue par l'avant-projet [art. 185 al. 3 avant-projet 
CPC]; cf. également ATF 130 II 169 consid. 2.3.5). Le Tribunal doit ainsi 
informer les parties du renseignement pris et leur donner la possibilité de se 
déterminer à son sujet (HAFNER, op. cit., n. 8 ad art. 190 CPC). Le tribunal qui 
demande un renseignement écrit reste néanmoins lié à la maxime applicable au 
procès : il ne pourra ainsi y procéder d'office que si celui-ci est soumis à la 
maxime inquisitoire (STAEHLIN, Zivilprozessrecht, 2ème éd. 2013, §18 n. 133; 
HAFNER, op. cit., n. 2 ad art. 190 CPC; MÜLLER, op. cit., n. 9 ad art. 190 CPC; 
WEIBEL/WALZ, op. cit., n. 3 ad art. 190 CPC; RÜETSCHI, op. cit., n. 5 


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C/2962/2014 
ad 
art. 190 CPC; 
GASSER/RICKLI, 
Schweizerische 
Zivilprozessordnung, 
Kurzkommentar, 2ème éd. 2014, n. 4 ad art. 190 CPC; SCHMID, in Oberhammer et 
al. (éd.), Kurzkommentar ZPO, 2ème éd. 2014, n. 3 ad art. 190 CPC; PERROULAZ, 
in Backer/McKenzie (éd.), Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), 2010, n. 3 
ad art. 190 CPC; apparemment contra : BOHNET/JEANNERET, Preuve et vérité en 
procédure pénale et civile suisses, in Les preuves, Travaux du groupe suisse de 
l'Association Henri Capitant, volume III, 2014, p. 67 ss, p. 85, les auteurs se 
limitant cependant à indiquer que le juge "semble" pouvoir requérir d'office des 
renseignements écrits de services officiels). 
 
3.1.7 L'instance d'appel peut renvoyer la cause à la première instance lorsqu'un 
élément essentiel de la demande n'a pas été jugé ou si l'état de fait doit être 
complété sur des points essentiels (art. 318 al. 1 let. c CPC). 
3.2 3.2.1 En l'espèce, il est acquis que le bail est partiellement nul en ce qui concerne 
la fixation du loyer et qu'il convient de compléter le contrat sur ce point. 
Il est constant que le prix d'acquisition de la villa en cause était de 786'000 fr. 
Certes, ladite villa a été construite dans les années 1960 ou 1970. Toutefois, 
l'intimée l'a acquise en juillet 2008, soit il y a moins de 10 ans, de sorte que l'on ne 
se trouve pas dans une situation où les pièces comptables n'existeraient plus ou 
laisseraient apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité 
économique. Par conséquent, les principes relatifs à l'établissement du rendement 
excessifs d'immeubles anciens au sens de la jurisprudence (cf. supra consid. 3.1.2) 
ne sont pas applicables à la présente espèce. 
Dès l'introduction de la requête, l'appelant a requis de l'intimée la production des 
pièces nécessaires à l'établissement d'un calcul de rendement. A la suite de la 
décision rendue par le Tribunal le 28 avril 2016 ordonnant à l'intimée de produire 
l'intégralité des pièces indispensables audit calcul, l'intimée a signalé au Tribunal 
qu'elle était dans l'impossibilité de produire les pièces requises, sollicitant pour le 
surplus un transport sur place pour constater l'état de la villa. Elle n'a toutefois 
fourni aucun élément étayant les nombreuses recherches qu'elle prétendait avoir 
effectuées, sans autre explication. 
On peine à croire que l'intimée ne détiendrait plus les titres sollicités par le 
Tribunal, dans la mesure où lors de l'audience du Tribunal du 11 mars 2016, elle 
avait pourtant affirmé être en mesure de produire l'acte d'achat de la villa. En 
réalité, elle devait nécessairement disposer des pièces requises par le Tribunal, 
puisqu'elle a acheté la villa récemment, soit en 2008, et l'a revendue en 2015. Cela 
est d'autant plus vrai que si l'achat a été fait en partie au moyen de fonds de tiers, 
l'intimée a dû verser chaque année des intérêts hypothécaires et donc disposer des 
pièces précitées. 


- 15/17 - 
 
C/2962/2014 
Par conséquent, la Cour retient que c'est fautivement que l'intimée n'a pas versé à 
la procédure les pièces nécessaires au calcul de rendement. 
3.2.2 Dans son courrier du 8 juin 2016, l'appelant, qui relevait le refus de 
collaborer de l'intimée, a sollicité du Tribunal qu'il obtienne les informations 
nécessaires au calcul de rendement auprès du notaire qui avait instrumenté la 
vente de la villa, ainsi que de l'établissement bancaire auprès duquel l'intimée 
avait contracté des prêts. Quant aux charges d'exploitation, il y avait lieu, si 
l'intimée n'en alléguait ni n'en prouvait, de considérer qu'il n'y en avait pas. Le 
Tribunal n'a pas donné suite à cette requête, sans motiver son refus sur ce point. 
Dans ses plaidoiries finales du 2 septembre 2016, l'appelant a produit des extraits 
du Registre foncier faisant notamment état du prix d'acquisition de la villa 
litigieuse pour 786'000 fr. et, complétant les informations manquantes sur la base 
d'hypothèses qu'elle avançait, a présenté un calcul de rendement de la villa 
litigieuse. Dans le jugement entrepris, le Tribunal s'est limité à constater qu'il ne 
disposait pas des éléments permettant d'effectuer un calcul de rendement et n'a pas 
tenu compte de celui réalisé par l'appelant, sans autre motivation sur ce point. 
Devant la Cour, l'appelant conclut subsidiairement au renvoi de la cause au 
Tribunal afin que celui-ci ordonne à la bailleresse de produire les pièces 
nécessaires au calcul de rendement, le cas échéant en interpelant son 
établissement bancaire et le notaire ayant instrumenté la vente de la villa litigieuse 
en 2008. 
Les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont 
facilement accessibles. En effet, une partie des pièces idoines sont conservées par 
le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du 
Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet 
correspondant. De plus, la détermination de la part des fonds de tiers et des 
intérêts hypothécaires ressort de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du 
notaire et du Registre foncier. 
Compte tenu de ce qui précède et dès lors que la prééminence du rendement 
prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, il se justifie de renvoyer la 
présente cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après 
interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de 
collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces 
dont l'appelant a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il 
supporte le fardeau de la preuve. En ce qui concerne plus particulièrement les 
charges d'exploitation de la villa litigieuse, si l'intimée ne communique pas 
spontanément les informations y relatives au Tribunal et si celles-ci ne ressortent 
pas des documents versés par les tiers, il appartiendra au Tribunal de tirer les 
conséquences du refus de l'intimée de collaborer sur ce point lors de l'appréciation 
des preuves (art. 164 CPC). 


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Cette solution se justifie d'autant plus que les statistiques cantonales ne prennent 
en compte ni les villas individuelles ni les logements meublés. De surcroît, il 
n'existe pas de statistiques spécifiques pour les logements de huit pièces. 
 
Partant, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et, cela fait, la 
cause renvoyée au Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision 
dans le sens des considérants. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/2962/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 janvier 2017 par A_____ contre le jugement 
JTBL/1178/2016 rendu le 8 décembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/2962/2014. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau sur ce point : 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision dans le sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.1.