ge_gerichte · ACJC/1406/2024 · 2024-11-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20 novembre 
2024 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13387/2021 
ACJC/1406/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 28 OCTOBRE 2024 
 
Entre 
 
 
A______, sise ______ [ZH], appelante d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 23 janvier 2024, comparant d'abord par Me Serge PATEK puis par 
Me Philippe PROST, avocat, rue du Rhône 65, case postale 3199, 1211 Genève 3, 
 
 
Et 
 
 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ [GE], intimés, 
représentés par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
 


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C/13387/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/104/2024 du 23 janvier 2024, expédié pour notification aux 
parties le 30 janvier 2024, le Tribunal des baux et loyers a constaté la nullité de 
l’échelon de loyer fixé dès le 1er juillet 2024 concernant l’appartement de 
4 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin 1______ no. ______ à 
D______ [GE] (ch. 1 du dispositif), a constaté que le loyer fixé à 1’192 fr. par 
l’avis de fixation officiel du 31 mai 2021 n’était pas abusif (ch. 2), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 29 février 2024 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation et le renvoi de la cause au 
Tribunal pour instruction complémentaire dans le sens des considérants. 
Subsidiairement, elle conclut à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail à loyer 
portant sur l’appartement de 4 pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 
chemin 1______ no. ______ à D______ a été conclu pour une durée initiale de 
quatre ans et quatorze jours, soit du 16 juin 2021 au 30 juin 2025 et que le loyer 
annuel dudit appartement soit fixé à 14'304 fr., charges et frais accessoires non 
compris, du 16 juin 2021 au 30 juin 2024 puis à 23'400 fr., charges et frais 
accessoires non compris, dès le 1er juillet 2024. 
 
b. Dans leur réponse du 18 avril 2024, B______ et C______ ont conclu, 
principalement, à la confirmation du jugement entrepris et, subsidiairement, à ce 
qu’il soit ordonné l’établissement d’un calcul de rendement, à la fixation du 
loyer à 7'464 fr., hors charges et frais accessoires, et, à défaut, à la fixation du 
loyer à 13'664 fr., charges et frais accessoires non compris, dès le 16 juin 2021. 
 
c. A______ a répliqué le 24 mai 2024, persistant dans ses conclusions et 
contestant la validité des conclusions subsidiaires de B______ et C______. 
 
d. B______ et C______ ont dupliqué le 28 juin 2024, retirant leurs conclusions 
subsidiaires et maintenant uniquement les conclusions principales. 
 
e. Les parties ont été avisées le 26 août 2024 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Par contrat du 31 mai 2021, C______ et B______ ont pris à bail un 
appartement de 4 pièces, au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin 1______ 
no. ______ à D______ (commune de E______). 
b. A______, représentée par F______ (ci-après : la régie), est propriétaire de cet 
immeuble depuis 2014. 
c. Le bail a été conclu pour une durée indéterminée, avec une échéance à la fin 
du mois de juin de chaque année, le délai de résiliation étant de 3 mois. 


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d. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 14'304 fr. (soit 1'192 fr. 
par mois) pour une durée de trois ans, soit du 15 juin 2021 au 30 juin 2024. 
Une clause d’échelonnement le porte à 23'400 fr. (soit 1'950 fr. par mois) dès le 
1er juillet 2024. 
Les acomptes pour charges se composent de 1'380 fr. par an pour le chauffage et 
l’eau chaude et de 2'580 fr. par an pour d’autres frais accessoires. 
Le contrat comporte la clause suivante : "Le loyer annuel, charges non 
comprises, de Fr. 14'304.00 est bloqué pour une durée de trois ans, soit du 
15 juin 2021 au 30 juin 2024. Le loyer annuel de Fr. 23'400.00 charges non 
comprises avec effet au 1er juillet 2024, correspond aux loyers usuels du quartier 
(art. 269a lettre a CO). Le loyer appliqué du 15 juin 2021 au 30 juin 2024 est 
fixé en application de la LDTR. Ce loyer n’assure pas au propriétaire une 
rentabilité normale des fonds propres investis". 
L’avis de fixation du loyer initial comporte l’indication des loyers de 14'304 fr. 
du 15 juin 2021 au 30 juin 2024 et de 23'400 fr. dès le 1er juillet 2024. Il présente 
la motivation suivante : "Le loyer proposé se situera dans les limites des loyers 
usuels du quartier (.. .) introduction du système de coûts effectifs avec paiement 
d’acomptes pour la perception séparée des frais accessoires (…) relevant : 
salaire concierge, matériel nettoyage, entretien extérieur, consommation d’eau 
et épuration, contrats machine à laver, sèche-linge, extincteurs, pompes 
relevage, vidange canalisations, toiture, ascenseur avec ligne de service, énergie 
des communs, redevance et taxes radio TV et téléréseau, honoraires régie + 
TVA". 
Selon ledit avis, le précédent locataire s’était acquitté, depuis le 1er juin 1993, 
d’un loyer annuel de 16'884 fr., auquel s’ajoutait un montant de 1'380 fr. pour 
les charges de chauffage et d’eau chaude. 
e. L’immeuble a été construit en 1986. 
f. L’appartement a été entièrement rénové avant l’entrée des locataires, une 
autorisation de construire à cette fin ayant été délivrée le 19 avril 2021. 
Il est composé d’un séjour de 35 m2, de deux chambres de 9 et de 13.5 m2, d’une 
cuisine de 11.5 m2, d’une salle de bains et toilettes séparés, de deux réduits et 
d’une terrasse. 
Il résulte de l’état des lieux d’entrée établi le 11 juin 2021 que de nombreuses 
installations étaient neuves (notamment stores, carrelages, porte palière, 
équipement complet de la cuisine et de la salle de bain et les murs, plafonds et 
boiserie repeints, parquets poncés et vitrifiés). 
g. Par requête du 12 juillet 2021, déclarée non conciliée à l’audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 17 janvier 2022 et 
portée devant le Tribunal le 11 février 2022, les locataires ont conclu à ce que la 


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clause d’échelonnement soit déclarée nulle faute de motivation, à ce que le loyer 
net soit fixé à 13'224 fr. par année, au remboursement du trop-perçu, à la 
réduction de la garantie à 3'306 fr. et à la libération de celle-ci en leur faveur 
pour le surplus. 
Ils ont conclu préalablement à la production par la bailleresse de documents 
nécessaires pour effectuer un calcul de rendement. 
h. Dans sa réponse du 20 mai 2022, A______ a conclu au déboutement des 
locataires. Elle a allégué que l’appartement litigieux faisait partie d’un ensemble 
d’immeubles présentant des typologies complètement différentes, de sorte qu’un 
calcul de rendement pour ce seul appartement ne pouvait pas être effectué. 
Elle a produit les extraits fonciers des immeubles lui appartenant sis 
chemin 1______ no. ______ à no. ______, chemin 2______ no. ______ à no. 
______ et chemin 3______ no. ______ à no. ______, formant un ensemble. Elle 
a également produit l’acte d’achat des immeubles précités, leurs état locatifs et 
l’autorisation de construire du 19 avril 2021, accompagnés des factures y 
relatives. 
i. Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 30 mai 2023, dont il résulte 
que l’appartement, traversant, a été entièrement refait et que la cuisine est 
complètement équipée, y compris d’un lave-vaisselle. Les locataires ont relevé 
que les chambres donnaient sur le local à poubelles dans la cour, de sorte qu’ils 
étaient réveillés le matin lorsque celles-ci étaient vidées. Une ventilation du 
parking était également audible lorsque les fenêtres des chambres étaient 
ouvertes et certains voisins fumaient sous leurs fenêtres. Ils ont également 
signalé des dalles cassées dans la cour végétalisée, le fait que les chiens faisaient 
leurs besoins contre les colonnes de l’immeuble, l’exigüité du local à vélo, ainsi 
que les nuisances sonores émanant du parc. 
j. Par ordonnance du 6 juillet 2023, le Tribunal a considéré que les documents 
remis par la bailleresse n’étaient pas suffisants pour procéder à un calcul de 
rendement. 
k. Par plaidoiries finales du 22 août 2023, A______ a persisté dans ses 
conclusions. 
l. Par plaidoiries finales du 4 septembre 2023, les locataires ont nouvellement 
conclu à la fixation du loyer initial net à 7'464 fr. par année, montant résultant 
d’un calcul de rendement sur la base des pièces disponibles. Ils ont également 
conclu à la nullité de la clause d’échelonnement, arguant cette fois que le texte 
de sa motivation serait "incompréhensible". Ils ont persisté dans leurs 
conclusions à titre subsidiaire. 
m. A______ a persisté dans ses conclusions en déboutement des locataires par 
écriture du 15 septembre 2023. 
n. La cause a ensuite été gardée à juger. 
 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 
initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans 
les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, le litige porte sur la validité de l’échelon de loyer portant le loyer 
annuel de 14'304 fr. à 23'400 fr., charges et frais accessoires non compris. Ainsi, 
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est 
ouverte. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelante fait grief au Tribunal d’avoir violé son droit d’être entendue en 
retenant que la clause d’échelonnement était nulle, le bail n’ayant pas été conclu 
pour une durée minimale de trois ans conformément à l’art. 269c CO. 
2.1 La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. le droit des parties d'être 
informées et de s'exprimer sur les éléments pertinents du litige avant qu'une 
décision touchant leur situation juridique ne soit prise, d'obtenir l'administration 
des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des 
preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature 
à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 132 II 
485 consid. 3.2; 127 I 54 consid. 2b). 
2.2 Le droit d’être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH comprend 
en particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de 
toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos 
(ACJC/195/2021 du 15 février 2021 consid. 3.1). 
Le droit d’être entendu est une garantie constitutionnelle de nature formelle, dont 
la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, 
indépendamment des chances de succès du recours sur le fond. Ce droit n'est 
cependant pas une fin en soi. Il constitue un moyen d'éviter qu'une procédure 
judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du droit des 
parties de participer à la procédure. Ainsi, lorsqu'on ne voit pas quelle influence la 
violation du droit d’être entendu a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu 


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d'annuler la décision attaquée (parmi d'autres ATF 143 IV 380 consid. 1.4.1; 
141 V 495 consid. 2.2; 127 V 431 consid. 3d/aa; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_229/2020 du 27 août 2020 consid. 2.1; 4A_153/2009 du 1er mai 2009 
consid. 4.1; 2P.20/2005 du 13 avril 2005 consid. 3.2). 
Lorsque l'atteinte au droit d’être entendu n'est pas particulièrement grave et que la 
partie lésée a la possibilité d'exercer ce droit dans le cadre d'un appel, où l'autorité 
jouit d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC), cette partie ne 
peut pas se contenter de se plaindre de la violation dudit droit. Conformément au 
principe de bonne foi en procédure, elle doit saisir l'opportunité d'obtenir la 
réparation du vice en appel et exercer son droit d'être entendue dans le cadre de 
celui-ci (ACJC/1194/2020 du 25 août 2020 consid. 3.1.3; ACJC/1079/2017 du 
31 août 2017 consid. 8.1.2; ACJC/429/2017 du 7 avril 2017 consid. 3.1.1) 
L'admission du grief de refus du droit d’être entendu suppose que, dans sa 
motivation, l’appelant indique quels arguments il aurait fait valoir dans la 
procédure cantonale et en quoi ceux-ci auraient été pertinents. A défaut, le renvoi 
de la cause au juge précédent, en raison de la seule violation du droit d’être 
entendu, risquerait de conduire à une vaine formalité et de prolonger inutilement 
la procédure. Cette jurisprudence ne signifie pas un abandon de la nature formelle 
du droit d’être entendu. Elle est au contraire l'expression du principe général de la 
bonne foi (art. 2 CC), qui limite déjà le droit d’être entendu comme tel, dès lors 
que les droits de participer à la procédure sont limités aux preuves importantes, 
respectivement aux résultats de l'administration des preuves qui sont propres à 
influencer la décision (arrêt du Tribunal fédéral 4A_453/2016 du 16 février 2017 
consid. 4.2.3 et 4.2.4). 
2.3 La loi requiert que le bail à loyer échelonné ait une durée minimale de trois 
ans (art. 269c let. a CO). Pour respecter cette exigence, il suffit que le bailleur soit 
lié pour trois ans au moins, le locataire pouvant se libérer avant terme (cf. par 
analogie, art. 17 al. 4 OBLF en lien avec l'art. 269b CO; DIETSCHY, in Droit du 
bail à loyer, BOHNET/MONTINI éd., 2010, n° 9 ad art. 269c CO; LACHAT, Le bail à 
loyer, 2019, p. 662, ch. 3.2.1). 
Selon la doctrine, le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter 
l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité 
partielle, limitée à la clause d'échelonnement (WEBER, in Basler Kommentar, 6e 
éd. 2015, n° 8 ad art. 269b et n° 5 ad art. 269c CO; DIETSCHY, op. cit., nos 8 et 11 
ad art. 269c CO). Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée 
minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique 
des parties (FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, p. 23 n. 48). Il y a lieu 
de suivre cette analyse, conforme aux art. 20 et 269c CO. Le juge s'attachera donc 
à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a 
été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail (LACHAT, op. 
cit., p. 663 ch. 3.2.3). 


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2.4 En l'espèce, le Tribunal a jugé, s’agissant de la clause d’échelonnement, que la 
durée minimale du contrat de bail était insuffisante pour permettre l’application de 
cette clause, conformément à l’art. 269c CO. Il a retenu que le contrat impliquait 
une échéance annuelle, sans durée minimale imposée à la bailleresse et que la 
clause d’échelonnement était par conséquent nulle. 
C’est à juste titre que l’appelante relève qu’aucune des parties ne s’est 
préalablement déterminée sur cette question et que le Tribunal n’a pas, au cours 
de la procédure qui a duré plus de deux ans, interrogé les parties à ce sujet, ni ne 
leur a fait observer que la question de la validité de la clause d’échelonnement 
sous l’angle de la durée du contrat se posait. De même, le Tribunal n’a pas 
ordonné d’interrogatoire ou de déposition des parties concernant ce point et n’a 
pas non plus accordé un délai à ces dernières pour se déterminer sur ce point. 
Par requête du 12 juillet 2021, les intimés ont conclu à ce que la clause 
d’échelonnement soit déclarée nulle faute de motivation et par écriture de 
plaidoiries finales du 4 septembre 2023, ils ont à nouveau conclu à la nullité de la 
clause 
d’échelonnement, 
alléguant 
cette 
fois 
que 
son 
texte 
serait 
"incompréhensible". Ils n’ont en revanche pas fait valoir que la clause 
d’échelonnement serait nulle au motif que celle-ci n’aurait pas satisfait à 
l’exigence de la durée minimale de l’art. 269c CO. 
Ainsi, en fondant exclusivement le jugement entrepris sur la question de la durée 
initiale du contrat de bail litigieux, le Tribunal a violé le droit d’être entendue de 
l’appelante. Il revenait aux premiers juges de déterminer la volonté hypothétique 
des parties, et d’examiner si ces dernières avaient voulu mettre l’accent sur la 
durée limitée du contrat ou sur le principe de l’échelonnement. 
Le jugement attaqué sera annulé et la cause sera renvoyée au Tribunal pour qu'il 
donne aux parties l'occasion de se déterminer par écrit ou oralement 
conformément à l'art. 253 CPC, puis rende une nouvelle décision. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/13387/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 février 2024 par A______ contre le jugement 
JTBL/104/2024 rendu le 23 janvier 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/13387/2021. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision dans le sens des 
considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d’appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Jean-Philippe 
FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 1.2