ge_gerichte · ACJC/1382/2024 · 2024-11-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 novembre 
2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14813/2020 
ACJC/1382/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 31 OCTOBRE 2024 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ [GE], appelante et intimée d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 16 novembre 2023 (JTBL/1002/2023), représentée par 
[l'agence immobilière] B______, ______ [GE], 
et 
Madame C______, domiciliée ______ [GE], intimée et appelante, représentée par 
Me Nicolas GOLOVTCHINER, avocat, boulevard Saint-Georges 66, 1205 Genève. 
 


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C/14813/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1002/2023 du 16 novembre 2023, expédié pour notification 
aux parties le 29 novembre 2023, le Tribunal des baux et loyers a ordonné à 
A______ SA d'exécuter dans un délai de trois mois à compter de l'entrée en force 
du jugement, dans l'appartement de deux pièces loué par C______ au 
7ème étage de l'immeuble sis no. ______ avenue 1______ à Genève, les travaux 
suivants: assèchement et réfection des peintures des murs, plafonds et boiseries de 
l'ensemble du logement, réfection des cadres de fenêtres, réfection des portes des 
armoires de la cuisine, remplacement de la plaque de cuisson en vitrocéramique 
(ch. 1), a condamné en tant que de besoin C______ à tolérer les travaux 
d'assèchement et réfection des peintures des murs, plafonds et boiseries de 
l'ensemble du logement (ch. 2), a réduit de 15% du 4 juin au 29 juillet 2020 puis 
de 17% du 30 juillet 2020 jusqu'à complète exécution des travaux précités le loyer 
de l'appartement concerné (ch. 3), a validé la consignation de loyer opérée par 
C______ sur le compte n° 2______ auprès des Services financiers du Pouvoir 
judiciaire et ordonné en conséquence aux dits Services la libération des loyers 
consignés à concurrence des réductions selon le chiffre du 3 du dispositif en 
faveur de C______ et à concurrence du solde en faveur de A______ SA (ch. 4 et 
5), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et rappelé que la 
procédure était gratuite (ch. 7). 
B. 
Par actes respectifs du 15 janvier 2024 à la Cour de justice, tant A______ SA que 
C______ ont formé appel contre le jugement précité. 
La première a conclu implicitement à l'annulation de cette décision, cela fait au 
déboutement de C______ des fins de ses conclusions, et à la libération en sa 
faveur de la totalité des loyers consignés. Elle a encore conclu en ces termes: "que 
C______ est redevable des frais relatifs aux déplacements des entrepreneurs, que 
C______ doit tolérer les travaux nécessaires de remise en état suite au dégât 
d'eaux, par surabondance et compte tenu du prochain départ de la locataire, 
A______ SA est libérée de l'exécution de travaux dans le logement litigieux". 
Elle a notamment fait valoir que C______ aurait annoncé "devant témoin" qu'elle 
quitterait le logement "à la fin du présent mois", après avoir "une nouvelle fois 
refusé l'accès au logement". 
Elle a produit une pièce nouvelle. 
C______ a conclu explicitement à l'annulation des chiffres 1 et 3 du dispositif du 
jugement et implicitement à l'annulation du chiffre 6 du dispositif du jugement en 
ce sens que le chiffre 1 dudit dispositif soit complété des travaux suivants: pose de 
doubles vitrages, remplacement de la baignoire et des radiateurs de l'ensemble du 
logement, remplacement ou réparation de la porte d'entrée de l'appartement avec 


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pose d'un judas sur la porte, et conclu à l'octroi d'une réduction de 50% du loyer 
de l'appartement du 4 juin 2020 à complète exécution des travaux précités, 
subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal, sous suite de frais et dépens. 
A titre préalable, elle a requis une inspection locale. 
Elle a produit deux pièces nouvelles, soit son courrier à la régie, daté du 
22 janvier 2024, dans lequel elle exprimait ne pas s'opposer à l'intervention de 
l'entreprise mandatée par la bailleresse mais souhaiter que celle-ci soit planifiée 
durant une période où elle serait absente temporairement (contestant toute 
intention de départ définitif) du logement, la réponse de la régie du 6 février 2024 
ainsi que ses annexes (courriels de l'entreprise à la régie évoquant des passages les 
8 et 11 janvier 2024 lors desquels C______ n'avait pas laissé entrer les 
représentants de l'entreprise). 
Chacune des parties a conclu au rejet de l'appel de sa partie adverse. Dans sa 
réponse, A______ SA a pris une nouvelle conclusion ainsi formulée: "qu'une 
nouvelle instruction doit être entreprise avec l'audition de nouveaux témoins et 
qu'une vision locale soit mise sur pied"; elle a derechef produit une pièce 
nouvelle, soit un courriel de l'entreprise portant sur un nouveau passage le 
19 février 2024 et un nouveau refus d'accès de C______. 
Aux termes des répliques et dupliques échangées, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. 
Par avis du 17 mai 2024, elles ont été informées de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants: 
a. Par contrat du 29 avril 2016, A______ SA a remis à bail à C______ un 
appartement de deux pièces au 7ème étage de l'immeuble sis no. ______ 
avenue 1______ à Genève. 
Le bail a pris effet le 1er mai 2016. 
Le loyer a été fixé à 13'200 fr. par an, charges non comprises. 
b. Par courrier du 4 juin 2020 à la régie en charge de l'immeuble, C______ s'est 
plainte de l'existence de défauts dans l'appartement, soit "une porte d'entrée 
défectueuse sans l'installation du judas, des infiltrations d'eau sur le plafond et les 
murs, des moisissures partout, des cadres de fenêtres pourris, la baignoire érodée 
et inutilisable, le lavabo de la salle de bain bouché depuis plusieurs mois, la vanne 
du radiateur défectueuse, etc.". Elle a annoncé qu'à défaut de réponse de la 
bailleresse au 15 juin 2020, elle consignerait le loyer à compter du 1er juillet 2020, 
et demanderait une réduction de loyer ainsi que des dommages-intérêts. 


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Dès le 1er juillet 2020, elle a consigné le loyer sous compte n° 2______. 
c. Le 30 juillet 2020, C______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers d'une requête dirigée contre A______ SA en validation de 
consignation et en exécution, sous 30 jours dès réception du jugement, de travaux, 
en réduction de loyer de 20% du 4 juin 2020 à complète exécution des travaux, et 
à la libération en sa faveur des loyers consignés à concurrence de la réduction 
consentie. 
da. Non conciliée le 22 avril 2021, la cause a été portée devant le Tribunal le 
21 mai 2021, C______ concluant à la validation de la consignation de loyer 
n° 2______, à ce que soit ordonné à A______ SA de procéder à la réparation de la 
porte d'entrée et du judas, à l'assèchement et à la réfection des peintures des murs, 
plafonds et boiseries du logement, à la réfection complète des fenêtres et à la pose 
de doubles vitrages, au remplacement de la baignoire, à la réfection des portes des 
armoires de cuisine tombées sur la plaque de vitrocéramique et cassées, au 
remplacement d'un radiateur cassé, à la détection canine des punaises de lit et à la 
désinsectisation du logement, dans un délai de trente jours dès réception du 
jugement, sous la menace de la peine de l'art. 292 CP, à ce qu'il soit dit que le 
loyer intégral pourrait être consigné jusqu'à complète et parfaite exécution des 
travaux, à la condamnation de A______ SA à des astreintes de 50 fr. par jour de 
retard, à l'octroi d'une réduction de loyer de 20% dès début 2017 jusqu'à complète 
et parfaite exécution des travaux. 
Elle a notamment produit des photographies du logement. 
Le 19 juillet 2021, A______ SA, invitée à répondre à la requête, a déposé une 
"requête en invalidation de la consignation" de loyer opérée par C______, 
concluant à la libération de la totalité des loyers consignés en sa faveur. Elle a en 
outre conclu à ce que celle-ci soit considérée comme redevable envers elle des 
frais relatifs aux déplacements des entrepreneurs et doive tolérer les travaux 
nécessaires de remise en état suite aux dégâts d'eau. 
Elle a produit des photographies du logement, et offert une "vision locale" en 
preuve de ses allégués selon lesquels les dégâts autres que ceux causés par des 
infiltrations d'eaux provenant de l'étage supérieur (qu'elle était prête à réparer) 
étaient imputables à C______, laquelle n'usait pas avec soin du logement. 
db. Les parties ont requis des reports d'audience, aux fins de trouver un accord, 
C______ annonçant en particulier être prête à désencombrer son appartement, 
pour autant qu'elle ait connaissance du planning des travaux afin de se loger 
ailleurs pendant leur durée et contestant avoir endommagé la porte palière (devant 
parfois, pour fermer celle-ci, utiliser un marteau comme enseigné par un 
serrurier). Les parties se sont en particulier rencontrées sur place le 15 septembre 
2022, sans finaliser d'accord. 


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A l'audience du Tribunal du 2 mars 2023, A______ SA a signalé être prête à 
réaliser "des travaux", mais après que C______ aurait déplacé ses affaires "au 
centre de la pièce" pour qu'une analyse d'humidité puisse être faite. Les deux 
parties ont requis l'audition de témoins; C______ a en outre sollicité une 
inspection locale (sans davantage de précisions) et conclu nouvellement au 
remplacement de la plaque de vitrocéramique endommagée par une chute de la 
porte du placard situé au-dessus. A______ SA s'est opposée à une inspection 
locale et a conclu au déboutement de C______ des fins de cette conclusion. 
dc. Après avoir ouvert les débats principaux, le Tribunal a réservé sa décision 
quant à la réquisition d'inspection locale, ordonné l'audition de quatre témoins, 
qu'il a recueillie ainsi en substance: 
Une connaissance de C______, technicien en bâtiment, a déclaré avoir observé 
des moisissures et de l'eau s'écoulant dans l'appartement, des pannes d'ascenseur 
et des odeurs désagréables dans l'immeuble, des fenêtres fermant mal pour cause 
d'humidité, ainsi que l'état d'enfoncement de la porte palière qui ne fermait plus, et 
la plaque de vitrocéramique endommagée du fait de la chute d'une porte 
d'armoire. Le témoin n'avait pas effectué de constatation relative aux radiateurs et 
n'était pas entré dans la salle de bains, en ayant toutefois perçu qu'il s'en dégageait 
de mauvaises odeurs (témoin D______). 
Le gérant de l'immeuble au sein de la régie a déclaré que l'appartement était en 
mauvais état et qu'il y avait des travaux à y effectuer, de peinture et de réparation 
de la porte palière qui avait été fracassée. La peinture n'avait pas été faite, sans 
qu'il en connaisse la raison. L'appartement était encombré. La porte avait été 
fracassée et, selon le souvenir du témoin, il y avait des marques montrant qu'elle 
avait été défoncée au pied-de-biche ou au tournevis depuis l'intérieur; la boiserie 
de la porte avait été réparée et les alentours de la gâche renforcés, il avait même 
fallu faire de la soudure sur place (témoin E______). 
Le représentant de l'entreprise chargée de travaux d'entretien dans l'immeuble a 
évoqué pour seuls travaux réalisés dans l'appartement depuis l'entrée de C______ 
dans les lieux la réparation de la porte d'entrée et un évier débouché. Selon le 
témoin, il y avait des travaux à faire, compte tenu des infiltrations d'eau et des 
moisissures, et du problème avec les fenêtres. Ceux-ci n'avait pu être réalisés en 
raison de ce qu'il n'y avait pas eu d'accord avec C______ pour l'intervention, étant 
précisé que celle-ci était difficile si l'appartement était occupé puisqu'il était petit. 
Selon le témoin, seul l'accord de la précitée manquait pour que l'intervention ait 
lieu, la régie ayant donné son propre accord. Il y avait eu des pannes d'ascenseur 
dans l'immeuble, mais celles-ci avaient été réparées dans la journée, de même que 
souvent des coupures d'eau et dans le passé des présences de punaises de lit 
(témoin F______). 


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Selon une huissière judiciaire intervenue dans l'appartement le 7 juillet 2022 pour 
un constat d'éventuelles fissures à la demande de l'occupante de l'immeuble 
voisin, l'appartement était "passablement encombré", en ce sens qu'il était difficile 
de se mouvoir et d'accéder aux murs, et des dégâts apparaissaient sur les murs, 
comme s'il y avait de l'humidité; le papier était craquelé et se décollait. La témoin 
avait dû rester à l'extérieur de la salle de bains car elle ne pouvait pas y entrer 
(témoin G______). 
e. Les photographies produites par C______ montrent les murs, les plafonds et les 
boiseries de l'appartement, ainsi que la porte d'entrée (sans que soit précisé s'il 
s'agit de la face interne ou externe). Celles versées par A______ SA, le mur de la 
cuisine, la gâche de la porte d'entrée et la porte d'entrée (sans que soit précisé s'il 
s'agit de la face interne ou externe), et divers objets, sacs, cartons et meubles 
figurant dans le logement, assortis de la qualification d'"encombrement". 
f. A l'audience du 14 septembre 2023, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions; C______ a amplifié la réduction de loyer requise à 50%, et déposé de 
nouvelles pièces (dont un courrier de la régie du 12 juin 2023 mentionnant 
notamment "un de vos amis est venu durant la nuit de samedi 
10 juin 2023 à dimanche 11 juin 2023 aux alentours de trois heures du matin et ce 
dernier a tapé de manière excessive sur votre porte palière et l'a détruite […] nous 
avons pu filmer cet événement", et une attestation de dépôt de plainte faisant état 
d'un constat de la police le 11 juin 2023 mentionnant "la porte d'entrée de la lésée 
a été dégondée". 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
En l'occurrence, les deux parties ont formé appel; ceux-ci seront traités dans la 
même décision. 
1.2 Les deux parties ont formé des allégués nouveaux et produit des pièces 
nouvelles, postérieurs au jugement, qui sont donc recevables (art. 317 al. 1 CPC). 
1.3 Pour satisfaire à son obligation de motivation de l'appel prévue à l'art. 311 
al. 1 CPC, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la 
décision attaquée par une argumentation suffisamment explicite pour que 
l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation 
précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur 


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lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3). Même si l'instance 
d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment 
en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de 
démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se 
borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit 
présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits 
constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. A défaut, 
l'appel est irrecevable (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1; parmi plusieurs: arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_462/2022 du 6 mars 2023 consid. 5.1.1, publié in RSPC 2023 
p. 268; 5A_453/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3.1). 
La motivation d'un acte d'appel doit être entièrement contenue dans le mémoire 
d'appel lui-même. Elle ne peut être complétée ou corrigée ultérieurement. Si elle 
fait défaut, la juridiction d'appel n'entre pas en matière. Il en va de même pour les 
conclusions d'appel. En effet, il ne peut être remédié à un défaut de motivation ou 
à des conclusions déficientes, de tels vices n'étant pas d'ordre formel et affectant 
l'appel de manière irréparable, ce même si le mémoire émane d'une personne sans 
formation juridique (arrêt du Tribunal fédéral 5A_959/2023 du 23 janvier 2024 
consid. 3.2. et les références citées). 
Les exigences de motivation de l'acte d'appel sont applicables sans égard à la 
maxime applicable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_339/2023 du 6 juillet 2023 
consid. 3.3; ATF 141 III 569 consid. 2.3.3; 138 III 374 consid. 4.3.1; 137 III 617 
consid. 4.2.2 et 4.5.1). 
1.4 En l’espèce, compte tenu des conclusions prises devant le Tribunal, la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
Les deux appels ont été interjetés contre une décision finale de première instance, 
dans le délai utile de 30 jours et, pour l'appel émanant de la locataire, selon la 
forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 142ss, 145 al. 1 let. b, 308 al. 2 et 
311 al. 1 CPC). 
En revanche, l'appel de la bailleresse ne satisfait pas à l'obligation de motivation. 
L'appelante bailleresse reprend en effet ses conclusions de première instance liées 
aux frais des entrepreneurs, sans se livrer à aucune critique du jugement qui l'a 
déboutée de ces chefs. Ce n'est en outre que dans sa réplique qu'elle conteste la 
réparation de la plaque de vitrocéramique à laquelle elle a été condamnée, soit 
tardivement. Elle répète par ailleurs sa thèse de première instance, à savoir que la 
locataire aurait donné un délai trop bref avant de consigner le loyer et refuserait 
que des travaux soient entrepris dans les locaux loués pour remédier aux défauts 
dont elle admet l'existence, (soit ceux procédant des dégâts d'eau), ce qui, à bien la 


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comprendre, emporterait déchéance au droit à une réduction de loyer. Elle 
n'expose pas en quoi les premiers juges auraient retenu à tort sur ces points d'une 
part que le bailleur ne saurait se prévaloir d'un délai trop court s'il n'a pas protesté 
à ce propos, d'autre part que la volonté de la locataire de refuser toute intervention 
n'était pas établie, et que rien ne démontrait qu'un délai aurait été imparti à cette 
dernière en vue de "désencombrer le logement". Elle se prévaut encore de faits 
nouveaux, à savoir d'une part d'un accès refusé par la locataire à une date qu'elle 
n'allègue pas, d'autre part de l'annonce par celle-ci d'un futur départ "à la fin du 
présent mois" [janvier 2024], pour fonder une conclusion en "libération de 
l'exécution de travaux", toutefois contradictoire avec sa conclusion tendant à ce 
que la locataire tolère les travaux nécessaires, et avec sa requête (certes formulée 
dans sa réplique) d'inspection locale, de sorte qu'il n'en sera pas tenu compte. 
L'appel de la bailleresse sera donc considéré comme entièrement irrecevable. 
2. 
L'appelante locataire reproche au Tribunal de ne pas avoir donné droit à ses 
prétentions relatives au remplacement des vitrages, de la baignoire et des 
radiateurs, ainsi que de réparation des dégâts à la porte d'entrée. 
 
Les premiers juges ont écarté les deux premiers postes précités, en retenant que la 
locataire n'avait pas établi les défauts, et le troisième poste en retenant que la 
locataire était responsable de ceux-ci. 
2.1 La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC), en 
tant qu'elle porte sur une consignation de loyer. 
L'art. 168 al. 1 CPC prévoit que les moyens de preuve sont notamment le 
témoignage, les titres, l'inspection et l'interrogatoire ou la déposition des parties 
(let. a, b, c et f). 
Il n'y a pas de hiérarchie entre les moyens de preuve prévus à l'art. 168 al. 1 CPC 
(ATF 143 III 297 consid. 9.3.2). 
2.2 Il est exact, comme l'appelante lui en fait grief, que le Tribunal n'a pas statué 
sur la requête d'inspection locale qu'elle avait formée, alors qu'il lui appartenait de 
le faire. 
Certes, la locataire n'a pas exposé précisément quel fait allégué serait en mesure 
d'être prouvé par le moyen de preuve précité que des photographies (produites 
pour établir certains des défauts dont elle faisait état) ne seraient pas appropriées à 
démontrer. Compte tenu de la maxime inquisitoire atténuée qui s'applique en 
l'occurrence, laquelle oblige le juge à établir les faits et administrer les preuves 
d'office (art. 55 al. 2 CO), et de l'absence de hiérarchie des moyens de preuve, 
cette imprécision ne porte pas à conséquence. 


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Dès lors, le Tribunal n'était pas fondé à retenir que les défauts allégués portant sur 
remplacement des vitrages, de la baignoire et des radiateurs n'avaient pas été 
démontrés, alors qu'il n'avait pas administré l'un de moyens de preuve offerts, qui 
plus est sans expliquer en quoi il ne serait pas utile ou nécessaire. En ce qui 
concerne la réparation des dégâts à la porte d'entrée, les premiers juges ont 
procédé à une appréciation des pièces et déclarations à la procédure, laquelle est 
discutée par l'appelante, qui soutient aussi que l'inspection locale serait pertinente 
sur ce point. 
La cause devra donc être retournée au Tribunal pour qu'il procède à une 
instruction complémentaire en administrant tous les moyens de preuve 
régulièrement offerts, avant de rendre une nouvelle décision. Cela emporte 
l'annulation des chiffres 2 à 6 du dispositif du jugement attaqué, étant rappelé que 
l'appelante n'a pas développé de grief motivé contre un élément du chiffre 1 dudit 
dispositif, par lequel elle avait obtenu gain de cause. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare irrecevable l'appel interjeté le 15 janvier 2024 par A______ SA et recevable 
l'appel formé le 15 janvier 2024 par C______ contre le jugement JTBL/1002/2023 
rendu le 16 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/14813/2020. 
Au fond : 
Annule les chiffres 2 à 6 du dispositif de ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Damien TOURNAIRE, Monsieur Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2