ge_gerichte · DCSO/77/2007 · 2007-02-22 · de

Résumé:
 Les plaintes tendent à l'obtention d'informations relatives à un tiers propriétaire de 3 lots PPE n'ayant aucun lieu avec les procédures d'exécution forcées en cours.
La Commission de surveillance n'est pas compétente pour examiner la question de l'exercice du droit de préemption du débiteur.
Amende de 1'000 fr.
Cause jointe à A/222/2007.

RÉPUBLIQUE ET » CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
DCSO/77/07
DÉCISION

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES

SIÉGEANT EN SECTION

DU JEUDI 22 FEVRIER 2007

Causes A/3481/2006 et A/222/2007, plaintes 17 LP formées respectivement le
25 septembre 2006 et le 22 janvier 2007 par L SA, domiciliée à Genève.

Décision communiquée à :
- L SA

p.a. Mme F
Administratrice

- B SA

domicile élu : Etude de Me Pierre Louis MANFRINI, avocat
Avenue de Champel 8C
Case postale 385
1211 Genève 12

- MG

domicile élu : Etude de Me Alain VEUILLET, avocat
Place du Port 1
1204 Genève

- I SA

Le recours en matière civile est ouvert contre les décisions prises par la Commission de
surveillance de l'Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens
de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

domicile élu : Etude de Mes Carl HEGGLI et Marc FISCHER, avocats
Rue Jargonnant 2
Case postale 6045
1211 Genève 6

- lOffice des poursuites

EN FAIT

Dans le courant de l’année 1990, M. G a constitué sur sa parcelle n° xxxx
un droit de superficie distinct et permanent, valable jusqu’en 2065, immatriculé
sous feuillet n° xxxx, droit de superficie servant lui-même de fonds de base pour
un ensemble de dix-huit unités de propriété par étages (ci-après : PPE).

M. G est au bénéfice d’un droit de préemption lui octroyant la possibilité
de récupérer, avant l’échéance de la servitude de superficie, les lots de PPE
détenus par des tiers.

En mai 2001, I SA a acquis les lots PPE xxxx-1, xxxx-3 et xxxx-4 au
cours d’une vente aux enchères forcée.

Par contrat du 16 juin 2004, B SA a cédé le capital-actions d’I SA
à la Société H SA, domiciliée au Luxembourg. Dûment interpellé par
B SA, M. G a renoncé à exercer son droit de préemption.

Dans le cadre des poursuites formant la série n° 02 xxxx04 K et requises par M.
D et B SA, l'Office des poursuites (ci-après: l'Office) a établi un
procès-verbal de saisie à l’encontre de M. G , le
21 octobre 2004. L'Office a notamment saisi la parcelle n° xxxx ainsi que le droit

de superficie immatriculé sous feuillet n° xxxx.

Par acte du 13 février 2006, M. D a cédé à L SA sa créance de
même que tous les droits obtenus dans le cadre de la poursuite n° 02 xxxx04 K.

Par lettre-signature du 3 juillet 2006 adressée à l’Office, L SA a considéré
en substance que M. G était en droit de connaître l’identité réelle et
économique de S SA afin d’être en mesure de faire valoir son droit de
préemption. Elle a soutenu que « La privation potentielle et hautement probable
du droit de préemption par la structure juridique actuellement mise en place a
une incidence directe sur la valeur de la parcelle n° xxxx et nuit par conséquent
aux intérêts des créanciers » dont elle fait partie.

Rappelant le devoir d’information des tiers découlant de l’art. 91 al. 4 LP,
L SA a sollicité que l’Office interpelle les administrateurs d’I SA,
sous menace de l’art. 324 ch. 5 CPS, afin d’obtenir des informations sur l’identité
réelle de l’ayant droit économique du capital-actions de S SA, sur la réalité
économique dudit ayant droit, ainsi que toute information utile sur les
modifications du capital-actions d’I SA ou de S SA, du 16 juin
2004 à ce jour, et complète le procès-verbal de saisie, série n° 02 xxxx04 K en
conséquence.

Par courrier du 12 septembre 2006, l’Office a informé L SA qu’il ne
pouvait pas donner suite à sa demande du 3 juillet 2006 car S SA n’était
pas considérée comme tiers détentrice de biens du débiteur si bien qu’elle n’était
pas soumise à l’obligation de l’art. 91 al 4 LP.

Par acte du 25 septembre 2006, L SA a formé plainte contre la décision
précitée Elle a principalement repris les arguments développés dans son courrier
du 3 juillet 2006 adressé à l’Office. Elle a notamment rappelé que M. G ,
en qualité de «nu-propriétaire » du fonds de base (parcelle n° xxxx) sur lequel
était construite la PPE, disposait d’un droit de préemption sur toute vente de parts
de copropriété disposant d’un droit de superficie sur ce fonds (art. 682 al 2 CCS et

216 ss CO), y compris sur les parts de copropriétés vendues à I SA.
L SA a soutenu que le fonds xxxx était bénéficiaire potentiel d’un droit de
préemption lors de toute cession du capital-actions, non seulement d’I SA
mais aussi du capital-actions de S SA.

Elle a en outre invoqué l’art. 95 al. 5 LP, rappelant que, dans ses actes, l’Office
devait tenir compte des intérêts des parties

L SA a enfin pris les mêmes conclusions que dans son courrier du 3 juillet
2006.

Cette plainte a été enregistrée sous le n° A/3481/2006.

Dans son rapport du 17 octobre 2006, l’Office a d’abord relevé que M. G

n’était pas nu-propriétaire de l’immeuble n° xxxx. Il a ensuite indiqué que l’art.
91 al. 4 LP ne trouvait pas application in casu, dès lors que le seul lien entre
S SA et le débiteur était d’être propriétaire de lots PPE dans le même
immeuble. L'Office a également précisé que la question de savoir si le transfert du
capital-actions d’une société constitue un cas de préemption au sens de l’art. 216c
CO n’avait pas à être tranchée car la cession d’actions, dont le débiteur n’est pas
détenteur est une res inter alios qui ne peut en aucun cas faire l’objet d’une
demande de renseignements de la part de l’Office. Il a enfin considéré que l’art.
95 al. 5 LP était sans pertinence dans le cas d’espèce.

Par courrier recommandé du 18 octobre 2006, I SA a présenté ses
observations sur la plainte.

I SA a relevé que les informations que L SA souhaitait voir figurer
au procès-verbal de saisie n’étaient pas énumérées dans la liste limitative de l’art.
112 LP et n’étaient liées à aucune créance inscrite ou à inscrire du débiteur. Les
conclusions de L SA étaient ainsi irrecevables. Elle a ajouté que dans la
mesure où les renseignements demandés n’avaient pas à figurer dans le procès-
verbal de saisie, ils ne pouvaient à plus forte raison pas être exigés in abstracto de
sa part, dès lors qu’elle n’avait aucun lien juridique avec L SA et qu’elle
n’était pas partie à la procédure de poursuite dans laquelle s’inscrivait la demande.

-4-

Par ailleurs, I SA a considéré que l’argumentation de la plaignante selon
laquelle M. G serait «nu-propriétaire » de la parcelle n° xxxx et pourrait
récupérer son entière propriété par le biais du droit de préemption était erronée car
la parcelle considérée était détenue en pleine propriété par les copropriétaires de la
PPE, à raison de leurs quotes-parts respectives. M. G n’avait ainsi de
droits qu’en tant que propriétaire des parts de PPE qu’il détenait et pour réintégrer
l’entière propriété de la parcelle, il devrait également acquérir les parts de PPE
détenus par des tiers et notamment I SA, ce qui reviendrait du point de vue
des créanciers à remplacer des actifs liquides par un actif immobilier. Or,
s’agissant d’une opération préjudiciable aux intérêts des créanciers au nombre
desquels comptait L SA, force était d’admettre qu’elle n’avait pas d’intérêt
juridique ou économique à obtenir les informations demandées. Sa plainte était
ainsi irrecevable.

Sur le fond, I SA a souligné, à l’instar de l’Office, que M. G ne
détenait aucune créance à son encontre ni à l’encontre de S SA. Il a ajouté
que son droit de préemption était légal (art. 682 CC) et non pas spécial ou
conventionnel. Partant, même à considérer qu’il bénéficiait également d’un droit
de préemption légal dans le cadre de la vente d’I SA comme opération
analogue à une vente des lots 1, 3 et 4 de la PPE, ce droit était périmé à ce jour,
non seulement du fait qu’il ne l’avait pas exercé dans le délai de trois mois à
compter de la connaissance de la transaction, mais également du fait de
l’écoulement du délai absolu de deux ans (art. 681a al. 2 CC).

I SA a ajouté que la plaignante sollicitait des renseignements que M.
G lui-même n’était pas en droit de réclamer, le bénéficiaire du droit de
préemption n’ayant que le droit de prendre connaissance des conditions de vente,
soit d’obtenir une copie du contrat de vente. Or, les renseignements requis par
L SA, relatives à des opérations de tiers, n’en faisaient manifestement pas
partie. Elle a enfin relevé que les conditions d’un éventuel droit aux
renseignements au sens des art. 89ss LP n’étaient pas réunies.

Dans ses observations du 18 octobre 2006, M. G a d’abord résumé la
chronologie des faits. Il a ensuite indiqué que son droit de préemption pouvait
s’exercer non seulement en cas de vente de l’immeuble, mais aussi à l’occasion de
tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente, notamment en
cas de cession de tout ou partie du capital-actions d’I SA et de S

SA et a considéré que pour protéger son droit, il devait être complètement informé
sur l’identité de l’actionnaire ultime, bénéficiaire économique de toute opération
relative aux unités de PPE considérées.

Par lettre-signature du 18 octobre 2006, B SA a indiqué qu’elle faisait
sienne les observations d’I SA et concluait au rejet de la plainte, dans la
mesure de sa recevabilité.

Par avis du 10 janvier 2007 adressé aux parties, l’Office a fixé la vente des parts
de copropriété n° 7007-1, n° 7007-2 et n° 7007-3 formant la parcelle n° xxxx ainsi
que les parts de PPE, soit les feuillets n° xxxx n° 2, n° 8 et n° 11 à 18 du feuillet
n° xxxx, au 27 mars 2007.

Cet avis de vente précisait notamment que la vente était requise par le créancier
gagiste de premier rang et un créancier saisissant.

Par acte du 22 janvier 2007, L SA a formé plainte, assortie d’une demande
d’effet suspensif, contre l’avis précité.

L SA a relevé que la procédure n° A/3481/2006 était pendante devant la
Commission de céans et a repris les arguments développés dans sa plainte du
25 septembre 2006, précisant qu’un projet de rénovation de l’immeuble construit
sur la parcelle n° xxxx rendait vraisemblable un nouveau changement de
propriétaire.

La plaignante a par ailleurs considéré que la fixation de la vente immobilière était
inopportune et a reproché à l’Office de ne pas avoir attendu l’issue de la plainte
n° A/3481/2006. Elle a conclu à l’annulation de l’acte entrepris.

Cette plainte a été enregistrée sous le n° A/222/2007.

Par ordonnance du 23 janvier 2007, la Commission de céans a refusé l’effet
suspensif à la plainte.

Dans son rapport du 6 février 2007, l’Office a indiqué que la Fondation de
valorisation des actifs de la banque cantonale de Genève, créancière dans le cadre
de la poursuite en réalisation de gage n° 04 xxxx09 U, et B SA avaient
requis la vente des immeubles considérés, respectivement le 7 septembre 2005 et
le

2 mars 2006.

L'Office a indiqué que même dans l’hypothèse où la Commission de céans le
condamnerait à donner suite aux conclusions prises par L SA dans la
plainte n° A/3481/2006, les informations données n’auraient aucune incidence sur
la procédure en réalisation des feuillets n° 1 à 3 de la parcelle n° xxxx et des
feuillets n° 2, n° 8 et n° 11 à 18 de la parcelle n° xxxx. Il a ajouté que la procédure
de réalisation forcée n’avait pas été engagée uniquement par un créancier
saisissant dans le cadre de la série n° 02 xxxx04 K, mais également par la
créancière gagiste. Or, la plainte n° A/3481/2006 ne concernant que la saisie
relative à la série précitée, elle ne pouvait interférer dans la procédure en
réalisation de gage immobilier objet de la poursuite n° 04 xxxx09 U.

Par lettre-signature du 8 février 2007, M. G a indiqué que la vente
immobilière ne pouvait intervenir sans causer un grave préjudice tant que les

-6-

2.b.

informations réclamées par L SA, dont il devait également disposer,
n’auraient pas été communiquées.

Dans ses observations du 8 février 2007, I SA a indiqué que, contrairement
aux allégations de L SA, les travaux de rénovation qu’elle évoquait
n’impliquaient pas un changement de propriétaire.

I SA a par ailleurs rappelé que l’intérêt de L SA à saisir la
Commission de céans faisait défaut, comme démontré dans sa détermination du
18 octobre 2006 à laquelle elle renvoyait afin d’éviter d’inutiles redites. Elle a
également considéré que la plainte de L SA était une manœuvre dilatoire
d’un créancier qui avait visiblement partie liée avec le débiteur et qui tentait de
retarder la réalisation d’un actif.

Dans ses observations du 9 février 2007, B SA a relevé que la plainte de
L SA portait sur l’opportunité d’organiser la vente et non pas sur ses
conditions. La plainte paraissait ainsi irrecevable.

B SA a également indiqué que la plainte était dépourvue d’un intérêt
actuel et concret, dès lors que la vente prévue ne pouvait en aucune manière être
influencée par la question de l’identité du propriétaire ou de l’ayant-droit
économique de parts de PPE qui n’étaient pas mises en vente.

Elle a considéré qu’il était clair que la plaignante, pour des motifs qui lui étaient
propres, tentait de retarder la vente aux enchères du 27 mars 2007, alors qu’il était
dans son intérêt qu’elle ait lieu, en sa qualité de créancière saisissante de première
série. B SA a enfin considéré que la plaignante avait fait usage de procédés
téméraires et qu’elle devait être condamnée au sens de l’art. 20A al. 1 LP.

EN DROIT

Considérant que les plaintes n° A/3481/2006 et A/222/2007 concernent le même
complexe de faits et soulèvent les mêmes problèmes juridiques, la Commission de
surveillance décidera de les joindre en une même procédure (art. 70 LPA ; art. 13
al. 5 LaLP).

Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à
l’autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l’Office est contraire à la loi ou ne
paraît pas justifiée en fait. La plainte doit être formée dans les dix jours de celui
où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 1 et 2 LP ; art. 10 al. 1
LaLP).

La qualité pour porter plainte, qui permet de délimiter le cercle des personnes
habilitées à agir, suppose un intérêt digne de protection, conférant la légitimation
active à celui qui est titulaire du droit invoqué, soit l'intérêt à la plainte, qui est une

-7-

condition de recevabilité devant être examinée d'office (Pierre-Robert Gilliéron,
Commentaire, ad art. 17 nos 95ss et 140).

Un intérêt n'est digne de protection que s'il est direct, c'est-à-dire directement lié à
l'objet de la contestation. Pour que cette relation existe, il faut qu'il y ait
effectivement un préjudice porté de manière immédiate à la situation personnelle
du plaignant. Un intérêt théorique à la solution d'une question ne suffit pas, pas
plus qu'un intérêt général. Au contraire, l'intérêt digne de protection réside dans
l'utilité pratique que l'admission de la plainte apporterait au plaignant ou, en
d'autres termes, dans le fait d'éviter un préjudice de nature économique, idéale,
matérielle ou autre que la décision ou la mesure attaquée lui occasionnerait. Cet
intérêt doit, par ailleurs, être actuel et réel, (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire,
ad art. 17 nos 141, 155 et 156 et les arrêts cités).

En l’espèce, la plaignante invoque principalement dans ses plaintes un droit dont
elle n’est pas titulaire, à savoir le droit de préemption du débiteur sur trois lots
PPE appartenant à un tiers qui, ni ne figurent au procès-verbal de saisie, série
n° 02 xxxx04 K, dont elle requiert le complément, dans le cadre de sa plainte
n° A/3481/2006, ni ne font l’objet de la vente fixée au 27 mars 2007 qu’elle
conteste dans le cadre de la plainte n° A/222/2007.

La réalisation de la condition de l’intérêt digne de protection de la plaignante à
former ces plaintes paraît ainsi des plus douteux. La Commission de céans laissera
toutefois ouverte la question de leur recevabilité, compte tenu de l'issue manifeste
qu'il faut leur donner.

A teneur de l’art. 91 al. 4 LP, invoqué par la plaignante à l’appui de sa demande
de renseignements, les tiers qui détiennent des biens du débiteur ou contre qui le
débiteur a des créances ont, sous menace des peines prévues par la loi, la même
obligation que le débiteur.

Or, en l’espèce, les renseignements requis par la plaignante relève de la sphère
d’un tiers qui ne détient aucun bien appartenant au débiteur, lequel n’a pas non
plus de créance à son encontre.

Partant, c’est à bon droit que l’Office a refusé de donner suite à la requête de la
plaignante du 3 juillet 2006.

Infondée, la plainte n° A/3481/2006 sera par conséquent rejetée.

La Commission de céans relèvera au surplus qu’il ne lui appartient pas
d’examiner la question de l’exercice du droit de préemption du débiteur invoqué
par la plaignante.

S'agissant de la plainte n° A/222/2007, la plaignante invoque à nouveau le droit
de préemption du débiteur sur les trois lots PPE précités et attaque un avis fixant

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5.b.

une vente immobilière au 27 mars 2007, alors même que cette vente ne porte pas
sur les trois lots PPE en question.

L’argumentation de la plaignante ne concernant en rien la vente immobilière du
27 mars 2007, la plainte est par conséquent manifestement infondée.

Au vu de ce qui précède, la Commission de céans considère que la plaignante
tente par des manœuvres dilatoires de retarder la procédure et d’empêcher la vente
prévue le 27 mars 2007.

Selon l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP, dont la teneur est identique à l’ancien art. 20a al. 1
LP, les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de
procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de
1'500 fr. au plus ainsi qu’au paiement des émoluments et des débours.

Se comporte de façon téméraire ou de mauvaise foi, au sens de l'art. 20a al. 1 LP,
celui qui, en violation du devoir d'agir selon la bonne foi, forme un recours sans
avoir d'intérêt concret digne de protection et bien que la situation en fait et en
droit soit claire, avant tout pour ralentir la procédure (ATF 127 III 178 et les
références). Cette disposition permet de sanctionner un recours aux institutions
judiciaires voué à l'échec, qui serait fait à des fins purement dilatoires et en
violation des règles de la bonne foi (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad
art. 20a n° 19 ; Flavio Cometta, in SchKG I, ad art. 20a n° 11 ; Franco Lorandi,
op. cit. ad art. 20a n° 13 ss ; Kurt Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7°" éd.
2003, $ 13 n° 14). A l’absence de toute chance de succès de la plainte doit
s’ajouter le dessein d’agir de manière téméraire (Pauline Erard, in CR-LP, ad
art. 20a n° 44 ss).

En l’espèce, la recourante ne pouvait ignorer que ses plaintes étaient vouées à
l’échec. En effet, comme mentionné plus haut, elles tendaient à obtenir des
renseignements relatifs à un tiers propriétaire de trois lots PPE n’ayant aucun lien
avec les procédures d’exécution forcée en cause. En application des principes qui
précèdent, la Commission de céans condamnera par conséquent la plaignante au
paiement d’une amende, dont le montant sera fixé à 1'000 fr.

K OX OX OX %

PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION

Préalablement:

Joint les plaintes A/3481/2006 et A/222/2007 formées par L SA respectivement
le 25 septembre 2006 contre la décision de l’Office des poursuites du 12 septembre
2006 dans le cadre des poursuites formant la série
n° 02 xxxx04 K et le 22 janvier 2007 contre l’avis du 10 janvier 2007 fixant la vente
immobilière au 27 mars 2007.

Au fond :
1. Les rejette dans l'étroite mesure de leur recevabilité.
2. Condamne L SA à une amende de 1'000 fr.

3. Déboute les parties de toutes autres conclusions.

Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Didier BROSSET et Denis
MATHEY, juges assesseurs.

Au nom de la Commission de surveillance :

Filippina MORABITO Ariane WEYENETH
Greffière : Présidente :

La présente décision est communiquée par courrier À à l’Office concerné et par lettre
signature aux autres parties par la greffière le

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