ge_gerichte · ACJC/1370/2025 · 2025-10-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 octobre 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7792/2023 
ACJC/1370/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 2 OCTOBRE 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 6 janvier 2025 et intimé sur appel joint, représenté par l’ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
SOCIETE DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ N. 2, 4 ET 6, sise ______, 
intimée et appelante sur appel joint, représentée par Me Alexandre DE GORSKI, 
avocat, rue du Marché 20, case postale 3029, 1211 Genève 3. 
 
 
 


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C/7792/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/3/2025 du 6 janvier 2025, reçu par A______ le 8 janvier 
2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 3'500 fr., 
charges de chauffage et d'eau chaude de 250 fr. non comprises, dès le 1er juillet 
2016, le loyer mensuel de l'appartement de 4.5 pièces situé au 3ème étage de 
l'immeuble sis rue 1______ no. 2, à Genève (ch. 1 du dispositif), fixé à 276 fr. par 
mois, dès le 1er juillet 2016, le loyer de la place de parking sise rue 2______ no. 3 
à Genève (ch. 2), condamné A______ à verser à SOCIETE DES IMMEUBLES 
DE LA RUE 1______ NOS 2, 4 ET 6 SA un montant de 120'916 fr., avec intérêts 
à 5% l'an dès l'entrée en force du jugement (ch. 3), débouté les parties de toute 
autre conclusion (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé le 7 février 2025 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ (ci-après également : le locataire) a formé appel contre ce 
jugement, dont il a sollicité l'annulation. Cela fait, il a conclu, principalement, à ce 
que la Cour fixe à 2'405 fr. par mois, charges de chauffage et d'eau chaude de 
250 fr. non comprises, le loyer de l'appartement dès le 1er juillet 2016, fixe à 
276 fr. par mois le loyer du parking dès le 1er juillet 2016, et ordonne à SOCIETE 
DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ NOS 2, 4 ET 6 SA de lui rembourser 
le trop-payé du loyer de l'appartement s'élevant à 2'105 fr. 
Il a produit des pièces nouvelles, soit notamment un tableau n° T 05.04.2.03 de 
l’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) (pièce n° 4) et un calculateur de 
loyer relatif à l'année 2017 du 5 février 2025 (pièce n° 5). 
b. Par courrier du 7 mars 2025, A______ a formulé des allégués complémentaires 
et produit des pièces nouvelles, soit des justificatifs de paiement d'un montant de 
2'981 fr. les 18 février et 3 mars 2025. 
c. Dans sa réponse et appel joint du 14 mars 2025, SOCIETE DES IMMEUBLES 
DE LA RUE 1______ NOS 2, 4 ET 6 SA (ci-après : la Société ou la bailleresse) a 
conclu, sur appel principal, au déboutement du locataire et à la confirmation du 
jugement entrepris, sous réserve du chiffre 2 de son dispositif. 
Sur appel joint, elle a conclu à ce que la Cour fixe à 500 fr. le loyer du parking et 
condamne A______ à lui payer l'arriéré composé de la différence entre le loyer de 
500 fr. et le loyer selon le jugement entrepris. 
Elle a produit deux nouvelles pièces, soit une facture du 5 mai 2022 d'un montant 
de 1'180 fr. relative à l'échange d'un compresseur frigorifique sur armoire à vin 
(pièce n° 1) et la preuve de paiement de ladite facture (pièce n° 2). 


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d. Le locataire a produit une nouvelle pièce le 8 avril 2025, soit la preuve du 
paiement du loyer en date du 4 avril 2025 pour un montant de 2'981 fr. 
e. Dans sa réponse sur appel joint et réplique à l'appel principal du 16 avril 2025, 
A______ a conclu au déboutement de la bailleresse et persisté dans ses 
conclusions. 
f. Le locataire a produit une nouvelle pièce le 13 mai 2025, soit la preuve du 
paiement du loyer en date du 12 mai pour un montant de 2'981 fr. 
g. Par avis du greffe de la Cour du 3 juin 2025, les parties ont été avisées de ce 
que la cause était gardée à juger. 
h. Par courriers des 11 juin, 8 juillet et 7 août 2025, A______ a encore adressé à la 
Cour les preuves des paiements du loyer de 2'981 fr. le 4 juin 2025, 3'000 fr. le 
3 juillet 2025 et 2'981 fr. le 5 août 2025. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 9 juin 2016, SOCIETE DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ NOS 2, 4 
ET 6 SA, bailleresse, et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'un appartement de 4.5 pièces situé au 3ème étage de 
l'immeuble sis rue 1______ no. 2, à Genève (ci-après : l'appartement). 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er juillet 2016 au 
30 juin 2017, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation signifiée 
trois mois avant l'échéance. 
Le loyer mensuel, charges de chauffage et d'eau chaude de 250 fr. non comprises, 
a été fixé par le contrat à 4'500 fr. 
b. Aucune formule officielle de fixation du loyer initial n'a été remise au locataire. 
c. L'immeuble a été construit avant 1919 et date du 18ème siècle. Il est admis par 
les parties qu'il est en bon état. 
d. A une date indéterminée, la propriétaire a fait construire un parking de quatre 
places dans la muraille de la rue 2______ no. 3, comprenant un accès direct à 
l'immeuble litigieux. 
Le locataire occupe l'une des quatre places de stationnement. 
Auparavant, il sous-louait une place de stationnement dans le parking municipal 
de la [rue] 3______ pour un loyer de 276 fr. par mois. 
e. Par requête du 27 mars 2023, la bailleresse a saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en fixation judiciaire du 


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loyer initial de l'appartement (C/7792/2023) et de la place de parking 
(C/7793/2023) et d'une demande en paiement, assortie d'une requête de mesures 
provisionnelles rejetée par ordonnance du Tribunal du 27 juin 2023. 
Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder lui a été 
délivrée le 20 septembre 2023. 
f. Le 10 octobre 2023, SOCIETE DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ 
NOS 2, 4 ET 6 SA a saisi le Tribunal d'une demande en fixation judiciaire du 
loyer de l'appartement (cause C/7792/2023) et de la place de parking 
(C/7793/2023). 
Au dernier état de ses conclusions de première instance, elle a conclu, s'agissant 
des points encore litigieux en appel, à ce que le Tribunal fixe le loyer initial de 
l'appartement à 3'900 fr. par mois, hors charges mensuelles de chauffage et d'eau 
chaude, à compter du 1er juillet 2016, et celui de la place de parking privée 
intérieure au sous-sol rattachée à l'appartement au loyer contractuel de 500 fr., 
condamne A______ à payer l'arriéré de 45 mois de loyer avec charges de 
l'appartement de 186'750 fr., plus intérêts à 5% l'an dès la date moyenne du 
15 novembre 2022 constituant l'arriéré du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2024, 
ainsi que 4'150 fr. par mois à compter du 1er octobre 2024, plus intérêts à 5% l'an, 
jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, et le condamne à payer le loyer 
contractuel de la place de parking de 20'500 fr. constituant l'arriéré dû de mai 
2021 à septembre 2024 inclus, avec intérêts à 5% l'an dès la date moyenne du 
15 janvier 2023, dont à déduire sur le capital avant intérêt 4'400 fr. totalisant les 
douze (recte : seize) mois de loyer réglés séparément au moyen des bulletins du 
parking public en faveur de la Régie B______. 
En substance, elle a notamment allégué que le loyer initial de l'appartement 
s'élevait à 3'900 fr. par mois, charges d'eau chaude et chauffage de 250 fr. et 
d'ascenseur de 100 fr. en sus, et celui du parking à 500 fr., dès le 1er juillet 2016. 
Après une période initiale régulière, le paiement des loyers de l'appartement et du 
parking était devenu irrégulier sur de longues périodes. Selon les statistiques 
cantonales, le loyer au m² pour un appartement tel que l'appartement litigieux 
s'élevait à 22 fr. 50 par m². Rapporté à la surface de l'appartement, le loyer 
s'élevait à 3'706 fr. 90 avant prise en compte du site, de l'immeuble, de l'étage 
élevé, de la cave dépendante, etc., ce qui permettait de confirmer le loyer de 
3'900 fr. hors charges, en tenant compte du coefficient de variation de 46.9% entre 
les loyers des appartements répertoriés dans les statistiques et le loyer charges 
comprises de 4'250 fr. jusqu'au 31 décembre 2021, 4'355 fr. en 2022 et 4'325 fr. 
dès le 1er janvier 2023. Le loyer de la place de parking en 500 fr. était adapté à sa 
configuration, outre son rare emplacement dans la cité. Avant de louer 
l'appartement litigieux, le locataire louait un appartement de deux pièces dans le 
même immeuble. 


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La bailleresse a produit trois décomptes établis par ses soins, soit un décompte des 
loyers au 31 décembre 2020, lequel mentionne quatre loyers dus pour 2019 (août, 
septembre, octobre et décembre) de 4'750 fr. chacun, payés les 9 juillet, 6 août, 
7 septembre et 2 novembre 2020 et laisse apparaître un arriéré de 57'000 fr. 
représentant les loyers de toute l'année 2020; un décompte des loyers au 
31 décembre 2021, lequel mentionne également les quatre mêmes loyers de 2019, 
payés cette fois les 4 mai, 4 juin, 30 juillet et 4 août 2021 et laisse apparaître un 
arriéré de 95'000 fr., soit un solde de 38'000 fr. pour 2020 et 57'000 fr. pour 
l'année 2021; et un décompte des loyers au 31 décembre 2022, lequel mentionne 
deux versements effectués par le locataire, soit 38'000 fr. le 20 janvier 2022, 
soldant l'arriéré pour 2020 et 19'720 fr. le 25 mars 2022. 
Au jour du dépôt des requêtes, le solde pour l'appartement s'élevait selon elle à 
51'000 fr. (12 x 4'250 fr.) pour l'année 2021, 51'900 fr. pour l'année 2022 
(12 x 4'325 fr.) et 43'860 fr. (12 x 4'386 fr.) pour l'année 2023, soit un total de 
146'760 fr. L'arriéré du parking s'élevait quant à lui à 4'000 fr. pour l'année 2021 
(huit mois), 6'000 fr. pour l'année 2022 (douze mois) et 5'000 fr. pour l'année 
2023 (dix mois), soit un total de 15'000 fr. 
g. Par ordonnance du 8 janvier 2024, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
sous le n° C/7792/2023. 
h. Dans sa réponse du 5 janvier 2024, A______ a conclu à ce que le Tribunal 
constate l'irrecevabilité des demandes en fixation du loyer de l'appartement et du 
parking. Subsidiairement, il a conclu à ce que le Tribunal rejette les conclusions 
de la bailleresse, fixe le loyer de l'appartement à 2'250 fr. par mois, hors charges, à 
compter du 1er juillet 2016, constate que les acomptes de chauffage et d'eau 
chaude s'élèvent à 250 fr. par mois, qu'il ne sera perçu aucune charge pour 
l'ascenseur, que le paiement du loyer du parking s'effectue en sus du loyer de 
l'appartement, fixe le loyer du parking à 270 fr. par mois et ordonne à la 
bailleresse de lui restituer le trop-perçu de loyer en découlant depuis le 1er juillet 
2016, avec intérêts à 5% l'an. 
Il a également formé une demande reconventionnelle, dans le cadre de laquelle il 
a pris des conclusions identiques à celles précitées. 
A______ a notamment allégué que le loyer du parking était dû en sus du loyer de 
l'appartement. Avant que le parking souterrain de l'immeuble ne soit construit, il 
sous-louait une place de parking à C______, représentant de la bailleresse, pour 
un montant de 270 fr. par mois dans un autre garage [du quartier] D______, le 
paiement s'effectuant de la main à la main. S'agissant de la fixation du loyer, 
l'immeuble était ancien et comportait de nombreux défauts, notamment d'isolation 
et d'insonorisation. Il s'était fréquemment plaint des fortes nuisances sonores 
provenant de la boîte de nuit située à côté de l'immeuble, laquelle était ouverte 


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tous les jours de 23h à 5h. L'appartement chauffait difficilement l'hiver. Il a admis 
avoir rencontré des difficultés financières à compter de l'année 2021 et avoir payé 
son loyer de manière irrégulière. En plus des paiements des 20 janvier et 25 mars 
2022, il avait effectué quatre virements de 4'750 fr. chacun les 4 mai, 4 juin, 
30 juillet et 4 août 2021 et a produit un extrait de son compte [bancaire auprès de] 
E______ daté du 12 décembre 2023 faisant état de ces quatre versements. Il 
contestait les décomptes produits car ils n'étaient pas suffisamment précis. Le 
calcul du solde dû effectué par la bailleresse était peu compréhensible et 
incorporait des montants non justifiés par une quelconque hausse de loyer. Il 
considérait s'acquitter de l'arriéré de loyer, dont le montant avancé par la 
bailleresse était contesté, par compensation avec ses prétentions en 
remboursement du trop-perçu de loyer 
i. Dans sa réponse sur demande reconventionnelle du 10 avril 2024, la bailleresse 
a conclu au rejet de ladite demande. 
Elle a allégué que les loyers étaient à jour au 31 décembre 2020 pour 
l'appartement et au 28 février 2021 pour le parking. Avant la création du parking, 
le locataire sous-louait sous la forme du covoiturage une place sise sous 
[l'établissement] H______, dont le loyer était de 270 fr. par mois. Le locataire 
utilisait le bulletin de versement mensuel, conservait le récépissé et en remettait la 
photocopie à l'administrateur de la bailleresse, qui disposait des bulletins 
originaux de ses propres règlements qu'elle devait effectuer pour ne pas être en 
défaut et des photocopies remises par le locataire lorsqu'il les payait. Les loyers 
avaient été payés les premiers mois avant de ne l'être plus que sporadiquement. 
Aucun paiement n'avait été effectué de la main à la main. Les locataires des autres 
places du parking nouvellement créé payaient également un loyer de 500 fr. par 
mois. Le locataire n'avait racheté aucune installation de la bailleresse. La boîte de 
nuit existait depuis toujours et était parfaitement connue du locataire, qui avait 
précédemment loué un autre appartement dans l'immeuble pendant plus de dix 
ans. Elle ne se trouvait pas "à côté" de l'immeuble. 
j. Le locataire s'est déterminé le 17 mai 2024. Il a notamment admis avoir payé 
directement la place de parking située dans l'autre garage [au quartier de] 
D______ au moyen des factures que C______ lui avait transmises, précisant avoir 
continué de payer le loyer de cette place après que lui avait été attribuée la place 
dans le nouveau garage. 
k. Le Tribunal a entendu les parties lors de l'audience du 17 mai 2024. 
Le locataire n'a pas contesté l'existence d'arriérés de loyer mais leur montant. Il n'a 
pas non plus contesté les charges en tant qu'elles s'élèvent à 250 fr. par mois. 
l. En date du 12 juin 2024, sur demande du Tribunal, la bailleresse a produit le 
plan de l'appartement, mentionnant que celui-ci comporte 4.5 pièces et dispose 


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d'une surface locative de 129 m² et d'une surface nette de 103.5 m², surfaces 
admises par le locataire dans ses déterminations du 20 juin 2024. 
m. Les parties ont déposé leurs plaidoiries finales écrites les 18 et 23 septembre 
2024. 
A______ a encore produit des récépissés de paiement au nom de C______ de 
juillet 2016 à novembre 2021 (à l'exception de quelques mois) d'un montant de 
276 fr. par mois jusqu'en décembre 2017, puis de 275 fr. 25 par mois à partir du 
1er janvier 2018 pour la "case" au 3ème sous-sol de l'immeuble sis rue 3______ no. 10 
à Genève, soit un montant total de 13'816 fr. 
La bailleresse a renoncé à réclamer les augmentations de charges, limitées à 
250 fr. La charge de l'ascenseur, forfaitairement fixée à 100 fr., n'était pas une 
charge au sens strict et devait être retenue comme caractéristique concrète de 
l’objet loué, l'accès à l'appartement par ascenseur constituant un avantage. 
Concernant le parking, le locataire avait utilisé la place du parking public de la 
[rue] 3______ jusqu'en novembre 2020 ou 2021. La construction du parking avait 
coûté environ 1'000'000 fr. et le montant de 500 fr. prévu contractuellement était 
comparable au tarif des abonnements mensuels de parkings sis en ville, soit 
480 fr. à F______ et 324 fr. 30 à G______. 
n. A______ a répliqué le 9 octobre 2024, faisant valoir que le Tribunal devait 
uniquement retenir la surface nette de l'appartement. 
o. Après quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
D. 
Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que le contrat de bail était 
partiellement nul s'agissant du loyer, en l'absence d'avis de fixation du loyer 
initial. Les parties s'accordaient pour dire que le loyer devait être fixé à l'aide des 
statistiques, la date d'acquisition de l'immeuble par la bailleresse n'étant pour le 
surplus pas alléguée. Sur la base du plan produit, l'appartement pouvait être 
considéré comme disposant de 4.5 pièces et étant d'une surface de 129 m². La 
surface locative devait être retenue car elle prenait en compte également les halls, 
dégagements, couloirs, réduits et locaux sanitaires, au contraire de la surface nette. 
Au vu de l'importante surface de l'appartement, les statistiques au m² devaient être 
utilisées. Dans la mesure où il n'existait pas pour l'année 2016 de statistiques des 
nouveaux baux dans le quartier D______, les statistiques de la Ville de Genève 
devaient être retenues et faire l'objet d'une adaptation pour tenir compte du 
quartier. 
Selon la statistique de l'OCSTAT concernant le loyer mensuel moyen par m² des 
logements non neufs à loyer libre de 2 pièces ou plus dont le locataire avait 
changé durant les douze derniers mois (T 05.04.2.04), le loyer par m² en Ville de 
Genève en 2016 s'élevait à 28 fr. 45, soit 3'679 fr. pour un appartement de 129 m². 


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La statistique de l'OCSTAT des loyers de mai 2016 relative aux baux en cours 
chiffrait à 21 fr. 80 par m² la moyenne du loyer des logements à loyer libre pour 
les immeubles construits avant 1919 avec un nombre de pièces égal à 4 et situés 
en Ville de Genève et à 22 fr. 85 par m² pour des logements de 5 pièces, soit une 
moyenne de 22 fr. 30 par m², correspondant à un loyer de 2'876 fr. 70. La 
moyenne des loyers tirés des deux valeurs statistiques était de 3'273 fr. 40. 
Ce loyer devait être adapté pour tenir compte du quartier dans lequel se situait 
l'appartement, soit D______, ce qui prenait en compte les caractéristiques du 
logement liées à des immeubles situés dans ce quartier (telles que cheminées et 
poutres apparentes). En revanche, les autres caractéristiques de l'appartement ne 
justifiaient pas de s'écarter des montants retenus, notamment la présence d'un 
ascenseur, laquelle n'avait rien d'exceptionnel. Les éventuels défauts ne devaient 
pas non plus être pris en compte dans le calcul du loyer initial. Le Tribunal a ainsi 
fixé le loyer mensuel de l'appartement à 3'500 fr. par mois, charges de chauffage 
et d'eau chaude en 250 fr. non comprises, à partir du 1er juillet 2016. 
L'absence de formule officielle n'avait pas rendu nul le loyer de la place de 
parking. Il y avait toutefois lieu de le fixer selon la demande des deux parties, qui 
ne s'entendaient pas sur son montant. Le Tribunal a fixé le loyer à 276 fr. par 
mois, montant correspondant au loyer versé précédemment par le locataire pour 
une place de parking située dans le même quartier. Ce loyer étant identique à celui 
de la place de parking sous-louée par le locataire depuis le début du bail et dans la 
mesure où la date de création du parking n'était pas établie, ni même alléguée, le 
loyer pouvait être fixé à ce montant depuis le 1er juillet 2016. 
Le locataire aurait dû verser un montant de 382'500 fr. ([3'500 fr. + 250 fr.] 
x 102 mois) pour l'appartement, et de 28'152 fr. (276 fr. x 102 mois) pour la place 
de parking, entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2024. Il ressortait des 
décomptes produits par la bailleresse que quatre loyers restaient dus pour 2019. 
Le montant total des loyers et charges versés par le locataire au 31 décembre 2019 
s'élevait à 180'500 fr. (4'750 fr. x 42 mois – 4 mois dus). Par la suite, il avait versé 
un montant total de 95'420 fr. (19'000 fr. en 2020, 19'000 fr. en 2021, 38'000 fr. le 
20 janvier 2022 et 19'420 fr. le 25 mars 2022), portant le montant total des loyers 
versés à 275'920 fr. Le locataire restait à devoir un montant de 106'580 fr. 
(382'500 fr. – 275'920 fr.) pour l'appartement. Concernant le parking, il ressortait 
des pièces produites qu'il avait versé un montant de 13'816 fr. entre juillet 2016 et 
novembre 2021. Il restait donc à devoir un montant de 14'336 fr. (28'152 fr. 
– 13'816 fr.). En conséquence, il y avait lieu de condamner A______ à verser à la 
bailleresse un montant total de 120'916 fr., avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en 
force du jugement. 
 
 


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EN DROIT 
1. 
1.1 
1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Pour le calcul de la valeur litigieuse devant l'instance d'appel, seules sont 
déterminantes les dernières conclusions prises devant la juridiction de première 
instance, peu importe le montant que celle-ci a finalement alloué (art. 91 al. 1 
CPC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_13/2017 du 4 décembre 2017 consid. 5.2 et 
5A_261/2013 du 19 septembre 2013 consid. 3.3; JEANDIN, Commentaire romand, 
Code de procédure civile, 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 
initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis, sans les charges, 
multiplié par vingt (art. 92 al. 1 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_275/2012 du 
6 décembre 2012 consid. 1.1). 
1.1.2 Dans ses dernières conclusions prises en première instance, l'appelant a 
conclu à la fixation judiciaire du loyer de l'appartement à 2'250 fr. charges non 
comprises – en lieu et place du montant de 4'500 fr. prévu dans le contrat de bail – 
et du loyer de la place de parking à 270 fr., dès le 1er juillet 2016, de même qu'au 
remboursement par l'intimée du trop-perçu de loyer correspondant. 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel 
est ouverte. 
1.2 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle est jointe au dossier. 
La partie adverse peut former appel joint dans sa réponse (art. 313 al. 1 CPC). 
En l'espèce, l'appel et l'appel joint ont été interjetés dans les délais utiles et selon 
la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont 
ainsi recevables. 
1.3 Le locataire sera ci-après désigné comme l'appelant et la bailleresse comme 
l'intimée. 


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1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen 
de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement 
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC 
en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les 
faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.5 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 
142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la 
mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a 
et 270 CO). 
Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, 
comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les 
allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 
consid. 4.4.3.2). Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de 
collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
1.6 Tant l'appelant que l'intimée ont produit des pièces nouvelles et fait valoir des 
faits nouveaux en appel. 
1.6.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). 
Les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont applicables même lorsque la cause est 
soumise à la maxime inquisitoire sociale (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1; 
142 III 413 consid. 2.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_392/2021 du 20 juillet 
2021 consid. 3.4.1.2). 
1.6.2 En l'espèce, les pièces nouvelles produites par l'appelant ayant trait à des 
statistiques de l'OCSTAT (pièces 4 et 5) peuvent être considérées comme des faits 
notoires (ATF 143 IV 380 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_1048/2019 du 
30 juin 2021 consid. 3.6.6). Elles sont toutefois sans incidence sur l'issue du litige, 
le calcul initial effectué par les premiers juges n'étant pas contesté. Les 
justificatifs de paiement du loyer produits par l'appelant le 7 mars 2025 (paiement 
du loyer de l'appartement et du parking en date des 18 février et 3 mars 2025), le 
8 avril 2025 (paiement du 4 avril 2025) et le 13 mai 2025 (paiement du 12 mai 
2025), portent sur des faits survenus postérieurement à la date à laquelle le 
Tribunal a gardé la cause à juger, de sorte qu’ils sont recevables. Les pièces 
produites par l'appelant après que la cause a été gardée à juger par la Cour sont en 
revanche irrecevables. 


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Les pièces nouvelles produites par l'intimée sont irrecevables, de même que les 
faits auxquels elles se rapportent, dès lors qu'elles sont antérieures à la date à 
laquelle le premier juge a gardé la cause à juger et que l'intimée n'explique pas 
pour quelle raison elle n'aurait pas été en mesure de les produire devant le 
Tribunal. 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir procédé à une constatation inexacte des 
faits. A ce propos, l'état de fait retenu par le Tribunal a, en tant que de besoin, été 
complété sur la base des pièces de la procédure, de sorte que les griefs de 
l'appelant en lien avec la constatation inexacte des faits ne seront pas traités plus 
avant. 
3. 
L'appelant se plaint d'une violation des art. 269 et suivants CO. Il fait grief au 
Tribunal de n'avoir pas correctement tenu compte des caractéristiques du 
logement litigieux pour en fixer le loyer. L'intimée reproche quant à elle aux 
premiers juges de n'avoir pas correctement fixé le loyer de la place de parking. 
3.1 Il n'est pas contesté par les parties qu'à la conclusion du contrat de bail, 
l'intimée n'a pas remis à l'appelant la formule officielle obligatoire dans le canton 
de Genève (cf. art. 270 al. 2 CO; art. 19 OBLF), entraînant la nullité de la clause 
fixant le loyer. Les parties s'accordent pour le surplus s'agissant du fait que le 
loyer initial pouvait être fixé à l'aide des statistiques éditées par l’OCSTAT. 
3.1.1 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit prendre en considération, 
notamment, le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le 
quartier (art. 269a CO) et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 
consid. 6c). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas 
été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les 
circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Jouissant d'un pouvoir plus étendu 
que dans la procédure en contestation d'un loyer initial fixé selon les formalités 
prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du 
loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer 
(ATF 124 III 62 consid. 2b). 
3.1.2 Lorsqu'il n'est pas possible de faire un calcul sur la base de la valeur de 
rendement, sans que le défaut des pièces nécessaires puisse être imputé au 
bailleur, il faut fixer le loyer initial admissible en tenant compte de toutes les 
circonstances (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2024 
du 2 février 2015 consid. 5.1). Le juge peut notamment tenir compte des 
statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas 
échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de 
l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience 


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du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.3.2). 
Les statistiques éditées par l'OCSTAT peuvent être utilisées pour fixer le loyer 
initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements 
destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu 
égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour 
considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle générale, 
dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux 
locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de 
construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de 
les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des 
baux en cours. Il y a lieu de tenir compte des statistiques fondées sur le nombre de 
pièces comme des statistiques du loyer au m² (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 
2023 consid. 5.1; ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016 consid. 4.1; 
ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 
2013 consid. 6.1.2; ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1). 
Concernant le choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par 
l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ACJC/676/2024 du 
29 mai 2024 consid. 3.2; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1; 
ACJC/1303/2007 du 5 novembre 2007 consid. 3.5). Le juge doit apprécier les 
indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la 
vie et de sa connaissance du marché local (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 
147 III 431 consid. 4.3.3). 
Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises 
n'est pas arbitraire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 
consid. 2.4; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2). 
3.1.3 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en 
considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un 
immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en 
compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement 
présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une 
réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie 
pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir 
une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation 
judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de 
loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien 
immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer 
la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts 
(art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des 


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locataires (ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.4; ACJC/1533/2023 du 
20 novembre 2023 consid. 5.3). 
3.2 En l'espèce, pour fixer le montant du loyer initial, le Tribunal a tout d'abord 
procédé à une moyenne de deux statistiques publiées par l'OCSTAT relatives à la 
Ville de Genève, dans la mesure où il n'existait pas, pour l'année 2016, de 
statistiques des nouveaux baux dans le quartier D______. 
Ce procédé est conforme à la jurisprudence de la Cour rendue en la matière. Les 
parties ne le contestent pas, ni au demeurant que la moyenne des loyers tirés des 
deux valeurs statistiques précitées est de 3'273 fr. 40 ([3'670 fr. + 2'876 fr.70] /2). 
3.2.1 L'appelant fait en revanche grief au Tribunal de n'avoir pas correctement 
pondéré le loyer issu des valeurs statistiques précitées afin de tenir compte des 
caractéristiques de l'immeuble en cause. 
C'est tout d'abord à tort que l'appelant soutient que la pondération effectuée par les 
premiers juges n'était pas motivée et ne reposait sur aucune base. Le Tribunal a en 
effet précisément indiqué dans son raisonnement qu'il convenait de tenir compte – 
dès lors qu'il avait été contraint de se référer à des statistiques relatives à la Ville 
de Genève en l'absence de statistiques existantes pour le secteur concerné – du fait 
que l'appartement se situait dans le quartier de D______ de Genève et, a fortiori, 
des caractéristiques propres aux immeubles situés dans ce quartier, telles que, 
notamment, la présence de cheminées et de poutres apparentes, la présence de ces 
éléments dans l'appartement litigieux n'étant en tout état pas contestée par 
l'appelant. 
L'appelant fait pour le surplus – et principalement – grief aux premiers juges de ne 
pas avoir tenu compte de deux caractéristiques – soit le défaut d'isolation de 
l'immeuble et sa proximité avec une discothèque à l'origine d'importantes 
nuisances – lesquelles devaient justifier selon lui une pondération négative du 
montant précédemment arrêté. Ce faisant, il ne peut tout d'abord pas être suivi 
lorsqu'il reproche au Tribunal d'avoir "passé sous silence" de telles 
caractéristiques, les juges ayant précisément considéré que les nuisances alléguées 
relevaient d'une problématique de défauts susceptibles de concerner une 
éventuelle action en réduction du loyer. 
S'agissant de ce dernier point, c'est à raison que le Tribunal a retenu que les 
éventuels défauts affectant l'appartement ne devaient pas être considérés dans la 
fixation du loyer initial. Ils devront, le cas échéant, faire l'objet d'une procédure 
séparée conformément à la jurisprudence, sous peine que l'appelant puisse obtenir 
une réduction à double pour le même motif, à la fois dans le cadre de la fixation 
judiciaire du loyer et dans le cadre d'une éventuelle demande de réduction du 
loyer. A cet égard, il peut encore être relevé que l'appelant échoue à démontrer 
que les nuisances résultant de la "proximité" avec la discothèque constitueraient 


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des caractéristiques de l'immeuble litigieux en raison de son emplacement. Quand 
bien même la discothèque était établie dans le voisinage de l'immeuble depuis de 
nombreuses années, rien ne permettait d'exclure qu'elle ne déménage à l'avenir 
avec pour conséquence une cessation du bruit engendré par elle, et par 
conséquence des nuisances dont se plaint l'appelant, au contraire par exemple du 
bruit engendré par une route fréquentée passant à proximité d'un immeuble. Il ne 
peut pas non plus être exclu que de telles nuisances – pour autant qu'elles soient 
avérées – pourraient également être supprimées par l'accomplissement de travaux 
dans l'appartement de l'appelant. A cela s’ajoute qu'avant d'emménager dans 
l'appartement litigieux, l’appelant a précédemment occupé un autre appartement 
dans le même immeuble, de sorte qu'il ne pouvait ignorer la présence d'un tel 
établissement lors de la conclusion du contrat. 
Au demeurant, il y a lieu de relever que les arrêts de la Cour sur la base desquels 
l'appelant entend justifier une pondération vers le bas d'environ 25% du loyer 
précité ont tous trait à des actions en réduction de loyer et non à des actions en 
fixation du loyer initial, corroborant ainsi le raisonnement selon lequel les 
éventuelles nuisances n'avaient pas à être prises en compte dans le cadre de la 
présente procédure. 
3.2.2 Ainsi, compte tenu de ce qui précède, la Cour retiendra que le Tribunal, 
faisant usage de son large pouvoir d'appréciation, a correctement pondéré les 
statistiques genevoises en fixant le loyer initial à 3'500 fr. par mois, soit une 
augmentation de 226 fr. 60 par mois du loyer issu des statistiques. 
 
Le jugement entrepris sera confirmé en tant que le loyer initial de l'appartement a 
été fixé mensuellement à 3'500 fr. par mois, charges de 250 fr. non comprises, dès 
le 1er juillet 2016. 
3.3 Dans son appel joint, l'intimée reproche aux premiers juges d'avoir fixé le 
loyer de la place de parking à 276 fr. par mois au lieu du montant de 500 fr. qui 
aurait été selon elle convenu entre les parties. 
Ce faisant, force est de constater que l'intimée n'apporte aucun élément susceptible 
d'établir un éventuel accord entre les parties quant au montant du loyer de cette 
place de parking. Elle ne démontre pas davantage que les autres occupants du 
parking s'acquitteraient d'un montant correspondant à celui allégué. Au contraire, 
il ressort des pièces produites que l'appelant s'est toujours acquitté, bien 
qu'irrégulièrement, d'un loyer d'un montant de 276 fr., sans objection de la part de 
l'intimée. 
L'intimée ne peut pas non plus être suivie lorsqu'elle reproche aux premiers juges 
de n'avoir pas tenu compte, pour fixer judiciairement le montant du loyer de la 
place de parking, des caractéristiques de celle-ci, soit notamment de son 
emplacement, de sa taille, de la présence d'un ascenseur permettant un accès direct 


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à l'immeuble, ou encore du fait que l'appelant aurait accepté de payer un loyer 
plus important au motif qu'il n'était plus autorisé à occuper son précédent parking 
faute de plaques d'immatriculation genevoises. Ce faisant, l'intimée se contente 
pour l'essentiel d'alléguer des caractéristiques qu'elle n'a pas pris la peine de 
démontrer au cours de la procédure. L'intimée n'emporte pas davantage conviction 
lorsqu'elle soutient qu'un loyer de 500 fr. par mois serait davantage justifié en 
comparaison avec les tarifs de location mensuels pratiqués par les parkings de 
G______ et de F______, qu'en comparaison avec le loyer précédemment acquitté 
par l'appelant pour une place de parking située dans le même quartier. 
Enfin, si l'intimée allègue pour la première fois en appel que l'appelant aurait 
bénéficié de la nouvelle place de parking aux environs de juillet 2017 – alors 
même qu'elle estimait cette date à 2020/2021 en première instance – elle n'apporte 
aucun élément concret permettant de l'établir. 
Il résulte de ce qui précède qu'en fixant le loyer initial de la place de parking à 
276 fr. par mois, soit un loyer identique à celui acquitté par l'appelant pour une 
place de parking dans le même quartier, et compte tenu de l'absence d'éléments 
concrets quant à la date à compter de laquelle il aurait eu usage de la "nouvelle" 
place de parking, le Tribunal n'a pas mésusé de son pouvoir d'appréciation. 
Le grief de l'intimée sera par conséquent rejeté. 
Le jugement entrepris sera confirmé en tant que le loyer de la place de parking a 
été fixé à 276 fr. par mois dès le 1er juillet 2016. 
3.4 Les parties ne critiquent pas de manière motivée le raisonnement du Tribunal 
en tant que celui-ci a retenu que l'appelant s'était acquitté du loyer à raison de 
275'920 fr. pour l'appartement et de 13'816 fr. pour la place de parking, soit un 
montant total de 289'736 fr. Ces montants n'étant pas dûment contestés, ils seront 
confirmés sous réserve de ce qui suit. 
En appel, l'appelant a en effet démontré, sans que cela ne soit contesté par 
l'intimée, s'être acquitté de paiements supplémentaires à raison de 2'981 fr. les 
15 février, 3 mars, 4 avril et 13 mai, portant le montant total des loyers acquittés à 
301'660 fr. (289'736 fr. + 11'924 fr.). Il n'y a en revanche pas lieu de prendre en 
considération les loyers acquittés après que la cause a été gardée à juger par la 
Cour le 3 juin 2025, les pièces y relatives étant irrecevables. 
Compte tenu des loyers fixés par le Tribunal et confirmés ci-avant, l'appelant 
aurait dû verser un montant de 408'750 fr. ([3'500 fr.+ 250 fr.] x 109 mois) pour 
l'appartement et un montant de 30'084 fr. (276 fr. x 109 mois) pour le parking, soit 
un montant total de 438'834 fr. entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2025. 


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L'appelant sera ainsi condamné à verser à l'intimée le montant de 137'174 fr. 
(438'834 fr. – 301'660 fr.), avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force du présent 
arrêt. 
Le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera modifié en conséquence. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/7792/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables les appel et appel joint interjetés le 7 février 2025 par A______ et le 
14 mars 2025 par SOCIETE DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ NOS 2, 4 ET 6 
contre le jugement JTBL/3/2025 rendu le 6 janvier 2025 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/7792/2023-13. 
Au fond : 
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau sur ce 
point: 
Condamne A______ à verser à SOCIETE DES IMMEUBLES DE LA RUE 1______ 
NOS 2, 4 ET 6 un montant de 137'174 fr., avec intérêts à 5% l'an dès l'entrée en force 
du présent arrêt. 
Confirme le jugement attaqué pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame 
Nathalie 
RAPP, 
présidente; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur 
Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2