ge_gerichte · CAPH/155/2002 · 2001-06-28 · fr

Résumé:
 X Sàrl, société de courtage en immobilier, agit comme cessionnaire de T, courtier immobilier, seule associée gérante de X Sàrl, dans le cadre d'une action en libération de dette contre E, régie. X Sàrl demande à ce que la Cour constate qu'elle a valablement opposé en compensation des montants réclamés, la créance de commission salariale qu'elle détient contre la régie E. E excipe de l'incompétence ratione materiae de la Juridiction des prud'hommes, arguant du fait que l'art. 1 al. 1 LJP présuppose l'existence d'un litige entre employé et employeur. La Cour retient que dès lors que les prétentions que X Sàrl fait valoir dans l'action en libération de dette trouvent leur fondement dans le contrat de travail ayant existé entre T et E, elles relèvent de la Juridiction des prud'hommes. En effet, le champ d'application de l'art. 1 al.1 LJP doit être compris dans le même sens que l'art. 343 CO, à savoir que relèvent des prud'hommes tous les litiges trouvant leur fondement dans un rapport de travail au sens de l'art. 319 CO, alors même que ces parties à ce rapport ne sont pas parties à la procédure. S'agissant du droit de T à percevoir une commission, la Cour tient pour acquis que T et E n'avaient pas la volonté d'exclure les commissions perçues par la régie dans le cadre de l'exercice d'un droit d'emption. Elle n'alloue finalement à X Sàrl que la moitié de la commission au motif que la vente a été finalisée après le départ de T de la régie.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
* COUR D’APPEL* 
 
 
 
 
T____________________ SARL 
Dom. élu : Me Julien FIVAZ 
Place du Molard 7 
Case postale 3534 
1211 Genève 3 
 
 
 
 
Partie appelante 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D’une part 
E_______________ SA 
Place du Molard 3 
Case postale 3126 
1211 Genève 3 
 
 
 
 
 
Partie intimée 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
D’autre part 
 
 
 
 
 
 
 
ARRET 
 
du lundi 7 octobre 2002 
 
 
 Mme Marguerite JACOT-DES-COMBES , présidente 
 
 
 MM. Alain SIRY et Gérard GROLIMOND, juges employeurs 
 
 Mme Paola ANDREETA et M. Yves DELALOYE, juges salariés 
 
 
 M. 
Didier PERRUCHOUD, greffier d’audience 
 
 
 
 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
2 
 
* COUR D’APPEL * 
 
 
EN FAIT 
 
 
Par acte du 22 décembre 2001, expédié le 24 du même mois, 
T____________________ SARL appelle d’un jugement du 28 juin 2001, 
communiqué aux parties par plis recommandés du 26 novembre 2001, aux 
termes duquel le Tribunal des Prud’hommes, groupe 4, l’a (1) déboutée des 
fins de l’action en libération de dette qu’elle avait déposée dans le cadre de 
la poursuite n° 00 101071 P, qui lui avait été notifiée par 
E_______________ SA, (2) dit que ladite poursuite irait sa voie et (3) 
débouté les parties de toute autre conclusion. 
 
L’appelante conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, 
statuant à nouveau, dise et constate qu’elle a valablement opposé en 
compensation des montants qui lui étaient réclamés dans le cadre de la 
poursuite susmentionnée (6'834 fr.), la créance en paiement d’une 
commission salariale qu’elle détient contre E1______________ SA (7'200 
fr.). 
 
 
L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
 
En cours de procédure, la raison sociale de E1______________ SA a été 
modifiée en E_______________ SA et les parties se sont déclarées d’accord 
que les qualités de la partie intimée soient modifiées en conséquence. 
 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
 
A. 
Mme T_______________ a travaillé dès le 15 novembre 1993 en qualité de 
fondée de pouvoir au service des ventes de E_______________ SA, société 
anonyme avec siège à Genève spécialisée dans la gestion d'immeubles, le 
courtage immobilier et le conseil en promotion immobilière. 
 
Les parties ont signé un contrat individuel de travail le 31 octobre 1993, 
dont l'article 5 a la teneur suivante: 
 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
3 
 
* COUR D’APPEL * 
 
 
"Dès 
le 
15 
novembre 
1993, 
la 
rémunération 
de 
Madame 
T_______________ est fixée à 5'000.-- fr. doublée en décembre (prorata 
temporis pour 1993). Madame T_______________ percevra également le 
15% des commissions de ventes nettes réalisées par la société, à 
l'exception de celles touchant les immeubles. Les commissions sont 
payées dès leur encaissement par la société". 
 
Devant la Cour d’appel, les parties ont admis que par « immeubles » au 
sens de cette clause contractuelle, il y avait lieu d’entendre « immeubles 
locatifs ». 
 
Dès le 1er janvier 1997, la commission prévue en faveur de Mme 
T_______________ a été ramenée à 10%, d’accord entre les parties. 
 
Mme T_______________ a résilié son contrat de travail le 15 octobre 1998, 
avec 
effet 
au 
31 
janvier 
1999 
et, 
peu 
après, 
a 
fondé 
T____________________ SARL, société à responsabilité limitée avec siège 
à Genève, spécialisée dans le courtage immobilier et la promotion 
immobilière, dont elle est devenue la seule associée gérante. 
 
 
B. 
A la cessation des rapports de travail, les parties ont établi une liste des 
affaires en cours au 31 janvier 1999, mais non encore finalisées, pour 
lesquelles Mme T_______________ pouvait prétendre au versement d’une 
commission. 
 
Selon E_______________, il s’agissait de régler une fois pour toutes les 
affaires en cours en procédant, le cas échéant, à un abattement sur les 
commissions dues à Mme T_______________ s’agissant des affaires non 
finalisées à son départ, cette réduction s’expliquant par le risque résiduel 
d'échec des opérations. C’est ainsi que 15% d’abattement étaient prévus 
pour les affaires où la signature de l’acte de vente était d’ores et déjà fixée et 
85% d’abattement pour les affaires où il restait encore un certain travail à 
accomplir. Les parties avaient ainsi finalement arrêté le montant du à Mme 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
4 
 
* COUR D’APPEL * 
 
 
T_______________ à 28'004 fr. 15, lequel lui fut versé avec son dernier 
salaire, selon fiche du 25 janvier 1999. 
 
Mme T_______________ conteste que ce décompte ait été établi « pour 
solde de tous comptes ». 
 
Par courrier du 26 janvier 1999, contresigné pour accord par Mme 
T_______________ le lendemain, E_______________ a en outre autorisé 
son ancienne employée à poursuivre, dans le cadre de son activité 
indépendante, 
la 
gestion 
de 
quatre 
dossiers 
de 
courtage 
(D1______________, D2_____________________, D3________________ 
et D4________________). En cas de vente, Mme T_______________ 
s’engageait à rétrocéder un tiers de la commission reçue à son ancien 
employeur. 
 
En septembre 1999, les parties ont encore été en discussion au sujet de la 
répartition 
entre 
elles 
d’une 
commission 
perçue 
par 
Mme 
T_______________ dans le cadre de la vente d’une arcade et d’un dépôt sis 
rte de St-Julien et pour laquelle les premières négociations avaient été 
initiées avant la cessation des rapports de travail, mais qui ne figurait pas sur 
le décompte établi en janvier 1999; en définitive, les parties ont convenu 
que, sur cette affaire, E_______________ percevrait un montant de 6'834.-- 
fr., TVA non comprise, que T____________________ , sous la signature de 
Mme T_______________, s’est engagée à lui payer. 
 
Ce 
montant 
a 
fait 
l’objet 
d’une 
facture 
du 
même 
jour 
de 
E_______________, de 7'346 fr.55 (6'834.- fr. + 512 fr.55 de TVA). 
 
 
C. 
Le 1er novembre 1999, Mme T_______________ est revenue sur le dossier 
d’un villa sise à F____, non évoqué en janvier 1999, mais qu'elle avait traité 
alors qu’elle travaillait pour E_______________. Cet objet avait dans un 
premier temps été mis en vente, toutefois, il avait été en définitive négocié 
la conclusion d'un contrat de bail, assorti d’un droit d'emption cessible à un 
tiers et valable jusqu’au 31 décembre 1999, en faveur du locataire; ce 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
5 
 
* COUR D’APPEL * 
 
 
dernier s’engageait ainsi à payer un loyer mensuel de 4'000 fr. et un 
acompte de 200'000 fr. sur le prix de vente, lequel, en cas d'exercice du droit 
d'emption, représentait 2'600'000.-. fr. 
 
Dans le cadre de cette opération, Mme T_______________ avait fait visiter 
la villa au futur acquéreur, et avait participé aux négociations conduites par 
le service des locations de E_______________ en vue de la conclusion du 
bail assorti d’un droit d’emption. Les négociations en vue de l’exercice 
effectif du droit d’emption s’étaient toutefois poursuivies après la cessation 
des rapports de travail, en particulier en relation avec des travaux que le 
futur acquéreur voulait voir accomplis dans la villa. L’opération s’était 
finalement dénouée par l’exercice effectif du droit d’emption. 
 
Mme T_______________ a ainsi réclamé à E_______________ 7'200 fr., 
soit 10% de la commission de courtage versée à E_______________ lors 
de l’exercice du droit d'emption (3% du solde du prix de vente, ou 72'000 
fr.). Elle a en revanche renoncé à sa part de la commission de 12'000 fr. 
versée en relation avec le paiement par le locataire de l’acompte de 200'000 
fr. sur le prix de vente et laquelle, de manière critiquable selon elle, avait été 
versée au budget du service des locations de E_______________.. 
 
E_______________ s’est opposée à cette prétention, tout en offrant de 
verser à Mme T_______________, à titre transactionnel et sans reconnais-
sance de responsabilité, 3'600 fr. pour l’opération de F____. Mme 
T_______________ a refusé cette offre et a à son tour proposé de réduire sa 
prétention à 6'834 fr. et de compenser ce montant avec celui, d’un montant 
identique à celui que T____________________ SARL avait reconnu devoir 
à E_______________ dans le cadre de l’opération de la rte de St-Julien. 
 
Les parties ne sont toutefois pas parvenues à un accord sur ce point. 
 
 
D. 
Le 
25 
janvier 
2000, 
E_______________ 
 
a 
fait 
notifier 
à 
T____________________ SARL un commandement de payer 7'346 fr. 55 
plus intérêts à 5% dès le 1er octobre 1999 (poursuite n° 00 101071 P), 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
somme correspondant à sa part de la commission de courtage relative à 
l’opération de la rte de St Julien. 
 
T____________________ SARL a fait opposition à cet acte de poursuite. 
 
Sur requête de E_______________, le Tribunal de première instance a, par 
jugement du 22 septembre 2000, prononcé la mainlevée provisoire de 
l'opposition, avec suite d’émolument. 
 
Dans l’intervalle, soit par acte de cession du 10 février 2000, communiqué à 
E_______________ le 24 février 2000, Mme T_______________ a déclaré 
céder 
à 
T____________________ 
SARL 
sa 
créance 
contre 
E_______________ en paiement de la commission de 7'200.- fr. afférente à 
la vente de la villa de F____. 
 
T____________________ SARL a réclamé paiement dudit montant, indi-
quant qu’elle opposait cette créance en compensation de toutes les préten-
tions que E_______________ faisait valoir contre elle. 
 
 
E. 
Le 24 octobre 2000, T____________________ SARL a agi en libération de 
dette devant la juridiction des Prud’hommes, concluant à ce qu'il soit cons-
taté qu'elle avait valablement opposé sa propre créance en paiement de 
7'200 fr., résultant de son droit à une part de la commission sur la vente de 
F____, en compensation du montant objet de la poursuite, et à ce qu’il soit 
dit que l’opposition formée au commandement de payer poursuite N° 
00101071P était justifiée et que ladite poursuite n’irait pas sa voie, le tout 
avec suite de dépens. 
 
E_______________ a excipé de l’incompétence ratione materiae de la 
juridiction 
des 
Prud’hommes 
et 
a 
conclu 
au 
déboutement 
de 
T____________________ SARL avec suite de dépens, faisant valoir que le 
contrat de travail conclu avec Mme T_______________ ne donnait aucun 
droit à cette dernière sur les commissions perçues par E_______________ 
en relation avec l’exercice d’un droit d’emption. 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
 
 
F. 
Le jugement entrepris retient en substance que T____________________ 
SARL faisait valoir, en compensation des prétentions en poursuite, une 
créance cédée par Mme T_______________, en paiement d’une 
commission de courtage et qui trouvait sa cause dans le contrat de travail 
qui liait E_______________ à la cédante. Le lieu de travail de cette dernière 
se trouvait par ailleurs à Genève, circonstances qui fondaient la compétence 
de la juridiction des Prud’hommes tant à raison de la matière qu’à raison du 
lieu. 
 
En adoptant l'art. 5 du contrat de travail, les parties n’avaient pas voulu 
assimiler la conclusion d’un droit d’emption à une vente d’immeubles, ce 
qui résultait de leur attitude subséquente. E_______________ et Mme 
T_______________ avaient en effet anticipé le changement d'activité de 
cette dernière, en particulier en traçant les grandes lignes d'une éventuelle 
collaboration future entre elles. Elles avaient également recensé tous les pro-
jets auxquels Mme T_______________ SARL pouvait encore être financiè-
rement intéressée, y compris ceux encore en cours et avaient, pour ces der-
niers, négocié la proportion de la provision revenant à l'employée, en pré-
voyant un abattement de celle-ci en fonction de l’état d’avancement du dos-
sier et du risque résiduel supporté par E_______________. Le dossier de 
F____ n'a fait l'objet d'aucune mention ou réserve lors de l'établissement de 
ce décompte et Mme T_______________ avait confirmé avoir délibérément 
omis de l’évoquer, considérant qu’elle n’avait pas à le faire puisque l'exer-
cice effectif du droit d'emption était une condition sine qua non de la nais-
sance de son droit; ce motif n’apparaissait toutefois pas convaincant et il fal-
lait retenir que les parties savaient que l’exercice du droit d'emption par le 
locataire ne donnait pas droit à une provision, nonobstant l'activité déployée 
par le service des ventes pour décrocher la conclusion du contrat de bail à 
loyer. Mme T_______________ n’avait en outre fait valoir aucune préten-
tion sur la commission de 12'000 fr. versée au moment de la conclusion du 
bail et l’acompte versé sur le prix de vente avait été reporté sur le budget du 
service des locations, ce qui constituait un indice supplémentaire du fait que 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
les parties considéraient l'opération de la villa de F____ dans son ensemble 
comme étrangère à la notion de vente de l'art. 5. 
 
Les arguments des parties en appel seront repris ci-après dans la mesure 
utile. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
L ‘appel a été formé dans le délai et suivant la forme prescrits. Il est partant 
recevable. 
 
 
La Cour d’appel dispose d’une cognition complète. 
 
 
2. 
Le Tribunal des Prud’hommes a admis sa compétence ratione materiae, 
dans la mesure où la créance objet du litige avait pour objet des prétentions 
découlant d’un contrat de travail au sens du titre dixième du CO, prétentions 
dont la partie demanderesse était cessionnaire. 
 
 
Devant la Cour d’appel, l’intimée conteste ce point de vue, faisant valoir 
que l’art. 1 litt. a de la loi genevoise sur la juridiction des Prud’hommes 
(LJP) présuppose que les parties au litige soient ou aient été liées par un 
contrat de travail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque 
T____________________ , cessionnaire de la créance qu’elle oppose en 
compensation, n’a jamais été liée à elle par un rapport de travail. 
 
 
Fondée sur l’art. 139 de la Constitution genevoise, la compétence des Tribu-
naux des prud’hommes est définie à l’art. 1 LJP. 
 
 
En particulier, aux termes de l’al. 1 litt. .a de cette disposition légale, sont 
jugées par la juridiction des Prud’hommes « les contestations entre 
employeurs et salariés pour tout ce qui concerne leurs rapports découlant 
d’un contrat de travail, au sens dixième du code des obligations », ainsi que 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
Cause n° C/25366/2000-4 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
d’autres contestations qui n’entrent pas en ligne de compte dans la présente 
espèce. 
 
 
Ainsi 
que 
l’ont 
retenu 
les 
premiers 
juges, 
la 
créance 
que 
T____________________ SARL fait valoir en compensation dans le cadre 
de la présente action en libération de dette a manifestement son fondement 
dans un rapport de travail au sens du Titre Xème CO, puisqu’elle est basée 
sur l’art. 5 du contrat de travail conclu entre E_______________ et Mme 
T_______________ le 31 octobre 1993. 
 
 
Reste 
à 
déterminer 
si, 
comme 
le 
soutient 
l’intimée, 
T____________________ SARL aurait dû saisir de sa demande la juridic-
tion civile ordinaire, puisque qu’elle n’agit que comme cessionnaire de la 
salariée et qu’elle n’a jamais été liée elle-même à E_______________ par 
le contrat de travail susvisé. 
 
 
De jurisprudence constante, il est admis que peu importe que les parties à la 
procédure ne soient plus liées par un contrat de travail au moment de l’intro-
duction de l’action, et que la compétence ratione materiae de la juridiction 
des Prud’hommes doit être admise, dès lors que leurs relations ont été et de-
meurent régies par le titre Xème CO (Aubert, La compétence des Tribunaux 
genevois de Prud’hommes à la lumière de la jurisprudence récente, in 
SJ 1982 p.193 et ss, not. 196). 
 
Selon une pratique ancienne de la juridiction des prud’hommes, le succes-
seur à titre particulier, à savoir le cessionnaire d’une créance découlant d’un 
contrat de travail doit agir devant la juridiction civile ordinaire pour faire 
valoir son droit, au contraire du successeur à titre universel, lequel peut sai-
sir la juridiction prud’homale. Aubert (ibidem, p. 196/197) critique cette 
distinction, considérant, à l’instar de Guldener (Schw. Prozesszivilrecht, 
1979, p. 119 note 65) qu’il faudrait reconnaître la compétence de la 
juridiction des prud’hommes dans les deux hypothèses. Pour arriver à cette 
solution, ce dernier auteur se fonde sur le texte de l’art. 343 al. 2 CO, lequel 
prescrit aux cantons l’obligation de soumettre les litiges « relevant du con-
trat de travail » d’une valeur litigieuse actuellement inférieure à 20'000 fr. à 


 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
une procédure simple et rapide, ce dont il découle que ces litiges doivent 
être soumis à la juridiction spéciale, sans considération du fait que les per-
sonnes qui sont ou ont été parties au contrat de travail soient ou non parties 
à la procédure. 
 
Ultérieurement, la Cour d’appel a admis sa compétence pour statuer sur une 
créance découlant d’un contrat de travail, alors que le demandeur agissait 
comme cessionnaire de la masse en faillite de l’employeur (CAPH, VII du 
15 septembre 1983) mais l’a niée, s’agissant d’une créance non fondée sur 
le rapport de travail et cédée à un employeur par un tiers (CAPH X du 
8 février 1983, arrêts tous deux cités dans Aubert, Quatre cents arrêts sur le 
contrat de travail, 1984, no. 374 et 375 p. 373). 
 
D’une manière générale, la compétence de la juridiction spéciale prescrite 
par l’art. 343 CO doit être comprise de manière large et, pour tenir compte 
de la nature sociale de la norme, admise dans les cas douteux (Staehelin, 
comm. zurichois, no 6 ad art. 343 et réf. citées). A cela s’ajoute que la 
procédure civile genevoise ordinaire (LPC) ne contient aucune norme spéci-
fique permettant de soumettre les litiges relevant du contrat de travail, mais 
dans lesquelles les parties ne seraient pas celles liées par ledit contrat, à une 
procédure simple et rapide telle que prescrite par l’art. 343 CO. 
 
Le champ d’application de l’art. 1 al. 1 litt. a LJP doit ainsi être compris 
dans le même sens que l’art. 343 CO, à savoir que relèvent de la juridiction 
des Prud’hommes tous les litiges trouvant leur fondement dans un rapport 
de travail, au sens des art. 319 et ss CO, alors même que les parties à ce rap-
port ne sont pas partie à la procédure, solution identique à celle admise à 
Zurich, canton qui connaît une norme de compétence libellée de manière si-
milaire (art. 13 Zür. GVG; dans le même sens: Rehbinder, Comm. bernois 
no. 2 p. 301 ad art. 343 CO; Staehelin Comm. zurichois no 11 p. 826 ad art. 
343 CO et réf. citées) 
 
In casu, les prétentions que fait valoir T____________________ SARL 
dans la présente action en libération de dette trouvent leur fondement dans 
le contrat de travail ayant existé entre Mme T_______________ et 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
E_______________. Ils relèvent dès lors de la juridiction des prud’hommes 
en application des art. 1 al. 1 litt. a LJP et 343 CO, comme l’ont retenu à 
juste titre les premiers juges, dont la décision devra être confirmée sur ce 
point. 
 
 
3. 
Selon l’art. 5 du contrat de travail conclu entre E_______________ et Mme 
T_______________, cette dernière avait droit à une commission de 15%, 
ultérieurement réduite à 10%, « des commissions de vente réalisées par la 
société, à l’exception de celles touchant les immeubles », payables « dès 
leur encaissement par la société ». 
 
 
Cette clause contractuelle prévoit une provision au sens de l’art. 322b al. 1 
CO, disposition qui stipule que, s’il est convenu que le travailleur a droit à 
une provision sur certaines affaires, elle lui est acquise dès que l’affaire a été 
valablement conclue avec un tiers. 
 
 
E_______________ conteste que l’art. 5 du contrat de travail ait donné à 
Mme T_______________ un droit à recevoir une provision en cas de 
conclusion et d’exercice d’un droit d’emption. 
 
Pour déterminer le sens et la portée de cet engagement contractuel, il y a 
lieu, conformément à l’art. 18 CO, en premier lieu de déterminer la réelle et 
commune volonté des parties, ce qui est une question de fait. Si cette 
volonté ne peut être établie, ce qui est une question de droit, il y a lieu de 
rechercher, selon le principe de la confiance, le sens que chacune des parties 
pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 
l’autre. Pour trancher cette question de droit, il faut se fonder sur le contenu 
de la manifestation de volonté et sur les circonstances (ATF 127 III 444 
consid. 1b; 126 III 25 consid. 3c; 126 III consid. 5b, 126 III 375 consid. 
2e/aa). Dans cette analyse, le sens d’un texte, apparemment clair, n’est pas 
forcément déterminant, de sorte que l’interprétation littérale est prohibée : 
même si la teneur d’une clause contractuelle paraît limpide à première vue, 
il peut résulter d’autres conditions de contrat, du but poursuivi par les 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
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* COUR D’APPEL * 
 
 
parties ou d’autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas 
exactement le sens de l’accord conclu (ATF 127 III 444 consid. 1b). 
 
En l’espèce, le texte de l’article 5 du contrat de travail du 31 octobre 1993 se 
borne à prescrire que Mme T_______________ percevra le 15% (ultérieure-
ment réduit à 10%) des « commissions de ventes encaissées » par 
E_______________, sans autres explications; il est ensuite précisé que les 
seules opérations ne donnant pas lieu au versement de la provision sont cel-
les relatives à des « ventes d’immeubles », ce par quoi les parties à la pré-
sente procédure ont admis qu’il fallait entendre uniquement les ventes 
« d’immeubles locatifs », circonstance non réalisée en l’espèce, puisqu’il est 
constant que l’opération de F____ concernait une villa. 
 
En revanche, ledit art. 5 n’exclut pas de manière expresse de son champ 
d’application la conclusion d’un droit d’emption suivie de son exercice ef-
fectif (situation au demeurant fort rare), et alors même que cette institution a 
le même but et la même conséquence que la vente immobilière, à savoir le 
transfert de la propriété d’un bien immobilier à un tiers, seules les modalités 
d’exercice étant différentes, et qu’elle donne également lieu, de manière 
générale, à la perception d’une commission de vente par l’agence chargée 
du courtage. L’existence d’un usage professionnel, selon lequel le droit 
d’emption ne donnerait pas lieu à perception d’une commission de vente ou 
au versement d’une provision aux collaborateurs d’une agence immobilière 
n’a d’autre part pas été prouvée à satisfaction de droit. 
 
Il n’a, en outre, été ni allégué, ni établi que l’art. 5 du contrat de travail ait 
donné lieu à des discussions ou négociations précontractuelles particulières. 
 
En se fondant sur le texte de l’art. 5 du contrat de travail, ainsi que sur le but 
poursuivi par les parties, à savoir l’intéressement financier de Mme 
T_______________ aux dossiers traités par le service des ventes dont elle 
était responsable, la Cour d’appel tient pour acquis que E_______________ 
et Mme T_______________, au moment de la signature du contrat, 
n’avaient pas la volonté interne d’exclure du champ d’application de cet 


 
Juridiction des prud’hommes 
 
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article les commissions perçues par E_______________ dans le cadre de 
l’exercice d’un droit d’emption. 
 
L’analyse des déclarations de volonté des parties selon le principe de la con-
fiance n’aboutit pas à une autre solution. En effet, le texte de l’art. 5 du con-
trat de travail – rédigé par E_______________ et qui doit donc s’interpréter 
en sa défaveur – ne pouvait être compris par Mme T_______________ (ou 
par tout autre destinataire de bonne foi), que dans le sens qu’elle aurait droit 
au versement d’une provision de 15% sur toutes les commissions de vente 
perçues par E_______________, à l’exclusion uniquement de celles portant 
sur des immeubles locatifs. 
 
Cette solution n’est enfin pas démentie par l’attitude ultérieure des parties. 
 
Il 
n’apparaît 
en 
effet 
pas, 
contrairement 
à 
ce 
que 
soutient 
E_______________, que le décompte établi à la fin des relations de travail 
ait eu un caractère définitif. Rien sur le document produit à la procédure ne 
laisse entendre que tel serait le cas; selon les explications non contestées 
fournies en cours de procédure, il s’était en définitive agi de permettre à 
Mme T_______________, qui avait besoin de capitaux en vue de l’ouver-
ture de sa propre entreprise, de percevoir son dû de manière anticipée et sans 
attendre la conclusion des affaires encore en suspens, sa provision étant dès 
lors réduite en proportion du risque demeurant encouru par l’employeur; en-
fin, ultérieurement, E_______________ et Mme T_______________ ont 
encore procédé à la répartition, entre elles, d’une commission de vente per-
çue à l’occasion de la vente, par la seconde nommée, d’un immeuble sis rte 
de St-Julien, circonstance dont il résulte que ni l’une, ni l’autre des parties 
au contrat de travail ne considérait qu’il avait été mis fin à leurs relations 
financières « pour solde de tout compte ». 
 
La prétention de T____________________ SARL – cessionnaire de la 
créance de Mme T_______________ - en paiement de la provision, s’agis-
sant de l’opération de F____, doit ainsi être admise dans son principe. 
 


 
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4. 
Ni la clause contractuelle, ni l’art. 322b CO n’explicitent pour le surplus de 
manière expresse l’activité que le travailleur doit déployer pour avoir droit à 
la provision. 
 
L’art. 322b CO, à l’instar d’autres modes de rémunération usuels dans le 
cadre d’autres contrats (tels le contrat d’engagement des voyageurs de com-
merce, art. 349a et 349b CO et le contrat d’agence, art. 418g à 418l CO), ré-
pond au même but économique, soit celui de motiver le cocontractant à pro-
curer des affaires, en le récompensant selon les résultats obtenus; il est ainsi 
possible de s’inspirer de la jurisprudence rendue au sujet de ces autres con-
trats pour déterminer le comportement donnant lieu à la provision (ATF 90 
II 483 consid. 2). Il en résulte que, sauf convention contraire, le travailleur 
doit, pendant le rapport de travail, avoir procuré une affaire concrète ou 
trouvé un client disposé à conclure, et il doit exister un rapport de causalité 
entre l’activité du travailleur et la conclusion du contrat (ATF 128 III 174 et 
réf. citées). 
 
Lorsque plusieurs travailleurs ont participé à la négociation d’une même af-
faire, certains auteurs considèrent que le travailleur ne peut prétendre à une 
provision que s’il a apporté une contribution déterminante (Staehelin, op. 
cit. no 4 ad art. 322b CO; Brühwiler, Komm. zum Einzelarbeitsvertrag, no 4 
ad art. 322b CO) alors qu’un autre se contente d’un simple rapport de causa-
lité, même concurrent (Rehbinder, op. cit. no. 2 ad art. 322b et c CO). 
 
En l’espèce, il est constant que Mme T_______________ était responsable, 
à E_______________, du service des ventes et que c’est en cette qualité 
qu’un droit à la provision lui a été accordé. Il n’est en outre pas contesté que 
le futur acquéreur de la villa du __________________ à F____ a répondu à 
une annonce du Service des ventes précité, que Mme T_______________ 
lui a fait visiter la maison et qu’elle a conduit avec lui, seule d’abord, puis 
aux côtés du responsable du Service des locations, les négociations ayant 
conduit à la conclusion d’un contrat de bail avec droit d’emption. Son acti-
vité est dès lors dans un rapport de causalité naturelle avec la conclusion du 
droit d’emption, en ce sens qu’elle en constitue une condition sine qua non. 
 


 
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Toutefois, par la suite, le dossier a été transféré au Service des locations de 
E_______________, lequel a poursuivi, seul et encore postérieurement à la 
cessation des rapports de travail, les discussions avec le futur acquéreur en 
vue de l’exercice effectif du droit d’emption, en particulier en relation avec 
les travaux que le futur acquéreur voulait voir effectués dans la villa. 
 
Compte tenu de ces circonstances, il se justifie de n’allouer à Mme 
T_______________ que la moitié de la provision prévue en cas de vente, 
puisque l’opération n’a pas été menée uniquement par le service des ventes 
dont elle était responsable, mais également et dans une proportion impor-
tante, par celui des locations. 
 
C’est ainsi un montant de 3'600 fr. auquel T____________________ SARL 
peut prétendre en sa qualité de cessionnaire. 
 
 
4. 
Le jugement entrepris doit dès lors être annulé et l’action en libération de 
dette admise à hauteur du montant qui précède. 
 
 
Les qualités des parties seront modifiées conformément au changement de 
raison sociale intervenu entre les deux instances. 
 
Il n’y a pas lieu à allocation de dépens, aucune des parties n’ayant plaidé de 
manière téméraire. 
 
Compte tenu du montant litigieux, la procédure reste gratuite. 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
La Cour d’appel des prud’hommes, groupe 4 
 
Préalablement : 
 


 
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Modifie les qualités de la partie intimée en ce sens qu’il s’agit de 
E_______________ SA. 
 
A la forme : 
 
Déclare l’appel interjeté par T____________________ SARL contre le jugement 
rendu le 28 juin 2001 dans la cause C/25366/2001-4 recevable. 
 
 
Au fond : 
 
Annule le jugement entrepris et, statuant à nouveau : 
 
Dit que T____________________ SARL a valablement opposé en compensation 
sa créance de 3'600 fr. à titre de provision avec la somme réclamée par 
E_______________ SA dans la poursuite 00 101071 P, soit 7'346 fr. 55 avec 
intérêts. à 5% dès le 1er octobre 1999. 
 
Dit en conséquence que ladite poursuite n’ira sa voie qu’à concurrence d’un 
montant de 4’146 fr. 55 avec intérêts 5 % dès le 1er octobre 1999. 
 
Dit que la procédure reste gratuite. 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
 
Le greffier de juridiction 
La présidente