ge_gerichte · JTAPI/380/2025 · 2025-04-10 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2878/2024 LCI 
JTAPI/380/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 10 avril 2025 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Mathias BUHLER, 
avocat, avec élection de domicile 
contre 
C______ SÀRL 
Monsieur D______ 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 


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EN FAIT 
1. 
La parcelle n° 1______ de la commune de E______ (ci-après : la commune), 
propriété de Monsieur D______, est sise F______ 2______, en zone 4B protégée 
(ci-après : 4BP). Elle abrite actuellement une villa individuelle. 
2. 
Par requête enregistrée le 28 septembre 2023 sous le n° 4______/1 par le 
département du territoire (ci-après : DT ou le département), C______ Sàrl, soit pour 
elle Monsieur G______, mandataire professionnellement qualifié (ci-après : MPQ), 
a sollicité, pour le compte de M. D______, la délivrance d’une autorisation portant 
sur la réalisation, sur la parcelle n° 1______, de quatre villas jumelées à haute 
performance énergétique (ci-après : HPE), d’un chauffage pompe à chaleur (ci-
après : PAC) air-eau et d’aménagements extérieurs. 
Cette requête était liée à la demande de démolition de la villa existante sur la 
parcelle n° 1______, enregistrée par le DT le ______ 2022 sous le n° 5______/1. 
3. 
Dans le cadre de l’instruction de la 4______/1, l’ensemble des préavis émis par les 
instances consultées était favorable. Ainsi, notamment : 
- 
après avoir requis, le 24 octobre 2023, la production d’un rapport acoustique 
démontrant le respect des valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) et 
l’isolation extérieure pour le bruit routier tout en relevant que le périmètre 
concerné se situait en zone DS II et DS III, le service de l’air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a émis un préavis favorable 
sous conditions le 23 avril 2024, soit le respect des exigences de la norme SIA 
181 : 2020 selon les indications fournies dans le rapport acoustique ; 
- 
le 27 octobre 2023, l’office cantonal des eaux (ci-après : OCEau) a sollicité la 
transmission d’une note hydraulique précisant les niveaux de dangers dus aux 
crues du H______ à l’état futur compte tenu de la présence du bâtiment projeté 
et du remodelage du terrain démontrant, d’une part, que le niveau du rez-de-
chaussée du projet ne serait pas atteint par une inondation de temps de retour de 
100 ans et que seule une inondation d’intensité faible au maximum était tolérée 
« pour un temps de retour de 300 ans » et, d’autre part, que la nouvelle 
configuration des dangers dus aux crues induites par le projet ne péjorerait pas 
la situation de danger des voisins ; il a également demandé la production d’un 
nouveau plan des canalisations d’évacuation des eaux usées (ci-après : EU) et 
pluviales (ci-après : EP) de la future construction jusqu’aux points de 
raccordement au système public d’assainissement des eaux respectant la 
directive cantonale sur l’évacuation des eaux des biens fonds (norme SN 
592000 : 2012). 
Par préavis du 24 avril 2024, cet office s’est prononcé favorablement 
moyennant le respect de six conditions, en lien notamment avec l’exécution des 
canalisations privées, leur raccordement au système public d’assainissement 
des eaux, l’évacuation des EU et EP et le transit des EP par des aménagements 


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extérieurs et des toitures dans une tranchée drainante. La rubrique 
« Remarques » précisait en outre que les sous-sols ne devaient en aucun cas être 
habitables (art. 76 et 127 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05), même de manière temporaire ; 
- 
le 26 octobre 2023, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après : CMNS) a requis la profonde modification du projet, qui s’apparentait à 
un développement en zone 5 et ne respectait pas les caractéristiques de la zone 
4B. Plusieurs constructions anciennes et intéressantes persistaient encore au 
sud-ouest de la parcelle n° 1______, dont les caractéristiques devaient être 
utilisées comme inspiration pour le projet examiné. L’implantation de ce dernier 
devait prendre en compte la morphologie du voisinage ancien en évitant des 
ruptures et gênes désagréables, notamment en reprenant l’orientation des faîtes 
propre au site. Le projet devait être conçu avec une vision plus ample que celle 
de l’échelle de la seule parcelle et sa situation particulière en angle devait être 
prise en considération, en vue d’amorcer un développement futur de la bande 
constituée des parcelles nos 1______ à 6______, qui adopterait une morphologie 
villageoise. Si le bâtiment projeté était compris dans la limite des 20 m à partir 
de la rue, il pouvait occuper toute la largeur de la parcelle sans dérogation, sous 
réserve de l’arborisation à préserver. Si le projet était suffisamment qualitatif et 
répondait aux contraintes du site et aux caractéristiques de la zone, il était 
envisageable qu’elle recommande l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 106 
LCI. La disposition des espaces traditionnels (rue, cour, bâti et jardin) devait 
être recomposée. Étaient énumérées les exigences relatives à l’espace non bâti, 
tant côté cour que côté jardin. Le projet devait être adapté à la végétation 
existante, de façon à minimiser l’abattage d’arbres et les nouvelles plantations 
seraient choisies en tenant compte du contexte. L’expression architecturale du 
futur bâtiment devrait être en harmonie avec l’identité et le contexte du village, 
en identifiant les éléments forts et caractéristiques de celui-ci afin de s’inscrire 
dans une continuité, avec une interprétation contemporaine sobre et de qualité ; 
- 
après avoir requis, le 26 octobre 2023, la modification du projet conformément 
au préavis de la CMNS précité, le service des monuments et des sites (ci-après : 
SMS) a rendu un préavis favorable sous conditions le 26 avril 2024. La profonde 
transformation du projet, qui répondait désormais à toutes les demandes de la 
CMNS, était appréciée. Dès lors que l’implantation de celui-ci respectait 
l’art. 33 LCI, aucune dérogation n’était nécessaire. La taille de la fenêtre du 
milieu de la façade du rez donnant sur la rue devait être réduite afin d’adopter 
les dimensions de la petite fenêtre haute des toilettes. En vue d’une intégration 
correcte dans la zone protégée, les choix constructifs devaient s’orienter vers 
des matériaux sobres de facture traditionnelle, lesquels étaient détaillés 
s’agissant du revêtement, de certaines parties de l’ouvrage, des panneaux 
photovoltaïques, de la toiture, des teintes et de l’aménagement extérieur ; 


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- 
par préavis du 13 novembre 2023, la commune a sollicité la modification du 
projet. Lors des derniers échanges avec le SMS, il avait été convenu que, pour 
l’ensemble des développements à venir de cette frange en zone 4B, les projets 
devraient respecter une implantation à une distance de 25 m par rapport à l’axe 
de la route. 
La commune s’est prononcée favorablement le 2 mai 2024 sous conditions, 
lesquelles n’étaient pas en lien avec l’implantation du projet par rapport à l’axe 
routier. Après analyse, l’office des autorisations de construire du DT (ci-après : 
OAC) a considéré que ce préavis était favorable sous conditions, tout en 
requalifiant l’une des conditions posées par la commune, soit la dérogation pour 
les places voitures octroyée à condition que les futurs habitants ne sollicitent 
pas l’octroi d’un macaron 33A, en souhait ; 
- 
par préavis du 3 octobre 2023, la direction des autorisations de construire (ci-
après : DAC) a demandé la modification du projet. Les distances et vues droites 
de minimum 4 m (art. 47 et 48 LCI) n’étaient pas respectées pour les deux salons 
d’angle ainsi que l’ouverture de la salle à manger orientée sur le parking. De 
même, les quatre chambres dans les combles ne respectaient pas l’art. 125 du 
règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01), selon le mode de calcul de 
l’art. 49 LCI. La rubrique « Divers » précisait notamment « COD : Vides 
d’étages sous réserve SMS (2m49 Rez – 2m50 1er & 2m40 combles) ». 
Par préavis du 27 mars 2024, la DAC a requis la poursuite de l’instruction. Tout 
en mentionnant une dérogation au gabarit dans les villages protégés ainsi qu’aux 
distances entre bâtiments (art. 106 LCI), elle a sollicité la modification du projet 
ou la transformation des fenêtres pour les rendre fixes et translucides, dès lors 
que les distances et vues droites de minimum 4 m avec la parcelle n° 7______ 
n’étaient pas respectées (art. 47 et 48 LCI). 
Le 21 mai 2024, cette instance a émis un préavis favorable sans observations. 
La rubrique « Divers » se référait au projet de division parcellaire 8______ du 
27 février 2024 et précisait « COD : Vides d’étages sous réserve SMS (2m50 
Rez – 2m40 1er) » ; 
- 
l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a émis deux préavis favorables 
sous conditions, les 16 octobre 2023 et 19 avril 2024. Dans ce dernier, il a 
notamment requis la réduction de moitié du massif végétal prévu entres les 
logements 2 et 3 ainsi que leurs escaliers d’accès. 
4. 
Suite aux remarques formulées par les instances consultées, le MPQ a produit de 
nouveaux documents, enregistrés par le DT les 21 mars et 20 mai 2024, 
notamment : 
- 
une note technique portant sur l’étude de la sécurité contre les inondations du 
projet concerné établie le 30 janvier 2024 par I______ SA, laquelle concluait à 
une situation de faible inondation de la parcelle concernée dès la crue 


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trentennale avec un danger moyen confirmé. Le projet devait tenir compte du 
danger existant, compte tenu de l’état actuel des chaussées. Le choix des rez-
de-chaussée à l’altitude de 401.5 m garantissait une protection adaptée, compte 
tenu du modelé du terrain, à minima 25 cm plus bas que les rez. Ce même 
modelé, prévu en légère cuvette, impliquait la non aggravation de la situation 
actuelle pour la parcelle voisine. Cette situation sur les parcelles nos 9______ et 
parcelle n° 1______ était toutefois facilement supprimable par le biais de 
quelques modestes aménagements sur le domaine public qu’il conviendrait de 
négocier avec la commune afin de garantir un niveau de sécurité optimal contre 
les crues ; 
- 
un rapport d’exposition au bruit de la route du projet, rédigé le 20 février 2024 
par J______ SA, parvenant à la conclusion que les niveaux d’exposition au bruit 
de la route calculés à l’emplacement des fenêtres de locaux sensibles au bruit 
du projet respectaient les VLI de l’ordonnance sur la protection contre le bruit 
du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), notamment l’art. 31. Était également 
traitée l’exigence accrue d’isolement des locaux par rapport à l’extérieur définie 
par la norme SIA 181 : 2020. Les éléments constituant l’enveloppe des villas 
seraient dimensionnés en conséquence. 
5. 
Figure en outre au dossier un formulaire de demande d’autorisation de construire 
daté du 05 août 2024 relatif à la 4______/1 indiquant désormais porter, en sus de la 
réalisation de quatre villas jumelées HPE, d’un chauffage PAC air-eau et 
d’aménagements extérieurs, sur la réalisation de places de parking et abattage 
d’arbres. Une mutation était en cours s’agissant de la parcelle n° 1______. 
6. 
Par décision du ______ 2024 publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : 
FAO), le DT - se référant notamment à la version du projet n° 3 du 20 mai 2024, à 
l’autorisation de démolir 5______/1 délivrée ce jour et au projet de mutation 
parcellaire provisoire 8______ établi le ______ 2024 -, a accordé l’autorisation de 
construire 4______/1 portant sur la construction de quatre villas jumelées HPE, 
chauffage PAC air-eau, aménagements extérieurs, places de parking et abattage 
d’arbres sur la parcelle n° 1______ aux nos 2______, 2______A, 2______B et 
2______C de la F______. 
Faisaient notamment partie intégrante de cette décision l’analyse de l’OAC du 
préavis de la commune du 2 mai 2024 ainsi que les préavis de l’OCEau du 24 avril 
2024, du SABRA du 23 avril 2024, de l’OCT du 19 avril 2024 et du SMS du 26 
avril 2024, dont les conditions devaient être strictement respectées. 
7. 
Par acte du 29 août 2024, Madame A______ et Monsieur B______ ont interjeté 
recours, sous la plume de leur conseil, auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal), à l’encontre de l’autorisation 4______/1 concluant, 
préalablement, à la tenue d’une audience de comparution personnelle des parties et 
d’un transport sur place ainsi qu’à la réalisation d’une expertise quant à l’impact du 
projet sur l’ensoleillement de leur parcelle et, principalement, à l’annulation de la 
décision précitée, sous suite de frais et dépens. 


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Ils possédaient la qualité pour recourir. La parcelle n° 9______ dont ils étaient 
propriétaires était contigüe à celle destinée à accueillir la construction projetée, qui 
serait implantée à la limite de propriété de leur parcelle, à quelques mètres 
seulement de leur habitation. 
Une violation des art. 33 et 106 LCI était à déplorer. L’implantation de la 
construction autorisée ne s’inscrivait pas dans l’alignement de construction fixé le 
long des voies publiques ou privées ni dans l’axe des implantations fixé par des 
plans d’aménagement et d’extension en violation de l’art. 33 al. 1 LCI. Par 
conséquent, le projet nécessitait une dérogation au sens de l’art. 106 LCI. Or, les 
conditions d’une telle dérogation n’avaient pas été examinées par la commune ni 
par la CMNS. Si la commune avait effectivement suggéré, dans son premier 
préavis, l’implantation actuelle du projet, elle n’avait cependant pas examiné les 
conditions de l’art. 106 LCI, en particulier si l’implantation suggérée permettait au 
projet de sauvegarder le caractère architectural du site environnant. Cette dernière 
avait en outre suggéré, dans son premier préavis, l’implantation finalement retenue 
au motif que l’ensemble des développements à venir dans cette frange en zone 4B 
devrait être implanté à une distance de 25 m par rapport à l’axe de la route, faisant 
ainsi état d’une volonté de créer un alignement. Pourtant, une nouvelle construction 
avait récemment été autorisée sur la parcelle n° 10_____ sans être implantée à cette 
distance, rendant ainsi illusoire le souhait de créer un tel alignement à l’axe routier. 
En outre, la CMNS n’avait rendu qu’un seul préavis, dans lequel elle avait retenu 
que la première version du projet ne respectait pas les caractéristiques de la zone et 
qu’il était envisageable qu’elle recommande une dérogation selon l’art. 106 LCI à 
certaines conditions. Or, le projet modifié avait été examiné uniquement par le 
SMS, alors même que la CMNS avait pourtant expressément réservé un nouvel 
examen de la situation pour déterminer si l’octroi d’une dérogation était opportun. 
Un nouveau préavis de la CMNS était également nécessaire compte tenu de 
l’importance de la construction projetée, de son gabarit qui détonnait avec le secteur 
composé essentiellement de villas individuelles, de son alignement qui ne 
correspondait pas au bâti existant ni à celui des bâtiments récemment autorisés et 
de son impact sur le voisinage. Le SMS s’était contenté, de manière manifestement 
erronée, de considérer que l’implantation du projet respectait l’art. 33 LCI et 
l’impact du projet autorisé sur leur propre parcelle n’avait pas été examiné. Par 
conséquent, aucune dérogation au sens de l’art. 106 al. 1 LCI n’avait été examinée 
par la commune et la CMNS ni publiée dans la FAO. En tout état, les conditions de 
l’art. 106 LCI n’étaient pas réunies, faute pour le projet de dialoguer 
harmonieusement avec le bâti existant, rompant au contraire avec leur habitation et 
créant un effet de coupure avec cette dernière, vu son implantation. 
L’autorisation litigieuse violait également l’art. 49 al. 1 LCI puisqu’il ressortait des 
plans visés ne varietur que le vide d’étage était de 2,5 m au rez et de 2,4 m au 1er 
étage. Rien ne laissait à penser que le bien-fondé d’une dérogation au sens de 
l’art. 49 al. 5 LCI avait été examiné. Les préavis de la CMNS et du SMS ne 
mentionnaient pas la question du vide d’étages, de sorte que l’on ignorait si la 


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réduction de ces vides d’étages présentait un avantage prépondérant pour la 
construction, ni l’impact, potentiellement négatif, d’une telle dérogation sur 
l’harmonie du quartier. Un examen circonstancié de cette dérogation était pourtant 
indispensable, compte tenu de l’importance du gabarit du projet par rapport aux 
constructions environnantes et de l’impact visuel en découlant. Enfin, cette 
dérogation n’avait pas été publiée dans la FAO. 
De même, l’autorisation querellée avait été délivrée en violation de l’art. 49 al. 3 
LCI. Le plan de coupe A-A visé ne varietur le ______ 2024 démontrait que le 
plancher du rez était situé à seulement 0,5 m du niveau général du sol adjacent, soit 
à la moitié de la hauteur prescrite par la loi. Le respect des conditions d’une 
éventuelle dérogation n’avait pas été examiné et aucune publication FAO y relative 
n’avait été effectuée. En tout état, une telle dérogation n’apparaissait pas adéquate, 
compte tenu du caractère inondable de la zone, étant précisé que l’élévation du 
plancher 1 m au-dessus du terrain naturel permettait une protection importante. 
En outre, une violation de l’art. 127 LCI était à relever. Il ressortait des plans visés 
ne varietur, notamment des plans E_04 et E_11 coupe B-B dans leurs versions du 
16 mars 2024, que les trois salles de jeux prévues en sous-sol seraient pourvues de 
jour, manifestement afin de les rendre habitables, nonobstant le risque d’inondation. 
L’OCEau avait d’ailleurs relevé, dans son préavis du 24 avril 2024, que les sous-
sols ne devaient en aucun cas être habitables, même temporairement. 
Le projet contrevenait à l’art. 11 al. 2 de la loi fédérale sur la protection de 
l'environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01). Le SABRA avait omis 
d’examiner si l’utilisation des places de parking projetées, qui constituaient une 
installation au sens de l’OPB, respectaient les VLI. Compte tenu des strictes 
exigences du secteur, il était à craindre que tel ne soit pas le cas. 
L’art. 14 LCI avait été violé. Le projet autorisé nécessitait l’octroi d’une dérogation 
au sens de l’art. 106 LCI, laquelle n’avait pas fait l’objet d’un examen suffisant. 
L’octroi de cette dérogation entraînait des inconvénients graves pour eux, en 
particulier la réalisation d’un mur aveugle de 10 m de haut à la limite de leur 
propriété et à 6 m de leurs propres pièces à vivre. Cette construction aurait donc un 
impact colossal sur leur vue depuis lesdites pièces et sur l’ensoleillement dont ils 
bénéficiaient. Comme démontré par la pièce n° 17 jointe, ils perdraient de 
l’ensoleillement durant l’après-midi à toutes les périodes de l’année. Une expertise 
devrait être ordonnée par le tribunal afin de déterminer précisément cette perte. Cet 
impact visuel et cette perte d’ensoleillement étaient la conséquence directe de 
l’implantation du bâtiment, qui ne respectait pas l’art. 33 LCI. Enfin, le projet jurait, 
par son gabarit et son implantation, avec le bâti environnant. Ainsi, les particularités 
de la zone 4B n’étaient pas sauvegardées. 
Finalement, le projet contrevenait à l’art. 15 LCI, nuisant, par ses dimensions et son 
implantation, au caractère et à l’intérêt du quartier. Par ailleurs, des modifications 
du projet avaient été requises par l’OCT dans son préavis du 19 avril 2024, 
notamment la réduction de moitié du massif végétal planté situé entre les logements 


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2 et 3 ainsi que leurs escaliers d’accès et par le SMS, qui avait demandé la 
modification de la taille d’une fenêtre. Or, la modification sollicitée par l’OCT, qui 
avait un impact important sur l’aspect de la façade du bâtiment projeté, n’avait pas 
été examinée par la CMNS, respectivement le SMS. De plus, la modification 
requise par le SMS semblait ne pas avoir été examinée par la DAC, qui avait 
pourtant porté une attention particulière à la luminosité des pièces habitables. Ainsi, 
ces deux modifications, qui avaient des conséquences sur l’aspect de la façade côté 
F______, n’avaient pas été analysées par toutes les instances de préavis. Dès lors, 
l’analyse de l’impact esthétique de la construction sur le quartier était insuffisante. 
Plusieurs pièces étaient jointes, notamment la pièce n° 17 précitée, qui consistait en 
un document intitulé « Comparaison de l’ensoleillement de la parcelle » faisant état 
de l’ombre sur la parcelle n° 9______ sans, respectivement avec, le projet de 
construction à 14h en date des 21 mars, 21 juin, 21 septembre et 21 décembre et 
reprenant une modélisation en 3D tirées du système d’information du territoire 
genevois (ci-après : SITG), sans toutefois quantifier une éventuelle perte 
d’ensoleillement. 
8. 
Par observations du 7 novembre 2024, C______ Sàrl a indiqué que les 
revendications des recourants étaient injustifiées. Leur construction ne répondait 
pas aux exigences de la zone d’affectation, ayant bénéficié de dérogations 
permettant l’ajout de nouveaux édifices non conformes à cette zone, comme 
démontré par la convention - jointe - établie en juin 1996 entre les anciens 
propriétaires des parcelles nos 9______ et parcelle n° 1______. 
Le gabarit et l’implantation du projet autorisé respectaient l’alignement imposé par 
les nouvelles autorisations de construire en vigueur. Les accès véhiculaires et les 
façades principales des logements étaient en adéquation avec l’ordonnancement du 
contexte bâti. La densification proposée assurait une transition d’échelle fluide 
entre les villas en zone 4B et le complexe des L______. La continuité paysagère 
était renforcée le long de la F______ et en fond de parcelle, en lien avec la 
M______. Ainsi, l’intégration du projet était cohérente et respectait les 
caractéristiques patrimoniales et paysagères de son environnement immédiat. 
Quant au patrimoine bâti, sous l’angle d’une analyse typologique, la zone 
d’affectation de la parcelle imposait deux règles majeures respectant les principes 
de la planification urbaine : le gabarit maximal autorisé pour la zone 4B et 
l’alignement souhaité par les autorités cantonales et communales pour les nouvelles 
constructions le long de la F______. L’implantation proposée permettait 
d’aménager un espace de stationnement en surface tout en préservant la pleine terre 
dans la zone intermédiaire entre la construction et ladite route. Le profil symétrique 
du projet reflétait celui des maisons paysannes genevoises typiques tout en 
s’inspirant de réalisations genevoises du XIXème siècle. La matérialité souhaitée 
s’inspirait des constructions paysannes, avec une façade en bois aux étages et un 
socle minéral en contact direct avec le sol. La toiture était recouverte de tuiles plates 


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de type N______, respectant ainsi l’esthétique traditionnelle tout en répondant aux 
exigences contemporaines en matière de durabilité. 
Le projet respectait l’art. 33 LCI, avec une profondeur de 12 m, en s’alignant à l’axe 
d’implantation recommandé par les autorités cantonales et communales pour les 
nouvelles constructions dans le secteur, soit à 25 m de l’axe de la F______, cette 
distance étant cohérente avec les exigences de salubrité et d’habitabilité. Quant à 
l’art. 106 al. 1 LCI, le projet respectait l’alignement avec la nouvelle construction 
en cours de réalisation sur les parcelles nos 11_____ et 12_____. Les allégations 
erronées des recourants quant à la composition du tissu bâti étaient contredites par 
la vue aérienne du secteur - reproduite dans l’écriture -, qui montrait la diversité de 
la composition du tissu intermédiaire, incluant des gabarits équivalents à celui du 
projet litigieux et assurant une transition harmonieuse entre la zone de villas, la zone 
4B et la zone de développement 3. 
L’art. 49 LCI était respecté. Une augmentation du vide d’étage aurait, comme 
démontré par les schémas joints, entraîné un gabarit plus important. Le niveau 
d’implantation du rez-de-chaussée à 0,5 m du niveau général du sol avait été 
recommandé par l’étude hydraulique sollicitée, qui démontrait l’adéquation du 
projet avec la situation contextuelle, notamment s’agissant des risques 
d’inondation, assurant ainsi sa conformité avec les normes de sécurité hydrique. 
Quant au grief relatif à l’art. 127 LCI, le projet prévoyait une ventilation naturelle 
des locaux, de sorte que des ouvertures étaient également prévues dans les locaux 
du sous-sol, qui n’étaient pas destinés à l’habitation. À l’extérieur, une terrasse en 
caillebotis adjacente aux ouvertures limitait l’éclairage naturel de ces espaces, ce 
qui démontrait que le projet visait uniquement à garantir des conditions de salubrité 
adaptées aux fonctions prévues dans le sous-sol, soit local technique, buanderie et 
zone d’étendage dans la « dénommée salle de jeux ». 
L’art. 11 LPE était respecté. L’étude acoustique réalisée avait retenu que les VLI 
définies par l’OPB étaient respectées et toutes les mesures nécessaires avaient été 
prises pour garantir le respect des normes en vigueur concernant le bruit. 
Le grief relatif à l’art. 15 LCI tombait à faux, comme démontré par la présentation 
- jointe - du projet, détaillant ses aspects urbains, paysagers et patrimoniaux. Les 
modifications demandées par l’OCT et le SMS ne modifiaient pas la substance du 
projet. 
Était notamment produit en annexe un document intitulé « fiches B06 07.11.2024 » 
établi par C______ SA comprenant divers plans et projections relatifs au contexte 
bâti du secteur ainsi que des explications concernant ledit contexte bâti, l’analyse 
typologique du projet, le gabarit et l’implantation ainsi que les éléments paysagers 
de ce dernier. 
9. 
Dans ses observations du 11 novembre 2024, le DT a conclu au rejet du recours, 
sous suite de frais. 


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Aucune violation des art. 33 et 106 LCI n’était à déplorer. Il ressortait clairement 
du croquis n° V « Construction en limite de propriétés 3ème, 4ème zones » annexé au 
RCI que l’existence ou pas de l’alignement se fondait sur la construction projetée. 
Le terme « construction » visé à l’art. 33 al. 1 LCI était d’ailleurs utilisé au 
singulier. Or, le projet autorisé prévoyait un alignement le long de la voie publique. 
Partant, les conditions de l’art. 33 LCI étaient satisfaite, comme retenu par le SMS. 
Aucune dérogation au sens de l’art. 106 LCI n’était donc nécessaire. Enfin, le projet 
n’exploitait pas la profondeur maximale autorisée par l’art. 33 al. 1 LCI puisqu’elle 
était légèrement supérieure à 12 m. 
Le grief de violation de l’art. 49 al. 1 LCI devait être écarté, dans la mesure de sa 
recevabilité. Il n’était pas contesté que les vides d’étages projetés ne respectaient 
pas l’art. 49 al.1 LCI. Il était également évident que le projet avait pour but d’offrir 
des logements supplémentaires. De plus, rien ne permettait de retenir que le 
caractère architectural serait affecté par le projet, le préavis du SMS n’ayant 
notamment rien retenu de tel. Ainsi, la dérogation à la hauteur des vides d’étages 
prescrite par l’art. 49 LCI était pleinement justifiée. Pour le surplus, conformément 
à la jurisprudence, quand bien même la décision attaquée ne mentionnait pas ladite 
dérogation, il suffisait que celle-ci résulte des plans examinés par les instances de 
préavis. Tel était précisément le cas ici, les préavis de la DAC relevant en outre cet 
aspect. Rien ne laissait à penser que cet aspect aurait échappé au SMS. Enfin, dès 
lors que les recourants avaient pu faire valoir leurs griefs en connaissance de cause, 
ils ne subissaient aucun préjudice de l’absence de publication. Annuler 
l’autorisation pour ce motif constituerait du formalisme excessif. 
La décision attaquée respectait l’art. 49 al. 3 LCI. S’il était exact que la hauteur du 
plancher du rez, par rapport au niveau général du sol adjacent, était inférieure à 1 m, 
il n’en demeurait pas moins que le projet se situait à plus de 15 m de la voie 
publique, soit une distance suffisante, conformément à la jurisprudence, pour 
admettre une dérogation au respect de la hauteur de 1 m au-dessus du niveau général 
du sol adjacent. L’absence de publication de la dérogation précitée n’emportait 
aucune conséquence, conformément au développement exposé plus haut. Enfin, la 
question du caractère inondable de la zone avait été dûment instruite par l’OCEau, 
qui s’était prononcé favorablement dans la mesure où les informations 
complémentaires requises dans son premier préavis avaient été produites. 
La prétendue violation de l’art. 127 LCI était infondée, compte tenu de la 
jurisprudence constante y relative. 
Aucune violation de l’art. 11 al. 2 LPE n’était à déplorer. Les recourants n’avaient 
pas établi que les VLI seraient dépassées et le SABRA s’était prononcé 
favorablement. En outre, c’était à tort que les précités se prévalaient de l’annexe 6 
OPB, celle-ci ne traitant que des parcs à voitures couverts et des grandes places de 
parcage à ciel ouvert hors des routes. 
L’art. 14 LCI était respecté et les arguments y relatifs contrevenaient à la 
jurisprudence applicable, étant rappelé que la construction autorisée était conforme 


- 11/36 - 
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à la zone. Le droit à la vue n’était protégé par le droit public que de façon indirecte 
et la perte d’ensoleillement alléguée n’avait pas été établie. 
Quant à la prétendue violation de l’art. 15 LCI, c’était l’art. 106 al. 1 1ère phr. LCI 
qui s’appliquait, en raison de la zone d’affectation. Or, les deux instances dont les 
préavis étaient requis par cette disposition s’étaient prononcées favorablement, 
étant relevé que le préavis du SMS, émis suite à la demande de projet modifié de la 
CMNS, valait préavis de cette commission. La demande de l’OCT de réduire le 
massif végétal et les escaliers entre les logements 2 et 3 n’avait pas d’impact sur 
l’intégration du projet dans le site. La requête du SMS tendant à la réduction de la 
taille d’une fenêtre sur la façade rue visait précisément à garantir la sauvegarde du 
caractère architectural du village et les exigences imposées par l’art. 125 RCI 
étaient respectées. Enfin, le SMS avait émis des conditions visant à garantir une 
réalisation réussie et une intégration correcte dans la zone protégée. 
10. 
Par réplique du 17 décembre 2024, les recourants ont persisté dans leurs 
conclusions et arguments. 
La ratio legis de l’art. 33 LCI était d’assurer un alignement entre plusieurs 
constructions, comme le démontrait la systématique de cet article, notamment 
l’art. 33 al. 1 let. b LCI, qui se référait à l’axe d’implantation fixé par un plan 
d’aménagement et d’extension ainsi que par l’art. 33 al. 2 LCI, qui évoquait un plan 
d’ensemble. L’usage du terme « construction » au singulier n’y changeait rien. À 
suivre le DT, chaque construction pourrait être alignée à une distance différente de 
la voie publique, empêchant ainsi une coordination d’ensemble et un alignement du 
bâti et impliquant un effet de rupture et un ensemble de construction peu 
harmonieux non souhaités par le législateur. La CMNS avait d’ailleurs 
expressément évoqué la nécessité d’une dérogation au sens de l’art. 106 LCI. Une 
telle dérogation - dont les conditions n’étaient en tout état pas remplies - était donc 
nécessaire et aurait dû être examinée par la CMNS. 
Le projet autorisé contrevenait à l’art 49 al. 1 LCI. Si le fait que les vides d’étages 
étaient inférieurs à 2,60 m ressortait effectivement des plans, l’absence d’octroi 
d’une dérogation démontrait que cet aspect du projet n’avait pas été examiné 
convenablement par les instances de préavis, qui semblaient n’avoir pas même 
remarqué que les vides d’étages légaux n’étaient pas respectés. Les conditions de 
l’art. 49 al. 5 LCI n’avaient pas été examinées et n’étaient, en tout état, pas réalisées. 
Notamment, il ne résultait aucun avantage prépondérant pour la construction. Le 
DT n’expliquait d’ailleurs pas en quoi la réduction du vide d’étages permettrait la 
création de nouveaux logements. Le schéma produit par C______ Sàrl semblait 
davantage démontrer que la diminution du vide d’étage permettrait d’augmenter la 
surface habitable de chacun des logements (avec le même gabarit), ce qui ne se 
confondait pas avec la création de nouveaux logements. L’allégation du DT selon 
laquelle rien ne permettait de retenir que le caractère architectural serait affecté par 
le projet contrevenait à la systématique légale puisqu’il incombait au contraire au 
précité et aux instances spécialisées d’examiner l’impact de cette dérogation sur le 


- 12/36 - 
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caractère architectural de la rue. Cette analyse n’avait pas été effectuée, alors même 
que la CMNS avait insisté sur la nécessité d’une analyse approfondie du site et du 
tissu environnant et avait rappelé que l’expression architecturale de la nouvelle 
construction devait être en harmonie avec l’identité et le contexte du village. La 
question de la cohérence était donc primordiale et aurait dû être examinée pour 
qu’une dérogation puisse être envisagée. Enfin, la violation des règles sur les vides 
d’étages les impactait, dès lors que le non-respect de celles-ci avait des 
conséquences importantes sur l’esthétique et l’harmonie du quartier. 
L’existence d’une violation de l’art. 49 al. 3 LCI était avérée et le fait que l’absence 
de publication d’une dérogation puisse être corrigée n’autorisait pas le DT à la 
négliger, étant rappelé que le projet litigieux impliquait trois dérogations qui 
n’avaient fait l’objet d’aucune publication. 
S’agissant de l’art. 127 LCI, au vu du caractère fortement inondable du sous-sol, à 
tout le moins l’attention des recourants [recte : requérants] devrait être attirée sur 
l’interdiction d’aménager le sous-sol en espace habitable. 
L’autorisation querellée contrevenait à l’art. 11 al. 2 LPE. Dans la mesure où les 
VLI de l’annexe 6 OPB s’appliquaient aux installations de chauffage, de ventilation 
et de climatisation, soit des installations modestes, la notion de « grandes places de 
parcage à ciel ouvert » devait s’interpréter de manière large. L’application de 
l’annexe 6 OPB avait d’ailleurs été admise par le Tribunal cantonal vaudois 
s’agissant d’un parking privé comportant quatre places de stationnement (arrêt 
AC.2018.0123 du 3 décembre 2018). In casu, dès lors que six places de 
stationnement constituaient une installation fixe, il convenait de s’assurer du respect 
de l’annexe 6 OPB. Même si celle-ci devait ne pas être applicable, le respect des 
VLI et l’admissibilité de l’atteinte y relative devaient en tout état être examinés. 
L’art. 14 LCI avait été violé. La construction autorisée ne pouvait être considérée 
comme étant conforme à la zone, vu l’absence de validation et de publication des 
trois dérogations nécessaires. La perte de vue était si massive qu’elle constituait un 
inconvénient grave. S’agissant de la perte d’ensoleillement, comme démontré par 
l’extrait - joint - tiré de « Google Map », les fenêtres de leurs pièces à vivre 
donnaient sur le bâtiment en projet. La perte d’ensoleillement serait totale sur la 
façade de leur maison et sur les fenêtres qui s’y trouvaient, à tout le moins le 21 
mars de 13h08 à 15h12, le 21 juin de 14h24 à 16h28, le 21 septembre de 12h02 à 
14h34 et le 21 décembre de 12h30 à 14h34. Partant, il avait été démontré que la 
perte d’ensoleillement était supérieure à 2 h par jour aux équinoxes et solstices, la 
réalisation d’une expertise judiciaire demeurant nécessaire afin de quantifier 
précisément ladite perte. 
Était notamment annexé un document intitulé « Comparaison de l’ensoleillement 
de la parcelle » faisant état de l’ombre sans, respectivement avec, le projet de 
construction : le 21 mars à 13h08 et 15h12, le 21 juin à 14h24 et 16h28, le 21 
septembre à 12h02 et 14h34 et le 21 décembre à 12h30 et 14h34 et reprenant une 


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modélisation en 3D tirée du SITG, sans toutefois chiffrer une éventuelle perte 
d’ensoleillement. 
11. 
Par duplique du 15 janvier 2025, le DT a persisté dans ses conclusions et arguments. 
La ratio legis de l’art. 33 LCI était de fixer la distance entre les constructions et les 
limites de propriétés et non de prévoir un alignement entre ces mêmes 
constructions, comme cela était notamment le cas pour les art. 86 et 97 LCI. Ainsi, 
la prétendue violation de l’art. 33 LCI devait être écartée. 
Le projet autorisé respectait l’art. 11 al. 2 LPE. La notion de « grandes places de 
parcage à ciel ouvert » visait essentiellement les places des grands restaurants et des 
centres commerciaux, selon la détermination et évaluation du bruit de l’industrie et 
de l’artisanat mise à jour par l’office fédéral de l’environnement en 2024 (p. 16). 
Le jugement vaudois cité par les recourants contredisait leur thèse puisqu’il 
précisait (consid. 6) que quatre emplacements extérieurs constituaient une petite 
place non régie par l’annexe 6 OPB et que le bruit relatif respectait la LPE et l’OPB. 
Quant aux pertes de vue et d’ensoleillement alléguées, la prétendue non-conformité 
du projet à la zone en raison de trois dérogations manquantes était dépourvue de 
fondement, lesdites dérogations n’étant pas en lien avec l’affectation de la zone. De 
plus, il n’avait pas été démontré que la perte d’ensoleillement subie respecterait les 
conditions posées par la jurisprudence. Les projections produites représentaient le 
projet autorisé de manière cubique, ce qui ne correspondait pas à la construction 
projetée. Elles ne constituaient en outre pas une expertise de nature à prouver la 
prétendue perte. Enfin, à en croire les allégations des recourants, la perte 
d’ensoleillement de 2,4 h par jour en moyenne, considérée par la jurisprudence 
comme étant admissible, n’était pas dépassée in casu. 
12. 
Invitée à dupliquer par courrier du tribunal du 19 décembre 2024, C______ Sàrl n’a 
pas donné suite. 
13. 
M. D______, dûment informé par le tribunal de l’existence de la présente 
procédure, n’y a pas participé. 
14. 
Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » 
en tant que de besoin. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LCI 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente par les propriétaires de la parcelle contiguë à celle destinée à accueillir 


- 14/36 - 
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le projet litigieux, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
En revanche, commet un excès positif de son pouvoir d’appréciation l’autorité qui 
exerce son appréciation alors que la loi l’exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les 
deux solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir 
d’appréciation dans le cas où l’excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l’autorité 
considère être liée, alors que la loi l’autorise à statuer selon son appréciation, ou 
qu’elle renonce d’emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d’appréciation 
(ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; ATA/1587/2019 du 29 octobre 2019 consid. 9a) 
4. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 
(ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 
5. 
Conformément à l'art. 19 LPA, l'autorité établit les faits d'office. Elle n'est pas 
limitée par les allégués et les offres de preuves des parties. 
6. 
Le principe de l'instruction d'office est toutefois contrebalancé par le devoir de 
collaboration des parties (art. 22 LPA), qui sont tenues de collaborer à la 
constatation des faits dans les procédures qu'elles introduisent elles-mêmes. Ce 
devoir porte avant tout sur les faits que les parties connaissent mieux que les 
autorités et que ces dernières ne pourraient, à défaut de collaboration des parties, 
pas du tout ou seulement avec des efforts disproportionnés établir elle-même (ATF 
132 II 113 ; ATF 128 II 139 ; ATF 124 II 365). Il appartient ainsi à l'administré 
d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l'administration 
de démontrer l'existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur 


- 15/36 - 
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(ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a ; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 
consid. 3b. 
Si l'administré a fait les efforts nécessaires pour collaborer à l'établissement des 
faits, l'autorité doit entreprendre les recherches que l'on peut raisonnablement 
exiger d'elle pour élucider la situation de fait (ATF 112 Ib 65). Cela étant, lorsque 
les preuves font défaut, ou si l'on ne peut exiger de l'autorité qu'elle les recueille, la 
règle de l'art. 8 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) est 
applicable : celui qui prétend tirer un droit de l'existence d'un fait, subit les 
conséquences de l'absence de preuve à cet égard (ATF 125 V 193 consid. 2; ATF 
121 II 257; 114 Ia 1 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, 
n. 1559 ss, p. 527 s. et les références citées). 
7. 
Les recourants sollicitent, au titre de mesures d’instruction, la tenue d’une audience 
de comparution personnelle et d’un transport sur place ainsi que la réalisation d’une 
expertise afin de déterminer l’impact du projet sur l’ensoleillement de leur parcelle 
et de leur habitation. 
8. 
Garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu est une garantie 
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation de 
la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recourant sur le 
fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références). 
9. 
Il comprend notamment le droit, pour l'intéressé, de s'exprimer sur les éléments 
pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d'avoir 
accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite 
à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves 
essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 
consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 
Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, 
lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important 
pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées 
au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour 
la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion. Ce 
refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation 
anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi 
procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 
consid. 6.3.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 
2021 consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 
29 janvier 2020 consid. 3.1). 
Par ailleurs, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu 
oralement (cf. not. art. 41 in fine LPA ; ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; 134 I 140 
consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 22 


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janvier 2021 consid. 3.3 ; 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 consid. 4.2.2 ; 
ATA/1637/2017 du 19 décembre 2017 consid. 3d). Ces principes s’appliquent 
également à la tenue d’une inspection locale en l’absence d’une disposition 
cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, étant précisé qu’une telle 
disposition n’existe pas en droit genevois (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1 ; ATA/285/2021 
du 2 mars 2021 consid. 2b). 
10. 
En l’espèce, concernant la demande de comparution personnelle des parties, le 
tribunal constate que les recourants ont eu l’occasion de s’exprimer par écrit, 
d’exposer leur point de vue et de produire toutes les pièces qu’ils estimaient utiles 
à l’appui de leurs allégués, par le biais des écritures usuelles. Il n’a en outre pas été 
démontré que l’audition des parties permettrait à ces dernières de formuler des 
éléments qu’elles n’auraient pas été en mesure d’exposer par écrit. 
Quant au transport sur place requis, il apparaît que les documents versés au dossier, 
notamment l’extrait cadastral, les plans et les divers documents produits ainsi que 
la consultation du SITG, permettent de visualiser la parcelle destinée à accueillir la 
construction litigieuse et le périmètre dans lequel celle-ci s’insère, notamment au 
regard de la parcelle appartenant aux recourants et des caractéristiques du secteur 
environnant. Partant, un transport sur place ne fournirait pas d’informations 
pertinentes supplémentaires au tribunal. 
S'agissant enfin de la demande d'expertise judiciaire en lien avec la perte 
d’ensoleillement, il sera rappelé que les recourants supportent le fardeau de la 
preuve s’agissant des faits qu'ils allèguent. Ainsi, s'ils estiment que la réalisation du 
projet litigieux leur causerait une importante perte d'ensoleillement, il leur incombe 
de faire réaliser une étude examinant cette question par un expert de leur choix. En 
effet, selon la jurisprudence, il appartient à celui qui se prévaut d'une perte 
d'ensoleillement d'en apporter les éléments probants, notamment par la production 
de plans ou des projections d'ombres portées (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 3.2 et 4.2). Il sera en outre relevé que la voie 
de l'expertise judiciaire n’a pas pour but de permettre à un justiciable d'apporter une 
preuve que celui-ci est à même de produire par lui-même. Au contraire, cette 
mesure d'instruction vise à permettre à l'autorité judiciaire de trancher une question 
technique spécifique en cas d'éléments probants divergents, ce qui n’est pas le cas 
ici, comme cela ressortira de l’examen sur le fond du grief de perte d’ensoleillement 
qui sera effectué ci-après. 
Partant, il ne sera pas donné suite aux mesures d'instruction requises, celles-ci 
n'étant au demeurant pas obligatoires. 
11. 
Dans un premier grief, les recourants se prévalent d’une violation des art. 33, 106 
et 3 al. 1 LCI [recte : 3 al. 5 LCI], motifs pris du fait que, les conditions de l’art. 33 
al. 1 LCI n’étant pas respectées, une dérogation au sens de l’art. 106 LCI était 
nécessaire, laquelle n’a pas été examinée par la commune et la CMNS ni publiée 
dans la FAO. 


- 17/36 - 
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12. 
Conformément à l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 
22 juin 1979 (LAT - RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée 
ou transformée sans autorisation de l’autorité compétente. L'autorisation est 
délivrée si, notamment, la construction ou l'installation est conforme à l'affectation 
de la zone (art. 22 al. 2 let. a LAT). 
13. 
L’art. 17 let. c LAT prévoit que les zones à protéger comprennent notamment les 
localités typiques, les lieux historiques, les monuments naturels ou culturels. 
14. 
À Genève, les zones protégées et les zones à protéger sont définies par la loi 
d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 
(LaLAT - L 1 30). 
Ces zones protégées constituent des périmètres délimités à l’intérieur d’une zone à 
bâtir ordinaire ou de développement et qui ont pour but la protection de 
l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités considérés 
(art. 12 al. 5 LaLAT). Sont notamment désignées comme zones à protéger, au sens 
de l’art. 17 LAT, les villages protégés, selon les art. 105 à 107 LCI (art. 29 al. 1 
let. f LaLAT). 
15. 
Parmi les zones à bâtir figure notamment la 4ème zone, destinée principalement 
aux maisons d’habitation, comportant en principe plusieurs logements (art. 19 al. 2 
LaLAT). Elle est divisée en deux classes : la 4ème zone urbaine (4ème zone A) et la 
4ème zone rurale (4ème zone B), applicable aux villages et aux hameaux. 
L’aménagement et le caractère architectural d’un village à protéger doivent être 
préservés (ATA/305/2012 du 15 mai 2012 ; ATA/232/2006 du 5 mai 2006). 
16. 
La LCI définit le régime concret applicable à ces zones, dont le but est la 
conservation de l’harmonie et de l’identité du secteur, notamment par le biais de 
règles sur les alignements, les gabarits et les couleurs (Lucien LAZZAROTTO, La 
protection du patrimoine, in : Bénédict FOËX/Michel HOTTELIER [Éds.], La 
garantie de la propriété à l’aube du XXIème siècle, 2009, p. 113). 
17. 
Figure dans la section 2, intitulée « Rapport des constructions avec les limites de 
propriétés » du chapitre IV de la LCI, qui contient les dispositions spécifiquement 
applicables à la 4ème zone de construction, l’art. 33 LCI, dont le titre est 
« Constructions à la limite de propriétés ». 
À teneur de l’al. 1 de cette disposition, les constructions ne peuvent être édifiées 
au-dessus du sol, à la limite de propriétés privées, que sur une profondeur de 20 m 
mesurée : a) soit de l’alignement de construction fixé le long des voies publiques 
ou privée ; b) soit de part et d’autre de l’axe des implantations fixé par les plans 
d’aménagement et d’extension. 
18. 
Le croquis n° V, annexé au RCI, illustre la situation visée par l’art. 33 al. 1 let. a 
LCI : 


- 18/36 - 
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19. 
La loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 
(LPMNS - L 4 05) institue la CMNS, composée de spécialistes en matière 
d’architecture, d’urbanisme et de conservation du patrimoine (cf. art. 46 al. 2 
LPMNS ; ATA/1059/2017 du 4 juillet 2017 consid. 6d), qui comporte trois sous-
commissions (architecture, monuments et antiquités, nature et sites) et dont la 
compétence est codifiée dans le règlement d’application de la loi sur la protection 
des monuments, de la nature et des sites du 29 mars 2023 (RPMNS - L 4 05.01) (cf. 
art. 3 al. 1 RPMNS). 
20. 
La CMNS donne son préavis sur tous les objets qui, en raison de la matière, sont de 
son ressort. Elle se prononce en principe une seule fois sur chaque demande 
d’autorisation, les éventuels préavis complémentaires étant donnés par l’office du 
patrimoine et des sites par délégation de la commission (art. 47 al. 1 LPMNS), étant 
noté que le SMS est une subdivision de cet office à teneur de l’organigramme du 
département. La CMNS peut proposer toutes mesures propres à concourir aux buts 
de la présente loi (art. 47 al. 2 LPMNS). 
21. 
Il a été admis par la chambre administrative qu’une nouvelle consultation formelle 
de la CMNS ne s’imposait pas dans les cas où le SMS pouvait constater que le 
projet répondait aux demandes de la CMNS telles qu’exposées dans son préavis 
(ATA/1371/2018 du 18 décembre 2018; ATA/1187/2017 du 22 août 2017). 
22. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère consultatif, 
sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en 
écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/486/2023 du 9 mai 2023 consid. 6.1.1 et les références citées). 
23. 
Selon une jurisprudence bien établie, les autorités de recours observent une certaine 
retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions 
de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Elles se 
limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et 


- 19/36 - 
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dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de 
spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de 
considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1205/2023 
du 7 novembre 2023 consid. 4.3 et les références citées). 
Il ne faut par ailleurs pas perdre de vue que les instances de recours ne peuvent 
annuler la décision du département que si celle-ci emporte une violation de la loi ; 
si plusieurs interprétations sont soutenables, le juge n'a pas à substituer sa propre 
appréciation à celle de l'autorité de première instance (ATA/629/2008 du 16 
décembre 2008 consid. 11). 
24. 
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’aucun plan d’aménagement et 
d’extension n’entre en considération. Partant, seule la lettre a de l’art. 33 al. 1 LCI 
est pertinente ici, de sorte qu’il convient de déterminer si les conditions posées par 
cette disposition légale sont remplies. 
Comme vu supra, l’art. 33 LCI autorise l’édification de constructions en limite de 
propriétés privées, à la condition que lesdites constructions soient réalisées sur une 
profondeur de 20 m, mesurée, s’agissant de l’hypothèse prévue sous let. a, à partir 
de l’alignement de construction fixé le long des voies publiques. Or, il ressort des 
plans versés au dossier, notamment du plan cadastral visé ne varietur le ______ 
2024 et de la consultation du SITG que la construction autorisée, qui sera 
effectivement édifiée en limite de propriété avec la parcelle privée n° 9______ 
appartenant aux recourants, est destinée à prendre place à respectivement 25 m de 
l’axe de la F______ et à 20 m de l’extrémité de cette voie publique, sur une 
profondeur de 12 m. Par conséquent, force est de constater que les conditions posées 
par l’art. 33 al. 1 let. a LCI sont in casu remplies, la profondeur du bâtiment projeté 
étant d’ailleurs largement inférieure aux 20 m autorisés. 
La CMNS a, pour le surplus, expréssement précisé, dans son préavis du 26 octobre 
2023 émis avant modification du projet autorisé, que si ledit bâtiment était compris 
dans la limite des 20 m à partir de la rue, il pourrait occuper toute la largeur de la 
parcelle sans dérogation. Or, c’est précisément le cas du bâtiment tel qu’autorisé 
par la décision querellée. Dans le même sens, le SMS a retenu, dans son préavis du 
26 avril 2024, que, suite à la profonde transformation du projet en lien avec les 
requêtes de la CMNS, l’implantation de celui-ci respectait l’art. 33 LCI, de sorte 
qu’aucune dérogation n’était nécessaire. Enfin, la commune a précisé, dans son 
premier préavis du 13 novembre 2023, qu’il avait été convenu avec le SMS que les 
projets à venir dans cette zone 4B devraient respecter une implantation à une 
distance de 25 m par rapport à l’axe de la route. Or, le projet querellé respecte 
précisément cette condition. 
Quant à l’argument des recourants selon lequel la ratio legis de l’art. 33 LCI serait 
d’assurer un alignement par rapport à l’axe routier entre plusieurs et non une seule 
construction, le tribunal constate que cette disposition légale concerne, comme son 
intitulé et celui de la section dans laquelle elle figure l’indiquent, la réalisation de 
constructions en limite de propriété et non l’alignement entre bâtiments, lequel est 


- 20/36 - 
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quant à lui réglé par des dispositions spécifiques de la LCI, notamment les art. 86 
et 97 LCI. En outre, l’art. 33 al. 1 let. a LCI se réfère à « l’alignement de 
construction fixé le long des voies publiques ». L’utilisation du terme 
« construction » au singulier et non au pluriel tend à démontrer que c’est bel et bien 
l’alignement de la construction examinée avec la voie publique et non l’alignement 
de l’ensemble des constructions situées le long de cette même voie publique qui 
doit être pris en considération. Le croquis n° V annexé au RCI - reproduit plus haut 
- confirme d’ailleurs cette interprétation. 
S’agisssant de l’allégation selon laquelle le DT aurait renoncé à la création, pour le 
secteur concerné, d’un alignement à 25 m de l’axe routier dès lors qu’une nouvelle 
construction avait été autorisée sur la parcelle n° 10_____ sans être implantée à 25 
m de la F______, il sera relevé que l’autorisation dont les recourants se prévalent a 
été délivrée en ______ 2020, soit il y a plus de cinq ans. Elle porte en outre sur la 
transformation et l’agrandissement d’une habitation existante et non sur la 
réalisation d’une nouvelle construction, comme dans le présent cas. Cela étant, le 
tribunal constate, à la consultation du SITG et de la base de données SAD-Consult, 
qu’un projet de construction 13_____ a été autorisé, le ______ 2023, soit il y a 
moins de deux ans, sur les parcelles nos 11_____ et 12_____, situées du même côté 
de la F______ que la parcelle n° 1______ et celle des recourants, à moins de 100 m 
de ces dernières. La construction autorisée, également située en limite de propriétés 
privées, qui n’a fait l’objet d’aucun recours et dont la réalisation est en cours de 
chantier, bénéficie de la même implantation que le projet litigieux par rapport à la 
F______. Dès lors, il apparaît que, contrairement aux allégations des recourants, 
l’implantation du projet litigieux correspond à celle que les autorités compétentes 
et spécialisées souhaitent désormais voir s’appliquer pour les futurs projets de 
constructions le long de la F______ dans le secteur concerné. 
Les recourants tentent de déduire de l’indication de la CMNS dans son préavis du 
26 octobre 2023, selon laquelle si le projet était suffisamment qualitatif et répondait 
aux contraintes du site et aux caractéristiques de la zone, il était envisageable qu’elle 
recommande l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 106 LCI, que cette 
commission a estimé nécessaire la délivrance d’une telle dérogation. Toutefois, rien 
ne laisse à penser qu’une telle dérogation était, dans l’esprit de la CMNS, en lien 
avec les conditions d’implantation posées par l’art. 33 LCI, étant rappelé qu’elle 
avait alors requis une refonte complète du projet. Au contraire, la CMNS précise 
expréssement, dans ce même préavis, qu’aucune dérogation ne serait nécessaire 
pour l’implantation du projet sur toute la largeur de la parcelle si la distance des 20 
m à partir de la rue était respectée, comme exposé plus haut. Il apparaît ainsi 
davantage que la remarque de la CMNS visait d’autres conditions qui, par 
hypothèse, ne seraient pas remplies par le projet dans sa version finale. De même, 
il n’a pas été démontré que la mention, par la DAC, dans son premier préavis du 27 
mars 2024, d’une dérogation au gabarit et aux distances entre bâtiments selon 
l’art. 106 LCI, se référerait aux conditions de l’art. 33 LCI, étant précisé que cette 
instance a indiqué, dans ce même préavis, que les distances et vues droites de 


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minimum 4 m (art. 47 et 38 LCI) n’étaient pas respectées, mais avec une autre 
parcelle que celle des recourants, et a requis la transformation des fenêtres 
concernées en conséquence. En tout état, la DAC a émis un nouveau préavis le 21 
mai 2024, lequel, favorable sans observations, ne se réfère désormais plus à une 
éventuelle dérogation au sens de l’art. 106 LCI. 
Eu égard aux développements qui précèdent, les conditions de l’art. 33 al. 1 let. a 
LCI étant en l’espèce remplies, aucune dérogation au sens de l’art. 106 LCI n’était 
nécessaire. Partant, les griefs en lien avec l’absence de respect des conditions posées 
par cette disposition légale et de publication d’une éventuelle dérogation ne seront 
pas examinés. 
Le fait que la version autorisée du projet ait été validée uniquement par le SMS sans 
être soumise à nouveau à la CMNS ne prête pas le flanc à la critique. Il ressort en 
effet clairement du texte de l’art. 47 LPMNS et des principes jurisprudentiels 
mentionnés plus haut que la CMNS ne se prononce en principe qu’une seule fois 
sur chaque demande d’autorisation puis délègue le prononcé d’éventuels préavis 
complémentaires au SMS, notamment lorsque ce dernier est en mesure de constater 
que le projet répond aux demandes de la CMNS. Or, c’est précisément le cas ici, le 
SMS ayant explicitement retenu, dans son préavis du 26 avril 2024 faisant partie 
intégrante de la décision attaquée, que le projet modifié répondait désormais à 
toutes les demandes de la CMNS. Finalement, c’est au surplus à tort que les 
recourants prétendent que cette commission aurait expressément réservé un nouvel 
examen de la situation pour déterminer si l’octroi d’une dérogation était opportun, 
rien de tel ne découlant du contenu de son préavis. En tout état, cas échéant, la 
CMNS n’aurait pas manqué d’émettre un nouveau préavis, étant rappelé que le 
SMS agit par sa délégation. 
Partant, les allégations des recourants, qui découlent de leur propre appréciation de 
la situation, ne sauraient justifier que le tribunal s’écarte de celle des instances 
composées de spécialistes, sur laquelle l’autorité intimée s’est appuyée pour rendre 
la décision d’autorisation contestée, étant rappelé que les autorités de recours 
observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à 
celle des commissions de préavis lorsque l’autorité inférieure suit l’avis de celles-
ci. 
Infondé, le grief de violation des art. 33, 106 et 3 al. 1 [recte : 3 al. 5] LCI sera 
écarté. 
25. 
Dans un second grief, les recourants invoquent une violation de l’art. 49 al. 1 LCI 
ainsi que l’absence, tant d’examen du bien-fondé d’une dérogation y relative que 
de publication de celle-ci dans la FAO. 
26. 
À teneur de l’art. 49 al. 1 LCI, les vides d’étages (soit hauteur entre planchers et 
plafonds) ne peuvent en principe être inférieurs à 3 m pour les rez-de-chaussée et 
2.60 m pour tous les autres étages, sauf en 4e zone rurale où ils peuvent être ramenés 
à 2.50 m. 


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Toutefois, lorsqu’il en résulte un avantage prépondérant pour la construction et que 
le caractère architectural d’une rue n’en est pas affecté, notamment par une rupture 
de l’harmonie d’une série de bâtiments contigus, le département peut réduire le vide 
d’étage jusqu’à 2.40 m aux fins de construction de logements. Cette disposition est 
également applicable aux combles (art. 49 al. 5 LCI). 
27. 
L'autorité administrative jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'octroi de 
dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées d'une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de l'équité 
et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs 
décisifs. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les 
décisions par lesquelles l'administration accorde ou refuse une dérogation. 
L'intervention des autorités de recours n'est admissible que dans les cas où le 
département s'est laissé guider par des considérations non fondées objectivement, 
étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de 
recours sont toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie 
l'octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux 
poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par l'intérêt public ou d'autres intérêts 
privés prépondérants ou encore lorsqu'elle est exigée par le principe de l'égalité de 
traitement, sans être contraire à un intérêt public (ATA/1061/2023 du 26 septembre 
2023 consid. 7.3 et les arrêts cités). 
28. 
Les autorisations sont publiées dans la FAO. Il est fait mention, le cas échéant, des 
dérogations accordées. Les personnes qui ont fait des observations en sont 
informées par simple avis (art. 3 al. 5 LCI). 
29. 
En l’espèce, il ressort des plans au dossier que les vides d’étages projetés ne 
respectent pas les conditions posées par l’art. 49 al. 1 LCI, ce qui n’est pas contesté 
par l’autorité intimée. 
À ce propos, la chambre administrative a eu l’occasion de retenir que même si 
l'autorisation concernée ne mentionnait pas expressément l'octroi d’une dérogation, 
dès lors que la hauteur du vide d'étage ressortait clairement des plans soumis - dans 
le cas alors examiné - à la commission d'architecture, qui avait procédé à une 
analyse approfondie du dossier, exigeant plusieurs modifications du projet mais 
aucune ne portant sur la question des vides d'étage, rien ne permettait de retenir que 
cet aspect aurait échappé à cette instance de préavis (ATA/1294/2017 du 
19 septembre 2017 consid. 5). 
Or, dans le présent cas, la DAC a expressément mentionné, dans la rubrique 
« divers » de son préavis du 21 mai 2024, la condition que les vides d’étages, sous 
réserve du SMS, devraient être de 2,50 m pour le rez et de 2,40 m pour le 1er étage. 
Par conséquent, il ne saurait être retenu que cette instance spécialisée n’a pas 
examiné la question d’une dérogation prévue à l’art. 49 al. 1 LCI. Partant, même si 
l’autorisation contestée ne mentionne pas expressément l’octroi d’une dérogation 
au sens de l’art. 49 al. 5 LCI, dès lors que les hauteurs des vides d’étages 


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apparaissent sans équivoque sur les plans soumis aux instances de préavis 
concernées, lesquelles ont procédé à une analyse approfondie du dossier, exigeant, 
pour certaines d’entre elles, notamment la DAC, plusieurs modifications avant de 
se prononcer favorablement, rien ne permet de retenir que cet aspect aurait échappé 
aux instances consultées. Dès lors, il ne peut être retenu qu’une telle dérogation au 
sens de l’art. 49 al. 5 LCI n’a pas été examinée par les instances spécialisées, étant 
rappelé, pour le surplus, qu’un préavis favorable n’a pas besoin d’être motivé 
(ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5b). 
Quant au bien fondé de cette dérogation, le tribunal relève que la construction 
autorisée a pour finalité d’offrir des logements supplémentaires, lesquels 
permettront de lutter contre la pénurie de logements notoire que connaît le canton 
de Genève depuis des années (ATA/1086/2023 du 3 octobre 2023 consid. 6 et les 
références citées). Pour le surplus et comme il pouvait en être déduit des préavis 
favorables de l’ensemble des instances consultées, notamment le SMS et la DAC, 
rien ne permet de retenir que le caractère architectural du secteur concerné sera 
affecté par la réduction du vide d’étages autorisé. Il ressort au contraire des 
explications fournies par C______ SA dans le cadre de ses observations, schémas 
à l’appui, qu’une augmentation du vide d’étages aurait entraîné un gabarit plus 
important que celui autorisé, dont les recourants se plaignent déjà, notamment au 
regard de l’impact de ce dernier sur le caractère architectural du secteur. 
Dès lors, les conditions d’une dérogation au sens de l’art. 49 al. 5 LCI sont ici 
remplies. 
Même si l’octroi d’une telle dérogation aurait effectivement du être mentionné dans 
l’autorisation de construire querellée et dans la publication FAO y relative, comme 
requis par l’art. 3 al. 5 LCI, il sera toutefois relevé que les recourants ont eu la 
possibilité de contester la décision querellée. Ils ont également été en mesure, durant 
la présente procédure de recours, de faire valoir leurs griefs en lien avec cette 
question en toute connaissance de cause. 
Partant, il n’apparaît pas qu’ils auraient subi un préjudice du fait de l’absence de 
publication de la dérogation octroyée sur la base de l’art. 49 al. 5 LCI. Dès lors, 
annuler l’autorisation litigieuse afin qu’elle soit republiée avec la mention de la 
dérogation précitée reviendrait à faire preuve de formalisme excessif 
(ATA/1294/2017 précité consid. 5) et contreviendrait au principe d’économie de 
procédure. 
 
En conclusion, mal fondé, le grief de violation des art. 49 al. 1 et 5 LCI et 3 al. 5 
LCI sera écarté. 
30. 
Dans un autre grief, les recourants se prévalent d’une violation de l’art. 49 al. 3 LCI, 
le plancher du rez-de-chaussée du projet étant situé à seulement 0,5 m du niveau 
général du sol adjacent et aucune dérogation y relative n’ayant été examinée ni 
publiée, en violation à nouveau de l’art. 3 al. 5 LCI. 


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31. 
Conformément à l’art. 49 al. 3 LCI, les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent être 
utilisés pour l’habitation que si leur plancher est situé à 1 m au moins au-dessus du 
niveau général du sol adjacent. Dans ce cas, le vide par étage ne peut être inférieur 
à 2,50 m. Des dérogations par rapport au respect de la hauteur de 1 m au-dessus du 
niveau général du sol adjacent peuvent cependant être accordées pour des 
constructions situées à une certaine distance de la voie publique. 
32. 
La jurisprudence a eu l’occasion de retenir qu’une distance de 4 m entre la 
construction projetée et la voie publique était suffisante pour admettre une 
dérogation au respect de la hauteur de 1 m au-dessus du niveau général du sol 
adjacent prévu par l’art. 49 al. 3 1ère phr. LCI (ATA/1359/2020 du 22 décembre 
2020 consid. 7c ; ATA/284/2011 du 10 mai 2011 consid. 4). 
33. 
En l’occurence, comme vu plus haut dans le cadre de l’examen du respect des 
conditions posées par l’art. 33 al. 1 let. a LCI, le bâtiment autorisé est implanté à 
plus de 4 m de la voie publique, soit ici la F______. Partant, force est de constater 
que les conditions d’une dérogation à la hauteur du plancher du rez-de-chaussée du 
projet par rapport au niveau général du sol adjacent sont ici remplies. 
Quant à l’absence d’examen de son bien-fondé par les instances de préavis, 
conformément au raisonnement exposé ci-dessus s’agissant de la dérogation 
relative au vide d’étages, dès lors que les plans produits démontrent que la hauteur 
de 1 m de plancher n’est pas respectée s’agissant du projet querellé, il ne saurait 
être retenu que ces dernières, qui ont examiné le projet avec soin et attention, n’ont 
pas implicitement validé la dérogation à la hauteur de plancher au sens de l’art. 49 
al. 3 dernière phrase LCI, étant rappelé que les préavis favorables n’ont 
généralement pas besoin d’être motivés. 
Quant au risque lié au caractère inondable de la zone qui aurait, selon les recourants, 
dû conduire au refus de l’octroi d’une dérogation à la hauteur de plancher du rez 
projeté, il sera relevé qu’à teneur des éléments au dossier, un tel risque a 
précisément été pris en compte et évalué par l’OCEau. Ainsi, cet office spécialisé a 
sollicité, dans son premier préavis du 27 octobre 2023, la production d’une note 
hydraulique précisant notamment les niveaux de dangers dus aux crues du H______ 
compte tenu du bâtiment projeté et du remodelage du terrain y relatif, afin de 
démontrer que le rez-de-chaussée du projet ne serait pas atteint par une inondation 
dans certaines conditions. Il a en outre requis que la nouvelle configuration des 
dangers dus aux crues induites par le projet ne péjore pas la situation de danger des 
voisins. Suite à ce préavis, une note technique portant sur l’étude de la sécurité 
contre les inondations du projet concerné a été établie le 30 janvier 2024 par RC 
I______ SA. Cette dernière a conclu à une situation de faible inondation de la 
parcelle concernée dès la crue trentennale avec un danger moyen confirmé ; le choix 
des rez-de chaussée à une altitude de 401.5 m garantissait une protection adaptée et 
impliquait la non aggravation de la situation actuelle pour la parcelle voisine. Suite 
à la production de ce rapport, l’OCEau, considérant que le projet respectait les 
prescriptions en matière de protection contre les eaux, s’est prononcé 


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favorablement, moyennant le respect de six conditions en lien notamment avec 
l’exécution des canalisations privées, leur raccordement au système public 
d’assainissement des eaux, l’évacuation des EU et EP et le transit des EP par des 
aménagements extérieurs. La rubrique « Remarques » de ce préavis précisait encore 
que les sous-sols ne devaient en aucun cas être habitables, même de manière 
temporaire. 
Partant, il apparaît que l’instance spécialisée a examiné avec soin la question du 
risque d’inondation de la parcelle concernée par le projet litigieux ainsi que de celle 
des recourants et a posé des conditions y relatives, dans un préavis faisant partie 
intégrante de l’autorisation querellée. Quant aux recourants, ils se contentent 
d’opposer leur propre interprétation à celle d’une instance de préavis composée de 
spécialistes en matière de gestion des problématiques en lien avec les eaux 
s’agissant du prétendu risque d’inondation en lien avec la hauteur de plancher 
autorisé. Dès lors, ils ne sauraient être suivis. 
Enfin, s’agissant de l’absence de publication de la dérogation au sens de l’art. 49 
al. 3 dernière phrase LCI, celle-ci ne saurait conduire à l’annulation de l’autorisation 
litigieuse, pour les motifs exposés plus haut en lien avec la dérogation de l’art. 49 
al. 5 LCI. 
Mal fondé, le grief de violation de l’art. 49 al. 3 LCI sera écarté. 
34. 
Les recourants se prévalent également d’une violation de l’art. 127 LCI, motif pris 
que la présence de jours dans les trois salles de jeux prévues en sous-sol 
démontrerait que celles-ci seront habitables, nonobstant le risque d’inondation. 
35. 
Selon l'art. 127 LCI, figurant dans le chapitre général intitulé : « sécurité des 
constructions et installations », il est interdit d’utiliser, pour l’habitation, des locaux 
dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent (al. 1). 
Ces logements doivent être supprimés sur demande du département (al. 2). 
36. 
Les normes de police des constructions ont à l’origine pour but de mettre en œuvre 
les intérêts publics de première importance, appelés intérêts de police, tels que la 
sécurité et la salubrité. Le cadre étroit du droit de police s’est, avec le temps, élargi 
pour s’étendre à la sauvegarde du bien-être de la population et viser l’esthétique et 
la tranquillité, voire d’autres intérêts publics qui vont au-delà de la notion 
traditionnelle d’intérêts de police. Les dispositions relatives à la salubrité des 
constructions permettent de prévenir des dangers pour la santé de l’homme. Parmi 
celles-ci, on compte les normes réglementant l’utilisation des pièces, notamment 
sur des questions d’éclairage (surface minimum de fenêtre par rapport à la surface 
de plancher, droit de vue) et celles relatives aux locaux enterrés. L’art. 127 LCI 
tombe dans cette catégorie des normes de police des constructions et sert donc un 
intérêt public « de première importance » (ATA/811/2012 du 27 novembre 2012 
consid. 2c et les références citées ; cf. aussi ATA/1334/2015 du 15 décembre 2015 
consid. 3). Dans l’ATA/811/2012 précité, la chambre administrative a retenu, après 
avoir rappelé l’intérêt public poursuivi par l’art. 127 LCI, que l’affectation en 


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bureau d’un local sis en sous-sol était admissible, son utilisation étant limitée 
uniquement quant à son habitabilité (consid. 3). 
37. 
S'agissant de la portée de l'art. 127 LCI, la chambre administrative a précisé qu'il 
ne lui appartenait pas de procéder à une interprétation du texte clair de cette 
disposition, dont l'application par le département avait déjà été confirmée à 
plusieurs reprises (ATA/1599/2019 du 29 octobre 2019 consid. 7). 
38. 
En vertu de l'art. 129 LCI, dans les limites des dispositions de l’art. 130 LCI, le 
département peut ordonner, à l’égard des constructions, des installations ou d’autres 
choses : la suspension des travaux (let. a) ; l’évacuation (let. b) ; le retrait du permis 
d’occupation (let. c) ; l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter (let. d) ; la remise en 
état, la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (let. e). 
 
Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l'état d'une 
construction, d'une installation ou d'une autre chose n'est pas conforme aux 
prescriptions de la présente loi, des règlements qu'elle prévoit ou des autorisations 
délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires (art. 130 LCI). 
39. 
En l’occurrence, la présence de jours dans les espaces situés en sous-sol et qualifiés 
de « salles de jeux » apparaissent effectivement sur le plan E-11 Coupe B-B du 16 
mars 2024 visé ne varietur le ______ 2024. Toutefois, contrairement aux 
allégations des recourants, la seule existence de ces jours ne saurait démontrer que 
ces locaux sont destinés à de l’habitation. En effet, il ressort des observations 
d’C______ Sàrl que le projet prévoyait, dans son ensemble, une ventilation 
naturelle des locaux, de sorte qu’en accord avec ce concept, des ouvertures étaient 
également prévues au sous-sol, indépendamment de la présence de pièces 
habitables à ce niveau. En outre, C______ Sàrl a expliqué qu’une terrasse en 
caillebotis adjacente auxdites ouvertures était prévue à l’extérieure, ce qui limitera 
l’éclairage découlant de ces ouvertures, démontrant, en tant que de besoin, que le 
projet litigieux vise uniquement à garantir des conditions de salubrité adaptées aux 
fonctions prévues au sous-sol, soit local technique, buanderie et zone d’étendage 
dans la pièce définie comme une salle de jeux. La présence d’une terrasse à 
proximité de la pièce définie comme une « salle de jeux » ressort d’ailleurs 
également du plan visé ne varietur précité. 
En tout état, sauf à faire un procès d’intention à la requérante, il n’y a pas lieu de 
retenir que celle-ci aurait le dessein de destiner les sous-sols de la construction 
projetée à de l’habitation. Comme vu supra, les plans visés ne varietur ne montrent 
pas que tel sera le cas et rien ne justifie en l’état de s’écarter de ce constat (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4, confirmant l'arrêt 
de la chambre administrative ATA/259/2020 du 3 mars 2020 ; cf. aussi 
ATA/18/2005 du 18 janvier 2005 consid. 10). 
Quant à la précision apportée par les recourants dans le cadre de leur réplique, selon 
laquelle il conviendrait à tout le moins d’attirer l’attention de la requérante sur 
l’interdiction d’aménager le sous-sol en espace habitable au vu du caractère 


- 27/36 - 
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fortement inondable de la zone, il sera rappelé que cette interdiction a été 
expressément formulée par l’OCEau dans un préavis faisant partie intégrante de 
l’autorisation attaquée. Pour le surplus, la question du risque d’inondation a été 
examinée avec soin par cet office, comme exposé plus haut. 
Enfin et en tout état, il sera relevé que l’usage futur que les occupants feront des 
lieux devra être conforme à l’autorisation délivrée. Le contrôle de cette conformité 
échappe au tribunal. Cette compétence appartient en effet au DT, chargé de veiller 
au respect de la LCI et des autorisations délivrées sur la base de celle-ci, au vu 
notamment des art. 7 (entrée en occupation) et 8 LCI (visite des constructions, 
installations et dépôts), à qui il incombera, cas échéant, de prendre les mesures qui 
s'imposent, en application des art. 127 al. 2 et 129 let. e LCI (ATA/636/2015 du 16 
juin 2015 consid. 5). 
Mal fondé, le grief de violation de l’art. 127 LCI est écarté. 
40. 
Les recourants invoquent encore une violation de l’art. 11 al. 2 LPE, dès lors que le 
SABRA aurait omis, à tort, d’examiner si l’utilisation des places de parc du projet 
litigieux respectaient les VLI prévues par l’OPB. 
41. 
La LPE a pour but de protéger les hommes, les animaux et les plantes, leurs 
biocénoses et leurs biotopes contre les atteintes nuisibles ou incommodantes, et de 
conserver durablement les ressources naturelles, en particulier la diversité 
biologique et la fertilité du sol (art. 1 al. 1). Les atteintes qui pourraient devenir 
nuisibles ou incommodantes seront réduites à titre préventif et assez tôt (art. 1 al. 2). 
42. 
Par atteintes, on entend les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations, les 
rayons, les pollutions des eaux et les autres interventions dont elles peuvent faire 
l'objet, les atteintes portées au sol, les modifications du patrimoine génétique 
d'organismes ou de la diversité biologique, qui sont dus à la construction ou à 
l'exploitation d'installations, à l'utilisation de substances, d'organismes ou de 
déchets ou à l'exploitation des sols (art. 7 al. 1 LPE). Les pollutions atmosphériques, 
le bruit, les vibrations et les rayons sont dénommés émissions au sortir des 
installations, immissions au lieu de leur effet (art. 7 al. 2 LPE). 
43. 
L'art. 11 LPE dispose que les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et 
les rayons sont limités par des mesures prises à la source (limitation des émissions) 
(al. 1). Indépendamment des nuisances existantes, il importe, à titre préventif, de 
limiter les émissions dans la mesure que permettent l'état de la technique et les 
conditions d'exploitation et pour autant que cela soit économiquement supportable 
(al. 2). Les émissions seront limitées plus sévèrement s'il appert ou s'il y a lieu de 
présumer que les atteintes, eu égard à la charge actuelle de l'environnement, seront 
nuisibles ou incommodantes (al. 3). 
44. 
Selon l'art. 12 LPE, les émissions sont notamment limitées par l'application des 
valeurs limites d'émissions (al. 1 let. a). Les limitations figurent dans des 
ordonnances ou, pour les cas que celles-ci n'ont pas visés, dans des décisions 
fondées directement sur la LPE (al. 2). 


- 28/36 - 
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45. 
Le Conseil fédéral édicte par voie d'ordonnance des valeurs limites d'immissions 
applicables à l'évaluation des atteintes nuisibles ou incommodantes art. 13 al. 1 
LPE). Les valeurs limites d'immissions s'appliquant au bruit et aux vibrations sont 
fixées de manière que, selon l'état de la science et l'expérience, les immissions 
inférieures à ces valeurs ne gênent pas de manière sensible la population dans son 
bien-être (art. 15 LPE). De nouvelles installations fixes ne peuvent être construites 
que si les immissions causées par le bruit de ces seules installations ne dépassent 
pas les valeurs de planification dans le voisinage ; l'autorité qui délivre l'autorisation 
peut exiger un pronostic de bruit (art. 25 al. 1 LPE). 
46. 
L'OPB a pour but de protéger contre le bruit nuisible ou incommodant (art. 1 al. 1). 
Elle régit, entre autres, la limitation des émissions de bruit extérieur produites par 
l'exploitation d'installations nouvelles ou existantes au sens de l'art. 7 de la LPE 
(art. 1 al. 2 let. a). 
47. 
Selon l’art. 2 al. 1 OPB, les installations fixes sont les constructions, les 
infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres 
installations non mobiles dont l’exploitation produit du bruit extérieur. En font 
notamment partie les routes, les installations ferroviaires, les aérodromes, les 
installations de l’industrie, des arts et métiers et de l’agriculture, les installations de 
tir ainsi que les places permanentes de tir et d’exercice militaires. 
48. 
L’art. 7 al. 1 OPB prévoit que les émissions de bruit d’une nouvelle installation fixe 
seront limitées conformément aux dispositions de l’autorité d’exécution : dans la 
mesure où cela est réalisable sur le plan de la technique et de l’exploitation et 
économiquement supportable, et (let. a) de telle façon que les immissions de bruit 
dues exclusivement à l’installation en cause ne dépassent pas les valeurs de 
planification (let. b). 
49. 
À teneur de l’art. 40 al. 1 OPB, l’autorité d’exécution évalue les immissions de bruit 
extérieur produites par les installations fixes sur la base des valeurs limites 
d’exposition selon les annexes 3 et suivantes. Les valeurs limites d’exposition sont 
valables pour les bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit (art. 41 
al. 1 OPB). 
50. 
Selon l’art. 43 al. 1 OPB, dans les zones d’affectation selon les art. 14 ss LAT 
s’appliquent : le degré de sensibilité II, dans les zones où aucune entreprise gênante 
n’est autorisée, notamment dans les zones d’habitation ainsi que dans celles 
réservées à des constructions et installations publiques (let. b) ; le degré de 
sensibilité III, dans les zones où sont admises des entreprises moyennement 
gênantes, notamment dans les zones d’habitation et artisanales (zones mixtes) ainsi 
que dans les zones agricoles (let. c). 
51. 
Le ch. 1 (« Champ d’application ») de l’annexe 6 OPB prévoit, à son al. 1, que les 
valeurs limites d’exposition selon le ch. 2 s’appliquent au bruit produit par : a) les 
installations industrielles, artisanales et agricoles ; b) la manutention des 
marchandises dans les installations industrielles, artisanales et agricoles ainsi que 


- 29/36 - 
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dans les gares et aérodromes ; c) le trafic sur l’aire d’exploitation des entreprises 
industrielles et artisanales ainsi que dans les environs immédiats des bâtiments 
agricoles ; d) les parcs à voitures couverts ainsi que les grandes places de parcage à 
ciel ouvert hors des routes et e) les installations de chauffage, de ventilation et de 
climatisation. 
52. 
Selon le ch. 2 de l’annexe 6 OPB, les VLI Lr se montent à 60 dB(A) de jour et à 50 
dB(A) de nuit en zone de sensibilité II et à 65 dB(A) de jour et à 55 dB(A) de nuit 
en zone de sensibilité III. 
53. 
En l’espèce, un rapport acoustique détaillé, établi le 20 février 2024 par J______ 
SA, a été produit par le MPQ sur requête du SABRA durant l’instruction de la 
requête. À teneur de celui-ci, les niveaux d’exposition au bruit de la route calculés 
à l’emplacement des fenêtres de locaux sensibles au bruit du projet respectent les 
VLI prévues par l’OPB. Suite à la production de ce rapport, le SABRA a émis un 
préavis favorable sous conditions le 23 avril 2024, lequel fait partie intégrante de la 
décision attaquée, tout comme les conditions qu’il contient. Il n’est d’ailleurs pas 
contesté par les recourants que la problématique du bruit, en lien avec le trafic 
existant sur la F______, respectivement l’utilisation des PAC, a été analysée et que 
les valeurs prescrites sont respectées. 
Ces derniers allèguent toutefois que le département aurait dû s’assurer du respect 
des VLI en lien avec l’utilisation des six places de parking à ciel ouvert projetées. 
Toutefois, rien ne laisse à penser que ces dernières entrent dans le champ 
d’application de l’OPB. 
En effet, elles ne constituent pas des infrastructures destinées au trafic ni ne 
s’apparentent à des parcs à voitures couverts ou à des grandes places de parcage à 
ciel ouvert hors des routes, tels que définis par le ch. 1 de l’annexe 6 OPB. Cette 
interprétation est d’ailleurs confirmée par le document « Détermination et 
évaluation du bruit de l’industrie et de l’artisanat », qui constitue une aide à 
l’exécution pour les installations industrielles et artisanales, édicté par l’OFEV en 
2024, qui indique notamment, en son pt. 3.1 (« Champ d’application de l’annexe 
6 »), à titre d’exemple d’installations pouvant être considérées comme des grandes 
places de parcage à ciel ouvert hors des routes, les parkings d’un centre commercial 
ou d’un grand restaurant. Partant, les six places de stationnement projetée ne 
sauraient manifestement entrer dans cette catégorie. En outre, rien ne laisse à penser 
que leur utilisation, par les habitants des logements auxquels elles sont liées ou par 
les visiteurs de ces derniers, serait susceptible d’engendrer des nuisances sonores si 
importantes qu’elles violeraient les principes généraux applicables en matière de 
bruit. 
Pour le surplus, l’arrêt du tribunal cantonal vaudois dont les recourants se prévalent 
ne saurait conduire à une autre conclusion, venant au contraire confirmer le 
raisonnement retenu par le tribunal ci-dessus, selon lequel l’absence d’examen 
spécifique du bruit prétendument provoqué par l’utilisation des six places de 


- 30/36 - 
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parking projetées ne prête pas le flanc à la critique. Cet arrêt retient en effet qu’il 
est évident que le bruit provoqué par les véhicules des utilisateurs de quatre places 
de stationnement liées à des bâtiments comportant principalement des logements 
était globalement faible, de sorte que les exigences de la LPE et de l’OPB 
apparaissaient respectées, y compris sous l’angle du principe de prévention (arrêt 
AC.2018.0123 du 3 décembre 2018 consid. 16). 
Mal fondé, le grief de violation de l’art. 11 LPE sera écarté. 
54. 
Les recourants se prévalent également d’une violation de l’art. 14 LCI, compte tenu 
notamment de la perte de vue et d’ensoleillement qui découlerait pour eux de la 
réalisation du projet autorisé. 
55. 
Aux termes de l’art. 14 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues à 
l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit 
pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son 
utilisation (let. b), ou ne remplit pas les conditions de sécurité ou de salubrité 
suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c). 
Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour 
but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la 
situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a ; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 
consid. 16c ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 9b). La construction d’un 
bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut 
en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus 
de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux 
caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/1060/2023 du 26 septembre 
2023 consid. 5.2. et l'arrêt cité ; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). 
56. 
La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité 
une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du 
pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen s’exerce dans les limites précitées, 
sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un 
préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation 
(ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5b et les références citées). 
57. 
La législation en matière de construction appréhende les inconvénients qu'une 
construction peut apporter au voisinage en fixant des règles précises en matière de 
gabarit de hauteur, de constructions à la limite de propriétés, de distances aux 
limites, sur la rue et entre constructions, ainsi que de calcul des vues droites 
(ATA/752/2014 du 23 septembre 2014 ; ATA/99/2012 du 21 février 2012). 


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58. 
S’agissant notamment de la perte de vue, la jurisprudence admet que ce droit n’est 
en tant que tel pas protégé en droit public, si ce n’est de façon indirecte par le biais 
des règles de police des constructions (distances aux limites et entre bâtiments, 
hauteurs maximum, notamment ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_279/2017 du 27 
mars 2018 consid. 4.5.2). En conséquence, la perte de vue qui résulte de 
constructions ne saurait constituer en soi un inconvénient grave au sens de l'art. 14 
LCI (ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 10). 
59. 
Sous l'angle de la perte d'ensoleillement, la chambre administrative a précisé qu’en 
l’absence de réglementation cantonale en la matière, un inconvénient grave peut 
exister au sens de l’art. 14 al. 1 let. a LCI lorsque les nouvelles constructions 
occasionnent sur celles existantes une absence d'ensoleillement supplémentaire de 
2h, cette mesure étant prise par rapport à la date des équinoxes. Une perte plus 
importante est néanmoins admissible en fonction de l'intérêt public lié à la nouvelle 
construction (ATA/789/2002 du 10 décembre 2002). Il convient de noter que cette 
jurisprudence ne permet de tenir compte des ombres portées que sur les 
constructions déjà existantes, et non sur les bien-fonds sur lesquels elles se trouvent 
(ATA/684/2002 du 12 novembre 2002). Dans leur principe, ces règles 
jurisprudentielles sont applicables à toutes les zones (ATA/636/2015 du 16 juin 
2015 ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021). 
Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser qu’en s’inspirant de la 
réglementation existante, une perte d’ensoleillement pour les bâtiments 
environnants due à une ombre qui recouvre la totalité de l’habitation ou du bien-
fonds voisin, de deux heures au maximum, à l’équinoxe ou un jour moyen d’hiver 
était, en principe, admissible. Toutefois, la question devait être examinée par 
l’autorité avec un large pouvoir d’examen, compte tenu des circonstances locales. 
Le critère de deux heures ne saurait au surplus avoir une portée absolue et constituer 
à lui seul l’élément décisif (ATF 100 Ia 334 consid. 9b et 9d ; ATA/448/2021 du 
27 avril 2021 consid. 8a et les références citées). Il a également indiqué que, dans 
la mesure où la construction projetée respectait les prescriptions applicables à la 
zone (indice d’utilisation du sol, gabarit, distances aux limites, etc.), il n’existait pas 
de droit du voisin à voir sa parcelle ensoleillée (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 4.3). 
Le Tribunal fédéral a encore retenu que toute projection d’ombre ne saurait 
constituer une atteinte à la propriété et qu’il appartenait dès lors à l’intéressé 
d’apporter la preuve du fait qu’il alléguait et en particulier, de quantifier la perte 
d’ensoleillement subie, puisqu’il tentait d’en déduire un droit (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 3.2). 
60. 
Dans l'ATA/514/2018 du 29 mai 2018, la chambre administrative a considéré que 
la perte d'ensoleillement causée par un projet de surélévation, qui s'élevait au 
maximum, pour l'un des quatre bâtiments concernés, à 2,4 heures par jour en 
moyenne, n'était pas d'une amplitude permettant de considérer qu'il s'agissait d'un 
inconvénient grave au sens de l'art. 14 let. a LCI. Dans ce cas, il s’agissait 


- 32/36 - 
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d'immeubles construits du côté nord d'un îlot qui subissaient déjà l'ombre portée 
des bâtiments sis le long de la rue du Stand. Par ailleurs, la construction respectait 
les gabarits et distances, hormis celle découlant des limites de parcelles qui étaient 
uniquement liées au découpage de celles-ci (consid. 5). 
Dans l'ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 (confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
1C_734/2021 du 26 janvier 2023), la chambre administrative a confirmé à nouveau 
qu'une perte d'ensoleillement de l'ordre de 2.4 heures par jour en moyenne n'était 
pas d'une amplitude permettant de considérer qu'il s'agissait d'un inconvénient 
grave au sens de l'art. 14 let. a LCI, tout en relevant que l'intérêt public à la 
construction du projet concerné, permettant la mise sur le marché locatif genevois 
65 nouveaux appartements à proximité du centre-ville, constituait un intérêt public 
qui devait l'emporter sur la perte d'ensoleillement à déplorer (consid. 7). 
Dans un arrêt récent du 14 janvier 2025 entré en force en l’absence de recours 
(ATA/65/2025), la chambre administrative a à nouveau confirmé les principes 
précités, retenant, dans le cas d’espèce, qu’une perte d’ensoleillement du bâtiment 
voisin d’au maximum 2h30 en raison de la réalisation de la nouvelle construction 
alors autorisée demeurait dans les limites acceptables, conformément à la 
jurisprudence (consid. 4.7). 
61. 
En l’espèce, s’agissant tout d’abord de la perte de vue alléguée par les recourants, 
il convient de rappeler que le droit à la vue n'est protégé, en droit public, que par le 
biais des règles de police des constructions, notamment les distances aux limites et 
entre bâtiments et les hauteurs maximum (arrêts du Tribunal fédéral 1C_279/2017 
du 27 mars 2018 consid. 4.5.2 ; 1C_337/2015 du 21 décembre 2015 consid. 6.2.2 ; 
1C_162/2015 du 15 juillet 2016 consid. 7). 
Or, les recourants ne démontrent pas que le projet ne respecterait pas les 
dispositions légales relatives aux distances aux limites et entre bâtiments, 
notamment sous l’angle de l’art. 33 LCI. Il en va de même des hauteurs et gabarits 
du projet, dont rien ne laisse à penser qu’ils ne sont, en l'espèce, pas respectés. 
Partant, le fait que le dégagement visuel dont bénéficient les recourants depuis leur 
parcelle et certaines pièces de leur habitation soit restreint en raison de la réalisation 
du projet litigieux ne saurait constituer un inconvénient grave au sens de l’art. 14 
LCI, étant en outre rappelé que les normes en matière de construction n’ont, en tout 
état, pas pour vocation de protéger l’intimité des habitants (ATA/498/2020 du 19 
mai 2020 consid. 7b). 
Quant à la perte d’ensoleillement, les recourants ont versé au dossier deux 
documents intitulés « Comparaison de l’ensoleillement de la parcelle » faisant état 
de l’ombre sans, respectivement avec, le projet de construction, reprenant une 
modélisation en 3D tirée du SITG. Dès lors que le premier de ces documents 
représente la situation, avec et sans le projet querellé, des parcelles nos 9______ et 
parcelle n° 1______ en date des 21 mars, 21 juin, 21 septembre et 21 décembre à 
14h uniquement, aucune perte d’ensoleillement de plus de 2,4 h au sens de la 
jurisprudence précitée ne saurait en découler. Il en va de même du second 


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document. Certes, ce dernier illustre désormais la situation, en terme 
d’ensoleillement, sur les parcelles nos 9______ et parcelle n° 1______, sans et avec 
le projet, le 21 mars à 13h08 et 15h12, le 21 juin à 14h24 et 16h28, le 21 septembre 
à 12h02 et 14h34 et le 21 décembre à 12h30 et 14h34. Si ce document laisse 
effectivement apparaître une diminution de l’ensoleillement de leur habitation, il ne 
démontre toutefois pas que la diminution d’ensoleillement due au projet serait 
supérieure à 2,4 h à l’équinoxe de printemps et d’hiver. Ce document ne permet pas 
davantage de chiffrer une telle perte d’ensoleillement, ce que les recourants ne 
contestent pas, dès lors qu’ils indiquent eux-mêmes, dans leur réplique, que la 
réalisation d’une expertise judiciaire demeure nécessaire pour quantifier 
précisément ladite perte. Or, conformément à la jurisprudence mentionnée supra, il 
appartient à l’intéressé d’apporter la preuve du fait qu’il allègue, notamment de 
quantifier la perte d’ensoleillement subie, dont il tente de déduire un droit. 
 
À cela s'ajoute que, comme vu supra, le projet est conforme aux normes de 
construction de la zone 4B, de sorte qu'en principe, les recourants doivent souffrir 
une diminution de l'ensoleillement de leur habitation, sans que cela ne constitue un 
inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI. En effet, conformément à la 
jurisprudence, toute projection d’ombre ne saurait constituer une atteinte et il 
n’existe pas de droit à voir sa parcelle ensoleillée. 
 
Par ailleurs, leur intérêt au maintien de l'ensoleillement actuelle s'oppose 
manifestement à l'intérêt public à la construction de nouveaux logements, en vue de 
répondre à la pénurie de logements sévissant dans le canton telle que décrite plus 
haut. 
 
Compte tenu de ce qui précède, la perte d'ensoleillement résultant de la réalisation 
du projet litigieux ne saurait être constitutive d'un inconvénient grave pour les 
recourants au sens de l'art. 14 LCI, de sorte que le grief y relatif sera écarté. 
62. 
Enfin, les recourants invoquent une violation de l’art. 15 LCI, dès lors que le projet 
nuirait à l’intérêt et à l’esthétique du quartier. 
63. 
En l’occurrence, il n’est pas contesté que la parcelle n° 1______ se trouve en zone 
4B, de sorte que les dispositions spécifiques des art. 105 ss LCI lui sont applicables, 
en sus de celles applicables à la 4ème zone (art. 30 ss LCI). 
64. 
Selon l’art. 106 al. 1 LCI, dans les villages protégés, le département, sur préavis de 
la commune et de la CMNS, fixe dans chaque cas particulier l'implantation, le 
gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder 
le caractère architectural et l'échelle de ces agglomérations, ainsi que le site 
environnant. 
Cette disposition légale est spécialement applicable aux villages protégés et confère 
un large pouvoir d’appréciation au département, qui peut fixer lui-même les règles 
applicables aux constructions dans le but de sauvegarder le caractère d’un village 
et le site environnant et déroger aux dispositions ordinaires (arrêts du Tribunal 


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fédéral 1C_579/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2 ; 1C_123/2010 du 25 mai 2010 
consid. 3.3 ; ATA/1059/2017 du 4 juillet 2017 consid. 6b). 
65. 
L'art. 106 al. 1 LCI renferme une clause d’esthétique particulière, plus précise que 
l’art. 15 LCI, soit une notion qui varie selon les conceptions de celui qui les 
interprète et selon les circonstances de chaque cas d’espèce (ATA/1059/2017 du 4 
juillet 2017 consid. 6c ; ATA/537/2017 du 9 mai 2017 consid. 4c ; ATA/305/2012 
du 15 mai 2012 consid. 7). Cette notion juridique indéterminée laisse donc un 
certain pouvoir d’appréciation à l’administration, celle-ci n’étant limitée que par 
l’excès ou l’abus de celui-ci (art. 61 al. 2 LPA ; ATA/1059/2017 du 4 juillet 2017 
consid. 6c ; ATA/141/2009 du 24 mars 2009 et les références citées). 
Si, dans le système prévu par cette disposition, tant le préavis de la commune que 
celui de la CMNS, obligatoires (le caractère obligatoire de la consultation de la 
CMNS sur tout projet de travaux concernant un immeuble situé en zone protégée 
résulte aussi de l'art. 5 al. 2 RPMS), ne doivent pas être minimisés, il n’en demeure 
pas moins que la délivrance de l'autorisation de construire demeure de la 
compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant 
compte de tous les intérêts en présence (cf. ATA/873/2018 du 28 août 2018 consid. 
6c et les arrêts cités). L’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs 
pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis 
est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/1205/2023 du 7 novembre 
2023 consid. 4.3 et les références citées). 
66. 
En l’espèce, conformément à la jurisprudence citée supra, l’art. 106 LCI comprend 
une clause d’esthétique particulière variant notamment selon les circonstances de 
chaque cas d’espèce. Cette notion juridique indéterminée laisse à l’administration 
un pouvoir d’appréciation limité uniquement par l’excès ou l’abus de celui-ci. Dans 
la mesure où le SMS, pour le compte de la CMNS comme vu ci-dessus, et la 
commune, dont la loi requiert la consultation, se sont prononcés favorablement à 
l’issue d’un examen détaillé du projet litigieux et après en avoir tous deux requis la 
modification, il ne peut être retenu que l’autorité intimée, en suivant ces derniers, 
aurait abusé ou excédé son large pouvoir d’appréciation. 
Les recourants ne démontrent d’ailleurs pas le contraire. 
Quant au fait que l’OCT avait requis, le 19 avril 2024, la réduction de moitié du 
massif végétal et des escaliers sis entre les logements 2 et 3 afin de faciliter les 
manœuvres pour utiliser les places de parking prévues, l’on ne voit pas en quoi cette 
modification mineure aurait un impact sur l’intégration du projet litigieux dans le 
site. Il ne se justifiait pas de soumettre à nouveau le projet au SMS en raison de 
cette légère modification. La réduction de la taille d’une fenêtre du rez-de-chaussée 
de la façade du bâtiment projeté donnant sur la rue, sollicitée par le SMS, n’avait 
pas davantage à être examinée par la DAC, n’ayant pas d’impact sur l’intégration 
du projet dans le site et constituant, à nouveau, une modification mineure du projet, 
qui ne justifiait pas qu’il soit à nouveau soumis aux instances de préavis. 


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A/2878/2024 
En réalité, les recourants opposent leur propre appréciation de la situation à celle 
des instances composées de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection visés par la 
loi, conformément à la jurisprudence. Ainsi, l’interprétation à laquelle a procédé le 
DT, en autorisant le projet litigieux, suivant en cela les préavis de deux instances 
spécialisées requis par la loi et les arguments exposés par ces dernières, n’apparaît 
nullement insoutenable. 
Partant, il n’appartient pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle 
du département, étant rappelé que ce dernier ne peut annuler la décision du 
département que si celle-ci emporte une violation de la loi. 
Dès lors, infondé, le grief sera écarté. 
67. 
En conclusion, entièrement mal fondé, le recours est rejeté. 
68. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 2’000.- ; il est 
partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
69. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne leur sera allouée (art. 87 al. 
2 LPA). 
70. 
Aucune indemnité de procédure ne sera allouée à C______ Sàrl, dans la mesure où 
cette dernière, qui a agi en personne, n’y a pas conclu. 
71. 
Aucune indemnité de procédure ne sera allouée à M. D______ qui, bien qu’informé 
par le tribunal de l’existence de la présente procédure, n’y a pas participé. 


- 36/36 - 
A/2878/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 29 août 2024 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 
2024 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 2’000.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’aucune indemnité de procédure ne sera allouée ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Patrick BLASER et Carmelo STENDARDO, 
juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière