ge_gerichte · C/26239/2022 · 2025-12-01 · fr


Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 01.12.2025 C/26239/2022

C/26239/2022
ACJC/1771/2025
du 01.12.2025
sur JTBL/628/2024 ( OBL
)
, CONFIRME
En fait
En droit
Par ces motifs
république et
canton de genève
POUVOIR JUDICIAIRE
C/26239/2022
ACJC/1771/2025
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 1
er
DECEMBRE 2025
Entre
COMMUNE DE A
______
, sise ______, appelante et intimée d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 juin 2024, représentés par Maître Boris LACHAT, avocat, rue des Deux-Ponts 14, case postale 219, 1211 Genève 8,
et
Monsieur B
______ et Madame C
______
, domiciliés ______, appelants et intimés du même jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 juin 2024, représentés par Maître Ghita DINSFRIEND-DJEDIDI, avocate, rue de Rive 4, 1204 Genève.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/628/2024
du 7 juin 2024, reçu par les parties le 10 juin 2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 21 novembre 2022 par la Commune de A______ [GE] à B______ et C______ pour le 31 décembre 2023 (ch. 1), a accordé à ces derniers une prolongation de bail unique de deux ans, échéant le 31 décembre 2025 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a.
Par acte expédié le 8 juillet 2024 à la Cour de justice, la Commune de A______ a formé appel contre ce jugement, dont elle a sollicité la réforme. Elle a conclu à l’annulation du ch. 2 de son dispositif et, cela fait, à ce que la Cour n’accorde aucune prolongation de bail à C______ et B______.
b.
Par acte du 6 septembre 2024, les locataires ont conclu au rejet de l’appel formé par la Commune de A______. Ils y ont allégué pour la première fois avoir formé, le 22 mars 2024, une requête en conciliation tendant à une réduction de loyer en raison de nuisances causées par des travaux, dont les conclusions auraient été complétées par courrier du 16 avril 2024. Les locataires ont allégué également avoir, par courrier du 27 juin 2024, indiqué à la Commune de A______ être disposés à trouver une issue au litige et à abandonner les procédures en cours moyennant certaines conditions. A l’appui de ce qui précède, C______ et B______ ont produit une requête de conciliation datée du 22 mars 2024, un courrier daté du 16 avril 2024 adressé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et un courrier du 27 juin 2024 adressé au conseil de la Commune de A______.
c.
Par réplique du 9 octobre 2024, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité des faits nouveaux allégués dans la réponse formée le 6 septembre 2024 par C______ et B______ et des pièces nouvelles produites à l’appui de ceux-ci.
d.
Par acte déposé le 10 juillet 2024 à la Cour de justice, C______ et B______ ont également formé appel contre le même jugement dont ils sollicitent la réforme. Ils ont conclu, principalement, à l’annulation des ch. 1 et 2 de son dispositif et, cela fait, à l’annulation du congé notifié le 21 novembre 2022 par la Commune de A______, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027.
e.
Par réponse du 9 septembre 2024, la bailleresse a conclu au rejet de l’appel formé par les locataires et à l’annulation des chiffres 2 et 3 du jugement
JTBL/628/2024
du 7 juin 2024.
f.
Par réplique du 14 octobre 2024, les locataires ont persisté dans leurs conclusions et formé les mêmes nouveaux allégués et produit les mêmes pièces qu’à l’occasion de leur réponse du 6 septembre 2024.
g.
Par courrier du 15 novembre 2024, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité des nouveaux allégués formés par C______ et B______ dans leur réplique du 14 octobre 2024.
h.
Les parties ont été avisées le 9 décembre 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
Par contrat de bail conclu entre les parties, C______ et B______ ont pris à bail un appartement de 8 pièces sis au 1
er
étage de l’immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève, appartenant à la Commune de A______.
b.
Le bail a débuté le 1
er
janvier 1998, pour une durée initiale d’un an, renouvelable tacitement d’année en année. Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'871 fr. L’immeuble est géré par [la régie immobilière] D______.
c.
En 2016, la Commune de A______ a sollicité une autorisation de construire portant sur la transformation de trois bâtiments dont celui dans lequel se situe l’appartement loué, incluant notamment la création d’un espace de vie enfantine (crèche) et des travaux de rénovation.
d.
Ces travaux ont eu lieu entre avril 2019 et janvier 2022, avec une interruption due à la pandémie. Ils ont entraîné des nuisances pour les locataires : bruit, poussière, difficultés d’accès. Le chantier a également affecté la structure du bâtiment et provoqué des dommages dans les logements, notamment des infiltrations d’eau, fissures et dégradations des finitions.
e.
En janvier 2022, la Commune de A______ a mandaté le bureau d’architectes E______ SA pour évaluer les travaux de remise en état des appartements. Deux variantes ont été envisagées : l’une en présence, l’autre en l’absence des locataires.
f.
Le 21 novembre 2022, la Commune de A______ a résilié le bail de C______ et B______ pour le 31 décembre 2023, invoquant, d’une part, la nécessité de libérer les lieux pour réaliser des travaux lourds sans entrave ni surcoût, et d’autre part, la volonté de rétablir un rendement conforme aux critères applicables aux logements à loyer libre.
g.
Le même jour, des congés ont été notifiés aux locataires des deux autres appartements à rénover.
h.
Le 19 décembre 2022, C______ et B______ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête concluant, principalement, à l’annulation du congé, subsidiairement à l’octroi d’une première prolongation de bail de quatre ans. La tentative de conciliation du 6 mars 2023 a échoué.
i.
Le 14 avril 2023, C______ et B______ ont porté l’affaire devant le Tribunal.
j.
L’autorisation de construire APA/2______/1 a été délivrée à la bailleresse le 15 mai 2023. Elle prévoit une rénovation complète de trois appartements dans l’immeuble sis route 1______ no. ______, dont celui occupé par les locataires.
Le montant des travaux est estimé à 1'381’624 fr. et le loyer mensuel net après travaux est fixé à 2'552 fr. pour l’appartement litigieux.
k.
Le programme de travaux comporte notamment la pose de renforts, la démolition de cloisons, la réfection des cuisines et salles d’eau, l’adaptation des installations électriques et sanitaires, la remise en état des boiseries, la réfection des sols et des plafonds, le remplacement des vitrages et la mise aux normes des équipements.
l.
Divers rapports techniques (diagnostic amiante, rapport d’ingénieur M______ SA) confirment l’ampleur du chantier, l’existence de matériaux pollués (plomb, amiante), les contraintes structurelles, ainsi que les risques et coûts supplémentaires induits par une exécution en présence des locataires.
Tous recommandent l’exécution des travaux en l’absence des locataires.
m.
Devant le Tribunal, B______ a exprimé son attachement à son logement dans lequel il est né et qu’il occupe depuis soixante ans. En effet, ses parents et sa grand-mère y avaient vécu avant lui. Son fils cadet y habite officiellement et son fils ainé durant la semaine. Selon B______, l’appartement a été refait à neuf à charge de son assurance à la suite d’un incendie en 1992. En revanche, la Commune de A______ n’a effectué aucuns travaux sur le bâtiment durant les septante années précédant les travaux de rénovation de la crèche débutés en 2019. Son épouse et lui-même s’étaient montrés coopératifs tout au long du chantier de la crèche et il déplorait la dégradation de son logement lors des travaux de rénovation de celle-ci débutés en 2019. Le parquet avait été inondé, les tapis mouillés et des murs s’étaient fissurés. B______ a déclaré ne pas avoir effectué de démarche aux fins de réduction de loyer, car la bailleresse avait promis qu’elle procéderait à des travaux. Il a également indiqué que les époux F______/J______, ses voisins, avaient les mêmes problèmes.
n.
C______ a confirmé devant le Tribunal que de l’eau était entrée dans l’appartement par la terrasse.
o.
G______, chef de service de D______ entendu en qualité de représentant de la partie bailleresse, a confirmé les deux motifs du congé du 21 novembre 2022. Le premier motif consistait en la nécessité absolue de procéder à des travaux dans l’appartement litigieux. Il s’agissait de travaux impossibles à réaliser avec des locataires en place en raison de leur coût, de leur planning et des interventions simultanées durant les travaux. Ces travaux étaient nécessaires pour conserver la valeur de l’immeuble. Le deuxième motif visait à obtenir un rendement admissible et adéquat sur les investissements réalisés. Afin de permettre à la Commune de A______ de financer sa politique sociale, les travaux sur les appartements de l’immeuble s’élevaient à 2'300'000 fr.
p.
H______, architecte cheffe de projet à la Commune de A______, entendue également en qualité de représentante de la bailleresse, a déclaré que les travaux de la crèche s’étaient terminés en décembre 2021. Des travaux sur les terrasses avaient été réalisés de juillet à novembre 2023. Les travaux à réaliser dans les trois appartements devaient être menés simultanément, raison pour laquelle il n’était pas possible d’effectuer une rocade de locataires. Il était prévu que ces travaux durent 7 à 9 mois. L’entretien courant du bâtiment avait été réalisé, ce qui a également été confirmé par I______, gérante de l’immeuble au sein de D______ depuis 2010.
q.
F______ est locataire d’un logement dans le même bâtiment que les locataires. Entendu comme témoin par le Tribunal, il a exposé avoir contesté le congé notifié par la Commune de A______. Les travaux réalisés de 2019 à 2022 avaient été extrêmement lourds. La dalle avait été perforée et il y avait eu beaucoup de tremblements et de poussière. Il y avait eu un manque de coordination entre corps de métier. Selon le témoin, la situation avait été encore pire pour la famille B______/C______, dont l’appartement se trouve au-dessus de la crèche. La Commune de A______ n’avait procédé à aucune réfection significative après les travaux, ni chez lui ni chez les locataires dont la terrasse avait été modifiée par l’installation d’un système de dalles sur taquets. La séparation avec la terrasse voisine avait également disparu. F______ n’avait reçu aucune offre d’indemnisation, malgré les promesses initiales de la Commune de A______. Il avait indiqué à ses voisins qu’il allait contacter D______, mais il n’y avait pas eu de réaction de cette dernière et il avait alors contacté sa protection juridique.
r.
L______, architecte associée du bureau E______ SA mandaté par la bailleresse, entendue en qualité de témoin, a déclaré que son équipe avait été sollicitée dès 2022 pour évaluer les options de rénovation des trois appartements qui avaient effectivement subit des dommages durant la rénovation de la crèche. La Commune de A______ avait expressément choisi une rénovation sans locataires, beaucoup plus simple et moins problématique. Les travaux prévus impliquaient la dépose et la réfection des cuisines, salles d’eau, murs, plafonds et sols, ainsi que des renforcements structurels. De tels travaux étaient difficilement envisageables en présence de meubles et d’occupants et seraient significativement plus coûteux si les appartements n’étaient pas libérés. Les analyses techniques avaient révélé la présence de plomb et de PCB, ce qui nécessitait que des mesures de confinement strictes soient prises. Ces mesures étaient incompatibles avec une occupation des locaux. Les travaux dureraient sept à neuf mois pour un coût global d’environ 1'350'000 fr.
s.
A l’issue de l’audience du 19 janvier 2024, les parties ont persisté en leur conclusion, sur quoi la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exception, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271
a
al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
En ce qui concerne une procédure ayant trait à une prolongation de bail, la valeur litigieuse correspond au loyer à acquitter, par le locataire, de la date de la décision attaquée jusqu'au terme de la prolongation contestée (arrêts du Tribunal fédéral
4A_567/2010
du 16 décembre 2010 consid. 1;
4A_280/2008
du 11 novembre 2008 consid. 1; ATF
113 II 606
consid. 1 p. 407).
1.2
En l’espèce, le loyer mensuel brut de l’appartement s’élève à 1’871 fr.
L’appel des locataires atteint donc la valeur litigieuse minimum puisque ceux-ci concluent principalement à l’annulation du congé (art. 271
a
al. 1 let. e CO).
C’est également le cas de l’appel formé par la bailleresse qui conclut à l’annulation de la prolongation du bail pour une durée de deux ans.
1.3
Les appels ont été interjetés dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
Partant, ceux-ci sont recevables.
Les deux appels seront traités dans le même arrêt (cf. art. 125 let. c CPC).
1.4
L’appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 let. a et b CPC). L’instance d’appel jouit ainsi d’un plein pouvoir d’examen en fait et en droit; en particulier, le juge d’appel apprécie librement les preuves administrées en première instance et vérifie si le premier juge pouvait tenir pour avérés les faits qu’il a retenus (art. 157 CPC, applicable via l’art. 310 let. b CPC).
1.5
Par souci de simplification, la bailleresse sera désignée comme l’appelante et les locataires comme les intimés.
2.
Les intimés produisent de nouvelles pièces et font valoir des faits nouveaux à l’appui de leur réponse du 6 septembre 2024 à l’appel de la bailleresse. Ils ont allégué les mêmes faits nouveaux et produit les mêmes pièces nouvelles lors de leur réplique du 14 octobre 2024.
2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). La doctrine retient que le moyen de preuve nouveau doit, en principe, être produit dans un délai d’une à deux semaines, mais la partie qui dispose déjà d’un délai pour déposer un mémoire peut en attendre la fin, la procédure ne s’en trouvant pas retardée (Bastons Bulletti, Petit commentaire Code de procédure civile, 2020, n. 10 ad art. 317 CPC; arrêt du Tribunal fédéral
5A_790/2016
du 9 août 2018, c. 3.4). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2
ème
éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2
En l'espèce, les intimés ont, à l’occasion de leurs écritures du 6 septembre 2024 et du 14 octobre 2024, allégué pour la première fois avoir déposé auprès de la Commission de conciliation une requête en réduction de loyer datée du 22 mars 2024, puis complété les conclusions de cette requête par courrier du 16 avril 2024. Dans les mêmes écritures, ils allèguent également avoir proposé à la bailleresse une issue à leur différend consistant en l’abandon des procédures en cours moyennant certaines conditions. A l’appui de ces faits nouveaux, ils ont produit une requête en conciliation datée du 22 mars 2024, un courrier à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 16 avril 2024 et un courrier daté du 27 juin 2024 au conseil de l’appelante bailleresse.
Les intimés n’expliquent pas pour quel motif les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC seraient réunies. En particulier, ils n’expliquent pas pourquoi ces faits et moyens de preuve, tous antérieurs au 10 juillet 2024, n’auraient pas pu être allégués à l’occasion de leur appel.
Les faits nouveaux allégués par les intimés à l’occasion de leurs écritures du 6 septembre 2024 et du 14 octobre 2024 seront donc déclarés irrecevables.
Il en va de même des nouveaux moyens de preuves produits à ces occasions.
3.
Les intimés font grief au Tribunal d’avoir considéré que le congé du 21 novembre 2022 était valable.
Ils considèrent que les motifs invoqués à l’appui du congé ont varié, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal, puisque l’appelante a étudié diverses options de réalisation des travaux. De plus, les intimés soutiennent que le congé ne serait pas suffisamment motivé, car fondé sur des motifs alternatifs soit, d’une part, que la présence des locataires pendant les travaux entraverait ceux-ci et, d’autre part, que le congé viserait également à obtenir un meilleur rendement des locaux.
Selon eux, les projets de travaux motivant leur départ ne sont devenus tangibles que postérieurement au congé du 21 novembre 2022. Ils relèvent que le diagnostic amiante, PCB et plomb a été réalisé deux mois après la résiliation, que l’avis technique sur la faisabilité des travaux est daté du 6 mars 2023 et que la requête d’autorisation de construire nécessaire à la réalisation de ceux-ci n’a été déposée que le 30 mars 2023.
Le réel motif du congé serait la demande de leur voisin, F______, qui aurait réclamé pour leur compte une indemnité en raison des nuisances causées par les travaux de la crèche en rez-de-chaussée entre 2019 et décembre 2021. Ils font valoir ainsi que l’appelante chercherait à se débarrasser d’eux et que les travaux allégués ne créeraient qu’un prétexte.
3.1
3.1.1.
En matière de baux d’habitation de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour l’échéance contractuelle en respectant le délai de congé (art. 266
a
CO). Le bail n’oblige les parties que jusqu’à l’expiration de la période convenue; au terme de chaque période, la liberté contractuelle renaît et aucun motif particulier n’est requis pour résilier le bail ordinaire, sous réserve de l’abus de droit, prohibé par l’art. 271 CO.
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271
a
CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271
a
CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF
135 III 112
consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF
140 III 496
consid. 4.1;
136 III 190
consid. 2;
135 III 112
consid. 4.1).
3.1.2
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif du congé invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation ou ultérieurement au cours de la procédure devant le juge de première instance (ATF
148 III 215
consid. 3.1.4). Pour apprécier si le congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF
148 III 215
consid. 3.1.4;
142 III 91
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1;
138 III 59
consid. 2.1). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer
a posteriori
sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (ATF
148 III 215
consid. 3.1.4 et les arrêts cités).
Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à valider le congé (arrêt du Tribunal fédéral
4A_85/2018
du 4 septembre 2018, consid. 7;
ACJC/549/2025
, consid. 3.1)
3.1.3
Le bailleur doit être libre d’user de sa chose, selon son gré, afin d’en tirer le meilleur. Le congé peut dès lors être valablement donné pour des motifs économiques, pour autant, bien évidemment, que le bailleur soit en mesure d’exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusque-là par le locataire congédié (ATF
120 II 1015
, consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral
4A_484/2012
du 28 février 2013 consid. 2.3.1)
.
3.1.4
Lorsque le bailleur procède à de vastes travaux de rénovation qui entravent de manière considérable l’usage de l’objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d’attendre que la rénovation s’étende sur une longue durée et au prix d’une réduction de loyer (
ACJC/1777/2020
consid. 2.1.2.1). Si le maintien du locataire dans les locaux est en soi possible, mais que sa présence entraîne des retards ou des complications, le bailleur reste en droit de résilier le contrat. En effet, la décision sur la nature et l’étendue de la rénovation est en principe l’affaire exclusive du propriétaire. Celui-ci n’est pas tenu d’attendre que les travaux de rénovation deviennent indispensables et urgents pour agir (arrêt du Tribunal fédéral
4A_503/2013
du 5 mars 2014 consid. 4.3). Enfin, le congé pour cause de rénovation n’est pas contraire à la bonne foi du simple fait que le projet de rénovation n’a pas encore été autorisé par les autorités administratives (arrêt du Tribunal fédéral 4A 518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.6;
ACJC/1432/2016
du 31 octobre 2016 consid. 3.1; Conod, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, N 22 ad art. 271 CO).
Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'au moment de la notification du congé, le projet du bailleur n'est pas suffisamment mûr et élaboré pour permettre d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer ainsi si ceux-ci nécessitent le départ du locataire (ATF
140 III 496
consid. 4.1 et 4.2.2). Le projet doit ainsi présenter une certaine « réalité tangible » (ATF
140 III 496
consid. 4.2.2; ATF
148 III 215
consid. 3.2.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_409/2016
du 13 septembre 2016 consid. 4).
Lorsque le bailleur est évasif quant à l'objet et l'ampleur des travaux qu'il entend entreprendre et que ses dires ne sont pas étayés par des éléments concrets, le congé n'est qu'un prétexte ou à tout le moins, il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt du Tribunal fédéral
4A_431/2013
du 10 janvier 2014 consid. 3.3).
3.1.5
Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière anticipée - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe au bailleur - il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui (arrêt du Tribunal fédéral
4A_198/2016
précité consid. 4.4.2).
3.2
3.2.1
En l’occurrence, l’appelante a motivé le congé par la possibilité d’obtenir un meilleur rendement et par la nécessité de réaliser de lourds travaux dans l’immeuble, précisant que la présence des locataires pendant ceux-ci engendrerait des inconvénients et nuisances.
Les intimés ne contestent pas que les travaux autorisés par la décision APA/2______/1 permettront à l’appelante d’améliorer le rendement de l’immeuble par des loyers plus élevés.
Cette possibilité d’amélioration du rendement de l’immeuble ressort tout d’abord du préavis rendu par l’OCLPF le 12 mai 2023 intégré à la décision APA/2______/1 figurant à la procédure. Celui-ci fixe le loyer annuel de l’appartement occupé par les intimés après rénovation à 2’552 fr. hors charges alors qu’il s’élève actuellement à 1’871 fr., charges comprises. C’est également ce qu’a confirmé G______ lors de son audition par le Tribunal, précisant que les travaux sur les appartements de l’immeuble s’élevaient à 2'300'000 fr. et qu’il était nécessaire d’obtenir un rendement admissible afin de permettre à la Commune de A______ de financer sa politique sociale.
Pour ce premier motif déjà, le congé notifié le 21 novembre 2022 aux locataires n’est pas abusif.
3.2.2.
D’autre part, il ressort des pièces produites par l’appelante que le bureau d’architecte E______ SA a été mandaté le 28 janvier 2022 pour estimer le coût des travaux chez les intimés. La date de ce mandat a également été confirmée par le témoignage de L______, cheffe de projet au sein du bureau d’architectes précité. Cette dernière a encore indiqué qu’il n’était pas possible de réaliser de tels travaux en présence des locataires, car ils coûteraient beaucoup plus cher si ces derniers étaient présents.
Certes le diagnostic amiante, PCB et plomb, n’a été achevé que le 23 janvier 2023, soit deux mois après le congé. De même, l’autorisation de construire n’a été formellement sollicitée qu’après la résiliation. Cela ne signifie toutefois pas que le projet était inexistant ou purement hypothétique lors de la notification du congé du 21 novembre 2022. Le fait qu’un bailleur résilie des baux en raison d’un projet de rénovation d’ores et déjà établi, mais n’entreprenne les formalités administratives nécessaire à la réalisation de celui-ci que postérieurement ne prête pas le flanc à la critique.
En l’occurrence, aucun élément du dossier ne permet de douter du caractère concret du projet de travaux de l’appelante au moment de la résiliation litigieuse ni de la nécessité que les appelants locataires quittent leur logement pour que ceux-ci puissent se réaliser.
3.2.3
C’est en vain que les appelants locataires soutiennent que le réel motif du congé litigieux aurait pour cause une prétention en trop-perçu de loyer à la suite des travaux réalisés de 2019 à 2022. Lors de son audition du 17 novembre 2023, le locataire a d’ailleurs déclaré au Tribunal n’avoir entamé aucune démarche auprès de l’appelante pour obtenir une réduction de loyer.
A toutes fins utiles, la Cour relèvera que même si les nouveaux allégués et les pièces nouvelles produits à l’occasion de la réponse du 6 septembre 2024 et de la réplique du 14 octobre 2024 avaient été recevables, ceux-ci n’auraient été d’aucun secours aux locataires puisque ces faits et moyens de preuve sont tous postérieurs à la résiliation du 21 novembre 2022.
En définitive, les intimés, à qui incombe le fardeau de la preuve en matière de congé-représailles, ne prouvent pas que le congé litigieux est contraire à la bonne foi.
C’est donc à juste titre que le Tribunal a écarté l'existence d'un congé-représailles, constatant que l’appelante avait démontré que le motif du congé litigieux résidait dans son projet de lourds travaux de rénovation des appartements.
Le congé du 21 novembre 2022 se révèle donc valable; le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
4.
Les intimés reprochent au Tribunal d’avoir violé l’art. 272 al. 2 let. a, b et e CO en accordant une unique prolongation du bail jusqu’au 31 décembre 2025. La motivation du jugement entrepris serait à cet égard lacunaire et perdrait de vue que B______ aurait pour ainsi dire toujours vécu dans ce logement. Par ailleurs, les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir tenu compte du fait que leur fils cadet habite dans le logement, de même que leur fils aîné durant la semaine.
L’appelante considère quant à elle que c’est à tort que le Tribunal a accordé une prolongation judiciaire du bail. Elle soutient qu’un risque sérieux existe que l’autorisation de construire soit caduque le 15 mars 2025 si le chantier n’est pas ouvert à brève échéance. Seule la présence des locataires fait obstacle à l’ouverture du chantier qui a pour objectif le rendement, l’entretien et la valorisation d’un patrimoine qualifié d’important selon le recensement cantonal. Par ailleurs, le congé a été notifié pour une échéance dont la durée était déjà supérieure à la durée du renouvellement du bail et un report de congé ne permettrait pas une atténuation des conséquences pénibles que celui-ci pourrait causer aux locataires.
L’appelante conteste de plus que les intimés hébergeraient leurs enfants majeurs, respectivement que ceux-ci formeraient une communauté domestique. Enfin, l’appelante considère que les intimés ont déjà bénéficié d’une longue prolongation « de fait ».
4.1
Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation est de quatre ans au maximum s'agissant d'un bail portant sur un logement (art. 272 al.1 et art. 272
b
al.1 CO).
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO, ATF
136 III 190
consid. 6,
135 III 121
consid. 2,
125 III 226
consid. 4b, les principes prévalant pour les baux d'habitations pouvant être appliqués aux baux commerciaux, par analogie).
La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entrainerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (ATF
116 II 446
consid. 3b,
105 II 197
consid. 3a).
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local des locaux commerciaux (art. 272 al.2 CO).
Le locataire qui conteste le congé doit aussi rechercher sérieusement des locaux de remplacement pendant la procédure en cours de protection contre les congés. Toutefois, si la question de la nullité ou de l'annulabilité du congé se pose sérieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procède d'emblée à des recherches (arrêt du Tribunal fédéral
4C_155/2003
du 3 novembre 2003 consid. 4.1).
4.2
Dans le cas d’espèce, les intimés habitent de longue date dans le logement et leur attachement à ce logement est probable. Néanmoins, une prolongation du bail plus large que celle octroyée n’atténuerait pas les conséquences pénibles causées par leur déménagement de l’appartement. Pour le surplus, les intimés n’allèguent pas faire face à des difficultés d’ordre économique pour se reloger et n’ont pas prouvé ni même allégué avoir débuté des recherches à cette fin. Enfin, le fait que les intimés vivraient avec leurs enfants, qui ne sont plus en bas âge, n’est pas déterminant.
L’appelante dispose quant à elle d’un intérêt évident à récupérer la possession de son bien avant la caducité de l’autorisation de construire, dont elle est titulaire, venant à échéance le 15 mars 2025, mais qui est brièvement prolongeable. Dans le cas d’espèce, cet intérêt présente une certaine importance puisque les travaux projetés par l’appelante visent à entretenir un bâtiment présentant un intérêt patrimonial.
En définitive, la prolongation de deux ans octroyée par le Tribunal, venant à échéance le 31 décembre 2025, est appropriée eu égard à l’ensemble des circonstances du cas d’espèce.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel interjeté le 8 juillet 2024 par la Commune de A______ et l'appel interjeté le 10 juillet 2024 par B______ et C______ contre le jugement
JTBL/628/2024
rendu le 7 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26239/2022.
Au fond :
Confirme ce jugement
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière.
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.