ge_gerichte · ACJC/15/2024 · 2024-01-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 janvier 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29265/2017 
ACJC/15/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 15 JANVIER 2024 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 2 juin 2023, représentée par Me B______, mandataire, 
et 
SI C______ SA, sise ______, intimée, représentée par Me Stéphane PENET, avocat, 
quai Gustave-Ador 2, case postale 3021, 1211 Genève 3. 
 


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C/29265/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/427/2023 du 1er juin 2023, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure simplifiée, a ordonné la disjonction des causes 
C/1______/2017, C/2______/2017 et C/29265/2017 (ch. 1 du dispositif), a réduit 
le loyer de l'appartement de trois pièces et chambrette situé au 2ème étage de 
l'immeuble sis no. ______, avenue 3______ à Genève loué par A______ à 
SI C______ SA de 8% du 17 janvier 2017 au 31 mars 2019, de 23% du 1er avril 
2019 au 30 juin 2019 et de 13% du 1er juillet 2019 au 29 février 2020 (ch. 2), a 
condamné SI C______ SA à rembourser à A______ le trop-perçu de loyer de 
3'190 fr. 80 avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2018 (ch. 3), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 4), et a rappelé que la procédure était 
gratuite (ch. 5). 
En substance, le Tribunal a considéré, s'agissant des travaux effectués dans les 
combles de l'immeuble, que la date à laquelle ils avaient commencé ne ressortait 
pas de la procédure. Ils avaient toutefois débuté avant le 17 janvier 2017, bien que 
la locataire ait allégué qu'ils avaient débuté avant fin 2016. Il convenait dès lors de 
retenir la date du 17 janvier 2017. Les nouveaux appartements créés dans les 
combles ayant été livrés en février 2020, il se justifiait de retenir cette date de fin 
des travaux d'aménagement des combles. Une réduction de loyer lissée de 8% 
durant la période précitée était proportionnée, en tenant compte de ce que les 
travaux avaient été interrompus du 5 mai au 27 septembre 2017, même si 
certaines nuisances avaient persisté durant cette période et que les nuisances 
avaient été variables. Concernant les travaux exécutés dans le logement de 
A______, ils avaient débuté le 1er avril 2019. Les travaux lourds avaient eu lieu 
du 1er avril 2019 au 30 juin 2019. Les autres travaux et ceux de finition s'étaient 
achevés en février 2020. Des réductions de 15% du 1er avril 2019 au 30 juin 2019 
et de 10% du 1er juillet 2019 au 29 février 2020 devaient être accordées à la 
précitée, en sus de la réduction lissée de 8% du 17 janvier 2017 à fin février 2020. 
SI C______ SA devait être condamnée à rembourser à la locataire le trop-perçu en 
découlant, avec intérêts moratoires. 
A______ avait conclu à la remise en état de son logement, sans toutefois alléguer 
de faits qui affecteraient ce dernier, de sorte qu'elle devait être déboutée de ses 
conclusions sur ce point, de même qu'à celles en paiement de dommages-intérêts, 
le dommage n'ayant pas été allégué ni prouvé. 
B. 
a. Par acte déposé le 7 juillet 2023 à la Cour de justice, A______ a formé appel de 
ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la Cour réduise le 
loyer de l'appartement en cause de 60% de décembre 2016 à mars 2017, de 80% 
d'avril 2017 à juin 2019 et de 20% de juillet 2019 jusqu'à élimination totale des 


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défauts et condamne SI C______ SA à lui rembourser le trop-perçu en découlant 
de 26'880 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2018. 
 
b. Dans sa réponse du 8 septembre 2023, SI C______ SA a conclu à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Par pli du 11 septembre 2023, reçu le 19 septembre suivant, la Cour a imparti à 
A______ un délai de 30 jours pour répliquer. 
d. A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique, les parties ont été 
avisées par plis du 7 novembre 2023 de ce que la cause était gardée à juger. 
 
e. Par courrier du 10 novembre 2023, le conseil de A______ a sollicité qu'un 
nouveau délai lui soit accordé pour déposer une réplique, motif pris d'une 
incapacité de travail du 22 septembre au 22 octobre 2023, certificat médical à 
l'appui. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. SI C______ SA, bailleresse, et A______, locataire, sont liées par un contrat de 
bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces et chambrette situé au 
2ème étage de l'immeuble sis avenue 3______ no. ______ à Genève. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er décembre 2013 au 
30 novembre 2014, et s'est depuis lors renouvelé tacitement d'année en année. Le 
préavis de résiliation est de trois mois. 
Le loyer a été fixé initialement à 800 fr. par mois, sans charges, et n'a pas été 
modifié depuis lors. 
b. L'immeuble a été géré par [la régie immobilière] D______ jusqu'en mars 2019 
puis par [l'entreprise individuelle] E______ dès le mois suivant. 
c. La propriétaire a décidé d'entreprendre des travaux d'aménagement des combles 
de l'immeuble (destruction des greniers, constructions d'appartements, avec 
dépose des tuiles de la toiture et installation d'un système de chauffage dans les 
combles, de rénovation de la façade et des fenêtres. 
d. Les appartements existants de l'immeuble ne sont pas tous alimentés en 
chauffage par le même système, certains logements étant chauffés au gaz, d'autres 
à l'électricité. 
Une centralisation du système a ainsi été envisagée au sous-sol, en même temps 
que les travaux d'aménagement des combles, les appartements de l'immeuble 
devant ensuite y être raccordés en temps voulu. Afin de créer ce chauffage central, 
il était nécessaire de réorganiser les sous-sols et les caves et de percer les sols et 


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plafonds des couloirs de l'immeuble afin de faire monter les tuyaux de chauffage 
depuis le sous-sol jusque dans les combles. 
Dans le cadre de ces travaux, il a été décidé de relier les appartements de 
l'immeuble, qui étaient encore chauffés au gaz, au chauffage central, en présence 
des locataires, les autres appartements devant être reliés à la centrale à chaque 
départ de locataire, cette installation nécessitant de lourds travaux dans les 
appartements, les gaines techniques se trouvant dans les salles de bains et les 
séjours des logements (témoin F______). 
e. Le 6 juillet 2015, la régie a informé les locataires de l'immeuble que des travaux 
d'aménagement des combles et de réaménagement des sous-sols étaient envisagés. 
A la suite d’une pétition de plusieurs locataires, une séance d'information a été 
organisée le 27 août 2015, à la suite de laquelle la régie a encore précisé que les 
fenêtres de l'immeuble allaient également être remises aux normes. 
f. Le ______ 2016, une autorisation de construire a été délivrée à SI C______ SA 
visant la transformation des combles en appartements. Cette autorisation précisait 
que des ventilations devaient être créées pour les sanitaires, cuisines, buanderies 
et cages d'escaliers et que tous les matériaux contenant de l'amiante devaient être 
retirés avant le début des travaux. Cette autorisation ne concernait que des travaux 
à entreprendre dans les combles et non dans les parties communes de l'immeuble, 
dans les appartements ou en façade. 
Un recours a été déposé contre cette autorisation aux motifs que les travaux 
envisagés ne bénéficieraient pas aux locataires en place alors que l'immeuble était 
vétuste, sans ascenseur, certains appartements étant chauffés au gaz ou à 
l'électricité et les logements ne bénéficiant pas de double-vitrage. 
Le recours a été rejeté et l'autorisation de construire est entrée en force en février 
2017. 
g. Les travaux ont débuté à une date qui ne résulte pas de la procédure. Par 
courriel du 17 janvier 2017, la régie a indiqué que le responsable technique de 
l'immeuble allait venir faire le point avec l'architecte sur les travaux en cours. 
h. Le 26 avril 2017, G______, locataire de l'immeuble, a écrit à la régie au sujet 
des travaux qui ne se déroulaient selon elle pas dans l'ordre. Un échafaudage avait 
été installé sans qu'elle en ait été préalablement informée, bloquant les volets dans 
une chambre, la cage d'escaliers n'était pas protégée ni nettoyée alors que des 
trous avaient été percés dans les sols. En outre, l'architecte lui avait demandé de 
libérer l'accès à sa salle de bains car des travaux devaient y être entrepris dès le 10 
avril 2017 et elle était sans nouvelles depuis et vivait dans les cartons. 


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La régie lui a répondu le 3 mai 2017 que l'architecte avait rencontré un certain 
nombre de difficultés et d'imprévus dans le cadre du chantier et qu'elle allait 
prochainement recevoir un courrier la conviant à une séance d'information. 
i. Le 26 avril 2017 également, le représentant de plusieurs locataires de 
l'immeuble, dont A______, a informé l'Office des autorisations de construire que 
les travaux autorisés dans les combles s'étendaient également dans les 
appartements par la démolition de gaines techniques dans les salles de bains et les 
cuisines et des faux-plafonds dans les corridors. 
j. Le 27 avril 2017, il a informé la régie de ce que des travaux dans les communs 
de l'immeuble et dans les appartements n'étaient pas entrepris dans les règles de 
l'art (absence de protection laissant entrer la poussière dans les caves, fenêtres 
laissées ouvertes dans les combles créant des claquements de volets et l'apport de 
froid dans les appartements, perte de luminosité à cause de l'échafaudage). En 
outre, des travaux de démolition des gaines techniques et des faux-plafonds 
engendrant du bruit et de la poussière avaient débuté. Il demandait ainsi que la 
régie prenne des mesures. 
k. Le 2 mai 2017, la régie a fait parvenir aux locataires un planning des travaux 
concernant la démolition des courettes et faux-plafonds pour l'installation de 
nouvelles gaines ainsi que des travaux de percements des passages pour les 
nouvelles colonnes de chauffage dans les appartements non reliés à la colonne à 
gaz. Ces travaux étaient prévus entre le 18 avril et le 14 juillet 2017 selon les 
colonnes concernées. Une rénovation des fenêtres était également prévue dès le 
8 mai 2017, rénovation nécessitant d'enlever les fenêtres, de bâcher les trous 
pendant leur rénovation et de les réinstaller par la suite. 
l. Le 3 mai 2017, un contrôle des travaux a été effectué par le département 
compétent et il a été constaté que des travaux non autorisés étaient en cours, 
notamment la mise en place de tuyauterie pour l'installation du système de 
chauffage, l'ouverture dans les dalles des paliers pour le passage des tuyaux, la 
démolition des faux-plafonds à l'intérieur des appartements, la rénovation des 
façades, le changement partiel des fenêtres et le stockage des tuyaux de ventilation 
dans la cour intérieure et l'entrée de l'immeuble. 
m. Le 5 mai 2017, l'Office des autorisations de construire a ainsi ordonné l'arrêt 
immédiat des travaux et le dépôt d'une demande complémentaire pour tenter de 
régulariser les travaux susmentionnés. 
n. Le 26 juillet 2017, dans un but de régulariser les travaux qui avaient déjà 
débuté, la régie a informé les locataires de ce que des travaux supplémentaires 
allaient être effectués, à savoir la création d'une chaufferie centrale, en lieu et 
place des chaufferies individuelles, l'installation d'une ventilation mécanique pour 


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l'ensemble de l'immeuble et la rénovation des façades. Une demande 
d'autorisation allait être déposée. 
o. Dite demande d'autorisation de construire complémentaire a été déposée le 
3 août 2017. 
p. Le 27 septembre 2017, le Département a retiré son ordre d'arrêt du chantier 
concernant les travaux relatifs à l'aménagement des combles et a maintenu l'ordre 
d'arrêt des autres travaux jusqu'à l'obtention de l'autorisation de construire. 
q. Les travaux d'aménagement des combles ont ainsi repris. 
r. Le ______ 2018, le Département a délivré l'autorisation de construire 
complémentaire concernant la régularisation des travaux de rénovation entrepris 
sans autorisation relatifs à l'aménagement des combles. 
Certains locataires ont recouru contre cette autorisation mais ont retiré leur 
recours le 23 janvier 2019, ce dont a pris acte le Tribunal administratif par 
décision du 5 février 2019. 
s. Les travaux d'installation du chauffage ont repris en avril 2019 selon le planning 
établi par l'architecte. 
t. Le 23 mai 2019, le représentant de plusieurs locataires de l'immeuble a fait part 
à la régie des préoccupations de ceux-ci concernant le déroulement de la 
deuxième étape des travaux à savoir les travaux de chauffage et ventilation. Il 
avait été constaté que les faux-plafonds avaient été largement démontés avec les 
câbles apparents, des trous de passage des tuyaux de ventilation et de chauffage 
agrandis, des murs porteurs avaient été touchés dans les sous-sols et les sanitaires 
étaient inutilisables car les gaines avaient été ouvertes et n'étaient pas protégées. 
u. Le 5 juillet 2019, le Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants 
(ci-après le SABRA) a ordonné l'évacuation des appartements en travaux et la 
suspension des travaux pour lesquels il n'y avait pas eu de diagnostic amiante. 
Le 8 juillet 2019, le SABRA a rendu une décision à la teneur de laquelle durant 
les travaux en cours, des matériaux notoirement connus comme pouvant contenir 
de l'amiante avaient été manipulés sans précaution en libérant une importante 
quantité de poussières potentiellement contaminées. Les échantillons recueillis sur 
place avaient été analysés et la présence d'amiante avait été confirmée dans les 
échantillons pris dans la salle de bain de la locataire, G______. 
Le SABRA a levé la mesure d'évacuation de cinq des appartements de 
l'immeuble, a confirmé l'évacuation de l'appartement de la précitée de même que 
la suspension des travaux et a ordonné à la propriétaire de lui fournir un 
diagnostic amiante complet d'ici le 19 juillet 2019. En outre, elle a ordonné à la 


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propriétaire de commander immédiatement des travaux d'assainissement dans 
l'appartement de la locataire. 
v. Le 29 août 2019, le SABRA, suite au diagnostic effectué confirmant la 
présence d'amiante, a ordonné à la propriétaire d'effectuer les travaux de 
désamiantage dans le logement de G______ d'ici le 26 septembre 2019. 
w. Le 11 décembre 2019, la régie a informé A______ que les fenêtres de son 
appartement allaient être révisées et qu'un inventaire serait effectué le 
18 décembre 2019. 
x. Le premier appartement crée dans les combles a été livré en décembre 2019 et 
les deux autres en février 2020. Les finitions dans l'appartement de A______ ont 
été effectuées en février 2020. 
y.a Parallèlement, le 14 décembre 2017, A______ a déposé auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers une requête à l'encontre 
de SI C______ SA, qui mentionne sous la rubrique objet de la requête "demande 
de baisse de loyer dès juin 2016 – dommages et intérêts" et sous la rubrique objet 
du litige et conclusions : "articles 259a-259d-259e CO". 
La cause a été enregistrée sous référence C/29265/2017. 
y.b Deux autres locataires, H______ et G______, ont également déposé une 
requête identique (procédures n° C/1______/2017 et C/2______/2017). 
z. A la suite de l'échec de conciliation, une autorisation de procéder a été délivrée 
à A______ le 23 février 2021 et elle a saisi le Tribunal de sa demande le 23 mars 
2021. Elle a conclu à l'octroi d'une réduction de loyer de 40% de décembre 2016 à 
avril 2017, de 80% d'avril 2016 (recte 2017) à juin 2019, et de 20% jusqu'à la fin 
des travaux. 
Cette demande ne comporte pas de conclusions en paiement de dommages et 
intérêts. 
aa. Dans sa réponse du 3 juin 2021, SI C______ SA a conclu, principalement, au 
renvoi de la requête de A______ afin qu'elle complète son écriture et chiffre ses 
prétentions et subsidiairement à la prolongation du délai de réponse. 
bb. Par ordonnance du 7 juin 2021, le Tribunal a notamment imparti à A______ 
un délai pour préciser l'état de fait. 
cc. Le 12 juillet 2021, A______ a adressé au Tribunal des écritures contenant un 
état de fait comportant des allégués numérotés. 


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Elle a également conclu, à titre préalable, à ce que le Tribunal ordonne à la 
bailleresse de produire l'état final des travaux et, à titre principal, à la 
condamnation de SI C______ SA à procéder à la remise en état de la chose louée, 
dans un délai de 30 jours dès l'entrée en force de la décision sous la menace de la 
peine prévue à l'article 292 CP en cas d'insoumission à une décision d'autorité, lui 
octroie une réduction de loyer de 40% de décembre 2016 à avril 2017, de 80% de 
mai 2017 à juin 2019 et 20% de juillet 2019 à l'élimination totale des défauts, la 
bailleresse devant être condamnée à lui rembourser le trop-perçu de loyer en 
découlant, soit 320 fr. de décembre 2016 à avril 2017, 640 fr. de mai 2017 à juin 
2019 et 160 fr. de juillet 2019 jusqu'à l'entrée en force du jugement, avec intérêts à 
5% dès le 1er septembre 2018, et condamne la bailleresse à lui verser la somme de 
10'000 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 15 septembre 2015, à titre de dommages-
intérêts. 
A______ a notamment allégué avoir été exposée de manière régulière à de 
l'amiante. 
Elle a également produit des photos des échafaudages, de son appartement, des 
sous-sols et des paliers. Il en résulte la présence de trous dans les murs du sous-sol 
et de fissures à hauteur d'une fenêtre dans l'appartement. Elle a également produit 
un article [du quotidien] J______ du 29 octobre 2018 décrivant les travaux 
comme étant "postcataclysmiques", certains locataires de l'immeuble ayant vécu 
pendant plus d'une année avec des trous dans leurs salles de bain et des faux-
plafonds détruits notamment, l'article comportant des photos de l'état des 
appartements durant les travaux. 
dd. Dans sa réponse du 24 septembre 2021, SI C______ SA a conclu, à la forme, 
à l'irrecevabilité de la demande du 23 mars 2021, à l'irrecevabilité de la 
modification des conclusions du 12 juillet 2021, subsidiairement, à leur rejet ainsi 
qu'à la recevabilité de la réponse. Au fond et principalement, elle a conclu à ce 
que le Tribunal déboute la locataire de ses conclusions et ordonne l'audition de 
deux témoins. 
ee.a Par ordonnance du 28 septembre 2021, le Tribunal a limité la procédure à la 
question de la recevabilité de la demande. 
ee.b Par jugement JTBL/176/2022 du 3 mars 2022, le Tribunal a déclaré 
recevables les conclusions en réduction de loyer formulées par A______ dans sa 
demande du 23 mars 2021 et irrecevables les conclusions formulées le 12 juillet 
2021. 
ff. Le Tribunal a tenu des audiences les 24 mai 2022, 29 novembre 2022 et 
7 février 2023. 


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La jonction entre la présente cause et celles concernant G______ et H______ a été 
ordonnée, sous référence C/1______/2017, concernant l'administration des 
preuves, la division des causes devant ensuite intervenir. 
H______ et G______ ont confirmé avoir subi des nuisances liées au chantier, dès 
décembre 2016, telles que bruit, poussière, saleté, courants d'air ayant refroidi les 
logements, perte de luminosité due à l'échafaudage Ils ont également confirmé 
l'ampleur des travaux entrepris dans leurs appartements, à savoir le fait que la 
courette dans leur salle de bains avait été défoncée et mal recouverte à l'aide de 
bâches, et que le trou était resté ainsi pendant plusieurs mois. Ils ont également 
confirmé que l'état de leur cuisine était similaire à celui de leur salle de bains et 
que leurs faux-plafonds avaient été ouverts laissant les fils électriques apparents et 
ce pendant plusieurs mois. G______ a précisé que la communication avec les 
ouvriers et l'architecte avait été mauvaise. Selon elle, les travaux dans son 
appartement avaient duré sept mois, étant précisé que le SABRA avait découvert 
la présence d'amiante dans sa salle de bains et qu'elle avait dû quitter son 
appartement pendant l'intervention. Finalement, les fenêtres de son appartement 
avaient été toutes démontées et elle avait vécu sans fenêtre pendant une semaine. 
I______, représentante de la bailleresse, a déclaré qu'elle n'avait rien à ajouter 
concernant les déclarations des locataires. Les travaux avaient été stoppés en 
raison du recours des locataires alors que les travaux avaient déjà débuté dans 
leurs appartements et les échafaudages étaient restés en place beaucoup plus 
longtemps que les trois mois initialement prévus. La bailleresse avait fait des 
propositions hors procédure, la situation vécue par les locataires étant très 
difficile. 
F______, architecte, a reconnu que des problèmes étaient survenus sur le chantier, 
notamment de communication entre lui-même, les entreprises et les locataires, 
concernant la planification des travaux. Un planning précis pour chaque semaine 
avait été établi avec les locataires en fonction de leur disponibilité. Chaque 
semaine, dès le lundi, le planning n'était pas respecté; la coopération était 
indispensable au bon déroulement des travaux, car il fallait accéder à la salle de 
bains des locataires. Selon lui, le fait que les volets étaient restés ouverts pendant 
la pose de l'échafaudage n'avait pas occasionné de désagrément. A sa 
connaissance, le toit avait été déposé mais pas durant l'hiver, ce qui n'avait ainsi 
pas refroidi les appartements. Il n'avait dans tous les cas pas reçu de plainte à ce 
sujet. Toutefois, il reconnaissait que de l'air circulait. Il a déclaré que les travaux 
n'avaient pas commencé avant que l'autorisation n'ait été obtenue, sauf erreur de 
sa part. Les entreprises n'étaient en tous les cas pas intervenues dans les 
appartements avant l'obtention de la deuxième autorisation, sauf peut-être pour 
préparer les travaux en ouvrant les gaines. Finalement, il a ajouté qu'en tant 
"qu'être humain", il aurait été agacé par les travaux. 


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C/29265/2017 
gg. Par mémoire de plaidoiries finales du 15 mars 2023, A______ a persisté dans 
les conclusions prises dans son mémoire du 12 juillet 2021. SI C______ SA a 
également persisté dans ses conclusions. 
SI C______ SA a répliqué le 23 mars 2023 persistant à conclure à l'irrecevabilité 
des conclusions de A______ du 12 juillet 2021, reprises dans ses plaidoiries 
finales, déclarées irrecevables par le jugement du 3 mars 2022. 
La cause a ensuite été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les jugements finaux rendus par le Tribunal des baux et loyers dans une 
affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse est, au dernier état des conclusions 
devant l'autorité inférieure, de 10'000 fr. au moins sont susceptibles de faire l'objet 
d'un appel écrit et motivé auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de 
justice dans un délai de 30 jours à compter de leur notification (art. 308 et 311 
CPC; art. 122 let. a LOJ). 
Déposé dans les formes et le délai requis, l'appel est recevable. 
1.2 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Celle-ci est soumise aux maximes inquisitoire sociale et de 
disposition (art. 247 al. 2 let. a et 58 al. 1 CPC). La procédure simplifiée 
s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
2. 
L'appelante requiert la restitution du délai qui lui a été imparti pour répliquer. 
2.1 Selon l'art. 147 CPC, une partie est défaillante lorsqu'elle omet d'accomplir un 
acte de procédure dans le délai prescrit ou ne se présente pas lorsqu'elle est citée à 
comparaître (al. 1). La procédure suit son cours sans qu'il soit tenu compte du 
défaut, à moins que la loi n'en dispose autrement (al. 2). 
Aux termes de l'art. 148 CPC, le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou 
citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la 
requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n'est 
imputable qu'à une faute légère. La requête est présentée dans les dix jours qui 
suivent celui où la cause du défaut a disparu (al. 1). Si une décision a été 
communiquée, la restitution ne peut être requise que dans les six mois qui suivent 
l'entrée en force de la décision (al. 3). 
 
2.2 En l'espèce, l'appelante requiert la restitution du délai pour répliquer. Le 
conseil de l'appelante a été incapable de travailler du 22 septembre au 22 octobre 
2023. L'empêchement a ainsi pris fin à cette dernière date, de sorte que le délai de 
10 jours pour solliciter la restitution du délai est venu à échéance le 1er novembre 


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C/29265/2017 
2023. La requête de restitution ayant été faite le 10 novembre 2023, elle est 
tardive. 
 
La requête de restitution sera par conséquent rejetée. 
3. 
L'appelante a modifié ses conclusions dans son acte d'appel. 
3.1 Selon l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b). L'art. 227 al. 1 
CPC autorise la modification de la demande si la prétention nouvelle ou modifiée 
relève de la même procédure et présente un lien de connexité avec la dernière 
prétention (let. a) ou, à défaut d'un tel lien, si la partie adverse consent à la 
modification de la demande (let. b). 
3.2 En l'espèce, l'appelante a conclu à ce que la Cour lui octroie des réductions de 
loyer de respectivement 60% de décembre 2016 à mars 2017, de 80% d'avril 2017 
à juin 2019 et de 20% de juillet 2019 jusqu'à élimination de l'ensemble des 
défauts. Dans sa requête introductive au Tribunal, elle avait requis des réductions 
de 40% de décembre 2016 à avril 2017, de 80% d'avril 2016 (recte 2017) à juin 
2019 et de 20% jusqu'à la fin des travaux. Elle a, par écritures du 12 juillet 2021, 
modifié les conclusions précitées, sollicitant l'exécution de travaux dans son 
logement, la fixation des réductions de 40% de décembre 2016 à avril 2017, de 
80% de mai 2017 à juin 2019 et de 20% de juillet 2019 jusqu'à l'élimination de 
tous les défauts. Par jugement du 3 mars 2022, le Tribunal a déclaré recevables les 
conclusions formées par l'appelante le 23 mars 2021 et irrecevables celles du 
12 juillet 2021. Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et l'appelante ne formule 
pas de grief devant la Cour contre l'irrecevabilité de ses conclusions du 12 juillet 
2021. Elle n'explicite pour le surplus pas la modification des conclusions d'appel 
dans son acte de recours. Ainsi, la modification des conclusions est irrecevable. 
4. 
L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers 
juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige et 
d'avoir fixé des réductions de loyer insuffisantes, eu égard aux nuisances subies. 
4.1 
4.1.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses 
frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au 
contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), 
une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). 
Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 
Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire 
lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 


- 12/19 - 
 
C/29265/2017 
lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu 
(ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se 
détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la 
chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas 
concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 
28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou 
entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ 
GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). 
La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 
CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui 
ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 
consid. 3.1). 
Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la 
chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la 
chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en 
règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/GROBET THORENS/ 
RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du 
bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 
Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). 
Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu 
comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la 
situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est 
réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, 
op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 
4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de 
celui-ci (art. 259d CO). 
La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En 
principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur 
objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul 
proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des 
nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être 
remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la 
vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal 


- 13/19 - 
 
C/29265/2017 
fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C.219/2005 du 24 octobre 
2005 consid. 2.3 et 2.4). 
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 
trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 
desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/GROBET 
THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d 
CO). 
Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un 
empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint 
l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad 
art. 259d CO). 
La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la 
détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 316). 
La jurisprudence en la matière est vaste et variée. 
A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un 
immeuble évacué et en chantier (CORBOz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 
p. 145). 
La Cour a accordé une réduction de loyer de 30% s'agissant de travaux de 
surélévation de l'immeuble dans lequel vivaient les locataires (bruit résultant de la 
démolition de la toiture et des combles, bruits de perçeuses et de scies à métaux, 
poussière et gravats, perte d'intimité en raison de la présence des échafaudages, 
coupure de téléréseau notamment) (ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014). 
En raison de travaux de changement des colonnes d'eau ayant engendré bruit, 
poussière, fréquentes coupures d'eau, absence d'intimité en raison de la présence 
de trous dans la salle de bains et toilettes, une réduction de loyer de 40% a été 
octroyée (ACJC/1302/2009 du 2 novembre 2009). 
Une réduction de 25% a été accordée en raison de nuisances d'intensité variable 
d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et des stores, pose 
d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que 
transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir et 
installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice ACJC/1350/2000 du 
21 décembre 2000). 
Une réduction de 25% a été fixée s'agissant d'un chantier dans un bâtiment voisin 
pendant deux ans (arrêt de la Cour de justice ACJC/467/1996 du 20 mai 1996), ou 
de l'aménagement d'un appartement au-dessus d'un centre audiovisuel (arrêts de la 
Cour de justice des 12 novembre 1984 et 1er juin 1987, cités par AUBERT, in Droit 
du bail à loyer, op. cit., 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 259d CO). 


- 14/19 - 
 
C/29265/2017 
Une réduction de 20% a été accordée à la suite de travaux, d'une durée de 
six mois, visant la création de deux logements dans les combles et l'installation 
d'une marquise sur un immeuble abritant un restaurant (arrêt de la Cour de 
justice ACJC/485/2006 du 8 mai 2006, in CdB 4/2006, p. 120). 
Une réduction de 25% puis 15% a été octroyée en raison de nuisances d'intensité 
variable d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et des 
stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que 
transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir et 
installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice ACJC/1350/2000 du 
21 décembre 2000). 
4.1.3 L'art. 58 al. 1 CPC enjoint au tribunal de n'accorder à une partie ni plus, ni 
autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie 
adverse. 
 
Le juge n'est lié que par le montant total réclamé dans ses conclusions par le 
demandeur, si bien qu'il peut allouer davantage pour un des postes réclamés par 
lui et moins pour un autre (cf. ATF 143 III 254 consid. 3.3; 123 III 115 consid. 6d 
p. 119; 119 II 396 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_684/2014 du 2 juillet 
2015 consid. 3.2.1 et les arrêts cités), sans violer le principe "ne ultra petita 
partiium" (arrêt du Tribunal fédéral 4A_642/2017 du 12 novembre 2018 
consid. 7.2.3). 
4.1.4 L'appel doit être motivé (art. 311 CPC). Pour satisfaire à son obligation de 
motivation de l'appel, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée par une argumentation suffisamment explicite 
pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3; 
138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit d'office 
(art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance. L'appelant 
doit tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il 
ne saurait se borner à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit 
présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits 
constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. A défaut, 
l'appel est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_453/2022 du 13 décembre 
2022 consid. 3.1). 
4.2 
4.2.1 En l'espèce, les premiers juges ont retenu, s'agissant du début des travaux 
d'aménagement des combles, que les travaux avaient débuté avant le 17 janvier 


- 15/19 - 
 
C/29265/2017 
2017, la régie ayant indiqué dans un courriel de cette même date, que les travaux 
avaient déjà débuté. L'appelante avait pour sa part soutenu que les travaux avaient 
commencé fin 2016, sans en préciser la date, de sorte qu'il se justifiait de retenir le 
17 janvier 2017. 
L'appelante soutient en premier lieu que le dies a quo de la réduction de loyer 
aurait dû être fixé au mois de décembre 2016, se fondant sur une déclaration de 
l'intimée selon laquelle elle avait, lors de son audition par le Tribunal, déclaré 
n'avoir rien à ajouter aux déclarations de l'appelante. Ce faisant, l'appelante ne 
critique pas le raisonnement du Tribunal et se borne à faire valoir sa propre 
appréciation des faits et des preuves. Par ailleurs, dans sa réponse du 
24 septembre 2021, l'intimée a contesté la date de début des travaux alléguée par 
l'appelante. Le dies quo ne résulte pas de la procédure, en particulier pas des titres 
produits et des déclarations des témoins auditionnés. Par conséquent, la date du 
début des travaux retenue par le Tribunal sera confirmée. 
Le grief de l'appelante se révèle ainsi infondé. 
4.2.2 L'appelante reproche au Tribunal d'avoir fixé des réductions de loyer 
insuffisantes eu égard aux nuisances subies. 
Il n'est pas contesté que l'intimée a entrepris d'importants travaux dans l'immeuble 
en cause, soit, d'une part, la destruction des greniers et la création de trois 
appartements dans les combles, avec dépose des tuiles de la toiture, ainsi que la 
création d'un chauffage central, la rénovation des façades et des fenêtres, et, 
d'autre part, dans les appartements des locataires, la destruction des gaines 
techniques et des faux-plafonds. 
Le Tribunal a retenu, s'agissant des travaux dans les combles, qu'une réduction de 
loyer de 8% "lissée" du 17 janvier 2017 au 29 février 2020 était proportionnée aux 
défauts, et, concernant les travaux dans les logements, de 15% du 1er avril au 
30 juin 2019 et de 10% du 1er juillet 2019 au 29 février 2020. 
La destruction des greniers a débuté le 17 janvier 2017. 
Afin de créer le chauffage central, les sous-sols et les caves ont été réorganisés. 
Les sols et plafonds des couloirs de l'immeuble ont été percés, afin de faire passer 
les tuyaux de chauffage du sous-sol jusque dans les combles. 
S'agissant des travaux de rénovation des façades, un échafaudage a été installé en 
janvier 2017, sans autorisation. 
Au mois d'avril 2017, les faux-plafonds et les courettes ont été détruits dans la 
salle de bains de l'appelante, pour effectuer le passage des nouvelles gaines 
techniques, et des trous ont été percés pour permettre l'installation de nouvelles 


- 16/19 - 
 
C/29265/2017 
colonnes de chauffage. Les plafonds ont aussi été détruits dans l'entrée. Des trous 
ont également été percés dans la cuisine et le salon. 
L'arrêt des travaux a été ordonné par le Département compétent, motif pris de 
l'absence d'autorisation de construire, le 5 mai 2017. L'intimée a déposé une 
demande d'autorisation complémentaire le 3 août 2017, à la suite de laquelle le 
Département a retiré son ordre d'arrêt de chantier le 27 septembre 2017 pour les 
travaux concernant l'aménagement des combles, qui ont dès lors repris. 
Ensuite de la délivrance de l'autorisation complémentaire le ______ 2018, et du 
retrait, en janvier 2019, du recours formé par certains locataires contre cette 
dernière, les travaux d'installation du chauffage ont repris en avril 2019. 
Il résulte tant des photographies que des articles de presse produits que les défauts 
présents dans le logement de l'appelante, ainsi que les nuisances en découlant, ont 
été importants. En effet, la destruction des courettes et faux-plafonds a engendré 
du bruit et de la poussière. Les câbles électriques ont été laissés apparents et 
pendaient par endroits. Des trous étaient présents tant dans la salle de bains que 
dans la cuisine et le salon durant de nombreux mois. 
S'il est vrai que les travaux "lourds" ont été exécutés dans le logement en cause 
entre le 1er avril et le 30 juin 2019, les travaux ont toutefois débuté dans 
l'appartement, comme retenu ci-avant, en avril 2017 (sans autorisation) et ont été 
arrêtés en mai 2017. Les trous et plafonds ont toutefois été laissés ouverts, depuis 
le mois d'avril 2017, et ce jusqu'à fin juin 2019 environ. 
La présence de l'échafaudage a engendré une perte de luminosité. 
Les travaux d'aménagement des combles ont occasionné du bruit et de la 
poussière. Les fenêtres des combles sont restées ouvertes pendant l'hiver, le froid 
se ressentant dans les parties communes de l'immeuble. 
Par ailleurs, les sols et plafonds des parties communes ont été percés, engendrant 
également du bruit et de la poussière. 
L'appelante allègue avoir été exposée à l'amiante. Il ne résulte toutefois pas de la 
procédure que la présence d'amiante aurait été constatée dans son logement. 
Eu égard à l'ensemble des éléments qui précèdent et de la casuistique rappelée ci-
avant, la quotité des réductions de loyer fixée par le Tribunal n'est pas 
proportionnée aux défauts présents tant dans les parties communes de l'immeuble 
que dans le logement de l'appelante. 
4.2.3 L'appelante a sollicité l'octroi de réductions de loyer de 40% de décembre 
2016 à avril 2017, de 80% d'avril 2017 à juin 2019 et de 20% jusqu'à la fin des 
travaux. 


- 17/19 - 
 
C/29265/2017 
S'agissant de la critique de l'appelante relative au dies ad quem de la réduction de 
loyer, celle-ci se révèle infondée. En effet, l'appelante soutient que les travaux de 
finition n'auraient pas été exécutés dans son logement et conclut à l'octroi d'une 
réduction de loyer jusqu'à l'élimination de ces défauts. Cela étant, l'appelante n'a 
pas pris - valablement - de conclusion en exécution de travaux. Il résulte de la 
procédure que les appartements dans les combles ont été livrés respectivement en 
janvier et février 2020, de sorte que les travaux ont pris fin à cette date. Le grief 
de l'appelante est ainsi infondé. Le dies ad quem au 29 février 2020 retenu par les 
premiers juges sera confirmé. 
Au vu des nuisances importantes subies et de la durée du chantier, il se justifie 
d'octroyer à l'appelante les réductions de loyer suivantes : 15% du 17 janvier au 
30 avril 2017 (travaux dans les combles, démolition des courettes et faux-plafonds 
dans l'appartement, trous dans l'entrée, la salle de bains, la cuisine et le salon, 
présence de l'échafaudage), 10% du 1er mai 2017 au 30 septembre 2017 (chantier 
arrêté, présence de l'échafaudage, trous dans le logement, câbles électriques 
pendants), 20% du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2019 (travaux dans les 
combles et les parties communes de l'immeuble), 30% du 1er octobre au 
31 octobre 2019 (rénovation des fenêtres et travaux dans les combles) et 10% du 
1er novembre 2019 au 29 février 2020 (travaux dans les combles et travaux 
résiduels dans l'appartement). 
Le trop-perçu de loyer découlant desdites réductions s'élève à 5'218 fr. 05 
({800 fr. x 15% du 17 janvier au 30 avril 2017, soit 418 fr. 05} + {800 fr. x 10% 
du 1er mai 2017 au 30 septembre 2017, soit 400 fr.} + {800 fr. x 20% du 
1er octobre 2017 au 30 septembre 2019, soit 3'840 fr} + 30% du 1er au 30 octobre 
2019, soit 240 fr.} + {800 fr. x 10% du 1er novembre 2019 au 29 février 2020, soit 
320 fr.}). 
4.3 Les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement entrepris seront dès lors réformés 
(art. 318 al. 3 let. b CPC) dans le sens qui précède. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 18/19 - 
 
C/29265/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 juillet 2023 par A______ contre le jugement 
JTBL/427/2023 rendu le 2 juin 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/29265/2017-20-OSD. 
Au fond : 
Rejette la requête de restitution de délai formée le 10 novembre 2023 par A______. 
Annule les chiffres 2 et 3 du dispositif du jugement précité. 
Cela fait, statuant à nouveau sur ces points : 
Réduit le loyer de l'appartement de trois pièces et chambrette situé au 2ème étage de 
l'immeuble sis avenue 3______ no. ______ à Genève, loué par A______ à 
SI C______ SA de 15% du 17 janvier au 30 avril 2017, de 10% du 1er mai au 
30 septembre 2017, de 20% du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2019, de 30% du 
1er octobre au 31 octobre 2019 et de 10% du 1er novembre 2019 au 29 février 2020. 
Condamne SI C______ SA à verser à A______ la somme de 5'218 fr. 05, avec intérêts à 
5% dès le 1er septembre 2018. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Madame 
Zoé 
SEILER 
et 
Monsieur 
Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 


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C/29265/2017 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 
(800 fr. x 60% de décembre 2016 à mars 2017 (1'920 fr.) + 800 fr. x 80% d'avril 2017 à 
juin 2019 (17'280 fr.) + 20% de juillet 2019 à la fin des travaux).