ge_gerichte · ACJC/543/2022 · 2022-04-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/206/2021 
ACJC/543/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 19 AVRIL 2022 
 
Entre 
Monsieur A______, p.a. B______, ______, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2021, comparant par Me Christian LUSCHER, 
avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait 
élection de domicile, 
 
et 
 
Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés chemin ______, intimés, 
représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 
 
 
 
 


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C/206/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/871/2021 du 22 octobre 2021, expédié par pli recommandé 
le 25 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a, sur incident d'irrecevabilité, 
principalement déclaré recevable la demande formée le 6 janvier 2021 par 
D______ et C______ à l'encontre de A______ (ch. 1 du dispositif), suspendu la 
procédure jusqu'à droit jugé sur la question du loyer maximal autorisé par les 
autorités administratives compétentes (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2, recte : 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3, recte : 
4). 
 
En substance, les premiers juges ont considéré que le litige portait sur une 
question distincte (soit le loyer du 1er décembre 2015 au 30 novembre 2020) de 
celle faisant l'objet d'une transaction judiciaire entrée en force (soit le loyer à 
compter du 1er décembre 2020), de sorte qu'il ne se heurtait pas à l'exception de 
force jugée. La requête était dès lors recevable. Dans la mesure où une décision à 
venir en matière de fixation du loyer sur la base de la LDTR était décisive pour 
l'issue du litige, il se justifiait de suspendre la procédure jusqu'à droit jugé sur 
cette question. 
B. 
a. Par acte déposé le 17 novembre 2021 à la Cour de justice, A______ forme 
appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que la 
Cour, ceci fait, déclare irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer 
déposée par D______ et C______. Préalablement, il requiert une comparution 
personnelle des parties. 
b. Dans leur réponse du 20 décembre 2021, D______ et C______ ont conclu au 
déboutement de A______. 
 c. Par courrier du 11 janvier 2022, A______ a renoncé à répliquer et a persisté 
dans les termes de son appel. 
d. Les parties ont été avisées le 11 janvier 2022 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______ et D______ sont tous deux locataires d'un appartement de six pièces 
situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis chemin 1______ à E______ depuis le 
1er décembre 2015. L'appartement est propriété de A______. 
 
b. A teneur du contrat de bail précité, le loyer mensuel net était initialement fixé 
à 2'300 fr., provision pour charges d'eau chaude et de chauffage de 200 fr. 
mensuels en sus. 
c. Le 30 novembre 2020, les parties ont signé un procès-verbal de conciliation, 
suite à la saisine, le 2 octobre 2020, par C______ et D______, de la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, d'une demande de baisse de loyer 


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fondée principalement sur la méthode absolue, subsidiairement sur des critères 
relatifs (cause C/2______/2020). 
A teneur de cette transaction judiciaire, le loyer net de l'appartement précité a été 
fixé au montant de 2'200 fr. par mois à compter du 1er décembre 2020. 
Cette transaction judiciaire n'a pas été remise en cause par-devant les instances 
judiciaires. 
d. Par requête formée auprès de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers en date du 6 janvier 2021, déclarée non conciliée le 8 mars 2021 
et introduite par-devant le Tribunal le 18 mars suivant, C______ et D______ ont 
agi en fixation judiciaire de loyer, concluant à ce que celui-ci soit initialement 
fixé à la somme de 20'430 fr. par an, hors charges, à compter du 1er décembre 
2015. 
Les locataires se prévalent en substance de la nullité du loyer fixé à leur entrée 
dans les locaux du fait que, selon eux, des travaux de rénovation complète 
auraient été entrepris dans l'appartement sans que A______ ne sollicitât 
d'autorisation en bonne et due forme en la matière auprès du département 
compétent. 
e. Ensuite de la conclusion principale formée en premier lieu par A______ dans 
sa réponse du 16 avril 2021 et visant à ce que le Tribunal déclare la demande 
irrecevable faute pour celle-ci de remplir les conditions de l'article 59 al. 2 let. e 
CPC et de se conformer au principe « ne bis in idem » consacré par cette 
disposition, le Tribunal a limité la procédure à cette question par ordonnance du 
19 avril 2021 et imparti un délai à C______ et D______ pour le dépôt de leurs 
déterminations écrites à cet égard. 
f. Par acte du 19 mai 2021, ces derniers ont requis la suspension de la procédure, 
motif pris de la dénonciation par leurs soins, les 18 et 25 mars 2021 auprès du 
Département du territoire (DT), des travaux de rénovation entrepris selon eux 
sans autorisation dans l'appartement litigieux par A______. Dans leurs écritures, 
C______ et D______ exposent que, dans le cadre de leur représentation par 
F______ SA (ci-après « F______ ») s'agissant de la cause C/2______/2020, 
celle-ci leur avait indiqué postérieurement à la conclusion de la transaction 
judiciaire du 30 novembre 2020 que le montant du loyer initial était 
probablement nul. A leurs dires, la question du montant du loyer concernant la 
période antérieure au 1er décembre 2020 n'avait ainsi jamais été discutée. 
g. Dans leurs déterminations subséquentes du 21 mai 2021, C______ et 
D______ ont conclu à la recevabilité de la demande tout en sollicitant du 
Tribunal qu'il se prononce en premier lieu sur leur requête de suspension 
préalable. Ils ont argué ce faisant de la différence d'objet du litige entre la cause 
C/2______/2020 et la présente procédure, notamment du fait que les périodes 
visées par les demandes ne sont pas les mêmes, celles-ci concernant des dates 


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postérieures, respectivement antérieures, au 1er décembre 2020, date de la prise 
d'effet de la transaction judiciaire. 
h. Par écritures des 28 mai et 7 juin 2021, A______ s'est opposé à la suspension 
de la procédure et a persisté dans ses conclusions en irrecevabilité. 
i. C______ et D______ ont répliqué les 7 et 18 juin 2021. 
j. Le 2 juillet 2021, le Tribunal a gardé la cause à juger sur les questions de la 
suspension et de la recevabilité de la demande. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision attaquée est une décision incidente de première instance laquelle 
peut faire l'objet d'un recours immédiat (art. 237 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC). 
En l'espèce, les intimés ont conclu à la fixation initiale du loyer à 20'430 fr. par an 
et à la restitution du trop-perçu d'un montant de 35'850 fr. La valeur litigieuse est 
ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 
concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 
sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
L'appelant sollicite tout d'abord l'audition des parties par la Cour. 
 
2.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. 
2.2 En l'espèce, l'appelant n'a pas exposé pour quelle raison l'audition des parties 
devrait être ordonnée dans le cadre de l'appel. Il en découle que l'appel, rédigé par 
un avocat, ne remplit pas les exigences de motivation sur ce point et qu'il ne peut 
être donné suite à cette conclusion qui est ainsi irrecevable (ACJC/1359/2016 
consid 2.3). 


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3. 
L'appelant reproche ensuite au Tribunal d'avoir considéré que la requête ne se 
heurtait pas à l'autorité de chose jugée et était recevable. Il soutient en effet que 
l'identité des parties et des prétentions, attachées au même immeuble, permet de 
conclure que la transaction judiciaire couvrait également le montant du loyer pour 
la période antérieure au 1er décembre 2020. 
3.1 Aux termes de l'art. 59 al. 1 et 2 let. e CPC, le juge n'entre en matière que sur 
les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de 
l'action, parmi lesquelles figure l'exigence que le litige ne fasse pas l'objet d'une 
décision entrée en force (arrêt du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 
consid. 3.1). D'après l'art. 208 al. 1 CPC, la transaction (judiciaire) passée durant 
la procédure de conciliation est consignée au procès-verbal et signée par les 
parties. En vertu de l'art. 208 al. 2 CPC, elle a les effets d'une décision entrée en 
force : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l'autorité de 
la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 
consid. 2.2 et les références citées). 
La transaction judiciaire au sens de l'art. 208 CPC est passée par les parties en 
cours de procédure, soit directement devant l'autorité ou le juge, soit hors de sa 
présence, mais pour lui être remise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 
17 septembre 2020 consid. 2.2 et les références citées). 
La transaction judiciaire elle-même, en tant qu'acte juridique des parties, met fin 
au procès (ATF 139 III 133 consid. 1.3). Le juge se borne à en prendre acte; il ne 
rend pas de décision judiciaire, même si, formellement, il raye la cause du rôle 
(art. 241 al. 3 CPC). Toutefois, l'invalidité de la transaction judiciaire ne peut être 
invoquée, notamment pour vice du consentement (art. 23 ss CO), que comme 
celle d'un jugement, par la voie de la révision (art. 328 al. 1 let. c CPC; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.2 et les références 
citées). 
Il y a chose jugée sur un même objet quand, dans l'un et l'autre procès, les parties 
ont soumis au juge la même prétention en se fondant sur les mêmes faits (ATF 
139 III 126 consid. 3.2.3; 136 III 123 consid. 4.3.1; 116 II 738 consid. 2a; 105 II 
151/152 consid. 1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 
25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identité 
de l'objet du litige s'entend au sens matériel; il n'est cependant pas nécessaire, ni 
même déterminant, que les conclusions soient formulées de manière identique 
(ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; 128 III 284 consid. 3b; 123 III 16 consid. 2a; 121 
III 474 consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 
consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 2008 consid. 4.1). Le Tribunal fédéral a 
admis que, même si elle s'en écarte par son intitulé, une nouvelle conclusion aura 
un objet identique à celle déjà jugée, si elle était déjà contenue dans celle-ci, si 
elle est simplement son contraire ou si elle ne se pose qu'à titre préjudiciel, alors 
que, dans le premier procès, elle se posait à titre principal (ATF 123 III 16 
consid. 2a; 121 III 474 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_337/2008 du 


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15 juillet 2008 consid. 4.1). L'identité de l'objet s'étend en outre à tous les faits qui 
font partie du complexe de faits, y compris les faits dont le juge n'a pas pu tenir 
compte parce qu'ils n'ont pas été allégués, qu'ils ne l'ont pas été selon les formes et 
à temps ou qu'ils n'ont pas été suffisamment motivés (ATF 139 III 126 
consid. 3.1; 116 II 738 consid. 2b et 3; 115 II 187 consid. 3b; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_481/2017 du 25 juillet 2018 consid. 3.1; 5A_337/2008 du 15 juillet 
2008 consid. 4.1). 
Le Tribunal fédéral a eu l'occasion de s'exprimer sur cette question dans le cadre 
d'une procédure similaire portant sur un contrat de bail. Suite à une demande de 
baisse de loyer fondée sur le taux hypothécaire, les parties avaient conclu une 
transaction judiciaire fixant le loyer à compter du 1er juillet 2012. Les locataires 
avaient ensuite, dans une seconde procédure, sollicité la fixation judiciaire du 
loyer initial en raison de l'absence de formule officielle, qui avait été accordée par 
les tribunaux jusqu'au 30 juin 2012. Le Tribunal fédéral a confirmé les décisions 
cantonales, en tant qu'elles fixaient le loyer du 1er juillet 2009 au 30 juin 2012, 
tout en considérant que le loyer fixé à partir du 1er juillet 2012 était couvert par la 
transaction revêtant autorité de chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_150/2020 du 17 septembre 2020 consid. 2.3). 
A l'inverse, dans le cadre d'une procédure concernant un contrat de travail, le 
Tribunal fédéral a considéré qu'il y avait identité de prétentions dans la mesure où, 
même si le libellé de ces dernières était différent (conclusions constatatoires en 
nullité de la résiliation du contrat de travail et action en paiement d'une somme 
d'argent), la somme d'argent réclamée avait été versée dans le cadre de la 
transaction judiciaire ayant clos la première procédure. Admettre la seconde 
procédure aurait abouti cas échéant à un double paiement fondé sur les mêmes 
principes juridiques et les mêmes faits. De plus, les parties avaient stipulé dans la 
transaction judiciaire qu'elles n'avaient plus de revendications à faire valoir l'une 
contre l'autre au titre de l'exécution du contrat de travail (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.21/2002 du 4 avril 2002 consid. 4). 
3.2 Il s'agit de déterminer en l'espèce si les prétentions des intimés faisant l'objet 
de la présente procédure sont matériellement identiques à celles ayant fondé la 
première procédure et ayant donné lieu à la transaction judiciaire du 30 novembre 
2020. 
A cet égard, les parties sont identiques dans les deux procédures et il s'agit du 
même appartement et du même complexe de faits. En revanche, les prétentions 
formulées par les intimés ne sont matériellement pas identiques : dans la première 
procédure, le loyer visé portait sur le futur, à compter, sur la base de l'accord entre 
les parties, du 1er décembre 2020. Dans la présente procédure, les prétentions en 
fixation judiciaire du loyer portent sur la période du 1er décembre 2015 au 
30 novembre 2020, soit une période antérieure. Partant, ces prétentions sont 
matériellement distinctes quand bien même elles portent sur le loyer du même 
appartement. 


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L'appelant ne peut pas non plus être suivi, lorsqu'il affirme que la transaction 
judiciaire couvrirait l'entier du loyer, soit également le loyer à compter du 
1er décembre 2015. En effet, les prétentions en baisse de loyer ont été formulées 
pour le futur et n'ont pas porté sur le loyer antérieur. Par ailleurs, la transaction 
judiciaire ne prévoit pas que les parties n'ont plus de prétentions à faire valoir 
l'une envers l'autre au titre du contrat de bail. Considérer que la transaction 
judiciaire pourrait couvrir le loyer antérieur reviendrait à lui conférer un champ 
d'application plus large que les prétentions formulées, ce qui ne peut être déduit 
du texte de la transaction. Par conséquent, la transaction judiciaire doit être 
considérée comme portant exclusivement sur le montant du loyer à compter du 
1er décembre 2020 pour cette raison également. 
C'est ainsi à raison et conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral en la 
matière que le Tribunal a retenu que le montant du loyer entre le 1er décembre 
2015 et le 30 novembre 2020 n'était pas couvert par l'autorité de chose jugée et a 
déclaré la requête des intimés recevable. 
Par ailleurs, le manque d'identité des prétentions a pour conséquence que la 
proximité temporelle entre les deux procédures n'est pas contraire à la bonne foi, 
puisque la seconde procédure porte sur un objet distinct et ne remet pas en 
question la première. 
Infondé, le grief de l'appelant sera rejeté. 
4. 
L'appelant ne remet pas en cause l'opportunité de la suspension prononcée par le 
Tribunal, de sorte qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette dernière. Partant, le 
jugement attaqué sera intégralement confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 17 novembre 2021 par A______ contre le 
jugement JTBL/871/2021 rendu le 22 octobre 2021 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/206/2021-4-OSL. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zoé 
SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.