ge_gerichte · ACJC/1093/2020 · 2020-08-06 · fr


_____________________________________________________________________________________ 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10704/2018 
ACJC/1093/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 6 AOUT 2020 
 
Entre 
A______ SA et Madame B______, domiciliées ______, appelantes d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 2 septembre 2019, comparant d'abord en 
personne puis par Me Aleksandra PETROVSKA, avocate, rue Sautter 29, case postale 
244, 1211 Genève 12, en l'étude de laquelle elles font élection de domicile, 
et 
1) Monsieur C______, p.a. c/o A______ SA, ______, intimé, comparant en personne, 
2) D______ SA, sise ______ (VD), autre intimée, comparant par Me Pascal PETROZ, 
avocat, rue de la Coulouvrenière 29, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait élection 
de domicile. 
 
 
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 06.08.2020. 


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C/10704/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/819/2019 du 2 septembre 2019, communiqué aux parties par 
pli du 6 septembre 2019, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, 
réduit de 15% pour les mois de mars 2017 à août 2017 (inclus) le loyer de la 
surface commerciale sise au rez-de-chaussée de l'immeuble 1______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), a condamné D______ SA à verser à B______ la somme de 
1'560 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 29 janvier 2018 (ch. 2), a condamné 
D______ SA à verser à B______ et A______ SA la somme de 3'120 fr., plus 
intérêts à 5% l'an dès le 29 janvier 2018 (ch. 3), sur demande reconventionnelle, a 
condamné B______, A______ SA et C______, conjointement et solidairement, à 
verser à D______ SA la somme de 95'253 fr. 30, avec intérêts à 5% dès le 15 août 
2018 (ch. 5), a condamné B______ à verser à D______ SA la somme de 30'920 fr. 
avec intérêts à 5% dès le 15 août 2018 (ch. 6), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 4 et 7) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 
B. 
a. Par acte adressé le 9 octobre 2019 au greffe de la Cour de justice, B______ et 
A______ SA, agissant alors en personne, forment appel contre ce jugement, dont 
elles sollicitent l'annulation. Elles concluent à l'octroi d'une réduction de loyer de 
la surface commerciale à hauteur de 75% pour les mois de mars à août 2017 
(inclus) et à ce que D______ SA soit condamnée à leur payer une somme de 
23'400 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 29 janvier 2018. 
b. D______ SA (ci-après également : la bailleresse) conclut à la confirmation du 
jugement querellé. 
C______ ne s'est pas déterminé. 
c. B______ et A______ SA n'ayant pas répliqué, les parties ont été avisées le 20 
janvier 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Le 13 décembre 2016, D______ SA, bailleresse, et B______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur une surface commerciale d'environ 
152 
m2 
et 
un 
couvert 
d'entrée 
d'environ 
7 
m2 
sis 
au 
rez-de-chaussée de l'immeuble 1______, ______ Genève (ci-après : l'arcade). 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 15 décembre 2016 au 
31 janvier 2021, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf 
résiliation signifiée 12 mois avant l'échéance. 
Le loyer annuel a été fixé à 62'400 fr., soit 5'200 fr. par mois, charges mensuelles 
non comprises à hauteur de 320 fr. 


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Cette arcade était destinée à l'exploitation d'un bar-restaurant et elle était vide et à 
l'état brut au moment de sa mise en location. 
b. Les clauses particulières du contrat prévoyaient une participation de 35'000 fr. 
de la bailleresse aux travaux de création du commerce sur présentation de 
factures. 
Une réduction de loyer était octroyée à la locataire durant la moitié du mois de 
décembre 2016, soit un loyer de 1'300 fr. plus charges, et le mois de janvier 2017, 
à savoir un loyer de 2'600 fr. plus charges. 
La locataire déclarait bien connaître les locaux qui étaient conformes à l'usage 
qu'elle voulait en faire. 
Au sujet des travaux à plus-value effectués par la locataire, l'art. 16 des clauses 
complémentaires prévoyait : «si, à la fin du bail, la surface louée présente une 
plus-value considérable de travaux de modification ou de rénovation, acceptés par 
le bailleur, le locataire s'engage à renoncer à toutes indemnités ou prétentions en 
fin de droit à l'encontre du bailleur, au titre de travaux qu'il a fait effectuer et 
susceptibles d'apporter une éventuelle plus-value aux locaux». 
c. Afin de permettre l'exploitation des locaux en tant que restaurant, la locataire a 
entrepris de faire installer une ventilation. 
Le 10 janvier 2017, une entreprise a indiqué, dans ce cadre, à la locataire que 
l'immeuble ne possédait pas de gaines existantes verticales permettant d'extraire 
l'air vicié en toiture conformément à la réglementation, l'espace du dévidoir étant 
déjà occupé par les conduites hydrauliques des panneaux solaires en toiture. 
Parmi les solutions proposées, la locataire a choisi d'installer la ventilation en 
carottant chaque étage du rez à la toiture. 
d. A compter du mois de mars 2017, plusieurs infiltrations d'eau ont touché 
l'arcade. 
e. Le 16 mars 2017, D______ SA et B______ ont conclu un deuxième contrat de 
bail à loyer ayant pour objet un appartement de 1,5 pièce situé au 5ème étage de 
l'immeuble où se trouve l'arcade précitée pour une durée d'un an, du 1er avril 2017 
au 31 mars 2018, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation 
signifiée trois mois avant l'échéance. 
Le loyer annuel a été arrêté à 14'400 fr., soit 1'200 fr. par mois, et les charges 
mensuelles à 150 fr. 


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f. Le 24 avril 2017, les parties au contrat portant sur l'arcade ont conclu un 
avenant, afin d'y inclure A______ SA en qualité de colocataire solidairement et 
conjointement responsable avec B______ dès le 1er mai 2017. 
g. Par second avenant du 24 mai 2017, le contrat a été modifié pour y ajouter 
C______ comme titulaire du bail solidairement et conjointement responsable aux 
côtés de B______ et A______ SA, dès le 1er juin 2017. 
h. Le 22 juin 2017, D______ SA et B______ ont conclu un troisième contrat de 
bail à loyer portant sur un emplacement de parking intérieur n° 1 au sous-sol de 
l'immeuble de l'arcade pour une durée d'un an, du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, 
renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois 
avant l'échéance. 
Le loyer annuel a été fixé à 4'800 fr., soit 400 fr. par mois. 
i. Le 27 juin 2017, les locataires de l'arcade ont requis de la régie en charge de la 
gestion de l'immeuble (ci-après : la régie) qu'elle augmente le montant de la 
participation initialement prévue par le contrat aux coûts des travaux d'installation 
de la ventilation, lesquels avaient augmenté du fait que les informations fournies 
avant la conclusion du contrat par la régie étaient erronées. En particulier, il 
n'avait pas été possible d'utiliser les gaines existantes déjà pleines pour faire 
passer l'installation de ventilation. 
j. Par courrier du 21 juillet 2017, la régie a indiqué à B______ qu'elle avait fait 
intervenir les 22 et 27 mars, 18 avril, 9 mai et 11 juillet 2017, une entreprise 
consécutivement aux fuites d'eau survenues dans l'arcade. Tout en se déclarant 
consciente du fait que ces infiltrations entraînaient des nuisances, elle a exclu 
toute indemnisation pour une éventuelle perte de loyer et d'exploitation du fait que 
les aménagements étaient en cours de réalisation. 
Des réparations provisoires pour remédier à une nouvelle fuite d'eau survenue 
dans l'arcade à la fin du mois de juillet ont été effectuées au début du mois d'août 
2017. 
Suite à une troisième fuite le 8 août 2017, la régie a indiqué le même jour à 
l'entreprise devant intervenir qu'il n'était plus possible de «continuer à inonder 
cette arcade». 
k. Par courriel du 10 août 2017, la régie a déclaré aux locataires qu'il était peu 
probable que les infiltrations d'eau aient été causées par les travaux réalisés lors de 
la mise en place de la ventilation. Elle a fait part de l'accord de la bailleresse de 
verser aux locataires de l'arcade la somme de 20'000 fr. sur les 35'000 fr., prévus à 
titre de participation aux travaux réalisés dans l'arcade. 


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l. Par courrier du 6 octobre 2017, la régie a contesté avoir communiqué aux 
locataires de fausses informations au sujet de la gaine de ventilation pour exploiter 
le restaurant, en particulier quant à la dimension de cette gaine. Elle a déclaré 
avoir prélevé, avec l'accord des locataires de l'arcade, un montant de 9'000 fr. sur 
la participation convenue de 35'000 fr. correspondant à sa participation à une 
plus-value demandée par B______, de sorte que le solde de 6'000 fr. serait versé à 
la fin des travaux. 
m. Le 27 octobre 2017, les locataires de l'arcade en manque de liquidités ont 
obtenu la libération en leur faveur d'une partie de la garantie bancaire à hauteur de 
30'000 fr. 
n. L'autorisation d'exploiter un établissement de catégorie bar a été octroyée à 
B______ le 18 décembre 2017 et le café-restaurant a ouvert en janvier 2018. 
o. A la suite du refus des locataires de l'arcade de s'acquitter d'une facture relative 
à l'installation de leur système de ventilation, l'entreprise, qui est intervenue à cet 
effet, a obtenu le 21 décembre 2017 du Tribunal de première instance, sur mesures 
superprovisionnelles, l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans 
et entrepreneurs pour un montant de 21'816 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
8 novembre 2017 plus accessoires légaux, sur la parcelle n° 2______ de la 
commune de Genève-______, propriété de D______ SA. 
p. Par pli du 22 janvier 2018, la bailleresse a mis en demeure A______ SA, 
B______ et C______ de faire radier l'hypothèque légale provisoire des artisans et 
entrepreneurs avant le 18 février 2018, en prenant intégralement en charge le 
capital, les intérêts et les frais de la procédure et, subsidiairement, de fournir des 
sûretés suffisantes, sous peine de résilier le contrat de bail de manière 
extraordinaire et réclamer des dommages et intérêts. 
q. Par courrier du 26 janvier 2018 reçu par la régie le 29 janvier 2018, les 
locataires de l'arcade ont exposé que les fuites d'eau avaient reporté de quatre 
mois l'ouverture du restaurant prévue initialement en septembre 2017. De ce fait, 
ils réclamaient à la bailleresse un montant de 27'734 fr. 80 correspondant à une 
réduction de loyer de 100% durant cette période et le remboursement de deux 
factures de 2'350 fr. et 3'304 fr. 80. Ils ont également requis le paiement du 
surcoût à hauteur de 76'322 fr. 20 des travaux d'installation de la ventilation du 
fait de l'absence de gaines disponibles et d'un montant de 15'000 fr. à titre de solde 
de la participation de la bailleresse aux travaux exécutés. 
r. Par courrier du 30 janvier 2018, la bailleresse a refusé d'octroyer aux locataires 
de l'arcade une indemnité pour perte d'exploitation en relation avec les fuites 
d'eau, dans la mesure où ces dernières n'avaient duré que quelques jours, étaient 
limitées au pourtour de la gaine technique et avaient eu lieu alors que l'arcade 
n'avait aucun aménagement, ni même une cuisine. S'agissant de sa participation 


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aux travaux, elle leur a rappelé que seule la somme de 6'000 fr. restait due, 
laquelle était largement compensée par les loyers impayés. 
s. Par courrier du 20 mars 2018, les locataires de l'arcade ont déclaré résoudre leur 
accord prévu à l'art. 16 des clauses complémentaires du contrat de bail de ne pas 
réclamer une compensation équitable à la fin du bail pour les investissements 
propres effectués, motif pris de la clausula rebus sic stantibus. 
t. Par avis officiels du 22 mars 2018, la bailleresse a résilié les baux de l'arcade, 
de l'appartement et du parking pour le 30 avril 2018 du fait que les locataires de 
l'arcade n'avaient pas fait radier l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, 
ni fourni des sûretés suffisantes. 
u. Par requête déposée le 9 mai 2018 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience du 14 juin 2018 puis 
portée devant le Tribunal le 16 août 2018, B______ et A______ SA, agissant 
contre D______ SA et C______, ont conclu à ce que le Tribunal, préalablement, 
suspende la procédure jusqu'à droit jugé dans celle en contestation de la résiliation 
du bail relative à l'arcade et, principalement, dise que le loyer net de l'arcade était 
réduit de 75% pour les mois de mars à août 2017 inclus, condamne D______ SA à 
leur verser un montant de 23'400 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 
2017 et un montant de 438'349 fr. plus intérêts à 5% l'an à compter du 1er avril 
2018 au titre de l'indemnité due pour les travaux réalisés conformément à l'art. 
260a al. 3 CO. 
Subsidiairement, elles ont conclu à l'octroi d'une réduction du loyer de l'arcade de 
75% pour les mois de mars à août 2017 inclus, à la condamnation de D______ SA 
à leur verser un montant de 23'400 fr., plus intérêts à 5% l'an à compter du 
1er septembre 2017, et une indemnité équitable de 438'349 fr. 
v. Par avis officiels du 13 juin 2018, la bailleresse a résilié les baux de l'arcade, de 
l'appartement et du parking pour le 31 juillet 2018 en raison de la demeure des 
locataires. 
w. Par acte du 4 octobre 2018, la bailleresse s'est opposée à la suspension de la 
cause. 
x. Dans sa réponse du 8 novembre 2018, la bailleresse a conclu au déboutement 
de B______ et A______ SA de toutes leurs conclusions. 
Reconventionnellement, elle a conclu à ce que B______, A______ SA et 
C______ soient condamnés, conjointement et solidairement, à lui verser la somme 
de 62'133 fr. 30 à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite 
de l'arcade, à ce que B______ soit condamnée à lui verser la somme de 4'400 fr. à 
titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite pour le garage, à 


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ce que B______ et C______ soient condamnés, conjointement et solidairement, à 
lui verser la somme de 16'020 fr. à titre d'arriérés de loyers et d'indemnités pour 
occupation illicite pour l'appartement, plus intérêts à 5% l'an pour tous ces 
montants dès le 1er mai 2018 (intérêt moyen), à ce que son droit d'amplifier ses 
conclusions était réservé. 
Dans leur réponse à la demande reconventionnelle du 5 décembre 2018, B______ 
et A______ SA ont conclu au déboutement de D______ SA de toutes ses 
conclusions. 
C______ ne s'est pas déterminé. 
y. A l'audience du Tribunal du 26 février 2019 à laquelle C______, bien que 
dûment convoqué, n'était ni présent ni représenté, la bailleresse a amplifié ses 
conclusions reconventionnelles en concluant à la condamnation de B______, 
A______ SA et C______, conjointement et solidairement, à lui verser la somme 
de 78'693 fr. 30 plus intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2018 (intérêt moyen), à la 
condamnation de B______ à lui verser le montant de 5'600 fr. et à la 
condamnation de B______ et C______, conjointement et solidairement, à lui 
verser la somme de 20'070 fr., ces deux derniers montants plus intérêts à 5% l'an 
dès le 1er juin 2018 (intérêt moyen). 
B______ et A______ SA ont persisté dans leurs conclusions. 
B______ a déclaré que la bailleresse était au courant de son projet de restaurant et 
qu'il fallait pour cela une cuisine et une ventilation. E______, gérant auprès de la 
régie, lui avait indiqué que des gaines existaient pour la ventilation. Mais il n'y 
avait finalement pas eu de place suffisante pour la ventilation nécessaire au 
restaurant. Au total, la ventilation lui avait coûté 157'322 fr. 20, comprenant 
également la pompe à chaleur. Elle avait reçu 20'000 fr. de la régie sur les 35'000 
fr. 
z. A l'audience du 7 mai 2019, à laquelle C______, bien que dûment convoqué, 
n'était ni présent ni représenté, la bailleresse a amplifié ses conclusions 
reconventionnelles en concluant à la condamnation de B______, A______ SA et 
C______, conjointement et solidairement, à lui verser les sommes de 95'253 fr. 
30, 6'800 fr. et 24'120 fr., tous ces montants plus intérêts à 5% l'an dès le 15 août 
2018 (intérêt moyen). 
E______, entendu comme témoin, a déclaré qu'à la prise de bail, les locaux, qui 
n'étaient pas exploités auparavant comme restaurant, étaient dans leur état brut, à 
savoir une grande surface sans cloisons, avec un sol brut et des faux-plafonds 
existants. Il n'était pas présent lors de la première visite, mais avait procédé 
ensuite à des visites avec B______. Il était nécessaire de faire installer une 
ventilation pour son restaurant, ce dont il avait discuté avec celle-ci. Le fait de 


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savoir s'il était possible de l'installer, comment l'installer et connaître le coût 
nécessitait l'avis d'un spécialiste en la matière. N'étant pas un spécialiste en 
ventilation, il avait proposé à B______ de rencontrer une entreprise dans laquelle 
il avait confiance - soit F______ - pour étudier la faisabilité du projet. Cette 
dernière avait établi après la signature du bail un devis de l'ordre de 100'000 fr. La 
courette existante dans l'immeuble ne permettait pas de faire installer une 
ventilation pour un restaurant car il était nécessaire d'avoir quatre gaines de l'ordre 
de quarante centimètres de diamètre. Les solutions envisageables étaient de faire 
poser une gaine extérieure ou de faire passer la gaine dans l'escalier, ce qui avait 
été proposé par l'entreprise F______. B______ avait finalement fait appel à une 
autre entreprise de ventilation qui n'avait pas réalisé un travail professionnel; il y 
avait des malfaçons. Les travaux avaient été arrêtés en raison d'un défaut 
d'autorisation, peut-être deux mois après la signature du bail, alors que les locaux 
étaient encore dans leur état brut. Le chantier avait été suspendu environ un mois. 
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions, sur 
quoi la cause a été gardée à juger. 
aa. Par jugement JTBL/818/2019 du 2 septembre 2019 dans la cause 
C/3______/2018, le Tribunal a déclaré efficaces les congés du 13 juin notifiés par 
D______ SA pour le 31 juillet portant sur les locaux commerciaux, l'appartement 
et l'emplacement de parking, a ordonné l'évacuation des locataires, de leurs biens 
et de tout tiers des locaux, par le biais de la force publique pour l'arcade et 
l'emplacement de parking, et a déclaré transmettre la cause, à l'expiration du délai 
d'appel contre le jugement, à la 7ème Chambre du Tribunal, pour statuer sur les 
mesures d'exécution concernant l'appartement. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2012 du 28 février 2013). 


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1.2 En l'espèce, les appelantes ont chiffré à 23'400 fr. et 438'349 fr. en capital leur 
demande de réduction du loyer, respectivement celle à titre d'indemnité. La valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
L'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision 
attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance 
d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages 
de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa 
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 
décision attaquée, et il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de 
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer 
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été 
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en 
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient 
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne 
contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle 
ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait 
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en 
matière (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 
consid. 3.1; 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3; 5A_438/2012 du 27 août 
2012 consid. 2.2). 
L'appel ordinaire ayant un effet réformatoire (art. 318 let. a et b CPC), l'appelant 
ne peut - sous peine d'irrecevabilité - se limiter à conclure à l'annulation de la 
décision attaquée et/ou au renvoi de la cause à l'instance inférieure, mais doit au 
contraire prendre des conclusions sur le fond du litige, lesquelles doivent indiquer 
sur quels points la partie appelante demande la modification ou l'annulation de la 
décision attaquée. Les conclusions réformatoires doivent en outre être déterminées 
et précises, c'est-à-dire indiquer exactement quelles modifications sont 
demandées. En principe, ces conclusions doivent être libellées de telle manière 
que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans modification au 
dispositif de sa propre décision (ATF 137 III 617 consid. 4, in SJ 2012 I p. 373 et 
in JdT 2014 II p. 187; arrêt du Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 9 janvier 2013 
consid. 2). 


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Exceptionnellement, des conclusions indéterminées et imprécises suffisent lorsque 
la motivation du recours ou la décision attaquée permet de comprendre d'emblée 
la modification requise (ATF 134 III 235 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_676/2014 du 18 mai 2015 consid. 3; 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 
consid. 4.2). 
1.4 En l'espèce, les appelantes concluent à ce que la quotité de la réduction de 
loyer consécutive aux fuites soit plus importante que celle retenue par les premiers 
juges, aux motifs que les fuites ont retardé de six mois l'ouverture du restaurant, 
élément non retenu par le Tribunal. Bien que succincte, cette motivation sera 
considérée comme suffisante, les appelantes ayant agi en personne au moment du 
dépôt de l'appel. 
L'appel ayant été interjeté dans le délai, il est ainsi recevable sous cet angle. 
De plus, sans prendre de conclusions à cet effet, les appelantes semblent 
également mettre en cause le jugement entrepris au sujet de la responsabilité 
contractuelle de l'intimée consécutivement aux travaux de carottage nécessaires à 
l'installation de la ventilation et la plus-value en découlant, ainsi que le montant de 
6'000 fr. retenu par l'intimée. Conformément à la jurisprudence précitée, ces griefs 
sont irrecevables, faute de conclusions prises à ce sujet. Quoi qu'il en soit, même 
si ces griefs avaient été recevables, ils auraient été mal fondés (cf. consid. 3.2 
et 4.4 ci-après). 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Les appelantes font grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu une réduction 
de 75% du loyer pour les mois de mars à août 2017 en raison des fuites d'eau. 
Ces dernières ont retardé, selon elles, de six mois l'ouverture du restaurant. 
2.1 Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui 
ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, 
ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une 
part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les 
défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les 
droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la 
réduction du loyer et la consignation du loyer. 


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C/10704/2018 
Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode 
dite «proportionnelle». On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, 
avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il 
s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de 
l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties (ATF 130 III 
504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). 
Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 
et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 
consid. 4.1). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la 
détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT/RUBLI, op. cit., 
p. 316). 
La jurisprudence a retenu les réductions suivantes dans le cadre de nuisances liées 
à des infiltrations d'eau touchant des locaux commerciaux : 10% pour des 
infiltrations d'eau dans un garage automobile (ACJC/874/2014 du 16 juillet 2014) 
ou pour l'inondation de la cave d'un local commercial (ACJC/52/2006 du 12 juin 
2006) et 18% pour un défaut d'isolation, condensation et humidité excessive dans 
un local destiné à une école de danse (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 317). 
2.2 En l'espèce, l'intimée n'a pas contesté l'existence de fuites d'eau, survenues 
entre les mois de mars et août 2017, nécessitant plusieurs interventions pour y 
mettre un terme en août 2017. 
La régie a reconnu que les infiltrations étaient d'une certaine ampleur et qu'elles 
avaient entraîné des nuisances relativement aux aménagements entrepris par les 
locataires. 
Ces fuites d'eau s'étant produites dans un local commercial, les premiers juges ont 
retenu à bon droit qu'elles étaient constitutives d'un défaut de la chose louée, et 
accordé une réduction de loyer de ce chef. 
Les appelantes persistent à soutenir que ces fuites auraient retardé l'exécution des 
travaux d'aménagement, thèse que les premiers juges ont considéré comme non 
établie. Elles ne font pas valoir sur ce point que les premiers juges auraient omis 
un élément de preuve ni n'en désignent à ce titre. 
Au vu de ce qui précède, le jugement querellé sera confirmé sur ce point. 
3. 
Les appelantes reprochent encore aux premiers juges, à bien les comprendre, de 
ne pas avoir pris en compte l'absence de place dans les gaines techniques pour 
installer la ventilation du restaurant, sans prendre de conclusions comme déjà 
retenu ci-dessus. 


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C/10704/2018 
 
Elles font aussi grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu la plus-value 
relative à l'installation de nouvelles gaines de ventilation dans la cage d'escalier et 
le montant de 6'000 fr. retenu à tort par l'intimée. 
Même si le grief avait été recevable, celui-ci aurait été mal fondé, car les 
appelantes ont échoué à prouver que l'intimée avait promis qu'elles pouvaient faire 
passer les gaines de ventilation du restaurant dans la courette existante, ni que 
celle-ci avait fait preuve de mauvaise foi à ce sujet. 
En ce qui concerne le grief lié à la plus-value, s'il n'avait pas été irrecevable, il 
aurait été aussi infondé. 
Les parties au contrat de bail portant sur l'arcade ont exclu en effet le droit à une 
indemnité pour les travaux réalisés par les locataires conformément à l'art. 16 des 
clauses complémentaires de ce contrat. L'art. 260a al. 3 CO étant de nature 
dispositive, les appelantes ne sauraient obtenir une indemnité à cet égard. 
La fin prématurée du contrat ne change en rien cette renonciation à une indemnité 
par les locataires pour les travaux qu'ils ont réalisés. Le contrat a été résilié 
prématurément du seul fait des locataires, qui n'ont ni fourni les sûretés requises 
par l'intimée, ni réglé les retards de loyer dans le délai imparti. Les locataires étant 
seuls responsables de la résiliation du contrat, les appelantes ne sauraient 
prétendre à une quelconque indemnité du fait de la fin anticipée du contrat. 
La théorie de l'imprévision n'est pas applicable pour les mêmes raisons. La 
condition de l'imprévisibilité n'est pas réalisée au vu de la seule responsabilité des 
locataires dans la résiliation du contrat. De plus, le mécanisme juridique découlant 
de l'art. 257d CO n'est pas non plus imprévisible, étant expressément prévu par la 
loi. 
De plus, les appelantes ont échoué à démontrer la valeur des travaux réalisés et 
quels travaux devaient être considérés comme des travaux de rénovation et 
lesquels étaient des travaux d'aménagement nécessaire à l'affectation finale des 
locaux. 
Quant au montant de 6'000 fr. allégué par les appelantes, il a été compensé par 
l'intimée sur les arriérés de loyer. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/10704/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 9 octobre 2019 par B______ et A______ SA 
contre le chiffre 1 du dispositif du jugement JTBL/819/2019 rendu le 2 septembre 2019 
par 
le 
Tribunal 
des 
baux 
et 
loyers 
dans 
la 
cause 
C/10704/2018-1-OOD, et irrecevable pour le surplus. 
Au fond : 
Confirme le chiffre 1 du dispositif de ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.