ge_gerichte · ATA/647/2000 · 2000-10-24 · fr

Résumé:
 Rejet d'une demande d'aliénation individualisée d'appartements.

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_____________ 
 
A/355/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 24 octobre 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur Z_________ 
représenté par la régie Zimmermann S.A., mandataire 
 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
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_____________ 
 
A/355/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Au mois de mars 1999, Monsieur Z_________ a 
acquis de la succession de Monsieur K_______ trois 
certificats indivisibles d'actions, portant les n° 77, 80 
et 90, auxquels était attaché le droit de louer les 
appartements 5.02, de cinq pièces et demie, 6.01, de six 
pièces et 8.03, de cinq pièces, de l'immeuble sis 19-21, 
avenue Krieg. Il a aussi acquis, de la société M______, 
la moitié du certificat indivisible d'actions n° 72, 
auquel était attaché le droit de louer l'appartement 
4.01, de six pièces, dans le même immeuble. 
 
 
 
Cette opération a été autorisée par le département 
de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-
après : le département) par arrêté du 10 mars 1999. Le 
chiffre 4 du dispositif de l'arrêté précisait que : 
 
 
"La présente autorisation ne saurait être invoquée ulté-
rieurement pour justifier une aliénation individualisée 
des quatre appartements concernés, en application de 
l'article 39 alinéa 4 lettre d de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20)". 
 
2. 
Le 6 juillet 1999, M. Z_________ a transmis au 
département un formulaire de requête en autorisation 
d'aliéner un appartement. Il désirait vendre à Madame 
A______ le certificat d'actions n° 90, auquel était 
attaché le droit de louer l'appartement de cinq pièces 
8.03. La vente était motivée par un besoin de liquidités. 
Quant 
à 
l'acquéreuse, 
elle 
désirait 
effectuer 
un 
placement de capitaux et continuerait à louer l'appar-
tement. 
 
3. 
Le 16 juillet 1999, le département a refusé l'au-
torisation sollicitée. L'appartement faisait partie d'une 
catégorie de logements où sévissait la pénurie. L'intérêt 
privé du requérant, de nature commerciale, devait céder 
le pas sur l'intérêt public à maintenir le parc locatif 
immobilier. De même, la personne désirant acquérir ce 
logement n'en était pas locataire et son intérêt à 
devenir propriétaire de ce bien plutôt que d'un autre 
paraissait absent. Au surplus, le département rappelait 
le contenu de la condition n° 4 de l'autorisation du 10 
mars 1999, précisant que M. Z_________ demeurait libre de 
revendre les quatre certificats d'actions en bloc. 
 


 
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4. 
Le 
2 
août 
1999, 
M. 
Z_________ 
a 
saisi 
la 
commission 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
(ci-après 
: 
la 
commission). 
Plusieurs 
appartements 
avaient été vendus individuellement à des particuliers, 
sur la base de demandes adressées au département par la 
régie Z_________. Il n'était pas compréhensible que 
l'autorisation soit refusée pour l'appartement 8.03. La 
décision litigieuse violait le principe de la sécurité du 
droit, 
puisque 
les 
ventes 
demandées 
par 
la 
régie 
Z_________ 
avaient 
jusqu'alors 
été 
autorisées. 
Elle 
violait aussi celui de l'égalité de traitement et, au vu 
de l'état d'avancement du processus de vente, celui de la 
proportionnalité. 
 
 
 
L'immeuble 19-21, avenue Krieg, où la majorité des 
copropriétaires habitaient leur propre logement, était 
perdu pour la location. Il s'agissait d'un immeuble de 
luxe, dont la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) excluait le contrôle des loyers, car il 
ne 
répondait 
pas 
aux 
besoins 
prépondérants 
de 
la 
population. Les négociations étaient en cours pour vendre 
aux locataires, au-dessous du prix du marché, les autres 
appartements acquis par M. Z_________. Par rapport à des 
ventes individualisées, la vente en bloc ne pouvait être 
réalisée à un prix correct. 
 
 
 
Le refus violait aussi le principe de la liberté 
du commerce et de l'entreprise (recte : la liberté du 
commerce et de l'industrie), du fait que la valeur des 
appartements avait été négociée à leur valeur vénale, vu 
le nombre élevé de transactions individualisées, et non 
pas à leur valeur de rendement, appliquée à des lots 
groupés d'appartements. La valeur de rendement était 
nettement plus basse que la valeur vénale. 
 
 
 
Lors de l'acquisition des appartements, trois 
unités avaient été achetées à M. K_______ et un demi-lot 
à la société M_______. Ce lot devait pouvoir être vendu 
indépendamment des autres. 
 
5. 
Le 19 novembre 1999, la commission a entendu les 
parties. M. Z_________ a indiqué que, par décision du 26 
octobre 1999, le département l'avait autorisé à vendre 
l'appartement 5.02 à un locataire en place. Une requête, 
aussi en faveur du locataire en place, avait été déposée 
pour l'appartement 4.01. Il avait conclu un bail de dix 
ans avec le locataire pour l'appartement 6.01. L'apparte-
ment 8.03, objet de la procédure, était habité par une 


 
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dame Cartier. La personne qui désirait acquérir cet 
appartement voulait faire un investissement. 
 
6. 
A la demande de la commission, M. Z_________ a 
précisé, le 3 décembre 1999, qu'au 16 juillet 1999, 
l'immeuble était constitué de vingt-neuf appartements 
appartenant à dix-huit propriétaires, soit Me P_______ 
(neuf appartements), M. Z_________ (trois appartements), 
Me P_______ et M. Z_________ en copropriété (deux appar-
tements). En outre, quatorze propriétaires possédaient 
chacun leur logement. Il y avait également quatorze lo-
gements d'une pièce, propriété de sept personnes diffé-
rentes. Le département avait autorisé, le 2 juillet 1999, 
la vente d'un appartement propriété de Me P_______, alors 
même que ce dernier était propriétaire unique de neuf 
lots. Cette autorisation était notamment fondée sur le 
fait que la vente de l'immeuble par appartement était 
très largement engagée. Ladite vente avait aussi été 
autorisée au vu des frais importants dus à la liquidation 
de la société immobilière dissoute par Me P_______. M. 
Z_________, quant à lui, se voyait réclamer CHF 200'000.- 
uniquement pour les impôts de la S.I. et les frais de 
notaire par le liquidateur. 
 
7. 
Le département a transmis à la commission un 
cahier de répartition des locaux, de même qu'un tableau 
récapitulatif des ventes autorisées, avec copie des 
arrêtés. 
 
8. 
Par décision du 25 février 2000, la commission a 
rejeté le recours. L'article 39 alinéa 4 lettre d LDTR ne 
pouvait pas être invoqué en l'espèce, vu le contenu de la 
condition n° 4 de l'arrêté du département du 10 mars 
1999. Celui du 26 octobre 1999 avait été vendu en 
violation de l'arrêté du 10 mars 1999, et sans suivre la 
procédure concernant les exigences en vue de l'aliénation 
à un locataire en place. Pris en violation de la loi, il 
ne pouvait être invoqué avec succès par le recourant. 
 
9. a. 
M. 
Z_________ 
a 
alors 
saisi 
le 
Tribunal 
administratif, reprenant les arguments développés devant 
l'autorité de première instance. 
 
 
b. 
Le département s'est opposé au recours, estimant 
que l'intérêt privé du recourant devait céder le pas sur 
l'intérêt public à lutter contre l'effritement progressif 
du parc immobilier genevois. Les autorisations produites 
devant la commission démontraient que la vente des vingt-
huit appartements 
de 
l'immeuble 
était 
assujettie 
à 


 
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autorisation. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
L'aliénation, sous quelque forme que ce soit, d'un 
appartement à usage d'habitation offert en location est 
soumise à autorisation pour autant qu'il entre, à raison 
de son loyer ou de son type, dans une catégorie de loge-
ments où sévit la pénurie. L'autorisation est refusée 
lorsqu'un 
motif 
prépondérant 
d'intérêt 
public 
ou 
d'intérêt général s'y oppose, un tel intérêt consistant, 
en période de pénurie, au maintien de l'affectation 
locative des appartements loués. 
 
 
 
L'appartement peut être vendu à un locataire en 
place, pour autant que soixante pour-cent des locataires 
acceptent formellement cette acquisition et que les 
locataires restants obtiennent la garantie de ne pas 
devoir choisir entre acheter ou partir. 
 
 
 
L'aliénation doit être autorisée lorsque l'appar-
tement a été soumis, dès sa construction, au régime de la 
propriété par étages, lorsqu'il était soumis à un tel ré-
gime le 30 mars 1985 et qu'il avait déjà été cédé de ma-
nière individualisée, lorsqu'il n'a jamais été loué et 
lorsqu'il a fait au moins l'objet d'une autorisation 
d'aliéner en vertu de la loi (art. 39 LDTR). 
 
3. 
Dans le cadre de l'examen de la requête en 
autorisation d'aliéner, le département doit procéder à la 
pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 
al. 1 du règlement d'application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation, du 29 avril 1996 (RLDTR - L 5 20.01). 
L'intérêt privé est toutefois présumé l'emporter sur 
l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement pour cause de liquidation d'un régime 
matrimonial ou d'une succession (a), afin de satisfaire 
aux exigences d'un plan de désendettement (b) ou lors de 
la prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (c) 
(art. 13 alinéa 2 RLDTR). 
 


 
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 4. 
Aussi, même si les conditions posées à l'article 
39 alinéa 4 LDTR ne sont pas réalisées, il n'en reste pas 
moins qu'entre les motifs de l'article 39 alinéa 4 LDTR - 
obligeant le département à autoriser l'aliénation d'un 
appartement - et 
ceux 
permettant 
de 
refuser 
l'autorisation lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 
public ou d'intérêt général s'y oppose (art. 39 al. 2 
LDTR), le principe de la proportionnalité laisse au 
département une marge d'appréciation lui permettant de 
délivrer une autorisation en dehors des cas prévus par 
l'article 39 alinéa 4 LDTR (ATA Z. du 11 novembre 1998). 
 
 
 
L'autorité 
ne 
peut 
refuser 
une 
autorisation 
d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts 
en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en 
considération les intérêts privés légitimes qui peuvent 
exister dans certaines circonstances (ATA U. du 10 novem-
bre 1998, confirmé par l'ATF du 19 avril 1999; ATF 113 IA 
134 et 135). 
 
 
 
Ainsi, même si l'intérêt privé d'un investisseur 
qui a acquis un appartement dans le seul but de le reven-
dre en réalisant un bénéfice au passage ne saurait, en 
principe, être mieux protégé que l'intérêt public de 
lutte contre la pénurie d'appartements locatifs, il con-
vient cependant toujours de tenir compte de l'ensemble 
des circonstances du cas d'espèce (ATA Z. du 19 septembre 
2000; M. & Z. du 10 novembre 1998). 
 
5. 
En l'espèce, le Tribunal administratif relève que 
les 
allégations 
du 
recourant 
sur 
les 
difficultés 
financières auxquelles il doit faire face ne sont que peu 
étayées. De plus, l'acquisition des appartements en 
question n'a eu lieu que quelques mois avant la vente 
litigieuse. 
Dès 
l'acquisition, 
le 
recourant 
devait 
savoir, à la lecture de la condition n° 4 de l'auto-
risation de mars 1999, que la revente individualisée des 
appartements 
ne 
pourrait 
être 
autorisée. 
Cette 
autorisation de vente, en particulier la condition n° 4, 
n'a pas été contestée à l'époque et le recourant ne peut, 
par le biais de la présente procédure, la remettre en 
cause. 
 
 
 
Au surplus, il ressort du dossier qu'une vente, 
dont l'illéicité a été stigmatisée par la commission, a 
eu lieu pendant la procédure de première instance. M. 
Z_________ a dès lors pu bénéficier d'un apport de 
liquidités dont il y a lieu de tenir compte pour évaluer 
sa situation au regard de l'article 13 chiffre 3 lettre b 


 
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RLDTR. 
 
6. 
M. Z_________ allègue des violations de principe 
constitutionnel, tel que celui de l'égalité de traitement 
et de la liberté du commerce et de l'industrie. 
 
 
a. 
Pour le premier principe, le tribunal se limitera 
à constater que, depuis qu'il a acquis les certificats 
d'actions donnant droit à l'usage des appartements au 
mois de mars 1999, deux ventes ont été autorisées. 
 
 
 
La première a été effectuée par Me P_______, dont 
il ne ressort pas du dossier qu'il ait acquis le lot con-
cerné au bénéfice d'une autorisation de vente comportant 
un texte semblable à la condition n° 4 de l'arrêté du 
département du 10 mars 1999. L'autre vente est celle 
effectuée par M. Z_________, au bénéfice d'une autorisa-
tion donnée, comme l'a relevé la commission, en violation 
de la loi et qui ne peut dès lors valablement fonder un 
précédent. 
 
 
b. 
Quant à la liberté du commerce et de l'industrie, 
la jurisprudence - connue de M. Z_________ - a déjà 
établi que la LDTR pouvait valablement la restreindre 
(ATA Z. du 10 novembre 1998). 
 
7. 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 
Un émolument de procédure, en CHF 1'500.-, sera mis à la 
charge de M. Z_________, qui succombe. 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 27 mars 2000 par Monsieur Z_________ contre 
la décision de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions du 25 février 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge de M. Z_________ 
un émolument de CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à la 
régie Z_________ S.A., mandataire du recourant, ainsi 


 
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qu'à la commission cantonale de recours en matière de 
constructions et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président : 
 
 
 C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci