ge_gerichte · ATA/618/2004 · 2004-08-05 · de

Résumé:
 Même si, de prime abord, les travaux réalisés correspondent à ceux qualifiés de travaux d'entretien par la jurisprudence, dès lors qu'aucun travaux n'ont été entrepris pendant plus de 50 ans dans l'appartement litigieux, ceux-ci doivent être considérés comme des travaux d'entretien différés dans le temps. Par ailleurs, l'appartement répondait aux besoins prépondérants de la population du fait de sa typologie et de son loyer avant les travaux, ce qui n'est plus le cas aujourd'hui. Partant, tant sous l'angle de la nature que sous celui du coût et des répercussions sur le loyer, les travaux litigieux doivent être considérés comme des travaux de rénovation.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/605/2004-TPE ATA/618/2004
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 5 août 2004

dans la cause

SI X. S.A.
représentée par Me Christian Luscher, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE
CONSTRUCTIONS

et

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

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EN FAIT

La SI X SA. (ci-après : la SI) est propriétaire de l’immeuble sis, rue Henri-
Mussard, à Genève, parcelle 937, feuille ..…., de la commune de Genève-Eaux-Vives.

Suite à une interpellation de l’Asloca-Voltaire signalant l’existence de travaux
dans un appartement situé au 7°"° étage de l’immeuble précité occupé par Madame
M. un inspecteur de la police des constructions a effectué un contrôle sur place le 8
septembre 2003.

A cette occasion, il a constaté que d’importants travaux de rénovation avaient
été effectués sans autorisation, à savoir :

- réfection de la cuisine (nouvel agencement et équipement complet) et changement
des revêtements du sol et des parois ;

- réfection à neuf de la salle de bains et des WC (séparés) et changement des
appareils et des revêtement du sol et des parois ;

- peinture et remplacement des papiers peints dans les trois chambres et le hall
d’entrée ;

- ponçage et vitrification des parquets dans toutes les pièces ;
- changement (apparemment) des fenêtres ;
- remplacement de l’installation électrique.

Une copie du contrat de bail, indiquant que le loyer annuel était passé, suite à
cette rénovation, de CHF 11'160.- à CHF 21'600, soit 94% de majoration, avec effet
au 1° août 2003, a été adressée le lendemain au département de l’aménagement, de
l’équipement et du logement (ci-après : DAEL ou département).

Le 15 septembre 2004, relevant que les travaux s’étaient déroulés sans
autorisation, le département a invité l’agence immobilière P. & R. S.A., représentante
de la SI, à se déterminer sur la situation. Il précisait à cette occasion que,
contrairement à ce qui était indiqué dans le contrat de bail, l’appartement devait être
considéré comme un 4 pièces et non pas comme un 4,5 pièces.

Par courrier du 10 octobre 2003, la SI a informé le département de ce que
l’appartement en question avait fait l’objet d’une location au bénéfice de Madame A.
T. pendant plus de 50 ans. Cette dernière avait quitté définitivement l’appartement le
30 juin 2003.

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C’était à cette occasion que la SI en avait profité pour procéder à des « travaux
de rafraîchissement » avant de relouer l’appartement à de nouveaux locataires.

Le coût total des travaux s’était élevé à CHF 49'874.- et se décomposait comme

suit :
- arrachage de tapisseries et peinture des murs et des boiseries : CHF 12'500.-
- réfection et mise en conformité des installations électriques : CHF 5'500.-

- dépose des anciens carrelages et pose de nouveaux carrelages

dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes : CHF 10'000.-
- travaux sanitaires dans la salle de bains et la cuisine : CHF 8'000.-
- changement des meubles et appareils ménagers de la cuisine : CHF 9'000.-
- ponçage et vitrification des parquets et des seuils : CHF 2'200.-
- nettoyage de l’appartement après la réalisation des travaux : CHF 400--
- travaux de menuiserie et de serrurerie sur les portes : CHF 1'500.-
- remplacement des vannes des radiateurs : CHF 774.

Ces travaux, dont le coût représentait 16% de la valeur d’assurance de
l’appartement et 0, 82% de celle de l’immeuble, devaient être assimilés à des travaux
d’entretien et ne nécessitaient dès lors pas d’autorisation de construire.

Enfin, l’augmentation du loyer n’avait pas été motivée par la réalisation des
travaux puisque le motif invoqué, à l’appui de la hausse, consistait dans
«l’adaptation aux loyers usuels du quartier ». La SI précisait pour le surplus que
l’appartement devait être considéré comme un 4,5 pièces en raison du fait qu’il
comportait un grand hall d’entrée (12m2).

Par décision du 10 novembre 2003, le DAEL a ordonné à la SI de déposer une
requête en autorisation de construire portant sur les travaux litigieux, considérant que
ces derniers, au vu de leur nature et de leur coût, et compte tenu de l’augmentation de
loyer consécutive, consistaient en des travaux de transformation et devaient partant,
faire l’objet d’une autorisation de construire, ce qui n’avait pas été le cas.

Le 9 décembre 2003, la SI a recouru contre la décision précitée par-devant la
commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après: la
commission) et conclu à son annulation.

Au cours de l’audience de comparution personnelle du 16 janvier 2004, la SI
s’est engagée à produire les devis concernant les installations sanitaires et les

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10.

installations dans la cuisine de manière à ce que les descriptifs apparaissent, ce
qu’elle a fait par courrier du 19 janvier.

Le 12 février 2004, la commission a rejeté le recours et confirmé la décision du
département du 10 novembre 2003. Elle a considéré en substance, que les travaux
litigieux avaient été différés sur une période de 50 ans, et ne pouvaient ainsi être
considérés comme des travaux d’entretien régulier non soumis à autorisation. Elle
relevait en outre que certains travaux emportaient une amélioration du confort
existant de l’appartement.

Par acte daté du 22 mars 2004, la SI a recouru contre ladite décision par-devant
le Tribunal administratif. Elle conclut à son annulation ainsi qu’au versement d’une
équitable indemnité de procédure.

Les travaux effectués dans l’appartement litigieux ne constituaient pas des
travaux de transformation mais bien de simples travaux d’entretien, rendus
nécessaires en raison du fait que l’ancienne locataire avait habité l’appartement
durant cinquante ans, au cours desquels peu de travaux avaient pu être réalisés.

Le coût des travaux s’élevait à CHF 49'874.- pour un appartement de quatre
pièces et demie. Il représentait ainsi environ 16% de la valeur d’assurance de
l’appartement et 0, 82% de la valeur d’assurance de l’immeuble et ne permettait pas
de conclure, au regard de la jurisprudence, que l’importance du montant investi en
faisait des travaux de rénovation.

Enfin, les travaux réalisés dans l’appartement n’avaient pas eu à proprement
parler d’influence sur l’augmentation du loyer laquelle était uniquement fondée sur
l’article 269a lettre a de la loi fédérale complétant le Code civil suisse (livre Sème :
droit des obligations - CO - RS 220) du 30 mars 1911, soit sur la mise en adéquation
avec les loyers usuels dans le quartier.

Le DAEL a fait part de ses observations au recours le 22 avril 2004. Il conclut
à son rejet ainsi qu’à la confirmation de sa décision du 10 novembre 2003.

A la lumière de la jurisprudence et de la doctrine, il fallait examiner si, de par
leur nature, leur ampleur et leur coût, soit leur répercussion sur le montant du loyer,
les travaux litigieux relevaient de l’entretien.

En ce qui concernait la nature des travaux, il était indéniable que ces derniers
ne sauraient être qualifiés de travaux d’entretien courants. Pour certains d’entre eux
(nouvel agencement de la cuisine et de la salle de bains), il s’agissait de travaux
emportant une amélioration du confort existant. Pour le reste, il s’agissait de travaux
d’entretien différés dans le temps.

Quant au coût engagé pour ces travaux, il se montait à CHF 54'000.-, soit CHF
13'600.- par pièce, et était dès lors particulièrement important.

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11.

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13.

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Enfin, en ce qui concernait le montant du loyer annuel de l’appartement, le
département rappelait qu’il était passé, suite aux travaux, de CHF 11'160.- à CHF
21'600.-, ce qui correspondait à une majoration de 94%.

La SI s’est déterminée sur les observations du DAEL le 27 mai 2004, en
exposant, pour l’essentiel, qu’il était inexact de prétendre que les travaux effectués
emporteraient une amélioration du confort de l’appartement. Enfin, elle s’opposait au
coût des travaux tel que retenu par le département.

Le 11 juin 2003, la SI a versé à la procédure diverses pièces concernant des
travaux, en tous points comparables à ceux litigieux, effectués dans un appartement
de trois pièces et pour lesquels, le DAEL avait donné son accord considérant qu’il
s’agissait de travaux d’entretien.

Le DAEL a dupliqué le 29 juin 2004. C’était à tort que la SI se prévalait d’une
inégalité de traitement. Sous l’angle de la nature et de l’ampleur, les travaux litigieux
se distinguaient manifestement de ceux donnés en exemple par la SI. Ces derniers
n’occasionnaient d’ailleurs aucune hausse de loyer.

Il a encore précisé, dans un courrier du 7 juillet 2004, que l’appartement sis,
rue Henri-Mussard était bel et bien un quatre pièces, ce qui ressortait d’ailleurs des
plans originaux. Le hall ne saurait ainsi être qualifié de demi-pièce, s’agissant d’un
lieu fermé qui distribuait les autres pièces.

Le 2 juillet 2004, le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée
à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ
- E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre
1985 - LPA -ES 10).

a. Selon l'article 1 alinéa 5 du règlement d'exécution de la loi générale sur le
logement et la protections des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), pour le
calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette, telle
que définie à l’article 4 du présent règlement.

b. A teneur de cette disposition, on entend par surface nette du logement,
l’addition des surfaces des pièces habitables du logement et de la cuisine ou du
laboratoire, à l’exclusion des gaines techniques, dégagements, couloirs, réduits et
locaux sanitaires, galeries ou mezzanines, loggias, balcons, terrasses, jardins. La
surface nette se calcule entre les murs intérieurs. Pour les logements de plus de 2

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pièces, lorsque l’accès à une chambre se fait par une autre pièce, il est déduit la
surface de passage théorique de 1 mètre de large. Pour les pièces dont le plafond suit
la pente de la toiture, la surface nette est comptée en plein lorsque le vide d’étage est
égal ou supérieur à 2,40 m et pour moitié lorsqu'il est situé entre 1,80 m et 2,40 m.
Pour les logements comportant 2 pièces au plus, la surface des halls et dégagements
est prise en considération.

c. À contrario, s’agissant d’un appartement de plus de deux pièces, la surface du
hall n’entre pas dans le calcul de la surface nette du logement. Le Tribunal
administratif a d’ailleurs eu plusieurs fois l'occasion d'écarter le hall des surfaces
assimilables à des pièces, même si celui-ci avait une surface importante (ATA/344/
2001 du 22 mai 2001 ; ATA/87/2000 du 8 février 2000).

Il en résulte que l'appartement en question doit être considéré comme un 4
pièces et non un 4,5 pièces même si cette dernière mention figure sur le bail.

Dans la présente espèce, la recourante conteste que les travaux litigieux soient
soumis à autorisation de construire au motif que, de par leur nature et leur coût, il ne
s’agirait que de simples travaux d’entretien.

a. A teneur de l’article 9 de la loi sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et
de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -— L 5 20), une autorisation est nécessaire
pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1 LDTR.

b. Selon l'article 3 alinéa 1 lettre d et alinéa 2 LDTR, sont qualifiés de
transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en
état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le
confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne
s'agisse pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les
travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une
maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas
considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une
amélioration du confort existant.

c. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette
disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une
limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte
le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la
jurisprudence (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/11 1076). La minorité du Grand
Conseil avait proposé une autre teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que
les travaux d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une échéance lointaine, tels
notamment la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire, n'étaient
pas assujettis à la LDTR (Mémorial 1999 9/11 page 1166). Lors du deuxième débat
concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements

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ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à
l'article 3, alinéa 1 lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de
rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de
20% (Mémorial 1999 9/1 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme celui
visant à préciser que la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire
n'était pas assujettie à la loi (Mémorial 1999 10/11 page 1415).

d. De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre
travaux d'entretien et de rénovation (ou transformation) consacrée à l’article 3
LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir :

- d’abord en examinant si, de par leur nature les travaux en cause relèvent de
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation
soumis à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation
tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont pas été
exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même en tenant
compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur confère une
incidence propre à engendrer un changement de standing de l’immeuble (A. M., la
nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 314 et la
jurisprudence citée) ;

- ensuite, en s’attachant à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur
répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un
changement d'affectation qualitatif sur les logements, ces derniers ne répondant plus
aux besoins prépondérants la population (ATA/365/2001 du 29 mai 2001,
ATA/261/2001 du 24 avril 2001 et les références citées).

e. Le Tribunal administratif a ainsi notamment considéré comme relevant de
l'entretien l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des cuisines, la mise en
conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et
des parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/162/2003 du 25
mai 2003 ; ATA/365/2001 et ATA/261/2001 précités et les références citées). Il
précisait toutefois dans un arrêt précédent, qu'il convenait de tenir compte également
des circonstances dans lesquelles les travaux étaient accomplis et notamment de leur
accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés
(ATA/688/2002 du 12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998).

a. Comme vu ci-dessus, l'examen de la nature des travaux ne saurait être toutefois
le seul critère à prendre en considération pour déterminer si les interventions
concernées échappent à la loi. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle qu'elles
sont susceptibles d'aboutir à un changement qualitatif de l'immeuble. De même,
l'augmentation du loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet d'entraîner un

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changement d'affectation qualitatif des logements (ATA/802/2001 du 4 décembre
2001).

b. Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat
correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de la
population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à la
longue à une érosion dudit habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au
contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en fonction des risques
qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements qu'en fonction du type des
travaux eux-mêmes (O0. BINDSCHEDLER, F. PAYCHÈRE, "La jurisprudence
récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière d'entretien des
immeubles" in RDAF 1998 p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime des
transformations certains travaux d'entretien ou, malgré l'absence de régularité, de ne
pas assimiler ces travaux à des transformations, le critère décisif est donc leur coût et
ses conséquences sur le caractère abordable des logements (0. BINDSCHEDLER, F.
PAVYCHERE, op. cit., p. 369).

a. La notion de besoins prépondérants de la population a été déterminée en
fonction du critère du loyer. Au 1” janvier 1999, les loyers correspondant aux
besoins prépondérants de la population sont compris entre CHF 2'400 et CHF 3'225.-
la pièce par année (9 al. 3 LDTR).

b. Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux
besoins prépondérants de la population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de loyer
susmentionnée ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des appartements dans
lesquels règne la pénurie au sens de l'article 25 LDTR. Les catégories d'appartements
où sévit la pénurie en vue de l'application des articles 25 à 39 LDTR font l'objet
chaque année d'un arrêté pris par le Conseil d'Etat. En l'espèce, selon l'arrêté
déterminant, soit celui du 17 décembre 2003 (L 5 20.03), il y a pénurie dans toutes
les catégories d'appartements destinés à être loués et cela pour les appartements de 1
à 7 pièces inclusivement.

En l’espèce, les travaux réalisés correspondent, de prime abord, à ceux qui ont
été qualifiés de travaux d'entretien par les jurisprudences précitées dès lors qu'il s'agit
de la pose de nouveaux revêtements des sols, de la mise en conformité de
l'installation électrique, de l'installation de nouveaux sanitaires, de l'agencement de la
cuisine, de travaux de peinture, de menuiserie, de serrurerie sur les portes et du
remplacement des vannes des radiateurs.

Le Tribunal administratif relève cependant qu'aucuns travaux d'entretien
courant n'ont été effectués entre 1953 et 2003. Les travaux entrepris doivent ainsi
être considérés comme des travaux d'entretien différés dans le temps. Par ailleurs,
l’appartement répondait aux besoins prépondérants de la population du fait de sa
typologie et de son loyer avant les travaux. Or, le coût de ces derniers a eu des consé-
quences importantes sur le loyer, lequel a passé de CHF 2°790.- à CHF 5'400.- la

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pièce par année et ne répond désormais plus aux besoins prépondérants de la
population, créant ainsi un effritement du parc locatif protégé par la LDTR, ce que
cette loi tend précisément à éviter. Les montants investis pour réaliser les travaux,
qui doivent être arrêtés à CHF 54'374, soit environ 16% de la valeur d’assurance de
l’appartement, sont d’ailleurs du même ordre de grandeur que ceux retenus par le
Tribunal administratif dans deux arrêts des 24 avril et 4 décembre 2001
(ATA/261/2001 et ATA/802/2001), pour admettre que ces sommes et leur impact sur
les loyers entraînaient un changement qualitatif permettant d'affirmer qu'il s'agissait
de travaux d'entretien, différés dans le temps, et ayant pour conséquence une
modification de l'affectation qualitative de l'immeuble concerné.

Partant, tant sous l’angle de la nature que sous celui du coût et des
répercussions sur le montant du loyer, les travaux litigieux doivent être considérés
comme des travaux de rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1 lettre d LDTR,
partant soumis à autorisation de construire.

7. En conséquence, la recourante sera déboutée de toutes ses conclusions et la
décision de la commission de recours du 12 février 2004 sera confirmée. Vu l'issue
du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à sa charge .

+ % * *%

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 22 mars 2004 par la SI X. S.A. contre la

décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 12
février 2004;

au fond :
le rejette;
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1°500.-;

communique le présent arrêt à Me Christian Luscher, avocat de la recourante ainsi qu'à
la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de
l'aménagement, de l'équipement et du logement.

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Siégeants :

Mme Bovy, présidente, MM. Paychère, Schucani, Thélin, juges, M. Bellanger, juge

suppléant.
Au nom du Tribunal Administratif :
la greffière-juriste adj.: la vice-présidente :
M. Tonossi L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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