ge_gerichte · ACJC/1322/2011 · 2011-10-17 · fr

Résumé:
 Confirmé par arrêt du Tribunal fédéral4A_679/2011.

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.10.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16088/2009 
ACJC/1322/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d'appel en matière des baux et loyers 
DU LUNDI 17 OCTOBRE 2011 
 
Entre 
SI______SA, sise ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 27 avril 2010, comparant par Me Viviane Martin, avocate, 12, rue de 
l'Hôtel-de-Ville, 1204 Genève, en l’étude de laquelle elle fait élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
M______ L______, Genève, intimée, comparant par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


- 2/7 - 
 
 
C/16088/2009 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 20 mai 2010, la SI ______S.A. appelle du 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010 et communiqué 
le 4 mai 2010 aux parties, la déboutant de ses conclusions en validation de hausse 
de loyer, fixant à 9'725 fr., charges non comprises, dès le 1er janvier 2010, le loyer 
annuel de l’appartement de 4 pièces plus deux chambrettes occupé par L______ 
au 6ème étage de l’immeuble sis au ______, à Genève, la SI ______SA étant con-
damnée à rembourser à L______ le trop-perçu de loyer en découlant. 
L’appelante conclut à l’annulation dudit jugement, à la modification de sa raison 
sociale en «SI ______SA», et à la validation de l’avis de majoration de loyer du 
13 mai 2009 fixant le loyer de L______ à 17'424 fr. par an, charges non 
comprises, dès le 1er janvier 2010, l’intimée étant déboutée de toutes ses con-
clusions. 
Par mémoire réponse déposé au greffe le 25 juin 2010, L______ a conclu à la 
confirmation du jugement querellé. 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Par contrat de bail à loyer du 30 mars 1983, L______ a pris en location un 
appartement de 4 pièces plus deux chambrettes au 6ème étage de l’immeuble 
______ à Genève, à compter du 1er mai 1983 pour un loyer initial de 9'600 fr. par 
année, plus 1’800 fr. de provisions pour la fourniture du chauffage et de l’eau 
chaude. Le loyer a été augmenté en dernier lieu par avis du 17 septembre 1991 à 
12'156 fr., dès le 1er janvier 1992. 
b. Par avis de majoration du 13 mai 2009, la bailleresse a déclaré porter le loyer 
annuel de l’appartement à 17’424 fr. à compter du 1er janvier 2010, charges non 
comprises. 
Cette majoration est motivée au moyen d’une feuille annexée à l’avis officiel, 
indiquant ce qui suit : 
«MOTIFS DE L’AUGMENTATION: 
 
- 
Votre loyer n’a subi aucune augmentation depuis 17 ans, savoir depuis 
le 1er janvier 1992 (antérieurement deux augmentations pour un total 
de 213 fr. vous ont été notifiées en 9 ans). 
- 
S’il y avait eu indexation depuis le 1er janvier 1992 (indice passant de 
129.6 à 161.1 en 2008) le loyer actuel serait de 1'259 fr. (+ 246 fr.). 
- 
Des travaux ont été exécutés dans votre appartement pour 10'400 fr. 
- 
Des travaux de réparations ont été effectués dans l’immeuble (change-
ment des colonnes + divers) pour un total de 410'600 fr. 


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C/16088/2009 
- 
Le loyer des derniers appartements loués dans l’immeuble correspond, 
pour un 6 pièces, à 3'150 fr. + charges. 
- 
Selon les statistiques genevoises actuelles, le loyer d’un appartement 
de 5 pièces (aucune données pour 6 pièces) s’échelonne entre 2'160 fr. 
(loyer avantageux), 2'980 fr. (loyer moyen) et 4'490 fr. (loyer cher) 
(réf. not. HEBDO du 23 avril 2009, p. 22). 
- 
L’augmentation de 439 fr./mois qui vous est notifiée, et qui corres-
pond à la fiction d’indexation en 246 fr., précisée sous chiffre 2, + 
193 fr. Cette augmentation prend en compte tous les motifs ci-dessus 
mentionnés selon article 269 a lit. a et b CO notamment. 
- 
(…).» 
c. Contestée en temps utile, cette hausse de loyer a fait l’objet d’une validation par 
le biais d’un acte intitulé « réponse », adressé au Tribunal des baux et loyers et 
daté du 18 décembre 2009. 
La locataire a quant à elle saisi le Tribunal des baux et loyers d’une requête recon-
ventionnelle en baisse de loyer, fondée sur l’évolution du taux hypothécaire de 
6,75% à 3,25%, ce qui induirait une baisse de loyer de 20 %, dès le 1er janvier 
2010. 
Le jugement querellé constate que l’avis de majoration litigieux mélange de façon 
incompréhensible les motifs absolus et relatifs de hausse, ce qui la rend nulle. Le 
Tribunal des baux et loyers a en revanche admis une baisse de loyer fondée sur 
l’évolution du taux hypothécaire et a fixé le loyer annuel à 9'725 francs. 
d. En appel, la bailleresse produit plusieurs pièces et précise que la motivation de 
la hausse ne se base pas exclusivement sur l’adaptation aux loyers usuels prati-
qués dans le quartier, mais également sur d’autres motifs précisés dans le courrier 
annexé à l’avis de hausse, soit des critères relatifs et absolus, combinés avec les 
règles économiques du marché. S’agissant de la baisse admise par les juges de 
première instance, elle ne prendrait en compte qu’un seul critère, contrairement à 
la jurisprudence du Tribunal fédéral, et aboutirait à un résultat aberrant. 
La locataire a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement attaqué. 


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C/16088/2009 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties avant le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par l’ancien 
droit de procédure. 
Interjeté dans les forme et délai prescrits par les art. 443 et 444 aLPC, l'appel est 
recevable. 
2. 
Selon l'art. 56P aLOJ, le jugement, qui porte sur une contestation relative au loyer, 
au sens du chapitre II du titre VIIIème du Code des Obligations, a été rendu en 
dernier ressort. Conformément à l'art. 292 aLPC, la décision attaquée ne peut être 
revue - dans les limites des griefs invoqués et déjà soumis aux premiers juges (SJ 
1987 p. 235; 1980 p. 595) - que si elle consacre une application erronée de la loi, 
l'appréciation arbitraire d'un point de fait étant assimilée à une telle violation (SJ 
1991 p. 135; 1990, p. 595; SCHMIDT, SJ 1995 p. 521 et ss). 
Les allégués de fait nouveaux par rapport à ceux exposés en première instance 
sont donc irrecevables. Pour les mêmes motifs, les pièces nouvelles produites à 
l'appui de l'appel sont irrecevables, de même que les écritures et pièces produites 
après l'échéance du délai d'appel (ACJC/1467/2009). 
Au vu de ce qui précède, les nouvelles pièces produites par l’appelante le 20 mai 
2010 doivent préalablement être écartées de la procédure. 
3. 
3.1 Dans son appel, la bailleresse reprend, sans les ordonner, les motifs de hausse 
invoqués avec l’avis de majoration litigieux. Elle soutient, en bref, que la juris-
prudence du Tribunal fédéral permettrait le mélange de motifs absolus et relatifs 
de hausse. 
3.2 Comme l’a relevé le Tribunal des baux et loyers, les motifs de hausse doivent 
être mentionnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse se faire 
une idée suffisante des prétentions du bailleur afin de décider s’il entend ou non 
contester la hausse. Lorsque la hausse de loyer invoquée repose sur plusieurs 
motifs, le bailleur doit indiquer les montants de la hausse correspondant à chacun 
d’entre eux (art. 19 a. 1 lettre a OBLF). Le bailleur ne peut pas se prévaloir 
simultanément de plusieurs motifs qui s’excluent, tels les loyers du quartier et un 
facteur de hausse fondé sur les coûts (art. 269, 269a lettres b, c et e CO). Ainsi, si 
le cumul de plusieurs facteurs relatifs est possible, les facteurs absolus ne peuvent 
pas être cumulés entre eux, dès lors qu’ils sont antinomiques; tel est le cas du 
bailleur qui majorerait le loyer en fonction du rendement net des fonds propres 
(art. 269 CO) et de la comparaison avec les loyers usuels du quartier (art. 269a 
lettre a CO). Une prétention du bailleur qui serait simultanément justifiée par 


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C/16088/2009 
plusieurs facteurs antinomiques est nulle (cf. notamment David LACHAT, Le bail 
à loyer, Lausanne 2008, p. 544). 
En l’espèce, et comme l’appelante le revendique elle-même, l’avis de majoration 
litigieux mentionne aussi bien des critères relatifs (indexation des prix, prestations 
supplémentaires ou coûts de rénovation) que des critères absolus, tels que les 
loyers comparatifs. Contrairement aux exigences de l’art. 19 OBLF, le montant de 
hausse correspondant à chaque motif invoqué n’est pas clairement mentionné. 
Compte tenu de la jurisprudence applicable, ces quelques observations sont suf-
fisantes pour constater la nullité de l’avis de hausse en question. 
4. 
4.1 L’appelante se plaint de la réduction de loyer accordée à la locataire, soutenant 
que la jurisprudence fédérale exclurait de ne prendre en compte qu’un seul critère. 
4.2 Il ressort clairement de la loi (art. 270a CO) et de la jurisprudence que le loca-
taire peut solliciter une diminution de son loyer en cas de modification des bases 
de calcul depuis la dernière fixation du loyer, par quoi il faut entendre, pour l’es-
sentiel, les critères relatifs prévus par les art. 269 et 269a CO. 
Le raisonnement tenu par le Tribunal des baux et loyers, consistant à tenir compte 
de la baisse du taux hypothécaire de référence de 6,75% à 3,25%, est dès lors par-
faitement correct. L’appelante ne critique au demeurant ni les taux pris comme 
référence, ni les effets de son évolution sur le loyer. 
5. 
Le jugement querellé sera en tout point confirmé et l’appelante condamnée à un 
émolument d’appel (art. 447 al. 2 aLPC). 
6. 
La majoration annuelle sollicitée par la bailleresse dépassant 1'000 fr., la valeur 
litigieuse de la présente cause excède 15'000 fr. au sens de l'art. 51 al. 4 LTF. 
* * * * * 


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C/16088/2009 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par la SI ______S.A. contre le jugement 
JTBL/584/2010 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 avril 2010 en la 
cause C/16088/2009-3-L. 
Au fond : 
Le rejette. 
Condamne la SI ______S.A. à payer à l’Etat de Genève un émolument d’appel de 
300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


- 7/7 - 
 
 
C/16088/2009 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.