ge_gerichte · ACJC/1174/2025 · 2025-09-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 septembre 
2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16085/2023 
ACJC/1174/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 2 SEPTEMBRE 2025 
 
Entre 
1) Monsieur A______, sans domicile connu, recourant contre une ordonnance rendue 
par le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2025, représenté par Me Pascal 
PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 
2) Madame B______, sans domicile connu, recourante contre une ordonnance rendue 
par le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2025, représentée par Me Pascal 
PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 
et 
1) Madame C______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
2) Monsieur D______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 


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C/16085/2023 
Vu, EN FAIT, la demande en contestation de loyer initial déposée au Tribunal 
des baux et loyers par C______ et D______, par laquelle ceux-ci ont conclu à la 
fixation du loyer de l'appartement de quatre pièces n° 6.02 au quatrième étage de 
l'immeuble sis rue 1______ no. ______ [à] E______ [GE] à 1'000 fr. par mois, 
provisions chauffage/eau chaude non comprises, dès le 1er juillet 2023, à la 
condamnation de A______ et B______ à leur restituer la part de loyer versée en 
trop, à la réduction de la garantie de loyer à 3'000 fr. et à la libération du solde; 
Attendu qu'à titre préalable, ils ont requis que soit ordonné un calcul de rendement 
ainsi que la déposition de la partie bailleresse sur les pièces détenues par elle ou 
par des tiers (détail du financement de l'appartement, montant des fonds 
empruntés et propres, détails des amortissements, état des charges immobilières 
sur les cinq dernières années, charges financières, courantes, d'entretien, impôt 
immobilier complémentaire, honoraires de régie) ainsi que leur production, sous 
la menace de la peine de l'art. 292 CP; 
Que, le 5 juin 2023, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un 
appartement de quatre pièces n° 6.02 au quatrième étage de l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______ [à] E______; 
Que le loyer annuel a été fixé à 31'200 fr, soit 2'600 fr. par mois, les provisions de 
chauffage et d'eau chaude étant de 215 fr. par mois; 
Que l'avis de fixation de loyer du 5 juin 2023 porte mention que le dernier loyer 
annuel était de 31'200 fr. depuis le 16 octobre 2020 (avec la précision des motifs 
de prétentions rédigée ainsi: "Adaptation du loyer à ceux usuels d'objets 
comparables dans la localité ou le quartier"); 
Que l'appartement a été acquis par les bailleurs le 13 septembre 1999 pour le prix 
de 327'000 fr.; 
Qu'il est admis qu'à cette date, l'ISPC de référence était de 145.8 pts, et, lors de la 
conclusion du bail, de 168 pts, tandis qu'à la même époque le taux hypothécaire de 
référence était de 1,5%; 
Qu'à teneur de l'état des lieux du 30 juin 2023, l'appartement était en ordre; 
Que les locataires ont allégué que l'isolation phonique et thermique de l'immeuble 
était mauvaise, alors que ses abords étaient bruyants, que les stores étaient 
vétustes, et que la surface de l'appartement était de 80 m2 environ; 
Qu'ils se prévalent de ce que les bailleurs auraient, conformément à l'usage, payé 
des frais d'acquisition de l'immeuble à hauteur de 5% du prix d'achat au 
maximum, auraient financé ce prix à raison de 20% de fonds propres et 80% de 
fonds empruntés, intérêts hypothécaires au taux officiel, et supporteraient des 


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charges courantes et d'entretien au maximum de 30% de l'état locatif admissible, 
ce qui est contesté par les bailleurs; 
Que, dans leurs écritures, les locataires proposent un loyer mensuel de 820 fr. 87, 
estimé selon une ébauche de calcul de rendement basé sur les éléments allégués; 
Que les bailleurs ont conclu au déboutement de C______ et D______ des fins de 
leurs conclusions; 
Qu'à l'audience du Tribunal du 27 septembre 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions, et les bailleurs ont requis la limitation de la procédure à la 
question de l'absence de preuve du caractère abusif de la fixation du loyer initial 
(référence étant faite à l'ATF 143 III 431), ce à quoi les locataires se sont opposés 
(référence étant faite à l'ATF 146 III 346); 
Qu'à l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger "sur la question de 
la limitation de la procédure, respectivement sur les offres de preuve"; 
Que, par ordonnance du 29 janvier 2025, expédiée pour notification aux parties le 
même jour et reçue le 3 février 2025 par les bailleurs, le Tribunal a dit qu'il 
incombait aux bailleurs de mettre à disposition des locataires toute pièce 
justificative afférente aux charges de l'immeuble (ch.1), a fixé aux bailleurs un 
délai pour produire un calcul de rendement et déposer les pièces requises 
(détaillées dans le corps de la décision) (ch. 2), fixé un délai aux locataires pour se 
déterminer sur le calcul de rendement (ch. 3), et réservé l'admission éventuelle 
d'autres moyens de preuve (ch. 4); 
Qu'il a retenu que les locataires ayant fondé leur action sur le rendement, la 
production des pièces permettant ledit calcul était justifiée, sans autre 
développement; 
Que, par acte du 13 février 2025, B______ et A______ ont formé recours contre 
cette ordonnance, concluant à l'annulation de celle-ci, cela fait au renvoi de la 
cause au Tribunal pour nouvelle décision; 
Que la Cour a fait droit, par arrêt ACJC/267/2025 du 21 février 2025, à la 
conclusion préalable en suspension du caractère exécutoire de l'ordonnance que 
comportait le recours; 
Que C______ et D______ ont conclu au rejet du recours; 
Que les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives; 
Que, par avis du 5 mai 2025, elles ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger; 


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Considérant, EN DROIT, que le recours est recevable contre les ordonnances 
d'instruction dans les cas prévus par la loi (art. 319 let. b ch. 1 CPC) ou 
lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b 
ch. 2 CPC); 
Que le recours, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance de recours dans 
les dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire et les ordonnances 
d'instruction, à moins que la loi n'en dispose autrement (art. 321 al. 1 et 2 CPC); 
Qu'en l'espèce, le recours est dirigé contre une ordonnance de preuve, soit une 
ordonnance d'instruction au sens des dispositions susvisées; 
Qu'introduit dans le délai de dix jours et selon la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131 et 142 al. 3 CPC), il est recevable de ces points de vue; 
Qu'il reste à déterminer si l'ordonnance attaquée est susceptible de causer aux 
recourants un préjudice difficilement réparable; 
Que la notion de "préjudice difficilement réparable" est plus large que celle de 
préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF relatif aux recours dirigés 
contre des décisions préjudicielles ou incidentes, dès lors qu'elle ne vise pas 
seulement un inconvénient de nature juridique, mais toute incidence 
dommageable (y compris financière ou temporelle), pourvu qu'elle soit 
difficilement réparable. L'instance supérieure doit se montrer exigeante, voire 
restrictive, avant d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous 
peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le 
législateur a clairement exclu (ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, 
in SJ 2012 I 73; JEANDIN, CR-CPC, 2019, n. 22 ad art. 319 CPC; HOHL, 
Procédure civile, Tome II, 2010, n. 2485); 
Que cela suppose que la partie recourante soit exposée à un préjudice de nature 
juridique, qui ne puisse pas être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par 
une décision finale qui lui serait favorable; un dommage économique ou de pur 
fait n'est pas considéré comme un dommage irréparable de ce point de vue 
(ATF 138 III 333 consid. 1.3.1; 134 III 188 consid. 2.1 et 2.2). Ainsi, une simple 
prolongation de la procédure ou un accroissement des frais de celle-ci ne constitue 
pas un préjudice difficilement réparable (SPÜHLER, Basler Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 2017, n. 7 ad art. 319 CPC; HOFFMANN-
NOWOTNY, ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, 2013, n. 25 ad art. 319 
CPC); 
Que dans un arrêt où l'obligation pour la bailleresse de produire les pièces 
nécessaires à un calcul du rendement net était en jeu, le Tribunal fédéral a 
considéré que si la bailleresse devait être contrainte de fournir immédiatement 
lesdites pièces, cela entraînerait pour elle un inconvénient qui ne pourrait pas être 


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réparé à l'issue de la procédure d'appel, puisque, une fois qu'elle aurait produit ces 
pièces, les parties adverses en auraient pris connaissance et la bailleresse n'aurait 
alors plus aucun intérêt à faire valoir qu'elle n'avait pas l'obligation de les 
produire; que le Tribunal fédéral a alors admis que l'existence d'un préjudice 
irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF était réalisée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 1.1 non publié aux 
ATF 144 III 514); 
Que la Cour a appliqué cette jurisprudence dans un arrêt ACJC/1104/2021 du 
6 septembre 2021; 
Qu'en l'espèce, au regard de la jurisprudence précitée, il convient d'admettre que 
les recourants risquent de subir un inconvénient qui ne pourrait pas être réparé à 
l'issue de la procédure d'appel, même en cas de décision favorable, puisqu'elle 
n'aurait plus d'intérêt à contester l'obligation de produire les pièces litigieuses; 
Que dès lors, l'existence d'un préjudice difficilement réparable doit être admise; 
Que, partant, le recours est recevable; 
Considérant qu'en vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer 
initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, que selon l'art. 269 CO, 
le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de 
la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, qu'il est présumé non abusif lorsqu'il 
se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; 
Que le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de 
la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure 
pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou 
des prix du marché; que dans l'application de cette méthode, les deux critères 
absolus que sont celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers 
du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le 
quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 147 III 14 
consid. 4.1); 
Que le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de 
la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de 
prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 
CO), et que ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer 
le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère 
des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 
147 III 14 consid. 4.2); 
Que le locataire qui conteste le loyer initial doit apporter la preuve que le loyer 
convenu procure au bailleur un rendement excessif; que toutefois, selon les 


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principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge 
de la preuve (soit le bailleur) doit collaborer loyalement à l'administration des 
preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir (ATF 147 III 14 
consid. 6.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_230/2024 du 21 janvier 2025, 
consid. 6.2); 
Que l'art. 20 al. 2 OBLF prévoit en particulier que le locataire peut exiger la 
présentation des pièces justificatives pour tous les motifs que le bailleur fait 
valoir; 
Que selon l'art. 150 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés; 
Qu'à teneur de l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties sont tenues de collaborer à 
l’administration des preuves; elles ont en particulier l’obligation de produire les 
titres requis; 
Qu'une recherche "ad explorandum" (fishing expedition) est contraire aux 
principes régissant le droit de procédure, selon lesquels l'obligation de production 
ne peut porter que sur les documents destinés à prouver des faits connus et 
allégués par la partie requérante (arrêt du Tribunal fédéral 5A_295/2009 du 
23 décembre 2009 consid. 2, SJ 2010 I 401); 
Qu'afin que l'administration des preuves ne se transforme pas en une recherche de 
preuves prohibée ou en une véritable "fishing expedition", il faut exiger des 
parties qu'elles exposent, lorsque cela n'est pas évident, pourquoi on peut 
s'attendre avec une certaine vraisemblance à ce qu'un moyen de preuve offert 
fournisse un résultat probant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2020 du 
24 juin 2022 consid. 5.3); 
Que les faits notoires (art. 151 CPC), qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de 
prouver, sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction 
du juge; que pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment 
présent à l'esprit; il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles 
à chacun (ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1; 135 III 88 consid. 4.1; arrêt 
4A_344/2022 du 15 mai 2023 consid. 5.1), qu'un fait notoire doit être admis 
seulement de manière restrictive (ATF 150 III 209 consid. 2.3; arrêt 4A_90/2024 
du 30 octobre 2024 consid. 4.1); 
Qu'en l'espèce, l'immeuble n'est ni ancien ni récent; 
Que l'avis de fixation du loyer initial ne fait pas ressortir d'augmentation par 
rapport à la précédente mise en location; 
Que le loyer initial des intimés n'est donc pas présumé abusif, ce qui a pour 
conséquence qu'il revient à ceux-ci de prouver l'éventuel abus; 


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Qu'à cet égard, leurs allégués sont particulièrement peu consistants, en tant qu'ils 
ne sont fondés que sur des suppositions; 
Que, cependant, tant la baisse de l'indice suisse des prix à la consommation, et la 
hausse du taux hypothécaire de référence, alors pourtant que ceux-ci ne résultent 
pas d'éléments que l'appelante serait seule à détenir, étant notoires ne doivent être 
ni allégués ni prouvés; 
Que, dès lors, le Tribunal, certes par une motivation plus que lapidaire, n'a pas 
contrevenu au droit en rendant l'ordonnance attaquée; 
Que le recours, infondé, sera donc rejeté; 
Qu'à teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 116 al. 1 CPC; ATF 139 III 182 
consid. 2.6). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours formé par A______ et B______ contre l'ordonnance 
rendue le 29 janvier 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/16085/2023. 
Au fond : 
Le rejette. 
Déboute les parties de toute autre conclusion de recours. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Sarah MEINEN, Monsieur Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2