ge_gerichte · ATA/165/2003 · 2003-03-25 · fr

Résumé:
 Autorisation de changement d'affectation de logements en bureau dans le quartier des Eaux-Vives octroyée par le DAEL.
Compensation avec transformation de bureaux en logement dans un autre immeuble également situé dans le quartier des Eaux-Vives. 
Décision cassée par la commission LDTR, confirmée par le TA, car les conditions de logement ne sont pas équivalentes.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/922/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 mars 2003 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur D. F. 
représenté par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
Monsieur B. N. 
 


 
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_____________ 
 
A/922/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur D. F. est propriétaire de la parcelle no 
..., feuille .. de la commune de Genève, section .... Sur 
cette parcelle s'élève un immeuble de huit étages sur 
rez-de-chaussée. Sa surface totale est de 3'089 m2, 
dont : 
 
 
 - 684 m2 affectés à du logement; 
 
 - 1'678 m2 affectés à des bureaux; 
 - 727 m2 affectés à des commerces. 
 
 
 
La surface affectée au logement est distribuée sur 
cinq appartements, soit : 
 
 
 - un appartement de 5 pièces, d'une surface de 
128 m2, au 5ème étage; 
 
 - un appartement de 4 pièces, d'une surface de 
100 m2, au 5ème étage; 
 
 - un appartement de 5 pièces, d'une surface de 
128 m2, au 6ème étage; 
 
 - un appartement de 4 pièces, d'une surface de 
100 m2, au 6ème étage; 
 
 - un appartement de 8 pièces, d'une surface de 
228 m2, au 7ème étage. 
 
 
 
Les états locatifs de ces appartements sont de 
CHF 24'000.- pour les quatre pièces, CHF 36'000.- pour 
les cinq pièces et CHF 84'000.- pour le huit pièces. 
 
2. 
Monsieur B. N. est locataire de l'appartement de 
quatre pièces situé au sixième étage depuis le 16 avril 
1998. 
 
3. 
M. F. est également propriétaire d'un lot de 
propriétés par étage constituée sur la parcelle no ..., 
feuille ... de la commune de Genève, à la rue.... Sur ce 
bien-fonds est construit un immeuble de six étages et 
combles sur rez-de-chaussée et sous-sol. Sa surface 
totale est de 2'035 m2, dont : 
 
 
 - 75 m2 affectés à du logement; 
 
 - 298 m2 affectés à des commerces; 
 
 - 1'622 m2 affectés à des bureaux. 
 
 
 
La 
surface 
affectée 
au 
logement 
se 
situe 
exclusivement dans les combles de l'immeuble. 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
4. 
L'arcade au rez-de-chaussée de l'immeuble ..., 
place ... ainsi que certains étages sont, depuis quelques 
années, loués à la Banque X. 
 
5. 
Cet établissement financier a sollicité de M. F. 
qu'il lui loue d'autres locaux dans l'immeuble. 
 
6. 
Par courrier du 8 novembre 2000, M. F. a, par 
l'intermédiaire de son mandataire, l'agence immobilière 
Z. S.A. (ci-après : Z. S.A.), requis une autorisation de 
changement d'affectation de logements en bureaux auprès 
du Département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : le DAEL). 
 
 
 
Cette demande concernait les deux appartements du 
sixième étage, de cinq respectivement quatre pièces, ce 
dernier étant loué par M. N., et l'appartement de huit 
pièces situé au septième étage du bâtiment sis place.... 
En contrepartie, une partie du quatrième étage de 
l'immeuble sis rue ..., ainsi que le cinquième et le 
sixième étages, actuellement occupés par des bureaux, 
seraient transformés en logements. Ainsi seraient créés : 
 
 
 
- un appartement de 4 pièces, d'une surface de 
97 m2, au 4ème étage; 
 
 
- un appartement de 3 pièces, d'une surface de 
65 m2, au 5ème étage; 
 
 
- un appartement de 5 pièces, d'une surface de 
122 m2, au 5ème étage; 
 
 
- un appartement de 3 pièces, d'une surface de 
65 m2, au 6ème étage; 
 
 
- un appartement de 5 pièces, d'une surface de 
122 m2, au 6ème étage. 
 
 
 
Les loyers annuels de ces logements seraient de 
CHF 15'000.- pour les trois pièces, CHF 20'000.- pour le 
quatre pièces et CHF 25'000.- pour les cinq pièces, soit 
un état locatif de CHF 5'000.- la pièce par année. 
 
7. 
Le DAEL a attiré l'attention du requérant sur le 
fait que, selon les nouvelles dispositions de la Loi sur 
les 
démolitions, 
transformations 
et 
rénovations 
de 
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), 
le loyer annuel par pièce ne pouvait être supérieur à 
CHF 3'225.-. 
 
8. 
Partant, M. F. a modifié sa requête et fixé les 
loyers des nouveaux appartements à CHF 9'675.- pour les 


 
 - 4 - 
 
 
 
trois pièces, CHF 12'900.- pour le quatre pièces et 
CHF 16'125.- pour les cinq pièces. 
 
9. 
Par décision du 25 juillet 2001, publiée dans la 
Feuille d'Avis Officielle (ci-après : FAO) du 30 juillet 
2001, le DAEL a délivré à M. F. deux autorisations de 
construire par procédure accélérée. 
 
 
 
La première (no APA ...) autorisait M. F. à 
transformer des bureaux sis rue ... en cinq logements 
totalisant 20 pièces sur une surface de 471 m2, tandis 
que la seconde (no APA ...) l'autorisait à transformer en 
bureaux trois appartements, totalisant 17 pièces sur une 
surface de 456 m2, sis place ... Les autorisations 
étaient notamment soumises à la condition que les loyers 
des cinq nouveaux logements n'excèdent pas CHF 3'225.- la 
pièce l'an pendant une durée de cinq ans à dater de la 
première mise en location. 
 
10. 
Par courrier expédié au DAEL le 27 août 2001, 
M. N. a recouru contre la seconde autorisation (APA ...). 
Le recours a été transmis à la Commission cantonale de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
(ci-après : 
la 
commission) qui l'a reçu le 11 septembre 2001. 
 
 
 
La 
demande 
de 
changement 
d'affectation 
de 
logements en locaux commerciaux formée par M. F. ne 
répondait ni au droit du logement ni à la clause de 
besoin en matière de locaux commerciaux. En effet, au vu 
de la crise du logement affectant le canton, le DAEL ne 
pouvait pas contribuer à aggraver la situation en 
autorisant la transformation de logements en bureaux. 
 
11. 
La commission a, par décision du 5 octobre 2001, 
déclaré le recours de M. N. irrecevable parce que tardif. 
 
12. 
Par acte du 20 novembre 2001, M. N. a recouru 
contre cette décision auprès du Tribunal administratif 
lequel, par arrêt du 5 février 2002, l'a admis et renvoyé 
la cause à la commission pour qu'elle instruise le fond 
du litige. 
 
13. 
Invité par la commission à se prononcer sur le 
recours de M. N., M. F. a conclu à son rejet. 
 
 
 
 
 
Les conditions requises par la LDTR pour l'octroi 
d'une 
dérogation 
à 
l'interdiction 
du 
changement 
d'affectation de tout ou partie d'un bâtiment étaient 
manifestement satisfaites. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
14. 
Deux audiences ont eu lieu devant la commission, 
les 19 avril respectivement 24 mai 2002. 
 
 
15. 
Le 28 juin 2002, la commission a effectué un 
transport sur place. 
 
 
 
Elle a d'abord visité le bâtiment sis place ... 
L'immeuble "était de marbre dans sa totalité" et équipé 
de deux ascenseurs. Lors de l'inspection de l'appartement 
de M. N., la commission a constaté qu'il s'agissait d'un 
quatre pièces pourvu d'un vaste séjour d'environ 50 m2. 
Une terrasse donnait sur la place ... Chacune des deux 
chambres à coucher était dotée d'une salle de bains, dont 
l'une avec des toilettes. En outre, il y avait des 
toilettes visiteurs dans le couloir. Par ailleurs, M. N. 
disposait d'une place de stationnement dans le sous-sol. 
La commission a également visité l'appartement de Mme M. 
au cinquième étage, appartement identique à celui visé 
par le changement d'affectation situé au sixième étage. 
Il s'agissait d'un vaste appartement de cinq pièces dont 
le séjour mesurait au moins 50 m2, avec une cuisine 
séparée et trois chambres, dont l'une équipée d'une salle 
de bains. L'appartement disposait encore d'une seconde 
salle de bains ainsi que de toilettes séparées. Une des 
chambres était agrémentée d'un balcon donnant sur la cour 
arrière. 
 
 
 
La commission s'est ensuite transportée à la rue 
.... Aux termes de son procès-verbal, il lui semble, 
d'après les boîtes aux lettres, que quatre appartements 
sur vingt-quatre étaient affectés à l'habitation. La 
commission 
n'a 
visité 
que 
le 
cinquième 
étage 
de 
l'immeuble, occupé par une fiduciaire. 
 
16. 
Par décision du 27 août 2002, la commission a 
admis le recours et annulé l'autorisation de construire 
du 25 juillet 2001 no APA ... 
 
 
 
 
La réaffectation des locaux de l'immeuble rue ... 
ne correspondait pas à des conditions de logement 
équivalentes aux trois logements situés dans l'immeuble 
place Camoletti. En effet, les logements de la place ... 
bénéficiaient d'un site tranquille, alors que le site sis 
à la rue était bruyant en raison de la circulation. En 
outre, le rez-de-chaussée de cet immeuble était occupé 
par un établissement public avec terrasse. De plus, les 
logements de la place ... étaient traversants. Enfin, 
l'immeuble sis place ... comptait cinq appartements 


 
 - 6 - 
 
 
 
affectés à l'habitation alors que l'immeuble sis à la rue 
... était occupé par quatre appartements affectés au 
logement sur vingt-quatre. Partant, ce dernier bâtiment 
était déjà principalement affecté à d'autres buts que du 
logement. 
 
17. 
M. F. a reçu cette décision le 4 septembre 2002. 
 
18. 
Par 
acte 
déposé 
au 
greffe 
du 
Tribunal 
administratif le 3 octobre 2002, M. F. a interjeté 
recours contre ladite décision, en concluant à son 
annulation. Il sollicitait préalablement qu'une expertise 
de la charge du bruit affectant les locaux concernés soit 
ordonnée. 
 
 
 
Les logements sis place ... disposaient d'une 
habitabilité réduite, dès lors que le quartier était 
extrêmement bruyant, que l'immeuble était mitoyen à 
d'autres bâtiments et ne possédait que des jours réduits 
dont 
une 
partie 
donnait 
sur 
une 
cour 
intérieure 
constituée en grande partie d'immeubles borgnes et que 
les appartements de cinq pièces comportaient un couloir 
de secours inhabitable de cinq mètres de long dépourvu de 
toute fenêtre et imposé par le service de sécurité du 
DAEL. 
En 
outre, 
l'immeuble 
était 
situé 
dans 
un 
environnement composé presqu'exclusivement de bureaux. En 
revanche, l'immeuble sis rue ...possédait deux façades et 
demie disposant intégralement de jours et était situé 
dans un quartier essentiellement voué au logement et 
n'était pas particulièrement exposé au bruit. Enfin, le 
prix moyen de la pièce par année des trois logements 
concernés par le changement d'affectation dans l'immeuble 
de la place ... était de CHF 8'470.- alors que ce prix 
serait de CHF 3'225.- pour les nouveaux logements de la 
rue ... 
 
19. 
Dans sa réponse du 12 novembre 2002, M. N. a 
conclu au rejet du recours. 
 
 
 
Les 
arguments 
de 
M. F. 
visant 
à 
diminuer 
l'habitabilité des logements sis dans l'immeuble place 
... étaient dénués de fondement. Il produisait, à 
l'appui, l'offre de location concernant son appartement 
rédigée par Z. S.A. faisant état d'une situation calme. 
 
20. 
Dans ses observations du 20 novembre 2002, le DAEL 
a conclu à l'admission du recours. 
 
 
 
La commission avait arrêté les faits de façon 


 
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arbitraire. Pour le surplus, il se ralliait aux arguments 
développés par M. F.. 
 
21. 
Le 14 février 2003, le Tribunal administratif 
s'est transporté au place ... 
 
 
 
L'appartement de quatre pièces au sixième étage 
était traversant, équipé de deux terrasses, dont l'une 
donnait sur la cour intérieure de l'immeuble et était 
ensoleillée du matin jusque vers 15h00. La seconde 
terrasse, qui donnait sur la rue ... et la rue ..., était 
utilisée par le locataire le soir et les fins de semaine, 
quand la circulation était moins intense. La cuisine et 
le séjour étaient de dimension importante par rapport à 
la surface totale de l'appartement. 
 
 
 
Le tribunal a ensuite visité l'appartement de cinq 
pièces situé au sixième étage, également traversant. Le 
séjour donnait sur une cour intérieure au nord-est. Il 
comportait un couloir étroit de sécurité qui s'ouvre sur 
la place .... L'appartement était muni de deux salles de 
bains et de toilettes séparées. L'immeuble était bien 
isolé, 
mais 
l'alimentation 
en 
eau 
chaude 
était 
défectueuse, selon les occupants. 
 
 
 
Le tribunal s'est ensuite rendu au septième étage, 
occupé par un appartement de huit pièces. Celui-ci se 
composait d'un double séjour muni du même couloir de 
sécurité qu'au sixième étage. Un balcon donnait sur la 
place .... La cuisine était fermée, mais des bruits de 
circulation 
y 
étaient 
perceptibles. 
L'appartement 
comportait cinq chambres à coucher, dont l'une disposait 
d'un balcon sur la cour intérieure, et était équipé de 
quatre salles de bains au total. Il avait été aménagé 
avec des moulures, des plinthes hautes d'environ 80 
centimères à un mètre et des armoires ou des petits 
placards muraux intégrés. Les fenêtres étaient munies de 
carreaux. 
 
 
 
Aucun des appartement ne disposait d'une cave. 
 
22. 
Le tribunal s'est ensuite rendu à la rue .... 
 
 
 
 Les locaux visés par le changement d'affectation 
donnaient sur la rue ..., la place du ... et la rue ... 
La surface des trois derniers étages de l'immeuble étant 
moindre, ceci engendrait un décrochement de la façade, du 
côté de la rue .... Il n'était pas prévu que ce toit 
devienne une terrasse. Par ailleurs, un établissement 


 
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public situé au rez-de-chaussée, était ouvert notamment 
de 04h00 à 07h00 du matin. 
 
 
 
À 
l'intérieur 
de 
l'immeuble, 
l'allée 
et 
les 
escaliers étaient en bon état. 
 
 
 
Le tribunal a visité le quatrième, le cinquième et 
le sixième étages. Toutes les fenêtres de l'immeuble 
étaient alignées sur des travées d'une largeur de 150 
centimètres, ce qui dictait la largeur des pièces. 
 
 
 
 
 
 L'appartement du quatrième étage ainsi que les 
deux appartements de cinq pièces des cinquième et sixième 
étages seraient tous équipés d'une cuisine-laboratoire 
sans fenêtres, dans l'enfilade de laquelle se trouverait 
la salle à manger. Le déplacement d'une paroi permettrait 
d'agrandir de 150 centimètres la pièce qui ferait office 
de salon. Les cloisons des différentes chambres donnant 
sur la rue ... ne seraient pas modifiées. Ces pièces 
conserveraient ainsi une largeur de trois mètres. 
 
 
 
 Le reste du quatrième étage resterait dans son 
affectation actuelle de bureaux. 
 
 
 
Les deux appartements de trois pièces prévus aux 
cinquième et sixième étages se situeraient totalement sur 
les rues ... et .... Deux des trois pièces donneraient 
sur la toiture bétonnée des étages inférieurs. Elles 
deviendraient 
respectivement 
la 
salle 
à 
manger, 
débouchant sur la cuisine, puis le séjour. 
 
 
 
Aucun appartement ne serait équipé de terrasse, de 
balcon ou de loggia. En revanche, les futurs locataires 
disposeraient d'une cave. 
 
23. 
Ce même jour, M. F. a produit une lettre d'un 
autre établissement bancaire, la Y. qui occupait déjà des 
locaux place ... et exposait son vif intérêt pour le 
projet litigieux. 
 
24. 
Les parties ont été informées que la cause était 
gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 


 
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sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10; art 
46 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 - 
LDTR - L 5 20). 
 
2. 
Tout bâtiment situé en zone à bâtir est soumis à 
la LDTR (art. 2 al. 1 LDTR et 19 de la loi d'application 
de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 
juin 1987 (LaLAT - L 1 30). 
 
 
 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les 
conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel 
de 
l'habitat 
des 
zones 
entrant 
dans 
son 
champ 
d'application. Pour ce faire, elle prévoit notamment des 
restrictions au changement d'affectation des maisons 
d'habitations (art. 1 LDTR). 
 
 
 
Par changement d'affectation, on entend toute 
modification, même en l'absence de travaux, qui a pour 
effet de remplacer des locaux à destination de logements 
par 
des 
locaux 
à 
usage 
commercial, 
administratif, 
artisanal ou industriel (art. 3 al. 3 LDTR). 
 
 
 
En l'espèce, l'opération que le recourant souhaite 
réaliser, 
à 
savoir 
la 
transformation 
de 
trois 
appartements 
en 
bureaux, 
constitue 
un 
changement 
d'affectation. En outre, l'immeuble concerné par cette 
modification se situe dans le quartier ..., soit en zone 
à bâtir au sens de l'article 19 LaLAT. Partant, la LDTR 
est applicable au cas d'espèce. 
 
3. 
À teneur de l'article 7 LDTR, nul ne peut, en 
principe, changer l'affectation de tout ou partie d'un 
bâtiment. 
 
 
 
Si une dérogation est souhaitable et compatible 
avec les conditions de vie du quartier, le département 
peut toutefois accorder une dérogation à ce principe, si 
les circonstances le justifient, notamment le maintien ou 
le 
développement 
des 
activités 
existantes 
et 
les 
conditions d'habitation précaires dans un immeuble, ou 
lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à 
d'autres buts que le logement. En cas de changement 
d'affectation, les surfaces de logement supprimées seront 
compensées par la réaffectation simultanée de surfaces 
commerciales ou administratives en logement. Dans ce cas, 
les locaux réaffectés aux logements doivent correspondre 


 
 - 10 - 
 
 
 
à une surface ainsi qu'à des conditions de logement au 
moins équivalentes et avoir des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population. De plus, les 
locaux réaffectés aux logements doivent être situés en 
règle générale dans le même quartier, si possible à 
proximité 
immédiate, 
à 
moins 
que 
le 
changement 
d'affectation ne soit effectué au profit d'un secteur 
comme le centre ville où la proportion de logement est 
faible par rapport aux surfaces d'activités. Si le 
changement d'affectation a lieu à l'intérieur d'un tel 
secteur, la compensation doit être effectuée à proximité 
immédiate (art. 8 al. 1 et 2 LDTR). 
 
4. 
L'alinéa 2 de l'article 8 LDTR a fait l'objet de 
plusieurs révisions depuis 1996, dont la dernière est 
entrée en vigueur le 13 janvier 2001. 
 
 
 
À cet égard, l'article 50 alinéa 2 de cette même 
loi 
prévoit 
que 
ses 
dispositions 
s'appliquent 
aux 
demandes d'autorisation pendantes devant le département 
au jour de son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, 
à ce jour, font l'objet de procédures pendantes devant la 
commission de recours ou le Tribunal administratif. Cette 
règle vaut également pour les modifications apportées à 
la loi. 
 
 
 
En l'espèce, le recourant a requis l'autorisation 
de construire auprès du DAEL le 8 novembre 2000. Ce 
dernier la lui a accordée par décision du 25 juillet 
2001. Partant, la demande d'autorisation était pendante 
devant le DAEL le 13 janvier 2001 et l'est encore devant 
la juridiction de céans. C'est donc la LDTR dans sa 
nouvelle teneur qui doit être appliquée. 
 
5. 
La LDTR subordonne l'octroi d'une dérogation à 
l'interdiction 
du 
changement 
d'affectation 
à 
deux 
catégories de conditions. La première (art. 8 al. 1 LDTR) 
vise à sauvegarder la qualité de vie des habitations 
voisines et du quartier, dès lors que les locaux 
commerciaux et les bureaux sont susceptibles d'engendrer 
des 
immissions 
dérangeantes 
pour 
les 
habitants 
limitrophes d'une part, et que l'implantation de tels 
locaux dans un quartier peut en modifier la face et 
l'atmosphère 
d'autre 
part. 
La 
seconde 
catégorie 
de 
conditions se rapporte aux locaux destinés à être 
affectés à du logement en contrepartie et vise à garantir 
une certaine équité entre ceux-ci et les logements 
existants voués à disparaître. 
 
 
 


 
 - 11 - 
 
 
 
6. 
a. S'agissant du premier groupe de conditions, la 
loi 
exige 
que 
la 
dérogation 
soit 
souhaitable 
et 
compatible avec les conditions de vie du quartier (art. 8 
al. 1 ab initio LDTR). Les notions de "souhait" et de 
"compatibilité" doivent être traitées globalement, car la 
première, prise isolément, revêt un caractère éminemment 
subjectif, qui échappe à l'analyse juridique. Il convient 
de prendre en considération le caractère et l'évolution 
du quartier, ainsi que le genre et la destination du 
projet (ATA Y. du 27 mai 1997). 
 
 
 
En l'espèce, l'immeuble sis place ..., est situé 
dans le quartier des ... Ce quartier est affecté à 
l'habitat, mais accueille aussi de nombreux commerces, 
établissements publics et bureaux. Il peut ainsi être 
qualifié 
de 
"quartier 
à 
vocations 
multiples". 
La 
transformation de locaux affectés au logement d'une 
surface de 456 m2 en bureaux ne va donc pas transformer 
le visage du quartier et est donc compatible avec ses 
conditions de vie. 
 
 
 
 En outre, la Banque X. loue de nombreux locaux 
dans l'immeuble en question. Partant, la dérogation 
sollicitée doit également être qualifiée de souhaitable, 
dès lors qu'elle permettrait à un établissement financier 
déjà implanté dans l'immeuble d'agrandir ses locaux. 
 
 
 
b. La dérogation doit également être justifiées 
par les circonstances, notamment le maintien ou le 
développement des activités existantes et les conditions 
d'habitation précaires dans un immeuble ou lorsque le 
bâtiment est déjà principalement affecté à d'autres buts 
que le logement (art. 8 al. 1 in fine LDTR). 
 
 
 
En l'espèce, le bâtiment de la place ... abrite, à 
ce jour, des bureaux et des commerces pour une surface de 
2'405 m2 sur une surface totale de 3089 m2. Près de 78% 
de l'immeuble sont donc actuellement affectés à d'autres 
buts que le logement. Partant, on doit admettre que les 
circonstances justifient l'octroi d'une dérogation. 
 
7. 
Il s'agit maintenant d'examiner les conditions 
relatives aux locaux qui seront affectés à du logement en 
contrepartie. 
 
 
 
a. En premier lieu, la LDTR exige que les locaux 
réaffectés aux logements correspondent à une surface 
ainsi 
qu'à 
des 
conditions 
de 
logement 
au 
moins 
équivalentes et que les loyers répondent aux besoins 


 
 - 12 - 
 
 
 
prépondérants de la population. 
 
 
 
En l'espèce et s'agissant de la surface des 
nouveaux logements, le recourant offre de créer cinq 
logements d'une surface totale de 471 m2 en contrepartie 
des trois logements d'une surface totale de 456 m2 qui 
seront transformés en bureaux. Une surface supérieure 
sera donc réaffectée au logement. 
 
 
 
Quant aux conditions de logement, il ressort des 
travaux préparatoires que la loi exige que l'habitabilité 
de la surface réaffectée soit identique ou supérieure à 
celle 
du 
logement 
faisant 
l'objet 
du 
changement 
d'affectation (MGC 1995/V 4570). La jurisprudence n'a pas 
encore 
eu 
l'occasion 
d'apporter 
de 
plus 
amples 
éclaircissements à ce sujet. Cette notion de "conditions 
de logement" appelle incontestablement des considérations 
d'une nature moins concrète que les surfaces et les 
loyers qui sont des mesures chiffrables. Ainsi, il sera 
question 
d'apprécier 
l'esthétisme 
des 
locaux, 
leur 
confort, leur standing, la qualité de leur environnement, 
ou toute autre notion permettant de définir la qualité de 
vie dont jouira l'habitant de ces locaux. 
 
 
 
Les trois appartements voués à être transformés en 
locaux commerciaux sont traversants. De ce fait, chaque 
appartement dispose de chambres à coucher ouvertes sur 
une cour intérieure calme. En outre, ils sont tous 
équipés d'au moins un balcon donnant sur cette cour. 
L'appartement de quatre pièces situé au sixième étage et 
celui du septième étage sont en outre pourvus d'une 
loggia, orientée du côté de la place .... Bien que ce 
côté soit exposé au trafic, ce qui le rend plus bruyant, 
il est possible de jouir de la loggia le soir et les fins 
de semaine, quand la circulation est moins dense. De 
plus, aucune chambre à coucher ne donne de ce côté. Par 
ailleurs, la majorité des chambres à coucher sont 
équipées d'une salle de bains. Dans l'ensemble, les 
pièces sont vastes et assez claires. Enfin, l'appartement 
de huit pièces sis au septième étage se distingue par son 
aménagement intérieur différent de celui des deux autres 
appartements visités. 
 
 
 
Les locaux destinés à être transformés en logement 
se situent, pour leur part, dans un immeuble sans 
intérêt, marqué par son décrochement au niveau du 
quatrième étage. Trois des futurs logements prévus aux 
cinquième, 
sixième 
et 
septième 
étage 
donneront 
directement sur cette surface. Le rez-de-chaussée de 


 
 - 13 - 
 
 
 
l'immeuble est occupé par un établissement public dont 
les émanations seront source d'immanquables désagréments, 
d'autant plus qu'il est également ouvert la nuit. En 
outre, la présence de travées d'une largeur de 150 
centimètres, sur lesquelles sont fixées les fenêtres, 
conditionne 
la 
taille 
des 
pièces, 
empêchant 
une 
disposition harmonieuse. Ainsi, la plupart des chambres 
seront exiguës et dénuées de charme. De plus, trois des 
cinq 
nouveaux 
appartements 
seront 
équipés 
d'une 
cuisine-laboratoire, 
sans 
fenêtre. 
Enfin, 
l'immeuble 
n'offre ni balcon, ni terrasse, ni loggia. 
 
 
 
Les conditions de logement offertes par les locaux 
de la rue ... ne sont ainsi pas du tout équivalentes à 
celles 
présentées 
par 
les 
appartements 
voués 
à 
disparaître. 
 
 
 
Partant, la dérogation ne saurait être accordée. 
Le recours est ainsi mal fondé. Il n'est dès lors pas 
nécessaire d'examiner plus avant les autres conditions 
requises par la loi pour un changement d'affectation. 
 
 
 
8. 
Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge 
du recourant, qui succombe. Il n'a pas droit à une 
indemnité (art. 87 LPA). 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 3 octobre 2002 par M. D. F. contre la 
décision de la Commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 27 août 2002 ; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge du recourant un 
émolument de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me Jean-Marc Siegrist, avocat du recourant, ainsi qu'à la 
Commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions, 
au 
département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement et du logement et à M. B. N.. 
 


 
 - 14 - 
 
 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
C. Del Gaudio Siegrist 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci