ge_gerichte · ACJC/1152/2026 · 2026-07-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 juillet 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1419/2026 
ACJC/1152/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 2 JUILLET 2026 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante et recourante d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 mars 2026, 
et 
B______, sise ______ (ZH), intimée, représentée par Me Tatiana GURBANOV, 
avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 
 


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C/1419/2026 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/299/2026 du 19 mars 2026, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure sommaire en protection des cas clairs, a condamné 
A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute 
autre personne faisant ménage commun avec elle, l’appartement de 5,5 pièces 
situé au 7ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] 
Genève, ayant comme dépendance la cave N° 1 (ch. 1 di dispositif), a autorisé 
B______ à requérir l'évacuation par la force publique de la précitée, dès l'entrée 
en force du jugement (ch. 2), donné acte à B______ de son engagement de ne pas 
solliciter l'exécution du jugement d'évacuation avant le 1er septembre 2026, pour 
autant que les indemnités pour occupation illicite soient régulièrement payées 
avant le 10 de chaque mois (ch. 3), déclaré irrecevables les conclusions en 
paiement et en libération de la garantie de loyer constituée auprès de C______ 
(ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5), et rappelé que la 
procédure était gratuite (ch. 6). 
 
Le Tribunal a retenu que A______ commettait un abus de droit en se prévalant, 
pour la première fois durant la procédure d’expulsion, de la nullité du loyer et de 
l’existence de défauts pour s’opposer à la résiliation immédiate de son contrat. 
Tant l’état de fait que la situation juridique étaient clairs. Le bail avait 
valablement pris fin et la précitée ne disposait plus d’aucun titre l’autorisant à 
rester dans le logement. Son évacuation devait dès lors être prononcée. Un sursis 
de cinq mois et demi, soit jusqu’au 31 août 2026 devait être accordé à la locataire, 
compte tenu de sa situation familiale et financière. 
B. 
a. Par acte expédié le 2 avril 2026 à la Cour de justice, A______ a formé appel, 
subsidiairement recours, contre ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a 
conclu à ce que la Cour, principalement, déclare irrecevable la requête en 
évacuation, subsidiairement, annule les chiffres 2 et 3 du dispositif de la 
décision entreprise et lui octroie un sursis humanitaire de neuf mois, échant le 
14 décembre 2026. 
 
b. Dans sa réponse du 17 avril 2026, B______ a conclu à la confirmation du 
jugement querellé. 
 
Elle a produit une nouvelle pièce. 
 
c. Elle a préalablement requis l’exécution anticipée de dite décision. 
 
Par arrêt ACJC/729/2026, la Cour a rejeté cette requête. 
 
d. Par réplique du 29 avril 2026, A______ a persisté dans ses précédentes 
conclusions. 


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e. Par duplique du 29 avril 2026, B______ a également persisté dans ses 
conclusions. 
f. Par écritures spontanées du 21 mai 2026, A______ a transmis une preuve de 
paiement des indemnités. Elle a persisté dans ses précédentes explications et 
conclusions. 
g. Les parties se sont encore déterminées les 2 juin et 12 juin 2026. A______ a 
versé une pièce nouvelle. 
h. Les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 15 juin 2026 de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance : 
 
a. Le 30 juin 2023, B______, bailleresse, et A______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 5,5 pièces situé au 7ème étage 
de l’immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] Genève, avec comme 
dépendance une cave N° 1. 
Le contrat a été conclu pour une durée déterminée, du 16 juillet 2023 au 
31 janvier 2025. 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 3'410 fr. par mois. 
b. A l’échéance du 31 janvier 2025, le bail s’est poursuivi tacitement entre les 
parties. 
c. Par avis comminatoire du 8 octobre 2025, la bailleresse a mis en demeure la 
locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 21'026 fr.10, à titre d'arriérés 
de loyers et de charges pour les mois de juin à octobre 2025, y compris un solde 
de 3'976 fr. issu d’un arrangement de paiement antérieur, et l'a informée de son 
intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 
imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
d. La somme de 3'410 fr. a été acquittée par la locataire le 4 novembre 2025. 
e. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement réglée dans le 
délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 12 novembre 2025, résilié le bail 
pour le 31 décembre 2025. 
f. Le 15 décembre 2025, la locataire a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d’une requête en contestation du congé 
(C/2______/2025). 


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g. Le 22 janvier 2026, la bailleresse a introduit au Tribunal une action en 
évacuation et a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation et la 
condamnation de la locataire au paiement de la somme de 27'846 fr. 10, avec 
intérêts à 5 % l'an dès le 12 septembre 2025, ainsi que la libération de la totalité de 
la garantie bancaire en sa faveur. 
h. Par courrier du 12 mars 2026, la locataire a informé le Tribunal avoir déposé le 
jour même une requête en fixation judiciaire et en réduction de loyer à la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Dans le cadre de cette 
requête, dont une copie était remise au Tribunal, elle allègue que l’introduction 
des frais accessoires mensuels de 310 fr. lors de la conclusion du bail ne 
respecterait pas les exigences légales, ce qui entraînerait la nullité initiale du 
loyer. Elle conclut à ce que le loyer soit fixé à 2'440 fr. par mois depuis le 
16 juillet 2023, acomptes de frais accessoires non compris, que ceux-ci restent 
fixés à 310 fr. par mois, que la bailleresse soit condamnée à lui rembourser le 
trop-payé de loyer qui en découle en 21'450 fr. au 31 mars 2026 et à ce qu’une 
réduction de loyer de 15% lui soit octroyée du 16 juillet 2023 jusqu’à 
l’élimination complète du défaut relatif aux verrières du logement et de 10% pour 
le défaut de la cave entre décembre 2024 et février 2025. 
i. A l'audience du Tribunal du 19 mars 2026, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. Elle a déclaré que l’arriéré s’élevait à 31'256 fr. 10, compte tenu d’un 
paiement de 3'410 fr. effectué la veille, et a amplifié ses conclusions en paiement 
à hauteur de ce montant. 
La locataire a déclaré vivre dans l’appartement avec sa fille de 18 ans, 
actuellement en troisième année du Collège. Elle avait perdu son travail et avait 
décompensé pendant deux ans. Elle avait trouvé un nouveau travail au 
1er avril 2026 et avait demandé une avance de salaire pour pouvoir s’acquitter de 
son loyer. Elle allait percevoir un salaire mensuel net de 12'000 fr. avec un bonus 
lié à la performance. 
Elle a déposé des pièces. 
Le Conseil de la locataire a exposé que celle-ci avait eu des difficultés financières 
passagères mais que sa situation s’était améliorée. Preuve en était le dernier 
paiement effectué. Son nouvel emploi allait lui permettre de reprendre les 
paiements des indemnités. La locataire a invoqué la compensation en lien avec la 
requête en fixation judiciaire du loyer introduite le 12 mars 2026. Par ailleurs, le 
congé avait été contesté et la procédure était pendante par devant la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, procédure dans laquelle avait eu lieu 
une audience le 9 mars 2026. La locataire était venue consulter l’ASLOCA le 
lendemain de l’audience de conciliation et à cette occasion il avait pu être constaté 


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que les frais accessoires avaient été mal introduits, ce qui emportait la nullité du 
loyer. 
La bailleresse a déclaré que l’immeuble allait faire l’objet de travaux dès le mois 
de juin 2026 et qu’elle avait besoin de cet appartement pour procéder à des 
rocades. Elle pourrait tout au plus proposer un délai de départ à fin août 2026, à 
condition que les indemnités courantes soient régulièrement versées et qu’une 
demande de fonds soit faite. 
Le Conseil de la locataire a refusé cette proposition, le délai offert étant trop court. 
Elle a sollicité du Tribunal qu’il garde la cause à juger et a conclu à 
l’irrecevabilité de la requête en raison de l’action en fixation judiciaire du loyer 
actuellement pendante. Les frais accessoires ayant été mal introduits, le loyer était 
nul. Partant, la mise en demeure et l’avis de résiliation ayant suivi étaient 
également nuls. A titre subsidiaire, elle a conclu à l’octroi d’un sursis humanitaire 
de neuf mois. 
La bailleresse a fait valoir que la locataire n’avait pas soulevé la question de la 
nullité du loyer dans le délai comminatoire ni excipé de compensation. Les frais 
accessoires avaient été introduits valablement et leur introduction était 
parfaitement motivée. En tout état, le fait d’invoquer la nullité du loyer quelques 
jours avant l’audience d’évacuation relevait de l’abus de droit. Elle a persisté dans 
ses conclusions. Subsidiairement, elle a conclu à la scission de la question de 
l’évacuation et de la demande en paiement. Elle a relevé enfin qu’avec ses 
revenus et du fait qu’elle vivait avec un enfant majeur, la locataire pouvait trouver 
rapidement un nouveau logement. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l’issue de l’audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 


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est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 
signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 
principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 
trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 
239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 
En l'espèce, l'appelante conteste la validité du congé, motif pris de la nullité du 
loyer initial. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel 
est donc ouverte contre le prononcé de l'évacuation. 
1.2 L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la deuxième instance dans 
les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 
321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure 
sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est le cas des procédures en 
protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). 
En l'espèce, l'appel a été formé dans le délai et la forme prescrits par la loi, de 
sorte qu’il est recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 En revanche, contre les mesures d'exécution, seule la voie du recours est 
ouverte (art. 309 let. a CPC). 
1.5 Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la deuxième instance 
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 
al. 1 et 321 al. 1 CPC), dans la procédure sommaire le délai est de dix jours 
(art. art. 248 let. b, 257 CPC 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC). 
En l'espèce, le recours, formé dans le délai et la forme prescrits par la loi, est 
recevable. 
1.6 Le recours n'est recevable que pour violation du droit et constatation 
manifestement inexacte des faits (art 320 CPC). 


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1.7.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). 
Il n’est pas nécessaire de trancher la recevabilité de la pièce nouvelle versée par 
l’intimée, celle-ci n’étant pas déterminante pour l’issue du litige. 
1.7.2 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont 
irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 CPC). 
Par conséquent, les pièces nouvelles produites par la recourante relatives à ses 
preuves de paiement du loyer sont irrecevables. Elles ne sont au demeurant pas 
pertinentes pour l’issue du litige. 
2. 
L’appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257 CPC et 257d CO en 
déclarant recevable la requête en protection du cas clair et en prononçant son 
évacuation. Elle reproche aux premiers juges de ne pas avoir retenu que le loyer 
initial était nul, l’introduction des frais accessoires n’étant pas valable. 
2.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion pour le retard dans le 
paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 
CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de 
l'art. 257d CO qu'aux règles procédurales de l'art. 257 CPC. 
La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l'art. 257d 
CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus 
brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). 
2.2 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque 
(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif 
au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 
14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). 
2.2.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions 
suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être 
immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne 
sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 
CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de 


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la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1 p. 465; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 
2.2.2. La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives. 
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent 
être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 
rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 
s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine 
(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit 
pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes 
(substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 
sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 
irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 
consid. 5.1.1. et les arrêts cités). 
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au 
cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base 
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 
138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale 
(cf. toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 
et les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 
norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 
rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non 
publié in ATF 138 III 620). 
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 
jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 
l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 
2.2.3 Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 
CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit 
vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En 
effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, 
puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 
(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 
CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 
consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur 


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la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). 
L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer 
initial et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à 
l’action postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC 
(cf. ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 
24 juillet 2023 consid. 4.1 et les références citées). 
2.2.4 Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver 
les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux 
exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les 
faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle 
l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). 
2.3.1 Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration 
du délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai 
comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir 
été communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit 
fixé judiciairement (LACHAT ET AL., Le bail à loyer, 2019, p. 879 ss). 
2.3.2 Le juge doit relever d'office la nullité ou l'inefficacité du congé (ATF 
142 III 402 consid. 2.2). 
L'invocation de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé peut constituer un abus de 
droit dans l'hypothèse d'une résiliation anticipée pour non-paiement du loyer, 
lorsque le locataire n'entend manifestement pas régler les loyers arriérés pendant 
le délai comminatoire imparti. En effet, la fixation d'un délai de paiement, assortie 
de la menace de la résiliation du bail, telle qu'elle est prévue à l'art. 257d al. 1 CO, 
vise principalement à fournir au locataire une dernière occasion d'échapper aux 
conséquences pénibles du congé en lui accordant un minimum de temps pour se 
procurer les moyens nécessaires au paiement de l'arriéré de loyer (arrêts du 
Tribunal fédéral 4C.96/2006 du 4 juillet 2006, consid 2.4; 4C.124/2005 du 
26 juillet 2005 consid. 3.3 et les références citées). 
2.3.3 L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure toujours réservé. Ce 
principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un 
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au 
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte 
légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis 
restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la 
disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 


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consid. 3.3.1).Au titre de l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire 
à son but, la jurisprudence a retenu, entre autre exemple, que le locataire qui 
soulève la nullité du loyer conclu pour s'opposer à la résiliation immédiate du 
contrat et à son expulsion commet un abus de droit (ATF 140 III 583 
consid. 3.2.4; 137 III 547 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4C.315/2000 du 
5 février 2001 consid. 4c, in CdB 2001 p. 77; cf. également ATF 138 III 401 
consid. 2.4). 
2.3.4 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée 
existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer 
(art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant 
l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_574/2022 précité consid. 3.4; 4A_157/2021 du 15 juin 2021 
consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). 
Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même 
contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue 
et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO; arrêts du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 
2 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Même 
une créance contestée peut être opposée en compensation (ATF 119 II 241 
consid. 6b/bb). 
La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_574/2022 précité consid. 3.4). L'obligation du juge 
de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait 
prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté 
du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir 
l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des 
règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher 
la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la 
procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine, qui 
laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance 
contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du 
séjour indu du locataire dans l'objet loué. Si une procédure relative à la contre-
créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de 
suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre 
procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se 
justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de 
loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en 
droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n’a en principe que la possibilité 
de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 
CO. Il est donc dans son tort s’il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le 
Tribunal fédéral à exclure la possibilité d’opposer en compensation une créance 
fondée sur les défauts de la chose louée. Si le locataire se décide à compenser 


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C/1419/2026 
avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_140/2014 précité consid. 5.2; 4A_472/2008 du 
26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). 
2.4 En l’espèce, il est constant que l'intimée a adressé le 8 octobre 2025 une mise 
en demeure à l’appelante de s'acquitter d'un arriéré de loyer relatif aux mois de 
juin à octobre 2025, comprenant un solde de 3'976 fr. résultant d’un précédent 
arrangement de paiement, représentant 21'026 fr. 10 au total. Il n’est pas non plus 
contesté que l’intégralité de la dette n’a pas été payée dans le délai fixé, 
l’appelante ayant versé 3'410 fr. Il est pour le surplus constant qu’aucune 
déclaration de compensation n’a été faite durant le délai comminatoire. 
L’appelante soutient que le cas ne serait pas clair dès lors que le loyer initial est 
nul, emportant la nullité de la mise en demeure du 8 octobre 2025. Elle avait, 
immédiatement après avoir appris l’existence d’un motif de nullité de loyer initial, 
introduit une requête en fixation judiciaire du loyer. Par ailleurs, une requête en 
contestation de congé avait été initiée. 
Conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, ni l’introduction d’une 
requête en contestation de la résiliation ni l'introduction de celle en fixation 
judiciaire du loyer ne font obstacle au dépôt par l’intimée d’une procédure en 
évacuation. Il n’est dès lors pas nécessaire d’examiner plus avant si l’appelante, 
comme l’a retenu le Tribunal, commettait un abus de droit à se prévaloir de la 
nullité du loyer initial, respectivement de la mise en demeure. 
Comme l’ont retenu à raison les premiers juges, l’appelante aurait dû exciper de 
compensation, en se fondant sur la créance dont elle se prévaut, dans le délai de 
grâce de 30 jours imparti dans l’avis comminatoire, pour s’opposer à la résiliation 
immédiate, ce qu’elle n’a pas fait. Par ailleurs, l’appelante n’a pas prouvé la 
contre-créance, laquelle n’est au demeurant pas exigible, aucune décision n’ayant 
été rendue. 
Partant, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu que tant l’état de fait que la 
situation juridique étaient clairs. 
 
Dès lors que l’appelante ne disposait plus d’aucun titre l’autorisant à rester dans 
les locaux, c’est également à bon droit que le Tribunal a prononcé son évacuation. 
2.5 Le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera dès lors confirmé. 
3. 
La recourante sollicite l'octroi d'un sursis humanitaire de neuf mois, échéant le 
14 décembre 2026. 
3.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est 
réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 et ss CPC). 


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En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 
compte du principe de la proportionnalité. L'expulsion ne saurait être conduite 
sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou 
lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra 
spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de 
cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en 
fait à une prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 7; 4A_207/2014 du 19 mai 2019 
consid. 3.1). 
L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas 
d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le tribunal peut, pour des motifs 
humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour 
permettre le relogement du locataire ou du fermier. Cette disposition s'applique, 
selon ses propres termes, aux logements, c'est-à-dire aux habitations (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 précité consid. 3.1). 
S'agissant des motifs de sursis, différents de cas en cas, ils doivent être dictés par 
des "raisons élémentaires d'humanité"; sont notamment des motifs de ce genre la 
maladie grave ou le décès de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, le grand âge 
ou la situation modeste de l'expulsé; en revanche, la pénurie de logements ou le 
fait que l'expulsé entretient de bons rapports avec ses voisins ne sont pas des 
motifs d'octroi d'un sursis (ACJC/422/2014 du 7 avril 2014 consid. 4.2; 
ACJC/187/2014 du 10 février 2014 consid. 5.2.1; arrêt du Tribunal fédéral du 
20 septembre 1990, in Droit du bail 3/1990 p. 30 et réf. cit.). 
Le juge ne peut pas différer longuement l'exécution forcée et, ainsi, au détriment 
de la partie obtenant gain de cause, éluder le droit qui a déterminé l'issue du 
procès. Le délai d'exécution ne doit notamment pas remplacer la prolongation d'un 
contrat de bail à loyer lorsque cette prolongation ne peut pas être légalement 
accordée à la partie condamnée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_232/2018 du 
23 mai 2018 consid. 7; 4A_389/2017 du 26 septembre 2017 consid. 8; 
4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). 
3.2 En l'espèce, la conclusion de la recourante visant à l'octroi d'un sursis 
humanitaire de neuf mois est nouvelle en tant qu’elle dépasse les neuf mois 
qu’elle avait requis en première instance et est, partant, irrecevable. 
La recourante a cité différents arrêts de la Cour et du Tribunal pour soutenir qu'un 
long sursis devrait lui être accordé. Ils concernent des situations différentes de la 
sienne. 
Dans les ACJC/78/2017 et ACJC/57/2017, la Cour n'a fait que confirmer les 
sursis de nonante jours octroyés par le Tribunal. Dans son arrêt ACJC/1270/2018 
du 12 septembre 2018, la Cour a accordé un sursis de quatre mois, le locataire 


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occupant le logement en cause depuis 15 ans. Dans l'arrêt ACJC/123/2017 du 
6 février 2017, des circonstances particulières avaient été prises en considération 
pour l'octroi d'un sursis, soit notamment le fait que ce délai permettait à l'enfant 
des locataires de finir son année scolaire dans l'établissement qu'il fréquentait 
avant d'avoir à déménager. Ces décisions ont toutes accordé des sursis 
humanitaires plus courts que celui requis par la recourante. 
Dans l'ACJC/213/2012 du 20 février 2012, le locataire avait démontré avoir 
effectué des recherches sérieuses pour se reloger, ce qui n'est pas le cas en 
l'espèce. 
Dans le JTBL/771/2021 du 2 septembre 2021 cité par la recourante, il était établi 
que les locataires cherchaient activement un autre logement, et leurs enfants 
étaient scolarisés dans le quartier. Dans le JTBL/925/2021 du 21 octobre 2021, la 
locataire vivait depuis près de dix ans dans son logement, seule avec cinq enfants, 
elle était en mauvaise santé et percevait une rente d'invalidité à 100%. 
Aucune de ces situations n'est comparable au cas présent. 
S'agissant du principe de la proportionnalité, il sera relevé que la recourante 
occupe sans droit le logement en cause depuis le 1er janvier 2026. Le Tribunal lui 
a accordé un sursis de plus de cinq mois, jusqu’au 31 août 2026. Elle aura ainsi 
bénéficié, depuis la résiliation du bail, de huit mois d’occupation du logement, lui 
laissant le temps d'entreprendre des démarches afin de se reloger. Par ailleurs, la 
recourante n'a pas rendu vraisemblable avoir effectué des recherches de logement 
qui se seraient révélées vaines. Elle ne saurait ainsi obtenir un délai qui reviendrait 
à lui octroyer une prolongation de bail, qu'elle ne peut obtenir. Par ailleurs, aucun 
élément du dossier ne permet de retenir que l'exécution de l'évacuation lui serait 
moins pénible à l'échéance du délai qu'elle sollicite. 
3.3 Par conséquent, les premiers juges n’ont pas mésusé de leur pouvoir 
d’appréciation en accordant à la recourante un sursis au 31 août 2026. Les griefs 
de la recourante sont dès lors infondés. Les chiffres 2 et 3 du dispositif du 
jugement seront par conséquent confirmés. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens 
dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/1419/2026 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 2 avril 2026 par A______ contre le 
jugement JTBL/299/2026 rendu le 19 mars 2026 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/1419/2026. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.