ge_gerichte · ATA/642/2013 · 2013-10-01 · fr

Résumé:
 Les travaux de réfection des façades et de la toiture de trois immeubles adjacents se trouvant dans un état de délabrement avancé ont été considérés, dans leur ensemble, en raison de leur nature et de leur coût, comme des travaux de transformation assujettis à la LDTR. Les loyers après travaux des logements créés dans les combles sont soumis à une durée de contrôle de cinq ans, dans la mesure où l'aménagement des combles correspond à une transformation lourde. Le montant des travaux de réfection des immeubles et celui de la création de deux nouveaux logements dans les combles ont été contestés en vain par la propriétaire.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/205/2012-LDTR 
ATA/642/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 1er octobre 2013 
 
 dans la cause 
 
LOPI S.A. 
représentée par la Régie Zimmermann S.A., mandataire 
contre 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
 
_________ 
Recours contre les jugements du Tribunal administratif de première instance du 
8 octobre 2012 (JTAPI/1237/2012 - JTAPI/1238/2012 - JTAPI/1240/2012) 


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A/205/2012 
EN FAIT 
1) 
 
Le litige porte sur trois immeubles d’habitations sis aux 21, 23 et 25 rue de 
Lausanne, à Genève. Il s’agit d’immeubles appartenant à un ensemble protégé de 
la fin du XIXème siècle. Ils sont situés en deuxième zone de construction, sur les 
parcelles respectives n° 2’859, n° 3’329 et n° 2’861, feuille 63 de la commune 
Genève-Cité. La valeur d’assurance-incendie de ces trois immeubles est 
respectivement de CHF 3’262’000.-, de CHF 4’029’000.- et de CHF 3’663’000.-. 
 
 
L’immeuble sis au 21, rue de Lausanne comporte dix appartements 
totalisant 30 pièces, répartis sur cinq étages, ainsi qu’un appartement de deux 
pièces dans les combles. Les immeubles sis aux 23 et 25, rue de Lausanne 
comprennent chacun dix appartements totalisant 35 pièces, répartis sur cinq 
étages, ainsi que deux appartements totalisant quatre pièces dans les combles. 
 
 
Les trois immeubles appartenaient à la Société Immobilière (ci-après : 
S.I.) rue de Lausanne 23-25, inscrite le 21 décembre 1999 au registre du 
commerce. En février 2010, suite à un changement de raison sociale, cette société 
est devenue la S.I. rue de Lausanne 21-23-25 SA (ci-après : SI rue de Lausanne 
21-23-25). Celle-ci a modifié sa raison sociale en septembre 2011 et est devenue 
LOPI S.A. (ci-après : LOPI). Cette dernière est actuellement la propriétaire des 
trois immeubles. 
2) 
 
Le 19 septembre 2008, le département des constructions et des technologies 
de l’information, devenu entretemps le département de l’urbanisme (ci-après : le 
département), a délivré trois autorisations de construire concernant les trois 
immeubles précités. Celles-ci ont respectivement été enregistrées sous les 
numéros APA 28’052-7 (immeuble sis 21, rue de Lausanne), DD 101’269-7 
(immeuble sis 23, rue de Lausanne) et APA 28’051-7 (immeuble sis 25, rue de 
Lausanne). Elles faisaient suite à un constat d’infraction à la loi pour des travaux 
réalisés sans autorisation dans sept appartements des immeubles sis au 23 et au 
25, rue de Lausanne. Elles visaient à rétablir une situation conforme au droit. 
 
 
Le département a autorisé la réfection des façades et des appartements du 
1er au 5ème étage des trois immeubles. Il a également autorisé, pour l’immeuble sis 
au 23, rue de Lausanne, l’adjonction d’un ascenseur et la création de trois 
appartements dans les combles. Ces trois autorisations de construire sont entrées 
en force mais n’ont été que partiellement exécutées. 
3) 
 
Le 23 juin 2010, la SI rue de Lausanne 21-23-25 a déposé une demande 
d’autorisation 
de 
construire 
complémentaire 
aux 
trois 
autorisations 
susmentionnées, enregistrée sous le numéro DD 101’269-2-4. Elle portait sur la 


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rénovation des façades et de la toiture ainsi que sur l’aménagement des combles 
des trois immeubles précités. 
 
 
La propriétaire renonçait à la pose d’un ascenseur au 23, rue de Lausanne et 
aux travaux de rafraichissement des appartements du 1er au 5ème étage des trois 
immeubles, tels qu’ils avaient été admis dans les autorisations de construire 
délivrées en 2008. Elle demandait en conséquence à ce que les loyers des 
appartements existants du 1er au 5ème étage des trois immeubles ne soient pas 
bloqués. Son projet d’aménagement des combles visait la création de six 
appartements répartis sur les trois immeubles, soit deux pour chaque cage 
d’escaliers, pour un total de 23 pièces. 
4) 
 
Par courrier du 31 août 2010, le département a informé la requérante que 
l’instruction du dossier DD 101’269-2-4 était suspendue dans l’attente d’un 
complément d’information. 
 
 
Les travaux projetés de rénovation des façades étaient assujettis à la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures 
de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 
20). Le plan financier pour l’aménagement des combles ne respectait pas le 
montant des loyers à la pièce fixé dans l’autorisation de construire DD 101’269 
délivrée en septembre 2008. Le département sollicitait des explications sur ce 
dernier point, l’état locatif nominatif complet de l’immeuble existant ainsi qu’un 
projet modifié pour l’aménagement des combles conforme aux normes en vigueur. 
5) 
 
Le 14 septembre 2010, la requérante a répondu au département. 
 
 
Elle contestait l’assujettissement des travaux concernant l’immeuble sis au 
23, rue de Lausanne à la LDTR car ils s’élevaient à un montant inférieur au 10 % 
de la valeur d’assurance. Le coût maximal pour la réfection des façades s’élevait à 
CHF 370’000.-. Cette somme correspondait au 9,18 % de la valeur d’assurance 
dudit immeuble, qui était assuré à hauteur de CHF 4’029’000.-. 
 
 
 Le plan financier initial de la DD 101’269 avait été modifié lors du dépôt 
de la demande complémentaire en autorisation de construire car les montants des 
loyers par pièce figurant sur l’autorisation délivrée étaient peu clairs. 
6) 
 
Le 23 décembre 2010, la SI rue de Lausanne 21-23-25 a déposé deux 
demandes définitives d’autorisation de construire, l’une relative à l’immeuble sis 
au 21, rue de Lausanne (DD 104’079-4) et l’autre à l’immeuble sis 25, rue de 
Lausanne (DD 104’078-4). 
 
 
Elles portaient sur la rénovation des façades et de la toiture des deux 
immeubles précités ainsi que sur l’aménagement de leurs combles en deux 
appartements. La première visait un appartement de 3,5 pièces et un appartement 


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A/205/2012 
de 3 pièces, tandis que la seconde concernait deux appartements de 3,5 pièces 
chacun. 
 
 
S’agissant de l’immeuble sis 25, rue de Lausanne, selon le plan « Etat 
futur » du 23 décembre 2011 visé ne varietur, les deux logements prévus dans les 
combles comprenaient chacun deux chambres et un salon-séjour-cuisine. Dans un 
des appartements, une des chambres s’étendait sur une surface de 8,7 m2 dans la 
partie où le vide d’étage était supérieur à 2,40 m, et de 2 m2 dans la partie où ce 
dernier se situait entre 1,80 et 2,40 m. Les trois autres chambres étaient toutes 
d’une surface supérieure à 9 m2 dans la partie où le vide d’étage était supérieur à 
2,40 m. 
7) 
 
Par courrier du 3 février 2011, le département a persisté à considérer que les 
travaux projetés des façades, de la toiture et des changements de fenêtres de 
l’immeuble 23, rue de Lausanne, étaient, par leur nature et leur coût, assujettis à la 
LDTR. Une répartition plus adéquate devait être établie entre le coût de 
l’aménagement des combles et le coût de la rénovation de l’immeuble, notamment 
sur les postes honoraires d’architecte et échafaudage. La modification du plan 
financier initial pouvait être acceptée à condition de fournir les documents 
l’attestant. 
 
 
Le département sollicitait l’état locatif actuel et nominatif complet de 
l’immeuble existant, le nouveau coût des travaux pour l’aménagement des 
combles et pour la rénovation de l’immeuble existant et la copie du bail à loyer de 
l’appartement de deux pièces existant dans les combles. 
8) 
 
Les 15 février et 28 mars 2011, la requérante a transmis des documents au 
département s’agissant de l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, notamment le coût 
des travaux de rénovation et le plan financier modifié des travaux à faire daté du 
24 mars 2011. 
9) 
 
Le 29 août 2011, le département a confirmé l’assujettissement à la LDTR 
des travaux projetés dans les demandes DD 104’079, DD 101’269-2 et 
DD 104’078 relatives aux immeubles sis 21, 23 et 25, rue de Lausanne. 
 
 
Les demandes de complément d’information relatives à la requête 
DD 101’269-2 étaient notamment dues à la nécessité d’éclaircir le plan financier 
portant sur l’aménagement des combles, au refus de mettre en œuvre une 
répartition plus adéquate entre le coût des travaux de ces derniers et la rénovation 
de l’immeuble existant et à la non-incorporation des coûts des travaux pour le 
remplacement des colonnes sanitaires de l’immeuble existant. Ces deux derniers 
éléments ne permettaient pas aux services concernés de finaliser l’instruction de la 
requête précitée. 


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A/205/2012 
 
 
Le département attirait l’attention de la requérante sur le fait que le coût 
pour la rénovation de l’immeuble annoncé s’élevait à CHF 423’259.- avec des 
honoraires de CHF 7’387.-. Ce montant correspondait à 1,8 % du coût, alors que 
les honoraires pour l’aménagement des combles se montaient à 18,2 % du coût 
des travaux. 
10) 
Le 30 novembre 2011, la requérante a sollicité, dans le cadre de la 
procédure relative à l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, l’établissement du 
préavis en matière de LDTR. La production des états locatifs n’était pas 
nécessaire à l’octroi de l’autorisation de construire, les travaux étant des travaux 
d’entretien courant de par leur nature et leur coût. 
11) 
Les trois demandes d’autorisation de construire ont été préavisées 
positivement par l’ensemble des services, sous réserves ou conditions. 
12) 
Le service juridique chargé de l’application de la LDTR (ci-après : le 
service LDTR) a, les 14 et 15 décembre 2011, subordonné ses trois préavis 
favorables à des conditions. 
 
 
Ceux-ci étaient accompagnés d’une note technique décrite ci-après. Les 
travaux projetés étaient les mêmes pour les trois immeubles. Ils consistaient en la 
rénovation de l’immeuble (façades, toiture, fenêtres et colonnes sanitaires) et 
l’aménagement de deux appartements dans les combles. 
 
 
Les loyers des logements existants dans les immeubles sis 21 et 25 rue de 
Lausanne devaient être maintenus pendant une période de contrôle de trois ans 
après la fin des travaux. Les loyers des logements existants dans l’immeuble sis 
23, rue de Lausanne devaient rester après travaux ceux figurant dans l’état locatif 
avant travaux enregistré le 18 juin 2008, et être appliqués pour une durée de trois 
ans à partir de la fin des travaux. Les deux logements aménagés dans les combles 
de chacun des trois immeubles devaient être destinés à la location ; ils étaient 
soumis à un loyer maximal par pièce et par an fixé, pour chaque immeuble, dans 
les préavis détaillés ci-après. Ces loyers maximaux devaient être appliqués pour 
une période de cinq ans à dater de la fin des travaux et de la première mise en 
location. 
 
 
Immeuble sis 21, rue de Lausanne 
 
 
Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 
6 pièces (2 x 3 pièces) ne devaient pas excéder CHF 7’107.- par pièce par an (soit 
un loyer total de CHF 1’776.75 par mois). Ce montant découlait d’un calcul 
détaillé dans la note technique et fondé sur les éléments suivants. 
 
Coût des travaux – immeuble : 


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CHF 315’000.- (montant annoncé dans le plan financier du 22 décembre 
2010) 
 
CHF 433’056.- (montant admis : + 10 % d’honoraires + échafaudage + 
colonnes sanitaires, suivant les explications ci-dessous) 
 
Coût des travaux – combles : 
 
 
CHF 849’100.- 
 
Etat locatif avant travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 30 pièces = inconnu 
 
Etat locatif avant travaux – combles : 
 
1 appartement = 2 pièces = CHF 6’810.-, soit CHF 3’405.- la pièce 
 
Calcul loyer art. 11 LDTR – combles : 
 
Part à plus-value : 100 % : 
CHF 849’100.- 
 
Rendement : 
 
 
6,33 % 
 
- taux hypothécaire : 2,5 % + 0,5 % / 2 : 1,50 % 
 
- amortissement trente ans : 
 
 
3,33 % 
 
- charge entretien : 
 
 
1,50 % 
 
Loyer annuel x 6 pièces : 
CHF 53’748.- 
 
Loyer annuel à la pièce à créer 6 : 
CHF 8’958.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce existante 2 : 
CHF 3’405.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce résultante 6 : 
CHF 7’107.- par pièce 
 
Etat locatif après travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 35 pièces = le même 
 
Etat locatif après travaux – combles : 
 
2 appartements = 6 pièces = CHF 42’642.-, soit CHF 7’107.- la pièce 
 
 
Explications : 


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A/205/2012 
 
 
Les coûts des travaux étaient modifiés car ils n’étaient pas conformes aux 
travaux projetés. Le seul but de présenter des coûts dépréciés pour des immeubles 
(21-23-25) où l’état de dégradation avancé impliquait que la remise en état 
dépasse largement le cadre des travaux considérés comme étant du simple 
entretien, était de contourner l’application de la LDTR. 
 
 
Les coûts additionnels étaient relevés du devis présenté dans l’autorisation 
de construire concernant l’immeuble sis 23, rue de Lausanne (DD 101’269-2) 
pour les échafaudages (-20 %) et le remplacement des colonnes sanitaires ; le 
pourcentage des honoraires avait été calculé sur la base des honoraires 
normalement admis pour ce type d’opération. 
 
 
Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la 
nécessité de délivrer l’autorisation de construire afin que la rénovation des 
immeubles soit effectuée promptement, l’état locatif fixé devait être celui 
actuellement appliqué. 
 
 
Immeuble sis 23, rue de Lausanne 
 
 
Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 
7,5 pièces (1 x 4 pièces et 1 x 3,5 pièces) ne devaient pas excéder CHF 5’980.- par 
pièce par an (soit un loyer total de CHF 1’993.30 par mois pour le logement de 
4 pièces et de CHF 1’744.15 par mois pour le logement de 3,5 pièces). Ce 
montant découlait d’un calcul détaillé dans la note technique et fondé sur les 
éléments suivants. 
 
Coût des travaux – immeuble : 
 
CHF 423’259.- (montant annoncé dans le plan financier du 24 mars 2011) 
 
CHF 466’905.- (montant admis : avec 10 % d’honoraires, suivant les 
explications ci-dessous) 
 
Coût des travaux – combles : 
 
 
CHF 995’228.- 
 
Etat locatif avant travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 35 pièces = CHF 95’421.- 
 
Etat locatif avant travaux – combles : 
 
2 appartements = 4 pièces = CHF 15’450.-, soit CHF 3’863.- la pièce 
 
Calcul loyer art. 11 LDTR – combles : 


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Part à plus-value : 100 % : 
CHF 995’228.- 
 
Rendement : 
 
 
6,33 % 
 
- taux hypothécaire : 2,5 % + 0,5 % /2 : 1,50 % 
 
- amortissement trente ans : 
 
 
3,33 % 
 
- charge entretien : 
 
 
1,50 % 
 
Loyer annuel x 7,5 pièces : 
CHF 62’998.- 
 
Loyer annuel à la pièce à créer 7,5 : 
 
CHF 8’400.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce existante 4 : 
 
CHF 3’863.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce résultante 7,5 : 
CHF 5’980.- par pièce 
 
Etat locatif après travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 35 pièces = 137’364.- 
 
Etat locatif après travaux – combles : 
 
2 appartements = 7,5 pièces = CHF 44’849.-, soit CHF 5’980.- la pièce 
 
Explications : 
 
Les honoraires d’architecte étaient calculés sur la base des honoraires 
normalement admis pour ce type d’opération. Suite aux demandes de 
compléments, le mandataire avait adapté les coûts des travaux qui répondaient 
mieux aux travaux à réaliser. Le seul but de présenter des coûts dépréciés pour des 
immeubles (21-23-25) où l’état de dégradation avancé impliquait que la remise en 
état dépasse largement le cadre des travaux considérés comme étant du simple 
entretien, était de contourner l’application de la LDTR. 
 
Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la 
nécessité de délivrer l’autorisation de construire afin que la rénovation des 
immeubles soit effectuée promptement, l’état locatif visé était celui déposé dans 
l’autorisation initiale. 
 
 
Immeuble sis 25, rue de Lausanne 
 
 
Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 
6,5 pièces (1 x 3 pièces et 1 x 3,5 pièces) ne devaient pas excéder CHF 5’572.- par 
pièce par an (soit un loyer total de CHF 1’393.- par mois pour le logement de 
3 pièces et de CHF 1’625.15 par mois pour le logement de 3,5 pièces). Ce 


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montant découlait d’un calcul détaillé dans la note technique et fondé sur les 
éléments suivants. 
 
Coût des travaux – immeuble : 
 
CHF 358’000.- (montant annoncé dans le plan financier du 22 décembre 
2010) 
 
CHF 472’065.- (montant admis : + 10 % d’honoraires + échafaudage + 
colonnes sanitaires, suivant les explications ci-dessous) 
 
Coût des travaux – combles : 
 
 
CHF 928’300.- 
 
Etat locatif avant travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 35 pièces = inconnu 
 
Etat locatif avant travaux – combles (selon DD 101’269) : 
 
2 appartements = 4 pièces = CHF 13’620.-, soit CHF 3’405.- la pièce 
 
Calcul loyer art. 11 LDTR – combles : 
 
Part à plus-value : 100 % : 
CHF 928’300.- 
 
Rendement : 
 
 
6,33 % 
 
- amortissement trente ans : 
 
 
3,33 % 
 
- charge entretien : 
 
 
1,50 % 
 
Loyer annuel x 6,5 pièces : 
CHF 53’748.- [recte : 58’761.-] 
 
Loyer annuel à la pièce à créer : 
 
CHF 9’040.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce existante 4 : 
 
CHF 3’405.- par pièce 
 
Loyer annuel à la pièce résultante 6,5 : 
CHF 5’572.- par pièce 
 
Etat locatif après travaux – immeuble : 
 
10 appartements = 35 pièces = le même 
 
Etat locatif après travaux – combles : 


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2 appartements = 6,5 pièces = CHF 36’221.-, soit CHF 5’572.- la pièce 
 
Explications : 
 
Les coûts additionnels étaient relevés du devis présenté dans l’autorisation 
de construire concernant l’immeuble sis 23, rue de Lausanne (DD 101’269-2) 
pour les échafaudages (-11 %) et le remplacement des colonnes sanitaires ; le 
pourcentage des honoraires avait été calculé sur la base des honoraires 
normalement admis pour ce type d’opération. 
 
Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la 
nécessité de délivrer l’autorisation de construire afin que la rénovation des 
immeubles soit effectuée promptement, l’état locatif fixé devait être celui 
actuellement appliqué. 
13) 
Le 23 décembre 2011, le département a octroyé les trois autorisations de 
construire relatives aux immeubles sis 21, 23 et 25, rue de Lausanne, en 
l’assortissant de conditions. Parmi celles-ci, figuraient les conditions relatives à la 
fixation des loyers des logements existants et des logements situés dans les 
combles, telles que prévues dans les préavis du service LDTR du 14 et 
15 décembre 2011. 
14) 
Le 23 décembre 2011, le département a également déclaré ces trois 
autorisations de construire exécutoires nonobstant recours, en tant qu’elles 
portaient sur la rénovation des façades et de la toiture, vu l’état de délabrement 
avancé des immeubles. Il a pris acte de l’intention de la requérante d’entamer les 
travaux de réfection des façades et de la toiture dès le 15 janvier 2012 et le lui a 
ordonné en tant que de besoin. Cette décision était également déclarée exécutoire 
nonobstant recours. 
 
 
La rénovation des trois immeubles devait aussi porter sur le changement de 
fenêtres. Comme il s’agissait d’immeubles protégés et que les travaux projetés 
étaient assujettis à la LDTR, le département a ordonné à la requérante de déposer 
une requête complémentaire en autorisation de construire sur le changement des 
fenêtres des trois immeubles au plus tard le 31 janvier 2012. 
 
 
Le département n’avait pas eu d’autre choix que de délivrer les autorisations 
susmentionnées sans attendre les informations et les pièces manquantes, au vu de 
l’état de délabrement des trois immeubles et de l’urgence des travaux relatifs à la 
sécurisation des façades et des toitures. L’instruction des demandes relatives à ces 


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trois autorisations s’était prolongée en raison d’un refus systématique de fournir 
les informations et les pièces nécessaires en matière de LDTR. 
15) 
Ces trois autorisations de construire ont été publiées dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève, le 6 janvier 2012. 
16) 
Le 24 janvier 2012, LOPI a recouru, par trois actes distincts, contre ces trois 
autorisations de construire auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) en concluant à l’annulation des conditions relatives à la fixation 
des loyers des logements existants et des logements prévus dans les combles. Ces 
trois recours ont été enregistrés sous les numéros de cause n° A/205/2012, 
n° A/206/2012 et n° A/207/2012. 
 
 
Elle contestait l’assujettissement des travaux projetés dans les immeubles sis 
21 et 25, rue de Lausanne à la LDTR en soutenant qu’il s’agissait de travaux 
d’entretien. Les loyers des logements existants dans lesdits immeubles ne devaient 
pas être soumis au contrôle des loyers. Quant aux logements prévus dans les 
combles de ces deux immeubles, elle produisait un plan financier corrigé daté du 
20 janvier 2012. Les loyers devaient plafonner à CHF 8’588.- par pièce et par 
année pour l’immeuble sis 21, rue de Lausanne et à CHF 7’626.- par pièce et par 
année pour l’immeuble sis 25, rue de Lausanne. La période de contrôle pour ces 
logements devait être de trois ans, et non de cinq ans. Par ailleurs, les logements 
aménagés dans les combles de l’immeuble sis 25, rue de Lausanne comportaient 
au total 7 pièces, soit 2 fois 3,5 pièces, et non 6,5 pièces. 
 
 
S’agissant de l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, elle concluait à une 
modification des loyers figurant dans l’état locatif avant travaux enregistré le 
18 juin 2008 et à ce que cette modification soit appliquée aux loyers des 
logements existants après travaux. Elle produisait à cet effet trois contrats de bail 
datés des mai 2009, 29 juin 2009 et 28 janvier 2011. Les loyers des logements 
prévus dans les combles de cet immeuble devaient plafonner à CHF 7’156.- par 
pièce et par année, pendant une période de contrôle de trois ans, et non de cinq 
ans. 
17) 
Le 10 avril 2012, le département a conclu au rejet des trois recours. 
18) 
Le 22 mai 2012, le TAPI a procédé à un transport sur place, en présence des 
parties, dans le cadre des trois procédures de recours susmentionnées. 
 
 
Il s’était rendu sur les échafaudages de l’immeuble sis au 21, rue de 
Lausanne. Les travaux de réfection des façades n’avaient pas débuté. La 
recourante souhaitait les effectuer après les travaux de la toiture et l’aménagement 
des combles. Elle prévoyait de réparer les pierres abîmées, colmater les fissures 
puis remettre un crépi, poncer et repeindre toutes les ferrures, en particulier les 
garde-corps des fenêtres et les balcons. Le TAPI avait constaté, sur le second 


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étage des échafaudages, à la hauteur des balcons, que les ferrures étaient très 
abîmées et que les balcons étaient en mauvais état. La recourante ignorait quand 
avaient été effectués les derniers travaux d’entretien de la façade et de la toiture. 
Elle avait remarqué des infiltrations d’eau dans la toiture et des pierres étaient 
tombées de la façade. Sur les échafaudages, au niveau des combles, le TAPI avait 
observé que toutes les tuiles avaient été ôtées et que l’aménagement des combles 
allait débuter. 
 
 
Concernant les fenêtres, la recourante souhaitait les changer mais n’avait 
pas déposé une requête complémentaire à cet effet, conformément à la décision du 
département du 23 décembre 2011 lui impartissant un délai pour cela. Elle 
contestait l’obligation de changer les fenêtres contenue dans cette décision. Elle 
savait qu’elle ne serait pas autorisée à poser les fenêtres qu’elle souhaitait car elle 
connaissait les exigences de la commission des monuments de la nature et des 
sites (CMNS) à ce sujet. 
 
 
Dans l’allée de l’immeuble sis au 21, rue de Lausanne, les travaux relatifs 
aux colonnes de chute n’avaient pas commencé. La recourante envisageait, dans 
l’allée, de faire uniquement la peinture, une fois le reste des travaux terminés. 
 
 
La recourante avait recouru car elle souhaitait pouvoir augmenter le loyer si 
les taux hypothécaires augmentaient. Elle n’envisageait pas de répercuter sur les 
loyers les travaux des façades et des toitures. 
19) 
Le 4 juin 2012, la recourante a transmis au TAPI un courrier du 18 mai 
2010 qu’elle avait envoyé au département. Ce courrier reprenait en substance le 
contenu de sa demande d’autorisation de construire complémentaire du 23 juin 
2010. 
 
 
La recourante informait le département que les travaux des toitures et des 
façades concernant les trois immeubles sis au 21, 23 et 25 rue de Lausanne ne 
seraient pas répercutés sur les loyers des locataires existants. Elle souhaitait pour 
ce motif que les loyers des appartements existants du 1er au 5ème étage ne soient 
pas bloqués. Elle avait modifié le loyer à la pièce au motif que le coût de 
construction avait été sous-estimé au départ. 
20) 
Le 30 août 2012, le TAPI a tenu une audience en présence des parties, dans 
le cadre des trois procédures de recours susmentionnées. 
 
 
Monsieur Ricardo Pfister, architecte urbaniste au groupe LDTR du 
département, a été entendu à titre de renseignements. Ce dernier expliquait le 
montant admis pour le coût des travaux des trois immeubles litigieux. Le dossier 
relatif au 23, rue de Lausanne avait servi de base pour l’établissement des fiches 
techniques relatives aux trois immeubles. 


- 13/29 - 
A/205/2012 
 
 
Le plan financier du 24 mars 2011 présentait des honoraires d’architecte 
pour l’aménagement des combles qui n’étaient pas concordants avec ceux relatifs 
à la rénovation. Pour ce motif et vu la nature des travaux de rénovation, le 
département avait estimé à 10 % les honoraires d’architecte et abouti à un coût des 
travaux pour l’immeuble sis au 23, rue de Lausanne s’élevant à CHF 466’905.-. 
Ce même pourcentage avait été retenu pour les immeubles sis 21 et 25, rue de 
Lausanne. 
 
 
Concernant la durée de l’amortissement, la pratique du département était de 
prévoir un amortissement de trente ans pour l’aménagement de logements dans les 
combles, qui était un cas situé à cheval entre la transformation, la rénovation et la 
création. Cette même durée était utilisée pour les surélévations d’immeubles. La 
recourante invoquait l’existence d’une pratique différente du département 
appliquant un amortissement de vingt-cinq ans. M. Pfister travaillait depuis 2005 
au département et n’avait pas connaissance d’une autre pratique. 
 
 
Quant à la réfection des colonnes sanitaires, la recourante acceptait le 
montant de CHF 65’000.- retenu par le département pour chaque immeuble. Ce 
montant correspondait à ce qui était prévu pour l’immeuble 23, rue de Lausanne. 
 
 
S’agissant des échafaudages, la recourante admettait également le montant 
de CHF 19’897.- retenu par le département pour les immeubles sis 21 et 25, rue de 
Lausanne. Ce montant était inférieur de 20 % au montant retenu pour l’immeuble 
sis 23, rue de Lausanne, vu que la façade des deux autres immeubles était de 20 % 
moins large. 
 
 
Le TAPI accordait un délai au 13 septembre 2012 au département pour 
produire l’intégralité des dossiers d’autorisation des immeubles 21, 23 et 25, rue 
de Lausanne de 2008 et à la recourante pour produire des exemples 
d’autorisations indiquant un amortissement de vingt-cinq ans. 
21) 
Le 12 septembre 2012, le département a transmis au TAPI les dossiers des 
autorisations de construire DD 101’269, APA 28’051 et APA 28’052. 
22) 
Le 8 octobre 2012, le TAPI a rejeté les trois recours de LOPI, par trois 
jugements distincts, dans les causes n° A/205/2012, n° A/206/2012 et 
n° A/207/2012. 
 
 
Les travaux projetés dans les immeubles sis au 21 et 25, rue de Lausanne 
dépassaient largement les travaux d’entretien régulier et devaient être considérés 
comme des travaux de rénovation. Quant à l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, le 
TAPI estimait que le département s’était à juste titre fondé sur l’état locatif du 
18 juin 2008 pour calculer les loyers après travaux, vu qu’aucune autre 
information ne lui avait été communiquée. 


- 14/29 - 
A/205/2012 
 
 
Concernant le coût des travaux pour la rénovation de l’immeuble, le TAPI 
confirmait les montants retenus par le département, soit CHF 433’056.- pour 
l’immeuble sis 21, rue de Lausanne et CHF 472’065.- pour l’immeuble sis 25, rue 
de Lausanne. D’une part, LOPI les avait admis en audience en ce qui concernait la 
réfection des colonnes de chute pour chaque immeuble et la pose d’échafaudage. 
D’autre part, il n’apparaissait pas abusif au TAPI de retenir 10 % des honoraires 
d’architecte pour la rénovation des immeubles et 90 % pour l’aménagement des 
combles. Cette seconde argumentation était également reprise par le TAPI pour 
confirmer le montant de CHF 466’905.- retenu par le département pour les coûts 
des travaux de rénovation de l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, étant précisé 
que le département avait seulement modifié le poste relatif aux honoraires 
d’architecte. 
 
 
Quant au calcul du loyer maximal, le TAPI confirmait, pour chacun des 
trois immeubles, la durée d’amortissement de trente ans retenue par le 
département ainsi que les loyers maximaux fixés par ce dernier pour les logements 
prévus dans les combles. Aucun élément ne permettait de conclure à une violation 
de la loi ni à un abus du pouvoir d’appréciation par le département. LOPI n’avait 
pas produit des dossiers appliquant un amortissement de vingt-cinq ans. Le TAPI 
admettait également, pour les trois immeubles, une durée de contrôle des loyers de 
cinq ans pour les logements prévus dans les combles, l’aménagement de ceux-ci 
constituant une transformation lourde. 
23) 
Par actes distincts des 8, 12 et 15 novembre 2012, LOPI a interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre les trois jugements précités en concluant à leur annulation 
ainsi qu’à l’annulation des conditions relatives à la fixation des loyers fixées dans 
les autorisations de construire litigieuses. Dans la cause n° A/206/2012, elle a 
préalablement conclu à la production par le service LDTR de devis établis 
pendant les deux années précédentes dans des cas identiques à la présente affaire. 
Elle a également conclu à la condamnation du département au paiement des frais 
et des dépens de première et deuxième instance, lesquels comprenait l’octroi 
d’une indemnité équitable. 
 
 
Elle contestait le montant de l’ensemble des travaux, le montant du loyer 
maximal des logements aménagés dans les combles ainsi que la période de 
contrôle fixé à cinq ans pour ces derniers. Dans les causes n° A/205/2012 et 
n° A/207/2012, elle contestait l’assujettissement des travaux à la LDTR et la 
soumission des loyers des logements existants à un contrôle des loyers, au motif 
que le coût des travaux de chaque immeuble était inférieur au 10 % de la valeur de 
l’assurance incendie y afférente. Dans la cause n° A/206/2012, elle contestait la 
prise en considération des loyers fixés dans l’état locatif avant travaux enregistrés 
le 18 juin 2008 et demandait, pour trois d’entre eux, de tenir compte de nouveaux 
loyers pour fixer les loyers des logements existant dans l’immeuble après travaux. 


- 15/29 - 
A/205/2012 
 
 
Elle reprochait en substance au département d’avoir modifié les plans 
financiers qu’elle avait produits uniquement à son détriment et non à son avantage 
et de ne pas avoir attiré son attention sur les erreurs ou oublis qu’elle avait 
commis dans ses plans. Les coûts relatifs aux échafaudages et à la toiture devaient 
être attribués à hauteur de 20 % à la réfection de l’immeuble et à hauteur de 80 % 
à l’aménagement des combles, et non exclusivement à la première. Ces deux types 
de travaux étaient indispensables à la création des logements dans les combles et il 
ne se justifiait dans ces circonstances pas d’imputer l’intégralité du coût à la 
rénovation de l’immeuble. Elle introduisait, dans le calcul des coûts des travaux 
de l’immeuble, des réductions qu’elle avait omises d’annoncer au département, 
telles que la déduction de subventions, sans toutefois fournir des justificatifs y 
relatifs. Elle estimait à 5 %, et non 10 %, la part attribuée aux honoraires 
d’architecte, dans la mesure où les actionnaires et administrateurs de la recourante 
exerçaient ces mêmes fonctions au sein de la régie mandatée par cette dernière. La 
recourante disposait d’architectes propres et de personnel qualifié pour exercer 
une partie du suivi des travaux, à la place de l’architecte extérieur mandaté pour 
faire les travaux sur les immeubles litigieux. Cela avait pour conséquence que le 
montant du coût de l’ensemble des travaux de l’immeuble était inférieur à celui 
retenu par le département et le TAPI. 
 
 
Par ailleurs, la recourante contestait la période d’amortissement de trente 
ans et la réduisait à vingt-cinq ans pour le calcul des loyers maximaux des 
appartements dans les combles. Elle estimait aussi qu’une participation au coût 
des travaux de rénovation de l’immeuble devait être intégrée dans le calcul du 
loyer maximal pour les logements aménagés dans les combles. Elle fixait le loyer 
maximal de ceux-ci, par pièce et par an, respectivement à CHF 7’953.-, à 
CHF 6’730.- et à CHF 7’200.- pour les immeubles sis aux 21, 23 et 25, rue de 
Lausanne, sur la base de trois nouveaux plans financiers corrigés datés des 7, 12 et 
14 novembre 2012. S’agissant des logements dans les combles de l’immeuble sis 
25, rue de Lausanne, la recourante prétendait qu’il s’agissait de deux appartements 
de 3,5 pièces, et non d’un appartement de 3 pièces et d’un second de 3,5 pièces. 
24) 
La recourante a avancé, dans ses plans financiers produits devant le 
département, le TAPI et la chambre administrative, des chiffres différents 
concernant le coût des travaux de réfection des immeubles et de l’aménagement 
des combles ainsi que le prix du loyer par pièce et par an pour les logements 
aménagés dans les combles. Ces chiffres sont présentés dans le tableau suivant en 
francs suisses. 
 
 
 
Immeuble 
Combles 
Loyer (pièce/an) 
21, rue de Lausanne 
 
 
 
Pl. fin. 22.12.2010 
315’000.- 
849’100.- 
7’366.- 


- 16/29 - 
A/205/2012 
(département) 
Pl. fin. 20.1.2012 
(TAPI) 
191’763.- 
919’940.- 
8’588.- 
Pl. fin. 7.11.2012 
(chambre admin.) 
179’406.- 
840’719.- 
7’953.- 
23, rue de Lausanne 
 
 
 
Pl. fin. 24.3.2011 
(département) 
423’259.- 
995’228.- 
6’614.- 
Pl. fin. 20.1.2012 
(TAPI) 
236’929.- 
1’098’430.- 
7’156.- 
Pl. fin. 14.11.2012 
(chambre admin.) 
221’577.- 
1’007’690.- 
6’730.- 
25, rue de Lausanne 
 
 
 
Pl. fin. 22.12.2010 
(département) 
358’000.- 
928’300.- 
7’189.- 
Pl. fin. 20.1.2012 
(TAPI) 
215’325.- 
999’610.- 
7’626.- 
Pl. fin. 12.11.2012 
(chambre admin.) 
201’456.- 
909’285.- 
7’200.- 
 
25) 
Les 12 et 14 novembre et 4 décembre 2012, le TAPI a transmis à la chambre 
administrative ses dossiers dans les trois causes précitées. 
26) 
Le 14 décembre 2012 et les 10 et 18 janvier 2013, le département a conclu 
au rejet des trois recours. 
27) 
Le 10 janvier 2013, le département a indiqué ne pas avoir de requête à 
formuler. 
28) 
Les causes ont été gardées à juger entre le 18 décembre 2012 et le 21 janvier 
2013. 
 


- 17/29 - 
A/205/2012 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Sur la base de l’art. 70 al. 1 LPA, l’autorité peut, d’office ou sur requête, 
joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation 
identique ou à une cause juridique commune. En l’espèce, les causes 
nos A/205/2012, A/206/2012 et A/207/2012 se rapportent aux mêmes parties et à 
trois immeubles adjacents ayant fait l’objet d’autorisations de construire délivrées 
simultanément et de trois jugements du TAPI rendus le même jour. La chambre de 
céans procédera à leur jonction sous le n° de procédure A/205/2012. 
3) 
 
La recourante sollicite la production par le département des devis établis 
pendant les deux années précédentes dans des cas identiques à la présente affaire. 
 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 
consid. 2.3), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157 ; 138 V 125 consid. 2.1 
p. 127 ; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270 ; 137 I 195 consid. 2.3.1 p. 197 ; 136 I 265 
consid. 3.2 ; 135 II 286 consid. 5.1 p. 293 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
5A_12/2013 du 8 mars 2013 consid. 4.1 ; 2C_552/2011 du 15 mars 2012 
consid. 3.1). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le 
juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à 
une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir 
résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 
p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 3.2 ; 8C_799/2011 du 20 juin 2012 
consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 
2010 consid. 3.2 et les arrêts cités ; ATA/404/2012 du 26 juin 2012 ; 
ATA/275/2012 du 8 mai 2012). Le droit d’être entendu ne contient pas non plus 
d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit 
que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l’issue du litige (ATF 138 I 232 
consid. 5.1 p. 237 ; 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84 ; 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 et les 
arrêts cités ; 133 II 235 consid. 5.2 p. 248 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
1C_424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C_514/2009 du 25 mars 2010 
consid. 3.1). 


- 18/29 - 
A/205/2012 
 
 
En l’espèce, la chambre de céans ne donnera pas suite à la demande 
d’instruction sollicitée par la recourante, dans la mesure où l’audition du 
spécialiste du groupe LDTR expose la pratique du département en ce qui concerne 
la fixation des durées d’amortissement pour le calcul des loyers fondé sur l’art. 11 
LDTR. Aucun élément du dossier ne remet en cause cette audition. De plus, le 
TAPI a accordé en vain un délai à la recourante pour produire des autorisations de 
construire appliquant un amortissement de vingt-cinq ans. Celle-ci a par ailleurs 
renoncé, dans le cadre de son recours à la chambre administrative, à fournir des 
pièces attestant d’une pratique différente du département. La chambre 
administrative dispose ainsi de tous les éléments nécessaires pour statuer en 
connaissance de cause. Il n’est ainsi pas utile de procéder à d’autres mesures 
d’instruction. 
4) 
 
La recourante estime que les logements existants sis aux 21 et 25, rue de 
Lausanne ne sont pas assujettis à la LDTR et partant ne sont pas soumis au 
contrôle des loyers pour deux raisons. D’une part, elle conteste le montant du coût 
des travaux de réfection des deux immeubles retenu par le département. D’autre 
part, elle invoque le fait que le coût de ces travaux est inférieur au 10 % de la 
valeur d’assurance incendie. 
 
 
La requérante conteste également le montant du coût des travaux de 
réfection de l’immeuble sis 23, rue de Lausanne, dont elle ne remet cependant 
plus en cause l’assujettissement à la LDTR. 
5) 
 
S’agissant du premier argument, la recourante conteste trois postes du calcul 
du coût des travaux de réfection des trois immeubles, à savoir la répartition des 
coûts des échafaudages et de la toiture entre les travaux de réfection des trois 
immeubles et ceux portant sur l’aménagement des combles, le pourcentage fixant 
les honoraires d’architecte et l’omission d’éléments, non annoncés par la 
recourante au département, qui auraient dû être portés en déduction des coûts des 
travaux. 
 
 
La chambre administrative a pour mission de contrôler la correcte 
application du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation, ainsi 
que l’établissement exact et complet des faits pertinents (art. 61 al. 1 let. a et let. b 
LPA). Elle n’a pas la compétence d’apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA). 
 
 
En l’espèce, on ne voit pas en quoi l’évaluation des postes querellés par le 
département constituerait un abus de son pouvoir d’appréciation. En effet, il n’est 
pas contesté que les trois immeubles étaient dans un état de dégradation avancé et 
que la toiture et les façades devaient être refaites, ce indépendamment de la 
création de logements dans les combles. Il n’est, dans ces circonstances, pas 
surprenant d’attribuer l’intégralité des coûts des échafaudages et de la toiture aux 
travaux portant sur la réfection des immeubles, à l’exclusion de ceux concernant 


- 19/29 - 
A/205/2012 
l’aménagement des combles. Quant à la fixation de la part attribuée aux 
honoraires d’architecte, le département s’est fondé sur les honoraires normalement 
admis pour ce type d’opération. Enfin, le fait que le département n’ait pas pris en 
compte des éléments que la requérante, pourtant active dans le milieu immobilier, 
ne lui a elle-même pas fourni, ne saurait lui être reproché, ce d’autant plus qu’il ne 
ressort pas du dossier que les subventions dont celle-ci se prévaut lui auraient été 
octroyées. En conséquence, ces griefs ne peuvent qu’être écartés et les montants 
du coût des travaux de réfection des immeubles retenus par le département 
confirmés. 
6) 
 
S’agissant du deuxième argument portant sur l’assujettissement des travaux 
de réfection des immeubles sis au 21 et 25, rue de Lausanne à la LDTR, et en 
particulier sur le rapport entre le coût des travaux et la valeur de l’assurance 
incendie, il y a lieu tout d’abord de rappeler le cadre normatif déjà présenté dans 
le jugement querellé et en particulier la distinction entre travaux d’entretien, non 
soumis à la LDTR, et les travaux de rénovation, qui y sont soumis. 
 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant 
la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à 
la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 
al. 1 LDTR). 
 
 
Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public 
poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie 
existants, en restreignant notamment le changement d’affectation des maisons 
d’habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d’un intérêt public important 
(ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 p. 211 ss ; 113 Ia 126 consid. 7a p. 134 ; 111 Ia 23 
consid. 3a p. 26 et les arrêts cités). Par ailleurs, la réglementation mise en place 
par la LDTR est en soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y 
compris dans la mesure où elle prévoit un contrôle des loyers après 
transformations (ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414 ; Arrêt du Tribunal fédéral 
1C_617/2012 du 3 mai 2013 consid. 2.3). 
 
b. 
Selon l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifiés de transformation les travaux 
qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements, sous réserve qu’il ne s’agisse pas de 
travaux d’entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants d’entretien faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison 
d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés 


- 20/29 - 
A/205/2012 
comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une 
amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 LDTR). 
 
c. 
Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l’angle économique, aux besoins prépondérants 
de la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à 
la longue à une érosion dudit habitat. En d’autres termes, la loi cherche à 
soumettre au contrôle de l’Etat certaines catégories de travaux, davantage en 
fonction des risques qu’ils font peser sur le caractère abordable des loyers qu’en 
fonction du type de travaux eux-mêmes (F. PAYCHÈRE / O. BINDSCHEDLER, 
La jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en 
matière d’entretien des immeubles in RDAF 1998 I p. 368). 
 
d. 
De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre 
travaux d’entretien et de rénovation (ou transformation) consacrée à l’art. 3 
LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 
 
 
- examiner d’abord si, de par leur nature, les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumise à la LDTR lorsque, n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par 
rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont 
pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même 
en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur 
confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de 
l’immeuble (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 ; ATA/135/2011 du 1er mars 
2011 et la jurisprudence citée ; A. MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la 
jurisprudence in RDAF 1996 p. 314 et la jurisprudence citée), 
 
 
- puis s’attacher ensuite à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à 
leur répercussion sur le montant du loyer dès lors qu’il pourrait en résulter un 
changement d’affectation qualitatif des logements, au risque que le loyer de ces 
derniers soit ne réponde plus aux besoins prépondérants de la population 
(ATA/645/2012 précité ; ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 et les références 
citées), soit ne soit plus compris entre CHF 2’536.- et CHF 3’504.- la pièce par 
année (Arrêté du Conseil d’Etat du 24 août 2011 relatif à la révision des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population, entré en vigueur le 24 août 
2011, ArRLoyers – L 5 20.05, auquel renvoie l’art. 6 al. 3 LDTR, en vigueur à 
l’époque où les décisions litigieuses ont été rendues). 
 
e. 
Au regard de la jurisprudence, les travaux de réfection des façades sont, de 
par leur nature, considérés comme des travaux de transformation. Quant aux 
travaux relatifs à la toiture, ils sont, de par leur nature, considérés comme des 
travaux d’entretien (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 ; ATA/98/2002 du 


- 21/29 - 
A/205/2012 
19 février 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998 ; ATA/212/1997 du 8 avril 
1997). 
 
 
Toutefois, il convient de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux sont accomplis, et notamment de leur accumulation en 
raison d’un défaut d’entretien courant des bâtiments concernés (ATA/328/2013 du 
28 mai 2013 ; ATA/689/2009 du 22 décembre 2009 ; ATA/34/1998 précité). Des 
travaux d’entretien différés dans le temps dont le montant a eu des conséquences 
importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants 
de la population, ont ainsi été jugés comme devant être soumis à autorisation 
(ATA/328/2013 précité ; ATA/645/2012 précité et la jurisprudence citée). 
 
 
L’ancien Tribunal administratif, dont la jurisprudence est reprise par la 
chambre administrative, a précisé que, lorsque les travaux sont déjà soumis à la 
LDTR uniquement en raison de leur coût important, le fait que ceux-ci n’aient pas 
eu d’incidence majeure sur les loyers n’est plus déterminant. Dans une telle 
hypothèse, c’est bien le montant payé par le propriétaire qui importe et non la 
manière dont il le répercute sur ses locataires (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 ; 
ATA/689/2009 précité et la jurisprudence citée). Par contre, lorsque le coût des 
travaux n’est pas susceptible d’entraîner à lui seul une soumission des travaux à la 
LDTR, c’est la combinaison de ce montant et de son impact sur les loyers qui est 
jugée déterminante (ATA/40/2010 précité et la jurisprudence citée). 
 
 
Par ailleurs, si la nature des travaux se détermine par type de travaux pris 
séparément, l’examen de leur ampleur englobe l’ensemble des travaux. Dans la 
deuxième étape du raisonnement décrit ci-dessus, il faut vérifier si le coût total 
des travaux est tel qu’ils doivent alors être considérés de manière globale comme 
travaux de transformation (ATA/212/1997 précité). 
 
 
f. 
Selon la jurisprudence, des travaux, assimilables en soi à de l’entretien, 
relèvent d’une rénovation dès lors qu’ils s’élèvent à la moitié du prix de 
l’immeuble, l’ampleur ne permettant pas de les limiter à la conservation de la 
chose en bon état (ATA SI M.-D. du 14 février 1990 ; ATA/212/1997 précité ; 
ATA/98/2002 du 19 février 2002). Des travaux déclarés viser à la remise à neuf 
d’un bâtiment et de son aspect par la rénovation complète des façades et de la 
toiture, sont assujettis à la LDTR, dès lors que le coût représente 21 % de la valeur 
fiscale et 25 % de la valeur incendie (ATA/689/2009 précité). 
 
 
En revanche, des travaux relevant par leur nature de l’entretien et dont 
l’ampleur se limite à 10 % de la valeur d’assurance de l’immeuble, ne sont pas 
soumis à la LDTR (ATA SI C. du 1er décembre 1992 in SJ 1993 p. 576 ; 
ATA/322/2008 du 17 juin 2008). Des travaux sur des installations qui n’ont pas 
été entretenues régulièrement au cours des trente dernières années, d’un prix ne 
dépassant pas 3 % de la valeur d’assurance des immeubles, ne sont pas assujettis à 
la LDTR, car leur ampleur n’est pas susceptible d’engendrer un changement du 


- 22/29 - 
A/205/2012 
niveau du loyer tel que la destination de l’immeuble en serait modifiée 
(ATA/34/1998 du 27 janvier 1998 ; ATA/689/2009 précité). 
 
g. 
En l’espèce, l’argument de la recourante consiste à invoquer le fait que le 
coût des travaux de réfection des immeubles sis au 21 et 25, rue de Lausanne est 
inférieur au 10 % de la valeur d’assurance-incendie de ces immeubles. Or, comme 
cela a été démontré ci-dessus, les montants du coût de ces travaux calculés par le 
département ne sont pas critiquables, de sorte que les montants allégués par la 
recourante ne peuvent être retenus. Ceux-ci ont d’ailleurs varié, toujours à la 
baisse, tout au long de la procédure. La recourante avançait, dans les plans 
financiers déposés en même temps que la demande d’autorisation de construire du 
22 décembre 2010, des montants s’élevant à CHF 315’000.- et à CHF 358’000.- 
pour les immeubles sis respectivement 21 et 25, rue de Lausanne, tandis qu’ils ne 
se montaient plus qu’à CHF 191’763.- respectivement à CHF 215’325.- devant le 
TAPI, puis à CHF 179’406.- respectivement à CHF 201’456.- devant la chambre 
administrative. En conséquence, les montant des travaux tels que retenus par le 
département, à savoir CHF 433’056.- et CHF 472’065.-, correspondent 
respectivement à 13,27 % et 12,88 % de la valeur d’assurance-incendie de 
l’immeuble concerné. La recourante ne peut ainsi se prévaloir de la jurisprudence 
susmentionnée pour soustraire les travaux de ces deux immeubles à la LDTR. 
 
 
De plus, l’état de délabrement avancé des immeubles a été constaté par le 
département, puis par le TAPI lors de son transport sur place. Cette situation a, 
d’une part, amené le service LDTR à rendre son préavis, malgré le refus de la 
requérante de produire l’état locatif actualisé des immeubles. D’autre part, elle a 
conduit le département à déclarer les autorisations de construire exécutoires 
nonobstant recours en ce qui concernait la rénovation des façades et de la toiture, 
et à ordonner le début des travaux dès le 15 janvier 2012. Or le TAPI, lors de son 
transport sur place du 22 mai 2012, a constaté que les travaux des façades 
n’avaient pas débuté et que des pierres s’en étaient détachées. Il observait aussi 
des infiltrations d’eau dans la toiture. Ces circonstances démontrent que les 
travaux de la toiture et des façades des deux immeubles revêtent une urgence 
certaine et qu’ils visent la remise à neuf de trois immeubles, dont l’entretien 
courant n’a pas été assuré pendant de nombreuses années. Ce point n’est, par 
ailleurs, pas contesté par la recourante, qui ignore la date des derniers travaux 
d’entretien de la façade et de la toiture. De plus, seuls les travaux de la toiture sont 
par nature assimilés à des travaux d’entretien, alors que la réfection des façades 
est par nature considérée comme des travaux de transformation. Les travaux 
litigieux peuvent donc, dans le cas particulier, au regard de leur nature et de leur 
coût, être assimilés, dans leur ensemble, à des travaux de transformation, 
indépendamment de leur impact sur les loyers des logements existants. 
 
 
En conséquence, il y a lieu d’admettre que les travaux de réfection des 
façades et de la toiture des immeubles sis aux 21 et 25, rue de Lausanne sont 


- 23/29 - 
A/205/2012 
soumis à la LDTR. Le grief de la recourante est ainsi écarté et les jugements du 
TAPI ainsi que les autorisations de construire relatives à ces deux immeubles 
confirmés sur ce point. 
7) 
 
S’agissant de l’immeuble 23, rue de Lausanne, la recourante ne conteste 
plus le fait que les travaux de réfection des façades et de la toiture y relatifs soient 
soumis à la LDTR. Cependant, elle a soutenu la position contraire devant le 
département et s’est notamment opposé, dans son courrier du 30 novembre 2011, 
à lui fournir les états locatifs au motif qu’il s’agissait de travaux d’entretien 
courant. Dans ses recours auprès du TAPI puis de la chambre administrative, la 
recourante n’a pas remis en cause l’assujettissement des travaux de cet immeuble 
à la LDTR. Elle se limite, à présent, à demander la modification de l’état locatif 
pris en compte par le département dans sa décision d’autorisation de construire du 
23 décembre 2011, à savoir celui daté du 18 juin 2008 fourni dans le cadre de la 
première procédure d’autorisation de construire, et la prise en compte de trois 
contrats de bail datés respectivement de mai 2009, du 29 juin 2009, et du 
28 janvier 2011. 
 
 
La procédure administrative est régie par la maxime inquisitoire selon 
laquelle le juge établit les faits d’office (art. 19 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). Ce principe n’est toutefois 
pas absolu, sa portée étant restreinte par le devoir des parties de collaborer à la 
constatation des faits (art. 22 LPA). Celui-ci comprend en particulier l’obligation 
des parties d’apporter, dans la mesure où cela peut être raisonnablement exigé 
d’elles, les preuves commandées par la nature du litige et des faits invoqués, faute 
de quoi elles risquent de devoir supporter les conséquences de l’absence de 
preuves (Arrêts du Tribunal fédéral 8C_1034/2009 du 28 juillet 2010 consid. 4.2 ; 
9C_926/2009 du 27 avril 2010 consid. 3.3.2 et références citées ; ATA/797/2010 
du 16 novembre 2010 ; ATA/100/2010 du 16 février 2010 et les références 
citées). L’autorité apprécie librement l’attitude d’une partie qui refuse de produire 
une pièce ou d’indiquer où celle-ci se trouve. Elle peut ainsi le cas échéant 
déclarer irrecevables les conclusions des parties qui refusent de produire les pièces 
et autres renseignements indispensables pour que l’autorité puisse prendre sa 
décision (art. 24 al. 2 LPA). 
 
 
En l’espèce, il ne peut être reproché au département de ne pas avoir pris en 
compte les trois contrats de bail susmentionnés, étant donné que la recourante a 
refusé de les lui fournir, notamment dans son courrier du 30 novembre 2011. Vu 
l’état de dégradation avancé de l’immeuble, le département s’est fondé sur les 
pièces à sa disposition, dont faisait partie l’état locatif du 18 juin 2008, afin de 
rendre l’autorisation de construire et ainsi permettre la remise en état de 
l’immeuble. Ce faisant, le département n’a pas violé le droit. Dans ces 
circonstances, la demande de l’intéressée ne peut qu’être rejetée. 


- 24/29 - 
A/205/2012 
8) 
 
La recourante conteste aussi le montant des travaux d’aménagement des 
logements dans les combles des trois immeubles et le calcul du loyer maximal fixé 
pour ces logements. Elle estime également que les deux appartements des combles 
de l’immeuble sis au 25, rue de Lausanne comportent chacun 3,5 pièces, alors que 
le département compte, pour l’un d’entre eux, 3 pièces. 
 
a. 
Le contrôle du montant des travaux précités s’effectue conformément au 
pouvoir d’examen de la chambre administrative rappelé plus haut. En l’espèce, 
l’argument relatif à la répartition du coût des échafaudages et de la toiture entre la 
réfection de l’immeuble et l’aménagement des combles a été examiné ci-dessus et 
ne peut, pour les mêmes motifs, être retenu. L’argument consistant à prendre en 
compte le coût de la réfection de l’immeuble dans le calcul du loyer des 
logements situés dans les combles, se confond avec le premier et ne peut donc 
qu’être écarté. Il ne fait au surplus pas partie des éléments à prendre en compte 
dans le calcul du loyer maximal, énumérés à l’art. 11 LDTR. 
 
b. 
S’agissant de la durée de l’amortissement, l’art. 11 al. 1 let. b LDTR prévoit 
que l’amortissement est calculé en fonction de la durée de vie des installations, en 
règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans. En l’espèce, le département 
applique un amortissement de trente ans, alors que la recourante invoque une 
pratique différente de cette autorité fixant l’amortissement à vingt-cinq ans. Cette 
pratique est contestée par l’architecte urbaniste du groupe LDTR du département, 
entendu le 30 août 2012 devant le TAPI et travaillant au département depuis 2005. 
Ce collaborateur expliquait que le département prévoyait un amortissement de 
trente ans pour l’aménagement de logements dans les combles, ce cas de figure se 
trouvant à cheval entre la transformation, la rénovation et la création. Ces 
déclarations ne sont remises en doute par aucun élément du dossier. Par ailleurs, 
malgré la possibilité offerte par le TAPI, la recourante n’a pas produit d’exemples 
d’autorisations appliquant un amortissement de vingt-cinq ans et n’a ainsi pas pu 
démontrer une pratique différente du département. Aucune pièce du dossier ne 
permet au surplus d’étayer cette affirmation. Il n’y a ainsi aucune raison de 
remettre en cause la pratique du département fixant, pour l’aménagement de 
logements dans les combles, un amortissement de trente ans. Le grief de la 
recourante est donc écarté. 
 
c. 
En ce qui concerne le calcul du nombre de pièces d’un des deux 
appartements aménagés dans les combles de l’immeuble sis au 25, rue de 
Lausanne, un désaccord existe entre les parties au sujet de la surface pertinente 
des chambres de ce logement. Conformément à la jurisprudence de la chambre 
administrative (ATA/328/2013 du 28 mai 2013 et la jurisprudence citée), il y a 
lieu d’appliquer l’art. 1 du règlement d’exécution de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL – I 4 05.01), les 
buts poursuivis par la LDTR et la loi générale sur le logement et la protection des 


- 25/29 - 
A/205/2012 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL – I 4 05) relevant d’un même souci de 
préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève. 
 
 
Pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la 
surface nette, telle que définie à l’art. 4 RGL (art. 1 al. 5 ab initio RGL). Toute 
chambre d’une surface inférieure à 9 m2 compte pour une demi-pièce (art. 1 al. 5 
let. a RGL). Par surface nette du logement, on entend l’addition des surfaces des 
pièces habitables du logement et de la cuisine ou du laboratoire, à l’exclusion des 
gaines techniques, dégagements, couloirs, réduits et locaux sanitaires, galeries ou 
mezzanines, loggias, balcons, terrasses, jardins. La surface nette se calcule entre 
les murs intérieurs. (…) Pour les pièces dont le plafond suit la pente de la toiture, 
la surface nette est comptée en plein lorsque le vide d’étage est égal ou supérieur à 
2,40 m et pour moitié lorsqu’il est situé entre 1,80 m et 2,40 m (art. 4 al. 1 RGL). 
 
 
En l’espèce, le département omet de tenir compte, dans le calcul de la 
surface totale de la chambre s’étendant sur 8,7 m2 dans la partie où le vide d’étage 
se situe à 2,40 m, de la surface de 2 m2 située dans la partie où le vide d’étage se 
trouve entre 1,80 m et 2,40 m, conformément au plan du 23 décembre 2011 visé 
ne varietur par le département. Selon l’art. 4 al. 1 RGL, la surface précitée de 
2 m2 n’est comptée que pour moitié, soit 1 m2. Si on additionne ce chiffre à la 
surface susmentionnée de 8,7 m2, on aboutit à 9,7 m2, soit une surface supérieure 
à 9 m2. En conséquence, cette chambre compte pour une pièce, et non pour une 
demi-pièce contrairement à l’avis du département. Il n’est, s’agissant de l’autre 
chambre et du salon-séjour-cuisine, pas contesté qu’ils comptent respectivement 
pour une pièce et une pièce et demie. Ainsi, cet appartement comporte 3,5 pièces 
et non 3 pièces. L’immeuble sis 25, rue de Lausanne compte ainsi, dans les 
combles, deux appartements de 3,5 pièces chacun. Le recours interjeté dans la 
cause n° A/207/2012 doit donc être admis sur ce point. Cette cause sera renvoyée 
au département afin qu’il corrige le nombre total de pièces pris en compte dans le 
calcul du loyer maximal fixé pour les logements situés dans les combles de 
l’immeuble sis 25, rue de Lausanne. 
9) 
 
La recourante conteste enfin la durée de contrôle des loyers des logements 
dans les combles, qui aurait dû être fixée à trois ans et non à cinq ans. 
 
 
Les loyers fixés en application de la LDTR, sont soumis au contrôle de 
l’Etat pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et 
pendant une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, 
durée qui peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 
LDTR). 
 
 
En l’espèce, les aménagements des combles autorisés dans les autorisations 
de construire litigieuses visent la reconstruction à neuf des combles et la création 
de deux appartements dans chacun des trois immeubles en cause. Ces travaux 
sont, à juste titre, au regard de la jurisprudence de la chambre de céans 


- 26/29 - 
A/205/2012 
(ATA/100/2010 précité), considérés par le TAPI comme une transformation 
lourde. En application de l’art. 12 LDTR, le contrôle de ces loyers pendant cinq 
ans ne peut qu’être confirmé pour les logements situés dans les combles des 
immeubles sis au 21, 23 et 25 rue de Lausanne. 
10) 
La recourante conclut au paiement par le département des frais et des dépens 
de la procédure de première instance devant le TAPI. Ce dernier a mis à sa charge 
un émolument de CHF 1’000.- dans chacune des trois causes nos A/205/2012, 
A/206/2012 et A/207/2012, soit un montant total de CHF 3’000.-. Cette 
juridiction ne lui a pas alloué d’indemnité de procédure. 
 
a. 
A teneur de l’art. 67 al. 1 LPA, dès le dépôt du recours, le pouvoir de traiter 
l’affaire qui en est l’objet passe à l’autorité de recours. L’art. 87 al. 4 LPA prévoit 
la voie de la réclamation pour contester les frais de procédure, les émoluments et 
les indemnités arrêtés par la juridiction administrative. Toutefois, selon la 
jurisprudence de la chambre de céans, l’art. 87 al. 4 LPA ne déroge pas à l’art. 67 
LPA, lorsque les griefs du recourant ne se limitent pas aux frais de procédure, 
émoluments et indemnités mais qu’ils portent également sur la validité matérielle 
de la décision attaquée (ATA/649/2012 du 25 septembre 2012 consid. 8 ; 
ATA/145/2009 du 24 mars 2009 consid. 12). Dans ce cas, la chambre de céans est 
compétente pour statuer sur toutes les questions litigieuses, y compris sur 
l’émolument et l’indemnité. 
 
 
En l’espèce, la recourante conteste non seulement l’émolument et l’absence 
d’indemnité décidés par le TAPI, mais également la validité formelle et matérielle 
de ses trois jugements. La chambre de céans est ainsi compétente pour statuer sur 
l’ensemble du litige. 
 
b. 
La juridiction administrative qui rend la décision statue sur les frais de 
procédure et émoluments dans les limites établies par le règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5.10.03) et cela, conformément au principe de la proportionnalité (art. 87 al. 1 et 
3 LPA). Selon ce règlement, l’émolument n’excède généralement pas 
CHF 10’000.- (art. 2 al. 1 RFPA) ; dans certaines circonstances, telles qu’une 
contestation d’une ampleur extraordinaire ou présentant des difficultés 
particulières, l’émolument peut être porté à CHF 15’000.- au maximum (art. 2 
al. 2 RFPA). Il est de jurisprudence constante que la partie qui succombe supporte 
une partie des frais découlant du travail qu’il a généré par sa saisine 
(ATA/145/2009 précité consid.13). 
 
 
En l’espèce, la recourante a été déboutée dans les trois causes par le TAPI, 
qui était dès lors fondé à la condamner à un émolument. Le montant de ce dernier 
est conforme à la pratique de cette juridiction. Il ne résulte pas du dossier que la 
situation financière de la recourante ne pourrait s’accommoder d’un tel montant. 


- 27/29 - 
A/205/2012 
L’émolument de CHF 1’000.- par cause, mis à la charge de la recourante par le 
TAPI, respecte ainsi le principe de la proportionnalité et doit donc être confirmé. 
 
c. 
La juridiction administrative peut, sur requête, allouer à la partie ayant 
entièrement ou partiellement gain de cause, une indemnité pour les frais 
indispensables causés par le recours dans les limites établies par le RFPA et cela, 
conformément au principe de proportionnalité (art. 87 al. 2 et 3 LPA). La 
juridiction peut allouer à une partie pour les frais indispensables occasionnés par 
la procédure, y compris les honoraires éventuels d’un mandataire, une indemnité 
de CHF 200.- à 10’000.- (art. 6 RFPA). 
 
 
En l’espèce, n’ayant obtenu gain de cause sur aucun point, la recourante ne 
s’est, à juste titre, pas vu allouer d’indemnité de procédure par le TAPI dans les 
trois causes susmentionnées. L’absence d’indemnité de procédure décidée par le 
TAPI doit dès lors être confirmée. 
11) 
Au vu de ce qui précède, les recours des 8 et 15 novembre 2012 seront 
rejetés. Quant au recours du 12 novembre 2012, il sera admis en ce qui concerne 
le nombre total de pièces à prendre en compte pour les appartements situés dans 
les combles de l’immeuble sis 25 rue de Lausanne, et rejeté pour le surplus. 
 
 
Le jugement du TAPI n° JTAPI/1238/2012 ainsi que l’autorisation de 
construire DD 104’078-4 seront partiellement annulés en ce qui concerne le calcul 
du nombre total de pièces des appartements situés dans les combles, et confirmés 
pour 
le 
surplus. 
Les 
jugements 
du 
TAPI 
n° 
JTAPI/1237/2012 
et 
n° JTAPI/1240/2012 ainsi que les autorisations de construire DD 104’079-4 et 
DD 101’269/2-4 seront confirmés. 
 
 
Le dossier DD 104’078-4 sera renvoyé au département afin qu’il corrige le 
nombre total de pièces pris en compte dans le calcul du loyer maximal fixé pour 
les logements situés dans les combles de l’immeuble sis 25, rue de Lausanne. 
 
 
Ayant rejeté les deux premiers recours et la majorité des griefs invoqués par 
la recourante dans le troisième recours, la chambre administrative met à la charge 
de LOPI S.A. un émolument de CHF 3’000.- (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité 
de procédure de CHF 500.- lui sera toutefois allouée à la charge de l’Etat de 
Genève, dans la mesure où elle obtient partiellement gain de cause sur un point 
mineur de son recours du 12 novembre 2012 et qu’elle a fait recours à une 
mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
 
 


- 28/29 - 
A/205/2012 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
préalablement : 
ordonne la jonction des causes nos A/205/2012, A/206/2012 et A/207/2012 sous le 
n° A/205/2012 ; 
à la forme : 
déclare recevables les recours interjetés les 8, 12 et 15 novembre 2012 par LOPI S.A. 
contre les trois jugements du Tribunal administratif de première instance du 8 octobre 
2012 dans chacune des causes jointes ; 
au fond : 
rejette les recours du 8 et du 15 novembre 2012 ; 
admet partiellement le recours du 12 novembre 2012 en ce qui concerne le calcul du 
nombre total de pièces des appartements situés dans les combles, et le rejette pour le 
surplus ; 
annule partiellement le jugement du Tribunal administratif de première instance 
n° JTAPI/1238/2012 en ce qui concerne le calcul du nombre total de pièces des 
appartements situés dans les combles, et le confirme pour le surplus ; 
confirme 
les 
jugements 
du 
Tribunal 
administratif 
de 
première 
instance 
n° JTAPI/1237/2012 et n° JTAPI/1240/2012 ; 
annule partiellement l’autorisation de construire DD 104’078-4 en ce qui concerne le 
calcul du nombre total de pièces des appartements situés dans les combles, et la 
confirme pour le surplus ; 
confirme les autorisations de construire DD 104’079-4 et DD 101’269/2-4 ; 
renvoie le dossier DD 104’078-4 au département de l’urbanisme pour nouvelle décision 
au sens des considérants ; 
met à la charge de LOPI S.A. un émolument de CHF 3’000.- ; 
alloue à LOPI S.A. une indemnité de procédure de CHF 500.- à charge de l’Etat de 
Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 


- 29/29 - 
A/205/2012 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à LOPI S.A., soit pour elle à la régie Zimmermann S.A., 
mandataire, au département de l’urbanisme, ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
D. Werffeli Bastianelli 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :