ge_gerichte · ACJC/891/2015 · 2015-08-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.08.2015. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29890/2010 
ACJC/891/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 5 AOÛT 2015 
 
Entre 
A______, p.a. ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 16 septembre 2014, représentée par la régie ZIMMERMANN SA, 
rue de Richemond 19, 1202 Genève, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 
et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ (GE), intimés, 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1005/2014 rendu le 16 septembre 2014, notifié par plis re-
commandés du greffe le 19 septembre 2014, le Tribunal des baux et loyers a an-
nulé le congé notifié le 2 décembre 2010 à C______ et à B______ (ci-après : les 
intimés ou les locataires) pour l'appartement de quatre pièces situé au ______ème 
étage de l'immeuble sis ______ (Genève) (ch. 1), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
En substance, les premiers juges ont retenu une absence de lien entre la significa-
tion du congé et son motif, rendant la résiliation dépourvue de tout intérêt digne 
de protection. 
B. 
a. Par acte expédié le 6 octobre 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : l'appelante ou la bailleresse) forme appel contre ce jugement, conclut à 
son annulation et à ce que, cela fait et statuant à nouveau, la Cour confirme la 
validité de la résiliation notifiée le 2 décembre 2010 pour le 31 mai 2011 à 
B______ et C______, leur refuse toute prolongation de bail et, si par impossible 
une telle prolongation devait tout de même leur être accordée, dise que celle-ci est 
échue, que le bail a pris fin le 31 mai 2015, et qu'en conséquence, B______ et 
C______ occupent illicitement l'appartement depuis le 1er juin 2015. A titre 
subsidiaire, elle conclut au renvoi du dossier au Tribunal des baux et loyers pour 
nouveau jugement au sens des considérants et, en tous les cas, à ce que les intimés 
soient déboutés de toutes autres ou contraires conclusions. 
b. Par mémoire du 7 novembre 2014, les intimés ont répondu à l'appel. Ils ont 
conclu à la confirmation du jugement entrepris à titre principal et, à titre subsi-
diaire, à ce qu'une prolongation de bail de quatre ans leur soit accordée. 
A l'appui de leurs conclusions, les intimés ont produit de nouvelles pièces, soit des 
extraits du Registre foncier et du Sadconsult tirés de sites Internet et imprimés en 
2012, une décision rendue le 4 février 2010 par l'Hospice général en faveur de 
C______, une preuve d'inscription auprès de l'Office du logement du 17 janvier 
2014, ainsi que des pièces concernant sa situation de bénéficiaire d'une rente 
simple de l'AVS, du 25 septembre 2014. 
c. Par avis du greffe de la Cour de justice du 17 décembre 2014, les parties ont été 
informées de ce que la cause était gardée à juger, l'appelante n'ayant pas fait usage 
de son droit de réplique 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Par contrat du 22 mai 2000, D______, sous gérance légale, alors bailleresse, et 
C______ et B______, locataires, se sont liés pour la location d'un appartement de 


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quatre pièces, situé au ______ème étage de l'immeuble sis rue ______ (Genève), 
les locaux étant destinés exclusivement à l'usage d'habitation. 
Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, soit du 1er juin 2000 
au 31 mai 2001, et s'est par la suite renouvelé d’année en année, faute de préavis 
de résiliation donné trois mois à l'avance pour une échéance trimestrielle par l'une 
ou l'autre des parties. 
Le loyer initial a été fixé à 15'600 fr. par an, les acomptes provisionnels pour 
charges de chauffage et d'eau chaude à 1'200 fr. 
Seule C______ occupe l'appartement. 
b. A une date indéterminée, E______ est devenue propriétaire d'une part de 
propriété de l'immeuble. 
c. Le 17 mars 2010, elle a revendu sa part de propriété de l'immeuble à A______ 
pour un montant de 1'050'000 fr. 
Cette part de propriété porte sur quatre appartements, avec caves, dont l'appar-
tement litigieux. 
d. Par avis de résiliation officiels du bail et courriers accompagnateurs, adressés 
par plis recommandés aux locataires le 2 décembre 2010, la bailleresse a déclaré 
vouloir mettre un terme au contrat pour le 31 mai 2011, sans indication de motif. 
e. Par requête du 8 février 2011, A______ a sollicité l'autorisation de revendre les 
quatre appartements acquis en mars 2010. 
Le 28 février 2011, le Département des constructions et des technologies de l'in-
formation (DCTI) a autorisé cette vente en faveur de la société F______, pour un 
prix de vente total de 1'130'000 fr., étant précisé que l'opération projetée 
concernait des appartements actuellement loués à divers locataires et que 
l'acquéreur s'était engagé à reprendre les droits et obligations découlant des 
contrats de bail en question. Il était en outre spécifié que ladite autorisation ne 
saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée 
des quatre appartements alors vendus en bloc. 
f. La résiliation de bail ayant été contestée dans les temps par les locataires, la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers a rendu une décision 
n° 43 le 20 février 2012. Le congé a été annulé, dans la mesure où le motif 
invoqué par la bailleresse, soit revendre l'appartement litigieux au même titre que 
les trois autres appartements de l'immeuble acquis en bloc en 2010, n'avait pas 
emporté la conviction de la Commission. Pour celle-ci, il semblait pour le moins 
étonnant de notifier la résiliation des baux des appartements concernés alors 
qu'une autorisation de vendre à un prix fixé avait été établie par la suite. Au sur-


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plus, l'autorisation du DCTI mentionnait expressément que le nouvel acquéreur 
reprendrait les baux en question tels quels. Aussi, la présence des locataires n'avait 
pas empêché la vente des immeubles dans de bonnes conditions. 
Il ressort de cette décision que lors de l'audience du 20 février 2012, les repré-
sentants de la bailleresse n'ont pas su indiquer pour quelle raison la vente n'avait 
pas été finalisée, ni si les appartements en question étaient occupés ou non. Ils ont 
invoqué qu'au moment du congé, le but était de vendre afin que l'acquéreur po-
tentiel n'ait pas à reprendre les baux et vendre le bien au mieux. 
La décision rendue par la Commission de conciliation a été notifiée aux parties 
par plis recommandés du 27 avril 2012. 
g. Par demande valant recours contre la décision précitée, la bailleresse a porté 
l'affaire le 9 mai 2012 auprès du Tribunal des baux et loyers et conclu à l'annu-
lation de la décision de la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers et à la constatation de la validité des congés. 
Les locataires ont répondu à la demande par mémoire du 6 juillet 2012 et conclu, 
principalement, à l'annulation du congé, subsidiairement, à l'octroi d'une prolon-
gation de leur bail d'une durée de quatre ans, échéant au 31 mai 2015 et à être 
autorisés à libérer l'appartement en tout temps moyennant un préavis de quinze 
jours pour le 15 ou la fin d'un mois, en tous les cas, au déboutement de la baille-
resse de toutes autres ou contraires conclusions. 
Ils ont produit des pièces justifiant des recherches effectuées par C______ pour 
trouver un logement et établissant sa situation financière modeste. 
Il ressort desdites pièces que des recherches ont été effectuées dès l'année 2008, 
lorsque la locataire avait reçu un courrier de la régie la prévenant d'une future 
vente de l'appartement et avaient en tout cas été entreprises en novembre 2011 et 
février 2012. Ses recherches portaient sur un appartement de trois pièces mini-
mum, dans la mesure où elle souhaitait continuer à pouvoir accueillir ses enfants 
et petits-enfants dans son logement. Les revenus de C______, bénéficiaire du 
revenu minimum d'aide sociale, s'élevaient à un peu plus de 37'400 fr. nets par an. 
h. Une première audition de comparution personnelle des parties a eu lieu par 
devant le Tribunal des baux et loyers le 11 décembre 2012, lors de laquelle le 
représentant de la bailleresse a indiqué s'engager à aider C______ à trouver une 
solution de relogement. 
i. Une seconde audience de comparution personnelle des parties a eu lieu le 
11 mars 2014, lors de laquelle G______, administrateur de A______, a également 
été convoqué. 


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Il a indiqué que la vente à la société F______ était toujours d'actualité et que 
l'accord convenu était la résiliation d'un bail sur les quatre appartements, car la 
préférence de l'acquéreur était d'avoir un appartement vacant. Il a ajouté que 
"néanmoins, un arrangement pourrait être trouvé en cas d'augmentation du 
montant du loyer". 
Le régisseur a précisé que l'appartement visé avait été choisi dès lors que son ren-
dement était moins intéressant du point de vue du bailleur et qu'il s'agissait d'un 
logement habité par une personne seule. 
G______ a ajouté qu'il pouvait proposer à C______ un appartement de 2,5 pièces 
situé à la rue ______ (Genève), dont le loyer était inférieur à son loyer actuel. Il 
attendait qu'elle se détermine rapidement sur cette offre et précisait qu'il n'était pas 
propriétaire de l'appartement mais qu'il disposait de l'accord du propriétaire de ce 
dernier. 
j. La cause ayant été fixée à plaider au 10 juin 2014, les parties ont fait parvenir 
des conclusions motivées au Tribunal des baux et loyers respectivement les 
28 mai 2014 et 4 juin 2014. 
Elles ont persisté dans leurs conclusions, reprenant en faveur de leurs positions 
respectives les éléments ressortis de l'instruction de la cause. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée 
(art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles 
que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, 
Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 
ad art. 308 CPC). 


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Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effective-
ment été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin 
de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable 
lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 
4 juillet 2011). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement, charges comprises, s'élève à 
16'800 fr. En prenant en compte la durée de protection de trois ans, la valeur liti-
gieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ou-
verte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.1.2 En l'espèce, les pièces produites par l'intimée, à l'exception du courrier de la 
caisse de compensation AVS du 25 septembre 2014, ont toutes été obtenues 
plusieurs mois avant les plaidoiries écrites adressées au Tribunal des baux et 
loyers en juin 2014. 
L'intimée ne précise pas pour quelle raison elle n'aurait pu les produire avant la 
procédure d'appel. 
Dès lors, seul le courrier de la caisse de compensation AVS précité peut être con-
sidéré comme pièce nouvelle au sens de la loi et déclaré recevable. 


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2.2.1 La prise de conclusions nouvelles en appel doit être admise restrictivement, 
car elle porte atteinte au principe du double degré de juridiction. La loi pose deux 
conditions cumulatives. En premier lieu, l'art. 317 al. 2 CPC renvoie mutadis 
mutandis aux conditions de modification de la demande applicables en première 
instance, à savoir aux conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC. Ainsi, la prétention 
nouvelle ou modifiée doit non seulement relever de la procédure applicable en ap-
pel mais encore - sauf renonciation de la partie adverse à cette autre condition - 
présenter un lien de connexité avec l'objet de l'appel (art. 227 al. 1 let. a 
et b CPC). En second lieu, les conclusions nouvelles ne sont recevables que dans 
la mesure où elles reposent sur des faits ou moyens de preuve nouveaux (art. 317 
al. 2 let. b CPC), lesquels doivent bien évidemment être recevables en appel en 
application de l'art. 317 al. 1 CPC (JEANDIN, op. cit., nos 10-12 ad art. 317 CPC). 
2.2.2 Au vu de ce qui précède, les conclusions formulées pour la première fois en 
deuxième instance par l'appelante, ne reposant sur aucun fait nouveau et par ail-
leurs prématurées lors de l'introduction de la procédure d'appel, sont irrecevables. 
3. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir annulé le congé notifié le 
2 décembre 2010. Elle soutient avoir motivé le congé dès sa notification par sa 
volonté de vendre l'appartement acquis en mars 2010 aux meilleures conditions. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est notoire qu'un appartement est 
plus difficilement vendu en présence d'un locataire, de sorte qu'elle n'avait pas à 
établir, contrairement à ce que le Tribunal des baux et loyers a retenu, qu'elle avait 
tenté préalablement d'obtenir un meilleur prix du même acheteur ou d'autres ache-
teurs sans l'engagement de reprise des contrats de bail. Elle avait en effet établi 
avoir pu obtenir une plus-value de 80'000 fr. sur la vente des quatre appartements 
en question de la part de l'acheteur intéressé qui avait confirmé en audience le 
11 mars 2014 que la vente des appartements était toujours d'actualité et que lors 
de celle-ci, son désir était qu'au moins un des appartements soit vacant. Ayant dé-
montré sa volonté de vendre les appartements aux meilleures conditions, le motif 
du congé, réalisé, ne pouvait être considéré que comme digne d'intérêt de pro-
tection et le congé validé. 
Les intimés quant à eux font valoir que la vente pouvant être réalisée, en bloc, la 
résiliation de leur bail n'était pas utile et partant, le congé dépourvu d'intérêt digne 
de protection. L'autorisation délivrée mentionnant par ailleurs être soumise à la 
condition que l'acquéreur reprenne les baux en cours, le congé devait déjà être an-
nulé pour cette raison, puisque la vente ne pouvait pas respecter la teneur de l'au-
torisation si la résiliation était maintenue. Au surplus, le représentant de l'acheteur 
avait indiqué devant le Tribunal des baux et loyers que même si la société avait 
souhaité disposer d'un appartement vacant, un arrangement pouvait être trouvé en 
cas d'augmentation du loyer. Le motif invoqué était partant un pur prétexte puis-
que le véritable motif était de relouer plus cher. 


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3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée - ce qui est le cas en l'espèce en rai-
son de la clause de tacite reconduction -, chaque partie peut le résilier en obser-
vant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre 
terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). Le bail est un contrat qui n'oblige les 
parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; arrivé au terme du contrat, 
la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté de conclure ou non un nouveau 
contrat et de choisir son cocontractant. En principe, chacune des parties est donc 
libre de mettre fin à la relation de bail pour l'échéance prévue, en respectant les 
conditions du préavis contractuel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_167/2012 du 
2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid 2.2; 
4A_631/2010 du 4 février 2011 consid. 2.3). La résiliation n'est soumise à aucune 
condition particulière; chaque partie peut résilier le bail sans devoir disposer pour 
ce faire d'un juste motif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 
2009 consid. 3.1). Lorsque le congé pour l'échéance est donné par le propriétaire - 
comme c'est le cas en l'espèce -, il lui permet de recouvrer la possession de la 
chose, que ce soit pour la vendre avec profit (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261), pour la 
relouer à un nouveau locataire moyennant un loyer plus élevé mais non abusif 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1), pour ef-
fectuer des travaux (ATF 135 III 112 consid. 4.2) ou pour en changer l'affectation 
(ATF 136 III 190 consid. 3). 
3.1.1 Un droit ne peut cependant pas être exercé contrairement aux règles de la 
bonne foi. L'art. 271 al. 1 CO prévoit ainsi que le congé est annulable lorsqu'il 
contrevient auxdites règles. Doit être considéré comme contraire aux règles de la 
bonne foi le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de pro-
tection, qui est purement chicanier ou encore qui est fondé sur un motif qui ne 
constitue manifestement qu'un prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts 
cités). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion gros-
sière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude con-
tradictoire) permettent de dire si le congé contrevient ou non aux règles de la 
bonne foi (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit : 
ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). 
3.1.2 Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient 
aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 
112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c). Celui qui donne le congé doit ainsi au 
moins rendre vraisemblable les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 3.1, 4A.345/2007 du 8 janvier 2008 
consid. 2.4.3 et 4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1). 


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3.1.3 Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut 
tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait 
(ATF 136 III 190 consid. 2). 
Afin que les parties puissent se représenter les intérêts en jeu, le congé doit être 
motivé sur demande (art. 271 al. 2 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2). Le bail-
leur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.61/2005 consid. 4.3.2 = SJ 2006 chiffre I, p. 34; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.131/2003 consid. 3.1 = MP 2004, page 55). 
3.1.4 Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie en fonction des cir-
constances existantes au moment où elle est donnée (arrêt du Tribunal fédéral 
dans la cause 4A_130/2008 consid. 2.1). Il n'existe toutefois aucun principe juri-
dique qui interdirait de prendre en compte des faits postérieurs, en vue de 
reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment déterminant (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3). 
3.1.5 Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée 
entre l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les 
locaux loués; la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le cadre d'une 
prolongation du bail. Partant, il est sans pertinence, pour statuer sur l'annulation 
du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus 
grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêts du Tribunal fédéral déjà cités 
4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 
consid. 3.1). 
3.1.6 Un congé donné par le bailleur pour des motifs économiques, c'est-à-dire en 
vue d'en tirer un profit, est en principe valable, l'ordre juridique suisse permettant 
à chacune des parties, sous réserve de dispositions particulières, d'optimaliser sa 
situation économique (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb; 136 III 190 consid. 2 p. 192; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3; 
4C.267/2002 du 18 novembre 2002 consid. 2.3). 
Une annulation du congé est toutefois justifiée en cas de disproportion manifeste 
des intérêts en présence. Des intérêts purement financiers peuvent être en dispro-
portion manifeste avec un problème humain particulièrement pénible. Le Tribunal 
fédéral a ainsi admis l'annulabilité d'un congé donné à des locataires, âgés tous 
deux de 77 ans, dont l'un était gravement malade, et qui occupaient l'appartement 
avec leur fils de 49 ans atteint d'importants problèmes neurologiques (arrêt du 
Tribunal fédéral A4_300/2010 du 2 décembre 2010 consid. 4.3). 
3.1.7 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, une autorisation de vendre 
délivrée sur la base de la LDTR (loi genevoise du 25 janvier 1996 sur les démoli-
tions, transformations et rénovations de maisons d’habitation; L 5 20), soumettant 
l'autorisation à la condition qu'un bail en cours soit repris, en faveur d'un locataire 


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particulier, va au-delà de l'objectif de la législation cantonale, soit au-delà des me-
sures nécessaires à la conservation du parc immobilier. Aussi, une telle condition, 
visant à limiter le droit du bailleur de résilier un bail particulier ne saurait avoir de 
portée propre, puisque la résiliation du contrat de bail est régie par le seul droit 
fédéral. Cette condition n'est ainsi pas susceptible de conférer une protection 
contre la résiliation du bail qui soit plus large que celle offerte par le droit fédéral 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_641/2014 du 23 février 2015 consid. 1). 
3.2 En l'espèce, le contrat de bail a été résilié par avis notifiés aux deux locataires 
le 2 décembre 2010, avec effet au 31 mai 2011, soit en respect du préavis de trois 
mois pour la prochaine échéance. Il s'agit d'un congé ordinaire. 
Le motif du congé ne figurait pas dans les avis de résiliation, pas plus que dans le 
courrier accompagnateur. Il a été donné en cours de procédure de contestation du 
congé, par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Il 
s'agit pour la bailleresse de reprendre possession du bien pour le vendre aux meil-
leures conditions. 
L'intention de vendre été confirmée par la requête adressée deux mois après la 
résiliation au département compétent, puis par les déclarations de la bailleresse et 
de la société acheteuse faites en audiences. 
Ainsi, le motif du congé est établi. 
Comme l'a soutenu la bailleresse, un congé donné pour des motifs économiques 
est admis par la jurisprudence du Tribunal fédéral, celui-ci considérant qu'il est 
plus aisé de vendre à de meilleures conditions, sans locataire en place. 
Il est vrai que les arrêts cités (ch. 3.1.6) faisaient référence à des appartements 
vendus isolément. Toutefois, le fait qu'il s'agisse en l'espèce de la résiliation du 
bail d'un seul des quatre appartements vendus en bloc ne conduit pas à remettre en 
question le raisonnement du Tribunal fédéral. 
Ainsi, le motif invoqué en l'espèce ne saurait être considéré comme abusif ou dé-
loyal. 
Le fait que la bailleresse n'ait pas cherché un autre acquéreur ou l'obtention d'un 
autre prix n'est pas pertinent et n'a pas à être examiné. 
Par ailleurs, à teneur de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la portée du contenu 
de l'autorisation délivrée à la bailleresse, en particulier les conditions auxquelles la 
vente a été consentie, ont une portée qui n'affecte pas la protection contre les con-
gés conférée par la législation fédérale. Ces conditions ne sauraient partant in-
fluencer l'examen de la validité de la présente résiliation par la Cour. 


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En outre, les intentions de la société acquéreuse, à savoir celle d'acheter les quatre 
appartements, dont l'un serait vacant, voire celle de percevoir un loyer plus im-
portant par la suite d'un locataire en place ou à venir, n'ont pas à être examinées 
non plus en l'état. Elles ne peuvent être opposées à la bailleresse actuelle qui a 
établi détenir un motif de résiliation admissible lors de la notification des avis de 
congé. 
Reste encore à examiner l'argument des locataires selon lequel le congé consa-
crerait une disproportion des intérêts en présence, élément pouvant faire échec à la 
validation du congé économique, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral. 
En l'espèce, la locataire occupant l'appartement en question, quand bien même ses 
ressources financières sont modestes, ne fait pas valoir qu'elle se trouve dans une 
situation particulièrement pénible. 
Ayant atteint l'âge de la retraite, elle n'a pas une santé précaire ou ne souffre pas 
d'une difficulté majeure commandant de retenir une disproportion manifeste des 
intérêts en présence susceptible d'entraîner une annulation de congé. 
Le jugement entrepris devra dès lors être annulé et la validité du congé constatée. 
4. 
Il convient ainsi d'examiner l'octroi d'une prolongation de bail. 
L'appelante conteste que la seule occupante des locaux, à savoir C______, dispose 
d'un quelconque intérêt particulier ou qualifié à conserver la jouissance du 
logement. 
Les locataires font valoir les besoins de C______ de rester le plus longtemps 
possible dans l'appartement litigieux dans la mesure où, malgré ses recherches, 
entreprises de longue date, il lui est très difficile de trouver une solution de 
relogement du fait de sa situation financière. 
4.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences péni-
bles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans la pesée des intérêts, la loi 
prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le 
contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, 
ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou 
alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et 
locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en fonction de cette 
liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle 
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à 
adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entrainer pour le loca-
taire (ATF 116 II 446 consid. 3b). 


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La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critères précités 
relève du pouvoir d’appréciation du juge. Celui-ci doit tenir compte du but de la 
disposition qui est de donner un temps au locataire pour trouver une solution de 
remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence (ATF 125 III 226 
consid. 4b). A cet égard, il appartient au locataire d'entreprendre ce que l'on peut 
attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, notamment en 
déployant des efforts pour se reloger (ATF 116 II 446 consid. 3a). S'agissant des 
conséquences pénibles, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la rési-
liation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles 
seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhé-
rentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement 
différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce 
motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténua-
tion des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera 
un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197, consid. 3a; 102 II 
2054). 
Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large 
pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 123 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; MP 
204, p. 107 consid. 2b; LACHAT, op. cit., p. 782). Il doit donc se laisser guider par 
les règles de l'équité (art. 4 CCS). 
Pour un bail de locaux d'habitation, la prolongation maximale est de quatre ans. 
Dans cette limite, une ou deux prolongations peuvent être accordées (art. 272 b 
al. 1 CO). 
Dans son appréciation globale, en équité, des circonstances de la cause, le juge 
doit également examiner les efforts déployés par le locataire pour tenter de se 
reloger. Cette exigence est avant tout posée pour la seconde prolongation de bail. 
Elle peut toutefois être prise en compte dans le cadre d’une procédure de première 
prolongation, surtout si le locataire a disposé d’un temps relativement long entre 
la notification du congé et l'échéance pour laquelle il a été donné. On considère en 
effet que le locataire ne doit pas rester inactif. Il doit se mettre en quête d'une so-
lution plus ou moins équivalente (ATF 125 III 226 consid. 4c; 116 II 446 
consid. 3a; LACHAT, op. cit., p. 782; WEBER, Commentaire bâlois du Code des 
obligations, n° 13 ad art. 272). 
4.2 En l'espèce, C______ est seule à occuper le logement et ce, depuis le début du 
bail, soit près de quinze ans. 
Elle a établi avoir procédé à de nombreuses recherches en vue de se reloger, en 
vain. 
Sa situation financière est modeste, voire très modeste, ce qui rend plus restreintes 
les perspectives de trouver un logement. 


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Elle a atteint l'âge de la retraite, ce facteur seul n'engendrant pas de difficulté par-
ticulière. 
Au vu des circonstances de la cause, la Cour considère qu'une prolongation de bail 
de quatre ans est équitable. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 6 octobre 2014 par A______ contre le jugement 
JTBL/1005/2014, rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 septembre 2014, dans la 
cause C/29890/2010-9 (B). 
Au fond : 
Annule ledit jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Constate la validité du congé notifié le 2 décembre 2010 par A______ à C______ et 
B______ pour l'appartement de quatre pièces situé au ______ème étage de l'immeuble sis 
rue ______ (Genève), avec effet au 31 mai 2011. 
Octroie à C______ et B______ une unique prolongation de bail échéant au 31 mai 
2015. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.