ge_gerichte · ACJC/374/2018 · 2018-03-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.03.2018. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16962/2015 
ACJC/374/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 MARS 2018 
 
Entre 
A______, domiciliée ______, appelante, représentée par CGI CONSEILS, rue de la 
Rôtisserie 4, case postale 3344, 1211 Genève 3, en les bureaux de laquelle elle fait 
élection de domicile, 
Et 
B______ et C______, domiciliés ______, intimés, représentés tous deux par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
 


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C/16962/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1140/2016 du 25 novembre 2016, notifié aux parties par pli 
du 1er décembre 2016, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
annulé le congé du 31 juillet 2015 notifié à B______ et C______ pour le 
30 novembre 2015 concernant l'appartement de 4,5 pièces situé au 2ème étage de 
l'immeuble sis ______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 2), et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que l'existence d'un congé-représailles 
devait être écartée au motif de l'absence d'un lien de causalité entre les prétentions 
des locataires - en l'occurrence la réalisation de travaux d'entretien sur les fenêtres 
réclamés en mai 2014 finalement exécutés et la réception d'un décompte de 
charges également remis par la suite - et la résiliation du bail survenue le 31 juillet 
2015. 
 
Ils ont en revanche retenu que le motif du congé avancé par la bailleresse, à savoir 
son souhait de s'installer personnellement dans le logement litigieux, ne semblait 
être qu'un prétexte; elle avait envisagé, en 2011, de vendre l'appartement et en 
décembre 2014 de continuer la relation de bail avec les locataires; en outre, elle 
avait refusé de s'engager personnellement à occuper elle-même l'appartement et 
ses intentions concernant ses autres propriétés immobilières s'étaient avérées 
contradictoires en cours de procédure, l'ensemble de ces éléments justifiant que 
les juges doutent de la véracité du motif invoqué. 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 17 janvier 2017, A______ 
(ci-après : la bailleresse ou l'appelante) a formé appel contre ce jugement, dont 
elle a sollicité l'annulation. Elle a conclu, principalement, à ce que les congés 
notifiés aux époux B______ et C______ le 31 juillet 2015 pour le 30 novembre 
2015 soient déclarés valables, qu'aucune prolongation de bail ne leur soit accordée 
et que ces derniers soient condamnés, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 
CP, à évacuer immédiatement l'appartement. 
 
Elle a produit nouvellement en appel un courrier qui lui avait été adressé par la 
D______ le 19 décembre 2016 en lien avec ses facilités de crédit auprès de cette 
banque. 
 
b. Dans leur réponse déposée le 17 février 2017, B______ et C______ 
(ci-après : les locataires ou les intimés) ont conclu, principalement, au rejet de 
l'appel et au déboutement de l'appelante; subsidiairement, ils ont sollicité l'octroi 
d'une prolongation de bail de 4 ans échéant le 30 novembre 2019, et, plus 
subsidiairement encore, ont conclu au renvoi de la cause au Tribunal pour qu'il 
statue sur les conclusions en exécution directe selon la composition prescrite à 
l'art. 30 al. 3 LaCC. 


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C/16962/2015 
 
c. A l'appui de sa réplique du 14 mars 2017, l'appelante a persisté dans ses 
précédentes conclusions. 
d. Le 6 avril 2017, les intimés ont dupliqué, tout en persistant dans leurs 
précédents développements et conclusions. 
e. Le 11 avril 2017, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les éléments suivants ressortent de la procédure : 
a. Selon contrat du ______ 1990, B______ - devenue ensuite B______ à la suite 
de son mariage avec C______ - en qualité de locataire, et la E______, en qualité 
d'ancienne bailleresse, ont convenu de la location d'un appartement de 4,5 pièces 
sis au 2ème étage de l'immeuble sis ______, à ______ (Genève). 
Le bail était convenu pour une durée initiale d'une année, débutant le 1er décembre 
1990 et échéant le 30 novembre 1991, et s'est ensuite renouvelé tacitement 
d'année en année. 
Le loyer a été fixé au montant annuel de 20'400 fr., plus 1'200 fr. de provisions 
pour charges. 
b. Selon avenant au bail du ______ 1991, la titularité du contrat est passée aux 
noms de B______ et C______. 
c. En décembre 2006, A______ est devenue propriétaire d'un lot de quatre 
appartements dans l'immeuble, dont le logement considéré, et s'est substituée à la 
E______ dans la relation de bail. 
Elle est restée propriétaire du logement considéré et d'un appartement de 
3,5 pièces remis en location depuis une vingtaine d'année à F______ pour un loyer 
mensuel de 1'170 fr.; les deux autres appartements ont été donnés à ses enfants, 
l'un à sa fille G______ en fin d'année 2008 dont cette dernière s'est dessaisie en 
avril 2009, et l'autre à son fils H______ en avril 2011, pour lequel une autorisation 
d'aliéner a été délivrée en juin 2016. 
Elle est également propriétaire de son logement actuel de 6 pièces sis ______, à 
______ et d'un logement de 3,5 pièces à ______, loué à sa fille G______ 1'800 fr. 
par mois. 
d. Divers courriers ont été échangés entre les parties entre le mois de mai 2014 et 
le mois de mars 2015 à propos de l'état des fenêtres du logement, de l'adaptation 
du montant des sûretés et l'établissement de décomptes de charges pour les 
exercices 2011 à 2014. 
Les travaux réclamés ont été exécutés à une date indéterminée, mais, selon les 
locataires, avant la notification du congé. 


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e. Par avis officiels du 31 juillet 2015 adressés séparément à B______ et 
C______, A______ a résilié le bail pour la prochaine échéance contractuelle du 
30 novembre 2015. 
Sur demande de la locataire, A______, par courrier du 31 août 2015, a justifié le 
congé par son souhait d'emménager dans les locaux; l'appartement qu'elle 
occupait actuellement était trop grand pour une personne seule; elle souhaitait le 
mettre en location et emménager dans un appartement plus petit. 
f. Par requête formée le 18 août 2015, B______ et C______ ont contesté le congé 
auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
La tentative de conciliation du 1er février 2016 ayant échoué, les locataires ont 
saisi le Tribunal le 2 mars 2016 d'une requête en contestation de congé et en 
prolongation de bail. 
Ils ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à 
l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans échant le 30 novembre 2019, à 
l'adaptation des conditions locatives en raison de la baisse du taux hypothécaire et 
à être autorisés à restituer le logement en tout temps moyennant un préavis de 
quinze jours. 
En substance, ils ont allégué qu'A______ était propriétaire d'au moins quatre 
appartements dans l'immeuble; en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, 
elle disposait d'un réseau important lui permettant de trouver un appartement; en 
2012 ou 2013, elle avait tenté d'aliéner l'appartement considéré; le congé 
consacrait une attitude contradictoire et une disproportion manifeste des intérêts 
en présence. 
Leur situation financière modeste, la longue durée du bail et la scolarité dans le 
quartier de leur fils de 13 ans justifiaient l'octroi d'une pleine prolongation de bail 
de quatre ans. 
Ils ont notamment produit trois demandes de logement datées des mois de 
septembre et octobre 2015 auprès de I______, de la J______ et de l'K______. 
g. Début février 2016, les locataires ont communiqué à la bailleresse leurs critères 
de recherche s'agissant d'un logement de remplacement (5 pièces, à ______, loyer 
maximum de 26'400 fr. l'an, charges comprises) et réclamé que les décomptes de 
charges des cinq dernières années leur soient remis. 
Le 18 février 2016, la bailleresse a remis aux locataires les décomptes de charges 
pour les années 2009 à 2014. Trois propositions de logements de 5 pièces à 
______ étaient également jointes à son envoi. 
Le 16 mars 2016, la bailleresse a rappelé sa volonté d'aider les locataires dans 
leurs recherches d'un nouveau logement et leur a transmis trois nouvelles offres de 


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logements de 5 pièces situés à ______ et entrant dans la catégorie de prix 
souhaitée, trouvées sur le site internet L______. Une proposition supplémentaire a 
été transmise le 12 avril 2016. 
h. Le 21 avril 2016, les locataires ont indiqué à la bailleresse que les logements 
proposés ne correspondaient pas à leurs critères quant au nombre de pièces, à leur 
surface ou à leur prix; ils relevaient que cette dernière n'étant pas propriétaire 
desdits biens, elle ne pouvait en favoriser l'attribution; elle était priée de s'abstenir 
d'adresser toute nouvelle offre. 
i. Dans sa réponse du 22 avril 2016, A______ a conclu à la validité des congés 
notifiés aux locataires le 31 juillet 2015, avec effet au 30 novembre 2015, à ce 
qu'aucune prolongation de bail ne leur soit accordée et à ce que leur évacuation 
immédiate soit prononcée sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. 
Elle a allégué qu'elle vivait seule dans un appartement de 6 pièces, devenu trop 
grand pour elle; elle souhaitait mettre cet appartement, adapté aux besoins d'une 
famille avec enfants, sur le marché de la location et reprendre possession de 
l'appartement de 4,5 pièces loué aux époux B______ et C______, plus adapté à 
ses besoins actuels. Il s'agissait des deux seuls objets lui appartenant, les deux 
autres logements de 4,5 pièces dans l'immeuble ayant été donnés à ses enfants. 
Aucune prolongation de bail ne devait être accordée aux locataires en raison du 
préavis de 4 mois dont ils avaient disposé, de l'absence de conséquences pénibles 
pour eux liées au congé, des propositions de relogement adressées aux locataires 
et de leur passivité dans la recherche d'un logement de remplacement. 
j. Lors de son audition le 20 juin 2016, A______ a confirmé vouloir occuper 
l'appartement des locataires et déménager dans un appartement plus petit 
puisqu'elle vivait seule depuis 12 ans dans son logement actuel de 6 pièces, à 
______, qu'elle souhaitait remettre en location; elle souhaitait en tirer un revenu 
locatif de l'ordre de 4'500 fr. par mois environ; en fin d'année 2014, elle avait 
toujours dans l'idée de poursuivre la relation de bail; sa situation financière s'était 
détériorée entre décembre 2014 et juillet 2015 et, âgée de 68 ans, elle souhaitait 
disposer d'un revenu régulier. 
Elle a également confirmé qu'elle n'avait pas envisagé de vivre dans le logement 
de 4.5 pièces appartenant à son fils mis en vente; elle avait fait paraître en mars 
2016 une annonce de vente sur le site internet L______. Elle disposait de sa 
propre société, M______, active dans l'immobilier, et déployait essentiellement 
une activité de courtage. 
Les époux B______ et C______ ont déclaré que l'appartement jouxtant le leur et 
propriété du fils d'A______ était jadis occupé par N______; le bail avait été résilié 
pour permettre à ce dernier de l'occuper. Sur ce point, A______ a confirmé avoir 


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résilié le bail de ce logement pour que son fils puisse y vivre; les projets de ce 
dernier avaient toutefois changé et il était parti pour les Etats-Unis (USA). 
B______ et C______ ont expliqué habiter dans le logement depuis le 1er décembre 
1990 et l'occuper actuellement avec leur fille, âgée de 23 ans et étudiante à 
l'université, et leur fils de 13 ans scolarisé au O______; les revenus cumulés du 
couple étaient de l'ordre de 140'000 fr. bruts par an; les objets signalés par la 
bailleresse ne correspondaient pas à leurs critères de recherche (trop petits, trop 
chers, environnement inadapté pour leur fils adolescent) ou ne pouvaient pas leur 
être attribués (logements subventionnés) ; ils avaient entrepris des recherches 
actives sur la commune de ______, étaient inscrits dans différents services et 
avaient communiqué à de nombreux concierges d'immeubles sur la commune 
leurs critères de recherches. 
k. Par ordonnance du 24 juin 2016, le Tribunal a ordonné l'audition d'N______, 
qui n'a pas pu comparaître en raison de son hospitalisation confirmée par certificat 
médical. 
l. Une seconde audience s'est tenue le 3 octobre 2016. 
Se fondant sur un courrier du 12 juillet 2010, produit à l'audience, A______ est 
revenue sur ses précédentes déclarations et a indiqué que le bail de l'appartement 
jadis occupé par N______ n'avait pas été résilié et que cette dernière avait 
simplement été informée de sa volonté de mettre en vente le logement. Il résultait 
d'un courrier d'N______ du 18 mai 2011, également produit à l'audience, que cette 
dernière allait libérer l'appartement au 15 juin 2011; il n'y avait donc jamais eu de 
résiliation. 
Le courrier du 18 mai 2011 était libellé comme suit : 
« Madame, 
Par la présente, j'ai l'avantage de confirmer notre accord du 9 mai 2011 
concernant la résiliation au 15 juin 2011, de mon bail à loyer du 1er novembre 
1978 au terme duquel les points suivants ont été agréés : 
1. Libération de bail sans pénalités d'aucune sorte à mon égard 
2. Participation, de votre part, à mes frais de déménagement. 
(…) 
En annexe copie de la facture du Maison de Déménagement de Frs. 1'480.00. Je 
vous prie de me faire savoir quel pourcentage vous êtes prête à payer. Merci 
d'avance ». 
A______ a encore précisé que la vente devait lui servir à faire d'autres 
acquisitions. Entretemps, tout avait changé; elle avait donné son appartement à 
son fils en mai 2011, lequel était toutefois parti aux Etats-Unis (USA) en juillet 


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2011 pour faire ses études; ce dernier avait ensuite procédé à des travaux dans 
l'appartement, puis l'avait loué. 
Elle a refusé, pour une question de principe, de s'engager à occuper 
personnellement l'appartement sous sanction d'une clause pénale dans l'hypothèse 
où les locataires devaient s'engager à quitter les locaux dans un certain délai. 
Les époux B______ et C______, par la voix de leur conseil, ont estimé que le bail 
de l'appartement jadis occupé par N______ avait été résilié pour un motif 
fallacieux; preuve en était la prise en charge des frais de déménagement et le 
déménagement, attesté par le devis du déménageur, dans l'immeuble voisin du 
______. 
A______ a également produit une offre de location parue sur le site internet 
L______ en septembre 2016 portant sur un logement de 4.5 pièces au 5ème étage 
de l'immeuble sis ______, pour un loyer de 2'200 fr. plus 194 fr. de charges. 
A l'issue de l'audience, l'administration des preuves a été clôturée. 
m. Dans leurs plaidoiries écrites du 11 novembre 2016, les époux B______ et 
C______ ont persisté dans leurs précédentes conclusions. 
A______ a également persisté dans ses précédentes conclusions dans ses 
plaidoiries du 11 novembre 2016 et sa détermination complémentaire du 
24 novembre 2016. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 
196 consid. 1.1). 
En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 20'400 fr. La valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (20'400 fr. x 3 ans = 72'000 fr.). La voie de 
l'appel est donc ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 


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1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in Code de procédure 
civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'espèce, l'appelante a produit un courrier de la D______ du 19 décembre 
2016 établi postérieurement au jugement entrepris. 
Produite sans retard, cette pièce nouvelle est recevable en appel. 
3. 
Les parties ne remettent pas en cause le jugement entrepris en tant qu'il écarte 
l'existence d'un congé-représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO, faute de la 
démonstration d'un lien de causalité entre les prétentions émises par les intimés et 
la résiliation. 
 
Il n'y a donc pas lieu de revenir sur ce point qui est définitivement acquis. 
 
La Cour se limitera donc à examiner la validité du congé notifié au regard des 
règles sur la protection de la bonne foi au sens de l'art. 271 CO. 
 
Le Tribunal a considéré que le besoin propre allégué par la bailleresse n'était 
vraisemblablement qu'un prétexte. A______ avait encore l'intention de poursuivre 
la relation de bail en décembre 2014, quelques mois seulement avant le congé et 
avait envisagé, en 2011, de vendre l'appartement, ce qui suffisait à douter de sa 
réelle intention de s'y installer. Elle avait également refusé de s'engager à occuper 
elle-même l'appartement, indice démontrant un manque de fiabilité du motif 
invoqué. S'y ajoutaient les contradictions de l'appelante relatives à ses propriétés 
immobilières : dans un premier temps, elle avait expliqué qu'en 2011, elle avait 
résilié un bail d'un appartement de 4,5 pièces dans l'immeuble pour y installer son 
fils, ce qu'il n'avait finalement jamais fait, ce dernier ayant finalement réalisé des 
travaux puis vendu récemment l'objet. Par la suite, l'appelante était revenue sur 
ses déclarations et avait produit un courrier démontrant que le bail n'avait jamais 
été résilié. En sa qualité de professionnelle de l'immobilier, ces circonstances 
permettaient de douter de la véracité du congé dès lors que vivant seule, 
l'appelante aurait pu profiter de l'appartement qu'elle avait donné à son fils, lequel 
présentait les mêmes caractéristiques que l'appartement considéré. 


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L'appelante fait valoir que, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, les 
décisions prises en 2011 relatives à l'appartement de 4,5 pièces donné à son fils ne 
pouvaient constituer un prétexte pour un congé signifié quatre ans plus tard. Sa 
situation financière s'était subitement dégradée durant le premier semestre 2015 la 
contraignant à résilier le bail pour emménager dans le logement des intimés. Le 
besoin de l'appelante devait s'examiner au moment du congé et non sur la base 
d'éléments temporels éloignés de plus de quatre ans et demi. Si elle s'était opposée 
à la clause pénale proposée par les intimés, c'était pour une question de principe, 
la proposition étant perçue comme du chantage. Le bail du logement de 4,5 pièces 
appartenant à son fils n'avait pas été résilié par l'appelante mais bien par N______ 
elle-même après qu'elle ait été informée de la volonté de l'appelante de le vendre. 
Depuis mai 2011, H______ étant devenu propriétaire de ce logement, la décision 
d'y réaliser des travaux ou de le vendre lui revenait exclusivement sans que cela 
puisse être reproché à l'appelante. Sa société était active dans l'immobilier, mais 
ne générait aucun revenu, ce qui l'obligeait à maintenir une activité accessoire de 
courtage pour compléter les revenus de sa retraite. Elle ne pouvait ainsi être 
considérée comme une professionnelle de l'immobilier malgré l'existence de 
contacts avec des professionnels liés à son ancien métier. 
3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre 
de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de 
congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à 
l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle 
renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir 
son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un 
motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences 
pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 
p. 62). 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 
la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 
(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 
des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 
2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 
ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en 
faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 
du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 
et 4). 
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 
foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 
annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 
271a CO). 


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La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 
Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion 
grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et 
l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la 
bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que 
l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme 
abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. 
Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur 
un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation 
est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus 
important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité 
d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 
bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si 
le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 
possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 
aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 
justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la 
résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.4.1). 
Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière 
anticipée - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe 
au bailleur -, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de 
supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles 
de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le 


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devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.2). 
3.2 Le besoin du bailleur ou de ses proches d'occuper eux-mêmes les locaux se 
rapproche beaucoup de la notion de besoin propre et urgent du bailleur lui-même 
ou de l'un de ses proches parents ou alliés que l'on trouve aux art. 261 al. 2 let. a, 
271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Lorsqu'il s'agit d'examiner si la résiliation 
ordinaire signifiée par le bailleur viole les règles de la bonne foi, on peut 
appliquer les principes dégagés par la jurisprudence dans ces trois contextes sur la 
notion de besoin propre et urgent. Il sied toutefois de rappeler que cette notion ne 
joue pas le même rôle dans les trois dispositions légales. Aux art. 261 al. 2 let. a et 
271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la validité de la 
résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt parmi d'autres 
- du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du 
locataire pour statuer sur la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid 4.3.1). 
Le juge décide si le propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les 
circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 3.1.2). 
 
3.3 En l'espèce, pour déterminer la réalité du motif du congé, il faut se placer au 
moment où celui-ci a été notifié, à savoir au mois de juillet 2015. Les intentions 
de l'appelante de vendre l'appartement considéré en 2011 sont donc sans 
pertinence dans l'examen du congé notifié quatre ans plus tard. 
 
Il en va de même s'agissant du logement de 4,5 pièces jadis occupé par N______ 
que l'appelante a donné à son fils à la fin du mois d'avril 2011. Le fait que ce 
logement n'ait finalement pas été occupé par H______, parti aux Etats-Unis, ait 
fait l'objet de travaux et ait finalement été récemment vendu dépendait 
exclusivement de la volonté de ce dernier et non de celle de l'appelante, qui ne 
disposait plus du bien ni juridiquement ni économiquement. L'on ne peut dès lors 
douter de la véracité du congé au motif que l'appelante aurait pu profiter de ce 
logement. En effet, l'appelante a précisé que l'objet, avant d'être vendu, avait été 
mis en location, traduisant plutôt la volonté d'H______ de tirer un revenu de ce 
bien immobilier plutôt que de le remettre gracieusement à sa mère. Il ne saurait 
donc être reproché à l'appelante les décisions prises par son fils, propriétaire 
depuis la donation de 2011, sur la manière de gérer son bien de la manière la plus 
conforme à ses intérêts, et notamment celle de percevoir un revenu locatif plutôt 
que de le laisser à la libre disposition de sa mère. 
 
S'agissant de la fin du bail d'N______, ancienne locataire du logement de 
4,5 pièces donné par l'appelante à son fils, le courrier du 18 mai 2011 ne permet 


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pas d'établir avec certitude que le congé émanerait de l'appelante. Le chiffre 1 de 
ce courrier (libération de bail sans pénalité) laisse penser qu'il s'agissait d'une 
restitution anticipée avec une fin de bail arrêtée de manière consensuelle au 
15 juin 2011, tandis que le chiffre 2 (participation aux frais de déménagement) 
permet de déduire qu'une prise en charge des frais de déménagement se justifiait 
en raison d'un congé précédemment notifié par l'appelante. Certes, l'appelante a, 
dans un premier temps, déclaré avoir résilié le bail pour pouvoir installer son fils; 
elle s'est toutefois ravisée et a produit le courrier du 18 mai 2011, soutenant 
qu'N______ était à l'origine de la fin de la relation de bail après avoir été informée 
de la vente envisagée du bien. N______ n'ayant pu être entendue, la controverse 
ne peut être tranchée en faveur de l'une ou l'autre des thèses défendues par les 
parties. Cet élément n'apparaît toutefois pas décisif dans l'examen du congé, 
puisque seule prévaut la situation factuelle au moment du congé et non celle qui 
existait en 2011, de surcroît à propos d'un objet n'appartenant plus à l'appelante. 
Le Tribunal ne pouvait donc pas retenir une contradiction dans les propos de 
l'appelante quant à ses propriétés immobilières susceptible de rendre le congé 
notifié en juillet 2015 contraire à la bonne foi de ce simple fait. 
 
Par ailleurs, le dossier ne permet pas de considérer que la résiliation litigieuse 
s'inscrirait dans un contexte général de résiliations de baux pour besoin propre du 
bailleur, sans que ce motif n'ait été démontré. 
 
En outre, le refus de l'appelante d'accepter de se soumettre à une clause pénale ne 
saurait constituer un indice d'un congé-prétexte. 
 
Ce point ne saurait en tout état être décisif dans l'appréciation de l'ensemble des 
circonstances du cas. En effet, A______ a confirmé vouloir occuper l'appartement 
des locataires et déménager dans un appartement plus petit puisqu'elle vivait seule 
depuis 12 ans dans son logement actuel de 6 pièces, à ______, qu'elle souhaitait 
remettre en location pour un loyer de l'ordre de 4'500 fr. par mois environ; en fin 
d'année 2014, elle avait toujours dans l'idée de poursuivre la relation de bail; sa 
situation financière s'était détériorée entre décembre 2014 et juillet 2015 et, âgée 
de 68 ans, elle souhaitait avoir un revenu régulier. 
 
Les motifs avancés à l'appui du congé n'ont pas varié depuis la notification du 
congé et il apparaît crédible que l'appelante, âgée de 70 ans, a subi une 
détérioration de sa situation financière depuis sa retraite et qu'elle aspire à tirer un 
revenu fixe de la mise en location de son appartement de 6 pièces sis à ______. 
Certes, l'appelante n'a pas exposé de manière précise sa situation financière; elle a 
toutefois loyalement collaboré à l'administration des preuves en détaillant le 
nombre de ses propriétés immobilières et les raisons qui l'ont conduite à porter 
son choix sur le logement de 4,5 pièces des intimés. Il convient de garder à l'esprit 
que le juge, au stade de l'examen du congé, ne doit pas déterminer si l'intérêt du 
locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il 


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prenne fin. L'appelante a rendu crédible un intérêt économique légitime de 
récupérer le logement considéré et son projet de remettre en location son logement 
de 6 pièces à ______ pour disposer d'un revenu fixe, besoin qui, en raison de son 
âge, apparaît actuel et concret et qui ne saurait consacrer une disproportion des 
intérêts en présence. 
 
Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, les intimés, qui avaient le 
fardeau de démontrer l'existence d'un abus dans le congé, ont échoué à démontrer 
que le motif invoqué, à savoir le besoin propre de l'appelante, était abusif ou se 
fondait, au jour de sa notification, sur un prétexte. 
 
Le fait que l'appelante soit active dans le domaine de l'immobilier, ce qui est 
contesté, les ressources financières réelles de l'appelante, les diverses propositions 
de relogement présentées aux intimés et les recherches effectives de ces derniers, 
ainsi que l'urgence du besoin de récupérer le logement par l'appelante sont des 
éléments à prendre en compte dans le cadre de la prolongation de bail. 
 
Le jugement querellé sera par conséquent annulé. Le congé sera déclaré valable. 
4. 
Lorsque le tribunal supérieur annule le congé et admet la validité de la résiliation 
- comme en l'espèce -, il lui incombe d'examiner d'office si le bail peut être 
prolongé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 
consid. 4.1 et 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4). Il s'agit d'une 
exception du droit civil au principe de disposition qui prévaut normalement en 
matière de bail (art. 58 al. 1 CPC; HURNI, in Berner Kommentar ZPO, no 82 ad 
art. 58); le juge d'appel n'est donc pas lié par les conclusions des parties sur ce 
point. 
 
En l'occurrence, les intimés ont conclu subsidiairement à l'octroi d'une 
prolongation de bail de quatre ans. Au regard de la jurisprudence précitée, la Cour 
examine d'office cette question. 
 
4.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
 
A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitation peut être prolongé de 
quatre ans au maximum et celui des locaux commerciaux de six ans. Dans ces 
limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 


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particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif 
local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 
226 consid. 4b). 
 
4.2 En l'espèce, la durée du bail, dont la conclusion remonte à plus de 25 ans, doit 
être qualifiée de longue. Les deux enfants des locataires, dont l'une majeure, 
vivent tous les deux avec leurs parents. Le fils des intimés, scolarisé au O______, 
a donc ses attaches dans le quartier. La situation financière des intimés peut être 
considérée comme bonne, leurs revenus cumulés s'élevant à 140'000 fr. bruts par 
année. 
 
S'agissant de l'appelante, les détails de sa situation financière n'ont pas été 
communiqués. Bien qu'elle confirme avoir conservé une activité sporadique et 
accessoire dans le domaine de l'immobilier, il n'apparaît pas qu'elle puisse être 
considérée comme une professionnelle de l'immobilier. Son passage à la retraite a 
nécessairement péjoré l'état de ses revenus. Cela étant, l'ensemble de ces éléments 
ne permet pas de considérer que sa situation financière serait à ce point alarmante 
qu'il faille, comme requis par cette dernière, n'accorder aucune prolongation de 
bail aux intimés. 
 
Cela étant, un complément financier par le biais de la location de son logement de 
6 pièces à ______ semble préconisé par sa banque. Il convient que l'appelante 
puisse mettre son projet à exécution dans un délai acceptable. L'appelante a 
adressé aux intimés des offres de relocation dans la commune de ______ pour des 
objets de même type. Certes, il n'apparaît pas que l'appelante, en cas d'intérêt des 
intimés, aurait pu garantir l'attribution de l'un des logements, visés par de simples 
publications sur des sites internet. Toutefois, l'existence de logements 
régulièrement vacants et de même type que celui litigieux dans le quartier 
démontrent que malgré la situation de pénurie sévissant dans le canton de Genève, 
la situation du marché locatif dans la commune de ______ offre des opportunités 
de relogement. A ce titre, les intimés n'ont pas fourni les efforts nécessaires pour 
trouver un logement de remplacement, s'étant contentés de trois inscriptions 
auprès de deux entités publiques et d'un propriétaire institutionnel du canton. Ils 
n'ont dès lors pas démontré avoir procédé à des recherches actives et suffisantes, 
ni n'ont d'ailleurs allégué et démontré que la fin du bail aurait des conséquences 
pénibles pour eux. Ils ne sauraient donc être mis au bénéficie d'une entière 
prolongation de bail de 4 ans comme sollicité. 
 
Eu égard à l'ensemble des motifs exposés ci-dessus, la pesée des intérêts en 
présence justifie que soit accordée aux intimés une unique prolongation de bail de 
trois ans venant à échéance le 30 novembre 2018. 


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5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 17 janvier 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/1140/2016 rendu le 25 novembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/16962/2015-6. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris et, statuant à nouveau : 
Déclare valable le congé notifié le 31 juillet 2015 pour le 30 novembre 2015 par 
A______ à B______ et C______ concernant l'appartement de 4,5 pièces au 2ème étage 
de l'immeuble sis ______ (Genève). 
Accorde à B______ et C______ une unique prolongation de bail de trois ans venant à 
échéance le 30 novembre 2018. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs, Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF: 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.