ge_gerichte · ATA/343/2026 · 2026-04-14 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4424/2010-EXP 
ATA/343/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 14 avril 2026 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ et B______ 
recourants 
représentés par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat 
contre 
AÉROPORT INTERNATIONAL DE GENÈVE 
représenté par Me Nicolas WISARD, avocat 
et 
ÉTAT DE GENÈVE 
représenté par Me Benoît CARRON, avocat 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
18 décembre 2024 (JTAPI/1258/2024)


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EN FAIT 
A. a. A______ et B______ (ci-après : AB______) sont propriétaires de la parcelle no 
3’670 de la commune de C______, à l’adresse 2A, chemin D______ dans le quartier 
« E______ ». 
La parcelle, d’une surface de 2’143 m2, supporte une villa, d’une emprise au sol de 
161 m2, occupée par les propriétaires, ainsi que d’autres bâtiments non cadastrés. 
La parcelle no 1’799, détenue en copropriété, d’une contenance de 1’210 m2, sert 
de voie d’accès et dépend de la parcelle no 3’670. 
b. Ces parcelles, situées à proximité de l’Aéroport international de Genève 
(ci-après : AIG), étaient classées en zone NNI B par le plan de zones de bruit de 
1987. Elles étaient sises en 5e zone de construction et ont été déclassées en 2009 
en zone de développement industriel et artisanal (ci-après : ZDIA) par la loi 10’186 
modifiant les limites de zones sur le territoire de la commune de C______ (création 
d’une zone de développement industriel et artisanal) au lieu-dit « E______ » du 
14 novembre 2008, selon le plan no 1______. 
c. Elles sont affectées d’une charge sonore d’environ 66 dB(A) de jour, ce qui 
dépasse les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) prévues depuis le 1er juin 
2001 par la législation fédérale pour le degré de sensibilité (ci-après : DS) II 
applicable dans les zones d’habitations. Désormais classées en DS IV, applicables 
dans les zones industrielles, les VLI sont respectées de jour, mais légèrement 
dépassées la première heure de la nuit. 
B. a. Par convention du 3 décembre 2005, AB______ ont obtenu de l’AIG le 
financement des travaux d’insonorisation de leur villa à hauteur de CHF 19’700.-. 
Une servitude de restriction des droits de voisinage pour l’exploitation de l’AIG a 
par la suite été constituée. 
b. Le 30 mai 2006, AB______ ont adressé simultanément à l’État de Genève, à 
l’AIG et à la Confédération – département fédéral de l’environnement, des 
transports, de l’énergie et de la communication – une demande tendant à obtenir 
des garanties quant à la constructibilité de leur parcelle ou, dans la négative, à 
l’ouverture d’une procédure d’expropriation et d’indemnisation, ainsi que des 
travaux d’insonorisation, du fait des nuisances causées par l’exploitation de l’AIG. 
c. L’AIG a répondu par courrier du 14 juillet 2006 au mandataire des époux 
AB______, représentant également d’autres riverains de l’AIG, que ceux-ci 
devaient s’adresser à l’État de Genève, autorité compétente, s’ils entendaient 
formuler une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle. 
d. Le 15 avril 2010, AB______ ont adressé à l’État de Genève, soit pour lui le 
département devenu le département du territoire (ci-après : le département), une 
demande d’indemnisation pour expropriation matérielle du fait du déclassement de 
leur parcelle en ZDIA intervenu en 2009. 


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AB______ ont réitéré leur demande par courrier du 15 octobre 2010. 
e. L’État de Genève a accusé réception de ces deux courriers par lettre du 
1er décembre 2010, sans reconnaître devoir une quelconque indemnité pour 
expropriation matérielle. 
C. a. Par requête du 24 décembre 2010, AB______ (ci-après : les requérants), ont saisi 
la commission cantonale de conciliation et d’estimation (ci-après : la commission) 
d’une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle dirigée contre l’État 
de Genève, aux termes de laquelle ils ont conclu à ce que celui-ci soit condamné à 
leur verser à titre d’indemnité pour expropriation matérielle, du fait du 
déclassement de la parcelle n° 3’670 en ZDIA, la somme de CHF 642’900.- plus 
intérêts. Ils ont également conclu au versement d’une indemnité supplémentaire 
correspondant aux coûts prévisibles des travaux d’adaptation et de protection contre 
les nuisances à réaliser sur les bâtiments et les accès existants, ainsi qu’à une 
indemnité de procédure de CHF 10’000.-. 
Le passage de leur parcelle de la zone villas à la ZDIA avait eu pour conséquence 
de supprimer les droits à bâtir correspondants, avec en particulier pour incidence 
que la valeur du terrain s’était réduite de manière très importante. 
L’indemnité demandée était constituée de la pleine valeur vénale du droit exproprié, 
sous déduction de la valeur résiduelle du terrain, et de tout autre préjudice prévisible 
à considérer comme conséquence de l’expropriation. Le développement des 
nouvelles activités industrielles et artisanales dans le voisinage immédiat les 
contraindrait en effet dans un proche avenir à faire procéder à d’importants travaux 
d’adaptation et de protection des bâtiments existants afin qu’ils puissent continuer 
à être utilisés conformément à leur affectation première. Les voies d’accès devraient 
également être modifiées. Ayant été contraints d’agir par l’intermédiaire d’un 
mandataire professionnel, les frais supplémentaires y afférents devaient également 
faire l’objet d’un dédommagement. 
b. Dans une seconde requête datée du 27 mai 2011, dirigée cette fois contre l’État 
de Genève et l’AIG, les requérants ont conclu à ce que l’État de Genève, 
subsidiairement l’AIG, soit condamné à leur verser à titre d’indemnisation pour 
expropriation matérielle, en raison de l’atteinte à leur faculté de bâtir du fait des 
nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’AIG, la somme de 
CHF 1’393’200.- plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. À titre préalable, ils 
demandaient que l’État de Genève soit invité à se déterminer sur sa qualité pour 
défendre ainsi que celle de l’AIG. La cause a été enregistrée sous numéro 
A/1779/2011. 
L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’ordonnance sur la protection 
contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), intitulée « valeurs limites 
d’exposition au bruit des aérodromes civils », avait rendu impossible la délivrance 
d’une quelconque autorisation de construire sur leur parcelle, les VLI fixées étant 
dépassées. 


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Le montant de l’indemnité demandée était fondé sur une perte des droits à bâtir 
avec un taux d’occupation du sol de 40% relatif à des villas en ordre contigu, 
conformément à la volonté et à la pratique de l’État de Genève de densifier au 
maximum les zones villa, et un prix au m2 de terrain de CHF 800.-. Tous les chiffres 
utilisés pour les calculs seraient adaptés en cours de procédure. 
c. Entre le 27 et le 31 mai 2011, 45 requêtes avec des conclusions similaires, 
auxquelles ont été jointes quatre autres procédures, ont été déposées par des 
riverains de l’aéroport contre l’État de Genève et l’AIG auprès de la commission. 
d. Le 30 juin 2011, les requérants ont complété leur requête du 24 décembre 2010, 
dont l’état de fait était complémentaire à celui exposé dans celle du 27 mai 2011. 
À titre préalable, ils sollicitaient notamment la jonction des causes et la mise en 
œuvre d’une expertise. Sur le fond, ils ont conclu, principalement, à ce que l’État 
de Genève soit condamné à leur verser les sommes de CHF 1’467’600.- plus intérêts 
à 5% dès le 1er juin 2001 à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle en 
raison de l’atteinte à leur faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à 
l’exploitation de l’aéroport et de CHF 523’250.- plus intérêts à 5% dès le 1er février 
2009 à titre d’indemnisation complémentaire en raison du déclassement en ZDIA, 
en ajoutant après expertise à ce capital le complément relatif à la diminution de la 
valeur vénale de la propriété tenant compte de la construction, ainsi que le coût des 
autres inconvénients arrêtés par expertise. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que 
l’État de Genève soit condamné à leur verser la somme de CHF 1’454’050.- plus 
intérêts à 5% dès le 1er février 2009 à titre d’indemnisation en raison du 
déclassement en ZDIA, en ajoutant après expertise à ce capital le complément 
relatif à la diminution de la valeur vénale de la propriété tenant compte de la 
construction. 
Le déclassement de la parcelle en ZDIA, auparavant en zone villas et comportant 
une maison d’habitation, constituait une atteinte grave à la faculté d’utiliser la 
propriété à des fins d’habitation, avec pour conséquences l’impossibilité d’obtenir 
une autorisation de construire pour une rénovation, un agrandissement, 
l’aménagement de combles ou la réalisation d’une véranda, le changement 
progressif de la géographie et de l’environnement du quartier par l’érection de 
constructions artisanales et industrielles et l’accroissement des nuisances inhérentes 
à leur implantation, l’impossibilité d’augmenter ou d’amortir les engagements 
hypothécaires et des difficultés pour vendre le terrain. La diminution de la valeur 
vénale de la propriété du fait de son déclassement en ZDIA était de l’ordre de 70 à 
80%. Ce déclassement, qui permettait de libérer des zones industrielles et 
artisanales proches du centre-ville pour y construire notamment du logement, avait 
également pour conséquence, pour l’État de Genève, propriétaire principal de ces 
terrains, de multiplier par cent au moins la valeur de son patrimoine administratif. 
L’indemnité complémentaire sollicitée en raison du déclassement concernait la 
surface de terrain pour laquelle les droits à bâtir avaient déjà été utilisés et 


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correspondait à la différence entre la valeur vénale de la construction et de la surface 
de terrain y afférente, avant et après le déclassement. 
Le calcul de l’indemnisation prenait en compte la surface de la parcelle n° 3’670, 
ainsi qu’une quote-part équivalente à 1/13e de la surface de la parcelle de 
dépendance. 
Pour le surplus, les requérants ont repris les arguments développés dans leurs 
écritures du 27 mai 2011. 
e. En septembre 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : 
TAPI) a repris ces causes, à la suite d’une modification législative. Par décision du 
21 septembre 2012, il a ordonné la jonction des deux requêtes déposées les 
24 décembre 2010 et 27 mai 2011. 
f. Le 14 décembre 2012, l’AIG a produit un plan – élaboré de manière conjointe 
avec l’État de Genève – situant l’ensemble des parcelles concernées par les requêtes 
en indemnisation pour expropriation matérielle, avec indication des différentes 
zones d’affectation et courbes d’exposition au bruit aérien, établies sur la base du 
cadastre du bruit de l’AIG adopté en mars 2009 par l’office fédéral de l’aviation 
civile. Ce cadastre était fondé sur les données du trafic enregistrées durant l’année 
2000. 
g. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 4 février 2013, sept 
procédures « pilotes », dont celle des requérants, ont été sélectionnées d’entente 
entre les parties, pour être instruites en priorité, les autres procédures ayant été 
suspendues par décision du même jour avec l’accord des parties. 
h. Par écriture du 2 mai 2013, les requérants ont complété leur requête et sollicité 
plusieurs mesures d’instruction. Préalablement, l’État de Genève était invité à se 
déterminer sur la possibilité de renoncer à exercer son droit de préemption en cas 
de vente de la parcelle, ainsi que sur les indemnités déjà consenties à d’autres 
riverains de l’aéroport. 
i. Dans leurs déterminations communes, du 28 juin 2013, l’État de Genève et l’AIG 
ont conclu au rejet de l’ensemble des conclusions formulées par les requérants. Ils 
ont également conclu à ce que le TAPI statue sur les frais et dépens de la procédure. 
À titre préalable et subsidiairement, ils ont sollicité plusieurs actes d’instruction et 
à ce qu’il soit dit et prononcé que le paiement d’une éventuelle indemnité devrait 
faire l’objet d’une annotation ou d’une inscription au registre foncier. 
L’éventuel droit des requérants à une indemnité pour expropriation matérielle était 
prescrit. Sur le fond, aucune indemnisation n’était due en l’absence d’une restriction 
du droit de propriété équivalente à une expropriation. 
Même considérée comme une restriction à la propriété, l’interdiction de construire 
résultant de l’art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 
7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) ne donnerait pas droit à indemnisation, d’une 
part parce qu’il s’agissait d’une mesure de police, d’autre part parce que les 


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conditions d’indemnisation se rapportant à la gravité de l’atteinte n’étaient pas 
remplies. 
Les requérants n’étaient pas fondés à cumuler une indemnité pour privation de leurs 
droits à bâtir et une indemnité pour le préjudice subi du fait du déclassement de leur 
parcelle en ZDIA. Le montant cumulé de ces deux prétentions paraissait en effet 
dépasser très largement la valeur actuelle du bien-fonds et des constructions qui s’y 
trouvaient. 
j. Par décision du 23 décembre 2013 (DITAI/302/2013), dans le prolongement 
d’une audience de comparution des mandataires du 18 décembre 2013, le TAPI a 
suspendu l’instruction de la cause (et des six autres procédures « pilotes ») jusqu’à 
droit jugé dans une procédure qui concernait une problématique similaire, décision 
confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) du 18 novembre 2014 (ATA/895/2014). 
k. Par courrier du 18 août 2015, le TAPI a informé les parties de la reprise de 
l’instruction de la cause. 
l. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 21 septembre 2015, le 
conseil de l’État de Genève a notamment demandé que la question de la prescription 
soit purgée avant que ne soient traitées les autres questions de fond, ce à quoi le 
conseil des requérants s’est opposé. 
Par écritures des 10 novembre 2015 et 29 janvier 2016, les parties se sont 
déterminées sur la question de la prescription. 
m. Par écritures du 27 juin 2016, les parties se sont déterminées sur la qualité de 
partie de l’AIG. 
n. Le 22 novembre 2016, le TAPI a rendu une décision préjudicielle sur la question 
de la prescription, retenant que la requête n’était pas prescrite, le dies a quo du délai 
devant être fixé au 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la deuxième version 
de l’annexe 5 de l’OPB (DITAI/721/2016). 
Par arrêt du 19 septembre 2017, la chambre administrative a confirmé la décision 
préjudicielle du TAPI du 22 novembre 2016 (ATA/1290/2017) et le Tribunal 
fédéral en a fait de même par arrêt du 8 octobre 2018 (1C_603/2017). 
o. Le 26 juillet 2017, le Conseil d’État a adopté le plan directeur de la zone de 
développement industriel et artisanal de F______ n° 2______ (ci-après : G______), 
entré en vigueur à la suite de l’arrêt de la chambre administrative du 10 juillet 2018 
(ATA/713/2018). 
Ce plan couvre une partie de territoire située entre la route de H______, la route du 
I______, la route de J______, le chemin de K______ et le chemin D______, et 
englobe notamment la parcelle des requérants. 


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p. Par réplique sur le fond du 5 octobre 2017, les requérants ont persisté 
intégralement dans les termes et conclusions de leur requête, en développant et 
complétant leur argumentation. 
q. Dans leur duplique commune du 19 février 2018, l’État de Genève et l’AIG ont 
persisté intégralement dans leurs conclusions et arguments, qu’ils ont complétés, 
concluant pour le surplus à la condamnation des requérants en tous les frais et 
dépens de la procédure. 
Pour le cas où le TAPI admettrait l’existence d’une restriction à la propriété 
constitutive d’une expropriation matérielle, il devrait être procédé à une analyse 
différenciée en fonction de caractéristiques communes à certains (sous-) groupes de 
cas-tests. 
Si le TAPI devait admettre la thèse de la double expropriation, il conviendrait alors 
de retenir que le classement en ZDIA avait compensé, à tout le moins en partie, le 
préjudice subi. Dans cette hypothèse, c’était la valeur vénale à l’échelle du marché 
considéré dans son ensemble qui était déterminante, laquelle serait à imputer sur le 
montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation. 
Les parcelles des requérants étaient affectées d’une charge sonore d’environ 
66 dB(A) de jour et de respectivement 60-61 dB(A) et 55 dB(A) durant la première 
et deuxième heure de la nuit. Ces charges excédaient largement les VLI fixées dans 
l’annexe 5 de l’OPB pour le DS II, mais respectaient les VLI pour le DS IV durant 
la journée, tout en les dépassant très légèrement la première heure de la nuit. La 
construction de logements selon la zone villas était a priori interdite, alors que la 
construction de bâtiments conformes à l’affectation de la ZDIA ne posait aucun 
problème. Ces restrictions de constructibilité devaient être assimilées à un refus de 
classement ou, à défaut, à des restrictions de police ne donnant pas lieu à 
indemnisation. Cas échéant, il fallait constater que le quasi-« Bauverbot » survenu 
en 2001 avait été levé avec l’entrée en vigueur de la ZDIA. La limitation de 
constructibilité n’ayant eu qu’un caractère transitoire, elle ne pouvait être qualifiée 
d’expropriation matérielle. Il en allait de même du classement en ZDIA, qui 
n’impliquait pas une suppression totale des droits à bâtir, ni de toute possibilité de 
valorisation des parcelles. 
L’État de Genève et l’AIG ont notamment produit un relevé des dossiers 
d’autorisation de construire portant sur des logements introduits depuis 2000 dans 
le périmètre de bruit de l’AIG (pièce 101), établi sur la base de données du service 
de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), un résumé 
statistique (pièce 102) classant les dossiers d’autorisation selon le niveau 
d’exposition au bruit de la parcelle considérée, le préavis (favorable/défavorable) 
du SABRA et la décision (refus/acceptation) rendue par le département, ainsi qu’un 
courrier du Conseiller d’État, François LONGCHAMP, du 2 décembre 2013, 
concernant la pratique du département en matière d’autorisations de construire dans 
les zones villas exposées au bruit aérien et la pratique administrative du 
département du 1er juillet 2015 intitulée « régimes auxquels sont soumises les 


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requêtes en autorisation de construire selon les secteurs de la carte densification 
secteurs villas » (pièce 103). 
Le 24 septembre 2018, faisant suite à une demande du TAPI, l’État de Genève et 
l’AIG ont versé à la procédure une version corrigée des tableaux produits en pièces 
101 et 102 (numérotés 101bis et 102bis). 
r. La cause a été reconvoquée en audience de comparution des mandataires le 
1er octobre 2018. À l’issue de cette audience, un délai a été imparti à l’État de 
Genève et l’AIG pour indiquer si le département avait élaboré une pratique 
administrative sur la base des autorisations de construire délivrées ou pas, et depuis 
quand. 
Par pli du 29 octobre 2018, l’État de Genève et l’AIG ont exposé au TAPI que les 
tableaux produits le 24 septembre 2018 reflétaient un usage constant des autorités 
concernées, en particulier du SABRA, ce depuis 2000 au moins, quant à la 
délivrance d’autorisations de construire pour des projets sis en DS II entre les 
courbes VLI et VLI +3. Cet usage, qui était toujours d’actualité, n’était pas codifié 
par écrit. 
D. a. Par courrier du 20 décembre 2018, le TAPI a informé les parties de son intention 
d’entrer en matière sur le fond et d’ordonner une expertise, portant dans un premier 
temps sur les parcelles de la seule cause A/1685/2011, visant à déterminer le 
montant d’une éventuelle indemnité pour expropriation matérielle. 
b. Les parties se sont déterminées les 30 et 31 janvier et 1er février 2019, à la suite 
de quoi, par pli du 3 avril 2019, le TAPI a informé celles-ci de son intention de 
nommer, sur proposition des parties, L______, architecte, comme expert. 
Le 11 juin 2019 le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à L______ 
(DITAI/263/2019 – A/1685/2011). 
c. Par acte du 24 juin 2019, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès 
de la chambre administrative contre l’ordonnance d’expertise précitée. 
Le même jour, ils ont déposé une demande d’interprétation de cette même 
ordonnance auprès du TAPI. 
d. Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1777/2019 - A/1685/2011), la chambre 
administrative a déclaré irrecevable le recours interjeté le 24 juin 2019. 
Par jugement du 25 mars 2020 (JTAPI/302/2020 - A/2409/2019), le TAPI a rejeté 
la demande d’interprétation du 24 juin 2019. 
Le 22 mars 2021 s’est tenue une audience de comparution des mandataires dans la 
cause A/1685/2011, lors de laquelle les parties ont notamment demandé que 
l’expert soit relevé de son mandat et proposé que le mandat d’expertise soit confié 
à la société M______ (ci-après : M______). 
Par ordonnance du 25 mars 2021 (DITAI/147/2021 - A/1685/2011), le TAPI a 
relevé L______ de son mandat. 


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e. Par plis des 6, 13 et 14 avril 2021, les parties ont confirmé leur accord pour 
inclure les sept procédures « pilotes » dans le champ de l’expertise. 
Le 22 avril 2021, le TAPI a repris l’instruction de la cause et a informé les parties 
de son intention de nommer M______ comme experte. 
Le 3 mai 2021, les parties se sont déterminées sur la mission d’expertise. 
Par courrier du 19 mai 2021, le TAPI a transmis aux parties un projet de mission 
d’expertise modifié, sur lequel les parties se sont déterminées par courriers des 28 et 
31 mai 2021. 
f. Le 8 juin 2021, le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à M______, aux 
fins de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation matérielle 
à laquelle pouvaient prétendre les requérants en raison de l’atteinte à sa faculté de 
bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport 
(DITAI/282/2021). La mission d’expertise était la suivante : 
- déterminer la valeur vénale des parcelles de la commune de C______, avant et 
après l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB le 1er juin 2001 et au jour du 
classement en ZDIA, en tenant compte notamment de l’exposition au bruit aérien, 
des droits à bâtir utilisés et potentiels de la propriété compte tenu des différents 
indices d’utilisation du sol potentiellement applicables selon la réglementation en 
vigueur, et de tout autre élément de fait et de droit existant à ces dates ; 
- chiffrer et commenter cas échéant les variations de valeur ; 
- expliciter la méthode utilisée et l’origine des paramètres de référence ; en 
particulier, définir une méthode d’estimation aisément reproductible ; 
- faire toute autre observation ou conclusion utile. 
g. Le 31 mars 2022, les expertes d’M______, N______ et O______, ont rendu un 
rapport distinct pour chaque procédure « pilote », accompagné d’un tableau 
récapitulatif des résultats. 
Elles avaient estimé, pour chacune des parcelles évaluées, les valeurs vénales au 
31 mai 2001, au 1er juin 2001 et, pour les parcelles qui avaient fait l’objet d’un 
déclassement en ZDIA, les valeurs vénales au 14 novembre 2008 ; elles avaient 
indiqué l’impact que l’entrée en vigueur de l’OPB avait causé sur ces parcelles 
(colonne intitulée « Impact entrée en vigueur OPB ») et, pour les parcelles classées 
ultérieurement en ZDIA, la plus-value générée par ce déclassement (colonne 
intitulée « Impact déclassement ») ; enfin, l’estimation de la perte de la valeur 
vénale entre la situation des parcelles à la veille du 1er juin 2001 et celle qui résultait 
de leur classement en ZDIA avait été mise en exergue dans une colonne intitulée 
« Impact total ». La méthode d’évaluation retenue pour chacun des scenarii était la 
méthode de la valeur intrinsèque, qui se composait de la valeur résiduelle du bâti et 
de la valeur du terrain. S’agissant d’une évaluation rétroactive, un intervalle de 
confiance de l’ordre de 25% sur les valeurs retenues était à prendre en compte 
(contre un intervalle de confiance standard de 10% sur la valeur du jour). 


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Le modèle méthodologique avait été conçu pour être reproductible. Néanmoins, le 
prix du terrain n’était pas uniforme entre les parcelles ; il variait selon l’ensemble 
des critères propres à chacune. De ce fait, l’application du modèle de base supposait 
une validation des prix du terrain retenus. 
Les expertes étaient parties du postulat que les parcelles en zone 5 évaluées au 
1er juin 2001 étaient inconstructibles en raison du dépassement des VLI induit par 
les nouvelles courbes de bruit définies par l’OPB. Elles avaient tenu compte d’une 
inconstructibilité totale. 
Pour le calcul de la valeur au 31 mai 2001, le prix d terrain retenu pour les parcelles 
bâties tenait compte notamment du bruit des avions et intégrait également les droits 
à bâtir non utilisés. Sur la base des prix valables en 2001, elles avaient estimé qu’à 
centralité équivalente, les prix des terrains à C______ étaient inférieurs de l’ordre 
de -15% à -20% en raison du bruit des avions par rapport aux communes sans 
nuisances. Pour les parcelles non bâties, elles avaient appliqué une majoration de 
50% du prix du terrain, du fait qu’un développement à plus forte densité (indice 
d’utilisation du sol [ci-après : IUS] 0.26 à 0.40) pouvait être envisagé. Le prix du 
terrain était adapté à la baisse si un développement n’était pas réalisable pour des 
raisons notamment de configuration, de taille de la parcelle ou de servitudes. Au 
31 mai 2001, la parcelle était évaluée d’un bloc. 
Pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, elles avaient déterminé une « assiette 
théorique des constructions », basée sur un IUS de 0.20 correspondant à la densité 
standard en zone 5. Cette méthode permettait de distinguer la « part de terrain 
bâtie » (théoriquement rattachée aux constructions existantes) du « solde de la 
parcelle non bâti » dans le but de les valoriser distinctement en raison de la 
différence de densité considérée. Le recours à l’assiette théorique s’inscrivait dans 
une logique de valeur de remplacement. Basé sur un IUS de 0.20 (correspondant à 
l’affectation actuelle « habitation à un logement » du bâtiment existant), le prix du 
terrain pour l’assiette théorique était inférieur au prix retenu au 31 mai 2001, lequel 
intégrait les droits à bâtir non utilisés. Pour le solde non bâti (solde théorique et 
parcelle non bâtie), elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, 
afin de tenir compte d’une densité potentielle plus importante, allant d’un IUS de 
0.26 à 0.40. 
Pour déterminer la décote pour inconstructibilité, elles avaient considéré que la 
valeur du terrain se composait pour 75% des droits à bâtir qu’il contenait et pour 
25% de l’usage qu’il permettait. Sur cette base, elles avaient considéré que la décote 
pour la perte des droits à bâtir en raison de l’entrée en vigueur de l’OPB sur le solde 
non bâti était de - 75%. Aucun impact n’était en revanche retenu sur le 25% (usage) 
de la valeur du terrain, qu’il soit bâti ou non bâti, l’usage de l’habitation et du terrain 
d’agrément demeurant plein et entier malgré l’inconstructibilité. 
En résumé, de fait et avant décote, la somme des valeurs de l’assiette théorique et 
du solde non bâti au 1er juin 2001 était égale à la valeur du terrain en bloc au 31 mai 
2001. Par ailleurs, les prix du terrain, « splittés » au 1er juin 2001, étaient évalués 


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par déduction itérative et compte tenu du coefficient de valorisation de + 50% 
appliqué entre terrain bâti (IUS 0.20) et solde théorique non bâti à développer. La 
décote pour inconstructibilité était ensuite appliquée. 
Elles avaient écarté le calcul de variantes de valeur selon différents scenarii de 
densité du fait qu’il n’y avait pas de relation mathématique permettant d’attribuer 
un prix du terrain à une densité. En conséquence, d’une part, le prix du terrain retenu 
pour l’assiette théorique couvrait une densité de 0.20 à 0.25 et, d’autre part, le prix 
du terrain retenu et valorisé pour le terrain non bâti couvrait une densité de 0.26 à 
0.40. 
Les expertes ont intégré dans leur rapport un tableau des transactions en zone 5 
intervenues en 2000 et 2001 pour des terrains situés en zone de nuisances sonores 
aéroportuaires sur la commune de C______. Les données étaient recueillies sur la 
base des publications dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de 
Genève. Elles ont relevé six transactions pour des terrains non construits, avec un 
prix moyen à CHF 350.-/m2, ainsi que treize transactions pour des terrains bâtis, 
avec un prix moyen de CHF 606.-/m2 pour le terrain, y compris le bâti, et de 
CHF 3’933.-/m2 de surface brute de plancher (ci-après : SBP) estimée, précisant 
qu’elles n’avaient pas connaissance de l’état des biens échangés, de sorte que les 
comparaisons devaient être considérées avec prudence. Elles ont constaté que pour 
les parcelles de plus de 1’000 m2 et de moins de 2’000 m2 (soit cinq transactions), 
le prix au m2 de terrain se situait (hors extrêmes) entre CHF 400.- et CHF 700.-, et 
le prix par m2 de SBP entre CHF 5’000.- et CHF 6’800.-. Pour les terrains non 
construits, elles ont observé que le prix du terrain, proche de CHF 200.- /m2 pour 
un IUS de l’ordre de 0.20 à 0.25, augmentait à partir d’une densification supérieure 
à 0.25. Il n’y avait toutefois pas de relation mathématique reportable entre la densité 
et le prix du terrain. 
Elles ont également intégré un tableau des transactions intervenues en 2007 et 2008. 
Elles ont relevé six transactions pour des terrains construits en zone villas, pour un 
prix moyen de CHF 1’174.-/m2 de terrain (y. c. bâti) et de CHF 7’642.-/m2 de SBP 
estimée, ainsi que trois transactions pour des terrains non construits, pour un prix 
moyen de CHF 570.-/m2 de terrain. Au vu du faible nombre de transactions de 
terrains nus industriels, elles avaient étendu leur relevé de 2006 à 2022 dans la 
mesure où la pratique de la X______ (ci-après : X______) ne semblait pas avoir été 
révisée au cours de cette période. Elles ont ainsi relevé huit transactions en ZDIA 
pour un prix moyen de CHF 240.-/m2 de terrain. Elles ont constaté que les prix au 
m2 de terrains pratiqués par la X______ variaient entre CHF 150.- et CHF 300.-. 
Elles se sont également référées aux statistiques établies par P______ (ci-après : 
P______) qui mentionnaient un prix du terrain en zone 5 à C______ entre CHF 
350.- et CHF 450.- en 2001 et entre CHF 500.- et CHF 700.- en 2008. 
Dans le cas d’espèce, les expertes ont retenu les valeurs suivantes : 
Données cadastrales : 


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Parcelle bâtie 
n° 3’670 
2’143 m2 
Parcelle de dépendance 
n° 1’799 
75 m2 (1/16) 
Bâtiment 
n° D623 
161 m2 
SBP existante estimée 
161 m2 (IUS 0.08) 
Servitude de passage 
n° 22’145 
~170 m2 
Lr exposition 
au bruit 
(2009) 
06-22h 
22-23h 
23-24h 
66 dB(A) 
61 dB(A) 
55 dB(A) 
Estimation des bâtiments : 
Valeur résiduelle 
720’000 
Estimation du terrain au 31.05.2001 : 
Parcelle bâtie 
1’973 m2 
à 200 /m2 
394’600 
Servitude de passage 
170 m2 
à 150 /m2 
25’500 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 150 /m2 
11’316 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
à 194 /m2 
431’416 
Aménagements extérieurs 
2’057 m2 
à 38 /m2 
78’896 
Valeur terrain y.c. aménag. 
510’000 
Valeur vénale 
1’230’000 
Estimation du terrain au 01.06.2001 : 
 
 
Prix de base 
Décote 
Prix 
retenu 
 
Assiette théorique 
805 m2 
155 /m2 
0% 
155 /m2 
124’373 
Solde théorique 
1’168 m2 
232 /m2 
-75% 
58 /m2 
67’671 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
174 /m2 
-75% 
43 /m2 
3’278 
Servitude de passage 
170 m2 
174 /m2 
-75% 
43 /m2 
7’387 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
197 /m2 
-54% 
91 /m2 
202’709 


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Aménagements extérieurs 
814 m2 
 
 
à 38 / m2 
31’214 
Valeur terrain y. c. aménag. 
230’000 
Valeur vénale 
950’000 
Impact OPB 
- 280’000 (- 23%) 
Estimation au 14.11.2008 : 
Assiette théorique 
805 m2 
à 300 /m2 
241’500 
Solde théorique non bâti 
1’168 m2 
à 180 /m2 
210’240 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 135 /m2 
10’184 
Servitude de passage 
170 m2 
à 135 /m2 
22’950 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
à 219 /m2 
484’874 
Aménagements extérieurs 
814 m2 
à 45 /m2 
36’674 
Valeur terrain y. c. aménag. 
 
 
520’000 
Valeur vénale 
 
 
1’440’000 
Impact déclassement 
290’000 (+31%) 
Impact total 
10’000 (+1%) 
Les expertes ont valorisé la parcelle de dépendance et la servitude de passage pour 
leurs droits à bâtir uniquement, soit 75% du prix du terrain de base. Les 
aménagements extérieurs n’étaient valorisés que sur l’assiette théorique. En effet, 
dans la mesure où le solde non bâti était valorisé pour son potentiel de 
développement, les aménagements n’avaient plus de fonction et n’étaient donc pas 
indemnisés. 
h. Le 23 août 2022, les parties se sont déterminées sur le cadre général de 
l’expertise. 
Selon l’État de Genève et l’AIG, le tableau récapitulatif comportait des erreurs de 
calcul concernant les résultats des colonnes intitulées « impact déclassement » et 
« impact total ». Pour le surplus, ils n’avaient pas de remarques à formuler en l’état 
au sujet de la méthodologie suivie par M______. 
Pour leur part, les requérants ont notamment relevé une différence dans la méthode 
de calcul pour l’imputation des SBP existantes, question qui devrait être tranchée 
par le TAPI. Par ailleurs, la méthode pour le calcul de la valeur du terrain 


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n’apparaissait pas adéquate dans certains cas, la décote pour inconstructibilité de 
25% était excessive et le prix du terrain retenu en zone 5 paraissait particulièrement 
faible. La question se posait de savoir s’il ne convenait pas d’étendre le périmètre 
d’examen des transactions représentatives à d’autres communes du voisinage de 
l’aéroport soumises à des nuisances comparables afin de disposer d’un 
échantillonnage plus large et fiable. Ils se réservaient le droit de solliciter un 
complément d’expertise sur ce point et persistaient dans les autres actes 
d’instructions demandés pour le surplus. 
i. Le 13 octobre 2022, l’État de Genève et l’AIG ont transmis au TAPI leurs 
questions à poser aux expertes. Ils ne contestaient ni le principe de la méthodologie 
suivie par M______, ni les valeurs retenues, qui apparaissaient conformes au 
marché ainsi qu’aux usages en matière d’expertise. 
Concernant les autres actes d’instruction évoqués par les requérants, ils sortaient du 
cadre des déterminations sur les expertises, étant relevé que les informations et 
documents demandés, qui concernaient des parties tierces, étaient couverts par le 
secret de fonction et la protection des données. 
j. Par courrier du 27 octobre 2022, M______ s’est déterminée au sujet des « erreurs 
de calcul » soulevées par l’État de Genève et l’AIG, qui n’en étaient pas. En effet, 
il était volontaire de calculer les écarts de valeurs sur le foncier uniquement, sans 
quoi un propriétaire qui aurait réalisé des travaux de rénovation entre les dates 
considérées se verrait pénaliser par une indemnité moindre. Le calcul de la valeur 
vénale de l’immeuble entier permettait de valider l’appréciation du prix d terrain 
puisque les transactions comparables incluaient toujours le bâtiment et que l’expert 
raisonnait sur une valeur globale pour affiner sa fixation du prix du terrain. 
k. Le 11 novembre 2022, lors de leur audition, les expertes ont confirmé avoir 
appliqué un IUS standard de 0.20 pour calculer l’assiette théorique et procéder au 
découpage de la parcelle pour le calcul au 1er juin 2001 (« temps 2 »), précisant que 
le prix du terrain retenu au 31 mai 2001 (« temps 1 ») pour la parcelle bâtie 
correspondait à la valeur du terrain dans son entier. Elles ont également confirmé 
avoir majoré de 50% le prix du m2 pour le solde théorique non bâti pour toutes les 
expertises. 
Au sujet de la décote pour inconstructibilité, le ratio 75% - 25% résultait de leur 
pratique. Cette méthode était reproductible pour tous les dossiers et ne prenait donc 
pas en considération la taille du terrain. 
Elles étaient parties du postulat que le prix d’un terrain qui n’avait plus de droit à 
bâtir mais qui était lié à une habitation était plus élevé qu’un terrain nu et isolé en 
ZDIA (sans bâtiment le jouxtant). Selon elles, il y avait une utilisation différente 
d’une telle parcelle par rapport à une parcelle isolée et elles observaient que, selon 
la configuration des parcelles, ce solde non bâti apportait réellement une 
amélioration à l’usage de la parcelle. 


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Concernant la valeur du terrain des parcelles nues devenues inconstructibles au 
1er juin 2001 et du prix au m2 appliqué par analogie aux terrains situés en zone 
agricole non soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 
(LDFR - RS 211.412.11), les expertes ont précisé que de tels terrains de moins de 
2’500 m2 n’étaient pas assujettis à la LDFR, raison pour laquelle le prix retenu était 
plus élevé que le prix de CHF 8.-/ m2 fixé par la commission foncière agricole pour 
les parcelles de plus de 2’500 m2 ; même si la surface de la parcelle était supérieure 
à 2’500 m2, elles n’avaient pas retenu le prix de CHF 8.- m2, considérant que ces 
terrains, non situés en zone agricole, pourraient avoir d’autres usages possibles que 
l’agriculture (par ex. des jardins familiaux ou un champ de panneaux solaires). 
Concernant la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, elles avaient 
écarté celle consistant à prendre en considération la surface totale de la parcelle 
pour calculer des SBP potentielles, car la problématique était le choix de l’indice à 
appliquer en l’absence de projet sur la parcelle. Elles ont considéré, en leur qualité 
d’expertes, qu’il était trop aléatoire de fixer un IUS potentiel. Il s’agissait là d’un 
choix d’expert en l’absence de bases légales régissant directement la question. 
Le comparatif des transactions immobilières contenu dans les expertises ne 
contenait pas de transactions réalisées sur les communes de Q______ et de 
R______, du fait qu’il y avait d’autres caractéristiques qui définissaient ces 
communes que la problématique des nuisances de l’aéroport. 
Les expertes ont pris note que le bureau P______ parvenait à des prix du terrain 
plus élevés, mais ont maintenu que la valeur du terrain retenue dans leurs expertises 
était corroborée par la comparaison des transactions réellement effectuées en 2001. 
Elles avaient écarté la possibilité au « temps 1 » d’une démolition du bâti et d’une 
reconstruction avec un indice plus élevé, même pour les parcelles de plus de 
2'000 m2, ceci dans un souci d’égalité de traitement entre les différents dossiers. 
Enfin, elles ont confirmé ne pas avoir fait de cas par cas dans les expertises rendues. 
L’estimation visait une valeur globale pour une transaction globale et les valeurs 
avaient été établies au plus proche de ce qui leur semblait juste. Une des difficultés 
résidait dans le fait qu’elles procédaient à des estimations pour des valeurs de 2001, 
raison pour laquelle elles étaient parties d’un certain nombre de postulats pour 
éviter au maximum les inégalités de traitement et les valeurs irréalistes. 
Les parties ont indiqué, s’agissant des « erreurs » de calculs, qu’à la suite des 
explications d’M______, elles n’avaient plus de questions à ce propos. 
l. Par courriers des 21 et 22 décembre 2022 et 23 janvier 2023, les parties se sont 
déterminées sur les modalités des actes d’instruction requis. 
m. Le 15 mars 2023, le TAPI a procédé à l’audition de S______, associé gérant 
auprès d’P______, a précisé que celle-ci effectuait environ 250 expertises par 
année. Elle collectait les données des prix des terrains sur la base des transactions 
récentes qu’elle soumettait ensuite à une dizaine de courtiers immobiliers qui se 
positionnaient sur la grille de prix. 


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Le prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 pour des terrains en zone villas à 
C______ en 2001 figurant sur le site de la société se rapportait à un terrain construit 
avec un indice de construction de 0.20, sans tenir compte d’une densification. Les 
prix des terrains pour la commune de C______ n’intégraient pas les nuisances 
générées par le trafic aérien. À partir de l’entrée en vigueur de l’OPB, leur bureau 
n’était plus capable de donner un prix certain du m2 de terrain. 
S’agissant de l’augmentation du prix maximum entre 2001 et 2002, elle concernait 
l’entier de la commune, hors nuisances de l’aéroport. En 2023, le prix du terrain à 
C______ se situait entre CHF 750.- et CHF 1’100.- le m2, hors nuisances. En 2001, 
le prix du terrain en zone industrielle était d’environ CHF 150.- le m2. 
Il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote de CHF 100.- à CHF 150.-/m2 à une 
parcelle soumise aux nuisances sonores de l’aéroport comme c’était le cas pour une 
parcelle située en premier et deuxième rang d’une route importante, car il ne 
s’agissait pas du même type de nuisances. 
Enfin, il a indiqué qu’entre avril 2000 et le 31 mai 2001, il y avait eu un « vide » 
lors duquel des autorisations de construire avaient été délivrées (par ex. projet de 
sept villas au chemin de T______ - DD 3______ délivrée le 12 mars 2001 à teneur 
de la base de données sad-consult). 
L’État de Genève a versé à la procédure une copie de l’accord transactionnel conclu 
le 16 août 2010 dans la cause A/3915/2007. Il n’avait pas encore reçu l’aval du 
propriétaire pour produire celui conclu dans la cause A/202/2007. Il a confirmé 
qu’il n’y avait pas eu d’autres transactions conclues au sujet de prétentions en 
expropriation matérielle liées au bruit aéroportuaire. 
n. Le 5 avril 2023, le TAPI a procédé à l’audition de U______, directeur général de 
la X______, en qualité de témoin. 
En 2008, le prix du terrain pour une parcelle en zone villas classée ensuite en ZDIA 
était de CHF 180.-/m2. Il s’agissait d’une pratique historique de la X______ qui 
pratiquait ce montant pour les zones villas et CHF 150.- pour les zones agricoles 
avant déclassement. 
La valeur intrinsèque du bâtiment pouvait être ajoutée au prix de la valeur du terrain 
et la présence d’une villa sur un terrain ne dépréciait pas le prix du terrain. À sa 
connaissance, la surface de la parcelle n’avait pas d’incidence sur le prix retenu de 
CHF 180.-/ m2. 
Il a confirmé que l’État de Genève bénéficiait d’un droit de préemption sur les 
parcelles en ZDIA qui seraient vendues à un prix considéré comme excessif. 
L’État de Genève a versé à la procédure une copie caviardée de l’accord 
transactionnel conclu le 1er juillet 2010 dans la cause A/202/2007. 
o. Par écriture commune du 19 juin 2023, le Conseil d’État et l’AIG ont transmis 
leurs observations finales, dans lesquelles ils maintenaient leur position, concluant 
pour le surplus à la condamnation des requérants en tous les frais de procédure. 


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p. Dans leurs observations finales du 29 juin 2023, les requérants ont conclu à ce 
que l’État de Genève et l’AIG, conjointement et solidairement, subsidiairement 
l’AIG, et plus subsidiairement l’État de Genève, soi(en)t condamné(s) à leur verser 
à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle la somme de CHF 770’000.- 
plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. 
Au vu de sa composition, le TAPI disposait d’un certain pouvoir d’appréciation au 
regard de l’expertise réalisée par M______, notamment pour y apporter un regard 
critique et, le cas échéant, se départir des montants retenus par les expertes. 
La suppression en zone à bâtir de la possibilité de construire conformément à 
l’affectation de la zone constituait l’essence même de l’atteinte à la propriété qui 
remplissait une gravité suffisante. Dans la mesure où un avantage qui résultait d’une 
mesure d’aménagement au sens de l’art. 5 LAT était majeur à partir d’un montant 
de CHF 30’000.-, par effet miroir, un inconvénient devenait majeur à partir de ce 
même montant. 
S’agissant de la convention passée dans la cause A/3915/2007 produite par l’État 
de Genève, quelques enseignements pouvaient en être tirés, sans pour autant 
reconnaître le bien-fondé des prétentions émises par le propriétaire, reconnaissaient 
que les nuisances de l’aéroport avaient généré l’inconstructibilité des parcelles, que 
le prix signé en 2010 était de CHF 300.- le m2 et que le montant négocié était très 
proche du montant de la prétention émise. Sous l’angle de l’égalité de traitement, 
le justiciable qui n’avait pas eu la chance de pouvoir négocier une solution 
transactionnelle ne devait pas être moins bien traité que celui qui avait reçu 
CHF 300.- le m2 sans risque judiciaire. 
S’agissant de l’analyse des transactions 2000-2001 effectuée par M______, elle 
devait être considérée avec prudence. M______ indiquait en effet un prix au m2 de 
terrain incorporant une valeur estimée du bâti et un prix au m2 de SBP estimée, sans 
toutefois connaître le nombre de niveaux pour l’estimation de la SBP et sans 
disposer du prix au m2 de terrain sans la valeur du bâti. M______ avait par ailleurs 
expurgé de son analyse un tiers des transactions pour arriver à un prix moyen entre 
CHF 400.- et CHF 700.- par m2 de terrain y compris le bâti, alors qu’en excluant 
seulement les deux transactions extrêmes, le prix moyen était de CHF 800.- le m2 
incluant le bâti. En tout état, il n’y avait aucun prix au m2 de terrain sans la 
construction qui émergeait de cette analyse des transactions. 
Ensuite, M______ retenait pour des terrains bâtis des prix au m2 de terrains 
variables, sans que la variation ne soit compréhensible. Par ailleurs, le lien entre le 
tableau incluant le bâti dans le prix au m2 et le prix au m2 du terrain nu retenu n’était 
pas exposé. On comprenait que ces chiffres étaient issus d’une appréciation des 
expertes, mais il n’y avait aucune explication sur la manière dont on passerait d’un 
prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. En outre, la 
méthode d’M______ consistant à prendre en considération des valeurs de bâti sans 
avoir d’informations à cet égard comportait un risque d’erreur important. 


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La détermination du prix du terrain par l’analyse des transactions avait donc un 
caractère très aléatoire. À l’inverse, la détermination du prix du terrain par P______ 
avait le mérite d’être crédible, simple et d’éviter d’intégrer des facteurs aléatoires 
relatifs au bâti. Il convenait donc de retenir la fourchette de prix entre CHF 350.- et 
CHF 450.- le m2 de terrain définie par P______ et prendre le prix moyen de cette 
fourchette, à savoir CHF 400.- le m2, compte tenu du caractère global, sur la 
commune de C______, de la détermination de la fourchette de prix. 
S’agissant de la décote pour inconstructible, il était injustifié de calculer les droits 
à bâtir uniquement sur le 75% de la surface résiduelle en retenant une valeur d’usage 
de 25%. En effet, l’indice de 0.20 retenu par M______ impliquait déjà une surface 
d’usage de jardin qui était prise en considération à ce stade, proportionnelle aux 
SBP de la construction. La surface de ce jardin représenterait 80% de l’assiette 
théorique pour une construction d’un seul niveau, mais 90% pour deux niveaux. Si 
le fait de disposer d’un jardin un peu plus grand que celui défini par l’assiette 
théorique pouvait avoir une valeur qui ne soit pas nulle, déduire 25% de la valeur 
du terrain à titre d’usage était tout à fait excessif. L’assiette théorique incluait déjà 
un espace extérieur important en appliquant un IUS de 0.20. Qu’il y eût une valeur 
qui ne fût pas nulle était admis, cependant le pourcentage de 25% appliqué par 
l’expert était contesté dans une zone soumise à des nuisances sonores du trafic 
aérien excessives ; y bénéficier d’un jardin encore plus grand n’avait pas un tel 
impact financier. Plus la parcelle était grande, moins l’intérêt de disposer d’un 
grand jardin était marqué. De plus, le prix au 1er juin 2001 retenu pour ce jardin 
supplémentaire était issu d’un prix de base du terrain faible, de CHF 200.- à 
CHF 220.- le m2. 
Quant au prix au m2 de CHF 180.- retenu à la date du 14 novembre 2008 pour du 
terrain bâti avec une villa individuelle en ZDIA, au lieu de l’appliquer à l’intégralité 
de la surface du terrain, M______ avait établi une distinction entre un prix d’assiette 
théorique des constructions et le solde de la parcelle. Or, il résultait tant de 
l’audition de U______ que de celle de S______ que cette distinction n’avait pas 
lieu d’être. Il fallait également tenir compte du fait que les valeurs du terrain et 
d’une villa d’habitation en ZDIA étaient inévitablement dégradées par 
l’environnement immédiat. 
Dans le cas d’espèce, et sur la base des prix d’P______ et de la X______, le calcul 
de l’indemnité se présentait comme suit, étant relevé que, pour simplifier la feuille 
de calcul, le montant de l’ordre de CHF 38.- par m2 relatif aux aménagements 
extérieurs avait été appliqué à l’intégralité de la surface de la parcelle, sans 
déduction de la surface au sol de la villa : 
Parcelle n° 3’670 
31.05.01 
01.06.01 
14.11.08 
27.06.23 
Surface totale (y. c. dépendance) 
2’218 m2 
SBP existante 
161 m2 


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Assiette théorique (IUS 0.20) 
805 m2 
Prix /m2 
400 
400 
 
850 
Valeur assiette théorique (hors 
aménag. ext.) 
322’000 
322’000 
 
684’250 
Solde théorique non bâti 
1’413 m2 
Prix au m2 majoré de 50% 
600 
0 
 
1’275 
Calcul de la perte de valeur au 
01.06.2001 de la portion 
inconstructible (sans valeur 
d’usage résiduelle) 
847’800 
0 
 
1’801’575 
Prix au m2 de valeur d’usage 
résiduelle sans droits à bâtir 
 
58 
 
125 
Total (valeur d’usage résiduelle 
sans droits à bâtir) 
 
81’954 
 
176’625 
Valeur terrain au 31.05.2001 
1’169’800 
 
 
2’485’825 
Valeur terrain au 01.06.2001 
(assiette théorique + valeur 
d’usage résiduelle) 
 
403’954 
 
1’624’950 
Différence (impact OPB) au 
01.06.2001 
 
765’846 
 
860’875 
Valeur vénale du terrain en 
ZDIA dès 14.11.2008 
 
 
399’240 
 
Différence (impact OPB) au 
regard de la valeur du terrain au 
31.05.2001 (valeur au 31.05.01 
– valeur dès 14.11.08) 
770’560 
 
 
2’086’585 
Indemnité (arrondi) 
 
770’000 
 
2’000’000 
Dans leurs calculs, ils s’en étaient tenus à la méthode de l’assiette théorique de 
l’expert, sans renoncer pour autant à celle de leur demande consistant à prendre en 
compte la surface de la parcelle pour calculer les SBP potentielles. 
Par ailleurs, compte tenu du temps écoulé depuis l’entrée en force de la restriction 
et la fixation du montant de l’indemnisation, une valeur en fonction des prix 2023 


- 20/30 - 
 
A/4424/2010 
 
 
avait été intégrée dans le calcul. Pour éviter toute contestation, il avait été tenu 
compte d’un prix de CHF 850.-/m2, inférieur au prix moyen de la fourchette définie 
par P______. 
Enfin, l’indemnité devait porter intérêt à 5% dès le 1er juin 2001. 
q. Par jugement du 18 décembre 2024, le TAPI a rejeté les requêtes formées les 
24 décembre 2010 et 27 mai 2011 par AB______. 
Il fallait considérer que les parcelles concernées étaient devenues inconstructibles, 
malgré les arguments avancés par l’État de Genève et l’AIG. Elle était affectée à 
une zone à bâtir adoptée conformément au droit fédéral et il fallait examiner les 
prétentions des requérants en appliquant les critères relatifs au déclassement et voir 
si les conditions positives issues de la formule Barret étaient remplies. S’agissant 
de la condition de l’usage futur proche probable, elle devait être considérée comme 
remplie. Toutefois, cette situation n’avait duré que sept ans puis la parcelle avait 
été affectée à la ZDIA, levant théoriquement l’impossibilité totale de construire. Le 
déclassement de la zone villas en ZDIA, à l’intérieur de la zone à bâtir ne pouvait 
par principe être considérée comme une restriction grave du droit de propriété. Il 
fallait examiner si le terrain se prêtait encore à une bonne utilisation économique. 
Sous l’angle de l’ampleur de l’atteinte, l’expertise concluait à une augmentation de 
valeur de 1% pour la parcelle. 
Ainsi, en l’absence de dommage, les mesures d’aménagement ayant affecté la 
parcelle des requérants n’étaient pas constitutives d’une expropriation matérielle. 
E. 
a. Par acte envoyé le 3 février 2025 et complété le 13 mars 2025, les époux 
AB______ ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le 
jugement du TAPI, concluant principalement à son annulation, dans la mesure où 
il rejetait la demande en paiement d’une indemnité d’expropriation matérielle et au 
versement d’une telle indemnité de CHF 770’000.- avec intérêts à 5% dès le 1er juin 
2001, par l’État de Genève et l’AIG solidairement ou, subsidiairement par l’AIG 
seul et plus subsidiairement, par l’État de Genève seul, reprenant les chiffres et 
l’argumentation développée devant le TAPI. 
M______ était partiale, dans la mesure où elle avait réalisé une proportion 
importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. 
La dimension équitable de la compensation des avantages et des inconvénients 
majeurs n’était pas respectée puisque l’inconvénient représentait un chiffre dix fois 
supérieur au montant de CHF 30'000.- définissant un avantage majeur. L’art. 5 LAT 
était violé. 
Les prix retenus par M______ ne correspondaient pas à la valeur vénale des biens 
en 2001 et il en résultait que l’exigence qu’une indemnité corresponde à la pleine 
valeur vénale du droit exproprié n’était pas satisfaite. 
Il n’y avait pas d’explication sur la manière dont on passait d’un prix au m2 de 
terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. 


- 21/30 - 
 
A/4424/2010 
 
 
Le prix au m2 du terrain au 31 mai 2021 pour un IUS de 0.2 devait être arrêté à 
CHF 400.-/m2. La méthode d’M______, d’estimer 20 ans après des valeurs de bâti 
sans avoir d’informations à cet égard, comportait un risque d’erreur important ; il 
fallait recourir à d’autres éléments, telle que l’estimation d’P______, une expertise 
effectuée par V______ mentionnée par un rapport de la commission fédéral de lutte 
contre le bruit en 1997 ainsi que des décisions de commissions d’estimation en 
matière d’expropriation qui retenaient un prix de CHF 350.- à 450.-/ m2 en 2001. 
Les faits avaient été constatés de façon inexacte puisque c’était CHF 220.-/m2 qui 
avait été retenu. 
Le prix au m2 de CHF 180.- à la date du 14 novembre 2008 pour du terrain bâti 
avec une villa individuelle en ZDIA aurait dû être retenu par M______ au lieu des 
CHF 300.- à 340.- retenus pour l’assiette théorique des constructions qui était 
excessive car affectée par l’environnement immédiat devenant industriel et 
artisanal. Au milieu d’une zone 5 devenue inconstructible, l’environnement était 
campagnard, sans voisinage proche, avec des vues bucoliques sur les champs aux 
alentours, alors qu’après déclassement en ZDIA, l’environnement devenait 
construit avec des halles industrielles d’un gabarit de 25 m. Les valeurs du terrain 
et d’une villa d’habitation étaient inévitablement dégradées. 
C’était à tort que le TAPI avait refusé de lui allouer une indemnité de procédure en 
violation de l’art. 60 loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 
1933 (LEx-GE - L 7 05), même en l’absence d’indemnité pour expropriation 
matérielle. 
b. Le 18 avril 2025, par un seul acte, l’État de Genève et l’AIG ont conclu au rejet 
du recours, répondant point par point aux arguments développés. 
Les recourants cherchaient à disqualifier l’expertise d’M______, alors qu’ils 
avaient expressément approuvé le choix de l’expert et coopéré à ses travaux sans 
réserve. Ils déclaraient agréer aux principes appliqués mais pour porter à la hausse 
les valeurs foncières déterminantes, ils invoquaient des sources alternatives. Ils 
présentaient une méthode alternative de calcul de l’indemnité qui comportait un 
effet de levier, transformant la valeur foncière prétendue de CHF 400.-/m2 en un 
prix du m2 de CHF 600.- pour le terrain frappé de restrictions de constructibilité et 
à CHF 500.- pour le terrain déjà bâti. 
La méthode appliquée par les expertes s’agissant de la valeur vénale des terrains au 
14 novembre 2008 après déclassement en ZDIA, était claire et devait être suivie. 
L’art. 5 LAT n’imposait pas aux cantons de définir un seuil d’indemnisation 
équivalent en valeur au seuil d’assujettissement à la taxe sur la plus-value pour 
avantage majeur. La législation genevoise ne prévoyait pas non plus un système tel 
qu’allégué par les recourants. 
À titre subsidiaire, les griefs en lien avec le taux des intérêts compensatoires et les 
intérêts moratoires devaient être écartés. Quant à l’indemnité de procédure réclamée 
par les recourants, elle n’était pas justifiée, celle-ci étant liée à l’issue du litige. 


- 22/30 - 
 
A/4424/2010 
 
 
c. Le 26 septembre 2025, les recourants ont répliqué. 
Comme justiciables, ils n’avaient pas de méfiance a priori et avait fait confiance à 
l’expert. C’était après avoir pris connaissance de la faiblesse des prix au m2 de 
terrain, en particulier pour les terrains construits, que le doute avait émergé. 
Ils reprenaient ensuite les griefs déjà développés et répondaient aux arguments 
avancés par l’État de Genève et l’AIG. 
d. Le 2 octobre 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10 ; art. 43 al. 2 et 62 al. 1 de la loi sur 
l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 (Lex-GE - L 7 05). 
2. 
Le litige consiste à déterminer si c’est à bon droit que le TAPI a refusé aux 
recourants une indemnité pour expropriation matérielle en lien avec la restriction à 
la constructibilité de leurs parcelles qui résulterait de l’application des art. 22 LPE, 
31 OPB et de l’annexe 5 de l’OPB ainsi que de l’affectation des biens-fonds à la 
ZDIA. 
3. 
Une expropriation matérielle se dit d’une mesure de restriction à la propriété privée 
fondée sur du droit public, qui a des effets jugés équivalents à ceux d’une mesure 
d’expropriation formelle, de sorte que l’autorité doit traiter l’administré de la même 
manière que si elle l’expropriait formellement, c’est-à-dire en l’indemnisant 
pleinement de son dommage (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit 
administratif général, 2e éd., 2025, n. 2287). 
3.1 L’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101) dispose qu’une pleine indemnité est due en cas d’expropriation 
ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Depuis 1980, 
l’art. 5 al. 2 LAT prévoit qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures 
d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une 
expropriation. 
3.2 Selon une jurisprudence bien établie, il y a expropriation matérielle au sens de 
l'art. 26 al. 2 Cst. et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son 
usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de 
sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. 
Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation 
matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils 
devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le principe de 
l'égalité de traitement (ATF 131 II 151 consid. 2.1 ; 125 II 431 consid. 3a ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_131/2024 du 25 août 2025 consid. 3.1). 


- 23/30 - 
 
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3.3 Les conditions de l’expropriation matérielle sont la gravité de l’atteinte ou le 
sacrifice particulier ainsi que l’usage actuel ou futur prévisible du bien-fonds, soit 
en général la possibilité de l’affecter à la construction. Il n’y a cependant, en 
principe, pas lieu à indemnisation si les restrictions sont fondées sur des motifs de 
police ou si l’absence de droits à bâtir résulte non pas d’une mesure de restriction 
apportée à la propriété tel un déclassement, mais d’une mesure qui constitue la 
concrétisation du véritable contenu de la propriété (Thierry TANQUEREL/Frédéric 
BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd. 2025, n. 1747 à 1757 ; Jacques 
DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025, 
n. 2299 ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 388 
à 395). 
3.4 S’agissant du seuil de gravité, une restriction à la propriété doit être 
particulièrement grave mais le Tribunal fédéral n’a pas fixé de taux de dépréciation 
déterminé (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit. n. 390). 
Il s’agit donc d’examiner les circonstances d’espèce en tenant compte des 
conséquences qu’entraine la restriction, non seulement sur la partie du bien-fonds 
sur laquelle elle porte, mais aussi sur l’ensemble de la parcelle, cas échéant. 
(Territoire & Environnement, Obligation d’indemniser en cas de dézonage, Espace 
Suisse, 4/2019, p. 12-13). Il ressort de la jurisprudence en la matière que de manière 
générale, un propriétaire n’a le droit de se voir indemniser que si la restriction 
litigieuses lui interdit de faire de son fonds un usage conforme à la destination et 
qui soit économiquement rationnel et intéressant. La garantie de valeur de la 
propriété ne protège par la faculté de vouer toujours et partout un fonds à son 
exploitation financièrement la plus rentable ; alors que la jurisprudence fixe la 
limite du tolérable sans indemnisation entre 10 et 15% de perte de valeur en matière 
d’expropriation formelle des droits du voisinage, elle la situe plutôt entre 30 et 40% 
en 
matière 
d’expropriation 
matérielle 
(Jacques 
DUBEY/Jean-Baptiste 
ZUFFEREY, op. cit., n. 2303). Le Tribunal fédéral a notamment estimé qu’avec 
une perte de valeur de 20% en lien avec une réduction du volume de construction 
autorisable, une atteinte n’était pas suffisamment grave pour équivaloir à une 
expropriation matérielle. Il a retenu que dans les circonstances du cas d’espèce, 
l’usage du fonds étant conservé, les recourants pouvaient continuer d’habiter leur 
maison ou la louer en l’entretenant pour en tirer un revenu. Seule l’utilisation future 
des immeubles était donc restreinte (ATF 97 I 632 consid. 7b). 
Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la 
restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination 
de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la 
propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Globalement, les arrêts publiés 
permettent d’aboutir à la conclusion qu’une diminution de valeur équivalente ou 
inférieure à un cinquième de la valeur du bien-fonds ne sera jamais considérée 
comme analogue à une expropriation, et une diminution équivalente à un tiers ne le 


- 24/30 - 
 
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sera que très rarement (Enrico RIVA, in Heinz AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander TUCH/Pierre TSCHANNEN [éd], Commentaire LAT, ad art. 5 
LAT n. 211 et les arrêts cités). Les recourants eux-mêmes, dans leurs écritures 
devant le TAPI (réplique du 5 octobre 2017, p. 22) ne contestent pas cette analyse. 
3.5 Les dates déterminantes pour apprécier l’existence d’une expropriation 
matérielle est celle de l’entrée en vigueur des mesures restrictives (ATF 132 II 218 
consid. 2.4), soit en l’occurrence le 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de 
l’annexe 5 de l’OPB, comme l’a admis le Tribunal fédéral dans son arrêt du 
8 octobre 2018 cité précédemment (arrêt du Tribunal fédéral 1C_605/2017 
consid. 3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_460/2014 du 15 juin 2015 consid. 2.2) 
ainsi que celle du 14 novembre 2008, date de la création de la ZDIA à laquelle sont 
affectées les parcelles concernées. 
3.6 En principe, seules les restrictions définitives de la propriété atteignent 
l’intensité d’une expropriation matérielle. Il ressort de la jurisprudence que 
l’atteinte doit avoir duré un certain temps, sans qu’aucune limite claire ne puisse 
être déduite. Toutefois les interdictions de construire prononcées pour une durée 
inférieure à dix ans n’ont jamais été considérées comme équivalant à une 
expropriation (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit, n. 390 ; Territoire & 
Environnement, Obligation d’indemniser en cas de dézonage, Espace Suisse, 
4/2019, p. 16 ; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 221 et 222,). 
4. 
En l’espèce, la condition de l’ampleur de l’atteinte reste disputée. Le TAPI, se 
fondant sur les résultats de l’expertise d’M______, a retenu que les parcelles des 
recourants ont subi une augmentation de 1% de leur valeur lors de leur affectation 
en ZDIA et que la durée de sept ans, pendant laquelle elles auraient subi une 
dépréciation par l’adoption des VLI, n’était pas suffisante pour remplir cette 
condition. Les recourants remettent en cause cette conclusion, soulevant en premier 
lieu plusieurs griefs en lien avec l’expertise d’M______, qu’il convient d’examiner 
successivement. 
4.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend 
notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves pertinentes, 
d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à 
l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son 
résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Il n'empêche 
toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves 
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une 
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude 
que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 
consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et 
les références citées). 
4.2 L'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour 
fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties (art. 20 
al. 1 LPA). Elle peut notamment recourir, s'il y a lieu, à une expertise (art. 20 al. 2 


- 25/30 - 
 
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let. e LPA), dont le juge apprécie librement la force probante. L’expertise représente 
un moyen de preuve (art. 38 LPA) ordonné lorsque l’établissement ou 
l’appréciation de faits pertinents requièrent des connaissances et compétences 
spécialisées – par exemple techniques, médicales, scientifiques, comptables – que 
l’administration ou le juge ne possèdent pas (ATA/1291/2024 du 5 novembre 2024 
consid. 2.2 ; ATA/656/2023 du 20 juin 2023 consid. 2.2 et les arrêts cités). Dans le 
domaine des connaissances professionnelles particulières de l'expert, il ne peut 
toutefois s'écarter de son opinion que pour des motifs importants qu'il lui incombe 
d'indiquer, par exemple lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions 
ou attribue un sens ou une portée inexacts aux documents et déclarations auxquels 
il se réfère (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1 = JdT 2012 II p. 489, 494 et les arrêts 
cités ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_275/2023 du 7 août 2023 consid. 4.1 et les arrêts 
cités). 
4.3 Selon les recourants, M______ serait partiale dans la mesure où elle a réalisé 
une proportion importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. 
Or, il appert que dans son offre du 15 juillet 2021, M______ donne des références 
dont les collectivités publiques pour lesquelles elle a déjà eu l’occasion de procéder 
à des évaluations, parmi lesquelles figurent notamment l’État de Genève, la Ville 
de Genève et différentes communes. Cette offre a été contresignée par le mandataire 
des recourants le 16 août 2021 et ces informations sont également notoires, 
puisqu’elles sont notamment sur le site internet de la société. Les recourants ont 
ainsi eu de nombreuses occasions, au cours de l’instruction à laquelle a procédé le 
TAPI, d’éclaircir la question du volume d’expertises confiées par des entités 
publiques. 
Non seulement les recourants n’ont pas remis en cause l’impartialité des expertes 
devant le TAPI, mais ils n’invoquent pas de fait nouveau qui devrait être pris en 
compte sur cette question. De plus, ils ne démontrent pas, ni même n’allèguent, en 
quoi la prétendue partialité des expertes aurait biaisé les résultats de leur expertise. 
Leur grief, qui doit être considéré comme sans substance et tardif, sera en 
conséquence écarté. 
4.4 Les recourants soutiennent que les prix retenus dans l’expertise ne 
correspondent pas à la valeur vénale des biens en 2001 en zone 5. 
4.4.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans des 
circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion d'un échange 
d'ordre économique. La loi et la jurisprudence considèrent que la valeur vénale d'un 
bien est le prix que le propriétaire d'un immeuble exproprié pouvait 
raisonnablement espérer en obtenir en cas de vente. Il s'agit de la valeur objective 
de l'objet, soit celle qui correspond au prix d'aliénation, étant précisé que les prix 
spéculatifs, ou au contraire de bradage, ne doivent pas être pris en compte. Elle doit 
être fixée selon des critères objectifs, en tant compte de tous les éléments de fait et 
de droit qui seraient pris en considération par des acheteurs potentiels 


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(Jean-Marc SIEGRIST, 
L’estimation 
des 
biens 
expropriés, 
in 
Thierry 
TANQUEREL/François BELLANGER, La maîtrise du sol : expropriation formelle 
et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, p. 44). 
4.4.2 Les recourants estiment que le nombre de transactions sur lesquelles 
M______ a fondé son analyse est trop restreint et que l’extrapolation du prix du 
terrain nu déduit du prix des transactions n’est pas démontrée. 
Les recourants n’apportent aucun élément à l’appui de leur première critique, qu’ils 
avaient déjà soulevée devant le TAPI, concernant les transactions prises en compte 
dans l’expertise. Invités à produire des transactions qui n’auraient pas été prises en 
compte par les expertes, ils ont échoué et il faut dès lors conclure que le marché, tel 
que pris en compte par l’expertise, correspond à celui existant en 2000 et 2001. 
4.4.3 Quant à prendre en compte la valeur selon la fourchette de CHF 350.- à 450.-
/m2 invoquée par les recourants, fondée sur les valeurs publiées par P______ et 
données par le témoin S______, gérant de cette société, il faut préciser qu’elle 
n’intègre par les nuisances générées par le trafic aérien, comme exposé par le 
témoin. Cette précision permet de retenir que cette valeur ne peut être prise en 
compte pour estimer la valeur de la parcelle concernée dans la présente procédure, 
contrairement à celle estimée par M______, seul les conséquences de 
l’inconstructibilité liée à l’adoption des VLI étant pertinentes pour évaluer la perte 
de valeur subie. Quant à des compensations pour l’expropriation formelle des droits 
de voisinage, en lien avec les nuisances sonores subies, les recourants ont déjà 
obtenu le financement de travaux d’insonorisation de leur villa. 
4.4.4 Concernant l’analogie que font les recourants entre les prix retenus par la 
jurisprudence en matière d’expropriation formelle, pour des parcelles sises à 
C______, en 1985, leur raisonnement ne peut être suivi, dans la mesure où il ne 
tient pas compte de l’évolution des prix entre 1985 et 2001 de parcelles 
particulièrement exposées au bruit du trafic aérien et à ses nuisances. Il n’est 
notamment pas possible d’adhérer, sans autres éléments, qui font défaut en l’espèce, 
à la théorie qui voudrait que la valeur de ces parcelles ait simplement suivi 
l’évolution générale des prix de l’immobilier dans le canton. 
4.4.5 Les recourants se prévalent également, pour tenter de justifier un prix du 
terrain de CHF 400.-/m2, d’une décision de la commission fédérale d’estimation du 
premier arrondissement du 16 août 1994, laquelle retenait que le prix au m2 d’un 
terrain en zone villas dans la campagne genevoise était de l’ordre de CHF 400.-. 
Toutefois, l’absence des caractéristiques et de précisions sur la situation de la 
parcelle concernée ne permet pas de procéder à l’analogie que préconisent les 
recourants. 
4.4.6 Quant à la cause évoquée ayant donné lieu à une convention transactionnelle 
conclue à la suite d’une décision de la commission du 17 décembre 2008, elle ne 
peut non plus servir de base de comparaison, faute notamment d’être définitive et 


- 27/30 - 
 
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également 
parce 
qu’elle 
a 
été 
conclue 
sans 
expertise 
immobilière 
(ACOM/121/2008). 
4.4.7 Les recourants évoquent également la pratique de l’office cantonal du 
logement (ci-après : OCLPF). Or, les prix admis par l’OCLPF en tant que coût de 
l’acquisition du foncier dans les plans financiers utiles au contrôle des loyers et prix 
de vente des logements dans les zones de développement (art. 5 al. 1 à 3 de la loi 
générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 - LGZD - L 1 35) ne sont 
pas considérés par la jurisprudence comme permettant de déterminer la valeur 
vénale. En effet, ce prix ne correspond pas à la valeur vénale puisqu’il est fixé, 
comme prix maximum admissible, dans le cadre du plan financier d’un projet de 
construction et non dans celui de l’achat d’un bien immobilier, de plus, appelé à 
être remplacé par les nouvelles constructions en zone de développement (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_141/2013 du 5 septembre 2013 consid. 5.2 confirmant 
l’ATA/828/2012. 
4.4.8 Les recourants se prévalent également du rapport V______ de 1997 relatif au 
Rapport de la commission fédérale pour l’évaluation des valeurs limites 
d’immissions pour le bruit qui indique des valeurs de terrains, non bâtis de 500.- 
m2. Toutefois, le rapport indique une marge d’incertitude entre 35 et 50%, 
impliquant ainsi des chiffres proches de ceux retenus par M______. 
4.4.9 Les recourants entendent finalement faire application d’une manière 
différente de calcul tout en déclarant adopter la méthode retenue dans l’expertise. 
Sa démonstration, dans la mesure où elle peut être comprise, retient notamment une 
majoration du terrain disponible à + 50% mais sur la base du prix global et non du 
prix de l’assiette théorique occupée par les constructions existantes. Déjà sur ce 
point, sa démonstration, contraire à la logique de l’évaluation, ne saurait être suivie. 
4.5 En conclusion sur ce point, il faut constater qu’aucune des sources citées dans 
le recours ne permet de soutenir de façon convaincante la valeur de CHF 400.-/m2 
avancée par les recourants qui ne font, finalement, que substituer leur propre 
appréciation à celle des expertes. Il s’avère que la méthode utilisée pour déterminer 
le prix des seuls terrains à partir de la valeur globale d’une transaction, qui a été 
exposée par M______, lors de l’audition du 11 novembre 2022 devant le TAPI ainsi 
que dans son expertise, n’a pas été valablement remise en cause par les recourants, 
lesquels n’ont pas non plus demandé les compléments d’explications dont ils 
semblent déplorer l’absence. 
Dans cette expertise à laquelle ont procédé les expertes désignées sur proposition 
commune de toutes les parties, figure une analyse minutieuse de la parcelle et de sa 
situation, retenant notamment les critères d’appréciation propres tels que la 
configuration, la taille, la centralité, l’environnement direct, les nuisances, etc. cela 
sur le plan macro (desserte en transports publics, situation, commodités nécessaires, 
écoles, etc.) ainsi que sur le plan micro (situation par rapport au village, aux routes, 
aux accès et les caractéristiques de la parcelle, de la maison qu’elle contient et des 


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aménagements ainsi que les vis-à-vis). Les nuisances ont été relevées, que ce soit 
le bruit des avions et le trafic du chemin D______. 
S’agissant des valeurs prises en compte au 14 novembre 2008, elles sont fondées 
sur la même méthode et la prise en compte des prix payés par la X______, qui 
varient entre CHF 150 et 300.-/m2. 
Cette analyse détaillée faite avec une méthodologie qui n’est, en définitive, pas 
critiquée par les parties, ne peut donc qu’être qualifiée de complète et il n’y a dès 
lors aucun motif qui permettrait de ne pas retenir les conclusions de l’expertise et 
c’est donc à juste titre que le TAPI s’est fondé sur ces chiffres pour déterminer la 
valeur vénale du bien et la gravité de l’atteinte qui aurait été portée au bien de la 
recourante par l’adoption des VLI et son déclassement en ZDIA. 
Les griefs des recourants doivent donc être écartés. 
4.6 Les recourants estiment encore que la compensation entre les avantages et les 
inconvénients majeurs au sens de l’art. 5 al. 1 LAT n’est pas respectée dans 
l’application faite par le TAPI de la notion de gravité. Les avantages majeurs ayant 
un seuil de valeur de CHF 30'000.- fixé aux art. 30E ss LaLAT ; il convenait de 
retenir le même seuil, s’agissant des inconvénients. 
Cependant, l’interprétation qu’ils font de l’art. 5 LAT n’est soutenue par aucune 
jurisprudence, ni aucun auteur de doctrine. Au contraire, il est admis que l’art. 5 
al. 2 LAT concerne un cas d’inconvénient majeur dû à une mesure d’aménagement 
pour lequel la Constitution a déjà prévu une pleine indemnité comme conséquence 
juridique, excluant de fait l’application de l’al. 1 et le réservant aux cas 
d’inconvénients qui n’atteindraient pas l’intensité d’une expropriation matérielle 
(Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 14 et 17). 
À cela s’ajoute que le législateur genevois, même s’il fallait admettre qu’il pouvait 
créer un régime compensatoire pour des inconvénients de moindre gravité, a adopté 
une loi dont le texte est clair (art. 30E et 30F LaLAT) qui précise que la notion 
d’avantage repose sur une augmentation de valeur de plus de CHF 30'000.- et celle 
d’inconvénient requiert la reconnaissance d’un cas d’expropriation matérielle. Le 
législateur genevois n’a donc pas souhaité adopter une indemnisation qui serait 
versée à des conditions plus souples que celle posées par la jurisprudence au sujet 
de l’expropriation matérielle, comme cela ressort également des travaux 
préparatoires (MGC 2007-2008/I A 278). 
Ainsi, il n’y a pas lieu d’examiner plus avant cet argument qui s’avère infondé. 
5. 
Les recourants ont également recouru contre le refus du TAPI de leur allouer une 
indemnité de procédure en violation de l’art. 60 LEx-GE. Selon eux, ils pourraient 
prétendre à l’indemnisation pour leurs frais d’avocat, même si aucune indemnité 
d’expropriation matérielle ne leur a été allouée. 
5.1 L’art. 60 LEx-GE applicable s’agissant de la procédure devant le TAPI dans les 
cas de demandes d’indemnité pour expropriation matérielle (art. 43 al. 2 LEx-GE), 


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prévoit que le TAPI peut allouer aux expropriés auxquels la procédure 
d’expropriation a occasionné des frais (notamment des honoraires d’avocats), une 
indemnité équitable à titre de dépens, dont le montant est déterminé dans la 
décision. 
La chambre de céans a déjà été amenée à répondre négativement à la question de 
savoir si, lorsque la demande d’indemnité d’expropriation matérielle est refusée, 
une indemnité équitable au sens de l’art. 60 LEx-GE pouvait quand même être 
allouée par le TAPI. Il a été retenu que les termes d’exproprié et d’expropriant 
figurant dans cette disposition ne pouvaient pas s’appliquer lorsque les prétentions 
en expropriation matérielle étaient entièrement rejetées. Seules les dispositions 
ordinaires de la procédure administrative s’appliquaient alors (ATA/1841/2019 du 
20 décembre 2019 consid. 2 ; ATA/1842/2019 du 20 décembre 2019 consid. 2). 
C’est donc à juste titre que le TAPI n’est pas entré en matière sur la demande des 
recourants s’agissant d’une indemnité de procédure. 
En conséquence, le grief des recourants sera écarté. 
En tous points infondé, le recours doit être rejeté. 
6. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge solidaire 
des recourants (art. 87 al. 1 LPA) et aucune une indemnité de procédure ne sera 
allouée, les intimés n’y ayant notamment pas conclu (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 3 février 2025 par A______ et B______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge solidaire de A______ et B______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature des recourants ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 


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électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat des recourants, à 
Me Benoît CARRON, avocat de l'État de Genève et à Me Nicolas WISARD, avocat de 
l'aéroport international de Genève, ainsi qu’au Tribunal administratif de première. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Jean-Marc VERNIORY, 
Patrick CHENAUX, Eleanor McGREGOR, Claudio MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
la greffière :