ge_gerichte · ACJC/461/2019 · 2019-04-01 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.04.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28702/2017 
ACJC/461/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 1ER AVRIL 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 31 juillet 2018, comparant par Me Jacques ROULET, 
avocat, boulevard des Philosophes 9, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
et 
1) Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, 
2) Monsieur C______, domicilié ______ (GE), autre intimé, comparant tous deux par 
Me Claudio REALINI, avocat, rue du Nant 6, case postale 6509, 1211 Genève 6, en 
l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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C/28702/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/721/2018 du 31 juillet 2018, expédié pour notification aux 
parties le 13 août 2018, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de 
procédure simplifiée, a déclaré valable le congé notifié le 6 novembre 2017 pour 
le 31 décembre 2017 à A______ concernant la villa individuelle de 8 pièces et 
garage, sise 1______ à D______(GE) (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à 
évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de toute personne faisant 
ménage commun avec lui la villa susmentionnée (ch. 2), transmis la cause à 
l'expiration du délai d'appel contre le jugement à la 7ème Chambre du Tribunal, 
siégeant dans la composition prévue par l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les 
mesures d'exécution sollicitées (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont retenu que A______ n'avait pas établi un 
quelconque engagement de C______ et de B______ de lui vendre la villa en 
cause, de sorte que les conditions d'une culpa in contrahendo n'étaient pas 
réalisées. Il ne pouvait pas non plus prétendre au versement d'une indemnité pour 
les travaux effectués par ses soins dans la villa, la procédure ayant permis d'établir 
que les bailleurs n'avaient pas donné leur accord, même tacitement, à l'exécution 
desdits travaux. Les conditions de résiliation du contrat de bail pour défaut de 
paiement étaient réalisées, le locataire n'ayant pas contesté le montant du loyer et 
les créances excipées en compensation par lui étant inexistantes. La résiliation 
était ainsi efficace. Le congé ne contrevenait par ailleurs pas aux règles de la 
bonne foi. Au vu de la résiliation pour demeure du locataire, aucune prolongation 
de bail de pouvait être accordée à celui-ci. Ne disposant plus d'aucun titre 
juridique l'autorisant à rester dans les locaux, l'évacuation du locataire devait être 
prononcée. 
B. 
a. Par acte déposé le 14 septembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ 
a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à la 
constatation de l'inefficacité de la résiliation du 6 novembre 2017 et, 
subsidiairement, à l'annulation de celle-ci. Plus subsidiairement, il a requis l'octroi 
d'une prolongation de bail de quatre ans. 
Il a reproché au Tribunal une violation de son droit à la preuve et de son droit 
d'être entendu ainsi qu'une constatation manifestement inexacte et incomplète des 
faits. 
A______ a produit des pièces. 
b. Par réponse du 12 octobre 2018, C______ et B______ ont conclu au rejet de 
l'appel et à la confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens. Ils 


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ont également requis la condamnation de A______ à une amende pour téméraire 
plaideur. 
Ils ont versé une pièce à la procédure. 
c. Par réplique du 5 novembre 2018, A______ a persisté dans ses conclusions. Il a 
contesté tout caractère dilatoire de son appel. 
d. Par duplique du 27 novembre 2018, C______ et B______ ont persisté dans 
leurs conclusions. 
e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 30 novembre 2018 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 18 août 2005, C______ et B______ (ci-après également : les bailleurs) ont 
conclu un contrat de bail à loyer avec E______ portant sur la location d'une villa 
individuelle de 8 pièces et garage sise 1______ à D______ [GE]. 
Le bail a été conclu pour une durée fixe de six mois, du 1er octobre 2005 au 
31 mars 2006. 
Deux nouveaux baux ont été conclus, chacun pour une durée de six mois, le 
premier du 1er avril au 30 septembre 2006 et le second du 1er octobre 2006 au 
31 mars 2007. Plus aucun contrat écrit n'a été établi depuis lors. 
Le loyer mensuel a été fixé, charges non comprises, à 7'200 fr. 
b. Dès la conclusion du bail, il a été convenu que la villa serait sous-louée aux 
mêmes conditions à A______, lequel s'acquitterait du loyer directement en mains 
des bailleurs. 
c. A compter du 1er juillet 2010, A______ ne s'est plus régulièrement acquitté du 
loyer, malgré les nombreuses relances de C______. 
Entre le 1er juillet 2010 et le 31 octobre 2014, il a versé, le 29 avril 2013 
60'000 fr., et, le 25 juillet 2013, 90'000 fr. 
d. Pendant cette même période, A______ a fait part à plusieurs reprises aux 
bailleurs de son souhait d'acquérir la villa. Il a ainsi notamment, par courriel du 21 
janvier 2013 à C______, indiqué qu'en principe un paiement de 50'000 fr. 
interviendrait la semaine suivante. Il souhaitait s'entretenir avec lui afin d'effectuer 
un décompte final des montants dus, et des dépenses qu'il avait effectuées. Il lui 
confirmait son intérêt à l'achat de la maison. 


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e. En été 2013, un dégât d'eau est survenu dans la villa et C______ s'est rendu sur 
place afin d'en constater l'étendue. A______ lui a transmis, par courriel du 10 
juillet 2013, un devis de 2'700 fr. établi par la société F______SARL à l'attention 
du précité. 
f. Le 15 octobre 2013, A______ a soumis à C______ une autorisation de 
construire 
pré-remplie 
et 
signée 
par 
la 
société 
G______SA 
le 
15 septembre 2013, portant sur la création d'un muret et d'un portail. C______ a 
signé ladite demande. L'autorisation a été déposée au département compétent le 18 
octobre 2013. 
g. Depuis une date indéterminée, les parties sont en litige quant aux arriérés de 
loyer ainsi qu'à la prise en charge financière par les bailleurs des travaux entrepris 
par A______ dans la villa. Les bailleurs reprochent à A______ d'avoir réalisé ces 
travaux sans requérir leur autorisation préalable, ce que celui-ci conteste. 
h. Le 13 octobre 2014, un décompte des arriérés de loyer a été établi, portant sur 
la période du 1er juillet 2010 au 30 octobre 2014. Le loyer total s'élevait à 
374'400 fr., plus intérêts de retard de 9'321 fr., soit 383'721 fr., dont à déduire 
60'000 fr. et 90'000 fr. versés, portant le solde à 233'721 fr. 
i. Le 4 décembre 2014, C______ et B______ d'une part, et E______ et A______ 
d'autre part, ont conclu une convention, à teneur de laquelle E______ 
reconnaissait, en sa qualité de locataire, devoir un montant de 231'600 fr. fin 
novembre 2014, à titre d'arriérés de loyer, pour la location de la villa en cause, ce 
montant ne comprenant pas les frais accessoires, notamment le chauffage et l'eau 
chaude, dus en sus. E______ s'est engagé à régler 115'800 fr. à B______ et 
C______ d'ici au 15 décembre 2014, le paiement pouvant être effectué par 
E______ et/ou A______. 
A la suite de ce versement, les parties sont convenues de discuter du montant des 
travaux à charge de B______ et C______ et acceptés par eux, à compenser sur le 
solde dû. 
Ledit solde, travaux compensés, devait être versé aux bailleurs d'ici au 
19 décembre 2014 au plus tard. 
A______ a déclaré reprendre la dette en qualité de débiteur solidaire. 
j. Le 2 février 2015, A______ a réglé la première tranche de 115'800 fr. 
La question du versement de la deuxième tranche de 115'800 fr. a fait l'objet d'un 
échange de courriels entre les parties entre le 3 février et le 6 mai 2015. 


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Ainsi, le 3 février 2015 C______ a sollicité de A______ le versement du solde en 
115'800 fr. et lui a rappelé que les loyers des mois de décembre 2014 et janvier 
2015 n'avaient pas été réglés. Il l'a relancé par pli du 11 février 2015. 
Par réponse du 12 février 2015, A______ a transmis à C______ la copie d'une 
facture du mois de février 2014 concernant les travaux extraordinaires effectués 
entre 2010 et 2013, ainsi qu'un devis concernant le changement du tableau 
électrique. A______ indiquait par ailleurs qu'il devait encore recevoir une dernière 
facture de la part de la société H______SARL concernant la peinture extérieure de 
la villa. Il précisait que les factures concernaient seulement les travaux 
extraordinaires d'entretien de la villa, à l'exclusion des autres travaux effectués par 
ses soins, notamment s'agissant du muret ou du portail, ou d'autres travaux à 
l'intérieur de la maison, lesquels étaient à sa charge et allaient augmenter la valeur 
du bien. Enfin, il rappelait son intention d'acheter la villa dans le cours de l'année, 
et restait à disposition pour en discuter après règlement de ses dettes. 
Le 24 février 2015, C______ a sollicité de A______ qu'il lui fasse parvenir la 
facture de la société H______SARL, ce que A______ a fait le même jour. Il a 
indiqué au bailleur qu'après avoir changé trois éléments chauffant, la maison serait 
"remise à neuf". 
Les 31 mars et 6 mai 2015, A______ a sollicité un décompte des montants dus 
aux bailleurs et a indiqué être prêt à régler le solde afin que le bail puisse être mis 
à son nom, dans l'attente de pouvoir discuter avec C______ de l'achat de la villa. 
Par courrier du 19 novembre 2015, les bailleurs ont transmis à A______ un 
décompte, en fonction des factures qu'ils avaient reçues de sa part. Le solde dû au 
31 décembre 2015 était arrêté à 127'122 fr. 90, soit 115'800 fr. correspondant au 
solde dû selon la convention du 4 décembre 2014, ainsi que les intérêts y relatifs 
en 1'484 fr. 90, et 93'600 fr. correspondant aux arriérés de loyer pour la période du 
1er décembre 2014 au 31 décembre 2015, ainsi que les intérêts y relatifs en 2'340 
fr. 
Les bailleurs s'engageaient à prendre à leur charge les travaux effectués par les 
sociétés I______SA en 29'160 fr. et H______SARL en 56'942 fr., portant le solde 
dû par A______ à 127'122 fr. 90, à verser d'ici au 15 décembre 2015. 
Aucun paiement n'est intervenu dans le délai précité. 
k. Le 22 juin 2016, les bailleurs ont résilié le contrat de bail de E______ pour 
défaut de paiement. Par jugement JTBL/1191/2016 du 13 septembre 2016, le 
Tribunal a ordonné l'évacuation du précité. Ce jugement est exécutoire. 
l. Par courriels des 19 août et 15 septembre 2016, A______ a indiqué avoir 
procédé à un versement de 20'000 fr. Il a précisé qu'il complèterait les versements 


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en fin de mois. Il attendait les calculs exacts du montant de l'arriéré de loyer arrêté 
au 30 septembre 2016. Pour le surplus, il déclarait être prêt à verser un troisième 
acompte de 30'000 fr. en attendant une rencontre permettant de régler le solde et 
de mettre le contrat de bail à son nom. 
Nonobstant ces indications, aucun versement n'est intervenu en faveur des 
bailleurs. 
m. A la suite du dépôt d'une requête en constatation de droit, le Tribunal des baux 
et loyers, par jugement JTBL/743/2017 du 21 juillet 2017, a constaté l'existence 
d'un contrat de bail à loyer entre C______ et B______ d'une part, et A______ 
d'autre part. Ce jugement est exécutoire. 
n. Par courrier du 4 septembre 2017, A______ a sollicité des bailleurs le 
remboursement d'un montant en 453'996 fr. 30 comprenant 2'700 fr. 
correspondant aux travaux effectués par la société F______SARL ensuite du 
dégât des eaux intervenu en 2013, 10'194 fr. 40 correspondant aux travaux 
effectués par la société J______ s'agissant de la pose d'un nouveau tableau 
électrique, 355'000 fr. correspondant aux travaux effectués s'agissant de la 
création d'un muret et d'un portail, 29'160 fr. correspondant aux travaux effectués 
par la société I______SA et 56'941 fr. 90 correspondant aux travaux effectués par 
la société H______SARL. 
A______ a réservé ses droits s'agissant des travaux à plus-value effectués dans la 
villa, dont la valeur devrait être déterminée à l'aide d'une expertise. 
o. Par avis comminatoire du 19 septembre 2017, les bailleurs ont mis A______ en 
demeure 
de 
s'acquitter 
dans 
les 
30 
jours 
d'un 
montant 
en 
244'800 fr. correspondant aux arriérés de loyer dus pour la période du 
1er décembre 2014 au 30 septembre 2017, et l'ont informé qu'à défaut du paiement 
intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, son bail serait résilié 
conformément à l'art. 257d CO. 
p. Par courrier du 25 septembre 2017, les bailleurs ont contesté le décompte 
effectué par A______ le 4 septembre 2017. Ils ont rappelé n'avoir jamais consenti 
aux travaux dont il sollicitait désormais le remboursement et avaient uniquement 
accepté, à bien plaire et a posteriori, de prendre en charge certains travaux 
d'entretien ou de remise en état de la villa, effectués par les sociétés I______SA et 
H______SARL et désormais également J______ pour un montant en 10'194 fr. 
S'agissant du montant en 2'700 fr. relatif aux travaux effectués suite au dégât d'eau 
survenu en 2013, il avait été pris en charge par leur assurance. 
q. Par courrier du 28 septembre 2017, A______ a excipé de compensation, faisant 
valoir 
à 
l'encontre 
des 
bailleurs 
une 
créance 
en 
453'996 fr. 30 en remboursement des travaux effectués dans la villa. 


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r. Par avis de résiliation du bail en cas de demeure du locataire du 6 novembre 
2017, le contrat de bail de A______ a été résilié pour le 31 décembre 2017. 
s. Par courrier du 19 janvier 2018, A______ a transmis aux bailleurs une 
"expertise" du 29 novembre 2017 s'agissant de la création du muret et du portail. 
Se fondant sur cette expertise, il a requis le remboursement d'un montant en 
268'279 fr., auquel s'ajoutait le remboursement de frais judiciaires et dépens dans 
le cadre de précédentes procédures en 7'128 fr., ainsi que les montants d'ores et 
déjà sollicités par courrier du 4 septembre 2017. Partant, le total des montants 
réclamés s'élevait à 374'403 fr. 30. 
Par pli du 15 février 2018, A______ a transmis aux bailleurs une seconde 
"expertise" effectuée le 5 janvier 2018, faisant état d'un coût total des travaux 
entrepris 
à 
l'intérieur 
de 
la 
villa, 
ainsi 
que 
sur 
la 
parcelle, 
en 
1'200'865 fr. 30, montant qu'il mettait les bailleurs en demeure de lui verser dans 
un délai de 30 jours. 
Le 16 février 2018, les bailleurs ont contesté le contenu des correspondances des 
19 janvier et 15 février 2018 de A______, et rappelé qu'il était en demeure de 
s'acquitter d'un montant en 280'000 fr. à titre d'arriérés de loyer et d'indemnités 
pour occupation illicite des locaux. 
t. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers et la cause, non conciliée, a été portée devant le Tribunal 
le 21 mars 2018. 
A______ a principalement conclu à ce que le Tribunal constate l'inefficacité du 
congé du 6 novembre 2017, subsidiairement l'annule, et plus subsidiairement, lui 
octroie une première prolongation de bail de 4 ans. 
Il a allégué, en substance, qu'ensuite de nombreuses discussions intervenues avec 
les bailleurs, il était convaincu que la villa allait lui être vendue, raison pour 
laquelle il avait effectué, à ses frais, d'importants travaux d'entretien, 
d'aménagement et d'embellissement, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la villa. 
Selon lui, les bailleurs ne l'avaient jamais freiné dans ses démarches, pas plus 
qu'ils ne lui avaient indiqué qu'ils ne souhaitaient en définitive pas vendre la villa. 
Or, les bailleurs avaient parfaitement connaissance de l'ampleur des travaux 
effectués par ses soins, C______ s'étant rendu à plusieurs reprises sur les 
différents chantiers entrepris. 
A______ a sollicité l'audition de trois témoins, soit de E______, s'agissant de 
l'engagement des bailleurs de lui vendre la villa, de K______, entrepreneur, 
concernant l'accord de ces derniers aux travaux effectués, et de L______, 
s'agissant du coût des travaux. 


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u. Par mémoire de réponse du 28 mai 2018, les bailleurs ont principalement 
conclu à ce que le Tribunal déboute A______ de toutes ses conclusions, constate 
la validité du congé du 6 novembre 2017 et constate en conséquence que le 
contrat de bail de A______ avait pris fin le 31 décembre 2017. 
Reconventionnellement, ils ont conclu à ce que le Tribunal constate que A______ 
occupait la villa litigieuse sans droit, le condamne à évacuer immédiatement de sa 
personne, de ses biens et de tous tiers les locaux, ordonne en tant que de besoin à 
la force publique de mettre à exécution le jugement dès son entrée en force, et 
condamne A______ à leur verser la somme de 7'200 fr. par mois, dès le 1er janvier 
2018 et jusqu'à la date effective de libération des locaux, avec intérêts à 5% dès le 
1er janvier 2018, à titre d'indemnités pour occupation illicite des locaux. 
Par chargé complémentaire du 12 juin 2018, A______ a produit une expertise 
datée du 24 février 2014 estimant la valeur de la villa à 1'983'000 fr., ainsi qu'un 
échange de courriels entre l'épouse du demandeur et la banque M______ entre les 
mois de janvier et d'avril 2014, duquel il ressort que le demandeur avait sollicité la 
tenue d'un rendez-vous sur place afin d'expertiser la villa, et d'établir un descriptif 
de financement en vue de son acquisition. 
v. Lors de l'audience du 15 juin 2018 du Tribunal, à laquelle A______, excusé, ne 
s'est pas présenté, les bailleurs ont retiré leur conclusion reconventionnelle en 
paiement. Par ailleurs, la demande reconventionnelle a été limitée à la question de 
l'évacuation, à l'exclusion des mesures d'exécution requises. 
A______ a sollicité l'audition de N______ concernant l'engagement des bailleurs 
de lui vendre la villa, par liste de témoins déposée le même jour. 
Le conseil du locataire s'est déterminé sur les allégués des bailleurs et a conclu au 
rejet de la demande reconventionnelle. Il a produit une liste de témoins. Les 
bailleurs se sont opposés à l'audition des témoins sollicités. Pour le surplus, les 
parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
Ensuite de l'ouverture des débats principaux, le conseil du locataire a indiqué qu'il 
ne disposait pas d'autres factures que celles produites, relatives aux montants en 
56'941 fr. 90 et 29'160 fr. Pour le surplus, il a indiqué ignorer quel était le montant 
total des travaux effectués par le locataire, raison pour laquelle ce dernier avait 
sollicité une expertise. Selon lui, ladite expertise prouvait que les travaux allégués 
avaient bien été effectués, à défaut de quoi A______ aurait fait l'objet de 
poursuites, ce qui n'était pas le cas. 
Interrogé par le Tribunal, C______ a confirmé ne jamais avoir eu l'intention de 
vendre la villa, bien familial hérité de feu son père, ce qu'il avait expliqué au 
demandeur dès leur première rencontre. Ainsi et lorsque A______ lui indiquait 
par courriels qu'il souhaitait acheter la villa, il n'y répondait pas car il ne le prenait 
pas au sérieux. Pour lui, il s'agissait d'un des nombreux stratagèmes du locataire 


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afin de le faire patienter eu égard au retard dans le paiement du loyer. C______ a 
par ailleurs confirmé ne jamais avoir donné son accord aux travaux effectués par 
celui-ci. Ce n'était qu'a posteriori, dans le cadre de la convention du 4 décembre 
2014, qu'il avait accepté de prendre en charge certains travaux qui relevaient de 
l'entretien ou de la remise en état du bâtiment. S'agissant de l'autorisation de 
construire signée au mois d'octobre 2013, il avait été mis devant le fait accompli. 
En effet, il y avait une clôture avec une haie, en parfait état. A______ avait fait 
arracher la clôture et la haie, de sorte que C______ n'avait pas eu d'autre choix 
que de signer l'autorisation de construire tendant à la construction d'un muret et 
d'un portail, dans la mesure où il n'y avait plus rien pour protéger la villa. Le 
locataire lui avait toutefois assuré qu'il prendrait en charge le coût de ces travaux. 
S'agissant de l'expertise effectuée en 2014, C______ a indiqué ne jamais en avoir 
eu connaissance. Il a expliqué que les montants de 56'941 fr. 90 et 29'160 fr. 
avaient d'ores et déjà été pris en compte dans la convention du 4 décembre 2014, 
de même que le montant en 10'194 fr. 40 pour lequel il avait reçu une facture. 
Enfin, au 31 mai 2018, le demandeur avait 42 mois de retard dans le paiement du 
loyer. 
Interrogée par le Tribunal, B______ a déclaré ne jamais avoir été informée du fait 
que A______ souhaitait acheter la villa. Pour elle, il était exclu de la vendre. 
w. Par ordonnance de preuve du 20 juin 2018 le Tribunal a considéré que 
l'appréciation anticipée des preuves au dossier rendait inutiles les mesures 
probatoires supplémentaires sollicitées par A______, a clôturé l'administration des 
preuves et fixé un délai au 4 juillet 2018 pour les plaidoiries finales orales. 
x. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 4 juillet 2018, les parties ont plaidé 
et persisté dans leurs conclusions, à l'issue de laquelle le Tribunal a gardé la cause 
à juger. 
y. Le recours formé en temps utile auprès de la Cour contre l'ordonnance de 
preuve précitée a été déclaré irrecevable par arrêt ACJC/1718/2018 du 
10 décembre 2018, faute de préjudice difficilement réparable, la Cour pouvant, en 
cas d'admission de l'appel contre la décision finale, soit renvoyer la cause en 
première instance, soit administrer elle-même les preuves. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 


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2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 
1997 p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exception, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, compte tenu du loyer annuel, s'élevant à 86'400 fr., la valeur litigieuse 
est largement atteinte, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 
311 CPC), l'appel est recevable. 
 
Il en va de même de l'écriture responsive des intimés (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 
314 al. 1 CPC) ainsi que de leurs déterminations subséquentes (ATF 138 I 154 
consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 
1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec 
l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.3 Les pièces versées à la procédure d'appel ne sont pas nouvelles dès lors 
qu'elles font déjà partie du dossier. 
1.4 S'agissant d'une procédure en contestation de congé, la procédure simplifiée 
s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale régit la 
procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
1.5 La composition de la Cour après avoir rendu l'ACJC/1718/2018 a été 
modifiée, le juge assesseur O______ ayant dans l'intervalle quitté définitivement 
la Cour. 


- 11/18 - 
 
C/28702/2017 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal une violation de son droit à la preuve et de son 
droit d'être entendu. 
 
2.1 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. b CPC, le juge établit d'office les faits et 
apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui 
présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal 
fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de 
leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent 
donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 
consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent 
également au nouveau droit de procédure (HOHL, op. cit., p. 243 ss). 
 
A la suite d'une analyse approfondie de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, à l'aide des 
travaux préparatoires, de l'ancien droit et de la doctrine, le Tribunal fédéral a jugé 
que la notion de "protection contre les congés" doit être comprise dans une 
acception large, la règle ayant pour but la protection du locataire, lequel doit 
bénéficier de la procédure simplifiée - moins formelle et plus rapide 
(art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de la 
maxime inquisitoire simple sans égard à la valeur litigieuse (art. 247 al. 2 
let. a CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2). 
Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus 
faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure 
(ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme 
un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du 
juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas 
instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position. Il doit 
néanmoins interroger les parties et les informer de leur devoir de collaboration et 
de production de pièces, et s'assurer que les allégations et offres de preuves sont 
complètes s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son 
obligation ne va toutefois pas au-delà de l'invitation faite aux parties de 
mentionner des preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 ibid.). 
 
2.2 Le Tribunal décide des mesures à prendre pour que la cause puisse être 
liquidée autant que possible lors de la première audience (art. 246 al. 1 CPC). 
Si des circonstances l'exigent, le Tribunal peut ordonner un échange d'écritures et 
tenir des audiences d'instruction (art. 246 al. 2 CPC). 
 
2.3 Les règles d'administration des preuves de la procédure ordinaire sont 
applicables à la procédure simplifiée (art. 219 CPC). Le juge doit décider quels 
faits doivent être prouvés et quels moyens de preuve il est nécessaire d'administrer 
et doit ensuite communiquer sa décision aux parties par une ordonnance de 
preuves (art. 154 CPC). Il procède ensuite à l'administration des preuves en 
audience (art. 155 CPC) et prend les mesures propres à éviter que l'administration 


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C/28702/2017 
des preuves ne porte atteinte à des intérêts dignes de protection des parties ou de 
tiers (art. 156 CPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2017 du 30 mai 2017 
consid. 3.1). 
 
2.4 Garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le 
droit pour l'intéressé d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 137 II 266 consid. 3.2) 
La garantie constitutionnelle n'empêche toutefois pas le juge de mettre un terme à 
l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa 
conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il a la certitude que ces 
dernières ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 142 II 218 
consid. 2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1). L'art. 53 al. 1 CPC concrétise dans la 
procédure civile la garantie fondamentale ancrée à l'art. 29 al. 2 Cst., mais ne 
contient pas une protection plus étendue (arrêt du Tribunal fédéral 5A_101/2017 
du 14 décembre 2017 consid. 4.3). 
La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral en relation avec l'art. 29 
al. 2 Cst. doit aussi être prise en compte pour l'interprétation de l'art. 53 al. 1 CPC 
qui consacre au niveau légal, pour le domaine d'application du CPC, la garantie 
constitutionnelle minimale prévue par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_789/2016 du 9 octobre 2018 consid. 2.1; 5A_710/2016 du 2 mars 2017 
consid. 3.1; 5A_282/2016 du 17 janvier 2017 consid. 3.1.1; 5A_876/2015 du 
22 avril 2016 consid. 3.3). 
Pour les prétentions fondées sur le droit civil fédéral, le droit de faire administrer 
des preuves suppose que le fait à prouver soit pertinent (art. 150 al. 1 CPC), que 
ce fait ne soit pas déjà prouvé, que le moyen de preuve proposé soit adéquat et 
nécessaire pour constater ce fait et que la demande soit présentée régulièrement 
selon les formes et délais prescrits par la loi de procédure applicable (ATF 133 III 
189 consid. 5.2.2, 295 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 
25 octobre 2007 consid. 3.1). Ce droit est concrétisé à l'art. 152 al. 1 CPC, qui 
dispose que toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de 
preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (arrêts du Tribunal 
fédéral 5A_789/2016 précité consid. 3.1; 4A_159/2016 du 1er décembre 2016 
consid. 2.1; 5A_876/2015 du 22 avril 2016 consid. 3.3). 
Il n'y a pas violation du droit d'être entendu lorsque le Tribunal renonce à 
administrer des preuves requises car il a formé sa conviction sur la base des 
preuves déjà administrées et qu'il peut admettre sans arbitraire, en appréciation 
anticipée des preuves, que l'administration d'autres preuves ne modifierait pas sa 
conviction (ATF 124 I 208 consid. 4a, SJ 1999 I 89; 136 I 229 consid. 5.3, JdT 


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C/28702/2017 
2011 I 58). Le Tribunal fédéral est toutefois strict dans les cas où le tribunal 
ignore, sans aucune motivation, les réquisitions de preuve formulées à temps et 
selon les formes prescrites (arrêt du Tribunal fédéral 5A_487/2009 du 12 octobre 
2009 consid. 3.3.1). En cas d'appréciation anticipée des preuves, il doit au moins 
implicitement en ressortir les raisons pour lesquelles le Tribunal dénie toute 
importance ou pertinence aux moyens de preuve qu'il n'administre pas 
(ATF 114 II 289 consid. 2a, JdT 1989 I 84; arrêt du Tribunal fédéral 5P.322/2001 
du 30 novembre 2001 consid. 3c, n. p. in ATF 128 III 4 et réf. consid. 3.5). Le fait 
que le Tribunal ne s'est prononcé ni expressément, ni implicitement sur les 
réquisitions tendant à l'interrogatoire des parties et l'audition de témoins peut 
constituer une violation du droit à la preuve (ATF 114 II 289 consid. 2b, JdT 1989 
I 84; arrêt du Tribunal fédéral 5A_304/2014 du 13 octobre 2014 consid. 3.3 - 3.5). 
 
2.5 La responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo repose sur l'idée que, 
pendant les pourparlers, les parties doivent agir selon les règles de la bonne foi. 
L'ouverture des pourparlers crée déjà une relation juridique entre interlocuteurs et 
leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier 
sérieusement, conformément à ses véritables intentions; il lui appartient en outre 
de renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les circonstances propres à 
influencer sa décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions 
déterminées (ATF 121 III 350 consid. 6c; 116 II 695 consid. 3; 105 II 75 
consid. 2a et les arrêts cités). 
 
Si chaque partie a, en principe, le droit de rompre les pourparlers sans être obligée 
d'en donner les raisons, une culpa in contrahendo sera toutefois retenue, dans 
certaines circonstances spéciales, si la partie qui rompt les négociations a violé les 
obligations sus-exposées et a, par son comportement, créé pour l'autre une 
situation de confiance qui mérite d'être protégée. Le comportement contraire aux 
règles de la bonne foi ne consiste pas dans le fait d'avoir rompu les pourparlers, 
mais d'avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat serait certainement 
conclu ou de n'avoir pas dissipé cette illusion à temps. Il n'est pas nécessaire que 
la partie ait fait preuve d'astuce au cours de pourparlers; il suffit que son attitude 
ait été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence 
(ATF 140 III 200 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4C.152/2001 du 
29 octobre 2001 consid. 3a, in SJ 2002 I 164 et 4A_615/2010 déjà cité 
consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Ainsi, le Tribunal fédéral a admis qu'une banque 
engageait sa responsabilité précontractuelle pour avoir laissé une succursale 
négocier un contrat jusqu'au texte définitif pendant des mois, comme si ladite 
entité était compétente pour conclure - ce qui n'était pas le cas -, la convention 
n'étant finalement pas signée sur refus du siège principal (ATF 105 II 75, cité in 
arrêt du Tribunal fédéral 4C.152/2001 du 29 octobre 2001 consid. 3a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_229/2014 du 19 septembre 2014 consid. 4.1). 


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Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera 
retenue en cas de rupture des pourparlers. Il ne suffit pas que les négociations 
aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la rupture ait été au courant 
des investissements effectués par l'autre; la partie qui engage des frais avant la 
conclusion du contrat le fait en principe à ses risques et périls (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, in JdT 2006 I 163). 
 
2.6 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires 
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de trente jours au moins, et lui 
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de 
non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de trente jours 
pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. 
 
Le courrier du bailleur doit clairement mentionner l'invitation à payer l'arriéré, 
d'une part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré mais 
déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois de calendrier 
impayés), d'autre part. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas 
l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, son courrier doit les 
distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans 
difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Enfin, le courrier 
contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement 
dans le délai imparti le bail sera résilié. Le locataire doit clairement comprendre 
que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail, si le montant n'est 
pas payé à temps. A défaut d'une telle menace de congé, le bailleur ne pourra pas 
valablement résilier le contrat (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 666-667). 
 
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner 
d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai 
imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti 
d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si 
la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de 
forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). 
 
En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les 
frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, 
sauf convention ou usage local contraire. 
 
2.7 La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 
al. 1 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée 
existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer 
(art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant 
l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du 


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Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in 
CdB 2007 22). 
 
Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en 
soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se 
prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur 
ce point. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en 
compensation ne saurait cependant prolonger la procédure en contestation du 
congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de 
mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais en 
cas de défaut de paiement du loyer. Invoquer la compensation avec une 
contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une 
prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance 
invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une 
procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne 
saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à 
droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 
consid. 5.2). 
 
2.8 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 
peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 
être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du 
bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération 
notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace 
de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors 
qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est 
insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai 
comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à 
temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de 
ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi 
incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1). 
 
L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne 
paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 
consid. 4.2). 
 
2.9 Le locataire qui procède à l'exécution de travaux de réparation de la chose 
louée peut obtenir le remboursement des frais y relatifs, s'il a obtenu l'accord du 
bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 825 et 826). 
En vertu de l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une 
plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée 
par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value. 


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2.10 En l'espèce, l'appelant a allégué avoir entrepris de nombreux travaux 
d'entretien, d'aménagement et d'embellissement, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur 
de la villa, au su et avec l'accord des intimés, lesquels entendaient au demeurant 
lui vendre la villa. Il a également proposé, s'agissant du montant des travaux 
entrepris, deux expertises privées. Outre les titres versés à la procédure, l'appelant 
a offert de prouver par l'audition de quatre témoins tant le prétendu engagement 
des intimés de lui vendre la villa que l'accord de ceux-ci à l'exécution des travaux. 
Dans son ordonnance du 20 juin 2018, le Tribunal, après avoir rappelé à quelle 
partie incombait le fardeau de la preuve, n'a pas admis les autres offres de preuves 
proposées par l'appelant que les titres déjà produits, sans autre motivation. Dans le 
jugement entrepris, le Tribunal n'a pas non plus explicité pour quels motifs il 
considérait que l'audition de ces témoins n'aurait le cas échéant pas permis de 
modifier sa conviction. Ainsi, le Tribunal ne s'est pas expressément déterminé sur 
les offres de preuves de l'appelant, lesquelles portaient manifestement sur des faits 
pertinents. 
Au vu de la maxime inquisitoire sociale applicable au présent litige, le Tribunal 
était tenu d'établir les faits d'office. Ainsi, sur la seule base du dossier et de 
l'audition des intimés, il ne pouvait, en l'absence d'explication permettant de 
considérer le contraire, prétendre apprécier les preuves de manière anticipée et 
débouter l'appelant, sans lui laisser la possibilité de prouver ses allégations, 
susceptibles de modifier l'issue du litige. Par conséquent, le droit d'être entendu de 
l'appelant a été violé. 
Le jugement entrepris sera, dès lors, annulé. 
2.11 La cause sera en conséquence renvoyée au Tribunal pour instruction au sens 
des considérants et nouvelle décision. 
3. 
Les intimés sollicitent le prononcé d'une amende pour téméraire plaideur. 
3.1 A teneur de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui use de 
mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 
2'000 fr. ou plus. 
A été considéré comme téméraire plaideur celui qui bloque une procédure en 
multipliant des recours abusifs (ATF 111 Ia 148 consid. 4) ou celui qui dépose un 
recours manifestement dénué de toute chance de succès dont s'abstiendrait tout 
plaideur raisonnable et de bonne foi (HALDY, Code de procédure civile commenté, 
n. 9 ad art. 128 CPC). 
3.2 En l'espèce, le droit de l'appelant de former appel pour obtenir une décision en 
sa faveur concernant la violation de son droit à la preuve et de son droit d'être 


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entendu, ainsi que concernant l'inefficacité du congé ne peut être considéré 
comme téméraire et il a d'ailleurs obtenu gain de cause. 
Il n'y a donc pas lieu d'infliger à l'appelant une amende pour téméraire plaideur. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). Les intimés seront ainsi 
déboutés de leurs conclusions sur ce point. 
* * * * * 


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C/28702/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ contre le 
jugement JTBL/721/2018 rendu le 31 juillet 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/28702/2017. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision au 
sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Nicolas DAUDIN et Alain MAUNOIR, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile, aux conditions de l'art. 93 LTF. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.