ge_gerichte · ACJC/1699/2016 · 2016-12-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.12.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15487/2013 
ACJC/1699/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 19 DECEMBRE 2016 
 
Entre 
A_______, ayant son siège ______ (GE), appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 octobre 2015, comparant par 
Me Frédéric HENSLER, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B_______ et Madame C_______, domiciliés ______ (GE), intimés et 
appelants sur appel joint, comparant tous deux par Me Thierry STICHER, avocat, place 
des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection 
de domicile. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1160/2015 rendu le 29 octobre 2015, notifié aux parties par 
pli du 3 novembre 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
ordonné à A_______, bailleresse, d’exécuter les travaux de réinstallation d’un 
système d’accès à l’immeuble par digicode ou interphone (ch. 1 du dispositif), 
réduit de 20%, sur une période de 5 mois, le loyer de l’appartement loué à 
B_______ et C_______ au 7ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève (ch. 2), 
réduit de 8% supplémentaires, du 6 juin 2013 et jusqu’à complète exécution des 
travaux mentionnés au chiffre 1 du dispositif ci-dessus, le loyer des époux 
B______ et C______ (ch. 3), ordonné aux Services financiers du Pouvoir 
judiciaire la libération des loyers consignés à concurrence des réductions 
octroyées sous chiffres 2 et 3 ci-dessus en faveur de B_______ et C_______, et à 
concurrence du solde en faveur de A_______ (ch. 4), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu qu’étaient constitutifs de défauts de la 
chose louée les pannes anormalement fréquentes de l’ascenseur, les coupures 
d’alimentation de l’eau chaude, la suppression du code d’accès à l’immeuble et le 
manque d’entretien général de l’immeuble, qui avait provoqué l’accumulation de 
poubelles et l’apparition de vermine. La suppression du digicode de l’entrée 
devait être réparée par le rétablissement de celui-ci ou la pose d’un interphone. 
Quant aux autres défauts retenus, la bailleresse y avait remédié, si bien qu’il n’y 
avait pas lieu d’ordonner l’exécution d’autres travaux. 
 
La durée pendant laquelle les défauts ci-dessus avaient perduré étant difficile à 
établir, le Tribunal a retenu une période moyenne de 5 mois et a alloué une 
réduction de loyer de 20% sur cette période. Quant à la suppression du digicode, 
elle justifiait une réduction complémentaire de 8%. 
 
La consignation ayant été valablement exécutée, elle devait être validée et la 
libération des fonds consignés devait être ordonnée en mains des locataires à 
concurrence des réductions accordées, le solde revenant au bailleur. 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 4 décembre 2015, A_______ 
(ci-après : la bailleresse ou l’appelante) a formé appel contre ce jugement, dont 
elle a sollicité l’annulation. Elle a conclu principalement à ce qu’il soit dit qu’il 
n’existe aucun défaut dans l’immeuble sis ______, que la consignation de loyer 
n’est pas valable, qu’il soit ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire 
de libérer en ses mains les loyers consignés et que les époux B______ et C______ 
soient déboutés de toutes leurs conclusions. 
 
En substance, la bailleresse se plaint d’une violation de l’art. 8 CC et de 
l’art. 259a CO et d’une appréciation incorrecte et arbitraire des moyens de preuve. 


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Les premiers juges avaient admis à tort l’existence d’un défaut lié aux pannes de 
l’ascenseur et au problème de distribution d’eau chaude; ceux-ci devaient être 
considérés comme des entraves mineures inhérentes à l’usage de la chose louée, 
les juges n’ayant pas pris suffisamment en considération l’ancienneté de 
l’immeuble et la modicité du loyer. La présence d’un code d’accès n’était pas 
garantie par le bail; sa suppression était justifiée par des actes de vandalisme 
réalisés par des proches des intimés et n’entravait en rien l’usage des locaux par 
les habitants; il ne s’agissait donc ni d’une qualité promise ni d’une qualité sur 
laquelle les intimés pouvaient compter. Quant au manque d’entretien des parties 
communes, il n’avait été que provisoire et était dû aux actes de vandalisme et au 
comportement récurrent de certains locataires de l’immeuble. L’arbitraire 
reproché consistait, pour les juges, à avoir admis l’imprécision et la contradiction 
des témoignages, tout en se fondant sur ces mêmes témoignages pour admettre 
l’existence des défauts finalement retenus. 
 
b. Dans leur réponse expédiée le 13 janvier 2016, B_______ et C_______ (ci-
après : les locataires ou les intimés) ont conclu, sur appel principal, au 
déboutement de l’appelante et, sur appel joint, à la modification du chiffre 2 du 
dispositif du jugement entrepris en ce sens qu’une réduction de loyer de 40% 
devait être ordonnée sur une période de 29 mois. 
 
En substance, ils contestent toute violation dans l’appréciation des preuves, les 
témoins entendus et les pièces versées à la procédure ayant permis de retenir 
l’existence des défauts retenus par les premiers juges; la faiblesse prétendue du 
loyer n’atténuait en rien la question des défauts affectant l’objet loué, tout comme 
l’ancienneté du bâtiment qui ne saurait justifier des pannes d’ascenseur ou d’eau 
chaude. La présence d’un digicode dans l’immeuble était une qualité promise 
puisqu’un interphone l’équipait à la conclusion du bail; en outre, l’accès d’un 
immeuble par interphone ou digicode constituait, selon l’expérience générale de la 
vie, une prestation élémentaire. Le jugement, sur appel principal, devait donc être 
confirmé. 
 
Sur appel joint, les intimés, se référant à la casuistique, ont estimé qu’une 
réduction de l’ordre de 40% devait être allouée sur une période de 29 mois, soit 
jusqu’au 29 octobre 2015, date du jugement de première instance, l’état 
d’entretien de l’immeuble laissant toujours à désirer. 
 
c. Dans sa réponse à l’appel joint du 15 février 2016, l’appelante a conclu au 
déboutement des intimés et à leur condamnation à une amende pour plaideurs 
téméraires en vertu de l’art. 128 al. 3 CPC. 
 
d. Le 14 mars 2016, les parties ont été avisées que la cause était gardée à juger, les 
intimés n'ayant pas fait usage de leur droit de répliquer sur appel joint. 
C. 
Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 


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a. Selon contrat du 12 février 1993, B_______ et C______, en qualité de 
locataires, et A_______, en qualité de bailleresse, ont convenu de la location d’un 
appartement de 4 pièces au 7ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève. 
 
Le bail était convenu pour une durée initiale d’une année, débutant le 1er mars 
1993 et échéant le 28 février 1994. Il s’est ensuite tacitement renouvelé. 
 
Le loyer a été fixé en dernier lieu au montant annuel de 13'296 fr., charges non 
comprises. 
b. Pour des motifs sécuritaires, le digicode placé à l’entrée de l’immeuble et 
vandalisé a été supprimé au mois de mars 2013 et a été remplacé par la remise aux 
habitants d’une clé codée. 
 
Une clé a été remise à la Poste au mois d’avril 2013 pour que le courrier puisse 
être distribué dans l’immeuble. A compter du 1er février 2014, la porte de 
l’immeuble a été laissée ouverte le matin pour permettre l’accès aux boîtes aux 
lettres sans clé ou code. 
c. Le 3 mai 2013, les locataires se sont plaints auprès de la régie des désagréments 
liés à la suppression du digicode et aux difficultés rencontrées par la Poste pour 
distribuer le courrier, faute pour cette dernière de disposer d’une clé d’accès à 
l’immeuble. 
 
Ils ont également relevé les carences du service de conciergerie, qui n’était que 
très partiellement assumé; l’ascenseur était dépourvu de lumière depuis le mois 
d’avril 2013; les ordures non débarrassées s’entassaient dans le local à poubelles 
et de fréquentes coupures d’eau chaude survenaient depuis 6 mois. 
 
Il était demandé que des mesures soient prises pour remédier à ces divers points. 
d. Par courriers des 7 et 14 mai 2013, la bailleresse a contesté que les poubelles 
n’étaient pas vidées et que la distribution des envois postaux ne pouvait être 
effectuée, la Poste ayant accès aux boîtes aux lettres; les coupures d’eau chaude – 
rencontrées dans ce seul logement – nécessitaient qu’un plombier intervienne sur 
place pour vérifier le branchement du lave-linge; un nouveau concierge avait été 
engagé; trois concierges s’étaient déjà succédés auparavant en raison du 
comportement inadéquat de certains locataires à leur égard; quant au plafonnier de 
l’ascenseur, il nécessitait d’incessants changements d’ampoules attribués aux 
occupants de l’immeuble. 
e. Le 21 mai 2013, la bailleresse s’est plainte du refus des locataires d’accepter 
l’intervention d’un plombier aux dates proposées entre le 17 et le 24 mai 2013. 
f. A la fin du mois de mai 2013, les parties se sont également opposées, suite au 
changement de régie intervenu au 31 mai 2013, à propos de l’occupation de trois 


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caves par les intimés et du paiement du loyer et charges des mois de mai et 
juin 2013. 
g. Par courrier du 6 juin 2013, les locataires se sont opposés à la restitution des 
trois caves qu’ils occupaient. Ils se sont par ailleurs plaints des défauts suivants : 
- l’ascenseur était en panne depuis le 2 juin 2013 et était dépourvu de lumière 
depuis le mois de mars 2013; 
- d’innombrables coupures d’eau chaude survenaient, à raison d’un week-end sur 
deux en moyenne; 
- la suppression du digicode avait empêché le facteur d’accéder aux boîtes aux 
lettres de l’immeuble pendant trois semaines; la solution était peu commode pour 
recevoir des visites, nécessitant de se déplacer jusqu’à la porte d’entrée pour leur 
ouvrir; 
- l’immeuble était sale et les poubelles s’accumulaient; une légère amélioration 
était relevée depuis la mi-mai 2013, l’immeuble restant insalubre. 
 
La suppression de ces défauts était demandée avec effet au 21 juin 2013, faute de 
quoi le loyer serait consigné. 
h. Le 10 juin 2013, le poste de police de ______ est intervenu au ______ suite à 
une plainte de A_______ pour des dommages occasionnés à l’immeuble; des 
coups avaient été donnés dans l’ascenseur; la personne, objet de la plainte, a été 
identifiée comme étant l’ami d’une locataire, et a admis qu’il avait dû tirer sur la 
porte de l’ascenseur restée coincée; aucun dommage n’avait été constaté et aucune 
suite n’avait été donnée. 
i. Par avis officiels notifiés le 20 juin 2013, la bailleresse a résilié le bail des 
locataires, avec effet au 31 juillet 2013, au motif de leur violation du devoir de 
diligence, leur manque d’égards envers le voisinage et du fait qu’ils avaient 
volontairement détérioré l’immeuble. 
 
Ces congés ont été déclarés inefficaces par jugement définitif du Tribunal des 
baux et loyers rendu le 29 octobre 2015 (JTBL/1161/2015), faute d’avoir été 
précédés d’un avertissement écrit remplissant les conditions posées par l’art. 257f 
al. 3 CO. 
j. Le 27 juin 2013, les locataires ont consigné le loyer du mois de juillet 2013 sur 
le compte ______ ouvert auprès des Services financiers du pouvoir judiciaire. 
k. Par requête déposée le 8 juillet 2013, les locataires ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en validation de 
consignation, en exécution de travaux et en réduction de loyer. 


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Ils ont conclu à être autorisés à consigner le 100% du loyer et charges depuis le 
mois de juillet 2013 et jusqu’à complète suppression des défauts, à ce que la 
bailleresse soit condamnée à exécuter des travaux visant à réparer l’ascenseur et le 
système de production d’eau chaude, remettre en place un système d’accès par 
code ou par interphone, procéder au nettoyage régulier et suffisant de l’immeuble 
et rétablir la lumière au 7ème étage, à être autorisés à procéder à l’exécution des 
travaux si la bailleresse ne les avaient pas exécutés 10 jours après l’entrée en 
vigueur d’une décision en force, à l’octroi d’une baisse de loyer de l’ordre de 40% 
dès le 6 juin 2013 et jusqu’à suppression définitive des défauts, à ce que la 
libération des loyers consignés soient ordonnée en leur faveur à due concurrence 
et au déboutement de la bailleresse. 
 
En sus des défauts allégués dans leur courrier du 6 juin 2013, les locataires 
réclamaient que la lumière dans le couloir du 7ème étage soit rétablie, alléguant 
qu’elle ne fonctionnait plus depuis le 24 juin 2013. 
 
La cause a été portée par les locataires devant le Tribunal des baux et loyers le 
15 octobre 2013, n’ayant pu être conciliée lors de la tentative de conciliation du 
20 septembre 2013. 
l. Dans sa réponse du 3 février 2014, A_______ a conclu à la libération en sa 
faveur des loyers et charges consignés dès le mois de juillet 2013 et au 
déboutement de B_______ et C_______ de toutes leurs conclusions. 
 
En substance, elle a contesté l’existence des défauts allégués soulignant que les 
photographies jointes à la demande dataient du mois d’avril 2013, période où le 
vandalisme a sévi suite à la démission du concierge et où une vidéosurveillance 
avait été mise en place pour identifier les perturbateurs. Seule la famille B______ 
et C______ se plaignait de l’état de l’immeuble et du manque d’eau chaude; 
lorsqu’un problème survenait, le service technique intervenait au plus vite, 
notamment pour changer les ampoules du 7ème étage. 
 
Etaient jointes à la demande deux attestations de D______ et de l’ancien 
concierge E______ : le premier y indique avoir refusé de reprendre la conciergerie 
de l’immeuble en raison des problèmes rencontrés avec la famille B______ et 
C______ (poubelles pas rangées, coups de pieds dans l’ascenseur, lampes cassées 
dans l’ascenseur et le couloir du 7ème étage, porte d’entrée démontée); le second 
avait pour sa part résilié son contrat reprochant à la famille B______ et C______ 
de l’avoir empêché de faire correctement son travail et de salir volontairement les 
sols après ses passages dans l’immeuble. 
 
Une intervention de la Police le 10 juin 2013 avait été nécessaire en raison des 
coups portés dans l’ascenseur par l’un des amis des filles B______ et C______; 
plainte pénale avait été déposée au début de septembre 2013 pour dommage à la 
propriété. Les locataires ne pouvaient donc prétendre à l’existence de défauts dont 
ils étaient responsables de la survenance. 


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m. Lors de l’audience des débats du 10 avril 2014, C_______ a confirmé avoir 
rencontré, depuis environ un an à un an et demi les problèmes suivants : 
fréquentes coupures d’eau chaude, manque de nettoyage des parties communes, 
poubelles pas sorties pendant trois à quatre semaines, suppression du code 
d’entrée et son remplacement par des clés, installation d’une caméra de 
surveillance dans le hall d’entrée; le facteur ne pouvait plus accéder aux boîtes 
aux lettres pendant plusieurs semaines et le courrier devait être prélevé 
directement au local de poste; l’éclairage sur le palier du 7ème étage était en panne 
depuis plus de huit mois et ne fonctionnait toujours pas de manière satisfaisante. 
 
Elle a contesté que sa famille ou des personnes proches de son entourage se soient 
rendues coupables de détérioration de l’immeuble ou de la porte de l’ascenseur; 
elle ne rencontrait aucune difficulté avec ses voisins. 
 
La bailleresse, représentée par la régie F______ chargée de la gérance de 
l’immeuble depuis le 1er juin 2013, a indiqué que depuis cette date, les problèmes 
soulevés par les locataires n’existaient plus; elle n’avait reçu aucune plainte 
concernant l’ascenseur; aucun autre locataire ne s’était plaint concernant la 
distribution du courrier; un plombier était intervenu concernant les coupures d’eau 
chaude dont le rapport ne concluait à aucun problème de distribution d’eau chaude 
chez les locataires; un électricien avait été mandaté à plusieurs reprises pour le 
luminaire (néon) du palier du 7ème étage et avait constaté que cet éclairage avait 
été volontairement cassé. Entre le mois de mars et l’été 2013, plusieurs 
changements de concierges étaient intervenus; depuis août ou septembre 2013, la 
conciergerie était assurée par G______. 
n. Par ordonnance du 16 avril 2014, le Tribunal des baux et loyers a fixé aux 
parties un délai au 16 mai 2014 pour produire des pièces complémentaires et 
ordonné l’audition de douze témoins. 
 
Les locataires ont produit un bon d’exécution daté du 20 novembre 2013 émis par 
F______ à l’attention de l’entreprise H______ pour réparer une fuite survenue 
dans le logement le 19 novembre 2013. 
 
La bailleresse a, de son côté, produit diverses factures de l’entreprise I______ 
concernant la fourniture de matériel de conciergerie début septembre 2013, de 
l’entreprise de maintenance OTIS pour des interventions sur l’ascenseur lors de 
trois pannes survenues les 6 juin, 29 juin et 15 octobre 2013, de l’entreprise 
J______ pour la pose d’un nouveau vase d’expansion et le remplacement de la 
pompe primaire dans la chaufferie le 21 novembre 2013, de l’entreprise K______ 
– ferblanterie pour le remplacement d’un tronçon de conduite d’eau hors d’état le 
23 octobre 2013 et la repose d’une nouvelle tuyauterie suite à une fuite d’un 
surpresseur hors-service le 18 novembre 2013, un rapport établi par L______ le 
20 juin 2013 attestant qu’après contrôle des installations sanitaires dans la 
chaufferie, les installations sanitaires équipant le logement de B______ et 


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C______ fonctionnaient correctement (aucun manque d’eau chaude n’était 
constaté; trois anomalies constatées, soit deux réducteurs de pression vétustes et 
une fuite sur les soupapes de sécurité du bouilleur) et diverses recherches de 
logement pour les locataires. 
o. Trois témoins ont été entendus le 4 septembre 2014. 
 
M______, agente immobilière auprès N______ (N______), a indiqué que cette 
dernière avait été mandatée par la bailleresse pour examiner les possibilités de 
travaux de remise en état de l’immeuble et pour assurer le service d’immeuble; 
elle avait été informée de problèmes de pannes récurrentes de l’ascenseur, qui 
n’avait toutefois pas besoin d’être remplacé; les pannes étaient en partie liées à un 
problème mécanique et en partie dues au fait que les locataires bricolaient eux-
mêmes les portes de l’ascenseur en cas de pannes; elle avait constaté que la 
lumière à l’intérieur de l’ascenseur était régulièrement et volontairement 
endommagée par des inconnus; l’ascenseur était souillé par des crachats ou de 
l’urine; un chauffagiste avait été mandaté suite à des problèmes d’eau chaude chez 
certains locataires; au début du mandat de N______, l’immeuble était mal 
entretenu; le concierge avait été changé avec une augmentation du temps de 
travail; il y avait eu ensuite une « valse » des concierges, personne ne voulant 
s’occuper de cet immeuble en raison de nombreuses incivilités (crachats, 
entreposage des sacs poubelles en dehors des containers); la période sans 
concierge n’avait pas excédé une semaine à 10 jours pendant laquelle il avait pu y 
avoir un problème d’accumulation des sacs poubelles; diverses plaintes de 
locataires des 5ème et 6ème étages lui étaient parvenues concernant le comportement 
de la famille B______ et C______ (menace de détérioration du véhicule du 
propriétaire, serrure d’une porte palière collée); aucun problème d’accès à 
l’immeuble n’avait existé pour les locataires qui disposaient d’une clé; pendant 
quelque temps, le facteur n’avait pu accéder à l’immeuble avant qu’une clé ne lui 
soit remise; les portes de l’ascenseur étaient endommagées à plusieurs étages sans 
que les dégâts puissent être attribués à une personne en particulier. 
 
O______, ex-petit ami de P______, la fille des locataires, a déclaré que 
l’ascenseur tombait régulièrement en panne, plusieurs fois par an; les pannes de 
l’éclairage de l’ascenseur et des paliers de certains étages étaient régulières et 
assez longues; lors de l’incident du mois de juin 2013, il avait été accusé à tort par 
les nettoyeurs d’avoir cassé l’ascenseur, alors qu’il n’avait occasionné aucun 
dégât, s’étant contenté de toquer sur l’ascenseur alors en panne; la Police ne lui 
avait infligé aucune amende ni contravention. La porte d’entrée de l’immeuble 
était restée fermée à clé pendant une période assez longue, sans interphone; pour 
entrer, il fallait téléphoner aux locataires. Pendant une assez longue période, les 
poubelles n’étaient pas évacuées et débordaient du local-poubelles faisant 
apparaître de la vermine jusque vers l’entrée de l’immeuble; l’entretien général de 
l’immeuble laissait à désirer pendant une assez longue période; il avait constaté à 


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plusieurs reprises un manque d’eau chaude dans le logement de B______ et 
C______ et, à d’autres occasions, l’eau était bouillante. 
 
Q______, locataire au 6ème étage, a confirmé que l’ascenseur était victime de 
pannes à répétition et ne fonctionnait correctement que depuis quelques mois; il 
avait constaté que les gens s’amusaient à cracher sur les portes intérieures de 
l’ascenseur et que l’ampoule du plafonnier était très souvent cassée. Il avait 
constaté de fréquents changements de concierges; les parties communes étaient 
nettoyées une fois par semaine, mais l’état général n’était pas satisfaisant. 
Certains locataires déposaient leurs poubelles à l’extérieur des conteneurs, qui 
s’étaient accumulées pendant la période où il n’y avait plus de concierge; des 
cafards sortaient alors du local-poubelles. En 2013, à deux ou trois reprises, il n’y 
avait eu ni eau chaude, ni chauffage. Il n’avait jamais vu personne de la famille 
B______ et C______ commettre des dégâts ou incivilités dans l’immeuble. Il n’y 
avait pas de problème d’éclairage sur les paliers du 6ème étage, ce qui n’était pas le 
cas dans les étages inférieurs où les ampoules étaient en panne ou cassées. 
Pendant la période durant laquelle l’accès à l’immeuble n’était possible qu’avec 
une clé, le facteur ne pouvait y accéder, avec des problèmes de factures pendant 
environ un mois et demi. 
p. Trois témoins ont été entendus le 20 novembre 2014. 
 
R______, locataire au 8ème étage, s’est souvenue qu’en 2013, l’ascenseur tombait 
fréquemment en panne, à une dizaine de reprises; la situation était rentrée dans 
l’ordre. En fin d’année 2013, pendant une certaine période, il y avait eu des 
problèmes d’entretien de l’immeuble, qui était sale; le local-poubelles débordait, 
car les conteneurs n’étaient pas vidés, générant des odeurs désagréables dans 
l’immeuble; cette situation avait duré deux à trois mois avant d’être résolue. En 
janvier 2014, une panne de chauffage était survenue durant deux semaines, mais 
aucune coupure d’eau chaude. En 2013, il n’y avait pas eu de lumière sur le palier 
du 7ème étage durant trois à quatre semaines. La suppression du code d’accès à 
l’immeuble, début 2013, avait généré des problèmes de distribution du courrier; la 
serrure de l’immeuble avait été collée. Actuellement, la porte d’entrée était 
ouverte ou fermée, sans horaire précis. Elle avait remarqué des rayures dans 
l’ascenseur; une caméra de surveillance avait été installée dans le hall d’entrée, 
sans annonce préalable; lors des pannes de l’ascenseur, il y avait des interventions 
pour les réparer; dans l’ascenseur, il était arrivé qu’il n’y ait pas de lumière, faute 
d’ampoule. 
 
S______, habitante du 1er étage, a indiqué que l’état général de l’immeuble 
pouvait être jugé comme sale et « dégueulasse »; on ne pouvait pas accéder aux 
caves, les accès étant encombrés. L’ascenseur était fréquemment en panne, soit 
toutes les semaines pendant un à deux mois et n’avait pas de lumière. En cas de 
pannes, elle appelait la maison OTIS, qui venait dans la journée. Il n’y avait pas 
d’ampoule dans l’ascenseur et elle suspectait que les gens dévissaient l’ampoule 


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pour la prendre chez eux. En mai 2013 environ, les poubelles débordaient du local 
ad hoc, pendant environ quinze jours. En fin d’année 2013, il y avait eu de 
fréquentes coupures d’eau chaude et de chauffage durant un mois environ. Il était 
exact que l’ascenseur était victime de déprédations, ainsi que dans les caves où les 
ampoules étaient cassées. Le digicode, à l’entrée, avait été cassé et n’avait jamais 
été réinstallé malgré les promesses reçues en ce sens; après la suppression du 
digicode et pendant quelque temps, le facteur n’avait plus eu accès à l’immeuble 
et elle devait aller chercher son courrier à la Poste. 
 
T______, résidante du 6ème étage, a précisé que ses relations avec la famille 
B______ et C______ s’étaient dégradées lorsque son fils avait été accusé à tort de 
vol, de crachats et de jets de cigarettes et avait été mis hors de cause après 
l’installation d’une caméra de surveillance. Elle avait dû, à une reprise, nettoyer 
des vomissures d’un invité de la famille B______ et C______. Il y avait souvent 
des pannes d’ascenseur; la porte fermait mal et elle devait être bricolée pour 
fermer correctement. Son mari avait, à deux reprises, rajouté une ampoule dans 
l’ascenseur, qui avait ensuite disparu. Lorsqu’il y avait un concierge, l’immeuble 
était bien entretenu; le concierge en place était parti après un différend avec 
B______; actuellement, l’immeuble était moins bien entretenu avec le nouveau 
concierge. A une reprise, la serrure de l’entrée de l’immeuble avait été bouchée à 
la colle; de l’argent avait été volé à une reprise dans la buanderie. 
q. E______ a été entendu le 5 février 2015. 
 
Il a indiqué avoir été employé par une entreprise de nettoyage et s’être occupé de 
la conciergerie de l’immeuble entre 2012 et 2013, à raison de trois à quatre heures 
par jour. Il ne logeait pas dans l’immeuble et a confirmé la teneur de son 
attestation du 13 septembre 2013. Les locataires ne respectaient pas le travail du 
concierge dans cet immeuble; il y avait toujours quelque chose de cassé, comme 
les ampoules dans l’ascenseur ou dans la montée d’escaliers; des déchets étaient 
abandonnés et les occupants laissaient leurs poubelles en dehors du local des 
conteneurs, dont la famille B______ et C______. Pendant trois jours, il n’avait pu 
accéder au local-poubelles dont la serrure avait été bouchée à la colle. Quant à la 
lumière dans l’ascenseur, il ne pouvait la réparer lui-même et il appelait une 
entreprise; les ampoules cassées avaient toujours été remplacées rapidement. La 
porte de l’ascenseur était abîmée à presque tous les étages. Lors de l’installation 
d’une caméra de surveillance, il avait été chargé d’apposer des autocollants – qui 
sont restés – et de placarder un courrier d’information qui a été arraché une heure 
après avoir été posé. A une seule reprise, l’eau chaude avait dû être coupée en 
raison de la révision de l’installation. 
r. Deux témoins ont été entendus le 30 avril 2015. 
 
U______, connaissance du propriétaire et ancien occupant de l’immeuble pendant 
treize ans, a déclaré n’avoir jamais rencontré de problèmes avec la famille 


- 11/21 - 
 
C/15487/2013 
B______ et C______; l’ascenseur tombait souvent en panne et l’immeuble était 
sale et mal entretenu; la conciergerie était assurée par une entreprise externe. Une 
dizaine de pannes d’eau chaude était survenue en treize ans d’occupation, qui 
avait été à chaque fois réparée dans la journée; il n’y avait pas lieu de se plaindre. 
La porte d’entrée avait été bouchée à la colle à une reprise; il n’avait constaté 
aucune autre déprédation volontaire à l’immeuble. Un système de vidéo 
surveillance avait été installé dans l’entrée. Pendant deux à trois semaines, le 
courrier n’avait pas été distribué dans les boîtes aux lettres, le postier ne disposant 
pas de clé d’accès à l’immeuble. Le local-poubelles était parfois encombré de sacs 
poubelles d’où il émanait de mauvaises odeurs, mais pas en permanence. La 
lampe de l’ascenseur était parfois cassée pendant plusieurs jours. 
 
G______, concierge de l’immeuble depuis la fin de l’année 2013 et jusqu’au 1er 
avril 2015, a précisé qu’il ne logeait pas sur place; le soir, il sortait les conteneurs, 
à raison de deux fois par semaine et nettoyait les parties communes une fois par 
semaine. Il ne rencontrait pas de difficultés avec les locataires; l’ascenseur était 
tombé une fois en panne, durant deux à trois jours; trois autres petites pannes 
étaient également survenues, réparées immédiatement; il arrivait que les locataires 
demandent le changement des ampoules dans les étages et que l’ampoule de 
l’ascenseur soit dérobée; il devait alors les remplacer. Il n’avait pas constaté 
d’autres actes de vandalisme dans l’immeuble, mais l’accumulation de meubles 
dans les sous-sols sans pouvoir identifier les locataires en cause. Il avait cessé la 
conciergerie car la régie souhaitait installer une personne en permanence dans 
l’immeuble. 
s. Lors des plaidoiries finales du 1er octobre 2015, les locataires ont renoncé à 
leurs conclusions en exécution de travaux en remplacement ou réparation de 
l’ascenseur et du système de production d’eau chaude; ils ont persisté dans leurs 
conclusions pour le surplus. 
 
La bailleresse a persisté dans ses conclusions. 
 
La cause a été gardée à juge à l’issue de l’audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante du 
Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de 
nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = 
SJ 1997 p. 493 consid. 1). 


- 12/21 - 
 
C/15487/2013 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
1.2 En l'espèce, les intimés ont conclu, dans leurs dernières conclusions 
confirmées lors de l’audience du 1er octobre 2015, à l’octroi d’une réduction de 
loyer de 40% pour la période du 6 juin 2013 et ce jusqu’à suppression définitive 
des défauts. Cette réduction, qui s’étend sur une période de 28 mois, représente 
déjà la somme de 18'614 fr. 40 (1'108 fr. - 40% x 28), sans compter les prétentions 
en exécution de travaux et en consignation du loyer. L’appelante s’oppose à toute 
réduction de loyer. La valeur litigieuse minimale de 10'000 fr. est manifestement 
atteinte. 
 
La voie de l’appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la 
forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi 
recevable. 
 
Il en va de même de l’appel joint, soumis aux mêmes prescriptions de forme et qui 
a été déposé dans le délai imparti pour répondre à l’appel formé (art. 313 
al. 1 CPC). 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 8 CC et l’art. 256 
al. 1 CO, en admettant l’existence de divers défauts de la chose louée, en 
ordonnant la pose d’un nouvel interphone ou d’un digicode, en accordant des 
réductions de loyer de 20 et 8 % et en validant la consignation du loyer entreprise 
par les intimés. 
 
2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage convenu et de l'entretenir dans cet état. Lorsqu'un défaut 
entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut 
notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a 
al. 1 lit. b CO et art. 259d CO). 
 
Il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qui devrait être, selon 
l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 


- 13/21 - 
 
C/15487/2013 
bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en 
se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 
 
A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées; 
MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, n. 31 ad art. 256 CO; HIGI, Zürcher 
Kommentar, 3ème éd. 1994, n. 13 ad art. 256 CO). Le défaut de la chose louée est 
une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il 
convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le 
type de la construction, le montant du loyer, l'évolution des mœurs et de la 
technique (WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit 
privé, XIIème Séminaire sur le droit du bail, p. 23-24; LACHAT, Le bail à loyer, 
2008., p. 219; HIGI, op.cit., n. 28 ad art. 258 CO). 
 
2.1.1. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue 
d'une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, 
les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire 
les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la 
réduction de loyer. Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage 
pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement 
(LACHAT, op. cit., p. 226). En revanche, un défaut est grave lorsqu'il exclut ou 
entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 
259b let. a CO). Tel est notamment le cas, lorsque le locataire ne peut pas habiter 
le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, 
chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. En matière 
commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas 
visible durant une certaine période (LACHAT, op. cit., p. 225). 
 
2.1.2. La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence « d'état 
approprié » concerne cet ensemble (arrêt du Tribunal fédéral n° 4A_582/2012 du 
28 juin 2013, consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral n° 4C.527/1996 du 29 mai 
1997 consid. 3a, publié in SJ 1997 661). 
 
2.1.3. Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint 
d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 
consid. 3.2). La jurisprudence précise que le bailleur n'est en principe pas 
contraint de réduire le loyer en raison de défauts que le preneur connaissait au 
moment de la conclusion du contrat, ou qu'il aurait dû connaître en prêtant 
l'attention commandée par les circonstances (AUBERT, Droit du bail à loyer, 
Commentaire pratique, 2010, n. 32 ad art. 259d CO). 
 
2.1.4. La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en application de 
l'art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut, et se détermine par rapport à la 


- 14/21 - 
 
C/15487/2013 
valeur de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les 
parties. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est comparée avec sa valeur objective sans 
défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 
proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne 
importance, il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à 
l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n'est pas contraire 
au droit fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_483/2011 du 2 décembre 2011 
consid. 2.4). 
 
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 
de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 
pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 
raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 p. 575). 
 
2.2 En l’espèce, le Tribunal a retenu à juste titre qu’il était établi que l’ascenseur 
était l’objet de pannes récurrentes et que la fréquence des ces pannes était 
anormalement élevée, excluant de fait qu’elles soient considérées comme des 
entraves mineurs inhérentes à l’usage des locaux. En effet, les témoins entendus 
ont fait état de pannes à répétition, récurrentes, plusieurs fois par an, de l’ordre 
d’une dizaine de fois en 2013, voire toutes les semaines pendant un à deux mois. 
Les pannes étaient toutefois réparées le jour même; leur origine était d’ordre 
mécanique, les portes se fermant mal et devant être bricolées par les locataires, 
points qui ont été notamment confirmés par la représentante de N______ et les 
occupants de l’immeuble. Suite à une ultime intervention le 15 octobre 2013 de 
l’entreprise OTIS, les témoins s’accordent à dire que le bon fonctionnement de 
l’ascenseur a été rétabli. 
 
Les premiers juges se sont fondés à bon droit sur les déclarations des divers 
occupants de l’immeuble et de la représentante de N______, qui unanimement ont 
attesté d’une fréquence inhabituelle de pannes de l’ascenseur. L’appelante ne 
saurait être suivie lorsqu’elle prétend que les déclarations recueillies seraient 
imprécises ou contradictoires sur le point de l’existence du défaut. 
 
Quant à l’ancienneté de l’immeuble – dont l’année de construction n’a pas été 
précisée et qui est contestée par les intimés - et la modicité du loyer payé par les 
intimés, elles permettent tout au plus de considérer que les locataires de 
l’immeuble ne pouvaient prétendre à une qualité similaire à un immeuble neuf et 
devaient composer avec des pannes occasionnelles, qui d’après les témoins 
entendus étaient réparées dans la journée. Néanmoins, cela ne peut conduire à 
retenir que les intimés devaient supporter des pannes anormalement fréquentes de 
l’ascenseur comme établi en l’occurrence. 


- 15/21 - 
 
C/15487/2013 
 
Partant, l’existence d’un défaut de la chose louée en raison des pannes récurrentes 
de l’ascenseur doit être confirmée. 
 
2.2.1. Les intimés se sont plaints, depuis le début du mois de mai 2013, de 
fréquentes coupures d’eau chaude, à raison d’un week-end sur deux en moyenne. 
 
La représentante de N______ a concédé qu’une entreprise de chauffage avait été 
mandatée pour intervenir auprès de certains locataires. Les témoignages des 
locataires confirment l’existence de problèmes persistants jusqu’à la fin de l’année 
2013 : le témoin Q______ a déclaré avoir été privé de chauffage et d’eau chaude, 
en 2013, à deux ou trois reprises, le témoin U______, à une dizaine de fois en 13 
ans d’occupation; le témoin E______ a pour sa part subi à une reprise une coupure 
d’eau un après-midi en raison d’une révision de l’installation. Le témoin S______ 
a évoqué l’existence de fréquentes coupures toutefois sur une durée d’un mois, en 
fin d’année 2013; quant au témoin O______, il a relaté des variations de 
température (un manque d’eau chaude alternant avec de l’eau bouillante). 
 
Il découle également des termes du rapport établi par L______ le 20 juin 2013 
qu’après contrôle des installations sanitaires dans la chaufferie, les installations 
sanitaires équipant le logement des intimés fonctionnaient correctement et aucun 
manque d’eau chaude n’était constaté. Néanmoins, trois anomalies étaient 
relevées, soit deux réducteurs de pression vétustes et une fuite sur les soupapes de 
sécurité du bouilleur. Ces anomalies étaient susceptibles, à teneur du rapport, de 
poser des problèmes de variation de températures. Quant aux interventions de 
l’entreprise K______ aux mois d’octobre à décembre 2013, elles démontrent la 
nécessité d’intervenir sur le système sanitaire en vue de remédier aux variations 
de températures constatées et aux coupures d’eau relatées par les témoins ci-
dessus. 
 
Il y a lieu d’admettre que les éléments relevés ci-dessus sont suffisamment 
probants pour démontrer l’existence d’un défaut en rapport avec l’alimentation en 
eau chaude de l’immeuble, défaut qui a persisté jusqu’aux interventions de 
l’entreprise K______ durant les mois d’octobre à décembre 2013. La récurrence 
des interventions sur le système sanitaire et de chauffage ne permettent pas, 
comme le soutient l’appelante, de conclure que les pannes constituaient des 
entraves mineures à l’usage de la chose louée. 
 
Partant, c’est à bon droit que les premiers juges ont admis l’existence d’un défaut 
de la chose louée sur ce point et ont retenu que la bailleresse y avait remédié au 
mois de décembre 2013. 
 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point également. 


- 16/21 - 
 
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2.2.2. L’appelante soutient que la suppression du digicode n’était pas constitutive 
d’un défaut de la chose louée dès lors que sa présence n’avait pas été promise ni 
ne pouvait être attendue dans un immeuble ancien. 
 
Elle ne saurait toutefois être suivie sur ce point. 
 
Il n’est pas contesté qu’à la conclusion du bail des intimés, l’immeuble était muni 
d’un accès sécurisé au moyen d’un digicode. Quand bien même le contrat de bail 
ne contiendrait aucun élément sur les moyens garantis pour assurer la sécurité de 
l’immeuble, la présence d’un digicode était une qualité sur laquelle les intimés 
pouvaient légitiment compter dès l’origine du bail. Hormis sa fonction sécuritaire, 
le digicode assure également un confort aux habitants en permettant l’accès à 
l’immeuble depuis leur logement, élément que ne garantit plus la simple remise 
d’une clé codée aux locataires. L’ancienneté alléguée, mais non précisée, de 
l’immeuble ne change rien aux équipements dont l’immeuble était pourvu à la 
conclusion du bail; les intimés pouvaient donc compter sur son maintien en cours 
de bail ou sur la mise en place d’un système analogue suite aux actes de 
vandalisme subis. La présence d’un digicode était donc une qualité attendue. Sa 
suppression diverge donc de l’usage convenu et constitue un défaut de la chose 
louée, qui comprend les installations communes comme le hall d’entrée de 
l’immeuble. 
 
Le jugement sera ainsi confirmé en tant qu’il retient que la suppression du 
digicode constitue un défaut de la chose louée et qu’il ordonne son rétablissement. 
 
2.2.3 S’agissant enfin du manque d’entretien de l’immeuble, l’appelante – sans 
contester son existence – soutient qu’il n’a été que provisoire et ne se serait étendu 
que sur une période d’une semaine à dix jours, lors de l’absence temporaire du 
service de conciergerie. 
 
Il est établi que les poubelles se sont accumulées dans le local abritant les 
containers au point de déborder et d’affecter l’état de salubrité de l’immeuble, 
avec l’apparition de vermine et de cafards. Les constats des témoins sont variables 
quant à la durée d’absence d’évacuation des poubelles : deux à trois mois (témoin 
R______), quinze jours voire plus (témoin S______), une semaine à dix jours 
(témoin M______), pendant une assez longue période (témoin O______). Les 
intimés ont fixé cette période de trois à quatre semaines. 
 
De manière générale, il est établi qu’avant l’intervention de l’entreprise N______ 
- à une date non précisée dans la procédure -, l’immeuble était mal entretenu. En 
2013 est intervenu un changement de concierges ayant conduit à l’absence 
d’entretien des parties communes de l’immeuble, provoquant notamment 
l’accumulation des poubelles dans le local ad hoc au rez-de-chaussée. S’il 
apparaît que certains locataires de l’immeuble, sans pourvoir être clairement 
identifiés, avaient pris pour habitude de déposer leurs sacs poubelles en dehors du 


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local, il n’en demeure pas moins qu’un service minimum de levage des ordures 
aurait dû être garanti en tout temps pour assurer la salubrité des locaux. Le recours 
à une entreprise externe de nettoyage, intervenant ponctuellement lors de la 
période de vacance de la conciergerie, pouvait aisément être mis en place par la 
bailleresse pour pallier l’absence de ramassage des ordures et assurer un entretien 
minimum des parties communes. 
 
Les enquêtes n’ont, partant, pas permis de confirmer que le manque d’entretien 
s’était limité à une période d’une semaine à dix jours. Le défaut d’entretien s’est 
étendu sur plusieurs semaines, si bien qu’il ne pouvait être considéré comme une 
entrave mineure à l’usage de la chose. Tel ne saurait être le cas lorsque le manque 
d’entretien conduit à l’apparence de cafards et de vermine, même ponctuellement. 
 
Partant, les premiers juges ont retenu à bon droit l’existence d’un manque 
d’entretien des parties communes de l’immeuble lié à l’absence d’un service de 
conciergerie, ce qui constitue un défaut de la chose louée, défaut qui a été 
supprimé depuis l’engagement d’un concierge en fin d’année 2013. 
 
2.3. Reste à examiner les quotités et la durée des réductions allouées par les 
premiers juges. 
 
S’agissant de la durée, le Tribunal l’a fixée à cinq mois. Le point de départ de la 
réduction au 6 juin 2013 n’est pas contesté par les parties; seule l’est sa durée. Les 
intimés, dans leur appel joint, l’ont déterminée à 29 mois soit jusqu’au prononcé 
du jugement, au motif que l’état d’entretien de l’immeuble laissait encore à 
désirer. 
 
Les intimés ne sauraient être suivis sur ce point. Les enquêtes ont établi que 
l’engagement d’un concierge en fin d’année 2013 avait permis de remédier au 
défaut d’entretien, ce que plusieurs témoins ont confirmé de manière à emporter la 
conviction des juges. Il y a lieu de relever que le comportement des occupants de 
l’immeuble n’est pas étranger aux difficultés rencontrées par les divers concierges 
qui se sont succédés pour assurer un entretien correct de l’immeuble, certains 
locataires persistant à souiller l’ascenseur ou à déposer leurs poubelles en dehors 
du local prévu pour leur dépôt. La livraison de matériel de conciergerie en mains 
de la bailleresse au début du mois de septembre 2013 confirme que le défaut a été 
supprimé en fin d’année, au mois de septembre 2013. 
 
En outre, les intimés ne peuvent valablement soutenir que ce défaut aurait perduré 
pendant 29 mois et ne serait toujours pas résolu, alors qu’ils ont renoncé à prendre 
la moindre conclusion en suppression de ce défaut. 
 
Le Tribunal s’est à juste titre fondé sur diverses factures versées à la procédure 
pour déterminer la date de fin des défauts et, partant, la durée de la réduction. Les 
témoignages n’étant pas suffisamment précis et concordants, les juges ont 


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valablement fondé leur conviction sur des éléments objectifs, tirés des titres 
produits par les parties, pour arrêter la durée de réduction à cinq mois. Les 
dernières réparations de la chaufferie et de l’ascenseur étant intervenues, 
respectivement fin novembre 2013 et le 15 octobre 2013, le Tribunal a procédé à 
une appréciation conforme des moyens de preuve à disposition en arrêtant la 
réduction de loyer sur une période de cinq mois, faute de témoignages 
suffisamment précis. 
 
2.4 Quant aux réductions allouées, la Cour les estime conformes à la casuistique. 
 
En effet, une réduction de loyer de 10% pour la panne, durant plusieurs semaines, 
d'une plateforme élévatrice située au niveau du quai de chargement de l'immeuble, 
a été accordée à propos de locaux destinés à l’entreposage et l’exploitation de 
bureaux, le défaut étant estimé comme étant de moyenne importance 
(ACJC/897/2015 du 5 août 2015, consid. 3.2. et 3.3). 
 
La Cour a également admis pour diverses nuisances, incluant des infiltrations 
d'eau, une alimentation en eau insuffisante, une panne de chauffage, une 
défectuosité du frigo et de la cuisinière, des pannes d'ascenseur et des fissures, une 
réduction de 10% (ACJC/211/2001 du 12 mars 2001; ACJC/786/2013 du 24 juin 
2013, consid. 5.2). 
 
En cas de pannes fréquentes affectant le système de chauffage et d’eau chaude, la 
jurisprudence a octroyé des réductions de loyer variant entre 12.5% pour les mois 
d’été et 25% pour les mois d’hiver (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, ad 
art. 259d CO, p. 382). Une réduction de 15% a été allouée dans le cas d’absence 
d’eau chaude aux heures les plus utiles, en cas de fourniture d’eau chaude 
parcimonieuse ou livrée après plusieurs minutes d’écoulement ou encore en cas de 
variation subite de température (BOHNET/MONTINI, op.cit., p. 384). Pour une 
privation d’ascenseur aux 6ème et 7ème étages, une réduction de loyer de 15% a été 
allouée (BOHNET/MONTINI, op.cit., p. 385). 
 
Il y a lieu de tenir compte des circonstances particulières du cas soit le fait que 
l’immeuble n’est pas récent, que des actes de vandalisme qui y ont été perpétrés et 
de l’attitude inadéquate des occupants de l’immeuble qui n’est pas étrangère aux 
difficultés rencontrées par le service de conciergerie pour entretenir les parties 
communes de l’immeuble. Ces éléments réduisent nécessairement les attentes que 
pouvaient légitimement nourrir les locataires quant à l’état général des parties 
communes. 
 
Les défauts retenus, hormis les coupures d’eau chaude, ne portent que sur les 
parties communes de l’immeuble et son équipement (ascenseur et digicode), à 
l’exclusion de l’appartement des intimés dont ils ont pu jouir pleinement, sans la 
moindre entrave. Toutefois, l’accumulation des défauts dans le présent immeuble, 
certes de faible gravité pris individuellement et sur une durée limitée, est de nature 


- 19/21 - 
 
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à provoquer une impression générale négative des locaux, qui apparaissent peu 
entretenus et laissés à l’abandon. 
 
Pour ces motifs, il se justifie donc de maintenir la réduction de 20% allouée par 
les premiers juges. 
 
Quant à la suppression du digicode, les mêmes considérations peuvent être 
appliquées. Les enquêtes ont certes établi que la porte d’accès à l’immeuble était 
désormais laissée ouverte, permettant une distribution satisfaisante du courrier. 
Toutefois, le fait pour les locataires de l’immeuble d’avoir été privés de 
distribution de courrier pendant plusieurs semaines constitue un défaut non 
négligeable de la chose louée. Partant, la réduction complémentaire allouée de 8% 
jusqu’à rétablissement du digicode ou d’un système équivalent sera confirmée. 
3. 
3.1. Quiconque participe à la procédure doit se conformer aux règles de la bonne 
foi (art. 52 CPC). 
 
Par comportement de bonne foi, on entend un comportement qui, objectivement, 
correspond à ce qui peut être légitimement attendu des parties à un procès, à 
savoir une attitude éthiquement correcte à l'égard de l'autre partie et du juge; il 
faut cependant se garder de retenir trop facilement l'existence d'un comportement 
abusif, au risque de vider la loi de sa substance (BOHNET, Code de procédure 
civile commenté, Bâle, 2011, n. 24 à 26 ad art. 52 CPC). 
 
Selon l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de mauvaise foi 
ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 2'000 fr. au 
plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive. Agit de manière 
téméraire, par exemple, celui qui bloque une procédure en multipliant les recours 
abusifs (ATF 111 Ia 148 consid. 4, JdT 1985 I 584) ou celui qui dépose un recours 
manifestement dénué de toute chance de succès dont s'abstiendrait tout plaideur 
raisonnable et de bonne foi (ATF 120 III 107 consid. 4b). 
 
3.2. L’appelante reproche la témérité des conclusions prises par les intimés à 
l’appui de leur appel joint et consistant à réclamer une réduction de loyer de 
l’ordre de vingt-neuf mois et à soutenir que le défaut d’entretien dure depuis une 
dizaine d’année. 
 
Cela étant, on ne voit pas en quoi les intimés auraient agi avec témérité en 
soutenant que le défaut d’entretien des parties communes aurait perduré après la 
fin de l’année 2013. Il est certes quelque peu paradoxal de soutenir que ce défaut 
persiste sans conclure à sa suppression. Cela ne traduit toutefois aucune attitude 
contraire à l’éthique et doit être considéré comme un argument de plaidoiries lié à 
l’appréciation des preuves. 
 
La condamnation à une amende disciplinaire ne se justifie ainsi pas. 


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C/15487/2013 
4. 
Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1.2), la somme de 18'614 fr. 40, sans 
compter les prétentions en exécution de travaux et en consignation du loyer, 
dépasse le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. d LTF), ouvrant la voie du recours 
en matière civile. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/15487/2013 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 décembre 2015 par A_______ contre le jugement 
JTBL/1160/2015 rendu le 29 octobre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/15487/2013. 
Au fond : 
Confirme le jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-
MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.