ge_gerichte · DCSO/523/2024 · 2024-11-07 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1038/2024-CS 
DCSO/523/24
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 7 NOVEMBRE 2024 
 
Plainte 17 LP (A/1038/2024-CS) formée en date du 25 mars 2024 par A______, 
représenté par Me Hrant HOVAGEMYAN, avocat. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et par plis 
recommandés du greffier du 7 novembre 2024 
à : 
- A______ 
c/o Me HOVAGEMYAN Hrant 
Demole Hovagemyan 
Rue Charles-Bonnet 2 
Case postale 
1211 Genève 3. 
- B______ N.V. 
c/o Me YÜCE Sirin 
Charles Russell Speechlys SA 
Rue de la Confédération 5 
1204 Genève. 
- Office cantonal des poursuites. 


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A/1038/2024-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______ fait l'objet de la poursuite en réalisation de gage immobilier 
n° 1______, engagée par [la banque] B______ N.V. le 24 juin 2021 pour un 
montant de 1'050'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2020. 
 
L'objet du gage consiste dans la parcelle 2______, sise rue 3______ no. ______, 
commune de Genève, section C______. 
 
B______ N.V. est inscrite au Registre foncier comme porteur d'une cédule 
hypothécaire au capital de 1'050'000 fr., grevant la parcelle en 4ème rang. 
 
b. Le commandement de payer, poursuite n° 1______ a été notifié le 14 août 2021 
à A______, qui y a formé opposition. 
 
c. Le 30 janvier 2024, B______ N.V. a requis la vente de la parcelle n° 2______. 
Elle a joint à sa réquisition de vente le jugement du 28 février 2022 prononçant la 
mainlevée de l'opposition formée par A______, muni de la mention apposée le 
22 janvier 2024 indiquant qu'aucune action en libération de dette n'avait été 
déposée au Tribunal de première instance à cette date. 
 
d. Par courrier du 6 février 2024, l'Office a avisé A______ avoir reçu la 
réquisition de vente par B______ N.V. le 31 janvier 2024, en précisant que le lieu 
et la date de la vente seraient indiqués ultérieurement. 
 
Le 19 février 2024, A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre cet 
avis de réception de la réquisition de vente qu'il a reçu le 7 février 2024 et dont il 
sollicite l'annulation. La procédure a été enregistrée sous A/4______/2024, fait 
l'objet d'une décision DCSO/522/2024 prononcée ce jour. 
 
e. La parcelle 2______, sise rue 3______ no. ______, commune de Genève, 
section C______ fait l'objet de deux séquestres nos 5______ et 6______, requis 
par B______ N.V. 
 
f. Une gérance légale de l'immeuble a été instaurée à la suite du séquestre 
n° 5______ et confiée à [la régie immobilière] D______. 
 
Les produits locatifs perçus jusqu'à fin janvier 2024 l'ont été dans le cadre de ces 
deux séquestres. Depuis lors, la gérance légale est exécutée au profit de la 
poursuite en réalisation de gage n° 1______. 
 
Le compte de gestion remis à l'Office par D______ le 4 avril 2024 fait état d'un 
solde de 6'004 fr. 25 en faveur de celle-ci. 
 
g. Par courrier du 19 février 2024, A______ a sollicité un sursis à la réalisation de 
son immeuble au sens de l'art. 123 LP, arguant de ce qu'il était en mesure de 


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s'acquitter du premier acompte au moyen des loyers accumulés actuellement sous 
séquestre. Il a par ailleurs indiqué que la procédure de vente devait être suspendue 
dans l'attente du résultat de la contre-expertise. 
 
h. Le 14 mars 2024, l'Office a refusé de lui octroyer le sursis requis, au motif que 
le poursuivi n'avait pas rendu vraisemblable sa capacité à s'acquitter de sa dette 
par acomptes au regard de la saisie intervenue dans la série n° 7______ et que les 
loyers perçus dans le cadre de gérance légale étaient versés à la créancière 
poursuivante. L'Office a par ailleurs indiqué ne pas être en mesure de se 
déterminer sur la demande de suspension de la procédure de vente dans l'attente 
de la décision de la Chambre de céans sur la plainte formée par le poursuivi le 
19 février 2024 contre l'avis de réception de la réquisition de vente (cause 
A/4______/2024). 
 
i. Il ressort du procès-verbal de saisie du 7 mars 2024, série n° 7______, que les 
revenus de A______ et de son épouse consistent en leur rente AVS et ne suffisent 
pas à couvrir leurs charges de loyers et de cotisations d'assurance-maladie, que les 
produits locatifs de l'immeuble sous gérance légale étaient saisis, dont l'Office 
prélevait un montant de 3'659 fr. en application de l'art. 103 al. 2 LP pour 
permettre au plaignant de couvrir son minimum vital. 
B. 
a. Par acte expédié le 25 mars 2024 à la Chambre de surveillance, A______ a 
formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre la décision de l'Office du 14 mars 
2024, concluant à ce que la Chambre de céans constate la nullité, subsidiairement 
annule le refus de l'Office de lui accorder un sursis au sens de l'art. 123 LP et de 
fixer en conséquence le montant des acomptes et les dates de versement. 
 
Il lui reproche d'avoir commis un déni de justice formel en ne statuant pas sur 
l'intégralité de sa requête et d'avoir violé son droit d'être entendu en n'indiquant 
pas les raisons de son refus autre que celle expressément mentionnée dans sa 
décision de refus. Le refus de l'Office était par ailleurs disproportionné et 
prématuré, dans la mesure où il n'a pas pris en compte la disponibilité des loyers 
ni le prix de vente de l'immeuble qui devait encore être déterminé. 
 
b. Sa requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte a été rejetée par la 
Chambre de surveillance le 27 mars 2024. 
 
c. Dans ses observations du 17 avril 2024, l'Office a conclu au rejet de la plainte. 
Le solde de la poursuite n° 1______ s'élevait à 1'330'893 fr. 50 au 30 avril 2025. 
Le poursuivi n'avait pas rendu vraisemblable sa capacité à s'acquitter de sa dette 
par acomptes ni n'avait versé d'acomptes, qui devraient se monter à 111'420 fr. Il 
ressortait du procès-verbal de saisie du 7 mars 2024, série n° 7______, qu'il ne 
disposait pas de revenus suffisants pour payer les acomptes. Les loyers encaissés à 
titre de gérance légale jusqu'à fin janvier 2024 ont été perçus dans le cadre des 
deux séquestres nos 5______ et 6______. Depuis lors, la gérance légale est 


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exécutée au profit de la poursuite en réalisation de gage n° 1______. Ces loyers 
étaient perçus en faveur de la créancière et ne pouvaient être considéré comme des 
acomptes au sens de l'art. 123 LP. 
 
d. B______ N.V. a conclu au rejet de la plainte. 
 
e. A______ a répliqué, persistant dans les conclusions de sa plainte. 
 
f. La cause a été gardée à juger le 17 mai 2024. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 
al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'office qui ne peuvent être 
attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). A qualité pour former une plainte 
toute personne lésée ou exposée à l'être dans ses intérêts juridiquement protégés, 
ou tout au moins touchée dans ses intérêts de fait, par une décision ou une mesure 
de l'office (ATF 138 III 628 consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 
consid. 3; 120 III 42 consid. 3). La plainte doit être déposée, sous forme écrite et 
motivée (art. 9 al. 1 et 2 LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de 
l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de 
la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
 
1.2 La plainte a en l'espèce été formée en temps utile et dans les formes prévues 
par la loi par le débiteur poursuivi potentiellement lésés dans ses intérêts 
juridiquement protégés. La décision contestée, soit le refus d'octroyer un sursis à 
la réalisation de l'immeuble, peut être contestée par la voie de la plainte. 
 
La plainte sera donc déclarée recevable. 
2. 
Le plaignant reproche à l'Office d'avoir commis un déni de justice formel et violé 
son droit d'être entendu. 
 
2.1.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. impose à l'autorité de 
motiver sa décision, de manière à permettre au justiciable d'exercer son droit de 
recours en connaissance de cause et à l'autorité de recours d'exercer un contrôle 
efficace (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; ATF 136 I 229 consid. 5.2; 121 I 54 
consid. 2c). Il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui 
l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision; elle n'est pas tenue d'exposer 
et de discuter tous les faits, moyens de preuve et arguments invoqués par les 
parties (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; 142 II 154 consid. 4.2). 
 
2.1.2 Il y a déni de justice au sens de l'art. 17 al. 3 LP lorsque l'Office (ou un autre 
organe de l'exécution forcée) refuse de procéder à une opération alors qu'il en a 
été régulièrement requis ou qu'il y est tenu de par la loi. Cette disposition vise 


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ainsi le déni de justice formel – soit la situation dans laquelle aucune mesure n'est 
prise ou aucune décision rendue alors que cela devrait être le cas – et non le déni 
de justice matériel – soit la situation dans laquelle une décision est effectivement 
rendue, mais qu'elle est arbitraire (CR LP – ERARD (2005), n° 52 à 54 ad art. 17 
LP; KUKO SchKG - DIETH/WOHL, n. 32 ad art. 17 LP). Il en découle qu'il ne peut 
en principe y avoir déni de justice au sens de l'art. 17 al. 3 LP lorsqu'une mesure 
ou une décision susceptible d'être attaquée dans le délai de dix jours prévu par 
l'art. 17 al. 2 LP a été prise par l'Office, quand bien même elle serait illégale ou 
irrégulière (ATF 97 III 28 consid. 3a; Erard, op. cit., n. 53 ad art. 17 LP). 
 
2.2 En l'espèce, l'Office a motivé sa décision de refus de sursis en indiquant que la 
saisie intervenue dans la série n° 7______ et le fait que les loyers de l'immeuble 
étaient perçus dans le cadre de gérance légale ne lui permettaient pas de 
considérer que le plaignant avait rendu vraisemblable sa capacité à s'acquitter de 
sa dette par acomptes. Cette motivation est suffisante en ce qu'elle permet au 
plaignant d'en saisir la teneur, de sorte qu'aucune violation du droit d'être entendu 
ne saurait être retenue. 
 
Le plaignant ne saurait par ailleurs être suivi lorsqu'il se plaint d'un déni de justice 
formel en faisant grief à l'Office de n'avoir que partiellement statué sur sa requête, 
puisque l'Office s'est également déterminé sur la demande de suspension de la 
procédure de vente en indiquant qu'il n'était pas en mesure de se prononcer tant 
que la procédure devant la Chambre de céans sur la plainte formée par le 
poursuivi le 19 février 2024 contre l'avis de réception de la réquisition de vente 
(cause A/4______/2024) était en cours. 
 
Ces griefs sont en conséquence infondés. 
3. 
Le plaignant reproche à l'Office de ne pas lui avoir accordé un sursis à la 
réalisation de son immeuble. 
 
3.1 Si le débiteur rend vraisemblable qu'il peut s'acquitter de sa dette par 
acomptes, et qu'il s'engage à verser à l'office des poursuites des acomptes réguliers 
et appropriés, le préposé peut renvoyer la réalisation de douze mois au plus, une 
fois le premier versement effectué (art. 123 al. 1 LP). Le montant des acomptes et 
la date de leurs versements sont fixés par l'office, qui tient compte tant de la 
situation du débiteur que de celle du créancier (art. 123 al. 3 LP). 
 
L'octroi du sursis est soumis à deux conditions. D'une part, le débiteur doit rendre 
vraisemblable sa capacité à s'acquitter de sa dette par acomptes dans un délai 
maximum de douze mois. L'office apprécie librement si cette condition est 
réalisée, au terme d'un examen sommaire de l'ensemble des circonstances dont il a 
connaissance (BSK SchKG I - SUTER/REINAU (2021), n. 15 ad art. 123 LP). 
D'autre part, le débiteur doit s'engager à verser des acomptes réguliers et 
appropriés, dont le premier immédiatement. Le sursis ne peut ainsi être accordé 


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que si le premier acompte est parvenu en mains de l'office des poursuites, par un 
paiement comptant ou par un virement bancaire ou postal (SUTER/REINAU, op. cit., 
n. 25 ad art. 123 LP). 
Lorsque l'office des poursuites contrôle sous l'angle de la vraisemblance si le 
poursuivi remplit les conditions, il doit non seulement tenir compte des revenus 
actuels du poursuivi mais également faire une projection pour les mois à venir. Il 
doit résulter du contrôle de l'office que le poursuivi dispose de suffisamment de 
moyens pour rembourser sa dette dans un délai de douze mois. Le sursis à la 
réalisation ne doit cependant pas permettre au poursuivi de retarder sans raison 
suffisante la réalisation des biens saisis, notamment si celui-ci dispose d'un 
patrimoine qui lui permettrait de rembourser plus rapidement sa dette (CR LP – 
BETTSCHART (2005) n. 8 et 13 ad art. 123 LP). 
 
3.2 En l'espèce, le plaignant reproche à l'Office d'avoir mal apprécié sa situation 
patrimoniale, et d'avoir en particulier considéré que les loyers perçus dans la 
gérance légale ne pouvaient être pris en considération comme des acomptes 
permettant de surseoir à la réalisation de son immeuble en application de l'art. 123 
LP. 
C'est à raison que l'Office a considéré que le plaignant n'avait pas rendu 
vraisemblable être en mesure de s'acquitter de la dette mise en poursuite, de 
1'330'893 fr. 50 à fin avril 2025, en versant des acomptes sur une année. Le 
plaignant n'a en effet pas indiqué dans sa requête disposer de fonds lui permettant 
de verser des acomptes, qui devraient être de plus de 110'000 fr. par mois au 
regard du montant de la dette. Sa situation financière, telle qu'elle ressort du 
procès-verbal de saisie du 7 mars 2024, série 7______, ne permet pas de retenir 
comme étant vraisemblable que tel pourrait être le cas, puisque ses revenus et 
ceux de son épouse ne leur permettent pas de couvrir leurs charges 
incompressibles et qu'une part des produits locatifs saisis dans le cadre de la 
gérance légale est prélevée en vue de leur permettre de couvrir leur minimum 
vital. 
L'on ne saurait enfin suivre le plaignant lorsqu'il soutient que les loyers perçus de 
l'immeuble sous gérance légale lui permettraient de s'acquitter des acomptes 
nécessaires en vue de surseoir à la réalisation de l'immeuble puisque ces loyers 
sont perçus en faveur de la créancière en vertu de l'art. 95 ORFI. 
 
Eu égard à ce qui précède, la plainte doit être rejetée. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 25 mars 2024 par A______ contre la décision de 
l'Office cantonal des poursuites du 14 mars 2024 refusant le sursis requis en sur la base 
de l'art. 123 LP dans la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 1______. 
Au fond : 
La rejette. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Natalie OPPATJA 
et Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
 
La présidente : 
 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.