ge_gerichte · ACJC/1158/2018 · 2018-09-21 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21 septembre 
2018 et au Tribunal de première instance par pli simple, le même jour. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4005/2015 
ACJC/1158/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MERCREDI 29 AOÛT 2018 
 
Entre 
1) Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant et intimé d'un jugement rendu 
par la 20ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 26 juillet 2017, 
comparant par Me Raphaël Reinhardt, avocat, rue de Hesse 16, 1204 Genève, en l'étude 
duquel il fait élection de domicile, 
2) Monsieur B______, domicilié ______ (GE), autre appelant et intimé, comparant par 
Me Vanessa Schwab, avocate, rue Pierre-Fatio 15, case postale 3782, 1211 Genève 3, 
en l'étude de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______ Genève, intimé, comparant par Me François 
Bellanger, avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude 
duquel il fait élection de domicile. 
 


- 2/17 - 
 
C/4005/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/9659/2017 du 26 juillet 2017, notifié aux parties le 28 juillet 
2017, le Tribunal de première instance, statuant sur décision incidente, a écarté les 
pièces n s 34 à 40 produites par C______ le 22 mai 2017 (ch. 1 du dispositif), 
débouté A______ et B______ de leurs conclusions en exclusion de C______ de la 
copropriété 
qu'ils 
forment 
sur 
la 
parcelle 
n° 1______ de la commune de D______ (ch. 2), constaté que C______ avait le 
droit de requérir le partage de ladite copropriété au sens de l'art. 650 CC (ch. 3), 
ordonné le partage de ladite copropriété (ch. 4), réservé la suite de la procédure 
(ch. 5), renvoyé à la décision finale le règlement des frais judiciaires et dépens 
(ch. 6) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7). 
Statuant préparatoirement, le Tribunal a dit qu'un délai serait fixé aux parties pour 
conclure sur les modalités du partage dès que le jugement susvisé serait définitif 
(ch. 8). 
B. 
a. Par actes déposés au greffe de la Cour de justice le 14 septembre 2017, 
A______ et B______ appellent tous deux de ce jugement, dont ils sollicitent 
l'annulation. 
Principalement, ils concluent au prononcé de l'exclusion de C______ de la 
communauté des copropriétaires de l'immeuble sis ______ à Genève, à la 
condamnation de C______ à aliéner sa part de copropriété aux copropriétaires 
restants dans un délai d'un mois dès l'entrée en force de la décision à rendre, à ce 
que le prix d'aliénation soit fixé à 835'053 fr. avant déduction de la dette 
hypothécaire conformément à la convention du 25 avril 2001, à ce qu'il soit 
ordonné la vente aux enchères publiques de la part de C______ au cas où 
l'aliénation entre copropriétaires ne devrait pas intervenir dans le délai indiqué ci-
dessus, ainsi qu'à la condamnation de C______ en tous les frais judiciaires et 
dépens. 
Sur demande reconventionnelle, les appelants concluent au déboutement de 
C______ des fins de l'action en partage qu'il a formée à leur encontre le 
29 janvier 2016, avec suite de frais judiciaires et dépens. 
b. Dans sa réponse, C______ conclut au déboutement de A______ et de B______ 
de leurs appels respectifs, avec suite de frais judiciaires et dépens. 
c. A______ a déclaré appuyer les conclusions d'appel de B______. Ce dernier a 
renoncé à répondre à l'appel formé par A______. 


- 3/17 - 
 
C/4005/2015 
d. A______ et B______ ont répliqué à la réponse de C______, persistant dans 
leurs conclusions. C______ n'a pas fait usage de son droit de dupliquer. A______ 
a déclaré appuyer les conclusions de la réplique de B______. 
e. Les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger par pli du 
greffe du 8 mars 2018. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. A______ est architecte. Il exploite en nom un bureau d'architecte et une agence 
immobilière. 
B______ est également architecte. Il est de longue date l'employé de A______. 
b. C______ est ingénieur civil. Il est également actif dans l'investissement 
immobilier. 
c. Au cours des années, A______ et C______ ont acquis ensemble plusieurs 
immeubles, soit en copropriété, soit par le biais de la société genevoise E______ 
SA, dont ils détenaient chacun la moitié du capital-actions. 
d. En 2000, A______ s'est notamment vu proposer d'acheter à bas prix l'immeuble 
sis ______ à Genève (ci-après : l'immeuble), lequel se trouvait en mauvais état 
d'entretien. 
Il a convenu de s'associer avec B______ et C______ pour en faire l'acquisition. 
e. Le 25 avril 2001, A______, C______ et B______ ont signé une convention 
sous seing privé intitulée "Convention de partenariat pour la résidence ______" 
(ci-après: la convention), dont le préambule énonçait notamment que les 
partenaires convenaient d'acheter l'immeuble avec l'intention de le transformer et 
de le rénover, dans le but de remettre sur le marché huit logements de trois et 
quatre pièces destinés à la location, ainsi qu'une arcade commerciale. 
La convention stipulait en outre que : 
- 
les parts seraient réparties entre les acquéreurs à raison d'un tiers chacun, 
moyennant un apport initial de 107'000 fr. par personne; 
- 
les décisions relatives à la bonne marche de l'opération et sa revente 
ultérieure seraient prises à la majorité simple, chaque partenaire disposant 
d'une voix; 
- 
un mandat de gestion de l'immeuble serait confié à l'agence immobilière 
exploitée par A______ jusqu'à la revente de l'immeuble; 


- 4/17 - 
 
C/4005/2015 
- 
les honoraires de gestion de l'immeuble s'élèveraient à 4% de l'état locatif 
annuel et à 500 fr. par appartement pour l'établissement du bail; 
- 
après travaux et relocation, l'immeuble serait revendu à un tiers en bloc, au 
minimum selon les conditions mentionnées en page 8 de l'étude financière 
jointe à la convention, qui arrêtait un prix de vente global à 2'003'595 fr. et 
un produit net de vente à 1'670'107 fr. en se fondant sur les chiffres de 2001 
et un calcul du rendement effectués sur la base de loyers bloqués par l'Etat 
durant cinq ans; 
- 
dans le cadre de la revente de l'immeuble, les partenaires tenteraient 
d'obtenir le meilleur prix, si possible supérieur à celui pronostiqué; 
- 
en cas d'échec de la revente, les partenaires conserveraient l'immeuble 
jusqu'à ce qu'une opportunité favorable se présente; 
- 
si un partenaire désirait se retirer prématurément, il était tenu de proposer 
prioritairement sa part aux partenaires restants afin qu'ils puissent la 
racheter; 
- 
les partenaires restants rachèteraient au partenaire sortant sa part majorée 
d'une marge de 50% par rapport à ce qui était pronostiqué en page 8 de 
l'étude financière jointe à la Convention. 
f. Par acte authentique du 26 avril 2001, A______, B______ et C______ ont 
acquis l'immeuble susvisé pour le prix de 580'000 fr. 
Les acquéreurs ont été inscrits au Registre foncier en qualité de copropriétaires à 
raison d'un tiers chacun. 
g. Simultanément, les copropriétaires ont ouvert un compte bancaire collectif 
auprès de F______ SA, avec pouvoir de signature collectif à deux. 
Ils ont contracté un emprunt hypothécaire et un crédit de construction leur 
permettant de financer l'acquisition de l'immeuble et la rénovation de celui-ci. 
h. Au mois de janvier 2002, le prêt hypothécaire et le crédit de construction ont 
été consolidés en un seul emprunt. Chaque partenaire a récupéré une somme de 
80'000 fr., réduisant le montant des apports à 27'000 fr. par personne. 
i. A______ s'est chargé de la gestion de l'immeuble dès son acquisition et jusqu'à 
fin 2010. 
A compter de l'année 2011, il a confié cette gestion à la régie G______ SA (ci-
après : la régie G______). 


- 5/17 - 
 
C/4005/2015 
j. En 2012, les relations entre A______ et C______ se sont détériorées. Plusieurs 
procédures judiciaires ont été intentées en relation avec les immeubles que les 
prénommés détenaient en commun. 
k. Le 23 octobre 2012, C______ a écrit à A______ afin de discuter des modalités 
de la séparation de leurs affaires. Il lui a demandé de lui envoyer une proposition 
chiffrée. 
Par courrier du 27 novembre 2012, B______ a informé C______ de ce que 
A______ et lui-même souhaitaient racheter sa part de copropriété de l'immeuble 
sis ______. 
l. Au mois de mars 2013, à la demande de C______, la régie H______ a procédé à 
une estimation de l'immeuble. Elle a arrêté la valeur vénale de celui-ci à 
3'600'000 fr., précisant ne pas s'être rendue sur les lieux mais considérer que les 
appartements étaient bien refaits à juger les autres bâtiments rénovés par 
A______, avec notamment des cuisines équipées selon les plans. Elle a ajouté que 
les loyers de cet immeuble se situaient dans la fourchette supérieure des prix du 
marché dans ce quartier. 
m. Le 8 avril 2013, C______ a instruit F______ SA d'établir la signature 
collective à trois sur le compte bancaire des copropriétaires de l'immeuble. 
Les 25 avril et 15 mai 2013, A______ a adressé à la copropriété deux factures 
pour ses honoraires de gestion, soit une facture de 24'409 fr. pour la période de 
2002 à 2005 et une facture de 42'099 fr. 30 pour la période de 2006 à 2010. 
Les 21 mai et 11 juin 2013, le gestionnaire du compte des copropriétaires auprès 
de F______ SA a informé A______ que C______ avait refusé l'exécution des 
paiements de 24'409 fr. et 42'099 fr. 30 en sa faveur. 
n. Par courrier du 25 octobre 2013, C______ a avisé la régie G______ de son 
refus de signer une procuration en faveur de celle-ci et lui a expressément interdit 
de le représenter dans le cadre d'un litige contre des locataires en demeure. 
Le 29 octobre 2013, la régie G______ a averti A______ qu'elle ne pouvait pas 
agir à l'encontre desdits locataires en l'absence d'instruction commune des trois 
copropriétaires. 
Le 26 août 2014, la régie G______ a prévenu C______ que les sommes impayées 
par les locataires s'élevaient à 12'127 fr.10 pour un des logements et à 24'978 fr. 
pour l'arcade située dans l'immeuble. Elle lui a demandé quelle était la suite à 
donner à cette affaire. 


- 6/17 - 
 
C/4005/2015 
Par courriel du 5 décembre 2014, la régie G______ a informé A______ que la 
situation était bloquée faute de procuration signée par C______ et que, malgré 
tous ses efforts, celui-ci ne souhaitait pas signer ce document permettant d'agir en 
évacuation des locataires en demeure. 
o. Par courrier du 15 janvier 2014, C______ a indiqué à la régie G______ qu'il 
contestait les comptes établis au 31 décembre 2013, particulièrement les 
honoraires d'avocats mandatés par A______ (17'280 fr.) ainsi que les factures de 
ce dernier liées à des rénovations d'appartements (22'183 fr. 20), au motif qu'il n'y 
aurait pas consenti. 
p. Le 25 février 2015, C______ a proposé à A______ et B______ de leur vendre 
sa part ou de racheter les leurs puisque la copropriété de l'immeuble ne pouvait 
plus être maintenue. 
q. Par actes déposés au greffe du Tribunal de première instance le 14 septembre 
2015, A______ et B______ ont agi en exclusion de C______ de la copropriété de 
l'immeuble sis ______. 
Ils ont simultanément conclu à la condamnation de C______ à aliéner sa part de 
copropriété aux copropriétaires restants dans un délai d'un mois dès l'entrée en 
force du jugement à rendre, à ce que le prix d'aliénation soit fixé à 835'053 fr. 
avant déduction de la dette hypothécaire conformément à la convention du 25 
avril 2001, et à ce qu'il soit ordonné la vente aux enchères publiques de la part de 
C______ au cas où l'aliénation entre copropriétaires ne devrait pas intervenir dans 
le délai indiqué ci-dessus. 
r. C______ a conclu principalement au déboutement de A______ et de B______ 
de toutes leurs conclusions. Subsidiairement, si le Tribunal devait ordonner son 
exclusion, il a conclu à ce que le prix d'aliénation de sa part de copropriété soit 
fixé à 1'200'000 fr. 
C______ a formé une demande reconventionnelle tendant principalement à ce que 
son droit au partage de la copropriété soit constaté, à ce que la vente de 
l'immeuble soit ordonnée et à ce le produit de la vente soit réparti et attribué par 
tiers entre les parties après remboursement du solde de la dette hypothécaire et de 
tous les frais. 
s. Devant le Tribunal, A______ a déclaré s'être beaucoup investi dans la 
transformation de l'immeuble puis dans sa gestion, s'occupant pendant près de 
treize ans de sa mise en location. C______ avait toujours joué le rôle de « sleeping 
partner » dans la copropriété et ne s'était jamais intéressé ni aux locataires ni au 
fonctionnement de la copropriété. Un important conflit avec C______ avait vu le 
jour en 2012 en raison du comportement préjudiciable de celui-ci en relation avec 


- 7/17 - 
 
C/4005/2015 
un autre immeuble. C______ avait alors souhaité sortir de la copropriété à ses 
propres conditions et non à celles prévues dans la convention, ce que B______ et 
lui-même avaient refusé; C______ avait alors décidé de bloquer le 
fonctionnement de la copropriété. Il n'y avait désormais plus de dette hypothécaire 
sur l'immeuble, de sorte que la part de C______ serait nette, sous déduction d'un 
tiers de ses propres honoraires de gestion. La convention n'avait pas été signée 
dans le but de revendre l'immeuble rapidement, mais afin de régir les relations 
entre les parties durablement si elles restaient copropriétaires. Cette convention 
n'avait pas été résiliée par C______. 
B______ a pour sa part déclaré qu'en raison du blocage de la copropriété 
imputable à C______, il n'avait perçu aucun bénéfice depuis 2012, alors qu'il 
payait des impôts sur la fortune et le revenu locatif. La dette hypothécaire sur 
l'immeuble avait effectivement été entièrement remboursée. Lui-même ignorait la 
valeur actuelle de l'immeuble, mais son état locatif annuel s'élevait à 215'000 fr. Il 
souhaitait demeurer copropriétaire de l'immeuble, car il s'agit d'un placement pour 
sa retraite. La valeur de la part de C______ s'élevait à 835'000 fr, dont il fallait 
déduire un tiers des honoraires de A______. La Convention n'avait jamais été 
modifiée et aucun des copropriétaires n'avait effectué de démarches pour vendre 
l'immeuble. Le maintien de la copropriété n'avait à ses yeux pas de sens, vu la 
rupture du lien de confiance entre les copropriétaires. 
C______ a quant à lui déclaré avoir investi dans plusieurs immeubles avec 
A______, car celui-ci avait besoin de lui pour obtenir les crédits hypothécaires. Il 
ne s'était jamais intéressé à ces copropriétés, faisant entièrement confiance à 
A______, qui s'occupait de tout. La situation avec A______ s'était dégradée à 
partir du moment où il lui avait indiqué qu'il souhaitait sortir des copropriétés en 
faisant un partage équitable. Les effets de la convention devaient selon lui se 
déployer durant cinq ans, dès lors que les copropriétaires envisageaient de vendre 
l'immeuble au bout de cette période. Ils avaient ensuite décidé de le conserver, 
mais les conditions de sortie prévues quinze ans auparavant ne pouvaient plus 
s'appliquer actuellement, vu l'évolution du marché immobilier. La valeur de 
l'immeuble se situait selon lui entre 4'500'000 fr. et 5'000'000 fr. Quant aux 
reproches qui lui étaient adressés, il ne s'était jamais opposé au partage du 
disponible ou du bénéfice annuel, mais, vu le conflit, les copropriétaires ne 
s'étaient jamais réunis pour prendre une telle décision. La régie G______ 
défendait les intérêts de A______, comme le montrait son absence d'explication 
quant aux sommes prélevées sur le compte de la copropriété pour payer l'avocat 
du prénommé. Sans réponse de la régie sur ce point, il avait refusé de signer la 
procuration de la régie dans la procédure d'expulsion de locataire, ce qui avait pu 
nuire aux intérêts de la copropriété; il avait cependant agi de la sorte afin de 
défendre ses droits. S'agissant des reproches de A______ en lien avec une autre 
copropriété, ce dernier avait été mis au courant de ses activités dans un immeuble 


- 8/17 - 
 
C/4005/2015 
voisin et ils s'étaient rendus ensemble dans les bureaux des architectes dudit 
immeuble. Lui-même n'avait pas résilié la convention et toutes les copropriétés 
avaient été bien gérées en termes financiers. 
t. Le Tribunal a entendu plusieurs témoins. 
t.a I______, gestionnaire de l'immeuble depuis 2010 pour le compte de la régie 
G______, a déclaré avoir connu des problèmes dans le cadre de cette gestion en 
raison de la mésentente entre les copropriétaires. Il avait notamment eu de la peine 
avec l'imputation de certaines factures, principalement les factures d'honoraires de 
A______, qui se chargeait de la gestion technique et facturait périodiquement ses 
services. Ces factures étaient contestées par C______. Il y avait toujours un doute 
sur l'acceptation des décisions par le troisième copropriétaire. Lui-même avait 
cependant réussi à gérer l'immeuble convenablement, sans que la mésentente ne 
cause de dommage à la copropriété, et actuellement le fonctionnement de cet 
immeuble était entièrement satisfaisant. Lorsque C______ avait refusé de signer 
la proposition qui lui était soumise par la régie, ce dernier lui avait expliqué agir 
de la sorte afin de nuire financièrement aux deux autres copropriétaires. L'entente 
était en revanche parfaite entre A______ et B______. Pour les instructions ou 
autorisations nécessaires, il s'adressait toujours à A______ et jamais à C______, 
puisque l'accord de deux copropriétaires était suffisant pour mener à bien sa 
mission, sous réserve des deux situations où il avait eu besoin de l'accord du 
prénommé. 
t.b. J______, expert-comptable, a déclaré avoir eu A______ comme client 
pendant vingt ans. Ce dernier avait pour but l'acquisition d'immeubles à long 
terme. Il cherchait à augmenter la valeur intrinsèque et la valeur locative de ses 
biens en rénovant les appartements après chaque changement de locataire et en 
remboursant au plus vite l'emprunt hypothécaire. Lui-même ignorait comment les 
copropriétaires s'organisaient entre eux; il avait eu connaissance des dissensions 
entre les copropriétaires, mais à son souvenir, celles-ci n'avaient pas eu d'impact 
sur les comptes de l'immeuble. 
t.c. Employé de F______ SA, K______ a affirmé connaître les copropriétaires 
depuis l'ouverture de leur compte bancaire. Ils avaient signé une procuration 
générale et les co-titulaires avaient une signature collective à deux. Il n'y avait pas 
eu de problème particulier et, en 2013, C______ avait demandé l'établissement de 
la signature collective à trois. Celui-ci avait refusé le paiement d'un montant en 
faveur de A______, mais les paiements concernant l'immeuble s'effectuaient sans 
problème et le compte avait toujours été suffisamment approvisionné pour payer 
les charges courantes. La dette hypothécaire était effectivement éteinte et le taux 
d'intérêts précédemment appliqué à cette dette était avantageux. 


- 9/17 - 
 
C/4005/2015 
t.d. L______ a déclaré connaître les parties pour avoir été copropriétaire d'un 
immeuble à M______ avec A______ et C______. Il avait quitté ladite copropriété 
lorsqu'il s'était rendu compte que A______ ne respectait pas les règles d'éthique. 
C______ était quant à lui un partenaire silencieux qui les laissait faire. 
u. Les parties ont adressé leurs plaidoiries finales au Tribunal le 22 mai 2017, 
persistant dans leurs conclusions. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les conditions préalables à 
l'exclusion d'un copropriétaire n'étaient pas réalisées, dès lors que A______ et 
B______ n'avaient pas convoqué une assemblée des copropriétaires afin de 
prendre une telle décision et que C______ n'avait pas été convié à une réunion au 
cours de laquelle il aurait pu s'exprimer. Les conditions de fond d'une exclusion 
n'étaient pas non plus réunies, dès lors que les comportements reprochés à 
C______, soit son refus de signer une procuration en faveur de la régie et 
d'autoriser certains paiements en faveur de A______, n'avaient pas eu d'impact sur 
la gestion de l'immeuble, laquelle avait pu se dérouler de manière convenable, 
sans entraîner de dommage aux autres copropriétaires. 
A______ et B______ ne pouvaient pas non plus exiger de racheter la part de 
copropriété de C______ selon les termes de la convention du 25 avril 2001. Cette 
convention n'avait notamment pas pour objectif de régir les relations entre les 
copropriétaires de manière durable, mais seulement dans l'attente de la revente de 
l'immeuble. Le prix de revente des parts fixé dans la convention ne pouvait par 
ailleurs pas être appliqué tel quel, dès lors que ce prix se fondait sur un état locatif 
alors soumis au contrôle de l'Etat, ce qui n'était plus le cas actuellement, et que la 
valeur de l'immeuble avait augmenté avec l'évolution du marché immobilier à 
Genève. La seule extinction de la dette hypothécaire, à laquelle la convention ne 
se référait d'ailleurs pas, ne suffisait pas à compenser la plus-value découlant de 
l'évolution du marché et il était de surcroît douteux que les copropriétaires restants 
accepteraient de revendre leurs parts au prix prévu par la convention. 
C______ pouvait dès lors prétendre au partage de la copropriété en application 
des règles ordinaires. En l'absence de tout accord des parties sur les modalités du 
partage ainsi que sur la valeur vénale du bien, il convenait de poursuivre 
l'instruction de la cause et d'inviter les parties à se déterminer sur ces points une 
fois que le jugement ainsi rendu serait devenu exécutoire. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales et les décisions incidentes de première instance lorsque la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 


- 10/17 - 
 
C/4005/2015 
En l'espèce, le Tribunal a rendu une décision incidente et les conclusions des 
parties devant lui portent sur le partage d'une part de copropriété estimée à 
835'000 fr. au moins. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
1.2 Interjetés dans le délai utile de trente jours et suivant la forme prescrite par la 
loi, les appels formés par A______ et B______ sont tous deux recevables (art. 
130, 131, 142 al. 1, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC). 
Portant sur le même objet et contenant des conclusions identiques, il se justifie de 
les traiter dans un seul arrêt (cf. art. 125 CPC). 
2. 
Les appelants reprochent tout d'abord au Tribunal d'avoir considéré que les 
conditions leur permettant de solliciter l'exclusion de l'intimé de la copropriété 
litigieuse n'étaient pas réunies. Ils soutiennent notamment qu'il ne leur était pas 
nécessaire de réunir une assemblée des copropriétaires pour décider de requérir 
judiciairement cette exclusion. 
2.1.1 Sauf pour les cas d'administration courante de l'art. 647a CC et pour les 
actes urgents de l'art. 647 al. 2 ch. 2 CC, la communauté des copropriétaires agit 
par expression de décisions sociales. Cependant, lorsque l'objet détenu en 
propriété collective est suffisamment circonscrit, la communauté fonctionne 
souvent de manière informelle et les décisions sociales sont prises par adhésion 
tacite. La protection essentielle que tout copropriétaire peut exiger est d'être 
informé de tout acte exigeant une décision sociale et de pouvoir demander une 
réunion formelle des partenaires où la décision sera prise en respectant les règles 
d'un fonctionnement démocratique (PERRUCHOUD, in Code Civil II, Commentaire 
romand, PICHONNAZ et al. [éd.], 2016, ad art. 647 n. 9). 
2.1.2 En vertu de l'art. 649b al. 1 CC, un copropriétaire peut être exclu de la 
communauté par décision judiciaire. Si la communauté ne comprend que deux 
copropriétaires, chacun d'eux peut intenter action; dans les autres cas et sauf 
convention contraire, une autorisation votée à la majorité de tous les 
copropriétaires, non compris le défendeur, est nécessaire (art. 649b al. 2 CC). 
De manière générale, l'art. 649b al. 2 CC exige - préalablement à l'introduction 
d'une action - un épuisement des mécanismes corporatifs. Si la copropriété ne 
comporte que deux partenaires, le copropriétaire qui considère pâtir du 
comportement de son partenaire peut directement saisir le juge. En tout état de 
cause, la tenue d'une réunion de deux copropriétaires sera souvent impossible, 
inadéquate et en principe infructueuse. La production des avertissements, 
sommations et autres injonctions est alors nécessaire à la lumière du principe de 
subsidiarité pour démontrer l'inefficacité de toute autre initiative. La même 
problématique peut se poser avec une communauté de trois copropriétaires où les 
deux premiers pouvant s'exprimer s'opposent, empêchant toute prise de décision 


- 11/17 - 
 
C/4005/2015 
(PERRUCHOUD, in Code Civil II, Commentaire romand, PICHONNAZ et al. [éd.], 
2016, ad art. 649b n. 14). 
Lorsqu'une décision de nature sociale est nécessaire, celle-ci devra être prise de 
manière rigoureuse. Le demandeur devra ainsi pouvoir apporter la preuve que tous 
les copropriétaires ont été dûment conviés. La régularité de la séance sera 
démontrée, sinon par procès-verbal formel, à tout le moins par un document 
assimilable. La décision devra obtenir la majorité de tous les copropriétaires 
calculée par têtes, à l'exception de la personne du défendeur (PERRUCHOUD, 
op. cit., ad art. 649b n. 15). 
Même si la situation semble irréversible, la décision de plaider ne doit pas se 
résumer à une simple formalité. En effet, une procédure judiciaire a des 
conséquences graves sur les relations des partenaires, surtout dans l'hypothèse où 
la demande d'exclusion est rejetée (PERRUCHOUD, op. cit., ad art. 649b n. 16). Par 
les termes "sauf convention contraire", l'art. 649 al. 2 CC fait de l'exigence de la 
majorité une norme dispositive, ce qui ouvre la voie à la controverse. Un 
allègement, voire une renonciation à une décision des copropriétaires paraissent 
admises par la doctrine. En vertu du principe de la subsidiarité et de l'objectif 
tendant à rasséréner les relations, une telle renonciation, qui pourrait être 
remplacée par une réunion informelle des copropriétaires dans le cadre d'une 
médiation collective, ne devrait pas être admise (PERRUCHOUD, op. cit., ad 
art. 649b n. 17 et les réf. citées). 
2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que la communauté des copropriétaires se 
compose de trois membres, soit les trois parties à la présente procédure. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, on ne se trouve cependant pas 
dans une situation où deux copropriétaires potentiellement restants, soit les 
appelants, s'opposent sur l'exclusion d'un copropriétaire potentiellement sortant, 
soit l'intimé, de sorte que la situation serait bloquée et qu'aucune décision sociale 
ne pourrait être prise sur l'exclusion de ce dernier, au sens des considérants 
rappelés ci-dessus. En l'occurrence, les appelants s'accordent sur le principe d'une 
exclusion de l'intimé; ils pouvaient clairement décider d'agir judiciairement en ce 
sens en respectant les mécanismes corporatifs usuels, soit en prenant, au su de 
tous les copropriétaires, une décision formelle à la majorité des voix pouvant 
s'exprimer, soit à l'unanimité de leurs deux voix. Le seul fait que le résultat d'une 
telle décision soit immédiatement prévisible, ou qu'il puisse paraître inutile à leurs 
yeux de tenir formellement une assemblée pour prendre une telle décision, ne 
dispensait pas les appelants de faire part à l'intimé de leur intention de requérir son 
exclusion de la copropriété, de l'inviter à leur communiquer sa position par écrit 
ou au cours d'une réunion formelle s'il le souhaitait, ni de lui communiquer 
ensuite formellement la teneur de leur décision, conformément aux principes 
rappelés ci-dessus. Or, en l'espèce, les appelants ne démontrent pas avoir pris de 


- 12/17 - 
 
C/4005/2015 
telles mesures; à teneur de la procédure, aucune communication entre les parties 
n'est notamment intervenue entre le courrier du 25 février 2015, par lequel l'intimé 
a proposé de vendre sa part de copropriété aux appelants, et le dépôt par ces 
derniers, le 14 septembre suivant, de leur action tendant à exclure l'intimé de la 
copropriété litigieuse (en fait, consid. B.q. et B.r.). Les allégations des appelants 
selon lesquelles l'intimé aurait été informé à maintes reprises de leur volonté de 
l'exclure du cercle des copropriétaires ne sont établies ni par les pièces versées à la 
procédure, ni par les témoignages recueillis. 
Rien n'indique par ailleurs que les copropriétaires auraient préalablement convenu 
de renoncer à la prise d'une décision formelle au cas où certains d'entre eux 
souhaiteraient agir en exclusion d'un autre copropriétaire. La convention de 
partenariat du 25 avril 2001, notamment, ne prévoit aucune disposition en ce sens. 
Le seul fait que la copropriété ait pu précédemment fonctionner de manière 
informelle, soit notamment que les copropriétaires n'aient pas tenu d'assemblée 
pour les décisions relatives à la gestion de l'immeuble ni n'aient consigné 
formellement par écrit leurs décisions communes, ne permet pas de retenir que les 
parties auraient valablement renoncé à respecter tout mécanisme corporatif pour 
les questions d'importance telles que la décision de requérir l'exclusion d'un 
membre de la copropriété. Conformément aux principes rappelés ci-dessus, une 
telle décision ne peut en effet se résumer à une simple formalité, vu la gravité des 
conséquences potentielles pour le copropriétaire concerné comme pour la 
copropriété elle-même. Cas échéant, la renonciation à toute décision formelle sur 
ce point doit faire l'objet d'une convention préalable expresse et/ou ne laisser 
aucun doute quant à l'intention des parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 
Dès lors, considérant que les parties n'ont ni renoncé préalablement à prendre 
toute décision formelle en cas de nécessité d'agir en exclusion d'un de leurs 
membres, ni concrètement respecté les modalités impliquant que l'intimé soit 
préalablement informé de la prise d'une décision à ce sujet et qu'il ait la possibilité 
de solliciter la tenue d'une réunion formelle à cette fin, le Tribunal a retenu à bon 
droit que les conditions préalables permettant aux appelants de requérir 
judiciairement l'exclusion de l'intimé de la copropriété litigieuse n'étaient pas 
réalisées. 
Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu'il a débouté les 
appelants de leurs conclusions en ce sens. Il n'est pas nécessaire d'examiner en sus 
l'éventuel bien-fondé des motifs d'exclusion invoqués par les appelants. 
3. 
Concernant les prétentions reconventionnelles de l'intimé, les appelants 
reprochent au Tribunal d'avoir retenu que ce dernier était en droit de requérir le 
partage de la copropriété selon les règles ordinaires et que la convention du 
25 avril 2001 ne pouvait pas s'appliquer pour régler les conditions de sortie de 


- 13/17 - 
 
C/4005/2015 
l'intimé, notamment pour déterminer le prix de rachat de sa part de copropriété par 
les appelants eux-mêmes. 
3.1 En vertu de l'art. 650 al. 1 CC, chacun des copropriétaires a le droit d'exiger le 
partage, s'il n'est tenu de demeurer dans l'indivision en vertu d'un acte juridique, 
par suite de la constitution d'une propriété par étages ou en raison de l'affectation 
de la chose à un but durable. 
L'art. 650 al. 2 CC dispose que le partage peut être exclu par convention pour 
cinquante ans au plus; s'il s'agit d'immeubles, la convention doit, pour être valable, 
être reçue en la forme authentique et elle peut être annotée au registre foncier. 
Sauf si des restrictions ont été portées au "droit au partage", le principe est que 
chaque copropriétaire individuellement peut demander en tout temps - non 
inopportun - la dissolution de la copropriété. Le droit à la dissolution de la 
copropriété n'est toutefois pas absolu; la loi prévoit des situations où il ne peut être 
exercé et, avec certaines modalités, ce droit peut être supprimé ou limité par acte 
juridique (PERRUCHOUD, op. cit., ad art. 650 n. 1 et 4). 
Par une formulation a contrario, l'art. 650 al. 2 CC confère aux copropriétaires la 
faculté de limiter, par une décision unanime, la possibilité de demander la 
dissolution. Comme cette limitation temporelle s'oppose frontalement au droit de 
demander la dissolution dans son principe, elle est nécessairement limitée à une 
durée de cinquante ans au plus. La durée peut être déterminée ou indéterminée, 
par exemple rattachée à la survenance d'un événement, dans la mesure où la durée 
maximale est respectée. La limitation temporelle d'interdiction de demander la 
dissolution est de nature contractuelle et son respect procède de l'adage pacta sunt 
servanda (PERRUCHOUD, op. cit., ad art. 650 n. 16). 
L'interdiction temporelle de demander le partage peut être liée à une condition. 
Ainsi, il est possible de conférer au copropriétaire qui souhaite quitter la 
copropriété le droit d'exiger des autres partenaires qu'ils reprennent sa quote-part 
par acte onéreux ou gratuit, entre vifs ou pour cause de mort, à des conditions 
déterminées. Si la mise en œuvre de la condition ne se réalise pas, le 
copropriétaire pourra alors imposer la fin de la copropriété (PERRUCHOUD, op. cit., 
ad art. 650 n. 17). 
Une suppression temporelle du droit à la dissolution ne requiert en principe 
aucune forme selon l'art. 11 CO. Toutefois, l'art. 650 al. 2 CC exige à peine de 
nullité la forme authentique pour les immeubles. L'affectation de la chose à un but 
durable n'exige pas de forme et peut même être convenue tacitement. Par contre, 
l'exigence de la forme authentique est la marque de la limitation temporelle pour 
les immeubles (PERRUCHOUD, op. cit., ad art. 650 n. 20). 


- 14/17 - 
 
C/4005/2015 
3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties sont copropriétaires de 
l'immeuble litigieux, au sens des art. 646 ss CC. 
Par acte du 25 avril 2001, dont la qualification exacte peut rester indécise, les 
parties ont notamment convenu de revendre cet immeuble après travaux et, en cas 
d'échec d'une revente immédiate, de conserver l'immeuble jusqu'à ce qu'une 
opportunité favorable se présente. Ce faisant, les parties ont manifestement 
entendu apporter une limitation temporelle au droit de chacune d'entre elles de 
demander la dissolution de la copropriété, au sens des principes rappelés ci-
dessus. Cette limitation, dont la durée était en l'espèce circonscrite à la période 
précédant la revente de l'immeuble (laquelle ne devait manifestement pas excéder 
quelques années), avait notamment pour but de permettre une revente globale de 
l'immeuble à des conditions favorables. Simultanément, les parties ont entendu 
réserver à chacun des copropriétaires le droit de quitter prématurément la 
copropriété en revendant sa part de l'immeuble aux autres copropriétaires, à des 
conditions financières préalablement définies. Par ce biais, les parties ont aussi 
voulu soumettre l'interdiction temporaire de demander le partage à une condition 
qui, si elle n'était pas respectée par les copropriétaires restants, permettait au 
copropriétaire sortant de solliciter la dissolution de la copropriété, conformément 
aux principes rappelés ci-dessus. Le raisonnement qui précède est seul compatible 
avec les allégations des appelants, qui soutiennent aujourd'hui que l'intimé n'est 
pas fondé à requérir le partage de la copropriété litigieuse (limitation temporelle 
du droit au partage) et qu'il ne lui serait possible de quitter ladite copropriété 
qu'aux conditions prévues par la convention susvisée (condition posée à la 
limitation). 
Il n'est toutefois pas nécessaire d'examiner si la condition susvisée a été respectée, 
de sorte que l'intimé serait privé de la possibilité de demander le partage. En 
l'espèce, il est en effet constant que la convention du 25 avril 2001 a été conclue 
sous seing privé, et non en la forme authentique. Il s'ensuit qu'en tant qu'elle limite 
le droit de chaque propriétaire de demander le partage de l'immeuble litigieux, 
ladite convention ne respecte pas l'exigence de forme posée par l'art. 650 al. 2 CC. 
Elle est en conséquence frappée de nullité sur ce point (cf. art. 20 al. 2 CO), 
conformément aux principes rappelés ci-dessus, et ce indépendamment de son 
éventuelle caducité au regard de l'écoulement du temps ou d'une modification 
imprévisible des circonstances (clausula rebus sic stantibus, admise - quoique 
sans la nommer - par le Tribunal). 
3.3 Le droit de l'intimé de solliciter le partage ne saurait ainsi être limité par la 
convention susvisée. Les appelants ne soutiennent par ailleurs pas, ni ne 
démontrent, que le partage serait en l'espèce exclu pour un autre motif, soit 
notamment qu'il interviendrait en temps inopportun (cf. art. 650 al. 3 CC). Le 


- 15/17 - 
 
C/4005/2015 
jugement entrepris doit dès lors être confirmé, par substitution partielle de motifs, 
en tant qu'il a admis le droit de l'intimé de requérir le partage. 
Le Tribunal n'ayant statué que sur le principe du partage, la cause lui sera 
retournée afin qu'il statue sur les modalités du partage, conformément aux 
dispositions prévues à l'art. 651 CC (cf. PERRUCHOUD, op. cit., Intro aux art. 650-
651a, n. 8 et 9). 
4. 
Les frais judiciaires d'appel, arrêtés à 2'400 fr. au total (art. 13 et 36 RTFMC), 
seront mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 105 al. 1, art. 106 al. 1 
CPC). Ils seront compensés avec les avances de frais de 1'200 fr. fournies par 
chacun des appelants, lesquelles demeurent acquises à l'Etat (art. 111 al. 1 CPC). 
Les appelants seront condamnés, conjointement et solidairement, à verser à 
l'intimé la somme de 4'800 fr. à titre de dépens d'appel (art. 85, 87 et 90 RTFMC), 
débours et TVA compris (art. 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 
 
 


- 16/17 - 
 
C/4005/2015 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevables les appels interjetés le 14 septembre 2017 par A______ et B______ 
contre le jugement JTPI/9659/2017 rendu le 26 juillet 2017 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/4005/2015-20. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Retourne la cause au Tribunal afin qu'il soit statué sur les modalités du partage 
conformément à l'art. 651 CC. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 2'400 fr., les met à la charge de A______ et de 
B______ pour moitié chacun et les compense avec les deux avances de frais de 1'200 fr. 
chacune fournies par ceux-ci, qui demeurent acquises à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ et B______, pris conjointement et solidairement, à payer à 
C______ la somme de 4'800 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Mesdames Sylvie DROIN et 
Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, greffière. 
La présidente : 
Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE 
 
La greffière : 
Jessica ATHMOUNI 
 
 
 
 


- 17/17 - 
 
C/4005/2015 
 
Indication des voies de recours : 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 
à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 
al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.