ge_gerichte · ACJC/1796/2019 · 2019-12-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.12.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12607/2018 
ACJC/1796/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 9 DECEMBRE 2019 
 
Entre 
A______ SA, c/o B______ SA, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 2 avril 2019, comparant par Me Alain DUBUIS, avocat, 
avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne (VD), en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______ (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile. 
 


- 2/8 - 
 
C/12607/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/89/2019 du 2 avril 2019, reçu par A______ SA le 3 avril 
2019, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 8'400 fr. par année, charges non 
comprises, le loyer de l'appartement occupé par C______ à compter du 1er mai 
2019 (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ SA à rembourser à C______ le 
trop-perçu en découlant (ch. 2), et la somme de 1'950 fr. (ch. 3), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 5). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que l'immeuble, acquis en 2010, était récent, de 
sorte que le caractère abusif du loyer initial devait être examiné en effectuant un 
calcul de rendement. La bailleresse n'ayant pas produit les documents nécessaires 
à un tel calcul, il se justifiait d'appliquer les statistiques cantonales. La moyenne 
desdites statistiques prévoyant un loyer inférieur à celui fixé contractuellement, ce 
dernier était abusif et devait être fixé conformément aux conclusions du locataire. 
B. 
a. Par acte expédié le 3 mai 2019 et reçu au greffe de la Cour de justice le 6 mai 
2019, A______ SA forme appel contre ce jugement, sollicitant l'annulation des 
chiffres 1 à 3 de son dispositif. Elle conclut à la fixation du loyer de l'appartement 
à 23'400 fr. par année, charges non comprises, à compter du 1er mai 2019 (ch. 1 
nouveau). Subsidiairement, A______ SA conclut à l'annulation du jugement du 
Tribunal et au renvoi de la cause à ce dernier pour nouvelle décision dans le sens 
des considérants. 
 
b. Dans sa réponse du 6 juin 2019, C______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont été avisées le 12 août 2019 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger, A______ SA n'ayant pas fait usage de son droit de 
réplique. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______, locataire, et A______ SA, bailleresse, ont conclu un contrat de bail 
portant sur la location d'un appartement de trois pièces, n° 1______, situé au 
______ème étage de l'immeuble, sis avenue 2______ au D______ [GE]. 
 
b. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er mai 2018 au 
30 avril 2019, et se renouvelle ensuite tacitement d'année en année. 
 
c. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé contractuellement à 
23'400 fr. 


- 3/8 - 
 
C/12607/2018 
 
d. L'avis de fixation du loyer initial indique que l'ancien loyer annuel, charges non 
comprises, était de 9'840 fr. depuis le 1er mars 2009. La hausse de loyer est 
justifiée par le fait que celui-ci se situe dans les limites des loyers usuels dans la 
localité ou dans le quartier. 
 
e. L'immeuble a été acquis par la bailleresse en janvier 2010 pour un prix de 
9'650'000 fr. 
 
f. Le locataire a déposé le 31 mai 2018, par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, une demande en contestation du loyer initial et 
demande en paiement, en concluant à ce que la bailleresse soit condamnée à lui 
restituer la somme de 1'950 fr. pour le mois de mai 2018, à ce que le loyer initial 
soit fixé à 700 fr. par mois, charges non comprises, à ce que la bailleresse soit 
condamnée à lui restituer la part de loyer versée en trop depuis le début du contrat 
de bail et à ce que la garantie bancaire soit réduite à 2'100 fr., la libération du 
solde en sa faveur devant être ordonnée. A l'appui de ses conclusions en paiement, 
il a notamment allégué que des travaux avaient eu lieu dans l'appartement, le 
rendant totalement inhabitable durant le mois de mai 2018. 
 
g. Déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 
1er octobre 2018, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 30 octobre 2018. 
 
C______ a conclu préalablement à la production des pièces permettant un calcul 
de rendement et principalement à ce que le loyer annuel initial soit fixé à 8'400 fr., 
charges 
non 
comprises, 
et 
à 
ce 
que 
A______ SA soit condamnée à lui restituer la part de loyer versée en trop. 
 
h. Par ordonnance du 16 novembre 2018, le Tribunal a imparti à la bailleresse un 
délai au 17 décembre 2018 pour se déterminer. 
 
i. Par courrier du 17 décembre 2018, la bailleresse a sollicité une prolongation de 
délai de réponse au 20 janvier 2019, une procuration devant suivre. Le Tribunal 
n'a pas répondu à cette requête et a convoqué les parties à une audience le 
1er février 2019. La bailleresse n'a pas produit de réponse dans l'intervalle. 
 
j. Lors de l'audience du 1er février 2019 du Tribunal, la bailleresse n'était ni 
présente, ni représentée. 
 
Le locataire a persisté dans ses conclusions, précisant que le loyer de 8'400 fr. 
correspondait peu ou prou au loyer LDTR, mais que le loyer devait être fixé, à son 
sens, en fonction du rendement de l'immeuble. 
 
Par appréciation anticipée des preuves figurant au dossier, le Tribunal a renoncé à 
réaliser un calcul de rendement et à la production des pièces nécessaires pour ce 
faire. Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et 


- 4/8 - 
 
C/12607/2018 
ordonné les plaidoiries finales sur le siège. Le locataire a renoncé aux plaidoiries 
finales et persisté dans ses conclusions. 
 
Le Tribunal a gardé la cause à juger. 
 
k. Après délibération, le Tribunal a remis le dispositif du jugement au locataire, 
accompagné d'une brève motivation orale. Le 8 février 2019, la bailleresse a 
requis la motivation du jugement, qui a été rendu, motivé, le 2 avril 2019. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, Bâle, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée 
(ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante doit être calculée en 
fonction de la baisse de loyer requise, fixée annuellement et multipliée par vingt 
(art. 92 al. 2 CPC; ATF 139 III 209 consid. 1.2; 137 III 580 consid. 1.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_169/2002 du 16 octobre 2002, reproduit in Pra 2003 n. 124 
p. 661 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel s'élève à 23'400 fr. et l'intimé a conclu à la fixation 
du loyer à 8'400 fr., soit une différence de 15'000 fr. La valeur litigieuse s'élève 
donc à 300'000 fr. (15'000 fr. x 20), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 
 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi. Il est 
ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1, HOHL, Procédure civile, tome II, 
2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands 
thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 


- 5/8 - 
 
C/12607/2018 
 
1.5 La cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), 
s'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO) et la maxime inquisitoire est applicable (art. 247 al. 2 
let. a CPC). 
 
1.6 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
2. 
Dans un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que 
l'immeuble sis à l'avenue 2______, au D______ [GE], ne pouvait être qualifié 
d'ancien dans le cadre de l'application des art. 269 et 269a CO. L'appelante 
critique le fait que le Tribunal ait privilégié et appliqué la méthode du rendement 
exagéré des fonds investis (art. 269 CO), au détriment de la méthode des loyers 
usuels (art. 269a let. a CO). 
 
2.1 D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, les loyers du marché et les loyers 
fondés sur les coûts sont antinomiques. Ces deux critères absolus, s'ils sont ainsi 
exclusifs, obéissent à une hiérarchie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 
27 janvier 2012 consid. 3.2 in SJ 2012 I p. 377 et les références citées). Ainsi, les 
exceptions prévues à l'art. 269a CO, qui posent notamment la présomption que ne 
sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des 
loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a), sont subsidiaires, en ce 
sens qu'elles ne déploient des effets que si le locataire ne parvient pas à renverser 
la présomption entrant en considération. La présomption légale de l'art. 269a 
let. a CO peut être renversée par le locataire qui prouve que le rendement de 
l'immeuble est exagéré au sens de l'art. 269 CO. Il y a donc en principe une 
prééminence du critère absolu du rendement net de l'art. 269 CO par rapport à 
celui des loyers usuels du quartier de l'art. 269a let. a CO (ATF 124 III 310 
consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 
in SJ 2012 I p. 377 et les références citées). 
 
2.2 Toutefois, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est 
inversée. Ainsi, si le loyer initial ne dépasse pas les limites des loyers usuels, il 
n'est pas considéré comme abusif, sans qu'il se justifie de procéder à un calcul de 
rendement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 
in SJ 2012 I p. 377 et les références citées). 
 
La jurisprudence avait initialement qualifié d'immeubles anciens ceux qui ont été 
acquis ou construits il y a "quelques décennies" et au sujet desquels il y a 
impossibilité d'établir le rendement excessif faute de connaître les fonds propres 
entrant dans le calcul du loyer - les pièces comptables n'existent plus ou laissent 
apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2 in SJ 2012 
I p. 377 et les références citées). Plus récemment, le Tribunal fédéral a précisé la 


- 6/8 - 
 
C/12607/2018 
notion d'immeuble ancien. Il considère désormais qu'un immeuble est ancien 
lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au 
moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la 
date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), 
soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der 
Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete) 
(ATF 144 III 514 consid. 3.2). 
 
2.3 L'appelante soutient qu'il est notoire que tous les immeubles situés au 
D______ [GE] ont été construits entre 1963 et 1971. La question de savoir si ce 
fait doit être considéré comme notoire et donc prouvé n'a toutefois pas besoin 
d'être tranchée en tant que l'immeuble litigieux a été acquis, selon extrait du 
Registre foncier, en 2010, ce que l'appelante ne conteste au demeurant pas, bien 
qu'elle qualifie cette acquisition de «changement de bailleur». 
 
Dès lors qu'une acquisition est intervenue il y a neuf ans, soit il y a moins de 
trente ans, l'immeuble dont il est question ne peut être considéré comme ancien. 
Par conséquent, la méthode de calcul du rendement devait être privilégiée par le 
Tribunal conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant. La notion 
d'immeuble ancien se rapporte à la difficulté qui y est liée de pouvoir réunir les 
données chiffrées relatives au coût d'achat et au rendement de l'immeuble. L'achat, 
récent, d'un immeuble construit anciennement aboutit à qualifier l'immeuble de 
récent, les pièces comptables y relatives étant accessibles et ne présentant pas de 
décalage avec la situation économique actuelle, ce qui est bien le cas en l'espèce. 
L'on ne perçoit dès lors nullement en quoi le raisonnement critiqué, en tout point 
conforme à la jurisprudence, serait insoutenable et choquant. 
 
2.4 Par ailleurs, l'appelante ne critique pas la manière dont le Tribunal a effectué 
le calcul de rendement, à savoir selon les conclusions non-déraisonnables du 
locataire. Aucun élément ne permettant de remettre en cause ce raisonnement, il 
sera confirmé. 
 
2.5 L'appelante soutient que l'application de la méthode des loyers usuels aurait 
abouti au constat que le loyer initial fixé n'était pas abusif. 
 
En tant que l'entier du raisonnement de l'appelante repose sur le fait que 
l'immeuble litigieux doit, à son avis, être qualifié d'ancien, ce moyen doit être 
écarté pour les motifs retenus ci-avant. La méthode de calcul proposée par 
l'appelante ne peut être appliquée, contrairement à ce qu'elle prétend. 
 
Il en découle que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront 
confirmés. 
3. 
L'appelante a par ailleurs conclu à l'annulation du chiffre 3 du dispositif du 
jugement, sans que cette conclusion fasse l'objet d'un grief, ni ne soit motivée. 


- 7/8 - 
 
C/12607/2018 
 
3.1 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. L'appelant a ainsi 
le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé 
et modifié, par référence à l'un et/ou l'autre motif(s) prévu(s) à l'art. 310 CPC. La 
maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 CPC) et la maxime d'office (art. 58 
al. 2 CPC) ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement. Un simple renvoi 
aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de 
motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. L'instance supérieure doit pouvoir comprendre 
ce qui est reproché au premier juge, sans avoir à rechercher des griefs par 
elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l'énoncé et 
à la discussion des griefs (ACJC/150/2019 consid. 3.1; JEANDIN in : 
BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, 
Code 
de 
procédure 
civile 
commenté 2019, n. 3 ad art. 311 CPC et les références citées). 
 
3.2 L'appelante n'a pas exposé pour quelle raison le chiffre 3 du dispositif devait 
être annulé et ne fait pas référence, dans ses écritures, à l'objet du chiffre 3 du 
dispositif, soit le loyer du mois de mai 2018, acquitté par l'intimé alors que 
l'appartement n'était pas habitable, ce qui n'a pas été contesté par l'appelante. 
 
Il en découle que l'appel, rédigé par un avocat, ne remplit pas les exigences de 
motivation et est ainsi irrecevable sur ce point (ACJC/1359/2016 consid 2.3). 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 8/8 - 
 
C/12607/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 mai 2019 par A______ SA contre les chiffres 1, 
2 et 3 du dispositif du jugement JTBL/89/2019 rendu le 2 avril 2019 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/12607/2018 et irrecevable pour le surplus. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zoé 
SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.