ge_gerichte · ATA/509/2017 · 2017-05-09 · fr

Résumé:
 La décision attaquée, qui ne constitue qu'une condition préalable à la division et à la vente, ne porte nullement préjudice au droit de préemption de la recourante, qui reste libre de l'exercer. Le reste du litige n'est pas de la compétence de la chambre administrative.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2160/2016-AMENAG 
ATA/509/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 9 mai 2017 
 
 dans la cause 
 
Madame A______ 
représentée par Me Pierre Gabus, avocat 
contre 
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE 
et 
SERVICE INDUSTRIELS DE GENÈVE 
et 
Monsieur B______ 
 


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A/2160/2016 
EN FAIT 
1) 
 
Madame 
C______, 
sœur 
de 
Madame 
A______ 
(ci-après : Mme A______ ou la recourante), est devenue propriétaire, par héritage 
de son père, de la parcelle no 1______ de la commune de D______, en zone 
agricole. 
 
 
Mme A______ a alors été mise au bénéfice d’un droit de préemption sur 
cette parcelle, inscrit au Registre foncier (ci-après : le RF) sous P.j. ______ du 
27 avril 2005. 
2) 
 
Par courrier du 18 novembre 2010, Mme A______ a été informée par sa 
sœur, alors propriétaire, en sa qualité de bénéficiaire du droit de préemption, de 
l’enregistrement et du dépôt au RF d’une promesse de vente et d’achat avec droit 
d’emption en faveur des Services industriels de Genève (ci-après : SIG) portant 
sur la parcelle. 
 
 
Elle était invitée à exercer son droit de préemption ou à signer une 
renonciation à ce dernier. 
3) 
 
Mme A______ a renoncé à exercer son droit et a donné son accord pour que 
la parcelle no 1______ de la commune de D______ soit divisée en deux 
sous-parcelles, soit nos 1______A et 1______B portant comme nouveaux numéros 
respectivement 2______ et 3______. Mme A______ conservait son droit de 
préemption sur la nouvelle parcelle no 3______. 
4) 
 
Par décision du 15 mai 2012, la commission foncière agricole 
(ci-après : CFA) a autorisé la vente de ces parcelles aux SIG en leur impartissant 
un délai de deux ans pour revendre la parcelle no 3______. 
5) 
 
Par courrier du 29 août 2012, Mme A______ a fait part aux SIG de son 
souhait de conserver son droit de préemption sur la nouvelle parcelle no 3______, 
respectivement l’acquérir, étant précisé qu’elle avait pris acte que la CFA avait 
imparti aux SIG un délai de deux ans pour revendre cette parcelle. 
6) 
 
Le 4 septembre 2012, les SIG ont accusé réception de ce courrier et informé 
Mme A______ qu’ils donnaient leur accord sur le maintien du droit de 
préemption sur la parcelle no 3______. Celle-ci devant être vendue dans un délai 
de deux ans, le notaire prendrait contact avec elle pour finaliser toute opération. 
7) 
 
Le 30 septembre 2014, le délai de deux ans étant écoulé et faisant suite à sa 
décision du 15 mai 2012, la CFA a interpellé les SIG, soit pour eux le notaire en 
charge du dossier, afin de connaître l’avancement de la vente de la parcelle 


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no 3______. Le 26 janvier 2015, sous la menace de révoquer la décision, un 
nouveau délai au 31 juillet 2015 a été imparti aux SIG. 
8) 
 
Le 3 septembre 2015, les SIG ont sollicité l’octroi d’une prolongation de 
délai jusqu’au 1er septembre 2016 afin de finaliser la vente. 
9) 
 
Dans le cadre de l’instruction du dossier, la CFA a notamment entendu un 
représentant des SIG le 13 octobre 2015. 
 
 
Les SIG avaient rencontré des difficultés. Un glissement du terrain, qu’il 
avait fallu remblayer, avait été constaté sur une partie de la parcelle no 3______. 
Un travail d’étude pour stabiliser le terrain avait été nécessaire. 
 
 
En raison des limites d’interdiction de construire par rapport au Rhône, ils 
avaient dû déplacer la station d’épuration (ci-après : STEP) en direction de la 
parcelle no 3______, de même que la servitude de passage qui dessert la parcelle 
suivante. 
 
 
 
L’inauguration de la STEP de D______ était imminente. 
 
 
Les SIG avaient reçu une offre d’achat de Mme A______. Un notaire avait 
été mandaté pour effectuer une offre publique d’achat conformément à leurs 
règles internes. Une fois l’accord trouvé, les SIG devraient attendre que 
Mme A______ se prononce sur l’exercice ou non de son droit de préemption 
selon le prix qui aurait été décidé. 
10) 
Le 9 mars 2016, une requête en autorisation de diviser la parcelle no 
3______ par les SIG et vente d’une partie de celle-ci - parcelle 3______A à créer 
(4______) - à Monsieur B______ a été adressée à la CFA par le notaire en charge 
du dossier. 
11) 
Par décision du 12 avril 2016 (dossier no ______), la CFA a autorisé : 
 
- 
la division de la parcelle no 3______ de la commune de D______, 
conformément au tableau de mutation no ______ établi le 1er juillet 2015 et vérifié 
le 
18 décembre 2015 ; 
 
- 
la vente de la sous-parcelle no 3______A (no « 4______NE ») de la 
commune de D______ à M. B______, exploitant à titre personnel, pour le prix de 
CHF 32'600.-. 
12) 
Par courrier du 21 avril 2016, Mme A______ a été informée par le notaire 
en charge du dossier du fait que ce dernier avait été mandaté pour instrumenter un 
acte de division de la parcelle no 3______ en deux parcelles portant les nos 


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4______ (3______A à créer) et 5______ (3______B à créer + 2______), de même 
qu’un acte de vente de la sous-parcelle no 4______. 
 
 
L’acte de division et réunion parcellaire et modification de servitude 
précisait notamment que l’annotation du droit de préemption en faveur de 
Mme A______ était reportée sur la parcelle no 4______ uniquement. 
 
 
L’acte de vente indiquait que M. B______, agriculteur, était intéressé par 
l’achat de la nouvelle parcelle no 4______. 
13) 
Par courrier recommandé du 11 mai 2016, Mme A______ a fait part au 
notaire de son souhait d’exercer son droit de préemption sur la parcelle no 
3______. 
 
 
Par ailleurs, elle souhaitait que soient clarifiés les points suivants : 
 
- 
la justification de la division parcellaire et sa portée quant à l’exercice du 
droit de préemption, dès lors qu’il était prévu que ce dernier s’exerce uniquement 
sur la nouvelle parcelle no 3______A ; 
 
- 
dans l’hypothèse où elle acceptait la division parcellaire, la nouvelle 
parcelle n’aurait plus d’accès direct au chemin de E______, si bien que la 
question d’un accès par la nouvelle parcelle no 3______B à créer se posait. 
14) 
Dans sa réponse du 19 mai 2016, le notaire a précisé que la division de la 
parcelle no 3______ avait été demandée par les SIG et que le droit de préemption 
de Mme A______ ne portait que sur la parcelle no 4______. 
 
 
Un projet d’acte portant division parcellaire et modification de servitude 
répondant à la question de l’accès à la parcelle no 4______ était annexé. 
15) 
En raison d’une omission, la CFA a notifié sa décision du 12 avril 2016 à 
Mme A______ le 26 mai 2016, avec copie au notaire pour information. 
16) 
Par acte du 27 juin 2016, Mme A______ a interjeté recours contre cette 
décision auprès de la chambre administrative de la Cour de Justice (ci-après : la 
chambre administrative), concluant principalement à ce qu’elle soit déclarée nulle, 
subsidiairement à son annulation, et à ce que la vente à elle-même de la parcelle 
no 3______ de la commune de D______ soit autorisée. Les conclusions étaient 
prises sous suite de frais et dépens. 
 
 
La vente ne pouvait être autorisée que dans l’hypothèse où elle renonçait 
préalablement à son droit de préemption. 
 
 
Son consentement avait été requis par le notaire postérieurement à la 
décision de la CFA et tout en ignorant l’existence de celle-ci, elle avait 


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expressément indiqué, par courrier du 11 mai 2016, qu’elle souhaitait exercer son 
droit de préemption. 
 
 
En sa qualité de bénéficiaire d’un droit de préemption, elle n’avait jamais 
donné son accord à la division parcellaire, qui nécessitait son consentement 
préalable, et elle se demandait si le morcellement de la parcelle no 3______ 
respectait les conditions légales de partage matériel des entreprises agricoles et 
morcellement des immeubles agricoles. 
 
 
Enfin, la question de l’accès à la nouvelle parcelle no 4______ créée par la 
division parcellaire n’était pas réglée. 
17) 
Le 20 juillet 2016, la CFA a fait part de ses observations et conclu au rejet 
du recours. 
 
 
Mme A______ n’avait pas la qualité pour recourir. Titulaire d’un droit de 
préemption, elle ne pouvait s’opposer à la division de la parcelle. Elle devait 
prouver que dans le cas d’espèce, un besoin de protection dépassant son droit de 
s’approprier l’immeuble existait. Or, elle pouvait s’approprier directement 
l’immeuble agricole, indépendamment de la procédure d’autorisation, en exerçant 
son droit de préemption. 
 
 
De plus, le droit de préemption de Mme A______ serait reporté sur la sous-
parcelle no 3______A de D______, de sorte que son statut privilégié était atteint. 
 
 
La division requise se justifiait par le déplacement de la STEP par rapport 
au projet initial, soit pour une cause d’utilité publique, qui s’imposait aux 
titulaires de droits réels sur les parcelles. 
18) 
Le même jour, les SIG ont conclu au rejet du recours avec suite de frais et 
dépens. 
 
 
La mutation parcellaire avait été nécessaire à la suite de la construction 
d’une station d’épuration des eaux usées respectant les devoirs des SIG de réaliser 
des missions de services à la population. 
 
 
Initialement, ladite station ne devait pas empiéter sur la parcelle no 3______ 
après construction, de sorte que cette parcelle aurait pu être revendue sans 
modification de limite. Cependant, afin de limiter les risques en cas de crue du 
Rhône, de préserver les rives du Rhône et en accord avec la politique cantonale en 
matière d’évacuation des eaux, il avait été décidé de décaler la station de quelques 
mètres vers l’intérieur des terres. 
 
 
Ce déplacement avait engendré la modification du chemin du E______, de 
la servitude de passage y relative et de la limite parcellaire entre les parcelles 
nos 2______ et 3______. 


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Afin que Mme A______ puisse se déterminer sur un contrat conclu, les SIG 
avaient dû faire statuer la CFA sur ladite vente à M. B______. 
 
 
Comme une mutation devait également être validée, leur requête portait sur 
les éléments de mutation et de vente simultanément par souci d’économie de 
procédure et de gain de temps. 
 
 
M. B______ avait la qualité d’exploitant à titre personnel exigée par la loi 
pour toute acquisition immobilière en zone agricole, contrairement à la 
recourante. 
 
 
La nouvelle parcelle no 4______, anciennement no 3______, après 
application de l’acte de mutation, était accessible comme elle l’était auparavant. 
19) 
Invité à se déterminer, M. B______ n’a pas déposé d’observations dans le 
délai imparti. 
20) 
Le 7 septembre 2016, Mme A______ a fait usage de son droit à la réplique 
et persisté dans ses précédentes conclusions. En complément à celles-ci et 
subsidiairement, elle concluait au renvoi de la cause à la CFA pour instruction au 
sens des considérants à venir de l’arrêt de la chambre administrative. 
 
 
Sa capacité à recourir devait être admise. Elle avait un intérêt juridique et de 
fait à contester la décision prise par la CFA, puisqu’elle était titulaire d’un droit de 
préemption sur la parcelle concernée. La division de celle-ci et la vente à un tiers 
touchaient manifestement ses droits. 
 
 
La CFA avait violé son droit d’être entendu, n’ayant à aucun moment 
sollicité son avis. 
 
 
La décision devait ainsi être annulée et le dossier renvoyé à l’autorité pour 
instruction, devant notamment comprendre son audition. 
21) 
Le 19 septembre 2016, les autres parties n’ayant pas formulé d’observations 
complémentaires, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 88 al. 1 et 90 f de la loi 
fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 - LDFR - RS 211.412.11). 


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2) 
a. 
Aux termes de l’art. 61 LDFR, celui qui entend acquérir une entreprise ou 
un immeuble agricole doit obtenir une autorisation (al. 1). L’autorisation est 
accordée lorsqu’il n’existe aucun motif de refus (al. 2). Sont des acquisitions, le 
transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant 
économiquement à un transfert de la propriété. 
 
b. 
La demande d’autorisation est adressée à l’autorité cantonale compétente en 
matière d’autorisation (art 83 al. 1 LDFR), désignée par les cantons 
(art. 90 al. 1 let. a LDFR), soit à Genève la CFA. 
 
 
Celle-ci est également compétente pour statuer sur les demandes 
d’autorisation de partage matériel et de morcellement au sens de l’art. 60 LDFR. 
 
c. 
La CFA communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur 
du RF, à l’autorité cantonale de surveillance, au fermier et aux titulaires du droit 
d’emption, du droit de préemption ou du droit à l’attribution (art. 83 al. 2 LDFR). 
3) 
 
Aux termes de l’art. 681a du Code civil suisse du 10 décembre 1907 
(CC - RS 210), le vendeur doit informer les titulaires du droit de 
préemption - légal - de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). 
Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l’invoquer dans les trois mois à 
compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son 
contenu, mais au plus tard deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au 
RF (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout 
propriétaire de l’immeuble (al. 3). 
 
 
S’agissant du droit de préemption conventionnel, le vendeur doit également 
informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente 
et de son contenu (art. 216 d al.1 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le 
Code civil suisse - CO, Code des obligations - RS 220). Aux termes de 
l’art. 216 e CO, si le titulaire du droit de préemption entend exercer son droit, il 
doit l’invoquer dans les trois mois à l’encontre du vendeur ou, si le droit est 
annoté au registre foncier, à l’encontre du propriétaire. Le délai commence à 
courir le jour où le titulaire a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son 
contenu. 
 
 
Aussi longtemps qu’un cas de préemption ne s’est pas réalisé, le titulaire du 
droit de préemption ne jouit, sauf convention contraire, d’aucun droit en relation 
avec l’immeuble. Le propriétaire continue de pouvoir disposer librement de 
l’immeuble, en fait comme en droit, et cela même si le droit de préemption est 
annoté (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, vol. 2, 2012, 4ème éd., n. 1730 
p. 175). 
 
 
Ainsi, ce n’est que si le promettant vend l’immeuble à un tiers (plus 
précisément : s’il existe un cas de préemption) et que le titulaire du droit exerce 


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effectivement celui-ci (levée de l’option) que le droit de préemption produit ses 
effets spécifiques (Paul-Henri STEINAUER, op.cit. n. 1729 p. 174). 
 
 
Sauf convention contraire, pour qu’il y ait cas de préemption, il faut que le 
promettant ait conclu avec un tiers une vente ou un acte juridique équivalant 
économiquement à une vente (art. 216c al. 1 CO). Ce qui est déterminant est que 
la convention vise le transfert de la propriété de l’immeuble contre une prestation 
pécuniaire, la personne de l’acquéreur n’étant pas essentielle. C’est la conclusion 
du contrat, non son exécution, qui est décisive. Inversement, des pourparlers de 
vente ou une simple intention de vendre n’obligent pas le titulaire du droit à 
prendre parti (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 1731 p. 176). 
 
 
Lorsque l’acte constituant le cas de préemption est soumis à autorisation, le 
cas de préemption n’est en principe réalisé que lorsque l’autorisation est donnée 
(Paul-Henri STEINAUER, op.cit., n. 1731d p. 177). 
 
 
Sont notamment assimilés à une vente la constitution d’un droit de 
superficie à seule fin d’éluder le droit de préemption. En revanche, ne constituent 
pas des cas de préemption les cas où l’aliénation n’est pas voulue librement par le 
propriétaire (Paul-Henri STEINAUER, op. cit. n. 1731a - 1731b pp. 176-177). 
4) 
a. 
Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l’autorité 
cantonale de recours contre le refus d’autorisation, l’autorité cantonale de 
surveillance, le fermier et les titulaires du droit d’emption, du droit de préemption 
ou du droit à l’attribution, contre l’octroi de l’autorisation (art. 83 al. 3 LDFR). 
 
b. 
Selon la doctrine, lorsque le titulaire du droit d’emption, de préemption ou 
du droit à l’attribution peut (encore) faire valoir son privilège, il peut s’approprier 
l’entreprise ou l’immeuble agricole directement et indépendamment de toute 
procédure d’autorisation et/ou de recours en exerçant son droit ; il n’est pas 
nécessaire de recourir contre une autorisation d’acquérir accordée à un tiers, cela 
d’autant moins que, conformément à l’art. 216e CO, respectivement 681a CC, les 
droits de préemption doivent être exercés dans les trois mois dès que le titulaire a 
eu connaissance du contrat, cela également après l’octroi de l’autorisation et 
encore deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au RF (art. 681a CC). 
Partant de là, il faut, pour avoir la qualité pour recourir, que le titulaire du 
privilège qui peut encore exercer son droit prouve dans le cas d’espèce un besoin 
de protection dépassant son droit de s’approprier l’immeuble ou l’entreprise en 
cause (Beat STALDER, in Le droit foncier rural, commentaire de la LDFR, 
ad. art. 83 al. 3 n. 15) . 
5) 
 
En l’espèce, le représentant des SIG a confirmé devant la CFA que ces 
derniers avaient reçu une offre d’achat de Mme A______ portant sur la parcelle no 
3______ et qu’ils avaient l’intention de l’inviter à se prononcer sur l’exercice ou 


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non de son droit de préemption selon le prix qui serait décidé avec l’acheteur 
potentiel. 
 
 
La décision attaquée, qui ne constitue qu’une condition préalable à la 
division et à la vente, ne porte ainsi nullement préjudice au droit de préemption de 
la recourante. En effet, elle reste libre de l’exercer selon les formes et dans les 
délais prescrits par l’art. 681a CC et 216e CO ce qu’elle a d’ailleurs fait par 
courrier 11 mai 2016. 
 
 
La recourante n’a pas démontré qu’elle avait un besoin de protection 
dépassant son droit de préemption. Partant, la qualité pour recourir doit lui être 
déniée. 
 
 
Le reste des questions litigieuses n’est pas de la compétence de la chambre 
administrative. 
6) 
 
Le recours sera ainsi déclaré irrecevable. 
7) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la 
recourante, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
déclare irrecevable le recours interjeté le 27 juin 2016 par Madame A______ contre le 
la décision de la commission foncière agricole du 12 avril 2016 ; 
met à la charge de Madame A______ un émolument de CHF 1’000.- ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 


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communique le présent arrêt à Me Pierre Gabus, avocat de la recourante, à la 
commission foncière agricole, aux services industriels de Genève, à M. B______, ainsi 
qu'à l'office fédéral de la justice. 
Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
K. De Lucia 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :