ge_gerichte · ATA/568/2006 · 2006-10-31 · de

Résumé:
 Construction de trois villas contiguës sur une parcelle morcellée par la suite en 4 parcelles distinctes. Rien n'empêche le propriétaire d'une parcelle d'acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir augmenter la surface constructible de sa propriété, soit de convenir avec un propriétaire voisin qu'il mette à sa disposition pour le calcul de la surface constructible une surface de territoire qui n'a pas déjà servi à un tel calcul. Au vu de ce qui précède, l'augmentation des droits à bâtir sur la parcelle des recourants n'est envisageable qu'avec l'accord de tous les propriétaires des parcelles résultant du morcellement, dans la mesure où cette augmentation affecte également leurs droits.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/4438/2005-DCTI ATA/568/2006
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 31 octobre 2006

dans la cause

Madame Maria Dolores et Monsieur Antonio LOBATO
représentés par Me Jean-Jacques Martin, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE
L'INFORMATION

et

Madame Maren et Monsieur David GROBET
représentés par Me Jean-Pierre Carera, avocat

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EN FAIT

Par autorisation définitive de construire du 25 août 1971, le département des
travaux publics devenu depuis lors le département des constructions et des
technologies de l’information (ci-après : le département) a autorisé l’édification de
trois villas contiguës (DD 60°162) sur les parcelles nos 1034, 1284, 1°169 et
1°170, feuille 7, de la commune d’Onex, qui formaient à l’origine une seule
parcelle n° 1°034 (ci-après : 1’034anc.), à l'adresse 150A-B, route du Grand-
Lancy.

Ces constructions comportaient un taux d’utilisation du sol de 0,2,
applicable en zone villas en vertu des dispositions de la loi sur les constructions et
installations diverses du 25 mars 1961, calculé sur l’ensemble de la parcelle n°
1’034anc. La totalité des droits à bâtir était ainsi épuisée.

Par acte du 13 février 1973, les promoteurs, bénéficiaires de l’autorisation
de construire précitée, ont fait procéder à une division parcellaire de la parcelle n°
1°034anc. de sorte que la situation est actuellement la suivante :

- Madame Maria Dolores et Monsieur Antonio Lobato (ci-après : les époux
Lobato) sont copropriétaires, pour moitié, de la parcelle n° 1°034, d’une surface
de 1°195 m2, et, de la moitié de la parcelle n° 1°170 (75 m2), d’une surface totale
de 150 m2 ;

- Madame Maren et Monsieur David Grobet (ci-après : les époux Grobet) sont
copropriétaires de la parcelle n° 1°284, d’une surface de 559 m2 et de la moitié de
la parcelle n° 1°170 ;

- Madame Pasqualina et Monsieur Elmo Cairus sont copropriétaires de la parcelle
n° 1°169, d’une surface de 537 m2.

Toutes ces parcelles sont situées en cinquième zone de construction. Les
époux Lobato ont acheté leurs biens immobiliers le 27 juin 1997.

Lors du morcellement parcellaire, l'Etat de Genève a fait inscrire à son
profit, les deux servitudes suivantes :

- Sur les parcelles nos 1°034, 1°169 et 1°284, une servitude de restriction de bâtir
(A465) libellée comme suit: "il ne pourra être construit qu’un logement par
parcelle ; en outre, les villas seront jumelées" ;

- Sur la parcelle n° 1°170, une servitude de destination de chemin (A465). C’était
par cette parcelle que les habitations construites sur les parcelles nos 1°284 et

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1°034 accédaient à la route du Grand-Lancy, à travers la parcelle n° 326 grevée
d’une servitude de passage.

Aucune charge restreignant les droits à bâtir en terme de densité n’était par
contre annotée au Registre Foncier (RF).

Par requête du 31 mars 2004 (DD 99°9124-S.4), les époux Lobato ont
sollicité la délivrance d’une autorisation définitive de construire portant sur la
transformation et l’agrandissement d’une habitation avec création d’une piscine -
agrandissement d’un garage.

Compte tenu du bâtiment déjà existant (167m2), le projet final présentait un
rapport de surface de 21,3 % ({167 + 104} 271 / 1°270 = 0,213), la densité
actuelle de la surface étant de 0,131. Un sous-sol d’une surface supplémentaire de
55m2 était prévu. Enfin, en tenant compte de la déclivité du terrain, la nouvelle
construction culminait à 5,70m.

Tous les préavis recueillis dans le cadre de l’instruction de la requête ont été
positifs. En particulier, le projet des époux Lobato a été préavisé favorablement le
4 mai 2004 par la commission d’architecture, respectivement le 5 octobre 2004,
par le conseil municipal de la Ville d’Onex.

Par décision du 31 mai 2005, le département a refusé l’autorisation de
construire sollicitée.

Les droits à bâtir des constructions existantes avaient été calculés sur la base
de la parcelle n° 1’034anc., avant qu’elle ne soit divisée de sorte qu’un nouveau
projet de construction devait nécessairement être examiné en relation avec les
surfaces des autres parcelles issues du morcellement. Dans la mesure où un tel
projet aurait une influence sur les droits à bâtir des parcelles voisines, il impliquait
l’accord des propriétaires concernés. Or, M. Grobet avait refusé de donner son
accord au projet.

Le 29 juin 2005, les époux Lobato ont recouru à l’encontre de cette décision
auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-
après : la commission). Ils ont conclu à son annulation.

Il n’existait aucune inscription au RF relative à la densité des constructions
exigeant que la surface de toute nouvelle construction soit rapportée à la parcelle
originaire. L’agrandissement projeté portait la densité des constructions à 0,213 et
était conforme à l’article 59 alinéa premier de la loi sur les constructions et les
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), qui prévoyait que le taux
d'utilisation du sol pouvait être porté à 0,22 si la construction projetée était de
haut standard énergétique.

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10.

Par acte du 19 juillet 2005, les époux Grobet sont intervenus dans la
procédure, faisant leur la position du département. Ils ont encore fait part de leurs
observations les 20 septembre et 28 octobre 2005 et versé à la procédure un
courrier de Monsieur Claudio Panetti, ancien co-propriétaire des parcelles des
époux Lobato dans lequel ce dernier indiquait leur avoir exposé au moment de la
vente, que les droits à bâtir de la parcelle n° 1034 avaient été épuisés.

Les époux Cairus ne se sont pas opposés au projet.
Le 8 novembre 2005, la commission a rejeté le recours précité.

Les dispositions légales limitant le taux d’occupation des zones de
construction tendaient à la protection d’un intérêt public évident et étaient
opposables à tous les administrés, sauf dérogation légale expresse.

Il en résultait qu’une surface de terrain qui avait déjà été prise en compte
une fois pour le calcul d’une surface bâtie ne pouvait plus l’être par la suite (ATF
101 Ia 289 ; JdT 1977 I 93 ; ATA M. du 14 juin 1989). Bien que souhaitable, la
constitution de servitudes dans ce sens, n’était pas obligatoire.

Le 15 décembre 2005, les époux Lobato ont recouru par-devant le tribunal
de céans à l’encontre de cette décision. Ils concluent à son annulation.

Ils avaient acquis leur parcelle en 1997. Celle-ci comportait un taux
d'utilisation du sol de 0,131. Aucune annotation au RF, ni mention dans
l’autorisation de construire de 1971 ne comportaient une contrainte de densité
exigeant que la surface de toute nouvelle construction soit rapportée à l’ancienne
parcelle n° 1’034anc. Par conséquent, l’assiette du calcul des droits à bâtir ne
pouvait se calculer autrement que sur leurs deux parcelles. En particulier, le fait
qu’à l’origine, puis par construction supplémentaire, les propriétaires des parcelles
nos 1'284 et 1'169 aient obtenu des droits supérieurs à 0,2 ne saurait leur être
opposé.

De même, il n’existait sur la parcelle n° 1'034, aucune contrainte de non
bâtir, de droit administratif, liée à la densité des constructions. La seule contrainte
était celle exprimée par la servitude. Ils devaient dès lors être protégés dans leur
bonne foi, fondée sur l’inscription au REF.

Enfin, le département avait considéré à tort que le projet d’agrandissement
comportait une augmentation de la surface bâtie de 159 m2, portant le rapport des
surfaces de 0,131 à 0,257. En effet, si l’on sortait du calcul des surfaces nouvelles
à construire, les surfaces en sous-sol (55 m2) (art. 59 al. 2 LCD), le taux de densité
du nouveau projet n’était plus que de 0,213. Or, compte tenu du fait que le projet
envisagé était de haut standard énergétique, la surface construite pouvait être
portée à 0,22 de densité, en application de l’article 59 alinéa 1 LCI et
l’autorisation devait leur être accordée. De surcroît, l’alinéa 4 de cette même

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11.

12.

disposition permettait au département de déroger au rapport de surface de 0,2
lorsque, comme en l’espèce, le projet était compatible avec le caractère,
l’harmonie et l’aménagement du quartier.

Deux courriers du service cantonal de l’énergie du 11 octobre 2005,
constatant le haut standard énergétique de leur villa et du projet de construction
étaient versés à la procédure. Il ressortait par ailleurs des pièces déposées par les
recourants les éléments suivants :

- à teneur d’un courrier du 1” avril 1971 adressé au département des travaux
publics (DT), Me Gency, notaire, avait été mandaté pour l’inscription de la
servitude de non bâtir sur la parcelle n° 1'034anc., ceci afin de calculer le rapport
de surface sur la totalité de la parcelle et de pouvoir diviser ultérieurement ladite
parcelle selon l’implantation des villas ;

- dans un courrier du 2 mai 1991, le DT avait informé les architectes en charge
d’un projet de construction sur la parcelle n° 1'034 que celle-ci était grevée d’une
charge correspondant à la surface de plancher supplémentaire dont bénéficiaient
les parcelles nos 1284 et 1169.

Le 20 janvier 2006, le département a fait part de ses observations au recours.
Reprenant pour l’essentiel les arguments soulevés dans sa décision du 31 mai
2005, il conclut à son rejet.

Pour le surplus, il n’avait pas d’obligation de requérir l’inscription de la
servitude de restriction de droits à bâtir et l'absence de celle-ci ne saurait être
invoquée pour permettre le dépassement du taux d’utilisation du sol fixé par la loi.
L’article 973 du code civil suisse du 10 décembre 1907 (CCS - RS 210) était ainsi
inapplicable à la présente cause.

Quant au grief tiré d’une prétendue violation du principe de la bonne foi,
celui-ci était infondé en l’absence d’assurance d’aucune sorte faite à l’égard des
époux Lobato.

Enfin, le département n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation en
refusant la dérogation prévue par l’article 59 alinéa 4 LCI.

Les époux Grobet ont fait part de leurs observations au recours le 17 mars
2006. Ils concluent à son rejet ainsi qu’au versement d’une équitable indemnité de
procédure.

La villa des époux Lobato faisait partie d’un ensemble de trois villas
contiguës édifiées sur la base d’une autorisation de construire délivrée le 25 août
1971. Ce projet d’ensemble, totalisant 499 m2 de surface habitable, avait été
réalisé sur la parcelle n° l'O34anc., d’une superficie de 2'481 m2, ce qui
correspondait à un rapport des surfaces de 0,2, soit le maximum autorisable en

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13.

14.

vertu des dispositions de la LCI en vigueur à l’époque. Il s’en suivait que les
droits à bâtir issus de l’ancienne parcelle avaient été intégralement épuisés.

Pour le surplus, la parcelle n° 1'034 était grevée d’une servitude de
restriction du droit de bâtir selon laquelle ne pouvait être construit qu’un seul
logement par parcelle. Or, le projet présenté par les époux Lobato aboutissait en
réalité à la création d’une seconde unité d’habitation sur leur parcelle. Admettre
l’agrandissement projeté emporterait violation de la servitude susmentionnée.
Enfin, le projet litigieux n’était pas conforme à l’article 69 LCI relatif aux
distances et aux limites de propriété.

Les époux Lobato ont encore répliqués les 11 avril et 3 mai 2006. Les époux
Grobet ont dupliqué le 23 mai 2006 et sollicité l'audition de M. Panetti. Par
courrier du même jour, le département a indiqué persister dans les termes de sa
détermination du 20 janvier 2006.

Le 4 août 2006, les parties ont été informées que la cause était gardée à
juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

Tel qu’il est garanti par l’article 29 alinéa 2 de la Constitution fédérale du 18
avril 1999 (Cst.- RS 101), le droit d’être entendu ne confère pas à lui seul le droit
de comparaître pour être entendu oralement, pas plus que celui d’obtenir
l’audition de témoins (Arrêt du Tribunal fédéral 2P.44/2005 du 21 juillet 2005
consid. 2.1 ; ATF 130 II 425, 428). En effet, l’autorité peut mettre un terme à
l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa
conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces
dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (Arrêt du Tribunal fédéral
2A.118/2003 du 13 juillet 2004, consid. 2.1 ; cf. également ATF 125 I 127 consid.
6c/cc in fine p. 135, 417 consid. 7b p. 430; 124 I 208 consid. 4a p. 211/212, 274
consid. 5b p. 285 ; 115 Ia 8 consid. 3a p. 11/12 ; 106 Ia 161 consid. 2b p. 162 ;
ATA/889/2004 du 16 novembre 2004 consid. 2).

En l'espèce, le tribunal de céans estime disposer d'éléments suffisants pour
se prononcer sur le présent litige. Il n’y a ainsi pas lieu d’ordonner des mesures
d'instruction complémentaires et la conclusion des appelés en cause tendant à
l'audition de M. Panetti sera écartée.

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Les recourants font grief à la commission d’avoir tenu compte de
l’ensemble des parcelles issues de la division de l’ancienne parcelle n° 1'034anc.
pour le calcul des droits à bâtir, ce en violation de l’article 973 CCS et du principe
de la bonne foi. Enfin, leur projet relèverait de l’alinéa 1 et non de l’alinéa 4 de
l’article 59 LCI. A supposer que tel ne soit pas le cas, le département aurait alors
abusé de son pouvoir d’appréciation en estimant que les conditions de cette
dernière disposition n’étaient pas remplies.

Selon les principes généraux du droit, il n’appartient pas à l’administration
de s’immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s’élever entre un requérant
et un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a
pour seul but d’assurer la conformité du projet présenté avec les prescriptions en
matière de construction et d’aménagement intérieurs et extérieurs des bâtiments et
des installations. En revanche, elle n’a pas pour objet de veiller au respect des
droits réels, comme les servitudes par exemple (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/653/2004
du 24 août 2004).

Le Tribunal administratif n'examinera par conséquent le présent litige que
sous l'angle de sa conformité aux prescriptions légales limitant le taux
d'occupation des zones de construction, pour un aménagement harmonieux du
territoire.

Selon la jurisprudence, rien n'empêche le propriétaire d'une parcelle
quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir
augmenter la surface constructible de sa propriété ; et s'il peut acquérir une
nouvelle parcelle dans ce but, il peut aussi, dans le même but, adopter cette autre
solution qui consiste à convenir avec un propriétaire voisin que ce dernier mette à
disposition, pour le calcul de la surface constructible, une surface de terrain qui
n'a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant. Une telle manière de
faire est admise en droit suisse, même sans disposition expresse, l'essentiel étant
que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible
ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement
qu'elle soit grevée d'une servitude de non bâtir au profit de la collectivité. En
d'autres termes, une surface de terrain qui a déjà été prise une fois en compte pour
le calcul d'une surface bâtie ne peut plus l'être par la suite (ATF 101 Ia 289 ; JT
1977 193 ; ATA/361/2003 du 13 mai 2003 ; ATA M. du 14 juin 1989).

Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le département a considéré
que les droits à bâtir de la parcelle n° 1034 ne pouvaient être calculés en prenant
en considération la surface de cette seule parcelle mais devait l'être en fonction
des quatre bien-fonds qui formaient, au moment de la délivrance de l'autorisation
de construire initiale, la parcelle n° 1034anc., et ce quand bien même la parcelle

Le)

n° 1034 des recourants comporte une surface supérieure à celle qui serait
nécessaire pour assurer le respect de l'indice d'utilisation du sol, contrairement aux

parcelles nos 1284 et 1169.

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Toute autre solution permettrait, d'augmenter à l'envi, par morcellements
successifs des parcelles, le taux d'utilisation du sol, en violation des prescriptions
légales en la matière.

a. Selon l’article 59 alinéa 1 LCI, la surface de la construction, exprimée en m°
de plancher, ne doit pas excéder 20% de la surface de la parcelle. Cette surface
peut être portée à 22% lorsque la construction est de haut standard énergétique,
reconnue comme telle par le service compétent.

b. Par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport des
surfaces, il faut entendre la surface brute de plancher de la totalité de la
construction hors sol (art. 59 al. 2). Le sous-sol n’entre pas dans ledit calcul.

c. Toutefois, après consultation de la commune et de la commission
d’architecture, le département peut autoriser, pour un projet de construction en
ordre contigu, une surface de plancher de 25%, soit 27,5% lorsque la construction
est de haut standard énergétique, reconnue comme telle par le service compétent,
si les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le
caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier (art. 59 al. 4 lit. a et b LCD.

d. Les constructions de peu d’importance ne sont pas prises en considération
pour le calcul du rapport des surfaces (al. 7).

e. Dans tous les cas, la surface du sous-sol, y compris celle du sous-sol des
constructions de peu d’importance, ne peut excéder le 20% de la surface de la
parcelle (al. 9).

f. Lorsqu'on se trouve en présence d’une construction en terrasse, c’est-à-dire
une habitation caractérisée notamment par plusieurs niveaux habitables
superposés, mais décalés les uns par rapport aux autres en fonction de la pente du
terrain, il ressort de la jurisprudence que le décalage du rez-inférieur par rapport
au rez-supérieur doit être pris en considération dans le calcul de la surface bâtie en
tant qu’il augmente l’emprise au sol de cette dernière. S’agissant du sol-sol, il faut
considéré que celui-ci est en partie habitable (Arrêt du Tribunal administratif
vaudois C.2004 du 30 juin 2005 ; ATA/177/1998 du 31 mars 1998).

Comme vu ci-dessus, suite à l'autorisation de construire du 25 août 1971, le
taux d’utilisation du sol de 0,2, admis à l'époque et repris à l'article 59 alinéa 1
lère phrase LCI a été atteint (499/2'481 = 0,2011), calculé sur l’ensemble de la
parcelle n° 1’034anc.

Seule peut par conséquent entrer en considération une augmentation des
droits à bâtir en application des articles 59 alinéa 1 2ème phrase LCI (0,22) et al. 4
(0,25, soit 0,27).

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Cela étant, comme exposé ci-dessus, toucher aux droits à bâtir d'une parcelle
donnée, suite à un morcellement, revient à modifier la situation de l'ensemble du
périmètre initialement considéré et par voie de conséquence, les droits liés à
chacune des parcelles ayant composé ledit ensemble. Partant, le report du solde
des droits à bâtir en faveur des parcelles des recourants n'est envisageable qu'avec
l'accord de tous les propriétaires concernés, dans la mesure où ce calcul affecte
également leurs droits. L'un des propriétaires voisins ayant refusé de donner cet
accord, point n'est besoin d'examiner plus en détail si les conditions des
dispositions précitées sont remplies.

Enfin, le grief tiré de la violation du principe de la bonne foi, qui protège le
citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des
autorités (ATF 128 II 112 consid. 10b/aa p. 125 ; 126 II 377 consid. 3a p. 387 et
les arrêts cités) devra également être rejeté.

En effet, le département n'a donné aucune assurance d'aucune sorte aux
recourants. Bien au contraire, après examen approfondi de leur requête en
agrandissement il a rejeté cette dernière considérant que les conditions d'octroi
d'une telle autorisation n'étaient en l'espèce pas remplies.

Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté.

Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge des recourants, pris
conjointement et solidairement. Une indemnité du même montant sera allouée aux
intimés, à la charge conjointe et solidaire, des recourants (art. 87 LPA).

4 X 2% 2%

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 15 décembre 2005 par Madame Maria Dolores
et Monsieur Antonio Lobato contre la décision de la commission cantonale de recours

en matière de constructions du 8 novembre 2005 ;

au fond :

le rejette ;

met à la charge des époux Lobato, pris conjointement et solidairement, un émolument
de CHF 1”000.- ;

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alloue aux époux Grobet une indemnité de CHF 1'000.-, à la charge des époux Lobato,
pris conjointement et solidairement ;

communique le présent arrêt à Me Jean-Jacques Martin, avocat des recourants, à la
commission cantonale de recours en matière de constructions, au département des
constructions et des technologies de l’information ainsi qu’à Me Jean-Pierre Carrera,
avocat de Madame Maren et Monsieur David Grobet.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,

juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste adj. : la vice-présidente :
M. Tonossi L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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