ge_gerichte · ACJC/1593/2021 · 2021-12-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.12.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4153/2021 
ACJC/1593/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 6 DECEMBRE 2021 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 mai 2021, comparant par Me Dalmat PIRA, avocat, avenue de 
Champel 29, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
et 
1) SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA, ayant son siège c/o C______ SA, 
______, intimée, représentée par [la régie] D______, ______, en les bureaux de laquelle 
elle fait élection de domicile. 
2) Monsieur E______, domicilié ______, 
3) F______ 
SARL, 
sise 
______, 
intimés, 
comparant 
tous 
deux 
par 
Me Mirolub VOUTOV, avocat, rue Pierre-Fatio 12, 1204 Genève, en l'étude duquel ils 
font élection de domicile. 
 


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C/4153/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/433/2021 du 4 mai 2021, le Tribunal des baux et loyers a 
condamné A______, E______ et F______ SARL à évacuer immédiatement de 
leur personne et de leurs biens ainsi que de tout tiers l'arcade d'environ 61,40 m2 
au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève ainsi que la cave n° 7 
(ch. 1 du dispositif), autorisé SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA à requérir 
l'évacuation par la force publique des précités dès l'entrée en force du jugement 
(ch. 2), déclaré la requête irrecevable pour le surplus (ch. 3) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 31 mai 2021 à la Cour de justice, A______ a formé appel 
contre ce jugement. Il a conclu à son annulation et, cela fait, à ce que soit déclarée 
irrecevable la requête d'évacuation, subsidiairement, à ce qu'il soit dit que la 
résiliation de bail du 21 décembre 2020 était nulle. 
 
b. Dans sa réponse du 17 juin 2021, SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA a 
conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
E______ et F______ SARL ont également conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 6 août 2021 par le greffe 
de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 17 avril 2018, A______ et G______, locataires, ont signé un contrat de bail 
avec la SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA, bailleresse, pour la location 
d'une arcade d'environ 61,40 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à 
Genève ainsi qu'une cave n° 3. 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un magasin d'alimentation, petite 
restauration froide et tea-room exclusivement, aucune préparation culinaire 
chaude ne pouvant être effectuée dans les locaux. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er mai 2018 au 30 
avril 2023, renouvelable de 60 mois en 60 mois sauf résiliation respectant un 
préavis de 6 mois. 
Le loyer a été fixé à 3'000 fr. par mois et les acomptes de charges à 150 fr. par 
mois. 
Une garantie de loyer de 18'000 fr. a été constituée par les locataires auprès de [la 
banque] H______ (compte n° 2______). 


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L'immeuble est géré par la régie D______ (ci-après "la régie"). 
b. Le 21 septembre 2018, la régie a demandé aux locataires de procéder au 
démontage de la hotte de ventilation installée dans les locaux sans autorisation, 
précisant que le bail stipulait qu'aucune cuisine chaude ne pouvait y être préparée. 
Après discussion entre les parties, la régie a autorisé les locataires à exécuter les 
travaux visant notamment à installer une cuisine et a signé une demande 
d'autorisation dans ce sens. 
L'autorisation a été délivrée par le Département compétent le 15 février 2019. 
c.a Le 10 avril 2019, [la compagnie d'assurances] I______ (ci-après "la 
I______"), mandatée par A______, a informé la régie que les locaux n'étaient pas 
conformes pour accueillir l'activité de petite restauration prévue par le contrat. 
A______ estimait donc avoir été induit en erreur et sollicitait l'annulation avec 
effet rétroactif du contrat de bail pour erreur essentielle ainsi que le 
remboursement des loyers payés à tort et des frais engendrés. Subsidiairement, il 
réclamait une réduction de loyer proportionnelle au dommage subi. Le courrier 
précisait que A______ s'était acquitté d'un montant de 12'630 fr. en février 2018 
alors qu'il n'était pas encore titulaire du bail. 
c.b. La régie a contesté les prétentions de A______ par courrier du 29 avril 2019. 
Elle a précisé que la destination des locaux était clairement indiquée dans le 
contrat, précisant qu'aucune préparation culinaire chaude ne pourrait être effectuée 
dans les locaux. En outre, la somme de 12'630 fr. versée avant le début du bail 
correspondait à une partie de l'arriéré de loyers de l'ancien locataire et n'avait pas 
été payée à la demande de la régie, mais dans le cadre des discussions avec 
l'ancien locataire. Finalement, la régie a précisé qu'elle avait autorisé l'installation 
de la hotte de ventilation à la demande des locataires, ces travaux n'étant pas 
nécessaires à l'exploitation de l'arcade conformément au bail. 
d. Deux commandements de payer, poursuites n° 3______ et n° 4______, ont été 
notifiés à la bailleresse par chacun des locataires, les 10 et 20 mai 2019, chacun 
pour un montant de 99'999 fr. pour la résolution du contrat de bail et l'interruption 
de la prescription. Opposition y a été faite. 
Des contrordres ont été donnés aux deux poursuites le 14 juin 2019. 
e.a. Le conseil de la bailleresse et la I______, représentée par J______ et agissant 
pour le compte de A______ et G______, sont entrés en négociation entre juin et 
octobre 2019 au sujet du défaut allégué. La I______ a notamment indiqué dans 
son courrier du 14 juin 2019 poursuivre la défense des intérêts de ses assurés, tels 
que mentionnés, à savoir A______ et G______. 


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e.b. Une convention a été conclue entre les parties le 28 octobre 2019, indiquant 
la bailleresse d'un côté, représentée par son conseil, et A______, G______ et 
E______ de l'autre, représentés par la I______. 
Cette convention valait avenant au bail et prévoyait que les travaux entrepris par 
les locataires jusqu'au jour de la signature du contrat restaient à leur charge, ces 
derniers renonçant à réclamer toute indemnité en raison de défaut de la chose 
louée à la date de signature du bail. La bailleresse a en outre accepté le 
changement de destination des locaux en café-restaurant, autorisant la préparation 
de cuisine froide et chaude entrant dans le cadre d'une activité typique de tea-
room. Finalement, la convention prévoyait une substitution de parties dans le 
contrat de bail, la régie acceptant que G______ soit remplacée par E______, les 
nouveaux locataires s'engageant à modifier la garantie bancaire et l'assurance 
responsabilité civile. 
La convention a été signée par le conseil de la bailleresse sous le nom de cette 
dernière et par le représentant de la I______, J______, sous les noms de A______, 
G______ et E______ (pièce 19 requérante). 
Un second exemplaire de la convention du même jour porte les signatures de 
A______, G______ et E______ (pièce 4 E______). 
f. Le 5 mars 2020, A______ et G______ ont averti la régie être en conflit avec 
E______ et soit priée de stopper toute négociation avec ce dernier. 
g.a Les 30 mars et 6 avril 2020, A______ et G______ ont informé la régie ne pas 
être en mesure de payer le loyer d'avril 2020 en raison de la pandémie de COVID-
19. Ils rappelaient avoir versé plusieurs mois de loyers à tort en mains de la régie, 
avant de conclure le bail. 
g.b. Le 13 mai 2020, la régie a accepté de reporter le paiement des loyers d'avril et 
mai 2020 et a proposé à A______ et E______ de la recontacter fin juin 2020 pour 
réévaluer la situation financière. 
g.c. Le 26 mai 2020, le Conseil d'Etat a refusé la demande d'exonération de loyer 
d'avril 2020 déposée par A______ et G______ le 19 mai 2020, les conditions 
n'étant pas réalisées. 
h.a. Une réunion a été organisée dans les locaux loués en date du 29 mai 2020. 
h.b. Le 9 juin 2020, la régie a repris les explications données lors de cette réunion, 
à savoir que : 
– L'arcade était exploitée par A______ et E______, tel que prévu par la 
convention, G______ n'exploitant plus les locaux. 


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– L'arcade était gérée à travers la société F______ SARL dont ils étaient les 
administrateurs, la société étant leur sous-locataire. 
– Le Service du commerce demandait un avenant au bail aux noms de A______ et 
E______ afin d'obtenir l'autorisation d'exploiter, E______ étant le seul à détenir 
une patente. 
Finalement, la régie a confirmé que la bailleresse n'avait pas voulu entrer en 
matière quant à une gratuité de loyer pendant la période de pandémie car ils 
n'avaient toujours pas obtenu l'autorisation d'exploiter, les loyers restant de ce fait 
dus. 
i. L'autorisation d'exploiter l'établissement "K______" a été délivrée par le Service 
compétent en date du 13 juillet 2020. 
j. Un avenant au bail a été conclu le 9 juin 2020 entre la bailleresse d'un côté, 
A______ et E______, de l'autre, prévoyant la modification de la titularité du bail 
en faveur de E______ et A______ ainsi que l'autorisation de sous-location des 
locaux à F______ SARL et le remplacement de la cave n° 3 par la cave n° 7. 
La nouvelle garantie bancaire, établie aux noms de A______ et E______, a été 
constituée auprès de [la banque] H______ en date du 2 juillet 2020 pour un 
montant de 18'000 fr. (compte n° 5______). 
k. Le 10 juin 2020, la régie a mis en demeure A______ et E______ de verser les 
arriérés de loyers et de charges du 1er avril au 30 juin 2020 représentant un 
montant de 9'450 fr. dans un délai de 90 jours, sous menace de résiliation du 
contrat de bail. 
l. Le 3 août 2020, E______ a informé la régie d'un conflit survenu entre lui et 
A______, ce dernier ayant notamment changé les serrures de l'arcade à son insu, 
l'empêchant d'accéder aux locaux. 
La régie a répondu le 4 août 2020 que les conflits internes entre A______ et 
E______ ne modifiaient pas le fait qu'ils restaient devoir la somme de 15'750 fr. 
représentant les arriérés de loyers d'avril à août 2020. 
m. Le 14 août 2020, E______ a versé 9'450 fr. à la régie. 
n. Le 3 septembre 2020, la régie a informé A______ et E______ que leur litige 
devait être réglé entre eux. Dans l'intervalle, la somme de 8'704 fr. correspondant 
aux loyers de juillet à septembre 2020 restait due (déduction faite du solde de 
chauffage 2019-2020 de 745 fr. 80). 
o.a. Le 9 septembre 2020, la régie a mis en demeure A______ et E______ de lui 
verser dans un délai de 30 jours la somme de 9'450 fr. représentant les arriérés de 


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loyers et de charges du 1er juillet au 30 septembre 2020, sous menace de 
résiliation du bail. 
o.b. Le 30 septembre 2020, E______ a demandé à la régie de pouvoir bénéficier 
d'un arrangement de paiement à hauteur de 500 fr. par mois pour résorber l'arriéré 
de loyers. 
o.c. Le 5 octobre 2020, la régie a accepté un calendrier de paiement pour résorber 
l'arriéré se montant à 11'854 fr. 20 (12'600 fr. – 745 fr. 80 du solde chauffage 
2019-2020). Elle a précisé qu'en vertu de la mise en demeure du 9 septembre 
2020, le bail serait résilié le 19 octobre 2020 pour le 30 novembre 2020, ces 
congés restant suspendus tant que l'arrangement de paiement serait respecté. 
o.d. G______ a versé la somme de 9'450 fr. pour le compte de A______, montant 
reçu par la régie dans le délai imparti dans la dernière mise en demeure. 
p. Le conseil de A______ a indiqué, dans un courriel du 9 octobre 2020, qu'il 
invoquait en compensation de la créance de 9'450 fr. les sommes versées en mars 
et avril 2018 ainsi qu'un montant de 20'000 fr. relatifs à des travaux effectués dans 
l'arcade. 
La régie a contesté les prétentions de A______ par courriel du 12 octobre 2020. 
q. Le 28 octobre 2020, la régie a rappelé à A______ et E______ qu'ils restaient 
devoir la somme de 3'170 fr. représentant le loyer et les charges du mois d'octobre 
2020. 
r. Le 29 octobre 2020, le conseil de A______ et G______ a informé la régie 
invalider la convention du 28 octobre 2019 pour cause de lésion et d'erreur. 
La régie a contesté l'invalidation par courrier du 5 novembre 2020 tout en 
demandant les motifs, étant précisé que la convention avait été rédigée par 
l'ancien conseil de A______ et G______. 
Aucune réponse n'a été donnée à ce courrier. 
s. Le 10 novembre 2020, la régie a mis en demeure A______ et E______ de lui 
verser dans un délai de 30 jours la somme de 6'350 fr. représentant les loyers et 
les charges ainsi que le solde des provisions de chauffages d'octobre et novembre 
2020 (cf. pièce 50 bailleresse), des frais de rappel et de mise en demeure, sous 
menace de résiliation du bail. 
Un versement de 3'170 fr. a été effectué le 12 novembre 2020. 
t. Par avis officiels du 21 décembre 2020, la régie a résilié le bail pour le 31 
janvier 2021 pour défaut de paiement. 


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u. Le 3 février 2021, la régie a fait parvenir à A______ et E______ un dernier 
rappel avant évacuation pour la somme de 11'904 fr. 20 représentant les loyers et 
indemnités pour occupation illicite de novembre 2020 à février 2021 ainsi que des 
frais de rappel. 
v. Le 19 février 2021, A______ a contesté seul le congé, en attrayant E______ à 
la procédure; l'affaire est actuellement pendante. 
w.a. Par requête en protection de cas clairs du 5 mars 2021 déposée devant le 
Tribunal des baux et loyers, la bailleresse a conclu à ce que A______ et E______ 
ainsi que F______ SARL soient condamnés à évacuer l'arcade et la cave n° 7, à ce 
que A______ et E______ soient condamnés à lui verser la somme de 9'450 fr. à 
titre de loyer et charges du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2021, avec intérêts à 
5% dès le 15 décembre 2020 et la somme de 6'300 fr. à titre d'indemnités pour 
occupation illicite du 1er février au 31 mars 2021 ainsi que les mensualités 
suivantes de 3'150 fr. jusqu'à la fin du mois suivant la libération des locaux, avec 
intérêts. 
Elle a également conclu à ce que la garantie de loyer lui soit versée et à ce que 
F______ SARL soit condamnée à lui verser la somme de 15'750 fr. à titre 
d'indemnités pour occupation illicite du 1er novembre 2020 au 31 mars 2021 ainsi 
que les indemnités mensuelles suivantes jusqu'à la restitution des locaux. 
Finalement, elle a conclu à ce que l'exécution directe du jugement d'évacuation 
soit ordonnée en assortissant celui-ci de la menace des peines prévues à l'article 
292 CP et la condamnation à une amende de 1'000 fr. par jour d'inexécution, à ce 
qu'il soit ordonné à la force publique de prêter main-forte à l'exécution du 
jugement et à ce qu'elle soit autorisée à faire appel, au besoin, à un huissier 
judiciaire. 
w.b. Lors de l'audience du 4 mai 2021, le Tribunal a préalablement déclaré 
irrecevables les écritures du 23 avril 2021 de E______ et la réponse de A______, 
tout en admettant à la procédure les pièces produites à l'appui de ces écritures, 
parmi lesquelles figuraient les relevés de trois paiements effectués par A______ 
les 5 mars, 6 et 26 avril 2018, de 3'150 fr. chacun en faveur de la régie ainsi que la 
convention du 28 octobre 2019 signée par A______, E______ et G______. 
La bailleresse a produit trois commandements de payer, poursuites nos 6______, 
7______ et 8______, d'un montant de 15'054 fr. 20 chacun, notifiés aux parties 
citées les 11, 12 et 15 mars 2021, concluant au prononcé de la mainlevée 
définitive des oppositions formées à ces commandements de payer. Elle a précisé 
que l'arriéré se montait au jour de l'audience à 21'664 fr. 10 et amplifiait ses 
conclusions à hauteur de ce montant. 


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Les parties citées ont conclu à l'irrecevabilité de la requête qui ne remplissait pas 
les conditions du cas clair, subsidiairement à l'octroi d'un sursis à l'évacuation et 
au déboutement de la requérante. 
A______ a allégué que les trois versements effectués en 2018 n'avaient pas été 
comptabilisés par la bailleresse, qu'il excipait de compensation de sorte que la 
mise en demeure était contestée, le cas nécessitant une analyse plus approfondie. 
Tous ces versements, auxquels s'ajoutait une somme de 10'000 fr. payée avant 
ceux-ci, avaient été effectués à la demande de la régie et non de l'ancien locataire. 
Il n'avait pas eu le choix que de payer ces montants sur injonction de la régie, 
condition pour obtenir le bail à son nom, et à défaut de quoi il perdait la somme de 
40'000 fr. versée à l'ancien locataire pour le fonds de commerce. En outre, la 
titularité du bail en lien avec la convention du 28 octobre 2019 était contestée dès 
lors que G______ n'avait jamais donné son accord à ce transfert et que lors de la 
signature de la convention, la I______ ne représentait pas G______, raison pour 
laquelle la convention avait été invalidée. 
La bailleresse a contesté le fait que les trois paiements concernaient le bail 
litigieux. Il s'agissait de versements effectués avant le début du bail, représentant 
des arriérés de loyers de l'ancien locataire que A______ avait accepté de prendre à 
sa charge, en accord avec l'ancien locataire. Elle a précisé que la confiance était 
rompue avec les locataires, ayant été mêlée malgré elle à un litige entre ces 
derniers. Finalement, la I______ avait signé la convention en tant que 
représentante de A______ et de G______. 
E______ a déclaré qu'il n'avait plus accès à l'arcade depuis juillet 2020, de sorte 
que les prétentions en paiement à son encontre étaient infondées. Il se sentait 
victime de A______ et il souhaitait restituer l'arcade. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
x. Dans son jugement du 4 mai 2021, le Tribunal a considéré que la I______ 
s'était adressée au conseil de la bailleresse aux noms de G______ et A______ dès 
juin 2019 et que la convention avait été signée par la I______ en tant que 
représentante des trois locataires. A______ ne pouvait prétendre que la 
convention ne liait pas G______ puisqu'elle avait elle-même signé le second 
exemplaire du contrat produit en procédure. 
Par ailleurs, un avenant au contrat de bail avait été signé le 9 juin 2020 par 
A______ et E______ à la suite duquel une garantie bancaire avait été constituée 
par ces deux locataires uniquement, en remplacement de la précédente. La 
titularité du contrat de bail apparaissait claire et n'était pas remise en cause par les 
arguments invoqués. A______ et E______ étaient dès lors bien les seuls 
locataires. 


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De plus, si A______ avait certes invoqué en compensation, le 9 octobre 2020, une 
créance de 9'450 fr. à l'encontre de la bailleresse pour les versements effectués en 
mars et avril 2018 ainsi qu'un montant "de plus de 20'000 fr." relatif à "des 
travaux effectués dans l'arcade", cette déclaration n'avait pas été réitérée après le 
nouvel avis comminatoire du 10 novembre 2020, de sorte qu'elle ne pouvait être 
prise en considération. 
Les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement 
réunies et A______ et E______ n'avaient pas rendu vraisemblable que l'une ou 
l'autre d'entre elles ferait défaut. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, 
ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche le congé est également contesté, il 
y a lieu de prendre en compte la durée prévisible pendant laquelle l'usage de 
l'objet se prolongerait si le congé était éventuellement invalidé, soit la période de 
protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 
et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239). 
La locataire a contesté en l'espèce la résiliation du bail, de sorte que la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 


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2. 
Le recourant invoque une violation de son droit d'être entendu. Le Tribunal avait 
refusé le dépôt d'une réponse écrite et il avait dû exposer oralement ses arguments. 
Les arguments figurant dans son écriture et ceux soulevés n'avaient ainsi pas été 
retranscrits au procès-verbal. 
 
2.1 
2.1.1 La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. le droit des parties d'être 
informées et de s'exprimer sur les éléments pertinents du litige avant qu'une 
décision touchant leur situation juridique ne soit prise, d'obtenir l'administration 
des preuves pertinentes et valablement offertes, de participer à l'administration des 
preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature 
à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 132 II 485 consid. 
3.2; 127 I 54 consid. 2b). 
2.1.2 A teneur de l'art. 253 CPC, lorsqu'une requête déposée en procédure 
sommaire ne paraît pas manifestement irrecevable ou infondée, le Tribunal donne 
à la partie adverse l'occasion de se déterminer oralement ou par écrit. L'art. 253 
CPC est une mise en œuvre du droit d'être entendu, ancré à l'art. 29 al. 2 Cst. en 
tant que garantie constitutionnelle minimale, qui se trouve réglé au niveau légal 
par l'art. 53 CPC, pour le domaine d'application du CPC. 
Selon l'art. 256 CPC, le juge dispose en principe d'un pouvoir d'appréciation pour 
décider s'il entend conduire la procédure purement par écrit ou rendre sa décision 
après la tenue de débats. C'est ainsi que, en première instance, les parties ne 
peuvent compter ni sur un second échange d'écritures, ni sur la tenue de débats. Il 
appartient au juge, faisant usage de son pouvoir d'appréciation, et non aux parties, 
de décider, en fonction des particularités du cas concret, s'il entend fixer un délai 
au défendeur afin qu'il se détermine par écrit ou citer les parties à une audience où 
celui-ci pourra prendre position oralement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2014 
du 19 août 2014 consid. 4.1). 
 
2.2 En l'espèce, le Tribunal était fondé à décider que la procédure se déroulerait 
oralement et refuser le dépôt d'une réponse écrite. L'appelant a pu se déterminer 
au cours de l'audience du 4 mai 2021 avant que le Tribunal statue. Il n'explique 
par ailleurs pas pourquoi il n'aurait pas pu exposer oralement les arguments 
figurant dans sa réponse écrite. En outre, il est exigé que les allégations des parties 
soient consignées dans leur substance au procès-verbal, et non mot à mot (TAPPY, 
Commentaire romand, 2ème éd., 2019, n. 4 ad art. 235 CPC). La partie qui entend 
faire rectifier le procès-verbal doit par ailleurs déposer une requête en ce sens au 
tribunal (art. 235 al. 3 CPC), ce que le recourant n'a pas allégué avoir fait en 
l'espèce. 
 
Aucune violation du droit d'être entendu de l'appelant ne sera dès lors retenue. 
3. 
L'appelant soutient que les conditions de l'art. 257 CPC ne sont pas remplies. 


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3.1 
3.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC 
permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité 
de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est 
pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). En vertu de 
l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement 
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas 
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (art. 
257 al. 3 CPC). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine ("voller 
Beweis") 
des 
faits 
justifiant 
sa 
prétention; 
la 
simple 
vraisemblance 
("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections 
motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être 
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la 
procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 
consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 
consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 
4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique 
n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain 
pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision 
en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 
23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 
3.1.2 Selon l'art. 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et 
qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce 
délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 


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C/4153/2021 
3.1.3 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure sommaire pour 
les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a contesté en 
justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante. Dans 
une telle situation, il appartient au juge saisi de la requête d'expulsion d'examiner 
à titre préjudiciel la validité de la résiliation du bail. Si cette dernière est claire au 
sens de l'art. 257 CPC, il peut procéder (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 
262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 précité consid. 4.3 et les 
références citées). 
3.2 
3.2.1 En l'espèce, l'appelant soutient en premier lieu que la convention du 
28 octobre 2019 ne liait pas G______, locataire. Il conteste l'authenticité de 
l'exemplaire de ladite convention produit par E______ qui comporte notamment 
son paraphe et celui de G______. 
 
A cet égard, il convient de relever que le 14 juin 2019, la I______ a indiqué agir 
pour ses assurés, mentionnant notamment à cet égard G______, ce qui tend à 
démontrer qu'elle avait la capacité de la représenter pour signer la convention et 
permettait en tout état de cause à la bailleresse de le comprendre. De plus, le 
29 octobre 2020, le conseil de A______ et G______ a informé la régie invalider la 
convention du 28 octobre 2019 pour cause de lésion et d'erreur, sans invoquer le 
motif que l'appelant fait désormais valoir dans le cadre de la présente procédure. 
On ne comprend par ailleurs pas quel aurait été l'intérêt de l'appelant de s'adresser 
seul à la I______ dans le cadre du litige qui l'opposait à sa bailleresse et d'accepter 
qu'elle le représente pour signer une convention si la I______ n'agissait pas au 
nom des colocataires. Enfin, aucun élément permet de douter de l'authenticité de 
l'exemplaire de la convention produit par E______. 
 
L'état de fait doit donc être considéré comme prouvé à cet égard. 
3.2.2 L'appelant soutient qu'il a versé un montant de 12'630 fr. avant la conclusion 
du bail qui n'a pas été comptabilisé par l'intimée, en particulier une somme totale 
de 9'450 fr. par trois versements les 5 mars, 6 avril et 26 avril 2018. Faute d'arriéré 
de loyer, la somme réclamée dans la mise en demeure du 10 novembre 2020 
n'était pas due. 
Cela étant, l'appelant relève lui-même que les versements en question ne sont 
assortis d'aucune communication de cause. De plus, dans la mesure où les 
montants ainsi versés l'ont été antérieurement à la conclusion du bail, il ne peut 
être retenu qu'ils l'ont été à titre de loyer dû en application du contrat du 17 avril 
2018. Concernant le fait que le loyer doit être payé d'avance, ce qui expliquerait 
ces versements, il apparaît que la régie a effectivement comptabilisé un premier 
versement le 27 avril 2018 à titre de loyer, le bail prenant effet le 1er mai 2018. Il 
convient également de relever que l'appelant ne s'était pas prévalu de ces 


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paiements lors de la mise en demeure du 10 juin 2020 et qu'à la suite de la mise en 
demeure du 9 septembre 2020, il a sollicité, dans un premier temps, un 
arrangement de paiement, sans se prévaloir de la somme de 12'630 fr., ce qui 
constitue également un élément permettant de retenir que les versements invoqués 
n'ont pas été opérés à titre de loyer selon le contrat du 17 avril 2018 mais qu'ils 
ont une autre cause, à savoir, selon toute vraisemblance, l'arriéré de loyers de 
l'ancien locataire, comme l'a indiqué l'intimée dans son courrier du 29 avril 2019. 
Il sera relevé, pour le surplus, concernant le dommage allégué résultant d'un 
prétendu défaut de la chose louée qui n'aurait pas été conforme à sa destination, 
que la convention du 28 octobre 2019 prévoit que les locataires renoncent à 
réclamer toute indemnité en raison du défaut de la chose louée à la date de la 
signature du bail et que les travaux restent à leur charge. Les appelants ne 
disposent dès lors d'aucune créance de ce point de vue. 
 
L'état de fait doit donc également être considéré comme prouvé concernant 
l'existence d'un arriéré de loyer à l'échéance du délai imparti dans la mise en 
demeure du 10 novembre 2020. 
3.2.3 L'appelant soutient avoir valablement excipé de compensation le 9 octobre 
2020. 
Toutefois, comme l'a relevé le Tribunal, si la possibilité d'opposer en 
compensation une contre-créance contestée existe pour le locataire mis en 
demeure de payer un arriéré de loyer, la déclaration de compensation doit 
intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 
248; arrêt 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). Or, 
en l'espèce, l'appelant n'a pas formulé une telle déclaration à la suite de la mise en 
demeure du 10 novembre 2020. Il avait certes invoqué la compensation à la suite 
de la mise en demeure du 9 septembre 2020, qui concernait les loyers et de 
charges du 1er juillet au 30 septembre 2020, mais il ne l'a pas renouvelée à la suite 
de la mise en demeure portant sur le paiement des loyers et charges d'octobre et 
novembre 2020, de sorte qu'il n'a pas valablement excipé de compensation entre 
sa prétendue créance et la dette qui faisait l'objet de cette mise en demeure. 
3.2.4 L'appelant soutient ne pas avoir pu exploiter son établissement 
conformément à ce qui avait été convenu contractuellement en raison des mesures 
sanitaires liées au COVID 19 du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, puis du 1er au 30 
novembre 2020 ainsi que du 24 décembre 2020 au 31 mars 2021. Il allègue, sans 
étayer son allégation, avoir dû fermer son établissement, ce que les intimés 
contestent. Le Conseil d'Etat a refusé sa demande d'exonération de loyer du 
printemps 2020. L'appelant, qui aurait vraisemblablement pu pratiquer la vente à 
l'emporter, ne rend en outre pas vraisemblable, d'une part, que le commerce 
exploité dans les locaux loués aurait été complètement fermé et, d'autre part, que 


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l'exploitation de son commerce a été affectée par la pandémie, ce qu'il lui 
appartenait de faire, même si cette dernière est, en elle-même, un fait notoire (cf. 
arrêt du Tribunal fédéral 5A_467/2020 du 7 septembre 2020, consid. 5.3). Les 
loyers étaient donc dus pour les mois concernés par la mise en demeure du 10 
novembre 2020. 
3.2.5 En définitive, les arguments soulevés par l'appelant tant quant aux faits de la 
cause qu'à la situation juridique, ne permettent pas de considérer que les 
conditions de l'art. 257 CPC ne sont pas remplies. 
L'appel est infondé, de sorte qu'il sera rejeté. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 31 mai 2021 par A______ contre le jugement 
JTBL/433/2021 rendu le 4 mai 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/4153/2021-8-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Serge 
PATEK 
et 
Madame 
Elodie SKOULIKAS, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 


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Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.