ge_gerichte · ATA/34/2013 · 2013-01-22 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3558/2011-LDTR 
ATA/34/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 22 janvier 2013 
 
 dans la cause 
 
ARTAXE S.A. 
représentée par Me David Lachat, avocat 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES, (ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
11 septembre 2012 (JTAPI/1058/2012) 


- 2/9 - 
A/3558/2011 
EN FAIT 
1. 
 
Artaxe S.A. (ci-après : Artaxe) dont le siège est à Chêne-Bourg, est une 
société propriétaire d’un appartement de six pièces dans un immeuble construit en 
2003, sis à l’adresse 6A chemin de l’Erse, parcelle n° 149, feuille 5 du cadastre de 
la commune du Grand Saconnex, en zone de développement 3. Selon le feuillet 
n° 149 n° 17 du registre foncier, les droits exclusifs d’Artaxe portent sur les lots 
« 2.07 partie d’appartement – 3.10 partie d’appartement », et représentent une 
quote-part de 88 millièmes de la propriété par étages (ci-après : PPE). 
2. 
 
Artaxe a acquis l’appartement en 2008, après avoir obtenu le 27 juillet 2008 
l’autorisation (VA 10’375) du département des constructions et des technologies 
de l’information, devenu depuis lors le département de l’urbanisme (ci-après : le 
département). 
3. 
 
Par arrêté du 26 septembre 2011, le département a autorisé Artaxe à vendre 
pour le prix de CHF 1’435’000.- ce bien à Madame Tania Zukhovsky. Cette 
aliénation était licite car l’appartement avait été soumis au régime de la PPE dès 
sa construction. L’opération incluait trois garages en sous-sol. L’appartement était 
libre de tout locataire. 
4. 
 
L’autorisation d’aliéner a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 30 septembre 2011. 
5. 
 
Par acte du 31 octobre 1011, l’Association genevoise des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a recouru auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation précitée, concluant notamment à 
son annulation. L’autorisation portait sur deux appartements simultanément, ce 
qui était contraire à l’art. 39 al. 4 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
6. 
 
Le 10 novembre 2011, Maître Natacha Gregorc, notaire qui avait 
instrumenté l’acte de vente (ci-après : la notaire), a transmis au TAPI la 
détermination d’Artaxe au sujet du recours. L’ASLOCA se fourvoyait en basant 
son argumentation sur l’existence de deux appartements. L’objet de la vente était 
constitué de deux parties d’appartements qui formaient une seule unité depuis 
l’origine. Plus précisément il s’agissait dès l’origine d’un seul appartement en 
duplex. A l’appui de ses affirmations, elle transmettait au TAPI une série de 
documents se rapportant à la construction de l’immeuble et à la constitution de la 
PPE. 


- 3/9 - 
A/3558/2011 
7. 
 
Le 2 décembre 2011, l’ASLOCA a mis en doute les explications données 
par la notaire et demandé la production d’un dossier plus détaillé. 
8. 
 
Le 13 janvier 2012, la notaire a complété ses explications et transmis de 
nouvelles pièces. 
9. 
 
Le 25 janvier 2012, le département a conclu au rejet du recours. 
L’argumentation de l’ASLOCA était téméraire pour les motifs exposés par la 
notaire. Le duplex était déjà mentionné dans le cahier de répartition des locaux 
avant construction et constitution de la PPE, selon les plans qu’il transmettait. 
10. 
 
Le 31 janvier 2012, Artaxe, par l’intermédiaire de l’avocat qu’elle avait 
entretemps mandaté, a complété sa réponse au recours, concluant à son rejet, pour 
les mêmes raisons. 
11. 
 
Le 28 février 2012, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions en 
annulation de l’arrêté VA 11’415. Non seulement celui-ci était contraire à l’art. 39 
LDTR, mais la construction d’un duplex dans un immeuble récent de cinq étages 
dans une zone de développement 3 était contraire aux art. 5 de la loi générale sur 
les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) et 9 LDTR. Selon 
le dossier relatif à l’autorisation de construire l’immeuble (DD 91’852), aucun des 
appartements ne comportait d’escalier intérieur. La suppression de celui-ci dans 
l’appartement d’Artaxe et le rétablissement d’une situation conforme au droit 
devaient être ordonnés. En 2008, ce n’était pas cette entité qui avait été autorisée à 
acquérir mais une autre société dénommée Evco S.A. Dès lors, l’aliénation 
intervenue à cette date était nulle. 
12. 
 
Le 2 avril 2012, le département a persisté dans ses conclusions. 
13. 
 
Le 2 avril 2012, Artaxe en a fait de même. Les conclusions nouvelles prises 
le 28 février 20012 par l’ASLOCA étaient irrecevables. La sécurité du droit 
imposait d’admettre qu’elle était la légitime propriétaire du logement. Elle ne 
contestait pas que lorsqu’elle avait acquis l’appartement en 2009, les art. 14 al. 1 
et 15 LDTR n’avaient pas été respectés puisque le véritable acquéreur n’avait pas 
été désigné dans l’acte de vente du 29 septembre 2009. Toutefois, cet élément ne 
pouvait entraîner la nullité de l’acquisition. 
14. 
 
Le 10 mai 2012, Artaxe a écrit au TAPI. En raison du recours interjeté par 
l’ASLOCA contre l’autorisation de vente, Mme Zukhovski avait renoncé à 
acquérir l’appartement litigieux. Toutefois, Artaxe persistait à vouloir vendre cet 
appartement et cherchait actuellement un nouvel acquéreur. Elle souhaitait donc 
que l’affaire soit tranchée au fond. 
15. 
 
Le 24 mai 2012, le département a pris des conclusions identiques, en 
précisant qu’il n’avait ni retiré ni annulé l’autorisation VA 11’415. 


- 4/9 - 
A/3558/2011 
16. 
 
Le 1er juin 2012, le TAPI a demandé à l’ASLOCA de se déterminer. Celle-ci 
n’a pas donné suite à cette invite. 
17. 
 
Le 11 septembre 2012, le TAPI a rendu un jugement dont le dispositif était 
le suivant : 
 
« 1. constate que le recours A/3558/2011 LDTR est devenu sans objet ; 
 
2. 
raye la cause du rôle ; 
 
3. 
annule l’arrêté VA 11’415 ; 
 
4. 
dit que la procédure est franche d’émolument et ordonne la restitution à 
l’ASLOCA de son avance de frais de CHF 500.- ; 
 
5. 
(……) ». 
 
 
La désignation d’un acquéreur était un élément indispensable à la validité de 
l’opération. L’autorisation de vente querellée désignant un acheteur qui ne 
correspondait plus à la réalité comportait un vice grave et ne pouvait déployer des 
effets juridiques. Il y avait lieu d’annuler cet arrêté. Au surplus, le destinataire de 
cette décision n’avait plus d’intérêt juridique vu l’absence d’acquéreur et la 
décision devait être rayée du rôle. 
18. 
 
Par acte posté le 15 octobre 2012, Artaxe a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité, concluant à son annulation et au rejet du recours de 
l’ASLOCA avec suite de dépens, subsidiairement à ce que la cause soit envoyée 
au TAPI pour qu’il instruise le litige au fond. 
 
 
Elle avait encore un intérêt actuel à ce que le recours soit tranché. Après la 
renonciation de Mme Zukhovski, elle avait recherché un nouvel acquéreur. Deux 
personnes avec lesquelles des pourparlers avaient été engagés avaient renoncé en 
raison des incertitudes du dépôt d’un nouveau recours si d’aventure elles se 
portaient acquéreuses de l’appartement. Il n’était pas certain que la renonciation 
de l’acquéreuse soit définitive si d’aventure elle n’avait pas trouvé de solutions de 
logement d’ici la fin de la procédure. 
 
 
D’une manière générale, le principe de l’économie de procédure justifiait de 
renoncer à l’exigence de l’intérêt actuel. C’était uniquement dans l’hypothèse où 
la recourante devait requérir ab ovo une nouvelle autorisation d’aliéner 
l’appartement litigieux que l’existence d’un intérêt actuel au recours serait 
discutable. Artaxe se trouvait devant une situation juridique complexe et délicate 
qui engendrait un intérêt particulier à ce qu’elle soit tranchée. Pour toute ces 
raisons, un intérêt actuel devait lui être reconnu. 


- 5/9 - 
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Sur le fond, l’autorisation qu’un tiers acquiert l’appartement litigieux devait 
lui être accordée même en l’absence d’acquéreur désigné. Le but de l’art. 14 
LDTR était de combattre les acquisitions à type fiduciaire. Le fait qu’un tel 
acquéreur ne soit pas mentionné dans l’autorisation ne pouvait avoir pour seul 
résultat la nullité de l’autorisation si cet acquéreur existait au moment de la 
délivrance des autorisations mais qu’il s’était désisté par la suite. 
19. 
 
Le 13 novembre 2012, le département s’est rallié à l’argumentation 
développée par la recourante et à ses conclusions. 
20. 
 
Le 16 novembre 2012, l’ASLOCA a conclu au rejet du recours avec suite de 
dépens. Le jugement du 11 septembre 2012 avait correctement appliqué le droit. 
Mme Zukhovski dès le moment où elle avait informé la justice qu’elle renonçait à 
acquérir l’appartement litigieux ne pouvait pas revenir sur sa décision. Artaxe ne 
pouvait donc pas recourir contre le jugement du 11 septembre 2012 même dans 
l’attente d’avoir trouvé un remplaçant. 
21. 
 
Par courrier du 19 décembre 2012, les parties ont été avisées que la cause 
serait gardée à juger si aucun acte d’instruction n’était sollicité d’ici au 
11 janvier 2013. 
22. 
 
Le 11 janvier 2013, l’ASLOCA a transmis de nouvelles observations à la 
chambre administrative. Le juge délégué les lui a renvoyées dès réception, dans la 
mesure où aucun nouvel échange d’écriture n’avait été ordonné et que le mémoire 
transmis ne pouvait être tenu comme s’inscrivant dans le cadre de l’exercice du 
droit à la réplique reconnu par la jurisprudence. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
La recourante, partie à la procédure devant le TAPI et destinatrice de 
l’autorisation d’aliéner annulée par l’instance de recours, dispose de la qualité 
pour recourir (art. 60 al. 1 let. a LPA). 
3. 
 
Par le jugement déféré, le TAPI, dans un dispositif non exempt de 
contradiction, a tout d’abord rayé la cause du rôle (vu le défaut d’intérêt actuel de 
la recourante), puis annulé l’autorisation d’aliéner VA 11’415, deux aspects dudit 
jugement qu’il y a lieu ci-après d’examiner successivement. 


- 6/9 - 
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4. 
 
Dans le contentieux administratif genevois, une cause est rayée du rôle en 
cas de retrait du recours (art. 89 LPA) ou lorsque l’autorité décisionnaire a retiré 
ou reconsidéré sa décision au cours de la procédure de recours et que le recours 
n’a plus d’objet, ainsi que l’art. 87 al. 2 LPA l’y autorise. En l’espèce, le 
département n’a ni retiré ni rapporté ou modifié sa décision en fonction des 
circonstances nouvelles. Au contraire, il a expressément fait état dans ses écritures 
du 22 avril 2012 à l’adresse du TAPI qu’il maintenait l’autorisation d’aliéner 
contestée. Dès lors, le TAPI, vu l’effet dévolutif de l’art. 67 LPA, se devait de 
purger sa saisine en statuant sur le contentieux, ce qu’il a d’ailleurs fait puisqu’il a 
décidé d’annuler l’autorisation en question. Il n’avait cependant pas à rayer la 
cause A/3558/2008 du rôle en retenant un motif, soit le défaut d’intérêt actuel 
d’Artaxe, inapplicable à celle-ci, intimée dans la procédure de recours. 
5. 
 
Le TAPI ayant statué dans le jugement déféré sur la validité de 
l’autorisation d’aliéner après que toutes les parties aient pu se déterminer au sujet 
des conséquences de la défection de l’acquéreuse sur la validité de l’autorisation 
d’aliéner, la chambre administrative ne renverra pas la cause au TAPI et traitera 
directement de cette dernière question touchant le fond du litige. 
6. 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat (art. 1 al. 1 LDTR) dans les zones et pour 
les types d’habitation énoncés à l’art. 2 LDTR. A cette fin, cette loi prévoit, en 
particulier, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, des restrictions quant à l’aliénation des logements destinés à la 
location (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 
 
b. 
L’aliénation, sous quelque forme que ce soit, d’appartements visés par 
l’application de la loi est ainsi soumise à autorisation délivrée par le département 
(art. 39 al. 1 LDTR), s’il n’existe pas de motif de refus (art. 39 al. 2 et 3 LDTR) 
ou lorsqu’il existe des motifs d’autorisation (art. 39 al. 4 LDTR). Selon la 
jurisprudence, pour respecter les droits du propriétaire de disposer de son bien, le 
département doit, dans la décision qu’il prend, procéder en tous les cas à une 
pesée des intérêts entre l’intérêt privé de celui-ci et l’intérêt public au maintien 
d’un parc locatif correspondant aux besoins de la population. 
 
c. 
Selon l’art. 12 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01), en cas d’aliénation, le cédant afin d’obtenir l’autorisation 
prévue à l’art. 39 al. 1 LDTR doit compléter, à l’adresse du département, un 
formulaire ad hoc dans le but de porter à la connaissance de celui-ci différentes 
informations au nombre desquelles figure le nom de l’acquéreur (art. 12 al. 2 
RDTR). Il incombe au département de reporter dans l’autorisation certaines de ces 
informations. En particulier, l’autorisation qu’il délivre doit expressément 
comporter l’identité du vendeur et de l’acquéreur, de même que le prix de vente 
convenu pour l’aliénation (art. 14 al. 1 RDTR). L’autorisation peut être 
subordonnée à des conditions telles le relogement du locataire en place (art. 14 


- 7/9 - 
A/3558/2011 
al. 2 RDTR). Elle n’est valable qu’à l’égard des personnes nommément désignées 
par celle-ci, l’acquisition à titre fiduciaire n’étant pas admise (art. 14 al. 3 RDTR). 
Elle devient caduque si l’aliénation envisagée n’est pas conclue dans un délai de 
six mois à compter de son entrée en force (art. 19 RDTR). A teneur des 
dispositions légales la régissant, l’autorisation délivrée ne constitue pas une 
autorisation d’aliéner accordée au vendeur in abstracto, mais une autorisation 
faite à celui-ci d’effectuer une transaction immobilière avec un acheteur 
particulier, qui doit être identifié. 
7. 
 
En l’espèce, il n’est pas contesté, à juste titre, que l’aliénation projetée par la 
recourante soit soumise à la LDTR. Dès lors qu’il était avéré qu’à la date à 
laquelle le TAPI a statué, l’acquéreuse de l’appartement avait renoncé à son achat, 
le TAPI se devait de prendre en considération la défection intervenue en cours 
d’instance dans la mesure où la compétence de traiter l’affaire lui était 
entièrement dévolue du fait du recours (art. 67 al. 2 LPA ; B. BOVET, Procédure 
administrative, p. 426 ; P. MOOR / E. POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 
3ème éd., 2011, p. 812, n. 5.8.3.2 ; T. TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, p. 458, n. 1396). Contrairement à ce que soutiennent la recourante et 
le département, l’existence d’un acquéreur constituant, selon les dispositions 
légales et règlementaires précitées, une condition d’octroi de l’autorisation et son 
identité devant figurer dans le dispositif de celle-ci, l’autorité administrative de 
première instance ou les juridictions de recours ne peuvent en faire abstraction s’il 
se dédit au cours de la procédure de recours, même pour des raisons d’économie 
de procédure. C’est dès lors à juste titre que le TAPI a annulé l’autorisation 
VA 11’415 en raison de cette défection. 
8. 
 
Le recours sera admis partiellement et l’ordre de rayer l’affaire du rôle 
contenu dans celui-ci annulée. En revanche, le jugement du TAPI sera confirmé 
en tant qu’il annule l’autorisation d’aliéner VA 11’415. 
9. 
 
Un émolument réduit de CHF 500.- sera mis à la charge d’Artaxe (art. 87 
al. 1 LPA). 
10. 
 
Une indemnité de procédure de CHF 1’000.- sera allouée à l’ASLOCA, à la 
charge d’Artaxe (art. 87 al. 2 LPA). 


- 8/9 - 
A/3558/2011 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 15 octobre 2012 par Artaxe S.A. contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 septembre 2012 ; 
 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 septembre 
2012 en tant qu’il raye la cause A/3558/2011 LDTR de son rôle ; 
le confirme pour le surplus ; 
met à la charge de Artaxe S.A. un émolument de procédure de CHF 500.- ; 
alloue à l’ASLOCA une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la charge de 
Artaxe S.A. ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me David Lachat, avocat d’Artaxe S.A., à Me Romolo 
Molo, avocat de l’Association genevoise des locataires, (ASLOCA), ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 


- 9/9 - 
A/3558/2011 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :