ge_gerichte · DCSO/45/2021 · 2021-02-04 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4386/2019-CS 
DCSO/45/21
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 4 FEVRIER 2021 
 
Plaintes 17 LP (A/4386/2019-CS et A/1______/2020) formées en date des 28 novembre 
2019 et 2 janvier 2020 par [la banque] A______, élisant domicile en l'étude de 
Me Daniel Kinzer, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me KINZER Daniel 
CMS von Erlach Poncet SA 
Rue Bovy-Lysberg 2 
Case postale 5824 
1211 Genève 11. 
- B______ SA 
c/o OFFICE CANTONAL DES FAILLITES 
Route de Chêne 54 
Case postale 
1211 Genève 6. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/4386/2019-CS 
EN FAIT 
A. 
a. B______ SA est une société anonyme de droit suisse ayant son siège à Genève, 
propriétaire de l'Hôtel C______, sis à D______ (Vaud), construit en ______. 
 
b. Son but est l'exploitation de l'Hôtel C______ et des immeubles qui en 
dépendent, dans les limites fixées par la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles 
par des personnes à l'étranger, l'achat, la construction, l'exploitation, la mise en 
valeur et la vente de tous immeubles, le développement de toute activité hôtelière 
et touristique en rapport avec son but principal. 
 
c. B______ SA a entrepris, entre 2009 et 2017, un projet de valorisation de 
l'Hôtel C______, en le rénovant et en le transformant en résidence de très haut 
standing avec services, notamment hôtelier et de SPA (réception, concierge, 
lounge, fumoir, fitness, piscine, sauna, etc.). Le bâtiment a ainsi été divisé en 
______ appartements, constitués en propriété par étage au sein de la PPE HOTEL 
C______ (ci-après la PPE), proposés à la vente par la société, qui devait en 
assurer la commercialisation. 
 
d. Le nombre total de lots de PPE créés était de quarante-quatre, dont trente-six 
lots représentant les appartements à vendre et huit lots représentant des parties 
communes affectées aux services hôteliers et logistiques. 
 
Depuis la mise en vente en 2017, seuls cinq lots représentant des appartements ont 
trouvé acquéreur; les trente-et-un autres sont restés invendus. Les lots vendus 
représentent 15.05 % des parts de PPE. B______ SA reste ainsi propriétaire des 
lots restants, soit 84.55 %, composés de trente et un lots représentant des 
appartements et de huit lots représentant les parties communes. 
 
e. Selon l'art. 27 du règlement de PPE les lots représentant les parties communes 
ainsi que les services hôteliers et logistiques devaient obligatoirement être mis à 
disposition exclusive des occupants des lots représentant des appartements contre 
rétribution financière destinée à couvrir les frais de maintenance et d'exploitation 
assumés par le propriétaire des lots représentant des parties communes; un 
règlement et un système d'abonnement devaient être approuvés par la 
communauté des copropriétaires à cette fin, ce qui n'avait jamais été fait. 
L'exploitation et la fourniture des services hôteliers et logistiques liés aux parties 
communes devaient être confiées à une société externe sur la base d'un contrat à 
conclure à la constitution de la PPE; ce contrat n'a toutefois jamais été conclu. 
 
La gestion courante et la maintenance des bâtiments et installations techniques 
sophistiqués de l'Hôtel (chauffage, ventilation, production de froid, automation, 
serveurs, neuf ascenseurs, SPA, piscines, etc.) ainsi que la fourniture des services 
hôteliers a donc été concrètement assurée par un "concierge-manager", E______, 
présent sur le site et logé dans l'Hôtel, au bénéfice d’un contrat de travail à plein 


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temps pour une rémunération mensuelle brute de 12'450 fr. versée treize fois l'an 
par la PPE. Le contrat de travail ne mentionne pas le cahier des charges du 
collaborateur, lequel semble avoir pris en main la gestion de l'ensemble des 
locaux, du jardin et des services de l'Hôtel. 
 
f. A______ a soutenu financièrement l'opération en allouant par un contrat-cadre à 
B______ SA une ligne de crédit de 98'400'000 fr., utilisée à hauteur de 
87'886'000 fr. par le biais de la conclusion de divers crédits hypothécaires. 
 
g. Le 14 février 2013, A______ a dénoncé le contrat cadre octroyant la ligne de 
crédit et les crédits hypothécaires qui en découlaient. 
 
h. B______ SA a reconnu devoir à A______, par acte authentique exécutoire du 
20 juin 2014, un montant de 77'792'074 fr. 26 plus intérêt à 5 % l'an dès le 23 mai 
2014. 
 
i. A______ a requis la poursuite ordinaire de B______ SA le 10 février 2015 pour 
ce montant. 
 
j. La débitrice ayant fait opposition au commandement de payer qui lui avait été 
notifié, la créancière en a obtenu la mainlevée par jugement du 15 mai 2018. 
 
k. La faillite de B______ SA a été prononcée le ______ 2018 par le Tribunal de 
première instance de Genève, sur requête de A______. 
 
l. L'établissement de l'inventaire des biens de la faillie et la gérance légale des lots 
de PPE dont elle est restée propriétaire ont été confiés par l'Office cantonal des 
faillites de Genève (ci-après l'Office ou l'Office genevois) à l'Office des faillites 
de l'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après l'Office vaudois) vu le lieu de 
situation de l'immeuble. 
 
m. Ce dernier Office a adressé un courrier le 14 janvier 2019 à A______, en sa 
qualité de créancière ayant requis la faillite, l'invitant à fournir une avance de frais 
de 230'000 fr. permettant de couvrir les charges de PPE pour les mois de 
décembre 2018 à mars 2019. Il justifiait ce montant en se basant sur le budget 
2018 de la PPE qui avait été estimé à un total de l'ordre de 850'000 fr., dont 
180'000 fr. seraient pris en charge par les cinq autres copropriétaires; en outre, les 
parts de PPE de la faillie n'étant pas louées et ne pouvant l'être faute d'achèvement 
des finitions, elles ne généraient aucun revenu et les charges de fonctionnement de 
l'immeuble n'étaient par conséquent pas du tout couvertes, raison pour laquelle 
elles devaient l'être par une avance de frais du créancier ayant requis la faillite. 
L'Office vaudois précisait encore que les autres copropriétaires avaient l'intention 
de requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur les lots de la faillie si la part 
des charges de PPE de B______ SA n'était pas réglée. 


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En annexe à ce courrier figurait le budget 2018 de la PPE qui mentionnait les 
rubriques suivantes et leur répartition sur les différentes parts de PPE : 
 
Charges de base PPE lots 1 à 30 
- Assurance incendie 
70'000.- 
- Abonnement entretien chaudière, ventilation, climatisation, 
ascenseurs, alarmes, téléphonie, extincteurs 
84'000.- 
- Divers imprévus, réparations 
24'000.- 
- Eau 
55'000.- 
- Electricité 
60'000.- 
- Combustible chauffage-ventilation (pellets) 
144'000.- 
Charges des locaux privés (lots 25 à 30) à l'usage des propriétaires des lots 1 à 24 
- Charges PPE de base desdits locaux 
55'000.- 
- Contrat d'entretien fitness 
3'000.- 
- Contrat d'entretien piscines 
6'000.- 
Charges du service hôtelier à l'usage des propriétaires des lots 1 à 24 
- Salaire du concierge 
180'000.- 
- Frais de nettoyage et entretien espaces intérieurs 
115'000.- 
- Entretien des espaces verts et déneigement 
70'000.- 
- Frais divers (décorations, plantes, etc.) 
24'000.- 
- Produits d'entretien 
12'000.- 
- Fournitures diverses 
12'000.- 
TOTAL 
859'000.- 
 
n. A______ a formé le 28 janvier 2019 une plainte contre la demande d'avance de 
frais de l'Office vaudois du 14 janvier 2019 auprès du Tribunal d'arrondissement 
de l'Est vaudois. 
 
Elle a retiré cette plainte le 7 mars 2019 et s'est engagée à verser le montant 
requis. 
 
A ce jour, elle n'a toutefois rien versé à l'Office vaudois. A cet égard, elle explique 
que, dans un premier temps, une discussion s'était instaurée en vue de trouver un 
accord, sans succès; ensuite, la demande d'avance de frais était tombée dans 
l'oubli. 
 
o. Le 7 février 2019 s'est tenue une assemblée des copropriétaires de la PPE, à 
laquelle l'Office vaudois a participé. 
 
oa. Lors de cette séance, la société F______ SA a été désignée par l'assemblée des 
copropriétaires du 7 février 2019 en qualité d'administratrice de la PPE au sens 
des art. 712h et 712s CC. 
 
ob. Par ailleurs, les copropriétaires ont évoqué les difficultés financières de la 
PPE, conséquence de la faillite de B______ SA qui ne payait plus sa quote-part 
des charges. 
 
L'Office vaudois a exposé les obstacles rencontrés avec A______ qui ne souhaitait 
pas payer d'avance de frais et dont l'attention avait été attirée sur le fait que si elle 
ne faisait pas l'avance des montants exposés par la masse en faillite pour la 


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gérance du bien engagé, elle aurait à souffrir de l'inscription d'hypothèques 
légales. 
 
Il a expliqué également qu'il fallait scinder les arriérés impayés avant la faillite, 
qui devaient être colloqués dans la masse en faillite, de ceux ultérieurs à la faillite 
qui entraient dans les dettes de la masse à régler par l'Office; seuls ces derniers 
pourraient être imputés sur une avance versée par A______. 
 
Les copropriétaires ont encore évoqué le fait que des travaux d'électricité n'étaient 
toujours pas achevés depuis la rénovation de l'Hôtel et que les contrôles OIBT des 
installations électriques n'étaient pas effectués pour plusieurs lots de PPE, 
notamment les lots portant sur les parties communes. Cela comportait le risque 
que la PPE se voie retirer le droit d'exploiter un compteur électrique. Un délai 
avait été fixé pour la mise en conformité au 23 mai 2020 par les autorités 
compétentes. Les copropriétaires ont décidé de solliciter un délai supplémentaire 
d'une année compte tenu de l'impossibilité de financer l'achèvement de ces 
travaux en raison de la défaillance de B______ SA et d'une procédure en cours 
avec l'entreprise d'électricité. 
 
E______ a encore précisé que le permis d'habiter était conditionné à la présence 
24 heures sur 24 sur le site d'un responsable pour gérer la centrale d'alarme. 
 
p. Selon expertise du 23 mai 2019, effectuée sur mandat de l'Office vaudois, les 
trente-neuf lots de PPE propriétés de B______ SA ont été estimés à 95'775'000 fr. 
 
q. F______ SA a annoncé, lors d'une réunion qui s'est tenue le 25 septembre 2019 
à l'Office, que les charges de la PPE n'étaient pas réglées depuis janvier 2019. En 
outre, elle annonçait un budget de fonctionnement de la PPE pour 2020, qu'elle 
qualifiait de minimal, ascendant à 1'003'000 fr., ventilés comme suit : 
 
Entretien général divers 
100'000.- 
Entretien chaudière 
25'000.- 
Entretien ascenseurs 
20'000.- 
Entretien ventilation 
30'000.- 
Entretien électricité 
30'000.- 
Entretien toiture 
15'000.- 
Entretien panneaux solaires 
4'000.- 
Entretien piscines et SPA 
40'000.- 
Entretien extérieurs 
40'000.- 
Nettoyages 
50'000.- 
Conciergerie 
150'000.- 
G______ 
4'000.- 
Automation 
30'000.- 
Combustible chauffage (pellets) 
60'000.- 
Eau 
65'000.- 
Electricité 
150'000.- 
Assurances ECA et bâtiment 
160'000.- 
Frais généraux 
30'000.- 
Attribution fonds de rénovation 
0.- 


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TOTAL 
1'003'000.- 
 
 
r. En raison du non-paiement de son salaire, le concierge-intendant E______ a 
annoncé qu'il quitterait son poste le 30 novembre 2019. Il ressort d'un échange de 
courriels du 30 janvier 2020 qu'il s'occupait encore de l'Hôtel le 30 janvier 2020. 
 
s. Le 1er octobre 2019, l'Office a requis du juge de la faillite la suspension de cette 
dernière car la gérance légale engendrait des charges de PPE de 71'045 fr. par 
mois, et que les frais exposés par les Offices genevois et vaudois totalisaient, au 
30 septembre 2019, 751'972 fr. 
 
t. Le juge de la faillite a prononcé la suspension le 7 octobre 2019. 
 
u. L'Office a fait paraître le ______ 2019 une publication annonçant la suspension 
de la faillite et requis une avance de frais de 700'000 fr. à fournir dans les dix 
jours par un ou des créanciers, permettant une liquidation sommaire de la faillite. 
Cet avis précisait que le créancier ayant fait l'avance de ces charges serait 
remboursé prioritairement sur la réalisation des biens immobiliers de la faillie. 
L'Office se réservait de requérir des avances de frais complémentaires si 
nécessaire. 
 
v. Aucun créancier n'ayant fait l'avance des frais de liquidation, l'Office s'est 
enquis, auprès de la créancière gagiste, de son souhait de voir son gage réalisé en 
application de l'art. 230a LP, ce à quoi elle a répondu positivement le 31 octobre 
2019. 
B. 
a. Par décision du 18 novembre 2019, reçue le lendemain par A______, l'Office a 
invité la créancière gagiste à procéder dans les dix jours à une avance de frais de 
834'427 fr. 38 (8'927 fr. 38 de frais de l'Office et 828'500 fr. de frais de l'Office 
vaudois, comprenant les charges de PPE du 1er janvier au 30 octobre 2019) au 
motif que celui qui requiert la faillite répond des frais de la liquidation en 
application de l'art. 169 al 1 et 2 LP jusqu'à la suspension de la faillite. 
 
Le montant de 828'500 fr. de frais de l'Office vaudois ne faisait l'objet d'aucun 
détail. Les frais de l'Office genevois ressortaient en revanche d'un décompte des 
frais d'administration de la faillite entre le 27 novembre 2018 et le 30 octobre 
2019, pour des débits en 37'566 fr. 58 et des crédits en 28'639 fr. 20, soit un 
découvert de 8'927 fr. 38. 
 
b. A______ a formé une plainte à l'encontre de cette décision par acte expédié le 
28 novembre 2019 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des 
faillites (ci-après la Chambre de surveillance), concluant à son annulation en tant 
qu'elle portait sur un montant supérieur à 8'927 fr. 38. Elle contestait en substance 
que les charges susmentionnées étaient effectives – faute d'avoir été payée par la 
masse – et nécessaires au maintien de la valeur du bien immobilier gagé. Elle 


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précisait qu'elle ne contestait pas le principe de la mise à sa charge des frais des 
Offices, mais elle ne comprenait pas le montant de 828'500 fr. qui lui était 
demandé, faute de détail, et ne pouvait donc s'expliquer la nécessité d'une telle 
somme. Ainsi, elle admettait les frais de l'Office genevois en 8'927 fr. 38; elle 
acceptait également les frais de l'Office vaudois pour son activité propre. En 
revanche, elle s'opposait à ce que l'on y inclue les charges de PPE qui n'étaient pas 
nécessaires, les lots de la faillie n'étant pas des immeubles de rendement, seuls 
visés par l'art. 17 ORFI. Finalement, la décision litigieuse ne permettait pas de 
comprendre de quoi était composé le montant de 828'500 fr. issu de l'activité de 
l'Office vaudois. 
 
La plaignante a assorti sa plainte d'une requête d'effet suspensif. 
 
c. Le n° de cause A/4386/2019 a été attribué à la procédure issue de cette plainte. 
 
d. Par ordonnance du 12 décembre 2019, la Chambre de surveillance a octroyé 
l'effet suspensif à la plainte en tant qu'elle imposait à A______ un versement 
supérieur à 8'927 fr. 38 à titre d'avance de frais. 
 
e. Dans ses observations du 20 janvier 2020, l'Office a soutenu en substance que 
les frais de gérance légale des parts de PPE de la faillie invoqués à l'appui de la 
demande d'avance de frais correspondaient bien à des frais effectifs, facturés à la 
PPE, même s'ils n'avaient pas pu être payés faute de liquidités; en outre, ils 
représentaient des frais nécessaires au maintien de la valeur de l'immeuble sous 
gérance critère également pertinent pour justifier une mesure de la part de la 
gérance légale, le maintien de la valeur de rendement n'étant pas le critère unique 
pertinent à cet égard. De surcroît, l'ensemble des frais assumés par la PPE devait 
être considéré comme nécessaire vu la spécificité du fonctionnement de l'Hôtel et 
de la PPE. 
 
Il a établi la liste des factures ouvertes au 12 novembre 2019 de la PPE 
comportant les postes suivants, avec mention du degré d'urgence de règlement en 
raison du risque de cessation du service rémunéré : 
 
Prestation 
Date 
Montant 
Urgence 
Abonnement G______ [tél.] 
10.2019 
831.65 
Haute 
Electricité 
10.2019 
7'448.15 
Haute 
Arrosage entretien 
10.2019 
1'253.65 
Faible 
Support informatique 
4.2019 
605.80 
Faible 
Vitrerie 
4.2019 
813.45 
Faible 
Jardin 
6.2019 
1'002.75 
Faible 
Réparation 
boîtes-aux-
lettres 
2.2019 
596.66 
Faible 
Réparation dalles et chapes 
2.2019 
5'099.60 
Faible 
"Géométrie" 
7.2019 
560.05 
Faible 
"Vélocité" 
4.2019 
186.30 
Faible 
"Poulie H______" 
7.2019 
105.00 
Faible 
Plateforme et porte coupe-
1.2019 
822.00 
Haute 


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feu 
Climatisation 
2.2019 
774.90 
Moyenne 
Energie solaire 
2.2019 
1'366.25 
Moyenne 
"Divers" 
1.2019 
589.55 
Faible 
Portail automatique 
3.2019 
3'728.80 
Haute 
Désinfection 
8.2019 
515.00 
Moyenne 
Fuite d'eau 
2.2019 
660.00 
Moyenne 
Détection incendie 
5.2019 
7'827.05 
Moyenne 
Eau 
9.2019 
47'598.20 
Haute 
Assurance incendie ECA 
9.2019 
75'867.15 
Haute 
Assurance bâtiment 
8.2019 
73'878.60 
Haute 
Assèchement 
7.2019 
2'477.20 
Faible 
Entretien onduleur 
10.2019 
3'963.35 
Moyenne 
Sanitaire 
6.2019 
406.85 
Faible 
Chauffage 
1.2019 
2'609.00 
Moyenne 
Chaudière à bois 
1.2019 
22'368.85 
Haute 
Automation 
1.2019 
23'807.75 
Haute 
Piscine extérieure 
10.2019 
23'807.75 
Haute 
Honoraires régie F______ 
SA 
9.2019 
25'784.65 
Haute 
Concierge-manager 
Salaire 
190'076.04 
Haute 
TOTAL 
 
507'571.60 
 
Total urgence haute 
 
472'211.84 
 
Total urgence moyenne 
 
13'752.20 
 
Total urgence faible 
 
21'607.56 
 
 
f. A______ a répliqué le 3 février 2020. Elle persistait dans ses conclusions et 
arguments précédents. Elle ajoutait que le décompte susmentionné n'était pas 
accompagné de factures permettant de déterminer si ses différentes rubriques 
portaient sur des prestations fournies avant ou après la faillite et, partant, si elles 
relevaient des frais de gérance légale et des dettes de la masse ou de dettes à 
introduire dans l'état de collocation de la faillite. En outre, les frais de PPE 
n'étaient pas imputés à la gérance légale au prorata des parts détenues par la 
faillie (84.55 %). Enfin, les montants figurant dans le tableau ci-dessus étaient 
pour la plupart disproportionnés et uniquement utiles aux cinq lots vendus; à cet 
égard, il citait les frais d'assurance et, surtout, le salaire du concierge-manager. 
g. L'Office a contesté ces dernières conclusions par courrier du 18 février 2020 et 
produit les pièces comptables concernant les charges d'assurance. 
C. 
a. Par courrier recommandé du 19 décembre 2019, reçu le 23 décembre 2019 par 
son destinataire, l'Office a requis de A______ une avance de frais de 500'000 fr. 
dans un délai échéant le 30 janvier 2020, étant précisé qu'aucune procédure de 
réalisation ne serait entamée aussi longtemps que ce montant ne serait pas versé. 
En outre, faute de versement dans le délai, la créancière gagiste serait présumée 
renoncer à sa requête en réalisation et aucune nouvelle requête en ce sens ne serait 
acceptée. 


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Le montant de 500'000 fr. n'était pas détaillé, hormis le fait qu'il était censé 
couvrir provisoirement les charges de PPE pour les lots de la faillie qui s'élevaient 
à 71'045 fr. par mois et étaient impayées depuis janvier 2019. 
 
b. Par acte expédié le 2 janvier 2020, A______ a formé une plainte contre cette 
demande d'avance de frais et conclu à son annulation. En substance, elle a soutenu 
que l'Office ne pouvait pas requérir d'elle une avance de frais. Une avance de frais 
au sens de l'art. 68 LP ne pouvait être requise que sur la base d'une estimation 
précise de frais effectifs et non pas porter sur un montant global approximatif. En 
l'occurrence, le montant de 500'000 fr., non détaillé et opaque, incluant 
certainement des charges de PPE, n'avait ainsi pas à être honoré car 
insuffisamment motivé et certainement en grande partie injustifié car dépassant 
les frais d'établissement de l'état des charges et de préparation de la vente (art. 12, 
19 al. 1 et 30 al. 2 OELP). En outre, le paiement d'une avance de frais au sens de 
l'art. 169 LP n'était que subsidiaire à la prise en charge des frais par la masse en 
faillite et notamment les produits d'exploitation ou de réalisation de l'immeuble et 
que ce n'était que si ceux-ci étaient insuffisants qu'une avance pouvait être requise 
de la créancière; or, vu la valeur d'estimation des immeubles, leur réalisation 
devait permettre de couvrir les frais requis. Enfin, l'Office ne pouvait la menacer 
de considérer qu'elle renonçait définitivement à la réalisation de son gage en cas 
de non-paiement de l'avance de frais, car elle conservait le droit d'intenter une 
poursuite en réalisation de gage en application des art. 151 ss LP. 
 
Elle a requis à ce que l'effet suspensif à la plainte soit prononcé. 
 
c. Le n° de cause A/1______/2020 a été attribué à la procédure issue de cette 
plainte. 
 
d. La Chambre de surveillance a octroyé l'effet suspensif à la plainte par 
ordonnance du 7 janvier 2020. 
 
e. Dans ses observations du 7 février 2020, l'Office a contesté que l'art. 169 LP 
aurait vocation à s'appliquer au stade de la réquisition en réalisation de gage au 
sens de l'art. 230a LP. Par ailleurs, la gérance légale se poursuivant pendant la 
procédure de réalisation du gage, l'avance des frais de gérance restait de mise, y 
compris les charges de la PPE. Le montant requis était une projection des frais 
prévisibles pour 2020. La plaignante était tout à fait apte à comprendre de quoi se 
composait le montant réclamé, les parties s'étant rencontrées à plusieurs reprises et 
ayant évoqué la composition et le montant des charges de la PPE. Finalement, 
l'Office ne comprenait pas le dernier argument de la plaignante, la réalisation 
requise s'inscrivant dans le contexte de l'art. 230a LP exclusivement et des 
conditions propres à cette réalisation de gage spéciale. 
 
f. Dans sa réplique du 21 février 2020, la plaignante est revenue sur le caractère 
non nécessaire et disproportionné de certaines charges de PPE, comme les 


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interventions et la rémunération du concierge-manager E______, ainsi que sur 
l'absence de justificatifs des charges alléguées. Finalement, elle évoquait le fait 
que l'avance de frais pour la réalisation de gage faisait double emploi avec 
l'avance pour les frais de faillite jusqu'à la suspension, certaines rubriques des 
décomptes produits se recoupant, alors que les deux avances requises devraient 
viser des périodes bien distinctes. 
E. 
a. La Chambre de surveillance a tenu le 25 février 2020 une audience d'instruction 
commune aux deux plaintes de A______. 
 
L'Office a déposé un décompte actualisé des factures ouvertes de la PPE au 
17 février 2020 (retranscription approximative, certaines rubriques étant 
quasiment illisibles dans la pièce) : 
 
Prestation 
Date 
Montant 
Urgence 
Abonnement G______ 
10.2019 
575.10 
Haute 
Electricité 
10.2019 
23'301.45 
Haute 
Arrosage entretien 
10.2019 
1'253.65 
Faible 
Support informatique 
4.2019 
605.80 
Faible 
Vitrerie 
4.2019 
813.45 
Faible 
Jardin 
6.2019 
1'002.75 
Faible 
Réparation 
boîtes-aux-
lettres 
2.2019 
596.66 
Faible 
Réparation dalles et chapes 
2.2019 
5'099.60 
Faible 
"Géométrie" 
7.2019 
560.05 
Faible 
"Vélocité" 
4.2019 
515.90 
Faible 
"Poulie H______" 
7.2019 
105.00 
Faible 
Plateforme et porte coupe-
feu 
1.2019 
822.00 
Haute 
Climatisation 
2.2019 
774.90 
Moyenne 
Energie solaire 
2.2019 
1'366.25 
Moyenne 
"Divers" 
1.2019 
589.55 
Faible 
Portail automatique 
3.2019 
3'728.80 
Haute 
Désinfection 
8.2019 
515.00 
Moyenne 
Fuite d'eau 
2.2019 
660.00 
Moyenne 
Détection incendie 
5.2019 
10'621.80 
Moyenne 
Eau 
9.2019 
64'619.65 
Haute 
Assurance incendie ECA 
9.2019 
139'923.80 
Haute 
Assurance bâtiment 
8.2019 
78'669.90 
Haute 
Assèchement 
7.2019 
2'477.20 
Faible 
Entretien onduleur 
10.2019 
3'963.35 
Moyenne 
Sanitaire 
6.2019 
406.85 
Faible 
Chauffage 
1.2019 
2'609.00 
Moyenne 
Chaudière à bois 
1.2019 
23'285.65 
Haute 
Automation 
1.2019 
23'807.75 
Haute 
Piscine extérieure 
10.2019 
3'947.35 
Haute 
Honoraires régie F______ 
SA 
9.2019 
27'015.85 
Haute 
Concierge-manager 
Salaire 
190'076.04 
Haute 
Entretien extérieurs 
1.2020 
1'080.00 
Faible 
Nettoyage 
parties 
communes 
2019-2020 
5'020.90 
Faible 
Extincteurs 
 
4'034.55 
faible 
Ascenseurs 
2019 
14'449.95 
Haute 


- 11/29 - 
 
 
A/4386/2019-CS 
Taxe déchets 
2020 
235.45 
Haute 
Ramonage 
2020 
1'621.85 
Haute 
TOTAL 
 
641'298.30 
 
Total urgence haute 
 
603'300.54 
 
Total urgence moyenne 
 
5'925.15 
 
Total urgence faible 
 
32'072.61 
 
 
 
L'Office a également déposé un lot de factures et de pièces. 
 
La plaignante a sollicité un délai de dix jours après l'audience pour en prendre 
connaissance et se prononcer. 
 
En outre, l'Office a expliqué avoir peu à peu désactivé les installations de 
l'Hôtel C______ telles que le SPA, les piscines, huit des neuf ascenseurs, le 
chauffage dans les locaux inoccupés. Il précisait que seule une famille vivait à 
l'année dans un des lots vendus; les autres lots vendus n'ont jamais vu leur 
propriétaire ou uniquement pour des vacances. 
 
La Chambre de surveillance et les parties ont par ailleurs procédé à un long 
échange de vues dans l'optique de trouver un accord, lequel n'a pas abouti. 
 
b. Dans ses nouvelles observations du 9 mars 2020, la plaignante a soulevé que 
seuls neuf postes du décompte correspondaient à des factures déposées et ne 
s'estimait pas encore suffisamment informée des frais de gérance. En outre, elle 
contestait plus spécifiquement les frais de concierge-manager et le salaire excessif 
de E______ – ce dernier étant de surcroît logé à l'Hôtel –, les frais de nettoyage 
mensuel de toutes les parties communes, ainsi que le renouvellement en octobre 
2019 des contrats de maintenance de sept ascenseurs pour une seule famille 
habitant l'Hôtel. 
 
Par ailleurs, elle produisait une pièce complémentaire que l'Office lui avait remise 
suite à l'audience, soit le décompte des frais de gérance légale de l'Office vaudois 
du 19 décembre 2018 au 19 juillet 2019, pour un total de 164'440 fr. 34, 
comportant plusieurs émoluments au sens des art. 10, 13 et 19 OELP, des débours 
administratifs, des vacations, des frais d'expertise en 15'600 fr., des frais 
d'électricité en 24'052 fr. 95 et, surtout, un montant de 95'907 fr. 01 porté au débit 
du compte le 3 décembre 2019 en tant qu'émolument de gérance légale d'un 
immeuble non utilisé au sens de l'art. 27 al. 2 OELP pour 2019. Elle contestait ce 
dernier montant en tant qu'il découlait d'un calcul erroné et qu'il était de surcroît 
disproportionné au regard du principe d'équivalence. 
 
c. L'Office vaudois a déposé le 19 mars 2020 des observations dans lesquelles il a 
tenu à distinguer l'activité de F______ SA, en sa qualité d'administrateur de la 
PPE, essentiellement dévolue aux parties communes de la PPE, de son activité de 


- 12/29 - 
 
 
A/4386/2019-CS 
gérant légal des lots de PPE de la faillie; la facturation de ces deux activités 
distinctes pouvait être introduite en intégralité dans les frais de gérance légale. 
 
L'émolument de gérance légale était de surcroît correctement calculé et 
proportionné. A cet égard, l'Office vaudois soulignait l'attitude dilatoire et 
oppositionnelle de la plaignante qui ne faisait qu'accroître les frais de gérance 
légale. En tout état, l'autorité de surveillance genevoise n'était pas compétente 
pour statuer sur la fixation d'un émolument par l'Office vaudois. 
 
S'agissant des frais d'administration, les frais de conciergerie – en réalité de 
direction de l'Hôtel –, ils étaient nécessaires au vu de l'ampleur des bâtiments et 
du domaine, ainsi que de leur complexité. Les frais de nettoyage et de 
maintenance avaient été réduits, mais il fallait en conserver un minimum pour 
maintenir le bâtiment en état de marche, sans détérioration liée à l'immobilisation; 
de surcroît les copropriétaires occupant des lots étaient en droit d'exiger le 
fonctionnement des installations communes selon le règlement de copropriété. 
Enfin, le maintien en fonction de sept ascenseurs était une obligation légale et ils 
étaient nécessaires à l'entretien et l'exploitation du bâtiment. 
 
d. L'Office genevois a persisté dans ses observations antérieures par courrier du 
11 mai 2020. 
 
e. La plaignante a répliqué le 12 mai 2020. Elle persistait globalement dans la 
plainte et ses observations ultérieures et soulignait notamment que l'Office 
vaudois admettait, contrairement à ce qui avait été dit en audience par l'Office 
genevois, que tous les services de l'Hôtel étaient maintenus en activité, alors 
qu'elle persistait à prétendre que ce n'était pas conforme au principe de nécessité 
pour le maintien de la substance des immeubles et disproportionné pour une seule 
famille présente dans les locaux. En outre, elle contestait que l'Office puisse lui 
opposer le fait qu'il ait imprudemment accepté, lors de l'assemblée des 
copropriétaires du 7 février 2019, des charges de PPE incompatibles avec ses 
intérêts. 
 
f. Le greffe de la Chambre de surveillance a informé les parties par courrier du 
8 juin 2020 que les causes A/4386/2019 et A/1______/2020 étaient gardées à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision sur l'avance des frais peut faire l'objet d'une plainte pour un abus 
du pouvoir d'appréciation, notamment par le recours à des critères d'évaluation 
non pertinents ou que des circonstances pertinentes ont été omises (ATF 
130 III 520 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 7B.116/2004, 21.07.04 consid. 
2.1; RUEDIN, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 26 ad art. 68 
LP). 


- 13/29 - 
 
 
A/4386/2019-CS 
 
Déposées en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi 
(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 
LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; 
art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par 
cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 
138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), les plaintes 
sont donc recevables. 
2. 
L'Office du lieu de situation de l'immeuble est seul compétent pour exercer sa 
gérance légale en application de l'art. 4 LP. Lorsque l'Office qui conduit la 
poursuite ou administre la faillite est situé dans un autre ressort que celui du lieu 
de situation de l'immeuble saisi, gagé ou tombé dans la masse en faillite, l'Office 
en charge de la poursuite ou de la faillite délègue la gérance légale à l'Office du 
lieu de situation de l'immeuble. Si l'Office délégataire exécute la gérance, sa 
direction reste de la compétence de l'Office délégant. Ce dernier est notamment 
responsable de l'utilisation des revenus du bien en gérance ainsi que du produit de 
sa réalisation. Il est également toujours compétent pour requérir l'avance de frais 
du créancier poursuivant ou du créancier gagiste; si l'Office délégataire souhaite 
bénéficier d'une avance de frais, il doit la requérir auprès de l'Office déléguant qui 
la répercutera sur le créancier; le premier ne peut la requérir directement auprès du 
créancier; l'Office délégataire peut d'ailleurs faire dépendre son activité du 
versement de l'avance qu'il a requise de l'Office déléguant. L'autorité de 
surveillance de l'Office délégataire est compétente pour statuer sur des plaintes 
concernant l'activité de ce dernier dans le cadre de l'exécution de la gérance légale 
uniquement (art. 24 al. 1 ORFI; ATF 145 III 487 consid. 3.4.1 et 3.4.2 ZOPFI, 
Commentaire ORFI, Conférence des préposés aux poursuites et faillites suisses, 
2012, n° 1 et ss ad art. 24 ORFI). 
 
En l'espèce, les plaintes portent sur des décisions de l'Office genevois fixant des 
avances de frais à charge de la créancière. Cet Office était compétent pour rendre 
ces décisions et la Chambre de céans est compétente pour en connaître sur plainte. 
L'Office vaudois estime que la fixation de l'émolument de gérance légale relève de 
sa compétence et que seule son autorité de surveillance peut connaître d'une 
plainte portant sur cet objet, lequel est contesté par la plaignante. En l'occurrence, 
les conclusions des plaintes visent spécifiquement les décisions d'avance de frais 
rendues par l'Office genevois et non pas le montant de l'émolument de gérance, 
lequel n'est discuté qu'en tant qu'élément participant à l'estimation de l'avance de 
frais. Il ne ressort que d'un décompte des frais de gestion légale de l'Office 
genevois, sans que l'on sache s'il s'agit d'une estimation ou d'un émolument 
formellement arrêté, ni par qui. L'éventuelle décision fixant le montant de 
l'émolument de gérance – dont l'existence, l'auteur, la date et la notification ne 
sont par ailleurs ni allégués ni établis – n'appartient donc pas à l'objet du litige. 
Dans la mesure utile à sa solution, la Chambre de surveillance examinera ci-après 


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A/4386/2019-CS 
la pertinence du montant de l'émolument de gérance figurant dans le décompte de 
l'Office genevois. 
3. 
En vertu de l'article 70 de la loi sur la procédure administrative (ci-après LPA), 
applicable à la procédure devant la Chambre de surveillance en vertu des art. 9 
al. 4 de la loi d'application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la 
faillite (ci-après LaLP) et 20a al. 3 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et 
la faillite (ci-après LP), l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre des 
procédures se rapportant à une situation identique ou à une cause juridique 
commune. 
 
En l'espèce, les parties aux procédures A/4386/2019 et A/1______/2020 sont 
identiques. Les problématiques soulevées et les principes juridiques permettant de 
les résoudre sont similaires et s'intègrent dans un état de fait commun. La jonction 
des causes précitées sera par conséquent ordonnée. 
4. 
La plaignante agit contre deux décisions de l'Office mettant à sa charge des frais 
ou avance de frais fondées sur des normes différentes mais s'inscrivant dans un 
contexte factuel unique et mettant en œuvre des principes similaires. 
 
La Chambre de surveillance exposera par conséquent dans un premier temps 
l'ensemble des normes applicables aux deux décisions (chiffres 4.1), puis 
examinera ensuite chacune des deux décisions successivement au regard des 
griefs soulevés par la plaignante (chiffres 4.2.1 et 4.2.2). 
 
4.1.1 La gérance légale est une institution à laquelle les autorités de poursuite se 
trouvent confrontées lorsque l'exécution forcée porte sur un immeuble, qu'il 
s'agisse d'une saisie, d'une réalisation de gage ou d'une faillite. 
 
L'activité du gérant consiste globalement à gérer un immeuble se trouvant sous la 
mainmise de l'Office, avec tout ce que cela comporte comme activités de la part 
du gérant : encaisser les loyers, procéder aux réparations nécessaires, payer les 
différents intervenants (concierges, jardiniers, etc.), répartir les frais de chauffage. 
L'idée consiste à tirer de l'immeuble le plus de revenus possibles tout en en 
conservant la substance afin d'assurer une réalisation forcée aux meilleures 
conditions possibles. Contrairement à une gérance conventionnelle, exercée en 
faveur du propriétaire de l'immeuble (dont les intérêts sont prépondérants), la 
gérance légale est issue d'un acte relevant de la puissance publique sans rapport 
avec la volonté du propriétaire (dessaisissement du débiteur) et dont les contours 
n'ont rien de contractuel mais sont fixés pour l'essentiel par la LP et l'ORFI 
(JEANDIN, La gérance légale d'immeuble, in BlSchK 2015, p. 82 et la référence). 
 
En cas de faillite, la gérance légale d'un immeuble par l'Office commence au 
prononcé de la faillite et perdure jusqu'à ce que la faillite soit révoquée 
conformément à l'art. 195 LP, jusqu'à ce que le bien immobilier soit réalisé dans 


- 15/29 - 
 
 
A/4386/2019-CS 
la liquidation ordinaire ou sommaire de la faillite ou jusqu'à ce que la faillite soit 
suspendue faute d'actifs au sens de l'art. 230 LP; il n'y a pas d'instauration, ni de 
réglementation expresse de la gérance légale en cas de faillite car elle fait 
implicitement partie des tâches de l'Office et de l'administration de la faillite 
(DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 324 ss et 403). 
 
Lorsque la faillite est suspendue, le créancier gagiste, notamment hypothécaire, 
peut demander la réalisation du gage en application de l'art. 230a al. 2 LP qui 
constitue une exécution spéciale (réalisation du gage), menée dans le cadre d'une 
exécution générale (faillite). Par économie de procédure, cette exécution spéciale 
n'est toutefois pas transmise à l'Office des poursuites et reste en mains de l'Office 
des faillites qui exerce donc la gérance légale pendant les opérations de réalisation 
(ATF 97 III 34, 38, JdT 1972 II 2; ATF 56 III 121; VOUILLOZ, Commentaire 
Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 25 ad art. 230 LP; VOUILLOZ, La 
suspension de la faillite faute d'actifs, in : Jusletter du 28 octobre 2019, p. 20 ss). 
4.1.2 Les actes de gérance légale sont décrits aux art. 17 et 18 ORFI relatifs à la 
saisie, applicables également par analogie à la réalisation de gage (art. 101 al. 1 
ORFI) et à la faillite (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 510 et 511). Il s'agit de mesures 
ordinaires et de mesures exceptionnelles. 
A teneur de l'art. 17 ORFI, les mesures ordinaires sont toutes celles nécessaires 
pour entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la perception 
des fruits et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites 
réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement 
des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la 
conclusion de nouveaux baux, la récolte et la vente des fruits, la rentrée des loyers 
et fermages au besoin par voie de poursuite, l'exercice du droit de rétention du 
bailleur, le paiement des redevances courantes (pour le gaz, l'eau, l'électricité, 
etc.). Cette liste n'est pas exhaustive; il faut notamment y ajouter les primes 
d'assurances incendie et dégâts d'eau (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 483). Par 
contre, les intérêts hypothécaires qui viennent à échéance pendant la durée de la 
gérance ou qui étaient déjà échus auparavant ne peuvent pas être payés (art. 17 
ORFI in fine). Il en va de même de l'impôt foncier (DEFAGO GAUDIN, op. cit., 
n° 546 et ss). 
Les mesures impliquant des frais considérables ou autres mesures exceptionnelles 
(art. 18 ORFI), soit notamment intenter des procès, ne peuvent être entreprises par 
le gérant légal, s'il n'y a pas péril en la demeure, qu'après avoir consulté les 
créanciers et le débiteur en leur proposant des solutions précises et en leur fixant 
un délai pour se prononcer; en l'absence d'accord, le gérant légal demandera à 
l'autorité de surveillance de trancher. S'il y a péril en la demeure, le gérant légal 
pourra agir de son propre chef, mais il devra en informer immédiatement les 
créanciers poursuivants, y compris les créanciers gagistes qui ont intenté des 


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A/4386/2019-CS 
poursuites, ainsi que le débiteur, en leur indiquant qu'ils peuvent déposer plainte 
auprès de l'autorité de surveillance. Les mesures qui impliquent des "frais 
considérables" sont celles dont le coût dépasse les revenus de l'immeuble ou, en 
l'absence de revenu, dépasse l'avance de frais requise du créancier poursuivant, 
soit, en résumé, les frais qui excèdent les moyens dont dispose le gérant légal. Les 
"autres mesures exceptionnelles" sont des réparations que les moyens à 
disposition permettraient certes d'assumer, mais qui ne sauraient être qualifiées de 
petites (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 489 et 490). 
4.1.3 D'une manière générale, tout acte de gérance légale doit respecter le critère 
de nécessité : qu'elles tendent à l'entretien de l'immeuble ou à la perception de ses 
fruits, les mesures de gérance légale doivent, compte tenu de la fin poursuivie, 
s'avérer nécessaires. Ce critère peut être compris dans son sens consacré en droits 
réels : sont nécessaires des mesures indispensables au maintien de la valeur ou de 
l'utilité de la chose sur laquelle elles portent. Elles ne doivent pas dépasser 
l'entretien et le maintien de la chose en bon état. Les mesures nécessaires se 
distinguent des autres mesures, utiles ou somptuaires, qui auraient pour but 
d'améliorer ou de modifier, peu ou prou, l'utilité ou le rendement de la chose, 
même si ces mesures peuvent paraître judicieuses du point de vue économique. 
Des mesures utiles ou somptuaires ne peuvent donc pas être accomplies au titre de 
la gérance légale (ATF 120 III 152; DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 478, 481, 482 et 
les références). 
En substance, ce sont trois activités principales qu'impliquent les mesures de 
gérance : la préservation de la valeur de l'immeuble en soi, la préservation des 
capacités productives et de rendement de l'immeuble et la perception des fruits et 
des autres produits de l'immeuble. Si ce sont essentiellement des mesures qui 
évitent que l'immeuble ne se dégrade qui sont admises, il peut être envisagé des 
mesures telles que la remise en état et l'entretien d'un jardin à l'abandon pour 
faciliter la vente ou en améliorer le produit, dans la mesure où les coûts sont 
faibles proportionnellement au gain escompté. Les mesures qui sortent de ce cadre 
doivent être refusées par le gérant, même si les intéressés se mettent d'accord pour 
le dépasser (ZOPFI, Commentaire ORFI, Conférence des préposés aux poursuites 
et faillites de Suisse, n° 5, 7 ad art. 17 ORFI, n° 6 ad art. 18 OELP). 
4.1.4 Les charges et les frais de l'administration des parties communes d'une PPE 
– de nature réelle et obligatoire pour les copropriétaires dans la proportion de leur 
quote-part de copropriété – appartiennent à l'administration normale de 
l'immeuble dans son ensemble (frais d'entretien courant, de réparation et de 
rénovation du bâtiment, frais d'administration, primes d'assurances, abonnements 
ou taxes – chauffage, électricité, gaz, eau – et contributions assises sur l'immeuble 
dans son ensemble) et sont propres à en conserver la valeur; dès le prononcé de la 
faillite du propriétaire de l'immeuble, ces charges deviennent des dettes de la 
masse et, dans la mesure où elles répondent à leur définition restrictive, s'intègrent 


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aux frais de gestion légale. Ainsi, par exemple, les contributions au fonds de 
rénovation pour les parties communes appartiennent aux dettes de la masse, mais 
elles ne font pas partie des charges de gestion légale, car elles constituent des 
provisions pour charges futures et ne servent pas seulement à conserver la valeur 
de l'immeuble mais à l'améliorer; elles ne sont donc pas nécessaires pour 
l'entretien et l'administration de l'immeuble au sens déterminé ci-dessus; le gérant 
légal n'a par conséquent pas à les honorer de manière privilégiée par rapport aux 
dettes de la masse, même si les améliorations qu'elles permettent autoriseraient 
une meilleure réalisation. Par ailleurs, les frais de chauffage des parties communes 
appartiennent aux dettes de la masse sans restriction et, dans la mesure où ils sont 
nécessaires, aux frais de gérance; en revanche, les frais de chauffage des lots 
inutilisés sous gestion légale n'appartiennent aux dettes de la masse et, partant, 
aux frais de gestion légale, que dans la mesure où ils sont nécessaires au maintien 
en bon état du lot (ATF 106 III 118; DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 540 ss; ZOPFI, 
op. cit., n° 12 ad art. 17 OELP). 
4.1.5 Dans son activité, le gérant légal est appelé à percevoir des fonds et à 
effectuer des paiements. Il est dès lors indispensable que ces opérations 
financières soient consignées de manière stricte et soient reconnaissables comme 
telles. Les règles relatives à la comptabilité se situent aux art. 20 et 21 ORFI pour 
l'exécution spéciale (saisie, réalisation de gage), et aux art. 16 ss OAOF pour 
l'exécution générale (faillite). Dans l'exécution spéciale (saisie et poursuite en 
réalisation de gage), les art. 20 et 21 ORFI imposent à l'office de tenir un compte 
séparé des frais de la gérance (art. 20 al. 1, ORFI), respectivement un compte 
détaillé des dépenses et recettes de celles-ci (art. 21 al. 1 ORFI). Dans l'exécution 
générale (faillite), l'Office doit inscrire toutes les opérations pour le compte de la 
faillite dans le livre de caisse (art. 16 OAOF) et le grand livre (art. 17 OAOF), 
ainsi que tenir un compte des opérations avec la caisse de consignation (art. 18 
OAOF). Les opérations relatives à la gérance légale sont comptabilisées selon ces 
principes (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 610 ss). 
4.1.6 Le gérant légal est avant tout l'Office des poursuites ou des faillites, lequel 
intervient ex lege comme organe étatique en charge de l'exécution forcée, sans que 
le débiteur n'ait son mot à dire (en particulier, l'Office n'a aucune instruction à 
recevoir du débiteur). Le gérant légal n'est pas le mandataire du débiteur; il 
assume les tâches que lui assigne la loi. Il en découle une situation quelque peu 
délicate puisque le gérant légal prend des dispositions qui touchent les droits du 
débiteur poursuivi tout en agissant avant tout dans l'intérêt du créancier 
poursuivant (soit le créancier gagiste s'il s'agit d'une poursuite en réalisation gage) 
ou encore de la masse en faillite (JEANDIN, op. cit., p. 83 et les références). 
La tâche de gérance légale peut être transférée par l'Office à un tiers, sous la 
responsabilité de l'Etat (art. 16 al. 3 ORFI). Dans ce cas, le tiers doit présenter les 
qualifications professionnelles nécessaires, disposer d'une organisation lui 


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permettant d'assumer le mandat et présenter des garanties d'impartialité et ne doit 
donc pas être en relation financière ou contractuelle avec l'une ou l'autre des 
parties à la poursuite, notamment être créancier du propriétaire de l'immeuble 
(DEFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP : indisponibilité et gérance légale, 
2006, n° 676 et ss). 
4.1.7 Le coût global de la gérance légale est composé de deux éléments : 
l'émolument de gérance légale destiné à rémunérer le gérant légal pour son 
activité, calculé conformément à l'art. 27 al. 1 et 2 OELP et les frais entraînés par 
la gérance légale (art. 27 al. 3 OELP) exercée conformément aux principes 
exposés aux considérants précédents. Ces dispositions, applicables à la gérance 
légale dans la saisie et la réalisation de gage le sont également à la faillite par 
renvoi de l'art. 46 al. 2 let. a OELP. 
Le coût de la gérance est assumé par le produit de réalisation de l'immeuble objet 
de la gérance, prioritairement au désintéressement du créancier gagiste et aux 
autres dettes de la masse (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 588 et 589, pour la faillite; 
art. 144 al. 3 LP pour la saisie; art. 157 al. 1 LP et art. 113 al. 1 ORFI pour la 
poursuite en réalisation de gage). Le paiement par préférence des frais relevant de 
la gérance légale est une atteinte au principe d'égalité des créanciers et représente 
une exception aux règles ordinaires de collocation. Il se justifie par le maintien de 
l'immeuble en bon état d'entretien et de rendement, ce qui implique un certain 
nombre de frais permettant l'occupation de l'immeuble par des locataires ou le 
propriétaire. Les art. 17, 18, 94 et 95 ORFI fixent les limites de ce privilège 
(DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 533 et ss). 
 
4.1.7.1 L'émolument pour la gérance légale couvre toutes les opérations de 
l'Office en relation avec la gérance administrative de l'immeuble et représente la 
rémunération exhaustive pour la gérance légale. Considéré comme frais de la 
gérance, il est prélevé, à l'instar de ceux-ci, en priorité sur le produit de la 
réalisation de l'immeuble (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 604, 607 et 609). 
 
L'émolument pour la gérance légale d'un immeuble qui n'est pas utilisé et ne 
produit donc pas de loyers ou de fermage est d'un pour mille de sa valeur 
d'estimation (art. 27 al. 2 OELP). 
 
Si la gérance est externalisée par l'Office, les honoraires du gérant externe ne sont 
pas des frais de gérance supplémentaires, ils doivent être payés au moyen de 
l'émolument (art. 16 al. 3 ORFI; ATF 128 III 476; BOESCH, Commentaire LP 
OELP, Conférence des préposés aux poursuites et faillites de Suisse, n° 8 ad 
art. 27 OELP). 
 
4.1.7.2 La couverture des frais de gérance pendant le processus d'exécution forcée 
est généralement assurée par les revenus de l'immeuble, soit les loyers et 
fermages. Si ceux-ci sont inexistants ou n'y suffisent pas, l'Office peut avoir 


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recours à des avances de la part du créancier poursuivant qui lui seront 
remboursées au moyen du produit de la réalisation de l'immeuble. 
 
Le système des avances requises du créancier est différent si la gérance légale 
s'inscrit dans (a) une exécution spéciale (saisie ou réalisation de gage) ou si elle 
s'inscrit dans (b) une exécution générale par voie de faillite ou encore si elle vise 
(c) la réalisation d'un gage au profit du créancier gagiste qui l'a requise suite à la 
suspension de la faillite au sens de l'art. 230a al. 2 LP : 
 
a) dans la saisie ou la poursuite en réalisation de gage, le créancier poursuivant ou 
le créancier gagiste peut être tenu d'avancer les sommes nécessaires à la 
couverture des frais permettant la sauvegarde des biens saisis que les produits 
de l'immeuble ne suffisent pas à financer (art. 105 LP pour la saisie et art. 16 
al. 4 ORFI pour la saisie et la réalisation de gage; DEFAGO GAUDIN, op. cit., 
n° 601; JEANDIN/SABETI, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, 
n° 2 ad art. 105 LP; GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite 
pour dettes et la faillite II, n° 6 ad art. 105 LP); 
 
b) dans la faillite, en application de l'art. 169 al. 1 LP, celui qui la requiert répond 
des frais jusqu'à et y compris la suspension des opérations faute d'actifs 
(art. 230 LP) ou jusqu'à l'appel aux créanciers (art. 232 LP); lorsque le bien est 
grevé d'un gage – ce qui est le cas en l'espèce – les frais résultant de la gérance 
légale des immeubles engagés sont normalement couverts par les produits 
qu'ils engendrent, chaque immeuble engagé supportant uniquement les frais de 
sa gestion grâce à ses loyers et fermages et au produit de sa réalisation (art. 262 
al. 2 LP); en cas d'insuffisance des produits de l'immeuble ou de liquidités, 
voire de biens rapidement et facilement réalisables dans la masse en faillite, 
une avance peut être exigée du créancier ayant requis la faillite sur la base de 
l'art. 169 al. 2 LP pour la couverture des coûts engendrés par la gérance légale; 
si le juge de la faillite n'a pas ordonné l'avance des frais, l'Office peut l'exiger et 
encore l'augmenter ultérieurement (DEFAGO GAUDIN, op. cit., n° 588 ss, 
602 et 603; COMETTA, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, 
n° 3 et 4 ad art. 169 LP; NORDMANN, Basler Kommentar, Bundesgesetz über 
Schuldbetreibung und Konkurs II, n° 6 ad art. 169 LP); 
 
c) si la faillite est suspendue faute d'actifs et que le créancier gagiste requiert la 
réalisation de l'immeuble engagé en application de l'art. 230a al. 2 LP, l'Office 
des faillites exigera de lui une avance de frais (art. 68 al. 1 LP) dans un certain 
délai; si le créancier laisse expirer le délai, il abandonne tacitement son droit de 
gage; le silence du créancier gagiste entraîne en effet la perte de son unique 
droit d'exiger la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP – le droit de gage 
demeurant, le créancier peut toutefois encore introduire une poursuite en 
réalisation de gage au sens des art. 151 et ss LP (ATF 71 III 168; VOUILLOZ, 
Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 29 ad art. 230a LP; 


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VOUILLOZ, La suspension de la faillite faute d'actif, in : Jusletter du 28 octobre 
2019, p. 22). 
 
En vertu de l'art. 68 LP, applicable de manière générale aux avances de frais, le 
montant de l'avance, évalué par l'Office des poursuites, doit permettre de couvrir 
les frais de chaque acte de poursuite requis; il est rectifié si un nouvel examen 
démontre qu'il n'est pas suffisant pour couvrir les dépenses en vue. L'Office 
dispose d'une marge d'appréciation pour fixer l'avance dans le cadre des règles 
posées par l'OELP. Le montant de l'avance doit notamment être détaillé en 
application de l'art. 3 OELP et ne concerner que les frais effectifs engendrés par 
les opérations de l'Office; s'ils ne sont pas encore effectifs, les frais présumés sont 
comptabilisés dans l'avance. L'obligation de verser une avance de frais par le 
créancier a dans une certaine mesure un but dissuasif, permettant à celui-ci 
d'évaluer l'opportunité de continuer une poursuite compte tenu des enjeux (ATF 
130 III 520 consid 2.1, 2.2 et 2.4; ATF 85 III 81 consid. 3 = JdT 1959 II 89, 93; 
RUEDIN, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 1, 19 et 21 ad 
art. 68 LP). 
 
4.1.7.3 Les émoluments perçus par les autorités de poursuite en application de 
l'OELP, notamment ceux calculés en pourcentage de la valeur d'estimation ou de 
réalisation d'un bien saisi, sont soumis au principe d'équivalence qui découle du 
principe de proportionnalité et d'interdiction de l'arbitraire. Ainsi, si le calcul de 
l'émolument au prorata de cette valeur, sans plafonnement, conduit à un montant 
manifestement disproportionné avec la valeur objective de la prestation fournie 
par l'Office, ce dernier doit pratiquer une adaptation de l'émolument (ATF 
142 III 648 consid. 3.2 = JdT 2018 II 379; ATF 130 III 225 consid. 2.3 
= JdT 2005 II 3). 
 
4.2.1 En l'espèce, la première décision, du 18 novembre 2019, consiste en une 
demande adressée à la plaignante de payer les frais de la faillite pour la période 
allant du 1er janvier 2019 au 30 octobre 2019, soit jusqu'à la décision de 
suspension faute d'actifs, y compris les frais de gérance légale des immeubles 
gagés en faveur de la plaignante, en 834'427 fr. 38 (8'927 fr. 38 de frais de l'Office 
genevois + 828'500 fr. de frais de l'Office vaudois). 
 
Cette demande en paiement de frais est fondée sur l'art. 169 al. 1 LP qui prévoit 
que le requérant en faillite peut être tenu pour responsable des frais de la faillite. 
 
La plaignante ne conteste pas le principe d'assumer les frais de la faillite pour la 
période susmentionnée, mais le montant requis. Elle ne conteste notamment pas 
les frais de l'Office genevois, ni d'ailleurs ceux de l'Office vaudois en tant qu'il 
s'agit de ses propres émoluments, hormis celui de gérance légale. 
 
La plaignante reproche à l'Office d'avoir introduit des frais de gérance légale alors 
que l'immeuble concerné n'est pas de rendement; de surcroît les frais facturés 


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indistinctement par l'Office vaudois n'étaient ni effectifs, faute d'avoir été réglés, 
ni nécessaires au sens des art. 17 et 18 ORFI. Certains devaient par ailleurs être 
relatifs à des périodes antérieures au prononcé de la faillite, ce qui était toutefois 
impossible à vérifier, faute de décompte précis et documenté. Finalement 
l'émolument de gérance légale de 95'907 fr. 01 ne correspondait pas à la valeur 
des parts de copropriété de la faillie. 
 
4.2.1.2 Contrairement à ce que soutient la plaignante, il découle des 
développements qui précèdent (supra chiffres 4.1.3, 4.1.4 et 4.1.5) que la gérance 
légale et les frais qui en découlent ne doivent pas porter uniquement sur des 
mesures concernant un immeuble de rendement et à en assurer les revenus. La 
gérance légale doit également garantir le bon état de l'immeuble, le maintien de 
son utilité et de sa valeur, même s'il n'est pas utilisé et ne génère pas de 
rendement. Le but est de lui conserver sa valeur de réalisation. Preuve en est 
d'ailleurs que l'art. 27 al. 2 OELP prévoit un émolument de gérance légale non 
seulement pour un immeuble de rendement, mais également pour un immeuble 
non utilisé. 
 
4.2.1.3 L'Office vaudois a requis le paiement d'un montant, sans en donner le 
détail. Ce n'est qu'ultérieurement, dans le cadre de la présente procédure, qu'il a 
produit des budgets et décomptes de frais de la PPE qu'il utilise pour établir les 
frais de gérance. Il n'explique toutefois pas comment il passe de ces budgets et 
décomptes de PPE aux frais de gérance tels qu'introduits dans le décompte de 
l'Office genevois, puis au montant finalement imputé à la plaignante dans la 
décision litigieuse. Cette dernière ne mentionne aucun détail. 
 
Or, le montant requis en l'occurrence sur la base de l'art. 169 LP concerne une 
période déterminée et échue, pour laquelle un décompte précis des frais de 
gérance et de liquidation de la faillite peut être établi. Par ailleurs, si l'Office a 
produit une bonne partie des pièces justificatives à l'appui des décomptes et 
budgets de PPE – mais en vrac et sans établir le lien avec les rubriques des 
décomptes et budgets –, il est difficile de vérifier si les frais portent bien sur la 
période pertinente. L'Office a certes expliqué, tant dans la présente procédure 
qu'antérieurement lors de séances avec la communauté des propriétaires de la PPE 
et avec la plaignante, qu'il n'avait introduit que des frais postérieurs à la faillite 
dans les décomptes de gérance légale, voire même uniquement ultérieurs au 
1er janvier 2019; il n'en demeure pas moins que la plaignante, en sa qualité de 
créancière tenue d'assumer les frais de la faillite, est en droit de disposer 
d'informations précises et doit pouvoir consulter les pièces justificatives si elle a 
des doutes (cf. supra chiffre 4.1.6). 
 
En tout état, les décomptes et budgets produits portent sur l'entier des frais de PPE 
et non pas sur la partie imputable aux seuls lots de la plaignante. Or, l'Office ne 


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précise pas s'il a bien réduit à la quote-part pertinente le montant mis à la charge 
de la plaignante. 
 
4.2.1.4 Cette dernière considère également que les frais mis à sa charge ne sont 
pas effectifs parce que non payés par l'Office. L'effectivité des frais ne découle 
pas de leur paiement, mais du fait qu'ils ont été réellement exposés, ce qui est le 
cas des frais allégués par l'Office. Que les frais n'aient pas été payés faute pour 
l'Office de disposer de liquidités n'est pas pertinent. Le grief est par conséquent 
sans substance. 
 
4.2.1.5 La plaignante évoque encore le fait que les mesures entreprises et facturées 
par le gérant légal ne seraient pas "nécessaires" dans le sens déterminé supra sous 
chiffre 4.1.4, notamment les frais de maintien en fonction de l'intégralité des 
services hôteliers et techniques pour l'ensemble des bâtiments alors qu'un seul 
appartement de la résidence est habité à l'année par une famille copropriétaire. 
 
Les Offices vaudois et genevois sont partis du principe que toutes les charges de 
PPE au sens des art. 712h al. 2 ch. 1 et 3 CC devaient être admises au titre de frais 
de gestion légale. 
 
La position adoptée par les Offices ne peut être appliquée au cas d'espèce sans 
nuance. En l'occurrence, la nature et le fonctionnement très spécifiques de la PPE 
impliquent que des dépenses considérables et non nécessaires sont incorporées 
dans les charges de PPE, de surcroît pour le maintien en état de marche 
d'installations somptuaires quasiment inutilisées. Ainsi, le maintien d'un SPA, de 
deux piscines et de toutes les installations techniques des bâtiments entraîne des 
factures d'eau et d'électricité, voire de chauffage très élevées et dont l'intégralité 
ne peut être imputée aux mesures de gérance légale et reportée dans les frais à 
charge du créancier ayant requis la faillite. En l'état, la Chambre de surveillance 
ne dispose pas des données suffisantes pour chiffrer la part que l'on peut imputer à 
la gérance légale et se limitera par conséquent à poser les principes de ce qui doit 
être retenu ou écarté dans le but que l'Office rende une nouvelle décision. 
 
Sur la base du décompte de charges de PPE des 12 novembre 2019 et 17 février 
2020 qui a servi de base à la décision dont est recours (supra B.e et E.a), la 
Chambre de surveillance considère que les rubriques suivantes font partie de 
l'entretien et des abonnements ordinaires et nécessaires, d'ailleurs pour des 
montants peu élevés, et peuvent être admises, dans la proportion des lots de la 
faillie : G______, arrosage, jardin, support informatique, vitrerie, réparation boite-
aux-lettres, réparation dalles et chapes, géométrie, vélocité, poulie H______, 
plateforme coupe-feu, climatisation, énergie solaire, chauffage, divers, portail 
automatique, désinfection, fuite d'eau, assèchement, entretien onduleur, sanitaire, 
extincteurs, taxe déchets, ramonage, nettoyage des parties communes et entretien 
extérieurs. Les primes d'assurance bâtiment et ECA font également partie des 


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charges nécessaires et ordinaires, nonobstant leur coût élevé, qui est fonction de la 
nature particulière du bâtiment assuré. 
 
S'agissant de la fourniture en eau, électricité et combustible pour le chauffage, qui 
fait également indéniablement partie des frais nécessaires et ordinaires sur le 
principe, elle pose problème car son caractère nécessaire fait partiellement défaut 
en l'espèce puisqu'elle a en partie pour but de chauffer à plein régime des parties 
inoccupées des bâtiments ou de fournir eau et énergie aux piscines, au SPA et à 
des installations techniques inutilisées ou inutilement coûteuses qu'il conviendrait 
de désactiver. Il appartiendra à l'Office de déterminer la part des frais à imputer à 
la gérance légale compte tenu des données qu'il pourra récolter et permettant de 
déterminer une clé de répartition aussi satisfaisante que possible. 
 
La présence d'un concierge-manager à plein temps sur site contre un salaire très 
élevé est également incompatible avec la notion de charge ordinaire et nécessaire 
au sens de l'art. 17 ORFI. Ce d'autant plus que la fonction exacte et le cahier des 
charges de cette personne n'est pas bien déterminée, alors que son salaire est 
assumé par les charges de copropriété, sans qu'il soit certain qu'il déploie 
réellement, partiellement ou exclusivement, une activité pour celle-ci. En réalité, 
E______ semble avoir été engagé pour suppléer à l'absence d'instauration de la 
structure voulue par l'art. 27 du règlement de copropriété. Concrètement et selon 
la compréhension de la Chambre de surveillance, il occupe une sorte de fonction 
d'intendant de l'Hôtel et s'occupe d'un peu tout sur place. A ce titre, il remplit des 
tâches qui relèvent de l'administration de la PPE, de la gérance technique, voire 
administrative de l'immeuble; il n'est pas clair de savoir si ses tâches se limitent 
aux parties communes de la PPE ou si elles s'étendent aussi aux lots représentant 
les installations communes, propriété de la faillie, ainsi qu'aux lots représentant 
des appartements, qu'ils soient propriété de tiers ou de la faillie; 
vraisemblablement, il s'occupe de l'ensemble. Ainsi, dans la mesure où le 
concierge-manager assume des tâches de gérance, administrative ou technique, 
qui sont en lien avec les lots de la faillie sous gérance légale, sa rémunération doit 
être déduite de l'émolument de gérance légale, s'agissant d'une délégation 
implicite d'une tâche de gérance légale que l'Office devrait effectuer. Dans la 
mesure où le concierge-manager assume des tâches de gérance administrative ou 
technique en lien avec les lots de propriétaires tiers, la rémunération de E______ 
n'a pas à figurer dans les frais de gérance, ni d'ailleurs de copropriété, mais devrait 
être facturée à ces propriétaires. Finalement, ce n'est que la rémunération de 
E______ pour les tâches techniques en lien avec les parties communes au sens des 
art. 712h et 712s CC – l'administration de ces parties communes de la PPE étant 
assumée par F______ SA – qui devrait rester à charge de la copropriété et donc 
être introduite dans les frais de gérance à raison de 84.55 %. L'Office sera ainsi 
invité à déterminer en fonction de ces principes la part de la rémunération de 
E______ qui peut être répercutée dans les charges de gérance légale ou 
compensée avec l'émolument de gérance légale. A priori, au vu des principes qui 


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viennent d'être posés et de la compréhension de la fonction du concierge-manager 
par la Chambre de surveillance, seule une très petite part de cette rémunération 
pourra apparaître directement dans les frais dont l'avance sera requise de la 
plaignante, la majeure partie devant être vraisemblablement compensée avec 
l'émolument de gérance ou facturée aux autres copropriétaires. 
 
La Chambre de surveillance émet également quelques doutes quant au rigoureux 
partage des tâches – et des frais – entre la gérance légale des lots de la faillie – 
dont il est rappelé qu'ils portent notamment sur des installations communes – et 
l'administration de la PPE par F______ SA qui se limite à la gestion des parties 
communes de la PPE. A l'instar de ce qui a été dit plus haut concernant le 
concierge-manager, dans la mesure où F______ SA aurait déployé une activité 
dépassant celle de l'administrateur de la PPE au sens des art. 712h et 712s CC et 
relevant en réalité de la gérance légale, elle doit être rémunérée au moyen de 
l'émolument de gérance légale et ne peut l'être par le compte des frais de gérance 
légale à charge de la plaignante. 
 
L'Office relève que les copropriétaires ayant acquis des appartements seraient en 
droit d'exiger la fourniture de toutes les prestations prévues par le règlement de 
PPE et pourraient agir en responsabilité en cas d'interruption, raison pour laquelle 
l'intégralité des installations communes et des services hôteliers doit être 
maintenue en état de marche aux frais de la gérance légale. Il s'agit d'une 
affirmation qui n'est pas étayée. Il n'est pas prévu que les prestations de base telles 
que la fourniture en eau, électricité et chauffage ne soient pas prises en charge par 
la gérance légale si bien que les occupants de l'immeuble n'ont en principe pas à 
subir de dommage à cet égard. S'agissant des installations communes sportives et 
récréatives, elles sont propriété de la faillie qui n'est pas censée en fournir l'usage 
à la PPE sans rémunération en contrepartie selon le règlement de PPE. Or, le 
système de rémunération et le règlement n'ont pas vu le jour. En outre, si des 
dispositions réglementaires en vigueur dans la PPE prévoient en effet un droit 
d'usage de ces installations – ce qui n'est pas clairement établi en l'état – l'Office 
est vraisemblablement en mesure, grâce à la majorité des voix dont il dispose, de 
faire modifier ces dispositions réglementaires devenues totalement inadéquates en 
raison de l'absence de succès de la commercialisation des appartements de l'Hôtel. 
En sa qualité de gérant légal, il est en effet autorisé à exercer les droits de 
copropriétaire de la faillie (art. 23c al. 1 ORFI; art. 712g al. 3 CC). La Chambre 
de surveillance ne voit donc pas de limite à la possibilité de modifier les charges 
de copropriété et des frais de fonctionnement de l'Hôtel afin d'en réduire les coûts 
au vu de sa situation économique catastrophique. 
4.2.1.6 La plaignante considère que l'Office s'est trompé dans le calcul de 
l'émolument de gérance légale car il aurait utilisé la valeur totale de l'Hôtel et non 
pas uniquement la valeur des lots dont la faillie est propriétaire. 


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Or, contrairement à ce que soutient la plaignante, l'Office a bien effectué le calcul 
de l'émolument sur la base de la seule valeur des parts de copropriété de la faillie, 
étant précisé que l'expertise du 23 mai 2019 ne porte bien que sur les lots de cette 
dernière, qu'elle estime à 95'775'000 fr. En fixant l'émolument à 95'907 fr. 01, 
l'Office est bien à proximité du un pour mille de 95'775'000 fr. sans que l'on 
comprenne toutefois pourquoi il n'a pas retenu 95'775 fr., faute d'explication du 
montant ci-dessus. 
Dans ses observations du 20 janvier 2020 (all. 2), l'Office évoque une valeur de 
l'immeuble sous gérance de 152'000'000 fr. Il doit s'agir d'une erreur, car ce 
montant ne trouve aucun appui dans la procédure. 
Enfin, la plaignante considère que l'émolument de gérance légale, calculé au 
prorata de la valeur très importante de l'immeuble, est d'un montant exorbitant qui 
n'est plus conforme au principe d'équivalence. A cet égard, la comparaison 
qu'effectue la plaignante entre l'émolument de gérance légale et les honoraires 
facturés par F______ SA en tant qu'administrateur de la PPE (25'784 fr. 55 du 
7 février au 12 novembre 2019, dont le 84.55 % 21'800 fr. 83 est imputé à la 
faillie) n'est pas pertinente. Comme cela a été exposé plus haut, l'activité de 
F______ SA est en définitive relativement restreinte (administration des parties 
communes), au contraire de celle de gérance légale qui doit s'occuper de la plus 
grande partie des lots de la PPE, soit ceux de la faillie, dont ceux sur lesquels sont 
sises les infrastructures sportives et de loisir de l'Hôtel, ainsi que les installations 
logistiques. Eu égard aux enjeux de la gérance légale, à la nature et à la valeur très 
spéciales de l'immeuble concerné, un montant de l'ordre de 95'000 fr. n'est pas 
excessif. Il le sera encore moins lorsque l'Office aura procédé aux adaptations 
demandées plus haut par la Chambre de surveillance qui impliqueront que 
l'émolument sera utilisé pour rémunérer en partie E______ et vraisemblablement 
F______ SA, si bien qu'une bonne partie des montants qui se cumulaient dans 
l'ancien décompte de l'Office se compenseront dans le nouveau décompte. 
 
4.2.1.7 En résumé, s'agissant de la décision du 18 novembre 2019, l'Office sera 
invité à recalculer les frais mis à la charge de la plaignante en application de 
l'art. 169 LP conformément aux principes posés dans les considérants qui 
précèdent. 
 
4.2.2 La seconde décision visée par la plainte, du 19 décembre 2019, consiste 
dans une demande adressée à la plaignante d'avancer les frais de réalisation du 
gage immobilier (gérance légale pendant les opérations de réalisation, frais de 
vente, etc.) en 500'000 fr. L'Office soutient que les charges des lots de PPE de la 
faillie s'élèvent à 71'045 fr. par mois. 
 
Cette demande d'avance est fondée sur l'art. 68 LP qui prévoit que le créancier en 
fait l'avance et que l'Office peut différer toute opération dont les frais n'ont pas été 


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avancés, appliqué dans le contexte de la réalisation du gage requise par le 
créancier gagiste lorsque la liquidation de la faillite est suspendue faute d'actifs 
(art. 230a LP). 
 
La plaignante reproche à l'Office d'avoir articulé le montant de l'avance de frais, 
en 500'000 fr. sans procéder à aucune estimation de ceux-ci et sans expliquer le 
montant requis. Or, ce montant devait sans doute inclure des charges qui n'étaient 
pas nécessaires aux opérations de réalisation. Par ailleurs, l'avance de frais par le 
créancier au sens de l'art. 169 LP était subsidiaire à l'utilisation des fonds tirés de 
la réalisation du bien engagé pour régler les frais de réalisation et de gérance 
légale. Enfin, la plaignante contestait que l'Office puisse la menacer de ne pas 
procéder à la réalisation si aucune avance de frais n'était versée car elle conservait 
le droit d'intenter une poursuite en réalisation de gage. 
 
4.2.2.1 C'est avec raison que la plaignante reproche à l'Office de ne pas avoir 
procédé à une évaluation plus fine et mieux motivée de l'avance de frais requise. Il 
est en effet tenu de le faire selon les principes rappelés plus haut (chiffres 4.1.7.2 
et 4.1.7.3). L'Office sera par conséquent invité à détailler et justifier le montant de 
l'avance qu'il demande. 
 
S'agissant des principes devant guider l'Office dans l'estimation de l'avance, il est 
renvoyé à ce qui a été dit supra sous chiffres 4.2.1.4 et ss, les mêmes principes 
prévalant, mutatis mutandis, s'agissant des mesures nécessaires de gérance légale 
pendant les opérations de réalisation. 
 
4.2.2.2 La plaignante se trompe en revanche lorsqu'elle invoque l'art. 169 LP 
comme base légale à l'avance des frais en matière de réalisation du gage au sens 
de l'art. 230a LP. Cette disposition est réservée à l'avance des frais de la faillite 
jusqu'à la suspension faute d'actif comme elle l'indique expressément. C'est dont 
la norme générale en matière d'avance de frais en matière de poursuite qui 
s'applique, soit l'art. 68 LP. 
 
La plaignante considère qu'il ne se justifiait pas en l'espèce de fixer une avance de 
frais dès lors que le produit de la réalisation de l'immeuble serait sans doute 
suffisant pour couvrir les frais de réalisation et de gérance légale durant les 
opérations de réalisation. En tout état, l'avance de frais est subsidiaire à la 
couverture des frais par la réalisation de l'objet gagé. 
 
L'auteur DEFAGO GAUDIN, (op. cit., n° 601 et ss) semble en effet limiter la 
possibilité de demander une avance des frais de gérance légale au créancier, que 
ce soit dans le cadre de la faillite, de la saisie ou de la réalisation de gage, au 
financement anticipé de mesures exceptionnelles de gérance, le coût des mesures 
ordinaires de gérance devant être en principe réglé sur le produit de la réalisation 
du bien sous gérance et donc avancé par l'Office jusqu'à la réalisation. 


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Rien ne permet toutefois de le soutenir dans le texte légal ou dans d'autres 
sources. Une avance a justement pour fonction de couvrir provisoirement des frais 
exposés par l'Office, alors qu'il ne dispose pas de liquidités et que l'objet à réaliser 
ne l'est pas encore et n'a donc pas encore permis de dégager des liquidités. C'est 
d'ailleurs ce qu'exposent la doctrine et la jurisprudence cités supra sous chiffre 
4.1.7.2.a et § suivant). 
 
L'Office était ainsi en droit d'exiger une avance comme il l'a fait et aux conditions 
énoncées dans sa décision du 19 décembre 2020, sous réserve de la motivation du 
montant de l'avance de frais requise. 
 
4.2.2.3 La plaignante considère finalement qu'elle ne peut être contrainte à fournir 
l'avance de frais exigée, sous peine de perte de son droit à requérir la réalisation, 
puisqu'elle peut toujours requérir la poursuite en réalisation de gage contre 
B______ SA au sens des art. 151 et ss LP. 
 
S'il est correct que la plaignante conserve la possibilité de requérir en tout temps 
la poursuite en réalisation de gage, cela n'empêche pas l'Office, dans le cadre 
d'une requête en réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, d'imposer des 
conditions telles que celles de l'espèce. En effet, cette dernière disposition offre au 
créancier gagiste, lorsque la faillite est suspendue faute d'actif, le privilège de 
procéder immédiatement à la réalisation du gage, sans la faire précéder d'une 
poursuite complète en réalisation de gage. Il s'agit donc d'un mode de réalisation 
spécifique, avantageux pour le créancier, mais qui répond à un régime qui lui est 
propre, impliquant qu'il soit conditionné au versement d'une avance. 
 
4.2.3 En conclusion, la Chambre de surveillance annulera les deux décisions 
attaquées et invitera l'Office à rendre de nouvelles décisions dans le sens des 
considérants de la présente décision. 
5. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare recevables les plaintes des 28 novembre 2019 et 2 janvier 2020 contre les 
décisions de l'Office des 18 novembre et 19 décembre 2019 rendues dans le cadre de la 
faillite de B______ SA. 
Ordonne la jonction des causes A/4386/2019 et A/1______/2020 sous numéro de cause 
A/4386/2019. 
Au fond : 
Annule lesdites décisions. 
Invite l'Office à rendre de nouvelles décisions dans le sens des considérants. 
 
Siégeant : 
Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Natalie OPPATJA et Monsieur 
Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Christel HENZELIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Jean REYMOND 
 
La greffière : 
 
Christel HENZELIN 
 
 
 
 
 


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Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.