ge_gerichte · ACJC/663/2025 · 2025-06-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 juin 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15609/2021 
ACJC/663/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 22 MAI 2025 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______ domiciliés ______ [GE], appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er octobre 2024, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
C______ AG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me Mark BAROKAS, 
avocat, rue de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12. 
 


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C/15609/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/950/2024 du 1er octobre 2024, le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal) a débouté A______ et B______ des fins de leur demande 
en constatation de droit (ch. 1 du dispositif), et de leurs conclusions en 
contestation du loyer initial relatif à l'appartement de 5 pièces situé au 1er étage de 
l'immeuble sis avenue 1______ [no.] 48 à Genève (ch. 2), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour de justice le 4 novembre 2024, A______ et B______ 
(ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel de ce jugement. Ils ont 
conclu, préalablement, à l'annulation de l'ordonnance de preuve du 13 mai 2024, 
ainsi qu'à celle figurant dans le procès-verbal du 20 juin 2024, par laquelle le 
Tribunal avait rejeté les offres de preuves contenues dans leur courrier du même 
jour, et, statuant à nouveau, à ce qu'il soit ordonné à C______ AG de produire des 
documents qu'ils ont listés, à ce qu'il soit ordonné à D______ SA de produire les 
pièces précédemment citées, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, à 
ce que soit ordonnée l'inspection de l'appartement litigieux, à ce que soit ordonné 
à l'Office cantonal du logement la production du dossier relatif à l'arrêté et au plan 
financier produit sous pièce 6 de leur chargé, à ce que soit ordonnée la mise sur 
pied d'une expertise judiciaire confiée à un spécialiste de l'immobilier en vue de 
confirmer que la valeur de 3'997'470 fr. correspondait à la valeur du terrain établie 
au moment de la conclusion du bail le 6 mai 2021, cas échéant ordonner la dite 
expertise judiciaire en vue de déterminer la valeur de l'immeuble (terrain) sis 
avenue 1______ 48 à Genève, et au complètement de l'état de fait en ce sens que 
lors de la conclusion du bail, l'appartement et l'immeuble étaient en bon état et ne 
nécessitaient aucuns travaux d'entretien. 
 
Principalement, ils ont conclu à la constatation de la nullité de la clause de durée 
déterminée du contrat de bail et à ce qu'il soit dit qu'en conséquence, à son 
échéance le 31 juillet 2026, le bail continuerait pour une durée indéterminée et 
pourrait être résilié par l'une ou l'autre des parties moyennant le respect des 
préavis et échéances légaux. Ils ont également conclu à ce que le loyer soit fixé à 
24'000 fr. par année, acompte de frais d'exploitation en 3'490 fr. et acompte de 
frais de chauffage et eau chaude en 1'800 fr. non compris, à la condamnation de 
C______ AG à leur verser le trop-perçu de loyer en découlant, soit 800 fr. par 
mois dès le 16 juillet 2021, à la réduction de la garantie de loyer à 6'000 fr. et à ce 
que la libération du solde soit ordonnée en leur faveur, au déboutement de la 
précitée de toute autre conclusion, ou au renvoi de la cause au Tribunal pour qu'il 
statue dans le sens des considérants. 
 
b. Par réponse du 18 novembre 2024, C______ AG (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 


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C/15609/2021 
 
c. Par réplique du 16 décembre 2024 et duplique du 18 décembre 2024, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Les parties ont été informées par courrier du greffe de la Cour du 22 janvier 
2025 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits suivants ressortent du dossier soumis au Tribunal : 
a. En date du 6 mai 2021, C______ AG, propriétaire, et A______ et B______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis avenue 1______ 48 à 
Genève. 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée de 5 ans et 15 jours, du 16 juillet 
2021 au 31 juillet 2026, date à laquelle il s'éteindrait sans résiliation préalable. 
Le loyer annuel, acomptes de frais de chauffage et eau chaude en 1'800 fr. et de 
frais d'exploitation en 3'420 fr. non compris, a été fixé initialement à 33'600 fr. 
Les locataires devaient fournir une garantie de loyer d'un montant de 8'400 fr. 
Les locataires allèguent qu'ils auraient souhaité conclure un contrat de durée 
indéterminée, mais que la bailleresse prévoyait systématiquement, à tout le moins 
pour les logements sis à cette adresse, des baux de durée déterminée. La régie en 
charge de l'immeuble leur aurait néanmoins laissé entendre que le bail serait 
reconduit à son échéance si tout se passait bien. Ils ont offert de prouver ce qui 
précède par l'audition des parties et de témoins, ainsi que par des pièces à produire 
par la bailleresse. 
La bailleresse conteste ces allégations. Elle affirme examiner de cas en cas si un 
appartement pourrait faire l'objet d'une rénovation hors présence de locataire, ce 
dans une optique d'entretien de l'immeuble. Si tel était le cas, elle concluait un bail 
de durée déterminée. 
Elle expose que l'immeuble se situe dans un quartier recherché, calme, bien 
desservi par les transports publics, proche des commerces et de zones de verdure. 
L'appartement est composé de trois grandes chambres à coucher, d'une salle de 
bains et d'une salle de douche, d'un grand salon, d'une grande cuisine, d'un hall et 
d'une véranda. 
b. Selon l'avis de fixation du loyer initial du 6 mai 2021, le précédent locataire 
s'était acquitté, depuis le 1er juillet 2019, d'un loyer annuel de 38'040 fr., charges 
non comprises. 


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L'avis était motivé comme suit : "Bail de 5 ans à terme fixe indexé à 100 % de 
l'ISPC. Adaptation du loyer au loyer usuel dans la localité ou dans le quartier 
selon l'art. 269a lettre a CO et l'art. 11 OBLF". 
c. Il ressort de l'état des lieux, établi le 15 juillet 2021, que les murs et le plafond 
de la cuisine, du hall, du salon, de la chambre à coucher et de la chambre 3, les 
murs de la chambre 2, le parquet (sol, joints, plinthes) du hall, de la chambre à 
coucher et des chambres 2 et 3 étaient nouveaux. Le reste de l'appartement, ainsi 
que la cave, étaient dans un état correspondant à une usure normale. 
L'appartement avait fait l'objet d'un nettoyage "en ordre". Étaient jointes à l'état 
des lieux quelques photographies, en particulier des travaux entrepris sur le sol, 
les plafonds et les murs. 
d. La bailleresse allègue qu'elle a acquis la parcelle sur laquelle se trouvent les 
immeubles 42 à 50 avenue 1______ en 1968. Ceux-ci ont été construits en 2008. 
Selon arrêté du Conseil d'Etat du 17 décembre 2007, relatif aux immeubles sis 40, 
42, 44, 46, [48] et 50 avenue 1______, alors propriété de la E______, la valeur de 
ceux-ci totalisait 27'500'000 fr., y compris le prix du terrain (5'844 m2) de 
3'798'600 fr. 
Ces immeubles ont été financés uniquement par des fonds propres. 
Les locataires allèguent que l'appartement litigieux représente 1,63% du total des 
six allées (n°42 à 50). 
En février 2008, l'Indice Suisse des Prix à la Consommation (ISPC) était de 158.4 
points, alors qu'il était de 159.8 points au moment de la signature du bail. 
A la date de la conclusion du bail, le taux hypothécaire de référence était de 
1.25%. 
Les locataires allèguent que les charges courantes et d'entretien annuelles 
assumées par la bailleresse sont de 330'000 fr. Ils offrent de le prouver au moyen 
de pièces à produire par la bailleresse. 
e. L'immeuble litigieux est devenu propriété de la C______ AG le 20 septembre 
2019 suite à la fusion de cette dernière avec la F______ SA (anciennement : 
E______). 
f. Le 12 août 2021, les locataires ont déposé par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête en contestation du loyer 
initial (cause C/15609/2021). 
Le même jour, ils ont déposé une requête en constatation de droit (cause 
C/15610/2021). 


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Déclarées non conciliées à l'audience de la Commission du 19 septembre 2022, 
les affaires ont été portées devant le Tribunal des baux et loyers le 20 septembre 
2022. 
Les locataires ont pris les conclusions suivantes : 
"Préalablement : 
- Ordonner à la bailleresse de produire un état locatif des six allées, mentionnant 
quels baux sont à terme fixe et quels baux sont de durée indéterminée, et 
précisant, dans ce second cas de figure, s'il s'agit du premier contrat conclu 
avec les locataires en question; 
- Ordonner un calcul de rendement et ordonner la déposition de la bailleresse 
afin qu'elle indique au Tribunal quelles pièces elle détient elle-même ou quels 
tiers sont en possession de celles-ci parmi les suivantes : 
• L'acte d'acquisition de l'immeuble litigieux; 
• Le détail du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds 
empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements 
intervenus (montants et dates); 
• L'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges 
financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier 
complémentaire, honoraires de régie); 
• L'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une 
ventilation de l'état locatif admissible (quote-part que représentait le logement 
litigieux par rapport à l'ensemble de l'immeuble); 
- Ordonner à la bailleresse de produire les pièces susmentionnées qu'elle détient; 
- Ordonner aux tiers désignés par la bailleresse de produire les pièces 
susmentionnées qui sont en leur possession sous la menace de la peine prévue 
par l'article 292 CP (…); 
Principalement : 
- Constater la nullité de la clause de durée déterminée du bail entré en vigueur le 
16 juillet 2021 portant sur l'appartement [litigieux] et dire qu'en conséquence, à 
son échéance du 31 juillet 2026, le bail continuera pour une durée indéterminée 
et pourra être résilié par l'une ou l'autre des parties moyennant le respect des 
préavis et échéances légaux; 


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- Fixer à 13'248 fr. par année, acomptes de chauffage/eau chaude et frais 
d'exploitation étendus non compris, le loyer de l'appartement [litigieux] dès le 
16 juillet 2021, sous réserve d'amplification au vu du résultat du calcul de 
rendement; 
- Ordonner à la bailleresse de rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer en 
découlant avec intérêts à 5 % l'an dès la date moyenne; 
- Réduire la garantie de loyer à trois mois du loyer net susmentionné, soit 3'312 
fr., et ordonner la libération immédiate du solde en faveur des locataires." 
g. Par ordonnance du 29 septembre 2022, le Tribunal a ordonné la jonction des 
causes C/15609/2021 et C/15610/2021 sous le n° de cause C/15609/2021. 
h. Dans sa réponse du 21 décembre 2022, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité 
des conclusions en constatation de la nullité de la clause de durée déterminée du 
bail, subsidiairement à leur rejet, ainsi qu'au rejet de la requête en contestation du 
loyer initial. 
i. Lors de l'audience de débats d'instruction du 16 février 2023, les locataires ont 
déposé des déterminations sur les allégués de la réponse, dans le cadre desquelles 
ils ont notamment admis que la bailleresse était propriétaire de l'immeuble 
litigieux depuis 1968. Ils ont formulé des "allégués nouveaux", selon lesquels la 
bailleresse avait pour politique, depuis de nombreuses années à Genève, de 
conclure des baux à durée déterminée d'une durée de trois à cinq ans pour 
dissuader les locataires de contester leur loyer initial ou de faire valoir d'autres 
prétentions. Le loyer de l'appartement était très élevé au vu des statistiques 
cantonales, indépendamment du rendement de l'objet loué. L'appartement et 
l'immeuble étaient en bon état et ne nécessitaient l'exécution d'aucuns travaux. Ils 
ont sollicité l'audition de témoins, pour prouver la raison pour laquelle la 
bailleresse avait signé un contrat de durée déterminée, ainsi qu'une expertise pour 
déterminer la valeur de la parcelle au moment de la conclusion du bail, la 
production de tous les baux conclus par la bailleresse durant ces dix dernières 
années dans le canton de Genève, a fortiori, tous les baux conclus ces dix 
dernières années pour tous les appartements de toutes les allées de l'immeuble sis 
avenue 2______/[avenue] 1______ 48-50, la production de tous les états des lieux 
d'entrée et de sortie effectués au cours des dix dernières années pour toutes les 
allées de l'immeuble précité. 
La bailleresse a admis qu'il existait une politique, mais a précisé que cette dernière 
dépendait de l'immeuble considéré. Elle a sollicité une inspection locale. Elle a 
soutenu qu'il s'agissant d'un immeuble ancien et que les pièces sollicitées ne 
devaient pas être produites. L'état locatif était exorbitant au litige. 
Le Tribunal a ouvert les débats principaux et procédé à l'interrogatoire des parties. 


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B______ a expliqué que les locataires avaient souhaité déménager de leur ancien 
appartement situé à la rue 3______, car il n'y avait pas de chambre pour leur 
enfant d'un an. Ils avaient également le projet d'avoir un deuxième enfant – projet 
qui s'était concrétisé – et cherchaient un appartement plus grand. Ils avaient visité 
plusieurs appartements et celui de l'avenue 1______ était bien en termes de 
localisation (parc et école à proximité, proche de leur travail, du bus et des 
commerces). S'agissant de la durée du contrat, s'ils avaient eu le choix, ils auraient 
préféré signer un contrat de durée indéterminée. Vu leur projet d'avoir un 
deuxième enfant, ils voulaient pouvoir rester le plus longtemps possible. Ils 
avaient demandé à pouvoir signer un contrat de durée indéterminée, mais la régie, 
soit pour elle G______, avait refusé en précisant, cependant, que si les choses se 
passaient bien, il y avait de fortes chances qu'ils puissent ensuite avoir un autre 
contrat à l'échéance. Ils n'avaient pas envisagé de choisir un autre appartement 
avec un contrat de durée indéterminée. L'appartement leur plaisait et il y avait une 
certaine urgence, car leur fils grandissait. En outre, la régie leur avait dit qu'il y 
avait de fortes chances qu'ils puissent ensuite rester. Ils ne trouvaient par ailleurs 
rien d'autre. L'appartement était plus calme que le précédent qu'ils occupaient à la 
rue 3______, même s'il y avait du bruit sur l'avenue 2______ le matin et le soir. 
j. Le Tribunal a procédé à l'audition de témoins lors des audiences des 7 décembre 
2023 et 21 mars 2024. 
H______, ancienne employée de la régie, a indiqué avoir signé le contrat de bail 
litigieux, alors même qu'elle ne gérait pas l'immeuble. Elle ne se souvenait pas 
pourquoi ledit contrat de bail était de durée déterminée. La bailleresse décidait de 
la durée des contrats en fonction des circonstances, des négociations, de la 
question de savoir si des travaux devaient être faits dans l'appartement ou dans 
l'immeuble, etc. Selon les immeubles et les appartements, la bailleresse donnait 
des instructions sur la durée des baux. Il existait une tendance – sans que le 
témoin puisse dire si elle était majoritaire ou non - à conclure des contrats de cinq 
ans, mais ce n'était pas systématique. Il pouvait également y avoir des contrats de 
trois ou quatre ans, ainsi que des contrats de durée indéterminée. Cela dépendait 
des travaux qui devaient parfois être réalisés ou qui avaient été réalisés. 
I______, directeur auprès de la régie, a expliqué avoir signé le contrat de bail 
litigieux, mais ne pas avoir participé à son élaboration. Il n'était pas en charge de 
la gestion de l'immeuble. La durée déterminée du bail découlait d'une stratégie 
générale de la bailleresse, laquelle concluait, pour la plupart de ses appartements, 
des contrats de cinq ans pour pouvoir les entretenir d'une façon régulière. Cela 
permettait également de répondre aux contraintes de la LDTR et d'éviter un 
entretien différé dans le temps, qui impliquait des déposes d'autorisation par 
procédure accélérée (APA), un loyer fixé par la LDTR et des périodes de vacance 
plus importantes. Le but était également d'avoir des appartements et des 
immeubles régulièrement entretenus et répondant à un certain standard de confort. 


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La plupart des baux étaient conclus pour une durée fixe de cinq ans, mais il y 
avait parfois des exceptions, avec des durées fixes différentes ou des durées 
indéterminées. Cela dépendait de la stratégie dans chaque immeuble. L'idée était 
que lorsque le locataire partait à la fin du bail, des travaux d'entretien soient 
réalisés dans l'appartement. Il s'agissait toutefois d'une stratégie générale et, dans 
chaque immeuble, la bailleresse pouvait avoir une stratégie particulière qui 
dépendait également du besoin de rénover l'immeuble lui-même. Chaque gérant 
en discutait avec le responsable de l'immeuble au sein de la bailleresse. Il n'avait 
pour sa part pas eu de discussions avec la bailleresse au sujet de cette stratégie. Il 
n'y avait pas d'objectif de faire perdre des droits aux locataires. 
G______, employée de la régie, a déclaré avoir établi le contrat de bail litigieux. 
Elle s'occupait de l'immeuble 48, avenue 1______. Un contrat d'une durée fixe de 
cinq ans avait été établi à la demande de la bailleresse, qui souhaitait conclure des 
baux de cinq ans pour cet immeuble, afin de pouvoir rénover les appartements. La 
question de savoir si des travaux étaient faits à chaque changement de locataire 
dépendait de l'état de l'appartement. La bailleresse effectuait toujours un 
rafraîchissement de peinture, mais ne refaisait pas forcément le parquet. Elle 
suivait pour ce faire la tabelle d'amortissement des installations. Au cours des dix 
dernières années, les autres appartements de l'immeuble avaient fait l'objet de 
travaux. Après les cinq ans du bail, la bailleresse faisait des travaux. Il n'y avait 
pas de renouvellement du bail au terme de la durée fixe, même si un locataire en 
faisait la demande. Les demandes de conclusion d'un nouveau bail étaient 
transmises à la bailleresse qui, en principe, les refusait. Il était arrivé à une reprise 
que la bailleresse accepte de conclure un nouveau contrat de durée déterminée 
avec un locataire. La question de la durée du bail n'avait pas été évoquée lors de 
l'un de ses entretiens avec les locataires, lesquels ne lui avaient pas demandé de 
conclure un contrat de durée indéterminée. 
k. La bailleresse a été entendue lors de l'audience du 21 mars 2024 en les 
personnes de J______ et K______. 
J______ a expliqué que la bailleresse n'avait pas pour politique de conclure des 
baux à durée déterminée, mais que cela dépendait, notamment s'il s'agissait d'un 
appartement ou d'un immeuble entier. Si la bailleresse devait assurer le bon 
entretien d'un immeuble par des travaux importants, par exemple changer les sols, 
il lui arrivait de conclure des baux de durée déterminée, lesquels facilitaient 
l'accès à l'immeuble et permettaient de faire des états des lieux. Si les 
appartements ne nécessitaient pas de travaux importants, des baux de durée 
indéterminée étaient conclus. Elle n'avait pas participé à la conclusion du contrat 
litigieux et ignorait la raison justifiant la durée déterminée du bail. Elle savait 
cependant que la bailleresse avait des problèmes avec cet immeuble et qu'il y avait 
des entretiens fréquents à faire. La bailleresse avait dû intervenir à plusieurs 
reprises pour des problèmes liés à la construction, dont la qualité laissait à désirer; 


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elle devait souvent assainir. S'agissant spécifiquement de l'appartement des 
locataires, elle ne l'avait jamais vu et ne pouvait pas dire quels travaux devraient 
être faits. Il devait toutefois y en avoir, sinon ils n'auraient pas conclu de contrat 
de durée déterminée. A l'échéance du bail, la régie ferait un état des lieux et des 
recommandations de travaux à réaliser. Si des travaux importants devaient être 
faits, ils le seraient rapidement; sinon, dans quelques années, la bailleresse 
pourrait revoir la situation. Pour cet immeuble, il serait toutefois, dans un tel cas, 
difficile d'envisager un bail de durée indéterminée, car il y avait beaucoup de 
travaux à réaliser. Il arrivait que des baux de durée déterminée soient finalement 
prolongés à la demande des locataires. La bailleresse ne concluait pas de baux à 
durée déterminée dans le but d'entraver les locataires dans l'exercice de leurs 
droits. 
K______ a expliqué qu'une stratégie était définie chaque année pour les 
immeubles, y compris s'agissant du loyer. La stratégie pour l'immeuble litigieux 
était de conclure des contrats de durée déterminée, car la qualité de construction 
de cet immeuble était mauvaise (fissures sur les murs du hall d'entrée, appareils 
ménagers à changer après deux ou trois ans, portes ne fermant pas correctement). 
La bailleresse pouvait ainsi, le cas échéant, intervenir rapidement pour faire les 
travaux nécessaires. La politique des travaux - travaux importants ou simple 
rafraichissement - se définissait au cas par cas, selon les états des lieux et les 
informations reçues de la régie. Après l'échéance de la durée de cinq ans, la 
bailleresse examinait si des travaux devaient être faits. Si tel n'était pas le cas, elle 
pouvait proposer un nouveau contrat de cinq ans. Au terme de cette nouvelle 
période, le locataire pouvait encore obtenir une prolongation de quatre ans. 
K______ avait été impliqué dans la conclusion du contrat de bail des locataires. 
Ces derniers avaient demandé à la régie une baisse considérable du loyer. Il avait 
fait une étude du marché sur la question du loyer et était arrivé à la conclusion que 
le loyer se trouvait dans la partie inférieure de ce qui se pratiquait sur le marché. 
La bailleresse n'avait pas conclu un contrat de durée déterminée avec les locataires 
dans le but de les amener à accepter un certain loyer ou une augmentation de loyer 
ou dans le but de les priver de l'exercice de leurs droits. K______ ne connaissait 
pas personnellement l'état de l'appartement litigieux, ni son état au moment de la 
conclusion du bail. Il ignorait dans quel état il serait en 2026. 
l. A l'issue de l'audience du Tribunal du 21 mars 2024, les locataires ont pris les 
conclusions suivantes : 
- Ordonner un calcul de rendement (y compris la production des pièces qui 
figuraient dans la demande). 
- Ordonner à la bailleresse d'indiquer si l'immeuble avait été financé entièrement 
par des fonds propres. 


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- Ordonner la production par la régie, sous menace de l'article 292 CP, des 
charges courantes et des charges d'entretien de 2016 à 2020. En cas de refus, 
faire usage de l'article 160 let c CPC. 
- Ordonner à la bailleresse la production de toutes les factures de travaux dans 
l'immeuble et ses appartements pour les dix dernières années. 
- Ordonner à l'Office cantonal du logement la production du dossier relatif à 
l'arrêté figurant à la procédure. 
- Ordonner un transport sur place. 
La bailleresse s'est opposée à toutes ces conclusions. 
m. Par ordonnance du 13 mai 2024, le Tribunal a rejeté les offres de preuve 
formulées par les locataires le 21 mars 2024, clos les débats principaux et ordonné 
la tenue d'une audience pour les plaidoiries finales. 
Il a notamment considéré que, l'immeuble étant ancien, il n'y avait pas lieu de 
procéder à un calcul de rendement, de sorte que les offres de preuve y relatives 
étaient dénuées de pertinence. Les locataires n'avaient pas exposé la pertinence 
d'un transport sur place, auquel la bailleresse avait renoncé. 
n. Lors de l'audience qui s'est tenue le 20 juin 2024, les locataires ont formé des 
allégués complémentaires aux termes desquels le terrain sur lequel se situait 
l'immeuble avait été acquis en 1968 pour un prix de 2'460'000 fr., les locataires 
produisant à ce sujet un extrait d'un contrat de vente dont il ne ressort pas sur quel 
immeuble il porte. Les locataires ont allégué également que, selon le plan 
financier sur lequel le Conseil d'Etat avait fondé son arrêté du 17 décembre 2007, 
le prix de ladite parcelle s'élevait à 3'962'600 fr. en 2007, soit une valeur de 
3'997'470 fr. en mai 2021 en prenant en compte la variation de l'ISPC. 
Ils ont persisté dans toutes leurs offres de preuve et maintenu leur demande 
tendant à ce que le Tribunal ordonne à l'Office cantonal du logement la production 
du dossier relatif à l'arrêté produit en lien avec le prix du terrain. Le dossier devait 
mentionner comment avait été calculé le prix de revient du terrain. 
Ils ont également pris les conclusions suivantes : 
- Ordonner à la bailleresse de produire l'intégralité du contrat de vente portant 
sur l'acquisition en 1968 du terrain sur lequel avait été construit le bâtiment. 
- En cas de refus de la bailleresse, vu ledit document, ordonner sa production par 
le registre foncier. 


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C/15609/2021 
- Ordonner la mise sur pied d'une expertise judiciaire confiée à un spécialiste de 
l'immobilier en vue de confirmer que la valeur de 3'997'740 fr. correspondait 
bel et bien à la valeur du terrain établie au moment de la conclusion du bail le 
6 mai 2021, cas échéant, ordonner ladite expertise judiciaire en vue de 
déterminer la valeur du terrain. 
La bailleresse a contesté les allégués nouveaux et s'est opposée aux nouvelles 
offres de preuve. 
Sur quoi, le Tribunal a rendu une ordonnance de preuve rejetant les offres de 
preuve formulées par les locataires. 
Le Tribunal a clos les débats principaux et ordonné les plaidoiries finales orales. 
Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. Les locataires ont 
répliqué, la bailleresse a dupliqué et la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 
initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par le locataire sans 
les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 
En l'espèce, la valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 
voie de l'appel est ouverte, ce qui n'est pas contesté. 
 
1.2 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrite par la loi (art. 
130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 


- 12/21 - 
 
C/15609/2021 
1.4 Les conclusions nouvelles (réduites) prises par les appelants devant la Cour 
sont recevables, car la restriction des conclusions ne constitue pas une 
modification de la demande, mais un retrait partiel (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_184/2013 du 26 avril 2013 consid. 3.2). 
2. Le Tribunal a retenu en substance que la bailleresse avait expliqué l'établissement 
de baux de durée déterminée par sa volonté de faire exécuter des travaux dans les 
appartements à l'échéance des baux, ce qu'avaient confirmé ses représentants ainsi 
que les représentants de la régie. Bien qu'elle n'avait pas à justifier son choix de 
conclure un bail de durée déterminée, elle avait fourni dans le cadre des enquêtes 
une explication plausible à la conclusion de tels baux, cette motivation étant restée 
la même depuis le dépôt du mémoire réponse. Elle était ainsi en droit de proposer 
un contrat d'une durée fixe de cinq ans et elle n'avait violé aucune disposition légale 
en le faisant. Rien n'indiquait en effet qu'elle ait voulu contourner des règles 
impératives en proposant un contrat de durée déterminée. Aucun élément ne laissait 
apparaître que lors de la conclusion du bail, la bailleresse aurait voulu se lier par un 
contrat de durée indéterminée à condition que les locataires ne contestent pas le 
loyer initial. Le loyer avait diminué par rapport à celui du précédent locataire et 
aucun échelon n'était prévu. Il n'était en outre pas établi que les locataires se 
seraient inquiétés de la durée du bail ou auraient demandé un contrat à durée 
indéterminée, ni qu'ils auraient reçu une assurance de la part de la bailleresse quant 
au fait qu'ils pourraient rester dans l'appartement à l'échéance du bail. Le seul fait 
que les locataires n'aient pas d'intérêt à ce que le bail soit de durée déterminée et 
qu'ils aient allégué se trouver dans une situation de contrainte n'était pas suffisant 
pour retenir une fraude à la loi de la bailleresse. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit à la preuve et de ne pas 
avoir retenu que la durée déterminée du contrat de bail relevait d'une fraude à la loi. 
 
2.1 Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou 
indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à 
l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une 
durée indéterminée. 
Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée 
déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Si le 
bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 
CO). 
Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier 
sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des 
règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. 
art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours 
de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à 


- 13/21 - 
 
C/15609/2021 
augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, 
qui est en l'occurrence un terme extinctif (ATF 128 III 419 consid. 2.4.1; 
LACHAT/GROBET-THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2ème éd., 2019, 
Lausanne, p. 499 et 792); si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le 
bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de 
loyer initial (art. 270 CO). 
Dans un système de baux à durée déterminée, chaque partie est entièrement libre 
de conclure ou non un nouveau contrat à l'expiration du précédent, sans avoir à se 
justifier. Le bailleur peut ainsi refuser son accord parce qu'il a succombé dans une 
procédure, ou parce qu'il estime le locataire trop revendicateur; le locataire n'a 
aucun moyen juridique de le contraindre à la poursuite des relations 
contractuelles. Ce risque peut inciter le locataire à se montrer docile et à ne pas 
revendiquer des droits, afin de ne pas compromettre ses chances d'obtenir un 
renouvellement de son bail; il pourra notamment hésiter à contester un loyer 
initial abusif (SAVIAUX, Baux de courte durée successifs et contestation du loyer 
initial, PJA 2010 p. 289 et 300 ss; BOHNET/CARRON/MONTINI, in Droit du bail à 
loyer, 2017, 2ème éd., n. 9 ad art. 255 CO; NICOLINI/BACHELARD, Bail de durée 
déterminée : bien plus qu'un bail à l'essai, un musellement des locataires, in 40 ans 
des Juristes Démocrates Suisse (JDS) : résolu-e-s, impertinent-e-s, engagé-e-s, 
2018, p. 115 ss.), à demander des travaux ou à contester des décomptes de 
chauffage (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3). 
Dans un arrêt de principe concernant la conclusion successive de plusieurs 
contrats à durée déterminée, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion de tels 
contrats était licite, sous réserve toutefois d'une fraude à la loi. L'interdiction de 
l'abus de droit est un principe général de l'ordre juridique suisse (ATF 140 III 491 
consid. 4.2.4; 137 V 394 consid. 7.1; 130 II 113 consid. 4.2), développé à l'origine 
sur la base des concepts propres au droit civil (art. 2 CC). Il y a fraude à la loi - 
forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une 
norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre norme 
permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit 
(ATF 142 II 206 consid. 2.3; 132 III 212 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_190/2017 du 15 septembre 2017 consid. 3.3.1). 
La loi ne requiert aucun motif particulier pour conclure un bail de durée 
déterminée et n'interdit pas d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Il n'est 
pas aisé de tracer la frontière entre le choix consensuel d'une construction 
juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi 
(ATF 139 III 145 consid. 4.2.4). Il s'agit bien plutôt de rechercher si les faits 
recueillis conduisent à la conclusion que le bailleur qui, en soi, a l'intention de 
s'engager pour une durée indéfinie, a mis en place un système qui ne s'explique 
que par la volonté de contourner des règles impératives, telles les règles contre les 
loyers abusifs ou contre les congés abusifs (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et 


- 14/21 - 
 
C/15609/2021 
4.3.2). Ainsi, le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation 
d'ensemble de tous les éléments pertinents - parmi lesquels figurent notamment la 
pénurie de logements sur le marché concerné et une pratique systématique du 
bailleur - conduire à l'admission d'une fraude à la loi (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_598/2018 du 12 avril 2019 consid. 4.2.3). 
Dans l'affaire qui a donné lieu à l'ATF 139 III 145, le Tribunal fédéral a considéré 
que la situation de pénurie notoire existant dans le cas d'espèce, ainsi que la 
déclaration des bailleurs selon laquelle ils privilégiaient les baux de durée limitée 
afin de préserver leur liberté de conclure ou non de nouveaux contrats 
constituaient autant d'indices d'une fraude à la loi. Toutefois, l'appréciation des 
circonstances concrètes, prises dans leur ensemble, ne permettait pas de conclure 
que cette construction juridique visait uniquement à contourner les règles 
impératives de protection des locataires. 
En matière de contrat de travail, la doctrine et la jurisprudence admettent que la 
fraude doit être retenue lorsqu'aucune raison objective, respectivement aucune 
circonstance économique ou sociale particulière, ne justifie de conclure une 
chaîne de contrats à durée limitée; entre autres exemples de motif objectif, on peut 
citer le cas où le travailleur lui-même ne veut s'engager que pour une durée 
déterminée (ATF 139 III 145 consid. 4.1 et les références). Si ces principes ne 
sont pas directement transposables au contrat de bail, le fait que le locataire ne 
veuille en soi pas s'engager seulement pour une durée déterminée, respectivement 
n'ait pas d'intérêt à conclure un contrat de bail de durée déterminée plutôt que de 
durée indéterminée, est un élément pertinent dans l'appréciation de l'ensemble des 
circonstances, tout comme le fait que le bailleur n'indique pas, respectivement ne 
rend pas plausible, le motif qui l'a conduit à opter pour un contrat de durée 
déterminée. S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi, il 
convient de tenir compte du fait que démontrer l'intention frauduleuse, en tant que 
circonstance interne au bailleur, confine souvent à l'impossible (LACHAT, Le bail à 
loyer, 2019, p. 798; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, Commentaire pratique, Droit 
du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, no 9 ad art. 255 CO; GIL, La crise et le 
contrat de bail : où est l'abus de droit ?, in Les difficultés économiques en droit, 
2015, p. 377; DIAZ, Validité des contrats conclus en chaîne en droit du bail, in 
Plaidoyer 5/2013 p. 14). Lorsque le locataire allègue de manière détaillée en quoi 
consisterait la fraude à la loi qu'il reproche au bailleur, le juge peut se contenter 
d'une vraisemblance prépondérante (WEBER, in Basler Kommentar, OR I, 6e éd. 
2015, no 6 ad art. 255 CO; LACHAT, op. cit, p. 798) et inviter le bailleur à 
collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons - qu'il ne connaît a priori 
que lui-même - il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée 
(LACHAT, op. cit, p. 798; SIEGRIST, Validité des contrats en chaîne : les droits des 
locataires sont-ils garantis ?, Newsletter Bail.ch mai 2013, p. 3; WEBER, op. cit., 
no 6 ad art. 255 CO). 


- 15/21 - 
 
C/15609/2021 
Le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation d'ensemble de 
tous les éléments pertinents - parmi lesquels figure notamment la pénurie de 
logements sur le marché concerné (cf. ATF 139 III 145 consid. 4.3.3; KOLLER, 
Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2013, RJB 
150/2014 p. 924; THANEI, in Das Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 665 
[cité ci-après: Mietrecht]; la même, Der befristete Mietvertrag, in mp 2018 p. 271) 
et une pratique systématique du bailleur (THANEI, Mietrecht, p. 665) - conduire à 
l'admission d'une fraude à la loi (WEBER, op. cit., n. 6 ad art. 255 CO; THANEI, 
Mietrecht, p. 665) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_598/2018 précité, consid. 4.2.3). 
Rien ne s'oppose à l'application des principes susmentionnés relatifs à la 
conclusion successive de plusieurs baux de durée déterminée également lorsqu'il 
s'agit d'examiner la validité d'une clause de durée déterminée insérée dans le 
premier contrat conclu par les parties. En effet, il est concevable que les éléments 
constitutifs d'une fraude à la loi, parmi lesquels la volonté du bailleur de 
contourner les règles impératives de protection du locataire, existent dès la 
conclusion d'un premier contrat de durée déterminée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_598/2018 précité cons. 4.2.1). 
Le Tribunal fédéral a ainsi retenu dans l'arrêt précité, dans le cadre d'une clause de 
durée déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties, qu'il y 
avait lieu de considérer que la construction juridique proposée par la bailleresse - 
qui correspondait à une pratique systématique s'agissant des objets soumis à la 
LDTR, pour laquelle elle n'avait avancé aucun motif et qui ne correspondait à 
aucun intérêt du locataire - ne pouvait s'expliquer que par la volonté d'éluder des 
dispositions impératives protégeant le locataire et était ainsi constitutive d'une 
fraude à la loi. Dans ce cas précis, la bailleresse n'avait pas avancé de motif 
particulier justifiant la durée déterminée du bail; le locataire était dans une 
situation de contrainte, car il avait attendu un an pour cet appartement, dont il 
avait besoin pour recevoir ses enfants, étant en séparation; le locataire ne 
souhaitait pas s'engager seulement pour une durée déterminée; il ressortait de la 
procédure que ce dernier s'était inquiété avant la conclusion du bail de la durée du 
bail et de la possibilité de rester dans l'appartement après cette échéance; à la suite 
de cela, la représentante de la régie lui avait indiqué qu'il était possible qu'il puisse 
rester dans l'appartement à l'échéance du bail, car elle avait souvent vu des 
renouvellements de baux à durée déterminée, mais qu'elle ne pouvait lui donner 
aucune assurance quant au fait que son bail serait renouvelé "ad vitam aeternam"; 
la conclusion d'un bail de durée déterminée de quatre ans, comprenant pour la 
quatrième année (soit à l'expiration de la durée du contrôle obligatoire) un échelon 
prévoyant une majoration du loyer de quelque 96.4% motivée par une adaptation 
aux loyers usuels du quartier - étant précisé que la cour cantonale a retenu que cet 
échelon conduisait à un loyer abusif - présentait l'avantage pour la bailleresse, par 
rapport à un bail de durée indéterminée, de minimiser le risque de voir le loyer 
ramené à un montant non abusif; ce système était en effet de nature à inciter le 


- 16/21 - 
 
C/15609/2021 
locataire à se montrer docile et à ne pas contester le loyer initial (y compris 
l'échelon) afin de ne pas compromettre ses chances d'obtenir un renouvellement 
de son bail. 
Lorsque le bailleur abuse de l'institution du contrat à durée déterminée afin de 
limiter les droits du locataire en cas de congé, il se justifie de traiter les contrats en 
chaîne comme des baux de durée indéterminée (LACHAT, op. cit., p.798). 
2.2 En l'espèce, les locataires ont allégué que la bailleresse prévoyait, à tout le 
moins pour l'immeuble concerné, des baux de durée déterminée dans le seul but 
de les dissuader de faire valoir leurs droits, ce que celle-ci a contesté, exposant 
que, de manière générale, la décision de conclure un bail de durée déterminée 
s'examinait de cas en cas, en fonction du besoin de rénovation des locaux, hors la 
présence de locataires, dans une optique d'entretien de l'immeuble. Si tel était le 
cas, elle concluait un bail de durée déterminée. 
Quand bien même il appartenait aux locataires de démontrer que le motif allégué 
par la bailleresse n'était qu'un prétexte, indice que la conclusion d'un bail à durée 
déterminée relevait de la fraude à la loi, la bailleresse devait collaborer à la 
preuve, notamment en démontrant la réalité du motif invoqué pour la conclusion 
d'un bail de durée déterminée. 
Or, malgré la demande des locataires, la bailleresse n'a produit aucune pièce 
étayant le motif invoqué et permettant d'infirmer l'allégation des locataires. En 
particulier, elle n'a produit aucun document démontrant le besoin de rénovation de 
l'appartement des précités ou attestant du mauvais état de l'immeuble, ni aucune 
preuve des travaux importants qu'elle allègue, effectués sur celui-ci ces dernières 
années. Les enquêtes n'ont pas non plus permis de contredire la thèse des 
appelants. 
En effet, les représentants de la bailleresse ont d'abord admis qu'ils n'avaient pas 
vu l'appartement des appelants. Ensuite, ils se sont contentés de faire état de la 
mauvaise qualité de l'immeuble, affirmant que celui-ci nécessitait des 
interventions régulières, sans fournir aucune précision à cet égard. Or, les 
locataires ont démontré, par la production de l'état des lieux d'entrée, que 
l'appartement concerné n'avait fait l'objet, avant leur entrée, que d'un 
rafraichissement partiel, qui aurait pu être effectué en présence des occupants. 
Ces différents éléments permettent de retenir, avec une vraisemblance 
prépondérante, que la conclusion d'un bail de durée déterminée relevait d'une 
politique générale et n'était pas justifiée par le maintien du bon état de l'immeuble, 
voire de celui de l'appartement loué aux appelants. 
Plusieurs témoins ont d'ailleurs fait état de l'existence d'une "politique générale" 
de la bailleresse de conclure des baux de durée déterminée, même si nuancée 


- 17/21 - 
 
C/15609/2021 
selon certains en ce qu'elle était décidée "par immeuble" ou dépendait des travaux 
à effectuer. 
Les déclarations du témoin G______, selon lesquelles les baux [de durée 
déterminée] n'étaient généralement pas reconduits accréditent la thèse d'une telle 
politique, et contredisent l'affirmation selon laquelle les baux de durée déterminée 
seraient reconduits lorsque des travaux n'étaient pas nécessaires. 
 
Les allégations des locataires selon lesquelles ils auraient souhaité un bail de 
durée déterminée paraissent plausibles, notamment au regard de l'agrandissement 
de la famille et des contraintes que représente un déménagement. La promesse 
qu'un nouveau bail leur serait proposé "si tout se passait bien" est également 
crédible, les dénégations du témoin G______ à cet égard devant être appréciées 
avec retenue, compte tenu de ses liens avec la bailleresse. 
La pénurie de logement à Genève ne fait pas de doute. 
Ainsi, le bail de durée déterminée conclu avec les locataires ne repose pas sur les 
motifs allégués, aucune rénovation dans un avenir proche n'ayant été démontrée. 
Le fondement de la décision de conclure un bail de durée déterminée relève 
manifestement d'une "politique générale" de la bailleresse, indépendamment du 
besoin concret de maintien en bon état de l'immeuble litigieux. Il peut dès lors être 
considéré que cette manière de procéder vise à exercer une certaine pression sur 
les locataires, pour les dissuader de faire valoir leurs droits, afin de ne pas courir 
le risque que leur bail ne soit pas renouvelé. Le fait que dans la présente espèce le 
loyer avait diminué par rapport à celui du précédent locataire, qu'aucun échelon 
n'était prévu et que les locataires aient contesté le loyer initial ne suffit pas à 
contredire ce qui précède. 
En conclusion, c'est à tort que le Tribunal a nié l'existence d'une fraude à la loi 
dans la présente affaire, en retenant que le motif allégué par la bailleresse pour 
justifier la conclusion d'un bail de durée déterminée était plausible. 
Le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera en conséquence annulé et il 
sera constaté que la clause de durée déterminée du bail conclu entre les parties est 
nulle. 
3. 
Concernant le loyer, le Tribunal a retenu que l'immeuble concerné était ancien et 
que dès lors le loyer initial devait être examiné sur la seule base des loyers usuels 
du quartier. Un calcul de rendement n'était pas possible. Le loyer initial n'avait pas 
subi d'augmentation - il avait même diminué – de sorte qu'il n'était pas présumé 
abusif. Il incombait aux locataires de fournir cinq exemples comparatifs de façon 
à en démontrer le caractère abusif, ce qu'ils n'avaient pas fait. Il n'appartenait dès 
lors pas au juge de fixer ledit loyer. 


- 18/21 - 
 
C/15609/2021 
 
Les appelants soutiennent que le Tribunal aurait dû procéder à un calcul de 
rendement, la valeur de la parcelle ayant été établie par l'Office cantonal du 
logement dans son arrêté du 17 décembre 2007 et l'immeuble construit en 2008, 
de sorte qu'il ne pouvait être considéré que celui-ci était ancien. Il aurait dû 
ordonner à la bailleresse de produire, entre autres, les charges des cinq dernières 
années ou prendre en compte 15% du prix de revient à titre de charges et procéder 
au calcul de rendement, étant en possession de tous les éléments utiles. 
 
3.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il 
estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, notamment à la condition formelle 
qu'il a été contraint de conclure bail en raison de la situation sur le marché local 
du logement (art. 270 al. 1 let. a CO). 
Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de 
diminution du loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire se trouvent 
aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 4.1). Selon 
l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un 
rendement excessif de la chose louée. 
Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la 
localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b), en ce 
sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au 
bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas 
de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement 
net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du 
quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). 
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le 
critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du 
rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 
consid. 3.1). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires 
pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net 
font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en 
phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 
consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 
précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir 
de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait 
que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne 
lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.2; 4A_191/ 2018 précité 
consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la 
dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; 
autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la 


- 19/21 - 
 
C/15609/2021 
construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu 
au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 
144 III 514 consid. 3.2). 
Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des 
fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable 
par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges 
immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les 
références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière 
de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés 
avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la 
méthode relative (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 
3.1.1; 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2; 4A_581/2018 précité consid. 
3.1.1; 4A_191/2018 précité consid. 3.1; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 
5.2). 
Pour déterminer le rendement net de la chose louée, il faut procéder en sept 
étapes, consistant à : 1° déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou 
prix de revient) de l'immeuble; 2° déduire de ces coûts les fonds étrangers afin 
d'obtenir le montant des fonds propres investis; 3° réévaluer le montant des fonds 
propres investis pour tenir compte du renchérissement; 4° appliquer à ces fonds 
propres investis réévalués le taux de rendement admissible; 5° ajouter à ce 
rendement admissible des fonds propres les charges immobilières annuelles; 6° 
ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible 
de la chose louée; 7° comparer le loyer admissible obtenu avec le loyer actuel 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). 
Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial 
d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement 
excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la 
partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit collaborer 
loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la 
seule à détenir (ATF 147 III 14 consid. 6.1 et les arrêts cités). Dès lors que le 
bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut en 
effet attendre de lui qu'il les produise (arrêts du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 
28 février 2011 consid. 4; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, in SJ 2006 I 
p. 34). 
3.2 En l'espèce, l'existence d'une situation de pénurie à Genève est notoire, de 
sorte que les appelants pouvaient contester le loyer initial, ce qui ne fait pas débat. 
 
Les parcelles sur lesquelles se situent les immeubles propriété de l'intimée ont 
certes été acquises en 1968, mais leur construction remonte à 2008. Dans ce cadre 
le Conseil d'Etat a rendu un arrêté dont ressort le prix de revient des parcelles en 


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C/15609/2021 
2007, acquises au moyen de fonds propres exclusivement. C'est ainsi à tort que le 
Tribunal a considéré que l'immeuble litigieux était ancien. Il aurait ainsi dû inviter 
l'intimée à produire les pièces utiles à un calcul de rendement. 
 
C'est le lieu de relever que le représentant de la bailleresse n'a pas prétendu devant 
le Tribunal ne pas être en possession des documents utiles à un calcul de 
rendement, mais a exposé qu'il avait fait une étude de marché sur la question du 
loyer et était arrivé à la conclusion que le loyer des appelants se trouvait dans la 
partie inférieure de ce qui se pratiquait sur le marché. Il n'a pas fait mention du 
rendement de l'immeuble comme critère de fixation du loyer. 
 
Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera en conséquence annulé et la 
cause sera renvoyée au Tribunal, pour complément d'instruction et nouvelle 
décision (art. 327 al. 3 let. a CPC). 
4. 
La procédure est gratuite (art. 22 LaCC). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 novembre 2024 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/950/2024 rendu le 1er octobre 2024 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/15609/2021. 
Au fond : 
Annule ce jugement et, cela fait, statuant à nouveau : 
Constate que la clause de durée déterminée contenue dans le contrat de bail du 6 mai 
2021 conclu entre les parties est nulle. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision dans le sens des considérants, s'agissant de l'action en contestation du 
loyer initial. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Monsieur 
Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière. 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. Le 
recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 1.1