ge_gerichte · DCSO/192/2025 · 2025-04-10 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3787/2024-CS 
DCSO/192/25
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 10 AVRIL 2025 
 
Plainte 17 LP (A/3787/2024-CS) formée en date du 13 novembre 2024 par A______. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par pli recommandé du greffier du 
______ 
à : 
- A______ 
______ 
______ 
ITALIE. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/3787/2024-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______, aujourd'hui domiciliée en Italie, et B______, aujourd'hui domicilié 
en Israël, sont copropriétaires à raison d'une moitié chacun des parcelles 
enregistrées au Registre foncier sous feuillets nos 3______ et 4______ de la 
commune de Genève section C______. 
 
La parcelle n° 3______, située rue 5______ no. ______ à Genève, a une surface 
de 1'472 m²; une villa de huit pièces avec garage attenant (bâtiment n° 6______) y 
est érigée. La parcelle n° 4______, d'une surface de 76 m², permet l'accès à la 
parcelle n° 3______. 
 
b. Les parcelles nos 3______ et 4______ sont collectivement grevées – en premier 
rang – d'une cédule hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 4'000'000 fr. 
détenue par [la banque] D______. 
 
Sur la base de cette cédule, cette dernière a engagé à l'encontre de A______ et de 
B______ les poursuites en réalisation de gage immobilier nos 7______ et 
8______; dans le cadre de la première de ces deux poursuites, elle a requis la 
vente de l'objet du gage le 3 septembre 2018. 
 
c. Les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 3______/2 et 
4______/2) sont également collectivement grevées en premier rang d'une cédule 
hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 500'000 fr. détenue par 
E______. 
 
Sur la base de cette cédule, ce dernier a engagé à l'encontre de A______ la 
poursuite en réalisation de gage immobilier n° 9______, dans le cadre de laquelle 
il a requis la réalisation de l'objet du gage le 19 février 2019. 
 
d. Les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 3______/2 et 
4______/2) et celles appartenant à B______ (immeubles nos 3______/1 et 
4______/1) ont par ailleurs été saisies dans le cadre de poursuites ordinaires 
engagées à l'encontre de l'une ou de l'autre par des créanciers chirographaires 
(séries nos 10______, 11______, 12______, 13______, 14______, 15______ et 
16______ pour A______, 17______ et 18______ pour B______). 
 
e. A la suite des diverses réquisitions de réalisation, la vente des immeubles a été 
fixée au 19 novembre 2024, selon avis du 6 septembre 2024. 
L'avis de vente a été publié les ______, ______ et ______ septembre 2024. 
f. Le 19 septembre 2024, l'administration fiscale a produit ses créances à hauteur 
de 48'343 fr. et 2'119 fr. 50, garanties par hypothèque légale privilégiée au sens 


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des articles 41 de la loi relative à la perception et aux garanties des impôts des 
personnes physiques et des personnes morales (LPGIP) et 147 al. 1 let. a LaCC. 
g. L'état des charges et les conditions de vente ont été déposées le 16 octobre 2024 
et communiqué aux parties. 
Les créances suivantes ont, entre autres, été portées à l'état des charges : les 
créances de l'Administration fiscale à hauteur de 48'343 fr. et 2'119 fr. 50, 
garanties par gage immobilier (pages 6 et 7), ainsi que la créance chirographaire 
de 305 fr. 95 faisant l'objet de la poursuite n° 19______ engagée par l'Etat de 
Genève, Service des contraventions (page 16). 
 
h. Par courrier du 28 octobre 2024, A______ a contesté l'état des charges et requis 
qu'il soit sursis à la vente aux enchères des immeubles. 
 
Elle a soutenu que le montant de la créance de l'Administration fiscale cantonale 
n'était pas mentionné de manière correcte s'agissant des exercices 2012 et 2013 et 
que le montant total de la créance devait donc être de 43'074 fr. et non de 
48'343 fr. s'agissant du feuillet 3______/2 et de 1'888 fr. 50, non de 2'199 fr. 50, 
s'agissant du feuillet 4______/2. Elle a en outre contesté la poursuite n° 19______ 
du Service des contraventions de l'Etat de Genève pour le montant de 305 fr. 95, 
arguant s'être acquittée de ce montant, en produisant un récépissé attestant d'un 
versement de 300 fr. en faveur de l'Etat de Genève DIN – SAPEM effectué le 
16 octobre 2023. 
 
i. Par courrier du 1er novembre 2024, l'Office a informé A______ qu'un délai de 
20 jours lui était fixé pour agir en contestation de la production de 
l'Administration fiscale cantonale pour les créances garanties par gages 
immobiliers et portées en pages 6 et 7 de l'état des charges, qu'il refusait sa 
contestation de la créance chirographaire du Service des contraventions, poursuite 
n° 19______ et maintenait la vente fixée au 19 novembre 2024, au motif que le 
sort de l'éventuel litige n'influait pas sur le prix minimal d'adjudication, puisque le 
montant des charges préférables au sens de l'art. 126 al. 1 LP était couvert quel 
que soit le sort d'un éventuel litige, et que d'autres intérêts légitimes de la 
poursuivie n'étaient pas lésés par l'éventuel maintien de la vente aux enchères, 
puisque la poursuivie avait pu faire valoir ses droits tout au long de la procédure. 
B. 
a. Par acte expédié le 13 novembre 2024, A______ a formé une plainte au sens de 
l'art. 17 LP contre la décision de l'Office rendue le 1er novembre 2024. 
 
Elle conclut à la rectification de l'état des charges s'agissant de la créance de 
l'Administration fiscale cantonale de l'Etat de Genève grevant les feuillets 
3______/2 et 4______/2, en ce sens que le montant des exercices fiscaux 2012 et 
2013 est modifié en 2'634 fr. 50 et le montant total de la créance en 43'074 fr. sur 
le feuillet 3______/2, respectivement en 115 fr. 50 et 1'888 fr. 50 sur le feuillet 


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4______/2, précisant ne pas contester le fondement de la créance mais la 
transcription formelle de la créance sur l'état des charges. Elle conteste par ailleurs 
la créance du Service des contraventions, arguant de ce qu'elle aurait été réglée. 
Elle sollicite enfin qu'il soit sursis à la vente aux enchères prévue le 19 novembre 
2024, faisant grief à l'Office de n'avoir pas tenu compte des intérêts légitimes des 
créanciers dans son appréciation de l'art. 141 al. 1 LP. 
 
b. Sa requête tendant à l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte a été rejetée le 
18 novembre 2024. 
 
c. Dans son rapport du 9 décembre 2024, l'Office a conclu au rejet de la plainte. 
L'état des charges avait été dressé conformément aux productions de 
l'Administration fiscale. La créance mise en poursuite par le Service des 
contraventions ne pouvait pas être remise en cause par la poursuivie au stade de 
l'état des charges puisqu'elle faisait l'objet d'un commandement de payer passé en 
force. Dans la mesure où la plaignante avait contesté l'étendue de la créance 
produite par l'Administration fiscale, un délai de 20 jours lui avait été fixé pour 
agir en épuration de l'état des charges, la créance fiscale étant garantie par un gage 
non inscrit au registre foncier. 
 
d. A la suite de quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi 
(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 
LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; 
art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par 
cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts 
(ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la 
plainte est recevable. 
2. 
La plaignante reproche à l'Office de lui avoir fixé un délai pour agir en épuration 
de l'état des charges, arguant ne pas contester la créance, l'étendue, le rang ou 
l'exigibilité du droit inscrit à l'état des charges, mais avoir au contraire soulevé 
une simple erreur de transcription de l'Office. 
 
2.1 Avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des charges qui 
grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits 
personnels annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les 
extraits du registre foncier (art. 140 al. 1 LP). Le préposé communique cet état 
aux intéressés en leur assignant un délai de dix jours pour former opposition; les 
art. 106 à 109 sont applicables (art. 140 al. 2 LP). 


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L'Office n'a pas le droit de refuser de porter à l'état des charges celles qui figurent 
dans l'extrait du registre foncier ou qui font l'objet d'une production, ne de les 
modifier ou de les contester ou d'exiger la production de moyens de preuve 
(art. 36 al. 2 ORFI). 
 
Si l'état des charges est contesté, l'Office procède conformément à l'art. 107 al. 5 
LP; lorsqu'il s'agit d'un droit inscrit au registre foncier et dont l'existence ou le 
rang dépend de l'inscription, ou d'un droit de gage valable sans inscription, le rôle 
du demandeur sera assigné à celui qui réclame la modification ou la radiation de 
ce droit (art. 39 ORFI). 
 
2.2 En l'espèce, l'Office a, à juste titre, imparti à la plaignante un délai pour agir 
en épuration de l'état des charges dans la mesure où cette dernière avait, dans son 
opposition formée le 28 octobre 2024, bien remis en cause le montant des 
créances produites par l'Administration fiscale garanties par hypothèque légale 
privilégiée. 
 
Devant la Chambre de surveillance, la plaignante se prévaut d'une erreur de 
transcription de la créance fiscale dont elle requiert la rectification. Il ressort 
toutefois de la comparaison de l'état des charges et de la production de créances de 
l'administration fiscale du 19 septembre 2024 que les créances portées à l'état des 
charges à hauteur de 48'343 fr. et 2'119 fr. 50 correspondent bien aux créances 
produites. Aucune erreur de transcription n'entache ainsi l'état des charges établi 
par l'Office. 
 
Ce grief n'est pas fondé. 
3. 
La plaignante reproche par ailleurs à l'Office de n'avoir pas tenu compte de ce 
qu'elle s'était acquittée du montant de la contravention faisant l'objet de la 
poursuite n° 19______. 
 
3.1 Le débiteur qui n'a pas formé opposition à la poursuite, ou dont l'opposition a 
été levée, ne peut plus remettre en cause, à l'occasion de la réalisation, l'existence 
et le montant de la créance, en contestant, par une action en épuration de l'état des 
charges, le bien-fondé de la créance et du droit de gage immobilier qui la garantit 
(ATF 118 III 22 consid. 2; 5A_996/2017 du 29 mai 2018, consid. 3.1.1). 
 
3.2 C’est également à raison que l'Office n'a pris en considération l'extinction de 
la dette dont s'est prévalue la plaignante pour contester l'état des charges, puisque 
la créance mise en poursuite résulte d'un commandement de payer passé en force. 
La plaignante n'ayant plus la possibilité de remettre en cause l'existence de la 
créance à ce stade, il lui appartenait d'agir en annulation de la poursuite au sens 
des art. 85ss LP. 
 
Ce grief est également infondé. 


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4. 
La plaignante critique enfin la décision de l'Office d'avoir maintenu la date de la 
vente aux enchères fixée au 19 novembre 2024 en omettant de tenir compte des 
intérêts légitimes des créanciers. 
 
4.1 Lorsqu'un droit inscrit à l'état des charges est litigieux, il est sursis aux 
enchères jusqu'au règlement du litige si l'on peut admettre que celui-ci influe sur 
le montant du prix d'adjudication ou que les enchères léseraient d'autres intérêts 
légitimes, si elles étaient pratiquées avant que le litige ne soit réglé (art. 141 al. 1 
LP). 
 
Le plaignant doit poursuivre un but concret; il doit être matériellement lésé par les 
effets de la décision attaquée et avoir un intérêt digne de protection à sa 
modification ou à son annulation (ATF 139 III 384 consid. 2.1; 138 III 219 
consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 4.2.1 et 
les références). 
 
4.2 En l'espèce, la plaignante n'a pas qualité pour se plaindre d'une violation de 
l'art. 141 LP, puisqu'elle se prévaut d'une violation des intérêts de certains 
créanciers potentiellement lésés sans faire valoir ses propres intérêts 
juridiquement protégés. 
 
Son grief à cet égard n'est ainsi pas recevable. 
5. 
En définitive, les griefs soulevés par la plaignante n'étant pas fondés, la plainte 
doit être rejetée. 
6. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 
OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 13 novembre 2024 par A______ contre la 
décision de l'Office cantonal des poursuites du 1er novembre 2024. 
Au fond : 
La rejette. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Messieurs Alexandre BÖHLER 
et Anthony HUGUENIN, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
 
La présidente : 
 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.