ge_gerichte · ACJC/1478/2017 · 2017-03-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.11.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15503/2016 
ACJC/1478/2017 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 20 NOVEMBRE 2017 
 
Entre 
A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 15 mars 2017, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
B______, ayant son siège ______ (NW), intimée, comparant par Me Pierre BANNA, 
avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 


- 2/15 - 
 
C/15503/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 15 mars 2017, expédié pour notification aux parties le 21 mars 
2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ 
à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont elle 
répond l'appartement de 5.5 pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis 1______ 
à ______ (GE), ainsi que la cave n° 2______, la place de parking n° 3______, sise 
au sous-sol des immeubles sis 4______ et le dépôt n° 5______ dans l'immeuble 
sis 6______ (ch. 1 du dispositif), transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel 
contre ladite décision, à la 7ème chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant 
dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures 
d'exécution sollicitées (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 8 mai 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut, principalement, à ce que la requête en 
évacuation et en exécution directe de l'évacuation, formée par B______ soit 
déclarée irrecevable, et au déboutement de cette dernière de toutes autres 
conclusions. Subsidiairement, elle conclut à la constatation de la nullité, plus 
subsidiairement encore de l'annulabilité, du congé donné par B______ le 8 avril 
2016, à celle de l'existence d'un contrat de bail entre les parties, ainsi qu'au 
déboutement de B______ de sa requête en évacuation, en exécution directe de 
l'évacuation et de toutes autres conclusions. 
 
b. Dans sa réponse du 12 juin 2017, B______ (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) conclut à l'irrecevabilité de l'appel, respectivement à son rejet, à la 
confirmation du jugement querellé et au déboutement de A______ de toutes 
autres conclusions. 
 
c. Par réplique et duplique des 4 juillet 2017 et 28 août 2017, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été avisées le 28 août 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Depuis 1963, A______ habite un appartement de 5.5 pièces au 6ème étage de 
l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), qu'elle a d'abord occupé avec ses parents, 
C______ et D______. 


- 3/15 - 
 
C/15503/2016 
 
b. Le 5 juin 1973, C______ a pris à bail une place de parking n° 3______ au sous-
sol des immeubles sis 4______. Ce bail annulait et remplaçait un précédent bail 
du 11 février 1963. 
 
Le bail a été conclu pour trois ans, du 1er novembre 1973 au 31 octobre 1976. 
 
Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 130 fr., dès le 1er novembre 1992. 
 
c. En date du 8 mai 1987, E______, alors propriétaire, et C______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer pour l'appartement de 5.5 pièces précité qui 
annulait et remplaçait le précédent bail. Une cave n° 2______ y figure comme 
dépendance. 
 
Ce bail a été conclu pour cinq ans, du 1er novembre 1987 au 31 octobre 1992, avec 
renouvellement tacite d'année en année, sauf préavis de congé de trois mois. 
 
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 14'388 fr., plus 1'140 fr. de provision 
pour chauffage et eau chaude, et 35 fr. au titre d'acompte de frais accessoires (frais 
Passotel). 
 
d. A une date indéterminée, C______ est devenue locataire d'un dépôt n° 5______ 
au sous-sol de l'immeuble sis 6______, pour un loyer mensuel s'élevant, à tout le 
moins dès le 16 septembre 2005, à 50 fr. 
 
e. Le 8 septembre 1997, B______, dont la raison sociale était alors F______, a 
acquis les immeubles sis 4______. Jusqu'au 18 juillet 2016, G______ bénéficiait 
de la signature individuelle pour cette société. 
 
f. A______ est devenue seule titulaire des trois baux précités suite au décès de son 
père survenu le 29 septembre 2005 et au décès de sa mère le 13 mars 2009. 
 
g. Par courrier du 15 juin 2015, la régie représentant la bailleresse a mis la 
locataire en demeure de verser dans un délai de trente jours la somme de 
102 fr. 15 à titre de solde pour des décomptes de charges des périodes 2011/2012, 
2012/2013 et 2013/2014, correspondant à des frais de Passotel. 
 
Cette somme n'ayant pas été réglée dans le délai imparti par la locataire qui 
refusait de prendre en charge ces frais, la bailleresse, par avis officiel du 12 août 
2015, a résilié les trois baux pour le 30 septembre 2015. 
 
Le 9 septembre 2015, la locataire a contesté ces congés tout en payant la somme 
réclamée. Le retrait du congé a permis le retrait de cette procédure. 
 
h. Le 9 septembre 2015, la bailleresse a adressé à la locataire un décompte de 
charges pour la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2015, selon lequel les frais de 
chauffage s'élevaient à 1'922 fr. 85 (soit 582 fr. 05 pour l'eau chaude [30% des 


- 4/15 - 
 
C/15503/2016 
frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.3 et 1'340 fr. 
de frais de chauffage [70% des frais de chauffage] avec une clé de répartition 
entre locataires de 4.0) et ceux du Passotel à 31 fr. 55. Déduction faite d'acomptes 
versés en 1'140 fr., le solde en faveur de la bailleresse était de 814 fr. 40, payable 
dans les trente jours. 
 
Le décompte précisait que les pièces pouvaient être consultées à la régie 
(H______ à Zurich) pendant trente jours, après accord téléphonique préalable. 
 
Sur un autre décompte, général et joint au précédent, figuraient notamment le total 
des frais de chauffage pour les immeubles sis 4______ en 237'154 fr. 65, la 
répartition en 70% selon taux de chauffage et 30% selon eau chaude, les 
pondérations mensuelles pour l'année et la clé de répartition par mètre carré. 
 
i. Suite à l'intervention du conseil de la locataire, la bailleresse a accepté par 
courrier du 13 novembre 2015 de supprimer les frais Passotel des décomptes pour 
les périodes 2011/2012 (34 fr.), 2012/2013 (34 fr. 15) et 2013/2014 (33 fr. 35). 
Elle a par ailleurs supprimé les frais Passotel du décompte 2014/2015 et a sollicité 
de la locataire le paiement du solde corrigé en 681 fr. 35 (soit 814 fr. 40 – 
31 fr. 55 – 101 fr. 50) jusqu'au 31 décembre 2015. 
 
Etaient joints à ce courrier les décomptes de charges 2011/2012 du 28 septembre 
2012 (de 2'031 fr. 65 dont 34 fr. de Passotel), 2012/2013 du 9 août 2013 (de 
2'059 fr. dont 34 fr. 15 de Passotel) et 2013/2014 (2'005 fr. 90 dont 33 fr. 35 de 
Passotel) du 25 août 2014. Il y est fait mention des frais d'eau chaude [30% des 
frais de chauffage] avec une clé de répartition entre locataires de 4.3 et des autres 
frais de chauffage [70% des frais de chauffage] avec une clé de répartition entre 
locataires de 4.0, ainsi que de ceux du Passotel, de la même manière que sur le 
décompte 2014/2015 susmentionné. 
 
j. Par avis recommandé de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail 
du 19 novembre 2015, la bailleresse a introduit, en sus des frais de chauffage et 
d'eau chaude stipulés sur le bail, les frais téléphoniques Passotel d'un montant 
annuel estimatif de 35 fr., répartis sur la base des unités d'appartements. 
 
La locataire allègue ne pas avoir reçu ledit avis, bien que le suivi de la poste 
mentionne que l'avis a été retiré le 23 novembre 2015. 
 
Les parties admettent que la modification est entrée en vigueur le 1er novembre 
2016. 
 
k. Par courrier du 10 janvier 2016, la locataire a sollicité de la régie les décomptes 
de chauffage rectifiés pour les années précédentes et des explications sur 
l'augmentation des charges de chauffage. Elle s'est également plainte d'un 
dysfonctionnement du Passotel l'empêchant de recevoir des courriers. 


- 5/15 - 
 
C/15503/2016 
 
La bailleresse conteste avoir reçu cette lettre. 
 
l. Par avis recommandé comminatoire du 15 janvier 2016, la bailleresse a mis en 
demeure la locataire de lui régler dans les trente jours le montant de 681 fr. 35, à 
titre d'arriéré de charges pour la période 2014/2015 (y compris les déductions 
opérées sur les trois périodes de 2011 à 2014) et l'a informée de son intention, à 
défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier 
le bail conformément à l'art. 257d CO. 
 
Il ressort du relevé du suivi des envois de la poste que A______ n'a pas retiré le 
courrier recommandé pour lequel un avis avait été déposé dans sa boîte aux 
lettres. 
 
Une copie de la mise en demeure a été adressée le 4 février 2016 par pli simple à 
la locataire, laquelle allègue ne pas l'avoir reçue. 
 
m. Considérant que la somme réclamée n'avait pas été intégralement réglée dans 
le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 8 avril 2016, résilié les baux 
de l'appartement, du parking et du dépôt pour le 31 mai 2016. 
 
Il ressort du relevé du suivi des envois de la Poste que A______ n'a pas retiré le 
courrier recommandé du 8 avril 2016 pour lequel un avis avait été déposé dans sa 
boîte aux lettres. 
 
Une copie du congé a été adressée le 28 avril 2016 par pli simple à la locataire, 
laquelle allègue ne pas l'avoir reçue. 
 
n. Par courriers recommandé, revenu en retour, et simple du 8 juin 2016, la 
bailleresse a informé la locataire de la date d'état des lieux de sortie. 
 
La locataire a répondu le 10 juin 2016 qu'elle ne comprenait pas pourquoi un état 
des lieux devait être effectué dans la mesure où elle n'avait reçu aucune lettre de 
congé. 
 
Le 22 juin 2016, la régie a transmis à la locataire le justificatif d'envoi du congé 
du 8 avril 2016. 
 
Par pli du 27 juin 2016, le conseil de la locataire a requis copie des courriers de 
mise en demeure, dont sa mandante ignorait les raisons, et de résiliation. 
D. 
a. Par requête du 8 août 2016, déclarée non conciliée le 19 septembre 2016 et 
portée devant le Tribunal le 21 septembre 2016, la bailleresse a conclu à 
l'évacuation de la locataire de l'appartement, de la place de parking et du dépôt, 
avec exécution directe. 


- 6/15 - 
 
C/15503/2016 
 
La requête était accompagnée d'une procuration de la bailleresse en faveur de son 
conseil datée du 1er juillet 2016 munie d'une seule signature. 
 
b. La locataire a versé la somme de 681 fr. 35 à la bailleresse le 15 septembre 
2016. 
 
c. Par ordonnance du 30 septembre 2016, le Tribunal a limité la procédure aux 
conclusions en évacuation, en application de l'art. 125 let. a CPC. 
 
d. Par pli du 7 octobre 2016, le conseil de la locataire, se référant à la lettre de 
celle-ci du 10 janvier 2016, a sollicité de la bailleresse qu'elle lui fasse parvenir le 
décompte général des charges et le tableau des répartitions entre les locataires 
pour les saisons 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015. 
 
La bailleresse a répondu le 12 octobre 2016 qu'elle n'avait pas reçu la lettre de la 
locataire du 10 janvier 2016 et que sa demande était quoiqu'il en soit tardive. 
 
Le 21 octobre 2016, le conseil de la locataire a sollicité que lui soient transmis le 
décompte général de frais de chauffage et d'eau chaude de l'immeuble, ainsi que le 
tableau de répartition des locataires pour les saisons demandées, relevant que le 
décompte établi par la bailleresse n'était pas conforme à l'art. 8 OBLF dans la 
mesure où il ne mentionnait pas que la locataire pouvait exiger un décompte 
détaillé, où le délai de trente jours pour consulter les pièces était contraire à la loi 
et où il était attendu de la locataire qu'elle se déplace à Zurich pour consulter ces 
pièces. 
 
e. Dans sa réponse du 1er novembre 2016 à la requête en évacuation, la locataire a 
conclu au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions. 
 
Dans ses écritures, elle a relevé que la requête serait irrecevable, la procuration 
n'étant signée que par une personne alors que la bailleresse ne pouvait être 
représentée que par signature collective à deux. 
 
f. A l'audience du 21 décembre 2016, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
Le conseil de la bailleresse a produit un chargé de pièces complémentaire 
comprenant notamment une nouvelle procuration de la bailleresse munie de deux 
signatures, les enveloppes fermées des envois recommandés des 15 janvier, 8 avril 
et 8 juin 2016 revenus en retour, ainsi que les décomptes de la locataire et ceux 
généraux de chauffage et frais accessoires, les montants dus par chaque locataire 
de l'immeuble, avec mention des m2 par appartement, les décomptes individuels 
de chauffage par immeuble (1______, 4______, 6______), et ce pour les années 
2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015. 


- 7/15 - 
 
C/15503/2016 
 
L'administrateur de la bailleresse a expliqué qu'en juin 2016, date à laquelle il 
avait signé la procuration à l'intention de son conseil, il avait encore la signature 
individuelle. Il était passé à la signature collective à deux le 20 juillet 2016. 
 
La locataire a expliqué tenir un projet professionnel à bout de bras qui l'emmenait 
à faire de fréquents déplacements en Valais et à Milan. Elle avait par ailleurs des 
soucis de santé qui l'obligeaient à se soigner et sans doute à se faire opérer au 
printemps suivant. De ce fait, elle avait eu beaucoup d'absences au printemps 
2016, de l'ordre de trois à quatre jours, mais qui cumulées avec les week-ends 
l'avaient empêchée de recevoir à temps les avis de la poste pour les recommandés 
de la bailleresse. Elle n'avait par ailleurs jamais reçu les copies que celle-ci lui 
avaient envoyées en plis simples. Ces courriers étaient toujours dans des 
enveloppes aisément reconnaissables et elle n'avait pas pu les jeter par mégarde. 
Sur conseil de son avocat, elle s'était quand même acquittée du montant réclamé 
après avoir été avisée d'un état des lieux de sortie. Sa réponse au courrier de la 
bailleresse du 13 novembre 2015 avait été sa lettre du 10 janvier 2016 qu'elle 
n'avait envoyée qu'en courrier simple. Elle avait pris un peu de retard en raison 
des fêtes de fin d'année. 
 
La représentante de la régie a indiqué que la gestion du chauffage central était du 
ressort de la régie I______. Pour simplifier la consultation des décomptes, depuis 
en tout cas une dizaine d'années la pratique suivante avait été adoptée : avant 
l'envoi aux locataires, les décomptes étaient présentés à une personne en charge de 
l'association des locataires de l'ensemble J______, qui était l'une des locataires, 
Madame K______. Celle-ci pouvait poser toutes les questions qu'elle souhaitait et 
donc consulter les pièces. La représentante de la bailleresse se déplaçait également 
s'il le fallait, avec les pièces si nécessaires. Si un locataire souhaitait consulter 
l'ensemble des pièces, il pouvait aussi le faire auprès de la régie I______, en 
s'adressant préalablement à celle-ci. La régie n'avait pas reçu le courrier du 
10 janvier 2016. Si tel avait été le cas ou si la demande lui avait été faite par 
téléphone, il y aurait bien évidemment été donné suite puisqu'il existait un 
système efficace de consultation des pièces. La représentante de la régie a 
confirmé avoir renvoyé la mise en demeure et le congé par plis simples, précisant 
qu'il s'agissait d'un procédé habituel lorsque des recommandés revenaient en 
retour. Elle a précisé, en réponse à la locataire qui se prétendait victime d'un 
acharnement à son encontre, que cette dernière n'était pas une locataire exemplaire 
et qu'il y avait eu plusieurs plaintes contre elle, qui lui avaient, pour certaines, été 
relayées. 
 
Le Tribunal a ensuite ouvert en présence des parties les courriers recommandés 
revenus en retour et produits par la bailleresse, lesquels correspondaient à ce qui 
était indiqué sur le bordereau. 


- 8/15 - 
 
C/15503/2016 
 
g. En date du 1er février 2017, le conseil de la locataire a fait parvenir au Tribunal 
un chargé de pièces complémentaires comprenant divers courriers à la régie en 
réponse aux plaintes dont sa mandante avait fait l'objet. 
 
h. Par plaidoiries finales du 22 février 2017, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions, la locataire transmettant au Tribunal les décomptes de chauffage et 
frais accessoires pour la période du 1er mai 2014 au 30 avril 2015 concernant 
l'immeuble 4______, ainsi qu'une liasse de pièces justificatives pour la même 
période, précisant que ces documents étaient inutilisables dans la mesure où ils 
concernaient les numéros 1______ à 6______ et qu'il n'existait aucun tableau 
récapitulatif. 
 
La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures. 
E. 
Dans la décision querellée, les premiers juges ont d'abord retenu, s'agissant de la 
recevabilité de la demande en évacuation, que G______ disposait de la signature 
individuelle au moment de la signature de la procuration le 1er juillet 2016. En 
tout état, une nouvelle procuration comportant deux signatures avait été donnée le 
2 décembre 2016 par B______ à son conseil, ratifiant la première. Sur le fond, les 
conditions formelles de l'art. 257d CO étaient réalisées, A______ devant 
s'attendre à recevoir une mise en demeure puisqu'elle n'avait pas payé les frais 
accessoires dans le délai fixé par courrier du 13 novembre 2015 qu'elle admettait 
avoir reçu. Le décompte remis à la locataire était suffisamment détaillé au sens de 
l'art. 8 OBLF, de sorte que la bailleresse n'avait pas l'obligation de mentionner que 
la locataire pouvait exiger un décompte détaillé. Le lieu de consultation des pièces 
à Zurich n'était pas contraire à la loi, ni le délai de trente jours pour ce faire, 
puisqu'il n'était assorti d'aucune déchéance du droit de contester le décompte. La 
locataire n'avait sollicité de renseignements complémentaires ni à l'occasion du 
premier décompte, ni du second corrigé. Elle avait attendu le 10 janvier 2016, soit 
après l'échéance du délai de paiement. Au moment de la mise en demeure, le 
montant réclamé était exigible. Les résiliations n'avaient pas été contestées dans le 
délai de trente jours de l'art. 273 CO, de sorte que leur annulation ne pouvait pas 
être demandée en application des art. 271 et 271a CO. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 


- 9/15 - 
 
C/15503/2016 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte 
que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être écrit et motivé et introduit auprès 
de l'instance d'appel dans les trente jours dès la notification de la décision 
entreprise. 
 
Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment 
explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 
décision attaquée, et il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de 
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer 
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été 
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en 
reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient 
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne 
contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle 
ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait 
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en 
matière (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 
consid. 3.1; 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3; 5A_438/2012 du 27 août 
2012 consid. 2.2). 


- 10/15 - 
 
C/15503/2016 
 
Dans les causes soumises à la procédure simplifiée, applicable en l'espèce en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, si la motivation de l'appel peut être brève et 
succincte, un simple renvoi aux actes de procédure antérieurs n'est toutefois pas 
suffisant (Message CPC, FF 2006 6841, p. 6980; HOHL, op. cit., 2010, n. 2408). 
Le fait que le juge d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC) ne supprime pas 
pour autant l'exigence de motivation consacrée à l'art. 311 CPC, quand bien même 
le litige relève de la procédure simplifiée régie par la maxime inquisitoire (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 1). 
 
La motivation est une condition de recevabilité de l'appel prévue par la loi, qui 
doit être examinée d'office. Si elle fait défaut, le tribunal cantonal supérieur 
n'entre pas en matière sur l'appel (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 
1er septembre 2014 consid. 3.1; 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 
4A_659/2011 du 7 décembre 2011 consid. 3, in SJ 2012 I 232). 
 
1.4 En l'espèce, l'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi, de sorte qu'il 
est recevable sous cet angle. 
 
Alors même que l'appel ne fait que reprendre, pour l'essentiel, l'argumentation 
développée devant le Tribunal, l'on comprend quels points du jugement sont 
critiqués et quels motifs sont invoqués. L'appel est partant recevable. 
 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RÉTORNAZ, Procédure civile 
suisse, les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. 
L'appelante reproche au premier juge d'avoir considéré que la demande était 
recevable. Elle soutient que l'intimée n'était pas valablement représentée dans le 
cadre de la procédure de conciliation ni lors de l'introduction de la demande au 
Tribunal. 
 
2.1 A teneur de l'art. 68 al. 1 CPC, toute personne capable d'ester en justice peut 
se faire représenter au procès. 
 
Chacune des personnes habilitée à représenter une société en justice doit justifier 
de sa qualité et de son pouvoir en produisant soit un extrait du registre du 
commerce, soit l'autorisation qui lui a été délivrée pour plaider et transiger dans 
l'affaire concrète dont le tribunal est saisi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_415/2014 
du 12 janvier 2015 consid. 1.3). 
 
La question de la ratification des actes du représentant sans pouvoir n'est pas 
réglée expressément par le CPC. Dès lors, la problématique de la correction du 
défaut de pouvoir du mandataire avec effet rétroactif doit être résolue à la lumière 
des principes inscrits aux art. 32 ss CO. Elle doit être admise sur la base de 


- 11/15 - 
 
C/15503/2016 
l'art. 38 CO (BOHNET, Code de procédure civile commenté, 2011, n° 31 ad 
art. 68 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, à teneur du Registre du commerce, G______ disposait d'un 
pouvoir de signature individuelle pour représenter la bailleresse jusqu'au 29 juillet 
2016. Il était donc autorisé à signer seul la procuration donnée au Conseil de la 
bailleresse le 1er juillet 2016, pour la représenter en justice. Partant, la demande 
déposée en conciliation, puis devant le Tribunal sous la signature de l'avocat 
dûment mandaté l'a été valablement. Le grief est infondé. 
 
En tout état, comme l'a relevé le Tribunal, une nouvelle procuration comportant 
deux signatures a été donnée par l'intimée à son conseil le 2 décembre 2016, 
ratifiant par là même la première procuration. 
 
Le jugement sera confirmé sur ce point. 
3. 
L'appelante reproche au premier juge d'avoir considéré que le montant réclamé, 
fondant la résiliation, était exigible, que les décomptes respectaient les exigences 
de l'art. 8 OBLF, et que le droit de consultation de la locataire avait été respecté. 
3.1 
3.1.1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou 
un tiers en rapport avec l'usage de la chose (art. 257a al. 1 CO). Le bailleur, doit, à 
la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives 
(art. 257b al. 2 CO). 
 
Le décompte doit préciser les frais mis à charge (chauffage, conciergerie, etc.), 
indiquer le coût total des dépenses de l'immeuble, la clé de répartition, la part à 
charge du locataire, les acomptes versés et enfin le solde dû (BOHNET/MONTINI, 
Droit du bail à loyer, 2017, n° 92 ad art. 257a/257b CO). 
 
La répartition des frais entre locataires intervient au moment du décompte. Elle 
dépend des installations de l'immeuble (p. ex. : chauffage centralisé avec ou sans 
fourniture d'eau chaude sanitaire), de la clé de répartition entre unités de 
l'immeuble et du bail conclu par les parties. Lorsque l'immeuble est équipé d'une 
installation de chauffage avec production d'eau chaude, une part estimée entre 
70 et 80% est généralement attribuée aux frais de chauffage, l'eau chaude sanitaire 
représentant le 20 à 30% restant (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 101 ad 
art. 257a/257b CO). 
 
Le droit de consulter les pièces originales, de même que celui d'obtenir des 
renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la 
période de chauffage sont garantis au locataire par l'art. 8 al. 2 OBLF qui 
complète l'art. 257b al. 2 CO. Il s'agit d'un droit relativement impératif que le 
locataire peut exercer tant et aussi longtemps que sa prétention en restitution n'est 
pas prescrite. Est contraire au droit une clause qui limite le délai de consultation 


- 12/15 - 
 
C/15503/2016 
des pièces justificatives à trente jours, en l'assortissant d'une déchéance du droit 
du locataire de contester le décompte (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 111 ad 
art. 257a/257b CO). 
 
A défaut de convention, les justificatifs doivent être consultés au domicile du 
bailleur ou de sa gérance, aux heures habituelles d'ouverture des bureaux. 
 
La loi ne prévoit pas de délai de consultation. Le Tribunal fédéral a jugé qu'un 
délai de trente jours permettait au locataire de consulter les pièces originales, de 
contrôler l'exactitude du décompte et, le cas échéant, d'effectuer le paiement 
requis. Ça n'est qu'à l'échéance de ce délai de trente jours que le locataire est en 
demeure de payer, et que le bailleur pourra, le cas échéant, faire valoir ses droits à 
l'encontre du preneur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2014 du 19 novembre 
2014 consid. 3.2). 
 
Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau chaude 
ainsi que de leur répartition entre les locataires n'est pas remis au locataire avec la 
facture annuelle de chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture 
que le locataire peut exiger le décompte détaillé (art. 8 al. 1 OBLF). 
 
3.1.2 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires 
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de trente jours au moins, et lui 
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. En cas de non-
paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de trente jours pour 
la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. 
 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 
7 juin 2011). 
 
Les frais accessoires tombent également sous le coup de l'art. 257d CO, qu'il 
s'agisse d'un forfait, d'un acompte provisionnel ou encore du solde annuel du 
décompte (même contesté), pourvu que le montant soit exigible. Cette exigence 
suppose que le bailleur ait donné au locataire l'occasion de prendre connaissance 
des pièces justificatives et lui ait soumis un décompte (BOHNET/MONTINI, op. cit., 
n° 11 ad art. 257d CO; ACJC/492/2014 du 17 avril 2014). 
 
3.2 En l'espèce, le 9 septembre 2015, l'intimée a adressé à l'appelante un décompte 
de charges pour la période 2014/2015, auquel était joint un décompte général, 
dont il résultait le coût total des dépenses de l'immeuble, la clé de répartition entre 
frais de chauffage (70%) et eau chaude (30%), la part à charge du locataire (4.0 et 
4.3), les acomptes versés et enfin le solde dû. Ce décompte comprenait les mêmes 


- 13/15 - 
 
C/15503/2016 
mentions que celles figurant sur ceux envoyés à l'appelante les années 
précédentes, et qui n'avaient pas fait l'objet de demande de renseignements 
complémentaires ni de contestation, sous réserve des frais de Passotel (qui ne sont 
plus litigieux, car supprimés). Ainsi, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal, ce 
décompte répondait aux exigences de précision posées par la doctrine 
susmentionnée en la matière, de sorte qu'il n'était pas nécessaire d'indiquer qu'un 
décompte détaillé pouvait être exigé (art. 8 al. 1 OBLF). 
 
Dans la mesure où la mention d'un délai de trente jours n'était pas assortie d'une 
menace de déchéance du droit, elle ne prêtait pas le flanc à la critique. Il était en 
outre mentionné que les pièces pouvaient être consultées pendant trente jours, 
chez la bailleresse, après accord téléphonique préalable. L'appelante ne prétend 
pas qu'elle aurait pris contact en ce sens, et que l'accès aux pièces lui aurait été 
refusé. La possibilité de consulter celles-ci chez la bailleresse était également 
conforme à la loi, étant précisé que l'appelante aurait également pu se rendre à la 
régie pour ce faire. 
 
Ainsi, à l'échéance d'un délai de trente jours, le montant porté sur le décompte 
était exigible, à tout le moins en ce qui concerne les frais de chauffage et d'eau 
chaude (à l'exclusion des frais de Passotel), en l'absence de réaction de l'appelante. 
 
Après avoir accepté de supprimer les frais Passotel des décomptes dès 2011/2012, 
l'intimée a adressé à l'appelante un nouveau décompte, le 13 novembre 2015, 
tenant compte de cette modification. Les frais de chauffage et d'eau chaude étaient 
les mêmes que précédemment, tout comme les précisions y relatives. 
 
L'appelante n'a pas réagi dans les trente jours, de sorte que les montants figurant 
sur ces documents, en particulier celui relatif aux frais accessoires 2014/2015, est 
devenu exigible. Dans le délai de paiement fixé au 31 décembre 2015, l'appelante 
aurait eu tout loisir de demander des renseignements complémentaires, ce qu'elle 
n'a pas fait. 
 
Même à admettre que l'appelante ait adressé à l'intimée le courrier du 10 janvier 
2016, ce qui n'est pas établi, la solution ne serait pas différente, dans la mesure où 
à cette date la créance était déjà exigible. De plus, contrairement à ce qui y est 
indiqué, les charges de chauffage n'ont pas augmenté au fil des ans, de sorte que 
cette lettre paraît rédigée pour les besoins de la cause. 
 
Il résulte de ce qui précède que la créance de 681 fr.35, objet de la mise en 
demeure du 15 janvier 2016 était exigible. L'appelante ne s'étant pas acquittée de 
ce montant dans le délai imparti, l'intimée a valablement résilié le bail pour le 
31 mai 2016. 
 
Le jugement entrepris sera confirmé. 


- 14/15 - 
 
C/15503/2016 
4. 
L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir considéré que le congé était 
contraire à la bonne foi. 
 
4.1 Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir 
l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de celui-ci. 
La contestation du congé, prévue par cette disposition, vise le cas où la partie fait 
valoir que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Le locataire ne 
peut plus faire valoir l'annulabilité du congé qui lui a été signifié pour cause de 
demeure dans le paiement du loyer ou des frais accessoires échus litigieux, s'il ne 
l'a pas contesté dans le délai péremptoire de l'art. 273 al. 1 CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_40/2015 du 18 février 2015). 
 
4.2 En l'espèce, les baux concernés ont été résiliés le 8 avril 2016 pour le 31 mai 
2016 au moyen de la formule ad hoc. Ces résiliations n'ayant pas été contestées 
devant la Commission de conciliation, l'appelante ne saurait requérir l'annulation 
des congés sur la base des art. 271 et 271a CO. 
 
Le jugement sera confirmé sur ce point également. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 15/15 - 
 
C/15503/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 mai 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/257/2017 rendu le 15 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/15503/2016. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.