ge_gerichte · JTAPI/689/2025 · 2025-06-23 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4042/2024 ICCIFD 
JTAPI/689/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 23 juin 2025 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______ 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
 
 


- 2/9 - 
A/4042/2024 
EN FAIT 
1. 
Le litige concerne l'impôt fédéral direct (IFD) et les impôts cantonaux et 
communaux (ICC) 2023 de Monsieur A______ (ci-après : le contribuable). 
2. 
Le contribuable est propriétaires d’un bien immobilier sis ______ [GE] bien qu’il 
occupe. 
3. 
Dans sa déclaration fiscale de 2023, le contribuable a fait valoir des charges et des 
frais d'entretien de CHF 20'933 pour ce bien immobilier, tant en IFD qu'en ICC (cf. 
feuillet D). 
Ce montant correspondait à CHF 16'742.- d'honoraires d'avocat, CHF 2'396.- de 
divers frais d'entretien et de réparation et CHF 1'795.- d'assurance bâtiment. 
Aucun justificatif relatif aux charges et frais d'entretien immobiliers revendiqués 
n'était joint. 
4. 
Par bordereaux de taxation ICC et IFD 19 juin 2024, l'administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC-GE) a accepté la déduction des charges et frais d'entretien 
immobilier et refusé la déduction des honoraires d'avocats correspondant à un 
montant de CHF 16'742.-. 
5. 
Par lettre du 2 juillet 2024, le contribuable a formé réclamation à l'encontre de ces 
bordereaux, contestant uniquement le refus de déduire le montant de CHF 16'742.- 
correspondant aux factures d'honoraires d'avocat. 
 
Les honoraires précités étaient liés à une procédure judiciaire l'opposant au cabinet 
d'architecture ayant construit son bien immobilier. Un avocat avait été mandaté 
dans le but de contraindre le constructeur à réparer les défauts affectant ledit bien 
et à fournir certains documents, notamment le certificat Minergie. Ces frais étaient 
indispensables pour préserver la valeur de son bien immobilier. En outre, la 
procédure engagée contre le cabinet d'architecture avait débuté en 2019 et l'AFC-
GE avait accepté la déduction de l'ensemble des honoraires d'avocat pour la période 
2019 à 2022. 
 
Il a joint son mémoire d'appel du 30 août 2023 formé auprès de la chambre civile 
de la Cour de justice (ci-après : la chambre civile) suite au jugement du 23 juin 2023 
du tribunal de première instance dans le litige l'opposant au cabinet d'architecte. 
6. 
Par décisions sur réclamations du 29 octobre 2024, l'AFC-GE a maintenu la taxation 
contestée, en précisant que les frais d'avocat n'étaient pas liés à l'acquisition d'un 
revenu et, par conséquent, n'étaient pas déductibles. Les déductions accordées pour 
les honoraires d'avocat sur la période de 2019 à 2022 1'avaient été à tort et cette 
erreur ne la liait pas pour l'année 2023. Partant, la décision querellée était 
maintenue. 
7. 
Par acte du 28 novembre 2024, le contribuable a interjeté recours devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre ces décisions, 
concluant à leur annulation et à la rectification de sa taxation 2023, en ce sens que 


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les frais de justice et honoraires d'avocatétaient déduits au titre de charges et frais 
d'entretien pour son bien immobilier, sous suite de frais et dépens. 
Reprenant les motifs exposés dans sa réclamation, il a relevé en outre que ces 
honoraires, liés aux démarches judiciaires entreprises, étaient directement liés au 
maintien de la valeur de son bien immobilier, dans la mesure où les prestations du 
cabinet d'architecte n'avaient pas été exécutées, entrainant automatiquement une 
diminution de ladite valeur. Par ailleurs, sa cause n'était pas dépourvue de chances 
de succès, comme l'attestaient les pièces produites dans la procédure civile. 
8. 
Dans sa réponse du 4 février 2025, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. Elle a 
transmis son dossier. 
 
Selon la jurisprudence relative aux déductions fiscales des charges et des frais 
d'entretien pour un bien immobilier, les frais d’acquisition, de production ou 
d’amélioration d’éléments 
de fortune, lesquels 
correspondaient à des 
investissements immobiliers générant une plus-value n'étaient pas déductibles. Ces 
dépenses se distinguaient des frais d’entretien en ce qu’elles ne visaient pas à 
compenser l’usure normale due à l’usage ou à l’écoulement du temps, ni à maintenir 
l’état d’origine du bien immobilier, mais tendaient à en améliorer l’état ou la valeur. 
Les honoraires d’avocat et les frais judiciaires pouvaient constituer des frais 
d’entretien ou d’administration d’immeubles déductibles, à condition toutefois que 
ces dépenses aient été engagées pour garantir la propriété ou le droit de jouissance 
du bien immobilier. Les frais de réparation entrepris à la suite de défauts découverts 
après l’achat ou la construction d’un bien immobilier ne visaient pas à rétablir une 
valeur antérieure, mais constituaient une rénovation assimilable à une 
reconstruction. De telles dépenses, bien qu’inattendues, étaient inhérentes à toute 
acquisition ou projet immobilier. Elles ne pouvaient dès lors pas être qualifiées de 
frais d’entretien déductibles mais devaient être assimilées à des investissements 
supplémentaires. Les moins-values immobilières, quelle qu’en était la cause, 
n’étaient pas déductibles du revenu. Il en découlait que les dépenses visant à 
compenser une telle moins-value n’étaient pas non plus admissibles en déduction, 
à moins d’entrer clairement dans la définition des frais d’entretien. La déduction 
des frais d’avocat en lien avec des défauts de construction reviendrait à faire 
supporter à l’État une partie de la charge financière découlant de litiges civils privés 
relatifs à des malfaçons, ce qui n’était pas admissible. Il appartenait au contribuable 
de solliciter, dans le cadre de la procédure engagée contre le cabinet d’architectes, 
le remboursement des frais exposés, y compris les honoraires d’avocat. Enfin, 
l’admission de ces frais pour les périodes fiscales 2019 à 2022 n’avait pas d’effet 
contraignant pour l’année 2023, en vertu des principes de périodicité et d’étanchéité 
des périodes fiscales. 
9. 
Dans sa réplique du 21 février 2025, le recourant a maintenu ses conclusions. 
L’AFC-GE opérait un amalgame infondé. Il ne s’agissait pas ici de frais liés à des 
réparations postérieures à la construction, mais bien de frais d’avocat et de justice 
visant exclusivement à contraindre le constructeur à exécuter des prestations 


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convenues, mais non exécutées. Si le litige au civil portait en partie sur des défauts, 
il concernait surtout l’absence de remise de documents que le constructeur aurait 
dû fournir, tels que le certificat Minergie, les plans d’exécution et le dossier de 
révision. Il n’était pas admissible d’assimiler l’absence de remise de ces documents 
à la découverte de défauts après la construction, d’autant plus que la remise desdits 
documents avait déjà été exigée avant la fin des travaux. Il renvoyait au jugement 
du 28 juin 2023 du tribunal civil ainsi qu’au procès-verbal de l’audience de débats 
principaux tenue devant le Tribunal de première instance le 4 mai 2022. Ces 
éléments réduisaient à néant l’argumentation de l’AFC-GE, selon laquelle le litige 
portait uniquement sur la réparation de défauts découverts postérieurement à la 
construction. L’AFC-GE elle-même rappelait par ailleurs que la jurisprudence 
admettait la déduction des frais d’avocat et de justice lorsqu’ils servaient à garantir 
la propriété foncière ou son utilisation. Il était dès lors choquant que de tels frais, 
engagés par un propriétaire pour recouvrer des prestations qui n’avaient pas été 
exécutées alors qu’il en avait payé le prix et était imposé sur la valeur locative et la 
fortune correspondantes, puissent être assimilés, sans autre forme de procès, à des 
investissements générateurs de plus-value. Il s’agissait au contraire pour le 
propriétaire d’être rétabli dans ses droits de propriétaire foncier, à concurrence du 
montant retenu par les autorités fiscales et servant de base à la taxation. 
10. 
Dans sa duplique du 19 mars 2025, l'AFC-GE a persisté dans ses arguments et 
conclusions. 
11. 
Par lettre du 24 mars 2025, le recourant a maintenu ses conclusions. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 
décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 
3. 
Le recourant sollicite la déduction d’honoraires d'avocat en CHF 16'742.- au titre 
de frais d'entretien de son immeuble. 
4. 
Le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires 
à leur entretien, les frais de remise en état d'immeubles acquis récemment, les 
primes d'assurances relatives à ces immeubles et les frais d'administration par des 
tiers (art. 32 al. 2 1ère phr. LIFD ; art. 34 let. d de la loi sur l'imposition des personnes 
physiques du 27 septembre 2009 - LIPP - D 3 08). 


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Font notamment partie des frais déductibles les frais d'avocat et de justice engagés 
en vue du maintien de la valeur d'une parcelle, dans la mesure où l'objet du litige 
concerne l'utilisation ou le maintien de la valeur d'une parcelle, ce qui inclut 
notamment la lutte contre les immissions excessives. 
5. 
Ne peuvent toutefois être déduits, notamment, les frais d’acquisition, de production 
ou d’amélioration d’éléments de fortune (art. 34 let. d LIFD et 38 let. d LIPP). Il 
s’agit de dépenses d’investissement immobilier ayant pour effet d’apporter une 
plus-value à l’immeuble, qui se démarquent des frais d’entretien en ce sens que ces 
derniers sont essentiellement encourus pour des travaux destinés à compenser 
l’usure normale de la chose due à son usage et à l’écoulement du temps, et à 
maintenir l’état d’entretien original du bien, de sorte à conserver la source du revenu 
que représente le bien immobilier pour le contribuable (cf. not. arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_434/2017 du 4 avril 2018 consid. 4.2 ; N. MERLINO, in D. YERSIN/F. 
AUBRY GIRARDIN [éd.] Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 64 
p. 687). 
Sont inclus dans les travaux d’investissement non déductibles les travaux liés à la 
correction des défauts cachés d’un immeuble. En effet, la moins-value liée à 
l’apparition ou à la découverte du défaut n’est pas déductible. Le défaut se distingue 
ainsi de l’usure liée à l’écoulement du temps. En outre, entre la date de la 
constatation de la moins-value découlant du défaut et la date de la réparation du 
défaut, il se produit une augmentation de la valeur objective de l’immeuble, 
qualifiable d’investissement immobilier et fiscalement non déductible. Des 
dépenses d’assainissement ne peuvent être qualifiées de frais d’entretien 
d’immeubles déductibles lorsque les travaux entrepris n’ont servi qu’à remédier à 
des défauts ou dommages existant à l’origine déjà. En effet, en pareille hypothèse, 
il ne saurait être question de maintien ou de rétablissement d’une valeur obtenue 
antérieurement (arrêts du Tribunal fédéral 2C_677/2008 du 29 mai 2009 consid. 3.3 
et 3.4 ; 2C_57/2008 du 11 décembre 2008 consid. 2.3, in RDAF 2009 II 467 ; N. 
MERLINO, op. cit., n. 147 s p. 707 et les références citées). 
Font partie des dépenses d’investissement, non déductibles, les frais juridiques 
encourus par le contribuable, notamment certains frais d’avocat, par exemple ceux 
encourus pour empêcher ou prévenir la perte de la propriété des valeurs 
immobilières, comme en cas de contestation de la qualité d’héritier de ces valeurs. 
Tel n’est toutefois pas le cas des frais d’avocat encourus en raison d’un 
déclassement de zones sur un terrain, qui sont déductibles du revenu au titre de frais 
d’entretien, puisqu’il s’agit de maintenir le rendement d’un bien appartenant déjà 
au contribuable (N. MERLINO, op. cit., n. 137 p. 705 s). L'information fiscale 
n° 1/2021 « déductibilité des frais d'entretien des immeubles privés », publiée par 
l'AFC-GE le 1er février 2021 (ci-après : l'information) et applicable à compter de la 
période fiscale 2020, précise quels frais engagés par le propriétaire sur un bien 
immobilier appartenant à sa fortune privée peuvent être déduits. Elle prévoit que 
les frais d'administration par des tiers peuvent être déduits pour autant qu'ils soient 


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liés directement à l'administration du bien immobilier et qu'il s'agisse de dépenses 
effectives. Il s'agit notamment des frais de port, de téléphone, d'annonces, 
d'imprimés, de poursuite, de procès et les rétributions du gérant et de frais de régie 
(ch. 2.1.3 de l'information). Ne sont en revanche pas déductibles les frais 
d'acquisition, de production ou d'amélioration d'éléments de fortune, tels que les 
frais de notaire (ch. 3.1 de l'information). 
6. 
La notice n° 1/2021 du 1er février 2021, qui complète l'information précitée en 
détaillant certaines dépenses prévues par celle-ci, prévoit que la déductibilité des 
honoraires d'avocat dépend de leur nature. Ils sont ainsi déductibles s'ils sont liés à 
l'acquisition du revenu, mais pas s'il s'agit par exemple de frais de conciliation et 
d'évacuation, lesquels sont considérés comme des frais d'acquisition, de production 
ou d'amélioration d'éléments de la fortune non déductibles au sens de l'information 
(ATA/604/2018 du 12 juin 2018). 
7. 
Dans un arrêt du 12 juin 2018 (ATA/604/2018), la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a admis à titre de frais 
d'acquisition du revenu des honoraires d'avocat en vue d'une procédure 
d'encaissement de loyers impayés. Le recourant était en litige avec son frère, qui 
encaissait indûment ces loyers, sans les lui reverser. Les frais ainsi engagés visaient 
non seulement à maintenir le rendement de l'immeuble, mais également la valeur 
de celui-ci, et étaient liés à l'acquisition du revenu. 
8. 
À l’instar du revenu imposable et conformément aux principes de l'étanchéité des 
exercices et de la périodicité de l’impôt, qui s'appliquent de manière générale aux 
cantons (cf. ATF 137 II 353 consid. 6.1), les déductions ne sont admises que 
lorsqu’elles trouvent leur cause dans des événements ayant lieu durant la période 
de calcul (ATF 137 II 353 consid. 6.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_87/2015 du 
23 octobre 2015 consid. 8.1.2 ; 2C_627/2014, 2C_628/2014 du 8 janvier 2015 
consid. 6.1). En application de ces principes, chaque exercice est considéré comme 
un tout autonome, sans que le résultat d’un exercice puisse avoir une influence sur 
les suivants. Le contribuable ne saurait choisir l’année fiscale au cours de laquelle 
il fait valoir les déductions autorisées. Chaque dépense ou recette doit être attribuée 
à l’exercice durant lequel est née l’obligation ou la prétention juridique 
(ATA/534/2018 du 29 mai 2018 consid. 7a; ATA/234/2015 du 3 mars 2015 ; 
ATA/14/2015 du 6 janvier 2015). Plus généralement, les deux principes précités 
impliquent que tous les revenus effectivement réalisés, ainsi que tous les frais 
engagés durant la période fiscale en cause sont déterminants pour la taxation de 
cette période (arrêt du Tribunal fédéral 2C_87/2015 du 23 octobre 2015 consid. 
8.1.2 et les références citées). 
En matière des frais immobiliers, dans la plupart des cantons romands (GE, VD, 
NE, JU), la date d’établissement de la facture par les fournisseurs est généralement 
retenue comme critère déterminant. Dans tous les cas, les purs paiements à l’avance, 
effectués en dehors de demandes d’acompte figurant dans une facture, ne sont pas 
encore déductibles fiscalement, car il manque le lien nécessaire entre les travaux et 


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la déduction. Il en va de même pour les acomptes, car le montant est encore 
provisoire, sujet à évolution et pas assez définitif, en raison des rabais ou 
suppléments possibles (Nicolas MERLINO in Yves NOËL, Florence AUBRY 
GIRARDIN [éd.], Impôt fédéral direct, Commentaire de la LIFD, 2ème éd., 2017, 
p. 700 n. 116). 
9. 
En l’espèce, le contribuable revendique la déduction d’un montant de CHF 16'742.- 
au titre d’honoraires de l’avocat mandaté dans le cadre d’une procédure civile 
engagée contre le cabinet d’architecture qui a construit son bien immobilier. Il 
ressort du dossier que cette procédure visait à obtenir, d’une part, la réparation de 
défauts affectant le bâtiment, et, d’autre part, la remise de documents 
contractuellement convenus, dont le certificat Minergie. Selon le recourant, ces 
démarches visaient à préserver la valeur de son bien immobilier, raison pour 
laquelle il estime que les frais en cause doivent être qualifiés de frais d’entretien ou 
d’administration déductibles. 
Ainsi que rappelé ci-dessus, les honoraires d’avocat ne peuvent être déduits du 
revenu imposable que s’ils ont été engagés en vue du maintien de la valeur de la 
parcelle ou de l’utilisation du bien, et à condition que les démarches entreprises ne 
soient pas manifestement dépourvues de chances de succès. En outre, selon la 
jurisprudence, les dépenses exposées pour remédier à des défauts ou dommages 
existants dès l’origine ne peuvent être assimilées à des frais d’entretien déductibles 
mais doivent être considérées comme des investissements supplémentaires tendant 
à rehausser la valeur du bien immobilier, fiscalement non déductibles. Il en va 
notamment ainsi des frais liés à des travaux entrepris pour corriger des défauts de 
construction survenus après l’acquisition ou à la suite de la réception de l’ouvrage. 
Or, en l’occurrence, les pièces produites démontrent que les honoraires litigieux ont 
été engagés dans le cadre d’un litige portant sur des malfaçons affectant un bien 
immobilier acquis récemment et l’absence de transmission de documents 
contractuels. Même si la remise des documents litigieux a été exigée avant la fin 
des travaux et qu’un engagement du constructeur est consigné dans un procès-
verbal de réception provisoire, il n’est ainsi pas établi que le litige portait 
essentiellement sur l’usage du bien ou le maintien d’une valeur antérieure. Les 
condamnations au paiement et à la remise de documents par le juge civil, dans son 
jugement du 23 juin 2023, ne sauraient en tout état suffire à qualifier les frais 
exposés de dépenses d’administration ou d’entretien au sens de l’art. 32 al. 2 LIFD 
et de l’art. 34 let. d LIPP. Les démarches du contribuable apparaissent, au contraire, 
comme visant à faire valoir des droits liés à l’exécution imparfaite d’un contrat 
d’entreprise sur un immeuble récemment acquis, ce qui relève typiquement de 
l’investissement immobilier, même si la moins-value qui en résulte est réelle. 
Enfin, contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que l’AFC-GE ait admis, 
pour les années 2019 à 2022, la déduction de frais similaires ne saurait fonder une 
pratique contraignante pour l’année fiscale 2023. En vertu des principes de 
l’étanchéité des exercices fiscaux et de la périodicité de l’impôt, chaque période 


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fiscale doit en effet être appréciée de manière autonome. L’administration n’était 
ainsi pas liée par ses erreurs éventuelles des années précédentes. 
Il s’ensuit que les frais d’avocat revendiqués pour l’année fiscale 2023, dès lors 
qu’ils ne présentent pas un lien direct et immédiat avec l’usage ou la préservation 
de la valeur imposable du bien, ne peuvent être qualifiés de frais d’entretien ou 
d’administration 
déductibles. 
Leur 
nature 
les 
rattache 
aux 
dépenses 
d’investissement, fiscalement non déductibles. 
10. 
Partant, le recours doit être rejeté. 
11. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au 
paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais 
versée à la suite du dépôt du recours. 
12. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 


- 9/9 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 28 novembre 2024 par Monsieur A______ 
contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 29 
octobre 2024 ; 
2. 
le rejette; 
3. 
met à la charge du recourant, un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Marielle TONOSSI, présidente, Yuri KUDRYAVTSEV et Philippe 
FONTAINE, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière