ge_gerichte · JTAPI/1116/2014 · 2014-10-13 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4111/2013 ICCIFD 
JTAPI/1116/2014 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 13 octobre 2014 
 
dans la cause 
 
Monsieur S____ X____ et Madame E____ X____ 
 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
(Impôts fédéral direct, cantonal et communal 2011) 


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A/4111/2013 
EN FAIT 
1. 
Le ____2011, E____ X____ (ci-après : la contribuable) a conclu une promesse de 
vente de sa maison sise au 3___, route du M___, à D___, avec une échéance au 4 
octobre 2011. Le 30 septembre 2011, l’acheteur a renoncé à sa promesse de vente 
et a payé à la précitée un dédit de CHF 370'000.-. 
2. 
Dans les observations jointes à leur déclaration fiscale 2011, S____ X____ et 
E____ X____ (ci-après : les contribuables) ont indiqué que l’indemnité reçue de 
l’acheteur avait été placée à concurrence de CHF 200'000.- sur un compte 
bancaire. 
3. 
Le 5 juillet 2012, la contribuable a retourné à l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : l'AFC) la déclaration pour l’impôt sur les bénéfices et gains 
immobiliers, en relation avec le dédit de l’acheteur. L’immeuble avait été acquis 
le ____ 1978, soit il y a plus de 25 ans auparavant. Aucun impôt n’était dû. 
4. 
Par bordereaux datés du 10 juin 2013, l’AFC a taxé les contribuables pour l’année 
2011, en ajoutant à leur revenu imposable le montant de l’indemnité reçue de 
l’acheteur, en CHF 370'000.-. 
5. 
Les contribuables ont élevé réclamation par lettre du 2 juillet 2013. L’indemnité 
contractuelle avait fait l’objet d’une déclaration pour l’IBGI. Elle était soumise à 
cet impôt et non à l’impôt ordinaire sur le revenu. 
La réclamation portait également sur d’autres points, qui ne sont actuellement plus 
litigieux. 
6. 
Par décisions du 19 novembre 2013, l’AFC a rejeté la réclamation en tant qu’elle 
concernait l’imposition de l’indemnité. Celle-ci devait être taxée comme un 
revenu immobilier au régime ordinaire, car elle n’entrait pas dans les dispositions 
de l’art. 12 al. 2 let. c de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des 
cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID – RS 642.14). 
7. 
Par acte du 19 décembre 2013, les contribuables ont interjeté recours devant le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre des 
décisions du 19 novembre 2013 en concluant, sous suite de frais et dépens, à 
l’annulation des décisions entreprises et à ce que l’indemnité soit soumise à 
l’IBGI. 
L’art. 83 al. 1 let. c de la loi générale sur les contributions publiques du 9 
novembre l887 (LCP – D 3 05) disposait clairement que les dédits et peines 
conventionnels résultant de l’inexécution d’un contrat relatif à un immeuble 
étaient soumis à l’IBGI. L’AFC se fondait sur l’art. 12 al. 2 let. c LHID, qui 
soumettait à l’IBGI la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble 


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ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci 
limitaient l’exploitation et qu’elles donnaient lieu à une indemnité. Or, la 
signature de la promesse de vente du ____ 2011 avait entraîné pour les 
contribuables une restriction de l’exploitation de leur villa jusqu’au moment de la 
vente. 
L’indemnité était exonérée de l’impôt sur le revenu, en vertu de l’art. 27 let. j de 
la loi sur l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 
08). 
8. 
Dans sa réponse du 19 mars 2014, l’AFC a conclu au rejet du recours. 
Dès lors que le paiement d’un dédit pour rupture de promesse d’achat/vente 
n’entamait en rien la substance de l’immeuble, le paiement d’une telle indemnité 
devait être qualifiée de revenu imposable. L’art. 83 al. 1 let. c LCP, qui prévoyait 
que ce montant était soumis à l’IBGI, se révélait contraire à la LHID. 
9. 
Dans leur réplique du 26 juin 2014, les contribuables ont maintenu leur recours. 
La peine conventionnelle n’entrait pas dans l’assiette de l’impôt ordinaire sur le 
revenu. 
La promesse de vente n’avait jamais été suivie d’une vente, en raison du 
désistement de l’acheteur, à la suite de quoi les recourants avaient perdu 
l’opportunité d’aliéner leur immeuble au prix convenu (9,4 millions de francs). 
Consécutivement à cet événement, ils avaient vainement cherché à revendre leur 
villa, en dépit d’une baisse conséquente de leurs prétentions pécuniaires. Le 
montant de CHF 370'000.- devait être considéré comme la simple contrepartie de 
la perte de valeur de la maison. 
 
Par ailleurs, il paraissait choquant que, si la vente avait abouti, le gain, bien plus 
important, aurait été soumis à l’IBGI et n’aurait donné lieu à la perception 
d’aucun impôt, alors que l’indemnité visant à compenser la perte de valeur du 
bien était soumise à l’impôt ordinaire sur le revenu. 
10. 
Dans sa duplique du 30 juillet 2014, l’AFC a persisté dans les conclusions de sa 
réponse. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre des décisions de l’administration fiscale cantonale (art. 115 al. 
2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - 
E 2 05; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17; 


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art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - 
RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 
3. 
La question qui se pose en l’espèce est celle de savoir si l’indemnité perçue par la 
contribuable ensuite du désistement de l’acheteur, de CHF 370'000.-, doit être 
soumise à l’IBGI, comme le soutient l’intéressée ou si, comme le fait valoir 
l’AFC, ce montant tombe sous le coup de l’impôt ordinaire sur le revenu. 
4. 
Si la notion de revenu n'est pas définie précisément par la loi, la jurisprudence et 
la doctrine suisses retiennent en principe comme déterminante la théorie de 
l'accroissement net du patrimoine (ATF 125 II 113 consid. 4a ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_766/2010 du 29 juillet 2011 consid. 2.1 ; ATA/714/2012 du 30 octobre 
2012 consid. 6b). Selon celle-ci, le revenu acquis par un contribuable se compose 
de tout accroissement de son patrimoine constaté au cours de la période fiscale 
considérée, ce qui peut provenir tant d'une augmentation des actifs que d'une 
diminution des passifs. 
5. 
L’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers a pour objet le bénéfice net 
provenant de l’aliénation d’immeubles ou de parts d’immeubles sis dans le 
canton, ainsi que certains gains que ces immeubles procurent sans aliénation 
(art. 80 al. 1 LCP). Sont également soumises à l’impôt les prestations de tout 
genre que reçoit, avant ou après l’aliénation, le propriétaire d’un bien ou actif 
immobilier ou le titulaire d’un droit immobilier réel ou personnel, soit 
notamment les dédits et peines conventionnels résultant de l’inexécution d’un 
contrat relatif à l’immeuble (art. 83 al. 1 let. c LCP). 
L’art. 84 LCP prévoit sept taux d’IBGI différents. Plus l’immeuble a été possédé 
pendant longtemps, plus le taux d’impôt est faible. Aucun impôt n’est dû lorsque 
l’immeuble a été détenu durant plus de 25 ans (art. 84 al. 1 let. g LCP). 
L’art. 21 LIFD et l’art. 24 al. 1 LIPP, son pendant en droit cantonal, déclarent 
imposable le rendement de la fortune immobilière. 
L’art. 7 al. 1 LHID définit quels sont les revenus imposables. Figure notamment le 
rendement de la fortune. 
L’art. 16 al. 3 LIFD et l’art. 27 let. j LIPP exonèrent en revanche de l’impôt sur le 
revenu les gains en capital réalisés lors d’éléments de la fortune privée. 
L’art. 12 al. 1 LHID définit l’objet de l’impôt sur les gains immobiliers soit les 
gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de 
la fortune privée du contribuable […]. L’al. 2 dresse une liste des situations 
assimilées à une aliénation. Les dédits ne sont pas mentionnés à l’art. 12 LHID. 


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6. 
Dans sa jurisprudence, la Commission de recours en matière d’impôt du canton de 
Fribourg, se fondant sur la doctrine et la jurisprudence du Tribunal fédéral, a jugé 
que le montant versé au propriétaire en cas de non-exercice d’un droit d’emption 
représentait un revenu de biens immobiliers soumis à l’impôt sur le revenu et non 
une compensation pour la perte de valeur du terrain (Revue Fiscale 1993, p. 434). 
7. 
En l’espèce, l’art. 83 al. 1 let. c LCP soumet certes à l’IBGI les dédits et peines 
conventionnels résultant de l’inexécution d’un contrat relatif à l’immeuble. 
Toutefois, il résulte de la jurisprudence rappelée ci-dessus qu’un dédit doit en 
réalité être qualifié de revenu imposable. Il ne figure par ailleurs pas dans la liste 
des gains soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, énoncée par l’art. 12 al. 1 et 
2 LHID, pas plus qu’il ne constitue un gain en capital privé non imposable. En 
conséquence, l’indemnité de CHF 370'000.- reçue par la contribuable doit être 
englobée dans l’assiette de l’impôt ordinaire sur le revenu et non pas soumise à 
l’IBGI. L’art. 83 al. 1 let. c LCP, en tant qu’il soumet à l’IBGI les dédits, se révèle 
ainsi contraire à la LHID. 
Les recourants considèrent leur situation choquante, compte tenu du fait qu’en cas 
de vente, ils n’auraient pas payé d’impôt, tandis qu’ils sont tenus de s’acquitter 
d’un impôt sur l’indemnité visant à compenser la perte de valeur de l’immeuble. 
Cette objection n’est pas fondée. En effet, s’ils avaient vendu leur villa, ils 
n’auraient effectivement pas payé d’impôt. Cela découle toutefois exclusivement 
de la longue durée de possession de leur immeuble, qui excède 25 ans, conduisant 
à un taux d’impôt nul (art. 84 al. 1 let. g LCP). Par ailleurs, quoi qu’en disent les 
recourants, l’indemnité litigieuse représente, selon la jurisprudence, un rendement 
immobilier et non une compensation pour la perte de valeur de l’immeuble. Ceux-
ci n’ont d’ailleurs pas démontré que ce montant avait été stipulé en vue de tenir 
compte d’une perte de valeur de la villa. Au demeurant, une telle moins-value 
n’est nullement établie. La perte découlant de la non-conclusion de la vente au 
prix convenu (9,4 millions de francs) n’est quoi qu’il en soit pas certaine, dès lors 
que, précisément, l’immeuble n’a pas encore trouvé preneur. 
8. 
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. 
9. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et 
solidairement, qui succombent, sont condamnés au paiement d’un émolument 
s'élevant à CHF 500.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du 
dépôt du recours. 
Vu l’issue du litige, ils n’ont pas droit à des dépens (art. 87 al. 2 LPA). 
 


- 6/6 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 19 décembre 2013 par S____ X____ et 
E____ X____ contre les décisions de l’administration fiscale cantonale du 19 
novembre 2013 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 500.-, lequel est couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (18 rue du Mont-Blanc, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant; 
6. 
communique le présent jugement à : 
a. 
S____ X____ et E____ X____ ; 
b. 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE ; 
c. 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS. 
Siégeant: Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Pascal DE LUCIA et Philippe 
MANTEL, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
 
Copie conforme de ce jugement a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière