ge_gerichte · ATA/774/1999 · 1990-03-30 · fr

Résumé:
 La validité d'un ordre de rétablir une situation conforme au droit ne dépend ni d'une base légale, ni d'une faute. La restitution de loyers perçus en trop par rapport à un maximum LDTR est une mesure administrative au sens de l'article 129 litt. e LCI. Problème de la prescription. La régie représentant le propriétaire est responsable de la même manière que celui-ci. Prescription de l'amende.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/601/1999 et A/584/1999 - TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 21 décembre 1999 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SI C_____ 
représentée par Me Christian Buonomo, avocat 
 
 
 
 
et 
 
LA G_____ 
représentée par Me Philippe Houman, avocat 
 
 
contre 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/601/1999 et A/584/1999 - TPE 
 
 
 
 
 
 
 
EN FAIT 
 
1. a. 
Par décision du 30 mars 1990, la commission de 
recours instituée par la loi sur les constructions et les 
installations diverses (ci-après : la commission de 
recours) a autorisé la SI C_____ (ci-après : la SI 
C_____) à effectuer des travaux de transformation d'un 
logement de 165 m2 au 4ème étage de l'immeuble 11 rue 
M______ 
(ci-après 
: 
l'appartement) 
dont 
elle 
est 
propriétaire, aux conditions suivantes : 
 
 
 
- Les dispositions de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
22 juin 1989 (aLDTR) seront respectées. 
 
 
 
- Le logement transformé sera soumis à la location 
pour une durée de 5 ans, pendant laquelle le loyer annuel 
dudit logement n'excédera pas CHF 18'000.-, soit CHF 
1'500.- par mois. 
 
 
 
Il s'agissait de la réfection complète des sols et 
des murs, du changement des installations électriques et 
du chauffage, du remplacement des appareils sanitaires et 
des meubles de cuisine. 
 
 
b. 
En réalité, cette décision autorisait après coup 
les travaux précités de rénovation qui avaient déjà été 
exécutés par la SI C_____ ; cette décision était rendue à 
la suite du recours de la SI C_____ contre le refus du 10 
janvier 
1990 
du 
département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement et du logement (ci-après : le département), 
d'autoriser les travaux effectivement entrepris, au motif 
que le loyer arrêté par la SI C_____ ne correspondait pas 
à un besoin prépondérant de la population. Le département 
avait par ailleurs déjà refusé en date du 13 septembre 
1989 un projet plus ambitieux de travaux de rénovation de 
cet appartement, estimant que le loyer futur était 
excessif. 
 
2. 
L'appartement était géré par la SSGI K_____, 
devenue en 1997 la G_____ S.A. (ci-après : la G_____). 
 
3. 
Monsieur et Madame S_____ sont locataires de 
l'appartement depuis le 16 mai 1989. Le bail, notifié 
après l'entrée en jouissance de l'appartement, soit le 13 
juillet 1989, était de durée déterminée, fixée au 31 mai 


 
 - 3 - 
 
 
 
1992. Le loyer mensuel sans les charges était échelonné 
de la manière suivante : 
 
 
 
 
CHF 2'600.- dès le 16 mai 1989, 
 
 
CHF 2'750.- dès le 1er juin 1990 
 
 
CHF 2'850.- dès le 1er juin 1991. 
 
 
 
Le 13 juillet 1989, la G_____ a notifié, en même 
temps que le bail, un avis de majoration du loyer dont 
les montants correspondaient à ceux précités. 
 
4. 
Le 20 novembre 1989, la SI C_____ a notifié aux 
époux S_____ un avis de majoration de loyer valant 
avenant au bail, avec effet rétroactif au 1er juin 1989. 
Elle leur a également fait signer deux baux ayant chacun 
pour objet un parking extérieur fictif. Un avis de 
majoration de loyer était annexé pour chacun des baux 
relatifs aux parkings. Ces trois baux leur ont été 
communiqués le 22 février 1990 : 
 
 
1. Le bail pour le logement prévoyait les loyers mensuels 
suivants: 
 
 
 
 
Du 1er juin 1989 au 31 mai 1990 : CHF 1'900.- 
 
 
Du 1er juin 1990 au 31 mai 1991 : CHF 2'000.- 
 
 
Du 1er juin 1991 au 31 mai 1992 : CHF 2'050.- 
 
 
2. Les baux pour les parkings fictifs prévoyaient les 
loyers suivants : 
 
 
 
 
Du 1er juin 1989 au 31 mai 1990 : CHF 350.- 
 
 
Du 1er juin 1990 au 31 mai 1991 : CHF 375.- 
 
 
Du 1er juin 1991 au 31 mai 1992 : CHF 400.-. 
 
5. 
Le 3 décembre 1990, les époux S_____ ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur une double place de 
parking existante, en sous-sol, pour CHF 250.- mensuels. 
 
6. 
Le 10 février 1992, la G_____ a notifié aux époux 
S_____ un avis de majoration du loyer de l'appartement 
qui passait de CHF 2'050.- à CHF 2'423,50. Les époux 
S_____ se sont opposés à cette majoration. Le 17 mars 
1992, la G_____ a informé les époux S_____ que la hausse 
de loyer ne prendrait effet que le 1er juin 1993. 
 
7. 
Entre le 30 août 1993 et le 28 mars 1994, 
l'immeuble 11 rue M______ a été placé en gérance légale. 
 
8. 
Le 29 novembre 1993, les époux S_____ ont résilié 


 
 - 4 - 
 
 
 
les contrats de bail des parkings fictifs. 
 
9. 
Le 17 avril 1998, la G_____ a requis des époux 
S_____ le versement d'un arriéré de loyer de CHF 
52'958,90. 
 
10. 
Le 2 février 1999, la G_____ a avisé les époux 
S_____ qu'elle résiliait le bail de l'appartement pour 
non paiement du loyer pour le 31 mars 1999. L'arriéré 
s'élevait à CHF 30'594,50. Le 5 février 1999, elle a 
résilié le contrat de bail portant sur le parking double 
en sous-sol. 
 
11. 
Le 18 février 1999, les époux S_____, représentés 
par 
l'Asloca, 
ont 
demandé 
à 
la 
G_____ 
si 
des 
autorisations fondées sur l'aLDTR avaient été délivrées 
concernant leur appartement. Parallèlement, ils ont saisi 
la commission de conciliation en matière de baux et 
loyers d'une requête en constatation de la nullité des 
baux 
portant 
sur 
les 
deux 
parkings 
fictifs, 
en 
constatation de l'inefficacité du congé du 2 février 1999 
et en restitution du loyer payé en trop pour la période 
du 1er juin 1989 au 16 mai 1999. 
 
12. 
Le 
11 
mars 
1999, 
l'Asloca 
a 
sollicité 
du 
département la prise de sanctions et la restitution du 
trop perçu de loyer à l'encontre de la SI C_____ "en 
raison d'une violation crasse" des règles de l'aLDTR. 
 
13. 
Le 18 mars 1999, le département a écrit à la 
G_____, avec copie à l'Asloca, en lui rappelant la 
décision de la commission de recours du 30 mars 1990 et 
en lui demandant de se déterminer sur le courrier de 
l'Asloca du 11 mars 1999. 
 
14. 
Le mandat confié à la G_____ a été résilié avec 
effet au 31 mars 1999. 
 
15. 
Le 17 mai 1999, le département a ordonné à la SI 
C_____ 
et 
à 
la 
G_____, 
prises 
conjointement 
et 
solidairement, de restituer aux époux S_____ le trop 
perçu pour le loyer versé du 1er juin 1989 au 31 mai 
1994, soit CHF 53'900.- plus intérêts à 5 % dès la prise 
d'effet des différents loyers, dans un délai de 30 jours. 
Il 
leur 
a 
en 
outre 
infligé, 
conjointement 
et 
solidairement, une amende administrative de CHF 20'000.-. 
 
 
 
Il constatait que les intéressées n'avaient pas 
donné suite à son courrier du 18 mars 1999. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
 
Le bail des époux S_____ prévoyait un loyer 
supérieur à celui fixé par la décision de la commission 
de recours du 30 mars 1990. De plus, des contrats de bail 
pour des parkings extérieurs fictifs avaient été conclus, 
ce qui augmentait encore le niveau des loyers après 
travaux des appartements. 
 
 
 
Le montant de l'amende tenait compte de la gravité 
objective des faits reprochés ainsi que du comportement 
visant à éluder les conditions de l'autorisation dans un 
dessein de lucre et à mettre l'administration devant le 
fait accompli. 
 
16. 
Le 28 mai 1999, la G_____ a informé le département 
qu'elle ne pouvait lui transmettre les états locatifs de 
l'immeuble en cause dès lors qu'elle ne le gérait plus 
depuis le 1er avril 1999. 
 
17. 
Le 16 juin 1999, la G_____ a recouru au Tribunal 
administratif à l'encontre de la décision précitée du 17 
mai 1999 en concluant à son annulation (cause A/584/1999 
- TPE). 
 
 
 
Le bail des époux S_____ prévoyait des loyers 
échelonnés sur trois ans qui avaient ensuite été revus à 
la baisse, le 20 novembre 1989, avec effet rétroactif au 
1er juin 1989. Parallèlement et sans que cette démarche 
puisse être expliquée, les époux S_____ avaient conclu un 
contrat de bail portant sur un parking extérieur, 
semblait-il inexistant, pour un loyer initial échelonné 
de trois ans. Aucun des dirigeants actuels de la G_____ 
n'avaient eu une connaissance directe des circonstances 
de la signature du bail du 29 novembre 1989. M. B_____, 
propriétaire des actions de la SI C_____, était intervenu 
directement auprès des locataires. 
 
 
 
Il n'y avait pas de base légale à l'ordre de 
restituer le trop perçu. Une restitution était de la 
seule compétence du Tribunal des baux et loyers. La 
G_____ n'était de toute façon pas enrichie au sens de 
l'article 62 du Code des obligations du 30 mars 1911 
(CO - RS 220), ayant agi comme représentante de la SI 
C_____. Il fallait aussi tenir compte, dans le montant 
réclamé, de la gérance légale de 7 mois. Enfin, l'amende 
était prescrite. 
 
18. 
Le 18 juin 1999, la SI C_____ a recouru au 
Tribunal 
administratif 
à 
l'encontre 
de 
la 
décision 


 
 - 6 - 
 
 
 
précitée (cause A/601/1999 - TPE) en concluant à la 
nullité de celle-ci et à la suspension de la cause dans 
l'attente du jugement de la commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. 
 
 
 
Les 
faits 
étaient 
entièrement 
contestés 
et 
remontaient à plus de cinq ans; l'amende prononcée était 
donc prescrite. L'ordre de restituer le trop perçu du 
loyer était illégal car ni l'aLDTR ni la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) ne prévoyaient que le département 
pouvait ordonner au contrevenant la restitution aux 
locataires lésés du trop perçu de loyer durant la période 
de contrôle. Il s'agissait de toute évidence d'une 
prétention relevant du droit civil fédéral qui était 
pendante devant la commission de conciliation. 
 
 
 
Par 
ailleurs, 
il 
n'était 
pas 
opportun, 
sous 
l'angle d'une saine administration de la justice, que le 
Tribunal administratif ordonne en l'état l'ouverture 
d'une instruction alors que la commission de conciliation 
était saisie du même objet. Il fallait notamment éviter 
que deux décisions contradictoires soient rendues. 
 
 
 
19. 
Le 30 juillet 1999, le département s'est opposé 
aux recours. 
 
 
 
Il avait été informé par l'Asloca le 11 mars 1999 
que l'appartement avait été loué avec un loyer non 
autorisé. La suspension de la procédure n'était pas 
justifiée car il s'agissait en l'espèce d'un litige de 
nature purement administrative. 
 
 
 
L'article 130 LCI lui permettait d'ordonner la 
réparation ou la suppression de la non conformité aux 
autorisations de construire. Par ailleurs, l'interdiction 
servait de base légale à l'ordre de rétablir une 
situation conforme au droit. Le délai de prescription 
avait commencé à courir le 1er juin 1994, puis avait été 
interrompu 
le 
18 
mars 
1999. 
Au 
17 
mai 
1999, 
la 
prescription n'était pas acquise. A cet égard, la G_____ 
avait dûment représenté la SI C_____ dans l'établissement 
des baux et avait géré l'immeuble durant toute la période 
de 
contrôle 
des 
loyers. 
Elle 
devait 
donc 
être 
solidairement 
responsable 
des 
mesure 
et 
sanction 
découlant de l'aLDTR. S'agissant de la prescription de 
l'amende administrative, le département s'en rapportait à 
l'appréciation du Tribunal administratif. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
20. 
Le 2 septembre 1999, les parties ont été entendues 
en audience de comparution personnelle. 
 
 
 
M. H_____, directeur de la G_____, a déclaré que 
celle-ci avait succédé à la régie SSGI K_____ et 
qu'aucune personne employée au moment des faits l'était 
encore actuellement. Une restitution de loyer était 
contestée 
par 
la 
G_____ 
car 
celle-ci 
ne 
faisait 
qu'encaisser les loyers pour le compte de la SI C_____ et 
cette compétence incombait uniquement au Tribunal des 
baux et loyers. La G_____ n'avait jamais reçu le pli non 
recommandé envoyé par le département le 18 mars 1999. La 
prescription n'avait donc pas été interrompue. Enfin, il 
s'en 
rapportait 
à 
justice 
sur 
la 
question 
de 
la 
suspension de la procédure. 
 
 
 
Mme M_____, administratrice de la SI C_____, a 
déclaré qu'elle occupait cette fonction depuis 1994 et 
était chargée de la procédure pendante au baux et loyers. 
La SI C_____ ne pouvait être condamnée deux fois à 
restituer et il appartenait à la juridiction civile de 
trancher cette question à titre préjudiciel. La SI C_____ 
n'avait pas reçu la lettre du département du 18 mars 
1999. Les locataires étaient actuellement en train de 
recourir contre la résiliation de leur bail, mais des 
pourparlers étaient en cours pour qu'ils puissent rester 
dans l'appartement. 
 
 
 
Le département a déclaré qu'il s'étonnait que le 
courrier du 18 mars 1999 ne fût pas parvenu aux 
recourants car l'Asloca l'avait reçu en copie. Un accord 
entre la SI C_____ et les locataires ne modifierait pas 
la décision attaquée. 
 
21. 
Par courrier du 9 décembre, reçu le 13 décembre 
1999, 
les 
époux 
S_____ 
ont 
informé 
le 
Tribunal 
administratif qu'ils souhaitaient témoigner dans le cadre 
des recours de la SI C_____ et de la G_____. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. a. 
Interjetés en temps utile devant la juridiction 
compétente, les recours sont recevables (art. 44 de la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de 
maisons 
d'habitation 
du 
25 
janvier 
1996 
(LDTR - L 5 20); art. 8 ch. 105 de la loi sur le Tribunal 
administratif et le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 
- LTA - E 5 05; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la 


 
 - 8 - 
 
 
 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10; ATA SI M. D. du 7 décembre 1993; S. du 10 juillet 
1991). 
 
 
b. 
Les recours faisant l'objet des causes A/584/1999 
et A/601/1999 se rapportant à une situation identique, 
ils seront joints (art. 70 LPA). 
 
2. 
Les faits de la présente cause ayant eu lieu 
antérieurement au 23 mars 1996, date d'entrée en vigueur 
de la LDTR du 25 janvier 1996, ils sont entièrement régis 
par l'aLDTR. 
 
3. a. 
Lorsque le sort d'une procédure administrative 
dépend de la solution d'une question de nature civile, 
pénale ou administrative relevant de la compétence d'une 
autre 
autorité 
et 
faisant 
l'objet 
d'une 
procédure 
pendante devant ladite autorité, la suspension de la 
procédure administrative peut, le cas échéant, être 
prononcée jusqu'à droit connu sur ces questions (art. 14 
al. 1 et 76 LPA). 
 
 
b. 
En l'espèce, la commission de conciliation en 
matière de baux et loyers a été saisie par les époux 
S_____ 
d'une 
contestation 
relative 
aux 
loyers 
de 
l'appartement et des parkings et à la résiliation du bail 
de l'appartement. Cette procédure ne concerne toutefois 
pas le contrôle des loyers instauré par le droit public 
au travers de l'aLDTR. Le Tribunal fédéral a d'ailleurs 
eu l'occasion de le confirmer en déclarant que l'aLDTR 
n'entre pas du tout en ligne de compte dans le cadre 
d'une contestation fondée sur les articles 269ss CO (SJ 
1997, p. 495). 
 
 
c. 
En conséquence, il n'y a pas lieu de suspendre la 
présente procédure dans l'attente du jugement de la 
commission de conciliation ou du tribunal des baux et 
loyers. 
 
4. a. 
Les mesures administratives prévues par la LCI 
(art 129 ss) sont applicables par renvoi de l'article 14 
aLDTR. 
 
 
b. 
L'article 137 alinéa 6 LCI est intégré dans le 
chapitre 
I 
du 
Titre 
VI 
- 
intitulé 
sanctions 
administratives (art. 137 à 142 LCI) - et prévoit que la 
poursuite des contraventions mentionnées à l'alinéa 1 se 
prescrit par 3 ans. Les articles 71 et 72 du Code pénal 
suisse 
du 
21 
décembre 
1937 
(CP - RS 
311.O) 
sont 


 
 - 9 - 
 
 
 
applicables par analogie, la prescription absolue étant 
de 5 ans. 
 
 
 
 
c. 
Selon l'article 137 alinéa 1 LCI, est passible 
d'une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60'000.- 
tout contrevenant : a) à la présente loi b) aux 
règlements et arrêtés édictés en vertu de la présente loi 
c) aux ordres donnés par le département dans les limites 
de la présente loi et des règlements et arrêtés édictés 
en vertu de celle-ci. 
 
 
d. 
La prescription est interrompue par tout acte 
d'instruction d'une autorité chargée de la poursuite ou 
par toute décision du juge dirigée contre l'auteur, en 
particulier par les citations et interrogatoires, les 
mandats 
d'arrêt 
ou 
de 
visite 
domiciliaire, 
par 
l'ordonnance d'expertise, ainsi que par tout recours 
contre une décision. A chaque interruption, un nouveau 
délai de prescription commencera à courir. Néanmoins, 
l'action pénale sera en tout cas prescrite lorsque le 
délai ordinaire sera dépassé de moitié, ou, pour les 
infractions contre l'honneur et pour les contraventions, 
à l'expiration d'un délai du double de la durée normale 
(art. 72 ch. 2 CP). 
 
5. a. 
En l'espèce, l'amende prononcée par le département 
le 17 mai 1999 est soumise au délai de prescription 
précité (art. 137 al. 1 LCI). Celui-ci a commencé à 
courir dès la sortie de l'appartement du contrôle des 
loyers. Il convient donc de déterminer cette date. 
 
 
b. 
Le dispositif de la décision de la commission de 
recours du 30 mars 1990 ne mentionne pas la date à partir 
de 
laquelle 
le 
délai 
de 
5 
ans 
- 
pendant 
lequel 
l'appartement est soumis au contrôle des loyers - débute. 
 
 
 
Le Tribunal de céans a toutefois déjà jugé que, 
s'agissant d'une société propriétaire d'un immeuble ayant 
entrepris des travaux sans autorisation - lesquels ont 
été autorisés par le département a posteriori - la date 
de prise d'effet du contrôle des loyers s'exerçait dès 
l'entrée en force de l'autorisation et non pas dès la fin 
des travaux, comme le requérait la société propriétaire. 
Il a confirmé en cela l'appréciation faite en première 
instance par la commission de recours selon laquelle il 
serait choquant de faire partir ce contrôle du jour de la 
terminaison des travaux, ce qui aurait pour effet que le 
propriétaire serait tenté, sans risques financiers, de 
procéder à des travaux au mépris de l'aLDTR (ATA SI M. D. 


 
 - 10 - 
 
 
 
du 7 décembre 1993). 
 
 
c. 
Il doit en être de même dans le cas d'espèce. La 
date de prise d'effet du contrôle des loyers doit ainsi 
être arrêtée au 20 mai 1990, soit au jour où la décision 
de la commission de recours est devenue définitive (30 
jours après le 20 avril 1990, date de sa réception par 
les parties). 
 
 
d. 
L'appartement est ainsi soumis au contrôle des 
loyers jusqu'au 20 mai 1995 et la prescription absolue de 
l'amende sera atteinte le 20 mai 2000. L'amende en cause, 
notifiée le 17 mai 1999, n'est donc pas atteinte par la 
prescription 
absolue. 
Elle 
l'est 
cependant 
par 
la 
prescription relative de trois ans, atteinte le 20 mai 
1998, dès lors que, pendant ce laps de temps, elle n'a 
pas été interrompue valablement par le département. 
 
 
e. 
En conséquence, l'amende de CHF 20'000.- est 
prescrite et devra être purement et simplement annulée. 
 
6. a. 
En revanche, le délai de prescription de l'article 
137 alinéa 6 LCI n'est pas applicable aux mesures 
administratives prévues au titre V de la LCI. 
 
 
 
b. 
La prescription est une institution générale du 
droit applicable même à défaut de normes légales, sauf en 
ce 
qui 
concerne 
les 
obligations 
de 
police 
des 
administrés, 
imprescriptibles 
(P. 
MOOR, 
Droit 
administratif, Berne, 1988, volume II p.220). Le point le 
plus 
important 
à 
régler 
en 
l'absence 
d'une 
norme 
explicite est celui de la durée du délai. La protection 
des intérêts du créancier implique une certaine longueur 
et la sécurité du droit n'exige pas nécessairement qu'il 
doive agir le plus rapidement possible; il faut aussi 
qu'il ait le temps d'évaluer l'étendue du droit. Les 
intérêts du débiteur sont inverses; et les preuves sont 
de plus en plus difficiles à rapporter au fur et à mesure 
que les faits s'éloignent dans le temps. Le juge examine 
en premier lieu quelles sont les réglementations que le 
législateur a prévues dans des matières analogues. Ce 
n'est qu'à défaut de telles analogies qu'il y aura lieu 
de se référer au droit privé; et encore le juge est-il 
libre de s'en écarter si la transposition ne paraît pas 
souhaitable (P. MOOR, op. cit. p. 53). 
 
 
c. 
En 
droit 
privé, 
l'action 
pour 
cause 
d'enrichissement illégitime, qui se rapproche du présent 
ordre de restitution du trop perçu, se prescrit par un an 


 
 - 11 - 
 
 
 
à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de 
son droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix 
ans, dès la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO). 
 
 
d. 
Le Tribunal fédéral des assurances a jugé que les 
cotisations versées indûment par des personnes qui ne 
sont pas tenues de cotiser doivent être restituées à 
celui qui les a payées et le délai de prescription 
absolue est de dix ans, par analogie avec la solution du 
droit civil (ATF 101 V P. 180 Consid. 1b P. 182). Le 
Tribunal fédéral a fixé à 10 ans la prescription des 
créances 
en 
restitution 
des 
subventions 
fédérales 
destinées à encourager la construction de maisons 
d'habitation en relevant que ce délai est prévu dans de 
nombreux textes de droit public et qu'il est usuel en 
droit privé. Ce délai de 10 ans est doublé d'un délai de 
prescription relative d'un an à partir de la date à 
laquelle le créancier a eu connaissance de son droit de 
répétition, 
délais 
correspondant 
à 
ceux 
prévus 
par 
l'article 67 CO s'agissant de l'action pour cause 
d'enrichissement illégitime (JdT 1984 I p. 274). Enfin, 
le Tribunal fédéral a également jugé que la prétention 
d'une commune de prélever la taxe de raccordement aux 
réseaux de distribution d'eau et d'évacuation des eaux 
usées se prescrivait par 10 ans, par analogie avec les 
disposition cantonales relatives à la taxation pour les 
impôts ordinaires (JdT 1988 I p. 426). 
 
6. a. 
Au vu de la jurisprudence et de l'article 67 CO 
précités, il convient également dans le cas d'espèce, de 
fixer la prescription de l'ordre de restituer aux 
locataires le trop perçu de loyers, à un an - dès la 
connaissance par le département de son droit d'exiger la 
restitution du trop perçu - et à dix ans dès la naissance 
de ce droit. 
 
 
b. 
Le délai de prescription d'une année a été 
respecté en l'espèce, le département ayant prononcé sa 
décision le 17 mai 1999, soit moins d'une année après 
avoir pris connaissance du courrier du 11 mars 1999 du 
mandataire 
des 
époux 
S_____ 
l'informant 
que 
les 
recourantes avaient pratiqué des loyers supérieurs à ceux 
fixés par la décision de la commission de recours du 30 
mars 1990. 
 
 
c. 
Quant au délai de prescription de 10 ans, seules 
les créances du 1er juin 1989 au 21 décembre 1989, soit 
la période de 10 ans antérieure au présent arrêt, sont 
prescrites. 


 
 - 12 - 
 
 
 
 
 
 
Toutefois, comme il a été relevé ci-dessus, la 
période de contrôle des loyers s'étend jusqu'au 20 mai 
1995, ce qui a pour conséquence que le trop perçu des 
loyers peut effectivement être réclamé pour une période 
de 5 ans s'étendant du 20 mai 1990 au 20 mai 1995, sans 
que la prescription absolue de 10 ans ne soit atteinte. 
 
 
d. 
Le tribunal de céans est lié, d'une part, par les 
conclusions 
des 
parties 
et, 
d'autre 
part, 
par 
l'interdiction de la reformatio in pejus. En revanche, il 
peut opérer une substitution de motifs (art. 69 al. 1 
LPA). En l'espèce, le tribunal de céans est donc lié par 
le montant de CHF 53'900.- réclamé par le département aux 
recourantes mais non pas par la période mentionnée dans 
la décision attaquée, soit celle du 1er juin 1989 au 31 
mai 1994, comme fondement de l'ordre de restituer le trop 
perçu. 
 
 
 
Le trop perçu du loyer pour la période du 20 mai 
1990 au 20 mai 1995 n'est donc pas prescrit et correspond 
en tous les cas au montant de CHF 53'900.-. En effet, le 
trop perçu de loyer du 1er juin 1994 au 20 mai 1995 - 
soit durant la période postérieure à celle prise en 
compte par le département - est au moins égal à celui du 
1er juin 1989 au 20 mai 1990, soit la période pour 
laquelle la créance en trop perçu de loyer est prescrite. 
Le montant de CHF 53'900.- peut ainsi être confirmé. 
 
7. a. 
Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'une 
mesure visant les loyers est une forme de remise en état 
au sens de l'article 129 lettre e LCI. (ATA SI S.B. du 25 
mai 1993). Au surplus, la validité d'un ordre de rétablir 
une situation conforme au droit ne dépend ni d'une base 
légale, ni d'une faute. La loi qui interdit certains 
actes ne sortit ses effets que si l'état de choses créé 
contrairement à la défense édictée est supprimé. Elle 
sert de base non seulement à l'interdiction elle-même, 
mais 
également 
aux 
décisions 
qui, 
visant 
à 
faire 
respecter, ordonnent le rétablissement d'une situation 
conforme 
au 
droit 
(A. 
GRISEL, 
Traité 
de 
droit 
administratif, 1984, pp. 649-650; SJ 1994 p. 531). 
Lorsqu'une mesure de l'autorité prend la place d'une 
obligation due, pour arriver autant que possible au même 
résultat, il suffit que l'obligation inexécutée ait une 
base légale. Exiger que la loi prévoie non seulement 
l'obligation, mais le moyen d'exécution forcée qui s'y 
substitue serait une garantie de luxe, par rapport aux 
administrés qui prennent sur eux d'agir d'eux-mêmes. Des 


 
 - 13 - 
 
 
 
mesures 
visant 
rétroactivement 
les 
loyers 
pratiqués 
constituent des mesures de rétablissement d'une situation 
conforme au droit (ATA SI B. du 5 octobre 1988; ATA SI 
M.D. du 7 décembre 1993 publié in RDAF 1994 p. 107). 
L'ordre de restituer le trop perçu des loyers répond à un 
intérêt 
public 
 
et 
respecte 
le 
principe 
de 
la 
proportionnalité (RDAF 1994 p. 107). 
 
 
b. 
Il 
convient 
en 
l'espèce 
de 
confirmer 
cette 
jurisprudence, et, partant, l'ordre de restituer le 
montant de CHF 53'900.- aux locataires, avec intérêts à 
5% dès la prise d'effet des différents loyers. 
 
 
c. 
Enfin, en tant que représentante de la SI C_____, 
la G_____ a encaissé pour le compte de celle-ci le trop 
perçu des loyers. Selon la jurisprudence du Tribunal 
fédéral et de la juridiction de céans, les mesures 
nécessaires à l'élimination d'une situation contraire au 
droit doivent être dirigées contre le perturbateur; il en 
est de même d'une éventuelle sanction. Le perturbateur 
est celui qui a occasionné un dommage ou un danger par 
lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa 
responsabilité 
(perturbateur 
par 
comportement), 
mais 
aussi celui qui exerce sur l'objet qui a provoqué une 
telle 
situation 
un 
pouvoir 
de 
fait 
ou 
de 
droit 
(perturbateur par situation; ATF n.p. A. du 1er juin 1993 
et les arrêts cités; ATA C. du 24 juin 1997 et les arrêts 
cités). L'autorité peut donc adresser l'ordre de rétablir 
l'état conforme au droit et, le cas échéant, infliger une 
sanction administrative au perturbateur par comportement 
et par situation. Le Tribunal administratif a ainsi déjà 
confirmé une amende - fondée sur l'article 137 LCI pour 
violation de cette même loi - infligée à une société au 
bénéfice d'un contrat de gérance sur l'immeuble en cause 
(ATA Régie G. du 27 janvier 1998). Le département n'a 
donc 
pas 
mésusé 
de 
son 
pouvoir 
d'appréciation 
en 
reconnaissant la G_____ comme responsable solidaire et 
conjointe du remboursement du trop perçu aux locataires 
intéressés. 
 
8. a. 
En conséquence, les recours seront partiellement 
admis; les décisions attaquées seront annulées dans la 
mesure où elles prononcent une amende de CHF 20'000.- et 
confirmées pour le surplus. 
 
 
b. 
Les 
recourantes, 
prises 
conjointement 
et 
solidairement, seront condamnées à un émolument de CHF 
4'000.- (art. 87 LPA). 
 
 


 
 - 14 - 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
à la forme : 
 
 
 
déclare recevables les recours interjetés le 16 
juin 1999 par la G_____ et le 18 juin 1999 par la SI 
C_____ 
contre 
les 
décisions 
du 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement du 17 mai 
1999; 
 
 
 
préalablement : 
 
 
 
ordonne la jonction des causes A/601/1999 et 
A/584/1999; 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
les admet partiellement; 
 
 
 
annule 
les 
décisions 
du 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement du 17 mai 
1999 en tant qu'elles infligent à la SI C_____ et à la 
G_____ S.A, prises conjointement et solidairement, une 
amende de CHF 20'000.-; 
 
 
 
les confirme pour le surplus; 
 
 
 
met 
à 
la 
charge 
des 
recourantes, 
prises 
conjointement 
et 
solidairement 
un 
émolument 
de 
CHF 
4'000.-; 
 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me 
Christian 
Buonomo, avocat de la SI C_____, à Me Philippe Houman, 
avocat de la G_____ ainsi qu'à la commission de recours 
instituée par la loi sur les constructions et les 
installations 
diverses 
et 
au 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 
Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
le secrétaire-juriste : 
le président : 
 
O. Bindschedler 
D. Schucani 


 
 - 15 - 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci