ge_gerichte · ACJC/1675/2019 · 2019-11-18 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.11.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16039/2016 
ACJC/1675/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 18 NOVEMBRE 2019 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 septembre 2018, comparant par 
Me Thierry STICHER, avocat, boulevard Georges-Favon 14, case postale 5511, 
1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
et 
C______, sise ______, intimée, comparant par Me Delphine ZARB, avocate, rue du 
Conseil-Général 11, case postale, 1211 Genève 4, en l'étude de laquelle elle fait élection 
de domicile. 
 


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C/16039/2016 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/820/2018, rendu le 18 septembre 2018 et notifié aux parties 
par plis recommandés du greffe le même jour, le Tribunal des baux et loyers a 
validé le congé notifié à B______ et A______ le 19 juillet 2016 avec effet au 
31 octobre 2018, pour l'appartement de 5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble 
sis 1______, à I______ [GE] (ch. 1 du dispositif), donné acte à la C______ de ce 
qu'elle s'engageait à repousser l'échéance contractuelle du bail des locataires au 
31 mai 2019 (ch. 2), accordé une prolongation de bail, échéant au 31 mai 2021, à 
B______ et A______ (ch. 3), autorisé ces derniers à résilier le bail en tout temps 
moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 4), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 6). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que la bailleresse avait allégué deux 
motifs à l'appui du congé, à savoir, d'une part, le rendement insuffisant et, d'autre 
part, des travaux de rénovation importants à entreprendre. Selon le Tribunal, le 
premier motif était en tous cas établi, ce qui permettait de valider le congé. 
b. Par acte adressé à la Cour de justice le 17 octobre 2018, B______ et A______ 
(ci-après : les appelants ou les locataires) ont formé appel contre ce jugement, 
dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à ce que la Cour 
annule le congé du 19 juillet 2016 et, subsidiairement, à l'octroi d'une 
prolongation de bail pleine et entière de quatre ans, soit échéant au 31 mai 2023. 
Ils invoquent une violation de l'art. 271 CO, sous divers angles, ainsi que des 
art. 271a al. 1 let. b et 272 CO. Par ailleurs, ils soutiennent que l'état de fait établi 
par les premiers juges doit être complété sur différents points. 
c. Par réponse du 19 novembre 2018, la C______ (ci-après : l'intimée ou la 
bailleresse) a conclu à la confirmation du jugement entrepris. 
d. Par courrier adressé à la Cour le 28 novembre 2018, les appelants ont persisté 
dans leurs conclusions et rectifié quelques coquilles dans leurs écritures d'appel. 
e. Par pli du 30 novembre 2018, le greffe a avisé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Le 22 octobre 1999, la D______, alors propriétaire, et B______ et A______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 5 pièces, situé au 1er étage de l'immeuble sis 1______, à 
I______ [GE]. 


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Les locaux sont destinés à l'usage d'habitation. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de deux ans et onze mois, soit du 
1er novembre 1999 au 30 septembre 2002, et s'est renouvelé par la suite tacitement 
d'année en année. 
Lors de l'entrée des locataires, l'appartement se trouvait dans un état défraîchi, de 
sorte que ceux-ci ont obtenu un mois de loyer gratuit. La révision des installations 
de chauffage et des bouilleurs leur a été facturée et ils ont entrepris eux-mêmes 
des travaux d'entretien. 
Par avis de majoration de loyer du 10 juillet 2012, le loyer annuel a été modifié 
pour être porté à 17'400 fr., charges non comprises, à compter du 1er novembre 
2012. Cette majoration a été motivée par l'adaptation aux loyers usuels du 
quartier. 
b. Sur mandat conjoint de la D______ et de la E______ (C______), la société 
F______ SA a établi un rapport d'estimation de la valeur vénale de l'immeuble, le 
15 octobre 2012. Les experts ont retenu un taux de vétusté de l'immeuble de 
48,5%, en lien avec les éléments de construction suivants : le gros-œuvre, les 
façades, la toiture, les fenêtres, les installations électriques, les installations de 
chauffage et de ventilation, les installations sanitaires et les aménagements 
intérieurs. Ils ont examiné les données relatives aux points suivants : système de 
construction, équipement et matériaux, distribution des locaux, situation de vue et 
dégagement de l'immeuble, aménagements extérieurs et situation dans le quartier. 
Ils ont relevé la vétusté de la façade et des vitrages et des problèmes d'isolation de 
la toiture. Le rapport fait état d'un état locatif potentiel, après rénovation, de 
129'600 fr., sans référence à la LDTR. S'agissant de la méthode de calcul prise en 
compte par les experts, on peut lire ceci : «Nous calculons d'abord le coût de 
reconstruction à neuf du bien. Il s'agit de définir le prix au m3 qui peut être 
différencié en fonction de l'affectation des locaux. Puis nous déduisons de cette 
valeur à neuf la vétusté qui tient compte de l'état du bâtiment et des rénovations à 
entreprendre. Ensuite, nous ajoutons les aménagements extérieurs. Finalement, 
nous additionnons le prix du terrain. Pour fixer le prix du terrain, nous assimilons 
par analogie la zone 4A à de la zone villa tout en intégrant le paramètre de densité 
réelle». Ainsi, les experts parviennent à une estimation du bâtiment à hauteur de 
1'190'000 fr. qui, additionnée à l'estimation du terrain à hauteur de 3'113'800 fr., 
conduit à une valeur vénale retenue, sans locataires, à 4'300'000 fr. et, avec 
locataires, en prenant en compte une décote liée au délai de résiliation des baux, à 
3'510'000 fr., au 15 octobre 2012. 
Les experts n'ont procédé à aucune visite des lieux pour établir ce rapport. 


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c. A compter du 1er décembre 2013, la E______ est devenue propriétaire de 
l'immeuble. Celui-ci lui a été transféré par la D______, dans le cadre de la 
recapitalisation de la caisse. 
Dans la comptabilité de la D______, l'immeuble litigieux figurait pour une valeur 
de 1'921'005 fr. 
Parmi les 32 immeubles transférés par la D______ pour une valeur globale de 
81'286'000 fr., la valeur de cet immeuble a été prise en compte à hauteur de 
3'490'000 fr., selon l'arrêté du G______ du 30 octobre 2013. 
d. Suite à la fusion de la E______ avec la H______, la C______ a été constituée. 
L'ensemble des actifs et passifs des deux premières caisses, ainsi que leurs 
obligations respectives, lui ont été transférés. 
Ainsi, la C______ est devenue propriétaire de l'immeuble et bailleresse, à compter 
du 1er janvier 2014. 
e. L'immeuble litigieux, situé sur la parcelle 2______ de la commune de I______ - 
section 5______, d'une surface de 1570 m2, a été construit en 1870. Il fait partie 
d'un plan de site («K______ et L______»), au sens de l'art. 40 de la loi sur la 
protection des monuments, de la nature et des sites (LPMNS), adopté par arrêté du 
G______ du 5 mars 2003, et se situe en zone 4A, au sens de l'art. 11 al. 5 de la loi 
sur les constructions et installations diverses (LCI). 
Il comporte trois appartements, tous occupés, soit un 5 pièces au rez-de-chaussée, 
loué depuis le 1er juillet 1995 et dont le loyer annuel s'élève à 16'800 fr., le 
5 pièces litigieux situé au 1er étage et un 6 pièces, aménagé dans les combles en 
1950, loué depuis le 1er juin 1984 et dont le loyer annuel s'élève à 12'000 fr. 
f. Le contrat de bail de l'appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée a été résilié 
avec effet au 30 septembre 2016, par avis officiel du 2 mai 2016. 
g. Par avis officiel et courrier accompagnateur du 19 juillet 2016, adressés 
séparément aux locataires, la bailleresse a résilié le contrat de bail, avec effet au 
31 octobre 2018. Le motif du congé est libellé ainsi dans le courrier 
accompagnateur : «Le loyer dont vous vous acquittez actuellement ne (lui) 
procure pas un rendement suffisant. La villa va nécessiter en outre des travaux de 
grande ampleur qui ne peuvent être exécutés en maintenant les locataires en 
place». 
h. Le contrat de bail de l'appartement de 6 pièces dans les combles a été résilié 
avec effet au 31 mai 2019, par avis officiel du 19 juillet 2016 également. 
i. Par requête déposée le 17 août 2016 auprès de la Commission de conciliation, 
les locataires ont contesté le congé. 


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j. Sur mandat des locataires, M______ SARL a établi un rapport d'estimation 
immobilière le 15 mars 2017. La valeur vénale de l'immeuble, dans son état 
actuel, a alors été estimée à 860'000 fr. Les experts ont tenu compte aussi bien de 
la situation de l'immeuble dans le quartier, de la proximité des infrastructures et 
des réseaux de transports, comme de la distribution des logements et de leur plan. 
S'agissant du potentiel de location et de vente, ils ont indiqué : «…le marché est 
très particulier pour ce genre d'objets, soumis à la LDTR, placé dans un plan de 
site et avec une très grosse rénovation, dont l'issue est incertaine en fonction de 
l'état actuel de l'immeuble. De surcroît, le droit de préemption est encore pendant 
et actif car la D______ ou la Commune de I______ pourraient décider de 
préempter pour y placer des logements sociaux, indépendamment du coût 
difficilement rentabilisable de la rénovation avec des loyers de ce type». Le 
rapport mentionne qu'une rénovation en profondeur devrait être entreprise, 
notamment une grosse intervention sur l'enveloppe, comprenant l'isolation de la 
toiture. Une mise en conformité impliquerait le changement des fenêtres. Dans les 
appartements, une remise à niveau complète des plâtres et de l'électricité 
s'imposerait. Après cette importante rénovation, la seule valorisation envisageable 
selon les experts consisterait en l'apport de confort supplémentaire dans les 
logements, au niveau des installations des cuisines et de salles de bains, tous les 
droits à bâtir étant déjà réalisés compte tenu du plan de site. Dans ce rapport, la 
valeur du terrain a été prise en compte à hauteur de 2'119'500 fr. et la valeur du 
bâtiment à hauteur de 2'156'300 fr. Après déduction d'un montant d'investissement 
hors plus-value de 670'000 fr., considéré dans le cadre des travaux de rénovation 
nécessaires, les experts ont conclu à une valeur intrinsèque de 3'714'040 fr. 
k. Par courrier du 16 mars 2017, les locataires ont requis le calcul de rendement 
ainsi que le descriptif complet des travaux envisagés et les raisons pour lesquelles 
ces travaux supposeraient leur départ. Ils étaient ouverts à une hausse de loyer 
justifiée, de sorte qu'ils invitaient également la bailleresse à leur communiquer le 
montant du loyer qu'elle souhaitait obtenir pour qu'ils puissent se déterminer. 
l. A l'issue de l'audience qui s'est tenue le 27 mars 2017 devant la Commission de 
conciliation, la cause a été déclarée non conciliée. Elle a été portée devant le 
Tribunal le 4 mai 2017. 
Les locataires ont conclu à ce que, préalablement, le Tribunal ordonne à la 
bailleresse de produire l'ensemble des données financières et des charges de 
l'immeuble, afin de déterminer son rendement, principalement, à ce qu'il annule le 
congé et, subsidiairement, leur accorde une pleine et entière prolongation de bail 
échéant au 31 octobre 2022, tout en les autorisant à quitter les lieux en tout temps, 
moyennant préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 
Ils ont soutenu qu'il ne serait pas possible pour la bailleresse de majorer le loyer, 
fixé pour la dernière fois en juillet 2012 sur la base des loyers usuels du quartier et 


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que si la bailleresse entendait se prévaloir du rendement insuffisant, il lui 
appartenait de l'établir par calcul et pièces, ce qu'elle devait déjà être en mesure de 
faire lors de la notification du congé. Au surplus, selon eux, le prix de transfert 
retenu était manifestement exagéré. Quant aux travaux de rénovation qui 
nécessiteraient leur départ, ils ont contesté que la bailleresse ait un projet concret 
qui justifierait ce motif de congé. 
m. En juin 2017, sur mandat de la C______, Q______ SARL a effectué un audit 
pour la mise en conformité de l'immeuble. Le rapport relève principalement : un 
manque d'entretien des communs (cage d'escaliers); un manque d'isolation de la 
toiture et des murs extérieurs (façades); l'état vétuste et dégradé des fenêtres; la 
corrosion du garde-corps du balcon; des problèmes de canalisation dans la 
buanderie et les caves; le défaut d'isolation thermique entre le sous-sol non 
chauffé et le rez-de-chaussée; la vétusté et le manque de conformité des 
installations électriques de l'immeuble; la disparité entre les installations de 
chauffage et d'eau chaude des différents logements; le défaut de ventilation 
mécanique de l'immeuble, celle-ci étant assurée par la perméabilité des vitrages et 
des portes; la vétusté et le manque de praticité et de débit au niveau des 
installations sanitaires, l'ancienneté et la taille réduite des installations de cuisine, 
les appareils étant propriété des locataires. De manière générale, il ressort du 
rapport que l'entretien des logements a été laissé aux soins des locataires. Aussi, le 
montant total du devis estimatif établi pour des travaux de mise en conformité et 
d'entretien qualifiés de nécessaires, portant sur la maçonnerie, les fenêtres, la 
couverture, l'électricité, les installations de chauffage-ventilation, de sanitaires, de 
cuisine, la plâtrerie-peinture, la serrurerie, les revêtements de sols, la fumisterie, le 
nettoyage, les divers et imprévus, les honoraires divers, taxes et émoluments 
compris, s'élève à 1'521'555 fr. 
n. Dans son mémoire réponse du 28 juin 2017, la bailleresse a conclu, 
principalement, à ce que les locataires soient déboutés des fins de leur requête et à 
ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle s'engageait à repousser l'échéance 
contractuelle du bail au 31 mai 2019. 
Elle a allégué des charges totales de 8'670 fr., 5'739 fr. et 17'191 fr., pour les 
années 2014 à 2016, soit une moyenne de 10'533 fr. sur les trois ans. Les montants 
précités comprennent 990 fr. par an pour des «assurances» et 1'244 fr. par an pour 
l' «impôt IIC». Quant aux charges d'exploitation, elles figurent à hauteur de : 
- 6'436 fr. 10 pour 2014, soit 1'988 fr. 25 d'honoraires de gérance et «honoraires 
travaux» et 4'447 fr. 85 de frais d'entretien des appartements/locaux et des 
extérieurs; 
- 3'505 fr. 10 pour 2015, soit 1'695 fr. 40 d'honoraires de gérance et 192 fr. 15 
d'«honoraires travaux» (dont une somme de 177 fr. au titre d' «honoraires 


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travaux suite sinistre»), 303 fr. de frais d'entretien des appartements et 
1'314 fr. 35 de frais de «travaux suite sinistre» (déduction faite de certains 
remboursements d'assurance); 
- 14'957 fr. pour 2016, soit 1'746 fr. 40 d'honoraires de gérance et 629 fr. 10 
d'«honoraires travaux» et 12'581 fr. 75 de frais d'entretien des appartements. 
Aucun détail n'a été apporté par la bailleresse quant aux différents postes 
susmentionnés, ni dans ses écritures, ni dans les pièces produites. 
S'agissant du premier motif de congé, à savoir le rendement insuffisant, la 
bailleresse s'est référée au taux hypothécaire de référence, 1,75%, et au rendement 
qu'il lui serait possible de tirer de l'état locatif, soit 2,25%, et a souligné que le 
rendement actuel s'élevait à 0,95%, sur la base de la valeur de l'immeuble retenue 
dans le rapport de F______ SA du 15 octobre 2012. Elle a admis, à l'instar des 
locataires, que le loyer admissible ne pourrait pas être établi sur la base des loyers 
usuels dans le quartier, puisqu'un laps de temps insuffisant s'était écoulé depuis la 
dernière majoration de loyer notifiée sur la base de ce critère en juillet 2012. 
Enfin, elle a contesté que le prix de transfert de l'immeuble retenu puisse être 
manifestement exagéré puisqu'il avait été retenu par la D______ lors du transfert 
d'actifs à la E______. 
Quant au second motif de congé, à savoir l'intention d'entreprendre des travaux de 
rénovation importants, elle s'est référée au rapport d'audit de Q______ SARL et a 
soutenu que ces travaux nécessitaient le départ des locataires. 
o. Lors de l'audience du Tribunal du 5 octobre 2017, la bailleresse a indiqué 
n'avoir pas de pièce supplémentaire à déposer à ce stade. Elle a pris acte de la 
demande du Tribunal relative à la production de pièces à l'appui de la valeur 
alléguée de transfert de l'immeuble de la D______ à la E______, s'est engagée à 
faire des recherches et à produire ce qu'elle pourrait trouver. 
Les parties ont sollicité qu'un représentant de la C______ soit entendu au sujet des 
projets et intentions concrets de la bailleresse concernant l'immeuble. 
Elles ont persisté dans leurs conclusions. 
p. Par ordonnance du 6 octobre 2017, le Tribunal a imparti à la bailleresse un 
délai pour produire les pièces complémentaires suivantes : 
- toute pièce utile établissant la valeur de transfert de l'immeuble de la D______ 
à la E______ et le mode de calcul de celle-ci; 
- toute pièce attestant de l'existence d'un projet concret de rénovation de 
l'immeuble au moment de la notification du congé en mai 2016; 


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- le calcul des loyers après travaux, selon les critères de la LDTR. 
Par ailleurs, le Tribunal a ordonné l'audition de témoins. 
q. Le 1er novembre 2017, la bailleresse a produit l'arrêté G______ du 30 octobre 
2013, relatif à la cession de divers actifs immobiliers à la E______, avec l'annexe 
indiquant la valeur mentionnée en rapport avec l'immeuble en cause, soit 
3'490'000 fr. 
Elle a par ailleurs produit un tableau des loyers auxquels elle pourrait prétendre de 
la part des divers locataires si elle faisait des travaux de rénovation, sur la base du 
prix maximum à la pièce selon la LDTR, soit 3'405 fr. par pièce par an. Il ressort 
de ce tableau que le loyer du 5 pièces du 1er étage ne pourrait pas être augmenté 
puisque le prix à la pièce par an est déjà supérieur au maximum LDTR. 
r. Lors de l'audience du 14 décembre 2017, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire 
des parties. 
O______, responsable de la division immobilière de la C______, qui avait 
précédemment travaillé pour la E______, a déclaré que préalablement au transfert 
déjà, les optiques étaient soit d'améliorer la rentabilité des objets immobiliers 
comme l'immeuble en cause, soit la vente desdits objets si la rentabilité souhaitée 
n'était pas réalisable. Cette dernière option n'était pas la plus simple, puisque 
soumise à des contraintes légales importantes. L'immeuble en cause devait voir sa 
rentabilité s'améliorer mais des travaux importants devaient y être effectués. Il 
n'était pas impossible de les exécuter en présence des locataires mais cela était 
extrêmement compliqué. Aucun des travaux n'avait encore été commandé et il 
était souhaité de les repousser le plus loin possible dans le temps afin d'améliorer 
d'abord la rentabilité. Ceci consisterait en une augmentation des loyers en rapport 
au calcul de rendement. Les baux avaient été résiliés pour pouvoir relouer les 
appartements à un loyer plus élevé. L'autre solution serait de vendre le bien libre 
de locataires, afin de maximiser le prix de vente. Dans la mesure du possible, il 
était souhaité de relouer les biens plus cher mais en l'état. Le départ des locataires 
faciliterait évidemment les travaux mais la rentabilisation des biens pourrait se 
faire en mettant en place des solutions telles que la création d'une coopérative de 
locataires qui pourrait ensuite prendre en charge une partie des travaux. Il n'était 
pas en mesure de dire quels seraient les loyers pour des nouveaux locataires. Ils 
dépendraient du calcul de rendement et des travaux à effectuer. Il serait procédé à 
une estimation dès que possible et dès qu'un contact avec un potentiel nouveau 
locataire serait pris, par exemple avec une coopérative de locataires. La C______ 
n'avait pas encore décidé de la formule qui serait utilisée pour la relocation. Le 
témoin pouvait confirmer que le calcul des loyers après travaux selon les critères 
de la LDTR avait été fait par la régie en charge de la gestion de l'immeuble. Le 
motif principal de la résiliation était le rendement, les travaux ayant été 


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mentionnés car l'éventualité de recevoir des injonctions des autorités concernées 
pour la mise en conformité des biens était réelle, notamment s'agissant des 
vitrages, de la chaufferie et de la toiture. 
 
Le locataire a indiqué effectuer des recherches de solution de relogement, ce qui 
était compliqué. Il était difficile de prendre des décisions tant que le litige n'était 
pas tranché. 
s. Lors de l'audience du 8 mars 2018, le Tribunal a entendu trois témoins. 
P______, architecte auprès de Q______ SARL, a confirmé être l'auteur du rapport 
d'audit de juin 2017. La durée des lourds travaux de rénovation devisés pouvait 
être estimée à une année si les locaux étaient vides, deux à trois de plus s'ils 
étaient occupés. Pour des rénovations d'une telle ampleur, ils devraient en principe 
être vidés : les nuisances seraient très importantes (nuisances sonores, poussière, 
danger). Il avait été mandaté par la C______ deux ou trois mois avant son rapport. 
Il n'avait pas travaillé sur la base d'un projet préparé par la C______. Il n'avait 
plus eu de contact avec celle-ci et n'avait pas été chargé de déposer de demande 
d'autorisation de construire. 
R______, architecte auprès de M______ SARL, a déclaré être l'auteur de 
l'estimation effectuée le 15 mars 2017. Il était arrivé à 856'330 fr. pour la valeur 
de rendement et à 3'714'040 fr. pour la valeur intrinsèque. La différence entre ces 
deux chiffres s'expliquait par le fait qu'il y avait d'un côté, un bâtiment avec une 
structure patrimoniale d'une certaine qualité et de l'autre, un état locatif très faible. 
La valeur vénale à laquelle il avait abouti découlait de la seule valeur de 
rendement. Il avait tenu compte de l'état de l'immeuble dans le chiffre de 
capitalisation sur l'état locatif net. Cet état était également pris en compte dans la 
valeur intrinsèque. Il avait estimé le total des travaux à réaliser à environ un 
million de francs, dont 670'000 fr. n'apportaient pas de plus-value, ce qui 
expliquait la différence de ce montant, entre le sous-total et le total de la valeur 
intrinsèque. Il avait également tenu compte d'une augmentation de loyers 
correspondant à la réserve locative autorisée par la LDTR pour aboutir à des 
loyers de 3'405 fr. par pièce par an au maximum. A son sens, les travaux 
pouvaient être entrepris avec les locataires en place, en planifiant bien, même s'ils 
prendraient plus de temps et seraient plus coûteux. 
S______, attaché de direction auprès de l'Office des bâtiments de la D______, a 
déclaré s'être occupé de l'aspect immobilier de la recapitalisation de la C______. 
Les valeurs de transfert avaient été fixées par le biais d'expertises. La D______ 
avait chargé F______ SA de procéder à une expertise visant à déterminer la valeur 
de l'objet en cause. Il pouvait expliquer la différence entre le montant porté à la 
comptabilité de la D______, à savoir 1'921'005 fr., et celle de l'estimation de 
F______ SA, soit 3'490'000 fr., par le fait que les immeubles avaient été intégrés 


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dans la comptabilité de la D______ sur la base d'expertises datant de 2004-2005 et 
avaient ensuite été amortis chaque année en ce qui concernait les bâtiments. Le 
rendement minimal désiré par la C______ et indiqué dans le rapport de 
F______ SA à hauteur de 4,1% n'était pas inusuel, pas plus que la décote liée au 
délai de résiliation des baux et le chiffre pris en compte à ce titre. 
Le témoin, n'étant pas en mesure de s'exprimer sur la valeur individuelle de 
transfert retenue pour l'immeuble en cause, a été invité par le Tribunal à indiquer 
cette valeur et à fournir toutes pièces utiles à ce propos. 
t. Aussi, par courrier du 22 mars 2018, S______ a confirmé la valeur de transfert 
retenue par la D______, à hauteur de 3'490'000 fr. pour l'immeuble en cause, ce 
montant correspondant à celui de l'expertise de F______ SA. 
u. Le 3 mai 2018, T______, expert immobilier, a été entendue. 
Elle a confirmé avoir été co-auteur du rapport de F______ SA, dont elle était 
employée. Elle n'avait pas visité les lieux. Le taux de vétusté de 48,5% avait été 
retenu sur la base des documents transmis, de photographies (dont elle ne 
connaissait pas la date de prise), rapports et discussions avec les représentants de 
la régie. La simulation qui avait été faite selon trois rendements bruts (les chiffres 
de 4,1% et 3,5% étant les valeurs de rendement exigés par les investisseurs en 
2012 sur ce type de bien) présentait le rendement qu'il serait possible de réaliser 
après transformations et selon les loyers annuels potentiels, lesquels n'avaient pas 
été déterminés par les experts mais leur avaient été transmis par le mandant, sous 
forme de tableaux. Le but des experts était de déterminer la valeur du bien et non 
pas les loyers. Les indications données sur les rendements potentiels l'avaient été 
sans prendre en compte le droit du bail ou la LDTR. Ils n'avaient pas évalué les 
travaux de transformation mais les valeurs potentielles pour ce type de bien après 
transformations. La LDTR n'était pas prise en compte dans cette évaluation. Ils 
avaient retenu une valeur intrinsèque, à savoir une valeur du bien sur la base de la 
construction et du terrain. Si la situation restait la même, elle préconiserait la 
même méthodologie que celle utilisée à l'époque, dont elle ne se souvenait pas de 
qui en avait décidé, mais qui en général résultait d'une discussion entre le mandant 
et l'expert. Une période de référence de cinq ans avait été prise en compte pour 
calculer la décote en lien avec le délai de résiliation des baux. Les prix au m3 
étaient déduits de données pour ce type de bien et l'emplacement du terrain, les 
potentiels à bâtir, la qualité de la construction et l'époque de construction. Il 
s'agissait précisément du travail de l'expert. 
v. Le 15 mai 2018, les locataires ont déposé des pièces complémentaires, relatives 
à leurs recherches de solution de relogement. 
w. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 21 juin 2018, les parties ont plaidé 
et persisté dans leurs conclusions. 


- 11/21 - 
 
C/16039/2016 
La cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 19 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1). 
En l'espèce, le loyer annuel des locaux s'élève à 17'400 fr., charges non comprises, 
de sorte que la valeur litigieuse (3 x 17'400 fr.) est largement supérieure à 
10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.2 L'appel a été déposé dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n° 121). 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 
concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 
sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas annulé le congé, en violation 
de l'art. 271 CO, sous divers angles, soutenant que la bailleresse avait : 


- 12/21 - 
 
C/16039/2016 
- modifié le motif du congé lors de l'audience du 14 décembre 2017 et ne 
connaissait pas le motif du congé lors de la résiliation; 
- utilisé la résiliation pour leur imposer des conditions défavorables, ce qui 
constituait en outre un congé pression, au sens de l'art. 271a al.1 let.b CO (lex 
specialis); 
- la velléité d'obtenir un rendement abusif de 4,1%; 
- échoué à apporter la preuve qui lui incombait de la possibilité d'augmenter le 
loyer de manière non abusive, sur la base d'un calcul de rendement, en 
application des art. 269 CO et 10 OBLF; 
- échoué à établir qu'elle disposait au moment de la résiliation d'un projet concret 
d'exécution de travaux qui nécessitait le départ des locataires. 
2.1 L'art. 271a al. 1 let. b CO prohibe le congé-pression, soit le fait de placer le 
locataire face à l'alternative d'accepter une modification défavorable ou de quitter 
les locaux (arrêts du Tribunal fédéral 4A_5472015 du 14 avril 2016 consid. 2.1.1; 
4A_625/2014 du 25 juin 2015 consid. 2). Il importe peu que la modification 
recherchée soit licite ou non; c'est le moyen utilisé qui est en soi répréhensible 
(LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 971; cf. ATF 115 II 83 consid. 4c). Il doit 
exister un lien de causalité entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer sa 
prétention en modification du contrat. L'ordre dans lequel ont lieu la résiliation et 
la manifestation de volonté du bailleur n'est pas déterminant : la hausse de loyer 
exigée peut donc être antérieure, concomitante ou postérieure au congé (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_343/2004 du 22 décembre 2004 consid. 2.1, in CdB 2005 
p. 33; ATF 115 II 83 ibidem). Lorsque l'initiative de modifier le contrat émane du 
locataire et que la déclaration du bailleur consiste en une acceptation, il n'y a pas 
d'adaptation de loyer unilatérale au sens de l'art. 271a al. 1 let. b CO (arrêt précité 
4C_343/2004 ibidem et les réf. citées). 
Sur le principe, le locataire qui veut faire annuler la résiliation doit prouver les 
faits permettant de conclure qu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (ATF 
135 III 112 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_345/2007 du 8 janvier 2008 
consid. 2.4.3). Il doit en particulier établir le lien entre le congé et la volonté du 
bailleur d'imposer sa prétention. Cette preuve, qui se rapporte à un fait relevant du 
for intérieur, peut résulter d'indices (arrêt précité 4C_343/2004 consid. 2.1). 
2.2 A côté d'une liste d'exemples dans lesquels une résiliation émanant du bailleur 
est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le 
congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence (ATF 120 II 
31 consid. 4a), la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du 
principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit 


- 13/21 - 
 
C/16039/2016 
(art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice 
d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, 
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans 
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, 
il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être 
qualifiée d'abus de droit «manifeste» au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 
consid. 3). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_403/2009 consid. 3.1; 4C_61/2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). Est abusif 
le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte 
(ATF 120 II 31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_403/2009 consid. 3.1). 
Pour le surplus, dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera 
à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime 
ou justifié (ACJC/807/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.2). Pour en juger, le juge 
doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 140 III 496 
consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 
7 octobre 2016 consid. 4.4.1). 
2.3 Un congé motivé exclusivement par la volonté du bailleur d'obtenir d'un 
nouveau locataire un loyer plus élevé que le loyer payé par le locataire dont le bail 
est résilié ne contrevient en principe pas aux règles de la bonne foi et est licite 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2009 consid. 2.3 ; 4A_472/2007 consid. 2.1). 
Cela étant, pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations 
d'ordre économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il 
faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer 
supérieur au loyer payé jusque-là par le preneur congédié. En d'autres termes, le 
congé est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet 
d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que 
celui-ci est déjà conforme au prix du marché et lui procure un rendement 
suffisant. Dans une telle situation, ce n'est pas le principe de la bonne foi stricto 
sensu qui entre en ligne de compte, mais l'interdiction de l'abus de droit que 
méconnaît toute résiliation ne constituant qu'un prétexte (ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4C_343/2004 consid. 3.2; 4C_267/2002, 
in SJ 2003 I 261, consid. 2.3). 
A cet égard, il n'appartient pas nécessairement au bailleur d'indiquer le montant du 
nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être 
contrôlé. Des indices quant au montant du nouveau loyer ne sont pas suffisants : 
le droit fédéral exige en la matière une preuve stricte et il appartient au bailleur de 
démontrer qu'il pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau 
locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4). 
2.4 L'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'établir les faits d'office dans les 
affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC, soit les affaires relevant ratione materiae de 


- 14/21 - 
 
C/16039/2016 
la procédure simplifiée. Le juge n'est alors pas lié par les allégations des parties et 
leurs offres de preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont 
pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
La maxime inquisitoire sociale instaurée par l'art. 247 al. 2 CPC est fondée sur des 
motifs de politique sociale. Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à 
assurer l'égalité des parties et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les 
parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves 
topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation 
(Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur 
la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allégations et offres de 
preuves sont complètes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge 
se limite à inviter les parties à désigner les moyens de preuve et à les produire 
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.1; 136 III 74 consid. 3.1). 
2.5 Au cas où, nonobstant l'application de la maxime d'office (art. 274d al. 3 
aCO), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le 
bailleur en supporte les conséquences (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 
précité, consid. 2.1). En effet, même s'il appartient au destinataire du congé de 
démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, la partie qui résilie a 
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_300/2010 du 2 septembre 2010 consid. 4.2). 
Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le 
bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s'il ne le fait pas, qu'il doive se 
laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 
120 II 105 consid. 3c; ACJC/660/2013 du 27 mai 2013 consid. 4.2). Cette 
jurisprudence confirme le principe, intangible, voulant qu'il appartienne au 
destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne 
foi. Cependant, pour une hypothèse particulière, à savoir la volonté du bailleur de 
majorer le loyer, la même jurisprudence a atténué ce principe en lui opposant un 
autre principe, lui aussi ancré dans le droit fédéral (désormais à l'art. 247 al. 2 
CPC), qui commande au bailleur de contribuer loyalement à la manifestation de la 
vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la 
vérification du motif allégué (arrêt du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 
2005 consid. 4.3.2; ACJC/1278/2018 du 24 septembre 2018 consid. 3.3). 
2.6 En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur 
d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des 
fonds propres investis par le propriétaire. Le loyer doit permettre d'une part de 
toucher un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis, d'autre 
part de couvrir les charges immobilières. Sont pris en compte les fonds propres 
ayant servi à la construction ou à l'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'à son 


- 15/21 - 
 
C/16039/2016 
amélioration; les fonds propres investis dans des travaux à plus-value sont donc 
intégrés dans les coûts d'investissement (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et 6.6). 
Pour les immeubles anciens, c'est-à-dire les immeubles construits ou acquis il y a 
plusieurs décennies, la détermination des fonds propres peut être problématique, 
soit que les pièces comptables manquent, soit qu'elles révèlent des montants 
économiquement irréalistes. Dans ce cas, la hiérarchie des critères absolus est 
inversée, en ce sens que le critère des loyers usuels dans le quartier (art. 269a let. a 
CO) l'emporte sur le calcul de rendement net (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2). Pour 
un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du 
critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la 
priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un 
rendement excessif à l'aide du critère du rendement net (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.2.1). 
Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus 
ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou 
sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées 
au marché et non aux coûts concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 
142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.4). En matière de succession, la 
jurisprudence distingue l'acquisition par succession légale et l'acquisition entre 
vifs lors d'un partage ultérieur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 
26 mars 2019 consid. 3.2; 4A_147/2016 du 12 septembre 2016 consid. 2.2; 
4C_95/1999 du 9 juin 1999 consid. 2b et note de LACHAT in DB 2001 p. 23). Lors 
d'une acquisition par succession légale, les héritiers succèdent au de cujus et ne 
peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par celui-
ci. La valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de 
l'acquisition par les héritiers, est donc sans pertinence pour déterminer le loyer 
admissible, puisque seul le montant des fonds investis par le de cujus lui-même 
permettrait un calcul de rendement (arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_147/2016 
consid. 2.2). En revanche, il est possible de tenir compte de la valeur attribuée à 
l'immeuble par les héritiers lors d'une convention de partage successoral, puisque, 
comme dans le cadre d'une vente, il s'agit d'une valeur d'attribution réelle 
déterminée par les parties (arrêts du Tribunal fédéral précités 4A_191/2018 
consid. 4.1 et 4.2.1; 4A_147/2016 consid. 2.2; 4C_95/1999 et note de LACHAT in 
DB 2001 p. 23). 
En matière de succession universelle entre vifs, en l'occurrence une fusion par 
absorption, le Tribunal fédéral a retenu que le locataire ne pouvait pas se prévaloir 
de la fusion à l'appui d'une demande de baisse de loyer. Il a jugé qu'un tel transfert 
n'est pas assimilable à une vente, puisque la société absorbante prend simplement 
la place de la société absorbée avec tous les droits et obligations y afférents, à 
l'instar des héritiers du bailleur, et ne procède pas à un investissement pour 


- 16/21 - 
 
C/16039/2016 
acquérir l'immeuble appartenant à la société absorbée, de sorte qu'il n'y a en 
principe pas de modification des bases de calcul (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 3b). Il doit en aller de même en cas de 
fusion d'institutions de prévoyance, le locataire ne pouvant se prévaloir de ce 
transfert, qui n'est pas assimilable à une vente. Faute de modification des bases de 
calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls sont pertinents pour un calcul du 
rendement les montants des fonds investis par la société absorbée pour construire 
ou acquérir l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 
consid. 3.1.4). 
A partir de ces points de référence, les fonds propres investis sont réévalués en 
fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (IPC), étant 
précisé que le montant objet de la réévaluation ne peut dépasser le 40% du prix de 
revient de l'immeuble. Ce plafonnement de 40% s'applique quel que soit le rapport 
entre les fonds propres et les fonds empruntés, donc également si la chose louée a 
été financée entièrement par des fonds propres (cf. ATF 120 II 100 consid. 5b). 
Le résultat (de l'addition du rendement net admissible et des charges 
immobilières) représente l'état locatif (global, soit pour tout l'immeuble) annuel 
admissible qu'il s'agit ensuite de "ventiler" pour viser la chose louée (unité 
locative), en principe par l'application du critère de la pièce ou de la surface (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_147/2016 du 12 septembre 2016 consid. 2.1 et les arrêts 
cités). 
Quant aux charges immobilières, elles comprennent les charges financières 
(en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges 
courantes ou d'exploitation (impôt, prime d'assurance, frais de gérance, etc.) et les 
charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3 i.f.). Les travaux d'entretien sont 
en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été exécutés et payés. Il faut 
procéder à une moyenne des charges encourues les cinq dernières années - cas 
échéant au moins les trois dernières années - précédant le calcul de rendement. 
Cette règle est susceptible d'adaptations, notamment lorsque les comptes d'un 
exercice comportent des chiffres anormalement bas ou hauts, qui reflètent donc 
mal la moyenne des coûts d'entretien. Les frais consentis pour l'entretien 
extraordinaire - remplacement d'installations telles que chaudière, ascenseur, 
toiture, prise d'eau - doivent être répartis sur plusieurs exercices en fonction de la 
durée de vie des installations concernées. La quote-part correspondante est 
intégrée chaque année dans les charges d'entretien jusqu'à amortissement complet; 
l'on y ajoute un intérêt sur le capital non amorti (ATF 141 III 245 consid. 6.5 
et 6.6 et les réf. citées; cf. ATF 111 II 378 consid. 2). 
2.7 En l'espèce, dans le courrier accompagnant l'avis officiel de résiliation, la 
bailleresse a invoqué deux motifs justificatifs, à savoir, d'une part, le rendement 
insuffisant lié au loyer perçu, d'autre part, la nécessité de faire exécuter dans la 
villa des travaux qui ne pourraient être effectués en présence des locataires. 


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C/16039/2016 
2.7.1 Ainsi, les preuves disponibles, notamment les propos du responsable de la 
division immobilière de la bailleresse, entendu lors de l'audience du 14 décembre 
2017, doivent être appréciées en lien avec ces seuls motifs de congé. 
Comme le relèvent pertinemment les appelants, la bailleresse n'était pas en droit 
de modifier ces motifs, en y ajoutant une éventuelle volonté de vendre le bien 
pour en tirer des revenus meilleurs par le biais d'une coopérative de locataires qui 
réaliserait en outre les travaux nécessaires à ses frais. 
A juste titre, le Tribunal n'a cependant pas tenu compte de ce motif 
supplémentaire lorsqu'il a apprécié les déclarations du représentant de la 
bailleresse mais a retenu que le motif principal de la résiliation était le rendement 
(ou la meilleure rentabilité du bien), à savoir la volonté de la bailleresse de relouer 
les appartements en l'état mais à un loyer plus élevé. 
L'argument des appelants relatif à une modification du motif de congé en cours de 
procédure tombe ainsi à faux. 
2.7.2 Cela étant, les premiers juges ont sous-entendu que le second motif, ayant 
trait au départ des locataires nécessité par les travaux à entreprendre sur la villa, 
était réalisé. En réalité, il résulte des déclarations du représentant de la bailleresse 
que le caractère concret du projet d'exécution de travaux était inexistant lors de la 
résiliation et même lors de l'audition du précité. En effet, ce dernier a déclaré que 
la volonté de la bailleresse était de repousser lesdits travaux le plus loin possible 
dans le temps. Aussi, bien qu'un risque que les autorités compétentes 
interviennent pour exiger l'exécution d'une partie des travaux indispensables 
subsiste, ce risque ne pouvait pas justifier le congé notifié en mai 2016. 
Le grief des appelants à ce sujet est donc fondé. 
2.7.3 Reste à examiner la validité du congé au regard du premier motif invoqué, 
soit la volonté de la bailleresse d'obtenir un loyer majoré en raison du rendement 
insuffisant procuré par le loyer actuel. 
S'agissant d'une lex specialis, il sied tout d'abord de déterminer si, comme le 
soutiennent les appelants, il y a lieu de faire application de l'art. 271a al. 1 let. b 
CO dans la présente espèce. 
Après la résiliation, les locataires ont sollicité différents renseignements de la part 
de la bailleresse et indiqué qu'ils étaient prêts à envisager une majoration non 
abusive du loyer. Par la suite, des discussions ont eu lieu entre les parties qui 
s'opposent quant au fait de savoir si celles-là étaient placées sous les réserves 
d'usage. 


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Quoiqu'il en soit, le fait que des discussions aient eu lieu entre les parties 
s'agissant d'une solution n'impliquant pas le départ des locataires de l'immeuble ne 
permet pas de retenir qu'il existe un lien direct entre la résiliation et la volonté de 
la bailleresse d'imposer unilatéralement une prétention défavorable aux locataires. 
Il n'est pas établi que la résiliation du bail avait pour but d'imposer aux appelants 
une adaptation du loyer. 
Dès lors, le grief des appelants lié à l'existence d'un congé-pression est infondé. 
2.7.4 Il n'est pas établi non plus que la bailleresse ait eu la ferme intention 
d'obtenir un rendement de 4,1% minimum par le biais d'une majoration de loyer 
obtenue d'un nouveau locataire. 
Le fait que la bailleresse souhaite réaliser un tel rendement n'est pas déterminant, 
puisqu'elle n'a pas allégué ce taux comme étant l'objectif visé par l'augmentation 
de loyer qu'elle souhaiterait obtenir. Elle a uniquement expliqué ce taux comme 
étant le taux de rendement attendu d'elle à teneur de son statut de caisse de 
prévoyance. 
La volonté des investisseurs d'obtenir une telle rentabilité des revenus de leurs 
immeubles, corroborée pour ce qui est de 2012 par les déclarations d'une des 
experts ayant rédigé le rapport de F______ SA, n'a pas de portée sur le motif du 
congé invoqué par la bailleresse. 
Celle-ci n'a pas notifié le congé en le motivant par l'obtention d'un rendement de 
4,1% et n'a pas non plus évoqué ce motif dans le cadre de la procédure. 
Ainsi, le grief des appelants portant sur le caractère abusif du rendement en vue 
duquel leur contrat a été résilié est infondé. 
2.7.5 A teneur de la jurisprudence citée plus haut, il appartenait à la bailleresse de 
prouver qu'elle était en mesure d'obtenir d'un nouveau locataire un meilleur 
rendement, par application de la méthode absolue. 
Les parties ont admis que la méthode des loyers usuels n'était pas applicable et la 
motivation figurant dans le courrier accompagnant l'avis officiel de résiliation ne 
fait référence qu'au rendement insuffisant. 
Ainsi, seule la possibilité d'une majoration de loyer fondée sur un calcul de 
rendement, et de toutes les pièces justificatives s'y rapportant, entrait en ligne de 
compte. 
Par ordonnance du 6 octobre 2017, le Tribunal a dûment rappelé qu'il incombait à 
la bailleresse d'apporter la preuve des motifs du congé, en particulier s'agissant de 
la valeur de transfert de l'immeuble. La bailleresse a été invitée à produire toute 
pièce utile à établir la valeur de transfert de l'immeuble de la D______ à la 


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C/16039/2016 
E______ et le mode de calcul de celle-ci. En effet, si l'on se réfère à la 
jurisprudence rappelée plus haut, ce transfert est la dernière acquisition de 
propriété pouvant être assimilée à une aliénation, contrairement au transfert opéré 
en faveur de la C______ lors de la fusion de la E______ et la H______. 
Il était question de déterminer le prix de revient de l'immeuble lors du transfert, 
peu importe que le prix convenu entre les parties ait été avantageux ou non. 
Il s'agissait en effet d'un transfert dans le cadre d'une recapitalisation de la caisse, 
objectif dans le cadre duquel le prix de revient réel n'était pas le plus déterminant, 
contrairement à ce qu'il en est dans le cadre de la présente cause. 
Quoiqu'il en soit, le rapport d'expertise sur lequel la valeur de transfert a été fixée 
n'a qu'une valeur d'allégué, puisqu'il s'agit d'une expertise privée mise en œuvre 
par l'une des parties. Il en est de même de l'expertise produite par les locataires. 
Les deux expertises tiennent compte des travaux de rénovation à effectuer, mais 
de manière divergente. Par ailleurs, le prix du terrain pris en considération s'écarte 
de près d'un million selon les deux rapports, sans qu'aucun élément ne soit apporté 
pour permettre de comprendre pourquoi. 
Il apparaît par ailleurs qu'aucune des deux expertises n'a tenu compte du fait qu'il 
s'agit d'une maison de construction ancienne. En effet, le prix d'une construction à 
neuf, en 2012 ou en 2017, dont on ôterait la valeur des travaux de rénovation 
nécessaires ou seulement la part hors plus-value de tels travaux, ne paraît pas 
correspondre à l'estimation de la valeur liée à l'ancienneté de ladite construction 
(en plus ou en moins-value). 
Ces deux expertises diffèrent ainsi en leurs méthodologies et en leurs conclusions, 
de sorte que le Tribunal ne pouvait réaliser de comparaison valable lui permettant 
d'en retenir une plus que l'autre. 
L'expertise produite par la bailleresse ne pouvait pas non plus prévaloir sur celle 
des locataires, vu les lacunes relevées. Les experts n'ont pas même visité les lieux 
et ont retenu un taux de vétusté de 48,5% sur la base de documents, de 
photographies (dont l'experte entendue comme témoin ne connaissait pas la date 
de prise) et de discussions avec les représentants de la régie. Par ailleurs, l'experte 
a confirmé que le mandat portait sur la détermination de la valeur vénale de 
l'immeuble alors que l'expertise fait plutôt état d'éléments relevant des possibilités 
de rendement. 
Le montant à retenir relativement aux fonds propres investis n'a pas été établi, pas 
plus que la moyenne sur trois ans des montants précis afférant aux charges 
admises par la jurisprudence. 


- 20/21 - 
 
C/16039/2016 
Au vu de ce qui précède, à l'aide des pièces produites, il n'était pas possible pour 
le Tribunal de vérifier si la bailleresse était légitimée à notifier un congé en raison 
d'un rendement insuffisant. 
Il y a donc lieu de retenir que l'intimée n'a pas démontré à satisfaction qu'elle 
pourrait obtenir un loyer non abusif plus élevé d'un nouveau locataire. Le congé 
notifié sur la base de ce motif ne pouvait donc pas être validé. 
En conséquence, les chiffres 1 à 4 du dispositif du jugement entrepris seront 
annulés. Ledit jugement sera réformé en ce sens que le congé notifié le 2 mai 
2016 pour l'échéance (reportée) du 31 mai 2019 est annulé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


- 21/21 - 
 
C/16039/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 17 octobre 2018 par B______ et A______ contre le 
jugement JTBL/820/2018, rendu le 18 septembre 2018 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/16039/2016-4-OSB. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 à 4 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait : 
Annule le congé notifié par la C______ (C______) le 2 mai 2016* pour l'échéance 
(reportée) du 31 mai 2019 à B______ et A______, relativement à l'appartement de 
5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis 1______, à I______ [GE]. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 
Madame Pauline ERARD, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.1. 
*19 juillet 
2016 = 
rectification le 
29.11.2019 
(art. 334 CPC)