ge_gerichte · ACJC/790/2017 · 2017-06-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.06.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21370/2014 
ACJC/790/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 JUIN 2017 
 
Entre 
Monsieur A______, B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SA, 
F______ SARL et G_____, p.a. ______, appelants et intimés sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2016, comparant tous par 
Me Dimitri TZORTZIS, avocat, boulevard des Tranchées 4, 1205 Genève, en l'étude 
duquel ils font élection de domicile, 
et 
Madame H_____, domiciliée ______, intimée et appelante sur appel joint, représentée 
par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile. 
 


- 2/16 - 
 
C/21370/2014 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/605/2016, rendu le 24 juin 2016, le Tribunal des baux et 
loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé du 23 septembre 2014 notifié pour 
le 31 mars 2015 par A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, 
D______ SARL, F______ SARL et E______ SA à H_____ et portant sur 
l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis I_____ (ch. 1), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3). 
Ledit jugement a été expédié aux parties par plis recommandés le 29 juin 2016. 
En substance, les premiers juges ont considéré que le congé notifié pour 
l'échéance du bail était un congé ordinaire, lequel apparaissait contraire aux règles 
de la bonne foi dans la mesure où, à l'examen de l'ensemble des circonstances de 
l'espèce, et en particulier des nombreuses contradictions présentées par les 
déclarations des différents bailleurs entendus en audience, le motif de résiliation 
avancé par ces derniers constituait manifestement un prétexte. 
 
b. Par écriture déposée le 29 août 2016 à la Cour de justice, A______, B______ 
SARL, C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ 
SA (ci-après : les appelants ou les bailleurs) ont formé appel contre ce jugement et 
conclu à ce qu'il soit annulé et à ce que, cela fait, la Cour dise et constate que le 
bail a été valablement résilié et déboute H_____ de toutes ses conclusions. 
Les appelants discutent les éléments de faits retenus par les premiers juges et 
contestent l'appréciation du Tribunal quant au caractère abusif du congé, en 
particulier s'agissant du fait que le motif invoqué à l'appui de la résiliation 
constitue un prétexte. 
c. Par écriture du 30 septembre 2016, H_____ (ci-après : l'intimée ou la locataire) 
a répondu à l'appel et formé un appel joint, concluant, sur appel principal, au rejet 
de l'appel et, sur appel joint, à ce que la Cour constate l'inefficacité du congé et 
déboute les appelants de toutes autres ou contraires conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, elle fait valoir que le congé a été notifié en 
application de l'art. 261 CO, ce qui a été confirmé en audience par le mandataire 
des bailleurs. Les conditions d'application de cette disposition légale n'étant pas 
réalisées, ce congé, de nature extraordinaire, doit être considéré comme inefficace. 
d. Le 2 novembre 2016, les bailleurs ont répondu à l'appel joint, concluant à son 
rejet et à ce que H_____ soit déboutée de ses conclusions, contestant la 
recevabilité de la conclusion nouvelle de celle-ci en constatation de l'inefficacité 
du congé. 


- 3/16 - 
 
C/21370/2014 
e. Le 10 novembre 2016, H_____ a déposé à la Cour une réplique sur appel joint, 
persistant dans ses conclusions. 
f. Par avis du 8 décembre 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger, les bailleurs n'ayant pas fait usage de leur droit de dupliquer. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Les parties sont liées par un contrat signé le 23 août 1990 entre J_____, 
bailleresse, et K_____ et H_____, locataires, portant sur un appartement de trois 
pièces au 2ème étage de l'immeuble sis I_____. 
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er octobre 1990 au 
30 septembre 1991 et s'est renouvelé ensuite tacitement de six mois en six mois, 
faute de résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois mois avant 
l'échéance. 
Par avenant du 15 novembre 2007, H_____ est devenue seule titulaire du bail, 
avec effet au 1er novembre 2007. 
Le loyer a été fixé en dernier lieu et dès le 1er octobre 2011, à 9'516 fr. par an, 
hors charges. 
b. Le 3 août 2008, A______, B______ SARL, C______ SARL, G_____, 
D______ SARL, F______ SARL et E______ SA ont acquis les droits de propriété 
portant sur onze des quinze appartements de l'immeuble, dont celui qu'occupe 
H_____, droits qu'ils exercent en commun sous la forme d'une société simple. 
c. Les 30 juin 2010 et 15 septembre 2012, H_____ a donné son accord à 
l'acquisition de deux appartements par d'autres locataires de l'immeuble qui les 
occupaient, recevant l'assurance de la communauté des propriétaires de ne pas être 
contrainte à acheter, ni à quitter son propre logement. 
d. Le 18 septembre 2014, lors d'une assemblée générale extraordinaire, la société 
simple formée par les différents propriétaires a accepté, à la demande de 
A______, de résilier le bail portant sur l'appartement dont H_____ est locataire, 
afin que ce dernier puisse l'occuper. 
e. Par avis de résiliation et courrier accompagnateur du 23 septembre 2014, le bail 
a été résilié avec effet au 31 mars 2015. Le motif indiqué dans les deux documents 
était la volonté de récupérer le logement pour le besoin propre de A______ qui 
souhaitait l'occuper. 
f. En date du 20 octobre 2014, H_____ a contesté le congé auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, concluant 


- 4/16 - 
 
C/21370/2014 
principalement à son annulation, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de 
bail pleine et entière de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars 2019. 
L'audience de conciliation du 10 décembre 2014 n'ayant pas abouti, la locataire 
s'est vue délivrer l'autorisation de procéder, ce qu'elle a fait en introduisant sa 
demande auprès du Tribunal, le 9 janvier 2015, soit dans le délai de trente jours. 
Les bailleurs ont répondu à la demande par mémoire du 23 mars 2015, invoquant 
l'art. 261 al. 2 let. a CO et faisant valoir le besoin propre de A______ à l'appui du 
congé. Ils ont conclu au déboutement d'H_____ de toutes ses conclusions. 
g. Lors de l'audience du 29 mai 2015, le mandataire des bailleurs a confirmé ce 
motif de congé. 
Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties. 
A______ a déclaré avoir vécu dans l'immeuble durant six mois environ, vers 
2008, puis à ______, en colocation avec un ami jusqu'en automne 2014. Il vivait 
actuellement à ______, dans un appartement de quatre pièces loué par les parents 
de son amie, occupé par ces derniers, la sœur de son amie, celle-ci et leur fille, née 
en juillet 2014. Sa fille d'une première union y venait durant son droit de visite. 
Lui, son amie et leur fille dormaient au salon. Sa belle-famille souhaitait que cette 
situation de dépannage cesse au plus vite. 
Sur le plan financier, il n'avait pas de ressources. Les loyers perçus de l'immeuble 
I_____ ne couvraient pas les charges, les propriétaires ayant dû combler des 
déficits certaines années. Il prenait les montants relatifs à la part de déficit qui lui 
revenait sur ses économies qui s'élevaient environ à 10'000 fr. à ce jour. Depuis 
2008, il avait des parts dans l'immeuble, mais n'avait rien perçu sur les loyers. En 
sus de ses économies, sa mère l'aidait parfois. Son amie était assistée par l'Hospice 
général. Il avait vendu une société en juillet 2014 pour environ 6'000 fr. qui 
avaient couvert les dettes. 
En 2010, il avait lui-même vendu une partie des parts acquises en 2008. Depuis 
2008, les associés avaient vendu une partie des appartements. Il n'avait rien perçu 
sur le bénéfice de la vente, qui avait été utilisé pour financer des travaux. Il ne 
connaissait pas le montant des charges PPE assumées par les propriétaires, lui 
compris. 
Il n'avait pas visité l'appartement d'H_____. Le congé avait été notifié à cette 
dernière parce qu'elle travaillait à Berne et qu'il pensait qu'elle y disposait d'un 
autre appartement. Il ne pensait pas qu'un autre bail avait été résilié dans 
l'immeuble. 


- 5/16 - 
 
C/21370/2014 
H_____ a déclaré résider à Genève depuis 2010, ayant précédemment vécu à 
Berne. Elle ne disposait dans cette ville que d'un petit local de 15 à 20 m2, sans 
lumière du jour, muni d'une douche mais de WC à l'étage, où elle pratiquait son 
activité professionnelle. Le loyer s'élevait à 675 fr. par mois. Elle y dormait sur un 
futon, sa surface de travail, les lundis et mardis soirs, se rendant à Berne le lundi 
matin et revenant à Genève le mercredi soir. Elle était née à Genève et y avait 
toutes ses attaches, étant francophone et maîtrisant mal le dialecte bernois. 
Elle ne travaillait pas d'avantage en raison de problèmes de santé, souffrant d'une 
maladie orpheline pour laquelle elle était suivie régulièrement par ses médecins 
traitants à Genève. Elle avait fait une demande de rente AI. Elle disposait 
d'économies, d'un troisième pilier et d'obligations et réalisait un bénéfice annuel, 
comprenant une déduction d'un tiers de son loyer de la I_____, qui avait été de 
11'530 fr. en 2014. Sa situation ne lui permettrait pas d'assumer un loyer plus 
élevé que celui qu'elle payait à la I_____. 
Elle a déclaré que, selon des voisins, les baux de deux autres appartements situés 
au 3ème étage avaient été résiliés. 
h. Selon un état locatif produit par les bailleurs au 31 août 2015, il ressort que le 
loyer d'H_____ correspond à un loyer moyen pour un appartement de trois pièces, 
en comparaison avec les autres logements de trois pièces de l'immeuble. 
i. Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire de G_____ le 4 décembre 2015. 
 
Celui-ci a déclaré être membre de la société simple depuis ses débuts en 2006. 
A______ avait appelé les propriétaires un an et demi voire deux ans plus tôt, pour 
leur dire que sa situation était très compliquée, qu'il n'avait pas d'appartement, ni 
de travail et avait demandé à les voir pour examiner comment faire pour qu'il 
puisse vivre dans l'immeuble de la I_____. A l'époque, il vivait à _____ et était 
par la suite allé vivre chez ses beaux-parents. A sa connaissance, après la 
résiliation du bail d'H_____, le bail de L_____, concierge, avait été résilié car il 
s'agissait d'un logement de fonction qui coûtait trop cher à la société simple. Le 
bail de M_____ avait aussi été résilié, à la demande de B______ SARL. N_____, 
de E______ SA, avait également besoin d'un appartement, car elle devait se 
rapprocher de ses médecins, en raison de problèmes de santé. A sa connaissance, 
aucun autre bail n'avait été résilié. 
 
Trois témoins ont ensuite été entendus. 
 
O_____, locataire depuis 1991 dans l'immeuble, a indiqué n'avoir pas reçu de 
résiliation de bail. En revanche, les baux des époux P_____ et celui de L_____ 
avaient été résiliés, le premier, moins de deux ans plus tôt, suite au décès du sous-
locataire qui occupait l'appartement, le second, deux mois auparavant. En 2015, 
elle avait été contactée par la régie qui lui avait fait part du souhait du propriétaire 


- 6/16 - 
 
C/21370/2014 
d'accéder à son logement, dans le cadre de sa vente. Q_____, associé gérant de 
B______ SARL, était venu en janvier 2015, avec d'autres personnes, dans son 
appartement et celui de sa voisine, M_____. Elle avait reçu un autre courrier de la 
régie, en juillet 2015, l'informant de la venue du propriétaire pour prendre des 
mesures. Aucune information ni suite n'avait été donnée quant à la vente de 
l'appartement. Elle a produit au Tribunal les courriers de la régie des 19 janvier et 
14 juillet 2015. 
M_____, également locataire depuis 1991, a indiqué que son bail n'avait pas été 
résilié, contrairement à celui de L_____, deux mois auparavant. A sa 
connaissance, personne n'avait quitté l'immeuble durant les trois dernières années, 
les époux P_____ étant partis quatre ans plus tôt. En 2015, elle avait été contactée 
par la régie qui lui avait fait part du souhait du propriétaire d'accéder à son 
logement, dans le cadre de sa vente. Q_____ était venu en janvier 2015, avec un 
acquéreur potentiel. Elle avait été recontactée en juillet pour une visite de son 
appartement mais la personne qui devait venir s'était désistée le matin de sa venue. 
Elle a produit au Tribunal un courrier de la régie du 14 juillet 2015. 
R_____, compagne de A______ depuis trois ans, a expliqué qu'après la naissance 
de leur fille, en juillet 2014, ils avaient emménagé ensemble, chez ses parents, 
dans un appartement de quatre pièces. Elle dormait avec son compagnon et sa fille 
au salon, puisque ses parents et sa sœur habitaient aussi dans ce logement. Ses 
parents souhaitaient qu'ils partent. La fille aînée de A______ venait en visite un 
week-end sur deux. Elle était elle-même assistée par l'Hospice général, A______ 
n'ayant pour sa part aucun revenu. Au vu de leur situation financière et de celle de 
ses parents, c'était sa sœur qui payait le loyer. 
A l'issue de l'audience, A______ a déclaré ne pas avoir été au courant des 
démarches de Q_____. Quant au bail de l'appartement de fonction du concierge, il 
avait été résilié car la conciergerie coûtait trop cher. 
j. Lors de l'audience du 18 mars 2016, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire de 
Q_____, qui a expliqué que chacun des bailleurs détenait un pourcentage de tout 
l'immeuble. Le contrat d'H_____ avait été résilié en accord avec les autres 
bailleurs, après que A______ les avait informés de son besoin de se loger et du 
fait qu'il habitait chez ses beaux-parents. A______ allait payer un loyer de plus de 
1'000 fr. lorsqu'il aurait emménagé dans l'appartement. Les loyers de 500 fr. ou 
600 fr. ne permettaient pas de couvrir les coûts, de sorte que chaque propriétaire 
devait mettre 5'000 fr. à 10'000 fr. chaque année, les augmentations de loyer ayant 
été contestées par les locataires. Selon lui, il n'y avait jamais eu de projet de 
vendre les appartements loués par O_____ et M_____. Il avait visité l'appartement 
de la première avec un maçon, en vue de faire des travaux, et celui de la seconde 
en compagnie d'une personne qui souhaitait lui racheter ses parts de la société 


- 7/16 - 
 
C/21370/2014 
simple. Le bail de L_____ avait été résilié car ils n'arrivaient pas à payer le 
concierge. Ce dernier payait un loyer trop bas, de 500 fr. ou 600 fr. 
k. Le 10 avril 2016, L_____, qui habite l'immeuble depuis 1986, a été entendu 
comme témoin. 
Il a confirmé que son bail avait été résilié pour le 31 janvier 2016, en raison du 
besoin propre de N_____. Il payait 950 fr. de loyer pour son appartement de trois 
pièces. Son contrat de travail avait également été résilié, en février 2016. Il 
percevait auparavant un salaire de 600 fr. par mois. Son logement n'était pas un 
logement de fonction car il disposait de deux contrats séparés. A sa connaissance, 
personne n'avait reçu son congé, hormis H_____. Il n'avait pas été informé 
officiellement d'un projet de vente de l'immeuble ou de certains appartements. Il 
n'y avait pas de local vide dans l'immeuble à la date de l'audience et il n'y en avait 
pas eu, ni de mouvement de locataires, depuis l'achat de l'immeuble par les 
associés, en 2007 ou 2008. Les époux P_____ qui habitaient au 4ème étage, avaient 
sous-loué leur appartement à une personne qui y était décédée deux ans 
auparavant. 
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
S'agissant d'une procédure portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action en constatation de 
droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être 
donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt 4C.441/2004 du 27 avril 2005 consid. 1). 
Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 
de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1; cf. également arrêts du Tribunal fédéral 
4A_189/2001 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 389; 4A_367/2010 du 4 octobre 


- 8/16 - 
 
C/21370/2014 
2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 
6 mars 2008 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, vu le loyer annuel de 9'516 fr., et en tenant compte du délai de 
protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384; 119 II 147), 
la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 al 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision. 
En l'espèce, en application de l'art. 145 al. 1 let. b CPC, l'appel interjeté le 29 août 
2016 répond à ces conditions. Il est donc recevable. 
1.4 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de 
cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par 
l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, 
in Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 310). 
2. 
Il y a lieu de déterminer en premier lieu la nature du congé, dont la locataire 
soutient qu'il doit être considéré comme extraordinaire et inefficace car ne 
remplissant pas les conditions de la disposition légale invoquée à son appui. 
2.1 Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant 
une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière 
dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du 
bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, 
mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine 
juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en 
matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe 
d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire. La résiliation est la 
manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un acte formateur. La 
détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes 
généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté, ce qui vaut 
également pour l'exigence de clarté. Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens à 
donner à l'avis formel de résiliation, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de 
la confiance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_196/2016 du 24 octobre 2016, 
consid. 3.1.2). 
 
En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, 
le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention 
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles 
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la 
convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 


- 9/16 - 
 
C/21370/2014 
consid. 2.2). L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de 
signes extérieurs objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. 
Ainsi, les actes concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les 
manifestations expresses de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand 
du CO, Genève 2012, n. 49 p. 145). 
 
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes 
divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la 
théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude 
pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances 
(interprétation dite objective) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1; 130 
III 417 consid. 3b). 
2.2 En l'espèce, le congé notifié le 23 septembre 2014, avec effet au 31 mars 
2015, a été donné six mois à l'avance pour l'échéance du bail, alors que les 
bailleurs avaient acquis l'objet locatif concerné plusieurs années auparavant. Il en 
était de même pour les parts acquises par A______ dans la société simple. 
Le motif indiqué dans l'avis de résiliation officiel et le courrier accompagnateur 
était la volonté de récupérer le logement pour le besoin propre de A______ qui 
souhaitait l'occuper. Aucune référence n'était faite dans ces documents à l'art. 261 
al. 2 let. a CO. 
Cette volonté de se loger dans l'immeuble, de même que les circonstances que 
A______ a exposées au sujet de sa situation personnelle aux autres bailleurs et qui 
ont fondé la décision de résilier le bail de la locataire, ont été confirmées dans le 
cadre de l'instruction de la cause. 
La référence à l'art. 261 al. 2 let. a CO, contenue dans les écritures des bailleurs, 
puis confirmée par oral par leur mandataire, n'est pas déterminante, dès lors qu'il 
était parfaitement intelligible pour la locataire, au vu des circonstances, qu'il ne 
s'agissait pas d'une nouvelle acquisition de son appartement qui justifiait la 
résiliation de son bail, mais le seul besoin de A______ de trouver un logement 
pour lui-même, sa compagne et leur fille. 
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a examiné la cause sous 
l'angle de l'annulabilité du congé et non pas de son inefficacité. 
L'argument de la locataire étant infondé, la question de la recevabilité de l'appel 
joint et de la conclusion nouvelle de l'intimée peut demeurer indécise. 
3. 
Les appelants contestent le caractère abusif du congé et invoquent une violation 
des art. 266a et 271 CO. 


- 10/16 - 
 
C/21370/2014 
3.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 
consid. 2.1). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un 
droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, attitude 
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 
nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C-170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 
du 9 février 2007 consid. 2.1). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue 
d'obtenir un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale 
constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances 
données par le bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports 
seraient de longue durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in 
Commentaire romand du code des obligations I, n° 6 ad art. 271). 
Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou 
les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas 
aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent. 
On ne saurait en effet imposer au propriétaire d'attendre le moment où le besoin se 
concrétise, compte tenu du temps habituellement nécessaire pour récupérer 
effectivement un appartement après une résiliation. Même le fait qu'un bailleur 
soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la 
résiliation d'un contrat de bail pour ses besoins propres soit contraire aux règles de 
la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2008 du 26 mai 2008; 
ACJC/1552/2014 du 17 décembre 2014). 


- 11/16 - 
 
C/21370/2014 
3.2 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; 
l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice 
que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 
consid. 4b; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation 
et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n° 290 et 319; Commentaire 
SVIT, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de 
résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être 
annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie 
l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 
24 juillet 2006 consid. 2.1.2). 
Toutefois, pour établir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO) ou tombe sous le coup de l'une des hypothèses d'annulation de 
l'art. 271a CO, il faut en connaître les motifs (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 
2008, p. 730). 
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (CONOD, in Droit du bail à 
loyer, Bâle 2010, n° 31 ad art. 271 CO). 
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les 
préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = 
SJ 2006 I, p. 34; 4C.131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55). 
S'agissant du moment de la motivation, il faut partir du principe que le bailleur 
diligent motive le congé ordinaire au moment où il l'expédie (LACHAT, La 
motivation de la résiliation du bail, CdB 2008/3, pp. 65 ss, notamment 68). Le 
bailleur n'a aucun intérêt à tarder à donner la motivation du congé : dans un tel 
cas, il devra expliquer son retard, en démontrant qu'il avait de bonnes raisons de 
taire le motif du congé un certain temps. Un retard inexpliqué dans la 
communication de la motivation de la résiliation peut traduire l'embarras du 
bailleur (LACHAT, op.cit., p. 730). 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C.443/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a 
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4; BARBEY, op. cit., n° 202). Il 
appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à 
satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (Commentaire SVIT, 
n° 10 ad art. 271 CO). 


- 12/16 - 
 
C/21370/2014 
Il appartient ainsi au destinataire de la résiliation de démontrer que celle-ci 
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 
3.3 En l'espèce, le motif invoqué à l'appui du congé n'a pas varié depuis sa 
notification le 23 septembre 2014. 
Comme on l'a vu plus haut, la référence erronée à l'art. 261 al. 2 let. a CO n'a pas 
d'incidence. 
La situation de A______ a été exposée par lui-même, ainsi que sa compagne, et il 
a été confirmé par d'autres associés de la société simple que les éléments 
déterminants de cette situation ont conduit à la résiliation du bail. 
Même si la situation financière du bailleur concerné n'a pas été établie par pièces, 
les déclarations des différentes personnes entendues ont corroboré les dires de 
celui-ci, selon lesquels il n'avait pas de revenus et devait trouver rapidement une 
solution pour se loger avec sa famille. 
Le fait que le bail de l'intimée ait été choisi plutôt qu'un autre s'explique par le fait 
que A______, connaissant l'activité qu'elle exerçait à Berne sur plusieurs jours, 
pensait qu'elle y disposait d'un logement. Le loyer payé par la locataire n'explique 
pas mieux le choix de résilier son bail, puisqu'il se situe dans la moyenne de ceux 
qui sont payés par d'autres locataires pour des appartements de trois pièces dans 
l'immeuble. La situation des mouvements et autres résiliations dans l'immeuble 
n'aide pas plus à expliquer ce choix. En tout état, l'intimée n'a pas établi qu'un 
motif particulier qui ne serait pas digne de protection aurait justifié la résiliation 
de son bail. 
Le fait que les déclarations des parties et témoins entendus aient parfois été peu 
cohérentes, voire contradictoires, notamment au sujet de courriers envoyés par la 
régie à d'autres locataires relatifs à la prétendue vente de leur appartement n'est 
pas suffisant pour considérer que le motif du congé invoqué serait un prétexte. 
Il en est de même du fait qu'un autre associé de la société simple ait évoqué un 
futur loyer de 1'000 fr. qui pourrait être payé par A______ lorsqu'il emménagerait 
dans le logement considéré. En effet, la déclaration de cette seule personne n'est 
pas suffisante pour retenir que le motif réel de la résiliation serait la volonté de 
percevoir un loyer plus élevé. 
Dès lors, le congé notifié le 23 septembre 2014 est valable sous l'angle de la 
bonne foi. 
En conséquence, le jugement entrepris sera annulé et réformé en ce sens que le 
congé sera déclaré valable. 


- 13/16 - 
 
C/21370/2014 
4. 
En application de l'art. 273 al. 5 CO, quand bien même la locataire n'a pas pris de 
conclusion subsidiaire en octroi d'une prolongation de bail devant la Cour, il doit 
être statué d'office sur cette question. 
 
4.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail d'habitations pour une durée de quatre ans au maximum, 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. Dans cette limite de temps, le juge 
peut accorder une ou deux prolongations. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit, pour ce 
faire, procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une 
prolongation, qui consiste à accorder du temps au locataire pour trouver des 
locaux de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou, à tout le moins, à 
adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 
II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 5.1). 
 
Il incombe au juge de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, notamment les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du 
contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et financière des 
parties, le besoin plus ou moins urgent que le bailleur peut avoir des locaux et la 
situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 
135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4B; 116 II 446 consid. 3b). Peuvent 
aussi entrer en ligne de compte le délai entre la notification de la résiliation et 
l'échéance du bail et les efforts déployés par le locataire pour trouver une solution 
de relogement même lorsqu'il s'agit de se prononcer pour la première fois sur la 
prolongation du bail (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 3.2). 
 
Ne sont en revanche pas pertinents les inconvénients inhérents à la résiliation du 
bail, tels que ceux résultant d'un changement de locaux, ceux-ci n'étant que 
différés par le report du congé, et non pas supprimés (ATF116 II 446 consid. 3B; 
105 II 197 consid. 3a). 
 
4.2 En l'espèce, la locataire occupe l'appartement depuis près de 27 ans. Elle 
possède des moyens financiers modestes et a procédé à des inscriptions auprès de 
différents organismes en vue de trouver une solution de relogement, rapidement 
dès la réception de la résiliation. Elle a, en outre, établi souffrir de certains 
problèmes de santé, pour lesquels elle est traitée. 
 
A______ n'a quant à lui pas établi par pièces sa situation financière. Il ressort 
cependant de la procédure que ses déclarations n'ont pas varié au sujet de ses 
difficultés financières depuis plusieurs années et sont notamment corroborées par 


- 14/16 - 
 
C/21370/2014 
le fait qu'il a vendu des parts de la société simple depuis leur acquisition, en 2008. 
Son besoin de se loger rapidement a quant à lui été établi, puisqu'il cherche une 
solution de logement pour lui-même et sa famille depuis 2014 et qu'il cohabite 
dans un appartement de quatre pièces, avec quatre autres adultes et un enfant. 
 
Au vu de ce qui précède, il apparaît équitable d'octroyer à la locataire une unique 
prolongation de bail de deux ans, soit jusqu'au 31 mars 2017. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 15/16 - 
 
C/21370/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 août 2016 par A______, B______ SARL, 
C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA contre le 
jugement JTBL/605/2016, rendu le 24 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/21370/2014-2. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du jugement attaqué et, statuant à nouveau : 
Déclare valable le congé notifié le 23 septembre 2014 par A______, B______ SARL, 
C______ SARL, G_____, D______ SARL, F______ SARL et E______ SA à H_____, 
portant sur l'appartement de trois pièces au 2ème étage de l'immeuble sis I_____ à 
Genève. 
Octroie à H_____ une unique prolongation de bail de deux ans, échéant au 31 mars 
2017. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 


- 16/16 - 
 
C/21370/2014 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.2.