ge_gerichte · ATA/307/2017 · 2017-03-21 · fr

Résumé:
 L'appartement a été complètement détruit par un incendie. Les travaux entrepris sont des rénovations onéreuses et qui dépassent largement les prestations attendues du bailleur. La recourante a également procédé à une importante augmentation du loyer à la remise en location après la fin des travaux, soit de 122 %. Les travaux litigieux ont une incidence sérieuse sur la catégorie initiale du logement en cause, qui entrait dans la catégorie des appartements dans lesquels régnait à l'époque la pénurie. Pour ces motifs, le DALE a procédé à une juste application de la loi en faisant sien le préavis LDTR et en soumettant l'autorisation aux conditions formulées dans ce document. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/578/2015-LDTR 
ATA/307/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 21 mars 2017 
 
 dans la cause 
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE RUE DU 31-DÉCEMBRE 7 SA 
représentée par Me Sidonie Morvan, avocate 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE – OAC 
et 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA), 
Madame Sonia BOUDELLAA 
Monsieur Abderrahim OUTALEB 
représentés par Me Maurice Utz, avocat 
 
_________ 


 
 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
17 novembre 2015 (JTAPI/1346/2015) 


- 3/21 - 
A/578/2015 
EN FAIT 
1) 
 
La Société Immobilière Rue du 31-Décembre 7 SA (ci-après : la société) est 
propriétaire de l’immeuble construit sur la parcelle no 76, feuille 3 de la commune 
de Genève, section Eaux-Vives, à l’adresse 7, rue du 31-Décembre. 
 
 
Un appartement d’une pièce et demie, d’une surface de 30 m2, situé au 
cinquième étage dudit immeuble était loué pour un loyer annuel de CHF 6'480.-, 
plus charges, depuis le 1er janvier 2006. 
2) 
 
Le 20 avril 2009, suite à un incendie ayant détruit l’appartement, la régie 
Naef et Cie SA (ci-après : Naef ou la régie), agissant pour la propriétaire, a déposé 
par l’intermédiaire d’Alios SA (ci-après : Alios), mandataire, une demande 
d’autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après : APA) auprès de la 
police des constructions du département des constructions et des technologies de 
l’information, devenu le département de l’urbanisme, puis le département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE ou le département) 
pour la remise en état de l’appartement. Le coût estimé des travaux était de 
CHF 97'802.82. La demande a été enregistrée sous le no d’APA 31’313-2. 
 
 
Par courrier séparé du même jour, Alios a requis du département la 
transformation 
de 
l’APA 
en 
autorisation 
par 
annonce 
de 
travaux 
(ci-après : APAT), car l’appartement ayant complètement brûlé, il n’était pas 
habitable en l’état. 
3) 
 
Le 28 juillet 2009, Naef a informé le département avoir consulté la 
compagnie d’assurance incendie de l’immeuble. Aucune demande d’autorisation 
n’était nécessaire en cas de sinistre incendie. De ce fait, elle priait le département 
de considérer la demande d’APA 31’313-2 comme nulle et non avenue. 
4) 
 
Le 11 août 2009, le département a accusé réception de l’envoi du 
28 juillet 2009 de Naef par un courrier adressé à Alios : « les pièces qu’il 
contenait ont été enregistrées à titre de plans complémentaires de votre requête. 
Après examen de ces documents, le département statuera sur votre demande et sa 
décision vous sera communiquée ». 
5) 
 
Le 
25 
août 
2009, 
Naef 
a 
signé 
un 
contrat 
de 
bail 
avec 
Madame Sonia BOUDELLAA et Monsieur Abderrahim OUTALEB pour 
l’appartement d’une pièce et demie. Le loyer fixé était de CHF 14'400.- par an, 
plus charges, dès le 1er septembre 2009. 
6) 
 
Le 24 septembre 2009, le département a envoyé un courrier à Naef : « nous 
nous référons à votre lettre du 28 juillet 2009 par laquelle vous nous informez que 


- 4/21 - 
A/578/2015 
votre client renonce au projet cité en titre. En conséquence, nous procédons au 
classement de cette affaire ». 
7) 
 
Le 23 janvier 2012, l’association genevoise de défense des locataires, 
devenue depuis lors l’association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a 
demandé au département si une autorisation de construire avait été délivrée pour 
les travaux exécutés dans l’appartement, cas échéant, si un loyer maximum après 
travaux avait été fixé. 
8) 
 
Le 20 mars 2012, un rapport d’enquête a été établi par le département après 
une visite de l’appartement. Des travaux sans autorisation avaient été effectués. 
Tous les sols avaient été rénovés et vitrifiés. Les peintures des murs et des 
plafonds avaient été refaites. Les carrelages et les faïences avaient été changés, les 
radiateurs également ainsi que les appareils sanitaires, l’équipement de la cuisine, 
le réseau électrique et les menuiseries intérieures et extérieures. 
9) 
 
Le 22 mars 2012, le département a invité Naef à déposer des observations, 
accompagnées des documents utiles relatifs à la nature et au coût de l’ensemble 
des travaux réalisés dans le logement sans autorisation de construire, dans la 
mesure où l’APA 31’313-2 du 29 avril 2009 avait été retirée le 28 juillet 2009 et 
classée. Ces travaux étaient susceptibles d’être assujettis à la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et/ou à la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). De plus, une hausse de loyer de 122 % à compter du 
1er septembre 2009 était constatée. Toutes mesures et/ou sanctions demeuraient 
expressément réservées. 
10) 
Le 27 mars 2012, Naef a exposé au département que le motif du retrait de la 
demande d’APA résidait dans le fait que les travaux étaient consécutifs à un 
incendie. Le département ayant purement et simplement procédé au classement de 
l’affaire sans émettre le moindre commentaire quant au motif du retrait, il 
apparaissait que les travaux réalisés dans cet appartement et son environnement 
n’étaient pas assujettis aux lois mentionnées. 
11) 
Le 31 mai 2012, le département a répondu à l’ASLOCA. Une visite sur 
place avait confirmé que le logement avait été complètement rénové. Ces travaux 
faisaient suite à un incendie. Le département avait accepté l’annulation d’une 
demande d’APA et avait renoncé à instruire cette requête pour les travaux urgents 
de remise en état du logement. Ce logement n’avait donc pas été soumis à la 
LDTR pour fixation du loyer. 
12) 
Le 16 juillet 2012, l’ASLOCA a demandé au département quelle était la 
base légale qui avait permis de dispenser la propriétaire de requérir une 


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A/578/2015 
autorisation pour les travaux entrepris. L’immeuble était soumis à la LDTR et le 
loyer maximum admissible aurait dû être fixé conformément à celle-ci. 
13) 
Le département a répondu le 7 août 2012 en réitérant sa position. La 
pratique du département était de ne pas assujettir à autorisation la remise en état 
après incendie d’un logement, les travaux ne relevant pas de la volonté du 
propriétaire. 
14) 
Le 21 août 2012, l’ASLOCA a requis du département le prononcé d’une 
décision afin qu’elle puisse faire l’objet d’un recours. 
15) 
Le 4 septembre 2012, l’ASLOCA a informé le département qu’elle avait été 
constituée formellement pour la défense des intérêts de Mme BOUDELLAA et de 
M. OUTALEB. 
16) 
Le 4 octobre 2012, le département a répondu à l’ASLOCA. Il avait rendu 
une décision en date du 24 septembre 2009, adressée à Naef, lui signifiant qu’il 
avalisait la demande de retrait d’autorisation de construire et procédait au 
classement de l’affaire. Dite décision était manifestement entrée en force. Les 
locataires n’avaient pas contesté le loyer de l’appartement dans le délai légal. Il 
n’entendait pas rendre une nouvelle décision. 
17) 
Sur demande de l’ASLOCA, le département lui a transmis l’échange de 
courriers des 28 juillet 2009 et 24 septembre 2009. 
18) 
Le 7 novembre 2012, par mémoire de leur mandataire commun, les 
locataires et l’ASLOCA ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre la décision du département du 
4 octobre 2012, reçue le 8 octobre 2012, en concluant principalement à ce que les 
travaux de rénovation intervenus suite à l’incendie soient soumis à la LDTR et à 
la fixation d’un loyer maximum après travaux. 
19) 
Le 14 janvier 2013, le département a conclu à son rejet. 
20) 
Le 26 février 2013, le représentant du département a été entendu lors d’une 
audience de comparution personnelle des parties. 
 
 
Il n’était pas en mesure de dire si en 2009 une pratique tendant à affranchir 
le propriétaire d’un appartement incendié du dépôt d’une demande d’autorisation 
existait. Aujourd’hui, tel n’était pas le cas. Si un logement était détruit par un 
incendie et qu’il était en soi soumis à la LDTR, le dépôt d’une autorisation était 
impératif. Mais, par souci de cohérence, le département n’avait pas donné suite au 
rapport d’enquête et aux observations de Naef faites le 27 mars 2012, en 
considérant qu’une autorisation n’était pas nécessaire dans ce cas. 


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21) 
Par jugement du 5 mars 2013, le TAPI a admis le recours et invité le 
département à statuer sur la demande formulée par l’ASLOCA et les locataires le 
23 janvier 2012. 
 
 
Les faits dénoncés n’avaient fait l’objet ni d’une instruction complète ni 
d’une décision de la part du département et il n’appartenait pas au TAPI de se 
prononcer sur les questions juridiques de fond soulevées. Le refus du département 
de rendre une décision était constitutif d’un déni de justice formel. 
22) 
Le 5 avril 2013, le département a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement du TAPI en concluant à son annulation. 
 
 
Par son courrier du 24 septembre 2009, le département avait clairement 
manifesté sa volonté de ne pas soumettre les travaux à autorisation. Il s’agissait là 
d’une décision au sens de l’art. 4 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) qui ne respectait certes pas les exigences de 
forme, mais qui réunissait les éléments caractéristiques d’une décision. Au 
demeurant, le comportement du département constituait en lui-même une 
décision. 
 
 
En ne soumettant pas les travaux à autorisation, le département avait 
renoncé également à fixer le montant des loyers en application de la LDTR. 
23) 
Le 10 avril 2013, le TAPI a transmis son dossier sans observation. 
24) 
Le 15 mai 2013, l’ASLOCA et les locataires ont conclu au rejet du recours 
ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure. 
 
 
Le refus fautif du département d’exercer sa compétence vidait de sens le but 
même de la LDTR. 
25) 
Le 24 mai 2013, le département a répliqué. 
26) 
Par arrêt du 26 novembre 2013, la chambre administrative a rejeté le recours 
formé par le DALE contre ce jugement (ATA/777/2013). 
 
 
L’existence d’une pratique administrative, alléguée par le département, 
consistant à ne pas soumettre à autorisation les travaux de rénovation à effectuer 
après un incendie n’était pas documentée et ne pouvait être considérée plus avant. 
En conséquence, le principe de la soumission des travaux réalisés à la procédure 
d’autorisation LCI était établi, ce qui n’était finalement plus contesté par le 
département. De même, la soumission des travaux à une procédure d’autorisation 
LDTR ne pouvait être exclue d’emblée sans instruction complète à effectuer par le 
département. 


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Le département n’avait pas rendu de décision entrée en force qui 
l’empêcherait de donner suite aux constatations faites dans son rapport d’enquête 
et à la requête des intimés. 
27) 
Le 28 novembre 2014, faisant suite à l’ordre du département, après relance 
des 11 août, 23 septembre, 27 octobre 2014 du département, malgré sa régulière 
prise de position contre un dépôt de demande d’autorisation des 25 août, 
29 septembre et 31 octobre 2014, la société a déposé sa demande d’autorisation de 
construire, enregistrée par le DALE le 10 décembre 2014 sous la référence 
APA 41'446-1. 
 
 
Le coût des travaux estimé était de CHF 97'803.- et se composait du 
remplacement de tous les sanitaires (CHF 16'936.-), la réfection complète des 
peintures y compris les tapisseries (CHF 17'059.-), la pose de carrelage dans la 
cuisine et la salle de bain (CHF 9'820.-), la remise en état des installations 
électriques y compris tableau et gaine PVC (CHF 9'027.-) divers travaux de 
menuiseries (CHF 9'576.-), le remplacement des vannes thermostatiques et la 
pause d’un sèche serviette (CHF 4'500.-), la pose d’un nouveau parquet 
(CHF 9'142.-), l’installation d’une cuisine équipée d’un lave-vaisselle, d’un four, 
d’une plaque de cuisson en vitrocéramique, d’une hotte et d’un frigo (CHF 5'770.-
) et enfin le remplacement des fenêtres (CHF 8'349.-). 
 
 
Des photographies du logement après l’incendie étaient jointes au dossier. 
La cuisine n’était pas équipée et la salle de bain pourvue d’une baignoire et d’un 
lavabo anciens. L’appartement était vétuste. 
28) 
Le 16 janvier 2015, le service LDTR de l'office cantonal du logement et de 
la planification foncière, rattaché au département, a préavisé favorablement la 
requête, sous conditions du respect des dispositions de la LDTR et de 
l'application, pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après la 
fin des travaux, d'un loyer maximum de CHF 6'810.- l'an, soit CHF 3'405.- la 
pièce l'an. Suivait le calcul détaillé. 
29) 
Par décision APA 41'446-1 du 21 janvier 2015, publiée dans la Feuille 
d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
27 janvier 2015, le DALE a délivré l'autorisation de construire à Naef. Sous 
ch. 4, il était précisé que les conditions figurant dans les trois préavis, dont le 
préavis du 16 janvier 2015 précité, faisaient partie intégrante de l'autorisation et 
devraient être strictement respectées. 
30) 
Par acte du 19 février 2015, la société a interjeté recours auprès du TAPI et 
conclu à l’annulation de la décision précitée. 
 
a. 
Elle concluait préalablement à l’audition des parties, de même que de trois 
témoins, soit Messieurs Jean-Philippe FERRERO et Blaise DUPONT, 


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respectivement responsable du service juridique et fondé de pouvoir chez Naef, et 
Monsieur Daniel HAAS, spécialiste LDTR du département. 
 
 
Le DALE souhaitait lui appliquer un changement de pratique de manière 
rétroactive, alors qu’il lui avait donné « l’assurance que les travaux de remise en 
état après incendie n’étaient pas soumis à autorisation et échappaient à la LDTR », 
ce qui était établi par pièces. Le DALE avait adopté un comportement 
contradictoire et contraire à la bonne foi. 
 
b. 
À l’appui de son recours, la société a notamment produit le courrier adressé 
par Naef au département le 28 juillet 2009. Y figurait une note manuscrite signée 
le 2 septembre 2009 : la phrase du courrier « il n’y avait pas de demande 
d’autorisation à déposer en cas de sinistre incendie » était entourée et commentée 
ainsi : « OK – vue avec Edi-Da-Broi ». Une seconde note manuscrite, soit 
« à classer requête abandonnée » était datée du 3 septembre 2009. 
31) 
Le 24 avril 2015, le DALE a conclu à l'appel en cause des locataires et de 
l'ASLOCA ainsi qu’au rejet du recours. 
32) 
Par courrier du 13 mai 2015, la société s'en est rapportée à justice sur la 
demande d’appel en cause, tout en observant que les locataires avaient quitté 
l'appartement litigieux le 15 mai 2013. 
33) 
Par acte du 1er juin 2015, les locataires et l'ASLOCA ont conclu à 
l'admission de leur appel en cause. 
34) 
Dans sa réplique du 8 juin 2015, la société a complété son recours d’une 
conclusion subsidiaire, soit la condamnation de l’État de Genève en paiement de 
dommages intérêts de CHF 29'306.30 avec intérêts à 5 % dès la date moyenne 
(période de référence du 1er septembre 2009 au 15 mai 2013). 
35) 
Par décision du 12 juin 2015, le TAPI a ordonné l'appel en cause de ces 
derniers, réservant le sort des frais et dépens y relatif jusqu'à droit jugé au fond. 
La décision était motivée par leur intérêt dans l’issue de la présente cause, y 
compris en lien avec la contestation de leur loyer, suspendu devant le Tribunal des 
baux et loyers. 
36) 
Le 30 juin 2015, le DALE a persisté dans ses conclusions. 
37) 
Le 3 août 2015, les locataires et l'ASLOCA ont conclu au rejet du recours. 
38) 
Le 9 septembre 2015, le département a informé le TAPI qu’il n’avait aucune 
observation à formuler. 
39) 
Dans sa duplique du 15 septembre 2015, la société a persisté dans ses 
conclusions. 


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40) 
Par jugement du 17 novembre 2015, notifié à la société le 
20 novembre 2015, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Le dossier contenait les éléments suffisants et nécessaires à l’examen des 
griefs de la société et des arguments mis en avant par chacune des parties, lesquels 
permettaient de statuer immédiatement sur le litige, de sorte qu’il n’y avait pas 
lieu de donner suite à la requête formulée par celle-là tendant à l’audition de 
témoins. 
 
 
Les travaux à effectuer à la suite d’un incendie étaient soumis à la LDTR, 
s’il s’agissait de travaux de transformation relevant de l’application de cette loi. 
 
 
Les travaux litigieux avaient consisté en une réfection complète du 
logement, dont l’équipement, avant la survenance du sinistre, au vu des 
photographies figurant au dossier, était passablement vétuste. Leur coût s’était 
élevé à près de CHF 100'000.-, ce qui apparaissait important pour un logement 
d’une pièce et demie d’à peine 30 m2. L’appartement avait en outre été doté 
d’éléments qui n’existaient pas auparavant (cuisine entièrement équipée) qui en 
avaient concrètement augmenté le confort. 
 
 
La société avait par ailleurs procédé à une augmentation du loyer 
(hors charges) après travaux de 122 % (de CHF 6'480.- à CHF 14'400.-) lors de sa 
remise à bail aux locataires le 1er septembre 2009. Il était ainsi indéniable que ces 
travaux avaient dépassé la stricte nécessité de remettre en état l’appartement suite 
à l’incendie afin d’assurer le maintien de la chose louée et qu’ils en avaient 
augmenté le confort dans une notable mesure. Ils ne relevaient donc pas de 
l’entretien courant de la chose louée. 
 
 
C’était ainsi à juste titre que le DALE avait considéré qu’ils étaient soumis à 
autorisation en vertu de la LDTR, qu’il avait d’ailleurs dûment délivrée, car, en 
soi, leur exécution paraissait nécessaire. 
 
 
L’appartement entrait dans la catégorie des appartements dans lesquels 
régnait à l’époque la pénurie, de sorte qu’il correspondait aux besoins 
prépondérants de la population. Le calcul du loyer maximum opéré par le service 
compétent dans son préavis du 16 janvier 2015, repris par le DALE dans la 
décision querellée, n’étant pas contesté, il n’y avait pas lieu d’examiner cette 
question. La durée du contrôle était adéquate et ne prêtait pas flanc à la critique. 
 
 
La société n’avait pas été personnellement et effectivement informée par le 
DALE du fait que les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation et elle ne 
saurait se prévaloir des courriers adressés par le DALE à l’ASLOCA dont elle 
n’était pas la destinataire et qui étaient postérieurs à l’exécution des travaux. 
 
 
Il était manifeste que l’intérêt public à la bonne et due application de la 
LDTR, qui procédait d’un intérêt public tout à fait important et reconnu, et dont 


- 10/21 - 
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découlait également l’intérêt privé des locataires à se voir appliquer un loyer 
conforme au droit impératif, devait de toute façon l’emporter sur la protection de 
sa bonne foi, si bien que la question de la violation de ce principe pouvait rester 
indécise. 
41) 
Par acte du 5 janvier 2016, la société a interjeté un recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement précité. 
 
 
Elle concluait principalement à son annulation et au renvoi de la cause au 
TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants ; subsidiairement, à 
l’annulation du jugement du TAPI, de même qu’à celle de l’autorisation de 
construire no APA 41’446-1 du 21 janvier 2015, en ce qu’elle assujettissait les 
travaux à la LDTR et prévoyait un contrôle des loyers. Cela fait, il devait être dit 
et constaté que les travaux de remise en état de l’appartement effectués en 2009 
suite à l’incendie n’étaient pas soumis à autorisation et n’étaient pas assujettis à la 
LDTR compte tenu de la pratique existante du DALE en 2009 et des assurances 
données à ce sujet. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais ». 
 
 
Son droit d’être entendue avait été violé, le TAPI ayant « balayé » toutes les 
offres de preuve de la société en indiquant succinctement que le dossier contenait 
les éléments suffisants et nécessaires à l’examen des griefs. 
 
 
L’administration avait modifié sa pratique à son détriment. De l’aveu même 
des représentants du DALE, il existait en 2009 une pratique dudit département, 
selon laquelle la rénovation (recte : remise en état) d’un appartement après 
incendie n’était pas soumise à autorisation, ni à la LDTR. Suite à la dénonciation 
de l’ASLOCA en 2012, le DALE avait lui-même recouru contre le jugement du 
TAPI dans lequel il avait confirmé sa position, soit de ne pas soumettre les 
travaux à autorisation. Il semblait que depuis 2010-2011, soit postérieurement aux 
travaux entrepris par la société en 2009 pour remettre en état l’appartement ravagé 
par l’incendie, le DALE avait modifié sa pratique, en décidant de soumettre de 
tels travaux à autorisation. Il appartenait au TAPI d’examiner si un tel changement 
de pratique était admissible et opposable à la société rétroactivement, ce qu’il 
n’avait pas fait, procédant à une appréciation arbitraire des preuves. 
 
 
Les travaux ne devaient pas être soumis à la LDTR, dès lors que le bailleur 
était contraint en vertu des dispositions du droit du bail, d’éliminer le défaut. Le 
jugement du TAPI consacrait une violation de la force dérogatoire du droit 
fédéral. 
 
 
Le TAPI ne pouvait laisser indécise la question de la violation de la 
protection de la bonne foi, dès lors que, si ces conditions étaient réunies, mais que 
l’intérêt public prévalait, l’administré avait cependant droit à être indemnisé pour 
les dépenses effectuées de bonne foi. Il appartenait par conséquent au TAPI de 
trancher cette question. 


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42) 
 Le 4 février 2016, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Mettre en œuvre des travaux sur la base d’un courrier dans lequel le 
département précisait qu’il prenait note du fait que la société entendait renoncer à 
son projet et qu’il procédait dès lors au classement du dossier apparaissait être 
quelque peu risqué. La société aurait dû à tout le moins attirer l’attention du 
DALE sur l’existence d’un éventuel malentendu. Enfin, la société ne pouvait se 
prévaloir des courriers adressés à l’ASLOCA, dont elle n’était pas destinataire et 
qui étaient postérieurs aux travaux. 
43) 
Dans leur réponse respective du 4 février 2016, les locataires et l’ASLOCA, 
ont conclu au rejet du recours, « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Le jugement leur avait été notifié le 19 novembre 2015 et non le 20, si bien 
que le recours était potentiellement tardif. 
44) 
Dans sa réplique du 21 mars 2016, la société a persisté dans ses conclusions. 
45) 
Par courrier du 16 novembre 2016, la chambre administrative a imparti un 
délai à la recourante pour produire les détails relatifs à la prise en charge par 
l’assurance concernée des conséquences de l’incendie de 2009. 
46) 
Le 14 décembre 2016, la recourante a produit le décompte de Generali 
Assurances. À la suite du sinistre incendie du 8 février 2009, CHF 165'403.35 
avaient été versés au titre de règlement du sinistre. L’indemnité était fondée sur un 
tableau synoptique détaillant les travaux entrepris, les appartements concernés, les 
dates et montants des factures y relatives et les paiements effectués. 
 
 
Concernant l’appartement litigieux, les principaux postes consistaient en 
CHF 16'936.25 au titre d’installations sanitaires, CHF 19'870.- pour les 
plâterie-peinture, CHF 12'601.- pour les carrelages et faïences, CHF 10'394.- de 
menuiserie, CHF 9'027.65 d’installations électriques, CHF 7'096.35 au titre de 
parquets, CHF 5'501.90 pour l’agencement de la cuisine, CHF 5'815.25 pour des 
menuiseries extérieures, CHF 5'310.35 de désamiantage, CHF 3'414.15 pour les 
installations de chauffage. S’ajoutaient des frais de débarrassage, CHF 1'783.05 
de perte locative et d’autres frais annexes. 
47) 
Invité à se déterminer sur le décompte précité, le DALE a, par observations 
du 19 janvier 2017, relevé que le coût de remise en état de l’appartement sinistré 
ne faisait que confirmer que les travaux entrepris étaient soumis à autorisation de 
construire. 
48) 
Par courrier du 11 janvier 2017, les intimés ont relevé que les pièces 
produites démontraient que l’importance des travaux réalisés devaient faire l’objet 
d’une autorisation pour pouvoir être effectués, quand bien même le département 


- 12/21 - 
A/578/2015 
avait soutenu l’inverse dans une procédure précédente, tout en étant désavoué par 
la chambre de céans. 
49) 
Par courrier du 24 janvier 2017, les parties ont été informées que la cause 
était gardée à juger. 
50) 
Pour le reste, les arguments des parties et les pièces produites seront repris 
en tant que de besoin dans la partie en droit ci-après. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 
 
 
En effet, le jugement a été notifié à la recourante le 20 novembre 2015. 
Suspendu du 18 décembre au 2 janvier inclusivement (art. 63 al. 1 let. c LPA), le 
délai de recours de trente jours qui arrivait à échéance le 5 janvier 2016 a été 
respecté. 
2) 
 
La recourante invoque une violation de son droit d’être entendue dès lors 
qu'il n'a pas été donné suite à ses offres de preuves. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (arrêts du Tribunal fédéral 2C_545/2014 du 9 janvier 2015 
consid. 3.1), de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157). Le droit de faire 
administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à 
l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236). 
 
 
Le droit d'être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous 
les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui 
sont pertinents pour l'issue du litige (ATF 138 I 232 consid. 5.1 p. 237). 
 
b. 
En l’espèce, la décision du TAPI de ne pas donner suite à la demande 
d’instruction complémentaire n’est pas critiquable. M. HAAS est intervenu dans 
la procédure en 2012, si bien que son témoignage ne peut porter sur la teneur des 


- 13/21 - 
A/578/2015 
garanties prétendument données à la recourante en 2009, soit au moment où elle 
avait pris la décision d’entreprendre les travaux. La recourante n’a pas démontré 
que le témoignage des employés de Naef permettrait d’apporter des éléments 
nouveaux et pertinents pour l’issue du litige. 
 
 
Le TAPI a ainsi, à raison, refusé ces auditions de témoins dans la mesure où 
elles n'étaient pas susceptibles d’influencer l’issue du litige, le dossier contenant 
toutes les pièces utiles à la résolution de celui-là, conformément aux considérants 
qui suivent. Il en va de même d’une comparution des parties, la recourante ayant 
eu l’occasion de s’exprimer par écrit tant dans son acte de recours au TAPI que 
dans sa réplique. Par ailleurs, le droit à une audition orale n'est pas garanti. 
 
 
La chambre administrative dispose également d’un dossier complet lui 
permettant de statuer en toute connaissance de cause, étant précisé que la demande 
d’instruction complémentaire n’a pas été réitérée en procédure de recours. 
 
 
Ce grief sera dès lors écarté. 
3) 
 
La recourante demande à la chambre de céans de constater qu’en 2009, la 
pratique du DALE était de ne pas soumettre à autorisation, ni à la LDTR, la 
rénovation d’un appartement après incendie. Or, cette question a été tranchée de 
façon définitive dans l’arrêt de la chambre de céans du 26 novembre 2013 
(ATA/777/2013). Ainsi, l’existence d’une telle pratique, faute d’être documentée, 
n’avait pas été reconnue, après audition des représentants du département. Il n’est 
en conséquence ni question d’une pratique exonérant d’une demande 
d’autorisation, ni d’une pratique obligeant au dépôt d’une demande, dès lors qu’il 
n’existe pas suffisamment de cas pour qu’une pratique puisse se développer. En 
l’absence de pratique, l’argumentation d’un changement de celle-ci n’est pas 
pertinente. 
 
 
Compte tenu du précédent jugé, ce grief est irrecevable. 
 
 
Le fait que la recourante n’ait pas été partie à ladite procédure n’est pas 
pertinent. Seules devront être analysées les éventuelles garanties données par le 
département dans le cas d’espèce et dont se prévaut la recourante. 
 
 
De même, le principe de la soumission des travaux litigieux à la procédure 
d’autorisation LCI a été confirmé par la juridiction de céans (ATA/777/2013 
précité). Seule reste ainsi litigieuse la question de la soumissions des travaux aux 
principes de la LDTR, et en conséquence, la fixation des loyers. 
4) 
a. 
En vertu de l’art. 256 de la loi fédérale complétant le code civil suisse 
(livre cinquième : droit des obligations) du 30 mars 1911 (CO - Code des 
obligations - RS 220), le droit du bail impose impérativement un minimum 
d’entretien pour que la chose soit maintenue en l’état (à défaut de quoi le locataire 
peut faire valoir ses droits en justice), quelle que soit l’ampleur des travaux en 


- 14/21 - 
A/578/2015 
questions. Cela étant, le droit fédéral du bail présume à l’art. 14 al. 1 de 
l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux 
commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF ; RS 221.213.11) que les frais causés par 
d’importantes réparations sont considérés à raison de 50 à 70 % comme des 
investissements créant des plus-values. En effet, comme l’a déjà relevé le Tribunal 
fédéral, l’exécution par le bailleur des travaux de remise en état auxquels il est 
tenu en vertu des art. 256, 259a et 259b CO ne procure en général pas un confort 
supplémentaire au locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de 
bail. Il s’agit au contraire de la suppression de défauts graves ou de moyenne 
importance, soit ceux qui empêchent ou restreignent l’usage prévu. À l’inverse, la 
plupart des gros travaux de rénovation, comme le présume le législateur fédéral, 
comprennent une part d’accroissement du confort (art. 14 al. 1 OBLF, arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 3.2) 
 
 
Le Tribunal fédéral a précisé que le fait de soumettre les travaux litigieux à 
autorisation au sens de la LDTR n'entrave pas la bonne application du droit 
fédéral, lorsque ceux-ci vont au-delà des travaux d'entretien courant imposés par 
le CO (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 3.2). 
 
b. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1 LDTR). 
 
 
Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que la réglementation 
de la LDTR correspond à un intérêt public évident (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 
113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 3a et les arrêts cités). 
 
c. 
Les travaux qui doivent être qualifiés de travaux de transformation sont 
ceux décrits à l'art. 3 al. 1 et 2 LDTR. Parmi ceux-ci figurent les travaux de 
transformation proprement dits qui modifient l’architecture, le volume, 
l’implantation, la destination, la distribution intérieure de tout ou partie d’une 
maison d’habitation (art. 3 al. 1 let. a LDTR), la création d’installations nouvelles 
d’une certaine importance, telles que chauffage, distribution d’eau chaude, 
ascenseur, salles de bains et cuisines (art. 3 al. 1 let c LDTR), mais aussi les 
travaux de rénovation, soit la remise en état, même partielle, de tout ou partie 
d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la 
distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR) sous réserve qu'il ne s'agisse 
pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration importante du 


- 15/21 - 
A/578/2015 
confort existant. En revanche, des travaux d’entretien différés dans le temps, 
rendus nécessaire par les carences du propriétaire sont assimilés à des travaux de 
transformation soumis à la LDTR (Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO 
GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et 
aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, p. 192 n. 2.5.3). 
 
 
En prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des 
travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une transformation soumise à la 
LDTR, en raison d’une incidence directe de ceux-ci sur le loyer du logement 
(ATA/694/2016 du 23 août 2016 ; ATA/328/2013 du 28 mai 2013, confirmé par 
l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 13 février 2014). En effet, en fonction 
de l’ampleur desdits travaux et partant de leur coût, il pourrait en résulter un 
changement d’affectation qualitatif des logements avec une répercussion sur le 
montant du loyer, au risque que ce dernier ne réponde plus aux besoins 
prépondérants de la population (ATA/694/2016 précité les références citées ; 
Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 193). 
 
 
En rapport avec ce dernier point, un logement correspond en principe par 
son genre ou par son loyer aux besoins prépondérants de la population lorsque son 
loyer est compris entre CHF 2'536.- et CHF 3'405.- la pièce par année 
(arrêté du Conseil d'État du 24 août 2011 relatif à la révision des loyers répondant 
aux besoins prépondérants de la population - ArRLoyers - L 5 20.05), ou lorsque 
ce logement entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la 
pénurie au sens de l’art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de 
logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(ArAppart - L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme selon celui 
actuellement en vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements 
de une à sept pièces inclusivement (ATA/694/2016 précité). 
 
d. 
Le Tribunal fédéral a ainsi tenu pour non arbitraire le fait de soumettre à la 
LDTR des travaux d'entretien différés dans le temps, de grande ampleur et qui 
avaient été suivis d'importantes hausses de loyer (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3 ; 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 
consid. 7.2 ; 1C_624/2013 précité consid. 2.6). Même s'il s'agit de travaux 
d'entretien différés dans le temps, il faut tenir compte, selon la pratique cantonale, 
des critères de l'ampleur des travaux et de la répercussion des coûts sur les loyers. 
Dans les cas où les travaux ont déjà été effectués et les loyers modifiés à l'issue 
des travaux, il n'est pas arbitraire de tenir compte de la manière dont le bailleur a 
effectivement répercuté les frais engagés sur le locataire. Lorsqu'une importante 
hausse de loyer suit les travaux, le bailleur peut difficilement prétendre n'avoir 
effectué que des travaux d'entretien courant, qu'il n'est en principe pas autorisé à 
faire supporter au locataire (art. 259a al. 1 let. a, 259b let. b et 
269a let. b CO). En définitive, il n'est en principe pas arbitraire de retenir que ces 


- 16/21 - 
A/578/2015 
différents critères, cumulés, démontrent que les travaux litigieux vont au-delà de 
travaux d'entretien courant n'apportant aucune amélioration du confort (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
 
 
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a considéré que, pour des travaux d’une 
certaine ampleur, dont il peut être présumé, de façon réfragable, qu’ils procurent 
un accroissement du confort, et à la suite desquels le loyer a presque été doublé, il 
n’est pas arbitraire de considérer qu’ils dépassent les simples travaux d’entretien, 
la recourante n’ayant de plus apporté aucun élément permettant de justifier 
différemment la hausse des loyers, en particulier par une adaptation à la situation 
sur le marché locatif. De même, elle n’avait pas démontré que les travaux litigieux 
se limitaient à l’entretien imposé par le droit fédéral. Ces derniers ayant une 
incidence sérieuse sur la catégorie du logement en cause, il était dénué d’arbitraire 
de les soumettre au champ d’application de la LDTR (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
 
e. 
En l’espèce, l’appartement a été complètement détruit par un incendie, si 
bien que la propriétaire était contrainte d’effectuer des travaux de remise en état 
afin de respecter ses obligations d’entretien de la chose louée découlant du droit 
privé. Le rapport d’enquête du 20 mars 2012 rédigé par le département n’établit 
pas que des améliorations considérables auraient été apportées au confort de 
l’appartement. En effet, la rénovation des sols, les peintures des murs et des 
plafonds, le changement des carrelages et faïences, des radiateurs, des sanitaires 
du réseau électriques, des menuiseries intérieures et extérieurs et l’équipement de 
la cuisine sont des travaux rendus nécessaires par les circonstances et 
n’apparaissent pas comme des améliorations considérables. 
 
 
Suite à l’arrêt du 26 novembre 2013 de la juridiction de céans, soit 
postérieurement aux travaux, le département a procédé à l’instruction du dossier. 
Celle-ci a démontré que les travaux entrepris sont des rénovations onéreuses et qui 
dépassent largement les prestations attendues du bailleur. En effet, le coût global, 
qui s’élève à de CHF 97'803.-, apparaît élevé pour un appartement dont la surface 
ne dépasse pas les 30 m2. 
 
 
Il l’est d’autant plus que selon le décompte de l’assurance incendie, le 
montant finalement versé au titre de travaux pour l’appartement concerné est 
supérieur aux CHF 97'803.- même à déduire les frais tels que le désamiantage ou 
le débarrassage. 
 
 
En consultant des photographies, versées à la procédure, de l’appartement 
après l’incendie, mais avant les travaux, la chambre de céans constate que les 
sanitaires étaient alors anciens et la cuisine non équipée. Le logement était 
vétuste, aucun élément, que ce soit le parquet, les catelles, les fenêtres ou d’autres, 
n’avait fait l’objet d’une rénovation récente. Le propriétaire ne le soutient 
d’ailleurs pas. 


- 17/21 - 
A/578/2015 
 
 
Lors de la rénovation, une cuisine équipée notamment d’un lave-vaisselle, 
d’un four, d’une plaque de cuisson en vitrocéramique, d’une hotte et d’un frigo a 
été installée. Cet aménagement augmente à lui seul le confort de l’appartement. 
De plus, les coûts consentis pour chacun des postes des travaux entrepris sont 
largement supérieurs aux investissements qui auraient été nécessaires pour 
remettre l’appartement dans son état d’origine. 
 
 
La recourante a également procédé à une importante augmentation du loyer 
à la remise en location après la fin des travaux. En effet, le loyer annuel initial 
était de CHF 6'480.- alors que le contrat de bail signé après rénovation fixait ce 
dernier à CHF 14'400.- par an. Une augmentation du loyer de 122 % a ainsi été 
opérée. 
 
 
Ces différents critères cumulés démontrent que les travaux litigieux vont 
au-delà de travaux d'entretien courant et apportent une amélioration du confort et 
de la valeur de l’appartement, se répercutant directement sur la valeur locative. Ils 
ont ainsi une incidence sérieuse sur la catégorie initiale du logement en cause. 
L’appartement, composé d’une pièce et demie, était mis en location pour un loyer 
moyen et entrait ainsi dans la catégorie des appartements dans lesquels régnait à 
l’époque la pénurie, de sorte qu’il correspondait aux besoins prépondérants de la 
population. 
 
 
Pour ces motifs, le DALE a procédé à une juste application de la loi en 
faisant sien le préavis LDTR et en soumettant l’autorisation aux conditions 
formulées dans ce document. Par conséquent, ce grief sera écarté. 
 
 
Le loyer maximum fixé dans le préavis du 16 janvier 2015 par le service 
compétent et repris par le DALE dans la décision querellée, de même que la durée 
du contrôle ne sont pas contestés. Dès lors qu’ils sont adéquats, la décision sera 
confirmée sur ce point également. 
5) 
 
La recourante se prévaut d’une violation du principe de la bonne foi, ayant 
exécuté les travaux avec l’assurance donnée par le département que ceux-ci ne 
seraient pas soumis à la LDTR et par conséquent exempts d’un contrôle des 
loyers. 
 
a. 
Découlant directement de l’art. 9 Cst. et valant pour l’ensemble de l’activité 
étatique, le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime 
qu’il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu’il a réglé sa conduite 
d’après des décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de 
l’administration (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 137 I 69 consid. 2.5.1 ; 131 II 627 
consid. 6.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_151/2012 du 5 juillet 
2012 consid. 4.2.1 ; 2C_1023/2011 du 10 mai 2012 consid. 5 ; ATA/638/2016 du 
26 juillet 2016). Selon la jurisprudence, les assurances ou les renseignements 
erronés donnés par les autorités confèrent des droits aux justiciables lorsque les 


- 18/21 - 
A/578/2015 
cinq conditions cumulatives suivantes sont remplies. Tout d’abord, on doit être en 
présence d’une promesse concrète effectuée à l’égard d’une personne déterminée. 
Il faut également que l’autorité ait agi dans le cadre et dans les limites de sa 
compétence, que la personne concernée n’ait pas été en mesure de se rendre 
compte immédiatement de l’inexactitude du renseignement fourni, qu’elle se soit 
fondée sur ce renseignement pour prendre des dispositions qu’elle ne peut ensuite 
modifier sans subir de préjudice et, enfin, que la loi n’ait pas subi de changement 
depuis le moment où la promesse a été faite (arrêts précités ; ATA/638/2016 
précité ; Pierre MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/Vincent MARTENET, Droit 
administratif, Vol. 1, 3ème éd., 2012, p. 922 ss n. 6.4.1.2 et 6.4.2.1 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 196 s n. 578 s ; Ulrich 
HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
7ème éd., 2016, p. 141 ss et p. 158 n. 699 ; Andreas AUER/Giorgio 
MALINVERNI/Michel HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Vol. 2, 
3ème éd., 2013, p. 548 n. 1173 ss). 
 
 
Le principe de la bonne foi exige que l'administration et les administrés se 
comportent réciproquement de manière loyale. En particulier, l'administration doit 
s'abstenir de tout comportement propre à tromper l'administré et elle ne saurait 
tirer aucun avantage des conséquences d'une incorrection ou insuffisance de sa 
part. À certaines conditions, le citoyen peut ainsi exiger de l'autorité qu'elle se 
conforme aux promesses ou assurances qu'elle lui a faites et ne trompe pas la 
confiance qu'il a légitimement placée dans celles-ci. De la même façon, le droit à 
la protection de la bonne foi peut être invoqué en présence, simplement, d'un 
comportement de l'administration susceptible d'éveiller chez l'administré une 
attente ou une espérance légitime. Entre autres conditions toutefois, 
l'administration doit être intervenue à l'égard de l'administré dans une situation 
concrète et celui-ci doit avoir pris, en se fondant sur les promesses ou le 
comportement de l'administration, des dispositions qu'il ne saurait modifier sans 
subir de préjudice (ATF 129 II 361 c. 7.1 et les références citées ; SJ 2005 I 205 ; 
ATA/443/2013 du 30 juillet 2013). 
 
b. 
Dans le cadre de la pesée des intérêts entre l’intérêt à l’application correcte 
du droit et l’intérêt à la sécurité du droit, le Tribunal fédéral a précisé que, pour 
apprécier le poids de l’intérêt à une application correcte du droit, il fallait 
considérer la situation dans son ensemble et que, pour évaluer l’intérêt à la 
protection de la confiance, il fallait en principe se référer aux dispositions 
effectivement prises sur la base des assurances reçues, le poids de cet intérêt 
dépendant surtout du préjudice encouru par le recourant si la confiance n’était pas 
protégée. La brièveté du laps de temps qui s’est écoulé depuis la décision 
révoquée permet d’attribuer un moindre poids à la protection de la sécurité du 
droit (ATF 115 Ib 152 consid. 3b ; ATA/638/2016 précité ). 


- 19/21 - 
A/578/2015 
 
c. 
En l’espèce, quand bien même le courrier de la recourante ne permettait 
nullement de conclure que telle était son intention, le DALE a pris acte qu’elle 
renonçait à son projet. Par la suite, il ne s’est jamais soucié du devenir de ce 
logement, alors qu’il avait connaissance du sort de l’appartement, ravagé par un 
incendie. Avant d’y être contraint par la juridiction de céans, le DALE n’a jamais 
demandé à la recourante de déposer une autorisation. 
 
 
Cependant, et contrairement à ce que soutient la recourante, le département 
n’a jamais pris position quant à la soumission des travaux à la LDTR avant la 
procédure l’ayant opposé à l’ASLOCA. Il n’a donné aucune garantie quant à 
l’exemption de ceux-ci aux principes de la loi. Même à retenir les annotations sur 
la lettre du 28 juillet 2009, il n’est pas fait mention d’une autorisation en lien avec 
la LDTR. De même, tant ce courrier que l’annotation sont antérieures à la lettre du 
DALE du 24 septembre 2009 qui se réfère à la renonciation au projet. 
 
 
Dans cette dernière correspondance, le département a informé la recourante 
qu’il procédait au classement de l’affaire en ces termes : « nous nous référons à 
votre lettre du 28 juillet 2009 par laquelle vous nous informez que vous renoncez 
au projet cité en titre. En conséquence, nous procédons au classement de cette 
affaire ». Malgré le malentendu qui s’est ainsi immiscé dans son échange de 
correspondance avec le département, la recourante n’a pas pris la peine d’éclaircir 
la situation avant d’entreprendre les travaux. Elle a ainsi pris le risque de voir 
ceux-ci soumis par la suite à la LDTR et notamment aux contrôles des loyers. S’il 
est vrai que le département a déclaré, dans la procédure l’opposant à l’ASLOCA, 
qu’il avait renoncé à soumettre les rénovations à la LDTR, la recourante ne peut 
s’en prévaloir de manière rétroactive pour démontrer sa bonne foi. Celle-ci doit en 
effet être appréciée en lien avec sa connaissance de l’opinion du département au 
moment des faits. 
 
 
De surcroît et surtout, même à soutenir que la recourante aurait pu déduire 
de l’attitude du département que les travaux d’urgence après l’incendie n’étaient 
pas soumis à autorisation, la recourante, dûment assistée par une régie, ne pourrait 
valablement soutenir avoir conçu que des travaux améliorant nettement le confort 
existant, sans entretien préalable régulier du bien immobilier, avec une incidence 
de 122 % sur le loyer, auraient été soustraits à autorisation, a fortiori que le 
département aurait donné son aval pour que de tels travaux puissent être effectués 
sans nécessiter le dépôt d’une autorisation LDTR. C’est aussi pour ce motif que 
l’audition des deux témoins sollicitée par la recourante n’est pas pertinente. 
 
 
Ainsi, et même si le département a admis avoir eu une pratique peu claire en 
matière d’autorisation après un incendie, ni la lettre du 28 juillet 2009, ni 
l’échange téléphonique qui a fait l’objet de l’annotation du 2 septembre 2009, ni 
par voie de conséquence l’audition de témoins sur ledit entretien téléphonique ne 
permettent d’arriver à une autre conclusion. 


- 20/21 - 
A/578/2015 
 
 
Enfin, le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que la 
réglementation de la LDTR correspond à un intérêt public évident (ATF 128 I 206 
consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 3a et les arrêts cités). 
 
 
Ce grief sera par conséquent également écarté. 
6) 
 
Le recours sera rejeté. 
7) 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de 
la recourante (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 750.- sera 
allouée à Mme BOUDELLAA et M. OUTALEB, pris conjointement et 
solidairement, à la charge de la recourante, et une autre de CHF 750.- sera allouée 
à l’ASLOCA, également à la charge de la recourante, ces derniers y ayant conclu 
(art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté 
le 
5 
janvier 
2016 
par 
la 
Société Immobilière Rue du 31-Décembre 7 SA contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 17 novembre 2015 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de la Société Immobilière Rue du 
31-Décembre 7 SA ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 750.- à Madame Sonia BOUDELLAA et à 
Monsieur Abderrahim OUTALEB, pris conjointement et solidairement, à la charge de 
la Société Immobilière Rue du 31-Décembre 7 SA; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 750.- à l’ASLOCA, à la charge de la Société 
Immobilière Rue du 31-Décembre 7 SA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 


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A/578/2015 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Sidonie Morvan, avocate de la recourante, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie - OAC, à Me Maurice Utz, 
avocat des intimés, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M.Verniory, Mme Payot Zen-Ruffinen, 
M. Pagan, juges. 
 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. Mazza 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :