ge_gerichte · ACJC/1353/2021 · 2021-10-28 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28 octobre 2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/157/2019 
ACJC/1353/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 5 OCTOBRE 2021 
Entre 
1) Monsieur A______, domicilié ______, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, 
appelants d'un jugement rendu par la 20ème Chambre du Tribunal de première instance 
de ce canton le 26 novembre 2020, comparants tous deux par Me Serge FASEL, avocat, 
FBT Avocats SA, rue du 31-Décembre 47, case postale 6120, 1211 Genève 6, en 
l'Étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA, sise ______, intimée, comparant par Me Philippe VON BREDOW, 
avocat, FONTANET & ASSOCIÉS, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, 
en l'Étude duquel elle fait élection de domicile. 


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EN FAIT 
A. 
a. La parcelle n° 1______, divisée en quatre parts distinctes, est la copropriété des 
propriétaires des fonds voisins n° 2______, n° 3______, n° 4______ et 
n° 5______, A______ et B______ étant propriétaires des deux derniers fonds. 
Une partie de la parcelle n° 1______ est grevée d'un droit de superficie cessible et 
d'une durée indéterminée en faveur de la société C______ SA (ci-après : 
C______ SA; anciennement, D______ SA). Ce droit est inscrit au Registre 
foncier depuis le ______ 1992. 
Le but de cette servitude était de permettre aux superficiaires de construire un 
pavillon, d'en être les propriétaires et d'avoir le droit d'utiliser le solde de la 
surface grevée à destination de jardin. L'acte constitutif prévoyait l'interdiction de 
toute activité susceptible d'engendrer du bruit, des trépidations des odeurs 
incommodantes, des nuisances ou des pollutions de même que le dépôt de 
matériel à l'extérieur du pavillon, qu'aucune indemnité n'était due en lien avec la 
servitude de superficie, et l'obligation pour les superficiaires de veiller à ce 
qu'aucune activité entreprise dans le pavillon puisse engendrer des nuisances aux 
voisins que ce soit par le bruit, des trépidations, des émanations ou de quelconque 
autre manière. 
b. D______ SA a fait ériger un pavillon sur cette parcelle. 
c. Par jugement JTPI/14524/2001 rendu le 6 décembre 2001, le Tribunal de 
première instance, statuant d'accord entre les superficiants de l'époque et 
D______ SA, a notamment donné acte aux premiers de leur accord au maintien du 
pavillon à deux pans érigé sur la parcelle n° 1______, donné acte à D______ SA 
de son engagement à supprimer, dans les trois mois dès le prononcé du jugement 
d'accord, les deux velux réalisés dans le toit du pavillon et à obstruer 
définitivement les ouvertures correspondantes par un revêtement de cuivre 
identique à celui utilisé pour l'ensemble de la toiture, donné acte aux superficiants 
de leur accord à ce que D______ SA fasse réaliser une seule place de parking sur 
la surface grevée non occupée par le pavillon, le reste étant destiné à 
l'aménagement d'un jardin, donné acte à D______ SA qu'elle pourra utiliser ladite 
place de parking uniquement lorsque le pavillon sera occupé, dit et prononcé qu'il 
est fait interdiction à D______ SA de laisser sur place un véhicule sans plaques, 
dit et prononcé que la partie de la parcelle n° 1______ sur laquelle D______ SA 
exerce son droit de superficie est uniquement destinée à l'aménagement d'un 
atelier d'artiste, dit et prononcé que D______ SA ne pourra en aucun cas utiliser le 
bâtiment, pour elle-même ou des tiers, comme habitation ou local commercial, dit 
et prononcé qu'il est fait interdiction d'utiliser les lieux à d'autres fins que celles 
d'un atelier d'artiste, sous menace des peines prévues par l'article 292 du Code 


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pénal, dit et prononcé que l'acte constitutif du droit de superficie devait être 
modifié selon cet accord et ordonné au Registre foncier de modifier l'inscription 
du droit de superficie en conséquence. 
 
d. Ces modifications ont été annotées au Registre foncier (RS 7______) en 2002. 
 
e. Le 17 novembre 2017, A______ et B______ se sont plaints auprès de 
l'administratrice de C______ SA, E______, de la violation des conditions 
d'exercice du droit de superficie. Ils ont indiqué que plusieurs véhicules 
occupaient quotidiennement la place de parking à disposition du pavillon et que 
l'un d'entre eux était une voiture de fonction de la société F______ SA, laquelle 
avait, selon le Registre du commerce, son siège au 6______ à G______, soit à 
l'adresse du pavillon objet du droit de superficie, et ce alors même que la société 
n'était pas active dans le domaine artistique. Un délai au 15 février 2018 a été 
imparti à C______ SA pour faire cesser cette atteinte, la société étant, par ailleurs, 
mise en demeure de payer une somme de 14'728 fr. 40 à A______ et B______, 
avant le 15 décembre 2017, en application de l'article 423 CO. 
 
f. La société F______ SA a fait modifier l'inscription de son siège social le 
______ novembre 2017. 
 
g. Le 21 mars 2018, A______ et B______ ont engagé des poursuites à l'encontre 
de C______ SA, en vue d'obtenir la restitution des gains illégitimes qu'ils 
soutiennent avoir été obtenus par cette société au sens de l'article 423 CO. Les 
commandements de payer correspondants ont été notifiés le 12 avril 2018 à 
C______ SA, laquelle y a formé opposition. 
B. 
a. Le 18 juin 2019, A______ et B______ ont assigné C______ SA en paiement, à 
chacun d'eux, de 17'141 fr. 60, plus intérêts à 5% l'an dès le 7 janvier 2019, à la 
levée des oppositions formées aux poursuites susmentionnées et à ce qu'il soit 
ordonné à C______ SA de faire évacuer les occupants du bien-fonds n° 1______ 
sis à H______ [GE] sous la menace d'une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour 
pour chaque jour d'inexécution après un délai de 7 jours dès l'entrée en force de la 
décision. 
Le jugement du 6 décembre 2001 avait selon eux été transgressé par la 
domiciliation de la société F______ SA sur la parcelle objet du droit de superficie, 
société dont le but relevait du conseil en marketing et ne correspondait donc pas à 
la notion d'artiste. Les occupants du pavillon n'exploitaient pas celui-ci 
conformément à sa destination prévue mais l'utilisaient à d'autres fins, 
vraisemblablement à des fins d'habitation. Ils ont allégué que le pavillon était 
utilisé en soirée et les week-ends, des enfants avaient joué dans une piscine 
gonflable durant un week-end en août 2018, de la musique s'échappait du 
pavillon, la réparation d'un véhicule avait été effectuée sur la place de parking 


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durant le premier week-end de septembre 2018, un camion de transport avait été 
stationné aux abords du pavillon le 29 août 2018 et des véhicules, notamment 
étrangers, s'étaient stationnés aux alentours du pavillon le 5 janvier et du 11 au 
15 mars 2019. Ils ont également relevé une occupation, irrégulière, de la place de 
parking par le stationnement d'un ou de plusieurs véhicules, parfois en même 
temps et même lorsque le pavillon n'était pas occupé, mais aussi par des véhicules 
dont les détenteurs n'étaient pas des artistes. 
Par ailleurs, les velux en toiture n'avaient pas été condamnés conformément à la 
décision du 6 décembre 2001. 
Quand bien même depuis l'audience de conciliation (laquelle avait eu lieu en mars 
2019), les personnes occupant les locaux "se faisaient discrètes, probablement 
suite aux consignes reçues" (allégué n° 61), A______ et B______, estimaient que 
des mesures visant à faire cesser l'atteinte devaient être mises en œuvre, à savoir 
l'évacuation des habitants du pavillon et une utilisation conforme de la place de 
stationnement. 
A______ et B______ ont également fait valoir que la mise à disposition du 
pavillon à des tiers par C______ SA devait être considérée comme un acte de 
gestion, cette dernière étant le gérant des copropriétaires de la parcelle n° 1______ 
qui en sont les maîtres, et que cette mise à disposition du pavillon avait été 
effectuée sans droit et sans volonté de sauvegarder les intérêts des maîtres. Le 
droit de superficie ne permettait pas une exploitation commerciale de l'objet, de 
sorte que sa mise en location constituait une activité illicite. Le montant dont le 
paiement était demandé correspondait à leur part des loyers hypothétiques du 
pavillon perçus indûment par C______ SA entre fin septembre 2016 et janvier 
2019. 
A l'appui de leur demande ils ont notamment produit des photographies, non 
datées, de l'entrée du pavillon et de la place de parking occupée par divers 
véhicules. 
b. Dans sa réponse du 30 septembre 2019, C______ SA a conclu à l'irrecevabilité 
de la demande en paiement, subsidiairement à son rejet, A______ et B______ 
devant être condamnés en tous les dépens de l'instance. 
Sur la recevabilité, elle a soutenu que A______ et B______ n'avaient pas d'intérêt 
digne de protection à agir faute de démonstration de leur intérêt à ce que le 
pavillon soit exclusivement exploité comme atelier d'artiste et à ce qu'une seule 
voiture seulement puisse se stationner sur la place de parking. 
Au fond, C______ SA a exposé qu'à compter d'octobre 2016, elle avait conclu 
trois baux successifs d'une durée d'un an à chaque fois, soit du 1er octobre 2016 au 


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30 septembre 2017, du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 et du 1er avril 2019 au 
30 avril 2020. L'objet de la location avait toujours été un pavillon à destination 
d'un atelier d'artiste avec jardin et une place extérieure et dès le second contrat les 
limites du droit de superficie avaient été indiquées avec précision. C______ SA a 
ajouté que le droit de superficie n'avait jamais exclu la possibilité de louer le 
pavillon et qu'elle avait respecté le droit de superficie en louant le pavillon en tant 
qu'atelier d'artiste. 
A l'appui de ses allégués, C______ SA a produit trois contrats de bail à loyer 
relatifs à la location du pavillon pour les périodes du 1er octobre 2016 au 
30 septembre 2017, 1er avril 2018 au 31 mars 2019 et 1er avril 2019 au 30 avril 
2020. L'identité des locataires ainsi que le montant des loyers ont été caviardés. 
Les trois baux portaient sur la location d'un "pavillon d'atelier d'artiste 7x7m avec 
jardin", la destination des locaux étant un "atelier d'artiste". Les deux premiers 
documents mentionnent également une place de parking extérieur. En annexe au 
second contrat, figure en sus un document relatif aux modalités d'usage du 
pavillon (une seule place de parking, utilisée uniquement lorsque le pavillon est 
occupé, interdiction de laisser un véhicule sans plaques, interdiction d'utiliser le 
local comme habitation ou local commercial mais uniquement un atelier d'artiste). 
Ces modalités sont reprises dans les clauses particulières du troisième contrat de 
bail. 
c. A l'audience de débats d'instruction, débats principaux et premières plaidoiries 
du 26 novembre 2019, A______ et B______ ont requis la production par 
C______ SA des baux non caviardés, l'audition des locataires successifs en tant 
que témoins et l'interrogatoire des parties. 
d. Par ordonnance ORTPI/1166/2019 du 28 novembre 2019, le Tribunal a admis 
comme moyen de preuve l'interrogatoire, voire la déposition des parties et 
ordonné une audience de débats principaux pour le 3 février 2020. Il a refusé de 
donner suite à la requête de A______ et B______ portant sur la production des 
baux non caviardés et sur l'audition des locataires successifs, au motif que la 
demande de production des baux et l'audition desdits témoins ne figuraient pas 
sous un allégué des écritures de A______ et B______ au titre de moyens de 
preuve. 
e. A______ et B______ ont formé recours contre cette décision auprès de la Cour 
de justice, qui l'a déclaré irrecevable, faute de préjudice difficilement réparable. 
f. Lors de l'audience du 14 septembre 2020, A______ a expliqué qu'il passait 
quotidiennement devant le pavillon, lequel se trouvait sur son chemin pour aller 
aux poubelles et pour sortir et rentrer chez lui. Le pavillon était occupé presque en 
permanence, selon lui à des fins d'habitation et non pas par des artistes. Il avait 
observé une seule personne y entrer et sortir et un véhicule stationné à proximité, 


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le même depuis le mois d'août 2018, les occupants du pavillon ayant changé à 
cette époque. Il n'avait pas constaté d'activité d'artiste à l'extérieur. Il a reconnu ne 
s'être jamais plaint avant le 17 novembre 2017. 
E______ a exposé ne pas souhaiter dévoiler l'identité des locataires afin de les 
préserver du harcèlement de A______ et B______. Le locataire était un écrivain 
qui n'habitait pas dans le pavillon mais à Genève. Elle ignorait comment cette 
personne travaillait ainsi que la fréquence de sa présence sur place. Elle a assuré 
avoir loué le pavillon comme un atelier d'artiste. Elle ne voulait pas dévoiler le 
montant du loyer, ni le nom de l'ancien locataire, qui avait occupé les lieux entre 
2016 et 2017, lequel dessinait selon ses souvenirs. Elle a expliqué que le pavillon 
n'avait pas été loué entre le 1er octobre 2017 et le 31 mars 2018 et qu'il n'avait 
jamais été loué à F______ SA. 
A ce sujet, A______ a affirmé que les photos produites dataient d'octobre 2017 et 
que l'activité avait perduré jusqu'en novembre 2017. 
g. Lors de l'audience du 10 novembre 2020, les parties ont plaidé et persisté dans 
leurs conclusions. 
A______ et B______ ont reproché à C______ SA de ne pas avoir participé à 
l'établissement des faits en produisant des contrats caviardés. 
C______ SA a assuré ne pas avoir d'obligation de participer à l'administration des 
preuves alors que A______ et B______ n'avaient pas cité les pièces et les témoins 
à l'appui de leurs allégués. En outre, la somme réclamée était dénuée de 
fondement et les locataires, qui n'étaient pas partie à la procédure, ne pouvaient 
pas être expulsés. 
A l'issue de cette audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
C. 
Par jugement JTPI/14746/2020 rendu le 26 novembre 2020, le Tribunal a débouté 
A______ et B______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), laissé les 
frais, arrêtés à 3'840 fr., à la charge de A______ et B______, pris conjointement et 
solidairement (ch. 2), condamné A______ et B______, pris conjointement et 
solidairement, à verser à C______ SA la somme de 4'000 fr. TTC à titre de dépens 
(ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
Le Tribunal a retenu que le contenu du droit de superficie de même que ses 
restrictions étaient inscrits au Registre foncier de sorte que A______ et B______ 
avaient un intérêt à ce que celui-ci soit respecté. La demande était ainsi recevable. 
Dans la mesure où aucune conclusion n'avait été prise par A______ et B______ 
en lien avec les velux, le Tribunal n'a pas examiné cet aspect du litige. 


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C______ SA était propriétaire du pavillon et avait le pouvoir d’en disposer et de 
l’utiliser comme elle l’entendait dans les limites de l'acte constitutif du droit de 
superficie et des restrictions définies d'entente entre les parties. Il en allait de 
même pour le droit d'usage sur le sol non bâti. 
Examinant le litige au regard de l'art. 679 CC, dont l'application était la seule 
plaidée par A______ et B______, le Tribunal a retenu que les photographies 
prouvaient que deux véhicules avaient été stationnés en même temps alors que le 
droit de superficie limitait l'utilisation de la place à un véhicule. Il n'était toutefois 
pas impossible que des tiers se soient stationnés illicitement sur la place de 
parking, ce d'autant plus si les photos avaient été prises, comme allégué, au mois 
d'octobre 2017 alors que le pavillon n'était pas loué à cette période. En outre, 
A______ et B______ ne démontraient pas en quoi une telle occupation serait 
excessive et ne pourrait pas être tolérée par eux. En effet, le stationnement de 
deux véhicules sur un terrain ne provoquait pas en soi une immission excessive 
créant une gêne. Ils ne s'étaient pas plaints de bruits liés aux véhicules ni de 
pollution, ni que de tels bruits ou pollutions excédaient les limites de la tolérance 
due entre voisins dans une zone résidentielle. Quant à l'utilisation du pavillon, les 
éléments fournis par A______ et B______ ne suffisaient pas à démontrer une 
utilisation à des fins d'habitation. En effet, rien n'empêchait un artiste de travailler 
en musique, en soirée ou les week-ends, de recevoir du monde, de laisser des 
enfants jouer dans le jardin ou de réparer un véhicule sur sa place de 
stationnement. Quant à la présence d'un camion de transport aux abords du 
pavillon le 29 août 2018, cela ne prouvait absolument rien, si ce n'était que 
quelqu'un avait fait venir un camion à une certaine date, mais aucunement que le 
pavillon est utilisé à des fins d'habitation. En effet, il était également possible pour 
un artiste de se faire livrer des objets dans son atelier. En outre, A______ et 
B______ avaient failli à leur obligation de démontrer en quoi ces différents 
événements constituaient des immissions excessives créant une gêne et ne 
pouvant pas être tolérées par eux. Dans la mesure où il s'agissait d'un lieu qui était 
loué, les voisins devaient pouvoir tolérer certaines nuisances relatives à 
l'occupation de ce bâtiment et de son jardin et ce même s'il ne devait pas s'agir 
d'un local commercial ni d'une habitation, cela reste un lieu où des gens pouvaient 
venir. A cela s'ajoutait que A______ et B______ avaient reconnu que depuis juin 
2019 la situation était calme. S'agissant du dommage, A______ et B______ 
s'étaient contenté d'affirmer avoir subi de nombreuses nuisances sans donner plus 
de détails à ce sujet, ni en démontrer l'existence. La condition du dommage n'était 
donc pas remplie non plus. Le Tribunal a ainsi considéré que les conditions de 
l'action en cessation du trouble n'étaient pas réalisées. 
Relativement à la restitution des profits illégitimes (art. 423 CO), le Tribunal a 
retenu que C______ SA était en droit de louer le pavillon dans les limites de l'acte 
constitutif du droit de superficie et de ses restrictions, soit comme un atelier 


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d'artiste. La société avait démontré avoir conclu trois baux successifs d'une durée 
d'un an chacun et dans lesquels il était toujours mentionné que le but de 
l'utilisation du pavillon était un atelier d'artiste, les deux derniers baux faisant 
expressément référence aux restrictions prévues par le droit de superficie. 
A______ et B______ n'avaient quant à eux pas prouvé que C______ SA avait 
violé le droit de superficie ni en quoi cette violation constituerait une ingérence 
dans les droits contractuels d'autrui. Les conditions de l'article 423 CO n'étaient 
ainsi pas réalisées. 
D. 
a. Par acte déposé le 19 janvier 2021 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ appellent de ce jugement, qu'ils ont reçu le 4 décembre 2020. Ils 
concluent, sous suite de frais et dépens, à son annulation et, cela fait, persistent 
dans les conclusions prises devant le Tribunal. Ils ont préalablement conclu à ce 
que C______ SA soit condamnée à produire l'ensemble des baux non caviardés 
portant sur les relations de location du bien-fonds n° 1______, à ce que l'audition 
des trois locataires successifs du bien-fonds soit ordonnée et à ce que leur soit 
octroyé le droit de se prononcer oralement et par écrit sur les moyens de preuve 
admis. 
b. C______ SA conclut à l'irrecevabilité de l'appel, faute d'avoir respecté le délai 
d'appel, à son rejet et à la confirmation du jugement, A______ et B______ devant 
être condamnés en tous les dépens d'instance. 
c. Dans leur réplique, A______ et B______, qui ont prouvé la date à laquelle le 
jugement leur a été notifié, ont persisté dans leurs conclusions. 
d. Dans sa duplique, C______ SA a abandonné sa conclusion en irrecevabilité de 
l'appel et a persisté dans ses autres conclusions. 
e. Les parties ont été informées, par avis du greffe de la Cour du 26 mai 2021, de 
ce que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le voie de l'appel est ouverte contre les décisions finales de première instance, 
dans les affaires patrimoniales lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 CPC), ce qui est le cas en l'espèce. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai utile de trente jours (art. 311 al. 1, 142 al. 3 
et 145 al. 1 let. c CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 
311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC), mais uniquement dans la limite des griefs qui sont formulés (ATF 


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142 III 413 consid. 2.2.4). Elle applique la maxime des débats et le principe de 
disposition (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 
4.3.1). 
2. 
Les appelants reprochent au premier juge d'avoir refusé d'ordonner la production 
des baux non caviardés et l'audition des locataires comme témoins, alors que cela 
leur aurait permis de prouver que les locaux n'ont pas été loués à des artistes et 
qu'aucune activité artistique n'avait été déployée dans le pavillon. 
2.1 L'instance d'appel peut décider d'administrer les preuves (art. 316 al. 3 CPC). 
Elle peut ordonner que des preuves administrées en première instance le soient à 
nouveau devant elle, faire administrer des preuves écartées par le tribunal ou 
encore décider l'administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne 
confère toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure 
probatoire et à l'administration de preuves. L'autorité d'appel peut refuser une 
mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves, 
lorsqu'elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve 
attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve 
déjà administrés par le tribunal, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier 
le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_86/2016 du 5 septembre 2016 consid. 
3.1). 
2.2 En l'espèce, la production des baux non caviardés et l'audition des anciens 
locataires ne seront pas ordonnées car même à retenir que les locataires aient fait 
un usage du pavillon et de la place de parking contraire au contrat de bail, l'issue 
du litige ne s'en trouverait pas modifiée (cf. consid. 3.2 et 4.2 infra). La question 
de savoir si le Tribunal était en droit de refuser l'administration des preuves 
sollicitées par les appelants du fait qu'ils ne les avaient pas articulées dans leur 
demande peut ainsi rester ouverte. 
Par ailleurs, la Cour s'estime suffisamment renseignée pour statuer sur les points 
faisant l'objet de l'appel, de sorte que la cause est en état d'être jugée. 
Partant, il ne se justifie pas de donner suite aux conclusions préalables des 
appelants. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir ordonné à l'intimée de faire 
évacuer les occupants du bien-fonds n° 1______ sis à H______. 


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3.1.1 A teneur de l'art. 641 al. 1 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en 
disposer librement, dans les limites de la loi. 
 
La maîtrise conférée par le droit de propriété est en principe illimitée, à moins, 
notamment, que le propriétaire ait lui-même restreint sa maîtrise en conférant à un 
tiers un droit réel limité sur cet objet en constituant en faveur d'un tiers un droit 
personnel en relation avec l'objet (STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2019, 
n. 1388 et 1390, p. 398, cité ci-après : Tome I). 
3.1.2 Le propriétaire d'un immeuble peut établir en faveur d’un tiers une servitude 
lui conférant le droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, 
soit au-dessous (art. 779 al. 2 CC). 
Le droit de superficie est une servitude par laquelle le propriétaire d'un immeuble 
accorde à un tiers le droit d'avoir ou de faire une construction ou un ouvrage sur 
son immeuble et d'en demeurer propriétaire (BALLIF, Commentaire romand, 
CC-II, n. 1 ad art. 779 CC). Le droit de superficie comprend également pour son 
titulaire un droit d’usage sur le sol non bâti dans les limites de l’assiette du droit 
de superficie (CC 779b) (BALLIF, op. cit., n. 28 ad art. 779 CC). 
Le droit de superficie a pour conséquence de dissocier la propriété du fonds de la 
propriété des constructions immobilières qui s'y trouvent et permet de faire échec 
au principe de l'accession (art. 667 CC). Le titulaire du droit de superficie devient 
propriétaire des constructions établis sur le fonds grevé (STEINAUER, Les droits 
réels, Tome III, 2012, n.2513, p. 110, cité ci-après : Tome III). Le bénéficiaire de 
la servitude ne possède pas de droit de propriété sur le terrain sur lequel la 
construction est bâtie, mais il a la jouissance exclusive de ce dernier. Ainsi, dans 
les limites des clauses du contrat de superficie, le superficiaire profite de 
l’immeuble comme s’il en était propriétaire : il bénéficie des revenus et assume 
les investissements et les charges (PRADERVAND-KERNEN, La valeur du droit de 
superficie, in Droit de superficie et leasing immobilier. Deux alternatives au 
transfert de propriété, 2011, p. 40). 
Le contenu précis du droit réel conféré est déterminé par l'acte constitutif, auquel 
l'inscription au registre foncier renvoie (STEINAUER, Tome III, n. 2536, p. 122). 
Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, 
notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des 
constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à 
contribution par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit 
de superficie et de l’immeuble grevé (art. 779b al. 1 CC). Si les parties en 
conviennent, d’autres dispositions contractuelles peuvent être annotées au registre 
foncier (art. 779b al. 2 CC). La loi ne donne pas de limite aux dispositions 
contractuelles pouvant être annotées au registre foncier. Il peut donc s’agir 
de toute disposition contractuelle de nature personnelle en relation avec le droit de 


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superficie. Les parties pourront notamment décider d’annoter au Registre foncier 
les limitations de la cessibilité du droit de superficie, les limitations quant à 
l’aménagement ou la destination des bâtiments n’ayant pas d’impact direct sur le 
bien-fonds, des limitations quant aux loyers, etc. (BALLIF, op. cit., n. 9 ad 
art. 779b CC). 
3.1.3 A titre de sanction en cas d'excès dans l'exercice du droit réel ou de violation 
des obligations contractuelles du superficiaire, l'art. 779f CC donne au propriétaire 
un droit de "retour anticipé", c’est-à-dire la possibilité de priver le superficiaire de 
sa servitude. Il faut toutefois que le superficiaire ait gravement violé ses devoirs 
(STEINAUER, Tome III, n. 2539, p. 124). 
En cas de violation non grave, le propriétaire dispose de l'action négatoire 
(art. 641 al. 2 CC) ou de l'action en dommages-intérêts (97 CO) (STEINAUER, 
Tome III, n. 2539a, p. 124). 
Comme un propriétaire, le superficiaire est également tenu des dommages causés 
aux fonds voisins par un exercice excessif de son droit (art. 679 CC) (STEINAUER, 
Tome III, n. 2537b, p. 123). 
3.1.4 Selon l'art. 641 al. 2 CC, le propriétaire peut revendiquer sa chose contre 
quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. 
Pour être bien fondée, l'action négatoire nécessite la réunion des conditions 
suivantes : le demandeur doit être propriétaire d'une chose, celle-ci doit faire 
l'objet d'un trouble direct, actuel ou imminent, en lien de causalité avec un 
comportement ou une abstention du défendeur et enfin être illicite (BOHNET, 
Actions civiles, Volume I, 2ème éd., 2019, n. 26 ss §41; FOËX, Commentaire 
romand, Code civil II, 2016, n. 39 à 46 ad art. 641 CC; STEINAUER, Tome I, 
n. 1417 ss, p. 406). L'action n'est admise que si le trouble dure encore ou s'il est 
sur le point de se produire, ou se reproduire. Si le trouble a pris fin et ne menace 
pas de se répéter, seule est ouverte une action en dommages-intérêts (STEINAUER, 
Tome I, n. 1431, p. 409). 
L'action négatoire n'est ouverte que si le trouble est direct, à savoir qu'il ne résulte 
pas de l'exercice du droit de propriété sur le fond voisin (ATF 111 II 24 in 
JdT 1986 I 162; arrêt du Tribunal fédéral 5C_137/2004 du 17 mars 2005 
consid. 2.2; FOËX, op. cit., n. 42 ad art. 641 CC; STEINAUER, Tome I, n. 1426, 
p. 408). Si le trouble résulte du fonds voisin, c'est l'art. 679 CC qui énonce la 
sanction générale des règles sur les rapports de voisinage qui est applicable. Cette 
disposition prévoit que celui qui est atteint ou menacé d'un dommage parce qu'un 
propriétaire excède son droit peut actionner ce propriétaire pour qu'il remette les 
choses en l'état ou prenne des mesures en vue d'écarter le danger, sans préjudice 
de tous dommages-intérêts. 


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L'art. 679 CC institue une responsabilité objective, qui existe indépendamment 
d'une faute du propriétaire et suppose la réalisation de trois conditions 
matérielles : un excès dans l'utilisation du fonds, soit un dépassement des limites 
assignées à la propriété foncière par le droit de voisinage, une atteinte (actuelle ou 
menaçante) aux droits du voisin ainsi qu'un rapport de causalité naturelle et 
adéquate entre l'excès et l'atteinte (ATF 143 III 242 consid. 3.1; arrêts du Tribunal 
fédéral A_16/2020 du 18 août 2020 consid. 5.1.1; 4A_60/2017 du 28 juin 2017 
consid. 3.1). L'atteinte doit être actuelle. Le comportement à l'origine de l'atteinte 
doit se poursuivre au moment de l'ouverture de l'action (STEINAUER, Tome IIII, 
n. 2796, p. 281). L'action en prévention de l'atteinte n'est pas prévue à l'art. 679 
CC, mais elle est admise par la jurisprudence. Il faut toutefois que l'atteinte soit 
hautement vraisemblable (STEINAUER, Tome III, n. 2802, p. 282). 
Selon la jurisprudence, les conflits entre un superficiaire et le propriétaire d'un 
fonds grevé, nés du fait que l'un d'eux excède son droit, se jugent selon l'art. 679 
CC (ATF 145 II 282 consid. 2; 111 II 236 consid. 2 = JdT 1986 I 115). 
3.1.5 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CPC, le tribunal ne peut accorder à une partie ni 
plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la 
partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral 5A_658/2019 du 7 juillet 2020 consid. 
5.1.2). 
3.2 En l'espèce, les appelants n'ont pas considéré que la violation du contrat de 
superficie était suffisamment grave pour se prévaloir du retour anticipé prévu à 
l'art. 779f CC. 
La question de savoir si l'art. 641 al. 2 CC est applicable parallèlement à l'art. 679 
CC dans les litiges opposant le superficiaire et le superficiant, comme le plaident 
les appelants, peut, en l'espèce, rester indécise. En effet, tant l'action négatoire 
fondée sur l'art. 641 al. 2 CC que celle reposant sur l'art. 679 CC supposent que le 
trouble dont se prévaut le propriétaire soit actuel, soit qu'il dure encore, ou 
imminent, soit sur le point de se produire ou de se reproduire. 
Les appelants font valoir que l'occupation illicite du pavillon "perdurait au jour du 
dépôt de l'appel (allégué n° 61 de la Demande)" – alors que dans cet allégué ils 
ont indiqué que les occupants étaient discrets depuis le mois de mars 2019 – et 
qu'au vu du caractère répétitif de cette occupation illicite celle-ci pourrait 
vraisemblablement se reproduire, de sorte qu'il est nécessaire d'ordonner à 
l'intimée de faire évacuer les occupants du pavillon. 
En admettant que les anciens locataires, soit ceux qui ont occupé les locaux avant 
que la procédure ne soit pendante, ont utilisé les locaux à d'autres fins qu'un 
atelier d'artiste, le non-respect du droit de superficie a pris fin à leur départ. Le 
dernier locataire, dont le bail de durée déterminée s'étendait du 1er avril 2019 au 


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30 avril 2020 et qui a pris possession des locaux après l'audience de conciliation, 
n'a, pour sa part, pas fait l'objet d'allégation de la part des appelants. Dans leur 
demande du mois de juin 2019, les appelants se sont limités à dire qu'il était 
"discret" et lors de l'audience du 14 septembre 2020, soit une année plus tard, 
A______ a uniquement allégué que le pavillon était occupé "presque" en 
permanence, allégation trop vague pour que l'on puisse retenir que la personne 
habite le pavillon. Il était en outre admis qu'une seule personne et qu'un seul 
véhicule étaient présents. Compte tenu de ce qui précède, on ne saurait exiger de 
l'intimée qu'elle résilie le bail de son locataire actuel, si tant est que cela soit 
toujours le même depuis l'ouverture de la présente procédure, parce que d'anciens 
locataires ou occupants du pavillon n'auraient pas respecté l'usage prévu pour 
celui-ci. Même à retenir qu'il existerait un risque que de futurs locataires ne 
respectent pas l'usage du pavillon qui leur a été imposé par le contrat de bail, il ne 
saurait être fait interdiction à l'intimée d'occuper elle-même les locaux ou de le 
faire occuper par des tiers, alors que le droit de superficie l'y autorise dans les 
limites du contrat. Tout au plus, les appelants peuvent-ils exiger de l'intimée 
qu'elle rappelle à l'ordre le locataire actuel et les prochains locataires s'il devait 
s'avérer qu'ils n'utilisent pas le pavillon selon l'usage qui a été fixé dans le contrat 
de superficie ou qu'ils stationnent plus de véhicules qu'autorisé. 
Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les appelants de 
leurs conclusions en expulsion des occupants des locaux. 
4. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que les conditions de 
l'art. 423 al. 1 CO n'étaient pas remplies et de leur avoir ainsi nié le droit de 
percevoir les loyers perçus par l'intimée. 
 
4.1 Celui qui, sans mandat, gère l’affaire d’autrui, est tenu de la gérer 
conformément aux intérêts et aux intentions présumables du maître (art. 419 CO). 
 
L'art. 423 al. 1 CO prescrit que lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans 
l'intérêt du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui 
en résultent. En effet, lorsqu'un profit est réalisé au moyen du patrimoine d'autrui, 
il doit revenir au titulaire de ce patrimoine, et non à l'auteur de l'acte (ATF 
126 III 69 consid. 2b). 
 
Cette disposition s'applique uniquement à la gestion imparfaite de mauvaise foi 
(ATF 129 III 422 consid. 4; 126 III 382 consid. 4b/aa, in SJ 2001 I p. 113; 
126 III 69 consid. 2; HERITIER LACHAT, Commentaire romand CO I, 2ème éd. 
2012, n. 5 ad Intro. art. 419-424 CO). Elle est imparfaite parce qu'elle n'est pas 
prise dans l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant ou d'un tiers. Elle est dite 
de "mauvaise foi" lorsque le gérant sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la 
sphère d'autrui sans avoir de motifs pour le faire (ATF 126 III 69 consid. 2; arrêt 
du Tribunal fédéral 6B_819/2013 du 27 mars 2014 consid. 6.1). Il faut que le 


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gérant ait la volonté et la conscience de gérer l’affaire d’autrui (ATF 99 II 131 
consid. 2 = JdT 1974 I 130). La preuve de l’existence de cet élément subjectif 
incombe à celui qui prétend en déduire des droits (art. 8 CC) (HERITIER LACHAT, 
op. cit., n. 6 ad art. 419 CO). L'art. 423 CO ne s'applique pas à la gestion 
imparfaite de bonne foi, situation dans laquelle le gérant, en faisant preuve de 
diligence, a des motifs suffisants de penser qu'il agit dans sa sphère propre, ou 
qu'il dispose de motifs suffisants d'agir dans celle d'autrui (HERITIER LACHAT, 
op. cit., n. 5 ad Intro. art. 419-424 CO; TERCIER/FAVRE/CONUS, Les contrats 
spéciaux, 2009, n. 6071 et 6073). 
Le gérant agit de manière illicite en commettant un acte d'usurpation. Ce genre 
d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'atteinte aux droits réels d'autrui 
(utilisation sans droit de la chose d'autrui); il l'est aussi en cas d'atteinte aux droits 
patrimoniaux d'autrui, lorsque l'auteur retire un profit de la violation d'une 
obligation ou d'une interdiction (ATF 126 III 69 consid. 2a), tel est le cas d'une 
sous-location non autorisée. 
 
4.2 En l'espèce, les appelants ne contestent pas le jugement en tant qu'il retient 
que le contrat de superficie n'interdisait pas à l'intimée de louer l'usage du pavillon 
et du jardin. En effet, comme déjà indiqué (cf. supra 3.1.2), en sa qualité de 
superficiaire, l'intimée avait le droit, dans les limites des clauses du contrat de 
superficie, de profiter de l'immeuble comme si elle en était propriétaire et d'en 
tirer des revenus. Le fait que le pavillon ne puisse pas servir de local commercial 
ne signifiait pas que l'intimée n'était pas en droit de le louer, pour autant que 
l'usage qui en soit fait par les locataires soit conforme au contrat de superficie. Les 
appelants ne le font d'ailleurs plus valoir en appel. L'intimée a donc agi de bonne 
foi puisqu'elle a loué les locaux en imposant aux locataires qu'ils soient utilisés 
comme atelier d'artiste. Le fait que les locataires ne soient pas des personnes 
physiques reconnues sur la scène artistique n'est pas pertinent dès lors qu'il n'est 
pas rare que des sociétés louent des locaux en vue de les mettre gratuitement à 
disposition d'artistes dans le cadre d'un mécénat. Il ne peut donc être retenu que 
l'intimée pouvait savoir à l'avance que les locaux seraient utilisés contrairement à 
leur destination. Ainsi, il ne suffit pas que les locataires aient usé des locaux de 
manière non conforme au contrat de bail pour que les loyers encaissés par 
l'intimée puissent revenir aux appelants. Un contrat de bail conclu à bon droit par 
l'intimée ne saurait devenir un acte d'usurpation du fait de la conduite non 
conforme au contrat de bail des locataires. 
Par conséquent, le jugement déboutant les appelants de leurs conclusions en 
restitution d'un profit illégitime sera confirmé. 
5. 
Les frais judiciaires d'appel sont arrêtés à 4'000 fr. (art. 13, 17, 18 et 35 RTFMC) 
et mis à la charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux (art. 95 


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et 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés partiellement avec l'avance fournie par les 
appelants, acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). Les appelants seront 
encore condamnés à verser à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers 
du Pouvoir judiciaire, la somme de 700 fr. à titre de solde de frais judiciaires. 
Les appelants seront en outre condamnés à verser à l'intimée, solidairement entre 
eux, 2'500 fr., débours et TVA compris, à titre de dépens d'appel (art. 84, 85 et 
90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


- 16/17 - 
 
 
C/157/2019 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 janvier 2021 par A______ et B______ contre le 
jugement JTPI/14746/2020 rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/157/2019-20. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 4'000 fr., les met à la charge de A______ et 
B______, solidairement entre eux, et dit que ces frais sont partiellement compensés 
avec l'avance versée par ceux-ci, acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser 700 fr. aux Services 
financiers du Pouvoir judiciaire. 
Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser 2'500 fr. de dépens à 
C______ SA. 
Siégeant : 
Madame 
Jocelyne 
DEVILLE-CHAVANNE, 
présidente; 
Madame 
Verena PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; 
Madame Roxane DUCOMMUN, greffière. 
La présidente : 
 Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE 
 
La greffière : 
Roxane DUCOMMUN 
 
 
 
 
 
 
 


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C/157/2019 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.