ge_gerichte · ATA/1258/2015 · 2015-11-24 · fr

Résumé:
 Confirmation de l'injonction faite au propriétaire d'une arcade, perturbateur par situation, dans laquelle est exploité un bar, d'enlever ou de requérir une autorisation de construire concernant une ventilation installée sans droit, alors que l'autorisation de construire délivrée lors de la transformation des locaux, entrée en force, réservait le dépôt d'une autorisation complémentaire en cas de montage d'une hotte.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2837/2013-LCI 
ATA/1258/2015 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 24 novembre 2015 
1ère section 
 dans la cause 
 
GAYANOAM SA 
représentée par la régie Zimmermann SA, mandataire 
contre 
COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES DE L'IMMEUBLE SIS 
RUE TERRASSIÈRE 14 
représentée par Me Daniel Peregrina, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
12 août 2014 (JTAPI/864/2014) 


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A/2837/2013 
EN FAIT 
1) 
 
Gayanoam SA (ci-après : Gayanoam ou la société) est une société anonyme 
inscrite au registre du commerce de Genève qui a pour but l’acquisition, la vente 
et la mise en location de locaux commerciaux, industriels et artisanaux. Elle a 
notamment pour administrateur Monsieur Pierre Alain ZIMMERMANN. 
2) 
 
La parcelle n° 2'620, feuille 13 de la commune de Genève, section 
Eaux-Vives, à l’adresse rue de la Terrassière 14, abrite un immeuble comportant 
plusieurs habitations et une arcade commerciale sise au rez-de-chaussée, dont la 
partie 2.01 de 86 m2 (ci-après : l’arcade). La parcelle est organisée en copropriété, 
sous la forme de la propriété par étages (ci-après : PPE). 
3) 
 
Jusqu’en 2003, Monsieur Jean-Marie VALLADE-BLANCHET était 
propriétaire de l’arcade, dans laquelle était exploitée une boutique de vins et, dès 
2002, un bar à vins avec petite restauration. 
4) 
 
Le 
24 
septembre 
2003, 
M. 
ZIMMERMANN 
et 
Monsieur 
Mark Murad ELEINI ont acquis l’arcade en copropriété, par moitié chacun. 
5) 
 
Le 4 décembre 2003, MM. ZIMMERMANN et ELEINI ont déposé auprès 
du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu par la 
suite le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : 
le département ou le DALE) une demande d’autorisation de construire en 
procédure accélérée, enregistrée sous n° APA/22'539, en vue de la transformation 
de l’arcade en bar à café. 
6) 
a. 
Par décision du 23 avril 2004, le département a accordé à 
MM. ZIMMERMANN et ELEINI l’APA 22'539-2, subordonnée au respect des 
conditions figurant dans les préavis annexés, qui en faisaient partie intégrante, et 
pour autant que les ventilations de la cuisine ne constituent pas une gêne pour le 
voisinage. 
 
b. 
À cette décision était jointe notamment celle rendue le même jour par 
l’office cantonal de l’inspection et des relations du travail (ci-après : OCIRT), aux 
termes de laquelle les plans d’aménagement présentés étaient approuvés et qui 
constatait que l’établissement n’était pas équipé pour préparer ou servir de la 
restauration chaude, une hotte avec extraction en toiture devant le cas échéant être 
installée, sous réserve de l’obtention des autorisations ad hoc (dont les moteurs de 
ventilation et les extractions placées à l’extérieur du bâtiment, notamment dans les 
cours intérieures, pouvaient être une source de nuisances sonores pour le 
voisinage). 


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7) 
 
Le 14 juin 2004, MM. ZIMMERMANN et ELEINI ont transféré la 
propriété de l’arcade à Gayanoam. 
8) 
 
L’APA 22'539-2 est entrée en force à l’issue d’un arrêt rendu le 
19 septembre 2006 (ATA/501/2006) par l’ancien Tribunal administratif, devenu 
depuis lors la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), rejetant un recours de la communauté des copropriétaires de la 
PPE (ci-après : la communauté), laquelle se plaignait en particulier du risque de 
nuisances pour le voisinage de l’exploitation d’un bar dans l’arcade. 
 
 
L’autorisation délivrée par le département était conforme aux dispositions 
légales applicables, les divers préavis joints ayant été rendus par différents 
services composés d’experts, étant précisé que la décision de l’OCIRT y était 
expressément mentionnée, selon laquelle l’établissement n’était pas en mesure de 
préparer ou de servir de la cuisine chaude, une autorisation complémentaire 
portant sur la construction d’une hotte avec extraction en toiture devant, le cas 
échéant, être sollicitée à cet effet. Il apparaissait toutefois que l’arcade était déjà 
exploitée alors même que les travaux prévus par l’autorisation de construire 
n’avaient pas été réalisés, le département étant compétent pour assurer le respect 
des autorisations accordées. Il appartenait également à l’autorité compétente de 
vérifier les allégations, selon lesquelles l’établissement préparait et servait des 
plats chauds en violation de la décision de l’OCIRT et, le cas échéant, 
d’intervenir, raison pour laquelle l’arrêt était également communiqué au 
département de l’économie, de l’emploi et des affaires extérieures, devenu dans 
l’intervalle le département de la sécurité et de l’économie (ci-après : DSE). 
9) 
 
Par contrat du 21 juillet 2011, prenant effet au 15 août 2011, Gayanoam a 
remis l’arcade à bail à Messieurs Raphaël et Loris CASANOVA, « à l’usage 
exclusif d’un bar à vin et petite restauration (tapas) » (ci-après : le bar). 
10) 
Ce contrat été transféré, à compter du 1er juin 2013, à Monsieur Philippe 
MEYFARTH et Madame Rosa Maria DA SILVA CASTRO MEYFARTH. 
11) a. 
Le 30 mai 2013, la communauté a écrit au département au sujet du bar 
exploité dans l’arcade, qui ne respectait selon elle pas l’APA 22'539-2 
subordonnée à des conditions strictes, notamment s’agissant des installations de 
ventilation ne devant pas entraîner de gêne pour le voisinage. Une hotte avait été 
installée dans la cuisine de l’établissement et reliée à une nouvelle extraction d’air 
en façade, sous la terrasse du premier étage de l’immeuble, qui dégageait en 
permanence des odeurs de cuisine, alors même qu’aucune autorisation de ce type 
n’avait été accordée. Elle sollicitait dès lors l’intervention du département afin de 
faire respecter les prescriptions établies. 
 
b. 
Elle a annexé à son courrier un procès-verbal de constat établi le 21 mai 
2013 par Monsieur André TRONCHET, huissier judiciaire, aux termes duquel, 


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dans les locaux situés au-dessus de l’arcade, des odeurs de cuisine, d’huile froide 
et d’épices étaient perceptibles, qui émanaient du bar, où la cuisinière, équipée de 
plaques en vitrocéramique sur lesquelles reposait une friteuse double, était 
surmontée d’une hotte reliée à un conduit d’évacuation qui ressortait à l’extérieur, 
au-dessous du balcon des locaux du premier étage de l’immeuble. 
12) 
Le 17 juin 2013, le département a informé Gayanoam qu’il avait été saisi 
d’une plainte au sujet du bar sis dans l’arcade, qui servait des plats chauds 
cuisinés dans des installations n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation de 
construire, en particulier s’agissant du système de ventilation utilisé, l’invitant à se 
déterminer à ce propos. 
13) 
Le 1er juillet 2013, Gayanoam a répondu au département. Les exploitants du 
bar ne préparaient pas de mets chauds, le contrat de bail à loyer ne les autorisant 
qu’à servir des plats froids ou réchauffés au four à micro-onde. Il en résultait 
qu’aucune odeur de cuisine ne pouvait émaner de l’arcade, ce d’autant qu’aucune 
ventilation n’avait été installée. 
14) 
Par courrier du 12 juillet 2013, le département, constatant que des plats 
chauds étaient préparés dans le bar, où une ventilation avait été installée sans 
autorisation de construire, a ordonné à Gayanoam d’enlever ou de requérir une 
autorisation de construire « relative auxdites installations » dans un délai de trente 
jours. 
15) 
Le 30 août 2013, le service de la consommation et des affaires vétérinaires 
(ci-après : SCAV) a rendu un rapport concernant le bar suite à un contrôle ayant 
porté sur les processus et les activités, les locaux, les équipements et les appareils 
effectué à la demande des exploitants. Il en résultait que les locaux et 
l’équipement, y compris la cuisine, étaient propres et en bon état et adaptés à la 
production actuelle de petite restauration, cuisine froide et réchauffage de plats. 
16) 
Par acte du 4 septembre 2013, Gayanoam a recouru contre le courrier du 
département du 12 juillet 2013 auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation, à ce qu’il soit dit 
qu’aucune infraction n’avait été commise dans l’arcade et qu’aucun plat chaud n’y 
était préparé, qu’il soit constaté qu’aucune ventilation n’y avait été installée sans 
autorisation de construire et que l’ordre du département soit déclaré infondé, 
subsidiairement au renvoi du dossier au département. 
 
 
L’acte querellé n’était pas compréhensible, dès lors que son dispositif se 
référait « auxdites installations », alors que ses considérants se limitaient à faire 
mention d’une ventilation. Il était au demeurant erroné, puisque des mets chauds 
n’étaient pas préparés dans l’arcade, le SCAV ayant même relevé que la cuisine 
était adaptée à la petite restauration, comme la pratiquaient les exploitants du bar. 
Quant à la ventilation, elle existait depuis plusieurs années et avait été installée 


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bien avant l’acquisition de l’arcade, puisqu’un bar à vin y était exploité. Il était au 
demeurant surprenant que le département lui reproche cette situation, alors qu’il 
en avait connaissance depuis de nombreuses années, acte à tout le moins contraire 
à la bonne foi, sinon prescrit. 
17) 
Le 4 novembre 2013, la communauté a requis son appel en cause. 
18) 
Le 8 novembre 2013, Gayanoam s’est opposée à cette requête, dès lors 
qu’en l’absence de toute autorisation de construire déposée, la communauté n’était 
pas touchée par la décision entreprise. 
19) 
Le 11 novembre 2013, le département a répondu au recours, concluant à son 
rejet. 
 
 
L’objet de l’acte litigieux résultait de son texte, qui était clair, selon lequel 
une ventilation avait été installée sans autorisation dans l’arcade, ce que le 
locataire avait au demeurant confirmé. 
20) 
Par décision du 16 décembre 2013, le TAPI a ordonné l’appel en cause de la 
communauté, celle-ci disposant d’un intérêt digne de protection à ce que l’arcade 
ne soit pas dotée d’une installation de ventilation en raison des émissions 
incommodantes pouvant en résulter. 
21) 
Par arrêt du 4 février 2014 (ATA/64/2014), la chambre administrative a 
rejeté le recours formé par Gayanoam contre cette décision, qu’elle a confirmée. 
22) 
Le 2 mai 2014, la communauté a répondu au recours, concluant à son rejet. 
 
 
L’acte litigieux, dont le texte était clair, répondait aux exigences de 
motivation. Il était également fondé, dès lors que des plats chauds étaient préparés 
dans l’arcade, quand bien même celle-ci ne disposait pas des équipements ni des 
autorisations requis. Il n’était du reste pas déterminant de connaître la date à 
laquelle la ventilation avait été installée, puisque Gayanoam avait repris les droits 
et obligations de l’ancien propriétaire, cette situation ne la dispensant pas, même 
rétroactivement, de l’obligation de déposer une demande d’autorisation de 
construire auprès de l’autorité compétente, ce d’autant au regard des nombreuses 
nuisances olfactives générées. 
23) 
Le 2 juin 2014, le département a produit différentes pièces, dont une 
décision du service du commerce (ci-après : Scom) du 20 août 2013 autorisant, 
jusqu’au 31 décembre 2014, la prolongation de l’horaire du bar jusqu’à 2h00, quel 
que soit le jour de la semaine, pour autant qu’un service de restauration chaude 
soit assuré jusqu’à 1h30. 
24) 
Le TAPI a ordonné un transport sur place, qui a eu lieu le 3 juin 2014 en 
présence des parties. Selon ses constatations, la hotte de ventilation, telle que 


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mentionnée dans le constat de M. TRONCHET, était toujours installée. Une 
cuisinière, comprenant un four traditionnel et des plaques en vitrocéramique, sur 
lesquelles un grill était posé, se trouvait sous la hotte, la friteuse double ayant 
disparu. L’installation de ventilation était reliée à l’extérieur du bâtiment par une 
conduite d’aération posée de manière « artisanale » et donnait sur la cour 
intérieure de l’immeuble, où la terrasse de l’établissement était installée, sous le 
balcon de l’étage supérieur abritant les locaux du voisinage. La cuisine d’un 
restaurant tiers, qui donnait sur une ruelle à l’extrémité de la cour intérieure de 
l’immeuble, propageait des odeurs de cuisine, en particulier d’ail, perceptibles 
depuis la terrasse du bar. La carte de ce dernier proposait des mets froids, tels que 
du tartare, des tapas, des salades, des sandwichs ou des desserts, ainsi que certains 
plats chauds ou tièdes, comme des boulettes de viande, des crevettes marinées ou 
du poulpe. Selon les explications données par les exploitants, les mets proposés 
par le bar étaient préparés à l’avance, dans un autre de leurs restaurants, pour être 
réchauffés avant d’être servis à la clientèle. 
25) 
Le 16 juin 2014, le DALE a persisté dans ses conclusions et dans les termes 
de ses précédentes écritures. 
26) 
Le 19 juin 2014, Gayanoam en a fait de même, précisant que les odeurs de 
cuisine émanaient du restaurant voisin, ce que le transport sur place avait permis 
de constater, et n’étaient ainsi pas le fait du bar occupant l’arcade. 
27) 
Le 4 juillet 2014, la communauté a également persisté dans les conclusions 
et termes de ses précédentes écritures, précisant qu’aucune des mesures 
préconisées par les autorités, notamment dans le cadre de l'APA 22'539-2, 
n’avaient été respectées par Gayanoam, de sorte que son recours était abusif. 
28) 
Par jugement du 12 août 2014, le TAPI a rejeté le recours de Gayanoam. 
 
 
Un système de ventilation ayant été installé sans autorisation dans l’arcade, 
le département devait ordonner la remise en état des lieux, à tout le moins 
demander le dépôt d’une autorisation de construire, en s’adressant à Gayanoam, 
propriétaire des locaux et perturbateur par situation, indépendamment de 
l’utilisation devant en être faite. La question de l’octroi d’une éventuelle 
dérogation à un ordre de remise en état était prématurée, dans la mesure où le 
département n’avait pas encore statué sur l’admissibilité de l’installation litigieuse 
au regard des prescriptions légales en la matière, qui devait être examinées dans le 
cadre de l’instruction relative à la requête en autorisation à déposer par la société. 
À ce stade, il ne pouvait ainsi être pris position sur des aspects n’ayant été ni 
examinés, ni tranchés par le département. 
29) 
Par acte du 15 septembre 2014, Gayanoam a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement, concluant, « avec suite de frais et dépens », à 
l’audition de différents témoins et, sur le fond, à son annulation ainsi qu’à celle de 


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la « décision » du département, à ce qu’il soit confirmé qu’aucune infraction 
n’avait été commise et constaté qu’aucun plat chaud n’était préparé dans l’arcade 
et qu’aucune ventilation ou installation n’y avait été installée sans autorisation de 
construire, subsidiairement au renvoi de la cause au TAPI ou au département pour 
le prononcé d’une nouvelle décision dans le sens des considérants. 
 
 
Outre le fait qu’il n’avait procédé à l’audition d’aucun témoin, le TAPI 
n’avait pas examiné tous les griefs soulevés, en particulier celui en lien avec le 
manque de clarté de l’acte litigieux, dont le dispositif ne permettait pas de 
déterminer les installations devant être remises en état ou faire l’objet d’une 
demande d’autorisation de construire, ou encore celui en lien avec le principe de 
non-rétroactivité des lois, la ventilation ayant été installée à une date indéterminée 
ne permettant pas d’appliquer les lois actuellement en vigueur, ou celui tiré de la 
violation du principe de la bonne foi, le département ayant été au courant de la 
situation à tout le moins dès 2006, l’ayant tolérée depuis lors. 
 
 
Le TAPI avait violé la loi, en retenant de manière infondée qu’une 
ventilation avait été installée sans autorisation et en ne tenant pas compte de 
l’arrêt déjà rendu sur ce point, qui n’avait au demeurant jamais été mis en œuvre 
par le département, démontrant ainsi la légalité de la situation. La ventilation était 
d’ailleurs préexistante à l’acquisition de l’arcade, ce dont témoignait l’exploitation 
qui en était faite à compter de 2002 sous la forme d’un bar à vins avec petite 
restauration et posait la question de la prescription, non examinée par les premiers 
juges. Le jugement entrepris était d’autant moins compréhensible qu’une 
autorisation de construire était en force, de sorte que le dépôt d’une nouvelle 
demande n’avait pas de raison d’être, les services compétents ayant déjà statué sur 
l’admissibilité de l’installation litigieuse. 
 
 
Il avait également erré en considérant que la question de l’usage de la 
ventilation n’était pas pertinente, alors même que cet élément avait été retenu par 
le département à l’appui de sa décision. Dès lors que les locataires de l’arcade ne 
faisaient pas de cuisine chaude ou industrielle mais se limitaient à réchauffer des 
plats préparés à l’avance, la ventilation revêtait une utilité purement 
« décorative », ne nécessitant aucune demande d’autorisation. De plus, au vu de la 
situation préexistante, tolérée depuis de nombreuses années, l’obligation qui lui 
avait été imposée par le département était disproportionnée, l’autorité, en vertu du 
pouvoir d’appréciation dont elle disposait, ne devant pas nécessairement 
prononcer une telle mesure, pas davantage qu’elle ne devait s’adresser à l’unique 
propriétaire de l’arcade, mais, face à une pluralité de perturbateurs, aux 
exploitants, qui avaient repris le fonds de commerce comprenant la ventilation. 
30) 
Le 25 septembre 2014, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 


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31) 
Le 30 octobre 2014, le département a répondu au recours, concluant, avec 
suite de frais, à son rejet. 
 
 
Le dossier contenant suffisamment d’éléments pour que l’audition de 
témoins ne soit pas nécessaire et l’objet de l’acte entrepris étant clair, le droit 
d’être entendu de Gayanoam n’avait pas été violé. Sur le fond, l’installation d’une 
hotte avec une extraction en toiture devait faire l’objet d’une autorisation 
complémentaire à celle précédemment obtenue et entrée en force. Or, une telle 
autorisation n’avait pas été délivrée, l’éventuelle préexistence de l’installation n’y 
changeant rien, pas davantage que l’inaction de l’autorité, qui n’était pas 
constitutive d’une autorisation tacite ou d’une renonciation à faire respecter les 
dispositions transgressées, ou le fait que la ventilation ne soit pas utilisée. 
L’appréciation de Gayanoam, qui persistait à considérer que l’invitation à déposer 
une demande d'autorisation de construire constituait un ordre de remise en état, 
n’était au demeurant pas fondée. 
32) 
Le 21 novembre 2014, la communauté a également répondu au recours, 
concluant, « avec suite de dépens », à son rejet dans la mesure de sa recevabilité. 
 
 
La situation de l’arcade en 2002 était sans pertinence, de sorte que le TAPI 
avait, à juste titre, renoncé à examiner ce point, sans violer le droit d’être entendu 
de Gayanoam, qui perdait de vue que l’objet des décisions judiciaires 
préexistantes n’était pas de constater la conformité des installations actuelles avec 
l’autorisation n° APA 22'539-2 précédemment délivrée. Ce système de 
ventilation, qui y contrevenait, était ainsi illicite, comme l’avait à juste titre retenu 
le TAPI. Ayant la mainmise sur les locaux dont elle était propriétaire, il lui 
appartenait, en tant que perturbateur, de rétablir une situation conforme au droit. Il 
n’était toutefois pas déterminant de savoir si des plats chauds étaient réalisés dans 
le bar, ce d’autant que Gayanoam admettait que des mets y étaient réchauffés, ce 
qui générait les émanations olfactives dont se plaignait le voisinage. La mesure 
litigieuse respectait au demeurant le principe de la proportionnalité. 
33) 
Le 22 décembre 2014, Gayanoam a persisté dans ses conclusions, requérant 
l’audition de MM. MEYFARTH et VALLADE-BLANCHET. 
34) 
Le 23 décembre 2014, le département a persisté dans ses conclusions, 
n’ayant pas d’observations complémentaires à formuler. 
35) 
Le 4 mars 2015, le juge délégué a procédé à l’audition de 
MM. MEYFARTH et VALLADE-BLANCHET, entendus en qualité de témoins. 
 
a. 
M. MEYFARTH a expliqué que le bâtiment, ancien, était vétuste et mal 
isolé, raison pour laquelle les odeurs se répandaient à travers les parois. Son 
établissement se limitait à servir des plats froids, à l’exception de quelques mets 
réchauffés, préparés à l’extérieur, ce qui ne générait aucune nuisance olfactive. Il 


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était évident que la communauté ne souhaitait pas la présence d’un restaurant dans 
l’immeuble, raison pour laquelle elle se plaignait à son égard, alors même que le 
précédent locataire y cuisinait et y servait des plats chauds. 
 
b. 
M. VALLADE-BLANCHET avait exploité l’arcade sous la forme d’un 
commerce de vins jusqu’en 2003, année durant laquelle il l’avait remise à son fils, 
qui avait converti les lieux en bar à vins, avec petite restauration, de la cuisine 
chaude y étant préparée. Son fils avait installé le système de hotte ; il ignorait s’il 
avait obtenu l’autorisation nécessaire pour ce faire. 
36) 
Le 10 mars 2015, le département a transmis au juge délégué le dossier 
d’autorisation de construire n° APA 22'539 relatif au changement d’affectation de 
l’arcade. 
37) 
Dans ses observations du 23 avril 2015, le département a persisté dans ses 
conclusions et les termes de ses précédentes écritures. 
 
 
Les enquêtes avaient mis en évidence que la ventilation avait été installée au 
plus tôt vers 2003, Gayanoam ne pouvant se prévaloir d’aucun droit acquis à cet 
égard. La question de l’utilisation de la ventilation n’avait au demeurant aucune 
incidence sur sa licéité, seul objet du litige, qui avait été installée sans 
autorisation, ce qui ressortait du dossier. 
38) a. 
Le 5 mai 2015, Gayanoam a persisté dans les conclusions et termes de son 
recours. 
 
 
Dès lors qu’il ressortait des enquêtes que le bar ne préparait pas de plat 
chaud et que les odeurs de cuisine émanaient d’un autre établissement, situé à 
proximité, le comportement de la communauté était chicanier, celle-ci menant une 
véritable croisade à son encontre. Il était au demeurant démontré que la cuisine 
située dans l’arcade existait déjà en 1982, de même qu’un système de ventilation, 
de sorte que la décision du département, requérant qu’elle dépose une autorisation 
de construire, était infondée, ce d’autant que la prescription acquisitive était déjà 
largement atteinte. 
 
b. 
Gayanoam a annexé à ses observations un plan du rez-de-chaussée de la 
rue de la Terrassière 14, à futur, déposé au département des travaux publics et visé 
ne varietur le 31 mars 1982. 
39) 
Dans ses observations du 7 mai 2015, la communauté a persisté dans les 
conclusions et termes de ses précédentes écritures. 
 
 
Les enquêtes avaient permis d’établir que les installations du bar n’étaient 
pas conformes aux exigences posées par le département pour l’exploitation d’un 
établissement public, de la cuisine chaude y étant servie tous les jours, notion ne 
dépendant pas du moyen utilisé pour chauffer les aliments. Les conditions figurant 


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dans l’autorisation n° APA 22'539-2 n’avaient du reste pas été respectées, alors 
même qu’elle était entrée en force, à l’échéance des procédures de recours. C’était 
donc de manière adéquate et proportionnée que le département était intervenu 
auprès de Gayanoam et pour lui rappeler que les conditions posées par 
l’APA 22'539-2 n’étaient pas respectées. Il pouvait en toute logique s’adresser à 
elle, en tant que perturbateur, étant précisé que le propriétaire de l’arcade avait 
également été à l’origine de la demande d’autorisation de construire 
susmentionnée. 
40) 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 
2) 
 
La recourante se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, l’acte 
entrepris étant incompréhensible, grief qui, parmi d’autres, n’aurait pas été 
examiné par le TAPI. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend en particulier le devoir, pour l’autorité, de motiver sa décision, afin que 
le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s’il y a lieu et exercer 
son droit de recours à bon escient. Le juge doit ainsi mentionner, au moins 
brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de 
manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et 
l’attaquer en connaissance de cause. Il n’a toutefois pas l’obligation d’exposer et 
de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais 
peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du 
litige (ATF 139 IV 179 consid. 2.2 ; 138 IV 81 consid. 2.2 ; 134 I 83 consid. 4.1 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 8C_577/2014 du 8 octobre 2015 consid. 4.1 ; 
1C_135/2015 du 17 septembre 2015 consid. 2 ; 2C_1153/2014 du 11 mai 2015 
consid. 3.1). 
 
b. 
L’objet du litige est principalement défini par l’objet du recours (ou objet de 
la contestation) et les conclusions du recourant et accessoirement par les griefs ou 
motifs qu’il invoque. L’objet du litige correspond objectivement à l’objet de la 
décision attaquée (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/138/2015 du 3 février 2015 ; 
ATA/603/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/751/2013 du 12 novembre 2013), qui 


- 11/16 - 
A/2837/2013 
délimite son cadre matériel admissible. La contestation ne peut excéder l’objet de 
la décision attaquée, c’est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur 
lesquels l’autorité inférieure s’est prononcée ou aurait dû se prononcer. L’objet 
d’une procédure administrative ne peut donc pas s’étendre ou qualitativement se 
modifier au fil des instances, mais peut tout au plus se réduire dans la mesure où 
certains éléments de la décision attaquée ne sont plus contestés (ATA/573/2015 
du 2 juin 2015 ; ATA/336/2014 du 13 mai 2014 ; ATA/790/2013 du 3 décembre 
2013 ; ATA/18/2013 du 8 janvier 2013). 
 
c. 
En l’espèce, la recourante ne saurait se plaindre de ce qu’elle ignorait l’objet 
du courrier du département, qui se réfère expressément à la ventilation du bar, 
installation au sujet de laquelle elle est en litige depuis plusieurs années avec la 
communauté. Le fait que le dispositif mentionne des « installations » ne conduit 
pas à un autre résultat, ces termes devant être mis en relation avec les motifs y 
figurant, qui font état d’une ventilation ayant été installée sans autorisation de 
construire dans l’arcade. La recourante a d’ailleurs bien saisi l’objet du litige, 
puisqu’elle a contesté l’acte du département devant le TAPI, au moyen d’une 
motivation circonstanciée, puis devant la chambre de céans. Au vu de ces 
éléments, il ne pouvait être reproché au TAPI de ne pas avoir traité ce grief, ce 
d’autant qu’il n’est pas déterminant pour l’issue du litige. 
 
 
Il en va de même des autres points soulevés par la recourante, qui n’auraient 
pas été examinés par le TAPI, comme le principe de non-rétroactivité ou de la 
bonne foi, pour peu qu’ils aient été mentionnés dans son acte de recours devant 
l’instance précédente. En tout état de cause, ceux-ci dépassent le cadre du litige, 
dont l’objet se limite à l’examen de la conformité au droit de l’injonction faite à la 
recourante soit d’enlever la ventilation, soit de requérir une autorisation de 
construire, sans que le fond de la contestation ne doive, à ce stade, être tranchée. 
 
 
Il s’ensuit que le grief tiré de la violation du droit d’être entendu, sous ces 
différents aspects, sera écarté. 
3) 
a. 
Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans 
autorisation de l’autorité compétente (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - RS 700). 
 
 
Sur tout le territoire genevois, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, élever 
en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment 
locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un 
mur, une clôture ou un portail, modifier, même partiellement, le volume, 
l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou la destination d’une 
construction ou d’une installation ou démolir, supprimer ou rebâtir une 
construction ou une installation (art. 1 al. 1 let. a, b et c LCI). Par constructions ou 
installations, on entend toutes choses immobilières ou mobilières édifiées 
au-dessus ou au-dessous du sol ainsi que toutes leurs parties intégrantes et 


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accessoires (art. 1 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 27 février 1978 - RCI - L 5 05.01). 
 
 
Dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de 
délivrer l’autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). Aucun travail ne doit 
toutefois être entrepris avant que l’autorisation n’ait été délivrée (art. 1 al. 7 LCI). 
 
b. 
Lorsque l’état d’une construction, d’une installation ou d’une autre chose 
n’est pas conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu’elle prévoit ou 
des autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou 
réglementaires, le département peut notamment ordonner, à l’égard des 
constructions, des installations ou d’autres choses, la remise en état, la réparation, 
la modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). 
 
c. 
Les mesures nécessaires à éliminer une situation contraire au droit doivent 
être dirigées contre le perturbateur, à savoir celui qui a occasionné un dommage 
ou un danger par lui-même ou par comportement d’un tiers relevant de sa 
responsabilité (perturbateur par comportement), mais aussi celui qui exerce sur 
l’objet qui a provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou de droit 
(perturbateur par situation ; ATF 139 II 185 consid. 14.3.2 ; 136 I 1 consid. 4.4.3 ; 
122 II 65 consid. 6a ; ATA/824/2015 du 11 août 2015 ; ATA/83/2014 du 
12 février 2014 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010). Le perturbateur par situation 
correspond avant tout au propriétaire, mais il peut également s’agir notamment du 
locataire, le critère déterminant étant le pouvoir de disposition, qui permet à celui 
qui le détient de maintenir la chose dans un état conforme à la réglementation en 
vigueur (ATF 114 Ib 44 consid. 2c/aa). En matière de police des constructions, 
l’acquéreur d’un fonds est réputé entrer en possession de celui-ci avec les droits et 
obligations qui lui sont rattachés (arrêt du Tribunal fédéral 1C_24/2012 du 
19 avril 2012 consid. 3 ; ATA/868/2014 du 11 novembre 2014). 
 
d. 
L’autorité ne doit pas avoir créé chez l’administré concerné, par des 
promesses, des informations, des assurances ou un comportement, des conditions 
telles qu’elle serait liée par le principe de la protection de la bonne foi au sens des 
art. 5 al. 3 et 9 Cst. (ATF 117 Ia 285 consid 2b ; ATA/569/2015 du 2 juin 2015 ; 
ATA/700/2014 du 2 septembre 2014 ; ATA/83/2009 du 17 février 2009), étant 
précisé que la passivité de l’autorité, qui n’intervient pas immédiatement à 
l’encontre d’une construction non autorisée, n’est en règle générale pas 
constitutive d’une autorisation tacite ou d’une renonciation à faire respecter les 
dispositions transgressées (ATA/824/2015 précité ; ATA/700/2014 précité ; 
ATA/529/1999 du 7 septembre 1999). 
 
e. 
Lorsque le département invite au dépôt d’une demande d'autorisation de 
construire, il ne statue pas par voie de décision au sens de l’art. 4 al. 1 LPA. Il 
s’agit d’une démarche tendant à poser un cadre formel en initiant une procédure 
après constatation qu’une construction a été érigée sans droit. Cela ne présuppose 


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pas encore que l’autorisation de construire sera délivrée. Autrement dit, il s’agit 
d’une étape menant par la suite à la prise d’une décision. Ni le destinataire, ni un 
tiers ne voient leurs droits touchés par cette invite. Faute d’effet juridique rattaché 
à celle-ci, elle ne constitue donc pas une décision contre laquelle son destinataire 
et encore moins un tiers pourraient recourir. Au demeurant, l’invitation à déposer 
une demande d'autorisation de construire ne fait pas partie des mesures 
administratives énumérées par l’art. 129 LCI contre lesquelles un recours est 
admis. Il ne serait d’ailleurs pas conforme à la systématique de la LCI de faire 
figurer l’invitation à requérir une autorisation de construire parmi le catalogue des 
mesures administratives puisque celles-ci sont justement dispensées de la 
procédure d’autorisation. S’il est vrai que la doctrine considère qu’il ne sert à rien 
de demander une autorisation de construire en vue de régularisation lorsque 
la construction 
viole 
gravement 
le 
droit 
(Piermarco 
ZEN-RUFFINEN/ 
Christine GUY-ECABERT, Aménagement, construction, expropriation, 2001, 
p. 425), cela ne signifie pas encore que le département aurait l’interdiction de 
procéder de la sorte. Au contraire, passer par une procédure en autorisation de 
construire en bonne et due forme est la meilleure manière de garantir les droits du 
détenteur de la construction et des tiers puisqu’elle mène à une décision dont la 
publicité est assurée au début puis au terme de la procédure (ATA/544/2014 du 
17 juillet 2014). 
4) 
 
En l’espèce, l’existence d’une hotte de ventilation dans la cuisine de 
l’arcade, reliée à l’extérieur par une conduite d’aération posée de manière 
artisanale et donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, sous le balcon des 
étages supérieurs, comme l’a relevé le TAPI lors du transport sur place ainsi que 
l’huissier dans son constat, n’est pas contestée. 
 
 
Il ressort du dossier que cette ventilation n’a fait l’objet d’aucune demande 
d’autorisation et qu’aucune autorisation n’a été délivrée à ce titre par les autorités 
compétentes. Ainsi, l’APA 22'539-2 du 23 avril 2004 en vue de la transformation 
de l’arcade en bar à café était subordonnée au respect des conditions figurant dans 
les préavis qui y étaient annexés, notamment la décision de l’OCIRT rendue le 
même jour, dont il ressort que l’établissement n’était pas équipé pour préparer ou 
servir de la restauration chaude, une hotte avec extraction en toiture devant le cas 
échéant être installée, sous réserve de l’obtention de l’autorisation correspondante. 
L’autorisation susmentionnée est entrée en force à l’issue de l’arrêt du 
19 septembre 2006, lequel a confirmé sa conformité aux dispositions légales 
applicables, y compris s’agissant de la décision de l’OCIRT, l’ancien Tribunal 
administratif ayant précisé qu’une autorisation complémentaire portant sur la 
construction d’une hotte avec extraction en toiture devait être sollicitée. 
 
 
Il importe peu que, comme l’allègue la recourante, la ventilation ait 
préexisté l’acquisition de l’arcade, les enquêtes ayant au demeurant permis de 
déterminer qu’elle avait été installée, sans autorisation, à tout le moins en 2003, 


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comme l’a indiqué M. VALLADE-BLANCHET devant la chambre de céans, et 
non pas, comme le soutient désormais la recourante, en 1982 déjà. Du point de 
vue du droit des constructions, il n’est pas non plus pertinent que l’installation en 
cause soit conforme à la préparation de petite restauration, comme l’a indiqué le 
SCAV, ce qui n’est en soi pas contesté, ou qu’elle soit ou non utilisée, sous peine 
de rendre vaine toute autorisation de construire. L’affirmation de la recourante, 
selon laquelle la ventilation n’aurait qu’un aspect décoratif, doit d’ailleurs être 
relativisée, notamment au vu de la décision du Scom ayant autorisé l’ouverture de 
l’établissement jusqu’à 2h00, pour autant qu’un service de restauration chaude 
soit assuré jusqu’à 1h30, malgré les déclarations contraires du locataire devant la 
chambre de céans. 
 
 
C’est également à juste titre que l’autorité s’est adressée à la recourante en 
sa qualité de propriétaire de l’arcade et de perturbateur par situation, puisqu’elle 
était déjà partie à la procédure contentieuse en lien avec l’autorisation de 
construire n° APA 22'539-2 suite à son acquisition en 2004, les anciens 
propriétaires ayant déposé la demande d’autorisation susmentionnée en 2003. Il 
n’apparaît du reste pas déterminant que la recourante ait remis le fonds de 
commerce au locataire de l’arcade, éléments relevant du droit privé et ne liant pas 
l’autorité administrative, la recourante continuant à exercer sur les locaux un 
pouvoir de droit au sens de la jurisprudence. 
 
 
Au vu de cette situation, le département devait ordonner à la recourante 
« d’enlever ou de requérir » une autorisation de construire concernant la 
ventilation, comme le prévoyait l’APA 22'539-2. Le fait qu’il ne soit pas 
intervenu plus tôt ne saurait lui être reproché ni constituer une autorisation tacite 
ou une renonciation à faire respecter les dispositions transgressées, conformément 
à la jurisprudence susmentionnée, étant précisé que l’arrêt du 19 septembre 2006 
rappelait non pas au DALE, mais au DSE de vérifier que l’établissement en 
question ne servait que des mets froids, question qui n’est qu’indirectement liée à 
l’installation d’une ventilation, un contrôle systématique du département ne 
pouvant être exigé. C’est d’ailleurs bien la recourante qui devait intervenir 
activement, en déposant une demande d’autorisation de construire relative à la 
ventilation, comme le prévoyait l’APA 22'539-2, confirmé par l’ATA/501/2006 
précité. 
 
 
La mesure ordonnée ne saurait être qualifiée de disproportionnée, dès lors 
que le département s’est limité, en invitant la recourante à déposer une demande 
d’autorisation de construire, à poser un cadre formel visant à initier une 
procédure, au terme de laquelle cette requête doit être examinée et permettant, le 
cas échéant, si elle est refusée, de rétablir une situation conforme au droit. C’est 
dès lors à juste titre que le TAPI a considéré que les griefs soulevés par la 
recourante en lien avec cette demande étaient prématurés, à défaut d’avoir été, en 
l’état, déposée. 


- 15/16 - 
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5) 
 
Il s’ensuit que le recours sera rejeté. 
6) 
 
Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante, qui 
succombe, et aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 al. 1 et 2 
LPA). En revanche, une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge de la 
société, sera accordée à la communauté, qui y a conclu (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 15 septembre 2014 par Gayanoam SA contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 12 août 2014 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Gayanoam SA un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à la communauté des copropriétaires 
d’étages de l’immeuble sis rue Terrassière 14, à la charge de Gayanoam SA ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure à Gayanoam SA ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Gayanoam SA, représentée par la régie 
Zimmermann SA, mandataire, à Me Daniel Peregrina, avocat de la communauté des 
copropriétaires d’étages de l’immeuble sis rue Terrassière 14, au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 


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Siégeants : M. Verniory, président, Mmes Junod et Payot Zen-Ruffinen, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :