ge_gerichte · ACJC/874/2014 · 2014-07-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.07.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9319/2010 
ACJC/874/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 16 JUILLET 2014 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant et intimé d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2013, représenté par la régie C______, ______, en 
les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié______, intimé et appelant, comparant d'abord par Me 
Mauro Poggia puis par Me Christian Van Gessel, avocat, rue du Mont-de-Sion 8, 1206 
Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par acte adressé au greffe de la Cour de justice le 27 août 2013, A______ a formé 
appel contre le jugement JTBL/654/2013, rendu le 18 juin 2013 par la 
3ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, communiqué aux parties par plis du 
greffe du 25 juin 2013. 
Dans ce jugement, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à exécuter 
dans les règles de l'art et dans un délai de six mois les travaux qui s'imposaient 
dans les locaux loués pour remédier au défaut de température et aux infiltrations 
d'eau dans le garage (ch. 1). Il a également réduit le loyer de 10% dès le 1er 
octobre 2003 jusqu'à complète exécution des travaux relatifs aux infiltrations 
d'eau dans le garage et de 10% supplémentaires du 1er octobre au 30 avril de 
chaque année dès le 1er octobre 2003 et jusqu'à complète exécution des travaux 
relatifs au défaut de température (ch. 2). En outre, il a ordonné aux Services 
financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés (______) à 
concurrence des réductions octroyées en faveur du locataire et du solde en faveur 
du bailleur (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
B. 
Dans son appel, A______ conclut à l'annulation du jugement entrepris et à ce que, 
cela fait, la Cour déboute B______ de toutes ses conclusions, et ordonne la 
déconsignation immédiate de tous les loyers consignés en sa faveur. 
A l'appui de ses conclusions, l'appelant produit une facture de l'entreprise 
D______ du 13 juin 2013, concernant l'exécution de travaux de ferblanterie 
effectués pour un montant de 5'951 fr. net, en lien avec un rapport-devis du 
15 mars 2013 mentionnant des travaux de recherche et localisation puis réparation 
d'infiltrations. Le rapport indique que le sondage n'a pas révélé la présence d'eau 
dans le complexe d'étanchéité, que suite à la mise en eau de la descente, des traces 
d'humidité sont apparues et que le remplacement de la descente ainsi que 
l'application d'une résine dans l'encaissement sont nécessaires. Le coût de ces 
recherches et rapport a été facturé à 561 fr. 40. 
C. 
Le 30 septembre 2013, B______ a adressé à la Cour de justice un mémoire de 
réponse et d'appel joint. Il conclut au rejet de l'appel formé par A______, à ce que 
la Cour annule le chiffre 2 du jugement entrepris et cela fait, à ce qu'elle réduise le 
loyer de 50% dès le 1er octobre 2003 jusqu'à complète exécution des travaux 
relatifs aux infiltrations d’eau dans le garage et de 25% supplémentaires du 1er 
octobre au 30 avril de chaque année dès le 1er octobre 2003 et jusqu'à complète 
exécution des travaux relatifs au défaut de température, tout en déboutant 
A______ de toutes autres conclusions. 


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D. 
Le 4 novembre 2013, A______ a répondu à l'appel joint. Il a conclu à ce que 
B______ soit débouté de toutes ses conclusions et persisté dans ses propres 
conclusions d'appel. 
Il a produit en annexe à son mémoire de réponse à l'appel joint des extraits du 
mémento statistique du canton de Genève, pour les années 2008, 2010 et 2013, 
lesquels comportent notamment des observations météorologiques sur les 
températures et le nombre de jours de précipitations. 
E. 
Les faits pertinents suivants doivent être retenus : 
Le 15 février 1994, E______, propriétaire, et B______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'une surface d’environ 680 m2 
comprenant une arcade d'environ 120 m2 et un dépôt et accès véhicules d'environ 
560 m2, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ à Genève. 
Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un garage automobile. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de 10 ans et 15 jours, soit du 15 avril 
1994 au 30 avril 2004, renouvelable ensuite d'année en année. 
Le loyer annuel, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, a été 
fixé par contrat à 72'000 fr., charges non comprises. 
 
A une date indéterminée, A______ a racheté l'immeuble. 
 
Le 2 mai 2000, les parties ont conclu un contrat de bail qui annulait et remplaçait, 
avec effet au 1er avril 2000, tous les précédents contrats conclus entre les parties et 
portant sur la location des locaux de 680 m2 (art. 1 des clauses particulières). 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de 14 ans et 9 mois, soit du 1er avril 
2000 au 31 décembre 2014, renouvelable ensuite de 5 ans en 5 ans. 
Le loyer, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consommation, a été fixé par 
le contrat à 64'200 fr., charges non comprises. 
A compter du 1er mai 2003, la surface louée par B______ a été diminuée, par 
avenant au contrat de bail du 2 mai 2000, à 590 m2, comprenant un bureau 
d'environ 30 m2 et un dépôt avec accès véhicules d’environ 560 m2. 
Le loyer annuel a été fixé à 46'200 fr., charges non comprises, à compter du 
1er mai 2003 et a été augmenté successivement pour atteindre 47'400 fr., charges 
non comprises, à compter du 1er mai 2009. 
Par courrier du 27 novembre 2008, le bailleur a refusé de donner suite à une 
demande formée par le locataire de réviser les conditions du bail. 


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Par courrier du 7 janvier 2010, le locataire s'est plaint auprès de la régie 
représentant le bailleur du chauffage pratiquement inexistant dans l'atelier et des 
températures avoisinant les 0 à 4 degrés en hiver, des vitres de la verrière cassées, 
de la pénétration d'eau dans le local, ainsi que de la porte automatique qu'il avait 
été contraint de réparer. Il relevait qu’après plusieurs téléphones de sa part, 
plusieurs sociétés s'étaient rendues dans les locaux ces dernières années et avaient 
fait des devis, mais qu'aucune suite n'y avait été donnée. 
Par pli du 1er février 2010, le locataire a demandé à la régie de donner suite à son 
courrier du 7 janvier 2010. 
Par pli du 15 février 2010, le locataire a mis la régie en demeure d'effectuer à ses 
frais les travaux qui s'imposaient pour remédier au défaut de température et aux 
infiltrations d'eau dans l'atelier, ainsi qu'au mauvais fonctionnement de la porte 
défectueuse d'ici au 19 mars suivant, faute de quoi il consignerait son loyer dès le 
mois d'avril 2010. Il réservait ses droits pour le surplus, notamment s'agissant 
d'une réduction de loyer pour diminution d'usage. 
Par courrier du même jour, la régie a accusé réception de la correspondance du 
locataire du 1er février 2010. Elle a indiqué que tous les devis lui étaient parvenus 
et que le dossier complet avait été transmis au propriétaire dans le courant de 
janvier 2010 pour accord. 
Par pli du 24 février 2010, donnant suite au courrier du locataire du 15 février 
2010, la régie a indiqué que la porte automatique faisait partie intégrante de la 
chose louée et qu'il appartenait au locataire de conclure un contrat d'entretien avec 
une société spécialisée. Elle se disait en outre surprise de ses doléances relatives 
au chauffage, étant donné qu'il était au bénéfice d'un bail depuis 2000 et qu'il avait 
connaissance des locaux au moment de sa signature. Les travaux de remplacement 
des vitres cassées seraient, quant à eux, effectués dans les prochains jours. 
Par pli du 16 mars 2010, le locataire a demandé à la régie sur quelles dispositions 
elle se fondait pour affirmer qu'il était tenu de conclure un contrat d'entretien avec 
une société spécialisée pour la porte automatique. 
Le 30 mars 2010, B______ a consigné son loyer du mois d'avril 2010. 
Par courrier du 14 avril 2010, le bailleur a répondu au locataire qu'il se fondait sur 
l'article 19 des conditions générales pour locaux commerciaux, édition de 1996 en 
ce qui concernait le contrat d'entretien pour la porte automatique, selon lequel : 
« 1. Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux
 défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de 
réparations nécessaire à l’entretien normal des locaux et des installations mis 
à sa disposition. 


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 2. Sont également à la charge du locataire, les travaux de même nature imposés 
par les autorités. » 
Par requête déposée le 30 avril 2010 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, le locataire a conclu à ce qu'il soit ordonné au bailleur 
de procéder aux travaux permettant de remédier au défaut de température de 
l'atelier, à l'infiltration d'eau dans l'atelier et au mauvais fonctionnement de la 
porte automatique, à ce qu'il soit autorisé à consigner le loyer tant que les défauts 
n'auraient pas été intégralement supprimés, à ce qu’une réduction de loyer de 75% 
du 1er octobre au 30 avril de chaque année et de 50% du 1er mai au 30 septembre 
de chaque année lui soit accordée depuis le 1er octobre 2003 et jusqu'à la 
suppression complète des défauts et à ce que la déconsignation des loyers en sa 
faveur soit ordonnée à due concurrence. 
A l'appui de ses conclusions, le locataire a indiqué s'être adressé à la régie, de 
même qu'aux précédentes régies en charge de l'immeuble, afin de se plaindre de 
problèmes de chauffage, de fuites d'eau et de vitres de la verrière cassées dès 
l'automne 2003. Il a en outre produit des attestations de deux employés confirmant 
les infiltrations d'eau et la température avoisinant les 0 à 5 degrés en hiver, des 
photographies illustrant les défauts allégués et un courrier de plaintes de familles 
voisines du requérant au sujet du bruit engendré par la porte automatique du 
garage. 
La conciliation ayant échoué lors de l'audience auprès de la Commission de 
conciliation du 27 août 2010, les parties ont convenu lors de l'audience du 12 avril 
2011 de porter directement le litige par-devant le Tribunal des baux et loyers, ce 
qui a été fait en date du 13 avril suivant. 
Dans son mémoire de réponse du 8 juillet 2011, le bailleur a conclu préalablement 
à l'ouverture des enquêtes et principalement à ce que le locataire soit débouté de 
toutes ses conclusions et à ce que la déconsignation des loyers en ses mains soit 
ordonnée immédiatement. 
A l'appui de ses conclusions, il a relevé, photographies à l'appui, que les locaux 
étaient recouverts, sur une surface d'environ 365 m2, par une verrière centrale 
ouverte sur tous ses côtés et posée sur la structure porteuse. La verrière était 
séparée de cette structure de quelques centimètres, ce qui ventilait naturellement 
les locaux et permettait notamment l'évacuation des gaz d'échappements et de 
l'humidité. La toiture était également équipée de huit petites verrières, faisant 
office de puits de lumière. L'eau de ruissellement était évacuée par le biais d'une 
cunette. Depuis l'origine du bail, les locaux étaient par ailleurs chauffés par trois 
aérothermes à pulsion d'air chaud et le bureau était équipé de deux radiateurs 
muraux. L'immeuble datait des années 1950. 


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Les travaux demandés par le locataire consistaient en des travaux à plus-values, 
soit l'amélioration du système de chauffage existant et la remise à neuf de la 
verrière. Le locataire n'avait en outre pas émis de protestation pendant près de dix 
ans. Le bailleur contestait, pour le surplus, que la température des locaux était de 
0 à 4 degrés et relevait que les trois aérothermes avaient toujours parfaitement 
fonctionné. La porte automatique n'était par ailleurs pas défectueuse, et la régie 
n'avait été saisie d'aucune plainte des occupants de l'immeuble à propos du bruit. 
L'entretien de cette porte incombait en outre au locataire. L'état des locaux, connu 
du locataire à la conclusion du bail, avait été pris en compte lors de la fixation du 
loyer. S'agissant des vitres brisées de la verrière, elles avaient été réparées. 
Par lettre du 12 mai 2011 adressée à B______, la régie a indiqué que deux vitres 
de la verrière étaient trouées et qu'une entreprise avait été mandatée pour procéder 
à leur réparation. Les travaux effectués en 2010, notamment sur la cunette de 
toiture, avaient permis de supprimer définitivement toute nouvelle infiltration, en 
particulier à proximité du tableau électrique. 
Par courrier électronique du 21 juillet 2011 à B______, F______, administrateur 
auprès de la régie G______, a confirmé que durant la période où ladite régie avait 
géré l'immeuble, soit du 1er octobre 2001 au 30 juin 2005, le locataire l'avait 
informé à maintes reprises des infiltrations d'eau par les verrières du garage, ainsi 
que des gros problèmes de chauffage. Les représentants de la régie avaient pu 
constater sur place que l'étanchéité des verrières n'était pas assurée, malgré 
certains colmatages, et qu'en période hivernale, la température à l'intérieur du 
garage excédait rarement les 8 à 9 degrés. Lors du remplacement de la chaufferie 
en 2003, les ventilo-convecteurs du garage n'avaient pas été remplacés. 
Par pli du 22 août 2011 à la régie, le locataire a indiqué avoir appris à la lecture du 
mémoire de réponse du bailleur qu'une ouverture vers l'extérieur existait entre le 
toit et la partie verticale de la verrière et qu'ainsi le modeste chauffage des locaux 
s'échappait par cette ouverture, ce que le bailleur justifiait par un besoin d'aération 
des locaux compte tenu des gaz d'échappement des véhicules. Or, selon les 
exigences de l'OCIRT, B______ avait installé deux extracteurs, de sorte 
qu'aucune ouverture vers l'extérieur n'était nécessaire. Il priait dès lors le bailleur 
d'entreprendre les travaux nécessaires pour boucher cette ouverture. Pour le 
surplus, les infiltrations d'eau étaient clairement visibles à proximité des 
installations électriques et il invitait dès lors formellement le bailleur à remédier 
sans délai à l'étanchéité de la toiture. 
Dans sa réponse du 31 août 2011, la régie a indiqué au locataire qu'il connaissait 
la conception de la verrière et la typicité des locaux depuis l'origine du bail, qui 
remontait à plus de 10 ans, de sorte qu'il ne pouvait réclamer que l'ouverture en 
toiture soit bouchée. La toiture était quant à elle étanche, divers contrôles ayant 
été effectués dans le courant de l'année. 


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Le 17 octobre 2011, le Tribunal s'est rendu sur place. Il a constaté l'existence 
d'une coulure d'eau sur la droite du plafond du couloir menant de la rue à 
l'intérieur du garage. Sur la gauche, il a constaté les conséquences d'une fuite 
d'eau sur le plafond avec de la peinture écaillée. Le Tribunal a assisté à l'ouverture 
de la porte automatique. Au départ, il y avait un « boum » et il en allait de même à 
la fermeture de la porte. Cela étant, pendant la montée et la descente de la porte, il 
n'y avait pas de bruit particulier. 
B______ a indiqué que la porte datait de 1994. S'agissant du bruit à l'ouverture et 
à la fermeture, il ne s'en plaignait pas à titre personnel. En général, cette porte était 
laissée ouverte en été. Par temps froid, elle s'ouvrait une trentaine de fois, la 
première fois à 7h30. Il avait fait changer plusieurs pièces, à savoir des poulies et 
des roulements. C'était le propriétaire de l'époque qui avait payé la facture 
d'installation de la porte. Il n'avait pas de contrat d'entretien pour cette porte 
automatique. 
Le Tribunal a constaté que le mur comportant le tableau électrique avait été 
touché par des inondations. B______ a indiqué que de l'eau avait coulé derrière le 
tableau électrique. Le Tribunal n'a pas constaté de traces d'eau, mais a en revanche 
constaté des coulures d'eau le long de la descente des eaux pluviales, ainsi que le 
fait que le mur autour était largement abîmé et la peinture écaillée. Il n'y avait pas 
de trace apparente et récente d'humidité. 
Le Tribunal a constaté des traces de fuite d'eau – anciennes et récentes – le long 
de l'arrête du mur et du chéneau, ainsi que des traces d'humidité le long des murs. 
Il y avait notamment des coulures noirâtres le long des peintures. Il y avait 
également des traces de pneus. 
Le Tribunal a constaté que tout autour de la verrière, il y avait un jour d’environ 
5 millimètres entre le béton et la structure métallique de la verrière. D'une manière 
générale, la verrière était en bon état. Le Tribunal a constaté que l'aération 
générale était assurée par un système installé en 1994 à l'ouverture par B______. 
Le Tribunal a constaté la présence de trois aérothermes, l'un proche du bureau, 
l'un vers l'atelier et l'un vers les pneus. 
B______ a indiqué qu'il s'était toujours plaint des problèmes de température 
depuis 1994 et n'avait pas toujours envoyé des courriers pour ce faire. 
Le 13 février 2012, Me H______, huissier judiciaire, a constaté que la 
température ne dépassait pas 11 à 11.5 degrés en divers points du garage et qu'elle 
était de 10.5 degrés sur les établis, que le garage était coiffé en partie centrale 
d'une grande verrière et que les joints des vitrages étaient dégradés et laissaient 
passer l'eau, que de nombreuses traces d'eau étaient visibles sur les parties 
bétonnées, que l'air passait sous les vitrages et qu'il n'y avait pas de calfeutrage sur 


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tout le tour des baies vitrées. Un employé de B______ passait un mètre pliable 
entre les vitres et le béton sur le pourtour de la verrière. Divers photographies 
étaient en outre annexées à son constat. 
Lors des audiences d'enquêtes des 6 mars et 13 novembre 2012, plusieurs anciens 
employés de B______, engagés selon leurs explications entre 1993 et 2012, ont 
indiqué qu'il faisait très froid en hiver dans le garage (témoins I______, J______, 
K______). Après leur enclenchement, les chauffages soufflaient de l'air chaud 
pendant un court laps de temps, avant de souffler de l'air froid, de sorte que ces 
appareils étaient aussitôt éteints (témoins I______, J______, L______, M______, 
N______). Les employés étaient tenus de s'habiller comme s'ils travaillaient 
dehors et étaient souvent malades (témoins I______, K______). Pendant leurs 
pauses, ils allaient se réchauffer dans le bureau de B______ (témoins J______, 
L______, N______). Certains avaient quitté leur poste en raison des mauvaises 
conditions climatiques (témoins J______, N______). Le garage subissait 
également des infiltrations d'eau en raison des verrières qui n'étaient pas étanches 
(témoins K______, L______, N______). Il y avait un centimètre entre les vitres, 
et les joints se décollaient (témoin N______). Lorsqu’il pleuvait, il y avait de l'eau 
par terre et le long des murs (L______, M______). Des machines devaient être 
déplacées. En cas de bise, le vent entrait dans les locaux par la verrière. B______ 
appelait souvent la régie au sujet des fuites d'eau de la verrière (témoins N______, 
K______) et du chauffage (témoins I______, L______, K______). Des 
entreprises étaient intervenues pour les problèmes de chauffage, mais cela n'avait 
rien changé. Une entreprise était également intervenue pour changer les vitres 
cassées de la verrière, mais il n'y avait pas eu de remplacement des joints des 
vitres. Un problème d'étanchéité dans le bureau était également survenu en 2010. 
Lors de l'audience d'enquêtes du 13 novembre 2012, O______, ancien 
chauffagiste, a indiqué qu’il avait été consulté par B______ le 23 mars 2010 en 
raison de la température basse dans son garage. La puissance en Kw du chauffage 
à la base n'était pas suffisante. L'amélioration était facile à faire, il suffisait 
d'augmenter la puissance des appareils existants en reliant l'installation 
directement à la chaudière. Le coût d'une telle installation devait se monter à 
environ 3'000 fr. Si on ajoutait par ailleurs deux aéro-chauffeurs identiques à ceux 
existants, la température ambiante atteindrait 15 degrés, ce qui était tout à fait 
conforme à la norme SIA en la matière. Le prix d'un aéro-chauffeur était d'environ 
2'000 fr. L'intégralité des travaux devait coûter environ 10'000 fr. Les locaux 
étaient en outre une passoire en matière de chaleur. La verrière n'était pourvue que 
d'un simple vitrage et il y avait également un courant d'air perpétuel. 
Dans un rapport du 31 juillet 2012, l'entreprise P______ a indiqué à la régie 
qu'elle recherchait l'origine des infiltrations d'eau dans le bureau de B______. 


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Par courrier du 2 octobre 2012 donnant suite à un courrier du locataire du 
25 septembre 2012, la régie a indiqué que l'entreprise P______ procéderait au 
changement du boiler qui alimentait le garage en eau chaude. S'agissant des 
infiltrations d'eau dans le bureau, l'entreprise P______ avait été mandatée dès le 
mois de juin 2012 pour identifier l'origine de la fuite. Les travaux étaient toujours 
en cours et touchaient à leur fin. 
Les audiences d'enquêtes des 8 janvier et 26 février 2013 ont permis de recueillir 
les témoignages suivants : 
Q______, employé auprès de la régie C______, a indiqué qu'il était chargé de la 
gérance technique de l'immeuble depuis juin 2008. Il était intervenu plusieurs fois 
dans le garage sur demande de B______. Il contrôlait également régulièrement et 
spontanément la toiture et notamment la verrière. Il était intervenu dans le courant 
de 2009 en raison de fuites d'eau dans la verrière. L'intégralité des joints non 
étanches et des verres fissurés avait été changée en 2010. S'agissant du chauffage, 
il n'avait fait qu'un constat du matériel de chauffage existant. Les aérothermes 
soufflaient chaud au début, mais il n'était pas resté assez longtemps pour constater 
que le chauffage soufflait froid. Il était certain que les aérothermes étaient reliés à 
la chaufferie de l'immeuble. En 2009, il avait mandaté une entreprise qui avait 
indiqué que l'installation était en ordre. B______ avait continué à se plaindre de la 
température insuffisante dans son garage. Le témoin ne pouvait pas dire que lors 
de ses passages il faisait froid dans les locaux. Il ne devait pas faire beaucoup 
moins de 15 degrés. En 2012, il y avait eu un problème de fuites d'eau dans le 
bureau de B______. L'entreprise P______ avait été mandatée et les problèmes 
avaient été résolus en fin d'année. Il y avait également eu des problèmes de 
chauffe-eau et B______ avait été privé d'eau chaude pendant plusieurs mois en 
2012. Le chauffe-eau avait été changé. Il avait appris suite à la réception d'un 
courrier de la Ville de Genève le jour précédant l'audience qu'il y avait un 
problème d'eau dans le mur commun du garage et de la crèche avoisinante, soit du 
mur où se trouvait le compteur électrique du garage. Des recherches seraient 
entreprises pour savoir d'où provenaient ces infiltrations. 
R______, installateur sanitaire auprès de l'entreprise P______, a indiqué que 
l'entreprise intervenait dans l'immeuble depuis 5 à 6 ans. L'immeuble, d'une 
manière générale, avait des problèmes d'infiltration d'eau en raison des colonnes 
d'eau vétustes. Le garage subissait les problèmes liés à ces colonnes vétustes. 
Elles étaient d’origine et devraient être changées. Il y avait une colonne montante 
qui arrivait directement dans le bureau de B______. L'eau suivait les canalisations 
et finissait par arriver dans le plafond du bureau et coulait sur les murs. 
L'entreprise était intervenue en juillet 2012 pour les infiltrations d'eau dans le 
bureau. Elle n'était pas mandatée pour remplacer l'ensemble des colonnes de 
chutes, mais remplaçait la pièce défectueuse chaque fois qu'il y avait un sinistre. 
Le chauffe-eau avait été changé dans la deuxième partie de 2012. 


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F______, employé de la régie G______, a indiqué s'être occupé de la gérance de 
l'immeuble de fin 2001 à mai/juin 2005. B______ s'était plaint à plusieurs reprises 
de problèmes d'infiltrations d'eau. Ses plaintes étaient fondées et les problèmes 
étaient récurrents. La verrière était dans son état d'origine et datait des années 
1950, de sorte qu'il y avait des problèmes d'infiltration d'eau et d'étanchéité. Il 
s'était déplacé plusieurs fois sur les lieux et il avait été procédé à des réparations 
ponctuelles. Il avait parlé de ce problème de verrière au propriétaire. Celui-ci 
n'entendait pas refaire la verrière. Les locaux subissaient également des problèmes 
de chauffage. Les ventilo-convecteurs étaient anciens et peu performants, alors 
que le volume à chauffer était très important. En hiver, la température dans le 
garage était de 7 ou 8 degrés. Il y avait eu un changement de chaufferie en 2003, 
mais il n'y avait eu aucun travail pour améliorer le chauffage dans les locaux à 
cette occasion. Le témoin avait constaté lorsqu'il se rendait dans les locaux que la 
température était insuffisante. Cette situation était parfaitement connue du 
propriétaire. Il y avait eu des discussions régulières entre B______, le propriétaire 
et lui-même. La situation n'était pas satisfaisante pour le locataire et il ne s'en 
accommodait pas. Il y avait certes des réparations ponctuelles, mais cela ne réglait 
pas le problème de l'étanchéité et du chauffage. Le coût de remise à neuf d'une 
telle verrière était d'environ 150'000 fr. 
Par écritures du 17 avril 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
Lors de l'audience de plaidoiries du 23 avril 2013, les parties ont plaidé et persisté 
dans leurs conclusions, 
L'affaire a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoiries. 
F. 
En tant que de besoin, l’argumentation de la partie appelante sera reprise ci-
dessous dans la partie « EN DROIT ». 
EN DROIT 
1. 
1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 
(RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la 
communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un recours dirigé 
contre un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause 
est donc régie par le nouveau code de procédure civile, quand bien même la 
procédure de première instance s’est déroulée sous l’égide de l’ancien droit de 
procédure genevois. 
1.2. La décision attaquée est une décision finale de première instance. 
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le 
texte légal vise ainsi le dernier état des conclusions de première instance (JEANDIN, 


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C/9319/2010 
Code de procédure civile commenté, BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/ 
TAPPY, Bâle 2011, ch. 13 ad art 308 CPC). 
Au vu des dernières conclusions devant le Tribunal, la valeur litigieuse cor-
respond aux montants des travaux litigieux, ainsi qu'à la différence entre les 
réductions du loyer sollicitées par le locataire dès le 1er octobre 2003 et l'absence 
de toute réduction sollicitée dans l'appel joint. 
La valeur litigieuse minimale est atteinte au vu des montants encore litigieux, dont 
la contestation des réductions de loyer suffit à elle seule à atteindre la valeur 
requise. 
La voie de l'appel est donc ouverte. 
1.3. Le présent litige est soumis aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 
al. 2 let. c CPC). 
 
Les règles de la procédure ordinaire s'appliquent à la procédure simplifiée, sauf 
dispositions contraires de la loi (art. 219 CPC). 
 
En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d’appel est de 
30 jours (art. 311 al. 1 CPC). 
L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 
131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 
de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, Procédure civile 
en matière de baux et loyer, Lausanne 2011, p. 186). 
1.4. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 
al. 1 CPC). Les conditions de recevabilité de l'appel joint doivent remplir mutatis 
mutandis les exigences prévalant quant à l'appel principal. Il est soumis au délai 
de 30 jours prévu par l’art. 312 al. 2 pour la réponse (JEANDIN, op.cit., n. 4 ad 
art. 313 CPC). 
1.5. En l'occurrence, les différentes écritures ont été déposées dans le délai 
prescrit (compte tenu de la suspension prévue par l'art. 145 al. 1 let. b CPC et des 
délais impartis par la Cour) et dans les formes requises par la loi. Elles sont ainsi 
recevables. 
1.6. La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit 
(art. 311 CPC). 
 
1.7. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2010, n. 26 ad art. 317 CPC). 


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C/9319/2010 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, op.cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
L'appelant a produit un chargé de pièces complémentaire avec son mémoire 
d'appel qui comporte une pièce datée du 13 juin 2013 (soit une facture finale pour 
des travaux de réparation de la verrière), soit établie après la dernière opportunité 
pour lui de la déposer ou de l'invoquer auprès du Tribunal des baux et loyers. 
Cette pièce fait référence à une autre pièce, établie en mars 2013 (soit un rapport 
des travaux nécessaires liés à l'isolation de la verrière). Cependant, elle ne pouvait 
être produite auparavant, de sorte qu'elle doit être déclarée recevable, dans la 
mesure de sa pertinence. 
 
Avec son mémoire réponse sur appel joint, l'appelant a également produit pour la 
première fois en appel trois documents statistiques genevois sur la base desquels il 
fait valoir des faits nouveaux. Ces documents en eux-mêmes peuvent être 
considérés comme présentant des faits notoires. Toutefois, visant des faits qui 
n'ont pas été allégués en première instance pour en tirer des conclusions, sans être 
non plus destinées à répondre à un fait nouvellement invoqué par sa partie adverse 
en appel, ces pièces ne peuvent pas être considérées comme recevables et seront 
écartées. 
2. 
2.1. L'article 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la 
date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 
Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas 
imputables au locataire et auxquels ce dernier n'est pas tenu de remédier à ses 
frais, le preneur peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose 
louée (art. 259a al. 1 let. a CO). 
Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 
être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 
suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi 
défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 
ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légiti-
mement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011, consid. 3.1; ATF 135 III 
345 consid. 3.2 p. 347 et les références). La chose louée est défectueuse si elle ne 
se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour laquelle elle a été louée, 
autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (CORBOZ, Les 
défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 130 ss.). 


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L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux 
étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un 
certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose 
louée (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012, consid. 4.1.2). 
2.2. Les recommandations de températures conseillées, établies par la 
Coordination des services fédéraux de la construction et de l'immobilier (KBOB), 
en lien avec la norme SIA 384/2 font état d’une température ambiante de 
15° minimum pour des locaux d'ateliers de peinture, mécanique (gros travaux) et 
lavage de véhicules. 
2.3. Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du 
cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence 
et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les arrêts cités). L'adjectif 
"manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de 
l'abus de droit (consid. 5b non publié de l'ATF 128 III 284; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.225/2001 du 16 novembre 2001, publié in SJ 2002 I p. 405, consid. 2b 
p. 408 s.). Les cas typiques sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion 
manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou 
l'attitude contradictoire (cf. ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les arrêts cités; 127 III 
357 consid. 4c/bb). La règle prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à 
corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué 
créerait une injustice manifeste. Cependant, son application doit demeurer 
restrictive et se concilier avec la finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la 
norme matérielle applicable au cas concret (ATF 107 Ia 206 consid. 3b p. 211 et 
les références citées). 
2.4. L'appelant invoque tout d'abord une constatation inexacte et incomplète des 
faits, soutenant que les premiers juges auraient dû retenir que la typicité des 
locaux et leur état de vétusté étaient à mettre en lien avec le montant du loyer, très 
modeste, de sorte qu'il fallait considérer que la chose louée se trouvait dans l'état 
convenu entre les parties et n'était pas entachée de défauts. 
Le Tribunal n'a pas nié que les locaux disposent de caractéristiques propres, liées 
notamment à l'existence d'une importante verrière, dont l'isolation est difficile. Il 
n'a pas non plus constaté que les locaux ne se trouvaient pas dans un état vétuste, 
au contraire. Il n'a pas soutenu que cet état soit nouveau, dans l’historique liant les 
parties. 
Par contre, les premiers juges ont retenu que l'isolation défectueuse de la verrière 
avait entrainé et continuait d'entrainer des infiltrations d'eau régulière dans les 


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locaux, lesquelles restreignent l'usage convenu et sont partant, constitutives d'un 
défaut, ce que conteste également l'appelant. 
Cette appréciation ne saurait cependant être remise en question valablement, dès 
lors que de nombreux témoins, employés du locataire, ont fait état de la nécessité 
fréquente de procéder à des nettoyages et des séchages dans les locaux, en lieu et 
place d'effectuer l'activité prévue conformément à leur destination. Ils ont 
également indiqué que le locataire devait faire appel à la régie, de manière 
régulière, depuis les années 1993 et suivantes, aux fins de faire réparer la verrière 
et de procéder à des colmatages, notamment au niveau des descente et 
encaissement d'eau pluviale. 
Le bailleur n'a d’ailleurs pas soutenu le contraire, puisqu'il admet et se prévaut 
même d'avoir fait intervenir des entreprises fréquemment et jusqu'en fin de 
procédure de première instance pour procéder à de telles réparations. 
Aucune solution définitive n'a cependant été apportée au problème d'infiltrations 
d'eau. 
Si baisse de loyer il y a eu depuis la conclusion du premier contrat, c'est 
uniquement en raison de la diminution de la surface louée. La renonciation du 
bailleur aux possibles indexations n'a pas été indiquée avoir été faite en 
conséquence du problème d'infiltrations. 
On ne peut ainsi en aucun cas considérer que les parties ont convenu un usage des 
locaux comprenant une isolation défectueuse de la verrière, ni que le locataire s'en 
soit accommodé, contrairement à ce qu’a soutenu son adverse partie. 
Quant au prétendu abus de droit qui aurait été commis par le locataire, dans la 
mesure où à teneur de l'argumentation qui précède, on ne saurait considérer qu'il a 
manifestement fait usage de son droit de solliciter la réparation d'un défaut dont il 
se serait satisfait en adoptant un comportement passif (art. 2 al. 2 CC; ATF 130 III 
504, consid. 5.2), ce grief tombe à faux. 
Il en est de même pour le raisonnement de l'appelant qui voudrait que l'on puisse 
considérer la demande en exécution de travaux comme une mesure de représailles 
du locataire à un refus de sa part de renégocier les conditions du contrat. Il lui eût 
appartenu d'apporter la preuve de cet état de fait pour en déduire ce résultat 
(art. 8 CC), ce qu'il n'a pas fait. 
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné le 
bailleur à procéder aux travaux nécessaires à remédier au problème d'infiltrations 
d'eau. Leur jugement sera partant confirmé sur ce point. 


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2.5. Le même raisonnement vaut en ce qui concerne les griefs de l'appelant 
relativement à la solution retenue par le Tribunal au sujet du défaut de chauffage. 
Les trois aérothermes qui se sont révélés impropres à maintenir une température 
suffisante dans les locaux sont certes présents depuis le début du bail. Toutefois, à 
nouveau, on ne saurait considérer que trois dispositifs de ce genre, qui amènent de 
l'air froid au lieu de chauffer les lieux après quelques minutes d'utilisation, aient 
été des installations admises comme satisfaisantes par le locataire, de sorte qu'il 
soit empêché de formuler des conclusions en réparation du défaut d'insuffisance 
de chauffage. La déperdition de chaleur due à l'état de la verrière a également été 
incriminée. 
Différents témoins ont fait état de températures très insuffisantes à l'exercice de 
l'activité convenue durant la période froide. Les employés étaient contraints de 
prendre des pauses dans le bureau du locataire et de se couvrir comme pour sortir 
à l'extérieur lorsqu'ils travaillaient. 
Il a été établi de par leurs témoignages, oraux et écrits, et par constat d'huissier 
judiciaire que la température des locaux durant l'hiver était bien inférieure aux 
recommandations des normes de construction. 
La régie a en outre été appelée à réagir à de nombreuses reprises par le locataire, 
ce dont les employés et un ancien représentant du bailleur ont témoigné, sans 
qu'une solution satisfaisante soit apportée au problème d'insuffisance de chaleur. 
Ce manque de solution de chauffage est dès lors incontestablement constitutif d'un 
défaut dont la réparation incombe au bailleur. 
A nouveau et pour les mêmes motifs que ceux évoqués plus haut, les prétentions 
émises par le locataire en exécution des travaux nécessaires à remédier au 
problème de température ne sauraient être considérées comme constitutives d'un 
abus de droit, pas plus que de représailles. 
Le jugement du Tribunal sera partant également confirmé s'agissant de la 
condamnation du bailleur à procéder aux travaux nécessaires à remédier au défaut 
de température dans les locaux. 
3. 
3.1. L'appelant ne formule aucune critique des pourcentages de réduction de loyer 
accordés par le Tribunal au locataire, se contentant de conclure à ce qu'aucune 
réduction ne lui soit accordée et subsidiairement à ce que la prescription de 5 ans 
de l'art. 128 CO soit prise en considération si une réduction devait être concédée. 
Le locataire, sur appel joint, émet des critiques très générales au sujet desdits 
pourcentages qu'il considère insuffisants, sans se référer à la casuistique ni faire 
de reproche à l'analyse retenues par les premiers juges. 


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3.2. Aux termes de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction pro-
portionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du dé-
faut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au loca-
taire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est 
empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du 
bailleur la remise en état de la chose ou une réduction proportionnelle du loyer 
(art. 259a CO). 
La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO 
doit être proportionnelle au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de 
l'objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite rela-
tive ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la va-
leur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans 
défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 
504 consid. 4.1; ACJC/1171/2008 du 6 octobre 2008 consid. 2.1; LACHAT, op. 
cit., p. 257; SVIT, Das schweizerische Mietrecht-Kommentar, Zürich 2008, 
n. 14-15 ad art. 259d CO, p. 263-264). Comme ce calcul proportionnel n'est pas 
toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à 
l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire 
au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 
consid. 4.1). 
3.3. Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de 
prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO. Conformément à l'art. 130 
al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si 
l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court 
dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO). 
Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le 
moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à 
la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance 
du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la 
réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante 
pour établir l'étendue de sa créance en restitution et celle-ci ne peut porter que sur 
les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de 
l'art. 128 ch. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.335/2003 du 11 mai 2004 
consid. 6.6 et 8.2). 
3.4. Le Tribunal fédéral a confirmé un taux de réduction de 16% retenu par la 
Cour cantonale qui s'était fondée sur les réductions prononcées par la pratique en 
cas de ventilation ou de chauffage défectueux et qui oscillent entre 25% et 10% 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.335/2003 du 11 mai 2004 consid. 4.2). 


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La Cour a admis une réduction de loyer de 10% pour des infiltrations d’eau dans 
un atelier de mécanique (ACJC/248/1992 du 9 octobre 1992, cité in 
BOHNET/MONTINI, Commentaire pratique du bail à loyer, Neuchâtel, 2010, p. 381). 
La Cour a également octroyé une réduction de 20% pour une insuffisance de 
température (environ 13° au lieu des 15° à 16°) dans un atelier de mécanique 
automobile pour chaque saison de chauffage (ACJC/1098/2006 du 9 octobre 
2006, cité in BOHNET/MONTINI, op. cit., p. 390). 
3.5. Au vu de ce qui précède et compte tenu des circonstances du cas d'espèce, la 
Cour considère que la réduction du loyer de 10% retenue dans le jugement 
entrepris est adéquate pour ce qui concerne le défaut lié aux infiltrations d'eau. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 
En ce qui concerne la réduction de loyer accordée en raison de l'insuffisance de 
température pendant la saison froide, la Cour constate que le pourcentage retenu 
par les premiers juges est insuffisant. Au vu des circonstances et de la casuistique, 
ce pourcentage sera porté à 20% du 1er octobre au 30 avril de chaque année. 
3.6. L'appelant a également invoqué la prescription, en critiquant le fait que les 
premiers juges aient concédé des réductions de loyer remontant à plus de cinq ans 
avant l'introduction de la cause en justice. 
A teneur de la jurisprudence rappelée plus haut, les réductions de loyer peuvent 
être sollicitées par le locataire dès que le bailleur a connaissance du défaut mais ne 
deviennent exigibles qu’à compter du moment où il a fait valoir ses prétentions y 
relatives auprès du bailleur. Dès lors, pour tenir compte du délai de prescription 
de cinq ans et du fait que le locataire a établi avoir formulé ses prétentions en 
réduction pour la première fois par courrier adressé à la régie le 15 février 2010, 
sa créance en restitution portant sur lesdites prétentions remonte au 15 février 
2005. 
Le jugement entrepris sera partant modifié en conséquence de ce qui précède. 
4. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
5. 
La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.2. ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 
être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 


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C/9319/2010 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et l'appel joint respectivement interjetés le 27 août 2013 et le 
30 septembre 2013 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/654/2013, rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2013, dans la cause C/9319/2010-3-D. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait, statuant à nouveau : 
Réduit le loyer des locaux loués de 10% dès le 1er février 2005 jusqu'à complète 
exécution des travaux relatifs aux infiltrations d'eau dans le garage et de 20% 
supplémentaires du 1er octobre au 30 avril de chaque année dès le 1er février 2005 et 
jusqu'à complète exécution des travaux relatifs au défaut de température. 
Confirme pour le surplus le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 5.