ge_gerichte · ACJC/464/2021 · 2021-04-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14112/2017 
ACJC/464/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 19 AVRIL 2021 
 
Entre 
SI A______ SA, c/o B______ SA, sise ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 juin 2019, comparant par Me 
Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile. 
 


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C/14112/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/632/2019 du 21 juin 2019 notifié aux parties le 27 juin 2019, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé notifié le 
27 mai 2017 pour le 31 août 2017 par SI A______ SA à C______ s'agissant de 
l'appartement de 3 pièces et chambrette situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 
1______ [no.] ______, [code postal] Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 27 août 2019, SI A______ SA 
(ci-après : SI A______ SA, la bailleresse ou l'appelante) a formé appel contre ce 
jugement, concluant à son annulation. Cela fait, elle a conclu, principalement, au 
déboutement de C______ (ci-après également : le locataire ou l'intimé) de toutes 
ses conclusions et, subsidiairement, à la constatation de la validité du congé 
notifié le 24 mai 2017 s'agissant de l'appartement susmentionné et au déboutement 
du locataire de toutes ses conclusions. 
 
b. Dans sa réponse du 30 septembre 2019, C______ a conclu au déboutement de 
SI A______ SA et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
Il a formé un appel joint, concluant à l'annulation dudit jugement et, cela fait, à la 
constatation de la nullité du congé litigieux. 
 
Il a allégué des faits nouveaux (ch. 73 à 82) et produit des pièces nouvelles (n. 40 
à 43), ayant trait à la libération de deux appartements de 4 pièces et 4.5 pièces 
dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à Genève, ainsi qu'à l'achat d'un 
bien immobilier au D______ [GE] par E______, fille de F______, en novembre 
2018 - celle-ci ayant quitté, en juin 2019, l'appartement de 4.5 pièces 
susmentionné. 
 
c. Dans sa réplique et réponse à l'appel joint du 31 octobre 2019, SI A______ SA 
a conclu au déboutement de C______. Elle a persisté dans ses conclusions sur 
appel principal. 
 
La bailleresse n'a pas contesté les faits nouveaux allégués par le locataire, 
exposant que ceux-ci étaient sans pertinence, dans la mesure où les logements 
libérés ne correspondaient pas aux besoins de G______, fils de F______. 
 
d. Par réplique du 20 novembre 2019, C______ a allégué des faits nouveaux (ch. 
83 à 88) et produit des pièces nouvelles (n. 44 et 45) ayant trait à la libération de 
deux appartements supplémentaires dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] 
______. 


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e. SI A______ SA a dupliqué le 19 décembre 2019, persistant dans ses 
précédentes conclusions. Elle a produit deux pièces nouvelles. 
SI A______ SA a admis qu'un appartement de 4.5 pièces s'était libéré au 2ème 
étage de l'immeuble et qu'il avait été reloué dès le 15 octobre 2019. Le second 
logement, un appartement de 5 pièces au 6ème étage, était reloué depuis le 15 
septembre 2019; dans la mesure où la libération de cet objet était survenue avant 
que le locataire ne dépose sa réponse à l'appel principal, l'allégué y relatif, 
invoqué tardivement, était irrecevable. En tout état, ces frais nouveaux étaient 
dénués de pertinence, les logements libérés ne correspondant pas aux besoins de 
G______. 
 
f. Par avis du 6 janvier 2020, la Cour a informé les parties que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les éléments pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. Le 5 juillet 1989, H______ SA, en qualité de bailleresse, et I______, en qualité 
de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de 3.5 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] 
______ à Genève. Ce logement est composé d'une cuisine, d'un séjour, d'un hall, 
d'une chambre à coucher et d'une chambrette d'une largeur de 1.90 mètres pouvant 
accueillir un lit pour une personne. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de deux ans, échéant le 31 août 
1991. Il s'est ensuite renouvelé tacitement d'année en année. 
Le loyer annuel a été fixé à 5'640 fr. et la provision annuelle des charges (eau 
chaude/chauffage) à 900 fr. Cette provision a ensuite été augmentée à 2'040 fr. 
b. A teneur des états locatifs produits par la bailleresse, l'immeuble sis 
rue 1______ [no.] ______ comporte trois logements au rez-de-chaussée 
(composés respectivement de 1.5 pièces, 4 pièces et 4.5 pièces), quatre logements 
par étage du 1er étage au 5ème étage (deux appartements de 2.5 pièces, un de 3.5 
pièces, un de 4 pièces) et quatre logements au 6ème étage (composés 
respectivement de 2 pièces, 3 pièces, 5 pièces et 6 pièces). 
c. En mars 2010, SI A______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble susvisé. 
F______ est l'administrateur-président de SI A______ SA et J______ en est 
l'administrateur vice-président. Ils sont en outre actionnaires de la société à raison 
de 50% chacun. 
K______ SA, société dont F______ est l'administrateur, est chargée de la gérance 
de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______. 
F______ est également propriétaire, via une autre société, d'un immeuble sis rue 
2______ [no.] ______, [code postal] Genève. Devant le Tribunal, le précité a 


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déclaré qu'il était propriétaire de trois autres immeubles à Genève, à savoir deux 
immeubles situés à L______ et le troisième situé dans le quartier de M______, à 
la rue 3______. 
d. 
d.a I______ est décédée en Italie le ______ 2014. Elle était la mère de deux 
enfants, à savoir C______ et N______. 
d.b Le 27 août 2014, K______ SA a écrit "Aux héritiers de Madame I______ - 
[no.] ______, rue 1______, [code postal] Genève" pour leur faire part de son 
souhait de s'entretenir avec l'héritier et/ou occupant éventuel de l'appartement loué 
afin de faire le point de la situation. Le même jour, la régie a adressé un courrier 
d'une teneur similaire à O______, fils de N______, dont les coordonnées lui 
avaient été communiquées par la Justice de paix. 
Par courriel du 9 septembre 2014, K______ SA a demandé à C______ de la 
contacter dans les meilleurs délais, dès lors qu'à sa connaissance, le précité, qui 
était l'un des héritiers de feu I______, occupait "provisoirement" l'appartement 
loué. 
Le 16 octobre 2014, la Justice de paix a informé le conseil de la bailleresse que les 
héritiers de I______ n'étaient pas tous connus, raison pour laquelle sa succession 
avait été placée sous administration d'office, Me P______, avocat, ayant été 
nommé aux fonctions d'administrateur d'office de la succession. 
Le 20 octobre 2014, la bailleresse a prié l'avocat précité de lui préciser les noms, 
prénoms et coordonnées des héritiers de I______. Me P______ a répondu, le 25 
novembre 2014, que la défunte avait laissé ses deux fils comme héritiers légaux, à 
savoir C______, qui occupait depuis toujours le logement de feu sa mère, et 
N______, qui était pour l'heure introuvable. 
d.c Par ordonnance du 4 avril 2016, le Tribunal de première instance a prononcé 
l'absence de N______ - porté disparu au Mexique depuis plusieurs années - et dit 
que les effets de la déclaration d'absence remontaient au 31 décembre 1997. 
d.d Selon le certificat d'héritiers établi par Me Q______, notaire, le 11 octobre 
2016, l'hoirie de feu I______ est composée de C______ et des fils de N______, 
R______ et O______. 
d.e Par transaction ACTPI/166/2018 du 23 mai 2018, le Tribunal de première 
instance a donné acte à C______, R______ et O______ de leur accord portant sur 
le partage de la succession de feu I______. Cet accord prévoyait notamment que 
le contrat de bail relatif à l'ancien domicile de la défunte (i.e. l'appartement sis rue 
1______ [no.] ______) était repris par C______, à son seul nom, avec les droits et 
obligations en découlant. 
e. Dans l'intervalle, par avis officiels du 11 décembre 2014, notifiés séparément à 
C______ (p.a. I______ à l'adresse de l'appartement loué), d'une part, et à 


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N______ (p.a. O______ au [no.] ______, rue 4______, [code postal] S______ 
[GE]), d'autre part, SI A______ SA a résilié le bail de l'appartement pour 
l'échéance contractuelle du 31 août 2015. 
Le congé a été motivé par la volonté de la bailleresse de reprendre possession de 
l'appartement pour le relouer à un candidat de son choix, consécutivement au 
décès de I______. 
C______ a contesté ce congé en temps utile devant la juridiction des baux et 
loyers. Il a attrait N______, sans domicile connu, à la procédure. 
Par jugement du 2 mai 2016, rendu dans la cause C/5______/2015, le Tribunal a 
annulé le congé notifié le 11 décembre 2014. Il a retenu, en substance, que 
C______ avait démontré qu'il faisait ménage commun avec sa mère depuis de 
nombreuses années et qu'il avait continué à occuper seul l'appartement litigieux 
après sa mort. Le bail avait été résilié en raison du décès de la locataire, à savoir 
une modification dans la situation familiale de C______, lequel pouvait invoquer 
la protection prévue par l'art. 271a al. 1 let. f CO. Il incombait dès lors à la 
bailleresse d'établir que le maintien de l'intéressé dans l'appartement litigieux 
constituait pour elle un inconvénient majeur, ce qu'elle n'avait pas fait. Le congé 
devait par conséquent être annulé. S'agissant de la validité formelle du congé, le 
Tribunal a considéré que la bailleresse avait respecté les exigences légales en 
notifiant l'avis officiel destiné à N______ - disparu depuis longtemps et sans 
domicile connu - à l'adresse de son fils. En effet, les coordonnées de O______ lui 
avaient été communiquées par la Justice de paix et il n'existait pas d'autre adresse 
connue où notifier le congé. Au surplus, la bailleresse n'avait aucune obligation 
légale ou contractuelle de notifier ce congé par la voie édictale, modalité réservée 
aux notifications judiciaires. La résiliation de bail n'était donc pas nulle. 
Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de justice du 5 décembre 2016, 
puis par arrêt du Tribunal fédéral du 18 avril 2017 (4A_34/2017). Ces trois 
décisions ont été prononcées à l'endroit de N______, en qualité de défendeur et 
intimé, et notifiées à ce dernier par voie édictale, sous réserve de l'arrêt 
4A_34/2017 que le Tribunal fédéral a renoncé à lui notifier, au motif que 
l'intéressé était durablement absent et qu'il n'avait plus aucun intérêt effectif à 
contester le congé. 
f. Par avis officiels du 24 mai 2017, notifiés séparément à C______ (à l'adresse de 
l'appartement loué), d'une part, et à N______ (p.a. O______ au [no.] ______, rue 
4______, [code postal] S______), d'autre part, SI A______ SA a résilié le bail 
pour la prochaine échéance contractuelle du 31 août 2017. 
Sur demande de C______, K______ SA a indiqué le 21 juin 2017 que le congé 
était motivé par le besoin urgent de mettre l'appartement à disposition d'un proche 
de l'administrateur et actionnaire de la bailleresse. 


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Devant l'autorité de conciliation, puis devant le Tribunal, SI A______ SA a 
précisé que le logement était destiné à G______, fils de F______, qui logeait dans 
un appartement plus petit et souhaitait s'installer dans le logement concerné avec 
sa compagne pour y fonder une famille. 
g. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 23 juin 2017 et portée devant le Tribunal le 8 février 2018, suite à l'échec 
de la tentative de conciliation du 15 janvier 2018, C______ a contesté le congé 
notifié le 24 mai 2017, dirigeant sa requête contre SI A______ SA, à l'exclusion 
de N______ ou des héritiers de ce dernier. Il a conclu, principalement, à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 
quatre ans avec la possibilité de résilier le bail en tout temps, moyennant un 
préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 
Il a contesté la réalité du motif invoqué, exposant qu'à l'occasion du premier 
congé notifié, la bailleresse avait confirmé que F______ connaissait plusieurs 
personnes dans son entourage à la recherche d'un appartement à Genève, mais 
sans préciser qu'elle le destinait à un membre de sa famille. C______ a allégué, 
notamment, que deux appartements s'étaient libérés dans l'immeuble en 2017, l'un 
au 5ème étage, qui avait été reloué à un tiers, et l'autre au 4ème étage (anciennement 
loué à T______), qui avait fait l'objet de travaux; deux appartements situés au 
1er étage étaient vides, l'un d'eux ayant été libéré à la fin de l'année 2017; un autre 
appartement, composé de 2.5 pièces, était libre depuis le mois de janvier 2018. Le 
locataire contestait l'existence d'un besoin propre urgent de SI A______ SA qui 
avait pour seul objectif de récupérer l'appartement pour le rénover et le relouer 
plus cher. Au demeurant, un besoin propre urgent ne pouvait pas exister pour une 
société anonyme qui, par définition, n'avait pas de proches parents. 
h. Dans sa réponse du 22 mars 2018, SI A______ SA a conclu, principalement, au 
déboutement de C______ et, subsidiairement, à la constatation de la validité du 
congé notifié et au déboutement du locataire de toutes ses conclusions. 
Elle a précisé que le fils de F______ logeait actuellement dans un appartement de 
2 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 2______ [no.] ______, [code 
postal] Genève. Cet immeuble n'était pas équipé d'un ascenseur et les 
appartements qui s'y trouvaient étaient composés de 3 pièces au maximum. 
G______ avait pour projet de s'installer avec son amie, U______, dans un 
logement plus grand de 3.5 pièces, composé d'une cuisine, d'un salon et de deux 
chambres à coucher, compatible avec leur projet de fonder une famille. 
Aucun des appartements mentionnés par le locataire ne correspondait aux critères 
de G______. Les appartements qui s'étaient libérés au 5ème et 4ème étages n'étaient 
composés que de 2.5 pièces (avec une seule chambre), à l'instar du logement qui 
s'était libéré en janvier 2018. Les deux logements du 1er étage étaient trop petits 
puisqu'ils comprenaient respectivement 2.5 pièces et 3 pièces; le premier était loué 


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jusqu'au 31 janvier 2020 et le second disposait d'une seule chambre et d'une 
cuisine ouverte sur le salon/salle à manger; ce logement de 3 pièces n'était pas 
vide, le bail de la locataire ayant été prolongé jusqu'au 31 janvier 2018 (à teneur 
des pièces produites par SI A______ SA, le contrat de bail concerné - qui 
mentionne un appartement de 3.5 pièces - a été conclu pour une durée d'une année 
"à terme fixe", jusqu'au 28 février 2017; l'échéance du bail a été reportée au 31 
janvier 2018 par avenant du 14 février 2017, les autres clauses du contrat 
demeurant inchangées). 
SI A______ SA a fait valoir qu'en agissant seul en contestation du congé, sans 
attraire N______ dans la procédure, C______ ne disposait pas de la légitimation 
active, ce qui suffisait à conduire à son déboutement. S'agissant du besoin propre 
de la bailleresse, la jurisprudence admettait qu'une société puisse motiver un 
congé par le besoin propre urgent de l'actionnaire qui la dominait 
économiquement, ce qui était le cas de F______; ce dernier pouvait donc 
valablement évoquer le besoin de son fils au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. 
Le logement de 2 pièces que G______ occupait avec sa compagne ne leur 
permettait pas de réaliser leur projet de fonder une famille, de sorte que le besoin 
invoqué par SI A______ SA était urgent et concret. De son côté, C______ 
occupait l'appartement loué, composé de 3.5 pièces, alors qu'il vivait seul, qu'il 
disposait d'une situation financière confortable et qu'il travaillait à Berne, en 
qualité de cadre pour la Confédération. En outre, il était officiellement domicilié à 
X______, dans le canton du Valais, où il était propriétaire d'un studio. Aucune 
prolongation de bail ne devait donc lui être accordée. 
i. Par réplique spontanée du 9 avril 2018, C______ a allégué des faits nouveaux : 
un appartement de 4.5 pièces situé au rez-de-chaussée s'était libéré en début 
d'année 2018 et avait été reloué à de nouveaux locataires à la fin mars 2018; 
l'appartement situé au 4ème étage (ex-T______/V______), composé d'une cuisine 
et de deux autres pièces, avait été transformé en juillet 2017, avec la création 
d'une seule grande pièce. 
A cet égard, SI A______ SA a précisé que l'appartement du rez-de-chaussée, 
composé de 4 pièces, était loué à un couple depuis le 15 mars 2018; il donnait 
directement sur la cour de l'immeuble où passaient régulièrement des véhicules, ce 
qui ne correspondait pas "au souci légitime de sécurité de Monsieur G______, 
compte tenu de son projet de fonder une famille". Le logement du 4ème étage (ex-
T______/V______) ne comprenait que 2.5 pièces - dont une seule chambre - pour 
une surface de 20 m2 et avait fait l'objet de travaux d'entretien; il était trop petit 
pour accueillir une famille. 
j. Lors de l'audience du Tribunal du 8 mai 2018, C______ a confirmé qu'il était 
employé par la Confédération. Sa fonction était axée sur les relations 
internationales, ce qui l'amenait à beaucoup voyager. Il avait entrepris de 
nombreuses visites d'appartements depuis la notification du congé, mais il n'avait 


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pas déposé de dossier de candidature. La succession de sa mère n'était toujours 
pas partagée. S'agissant de la légitimation active, le conseil du locataire a exposé 
que N______ - porté disparu depuis environ 30 ans - avait perdu toute intention de 
revenir dans l'appartement loué; il n'était donc plus nécessaire de l'assigner dans la 
procédure en contestation du congé. 
Le conseil de SI A______ SA a déclaré que seul le bail de C______ avait été 
résilié car l'appartement qu'il occupait était l'unique logement de l'immeuble 
susceptible de répondre aux besoins du fils de F______. 
k. Le 11 juin 2018, C______ a versé à la procédure le certificat d'héritiers du 
11 octobre 2016 et la transaction du 23 mai 2018 portant sur le partage de la 
succession de feu I______ (cf. supra, let. C.d.d et C.d.e). Il a conclu à la 
constatation de la nullité de la résiliation du 24 mai 2017, celle-ci n'ayant pas été 
notifiée aux fils de N______. 
SI A______ SA a allégué, pour sa part, n'avoir appris que R______ et O______ 
s'étaient substitués à N______ qu'en date du 11 mai 2018, lorsque O______ lui 
avait transmis le certificat d'héritiers. Informé d'une substitution d'héritiers 
survenue avant le congé, il eût appartenu à C______ d'assigner ses neveux dans la 
présente la procédure. 
l. Lors de l'audience du Tribunal du 13 novembre 2018, C______ a allégué les 
faits nouveaux suivants : (i) SI A______ SA avait transformé divers appartements 
de l'immeuble sans solliciter l'autorisation préalable du Département de 
l'aménagement du logement et de l'environnement (DALE); la bailleresse avait 
ainsi modifié divers logements en réduisant le nombre de pièces par appartement; 
sans ces travaux, G______ aurait pu emménager dans l'un ou l'autre de ces objets; 
(ii) F______ avait quitté l'appartement qu'il occupait au 6ème étage de l'immeuble; 
cet appartement était vraisemblablement vide depuis lors; (iii) deux appartements 
situés au 1er étage, dont l'un était identique à celui du locataire, s'étaient libérés 
quelques mois plus tôt; c'était également le cas d'un appartement au rez-de-
chaussée, libre depuis l'été 2018, qui comportait le même nombre de pièces que 
celui du locataire et dans lequel de nouveaux locataires s'étaient installés. 
La bailleresse a fait valoir que ces nouveaux allégués, postérieurs au congé, 
n'étaient pas pertinents pour juger de sa validité et que les appartements s'étant 
libérés dans l'immeuble ne correspondaient pas aux besoins de G______ en raison 
de leur taille (2.5 pièces) ou de leur situation; elle a rappelé que le logement de 
4 pièces au rez-de-chaussée "donnait sur la cour intérieure de l'immeuble qui 
abritait un parking, générant un trafic de véhicules automobiles susceptible d'être 
dangereux pour un enfant". 
Interrogé par le Tribunal le 13 novembre 2018, F______ a déclaré que sa fille 
E______ habitait déjà dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______; elle 
occupait un appartement de 4.5 avec son bébé âgé de 7 mois. Lui-même logeait 


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sur place. Il avait d'abord occupé un grand appartement situé en attique. Pour des 
raisons personnelles, il s'était ensuite installé dans un appartement de 3.5 pièces 
(sic) au 1er étage. Il souhaitait regrouper sa famille dans le même immeuble, ce qui 
était plus simple pour s'occuper de ses petits-enfants. Il avait résilié le bail de 
C______ car son fils G______ souhaitait fonder une famille. Ce dernier était en 
couple depuis 3-4 ans et logeait dans un petit appartement distinct de celui de son 
amie. Son fils lui avait annoncé son projet de fonder une famille en début d'année 
2017. Sur question du Tribunal, F______ a précisé avoir porté son choix sur 
l'appartement loué par C______, car il ne trouvait pas normal qu'une personne 
habite seule dans un appartement de 3.5 pièces alors qu'un tel logement pouvait 
abriter une famille. Les immeubles dont il était propriétaire à L______ ne 
convenaient pas, car ils étaient trop éloignés du centre-ville. Lorsqu'il achetait un 
immeuble, il avait pour politique de laisser les locataires en place et de rénover les 
logements en cas de départ spontané. En décembre 2014, le bail de C______ avait 
été résilié car il projetait d'attribuer cet appartement à sa fille E______, qui se 
trouvait alors dans la même situation que son frère. S'agissant des autres 
appartements de l'immeuble, F______ a confirmé qu'un logement de 3.5 pièces 
(sic) au 1er étage s'était libéré à la fin de l'année 2017; cet objet, qu'il occupait 
personnellement, ne comportait qu'une seule chambre. L'appartement de 3.5 
pièces au 2ème étage était occupé par un locataire. La disposition de l'appartement 
de 2.5 pièces au 4ème étage (ex-T______/V______) avait été modifiée en 2017, en 
ce sens que "la chambrette a[vait] été additionnée à la cuisine et transformée en 
salon avec cuisine ouverte". Le logement de 4.5 pièces (sic) au rez-de-chaussée, 
libéré en mars 2018, était un appartement de plain-pied, sur cour, dont l'entrée 
donnait sur un passage fréquenté par les voitures, ce qui n'était pas assez sûr pour 
des enfants. 
m. Le Tribunal a entendu G______ en qualité de témoin lors de l'audience du 13 
novembre 2018. Il a entendu les témoins U______ et V______ [même patronyme 
que T______] à l'audience du 15 février 2019. 
G______ a confirmé habiter au [no.] ______, rue 2______, [code postal] Genève, 
depuis six ans, dans un studio situé au 5ème étage. Cet immeuble était dépourvu 
d'ascenseur. Il souhaitait déménager pour s'installer avec son amie et "aller de 
l'avant avec elle"; ce projet était concret "depuis plus d'un an" et il en avait parlé à 
son père en début d'année 2017. Son amie logeait au [no.] ______, rue 6______, 
[code postal] Genève, dans un appartement de 2 pièces. Depuis deux ans, le 
couple "pass[ait] d'un appartement à l'autre". Il n'avait pas visité le logement de 
C______, mais il avait déjà travaillé dans l'immeuble de la rue 1______ [no.] 
______, de sorte qu'il avait pu voir des appartements similaires. Son père ne lui 
avait pas proposé d'autre appartement à cette adresse, étant précisé qu'il ne 
souhaitait pas s'installer à L______. Il appréciait l'idée de pouvoir se regrouper en 
famille, dans le même immeuble. Son père ne l'avait pas informé qu'il y aurait 
"une procédure et que cela allait prendre un certain temps"; il était disposé à 


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attendre, mais il ne pensait pas qu'il aurait à patienter aussi longtemps; il préférait 
toutefois attendre plutôt que de loger à L______. 
U______ a déclaré qu'elle avait quitté son logement de la rue 6______ 
[no.] ______ en février 2019; elle habitait depuis à la rue 2______ [no.] ______ 
avec G______. Ils étaient en couple depuis deux ans et demi. Elle travaillait en 
qualité d'éducatrice dans un foyer d'accueil et G______ terminait son 
apprentissage de dessinateur en bâtiment. Leur projet de fonder une famille avait 
été reporté en raison de la procédure en cours et du fait que leur studio actuel se 
trouvait au dernier étage; l'immeuble était dépourvu d'ascenseur (contrairement à 
l'immeuble sis à la rue 2______ [no.] ______), ce qui risquait de compliquer une 
future grossesse. Le déménagement était projeté "depuis une année et quelques 
mois"; elle souhaitait pouvoir disposer de deux chambres à coucher, l'une pour les 
parents, l'autre pour le bébé. Elle ne souhaitait pas s'installer à L______, trop 
éloignée de sa famille résidant à W______ [GE]; en outre, l'idée était "de 
regrouper la famille à la rue 1______ [no.] ______". L'immeuble situé à la rue 
3______ ne convenait pas en raison du bruit. 
T______, ancienne locataire d'un appartement de 2.5 pièces situé à la rue 1______ 
[no.] ______, a exposé que ce logement était constitué d'une chambrette d'environ 
8 m2, suffisamment grande pour installer un lit double et une armoire, d'une 
cuisine fermée et d'un grand salon. Elle estimait la surface du logement, sans la 
connaître exactement, entre 47 et 50 m2. Ses voisins du dessous vivaient à quatre 
dans un appartement ayant la même configuration que le sien. Elle avait résilié 
son bail de façon anticipée en 2017 et l'appartement avait été reloué à une autre 
personne que les candidats de remplacement proposés. 
n. Lors de l'audience du 15 février 2019, C______ a produit le dossier 
d'autorisation déposé par la B______ SA auprès du DALE, le 8 novembre 2018, 
concernant l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, ainsi que ses annexes 
(comprenant, notamment, les plans de plusieurs logements, du rez-de-chaussée au 
5ème étage, et divers contrats de bail). 
Il n'est pas contesté que cette démarche visait à régulariser les travaux de 
transformation et de rénovation réalisés sans autorisation dans plusieurs 
appartements de l'immeuble. 
o. Le 11 avril 2019, SI A______ SA a produit l'état locatif de l'immeuble sis rue 
1______ [no.] ______ au 31 décembre 2016, respectivement au 31 décembre 
2017 et au 31 décembre 2018, ainsi que les fiches de salaire de G______ pour son 
activité d'apprenti-dessinateur. 
Elle a précisé qu'un appartement de 4.5 pièces au rez-de-chaussée avait été vacant 
à l'automne 2016, soit bien avant la résiliation litigieuse et le projet de G______ 
de fonder une famille. L'appartement de 2.5 pièces au 5ème étage avait été repris 
par une personne seule et n'était pas adapté à une vie de famille, tout comme celui 


- 11/24 - 
 
C/14112/2017 
de 2.5 pièces au 3ème étage, également repris par une personne seule. Quant au 
logement de 4 pièces au rez-de-chaussée libéré en mars 2018, il ne convenait pas à 
G______ pour des questions de sécurité. 
p. Dans leurs plaidoiries finales écrites du 20 mai 2019, les parties ont persisté 
dans leurs précédentes conclusions. 
q. Le 6 juin 2019, SI A______ SA a produit une attestation de J______. Dans le 
jugement attaqué, le Tribunal a dit que cette pièce était irrecevable, au motif de sa 
production tardive. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2019 du 25 février 2019 consid. 6). 
 
En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement s'élève à 5'640 fr., de sorte que la 
valeur litigieuse (3 x 5'640 fr.) est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès 
lors ouverte. 
 
1.2 Interjetés dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel et 
l'appel joint sont recevables (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 et 313 al. 1 
CPC). 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits, la Cour disposant d'un pouvoir d'examen complet (art. 310 CPC). 
 
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations en ce qui concerne la protection contre 
les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la 
procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Dans son appel joint du 30 septembre 2019, l'intimé a allégué des faits nouveaux 
(ch. 73 à 82) et produit des pièces nouvelles (n. 40 à 43) ayant trait à la libération 
dans l'immeuble de deux appartements : l'un de 4 pièces au rez-de-chaussée, libéré 


- 12/24 - 
 
C/14112/2017 
début août 2019, et l'autre de 4.5 pièces, jadis occupé par E______, fille de 
F______, et libéré courant juin 2019; cette dernière avait acquis un bien 
immobilier au D______ le 1er novembre 2018. 
 
Dans sa réplique du 20 novembre 2019, l'intimé a nouvellement allégué (ch. 73 à 
82) que deux appartements supplémentaires s'étaient libérés dans l'immeuble, l'un 
de 4 pièces en octobre 2019 et l'autre aux 6ème/7ème étage sans précision de date. Il 
a produit deux pièces nouvelles (n. 44 et 45) à ce sujet. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 
Code de procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par l'intimé ont 
trait à des événements qui se sont produits entre les mois de juin et novembre 
2019, soit postérieurement au dépôt des plaidoiries finales des parties dans la 
procédure de première instance. Il s'agit donc de nova admissibles au regard de la 
double condition fixée à l'art. 317 al. 1 CPC, puisque l'intimé s'en est prévalu 
devant la Cour dès qu'il en a eu connaissance. 
3. 
Dans son appel joint, l'intimé soutient que le congé litigieux est frappé de nullité, 
au motif qu'il n'a pas été notifié à R______ et O______, lesquels se sont substitués 
à leur père - déclaré absent - dans la succession. Il reproche au Tribunal de ne pas 
avoir constaté cette nullité. De son côté, l'appelante considère que l'intimé commet 
un abus de droit en soulevant un tel grief. 
 
3.1 Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme (ATF 136 III 431 
consid. 3.1). Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit 
donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à 
l'encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la 
résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1; 
4C_133/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1, 
SJ 2015 I 126 et références citées). 
 
Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du 
cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence 
et la doctrine (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1; 129 III 493 consid. 5.1). La règle 
prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la loi dans 
certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. 
Cependant, son application doit demeurer restrictive et se concilier avec la 
finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas 


- 13/24 - 
 
C/14112/2017 
concret (ATF 107 Ia 206 consid. 3b). Les cas typiques d'abus de droit sont 
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, la disproportion manifeste des intérêts en 
présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, l'attitude contradictoire ou 
l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C_172/2005 du 14 septembre 2005 consid. 4.1 et les références citées). 
 
S'agissant de ce dernier cas de figure, la jurisprudence donne l'exemple des 
art. 266n et 266o CO, lesquels prévoient que le congé doit être communiqué 
séparément au locataire et à son conjoint/partenaire (non titulaire du bail) afin que 
chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent 
normalement au locataire. La double notification a pour but de protéger 
l'époux/partenaire contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi 
privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation 
du bail. Commet dès lors un abus de droit le locataire qui invoque la nullité de la 
résiliation, au motif que le congé n'a pas été communiqué à son époux, alors que 
celui-ci a quitté le logement de la famille et s'en est complètement désintéressé. 
En effet, par ce biais, le locataire tente d'utiliser une norme protectrice – conçue 
dans l'intérêt d'un tiers (i.e. celui de l'époux) – d'une manière totalement étrangère 
à son but, comportement abusif qui ne mérite pas protection (ATF 139 III 7 
consid. 2.3.2). S'agissant d'un logement pris en colocation, le locataire qui a déjà 
quitté l'objet loué de manière définitive n'a plus aucun intérêt à contester une 
résiliation du bail fondée sur l'art. 257d CO. Aussi, le locataire encore en place qui 
se prévaut de l'absence de communication de l'avis comminatoire et du congé à 
son colocataire commet un abus de droit. Il invoque en effet l'intérêt d'un tiers qui 
fait défaut ou que ce tiers n'entend justement pas faire valoir. Autrement dit, le 
locataire invoque une disposition légale (concernant la communication de l'avis 
comminatoire et de la résiliation au colocataire) dans un but qui lui est totalement 
étranger (ATF 140 III 491 consid. 4.2.4, SJ 2015 I 126). 
 
3.2 En l'espèce, il est établi que suite à la déclaration d'absence de N______, 
prononcée le 4 avril 2016, les fils de ce dernier, R______ et O______, se sont 
substitués à leur père dans la succession de feu I______ (cf. art. 38 al. 1 et al. 2, 
457 al. 3 CC) et, partant, dans la titularité du bail, objet de la procédure. Le 
partage de la succession n'étant intervenu que par transaction du 23 mai 2018, 
l'intimé et ses neveux étaient donc cotitulaires du bail, en indivision, lors de la 
notification du congé le 27 mai 2017. 
 
Reste à déterminer si en invoquant la nullité du congé, au motif qu'il n'a pas été 
valablement notifié à N______, respectivement à ses deux fils, l'intimé abuse de 
son droit. 
 
Dans le cadre de la procédure C/5______/2015, relative au premier congé notifié à 
l'intimé, en décembre 2014, le Tribunal a retenu que l'appelante avait procédé aux 
démarches nécessaires pour identifier les héritiers de feu I______ avant de résilier 


- 14/24 - 
 
C/14112/2017 
le bail; en s'adressant à la Justice de paix et à l'administrateur d'office de la 
succession, la bailleresse s'était ainsi vu communiquer les noms de l'intimé, de 
N______ et de O______. Dans le cadre de la présente procédure, l'appelante a 
allégué n'avoir été informée de l'existence du certificat d'héritiers établi en octobre 
2016 - suite à la déclaration d'absence prononcée en avril 2016 - qu'en mai 2018, 
postérieurement au congé notifié le 27 mai 2017, laissant entendre que l'intimé lui 
aurait caché des faits pertinents pour établir l'identité des titulaires du bail. Ce 
point est contesté par l'intimé, qui relève que l'appelante n'a, de son côté, procédé 
à aucune vérification (auprès de la Justice de paix et/ou de l'administrateur 
d'office) pour s'assurer que les informations communiquées en 2014 étaient 
toujours d'actualité, alors qu'à cette époque, la composition de l'hoirie n'était pas 
établie de façon définitive (N______ étant introuvable depuis plusieurs années, 
sans que son absence n'ait été prononcée par les juridictions compétentes). 
 
Cela étant, l'intimé convient que son frère, disparu au Mexique à la fin des années 
1990, avait depuis perdu tout intérêt pour l'appartement loué par feu I______ (cf. 
supra EN FAIT, let. C.j). Il est par ailleurs constant que R______ et O______ 
n'ont jamais habité dans l'appartement de leur grand-mère paternelle et qu'ils se 
sont totalement désintéressés de l'objet loué. Ce désintérêt s'est concrétisé par la 
transaction conclue entres les héritiers le 23 mai 2018. L'appelante partage 
d'ailleurs le même point de vue, ce qui ressort de ses écritures du 1er novembre 
2019. 
 
Aussi, en invoquant la nullité du congé litigieux, au motif qu'aucun avis officiel 
de résiliation n'a été communiqué à ses neveux, cotitulaires du bail, alors que 
ceux-ci se sont totalement désintéressés de l'appartement loué, l'intimé commet un 
abus de droit. Cette absence de tout intérêt effectif à contester le congé avait déjà 
été relevée par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4A_34/2017 à propos du 
précédent congé, notifié à N______ en décembre 2014; elle l'est d'autant plus pour 
ses fils qui lui ont succédé dans la relation de bail. Il convient en effet d'appliquer 
à la présente espèce un traitement identique à celui retenu par le Tribunal fédéral 
dans l'ATF 140 III 491 : l'exigence d'une notification du congé aux héritiers de 
N______ est ainsi abusivement invoquée par l'intimé. 
 
L'appel joint sera donc rejeté et le jugement querellé sera confirmé sur ce point. 
4. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'intimé disposait de la 
légitimation active. Elle fait valoir que le locataire aurait dû être débouté de toutes 
ses conclusions, faute d'avoir dirigé son action en contestation du congé à 
l'encontre de ses cohéritiers. 
 
4.1 La qualité pour agir (ou légitimation active) et pour défendre (ou légitimation 
passive) appartiennent aux conditions matérielles de la prétention litigieuse, 
lesquelles se déterminent selon le droit au fond et dont le défaut conduit au rejet 


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de l'action (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1; 125 III 82 consid. 1a; 114 II 345 
consid. 3a). En principe, c'est le titulaire du droit en cause qui est autorisé à faire 
valoir une prétention en justice de ce chef, en son propre nom, tandis que la 
qualité pour défendre appartient à celui qui est l'obligé du droit et contre qui est 
dirigée l'action du demandeur (arrêts du Tribunal fédéral 5A_398/2017 du 28 août 
2017 consid. 4.1.3; 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.1; 9C_14/2010 du 
21 mai 2010 consid. 3.1, publié in SVR (47) 2010 p. 178). 
4.2 
4.2.1 Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en 
contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271 et 272 CO). Lorsque 
plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun; les colocataires qui 
veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit 
intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire 
et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une 
exception à l'action conjointe a été admise en ce sens que l'un des locataires peut 
agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu'il 
l'assigne ou les assigne aux côtés du bailleur (ATF 140 III 498 consid. 3). 
Cela étant, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n'habite pas 
l'appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés 
garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et 
en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l'usage effectif des 
locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 
consid. 3.1; sur la qualité pour agir des seuls héritiers adultes qui habitaient, à titre 
principal, le logement avec le défunt, cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_141/2018 
du 4 septembre 2018 consid. 4.1; 4A_689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1, 
SJ 2018 I p. 173; 4A_516/2016 du 28 août 2017 consid. 8.1 in fine; 4A_347/2017 
du 21 décembre 2017 consid. 3.1; 4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 
4A_195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2). 
4.2.2 Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la 
succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et 
actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se 
trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses 
dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). 
Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, 
qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. Selon la 
jurisprudence toutefois, seul le ou les héritiers qui habitaient avec le défunt dans le 
logement et qui lui succèdent dans la relation contractuelle jouissent de la 
protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. f CO; lorsqu'un enfant adulte succède 
au locataire décédé, cette protection est réservée à une personne qui habitait le 
logement à titre principal avec le défunt, mais est refusée à celui qui ne séjournait 


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C/14112/2017 
que de manière intermittente avec le défunt (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A_195/2016 précité consid. 1.2). 
Par exception à la règle de l'action commune des membres de la communauté 
héréditaire (art. 602 CC), chaque héritier peut agir seul en annulation de la 
résiliation (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque 
son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui ou 
ceux-ci en justice à côté du bailleur. Ce qui vaut pour l'action formatrice en 
annulation de la résiliation en cas de bail commun de colocataires vaut a fortiori 
pour l'action formatrice en annulation des héritiers qui ont succédé au défunt dans 
la relation contractuelle de bail (art. 560 CC; à ce propos cf. arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_689/2016 déjà cité consid. 4.1). Le demandeur peut dès lors agir seul, 
mais, comme l'action (formatrice) implique que le bail soit en définitive maintenu 
ou résilié envers toutes les parties, il doit assigner aux côtés du bailleur le ou les 
colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine de se voir dénier 
la qualité pour agir (ATF 145 III 281 consid. 3. 1 et 3.4.2; 140 III 598 
consid. 3.2). Autrement dit, il n'est pas nécessaire que les consorts matériels 
nécessaires soient tous demandeurs ou défendeurs; il suffit qu'ils soient tous 
parties au procès, répartis d'un côté ou de l'autre de la barre (ATF 140 III 598 
consid. 3.2). 
Il découle de ce qui précède que l'héritier qui habitait à titre principal avec le 
défunt a la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail 
(respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) et, s'ils étaient 
plusieurs dans ce cas et que leur(s) cohéritier(s) refuse(nt) d'agir en justice, à 
condition d'assigner celui-ci (ou ceux-ci) en justice à côté du bailleur (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1). 
4.3 En l'espèce, l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir admis que l'intimé 
avait la légitimation active, bien qu'il n'ait pas assigné ses cohéritiers dans la 
procédure en contestation de congé. Selon elle, les héritiers - en leur qualité de 
cotitulaires du contrat de bail - devaient soit agir en justice ensemble, soit assigner 
en justice, aux côté de la bailleresse, les cohéritiers se refusant à agir. 
S'il est vrai que la jurisprudence autorise un héritier, consort nécessaire, à agir seul 
(par exception à la règle de l'action commune) à la condition qu'il assigne à côté 
du bailleur également celui ou ceux des héritiers qui se refusent à agir en 
annulation du congé, encore faut-il que ces derniers puissent se prévaloir d'un 
intérêt effectif à intervenir au procès. Or, comme retenu à juste titre par le 
Tribunal, il est établi que l'intimé faisait ménage commun avec sa défunte mère et 
qu'il a ensuite occupé seul le logement jusqu'au moment du congé, à l'exclusion de 
R______ et de O______, autres titulaires du bail qui ne se sont jamais préoccupés 
de l'objet loué. Ceux-ci n'avaient donc aucun intérêt propre à participer au présent 
procès, que ce soit d'un côté ou de l'autre de la barre. 


- 17/24 - 
 
C/14112/2017 
Comme déjà relevé supra, l'absence d'intérêt de N______, durablement absent, à 
contester le congé d'un logement dont il se désintéressait, a déjà été relevée par le 
Tribunal fédéral dans la cadre de la procédure en contestation du premier congé 
notifié par l'appelante. Il ne peut en aller autrement pour les fils de N______ qui 
lui ont succédé dans la titularité du bail et qui n'ont jamais soulevé la moindre 
prétention en lien avec ce logement dans lequel ils n'ont jamais habité. Aussi, en 
se prévalant du défaut de légitimation active de l'intimé, motif pris de la non-
assignation des autres héritiers à la procédure, l'appelante - qui n'a pas été lésée de 
ce fait - invoque en réalité l'intérêt de tiers, alors que cet intérêt fait manifestement 
défaut. Ce faisant, l'appelante se prévaut de la règle fixée à l'art. 602 CC - qui vise 
notamment à préserver les droits des cohéritiers d'une succession indivise - dans 
un but qui lui est étranger; elle adopte donc à son tour un comportement abusif qui 
ne mérite pas protection. 
Partant, c'est à juste titre que les premiers juges ont admis la qualité pour agir de 
l'intimé, sans qu'il soit nécessaire d'attraire R______ et O______ dans la 
procédure. 
 
Le jugement attaqué sera dès lors confirmé sur ce point. 
5. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir annulé le congé. Elle soutient avoir 
démontré le besoin urgent de G______, fils d'un de ses actionnaires, de récupérer 
le logement concerné pour s'y installer avec sa compagne en vue de fonder une 
famille. 
5.1 La résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu'elle est donnée par le 
bailleur notamment dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure 
judiciaire au sujet du bail et que le bailleur a succombé dans une large mesure 
(art. 271a al. 1 let. e CO), à moins que le bailleur n'ait donné le congé en raison du 
besoin urgent que lui-même ou ses propres parents ou alliés ont d'utiliser eux-
mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1 
p. 339). 
5.2 La notion de besoin propre et urgent du propriétaire/bailleur (ci-après : du 
bailleur) ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes l'habitation se 
retrouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Cette 
notion ne joue toutefois pas le même rôle dans ces trois dispositions légales : aux 
art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la 
validité de la résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt 
parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) 
avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 
consid. 5.2.1). En dehors de ces cas légaux, cette notion s'applique aussi pour 
déterminer si un congé ordinaire est ou non contraire à la bonne foi au sens des 


- 18/24 - 
 
C/14112/2017 
art. 271 ss CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 
4.3). 
Dans le cadre de l'art. 271a al. 3 let. a CO, la présomption d'abus de droit 
découlant du fait que le congé ordinaire a été donné dans les trois ans après la fin 
d'une procédure judiciaire (art. 271a al. 1 let. e CO) est renversée si le bailleur 
établit que lui-même ou ses proches parents ou alliés ont un besoin propre et 
urgent d'utiliser les locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.2; 4C_17/2006 du 27 mars 2006 
consid. 3.1). Il incombe au bailleur de prouver son besoin propre et urgent (ATF 
142 III 336 consid. 5.2.4). 
Comme tout congé, sa validité doit être appréciée au moment où il a été 
communiqué (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_52/2015 déjà cité consid. 2.3; 4A_569/2013 du 24 mars 2014 
consid. 2.4; ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine). Rien n'interdit de prendre en 
compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté 
réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et 2.5). Des faits survenus 
ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 
qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du 
bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_200/2017 précité consid. 3.2.1 et les arrêts cités; 
4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3). 
Pour décider si le bailleur a un besoin propre, le juge tient compte de toutes les 
circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 et les 
arrêts cités). 
5.3 Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux 
conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que 
l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses 
proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est 
évidemment pas suffisant. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. 
La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 5.3, 5.3.1 et 5.3.2). 
5.3.1 Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Selon la 
jurisprudence rendue à propos du congé anticipé de l'art. 261 al. 2 let. a CO, il est 
immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève 
échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation 
contractuel. Toutefois, lorsque la résiliation est fondée sur l'art. 271a al. 3 let. a 
CO, une telle comparaison, visant à déterminer le besoin urgent du bailleur (ou 
d'un de ses proches ou alliés) à pouvoir disposer de l'appartement, ne peut se faire 


- 19/24 - 
 
C/14112/2017 
qu'entre la date qu'il indique et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est 
possible après la fin du délai de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Il a ainsi été 
jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux 
appartements n'a pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec 
elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant 
l'autre appartement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 
5.3.2.1 et les références citées; 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2). 
Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne 
suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas 
de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la 
personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les 
locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital 
emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour 
occuper d'autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux 
présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la 
reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet 
de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les 
autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur 
autorisation (Ibid.). 
5.3.2 Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les 
motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit 
que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple 
personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à 
utiliser les locaux loués; il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une 
situation de contrainte ou de nécessité. En revanche, le besoin urgent n'est pas réel 
lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.2 et les références citées). 
Sur le plan casuistique, le Tribunal fédéral a confirmé l'existence d'un besoin 
urgent notamment dans les cas suivants (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_52/2015 
déjà cité consid. 2.3) : la fille du bailleur, tout juste majeure, s'apprêtait à débuter 
un apprentissage; l'appartement concerné se situait près de son lieu de travail et à 
proximité immédiate du bailleur et des grands-parents de la jeune fille, qui avait 
vécu des événements perturbants auprès de sa mère; il importait peu qu'un autre 
appartement dans l'immeuble ait été récemment attribué à un nouveau locataire, 
car le bailleur n'avait pas la jouissance de ce logement, selon la convention de 
répartition conclue avec les autres copropriétaires (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3). Dans un autre cas, le bailleur 
voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de 
quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce 
motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer 


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C/14112/2017 
d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 
27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée). 
5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur 
fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. 
La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du 
bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du 
locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les 
conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et 
urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 
let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) 
de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 
5.5 
5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne 
morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un 
tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de 
motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat 
pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin 
personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme 
peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne 
liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 
5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a 
al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en 
cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à 
l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un 
besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. C'est ce que prévoit 
l'art. 271a al. 3 let. a CO. Dans l'affirmative, le bailleur échappe à l'annulation du 
congé. Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre 
besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une 
société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de 
bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_128/2019 déjà cité consid. 3.2). 
 
Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la 
concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, 
puisque la personne morale est une personne juridique distincte (ATF 115 II 181 
consid. 2a). La jurisprudence a toutefois admis que, lorsqu'un actionnaire domine 
économiquement la société acquéreuse - en l'occurrence, cet actionnaire était 
actionnaire unique de la SI et président du conseil d'administration de celle-ci -, le 
besoin de celui-ci puisse avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation 


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C/14112/2017 
(et de la durée de la prolongation) (ATF 132 III 737 consid. 3, résumé in DB 2007 
n. 18 p. 34 ss; 142 III 336 consid. 5.2.2.1). 
5.6 
5.6.1 En l'espèce, l'appelante reproche tout d'abord au Tribunal d'avoir considéré 
que les propos de F______ étaient confus et que le motif du congé n'était pas clair. 
A cet égard, les premiers juges ont retenu que l'intéressé avait déclaré avoir résilié 
le bail de l'intimé car il ne trouvait pas normal qu'une personne seule habite dans 
un appartement de 3.5 pièces. Il avait ensuite déclaré que lorsqu'il rachetait un 
immeuble, il avait pour politique de laisser les locataires en place et d'attendre 
qu'un appartement se libère pour le rénover. Or, cette politique n'avait pas été 
observée dans le cas de l'intimé, qui résidait dans l'immeuble depuis de 
nombreuses années. F______ avait également déclaré qu'il souhaitait loger sa fille 
dans l'appartement concerné, pour ensuite dire que cet objet était destiné à son 
fils, ce qui ajoutait au caractère confus de ses déclarations. 
 
Le raisonnement du Tribunal ne saurait être suivi sur ce point. Si l'on reprend ses 
déclarations, F______ a expliqué, au début de son interrogatoire, que le bail de 
l'intimé avait été résilié pour permettre à son fils de s'installer dans l'appartement 
concerné avec sa compagne en vue d'y fonder une famille. G______ avait exprimé 
ce projet à son père en 2017, ce que l'intéressé a confirmé devant le Tribunal. Le 
fait que le même logement a fait l'objet d'un précédent congé (au motif que 
l'appelante souhaitait récupérer l'appartement, suite au décès de I______, pour 
l'attribuer à un locataire de son choix, dont faisait partie la fille de F______), 
finalement annulé, ne suffit pas - en soi - à mettre en doute la validité du second 
congé, qui repose sur un motif distinct (le besoin propre urgent de G______), au 
bénéfice d'une personne distincte et qui survient environ deux ans et demi plus 
tard. Dès lors que le motif du congé doit s'examiner au moment où il est donné, 
l'on ne saurait reprocher à l'appelante d'avoir varié dans le motif invoqué ou 
d'avoir manqué de clarté. Le besoin de G______ s'est en outre manifesté 
postérieurement à la notification du premier congé (en décembre 2014), si bien 
que l'on ne voit pas en quoi le fait d'avoir, dans un premier temps, destiné le 
logement à sa fille - qui a ensuite emménagé dans un autre appartement à la rue 
1______ [no.] ______ -, puis, après l'écoulement d'un délai de deux ans et demi, à 
son fils, manquait de clarté ou était confus. 
 
En réponse à une question du Tribunal, qui souhaitait connaître les raisons l'ayant 
conduit à choisir l'appartement de l'intimé plutôt qu'un autre dans l'immeuble, 
F______ a ensuite précisé qu'il ne trouvait pas normal qu'une personne seule 
occupe un appartement de 3.5 pièces. Ce point n'apparaît pas décisif pour trancher 
la validité du congé puisqu'il est admis, selon une jurisprudence constante, que le 
bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière 
d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (cf. ATF 
136 III 190 consid. 3). Dans ce contexte, l'on ne discerne pas de confusion dans le 
discours de l'appelante lorsque celle-ci invoque le besoin de récupérer 


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l'appartement concerné pour le besoin urgent du fils d'un de ses actionnaires, d'une 
part, et qu'elle estime plus adapté de loger un couple avec un enfant à venir dans 
un logement de 3.5 pièces plutôt qu'une personne seule, d'autre part. 
5.6.2 L'appelante fait également grief au Tribunal d'avoir estimé ambigües les 
déclarations de G______ et son amie concernant la date de leur emménagement 
en vue de fonder une famille. Selon les premiers juges, cette ambiguïté, associée à 
la proximité temporelle entre la fin de la procédure relative au premier congé et la 
notification du congé litigieux, constituaient des indices propres à retenir 
l'existence d'un congé-prétexte. 
 
Compte tenu du projet annoncé par G______ de fonder une famille avec son amie, 
il n'apparaît pas contraire à la bonne foi que l'appelante ait porté son choix sur un 
appartement disposant d'au minimum deux chambres à coucher, l'une pour les 
parents, l'autre pour l'enfant à venir. Le projet d'intégrer l'immeuble de la rue 
1______ [no.] ______ et le logement concerné dans cette optique a été confirmé 
par le couple. G______ a déclaré avoir exposé ce projet à son père en début 
d'année 2017; auditionné par le Tribunal en novembre 2018, il a également 
précisé que ce projet était devenu concret "depuis plus d'un an". De son côté, 
U______ a déclaré, en février 2019, que le projet de déménagement du couple 
remontait à "un an et quelques mois". Il résulte donc des déclarations 
concordantes du couple que si le projet d'emménager ensemble remonte plutôt au 
début de l'année 2017, celui de fonder une famille semble s'être matérialisé en fin 
d'année 2017. Tous deux ont indiqué au Tribunal que leur projet de fonder une 
famille avait été reporté en raison de la procédure en cours, G______ ayant même 
précisé qu'il était prêt à patienter plus longtemps plutôt que de s'installer à 
L______. 
 
Ces divers éléments confirment l'appréciation des premiers juges selon laquelle le 
projet de fonder une famille s'est concrétisé à l'automne 2017, soit 
postérieurement au congé notifié. Le fait que le couple était disposé à attendre 
l'issue de la procédure plutôt que de s'installer ailleurs apparaît déterminant dans 
l'examen de l'urgence du besoin invoqué. A cet égard, et bien que la libération de 
divers appartements dans l'immeuble soit survenue postérieurement au congé, le 
fait qu'aucun des logements libérés n'a finalement été proposé à G______ et sa 
compagne, nonobstant le fait que leur typicité, aux dires de l'appelante, ne 
correspondrait pas aux attentes d'un couple avec un enfant, traduit l'absence d'un 
besoin réellement urgent de mener à bien leur projet à brève échéance, projet qui 
pouvait finalement aisément être différé dans le temps. 
Si cette urgence avait été réelle, l'on aurait pu attendre de l'appelante que l'un des 
logements qui s'est libéré dans l'immeuble fût, à tout le moins provisoirement, mis 
à disposition de G______ et de sa compagne. Or, il est établi qu'aucun autre 
logement n'a été proposé, les intéressés préférant différer leur projet de fonder une 


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famille. Le besoin invoqué n'apparaît donc pas immédiat puisqu'il ne s'est pas 
concrétisé à brève échéance, ni actuel puisque le projet de fonder une famille 
constitue un besoin futur, certes possible, mais insuffisamment précis dans le 
temps puisque largement différé. A teneur des exigences posées par la 
jurisprudence, la condition de l'urgence du besoin n'apparaît pas satisfaite à 
l'examen des événements survenus postérieurement à la résiliation qui permettent 
de fournir un éclairage sur la nature de l'urgence évoquée à l'appui du congé. 
La volonté de résilier le bail de l'intimé à tout prix, immédiatement après que le 
premier congé a été définitivement annulé par le Tribunal fédéral en avril 2017 - 
alors que le besoin de G______ et de sa compagne d'emménager dans le logement 
pour y fonder une famille, en soi légitime, n'était pas urgent à ce moment-là - a 
manifestement prévalu. Les premiers juges ont donc relevé à bon droit que cette 
proximité temporelle permettait d'écarter la validité du congé notifié; elle permet 
également de douter de l'urgence du besoin évoqué, reléguée au second plan et 
non réalisée dans la présente espèce. 
Pour l'ensemble de ces motifs, l'annulation du congé litigieux prononcée par le 
Tribunal n'est pas critiquable, l'appelante ayant échoué à démontrer l'urgence du 
besoin dont elle se prévalait. 
5.6.3 Il n'est pas nécessaire de trancher ici la question de savoir si F______ 
domine économiquement l'appelante et s'il était ainsi autorisé, en cette qualité, à 
résilier le bail au motif du besoin propre urgent au sens de l'art. 271a al. 3 let. a 
CO. Ce point peut rester indécis dès lors que la condition de l'urgence fait défaut 
et suffit à emporter l'annulation du congé. 
5.6.4 Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 24/24 - 
 
C/14112/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel formé le 27 août 2019 par SI A______ SA et l'appel joint 
formé par C______ le 30 septembre 2019 contre le jugement JTBL/632/2019 rendu le 
21 juin 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14112/2017-6-OSB. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie RAPP 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.