ge_gerichte · ACJC/447/2021 · 2021-04-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14 avril 2021 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15829/2017 
ACJC/447/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 13 AVRIL 2021 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par la 3ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 15 mai 2020, comparant par 
Me Nicolas Jeandin, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
1) Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée, comparant par Me A______ 
Roulet, avocat, rond-point de Plainpalais 2, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
2) LA COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE « C______ », immeuble 
sis ______ à Genève, représentée par D______ SA, ayant son siège ______ (GE), autre 
intimée, comparant par Me Guillaume Francioli, avocat, rue du Rhône 100, 1204 
Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/15829/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/5592/2020 du 15 mai 2020, notifié à B______ le 
19 mai 2020 et à la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE 
"C______" le lendemain, le Tribunal de première instance a annulé la décision 
prise sous chiffre 10.4 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 12 juin 2017 
de la communauté des propriétaires d'étage de l'immeuble sis 1______ à Genève 
(ch. 1 du dispositif), mis les frais judiciaires – arrêtés à 6'600 fr. – à la charge de 
ladite communauté, compensé ces frais avec les avances fournies, condamné la 
COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" à payer à 
B______ les sommes de 4'100 fr. à titre de remboursement de son avance (ch. 2) 
et de 17'388 fr. à titre de dépens (ch. 3), et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 19 juin 2020, A______ a 
formé une requête en intervention accessoire et un appel contre ce jugement, dont 
il sollicite l'annulation. 
Principalement, il conclut au déboutement de B______ des fins de son action en 
annulation de la décision de l'assemblée générale du 12 juin 2017, cas échéant 
après audition des parties, voire la mise en œuvre d'une expertise complémentaire 
portant sur le caractère monolithique et indissociable de la façade du 1er étage de 
l'immeuble sis 1______ à Genève. 
Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour suite de 
l'instruction, après avoir constaté que les façades vitrées (façade-rideau) du 
1er étage de l'immeuble susvisé doivent être qualifiées de parties communes. 
b. B______ a conclu au rejet de l'intervention et à l'irrecevabilité de l'appel formé 
par A______. 
La COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" s'en est 
rapportée à justice sur ces questions. 
c. Par arrêt ACJC/1789/2020 du 8 décembre 2020, la Cour a déclaré recevables la 
requête d'intervention accessoire et l'appel formés par A______. 
Elle a imparti à B______ et à la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES 
D'ETAGE "C______" un délai pour répondre à l'appel sur le fond et a renvoyé sa 
décision sur les frais à l'arrêt sur le fond. 
d. Dans sa réponse à l'appel, B______ a conclu préalablement à l'irrecevabilité de 
la partie "en fait" du mémoire d'appel et de la proposition d'expertise 
complémentaire. 


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Principalement, elle conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement 
entrepris, avec suite de frais judiciaires et dépens. 
A l'appui de sa réponse, elle produit trois courriers datés des 8 mai, 19 juin et 
15 septembre 2020, ainsi qu'un procès-verbal d'assemblée générale daté du 
24 janvier 2018. 
e. La COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" s'en est 
rapportée à justice sur le bien-fondé de l'appel. 
f. A______ et B______ ont respectivement répliqué et dupliqué, persistant dans 
leurs conclusions. 
g. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par plis du 
greffe du 19 mars 2021. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. B______ est propriétaire d'étage d'un appartement situé au 3ème étage de 
l'immeuble de logement "C______" sis 1______ à Genève, à raison de 25,66 
millièmes des parts de copropriété. 
A______ est propriétaire de l'ensemble du 1er étage du bâtiment, pour 186,48 
millièmes des parts de copropriété. 
b. L'immeuble, construit en 1964, est une barre rectangulaire de sept étages dont 
les façades principales, soit Nord-Ouest et Sud-Est, dites en « rideau », sont des 
façades qui n'assurent que la fermeture de l'enveloppe du bâtiment, sans participer 
à sa stabilité ou à sa statique, et n'en constituent pas des éléments ou murs 
porteurs. 
c. A hauteur du 1er étage, les deux façades principales du bâtiment sont chacune 
composées, sur toute leur longueur, d'une succession d'une quarantaine de fenêtres 
superposées à des panneaux opaques. Ces éléments sont situés sur un même plan, 
à la surface du bâtiment. La séparation avec le rez-de-chaussée et le 2e étage est 
marquée par une partie rectiligne en matériau dur, correspondant à l'épaisseur 
apparentes des dalles d'étage. 
d. Dans les étages supérieurs, à la différence du 1er étage, les deux façades 
principales sont dotées de balcons sur toute leur longueur, dont les balustrades se 
situent sur le même plan que les fenêtres et panneaux opaques du premier étage. 
Les fenêtres et portes-fenêtres, ajourant toute la longueur des façades et ouvrant 
sur les balcons, sont situées en retrait de ceux-ci. La séparation des étages est 
également marquée par une partie rectiligne en matériau dur, correspondant à 
l'épaisseur apparente des dalles d'étage, sous les balustrades des balcons. 


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e. Le règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étage (ci-après : 
RAU) de l'immeuble définit et illustre les parties privées, soit celles qui sont au 
droit et à la charge exclusifs du copropriétaire concerné (art. 3 lit. a et 
8 al. 1 RAU), comme suit (art. 4 lit. c et d RAU) : 
« Le droit exclusif s'exerce en général sur tout élément de construction ou 
toute installation situé à l'intérieur des locaux, susceptible d'être modifié ou 
supprimé sans compromettre l'existence, la solidité, la structure ou l'aspect 
intérieur ou extérieur du bâtiment, sans endommager les parties communes 
(…). Il porte notamment sur : (…) 
c) les cloisons et autres séparations, à l'exclusion des murs de façade, des 
murs porteurs qui traversent les parts de copropriété, des murs de 
séparation des parts (…); 
d) tous les équipements de menuiserie intérieure et extérieure, y compris 
(…) les fenêtres et portes-fenêtres, ainsi que les revêtements et 
balustrades des terrasses et balcons; (…) » 
f. L'art. 5 lit. b et c RAU définit et illustre les parties communes de l'immeuble, 
soit celles qui sont au droit et à la charge collectifs de tous les copropriétaires 
(art. 3 lit. b, 19 lit. a et 20 RAU), comme suit : 
« En règle générale, sont des parties communes tous les éléments de 
l'immeuble ainsi que les installations et les accessoires qui les équipent qui 
ne sont pas grevés d'un droit exclusif. Il s'agit notamment de : (…) 
b) en règle générale, le gros œuvre du bâtiment (soit notamment balcons et 
terrasses, dalles et toitures, etc.) ainsi que son étanchéité et son 
isolation ; 
c) les fondations, les murs de façades et leurs accessoires, ainsi que les 
murs porteurs et les murs de séparation des parts;(…) » 
g. Le RAU prévoit en outre, notamment, que : 
– chaque copropriétaire est tenu d'entretenir et de réparer, à ses propres frais, 
sa ou ses parties privatives sur l'immeuble, de manière à assurer le bon état 
du bâtiment (art. 8 al. 1 RAU); 
– les dépenses nécessitées par l'entretien courant, les réparations et la réfection 
des parties communes de l'immeuble sont à la charge de tous les 
copropriétaires, au prorata de leurs parts de copropriété respectives (art. 19 
lit. a et 20 RAU); 
– chaque copropriétaire dispose aux assemblées des copropriétaires d'autant 
de voix qu'il possède de millièmes de parts et, lorsqu'une double majorité est 
requise, chaque copropriétaire dispose d'une seule voix, quel que soit le 
nombre de de parts qu'il possède (art. 35 al. 1 et 2 RAU) ; 


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– les décisions de l'assemblée relatives à l'exécution de travaux nécessaires sur 
les parties communes, au sens de l'art. 647c CC, doivent être prises à la 
majorité simple des parts représentées, abstentions et bulletins nuls non 
comptés (art. 36 al. 1 lit. f et al. 2 RAU) ; 
– les décisions de l'assemblée relatives à l'exécution de travaux utiles sur les 
parties communes, au sens l'art. 647d CC, doivent être prises à la double 
majorité du nombre de copropriétaires votants et des parts représentées, 
lesquelles doivent en outre composer plus de la moitié des parts totales de 
l'immeuble (art. 37 al. 1 et al. 2 lit. d RAU). 
h. Le 12 juin 2017, une assemblée générale ordinaire des copropriétaires de 
l'immeuble s'est tenue, valablement convoquée dans les formes et délais utiles, à 
laquelle 21 copropriétaires sur 29, dont B______ et A______, étaient présents ou 
représentés, pour un total de 888,131 millièmes de parts. 
i. Le point 10.4 de l'ordre du jour, intitulé « Rénovation de la façade-rideau du 
1er étage (budget : Fr. 243'000.-) » – portait de facto sur le remplacement intégral, 
aux frais de tous les copropriétaires, des fenêtres en façade du 1er étage. 
Ce point a été contesté car certains copropriétaires, qui considéraient les fenêtres 
en façades du 1er étage comme une partie privée rattachée au seul 1er étage de 
l'immeuble. Ils considéraient également le remplacement de ces fenêtres comme 
des travaux non nécessaires, en tout état à la charge exclusive de A______. 
D'autres copropriétaires, ainsi que le tiers administrateur de la copropriété, 
considéraient pour leur part les fenêtres du 1er étage comme une partie commune 
de l'immeuble et le remplacement de toutes ces fenêtres comme des travaux 
nécessaires de mise en conformité aux normes d'isolation. 
j. Lors du vote, le point 10.4 de l'ordre du jour a recueilli une majorité simple 
(pour : 427,054 %o [8 copropriétaires, dont A______] ; contre : 381,888 %o [9 
copropriétaires, dont B______] ; abstentions : 79,194 %o [4 copropriétaires]). 
Selon le procès-verbal de l'assemblée, le point aurait été valablement adopté. 
k. Avec la convocation à l'assemblée générale du 12 juin 2017, l'administrateur de 
la copropriété avait adressé à tous les copropriétaires un rapport d'« analyse 
énergétique » de l'immeuble, commandé par ses soins et établi par une société 
spécialisée en décembre 2016. 
Selon ce rapport, les fenêtres (d'origine) du 1er étage (double-vitrage non isolant, 
cadre bois/métal avec stores à lame intégrés), présentaient un coefficient 
d'isolation situé dans les limites prescrites par le droit cantonal et, partant, étaient 
conformes aux normes applicables. 


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Ce rapport indiquait également que les vitrages et fenêtres d'origines de 20% 
environ des logements et unités d'étage du bâtiment avaient, au fil des années, été 
remplacés par des fenêtres récentes et énergétiquement plus performantes, chaque 
fois à l'initiative et aux frais des copropriétaires concernés. 
l. Par acte déposé en vue de conciliation le 11 juillet 2017, déclaré non concilié le 
4 octobre 2017 et introduit devant le Tribunal le 11 octobre 2017, B______ a 
formé contre la COMMUNAUTE DE PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______" 
une action en annulation de la décision de l'assemblée générale du 12 juin 2017 
adoptant le point 10.4 de son ordre du jour. 
A l'appui de sa demande, B______ exposait que les fenêtres du 1er étage de 
l'immeuble constituaient des parties privées dont le remplacement incombait au 
copropriétaire concerné, indépendamment du caractère nécessaire ou non de tels 
travaux, et que ce remplacement ne relevait en tout état pas de travaux 
nécessaires, au sens de la loi. 
m. B______ a produit plusieurs pièces, dont un avis de droit du professeur 
E______ daté du 15 avril 2009, indiquant notamment que "les panneaux 
monolithiques et indissociables (vitrage et paroi) de la façade en rideau du 1er 
étage constituent des parties communes : ils jouent le rôle de façade et 
déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment en copropriété". 
Cet avis de droit indique également que l'article du RAU définissant les parties 
exclusives "ne saurait donc par exemple être interprété comme prêtant la qualité 
de partie exclusive aux panneaux monolithiques du 1er étage, dont on a vu qu'ils 
constituent des parties communes. […] il est permis de douter de la compatibilité 
de certaines dispositions de l'art 4 du Règlement avec l'art. 712b al. 2 CC (qui est 
de droit impératif), attribuant de façon contestable la qualité de parties exclusives 
à certaines parties du bâtiment." 
n. La COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES D'ETAGE « C______ » a 
conclu au rejet de la demande, exposant que les fenêtres du 1er étage étaient des 
parties communes de l'immeuble, dont le remplacement incombait à tous les 
copropriétaires, et que ce remplacement constituait des travaux nécessaires. 
o. A l'audience du 14 mai 2018, avec l'accord des parties, le Tribunal a limité la 
procédure à la question de la qualification des façades vitrées du 1er étage comme 
parties privées ou communes de l'immeuble. 
A la demande des parties, il a ouvert une instruction sur expertise. 


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p. Par ordonnance du 17 janvier 2019, le Tribunal a ordonné une expertise aux 
fins de déterminer si la façade du 1er étage de l'immeuble litigieux constituait une 
façade rideau ou une façade ordinaire. 
Il a désigné en qualité d'expert F______, architecte, qu'il a chargé de répondre aux 
questions soumises par les parties, après examen du dossier et de la façade de 
l'immeuble, ainsi que de faire toute observation utile. 
q. L'expert commis par le Tribunal a rendu son rapport en date du 4 mai 2019, 
répondant notamment aux questions des parties de la manière suivante : 
q.a A la question de savoir si l'immeuble litigieux était construit en façade-rideau, 
l'expert a répondu : 
"Les façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) sont des façades 
rideau, dans la mesure où elles ne comprennent aucun élément porteur 
participant au système statique du bâtiment." 
q.b A la question de savoir s'il existait des différences techniques structurelles 
entre les vitrages du 1er étage et les vitrages des autres étages, l'expert a répondu : 
"[…]. Les vitrages des façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) 
du 1er étage disposent de leurs propres éléments structurels et raidisseurs 
entre le sol et le plafond (ou retombée de dalle). 
Les vitrages des façades principales (façades Nord-Ouest et Sud-Est) des 
étages 2, 3 et 4 (et vraisemblablement des autres étages) sont appliqués sur 
les têtes de mur de refend (perpendiculairement à la façade). 
Dans les deux cas, il s'agit de vitrages constituant des éléments de façade ne 
participant pas au système statique de l'immeuble." 
q.c Invité à déterminer si la façade du 1er étage se composait "d'éléments 
monolithiques et indissociables (vitrages et parois)" comme indiqué dans l'avis de 
droit du prof. E______, l'expert a répondu : 
"[…] Ces façades rideau ne sont pas, à première vue, constituées d'éléments 
monolithiques indissociables. Les fenêtres semblent pouvoir être démontées 
indépendamment les unes des autres et de leurs éléments opaques formant 
allèges. 
Une réponse clairement affirmative (dans un sens ou dans l'autre) 
nécessiterait une intervention sur place avec un constructeur métallique 
spécialisé." 
q.d En conclusion de son rapport, l'expert a indiqué ce qui suit : 


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"L'expert estime in fine, sur la base de ses visites et sur la base de l'examen 
des plans, que les façades principales (Nord-Ouest et Sud-Est) du rez-de-
chaussée, du 1er étage et des étages 1, 2, 3, 4 et vraisemblablement des 
autres étages peuvent être considérées comme étant des façades-rideau. 
Les-façades rideau du 1er étage ne paraissent pas, à première vue, être 
constituées d'éléments monolithiques indissociables. 
Chaque élément de façade contribue à déterminer partiellement la forme 
extérieure et l'aspect du bâtiment." 
r. Devant le Tribunal, l'expert a confirmé les termes de son rapport et répondu 
notamment comme suit aux questions des parties : 
"La position du vitrage en avant, en arrière, n'est pas relevante pour 
déterminer s'il s'agit d'une façade-rideau ou pas. Je rappelle que ce qui 
définit une façade rideau est qu'elle ne comprend pas d'éléments destinés à 
assurer la structure du bâtiment. 
On peut considérer que la façade du 1er étage peut constituer à elle seule un 
élément de la façade totale du bâtiment. Les façades principales de ce 
bâtiment sont des façades-rideau. On peut relever que l'expression de la 
façade rideau du 1er étage est différente de l'expression de la façade-rideau 
des autres étages, ce qui ressort de la photo n. 1 annexée au rapport 
d'expertise". 
s. Les parties ont plaidé par écrit après audition de l'expert, persistant dans leurs 
conclusions. 
Par ordonnance du 5 novembre 2019, le Tribunal a transmis à chacune des parties 
les plaidoiries écrites de sa partie adverse et informé celles-ci qu'à l'issue d'un 
délai de quinze jours suivant réception de cet envoi, la cause serait gardée à juger 
sur la question de savoir si les travaux litigieux concernaient une partie privée ou 
une partie commune de l'immeuble. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les fenêtres d'un bâtiment 
participaient à la détermination de son aspect extérieur et devaient donc en 
principe être qualifiées de parties communes. Toutefois, la doctrine dominante 
était d'avis que l'intérêt du propriétaire d'étage à exercer un droit exclusif sur ces 
parties d'étage l'emportait sur celui de la communauté des copropriétaires et 
classait par conséquent les fenêtres parmi les parties privées, le droit du 
copropriétaire étant toutefois limité en ce sens qu'il ne pouvait en modifier l'aspect 
extérieur. En l'occurrence, le règlement d'administration et d'utilisation de la 
copropriété (RAU) classait à juste titre les fenêtres et portes-fenêtres de 
l'immeuble parmi les parties privées et il n'y avait pas de raison qu'il en aille 


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autrement pour le copropriétaire et les fenêtres du 1er étage. Lesdites fenêtres 
constituaient des parties privées dont le remplacement incombait exclusivement 
au copropriétaire concerné, ce qui conduisait à annuler la décision de l'assemblée 
générale mettant ce remplacement à la charge de l'ensemble des copropriétaires. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La recevabilité de l'appel a été admise par arrêt ACJC/1789/2020 du 
8 décembre 2020, si bien qu'il n'y a pas lieu de revenir sur cette question. 
1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle 
applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et art. 58 
al. 1 CPC). 
2. 
L'intimée a produit plusieurs pièces nouvelles avec sa réponse. 
2.1 A teneur de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
La Cour examine d'office la recevabilité des faits et moyens de preuve nouveaux 
ainsi que des conclusions nouvelles en appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2016, n. 26 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'espèce, les trois courriers produits par l'intimée avec sa réponse ont été 
établis postérieurement à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger. Ils 
sont donc recevables, ce qui n'est pas contesté. 
Tel n'est en revanche pas le cas le cas du procès-verbal d'assemblée générale daté 
du 24 janvier 2018, dont l'appelante n'indique pas pour quelle raison il n'aurait pas 
pu être soumis au Tribunal avec la diligence requise. Partant, cette pièce est 
irrecevable. 
3. 
L'intimée conteste préalablement la recevabilité de l'état de fait présenté par 
l'appelant dans son mémoire d'appel, ainsi que la proposition de celui-ci de 
procéder à une expertise complémentaire. 
3.1 L'intervenant peut accomplir tous les actes de procédure compatibles avec 
l'état du procès qui sont utiles à la partie principale dont il soutient la cause; il peut 
notamment faire valoir tous les moyens d'attaque et de défense ainsi qu'interjeter 
recours (art. 76 al. 1 CPC). 
L'intervenant ne peut accomplir que les actes compatibles avec l'état du procès, 
par quoi il faut entendre ceux qui sont également à disposition des parties 


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principales. Il ne saurait être question que l'intervenant puisse exiger des mesures 
que la partie principale ne serait plus habilitée à solliciter compte tenu de 
l'avancement de la procédure (HALDY, in Commentaire romand, Code de 
procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 3 ad art. 76 CPC; STAEHELIN/SCHWEIZER, in 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3ème éd. 2016, n. 4 
ad art. 76 CPC). L'intervenant aura ainsi à disposition les mêmes possibilités 
procédurales que la partie principale dès l'admission de l'intervention. Cela est 
valable en particulier s'agissant de l'introduction de novas (HALDY, op. cit., n. 4 ad 
art. 76 CPC; STAEHELIN/SCHWEIZER, op. cit., n. 4 ad art. 76 CPC). Lorsqu'il 
intervient après l'échange d'écritures, il ne peut dès lors introduire des faits ou des 
moyens de preuve nouveaux que dans la mesure où la partie principale dont il 
soutient la cause n'aurait pas pu les introduire plus tôt en faisant preuve de la 
diligence requise (GRABER, in Commentaire bâlois, Zivilprozessordnung, 3ème éd., 
2017, n. 8 ad art. 76 CPC). Il peut en revanche apporter des faits nouveaux le 
concernant (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2ème éd., 2015, 
p. 85). 
3.2 En l'espèce, les faits énoncés par l'appelant dans son mémoire d'appel portent 
sur la nécessité des travaux de rénovation de la façade du 1er étage, le caractère 
monolithique et indissociable des éléments de cette façade, l'importance de cette 
façade sur l'aspect de l'immeuble et la distinction entre la façade du 1er étage et 
celle des étages supérieurs. Ces faits et allégués sont entièrement tirés d'éléments 
soumis au premier juge, en particulier des pièces que l'intimée a elle-même 
produites devant le Tribunal et de l'expertise ordonnée par celui-ci. Aucun de ces 
faits n'est dès lors nouveau, au sens des principes rappelés ci-dessus, et l'appelant, 
qui intervient au procès au stade de l'appel, reste libre de critiquer l'état de fait 
retenu par le Tribunal au regard des allégués et des moyens de preuve qui lui 
étaient soumis, comme aurait pu le faire la communauté de propriétaire 
défenderesse si elle avait elle-même interjeté appel. L'intimée, qui dénonce le 
caractère "orienté" de l'état de fait présenté par l'appelant, n'indique pas 
précisément sur quels points celui-ci excéderait les faits allégués par la 
communauté des propriétaires ou par elle-même devant le Tribunal, étant observé 
que l'appelant est en tout état fondé à exposer en quoi le litige le concerne 
personnellement. Par conséquent, le grief sera écarté et l'intimée sera déboutée de 
ses conclusions préalables tendant au prononcé de l'irrecevabilité de l'état de fait 
présenté par l'appelant. 
La recevabilité des conclusions de l'appelant portant sur l'éventuelle mise en 
œuvre d'une expertise complémentaire peut au surplus demeurer indécise, vu les 
motifs qui vont suivre. 
4. 
Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que les fenêtres du 
1er étage constituaient des parties privées de l'immeuble litigieux, dont les travaux 


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de réfection lui incombaient en sa qualité de propriétaire de l'étage en question, et 
d'avoir pour ce motif annulé la décision de l'assemblée générale mettant ces 
travaux à la charge de tous les copropriétaires. 
4.1 Tout copropriétaire est autorisé de par la loi à attaquer en justice, dans le mois 
à compter du jour où il en a eu connaissance, les décisions auxquelles il n'a pas 
adhéré et qui violent les dispositions légales ou statutaires (art. 75 et 712m 
al. 2 CC). 
4.1.1 En vertu de l'art. 712b al. 1 CC, peuvent être l'objet du droit exclusif les 
étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux 
commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité 
d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. 
L'art. 712b al. 2 CC prévoit qu'un copropriétaire ne peut pas acquérir de droit 
exclusif notamment sur les parties importantes pour l'existence, la disposition et la 
solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la 
forme extérieure et l'aspect du bâtiment (ch. 2); 
L'énumération de l'art. 712b al. 2 CC des parties sur lesquelles les copropriétaires 
ne peuvent acquérir de droit exclusif, et qui sont donc obligatoirement communes 
en vertu de la loi (ATF 132 III 9 consid. 3.1.2), est exhaustive (ATF 116 II 275 = 
JdT 1993 I 189 consid. 3b). Tout élément matériel entrant dans la composition de 
la propriété par étages doit être qualifié soit de partie privative, soit de partie 
commune; il n'existe pas en droit suisse une troisième alternative de qualification 
(AMOOS PIGUET, Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 3 ad art. 712b CC). 
4.1.2 Dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention 
ultérieure soumise à la même forme, les copropriétaires peuvent déclarer 
communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées 
être l'objet du droit exclusif (art. 712b al. 3 CC). 
Cette présomption peut s'avérer problématique dans la mesure où l'acte constitutif 
ou la convention ultérieure omettraient d'inclure dans les unités d'étages des 
locaux qui ne sont pas impérativement communs au sens de l'art. 712b al. 2 CC, 
sans les désigner comme partie commune. Pour y remédier, les propriétaires 
d'étages peuvent opérer, dans le règlement d'administration et d'utilisation, un 
renversement de la présomption de l'art. 712b al. 3 CC en prévoyant que toute 
partie qui n'est pas clairement désignée comme étant partie exclusive doit être 
présumée commune (AMOOS PIGUET, op. cit., n. 3 ad art. 712b CC). 
4.1.3 Doctrine et jurisprudence classent parmi les parties obligatoirement 
communes, au sens de l'art. 712b al. 2 CC, notamment les éléments suivants : les 
fondations, les murs porteurs, le plafond et le plancher en tant qu'éléments de 


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séparation entre deux unités d'étages ou entre une partie exclusive et une partie 
commune, les murs non porteurs marquant une telle séparation, le toit des 
bâtiments principaux ou annexes , les matériaux servant à l'étanchéité ou à 
l'isolation, la façade, les murs extérieurs , la partie externe des balcons, loggias et 
vérandas, ainsi que les portes d'entrée des bâtiments et les terrasses (AMOOS 
PIGUET, op. cit., n. 14 ad art. 712b CC et les réf. citées). 
Par définition, les fenêtres, stores, volets et jalousies déterminent l'aspect extérieur 
du bâtiment et devraient être qualifiés de parties communes. La doctrine 
dominante considère cependant que l'intérêt du propriétaire d'étage à exercer un 
droit exclusif sur ces parties l'emporte sur celui de la communauté des 
copropriétaires et classe ces éléments parmi les parties privatives, la liberté 
d'usage et d'administration du propriétaire d'étage étant toutefois limitée par 
l'art. 712a 
al. 2 
CC 
(WERMELINGER, 
Das 
Stockwerkeigentum, 
Zürcher 
Kommentar, 2ème éd, 2019, n. 143 ad art. 712b CC; AMOOS PIGUET, op. cit., n. 14 
ad art. 712b CC et les réf. citées). Tel est en particulier le cas lorsque les fenêtres 
d'un logement en copropriété ne sont utilisées que par le copropriétaire concerné 
et ne servent qu'à lui comme source d'air et de lumière (PFÄFFLI, Einzelfragen 
zum Stockwerkeigentum aus der Sicht der praktischen Grundbuchführung, in 
Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, WERMELINGER [éd.], 2013, p. 56; 
N. HAAS, Der Sonderrechtsgegenstand im System des Stockwerkeigentumsrechts, 
Zürcher Studien zum Privatrecht, 2015, p. 184, n. 292). 
Le premier auteur cité ci-dessus précise toutefois que lorsque des façades sont 
entièrement composées de fenêtres ("ganze Fensterfronten, welche Fassade 
ersetzen"), celles-ci sont nécessairement des parties communes (WERMELINGER, 
loc. cit.). Selon un autre auteur cité, tel est le cas lorsque des façades entières sont 
en verre ou en matériaux similaires et qu'elles remplacent les murs extérieurs 
(PFÄFFLI, loc. cit.). Selon un troisième auteur, le fait qu'une fenêtre soit 
nécessairement commune en raison de son influence sur l'apparence du bâtiment 
dépend d'une multitude de facteurs individuels. Le facteur décisif est avant tout le 
rapport de taille entre la fenêtre en question et la façade dans laquelle elle s'insère. 
Dans le cas de façades vitrées qui s'étendent sur une partie importante de la 
façade, de tels ouvrages déterminent généralement l'aspect extérieur d'un bâtiment 
de manière objective et subjective et sont donc - comme les enduits extérieurs - en 
principe nécessairement communs au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 CC (N. HAAS, 
op. cit., p. 185s, n. 293 et 294). 
4.2 En l'espèce, il est établi que les façades principales de l'immeuble litigieux 
sont des façades-rideau, soit des façades dont les éléments ne participent pas à la 
structure ni à la stabilité du bâtiment. En conséquence, ces façades ne constituent 
pas des parties importantes pour l'existence, la disposition ou la solidité du 


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bâtiment au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 1ère phrase CC; elles ne constituent donc 
pas des parties obligatoirement communes en vertu de cette disposition. 
Si les fenêtres dont le remplacement est litigieux participent nécessairement à 
l'aspect général du bâtiment, au sens de l'art. 712b al. 2 ch. 2 2ème phrase CC, il 
découle des principes rappelés sous consid. 4.1.3 ci-dessus que cette circonstance 
ne conduit pas nécessairement à considérer lesdites fenêtres comme des parties 
communes, compte tenu de l'intérêt prépondérant du propriétaire concerné, soit en 
l'occurrence l'intérêt de l'appelant, à exercer un droit exclusif sur celles-ci, 
notamment comme source d'éclairage naturel de ses locaux. En l'occurrence, le 
règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété, qui renverse la 
présomption instaurée par l'art. 712b al. 3 CC, prévoit expressément à son art. 4 
let. c que les fenêtres de l'immeuble litigieux constituent des parties privées. Il 
faut en déduire que les fenêtres de l'immeuble litigieux, y compris les fenêtres du 
1er étage, sont en principe des parties privatives, comme l'a retenu le Tribunal. 
L'appelant soutient toutefois que le statut des fenêtres du 1er étage serait différent 
et que celles-ci constitueraient nécessairement des parties communes, en raison 
des particularités de la façade à ce niveau. A ce propos, la Cour constate que 
l'immeuble litigieux ne présente cependant pas une façade entièrement composée 
de fenêtres, ni entièrement vitrée, comme dans les cas rappelés ci-dessus où 
certains auteurs admettent que les fenêtres ou vitrages constituent nécessairement 
une partie commune, et ce y compris au niveau du 1er étage. Si les fenêtres de cet 
étage sont effectivement situées à la surface du bâtiment, contrairement à celles 
des autres étages qui sont situées en retrait, elles surplombent néanmoins des 
panneaux opaques, d'un matériau indéfini, et leur limite avec l'étage supérieur est 
marquée, comme dans les autres étages, par une partie rectiligne matériau dur, 
correspondant en apparence à l'extrémité de la dalle d'étage. Les fenêtres 
litigieuses ne forment dès lors pas une surface vitrée continue remplaçant à elles 
seules la façade ou les murs extérieurs, au sens des principes rappelés ci-dessus. 
Elles constituent davantage des fenêtres ordinaires, dont elles jouent le rôle, et qui 
sont simplement situées à fleur de bâtiment dès lors que le premier étage ne 
comporte pas de balcons. 
C'est en vain que l'appelant soutient que les fenêtres litigieuses formeraient un 
ensemble "monolithique et indissociable" avec les panneaux opaques qu'elles 
surplombent, dont elles ne pourraient être démontées séparément. Outre que 
l'expert commis par le Tribunal n'a pas reconnu aux fenêtres et panneaux litigieux 
un tel caractère "monolithique et indissociable", l'éventuelle impossibilité de 
dissocier physiquement les premières des seconds ne changerait rien au constat 
opéré ci-dessus selon lequel ces éléments ne constituent pas à eux seuls la totalité 
de la façade de l'étage concerné, vu la présence d'une partie supplémentaire 
délimitant les différents étages. Avec l'intimée, il convient également d'observer 


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que la surface combinée des fenêtres et panneaux opaques du 1er étage ne 
représente qu'une faible partie de la façade totale de l'immeuble et qu'à ce titre 
leur influence sur l'aspect extérieur général du bâtiment demeure limitée, 
contrairement au cas envisagé par le dernier auteur cité sous consid. 3.1.3 ci-
dessus. 
C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que les fenêtres du 1er étage 
constituaient des parties privatives de l'immeuble, à l'instar des fenêtres des autres 
étages et nonobstant leur différence de situation par rapport à celles-ci. Il n'est pas 
nécessaire d'ordonner un complément d'expertise pour investiguer plus avant le 
caractère "monolithique et indissociable" desdites fenêtres et des panneaux 
qu'elles surplombent, contrairement à ce que soutient l'appelant. 
Le jugement entrepris, qui a annulé la décision de l'assemblée générale mettant le 
coût de remplacement des fenêtres du 1er étage à la charge de la communauté des 
copropriétaires, sera en conséquence confirmé. 
5. 
Les frais judiciaires d'appel, comprenant les frais de l'arrêt incident rendu le 
8 décembre 2020, seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 13, 17 et 35 RTFMC) et mis à la 
charge de l'appelant, qui succombe (art. 105 al. 1, art. 106 al. 1 CPC). Ils seront 
partiellement compensés avec l'avance de frais de 1'000 fr fournie par l'appelant, 
qui demeure acquise à l'Etat de Genève, et l'appelant sera condamné à verser à 
l'Etat, soit pour lui les Services financiers du Pouvoir judiciaire, le solde de 
5'000 fr. (art. 111 al. 1 CPC). 
L'appelant sera également condamné à payer à l'intimée B______ la somme de 
6'500 fr. à titre de dépens d'appel (art. 105 al. 2 CPC; art. 85 et 90 RTFMC), 
débours et TVA compris (art. 25 et 26 LaCC). 
Il ne sera pas alloué de dépens à la communauté de copropriétaires intimée, qui 
s'en est rapportée à justice tant sur recevabilité de l'intervention que sur le fond 
l'appel (art. 84 RTFMC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
Au fond : 
Déboute A______ des fins de l'appel qu'il a interjeté le 19 juin 2020 contre le jugement 
JTPI/5592/2020 rendu le 15 mai 2020 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/15829/2017. 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr, les met à la charge de A______ et les 
compense partiellement avec l'avance de frais de 1'000 fr. fournie par celui-ci, qui 
demeure acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à payer à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du 
Pouvoir judiciaire, la somme de 5'000 fr. à titre de solde des frais. 
Condamne A______ à payer à B______ la somme de 6'500 fr. à titre de dépens d'appel. 
Dit qu'il n'est pas alloué de dépens d'appel à la COMMUNAUTE DE 
PROPRIETAIRES D'ETAGE "C______". 
Siégeant : 
Madame 
Jocelyne 
DEVILLE-CHAVANNE, 
présidente; 
Madame 
Verena 
PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Jessica 
ATHMOUNI, greffière. 
 
 


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C/15829/2017 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.