ge_gerichte · ATA/586/2026 · 2026-06-09 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3260/2024-LDTR 
ATA/586/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 9 juin 2026 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
recourante 
représentée par Me Romolo MOLO, avocat 
contre 
A______ SA 
représentée par Me Sidonie MORVAN, avocate 
B______ 
C______ 
D______ 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OCLPF 
intimés
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
24 juin 2025 (JTAPI/698/2025) 


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EN FAIT 
A. a. A______ (ci-après : A______) et E______ sont copropriétaires par étage de 
l’immeuble sis 1______, rue F______, sur la parcelle n° 158 de la commune de 
Carouge, située en zone de développement 4A (ci-après : l’immeuble). 
b. Cet immeuble, construit avant 1919, a été soumis au régime de la propriété par 
étage (ci-après : PPE) en septembre 1971. 
c. Par décision du 11 janvier 1972 (DD 2______), le département des travaux 
publics police des constructions, devenu depuis lors le département du territoire 
(ci-après : le département), a autorisé l’aménagement dans les combles de trois 
studios dans cet immeuble. Le permis d’occuper a été délivré le 11 décembre 1974. 
d. Deux arrêtés des 9 décembre 1987 (VA 3______) et 16 septembre 1999 
(VA 4______) ont autorisé deux ventes successives d’un appartement du 2e étage 
de l’immeuble. 
e. En mai 2023, A______ a acquis le 2e étage (lots nos 2.04 et 4.01 pour 341 
millièmes) et les combles (lots nos 2.93 et 5.01 pour 136 millièmes). 
f. Les 8 juin et 24 juillet 2023, le dossier de mutation n° 11/2023 a été préparé afin 
de préciser la répartition des locaux dans les combles (lot n° 5.01). Le local 
mansardé a été réparti en trois appartements et un hall. La nouvelle répartition des 
lots se présente ainsi : 
Millièmes 
Lot n° 
Description 
Surface 
 
5.02 
 
14 m2 
38 
5.03 
Appartement 
50 m2 
50 
5.04 
Appartement 
67 m2 
45 
5.05 
Appartement 
59 m2 
3 
5.06 
Hall 
3 m2 
g. Par arrêtés du 16 août 2023, l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OCLPF) a autorisé l’aliénation des appartements suivants, en 
application de l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et 
de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) : 
- VA 5______ : l’appartement n° 5.05 de deux pièces en faveur de G______ et 
H______. Selon cet arrêté, cet appartement était soumis au régime de la PPE depuis 
sa construction en septembre 1971, était loué à J______ et K______ ainsi qu’à 
L______ et le prix de vente total avait été fixé à CHF 625’000.- ; 
- VA 6______ : l’appartement n° 5.05 (recte n° 5.04) de deux pièces en faveur 
d’I______. Selon cet arrêté, ledit appartement était soumis au régime de la PPE 


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depuis sa construction en septembre 1971, était loué à M______ et le prix de vente 
total avait été fixé à CHF 625’000.- ; 
- VA 7______ : l’appartement n° 5.03 de deux pièces en faveur de D______. Selon 
cet arrêté, ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction 
en septembre 1971, était loué à N______, laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 
2023, et le prix de vente total avait été fixé à CHF 500'000.-. 
B. a. Par actes du 15 septembre 2023, l’Association genevoise des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a interjeté un recours auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre chacun de ces trois arrêtés, concluant à 
leur annulation et à ce que le TAPI fixe le loyer licite pour les appartements en 
question à la suite des travaux de transformation des combles. 
On ignorait la date à laquelle les combles avaient été aménagées en appartements. 
Manifestement, les lots correspondants aux trois appartements en question n’étaient 
pas cadastrés séparément lors de l’établissement de la PPE. Selon toute probabilité, 
la PPE avait été établie avant la construction des trois appartements litigieux, de 
sorte que le département avait accordé l’autorisation en application de l’art. 39 al. 4 
let. a LDTR. Cependant, une acquisition en bloc suivie d’une revente à la découpe 
quatre mois plus tard, avec un bénéfice énorme et pour effet la disparition de 
logements à l’affectation locative en période de pénurie, commandait d’appliquer 
la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute jurisprudence qui y 
serait contraire. En effet, le prix d’acquisition en mai 2023 correspondait à un prix 
de CHF 5'870.- par millième, tandis que le prix de revente équivalait à un prix de 
CHF 12'868.- par millième, soit un profit de 119% réalisé en quatre mois. 
Admettre ce « jeu de l’avion » en période de grave pénurie de logements ne pouvait 
pas correspondre au but de la LDTR, ce d’autant plus que les buts tant de la vente 
que de l’achat étaient purement commerciaux. De plus, selon la nouvelle 
jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer licite des logements en question, déjà 
relativement élevé, le deviendrait encore davantage. 
Ces recours ont été enregistrés sous les nos de cause A/3047/2023, A/3048/2023 et 
A/3049/2023, lesquels ont été joints sous le n° de cause A/3047/2023 par décision 
du 23 novembre 2023. 
b. Par jugement du 28 mai 2024 (JTAPI/522/2024), le TAPI a admis les recours de 
l’ASLOCA contre les arrêtés du 16 août 2023 du département. 
Les trois appartements en cause étaient, depuis leur construction qui avait été 
dûment autorisée, soumis au régime de la PPE. Créés par voie d’aménagement des 
combles, ils n’avaient cependant pas été inscrits au registre foncier (ci-après : RF), 
aucun autre cahier de répartition des locaux de la PPE n’y ayant été enregistré à la 
suite de l’achèvement des travaux effectués en 1972. Ce fait n’impliquait cependant 
pas la conséquence que soutenait l’ASLOCA, à savoir que les appartements ne 
seraient créés au sens de la LDTR qu’à la suite de leur individualisation et 
inscription au RF avec la réquisition du 3 août 2023. En effet, il fallait retenir que 


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l’art. 39 al. 4 let. a LDTR visait la « construction » d’un appartement, soit les 
travaux physiques qui avaient mené à sa réalisation, et non sa création d’un point 
de vue juridique. Or, en l’espèce le département avait délivré le permis d’occuper 
lesdits appartements déjà en 1974 et ils avaient accueilli, à teneur des arrêtés 
litigieux, différents locataires. Dans ces circonstances, ils étaient déjà individualisés 
et le dépôt du nouveau cahier de PPE de 2023 ne faisait en réalité que confirmer et 
entériner une situation existante. En tout état, il n’était pas concevable de retenir 
qu’une inscription au RF puisse impacter la date des travaux de construction des 
trois appartements, celle-ci se référant à un événement précis dans le temps. Il serait 
ainsi abusif de se fonder sur la réquisition remise au RF le 3 août 2023 pour 
considérer que les appartements en cause n’auraient pas été construits en 1972, alors 
que le bâtiment était déjà soumis au régime de la PPE. Partant, ces derniers ayant 
été réalisés après la soumission au régime de la PPE du bâtiment, la condition de 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était réalisée. 
Il convenait toutefois encore de s’interroger sur la problématique de la vente en 
bloc, codifiée à l’art. 39 al. 4 2e phr. LDTR, dans la mesure où ces appartements 
avaient toujours été vendus ensemble, et notamment en 1999 et en mai 2023, alors 
que la LDTR était en vigueur. La question se posait de savoir si ces ventes 
constituaient une vente en bloc, avec potentiellement pour effet que les reventes 
ultérieures pourraient devoir aussi être imposées sous cette forme, puisque les 
appartements n’auraient jamais fait auparavant l’objet de ventes individualisées 
autorisées ; cela pourrait s’opposer aux ventes à trois acheteurs différents autorisées 
par les arrêtés litigieux. Il ne revenait toutefois pas au TAPI de se déterminer sur 
ces éléments sous peine de priver les parties à la procédure d’un double degré de 
juridiction, ce d’autant plus que le département disposait à cet égard d’un pouvoir 
d’appréciation. 
Les arrêtés du 16 août 2023 étaient par conséquent annulés et le dossier renvoyé au 
département pour qu’il se prononce sur l’éventuelle application de l’art. 39 al. 4 
2e phr. LDTR à la vente des lots nos 5.03, 5.04 et 5.05 et les conséquences qui en 
découleraient. 
c. Par arrêtés du 3 septembre 2024 (dossiers VA 5______/2, VA 6______/2 et 
VA 7______/2), l’OCLPF a autorisé l’aliénation des lots précités comme suit : 
- 
l’appartement 
n° 
5.05 
de 
deux 
pièces 
en 
faveur 
d’B______. 
L’arrêté VA 5______/2 retenait que cet appartement était soumis au régime de la 
PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à B______ et que 
l’acquéreur s’était engagé à reprendre les droits et obligations découlant du contrat 
de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 690'000.- ; 
- l’appartement n° 5 04 de deux pièces en faveur de C______. Selon l’arrêté VA 
6______/2, ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa 
construction en septembre 1971, était libre de locataire. Le prix de vente total avait 
été fixé à CHF 640’000.- ; 


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- l’appartement n° 5.03 de deux pièces en faveur de D______. L’arrêté 
VA 7______/2 retenait que ledit appartement était soumis au régime de la PPE 
depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à O______ et P______, 
laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 2023, et que l’acquéreur reprendrait, pour 
une durée de quatre mois, soit jusqu’au 30 septembre 2024. Le prix de vente total 
avait été fixé à CHF 500’000.-. 
C. a. Par trois actes du 1er octobre 2024, l’ASLOCA a recouru auprès du TAPI contre 
ces autorisations, concluant à leur annulation. 
À la suite du jugement du TAPI du 28 mai 2024, le département avait reproduit 
benoîtement le texte des autorisations précédemment annulées, sans une seule ligne 
de motivation concernant les ventes en bloc précédentes, respectivement un 
éventuel motif d'autoriser des reventes individuelles. Sa seule motivation semblait 
être de favoriser la spéculation immobilière et la disparition du parc locatif à loyer 
abordable. 
En l’espèce, l’acquisition en bloc suivie d'une revente à la découpe quatre mois plus 
tard avec un bénéfice énorme, puis, après l'annulation par le TAPI des premières 
autorisations, d’une nouvelle vente entraînant la disparition de logements à 
l'affectation locative en période de pénurie, avec un bénéfice encore plus grand, 
commandait d'appliquer la clause générale de l'art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute 
jurisprudence qui y serait contraire. En quatre mois (mai à août 2023), A______ 
avait déjà réalisé un profit de 219% et le prix de revente était encore plus élevé 
aujourd'hui (profit de 229%). Ce jeu de l'avion, en période de grave pénurie de 
logements, ne pouvait correspondre au but de la LDTR, ce d’autant que les ventes 
et achats concernés étaient purement commerciaux. 
De plus, en application de la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer 
licite des logements en question, déjà relativement élevé, le deviendrait encore 
davantage. 
La motivation du TAPI dans son jugement, en tant qu’il retenait que 
l'individualisation au sens de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR résultait de la construction 
de trois appartements distincts dans un seul lot de PPE, était critiquable. 
Le département avait enfin violé ses droits procéduraux en ne lui notifiant pas les 
décisions querellées – se contentant de les publier dans la FAO – alors même qu’elle 
était partie à la procédure A/3047/2023. 
Ces recours ont été enregistrés sous les nos de causes A/3260/2024, A/3262/2024 et 
A/3265/2024, lesquels ont été joints sous le n° A/3260/2024 par décision du 
29 novembre 2024. 
b. Par jugement du 24 juin 2025, le TAPI a rejeté ces recours. 
L’ASLOCA avait recouru en temps utile contre les arrêtés litigieux, de sorte que la 
question de savoir s’ils auraient dû lui être notifiés pouvait demeurer ouverte. 


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Le TAPI avait retenu dans son jugement JTAPI/522/2024, en force, que les trois 
appartements en cause étaient, depuis leur construction, soumis au régime de la 
PPE. Ces trois appartements remplissaient ainsi le motif d’autorisation de l’art. 39 
al. 4 let. a LDTR. 
Quant à la question de leur vente en bloc, codifiée à l’art. 39 al. 4 2e phr. LDTR, le 
département soutenait que lorsque les appartements étaient en PPE depuis leur 
construction, ce qui était le cas en l'espèce, leur aliénation devait être autorisée sans 
restriction. Si plusieurs appartements n’étaient vendus qu'ultérieurement, ils ne 
formaient pas un bloc à protéger, car le propriétaire conservait son droit de vendre 
ses appartements constitués en PPE dès leur origine, à tout moment et de manière 
individualisée. La protection des blocs d'appartements ne valait qu'en cas 
d'application de l'art. 39 al. 2 LDTR. Cette position apparaissait conforme à l’art. 39 
al. 4 LDTR pour des appartements qui, comme en l’espèce, remplissaient le motif 
d’autorisation de la let. a de cette disposition. 
C’était ainsi à juste titre que le département avait autorisé l'aliénation des trois 
appartements de manière individualisée, en application de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR. 
D. a. Par acte du 25 août 2025, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce 
jugement, concluant à son annulation ainsi qu’à l’annulation des décisions 
VA 5______/2, VA 6______/2 et VA 7______/2. 
Contrairement au cas de la jurisprudence évoqué par le TAPI, plus de 50 ans 
s’étaient écoulés entre la construction des trois studios dans les combles et la 
modification du cahier PPE, attribuant à chacun des trois studios un lot de PPE 
distinct, permettant ainsi son aliénation individualisée. En outre, lesdits studios 
avaient été loués pendant plus de 50 ans. Il était arbitraire de mettre un « trait 
d’égalité » entre ces deux situations. 
Le raisonnement du TAPI frisait l’absurde en tant que juridiquement, une vente 
individuelle des trois studios aurait été impossible. Une acquisition en bloc suivie 
d’une revente à la découpe quatre mois plus tard, avec un bénéfice aussi énorme et 
entraînant la disparition de logement à l’affectation locative en période de pénurie, 
commandait d’appliquer la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute 
jurisprudence qui serait contraire. 
b. Dans sa réponse du 18 septembre 2025, A______ a conclu au rejet du recours. 
La relation entre les parts de PPE et les lots était la suivante : 
Part PPE 
Millièmes 
Lot nos 
Description 
Propriétaire actuel 
158-1 
114 
1.01 et 2.01 
Arcade au rez-de-
chaussée et cave 
E______ 
158-2 
68 
1.02 et 2.02 
Arcade au rez-de-
chaussée et cave 
E______ 


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158-3 
341 
2.05 et 3.01 
Appartement au 
1er étage et local au rez-
de-chaussée 
A______ SA 
158-4 
341 
2.04 et 4.01 
Appartement au 
2ème étage et réduit, 
local au rez-de-
chaussée 
A______ SA 
158-5 
136 
2.03 et 5.01 
Local aux combles et 
local au rez-de-
chaussée 
A______ SA 
La récapitulation des parts PPE pour l’appartement du 2e étage (part 158-4) et les 
combles (part 158-5) était la suivante : 
Propriétaire 
Mode d’acquisition 
Date d’inscription RF/autorisation 
VA 
Q______ 
Constitution PPE 
8 septembre 1971 
R______ 
Achat 
24 novembre 1971 
S______ 
Achat 
23 décembre 1976 
R______ 
Achat 
14 décembre 1987 
VA 3______ du 9 décembre 1987 
portant sur 
477/1000èmes (appartement du 2e + 
combles, lots 4.01, 5.01, 2.03 et 
2.04). 
T______ et 
U______ 
Achat 
17 août 1999 
VA 4______ du 16 septembre 1999 
portant sur 
341/1000èmes (appartement du 2e, 
lot 4.01 (mais visant le tout) 
A______ SA 
Achat 
4 mai 2023 - Pas d’autorisation 
nécessaire vu l’autorisation de 1999 
Il ressortait déjà du premier jugement du TAPI, confirmé par le second de 2025, 
que la condition de l’art. 39 al. 4 LDTR relative à la soumission au régime de la 
PPE dès l’origine était remplie. L’art. 39 al. 4 2e phr. LDTR prévoyait le principe 
de la vente individualisée, l’autorisation de vente en bloc étant l’exception. Ce que 
souhaitait l’ASLOCA consacrerait une inversion de la règle en prévoyant le 
principe de la vente en bloc. 
c. Le département a également conclu au rejet du recours. 
d. Dans sa réplique, l’ASLOCA a persisté dans ses conclusions. 
e. Dans sa duplique, A______ a relevé que vu le recours, les acheteurs D______ et 
C______ s’étaient retirés du processus de vente. S’agissant du lot 5.04, les 


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locataires actuels, P______ et O______, avaient manifesté leur intérêt pour 
l’acquisition de l’appartement. 
f. Dans une écriture spontanée du 19 novembre 2025, l’ASLOCA a relevé que le 
retrait et désistement de l’achat de deux de trois acheteurs rendait les autorisations 
VA 6______/2 et VA 7______/2 caduques. La chambre de céans devait ainsi en 
tout état annuler le jugement querellé pour ce qui concernait ces deux autorisations. 
g. B______, C______ et D______ ne se sont pas déterminés. 
h. Ensuite d’un nouvel échange d’écritures spontanées, les parties ont été 
informées, le 11 décembre 2025, que la cause restait gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte sur la conformité au droit des arrêtés rendus par le département le 
3 septembre 2024 (VA 5______/2, VA 6______/2 et VA 7______/2), autorisant 
l’aliénation des appartements n° 5.05, 5.04 et 5.03 de l’immeuble. 
2.1 Dans son écriture du 19 novembre 2025, la recourante fait valoir que le retrait 
et le désistement de deux acheteurs rendait les autorisations VA 6______/2 et 
VA 7______/2 caduques, ce qui entraînait l’annulation du jugement querellé pour 
ce qui concernait ces deux autorisations. 
Elle se base sur l’art. 14 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 
29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01) qui énonce que l’autorisation d’aliéner n’est 
valable qu’à l’égard des personnes nommément désignées par celle-ci ; 
l’acquisition à titre fiduciaire n’est pas admise. 
2.2 Contrairement à ce que soutient l’ASLOCA, le retrait d’un acheteur ne rend pas 
une autorisation de vente caduque. À l’instar de l’intimée, force est de relever qu’en 
cas de changement d’acheteur, il est possible d’obtenir un avenant de la part de 
l’OCLPF, comme cela avait été fait pour les acquisitions effectuées par B______, 
à la place de G______ et H______ et C______, à la place d’I______ (cf. pièces 25 
et 26 int.). 
Par ailleurs, et en tout état, la présente procédure porte sur le principe des trois 
ventes séparées, non sur la personne de l’un des acheteurs. Vu la durée des 
procédures judiciaires, et notamment de celle-ci, il est possible que certains 
acheteurs renoncent à l’acquisition en raison de l’écoulement du temps. Des motifs 
d’économie de procédure commandent que la question soit tranchée quelle que soit 


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l’identité de l’acheteur, car la même question juridique se poserait avec un nouvel 
acheteur. 
La jurisprudence citée par la recourante à cet égard (ATA/34/2013 du 
22 janvier 2013) ne lui est ainsi d’aucun secours. 
Le grief sera ainsi écarté. 
3. 
La recourante invoque une violation de l'art. 39 al. 2 LDTR, qui devrait selon elle 
s'appliquer. L’acquisition en bloc suivie d'une revente à la découpe quatre mois plus 
tard avec un bénéfice énorme, puis, après l'annulation par le TAPI des premières 
autorisations, d’une nouvelle vente entraînant la disparition de logements à 
l'affectation locative en période de pénurie, avec un bénéfice encore plus grand, 
commanderait d'appliquer en l’espèce cette clause générale. 
3.1 L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public 
ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le 
maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
3.2 Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue (let. a) ; s’il était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b) ; s’il n’a jamais été loué (let. c) ; ou s’il a fait une 
fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
Selon l’art. 39 al. 4 2e phr. LDTR, l’autorisation ne porte que sur un appartement à 
la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise 
en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs 
appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et 
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les 
revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation 
individualisée au sens du présent alinéa. 
3.3 En application de la jurisprudence et de la doctrine, en cas de réalisation de 
l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département est tenu de délivrer 
l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte 
indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) 
qu’historique (l’art. 9 al. 3 LDTR, dont le contenu est repris matériellement à 
l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser 
l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une 


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pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (ATA/256/2026 du 10 mars 2026 
consid. 2.1 ; ATA/501/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.1). 
3.4 Selon la doctrine, l’aliénation d’un appartement soumis au régime de la PPE 
depuis sa création doit être autorisée (art. 39 al. 4 let. a LDTR) puisque dans un tel 
cas, l’appartement est destiné à la propriété individuelle si bien qu’il est 
individualisé dès son origine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et 
aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, n° 4.3.1 p. 417). 
Les aliénations d'appartements à vendre dans des immeubles neufs doivent être 
autorisées sans restriction. Il en va de même lorsque les appartements sont en PPE 
depuis leur construction et que leur propriétaire les vend ultérieurement. 
Si l'appartement est loué entre sa construction en PPE et sa vente, il doit pouvoir 
retrouver en tout temps son affectation d'origine (objet de propriété individuelle). 
Un propriétaire doit donc pouvoir poursuivre le but assigné à l'origine à son 
immeuble qui est de vendre ses unités d'habitation en PPE, ceci même si une partie 
des appartements n'a pas été vendue pendant plusieurs années depuis leur 
construction. Si plusieurs appartements ne sont vendus qu'ultérieurement, ils ne 
forment pas un bloc à protéger, car le propriétaire conserve son droit de vendre ses 
appartements constitués en PPE dès leur origine à tout moment et de manière 
individualisée. La protection des blocs d'appartements ne vaut qu'en cas 
d'application de l'art. 39 al. 2 LDTR (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit., n° 13.4.3.2 pp. 417-418). 
Les logements créés en PPE dans les combles, non loués et directement mis en vente 
après leur construction, ne sont pas assujettis à autorisation. Cependant, si 
l’autorisation est demandée, elle doit être donnée, car il s’agit d’appartements en 
PPE depuis leur construction (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., n° 4.3.2 p. 418). 
3.5 Concernant la vente en bloc, la doctrine précise que la LDTR prévoit que cette 
forme de vente peut être accordée et imposée pour les reventes ultérieures si les 
appartements concernés n’ont jamais fait auparavant l’objet de ventes 
individualisées autorisées (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. 
cit., n° 5.3.4 p. 458). 
Dans chaque situation, le département doit effectuer un examen in concreto pour 
déterminer quelle solution retenir, la vente en bloc ou celle d’unité séparée. Il n’a 
donc pas l’obligation d’imposer la vente en bloc : c’est uniquement une possibilité 
d’autoriser une vente qui, à défaut de bloc, pourrait être refusée (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 5.3.4 p. 459). 
3.6 En l’espèce, il ressort du jugement du TAPI du 24 juin 2025, en force, que la 
condition de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR relative à la soumission au régime PPE dès 
l’origine est remplie. 


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Il n’y a dès lors plus lieu d’y revenir et il convient de retenir que les trois logements 
en question remplissent le motif d’autorisation de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. 
3.7 L’ASLOCA formule comme grief « l’acquisition en bloc suivie d’une revente 
à la découpe » quatre mois plus tard, avec un bénéfice « énorme ». 
Or, la question du prix d’achat/vente n’est pas un critère d’applicabilité de 
l’art. 39 LDTR. 
3.8 La recourante critique également une « égalité » entre une situation dans 
laquelle l’achèvement de la construction de logements coïncide pratiquement avec 
la mise en PPE, d’une part, et celle où plus de 50 ans se sont écoulés entre la 
construction et l’enregistrement de trois unités PPE, d’autre part. 
Elle ne saurait être suivie. En l’espèce, l’immeuble est en PPE depuis 1971, soit 
avant la création – autorisée – des appartements dans les combles. Le cahier de 
répartition des parts a été adapté en 2023 à la situation réelle. Le texte légal de 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR est clair à cet égard. 
Le grief sera ainsi écarté. 
3.9 Comme cela ressort de la doctrine précitée, un appartement soumis au régime 
de la PPE depuis sa création est destiné à la propriété individuelle, si bien qu’il est 
individualisé dès son origine Les aliénations d'appartements à vendre dans des 
immeubles neufs doivent être autorisées sans restriction. Si plusieurs appartements 
ne sont vendus qu'ultérieurement, ils ne forment pas un bloc à protéger, car le 
propriétaire conserve son droit de vendre ses appartements constitués en PPE dès 
leur origine, à tout moment et de manière individualisée. 
Il ne ressort pas plus du dossier que le département aurait autorisé une vente en bloc 
dans le cadre des VA 3______ et VA 4______, ni qu’il aurait posé la condition, à 
ces occasions, que l’acquéreur ne pourrait plus revendre les appartements concernés 
que sous la même forme. 
C’est donc à juste titre que le département pouvait accorder des autorisations 
d’aliéner à des acquéreurs différents, en application de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR. 
Dans cette mesure, il n’y a pas à procéder à la pesée des intérêts de l’art. 39 al. 2 
LDTR. 
L’autorité intimée a donc de manière bien fondée accordé les autorisations d’aliéner 
VA 5______/2, VA 6______/2 et VA 7______/2. 
Au vu de ce qui précède, le recours est infondé et sera rejeté. 
4. 
Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la recourante qui succombe 
(art. 87 al. 1 LPA). 
Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à A______ SA, à la charge 
de la recourante (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 août 2025 par l’ASSOCIATION GENEVOISE 
DES LOCATAIRES (ASLOCA) contre le jugement du Tribunal administratif de 
première instance du 24 juin 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de l’ASSOCIATION GENEVOISE DES 
LOCATAIRES ; 
alloue une indemnité de CHF 1'000.- à A______ SA, à la charge de l’ASSOCIATION 
GENEVOISE DES LOCATAIRES ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, invoquées 
comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Romolo MOLO, avocat de la recourante, à Me Sidonie 
MORVAN, avocate de A______ SA, à B______, à C______, à D______, au département 
du territoire - OCLPF ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
N. OPPATJA 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 


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Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :