ge_gerichte · ACJC/868/2016 · 2016-06-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.06.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10307/2010 
ACJC/868/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 24 JUIN 2016 
 
Entre 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGE DE L'IMMEUBLE 
A______, p.a. B______, a______ Genève, appelante d'un jugement rendu par la 18ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 27 octobre 2015, comparant 
par Me Olivier Wasmer, avocat, Grand'Rue 8, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
C______ AG, c/o D______ AG, ______ (Zoug), intimée, comparant par Me Jamil 
Soussi, avocat, rue François-Bellot 1, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection 
de domicile. 
 
 


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C/10307/2010 
EN FAIT 
A. 
a) Les copropriétaires de l'immeuble sis ______ à Genève forment la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGE DE L'IMMEUBLE 
A______ (ci-après : COPROPRIETE A______) constituée en propriété par étage 
depuis le 7 mars 1985. 
Les mentions figurant au Registre foncier destinent les étages à l'habitation et le 
rez-de-chaussée à l'activité commerciale. 
La COPROPRIETE A______ s'est dotée d'un règlement d'administration et 
d'utilisation du 13 octobre 1998 (ci-après : RAU) mentionné au Registre foncier. 
Elle est administrée par la régie B______ SA, soit pour elle par E______. 
b) Le RAU contenait les dispositions pertinentes suivantes : 
"Chaque copropriétaire est libre d'user comme il l'entend des locaux sur lesquels 
il détient un droit exclusif, mais dans la mesure seulement où il ne porte atteinte 
ni aux droits identiques des autres copropriétaires, ni aux intérêts de la 
communauté des copropriétaires. Toutefois, il ne doit pas : changer la destination 
des locaux sur lesquels il détient un droit exclusif, sans l'assentiment de 
l'assemblée générale des copropriétaires pris à la double majorité stipulée à 
l'article 37 du présent règlement" (article 6 RAU). 
"Les parties privées et les parties communes ne peuvent servir qu'à l'usage auquel 
elles sont destinées. Les changements d'affectation de parties privées doivent être 
autorisés par une décision de l'assemblée des copropriétaires prise à la double 
majorité définie à l'article 37 du présent règlement. Les changements 
d'affectations des parties communes doivent être autorisés par décision de 
l'assemblée des copropriétaires prise à l'unanimité définie à l'article 38 du 
présent règlement. Demeurent réservées les dispositions relatives à l'abus de 
droit" (article 10 RAU). 
"Toutes les activités susceptibles d'importuner ou de provoquer un désagrément 
pour les occupants de la copropriété à l'intérieur comme à l'extérieur des locaux 
sont interdites" (article 11 RAU). 
"Le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire pour [notamment] 
changer 
même 
partiellement 
la 
destination 
des 
parties 
communes" 
(article 38 RAU). 
"Quel que soit le domicile présent ou futur, les copropriétaires déclarent, tant 
pour eux-mêmes que pour leurs héritiers ou ayants droit, reconnaitre sans réserve 
la compétence exclusive des tribunaux genevois et celle du Tribunal fédéral pour 
trancher tout litige relatif au présent règlement" (article 52 RAU). 


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c) En 2008, un litige a éclaté entre la COPROPRIETE A______ et F______ et 
G______ au sujet de l'arcade et du dépôt dont ces derniers étaient copropriétaires. 
L'arcade a été louée à plusieurs locataires qui y ont successivement exploité un 
magasin de chaussures, un magasin d'accessoires, une librairie-agence de voyages 
et en dernier lieu un café-bar, soit l'objet de la discorde. La COPROPRIETE 
A______ a agi contre ces copropriétaires en constatation du changement 
d'affectation de l'arcade sans autorisation et ceci en violation des articles 10 al. 2 
et 11 RAU ainsi qu'en la remise en état des locaux. Ces copropriétaires se sont 
opposés à la demande, motif pris de ce que le règlement ne constituait pas une 
base légale suffisante pour soumettre une modification de l'exploitation 
commerciale de l'arcade à une décision de l'assemblée générale et de ce qu'une 
interprétation extensive de l'article 10 RAU constituait une limitation excessive du 
droit d'usage exclusif de leur part de copropriété (C/19260/2008). 
La procédure, inscrite sous le no C/19260/2008, a donné lieu à un jugement du 
Tribunal de première instance du 23 septembre 2010 ordonnant à F______ et 
G______ de cesser d'affecter leur arcade à l'exploitation d'un café-bar, faute 
d'avoir obtenu l'aval de la COPROPRIETE A______. Statuant sur appel de ces 
défendeurs, la Cour de justice a confirmé ce jugement par arrêt du 26 août 2011. 
Elle a considéré que les modifications du règlement de la PPE du 12 avril 2010 
interdisaient expressément l'activité déployée par les défendeurs. Le Tribunal 
fédéral a été saisi d'un recours qu'il a admis par arrêt du 10 janvier 2012 (ATF 
5A_690/2011). Il a renvoyé la cause à l'instance cantonale pour qu'elle détermine 
si, conformément au règlement en vigueur en 2008, l'exploitation de l'arcade en 
café-bar constituait un changement d'affectation soumis à l'approbation de 
l'assemblée des copropriétaires prise à la double majorité. La Cour, statuant à 
nouveau le 28 septembre 2012, a confirmé le jugement de première instance en 
relevant que si l'article 10 RAU ne s'appliquait qu'à un changement de destination 
et non à un changement d'utilisation, il fallait le lire en lien avec l'article 11 RAU 
pour en conclure que l'article 10 RAU visait à assurer un certain contrôle par 
rapport aux changements d'activités pouvant avoir des inconvénients au regard de 
l'affectation principale, raison pour laquelle le changement d'utilisation nécessitait 
l'accord de l'assemblée des copropriétaires. Cet arrêt a été confirmé par le 
Tribunal fédéral par arrêt du 15 avril 2013 (ATF 5A_816/2012) qui a encore 
précisé que le café-bar ne respectait pas la restriction conventionnelle générale 
découlant de l'article 11 RAU. 
B. 
a) H______ SA est inscrite au registre du commerce du canton de Vaud depuis 
2009. Elle est notamment active dans la détention d'immeubles, les mandats liés à 
l'architecture, la planification, ou encore les contrats de gérance d'immeubles. Sa 
raison sociale a été changée pour C______ AG fin décembre 2012 et son siège 
déplacé dans le canton de Zoug en décembre 2012 également. Elle est administrée 
par I______. 


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b) Par actes authentiques conclus avec la société J______ SA le 6 août 2009 et 
avec K______ et L______ le 17 septembre 2009, C______ AG a acquis dans 
l'immeuble sis ______ les lots suivants : 
• Feuillet ______ n° 2, lot n° 1______ situé au sous-sol, identifié comme un 
dépôt de 183.30 m2 (21/1000ème); 
• Feuillet ______ n° 2, lot n° 2______ situé au sous-sol, identifié comme un 
dépôt de 7.50 m2 (1/1000ème); 
• Feuillet ______ n° 6, lot n° ______, situé au 1er étage, identifié comme un 
appartement de 3 pièces de 58.50 m2 et 1.20 m2 de bac à fleurs (14/1000ème); 
• Feuillet ______ n° 7, lot n° ______, situé au 1er étage, identifié comme un 
appartement de 5 pièces de 117 m2 et 3.40 de bac à fleurs (28/1000ème); 
• Feuillet n° ______ n° 15, lots n° ______, situé au 1er étage, identifié comme un 
appartement de 6 pièces de 155.0 m2 et de 0.50 m2 de bac à fleurs 
(37/1000ème); 
• Feuillet n° ______ n° 35, lot n° ______, situé au 3ème étage, identifié comme 
un appartement de 6 pièces de 155.40 m2 et de 0.50 m2 de bac à fleurs 
(37/1000ème); 
• Feuillet n° ______ n° 37, lot n° ______, situé au 4ème étage, identifié comme 
un appartement de 5 pièces de 117 m2 et de 3.40 m2 de bac à fleurs 
(28/1000ème). 
Cette vente dite "en bloc" pour les 5 appartements a été préalablement autorisée 
par le Département des constructions et des technologies de l'information par 
arrêté du ______ 2009. Ces 5 appartements étaient destinés à un usage 
d'habitation, à l'exclusion de toute activité commerciale ou administrative. 
c) C______ AG destinait les lots 1______ et 2______ à l'exploitation d'un spa. 
Une brochure de présentation de son projet a été transmise à la régie B______ SA 
par I______ en vue de l'assemblée générale des copropriétaires fixée au 
23 novembre 2009, avec pour instruction de la transmettre aux copropriétaires si 
l'administrateur de la COPROPRIETE A______ le conseillait. 
Le point 9 de l'ordre du jour de cette assemblée générale portait sur le projet de 
C______ AG d'exploiter un spa dans les lots 1______ et 2______. D'entrée de 
cause, les copropriétaires se sont opposés à ce que ce point soit voté. Ils 
considéraient en effet que le changement d'affectation du dépôt avait déjà été 
refusé à 2 reprises. Les copropriétaires ont dès lors voté la suppression du point 9 
de l'ordre du jour. 


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d) Par courrier recommandé du 19 mars 2010, les copropriétaires ont été 
convoqués en assemblée générale extraordinaire le 12 avril 2010. Le point 6 de 
l'ordre du jour portait sur la demande de I______ de présenter son projet de spa. 
Les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale extraordinaire le 12 avril 
2010. 
L'assemblée générale a adopté les modifications suivantes du règlement de 
la PPE : 
Article 10, 37 et 38 RAU : "les parties privées et les parties communes ne peuvent 
servir qu'à l'usage auquel elles sont destinées. Les changements d'affectation des 
parties privées et des parties communes doivent être autorisés par une décision de 
l'assemblée des copropriétaires prise à l'unanimité définie à l'article 38 du 
présent règlement. dont l'al. c) est modifié dans ce sens et par conséquent l'art. 37 
al. e) est supprimé". 
Article 10 al. e) RAU (nouveau) : "L'affectation commerciale des arcades au rez-
de-chaussée doit être approuvée par l'Assemblée des copropriétaires à la double 
majorité définie à l'article 37, sous réserve des activités interdites suivantes : 
activités provoquant des nuisances sonores et olfactives, ainsi que celles portant 
atteinte à la bonne réputation de l'immeuble. En particulier, café, bar, restaurant, 
salon de massage, spa, salon de bien-être, ainsi que tout genre d'activité assimilée 
au négoce du sexe, selon la législation en vigueur. Toute activité de para-
hôtellerie est exclue dans les étages d'habitation. L'affectation du lot privé au 
sous-sol est celle d'un dépôt". 
Ces modifications ont été approuvées à la double majorité par 24 copropriétaires 
détenant 
434/1000ème 
sur 
778.50/1000ème 
constituant 
l'assemblée. 
4 
copropriétaires s'y sont opposés (221.50/1000ème) et 4 se sont abstenus 
(123/1000ème). 
Le procès-verbal de cette assemblée générale a été communiqué aux 
copropriétaires par courrier du 29 avril 2010. 
e) Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 12 mai 2010, 
F______ et G______ ont agi contre la COPROPRIETE A______ en annulation de 
la décision de cette assemblée générale, en tant qu'elle exige un vote à la double 
majorité avant tout changement d'exploitation commerciale des arcades sises au 
rez-de-chaussée de l'immeuble, interdit de principe l'exploitation de certaines 
activités commerciales (spa, salon de massage, bar, restaurant…), requiert un vote 
unanime des copropriétaires en vue d'un changement de destination des parties 
privées ou communes et interdit de principe tout changement de destination d'un 
local-dépôt sis au sous-sol de l'immeuble. 


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Cette procédure a fait l'objet de la cause C/10065/2010. Le Tribunal a débouté ces 
demandeurs de toutes leurs conclusions par jugement du 21 octobre 2013. 
Statuant sur recours par arrêt du 26 septembre 2014, la Cour de justice a annulé la 
modification du 12 avril 2010 du RAU en tant qu'elle soumet les changements 
d'affectation des parties privées à une décision de l'assemblée générale prise à 
l'unanimité, parce que cette décision de modification n'avait pas emporté 
l'unanimité lors de l'assemblée générale litigieuse. Au sujet de l'article 10 al. e) 
RAU (nouveau) interdisant expressément certaines activités, il ne constituait pas 
une atteinte inadmissible au droit de propriété des copropriétaires impliquant 
qu'elle n'avait pas besoin d'être adoptée à l'unanimité. La Cour a notamment 
considéré : "En l'espèce, les activités provoquant des nuisances sonores et 
olfactives, ainsi que celles portant atteinte à la bonne réputation de l'immeuble 
- en particulier un café, bar, restaurant, salon de massages, spa, salon de bien-
être, ainsi que tout genre d'activité assimilée au négoce du sexe, selon la 
législation en vigueur - constituent des activités portant atteinte au droit des 
autres copropriétaires de jouir paisiblement de leur part de copropriété et qui 
peuvent dès lors être interdites par un règlement d'utilisation. Il en va de même de 
l'interdiction des activités "para-hôtelière" qui tend à protéger les copropriétaires 
d'allées et venues d'un grand nombre de personnes inconnues dans l'immeuble, 
étant rappelé que celui-ci se trouve dans le quartier des Pâquis, haut lieu de la 
prostitution à Genève". S'agissant de l'affectation du sous-sol en dépôt 
uniquement, ces demandeurs ont été déboutés pour ne pas être les propriétaires du 
lot en question et n'avoir pas établi que le propriétaire concerné n'avait pas 
approuvé cette restriction. 
C. 
a) Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le même jour, 
C______ AG a agi contre la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 
D'ETAGE DE L'IMMEUBLE A______ en annulation des mêmes décisions prises 
par l'assemblée générale du 12 avril 2010 en tant qu'elle a introduit un nouvel 
article 10 al. e) RAU au Règlement d'administration et d'utilisation de la propriété 
par étage de l'immeuble sis _______, et instaure des modifications des articles 10, 
37 et 38 dudit Règlement. 
b) La cause a été introduite lors de l'audience du 7 octobre 2010. La 
COPROPRIETE A______ a sollicité la jonction de cette procédure à celle 
opposant F______ et G______ en contestation de la même décision d'assemblée 
générale. Les parties ne se sont pas opposées à la proposition du Tribunal 
d'entendre les parties, soit I______ et 2 ou 3 copropriétaires. 
c) Lors de l'audience du 16 novembre 2010 devant le Tribunal, les copropriétaires 
présents ont précisé que la copropriété était formée de 3 parties soit de 60 
logements, de 5 arcades et d'un dépôt en sous-sol. Au jour de l'audience, les 
arcades étaient occupées par un magasin de radio-tv, une blanchisserie, un bureau 
de location de limousine, un bar dont l'exploitation avait été déclarée illicite et une 


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arcade dont la faillite avait été prononcée. Le projet de C______ AG touchait des 
parties distinctes de la copropriété. L'un des copropriétaires a souligné que si une 
contrepartie était offerte aux copropriétaires, vu le changement d'affectation du 
dépôt en spa, ceux-ci pourraient entrer en matière. C______ AG a déclaré qu'elle 
allait revoir son projet en proposant par exemple une modification des 
installations existantes en termes d'alimentation de chauffage et d'eau. La 
COPROPRIETE A______ ayant encore exprimé ses inquiétudes dans le sens d'un 
dérapage des activités vers des activités de prostitution, C______ AG s'est 
engagée à transmettre un projet avant la prochaine audience, une suite de 
comparution étant à fixer en février 2011. 
d) Lors de l'audience du 3 mars 2011, les parties ont sollicité la suspension de la 
cause. Le Tribunal a fait droit à leur requête en suspendant l'instance par jugement 
du 3 mars 2011. 
L'instance a par la suite été reprise, puis suspendue à plusieurs reprises. Elle a été 
reprise le 6 juin 2013. 
e) Dans ses écritures du 18 octobre 2013, COPROPRIETE A______ a conclu au 
déboutement de sa partie adverse des fins de sa demande, avec suite de dépens. 
f) Les parties ont été entendues par le Tribunal le 26 novembre 2013, puis le 
30 janvier 2014. Elles ont souhaité que la cause soit suspendue jusqu'à droit jugé 
dans la procédure pendante devant la Cour de justice et opposant F______ et 
G______ à la COPROPRIETE A______ en relation avec la même décision 
d'assemblée générale. Le Tribunal a fait suite à cette requête en suspendant 
l'instruction de la cause par jugement du 30 janvier 2014. 
Par courrier du 3 février 2015, la COPROPRIETE A______ a informé le Tribunal 
de ce que la Cour de justice avait rendu un arrêt désormais définitif et exécutoire 
dans ladite procédure. A son avis, le retrait de la demande s'imposait compte de 
l'arrêt de la Cour. 
L'instruction de la cause a été reprise par jugement du 19 février 2015. 
g) Par ordonnance du 30 juin 2015, le Tribunal a remis la cause pour plaider au 
8 octobre 2015. Dans leurs écritures respectives du 2 octobre 2015, les parties ont 
toutes deux persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger à l'issue 
de l'audience du 8 octobre 2015. 
D. 
a) Par jugement JTPI/12549/2015 du 27 octobre 2015, notifié le 2 novembre 2015 
à la COPROPRIETE A______, le Tribunal a, statuant par voie de procédure 
ordinaire, ordonné la rectification de la qualité des parties en ce sens que la 
demanderesse à la procédure était C______ AG (ch. 1 du dispositif), annulé la 
modification du 12 avril 2010 du règlement d'administration et d'utilisation de la 


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COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGE DE L'IMMEUBLE 
A______, ______ GENEVE, en tant qu'elle stipule en son nouvel article 10 let. e) 
RAU in fine que "l' affectation du lot privé du sous-sol et celle d'un dépôt" (ch. 2), 
compensé les dépens (ch. 3) et débouté les paries de toutes autres conclusions 
(ch. 4). 
 
b) Par acte expédié le 2 décembre 2015 et réceptionné le 3 décembre par le greffe 
de la Cour de justice, la COPROPRIETE A______ a formé un appel contre ce 
jugement, dont elle a sollicité l'annulation du chiffre 2 de son dispositif. Elle a 
conclu à ce qu'il soit dit que la modification du 12 avril 2010 du règlement 
d'administration et d'utilisation de la COPROPRIETE A______, en tant qu'elle 
stipule en son nouvel article 10 let. e) RAU in fine que "l'affectation du lot privé 
au sous-sol est celle d'un dépôt", est pleinement valable, C______ AG devant être 
déboutée de toutes autres conclusions avec suite de frais et dépens. A titre 
subsidiaire, elle a conclu au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction 
complémentaire et à la possibilité de prouver les faits allégués dans autre appel. 
Elle a produit, outre le jugement querellé, le cahier de répartition des locaux 
3______ (pièce 7). 
 
c) Dans sa réponse du 25 février 2016, C______ AG a conclu au rejet de l'appel, à 
la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de la COPROPRIETE 
A______ de toutes ses conclusions, avec suite de dépens. Elle a conclu à 
l'irrecevabilité de la pièce 7 produite par sa partie adverse. 
 
d) La COPROPRIETE A______ a répliqué le 7 avril 2016 et produit deux pièces 
complémentaires (pièces 8 et 9), soit deux extraits du Registre foncier du 1er avril 
2016 concernant l'un l'immeuble no ______, l'autre la part de copropriété de 
C______ AG sur l'unité PPE no _______ relative aux lots 1______ et 2______. 
Sur le fond, elle a persisté dans les conclusions de son appel. 
 
e) C______ AG a dupliqué le 2 mai 2016, persistant également dans les 
conclusions de sa réponse du 25 février 2016. Elle a demandé que les pièces 8 et 9 
soient écartées de la procédure, faute d'avoir été produites sans retard et en 
première instance. 
 
f) Par courrier du 3 mai 2016, le greffe de la Cour de justice a informé les parties 
du fait que la cause était mise en délibération. 
 
g) Les arguments des parties seront repris en tant que de besoin dans la partie EN 
DROIT. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011, les 
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 


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décision entreprise. Comme il s'agit en l'espèce d'un appel dirigé contre un 
jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la procédure d'appel, 
contrairement à la procédure de première instance régie par l'ancienne procédure 
civile genevoise, est régie par le nouveau droit de procédure. 
1.2 Selon l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, l’appel est recevable contre une 
décision finale rendue dans une cause présentant une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
L'action en contestation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages 
est une action civile de nature patrimoniale (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_729/2009 du 26 mars 2010 consid. 1.1; 5C.105/2004 du 29 juin 2004 
consid. 1.2, ATF 108 II 77 consid. 1b). 
En l'espèce, la décision entreprise est une décision finale et la valeur litigieuse de 
la contestation d'une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires 
portant sur des restrictions conventionnelles du droit exclusif des copropriétaires 
de l'immeuble constitué en propriété par étages est indéterminée, mais à tout le 
moins supérieure à 10'000 fr. 
L'appel a été déposé en temps utile (art. 143 al. 2 et 311 al. 1 CPC) et selon la 
forme prescrite (art. 130 et 131 CPC). Il est ainsi recevable. 
Sont également recevables l'écriture responsive de l'intimé (art. 312 al. 1 et 2 
CPC) ainsi que les déterminations subséquentes des parties (ATF 138 I 154 
consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en 
appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (art. 317 al. 1 let. a CPC) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance, bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
 
Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, 2011, n° 6 ad art. 317 CPC). La Cour examine, d'office la recevabilité 
des faits et les moyens de preuve nouveaux en appel (REETZ/HILBER, Kommentar 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2013, n° 26 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, l'appelante répond à l'intimée, qui demande que les pièces 7 à 9 
soient déclarées irrecevables, qu'il s'agit de faits notoires puisque les extraits du 
Registre foncier sont accessibles au public de même que le cahier de répartition 
des locaux. Elle en conclut que les pièces en question sont recevables. 
 
Ce raisonnement ne saurait être suivi. En effet, les pièces 7 à 9 produites par 
l'appelante pouvaient l'être en première instance. Il ne s'agit pas de moyen de 


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preuve nouveaux qui n'étaient pas connus de l'appelante lorsque l'instance était 
pendante devant le Tribunal. Le fait que les renseignements figurant sur les pièces 
en question soient accessibles au public ou notoires n'y change rien. De surcroît, 
les pièces en question ne sont pas directement accessibles sur internet de sorte que 
les faits qu'elles mentionnent ne sauraient être considérés comme des faits 
notoires. 
 
Il en résulte que ces pièces sont irrecevables de sorte que la Cour de céans les 
écartera de la procédure. 
3. 
3.1 L'art. 316 al. 3 CPC habilite l'instance d'appel à administrer des preuves, en 
particulier à accueillir des offres probatoires rejetées par l'autorité de première 
instance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 consid. 4). 
 
La preuve de faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC), susceptibles 
d'influer sur le sort de la cause (arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 précité), 
peut être rapportée par témoignage (art. 169 et ss CPC). 
 
L'instance d'appel renoncera, en règle générale, à procéder elle-même à des 
vérifications et renverra la cause au premier juge lorsque l'instruction menée par 
ce dernier est incomplète sur des points essentiels, par exemple parce qu'il n'a pas 
donné suite à une offre de preuve pertinente pour l'issue du litige (art. 318 al. 1 
let. c ch. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_939/2012 du 8 mars 2013 
consid. 4.2.1; ATF 138 III 374 consid. 4.3.2). 
 
3.2 En l'espèce, l'appelante n'a pas sollicité un acte d'instruction précis. Elle a 
cependant conclu, à titre subsidiaire, au renvoi de la cause au Tribunal "en 
l'invitant à instruire plus avant la présente affaire". 
 
Quoiqu'il en soit, la cause est suffisamment instruite et est en état d'être jugée. 
L'instance d'appel n'a pas à ordonner l'administration de preuves en l'occurrence. 
4. 
4.1 L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que ni le règlement PPE 
antérieur à l'assemblée des copropriétaires du 12 avril 2010 ni le Registre foncier 
ne prévoyaient d'affectation particulière pour le lot 1______ situé au sous-sol. Elle 
lui reproche aussi d'avoir retenu que la mention "dépôt" figurant dans l'acte de 
vente figurant sous ce lot était une description de l'utilisation de la part au moment 
de l'acquisition et non une affectation. 
 
L'appelante soutient que si les copropriétaires n'avaient pas souhaité restreindre 
l'utilisation du lot 1______ situé au sous-sol, ils n'auraient pas fait la distinction 
avec les autres lots qualifiés de "local commercial" dans le cahier de répartition 
des locaux. La Cour relève qu'il s'agit-là d'une allégation qui a été écartée en tant 
qu'elle se rapportait à la pièce 7, laquelle a été déclarée irrecevable, de sorte que 
ce grief doit être rejeté. 


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L'appelante plaide qu'en vertu de l'art. 970 al. 4 CC, nul ne peut se prévaloir de ce 
qu'il n'a pas connu une inscription portée au Registre foncier. L'intimée ne pouvait 
de ce fait invoquer de bonne foi que le lot 1______ n'avait aucune affectation. De 
surcroît, le changement d'affectation du lot en question avait été sollicité à deux 
reprises par les anciens propriétaires et chaque fois l'assemblée des copropriétaires 
l'avait refusé sans que ces décisions ne soient valablement contestées. 
 
4.2 L'intimée soutient que la modification du règlement la prive de son droit 
exclusif légal de copropriétaire. Elle rappelle que le lot du sous-sol a déjà été 
utilisé comme dépôt d'une société exerçant une activité commerciale, ce qui 
constitue à ses yeux une affectation commerciale du local. Les plans de 
l'immeuble montrent que le sous-sol de l'immeuble abrite des locaux 
commerciaux. A son avis, le fait d'aménager les locaux autrement qu'en dépôt, 
soit de les destiner à l'exploitation d'un spa, ne constitueraient ni un changement 
de destination, ni une nuisance supplémentaire. C'était donc à bon droit que le 
Tribunal avait annulé la modification du 12 avril 2010 du règlement 
d'administration et d'utilisation de la PPE en tant qu'elle stipulait en son nouvel 
art. 10 let. e que "l'affectation du lot privé au sous-sol est celle d'un dépôt". 
 
L'intimée estime par ailleurs que l'appelante est malvenue de soutenir qu'elle est 
de mauvaise foi, dans la mesure où elle tente elle-même de soutenir que les 
mentions du cahier de répartition, purement descriptives, ont une portée valant 
limitation d'usage de la chose. 
5. 
5.1 Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un immeuble peuvent 
être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le 
droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un 
bâtiment (al. 1); le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et 
d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des 
autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations 
communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect 
extérieur (al. 2). 
Tout comportement qui empêche des propriétaires d'étages de jouir paisiblement 
de leur appartement ou qui perturbe l'exploitation d'un commerce est proscrit par 
l'art. 712a al. 2 CC. Même sans disposition règlementaire, il est interdit, par 
exemple, d'exploiter un night-club dans une maison d'habitation ainsi que de 
provoquer des immissions olfactives ou auditives (WERMELINGER, La propriété 
par étages, Rothenburg, 2015, n. 51 ad art. 712a CC). 
Ainsi, le règlement d’administration et d’utilisation peut comprendre des 
restrictions dans l’affectation ou la destination des unités d’étage. Certaines 
activités commerciales peuvent être interdites. Il est admis d’exclure les activités 
commerciales à l’origine de nuisances réelles pour les propriétaires d’étages 


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comme celles qui occasionnent des immissions auditives (bar, night-club), 
olfactives (boulangerie, fromagerie) ou psychologiques (salon de massage, salon 
de jeu) ainsi que les activité qui, de façon générale, attirent un grand nombre de 
personnes dans une propriété par étages (WERMELINGER, op. cit., n. 80 et 82 
ad art. 712a CC), soit les activités qui contreviennent aux intérêts des autres 
membres de la propriété par étage (ATF 111 II 330 = JdT 1986 I 165 = RNRF 
1988 p. 374). 
En revanche, il n'est pas possible d'exclure les affectations nouvelles des parties 
exclusives qui ne portent atteinte ni à la destination du bâtiment, ni à l'utilisation 
uniforme des parties communes, ni à l'utilisation des unités d'étages, de telles 
restrictions étant abusives et violant le contenu minimal du droit exclusif 
(ATF 111 II 330 consid. 8 et 9). 
Les propriétaires d'étages peuvent préciser conventionnellement - notamment dans 
le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, mais également dans l'acte constitutif de 
la propriété par étages, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc 
de la communauté - leurs droits sur les parties de l'immeuble faisant l'objet d'une 
utilisation exclusive. Ils peuvent ainsi prévoir que les locaux doivent être utilisés 
dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un commerce ou un 
restaurant (ATF 139 II 1 consid. 4.3.1; 111 II 330 consid. 7; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.2; STEINAUER, Les droits 
réels, Berne, 2012, n. 1241a; MEIER-HAYOZ/REY, Commentaire bernois, n. 42 
ad art. 712a CC). 
5.2 Chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et 
d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires 
représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et 
mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, 
il peut être modifié par décision de cette double majorité (art. 712g al. 3 CC). 
Comme la propriété par étages est établie en principe pour une longue durée et 
que la communauté des copropriétaires d'étages peut compter un grand nombre de 
membres, le législateur a voulu faciliter l'adoption et la modification des 
règlements (ATF 103 Ib 76 = JdT 1977 I 339 consid. 2). 
Cette double majorité s'applique même si le règlement d'administration et 
d'utilisation figure dans l'acte constitutif qui a été adopté à l'unanimité 
(WERMELINGER, op.cit., n. 144 ad. 712g CC). Au vu de la teneur de l'art. 712g 
al. 3 CC, il semble exclu d'aggraver la condition de majorité. Le Tribunal fédéral a 
cependant laissé ouverte cette question (ATF 130 III 450 = JdT 2004 I 177 
consid 4.2; WERMELINGER, op. cit., n. 145 ad. 712g CC). 
5.3 Les activités provoquant des nuisances sonores et olfactives, ainsi que celles 
portant atteinte à la bonne réputation de l'immeuble - en particulier un café, bar, 


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restaurant, salon de massage, spa, salon de bien être, ainsi que tout genre d'activité 
assimilée au négoce du sexe, selon la législation en vigueur - constituent des 
activités qui portent atteinte aux droit des autres copropriétaires de jouir 
paisiblement de leur part de copropriété et qui peuvent dès lors être interdites par 
le règlement d'utilisation. 
Il en va de même de l’interdiction des activités «para-hôtelières» qui tend à 
protéger les copropriétaires d’allées et venues d’un grand nombre de personnes 
inconnues dans l’immeuble, étant rappelé que celui-ci se trouve dans le quartier 
des Pâquis, haut lieu de la prostitution à Genève. On relèvera que les unités 
d’étage étaient d’ores et déjà clairement affectées à l’habitation, ce qui exclut en 
soi leur utilisation pour des activités «para-hôtelières» qui constituent une activité 
commerciale. 
Par conséquent, la modification du règlement, adoptée le 12 avril 2010 en 
assemblée générale extraordinaire interdisant certaines activités, est conforme à la 
loi, sous réserve de ce qui suit. 
6. 
L'appelante critique l'annulation par le Tribunal de la modification du 12 avril 
2010 du RAU en tant qu'il stipule à son art. 10 let. e) que l'affectation du lot privé 
au sous-sol est celle d'un dépôt. 
6.1 Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au propriétaire 
d'utiliser ses parties exclusives comme il l'entend. Cette liberté est présumée. Elle 
peut toutefois être limitée par des restrictions légales et des restrictions 
conventionnelles. Les propriétaires d'étages peuvent ainsi convenir de restrictions 
à leur liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la 
propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le 
règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 139 
II 1 consid. 4.3.1; 111 II 330 consid. 2 et 7; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_816/2012 du 15 avril 2013 consid. 2.3.2; 5A_499/2010 précité consid. 8.2 et 
les références; 5A_428/2008 et 429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.3.1; 
5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.1 et 4.2 publié in: Revue du notariat et 
du registre foncier [RNRF] 2004 433 ss). 
Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites générales de l'ordre 
juridique (art. 2, 27 CC, 19-20 CO), ainsi que celles qui découlent de l'institution 
même de la propriété par étages. Les intérêts divergents et convergents des 
propriétaires d'étages doivent ainsi s'équilibrer, de façon que chacun d'eux puisse 
exercer ses droits le plus librement possible, tout en permettant à la communauté 
de fonctionner comme une entité (ATF 139 III 1 consid. 4.3.2; 111 II 330 
consid. 2 et 7; arrêts du Tribunal fédéral 5A_499/2010 précité consid. 8.2.1; 
5A_428/2008 et 429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.3.2; WERMELINGER, op. cit., 
n. 70 ad art. 712a CC; MEIER-HAYOZ/REY, op. cit., n. 44 ad art. 712a CC). 


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C/10307/2010 
De graves restrictions au droit exclusif du propriétaire d'étage ne peuvent 
cependant être prises qu'à l'unanimité ou, du moins, avec l'accord du propriétaire 
concrètement concerné par la restriction (ATF 139 III 1 consid. 4.3.2; arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_428/2008 et 429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.3.2). 
Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en 
particulier s'ils ont convenu de soumettre l'immeuble à une certaine affectation, 
l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour un changement dans la 
destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (ATF 139 III 1 consid. 4.3.3; 111 
II 330 consid. 2, arrêt du Tribunal fédéral 5A_499/2010 précité consid 8.2.2). 
Le Tribunal fédéral a retenu que si un propriétaire d'étage utilise sa part 
contrairement au règlement, mais sans mettre en danger la destination de 
l'immeuble en PPE, sans porter atteinte ni à l'utilisation uniforme des parties 
commune ni à celle des unités d'étages, il faut autoriser ce propriétaire à donner à 
sa part une affectation nouvelle mais dont les effets, notamment en ce qui touche 
les immissions, sont similaires à ceux de l'affectation antérieure (ATF 110 II 330 
consid. 8 in JdT 1986 I 165). 
 
6.2 Dans son arrêt ACJC/1150/2014 du 29 septembre 2014 au sujet du dépôt en 
question, la Cour de justice a retenu que le local sis en sous-sol de l'immeuble 
était une part d'étage privée qui n'avait reçu aucune affectation à la création de la 
PPE, de sorte qu'imposer à sa propriétaire que son utilisation soit limitée à un 
dépôt avait pour conséquence de restreindre son droit d'utiliser librement sa 
propriété, à moins qu'il n'y consente. 
 
La Cour avait cependant débouté les appelants parce que ceux-ci n'étaient plus 
propriétaires du local litigieux. 
 
6.3 Dans le cas d'espèce, il n'est pas contesté que l'intimée soit propriétaire 
exclusif du local en question. 
 
A l'instar du Tribunal, la Cour retient que le règlement d'utilisation antérieur à 
l'assemblée des propriétaires du 12 avril 2010 ne prévoit pas d'affectation 
particulière pour cette part. La mention "dépôt" figurant dans l'acte authentique 
par lequel l'intimée a acquis le bien ne signifie pas que ce bien ne pouvait être 
utilisé que comme dépôt. Il ne s'agit pas d'une affectation mais d'une description 
de l'utilisation au moment de l'acquisition. En voulant limiter cet usage au seul 
dépôt par une modification du règlement d'aménagement et d'utilisation, 
l'appelante a cherché à restreindre gravement le droit de son propriétaire. 
 
Or, de graves restrictions au droit exclusif du propriétaire PPE ne peuvent être 
prises qu'à l'unanimité ou avec l'accord du propriétaire concrètement concerné par 
la restriction (cf. jurisprudence précitée). 


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C/10307/2010 
 
En retenant que l'accord du propriétaire, soit de l'intimée, était nécessaire pour 
adopter l'art. 10 let. e) nouveau RAU in fine, le Tribunal n'a pas violé la loi. Sa 
décision d'annuler la modification du 12 avril 2010 du RAU en tant qu'il stipule à 
son art. 10 let. e) que l'affectation du lot privé au sous-sol est celle d'un dépôt n'est 
donc pas critiquable. 
 
On ne voit pas par ailleurs en quoi l'intimée commettrait un abus de droit en 
s'opposant à la modification du RAU voulue par l'appelante. 
 
6.4 Il en résulte que l'appel doit être rejeté, étant infondé. Le chiffre 2 du dispositif 
du jugement querellé sera donc confirmé. 
7. 
Les autres chiffres du dispositif du jugement entrepris n'ont pas fait l'objet d'un 
appel. 
8. 
L'appelante sera condamnée aux frais de la procédure d'appel dès lors qu'elle 
succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ceux-ci seront arrêtés à 2'000 fr. (art. 17 
et 38 RTFMC) et partiellement compensés avec l'avance déjà versée. 
 
L'appelante sera également condamnée aux dépens de l'intimée, arrêtés à 2'500 fr. 
(art. 86 RTFMC). 
* * * * * 


- 16/17 - 
 
C/10307/2010 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 
D'ETAGE DE L'IMMEUBLE A______ contre le chiffre 2 du dispositif du jugement 
JTPI/12549/2015 rendu le 27 octobre 2015 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/10307/2010-18. 
Au fond : 
Confirme le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 2'000 fr., les met à la charge de COMMUNAUTE 
DES COPROPRIETAIRES D'ETAGE DE L'IMMEUBLE A______ et dit qu'ils sont 
partiellement compensés avec l'avance de frais de 1'000 fr. déjà versée, qui reste acquise 
à l'Etat de Genève. 
Condamne en conséquence COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES D'ETAGE 
DE L'IMMEUBLE A______ à verser 1'000 fr. à l'Etat de Genève. 
Condamne 
COMMUNAUTE 
DES 
COPROPRIETAIRES 
D'ETAGE 
DE 
L'IMMEUBLE A______ à verser à C______ AG 2'500 fr. à titre de dépens. 
Siégeant : 
Monsieur 
Jean-Marc 
STRUBIN, 
président; 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN 
et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Anne-Lise JAQUIER, 
greffière. 
 
Le président : 
Jean-Marc STRUBIN 
 
La greffière : 
Anne-Lise JAQUIER 
 
 
 


- 17/17 - 
 
C/10307/2010 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.