ge_gerichte · C/7099/2008 · 2009-03-09 · fr

; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; LIBERTÉ ÉCONOMIQUE ; ABUS DE DROIT ; MOTIF; RÉSILIATION | CO.274d; CO.267; CC.2

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.03.2009 C/7099/2008

C/7099/2008
ACJC/266/2009
(3)
du 09.03.2009
sur JTBL/1282/2008 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; LIBERTÉ ÉCONOMIQUE ; ABUS DE DROIT ; MOTIF; RÉSILIATION
Normes
:
CO.274d; CO.267; CC.2
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/7099/2008
ACJC/266/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009
Entre
X______
et
Y______ Sàrl
, comparant en personne, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 octobre 2008,
d’une part,
Et
Ville de Z______
, intimée, comparant par Me Jean-Pierre CARERA, avocat, avenue de Champel 24, case postale 123, 1211 Genève 12, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
d’autre part,
EN FAIT
A
. Par acte déposé le 24 novembre 2008 au greffe de la Cour de justice, X______ et Y______ Sàrl appellent du jugement du Tribunal des baux et loyers du 9 octobre, notifié le 24 octobre 2008, les condamnant à évacuer les locaux commerciaux qu'ils occupent au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 3, route ______ à ______. Ils demandent l'annulation de ce jugement et le rejet des conclusions de la bailleresse, la ville de Z______. Subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction.
La ville de Z______ conclut à la confirmation du jugement entrepris.
B
. Les faits suivants ressortent du dossier :
a
. Par contrat du 20 juin 1983, A______ et B______ ont remis à bail à X______ & FILS des locaux d'environ 194 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 3, route ______ à ______.
Le bail a été conclu pour une période de sept ans du 1er septembre 1983 au 31 août 1990, renouvelable d'année en année et résiliable moyennant un préavis de six mois.
b
. A une date indéterminée, la ville de Z______ est devenue bailleresse.
Par avenant du 6 octobre 1998, les locataires sont devenus Y______ Sàrl et X______.
c
. Par avis du 23 avril 2001, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 août 2002 au motif que des aménagements routiers allaient être entrepris à la place ______ et le bâtiment démoli.
Les locataires ont contesté la résiliation auprès de la Commission de conciliation des baux et loyers. Celle-ci a, par décision du 10 décembre 2001, déclaré valable le congé notifié le 23 avril 2001 et accordé aux locataires une première prolongation du bail au 31 décembre 2003.
d.
Par requête du 24 octobre 2003, les locataires ont sollicité une seconde prolongation au 31 août 2008 auprès de la Commission de conciliation des baux et loyers, qui a accordé une seconde prolongation du bail au 29 février 2008.
e.
Le 22 juin 2007, la bailleresse a invité les locataires à prendre toutes dispositions pour libérer les locaux à partir du 1er mars 2008.
Les locataires ont sollicité, le 29 février 2008, un délai supplémentaire pour pouvoir trouver des nouveaux locaux.
f.
Par requête du 20 mars 2008 déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, non conciliée et introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 13 mai 2008, la bailleresse a requis l'évacuation des locataires.
Dans leur mémoire réponse, les locataires ont indiqué que la place ______ avait été réaménagée sans que l'immeuble qu'ils occupent soit détruit et que les autorisations requises pour le démolir et construire en lieu et place un immeuble comprenant des logements, des commerces et un hôtel n'interviendraient pas dans un avenir proche.
X______ a ajouté n'avoir pas trouvé de locaux de remplacement et qu'étant âgé de 54 ans, aucune banque n'entendait lui consentir un crédit pour racheter une nouvelle carrosserie. Il a encore précisé que, ne pouvant pas remettre son commerce, il ne serait pas en mesure de se constituer une prévoyance retraite et il souhaitait maintenir son activité dans les locaux le plus longtemps possible.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoirie du 18 septembre 2008.
C
. Le Tribunal a considéré que le congé avait été déclaré valable par décision de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 10 décembre 2001. La seconde prolongation accordée par ladite Commission étant arrivée à échéance, les locataires ne disposaient d'aucun titre les autorisant à demeurer dans les locaux. Partant, leur évacuation devait être prononcée.
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 2 février 2009 devant la Chambre d'appel, les parties n'étaient ni présentes ni représentées.
Leurs arguments en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1
. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits par la loi (art. 443 et 444 LPC).
S'agissant d'une procédure dont l'objet ne relève pas du chapitre II du titre VIIIème du Code des obligations, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). En principe, la Cour revoit donc la cause librement (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC).
2
. Les locataires se plaignent, en premier lieu, de la violation de leur droit d'être entendus (art. 29 al. 2 Cst.) et des art. 274d al. 3 CO et 429 al. 2 LPC. Le Tribunal aurait dû ordonner une comparution personnelle des parties et instruire si les motifs de la résiliation étaient toujours d'actualité, respectivement si l'évacuation sollicitée ne se heurtait pas à un abus de droit. En effet, le congé était intervenu en vue de l'exécution de travaux d'aménagement de la place ______, qui n'avaient finalement pas eu lieu. Par ailleurs, la demande, déposée par la propriétaire, en autorisation de construire un nouvel immeuble à la place de l'immeuble existant était toujours pendante devant le Département des constructions et des technologies de l'information (DCTI). Enfin, les recherches de locaux de remplacement étaient demeurées infructueuses.
2.1
Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. confère à toute personne le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, d'avoir accès au dossier, d'offrir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, de participer à l'administration des preuves et de se déterminer à leur propos. Cette garantie inclut le droit à l'administration des preuves valablement offertes, à moins que le fait à prouver ne soit dépourvu de pertinence ou que la preuve apparaisse manifestement inapte à la révélation de la vérité. Par ailleurs, le juge est autorisé à effectuer une appréciation anticipée des preuves déjà disponibles et, s'il peut admettre de façon exempte d'arbitraire qu'une preuve supplémentaire offerte par une partie serait impropre à ébranler sa conviction, refuser d'administrer cette preuve (ATF
131 I 153
consid. 3;
130 II 425
consid. 2.1;
129 II 497
consid. 2.2;
125 I 417
consid. 7b).
L’art. 274d al. 3 CO prévoit que l’autorité de conciliation et le juge établissent d’office les faits et apprécient librement les preuves; les parties sont tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du litige. Il s’agit d’un cas d’application de la maxime inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats atténuée. Fondée sur des considérations socio-économiques, cette maxime tend à protéger la partie la plus faible économiquement, à établir l’égalité entre les parties et à accélérer la procédure (ATF
125 III 231
consid. 4a).
La maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. La maxime inquisitoriale sociale ne saurait donc être comprise par les justiciables comme un commode oreiller de paresse, les autorisant à rejeter sur les épaules du juge l’ensemble des devoirs procéduraux qui leur incombent. Le juge doit cependant s’assurer, en interpellant au besoin les parties, que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes, mais il n’est obligé de le faire que si des doutes sérieux existent sur ce point. Les plaideurs doivent, quant à eux, participer de manière active à la conduite de l’instruction (ATF
125 III 231
consid. 4a).
Les art. 429 al. 2 et 436 LPC s'inscrivent dans ces considérations sociales et imposent au juge d'adopter un rôle actif dans la conduite des procès relatifs aux baux et loyers. Dans l'optique du législateur genevois, il est conforme au caractère informel de la procédure que les parties puissent s'expliquer oralement, raison pour laquelle la procédure commence par une comparution des parties, à moins que toutes les parties y renoncent ou qu'une telle mesure s'avère manifestement inutile (art. 429 al. 2 LPC). Lors de l'audience de comparution personnelle des parties, le Tribunal débat des faits allégués, de leur pertinence et des preuves offertes. Si la preuve par témoins apparaît adéquate, le juge désigne les personnes dont il souhaite l'audition (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 1 ad art. 436).
2.2
En l'espèce, se pose la question de savoir si les premiers juges pouvaient se dispenser de procéder à l'audition des parties, en d'autres termes si cette mesure s'avérait manifestement inutile.
Le congé notifié aux locataires en 2001 a déjà fait l'objet d'un contrôle judiciaire et a été déclaré valable par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Les locataires n'ont pas porté cette décision devant le Tribunal des baux et loyers, de sorte que la décision de ladite Commission est devenue définitive. Ils sont ainsi forclos pour solliciter un réexamen du motif de congé. Il n'apparaît, au demeurant, pas que le motif invoqué, à savoir l'intention de la bailleresse de procéder à des aménagements routiers et à la démolition du bâtiment, était fictif; les appelants ne le soutiennent d'ailleurs pas. Au contraire, ils reconnaissent qu'au moment de la notification du congé, la bailleresse avait en effet l'intention de procéder aux dits travaux. Ils font cependant valoir que ce motif aurait depuis lors cessé d'exister, les projets de construction de la bailleresse ayant évolué, de sorte qu'en sollicitant leur évacuation pour un autre motif que celui ayant justifié le congé, celle-ci adopterait un comportement contradictoire. Or, le motif avancé pour résilier le bail ne peut devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ATF np
4C.176/2004
consid. 2.1 avec les références citées). La bailleresse ne peut donc se voir reprocher un comportement contradictoire ou constitutif d'un abus de droit. Entendre les parties sur les projets de construction et de démolition de la bailleresse n'aurait ainsi pas été susceptible de déterminer si celle-ci commettait un abus de droit en requérant l'évacuation des locataires.
Par ailleurs, la question de savoir si l'appelant a été en mesure de trouver des locaux de remplacement n'est pas pertinente au regard de l'obligation de restituer l'objet loué à la fin du bail. Ce point aurait pu être instruit si la procédure avait pour objet l'octroi d'une prolongation de bail, ce qui n'est cependant pas le cas en l'espèce. Sur ce point également, le Tribunal pouvait se dispenser d'entendre les parties en audience de comparution personnelle.
Les appelants n'avancent pas d'autres éléments qui auraient justifié l'audition des parties. Comme on vient de le voir, celle-ci était manifestement inutile in casu, de sorte que les griefs soulevés à cet égard par les appelants sont infondés.
3
. En second lieu, les appelants se plaignent de l'attitude contradictoire de la bailleresse, qui a résilié le bail pour un autre motif que celui invoqué à l'appui de sa demande d'évacuation. Au moment du congé, les appelants avaient renoncé à contester le motif invoqué, qui n'était aujourd'hui plus d'actualité. La confiance placée dans la bailleresse, qui s'est abstenue de notifier un nouveau congé à la suite du nouveau projet de construction qu'elle envisage de réaliser, avait été déçue. Partant, celle-ci commettait un abus de droit en requérant l'évacuation des appelants.
3.1
Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF
129 III 493
consid. 5.1). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (consid. 5b non publié de l'ATF
128 III 284
; arrêt
4C.225/2001
du 16 novembre 2001, publié in SJ 2002 I p. 405, consid. 2b). Les cas typiques sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF
129 III 493
consid. 5.1;
127 III 357
consid. 4c/bb). La règle prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Cependant, son application doit demeurer restrictive et se concilier avec la finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas concret (ATF
107 Ia 206
consid. 3b et les références citées).
3.2
Comme cela a été exposé sous consid. 2.2, le fait que le motif avancé pour résilier le bail ait cessé d'exister ne permet pas de retenir que le bailleur agirait de manière contraire aux règles de la bonne foi ni, a fortiori, qu'il commettrait un abus de droit. Il convient, en outre, de relever que l'appelant ne conteste pas que la bailleresse poursuit toujours le but de démolir l'immeuble dans lequel se trouve sa carrosserie pour y reconstruire un nouvel immeuble. Il n'apparaît ainsi pas que la bailleresse aurait renoncé à l'idée même de démolir l'immeuble existant pour en reconstruire un, même si elle semble avoir modifié ses plans initiaux. Par ailleurs, la bailleresse a attendu l'issue du bail avant d'agir et a pris le soin d'inviter le locataire, plus de huit mois avant la fin du bail, à prendre toutes dispositions pour pouvoir libérer les locaux à la fin de celui-ci. Il ne peut ainsi lui être reproché d'avoir agi sans ménagement. La demande d'évacuation, formée à l'issue de la seconde prolongation de bail, ne présente ainsi pas d'indices permettant de considérer que la bailleresse commettrait un abus de droit en réclamant la restitution des locaux en application de l'art. 267 CO.
4
. En dernier lieu, l'appelant se plaint d'une violation de l'art. 27 Cst. féd. La requête en évacuation constituerait une atteinte disproportionnée à sa liberté économique. Compte tenu de la pénurie de locaux commerciaux à Genève, il n'avait pas pu trouver de locaux de remplacement. Au vu de son âge (54 ans), aucune banque n'était disposée à lui consentir un prêt afin qu'il puisse racheter une carrosserie. S'il était évacué des locaux litigieux, il serait ainsi privé de la possibilité d'exercer une activité lucrative. Aucun intérêt public ne justifiait une telle solution.
4.1
Selon l'art. 27 al. 1 Cst. féd., la liberté économique est garantie. Elle comprend notamment le libre choix de la profession, le libre accès à une activité économique lucrative privée et son libre exercice (art. 27 al. 2 Cst. féd.). Cette liberté protège toute activité économique privée, exercée à titre professionnel et tendant à la production d'un gain ou d'un revenu (ATF
118 Ia 175
consid. 1). Aux termes de l'art. 36 al. 1 Cst. féd., toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale; les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui (art. 36 al. 2 Cst. féd.) et proportionnée au but visé (art. 36 al. 3 Cst. féd.). L'essence des droits fondamentaux est inviolable (art. 36 al. 4 Cst. féd.).
Les droits fondamentaux doivent être réalisés dans l’ensemble de l’ordre juridique. Quiconque assume une tâche de l’Etat est tenu de respecter les droits fondamentaux et de contribuer à leur réalisation. Les autorités veillent à ce que les droits fondamentaux, dans la mesure où ils s’y prêtent, soient aussi réalisés dans les relations qui lient les particuliers entre eux (art. 35 Cst. féd.).
4.2
En l'occurrence, l'intimée agit en tant que bailleresse, propriétaire d'un immeuble. Dans ce cadre, elle n'assume pas une fonction de l'Etat au sens de l'art. 35 Cst. féd. Il ne peut donc lui être reproché de violer cette disposition. Contrairement à ce que soutient l'appelant, le fait de requérir son évacuation à la fin du bail n'est pas un acte qui entrave sa liberté économique; l'appelant reste libre d'exercer son activité de carrossier. La difficulté qu'il soutient rencontrer à retrouver des locaux commerciaux n'est pas imputable à la bailleresse. En outre, il en a déjà été tenu compte lors du prononcé de la seconde prolongation du bail. Au demeurant, la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) de la bailleresse s'oppose à ce qu'elle ne puisse pas récupérer la maîtrise de ses locaux lorsque, comme en l'espèce, les conditions légales à la restitution de ceux-ci sont remplies. Enfin, des considérations d’ordre humanitaire peuvent, de par la loi cantonale (cf. art. 474A al. 2 LPC), être prises en compte au stade de l'exécution du jugement d'évacuation. Elles ne sont cependant pas déterminantes dans la procédure aboutissant au prononcé de l'évacuation (
ACJC/833/2008
du 20 juin 2008;
ACJC/987/2007
du 3 septembre 2007). Le grief est donc infondé.
5.
Les appelants, qui succombent, s'acquitteront de l'émolument d'appel (art. 447 al. 2 LPC).
Le litige portant sur l’évacuation du locataire à la suite d'un congé valable, la valeur selon la loi fédérale sur le Tribunal fédéral est indéterminée.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ et Y______ Sàrl contre le jugement
JTBL/1282/2008
rendu le 9 octobre 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7099/2008-4-D.
Au fond :
Le rejette et confirme le jugement entrepris.
Condamne X______ et Y______ Sàrl, conjointement et solidairement, à verser à l’Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.