ge_gerichte · DCSO/332/2020 · 2020-09-17 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/676/2020-CS 
DCSO/332/20
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 17 SEPTEMBRE 2020 
 
Plainte 17 LP (A/676/2020-CS) formée en date du 24 février 2020 par A______, 
élisant domicile en l'étude de Me Yves PIANTINO, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné et 
par plis recommandés du greffier du 17 septembre 2020 
à : 
- A______ 
c/o Me PIANTINO Yves 
Route de Vernier 94 
1219 Châtelaine. 
- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 
Service du contentieux 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3. 
 
 


 
 
 
 
A/676/2020-CS 
- 2 - 
 
- B______ SA 
c/o Me PETROZ Pascal 
Perréard de Boccard SA 
Rue du Mont-Blanc 3 
Case postale 
1211 Genève 1. 
- C______ (SUISSE) SA 
 
____________ 
______ [VD]. 
- Hoirie de feu M. D______ 
c/o Me ZWAHLEN Guy 
Rue Monnier 1 
Case postale 205 
1211 Genève 12. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/676/2020-CS 
EN FAIT 
A. 
a. Dans le cadre de quatre poursuites en réalisation de gage immobilier nos 
1______, 2______, 3______ et 4______ introduites contre l'Hoirie de feu 
M. D______, B______ SA, créancier-gagiste de deuxième rang, a requis au mois 
de septembre 2016 la vente de la parcelle n° 5______ sise à F______ [GE], 
propriété de l'hoirie. 
 
b. Le 22 octobre 2018, lors des enchères, l'immeuble a été adjugé à A______, qui 
a offert 540'688 fr. 10. 
 
A______ a versé l'acompte de 112'500 fr. en date des 22 et 23 octobre 2018. 
 
c. Le 31 octobre 2018, A______ a informé l'Office cantonal des poursuites (ci-
après: l'Office) que, faute de financement bancaire, il ne pouvait pas s'acquitter du 
solde à payer au 22 décembre 2018 et sollicitait l'annulation de la vente. 
 
L'Office lui a alors rappelé qu'il s'exposait à des conséquences financières en cas 
de demeure (moins-value sur le prix de vente et tout autre dommage). 
 
d. Faute de paiement, l'Office a révoqué la vente le 3 janvier 2019. Il en a informé 
par écrit A______. 
 
Le même jour, il a publié une annonce fixant la date de la nouvelle vente aux 
enchères au 28 janvier 2019, à l'issue de laquelle, personne n'ayant présenté 
d'offre, il a prononcé un non-lieu de vente. 
 
Selon les conditions de vente déposées le 14 janvier 2019, l'immeuble serait 
adjugé après trois criées au plus offrant, à condition que son offre soit égale ou 
supérieure à 544'663 fr. 30. 
 
e. Le 18 février 2019, A______ a formé une plainte contre la vente du 22 octobre 
2018 auprès de la Chambre de surveillance. Invoquant le non-respect des 
conditions de vente, il a conclu à son annulation et à la restitution de la somme de 
112'500 fr. qu'il avait versée. 
 
f. Par décision du 13 juin 2019, la Chambre de surveillance a rejeté la plainte dans 
la mesure de sa recevabilité. Le recours de A______ contre cette décision a été 
rejeté par le Tribunal fédéral aux termes d'un arrêt du 6 septembre 2019 (cause 
5A_529/2019). 
B. 
a. Par courrier du 11 février 2020, l'Office a communiqué à A______ les éléments 
relatifs au calcul de la créance contre le fol enchérisseur. Il a retenu que la moins-
value correspondait à la différence entre l'offre la plus élevée présentée le 
22 octobre 2018, soit le prix offert par A______ en 540'688 fr. 10, et le résultat de 
la vente du 28 janvier 2019 (égal à zéro). En définitive, la créance contre le fol 


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enchérisseur correspondait au prix de la première adjudication, majoré des intérêts 
et des frais. 
 
Un délai au 28 février 2020 était imparti à A______ pour s'acquitter de cette 
créance. 
 
b. Par acte du 24 février 2020, A______ a formé plainte auprès de la Chambre de 
surveillance contre le courrier de l'Office du 11 février 2020, reçu le lendemain. Il 
conteste le calcul effectué par l'Office et soutient que dans la mesure où le prix 
minimal imposé par le principe de l'offre suffisante n'a pas été obtenu lors des 
secondes enchères, la moins-value était égale à la différence entre le prix 
d'adjudication de la précédente enchère et le prix d'adjudication minimal dans la 
nouvelle enchère. Le prix d'adjudication minimal des secondes enchères ayant été 
fixé à 544'663 fr. 30, la moins-value s'élevait à 3'975 fr. 20 (544'663 fr. 30 - 
540'688 fr. 10), à laquelle il convenait d'ajouter les intérêts moratoires en 5% et 
les frais de la seconde adjudication. L'Office était invité à compenser cette créance 
avec l'acompte qu'il avait versé et à lui restituer la différence. 
 
c. Par décision du 4 mars 2020, l'effet suspensif a été accordé à la plainte. 
 
d. Dans sa détermination du 11 mars 2020, C______ (Suisse) SA, créancier 
hypothécaire, s'en est rapporté à justice. 
 
e. L'Office a conclu au rejet de la plainte. Le montant de 540'688 fr. 10 
correspondait à la différence entre le prix obtenu lors des premières enchères, 
annulées, et le résultat des secondes enchères, qui s'étaient soldées par un non-lieu 
de vente. C'était le calcul préconisé par E______. 
 
f. L'Hoirie de feu D______ a aussi conclu au rejet de la plainte, le calcul de 
l'Office ne prêtant pas le flanc à la critique. 
 
g. Par avis du greffe de la Chambre de surveillance, les parties et l'Office ont été 
informés le 6 mai 2020 de ce que l'instruction de la cause était close. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte 
à l'autorité de surveillance, soit à Genève la Chambre de surveillance, contre les 
décisions et mesures de l'Office contraires à la loi ou qui ne paraissent pas 
justifiées (art. 13 et 17 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 
LaLP). 
 
1.1.2 En cas de réalisation aux enchères, si le prix d'adjudication n'est pas payé 
dans le délai imparti, l'office ordonne immédiatement de nouvelles enchères, 
auxquelles l'art. 126 LP s'applique (art. 129 al. 3 et 143 al. 1 et LP). Le précédent 
adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières 


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enchères ainsi que de tout autre dommage. La perte d'intérêts est calculée au taux 
du 5 % (art. 129 al. 4 et art. 143 al. 2 LP). 
 
Si le prix obtenu lors de la seconde enchère est inférieur à celui de la première ou 
s'il n'est fait, lors de la seconde enchère, aucune offre suffisante, l'office chiffre les 
éléments constitutifs de la créance contre le fol enchérisseur et en fixe le montant, 
qu'il communique par écrit au précédent adjudicataire, en lui impartissant un délai 
pour s'en acquitter (cf. art. 72 ORFI et GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale 
sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. II, 2000, n° 25 ad art. 129 LP). Si le 
fol enchérisseur ne s'acquitte pas de la créance dans le délai fixé, l'office avisera 
ensuite les créanciers de ce que la créance sera vendue aux enchères, à moins que 
ceux-ci ne demandent, dans un délai de dix jours, qu'elle soit réalisée 
conformément à l'art. 130 ou 131 LP (art. 72 ORFI; cf. le formulaire ORFI n° 14 
concernant cet avis). 
 
1.1.3 En fixant et en chiffrant les éléments de la créance contre le fol enchérisseur, 
dont il déduit la ou les sommes payées à titre d'acomptes pour les ajouter au 
produit de la réalisation, l'office des poursuites accomplit un acte préparatoire à la 
réalisation de cette créance, mais ne rend pas une décision portant condamnation à 
payer une somme d'argent (GILLIERON, op. cit., n° 59 ad art. 143 LP; cf. aussi 
arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2019 du 14 mai 2020, consid. 2.1.2). 
 
Cette décision est sujette à plainte (SCHLEGEL / ZOPFI in Zürcher Kommentar zum 
SchkG, 2017, n° 6 ad art. 143 LP), mais l'autorité de surveillance ne peut 
qu'examiner d'éventuels erreurs de procédure de l'office (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_252/2019 du 14 mai 2020, consid. 2.1.2). Elle examine par exemple des griefs 
en lien avec la question de la mise à la charge du fol enchérisseur des frais générés 
par les nouvelles enchères (cf. GILLIERON, op. cit., n° 66 ad art. 143 LP). 
 
En revanche, en cas de contestation de la créance contre le fol enchérisseur 
(moins-value ou dommage), il appartient au juge (civil) d'arrêter le montant de 
celle-ci (GILLIERON, op. cit., n° 57 ad art. 143 LP), dans le cadre d'une action en 
dommages-intérêts. En effet, la question de l'existence et de l'étendue du 
dommage doit être tranchée par le juge et non pas par l'office des poursuites (cf. 
GILLIERON, op. cit., n° 57 ad art. 143 LP). 
 
1.2. En l'espèce, le plaignant ne conteste pas, dans la présente plainte, le 
déroulement des enchères, en particulier les conditions de vente des secondes 
enchères, ni le fait qu'il se soit trouvé en demeure. Le principe même d'une mise à 
sa charge de la créance contre le fol enchérisseur n'est pas non plus litigieux, pour 
autant qu'un dommage puisse être établi au sens de l'art. 143 al. 2 LP. 
 
Le plaignant ne formule en outre aucune critique à l'égard de la procédure suivie 
par l'Office en lien avec la détermination de la créance contre le fol enchérisseur. 


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Ses griefs concernent exclusivement le montant de cette créance retenu par 
l'Office. Il conteste en particulier le calcul de la moins-value, soit le fait que 
l'Office ait retenu le prix atteint lors des premières enchères, dès lors que les 
secondes enchères n'ont pas donné de résultat, et non pas la différence entre le 
prix atteint lors des premières enchères et le prix minimal d'adjudication des 
secondes (cf. GILLIERON, op. cit., n° 49 ad art. 143 LP). Il conteste aussi la période 
relative au cours des intérêts, mais pas le taux d'intérêt de 5% appliqué à juste titre 
par l'Office. Il sollicite aussi la preuve des frais relatifs aux secondes enchères, 
sans remettre en cause le principe de la mise à sa charge de ceux-ci. 
 
Pour la Chambre de céans, tous ces griefs relèvent de la détermination du 
dommage au sens large (cf. GILLIERON, op. cit., n° 49 ad art. 143 LP) et, en cas de 
contestation, ne sont pas de la compétence de l'autorité de surveillance mais du 
juge civil, lequel n'est par ailleurs pas lié par le calcul effectué par l'office. 
 
Il s'ensuit que les conclusions du plaignant tendant à contester le montant de la 
créance contre le fol enchérisseur sont irrecevables. 
2. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 lit. a 
OELP) et il n'est pas alloué de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
Déclare irrecevable la plainte formée le 24 février 2020 par A______ contre la décision 
de l'Office cantonal des poursuites du 11 février 2020. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Madame Natalie OPPATJA et 
Monsieur 
Anthony 
HUGUENIN, 
juges 
assesseur(e)s; 
Madame 
Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
 
 
 
 La greffière : 
 
 Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 Véronique AMAUDRY-PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.