ge_gerichte · JTAPI/510/2024 · 2024-05-27 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2140/2023 ICC 
JTAPI/510/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 27 mai 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SÀRL, représentée par GESTOVAL SOCIÉTÉ FIDUCIAIRE SA, avec 
élection de domicile 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
 


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A/2140/2023 
EN FAIT 
1. 
En annexe à sa déclaration fiscale 2021, A______ Sàrl (ci-après : la contribuable 
ou la recourante) a notamment produit un état locatif fiscal de l'immeuble au 
1______ B______ à C______, dont elle est propriétaire. Mentionnant que les 
appartements situés du 1er au 3ème étage ainsi qu'une des arcades sont vacants, ce 
document établi par la régie faisait ressortir un loyer fiscal total de CHF 93'120.-. 
2. 
Dans son bordereau ICC du 17 novembre 2022, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a calculé pour ce bien immobilier un impôt immobilier 
complémentaire au taux de 2‰ sur une valeur fiscale de CHF 2'489'840.-, 
correspondant à la capitalisation, au taux de 3.74%, d'une valeur locative de 
CHF 93'120.-. 
3. 
Contre cette taxation, une réclamation a été déposée par la fiduciaire de la 
contribuable le 28 novembre 2022. Elle indiquait que l'immeuble est actuellement 
en travaux et produisait un nouvel état locatif fiscal établi par la régie qui ne 
mentionnait que le loyer d'une des arcades de CHF 26'400.-. Elle demandait qu'une 
nouvelle taxation soit émise en prenant en compte ce montant. 
4. 
Par une décision du 26 février 2023, l'AFC-GE a rejeté cette réclamation et 
maintenu sa taxation indiquant que le fait que le bien immobilier soit quasi 
entièrement en travaux ne change pas le calcul de sa valeur par capitalisation. 
5. 
Contre cette décision, un recours a été déposé devant le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal) par un pli porté du 26 juin 2023. Indiquant 
n'avoir reçu le bordereau que le 1er juin 2023, la recourante conclut à ce que l'AFC-
GE tienne compte du fait que l'immeuble était en travaux pour le calcul de l'impôt 
immobilier complémentaire, se référant pour le surplus au fait que seul un loyer de 
l'arcade de CHF 26'400.- avait été encaissé en 2021. 
6. 
Dans sa réponse du 5 octobre 2023, l'AFC-GE conclut au rejet du recours, estimant 
pour l'essentiel qu'un loyer théorique doit être pris en compte pour l'estimation des 
immeubles locatifs. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens de l'art. 49 LPFisc. 


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3. 
Conformément à l'art. 77 LCP (loi générale sur les contributions publiques du 14 
décembre 1887 - D 3 05), les personnes morales doivent un impôt immobilier 
complémentaire sur les biens qu'elles détiennent. Cet impôt est calculé au 31 
décembre de la période fiscale sur la valeur des immeubles à cette date (art. 76 al. 
6 LCP). 
4. 
Cette dernière disposition renvoie à l'art. 50 let. a LIPP (loi sur l'imposition des 
personnes physiques du 27 septembre 2009 - D 3 08) qui, pour les immeubles 
locatifs, précise que la valeur fiscale est calculée en capitalisant l'état locatif annuel 
aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État. "L'état locatif annuel se détermine 
d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus 
de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa 
famille." 
5. 
De jurisprudence constante, l'état locatif fiscal doit être calculé sur une base 
théorique (JTAPI/14/2021 du 11.01.2021 consid. 8). Cela répond à l'objectif qui est 
de calculer la valeur fiscale de l'immeuble qui, en l'espèce, permet de déterminer 
l'assiette de l'impôt immobilier complémentaire, impôt réel qui ne dépend pas de la 
capacité contributive, ni du rendement de l'objet. 
6. 
Dans un arrêt plus ancien du 18 juillet 1984, le tribunal administratif avait statué 
que : "la valeur fiscale d'un immeuble ne saurait dépendre des fluctuations du 
rendement dues à des changements de locataires. Le fait que des appartements 
puissent rester vides pendant une certaine période, soit à cause d'une résiliation de 
bail, soit à cause de travaux de rénovation en cours ou à effectuer, ne modifie en 
rien la valeur fiscale de l'immeuble. Il en serait de même d'ailleurs dans l'hypothèse 
où un locataire ne paierait pas son loyer pour cause d'insolvabilité. C'est justement 
de ce genre de situation que le législateur a voulu tenir compte en introduisant dans 
le calcul de la valeur locative capitalisée les locaux qui ne sont pas loués, mais qui 
sont susceptibles de l'être. Ceci est confirmé par le sens de ce dernier terme qui veut 
dire ayant la capacité latente (Paul ROBERT, Dictionnaire alphabétique et 
analogique de la langue française, Paris 1972, p.1726). La question se poserait 
différemment si l'immeuble devenait objectivement inhabitable pour des raisons de 
sécurité et d'hygiène et dans une mesure telle que sa démolition devrait être 
ordonnée. (…) Ce n'est pas parce qu'un immeuble est vide qu'il perd sa valeur 
économique imposable, sous réserve de la situation d'un immeuble objectivement 
inhabitable car voué à la démolition, compte tenu de son état vétuste, insalubre et 
délabré. Dans ce dernier cas, il conviendra de faire recours à d'autres modes 
d'évaluation que la capitalisation de la valeur locative, s'agissant plutôt d'estimer la 
valeur imposable du terrain. Cette situation ne saurait être réalisée lorsque les 
appartements sont vides parce que le propriétaire veut rénover ou transformer 
l'immeuble. Dans cette hypothèse, les appartements sont toujours susceptibles d'être 
loués ; c'est pour une raison personnelle que le propriétaire ne le fait pas" (RDAF 
1985 p. 72, consid. 6 et 8). 


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7. 
En l'espèce, l'état locatif fiscal annexé à la déclaration de la recourante est 
manifestement conforme à ces principes, puisqu'il retient un loyer théorique pour 
la surface commerciale et les appartements vacants. C'est avec raison que l'AFC-
GE s'est basée sur celui-ci pour déterminer la valeur fiscale de l'immeuble et 
calculer l'impôt immobilier complémentaire. 
8. 
A suivre le raisonnement de la recourante, un immeuble locatif intégralement en 
travaux aurait une valeur fiscale nulle, ce qui aboutirait à un résultat absurde. Le 
résultat serait tout aussi inacceptable en l'espèce si l'on devait retenir, comme la 
soutient la recourante, une capitalisation basée sur le seul loyer encaissé en 2021 de 
CHF 26'400.- qui aboutirait à une valeur fiscale déterminante de l'immeuble 
inférieure à CHF 706'000.-, qui est manifestement sans aucun rapport avec sa valeur 
vénale. 
9. 
Le recours sera rejeté. 
10. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe est condamnée au 
paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais 
versée à la suite du dépôt du recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de 
procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 26 juin 2023 par A______ Sàrl contre la 
décision sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 26 février 2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Antoine BERTHOUD, président, Laurence DEMATRAZ et Pascal DE 
LUCIA, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
Le président suppléant 
Antoine BERTHOUD 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière