ge_gerichte · ATA/1366/2015 · 2015-12-21 · fr

Résumé:
 Recours contre le jugement du TAPI annulant les autorisations définitives de démolir et préalable de construire délivrées par le DALE malgré le préavis défavorable de la CMNS. Protection des ensembles selon les art. 89 ss LCI. En l'espèce, conformément à l'avis de l'ensemble des spécialistes et des autorités compétentes, l'immeuble fait partie d'un ensemble digne d'être protégé. Examen du principe de la proportionnalité. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/220/2014-LDTR 
ATA/1366/2015 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 21 décembre 2015 
 
 dans la cause 
 
FONDATION HBM JEAN DUTOIT 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
contre 
VILLE DE GENÈVE 
et 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
3 septembre 2014 (JTAPI/945/2014) 


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EN FAIT 
1) 
 
En 2008, la Fondation HBM Jean DUTOIT (ci-après : la fondation), 
fondation immobilière de droit public au sens de l’art. 14A de la loi générale sur 
le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), 
ayant pour but la construction, l’acquisition et l’exploitation d'immeubles et de 
logements destinés aux personnes à revenus modestes, est devenue propriétaire de 
la parcelle no 2'795, feuillet 76, de la commune de Genève-Cité, rachetée à la 
Fondation de valorisation des actifs de la Banque cantonale de Genève 
(ci-après : la fondation de valorisation) et sise en troisième zone de construction. 
 
 
Sur cette parcelle se trouve le bâtiment d’habitation avec rez-de-chaussée 
commercial E256, sis au 37, rue de la Servette et comportant quatre étages et des 
combles, en plus du rez-de-chaussée (ci-après : le bâtiment ou l’immeuble no 37). 
2) 
 
Le 16 novembre 2010, la fondation, soit pour elle son architecte mandataire, 
Monsieur Hughes HILTPOLD, a déposé auprès du département des constructions 
et des technologies de l’information, devenu ensuite le département de 
l’urbanisme, puis le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie 
(ci-après : DALE), une demande préalable d’autorisation de construire, référencée 
sous dossier DP 18'327-4 et portant sur la démolition du bâtiment no 37 et la 
construction d’un immeuble neuf. 
 
 
Le projet impliquait la démolition de treize logements d’habitation bon 
marché (ci-après : HBM) et d’un total de trente-huit pièces, soit cinq appartements 
de deux pièces, quatre de trois pièces et quatre de quatre pièces. Il projetait un 
bâtiment d’un étage en sous-sol et de dix niveaux au-dessus du sol. 
3) 
 
Le 23 novembre 2010, la direction générale de l’aménagement du territoire 
(ci-après : DGAT) s’est déclarée favorable au projet. 
4) 
 
Par préavis du 24 novembre 2010, la police du feu, la direction générale de 
la nature et du paysage (ci-après : DGNP) ainsi que l’inspection de la construction 
se sont déclarées favorables au projet sous réserves. 
5) 
 
Le 30 novembre 2010, le service juridique compétent en matière de loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures 
de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20 ; ci-après : le service juridique LDTR) a déclaré ne pas avoir 
d’observations, sous réserve du respect des conditions de la LDTR. 
6) 
a. 
Par préavis du 7 décembre 2010, comportant la mention « MS-e45 » barrée 
à la main, la sous-commission architecture (ci-après : SCA) de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) s’est déclarée défavorable 


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au projet, a demandé le maintien du bâtiment, a donné son accord pour une 
surélévation et a sollicité un projet modifié adapté à l’épannelage général de cette 
partie du front de rue, en limitant l’intervention à un bâtiment doté d’un 
rez-de-chaussée plus six étages et un attique ou une toiture. 
 
 
Le bâtiment no 37 faisait partie d’un ensemble protégé de la fin du XXe 
(recte : XIXe) siècle et devait à ce titre être maintenu. La surélévation proposée 
contrevenait à la disposition selon laquelle une augmentation de gabarit ne pouvait 
être autorisée qu’à condition de ne pas compromettre l’harmonie urbanistique de 
la rue. Si le bâtiment ne figurait pas sur la carte indicative des immeubles 
susceptibles d’être surélevés, cette partie du front est de la rue de la Servette avait 
fait l’objet, en 1986, d’un projet d’épannelage des gabarits afin d’harmoniser les 
hauteurs des différents bâtiments, lequel prenait en référence le gabarit de 
surélévation du bâtiment concerné et proposait des surélévations d’un ou deux 
niveaux, jusqu’à l’angle de la rue de la Poterie. À ce jour, trois surélévations 
avaient été réalisées, aux 39, 41 et 49, rue de la Servette. 
 
b. 
Elle a joint à son préavis la proposition de surélévation des bâtiments des 
31 à 49, rue de la Servette (ci-après : les bâtiments ou les immeubles nos 31 à 49) 
de 1986. 
7) 
 
Le 8 décembre 2010, la direction générale de la mobilité a émis un préavis 
favorable au projet, sous réserve. 
8) 
 
Par préavis du 10 décembre 2010, la direction générale de l’eau s’est 
déclarée favorable au projet sous conditions. 
9) 
 
Le 20 décembre 2010, la fondation, représentée par son architecte 
mandataire, a déposé auprès du DALE une demande définitive d’autorisation de 
démolir le bâtiment no 37, référencée sous dossier M 6'521-4. 
10) 
Le 3 janvier 2011, la DGAT a préavisé favorablement le projet de 
démolition. 
11) 
Par deux préavis du 4 janvier 2011, l’inspection de la construction a indiqué 
ne pas avoir d’observations quant au projet de démolition et la DGNP s’est 
déclarée favorable à ce dernier. 
12) 
Par préavis du 17 janvier 2011 dans le dossier M 6'521-4, le service des 
monuments et des sites (ci-après : SMS) de l’office du patrimoine et des sites 
(ci-après : OPS), rattaché au DALE, s’est référé au préavis de la CMNS du 
7 décembre 2010 dans le dossier DP 18'327-4, a confirmé que le bâtiment no 37 
faisait partie d’un ensemble et a indiqué être défavorable à sa démolition. 


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13) 
Par deux préavis du 18 février 2011, la Ville de Genève (ci-après : la ville) 
s’est déclarée défavorable aux projets DP 18'327-4 et M 6'521-4 ainsi qu’à un 
projet de surélévation du bâtiment no 35, dans le dossier DP 18'326-4. 
 
Les immeubles nos 35, 37, 39 et 41 formaient un ensemble. Les bâtiments 
nos 35, 39 et 41 avaient été construits en 1896 et l’immeuble no 37 résultait de 
l’agrandissement d’un bâtiment, également opéré en 1896. Les immeubles 
n’avaient pas d’architecte identifié, à part le bâtiment no 39. Ces immeubles, 
construits par des propriétaires et des maîtres d’œuvres différents, présentaient 
une harmonie et une unité de style, notamment grâce à la régularité des 
percements et à la disposition des balcons. 
 
 
Les bâtiments nos 35 et 37 ne figuraient pas sur la carte indicative des 
immeubles susceptibles d’être surélevés. L’augmentation importante du gabarit du 
bâtiment no 37 péjorerait fortement l’harmonie de l’ensemble des trois immeubles, 
particulièrement par rapport à sa position centrale dans l’îlot. 
14) 
Par préavis du 11 avril 2011 dans le dossier M 6'521-4, le SMS a confirmé 
sa prise de position du 17 janvier 2011 et invité la fondation à suivre la 
proposition de la CMNS, en prévoyant une surélévation préservant la lecture du 
tissu et des constructions de la fin du XIXe siècle, selon les exemples des 
bâtiments nos 43 à 49. Il a pris acte du fait que le bâtiment avait été transformé, 
probablement entre 1915 et 1920, entraînant une perte de substance intérieure, 
puis ultérieurement, modifiant le rez-de-chaussée, ce qui rendait possible une 
transformation intérieure plus conséquente, afin d’améliorer la qualité des 
logements existants. 
 
 
Lors de l’entrevue avec l’architecte mandataire de la fondation et le 
représentant de cette dernière, le SMS avait pris bonne note des explications 
complémentaires, notamment sur le contexte du bâtiment, le potentiel en 
nouveaux logements ainsi que l’aspect économique du projet. 
 
 
Le groupe de parcelles concernées était issu d’un morcellement du grand 
domaine de la Prairie, préparé en 1870 par Monsieur Jacques-Elysée GOSS. S’en 
était suivie l’édification coordonnée de l’ensemble des bâtiments nos 31, 33, 35, 
37, 39 et 41 entre 1894 et 1896. Il s’agissait bien d’un bâtiment faisant partie d’un 
ensemble protégé. 
15) 
Le 23 juin 2011, la fondation, représentée par son architecte mandataire, a 
déposé auprès du DALE un projet DP 18'327-4 modifié, prévoyant un bâtiment 
d’un étage en sous-sol et huit niveaux au-dessus du sol, y compris le rez-de-
chaussée, pour vingt-et-un logements et un total de septante-sept pièces 
habitables, correspondant à sept appartements de trois pièces et quatorze de quatre 
pièces. 


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16) 
Par préavis du 5 juillet 2011 dans le dossier DP 18'327-4, la SCA s’est 
déclarée défavorable au deuxième projet – qui prévoyait toujours la démolition 
d’un bâtiment faisant partie d’un ensemble protégé –, a réitéré les remarques 
formulées dans son préavis du 7 décembre 2010 et a persisté à demander un projet 
modifié répondant aux remarques qu’elle y avait formulées. 
17) 
Le 22 août 2011, vu le préavis de la CMNS du 13 (recte : 5) juillet 2011 et 
les trois immeubles surélevés conformément au plan d’épannelage de 1986, la 
ville a préavisé défavorablement le deuxième projet DP 18'327-4, s’opposant à la 
démolition de l’immeuble appartenant à un ensemble protégé, mais s’est déclarée 
disposée à entrer en matière sur un projet de surélévation d’un niveau plus attique, 
afin de garantir une progression harmonieuse des gabarits dans cette section de la 
rue de la Servette. 
18) 
Selon le rapport d’audit de sécurité du 24 octobre 2012 de Messieurs Olivier 
ROCH, spécialiste en protection incendie et chargé de sécurité, et Marcel 
TORRE, spécialiste en protection incendie et ingénieur sécurité, du bureau Zanetti 
Ingénieurs-Conseils (ci-après : le rapport Zanetti), mandaté par la fondation suite 
à une demande du DALE, le bâtiment no 37 ne répondait pas aux réglementations 
sur de nombreux points, une mise en conformité représenterait des frais 
disproportionnés et la démolition était la solution la plus raisonnable. 
 
 
En matière de compartimentage coupe-feu, les parois et planchers des 
combles, des étages supérieurs, des locaux et gaines techniques et de la cage 
d’escalier ainsi que les portes du local de chaufferie, du local de la cuve à mazout 
et des appartements n’étaient pas conformes aux prescriptions de sécurité. Il 
manquait une porte dans le sous-sol pour séparer les caves du couloir et de 
l’escalier servant de chemin de fuite. Les installations techniques – installation 
hydraulique, installation aéraulique et exutoire de fumée, installation électrique – 
n’étaient pas conformes. En relation avec l’accès pompiers, certains appartements 
donnaient uniquement sur la cour intérieure et les équipes d’intervention et de 
secours ne pouvaient y accéder avec les véhicules prévus, vu la largeur et la 
hauteur des accès. La sortie de secours sur la cour intérieure n’était pas conforme. 
Ni les fenêtres et vitrages, ni les isolations thermiques n’étaient conformes aux 
normes énergétiques et de construction de la société suisse des ingénieurs et des 
architectes (ci-après : normes SIA). En relation avec la sécurité des personnes et la 
salubrité du bâtiment, la toiture n’était pas étanche et les infiltrations d’eau étaient 
susceptibles de provoquer à terme un pourrissement et une dégradation de la 
résistance de la structure de la toiture, y compris des murs et du plancher, 
impliquant un potentiel effondrement de cette structure. Les cheminées, 
dégradées, avaient dû être protégées par des bâches afin qu’aucun matériau ne 
puisse tomber en bas de l’immeuble. Des parties de façades s’effritaient et 
menaçaient de tomber sur la chaussée. Les fenêtres permettaient des infiltrations 
d’eau et la création de moisissures pouvant altérer l’hygiène du bâtiment. Les 


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grilles métalliques posées devant les fenêtres des demi-paliers et la rambarde 
comprenant la main courante n’étaient pas conformes. 
 
 
Les travaux nécessaires à une remise en conformité étaient énumérés sur 
une page entière, comportant vingt-et-un points. 
19) 
Dans une note interne du 26 novembre 2012, la police du feu a approuvé les 
conclusions du rapport Zanetti et s’est prononcé favorablement à une démolition 
et reconstruction du bâtiment no 37. 
 
 
Après lecture attentive du rapport Zanetti, le chef de service de la police du 
feu et un collaborateur de ce service confirmaient que la réhabilitation du bâtiment 
sur le plan de la sécurité incendie et de la salubrité serait très onéreuse. Par 
ailleurs, même en engageant d’importants investissements, la construction ne 
pourrait certainement plus répondre aux normes de sécurité incendie actuelles. 
20) 
Le 12 décembre 2012, l’inspection de la construction a confirmé être 
favorable au projet DP 18'327-4 sous réserves, indiquant que les gabarits étaient 
« ok ». 
21) 
Le 4 avril 2013, la fondation a déposé auprès du DALE des compléments 
aux dossiers DP 18'327-4 et M 6'521-4. 
22) 
Par préavis du 15 août 2012 (recte : 2013), annulant et remplaçant celui du 
30 novembre 2010, le service juridique LDTR s’est exprimé en faveur du 
troisième projet DP 18327-4, sous condition. 
 
 
Selon la note technique figurant sur le préavis, le bâtiment no 37 comportait 
treize appartements pour un total de trente-deux pièces et une surface d’environ 
830 m2. Le projet prévoyait un immeuble mixte de commerces au rez-de-chaussée 
et de sept étages de logements, soit quatorze appartements pour un total de 
septante pièces et une surface de 1'764 m2. 
23) 
Le même jour, le service juridique LDTR s’est également exprimé 
favorablement au projet M 6'521-4, sous conditions. 
24) 
Par courrier du 6 décembre 2013, le Conseiller d’État en charge du DALE a 
informé la ville qu’il faisait délivrer l’autorisation préalable de construire 
sollicitée. 
 
 
La ville était défavorable à la démolition de l’immeuble et non au projet de 
construction. Bien que le bâtiment no 37 fasse partie d’un ensemble protégé, il ne 
pouvait être préservé. Il ne répondait plus aux normes de sécurité, de salubrité et 
d’incendie. Sa réhabilitation était estimée trop onéreuse et ne pourrait au surplus 
pas garantir le respect des normes de sécurité incendie actuellement en vigueur. Il 
n’était pas classé et ne figurait pas à l’inventaire des ensembles du XIXe siècle et 


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du début du XXe siècle, de sorte que toute intervention sur ce type de bâtiment, en 
particulier la démolition, n’était pas exclue. Le projet de démolition et 
reconstruction, qui prévoyait vingt-et-un logements HBM en lieu et place des 
treize logements existants, permettait la création de logements supplémentaires, 
conformément aux exigences de la LDTR. Au vu de l’état de délabrement de 
l’immeuble et de l’offre de logements, l’intérêt public à la création de logements 
répondant aux besoins prépondérants de la population primait l’intérêt à la 
préservation de l’immeuble. L’ensemble des autres instances de préavis 
consultées s’étaient déclarées favorables au projet, avec ou sans réserves. Les lois 
et règlements applicables étaient respectés. 
25) 
Par deux décisions du 9 décembre 2013, le DALE a délivré l’autorisation 
préalable de construire DP 18'327-4 ainsi que l’autorisation de démolir M 6'521-4. 
26) a. 
Par acte du 24 janvier 2014, la ville a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre ces deux autorisations, 
concluant à leur annulation. 
 
 
Le bâtiment no 37 faisait partie d’un groupe d’immeubles, d’architecture 
analogue, dont l’emplacement et le style avaient été conçus dans le cadre d’une 
composition d’ensemble dans le quartier ou la rue. La SCA et le DALE avaient 
admis qu’il faisait partie d’un ensemble protégé. Selon l’inventaire de sites 
construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après : inventaire 
ISOS), les bâtiments nos 35 à 49 devaient être conservés. Toutes les interventions 
sur les immeubles de l’ensemble avaient pour but une continuité des hauteurs des 
immeubles, conformément au plan d’épannelage de 1986. L’ensemble devait être 
maintenu et son unité protégée. 
 
 
L’absence du bâtiment no 37 de la liste indicative des ensembles n’excluait 
pas qu’il s’agisse d’un immeuble protégé. En délivrant les autorisations alors que, 
de l’avis de tous les spécialistes, le projet n’était pas acceptable, le DALE avait 
excédé son pouvoir d’appréciation. 
 
 
Il était contesté que le bâtiment ne réponde pas aux réglementations et 
qu’une mise en conformité représente des frais disproportionnés. La police du feu 
était compétente pour vérifier si un projet répondait aux normes pertinentes et non 
pour évaluer son caractère onéreux. L’affirmation de cette dernière selon laquelle, 
même en engageant d’importants investissements, la construction ne pourrait 
certainement plus répondre aux normes de sécurité actuelles ne reposait sur aucun 
fondement, aucun projet de rénovation ne lui ayant été soumis. Une rénovation 
n’impliquait pas des frais disproportionnés et pouvait être exigée, vu la valeur 
patrimoniale de l’immeuble concerné et le secteur dans lequel il était implanté. 
 
b. 
À l’appui de son recours, elle a versé à la procédure plusieurs documents. 


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Selon le point 13.13 de l’inventaire ISOS, le tissu situé entre les rues de la 
Poterie et la Prairie et entre les rues de la Servette et du Jura, illustré sur une carte, 
rentrait dans la catégorie d’inventaire AB, avait des qualités spatiales et historico-
architecturales évidentes, revêtait une signification évidente pour le site construit 
et correspondait à un objectif de sauvegarde A. La catégorie d’inventaire A 
correspondait à la substance d’origine - les constructions et les espaces libres 
formant une entité grâce à des caractéristiques très affirmées de styles propres à 
une époque ou à une région - et la catégorie d’inventaire B à la structure d’origine 
- les constructions et les espaces libres formant une entité grâce à des 
caractéristiques de styles propres à une époque ou à une région. L’objectif de 
sauvegarde A correspondait à la sauvegarde de la substance, soit la sauvegarde 
intégrale de toutes les constructions et espaces libres avec suppression de toutes 
les causes de perturbation. 
 
 
À teneur d’une note de la direction du patrimoine bâti de la ville du 
20 janvier 2014, si l’état de dégradation du bâtiment était avancé, il était possible 
de lui faire supporter une rénovation dont le degré d’importance était assez 
conséquent, sans toutefois que les aspects de la sécurité et des normes de 
constructions ne suffisent à eux seuls à justifier une décision de démolition. Il 
n’existait pas de risques constructifs pour les occupants, en l’absence de 
constatations de fissures ou autres dégâts apparents sur les maçonneries 
extérieures. L’état actuel était dû à un manque d’entretien manifeste sur une 
longue durée. Le rapport Zanetti se contentait de constater l’état de dégradation et 
d’énumérer les travaux à réaliser, sans chiffrer l’éventuelle différence de coûts 
entre une rénovation et une démolition, ni en décrire les avantages et les 
inconvénients. Si un immeuble ancien répondait aux exigences normatives au 
moment de sa construction, une intervention globale permettrait de rattraper les 
niveaux de standards actuels sans difficulté. Les points faibles en matière de feu 
impliquaient des corrections élémentaires ne nécessitant pas des moyens 
importants. Les coûts des travaux sur les installations électriques et sanitaires 
seraient identiques pour une construction nouvelle ou une rénovation. La question 
de l’accès des secours ne pouvait être résolue en démolissant l’immeuble, mais les 
situations existantes étaient admises et les mesures d’intervention prises en 
conséquence. Les mesures de protection contre le feu de la cage d’escalier et des 
portes palières ainsi que la réalisation d’un exutoire de fumée en toiture étaient 
réalisables 
sans 
difficultés 
ni 
surcoûts 
particuliers. 
La 
question 
du 
compartimentage feu était un standard de rénovation pour lequel il existait des 
solutions simples et claires. 
27) a. 
Par réponse du 27 février 2014, la fondation a conclu à la confirmation des 
autorisations de construire et de démolir. 
 
 
L’interprétation historique démontrait que les art. 89 ss de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) avaient 


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été conçus pour protéger des immeubles de la période fazyste, dont le nombre 
avait d’abord été estimé à une petite dizaine, puis à une petite vingtaine. Le 
répertoire établi par le SMS comptait aujourd’hui quarante-six ensembles, soit 
plus du double de l’estimation initiale, de sorte que seule une omission flagrante 
d’un ensemble exceptionnel pouvait s’y ajouter, ce qui n’était pas le cas en 
l’espèce, le bloc comportant le bâtiment no 37 incluant des immeubles isolés ou ne 
présentant pas d’intérêt particulier. L’inventaire ISOS était dépourvu de toute 
force contraignante. 
 
 
Le plan d’épannelage, légèrement dépassé par le projet de reconstruction 
mais dont l’esprit était respecté, n’était pas contraignant. Le projet s’inscrivait 
parfaitement dans les gabarits admissibles en troisième zone et l’harmonie 
urbanistique de la rue était respectée. 
 
 
Le DALE avait tenu compte de l’état de délabrement avancé du bâtiment, de 
sa non-conformité aux normes de sécurité, en particulier incendie, de l’habitabilité 
réduite due à l’étroitesse de l’immeuble et à son mode de construction, de la 
création de neuf logements supplémentaires, du coût disproportionné d’une 
rénovation lourde par rapport au gain en logements obtenu ainsi que du fait que 
l’immeuble ne figurait pas à l’inventaire des ensembles. Seule la volonté de la 
CMNS et de la ville de conserver le bâtiment pesait contre la délivrance des 
autorisations. La CMNS s’était trompée dans son préavis, en se référant à la cote 
MS-e45, qui correspondait à un ensemble répertorié des Eaux-Vives. Le préavis 
de la ville n’émanait pas de spécialistes. 
 
b. 
À l’appui de sa réponse, elle a versé à la procédure plusieurs pièces. 
 
 
Selon le rapport « Un projet pour Genève : mise en valeur du potentiel de 
surélévations d’immeubles - Rapport sur la mise en place d’un secteur-test » du 
18 mars 2008 de Monsieur Pierre BAERTSCHI, chargé de mission au DALE, les 
bâtiments situés sur la rue de la Servette entre la rue Louis-Favre et la rue 
Tronchin ne constituaient pas des immeubles identiques ou analogues, ni des 
immeubles hors de l’art. 89 LCI, mais des immeubles isolés ou ne présentant pas 
d’intérêt particulier. L’architecture était de même style. Les façades comportaient 
un alignement des fenêtres et/ou des cordons. Les toitures et modénatures étaient 
différentes et les matériaux similaires. 
 
 
À teneur d’un tableau comparatif des variantes d’immeubles développé par 
l’architecte mandataire de la fondation le 8 juin 2011, le bâtiment existant, le 
bâtiment selon la variante transformation lourde et surélévation (ci-après : la 
variante TL-S) ainsi que le bâtiment selon la variante démolition et reconstruction 
(ci-après : la variante D-R) avaient respectivement une surface de locaux 
d’habitation de 861 m2, 1'200 m2 et 1'771 m2, l’augmentation s’élevant à 39,4 % 
avec la variante TL-S et 105,7 % avec la variante D-R. Le « coût total » du 
bâtiment existant se montait à CHF 1'480'563.-. Le coût des variantes TL-S - 


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comportant douze logements et cinquante-quatre pièces - et D-R - comportant 
vingt et un logements et septante-sept pièces - s’élevait respectivement à 
CHF/m3 739.- et CHF/m3 575.-, pour un « coût total » de CHF 5'959'000.- et 
CHF 7'370'000.-, aboutissant à un loyer annuel à la pièce de CHF 4'473.- pour la 
variante TL-S et CHF 4'058.- pour la variante D-R. La variante TL-S était 
coûteuse et la variante D-R plus conforme aux logements d’utilité publique 
(ci-après : LUP). 
28) 
Par réponse du 26 mars 2014, le DALE a conclu au rejet du recours, 
reprenant des éléments déjà exposés précédemment. 
 
 
L’inventaire ISOS n’était pas contraignant. L’appartenance du bâtiment à un 
ensemble ne lui garantissait pas une protection absolue, d’autant plus que la 
CMNS n’avait à aucun moment souligné des caractéristiques particulièrement 
intéressantes ou des éléments méritant d’être maintenus. Les associations de 
défense du patrimoine ne s’étaient pas manifestées pour faire valoir un intérêt au 
maintien du bâtiment no 37. 
 
 
La ville était opposée à la démolition du bâtiment existant, bien plus qu’au 
projet de construction. L’intérêt public prépondérant à la création de logements 
sociaux supplémentaires devait l’emporter sur l’unique intérêt patrimonial, faible, 
à la conservation du bâtiment. L’intérêt public à la garantie de la sécurité publique 
et de la salubrité ne pouvait pas non plus être ignoré. 
29) 
Le 8 avril 2014 s’est tenue une audience devant le TAPI. 
 
a. 
Selon les représentants de la ville, le DALE avait fait abstraction des préavis 
négatifs de la SCA. Seuls quatorze appartements seraient créés. Lors d’une 
demande préalable, la question du prix n’était pas abordée et il était prématuré de 
prévoir à ce stade qu’il s’agirait de logements HBM. Lorsque la fondation parlait 
de rénovation, il s’agissait d’une rénovation lourde et non pas d’une réhabilitation. 
Le tableau comparatif du 8 juin 2011 n’était qu’une analyse sommaire. 
 
b. 
Le représentant de la fondation a expliqué que cette dernière ne construisait 
que des logements HBM, conformément à son but. La démolition et 
reconstruction avait été choisie car le retrait dans l’arrière-cour ne permettait pas 
l’augmentation de la surface habitable et il était impossible d’installer un 
ascenseur pour accéder aux étages supérieurs. L’architecte mandataire de la 
fondation avait étudié la rénovation et surélévation de l’immeuble et l’avait 
écartée, notamment pour une question de coûts. 
 
c. 
La représentante du DALE a déclaré que les préavis de la CMNS avaient été 
examinés puis écartés suite à une pesée des intérêts, notamment en relation avec la 
création de logements HBM et la sécurité incendie. Le DALE ne s’était pas 
appuyé sur le rapport de M. BAERTSCHI. 


- 11/31 - 
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Selon le chef de service de la police du feu, le rapport Zanetti était conforme 
aux exigences légales. Ses conclusions étaient correctes. L’analyse avait été 
effectuée sur la base du rapport, sans transport sur place. Il avait approuvé par 
expérience le caractère disproportionné des frais de rénovation et non sur la base 
des coûts, aucun chiffre n’ayant été produit. Il y avait une véritable plus-value à 
démolir sur le plan de la sécurité. Il n’avait pas pu comparer avec un projet de 
rénovation. 
30) 
Le 29 avril 2014 a eu lieu un transport sur place, en présence des parties. 
 
a. 
Le TAPI a constaté, à l’entrée de l’immeuble, que celui-ci se trouvait dans 
un état général défraîchi mais non délabré. L’état intérieur était également 
défraîchi mais non délabré. La structure porteuse paraissait en bon état. Les 
appartements visités des premier et deuxième étages se trouvaient dans un bon 
état général, sous réserve de deux appartements, l’un condamné suite à un 
incendie et l’autre vétuste. Dans le grenier, sur les murs et la charpente, il y avait 
des traces d’infiltration d’eau venant du toit. Ces traces d’humidité étaient 
également visibles depuis le couloir du dernier étage, au-dessus de la cage 
d’escaliers. Dans une des pièces du grenier, une partie du rampant de la toiture 
était dans un état abîmé, voire délabré. À la cave, l’installation des conduites 
électriques était d’origine, sauf exceptions ayant fait l’objet de réparations 
récentes. L’isolation entre les étages et les locaux était également d’origine. Il n’y 
avait pas de pare-feu entre les étages. La nourrice, régularisant le débit d’eau, 
avait été refaite environ une dizaine d’années auparavant. La chaufferie 
fonctionnait. Le plafond du local était d’origine, en planches de plâtre et roseaux. 
La chaudière datait de 1977. Selon le carnet d’entretien, tenu à jour, les brûleurs 
avaient été changés en 2006. L’accès à l’arrière-cour de l’immeuble se faisait par 
la rue Louis-Favre. De ce côté, l’immeuble était en retrait des bâtiments nos 35 et 
39. La peinture des volets en bois, en état de fonctionner, était défraîchie. Sous la 
toiture, la partie du berceau était défraîchie et le couloir des chéneaux vétuste. À 
certains endroits, l’enduit du mur se décollait. 
 
b. 
La représentante de la ville a relevé que le rapport Zanetti mentionnait par 
erreur que l’accès à l’arrière-cour se trouvait sur la rue de la Servette et que les 
pompiers ne pouvaient pas y accéder. Les travaux projetés ne changeraient rien à 
la configuration de l’accès. 
 
 
Selon le conseiller en conservation du patrimoine de la ville, les berceaux 
devaient être changés et le chéneau était vétuste, mais la structure était encore en 
état. 
 
c. 
Les représentants de la fondation ont observé que le coût de la rénovation ne 
pouvait être estimé que de manière peu précise, contrairement à celui d’une 
reconstruction. 


- 12/31 - 
A/220/2014 
 
d. 
Selon le concierge de l’immeuble, l’appartement de quatre pièces du 
quatrième étage avaient été refait entièrement, sauf les fenêtres, deux ans 
auparavant. 
31) 
Le 30 avril 2014, la fondation a sollicité l’audition de M. HILTPOLD, 
indispensable pour répondre de manière précise et complète aux trois points 
soulevés par la ville lors du transport sur place, soit le nombre de logements 
projetés, l’examen de diverses alternatives avant le dépôt de la demande préalable 
et l’impossibilité de conserver la façade du bâtiment du côté de la rue de la 
Servette sans perdre un étage par rapport au projet déposé. 
32) 
Le 13 mai 2014, la fondation a persisté à demander l’audition de 
M. HILTPOLD. 
 
 
Le projet initial prévoyait la construction de vingt-et-un appartements de 
trois et quatre pièces, soit septante-sept pièces au total. Suite à la demande du 
DALE, le mandataire avait établi une variante comprenant deux logements de 
cinq pièces par étage, soit quatorze appartements totalisant septante pièces. Le 
projet autorisé dans le cadre de la demande préalable n’étant pas « constructible », 
le nombre final d’appartements et de pièces ne serait fixé que dans le cadre de la 
demande définitive d’autorisation de construire. 
33) 
Le même jour, la ville a souligné que la qualification de vétuste de 
l’appartement de deux pièces du deuxième étage était excessive. Si le parquet, 
ancien et doté d’une certaine souplesse, bougeait, ce n’était pas un indice de 
vétusté. Le pare-feu était conforme aux exigences de l’époque de construction de 
l’immeuble. 
34) 
Le 14 mai 2014, le DALE a précisé que l’autorisation de construire 
définitive avait été délivrée le 8 mai 2014 pour le bâtiment no 35. 
35) 
Le 3 juin 2014 s’est déroulée une audience devant le TAPI, en présence des 
représentants des parties. 
 
 
Selon la directrice générale de l’OPS, entendue à titre de témoin, il n’y avait 
pas eu de transport sur place avant le premier préavis de la SCA. Un collaborateur 
du SMS s’était par la suite rendu sur place et lui avait fait un rapport, à teneur 
duquel l’immeuble n’avait pas bénéficié de travaux d’entretien réguliers mais ne 
se trouvait pas dans un état délabré au point de ne pas pouvoir être restauré. L’état 
actuel du bâtiment permettait son maintien, sans besoin de recourir à une 
contre-expertise compte tenu du rapport Zanetti, l’évaluation ayant été faite par 
analogie. La CMNS avait examiné tous les intérêts invoqués et analysé les 
moyens de préserver un ensemble ancien tout en adaptant le gabarit et en gardant 
un ensemble harmonieux sur le plan urbanistique. Le principe d’épannelage 
pouvait être respecté dans le cadre d’une démolition et reconstruction. Il devait 


- 13/31 - 
A/220/2014 
être respecté, la préoccupation dans la rue de la Servette étant de rétablir une ligne 
de corniche. L’inventaire des ensembles comportait des cas servant d’exemples et 
couvrait assez bien tous les types d’ensembles construits à Genève destinés à être 
protégés, lesquels allait de l’architecture la plus simple à la plus sophistiquée. Il y 
avait eu à l’époque une volonté très claire de préserver les quartiers d’habitation 
représentant les caractéristiques de Genève, soit les Pâquis, les Eaux-Vives, 
Plainpalais et la Servette. 
 
 
La directrice générale de l’OPS a indiqué verser à la procédure les 
documents sur lesquels la CMNS s’était basée pour examiner le dossier, contenant 
des données concernant les immeubles pouvant être surélevés, afin d’obtenir une 
augmentation des gabarits tout en gardant un alignement vertical linéaire. Elle a 
ainsi produit un extrait d’un texte concernant le développement de 
l’agglomération traitant notamment du quartier de la Servette ainsi qu’un plan 
correspondant au plan de l’inventaire ISOS. 
36) 
Par jugement du 3 septembre 2014, expédié pour notification le lendemain, 
le TAPI a admis le recours et annulé l’autorisation préalable de construire et 
l’autorisation de démolir. 
 
 
Les éléments contenus dans le dossier permettaient au TAPI d’examiner les 
griefs soulevés et statuer sur les points litigieux. Il n’y avait pas lieu de donner 
suite à la requête d’audition de M. HILTPOLD. 
 
 
Si l’immeuble ne figurait pas à l’inventaire des ensembles, il ressortait du 
dossier qu’il avait déjà été reconnu par la CMNS, en 1986, comme un élément 
architectural formant un ensemble avec les bâtiments nos 31 à 49, à protéger. Le 
transport sur place avait permis de constater que ces bâtiments constituaient 
indiscutablement un ensemble. Le préavis de la CMNS était obligatoire. 
 
 
Tant la SCA que le SMS avaient émis des préavis défavorables à la 
démolition et reconstruction d’un immeuble partie d’un ensemble protégé. Un 
membre du SMS avait constaté que le bâtiment ne se trouvait pas dans un état de 
délabrement au point de ne pas pouvoir être restauré. Le DALE ne s’était pas 
déplacé et l’inspecteur de la police du feu avait rendu son préavis favorable sur la 
seule base du rapport Zanetti, ayant procédé à une appréciation purement 
subjective et personnelle. Cette manière de procéder était lacunaire et dépourvue 
de toute rigueur. Le préavis de la police du feu ne pouvait être déterminant. Le 
TAPI avait constaté le bon état général du bâtiment, ni les parties abîmées par des 
infiltrations d’eau, ni la partie de la cave où se trouvait la chaufferie n’étant 
alarmantes. Le prétendu état de délabrement avancé de l’immeuble et le danger 
représenté pour ses habitants ou le public n’étaient pas établis. Le respect des 
normes de sécurité n’impliquait pas la démolition, des mesures de remise en 
conformité dans le cadre d’une rénovation étant possibles. Les mesures listées 
dans le rapport Zanetti n’impliquaient a priori pas des travaux irréalisables ou 


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disproportionnés au regard de l’état général de l’immeuble, les coûts d’une 
rénovation n’étant aucunement chiffrés. Des raisons purement économiques et 
l’intention d’atteindre la meilleure solution architecturale ou une utilisation 
optimale du terrain ne suffisaient pas à elles seules à justifier le non-respect des 
dispositions de protection visant le maintien des ensembles. Le projet prévoyait la 
création d’un seul logement supplémentaire, l’intérêt à la création de logements 
n’étant pas prépondérant. 
37) a. 
Par acte du 3 octobre 2014, la fondation a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ce jugement, concluant préalablement à l’audition de M. HILTPOLD et 
principalement à l’annulation du jugement attaqué, à la confirmation des 
autorisations de construire et démolir litigieuses, à la mise des frais à la charge de 
la ville ainsi qu’à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité 
équitable pour les honoraires d’avocat. 
 
 
Elle a repris et précisé son argumentation précédente. 
 
 
Le TAPI avait retenu que les coûts d’une rénovation n’étaient pas chiffrés et 
qu’un seul logement supplémentaire serait créé, ceci après avoir refusé l’audition 
de M. HILTPOLD, qui devait précisément apporter des éléments supplémentaires 
sur ces deux points. Le TAPI avait violé son droit d’être entendu. La chambre 
administrative devait réparer cette violation en entendant M. HILTPOLD. 
 
 
La liste indicative concernait des ensembles centenaires et n’était pas 
susceptible de devoir être actualisée. Même à retenir que le bâtiment faisait partie 
d’un ensemble, il s’agissait d’un immeuble sans style ni caractère particulier, de 
sorte qu’il devait être renoncé à la protection. 
 
 
Le transport sur place avait permis au TAPI d’observer les caractéristiques 
visibles de l’immeuble mais pas son délabrement structurel important. La police 
du feu était en mesure de se fonder sur les éléments techniques contenus dans un 
rapport d’expert pour évaluer la situation d’un bâtiment. Après avoir durement 
critiqué le rapport Zanetti, le TAPI s’y était référé afin de laisser entendre que la 
démolition de l’immeuble ne s’imposerait pas. La variante des plans soumise au 
service juridique LDTR dans le cadre de la demande préalable découlait d’une 
demande du DALE de prévoir deux logements de cinq pièces par étage, soit 
quatorze appartements. Seule la demande définitive permettrait de déterminer le 
nombre d’appartements et de pièces. L’objectif de la fondation demeurait vingt et 
un logements. Une surélévation du bâtiment entraînerait l’obligation d’installer un 
ascenseur, ce qui entraînerait inévitablement la perte d’une pièce habitable par 
étage. En l’absence d’excès ou d’abus de pouvoir d’appréciation par le DALE, le 
TAPI ne pouvait substituer sa propre appréciation à celle de ce dernier. 


- 15/31 - 
A/220/2014 
 
b. 
À l’appui de son recours, la fondation a versé à la procédure la motion 
M-1'115 du 25 février 2014, par laquelle le Conseil municipal de la ville 
demandait au Conseil administratif de retirer immédiatement le recours à 
l’encontre de la fondation et de laisser cette dernière démolir le bâtiment no 37 et 
construire un nouvel immeuble de qualité, ainsi que la résolution R-176 du 
25 mars 2014, par laquelle le Conseil municipal demandait au Conseil 
administratif d’appliquer immédiatement sa décision et de retirer le recours, de 
sorte à permettre la création de vingt et un logements. 
38) 
Le 9 octobre 2014, le TAPI a transmis son dossier à la chambre 
administrative, sans formuler d’observations. 
39) a. 
Par réponse du 10 novembre 2014, la ville a conclu au rejet du recours, avec 
suite de frais et « dépens », reprenant et précisant l’argumentation formulée 
auparavant ainsi que des éléments du jugement du TAPI. 
 
 
Le tableau comparatif du 8 juin 2011, certes contesté, confirmait le 
bien-fondé du jugement. Il n’y avait pas eu de violation du droit d’être entendu. 
 
 
La notion d’ensemble n’était pas limitée aux ensembles exceptionnels. Le 
rapport de M. BAERTSCHI, qui avait pour but d’établir une méthodologie pour la 
surélévation d’immeubles et non d’identifier les ensembles, confirmait 
expressément que le bâtiment no 37 faisait partie d’un ensemble. L’immeuble était 
dans un bon état général. Les conditions pour qu’il puisse être démoli n’étaient 
pas remplies. 
 
 
La légalité du projet de construction n’avait été examinée ni par la CMNS, 
ni par le TAPI. Si l’autorisation de construire devait être considérée comme 
valable, le dossier devrait être renvoyé au DALE pour instruction 
complémentaire, afin que la CMNS se prononce. Le gabarit projeté dépassait le 
plan d’épannelage de 1986. 
 
 
Les travaux, quels qu’ils soient, ne porteraient pas sur le passage menant à 
l’arrière-cour et il existait de nombreux moyens permettant d’augmenter la 
sécurité incendie d’immeubles dont l’accessibilité était réduite. De simples 
travaux de finition permettraient, 
à moindres frais, de garantir un 
compartimentage adéquat. Même avec une démolition, les mesures figurant dans 
le rapport Zanetti devraient être prises, pour des coûts identiques voire plus élevés 
qu’en cas de rénovation. Certaines mesures de remise à neuf ne s’imposaient pas, 
vu les constatations faites lors du transport sur place. Il ressortait de plusieurs 
points du rapport Zanetti que certaines analyses n’avaient pas été effectuées, les 
affirmations de délabrement structurel ne reposant dès lors sur aucune analyse 
objective sérieuse. Certains points relevaient de l’entretien courant et ne 
constituaient pas des mesures particulièrement lourdes ou onéreuses. L’argument 
de la fondation quant à l’habitabilité devait être écarté. Le bâtiment projeté ne 


- 16/31 - 
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comporterait qu’un seul appartement supplémentaire. Le coût de la rénovation 
n’apparaissait pas astronomique, étant inférieur à celui de la démolition et le coût 
par pièce pratiquement identique pour une rénovation ou une démolition et 
reconstruction. 
 
b. 
La ville a notamment joint à sa réponse deux courriers des 20 et 21 mars 
2014, par lesquels le Collectif d’Associations d’habitant-e-s de quartiers de 
Genève et Patrimoine Suisse lui faisaient part de leur soutien dans la contestation 
des deux autorisations litigieuses. 
40) 
Par réponse du même jour, le DALE a conclu à l’admission du recours, à 
l’annulation du jugement du TAPI ainsi qu’à la confirmation des autorisations de 
construire en cause, reprenant et complétant son argumentation précédente. 
 
 
La question de la possibilité et des coûts d’une mise en conformité était 
déterminante pour l’issue du litige. Il ressortait de son jugement que le TAPI 
n’était pas suffisamment renseigné pour trancher. 
 
 
La question était de savoir si l’ensemble était digne de protection, et, 
partant, intangible. Ni la CMNS, ni le TAPI n’avaient effectué cette analyse, de 
sorte que le DALE était fondé pour ce motif déjà à ne pas suivre le préavis. Il ne 
ressortait pas du dossier qu’il y ait une unité architecturale digne de protection. 
L’intérêt public lié au potentiel de logements, cas échéant, à l’amélioration des 
conditions de logement, constituait un motif prépondérant et l’emportait sur 
l’intérêt au maintien de l’immeuble. S’agissant d’une autorisation préalable de 
construire, le nombre de logements n’était pas arrêté. Les plans faisaient état d’un 
potentiel de huit logements supplémentaires. L’amélioration de la qualité – 
notamment meilleures typologie et technologie – et de la sécurité des logements 
répondait également à un intérêt public évident. L’élément réellement déterminant 
correspondait à la surface supplémentaire de logements, en l’espèce de 907 m2, 
représentant une augmentation de plus de 105 %. Une rénovation entraînerait des 
loyers annuels par pièce de CHF 400.- plus élevés par rapport à une démolition et 
reconstruction, ce qui aurait également dû être pris en considération. Le bon état 
du bâtiment – dont le TAPI ne semblait lui-même pas entièrement convaincu, vu 
la terminologie utilisée – n’était pas décisif, une retenue s’imposant pour des 
immeubles sans style ni caractère particulier. L’intérêt à la conservation du 
bâtiment n’était pas prépondérant. 
41) 
Le 20 mars 2015 a eu lieu un transport sur place. 
 
a. 
Le juge délégué de la chambre administrative a indiqué à la fondation qu’il 
lui était loisible de produire le relevé des coûts de rénovation de l’appartement du 
quatrième étage. 


- 17/31 - 
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Un appartement du deuxième étage avait été muré pour éviter l’installation 
de squatters, les deux appartements visités du côté de la rue de la Servette étaient 
relativement insalubres et les autres n’étaient à tout le moins pas insalubres. 
Plusieurs endroits mériteraient au moins un rafraîchissement. 
 
b. 
Les représentants de la fondation ont déclaré qu’elle produirait des 
documents concernant les études préliminaires effectuées dans le cadre du projet. 
Elle n’obtenait en général pas de financement de l’État pour des travaux de 
transformations, mais uniquement pour des constructions neuves. Elle ne se 
lancerait pas dans la coûteuse opération de surélévation proposée par la ville. Un 
projet sans ascenseur ne conviendrait pas aux personnes auxquelles elle affectait 
des logements. S’agissant d’une demande préalable, aucun ingénieur civil n’avait 
été mandaté – un géotechnicien ayant cependant mené des études de qualité de la 
portance des sols – et les aspects financiers et typologiques des appartements 
n’avaient fait l’objet que d’évaluations. Le choix de deux appartements par étage 
avait été opéré pour des raisons de sécurité, de manière à ce qu’ils soient 
traversants. 
 
 
Selon l’architecte présente pour la fondation, l’immeuble résultait de la 
transformation et de l’agrandissement d’une maison. Sur la façade côté rue de la 
Servette des fissures marquaient cet ajout. Les pièces étroites posaient des 
problèmes d’habitabilité et ne pouvaient entrer dans les plans financiers contrôlés 
par l’office du logement. En raison des profondes modifications intervenues sur 
l’immeuble, une surélévation poserait des problèmes au plan statique. La 
fondation souhaitait améliorer la qualité d’habitat en faisant des appartements 
traversants. Le décentrage de l’escalier obligerait, en cas de rénovation, à 
compartimenter de manière importante certains appartements pour des coûts 
importants et imposerait un appartement mono-orienté. Avec une reconstruction, 
la fondation pourrait utiliser l’espace dans l’arrière-cour. 
 
 
Conformément aux déclarations du représentant du service technique de la 
fondation, les appartements, satisfaisants au plan esthétique, posaient des 
problèmes aux niveaux sanitaire et de l’électricité, engendrant des coûts de 
rénovation très élevés. À cela s’ajoutait la mise aux normes des menuiseries 
extérieures et des portes palières. Dans le cadre d’un test afin de voir les coûts 
représentés, l’appartement visité au quatrième étage avait été rénové en 2009 dans 
son style initial et remis aux normes concernant l’électricité et les sanitaires. 
Depuis l’achat de l’immeuble, la fondation n’avait rien fait quant à l’électricité 
défectueuse, car elle souhaitait démolir l’immeuble. Sur le toit, malgré 
l’étanchéité défectueuse et l’absence d’isolation, la structure porteuse en bois, 
dans sa partie visible, semblait être en bonne état. 
 
c. 
Selon le représentant du DALE, une surélévation impliquerait la mise en 
place d’un ascenseur, s’agissant d’une transformation lourde, sauf dérogation. 


- 18/31 - 
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Le chef de service de la police du feu a confirmé le caractère incontestable 
des constatations du rapport Zanetti. Si une rénovation n’était pas impossible, les 
travaux nécessaires étaient lourds et importants, notamment au niveau des gaines 
techniques, du cloisonnement et de l’accès des secours. En termes de politique 
publique, la police du feu ne pouvait qu’approuver les conclusions du rapport, car 
il y aurait clairement une valeur ajoutée quant à la sécurité et la salubrité en cas de 
démolition et reconstruction. Le fait que l’appartement soit mono-orienté côté 
cour était problématique, le sauvetage se compliquant considérablement si les 
pompiers devaient passer par la porte d’entrée. 
 
d. 
Selon sa représentante, la ville avait récemment rénové des immeubles sans 
installer d’ascenseur. La procédure d’autorisation préalable avait notamment pour 
objet de fixer le gabarit, qui ne pouvait ensuite plus être contesté. 
 
 
À teneur des déclarations du conseiller en conservation du patrimoine de la 
ville, la maison initiale avait été complétée afin d’assurer une continuité avec les 
immeubles adjacents et les balcons étaient conçus pour répondre à ceux des autres 
immeubles. 
 
 
Conformément aux propos de l’ingénieur en sécurité de la ville, les 
manques, dus à un défaut d’entretien, pouvaient faire l’objet de mise aux normes à 
petits frais dans le cadre d’une rénovation. Toutes les installations électriques, 
sanitaires, thermiques et aérauliques pouvaient être remises aux normes. 
 
e. 
Selon la représentante de la CMNS, historienne de l’art, la démolition d’un 
immeuble d’un ensemble pour reconstruction était exclue, sauf s’il était déclaré en 
ruine. À des coûts certes importants, la rénovation était possible moyennant des 
mesures pointues. Il serait possible de créer des locaux communs dans 
l’arrière-cour en faisant une ouverture au rez-de-chaussée. 
 
f. 
Selon son représentant, architecte-conservateur, la position du SMS résultait 
du plan produit par la directrice générale de l’OPS. De nombreux immeubles de la 
rue de la Servette avaient fait l’objet de transformations, souvent avec pose d’un 
ascenseur – un petit étant suffisant – et agrandissement des pièces. Dans ces 
immeubles protégés, il était possible de faire tous les travaux de mise en 
conformité exigés à des coûts raisonnables. Des transformations telles qu’une 
ouverture en alcôve, l’agrandissement de pièces jugées inhabitables ou 
l’amélioration en équipements sanitaires et de cuisine, étaient admissibles d’un 
point de vue patrimonial. Les immeubles sis en face, au 24 et 26, rue du Jura et 
présentant un état d’entretien et de vétusté similaires, avaient été rénovés, sans 
pose d’un ascenseur, vu l’exiguïté du plan typologique. Les mises en conformité 
relatives à la sécurité étaient compatibles avec le maintien de l’immeuble, comme 
en témoignait l’ensemble des bâtiments anciens maintenus et restaurés à Genève. 
La mention MS-e45 sur le préavis de la SCA était due à un copier-coller. Il n’y 
avait pas eu d’influence de l’immeuble MS-e45 dans l’appréciation de la CMNS. 


- 19/31 - 
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g. 
M. HILTPOLD a expliqué qu’il avait initialement étudié la solution de 
l’aménagement des combles dans le volume existant. Cependant, en raison de la 
configuration de la cage d’escalier, excentrée, seul un appartement, et non deux, 
pouvait être construit, contrairement aux souhaits de la fondation. La possibilité 
d’une surélévation, inintéressante du fait de la cage d’escalier latérale, avait 
ensuite été abandonnée. La dernière variante consistait à faire une étude de 
circulation à l’extérieur sur la partie arrière du bâtiment, côté cour, comprenant un 
escalier et un ascenseur. Elle posait des problèmes d’habitabilité – en raison de 
pièces latérales non considérables compte tenu de la largeur des travées – et 
d’ordre statique – du fait de la nécessité de modifier les porteurs au niveau central. 
Le dépassement de l’épannelage entrait dans la latitude laissée dans le cadre d’une 
demande préalable. Il serait possible de rentrer dans son cadre lors de la demande 
définitive. Le DALE avait demandé à la fondation de choisir entre la variante à 
vingt et un appartements et celle à quatorze, la fondation ayant opté pour cette 
dernière. 
 
h. 
Selon M. ROCH, les points figurant dans le rapport Zanetti représentaient 
des travaux très conséquents. Le compartimentage coupe-feu entre appartements 
n’était pas conforme. Il y avait actuellement un risque accru d’incendie, dû à 
l’installation électrique, y compris les tableaux et les fils, défectueuse et 
dangereuse, surtout au sous-sol. Aucune analyse financière n’avait été effectuée, 
mais, d’expérience, il était possible que les coûts de remise aux normes en matière 
de sécurité et technique avoisinent la démolition et reconstruction d’un nouvel 
immeuble à surface équivalente. Dans les combles, il y avait une incertitude quant 
à l’état des gaines techniques et canalisations intérieures au niveau hygiénique, du 
fait d’infiltrations, qui pourraient éventuellement provenir de ces gaines et 
canalisations. Au sous-sol, la solidité des poutres du plafond en bois n’était pas 
contestée mais l’état de la résistance au feu du cloisonnement coupe-feu et des 
portes des locaux était source d’inquiétude. Il faudrait rénover tout le sous-sol. Il y 
avait un risque immédiat dû notamment au tableau électrique et à l’isolation des 
conduites de chauffage, actuellement en matériaux très inflammables. 
 
 
M. TORRE a expliqué, au sous-sol, que la porte était en simple tôle. S’il y 
avait un feu, le plafond, en bois, n’aurait plus aucune résistance. On pouvait 
conserver la structure en bois pour autant que des dalles prenant appui sur la 
structure porteuse soient installées. Une rénovation complète du bâtiment ne le 
remettrait pas forcément aux normes de sécurité, notamment vu les appartements 
mono-orientés côté cour. Il y avait des problèmes de cloisonnement coupe-feu. En 
cas de feu, la poutre métallique, constituant probablement une structure porteuse, 
perdrait une grande partie de sa résistance, créant un risque pour le bâtiment. Cette 
poutre pourrait être protégée soit par du faux-plafond, soit du Fermacell. 
 
i. 
Selon la locataire de l’appartement rénové du quatrième étage, la fondation 
lui avait indiqué que les travaux avaient coûté CHF 60'000.-. 


- 20/31 - 
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j. 
La fondation a versé à la procédure des plans mettant en évidence les murs 
hérités de la maison initiale. 
 
 
La représentante de la CMNS a produit un document relatif au bâtiment 
no 37, la liste des ensembles du XIXe et du XXe siècles concernant notamment le 
secteur de la Servette du 3 décembre 2014 – dans laquelle le bâtiment no 37 
figurait dans l’ensemble « Ms-e. 104 » – ainsi que le procès-verbal de la séance 
plénière de la CMNS du 17 décembre 2014 – lors de laquelle cette liste avait été 
adoptée. 
42) 
Par courrier du 18 mai 2015, suite au transport sur place, M. HILTPOLD a 
indiqué qu’il n’avait pas retrouvé de documents plus complets ou significatifs que 
ceux déjà produits par la fondation concernant les études préliminaires effectuées. 
43) 
Par courrier du 22 mai 2015, la fondation a confirmé que M. HILTPOLD ne 
possédait d’autres documents que ceux déjà produits. 
44) 
Dans ses observations du 31 août 2015, le DALE a persisté dans l’intégralité 
de ses conclusions. 
 
 
Les seuls éléments énumérés comme dignes d’être préservés avaient trait à 
l’intérieur de l’immeuble et devaient toutefois être nuancés, vu la perte de 
substance intérieure du bâtiment relevée par le SMS dans son préavis du 11 avril 
2011. Les enquêtes n’avaient pas permis de démontrer en quoi l’immeuble 
mériterait d’être maintenu, indiquant au contraire qu’il n’avait aucun style ou 
caractère particulier. Elles avaient démontré que la solution de la démolition et 
reconstruction répondait à un intérêt public patent. 
45) a. 
Dans ses déterminations du 14 septembre 2015, la ville a maintenu ses 
conclusions, reprenant et précisant son argumentation précédente. 
 
 
M. HILTPOLD ayant été entendu lors du transport sur place, le grief de 
violation du droit d’être entendu était devenu sans objet. 
 
 
Lorsque l’immeuble avait été vendu à la fondation, il était considéré en bon 
état, le prix fixé tenant compte, le cas échéant, du coût des travaux de réfection, et 
présentait un rendement adéquat. Le procès-verbal du transport sur place ne 
décrivait qu’un seul appartement insalubre. Seuls quelques défauts avaient été 
observés dans les autres appartements. L’apport d’une valeur ajoutée n’était pas 
suffisant pour justifier la démolition d’un immeuble d’un ensemble. Si l’état du 
sous-sol n’était pas satisfaisant, des solutions de mises en conformité existaient et 
avaient été réalisées dans d’autres immeubles. Les prétendus problèmes 
d’habitabilité et de typologie n’avaient pas été étudiés avec l’attention qui 
s’imposait par la fondation, qui avait d’emblée privilégié la démolition et 
reconstruction. Il n’était pas exclu de rénover un immeuble sans créer d’ascenseur, 
cette question n’ayant pas fait l’objet d’une analyse chiffrée et documentée. 


- 21/31 - 
A/220/2014 
 
b. 
À l’appui de ses déterminations, la ville a versé à la procédure un 
communiqué de presse du DALE du 26 juin 2008 concernant la création de huit 
cent six LUP après l’achat de trente-sept immeubles de la fondation de 
valorisation. L’État avait identifié des immeubles répondant à un certain nombre 
de critères, dont un prix à la pièce permettant d’envisager la constitution d’un parc 
de LUP. La majorité des immeubles était en bon état. Certains nécessitaient des 
travaux de réfection plus importants, estimés à CHF 40'000'000.- par la police des 
constructions. Les immeubles présentaient à ce jour un rendement adéquat. 
L’enjeu de la négociation avait consisté dans la fixation d’un juste prix ne lésant 
pas le vendeur mais ne grevant pas non plus le rendement futur des immeubles. Le 
prix fixé tenait notamment compte des hypothèses de coût des travaux de 
rénovation. 
46) 
Dans ses observations du même jour, la fondation a persisté dans ses 
conclusions, reprenant l’argumentation développée précédemment. 
47) 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI annulant 
l’autorisation de démolir M 6'521-4 ainsi que l’autorisation préalable de construire 
DP 18'327-4 délivrées par le DALE le 9 décembre 2013. 
3) 
 
Dans un grief d’ordre formel, la recourante reproche au TAPI d’avoir violé 
son droit d’être entendu. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes et 
d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_545/2014 du 9 janvier 2015 consid. 3.1 ; 2D_5/2012 du 
19 avril 2012 consid. 2.3). 
 
b. 
Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 


- 22/31 - 
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134 I 140 consid. 5.3 p. 148 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1 ; ATA/695/2015 du 30 juin 
2015 consid. 2a). 
 
c. 
La réparation d'un vice de procédure en instance de recours et notamment de 
la violation du droit d'être entendu, n'est possible que lorsque l'autorité dispose du 
même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 
p. 197 ss ; 133 I 201 consid. 2.2 p. 204 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_533/2012 du 
12 septembre 2013 consid. 2.1 ; ATA/666/2015 du 23 juin 2015 consid. 2b). Elle 
dépend toutefois de la gravité et de l'étendue de l'atteinte portée au droit d'être 
entendu et doit rester l'exception (ATF 126 I 68 consid. 2 p. 72 et les arrêts cités ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 31 avril 2013 consid. 3.4 ; 1C.63/2008 
du 25 août 2008 consid. 2.1). Elle peut cependant se justifier en présence d'un vice 
grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un 
allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 190 ss ; 
136 V 117 consid. 4.2.2.2 p. 126 s ; 133 I 201 consid. 2.2 p. 204 ; 132 V 387 
consid. 5.1 ; ATA/666/2015 précité consid. 2b). En outre, la possibilité de recourir 
doit être propre à effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la 
partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure 
contentieuse, aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le 
prononcé de la décision litigieuse (ATA/666/2015 précité consid. 2b ; 
ATA/203/2015 du 24 février 2015 consid. 2c ; ATA/451/2014 du 17 juin 2014 
consid. 4). 
 
d. 
En l’espèce, la recourante reproche au TAPI de ne pas avoir entendu 
M. HILTPOLD. Elle reconnaît toutefois que l’éventuelle violation de son droit 
d’être entendu par le TAPI se trouverait réparée dans le cadre de la procédure de 
recours devant la chambre administrative, par l’audition de M. HILTPOLD. Or, la 
chambre de céans, qui dispose du même pouvoir d’examen que le TAPI, a 
entendu M. HILTPOLD lors du transport sur place du 20 mars 2015 et a en tout 
état de cause réparé une éventuelle violation du droit d’être entendu. 
 
 
Dans ces circonstances, le grief de violation du droit d’être entendu sera 
écarté, si tant est qu’il ait gardé un quelconque objet. 
4) 
 
La recourante soutient que l’immeuble litigieux ne ferait pas partie d’un 
ensemble digne d’être protégé au sens des art. 89 ss LCI. 
 
a. 
L’unité architecturale et urbanistique des ensembles du XIXe siècle et du 
début du XXe siècle situés en dehors des périmètres de protection de la 
Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes fortifications (let. a) ainsi que du 
vieux Carouge (let. b) doit être préservée (art. 89 al. 1 LCI). Sont considérés 
comme ensemble les groupes de deux immeubles ou plus en ordre contigu, 
d’architecture identique ou analogue, ainsi que les immeubles séparés dont 


- 23/31 - 
A/220/2014 
l’emplacement, le gabarit et le style ont été conçus dans le cadre d’une 
composition d’ensemble dans le quartier ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). 
 
 
Cette disposition pose le principe du but de la protection et confirme qu’il 
ne s’agit pas de protéger un quartier comme tel, ni de protéger un immeuble isolé 
(MGC 1983/II 2202 p. 2207). L’art. 89 al. 2 LCI n'exige pas que les constructions 
soient accolées pour pouvoir être qualifiées d'ensemble. Cette qualification ne 
dépend pas non plus de l'existence d'un document ayant une portée juridique ou de 
l'intégration du site dans la liste indicative dressée par le DALE (art. 90 al. 4 LCI). 
Elle procède d'une volonté d'unité et d'harmonie dans la conception de l'espace 
aménagé, dont les différents éléments forment un tout projeté et cohérent. Enfin, 
le fait que la construction soit postérieure à la période fazyste n'est pas davantage 
un obstacle à cette qualification (ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 consid. 6 ; 
ATA/613/2008 du 9 décembre 2008 consid. 5 ; MGC 1983/II 2202 p. 2207). 
 
b. 
Les ensembles dont l’unité architecturale et urbanistique est complète sont 
maintenus. En cas de rénovation ou de transformation, les structures porteuses, de 
même que les autres éléments particulièrement dignes de protection doivent, en 
règle générale, être sauvegardés (art. 90 al. 1 LCI). Le DALE établit et publie sans 
tarder une liste indicative des ensembles visés à l’art. 90 al. 1 LCI (art. 90 
al. 4 LCI). 
 
 
Cette disposition a été conçue comme introduisant la mesure de protection, 
soit le maintien de l’immeuble, laquelle s’impose lorsque l’unité architecturale et 
urbanistique est complète (MGC 1983/II 2202 p. 2207). Quant à l’obligation de 
l’art. 90 al. 4 LCI, elle avait pour but de contraindre l’administration à informer 
rapidement le public de la politique adoptée dans l’application de la loi. Si la liste 
avait une valeur indicative, c’est que le DALE ne pouvait à ce stade et dans un 
délai court adopter une procédure contraignante (MGC 1983/II 2202 p. 2208). 
5) 
 
Depuis quelques décennies en Suisse, les mesures de protection du 
patrimoine ne s’appliquent plus uniquement à des monuments exceptionnels ou à 
des œuvres d’art mais visent des objets très divers du patrimoine architectural du 
pays, parce qu’ils sont des témoins caractéristiques d’une époque ou d’un style 
(Philip VOGEL, La protection des monuments historiques, 1982, p. 25). La 
jurisprudence a pris acte de cette évolution (ATF 126 I 219 consid. 2 p. 223 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_300/2011 du 3 février 2012 consid. 5.1.1). Alors qu’à 
l’origine, les mesures de protection visaient essentiellement les monuments 
historiques, à savoir des édifices publics, civils ou religieux, ainsi que des sites et 
objets à valeur archéologique, elles se sont peu à peu étendues à des immeubles et 
objets plus modestes, que l’on a qualifié de patrimoine dit « mineur », 
caractéristique de la campagne genevoise, pour enfin s’ouvrir sur une prise de 
conscience de l’importance du patrimoine hérité du XIXe siècle et la nécessité de 
sauvegarder un patrimoine plus récent, voire contemporain (ATA/1214/2015 du 
10 novembre 2015 consid. 4d ; ATA/721/2012 du 30 octobre 2012 consid. 4c). 


- 24/31 - 
A/220/2014 
Néanmoins, comme tout objet construit ne mérite pas une protection, il faut 
procéder à une appréciation d’ensemble, en fonction des critères objectifs ou 
scientifiques. Pour le classement d'un bâtiment, la jurisprudence prescrit de 
prendre en considération les aspects culturels, historiques, artistiques et 
urbanistiques. La mesure ne doit pas être destinée à satisfaire uniquement un 
cercle restreint de spécialistes. Elle doit au contraire apparaître légitime aux yeux 
du public ou d’une grande partie de la population, pour avoir en quelque sorte une 
valeur générale (ATF 120 Ia 270 consid. 4a p. 275 ; 118 Ia 384 consid. 5a p. 389 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_32/2012 du 7 septembre 2012 consid. 6.1 ; 
ATA/428/2010 du 22 juin 2010 consid. 7c et les références citées). 
6) 
a. 
Les demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façades et 
de toitures concernant des immeubles visés à l'art. 89 LCI sont soumis, pour 
préavis, à la CMNS (art. 93 al. 1 LCI). Cette dernière formule son préavis après 
s'être renseignée sur les servitudes et les dispositions qui ont régi l'aménagement 
initial du quartier, de la rue et des constructions au XIXe siècle et au début du 
XXe siècle (art. 93 al. 2 LCI). 
 
b. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre administrative observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de 
celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne 
s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité 
technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/636/2015 du 16 juin 2015 consid. 7a ; ATA/1019/2014 du 
16 décembre 2014 consid. 11b ; ATA/126/2013 du 26 février 2013 consid. 9b). La 
chambre est en revanche libre d’exercer son propre pouvoir d’examen lorsqu’elle 
procède elle-même à des mesures d’instruction, à l’instar d’un transport sur place 
(ATA/699/2015 du 30 juin 2015 consid. 4). 
 
c. 
Lorsque l'autorité s'écarte desdits préavis, la chambre administrative peut 
revoir librement l'interprétation des notions juridiques indéterminées, mais 
contrôle sous le seul angle de l'excès et de l'abus de pouvoir, l'exercice de la 
liberté d'appréciation de l'administration, en mettant l'accent sur le principe de la 
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de 
l'intérêt public en cas d'octroi de l'autorisation malgré un préavis défavorable 
(ATA/636/2015 précité consid. 7a ; ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 consid. 7). 
 
d. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n'ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 
loi. L’autorité reste libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison 
d’un intérêt public supérieur (ATA/636/2015 précité consid. 7a ; ATA/51/2013 du 
21 janvier 2013). La LCI ne prévoit pas de hiérarchie entre les différents préavis 


- 25/31 - 
A/220/2014 
requis. Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le 
minimiser (ATA/636/2015 précité consid. 7a ; ATA/417/2009). Ainsi, lorsque la 
consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de cette commission a 
un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours 
(ATA/636/2015 précité consid. 7a ; ATA/416/2015 du 5 mai 2015 consid. 7a). En 
effet, la CMNS se compose pour une large part de spécialistes, dont notamment 
des membres d'associations d'importance cantonale, poursuivant par pur idéal des 
buts de protection du patrimoine (art. 46 al. 2 LPMNS). À ce titre, son préavis est 
important (ATA/636/2015 précité consid. 7a ; ATA/126/2013 précité consid. 9c). 
En cas de préavis divergents, une prééminence est ainsi reconnue à celui de la 
CMNS lorsque son préavis est requis par la loi (ATA/318/2015 du 31 mars 2015 
consid. 12c ; ATA/956/2014 du 2 décembre 2014 consid. 6 ; ATA/51/2013 du 29 
janvier 2013 consid. 5d). 
 
e. 
S'agissant des jugements rendus par le TAPI, la chambre administrative 
exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de 
personnes possédant des compétences techniques spécifiques (ATA/318/2015 
précité consid. 12b ; ATA/86/2015 précité consid. 5d ; ATA/1019/2014 du 
16 décembre 2014 consid. 11b). 
7) 
 
En l’espèce, tant la CMNS et le SMS que le DALE et le TAPI ont considéré 
que l’immeuble litigieux faisait partie d’un ensemble. Ainsi, dans son préavis du 
7 décembre 2010, la CMNS a indiqué que le bâtiment faisait partie d’un ensemble 
devant être maintenu. Si ce préavis comporte la mention « MS-e45 », cette 
dernière est barrée et le préavis indique expressément traiter du bâtiment du 
37, rue de la Servette. Ces éléments démontrent que la CMNS avait conscience de 
ne pas traiter de l’ensemble MS-e45, ce que le représentant du SMS a d’ailleurs 
confirmé. La CMNS a au surplus confirmé sa position – sans se référer à 
l’ensemble MS-e45 – dans son préavis du 5 juillet 2011, puis en adoptant, le 
17 décembre 2014, la liste des ensembles du XIXe et du XXe siècles du 
3 décembre 2014. Par ailleurs, dans ses deux préavis des 17 janvier et 
11 avril 2011, le SMS a adhéré à la position de la CMNS et confirmé que 
l’immeuble litigieux faisait partie d’un ensemble protégé. De plus, le DALE 
lui-même a reconnu que le bâtiment faisait partie d’un ensemble protégé, 
conformément au courrier du Conseiller d’État en charge de ce département du 
6 décembre 2013. Finalement, le TAPI a indiqué avoir constaté lors de son 
transport sur place que l’immeuble faisait indiscutablement partie d’un ensemble. 
Les constatations effectuées lors du transport sur place dans la procédure devant la 
chambre administrative ne remettent pas en cause cette qualification. 
 
 
Par conséquent, l’ensemble des spécialistes et des autorités compétentes a 
retenu que l’immeuble litigieux faisait partie d’un ensemble digne de protection. 
 
 
Ce résultat est au surplus conforté par le fait que le périmètre concerné fait 
partie de l’inventaire ISOS des sites construits à protéger en Suisse, d’importance 


- 26/31 - 
A/220/2014 
nationale, avec un objectif de sauvegarde en catégorie A, à savoir la sauvegarde 
intégrale de toutes les constructions et espaces libres avec suppression de toutes 
les causes de perturbation. 
 
 
Au vu de ce qui précède, il n’est pas discutable que le bâtiment litigieux fait 
partie d’un ensemble digne de protection au sens des art. 89 ss LCI, de sorte que 
le grief sera écarté. 
8) 
 
La recourante affirme ensuite que le TAPI ne pouvait substituer sa propre 
appréciation à celle du DALE, qui n’aurait ni excédé, ni abusé de son pouvoir 
d’appréciation. 
 
a. 
Afin de conserver l’homogénéité de l’architecture, la hauteur des corniches 
et le nombre de niveaux des immeubles reconstruits au sein des ensembles visés à 
l’art. 89 doivent être maintenus (art. 92 al. 1 LCI). Une dérogation quant au 
nombre de niveaux peut être accordée par le DALE si l’esthétique de l’ensemble 
le justifie (art. 92 al. 2 LCI). 
 
 
Cette disposition démontre que le législateur n’a pas estimé possible de 
décréter le maintien obligatoire de tous 
les immeubles à protéger 
(MGC 1983/II 2202 p. 2208). La protection conférée par les art. 89 ss LCI n’est 
ainsi pas absolue (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5b). Il est des 
circonstances où la démolition peut s’imposer, ne serait-ce que pour des raisons de 
sécurité ou de salubrité (MGC 1983/II 2202 p. 2208). La protection doit ainsi 
répondre au principe de la proportionnalité et implique une pesée des intérêts 
public et privé en présence (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5b ; 
ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 consid. 13 ; ATA/162/1998 du 24 mars 1998 
consid. 7 et 8). 
 
 
En édictant les dispositions légales des art. 89 ss LCI, le législateur a voulu 
avant tout préserver le caractère architectural et urbanistique des ensembles du 
XIXe et du début du XXe siècles et éviter des rénovations ou des transformations 
abusives. Il n'a nullement prétendu vouloir figer l'aspect des bâtiments dans le 
temps (ATA/162/1998 du 24 mars 1998 consid. 6b et les références citées). 
 
b. 
Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne 
puissent être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c p. 222 et les 
références citées). 
 
 
Traditionnellement, le principe de la proportionnalité se compose des règles 
d’aptitude – qui exige que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé –, de 
nécessité – qui impose qu’entre plusieurs moyens adaptés, l’on choisisse celui qui 


- 27/31 - 
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porte l’atteinte la moins grave aux intérêts privés – et de proportionnalité au sens 
étroit – qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de 
l’administré et le résultat escompté du point de vue de l’intérêt public 
(ATF 125 I 474 consid. 3 p. 482 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P. 269/2001 du 7 juin 
2001 consid. 2c ; ATA/569/2015 du 2 juin 2015 consid. 24c et les arrêts cités). 
 
c. 
Selon la jurisprudence, la protection conférée par les art. 89 ss LCI constitue 
une mesure de protection du patrimoine (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 
consid. 5b). Elle implique une restriction au droit de propriété, garanti par l’art. 26 
al. 1 Cst., à l’instar des autres mesures de protection du patrimoine, le 
raisonnement relatif à ces dernières étant applicable mutatis mutandis 
(ATA/721/2012 précité consid. 11). Pour être compatible avec cette disposition, 
l'assujettissement doit reposer sur une base légale, être justifié par un intérêt 
public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 Cst. ; ATF 126 I 219 
consid. 2a p. 221 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_386/2010 du 17 janvier 2011 
consid. 3.1 ; ATA/721/2012 précité consid. 8a). 
 
d. 
En principe, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les 
monuments et les sites naturels ou bâtis sont d'intérêt public et celui-ci prévaut sur 
l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 126 I 219 
consid. 2c p. 221 ; 120 Ia 270 consid. 6c p. 285 ; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_32/2012 du 7 septembre 2012 consid. 6.1 ; 
1C_386/2011 du 17 janvier 2011 consid. 3.2.1). 
 
 
En relation avec le principe de la proportionnalité au sens étroit, une mesure 
de protection des monuments est incompatible avec la Cst. si, dans la pesée des 
intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour le propriétaire. 
Savoir ce qu'il en est ne dépend pas seulement de l'appréciation des conséquences 
financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère nécessaire. Plus un 
bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la rentabilité doivent 
être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e p. 393). 
 
e. 
Ainsi, même lorsque des immeubles constituent un ensemble au sens de 
l'art. 89 al. 2 LCI, s'il est concevable d'imposer à un propriétaire le coût d'une 
rénovation pour sauvegarder un immeuble d'une valeur architecturale certaine, ou 
selon les cas, simple témoin d'une époque, une retenue s'impose lorsqu'il s'agit 
d'immeubles sans style ni caractère particulier (ATA/721/2012 précité consid. 11 ; 
ATA/162/1998 du 24 mars 1998). Ainsi, en cas de disproportion entre l'intérêt 
patrimonial du bâtiment en cause et les frais imposés au propriétaire pour sa 
conservation, sans espoir de rentabiliser les travaux entrepris, la protection 
conférée par les art. 89 ss LCI ne peut ainsi pas être imposée au propriétaire 
(ATA/721/2012 précité consid. 11). 
9) 
 
En l’espèce, l’autorité intimée a délivré les autorisations de construire et 
démolir en retenant que le bâtiment no 37 ne répondait plus aux normes de 


- 28/31 - 
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sécurité, de salubrité et d’incendie, que sa réhabilitation était trop onéreuse et que 
le projet de reconstruction permettrait la création de logements supplémentaires, 
de sorte que l’intérêt public à la création de logements répondant aux besoins 
prépondérants de la population l’emportait sur l’intérêt à la préservation de 
l’immeuble. La recourante souligne par ailleurs des problèmes typologiques 
engendrant une habitabilité restreinte et la nécessité d’installer un ascenseur dans 
le cadre d’une rénovation, impliquant la perte d’une pièce habitable par étage. 
 
 
Il convient préalablement de constater qu’il ne ressort pas du dossier que le 
bâtiment se trouverait dans un état tel qu’une rénovation serait impossible. À cet 
égard, la directrice de l’OPS a indiqué que le SMS avait constaté, suite à un 
transport sur place, que le bâtiment ne se trouvait pas dans un état délabré au point 
de ne pas pouvoir être restauré. Cette constatation est confirmée par les 
constations du TAPI lors de son transport sur place puis par le chef de service de 
la police du feu durant le transport sur place effectué durant la procédure devant la 
chambre administrative, ce dernier ayant expressément déclaré qu’une rénovation 
n’était pas impossible. Par ailleurs, à cette même occasion, le représentant du 
SMS a indiqué que des immeubles avoisinant avaient été rénovés, alors qu’ils 
présentaient un état d’entretien et de vétusté similaires. Finalement, si M. TORRE 
a déclaré qu’une rénovation complète ne remettrait pas « forcément » le bâtiment 
aux normes de sécurité, il s’est simplement référé aux appartements mono-
orientés, lesquels ne rendent cependant pas le sauvetage impossible selon le chef 
de service de la police du feu, même s’ils le compliqueraient si les pompiers 
devaient passer par la porte d’entrée. Ainsi, si une démolition et reconstruction 
comporterait incontestablement une plus-value sur le plan sécuritaire, rien ne 
démontre ainsi que les mesures nécessaires ne pourraient pas être prise dans le 
cadre d’une rénovation ni que celle-ci serait impossible. Au demeurant, la 
fondation ne conteste pas le caractère possible d’une rénovation, puisqu’elle 
indique avoir écarté cette option, non pas en raison d’une impossibilité de sa 
réalisation, mais du fait de son coût. Elle a d’ailleurs envisagé de garder la 
structure du bâtiment actuel dans le cadre de sa variante TL-S. 
 
 
Cependant, bien que la fondation invoque le coût disproportionné d’une 
rénovation, elle n’en a produit aucune estimation. Elle a certes versé à la 
procédure un tableau comparatif de différentes variantes. Toutefois, si ce tableau 
comporte une rubrique « coût total » du bâtiment existant, s’élevant à 
CHF 1'480'563.-, il n’apparaît pas que ce montant corresponde à l’estimation du 
coût d’une rénovation. Ce tableau ne comporte ainsi que des indications relatives 
au coût des variantes TL-S et D-R, sans indication de celui d’une rénovation, 
lequel devrait a priori néanmoins être inférieur à celui de la variante TL-S, de 
CHF 5'959'000.-, lui-même inférieur à celui de la variante D-R, de 
CHF 7'370'000.-. Pour soutenir son argument, la recourante s’est également 
appuyée sur le rapport Zanetti, qui contient certes une liste des mesures 
nécessaires mais ne comporte aucune estimation des coûts de ces mesures, et sur 


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la note de la police du feu, laquelle ne repose pas non plus sur une estimation 
chiffrée. En outre, si le dossier tend à indiquer que les coûts d’une rénovation 
seraient importants – tant la représentante de la CMNS que le chef de service de la 
police du feu ayant donné des indications en ce sens lors du transport sur place en 
présence du juge délégué –, en l’absence d’estimation chiffrée, rien ne permet de 
comparer les coûts d’une telle rénovation par rapport au projet de démolition et 
reconstruction, dont les coûts sont manifestement également élevés. La recourante 
n’a ainsi aucunement démontré que le coût du maintien de l’immeuble serait 
disproportionné, au regard de l’intérêt patrimonial du bâtiment, par rapport à celui 
d’une démolition et reconstruction. À cet égard, il convient de relever que, malgré 
l’indication donnée lors du transport sur place, la recourante n’a jamais produit de 
documents supplémentaires concernant les phases préliminaires du projet et n’a 
pas répondu à l’invitation du juge délégué de produire des documents concernant 
le coût de la rénovation de l’appartement du quatrième étage. Finalement, il 
ressort du communiqué de presse du 26 juin 2008 que le bâtiment no 37 faisait 
partie du groupe d’immeubles achetés après identification par l’État de bâtiments 
répondant à certains critères, dont un prix à la pièce permettant de créer des LUP, 
que le prix fixé tenait compte des hypothèses de coût des travaux de rénovation et 
que les immeubles présentaient à l’époque un rendement adéquat. 
 
 
La recourante souligne en outre des problèmes d’habitabilité restreinte et de 
nécessité d’installer un ascenseur. Cependant, si elle a souligné l’existence de 
pièces exigües dans l’immeuble dans son état actuel, elle n’a pas démontré en 
quoi il ne serait pas possible, dans le cadre d’une rénovation, d’agrandir ces pièces 
ou de créer des ouvertures en alcôve, comme suggéré par le représentant du SMS. 
Par ailleurs, en ce qui concerne l’ascenseur, outre le fait que la recourante a donné 
des indications contradictoire à ce sujet – affirmant qu’il serait impossible 
d’installer un ascenseur pour ensuite déclarer que cela serait possible mais au prix 
de la perte d’une pièce habitable par étage – il ressort des déclarations du 
représentant du DALE, que si, en principe, un ascenseur devrait être installé dans 
le cadre d’une rénovation, la possibilité d’une dérogation était également ouverte, 
comme ce qui semble avoir été le cas pour des immeubles récemment rénovés 
pour la ville, selon les déclarations des représentants de celle-ci et comme le 
précisent les art. 11 de la loi fédérale sur l’élimination des inégalités frappant les 
personnes handicapées du 13 décembre 2002 (loi sur l’égalité pour les 
handicapés - LHand - RS 151.3) et 2 al. 2 du règlement concernant les mesures en 
faveur des personnes handicapées dans le domaine de la construction du 
7 décembre 1992 (RMPHC - L 5 05.06). À cet égard, la recourante affirme certes 
qu’un ascenseur serait nécessaire pour les personnes auxquelles les appartements 
sont destinés. Elle loue toutefois actuellement ces derniers en l’absence 
d’ascenseur, de sorte que la situation ne serait pas différente de la situation 
actuelle. 
 


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Par surabondance, s’il est incontestable que la surface de logements serait 
augmentée dans le cadre d’une démolition et reconstruction, elle le sera également 
dans le cadre d’une rénovation, même si c’est dans une moindre mesure. En effet, 
les appartements aujourd’hui condamnés pourront être réaffectés au logement une 
fois la rénovation effectuée. 
 
 
Au vu de ce qui précède, il n’apparaît pas que le maintien du bâtiment 
produise des effets insupportables pour la recourante, de sorte que le refus de 
démolition de l’immeuble partie d’un ensemble digne d’être protégé ne constitue 
pas une restriction disproportionnée à la garantie de la propriété. Par ailleurs, 
l’intérêt public sur les plans de la sécurité ainsi que de la création et l’amélioration 
de logements ne saurait prendre le pas sur la protection des art. 89 ss LCI, laquelle 
n’empêche pas toute plus-value sur ces points dans le cadre d’une rénovation. Le 
TAPI n’a dès lors pas abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que le 
DALE avait violé le principe de la proportionnalité en délivrant les autorisations 
litigieuses, et en annulant ces dernières. 
 
 
Le grief sera par conséquent écarté. 
10) 
Dans ces circonstances, le jugement du TAPI annulant les autorisations de 
de démolir M 6’521-4 et de construire DP 18’327-4 est conforme au droit et le 
recours de la fondation à son encontre sera rejeté. 
11) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne sera allouée à la 
ville, qui dispose de son propre service juridique et est par conséquent apte à 
assurer la défense de ses intérêts sans recourir aux services d’un avocat (art. 87 
al. 2 LPA ; ATA/1056/2015 du 6 octobre 2015 consid. 16b et les références 
citées). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 3 octobre 2014 par la Fondation HBM 
Jean DUTOIT contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
3 septembre 2014 ; 
 


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au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de la Fondation HBM Jean DUTOIT un émolument de CHF 2'000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, à la Ville 
de Genève, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Verniory, président, MM. Thélin et Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen et M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :