ge_gerichte · ATA/1410/2025 · 2025-12-16 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2102/2024-ICC 
ATA/1410/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 16 décembre 2025 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
FONDATION A______ 
recourante 
 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
intimée 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
3 mars 2025 (JTAPI/222/2025) 


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EN FAIT 
A. a. La FONDATION A______ (ci-après : la fondation) est une fondation de droit 
public (au sens de la loi sur l’organisation des institutions de droit public du 22 
septembre 2017 - LOIDP - A 2 24), placée sous la surveillance du Conseil 
municipal de la commune de B______ et ayant notamment pour but l’acquisition, 
la construction et la gestion d’immeubles. 
b. Sur la base d’une demande de la fondation, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a, par décision du 19 juillet 2019, décidé que celle-ci n’était 
pas soumise à l’impôt sur le bénéfice et le capital, en application des art. 56 al. 1 
let. c de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 (LIFD - 
RS 642.11) et 9 al. 1 let. c de la loi sur l’imposition des personnes morales du 
23 septembre 1994 (LIPM - D 3 15). En revanche, en application de l’art. 76 al. 1 
let. a de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 (LCP - 
D 3 05), elle était tenue d’acquitter l’impôt immobilier complémentaire 
(ci-après : IIC) sur les immeubles dont elle était propriétaire et qu’elle louait. 
c. Par bordereaux datés du 29 février 2024, l’AFC-GE a taxé la fondation pour les 
années 2021 et 2022. Ce faisant, elle lui a réclamé des montants d’IIC, déterminés 
en fonction de la valeur fiscale de trois immeubles loués à B______, situés au 
chemin du C______ nos 1______-2______, au chemin du C______ nos 3______-
4_______ et au chemin des D______ n° 5______. 
B. a. Le 13 mars 2024, la fondation a élevé réclamation à l’encontre de cette décision. 
Les immeubles sis chemin du C______ nos 8-10 et nos 14-16 répondaient à un 
standard de très haute performance énergétique (ci-après : THPE), si bien qu’ils 
n’étaient pas soumis à l’IIC. En outre, la valeur fiscale de l’immeuble sis au chemin 
des D______ n° 5______, telle que retenue par l’AFC-GE, excédait sa valeur 
d’acquisition. Il convenait de se fonder sur une expertise, qu’elle produisait en 
annexe. 
b. Par décisions du 9 mai 2024, l’AFC-GE a admis partiellement la réclamation, 
en ce sens que les deux immeubles sis au chemin du C______ étaient exonérés de 
l’IIC. 
La valeur fiscale de l’immeuble situé au chemin des D______ n° 5______ devait 
être déterminée par capitalisation de son état locatif. Dès lors que ce bien ne faisait 
pas partie de la catégorie des immeubles estimés, la fondation ne pouvait se fonder 
sur une expertise pour en demander une nouvelle évaluation. 
Le même jour, l’AFC-GE a notifié à la fondation des bordereaux d’ICC rectificatifs 
pour tenir compte de l’admission partielle de sa réclamation. 
C. a. Par acte du 20 juin 2024, la fondation a interjeté recours devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à l’annulation des 
décisions et des bordereaux du 9 mai 2024, ainsi qu’à son exonération de l’IIC, 


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subsidiairement à ce que la valeur fiscale de l’immeuble situé au chemin des 
D______ n° 5______ soit arrêtée conformément à l’expertise annexée. 
En tant que fondation, elle remplissait pleinement les conditions pour bénéficier 
d’une exonération de l’IIC. Subsidiairement, si tel n’était pas le cas, on ne pouvait 
se fonder mécaniquement sur la méthode employée par l’AFC-GE, consistant à 
évaluer ledit immeuble à hauteur de quelque CHF 55'900'000.- pour 2021 et à 
CHF 63'400'000.- pour 2022. Il convenait au contraire de se fonder sur l’expertise 
réalisée le 1er novembre 2022, qui avait arrêté la valeur de ce bien à 
CHF 52'170'000.-. La valeur fiscale d’un immeuble ne pouvait en effet dépasser sa 
valeur vénale. 
b. Le 1er octobre 2024, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
L’immeuble sis au chemin des D______ n° 5______ ne pouvait pas bénéficier 
d’une exonération de l’IIC sur la base de l’art. 76 al. 1 let. b LCP, dès lors que la 
fondation ne poursuivait pas un but de service public ou d’utilité publique. Une 
exonération ne pouvait pas davantage lui être accordée sur la base de la let. a de 
cette disposition légale, car le bien immobilier en cause était loué. 
En tant qu’immeuble locatif, sa valeur fiscale devait être évaluée par capitalisation 
de son état locatif. Les résultats de l’expertise produite par l’intéressée n’étaient pas 
opposables à l’AFC-GE. 
c. Dans sa réplique du 30 octobre 2024, la fondation a indiqué qu’en matière 
d’impôts directs, elle pouvait bénéficier d’une exonération, tant sur la base de la 
let. c, que sur la let. g de l’art. 56 al. 1 LIFD, ainsi que des let. c et f de l’art. 9 
al. 1 LIPM, puisqu’elle remplissait les conditions pour bénéficier d’une 
exonération, en tant que personne morale poursuivant un but de service public ou 
d’utilité publique. 
La détermination de la valeur vénale de l’immeuble par capitalisation de l’état 
locatif, soit la valeur de rendement, ne permettait pas de s’assurer de la valeur du 
bien, car cette méthode aboutissait à un résultat de nature purement mécanique. 
La référence au prix du marché ne résistait pas non plus à l’examen, faute de vente. 
Or, elle avait produit une estimation réalisée par un expert reconnu. 
d. Par jugement du 3 février 2025, le TAPI a rejeté le recours. 
La fondation avait produit les comptes de l’immeuble sis au chemin des D______ 
n° 5______. Le montant des loyers encaissés s’élevait à quelque CHF 2'000'000.- 
pour chacun de ces deux exercices. Ce bien constituait indubitablement un 
immeuble loué au sens de l’art. 76 al. 1 let. a LCP, si bien qu’en application de cette 
même norme, il n’était pas exonéré de l’IIC. Il ne pouvait pas davantage l’être sur 
la base de l’art. 76 al. 1 let. b LCP. En effet, l’IIC n’était pas dû lorsque la personne 
morale propriétaire du bien en cause bénéficiait d’une exonération de l’impôt sur le 
bénéfice et sur le capital sur la base de l’art. 9 al. 1 let. f ou g LIPM (personnes 
morales poursuivant des buts de service public, d’utilité publique ou des buts 
cultuels). Tel n’était cependant pas le cas de la fondation, dès lors que selon la 


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décision du 19 juillet 2019, elle avait été exonérée de l’impôt sur le bénéfice et le 
capital sur la base de la let. c de l’art. 9 al. 1 LIPM (exonération des communes 
genevoises pour les biens et établissements qui en dépendent et qui sont affectés à 
des buts d’utilité publique ou d’intérêt général). C’était donc à juste titre que 
l’AFC-GE avait retenu que la fondation devait l’IIC sur l’immeuble sis au chemin 
des D______ n° 5______. 
Quant à l’argumentation subsidiaire contestant la valeur fiscale retenue pour 
l’immeuble, la méthode employée par l’AFC-GE n’était pas critiquable. Ressortant 
de la loi, elle avait été approuvée par le Tribunal fédéral, qui avait considéré qu’en 
la matière, un certain schématisme était admissible. Par ailleurs, la possibilité dont 
disposait le contribuable de solliciter une nouvelle estimation ne concernait pas les 
immeubles locatifs, tel le bien immobilier litigieux in casu, mais les immeubles dits 
estimés. Au surplus, la contribuable ne contestait pas les calculs effectués par 
l’AFC-GE. En conséquence, les valeurs fiscales déterminées par l’AFC-GE étaient 
confirmées. 
D. a. Par acte déposé le 7 avril 2025, la fondation a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) 
contre ce jugement, en concluant à son annulation, au renvoi de la cause à 
l’AFC-GE afin que celle-ci l’exonère de l’IIC, subsidiairement retienne une valeur 
fiscale de l’immeuble situé au chemin des D______ n° 5______ de 
CHF 52'170'000.-, ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité de procédure. 
Une interprétation littérale, se limitant à considérer que l’art. 76 al. 1 let. b LCP 
renvoyait exclusivement à l’art. 9 al. 1 let. f ou g LIPM en tant que base de 
l’exonération, relevait du formalisme excessif. Elle aurait tout aussi bien pu être 
exonérée sur la base des let. f ou g de l’art. 9 al. 1 LIPM, comme une lecture 
attentive de ses statuts le faisait apparaître. Une fondation était du reste aussi une 
personne morale, et elle ne poursuivait aucun but lucratif, mais bien un but d’utilité 
publique. Elle remplissait ainsi pleinement les conditions d’une exonération de 
l’IIC. 
S’agissant de la valeur fiscale de l’immeuble encore litigieux, une application 
purement mécanique et arithmétique de la capitalisation de l’état locatif se heurtait 
en l’espèce à la détermination de la valeur vénale qui avait été effectuée dans le 
cadre de l’expertise produite au cours de la procédure, et par là même au principe 
de l’imposition selon la capacité contributive. 
b. L’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Le raisonnement du TAPI ne prêtait pas le flanc à la critique. La recourante n’avait 
pas été exonérée sur la base de l’art. 9 al. 1 let. f ou g LIPM, comme cela lui avait 
du reste été spécifié dans la décision du 19 juillet 2019. Aucune autre loi cantonale 
ne permettait son exonération. 
Quant à la détermination de la valeur vénale des immeubles de rapport par 
capitalisation de l’état locatif, la méthode avait plusieurs fois été admise par le 


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Tribunal fédéral. Renvoi était fait à l’art. 25 al. 3 du règlement d'application de la 
loi sur l'imposition des personnes physiques 13 janvier 2010 (RIPP - D 3 08.1), qui 
prévoyait le taux de capitalisation en question. L’expertise privée fournie par la 
recourante était un simple allégué de partie. 
c. Le juge délégué a accordé aux parties un délai au 20 juin 2025 pour formuler 
toutes requêtes ou observations complémentaires, précisant que la cause serait 
ensuite gardée à juger en l’état du dossier. 
d. Les parties ont toutes deux répondu qu’elles persistaient dans leurs conclusions. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - 
LPFisc - D 3 17). 
2. 
L’objet du litige consiste principalement à déterminer si le refus de l’AFC-GE 
d’exonérer la recourante de l’IIC – pour l’immeuble locatif du chemin des D______ 
n° 5______ – est fondé. 
2.1 À teneur de l’art. 76 al. 1 let. a LCP, il est perçu un impôt annuel de 1‰ (IIC) 
sur la valeur de tous les immeubles situés dans le canton à l’exception des 
immeubles propriété du canton, des communes et de leurs établissements ; 
toutefois, les communes et les fondations de droit public doivent l’impôt sur les 
immeubles locatifs ou loués qu’elles possèdent. 
2.2 Dans l’ATA/1372/2018 du 18 décembre 2018, la chambre administrative a 
procédé à une interprétation de l'art. 76 al. 1 let. a LCP précité et a retenu que les 
communes ne pouvaient pas bénéficier d’une exonération de l’ICC sur les 
immeubles locatifs ou loués dont elles étaient propriétaires, quelle que fût leur 
affectation (consid. 4d et 5d). 
Elle s’est également indirectement prononcée sur le cas de l’exonération d’une 
fondation de droit public, en écartant le grief de violation de l’inégalité de traitement 
entre une commune et une fondation de droit public. Tout en relevant que la 
question de la conformité au droit de l’exonération d’une fondation pour l’IIC 
pouvait demeurer indécise, elle a indiqué que « le législateur a formulé l’art. 76 
al. 1 let. a et let. b LCP après que l’AFC-GE l’avait interpellé sur sa réelle intention, 
l’amenant d’une part à préciser que l’IIC n’était pas perçu pour les institutions 
exonérées en raison d’un certain but (art. 76 al. 1 let. b) et, d’autre part, de préciser 
les choses non seulement pour les communes mais aussi, pour les fondations de 
droit public qui ont dès lors été distinguées des fondations de droit privé. Dans le 
contexte du dépôt et de l’adoption du PL 9’863, on ne peut que retenir que cet ajout 
est délibéré et que le législateur a ainsi voulu préciser que les fondations de droit 


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public étaient assujetties à l’IIC. Il n’y a pas matière à interprétation de l’art. 76 
al. 1 let. a LCP, qui, conformément au principe de la légalité – qui revêt une 
importance particulière en droit fiscal, où il est érigé en droit constitutionnel 
indépendant à l’art. 127 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse 
du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) – définit dans une loi au sens formel le cercle des 
contribuables et les exceptions à l’assujettissement (ATA/1640/2017 du 
19 décembre 2017 consid. 5a) » (ATA/1372/2018 consid. 6a). 
2.3 Depuis le 21 septembre 2024, la Fondation E______, la Fondation F______, la 
Fondation G______, la Fondation H______, ainsi que la Fondation I______, 
déclarées d’utilité publique, bénéficient d’une exonération de l’IIC (art. 14A al. 4 
LGL). 
Ainsi qu’il résulte du PL 13’246-A, p. 21, ayant débouché sur le nouvel art. 14A 
al. 4 LGL, les fondations susmentionnées assurent un contrôle pérenne des loyers 
des locataires ainsi que des taux d’occupation. De plus, elles n’exercent pas de but 
lucratif, mais plutôt des activités d’intérêt public. Leur situation est parfaitement 
transparente. En effet, celles-ci ont délivré une autorisation écrite au département 
des finances, des ressources humaines et des affaires extérieures (DF ou le 
département) afin de communiquer sur leur situation à la commission. Ainsi, en cas 
de questions, le département est libéré du secret fiscal à cet égard. Les fondations 
des communes, dès lors que la réglementation varie d’une commune à l’autre sur 
leur régime, peuvent avoir des logements affectés à un but social, mais aussi des 
logements liés à la rémunération de la location, ce qui peut être considéré comme 
un placement financier. À cet égard, les statuts de la recourante (statuts de la 
Fondation A______, PA 578.01) prévoient à leur art. 2 al. 1 que son but est d’aider 
à mettre à la disposition de la population, en priorité de B______, des logements de 
qualité à loyer raisonnable, notamment mais pas obligatoirement au bénéfice de la 
législation cantonale et fédérale en matière de logements à but social, ainsi que des 
locaux professionnels, commerciaux, artisanaux et d’intérêt général. 
2.4 Selon la jurisprudence, le principe de la légalité de l'activité administrative 
prévaut en principe sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le 
justiciable ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la 
loi lorsque celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été 
faussement, voire pas appliquée du tout, dans d'autres cas. Cela présuppose 
cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté 
d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le citoyen 
ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que 
l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi (ATF 146 I 105 
consid. 5.3.1; 139 II 49 consid. 7.1) ; en principe, si l'autorité ne s'exprime pas sur 
ses intentions futures, le Tribunal fédéral présume qu'elle se conformera à la loi à 
l'avenir (ATF 146 I 105 consid. 5.3.1). Il est également nécessaire que l'autorité 
n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques 
cas isolés (ATF 146 I 105 consid. 5.3.1), et, enfin, qu'aucun intérêt public ou privé 


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prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 139 
II 49 consid. 7.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 
consid. 8.4). 
2.5 La question de l’exonération des impôts directs est régie, en matière d’IFD, à 
l’art. 56 LIFD et, en matière d’ICC, aux art. 9 LIPM et 23 LHID. 
Selon l’art. 56 LIFD, sont exonérés de l’IFD : a) la Confédération et ses 
établissements ; b) les cantons et leurs établissements ; c) les communes, les 
paroisses et les autres collectivités territoriales des cantons, ainsi que leurs 
établissements ; g) les personnes morales qui poursuivent des buts de service public 
ou d’utilité publique, sur le bénéfice exclusivement et irrévocablement affecté à ces 
buts. 
Les entités précitées, énumérées à l’art. 56 LIFD, sont également exonérées de l'ICC 
en vertu des art. 9 al. 1 LIPM et 23 al. 1 LHID, avec la précision que celles figurant 
aux let. g et i de l’art. 56 LIFD sont mentionnées aux let. f et h des art. 9 al. 1 LIPM 
et 23 al. 1 LHID. De plus, l’art. 9 al. 1 let. c LIPM vise les communes « genevoises » 
pour les biens et établissements qui en dépendent et qui sont affectés à des buts 
d’utilité publique ou d’intérêt général. 
Lorsque l’exonération est exclue au sens des let. a à c de l’art. 56 LIFD, se pose la 
question de celle fondée sur la let. g de cette norme qui vise les « personnes 
morales » poursuivant des buts de service public ou d’utilité publique 
(ATA/1108/2024 du 24 septembre 2024 consid. 3.3 et arrêt du Tribunal fédéral 
9C_617/2024 du 27 août 2025 consid. 7.2.2, confirmant l’arrêt précité sur ce point, 
les critères développés pour déterminer si une personne morale est d’utilité publique 
ayant été développés en lien avec des personnes morales de droit privé). Cette 
approche vaut également pour l'ICC compte tenu de la réglementation similaire 
(art. 23 al. 1 let. f LHID ; art. 9 al. 1 let. f LIPM). 
Le 8 juillet 1994, l’AFC-CH a établi la circulaire n° 12 relative à l’exonération de 
l’IFD pour les personnes morales poursuivant des buts de service public ou de pure 
utilité publique (art. 56 let. g LIFD). Cette circulaire ne lie pas l’autorité judiciaire, 
mais celle-ci peut s'en inspirer et la prendre en considération en vue d'assurer une 
application uniforme de la loi envers chaque administré (ATF 141 II 338 consid. 
6.1 ; 133 II 305 consid. 8.1). Pour bénéficier de l’exonération au sens de l’art. 56 
let. g LIFD (ou, en l’occurrence, 9 al. 1 let. f LIPM), il faut remplir les quatre 
conditions générales, cumulatives, suivantes : 1) être une personne morale ; 2) 
l’exclusivité de l’utilisation des fonds aux buts précités (service public ou utilité 
publique) ; 3) l’irrévocabilité de l’affectation des fonds à ces buts ; 4) l’activité 
effective quant à la réalisation de ces buts (circulaire n° 12, ch. 2 ; Marco 
GRETER/Alexander GRETER, Kommentar StHG, n. 24 ad art. 23 LHID). Selon 
la jurisprudence fédérale, cette activité doit être menée par l’institution concernée 
conformément à ses statuts (ATF 131 II 1 consid. 3.3 ; 127 II 113 consid. 6b ; arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_740/2018 du 18 juin 2019 consid. 5.3). L’irrévocabilité de 
l’affectation des fonds aux buts précités doit être assurée par les statuts, y compris 


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en cas de dissolution de la personne morale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_143/2013 
du 16 août 2013 consid. 4.2). 
2.6 En l’espèce, il n’est pas contestable qu’à rigueur du texte de l’art. 76 LCP, l’IIC 
est en principe dû par les communes et les fondations de droit public sur leurs 
immeubles locatifs ou loués dont elles sont propriétaires, ce qui a encore été 
confirmé par la chambre de céans dans l’ATA/1372/2018 précité. De plus, le 
PL 12’979, qui prévoyait de modifier l’art. 76 al. 1 let. a LCP en ce sens que les 
communes et les fondations de droit public ne devaient pas payer l’IIC sur leurs 
immeubles locatifs ou loués majoritairement affectés au logement social, a 
définitivement été rejeté par le Grand Conseil, confirmant la volonté du législateur 
cantonal de ne pas accorder d’exonération de l’IIC. 
Il ressort en outre clairement du rapport de la commission sur le PL 13’246 que le 
législateur a estimé que la situation des fondations communales n’était pas 
identique à celle des cinq fondations immobilières cantonales de droit public 
bénéficiant d’une exonération expresse de l’IIC en vertu de l’art. 14A al. 4 LGL. 
Il ne saurait ainsi être question d’une éventuelle inégalité de traitement, qui n’est 
du reste pas alléguée en l’espèce. 
L’argument de la recourante, selon lequel elle aurait pu être exonérée sur la base de 
l’art. 9 al. 1 let. f ou g LIPM, ne saurait pas non plus prospérer. La recourante n’a 
pas de but cultuel et ne peut dès lors aucunement se voir exonérer sur la base de la 
let. g de l’art. 9 al. 1 LIPM. Quant à la let. f de cette disposition, elle vise les 
personnes morales de service public ou de pure utilité publique. Or, conformément 
à la jurisprudence citée ci-dessus, une personne morale qui peut déjà bénéficier 
d’une exonération sur la base des let. a à c n’est pas concernée. De plus, il ne 
découle pas des statuts – et la recourante ne le prétend pas – que toutes les activités 
de la fondation soient de service public ou d’utilité publique, et encore moins 
l’irrévocabilité de l’affectation des fonds à ces buts. 
L’exonération de l’IIC a donc été refusée par l’intimée à juste titre. 
3. 
À titre subsidiaire, la recourante demande que la valeur fiscale de l’immeuble soit 
réévaluée conformément à l’expertise privée qu’elle a fournie au cours de la 
procédure. 
3.1 L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 
al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de 
rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 LHID). 
3.2 L’art. 14 al. 1 LHID laisse une importante liberté aux cantons pour élaborer et 
mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode de 
calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte tenu 
du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1, 2ème phrase LHID, dans quelle mesure le 
critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans l’estimation 
(arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). Un certain 
schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur 


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le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent 
excessivement de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; ATA/1401/2021 du 
21 décembre 2021 consid. 4a ; ATA/1728/2019 du 26 novembre 2019 consid. 3b). 
Les cantons ne peuvent ainsi pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière 
générale à une sur- ou sous-estimation des immeubles, par exemple en instituant un 
abattement automatique de leur valeur vénale pour en déterminer la valeur fiscale, 
ou en fondant l’imposition sur un pourcentage de la valeur vénale (ATF 134 II 
207 consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 
consid. 5.1). 
La valeur vénale correspond à la valeur objective du marché d'un immeuble, à 
savoir la valeur qui serait vraisemblablement obtenue lors d'une aliénation dans les 
conditions usuelles des affaires (ATF 128 I 240 = RDAF 2003 II 219 ; 124 I 
193 consid. 
4b ; 
Ernst 
BLUMENSTEIN/Peter 
LOCHER, 
System 
des 
schweizerischen Steuerrechts, 6ème éd., 2002, p. 235 ; Felix RICHNER/Walter 
FREI/Stefan 
KAUFMANN, 
Kommentar 
zum 
harmonisierten 
Zürcher 
Steuergesetz, Zurich 1999, n. 5 ad § 39). 
La valeur vénale au sens du droit fiscal ne correspond pas à une valeur que l’on 
peut déterminer exactement de manière mathématique mais, en règle générale, à 
une valeur d’estimation ou de comparaison. Dans la mesure où toute estimation, 
quelle que soit la méthode utilisée, aboutit à une certaine marge, variable, 
d’inexactitude, il est admissible de fixer la valeur déterminante pour l’impôt sur la 
fortune des immeubles sur la base d’estimations prudentes, schématiques, même si 
cela a pour conséquence que les valeurs ainsi déterminées divergent dans une 
certaine mesure des valeurs effectives du marché (ATF 128 I 240 consid. 3.2.2 ; 
ATA/1401/2021 précité consid. 4b ; ATA/394/2008 du 29 juillet 2008 consid. 4b). 
3.3 Dans le canton de Genève, la LIPP précise que l'état de la fortune mobilière et 
immobilière est établi au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû 
(art. 49 al. 1 LIPP). La fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 49 
al. 2 LIPP), soit la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges 
économiques, lors d’un achat ou d’une vente dans des conditions normales ; lorsque 
la valeur vénale d’un élément de fortune est donnée par le résultat d’une transaction 
ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4). 
3.4 Les immeubles situés dans le canton sont estimés d'après l'art. 50 LIPP, qui pose 
des principes d'évaluation différents selon le type d'immeuble considéré (immeuble 
locatif [let. a] ; immeuble servant exclusivement et directement à l'exploitation d'un 
commerce [let. b] ; immeuble servant à l'exploitation agricole et sylvicole [let. c] ; 
autres immeubles [let. d] ; etc.). 
L’art. 50 LIPP établit les principes d’évaluation des immeubles situés dans le 
canton. La valeur des immeubles locatifs est calculée, en capitalisant l'état locatif 
annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, sur proposition d'une 


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commission d'experts, composée paritairement de représentants de l'administration 
fiscale et de personnes spécialement qualifiées en matière de propriétés 
immobilières et désignées par le département. L'état locatif annuel se détermine 
d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui pourraient être obtenus 
de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés par le propriétaire et sa 
famille (let. a). Les autres immeubles, notamment les villas, parcs, jardins 
d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant 
compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des 
nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières 
les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de 
donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent 
dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de 
caractère spéculatif (let. e). 
En application de ces dispositions, le Conseil d'État fixe chaque année, à 
l'art. 25 RIPP, le taux de capitalisation applicable sur la base des transactions 
constatées sur le marché immobilier entre le 1er janvier de l'année précédant l'année 
fiscale et le 30 juin de l'année fiscale. 
L'art. 25 al. 3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables en distinguant 
les immeubles de logements (3.74% en 2021), les immeubles HBM, HLM, HCM 
et HM (5.35% en 2021), les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs 
situés dans les zones d'affectation du sol 1 et 2 (3.69% et 3.48% en 2021), et les 
immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones 
(3.96% en 2021). Les zones 1 et 2 comprennent les quartiers de la ville qui se 
trouvent dans les limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers édifiés 
sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui 
leur sont contigus (art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
3.5 Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le 
canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au 
taux fixé par une commission d'experts était conforme aux exigences posées par 
l'art. 14 LHID (ATF 134 II 2017 consid. 3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_194/2018 
précité consid. 5.3 ; 2C_442/2012 précité consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 
2010 et 2C_820/2008 du 23 avril 2009). 
Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit genevois pour évaluer les 
immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini largement par l'art. 14 
al. 1 LHID : le 
principe 
de 
la 
capitalisation 
de 
l'état 
locatif 
inscrit 
à l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en 
considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions 
constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces 
derniers (art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se réfère à des 
critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_820/2008 précité consid. 3.3). Le taux de capitalisation des immeubles 


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locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de manière abstraite, 
mais en fonction des transactions réalisées durant une période donnée (ATF 134 II 
207 consid. 3.8 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 précité consid. 4.4 
; 2C_316/2010 précité consid. 3.3 ; 2C_820/2008 précité consid. 3.3 et 5.2). 
3.6 La fixation schématique de la valeur vénale et les règles pour l’élaboration 
desquelles les cantons disposent d’une large marge de manœuvre, notamment en ce 
qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n’ont cependant 
qu’une portée subsidiaire. Elles trouvent seulement application pour fixer la valeur 
vénale d’un immeuble qui n’a pas fait l’objet d’une vente récente. En effet, en raison 
du principe de droits fédéral et cantonal selon lequel la fortune est estimée à la 
valeur vénale soit la valeur attribuée à un objet sur le marché des échanges 
économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des conditions normales, lorsque 
la valeur vénale d'un élément de fortune est donnée par le résultat d'une transaction 
ayant eu lieu sur le marché libre, elle devient la valeur fiscale (arrêts du 
Tribunal fédéral 
2C_442/2012 
précité 
consid. 
4.4 ; 2C_316/2010 
précité 
consid. 3.3 ; ATA/495/2024 du 16 avril 2024 consid. 3.5). 
En revanche, à la différence d'une vente effectivement réalisée, une expertise même 
effectuée par un cabinet de conseils immobiliers renommé ne peut aboutir qu'à une 
estimation, laquelle comporte inévitablement des éléments d'appréciation. Dans ces 
circonstances, lorsque le prix établi par l'expertise diverge de la valeur fiscale, on 
ne saurait en déduire d'emblée que cette dernière est arbitraire (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_442/2012 précité consid. 5.4 ; 2C_820/2008 du 23 avril 2009 
consid. 6.3 ; ATA/495/2024 précité consid. 3.5 in fine). 
3.7 Dans un arrêt récent, la chambre de céans a considéré que la valeur vénale d’un 
immeuble locatif pouvait résulter d’une transaction intervenue sur le marché libre, 
à condition que celle-ci présente un lien de proximité temporelle suffisante avec la 
date fiscale de référence. En l’absence d’une telle transaction, l’immeuble locatif 
pouvait être estimé sur la base de la valeur de rendement, conformément à l’art. 50 
let. a LIPP. En l’occurrence, la vente intervenue trois mois après la fin de l’année 
fiscale présentait une proximité temporelle suffisante avec cette dernière, et il n’y 
avait pas eu de fluctuations significatives de la valeur durant ces trois mois. 
L’immeuble devait dès lors être évalué à sa valeur vénale, qui correspondait au prix 
de vente (ATA/357/2025 du 1er avril 2025). 
3.8 En l’espèce, l’évaluation de la valeur vénale par capitalisation de l’état locatif 
ne prête pas le flanc à la critique. Cette méthode a été considérée comme conforme 
au droit par la jurisprudence tant cantonale que fédérale. En outre, la valeur que la 
recourante entend faire valoir ne résulte pas d’une transaction récente, mais d’une 
expertise privée, qui correspond à un allégué de partie. 
Le grief subsidiaire de la recourante sera ainsi écarté. Mal fondé, le recours sera 
rejeté. 


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4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante qui ne défend pas l’une de ses décisions (art. 87 al. 1 2e phr. LPA a 
contrario). Aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 7 avril 2025 par la FONDATION A______ contre 
le jugement du Tribunal administratif de première instance du 3 mars 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de la FONDATION A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral suisse, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à la FONDATION A______, au Tribunal administratif de 
première instance ainsi qu'à l'administration fiscale cantonale. 
Siégeant : Florence KRAUSKOPF, présidente, Jean-Marc VERNIORY, Claudio 
MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
J. PASTEUR 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. KRAUSKOPF 
 


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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :