ge_gerichte · ATA/522/2004 · 2004-06-08 · fr

Résumé:
 Rappel de la notion de travaux de transformation.
Les travaux entrepris par la recourante ne sauraient être considérés comme des travaux de rénovation assimilables à des transformations. Ces derniers ont été effectués régulièrement, les interventions aujourd'hui litigieuses sont d'un coût raisonnable, n'ont pas amélioré le confort du logement et se sont limitées à maintenir l'état de l'appartement.
Ils ne sont dès lors pas soumis à la LDTR.

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_____________ 
 
A/37/2004-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 juin 2004 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame ___ K._______ 
représentée par CGI Conseils, mandataire 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/37/2004-TPE 
EN FAIT 
 
1. 
Madame 
___ 
K._______ 
est 
propriétaire 
de 
l'immeuble sis sur la parcelle __de la commune de Genève, 
à l'adresse ______. 
 
Dans 
le 
cadre 
d'une 
procédure civile, une des locataires de l'immeuble en 
question a informé le département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après : le DAEL) que, 
lors de la conclusion d'un nouveau bail, le loyer de son 
appartement de quatre pièces était passé de CHF 13'560.- 
(CHF 
3'390.-/pièce 
par 
an) 
à 
CHF 
24'000.-. 
Cette 
augmentation avait été justifiée, d'une part par les 
limites des loyers usuels dans la localité ou dans le 
quartier et, d'autre part, par les travaux effectués dans 
le logement, soit peinture (murs, plafonds et boiseries), 
imprégnation de tous les parquets, remplacement des W.-C. 
et du lavabo de la salle de bain, installation d'un 
nouvel 
évier, 
d'un 
frigo, 
d'une 
cuisinière, 
d'un 
lave-vaisselle, d'un lave et sèche-linge dans la cuisine. 
 
3. 
Le 3 juin 2003, le DAEL a indiqué à la régie 
responsable de la gestion de cet immeuble, qu'au vu de 
leur nature et de leur importance, les travaux effectués 
étaient 
assujettis 
à 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). En conséquence, ils 
devaient faire l'objet d'une requête en autorisation de 
construire. Le DAEL a accordé un délai à la régie pour 
qu'elle se détermine. 
 
4. 
Au cours de son entretien du 23 juin 2003 avec un 
collaborateur 
de 
la 
police 
des 
constructions, 
Mme 
K._______ a produit un certain nombre de documents, dont 
il résulte que le montant des travaux effectués en CHF 
25'718.-, se décompose comme suit : 
 
CHF 13'048,20 pour des travaux de peinture, soit : murs 
et plafonds, armoires, plinthes, fenêtres, 
etc.; 
 
CHF 2'620,10 pour le ponçage et vernissage des parquets; 
 
CHF 5'018,55 pour la rénovation intégrale de la cuisine, 
le changement du lavabo et de la cuvette 
des W.-C.; 
 
CHF 3'032,20 pour le remplacement des carrelages de la 
cuisine, de la salle de bains et des W.-C.; 


 
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CHF 1'430,20 pour l'installation d'une machine à laver 
et à sécher le linge (en remplacement d'un 
lave-linge âgé de vingt-deux ans); 
 
CHF 784.- pour l'installation d'un réfrigérateur; 
 
CHF 2'000.- pour la rénovation et la réparation des 
cadres 
de 
portes 
et 
des 
portes, 
la 
rénovation de la hotte de la cuisine et le 
remplacement de huit prises. 
 
5. 
Par décision du 8 août 2003, le DAEL a considéré 
que bien qu'ils pussent être qualifiés de travaux 
d'entretien, les travaux susdécrits étaient assujettis à 
la LDTR. Toutefois, au vu de leur impact sur le loyer, 
qui avait entraîné un changement d'affectation qualitatif 
du logement, une requête en autorisation de construire 
devait être déposée. 
 
6. 
Mme K._______ a recouru auprès de la commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
(ci-après : CCRMC ou la commission) le 12 septembre 2003. 
 
 
 
Comme le reconnaissait l'autorité, les travaux 
devaient être qualifiés d'entretien. La hausse de loyer 
était fondée tant sur les travaux que sur les loyers 
pratiqués dans le quartier et résultait d'une négociation 
entre les parties. Les travaux réalisés étaient extrême-
ment raisonnables, la rénovation totale de l'appartement 
n'ayant coûté que CHF 25'718.-. 
 
 
 
Entendues en audience de comparution personnelle, 
les parties ont campé sur leur position. Le DAEL a relevé 
qu'il s'agissait de travaux d'entretien différés. 
 
7. 
Par décision du 21 novembre 2003, la CCRMC a 
confirmé la décision litigieuse. L'incidence du coût des 
travaux sur le loyer démontrait qu'il s'agissait de 
travaux d'entretien différés. 
 
8. 
Mme 
K._______ 
a 
alors 
saisi 
le 
Tribunal 
administratif d'un recours le 9 janvier 2004. Les travaux 
réalisés étaient des travaux d'entretien, non assujettis 
à la LDTR. Il ne s'agissait pas de travaux d'entretien 
différés 
puisque 
des 
rafraîchissements 
avaient 
été 
effectués en 1986 et des travaux d'entretien réalisés en 
cours de bail. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
De plus, avant travaux, les loyers étaient déjà 
supérieurs à la limite de CHF 3'225.- fixée par la juris-
prudence. En conséquence, l'appartement ne répondait déjà 
plus aux besoins prépondérants de la population avant 
travaux. 
 
 
 
Enfin, l'augmentation de loyer n'était pas unique-
ment due aux travaux, mais aussi à l'adaptation du loyer 
à 
ceux 
pratiqués 
usuellement 
dans 
le 
quartier 
en 
question. 
 
9. 
Le DAEL s'est opposé au recours le 16 février 
2004. Il n'était pas contesté que les travaux, par leur 
nature, pouvaient être qualifiés d'entretien. Certains 
d'entre eux apportaient une amélioration au confort 
existant et les autres étaient des travaux d'entretien 
différés dans le temps. La recourante avait remis à neuf 
l'ensemble de l'appartement en une seule fois, plutôt que 
de l'entretenir au cours des années. La motivation 
invoquée à l'appui de la majoration du loyer était 
pertinente uniquement dans le cadre du conflit de droit 
privé. 
 
10. 
Les parties ont été entendues en comparution 
personnelle le 29 mars 2004. 
 
 
a. 
Mme K._______ a indiqué qu'elle avait acquis 
l'immeuble en 1998, de sorte qu'elle ne savait pas 
exactement 
quels 
travaux 
avaient 
été 
entrepris. 
Lorsqu'elle s'était rendue sur place, elle avait estimé 
que la salle de bain avait dû être refaite en 1986. Elle 
a produit un procès-verbal de conciliation du 7 janvier 
1997 mentionnant qu'un parquet devait être réparé et une 
chambre refaite. 
 
 
b. 
Le DAEL a relevé qu'aucune autorisation n'avait 
été déposée pour des travaux dans ledit appartement. Au 
surplus, il a persisté dans sa décision. 
 
 
c. 
Les parties ont été informées que l'affaire était 
gardée à juger. 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 


 
 - 5 - 
 
 
 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
Selon l'article 3 alinéa 1 lettre d et alinéa 2 
LDTR, sont qualifiés de transformation les travaux qui 
ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en 
état, même partielle, de tout ou partie d'une maison 
d'habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements, sous réserve 
qu'il ne s'agisse pas de travaux d'entretien. Ces 
derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants 
d'entretien 
faisant 
partie 
des 
frais 
d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les 
travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation, pour autant 
qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort 
existant. 
 
 
b. 
Il ressort des travaux législatifs ayant précédé 
la modification de cette disposition légale, adoptée en 
1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une 
limite précise entre travaux soumis et non soumis à la 
loi, que soient pris en compte le coût de ces derniers et 
leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/11 1076). 
La minorité du Grand Conseil avait proposé une autre 
teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que les 
travaux d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une 
échéance lointaine, tels notamment la remise à neuf d'un 
appartement au changement de locataire, n'étaient pas 
assujettis à la LDTR (Mémorial 1999 9/11 page 1166). Lors 
du deuxième débat concernant ce projet de modification de 
la LDTR, de très nombreux amendements ont été soumis au 
Grand Conseil par la minorité, notamment celui de 
préciser, à l'article 3, alinéa 1 lettre d LDTR, que 
devaient être considérés comme travaux de rénovation ceux 
dont le coût total engendrait une augmentation de loyer 
de plus de 20% (Mémorial 1999 9/1 1211). Cet amendement a 
été refusé, tout comme celui visant à préciser que la 
remise à neuf d'un appartement au changement de locataire 
n'était pas assujettie à la loi (Mémorial 1999 10/11 page 
1415). 
 
 
c. 
Cela étant, les notions de transformation et 
d'entretien n'ont pas reçu de nouvelles définitions, de 
sorte que la jurisprudence rendue à cet égard sous 
l'ancienne LDTR conserve toute sa pertinence (ATA Z. du 
12 novembre 2002; SI T. et SI D. du 8 avril 1997). 
 
3. 
En 
l'espèce, 
les 
travaux 
réalisés 
par 
Mme 


 
 - 6 - 
 
 
 
K._______ ne peuvent être considérés comme des travaux de 
rénovation, assimilables à des transformations. Les 
pièces versées à la procédure, de même que l'audition de 
la recourante montrent en effet que certains travaux 
d'entretien ont été effectués régulièrement. De plus, les 
interventions 
aujourd'hui 
litigieuses, 
d'un 
coût 
raisonnable, n'ont pas amélioré le confort du logement et 
se sont limités à maintenir l'état de l'appartement. Il 
s'agissait dès lors de travaux modestes, n'apportant pas 
de changement qualitatif à l'appartement. 
 
 
 
Ils doivent en conséquence être considérés comme 
étant des travaux d'entretien raisonnables réguliers, 
faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une 
maison d'habitation et ne devant pas avoir d'impact sur 
le loyer de l'appartement. Il s'agit dès lors de travaux 
d'entretien purs, non soumis à la LDTR. 
 
4. 
Au vu de ce qui précède, le recours sera admis. 
 
 
 
Vu l'issue du litige, il ne sera pas perçu 
d'émolument. Une indemnité, en CHF 1'000.-, sera allouée 
à la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 9 janvier 2004 par Madame ___ K._______ 
contre la décision de la commission cantonale de recours 
en matière de constructions du 21 novembre 2003; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
admet le recours; 
 
 
 
 
annule la décision de la commis-
sion de recours en matière de constructions du 21 
novembre 2003, de même que celle du département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement du 8 août 
2003; 
 
 
 
 
dit que les travaux litigieux ne 
sont pas assujettis à la LDTR; 
 
 
 
 
dit qu'il n'est pas perçu d'émolu-
ment; 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
alloue à la recourante une indemnité de CHF 1'000.-, à la 
charge de l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à CGI 
Conseils, mandataire de la recourante, ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de construc-
tions et au département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, Mme Bovy, M. Schucani, 
Mme Hurni, M. Thélin, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste adj.: le président : 
 
 
 M. Tonossi F. Paychère 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega