ge_gerichte · C/11444/2012 · 2013-11-19 · fr

LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME) | CPC.311.1; CO.269; CO.269a; CO.270.2; CO.63.1; LaCC.22.1

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.08.2014 C/11444/2012

C/11444/2012
ACJC/932/2014
du 06.08.2014
sur JTBL/1302/2013 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME)
Normes
:
CPC.311.1; CO.269; CO.269a; CO.270.2; CO.63.1; LaCC.22.1
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/11444/2012
ACJC/932/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MERCREDI 6 AOÛT 2014
Entre
A______
, p.a. _______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2013 et intimée sur appel joint, comparant par Me Roger Mock, avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
1) B______
, domiciliée ______ (GE), intimée et appelante sur appel joint, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
2) C______
, p.a. ______ (GE),
3) D______
, radiée après liquidation en 2006, comparant toutes les deux par Me Roger Mock, avocat, rue des Eaux-Vives 15, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elles font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 19 novembre 2013, communiqué pour notification aux parties le 25 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé le loyer de l'appartement meublé de trois pièces situé au 8
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève à 1'800 fr. par mois, charges non comprises, du 1
er
octobre 2006 au 31 janvier 2011 (ch. 1 du dispositif), condamné A______ à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant, soit la somme de 58'240 fr. (ch. 2), condamné A______ au paiement de 110 fr. à titre de taxe d'interprète (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), dit que la procédure était gratuite (ch. 5) et indiqué les voies de recours (ch. 6).![endif]>![if>
B.
a.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 23 décembre 2013, A______ appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 1 à 3 du dispositif.![endif]>![if>
Principalement, elle conclut au déboutement de B______ de toutes ses conclusions prises à l'encontre de A______.
b.
Dans sa réponse à l'appel, B______ conclut principalement à l'irrecevabilité de l'appel et subsidiairement à son rejet.
Simultanément, B______ forme un appel joint dans lequel elle conclut à l'annulation des chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris, à la fixation du loyer de l'appartement litigieux à 1'750 fr. par mois, charges non comprises, du 1
er
octobre 2006 au 31 janvier 2011, ainsi qu'à la condamnation de A______ à lui rembourser la somme de 60'840 fr. à titre de trop-perçu de loyer.
c.
Dans sa réponse à l'appel joint, A______ conclut au déboutement de B______ de toutes ses conclusions sur appel joint.
d.
Invitées à se déterminer, C______ et D______ n'ont pas donné suite à cette invitation.
e.
Les parties ont été avisées, par le greffe de la Cour de justice, que la cause était gardée à juger par courrier du 8 avril 2014, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :![endif]>![if>
a.
En date du 21 septembre 2006, E______, bailleresse, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement meublé de trois pièces de 68 m
2
avec balcon de 16 m
2
situé au 8
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de six mois, du 1
er
octobre 2006 au 31 mars 2007, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois.
Le loyer était fixé à 2'300 fr. par mois, charges non comprises. Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis à la locataire.
L'article 6 des clauses particulières du bail indique que le mobilier et l'équipement de l'appartement font l'objet d'une convention à part.
b.
Selon une
"convention de mise à disposition de mobilier"
signée le même jour, E______ a laissé divers meubles et équipements à disposition de B______, pour une somme de 620 fr. par mois, payable en même temps que le loyer de l'appartement. Selon l'article 3 de la convention, la location du mobilier est indissociable du contrat de bail à loyer et prend automatiquement fin avec celui-ci.
c.
Un nouveau contrat de bail a été signé entre les parties le 4 juillet 2009, portant sur le même objet et aux mêmes conditions, pour la période du 1
er
juillet 2009 au 31 janvier 2010, avec clause de renouvellement tacite de six mois en six mois.
Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis à la locataire à cette occasion.
d.
B______ a libéré l'appartement concerné le 31 janvier 2011.
e.
Par requête du 8 juin 2012 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et dirigée contre A______, C______ et D______, B______ a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement du 8
ème
étage soit fixé à 12'000 fr., toutes charges comprises, du 1
er
octobre 2006 au 31 janvier 2011, et à ce que le trop perçu de loyer lui soit remboursé, avec intérêts à 5% l'an dès le 30 novembre 2008.
A l'appui de sa requête, B______ invoquait l'absence de remise d'avis de fixation du loyer initial; elle précisait qu'elle dirigeait sa demande contre les sociétés qu'elle pensait avoir été bailleresses, sans savoir à quelle période chacune avait pu l'être.
La cause a été enregistrée sous numéro C/11444/2012.
f.
Par requête du même jour dirigée contre les mêmes parties, B______ a conclu au paiement d'une somme de 32'240 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 novembre 2008, correspondant aux montants versés au titre de la location du mobilier pour les mois d'octobre 2006 à janvier 2011 inclus.
A l'appui de ses conclusions, elle indiquait que la
"convention de mise à disposition de mobilier"
du 21 septembre 2006 correspondait à une transaction couplée, nulle de plein droit. La locataire a produit des photographies de l'appartement et du mobilier laissé à sa disposition.
La cause a été enregistrée sous numéro C/2______.
g.
Les deux causes ont été déclarées non conciliées le 11 mars 2013. B______ les a portées devant le Tribunal le 11 avril suivant.
Par ordonnance du 3 mai 2013, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/11444/2012 et C/2______ sous C/11444/2012. Il a par ailleurs imparti aux parties défenderesses un délai pour produire un calcul de rendement, en attirant leur attention sur les conséquences qui pouvaient être tirées de leur refus d'y déférer. Le Tribunal leur a en outre ordonné de justifier qui avait été la bailleresse de l'appartement en question et pour quelle période.
h.
Devant le Tribunal, les défenderesses ont conclu à ce qu'il soit dit que seule A______ disposait de la légitimation passive et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions.
Elles ont exposé que l'immeuble avait été propriété de D______ jusqu'en 2003, puis de l'actionnaire de A______ (alors dénommée E______). D______ avait ensuite été liquidée et radiée du Registre du commerce. L'appartement en cause avait été créé en 2006, dans le cadre d'une opération de surélévation de l'immeuble. Il avait été loué pour la première fois à B______, à un loyer conforme à celui autorisé par l'administration cantonale, soit 2'041 fr. 65 par mois. Ce montant avait été majoré de 258 fr. 35 en couverture des intérêts liés au crédit contracté par le propriétaire de l'immeuble pour le financement de la surélévation.
Les défenderesses ont produit l'autorisation de construire délivrée par le Département des constructions et des technologies de l'information (DCTI) en 2006 pour la surélévation de l'immeuble et la création de trois nouveaux logements dans les combles. L'autorisation fixe le loyer maximum autorisé pour l'appartement litigieux à 7'000 fr. par pièce et par année, cela pendant une durée de cinq ans à dater de la première mise en location.
i.
Entendu en qualité de partie, l'actionnaire de A______ a indiqué que l'immeuble avait été construit en 1955. Il a confirmé que la bailleresse de l'appartement du 8
ème
étage était A______, tandis que C______ était la bailleresse d'un autre appartement situé au 5
ème
étage du même immeuble, qui avait précédemment été loué à B______. Pour l'appartement du 8
ème
étage, deux baux avaient été signés parce que la garantie fournie en 2006 n'était pas conforme à celle stipulée dans le contrat et qu'elle avait dû être réadaptée. Il y avait eu omission de fournir l'avis de fixation du loyer initial pour chacun de ces baux.
j.
Il est aujourd'hui admis que l'état d'entretien de l'immeuble est moyen supérieur et celui des appartements est bon. L'immeuble est sis à proximité des commerces et des transports publics, mais pas d'une zone de verdure. Il dispose d'un ascenseur, d'une buanderie, d'un interphone et d'un téléréseau. L'appartement du 8
ème
étage disposait de doubles vitrages, d'un WC dans la salle de bains, d'installations électriques qui fonctionnaient, d'une cuisine très bien équipée, d'un séchoir et d'une machine à laver, d'une terrasse, mais pas de cave ni de grenier. Le mobilier était neuf, de style F______ selon la locataire, et de qualité selon A______ (exception faite des armoires, effectivement achetées chez F______).
k.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à réception des plaidoiries écrites finales des parties, dans lesquelles celles-ci ont persisté dans leurs conclusions.
D.
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a tout d'abord considéré que la locataire n'avait pas contesté les explications données s'agissant de la légitimation passive exclusive de A______, de sorte que ses conclusions dirigées contre C______ et D______ devaient être rejetées. Le Tribunal a ensuite rappelé que l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO était obligatoire à Genève lors de la conclusion des baux litigieux. La bailleresse admettant avoir failli à cette obligation, les contrats de bail étaient partiellement nuls et la locataire était fondée à solliciter la fixation judiciaire du loyer. Les deux contrats étant identiques, la contestation du loyer initial devait être examinée en rapport avec le premier contrat de bail. A ce propos, A______ se contentait d'évoquer le loyer maximal fixé par l'administration cantonale suite aux travaux de surélévation, sans préciser les critères sur lesquels elle s'était fondée pour fixer le loyer initial. Elle n'avait pas déféré à l'ordonnance du Tribunal l'enjoignant à produire les pièces utiles à la réalisation d'un calcul de rendement. Il fallait dès lors admettre que le loyer querellé lui procurait un rendement abusif. Au vu des statistiques genevoises, de la situation de l'immeuble et du très bon état de l'objet loué, le loyer pouvait en l'espèce être fixé
ex aequo et bono
à 1'800 fr. par mois pour la période concernée, charges non comprises et mobilier inclus. Sur ce dernier point, dès lors que l'appartement avait été loué avec du mobilier et des équipements de qualité moyenne, la
"convention de mise à disposition de mobilier"
devait être traitée comme l'accessoire du bail à loyer principal, en application de l'art. 253a CO, et non comme une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.![endif]>![if>
E.
L'argumentation juridique des parties en appel sera examinée ci-dessous, dans la mesure utile à la solution du litige.![endif]>![if>
Par souci de simplification, A______ sera désignée en qualité d'appelante, B______ en qualité d'intimée et C______ en qualité de deuxième intimée.
EN DROIT
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC). ![endif]>![if>
En l'espèce, la quotité de loyer contestée s'élevait devant le Tribunal à 1'300 fr. par mois (2'300 fr. - 1'000 fr.) pour un bail ayant duré quatre ans et quatre mois, soit l'équivalent de 67'600 fr. (1'300 fr. x 52 mois). Le litige portait également sur le remboursement d'une somme de 32'240 fr. à titre de loyer perçu en trop pour le mobilier. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.2
S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC).
2.
2.1
La loi prévoit que l'appel doit être introduit sous forme écrite et motivée auprès de l'instance d'appel (art. 311 al. 1 CPC).![endif]>![if>
Cela signifie que l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et modifié, par référence à l'un ou l'autre des motifs prévus à l'art. 310 CPC. D'une manière générale, l'obligation de motiver suppose une critique des points du jugement qu'il prétend entachés d'erreur. Un acte ne contenant aucune motivation permettant de discerner en quoi la juridiction inférieure aurait erré, et qui s'apparente à une simple protestation ne peut être considéré comme valant appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance n'est ainsi pas admissible. La maxime inquisitoire et la maxime d'office ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement son appel. La citation des dispositions légales violées n'est toutefois pas indispensable lorsque, à la lecture de l'acte, on comprend quelles règles de droit sont en cause (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1; Jeandin,
in
Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 311 CPC; Chaix, Introduction au recours de la nouvelle procédure civile fédérale, SJ 2009 II p. 264).
2.2
En l'espèce, l'intimée soutient que l'appel ne répondrait pas aux exigences de motivation posées par l'art. 311 al. 1 CPC, dès lors que l'appelante ne contesterait pas l'obligation d'utiliser la formule officielle prévue à l'art. 269d CO pour fixer le loyer initial, ni la méthode employée par le Tribunal pour fixer ledit loyer.
A la lecture de l'appel, on constate toutefois que l'appelante conteste avoir été tenue de notifier à l'intimée un avis de fixation du loyer initial, au motif qu'il s'agissait d'un appartement nouvellement créé et qu'elle ne pouvait pas indiquer le montant d'un loyer antérieur. L'appelante soutient également avoir fixé le loyer dans les limites du montant imposé par l'autorité ayant délivré l'autorisation de construire, sous réserve des intérêts bancaires générés par le financement de la surélévation de l'immeuble.
Sans préjuger du bien-fondé de l'appel, une telle argumentation apparaît conforme aux exigences de motivation rappelées ci-dessus, étant précisé qu'au vu de la procédure simplifiée applicable (cf. consid. 1.2. ci-dessus), il convient de ne pas se montrer trop exigeant à cet égard. Une telle motivation permet notamment à l'intimée comme à la Cour de céans de mesurer la portée de l'appel et de se déterminer sur son bien-fondé. Le fait que cette motivation n'apparaisse pas pertinente ou concluante aux yeux de l'intimée ne saurait entraîner l'irrecevabilité de l'appel, mais cas échéant uniquement son rejet. L'intimée semble également perdre de vue que l'irrecevabilité de l'appel entraînerait la caducité de son propre appel joint (art. 313 al. 2 let. a CPC).
Par conséquent, l'intimée sera déboutée de ses conclusions tendant à l'irrecevabilité de l'appel, lesquelles confinent
in casu
à la témérité.
2.3
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131,
311 al. 1 CPC).
Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti à l'intimée pour répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 CPC).
3.
Les parties ne contestent pas que l'appelante fût la seule bailleresse de l'appartement litigieux. Elles ne remettent pas en cause le jugement entrepris en tant qu'il a débouté l'intimée de ses conclusions à l'encontre de C______ et de D______. Concernant cette dernière, il ressort des pièces versées à la procédure qu'elle a été liquidée et radiée du Registre du commerce, de sorte qu'elle a cessé d'exister et ne peut pas valablement prendre part à la présente procédure (cf. art. 66 CPC; ATF
132 III 731
consid. 3.1;
117 III 39
consid. 3b, JdT 1994 II 12).![endif]>![if>
4.
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir admis la nullité partielle du bail pour cause d'absence d'avis de fixation initial du loyer, alors qu'il s'agissait d'un appartement nouvellement créé et qu'elle ne pouvait se référer à un loyer antérieur.![endif]>![if>
4.1
Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 24 aLaCC (dans sa teneur à la date de la conclusion du bail).
Le bailleur a l'obligation de recourir à la formule officielle également lorsque le logement concerné est nouvellement construit ou s'il est proposé pour la première fois sur le marché locatif. Le texte même de l'article 270 al. 2 CO précise en effet que la formule officielle peut être rendue obligatoire pour la conclusion de "tout nouveau bail". L'avis de fixation du loyer initial n'a pas pour seule fonction d'indiquer le montant payé par le précédent locataire afin de permettre au nouveau preneur de le comparer avec le loyer nouvellement convenu, mais également celle d'informer ce dernier du motif de fixation du loyer initial, de son droit de contestation et de la procédure à suivre (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'art. 270 CO, thèse 2005, n. 167 et réf. citées; cf. ég. Dietschy in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], Bâle 2010, n. 73 ad art. 270 CO).
L'absence de notification du nouveau loyer sur la formule officielle prévue par le canton entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule fixation du loyer (ATF
120 II 341
;
124 III 62
; arrêt du Tribunal fédéral
4C.428/2004
du 1
er
avril 2005, in SJ 2006 I 19; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396). La nullité partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral
4C.428/2004
du 1er avril 2005 consid. 3.1, publié in SJ 2006 I 19).
4.2
En l'espèce, il est constant que l'appelante n'a communiqué à l'intimée la formule officielle prévue à l'art. 269d CO ni lors de la conclusion du bail initial, ni lors de la conclusion d'un nouveau bail au mois de juillet 2009.
Il découle des dispositions et principes rappelés ci-dessus que l'usage de ladite formule était alors obligatoire à Genève pour les logements tels que l'appartement litigieux. Contrairement à ce que soutient l'appelante, le fait que cet appartement ait été nouvellement créé et n'ait pas connu de précédent locataire ne changeait rien à l'obligation d'utiliser la formule susvisée, la fonction de ladite formule ne se limitant pas à informer le locataire du précédent loyer. Rien ne permet par ailleurs de considérer qu'il serait abusif de la part de l'intimée de se prévaloir de l'absence d'avis de fixation du loyer initial dans le cas d'espèce, ce que l'appelante ne soutient d'ailleurs pas.
Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont constaté la nullité partielle des baux susvisés s'agissant de la fixation du loyer.
5.
L'appelante reproche ensuite aux premiers juges d'avoir injustement fixé un nouveau loyer, alors que le loyer convenu par les parties n'était selon elle pas abusif. Sur appel joint, l'intimée conteste elle aussi le loyer fixé par les premiers juges, au motif que celui-ci serait excessif. ![endif]>![if>
5.1
Lorsque la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme, il incombe au juge de fixer le loyer admissible en se fondant sur toutes les circonstances du cas d'espèce, notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier (art. 269a let. a CO) et le loyer payé par le précédent locataire (ATF
124 III 62
;
121 II 341
;
120 II 341
; Lachat,
op. cit.
, p. 397), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêts du Tribunal fédéral
4A_185/2008
du 24 septembre 2008 consid. 2.3;
4C.274/1997
du 27 avril 1998, reproduit
in
SJ 1998 p. 718).
Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif, hypothèse dans laquelle il restreint son examen aux facteurs invoqués par les parties (ATF
121 III 364
consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral
4A_185/2008
cité, consid. 2.3).
Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide du CPC (Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n° 1397 ss) - impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'établissement des faits (ATF
125 III 231
consid. 4a = JT
2000 I 194
; arrêts du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011; ATF
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 3.2). La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral
4A_576/2008
du 19 février 2008 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la demande de production des pièces (arrêts du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011 et
4A_576/2008
précité consid 2.4).
Selon une jurisprudence constante, lorsque le juge ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant d'effectuer un calcul de rendement, il peut s'appuyer sur les statistiques cantonales publiées par l'Office cantonal de la statistique (ci-après : OCSTAT), même si elles ne sont pas aussi complètes qu'il le faudrait (arrêts du Tribunal fédéral
4A_576/2008
consid. 2.5 et
4A.472/2007
consid. 2.2), à condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de certaines particularités du logement loué (
ACJC/812/2010
du 21 juin 2010 consid. 3.3).
5.2
En l'espèce, l'appelante n'a pas déféré à l'ordonnance du Tribunal lui enjoignant de produire les documents permettant d'effectuer un calcul de rendement de l'immeuble concerné. Elle n'a pas davantage fourni d'exemples de loyers usuels dans le quartier. S'agissant d'un logement nouvellement créé, le loyer payé par le précédent locataire fait nécessairement défaut.
Avec raison, les premiers juges se sont dans ces conditions référés notamment aux statistiques cantonales pour fixer le montant du loyer litigieux. En l'occurrence, celles-ci indiquent que le loyer moyen d'un appartement de trois pièces en loyer libre situé dans l'ensemble des communes du canton de Genève et construit après 2000 était, en 2006, de 1'344 fr. par mois (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Etudes et documents n
o
43, Statistique des loyers de mai 2006, p. 57). Le loyer libre moyen d'un logement neuf de trois pièces loué à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois était en 2006 de 1'586 fr. par mois dans l'ensemble des communes, étant observé que les données relatives à de tels logements situés plus spécifiquement en Ville de Genève font défaut (OCSTAT, tableau T 05.04.2.03).
Comme l'a relevé le Tribunal, la moyenne de ces chiffres représente un loyer de 1'465 fr. par mois. En l'espèce, compte tenu de la situation de l'immeuble, des qualités du logement litigieux et de son équipement (cf. en fait, consid. i. ci-dessus), les deux parties admettent aujourd'hui qu'il convient de se référer au montant maximum fixé par l'autorité compétente (DCTI) dans le cadre de l'autorisation des travaux pour déterminer le montant du loyer litigieux. Ce montant, arrêté à 7'000 fr. par pièce et par an pendant les cinq premières années, représente un loyer mensuel de 1'750 fr. par mois, comme le relève à juste titre l'intimée (7'000 fr. x 3 pièces / 12 mois). Ni l'autorisation de construire, ni le contrat de bail n'indiquent que l'appartement concerné compterait en réalité 3,5 pièces, de sorte que le loyer autorisé serait selon l'appelante de 2'041 fr. 65.
Le loyer maximum autorisé par l'autorité compétente en matière de constructions ne permet pas à l'appelante d'ajouter au loyer des intérêts encourus pour financer la construction du logement en question. Au demeurant, les allégations de l'appelante relatives aux montants de ces intérêts ne sont étayées par aucune pièce. Le montant fixé par l'autorité compétente ne tient en revanche pas compte du fait que l'appartement litigieux était en l'espèce loué avec ses meubles. La qualité de ce mobilier est cependant contestée et l'appelante n'a fourni aucun élément de preuve à ce sujet. Dans ces conditions, un montant de 50 fr. par mois peut être ajouté au loyer mensuel susvisé pour tenir compte du caractère meublé de l'objet loué, pour un total de 1'800 fr. par mois. L'usage du mobilier étant indéniablement en relation directe avec celui du logement loué, la convention portant sur la location de ce mobilier est effectivement soumise aux mêmes dispositions que le bail principal (art. 253a al. 1 CO, art. 254 CO
a contrario
).
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a fixé à 1'800 fr. par mois le loyer du logement litigieux, mobilier compris. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
5.3
Il est par ailleurs conforme à la loi et à la jurisprudence que le locataire puisse répéter le montant des loyers qu'il a payés en trop (art. 63 al. 1 CO; ATF
113 II 187
consid. 1a). En l'espèce, ces montants représentent un total de 58'240 fr. ([2'300 fr. + 620 fr.] – 1800 fr. x 52 mois). Rien n'indique que l'intimée ait eu connaissance de l'irrégularité que constituait le défaut d'avis de fixation initial du loyer avant de quitter le logement litigieux, ni qu'elle en ait pris conscience plus d'une année avant d'agir en répétition (art. 67 al. 1 CO; cf. arrêt du Tribunal fédéral
4A_627/2011
du 26 janvier 2012, consid. 4.1).
Par conséquent, le jugement entrepris sera également confirmé en tant qu'il a condamné l'appelante à rembourser à l'intimée la somme de 58'240 fr. à titre de loyer payé en trop.
6.
Selon l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, cette dispense s'inscrivant dans le cadre fixé par l'art. 116 al. 1 CPC (cf. ATF
139 III 182
consid. 2.6). ![endif]>![if>
Les frais d'interprète constituent des frais de traduction compris dans les frais judiciaires (art. 95 al. 2 let. d; TAPPY, Code de procédure civile commenté, BOHNET et al. [éd.], n. 18 ad art. 95 CPC). En l'espèce, c'est à tort que le Tribunal a mis de tels frais d'interprète à la charge de l'appelante. Conformément aux conclusions de celle-ci, le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera dès lors annulé.
En application des dispositions susvisées, il n'est pas prélevé de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens.
7.
La valeur litigieuse, qui s'établit en appel à 58'240 fr. (cf. art 53 al. 1 LTF), est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF).![endif]>![if>
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 décembre 2013 par A______ contre les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement
JTBL/1302/2013
prononcé par le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2013 dans la cause C/11444/2012-5-OSL.
Déclare recevable l'appel joint formé par B______ contre les chiffres 1 et 2 du dispositif de ce même jugement.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris.
Confirme ce jugement pour le surplus.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS, Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.