ge_gerichte · ACJC/273/2023 · 2023-02-27 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.02.2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13229/2022 
ACJC/273/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 27 FEVRIER 2023 
 
Entre 
Monsieur A______ et B______ SA, p.a. ______ [GE], appelants d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 28 septembre 2022, comparant tous deux par 
Me Pascal PETROZ, avocat, rue du Mont-Blanc 3, case postale, 1211 Genève 1, en 
l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA, sise ______ [GE], et Monsieur D______, domicilié ______ [TI], 
intimés, comparant tous deux par Me Gérard BRUTSCH, avocat, rue Prévost-Martin 5, 
case postale 60, 1211 Genève 4, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


- 2/9 - 
 
C/13229/2022 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/695/2022 du 28 septembre 2022, reçu par B______ SA et 
A______ le 5 octobre 2022, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de 
procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête de B______ SA et A______ 
du 29 juin 2022 à l'encontre de C______ SA et D______ (ch. 1 du dispositif), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que le cas n'était pas clair. Même si 
dès janvier 2021 les locataires s'étaient acquittés d'un montant mensuel de 4'272 
fr. au titre d'"indemnité pour occupation illicite" selon le libellé des bulletins de 
versement y relatifs, ce qui plaidait plutôt en faveur d'un bail à terme fixe au 
31 décembre 2020, les bailleurs avaient attendu jusqu'au 31 juillet 2021, soit près 
de sept mois, pour mettre en demeure les locataires de libérer les locaux, de sorte 
que la question de l'existence d'un bail tacite, nécessitant d'être résilié pour qu'il 
prenne fin, se posait. La situation juridique, sujette à appréciation, n'était pas 
claire. 
B. 
a. Par acte expédié le 17 octobre 2022 à la Cour de justice, B______ SA et 
A______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce 
jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à ce que 
la Cour déclare recevable leur requête [en évacuation] du 29 juin 2022 à l'encontre 
de C______ SA et D______, condamne ceux-ci ainsi que tout autre occupant 
éventuel à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens le local 
commercial du rez-de-chaussée, soit l'arcade à droite de l'allée et les deux arcades 
d'angle, de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] Genève, en le 
laissant en bon état de "réparation locative", avec mesures d'exécution directe, 
sous suite de frais et dépens, et déboute C______ SA et D______ de toutes autres 
conclusions. 
 
b. Dans leur réponse du 28 octobre 2022, B______ SA et A______ (ci-après : les 
bailleurs ou les intimés) concluent au déboutement des appelants et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
Ils produisent des pièces nouvelles. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
 
d. Elles ont été avisées par pli du greffe du 12 décembre 2022 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 


- 3/9 - 
 
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a. B______ SA est une société dont le siège se trouve au no. ______, rue 1______ 
à Genève, et dont le but est l'exploitation 24 heures sur 24 d'un commerce de 
tabac, journaux, produits et denrées alimentaires. A______ en est l'administrateur 
avec pouvoir de signature individuelle. 
 
C______ SA est inscrite au Registre du commerce de Genève depuis le 
20 décembre 2017. Elle a également son siège au no. ______ rue 1______. 
D______ en est l'administrateur président avec pouvoir de signature individuelle. 
b. E______, en qualité de bailleur (succédant à [consorts] F______) d'une part, et 
B______ SA et A______ en qualité de locataires (succédant à G______ et 
H______ SA) d'autre part, sont liés par un contrat de bail d'une durée 
indéterminée portant sur un local commercial au rez-de-chaussée, soit l'arcade à 
droite de l'allée et les deux arcades d'angle, de l'immeuble sis rue 1______ no. 
______, [code postal] Genève. Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un 
commerce de journaux, librairie, papeterie, tabacs et chocolats. 
Le loyer annuel a été fixé initialement à 42'000 fr. et était réputé adapté à l'indice 
suisse des prix à la consommation. 
 
c. Le 16 juillet 2018, B______ SA et A______, en qualité de propriétaires du 
fonds de commerce, et D______, en qualité de gérant, ont conclu un contrat de 
gérance libre, pour une durée de 25 mois, du 1er août 2018 au 31 août 2020. 
 
La redevance mensuelle a été fixée à 6'272 fr. au total, soit 4'272 fr. de loyer et 
2'000 fr. de gérance (une avance de 50'000 fr. ayant été versée à ce dernier titre le 
4 juin 2018, à valoir sur les 25 mois du contrat). 
 
L'article 13 du contrat, intitulé "Restitution ou option d'achat" avait la teneur 
suivante : "A la fin du contrat de gérance libre de 25 mois, le Gérant aura le droit 
exclusif en priorité d'acheter le commerce pour le montant de 150'000.- CHF. Si le 
Gérant renonce à l'achat, il restituera le commerce en état de fonctionnement 
(…)." 
 
d. Par courrier recommandé du 23 juin 2020 adressé à C______ SA, B______ SA 
et A______ ont refusé toute prolongation au-delà du 31 août 2020. Ils souhaitaient 
récupérer le commerce le 1er septembre 2020. Il était préalablement exposé ce qui 
suit : "vous m'avez remplacé pendant 25 mois, du 1er août 2018 au 31 août 2020, à 
raison de 2'000,00 fr. par mois, pour récupérer votre avance sur achat de fonds de 
commerce, fixée par vous-même, qui ne s'est pas réalisé car j'ai été opéré aux 
HUG de Genève." 
 
e. Le 31 août 2020, B______ SA et A______, d'une part, et C______ SA et 
D______, d'autre part, ont signé un avenant au contrat de gérance libre du 16 
juillet 2018, par lequel ils ont convenu de reporter l'échéance du contrat précité au 


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31 décembre 2020 "pour l'exécution de ce contrat et le transfert du bail". Le prix 
d'achat du fonds de commerce était fixé à 150'000 fr. TTC au 31 décembre 2020, 
et le loyer, y compris la gérance, à 5'500 fr. par mois du 1er septembre au 31 
décembre 2020. 
 
L'article 3, intitulé "Transfert du bail" stipulait : "La prise de possession est fixée 
au 31.12.2020 en cas de retard du transfert de bail, les accords seront valablement 
repoussés jusqu'au transfert du bail réalisé par le vendeur". 
 
f. Dans un courrier du 28 juillet 2021, B______ SA et A______ ont fait valoir que 
C______ SA et D______ avaient profité des graves problèmes de santé ayant 
affecté la capacité de discernement de A______ pour obtenir la sous-location de 
"son" kiosque, renommé "I______". Le contrat et son avenant, dont la validité 
était contestée, avaient pris fin, de sorte que les locaux étaient occupés 
illicitement. Un délai de dix jours était imparti à C______ SA et D______ pour 
libérer les lieux. 
 
g. Le 8 septembre 2021, C______ SA et D______ ont contesté les allégations 
contenues dans ce courrier. Ils avaient respecté les termes des accords conclus. En 
revanche, B______ SA et A______ n'avaient pas procédé au transfert du bail, 
parce que le bail principal aurait été résilié et qu'une procédure en contestation 
serait pendante devant le Tribunal. Ils demandaient à être informés de la situation 
exacte. Cela étant, souhaitant continuer à exploiter le fonds de commerce et 
l'acquérir, ils étaient désireux de trouver un accord. 
 
h. B______ SA et A______ ont répondu le 7 octobre 2021 que le contrat avait 
pris fin au 31 décembre 2020, l'achat du fonds de commerce n'ayant jamais eu 
lieu. Pour autant que les contrats conclus fussent valables compte tenu de l'état de 
santé de A______, ce qui était contesté, C______ SA et D______ occupaient les 
locaux illicitement depuis le 1er janvier 2021. Une solution négociée était 
cependant préférable à l'introduction d'une requête évacuation. 
 
i. Le 14 décembre 2021 C______ SA et D______ ont contesté occuper les locaux 
illicitement. La cession du fonds de commerce était subordonnée à celle du 
contrat de bail. Or, au moment de la signature du contrat de gérance libre le 16 
juillet 2018, B______ SA et A______ savaient déjà que leur contrat de bail avait 
été résilié le 19 avril 2018 pour le 31 mai 2019, de sorte que la cession était 
impossible ce que ces derniers avaient caché. 
 
j. Le 23 décembre 2021, B______ SA et A______ ont affirmé que C______ SA et 
D______ savaient parfaitement que le bail principal avait été résilié. Un ultime 
délai était imparti à ces derniers pour libérer les locaux. 
 
k. Les 8 février et 2 mars 2022, B______ SA et A______ sollicitaient une réponse 
à leur courrier du 23 décembre 2021, à défaut de quoi ils agiraient en évacuation. 


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N'ayant reçu aucune détermination de C______ SA et D______, ils les ont mis en 
demeure de quitter les locaux sous dix jours, par courrier du 31 mars 2022. 
 
l. Dans un courrier du 1er avril 2022, C______ SA et D______ ont campé sur leur 
position. Ils n'occupaient pas les locaux illicitement. 
 
m. Le 11 avril 2022, un ultime délai de dix jours était imparti à ces derniers pour 
libérer les lieux. 
 
n. Par acte introduit le 29 juin 2022 au Tribunal, B______ SA et A______ ont 
formé une requête en protection de cas clair, concluant à l'évacuation de C______ 
SA et D______ des locaux commerciaux sis no. ______ rue 1______ à Genève, 
avec mesures d'exécution directe. 
 
o. Lors de l'audience devant le Tribunal du 22 septembre 2022, B______ SA et 
A______ ont persisté dans leurs conclusions. 
C______ SA et D______ ont contesté que les conditions du cas clair soient 
réalisées. 
 
p. Il ressort encore du dossier que B______ SA et A______ ont contesté par 
devant le Tribunal la résiliation du bail principal les liant à E______ et que la 
procédure est toujours pendante. 
 
q. C______ SA et D______ se sont acquittés du paiement du loyer et de la 
gérance de janvier à 2021 à septembre 2022. Les bulletins de versement depuis 
octobre 2020 portaient la mention "indemnité pour occupation illicite". 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le 
délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). La 
procédure sommaire s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 


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Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en 
protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage 
présumé, si les conditions d'une expulsion selon l'art. 257 CPC ne sont pas 
remplies, 
correspondant 
à 
la 
valeur 
locative 
ou 
la 
valeur 
d'usage 
hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d'un procès en procédure 
ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion, laquelle a été estimée à 
six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1). 
 
1.2 En l'espèce, au vu du montant du loyer, la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre le prononcé de 
l'évacuation. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les intimés ont produit des pièces nouvelles. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 
a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de 
procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première 
instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la 
base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 
CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). Il en va de même des faits 
nouveaux, étant souligné que, dans la mesure où la maxime des débats est 
applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, tout fait non contesté 
est un fait prouvé (cf. ATF 144 III 462 consid. 3.3.2). 
 
2.2 Ainsi, les pièces nouvelles ne sont pas recevables. Elles ne sont en tout état 
pas pertinentes pour l'issue du litige. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que le cas n'était pas clair. 


- 7/9 - 
 
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3.1 
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des 
faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur 
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent 
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, 
la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 
consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 
144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion que 
ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision 
ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 
5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain 
de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en 
effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur 
avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 
5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 
 
3.1.2 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée 
déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Si le 
bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 
al. 1 et 2 CO). 
 
Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant 
les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre 
terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). 


- 8/9 - 
 
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3.1.3 Les actes de celui qui est incapable de discernement n'ont pas d'effet 
juridique (art. 18 CC). 
3.1.4 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la 
réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou 
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour 
déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). 
 
3.1.5 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le 
consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que 
pour de justes motifs (art. 263 al. 1 et 2 CO). 
 
3.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la situation tant 
factuelle que juridique n'est pas claire. 
 
En effet, tout d'abord, la validité du contrat de gérance libre du 16 juillet 2018 et 
de son avenant du 31 août 2020 est litigieuse, comme cela ressort des courriers 
des appelants des 21 juillet et 7 octobre 2021, dont la teneur est contestée par les 
intimés. 
Ensuite, même à admettre cette validité, l'interprétation de ces actes fait débat, en 
particulier celle de l'art. 3 de l'avenant. Les appelants soutiennent que le contrat 
conclu était de durée déterminée, et prenait automatiquement fin au 31 décembre 
2020. Ils ont pourtant adressé dès octobre 2020 des bulletins de versement aux 
intimés portant la mention "indemnité pour occupation illicite", ce qui est 
contradictoire. Les intimés affirment que le bail restait en vigueur tant que le 
transfert de bail n'avait pas eu lieu ou qu'il n'était pas formellement résilié. 
Enfin, les intimés soutiennent que le transfert du bail n'était pas possible, les 
appelants s'étant vu résilier leur contrat avant la signature du contrat de gérance 
libre, ce que ceux-ci contestent. 
 
Au vu de tous ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que 
les conditions du cas clair n'étaient pas réunies et ont déclaré la requête 
irrecevable. 
 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
 
* * * * * 
 
 


- 9/9 - 
 
C/13229/2022 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 17 octobre 2022 par B______ SA et A______ 
contre le jugement JTBL/695/2022 rendu le 28 septembre 2022 par le Tribunal des baux 
et loyers dans la cause C/13229/2022-8-SD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.