ge_gerichte · ACJC/1336/2000 · 2000-12-21 · fr


AUDIENCE DU JEUDI 21 DECEMBRE 2000 
 
 
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Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
 COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de 
 │ Réf. C/18047/96 │ Baux et Loyers 
 │ 
 │ 
 │ 
 │ Entre 
 │ ACJC/1336/00 
 │ 
 └───────────────────┘ 
 
 
 
 Monsieur et Madame A______ et B______, 
domiciliés ______ à Genève, élisant domicile en 
l'étude de Me Daniel PEREGRINA, avocat, rue Bellot 6, 
1206 Genève, parties appelantes d'un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 11 novembre 1999, 
 
 
 
 
 
d'une part, 
 
 
et 
 
 
 
 
C______, représentées par l'agence immobilière 
D______, ______ à Genève, élisant domicile en l'étude 
de Me Bruno MEGEVAND, avocat, rue Etienne-Dumont 1, 
case postale 3487, 1211 Genève 3, partie intimée, 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 
 


 
AUDIENCE DU JEUDI 21 DECEMBRE 2000 
 
 
 
 - E N F A I T - 
 
 
A. En date du 25 juin 1993, A______ et B______ ont conclu un contrat 
de bail avec C______ portant sur un appartement de 6 pièces situé au 1er étage 
de l'immeuble sis 1______ à Genève. Le bail a pris effet au 1er juillet 1993 
pour une durée d'un an tacitement renouvelable d'année en année. Le loyer a été 
fixé à 24'000 fr. par an, plus charges. 
 
 
B. Dès le mois de novembre 1993, les locataires se sont plaints auprès 
de la régie, alors E______S.A., de ce que le chauffage était insuffisant. La 
régie est alors intervenue auprès de l'entreprise sanitaire aux fins d'augmenter 
la température des radiateurs. Il résulte cependant de son courrier du 24 
novembre 1993 à F______, ingénieur conseil auprès de l'intimée, que 
l'appartement situé juste au-dessous de celui des appelants n'était pas chauffé 
en raison de travaux. Il était sous-entendu que cela avait une incidence négative 
sur la température de l'appartement des époux A/B______. Les enquêtes ont permis 
d'établir pour le surplus que l'appartement du rez-de-chaussée était resté vide 
pendant 2 ans (témoin G______). 
 
B______ se plaint de nouveau en date du 23 février 1994 auprès de l'agence 
immobilière D______, qui a entre-temps repris la gérance. Le courrier en 
question, adressé à l'attention de H______, indique, en pages 3 et 4, que la 
température des trois pièces du fond oscille entre 16 et 17 degrés, 
respectivement 18 degrés lorsqu'il y a du soleil. Il est indiqué ceci : "A votre 
départ, aujourd'hui, vous avez pu constater que le thermomètre indiquait 18 
degrés, par beau temps et température extérieure clémente." Entendu à titre de 
témoin, H______ confirme s'être rendu à deux reprises dans l'appartement 
litigieux et précise : "En 1994, l'appartement était dépourvu de mobilier, de 
tenture ou voilage. Il y faisait frais." 
 
 
En date du 8 mars 1994, la régie D______ adresse un courrier aux 
locataires, dans lequel il est indiqué que l'immeuble va être l'objet de travaux 
de rénovation importants ainsi que de l'aménagement de deux appartements dans 
les combles. Les travaux comportent notamment l'installation d'une nouvelle 
chaudière à gaz dans les combles. 


 
 
3. 
 
 
 
 
 
En date du 25 septembre 1995, les locataires écrivent à la régie pour 
lui faire part de la température insuffisante relevée dans la salle à manger 
selon des relevés effectués entre le 19 et le 25 septembre. Dans sa réponse du 
27 septembre 1995, la régie ne conteste pas les chiffres indiqués par les 
locataires, mais précise que les relevés ont été effectués alors que le chauffage 
n'était pas enclenché, celui-ci ayant été mis en fonction le 27 septembre. La 
régie annonce pour le surplus qu'un ébouage complet de l'installation de 
chauffage sera effectué avant la mi-octobre. 
 
B______ écrit derechef à la régie le 6 décembre 1995, pour se plaindre de ce 
qu'un trou pratiqué dans la cuisine laisse entrer de l'air froid et mentionne 
une température de 19,4 degrés le même jour à 16 heures. 
 
B______ écrit une nouvelle lettre directement au bailleur le 19 décembre 1995 
pour soulever les mêmes griefs. Elle mentionne des températures à la salle à 
manger se situant entre 16,6 et 18,2 degrés, au salon entre 19,1 et 20,8 degrés 
et à la cuisine entre 17,3 et 19,5 degrés. Elle soutient qu'il est impossible 
de s'installer dans une salle à manger comportant une température de 18,2 degrés 
ou de travailler dans une cuisine à la température de 19,3 degrés. Selon elle, 
une température inférieure à 23 degrés est "extrêmement désagréable". 
 
 
C. Par courrier du 25 mars 1996, l'Asloca-Rive, constituée pour les 
locataires, déclare résilier le bail pour le 30 juin 1996 et sollicite une 
réduction de loyer à raison des défauts. Par courrier du 29 mars 1996, la régie 
accepte le congé et conteste les défauts. 
 
 
D. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers le 8 juillet 1996, les locataires demandent une réduction de loyer 
de 25 % du 15 novembre 1993 au 30 juin 1996, une indemnité à titre de dommages 
et intérêts équivalant à 25 % du loyer pour la même période ainsi qu'une indemnité 
de 1'000 fr. à raison d'un remplacement de vitres effectué par les locataires. 
 
 
Non conciliée, l'affaire a été introduite devant le Tribunal des baux 
et loyers qui a instruit la cause et rendu un jugement n° 1864 en date du 11 
novembre 1999, communiqué aux parties par plis recommandés du greffier le 11 


 
 
4. 
 
 
 
novembre 1999, par lequel il déboute les locataires de toutes leurs conclusions 
et les condamne à des débours de 120 fr. correspondant à une taxe d'interprète. 
 
 
Par acte déposé à la Cour le 13 décembre 1999, A______ et B______ font 
appel de ce jugement et reprennent leurs conclusions de première instance, à 
l'exception de l'indemnité de 1'000 fr. à laquelle il a été renoncé. 
 
 
E. Des enquêtes menées par le Tribunal des baux et loyers, il ressort 
encore les éléments suivants : 
 
 
- I______ a loué l'appartement du rez-de-chaussée sis au-dessous de 
l'appartement des appelants depuis mai 1995. Il s'est également plaint de la 
température de son appartement : le salon et la chambre à coucher de sa fille, 
situés en-dessous de l'appartement des appelants, étaient assez froids et on 
aurait pu les utiliser comme cave. Il a relevé des températures minimales de 
18 degrés dans le salon et de 14 degrés dans la chambre à coucher de sa fille. 
Deux radiateurs supplémentaires avaient été installés dans le salon, ce qui avait 
réglé le problème, alors que la température était restée basse dans la chambre 
à coucher. Le témoin a indiqué que, durant l'hiver 1995-1996, B______ lui avait 
téléphoné à plusieurs reprises et indiqué que la température dans son appartement 
était de 15 à 16 degrés, soit la température de la chambre de sa fille. 
 
 
- Le témoin J______ a rendu visite à plusieurs reprises aux appelants. 
Selon lui, la situation était normale en été. En revanche, en hiver, "ce n'était 
pas vivable". 
 
 
- K______, femme de ménage de l'appelante, s'est rendue chez elle une 
fois par semaine, le samedi, de juillet 1993 à juillet 1996 (recte juin 1996). 
Selon elle, il faisait froid dans les deux salons et la salle à manger. On 
entendait l'air passer par les fenêtres qui fermaient mal et les radiateurs 
étaient tièdes. 
 
 
- Les époux L______ ont occupé l'appartement pendant un an et demi avant 
les appelants. Ils ont déclaré n'avoir pas rencontré de problème de chauffage 
particulier, L______ précisant cependant qu'ils avaient fait des feux de 
cheminée à trois ou quatre occasions lorsqu'il faisait un peu plus froid dans 


 
 
5. 
 
 
 
la soirée. 
 
 
- M______ a loué l'appartement en septembre 1996. Selon elle, pendant 
le premier hiver, il y avait eu une semaine où la température était trop froide. 
La régie avait alors fourni des chauffages d'appoint de sorte que la température 
avait été acceptable. La régie avait, de plus, fait réparer les deux 
portes-fenêtres qui étaient voilées. Depuis 1997, date à laquelle une nouvelle 
chaudière avait été installée, il n'y avait plus eu de problème de température. 
 
 
- A l'occasion de travaux de rénovation, intervenus en septembre 1994 
et décembre 1995, le bailleur a changé la chaudière qui ne répondait plus aux 
normes. Une nouvelle installation au gaz a été installée dans les combles. La 
nouvelle chaudière, sous dimensionnée, a été à nouveau remplacée en septembre 
1997. 
 
 
- F______, ingénieur conseil du bailleur, a procédé à une mesure de 
températures à une reprise dans l'appartement litigieux, alors que le chauffage 
était en panne. Il a relevé une température de 17 ou 18 degrés. Aucune indication 
n'est donnée quant au lieu et à l'heure où la température a été mesurée, ni quant 
à la température extérieure lors du relevé. 
 
 
- N______, de l'entreprise O______, a fait des mesures de température 
dans l'appartement. Il a constaté des différences de température dans les pièces, 
comprises entre 18 et 20 degrés au milieu de la pièce alors que, sous les vitrages, 
elles pouvaient baisser à 15 degrés en raison des infiltrations d'air. Il a relevé 
également la position des radiateurs contre les murs intérieurs du bâtiment qui 
n'assurait pas le confort idéal. 
 
 
- P______, qui s'occupe de la maintenance de l'installation de 
chauffage dans l'immeuble, a expliqué que le démarrage de la nouvelle 
installation de chauffage avait posé quelques problèmes, savoir qu'il pouvait 
faire trop froid dans les appartements. 
 
 
- Enfin, divers témoins ont indiqué que l'appartement des appelants 
était peu meublé, en particulier qu'il ne comportait pas de rideaux ni de tapis. 
 


 
 
6. 
 
 
 
 
- E N D R O I T - 
 
 
 
1. L'appel ayant été interjeté dans le délai utile et les formes 
requises par la loi, il est recevable (articles 443 et 444 LPC). 
 
 
S'agissant d'un litige en réduction de loyer pour défaut de la chose 
louée et en dommages et intérêts, l'appel a été rendu en premier ressort si la 
valeur litigieuse est supérieure à 8'000 fr. (art. 56N LOJ). Les prétentions 
des appelants, qui équivalent, au total, à 50 % du loyer pour la période courant 
du 15 novembre 1993 au 30 juin 1996, excèdent manifestement ce montant. En 
conséquence, le jugement a été rendu en premier ressort et la Chambre d'appel 
dispose d'un plein pouvoir d'examen (art. 291 LPC). 
 
 
2. Les appelants font grief au Tribunal des baux et loyers d'avoir mal 
apprécié les preuves en estimant que l'existence d'un défaut de l'installation 
de chauffage n'avait pas été démontrée. 
 
 
2a. Aux termes de l'article 256 alinéa 1 CO, le bailleur est tenu de 
délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 
Constitue dès lors un défaut tout écart négatif par rapport à l'état approprié. 
Cette constatation est cependant d'un secours limité, l'état approprié étant 
variable selon l'usage convenu. Ce dernier relevant de la liberté contractuelle, 
des éléments subjectifs entrent, selon les cas, dans la détermination de l'état 
approprié (Lachat, Le bail à loyer 1997, p. 142). A défaut de précision quant 
à l'usage convenu, il y a lieu en revanche de prendre pour référence l'usage 
normal d'un tel objet (Higi, Commentaire zurichois, ad. art. 256, n° 16, p. 168, 
n° 27, p. 171). Le caractère approprié de l'état de la chose louée sera alors 
évalué selon des critères objectifs (Higi, op. cit, n° 29, ad art. 256, 
n° 29, p. 172). De plus, ce que le locataire peut raisonnablement attendre de 
l'objet loué dépend, en plus de l'usage convenu, de son âge et du montant du 
loyer. Il y a lieu de tenir compte également des règles de la technique 
généralement reconnue (Higi, op. cit., n° 30, p. 172). La notion évolue aussi 
en fonction de l'évolution des sensibilités et des exigences (Lachat, op. cit., 
p. 143). Lachat résume bien la problématique en affirmant que "la notion de défaut 


 
 
7. 
 
 
 
est éminemment relative" (op. cit., p. 143). 
 
 
2b. S'agissant d'un appartement destiné à l'habitation, il y a lieu, 
de manière générale, de considérer que l'usage convenu comporte, pour des 
appartements usuels, un niveau de confort comportant une température plus ou 
moins standard. Il en va différemment par exemple lorsque le logement ne comporte 
pas de chauffage central ou si, en raison de la vétusté de l'immeuble et de ses 
installations, le loyer est particulièrement modéré. S'agissant en revanche d'un 
appartement normalement équipé, avec un loyer ne s'écartant pas de manière 
significative de ceux qui sont généralement pratiqués pour des objets plus ou 
moins similaires, il y a lieu d'admettre que les parties ont implicitement admis 
un niveau de confort correspondant aux attentes d'un locataire moyen. Peu 
importe, dans ce cas, que l'immeuble ne soit pas récent. 
 
 
A cet égard, une personne, dont la sensibilité au froid n'est pas hors 
du commun, devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir à revêtir des 
habits particulièrement chauds. Selon certains arrêts cités par les premiers 
juges, la limite inférieure de température, en dessous de laquelle il convient 
d'admettre un défaut, est de 18 degrés (Droit du bail 1996, n° 7). La Cour de 
céans a estimé, en 1988, qu'il n'était pas normal pour un logement avec confort 
que la température ne soit que de 17 à 18 degrés, de sorte que les visites doivent 
garder leur manteau ou leur veste (Mietrechtpraxis 1988, p. 110). D'autre part, 
selon les pièces déposées par l'intimée elle-même (pièce n° 4), la chaudière 
installée devait être calculée pour obtenir une température intérieure de 20° 
par température extérieure de -5°. Cette même pièce constate que la chaudière 
installée en 1995 est sous-dimensionnée et que la température de 20° ne pouvait 
être atteinte lorsque la température extérieure était inférieure à 0°. Cela 
signifie que, du point de vue du bailleur, la température qu'il considère devoir 
assurer à ses locataires est de 20°. L'expérience générale de la vie enseigne 
au demeurant qu'il s'agit là d'une température au-dessous de laquelle 
l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises à part les périodes 
d'activités ménagères. 
 
 
3a. Contrairement à l'avis des premiers juges, on doit admettre que 
les conditions de température de l'appartement des époux A/B______ étaient 
inférieures au minimum admissible. L'ensemble des témoignages atteste de cette 


 
 
8. 
 
 
 
réalité. Le bailleur est malvenu de la contester, alors qu'il a été amené à 
remplacer, en 1997, une chaudière neuve, installée en 1995, parce qu'elle était 
sous-dimensionnée. Ce même bailleur a fourni des chauffages d'appoint à ses 
locataires durant l'hiver 1996, ce qui ne se justifiait pas si la température 
du chauffage central avait été suffisante. 
 
 
On mentionnera encore le fait qu'il a placé deux radiateurs 
supplémentaires chez le locataire situé en dessus de l'appartement litigieux 
et qu'il a fait réparer deux portes-fenêtres de celui-ci qui étaient voilées 
et constituaient une source de froid. 
 
 
3b. De manière surprenante, le bailleur a fourni des courbes de contrôle 
des températures sur plusieurs jours à propos de l'appartement du 
rez-de-chaussée, situé en dessus de celui qui est litigieux, mais n'en a fourni 
aucune pour ce dernier. Il eût toutefois été en mesure de le faire, N______ de 
la maison O______ ayant déclaré avoir fait de tel relevé. Cette réticence laisse 
à penser que les courbes n'étaient pas favorables à la thèse du bailleur. N______ 
atteste ce de que des mesures faites au centre des pièces ont démontré des 
valeurs, selon son souvenir, de 17 à 20°, ces valeurs descendant à 15° près des 
vitrages. L'efficacité du chauffage est fonction de la température extérieure. 
Aucune indication n'est donnée à ce sujet ni sur les variations relevées. Cela 
étant, et compte tenu de l'emplacement des radiateurs contre les murs extérieurs, 
il est constant que les températures, lors de ces relevés, se situent entre 15 
et 18 à 20 degrés en tout cas sur la moitié des surfaces. 
 
 
3c. Indépendamment des niveaux de température mesurés, l'impression 
de froid attestée par la majorité des témoins, qu'ils soient au service de la 
bailleresse ou connaissances des appelants, constitue également un élément de 
preuve du défaut allégué. S'il y a une part de subjectivité dans la perception 
du froid, liée aux caractéristiques propres à chaque individu, il n'en demeure 
pas moins que les témoignages concordants de témoins aussi divers qu'une femme 
de ménage, un ami des locataires et des représentants de la régie sont 
significatifs d'une réalité non contestable. Le fait que B______ ait, de son 
côté, tenu des propos exagérés quant à la température acceptable n'est pas de 
nature à invalider les constatations de ces témoins. 
 


 
 
9. 
 
 
 
 
3d. Le point de vue des premiers juges, selon lequel la température 
d'un appartement situé en dessus de celui des appelants, souvent inférieure à 
18°, ne constituerait pas un élément de preuve ne résiste pas à l'examen. Les 
températures de cave constatées dans cet appartement confirment que le système 
de chauffage était déficient jusqu'à l'installation d'une chaudière 
suffisamment puissante en 1997. 
 
 
3e. Enfin, la Cour devra aussi s'écarter de l'opinion des premiers juges 
selon laquelle la sensation de froid était accentuée par le manque d'aménagement 
et l'absence d'occupation. On ne comprend à vrai dire pas très bien comment une 
absence d'occupation pourrait accentuer une sensation de froid. Quant au défaut 
d'aménagement, qui fait principalement référence à l'absence de rideaux, il 
s'agit d'une circonstance sans pertinence. La seule manière raisonnable de 
comprendre le grief formulé à cet égard par le bailleur serait qu'il incomberait 
au locataire de pourvoir à l'isolation du logement pris à bail par la pose de 
tentures épaisses (ainsi le témoins F______). Pourtant, en l'absence d'accord 
spécifique à ce sujet, il ne revient pas au locataire de remédier aux défauts 
de la chose louée. Le locataire doit garder la liberté d'aménager son intérieur 
comme il lui convient, avec ou sans rideaux, sans que le bailleur ait quelque 
remarque à formuler à ce sujet. 
 
 
4. L'existence du défaut étant établie, il y a lieu de déterminer la 
quotité de la réduction de loyer à laquelle le locataire peut prétendre. Il existe 
peu de point de comparaison à ce sujet dans la jurisprudence. Un arrêt tessinois 
a fixé une réduction de loyer de 20 % pour une température moyenne de 16 degrés. 
Dans le cas présent, aucune moyenne n'a pu être établie. Des températures entre 
15 degrés et 20 degrés sont attestées. Pour apprécier l'importance du défaut, 
on tiendra également compte des valeurs de références admises par le bailleur 
pour le chauffage de son immeuble, soit 20 degrés. Dès lors, tout bien considéré, 
la Cour fixera à 20 % la diminution de jouissance du logement, pendant la période 
de chauffage, soit du 15 novembre 1993 au 30 mai 1994 et d'octobre à mai pour 
les exercices suivants, jusqu'au 31 mai 1996. Il ne sera pas tenu compte de 
quelques brèves périodes, en septembre, où la température était insuffisante, 
juste avant que le chauffage ne soit enclenché. Une brève période de gêne au 
passage de la saison chaude à la saison froide doit être considérée comme 
acceptable. 


 
 
10. 
 
 
 
 
 
5. Les locataires reprennent en appel leurs conclusions en dommages 
et intérêts correspondant à 25 % du loyer du 15 novembre 1993 au 30 juin 1996. 
Ils n'ont cependant apporté aucun élément de preuve attestant d'un quelconque 
dommage qu'ils auraient subi. Ils seront déboutés de leurs conclusions sur ce 
sujet. 
 
 
Un émolument de 300 fr. sera pour le surplus mis à charge du bailleur 
qui succombe sur l'essentiel (art. 447 al. 2 LPC). 
 
 
P a r c e s m o t i f s 
 
L a C o u r 
 
 
A la forme : 
 
Reçoit l'appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement 
n° JTBL/1864 rendu en date du 11 novembre 1999 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause n° C/18047/1996-4-D l'opposant aux C______. 
 
Au fond 
 
Annule ledit jugement. 
 
Cela fait, statuant à nouveau 
 
Réduit de 20 % le loyer de B______ et A______ pour la période courant 
du 15 novembre 1993 au 31 mai 1994 et d'octobre à mai compris pour les exercices 
1994-1995 et 1995-1996. 
 
Met un émolument de 300 fr. à charge des C______. 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : 
 
Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Pierre Heyer, M. 
Christian Murbach, juges; Mme Dominique Burger, M. Daniel Perren, juges asses-
seurs; Mme Julia Fuentes, greffière. 
 
 
 
 


 
 
11. 
 
 
 
 
 
 
 
Siégeant : 
 
 Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Pierre Heyer, M. 
Christian Murbach, juges ; Mme Dominique Burger, M. Daniel Perren, 
juges assesseurs ; Mme Julia Fuentes, greffière.