ge_gerichte · ACJC/119/2023 · 2023-01-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 31.01.2023. 
 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3317/2021 
ACJC/119/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 30 JANVIER 2023 
 
Entre 
 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 12 janvier 2022, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 
 
et 
 
SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATIONS B______, sise ______, intimée, 
représentée par [la régie immobilière] I______, ______, en les bureaux de laquelle elle 
fait élection de domicile. 
 


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C/3317/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/9/2022 du 12 janvier 2022, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé 
notifié à A______ le 2 février 2021 pour le 31 mars 2021 concernant 
l'appartement de 4 pièces n° 1______ situé au 2ème étage de l'immeuble sis route 
2______ no. ______ à C______ [GE] ainsi que la cave en dépendant (ch. 1 du 
dispositif), déclaré valable le congé notifié à A______ le 2 février 2021 pour le 
31 mars 2021 concernant l'emplacement de parking extérieur n° 3______ sis route 
2______ no. ______ à C______ (ch. 2), a condamné A______ à évacuer 
immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute autre personne 
faisant ménage commun avec lui, l'appartement, la cave et le parking 
susmentionnés (ch. 3), a transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel, à la 7ème 
chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à 
l'article 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 4), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 14 février 2022 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation et conclut à ce que la 
Cour constate l'inefficacité, respectivement annule, les congés notifiés le 2 février 
2021 pour le 31 mars 2021 s'agissant de l'appartement de 4 pièces au 2ème étage de 
l'immeuble sis route 2______ no. ______, [code postal] C______ et de la place de 
parking extérieure n° 3______ et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal 
pour complément d'instruction et nouvelle décision, ordonne la production des 
procès-verbaux relatifs à la décision de résiliation des baux par la bailleresse et 
l'audition des témoins D______ et E______. 
 
b. Dans sa réponse du 17 mars 2022, SOCIETE COOPERATIVE 
D'HABITATIONS B______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. A______ a répliqué le 8 avril 2022 et SOCIETE COOPERATIVE 
D'HABITATIONS B______ a dupliqué le 3 mai 2022, les parties persistant dans 
leurs conclusions respectives. 
d. Les parties ont été avisées le 4 mai 2022 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 27 septembre 2011, SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATIONS 
B______, propriétaire, d'une part, et A______ et F______, locataires, d'autre part, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 
4 pièces n° 1______ situé au 2ème étage de l'immeuble sis route 2______ 
no. ______ à C______. 
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation et avaient pour dépendance une 
cave. 


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Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et quinze jours, du 
16 octobre 2011 au 31 octobre 2012, renouvelable ensuite tacitement d'année en 
année. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 9'216 fr., à 
partir du 1er juillet 2014. 
Le montant des parts sociales à verser par les locataires s'élevait à 8'800 fr. 
b. Par contrat du même jour, les locataires ont également pris à bail un 
emplacement de parking extérieur n° 3______, dont le loyer s'élevait à 396 fr. par 
année. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et quinze jours, du 
16 octobre 2011 au 31 octobre 2012, renouvelable tacitement d'année en année. 
Le préavis de résiliation était de trois mois. 
c. En application de l'article 8 des statuts de la SOCIETE COOPERATIVE 
D'HABITATIONS B______, la qualité de membre de la Société coopérative se 
perd, pour les personnes physiques, par le décès, la démission ou l'exclusion et, 
pour les personnes morales, par la démission, l'exclusion ou leur dissolution. La 
qualité de membre est liée à un bail portant sur un logement de la coopérative. La 
résiliation du bail à loyer implique la perte de la qualité de membre. 
L'exclusion peut être prononcée par le Conseil d'administration à la majorité des 
deux tiers des voix émises à l'égard de tout membre dont les agissements nuisent 
aux intérêts de la Société, qui ne se soumet pas aux statuts et règlements intérieurs 
ou de la maison, qui, par la moralité ou sa conduite, trouble d'une manière réitérée 
l'ordre public ou nuit aux relations de bon voisinage et à l'occupation normale des 
locaux ou qui ne tient pas ses engagements financiers envers la Société. Demeure 
réservé un droit de recours à l'Assemblée générale et au juge (art. 11 des statuts). 
d. Par avenant du 26 juillet 2018, les contrats de bail se sont poursuivis au nom de 
A______. Il était prévu que ce dernier fasse le nécessaire pour que les parts 
sociales soient adaptées à cette modification, ce qui n'a jamais été fait. 
e. Les contrats de bail ont été résiliés une première fois par la bailleresse par avis 
officiels du 27 décembre 2018 pour le 28 février 2019, pour non-paiement du 
loyer. 
Une procédure en évacuation est actuellement pendante par-devant le Tribunal 
(cause C/4______/2019). 
f. La faillite du locataire a été prononcée le 10 janvier 2020. 
g. Le 20 février 2020, l'Office des faillites a informé la régie représentant la 
bailleresse de la faillite du locataire, précisant que l'administration de la faillite 
n'entendait pas entrer dans le contrat de bail et a fortiori fournir les sûretés 
prévues en application de l'article 266h al. 2 CO. 


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h. Le 21 juillet 2020, l'Office des faillites a demandé à la régie qu'elle le renseigne 
sur le nombre de parts sociales détenues par le locataire. Par ailleurs, l'art. 845 CO 
prévoyant que le droit de sortie d'un associé en faillite, ou dont la part devait être 
saisie, pouvait être exercé par l'administration de la faillite, la régie était invitée à 
procéder au versement du montant des parts du locataire d'ici au 14 août 2020. 
i. Le 24 novembre 2020, l'Office des faillites a remis à la régie les quatre parts 
sociales originales d'une valeur de 8'800 fr. et l'a invitée à procéder au versement 
du montant des parts du locataire d'ici au 14 décembre 2020. 
j. Par courrier recommandé et pli simple du 17 décembre 2020, la régie a informé 
le locataire que, l'Office des faillites ayant exercé le droit de sortie de ce dernier, 
ses parts sociales avaient été versées audit Office. Compte tenu de la situation du 
locataire, la bailleresse exerçait son droit à exiger des sûretés conformément à 
l'article 266h al. 1 CO. Un délai au 5 janvier 2021 était imparti au locataire pour 
fournir des sûretés de 10'098 fr., somme correspondant au montant des loyers 
bruts de décembre 2020 à octobre 2021, date de la prochaine échéance 
contractuelle. A défaut, elle l'informait que son bail serait résilié. 
Une copie de ce courrier était adressée à l'Office des faillites. 
k. Par courrier électronique du 18 décembre 2020, la régie s'est référée à un 
courrier électronique du locataire de la veille et lui a rappelé que le paiement de 
ses indemnités devait se faire avant le 10 de chaque mois. 
Elle lui a transmis une copie de son courrier du 17 décembre 2020. 
l. Le locataire a répondu le jour même, demandant à la régie, à la suite du courrier 
de cette dernière, si un arrangement était envisageable. Il devait rentrer en Suisse 
le 10 janvier 2021 et demandait à pouvoir passer dans les locaux de la régie. 
m. Par pli du 23 décembre 2020, la régie a informé le locataire avoir appris de 
source sûre que, contrairement à ses affirmations, il ne se trouvait pas à l'étranger. 
Dès lors, le contenu de son courrier du 17 décembre 2020 était maintenu dans son 
intégralité. 
n. Par courrier électronique du 28 décembre 2020, le locataire a réitéré sa 
demande de rendez-vous début janvier, dès son retour en Suisse. 
o. Un entretien s'est déroulé le 12 janvier 2021 entre la régie et le locataire. 
p. Par courrier du 19 janvier 2021, envoyé par recommandé, pli simple et courrier 
électronique, la régie a informé le locataire que la bailleresse ne souhaitait pas lui 
accorder un arrangement de paiement pour les sûretés réclamées de 10'098 fr. Un 
ultime délai au 26 janvier 2021 lui était imparti pour les constituer, faute de quoi 
son bail serait résilié en application de l'article 266h al. 2 CO. 
q. Par avis officiel du 2 février 2021, la bailleresse a résilié les baux de 
l'appartement et du parking pour le 31 mars 2021 pour non-constitution des 
sûretés à la suite de la faillite du locataire. Il était précisé que ces résiliations 


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s'entendaient sans préjudice de la résiliation pour défaut de paiement du 
27 décembre 2018. 
r. La faillite du locataire a été clôturée le 22 février 2021. 
s. Lors de l'audience qui s'est tenue le 25 février 2021 devant le Tribunal dans le 
cadre de la procédure en évacuation (cause C/4______/2019), la bailleresse a 
accordé au locataire un délai d'épreuve de 10 mois. Si, dans ce délai, les 
indemnités courantes étaient régulièrement versées au plus tard le 10 de chaque 
mois pour le mois courant, la bailleresse s'engageait à remettre le bail en vigueur. 
Cet accord a été précédé par deux courriers de la régie des 12 et 22 février 2021, 
dans lesquels elle précisait que les congés extraordinaires du 2 février 2021 étaient 
en tout état maintenus. 
t. Par requête du 23 février 2021, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 19 avril 2021 et portée devant le Tribunal le 
19 mai 2021, le locataire a conclu principalement à la constatation de l'inefficacité 
des congés et subsidiairement à leur annulation, tant concernant l'appartement 
(cause C/3317/2021) que le parking (cause C/3318/2021). 
Il a soutenu ignorer qu'un délai lui avait été imparti le 17 décembre 2020 pour 
fournir des sûretés de 10'098 fr. dans la mesure où, étant à l'étranger, il n'avait pas 
pu réceptionner son courrier. Le délai imparti par la bailleresse dans son pli du 
19 janvier 2021 au 26 janvier 2021, soit cinq jours, était manifestement insuffisant 
et n'était pas conforme à l'article 266h CO. Par ailleurs, aucun délai n'avait été 
imparti à l'administration de la faillite pour que celle-ci fournisse des sûretés. La 
procédure de faillite avait en outre été suspendue faute d'actifs selon jugement du 
19 mai 2020 relatif à la société G______ SNC EN LIQUIDATION, dont le 
locataire était l'associé. Enfin, le locataire n'avait pas été exclu de la Coopérative. 
Les congés étaient donc inefficaces. Ils étaient également contraires à la bonne 
foi, la bailleresse lui ayant accordé un délai d'épreuve de 10 mois dans le cadre de 
la procédure d'évacuation. 
u. Par ordonnance du 17 juin 2021, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/3317/2021 et C/3318/2021 sous le numéro de cause C/3317/2021. 
v. Dans sa réponse et demande reconventionnelle du 14 juillet 2021, la bailleresse 
a conclu à la validation des résiliations et à l'évacuation immédiate du locataire de 
l'appartement et du parking, avec exécution directe du jugement d'évacuation. 
w. Par écritures du 16 septembre 2021, le locataire a conclu au rejet de la 
demande reconventionnelle. 
x. Lors de l'audience du Tribunal du 16 novembre 2021, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 
La représentante de la bailleresse a exposé que le locataire payait son loyer par 
mois échus, en retard. L'arriéré s'élevait à un mois de loyer. La procédure en 
évacuation avait été introduite pour défaut de paiement avant la faillite du 


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locataire. Ce dernier ayant mis son compte à jour, il s'était vu octroyer un délai 
d'épreuve. Dans l'intervalle, en juillet 2020, l'Office des faillites avait sollicité le 
versement des parts sociales, lesquelles lui avaient été remises en novembre 2020. 
Au vu de ces circonstances et dans la mesure où les sûretés n'avaient pas été 
avancées, la bailleresse souhaitait maintenir toutes les résiliations, craignant des 
problèmes financiers pour l'avenir. Il ressortait également du décompte des loyers 
que l'accord passé dans le cadre de la procédure en évacuation n'était pas respecté. 
Le locataire n'avait toujours pas effectué les démarches pour mettre les parts 
sociales à son nom malgré les demandes en ce sens. L'Office des faillites avait par 
ailleurs demandé au locataire d'avertir la bailleresse de la procédure de faillite, ce 
qui n'avait pas été fait. Il avait également été difficile de retrouver les parts 
sociales. Ils avaient en outre constaté que le locataire mettait son appartement sur 
H______ [plateforme de réservation/location de logement], problème qui avait été 
réglé par la régie. La question de savoir si la bailleresse serait d'accord de 
reprendre le locataire comme sociétaire, dans l'hypothèse où les parts sociales 
étaient reconstituées, avait été soulevée au Conseil d'administration de la 
Coopérative, mais la réponse avait été négative. En effet, les statuts de la société 
permettaient d'exclure un membre qui ne répondait pas aux idéaux de la société 
coopérative. Or, le locataire n'était jamais présent aux assemblées générales, avait 
provoqué des problèmes de voisinage et la bailleresse n'était pas persuadée que 
l'appartement ne soit pas occupé par des tiers. 
Interrogé, A______ a déclaré avoir été absent pour un voyage au Maroc du 12 
décembre 2020 au 6 janvier 2021. A son retour, il avait eu un entretien avec la 
régie qui l'avait informé qu'un courrier lui avait été adressé pour lui demander de 
constituer des sûretés. Un délai de dix jours ou deux semaines lui était imparti 
pour verser ces sûretés. Il avait demandé s'il pouvait faire des versements en 
plusieurs fois mais cette proposition avait été refusée. Au jour de l'audience, il 
n'avait pas constitué de sûretés. Il a admis avoir reçu le courriel de la régie du 
18 décembre 2020 auquel il avait répondu le jour même. Il avait eu connaissance 
du courrier du 17 décembre 2020 envoyé en annexe. L'Office des faillites l'avait 
averti qu'il souhaitait récupérer les parts sociales, mais le locataire n'avait pas été 
« vraiment au courant » que le versement avait été effectué avant de partir au 
Maroc. Il avait constitué une Sàrl dans le domaine du bâtiment et de la 
conciergerie en juillet 2021, mais il n'en tirait aucun revenu. A______ vivait avec 
l'aide de sa famille, n'avait pas de solution de relogement mais avait effectué des 
recherches et s'était inscrit auprès de régies. 
A______ a contesté avoir sous-loué son appartement ou l'avoir proposé sur 
H______. Il n'avait jamais eu de problème de voisinage, à l'exception d'une fois 
récemment pour un problème de bruit le soir en raison du Ramadan. S'agissant des 
parts sociales, il avait dû attendre d'avoir un permis valable pour les mettre à son 
seul nom, ce qui avait pris du temps. 


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A l'issue de l'audience, le Tribunal a clôturé l'administration des preuves et fixé 
aux parties un délai au 1er décembre 2021 pour le dépôt de leurs plaidoiries finales 
écrites. 
y. Par écritures du 1er décembre 2021, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions, A______ concluant plus subsidiairement à la production des procès-
verbaux relatifs à la décision des résiliations de bail et à l'audition de témoins, 
arguant que les congés étaient un prétexte, dans la mesure où la bailleresse avait 
d'un côté octroyé un délai d'épreuve et, d'un autre, indiqué qu'elle souhaitait 
maintenir toutes les résiliations quand bien même les parts sociales étaient 
reconstituées. Le vrai motif du congé reposerait ainsi sur un sentiment d'animosité 
d'une ou de certaines personnes de la Coopérative à l'encontre du locataire. 
La bailleresse a répliqué le 16 décembre 2021 et la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, a été fixé 
en dernier lieu à 9'216 fr. et celui de la place de parking à 396 fr. Ainsi, la valeur 
litigieuse est manifestement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel 
est ouverte. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable à la forme. 
2. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé son droit à la preuve. Il lui reproche 
d'avoir refusé de procéder, par appréciation anticipée des preuves, à l'audition de 


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D______ et E______, son ex-compagne, respectivement l'un de ses amis, appelés 
à témoigner à propos du voyage à l'étranger de ce dernier au moment de la 
fixation du délai de paiement et de sa situation financière. Il reproche également 
aux premiers juges de ne pas avoir accepté d'ordonner la production des procès-
verbaux des séances de la société coopérative intimée lors desquelles sa résiliation 
de bail avait été actée. Il allègue que cette production serait nécessaire pour 
éclaircir le motif réel de la résiliation. 
2.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 
Selon la jurisprudence, qu'il soit fondé sur l'art. 29 al. 2 Cst. ou sur l'art. 8 CC, 
lequel s'applique si les moyens de preuve sont invoqués en relation avec un droit 
subjectif privé découlant d'une norme de droit matériel fédéral (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1), le droit à la preuve n'existe 
que s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure 
probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte selon les règles de la loi 
de procédure (ATF 135 I 187 consid. 2.2; 133 III 189 consid. 5.2.2, JdT 2007 I 
197; 133 III 295 consid. 7.1, SJ 2007 I 513). 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle 
est manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature 
à ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3; 
5A_540/2012 du 5 décembre 2012 consid. 2.1; 5A_460/2012 du 14 septembre 
2012 consid. 2.1). 
2.2 En l'espèce, la question du voyage à l'étranger de l'appelant au moment de la 
fixation du délai de paiement n'est pas pertinente, notamment dans la mesure où il 
a eu connaissance de ce délai le lendemain de l'envoi dudit courrier et où un délai 
supplémentaire lui a de surcroît été accordé (cf. consid. 3.2 ci-dessous). 
Quant à la situation financière de l'appelant, elle a été établie de manière précise 
par ses propres déclarations. Une situation financière difficile étant au surplus une 
condition d'application de l'art. 266h CO, elle ne saurait justifier l'octroi d'un délai 
plus long que celui accordé par la doctrine pertinente pour la constitution de 
sûretés (cf. consid. 3.1 ci-dessous), délai supplémentaire qui a été au demeurant 
accordé par l'intimée. 
Enfin, aucun élément au dossier ne permet de retenir qu'il s'agirait d'un faux motif. 
C'est dès lors à bon droit, sur la base des mesures d'instruction effectuées, soit 
l'interrogatoire des parties et les pièces produites, que le Tribunal a retenu qu'il 
s'estimait suffisamment renseigné pour établir les faits pertinents et que la 
production de pièces supplémentaires ou l'audition de témoins n'était dès lors pas 
utile. 


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2.3 Le droit à la preuve de l'appelant n'a ainsi pas été violé. 
3. 
L'appelant fait également grief aux premiers juges d'avoir mal appliqué 
l'art. 266h CO, le délai de paiement qui lui avait été imparti le 17 décembre 2020 
pour le 5 janvier 2021 étant insuffisant en raison de son absence à l'étranger et de 
son retour en Suisse le 10 janvier 2021. 
3.1 En cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, l'art. 266h CO 
prévoit que le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les 
loyers à échoir. A cet effet, il s'adresse par écrit au locataire et à l'administration 
de la faillite en leur fixant un délai convenable. Si les sûretés ne lui sont pas 
fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. 
Le jugement prononçant la faillite doit être entré en force, mais la procédure de 
faillite ne doit pas être terminée. Les sûretés susmentionnées doivent couvrir le 
loyer et les frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat s'il est de durée 
déterminée ou jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut 
être donné s'il est de durée indéterminée (ACJC/763/2007 du 11 juin 2007 
consid. 2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 919). 
La demande de sûretés doit être faite par écrit et adressée au locataire ainsi qu'à 
l'administration de la faillite, à défaut de quoi le congé est inefficace et ne produit 
pas d'effet. Cela étant, lorsque l'administration de la faillite informe le bailleur 
qu'elle n'entend pas poursuivre le bail, le bailleur peut renoncer à la fixation du 
délai, car superflu (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit 
du bail, Lausanne 2011, p. 403). Si l'administration de la faillite manifeste 
clairement son refus d'entrer dans le bail, il serait excessif d'exiger qu'elle soit 
néanmoins interpellée (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à 
ferme, 2017, n. 13 ad art. 266h CO). 
Quant au délai convenable pour fournir les sûretés, il doit s'apprécier selon les 
règles de la bonne foi, en fonction du cas d'espèce. Un délai d'une à trois semaines 
est en principe jugé comme tel, la fourchette la plus citée étant d'une à deux 
semaines. Si le délai fixé est objectivement trop court, le locataire et/ou 
l'administration de la faillite doivent protester auprès du bailleur et en demander la 
prolongation. Un délai trop court pourra toutefois être converti en un délai 
convenable si le locataire et/ou l'administration de la faillite s'exécute dans le délai 
jugé comme tel (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n. 15 ad art. 266h CO et réf. 
citées; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., p. 403). 
3.2 En l'espèce, l'intimée a adressé une demande de sûretés à l'appelant par 
courrier du 17 décembre 2020, tout en réservant une copie de ladite demande à 
l'Office des faillites, lequel lui avait déjà indiqué son refus d'entrer dans le bail. 
Cette manière de procéder est conforme aux principes susmentionnés. 
S'agissant du délai accordé, il était fixé au 5 janvier 2021. L'appelant allègue ne 
pas avoir pu réceptionner ce courrier car il était à l'étranger jusqu'au 10 janvier 
2021. Or, la demande de sûretés lui a également été envoyée par courrier 


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électronique le 18 décembre 2020 et il a admis lors de l'audience du 16 novembre 
2021 avoir reçu ledit courrier électronique et y avoir répondu le même jour. 
Ainsi, la Cour retient, comme le Tribunal, que le délai accordé à l'appelant, de 
18 jours (15 en retirant les jours fériés), respecte les conditions de l'art. 266h CO. 
Au surplus, l'intimée lui a accordé une prolongation de délai au 26 janvier 2021, 
laquelle est demeurée sans suite. 
Enfin, l'appelant n'a pas protesté à la réception de ce délai pour constituer les 
sûretés, se contentant de demander "une possibilité d'arrangement pour le bail" 
dans son courrier électronique du 18 décembre 2020. 
Quant à la situation financière de l'appelant, ainsi que cela a déjà été rappelé, elle 
ne saurait être prise en considération en l'espèce dans la mesure où le but de 
l'art. 266h CO est précisément de pallier les risques liés à une situation financière 
difficile. 
3.3 Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
4. 
L'appelant fait enfin grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 al. 1 CO. Il allègue 
que l'application de l'art. 266h CO est insuffisante pour juger de la validité du 
congé litigieux et que les premiers juges ont "ignoré" que l'intimée n'aurait pas 
accordé un délai suffisant à l'appelant pour constituer les sûretés, que l'intimée a 
accordé un délai d'épreuve de 10 mois dans une autre procédure en évacuation 
parallèle pour défaut de paiement et que la représentante de l'intimée lors de 
l'audience du 16 novembre 2021 nourrirait un sentiment d'animosité envers lui. 
4.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (140 III 496 
consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 
2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). 
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 
but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 
aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 
p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). 
Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre 
constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 
136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le 
congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le 
cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif 


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qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est 
lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 
135 III 112 consid. 4.1). 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). 
4.2 Pour pouvoir examiner si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne 
foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par 
le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation n'est pas 
motivé, arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et 
si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.2). 
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 
possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 
aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 
justifie son annulation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.4.1). 
4.3 En l'espèce, il a été retenu ci-avant que le délai accordé par l'intimée pour 
verser des sûretés était suffisant et qu'aucun élément au dossier ne permet de 
déceler une animosité de l'intimée ou de sa représentante envers l'appelant. Rien 
ne justifie d'y revenir une seconde fois dans le cadre de l'application de l'art. 271 
al. 1 CO. 
Quant au délai d'épreuve de 10 mois accordé à l'appelant dans la procédure 
parallèle pour défaut de paiement du loyer, il n'en résulte aucune attitude déloyale 
ou contradictoire de l'intimée. En effet, cette dernière, en accordant ledit délai, a 
systématiquement signalé à l'appelant que les résiliations de bail extraordinaires 
pour non-constitution des sûretés étaient en tout état maintenues et que le délai 
accordé n'avait pas d'influence sur elles. 
4.4 Ainsi, les différents griefs de l'appelant concernant la violation de l'art. 271 
al. 1 CO sont tous infondés et le jugement entrepris cela confirmé sur ce point 
également. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 février 2022 par A______ contre le jugement 
JTBL/9/2022 rendu le 12 janvier 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/3317/2021-1-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTONIOZ et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. (consid. 1.2).