ge_gerichte · C/18763/2013 · 2015-11-09 · fr

BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ; FARDEAU DE LA PREUVE | CO.269a; CO.270a

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.11.2015 C/18763/2013

C/18763/2013
ACJC/1352/2015
du 09.11.2015
sur JTBL/248/2015 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER FONDÉ SUR LES PRIX DU MARCHÉ; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes
:
CO.269a; CO.270a
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/18763/2013
ACJC/1352/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 9 NOVEMBRE 2015
Entre
A______
, sise ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 février 2015, représentée par son administrateur, soit Me ______, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Madame
B______
, domiciliée ______, Genève, intimée, comparant en personne.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/248/2015
du 26 février 2015, expédié pour notification aux parties le 2 mars 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant sur demande principale, a débouté A______ (ci-après : la bailleresse) de ses conclusions en validation de hausse de loyer et en modification de bail (ch. 1 du dispositif). Sur demande reconventionnelle, il a fixé le loyer annuel, charges non comprises, de l'appartement loué par B______ (ci-après : la locataire) dans l'immeuble sis ______ à Genève (ci-après : l'immeuble) à 26'856 fr. dès le
1
er
juillet 2014 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, le Tribunal a retenu que la bailleresse n'avait pas démontré que la hausse de loyer litigieuse n'était pas abusive au regard des loyers usuels du quartier. Dans le calcul de baisse de loyer, les premiers juges ont fixé celui-ci en prenant en compte la baisse du taux hypothécaire et la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC), mais non l'évolution des charges d'exploitation de l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas prouvé celle-ci à satisfaction de droit.
B. a.
Par acte déposé le 16 avril 2015 au greffe de la Cour de justice, la bailleresse appelle de ce jugement. Elle conclut, principalement, à son annulation, cela fait à la validation de la hausse de loyer, notifiée le 5 août 2013 à la locataire pour le
1
er
juillet 2014, portant le nouveau loyer annuel à 31'704 fr. du 1
er
juillet 2014 au 30 juin 2015, puis à 34'092 fr. dès le 1
er
juillet 2015, puis à 36'000 fr. dès le
1
er
juillet 2016, avec clause d'indexation dès le 1
er
juillet 2017 pour une échéance fixée au 30 juin 2021, et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. Subsidiairement, elle conclut au renvoi du dossier au Tribunal pour complément d'instruction.
b.
Dans sa réponse du 20 mai 2015, la locataire
conclut à la confirmation du jugement querellé et au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions.
c.
Par réplique du 22 juin 2015 et duplique du 30 juin 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
d.
Par avis du 11 août 2015, ces dernières ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants ressortent de la procédure :
a.
En date du 9 mai 1977, C______ a pris à bail un appartement de sept pièces, d'une surface de 160 m
2
, situé au 6
ème
étage de l'immeuble (ci-après : l'appartement) pour un loyer annuel, charges non comprises, fixé en dernier lieu à 30'276 fr., dès le 1
er
juillet 2005.
Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, soit du
1
er
juillet 1977 au 30 juin 1978, puis renouvelé tacitement d'année en année.
C______ a habité dans cet appartement avec son épouse, B______, et leurs enfants.
b.
Entre 1982 et 1993, le loyer annuel de l'appartement a été majoré à six reprises par la bailleresse, notamment en 1987 et 1989 en raison de travaux à plus-value effectués, soit la création d'une deuxième salle de bains, la réfection de celle existante et la réfection de la cuisine. Les frais de ces travaux ont été répartis entre les parties.
c.
Par avenant du 12 octobre 1999, le contrat de bail précité a été libellé au nom de B______, à la suite de son divorce avec C______.
d.
En 2000 et en 2005, le loyer de l'appartement a été majoré en raison de l'adaptation aux loyers usuels du quartier.
e.
Par courrier recommandé et formule officielle du 5 août 2013, la bailleresse a informé la locataire de ce que son bail était renouvelé pour une durée de sept ans, avec un loyer échelonné pour les trois premières années et un loyer indexé en fonction de l'ISPC à partir de la quatrième année.
Le loyer de l'appartement était augmenté à 31'704 fr. dès le 1
er
juillet 2014, à 34'092 fr. dès le 1
er
juillet 2015 et à 36'000 fr. dès le 1
er
juillet 2016. Cette hausse était motivée comme suit : «
Le dernier des nouveaux loyers se situe dans les limites des loyers usuels du quartier conformément à l'art. 269a let. a du CO
».
f.
Par requête déposée le 3 septembre 2013 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la locataire a contesté la majoration de son loyer et les modifications précitées du bail.
g.
Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal le 9 décembre 2013 par une requête de la bailleresse en validation de la hausse de loyer litigieuse.
A l'appui de son écriture, elle a produit six fiches de loyers comparatifs concernant les appartements suivants :
- rue 1______ : appartement de six pièces au rez-de-chaussée d'une surface de
185 m
2
,
qui dispose notamment d'une terrasse. L'immeuble a été construit aux alentours de 1900 (pièce n° 9, chargé bailleresse).
- rue 2______ : appartement de six pièces au 6
ème
étage d'une surface de 156 m
2
, dont l'état est qualifié d'excellent. L'immeuble a été construit en 1969 et a fait l'objet d'une rénovation en 2003 (pièce n° 10, chargé bailleresse).
- avenue 3______ : appartement de six pièces au 5
ème
étage d'une surface de
155 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La cuisine, agencée et équipée, est récente, comme la salle de bains et les toilettes. L'immeuble a été construit en 1912 et rénové en 1992, son état général est qualifié de bon. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 11, chargé bailleresse).
- route 4______ : appartement de sept pièces au 1
er
étage d'une surface de 177 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La cuisine, agencée et équipée, est récente, de même que la salle de bains et les toilettes. L'immeuble a été construit en 1919 et rénové en 2004, son état général est qualifié d'excellent. Le taux hypothécaire pris en considération pour le loyer actuel, ainsi que les précédents loyers, ne sont pas indiqués (pièce n° 12, chargé bailleresse).
- avenue 5______ : appartement de sept pièces au rez-de-chaussée d'une surface de 208 m
2
, qui dispose notamment d'un jardin. La propriétaire est D______ (pièce n° 13, chargé bailleresse).
- rue 6______ : appartement de sept pièces et demie au 3
ème
étage d'une surface de 168 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double-vitrage. L'immeuble a été construit en 1878 et a fait l'objet d'une rénovation en 1998. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 14, chargé bailleresse).
En outre, la bailleresse a produit la fiche descriptive de l'appartement de la locataire, établie par E______, gestionnaire de l'immeuble auprès de la régie F______, dont il ressort que cet appartement n'est pas doté du double vitrage, ni d'un balcon, et que la cuisine, la salle de bains et les toilettes sont récentes. L'immeuble a été construit en 1932 et aucune date de rénovation n'est indiquée (pièce n° 15, chargé bailleresse).
h.
Dans sa réponse du 7 mars 2014, la locataire a conclu au rejet de cette requête, avec suite de frais et dépens.
Reconventionnellement, elle a, principalement, conclu, sous suite de frais et dépens, à ce que le Tribunal constate la nullité des majorations de loyer intervenues en 2000 et 2005, condamne la bailleresse à lui verser un montant de 48'896 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er
novembre 2009, à titre de trop-perçu de loyer, diminue le loyer annuel de l'appartement de 10'620 fr. et, en conséquence, fixe celui-ci à 14'400 fr. dès le 1
er
juillet 2014.
Subsidiairement, elle a requis une diminution du loyer annuel de 3'528 fr., portant celui-ci à 26'748 fr., dès le 1
er
juillet 2014.
i.
Dans sa réponse du 8 avril 2014 à la demande reconventionnelle, la bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions.
j.
Lors de l'audience du 25 septembre 2014, la bailleresse a sollicité l'octroi d'un délai supplémentaire pour la production de nouvelles pièces, ce que le Tribunal lui a accordé par ordonnance du lendemain.
k.
Le 1
er
octobre 2014, la bailleresse a alors produit sept nouvelles fiches de loyers comparatifs concernant les appartements suivants :
-
route 7______ : appartement de six pièces et demie au 1
er
étage d'une surface de 163 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. Il est en bon état et la cuisine, agencée, est récente, tout comme la salle de bains et les deux toilettes. L'immeuble a été construit en 1915 et est qualifié de moyen. Les précédents loyers ne sont pas indiqués (pièce n° 20, chargé bailleresse).
-
avenue 5______ : appartement de sept pièces au 4
ème
étage d'une surface de
216 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire est D______ (pièce n° 25, chargé bailleresse).
-
avenue 5______ : appartement de sept pièces au 2
ème
étage d'une surface de
216 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire est D______ (pièce n° 26, chargé bailleresse).
-
avenue 8______ : appartement de trois pièces et demie au 7
ème
étage d'une surface de 73 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. L'état de l'appartement est qualifié d'excellent. La propriétaire est G______. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 21, chargé bailleresse).
-
avenue 8______ : appartement de 4 pièces et demie au 6
ème
étage d'une surface de 96 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. L'état de l'appartement est qualifié d'excellent. La propriétaire est G______. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 22, chargé bailleresse).
- avenue 8______ : appartement de 4 pièces et demie au 1
er
étage d'une surface de 96 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire est G______. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 23, chargé bailleresse).
- avenue 9______ : appartement de six pièces et demie au 2
ème
étage, d'une surface de 188 m
2
, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. L'année de construction de l'immeuble n'est pas mentionnée, ni si la cuisine est récente, soit moins de dix ans, ou ancienne, soit plus de dix ans. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 24, chargé bailleresse).
l.
Lors de l'audience du 13 novembre 2014, E______ a confirmé que l'immeuble avait été construit en 1932 et qu'il n'avait pas fait l'objet d'une rénovation complète depuis sa construction. Celui-ci était dépourvu du double vitrage et l'état général du bâtiment était entre moyen et bon. En outre, E______ a confirmé la véracité des fiches de rendement de l'immeuble pour les années 2002 à 2004 et 2011 à 2013 produites par la bailleresse.
A l'issue de l'audience, les parties ont sollicité l'octroi d'un délai pour le dépôt de plaidoiries écrites.
m.
Dans leurs plaidoiries écrites des 11 et 15 décembre 2014, les parties ont persisté dans leurs argumentations et conclusions.
EN DROIT
1.
1.1
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC).
Lorsque le litige porte sur le montant du loyer, la valeur litigieuse est égale au loyer annuel qui reste contesté, multipliée par vingt si le bail est à durée indéterminée - comme en l'espèce s'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement (ATF
114 II 165
, consid. 2b; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, p. 47-48).
En l'espèce, le loyer annuel antérieur à la majoration litigieuse s'élève à 30'276 fr., alors que l'intimée avait conclu en première instance à la fonction du loyer annuel à 14'400 fr., de sorte que la différence annuelle de 15'876 fr., multipliée par vingt, soit 317'520 fr., représente la valeur litigieuse de la présente cause. Celle-ci étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
2.
La Cour de céans revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet,
c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC).
S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable
(art. 247 al. 2 let. a CPC).
3.
L'appelante soutient qu'elle pouvait invoquer directement un facteur absolu à la hausse de loyer sollicitée, soit l'adaptation aux loyers usuels du quartier, alors que l'intimée estime au contraire que seul des critères relatifs auraient dû être employés.
3.1
Aux termes de l'article 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation.
En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne doit invoquer que des critères relatifs et le juge appliquer la méthode relative. Exceptionnellement, il peut se prévaloir directement d'un facteur absolu - comme en l'espèce - le juge devant alors appliquer la méthode absolue pour examiner la majoration contestée. Cette exception est applicable notamment lorsqu'une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et que le bailleur a préalablement épuisé tous les facteurs relatifs de hausse. Le Tribunal fédéral n'a toutefois pas indiqué le nombre d'années au-delà desquelles on peut se prévaloir de cette clause exceptionnelle - une période de cinq ans constituant toutefois un minimum (arrêt du Tribunal fédéral
4C.291/2001
du
9 juillet 2002 consid. b/gg; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 540).
3.2
En l'espèce, la dernière majoration du loyer de l'appartement de l'intimée, en application de la méthode absolue, a eu lieu en mars 2005, soit huit ans avant celle litigieuse. L'appelante apparaît donc légitimée à se prévaloir du critère absolu de l'adaptation aux loyers usuels du quartier. En revanche, rien dans le dossier n'indique que cette dernière aurait préalablement épuisé tous les facteurs relatifs, comme la hausse du taux hypothécaire, avant de se prévaloir de ceux absolus.
Toutefois, à l'instar du Tribunal, la Cour considère que cette question peut souffrir de rester ouverte, l'appelante n'ayant de toute façon pas réussi à démontrer le caractère non abusif de la hausse litigieuse.
4.
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir appliqué de manière trop rigoureuse les exigences jurisprudentielles relatives à la recherche de loyers comparables dans la localité où se situe l'appartement de l'intimée. Elle aurait produit suffisamment d'exemples comparatifs valables.
4.1
Selon l'art. 269a let. a CO, ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier.
En vertu de l'art. 11 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (RS 221.213.11 - OBLF), les loyers déterminants au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3).
Sont notamment pris en considération : l'année de construction de l'immeuble, l'équipement et l'état d'entretien de l'immeuble, l'ascenseur, la présence d'un balcon, les vitrages, la superficie, la buanderie, l'installation électrique, les cuisines et les sanitaires et encore le quartier (ATF
123 III 317
consid. 4b; Lachat, op. cit., 2008, n. 2.2.2, p. 458 et ss).
S'agissant du critère de l'année de construction de l'immeuble, la jurisprudence a admis qu'une différence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction (ATF
123 III 317
consid. 4a/aa; arrêts du Tribunal fédéral
4A_448/2009
du 1
er
février 2010
consid. 2.3 et
4C.40/2001
du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Un assouplissement de cette règle ne se justifie pas, un certain schématisme s'impose, afin d'assurer la prévisibilité du droit et l'égalité de traitement (arrêt du Tribunal fédéral
4A_412/2009
du 15 décembre 2009 consid. 3.2.1).
En ce qui concerne le critère comparatif de la surface des locaux, une différence de plus de 20% de superficie ne peut pas servir de base à la fixation d'un loyer usuel (ATF
136 III 74
consid. 3.2.2;
139 III 13
consid. 3.3.3; Burkhalter/
Martinez-Favre, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 13 ad art. 269a CO).
Le critère de l'emplacement inclus également l'étage où se trouve l'objet loué (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 269a CO).
Ne peuvent également pas être pris comme éléments de comparaison, pour l'application du critère des loyers usuels, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse, principalement en s'abstenant de répercuter les baisses successives du taux hypothécaire (ATF
136 III 74
consid. 3.1;
123 III 317
consid. 4d;
127 III 411
consid. 5a).
4.2
Le juge doit disposer d'au moins cinq exemples comparatifs, soit cinq logements comparables situés dans des bâtiments différents ou appartenant à des propriétaires différents. Il appartient au bailleur qui augmente le loyer d'apporter ces éléments de comparaison (ATF
136 III 74
consid. 3.1;
123 III 317
consid. 4a et 4c/aa; arrêt du Tribunal fédéral
4A_675/2011
du 9 février 2012 consid. 2).
En pratique, il est rare que le recours à l'usage dans la localité ou le quartier aboutisse tant les exigences en la matière sont élevées et difficiles à remplir. Par conséquent, il faut garder une certaine flexibilité dans l'acceptation des éléments de comparaison (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 23 et 25 ad
art. 269a).
4.3
En l'espèce, l'immeuble où se situe l'appartement de l'intimée a été construit en 1932, de sorte que tous ceux construits vingt ans avant ou après cette année ne peuvent pas être retenu à titre d'exemples comparatifs, au regard de la jurisprudence stricte en la matière. Dès lors, les appartements situés rue 1______, rue 2______ et rue 6______ ne peuvent pas servir de comparaison. Il en va de même de l'immeuble sis avenue 9______, sa fiche descriptive ne mentionnant pas son année de construction. En outre, aucune indication relative à l'ancienneté de la cuisine de cet appartement ne figure sur ladite fiche et celui-ci dispose d'un balcon et du double vitrage, soit autant d'éléments qui empêchent une comparaison avec l'appartement de l'intimée.
Celui-ci ayant une superficie de 160 m
2
, les appartements d'une surface qui n'est pas comprise entre 128 m
2
et 192 m
2
- soit une différence de plus ou de moins 20% - ne peuvent pas être retenu à titre de comparatif. Ainsi, ceux sis à la rue 5______ au rez-de-chaussée - qui plus est disposant d'un jardin - au 2
ème
et 4
ème
étage, d'une surface de 208 m
2
, respectivement de 216 m
2
, doivent être écartés. Il en va de même des trois appartements situés dans l'immeuble sis avenue 8______, dont les surfaces n'excèdent pas les 100 m
2
. Ces six appartements comprennent en plus un balcon et bénéficient du double vitrage. Bien que ces deux éléments ne soient pas propres à exclure une comparaison, cumulés avec une différence de superficie de plus de 20%, ils doivent être pris en considération. En outre, les trois appartements situés à l'avenue 5______ appartiennent au même propriétaire, de sorte qu'ils ne constituent qu'un seul exemple comparatif. Le même constat s'impose pour les trois appartements situés dans l'immeuble sis avenue 8______.
Contrairement à l'appartement de l'intimée, celui situé route 4______ est au 1
er
étage et dispose d'un balcon et du double vitrage. De plus, cet immeuble a été rénové en 2004 et son état général est qualifié d'excellent. Il ressort également de sa fiche descriptive, que la cuisine et les sanitaires sont récents, alors que ceux de l'intimée datent respectivement de 1987 et 1989 et, même si la régie qualifie ces éléments de récents, ils doivent être qualifiés d'anciens. Cet appartement ne pourra donc pas servir de comparatif.
S'agissant des appartements sis avenue 3______ et route 7______, une analyse des critères n'est pas nécessaire, l'appelante n'ayant pas présenté suffisamment d'objets comparables. En effet, les appartements répondant aux exigences de l'art. 11 OBLF sont, en tous les cas, inférieurs à cinq, soit un nombre insuffisant pour établir les loyers usuels du quartier. L'appelante n'est donc pas parvenue à établir que la hausse de loyer incriminée restait dans les limites des loyers usuels du quartier.
En tout état de cause, l'appelante n'a pas établi, pour certains des loyers comparatifs dont elle se prévaut, que ceux-ci ont été adaptés à l'évolution à la baisse du taux hypothécaire, les fiches descriptives produites sous pièces n° 11, 12, 14, 20, 21, 22, 23 et 24 ne contenant pas d'indication, soit sur les montants des précédents loyers, soit sur le taux hypothécaire pris en considération pour la fixation du loyer actuel.
Partant, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé.
5.
L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir tenu compte de ses charges d'exploitation dans le calcul de baisse du loyer litigieux. Les premiers juges auraient violé la maxime de procédure en ne l'interpellant pas sur son offre de preuve concernant lesdites charges.
5.1
Selon l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut, en cours de bail, contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
Le locataire a la possibilité
d'invoquer reconventionnellement une telle diminution dans le cadre d'une contestation de hausse de loyer (cf. art. 270a al. 3 CO).
Le locataire peut se prévaloir d'une baisse des charges du bailleur, en particulier d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer (ATF
133 III 61
consid. 3.2.2.2, arrêt du Tribunal fédéral
4A_675/2011
précité consid. 3.2). Dans ce cas, le bailleur peut alors objecter au locataire que ses frais ont augmenté depuis cette dernière fixation (Burkhalter/ Martinez-Favre, op. cit., n. 19 ad art. 270a CO). A ce moment, il doit produire les pièces comptables, à défaut, il doit être débouté de sa demande. On ne saurait se satisfaire de tabelles relatives à l'évolution générale des charges (Lachat,
op. cit., 2008, n. 4.12, p. 477).
Lorsqu'il s'oppose à la demande de baisse des facteurs de hausse, le bailleur assume le fardeau de la preuve (Lachat, op. cit., 2008, n. 4.3.12, p. 418).
5.2
Selon la maxime inquisitoire sociale - applicable en l'espèce - le juge établit d'office les faits, sans être lié par les allégués et les offres de preuve des parties (art. 243 al. 2 let. c et art. 247 al. 2 let. a CPC; ATF
139 III 457
consid. 4.4.3.2). Les parties ne sont pas dispensées de collaborer activement à l'établissement de l'état de fait pertinent, en faisant des allégations et en fournissant des preuves. Le juge n'est pas tenu d'instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position. Cependant, lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes à ce sujet, le juge doit s'assurer que les allégués des parties et leurs offres de preuve sont complets (ATF
139 III 13
consid. 3.2;
136 III 74
consid. 3.1).
Toutefois, dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a jugé que cette maxime n'impose pas au juge de prévenir le justiciable, assisté d'un avocat, que les preuves administrées n'emportent pas sa conviction et qu'il est nécessaire d'en produire d'autres (arrêt du Tribunal fédéral
4A_705/2014
du 8 mai 2015 consid. 3.3).
5.3
En l'espèce, objectant une augmentation de ses charges d'exploitation à la demande reconventionnelle de l'intimée en diminution du loyer, l'appelante supporte le fardeau de la preuve.
Or, elle a uniquement produit devant le Tribunal des tableaux récapitulatifs de l'évolution générale de ses charges, sans aucune pièce comptable à son appui ou de plus amples précisions, excepté la déclaration d'un témoin affirmant, de manière toute générale, que ces tableaux étaient exacts. Au regard de la doctrine précitée, ces éléments de preuve ne peuvent pas suffire à établir une augmentation des charges d'exploitation qui pourrait être répercutée sur les loyers et donc compensée avec la baisse du taux hypothécaire.
L'appelante fait grief au Tribunal de n'avoir pas interrogé le témoin sur les points pertinents à cet égard. Elle perd cependant de vue que c'était en priorité à elle, à qui la charge de la preuve incombait, de poser au témoin les questions de nature à étayer sa position.
Sans plus de pièces probantes, le Tribunal n'était ainsi pas fondé à écarter tel ou tel poste figurant dans ces tableaux récapitulatifs, mais l'ensemble desdits postes, d'autant plus que l'appelante ne donne aucune indication sur les postes à exclure.
Contrairement aux dires de cette dernière, la maxime inquisitoire sociale n'a pas pour but de prévenir les parties, assistées d'un conseil juridique, que l'offre de preuve pour tel allégué serait suffisante ou non, qu'il faudrait compléter ou étayer les pièces produites en accordant un délai supplémentaire pour ce faire.
En outre, l'appelante s'est vue octroyer un délai pour produire des pièces complémentaires, elle n'a toutefois pas saisi cette occasion pour démontrer la véracité de ses charges d'exploitation, se contentant de tableaux généraux récapitulatifs. Il s'imposait donc, pour maximiser les chances d'aboutir à un jugement favorable, d'adresser la documentation requise par la doctrine au Tribunal. L'appelante étant assistée d'un avocat, cela ne pouvait guère lui échapper.
Les calculs effectués par les premiers juges pour fixer le nouveau loyer annuel relatifs à la baisse du taux hypothécaire et la hausse de l'ISPC, n'étant pas contestés, le chiffre 2 du dispositif du jugement querellé sera confirmé.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 avril 2015 par A______ contre le jugement
JTBL/248/2015
rendu le 26 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/18763/2013-4 OSL.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.1).