ge_gerichte · ATA/162/1998 · 1993-09-07 · fr

Résumé:
 Dès lors que le but de l'Association Patrimoine Vivant réside essentiellement, voire exclusivement, dans la protection du patrimoine et non pas dans celle des locataires, elle ne peut se prévaloir de la qualité de partie au sens des art. 60 LPA et 45 al. 6 LDTR.
"S'il est concevable d'imposer à un propriétaire le coût d'une rénovation pour sauvegarder un immeuble d'une valeur architecturale certaine, ou selon les cas, simple témoin d'une époque, une retenue s'impose lorsque, comme en l'espèce, il s'agit d'immeubles sans style ni caractère particulier (...).
Considéré sous l'angle de la proportionnalité, l'on doit constater que l'intérêt public à la création de nouveaux logements correspondant au besoin prépondérant de la population doit céder le pas devant le maintien d'immeubles, lesquels, mêmes rénovés à grand frais, n'offriraient des conditions d'habitabilité que très relatives".
Une association d'importance cantonale, au sens de l'article 45, alinéa 6 LDTR dont le but statutaire réside essentiellement dans la protection du patrimoine et non pas dans celle des locataires, n'a pas la qualité pour recourir contre une décision du Département de l'aménagement de l'équipement et de logement prise en application de l'article 6 LDTR.
Rappel des principes de coordination matérielle et formelle des décisions fondée sur le droit fédéral de l'environnement ou de l'aménagement du territoire. En particulier lorsqu'une construction implique une démolition et qu'une autorisation préalable de construire est requise, l'autorisation de démolir doit être délivrée à ce premier stade.
Peut être démoli au regard des articles 89 ss LCI, un ensemble d'immeubles du début du XXe siècle qui n'appartient pas à un périmètre protégé, qui est de construction banale, dans un quartier sans unité architecturale digne de protection, dont la reconstruction permettra une meilleure qualité de vie et d' habitat que la rénovation et dont les loyers des nouveaux logements seront plus intéressants.
.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1033/1997-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 24 mars 1998 
 
 
 
dans la cause 
 
 
ACTION PATRIMOINE VIVANT 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION DE RECOURS INSTITUÉE PAR LA LOI SUR LES 
CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 
 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
 
et 
 
COOPÉRATIVE LYON-DELICES 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 


 
 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1033/1997-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La ville de Genève (ci-après : la ville) est 
propriétaire de la parcelle no 2486/1, feuille 83 de la 
commune de Genève-Cité, située en zone de construction 3, 
sur laquelle s'élèvent deux immeubles d'habitation (35 
appartements/105 pièces) à l'adresse 33, rue des Délices 
et 35-37 rue de Lyon. 
 
 
 
La parcelle précitée est englobée dans un plan 
d'aménagement no 23613/49 du 15 juin 1957 du quartier des 
Délices. 
 
2. 
A la fin des années 1980, la ville a lancé un 
concours public d'architecture portant sur la démolition-
reconstruction des immeubles précités. 
 
 
 
Le projet primé a débouché sur celui qui a été 
soumis à autorisation de construire. 
 
3. 
Par décision du 7 septembre 1993, publiée dans la 
Feuille d'avis officielle (FAO) le 13 septembre 1993 (DP 
16848), le département des travaux publics et de l'éner-
gie, devenu depuis lors le département de l'aménagement, 
de l'équipement et du logement (ci-après : le départe-
ment), a délivré une autorisation préalable de construire 
un immeuble d'habitation et commercial avec garages 
souterrains 
sur 
la 
parcelle 
susmentionnée, 
faisant 
application de l'article 6 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
22 juin 1989 (LDTR - L 5 20) et de l'article 11 de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 
avril 1988 (LCI - L 5 05; dérogation aux gabarits de 
hauteur). 
 
 
 
Tous les préavis recueillis par le département 
étaient favorables. 
 
 
 
Cette autorisation préalable est entrée en force, 
étant précisé qu'elle a été valablement prolongée au 13 
septembre 1996. 
 
 
 
Le projet impliquant la démolition des bâtiments 
existants, l'issue de la requête en autorisation de 
démolir a été réservée. 
 


 
 
 - 3 - 
 
 
 
4. 
Le 18 juin 1996, la coopérative d'habitation Lyon-
Délices (ci-après : la coopérative, bénéficiaire de l'au-
torisation de construire, en sa qualité de titulaire d'un 
droit de superficie concédé par la ville), a déposé une 
demande 
définitive 
d'autorisation 
de 
construire 
un 
immeuble 
d'habitation et 
de 
commerces 
avec 
garages 
souterrains. 
Le 
futur 
bâtiment 
abriterait 
25 
appartements, 
totalisant 
125 
pièces. 
Selon 
le 
plan 
financier initial du 23 août 1996, le loyer des logements 
reconstruits, 
en 
catégorie 
HLM, 
n'excédera 
pas 
CHF 
3'870.- la pièce par an. 
 
5. a. 
Par décision du 5 novembre 1996, publiée dans la 
FAO le 8 novembre 1996, le département a délivré 
l'autorisation sollicitée (DD 94349). 
 
 
 
La décision se référait aux projets 2 du 7 août 
1996 et 28 février 1996 et aux plans modifiés du 30 
octobre 1996. 
 
 
 
Tous les préavis recueillis par le département 
étaient positifs. 
 
 
b. 
Par décision du même jour et publiée parallèlement 
à la précédente dans la FAO, le département a accordé 
l'autorisation 
de 
démolir 
les 
bâtiments 
existants 
(M 4346). 
 
 
 
Les préavis recueillis par le département étaient 
favorables. 
 
 
c. 
Les deux autorisations précitées étaient fondées 
sur l'article 
6 
LDTR, 
l'autorisation 
de 
construire 
réservant en outre l'application de l'article 11 LCI. 
 
6. 
Le 9 décembre 1996, Action patrimoine vivant 
(ci-après : APV) a recouru contre les deux autorisations 
précitées auprès de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses (ci-après : la commission de recours). 
 
 
 
Les immeubles formaient un ensemble bâti du début 
du XXème siècle de très grande qualité, marquant de façon 
remarquable l'angle formé par la rue de Lyon et la rue 
des Délices. La démolition de cet ensemble, protégé par 
la loi Blondel, constituerait une perte particulièrement 
grave pour le patrimoine bâti. 
 
 
 
APV demandait à consulter l'expertise d'ingénieur 


 
 
 - 4 - 
 
 
 
effectuée quelques années auparavant à la demande de la 
ville, 
selon 
laquelle 
des 
mesures 
de 
consolidation 
pouvaient être prises permettant de sauver ces immeubles, 
qui ne s'étaient du reste pas effondrés depuis lors. 
 
7. 
La coopérative s'est opposée au recours. 
 
 
 
En tant qu'elles étaient dirigées contre la ville, 
propriétaire de la parcelle mais qui n'était pas partie à 
la procédure, les conclusions d'APV étaient irrecevables. 
 
 
 
APV n'avait jamais remis en cause l'autorisation 
préalable de construire. Dès lors, toutes les questions 
relatives à l'implantation, la destination, le gabarit, 
le volume et la dévestiture du projet étaient réglées 
définitivement et ne pouvaient pas être remises en cause 
à 
l'occasion 
d'un 
recours 
contre 
l'autorisation 
définitive. En tant qu'il portait sur ces objets, le 
recours devait être déclaré irrecevable. 
 
8. 
Le 14 janvier 1996, APV a versé aux débats un 
rapport provisoire sur les structures et la sécurité de 
l'immeuble rue des Délices 35 établi le 16 avril 1996 par 
l'Institut d'architecture de l'Université de Genève. Les 
auteurs du rapport, MM. Cêtre et Marco, arrivaient à la 
conclusion que des investigations complémentaires étaient 
nécessaires pour se déterminer sur la stabilité des 
porteurs verticaux. En revanche, les planchers de trop 
grande portée devaient être consolidés par un étayage 
immédiat dont le coût était de l'ordre de CHF 15'000.-. 
 
9. 
La coopérative a produit divers documents techni-
ques concernant les immeubles existants. En particulier, 
un avis des ingénieurs civils Fol et Duchemin du 7 
février 1997, basé sur des rapports existants, en 
conclusion 
duquel 
les 
experts 
constataient 
que 
la 
réhabilitation de l'immeuble 35 rue de Lyon nécessiterait 
une reprise très profonde des structures puisqu'aucun 
élément, mis à part les murs porteurs en pierre de 
Meillerie, ne pouvaient être utilisés en l'état. La 
réhabilitation 
serait d'un 
coût 
prohibitif, 
ce 
qui 
amènerait à abandonner ce genre d'intervention. 
 
10. 
La commission de recours a entendu les parties 
lors d'une audience le 28 février 1997. 
 
 
 
Pour APV, se référant au rapport précité du mois 
d'avril 1996, il n'était pas démontré que les immeubles 
ne puissent pas être rénovés et que l'intérêt public 


 
 
 - 5 - 
 
 
 
commande leur démolition. 
 
 
 
Pour les architectes du projet, il y avait des 
problèmes statiques auxquels se heurterait l'habitabilité 
future des immeubles en cas de rénovation. Quant à la 
typologie des appartements, elle ne correspondait plus à 
la demande actuelle. 
 
11. 
Suite à l'audience de comparution personnelle, APV 
a 
fait 
parvenir 
à 
la 
commission 
de 
recours 
des 
observations complémentaires. 
 
 
 
Elle ignorait si l'autorisation préalable était 
encore valable et si l'autorisation définitive était 
conforme à l'autorisation préalable. 
 
 
 
Dans 
l'hypothèse 
où 
l'autorisation 
préalable 
serait en force et le projet, objet de l'autorisation 
définitive, conforme à l'autorisation préalable, APV 
relevait que l'autorisation de démolir n'avait pas été 
publiée à l'occasion de la délivrance de l'autorisation 
préalable. 
Or, 
selon 
la 
jurisprudence 
du 
Tribunal 
administratif, il convenait de respecter le principe de 
la 
simultanéité 
de 
la 
délivrance 
des 
diverses 
autorisations nécessaires pour un même projet. Dès lors 
que la question de la démolition des immeubles 35, 37 rue 
de Lyon et 33 rue des Délices ne pouvait pas être déférée 
devant la commission de recours avant la délivrance de 
l'autorisation de démolir, le recours d'APV n'était pas 
tardif. Les requérants ne sauraient se prévaloir du fait 
que l'autorisation préalable n'avait pas été contestée, 
puisque 
l'autorisation 
de 
démolir 
risquait 
d'être 
contestée, ce qui aurait forcément pour conséquence de 
remettre en cause l'autorisation de construire. 
 
 
 
Sur le fond, elle persistait dans ses conclusions 
en annulation de l'autorisation de construire, celle-ci 
violant les articles 89 et 92 alinéa 1 LCI. 
 
12. 
Le 2 mai 1997, la coopérative a sollicité de la 
commission de recours le retrait de l'éventuel effet 
suspensif 
attaché 
à 
l'autorisation 
de 
démolir. 
Les 
immeubles en cause avaient été occupés illicitement au 
cours des derniers mois alors qu'ils représentaient une 
source de danger évidente pour les personnes qui les 
fréquentaient. Il convenait donc non seulement de pallier 
la survenance d'un accident, mais également, au vu des 
lenteurs 
de 
la 
procédure, 
d'éviter 
une 
nouvelle 
occupation illicite des bâtiments, rendant difficile 


 
 
 - 6 - 
 
 
 
- voire même impossible - le démarrage ultérieur du 
chantier. 
 
 
 
APV s'est opposée formellement à cette demande, 
susceptible de créer une situation irréversible. 
 
13. 
La commission de recours a procédé à un transport 
sur place le 16 mai 1997. A cette occasion, elle a 
constaté que l'immeuble 35, rue de Lyon, qui avait été 
squatté pendant plusieurs mois, avait subi de graves 
détériorations au niveau du second oeuvre. Dans le même 
immeuble, la commission de recours a constaté que le sol 
du hall d'un appartement penchait. Dans un appartement 
sis au 37 rue de Lyon, la commission de recours a 
constaté qu'il existait des renforts métalliques posés 
depuis le sous-sol de l'immeuble par les soins de la 
ville de Genève. 
 
 
 
L'architecte du projet a relevé qu'il existait un 
manque structural des fondations d'origine, ce que les 
rapports d'expertise avaient confirmé. 
 
14. 
Par ordonnance du 30 mai 1997, la commission de 
recours a ordonné au département de soumettre le dossier 
à la commission des monuments, de la nature et des sites 
(CMNS) afin qu'elle dépose un préavis en application de 
l'article 93 LCI. Elle a d'autre part ordonné à la 
coopérative de déposer une étude comparative indiquant le 
coût de la rénovation ainsi que celui d'une démolition-
reconstruction avec l'incidence sur les loyers. Enfin, le 
département était invité à prendre position sur la notice 
contenue dans son dossier indiquant l'existence d'un plan 
localisé de quartier. 
 
15. 
Le 17 juin 1997, la CMNS a préavisé favorablement 
le projet, relevant que celui-ci avait été retenu à la 
suite d'un concours d'architecture organisé par la ville. 
Quant à la démolition, elle avait déjà eu l'occasion de 
s'exprimer et elle estimait que les bases qui auraient 
permis de considérer ces immeubles comme appartenant aux 
ensembles à préserver avaient disparu. Leur état de 
vétusté très avancé aurait nécessité des interventions 
disproportionnées, lesquelles par la force des choses 
auraient porté atteinte aux structures porteuses et, par 
voie de conséquence, auraient gommé des éléments que la 
loi sur les ensembles (art. 89 ss LCI) visait justement à 
sauvegarder. 
 
16. 
Le 18 juin 1997, la coopérative a transmis une 


 
 
 - 7 - 
 
 
 
étude de variante financière en rénovation lourde et en 
démolition-reconstruction de laquelle on retiendra les 
éléments suivants : 
 
 
- 
L'immeuble 35, rue de Lyon compte actuellement 24 
appartements dont 19 (de 1 à 3 pièces) sont mono-orientés 
sur la rue, alors que les cinq autres (3 pièces et un 
appartement de 4 pièces) sont traversants. 
 
 
- 
L'immeuble 37, rue de Lyon compte 15 appartements 
dont 5 trois pièces mono-orientés sur la rue, les 10 
autres, 
respectivement 
de 
3 
et 
4 
pièces, 
sont 
traversants. 
 
 
- 
Dans l'hypothèse d'une rénovation lourde, les 
logements seraient maintenus dans leur distribution et 
leur typologie actuelle, sauf dans l'immeuble 35, rue de 
Lyon où les studios seraient annexés aux appartements 
voisins de 3 pièces, pour offrir des 4 pièces. Dans cette 
hypothèse, 
les 
appartements 
mono-orientés 
sur 
rue 
souffriraient définitivement de leur mauvaise situation 
et orientation (trafic, bruit, aération, lumière). La 
surface brute de planchers de logement serait alors de 
3'380 m2. 
 
 
- 
Le coût de la rénovation était fixé à CHF 
8'400'000.-. En retenant les mêmes critères financiers 
que 
pour 
l'étude 
reconstruction-rénovation 
(taux 
d'intérêts 5 %, prix du terrain, coût des taxes diverses 
et imprévus, un amortissement en 25 ans et un financement 
en 
coopérative 
avec 
un 
cautionnement 
de 
95 % 
de 
l'opération par l'Etat de Genève (point non acquis en 
l'état)), le prix à la pièce s'élèverait à CHF 4'550.- 
par an, après subvention. 
 
 
- 
La 
démolition-reconstruction, 
devisée 
à 
CHF 
8'750'000.-, 
permettrait 
la 
reconstruction 
de 
25 
appartements totalisant 125 pièces. La surface brute de 
logement serait portée à 3'588 m2. La reconstruction 
permettrait 
d'apporter 
une 
réponse 
à 
la 
situation 
particulière des nuisances sur la rue de Lyon, par des 
technologies et des typologies de logement appropriées. 
Elle permettrait en outre l'élargissement de la rue au 
profit des sites propres TPG et cyclistes et au profit de 
l'illumination naturelle des logements. Enfin, ce projet 
donnait 
des 
solutions 
de 
prolongement 
privatif 
aux 
logements 
et 
des 
aménagements 
communs 
en 
toiture, 
protégés des nuisances et sur la terrasse sud du premier 
étage. 


 
 
 - 8 - 
 
 
 
 
17. 
Le département a transmis le plan d'aménagement 
23613/49 adopté le 15 juin 1957 par le Conseil d'Etat, 
tout en relevant qu'il avait considéré que le projet 
autorisé respectait ledit plan, dans le mesure où il 
s'inscrivait dans l'enveloppe définie par celui-ci. 
 
18. 
La commission a invité les parties à se déterminer 
sur les pièces produites. 
 
 
 
La coopérative et le département ont persisté dans 
leurs précédentes explications. 
 
 
 
APV a constaté que, dans le cas d'espèce, la réno-
vation était moins onéreuse que la démolition-reconstruc-
tion. Le fait que la seconde solution entraînât un loyer 
à la pièce inférieur à la première était dû uniquement au 
fait que les pièces étaient plus nombreuses dans le cas 
de 
la 
reconstruction. 
Par 
ailleurs, 
le 
projet 
de 
rénovation 
ne 
tenait 
pas 
compte 
du 
bonus 
à 
l'investissement prévu par l'article 16 LDTR, ce qui 
permettrait d'obtenir un abaissement supplémentaire de 
15 % des loyers, ramenant ceux-ci à un montant inférieur 
à ceux indiqués dans le plan financier pour la solution 
démolition-reconstruction. 
Or, 
le 
bonus 
à 
l'investissement 
avait 
été 
précisément 
prévu 
pour 
contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural et 
pour permettre la rénovation d'immeubles vétustes et bon 
marché afin de maintenir les loyers à un montant 
correspondant à un besoin prépondérant de la population. 
A ce sujet, le montant des loyers de CHF 3'900.- la pièce 
par an engendré par la solution démolition-reconstruction 
ne répondait pas à l'exigence des besoins prépondérants 
de la population. En revanche, en tenant compte de la 
subvention de 15 % accordée sur la base de l'article 21 
LDTR, le loyer futur pourrait être ramené de CHF 4'550.- 
à CHF 3'685.-, ce qui restait encore un peu plus haut que 
la norme admise par le Tribunal administratif mais serait 
acceptable en vertu de la jurisprudence relative à la 
restauration des immeubles protégés, pour lesquels un 
léger dépassement de la norme de loyer habituel était 
admis. Ces différents éléments militaient en faveur d'une 
préservation des immeubles en cause plutôt qu'en une 
démolition-reconstruction. 
 
 
 
Enfin, APV faisait référence à une jurisprudence 
récente 
du 
Tribunal 
administratif 
ayant 
annulé 
une 
autorisation 
définitive 
précédée 
d'une 
autorisation 
préalable, lorsque cette dernière n'avait pas accordé une 


 
 
 - 9 - 
 
 
 
dérogation indispensable pour que le projet puisse être 
autorisé. 
 
19. 
Par décision du 19 septembre 1997, la commission 
de recours a rejeté le recours et confirmé l'autorisation 
définitive de construire et l'autorisation de démolir. 
 
 
 
L'autorisation 
préalable 
de 
construire 
étant 
entrée en force, la dérogation aux gabarits de hauteur 
accordée par le département en application de l'article 
11 
LCI, 
sur 
préavis 
favorable 
de 
la 
commission 
d'architecture, ne pouvait plus être revue dans le cadre 
de 
la 
procédure 
de 
recours 
contre 
l'autorisation 
définitive. 
 
 
 
Le projet de construction s'inscrivait dans les 
limites du plan d'aménagement 23613/49 adopté par le 
Conseil 
d'Etat, 
celui-ci 
organisant 
notamment 
l'alignement des immeubles cadastrés côté impair de la 
rue de Lyon. 
 
 
 
Les bâtiments concernés constituaient un ensemble 
au sens de l'article 90 alinéa 1 LCI. Toutefois, l'unité 
urbanistique du carrefour rue de Lyon/rue des Délices/rue 
Voltaire n'était plus complète en raison du problème de 
l'alignement des immeubles côté impair de la rue de Lyon. 
Dès lors, le principe du maintien des immeubles litigieux 
ne pouvait pas être appliqué en l'espèce. Sur la base du 
préavis de la CMNS selon lequel, vu l'état de vétusté 
très 
avancé 
des 
bâtiments, 
une 
opération 
de 
démolition-reconstruction entraînerait des interventions 
disproportionnées 
qui, 
par 
la 
force 
des 
choses, 
porteraient 
atteinte 
aux 
structures 
porteuses 
des 
immeubles, il fallait considérer que les dispositions de 
protection prévues aux articles 90 et suivants LCI ne 
permettaient pas le maintien des bâtiments actuels. 
 
 
 
La dérogation quant au nombre de niveaux accordée 
en application de l'article 92 alinéa 2 LCI était 
justifiée, dès lors que les nouveaux gabarits de hauteur 
- plus haut que ceux existants actuellement - s'harmoni-
seraient mieux avec les immeubles voisins. 
 
 
 
S'agissant de l'article 6 LDTR, la commission a 
constaté que le loyer à la pièce des appartements recons-
truits, fixé à CHF 3'870.- la pièce par an, dépassait le 
montant du loyer correspondant aux besoins prépondérants 
de la population, tel qu'il avait été fixé par la juris-
prudence du Tribunal administratif, en dernier lieu dans 


 
 
 - 10 - 
 
 
 
les ATA du 8 avril 1997 (SI Dôle-Midi B et SI Résidence 
de la Tourelle 31 et 32). Toutefois, compte tenu de ce 
que le projet procurerait une meilleure habitabilité, que 
les logements dont la rénovation lourde était envisagée 
comptaient en moyenne 3 pièces alors que les nouveaux 
logements auraient en moyenne 5 pièces et qu'enfin le 
projet avait pour incidence un accroissement de 20 
pièces, bien que la surface de ces dernières soit 
inférieure, l'on pouvait considérer qu'il y avait lieu de 
tenir compte de l'article 6 alinéa 2 lettre a LDTR dans 
le cas d'espèce. La recourante n'avait pas démontré que 
le coût de la démolition-reconstruction telle qu'exposée 
par l'intimée était manifestement disproportionnée, voire 
inacceptable. 
 
20. 
APV a saisi le Tribunal administratif par acte du 
27 octobre 1997. Elle a persisté dans ses précédentes 
explications. 
 
21. 
La coopérative et le département se sont opposés 
au recours, faisant fond sur la décision de la commission 
de recours. 
 
22. 
Par courrier du 9 février 1998, la coopérative a 
précisé qu'en raison de la baisse du taux d'intérêts 
hypothécaire de 5 % à 4,25 % dès le mois de mai 1998, les 
loyers 
annuels 
seraient 
désormais 
de 
CHF 
3'387.- 
pièce/an. En outre, des tractations en cours avec la 
banque Migros au sujet d'un taux hypothécaire bloqué de 
3,75 % permettraient de pratiquer des loyers de CHF 
3'045.- pièce/an. 
 
 
 
Dans ces conditions, les loyers après travaux 
seraient conformes aux articles 6 alinéa 2 et 15 alinéa 2 
LDTR. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 
104 et 108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 
63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La qualité pour agir d'APV doit être examinée sous 


 
 
 - 11 - 
 
 
 
l'angle de la LCI d'une part, et de la LDTR d'autre part. 
 
 
a. 
En tant que le recours trouve son fondement dans 
la LCI (gabarits de hauteur et protection des immeubles 
au sens des articles 89 et ss LCI) la qualité pour agir 
d'APV doit lui être reconnue, en application de l'article 
63 LPMNS (ATA SI Les Deux-Chênes lettre F et SI rue de 
Carouge 11 du 22 avril 1997 et les références citées). 
 
 
b. 
Dans un arrêt de principe du 8 mai 1991 et 
confirmé le 27 juin de la même année par le Tribunal 
fédéral (ATA A.H.C.V.V. et F.A.Q.H. du 8 mai 1991; cf. 
également Sem. Jud. 1992, p. 533, ch. 131), le tribunal 
de céans a interprété l'article 15 alinéa 6 a LDTR 
correspondant à l'article 45 alinéa 6 LDTR : pour être 
partie 
à 
la 
procédure, 
une 
association 
doit 
être 
représentative au niveau cantonal proprement dit; une 
association dont les activités couvrent le territoire de 
la commune de Genève n'est pas représentative au niveau 
cantonal. 
 
 
 
S'agissant de l'importance d'APV, le tribunal de 
céans a déjà eu l'occasion de relever dans un arrêt du 17 
décembre 1996 qu'APV est une association qui étend ses 
activités à tout le canton de Genève en se vouant à la 
défense du patrimoine tant en ville de Genève que dans 
les différentes communes. Ses membres, qui étaient à 
l'époque au nombre de 850 environ, dont 13 membres 
collectifs, sont domiciliés dans presque toutes les 
communes 
du 
canton. 
Elle 
jouit 
donc 
d'une 
large 
représentativité 
territoriale. 
En 
conséquence, 
APV 
remplissait les critères fixés par la jurisprudence et 
pris en compte pour déterminer la notion d'importance 
cantonale. 
 
 
 
A cet égard, l'on ne saurait contester la qualité 
pour agir d'APV. 
 
 
 
La question se pose néanmoins eu égard au champ 
d'activité statutaire visé à l'article 45 alinéa 6 LDTR 
concernant la qualité pour recourir. 
 
 
 
Dans un arrêt du 23 septembre 1997, le tribunal de 
céans a eu l'occasion de se pencher sur les statuts d'APV 
desquels il ressort que le but de cette association est 
de promouvoir la protection ainsi que la mise en valeur 
du patrimoine architectural genevois et des sites du 
canton dignes de protection, dont les espaces de verdure, 
tout en veillant à ce que ce patrimoine s'inscrive dans 


 
 
 - 12 - 
 
 
 
un cadre de vie de qualité. A cet effet, l'association 
s'efforce de prévenir les atteintes apportées à ce 
patrimoine 
en 
entreprenant 
notamment 
les 
démarches 
suivantes : 
 
 
- 
faire connaître à la population l'intérêt du 
patrimoine précité et la mettre en garde lorsque ce 
patrimoine est en péril; 
 
 
- 
intervenir auprès des propriétaires concernés et 
les autorités pour les inciter à préserver ce patrimoine 
et prendre les mesures de protection qui s'imposent; 
 
 
- 
proposer à cet effet des solutions et solliciter 
des mesures de protection de la part des autorités, 
telles que décision de classement, adoption de plans de 
site, de zones protégées, etc.; 
 
 
- 
recourir, le cas échéant, contre des décisions, 
notamment des autorisations de démolir ou de transformer, 
pouvant porter atteinte au patrimoine (art. 3 des sta-
tuts). 
 
 
 
Il résulte de ce qui précède que le but d'APV 
réside essentiellement, voire exclusivement, dans la 
protection du patrimoine et non pas dans celle des 
locataires. La LDTR quant à elle appartient au nombre des 
mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi, comme cela ressort d'ailleurs du titre même de 
la loi. Elle a en particulier pour but de combattre la 
pénurie de logements. Elle cherche à conserver sur le 
marché certains types de logements qui répondent à un 
besoin en raison de leur prix et de leur conception. Elle 
est l'expression d'une politique du logement compatible 
avec la Constitution fédérale (ATF 116 Ia p. 401 ss 
consid. 9c). 
 
 
 
Il apparaît en conséquence qu'APV ne peut pas se 
prévaloir de la qualité de partie au sens de l'article 60 
LPA et des dispositions spéciales de l'article 45 alinéa 
6 LDTR. 
 
 
 
Dès lors, en tant qu'il est fondé sur l'article 6 
LDTR, le recours d'APV est irrecevable. 
 
3. 
La présente cause pose une nouvelle fois la 
question de la simultanéité des autorisations préalables 
de construire et de démolir. 
 


 
 
 - 13 - 
 
 
 
 
 
Aux termes de l'article 146 alinéa 1 LCI, le 
recours dirigé contre une autorisation définitive de 
construire, précédée d'une autorisation préalable en 
force, au sens de l'article 5 alinéa 1, ne peut porter 
sur les objets tels qu'agréés par celle-ci. 
 
 
 
Le 
tribunal 
de 
céans 
a 
eu 
plusieurs 
fois 
l'occasion de préciser la portée de la demande préalable 
de l'autorisation de construire : demande simplifiée, 
elle vise à épargner aux intéressés d'être contraints de 
dresser des plans de détail tant et aussi longtemps que 
les questions de principe ne sont pas résolues (ATA W. du 
11 novembre 1997 et les références citées). 
 
 
 
En 
l'espèce, 
il 
ressort 
de 
la 
lecture 
de 
l'intitulé de la demande préalable d'autorisation de 
construire que celle-ci vise expressément la démolition 
des bâtiments existants. 
 
 
 
L'autorisation subséquente précise en son chiffre 
8 : "L'issue de la requête en autorisation de démolir no 
3496 doit en l'état être réservée". 
 
4. a. 
Dans une jurisprudence maintenant bien établie et 
ayant 
fait 
l'objet 
de 
nombreuses 
publications, 
le 
Tribunal fédéral a dégagé les principes imposant une 
coordination 
matérielle 
et 
formelle 
des 
décisions 
fondées, en tout ou partie, sur le droit fédéral de 
l'environnement ou de l'aménagement du territoire. Ainsi, 
lorsque pour la réalisation d'un projet, différentes 
dispositions légales sont simultanément applicables et 
qu'il existe entre elles une imbrication telle qu'elles 
ne sauraient être appliquées indépendamment les unes des 
autres, 
il 
y 
a 
lieu 
d'assurer 
leur 
coordination 
matérielle (ATF 118 Ib 381 et les références citées; A. 
MARTI, Verfahrenrechtliche Möglichkeiten der Koordination 
bei der ersten Instanz, DEP 1991, p. 226 ss; T. 
TANQUEREL/R. 
ZIMMERMANN, 
Les 
recours, 
in 
Droit 
de 
l'environnement : mise en oeuvre et coordination, C.A. 
MORAND, 1992, p. 124-125). De l'exigence de coordination 
matérielle naît une obligation de coordination formelle 
(ATF 117 Ib 35 et 325). 
 
 
b. 
Le Tribunal administratif a admis qu'en présence 
d'une autorisation préalable de construire impliquant la 
démolition d'un bâtiment existant, c'est dans le cadre de 
cette première procédure que l'autorisation de démolir 
devait être obtenue. Seule cette synchronisation permet 
de respecter les principes de coordination matérielle et 


 
 
 - 14 - 
 
 
 
formelle (ATA W. et APV c/ DTPE et M. du 11 novembre 
1997). 
 
 
c. 
En l'espèce, l'autorisation de démolir a été 
expressément 
reportée 
lors 
de 
la 
délivrance 
de 
l'autorisation 
préalable 
de 
construire. 
Certes, 
la 
commission d'architecture et la CMNS avaient-elles été 
consultées dans le cadre de l'autorisation préalable de 
construire, 
mais 
cette 
mesure 
ne 
saurait 
remplacer 
l'obtention simultanée de l'autorisation de démolition. 
 
 
 
Cela étant, et à l'instar de ce qui a été jugé 
dans l'ATA susmentionné, il ne peut en l'espèce être 
considéré que le recours interjeté contre la délivrance 
de l'autorisation de démolir porte sur des objets agréés 
par l'autorisation préalable de construire passée en 
force. 
 
 
 
En revanche, et contrairement à la procédure 
suivie dans l'ATA précité, le dossier ne sera pas 
retourné à la commission de recours pour qu'elle examine 
la validité de l'autorisation de démolir. Il apparaît en 
effet qu'en l'espèce la commission s'est penchée sur cet 
aspect 
du 
dossier 
par 
le 
biais 
de 
l'examen 
des 
dispositions 89 et ss LCI. Quant à l'objet du recours, 
nonobstant quelques méandres dans son raisonnement, la 
commission de recours s'est néanmoins prononcée sur la 
question 
des 
gabarits 
de 
hauteur 
et 
celle 
de 
la 
dérogation y relative. Il faut donc admettre que la 
commission de recours a en définitive considéré que le 
recours portait valablement sur l'autorisation définitive 
de construire et sur l'autorisation de démolir, sans que 
l'objet de celui-ci ne soit limité au sens de l'article 
146 alinéa 1 LCI. 
 
 
 
De la même manière, le Tribunal administratif 
considérera que le recours doit être traité comme si 
l'autorisation préalable de construire n'avait pas été 
délivrée. 
 
5. 
En vertu de l'article 15 alinéa 1 LCI, le dépar-
tement peut interdire ou n'autoriser que sous réserve de 
modifications toute construction qui, par ses dimensions, 
sa situation ou son aspect extérieur nuirait au caractère 
ou à l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou d'un chemin, 
d'un site naturel ou d'un point de vue accessible au 
public. 
 
 
 
Quant à l'article 89 alinéa 1 LCI, il prévoit que 


 
 
 - 15 - 
 
 
 
l'unité architecturale et urbanistique des ensembles du 
XIXème siècle et du début du XXème siècle situés en 
dehors du périmètre de protection de la Vieille-Ville et 
du secteur sud des anciennes fortifications, ainsi que du 
Vieux-Carouge, doit être préservée. 
 
 
 
Sont considérés comme ensembles les groupes de 
deux immeubles ou plus en ordre contigu, d'architecture 
identique ou analogue, ainsi que les immeubles séparés 
dont l'emplacement, le gabarit et le style ont été conçus 
dans le cadre d'une composition d'ensemble dans le 
quartier ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). 
 
 
 
Les 
ensembles 
dont 
l'unité 
architecturale 
et 
urbanistique et complète sont maintenus (art 90 al. 1 
1ère phrase LCI). 
 
 
 
Le département établit et publie sans tarder une 
liste indicative des ensembles visés à l'article 90 
alinéa 1 LCI (art. 90 al. 3 LCI). 
 
 
 
L'article 92 LCI pose les principes qui doivent 
être observés en cas de reconstruction au sein des 
ensembles visés à l'article 89. 
 
 
 
Les demandes d'autorisation, ainsi que les travaux 
de réfection de façades et de toitures concernant des 
immeubles visés à l'article 89 sont soumis au préavis de 
la commission d'architecture (CA) et de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (CMNS, art. 93 al. 1 
LCI). 
 
 
 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des 
communes, des département et organisme intéressés n'ont 
qu'un caractère consultatif, sauf dispositions contraires 
et expresses de la loi. 
 
6. a. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la 
protection des monuments et des sites naturels ou bâtis, 
en 
particulier 
contre 
les 
modifications 
ou 
des 
adjonctions 
inesthétiques, 
répond 
en 
principe 
à 
un 
intérêt public (ATF 118 Ia 388/389; 116 Ia 49; 115 Ia 
373, consid. 3a). Chaque cas doit être examiné sur la 
base de critères objectifs et scientifiques, tenant 
compte de la valeur esthétique des constructions et du 
paysage concerné (ATF du 4 octobre 1993 en la cause B., 
non publié). La protection des monuments s'étend aussi 
aujourd'hui à des objets d'une époque plus récente et aux 
bâtiments qui sont caractéristiques de leur époque. Dans 


 
 
 - 16 - 
 
 
 
la question de savoir si un objet mérite une protection, 
il convient de procéder à un examen d'ensemble, fondé sur 
des connaissances scientifiques, qui prenne en compte les 
aspects culturel, historique, artistique et urbanistique 
d'une oeuvre. Une construction doit être tenue pour le 
témoin 
et 
l'expression 
d'une 
situation 
historique, 
sociale, économique et technique. Comme les mesures de 
protection des monuments sont souvent liées à des 
restrictions à la propriété, elles ne doivent pas être 
prises uniquement dans l'intérêt d'un nombre limité de 
spécialistes. 
Elles 
doivent 
être 
plus 
larges, 
c'est-à-dire reposer sur des critères objectifs et de 
principe, et être approuvés par une grande partie de la 
population, de manière à obtenir une reconnaissance 
générale (JdT 1996 I p. 523 et ss et les références 
citées). 
 
 
b. 
La 
protection 
de 
l'unité 
architecturale 
et 
urbanistique prévue aux articles 89 et suivants LCI n'est 
pas une protection absolue. L'article 92 alinéa 1 LCI 
pose le principe de l'homogénéité de l'architecture qui 
doit être respectée lors de la reconstruction d'immeubles 
appartenant à des ensembles visés à l'article 89 LCI. 
Selon l'alinéa 2 de cette disposition légale, une 
dérogation quant au nombre de niveaux peut être accordée 
par le département si l'esthétique de l'ensemble le 
justifie. 
 
 
 
En édictant les dispositions légales des articles 
89 et suivants LCI, le législateur a voulu avant tout 
préserver le caractère architectural et urbanistique des 
ensembles du XIXème et du début du XXème siècle et éviter 
des rénovations ou des transformations abusives. Comme 
l'a, à plusieurs reprises, relevé le Tribunal adminis-
tratif, il n'a nullement prétendu vouloir figer l'aspect 
des bâtiments dans le temps (ATA S.I. Les Deux-Chênes 
lettre F du 22 avril 1997; S.I. Cours de Rive 16 du 7 mai 
1996; SA de l'immeuble des Amis de l'instruction du 16 
mai 1990). 
 
 
c. 
Pour atteindre cet objectif, le législateur a 
notamment prévu que les demandes d'autorisation devaient 
être soumises aux préavis de la CA et de la CMNS, tout en 
précisant que lesdits préavis devaient être établis en 
fonction des considérations historiques ayant présidé à 
la construction des immeubles concernés. 
 
 
 
En l'espèce, tant la commission d'architecture que 
la CMNS ont préavisé favorablement le projet, y compris 


 
 
 - 17 - 
 
 
 
la dérogation des gabarits de hauteur des immeubles. 
 
 
 
La commission de recours, composée de spécialistes 
en matière de construction et d'architecture, a suivi ces 
préavis et a admis que la dérogation se justifiait aux 
motifs que les nouveaux gabarits s'harmonisaient mieux 
avec les immeubles voisins existants. 
 
 
 
Le tribunal de céans n'a pas de raison de 
s'écarter 
de 
ces 
préavis 
ni 
de 
l'appréciation 
de 
l'autorité inférieure. 
 
7. 
Il n'est pas contesté que les deux immeubles 
concernés constituent un ensemble au sens de l'article 89 
alinéa 2 LCI. La seule question litigieuse est de savoir 
si cet ensemble est digne de protection. En d'autres 
termes, sont-ils d'une valeur telle qu'ils soient en cela 
intangibles ? 
 
 
 
La première remarque qui s'impose est que ces 
immeubles ne sont pas intégrés dans un plan de site et 
qu'ils n'appartiennent pas à un périmètre protégé. Ils ne 
sont pas classés et ne figurent pas à l'inventaire. Dès 
lors, la protection légale dont ils bénéficient n'exclut 
pas 
toute 
intervention, 
ni 
en 
particulier 
leur 
démolition. 
 
 
 
Concernant l'unité urbanistique des lieux, le 
tribunal de céans relève que le carrefour considéré est 
bordé 
d'immeubles 
d'une 
construction 
hétéroclite 
présentant 
une 
anarchie 
architecturale 
totale. 
Les 
immeubles litigieux sont de construction que seule la 
banalité caractérise, de surcroît de deux étages plus bas 
que les immeubles qui les jouxtent tant sur la rue des 
Délices que sur la rue de Lyon. Les trois immeubles qui 
leur font face à l'angle de la rue de Lyon-rue de la 
Prairie sont tous de construction, de style et de hauteur 
différents. L'angle rue des Délices-rue Voltaire est 
constitué 
par 
un 
immeuble 
anodin 
des 
années 
40. 
L'immeuble situé à l'angle rue Voltaire-rue de Lyon est 
certes le plus intéressant tant par son angle arrondi sur 
le carrefour que par sa facture en pierres de taille; il 
rappelle celui qui jouxte les immeubles litigieux sur la 
rue des Délices qui est lui aussi en pierres de taille. 
Enfin, la description du carrefour ne serait pas complète 
sans celle de l'angle, quelque peu en retrait il est 
vrai, rue de la Prairie-rue de Lyon : en bordure du 
carrefour se trouve un parking, terrain d'exposition de 
voitures d'occasion, auquel fait suite le Technicum, 


 
 
 - 18 - 
 
 
 
construction résolument banale des années 60. 
 
 
 
Ainsi, dans les lieux considérés, on voit mal 
quelle est l'unité architecturale digne de protection. 
 
 
 
Concernant les immeubles litigieux en particulier, 
le degré de détérioration en a été qualifié de "lourd" 
par le département. Si l'argument n'est pas en soi 
décisif, encore convient-il de ne pas le développer de 
manière abstraite et bien à propos d'un cas concret. S'il 
est concevable d'imposer à un propriétaire le coût d'une 
rénovation pour sauvegarder un immeuble d'une valeur 
architecturale certaine, ou selon les cas, simple témoin 
d'une époque, une retenue s'impose lorsque, comme en 
l'espèce, il s'agit d'immeubles sans style ni caractère 
particulier. 
 
 
 
Il résulte de ce qui précède que, conformément à 
ce qu'a jugé la commission de recours, la protection 
légale dont jouissent les immeubles concernés ne s'oppose 
pas à leur démolition. 
 
8. 
Considéré sous l'angle de la proportionnalité, 
l'on doit constater que l'intérêt public à la création de 
nouveaux logements correspondant au besoin prépondérant 
de la population doit céder le pas devant le maintien 
d'immeubles, lesquels, mêmes rénovés à grand frais, 
n'offriraient des conditions d'habitabilité que très 
relatives. L'actuelle exiguïté des logements, le peu de 
flexibilité d'aménagement en un seul type d'appartements 
ne comportant qu'une orientation et le manque de locaux 
communs n'en sont que quelques exemples. 
 
 
 
La solution proposée s'accompagne d'avantages non 
négligeables, compte tenu de la situation particulière 
des nuisances que présente l'immeuble, liés au bruit et 
au manque de lumière. Ces inconvénients seront remédiés 
par une meilleure typologie et une meilleure technologie 
des logements. Enfin, le projet augmente la surface de 
logement de plus de 200 m2. 
 
 
 
Ainsi, confronté à deux solutions dont le coût 
n'est pas si éloigné l'une de l'autre, il apparaît que le 
loyer 
de 
la 
démolition-reconstruction 
est 
plus 
intéressant et que de surcroît cette solution permet 
d'améliorer la qualité de vie et d'habitat par rapport à 
ce qui existe actuellement. 
 
9. 
S'agissant 
de 
la 
dérogation 
des 
gabarits 
de 


 
 
 - 19 - 
 
 
 
hauteur accordée en application de l'article 92 alinéa 2 
LCI, la commission de recours a relevé à juste titre que 
cette dérogation permettait une meilleure harmonisation 
de l'immeuble dans leur environnement. Il n'y a pas de 
raison de s'écarter de cette appréciation conforme aux 
pièces du dossier. 
 
10. 
De même, la commission de recours a-t-elle jugé 
avec 
justesse 
que 
la 
reconstruction 
des 
immeubles 
permettait leur alignement tel que prévu par le plan 
d'aménagement, ce qui n'est pas le cas actuellement. 
 
11. 
Reste la question du montant des loyers après 
travaux, question qui doit s'analyser dans le cadre de la 
LDTR. 
 
 
 
Sur 
ce 
point, 
le 
recours 
d'APV 
n'est 
pas 
recevable. Il n'appartient donc pas au tribunal de céans 
d'examiner ici cette question. Ce nonobstant, au vu des 
dernières précisions apportées par l'intimée, il n'est 
pas sans intérêt de constater que, vu la baisse du taux 
des intérêts hypothécaires, les loyers après travaux 
s'inscriront dans la fourchette admise par la LDTR. 
 
12. 
Il résulte de ce qui précède que de la mesure où 
il est recevable, le recours devra être rejeté et la 
décision de la commission de recours confirmée. 
 
13. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 500.- 
sera mis à la charge d'APV, laquelle sera en outre 
condamnée à verser à la coopérative une indemnité de 
procédure de CHF 1'000.-. 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
 
 
 
 
rejette le recours interjeté le 27 
octobre 1997 par Action patrimoine vivant contre la 
décision de la commission de recours instituée par la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 19 
septembre 1997 dans la mesure où il est recevable; 
 
 
 
 
confirme 
la 
décision 
du 
19 
septembre 1997 de la commission de recours instituée par 
la loi sur les constructions et les installations 
diverses 
ainsi 
que 
l'autorisation 
définitive 
de 
construire du 5 novembre 1996 ainsi que l'autorisation de 
démolir du même jour; 
 


 
 
 - 20 - 
 
 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 500.-; 
 
 
 
 
alloue à la Coopérative Lyon-Déli-
ces une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à charge 
d'Action patrimoine vivant; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Action patrimoine vivant, à la commission de recours 
instituée par la loi sur les constructions et les 
installations diverses, au département de l'aménagement, 
de l'équipement et du logement ainsi qu'à Me Jean-Marc 
Siegrist, avocat de la Coopérative Lyon-Délices. 
 
 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Schucani, Mme 
Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 
juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
le 
greffier-juriste 
adj.: 
 
le 
vice-président: 
 
 
 N. Bolli D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi