ge_gerichte · C/6209/2013 · 2014-12-18 · fr

ANNULABILITÉ; RÉSILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; JUSTE MOTIF; PROLONGATION DU BAIL À LOYER | CO.271; CO.272

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.12.2015 C/6209/2013

C/6209/2013
ACJC/1502/2015
du 07.12.2015
sur JTBL/1482/2014 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
ANNULABILITÉ; RÉSILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; JUSTE MOTIF; PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes
:
CO.271; CO.272
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/6209/2013
ACJC/1502/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 7 DECEMBRE 2015
Entre
Madame
A______
, domiciliée______, Genève, appelante et intimé sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 décembre 2014, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
Messieurs
B______
et
C______
, domiciliés______, Genève, intimés et appelants sur appel joint, représentés par CGI CONSEILS, rue de la Rôtisserie 4, case postale 3344, 1211 Genève 3, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement du 18 décembre 2014, communiqué par pli du même jour, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a validé le congé notifié le
18 février 2013 pour le 30 juin 2013 à A______ pour l'appartement de six pièces au 10
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a accordé une unique prolongation de bail de trois ans échéant le 30 juin 2016 (ch. 2), a autorisé la locataire à quitter les lieux en tout temps moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), a débouté B______ et C______ des fins de leur demande reconventionnelle en évacuation (ch. 4), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6).
Les premiers juges ont considéré comme valable le congé donné le 18 février 2013, au motif que celui-ci ne contrevenait pas aux règles de la bonne foi.
Les bailleurs disposaient, au moment de la notification du congé, d'un intérêt digne de protection à résilier le bail, à savoir que leur petite-fille et nièce, D______, puisse venir s'installer à Genève en habitant l'appartement concerné avec son époux et ses trois enfants.
Selon eux, l'audition du témoin D______ avait permis de confirmer la réalité du motif du congé, celle-ci ayant expliqué au Tribunal qu'elle et son époux souhaitaient s'établir sur Genève et y trouver un emploi, la présence de sa famille sur place motivant et facilitant cette démarche. Les premiers juges ont retenu que leur séjour en Israël apparaissait dans cette perspective comme temporaire et rien ne laissait supposer que ce motif n'existait pas au moment de l'envoi de l'avis de résiliation du bail, le témoin ayant indiqué avoir fait la demande d'obtenir un appartement à son grand-père fin 2012.
Concernant la demande de prolongation du bail de la locataire, les premiers juges ont considéré qu'une prolongation unique de trois ans était justifiée, au vu notamment de la durée du bail de vingt-cinq ans, la situation familiale particulière de la locataire et la grave pénurie sévissant à Genève particulièrement pour les grands logements, mais également en tenant compte des besoins de D______ et de leurs conditions financières respectives.
Ils ont aussi retenu que les démarches de la locataire pour retrouver un logement s'étaient limitées à des demandes d'inscription sur des listes d'attente, sans qu'elle ait démontré avoir répondu à des annonces, procédé à des visites ou contacté des régies, et qu'on pouvait s'attendre à l'issue de la prolongation de ce que les enfants de la locataire soient indépendants financièrement, facilitant pour cette dernière la recherche d'un nouveau logement.
Enfin, les premiers juges ont débouté les bailleurs de leur demande reconventionnelle en évacuation, au vu de ce qui précède, rien ne laissant présager qu'il était sérieusement à craindre que la locataire n'allait pas restituer le logement à la fin du contrat.
b.
Par acte adressé le 2 février 2015 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour), A______ (ci-après : l'appelante ou la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à l'annulation du congé donné le 18 février 2013 et, subsidiairement, à l'octroi d'une pleine et entière prolongation échéant au 30 juin 2017 et à ce qu'elle soit autorisée à quitter le logement en tout temps moyennement un préavis écrit de quinze jours pour le quinze ou la fin d'un mois.
L'appelante considère que le congé est contraire à la bonne foi. Plusieurs litiges ont opposé les parties entre 1994 et 2008 au sujet de la fixation du loyer de l'appartement concerné. Les bailleurs ont indiqué le motif du congé plus de deux mois après la résiliation de son bail. D______ n'avait allégué au Tribunal aucune urgence ni la nécessité d'habiter le logement en question. Ni cette dernière ni les bailleurs n'avaient fait eux-mêmes des recherches d'autres appartements.
Les bailleurs n'avaient pas proposé à celle-ci un autre appartement leur appartenant (notamment un logement de cinq pièces dans le même immeuble). D______ avait rédigé le courrier attestant son souhait d'obtenir le logement concerné pour les besoins de la cause et sans connaître ni sa destination ni les circonstances et, enfin, celle-ci n'était pas liée au quartier de l'appartement en question.
Pour le cas où le congé devrait être confirmé, l'appelante fait valoir que les conséquences pénibles exigées par la loi sont réalisées, au vu de la longue durée du bail, de la grave pénurie de logements sévissant à Genève et de l'absence totale de réalité et sérieux du besoin invoqué. Elle considère que ses recherches de relogement ont été conséquentes et que sa situation financière et personnelle et celle de ses enfants les obligent à vivre ensemble et à chercher une solution de relogement de cinq à six pièces. Enfin, l'échéance arrêtée par les premiers juges au 30 juin 2016 est trop courte pour atteindre son objectif, arrivant à terme à une date où ses enfants, en particulier les deux cadets, n'auront pas fini leurs études et ne seront pas indépendants financièrement.
c.
B______ et C______ (ci-après : les intimés ou les bailleurs) concluent au rejet de l'appel et, sur appel joint, à l'annulation des chiffres 2, 3 et 4 du dispositif du jugement querellé, à ce qu'aucune prolongation ne soit accordée à la locataire, à la condamnation de celle-ci à évacuer les locaux concernés et, pour le surplus, à la confirmation du jugement querellé. Subsidiairement, ils concluent au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
Les intimés considèrent que la locataire n'a pas établi la pénibilité de sa situation découlant de la résiliation, ni fourni les efforts nécessaires pour se reloger, celle-ci n'ayant répondu à aucune annonce, procédé à aucune visite et contacté aucune régie. Ils soutiennent qu'elle n'a recherché que des grands appartements, alors qu'elle est seule titulaire du bail, de sorte qu'elle ne saurait faire supporter aux bailleurs son souhait de vivre avec ses enfants adultes, dont elle ne supporte plus d'obligation d'entretien.
Selon les intimés, dans ses recherches d'appartements, la locataire n'a annoncé que ses propres revenus à hauteur de 4'450 fr., alors qu'en réalité le revenu de l'ensemble de la famille s'élève à 9'280 fr., ses enfants devant aussi participer au paiement du loyer. Ils considèrent que la fille de la locataire, E______, ne doit pas être prise en compte dans le cadre du nouveau logement, dans la mesure où elle a terminé son master en été 2014 et qu'elle s'est dite prête à chercher un emploi et à changer de canton dès le mois de juin 2014.
Ils considèrent que la locataire a obtenu une longue prolongation de fait, le bail ayant été résilié pour le 30 juin 2013, et que D______ a besoin le plus vite possible de l'appartement concerné, afin qu'elle et son mari débutent leur vie professionnelle et deviennent indépendants financièrement.
d.
Par réponse sur appel joint du 30 avril 2015, l'appelante a conclu au rejet des conclusions de l'appel joint et a persisté pour le surplus dans ses conclusions.
Elle a indiqué qu'elle n'avait mentionné que ses propres revenus dans le cadre de ses recherches d'appartements, en raison du fait que ceux de ses enfants étaient sporadiques, variables et remboursables et qu'ils n'étaient pas retenus comme revenus par l'Administration fiscale cantonale.
e.
Les intimés n'ayant pas répliqué, les parties ont été avisées le 1
er
juin 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
B.
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :
a.
Par contrat du 2 juin 1989, A______, habitant déjà l'immeuble, a pris à bail un appartement de six pièces situé au 10
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, actuellement propriété de B______ et C______.
b.
Entre 1994 et 2008, les parties ont été opposées à plusieurs reprises dans des litiges au sujet du montant du loyer.
c.
Selon un procès-verbal de conciliation signé le 29 mai 2008 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission), les parties se sont accordées pour proroger le bail au 30 juin 2013, celui-ci étant ensuite tacitement renouvelable d'année en année. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 20'400 fr. du 1
er
juillet 2008 au 30 juin 2011, le loyer étant indexable à l'ISPC dès le 1
er
juillet 2011.
d.
Par avis de résiliation du 18 février 2013, les bailleurs ont résilié le bail pour le 30 juin 2013, sans indication de motif.
e.
Par acte déposé le 20 mars 2013 devant la Commission, la locataire a conclu à l'annulation du congé et a sollicité subsidiairement une pleine et entière prolongation du bail.
f.
Par courrier du 27 mai 2013, les bailleurs ont motivé le congé par le fait qu'ils devaient récupérer l'appartement concerné pour le remettre à la petite-fille d'un des deux bailleurs, D______, mariée, mère de deux enfants et enceinte du troisième.
g.
Non conciliée le 4 juin 2013, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 3 juillet 2013.
h.
Dans leur réponse du 17 septembre 2013, les bailleurs ont conclu à la validation de la résiliation et, reconventionnellement, à l'évacuation de la locataire, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP.
i.
La locataire a conclu par courrier du 1
er
novembre 2013 à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle, celle-ci étant prématurée.
j.
Lors de l'audience de débats principaux du 18 mars 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
k.
A______ a déclaré qu'elle était locataire dans l'immeuble depuis une trentaine d'années et qu'elle vivait avec ses trois enfants majeurs en études, alors âgés de 30, 27 et 24 ans, et son petit-fils de quinze mois. Sa fille aînée, qui était en fin de master et souhaitait poursuivre la voie du doctorat, travaillait sur appel dans un EMS pour un revenu de l'ordre de 10'000 fr. à 12'000 fr. par an. Les autres enfants étaient en première année de bachelor.
l.
C______ a déclaré qu'il avait résilié le contrat de bail pour que sa petite-fille, D______, vivant à Zurich chez ses beaux-parents depuis trois ou quatre ans, puisse venir s'installer à Genève avec son époux et ses trois enfants. L'époux de sa petite-fille était étudiant et tous deux souhaitaient trouver un travail à Genève. Le critère ayant fait porter le choix sur l'appartement en question reposait essentiellement sur le montant du loyer et le nombre de pièces.
m.
Le Tribunal a ordonné des enquêtes et entendu deux témoins.
n.
E______, fille aînée de la locataire, a confirmé qu'elle voulait poursuivre ses études vers un doctorat tout en travaillant de manière sporadique dans un EMS. Elle a expliqué qu'il n'était pas facile de trouver un emploi dans son domaine et qu'à l'issue de ses études, elle envisageait de diriger ses recherches dans un autre canton. Ses frère et sœur bénéficiaient chacun d'une bourse d'étude. Elle a évoqué les difficultés rencontrées par sa mère dans la recherche d'un nouveau logement pour cinq personnes.
o.
D______, petite-fille et nièce des bailleurs, a indiqué vivre en Israël dans sa famille depuis quatre mois avec son époux et ses trois enfants alors âgés de six ans et demi, cinq ans et treize mois. Son époux poursuivait des études pour devenir rabbin et était titulaire d'un master en économie. Auparavant, la famille vivait à Zurich chez les parents de son mari. Le témoin a déclaré qu'elle avait l'intention de s'installer à Genève, ville où elle avait grandi, où vivait sa famille et où il était plus facile pour son époux de trouver un travail. A ce titre, son oncle et son grand-père étaient prêts à engager son époux dans un premier temps pour lui permettre d'entrer dans la vie active. Dans cette perspective, elle avait demandé fin 2012 à son grand-père s'il disposait d'un appartement pour sa famille à Genève. Le choix s'était porté sur l'appartement de la 1______, s'agissant d'un grand appartement bon marché, le quartier n'étant pas déterminant.
p.
Dans leurs écritures du 30 octobre 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
q.
Il résulte des pièces produites par la locataire que celle-ci disposait d'un revenu annuel brut de 62'646 fr. pour un emploi à 60%, que sa fille cadette bénéficiait d'une bourse d'études pour l'année 2013-2014 de 20'000 fr., celle de son fils s'élevant à 11'685 fr. pour la même période. E______ avait perçu en 2013 un revenu brut de 17'031 fr. A______ a produit différentes pièces dont il ressortait qu'elle avait fait une demande de logement en juin 2013 à la Gérance immobilière, à l'Office du logement ainsi qu'à la CPEG en mars 2014, la CIA ne prenant plus de nouvelles inscriptions en 2013. La locataire s'était encore inscrite en octobre 2014 dans une coopérative d'habitation ainsi qu'à la Fondation communale du Grand-Saconnex, en mentionnant dans cette dernière inscription un montant de 4'450 fr. comme revenu mensuel brut. Elle avait en outre produit des extraits du Registre des propriétaires concernant les bailleurs ainsi que le père de D______, faisant état de nombreux immeubles propriété de la famille.
r.
La cause a été gardée à juger à réception des écritures.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1 et
136 III 196
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9 juin 2011 consid. 1.1 et
4A_189/2011
du 4 juillet 2011 consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, s'élève à 20'400 fr.
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant du loyer, charges non comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (20'400 fr. x 3 = 61'200 fr.).
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC).
L'appel et l'appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
2. 2.1
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC.
Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui consacre une attitude déloyale, qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, pp. 733-734).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral
4A.322/2007
du 12 novembre 2007 consid. 6; Lachat, Commentaire romand, n
o
6 ad art. 271 CO). La notion de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n
os
30-39); il s'agit plutôt d'une référence à un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer (Barbey, op. cit., n
o
43b).
Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; Barbey, op. cit., n
os
290 et 319; Commentaire USPI, n
o
26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C.85/2006
du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2).
La jurisprudence reconnaît au bailleur le droit de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (arrêt du Tribunal fédéral
4A_557/2009
du 23 mars 2010 consid. 3; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n
o
36, p. 120).
La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (Lachat, op. cit., pp. 730-731). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 732; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, n
o
22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du Tribunal fédéral
4A_545/2013
du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3).
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; Lachat, Commentaire romand, n
o
12 ad art. 271 CO).
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF
120 II 105
consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral
4C.411/2006
du 9 février 2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral
4A.472/2007
du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/334/2002
du 18 mars 2002; Barbey,
op. cit., n
o
202).
2.
2
En l'espèce, le motif du congé indiqué par les bailleurs, à savoir le besoin de récupérer l'appartement concerné, afin que leur petite-fille et nièce, D______, puisse venir s'installer à Genève avec son époux et ses trois enfants, constitue un intérêt digne de protection, qui existait au moment de la notification du congé.
L'audition du témoin, D______, a permis de confirmer la réalité de ce motif du congé, ses explications étant convaincantes, notamment sa demande faite à son grand-père à la fin de l'année 2012, ainsi que la présence de sa famille sur place motivant et facilitant sa démarche, de telle sorte que les premiers juges ont retenu à raison que son séjour en Israël avec sa famille apparaissait dans cette perspective comme temporaire.
L'argument de l'appelante, selon lequel D______ aurait rédigé le courrier attestant son souhait d'obtenir le logement concerné seulement pour les besoins de la cause sans que son contenu soit véridique, n'est fondé sur aucun élément du dossier et n'est donc pas propre à remettre en cause cette appréciation.
L'appelante a échoué à établir que le congé serait contraire à la bonne foi, ses allégations n'étant pas fondées, voire non pertinentes, notamment le fait que les bailleurs ont indiqué le motif du congé pour la première fois par courrier du 27 mai 2013, alors que le congé avait été notifié le 18 février 2013, et le fait que D______ n'a pas fait valoir un besoin urgent à intégrer l'appartement en question.
L'existence de litiges antérieurs entre les parties ne permet pas d'arriver à la conclusion que le congé contreviendrait aux règles de la bonne foi au motif que celui-ci découlerait de ces litiges, comme le soutient à tort l'appelante. En effet, le dernier litige remonte à 2008, soit cinq ans avant la résiliation litigieuse.
Les arguments de l'appelante, selon lequel ni D______ ni les bailleurs n'ont eux-mêmes fait des recherches d'autres appartements sur le marché, et selon lequel les bailleurs n'ont pas proposé à leur petite-fille et nièce un autre appartement leur appartenant, ne sont pas pertinents en l'espèce. Ni les bailleurs ni D______ n'avaient l'obligation de rechercher sur le marché des appartements et l'appelante n'a pas établi que les bailleurs disposaient au moment de la résiliation du bail d'un appartement libre présentant les mêmes caractéristiques que celui en question, fait contesté par les bailleurs.
Au vu de ce qui précède, la Cour considère à l'instar des premiers juges que le congé donné le 18 février 2013 pour le 30 juin 2013 est valable, celui-ci ne contrevenant pas aux règles de la bonne foi. Elle confirmera le jugement querellé sur ce point.
3.
3.1
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF
135 III 121
consid. 2.1).
Le juge doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
136 III 190
consid. 6;
135 III 121
consid. 2 p. 123;
125 III 226
consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF
125 III 226
consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral
4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473;
4A_31/2013
du 2 avril 2013 consid. 3.1 et
4A_57/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3).
Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF
136 III 190
consid. 6), notamment en raison du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF
136 III 190
consid. 6 p. 196).
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.62/2000
du 15 mai 2002 consid. 2).
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF
105 II 197
consid. 3a).
L'octroi d'une seule prolongation se justifie lorsqu'il apparaît d'emblée qu'une seconde est exclue, ainsi lorsque le preneur n'a plus besoin des locaux à l'échéance du délai de grâce ou s'il est certain qu'il aura retrouvé une surface de remplacement à cette date ou enfin lorsque les intérêts du bailleur l'emportent nécessairement sur ceux du preneur à ce moment. Dans l'hypothèse inverse, d'un besoin de relogement du locataire susceptible de subsister à l'expiration de la première prolongation sans intérêt prépondérant du bailleur, une double prolongation se justifie (
ACJC/237/1992
du 18.9.1992 non publié, B. c/ SI A;
ACJC/287/1992
du 20.11.1992 non publié, T. c/ SI X.;
ACJC/209/1993
du 20.9.1993, SA X c/ F. et consorts). Selon le Tribunal fédéral, lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'exiger deux procédures successives, ne viole pas le droit fédéral (arrêts du Tribunal fédéral
4A_167/2012
du 2 août 2012 consid. 2.3,
4A_735/2011
du 16 janvier 2012 consid. 2.5 et
4A_621/2009
du 25 février 2010 consid. 2.4.2).
Selon l'art. 272a al. 2 CO, aucune prolongation n'est, en règle générale, accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation équivalents.
Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalant à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. S'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter des locaux qui en représentent la contrepartie équitable et usuelle (ATF non publié du 18.4.94, C. c/ X. SA).
3.2
En l'espèce, la Cour relèvera que les premiers juges ont à juste titre considéré, dans le cadre de la pesée des intérêts en présence, la durée du bail d'environ vingt-cinq ans, la grave pénurie sévissant à Genève pour les grands logements, la situation familiale particulière de la locataire, les besoins de la petite-fille et nièce des bailleurs et les conditions financières respectives de celles-ci et de leur famille.
L'unique prolongation de trois ans octroyée par les premiers juges est justifiée, dans la mesure où on peut s'attendre à ce que les enfants de la locataire soient indépendants financièrement à l'issue de la prolongation, facilitant pour cette dernière la recherche d'un nouveau logement. La Cour relèvera qu'à l'issue de la prolongation les enfants de la locataire auront 32, 30 et 26 ans, de sorte que la locataire n'aura plus la nécessité d'un appartement de six pièces et que les intérêts des bailleurs l'emporteront sur ceux de la locataire. La situation ne paraissant pas de nature à évoluer, les premiers juges ont retenu à raison d'emblée une unique prolongation.
La locataire a échoué à établir qu'elle avait répondu à des annonces, procédé à des visites et contacté des régies pour trouver un nouveau logement. Elle a admis avoir indiqué seulement son revenu à l'exclusion de ceux de ses enfants dans ses demandes d'inscription sur les listes d'attente, amoindrissant ainsi ses chances de succès dans ses recherches. Pour ces raisons, la locataire ne saurait obtenir une prolongation supérieure à trois ans, quatre ans étant le maximum, et l'octroi d'emblée d'une unique prolongation par les premiers juges ne prête pas le flanc à la critique.
L'argument des bailleurs, selon lequel la locataire aurait dû rechercher un petit appartement uniquement pour elle-même, du fait qu'elle est seule titulaire du bail, n'est pas fondé. Même s'il est admis que la locataire est seule inscrite sur le bail, il n'en reste pas moins qu'il découle de la loi et d'une jurisprudence constante que les conséquences pénibles à prendre en considération dans le cadre de la prolongation du bail incluent également celles de la famille du locataire.
Les bailleurs ont échoué à établir que E______ habiterait ou aurait trouvé un emploi dans un autre canton, de sorte qu'elle est aussi concernée par les conséquences pénibles découlant de la fin du contrat.
Au vu de ce qui précède, la Cour considère à l'instar des premiers juges qu'une prolongation unique de trois ans est justifiée, de sorte qu'elle confirmera le jugement querellé sur ce point.
La Cour confirmera également le chiffre 4 du jugement querellé, déboutant les bailleurs des fins de leur demande reconventionnelle en évacuation, rien ne laissant présager que la locataire ne restituera pas le logement à la fin de la prolongation, ce que les bailleurs ne contestent pas.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel et l'appel joint interjetés respectivement le 2 février 2015 par A______ et le 12 mars 2015 par B______ et C______ contre le jugement
JTBL/1482/2014
rendu le 18 décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6209/2013-9 OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.2).