ge_gerichte · JTAPI/236/2021 · 2021-03-09 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1621/2020 LCI 
JTAPI/236/2021 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 9 mars 2021 
 
dans la cause 
 
Madame Svetlana et Monsieur Alexander BERMAN, représentés par Me Philippe 
GOBET, avocat, avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
Monsieur Elliott BLUM 
 


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A/1621/2020 
EN FAIT 
1. 
En avril 2019, Madame Svetlana et Monsieur Alexandre BERMAN (ci-après : les 
propriétaires) ont acquis de Messieurs Olivier et Stéphane GUINAND et l’hoirie 
GUINAND, la parcelle no 1'886, en zone 5, sur la commune de Chêne-Bougeries, 
au chemin de Conches 53. 
Elle se trouve dans la zone protégée par la loi sur la protection générale et 
l’aménagement des rives de l’Arve du 4 mai 1995 (LPRArve - L 4 16). 
Une villa contigüe de 152 m2, reliée à sa voisine par le garage y est érigée. 
2. 
Les anciens propriétaires de cette parcelle avaient déposé, le 21 décembre 2018, 
avant la vente, auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le 
département), une requête en autorisation de construire pour la transformation et 
l’agrandissement de la villa en habitation contigüe à haute performance 
énergétique (ci-après : HPE) (31,1% HPE) et la construction d’une piscine par le 
biais de leur architecte, Monsieur Salvatore NOLA et par celle de Monsieur 
Elliott BLUM, mentionné comme requérant. 
Cette demande a été enregistrée sous référence DD 112'225. 
3. 
Le 27 juin 2019, M. BERMAN a déposé une nouvelle demande d’autorisation de 
construire, par l’intermédiaire de son architecte, M. NOLA, qui avait déjà traité du 
projet concernant cette parcelle. 
Cette demande a été jointe à la DD 112'225. 
4. 
Dans le cadre de l’instruction de la demande, les préavis suivants ont été délivrés : 
- 
le 24 janvier 2019, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU), soit pour lui la 
direction de la planification directrice cantonale et régionale (ci-après : SPI) a 
sollicité une modification du projet. Il convenait de lui fournir un 
argumentaire faisant état des circonstances pouvant justifier l’octroi de la 
dérogation souhaitée, selon l’art. 54 al. 4 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Il a ensuite émis deux 
préavis défavorables les 9 janvier et 3 février 2020 : le projet sollicitait une 
dérogation au sens de l’art. 59 al. 4 LCI. Si la parcelle était située dans un 
secteur identifié par la fiche A04 comme zone villa, l’emplacement du projet 
était toutefois problématique car il se situait sur une pénétrante de verdure 
(PDCn 2030) et dans un périmètre naturel protégé par la LPRArve, non 
compatible avec une densification de la zone de villa. L’annexe aux fiches 
A01 à A08 - Carte no 1 - principe de densification du PDCn 2030 prévoyait 
pour ce secteur un IUS maximum de 0.2 afin de préserver les qualités de la 
pénétrante de verdure. Enfin, dans le cadre de la mise à jour du plan directeur 


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communal, une stratégie de densification était en cours d’élaboration. En 
l’état, il ne pouvait se prononcer sur ce point, la stratégie communale n’était 
pas encore applicable ; 
- 
le 30 janvier 2019, la commune de Chêne-Bougeries (ci-après : la commune) a 
émis une demande de complément, s’interrogeant sur la contiguïté réelle entre 
les bâtiments no C878 et C880. Elle souhaitait une détermination de l’office 
des autorisations de construire (ci-après : OAC) avant de rendre son préavis. 
Elle a finalement émis un préavis défavorable le 28 août 2019. Le plan 
directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCn 2030) prévoyait un périmètre de 
protection imposant un indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 0.2 (carte 
1, principe de densification) : le projet, prévoyant un IUS de 0.31, était 
incompatible en raison de cette limitation de densité ; 
- 
le 5 février 2019, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après : CMNS) a souhaité une modification du projet. Elle n’était pas opposée 
à une surélévation mais il convenait de respecter l’emprise au sol actuelle. Le 
projet devait être modifié pour être à la hauteur de la qualité du site 
l’accueillant. La nouvelle construction devait présenter des formes plus 
simple, avec un langage architectural cohérent, tant dans la volumétrie que 
dans l’expression. Par préavis des 6 août et 15 octobre 2019, favorables sous 
conditions, elle a sollicité un plan des aménagements paysagers, en précisant 
divers éléments concernant la nature du sol et les surfaces perméables, les 
terrasses, cheminements et clôtures et la végétation existante, les plantations 
nouvelles et le choix des essences, eu égard à la qualité du site et du plan de 
site en cours de procédure, et requis la mise en place d’une haie d’essences 
indigènes à l’ouest de la parcelle en lieu et place de la haie de thuyas ; 
- 
le 4 juillet 2019, l’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) a 
émis un préavis favorable, avec dérogation selon l’art. 59 LCI ; 
- 
le 30 juillet 2019, la commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un 
préavis favorable à la dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI, confirmant son 
préavis identique du 29 janvier 2019. 
5. 
Tous les autres préavis émis dans le cadre de l’instruction de cette requête étaient 
favorables, cas échéant sous conditions. 
6. 
Par décision du 7 mai 2020, le département a informé les propriétaires du refus de 
l’autorisation. Leur demande n’était pas conforme au droit et ne pouvait bénéficier 
de la dérogation prévue à l’art. 59 al. 4 let. a LCI. 
Le projet était contraire aux objectifs de planification prévus dans cette zone, qui 
faisait partie des zones protégées au sens de l’art. 2 LPRArve. Les travaux, de 
nature à accroitre les surfaces dédiées au logement, ne s’inscrivaient pas dans les 


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objectifs de planification attendus. L’indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 
0.31 était incompatible avec l’IUS prévu par le PDCn 2030, de 0.2 au maximum. 
Ainsi, la première condition de l’art. 59 al. 4 LCI n’était pas remplie, comme la 
commune le relevait. En outre, c’était également à cette conclusion qu’était 
parvenue le SPI dans ses préavis défavorables des 24 janvier 2019, 9 janvier et 
3 février 2020. 
Le projet se trouvait dans une pénétrante de verdure et dans un périmètre naturel 
protégé, et n’était ainsi pas compatible avec la densification de la zone villa à cet 
emplacement. 
7. 
Par acte du 8 juin 2020, les époux BERMAN, représentés par leur avocat, ont 
interjeté recours contre la décision précitée, auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal), concluant à son annulation et à la 
délivrance de l’autorisation de construire DD 112'225, sous suite de frais et 
dépens. Subsidiairement, il convenait de renvoyer le dossier au département pour 
nouvelle décision dans le sens des considérants. Préalablement, diverses 
personnes ayant rendu les préavis, notamment de l’OAC, de la CMNS et de la 
CA, ainsi que M. NOLA, l’architecte en charge du projet, devaient être entendues 
et un transport sur place ordonné. Ils ont produit un chargé de pièces. 
Le principe de la confiance avait été violé, dès lors que leur architecte avait reçu 
l’assurance de l’OAC que le projet pouvait être autorisé, moyennant le préavis 
favorable de la CMNS. Les échanges de messages entre un inspecteur de l’OAC 
et leur architecte équivalaient à une promesse ou assurance quant à la délivrance 
de l’autorisation de construire, pour laquelle ils avaient retardé des travaux de 
rénovation. Ils estimaient avoir perdu une année en raison de cette procédure. 
Le SPI n’avait dans un premier temps pas remis en cause la conformité du projet 
avec la zone au regard du PDCn 2030. Il lui aurait appartenu de soulever, 
d’emblée, ce point, de même que l’OAC. Dans ces conditions, le comportement 
de ces instances avait fait naitre une attente selon laquelle, de bonne foi, ils 
pouvaient estimer que le projet était conforme à la zone. Le département devait se 
voir opposer le comportement de l’OAC qui avait instruit le dossier sans jamais 
remettre en cause sa conformité à la zone. 
Le gel des dérogations, applicable à tout nouveau dépôt à partir du 28 novembre 
2019, consistait en un changement de pratique et violait plusieurs principes 
généraux du droit, soit notamment la sécurité du droit, la bonne foi, et la 
proportionnalité. L’OAC avait achevé l’instruction du dossier avant le 
28 novembre 2019, date du moratoire, instruction qui avait duré près de douze 
mois. Après cette date, l’OAC avait subitement décidé de rouvrir l’instruction, 
sans aucun fait nouveau : c’était donc en raison de la nouvelle politique décrétant 
ledit gel des dérogations. L’autorité n’expliquait pas pourquoi elle ne donnait pas 
la prépondérance aux préavis de la CA et de la CMNS, pourtant favorables, alors 


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qu’il s’agissait de sa pratique avant le moratoire. En effet, celle-ci consistait 
normalement à écarter les préavis des communes, requis pro forma uniquement. 
Selon toute vraisemblance, l’autorisation aurait été accordée si le moratoire n’était 
pas intervenu. 
La décision consacrait une violation du pouvoir d’appréciation du département, en 
se référant au PDCn 2030 et non au droit cantonal applicable, notamment l’art. 6 
al. 1 LPRArve. L’autorité n’avait pas procédé à une pesée des intérêts en 
présence. Il existait pourtant un intérêt public à procéder à une rénovation afin 
d’atteindre une haute performance énergétique, du point de vue de la 
consommation d’énergie, tout comme densifier la zone villa, y compris dans une 
zone protégée. Il était impossible de comprendre pourquoi l’autorité n’avait pas 
suivi le préavis favorable de la CMNS, qui avait pourtant demandé plusieurs 
modifications du projet avant de rendre un préavis favorable. 
Le principe de la proportionnalité n’avait pas été respecté, dès lors que la 
construction existante ne respectait de toute manière pas le taux de 0.2 en l’état. 
En outre, il n’était pas nécessaire d’appliquer ce taux aux constructions existantes. 
D’autres autorisations de construire avaient été délivrées dans les zones protégées 
de l’Arve, entre mai 2018 et janvier 2019 pour des taux de 44%, 54.7% HPE et 
47.20 % THPE, et d’autres en « zone grise 0.2 PDCn 2030 » à Bernex, soit 
notamment au taux de 42.8% HPE, alors que leur projet représentait une 
dérogation moins grande et portait sur un agrandissement de l’existant 
uniquement. Ainsi, le refus querellé violait le principe de l’égalité de traitement. Il 
était ainsi incompréhensible qu’ils se voient refuser le même traitement. 
8. 
Dans ses observations du 17 août 2020, le département a conclu au rejet du 
recours. Il a produit son dossier. 
Les assurances données aux recourants par l’architecte du projet et par la régie ou 
le vendeur lors de l’achat de la parcelle ne le liaient aucunement. Aucune 
déclaration n’avait été faite par les inspecteurs de l’OAC, qui avaient indiqué 
d’ailleurs expressément que la décision finale appartenait au conseil de direction. 
Les recourants semblaient remettre en cause le processus d’instruction du dossier. 
À cet égard, il relevait que la pesée des intérêts s’effectuait à la fin de l’instruction 
du dossier, lors de la synthèse de l’ensemble. 
S’agissant de l’argument des recourants selon lequel il existait un changement de 
pratique dans l’application de l’art. 59 al. 4 LCI et du fait que celui-ci constituerait 
le motif de refus de l’autorisation, tel n’était pas le cas. Seule l’incompatibilité du 
projet avec le PDCn 2030 justifiait le refus de la DD 112'225. Le fait de demander 
une prise de position supplémentaire à une instance de préavis relevait de son 
pouvoir d’instruction. Il était correct de préciser que le SPI aurait dû mettre en 
évidence d’emblée que le projet ne pouvait être autorisé au vu de l’IUS prévu par 


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le PDCn 2030, mais ce préavis n’avait pas valeur de décision et avait d’ailleurs 
été corrigé les 9 janvier et 3 février 2020. 
Le moratoire ne s’appliquait de toute manière pas au projet litigieux, la demande 
d’autorisation ayant été déposée avant le 28 novembre 2019. 
S’agissant de la conformité au projet avec l’art. 59 al. 4 LCI, le tribunal ne pouvait 
contrôler la première condition, soit le « caractère justifié des circonstances », qui 
relevait de l’opportunité. Par ailleurs, la jurisprudence citée par les recourants 
s’agissant de l’intérêt public prépondérant que représentait le PDCn 2030 était 
obsolète, puisque depuis la novelle du 15 juin 2012, le plan directeur était devenu 
un instrument central de coordination et de pilotage aux mains des cantons, devant 
désormais contenir des indications précises. En particulier, dans le canton de 
Genève, le plan directeur constituait une forme de « plan de pré-affectation », 
composé d’un texte et d’une carte indiquant un périmètre strictement délimité, 
éléments déterminant à l’avance le sort constructible exact des parties de son 
territoire. 
S’agissant du principe de la proportionnalité, les recourants confondaient la 
planification communale et cantonale. Le PDCn 2030 avait force obligatoire pour 
lui (art. 9 LAT) et si les conditions légales n’étaient pas remplies, aucune 
autorisation de construire ne pouvait être délivrée (art. 1 al. 6 LCI a contrario). 
Concernant les cinq autorisations de construire citées par les recourants, les trois 
premières ne se trouvaient pas en zone protégée de densité maximale 0.2 selon le 
PDCn 2030 et les deux suivantes avaient été délivrées en 2018, soit avant la mise 
à jour, début 2019, du PDCn 2030. Les décisions n’étaient ainsi pas comparables 
avec la situation du cas d’espèce. Enfin, le principe de la légalité l’emportait sur 
l’égalité de traitement selon la jurisprudence du Tribunal fédéral. Les recourants 
n’avaient ainsi pu citer aucun exemple de permis délivré pour une construction 
sise en zone 0.2 selon le PDCn 2030, en zone protégée et bénéficiant de la 
dérogation prévue à l’art. 59 al. 4 LCI. 
9. 
Dans sa réplique du 25 septembre 2020, les recourants ont persisté dans leurs 
précédentes explications et conclusions. 
Ils étaient fondés à considérer, après le préavis favorable de la CMNS, que 
l’autorisation de construire était « selon toute vraisemblance, en bonne voie d’être 
obtenue ». Ils avaient subi des pertes financières en raison de la longueur de la 
procédure. Il était évident que le conseil de direction avait modifié sa pratique à 
leur détriment. La dérogation était minime par rapport à l’IUS existant de la 
maison, ce qui expliquait que la CMNS ait donné un avis positif. 
Le département avait violé son pouvoir d’appréciation, puisqu’il n’avait pas tenu 
compte des préavis favorables, dont en particulier celui de la CMNS, et qu’il 


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s’était abstenu de procéder à la pesée globale des intérêts publics et privés 
déterminants. 
10. 
Dans sa duplique du 10 novembre 2020, le département a persisté dans ses 
conclusions et explications. 
Le principe de la confiance n’avait pas été violé. Les termes utilisés par les 
recourants le démontraient par ailleurs, aucune assurance ne leur ayant été donnée 
ni aucune promesse faite. 
Il s’opposait à l’audition des préaviseurs, ceux-ci ayant exprimé leur position dans 
les préavis. 
Même pour une rénovation, au vu de l’emplacement de leur villa, en zone 
protégée, les recourants auraient dû demander une autorisation, contrairement à 
leurs allégations. S’agissant de l’art. 59 al. 4 LCI, le refus était basé sur la 
première condition de cet article, soit le caractère justifié des circonstances. En 
outre, la parcelle se trouvait dans le périmètre de protection des rives de l’Arve, et 
le Tribunal fédéral avait précisé qu’en 5ème zone, il était tout à fait possible de 
prévoir des IUS maximum à respecter. 
Enfin, il ne saurait être retenu que les recourants bénéficiaient de droits acquis, 
s’agissant de la densité du projet litigieux. En outre, si par impossible leur parcelle 
pouvait en bénéficier, ils ne pouvaient que rénover leur habitation et non modifier 
la surface brute de plancher, actuellement de 25%, ce qui ne leur donnait 
aucunement le droit de réaliser un projet d’une densité telle que celui visé. 
11. 
Le contenu des pièces sera repris, en tant que besoin, dans la partie « En droit » du 
présent jugement. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la LCI 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Les recourants sollicitent dans un premier temps un transport sur place ainsi que 
l’audition de leur architecte et des préaviseurs de la CMNS, de la CA et du SPI. 


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4. 
Le droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend notamment le 
droit pour les parties de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné 
suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des 
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela 
est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 
285 consid. 6.3.1). Ce droit ne s'étend toutefois qu'aux éléments pertinents pour 
décider de l'issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n'empêche 
pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes et de 
procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert 
la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à 
établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2 ; 131 I 153 consid. 3). 
Ces principes s'appliquent en particulier à la tenue d'une inspection locale, en 
l'absence d'une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d'instruction, 
étant précisé qu'une telle disposition n'existe pas en droit genevois (ATF 120 Ib 
224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 
consid. 3.2.1 ; ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 3). 
Par ailleurs, ce droit ne confère pas le droit d'être entendu oralement, ni celui 
d'obtenir l'audition de témoins (art. 41 in fine LPA ; ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 
130 II 425 consid. 2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_901/2014 du 27 janvier 
2015 consid. 3 ; 8C_8/2012 du 17 avril 2012 consid. 1.2). 
5. 
En l'espèce, le tribunal estime que le dossier contient les éléments suffisants et 
nécessaires à l'examen des griefs et arguments mis en avant par les parties. En 
particulier, les plans et les photographies versés au dossier, y compris les vues 
aériennes du périmètre concerné, ainsi que les outils disponibles sur Internet, soit 
notamment le système d'information du territoire genevois (ci-après : SITG), 
permettent parfaitement de visualiser l'emplacement du projet litigieux, de sorte 
que cette mesure d'instruction, non obligatoire en soi, ne fournirait pas 
d'informations pertinentes supplémentaires. 
S’agissant des auditions des préaviseurs et de l’architecte, ces dernières s’avèrent 
non nécessaires au regard du dossier, et notamment des préavis qui y figurent. Les 
recourants n’indiquent en outre pas en quoi ces auditions seraient propres à 
apporter des éléments nouveaux et déterminants pour l’issue du litige. 
Partant, le dossier étant complet et le tribunal disposant des éléments nécessaires 
pour statuer en toute connaissance de cause, il ne sera pas donné suite aux 
mesures d'instruction sollicitées. 
6. 
Les recourants semblent, dans un premier grief, se plaindre d’une violation du 
principe de la bonne foi. 


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7. 
Le principe de la bonne foi consacré aux art. 9 et 5 al. 3 Cst. exige que 
l'administration et les administrés se comportent réciproquement de manière 
loyale et leur commande de s'abstenir, dans leurs relations de droit public, de tout 
comportement contradictoire ou abusif (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 137 I 69 
consid. 2.5.1). Le principe de la confiance s'applique aux procédures 
administratives. Selon ce principe, les décisions, les déclarations et 
comportements de l'administration doivent être compris dans le sens que son 
destinataire pouvait et devait leur attribuer selon les règles de la bonne foi, compte 
tenu de l'ensemble des circonstances qu'il connaissait ou aurait dû connaître 
(ATF 135 III 410 consid. 3.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 2P.170/2004 du 
14 octobre 2004 consid. 2.2.1 in RDAF 2005 71 ; ATA/1299/2019 du 27 août 
2019 consid. 3d ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 569 s). L'interprétation 
objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'une personne loyale et 
raisonnable (ATF 116 II 431 consid. 3a ; ATA/399/2019 du 9 avril 2019 
consid. 2). L'interprétation selon le principe de la confiance s'applique aussi aux 
déclarations de personnes privées (ATA/548/2018 du 5 juin 2018 consid. 4h et les 
références citées). 
Le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met 
dans les assurances reçues des autorités lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des 
décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration 
(ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_151/2012 du 5 juillet 2012 consid. 4.2.1 et 2C_1023/2011 du 10 mai 2012 
consid. 5). Le principe de la confiance est toutefois un élément à prendre en 
considération et non un facteur donnant en tant que tel naissance à un droit. La 
protection de la bonne foi ne s'applique pas si l'intéressé connaissait l'inexactitude 
de l'indication ou aurait pu la connaître en consultant simplement les dispositions 
légales pertinentes (ATF 135 III 489 consid. 4.4 ; 134 I 199 consid. 1.3.1 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 193 s n. 568 s). 
8. 
En l’espèce, contrairement à ce les recourants allèguent, il ne ressort pas du 
dossier que le département aurait donné des assurances ou des promesses ou fait 
des déclarations devant être comprises comme la délivrance de l’autorisation. Au 
contraire, il ressort spécifiquement des termes utilisés par les recourants dans leurs 
écritures, que tel n’est pas le cas, puisqu’ils estiment seulement que l’autorisation 
de construire aurait dû « selon toute vraisemblance » être délivrée et « paraissait » 
en bonne voie de l’être. Les échanges de messages entre un inspecteur de l’OAC 
et leur mandataire ne contiennent d’ailleurs aucune promesse ou assurance quant à 
la délivrance de l’autorisation de construire. Il faut par ailleurs rappeler que la 
délivrance ou le refus d’une autorisation de construire est de la compétence du 
département, qui s’appuie sur les préavis obtenus dans le cadre de l’instruction du 
dossier. 


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S’agissant d’éventuelles assurances données par l’architecte voire la régie ou le 
vendeur, lors de l’achat de la parcelle, ces éléments ne lient pas le département. 
En outre, contrairement aux allégations des recourants, aucune déclaration 
expresse n’a été faite par les inspecteurs de la construction en charge de 
l’instruction du dossier ni par la personne de l’OU, qui n’est d’ailleurs pas en 
charge de la délivrance des autorisations de construire, ce que les recourants 
n’ignorent pas. Les recourants ne prouvent ainsi pas qu’ils auraient obtenu une 
quelconque assurance de la part du département quant à la possibilité de déroger à 
l’IUS de la parcelle litigieuse. Les multiples jurisprudences, peu pertinentes, 
citées in extenso par les recourants, ne permettent pas de modifier ces constats. 
Dans ces conditions, le principe de la bonne foi, n’a pas été violé et ce grief doit 
être écarté. 
9. 
Les recourants se prévalent d’une violation de l’art. 59 al. 4 LCI, au motif que le 
département aurait violé son pouvoir d’appréciation en refusant l’autorisation. Le 
changement de pratique induit par le moratoire constituerait la raison pour 
laquelle l’autorisation leur aurait été refusée. 
10. 
En vertu de l’art. 1 al. 1 let. a LCI, nul ne peut, sur tout le territoire du canton, 
sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une 
installation (comme l'art. 22 al. 1 de loi fédérale sur l’aménagement du territoire 
du 22 juin 1979 [LAT - RS 700], qui prévoit qu'aucune construction ou 
installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l’autorité 
compétente). Sont réputées constructions ou installations toutes choses 
immobilières ou mobilières édifiées au-dessus ou au-dessous du sol ainsi que 
toutes leurs parties intégrantes et accessoires, soit notamment les ascenseurs et 
monte-charges, les installations de chauffage, de distribution d’eau, de gaz ou 
d’électricité et les antennes électromagnétiques (art. 1 let. d du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 
février 1978 - RCI - L 5 05.01). 
11. 
Les al. 1, 4 et 5 de l'art. 59 LCI ont été modifiés le 1er octobre 2020 ; par ailleurs 
des al. 3bis, 4bis, 4ter ont été introduits à la même date. Ces modifications sont 
entrées en vigueur le 28 novembre 2020. Selon l'art. 156 LCI qui traite des 
dispositions transitoires, l'art. 59 al. 3bis, 4 et 5, dans sa teneur du 1er octobre 2020 
s'applique aux demandes d'autorisation déposées après leur entrée en vigueur. 
12. 
En l'espèce, ce sont donc les anciennes dispositions qui s'appliquent. 
13. 
À teneur de l'art. 59 al. 1 LCI, en 5ème zone, la surface de la construction, 
exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. 
14. 
Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le 
caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le département peut autoriser, 


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après consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de 
plancher habitable n'excède pas 44% de la surface du terrain, lorsque la 
construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 
reconnue comme telle par le service compétent (art. 59 al. 4 let. a LCI). 
15. 
La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 LCI, est une clause d'esthétique, analogue à celle 
contenue à l'art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation 
de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 
de subventions et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique 
des constructions (ATA/1098/2019 du 25 juin 2019 consid. 2b ; ATA/1371/2018 
du 18 décembre 2018 ; ATA/828/2015 du 11 août 2015). 
16. 
Comme le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de le préciser, la première 
condition imposée par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, soit le caractère justifié des 
circonstances, relève de l'opportunité, que le tribunal ne peut pas contrôler, alors 
que la seconde relative à la compatibilité du projet pose des critères relatifs à 
l'esthétique et à l'aménagement du territoire conférant un large pouvoir 
d'appréciation à l'autorité qui doit s'exercer dans le cadre légal. Cette deuxième 
condition relève non pas de l'opportunité, mais de l'exercice d'un pouvoir 
d'appréciation, dont le tribunal est habilité, selon l'art. 61 al. 1 let. a LPA, à 
sanctionner l'excès ou l'abus (arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 
2003 consid. 2.2 et les références citées ; ATA/123/2018 du 6 février 2018 consid. 
4c; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 11b). 
17. 
L’art. 59 al. 4 let. a LCI est issu d’une modification législative qui visait à 
promouvoir une utilisation plus intensive du sol en zone villas pour répondre à la 
crise du logement sévissant à Genève. Le département doit cependant recueillir les 
appréciations de la CA, respectivement celles de la commune du lieu de situation. 
Malgré cette double consultation, le législateur n’a pas attribué de pouvoir de 
décision aux communes - ou aux autorités de préavis - concernant l’octroi 
d’autorisation de construire un projet présentant l’un des IUS dérogatoires prévus 
par l’art. 59 al. 4 let. a LCI. Ainsi, conformément à l’art. 3 al. 3 LCI, la délivrance 
de telles autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du 
département à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en 


- 12/18 - 
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présence (ATA/318/2017 du 21 mars 2017 ; ATA/828/2015 du 11 août 2015 ; 
ATA/699/2015 du 30 juin 2015). 
18. 
Les préavis recueillis au cours de la procédure d'autorisation ne lient ni l'autorité 
exécutive cantonale, ni les autorités judiciaires. Ils sont en principe sans caractère 
contraignant pour l'autorité administrative, étant précisé que cette dernière ne 
saurait faire abstraction des préavis exprimés dans des conditions prévues par la 
loi (Stéphane GRODECKI, La jurisprudence en matière d'aménagement du 
territoire et de droit public des constructions rendue par le Tribunal administratif 
genevois en 2008, in RDAF 2009, n° 2, p. 130). 
Lorsque la consultation d'une commission de spécialistes est imposée par la loi, le 
préavis de celle-là est déterminant dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer 
l'autorité de recours (ATA/246/2016 du 15 mars 2016 consid. 6b ; ATA/720/2012 
du 30 octobre 2012 consid. 9a ; ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10 ; 
ATA/113/2012 du 28 février 2012 ; ATA/703/2010 du 12 octobre 2010 et les 
références citées). 
19. 
Selon une jurisprudence bien établie, chaque fois que l'autorité inférieure suit les 
préavis requis, la juridiction de recours doit s'imposer une certaine retenue, qui est 
fonction de son aptitude à trancher le litige (Thierry TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2011, p. 168 n. 508 et la jurisprudence citée). Les autorités de 
recours se limitent à examiner si le département ne s'écarte pas sans motif 
prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique consultative, 
composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de 
subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/51/2013 du 29 janvier 2013 ; ATA/199/2013 du 26 mars 2012). 
20. 
Le PDCn 2030, adopté le 20 septembre 2013 par le Grand Conseil et approuvé par 
le Conseil fédéral le 29 avril 2015, veille notamment à la mise à disposition des 
surfaces nécessaires pour répondre aux besoins de logement. Il a force obligatoire 
pour les communes et le Conseil d'État, mais ne produit en revanche aucun effet 
direct à l'égard des particuliers (art. 9 al. 1 LAT ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_ 
423/2016 du 3 avril 2017 ; ATA/436/2018 du 8 mai 2018 consid. 5a). 
Sa fiche A04, intitulée « Favoriser une utilisation diversifiée de la zone villas », a 
pour objectif la poursuite de la densification sans modification de zone de la zone 
villas en favorisant l'habitat individuel groupé. Elle préconise, aux abords de 
l'agglomération dense, de maintenir la majeure partie de la zone villas, tout en 
accentuant sa densification, afin de mieux répondre aux besoins pour ce type 
d'habitat. Ainsi, en excluant les secteurs relevant de la protection du patrimoine et 
des sites, où une faible densité doit être maintenue, la densification de la 5ème zone 
villas sans modification de zone doit se faire par application d'indices d'utilisation 
du sol plus élevés, de façon différenciée en fonction des caractéristiques du site et 
du contexte urbain. Ladite fiche précise qu'il s'agit d'une diversification des types 


- 13/18 - 
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de logements et des morphologies urbaines au moyen d'une meilleure utilisation 
des zones villas et du sol. Cette fiche donne mandat aux communes de proposer, 
dans leurs plans directeurs communaux, des stratégies communales pour leur zone 
villas en identifiant les secteurs à densifier, les éléments remarquables à protéger, 
le maillage arborisé à maintenir ou à créer, les espaces verts et publics à créer. 
Il ressort de la jurisprudence qu’en 5ème zone, le PDCn 2030 peut prévoir des 
indices maximums à respecter selon les quartiers (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_416/2018 du 15 juillet 2019, consid. 5). 
21. 
La notion de pratique administrative désigne la répétition constante et régulière 
dans l’application d’une norme par les autorités administratives. De cette 
répétition peuvent apparaître, comme en ce qui concerne la jurisprudence, des 
règles sur la manière d’interpréter la loi ou de faire usage d’une liberté 
d’appréciation. Elle vise notamment à résoudre de manière uniforme des 
questions de fait, d’opportunité ou d’efficacité. Cette pratique ne peut être source 
de droit et ne lie donc pas le juge, mais peut néanmoins avoir indirectement un 
effet juridique par le biais du principe de l’égalité de traitement (ATA/596/2015 
du 9 juin 2015 ; ATA/20/2015 du 6 janvier 2015). 
22. 
S'agissant du gel des dérogations à la densité en zone 5 décrété par le Conseil 
d'État le 28 novembre 2019, il s’applique à toutes les autorisations déposées après 
le 28 novembre 2019 et non aux autorisations déposées avant cette date 
(https://www.ge.ch/document/18326/telecharger, en particulier p. 14, consulté le 
1er février 2021). 
23. 
En l'occurrence, la parcelle concernée se trouve, selon l’annexe à la fiche A04, 
carte no 1, en périmètre de protection, où l’IUS est limité à 0.2 au maximum. Le 
département a considéré que les circonstances du cas d'espèce ne justifiaient pas 
l'octroi de la dérogation de l'art. 59 al. 4 LCI, sous peine de mettre en péril 
l'objectif de protection de cette zone tel que défini par le PDCn 2030. Ce faisant, 
le département a considéré que la première condition de l'art. 59 al. 4 let. a LCI, 
soit le caractère justifié des circonstances, n'était pas remplie. Or, comme 
susmentionné, cette condition relève de l'opportunité, (ATA/1529/2019 du 
15 octobre 2019 ; ATA/1426/2019 du 24 septembre 2019), que le tribunal n'est 
pas compétent pour apprécier. 
À titre superfétatoire, il sera relevé que rien ne permet de considérer que le 
département se serait laissé guider par des considérations non fondées 
objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Il 
apparaît au contraire que le département a fondé sa décision - suivant alors 
également le préavis du SPI et de la commune - sur la protection de cette zone 
prévue par le PDCn 2030 et en cours. 


- 14/18 - 
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S’agissant enfin de la question du gel des dérogations, la demande d’autorisation a 
été déposée une première fois en décembre 2018, et une seconde fois, par les 
nouveaux propriétaires, le 27 juin 2019, soit quelques mois avant l’entrée en 
vigueur de ce moratoire. Partant, elle n’est pas concernée par celui-ci. Dans ces 
conditions, les longs développements des recourants sur le changement de 
pratique, qui aurait prétérité leur dossier, s’agissant en particulier du préavis du 
SPI, ne sont pas pertinents. En effet, il ressort du dossier que le premier préavis du 
SPI aurait déjà dû mettre en évidence l’incompatibilité du projet avec l’IUS prévu 
par le PDCn 2030. Néanmoins, celui-ci, qui n’a au demeurant pas valeur de 
décision, a été corrigé par le second et le troisième préavis de cette instance. Ces 
derniers ont ainsi souligné l’incompatibilité de l’IUS du projet avec l’IUS 
maximal prévu par le PDCn 2030 pour cette zone. Ainsi, le refus d’autorisation 
découle de la limitation de l’IUS prévue par le PDCn 2030, et non, comme les 
recourants semblent l’affirmer, d’une application, « anticipée » du gel des 
dérogations en zone villa, consécutive à un changement de pratique du 
département. 
Partant, ce grief peut être écarté. 
24. 
Au stade de leur réplique, les recourants ont invoqué la protection des droits 
acquis, laquelle devrait, pour autant que leur grief soit compréhensible, leur 
permettre de réaliser le projet querellé. 
25. 
Sous le terme de droit acquis est désigné un ensemble assez hétérogène de droits 
des administrés envers l'État dont la caractéristique commune est qu'ils 
bénéficient d'une garantie particulière de stabilité. Des droits acquis peuvent être 
conférés par la loi lorsque celle-ci les qualifie comme tels ou lorsqu'elle garantit 
leur pérennité, soit si le législateur a promis dans la loi que celle-ci ne serait pas 
modifiée ou sera maintenue telle quelle pendant un certain temps. Dans ce 
contexte, le Tribunal fédéral considère que les prétentions financières des 
fonctionnaires n'ont en général pas le caractère de droit acquis, sauf si la loi les a 
fixées une fois pour toute en les soustrayant aux effets de la législation postérieure 
ou si des assurances particulières ont été données lors d'un engagement individuel 
(ATF 143 I 65 ;134 I 23). 
Un droit acquis peut être créé dans les mêmes conditions que par la loi par une 
décision individuelle. On notera à cet égard que le simple octroi d'une autorisation 
de police comme par exemple une autorisation de construire ne crée pas de droits 
acquis. En tant que telle, la répétition de décisions successives de contenu 
identique n'en fait pas non plus de droits acquis. La catégorie la plus importante 
de droits acquis est constituée de ceux qui sont créés par un contrat entre l'État et 
les administrés. La stabilité particulière du droit est ici fondée sur le principe 
pacta sunt servanda (principe de la confiance ; Thierry TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2ème éd., p. 266 et 267). 


- 15/18 - 
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26. 
En l’espèce, les recourants, dans une argumentation confuse, semblent retenir 
qu’ils devraient bénéficier de droits acquis s’agissant de la densité de leur 
propriété, et que par conséquent celle-ci pourrait être augmentée en cas de 
rénovation. Contrairement à leurs affirmations, il ne peut être retenu qu’ils 
bénéficient de droit acquis s’agissant de la densité, laquelle pourrait évoluer en 
fonction d’une modification législative par exemple. En outre, s’ils bénéficiaient 
de tels droits, cela ne leur permettrait que de rénover leur habitation sans modifier 
la surface brute de plancher, laquelle devrait être maintenue à 25%. Ainsi, la 
densité qu’ils visaient dans leur projet ne pourrait pas être réalisée par ce biais non 
plus. 
Partant, ce grief doit être écarté. 
27. 
Les recourants invoquent ensuite une violation du principe de la proportionnalité. 
La pesée des intérêts aurait dû être faite en leur faveur, dès lors qu’ils avaient eu 
des frais importants pour mettre la maison aux standards HPE. Le refus 
d’autorisation n’était ni apte ni nécessaire pour réaliser les constructions futures. 
28. 
Le principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), exige qu'une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne 
puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c et les 
références citées). 
29. 
En l’espèce, l’autorisation dérogatoire a été refusée dès lors que la première 
condition figurant à l’art. 59 al. 4 LCI n’était pas remplie. Les conditions légales 
n’étant pas remplies, l’autorisation ne peut être délivrée (art. 1 al. 6 LCI a 
contrario). Le PDCn 2030 a par ailleurs force obligatoire pour le département 
(art. 9 LAT). Dans ces conditions, l’argumentation des recourants selon laquelle le 
taux de 0.2 ne concernerait que les nouvelles constructions ne peut être suivie. La 
question des coûts engagés par les recourants en raison de la procédure 
d’autorisation de construire n’est ici pas pertinente et ne saurait être prise en 
compte, étant précisé qu’une pesée des intérêts, au vu de l’impossibilité de 
délivrer l’autorisation en raison de l’existence du PDCn 2030, n’a pas à être faite. 
Partant, leur grief sera également écarté. 
30. 
Les recourants considèrent que le principe de l’égalité de traitement aurait été 
violé par le département. Ils citent cinq exemples d’autres autorisations qu’ils 
considèrent comme similaires à leur cas à cet égard, et pour lesquelles la 
dérogation aurait été octroyée. 


- 16/18 - 
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31. 
Une décision viole le principe de l'égalité de traitement garanti par l'art. 8 Cst. 
lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de 
faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque 
ce qui est semblable n'est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est 
dissemblable ne l'est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 131 I 1 consid. 4.2 p. 6-7 ; 129 I 346 
consid. 6 pp. 357 ss ; 129 I 113 consid. 5.1 p. 125 ; Vincent MARTENET, 
Géométrie de l'égalité, Zürich-Bâle-Genève 2003, pp. 260 ss). 
Le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut en principe sur celui 
de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas 
se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement 
appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire pas appliquée du 
tout, dans d'autres cas. Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité dont la 
décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir les 
dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans 
l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans 
l'inobservation de la loi. Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon 
une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu'aucun 
intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect 
de la légalité (ATF 139 II 49 consid. 7.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_482/2010 
du 14 avril 2011 consid. 5.1 ; ATA/352/2012 du 5 juin 2012 consid. 7). 
32. 
En l’espèce, les recourants citent le cas de cinq autres autorisations, qui seraient 
similaires à leur cas et pour lesquelles le département aurait octroyé la dérogation 
refusée en l’espèce. Ils précisent eux même que « ces projets concernant la 
construction de nouveaux logements soit dans la même zone protégée des rives de 
l’Arve, soit dans la zone grise PDCn 2030 ». 
S’agissant des DD 108'519, 110'114 et 108'032, si elles sont situées en zone de 
protection des rives de l’Arve, elles ne se trouvent pas dans une zone protégée de 
densité maximale 0.2 conformément au PDCn 2030. Les recourants ne 
démontrent d’ailleurs pas le contraire. 
S’agissant des DD 109'478 et 108'489, elles ont été délivrées en 2018, soit avant 
la mise à jour du PDCn 2030 et de ses annexes. 
Partant, les éléments de faits des diverses autorisations étant différents, un 
traitement juridique distinct se justifie également. En outre, il sera mentionné qu’il 
n’y a pas d’égalité dans l’illégalité, les conditions jurisprudentielles mentionnées 


- 17/18 - 
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supra n’étant pas remplies. Dans ces conditions, ce grief doit également être 
écarté. 
33. 
Au vu de ce qui précède, mal fondé, le recours sera rejeté. 
34. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), les recourants, qui succombent, sont condamnés, conjointement et 
solidairement, au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’800.- ; il est 
partiellement couvert par l’avance de frais de CHF 900.-versée à la suite du dépôt 
du recours. 
35. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 
 
 


- 18/18 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 8 juin 2020 par Madame Svetlana et 
Monsieur Alexander BERMAN contre la décision du département du territoire du 
8 mai 2020 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1’800.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Patrick BLASER et Michel 
GROSFILLIER, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière