ge_gerichte · ACJC/977/2025 · 2025-08-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19 août 2025 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3762/2021 
ACJC/977/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 14 AOÛT 2025 
 
Entre 
 
FONDATION A______, ayant son siège ______, appelante et intimée sur appel joint 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 juin 2024, représentée par 
Me Nadia CLERIGO CORREIA, avocate, quai des Bergues 23, 1201 Genève, 
 
et 
 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______, intimés et appelants sur 
appel joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/716/2024 du 27 juin 2024, notifié aux parties le 28 juin 2024, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, préalablement, refusé "de 
compléter les preuves". Cela fait, il a ordonné à la FONDATION A______ de 
procéder, dans un délai de 60 jours "dès réception d'un jugement condamnatoire", 
à tous les travaux utiles, à ses frais et dans les règles de l'art, pour remédier aux 
défauts relatifs au problème de température de l'eau dans les robinets (passage 
abrupt de froid à chaud) et aux odeurs et émanations de vapeur des bouches 
d'aération sur la terrasse de l'appartement de 5 pièces situé au 9ème étage de 
l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, loué par C______ et B______ 
(ch. 1 du dispositif). 
Le Tribunal a également accordé à C______ et B______ des réductions de loyer de 
10% durant chaque période hivernale, du 1er octobre au 30 avril, dès le 1er octobre 
2018 jusqu'au 30 avril 2020 concernant le défaut lié au chauffage, de 5% dès le 
18 décembre 2020 et jusqu'à réparation du défaut concernant la variation de la 
température de l'eau, et de 8% du 9 août 2019 au 15 décembre 2020 et dès le 
26 février 2021 jusqu'à la réparation du défaut concernant les mauvaises odeurs et 
les émanations de vapeur sur la terrasse (ch. 2), validé la consignation de loyer 
opérée par C______ et B______ sur le compte n° 14L 2021 2______ auprès des 
Services financiers du Pouvoir judiciaire (ch. 3), ordonné aux Services financiers 
du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés à concurrence des réductions 
octroyées sous chiffre 2 en faveur de C______ et B______ et à concurrence du 
solde en faveur de la FONDATION A______ (ch. 4), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 30 août 2024 et réceptionné au greffe de la Cour de justice le 
2 septembre 2024, la FONDATION A______ a formé appel contre ce jugement, 
dont elle a sollicité l'annulation des chiffres 1, 3 et 4 du dispositif et l'annulation du 
chiffre 2 en tant qu'il concernait des réductions de loyers accordées en lien avec la 
variation de température de l'eau et les mauvaises odeurs et émanations de vapeur 
sur la terrasse. 
b. Par mémoire de réponse du 3 octobre 2024, C______ et B______ ont conclu au 
rejet de l'appel formé par la FONDATION A______ et à la confirmation du 
jugement entrepris. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que la cause soit renvoyée 
au Tribunal pour instruction complémentaire, conformément à leurs réquisitions de 
première instance. 
Sur appel joint, ils ont conclu à l'annulation des chiffres 4 et 5 du dispositif du 
jugement et, cela fait, à ce que leur soient accordées des réductions de loyer de 10% 
du 9 novembre au 23 décembre 2020 concernant le défaut lié au chauffage, de 5% 
du 10 décembre au 2018 au 19 août 2021 concernant l'affaissement des dalles de la 


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terrasse et de 5% du 16 septembre 2018 au 16 novembre 2021 concernant le défaut 
affectant la porte-fenêtre coulissante. 
c. Par réplique sur appel principal et réponse à l'appel joint du 5 novembre 2024, la 
FONDATION A______ a persisté dans ses conclusions sur appel principal et a 
conclu au déboutement de C______ et B______ de toutes leurs conclusions sur 
appel joint. 
d. Par duplique sur appel principal et réplique sur appel joint du 3 décembre 2024, 
C______ et B______ ont persisté dans leurs conclusions 
e. Par duplique sur appel joint et déterminations spontanées sur l'appel principal du 
16 décembre 2024, la FONDATION A______ a persisté dans ses conclusions. 
f. Les parties ont été avisés par le greffe de la Cour le 22 janvier 2025 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. La FONDATION A______ (ci-après : La FONDATION) est au bénéfice d'un 
droit de superficie portant sur la parcelle sur laquelle a été érigé l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______ à Genève. 
Le chantier de construction de cet immeuble s'est terminé en août 2018 et les 
premières locations ont débuté en septembre 2018. 
L'immeuble est au bénéfice du label Minergie. 
b. Le 3 septembre 2018, C______ et B______, locataires, et la FONDATION, 
bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de 
5 pièces au 9ème étage de l'immeuble précité. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et trois mois et demi, du 
16 septembre 2018 au 31 décembre 2019, renouvelable ensuite tacitement d'année 
en année, sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. 
Le loyer a été fixé à 2'054 fr. par mois, hors charges. 
L'immeuble a été géré par la régie D______ puis, dès le 1er janvier 2020, par la régie 
E______. 
c. Dès leur entrée dans les locaux, les locataires se sont plaints aux régies de 
plusieurs problématiques rencontrées dans leur appartement, notamment des odeurs 
nauséabondes émanant de la terrasse, en particulier les jours chauds (premier bon 
de la régie le 9 août 2019), ainsi qu'un affaissement des dalles de la terrasse 
(première plainte le 10 décembre 2018). 


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Ils se sont également plaints, dès le 8 octobre 2018, de problèmes de températures 
insuffisantes dans leur logement. 
d. Les régies ont émis plusieurs bons de travaux et plusieurs entreprises sont 
intervenues dans l'appartement des locataires et dans l'immeuble. 
e. Le 22 juillet 2020, les locataires ont mis en demeure la bailleresse de régler les 
différents problèmes d'ici au 31 juillet 2020, sous menace de consignation des 
loyers. 
Ils ont consigné leur loyer dès le mois d'août 2020. 
Toutefois, les locataires n'ayant pas introduit la demande en validation de 
consignation dans les délais, les loyers ont été déconsignés en faveur de la 
bailleresse. 
f. Les entreprises suivantes sont intervenues, après avoir reçu des bons de travaux 
de la part des régies : 
- L'entreprise F______ & Cie SA est intervenue à plusieurs reprises pour régler le 
chauffage. En décembre 2019, elle a indiqué à la régie que les locataires se 
plaignaient à juste titre d'une température insuffisante dans leur logement dû à des 
départs en chaufferie trop bas. Il était ainsi, selon l'entreprise, indispensable 
d'augmenter les courbes de chauffe. En février 2020, l'entreprise a relevé une 
température de 17 degrés chez les locataires et effectué quelques réglages. En 
novembre 2020, elle a relevé des températures normales dans l'appartement des 
locataires (20 degrés dans la cuisine et 19.5 degrés dans une chambre) et un bon 
fonctionnement du système. 
- Les entreprises G______ SA et H______ SA ont procédé à plusieurs contrôles des 
mauvaises odeurs dont se plaignaient les locataires sur leur terrasse. Après des 
recherches complexes, elles ont procédé à une modification technique sur le toit du 
bâtiment en surélevant une cheminée afin d'éviter que les rejets olfactifs des 
ventilations sanitaires ne se rabattent sur la terrasse des locataires lors de vents 
dominants. Cette intervention a eu lieu en fin d'année 2020, entre les 16 octobre et 
18 décembre 2020. 
- L'entreprise G______ SA a également procédé au contrôle de l'affaissement des 
dalles sur la terrasse. 
g. Le 18 décembre 2020, les locataires se sont plaints à la régie que le sol de leur 
appartement était très froid, qu'il y avait un problème de température de l'eau qui 
s'alternait entre chaud et froid et la terrasse était toujours inexploitable. 
h. Le 23 décembre 2020, le conseil des locataires est revenu sur les incidents de 
chauffage récurrents ainsi que sur les autres problématiques non réglées et a mis la 


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bailleresse en demeure de remédier à l'instabilité des dalles de la terrasse et de 
réparer la porte coulissante du séjour, ce d'ici au 22 janvier 2021, sous menace de 
consignation des loyers. 
i. Le 24 décembre 2020, l'entreprise F______ & Cie SA est à nouveau intervenue 
dans l'appartement des locataires. Elle a relevé des températures de 21.5 degrés au 
sol, de 21.4 degrés dans la salle de bains et de 23.2 degrés dans la cuisine. Elle a 
également constaté que la chaudière fonctionnait et que les consignes de 
températures étaient aux normes. 
j. Le 18 janvier 2021, La FONDATION a répondu que, concernant le chauffage, il 
était vrai que sa mise en route en 2018 avait présenté quelques difficultés de 
réglages mais que depuis septembre 2020, aucun dysfonctionnement majeur n'avait 
été signalé, hormis un léger incident réglé rapidement mi-décembre 2020. Elle a 
rappelé que le bâtiment était "classé HPE" et que dans ce type d'immeubles, l'Office 
cantonal de l'énergie (OCEN) préconisait des températures maximales de 19 degrés 
dans les chambres et 21 degrés dans les pièces à vivre. Elle a proposé de poser un 
enregistreur de températures pendant 24 heures pour vérifier que les minimas 
étaient respectés. Concernant les odeurs, après des recherches complexes, une 
modification technique avait eu lieu sur le toit à fin 2020 pour éviter que les vents 
dominants n'emportent les rejets olfactifs des ventilations sanitaires sur la terrasse 
des locataires. Concernant les autres défauts, des bons de travaux avaient été émis 
pour un menuisier afin de régler la porte coulissante et pour l'entreprise 
G______ SA afin de vérifier à nouveau la stabilité des dalles de la terrasse. 
k. Le 28 janvier 2021, C______ et B______ ont consigné le loyer pour le mois de 
février 2021 (consignation n° 14L 2021 2______). 
l. Le 1er février 2021, les locataires ont informé la régie que la plupart des 
entreprises mandatées étaient déjà intervenues pour établir des devis sur chacune 
des problématiques, devis restés sans suites. Dans la mesure où les défauts n'avaient 
pas été réparés dans le délai imparti, les loyers avaient été consignés. Ils ont 
également précisé qu'après des réglages du chauffage qui avaient duré deux ans, les 
températures se situaient plutôt entre 18 et 20 degrés qu'entre 19 et 21 degrés. En 
outre, depuis la dernière intervention du mois de décembre sur le chauffage, l'eau 
passait subitement de chaud à froid et inversement. 
m. Le 18 février 2021, la régie a pris note de la consignation du loyer, tout en 
confirmant que tout avait été entrepris pour régler les défauts dont se plaignaient 
les locataires, dont certains, notamment le chauffage et les odeurs, étaient selon elle 
réparés. 
n. Par requête déposée le 26 février 2021 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, C______ et B______ ont pris les conclusions 
suivantes, sur les points encore litigieux en appel : 


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- Valider la consignation. 
- Ordonner à la bailleresse de procéder à tous les travaux utiles, à ses frais et dans 
les règles de l'art, pour remédier complétement et durablement aux défauts suivants, 
et ce dans un délai de 30 jours dès réception d'un jugement condamnatoire : 
 
Problème de chauffage; 
 
Problème de température de l'eau des robinets (passage abrupt de froid à 
chaud); 
 
Odeurs de la terrasse et vapeur des bouches d'aération; 
 
Réparation de la porte coulissante de la terrasse; 
 
Affaissement des dalles de la terrasse. 
- Dire que l'entier du loyer pourra être consigné jusqu'à complète et parfaite 
exécution des travaux. 
- Octroyer aux locataires une réduction de loyer de 25% dès le 16 septembre 2018 
et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux. 
- Dire que les loyers seront déconsignés, une fois les travaux effectués, en faveur 
de la bailleresse, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer. 
o. Le 16 mars 2021, la régie a informé C______ et B______ que, s'agissant des 
dalles de la terrasse, l'entreprise G______ SA avait confirmé dans un courriel du 
24 février 2021 que celles-ci étaient installées dans les règles de l'art. S'agissant de 
la porte coulissante, l'entreprise I______ Sàrl avait constaté le 3 mars 2021 que les 
locataires n'utilisaient pas correctement la baie vitrée. Quant au chauffage, 
l'entreprise F______ & Cie SA s'était rendue à plusieurs reprises chez les locataires 
en novembre et décembre 2020, durant les fêtes de fin d'année, et avait constaté que 
tous les réglages de la chaudière et les températures dans l'appartement étaient aux 
normes (20 à 23.5 degrés dans la cuisine et le salon, 19.5 degrés dans la chambre et 
23.2 degrés dans la salle de bains). La régie indiquait donc que la consignation des 
loyers n'était plus justifiée. 
p. Le 5 mai 2021, C______ et B______ sont revenus sur la réunion qui devait se 
tenir en présence de toutes les entreprises concernées par les travaux encore 
nécessaires et ont précisé que les problèmes non résolus concernaient notamment 
les odeurs sur la terrasse et les vapeurs émanant des tuyaux d'aération, l'affaissement 
des dalles de la terrasse, la porte coulissante, la température trop basse dans 
l'appartement et la variation de la température de l'eau. Des pétitions signées par de 
nombreux habitants de l'immeuble, concernant les problèmes de variation de 


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température de l'eau et de chauffage insuffisant dans les appartements, étaient 
jointes au courrier. 
q. Une réunion a été organisée le 3 juin 2021, en présence de toutes les entreprises 
et de la régie. 
r. A la suite de cette réunion, les entreprises suivantes sont intervenues : 
- L'entreprise G______ SA est intervenue le 19 août 2021 et a procédé à la remise 
à niveau des dalles qui avaient bougé. 
- Les entreprises I______ Sàrl et J______ AG sont intervenues sur la porte 
coulissante, la première ayant tout d'abord indiqué à la régie que le problème y 
relatif venait de la mauvaise utilisation de la porte par les locataires. La deuxième 
entreprise a changé le chariot de roulettes, qui était inadapté au poids de la porte, ce 
qui causait le bruit de claquement dont se plaignaient les locataires, 
indépendamment de l'utilisation qu'ils en faisaient. Le problème a ainsi été réglé le 
16 novembre 2021. 
- L'entreprise H______ SA est intervenue à quatre reprises dans l'immeuble en 
juillet 2021 pour contrôler si des habitants avaient procédé à des installations non 
conformes sur le réseau d'eau, pouvant causer des problèmes de variation de 
température. Il ressort du rapport de cette entreprise du 21 septembre 2021 que trois 
installations non conformes (machines à laver, douchettes) étaient raccordées sur le 
réseau chez des habitants de l'immeuble et qu'un contrôle était également nécessaire 
dans les logements auxquels le technicien n'avait pas pu accéder lors de son 
passage. Selon le rapport, ces installations pouvaient provoquer des variations de 
températures dans les installations sanitaires, de sorte que leur mise en conformité 
était préconisée. 
s. Non conciliée lors de l'audience de conciliation du 22 septembre 2021, l'affaire a 
été portée devant le Tribunal le 22 octobre 2021 et les locataires ont persisté dans 
leurs conclusions. 
Par mémoire réponse du 31 janvier 2022, la FONDATION a conclu au déboutement 
des locataires de leurs conclusions et à la libération des loyers consignés en sa 
faveur. 
Dans des allégués complémentaires déposés le 31 mars 2022, C______ et B______ 
ont indiqué que la problématique de la variation de température de l'eau et de son 
débit avait été considérablement améliorée à la suite d'une intervention le 
19 novembre 2021. Ils ont également produit de courtes vidéos sur lesquelles l'on 
peut voir de la vapeur émaner de la cheminée sur la toiture et se diriger vers la 
terrasse des locataires, entendre le bruit de claquement de la porte coulissante avant 
sa réparation et constater le peu de pression d'eau chaude sur l'un des robinets. 


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t. Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties (cf. infra let. t.a) et à l'audition 
de plusieurs témoins ( cf. let. t.b) lors des audiences qui se sont tenues les 8 avril, 
2 septembre et 11 novembre 2022, ainsi que 10 février, 2 juin, 4 juillet et 11 octobre 
2023. 
t.a. B______ a déclaré que le problème des dalles de la terrasse était toujours 
existant, malgré les différentes interventions, la dernière datant de novembre 2021. 
Les ouvriers qui s'étaient rendus sur place lui avaient dit que les dalles allaient 
encore bouger, ce qui était le cas. Dès lors, il ne laissait pas ses enfants accéder à la 
terrasse. Concernant le chauffage, l'entreprise F______ & Cie SA était intervenue 
en début d'année 2022 et avait décalé de deux heures l'heure du départ de chauffe. 
Depuis, tout fonctionnait. Avant ces interventions, il faisait extrêmement froid dans 
les chambres et de l'air s'infiltrait par les fenêtres. Il avait dû poser des chauffages 
d'appoint. Concernant les mauvaises odeurs sur la terrasse, assimilables à "des 
odeurs de toilettes publiques mal entretenues", elles étaient toujours fortement 
présentes, alors que le problème avait été signalé en été 2019. L'entreprise 
H______ SA avait déplacé les sorties d'air en été 2021 mais cela n'avait que déplacé 
le problème. S'agissant de la température de l'eau, elle passait toujours de froid à 
chaud rapidement, surtout le matin et le soir, rendant les douches des enfants 
compliquées. Une intervention avait eu lieu dans d'autres allées en novembre 2021 
et il avait senti une petite amélioration. 
La représentante de la bailleresse a déclaré que la mise en œuvre du bâtiment avait 
posé quelques problèmes de chauffage, lesquels étaient inhérents à toute nouvelle 
construction. Les premiers signalements du problème de chauffage avaient été faits 
en novembre 2018 et la régie avait été instruite de faire le nécessaire. S'agissant des 
odeurs sur la terrasse, des entreprises étaient intervenues et le problème était lié au 
concept général énergétique. Une cheminée supplémentaire avait été placée. 
Concernant les variations de température de l'eau, des installations supplémentaires 
non réglementaires avaient été découvertes chez certains locataires, ce qui avait 
"déréglé le système". Le problème était aujourd'hui réglé. Ces problèmes étaient 
également inhérents aux périodes de chauffage des ballons d'eau chaude. Les 
locataires habitant au dernier étage, il était normal qu'il y ait de fortes variations de 
températures car, par hypothèse, plusieurs personnes prenaient une douche en 
même temps dans l'immeuble. En outre, l'immeuble était labellisé Minergie, de 
sorte que les m3 de chauffage et les périodes étaient calculés par des ingénieurs 
surveillés par l'OCEN. S'agissant des dalles de la terrasse, elles avaient été installées 
dans les règles de l'art et les entreprises avaient été mandatées à chaque fois qu'un 
problème avait été signalé. 
t.b. Le concierge de l'immeuble, K______, a déclaré qu'il habitait à côté des 
locataires et n'avait pas eu de problème de chauffage. Il s'était rendu deux fois dans 
leur appartement à la demande de la régie. Il était "monté sur le toit avec l'entreprise 
lorsqu'il y a[vait] eu les travaux"; il avait constaté des "mauvaises odeurs", "mais 


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pas de problèmes particuliers avec la terrasse". Il n'avait pas été interpellé par 
d'autres locataires pour ce problème. Il avait, en revanche, eu connaissance de 
problème de pression et de température d'eau et une entreprise était "passée pour 
régler le problème". 
L______, habitant au 8ème étage, a confirmé le problème de chauffage dès l'entrée 
dans les locaux, problème qui avait été réglé en janvier 2021. Chez lui, les chambres 
et les sols étaient froids, jusqu'à 13 degrés, et les températures étaient irrégulières 
d'une pièce à l'autre. Le problème de variation de température de l'eau était toujours 
d'actualité et l'eau basculait du chaud à froid abruptement. Il faisait dès lors très 
attention lors des douches des enfants. 
M______, habitant au 3ème étage, a confirmé avoir eu des problèmes de chauffage 
et d'eau chaude chez lui, problèmes qui étaient toujours d'actualité mais qui étaient 
aléatoires. Il en avait informé le concierge. 
N______, ancien locataire ayant habité l'immeuble au 5ème étage en tant que premier 
locataire et pour une durée d'environ deux ans, a confirmé les problèmes de 
chauffage dont il s'était plaint à la régie et qui étaient toujours existants à son départ 
de l'appartement, ainsi que des problèmes de variation de la température de l'eau. 
O______, ami de B______, a déclaré qu'il avait senti de fortes mauvaises odeurs 
sur la terrasse, quand il y avait du vent. Il sentait ces odeurs à chaque visite. 
P______, le responsable technique de l'immeuble d'octobre 2020 à octobre 2022, a 
déclaré qu'il s'était rendu chez les locataires pour un problème d'odeurs sur la 
terrasse. Il avait fait procéder à une modification de la ventilation et à une déviation. 
Il s'était rendu une deuxième fois chez les locataires pour des problèmes de dalles, 
de fenêtres et d'écoulement de l'évier, seuls points dont il se rappelait sur la longue 
liste de problèmes soulevés par les locataires. Une entreprise était intervenue sur 
les dalles et avait précisé que l'installation était aux normes mais qu'il ne fallait pas 
y faire certaines activités, comme de la trottinette. Concernant l'eau chaude, la 
distribution était souvent problématique car des branchements privatifs perturbaient 
le système. La régie avait donc fait un contrôle de ces installations privées ainsi 
qu'un contrôle des installations de l'immeuble. A sa connaissance, aucun autre 
habitant ne s'était plaint des problèmes dont se plaignaient les locataires, hormis la 
pétition qu'il avait reçue. 
Q______, employé de H______ SA, a déclaré que lorsqu'il s'était rendu chez les 
locataires, il n'avait pas senti de mauvaises odeurs sur la terrasse. Il avait procédé à 
des contrôles concernant le problème de variation de température de l'eau et 
constaté que les installations (chaufferie, nourrice) étaient en ordre. En revanche, il 
avait constaté que trois machines à laver non conformes étaient installées dans 
l'immeuble. 


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R______, technicien de F______ & Cie SA a déclaré qu'il était intervenu chez les 
locataires pour un problème de chauffage et qu'il n'avait pas ressenti d'odeurs. Pour 
lui, le fonctionnement du chauffage était bon. 
S______, technicien de G______ SA, a déclaré que l'entreprise avait suivi 
l'intégralité du chantier. Il arrivait fréquemment que les dalles de la terrasse bougent 
car le bâtiment se tassait et "tout se mettait en place". Ce genre d'interventions dans 
les bâtiments neufs était fréquent. Ce problème n'empêchait pas l'utilisation de la 
terrasse. Il avait informé la régie que si elle souhaitait faire plaisir aux locataires, il 
était possible de faire une intervention complète sur le dallage, mais que cela n'était 
pas nécessaire. Il s'était également rendu chez les locataires pour des problèmes de 
mauvaises odeurs, qu'il n'avait pas senties. 
T______, technicien de I______ Sàrl, a déclaré qu'il avait constaté que la locataire 
poussait énergiquement la porte coulissante, alors qu'il fallait "l'accompagner". La 
porte grinçait un peu et il l'avait huilée. Lors d'un deuxième rendez-vous sur place, 
il avait constaté que la porte fonctionnait très bien mais qu'il y avait un "petit clic", 
dû, selon lui, à la mauvaise manipulation de la porte, sans qu'il n'en soit certain. 
Pour l'éviter, il fallait changer les roulettes. 
U______, employé de J______ SA, a confirmé le problème de claquement de la 
porte coulissante, qui n'était pas insupportable mais gênant. Il avait changé les 
charriots, ce qui était nécessaire car il y avait un problème de poids de la porte. Une 
mauvaise manipulation ne pouvait pas endommager les charriots. 
u. Par ordonnance du 14 septembre 2023, le Tribunal a refusé d'ordonner des 
mesures d'instruction complémentaires, estimant qu'il n'était pas nécessaire 
d'interpeller les entreprises F______ & Cie SA, H______ SA, G______ SA, 
I______ Sàrl et J______ AG, afin qu'elles produisent une liste datant toutes leurs 
interventions et une copie de tous leurs rapports/devis, ni de procéder à une 
inspection locale, ni d'auditionner une nouvelle fois les locataires, ni encore 
d'ordonner une expertise, car le Tribunal avait déjà procédé à de nombreuses 
auditions, notamment celles des techniciens qui étaient intervenus chez les 
locataires. 
v. Dans ses plaidoiries finales du 15 décembre 2023, la FONDATION a persisté 
dans ses conclusions. 
Dans leurs plaidoiries finales du 20 décembre 2023, C______ et B______ ont 
conclu à la réouverture des enquêtes, sollicitant notamment une inspection locale et 
la mise en œuvre d'une expertise judiciaire. Ils ont par ailleurs retiré leur conclusion 
relative aux travaux à entreprendre sur la porte coulissante et persisté dans leur 
demande pour le surplus. 


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w. Par réplique spontanée du 12 janvier 2024, la FONDATION a conclu au rejet 
des conclusions visant la réouverture des enquêtes. 
D. 
Dans le jugement attaqué, le Tribunal a retenu que la bailleresse avait été informée 
dès le 8 octobre 2018 des problèmes de chauffage affectant l'immeuble. Il n'était 
pas contesté que la mise en route du chauffage avait créé des problèmes lors de la 
mise en service du bâtiment et que son réglage optimal avait pris plusieurs années. 
Dans l'intervalle, les appartements n'avaient pas été suffisamment chauffés, 
l'entreprise F______ & Cie SA ayant relevé des températures de 17 degrés chez les 
locataires. B______ avait admis en audience qu'à la suite d'une dernière 
intervention début 2022, le problème avait enfin été réglé, tandis que le témoin 
L______ avait déclaré que le chauffage était en ordre depuis janvier 2021. Il 
ressortait des pièces produites et des enquêtes que les interventions des entreprises 
et les réglages importants sur le système de chauffage avaient eu lieu jusqu'au début 
de l'année 2020. Les contrôles effectués dans l'appartement loué en novembre et 
décembre 2020 avaient confirmé que la température était désormais dans la norme. 
Mis à part certains réglages ponctuels effectués par la suite, le problème de 
chauffage dans l'immeuble avait ainsi été réglé début 2020, de sorte que les 
locataires avaient droit à une réduction de loyer de 10% durant les périodes 
hivernales 2018/2019 et 2019/2020. 
Les locataires s'étaient plaints de variations de la température de l'eau pour la 
première fois le 18 décembre 2020. Il avait été démontré que le réseau de 
distribution avait été déréglé par le branchement de machines à laver et d'autres 
installations non conformes dans plusieurs logements. Il ressortait des enquêtes 
qu'une intervention avait eu lieu le 19 novembre 2021 et que, depuis lors, aux dires 
mêmes de B______, la situation s'était grandement améliorée. Toutefois, plusieurs 
témoins avaient déclaré que la température de l'eau variait encore soudainement de 
chaud à froid et inversement, ce qui posait problème, notamment lors des douches. 
En outre, la bailleresse n'avait pas démontré avoir pris des mesures pour pallier la 
présence d'installations non conformes sur le réseau de distribution. Ce défaut était 
donc toujours d'actualité et il se justifiait de condamner la bailleresse à entreprendre 
les travaux nécessaires pour y remédier. Une réduction de loyer de 5% dès le 
18 décembre 2020 jusqu'à la réparation du défaut était octroyée aux locataires, ce 
pourcentage tenant compte du fait que la situation s'était améliorée depuis le 
19 novembre 2021. 
Il n'était pas contesté que des mauvaises odeurs avaient envahi la terrasse des 
locataires en raison d'un défaut de conception des cheminées d'extraction des 
ventilations sanitaires. Le premier bon de la régie y relatif datait du 9 août 2019 et 
une intervention avait eu lieu au plus tard à mi-décembre 2020. Il ressortait toutefois 
des vidéos produites par les locataires que des émanations de vapeur persistaient à 
envahir la terrasse, de sorte que ceux-ci étaient fondés à réclamer de la bailleresse 
qu'elle procède aux travaux nécessaires pour éliminer ce défaut. Une réduction de 


- 12/21 - 
 
 
C/3762/2021 
loyer de 8% était accordée aux locataires, du 9 août 2019 jusqu'au 15 décembre 
2020 (date à laquelle la cheminée d'extraction avait été surélevée), puis dès le 
26 février 2021 (date à laquelle les locataires avaient avisé la bailleresse de la 
résurgence des émanations) jusqu'à la réparation du défaut. 
Il ressortait du dossier, en particulier des déclarations du témoin U______, que le 
chariot de la porte coulissante n'était pas adapté au poids de la porte et que le bruit 
de claquement était dû à cette inadéquation et non à une mauvaise utilisation par les 
locataires. Ce défaut avait certes été démontré, mais il ressortait des vidéos versées 
à la procédure qu'il n'engendrait qu'un léger bruit de claquement lors de la fermeture 
de la porte (et non un bruit "assourdissant" comme allégué par les locataires). Ce 
léger bruit ne justifiait pas l'octroi d'une réduction de loyer, étant précisé que la 
porte avait toujours pu être manipulée malgré le défaut. 
Au surplus, il n'était pas contesté que les dalles de la terrasse s'étaient affaissées et 
qu'elles continueraient à le faire. L'entreprise G______ SA avait toutefois exposé 
que les dalles avaient été installées dans les règles de l'art, que ce processus était 
normal dans un immeuble neuf, que des interventions ponctuelles pouvaient avoir 
lieu pour rehausser certaines dalles et que cet affaissement n'empêchait pas 
l'utilisation de la terrasse. Il ressortait en outre des photographies produites que 
l'affaissement était minime et ne constituait pas un danger d'utilisation de la 
terrasse. L'existence d'un défaut n'ayant pas été démontrée à satisfaction de droit, 
aucune réduction de loyer ne se justifiait à cet égard. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
1.2 En l'espèce, au vu des conclusions en réduction de loyer et en exécution de 
travaux formulées par les locataires en première instance, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 


- 13/21 - 
 
 
C/3762/2021 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable à la forme. 
1.4 L'appel joint a été également interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits 
par la loi (art. 313 CPC). Il est dès lors recevable à la forme. 
Par souci de clarté, la FONDATION A______ sera désignée ci-après comme 
l'appelante et les locataires comme les intimés. 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.6 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation sont soumis, en ce qui 
concerne la consignation du loyer, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 
al. 2 let. c CPC). Les faits sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale 
s'applique (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir admis l'existence de deux défauts affectant 
la chose louée, à savoir (i) des variations de température de l'eau sanitaire ainsi que 
(ii) des mauvaises odeurs et des émanations de vapeur sur la terrasse de 
l'appartement loué. Elle lui reproche également d'avoir octroyé des réductions de 
loyer aux intimés, alors que ces défauts n'auraient, selon elle, pas été prouvés à 
satisfaction de droit. Elle soutient par ailleurs avoir déjà procédé aux travaux 
nécessaires pour remédier aux défauts invoqués par les intimés, de sorte qu'aucune 
intervention supplémentaire ne pourrait raisonnablement être exigée d'elle. 
De leur côté, les intimés font grief au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise 
appréciation des preuves s'agissant des défauts allégués en lien avec (iii) le 
chauffage insuffisant de l'appartement, (iv) le dysfonctionnement de la porte-
fenêtre coulissante et (v) l'affaissement des dalles de la terrasse. Ils lui reprochent 
également d'avoir refusé de leur octroyer des réductions de loyer à ce titre, 
respectivement de leur avoir octroyé des réductions insuffisantes. 
2.1 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en 
est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 
5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une 
libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal 
décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou 
non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2016, 
n. 1905). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes 


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C/3762/2021 
les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 
consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, 
aspects choisis, 2011, p. 93). 
L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la 
preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et 
à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut 
le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 
2015 consid. 5.2). 
2.2 La preuve est considérée comme apportée lorsque le juge est convaincu de la 
réalité d'une allégation. Il doit être convaincu, d'un point de vue objectif, de 
l'existence du fait concerné. Cette existence ne doit cependant pas être établie avec 
certitude; 
il 
suffit 
que 
d'éventuels 
doutent 
apparaissent 
insignifiants 
(ATF 128 III 271). Lorsqu'une preuve stricte n'est pas seulement impossible à 
apporter dans un cas particulier, mais est exclue ou n'est raisonnablement pas 
exigible en raison de la nature même de l'affaire, en particulier si les faits allégués 
par la partie qui supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis 
qu'indirectement par des indices, le juge peut se fonder sur la vraisemblance 
prépondérante (ATF 130 III 321). 
 
2.3 L'art. 256 al. 1 CO dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date 
convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. 
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut 
exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 
4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 
D'autres facteurs tels que le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les 
normes usuelles de qualité, les règles de droit public ainsi que les usages courants 
doivent être pris en considération, de même que le critère du mode d'utilisation 
habituel des choses du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat (LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 259-260). 
Pour le calcul de la réduction du loyer, le juge procède en principe selon la méthode 
dite « proportionnelle ». Il compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, 
avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit 


- 15/21 - 
 
 
C/3762/2021 
de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage 
des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties (ATF 130 III 504 
consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; LACHAT, op. cit., p. 315). 
Ce calcul proportionnel n'étant pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation 
en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 
La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires 
(LACHAT, op. cit., p. 316). 
2.4 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence 
du défaut (LACHAT, op. cit., p. 303). 
Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent 
en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit du bail - 
Loyers, défauts et résiliation de baux d'habitations et de locaux commerciaux à 
l'aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 
Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l'objet 
loué de la manière la plus précise que possible (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; JEANDIN, op. cit., n. 1106 et 1169). 
En revanche, l'art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui 
doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment 
forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; 127 III 248, consid. 3a; 
127 III 519, consid. 2a). Il n'exclut ni l'appréciation anticipée des preuves ni la 
preuve par indices (ATF 129 III 18, consid. 2.6; 127 III 520, consid. 2a; 
126 III 315, consid. 4a). La restriction de l'usage causée par le défaut sera le plus 
souvent prouvée par titre ou par témoignage (JEANDIN, op. cit., n. 1187). 
La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination 
de la quotité de réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 316). 
La Cour de justice a consenti aux réductions de loyers suivantes, en lien avec des 
problèmes de variations de température de l'eau sanitaire : 10% pour une pression 
d'eau froide insuffisante (ACJC/381/2007 du 2 avril 2007 consid. 3.2); 15% pour 
l'absence d'eau chaude aux heures où elle est le plus utile, pour la fourniture 
parcimonieuse, ou livrée après plusieurs minutes d'écoulement, ou encore en cas de 
variation subite de la température et ce durant trois ans (ACJC/142/2007 du 
5 février 2007 consid. 3.4); 3% pour de brusques variation de température de l'eau 
dans la douche pendant des années (ACJC/183/2010 du 15 février 2020 consid. 3.1). 
S'agissant de nuisances liées à des mauvaises odeurs, la Cour a retenu les réduction 
suivantes : 5% pour des odeurs de cuisine, principalement aux heures des repas, 


- 16/21 - 
 
 
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dans un appartement situé dans un immeuble comprenant plusieurs logements, 
construit avec un standing minimum et dont le loyer était faible (ACJC/555/2010 
du 17 mai 2020 consid. 4.4); 5% pour des mauvaises odeurs (acides, cuisines et 
poubelles) dans plusieurs pièces d'un logement (ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019 
consid. 4.2); 10% pour des odeurs d'égouts incommodant les clients d'un restaurant, 
la constance des nuisances n'étant toutefois pas établie (ACJC/193/2000 du 13 mars 
2000); 10% pour des nuisances olfactives dues à un système de ventilation non 
conforme aux exigences légales (ACJC/624/2006 du 12 juin 2006.) 
2.5 L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir admis l'existence d'un 
défaut de la chose louée en lien avec des variations de température de l'eau sanitaire 
(passage abrupt du froid au chaud). Elle lui reproche d'avoir retenu que ce défaut 
était avéré sur la base des "seuls dires subjectifs" des intimés et des témoins 
L______ et M______, sans tenir compte de l'avis des professionnels mandatés par 
la régie. Elle reproche en particulier au Tribunal de ne pas avoir tenu compte du 
rapport de l'entreprise H______ SA du 21 septembre 2021, attestant, selon elle, de 
l'absence de tout défaut à la suite de quatre visites sur place effectuées en juillet 
2021, rapport dont le contenu aurait été confirmé par le témoin Q______. Ce faisant, 
les premiers juges auraient "choisi d'accorder plus de crédit à des avis fondés sur 
des impressions subjectives plutôt qu'à ceux d'une société connue et reconnue de la 
branche". 
Ce moyen tombe à faux. Le Tribunal a retenu, avec raison, qu'il avait été démontré 
lors des enquêtes (interrogatoire des parties, déclarations des témoins L______, 
M______, P______ et Q______) que le réseau de distribution de l'eau sanitaire 
avait été déréglé en raison du branchement "sauvage" de machines à laver et d'autres 
installations non conformes dans plusieurs appartements de l'immeuble et que ce 
dérèglement perdurait. Contrairement à ce que soutient l'appelante, le rapport de 
l'entreprise H______ SA du 21 septembre 2021 n'atteste pas de l'absence de tout 
défaut. A l'inverse, ce rapport constate que trois installations non conformes 
(machines à laver, douchettes) étaient raccordées au réseau chez des habitants de 
l'immeuble, tout en précisant qu'un contrôle était également nécessaire dans les 
logements auxquels le technicien n'avait pas pu accéder lors de son passage; il 
souligne par ailleurs que "ces installations [pouvaient] provoquer des variations de 
températures dans les installations sanitaires", de sorte que leur mise en conformité 
était préconisée. Ainsi, le Tribunal a considéré à juste titre que l'appelante n'avait 
pas démontré que, à la suite de ce constat, des mesures auraient été prises pour 
éviter de telles variations de température. 
Pour ce défaut, les premiers juges ont octroyé aux intimés une réduction de loyer 
de 5% dès le 18 décembre 2020 jusqu'à son élimination, en précisant que ce 
pourcentage tenait compte du fait que les intimés avaient admis que la situation 
s'était améliorée depuis le 19 novembre 2021. 


- 17/21 - 
 
 
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L'appelante soutient que les installations sanitaires de l'appartement auraient 
toujours été utilisables et que le rapport de H______ SA attesterait du fait que le 
réseau de distribution d'eau chaude était aux normes et que, dès lors, aucune 
intervention ne pourrait être exigée d'elle pour remédier au défaut. 
Or, comme on vient de le voir, il est établi que des installations non conformes sont 
toujours présentes chez d'autres habitants de l'immeuble et qu'elles peuvent être la 
cause des variations de température de l'eau sanitaire dans l'appartement des 
intimés. Le fait que les pièces d'eau aient toujours été utilisables, ce qui n'est pas 
contesté par les intimés, ne change rien à ce qui précède. 
En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la bailleresse à 
procéder aux travaux nécessaires pour remédier à ce défaut, d'une part, et qu'il a 
octroyé une réduction de loyer aux intimés à ce titre, dont l'appelante ne remet pas 
en cause la quotité, d'autre part. 
Le jugement attaqué sera dès lors confirmé sur ces points. 
2.6 S'agissant des mauvaises odeurs et des émanations de vapeur sur la terrasse, 
l'existence de ce défaut a été démontrée à satisfaction de droit pour la période du 
9 août 2019 au 15 décembre 2020, ainsi que l'a retenu le Tribunal, les témoins 
O______ et K______ ayant confirmé avoir constaté des mauvaises odeurs sur la 
terrasse à cette époque-là – étant précisé que le témoin K______ a déclaré être 
"monté sur le toit avec l'entreprise lorsqu'il y a[vait] eu les travaux" et avoir 
constaté les odeurs à cette occasion. De plus, après des "recherches complexes", les 
entreprises G______ SA et H______ SA ont procédé à la surélévation de la 
cheminée, dans le but d'éviter que les rejets olfactifs des ventilations sanitaires ne 
se rabattent sur la terrasse des locataires. Ainsi, la première réduction de loyer 
accordée du 9 août 2019 (date du premier bon de la régie pour remédier au défaut) 
au 15 décembre 2020 (date de la surélévation de la cheminée) doit être confirmée. 
En revanche, s'agissant de la réduction de loyer accordée dès le 26 février 2021 
(date d'avis des locataires concernant la résurgence des émanations), les premiers 
juges ont fondé leur décision sur la base de deux courtes vidéos, dont on ignore 
dans quelles circonstances elles ont été filmées. Or, ces deux vidéos montrent de la 
vapeur qui est ramenée par le vent sur la terrasse des locataires, mais ne sont pas 
propres à démontrer une quelconque odeur. Il en va de même des dires à ce propos 
du seul témoin O______, ami des locataires. 
Ainsi, au vu des principes jurisprudentiels rappelés ci-avant, la preuve que ce défaut 
aurait subsisté après le 15 décembre 2020 n'a pas été rapportée à satisfaction de 
droit, en dépit des nombreux actes d'instruction diligentés par le Tribunal qui a 
procédé, notamment, à l'audition d'une douzaine de témoins parmi lesquels les 
différents techniciens qui sont intervenus dans l'appartement litigieux. Il sera encore 
relevé qu'à la lumière des éléments probants d'ores et déjà recueillis par les premiers 


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juges, un renvoi de la cause à ces derniers pour complément d'instruction, tel requis 
par les intimés, ne serait pas de nature à modifier la conviction acquise par la Cour 
sur ce point. 
Ce second grief de l'appelante est partiellement fondé. Les chiffres 1 et 2 du 
jugement entrepris seront par conséquent réformés en ce qui concerne la réduction 
de loyer accordée aux intimés dès le 26 février 2021 et la condamnation de 
l'appelante à procéder aux travaux utiles (cf. infra consid. 2.10). 
2.7 S'agissant du chauffage de l'appartement, le Tribunal a retenu qu'il ressortait des 
pièces produites et des enquêtes que des réglages importants du chauffage avaient 
eu lieu jusqu'au début de l'année 2020 et qu'à partir de ce moment, les divers 
contrôles effectués dans l'appartement des locataires avaient tous démontré que la 
température dans le logement était conforme aux normes. 
Cette appréciation des faits ne prête pas le flanc à la critique. 
En effet, il a été démontré qu'en novembre 2020, après une dernière intervention en 
février 2020, l'entreprise F______ & Cie SA avait relevé des températures normales 
dans l'appartement des locataires et un bon fonctionnement du système. Par la suite, 
le 24 décembre 2020, l'entreprise F______ & Cie SA était à nouveau intervenue 
dans l'appartement des locataires, à la suite de leur nouvelle plainte. Elle avait relevé 
des températures de 21.5 degrés au sol, de 21.4 degrés dans la salle de bains et de 
23.2 degrés dans la cuisine. Elle avait également constaté que la chaudière 
fonctionnait et que les consignes de températures étaient aux normes. 
Partant, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les problèmes de 
chauffage dans l'appartement avaient été résolus depuis le début de l'année 2020. 
Ce grief des intimés sera par conséquent rejeté et le jugement entrepris confirmé 
sur ce point. 
2.8 Concernant la porte coulissante, le Tribunal a retenu qu'il ne ressortait des 
vidéos produites par les intimés qu'un léger bruit de claquement lors de la fermeture 
de ladite porte et que ce bruit ne justifiait pas l'octroi d'une réduction de loyers, la 
porte ayant toujours pu être manipulée malgré le fait que le chariot était inadapté au 
poids de ladite porte. 
La Cour fait siennes ces constatations. Les allégations non prouvées des locataires 
selon lesquelles ils auraient renoncé à l'usage de cette porte coulissante ne sont pas 
propres à remettre en question le jugement entrepris, qui sera confirmé sur ce point. 
2.9 Finalement, les premiers juges ont retenu qu'il n'était pas contesté que les dalles 
de la terrasse s'étaient affaissées et continueraient à le faire, mais qu'il avait été 
démontré lors des enquêtes que lesdites dalles étaient correctement installées, dans 


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C/3762/2021 
les règles de l'art, que le processus d'affaissement était normal dans un immeuble 
neuf, que des interventions ponctuelles pouvaient avoir lieu et que cet affaissement, 
dont les photographies produites montraient qu'il était minime et ne constituait 
aucun danger, n'empêchait pas l'utilisation de la terrasse. 
S'il est exact que la première plainte des locataires à ce propos date du 10 (et non 
du 18) décembre 2018, ce point de détail ne remet pas en cause l'appréciation du 
Tribunal, que la Cour fait sienne. Les pièces produites et les déclarations du témoin 
S______ ont démontré que cette installation avait été posée dans les règles de l'art 
et que les mouvements constatés, normaux et minimes, n'engendraient aucune 
restriction d'utilisation. 
Le dernier grief des intimés sera par conséquent également rejeté. 
2.10 Au vu de ce qui précède, le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera 
partiellement annulé en ce qui concerne la réduction de loyer de 8% octroyée aux 
intimés dès le 26 février 2021 pour le défaut lié aux mauvaises odeurs et aux 
émanations de vapeur sur la terrasse de l'appartement. 
Cela implique également l'annulation partielle du chiffre 1 du dispositif du 
jugement attaqué, en ce qu'il condamne la bailleresse à procéder aux travaux 
nécessaires pour remédier à ces odeurs et émanations sur la terrasse. 
Le jugement attaqué sera confirmé pour le surplus. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


- 20/21 - 
 
 
C/3762/2021 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 août 2024 par la FONDATION A______ contre 
le jugement JTBL/716/2024 rendu le 27 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/3762/2021. 
Déclare recevable l'appel joint interjeté le 3 octobre 2024 par C______ et B______ contre 
ce même jugement. 
Au fond : 
Annule partiellement le chiffre 1 du dispositif de ce jugement, en ce qu'il condamne la 
FONDATION A______ à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux odeurs et 
émanations sur la terrasse de l'appartement loué par C______ et B______. 
Annule partiellement le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, en ce qu'il octroie une 
réduction de loyer de 8% dès le 26 février 2021 concernant le défaut lié aux mauvaises 
odeurs et aux émanations de vapeur sur la terrasse de l'appartement loué par C______ et 
B______. 
Confirme ce jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière 
 
 
 
 


- 21/21 - 
 
 
C/3762/2021 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2