ge_gerichte · DCSO/540/2010 · 2004-03-22 · fr

Résumé:
 Rejetée. Le plaignant a porté plainte contre une vente aux enchères privée relative à des lots ayant fait l'objet d'une plainte par le passé contre la circulaire les concernant. Ne bis in idem. Plainte téméraire. Amende au plaignant et à son conseil.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/540/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 9 DECEMBRE 2010 
Cause A/2986/2010, plainte 17 LP formée le 3 septembre 2010 par M. C______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. C______ 
domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 
 
1201 Genève 
 
 
- Masse en faillite de S______ SA en liquidation 
(faillite n° 2004 xxxx33 J/OFA1) 


 
 
- 2 - 
 
E N F A IT 
A. 
Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de S______ SA en liquidation. Cette faillite est liquidée en la forme 
sommaire. 
En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après : l'Office) a 
procédé à l'audition de M. C______, administrateur de la société faillie. Il ressort 
des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 
relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 
trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 
300'000 fr. plus le montant du gage de l'ancienne Fondation de valorisation des 
actifs de la Banque Cantonale de Genève, à laquelle a succédé à partir du 
1er janvier 2010, l'Etat de Genève, Département des finances (ci-après : la 
Fondation de valorisation), "laquelle n'est pas créancière de S______ SA cette 
dernière étant le tiers garant de M. C______". 
Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation à une première 
reprise. 
 
En date du 24 mars 2005, M. C______ a saisi le Tribunal de première instance 
d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 
faillite de S______ SA en liquidation tendant à ce que cet acte soit rectifié et que 
sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 en intérêts, soit 
au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3ème classe. M. C______ a fait valoir 
que l'Office avait omis de colloquer sa créance chirographaire. 
Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 
présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 
publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. C______ 
admise en 3ème classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 
122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. C______ 
figure sous la rubrique "Productions tardives 3ème classe". 
B. 
Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 
cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 
entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 
objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 
bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 
Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 
gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 
éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 
de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 


 
 
- 3 - 
recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. C______, 
leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 
supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 
supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 
les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 
pas des pièces produites que M. C______ se soit intéressé à l'un de ces lots. Par 
contre, ce dernier a porté plainte à plusieurs reprises, s'agissant des modes de 
réalisation de différents lots. 
C.a. L'Office a adressé une circulaire aux créanciers datée du 30 juin 2009 relative à 
des offres de vente de gré à gré des lots PPE suivants : 
 
Feuillet PPE xx7 n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage n° x du plan, 
local au rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., auquel s'ajoute le budget 
proportionnel de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. 
 
Feuillet PPE xx7 n° xx avec un droit exclusif sur unité d'étage xx, local au 
rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel de 
23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant de la 
Communauté des copropriétaires de l'immeuble en question s'élève pour ces 
deux lots à 150'000 fr. 
 
Feuillet PPE xx7 n° xxx avec un droit exclusif sur unité d'étage xxx, bureau 
au rez-de-chaussée estimé à 100'000 fr., non compris le budget 
proportionnel de 46'288 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre 
acheminée par la Fondation de valorisation des actifs de la BCGe, mais 
émanant d'un auteur non connu, s'élève à 210'000 fr. 
 
Feuillet PPE xx7 n° y avec droit exclusif sur unité d'étage y, box-garage au 
rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr. non compris le budget proportionnel de 
23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 
auteur non connu, s'élève à 120'000 fr. 
 
Feuillet PPE xx7 n° yy avec droit exclusif sur unité d'étage yy, box-garage 
au rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel 
de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 
auteur non connu s'élève à 120'000 fr. 
 
Feuillet PPE xx7 n° yyy avec droit exclusif sur unité d'étage yyy, 
appartement de 5,5 pièces, balcon, terrasse au 1er étage, estimé à 380'000 fr., 
non compris le budget proportionnel de 231'440 fr. aux travaux de réfection 
de l'immeuble. L'offre émanant des époux Z______ s'élève à 1'100'000 fr. 
Cette circulaire invitait les créanciers à faire connaître leur avis d'ici au 10 juillet 
2009 et la possibilité leur est offerte de formuler dans ce délai une offre supérieure 
moyennant versement de la somme proposée à l'Office dans ce même délai. 


 
 
- 4 - 
C.b. Le 10 juillet 2009, M. C______ a déposé une plainte contre la procédure de 
consultation du 30 juin 2009, reçue le 2 juillet 2009. Il requérait, outre que cette 
procédure de consultation des créanciers soit déclarée nulle, voire annulée, qu'une 
expertise neutre, juste et actuelle soit ordonnée sur ces biens immobiliers et qu'il 
soit constaté que les prix avalisés par le chargé de faillite "sont trop bas et ne 
correspondent pas aux prix du marché". Il sollicitait que l'Office, respectivement 
son chargé de faillite, respecte l'art. 256 al. 1 et 3 LP en les "sommant d'intégrer le 
créancier, ultime bénéficiaire et ayant-droit, M. C______ qui s'oppose à toute 
vente bradée non conforme au prix d'expertise au sens de l'article 143 b LP, de 
sorte qu'une nouvelle expertise indispensable est requise en urgence". 
Il considérait que l'Office se faisait l'auteur d'un déni de justice en refusant de lui 
communiquer le 8 juillet 2009 les offres d'achats reçues, estimant qu'un délai de 
8 jours pour se déterminer était bien trop court si l'on constatait qu'il n'avait reçu 
que le 2 juillet 2009 la circulaire querellée. 
S'agissant des lots PPE xx7 nos x et xx, le plaignant notait qu'ils ont été mis à 
disposition sans droit aux occupants et usagers de l'immeuble, qu'ils sont occupés 
depuis de longs mois et que cette vente à leurs occupants résultait d'un fait 
accompli et n'était en fait que la ratification d'une occupation illicite, de surcroît 
effectuée à bas prix. 
Le plaignant constatait que le lot PPE xx7 n° xxx était vendu à 210'000 fr. alors 
que les lots nos x et xx étaient vendus à 150'000 fr. pour la même surface, ne 
s'expliquant pas la différence de prix "arbitraire" existant entre ces lots. 
Il relevait quant aux lots PPE nos y et yy, soit deux garages distincts, qu'ils 
devraient être réservés aux ventes futures des meilleurs et grands appartements. 
Quant au lot PPE xx7 n° yyy, le plaignant notait qu'un appartement comparable 
avait été vendu 1'635'000 fr., soit à un prix supérieur de 535'000 fr. Il relevait que 
les occupants de cet appartement avaient été placés par le gérant légal, sans 
signature d'un bail avec résiliation anticipée en vue d'une vente optimale de gré à 
gré, ce qui rendait l'appartement plus difficile à réaliser. 
Le plaignant terminait en dénonçant "l'absence de toute stratégie de vente 
optimale, la fixation de délais totalement et gravement arbitraires, le bradage à 
bas prix et la grave mise en péril des ventes futures des grands et meilleurs lots". 
La plainte, enregistrée sous n° A/2450/2009, était assortie d'une demande d'effet 
suspensif. 
C.c. Par ordonnance du 20 juillet 2009, la Commission de céans a admis la demande 
d'effet suspensif. 


 
 
- 5 - 
C.d. Dans son rapport du 12 août 2009, l'Office s'en rapportait pour l'essentiel à la 
teneur de son rapport rendu suite à une autre plainte encore pendante de M. 
C______ avec un état de fait identique (cause n° A/2014/2009), concluant au rejet 
de la plainte. Il relevait que le plaignant connaissait parfaitement le processus de 
réalisation que la Fondation de Valorisation avait souhaité mettre en place pour 
valoriser les biens à réaliser, joignant l'accord du 5 mars 2008 reconduit pour de 
nouveaux lots. 
L'Office s'étonnait que le plaignant, qui a géré l'immeuble en question, feignait 
d'ignorer que nombre de caves font parties des parties communes de l'immeuble, 
que la volonté de la communauté des copropriétaires, fixée dans le règlement de 
copropriété, était d'attribuer une cave par appartement et que la concrétisation de 
cette volonté s'était accompagnée de l'acquisition des lots nos x et xx rendue 
possible par les travaux de rénovation. 
L'Office notait que "c'est avec la même suffisance et le même mépris" que le 
plaignant soutenait que seuls les acquéreurs de grands appartements auraient droit 
d'acquérir un grand garage. 
L'Office notait, s'agissant du lot n° yyy, que les difficultés rencontrées avec les 
baux étaient du seul fait du plaignant. Il relevait avoir déposé plainte pénale contre 
M. C______ pour fraude dans la saisie. L'Office notait que le plaignant occupait 
lui-même un appartement dans la copropriété, à un prix nettement en dessous du 
prix du marché, pour lequel il avait déposé une demande en réduction de loyer du 
fait des nuisances subies durant les travaux. 
 
Juridiquement, l'Office rappelait la teneur de l'art. 7 al. 3 LaLP en ce sens que tant 
que la vente n'était pas intervenue, le débiteur avait la faculté de proposer à 
l'Office un acheteur dont l'offre devait être conforme à la valeur de marché. 
L'Office notait que M. C______ s'était contenté depuis des années de s'opposer 
aux ventes et aux solutions trouvées, sans montrer la moindre volonté de valoriser 
lui-même les biens. L'Office rappelait que M. C______ n'était pas créancier 
gagiste et partant, l'Office n'avait pas à obtenir son accord dans le cadre d'une 
vente de gré à gré selon l'art. 256 al. 3 LP. De plus, aucune disposition n'obligeait 
l'Office à lui fournir copie des offres reçues, seule la possibilité de surenchérir lui 
étant réservée. 
 
L'Office concluait à ce que la Commission de céans inflige une amende au 
plaignant et à son conseil, considérant que "leur tentative d'alléguer les 
dispositions de réalisation dans la poursuite n'est qu'une manœuvre à la foi 
douteuse, comme l'est leurs affirmations tendant à discréditer le gestionnaire du 
dossier de liquidation". 
C.e. Ayant sollicité de répliquer, M. C______ avait déposé son écriture le 1er octobre 
2009. Il contestait à nouveau la manière dont sont valorisés les lots, considérant 
notamment qu'il convenait d'attribuer de grandes caves aux grands appartements, 


 
 
- 6 - 
alors qu'en l'espèce, les grandes caves étaient bradées. Il indiquait que "pour le lot 
20, la gérance et le chargé de faillite doivent corriger l'erreur commise en le 
mettant en vente sans locataire. Vendu libre, le prix vide de locataire serait 
supérieur de plus de CHF 400'000.- au prix. La masse est donc aujourd'hui 
gravement lésée". 
Le plaignant sollicitait pour terminer la récusation du chargé de faillite, "compte 
tenu du ton belliqueux adopté par le chargé de faillite dans son écriture, le 
plaignant a l'honneur de requérir outre la rédaction de nouvelles écritures polies, 
la récusation du chargé de faillite tant son hostilité contre M. C______ est 
flagrante". 
C.f. La Commission de céans a rendu une décision DCSO/401/09 le 3 septembre 2009 
dans le cadre de la plainte n° A/2014/2009, rejetant la plainte de M. C______ 
déposée contre une autre circulaire aux créanciers, relative à la vente de gré à gré 
d'autres lots. Vu le dépôt d'un recours devant le Tribunal fédéral par M. C______ 
contre cette décision et après avoir invité les parties à se déterminer sur la 
suspension de l'instruction de la présente cause, l'état de fait étant similaire ainsi 
que les questions juridiques soulevées, la Commission de céans avait rendu une 
ordonnance le 2 novembre 2009, prononçant la suspension de l'instruction de la 
présente cause, jusqu'à droit jugé du recours pendant devant le Tribunal fédéral 
contre la décision DCSO/401/2009 du 3 septembre 2009. 
Une fois l'arrêt 5A_619/2009 du Tribunal fédéral rendu le 4 janvier 2010 rejetant 
le recours déposé contre la décision du 3 septembre 2009, la Commission de céans 
avait ordonné la reprise de l'instruction par ordonnance du 25 janvier 2010 et 
invité les parties à déposer d'éventuelles observations complémentaires. 
L'Office avait persisté dans le rejet de la plainte par courrier du 1er février 2010. 
Pour sa part, M. C______ persistait dans ses conclusions du 10 juillet 2009 et 1er 
octobre 2009. 
C.g. Par décision DCSO/141/10, la plainte A/2450/2009 a été rejetée par la 
Commission de céans dans la mesure de sa recevabilité, relevant que la possibilité 
avait été offerte aux créanciers de formuler une offre dans les 8 jours, soit un délai 
raisonnable, qu'il n'appartenait pas à la Commission de céans de se déterminer sur 
le prix de réalisation du fait que sa compétence se limite à constater que les 
conditions de l'art. 256 LP sont réalisées. Par la même occasion, la Commission 
de céans a rejeté la demande de récusation de M. W______. 
 
Par arrêt 5A_190/2010 du 17 juin 2010, le Tribunal fédéral a rejeté le recours 
formé par M. C______ dans la mesure de sa recevabilité. 
D.a. L'Office avait alors adressé, notamment à M. C______ en tant que créancier, une 
circulaire du 4 février 2010, lui soumettant une offre de gré à gré pour le lot PPE 


 
 
- 7 - 
xx7 N° z représentant 46/1000ème de la parcelle de base avec droit exclusif sur le 
lot N° z du plan, duplex aux 8ème et 9ème étages - balcon et terrasse, ainsi que le lot 
PPE xx7 N° zz représentant 2/1000ème de la parcelle de base avec droit exclusif 
sur le lot N° zz du plan, box au rez-de-chaussée. L'Office indiquait avoir reçu une 
offre globale pour ces deux lots à hauteur de 4'000'000 fr. estimés respectivement 
à 738'000 fr. et 47'500 fr., montants auxquels il convenait d'ajouter la somme de 
10'100 fr. par millième, représentant les frais approximatifs de rénovation. Un 
délai au 15 février 2010 avait été imparti aux créanciers intéressés pour formuler 
une offre supérieure et déposer le 25% du montant offert sur le compte de l'Office. 
D.b. Par acte du 15 février 2010, M. C______ avait déposé plainte contre la procédure 
de consultation du 4 février 2010, dont il indiquait avoir reçu la circulaire le 8 
février 2010, impartissant un délai au 15 février 2010 pour formuler une offre 
supérieure Il sollicitait que cette circulaire soit déclarée nulle, voire annulée. Il 
concluait à ce qu'une nouvelle expertise soit ordonnée, à ce qu'il soit ordonné à 
l'Office de respecter l'art. 256 LP et à la récusation du chargé de faillite, M. 
W______, dont il estimait que l'impartialité n'était plus assurée. Il requérait que sa 
plainte, enregistrée sous n° A/556/2010 bénéficie de l'effet suspensif. 
 
A l'appui de sa plainte, M. C______ expliquait que l'objet de la vente de gré à gré 
portait sur les mêmes lots que ceux ayant fait l'objet de la vente aux enchères du 
24 novembre 2009 et de sa plainte (A/4068/2009), actuellement toujours pendante 
devant le Tribunal fédéral. Il contestait ainsi que les lots z et zz soient mélangés 
de la sorte. Il relevait également qu'il était impossible à quiconque de déposer le 
quart de la somme offerte, soit plus d'un million, sur le compte de l'Office, en 5 
jours impliquant que le délai imparti par l'Office ne pouvait pas être qualifié de 
raisonnable. 
 
Il relevait que les valeurs d'estimation de ces lots immobiliers étaient obsolètes, 
propres à induire la Commission de céans en erreur. Il considérait qu'il s'agit "d'un 
bradage faux et illégal à vil prix de lots d'une valeur unique et exceptionnelle", 
considérant qu'une estimation de l'immeuble doit avoir lieu avant la vente aux 
enchères (art. 140 al. 3 LP), relevant qu'aucun prix minimum n'avait été instauré 
et qu'aucune mesure de mise en valeur pour la vente au meilleur prix n'avait été 
prise par l'Office. Il relevait également n'avoir pas reçu l'avis obligatoire de 
l'art. 139 LP, en sa qualité de débiteur. 
 
Vu le contentieux très lourd l'opposant au chargé de faillite, M. W______, il 
concluait à nouveau à sa récusation. 
D.c. Par ordonnance du 19 février 2010, la Commission de céans avait admis la 
demande d'effet suspensif. 
D.d. L'Office avait remis son rapport daté du 25 février 2010. Il notait que l'inventaire 
ne compte que des parts de PPE, avec des droits exclusifs sur des 
appartements/bureaux ou des locaux garages. Ainsi, le lot xx7.10 avait été divisé 


 
 
- 8 - 
en cours de procédure en deux lots distincts, avec droit exclusif pour chacun d'eux 
sur un garage, numéroté xx7.64 et xx7.65. Le 10 décembre 2009, l'ancienne 
Fondation de Valorisation des Actifs de la BCGe, créancière gagiste principale, 
avait fait parvenir à l'Office une demande afin de diligenter une procédure de 
vente de gré à gré s'agissant des lots xx7.z et xx7.zz, conduisant l'Office à adresser 
la circulaire querellée. Il était exact que ces lots auraient dû être adjugés lors d'une 
vente aux enchères qui aurait dû se tenir le 24 novembre 2009 mais qui a été de 
facto annulée par le dépôt de la plainte à laquelle l'effet suspensif avait été 
accordé. 
L'Office indiquait qu'avec la crise survenue en 2008, il n'était plus possible de 
comparer les réalisations de juin 2008 avec les montants obtenus actuellement. De 
plus, ce bien immobilier comportait une valeur subjective très grande, puisque 
s'agissant d'un bâtiment construit par L______. En conséquence, la décision avait 
été prise de se baser sur l'expertise faite le 3 septembre 2001, dans le cadre de la 
procédure en réalisation de gage qui devait avoir lieu le 23 mars 2004. Ainsi, 
même en doublant le prix du lot PPE xx7.z par rapport à celui de 2001, l'Office 
n'arriverait qu'à un montant de 1'476'000 fr., auquel s'ajouterait les montants des 
travaux, de 10'100 fr. par millième (464'600 fr.), soit 1'940'600 fr. En procédant 
au même calcul pour le garage, ce serait un montant d'estimation de 115'200 fr. 
qui serait atteint. Ainsi, ces deux lots pour lesquels une offre de 4'000'000 fr. avait 
été faite auraient une estimation actualisée de 2'055'800 fr. Le prix de réalisation 
au mètre carré dans la circulaire est de 13'559 fr., ce qui ne saurait être qualifié de 
bradage, comme le soutient le plaignant. 
L'Office notait que le plaignant développe son argumentation sur des modalités 
d'enchères publiques, voire sur la saisie, et est de ce fait totalement hors de 
propos. 
L'Office indiquait n'avoir pas immédiatement exigé la consignation du montant, 
sachant que M. C______ allait, comme à l'accoutumée, déposer systématiquement 
une plainte. Il notait que le plaignant fait totalement fi des arrêts rendus par le 
Tribunal fédéral dans de précédentes circulaires de ventes de gré à gré et persiste à 
s'en prendre personnellement au chargé de faillite, concluant à ce qu'une amende 
de 1'500 fr. lui soit infligée. 
D.e. Par décision DCSO/250/10 du 22 mai 2010, la Commission de céans a rejeté la 
plainte dans la mesure de sa recevabilité. 
 
M. C______ a recouru au Tribunal fédéral qui, statuant sur effet suspensif, l'a 
refusé dans une ordonnance 5A_427/2010 du 23 juin 2010. 
 
Par arrêt du 9 août 2010, le Tribunal fédéral a rejeté le recours dans la mesure de 
sa recevabilité. 


 
 
- 9 - 
E. 
M. C______ a requis de l'Office la liquidation ordinaire de cette faillite par 
courrier recommandé du 26 mars 2010. Le 11 juin 2010, l'Office a requis de sa 
part le payement d'un émolument de 5'500 fr., lui précisant que la liquidation 
ordinaire ne serait effective qu'à réception de ce montant, lui précisant que 
conformément à la jurisprudence, il n'y aurait pas d'effet rétroactif. M. C______ 
s'est acquitté le 21 juin 2010, selon timbre postal. 
L'Office a écrit à M. C______ le 26 juillet 2010, afin que celui-ci se porte garant 
quant à la couverture de frais supplémentaires "selon les demandes qu'il 
présenterait et qui n'auraient pu être prévus pour la liquidation ordinaire, faute 
d'en avoir été informé à ce jour". 
Une assemblée des créanciers s'est ainsi tenue le 26 août 2010. A cette occasion, 
l'assemblée a décidé de maintenir l'Office dans sa mission de liquider la faillite, 
d'approuver la vente de gré à gré relative au lot PPE xx7 n° a pour 1'230'000 fr., 
de renoncer à nommer une commission de surveillance des créanciers et de 
renoncer à une distribution provisoire de dividende. 
F. 
M. C______ a porté plainte le 3 septembre 2010 "dans le cadre de la procédure 
nulle, subsidiairement annulable, non communiquée au plaignant fixant des 
enchères entre amateurs et prévues les 13 et 16 septembre 2010 pour les lots nos 
xxx, y, yy, z, zz de l'immeuble S______, PPE Rue L_____ x". Il considère qu'il lui 
aurait appartenu de se déterminer, en tant que créancier, tant sur les conditions de 
vente que sur les offres reçues et que par voie de conséquence, la procédure de 
liquidation ordinaire n'a pas été respectée et suivie en l'espèce. 
 
Faute de pièces réellement pertinentes produites, la Commission de céans a 
interrogé l'Office et appris que des ventes aux enchères privées se dérouleraient 
effectivement les 13 et 16 septembre prochains sur les lots considérés pour 
lesquels elle a reçu des offres subséquentes aux circulaires ayant fait l'objet des 
plaintes de M. C______. Ces ventes réuniront les personnes ayant formulé des 
offres de vente de gré à gré sur ces lots, pour les départager. 
 
La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 
G. 
La Commission de céans a rejeté la demande d'effet suspensif par ordonnance du 
mercredi 8 septembre 2010. 
 
M. C______ a recouru contre cette ordonnance au Tribunal fédéral qui a rejeté sa 
requête d'effet suspensif par ordonnance du 13 septembre 2010. 
 
Finalement, M. C______ a retiré son recours le 24 septembre 2010. 
H. 
L'Office a remis son rapport daté du 15 septembre 2010, concluant au rejet de la 
plainte et à la condamnation tant de M. C______ que de son mandataire, à 
l'amende maximale prévue par la LP (sic). L'Office rappelle toutes les étapes 


 
 
- 10 - 
précédentes, notamment les circulaires aux créanciers du 30 juin 2009 comprenant 
les lots n° xx7 n° x, xx7 n° xx, xx7 n° xxx, xx7 n° y, xx7 n° yy, xx7 n° yyy ainsi 
que la circulaire du 4 février 2010 relative aux lots PPE xx7 n° z et xx7 n° zz, 
ainsi que les plaintes auprès de la Commission de céans et recours au Tribunal 
fédéral. 
 
Lors de l'Assemblée des créanciers du 26 août 2010, l'Etat de Genève (qui a 
succédé à la Fondation de Valorisation des Actifs de la Banque Cantonale de 
Genève) a remis un tableau tenu en interne sur l'état de commercialisation des 
immeubles de la société, faisant notamment état d'enchères entre particuliers 
prévues le 13 septembre 2010 pour les lots n° xx7 n° x, xx7 n° y, xx7 n° yy et le 
16 septembre 2010, pour les lots PPE n° xx7 n° z et xx7 n° zz. Au vu des 
circulaires envoyées en son temps, l'Office explique que d'autres amateurs ont 
manifesté leur intérêt pour un montant supérieur à celui exigé et que ces ventes 
n'ont pu se concrétiser au vu des plaintes LP en cours, raison pour laquelle il a été 
décidé de mettre en concurrence les amateurs dans le cadre d'enchères privées, sur 
la base de procédures de vente de gré à gré déjà jugées par le Tribunal fédéral, 
afin d'obtenir un produit supérieur à celui espéré. L'Office estime que ces ventes 
sont ainsi la suite logique des décisions prises en liquidation sommaire dont la 
licéité a été admise judiciairement. Il termine en indiquant que du fait de 
précédentes plaintes, les enchères ont dû être annulées et que bien que la masse 
obtienne à chaque fois gain de cause, il n'empêche qu'à chaque fois, la masse subit 
un dommage. 
 
Juridiquement, l'Office indique peiner à déterminer qui de M. C______ et de son 
conseil est le plus téméraire en l'espèce, si l'on constate que tant la Commission de 
céans que le Tribunal fédéral se sont déjà prononcés sur la licéité de ces ventes. 
I. 
Ayant sollicité de répliquer, M. C______ a déposé son écriture le 2 novembre 
2010. Il considère que le chargé de faillite est responsable de la situation actuelle 
(sic), que cette vente se fera sans l'assentiment du créancier gagiste de 2ème rang, à 
des conditions inconnues de tous les amateurs "qui seront appelés en dehors d'un 
circuit fermé et cloisonné lié à un copinage indigne des enjeux réels et des intérêts 
des créanciers compte tenu de la valeur des lots ce 2 novembre 2010". Il conteste 
le fait qu'il ait été renoncé à procéder à une distribution provisoire de dividende. 
J. 
Pour sa part, l'Office a fait part de sa duplique le 8 novembre 2010, relevant que le 
plaignant ne fait montre d'aucun élément nouveau en utilisant des termes n'ayant 
pas leur place dans une écriture juridique, et rappelant que les membres de 
l'assemblée des créanciers du 26 août 2010 ont renoncé à une distribution 
provisoire de dividende. 
K. 
Par courrier du 24 novembre 2010, le conseil de M. C______ a sollicité un 
troisième échange d'écritures, au motif que son client souhaitait notamment se 


 
 
- 11 - 
déterminer sur la réponse (sic). La Commission de céans s'est opposée à cette 
demande par courrier du 25 novembre 2010. 
 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 
Elle est donc recevable. 
2.a. Le passage d'un mode de liquidation sommaire à celui de la liquidation ordinaire 
ne déploit pas d'effet rétroactif (ATF 30 I 215 ; ATF 113 III 135). En l'espèce, les 
circulaires adressées aux créanciers respectivement les 30 juin 2009 et 4 février 
2010 l'ont été alors que cette faillite était liquidée encore en mode sommaire. Ce 
sera donc sous cet angle que la Commission de céans examinera la validité des 
actes de l'Office. 
2.b. En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 
de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 
jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 
gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 
gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 
réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 
offres supérieures (art. 256 al. 3 LP). 
 
Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été ordonnée comme en l'espèce 
(art. 231 al. 1 LP), l’Office procède à la réalisation à l’expiration du délai de 
production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 
4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé 
(art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFI). 
 
Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la 
saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de 
liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de 
restrictions. 
2.c. Depuis le 1er novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 
modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 
législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 
réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 
entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 
l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 
des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 


 
 
- 12 - 
par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 
être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 
communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP). 
2.d. La vente de gré à gré d'un bien grevé de gage, tel un immeuble, est soumis à 
l'approbation de chacun des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), accord qui peut 
être express ou tacite (CR-LP ad art. 256 n° 12). 
2.e. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en procédure sommaire (art. 231 
al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut intervenir, s’agissant de biens de 
valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a été donnée aux créanciers de 
formuler des offres supérieures. Ils doivent bénéficier d'un délai raisonnable pour 
se déterminer (CR-LP ad art. 256 n° 13). La loi ne prévoit pas qu'un dossier 
détaillé soit joint à la circulaire, le créancier intéressé ayant toujours la possibilité 
d'examiner le dossier à l'Office, voire d'en demander copie. 
2.f. En l'espèce, la Commission de céans a déjà eu l'occasion de se déterminer sur la 
validité des circulaires adressées aux créanciers par décisions DCSO/141/10 du 
4 mars 2010, confirmée par le Tribunal fédéral par arrêt 5A_190/2010 et décision 
DCSO/250/10 du 22 mai 2010, confirmée par arrêt du Tribunal fédéral du 
5A_427/2010. 
 
En vertu du principe Ne bis in idem, la Commission ne reverra pas la validité de 
ces circulaires, étant précisé que la vente aux enchères privée organisée par 
l'Office n'est que sa concrétisation. 
 
La vente aux enchères privée organisée par l'Office, qui a au demeurant été 
annulée par la faute du plaignant bien que l'effet suspensif ait été refusé tant par la 
Commission de céans que par le Tribunal fédéral, n'est en fait que la mise en 
œuvre de ces circulaires aux créanciers, afin de départager les personnes ayant 
opéré des offres. 
 
Clairement infondée, pour autant qu'elle ait demeuré avoir un objet, la plainte sera 
rejetée. 
3. 
La procédure de plainte est gratuite, en ce sens qu’il est en principe statué sans 
frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP). 
Le principe de la gratuité trouve toutefois sa limite en cas de procédés dilatoires 
ou téméraires. Aux termes de l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP, la partie ou son représentant 
qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut notamment être condamné 
à une amende de 1'500 fr. au plus. 
Se comporte de façon téméraire ou de mauvaise foi, celui qui, en violation du 
devoir d'agir selon la bonne foi, forme un recours sans avoir d'intérêt concret 
digne de protection et bien que la situation en fait et en droit soit claire, avant tout 


 
 
- 13 - 
pour ralentir la procédure (ATF 127 III 178 et les références). Cette disposition 
permet de sanctionner un recours aux institutions judiciaires voué à l'échec, qui 
serait fait à des fins purement dilatoires et en violation des règles de la bonne foi 
(Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 20a n° 19 ; Flavio Cometta, in 
SchKG I, ad art. 20a n° 11 ; Franco Lorandi, op. cit. ad art. 20a n° 13 ss ; Kurt 
Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 13 n° 14). A l’absence de 
toute chance de succès de la plainte doit s’ajouter le dessein d’agir de manière 
téméraire (Pauline Erard, in CR-LP, ad art. 20a n° 44 ss). 
En l'espèce, il apparaît que le plaignant porte systématiquement plainte contre 
chaque circulaire relative à des ventes de gré à gré ou des enchères, tels le 15 mai 
2009 (procédure A/1713/09), le 8 juin 2009 (procédure A/2014/09), le 26 octobre 
2009 (procédure A/3844/09), le 10 juillet 2009 (procédure A/2450/09), le 
11 novembre 2009 (procédure A/4068/09) ou encore le 15 février 2010 
(procédure A/556/2010). Tant M. C______ que son conseil, Me Albert J. GRAF, 
ne tiennent aucunement compte des décisions précédemment rendues par la 
Commission de céans et confirmées par le haut Tribunal fédéral, impliquant que 
la Commission de céans s'estime convaincue que le seul objectif poursuivi est de 
bloquer le processus de réalisation des actifs de cette faillite. 
La Commission de céans retiendra également qu'une précédente amende infligée à 
M. C______ ne l'a pas dissuadé d'agir témérairement (DCSO/143/2010) et que 
son avocat, pourtant professionnel du droit confirmé, a accepté de prêter son 
concours à de telles procédures. 
Ainsi, conformément à l'art. 20a al. 5 LP, ils seront en conséquence condamnés 
solidairement au paiement d'une amende, dont le montant sera arrêté à 1'200 fr. 
 
 
* * * * * 


 
 
- 14 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 3 septembre 2010 par M. C______ dans le cadre 
de la faillite n° 2004 xxxx33 J / OFA1. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2. 
Condamne solidairement M. C______ et Albert J. GRAF à une amende de 
1'200 fr. 
3. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Florence CASTELLA et 
M. Christian CHAVAZ, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le