ge_gerichte · ACJC/902/2026 · 2026-05-28 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 juin 2026 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28248/2023 
ACJC/902/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 28 MAI 2026 
 
Entre 
SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION A______, sise c/o B______, 
______, [GE] appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
22 septembre 2025, représentée par Me Zena GOOSSENS-BADRAN, avocate, avenue 
Léon-Gaud 5, case postale 490, 1211 Genève 12, 
et 
1) Madame C______, domiciliée ______ (Genève), 
2) Madame D______, domiciliée ______ [GE], 
3) Monsieur E______, domicilié ______ à Genève, 
4) Monsieur F______, domicilié ______, Espagne, intimés, représentés par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 22 septembre 2025, reçu par les parties le 25 septembre 2025, le 
Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 5 décembre 2023 pour le 
31 décembre 2024 par la SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION A______ 
à C______, D______, E______ et F______ concernant l'appartement de 3 pièces 
situé au 1er étage de l'immeuble sis rue 1______ no. 3______ aux G______ 
(Genève) (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 27 octobre 2025 à la Cour de justice, la SOCIETE 
COOPERATIVE D'HABITATION A______ a formé appel contre le jugement 
précité, dont elle requiert l'annulation. Elle conclut, principalement, à la validation 
du congé et au refus de toute prolongation de bail et, subsidiairement, au renvoi de 
la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 
 
b. C______, D______, E______ et F______ ont répondu le 28 novembre 2025, en 
concluant à la confirmation du jugement attaqué. 
 
c. Les parties se sont encore déterminées respectivement les 19 janvier et 
20 février 2026, en persistant dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été informées le 20 mars 2026 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
a. La SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION A______ est propriétaire de 
l'immeuble sis rue 1______ no. 3______ aux G______ (Genève). 
Selon l'article 2 de ses statuts, la Société a pour but de fournir à ses membres des 
logements sûrs à des loyers modérés, et de les conserver. Selon l'article 6, le 
conseil d'administration statue souverainement, par décision non motivée et sans 
appel, sur les demandes d'admission. L'article 10 précise que la qualité d'associé 
s'éteint par le décès notamment. L'article 11 prévoit la possibilité, pour le conjoint 
survivant d'un locataire coopérateur, de reprendre la qualité de coopérateur du 
défunt et de reprendre le contrat de bail, s'il faisait ménage commun avec lui; il en 
va de même du partenaire qui prouve sa qualité d'héritier du défunt. L'article 15 
dispose que les logements de la Société sont exclusivement attribués aux associés. 
Exceptionnellement, en cas de nécessité, le conseil d'administration peut déroger à 
cette règle. L'article 17 des statuts prévoit que sous réserve des dispositions du 
droit du bail, la perte de la qualité d'associé entraîne automatiquement la 
résiliation de son bail. 
b. Par contrat du 21 novembre 1994, la SOCIETE COOPERATIVE 
D'HABITATION A______, bailleresse, représentée par B______ (ci-après : la 


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régie) a remis à bail à H______ (ci-après : H______, son nom d'usage), locataire, 
née le ______ 1928, un appartement de 3 pièces au 1er étage de l'immeuble 
précité, moyennant un loyer annuel de 8'220 fr., pour une durée initiale de 3 ans et 
1 mois, du 1er décembre 1994 au 31 décembre 1998, renouvelable ensuite 
tacitement d'année en année, sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. 
H______ était également titulaire de 10 parts sociales, d'une valeur nominale 
totale de 5'000 fr., de la SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION A______. 
c. F______, domicilié en Espagne, ainsi que C______, D______ et E______, 
domiciliés à Genève, sont les enfants de H______. 
d. C______, née le ______ 1968, a été locataire d'un appartement de 2 pièces (non 
traversant, sans balcon) situé à la rue 2______ no. ______ aux G______. En 1999, 
sa compagne, I______, née le ______ 1979, s'est installée avec elle dans ce 
logement, situé à 5 minutes à pied de celui de la locataire (témoignage I______). 
C______ et I______, toutes deux atteintes dans leur santé, bénéficient de rentes 
AI et de prestations complémentaires. Celles-ci couvraient pour chacune la moitié 
du loyer du logement de la rue 2______ no. ______[GE]. 
Le 27 novembre 2023, C______ était toujours inscrite au registre cantonal de la 
population comme domiciliée à la rue 2______ no. ______. Jusqu'à début janvier 
2024, elle a reçu à cette adresse le courrier provenant de l'Office cantonal des 
assurances sociales, du Service des prestations complémentaires, du Service de 
l'assurance-maladie et de [la banque] J______. En mars et juin 2024, un extrait du 
registre des poursuites et la taxation fiscale 2023 lui ont été adressés à la 
rue 1______ no. 3______. C______ et I______ "vivent ensemble" à cette dernière 
adresse depuis juillet 2023 (témoignage I______). 
e. Du 16 novembre 2020 à avril 2023, H______, au vu de son état de santé, a fait 
appel à l'aide de K______ en tant qu'auxiliaire de vie. 
Cette dernière se rendait au domicile de la locataire du mardi au vendredi, de 9h à 
14h, et s'occupait notamment du nettoyage, de la toilette, du repas et des sorties. 
f. Le 10 février 2023, H______ a écrit à la bailleresse qu'au vu de son « âge très 
avancé (95 ans le 28 février 2023) », il ne lui était plus possible de demeurer 
seule, sans surveillance, chez elle. Sa fille C______ restait auprès d'elle y compris 
la nuit et ce, depuis plus d'une année déjà. Ses deux autres enfants, E______ et 
D______, se chargeaient de leur apporter les courses. Elle demeurait chez ces 
derniers le week-end, à tour de rôle, afin que C______ puisse se reposer. Celle-ci 
était "domiciliée actuellement" dans un autre logement, Ses autres enfants et elle-
même estimaient qu'il serait "plus juste qu'elle soit inscrite sur le bail, afin qu'elle 
puisse, dès que possible, résilier celui de son appartement", dont le loyer s'élevait 


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à 789 fr. La bailleresse était invitée à soumettre à son conseil d'administration 
cette requête pour approbation. 
C______ a contresigné ledit courrier. 
Le 2 mai 2023, la régie a sollicité des documents complémentaires que la locataire 
lui a transmis le 3 mai 2023. 
Par courrier du 2 juin 2023 à la locataire, la régie a pris note que celle-ci souhaitait 
que C______ soit ajoutée sur le contrat de bail et lui a indiqué que « ce type de 
demande rel[evait] d'une liberté contractuelle » et qu'après étude de celle-ci, elle 
n'était pas en mesure d'y donner une suite favorable. 
Le 17 juillet 2023, la locataire a rappelé à la bailleresse qu'elle était coopératrice 
depuis 1973, lorsqu'elle avait emménagé dans un appartement de 6 pièces avec 
feu son époux et leurs quatre enfants à la rue 1______ no. 4______. Au décès de 
son mari, elle avait emménagé dans l'appartement de 3 pièces. En sa qualité de 
membre de la coopérative, elle sollicitait un entretien avec le conseil 
d'administration. 
Le 31 août 2023, la régie a demandé à la locataire de lui communiquer les raisons 
précises de sa demande d'entretien. 
g. Le 5 septembre 2023, les enfants et uniques héritiers de H______ ont informé 
la régie du décès de leur mère, intervenu le 27 juillet 2023. 
Ils ont précisé que le motif de l'entretien sollicité était de s'assurer que le conseil 
d'administration avait pris connaissance des précédents courriers de feu leur mère 
au sujet de l'ajout de C______ sur le bail. Au vu du décès survenu, ils souhaitaient 
s'assurer que le bail serait transféré à la précitée, qui "était demeurée" chez leur 
mère depuis plus de 18 mois, "l'âge avancée de cette dernière requérant sa 
présence, afin de la maintenir à domicile le plus longtemps possible, selon ses 
propres souhaits". 
Les héritiers ont indiqué que C______ "emménagerait" dans l'appartement avec sa 
compagne I______. 
Ils souhaitaient que les parts sociales de la coopérative soient également 
transférées à C______. 
Ils attendaient une approbation et une confirmation rapides. 
h. Le 24 octobre 2023, les héritiers ont accepté la succession. Le courrier adressé 
au greffe des successions mentionne que C______ est domiciliée à la rue 2______ 
no. ______ aux G______. 


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i. Par quatre avis officiels du 5 décembre 2023 aux héritiers, la bailleresse a résilié 
le bail pour le 31 décembre 2024. 
L'avis destiné à C______ a été envoyé à la rue 2______ no. ______ et distribué au 
guichet postal le 13 décembre 2023. 
Le 31 mai 2024, la bailleresse a écrit aux héritiers que le bail avait été résilié pour 
répondre aux statuts de la coopérative (art. 10), qui souhaitait pouvoir disposer de 
son bien et le mettre à disposition d'un coopérateur de son choix. 
j. Par requête déposée le 22 décembre 2023 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, - indiquant comme domicile de C______ 
rue 2______ no. ______ aux G______ -, déclarée non conciliée lors de l'audience 
de conciliation du 18 avril 2024 et portée devant le Tribunal le 21 mai 2024, 
C______, D______, E______ et F______ ont conclu, principalement, à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 
4 ans et à l'autorisation de restituer l'appartement en tout temps moyennant un 
délai d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois. 
Ils ont allégué que C______ était "venue vivre avec sa mère environ 18 mois 
avant son décès pour s'en occuper, vu son état de santé déficient". 
k. Dans sa réponse du 27 juin 2024 au Tribunal, la bailleresse a conclu au 
déboutement des héritiers de leurs conclusions, à la validation du congé et au 
refus de toute prolongation de bail. 
Elle a fait valoir que les pièces de la procédure démontraient que C______ "vivait 
non pas chez sa mère mais dans l'appartement de la rue 2______ au jour de la 
résiliation". 
l. Dans leurs déterminations du 17 septembre 2024, les héritiers ont allégué que 
C______ avait emménagé avec leur mère début 2022. Elle dormait dans cet 
appartement tous les jours. Elle prenait le petit déjeuner et le repas du soir avec sa 
mère tous les jours. La famille avait engagé K______ en novembre 2020 en tant 
qu'auxiliaire de vie et aide-ménage pour leur mère. Celle-ci venait le matin à 9h et 
s'occupait de la locataire jusqu'à 14h. C______ mangeait généralement à midi 
dans l'appartement litigieux avec sa compagne I______, sa mère et l'auxiliaire de 
vie. C______ et I______ restaient ensuite avec la locataire tout l'après-midi. 
I______ rentrait dormir dans l'appartement de la rue 2______ no. ______, 
"notamment pour nourrir et tenir compagnie à leur chat, ce tous les jours ». 
m. Lors de l'audience du 14 novembre 2024, le Tribunal a recueilli les dépositions 
des parties. 


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m.a C______ a déclaré qu'elle ne se souvenait pas depuis quand elle avait passé 
des nuits auprès de sa mère. Pendant les weekends, elle restait chez sa mère et son 
amie venait la rejoindre. Durant la semaine, son amie venait la rejoindre de temps 
en temps. Elle ne savait pas pourquoi son amie n'était pas venue tout de suite 
habiter avec elle. Le bail de l'appartement de la rue 2______ avait été résilié. Il lui 
arrivait de dormir chez sa mère, même lorsque celle-ci allait bien. Elle dormait 
souvent à la rue 2______. 
Après cette dernière déclaration, le conseil des héritiers a déclaré que C______ ne 
comprenait « pas nécessairement les questions ». 
m.b D______ a déclaré que sa sœur avait passé les nuits auprès de leur mère dès 
janvier 2022. Durant les week-ends, leur mère allait soit chez elle soit chez son 
frère. K______ était présente du mardi au vendredi de 9h à 14h. Sa sœur et l'amie 
de celle-ci s'occupaient de H______ le lundi et les après-midis. Sa sœur avait 
toutes ses affaires personnelles chez leur mère. Celle-ci avait émis le vœu que sa 
sœur puisse avoir une meilleure qualité de vie en bénéficiant de son appartement 
qui était plus grand. Le bail de l'appartement à la rue 2______ avait été résilié car 
il n'était pas possible de payer les deux loyers. Le courrier de sa sœur arrivait à 
cette adresse, puisque les deux logements étaient très proches. Ce qu'avait voulu 
dire C______ [cf. deux dernières phrases reprises ci-dessus sous let. C.m.a], c'était 
qu'avant janvier 2022, il lui arrivait de dormir chez leur mère et durant le week-
end, elle dormait à la rue 2______, ce qui n'était pas systématique. 
m.c La représentante de la bailleresse, a déclaré que l'article 10 des statuts de la 
coopérative indiquait qu'au décès du coopérateur, la coopérative était libre de 
louer au coopérateur qui se trouvait en liste d'attente, sauf s'il y avait un conjoint 
survivant. La coopérative avait des listes d'attente et n'avait jamais accepté des 
héritiers comme locataires, sauf dans le cas où les enfants n'avaient jamais quitté 
le domicile. Dans ce cas, la coopérative leur avait offert un appartement plus petit. 
n. Lors de l'audience du 9 janvier 2025, le Tribunal a entendu trois témoins. Outre 
ce qui a déjà été exposé ci-dessus, il résulte de leurs déclarations ce qui suit : 
n.a L______, concierge de l'immeuble, a déclaré que selon lui, la locataire était 
décédée deux ans auparavant. Il voyait souvent C______ depuis 2015 et n'avait 
pas observé de changement dans sa présence depuis cette date. Actuellement, 
l'appartement était habité par C______ et son amie. 
n.b K______ a déclaré que C______ était là le matin quand elle arrivait, puis 
partait et revenait à 14 h pour la remplacer, parfois avec son amie I______. A 
partir de 2021, C______ "habitait sur place", puisque sa mère ne pouvait pas 
rester seule. Durant les week-ends, les deux autres enfants s'organisaient chacun 
leur tour pour prendre leur mère chez eux et la ramener le dimanche soir. Elle 
ignorait ce que faisait C______ le week-end. Selon elle, I______ habitait "dans 


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son appartement". Elle savait que C______ "était dans l'appartement" de sa mère, 
parce qu'elle s'y trouvait le matin quand elle arrivait et qu'elle revenait à 14 heures 
quand elle partait. 
n.c I______ a déclaré qu'à compter de janvier 2022, C______ avait dormi chez sa 
mère, du dimanche au vendredi. Presque tous les week-ends, la locataire dormait 
chez l'un de ses autres enfants. Elle-même dormait pratiquement tous les week-
ends à la rue 1______. Elle allait plus souvent dans cet appartement en été, parce 
que la chaleur était très pénible chez elle. Peut-être une fois par mois, C______ 
dormait à la rue 2______. C______ avait ses affaires chez sa mère, alors qu'elle-
même les avait à la rue 2______. L'auxiliaire de vie de H______ venait la journée 
de 9h à 14h du mardi au vendredi. Le lundi, sa compagne et elle-même faisaient la 
lessive à la rue 1______. C______ s'absentait du logement de sa mère lorsque 
l'auxiliaire de vie était là, mais elle ne se rendait pas à la rue 2______. Elle allait à 
ses rendez-vous médicaux et l'accompagnait aux siens, qui étaient très fréquents. 
Toutes deux mangeaient à la rue 1______. Elle-même y allait tous les jours et 
repartait à la rue 2______ dans la soirée. Elle passait la journée avec H______. 
Elle n'avait pas tout de suite déménagé dans l'appartement de celle-ci. Sa 
compagne et elle-même se croisaient de toute façon, parce qu'elles habitaient à 
cinq minutes. Elle considérait ainsi qu'elles avaient une vie de couple même 
durant cette période. Elle allait voir H______ souvent, même avant que sa 
compagne "emménage" à la rue 1______. C______ vivait chez sa mère, parce que 
celle-ci en avait besoin et « voulait qu'elle vive dans cet appartement ». 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 


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Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1, 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1 et 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, le loyer annuel initial du logement s'élevait à 8'220 fr. sans les 
charges, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (8'220 fr. x 
3 ans = 24'660 fr.). 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.2 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision. Si le dernier 
jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu par le droit fédéral ou le 
droit cantonal du siège du tribunal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit 
(art. 142 al. 3 CPC). 
 
En l’espèce, le jugement attaqué a été reçu au domicile élu de l'appelante le 
25 septembre 2025, de sorte que le trentième jour à compter de la notification 
correspond au samedi 25 octobre 2025. Déposé au greffe de la Cour le lundi 
27 octobre 2025, l’appel a dès lors été formé en temps utile. Il respecte également 
la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC) et est ainsi recevable. 
 
1.3 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de 
première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes 
maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 
consid. 2.1; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème 
éd. 2029, n. 6 ad art. 316 CPC). En l'espèce, la procédure simplifiée s'applique 
(art. 243 al. 2 let. c CPC), s'agissant d'une procédure en contestation de congé. 
 
La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
 
1.4 L’appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d’appel dispose d’un pouvoir de cognition complet et 
revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 
il contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de première 
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 
2014 consid. 2.2.3). 
2. 
L'appelante reproche au premier juge une constatation inexacte et incomplète des 
faits. L'état de fait ci-dessus a été complété et corrigé dans la mesure utile, de 
sorte qu'il n'y a pas lieu de s'attarder sur ce grief. L'appréciation des preuves 
effectuée par le Tribunal sera examinée dans les considérants qui suivent. 
3. 
Le Tribunal a considéré que les héritiers avaient démontré que C______ habitait 
avec sa mère avant son décès. Tant C______ que sa compagne avaient déclaré que 


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C______ dormait toutes les nuits dans l'appartement de sa défunte mère et que la 
plupart des week-ends, lorsque sa mère partait chez ses autres enfants, sa 
compagne venait la rejoindre dans l'appartement. L'appartement à la rue 1______ 
était un appartement de 3 pièces, ce qui pouvait expliquer que I______ ne s'y soit 
pas installée avant le décès de la locataire, faute de place. Toutefois, I______ avait 
confirmé qu'elle passait du temps dans l'appartement de la locataire, y mangeait et 
faisait les lessives, puis rentrait chez elle en soirée. K______ avait confirmé 
qu'elle voyait C______ tous les matins et que cette dernière revenait tous les jours 
à 14 h, lorsqu'elle avait fini son service, parfois avec I______. En outre, il 
ressortait des pièces produites et des témoignages que la locataire ne pouvait 
rester seule la nuit à cause de son état de santé. Certes, C______ avait gardé son 
domicile officiel à la rue 2______, appartement dans lequel elle avait vécu plus de 
20 ans avec sa compagne, laquelle y était restée jusqu'au décès de la locataire. 
Cependant, elle avait démontré qu'avant le décès de sa mère, elle avait passé 
toutes ses nuits, tous ses après-midis et une large partie de ses week-ends à la 
rue 1______, et une partie du temps en présence de sa compagne. Cette 
cohabitation ne pouvait pas être considérée comme intermittente, quand bien 
même C______ avait pu regagner le logement à la rue 2______ les matinées de 
semaine ou pour aller chercher son courrier. Il ressortait de la procédure que le 
lieu de vie de C______ était bien à la rue 1______. Dans ce sens également, la 
locataire avait écrit à la régie en février 2023 pour lui demander d'inscrire sa fille 
sur le bail. Le fait que le courrier indiquait que C______ était alors domiciliée à la 
rue 2______ ne signifiait pas qu'elle ne faisait pas ménage commun avec sa mère. 
Le courrier précisait au contraire que C______ devait bénéficier d'un nouveau 
contrat de bail avant de pouvoir résilier le sien, probablement pour des questions 
administratives liées au paiement du loyer par le Service des prestations 
complémentaires. 
Se posait la question de savoir si malgré le fait que C______ faisait ménage 
commun avec sa mère avant son décès, et de ce fait bénéficiait de la protection de 
l'article 271 al. 1 let. f CO, la situation causait un inconvénient majeur à la 
bailleresse. Selon les statuts de la coopérative, C______ n'était pas devenue 
coopératrice au décès de sa mère, la transmission de la qualité de coopérateur 
étant prévue uniquement pour le conjoint survivant. Cela ne voulait pas encore 
dire qu'elle n'avait pas droit à l'attribution d'un logement, l'art. 15 des statuts 
prévoyant qu'exceptionnellement, en cas de nécessité, le conseil d'administration 
pouvait attribuer un logement à une personne non membre de la coopérative. Dans 
ce sens, la représentante de la bailleresse avait confirmé que des exceptions étaient 
faites, notamment lorsque les enfants d'un coopérateur décédé n'avaient jamais 
quitté le logement. La bailleresse ne démontrait pas en quoi le fait de louer 
l'appartement litigieux à C______ représentait un inconvénient majeur pour elle. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir mal apprécié les preuves et annulé le 
congé en violation des art. 8 CC, 23 al. 1 CC et 271 al. 1 CO. 


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Elle lui reproche de s'être fondé sur une hypothèse, selon laquelle le fait que 
I______ ne s'était pas installée dans le logement litigieux avant le décès de la 
locataire pouvait s'expliquer par le fait qu'il s'agissait d'un appartement de trois 
pièces. Si les premiers juges avaient dû recourir à une hypothèse, c'était parce que 
les intimés n'avaient pas apporté la preuve requise à satisfaction de droit. Selon 
l'appelante, il y aurait incompatibilité entre le fait de faire ménage commun avec 
la locataire à la rue 1______, tout en ayant une vie commune avec sa compagne à 
la rue 2______. 
Par ailleurs, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir examiné la question du 
domicile réel de C______ sous l'angle de la présence (physique) de celle-ci auprès 
de sa mère uniquement, en faisant abstraction du volet subjectif nécessaire à la 
question de savoir si elle faisait ménage commun avec sa mère. La forte présence 
de l'intéressée auprès de sa mère n'était pas contestée. Cependant, C______ ne 
s'était jamais constituée un domicile à la rue 1______ préalablement au décès de 
sa mère au vu du volet subjectif de la notion de domicile. Les pièces du dossier et 
les déclarations de C______ établissaient que celle-ci n'avait pas changé de 
domicile et n'avait pas emménagé à la rue 1______ avant la notification du congé. 
Elle n'avait effectué aucun changement d'adresse pour la notification du courrier 
avant le décès de la locataire. Le fait que le chat de C______ et de sa compagne 
soit resté à la rue 2______ démontrait que le foyer commun et le centre de vie des 
précitées se trouvait à leur ancien logement. Les déclarations des témoins I______ 
et K______ corroboraient ce qui précède. C______ était une proche aidante. Elle 
était restée auprès de sa mère dans l'intention de l'assister et non pas dans celle de 
s'établir avec elle. 
 
3.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée 
pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La 
résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 
particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). 
Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à 
la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé 
qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a 
CO). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi 
lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il 
apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre 
l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin 
(ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Il 
ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire 
(ATF 142 III 91 consid. 3.2.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail 
paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt du tribunal 
fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.2 et les références citées). Pour 


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statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt 
du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les locaux; cette 
pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail 
(ATF 148 III 215 consid. 3.1.2). 
Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances 
permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du 
congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la 
résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents 
nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 
consid. 3.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
3.2 Selon l'art. 271a al. 1 let. f CO, le congé d'un bail d'habitation est notamment 
annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de 
changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements 
n'entraînent d'inconvénients majeurs pour celui-là. 
Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la 
succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et 
actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se 
trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses 
dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). 
Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, 
qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. Selon la 
jurisprudence toutefois, seul le ou les héritiers qui habitaient avec le défunt dans le 
logement et qui lui succèdent dans la relation contractuelle jouissent de la 
protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. f CO; lorsqu'un enfant adulte succède 
au locataire décédé, cette protection est réservée à une personne qui habitait le 
logement à titre principal avec le défunt, mais est refusée à celui qui ne séjournait 
que de manière intermittente avec le défunt (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_141/2018 consid. 4.1; 4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A_195/2016 
du 9 septembre 2016 consid. 1.2). 
La Cour a retenu qu'un héritier de la défunte locataire, qui s'était beaucoup occupé 
de sa mère jusqu'à la veille de son décès y compris en logeant chez celle-ci deux 
ou trois nuits par semaine tout en ayant continué de disposer d'un autre logement 
et en faisant régulièrement le trajet entre les deux logements, ne faisait pas 
ménage commun avec la défunte avant le décès de celle-ci; la situation était celle 
d'un héritier qui ne séjournait que de manière intermittente avec la défunte et qui 
ne bénéficiait pas de la protection accordée par l'art. 271a al. 1 let. f CO 
(ACJC/258/2019 du 25 février 2019 consid. 2.1, 2.2 et 3.1). 
La Cour a confirmé que la condition du ménage commun avec le défunt avant son 
décès était nécessaire à l'octroi de la protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. f 


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CO. L'habitation seule et à titre principal n'étant, en soi, pas suffisante sans que 
l'héritier qui se prévaut de l'article précité n'ait fait ménage commun avec le 
défunt, titulaire du bail (ACJC/44/2023 du 16 janvier 2023 consid. 3.3). 
 
3.3 A teneur de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. En tant que règle sur la 
répartition du fardeau de la preuve, l’art. 8 CC détermine laquelle des parties doit 
assumer les conséquences de l’échec de la preuve d’un fait pertinent. Lorsque le 
juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux, il doit alors 
statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689, 
consid. 4.5; 129 III 189 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_566/2015 du 
8 février 2016 consid. 4.3). 
 
3.4 Le domicile de toute personne est au lieu où elle réside avec l’intention de s’y 
établir (art. 23 al.1 CC). La notion de domicile comporte deux éléments : l'un 
objectif, la présence physique en un endroit donné; l'autre subjectif, l'intention d'y 
demeurer durablement (ATF 137 II 122). 
 
Pour qu'une personne soit domiciliée à un endroit donné, il faut que des 
circonstances de fait objectives manifestent de manière reconnaissable pour les 
tiers que cette personne a fait de cet endroit, ou qu'elle a l'intention d'en faire, le 
centre de ses intérêts personnels, sociaux et professionnels. (ATF 119 II 64 
consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5A_30/2015 du 23 mars 2015 
consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). 
A cet égard, les documents administratifs (permis de circulation ou de conduire, 
papiers d'identité, attestations de la police des étrangers, etc.) et ceux des autorités 
fiscales ou des assurances sociales, ou encore les renseignements qui figurent dans 
des décisions judiciaires ou des publications officielles ne sont pas décisifs à eux 
seuls; ils constituent des indices sérieux de l'existence d'un domicile, mais ne 
sauraient l'emporter sur le lieu où se concentre un maximum d'éléments 
concernant la vie personnelle, sociale et professionnelle de l'intéressé 
(ATF 141 V 530 consid. 5.2; 136 II 405 consid. 4.3; 125 III 100 consid. 3; arrêts 
du Tribunal fédéral 5A_419/2020 du 16 avril 2021 consid. 2.2, 5A_680/2020 du 
8 décembre 2020 consid. 5.1.1). 
 
3.5 La protection des art. 271 et 271a CO ne s'applique pas si la modification est 
source d'inconvénients majeurs pour le bailleur. 
 
La mesure dans laquelle le bailleur subit des inconvénients majeurs doit être 
déterminée au cas par cas sur la base de toutes les circonstances (art. 4 CC). Les 
cas d'application sont la suroccupation du logement, voire la sous-occupation en 
cas de bail subventionné (WEBER, BSK OR I, 8ème éd. 2026, n. 23 ad art. 217a 
CO). Le plus souvent, il s'agit de l'intérêt financier du bailleur. Ainsi, le congé ne 


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sera pas annulable si la solvabilité du locataire est très gravement compromise 
(CONOD, Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd. 2026, n. 57 ad art. 271a CO). 
Le bailleur doit démontrer les inconvénients majeurs qu'il subit (LACHAT, Le bail 
à loyer, 2019, p. 984, ch. 5.7.6). 
3.6 En l'espèce, la locataire a écrit à la bailleresse en février 2023 que, vu son âge 
avancé, elle ne pouvait plus vivre seule, sans surveillance, de sorte que sa fille 
C______ "restait auprès d'elle, y compris la nuit" depuis plus d'une année. Ce qui 
précède a été confirmé par la témoin K______, l'auxiliaire de vie qui, entre 
novembre 2020 à avril 2023, se rendait au domicile de la locataire du mardi au 
vendredi, de 9h à 14h, et qui connaissait donc bien l'organisation du ménage. 
Celle-ci a déclaré que la précitée habitait depuis 2021 chez sa mère, qui ne pouvait 
pas rester seule. La locataire a exposé dans ledit courrier qu'elle sollicitait l'ajout 
de sa fille sur le bail de l'appartement litigieux, ce qui semblait "plus juste", afin 
que celle-ci puisse résilier le bail du logement dans lequel elle était domiciliée. 
3.6.1 C______ dormait à la rue 1______ tous les jours, même durant les week-
ends, lorsque sa mère se rendait chez l'un de ses autres enfants domiciliés à 
Genève (dépositions C______ et D______). Sa compagne se rendait tous les jours 
de la semaine dans ce logement, y prenait les repas avec elle et avec la locataire et 
s'y installait pratiquement tous les week-ends (témoignage I______). C______ 
avait toutes ses affaires personnelles à la rue 1______ (témoignage I______ et 
déposition D______), alors que sa compagne les avait à la rue 2______ 
(témoignage I______). Tous les lundis, C______ et I______ faisaient la lessive à 
la rue 1______ (témoignage I______). Si C______ s'absentait du logement de sa 
mère durant les heures de présence de l'auxiliaire de vie (témoignage K______), 
c'était non pas pour retourner à la rue 2______, mais pour se rendre à ses rendez-
vous médicaux et pour accompagner sa compagne aux siens, lesquels étaient très 
fréquents (témoignage I______). Il ne s'agissait donc pas de faire les trajets entre 
les deux logements. Selon I______, même si elles ne vivaient plus dans le même 
logement, C______ et elle-même continuaient à avoir une vie de couple, 
puisqu'elles habitaient à cinq minutes et se croisaient "de toute façon". Une telle 
organisation n'est pas incompatible avec une vie de couple, contrairement à ce que 
soutient l'appelante. 
Les éléments qui précèdent permettent de retenir que depuis fin 2021/début 2022, 
l'héritière concernée habitait le logement litigieux à titre principal et faisait 
ménage commun avec la locataire, qui avait besoin d'une présence constante, y 
compris la nuit; ce n'était pas seulement de manière intermittente qu'elle séjournait 
à la rue 1______. Ces mêmes éléments constituent des circonstances de fait 
objectives manifestant de manière reconnaissable que la précitée avait fait du 
logement de sa mère le centre de ses intérêts personnels et sociaux. C______ avait 


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d'ailleurs exprimé clairement cette volonté, en contresignant le courrier du 
10 février 2023 de sa mère à la bailleresse. 
3.6.2 Le fait que I______ soit restée à la rue 2______ jusqu'en juillet 2023 et le 
fait que C______ n'ait annoncé ni son changement d'adresse ni, officiellement, 
son changement de domicile avant début 2024 ne suffisent pas à mettre en doute 
qu'elle habitait le logement litigieux à titre principal. Il en va de même du fait que 
la locataire ait manifesté de son vivant le souhait que sa fille précitée puisse 
bénéficier d'une meilleure qualité de vie dans cet appartement, plus grand que 
celui qu'elle occupait auparavant avec sa compagne (déposition D______), lequel 
n'était pas traversant et n'avait pas de balcon, ce qui faisait que la chaleur y était 
très pénible en été (témoignage I______). Le fait que le chat de C______ et 
I______ soit resté à la rue 2______ n'est pas non plus déterminant. 
Pour le surplus, la Cour fait sienne l'argumentation du Tribunal. 
En définitive, c'est à juste titre que celui-ci a considéré que C______ jouissait de 
la protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. f CO. 
3.6.3 Pour démontrer qu'elle subirait un inconvénient majeur en raison du 
changement dans la situation familiale de la locataire, la bailleresse n'invoque ni 
son intérêt financier, ni une suroccupation du logement, ni une sous-occupation de 
celui-ci. Elle évoque abstraitement le libre choix de ses coopérateurs, ainsi que 
l'existence d'une liste d'attente de candidats ne disposant pas d'un logement 
convenable, sans fournir aucune pièce ni aucune donnée concrète. 
Les statuts de l'appelante prévoient, pour le conjoint survivant et pour le 
partenaire qui prouve sa qualité d'héritier, la possibilité de la poursuite du bail 
d'un coopérateur au décès de celui-ci. En toute hypothèse, le conseil 
d'administration statue souverainement, par décision non motivée est sans appel, 
sur les demandes d'admission. Exceptionnellement, en cas de nécessité, il peut 
attribuer un logement à une personne non membre de la coopérative. La 
représentante de la bailleresse a confirmé que des exceptions étaient faites, 
notamment lorsque les enfants d'un coopérateur décédé n'avaient jamais quitté le 
logement. Enfin, les statuts de la coopérative réservent les dispositions du droit du 
bail, dont font parties celles destinées à protéger, entre autres, un héritier adulte 
qui habite le logement à titre principal avec le défunt. 
Pour le reste, la Cour fait sienne l'argumentation des juges précédents. 
C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a retenu que la bailleresse n'avait pas 
démontré en quoi le fait de louer l'appartement litigieux à C______ représentait un 
inconvénient majeur pour elle. 
Le jugement attaqué sera donc entièrement confirmé. 


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4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 octobre 2025 par la SOCIETE COOPERATIVE 
D'HABITATION A______ contre le jugement JTBL/946/2025 rendu le 22 septembre 
2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/28248/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC, Madame Sarah 
MEINEN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.