ge_gerichte · A/137/2001 · 2001-12-04 · fr

FIN

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 04.12.2001 A/137/2001

A/137/2001
ATA/812/2001
du 04.12.2001
( FIN
)
, REJETE
Descripteurs
:
FIN
En fait
En droit
du 4 décembre 2001
dans la cause
Monsieur T.__________
représenté par Me Antoine Berthoud, avocat
contre
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE GENEVOISE
et
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE D'IMPÔTS
EN FAIT
1. Le 21 décembre 1998, Me T.__________, notaire à Genève, a instrumenté quatre actes portant sur la vente à différents acquéreurs par Madame G.__________ de quatre parcelles contiguës, non bâties, sises sur la commune de Confignon.
2. Aux termes de chacun de ces quatre actes notariés, et sous le titre "conditions ordinaires", les acquéreurs s'engageaient "à accepter la constitution, à titre gratuit, de toutes autres servitudes qui seraient encore nécessaires pour permettre la construction, le maintien et la bonne utilisation des futurs bâtiments prévus dans le périmètre du tableau de mutation susvisé, conformément à l'autorisation du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement N° DD 95329 du 28 mai 1998". Ils donnaient en conséquence "tous pouvoirs et procuration à la société B.__________ S.A. pour signer, mais à ses frais exclusivement, tous actes et pièces à cet effet et à faire toute réquisition au Registre foncier".
3. Par quatre actes instrumentés le même jour par Me T.__________, les acquéreurs ont constitué sur chacune de leur parcelle une cédule hypothécaire au porteur, remise en nantissement aux fins d'obtenir des crédits.
4. Le 22 décembre 1998, Me T.__________ a déposé à l'enregistrement les quatre actes de vente précités.
5. Dans le cadre de la procédure de taxation, l'administration fiscale cantonale (ci-après : l'AFC) a demandé au notaire de produire le contrat d'entreprise, ainsi que les documents relatifs au coût de construction, pour chacune des quatre ventes de terrain.
Le notaire a versé à la procédure quatre lettres datées du 26 janvier 1999 de B.__________ S.A., une pour chaque acte de vente, à teneur desquelles les acquéreurs confiaient à ladite société la direction des travaux pour la construction de leur villa. Les travaux devaient être réalisés non par B.__________ S.A. mais par les entreprises mandatées par les acquéreurs.
B.__________ S.A. a versé à la procédure les documents requis. D'après ceux-ci, le prix de base de chaque villa était de CHF 430'000.-. Le coût final s'était cependant élevé à CHF 442'000.- pour la première villa, à CHF 447'000.- pour chacune des deux suivantes et enfin à CHF 445'000.- pour la dernière, ces différences s'expliquant par la nature des aménagements extérieurs.
Les mêmes entreprises ont été choisies pour construire les quatre villas. La rétribution revenant à B.__________ S.A. pour la "direction des travaux / honoraires architecte, ingénieur, géomètre" se montait à CHF 100'000.- par villa, soit CHF 400'000.- au total.
6. Le 12 mars 1999, l'AFC a notifié à Me T.__________, débiteur des droits d'enregistrement, le montant desdits droits afférents aux quatre actes de vente instrumentés le 21 décembre 1998. Ce faisant, elle a prélevé 3% sur le prix de vente de chacune des parcelles et 1% sur le coût de construction de chacune des villas (soit 1% de CHF 1'781'000.-).
7. Le 15 mars 1999, Me T.__________ a élevé réclamation. Il a contesté la perception des droits sur le coût de construction car :
- aucun contrat d'entreprise "clefs en main" n'avait été signé par les acquéreurs;
- ni le vendeur ni un tiers lié à celui-ci n'avait imposé la signature d'un contrat relatif à la construction des villas;
- si les acquéreurs avaient mandaté les mêmes entreprises, c'était par gain de temps et souci d'économie.
8. L'AFC a invité le 1er avril 1999 le notaire à lui communiquer le dossier de promotion, le plan de masse, les annonces publicitaires et les documents remis aux créanciers hypothécaires.
9. Me T.__________ a produit le 17 mai 1999 une télécopie de B.__________ S.A. à teneur de laquelle il n'y avait pas de dossier de promotion, ni d'annonce publicitaire et les autres documents requis étaient déjà en possession de l'AFC.
10. Par décision du 17 août 1999, l'AFC a rejeté la réclamation. B.__________ S.A. avait fait paraître des annonces portant sur la vente de villas, et non de terrains nus. Les contrats de vente et les contrats d'entreprise étaient si étroitement liés que les premiers n'auraient pas été conclus sans les seconds.
L'application de l'article 83 alinéa 2 de la loi sur les droits d'enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE - D - 3 - 30) était justifiée.
11. Me T.__________ a interjeté recours auprès de la commission cantonale de recours en matière d'impôts (ci-après : la commission) le 17 septembre 1999.
Les conditions d'application de l'article 83 alinéa 2 LDE n'étaient pas remplies. Il manquait la conclusion d'un contrat d'entreprise et l'existence d'un lien étroit entre les partenaires contractuels pour la construction des villas et les parties au contrat de vente immobilière.
Dans la mesure où B.__________ S.A. ne s'engageait ni à construire un bâtiment, ni à livrer un ouvrage, le contrat conclu avec elle ne saurait être qualifié de contrat d'entreprise.
Il ne s'agissait pas non plus d'un contrat d'architecte mais d'un mandat, ladite société n'ayant pas dessiné les plans de construction ou effectué d'autres prestations caractéristiques d'un architecte.
Le recourant a produit le contrat de direction de travaux entre B.__________ S.A. et l'un des acquéreurs signé le 17 décembre 1998.
Faisaient partie de ce contrat, selon son article 3, l'autorisation de construire, le plan financier, le contrat des entreprises, la liste des entreprises participantes, les plans de l'architecte, le descriptif des travaux et les conditions générales non inhérentes à l'ouvrage.
B.__________ S.A. contestait par ailleurs l'affirmation de l'AFC selon laquelle elle aurait fait paraître des annonces pour la vente de villas et non de terrains uniquement.
Enfin, B.__________ S.A. n'était pas partie au contrat de vente immobilière et ne pouvait être qualifiée de tiers étroitement lié à l'une de ces parties.
Me T.__________ a conclu à l'annulation des droits réclamés au sens de l'article 83 LDE. A défaut, il a conclu à ce que l'assiette des droits au sens de cette disposition légale soit ramenée de CHF 1'781'000.- à CHF 400'000.- afin que ces droits correspondent aux prestations de service de B.__________ S.A..
12. Déférant à la demande de l'AFC, Me T.__________ a produit le 13 janvier 2000, les plans financiers des acquéreurs, établis en 1998; selon chacun d'eux, daté de 1998, la construction du bâtiment (non compris les aménagements extérieurs) était fixée à CHF 330'000.- et les honoraires à CHF 100'000.-. Il a également versé à la procédure l'ensemble des contrats d'entreprise conclus entre l'un des acquéreurs et les entreprises auxquelles les travaux de construction des villas avaient été adjugés.
13. L'AFC a conclu au rejet du recours.
Selon les travaux préparatoires relatifs à l'article 83 alinéa 2 LDE, la vente du terrain liée à la conclusion d'un contrat d'entreprise justifiait l'application de cette disposition légale.
Sans contester la qualification de mandat, elle réfutait le premier argument du recourant selon lequel le contrat de direction des travaux ne saurait être soumis aux droits d'enregistrement. Au sens de l'art. 83 al. 2 LDE, ce contrat devait être qualifié d'"analogue", dans la mesure où il faisait partie d'une opération immobilière comportant à la fois la vente d'un terrain et la construction d'une villa. Ledit contrat de direction des travaux était en outre lié de manière indiscutable aux contrats d'entreprise. En conclusion, le contrat de direction des travaux et les autres contrats d'entreprise étaient bel et bien soumis aux droits d'enregistrement de 1% sur le montant total desdits contrats.
Les contrats de vente portant sur des parcelles non bâties n'auraient pas été conclus sans les contrats précités portant sur la construction des villas.
Elle se fondait à cet égard sur les indices suivants:
- la plupart des contrats d'entreprise produits n'étaient pas signés, ni datés, de sorte qu'ils auraient pu être signés avant même la vente des parcelles;
- le contrat de direction des travaux avait été signé avant la vente;
- cette opération immobilière portait sur des parcelles contiguës, vendues au cours du même mois;
- les quatre villas étaient elles-mêmes contiguës par les garages, l'ensemble formant une résidence;
- les plans financiers attestaient du lien entre la vente des parcelles et la construction des villas;
- les travaux portant sur la construction des villas étaient à première vue les mêmes et les montants presqu'identiques.
14. Par décision du 14 décembre 2000 reçue le 10 janvier 2001 par l'intéressé, la commission a rejeté le recours, faisant sienne l'argumentation de l'AFC.
15. Par acte du 9 février 2001, Me T.__________ a interjeté recours devant le tribunal de céans, en concluant à l'annulation de la décision attaquée. En effet :
- les contrats d'entreprise avaient été conclus indépendamment et postérieurement aux actes de vente;
- si par impossible les contrats conclus avec B.__________ S.A. devaient être obligatoirement soumis aux droits d'enregistrement, l'assiette de ceux-ci était le montant de chacun de ces contrats, soit 4 x CHF 100'000.-.
L'AFC a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Elle se référait à des négociations qui avaient eu lieu à fin 1998 avec la Chambre des notaires portant sur l'application de cette disposition et les principes appliqués par elle dans la présente cause avaient été acceptés par ladite Chambre en avril 1999 et finalisés le 17 décembre 1999.
16. Un second échange d'écritures a été ordonné.
a. Me T.__________ a précisé que débiteur des droits d'enregistrement, il contestait sa responsabilité, puisqu'il ne pouvait imaginer que la taxation irait au-delà du prix de vente figurant dans l'acte instrumenté; partant, il ne pouvait être tenu de verser les droits réclamés; s'agissant de la responsabilité du notaire, l'AFC a conclu à sa mise en cause, celui-ci devant ou ayant dû connaître l'existence d'un lien entre les contrats de vente et les contrats d'entreprise.
b. L'AFC a campé sur ses positions.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. Selon l'article 83 LDE, "le droit d'enregistrement du contrat d'entreprise ou de tout autre contrat analogue, notamment contrat d'architecte, contrat "clés en mains", est fixé au taux de 1% du prix ou de la valeur de toutes les prestations prévues dans le contrat" (alinéa 1).
"Lorsqu'un des contrats visés à l'alinéa 1 est lié à un acte translatif à titre onéreux de la propriété d'un bien-fonds sis dans le canton de Genève, de telle sorte que l'une des parties, ou un tiers étroitement lié à celle-ci, s'oblige aux termes de ce contrat à exécuter pour l'autre partie la construction d'un immeuble sur le susdit bien-fonds moyennant un prix, le droit d'enregistrement de ce contrat est fixé à 1% de la valeur des prestations prévues dans le contrat; toutefois, dans ce cas, le taux de 3% fixé à l'article 33 demeure applicable à la valeur du bien-fonds, ainsi qu'à celle de la construction éventuellement déjà effectuée à la date du transfert; le surplus de la valeur de la construction à terminer est alors imposé au taux de 1%" (alinéa 2).
3. Contrairement aux allégués du recourant, le dossier du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement relatif aux autorisations de construire et d'abattage délivrées en mai 1998 est tout à fait probant.
Il est établi qu'au moment des contrats de vente, lesdites autorisations avaient été obtenues. S'il ne s'agissait pas de maisons "clés en mains", il n'en demeure pas moins qu'un lien étroit avec B.__________ S.A. mais également avec toutes les entreprises mandatées par les quatre acquéreurs existait.
4. Au vu de ce qui précède, l'AFC était fondée à calculer les droits d'enregistrement comme elle l'a fait.
5. En tout point mal fondé, le recours sera rejeté.
Un émolument de CHF 5'000.- sera mis à la charge de Monsieur T.__________.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme
:
déclare recevable le recours interjeté le 9 février 2001 par Monsieur T.__________ contre la décision de la commission cantonale de recours en matière d'impôts du 14 décembre 2000;
au fond
:
le rejette;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 5'000.-;
communique le présent arrêt à Me Antoine Berthoud, avocat du recourant, ainsi qu'à l'administration fiscale cantonale genevoise et à la commission cantonale de recours en matière d'impôts.
Siégeants
: M. Paychère, président, MM. Schucani et Thélin, Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la secrétaire-juriste : le vice-président :
C. Goette F. Paychère
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci