ge_gerichte · ACJC/1022/2013 · 2013-08-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.09.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17133/2010 
ACJC/1022/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013 
Entre 
A______, p.a. B______, ______, 1211 Genève 3, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 7 février 2013, comparant par Me Stéphane Penet, avocat, 
quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
d'une part, 
et 
C______ et D______, domiciliés ______, 1206 Genève, intimés, comparant par Me 
Christian Ferrazino, avocat, boulevard Georges Favon 13, 1204 Genève, en l'étude 
duquel ils font élection de domicile, 
d'autre part, 
 


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C/17133/2010 
EN FAIT 
A. 
Par contrat de bail signé le 1er septembre 1983, E______, alors propriétaire, a loué 
à C______, locataire, un appartement de 10 pièces plus une chambre de bonne et 
une chambrette, comprenant deux salles d'eau, avec des dépendances (une cave, 
un grenier et une chambre aux combles), au 5ème étage de l'immeuble sis ______, 
à Genève. Selon les déclarations de l'administrateur de l'actuelle bailleresse, non 
contestées, cet appartement compte 334 m2. 
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er septembre 1983 au 
31 août 1984, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de trois mois. 
Le loyer annuel, sans les charges, a été fixé dès le 1er octobre 1994 à 36'060 fr., les 
charges (provision pour le chauffage) à 2'400 fr. et l'abonnement téléréseau à 
228 fr. 
B. 
En date du 1er octobre 2009, A______, société sise à Genève et constituée le 29 
septembre 2009, a acquis de E______ les immeubles de l'avenue de ______, pour 
une somme totale de 35'200'000 fr. Selon les déclarations de l'administrateur 
unique de A______ depuis le 9 juillet 2010, F______, le but de cet achat était de 
constituer une PPE et de procéder à la vente des appartements. 
La nouvelle propriétaire a, par lettre de la régie G______ du 7 octobre 2009, 
informé C______ de ce qu'elle était la nouvelle bailleresse, précisant que cette 
lettre «[tenait] lieu d’avenant à [son] bail, dont elle [faisait] partie intégrante», et 
que «toutes les autres clauses et conditions du bail [demeuraient] inchangées». 
C. 
Par courrier du 16 mars 2010, A______, sous les signatures de H______ et 
I______, alors encore administrateurs, a informé C______ de sa décision de 
procéder à la vente de l'appartement qu'il occupait. Elle a indiqué avoir «jugé 
opportun de donner la préférence aux locataires en place qui souhaiteraient faire 
l'acquisition de leur logement». Elle a invité le locataire, en cas d'intérêt de sa 
part, à prendre contact avec eux. Sans nouvelles de sa part dans les 30 jours, elle 
considérerait que celui-ci n'était pas intéressé par l'acquisition de son appartement, 
et proposerait l'appartement à la vente à tout tiers intéressé. 
Par courriel du 30 avril 2010, C______, indiquant avoir procédé à de nombreux 
investissements pour la rénovation et l’entretien de son appartement, a répondu 
qu'il avait l'intention d'y rester en tant que locataire, mais qu'il attendait les 
conditions de vente. 
Une rencontre a eu lieu entre le locataire et H______. Selon C______, lors de cet 
entretien, H______ lui a indiqué que le prix de vente souhaité pour cet 


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C/17133/2010 
appartement était de 5'750'000 fr. C______ a répondu que le prix demandé «était 
en dehors de ses possibilités financières» et n'a formulé aucune contre-offre. 
Entendu comme témoin, H______ a déclaré ne plus se souvenir s'il avait articulé 
le prix souhaité pour cet appartement. 
D. 
Par avis officiels de résiliation des 2 et 5 juillet 2010 notifiés à C______, 
respectivement à son épouse D______, A______ a résilié le bail pour l'échéance 
du 31 août 2011, sans indication de motif. 
E. 
a. Saisie d'une requête du 16 juillet 2010 en contestation du congé par le locataire 
et son épouse, subsidiairement en prolongation de bail, la Commission de con-
ciliation en matière de baux et loyers a, par décision du 6 octobre 2011, annulé le 
congé litigieux, en application de l'art. 271a al. 1 let. c CO, soit le congé-vente. 
b. Par acte du 4 novembre 2011, A______ a saisi le Tribunal des baux et loyers, 
concluant à la constatation de la validité de la résiliation et au déboutement de 
C______ et D______ de toutes leurs conclusions. 
C______ et D______ ont conclu, par écritures du 16 décembre 2011, à 
l'annulation de la résiliation, subsidiairement à la prolongation du bail d'une durée 
de quatre ans, allant jusqu'au 30 septembre 2016. 
c. Il ressort de la comparution des parties et des auditions de témoins que le motif 
du congé résidait dans le souhait de la bailleresse de vendre l'appartement en 
cause. Selon l'administrateur de celle-ci, il était «notoire que le prix de vente 
n'était pas le même si l'appartement était occupé ou non». Au jour de l'audience 
de comparution personnelle des parties, le 1er mars 2012, une dizaine 
d'appartements (soit environ la moitié) avait été vendue, les derniers pour un prix 
moyen de 20'000 fr. le m2 (F______). A______ souhaitait, à l'époque des 
discussions avec C______ sur un éventuel achat par lui-même de son appartement 
(au milieu de l'année 2010 environ), obtenir pour l'appartement en cause un prix 
se situant entre 4'500'000 fr. et 5'000'000 fr. L'appartement situé à l'étage inférieur 
avait été vendu au locataire en place pour le prix de 4'800'000 fr., soit un prix au 
m2 de l'ordre de 13'000 fr. à 15'000 fr. En revanche, les appartements vacants 
vendus à des tiers avaient été vendus à un prix supérieur, de l'ordre de 20'000 fr. le 
m2 (H______). Cinq des appartements des immeubles de l'avenue de ______ ont 
été acquis par les propriétaires économiques de A______ pour leur propre usage 
(F______). En particulier, un appartement a été vendu à I______, actionnaire de 
cette société, pour le prix de 3'100'000 fr., soit 10'000 fr. le m2. Au 27 septembre 
2012, il restait encore dans l'immeuble en cause certains appartements vacants et à 
vendre (H______). 
A______ ne connaît pas de difficultés financières (H______). 


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Bien avant la survenance du présent litige, C______ a été conseillé administratif 
de la Ville de Genève. 
Après la résiliation de son contrat de bail, il a effectué des recherches de logement 
par internet, ainsi que par l'intermédiaire de la régie de J______. Il a admis avoir 
reçu des propositions de relogement de la part de la bailleresse, dont aucune ne lui 
convenait (appartements notamment trop petits ou trop chers). C______ a indiqué 
à J______ qu'il cherchait un appartement de 5 à 6,5 pièces pour lui-même, son 
épouse et une de ses filles, pour un loyer mensuel situé entre 3'000 fr. et 4'500 fr. 
Selon ce régisseur, l'offre d'appartements de cette taille était relativement faible à 
Genève et les époux C______-D______, à qui il avait proposé un ou deux 
appartements - trop chers à leurs yeux -, auraient certainement des difficultés à 
trouver un logement de remplacement. 
Selon les allégations - formulées tant en appel qu'en première instance - A______, 
qui se fonde notamment sur une attestation de l'Office cantonal de la population 
(OCP) du 23 octobre 2009, D______ est domiciliée depuis le 19 décembre 2008 
dans le canton du Valais. Celle-ci et son mari ne contestent pas qu'elle a été 
ponctuellement domiciliée en Valais pour des raisons personnelles, de 2008 à 
2010, mais affirment qu'elle vit au quotidien dans l'appartement de l'avenue 
______ aux côtés de C______ et de l'une de leurs filles, âgée de 28 ans. Elle est, à 
tout le moins depuis la rentrée d'août 2011, directrice d'un établissement scolaire 
public dans le canton de Genève. La Cour de céans relève que la lettre 
d'accompagnement de l'avis officiel de résiliation adressé le 5 juillet 2010 à 
D______ mentionne que A______ était «propriétaire de l'appartement [qu'elle 
occupait] actuellement». 
d. La cause a été remise pour plaider au 10 janvier 2013. 
Dans leurs écritures après enquêtes déposées le 7 janvier 2013, les parties ont per-
sisté dans leurs conclusions respectives. 
F. 
Par jugement du 7 février 2013, notifié à la bailleresse le 15 février 2013, le 
Tribunal a annulé le congé notifié à C______ et D______ les 2 et 5 juillet 2010 
pour l'appartement de 10 pièces, une chambre de bonne et une chambrette au 
5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
Il a en substance nié l'application de l'art. 271a al. 1 let. c CO, mais a considéré 
que le congé litigieux revêtait un but essentiellement, si ce n'est exclusivement, 
spéculatif et qu'un tel but ne pouvait être considéré comme digne de protection, de 
sorte que la résiliation litigieuse consacrerait une disproportion manifeste des inté-
rêts en présence entre l'intérêt purement spéculatif invoqué par la bailleresse et 
l'intérêt du locataire et de son épouse à pouvoir conserver leur logement 


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C/17133/2010 
G. 
a. Par acte déposé le 15 mars 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel de ce jugement, concluant à ce que la Cour l'annule et, statuant à 
nouveau, déclare valable la résiliation litigieuse et déboute C______ et D______ 
de toutes autres ou contraires conclusions. 
Elle a produit quatre pièces nouvelles, à savoir un rapport d'expertise établi par un 
bureau d'architectes le 7 juillet 2010 concernant un appartement au 4ème étage de 
l'immeuble de l'avenue ______, ainsi que trois articles du journal LE COURRIER 
parus entre le 1er février et le 28 mars 2008. 
b. Dans leur réponse, C______ et D______ ont conclu, à la forme, à 
l'irrecevabilité de ces trois articles de presse, au fond, principalement au 
déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du juge-
ment entrepris, subsidiairement à une prolongation du bail de quatre ans, plus sub-
sidiairement au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle déci-
sion dans le sens des considérants. 
Ils ont produit, à titre de pièce nouvelle, un extrait de la Feuille d'avis officielle 
(ci-après : FAO) du 11 janvier 2013. 
H. 
Pour le surplus, l'argumentation des parties sera examinée ci-après dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la LTF s'applique 
aussi au CPC (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, 
ch. 4.2 p. 47 et ch. 2.1.1 p. 185 note 12). Ainsi, dans une contestation portant sur 
la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer – pro-
visions pour frais accessoires incluses - de la période minimum pendant laquelle 
le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en 
considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure 
judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; ATF 111 II 384 consid. 1; LACHAT, 
op. cit, ch. 4.3 p. 49). 
En l'occurrence, compte tenu de ces principes, la valeur litigieuse est de 
115'380 fr. ([36'060 fr. + 2'400 fr.] x 3), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 


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1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 
2. 
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 
En l'espèce, ces conditions formelles étant remplies, l'appel est recevable. 
3. 
3.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et qu'ils ne 
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. 
3.2 Les pièces nouvelles produites en appel par l'appelante sont bien antérieures à 
la fin de la procédure de première instance et celle-ci n'indique pas pour quels mo-
tifs elle n'aurait pas pu les déposer déjà à ce stade. Cela vaut également pour le 
rapport d'expertise établi par un bureau d'architectes le 7 juillet 2010, dans la 
mesure où les intimés avaient, déjà dans leur réponse du 16 décembre 2011, argué 
du caractère spéculatif du congé litigieux. 
La pièce nouvelle produite par les intimés est quant à elle postérieure d'un jour à 
la date à laquelle la cause a été remise pour plaider et antérieure de moins d'un 
mois au prononcé du jugement querellé. Etant postérieure aux délibérations du 
Tribunal, elle est ainsi recevable (art. 229 al. 3 CPC; HOHL, Procédure civile, 
tome II, 2010, n. 1212). 
4. 
En vertu de l'art. 271a al. 1 let. c CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par 
le bailleur seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement 
loué. 
Le Tribunal a considéré que les conditions de cette disposition légale n'étaient pas 
remplies. En effet, l'intention de l'appelante était de vendre l'appartement litigieux 
au meilleur prix, et celle-ci a souhaité «donner la préférence aux locataires en 
place» tout en précisant d'emblée qu'à défaut d'intérêt de leur part, l'appartement 
serait proposé à la vente «à tout tiers intéressé». 
Il n'y a pas lieu de remettre en cause ces considérations, qui n'ont pas été contes-
tées en appel par les parties, de sorte que seule entre en ligne de compte, relati-
vement à l'annulabilité du congé litigieux, la règle générale contenue à l'art. 271 
al. 1 CO. 
5. 
5.1 Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la pé-
riode convenue; arrivé au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun 
a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. 


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En principe, chacune des parties est donc libre de mettre fin à la relation de bail 
pour l'échéance prévue, en respectant les conditions du préavis contractuel (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1, 4A_167/2012 
du 2 août 2012 consid. 2.2 et 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). 
L'art. 271 al. 1 CO prévoit cependant que le congé est annulable lorsqu'il contre-
vient aux règles de la bonne foi. 
5.1.1 Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut 
tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait 
(ATF 136 III 190 consid. 2). 
Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit 
de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait 
être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 
L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande 
(art. 271 al. 2 CO). Celui qui donne un motif de congé doit, en cas de litige, en 
démontrer l'exactitude. De même, celui qui attend deux mois avant de motiver le 
congé court le risque que la résiliation soit considérée comme abusive (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1). En effet, même s’il 
appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 
règles de la bonne foi, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la 
manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession néces-
saires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 
II 105 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 précité consid. 2.1). 
Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du 
congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 
consid. 2.4.1 et 4C.170/2004 précité consid. 2.1). 
5.1.2 L'art. 271 al. 1 CO protège le locataire, notamment, contre le congé pure-
ment chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de pro-
tection, ou dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas 
de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le 
bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude 
contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les 
al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit «manifeste» aux termes de cette 
dernière disposition (ATF 136 III 190 consid. 2; ATF 135 III 112 consid. 4.1; 
ATF 120 II 105 consid. 3). 
Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre 
l'intérêt du bailleur à récupérer son bien et celui du locataire à rester dans les 


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locaux loués; la comparaison entre les intérêts n'intervient que dans le cadre d'une 
prolongation du bail. Partant, il est sans pertinence, pour statuer sur l'annulation 
du congé, de savoir si l'intérêt du locataire à se maintenir dans les lieux est plus 
grand que l'intérêt du bailleur à le voir partir (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_484/2012 précité consid. 2.3.1, 4A_167/2012 précité consid. 2.2 et 
4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1). 
En règle générale, le congé donné pour un motif d'ordre économique est concilia-
ble avec les règles de la bonne foi, et le locataire n'est pas autorisé à réclamer 
l'annulation du congé que le bailleur lui signifie parce qu'il espère obtenir, d'un 
nouveau locataire, un loyer plus élevé mais néanmoins compatible avec l'art. 269 
CO qui réprime les loyers abusifs (ATF 136 III 190 consid. 2; ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_300/2010 consid. 4.2 et 
4A_414/2009 précité consid. 3.1). Il en va de même du congé notifié en vue de la 
réalisation de vastes travaux d'assainissement lorsque le maintien du locataire 
dans les locaux est susceptible d'entraîner des retards ou des complications dans 
l'exécution des travaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 précité 
consid. 3.1). Le Tribunal fédéral a en outre considéré que, d'après l'expérience 
générale, la présence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, 
que ce soit en réduisant le nombre d'acquéreurs potentiels ou en exerçant une 
influence négative sur le prix (arrêts 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 1.2.4 et 
4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.2). 
5.1.3 Dans son jugement entrepris (consid. 8a), le Tribunal se fonde sur 
l’ACJC/965/2012 (notamment consid. 3.1.5), par lequel la Cour a confirmé sa 
jurisprudence selon laquelle le bailleur qui acquiert un bien sachant qu'il est habité 
par un locataire et qui, peu de temps après, résilie le bail pour revendre le loge-
ment à un prix fortement majoré, procédant ainsi à une opération purement spécu-
lative, n'invoque pas un intérêt digne de protection à mettre fin au contrat; en 
effet, toujours selon cette jurisprudence, dans un tel cas de figure, l'on est en pré-
sence non seulement d’un exercice sans ménagement du droit de résilier mais éga-
lement d'une disproportion manifeste entre l'intérêt du locataire à pouvoir conser-
ver son logement et celui du bailleur à pouvoir le vendre au meilleur prix; compte 
tenu du caractère extrêmement limité du l'intérêt du bailleur à rompre le contrat, 
une telle disproportion doit être admise même si le locataire ne se trouve pas dans 
une situation personnelle, économique ou sociale particulièrement difficile, ce qui 
est conforme aux buts constitutionnels de protection des locataires et de lutte 
contre la spéculation immobilière. 
Cet arrêt de la Cour a toutefois été annulé par le Tribunal fédéral dans son arrêt 
4A_484/2012 du 28 février 2013. La Haute Cour y rappelle, d'une part, que le 
marché immobilier, c'est-à-dire celui de l'achat et de la vente des biens immo-
biliers, est entièrement régi par le principe de la liberté économique et celui de la 
liberté contractuelle, et, d'autre part, qu'en l'état actuel du droit, le juge ne peut pas 


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intervenir dans la fixation des prix d'achat ou de vente, sous réserve, le cas 
échéant, de la présence d'une lésion (art. 21 CO), mais a seulement la possibilité, 
dans le cadre de la fixation d'un loyer, de considérer que le prix d'achat est mani-
festement exagéré (art. 269 CO). Le Tribunal fédéral en conclut que la conception 
la Cour, déclarant le congé abusif pour le motif qu'elle juge indésirable l'activité 
de la partie bailleresse et sous-entendant ainsi que cette activité ne devrait pas 
exister, heurte de front, en l'absence de toute disposition légale dans ce sens, la 
liberté économique, garantie par l'art. 27 Cst. (consid. 2.3.2). 
Il s'ensuit que le fait que le bailleur puisse réaliser un profit considérable, voire 
même choquant, en vendant l'appartement dont il est propriétaire ne constitue pas 
en tant que tel une circonstance rendant abusif le congé donné au locataire, à 
moins qu'il existe, en plus, une disproportion manifeste - ou grossière - des inté-
rêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012 précité consid. 2.3.3), 
notamment dans une situation similaire à celle où il a été jugé que des intérêts 
purement financiers étaient en disproportion manifeste avec un problème humain 
particulièrement pénible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_300/2010 précité 
consid. 4.3). 
5.2 Au vu des ces principes, c'est à tort que le Tribunal a considéré que le carac-
tère prétendument spéculatif du congé litigieux constituait à lui seul une dispro-
portion manifeste des intérêts en présence et que le but visé par l'appelante n'était 
pas digne de protection. 
Une telle disproportion ne pourrait être retenue que si les intimés se retrouvaient, 
en cas de maintien de la résiliation, dans une situation économique et personnelle 
particulièrement difficile. Or tel n'est pas le cas. En effet, les intimés n'ont pas 
allégué souffrir d'un manque de revenus ou de problèmes de santé qui rendraient 
particulièrement difficile un déménagement dans un autre logement, ou avoir un 
besoin impérieux de leur logement actuel pour leurs activités professionnelles. Ils 
le reconnaissent du reste (réponse à l'appel, p. 11 en bas). L'intimé est un ancien 
conseiller administratif de la Ville de Genève et l'intimée est directrice d’école. Le 
fait qu'il soit difficile pour eux de trouver un autre appartement correspondant à 
leurs souhaits n'est dans ces conditions pas décisif. Il en va de même de leur future 
baisse de revenus due à leur entrée en retraite, baisse qui n'est d’ailleurs pas 
démontrée. 
Au regard de ces circonstances, une disproportion grossière des intérêts en pré-
sence ne peut en aucun cas être retenue, sans qu'il soit nécessaire d'examiner si le 
prix auquel l'appelant compterait vendre l'appartement litigieux est ou non d'ordre 
spéculatif. L'appelante a en effet en tout état de cause un intérêt économique à 
voir les intimés quitter l'appartement litigieux, afin notamment de pouvoir le 
revendre à de meilleures conditions. Il est donc sans pertinence que l'appelante se 
trouve ou non dans une situation financière difficile, ou qu'elle subirait ou non une 


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perte d'exploitation à défaut de pouvoir revendre l'appartement des intimés. Il 
importe enfin peu que d'autres appartements propriétés de l'appelante aient été 
vendus ou non, ou soient actuellement encore libres d'occupants. 
5.3 Il s'ensuit que le congé litigieux ne peut pas être annulé sur la base de l'art. 271 
al. 1 CO. Le ch. 1 du dispositif querellé sera dès lors annulé et réformé en ce sens 
que la résiliation sera déclarée valable. 
6. 
6.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa 
famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
Pour trancher la question, le juge doit, en application de l'art. 272 al. 2 CO, pro-
céder à une pesée des intérêts en prenant en considération notamment les circons-
tances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situa-
tion personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le 
besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-
mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché 
local du logement ou des locaux commerciaux. En vertu de l'art. 272b al. 1 CO, le 
bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux 
commerciaux de six ans; dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être 
accordées. 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, qui 
est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il 
lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels 
que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur 
comportement, de même que la situation sur le marché locatif (ATF 136 III 190 
consid. 6). Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de 
locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de 
l'art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas 
supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la pro-
longation ne se justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer 
une atténuation de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain 
sera moins préjudiciable au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 
4 avril 2011 consid. 3; ATF 105 II 197 consid. 3a). Le juge peut tenir compte du 
délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait pren-
dre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses 
pour trouver une solution de remplacement (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3 et 4C.425/2004 du 9 mars 2005 
consid. 3.4, publié in SJ 2005 I 397; ATF 125 III 226 consid. 4c). 


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C/17133/2010 
6.2 Les intimés concluent subsidiairement à une prolongation de leur bail de 
quatre ans. Ils invoquent à cette fin l'échec de leurs nombreuses recherches de 
relogement, malgré l'aide d'un professionnel de l'immobilier, ainsi que la pénurie 
sévissant sur le marché immobilier genevois. 
En l'espèce, les intimés habitent l'appartement litigieux depuis longtemps (30 ans) 
et sont très attachés à leur logement, où vit également leur fille. Il n'est pas con-
testé qu'ils paient régulièrement leur loyer. Malgré la situation tendue du marché 
du logement dans le canton de Genève, les intimés devraient trouver un apparte-
ment comportant un nombre suffisant de pièces (par exemple 5 ou 6 pièces), ce 
d'autant plus qu'ils bénéficient d'une situation financière relativement solide. Ils ne 
souffrent en outre pas de problèmes personnels particuliers. Enfin, si les intimés 
n'ont pas démontré avoir effectué de nombreuses recherches de relogement, il n'en 
demeure pas moins qu'en se fondant sur la jurisprudence cantonale en vigueur 
avant l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2012, ils pouvaient raisonnablement 
penser qu'ils étaient en droit de rester durablement dans l'appartement litigieux. 
L'appelante n'a pour sa part pas fait valoir un besoin urgent de les voir quitter 
l'appartement et de vendre l'appartement, ni des difficultés financières. 
6.3 Au vu de ces circonstances, une unique prolongation de bail de quatre ans, soit 
jusqu'au 31 août 2015, se justifie. Le ch. 1 du dispositif entrepris sera réformé 
dans ce sens. 
7. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise 
les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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C/17133/2010 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/115/2013 
rendu le 7 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17133/2010-
4-B. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement. 
Statuant à nouveau : 
Déclare valable le congé notifié à C______ et D______ les 2 et 5 juillet 2010 pour le 31 
août 2011 concernant l'appartement de 10 pièces, une chambre de bonne et une 
chambrette, avec ses dépendances, au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. 
Accorde à C______ et D______ une unique prolongation de bail de quatre ans, jusqu'au 
31 août 2015. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur 
Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 


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C/17133/2010 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.