ge_gerichte · DCSO/407/2009 · 2009-09-03 · fr

Résumé:
 Plainte contre l'état des charges par l'acquéreur d'un immeuble vendu aux enchères que l'IFD n'a pas à être inclus puisque prélevé sur le bénéfice et le capital. Plainte rejetée.
Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_641/2009du 11 novembre 2009, la masse étant invitée néanmoins à impartir à la recourante un délai pour soumettre aux autorités administratives compétentes sa contestation relative à la qualification de l'IFD une fois le bordereau définitif notifié à la masse.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/407/09 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 3 SEPTEMBRE 2009 
Cause A/1769/2009, plainte 17 LP formée le 20 mai 2009 par Z______ SA à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- Z______ SA 
 
 
 
 
- Masse en faillite de la SI X______ F 
(faillite n° 2001 000xxx K) 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
La SI X______ F est une société anonyme fondée le 13 décembre 1962 dont le 
seul actif est un immeuble sis sur la parcelle n° 2xxx et 2xxx, plan xx sur la 
commune de V______, chemin M______ 2F. 
La SI X______ F a été déclarée en faillite le 28 mai 2001 et est liquidée selon le 
mode sommaire, en vertu d'un jugement du Tribunal de première instance du 
19 janvier 2004, tout comme les SI X______ D, E et G. 
 
De l'état de collocation déposé le 9 novembre 2005 repris dans l'état des charges, 
la Fondation de valorisation des actifs de la BCGe (ci-après : la Fondation de 
valorisation) a produit trois créances de 1'464'000 fr., 443'011 fr. et 2'688'000 fr., 
garanties par trois cédules hypothécaires au porteur respectivement en 1er, 2ème et 
4ème rang, ainsi qu'une créance de 227'468 fr. relative aux intérêts (818 CC). Mme 
M______, M. M______ et M. Z______ (ci-après : les consorts M______-
Z______) puis Z______ SA, sont pour leur part créanciers hypothécaires en 5ème 
rang pour 5'360'000 fr., avec une production de 1'608'000 fr. pour les intérêts 
hypothécaires arriérés (art. 818 CC). 
 
Plusieurs plaintes et actions en contestations de l'état de collocation ont émaillé la 
liquidation de cette faillite, évènements sur lesquels la Commission de céans ne 
reviendra pas puisque sans pertinence avec l'objet de la présente procédure. 
B. 
Les dernières procédures en cours ayant débouché sur un accord entre la 
Fondation de valorisation et les consorts M______-Z______, l'Office a fixé la 
date de la vente aux enchères au 24 avril 2008 à 10h00, les conditions de vente 
étant déposées le 5 mars 2008. Cet immeuble a été acquis pour un montant de 
5'300'000 fr. par Z______ SA, représentée par la Régie Z______ SA. 
Une fois la vente aux enchères du 24 avril 2008 effectuée, l'Office a adressé un 
courrier recommandé le 30 avril 2008 à l'Administration fiscale cantonale des 
personnes morales, accompagné du procès-verbal de vente, afin de permettre de 
procéder à son enregistrement. 
Le 5 mai 2009, l'Administration fiscale cantonale a écrit à l'Office, afin d'indiquer 
qu'elle entend faire valoir ses droits à l'encontre de la masse en faillite de la SI, en 
imposant le bénéfice fiscal et le priant de consigner 498'417 fr. au titre des impôts 
cantonaux et communaux et 177'632 fr. au titre de l'impôt fédéral direct sous 
réserve de l'impôt immobilier complémentaire. La base de calcul de 
l'Administration fiscale cantonale était le prix d'adjudication dont à déduire la 
valeur comptable de l'immeuble arrêtée au 31 décembre 1999 (2'507653 fr.) et des 
frais de liquidation (26'500 fr.). 


 
 
- 3 - 
 
Le 15 mai 2009, l'Office a fait parvenir par courrier recommandé à M. Z______ le 
bordereau définitif de vente laissant apparaître un solde de 642'709 fr. 10 en 
faveur de la masse. 
C 
Par acte du 4 juin 2009, Z______ SA a déposé une plainte auprès de la 
Commission de céans contre le bordereau définitif de vente du 15 mai 2009. La 
plaignante conteste le fait de se voir mettre à sa charge un montant de 166'182 fr. 
au titre de l'impôt fédéral direct, qu'elle estime ne pas être prioritaire par rapport 
aux créanciers gagistes. Quant au fondement même de l'impôt, elle estime qu'il n'y 
a pas matière à prélever un tel impôt au niveau fédéral, puisque l'impôt fédéral 
direct ne vise que les impôts sur le revenu et le capital. De plus, la mise à la 
charge de l'acquéreur de cet impôt est injustifiée selon la plaignante, les 
conditions de vente mentionnant uniquement les impôts cantonaux. 
La plaignante conteste également le calcul de l'intérêt, qu'elle estime insuffisant 
(selon ses calculs, le taux moyens est de 0.15 % sur 4 ans), n'ayant reçu que 
26'222 fr. 65 d'intérêts sur 2'259'636 fr. 83 de loyers cumulés. Elle veut bénéficier 
du même taux que celui appliqué par l'Administration fiscale cantonale aux 
contribuables ayant versé trop d'impôts, soit au minimum 140'000 fr. 
Pour terminer, la plaignante conteste que l'Office ait crédité en faveur de 
l'Administration fiscale cantonale un intérêt de 559 fr. 50 sur le prix de vente alors 
que selon elle, seule la créance d'impôts complémentaire doit leur être 
remboursée. La plaignante indique que la même remarque vaut pour les sommes 
de 5'696 fr. 40, 1'728 fr. 75 et 11'344 fr. 05 d'intérêts versés à la Fondation de 
valorisation. 
D. 
Dans son rapport du 25 juin 2009, l'Office conclut au rejet de la plainte. 
S'agissant de la problématique de l'IFD, l'Office se réfère à de la jurisprudence qui 
prévoit que dans les frais de la masse sont inclus les obligations de droit public 
qui prennent naissance après l'ouverture de la faillite, en particulier l'impôt sur le 
gain immobilier, qui devraient être considérés comme frais de réalisation au sens 
de l'art 262 al. 2 LP, puisque cet impôt ne naît que par l'adjudication. Il estime que 
puisque l'IFD sur les bénéfices nets étant à la charge des créanciers réalisant les 
droits du failli sur l'immeuble, l'Office estime qu'il n'a pas à le mentionner dans 
les conditions de vente puisqu'elles ne s'adressent qu'aux adjudicataires potentiels 
de l'immeuble. 
S'agissant du taux d'intérêts appliqué par la Caisse de consignation de l'Etat de 
Genève, l'Office note qu'il a une obligation légale de consigner les sommes dont il 
n'a pas l'emploi auprès de la Caisse de consignation de l'Etat de Genève. Le taux 
d'intérêt est également fixé dans la loi. 
Pour terminer, l'Office relève puisque le prix d'adjudication dépasse le montant 
des créances garanties par gage et des intérêts échus au moment du prononcé de la 


 
 
- 4 - 
faillite, il est normal qu'un intérêt, dont à bénéficié la plaignante, leur soit servi sur 
le prix de vente sur la base de l'art. 209 al. 2 LP. 
E. 
Interpellée par la Commission de céans pour savoir si elle maintenait sa plainte au 
vu des explications de l'Office, la plaignante a répondu par l'affirmative le 8 juillet 
2009. Elle indique que l'impôt prélevé lors d'une vente aux enchères est 
uniquement cantonal, notant avoir discuté avec un substitut de l'Office des 
poursuites qui lui aurait affirmé que la pratique constante des offices est de 
prélever l'ICC à un taux d'environ 18, 09%. 
La plaignante prend note du taux appliqué de 0.25% mais conteste la somme de 
6'893 fr. 65 qui lui est attribuée, estimant avoir droit à un montant situé entre 
20'000 et 30'000 fr. Elle réclame la production du décompte d'intérêts auquel elle 
estime avoir droit. Elle estime de plus que l'Office aurait commis "une grossière 
erreur" en partant de la prémisse fausse pour procéder à cette distribution, que les 
créanciers hypothécaires avaient été entièrement désintéressés. Le prix 
d'adjudication étant de 5'300'000 fr., les créances hypothécaires s'élèvent en réalité 
à 11'816'141 fr., soit 4'841'248 fr. pour la Fondation de valorisation qui a été 
désintéressée et à 6'974'893 fr. pour elle-même, laissant un découvert pour la 
plaignante de l'ordre de 5'000'000 fr. 
F. 
L'Office a souhaité pouvoir se déterminer sur les allégués de la plaignante et a fait 
parvenir un nouveau rapport le 21 juillet 2009, complétant son rapport du 25 juin 
2009. S'agissant du calcul de l'IFD, l'Office note qu'il ne relève pas de la 
Commission de céans d'en contrôler l'exactitude, tout comme celle des calculs 
d'intérêts opérés par la Caisse de consignation de l'Etat. 
L'Office conteste avoir commis "une grossière erreur" comme le soutient la 
plaignante car, effectivement, l'intégralité des créances hypothécaires est couverte 
en l'occurrence. L'Office note que le décompte immobilier fait clairement état d'un 
produit total de réalisation de 7'559'636 fr. 83, soit un montant supérieur au total 
des créances et intérêts échus au moment de l'ouverture de la faillite de chaque 
créancier hypothécaire (6'739'319 fr. 90). L'Office estime ainsi que c'est à juste 
titre qu'il a fait application de l'art. 209 al. 2 LP. 
 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP). 
Elle est donc recevable. 


 
 
- 5 - 
2. 
Pour la réalisation des immeubles, l’Office arrête les conditions des enchères 
d’après l’usage des lieux et de la manière la plus avantageuse ; les conditions 
d’enchères sont accessibles à chacun et sujettes à plainte (art. 134 LP). L’art. 136 
LP prévoit, dans sa version française, que le prix d’adjudication est payé comptant 
ou à terme, le terme ne pouvant excéder six mois ; cette disposition ne vaut 
cependant pas pour le seul prix d’adjudication, mais plus généralement pour tous 
les paiements en espèces que l’adjudicataire doit assumer, ainsi que ses versions 
allemande et italienne le laissent entendre en n’étant pas axées sur le prix 
d’adjudication (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 136 n° 10). 
 
En l’occurrence, les conditions de vente prévoyaient tant l’hypothèse d’un 
paiement intégral avant l’adjudication que la possibilité d’une adjudication 
subordonnée au versement préalable de 1'300'000 fr., à titre d’acompte sur le prix 
d’adjudication (ch. 10b) et au paiement du solde dans un délai de deux mois 
échéant le 24 juin 2008. Ces conditions prévoyaient aussi que, dans ce dernier cas, 
l’adjudicataire devrait des intérêts à 5% jusqu’au jour du paiement. 
 
Le montant de l'adjudication doit couvrir à tout le moins le capital des créances 
par gage conventionnel ou légal d'après l'état des charges, les intérêts exigibles de 
ces créances y compris les intérêts moratoires et les frais de poursuite (7a), les 
frais d'administration et les frais de réalisation incluant l'impôt sur les bénéfices et 
gains immobiliers (7b), la partie du prix qui excéderait le montant total des 
créances garanties par gage (7c). 
3.a. La plaignante estime que la créance d'impôt fédéral direct de 177'632 fr. ne serait 
pas prioritaire par rapport aux créanciers hypothécaires dont elle fait partie. 
 
A titre préalable, il convient de relever que la plaignante commet une confusion 
alors qu'elle indique qu'il s'agit d'un impôt sur le bénéfice immobilier, qui est 
inexistant au niveau fédéral. En l'occurrence, étant dans le cadre d'une société 
anonyme en faillite, ayant comme seul actif un immeuble comptabilisé 
visiblement à un montant inférieur à sa valeur réelle, il n'apparaît pas insoutenable 
qu'il soit soumis à un impôt sur le bénéfice au sens de l'art. 58 al. 1 let c LFIFD. 
 
Néanmoins, tant au niveau du principe que du calcul de cet impôt, il n'est pas de la 
compétence de la Commission de céans de se déterminer sur son exactitude. 
3.b. Selon l'art. 262 al. 1 LP, "les frais d'ouverture de la faillite, de liquidation et de 
prise d'inventaire sont couverts en premier lieu". Sont inclus dans les frais de 
procédure de faillite les frais d'ouverture de faillite, les frais de prise d'inventaire, 
et les frais de liquidation de la faillite, tel par exemple les frais de procès. 
 
Parmi les dettes de masse, sont inclues sont également inclues les dettes de droit 
public, généralement d'impôt, qui peuvent tirer leur origine tant du droit cantonal 
que fédéral. Leur qualification de dette de masse dépend de la question de savoir 
si le fait leur ayant donné naissance est survenu avant ou après le prononcé de la 


 
 
- 6 - 
faillite (SchKG III - Staehelin, ad art. 262 n° 14 ; CR-LP art 262 n° 29). Ainsi, 
une dette d'impôt préexistante à l'ouverture de la faillite est à colloquer (dette dans 
la masse) tandis que l'impôt sur les gains immobiliers ou sur le bénéfice en capital 
lié à la réalisation d'une plus value lors d'une vente aux enchères comme en 
l'espèce, durant la procédure de liquidation de la faillite fait partie des frais de 
liquidation visés par l'art. 262 al. 1 LP et constitue une dette de la masse 
puisqu'elle tire son origine de l'adjudication (ATF 120 III 153 cons. 2b ; ATF 122 
III 246 cons. 5a, JdT 1998 II 114 ; ATF 122 II 221 cons. 4c ; BlSchK 2003 p. 74 
cons. 3.1 ; CR-LP ad art. 262, n° 29). 
 
En l'espèce, il n'est pas contesté par la plaignante que l'impôt dû sur la base de 
l'IFD est né par l'adjudication (ATF 120 III 128, JdT 1997 II 59) et est donc une 
dette de masse, à la charge de la plaignante. 
 
Cela étant, si la plaignante entend contester le montant proprement dit de l'impôt, 
il incombe à l'Office de réclamer une décision formelle de taxation auprès de 
l'Administration fiscale cantonale, service des personnes morales, afin que soient 
ouverte les voies de droit. 
4. 
La plaignante critique le taux d'intérêt appliqué aux fonds placés auprès de la 
Caisse de consignation de l'Etat de Genève, soit 0.25 % ainsi que le total des 
intérêts calculés par celle-ci. 
Les cantons doivent désigner des caisses de dépôts et consignation (art. 24 LP) 
o`les offices des poursuites et faillites, les administrations spéciales et les 
concordats doivent déposer les sommes, valeurs et objets de prix dont ils n'ont pas 
l'emploi, dans les trois jours (art. 9 LP). Il s'agit d'objets que les Offices doivent 
prendre sous leur garde (art. 98 al. 1 LP, 22 OAOF), comme notamment des 
espèces, billets de banque ou encore le produit de l'encaissement des créances 
échues, les divers payements faits en mains de l'Office le débiteur et par des tiers 
débiteurs, ainsi que les dividendes ou autres produits ne pouvant pas être 
distribués (CR-LP, ad art 9, ch. 1, Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire ad art. 9, 
n° 7 à 12). Les autorités de poursuites ont ainsi une obligation de placer les fonds 
ne pouvant être immédiatement distribués, de manière à produire des intérêts 
(ATF 105 III 90, JdT 1981 II 19). 
 
A Genève, la caisse de consignation de l'Etat est la seule habilitée pour recevoir 
les consignations autorisées ou ordonnées par les lois, les jugements ou les 
décisions d'autorités administratives (art. 1 LCCE). Toute somme déposée produit 
des intérêts à partir du 61ème jour (art. 2 LCCE), au taux de 0.25% (art. 1 RTICC-
2008). 
 
C'est donc à bon droit que l'Office a consigné les loyers encaissés. Par contre, 
s'agissant d'un problème de fond, il n'appartient pas à la Commission de céans de 
vérifier le calcul opéré par la Caisse de consignation au niveau du montant 
d'intérêt à partager. 


 
 
- 7 - 
 
Ce grief sera donc rejeté. 
5.a. La plaignante estime que les créanciers hypothécaires n'ont pas à bénéficier 
d'intérêts sur le prix de vente. 
 
L'ouverture de la faillite arrête à l'égard du failli, le cours des intérêts (art. 209 
al. 1 LP) par contre, les intérêts des créances garanties par gage continuent à 
courir jusqu'à la réalisation dans la mesure où le produit du gage dépasse le 
montant de la créance et des intérêts échus au moment de l'ouverture de la faillite 
(al. 2). 
5.b. En l'espèce, la Commission de céans note que la plaignante ne conteste pas les 
montants indiqués dans le décompte immobilier du 15 mai 2009. 
 
Le montant total du produit de réalisation s'élève à 7'559'636 fr. 83, celui des 
hypothèques et des intérêts échus s'élevant à 11'790'479 fr. (1'464'000 fr. + 
443'011 fr. + 2'915468 fr. + 6'968'000 fr.). 
 
La Commission de céans ne partage ainsi pas la position de l'Office lorsque celui-
ci indique que les créances hypothécaires sont toutes couvertes par le produit de 
vente et avoir ainsi procédé à une distribution d'intérêts sur la base de l'art. 209 al. 
2 LP. Le produit de réalisation étant inférieur au montant des hypothèques et 
intérêts échus, cela signifie ainsi concrètement, que les intérêts hypothécaires ont 
cessé de courir dans le cas d'espèce au jour du prononcé de la faillite et que donc, 
l'art. 209 al. 2 LP ne peut trouver application en l'espèce. 
 
Si cette distribution d'intérêts est juste dans son principe telle qu'effectuée dans la 
décision querellée, les explications données à son sujet par l'Office dans son 
rapport du 21 juillet 2009 ne sont par contre pas correctes. 
 
La Commission de céans a déjà décidé par le passé que les intérêts issus de la 
consignation devaient être répartis entre les créanciers hypothécaires, soit en 
l'espèce la Fondation de valorisation et la plaignante (DCSO/186/06 du 23 mars 
2006). Elle a considéré qu'eu égard à la finalité de ce montant, soit le produit des 
sommes encaissées, on ne saurait considérer que la Fondation de valorisation 
aurait été indûment avantagée par le versement de sa quote-part à ce titre, en dépit 
du fait que son dividende corresponde à l'intégralité de ses productions à l'état de 
collocation (ATF 35 I 850 ss, résumé dans l'ATF 108 III 26 ; JdT 1984 II 39 
consid. 3a où le Tribunal fédéral indique que de tels intérêts représentent un 
dédommagement dû même aux créanciers hypothécaires entièrement désintéressés 
sur le produit de réalisation). 
 
S'agissant de l'impôt immobilier réclamé par l'Administration fiscale pour les 
années 1998 à 2007, la Commission de céans considère que son droit à un intérêt, 
contesté par la plaignante, est identique que celui des créanciers hypothécaires, 
s'agissant d'une dette privilégiées, soumise à intérêts (art. 364 LCP) dans 


 
 
- 8 - 
l'hypothèse non réalisée en l'espèce de l'art. 209 al. 2 LP. C'est donc à bon droit 
que l'Office a calculé un intérêt de 559 fr. 50 en sa faveur. 
 
Ce dernier grief sera dès lors également rejeté. 
* * * * * 
 


 
 
- 9 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 20 mai 2009 par Z______ SA contre le bordereau 
de vente immobilière définitif de l'immeuble sis chemin M______ 2F à V______ dans 
le cadre de la faillite n° 2001 000xxx K. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Valérie CARERA et M. Philipp 
GANZONI, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le