ge_gerichte · ATA/681/2001 · 2001-10-30 · fr

Résumé:
 En cas de transfert d'un droit de superficie comportant une construction, un impôt de 3 % est perçu, calculé par capitalisation à 5 % de la vente foncière (pour le terrain) et calculé sur la valeur vénale (pour le bâtiment).

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A/768/2001-FIN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 30 octobre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
FONDATION IMMOBILIÈRE X. 
représentée par Me Pierre-Alain Loosli, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE D'IMPÔTS 
 
 
et 
 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 


 
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A/768/2001-FIN 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Par acte authentique des 31 décembre 1958 et 21 
janvier 1959, l'Etat de Genève a concédé aux sociétés 
immobilières R. A, B, C, D, E, F et G un droit de 
superficie distinct et permanent d'une durée de 99 ans, 
pouvant être prolongé pour 30 ans. La constitution de ce 
droit avait pour but notamment d'édifier des immeubles 
locatifs ainsi qu'un garage souterrain. Les bénéficiaires 
s'obligeaient à verser à l'Etat de Genève des rentes 
foncières s'élevant à CHF 30.- par an et par m2. Pour la 
S.I. R. G (ci-après : la S.I.), la rente prévue s'élevait 
à CHF 21'210.- par an. 
 
 
 
Ce droit de superficie distinct et permanent a été 
immatriculé 
comme 
immeuble 
au 
Registre 
foncier, 
en 
application des articles 943 du Code civil suisse (CCS) 
et 7 de l'ordonnance sur le Registre foncier. 
 
 
 
Les immeubles projetés ont été construits. 
 
2. 
La S.I., dont le capital actions appartenait à la 
Fondation immobilière "X." (ci-après : la fondation), est 
entrée en liquidation après avoir été dissoute le 10 
novembre 1998. 
 
 
 
Par acte notarié du 23 décembre 1998, la S.I. a 
transféré à la fondation tous ses actifs et passifs. 
 
 
 
L'actif de la société dissoute comprenait le droit 
de superficie précité et le passif se composait d'une 
dette hypothécaire au montant de CHF 35'934'639.-. 
 
3. 
Par courrier du 14 mai 1998, l'administration 
fiscale cantonale (ci-après : AFC) a fixé la valeur de 
sortie de l'immeuble de la S.I. à CHF 18'900'000.-, sous 
réserve des travaux de plus-value non encore connus. 
 
4. 
Le 28 janvier 1999, l'AFC a établi le bordereau 
des 
droits 
d'enregistrement 
afférents 
à 
l'acte 
susmentionné. Les droits fixés à CHF 466'500.- se 
décomposaient en CHF 283'500.- au titre des droits de 
1,5 % portant sur le transfert des constructions érigées 
sur le droit de superficie à la valeur arrêtée de CHF 
18'900'000.- ainsi que CHF 183'000.- au titre des droits 
de 3 % portant sur le transfert du droit de superficie 
lui-même, la rente foncière annuelle capitalisée à 5 % 


 
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(CHF 6'100'000.-) et taxée à 3 %. 
 
5. 
Suite à la réclamation formée par la fondation, 
l'AFC a opéré un dégrèvement de CHF 91'500.- en acceptant 
de réduire le taux sur le transfert des droits de 
superficie à 1,5 % (taux de liquidation). 
 
6. 
La 
fondation 
a 
porté 
le 
litige 
devant 
la 
commission cantonale de recours en matière d'impôts 
(ci-après : la commission) par acte du 28 avril 1999. Une 
juste interprétation et application de l'article 45 de la 
loi sur les droits d'enregistrement du 9 octobre 1969 
(LDE - D 3 30) devait tenir compte de la valeur du droit 
de superficie en fonction de l'utilité que retire le 
superficiaire de son exercice, la durée pendant laquelle 
le superficiaire pourra exercer son droit et enfin du 
montant 
de 
l'indemnité 
éventuelle 
à 
laquelle 
le 
superficiaire pourra prétendre au moment de l'extinction 
de son droit. En l'espèce, les valeurs vénales ainsi 
obtenues étaient toutes inférieures au prix de CHF 
18'900'000.- indiqué dans l'acte notarié. C'était donc le 
prix convenu entre les parties qui devait être retenu 
pour le calcul des droits puisqu'il dépassait la valeur 
réelle du droit de superficie transféré. 
 
7. 
L'AFC s'est opposée au recours. S'agissant du 
transfert d'un droit de superficie portant sur un terrain 
sur lequel des constructions avaient été érigées après la 
constitution de ce droit, il y avait lieu de distinguer 
le transfert du droit de superficie créé sur la parcelle 
de celui des bâtiments construits postérieurement à la 
constitution dudit droit. Ces deux transferts étaient 
traités séparément dans le cadre de l'article 45 LDE. 
 
8. 
Statuant le 21 juin 2001, la commission a rejeté 
le recours. Il n'y avait pas de raison de s'écarter de 
l'interprétation de l'article 45 LDE telle que confirmée 
par le Tribunal administratif (ATA G. du 2 octobre 1991). 
 
9. 
La fondation a saisi le Tribunal administratif 
d'un recours contre la décision précitée par acte du 25 
juillet 2001. Elle a persisté dans ses précédentes 
explications et conclusions. 
 
10. 
Dans sa réponse du 28 septembre 2001, l'AFC s'est 
opposée au recours, faisant sienne l'argumentation de la 
commission. 
 
 


 
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EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
L'article 33 LDE pose le principe d'imposition en 
cas de transfert de biens immobiliers sis dans le canton 
de Genève. 
 
 
 
S'agissant 
d'un 
cas 
de 
transfert 
d'un 
bien 
immobilier résultant de l'immatriculation au Registre 
foncier 
d'un 
droit 
de 
superficie, 
ce 
sont 
les 
dispositions spéciales de l'article 45 LDE qui sont 
applicables. 
 
 
 
Lors de la constitution ou du transfert d'un droit 
de superficie distinct et permanent ou d'une servitude de 
superficie personnelle et cessible, d'une durée de 30 ans 
au moins, le droit de vente au taux de 3 % prévu à 
l'article 33 est perçu sur la valeur de l'immeuble 
(terrain et bâtiment) sur lequel s'exerce le droit ou la 
servitude (art. 45 al. 1 LDE). 
 
 
 
La 
valeur 
de 
l'immeuble 
est 
déterminée 
par 
capitalisation au taux de 5 % de la rente foncière (art. 
45 al. 3 LDE). 
 
3. 
Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de se 
prononcer sur la portée de l'article 45 alinéa 3 LDE dans 
le cadre du transfert d'un droit de superficie. A cette 
occasion, il a relevé que dans l'hypothèse où les parties 
avaient choisi une rente comme mode de rémunération dudit 
droit, l'impôt devait être calculé en application de 
l'article 45 alinéa 3 LDE. Quant à la rente foncière, 
elle devait être imposée comme un des éléments de la 
valeur de l'immeuble tel que défini à l'article 45 alinéa 
1 LDE, représentant en l'occurrence l'élément "terrain" 
(ATA G. du 2 octobre 1991). Ce faisant, le tribunal de 
céans a confirmé la jurisprudence de la commission en ce 
sens qu'en cas de transfert du droit de superficie 
comportant une construction, l'aliénation était soumise à 
l'impôt 
de 
3 % 
calculée 
pour 
le 
terrain 
par 
capitalisation à 5 % de la rente foncière et pour le 
bâtiment sur sa valeur vénale (RDAF 1983 p. 47 ss). 
 


 
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4. 
En l'espèce, la situation de fait est largement 
identique à celle qui prévalait dans l'arrêt G. Le droit 
de superficie a été octroyé en vue de la construction 
d'immeubles, d'où le montant relativement faible de la 
rente foncière. Postérieurement à l'octroi du droit de 
superficie, les constructions ont été réalisées. La 
valeur vénale de ces immeubles estimée à CHF 18'900'000.- 
par l'AFC n'est pas discutée en tant que telle par la 
fondation. 
La 
capitalisation 
de 
la 
rente 
foncière 
représentant CHF 6'100'000.- n'est pas contestée par la 
fondation. S'agissant de l'imposition au taux de 1,5 %, 
l'AFC a fait à bon escient application de l'article 189 
alinéa 1 LDE. 
 
 
 
C'est donc à juste titre que l'AFC a calculé les 
droits d'enregistrement en tenant compte de la valeur 
vénale des constructions d'une part et de la valeur du 
terrain représentée par la capitalisation de la rente 
foncière d'autre part. 
 
5. 
Le recours sera donc rejeté et un émolument de 
CHF 2'000.- mis à la charge de la fondation. 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 25 juillet 2001 par la Fondation immobilière 
"X." contre la décision de la commission cantonale de 
recours en matière d'impôts du 21 juin 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Pierre-Alain Loosli, avocat de la recourante, à la 
commission cantonale de recours en matière d'impôts et à 
l'administration fiscale cantonale. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 


 
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 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
 V. Montani 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci