ge_gerichte · ACPR/433/2020 · 2019-12-20 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
P/4983/2019 
ACPR/433/2020
COUR DE JUSTICE 
Chambre pénale de recours 
Arrêt du mardi 23 juin 2020 
Entre 
A______ et B______, domiciliés ______, comparant par Me Sébastien FRIES, avocat, rue 
François-Bellot 6, 1206 Genève, 
recourants, 
contre l’ordonnance de non-entrée en matière rendue le 20 décembre 2019 par le Ministère 
public, 
et 
C______, domicilié ______, D______, domicilié ______ et E______, domicilié ______, 
comparant tous trois par Me Christian LÜSCHER, avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 
5824, 1211 Genève 11, 
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 
1213 Petit-Lancy, case postale 3565, 1211 Genève 3, 
intimés. 


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EN FAIT : 
A. 
a. Par acte déposé au greffe de la Chambre de céans le 2 janvier 2020, les époux 
A______ et B______ recourent contre l'ordonnance du 20 décembre précédent, 
notifiée le 23 du même mois, aux termes de laquelle le Ministère public a refusé 
d’entrer en matière sur leur plainte pénale déposée contre D______, E______ et – à 
bien les comprendre – C______, du chef d’usure (art. 157 CP). 
 
Ils concluent, sous suite de frais et dépens non chiffrés, à l’annulation de cette 
décision, la cause devant être renvoyée au Procureur pour qu’il ouvre une instruction 
et ordonne divers actes d’enquêtes, qu’ils énumèrent dans leur mémoire. 
b. Les conjoints ont versé les sûretés en CHF 2’000.- qui leur étaient réclamées par la 
Direction de la procédure. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. L’État de Genève a concédé, sur une parcelle dont il est le propriétaire à F______, 
un droit de superficie à des tiers (feuillet 1______ du Registre foncier), valable 
jusqu’en 2054, servitude qui leur confère la possibilité d’avoir ou de faire des 
constructions sur le fonds grevé. 
En 1999, ce droit de superficie a été constitué en propriété par étage (ci-après PPE). 
Les époux A______ et B______ sont copropriétaires, à raison d’une moitié chacun, 
de cinq parts de cette PPE. Trois d’entre elles correspondent à des unités d’un 
bâtiment construit sur la parcelle, soit un local de dépôt, une cave et une arcade 
dédiée à un restaurant, lesquels sont en partie loués. Les deux autres consistent dans 
de futures surfaces commerciales (projet de surélévation de l’immeuble). 
b. Désireux de vendre à tout le moins certaines desdites parts, à un prix qu’ils 
évaluaient à CHF 1.2 million, les conjoints ont contacté, au printemps 2018, 
C______, sous-directeur de G______ SA, société genevoise notamment active dans 
le domaine immobilier. 
D______ et E______ sont actionnaires et membres du conseil d’administration de 
cette société. 
c. Le 29 août 2018, les époux A/B______ et les deux derniers nommés ont signé des 
documents intitulés "précontrat de vente immobilière" et "avance sur transaction 
immobilière", aux termes desquels : les premiers cédaient aux seconds leurs cinq 
parts de PPE au prix de CHF 425'000.-; les acheteurs consentaient à verser aux 
vendeurs une avance de CHF 175'000.-, laquelle était "garanti[e]" par la villa [i.e. le 


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logement familial] dont B______ est le propriétaire; la signature de l’acte notarié 
devrait intervenir d’ici le 5 septembre 2018; à défaut, les conjoints seraient tenus de 
s’acquitter d’une pénalité de CHF 225'000.-. 
À cette dernière date, les précités ont signé l’acte de vente. 
d.a. Par lettre du 2 octobre 2018, A______ et B______ ont informé D______ et 
E______ de leur décision de résoudre ce contrat avec effet immédiat "pour lésion, 
subsidiairement erreur, dol, voire crainte fondée". 
d.b. Le 28 février 2019, les deux derniers nommés ont saisi le Tribunal de première 
instance (ci-après : TPI) d’une action en transfert des cinq parts de PPE. La cause est 
actuellement pendante. 
e.a. Le 6 mars suivant, A______ et B______ ont déposé plainte pénale contre 
D______, E______ et – à bien les comprendre – C______, du chef d’usure (art. 157 
CP). 
En substance, ils exposent avoir, en avril 2018, contacté le dernier nommé pour lui 
demander de vendre rapidement deux de leurs parts de PPE, à un prix de 
CHF 1.2 million; à cette occasion, ils l’avaient informé du fait qu’ils rencontraient 
des difficultés financières, la faillite de H______ SA – société dont B______ est 
l’unique actionnaire et qui représente la principale source de revenus du couple – 
ayant été requise par le bailleur de la société, soit la Fondation I______ (ci-après : la 
I______), en raison de loyers impayés (poursuite n° 2______). C______ s’était 
montré intéressé, au nom de G______ SA. Tous trois avaient abordé la possibilité 
qu’une avance de CHF 200'000.- leur soit versée sur le produit de la vente, en vue de 
solder les dettes de H______ SA. La situation n'évoluant pas, ils avaient relancé 
C______ à plusieurs reprises entre juin et août 2018, insistant sur leur besoin de 
liquidités; ils avaient également proposé de garantir une éventuelle avance au moyen 
d’un gage constitué sur leur domicile. La faillite de H______ SA ayant été prononcée 
le 16 août 2018, ils avaient jusqu’au 3 septembre suivant, échéance du délai de 
recours, pour apporter la preuve de la solvabilité de la société; après en avoir informé 
C______, ils l’avaient à nouveau pressé de trouver une solution. 
Le 29 août 2018, ils avaient été priés de se présenter, le jour même, dans les locaux 
de G______ SA, où C______ et D______ leur avaient soumis, sans leur avoir rien 
exposé et/ou transmis au préalable, les documents évoqués à la lettre B.c. ci-dessus, 
en spécifiant que la proposition portait sur la vente de l’ensemble de leurs parts de 
PPE, au prix non négociable de CHF 425'000.-, somme sur laquelle une avance 
pourrait leur être rapidement versée. "Abasourdis, dans un état de totale confusion et 
sous pression pour les raisons [financières] précitées", ils n’avaient eu d’autres choix 
que de signer ces documents [E______ les ayant, pour sa part, signés 


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ultérieurement]. Grâce aux CHF 175'000.- qu’ils avaient reçus le 30 août suivant, ils 
avaient pu solder la dette objet de la commination de faillite (CHF 44'892.- dus au 
bailleur), recourir contre le jugement de faillite et trouver un arrangement avec la 
I______ [concernant d’autres arriérés de loyers de H______ SA, totalisant 
approximativement CHF 130'000.-, lesquels avaient donné lieu à des poursuites 
parallèles à celle n° 2______]. Deux jours après la signature de l’acte de vente 
notarié, soit le 7 septembre 2018, la Chambre civile de la Cour de justice avait annulé 
le jugement de faillite précité (ACJC/1197/2018). 
Les mis en cause s’étaient rendus coupables d’usure en les amenant à signer les 
contrats des 29 août et 5 septembre 2018; en effet, ils avaient profité de leur besoin 
impératif de liquidités, qu’ils connaissaient, pour imposer la vente de leurs parts à un 
prix largement inférieur à leur valeur vénale et/ou d’assurance. 
e.b. Les conjoints ont annexé à leur plainte diverses pièces étayant leurs allégués 
relatifs à H______ SA, respectivement la police d’assurance (valable jusqu’à fin 
2014) du bâtiment objet de la PPE, immeuble estimé dans son ensemble à CHF 6.273 
millions – CHF 5.160 millions s’agissant des bureaux et ateliers, majorés de 
CHF 1.113 million pour le restaurant (ce dernier montant correspondant à 17.7% de 
la valeur totale assurée) –. Ils ont également produit, à l’appui de leurs déclarations 
selon lesquelles les mis en cause connaissaient la précarité de leur situation 
financière, les documents suivants : 
 de nombreux courriels et messages téléphoniques échangés entre B______ et 
C______ en juin et juillet 2018, dans lesquels le premier insiste auprès du second 
pour que la vente de "leur bien immobilier", voire le versement d’une avance de 
CHF 200'000.-, intervienne(nt) au plus vite. On peut notamment y lire (pièces 15 
et 17) : "tu connais notre situation, qui est compliquée…est-ce qu’on peut faire 
rapidement cette transaction ?"; "nous sommes pressés"; "merci de ne pas oublier 
que nous devons disposer de FS.200’ (sic!) fin juillet"; "notre situation est très 
inconfortable et stressant[e] (…) depuis plusieurs mois"; "la date du 31.7 est 
impérative"; "notre survie en dépend" ou encore "ne pourriez-vous pas faire un 
prêt à mon épouse et moi-même de Fs 200'000.- avec intérêts à 5% jusqu’à la 
vente de ce bien ? (…) Ceci nous arrangera pour l’ensemble et nous ne devons 
pas avoir peur que la I______ nous ferme le bureau ? (sic!)"; 
 un mail envoyé par B______ à C______ le 20 août 2018, auquel est jointe la 
réponse négative de la I______ à la demande du locataire de patienter quelque 
temps, le bailleur lui impartissant un délai au 31 août suivant pour quitter les 
lieux; B______ ajoute : "c’est fini pour moi… nous avons besoin absolument Fs. 
200'000.- pour régularis[er] la I______ (sic!)" (pièce 21); 
 un courriel adressé par C______ à B______ le 22 août suivant, dans lequel celui-
là s’enquiert auprès de celui-ci d’informations sur les parts de PPE (pièce 22). 


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e.c. Le 26 juin 2019, les mis en cause ont versé au dossier, via leur conseil, les 
écritures déposées par les acheteurs devant le TPI, soulignant, à cette occasion, que 
leur litige avec les époux A/B______ était de nature civile, respectivement que ces 
derniers avaient, nonobstant leur déclaration de résolution du contrat litigieux, 
conservé l’avance de CHF 175'000.- qu’ils avaient reçue. Il ressort, entre autres, des 
mémoires et pièces produits que : 
 le 12 juin 2018, C______ avait établi, à la demande de B______, une attestation 
destinée à la I______, avec laquelle ce dernier "avait (…) des problèmes de 
liquidités" (allégué n. 26 de l’action en transfert des cinq parts de PPE); 
 le 20 août 2018, B______ avait transmis à C______, via mail, la copie d’un pli 
adressé par la I______ au TPI le 6 août précédent; dans ce pli, le bailleur 
demandait au juge de reprendre l’instruction de la procédure de faillite "de la 
société concernée", suspendue jusqu’au 31 juillet, à défaut, pour les parties, d’être 
parvenues à un accord (allégué n. 58 de l’écriture précitée et la pièce 
correspondante). 
e.d. Entendus par la police, les mis en cause ont contesté la commission d’un 
quelconque acte pénalement répréhensible, ajoutant que A______ et B______ ne leur 
avaient jamais parlé de leurs difficultés financières, singulièrement celles liées à 
H______ SA, dont ils n’avaient appris l’existence qu’après la signature de l’acte 
notarié. 
C______ a précisé avoir été le principal interlocuteur des époux A/B______, lesquels 
l’avaient contacté en juin 2018 pour vendre leurs biens immobiliers. B______ 
donnait l’impression d’être un homme d’affaires aisé. À la demande du prénommé, il 
avait établi une attestation destinée à la I______; il ignorait les raisons qui avaient 
motivé cette demande. Début août 2018, il avait eu une discussion avec D______ et 
E______ au sujet des locaux. Tous trois étaient intéressés à les acquérir, 
essentiellement dans l’idée de reprendre le restaurant qui y était exploité pour en 
faire un lounge, dont la gestion aurait été confiée à son fils; il avait été convenu que 
"[s]es patrons" achèteraient les parts. La valeur des locaux était largement inférieure 
au prix de CHF 1.2 million proposé par les époux, vu l’existence du droit de 
superficie. E______, qui avait procédé à des calculs détaillés, les avaient estimés à 
CHF 425'000.-. Informé qu’ils étaient prêts à lui faire une offre pour ce dernier 
montant, B______ s’était montré intéressé et leur avait proposé d’aller rapidement de 
l’avant; un rendez-vous avait alors été fixé pour la signature d’un précontrat de vente 
immobilière. Lui-même n’était pas intervenu dans la rédaction de ce document; il 
avait assisté à l’entrevue, laquelle s’était déroulée normalement. 
D______ a exposé avoir rencontré les époux A______ et B______ à une reprise 
avant l’été 2018, en présence de C______; la discussion avait été d’ordre général, 
chacun s’étant présenté. Par la suite, il n’était plus intervenu personnellement. Il 


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savait que le prix de vente proposé par le couple était "extravagan[t] et totalement 
démesur[é]", E______ ayant estimé les parts à CHF 425'000.-. Vers mi-août 2018, le 
prénommé et lui-même avaient décidé d’acquérir les locaux pour "pla[cer]" le fils de 
C______; en effet, "[c]hez G______ [ils étaient] comme une famille". Les époux 
s’étant montrés intéressés à vendre leurs biens au prix précité, deux contrats 
successifs avaient été signés, les conjoints ayant "mis la pression" pour toucher une 
avance. C’étaient ces derniers qui avaient insisté pour que la signature de l’acte 
notarié intervienne d’ici le 5 septembre 2018. 
E______ a expliqué ne pas être intervenu directement dans le cadre des négociations 
avec les époux A/B______, mais avoir été sollicité par C______ et D______ pour 
expertiser la valeur des biens "en droit de superficie", dès lors qu’il disposait de 
connaissances dans le milieu immobilier. Les deux types de calculs auxquels il avait 
procédés – le premier basé sur la valeur intrinsèque des locaux (valeur d’assurance 
de la part de l’immeuble détenue par les conjoints, sous déduction de divers 
montants, tels qu’une provision pour vétusté [20%], des frais de notaire, etc.) et le 
second sur la "valorisation par les m3 SIA" – l’avaient conduit à un résultat de CHF 
425'000.-.Vu l'insistance des époux A/B______, il s'était finalement porté acquéreur 
desdits biens avec D______; la signature des contrats s'était déroulée normalement, 
sans une quelconque forme de contrainte. 
e.e. Le 15 novembre 2019, A______ et B______ ont requis l’audition d’un dénommé 
J______, "spécialiste de G______ [______ SA]" qui avait accompagné C______ lors 
d’une visite des locaux le 10 juillet 2018, l’intéressé leur ayant assuré que ceux-ci 
bénéficiaient d’une très bonne rentabilité. 
C. 
Dans sa décision déférée, le Ministère public a considéré qu’une non-entrée en 
matière s’imposait (art. 310 al. 1 let. a CPP), aux triples motifs que l’existence d’une 
disproportion manifeste entre le prix d’achat des parts litigieuses et leur valeur réelle 
n’était nullement établie – chacune des parties ayant fondé son estimation sur ses 
propres critères –, que les plaignants avaient attendu le 2 octobre 2018, soit près d'un 
mois après l’arrêt de la Cour de justice, pour annuler la vente et que le litige était de 
nature purement civile. Au surplus, aucun acte d'enquête ne semblait "envisageable", 
l’audition de J______, qui s’était contenté d’apprécier la rentabilité des locaux sans 
procéder à une évaluation chiffrée, n’apparaissant nullement déterminante pour 
l’issue du litige. 
D. 
a.a. À l’appui de leurs recours et réplique, A______ et B______ se prévalent d’une 
violation de la maxime "in dubio pro duriore". En effet, il résultait de leur plainte et 
des pièces versées au dossier des soupçons suffisants de la commission d’une 
infraction d’usure; entre autres, les mis en cause connaissaient la précarité de leur 
situation financière, étant ajouté qu’eux-mêmes étaient salariés de H______ SA. 
L’estimation de E______ – outre qu’elle était dénuée de valeur probante, ce dernier 


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étant partie au contrat de vente – était contredite par le résultat d’une expertise privée 
qu’ils avaient récemment sollicitée, laquelle chiffrait à CHF 1.390 million la valeur 
de leurs parts de PPE. La cause devait donc être renvoyée au Ministère public pour 
qu’il instruise leur plainte et procède, notamment, à une confrontation entre les 
parties, à l’audition de J______ et à la mise en œuvre d’une expertise indépendante. 
 
Ils se prévalent également d’une violation du principe de la bonne foi, au motif que 
l’ordonnance querellée leur avait été notifiée un jour avant les fêtes de fin d’année, 
"période peu propice" pour faire valoir efficacement leurs droits. 
 
a.b. Les recourants ont produit diverses pièces nouvelles, parmi lesquelles figurent : 
des justificatifs attestant de leurs revenus en 2018, soit CHF 249'846.- au total 
(correspondant, pour l’essentiel, au salaire annuel du couple [CHF 136'668.- versés 
par H______ SA], majoré d’un "revenu brut immobilier" [CHF 108'431.- selon 
l’extrait de la déclaration fiscale versé au dossier]); la police d’assurance actualisée 
du bâtiment objet de la PPE, immeuble estimé à CHF 6.482 millions (sans autre 
précision); l’expertise privée sus-évoquée, datée du 4 février 2020, laquelle chiffre au 
montant énoncé dans le recours la valeur des parts de PPE (calcul effectué selon la 
valeur de rendement), en tenant compte tant de l’existence du droit de superficie que 
de l’état du bâtiment, qualifié de moyen. 
 
b. Invités à se déterminer, les mis en cause concluent au rejet du recours, sous suite 
de frais et dépens chiffrés à CHF 4'500.-, aux motifs, notamment, que les recourants 
n’étaient nullement dans un état de gêne en 2018, comme en attestaient leurs 
revenus, que la valeur des parts litigieuses était objectivement peu élevée et qu’aucun 
élément du dossier ne permettait de retenir qu’eux-mêmes connaissaient la situation 
financière détaillée de A______ et B______, respectivement de H______ SA, avant 
la signature des contrats litigieux. Au surplus, ils contestent le bien-fondé du montant 
retenu dans l'expertise privée. 
 
c. Le Ministère public propose le rejet du recours comme étant mal fondé, persistant, 
pour l’essentiel, dans les termes de sa décision. 
EN DROIT : 
1. 
1.1. Le recours est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 385 al. 1 et 396 al. 1 CPP), concerner une ordonnance de non-entrée en 
matière sujette à contestation auprès de la Chambre de céans (art. 310 al. 2 cum 322 
al. 2 CPP; art. 393 al. 1 let. a CPP) et émaner des parties plaignantes (art. 104 al. 1 
let. b CPP), qui ont qualité pour agir, ayant un intérêt juridiquement protégé à 
l'annulation de cette décision (art. 382 al. 1 CPP). 


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1.2. Il en va de même des pièces nouvelles produites à l’appui de cet acte (arrêts du 
Tribunal fédéral 1B_368/2014 du 5 février 2015 consid. 3.1 et 3.2 ainsi que 
1B_768/2012 du 15 janvier 2013 consid. 2.1). 
2. 
Les recourants estiment qu’il existe une prévention suffisante d’infraction à 
l’art. 157 CP contre les mis en cause. 
2.1.1. Selon l'art. 310 al. 1 let. a CPP, le ministère public rend immédiatement une 
ordonnance de non-entrée en matière lorsqu'il ressort de la plainte ou du rapport de 
police que les éléments constitutifs d'une infraction ne sont pas réalisés. Cette 
condition s'interprète à la lumière de la maxime "in dubio pro duriore", selon 
laquelle une non-entrée en matière ne peut généralement être prononcée que lorsqu'il 
apparaît clairement que les faits ne sont pas punissables (ATF 143 IV 241 consid. 
2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 6B_1047/2019 du 15 janvier 2020 consid. 3.1). 
2.1.2. Conformément à l'art. 157 al. 1 CP, se rend coupable d'usure celui qui exploite, 
notamment, la gêne ou la dépendance d'une personne, en se faisant accorder ou 
promettre, pour lui-même ou un tiers, en échange d'une prestation, des avantages 
pécuniaires en disproportion évidente avec celle-ci sur le plan économique. 
L'infraction suppose, tout d’abord, que la victime se soit trouvée dans l'une des 
situations de faiblesse énumérées par la loi (arrêt du Tribunal fédéral 6B_395/2007 
du 14 novembre 2007 consid. 4.1 et les références citées). Pour admettre un état de 
gêne – lequel peut être passager (arrêt du Tribunal fédéral 6S.6/2007 du 19 février 
2007 consid. 3.2.1) –, le lésé ne doit pas nécessairement se trouver dans une situation 
d’extrême pauvreté; le manque de liquidités d’un homme d’affaires peut déjà réaliser 
cette condition (A. MACALUSO/ L. MOREILLON/ N. QUELOZ (éds), 
Commentaire romand, Code pénal II, vol. II, Partie spéciale : art. 111-392 CP, Bâle 
2017, n. 8. ad art. 157 et les références doctrinales citées). Il faut procéder à une 
analyse objective de la situation, en se demandant si une personne raisonnable, 
placée dans les mêmes circonstances, aurait été entravée dans sa liberté de décision 
(arrêt du Tribunal fédéral 6S.6/2007 précité). 
L’auteur doit, ensuite, exploiter sciemment la gêne, en vue d’obtenir un avantage 
pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 6B_395/2007 précité). 
La norme exige, de surcroît, un échange de prestations. Il faut que l’auteur conclue le 
contrat en son nom propre ou en celui d’autrui; s’il agit comme intermédiaire mettant 
les parties en présence ou négociant, il ne pourra être qu’un participant accessoire à 
l’infraction (complice ou instigateur au sens des art. 24 et ss CP; arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_918/2018 du 24 avril 2019 consid. 2.4.1). 


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Il doit, par ailleurs, exister une disproportion évidente entre les prestations. Le 
rapport entre celles-ci se mesure à l’aune du prix usuel pour des choses de même 
espèce (arrêt du Tribunal fédéral 6B_387/2008 du 15 août 2008 consid. 2.2). Dit 
rapport doit excéder sensiblement les limites de ce qui apparaît normal en regard de 
toutes les circonstances; ainsi en va-t-il généralement d’un écart de 25% (ATF 92 IV 
132 consid. 1). 
La disproportion doit également être en lien de causalité avec la situation de faiblesse 
de la victime (arrêt du Tribunal fédéral 6B_395/2007 précité). 
Enfin, l’infraction est intentionnelle (arrêts du Tribunal fédéral 6B_918/2018 précité, 
consid. 2.4, et 6B_395/2007 précité). 
2.2. En l’espèce, il résulte de la procédure que, les 29 août et 5 septembre 2018, dates 
de signature des contrats litigieux, H______ SA – société qui représente une part 
importante du revenu des recourants – faisait l’objet de diverses poursuites, dont 
l’une se trouvait à un stade relativement avancé (prononcé de la faillite). 
Les parties plaignantes considéraient, d’après les courriels et messages téléphoniques 
résumés à la lettre B.e.b. supra, que seule la vente pressante de certaines de leurs 
parts de PPE, éventuellement le versement d’une avance, voire l’octroi d’un prêt, 
leur permettrait d’obtenir les liquidités suffisantes (CHF 200'000.-) pour solder les 
arriérés de loyers de la société précitée. Elles estimaient donc se trouver dans un état 
de gêne. 
Si les éléments figurant au dossier sont, à ce stade embryonnaire, insuffisants pour 
objectiver cette estimation – en effet, l’on ignore tant la situation exacte de H______ 
SA aux dates précitées, si ce n’est le fait qu’elle ne s’acquittait pas de ses loyers, que 
les charges, fortune et dettes personnelles éventuelles des conjoints –, rien ne permet 
non plus de l’infirmer. 
L’existence d’une gêne ne peut donc être d’emblée exclue. Il est, partant, concevable 
que les recourants aient été contraints d’accepter le prix de vente de CHF 425'000.-, 
ces derniers ayant besoin de l’avance que les acheteurs proposaient de leur verser 
(CHF 175'000.-), avance conditionnée à la signature du "précontrat". 
Cette (éventuelle) gêne était connue de C______ avant la signature des actes 
litigieux. 
En effet, le prénommé, destinataire de nombreux courriels et messages téléphoniques 
envoyés par les plaignants, respectivement rédacteur d’une attestation destinée à la 
I______, savait que les époux avaient besoin de liquidités (cf. lettre B.e.c premier 
point), plus exactement de CHF 200'000.- (cf. lettre B.e.b. premier point), pour 


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éviter, d’une part, l’obligation d’évacuer des locaux loués d’ici le 31 août 2018 (cf. 
lettre B.e.b. deuxième point ) et, d’autre part, la continuation d’une procédure de 
faillite alors pendante (cf. lettre B.e.c deuxième point). Ces éléments sont suffisants 
pour comprendre que les recourants se trouvaient (de leur point de vue) dans une 
situation financière critique, sans qu’il ne soit besoin de connaître le détail de cette 
situation. 
Aucun élément objectif ne permet, à ce stade, d’exclure que D______ et E______ 
connaissaient ce qui précède, que ce soit par C______ – avec lequel ils ont 
vraisemblablement dû discuter en détail du projet d’acquisition des parts de PPE, 
l’achat étant notamment destiné à "pla[cer]" son fils – ou par les recourants. 
Dans la mesure où la signature des "précontrat de vente immobilière" et "avance sur 
transaction immobilière" est intervenue deux jours avant le délai imparti par la 
I______ pour quitter les locaux et où le premier de ces documents prévoyait le 
paiement d’une pénalité de CHF 225'000.- si la vente n’intervenait pas avant le 6 
septembre 2018, l’on ne peut d’emblée nier que les mis en cause auraient pu 
sciemment exploiter la (possible) gêne des plaignants. 
Les parties s’opposent sur l’existence d’une disproportion manifeste entre leurs 
prestations, les mis en cause chiffrant à CHF 425'000.- la valeur des cinq parts de 
PPE et les recourants à CHF 1.319 million – étant rappelé que le résultat d’une 
expertise privée réalisée sur mandat d’un participant à la procédure est considéré 
comme un simple allégué de ce participant (ATF 142 II 355 consid. 6; arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_1435/2017 du 17 mai 2018 consid. 2.1) –. 
En l’état, il suffit de constater que le prix de vente s’écarte sensiblement de la valeur 
d’assurance des locaux – laquelle est pertinente, puisqu’elle est indépendante du 
droit de superficie –, quand bien même il s’agit d’une estimation à neuf – soit 
CHF 1.113 million pour le seul restaurant selon la police valable jusqu’à fin 2014 
(correspondant à 17.7% de la valeur totale assurée; cf. lettre B.e.b.), voire 
CHF 1.115 million si l’on applique au contrat actuel ce même pourcentage 
(CHF 6.482 millions pour l’ensemble du bâtiment [sans autre précision] x 17.7%; cf. 
lettre D.a.b.) –. Au surplus, ce prix ne semble pas tenir compte de la rentabilité des 
locaux existants, ceux-ci étant susceptibles d’être loués, critère qui influe a priori sur 
leur valeur – même s’il s’agit d’un rendement limité dans le temps, soit jusqu’en 
2054, date d’échéance du droit de superficie –. 
Il est donc concevable que la somme de CHF 425'000.- soit inférieure de 25%, ou 
plus, à la valeur effective des parts, respectivement que les mis en cause, actifs dans 
le domaine de l’immobilier, aient eu connaissance de ce potentiel écart. 


- 11/12 - 
 
P/4983/2019 
 
Au vu de ce qui précède, les faits dénoncés sont possiblement constitutifs d’usure. 
Partant, le Ministère public a erré en considérant que l’affaire était de nature 
purement civile. Quant au fait que les plaignants ont attendu un mois environ après 
l'annulation de la faillite de H______ SA pour résoudre la vente, il ne permet 
nullement d’inférer qu’ils ne s’estimaient pas victimes d’une lésion – étant du reste 
relevé que la résiliation d’un contrat entaché d’un vice du consentement peut 
intervenir dans un délai d’une année (art. 31 CO) –. 
Le recours étant bien fondé, l’ordonnance querellée sera annulée et la cause renvoyée 
au Procureur pour qu’il ouvre une instruction contre les prévenus du chef 
d’infraction à l’art. 157 CP (en qualité de participant accessoire pour C______) et 
ordonne les actes d’enquêtes nécessaires pour confirmer/infirmer les développements 
qui précèdent. Dans ce dernier cadre, il sera loisible aux recourants de solliciter 
l’administration des preuves qu’ils estimeront utiles. 
3. 
Vu l’issue du litige, point n’est besoin d’examiner le grief de violation du principe de 
la bonne foi soulevé par les plaignants. 
4. 
4.1. L'admission du recours ne donne pas lieu à la perception de frais (art. 428 
al. 1 CPP). Les sûretés en CHF 2'000.- versées par les recourants leur seront donc 
restituées (art. 383 CPP). 
4.2. Représentées par un avocat, les parties plaignantes, qui obtiennent gain de cause, 
n’ont pas chiffré ni justifié de prétentions en indemnité au sens de l'art. 433 al. 2 
CPP, applicable en instance de recours (art. 436 al. 1 CPP), de sorte qu'il ne leur sera 
alloué aucun montant à ce titre (arrêt du Tribunal fédéral 6B_1345/2016 du 30 
novembre 2017 consid. 7.2). 
4.3. Les mis en cause succombent, si bien qu’ils seront déboutés de leur conclusion 
tendant à l’octroi de dépens (art. 429 CPP applicable par le renvoi de l’art. 436 CPP). 
* * * * * 
 
 
 


- 12/12 - 
 
P/4983/2019 
 
 
 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
 
Admet le recours. 
Annule, en conséquence, la décision de non-entrée en matière déférée et renvoie la cause 
au Ministère public pour qu'il procède dans le sens des considérants. 
Laisse les frais de la procédure de recours à la charge de l'État et restitue les sûretés versées 
(soit CHF 2'000.-) à A______ et B______. 
Notifie le présent arrêt ce jour, en copie, aux deux prénommés, soit pour eux leur conseil, à 
C______, D______ et E______, soit pour eux leur avocat, ainsi qu’au Ministère public. 
Siégeant : 
Madame Corinne CHAPPUIS BUGNON, présidente; Monsieur Christian COQUOZ et 
Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Sandro COLUNI, greffier. 
 
Le greffier : 
Sandro COLUNI 
 
La présidente : 
Corinne CHAPPUIS BUGNON 
 
 
Voie de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière pénale au sens 
de l'art. 78 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110); la qualité et les autres 
conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 78 à 81 et 90 ss LTF. Le recours doit être 
formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Les mémoires doivent être remis au plus 
tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à 
une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF).