ge_gerichte · ATA/569/2012 · 2012-08-24 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/914/2010-LDTR 
ATA/569/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 24 août 2012 
 
 dans la cause 
 
SCHWAPER S.A. 
représentée par la Régie Zimmermann S.A., mandataire 
 
contre 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
29 mars 2011 (JTAPI/296/2011) 


- 2/12 - 
A/914/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Schwaper S.A. (ci-après : Schwaper ou la société) est une société anonyme 
sise 
19, 
rue 
de 
Richemont, 
dont 
l’administrateur 
président 
est 
Monsieur Pierre Zimmermann. 
2. 
 
Ce dernier l’a acquise de Monsieur Patrick Schwarz le 23 avril 2003. A la 
date de cet achat, la société était propriétaire de différents biens immobiliers parmi 
lesquels, depuis 1999, un lot de trois appartements en propriété par étages (ci-
après : PPE), portant les nos 3.03, 3.04 et 3.05, situés dans un bâtiment construit 
sur la parcelle n° 1’660, feuillet n° 69 de la commune de Genève-Plainpalais, sis 
14, rue Marignac, tous trois mis en location. 
3. 
 
L’immeuble en question a été soumis au régime de la PPE en 1984. 
4. 
 
Le 22 janvier 2010, Schwaper, représentée par Messieurs Zimmermann et 
Dan Meyer, a requis l’autorisation de vendre le lot n° 3.04, soit un appartement de 
trois pièces, à Madame Maya Baichi pour le prix de CHF 360’000.-. Celle-ci était 
locataire de l’appartement depuis le 1er août 2004. 
 
 
La vente était motivée par un besoin de liquidités de Schwaper et 
l’acheteuse désirait en faire sa résidence principale. 
5. 
 
Par arrêté du 15 février 2010, le département des constructions et des 
technologies de l’information, devenu depuis le département de l’urbanisme 
(ci-après : le département), a autorisé l’aliénation sollicitée au prix envisagé 
(VA 10’911). La locataire se trouvait dans la situation d’une personne qui 
souhaitait acquérir l’appartement qu’elle occupait depuis longtemps, sans qu’elle 
soit mise devant l’alternative d’acheter ou de s’en aller, ou sans que le prix de 
vente soit abusif. Les conditions de l’art. 39 al. 2 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) étaient 
réunies. 
6. 
 
Cette décision a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 19 février 
2010. 
7. 
 
Le 15 mars 2010, l’Association genevoise de défense des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a recouru contre « l’autorisation 10’911 délivrée à la société 
Schwaper (…) au profit de M. et Mme Edward Schönig » auprès de la 
commission cantonale de recours en matière administrative, devenue depuis le 
1er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). 
Le recours portait sur « un appartement n° 3.04 de trois pièces au premier étage de 


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A/914/2010 
l’immeuble 14 rue Marignac ». Elle concluait à l’annulation de l’autorisation en 
question. Seule une vente en bloc pouvait être autorisée, à moins de la nécessité 
d’un assainissement financier. Cette condition n’était pas réalisée. Schwaper avait 
acquis de nombreux appartements en PPE et connaissait une situation florissante 
sur le plan économique. 
8. 
 
Le 19 avril 2010, Schwaper a conclu à l’irrecevabilité du recours, 
subsidiairement à son rejet. L’ASLOCA ne jugeait plus utile d’exposer les faits 
dans son acte de recours. Elle s’était trompée dans la désignation de l’acquéreur 
qui était Mme Baichi et non pas Madame et Monsieur Edward Schönig. L’intérêt 
privé de la locataire de l’appartement, qui y vivait depuis bientôt six ans et 
souhaitait l’acquérir, l’emportait sur l’intérêt public. En outre, la vente était 
valable sous l’angle de l’art. 39 al. 4 let. b LDTR, puisque l’appartement était 
soumis au régime de la PPE avant le 30 mars 1985. 
9. 
 
Par arrêté du 20 décembre 2010 publié dans la FAO du 27 décembre 2010, 
le département a également autorisé Schwaper à vendre l’appartement n° 3.03 de 
2,5 pièces à Monsieur Paul O’Brien pour un prix de CHF 430’000.-. Cette 
décision n’a pas fait l’objet d’un recours. 
10. 
 
Les parties ont été entendues par le TAPI lors d’une audience de 
comparution personnelle du 29 mars 2011. 
 
a. 
Selon le département, les lots de PPE étaient initialement propriété d’une 
société immobilière et avaient été acquis en nom par Schwaper en 1999. Selon sa 
pratique, le département n’exigeait pas l’assentiment du 60 % des locataires en 
place lorsque celui qui souhaitait acheter son appartement y résidait depuis une 
durée plus longue que les trois ans prévus part l’art. 39 al. 3 LDTR. 
 
b. 
Selon M. Zimmermann, Schwaper avait besoin de vendre l’appartement 
parce que cette société avait accumulé CHF 2’500’000.- de pertes entre 2002 et 
2008, même si la situation avait commencé à être redressée depuis lors. Les 
exercices 2009 et 2010 étaient bénéficiaires, moyennant le désengagement de 
Schwaper d’un certain nombre d’opérations ou la vente de certains immeubles. La 
vente de l’appartement litigieux, malgré son bas prix, lui permettrait de dégager 
un bénéfice de CHF 200’000.-, correspondant pour elle à des liquidités. 
L’acheteuse y trouverait également un intérêt. Il s’agissait d’une amie proche de 
l’épouse de M. Zimmermann, qui pourrait, en acquérant un appartement à un prix 
particulièrement intéressant, réduire son loyer mensuel. Le fait que l’ASLOCA se 
soit trompée dans la désignation de l’acquéreur posait un problème juridique. 
11. 
 
Le 29 mars 2011, le TAPI a admis le recours de l’ASLOCA et annulé 
l’autorisation d’aliéner l’appartement n° 3.04. Le recours, même succinct, était 
recevable, exposant les faits et motifs essentiels de la contestation. Une erreur sur 


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l’identité du locataire acquéreur n’avait en principe aucune incidence pour 
trancher le litige. 
 
 
Selon la jurisprudence (ATA/101/2011 ; ATA/102/2011 ; ATA/103/2011 ; 
ATA/104/2011 du 15 février 2011), le régime juridique de la LDTR consistait à 
vérifier s’il existait des motifs d’autorisation d’aliénation au sens de l’art. 39 al. 4 
LDTR et, en cas contraire, si les intérêts privés en cause l’emportaient sur l’intérêt 
public au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. La chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) avait donné la préférence à une 
approche stricte de protection offerte par la LDTR au parc immobilier locatif et 
considéré que l’aliénation de petits lots d’appartements (même de trois ou quatre à 
la fois) augmentait la probabilité d’une vente ultérieure de logements 
individualisés aux locataires en place et conduisait ainsi à un démembrement 
progressif de l’immeuble. En l’espèce, le désir de la locataire en place d’acquérir 
son logement, bien qu’il soit légitime, ne l’emportait pas sur l’intérêt public à 
maintenir autant que possible le parc de logements locatifs. Le fait que 
l’immeuble ait été constitué en PPE avant le 30 mars 1985 n’était en soi pas 
suffisant puisqu’il fallait encore que l’appartement ait été cédé de manière 
individualisée, ce qui n’avait pas été le cas jusqu’à présent. La condition relative à 
l’assainissement financier ne concernait que la possibilité d’opérer des ventes en 
bloc d’appartements. Ce motif ne pouvait être invoqué dans le cas d’une vente 
individuelle. Au demeurant, Schwaper n’avait pas démontré qu’elle se trouvait 
dans une situation dans laquelle son assainissement financier dépendait de la 
vente. 
12. 
 
Par acte posté le 18 mai 2011, Schwaper a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement du TAPI du 29 mars 2011, reçu au 
mieux le 20 avril 211, en concluant à son annulation et à la confirmation de 
l’autorisation de vente VA 10’911 du 15 février 2010. 
 
 
Le recours du 15 mars 2010 de l’ASLOCA auprès du TAPI était irrecevable 
car non motivé, en violation de l’art. 65 al. 2 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). En outre, l’ASLOCA s’était 
trompée dans la désignation de l’identité de l’acquéreur. Si la cause était devenue 
compréhensible, c’était uniquement grâce aux allégations complètes et aux 
moyens de preuve que le département et elle-même avaient apportés. 
 
 
Sur le fond, le jugement du TAPI violait le principe de l’égalité de 
traitement parce que le département, jusque-là, avait eu pour pratique d’autoriser 
l’aliénation d’immeubles aux locataires en place, sans requérir l’avis des autres 
locataires lorsque l’acquéreur louait depuis au moins quatre ans, ou si le locataire 
occupait l’appartement depuis moins de quatre ans, en délivrant l’autorisation si 
60 % des locataires en place étaient d’accord avec cette vente. 


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A/914/2010 
 
 
En outre, le refus d’autoriser l’aliénation contrevenait à l’art. 39 LDTR en 
retenant de façon erronée que le désir de la locataire d’acquérir son appartement 
ne l’emportait pas sur l’intérêt public à maintenir autant que possible un parc de 
logements locatifs. Les quatre arrêts de la chambre administrative du 12 février 
2011 cités par le TAPI faisaient l’objet d’un recours devant le Tribunal fédéral. Ils 
avaient trait à des ventes en bloc à des acquéreurs non locataires, si bien que leurs 
états de fait étaient différents du cas d’espèce. Dans un arrêt du 19 avril 1999 
(SJ 1999 II 287), la haute juridiction avait rappelé que le département disposait 
d’une marge d’appréciation lui permettant de délivrer une autorisation de vente en 
dehors des cas prévus par l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR. Mme Baichi louait 
l’appartement depuis sept ans et avait un intérêt prépondérant à acquérir son 
logement. Le département était donc autorisé à admettre l’aliénation. Finalement, 
Schwaper n’était propriétaire dans l’immeuble sis rue Marignac que de deux 
appartements et non de trois. Les locataires de l’appartement n° 3.05, soit les 
époux Ergin, lui avaient fait part de leur accord avec la vente. Elle n’avait pas à 
consulter les locataires des lots appartenant à des tiers. 
13. 
 
Le 25 mai 2011, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 
14. 
 
Le 28 juin 2011, Schwaper a transmis à la chambre administrative une copie 
de l’accord des époux Ergin, locataires de l’appartement n° 3.05, à l’acquisition 
par Mme Baichi de son appartement. 
15. 
 
Le 5 juillet 2011, le département a répondu au recours, s’en rapportant à 
justice. 
16. 
 
Le 25 juillet 2011, l’ASLOCA a répondu, concluant au rejet du recours. En 
1999, Schwaper était devenue propriétaire en nom d’un lot de trois appartements 
en PPE dans l’immeuble du 14, rue Marignac, l’immeuble ayant été constitué en 
PPE le 6 décembre 1984. Sur ces trois appartements, Schwaper avait vendu à un 
tiers un appartement de 2,5 pièces, soit le lot n° 3.03, suite à un arrêté du 
département du 20 décembre 2010 l’y autorisant, opération qui avait 
malheureusement échappé à sa propre vigilance. Par cette opération, le 
démantèlement du bloc initial formé des trois appartements avait commencé. 
 
 
Par ce type d’opérations et avec l’assentiment du département, des lots 
d’appartements en PPE affectés en bloc à la location étaient démantelés et vendus 
en violation de la LDTR. Il fallait donc en revenir à une application stricte de la 
loi et interdire de telles aliénations qui réduisaient le parc locatif. 
 
 
En l’occurrence, les conditions de l’art. 39 LDTR commandaient que cette 
aliénation ne soit pas autorisée. 


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17. 
 
Le 1er décembre 2011, le juge délégué a informé les parties que l’instruction 
de la cause était terminée. Un délai au 12 décembre 2011 leur était accordé pour 
formuler toute requête complémentaire, à défaut de quoi, la cause serait gardée à 
juger. 
18. 
 
La chambre administrative a reçu, le 14 décembre 2011, un courrier non 
recommandé de l’ASLOCA daté du 12 décembre 2011 dans une enveloppe 
portant une oblitération du 13 décembre 2011, rappelant quatre arrêts du Tribunal 
fédéral du 14 juillet 2011 qui confortaient sa thèse. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 
2. 
 
La jurisprudence a tiré de l’art. 29 al. 1 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), et de l’obligation d’agir de 
bonne foi à l’égard des justiciables (art. 5 et 9 Cst.), le principe de l’interdiction 
du déni de justice formel, qui comprend la prohibition de tout formalisme 
excessif. Un tel formalisme existe lorsque la stricte application des règles de 
procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en 
soi, complique sans raison objective la réalisation du droit matériel ou entrave de 
manière inadmissible l’accès aux tribunaux (Arrêts du Tribunal fédéral 
2C_26/2010 du 16 août 2010 consid. 5.1 ; 1C_549/2009 du 1er mars 
2010 consid. 3.2.1 ; ATA/862/2010 du 7 décembre 2010 consid. 4 ; 
ATA/617/2008 du 9 décembre 2008 consid. 2). L’excès de formalisme peut 
résider soit dans la règle de comportement imposée au justiciable, soit dans la 
sanction qui lui est attachée (ATF 132 I 249 consid. 5 p. 253 ; 130 V 177 
consid. 5.4.1 p. 183 ; 128 II 139 consid. 2a p. 142, et les arrêts cités). Ainsi en 
va-t-il lorsque la violation d’une règle de forme de peu d’importance entraîne une 
sanction grave et disproportionnée, telle par exemple une décision d’irrecevabilité 
(Arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 
2C_86/2010 
du 
4 octobre 
2010 
consid. 3.3 ; 1C_293/2010 du 21 juin 2010 consid. 2 ; ATA/768/2010 du 
9 novembre 2010 consid. 4, et la jurisprudence citée ; P. MOOR, Droit 
administratif, vol. 2, 2ème éd., Berne 2002 , p. 230 ss n. 2.2.4.6, et les références 
citées). 
3. 
a. 
La recourante considère que le TAPI aurait dû déclarer irrecevable le 
recours de l’ASLOCA parce que non-conforme aux règles de forme prescrites à 
l’art. 65 LPA, en raison notamment d’un défaut de motivation et d’une 
désignation erronée de l’acquéreur du lot n° 3.04. 


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b. 
Selon l’art. 65 al. 1 LPA, l’acte de recours contient, sous peine 
d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du 
recourant. Il doit contenir également l’exposé des motifs ainsi que l’indication des 
moyens de preuve (art. 65 al. 2 LPA). 
 
 
Compte tenu du caractère peu formaliste de ces dispositions, il convient de 
ne pas se montrer trop strict sur la manière dont sont formulées les conclusions du 
recourant. Le fait que ces dernières ne ressortent pas expressément de l’acte de 
recours n’est pas en soi un motif d’irrecevabilité, pourvu que la chambre 
administrative et la partie adverse puissent comprendre avec certitude les fins du 
recourant. 
 
 
L’exigence de la motivation au sens de l’art. 65 al. 2 LPA a pour but de 
permettre à la juridiction administrative de déterminer l’objet du litige qui lui est 
soumis et de donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux griefs formulés 
à son encontre. Cette exigence est considérée comme remplie lorsque le recours, 
sans comporter de conclusions formelles, permet de comprendre ce que le 
recourant désire (ATA/272/2012 du 8 mai 2012 ; ATA/100/2012 du 21 février 
2012 consid. 5 ; ATA/596/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3 et 5). 
 
c. 
Dans le cas d’espèce, le recours formé auprès du TAPI désignait la décision 
attaquée et comportait la mention du lot n° 3.04 et la date de la publication de 
l’autorisation, en mentionnant le numéro de celle-ci, VA 10’911. Dès lors, l’erreur 
sur la désignation de l’acquéreur potentiel contenue dans l’acte de recours ne 
portait pas à conséquence, pouvant être rectifiée sans autre par les autres parties et 
par la juridiction de recours. Quant aux exigences de motivation, même si l’acte 
de recours était motivé de manière succincte, l’intimée avait conclu dans celui-ci à 
l’annulation de la décision du département précitée et la juridiction saisie du 
recours pouvait sans autre comprendre que la recourante se plaignait d’une 
violation de l’art. 39 LDTR, parce que le département autorisait la société 
propriétaire de plusieurs appartements loués à les vendre séparément. Le TAPI est 
donc à juste titre entré en matière sur le fond du litige. Ce grief de nature formelle 
sera écarté. 
4. 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en 
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 


- 8/12 - 
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Le Conseil d’Etat a décidé qu’il y avait pénurie à Genève au sens des art. 25 
et 39 LDTR pour toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces 
inclusivement 
(Arrêtés 
du 
Conseil 
d’Etat 
déterminant 
les 
catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR 
des 12 mai 2010 et 27 juillet 2011 - ArAppart - L 5 20.03). 
5. 
a. 
Selon l’art. 39 al. 3 LDTR, le désir d’un locataire, occupant effectivement 
son logement depuis trois ans au moins, d’acquérir ledit logement est présumé 
l’emporter sur l’intérêt public pour autant que 60 % des locataires en place 
acceptent formellement cette acquisition. Dans ce cas cependant, les locataires 
restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur 
appartement ou de partir. 
 
 
L’art. 39 al. 3 LDTR ne fait qu’instaurer une présomption. L’autorité n’est 
pas dispensée de procéder librement à une pesée complète des intérêts en présence 
car il n’est pas exclu que la présomption puisse être renversée (Arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.8, et les références citées). 
Aux termes de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 
1996 (RDTR – L 5 20.01), le département procède à cette opération dans le cadre 
de l’examen de la requête en autorisation. 
 
b. 
A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue (let. a), qu’il était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b), qu’il n’a jamais été loué (let. c) ou qu’il a fait 
une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation 
ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que 
l’acquéreur doit les revendre sous la même forme, sous réserve de l’obtention 
d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 
6. 
a. 
La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important 
(1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.3, et les références citées ; 
ATA/101/2011 ; ATA/102/2011 ; ATA/103/2011 ; ATA/104/2011 du 15 février 
2011, confirmés 
par 
quatre 
arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 
1C_137/2011, 
1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011 ; ATA/255/2010 
du 20 avril 2010). Le refus de l’autorisation de vendre un appartement loué 
lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est 
pas contraire au principe de la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la 
part de l’autorité administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une 
évaluation de l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés 
en jeu. En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une 


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A/914/2010 
atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 
126 ss consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 
consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009). 
 
b. 
Au vu de la marge d’appréciation en sa possession, même si aucun des 
motifs d’autorisation prévus expressément par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
l’autorité doit encore rechercher si l’intérêt public l’emporterait sur l’intérêt privé 
du recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (Arrêt du Tribunal 
fédéral non publié 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, résumé in SJ 1999 II 
p. 287 ; ATA/255/2010 précité). 
7. 
 
Dans le cas des immeubles d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces 
derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant 
en principe pas en péril les buts de la LDTR (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 
précité consid. 2f ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007, et les références citées). 
Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d’appartements 
augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés aux 
locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au parc immobilier locatif 
protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche stricte de la 
protection conférée par cette loi à ce dernier si bien que, même en cas de vente en 
bloc, l’aliénateur doit justifier d’un intérêt privé particulier (Arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_137/2011 précité, consid. 3.3). 
8. 
 
Les principes précités relatifs à l’application de la LDTR ont été confirmés 
par le Tribunal fédéral (Arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011 ; 1C_139/2011 ; 
1C_141/2011 ; 1C_143/2011 précités), lequel a rejeté les recours dont il était saisi 
contre les quatre arrêts de la chambre de céans du 15 févriers 2011 rappelés dans 
le jugement du TAPI déféré. 
9. 
 
L’appartement n° 3.04, objet de la présente procédure, comporte trois 
pièces. Il fait partie des catégories d’appartements pour lesquelles il y a pénurie au 
sens de l’ArAppart. Son aliénation est donc soumise à autorisation (art. 39 al. 1 
LDTR). 
10. 
 
La recourante produit une déclaration du locataire de l’autre unité 
d’habitation dont elle est encore propriétaire, qui donne son accord à la vente, 
prétendant avoir satisfait par-là à la présomption posée à l’art. 39 al. 3 LDTR. 
Toutefois, lorsque cette disposition légale se réfère à l’accord de 60 % des 
locataires en place, il s’agit de l’ensemble des locataires habitant le bâtiment à la 
date de la vente et non pas des locataires des seuls appartements liés aux parts de 
PPE appartenant au requérant. La recourante soutient cette thèse de manière 
téméraire puisque la chambre de céans le lui a déjà rappelé (ATA/787/2002 du 
10 décembre 2002). Comme elle ne justifie pas avoir l’accord du 60 % des autres 
locataires de l’immeuble, il est inutile d’examiner si les autres conditions de 
l’art. 39 al. 3 LDTR sont satisfaites. 


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11. 
 
En outre, l’appartement n° 3.04 objet de l’autorisation VA 10’911 était déjà 
soumis au régime de la PPE ou à une forme analogue en 1985 et c’est la première 
fois qu’il est cédé de manière individualisée. Malgré la cession autorisée par le 
département de l’un des trois appartements dont la recourante était initialement 
propriétaire, il reste faire partie d’un bloc composé de deux d’entre eux. Dès lors, 
aucun motif d’autorisation au sens de l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
notamment pas celui visé à l’art. 39 al. 4 let. b LDTR. 
12. 
 
Il s’agit finalement de déterminer si, malgré l’absence de motif légal 
d’autorisation, il existerait malgré tout un motif privé qui supplanterait l’intérêt 
public ou l’intérêt général auxquels l’art. 39 al. 2 LDTR se réfère, qui conduirait à 
autoriser cette opération, un refus se révélant disproportionné (ATA/250/2010 du 
20 avril 2010 ; ATA/852/2004 du 2 novembre 2004). 
 
 
Vu la pénurie sévère de logements locatifs que connaît le canton de Genève, 
l’intérêt public à la préservation d’un parc immobilier de logements à louer est 
particulièrement important. La recourante, qui possédait un lot de trois 
appartements locatifs au 14, rue Marignac, a déjà obtenu du département 
l’autorisation de céder l’un d’entre eux, laquelle est entrée en force. Si 
l’autorisation requise était accordée, cela reviendrait à individualiser non 
seulement l’appartement concerné par l’autorisation attaquée, mais également le 
troisième appartement, ce qui augmenterait le risque que celui-ci soit lui aussi 
soustrait à une affectation locative, en contradiction d’une application stricte de la 
LDTR. 
 
 
De son côté, la recourante n’établit pas la nécessité qu’elle a de céder les 
parts de PPE liées à l’appartement. Elle a certes invoqué un besoin 
d’assainissement - à tort, puisqu’un tel motif ne peut être invoqué qu’en cas de 
vente d’appartements en bloc (art. 39 al. 4 LDTR in fine) – qu’elle n’a 
aucunement démontré précisément. Son intérêt ne va donc pas au-delà d’un 
simple intérêt économique. Quant à l’acheteuse de l’appartement n° 3.04, si son 
intérêt est certain, il demeure de pure convenance personnelle. Dans ces 
circonstances, l’intérêt public au maintien du statu quo est indéniable. C’est donc 
à juste titre que le TAPI a admis le recours de l’ASLOCA et annulé l’autorisation 
VA 10’911 délivrée par le département. 
13. 
 
Le recours sera rejeté. Un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge 
de la recourante, qui succombe. Une indemnité de procédure de CHF 500.- sera 
allouée à l’ASLOCA, à la charge de la recourante (art. 87 LPA). 
 
 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 mai 2011 par Schwaper S.A. contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 mars 2011 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1’500.- à la charge de Schwaper S.A. ; 
alloue à l’ASLOCA Association genevoise de défense des locataires une indemnité de 
procédure de CHF 500.-, à la charge de Schwaper S.A. ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Schwaper S.A., représentée par la Régie Zimmermann 
S.A., mandataire, au département de l’urbanisme, à Me Romolo Molo, avocat de 
l’ASLOCA Association genevoise de défense des locataires, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
J. Dentella Giauque 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 


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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :