ge_gerichte · C/7335/2013 · 2014-06-06 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION; ACTION EN CONTESTATION; SOUS-LOCATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI | CO.271; CO.272

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.03.2015 C/7335/2013

C/7335/2013
ACJC/222/2015
du 02.03.2015
sur JTBL/630/2014 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION; ACTION EN CONTESTATION; SOUS-LOCATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes
:
CO.271; CO.272
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/7335/2013
ACJC/222/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 2 MARS 2015
Entre
Monsieur A______
, domicilié ______ à Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2014, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
B______
, sises ______ à Genève, intimées, comparant par Me Julien Blanc, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elles font élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A.
Par jugement du 6 juin 2014, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valables les congés notifiés à A______ et à son épouse, C______, relatifs au bail de l'appartement de quatre pièces, n
o
______, au 4
ème
étage de l'immeuble sis ______ à Genève (chiffre 1), a dit qu'aucune prolongation du bail n'était accordée (chiffre 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (chiffre 3) et a dit que la procédure était gratuite
(chiffre 4).
Les premiers juges ont considéré que B______ avaient procédé à une résiliation ordinaire du contrat au motif que A______ n'avait pas respecté ses engagements pris par-devant le Tribunal des baux et loyers en date du 2 février 2009 puisqu'il n'avait pas réintégré l'appartement litigieux à l'échéance du délai maximum de deux ans qui lui avait été accordé pour ce faire et en raison de la volonté de la bailleresse de relouer l'appartement litigieux au locataire de son choix. Par ailleurs, A______ n'habitait plus l'appartement litigieux depuis quatorze ans au moment de la résiliation du bail, intervenue le 6 mars 2013, et le sous-louait depuis huit ans à tout le moins. Compte tenu de ce qui précède, la volonté légitime de la bailleresse de relouer l'appartement à un locataire de son choix ne pouvait être qualifiée de contraire aux règles de la bonne foi ou de chicanière ou consacrer une attitude déloyale. Les résiliations ordinaires notifiées le 6 mars 2013 pour le 30 septembre 2013 ont ainsi été déclarées valables.
Concernant la prolongation du bail, les premiers juges ont retenu que A______ n'occupait plus l'appartement litigieux depuis le 1
er
février 1999. Dès lors, aucune conséquence pénible ne pouvait être retenue pour le locataire ou sa famille suite aux résiliations du 6 mars 2013. Aucune prolongation de bail n'a ainsi été accordée à A______.
B. a.
Par acte reçu par le greffe de la Cour de céans en date du 9 juillet 2014, A______ a formé un appel contre ce jugement dont il sollicite l'annulation. Ceci fait, A______ conclut à l'annulation des résiliations de bail du 14 mars 2008 pour le 30 mars 2008 (sic) et au déboutement des B______ de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, A______ sollicite l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail d'une durée de quatre ans, échéant le 30 septembre 2017.
A l'appui de son appel, A______ se prévaut d'une constatation inexacte des faits pertinents retenus par les premiers juges. A l'appui de ce grief, il allègue avoir partagé l'appartement avec D______ depuis 2005 et avoir ensuite souhaité le lui sous-louer à compter de 2007. A______ relève encore que la date de mars 1999 correspond à son départ administratif de Suisse. Il se plaint finalement que tous les liens forts allégués avec la Suisse n'ont pas été retenus ni instruits par les premiers juges.
A______ invoque également une violation de l'art. 271 CO ainsi qu'une violation des art. 8 CC, 152 CPC et de son droit d'être entendu eu égard au fait que les premiers juges ont fixé le cadre des débats en retenant un motif du congé et en refusant des mesures d'instruction, tout en retenant ensuite un motif de résiliation différent dans le jugement.
A______ estime que la volonté de la bailleresse de reprendre la libre disposition de l'appartement considéré ne constitue pas un motif de résiliation valable et que, dès lors, le congé n'a pas été correctement motivé au regard de l'art. 271 al. 2 CO. Il relève que les premiers juges devaient considérer que le congé ne reposait sur aucun intérêt digne de protection et l'annuler, et non pas examiner les conditions de la sous-location. Par ailleurs, A______ conteste ne plus occuper son logement depuis 1999 et invoque de nombreux et fréquents retours à Genève.
Finalement, A______ fait valoir une violation de l'art. 272 CO. Il allègue qu'une prolongation de bail de quatre ans devait lui être accordée à titre subsidiaire compte tenu du fait que le bail a duré plus de vingt ans, qu'il a occupé personnellement et fréquemment l'appartement litigieux depuis 2007 et qu'une sévère pénurie de logements règne à Genève. Il conteste également ne plus avoir l'intention de revenir vivre à Genève.
b.
Dans sa réponse du 10 septembre 2014, B______ concluent au rejet de l'appel, au déboutement de A______ de toutes autres ou contraires conclusions et à la condamnation de celui-ci en tous les frais et dépens de la présente instance.
Elles contestent en premier lieu une constatation inexacte des faits pertinents par les premiers juges et confirme ceux retenus dans le jugement querellé.
B______ notent que sa volonté de recouvrer la libre disposition du logement ne contrevient pas aux règles de la bonne foi ainsi que l'ont retenu à juste titre les premiers juges. Par ailleurs, elle relève que les premiers juges se sont contentés, à juste titre, d'analyser le motif du congé afin de déterminer s'il était contraire aux règles de la bonne foi, chicanier ou s'il consacrait une attitude déloyale. Compte tenu des promesses non respectées par A______ et de son départ de la Suisse depuis quinze ans, sa volonté de reprendre possession de l'appartement ne saurait être considérée comme contraire aux règles de la bonne foi.
S'agissant de la demande de prolongation de bail, B______ observent que A______ n'a plus aucune intention de réintégrer le logement en cause et qu'aucune prolongation de bail ne saurait ainsi lui être accordée, conformément à ce qu'ont retenu les premiers juges.
En date du 16 octobre 2014 les parties ont été informées que la cause était gardée à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son de répliquer.
C.
Les faits pertinents sont les suivants :
a.
En date du 9 juillet 1987, E______SA a conclu un contrat de bail à loyer avec A______ portant sur un appartement de quatre pièces, n
o
______, au 4
ème
étage de l'immeuble sis ______ à Genève. Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation exclusivement et ne constituent pas le logement familial de A______ et de son épouse qui n'en est par ailleurs pas locataire.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de quinze mois et quinze jours, soit pour la période courant du 16 septembre 1987 au 31 décembre 1988, avec clause de reconduction tacite d'année en année.
L'échéance du bail a, par avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail du 4 mai 2010, été fixée au 30 septembre de chaque année.
En dernier lieu, le loyer annuel a été fixé à 12'120 fr. depuis le 1
er
octobre 2011, charges non comprises, ces dernières s'élevant à 840 fr. par année. Une redevance téléréseau d'un montant de 300 fr. par an était également due.
b.
B______ ont acquis l'immeuble en date du 21 décembre 1999.
c.
A______ a quitté le canton de Genève en date du 1
er
mars 1999. Il était employé de la société américaine F______ depuis le 1
er
janvier 1983. A compter du 1
er
février 1999 et jusqu'au 31 décembre 2002, il a été détaché en mission aux Etats-Unis d'Amérique. Il a été transféré définitivement au siège social de F______ dans ce pays en date du 1
er
janvier 2003. Une "green card" lui a été délivrée par les autorités américaines.
d.
Depuis une date inconnue, A______ a sous-loué son appartement à D______.
e.
Par courrier du 1
er
octobre 2007, A______ a informé la régie G______, représentante des B______ de ce qu'il avait sous-loué l'appartement dont est litige à D______ depuis 2005 et sollicitait l'accord de la bailleresse pour cette sous-location.
f.
L'agence immobilière G______ a répondu à ce courrier en date du 8 octobre 2007. Afin que la bailleresse puisse se déterminer en toute connaissance de cause, A______ devait transmettre une demande de sous-location ainsi que le dossier complet de D______. Le contrat de sous-location devait également être transmis à la régie G______.
g.
Suite à la réception du dossier de D______, B______, sous la plume de sa représentante, a, en date du 13 novembre 2007, informé A______ qu'elle ne pouvait pas accéder à sa demande de sous-location, cette dernière lui causant un inconvénient majeur. Il a été rappelé à A______ qu'il restait seul responsable des droits et obligations découlant du contrat de bail et que toute sous-location illicite serait sanctionnée par la résiliation immédiate de son contrat de bail.
h.
Par courrier du 28 novembre 2007, A______, par l'intermédiaire de l'ASLOCA, a relevé que la sous-location pratiquée remplissait toutes les conditions légales et que la bailleresse ne pouvait ainsi pas s'y opposer. Il a également rappelé ses attaches avec la Suisse et a affirmé son intention de revenir s'y établir.
i.
En date du 18 décembre 2007, B______ ont maintenu les termes de leur courrier du 13 novembre 2007 et a informé A______ que le refus était motivé par la sous-location non autorisée de l'appartement depuis plusieurs années.
j.
En date du 14 mars 2008, la bailleresse a résilié le contrat de bail à loyer de A______ pour le 30 septembre 2008. Le congé était motivé par la volonté de la bailleresse de mettre l'appartement litigieux à la disposition de l'un de ses assurés.
k.
Dans le cadre de la procédure en contestation de congé qui s'en est suivie, A______ a déclaré vouloir réintégrer Genève d'ici deux ans au maximum, pour permettre à sa fille d'y entamer sa scolarité. Il a ajouté que son épouse, employée de la même société que lui, adhérait pleinement à ce souhait, prioritaire pour eux au point qu'ils abandonneraient leurs emplois respectifs pour le satisfaire, si une mutation à Genève ne pouvait être envisagée par leur employeur. A______ a précisé que venu à Genève pour les besoins de l'audience, il avait préféré loger à l'hôtel, pour ne pas déranger son sous-locataire qui venait lui-même de revenir d'un voyage.
l.
Le Tribunal des baux et loyers, dans son jugement
JTBL/974/2009
du 14 septembre 2009, a considéré que A______ avait une réelle intention de réintégrer l'appartement en question et a déclaré inefficace la résiliation notifiée le 14 mars 2008.
m.
Au mois de mars 2013, A______ vivait toujours aux Etats-Unis.
n.
Compte tenu de cette situation, B______ ont résilié le contrat de bail à loyer par avis officiels de résiliation du 6 mars 2013, adressés à A______ et à son épouse, pour le 30 septembre 2013, soit pour l'échéance annuelle du contrat. En effet, la bailleresse avait constaté que A______ n'avait pas réintégré le logement litigieux malgré les propos tenus au mois de février 2008. Le motif du congé résidait dès lors dans la volonté de la bailleresse de louer le logement à un locataire de son choix, étant donné que A______ ne l'occupait pas personnellement depuis huit ans, à tout le moins.
o.
Le congé a été contesté en temps utiles par A______ seul par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Aucun accord n'étant intervenu à l'issue de l'audience de conciliation du 5 juin 2013, la cause fut introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers en date du 3 juillet 2013.
p.
Dans sa requête en contestation de congé, A______ a conclu préalablement à la suspension de la procédure jusqu'au 1
er
juillet 2014 et principalement à l'annulation du congé donné pour le 30 septembre 2013 ainsi qu'au déboutement de la bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, il a conclu à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail d'une durée de quatre ans, soit jusqu'au 30 juin 2017.
q.
Dans sa réponse du 13 janvier 2014, B______ ont conclu au rejet de la demande de suspension de la procédure formulée par A______ et principalement à la validité du congé notifié le 6 mars 2013 ainsi qu'au déboutement de A______ de toutes autres ou contraires conclusions.
r.
Par ordonnance du 21 janvier 2014, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande de suspension formée par A______ au motif que les conditions prévues à l'art. 126 CPC n'étaient pas réalisées.
s.
Lors de l'audience de débats principaux du 13 février 2014, l'ASLOCA, représentante de A______, a relevé qu'il était exact que son client était toujours aux Etats-Unis, et ce pour quelques mois encore. La vente de sa société était à bout touchant. Il travaillait pour H______, qui avait racheté F______. Il était responsable de toute l'activité recherche de H______. L'ASLOCA croyait savoir qu'il vivait à Philadelphie, mais n'en était pas certaine. A ce moment, des discussions avaient lieu pour savoir si A______ allait pouvoir reprendre la succursale de Genève, dont il serait directeur général et responsable de l'activité de recherches. L'ASLOCA ne savait pas si A______ avait déjà donné congé à son sous-locataire. Elle a également expliqué que la décision relative au retour de A______ devait être prise d'ici le 1
er
juillet 2014, sans toutefois pouvoir l'affirmer avec certitude. A______, sous la voix de son représentant, souhaitait procéder à l'audition de certains témoins qui auraient été en mesure de démontrer ses fréquentes venues à Genève et les liens forts qui l'unissaient à cette ville.
t.
Lors de la même audience, le conseil des B______ a expliqué qu'il n'avait pas eu de nouvelles particulières de A______ et a confirmé que le motif du congé résidait dans la volonté de la bailleresse de récupérer l'appartement pour le mettre à la disposition d'un locataire de son choix. Finalement, le conseil des B______ s'est opposé à l'audition de témoins.
u.
Par ordonnance du 21 février 2014, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la demande d'audition de témoins formée par A______ en considérant que cela n'était pas pertinent pour juger de la réalité du motif du congé, à savoir le souhait de la bailleresse de recouvrer la libre disposition du logement en question.
v.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions lors d'une audience de plaidoiries orales qui s'est tenue en date du 13 mars 2014.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).![endif]>![if>
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007, consid. 1 et
4C_310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493, consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Retornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 et ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral
4A_189/2011
du 4 juillet 2011;
4A_367/2010
du 4 octobre 2010, consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008, consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9 juin 2011 consid. 1.1 et
4A_189/2011
du 4 juillet 2011 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 13'260 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (13'260 fr. x 3 = 39'780 fr.), seuil prévu pour l'admissibilité de l'appel.
1.2
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
2. 2.1
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. De même, compte tenu du fait que l'appel ordinaire a un effet réformatoire, l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure à l'annulation de la décision attaquée mais devra, au contraire, prendre des conclusions au fond permettant à l'instance d'appel de statuer à nouveau (Jeandin, Code de procédure civile commenté, n
os
3 et 4 ad art. 311 CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 186).
2.2
En l'occurrence, l'acte d'appel a été déposé au greffe de la Cour de céans dans le délai légal de trente jours.
Par ailleurs, l'appelant énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel.
L'appel est dès lors recevable.
Dans le cas présent, il convient d'analyser la validité du congé sous l'angle de l'art. 271 CO.
3. 3.1
3.1.1.
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; ATF
4A.322/2007
du 12 novembre 2007, consid. 6; Lachat, Commentaire romand, n
o
6 ad art. 271 CO). La notion de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n
os
30-39); il s'agit plutôt d'une référence à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer (Barbey, op. cit., n
o
43b).
3.1.2.
La sous-location présuppose la cession provisoire de l’usage des locaux (Lachat, op. cit., p. 565) et le locataire qui sous-loue son appartement, sans aucune intention de le réintégrer, utilise la sous-location dans un but qui lui est étranger, soit la substitution de locataire (ATF
134 III 446
). Ce faisant, le locataire ne saurait contester le congé en se prévalant d'un droit de sous-louer exercé en violation des règles de la bonne foi.
3.1.3.
Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; Barbey, op. cit. n
os
290 et 319; Commentaire USPI, n
o
26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (ATF
4C.85/2006
du 24 juillet 2006, consid. 2.1.2).
Le congé donné en raison du besoin du bailleur pour lui-même, ses proches ou des tiers, n'est généralement pas contraire à la bonne foi (Lachat, op. cit., n
o
8 ad art. 271 CO). Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 2009, n
o
2710, p. 399).
La jurisprudence reconnaît au bailleur le droit de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (arrêt du Tribunal fédéral
4A_557/2009
du 23 mars 2010, consid. 3; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n
o
36, p. 120).
En particulier, est juridiquement protégé l'intérêt du bailleur à conclure un bail avec un locataire de son choix (
ACJC/626/2004
du 26 mai 2004).
3.1.4.
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., n
o
12 ad art. 271 CO).
3.1.5.
La partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (ATF
4A.472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1; ATF
4C.443/2006
du 5 avril 2007, consid. 4.1.2; ATF
120 II 105
consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF
4A.472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/334/2002
du 18 mars 2002; Barbey, op. cit., n
o
202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (Commentaire USPI, n
o
10
ad art. 271 CO).
3.2
Dans le cas présent, l'intimée a motivé le congé par son souhait de recouvrer la libre disposition de l'appartement litigieux afin de le louer à un locataire de son choix.
L'appelant ne peut se prévaloir du droit à sous-louer l'appartement, pour fonder un intérêt prépondérant à celui du bailleur et s'opposer au congé, alors qu'il est établi qu'il n'occupe plus l'appartement depuis des années et qu'il n'est pas démontré qu'il compte le réintégrer.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, le motif du congé donné par l'intimée n'a pas varié et aucun élément du dossier ne permet de mettre en doute sa réalité.
L'appelant n'a ainsi pas rapporté la preuve que le congé donné par l'intimée était contraire aux règles de la bonne foi.
Au vu des considérations qui précédent, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas procédé aux auditions des témoins sollicitées par l'appelant.
4. 4.1
Aux termes de l'article 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
S'agissant des conséquences pénibles, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d’un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF
105 II 197
, consid. 3a, p. 198; ATF
102 II 254
).
C'est au locataire qu'incombe de prouver lesdites conséquences pénibles (Conod, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, n
o
14 ad art. 272 CO). L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF
116 II 448
, consid. 1; ATF
110 II 254
= JdT 1985 I 265-266; ATF
102 II 254
= JdT 1977 I 558).
Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. S'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui représentent la contrepartie équitable et usuelle; de même, il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est moins connu de la clientèle car un tel inconvénient, lié à la résiliation elle-même, ne constitue pas en soi une conséquence pénible au sens de la loi (ATF du 18 avril 1994 dans la cause C
c/ X. SA).
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
Par ailleurs, les conséquences pénibles pour des tiers ne doivent pas être prises en considération dans l'octroi d'une prolongation de bail. Aussi, le locataire qui sous-loue ne peut en règle générale pas se prévaloir des conséquences pénibles du congé pour le sous-locataire (LACHAT, op. cit. pp. 772-773; SVIT-KOMMENTAR, n
o
6 ad art. 273b CO).
4.2
Dans le cas présent, il convient de relever que l'appelant n'occupe plus personnellement l'appartement depuis plus de quinze ans et que le centre de ses intérêts se trouve aux Etats-Unis.
Les prétendues attaches alléguées par l'appelant ne concernent aucunement l'appartement considéré mais au contraire ses loisirs, de telle sorte qu'elles ne doivent pas être prises en considération dans le cadre de l'examen de l'octroi d'une éventuelle prolongation de bail.
L'appelant avait déjà fait état de ses liens avec le canton de Genève dans le cadre de la procédure en contestation du congé notifié le 14 mars 2008, ce qui ne l'a pas empêché de demeurer aux Etats-Unis, sans revenir s'établir à Genève.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont refusé l'audition de témoins sur ce point.
Dès lors, force est de constater que l'appelant n'est pas parvenu à démontrer, ni même à rendre vraisemblable, les conséquences pénibles qu'il subit en raison de la résiliation de son contrat de bail notifiée le 6 mars 2013 pour le 30 septembre 2013 dans la mesure où il a quitté la Suisse depuis plus de quinze ans.
Partant, l'appelant devra être intégralement débouté de toutes ses conclusions en prolongation de bail. Le jugement querellé devra également être confirmé sur ce point.
5.
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 186
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 juillet 2014 par A______ contre le jugement
JTBL/630/2014
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2014 dans la cause C/7335/2013-2-OSB.
Au fond
:
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant
:
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.