voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · ACJC/1398/2018 · 2018-10-15 · fr

Résumé:
 RPUS - REAFFECTATION DE LOCAUX COMMERCIAUX SIS AUX REZ-DE-CHAUSSEE A UNE ACTIVITE ADMINISTRATIVE DANS DES LOCAUX FERMES AU PUBLIC - CONDITIONS - DÉROGATION 
A teneur de l’art. 9 RPUS, afin de développer l’animation et l’attractivité des quartiers dans les secteurs 1 à 3, en maintenant et en favorisant l’implantation des activités de manière harmonieuse, diversifiée et équilibrée, les surfaces au rez-de-chaussée des bâtiments, doivent, pour la nette majorité de chaque surface, être destinées ou rester destinées à des activités accessibles au public, lorsqu’elles donnent sur des lieux de passage ouverts au public (al. 1.1). Cette règle ne s’applique pas lorsqu’une construction nouvelle ne se situe pas en continuité avec des bâtiments dont les rez-de-chaussée sont affectés à des locaux ouverts au public (art. 9 al. 1.2 RPUS).
Le but de l’art. 9 RPUS est l’interdiction d’affecter à des bureaux fermés au public les surfaces au rez-de-chaussée donnant sur des lieux de passage ouverts au public, afin de lutter contre les «vitrines mortes» dans les zones fréquentées et animées, ce qui constitue manifestement un but d’intérêt public (arrêt du Tribunal fédéral1C_317/2009du 15 janvier 2010 consid. 8.1;ATA/830/2004du 26 octobre 2004).
Cela étant, la réaffectation de locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d’un bâtiment à une activité administrative dans des bureaux fermés au public a été admise lorsque ceux-ci se trouvaient dans un périmètre où il n’y avait pratiquement pas d’activité ni d’animation piétonne. Ainsi, dans un cas concernant la transformation d’arcades, originairement destinées à une affectation commerciale accessible au public, en des salons privés à un usage personnel et familial, le propriétaire a été autorisé à les garder fermées au public. Cette approche était justifiée au regard du principe de l’égalité de traitement, compte tenu de la présence de deux banques en rez-de-chaussée dans le même périmètre, et de l’inaction des autorités pour faire respecter le PUS et le RPUS (ATA/282/2006du 23 mai 2006 et les références citées).
Dans le cas d'espèce, en louant l'arcade dans un but d’usage de bureau de télévision d’information locale, la bailleresse estimait qu’il s’agissait d’une activité accessible au public, faute de quoi elle n’aurait pas pu la louer aux locataires. Les locataires ont échoué à établir que la bailleresse aurait accepté tacitement leur statut de «locaux fermés», contrairement à ce que prévoit le RPUS. Une telle affectation aurait été contraire au droit, les locaux litigieux ne bénéficiant d’aucune dérogation en la matière.

Descripteurs: Descripteurs:
 AFFECTATION;BÂTIMENT OUVERT AU PUBLIC

Normes: Normes:
 RPUS.9
ge_gerichte · 4A_395/2017 · 2018-10-11 · fr

Résumé:
 PUNAISES DE LIT - FRAIS DE CONGÉLATION - PRISE EN CHARGE
La congélation des effets personnels des locataires suite à la présence de punaises de lit dans l'appartement ne vise pas à éliminer la source du défaut. La réparation du dommage occasionné aux locataires (coût de la congélation) doit donc être analysée au regard de l'art. 259e CO, et non de l'art. 259b CO relatif à la remise en état. En effet l'infestation de ces objets est une conséquence, et non la cause du défaut. Or les effets personnels du locataire relèvent manifestement du patrimoine de ce dernier ; il ne s'agit pas de la chose louée elle-même, seule appréhendée par l'art. 259b CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE ; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; FAUTE

Normes: Normes:
 CO.259b; CO.259e; CO.259a
ge_gerichte · ACJC/1311/2018 · 2008-12-16 · fr

Résumé:
 DECLARATIONS DES PARTIES
Il convient en principe de se référer aux premières déclarations des parties, ces dernières étant données avant que celles-ci n'en connaissent les conséquences juridiques. En cas de versions divergentes, les premières déclarations priment les secondes, ces dernières étant, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures (TF U 212/05 du 1er février 2006, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral6B_935/2008du 16 décembre 2008, consid. 1; ATF121 V 47consid. 2a;115 V 143, consid 8.C)

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION

Normes: Normes:
 CC.8
ge_gerichte · 4A_400/2017 · 2018-09-13 · fr

Résumé:
 IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - 30 ANS
Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail. On ne saurait par ailleurs justifier une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés ".

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes: Normes:
 CO.269a; CO.270
ge_gerichte · 4A_593/2017 · 2018-08-20 · fr

Résumé:
 OPPOSITION À LA PROPOSITION DE JUGEMENT - SUSPENSION 
La suspension des délais doit être prise en compte lors du calcul du délai pour s'opposer à la proposition de jugement. L'exclusion de la suspension des délais pour la procédure de conciliation (art. 145 al. 2 let. a CPC) ne s'applique pas.

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ge_gerichte · 4A_193/2018 · 2018-07-27 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION
Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes: Normes:
 CO.266l
ge_gerichte · 4A_84/2018 · 2018-07-25 · fr

Résumé:
 CONGÉ ABUSIF - SIMPLE PRÉTEXTE
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le but est de protéger le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. In casu, le projet du bailleur de reprendre l'usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l'évidence saugrenu et inconsistant dans la mesure où le bailleur n'a fait état d'aucune expérience personnelle dans la gestion ou la direction d'un restaurant et que cette activité nécessite notoirement une présence assidue sur les lieux, en l'occurrence Genève, et qu'elle ne saurait s'exercer adéquatement depuis un domicile au Maroc. En outre, il n'est aucunement établi que le beau-frère domicilié aux Etats-Unis jouisse, lui, des qualifications nécessaires, tel le certificat de capacité prévu et exigé par le droit administratif cantonal, ni qu'il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s'établir en Suisse pour y mener cette activité.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/935/2018 · 2018-07-12 · fr

Résumé:
 BAIL TACITE - ACTES CONCLUANTS - RÉSILIATION - ÉVACUATION
Il y a conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, suite à une résiliation, le bailleur s'abstient, pour une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution des locaux, tout en continuant d'encaisser le loyer sans réserve particulière. Le fait qu'après une requête en évacuation, le bailleur adresse au locataire des bulletins de versement ou lui notifie une augmentation de loyer ne saurait suffire pour admettre une volonté de continuation du bail. Même si une longue période - in casu de sept ans - sépare l'ordre d'exécution d'une évacuation et sa mise en oeuvre, l'existence d'un bail tacite doit être niée lorsque rien ne permet de déduire que le bailleur a entre-temps renoncé à l'évacuation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; ACTE CONCLUANT ; TACITE

Normes: Normes:
 CO.1; CO.253
ge_gerichte · 4A_54/2018 · 2018-07-11 · fr

Résumé:
 JUSTES MOTIFS - CASUISTIQUE - DÉFAUT D'AUTORISATION
Peut constituer un juste motif de résiliation le refus de l'autorité administrative d'octroyer l'autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lorsque les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l'obtention de l'autorisation n'était pas problématique.

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ge_gerichte · 4A_32/2018 · 2018-07-11 · fr

Résumé:
 NOTION DE DOMMAGE - PRÊT CONSENTI À LA LOCATAIRE
La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif. Un dommage futur hypothétique n'entre pas en considération. Constitue un dommage le fait que le patrimoine de la locataire soit grevé d'une obligation de rembourser résultant d'un prêt octroyé par la soeur de la locataire (in casu pour payer des nuits d'hôtel lorsque la locataire ne pouvait rester dormir dans son appartement en raison du bruit).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; DOMMAGE

Normes: Normes:
 CO.259e
ge_gerichte · 4A_571/2017 · 2018-07-10 · fr

Résumé:
 CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER
A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.270; OBLF.19
ge_gerichte · 1C_370/2017 · 2018-07-04 · fr

Résumé:
 ÉTAT LOCATIF AGRÉÉ - RÉSERVE POUR L'ENTRETIEN
D'après l'art. 42 LGL/GE, l'état locatif agréé tient compte de l'existence d'une réserve pour l'entretien, notion qui n'est pas définie dans la loi. La pratique des autorités genevoises, selon laquelle cette réserve est destinée à financier des travaux liés à l'usure et au vieillissement dans les années qui précèdent la sortie du régime de contrôle, mais n'est pas vouée à financer des travaux postérieurement à la période de contrôle et doit ainsi être
absorbée à la fin de celle-ci, n'est pas arbitraire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOGEMENT SOCIAL ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 LGL.42
ge_gerichte · 4A_329/2018 · 2018-06-28 · fr

Résumé:
 PRIMAUTÉ DES DISPOSITIONS STATUTAIRES SUR LE CONTRAT-CADRE TANT QUE DURE LE RAPPORT SOCIAL
Dans le système de la coopérative d'habitation, le locataire-coopérateur et la société coopérative d'habitation sont liés par deux rapports de droit: un rapport coopératif, de caractère social - qui lie le coopérateur à la société coopérative - et un rapport d'obligation, de caractère individuel, qui découle du contrat de bail - qui lie le locataire à la société bailleresse. Ces deux rapports sont fondés sur un accord de volonté des parties. Les dispositions statutaires priment ainsi les RULV contraires, lesquelles contiennent la réserve que, dans l'application du contrat-cadre à des coopératives, leur but et leurs dispositions statutaires sont à respecter. En revanche, les obligations statutaires de la coopérative d'habitation ne continuent pas de par la loi à s'imposer à un locataire qui n'est plus coopérateur. In casu, le congé anticipé donné par la bailleresse au motif que le locataire ne s'était pas débarrassé de son chien, comme l'exigeait les dispositions statutaires, est donc inefficace dans la mesure où les parties n'étaient plus liées par un rapport social et que l'interdiction de détenir un animal n'était plus applicable.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION

Normes: Normes:
 CO.257.al.3; CO.253ss; CC.828ss
ge_gerichte · 4A_546/2017 · 2018-06-26 · fr

Résumé:
 RESPONSABILITÉ DU PROPRIÉTAIRE DE L'OUVRAGE - CONCONCOURS DE RESPONSABILITÉS
A teneur de l'article 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou le défaut d'entretien. Selon la jurisprudence, pour déterminer si un ouvrage est affecté d'un vice de construction initial ou d'un défaut subséquent d'entretien, il sied de prendre en compte le but qui lui est assigné. Un ouvrage est défectueux lorsqu'il n'offre pas de sécurité suffisante pour l'usage auquel il est destiné et non dès qu'il ne présente pas tous les avantages de la technique la plus récente.
A teneur de l'article 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Il appartient au locataire de démontrer que la chose louée était affectée d'un défaut dont la réparation incombe au bailleur, qu'il a subi un préjudice en raison de ce défaut et que ce préjudice est en rapport de causalité adéquate avec le défaut. La faute du bailleur est présumée, qu'elle soit en lien avec la création du défaut ou avec l'absence ou le retard pris pour la suppression de celui-ci.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; FAUTE ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes: Normes:
 CO.58; CO.259e
ge_gerichte · 4A_291/2017 · 2018-06-11 · fr

Résumé:
 STATISTIQUES OFFICIELLES - NOMBRE DE PIÈCES
La preuve des loyers usuels d'un appartement de sept pièces (in casu situé à Bâle) ne peut avoir lieu en référence à une statistique ne portant que sur des logement d'une à six pièces.

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ge_gerichte · 4A_134/2018 · 2018-06-01 · fr

Résumé:
 DÉTERMINATION DES FRAIS ACCESSOIRES - SYSTÈME DE CLIMATISATION
Les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l'art. 257b al. 1 CO.

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ge_gerichte · 1C_110/2017 · 2018-05-29 · fr

Résumé:
 CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION
L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas
destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET

Normes: Normes:
 CO.269
ge_gerichte · ACJC/649/2018 · 2018-05-28 · fr

Résumé:
 CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL
Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

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1975
Résumé
Arrêt de principe
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