ge_gerichte · ACJC/116/2023 · 2023-01-23 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.01.2023. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12120/2019 
ACJC/116/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 23 JANVIER 2023 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 1er juin 2021, comparant par Me Aurélie BATTIAZ GAUDARD, 
avocate, Galerie Jean-Malbuisson 15, case postale 1648, 1211 Genève 1, en l'étude de 
laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
1) Monsieur B______, p.a. Régie C______, ______, intimé, comparant par Me Jean-
Philippe FERRERO, avocat, boulevard des Philosophes 13, 1205 Genève, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile, 
2) Monsieur D______, domicilié ______, autre intimé, comparant en personne. 
 
 
 
 


- 2/22 - 
 
 
C/12120/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/502/2021 du 1er juin 2021, reçu par les parties le 8 juin 2021, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace et valable le congé notifié le 
26 avril 2019 pour le 31 mai 2019 par B______ à A______ et D______ 
concernant l'appartement de trois pièces situé au cinquième étage de l'immeuble 
sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de 
toutes aµtres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 8 juillet 2021 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, préalablement, à 
la tenue d'un transport sur place et, principalement, à ce que la Cour annule le 
jugement et, à ce que la résiliation de bail du 26 avril 2019 soit déclarée 
inefficace, subsidiairement annulée, à ce que le loyer soit réduit de 30% dès le 
1er mai 2014, et à ce que B______ soit condamné à verser aux locataires la 
sommes de 11'520 fr., respectivement 14'400 fr. 
 
A______ produit à l'appui de son appel un chargé de pièces contenant sept 
nouvelles pièces. 
 
b. Dans sa réponse du 8 septembre 2021, B______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
Il produit cinq pièces nouvelles. 
 
c. A______ a répliqué en date du 12 octobre 2021 et a produit deux pièces 
nouvelles. 
 
d. B______ a dupliqué, persistant dans ses conclusions. 
 
e. D______ ne s'est pas déterminé. 
 
f. Les parties ont été avisées par la Cour le 22 octobre 2021 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
 
g. Par pli du 6 juillet 2022, A______ à produit des pièces nouvelles soit une 
plainte pénale et un complément de plainte déposés à l'encontre de B______. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. En date du 25 août 1994, E______, ancien propriétaire, et A______ et 
D______, locataires, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un 
appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis rue 1______ 
no. ______, à Genève. D______ intervient dans le bail à titre de garant. Le bail a 
été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er septembre 1994 au 31 août 1995, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un 


- 3/22 - 
 
 
C/12120/2019 
préavis de trois mois. Le loyer a été fixé à 600 fr. par mois. Aucune charge n'est 
prévue car l'appartement est équipé d'installations individuelles de chauffage et de 
production d'eau chaude. L'immeuble était géré par [la régie immobilière] 
F______ (ci-après "l'ancienne régie") puis, dès 2010, par [la régie immobilière] 
G______ (ci-après "la régie"). 
b. A une date indéterminée, B______ est devenu propriétaire de l'immeuble. 
c. Dès 2001, les locataires se sont plaints de plusieurs nuisances, notamment de 
coupures d'eau, de bruit venant de la plomberie et de la péjoration de l'état du mur 
situé au nord-ouest de l'appartement, due selon eux à des infiltrations par la 
toiture. Des travaux de rénovation globale de l'immeuble ont été entrepris fin 2002 
- début 2003, notamment sur la toiture, les façades, le chauffage central, les 
installations électriques et le remplacement des colonnes de chute et des fenêtres. 
 
d. Par requête portée le 26 juin 2003 devant le Tribunal des baux et loyers, 
complétée les 19 mars 2004 et 21 février 2005, les locataires ont conclu à une 
réduction de loyer et à la suppression des défauts suivants: suppression de la cause 
des infiltrations d'eau dans l'appartement, notamment assurer une étanchéité 
correcte des façades et de la toiture, réfection complète du logement (sols, murs, 
plafonds et boiseries), ancrage de la cloison située dans la grande pièce, 
suppression des bruits solidiens émis par le réseau des installations sanitaires, 
remise en état des conduites d'évacuation des fumées (les équiper d'un tubage 
métallique), remise en état de la tabatière. 
Le Tribunal a rendu un jugement JTBL/886/2005 le 30 mai 2005 par lequel il a 
notamment ordonné au bailleur d'exécuter dans les règles de l'art les travaux de 
suppression de la cause des infiltrations d'eau et de remise en état de la tabatière 
située en toiture et a réduit le loyer de 20% dès le 1er mars 2004 jusqu'à 
l'exécution des travaux. 
Il ressort du jugement que lors de l'état des lieux d'entrée, l'état général de 
l'appartement était vétuste, les tuyauteries devaient être isolées, l'eau coulait sur 
les câbles électriques et une fuite d'eau coulait le long du mur de la chambre. Lors 
de l'inspection locale effectuée le 3 décembre 2004 dans le cadre de cette affaire, 
le Tribunal a pu constater que, hormis le local borgne, l'ensemble des murs, 
plafonds et boiseries étaient en mauvais état. Le plâtre était fissuré dans les 
toilettes, la cuisine et la pièce principale et les murs de toutes les pièces étaient 
tachés et très défraîchis. En outre, le plafond était gondolé et en très mauvais état 
dans l'entrée, les toilettes, la penderie et la cuisine. Au vu de l'état de 
l'appartement lors de l'entrée en vigueur du bail et du bas loyer fixé, le Tribunal a 
toutefois retenu que les locataires avaient échoué à démontrer la réalité des 
défauts originels de l'appartement dont ils se plaignaient et les a déboutés de leurs 
conclusions en réfection complète du logement. 


- 4/22 - 
 
 
C/12120/2019 
e. Le défaut lié à la tabatière a été réparé en juillet 2008 par l'entreprise 
H______ SA par la création d'un velux. 
La recherche de l'origine des infiltrations d'eau a été longue et compliquée. En 
mars 2006, I______, ramoneur, a constaté que la cheminée côté façade condensait 
et était fissurée et qu'il était dès lors nécessaire de la tuber. 
f. Des travaux en toiture ont été réalisés en octobre 2006. Les locataires ont estimé 
que les travaux effectués, à savoir l'enlèvement de la couverture autour des 
conduits de cheminée, n'étaient pas suffisants pour éliminer la cause des 
infiltrations puisque cette cause avait été identifiée dans un ou plusieurs conduits 
de cheminée qui étaient fissurés. L'entreprise J______ SA a ensuite posé une 
couche de plâtre sur le mur situé au nord-ouest de l'appartement en date du 
22 mars 2007. Dès le 28 mars 2007, les locataires ont averti l'ancienne régie que 
ces travaux n'étaient pas à même de remédier aux infiltrations d'eau et qu'en outre, 
le plâtre avait été appliqué sur un mur humide et taché. Le soir même après les 
travaux, les problèmes d'infiltrations étaient réapparus. 
g. Le bailleur a donné son accord au tubage de la cheminée en mars 2008. 
h. Le 30 mai 2008, l'ancienne régie a informé les locataires que le bailleur avait 
donné son accord pour procéder à la remise en état de la cheminée mais des 
travaux "sauvages" avaient été découverts aux étages inférieurs, empêchant 
l'exécution des travaux. Un rendez-vous avait été organisé pour procéder à un 
contrôle mais les entreprises n'avaient pas pu accéder à l'appartement car les 
locataires n'étaient pas présents. 
L'accès aux appartements était souvent compliqué, la régie se heurtant au refus 
des occupants, notamment de la locataire, également lorsqu'elle demandait elle-
même l'exécution de travaux, comme l'a confirmé le témoin K______, directeur 
de l'ancienne régie. 
i. Les locataires ont dénoncé le cas à la Police du feu qui, le 24 octobre 2008, a 
interpellé l'ancienne régie au sujet des travaux auxquels le bailleur avait été 
condamné, travaux qui n'avaient, à sa connaissance, toujours pas été exécutés. 
Le 23 avril 2009, l'ancienne régie a expliqué en détail à la Police du feu 
l'historique du dossier et l'état d'avancement des travaux. 
j. Des travaux de tubage des cheminées ont été exécutés le 22 septembre 2009 par 
l'entreprise L______ SA, qui a procédé au tubage des cheminées des appartements 
situés au rez-de-chaussée et au deuxième étage. 
Le 12 octobre 2010, les locataires ont informé la régie que le tubage effectué en 
septembre 2009 avait mal été exécuté, l'eau s'étant infiltrée à la suite de ces 


- 5/22 - 
 
 
C/12120/2019 
travaux dans un autre appartement. Le tubage avait alors été enlevé par les 
locataires de cet appartement en décembre 2009 et les infiltrations avaient ainsi 
repris chez eux. 
De nouveaux travaux de tubage ont été effectués courant janvier 2013 par 
l'entreprise M______. 
k. A la suite de plusieurs échanges entre la régie et la Police du feu, cette dernière 
a déclaré être satisfaite d'apprendre que les travaux d'assainissement de 
l'appartement avaient été exécutés en bonne et due forme, l'appartement répondant 
désormais aux normes de salubrité. Elle a ainsi clos le dossier par courrier du 
7 février 2013. 
l. Par courrier du 10 juillet 2014, les locataires ont informé la nouvelle régie qu'à 
la suite du gainage du conduit de cheminée effectué le 14 janvier 2013, les 
infiltrations d'eau se poursuivaient sur le mur nord-ouest. Dès lors, il ne pouvait 
être considéré que les travaux ordonnés par le Tribunal avaient été effectués dans 
les règles de l'art. En outre, ils ont fait part à la régie d'autres infiltrations par 
d'autres conduits et par la toiture pourtant rénovée en 2003, d'un carreau cassé au 
grenier, de leur boîte aux lettres détériorée et de sifflements dans les canalisations. 
m. La Police du feu a rouvert le dossier le 8 août 2014 à la suite de nouvelles 
plaintes des locataires. 
Après avoir rencontré des difficultés pour accéder au logement, la régie l'a visité 
le 13 octobre 2014. Elle a écrit à la Police du feu qu'elle n'avait constaté aucune 
infiltration ni aucun bruit. 
La Police du feu s'est également rendue sur place le 14 avril 2015 et a constaté 
que les pièces de vie étaient sèches et aérées et que le réduit situé vers la cuisine, 
comportait des présences d'humidité modérée avec possibilité d'ouverture pour 
aérer. Tenant compte de l'ancienneté de l'immeuble, la Police du feu a considéré 
l'aspect de salubrité du dossier comme résolu par courrier du 28 avril 2015. Elle a 
toutefois précisé à la régie qu'elle devait procéder à un contrôle de la toiture et 
condamner les installations communes qui n'étaient pas utilisées afin de prévenir 
tout risque d'incendie. 
n. Le 18 août 2015, la Police du feu a confirmé à la régie être satisfaite 
d'apprendre que les travaux d'assainissement en toiture avaient été réalisés dans 
les règles de l'art et a clôturé le dossier. 
o. Par courriel du 29 août 2015, la locataire a confirmé qu'un réajustement du 
loyer à 600 fr. s'avérait opportun, la Police du feu ayant jugé que le problème des 
infiltrations était réglé. 


- 6/22 - 
 
 
C/12120/2019 
p. Le 27 février 2017, la locataire a averti la régie que de récurrentes odeurs 
désagréables, vraisemblablement liées à des émanations, envahissaient la cage 
d'escaliers et son appartement. Ces odeurs avaient pour conséquence des maux 
aux membres inférieurs et aux articulations et des sensations de brûlures, une 
accélération du rythme cardiaque et une modification des dispositions psychiques. 
Elle avait mandaté le Service de toxicologie de l'environnement bâti pour évaluer 
la situation. 
q. Le 30 juin 2017, les locataires ont à nouveau informé la régie de la présence 
notamment d'infiltrations, de brunissements et de fissures sur les murs et plafonds 
de l'appartement, le fait que le thermostat du chauffe-eau électrique était hors 
service et que le chauffe-eau lui-même suintait et d'infiltrations sur le plancher de 
la pièce principale installé par leurs soins. 
r. Le 12 octobre 2017, la régie a averti les locataires du réajustement à 600 fr. par 
mois du loyer de l'appartement dès le 1er novembre 2017, le problème 
d'infiltration et de sécurité incendie ayant été résolu. Les locataires ont répondu le 
23 octobre 2017 que les infiltrations se poursuivaient et s'aggravaient, ce dont la 
régie avait été informée. Ils avaient contacté N______, du Service LDTR, et la 
Police du feu, qui devaient venir constater les défauts. Dès lors, la réduction de 
loyer de 20% devait se poursuivre jusqu'à la parfaite exécution des travaux. La 
régie a répondu le 27 octobre 2017 que la Police du feu avait décidé, par courrier 
du 18 août 2015, que les travaux d'assainissement en toiture avaient été réalisés 
dans les règles de l'art et que le dossier était clos, ce que les locataires avaient eux-
mêmes confirmé par courriel du 29 août 2015. En outre, les points soulevés dans 
le courrier du 30 juin 2017 étaient examinés par le bailleur et n'avaient en tous les 
cas aucun lien avec le jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 mai 2005. 
Le 6 novembre 2017, la locataire a transmis à la régie des photos du brunissement 
anormal des murs de l'appartement, photos transmises également à la Police du 
feu. 
s. Le 28 février 2018, la locataire a écrit à la régie que le bailleur n'avait pas 
remédié aux infiltrations décrites dans le jugement du Tribunal des baux et loyers 
et qu'un réajustement du loyer était dès lors prématuré. 
t. Le 8 mars 2018, la régie a informé les locataires que l'entreprise O______ avait 
contrôlé le chauffe-eau le 23 février 2018 à la suite de la plainte du 30 juin 2017 et 
avait constaté de nombreuses défectuosités. La régie était donc surprise de l'état 
déplorable de cette installation remplacée en fin d'année 2014, détériorée par les 
locataires. Elle leur demandait de remettre en état l'installation. 
u. Le 27 mars 2018, les locataires se sont adressés directement au bailleur et l'ont 
prié de remédier aux défauts suivants, qui s'étaient sensiblement aggravés depuis 
2015, ce dont la régie avait été informée, photos à l'appui : 


- 7/22 - 
 
 
C/12120/2019 
- 
Notable intensification des infiltrations relevées dès 2002, plus 
particulièrement dans les murs recelant des cheminées, amenant à 
l'éclatement du plâtre par endroit; les infiltrations sur le mur situé au nord-
ouest de l'appartement avaient mené au jugement du Tribunal du 30 mai 
2005; les travaux entrepris en 2010 (mur de plâtre) et en 2015 (toiture) 
n'avaient pas résolu le problème; 
- 
Tuyaux ouverts dans les courettes intérieures sur lesquelles donnait 
l'appartement (tuyaux troués et corrodés); 
- 
Forte odeur résultant d'émanations portant atteinte à la santé; 
- 
Fissures aux plafonds et sur les murs; 
- 
Petits trous dans le faux-plafond de la pièce principale, dont certains étaient 
auréolés de brun; 
- 
Brunissement anormal des murs et plafonds; 
- 
Infiltrations notables dans le plancher de la pièce principale; 
- 
Désolidarisation du cadre de la porte palière et grippage de la fermeture 
d'une fenêtre; 
- 
Eau coulant de manière impromptue dans la cuisine; 
- 
Panne du chauffe-eau électrique depuis mi-février 2018, les locataires 
donnant des explications sur son état relevé par [l'entreprise] O______ en 
niant leur responsabilité; 
- 
Communications électroniques et accès aux programmes télévisés 
déficients; 
- 
Boîte aux lettres endommagée. 
v. Le 28 mars 2018, la locataire a demandé au Service de l'air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants (SABRA) d'effectuer un contrôle de la qualité de l'air 
car elle était selon elle victime d'émanations vraisemblablement toxiques venant 
des tuyaux ouverts, troués et corrodés. 
Le 12 mai 2018, le SABRA a rendu une analyse de l'air intérieur du logement. Les 
résultats ont mis en évidence des composés organiques volatils classiquement 
rencontrés dans l'air intérieur. La qualité de l'air observée était donc normale et 
aucune substance toxique n'a été relevée. Le SABRA a donc conclu que la 
situation actuelle ne présentait aucun risque. 


- 8/22 - 
 
 
C/12120/2019 
w. Le 12 juin 2018, N______ du Service LDTR de l'Office cantonal du logement, 
a rendu un rapport non signé à la suite de ses visites de l'appartement. Il en ressort 
que le logement n'était pas rénové, que l'état des finitions et des équipements était 
vétuste, dégradé et minimum, qu'un grand nombre de fissures était visible, que les 
plâtres étaient brunis et qu'il régnait des odeurs nauséabondes provenant 
probablement des conduites qui étaient soit disjointes soit coupées. 
x. Le 14 juin 2018, les locataires ont informé la régie que les émanations 
semblaient s'intensifier depuis l'emménagement de nouveaux locataires, que leur 
alimentation en courant électrique était variable et que le chauffe-eau émettait des 
bruits et serait prochainement enlevé. 
y. Le 6 septembre 2018, la société P______ a fait parvenir à la locataire, à la suite 
de sa demande, les résultats d'analyse d'échantillons des murs, plafonds, sols et 
tuyaux de l'appartement, desquels il ressort des taux de présence d'argent et de 
cuivre inférieurs aux moyennes tolérables. 
Le 19 septembre 2018, le SABRA a confirmé que ces résultats correspondaient à 
la médiane des valeurs mesurées dans les logements et lieux publics du canton et 
que d'un point de vue statistiques, les résultats étaient normaux. 
z. Parallèlement, le 15 janvier 2018, la Police du feu a à nouveau interpellé la 
régie et lui a demandé des contrôles de plusieurs installations, notamment les 
conduits d'extraction de fumée, la toiture et les installations sanitaires. La régie a 
ainsi commandé auprès des entreprises les différents contrôles sollicités. Il en est 
résulté : 
- 
Pour les conduits de cheminée, que le conduit de fumée collectif à 
l'appartement des locataires et un autre étaient à rénover avec un crépi et que 
les deux conduits en aluminium dans les appartements au troisième étage 
étaient à remplacer par un conduit de fumée neuf, travaux confiés à 
l'entreprise Q______ et effectués du 26 au 28 février 2019; 
- 
Pour la toiture, que cette dernière était en bon état d'entretien ce qui a été 
confirmé par l'entreprise H______ SA dans son rapport; 
- 
Pour les installations sanitaires communes et individuelles, qu'elles étaient 
aux normes, étant précisé que certains appartements n'avaient pas pu être 
visités, dont celui des locataires, car ces derniers en avaient refusé l'accès à 
l'entreprise; bien qu'aux normes, l'entreprise a noté que plusieurs 
écoulements étaient en mauvais état. 
aa. Le 8 février 2019, la régie est revenue auprès des locataires sur les échanges 
des 23 et 27 octobre 2017 relatifs au réajustement du loyer à compter du 
1er novembre 2017. Elle les a mis en demeure de lui verser la somme de 1'800 fr. 


- 9/22 - 
 
 
C/12120/2019 
(à savoir la différence entre le loyer dû de 600 fr. et le loyer payé de 480 fr. 
pendant quinze mois) dans un délai de trente jours, sous menace de résiliation du 
bail. 
Le 7 mars 2019, la régie a à nouveau mis en demeure les locataires de lui verser la 
somme de 2'630 fr. (3'000 fr. représentant les loyers de 600 fr. de novembre 2018 
à mars 2019 + 110 fr. de frais de rappel - un acompte de 480 fr.) dans un délai de 
trente jours, sous menace de résiliation du bail. 
bb. Par lettres des 8 et 29 mars 2019 à la régie, les locataires ont soutenu que les 
travaux d'assainissement n'avaient jamais été exécutés en bonne et due forme et 
que dès lors, la réduction de loyer continuait à s'appliquer, en invoquant à titre 
subsidiaire en compensation une réduction de loyer de 30% due depuis à tout le 
moins 2009, compte tenu de l'insalubrité du logement et vu les graves défauts 
affectant l'appartement (fissures, brunissement, odeurs...). 
cc. Par avis officiels du 26 avril 2019, la régie a résilié le bail pour le 31 mai 
2019. 
dd. Le 10 mai 2019, la locataire a envoyé à la régie deux photos montrant une 
trace d'infiltration sèche bordée de marron sur le mur de la pièce principale, autour 
du tuyau de gaz, ces émanations allant jusqu'à faire fondre des gants en plastique 
selon elle. Elle a également fait part de fuite du tuyau du gaz alimentant 
précédemment le chauffage à gaz. 
Selon l'analyse d'un morceau de gaine de tuyau faite le 8 janvier 2019 par la 
société R______ à la demande de la locataire, les éléments de la gaine étaient 
composés de carbone et d'oxygène. 
ee. Le 27 mai 2019, les locataires ont mis en demeure le bailleur de remédier aux 
défauts suivants, sous menace de consignation du loyer : 
- 
Suppression de toutes les causes des infiltrations d'eau, de gaz ou autres 
entraînant la dégradation progressive et continue de l'appartement; 
- 
Suppression des infiltrations provenant des conduits de cheminée; 
- 
Suppression des causes entraînant des odeurs nauséabondes; 
- 
Remplacement de tous les tuyaux de l'appartement et de l'immeuble; 
- 
Réfection des murs, plafonds et sols; 
- 
Réparation de la porte palière et du robinet de la cuisine; 
- 
Installation d'une nouvelle boîte aux lettres. 


- 10/22 - 
 
 
C/12120/2019 
ff. Par requêtes déposées le 27 mai 2019 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarées non conciliées lors de 
l'audience de la Commission du 10 juillet 2019 et portées devant le Tribunal le 
29 août 2019, les locataires ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal 
déclare inefficace, subsidiairement annulable, le congé, dise que le loyer était 
réduit de 30% dès le 1er mai 2014 et condamne le bailleur à leur verser la somme 
de 8'640 fr., subsidiairement de 12'000 fr. Les numéros de cause C/12120/2019 et 
C/12121/2019 ont été attribués aux affaires. 
gg. Par ordonnance du 16 septembre 2019, le Tribunal a joint les deux causes sous 
le numéro de procédure C/12120/2019. 
hh. Par mémoire réponse du 21 novembre 2019, le bailleur a conclu à ce que le 
Tribunal déboute les locataires de toutes leurs conclusions. 
ii. Le 20 janvier 2020, les locataires ont produit un chargé de pièces 
complémentaires dont des photos de l'appartement et une analyse du sang de la 
locataire datée du 27 septembre 2019 dans laquelle de l'aluminium, de l'arsenic, 
du plomb, du mercure et du méthyl mercure avaient été détectés, à des valeurs 
biologiques tolérables. 
jj. Lors de l'audience du Tribunal du 21 janvier 2020, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. 
La locataire a déclaré que, les travaux ordonnés par le Tribunal n'avaient jamais 
été effectués et les défauts s'aggravaient, notamment sur les murs. L'appartement 
était certes vétuste au début de la location mais il était aujourd'hui insalubre. 
Elle n'a pas contesté que la tabatière avait été remise en état et a précisé que seuls 
les travaux liés aux infiltrations n'avaient pas été réalisés conformément au 
jugement du Tribunal. Lorsqu'elle avait envoyé le courriel en août 2015 indiquant 
que les travaux avaient été exécutés et que le loyer pouvait à nouveau être 
augmenté, elle se fiait au fait que des travaux avaient été effectués en toiture. 
Toutefois, cette intervention n'avait pas réglé le problème car l'origine des 
infiltrations provenait des conduits de cheminée. Elle était ainsi dans l'erreur et 
lorsqu'elle l'avait remarqué, elle avait envoyé un courrier un mois plus tard pour 
indiquer que les infiltrations continuaient. Au jour de l'audience les problèmes 
suivants affectaient l'appartement : des infiltrations dans les murs provenant des 
conduits de cheminée et des émanations de gaz dont l'origine restait à déterminer 
et qui endommageaient le plancher et faisaient fondre le caoutchouc. Elle s'est 
référée à l'analyse de son sang dans lequel des métaux lourds avaient été détectés 
tout en précisant que le médecin ne lui avait pas indiqué la provenance de ces 
valeurs. Ces défauts étaient similaires à ceux invoqués à l'époque de la première 
procédure intentée mais il y avait moins d'odeurs nauséabondes, moins 
d'infiltrations et moins d'émanations. 


- 11/22 - 
 
 
C/12120/2019 
Le bailleur a déclaré qu'en 2015, les travaux visés par le jugement avaient tous été 
effectués et aucun nouveau problème n'était survenu par la suite. Il n'avait jamais 
eu l'intention de laisser le loyer à 480 fr. Lorsqu'il avait informé la locataire que le 
loyer allait être augmenté à nouveau à 600 fr., cette dernière avait formulé de 
nouvelles plaintes (odeurs, émanations, bruits, infiltrations) de sorte qu'il avait dû 
mener de nouvelles investigations, raison pour laquelle la mise en demeure n'avait 
été envoyée qu'en février 2019. 
Le représentant de la régie a déclaré que la locataire élevait sans cesse de 
nouvelles revendications. Il avait toujours été difficile d'accéder à son 
appartement pour que les entreprises interviennent. Le Service du feu avait 
confirmé que les travaux avaient été effectués à satisfaction. Dès lors, le loyer 
pouvait être augmenté. 
kk. Le 20 août 2020, le bailleur a produit un rapport d'intervention du 30 avril 
2020 de S______ SA qu'il avait mandatée à la suite de l'inondation survenue dans 
l'appartement. Il ressort de ce rapport qu'aucune fuite ni traces d'humidité 
n'avaient été constatées dans l'appartement des locataires. Toutefois, il n'y avait 
aucune étanchéité autour de la baignoire et le tablier était inexistant, la batterie de 
bains n'était pas fixée au mur et l'écoulement de la baignoire était sous 
dimensionné et rafistolé avec du scotch, ces trois points ayant selon l'entreprise 
probablement été effectués par les locataires. Selon l'entreprise, l'infiltration était 
certainement liée à ces différents défauts d'étanchéité. 
ll. Lors de l'audience du Tribunal du 1er septembre 2020, le témoin T______, ami 
de la locataire se rendant régulièrement dans l'appartement, la dernière fois en 
octobre ou novembre 2019, a déclaré que la locataire avait refait la salle de bains 
et la peinture elle-même et avait installé un chauffage à bois. Des travaux avaient 
été mal exécutés par des entreprises sur un mur, les WC et de la tuyauterie 
apparente qui suintait. La cuisine était délabrée. Il avait constaté des traces brunes 
sur le mur gauche en entrant dans la cuisine, traces qui pour lui avaient toujours 
été là. Il avait également constaté des tâches d'humidité partout côté salle de bains 
et cuisine. 
Le témoin N______, architecte auprès du Département du territoire, a déclaré qu'il 
avait visité plusieurs fois l'immeuble d'un point de vue LDTR. Il s'était rendu dans 
l'appartement à la suite d'une fuite d'eau qui avait inondé le plafond du logement 
en-dessous, due à son souvenir à une baignoire installée sans respect des règles de 
l'art dans l'appartement de la locataire. Lors de ces visites, il avait relevé des 
odeurs persistantes provenant selon lui de la tuyauterie. L'appartement était 
initialement sans confort, sans chauffage central ni eau chaude et mal isolé. 
L'immeuble n'était de manière générale pas bien entretenu, et il existait 
notamment des problèmes de tuyauterie, d'électricité et de ventilation dans 
l'appartement qui, sans être insalubre, était en mauvais état. Il avait constaté des 


- 12/22 - 
 
 
C/12120/2019 
traces d'infiltrations sur les murs. Il s'agissait d'anciennes coulures. Tous les murs 
étaient jaunis et salis. 
Le témoin U______, ami de la locataire depuis 40 ans environ et se rendant 
occasionnellement chez elle, a déclaré que sur le mur gauche en entrant dans la 
cuisine, il avait constaté des traces et des salissures, qui étaient présentes depuis 
qu'il se rendait dans l'appartement. Cet appartement était dans un état d'insalubrité 
avec des fissures. Il soupçonnait des infiltrations par le toit. Il n'avait constaté 
aucune odeur particulière. 
mm. Lors de l'audience du Tribunal du 13 octobre 2020, le témoin V______, 
responsable technique auprès de la régie jusqu'en août 2019, a confirmé que des 
travaux de toiture, façades et fenêtres avaient été entrepris sur l'immeuble avant 
son arrivée à la régie en novembre 2012. Les problèmes d'humidité dans 
l'appartement, qui pouvait être décrit comme bien défraîchi, existaient avant ces 
travaux. Pour lui, les travaux listés dans le jugement avaient été entièrement 
effectués avant son arrivée à la régie et la Police du feu avait clos le dossier en 
août 2015. Les traces d'infiltrations apparaissant sur les photos produites étaient 
des traces anciennes, déjà présentes lors de son arrivée à la régie, devant dater 
d'avant la réfection de la toiture. 
Le témoin K______, en charge de la gestion de l'immeuble durant deux ans en 
2008-2010, a déclaré que l'intervention sur le conduit de cheminée avait mis fin à 
la problématique des infiltrations, ce qui avait été constaté par l'ensemble des 
intervenants, y compris la Police du feu et la locataire. A son souvenir, la locataire 
adressait d'innombrables demandes à la régie, non justifiées, ayant mené à la 
procédure à l'issue de laquelle elle avait été déboutée de l'ensemble de ses 
demandes à l'exception de la tabatière et des infiltrations. 
A l'issue de l'audience, le conseil des locataires a persisté à solliciter une 
inspection locale et l'audition de deux policiers. 
nn. Par ordonnance du 16 novembre 2020, le Tribunal a, par appréciation 
anticipée des preuves, clôturé la phase d'administration des preuves et fixé un 
délai au 17 décembre 2020, prolongé au 15 janvier 2021, pour le dépôt des 
plaidoiries finales. 
oo. Par mémoire de plaidoiries finales du 13 janvier 2021, le bailleur a persisté 
dans ses conclusions. 
Par mémoire de plaidoiries finales du 15 janvier 2021, les locataires ont persisté 
dans leurs conclusions, amplifiant leurs conclusions en paiement à 11'520 fr., 
respectivement 14'400 fr. 


- 13/22 - 
 
 
C/12120/2019 
Les locataires ont produit une pièce complémentaire à savoir un constat d'huissier 
daté du 17 décembre 2020, duquel il ressortait que les murs et plafonds de 
l'appartement étaient tachés, défraîchis, troués et pour certains moisis. 
pp. Les 4 et 5 février 2021, les parties ont déposé des observations sur les 
mémoires de plaidoiries finales. 
qq. La cause a été gardée à juger par le Tribunal en date du 5 février 2021. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, s'élève à 7'200 fr. En prenant en 
compte une durée de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (7'200 fr. x 3 = 21'600 fr.). 
S'agissant des conclusions en paiement, celles-ci sont également supérieures à 
10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les deux parties ont produit de nouvelles pièces et fait valoir des faits nouveaux. 


- 14/22 - 
 
 
C/12120/2019 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de nova, 
même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies. La phase des 
délibérations débute dès la clôture des débats, s'il y en a eu, respectivement dès 
que l'autorité d'appel a communiqué aux parties que la cause a été gardée à juger 
(ATF 142 III 413 consid. 2.2.3 à 2.2.6; arrêt du Tribunal fédéral 5A_456/2016 du 
28 octobre 2016 consid. 4.1.2). 
2.2 En l'espèce, les photographies de l'appartement litigieux prises en juin 2021 et 
le relevé d'analyses sanguines, également daté de juin 2021, produits par 
l'appelante, sont irrecevables. Celle-ci n'explique en effet pas pour quel motif elle 
ne pouvait pas prendre ces photographies ni effectuer ces analyses avant la fin de 
l'instruction devant le Tribunal. Les copie des plaintes pénales déposées par 
l'appelante contre B______ produites le 6 juillet 2022, soit après que la cause ait 
été gardée à juger par la Cour, sont également irrecevables. 
Les pièces nouvelles déposées par B______, qui portent sur des faits postérieurs à 
la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, sont quant à elles 
recevables. Elles sont cependant dénuées de pertinence pour l'issue du litige. 
3. 
Le Tribunal a retenu que les conditions formelles de la validité de la résiliation 
pour défaut de paiement étaient réalisées, puisque l'appelante n'avait pas payé le 
montant réclamé par B______ dans le délai comminatoire. Sur le fond, l'appelante 
n'était pas en droit de retenir 20% du loyer car la cause des infiltrations d'eau avait 
été éliminée, conformément à l'injonction contenue dans le jugement du Tribunal 
du 30 mai 2005, au plus tard le 18 août 2015, date à laquelle la Police du feu avait 
clos le dossier. Les parties s'accordaient à dire que la cause des infiltrations d'eau 
était le mauvais état des conduits de cheminée qui devaient être tubés. Ces travaux 
avaient été faits en septembre 2009, en sus des travaux en toiture, et complétés en 
janvier 2013. A la suite de ces derniers travaux, la Police du feu avait confirmé 
que l'appartement répondait désormais aux normes de salubrité, constat confirmé 
les 28 avril 2015 et 18 août 2015. Le jugement du 30 mai 2005 obligeait B______ 
à supprimer la cause des infiltrations, mais non leurs conséquences. L'existence de 
taches sur les murs ne permettait donc pas de retenir que les défauts subsistaient. 
Il ne ressortait pas des photographies produites que les taches avaient évolué après 
août 2015. Le mur nord-ouest avait été plâtré en mars 2007 de sorte que la 
présence de taches sur ce mur ne démontrait pas que les défauts subsistaient après 
août 2015. Tous les témoins avaient confirmé que les taches avaient toujours été 
là et qu'il s'agissait d'anciennes coulures. La Police du feu avait constaté que 
l'appartement était sec en avril 2015. Rien n'établissait que l'intervention de 


- 15/22 - 
 
 
C/12120/2019 
B______ sur les conduites de cheminée en 2018 était en lien avec des infiltrations 
d'eau et non avec l'entretien régulier du bâtiment. L'appelante n'était dès lors pas 
en droit de retenir une partie du loyer au motif que la cause des infiltrations d'eau 
n'avait pas été éliminée. 
L'appelante fait valoir que les photographies produites par ses soins et le constat 
d'huissier du 17 décembre 2020 établissent que les taches sur le mur nord-ouest 
liées aux infiltrations ont évolué, de sorte que c'est à tort que le Tribunal a retenu 
que la cause de celles-ci avait été supprimée. Elle requiert que la Cour procède à 
un transport sur place, mesure d'instruction refusée à tort par le Tribunal. 
3.1.1 Selon l'article 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires 
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui 
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. En cas de non-
paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la 
fin d'un mois, résilier le bail en application de l'article 257d al. 2 CO. 
3.1.2 Selon l'article 259d CO, la réduction de loyer en lien avec un défaut peut 
être exigée à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et 
jusqu'à l'élimination complète de ce dernier. Ainsi, le droit à la réduction du loyer 
cesse lorsque le bailleur a procédé aux réparations nécessaires ou quand le défaut 
prend fin de lui-même (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 319). 
 
3.1.3 Aux termes de l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre 
 
appréciation des preuves administrées. 
 
L'instance d'appel, qui dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et 
 
en droit, contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
 
vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF138 III 374 
 
consid. 4.3.1). 
3.1.4 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement 
décider d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que des preuves 
administrées en première instance le soient à nouveau devant elle, faire 
administrer des preuves écartées par le Tribunal de première instance ou encore 
décider l'administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne confère 
toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à 
l'administration de preuves. L'autorité d'appel peut rejeter la requête de 
réouverture de la procédure probatoire et d'administration d'un moyen de preuve 
déterminé présentée par l'appelant si celui-ci n'a pas suffisamment motivé sa 
critique de la constatation de fait retenue par la décision attaquée, si la preuve n'a 
pas été régulièrement offerte, dans les formes et les délais prévus par le droit de 
procédure, ou si elle ne porte pas sur un fait pertinent pour l'appréciation juridique 


- 16/22 - 
 
 
C/12120/2019 
de la cause (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2; 129 III 18 consid. 2.6 et les 
références); elle peut également refuser une mesure probatoire en procédant à une 
appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle estime que le moyen de preuve 
requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas 
prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà administrés par le Tribunal de 
première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de nature à modifier le résultat 
de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2 et les arrêts cités). 
3.2 En l'espèce, il ressort du jugement du 30 mai 2005 que, lors de l'entrée de 
l'appelante dans l'appartement en 1994, celui-ci était vétuste, ce qui avait été 
accepté par l'appelante, le loyer étant fixé en conséquence. Il y avait déjà des 
fuites d'eau dans plusieurs pièces. Deux défauts admis par le Tribunal subsistaient 
encore au moment du jugement de mai 2005, à savoir des infiltrations d'eau 
endommageant le mur nord-ouest et un problème en lien avec l'obturation d'une 
tabatière. La réduction de loyer de 20% a été allouée jusqu'à réfection de ces deux 
défauts. L'intimé n'a par contre pas été condamné à supprimer les conséquences 
des infiltrations d'eau sur le mur en question. Il n'est pas contesté que le défaut lié 
à la tabatière a été résolu en 2008. 
Il ressort de ce qui précède que, dans la mesure où la réduction de loyer de 20% 
tenait compte de deux défauts, dont l'un a été supprimé en 2008, l'appelante n'était 
en tout état de cause pas en droit de retenir l'intégralité du montant alloué au titre 
de réduction de loyer après 2008. 
A cela s'ajoute que l'appelante n'a pas établi que la fuite d'eau sur le mur nord-
ouest a perduré postérieurement à août 2015. Les photographies qu'elle a 
produites le 29 août 2019 n'établissent pas que les taches sur ledit mur se sont 
aggravées après cette date, étant rappelé que B______ n'était pas tenu de procéder 
à la réfection du mur en question. Ces photographies sont floues et non 
concluantes. La date exacte à laquelle chacune d'elle a été prise n'est en outre pas 
établie, de sorte qu'il n'est pas possible de faire une comparaison entre l'état du 
mur à une date ou une autre. 
Le constat d'huissier du 17 septembre 2020 n'est pas non plus déterminant. Il ne 
démontre pas qu'il existe des traces d'humidité sur le mur nord-ouest de 
l'appartement qui ont été causée par des infiltrations postérieures à août 2015. 
Les témoins N______, U______, T______ et V______ ont en outre tous relevé 
que les traces d'infiltration sur les murs provenaient de coulures anciennes et 
qu'elles existaient depuis de nombreuses années. 
 
L'appelante fait valoir qu'une inspection locale est nécessaire pour que la Cour 
"puisse se rendre compte de visu de l'état des infiltrations dans son appartement, 
qui démontre que les travaux effectués n'ont pas été réalisés dans les règles de 


- 17/22 - 
 
 
C/12120/2019 
l'art, ni de nature à supprimer la cause desdites infiltrations comme ordonné par le 
Tribunal des baux et loyers le 30 mai 2005". Cette argumentation ne saurait être 
suivie. En effet, dans la mesure où B______ n'a pas été condamné à éliminer les 
conséquences des infiltrations précitées, ni à procéder à la réfection du mur 
endommagé, l'on voit mal comment la Cour pourrait, sur la base d'une simple 
inspection visuelle, déterminer si d'éventuelles taches présentes sur le mur nord-
ouest de l'appartement sont postérieures ou antérieures à août 2015. 
 
Comme l'a retenu le Tribunal, une inspection locale n'est dès lors ni appropriée, ni 
nécessaire in casu, les nombreuses pièces produites et les témoignages recueillis 
étant suffisants pour établir à satisfaction de droit tous les faits pertinents pour 
l'issue du litige. 
 
Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que la 
cause des infiltrations d'eau ayant partiellement motivé la baisse de loyer octroyée 
par jugement du 30 mai 2005 avait été éliminée dès août 2015. 
L'appelante n'était ainsi pas en droit de retenir 20% du loyer pour ce motif après 
cette date. 
4. 
Le Tribunal a considéré que le fait que B______ n'ait pas réclamé l'entier du loyer 
entre août 2015 et octobre 2017 ne pouvait pas être interprété comme une volonté 
de celui-ci d'appliquer de manière définitive la réduction de loyer de 20% prévue 
par jugement du 30 mai 2005; il s'agissait probablement d'un oubli. Le laps de 
temps écoulé entre la réclamation du 12 octobre 2017 et la mise en demeure du 8 
février 2019 s'expliquait quant à lui par les nombreuses nouvelles réclamations de 
l'appelante et l'intervention subséquente de la Police du feu. 
 
L'appelante fait valoir que en omettant de réclamer le solde de loyer pendant une 
longue période, B______ avait manifesté son intention de renoncer à 
définitivement à une partie du loyer convenu. Le principe de la confiance 
permettait de lui imputer les conséquences de son comportement. 
4.1 Aucune forme n'étant légalement prescrite pour la conclusion d'un contrat de 
bail, sa modification ultérieure n'est en principe soumise à aucune exigence de 
forme, et ce même si les parties avaient convenu de la forme écrite pour sa 
conclusion. Demeurent réservés les cas où la loi exige expressément la forme 
écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. Le 
locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilatérale du 
contrat n'est tenu à aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1). Sauf lorsqu'elle porte 
sur des points précis prévus par la loi, la modification du contrat de bail à loyer 
peut donc se faire oralement ou par acte concluant. 
Une manifestation de volonté est faite par actes concluants lorsqu'elle n'exprime 
pas directement une certaine volonté mais qu'elle permet néanmoins à son 


- 18/22 - 
 
 
C/12120/2019 
destinataire de déduire l'existence de cette volonté. Une telle manifestation de 
volonté ressort le plus souvent d'un comportement actif. Par exemple, une 
acheteuse dépose de la marchandise sur le tapis roulant à la caisse d'un magasin; 
la banque priée de donner un renseignement ne répond pas expressément qu'elle 
accepte de le faire, mais se contente de délivrer ce renseignement. Le silence vaut 
comme manifestation de volonté expresse lorsque les parties ont décidé 
conventionnellement de lui donner une telle portée, par exemple en s'entendant 
sur le fait que l'offre de l'une d'elle sera considérée comme acceptée si l'autre ne la 
conteste pas dans les vingt-quatre heures. En l'absence d'une convention sur la 
portée du silence d'une des parties, un comportement purement passif ne vaut en 
principe pas comme manifestation de volonté par acte concluant, sauf si le 
principe de la confiance permet exceptionnellement de lui donner un tel sens et 
d'imputer ainsi une manifestation de volonté à son auteur (MORIN, Commentaire 
romand, n. 10 et 11 ad art. 1 CO). 
Pour que l'on puisse admettre la conclusion d'un contrat par actes concluants 
(art. 1 al. 2 CO), il est nécessaire que les parties aient adopté une attitude 
dépourvue d'ambiguïté, un comportement dont l'interprétation ne suscite 
raisonnablement aucun doute (ATF 113 II 522, JdT 1988 I 354). 
A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il 
y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention. 
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention 
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base 
d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait. S'il ne 
parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas 
compris la volonté manifestée par l'autre - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait 
qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, 
il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective). Le juge doit rechercher, 
par l'interprétation selon la théorie de la confiance, quel sens les parties pouvaient 
ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques 
(principe de la confiance); il s'agit d'une question de droit. Le principe de la 
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou 
de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 
142 III 671 consid. 3.3; 140 III 134 consid. 3.2; 136 III 186 consid. 3.2.1; 
135 III 295 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2017 du 12 mars 2018 
consid. 5.1). 
Constituent des indices permettant de déterminer la réelle et commune intention 
des parties non seulement la teneur des déclarations de volonté, écrites ou orales, 
mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de 


- 19/22 - 
 
 
C/12120/2019 
découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à 
la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le 
comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les 
conceptions des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets 
par le juge, selon son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2). 
Selon le principe de la subsidiarité de l'interprétation objective, il est exclu de 
procéder à l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance si la volonté 
réelle des parties a pu être établie, que ce soit dans le sens d'un accord de fait ou 
d'un désaccord patent (arrêt 4A_58/2018 du 28 août 2018 consid. 3.4). 
4.2 En l'espèce, aucun élément du dossier ne permet de retenir que B______ avait 
réellement l'intention de diminuer le loyer de 20% de manière permanente. 
Comme l'a relevé à bon droit le Tribunal, le fait qu'il n'ait pas immédiatement 
adressé de nouveaux bulletins de versements de 600 fr. après la réfection des 
défauts en août 2015 résulte probablement d'une erreur de sa part. En octobre 
2017, B______ a fait savoir à l'appelante que le loyer serait réajusté à 600 fr. par 
mois dès le 1er novembre 2017, ce qui atteste du fait qu'il n'avait pas accepté de 
procéder à une réduction de loyer pour une durée indéterminée et que, dès la date 
précitée, il considérait que l'entier du montant initialement convenu était dû. 
Dans la mesure où B______ a renoncé à réclamer l'arriéré de loyer pour la période 
d'août 2015 à octobre 2017, il convient de retenir qu'il a accepté par actes 
concluant de renoncer à 20% du loyer pour la période précitée, mais uniquement 
pour celle-ci. 
Par la suite, dans la mesure où l'appelante contestait la disparition des défauts 
visés par le jugement du 30 mai 2005 et alléguait que de nouveaux défauts étaient 
survenus, il était légitime que B______ attende que la situation soit éclaircie avant 
d'adresser une mise en demeure à l'appelante pour le paiement du loyer. Ce qui 
précède est corroboré par le fait qu'il a entrepris des investigations 
supplémentaires suite aux nouvelles revendications de l'appelante. 
En application du principe de la confiance, l'appelante ne pouvait pas de bonne foi 
comprendre de l'attitude de B______ que celui-ci avait renoncé définitivement à 
percevoir l'intégralité du loyer convenu. Elle n'a d'ailleurs pas allégué devant le 
Tribunal que tel était le cas. 
Au contraire, l'appelante pouvait et devait comprendre de la mise en demeure qui 
lui a été adressé le 12 octobre 2017 et des courriers qui ont suivi que, dès 
novembre 2017, B______ entendait toucher l'entier du loyer, puisque les défauts 
visés par le jugement du 30 mai 2005 avaient été éliminés. 


- 20/22 - 
 
 
C/12120/2019 
Le Tribunal a dès lors considéré à bon droit que le montant du loyer dû par 
l'appelante était de 600 fr. par mois dès le 1er novembre 2017. 
5. 
5.1 En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, il incombe à l'appelant de motiver son appel. 
Selon la jurisprudence, il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la 
décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que 
l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise 
des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles 
repose sa critique. Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 
CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà 
rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle 
de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués 
de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit 
s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui 
en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire 
qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles 
de son raisonnement. A défaut, l'appel est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_621/2021 du 30 août 2022 consid. 3.1). 
 
5.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré que l'appelante n'était pas en droit 
d'opposer en compensation à B______ une créance en lien avec de nouveaux 
défauts et avec l'aggravation des anciens. La compensation d'une telle créance 
n'était pas admise du fait que la loi offrait au locataire la possibilité de consigner 
le loyer. Si l'appelante souhaitait faire valoir une créance en compensation elle 
aurait dû consigner le loyer, ce qu'elle n'avait pas fait. Le Tribunal a de plus 
examiné les allégations de l'appelante en lien avec chacun des défauts pout en 
conclure que celle-ci n'avait pas établi l'existence de défaut lui donnant droit à une 
baisse de loyer. 
 
L'appelante ne critique pas de manière motivée le raisonnement circonstancié du 
Tribunal, contrairement aux exigences posées par l'art. 311 al. 1 CPC. Elle se 
borne à faire valoir, sans se référer à des éléments de preuve concrets qu'elle a 
« démontré l'existence de défauts » et « leurs conséquences sanitaires » et à 
reprendre l'argumentation exposée en première instance, ce qui n'est pas suffisant. 
A cela s'ajoute qu'elle n'expose pas dans son acte d'appel quel serait le montant de 
la réduction de loyer à laquelle chacun de ces prétendus défauts lui donneraient 
droit, ni pour quelle période. 
 
Ses griefs à cet égard sont dès lors irrecevables. 
6. 
6.1 Selon l'article 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés 
par cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur 
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. 
Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits - par 


- 21/22 - 
 
 
C/12120/2019 
exemple, réclamer la suppression de défauts de la chose louée - sans avoir à 
craindre un congé en représailles. 
 
Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la 
prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-
preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate alors 
le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les 
circonstances; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient 
plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (arrêt du TF 
4A_210/2014 du 17 juillet 2014). 
 
6.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré que l'appelante n'avait pas démontré que le 
congé avait été donné en représailles à sa réclamation concernant de nouveaux 
défauts dès février 2017. Le congé était intervenu plus de deux ans après lesdites 
réclamation et des investigations avaient été entreprises à ce sujet par B______. Il 
n'était dès lors pas annulable en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO. 
 
L'appelante ne critique pas ce raisonnement détaillé de manière motivée, 
contrairement aux exigences posées par l'art. 311 al. 1 CPC. Elle se borne à faire 
valoir, sans se référer à des éléments de preuve concrets, que « la procédure liée à 
la résiliation du bail est en lien direct avec la demande des locataires ». Cette 
critique, insuffisamment motivée est dès lors irrecevable. 
 
En tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le congé 
aurait été donné pour un autre motif que celui communiqué par B______, à savoir 
le fait que l'appelante ne s'est pas acquittée du loyer convenu. 
7. 
Il résulte de ce qui précède que le Tribunal a considéré à bon droit que les 
conditions d'une résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer étaient 
réalisées. Le congé notifié le 26 avril 2019 pour le 31 mai 2019 est dès lors 
valable et le jugement querellé sera confirmé. 
8. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 22/22 - 
 
 
C/12120/2019 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 juillet 2021 par A______ contre le jugement 
JTBL/502/2021 rendu le 1er juin 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/12120/2019. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; 
Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.