ge_gerichte · JTAPI/398/2025 · 2025-04-14 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2276/2024 ICC 
JTAPI/398/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 14 avril 2025 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur A______ 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
 


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A/2276/2024 
EN FAIT 
1. 
Le litige concerne les droits d’enregistrement réclamés à Monsieur A______. 
2. 
La rubrique « séjour » de la base de données de l’office cantonal de la population 
et des migrations (ci-après : OCPM) concernant l’intéressé fait état des éléments 
suivants : 
Adresse 
Commune 
Du 
Au 
Ch. B______ 
1______ 
C______ 
15.09.2024 
- 
Rue D______ 
2______ 
E______ 
02.04.2024 
15.09.2024 
Ch. B______ 
1______ 
C______ 
01.07.2023 
02.04.2024 
Rue D______ 
2______ 
E______ 
09.11.1990 
01.07.2023 
3. 
Par acte authentique du F______ 2020, le contribuable a acquis une part de PPE de 
13/1000èmes de la parcelle n° 1______ sise au chemin B______ n° 1______ sur la 
commune du C______ (ci-après : l’immeuble) pour le prix de CHF 340'000.-. La 
vente était liée à un contrat d’entreprise dont le prix était fixé forfaitairement à 
CHF 560'000.-. 
Par acte notarié du même jour, le précité et la Banque E______ sont convenus de 
constituer une cédule hypothécaire au porteur de CHF 605'000.- grevant 
l’immeuble en question, en contrepartie d’un crédit octroyé à l’intéressé. 
Ces actes ont été enregistrés le ______ 2020. 
4. 
Le ______ 2020 également, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) 
a notifié à la notaire ayant instrumenté les actes du F______ précédent (ci-après : 
la notaire) deux bordereaux de droits d’enregistrement. 
Les impôts dus sur la vente immobilière, en CHF 10'200.-, ont intégralement 
bénéficié du rabais « Casatax » conformément à l’art. 8A al. 1 de la loi sur les droits 
d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE - D 3 30), tandis que les droits perçus sur 
la constitution du gage immobilier, en CHF 8'258.80, ont été réduits de moitié, à 
savoir CHF 4'129.40, en application de l’art. 8A al. 2 LDE. 
5. 
Par pli du 31 janvier 2022, la notaire a demandé à l’AFC-GE de suspendre le délai 
de deux ans prévus par l’art. 8A LDE au motif que les travaux entrepris dans 
l’immeuble prendraient fin le 22 décembre 2022 et la prise de possession des 
appartements interviendrait au mois de mars 2023. 
6. 
Le 1er mai 2024, le contribuable a communiqué à l’AFC-GE la déclaration 
d’affectation effective de l’immeuble à titre de résidence principale. Il a joint une 
attestation de l’OCPM du 12 juillet 2023, selon laquelle il résidait au chemin 
B______ n° 1______, au C______. 


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7. 
Le 7 mai 2024, l’AFC-GE a notifié au contribuable deux bordereaux de droits 
d’enregistrement par lesquels elle lui a réclamé le remboursement du rabais 
« Casatax », à savoir CHF 10'200.- et CHF 4'129.40.-. 
8. 
Le 5 juin 2024, le contribuable a élevé réclamation à l’encontre de ces taxations. Il 
avait acheté un bien en construction dont la remise des clés n’avait eu lieu que le 
7 septembre 2022. De ce fait, il n’avait pas pu procéder au changement d’adresse 
auprès de l’OCPM, ni disposer de son logement. Dès lors qu’il avait respecté le 
délai de deux ans, l’AFC-GE devait reconsidérer sa position. 
9. 
Par décision du 28 juin 2024, l’AFC-GE a rejeté la réclamation. À teneur de la base 
de données de l’OCPM, l’immeuble avait été employé comme résidence principale 
du 1er juillet 2023 au 2 avril 2024. Dès lors, la condition de l’occupation continue 
durant trois ans à compter de la date d’affectation n’était pas remplie. 
10. 
Par acte du 4 juillet 2024, le contribuable a interjeté recours devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal). 
Étant donné qu’en août 2020, il avait acquis un bien immobilier sur plans, il n’avait 
pas pu s’y installer à la signature de l’acte de vente. Il s’y était provisoirement 
domicilié du 1er juillet 2023 au 2 avril 2024 puis était revenu par erreur à son 
ancienne adresse, à la rue D______ n° 2______, où résidait sa mère. Il souhaitait 
conserver ce bien en location et craignait d’en être expulsé par le nouveau 
propriétaire. Il lui restait encore cinq mois pour se domicilier définitivement au 
chemin B______ n° 1______. 
11. 
Dans sa réponse du 30 août 2024, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Le contribuable n’avait pas remis dans les deux ans la formule de déclaration 
d’affectation effective. Par ailleurs, l’on ignorait s’il avait vécu dans le logement 
litigieux. 
12. 
Le contribuable n’a pas produit d’écriture de réplique. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 179 al. 1 et 2 LDE). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 63 et 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Le recourant conteste la reprise des droits d’enregistrement. 
4. 
À teneur de l’art. 8A al. 1 LDE, en cas de transfert qui a pour objet la propriété d’un 
immeuble destiné à servir de résidence principale à l’acquéreur, les droits 
d’enregistrement sur l’acte de vente sont réduits de CHF 15'000.- pour les 


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opérations n’excédant pas CHF 1 million. Ces montants sont indexés annuellement 
à l’indice genevois de la construction. Les droits d’enregistrement sur les actes 
hypothécaires, y compris les centimes additionnels, sont réduits de moitié pour les 
opérations n’excédant pas CHF 1 million au sens de l’al. 1 (art. 8A al. 2 LDE). 
Le bénéficiaire de la réduction doit, dans tous les cas, deux ans au maximum après 
l’enregistrement de l’acte d’acquisition, remettre à l’administration la preuve de 
l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale. Il doit, en outre, dès ce 
moment, occuper ce dernier, conformément à l’al. 1, durant une période continue 
de trois ans. À défaut, le solde non perçu des droits est immédiatement exigible. 
Fait exception le cas du décès du bénéficiaire (art. 8A al. 3 LDE). 
5. 
Le bénéficiaire de la réduction des droits est tenu, dans tous les cas, de compléter 
et de retourner à l'administration le formulaire de déclaration d'affectation effective 
établi à cet effet, accompagné d'une attestation de résidence de l’OCPM (art. 5 al. 
2 du règlement d'application de l'art. 8A de la loi sur les droits d'enregistrement du 
1er mars 2004 - RDE - D 3 30.03). 
La date de l'affectation effective du logement, déclarée selon l’al. 2, à partir de 
laquelle le bénéficiaire de la réduction est tenu d'occuper l'immeuble conformément 
à la loi, doit être justifiée par toute pièce utile (art. 5 al. 3 LDE). 
 
Selon l'art. 6 al. 1 RDE, l'administration notifie le bordereau au bénéficiaire de la 
réduction des droits : 
a. qui n'a pas apporté dans les délais, conformément à l’art. 5, la preuve de 
l'affectation de l'immeuble à sa résidence principale, ou 
b. qui, dès l'affectation à sa résidence principale, n'a pas occupé l'immeuble 
conformément à la loi pendant une période minimum de trois ans. 
6. 
La chambre administrative de la Cour de justice, dans une jurisprudence relative à 
l’art. 8A al. 3 LDE (ATA/1442/2024 du 10 décembre 2024 consid. 2.3) a rappelé 
qu’il ne pouvait pas s'écouler plus de deux ans après l'enregistrement de l'acte 
d'acquisition pour que l'acquéreur ait effectivement établi son domicile au lieu de 
l'immeuble acquis et qu’avant l'échéance de ce délai, le propriétaire devait 
démontrer à l'administration avoir rempli cette condition. Il devait impérativement 
lui faire parvenir ses moyens de preuve, au plus tard le dernier jour dudit délai. Ces 
exigences n’étaient pas constitutives d’un formalisme excessif et avaient un 
caractère impératif. 
De même, le tribunal a retenu que le délai de deux ans prévu par l’art. 8A al. 3 LDE 
présentait un caractère péremptoire, de sorte que lorsque le contribuable ne 
fournissait pas les éléments de preuve avant son échéance, il perdait son droit à la 
réduction « Casatax » et devait en acquitter le montant (JTAPI/618/2024 du 24 juin 
2024 consid. 12). 
7. 
En l’espèce, le recourant a acquis le bien immobilier litigieux par acte authentique 
du F______ 2020, qui a été enregistré le 19 du même mois. Or, il n’a pas remis à 


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l’AFC-GE la preuve qu’il occupait son logement sis au chemin B______ 
n° 1______ à titre de résidence principale dans le délai de deux ans. En effet, il n’a 
transmis la formule d’affectation effective à l’autorité intimée que le 1er mai 2024, 
soit près de quatre ans après l’enregistrement de l’acte d’achat de son logement. 
Cela étant, le prénommé objecte qu’il n’a pas pu respecter ledit délai, étant donné 
qu’il a acquis un bien immobilier sur plans. Il ne peut être suivi. En effet, ce délai 
présente un caractère péremptoire. Il ne pouvait ainsi être suspendu ou interrompu 
durant les travaux de construction de l’immeuble. 
Dès lors que le recourant n’a pas fourni à l’AFC-GE la preuve qu’il occupait le 
logement si au chemin B______ n° 1______ à titre de résidence principale dans le 
délai prescrit, il est tenu, pour cette raison déjà, de rembourser les droits 
d’enregistrement dont il a bénéficié lors de l’acquisition de ce bien. 
8. 
Quand bien même l'on voudrait tenir compte de l'impossibilité d'occuper un 
immeuble en cours de construction, ou dont la construction n'a même pas 
commencé, et admettre par hypothèse la possibilité que le délai de deux ans prévu 
par l'art. 8A al. 3 LDE ne démarre qu'à partir du moment où le logement est 
habitable, le recours devrait tout de même être rejeté en l'espèce. 
En effet, le recourant n’a pas occupé son logement durant une période continue de 
trois ans. En effet, selon ses propres explications, corroborées par les informations 
ressortant de la base de données de l’OCPM, il y a résidé du 1er juillet 2023 au 
2 avril 2024 – soit durant huit mois – puis est revenu à son ancienne adresse, à la 
rue D______ n° 2______. Il n’est pas pertinent de connaître la raison pour laquelle 
il est retourné dans ce logement, selon lui afin de conserver ce bien en location, 
dont le propriétaire serait supposé vouloir résilier le bail. 
Puisque le logement litigieux n’a pas été occupé continûment durant trois ans, la 
reprise des droits d’enregistrement se justifie également pour ce motif. 
9. 
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. 
10. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à 
CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
Aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 4 juillet 2024 par Monsieur A______ contre 
la décision sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 28 juin 2024 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge du recourant un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Philippe FONTAINE et 
Yuri KUDRYAVTSEV, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière