ge_gerichte · ATA/872/2023 · 2023-08-22 · fr

Résumé:
 Recours d'un propriétaire contre la décision du Conseil d’État d'exercer son droit de préemption sur leur parcelle sise en zone de développement 4B, zone propre à permettre la construction de logements sociaux. Les conditions d'exercice du droit de préemption sont en l'occurrence réalisées, même si Conseil d’État n'est pas en mesure de fournir un projet de construction détaillé, ni de déterminer une échéance précise pour réaliser son projet. L'intérêt public à la construction de ce type de logements doit l'emporter. De plus, la lutte contre la spéculation foncière constitue un des intérêts publics pouvant être invoqués pour justifier l'exercice du droit de préemption. Pas de violation des principes de la bonne foi et de l'égalité de traitement. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4180/2022-EXP 
ATA/872/2023 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 22 août 2023 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Me Cédric LENOIR, avocat 
contre 
CONSEIL D'ÉTAT 
intimé 
 


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A/4180/2022 
EN FAIT 
A. a. A______ est propriétaire de la parcelle n° 4'591, feuille 20, de la commune de 
_____ (ci-après : la commune), d'une superficie de 343 m2, à l'adresse ______, 
depuis le 16 décembre 2015. 
La parcelle se situe en zone de développement 4B, depuis le 15 novembre 1958. 
Sur cette parcelle est notamment érigée une habitation à un seul logement d'une 
surface au sol de 69 m2. 
b. Le 15 décembre 2015, la notaire de A______ a soumis au Conseil d'État, soit 
pour lui l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : 
OCLPF), l'acte de vente à terme conclu les 10 et 15 décembre 2015, dès lors que 
l'immeuble en question était grevé d'un droit de préemption en faveur de l'État. Le 
prix convenu pour le terrain était de CHF 520'330.-. Parallèlement, un contrat 
d'entreprise générale a été conclu entre A______ et la vendeuse ayant pour objet 
la construction d'une villa, pour un montant de CHF 830'090.-. A______ a 
également supporté les frais de mise en valeur dus à la vendeuse d'un montant de 
CHF 149'580.-. 
Le prix total d'acquisition était donc de CHF 1'500'000.-. 
c. Le 23 décembre 2015, l'OCLPF a informé la notaire que le Conseil d'État 
renonçait à exercer son droit de préemption. 
La commune en a fait de même le 18 janvier 2016. 
d. Le 15 septembre 2022, A______, en qualité de vendeur, et B______ et 
C______, en qualité d'acquéreurs, ont conclu un acte de vente à terme portant sur 
la parcelle précitée. 
L'acte de vente à terme était assorti d'un droit d'emption échéant au 17 juillet 
2023, et conclu pour un prix de CHF 2'250'000.-. 
B. a. Le 15 septembre 2022, le notaire de A______ a transmis au Conseil d'État une 
copie de l'acte de vente à terme précité. 
b. Le 3 octobre 2022, l'OCLPF a informé A______ que l'État de Genève étudiait 
la possibilité de se porter éventuellement acquéreur de la parcelle, en conformité 
avec les art. 3 et ss de loi générale sur le logement et la protection des locataires 
du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). 
Le prix convenu entre les intéressés, soit CHF 2'250'000.-, semblait supérieur aux 
normes admissibles en zone de développement, notamment au regard de la 


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pratique administrative PA/SI/001.06 « Prix admis dans les plans financiers pour 
les terrains sis en zone de développement » de l'OCLPF. 
Il était demandé de communiquer les éléments constitutifs dudit prix. 
Le même courrier a été adressé aux acquéreurs. 
c. Le 11 octobre 2022, A______ a informé l'OCLPF que le prix de CHF 
2'250'000.- correspondait à la valeur vénale de la parcelle, une part de 
CHF 50'000.- dans ce prix constituait la commission de courtage. 
Le prix de vente avait été déterminé : 
- 
sur la base du coût d'acquisition (CHF 1'500'000.- en 2015) et d'amélioration 
de la maison (travaux pour un montant de CHF 232'000.- entre 2016 et 2019), 
auquel il avait été ajouté une plus-value de 22% ; 
- 
la croissance du marché immobilier en lien avec la proximité de la gare de 
Chêne-Bourg et l'évolution des prix immobiliers à la suite de la crise du 
Covid-19 ; 
- 
sur la base des conditions normales du marché ; 
- 
et de la réaction du marché, les acquéreurs ayant formulé une offre le 15 août 
2022 après une mise sur le marché de la parcelle en juillet 2022, et ayant 
obtenu un crédit bancaire auprès d'une banque au prix de CHF 2'250'000.-. 
La parcelle en question ne faisait pas encore l'objet d'un plan localisé de quartier 
(ci-après : PLQ), de sorte que la densification semblait encore lointaine, à plus 
forte raison que le foncier était très majoritairement détenu par des propriétaires 
privés dans ce périmètre. La réalisation de logements d'utilité publique (ci-après : 
LUP) dans un avenir déterminable semblait ainsi illusoire. 
d. Entre les 14 et 19 octobre 2022, des échanges de courriels sont intervenus entre 
le conseil de A______ et l'OCLPF portant sur l'organisation d'une séance entre les 
parties et sur leurs positions respectives. 
D'autres courriels ont été échangés entre les 19 octobre et 21 décembre 2022 
portant notamment sur le contenu de l'entretien du 17 octobre 2022. 
e. Le 17 octobre 2022, l'OCLPF a accueilli A______ et son conseil pour évoquer 
la problématique. 
Le même jour, les acquéreurs ont également été reçus par l'OCLPF lors d'un 
entretien séparé. 
Aucun procès-verbal de ces entretiens n'a été tenu. 


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L'OCLPF a toutefois envoyé un courriel, faisant suite à cette séance, au conseil de 
A______ expliquant que, dans les conditions actuelles, la transaction ouvrait un 
droit de préemption légal au profit de l'État de Genève. Deux clauses devaient être 
insérées dans l'acte notarié pour que l'État de Genève renonce à exercer son droit. 
Ainsi, une correction du prix sous forme de décomposition devait être effectuée et 
le développement de la part des acquéreurs dans un délai à fixer après l'entrée en 
force du futur PLQ affectant la parcelle en cause devait être garanti. L'OCLPF 
pouvait articuler un prix de l'ordre de CHF 1'600'000.-, sous réserve de la prise en 
compte de la pratique 32% et des frais annexes. Afin de consolider l'estimation, il 
demandait à A______ des pièces (notamment un reportage photographique de la 
villa, les devis et factures justifiant le montant des travaux à plus-value et tout 
investissement pouvant être valorisé dans l'estimation ainsi que le contrat 
d'entreprise générale). 
f. Toujours le 17 octobre 2022, les acquéreurs ont indiqué à l'OCLPF que la 
maison qu'ils souhaitaient acheter était « parfaite » selon leurs critères de 
recherche. Ils souhaitaient trouver une maison où « vivre et idéalement laisser à 
[leurs] enfants ». 
Le prix initial était de CHF 2'290'000.- mais après discussions, il avait été ramené 
à CHF 2'250'000.-. 
Il leur était difficile, voire impossible de déterminer si ce prix était correct ou non 
dans la mesure où le bien n'avait jamais été mis sur le marché, que A______ ne 
leur avait pas transmis les factures des travaux, que les négociations donnaient 
l'impression qu'un prix plus bas aurait été possible et que leur banque avait certes 
accepté le financement, mais avec un amortissement accéléré du prêt 
hypothécaire. 
La décision de préempter appartenait à l'État. Si l'OCLPF estimait que le prix 
n'était pas correct, il convenait d'agir. Ils craignaient que l'État agisse à l'avenir 
pour un prix beaucoup plus bas que celui qu'ils devaient payer, ce qui les mettrait 
en difficultés financières. 
g. Le 21 octobre 2022, A______ a transmis à l'OCLPF les documents demandés. 
Il contesterait judiciairement toute décision de préemption intervenant à un prix 
inférieur à la valeur vénale du bien (soit le prix de la transaction), cela jusqu'au 
Tribunal fédéral si nécessaire. 
h. Par décision du 9 novembre 2022, le Conseil d'État a informé A______ qu'il 
exerçait son droit de préemption sur la parcelle n° 4'591 de la commune, pour un 
prix de CHF 1'600'000.-. 
Il ressortait de l'analyse de l'OCLPF que le prix convenu dans l'acte de vente à 
terme, soit CHF 2'250'000.-, était nettement supérieur – soit de CHF 650'000.- – à 


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l'estimation réalisées par ce service en octobre 2022, conformément à sa pratique 
administrative PA/SI/001.06, et évaluant la parcelle en question à un montant de 
CHF 1'600'000.-. 
De plus, le caractère densifiable de la parcelle était avéré, conformément aux 
normes applicables à la zone de développement. Ainsi, le projet des acquéreurs de 
s'installer dans la villa existante allait à l'encontre de cet objectif. L'exercice du 
droit de préemption légal de l'État de Genève était donc pleinement justifié. 
De même, l'exercice du droit de préemption poursuivait également l'intérêt public 
consistant en la lutte contre la spéculation en zone de développement. Au vu du 
prix convenu entre les parties, nettement supérieur à l'estimation réalisée par 
l'OCLPF, le droit de préemption légal était, pour ce motif également, pleinement 
justifié. 
L'exercice du droit de préempter était donc motivé par le fait que la parcelle 
n° 4'591, sise en zone de développement 4B à proximité immédiate des transports 
publics, disposait d'un potentiel de densification, conformément aux normes de la 
zone de développement, et à la LGL en vue de la construction de LUP. Le prix de 
la transaction s'avérait nettement supérieur – soit à concurrence de CHF 650'000.- 
– à l'estimation réalisée par l'OCLPF. Le prix convenu, dépassant largement les 
normes admissibles en zone de développement, s'inscrivait donc en contradiction 
totale avec l'intérêt public visant la lutte contre la spéculation en zone de 
développement. 
À défaut d'acceptation de ce prix, l'État de Genève prenait la décision de recourir 
à la procédure d'estimation du prix devant le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI), conformément à la législation sur l'expropriation pour 
cause d'utilité publique, selon la procédure prévue par la LGL. 
C. a. Par acte du 9 décembre 2022, A______ a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
la décision précitée, concluant, préalablement, à la confirmation de l'effet 
suspensif au recours, subsidiairement à sa restitution, à l'audition des acquéreurs 
évincés et à celle de trois collaboratrices de l'OCLPF ayant travaillé sur le dossier. 
Principalement, la décision attaquée devait être annulée. 
La décision violait l'art. 4 LGL et l'art. 29 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), relatif au droit d'être 
entendu. Le courrier de l'OCLPF du 3 octobre 2022 l'invitant à se déterminer sur 
l'exercice du droit de préemption et le montant de la transaction n'était pas motivé. 
Il en allait de même de la décision qui ne donnait pas plus d'informations sur la 
contrariété au droit de la transaction prévue et la justification d'une préemption 
CHF 600'000.- moins cher que le prix de transaction. Alors que les documents 
demandés par l'OCLPF lui avaient été transmis le 21 octobre 2022, il s'était vu 


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opposer un silence total sans aucune possibilité de savoir quelle était finalement 
l'estimation retenue par ce service. Son droit d'être entendu avait été gravement 
violé puisque les éléments indispensables à sa prise de position sur la décision 
envisagée ne lui avaient jamais été communiqués. Il ne savait d'ailleurs toujours 
pas ce qui permettait à l'État d'affirmer que le prix de la transaction serait 
spéculatif. De plus, la position des acquéreurs ne lui avait pas été transmise. 
Il n'existait pas de base légale, ni d'intérêt public, pour fonder l'exercice du droit 
de préemption dans le seul but de contrôler le prix des transactions, cela à plus 
forte raison que le Tribunal fédéral avait nié à l'État de Genève le droit d'appliquer 
des prix de terrain arbitrairement fixés par lui sans tenir compte de la véritable 
valeur vénale d'un terrain. Le Conseil d'État se limitait à relever qu'un PLQ était 
en cours d'élaboration non pas sur le périmètre de la parcelle acquise, mais en 
face. La proximité immédiate de la gare de Chêne-Bourg, de la voie verte et des 
lignes de tram 12 et 17 était sans pertinence sur la possibilité concrète de densifier 
ou non la parcelle et son périmètre. Rien n'avait été dit sur la densité attendue dans 
ce périmètre ou encore ce qui pourrait, même vaguement, être construit à cet 
endroit. De plus, la maison était mitoyenne à celle érigée sur la parcelle voisine 
appartenant à un particulier et il était impossible de déterminer dans quel délai 
l'État de Genève pourrait s'en porter acquéreur. 
La décision violait également le principe de la proportionnalité. Plutôt que 
d'exercer un droit de préemption de manière anticipée, l'État pourrait exproprier le 
futur propriétaire lorsqu'il aura réellement besoin de la parcelle pour débloquer un 
développement immobilier. L'État éviterait de rester inutilement propriétaire 
pendant de longues années en louant à des tiers, ce qui n'était pas sa vocation ni 
l'intérêt public poursuivi par la LGL, et lui éviterait d'être exproprié à perte sans 
que cela ne soit nécessaire pour permettre la réalisation d'un projet immobilier 
dont les contours ne seraient pas connus avant dix ans au mieux. Que l'État de 
Genève préempte d'ores et déjà ou dans dix ans ou vingt ans, il aurait encore la 
faculté d'acquérir quand il le souhaitait la parcelle au prix de CHF 1'600'000.-. Par 
ailleurs, les deux possibilités évoquées lors de la réunion du 17 octobre 2022 pour 
que l'État renonce à préempter n'avaient jamais été mises en œuvre. Prima facie, 
la valeur retenue par l'État ne respectait pas le principe de la proportionnalité, 
puisque cela le forçait à vendre à perte. Il incombait à l'État de démontrer que le 
prix de vente était surfait et spéculatif, respectivement qu'il entraverait 
concrètement la réalisation de LUP. L'exercice du droit de préemption dans de 
telles conditions revenait à nationaliser le sol. 
Au moment de l'acquisition et de la construction de la villa pour un coût initial 
d'environ CHF 1'500'000.- en 2015, l'OCLPF n'avait émis aucune réserve quant au 
fait que la parcelle serait amenée à faire prochainement l'objet d'une densification. 
L'État faisait ainsi preuve d'un comportement contradictoire puisqu'il avait délivré 
les autorisations de construire nécessaires à la réalisation de la maison et avait 


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autorisé la vente de la parcelle dans le but – expressément stipulé dans l'acte de 
vente – de construire une villa neuve. À cette époque, le plan directeur cantonal 
2030 (ci-après : PDCn 2030) avait déjà été adopté, de sorte que l'État avait déjà 
connaissance du fait que le périmètre serait un jour densifié et que la gare de 
Chêne-Bourg serait réalisée à proximité. L'exercice du droit de préemption sur 
une villa dont la construction avait été autorisée sept ans plus tôt consacrait un 
abus de droit. 
b. Le 24 février 2023, le Conseil d'État a conclu au rejet du recours. 
Les deux motifs de la décision de préemption (le projet de vente allait à l'encontre 
de l'objectif de densification de la zone de développement et la lutte contre la 
spéculation en zone de développement) avaient été portés à la connaissance du 
recourant dans la lettre du 3 octobre 2022 et dans un courriel du 14 octobre 2022. 
L'intéressé avait eu l'occasion de s'exprimer à plusieurs reprises sur ces deux 
motifs aussi bien par écrit qu'oralement. Le prix de CHF 1'600'000.- avait été 
communiqué par courriel le 17 octobre 2022. Ce prix correspondait au montant 
auquel le Conseil d'État avait décidé d'exercer son droit de préemption, après la 
prise en compte de l'ensemble des éléments reçus. Aucune solution amiable ne 
pouvait être trouvée s'agissant du prix compte tenu de la position de A______ 
exprimée dans le courriel du 21 octobre 2022. Au surplus, celui-ci avait pu se 
déterminer dans le cadre de la procédure de recours. 
La jurisprudence confirmait que l'autorité n'était pas tenue de démontrer 
l'existence d'un projet détaillé au moment de l'exercice de son droit de préemption. 
L'existence d'un PLQ n'était pas une condition à l'exercice de ce droit. Au vu du 
potentiel de la densification de la parcelle n° 4'591 et plus largement du secteur du 
Peigne, et de la proximité immédiate de la gare de Chêne-Bourg, la volonté de 
densifier la parcelle en cause et la faisabilité de cette densification étaient 
parfaitement démontrées. La décision de préemption répondait ainsi pleinement à 
l'intérêt public visant l'acquisition de terrains pour la construction de LUP et 
correspondait aux objectifs cantonaux et communaux. Au vu de la pénurie de 
logements dans le canton et du faible taux de potentiel à construire sur celui-ci, 
l'argument de la faiblesse du potentiel de densification de la parcelle tombait à 
faux. La jurisprudence retenait que les obstacles que pouvaient constituer les 
parcelles voisines et l'incertitude relative à la difficulté à les surmonter n'étaient 
pas un argument valable. 
Le recourant méconnaissait la jurisprudence et la doctrine selon lesquelles une 
décision de préemption pouvait poursuivre – simultanément ou non – deux 
intérêts publics différents, soit celui de l'acquisition de terrains en vue de la 
construction de LUP, respectivement celui visant la lutte contre les prix excessifs 
en zone de développement. De plus, le prix prévu dans l'acte de vente était 
largement supérieur à l'estimation à laquelle avait procédé l'OCLPF en octobre 
2022, conformément à sa pratique administrative. Le motif du caractère excessif 


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du prix de la transaction et de la lutte contre la spéculation foncière était donc 
parfaitement fondé. A______ faisait une confusion respectivement entre 
préemption et fixation du prix de préemption et entre préemption et expropriation. 
De plus, la jurisprudence fédérale citée n'était pas transposable au présent dossier. 
Elle concernait une procédure d'expropriation faisant suite à une décision de 
préemption entrée en force. Les griefs émis portant sur le prix de préemption, 
respectivement quant à la valeur vénale du bien, n'étaient pas recevables. 
Le recourant avait refusé de revoir le montant du prix convenu dans l'acte de vente 
à terme selon son courriel du 21 octobre 2022. Il était donc de mauvaise foi 
lorsqu'il soutenait qu'il n'aurait pas été en mesure, du fait de l'OCLPF, d'étudier 
l'éventuelle solution amiable que celui-ci lui avait exposée à bien plaire. De plus, 
il était contradictoire et choquant que l'intéressé suggère que l'État aurait dû 
sursoir à la décision et procéder à brève échéance à une expropriation envers les 
acheteurs. 
Aucune inexactitude ou renseignement erroné ne pouvait lui être reproché. Les 
offices compétents avaient usé de toutes les possibilités offertes par le législateur 
pour empêcher la construction de la villa sur la parcelle n° 4'591. La demande 
d'autorisation de construire DD 1______ avait dans un premier temps fait l'objet 
d'un refus conservatoire. L'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) 
avait souligné que le projet de construction contrevenait aux objectifs de la zone 
de développement et ses objectifs de densification. L'office de l'urbanisme avait 
par ailleurs préavisé négativement le projet car il n'était pas conforme aux 
objectifs de la zone de développement. Par la suite, dans le cadre de l'instruction 
des demandes d'autorisations de construire ultérieures (DD 1______/2 et 
DD 1______/3), la direction de la planification directrice cantonale et régionale 
avait toujours pris le soin de remarquer que le projet n'était pas conforme à la zone 
de développement 4B. De plus, lors de la vente à terme en 2015, l'OCLPF n'avait 
pas pu anticiper que A______ engagerait des frais supplémentaires par rapport au 
montant total. Le montant total indiqué dans cet acte de 2015 – soit CHF 
1'500'000.- si l'on prenait en compte les frais de « mise en valeur » de 
CHF 149'580.- –, demeurait inférieur, de CHF 100'000.-, au prix auquel le Conseil 
d'État avait exercé le droit de préemption. Il était de plus indiqué dans l'acte de 
vente à terme de 2015 que la parcelle était soumise de manière permanente au 
droit de préemption prévu par la LGL. Le courrier de renonciation de l'OCLPF du 
23 décembre 2015 rappelait que la parcelle se situait en zone de développement 
avec les obligations qui en découlaient. Au vu de ces éléments, le recourant ne 
pouvait pas invoquer un comportement contradictoire de l'État de Genève pour 
tenter de faire supporter à ce dernier les risques qu'il avait pris sciemment, malgré 
les mises en garde et informations successives des offices compétents. 
c. Le 15 mai 2023, A______ a répliqué, persistant dans ses conclusions. 


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Il avait récemment commis un expert neutre et indépendant afin de faire évaluer la 
valeur vénale de sa propriété. Selon l'expertise du 9 janvier 2023, la valeur vénale 
objective était comprise entre CHF 2'200'000.- et CHF 2'250'000.-. 
Il apparaissait choquant de considérer que le prix de transaction serait dès lors 
excessif, ceci sans même avoir apporté la moindre démonstration au moment de 
l'exercice du droit de préemption du caractère spéculatif. La question du prix était 
décisive et ne pouvait être écartée d'un simple « revers de main », au motif qu'elle 
serait traitée dans le cadre de la procédure ultérieure en fixation du prix. 
Considérer que les tabelles administratives de l'OCLPF avaient force de loi pour 
apprécier le caractère spéculatif du prix de la transaction, mais pas pour estimer la 
valeur vénale du bien dans le cadre de l'expropriation présentait une contradiction 
indépassable dans la systématique légale. 
Dans l'hypothèse probable où la valeur du bien serait fixée à CHF 2'200'000.-, 
l'État aurait préempté au motif d'un prix excessif selon ses tabelles, prix qu'il 
serait finalement contraint de verser à l'exproprié à l'issue de la procédure 
d'estimation. Ainsi, l'objectif initialement poursuivi (maintenir artificiellement bas 
le prix des logements en contrôlant le prix des transactions) serait rendu inopérant 
par l'obligation pour l'État de verser in fine la valeur vénale du bien exproprié. 
Cette valeur devrait automatiquement être reportée dans les futurs plans financiers 
d'une opération de densification et l'intervention de l'État aurait été sans aucun 
effet sur l'intérêt public avancé pour justifier la préemption. 
La chambre administrative devait revenir sur sa jurisprudence, au motif spécifique 
du cas particulier qui résidait dans le fait qu'aucune estimation de sa parcelle ne 
lui avait été fournie par l'OCLPF avant et après qu'il avait produit tous les 
documents propres à fonder le prix de la transaction qui n'avait pas évolué (CHF 
1'600'000.-), signe que ce service n'avait procédé à aucune estimation spécifique 
des données concrètes du dossier, mais s'était contenté de faire une estimation 
grossière allant dans le sens de ses propres intérêts. 
Compte tenu de l'inaction coupable de l'État de Genève quant à l'adoption dans les 
délais de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 
4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) d'un PLQ, de la délivrance de trois autorisations de 
construire successives pour la villa en 2012, 2015 et 2016, de l'absence d'exercice 
du droit de préemption en 2015 alors que l'impératif de densification était déjà 
connu et de l'absence totale d'information de l'acquéreur sur le risque de 
préemption, l'État de Genève avait adopté un comportement contradictoire à son 
égard. Il avait pris ses dispositions en fonction de ces faits et se croyait 
légitimement protégé de l'exercice du droit de préemption et de l'expropriation de 
sa maison à l'occasion de la revente de son bien. 


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Nonobstant sa volonté supposée de densifier le périmètre en cause, l'État 
continuait à autoriser la construction de villas neuves en zone de développement 
dans le périmètre. De plus, rien ne permettait d'indiquer que les collectivités 
publiques pourraient à court ou moyen terme développer elles-mêmes le quartier 
selon un plan localisé qui n'avait toujours pas été mis à l'enquête. Ainsi, l'exercice 
du droit de préemption dans le cadre de la transaction en cause, mais pas à 
l'occasion de nombreuses autres transactions dans le même secteur, constituait une 
violation du principe de l'égalité de traitement. 
d. Le 30 mai 2023, l'intimé a dupliqué, persistant dans ses conclusions. 
Le recourant continuait à opérer une confusion entre l'institution de la préemption 
et celle de la fixation du prix. Le litige n'avait pas pour objet la fixation du prix de 
préemption, compétence dévolue au TAPI. De plus, la méthode d'estimation de 
l'expert était critiquable. Celle-ci se basait uniquement sur quatre biens, dont il 
apparaissait qu'un seul présentait – a priori – des caractéristiques similaires à la 
parcelle n° 4'591. L'expertise ne tenait en outre pas compte des pratiques 
administratives de l'OCLPF applicables. 
Le dossier était similaire à celui traité récemment par la chambre administrative. 
Une douzaine de parcelles situées dans ce secteur était en mains de l'État en vue 
de leur développement conformément aux normes de la zone de développement 
4B, comme au PDCn 2030 et au plan directeur communal, identifiant tous deux le 
secteur du Peigne comme prioritaire de densification. La décision de préempter 
était dès lors parfaitement justifiée par l'intérêt public à l'acquisition de terrains, en 
vue de la construction de LUP, et permettrait de préserver le potentiel 
constructible de la zone de développement. 
e. Le 8 juin 2023, le recourant a demandé à ce qu'une expertise judiciaire visant à 
déterminer la valeur du bien préempté soit ordonnée. 
L'intimé ne pouvait pas soutenir que le caractère excessif du prix de la transaction 
était un motif d'exercice du droit de préemption, en s'appuyant sur ses propres 
valeurs pour déterminer le caractère excessif de ce prix, tout en soutenant que 
l'examen du prix n'interviendrait qu'au stade de la procédure ultérieure en fixation 
du prix. Cela reviendrait à instaurer un cas de préemption dont aucun examen 
judiciaire ne serait possible. 
La méthode utilisée par l'expert était correcte. 
Le Conseil d'État faisait preuve de mauvaise foi en indiquant que sa décision de 
préempter se basait aussi sur sa volonté de maîtriser le foncier alors que seule la 
question du prix avait été invoquée. Il était évident que l'intimé n'aurait jamais 
exercé son droit de préemption si le prix n'avait pas été excessif à ses yeux. En 


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témoignait la proposition de l'OCLPF selon laquelle il y renoncerait si les parties 
consentaient à réduire le prix de vente ou à le justifier. 
L'État de Genève ne pouvait pas reprocher aux promoteurs, et encore moins au 
recourant, d'avoir mis en œuvre une autorisation de construire délivrée en toute 
légalité parce qu'aucun PLQ n'avait pu être adopté ou mis à l'enquête dans les 
délais légaux. Il y avait une grande contradiction à soutenir qu'il suffirait qu'une 
parcelle soit située en zone de développement pour justifier le besoin de 
densification de l'État tout en constatant que ladite parcelle n'a jamais fait l'objet 
de préemption depuis 1958 et que des villas mitoyennes ont été autorisées sur les 
parcelles voisines. L'État aurait dû intervenir dès 1958 pour éviter que les villas du 
périmètre puissent s'échanger successivement à des prix supérieurs, ce qu'il n'avait 
pas fait. Faire « payer » uniquement le dernier propriétaire en ayant permis à tous 
les précédents d'encaisser des plus-values substantielles constituait un 
comportement contradictoire et une inégalité de traitement intolérables. 
Si l'intérêt public poursuivi par l'exercice du droit de préemption pouvait, sur le 
principe, être compréhensible, il n'était pas admissible dans ce dossier avec des 
conséquences aussi désastreuses pour lui. 
f. Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Sauf disposition légale contraire, le recours a effet suspensif à moins que 
l’autorité qui a pris la décision attaquée n’ait ordonné l’exécution nonobstant 
recours (art. 66 al. 1 LPA). 
Tel n’est pas le cas en l’espèce, et l'intimé n’a pas contesté que le recours a eu 
effet suspensif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le constater. 
La conclusion y tendant est ainsi sans portée. 
3. 
Dans le corps de son mémoire de recours, le recourant propose son audition. Il a 
également conclu à l'audition des acquéreurs et de trois collaboratrices de 
l'OCLPF ayant travaillé sur son dossier. Enfin, dans ses ultimes écritures, il a 
demandé à ce qu'une expertise judiciaire soit ordonnée. 
3.1 Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend 
notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir 


- 12/27 - 
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qu'il y soit donné suite (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit 
ne s'étend qu'aux éléments pertinents pour l'issue du litige et n'empêche pas le 
juge de renoncer à l'administration de certaines preuves et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 
consid. 3). 
En outre, il n'implique pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir 
l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 
3.2 En l'espèce, le recourant a eu l’occasion de s’exprimer devant l'OCLPF et la 
chambre de céans, et de produire toute pièce utile. Il n’expose pas quels éléments 
supplémentaires son audition apporterait à l’instruction de la cause qu’il n’aurait 
pas pu développer par écrit, étant précisé qu’il a déjà eu l’occasion d’expliquer 
pour quels motifs il estimait que la décision attaquée devait être annulée. 
Les acquéreurs se sont déterminés par-devant l'OCLPF. Leur position est donc 
connue, ils ont en effet expliqué, dans leur courrier du 17 octobre 2022, que l'État 
devait intervenir si le prix n'était pas correct. Le « pire », pour eux, serait l'intimé 
n'agisse pas sur cette transaction, mais à l'avenir avec un prix beaucoup plus bas, 
ce qui les mettrait en difficulté financière. Il n'est donc pas nécessaire de procéder 
à leur audition, notamment par rapport au courriel de l'OCLPF du 17 octobre 
2022. 
Les courriels produits par les parties permettent à la chambre de céans de résumer 
la position de ces dernières sur ce qui a été dit lors de la séance du 17 octobre 
2022. En tout état de cause et comme il sera vu ci-dessous, cette séance n'a aucune 
influence sur le sort du litige. 
Enfin, comme cela ressort des considérants qui suivent, la question de la valeur 
réelle de la parcelle n° 4'591 excède l'objet du litige, de sorte qu'une expertise 
judiciaire ne se justifie pas. 
Il ne sera donc pas fait droit aux requêtes de mesures d'instruction. 
4. 
Le recourant fait grief à l'intimé d'avoir violé son droit d'être entendu par l'absence 
de motivation du courrier du 3 octobre 2022 l'invitant à se déterminer sur 
l'exercice du droit de préemption et son prix. De plus, les éléments indispensables 
à sa prise de décision ne lui auraient jamais été communiqués. Il ne savait toujours 
pas ce qui permettait à l'intimé d'affirmer que le prix de la transaction était 
spéculatif. 
4.1 Selon l'art. 4 al. 2 LGL, lorsque le Conseil d'État ou la commune envisage 
d’exercer son droit de préemption, le préempteur doit interpeller préalablement le 


- 13/27 - 
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propriétaire et le tiers acquéreur en leur faisant part de ses intentions et leur offrir 
la possibilité de faire valoir leurs moyens 
4.2 Le droit d'être entendu, comme mentionné supra, est garanti par les art. 29 
al. 2 Cst. et 41 LPA, et sert non seulement à établir correctement les faits, mais 
constitue également un droit indissociable de la personnalité garantissant à un 
particulier de participer à la prise d'une décision qui touche sa position juridique. 
Il comprend, en particulier, le droit pour la personne concernée de s'expliquer 
avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves 
quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d'avoir accès au 
dossier, celui de participer à l'administration des preuves, d'en prendre 
connaissance et de se déterminer à leur propos. En tant que droit de participation, 
le droit d'être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à une 
partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une 
procédure (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 129 II 497 consid. 2.2). L'étendue du 
droit de s'exprimer ne peut pas être déterminée de manière générale, mais doit être 
définie au regard des intérêts concrètement en jeu. L'idée maîtresse est qu'il faut 
permettre à une partie de pouvoir mettre en évidence son point de vue de manière 
efficace (ATF 111 Ia 273 consid. 2b ; 105 Ia 193 consid. 2b/cc). 
4.3 Le droit d'être entendu comprend également le droit d'obtenir une décision 
motivée (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 141 V 557 consid 3.2.1). L'autorité n'est 
toutefois pas tenue de prendre position sur tous les moyens des parties ; elle peut 
se limiter aux questions décisives (ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 141 V 557 
consid 3.2.1). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision 
de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation 
présentée est erronée ; la motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des 
différents considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable 
d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. si elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 
141 V 557 consid. 3.2.1 et les références citées). 
4.4 Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation 
entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des 
chances de succès du recours sur le fond. Selon la jurisprudence, sa violation peut 
cependant être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant 
une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 142 II 218 
consid. 2.8.1). La réparation d'un vice de procédure en instance de recours et, 
notamment, du droit d'être entendu, n'est possible que lorsque l'autorité dispose du 
même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; 142 
II 218 consid. 2.8.1). Elle dépend toutefois de la gravité et de l'étendue de 
l'atteinte portée au droit d'être entendu et doit rester l'exception (ATF 142 II 218 
consid. 2.8.1 ; 126 I 68 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_819/2018 du 


- 14/27 - 
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25 janvier 2019 consid. 3.8) ; elle peut cependant se justifier en présence d'un vice 
grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un 
allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; 137 I 195 
consid. 2.3.2 ; ATA/1194/2019 du 30 juillet 2019 consid. 3c et les arrêts cités). 
En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de 
cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses 
arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement qu'elle aurait dû 
pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/1108/2019 du 
27 juin 2019 consid. 4c et les arrêts cités). 
4.5 Le recours à la chambre administrative ayant un effet dévolutif complet, 
celle-ci dispose d'un libre pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 61 LPA). 
Celui-ci implique la possibilité de guérir une violation du droit d'être entendu, 
même si l'autorité de recours n'a pas la compétence d'apprécier l'opportunité de la 
décision attaquée (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; 137 I 195 consid. 2.3.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral du 12 mai 2020 8C_257/2019 consid. 2.5 et les références 
citées), sous réserve que ledit vice ne revête pas un caractère de gravité (arrêts du 
Tribunal fédéral 8C_541/2017 du 14 mai 2018 consid. 2.5 ; ATA/872/2022 du 30 
août 2022 consid. 4c ; ATA/447/2021 du 27 avril 2021 consid. 6c). La réparation 
d'un vice de procédure en instance de recours peut se justifier en présence d'un 
vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un 
allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; 137 I 195 
consid. 2.3.2 ; ATA/1194/2019 du 30 juillet 2019 consid. 3c). 
4.6 En l'espèce, dans son courrier du 3 octobre 2022, l'intimé, soit pour lui 
l'OCLPF, a interpellé le recourant l'informant qu'il étudiait la possibilité de se 
porter éventuellement acquéreur de la parcelle en cause et l'invitait à faire valoir 
son point de vue sur le prix convenu entre les parties, lequel semblait supérieur 
aux normes admissibles en zone de développement, notamment au regard de la 
pratique administrative PA/SI/001.06 « Prix admis dans les plans financiers pour 
les terrains sis en zone de développement ». 
Certes, ce courrier ne fait pas état de l'objectif de densification de la zone de 
développement. Néanmoins, dans un courriel du 14 octobre suivant – antérieur à 
la décision attaquée –, l'OCLPF a précisé au recourant, faisant référence au 
courrier précité, que le « périmètre [était] voué à un développement futur ». Le 
courrier du 3 octobre 2022 ne fait pas non plus mention de l'estimation du prix. 
Toutefois, celle-ci a été communiquée au recourant non pas au moment de la 
notification de la décision attaquée – comme il le soutient – mais dans un courriel 
antérieur de l'OCLPF daté du 17 octobre 2022. Le recourant n'ignorait donc pas 
les motifs et les détails justifiant l'exercice du droit de préemption en amont de la 
décision attaquée. 


- 15/27 - 
A/4180/2022 
De plus, à la suite de l'interpellation du 3 octobre 2022, le recourant a pu se 
déterminer amplement, de manière complète et détaillée sur tous les motifs qu’il 
considère comme essentiels devant l'OCLPF et la chambre de céans. Il a en effet 
fait valoir sa position par courrier du 11 octobre 2022, lors de l'entretien le 
17 suivant, puis notamment dans un courriel daté du jour suivant. Dans ce 
courriel, il met d'ailleurs en avant « la spoliation du patrimoine des administrés » 
au profit de la mise en œuvre de l'intérêt public poursuivi par l'OCLPF à 
développer des périmètres selon les règles fixées notamment par la LGL, preuve 
que ce motif ne lui était pas inconnu. 
Enfin, le recourant n’a pas été empêché ni de recourir contre la décision de 
l'intimé, ni de faire valoir efficacement ses arguments au cours de la présente 
procédure, ce qui implique que les potentielles violations de son droit d'être 
entendu, pour autant qu’elles existent notamment par rapport au courrier des 
acquéreurs, se trouveraient ainsi réparées. 
Les griefs tirés d'une absence de motivation et plus largement d'une violation du 
droit d'être entendu sont partant mal fondés. 
5. 
Le recourant prétend que la décision querellée ne respecterait pas l’art. 3 al. 1 
LGL. La construction de LUP sur sa parcelle dans un avenir plus ou moins proche 
n'aurait pas été démontrée. Ces deux griefs se confondent, dans la mesure où la 
base légale permettant l’exercice du droit de préemption impose l’existence d’un 
intérêt public consistant en la construction de LUP. Ils seront donc examinés 
simultanément. 
5.1 La LGL a pour but de permettre à l'État d'encourager la construction de LUP 
et d'améliorer la qualité de l'habitat, par le biais d'acquisitions de terrains, de 
financements de projets de constructions et de contrôle des loyers (art. 1 LGL). La 
loi instaure à cet effet un droit de préemption et d'expropriation en faveur de l'État 
et des communes (art. 2 LGL). Ce droit s'applique notamment aux biens-fonds 
situés, comme en l'espèce, en zone de développement (art. 3 LGL). 
5.2 Les zones de développement trouvent leur origine dans un projet de loi de 
1956 créant un périmètre d'expansion de l'agglomération urbaine élaboré par le 
Conseil d'État. Dans son rapport relatif à ce périmètre, l'exécutif cantonal 
indiquait la nécessité de disposer d'espaces permettant la construction 
d'immeubles tout en évitant la spéculation immobilière (MGC 1956, p. 2022). 
Pour le Grand Conseil, il existait un lien étroit entre la création d'une zone de 
développement de l'agglomération urbaine et la politique de lutte contre la pénurie 
de logements. L'État avait ainsi une volonté claire d'éviter que la politique du 
logement ne soit entravée par une hausse excessive des prix des terrains. Les 
amendements successifs apportés à cette loi ont consisté à veiller à ce que la 
création de la zone de développement de l'agglomération urbaine, en libérant des 
terrains en vue de la construction de logements, ne se traduise pas par une 


- 16/27 - 
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spéculation allant à fins contraires de la politique menée par l'État. Dans cette 
optique, un contrôle des prix des terrains en zone de développement a été introduit 
(MGC 1972, p. 412). De même, l'État a obtenu un droit de préemption légal sur 
les terrains dans cette zone. 
Ce droit de préemption, prévu à l'art. 3 LGL, est destiné notamment à empêcher 
des opérations spéculatives qui seraient contraires au rôle de la zone de 
développement. Le but des zones de développement est donc de maîtriser les prix 
des terrains situés dans ces zones afin de favoriser la construction de logements 
bon marché (MGC 1977, p. 2018) tout en assurant une densification harmonieuse 
et raisonnable de certains secteurs du canton (ATA/1439/2017 du 31 octobre 2017 
consid. 4e). Dans ce but, l'État contrôle le prix des terrains, le coût de construction 
des immeubles, le type de logements à construire, le prix de vente éventuel ou 
encore le montant du loyer futur des logements construits. La fixation des prix et 
loyers intervient sous la forme de directives administratives de l'OCLPF, ayant 
leur fondement à l'art. 5 LGZD. Elles sont accessibles sur internet (François 
BELLANGER, Déclassement et autres mesures de planification dans le canton de 
Genève, in Bénédict FOËX [éd.], Planification territoriale, Droit fédéral et 
spécificités cantonales, 2013, p. 92 et 93 et les références citées). 
Le droit de préemption visé par les art. 3 ss LGL est un droit de préemption légal 
de droit public cantonal (Thierry TANQUEREL, Le droit de préemption légal des 
collectivités publiques, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER, La 
maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, 
contrôle du prix, 2009, p. 147 ss, spéc. 150). D'une manière générale, la 
jurisprudence a admis la constitutionnalité du droit de préemption des art. 3 ss 
LGL (ATF 142 I 76 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_30/2008 du 24 
novembre 2008 consid. 3.3 in SJ 2009 I 257 et les arrêts cités). 
5.3 Selon l'art. 3 al. 1 LGL, le droit de préemption ne peut s'exercer « qu'aux fins 
de construction de logements au sens de la présente loi », soit « aux fins de 
construction de logements d'utilité publique » (art. 2 LGL). Ces logements sont 
énumérés de manière limitative à l'art. 16 LGL en trois catégories : HBM 
(immeubles d'habitation bon marché), HLM (immeubles d'habitation à loyers 
modérés) et HM (immeubles d'habitation mixte), ces derniers immeubles 
comprennent des logements avec subvention proportionnelle aux revenus des 
locataires et des logements sans subvention. Il fait l’objet d’une mention au 
registre foncier (art. 3 al. 2 LGL). 
Le propriétaire qui aliène ou promet d’aliéner avec octroi d’un droit d’emption un 
bien-fonds soumis au droit de préemption en vertu de la présente loi est tenu d’en 
aviser immédiatement le Conseil d'État et la commune du lieu de situation, au plus 
tard lors du dépôt de l’acte à l'office du registre foncier (art. 4 al. 1 LGL). 


- 17/27 - 
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Dans un délai de soixante jours à compter de la date du dépôt de l’acte au registre 
foncier, le Conseil d’État notifie, de manière séparée, aux parties liées par l’acte 
son offre d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés par lui (art. 5 al. 1 
let. c LGL). Il peut aussi notifier sa décision de renoncer à l’exercice du droit de 
préemption, soit sa décision d’acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés 
dans l’acte (art. 5 al. 1 let. a ou let. b LGL). 
Faute d’accord amiable dans les cas visés notamment à l’art. 5 al. 1 let. c LGL, 
l’État peut acquérir, par voie d’expropriation aux fins de construction de 
logements d’utilité publique, les terrains faisant l’objet du droit de préemption, 
conformément aux dispositions de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité 
publique du 10 juin 1933 (LEx-GE - L 7 05) (art. 6 LGL). 
5.4 Dans sa jurisprudence relative à l'exercice de ce droit de préemption, le 
Tribunal fédéral a essentiellement connu des situations où la collectivité publique 
entendait, dans le cadre d'un processus d'urbanisation, procéder à la construction 
d'immeubles de logements ; ces opérations intervenaient sur des terrains non 
encore construits ou sur des parcelles pourvues de petites habitations ou 
d'installations industrielles qui n'étaient plus conformes à la densification accrue 
de la zone de développement (ATF 114 Ia 14 consid. 2c ; arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_30/2008 précité consid. 3.5 in SJ 2009 I 257 ; 1P.639/2004 in SJ 2005 
I 545 consid. 4.2 ; 1P.552/1998 du 9 février 1999 consid. 4b ; 1P.676/1990 du 3 
juin 1991 consid. 5b ; P/673/83 du 23 janvier 1985 consid. 5b). 
Selon la jurisprudence, l'autorité qui exerce le droit de préemption ne doit pas 
nécessairement être à même de réaliser immédiatement des LUP sur la parcelle 
qu'elle entend acquérir. Les art. 3 ss LGL, qui s'inscrivent dans la politique définie 
à l'art. 1 LGL, confèrent au contraire un large pouvoir d'appréciation à la 
collectivité. Lors de chaque vente immobilière permettant l'exercice du droit de 
préemption, l'autorité doit déterminer si l'acquisition du terrain concerné est 
opportune du point de vue de sa politique en faveur de la construction de 
logements. Ce choix ne saurait obéir à des critères définis à l'avance et de manière 
précise : il convient de tenir compte de la situation concrète et des caractéristiques 
particulières du terrain concerné et de ses environs, et d'établir un pronostic sur les 
possibilités de bâtir, à moyen terme, des logements à l'emplacement considéré, en 
prenant en considération et éventuellement en anticipant les facteurs propres à 
influencer le développement du secteur. Au stade de l'exercice du droit de 
préemption, l'autorité n'a donc pas besoin de justifier son intervention par la 
présentation d'un projet détaillé. Elle doit toutefois rendre plausible l'existence 
d'un besoin précis, et tenir compte des possibilités réelles d'y satisfaire à 
l'emplacement envisagé, dans un avenir pas trop éloigné (ATF 142 I 76 consid. 
3.4.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_30/2008 précité consid. 3.4 in SJ 2009 I 257 
et la jurisprudence citée). 


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Les obstacles que peuvent constituer les parcelles voisines et l’incertitude relative 
à la difficulté de les surmonter n'étaient pas en soi un argument valable, d’une part 
parce que rien ne permettait de prévoir une attitude définitivement négative de la 
part des propriétaires concernés, et d’autre part parce que s’il fallait suivre le 
raisonnement contraire, l’État ne pourrait plus acquérir que des parcelles dont la 
superficie suffirait entièrement à édifier un bâtiment de logements, notamment du 
point de vue des limites de distance et de l’indice d’utilisation du sol encore 
disponible au regard des constructions voisines. L’acquisition du terrain 
nécessaire, parcelle par parcelle, ne serait en revanche plus possible, chacune 
d’elle pouvant constituer l’obstacle à l’acquisition publique d’une autre. Une telle 
solution serait de nature à mettre un terme à la politique des autorités en matière 
de construction de logements, dans un canton dont le territoire exigu, impliquant 
de multiples contraintes d’aménagement du territoire, ne donne à l’État qu’une 
marge de manœuvre restreinte. Au demeurant, si les négociations futures ne 
devaient pas permettre de trouver les moyens de surmonter ces obstacles, l’État 
pourrait encore faire usage de son droit d’expropriation (ATA/445/2012 du 30 
juillet 2012 consid. 8d ; ATA/161/2008 du 8 avril 2008 consid. 10b ; 
ATA/557/2001 du 4 septembre 2001 consid 3c). 
Dans plusieurs autres arrêts, il a été considéré que, dans la situation de pénurie 
aiguë de logements dont souffrait le canton de Genève, on ne saurait faire 
reproche à l’autorité de mettre en œuvre une politique de construction d’habitats 
susceptible d’enrayer les difficultés à travers une offre de logements sociaux à 
même de répondre aux besoins prépondérants de la population. La mise en œuvre 
de cette politique pouvait notamment passer par une planification coordonnée de 
l’ensemble des constructions qu’elle envisageait d’ériger sur les diverses parcelles 
dont elle était déjà propriétaire dans le secteur concerné, ce qui impliquait qu’elle 
obtienne la maîtrise globale de ce dernier, sans l’abandonner, fût-ce de manière 
sectorielle, à l’emprise de promoteurs privés (ATA/161/2008 du 8 avril 2008 
consid. 10c ; ATA/591/2007 du 20 novembre 2007 consid. 9 ; ATA/800/2005 du 
22 novembre 2005 consid. 8c). 
Dans l'arrêt 1C_86/2015 du 20 avril 2016 consid. 3.1 publié en partie aux ATF 
142 I 76, le Tribunal fédéral a confirmé l'ATA/970/2014 du 9 décembre 2014 et 
dit que la chambre de céans pouvait retenir que la parcelle en cause contenait 
encore un potentiel constructible, compte tenu de la crise du logement sévissant 
dans le canton de Genève et du faible taux de potentiel à construire sur la 
commune concernée. Il n'était ainsi pas déraisonnable de considérer que le 
potentiel constructible était encore suffisamment important pour justifier 
l'exercice du droit de préemption sur l'objet litigieux. La Cour cantonale était en 
outre en droit de retenir que, puisque l'autorité n'avait pas besoin de justifier son 
intervention par la présentation d'un projet détaillé, la commune avait rendu 
plausible la surélévation de l'immeuble, dans un avenir pas trop éloigné (consid. 
3.4.3). 


- 19/27 - 
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Dans un autre arrêt de la chambre de céans (ATA/585/2011 du 13 septembre 2011 
consid. 5), il a été considéré que quand bien même le processus d'une 
modification de zone de développement 4B en zone de développement 3 venait de 
commencer, le Conseil d'État avait démontré, notamment en indiquant les autres 
cas dans lesquels il avait fait usage de son droit de préemption, vouloir poursuivre 
fermement l'urbanisation du secteur. Certes, cette dernière prendrait plusieurs 
années puisqu'elle impliquait tant une modification de zone que l'élaboration d'un 
PLQ. Cette durée ne pourrait toutefois qu'être abrégée par la maîtrise foncière, par 
l'État, d'une partie des parcelles concernées. De plus, le fait d'exercer le droit de 
préemption à ce stade permettait d'éviter une trop forte pression spéculative et 
dans ce sens, répondait aussi à un intérêt public (consid. 5). 
Récemment, la chambre de céans a validé la décision de préemption d'une 
parcelle même si le Conseil d’État n'avait pas été en mesure de fournir un projet 
de construction détaillé, ni de déterminer une échéance précise pour réaliser son 
projet. La condition de l’intérêt public à la construction de LUP était réalisée, au 
vu du taux de vacance sur la commune (ATA/872/2022 précité). 
Enfin, dans une jurisprudence ancienne, le Tribunal fédéral a considéré que la 
lutte contre la spéculation foncière, en lien avec des objectifs d’aménagement du 
territoire, était un intérêt public admissible (arrêt du Tribunal fédéral 1P.534/1991 
consid. 3 du 11 mars 1992), y compris en zone à bâtir, en relation avec la 
construction de LUP. 
5.5 L'exercice par une collectivité d'un droit de préemption légal sur un immeuble 
constitue une restriction grave du droit de propriété garanti par l'art. 26 al. 1 Cst. 
(ATF 88 I 248 consid. III.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_86/2015 précité du 
20 avril 2016 consid. 3.1 publié en partie aux ATF 142 I 76 consid. 3 ; 
1P.552/1998 du 9 février 1999 consid. 2). Pour être compatible avec cette 
disposition, l'exercice du droit de préemption doit reposer sur une base légale – 
une loi au sens formel –, être justifié par un intérêt public et respecter le principe 
de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst. ; ATF 126 I 219 consid. 2a et les arrêts 
cités ; Thierry TANQUEREL, Le droit de préemption légal des collectivités 
publiques, op. cit., pp. 153-154). 
5.6 En l'espèce, contrairement à ce que soutient le recourant, la restriction à la 
garantie constitutionnelle de la propriété par l'exercice du droit de préemption 
cantonal repose sur une base légale claire et précise (art. 1 et ss LGL). 
Il est par ailleurs constant que la parcelle litigieuse se trouve en zone de 
développement 4B, depuis le 15 novembre 1958. Elle est donc propre à permettre 
la construction de LUP. 
L'existence d'un intérêt public à la réalisation de logements sociaux dans le canton 
de Genève est notoire. Il est de plus confirmé par les statistiques les plus récentes, 


- 20/27 - 
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selon lesquelles le taux de vacance des logements est de 0,37% en 2022, (cf. Taux 
de vacance des logements dans le canton de Genève, depuis 1985, situation au 
1er juin, en % ; disponible sous https://statistique.ge.ch/domaines/09/09_02 
/tableaux.asp#7), soit inférieur au seuil de fluidité du marché (1,5 ou 2%) 
(ATA/298/2022 du 22 mars 2022 consid. 5 ; ATA/585/2011 du 13 septembre 
2011 consid. 5). 
Comme le relève le Tribunal fédéral, l'autorité n'a pas besoin de justifier son 
intervention par la présentation d'un projet détaillé. La jurisprudence requiert 
cependant de rendre plausible l’existence d’un besoin précis et de tenir compte 
des possibilités réelles d’y satisfaire à l’emplacement envisagé et dans un avenir 
pas trop éloigné (arrêt du Tribunal fédéral 1C_30/2008 précité consid. 3.4), ce 
qu'a fait en l'espèce l'intimé, dès lors qu’il indique que le secteur du Peigne – où 
est implantée la parcelle en cause – est amené à être densifié. En effet, le PDCn 
2030 identifie celui-ci comme faisant partie du « Grand projet Chêne-Bourg – 
Chêne-Bougeries » et est visé par une « densification différenciée à dominante 
habitation de la zone villas », avec une priorisation d'ici 2030. Le plan directeur 
communal adopté le 14 décembre 2010 et approuvé par l'intimé le 16 mars 2011 
indique d'ailleurs que la zone en question « recèle un potentiel à bâtir 
sous-exploité ». Il était ainsi proposé de densifier cette zone. Par ailleurs, outre le 
fait que l'intimé a démontré que la Fondation pour la promotion du logement bon 
marché et de l'habitat coopératif était propriétaire de plusieurs parcelles dans ce 
secteur, l'intimé a lui-même acquis ces dix dernières années les parcelles n°s 
2'103, 1'733, 4'046 et 4'060. Ces différentes acquisitions attestent de la volonté de 
toutes les parties prenantes à développer le secteur. Au surplus, la parcelle en 
question dispose d'une surface de 343 m2, la construction potentielle d'un petit 
immeuble n'apparaît pas impossible. La jurisprudence fédérale a d’ailleurs 
confirmé qu’un potentiel de deux à cinq logements était suffisant pour admettre 
l’exercice du droit de préemption. Dans ce contexte, une densification sur la 
parcelle est donc théoriquement possible. 
Le recourant souligne à cet égard que la villa est mitoyenne à celle érigée sur la 
parcelle voisine appartenant à un particulier, et qu'il est impossible de déterminer 
dans quel délai l'État de Genève pourrait s'en porter acquéreur. Son objection ne 
saurait prospérer dans la mesure où, comme rappelé ci-dessus, les obstacles que 
peuvent constituer les parcelles voisines et l’incertitude relative à la difficulté de 
les surmonter ne sont pas en soi un argument valable pour refuser l'exercice du 
droit de préemption. 
Compte tenu de ces éléments, il existe un potentiel de densification sur la parcelle 
en cause, de sorte que l'exigence de l'intérêt public à la construction de LUP dans 
les zones de développement du canton est remplie. Au vu de la pénurie de 
logements et l’urgence à développer le potentiel constructible du canton, la 


- 21/27 - 
A/4180/2022 
décision litigieuse permet d’atteindre concrètement le but d’intérêt public 
recherché. 
S'agissant de la question du prix – qui n'est pas comme démontré ci-dessus le seul 
argument avancé par l'intimé pour intervenir dans la transaction – la chambre de 
céans rejoint les considérations de l'intimé sur le fait que la lutte contre la 
spéculation foncière constitue un des intérêts publics pouvant être invoqués pour 
justifier l'exercice du droit de préemption. La doctrine relève d'ailleurs que 
l'intérêt public à agir peut revêtir plusieurs formes et qu'il n'est pas nécessaire que 
les différents types d'intérêts publics soient réalisés simultanément (Thierry 
TANQUEREL, Le droit de préemption légal des collectivités publiques, op. cit., 
p. 156 interprété a contrario). La jurisprudence a également consacré cet intérêt 
public (arrêt du Tribunal fédéral 1P.534/1991 consid. 3). 
Par ailleurs, la chambre de céans, dans un dossier concernant également l'exercice 
d'un droit de préemption par le Conseil d'État pour un prix fixé conformément à la 
même pratique administrative PA/SI/001.06 (ATA/872/2022 précité), a retenu que 
les critiques relatives au montant arrêté par le Conseil d’État, et l'argumentation 
relative au prix correspondant à la valeur réelle de leur bien, selon l'estimation des 
intéressés, n'étaient pas recevables, ces éléments devant être discutés dans le cadre 
d’une procédure d’expropriation, excédant l’objet du litige. Il en allait de même 
des arguments relatifs à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_141/2013 du 5 septembre 
2013 – dont se prévaut également le recourant dans le présent dossier –, cet arrêt 
ne concernant pas une décision de préemption, mais une procédure 
d’expropriation faisant suite à une telle décision, entrée en force. Ainsi, l’objet de 
la procédure citée dans cette jurisprudence consistait à fixer l’indemnité 
d’expropriation, et les diverses méthodes d’évaluation de la parcelle préemptée. 
Les critiques du prix émises par le recourant sont exorbitantes au présent litige, 
dès lors qu'une procédure particulière a été prévue par le législateur pour la 
trancher (art. 5 et 6 LGL). 
Les mêmes conclusions valent également dans la présente espèce, de sorte que 
l’argumentation détaillée du recourant à cet égard doit être écartée. 
Compte tenu de ces éléments, l'acquisition de la parcelle concernée est adéquate 
du point de vue de la politique cantonale et communale visant la construction de 
logements. Elle est également justifiée par l'intérêt public visant à lutter contre la 
spéculation financière. 
5.7 Le recourant estime que l'exercice du droit de préemption est disproportionné 
au motif que celui-ci ne serait pas la mesure la moins incisive pour atteindre le but 
recherché. L'expropriation du futur propriétaire, lorsque le développement 
immobilier sera mis en place, constituerait une mesure adéquate. Il fait également 
référence à la proposition de l'OCLPF de renoncer à préempter pour autant que les 
conditions posées par lui soient réalisées. 


- 22/27 - 
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Il est exact que, dans son courriel du 17 octobre 2022, lequel faisait suite à la 
réunion du même jour, l'OCLPF s'est déclaré prêt à renoncer à exercer son droit 
de préemption pour autant que le prix soit adapté et qu'une clause de droit 
d'emption soit insérée dans l'acte notarié. Toutefois, le recourant a répondu, par 
courriel du 21 suivant, qu'il contesterait toute décision de préemption intervenant 
à un prix inférieur à la valeur vénale du bien (soit le prix de la transaction), 
jusqu'au Tribunal fédéral si nécessaire. Ce faisant, il a clairement indiqué qu'il 
n'entendait pas adapter le prix de vente, ce qui a rendu tout accord impossible. 
Par ailleurs, il est douteux de retenir qu'une expropriation au détriment des futurs 
acheteurs constituerait une mesure moins incisive que l'exercice du droit de 
préemption. Les acquéreurs évincés ont d'ailleurs expliqué dans leur courrier du 
17 octobre 2022 craindre l'intervention future de l'État de Genève et se voir 
obliger d'accepter un prix beaucoup plus bas que celui déboursé lors de 
l'acquisition. 
L'intérêt public à la construction de LUP dans les zones de développement du 
canton est indéniable et doit l'emporter sur l'intérêt privé du recourant à céder sa 
parcelle au prix convenu avec ses acheteurs, ainsi qu’à l’intérêt des acheteurs à 
acquérir la parcelle. Ainsi, conformément à la jurisprudence constante en la 
matière, le fait que l'intimé manifeste clairement sa volonté de construire des 
logements, même s’il n'est pas en mesure de fournir un projet de construction 
détaillé, ni de déterminer une échéance précise pour réaliser son projet, suffit pour 
admettre que les conditions d'exercice de son droit de préemption sont réalisées. 
Dans ces circonstances, l'exercice du droit de préemption sur la parcelle n° 4'591 
de la commune par le Conseil d’État repose sur une base légale, se justifie par un 
intérêt public et respecte le principe de la proportionnalité. Le Conseil d'État n'a 
ainsi pas excédé ou abusé de son pouvoir d'appréciation en exerçant son droit de 
préemption sur la parcelle. 
Les griefs sont infondés. 
6. 
Le recourant prétend que l'intimé a adopté un comportement contradictoire en 
ayant autorisé la construction de la villa alors qu'il savait que le terrain serait 
densifié à brève échéance. Préempter la parcelle sept ans plus tard était constitutif 
d'un abus de droit. 
6.1 Le principe de la bonne foi entre administration et administré, exprimé aux 
art. 9 et 5 al. 3 Cst., exige que l’une et l’autre se comportent réciproquement de 
manière loyale (arrêt du Tribunal fédéral 6B_266/2020 du 27 mai 2020 ; Jacques 
DUBEY, Droits fondamentaux, vol. 2, 2018, p. 642 n. 3454). En particulier, 
l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper l’administré et 
elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une incorrection ou 
insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 


- 23/27 - 
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2C_227/2015 du 31 mai 2016 consid. 7 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2ème éd., 2018, p. 203 n. 568). 
Le principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu’il met 
dans les assurances reçues des autorités lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des 
décisions, des déclarations ou un comportement déterminé de l'administration 
(ATF 143 V 95 consid. 3.6.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_104/2019 du 21 avril 
2020 consid. 4.1 ; Luc GONIN, Droit constitutionnel suisse, 2021, p. 624 n. 
2023). Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision erronée de 
l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré un avantage 
contraire à la réglementation en vigueur, à condition que l'autorité soit intervenue 
dans une situation concrète à l'égard de personnes déterminées, qu'elle ait agi ou 
soit censée avoir agi dans les limites de ses compétences et que l'administré n'ait 
pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement 
obtenu. Il faut encore qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement 
dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer 
sans subir de préjudice et que la réglementation n'ait pas changé depuis le moment 
où l'assurance a été donnée (ATF 141 V 530 consid. 6.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 4.1 ; Jacques DUBEY, in Vincent 
MARTENET/Jacques DUBEY [éd.], Commentaire romand de la Constitution 
fédérale, Préambule - art. 80 Cst., 2021, p. 381 ss ad art. 9 Cst). 
6.2 Les simples changements d’option dans le traitement des dossiers 
d’aménagement qui font notamment suite à des changements de législature, 
relèvent de l’opportunité et ne violent pas le principe de la bonne foi au sens de 
l’art. 9 Cst. En outre, le principe de la bonne foi n’est en principe pas applicable 
dans le domaine de la planification territoriale, qui concerne un nombre 
indéterminé de personnes, auxquelles les intérêts de quelques-uns ne sauraient 
être opposés (ATA/1262/2018 du 27 novembre 2018 consid. 5b ; ATA/554/2015 
du 2 juin 2015 consid. 9). 
6.3 L’interdiction de l’abus de droit représente un correctif qui intervient dans 
l'exercice des droits (Giorgio MALINVERNI et al., Droit constitutionnel suisse, 
vol. II – Les droits fondamentaux, 4ème éd., 2021, n. 1307). L’abus de droit 
consiste à utiliser une institution juridique à des fins étrangères au but même de la 
disposition légale qui la consacre, de telle sorte que l’écart entre le droit exercé et 
l’intérêt qu’il est censé protéger s’avère manifeste (Pierre MOOR/Alexandre 
FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, Droit administratif, vol. I, 3ème éd., 2012, 
n. 6.4.4 p. 933 ; Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 208 n. 583). L’interdiction de 
l’abus de droit vaut, tout comme la notion de fraude à la loi qui en constitue une 
composante, en droit administratif (ATF 142 II 206 consid. 2.3), et ce tant pour 
les administrés que pour l’administration (ATA/1470/2017 du 14 novembre 2017 
consid. 6b ; Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 208 n. 584). 


- 24/27 - 
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6.4 En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que la demande d'autorisation de 
construire DD 1______ a d'abord fait l'objet d'un refus conservatoire fondé sur 
l'art. 13B LaLAT au motif que le projet en cause n'était pas conforme aux 
objectifs de développement. Le secteur en question constituait en effet un site 
stratégique d'agglomération destiné à accueillir de futures fonctionnalités 
économiques et résidentielles, pouvant accueillir une densité plus importante que 
celle existante. Toutefois et dans la mesure où les conditions du refus 
conservatoire n'étaient plus réunies, l'autorisation de construire a été délivrée. Il 
ressort d'ailleurs de l'acte de vente à terme conclu les 10 et 15 décembre 2015 que 
celle-ci était entrée en force et non susceptible de recours. Le recourant aurait 
néanmoins pu interroger le notaire sur l'historique de l'autorisation de construire 
ou se renseigner à ce sujet. 
En toute hypothèse, il n'appartient pas à l'intimé d'attirer l'intention du recourant 
sur ce point, étant relevé que son rôle se limite à examiner l'opportunité d'exercer 
son droit de préemption en application de la LGL. 
Par ailleurs, aucune assurance ou promesse n'a été donnée au recourant quant au 
fait que l'intimé n'exercerait pas son droit de préemption. L'acte de vente à terme 
de 2015 précise bien que la parcelle fait l'objet d'une mention de préemption en 
faveur de l'État de Genève et de la commune fondée sur la LGL inscrite au 
registre foncier depuis le 21 avril 1992. Il en est de même de l'acte de vente à 
terme conclu entre le recourant et les acquéreurs de 2022. 
Le recourant ne peut ainsi rien déduire de l'absence d'exercice du droit de 
préemption du 23 décembre 2015, étant relevé qu'il apparaît que le développement 
récent de la gare de Chêne-Bourg, la voie verte et la proximité des lignes du tram 
12 et 17 ont de toute évidence modifié la perception de l'intimé sur la question. 
Ceci relève toutefois d'une question d'opportunité et ne viole pas le principe de la 
bonne foi au sens de l’art. 9 Cst., comme le retient la jurisprudence précitée. 
Pour ces motifs, les griefs seront écartés. 
7. 
Le recourant prétend que l'intimé n'aurait pas exercé son droit de préemption à 
l'occasion de nombreuses autres transactions dans le même secteur et qu'il 
délivrerait des autorisations de construire de villas neuves. La décision attaquée 
violerait ainsi le principe de l'égalité de traitement. 
7.1 Une décision viole le principe de l’égalité de traitement garanti par l’art. 8 Cst. 
lorsqu’elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’elle omet de 
faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire lorsque 
ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui est 
dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 


- 25/27 - 
A/4180/2022 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 145 I 73 consid. 5.1 ; 142 I 195 
consid. 6.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_231/2021 du 3 mai 2021 consid. 5.1 ; 
2C_538/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3.2). 
Selon la jurisprudence, un justiciable ne saurait en principe se prétendre victime 
d’une inégalité de traitement lorsque la loi est correctement appliquée à son cas, 
alors même que dans d’autres cas, elle aurait reçu une fausse application ou 
n’aurait pas été appliquée du tout. Cependant, cela présuppose de la part de 
l’autorité dont la décision est attaquée la volonté d’appliquer correctement, à 
l’avenir, les dispositions légales en question et de les faire appliquer par les 
services qui lui sont subordonnés. En revanche, si l’autorité persiste à maintenir 
une pratique reconnue illégale ou s’il y a de sérieuses raisons de penser qu’elle va 
persister dans celle-ci, le citoyen peut demander que la faveur accordée 
illégalement à des personnes tierces le soit aussi à elle-même ou lui-même, cette 
faveur prenant fin lorsque l’autorité modifie sa pratique illégale. Encore faut-il 
que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans 
un ou quelques cas isolés, et qu’il n’existe pas un intérêt public prépondérant au 
respect de la légalité qui conduise à donner la préférence à celle-ci au détriment de 
l’égalité de traitement, ni d’ailleurs qu’aucun intérêt privé de personnes tierces 
prépondérant ne s’y oppose (ATF 139 II 49 consid. 7.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_337/2020 du 10 février 2021 consid. 4.2 ; Andreas AUER/Giorgio 
MALINVERNI/Michel HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, vol. 2, 3ème 
éd., 2013, p. 500 s. n. 1074 ss ; Pierre MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/Vincent 
MARTENET, Droit administratif, vol. 1, 3ème éd., 2012, p. 627 ss n. 4.1.1.4). 
De plus, une pratique constante demeurera cependant sans effet si son caractère 
illégal est identifié pour la première fois à l'occasion d'une procédure judiciaire ; 
dans ce cas de figure, il est présumé que l'autorité l'adaptera pour se conformer à 
la loi. Ce n'est que si l'autorité renonce à abandonner une pratique qu'elle sait 
illégale que le principe de l'égalité de traitement peut avoir le pas sur celui de la 
légalité. Si l'autorité ne s'exprime pas sur ses intentions futures, l'autorité 
judiciaire présume que celle-ci se conformera à la loi à l'avenir (ATF 127 I 1 
consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_436/2014 du 5 janvier 2015 consid. 5.1 ; 
Pierre TSCHANNEN, Gleichheit im Unrecht : Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid 
in ZBl 112/2011 p. 74). 
7.2 En l'espèce, le recourant n'apporte aucune pièce à l'appui de son allégation 
relative à une absence d'exercice du droit de préemption par l'intimé dans le cadre 
d'autres transactions dans le même secteur. 
En outre et s'agissant de l'APA 2______ délivrée le 5 août 2021 concernant la 
parcelle n° 1'861 de la commune et qui concerne la construction d'une villa et d'un 
garage (THPE 29.2%), l'installation d'une pompe à chaleur et l'abattage d'arbres à 


- 26/27 - 
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l'adresse 17, avenue de la Martinière, le recourant n'a apporté aucune pièce, 
notamment les préavis des instances spécialisées consultées, permettant de 
comprendre les raisons de la délivrance de cette autorisation, étant précisé que dès 
lors que les conditions légales sont réunies, l'OAC est tenu de délivrer 
l'autorisation de construire (art. 1 al. 6 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). En toute hypothèse et pour 
autant qu'il ait été question d'un droit de préemption dans le cadre de cette APA, 
le recourant ne peut pas se prétendre victime d’une inégalité de traitement lorsque 
la loi est correctement appliquée à son cas – ce qui est bien le cas comme examiné 
ci-dessus – alors même que dans d’autres cas, elle aurait reçu une fausse 
application ou n’aurait pas été appliquée du tout. Au surplus et enfin, selon les 
explications de l'intimé, la parcelle n° 1'861 avait été initialement promise-vendue 
à un promoteur immobilier privé. Or, dans le cas présent, les acquéreurs évincés 
ont clairement expliqué qu'ils souhaitaient transmettre la villa à leurs enfants (dont 
l'un n'était pas encore né), ce qui permet de retenir une volonté d'y demeurer 
pendant plusieurs dizaines d'années et ce qui va à l'encontre de l'objectif de 
densification tel que retenu plus haut et qui justifie l'exercice du droit de 
préemption dans le présent dossier. 
Le grief est mal fondé. 
Compte tenu de ces éléments, la décision prise par le Conseil d’État d'exercer son 
droit de préemption sur la parcelle n° 1'810 de la commune est conforme au droit. 
Le recours sera rejeté. 
8. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge du 
recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 9 décembre 2022 par A______ contre la 
décision du Conseil d'État du 9 novembre 2022 ; 
au fond : 
le rejette ; 


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met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de A______ ; 
dit qu’aucune indemnité de procédure ne sera allouée ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Cédric LENOIR, avocat du recourant, ainsi qu'au 
Conseil d'État. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, 
Jean-Marc VERNIORY, Eleanor McGREGOR, Claudio MASCOTTO, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
La greffière-juriste : 
 
 
S. HÜSLER ENZ 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :