ge_gerichte · A/4348/2019 · 2020-09-29 · fr

PERMIS DE CONSTRUIRE;PROCÉDURE D'AUTORISATION;LOGEMENT;APPRÉCIATION DES PREUVES;ADMINISTRATION DES PREUVES;PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE;CONSTATATION DES FAITS;MAXIME INQUISITOIRE | Rejet du recours contre le refus d’autorisation prononcé en raison de l’absence de réponse des recourants à la demande de pièces du département, réitérée à trois reprises, portant sur des éléments de fait pertinents au regard de l’objet de la cause soulevant, au fond, la question de la qualification juridique des travaux litigieux et de leur soumission à autorisation. | LDTR.3.al1; LDTR.3.al2; LPA.19; LPA.22; LPA.24; RCI.10B.al2.leth; LCI.3.al10

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.09.2020 A/4348/2019

A/4348/2019
ATA/957/2020
du 29.09.2020
sur JTAPI/406/2020 ( LDTR
)
, REJETE
Recours TF
déposé le 02.11.2020, rendu le 10.05.2021, REJETE,
1C_611/2020
, A 304212/1
Descripteurs
:
PERMIS DE CONSTRUIRE;PROCÉDURE D'AUTORISATION;LOGEMENT;APPRÉCIATION DES PREUVES;ADMINISTRATION DES PREUVES;PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE;CONSTATATION DES FAITS;MAXIME INQUISITOIRE
Normes
:
LDTR.3.al1; LDTR.3.al2; LPA.19; LPA.22; LPA.24; RCI.10B.al2.leth; LCI.3.al10
Résumé
:
Rejet du recours contre le refus d’autorisation prononcé en raison de l’absence de réponse des recourants à la demande de pièces du département, réitérée à trois reprises, portant sur des éléments de fait pertinents au regard de l’objet de la cause soulevant, au fond, la question de la qualification juridique des travaux litigieux et de leur soumission à autorisation.
En fait
En droit
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
A/4348/2019
-
LDTR
ATA/957/2020
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 29 septembre 2020
dans la cause
Messieurs
A______
représentés par Me Pascal Pétroz, avocat
contre
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC
_________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 mai 2020 (
JTAPI/406/2020
)
EN FAIT
1) Messieurs A______ sont propriétaires de la parcelle où se trouve le bâtiment sis au______, rue B______, en Ville de Genève.
2) Par décision du 28 mars 2019, le département du territoire (ci-après : le département) a ordonné, en application des art. 129 ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), à MM. A______ de requérir, dans un délai de trente jours, une autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après : APA) visant à régulariser la totalité des travaux entrepris sans autorisation dans l'appartement de cinq pièces, situé au 5
ème
étage de l'immeuble précité. L'intitulé de l'objet de cette décision mentionnait des travaux sans autorisation et une procédure « I/1______ ».
a. Cette décision s'inscrivait dans un contexte ponctué par deux éléments. D'une part, le 22 mars 2018, la mandataire des propriétaires avait transmis l'avis d'ouverture de chantier au département, pour des travaux « d'intérieur » avec diagnostic « amiante », qui démarraient ce même jour sur une période estimée à deux mois. Lesdits travaux étaient précisés ainsi : « peinture, pose carrelage, remplacement meubles cuisine et salle de bain, contrôle OIBT ». D'autre part, dans un courrier du 30 juillet 2018, les intéressés avaient répondu au département et transmis des pièces relatives au coût des travaux et au montant du loyer. Ils considéraient que les travaux réalisés dans l'appartement en cause constituaient des travaux d'entretien non soumis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Ils n'avaient pas la volonté de se soustraire à une obligation légale.
b. Malgré ces explications, le service LDTR du département a estimé que les travaux de rénovation entrepris étaient susceptibles d'être assujettis à la LCI et à la LDTR, raison pour laquelle la décision précitée du 28 mars 2019 a été notifiée à MM. A______.
3) Le 8 avril 2019, les intéressés ont informé le département qu'au vu de la jurisprudence, ils déposeraient la demande d'autorisation sollicitée dans le délai imparti mais persistaient dans leur position, selon laquelle seuls des travaux d'entretien non soumis à autorisation selon la LDTR avaient été réalisés. Ils recourraient contre l'autorisation et toute éventuelle amende qui leur serait infligée à tort.
4) Le 14 mai 2019, les propriétaires, par l'intermédiaire de leur mandataire, ont déposé, de manière électronique, auprès du département, une demande d'APA enregistrée sous le n° 2______, pour l'appartement précité.
S'agissant de la nature des travaux, ils ont coché la case relative à la transformation, la rénovation et l'assainissement, mais ont répondu, dans la suite du questionnaire, par la négative à la question de savoir s'il s'agissait de travaux de transformation ou de rénovation dans un logement existant. Sous la rubrique « Description » du projet, ils ont indiqué qu'il s'agissait de l'entretien courant d'un appartement de cinq pièces au 5
ème
étage et du remplacement des meubles de cuisine. La surface brute de plancher était de 100 m
2
et le coût des travaux était estimé à CHF 39'598.-. Les travaux avaient débuté le 22 mars 2018 et duré trois mois.
Cette demande était accompagnée de plusieurs pièces, en particulier d'un plan du 5
ème
étage de l'immeuble concerné qui signalait, en rouge, l'appartement en cause avec l'indication « AUCUNE MODIFICATION ». Sur un autre document, il y avait une photographie de la cuisine avant et après les travaux litigieux. Était également joint le formulaire D12 de l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) concernant la rénovation ou la transformation d'un appartement destiné à la location, daté du 22 avril 2019. Selon le formulaire D12, le dernier locataire était parti « fin 2017 » et le loyer annuel net à la pièce était de CHF 6'000.-. Il était répondu non à la question de savoir s'il s'agissait de la régularisation d'une infraction. Sous la description exhaustive des travaux, figuraient les indications suivantes : peinture de l'appartement, pose de carrelage et fourniture et pose d'un meuble lavabo pour un coût estimé à CHF 25'000.- ; fourniture et pose d'une nouvelle cuisine pour un montant estimé à CHF 6'800.- ; travaux d'électricité et « contrôle OIBT » pour une somme de CHF 6'898.- ; et remaillage de la baignoire existante pour CHF 900.-. Dans la rubrique relative au plan financier, qui devait être remplie « en conformité avec l'art. 11 LDTR », la part à la plus-value mentionnée était de 0 %. Enfin, le contrat de bail à loyer convenu avec la nouvelle locataire fixait un loyer mensuel à CHF 2'500.- la première année, à CHF 2'600.- la deuxième année puis à CHF 2'700.- dès la troisième année.
5) Dans le cadre de l'instruction de cette demande, l'OCLPF a, dans son préavis du 21 mai 2019, demandé plusieurs pièces complémentaires, à savoir : le formulaire D12 correctement « renseigné », précisant que la part à la plus-value devait être comprise entre 50 % et 70 % et la date exacte du départ du locataire précédent ; un plan coté et meublé selon la réglementation topique en vigueur, précisant que, selon les photographies envoyées, la cuisine devrait figurer en rouge car l'ensemble du mobilier avait été remplacé ; ainsi qu'un reportage photographique pour l'ensemble des pièces.
Les autres instances consultées ont émis un préavis favorable, avec parfois des conditions.
6) Le 22 mai 2019, le département a informé le mandataire des propriétaires que l'examen de leur demande exigeait la transmission d'éléments complémentaires qui figuraient dans le préavis de l'OCLPF. Un délai de dix jours était imparti à cet effet. Passé ce délai et en l'absence de nouvelles, le département statuerait sur la demande.
7) En l'absence de réponse, le département a renvoyé, au mandataire des intéressés, un courrier similaire à celui du 22 mai 2019, en date des 12 juin puis 27 août 2019, avec respectivement un délai fixé à cinq et à dix jours.
8) Par décision du 24 octobre 2019, le département a refusé l'autorisation sollicitée sur la base de l'art. 3 al. 10 LCI au motif que les requérants n'avaient donné aucune suite à ses demandes de documents complémentaires. Étant dans l'impossibilité de poursuivre l'instruction de la demande, il ne pouvait que refuser l'autorisation requise.
9) Par jugement du 19 mai 2020, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a rejeté le recours de MM. A______ contre la décision du département du 24 octobre 2019 et confirmé celle-ci.
Les intéressés avaient failli à leur devoir de collaboration. Il écartait leurs critiques quant à la pertinence de la demande de compléments de l'OCLPF, au motif qu'ils auraient dû en faire part à l'autorité intimée en son temps et non pas attendre la procédure de recours. Il ne pouvait se substituer au service spécialisé pour déterminer les pièces et informations dont ce dernier avait besoin pour émettre son préavis. Cette instance de préavis était légitimée à requérir les informations utiles et tous les documents lui permettant de se déterminer. Dans la mesure où l'enjeu de la procédure d'autorisation était de déterminer si les travaux litigieux étaient ou non soumis à la LDTR, l'autorité intimée avait, à juste titre, invité le service LDTR à se prononcer sur la requête.
10) Les intéressés ont recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) en concluant à son annulation ainsi qu'à celle de la décision litigieuse. Ils ont sollicité, à titre principal, qu'il soit dit qu'aucune autorisation n'était requise dans la mesure où il s'agissait de travaux d'entretien courant non soumis à la LDTR. À titre subsidiaire, ils ont conclu à l'octroi de l'autorisation sollicitée, avec un libellé mentionnant le fait qu'il s'agissait d'entretien courant et de remplacement de meubles de cuisine.
Ils n'avaient pas donné suite à la demande complémentaire car ils avaient déjà transmis les documents nécessaires pour qualifier les travaux litigieux, les documents exigés n'ayant pas à être fournis pour des travaux d'entretien courant. Ils n'avaient dès lors pas manqué à leur devoir de collaborer. La demande de pièces supplémentaires était disproportionnée. Il s'agissait en l'espèce de « simples travaux de rafraîchissement sur certains éléments vétustes de l'appartement » auxquels le droit privé les obligeait. Ces travaux faisaient partie des frais d'exploitation ordinaires de l'appartement. Le nouveau loyer avait été fixé en 2018 selon les critères du marché, et non en raison des travaux d'entretien effectués. Il était de CHF 30'000.- par année (soit CHF 2'500.- par mois). Le précédent loyer était, depuis le 1
er
décembre 1992, de CHF 12'720.- par année (soit CHF 1'060.- par mois). Cette évolution était due à l'augmentation des loyers de « presque 2 % de 1994 à 2018 ». Les travaux litigieux n'avaient donc permis aucune plus-value « en tant que tel (sic) » ; le loyer aurait de toute façon été augmenté, même en l'absence des travaux litigieux. Dans ces circonstances, le TAPI pouvait se substituer à l'OCLPF s'agissant de la pertinence des pièces nécessaires à la qualification de la nature des travaux. Le département avait modifié, à tort, le libellé de leur demande d'autorisation en choisissant le terme « rénovation » d'un appartement au lieu d'« entretien courant [d'un appartement et] remplacement des meubles cuisine ». Dans la mesure où la décision du 28 mars 2019 - les obligeant à déposer une demande d'autorisation - ne pouvait pas faire l'objet d'un recours faute de préjudice irréparable, ils avaient été contraints de faire une telle demande, ce qui les avait conduits « à leur dépens dans un engrenage procédural leur portant gravement préjudice ».
11) Le département a conclu au rejet du recours, rappelant que les travaux d'entretien différés dans le temps, rendus nécessaires par les carences des propriétaires, étaient assimilés à des travaux de transformation soumis à la LDTR.
Il était ainsi compréhensible que l'OCLPF ait voulu obtenir un reportage photographique de toutes les pièces de l'appartement afin de se faire une idée des travaux réalisés, vu leur coût relativement élevé, ainsi que le formulaire D12 correctement établi vu l'augmentation du loyer proposée. Le plan coté et meublé de l'appartement était prescrit par une disposition réglementaire.
12) Après que les recourants ont renoncé à répliquer, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2) Les recourants se plaignent de l'absence de pertinence de la demande de documents formulée par l'OCLPF dans son préavis du 21 mai 2019, relevant qu'ils avaient déjà fournis tous les documents utiles et qu'ils avaient été contraints, en raison de la jurisprudence topique, de déposer la demande d'autorisation alors qu'il s'agissait, selon eux, de travaux d'entretien non soumis à la LDTR. Le litige se limite donc exclusivement à la conformité au droit de la décision du département du 24 octobre 2019, confirmée par le jugement querellé.
3) Il convient dans un premier temps d'identifier le contexte juridique dans lequel s'inscrit la demande de pièces litigieuse, afin de pouvoir en apprécier, dans un deuxième temps, la pertinence.
a. Même si la réponse semble évidente aux recourants qui estiment avoir effectué des travaux d'entretiens non soumis à la LDTR, il n'en demeure pas moins que leur demande d'autorisation soulève, au fond, la question de savoir si les travaux litigieux sont soumis à autorisation, en particulier au regard de l'art. 3 LDTR. Elle implique ainsi d'examiner s'il s'agit de travaux devant être qualifiés de travaux de transformation (ou rénovation) au sens de l'art. 3 al. 1 LDTR ou de travaux d'entretien - non assujettis à la LDTR - au sens de l'art. 3 al. 2 LDTR.
Cette distinction peut être délicate à opérer (arrêt du Tribunal fédéral
1C_323/2014
du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2). Le raisonnement, admis de manière constante par la chambre administrative, se décline en deux temps : 1) examiner d'abord, si, de par leur nature, les travaux en cause relèvent de l'entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative précisant, sur ce point, que des travaux d'entretien sont susceptibles d'aboutir à une rénovation ou à une transformation soumise à la LDTR lorsque, n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence de l'immeuble, ou encore parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même en tenant compte d'une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de standing de l'immeuble ; et 2) s'attacher ensuite à l'ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant du loyer dès lors qu'il pourrait en résulter un changement d'affectation qualitatif des logements (
ATA/422/2020
du 30 avril 2020 consid. 6 ;
ATA/641/2013
du 1
er
octobre 2013 consid. 8 ;
ATA/645/2012
du 25 septembre 2012 consid. 9 et les références citées). Selon la jurisprudence de l'ancien Tribunal administratif, reprise par la chambre de céans, lorsque les travaux sont déjà soumis à la LDTR uniquement en raison de leur coût important, le fait que ceux-ci n'aient pas eu d'incidence majeure sur les loyers n'est plus déterminant. Dans une telle hypothèse, c'est bien le montant payé par le propriétaire qui importe et non la manière dont il le répercute sur ses locataires. En revanche, lorsque le coût des travaux n'est pas susceptible d'entraîner à lui seul une soumission des travaux à la LDTR, c'est la combinaison de ce montant et de son impact sur les loyers qui est jugée déterminante (
ATA/642/2013
du 1
er
octobre 2013 consid. 6e et les arrêts cités).
Selon le Tribunal fédéral, l'art. 3 al. 2 LDTR est compatible avec le droit fédéral dans la mesure où cette disposition complète l'art. 3 al. 1 let. d LDTR en décrivant certains types de travaux qui ne seraient pas soumis à autorisation. Les travaux d'entretien non assujettis à la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu d'effectuer au regard de son obligation d'entretien de la chose louée prescrite par le droit du bail. Il s'agit des travaux réguliers et raisonnables qui n'ont pas été différés dans le temps et qui tendent à remédier à l'usure normale de la chose et à maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage. Encore faut-il qu'ils n'engendrent pas un accroissement du confort existant et que leur coût total soit raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral
1C_624/2013
du 13 février 2014 consid. 2.5 et les références citées). Des travaux comprenant la réfection complète des sols, des murs et des plafonds, le ponçage et la vitrification des parquets, la réfection des agencements de cuisine et de salle de bains, de la douche et du WC ont été considérés comme devant être soumis à autorisation au sens de l'art. 3 al. 1 LDTR (arrêt du Tribunal fédéral
1C_624/2013
précité consid. 2.3 et 2.6).
b. Selon l'art. 19 LPA, l'autorité établit les faits d'office. Elle n'est pas limitée par les allégués et les offres de preuves des parties. À teneur de l'art. 20 al. 1 LPA, l'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties. Elle recourt s'il y a lieu aux moyens de preuve énumérés à l'art. 20 al. 2 LPA, notamment les documents (let. a) et les renseignements des parties (let. b). L'autorité peut inviter les parties à la renseigner, notamment en produisant les pièces en leur possession ou à se prononcer sur les faits constatés ou allégués et leur fixer un délai à cet effet (art. 24 al. 1 LPA). En vertu de l'art. 24 al. 2 LPA, l'autorité apprécie librement l'attitude d'une partie qui refuse de produire une pièce ou d'indiquer où celle-ci se trouve. Elle peut ainsi le cas échéant déclarer irrecevables les conclusions de parties qui refusent de produire les pièces et autres renseignements indispensables pour que l'autorité puisse prendre sa décision.
En matière d'autorisation de construire, il existe des règles spéciales, notamment à l'art. 2 al. 2 LCI qui renvoie à son règlement d'application pour les pièces à déposer avec la demande d'autorisation. Selon l'art. 10B al. 2 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), applicable à la demande accélérée, il y a notamment lieu de joindre, dans la mesure où ils sont nécessaires, les plans et documents suivants, notamment les « plans, coupes et façades nécessaires à la compréhension du projet (5 ex.) ; sur ces plans, les parties à démolir sont en jaune et les parties à construire ou à transformer sont en rouge » (let. h). L'art. 13 al. 4 RCI dispose que le département peut, entre autres, demander des renseignements ou des plans complémentaires. De plus, conformément à l'art. 3 al. 10 LCI, applicable en procédure accélérée, les demandes de pièces complémentaires ou de projet modifié sont formulées dans les cinq jours dès réception du dossier par les entités consultées. Le requérant dispose d'un délai de dix jours pour y répondre. Passé ce délai et à défaut de justes motifs, le département renvoie la requête au requérant, le cas échéant, la refuse.
c. Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, l'autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés. Elle oblige notamment les autorités compétentes à prendre en considération d'office l'ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à l'établissement des faits. Il leur incombe d'étayer leurs propres thèses, de renseigner l'autorité sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles, spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits qu'elles sont le mieux à même de connaître. En l'absence de collaboration de la partie concernée par de tels faits et d'éléments probants au dossier, l'autorité qui met fin à l'instruction du dossier en considérant qu'un fait ne peut être considéré comme établi, ne tombe ni dans l'arbitraire ni ne viole les règles régissant le fardeau de la preuve (ATF
140 I 285
consid. 6.3.1 et les références citées ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_80/2018
du 23 mai 2019 consid. 4.1 ;
ATA/1192/2015
du 3 novembre 2015 consid. 2b).
La portée de la maxime inquisitoire est ainsi restreinte par le devoir des parties de collaborer à la constatation des faits (art. 22 LPA). Ce devoir comprend en particulier l'obligation d'apporter, dans la mesure où cela peut être raisonnablement exigé d'elles, les preuves commandées par la nature du litige et des faits invoqués, faute de quoi elles risquent de devoir supporter les conséquences de l'absence de preuves (arrêts du Tribunal fédéral
8C_1034/2009
du 28 juillet 2010 consid. 4.2 ;
9C_926/2009
du 27 avril 2010 consid. 3.3.2. ;
ATA/874/2020
du 8 septembre 2020 consid. 5a ;
ATA/871/2015
du 25 août 2015 consid. 3c et les références citées). La jurisprudence considère que le devoir de collaboration des parties à l'établissement des faits est spécialement élevé s'agissant de faits que la partie connaît mieux que quiconque (arrêts du Tribunal fédéral
2C_284/2019
du 16 septembre 2019 consid. 4.3 ;
1C_426/2017
du 11 mars 2019 consid. 5.3 et les références citées).
d. En procédure administrative, la constatation des faits est gouvernée par le principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 phr. 2 LPA ; ATF
139 II 185
consid. 9.2 ;
130 II 482
consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral
2C_668/2011
du 12 avril 2011 consid. 3.3 ;
ATA/874/2020
précité consid. 5a ;
ATA/659/2017
du 13 juin 2017 consid. 2b et les références citées). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante des preuves administrées et ce n'est ni le genre, ni le nombre des preuves qui est déterminant, mais leur force de persuasion (
ATA/874/2020
précité consid. 5a ;
ATA/659/2017
précité consid. 2b et les références citées).
4) En l'espèce, il convient tout d'abord de rappeler que le Tribunal fédéral a confirmé la jurisprudence de la chambre de céans, selon laquelle l'ordre de déposer une demande d'autorisation de construire, tel que celui donné par le département le 28 mars 2019 aux recourants, dont le but était de régulariser les travaux entrepris sans autorisation dans l'appartement susmentionné, est une décision incidente qui ne cause aucun préjudice irréparable aux recourants (arrêt du Tribunal fédéral
1C_278/2017
du 10 octobre 2017 consid. 2.2 et 2.3, qui confirme l'
ATA/360/2017
du 28 mars 2017 ;
ATA/1548/2017
du 28 novembre 2017). Le Tribunal fédéral a précisé, s'agissant de l'obligation de constituer un dossier en vue du dépôt d'une requête en autorisation, que si elle impose différentes démarches aux propriétaires concernés, on ne saurait considérer qu'elle cause un préjudice irréparable (arrêt du Tribunal fédéral
1C_278/2017
précité consid. 2.3.2). Dès lors, la critique y relative des recourants est dénuée de pertinence dans la présente cause dont l'instruction doit être effectuée conformément aux règles de la procédure administrative, notamment s'agissant de l'établissement des faits pertinents et du devoir de collaborer des parties.
La pertinence des faits à établir et des pièces utiles à cet effet dépend des questions de fond à trancher, dans la décision finale, par le département, soit in casu la qualification juridique des travaux litigieux de laquelle dépend la question de la nécessité ou non d'une autorisation pour la réalisation des travaux en cause. L'approche de la chambre de céans, rappelée plus haut, pour déterminer s'il s'agit des travaux de rénovation soumis à autorisation (art. 3 al. 1 LDTR) ou de travaux d'entretien non assujettis à la LDTR (art. 3 al. 2 LDTR), implique en particulier d'identifier leur nature, leur ampleur, leur coût et leur impact éventuel sur le loyer. Dès lors, le reportage photographique de toutes les pièces de l'appartement en cause est une demande pertinente vu son utilité pour le département, et en particulier l'OCLPF, afin d'apprécier le type et l'ampleur des travaux effectués, ce d'autant plus qu'en l'espèce le dossier comprend exclusivement une photographie de la cuisine avant et après les travaux. Or, se pose concrètement la question de l'éventuelle vétusté de l'appartement, susceptible d'avoir un impact sur la nature, l'ampleur et le coût des travaux litigieux. En effet, l'avis de fixation du loyer produit par les intéressés avec leur demande mentionne que le dernier loyer annuel de CHF 12'720.- a été fixé depuis le 1
er
décembre 1992, ainsi qu'une augmentation considérable du loyer, motivée par les loyers du quartier.
Les recourants soutiennent encore avoir déjà produit les deux autres pièces demandées par l'OCLPF, soit le plan coté et meublé de l'appartement et le formulaire D12, étant précisé qu'il n'est pas contesté que l'OCLPF est l'autorité spécialisée compétente en matière de LDTR. Or, ils perdent de vue que, d'une part, comme le leur signale l'autorité intimée, le plan produit ne mentionne pas la cuisine en rouge conformément à ce qu'exige l'art. 10B al. 2 let. h RCI, alors qu'il s'agit d'une pièce qui a été considérablement modifiée par les travaux en cause, ce qui ressort des deux photographies produites. D'autre part, le formulaire D12 annexé à la demande des propriétaires n'indique pas la date exacte du départ du locataire précédent mais fait uniquement référence à « fin 2017 », de sorte qu'il est lacunaire sur ce point.
S'agissant de la part à la plus-value indiquée par les propriétaires dans le formulaire D12 annexé à leur demande, à savoir 0 %, elle interpelle dans la mesure où elle est généralement comprise, d'après le préavis de l'OCLPF, entre 50 % et 70 %. Cette tranche correspond à ce que prévoit l'art. 14 al. 1 phr. 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 221.213.11), selon lequel, en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. À cet égard, le Tribunal fédéral précise que l'exécution par le bailleur des travaux de remise en état auxquels il est tenu par le droit fédéral du bail ne procure, en général, pas un confort supplémentaire au locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s'agit, au contraire, de la suppression de défauts graves ou de moyenne importance, soit ceux qui empêchent ou restreignent l'usage prévu. À l'inverse, la plupart des gros travaux de rénovation, comme le présume le législateur fédéral, comprennent une part d'accroissement du confort (art. 14 al. 1 OBLF ; arrêt du Tribunal fédéral
1C_405/2015
du 6 avril 2016 consid. 3.2). Dans ces circonstances et en particulier vu le coût assez important des travaux et la conclusion du précédent bail remontant à plus de vingt ans, les recourants ne soutenant pas en avoir entrepris sur ce laps de temps, c'est à bon escient que le département a attiré leur attention sur ce point en leur demandant de remplir, à nouveau, la rubrique correspondante du formulaire D12. Il s'agit d'un élément de fait important pour la qualification juridique des travaux en cause, que les propriétaires n'ignorent au demeurant en général pas. Partant, la demande du département n'est ni disproportionnée, ni dénuée de pertinence, les recourants étant les plus à même de renseigner l'autorité compétente sur cet élément.
Par conséquent, vu la pertinence des pièces demandées à trois reprises aux recourants par le département, entre le 22 mai 2019 et le 27 août 2019, l'absence de réponse de ces derniers et l'obligation des parties de collaborer à l'établissement des faits, il ne peut être fait grief au département d'avoir considéré ne pas pouvoir poursuivre l'instruction de la demande d'autorisation sollicitée. En l'absence de justes motifs, le département peut, en vertu de l'art. 3 al. 10 LCI, en procédure accélérée, comme c'est le cas in casu, refuser la demande d'autorisation.
Pour ces motifs, la décision du 24 octobre 2019 ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée. Le recours contre le jugement querellé est donc rejeté.
5) Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 900.- sera mis à la charge solidaire des recourants (art. 87 al. 1 LPA) et aucune indemnité de procédure ne leur sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).
PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 22 juin 2020 par Messieurs A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 19 mai 2020 ;
au fond :
le rejette ;
met un émolument de CHF 900.- à la charge solidaire de Messieurs A______ ;
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;
communique le présent arrêt à Me Pascal Petroz, avocat des recourants, au département du territoire ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.
Siégeant : M. Mascotto, président, Mme Krauskopf, M. Verniory,
Mmes Payot Zen-Ruffinen et Lauber, juges.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière-juriste :
J. Poinsot
le président siégeant :
C. Mascotto
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :