ge_gerichte · ACJC/1552/2012 · 2011-12-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.11.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28176/2009 
ACJC/1552/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 5 NOVEMBRE 2012 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés rue C______ 12, Genève, 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 décembre 2011, 
comparant tous deux par Me Christian Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case 
postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
 
d’une part, 
Et 
Monsieur D______, domicilié ______ Genève, intimé, comparant par Me Christian 
Ferrazino, avocat, boulevard Georges-Favon 13, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait 
élection de domicile, 
 
d’autre part. 
 
 


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C/28176/2009 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 14 décembre 2011, communiqué aux parties par plis du 
surlendemain, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 5 octobre 
2009 pour le 14 mars 2013 par A______ et B______ à D______, pour les locaux 
commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis 8, rue 
E______ à Genève (ch. 1) et débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 2). 
B. 
Par acte expédié au greffe de la Cour le 1er février 2012, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, concluant principalement à son annulation et à 
la constatation de la validité du congé notifié à D______. 
 
Outre la procuration en faveur de leur conseil et une copie du jugement entrepris, 
A______ et B______ produisent en appel un extrait du Registre foncier 
concernant l’immeuble rue C______ 12, confirmant qu’ils en sont propriétaires 
(pièce C), et un engagement qu’ils ont pris en faveur de DCTI le 30 septembre 
2011 (pièce D), soit avant que la présente cause ait été gardée à juger par le 
Tribunal des baux et loyers. 
 
Dans son mémoire-réponse, D______ conclut à la confirmation du jugement 
entrepris et, subsidiairement, à ce qu’une prolongation de bail de six ans, échéant 
au 14 mars 2019, lui soit octroyée. 
 
Il produit également de nouvelles pièces à l’appui de son écriture, toutes 
antérieures à l’audience de plaidoiries devant le Tribunal des baux et loyers. 
 
Les parties ont été informées le 21 mars 2012 par le greffe de la Cour de la mise 
en délibération de la cause. 
C. 
Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants : 
a) A compter du mois de juillet 2008, A______ et B______, ainsi que F______, 
sont devenus propriétaires de l’immeuble sis 8, rue E______ à Genève. 
Par la suite, soit en février 2010, F______ a revendu sa part de copropriété à 
A______ et B______. 
b) Depuis le 15 mars 2008, D______ est locataire de l’arcade au rez-de-chaussée 
et au sous-sol de l’immeuble, dans lequel il exploite un bar à l’enseigne (actuelle) 
«G______». 
Il a racheté le fonds de commerce, le stock et le mobilier garnissant les locaux du 
précédent locataire, pour un montant de 110'000 fr. 


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c) Le loyer annuel, échelonné, a été fixé, en dernier lieu, à 44'400 fr. par année, 
charges non comprises, du 15 mars 2011 au 14 mars 2013, première échéance du 
bail. 
Le contrat prévoit une clause de renouvellement tacite d’année en année, sauf 
préavis de résiliation signifié six mois à l’avance. 
d) Dans un premier temps, D______ a procédé à la sous-location de l’arcade 
litigieuse, avec l’accord de l’ancienne propriétaire des murs. 
Suite au départ inopiné du gérant au cours de l’été 2009, le bar est demeuré fermé 
plusieurs mois. 
D______ a tenté de trouver un repreneur. 
e) Par pli recommandé du 5 octobre 2009, les bailleurs ont enjoint D______ de 
rouvrir le bar, à défaut de quoi son bail serait résilié de manière anticipée. 
Ils l’informaient par ailleurs qu’ils n’entendaient quoi qu’il en soit pas renouveler 
le bail à son échéance du 14 mars 2013, lui notifiant ainsi un avis officiel de 
résiliation pour cette date. 
f) Par courrier du 14 octobre 2009, D______ a expliqué avoir dû chercher un 
repreneur et sollicité l’accord de A______ et B______ relativement à un transfert 
de bail en faveur de celui-ci. 
Les bailleurs s’y sont opposés, au motif que le prix de vente du fonds de 
commerce, soit 150'000 fr., était surfait et que la résiliation du bail pour le 
14 mars 2013 rendait inapplicable la convention de reprise. 
g) Sur demande de leur locataire, A______ et B______ ont expliqué, par courrier 
du 23 décembre 2009, que le congé était motivé par leur volonté de reprendre les 
locaux pour leur usage propre. 
h) Le congé, contesté par requête du 5 novembre 2009 adressée à la Commission 
de conciliation, a été annulé par ladite Commission par décision du 22 juin 2010. 
A______ et B______, ainsi que F______, ont recouru auprès du Tribunal des 
baux et loyers, en exposant qu’ils souhaitaient transformer le bar afin d’y 
exploiter une agence immobilière. 
Dans le cadre de la procédure, A______ et B______, tous deux actifs dans l’achat, 
la vente et le courtage immobilier, de même que dans la gestion immobilière, ont 
exposé qu’ils exerçaient leur activité par le biais de deux entreprises individuelles, 
soit «H______» et «I______», ainsi que par le biais de la société «J______ Sàrl», 
toutes trois domiciliées à leur adresse privée. 


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Jusqu’à présent, ils avaient donc exercé leur activité professionnelle à leur 
domicile, où leurs deux employées étaient également amenées à travailler, une 
partie de leur activité se faisant cependant aussi «sur le terrain». 
Les bailleurs ont expliqué avoir également notifié un congé au médecin qui 
occupe l’arcade directement au-dessus de celle de D______, avec l’idée de faire 
une réception au rez-de-chaussée, un local de travail et d’archivage au sous-sol et 
des bureaux au 1er étage. 
Un accord a été trouvé avec le locataire du 1er étage pour un départ au 31 août 
2013. 
i) D______ soutient que l’arcade litigieuse ne saurait être adaptée pour 
l’exploitation d’une agence immobilière, compte tenu de son étroitesse et de sa 
configuration, et qu’au vu du règlement du 20 février 2007 relatif aux plans 
d’utilisation du sol de la ville de Genève (RPUS), il n’apparaissait pas 
envisageable que l’autorisation de modifier la destination de l’arcade litigieuse 
soit acceptée par le DCTI. 
Il soutient en outre que la société «J______ Sàrl» exploitée par A______ et 
B______ est notamment active dans la restauration, traiteur, tea-room, 
boulangerie, pâtisserie et glacier, et qu’il est probable que les bailleurs entendent 
en réalité conserver l’exploitation actuelle de l’arcade litigieuse, en reprenant en 
quelques sorte son fonds de commerce sans bourse délier. 
j) A______ et B______ ont admis n’avoir déposé aucune demande d’autorisation 
de construire pour l’instant, expliquant que s’eût été prématuré, au vu de la durée 
probable de la présente procédure et de la prolongation de bail qui pourrait 
éventuellement être accordée à leur partie adverse. 
k) Entendu par le Tribunal des baux et loyers, F______ a indiqué qu’il avait le 
projet, avant de vendre sa part de copropriété aux époux A______ et B______, de 
créer avec ces derniers une agence immobilière au rez-de-chaussée de l’immeuble, 
en lieu et place du restaurant; il a précisé que comme cela s’était avéré plus 
compliqué que prévu, il était sorti de l’affaire et avait créé sa propre agence 
ailleurs. 
l) Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a considéré que le 
motif allégué à l’appui du congé n’était qu'un prétexte, relevant que le projet de 
créer, dans les locaux litigieux, une agence immobilière apparaissait difficilement 
réalisable, et qu’il ne pouvait être exclu que les bailleurs entendaient en réalité 
poursuivre l’activité de restauration de leur locataire, en profitant ainsi de la 
clientèle fidélisée par celui-ci. 
D. 
L’argumentation des parties sera reprise ci-après, en tant que de besoin. 


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EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le 
nouveau droit de procédure. 
2. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 
l’art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 
al. 2 CPC). 
 
En vertu de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 
 
Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 1), de sorte 
que l'exigence de la valeur litigieuse trouve application in casu. 
 
En l’espèce, vu le loyer annuel de 44'400 fr. et attendu que la valeur litigieuse se 
détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat 
subsisterait nécessairement si le congé n’était pas valable, en tenant compte du 
délai de protection de trois ans conféré par l’art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 
384, ATF 119 II 147), celle-ci est largement supérieure à 10'000 fr. 
 
Les autres conditions de recevabilité rappelées ci-dessus sont par ailleurs 
manifestement réunies. 
 
Dès lors, l’appel est recevable. 
 
Il en va de même du mémoire de réponse (art. 312 CPC). 
3. 
Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n’est nullement liée par 
l’appréciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (CPC 
Commenté – Nicolas JEANDIN, n. 6 ad art. 310, CPC). 
 
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu’aux conditions 
de l’art. 317 al. 1 CPC, à savoir s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien 


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que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), cette 
seconde condition ne s’appliquant qu’aux faits et moyens de preuve qui existaient 
déjà lors de la fixation de l’objet du litige devant la première instance 
(art. 229 CPC; CPC Commenté – Nicolas JEANDIN, n. 8 ad art. 317, CPC). 
 
La rigueur de ces principes peut cependant être atténuée à l’égard de la partie 
négligente lorsque la procédure est gouvernée par la maxime inquisitoire (art. 55 
al. 2 CPC) et/ou par la maxime d’office (art. 58 al. 2 CPC). Cela vaut en 
particulier pour la deuxième condition relative aux faux novas (faits et moyens de 
preuve qui existaient déjà lors de la fixation de l’objet du litige en première 
instance) et pour la prise de conclusions nouvelles (CPC Commenté – Nicolas 
JEANDIN, n. 4 ad art. 317, CPC). 
 
Cela étant, il ne se justifie pas en l’espèce d’atténuer, à l’égard des parties, la 
rigueur des principes résultant de l’art. 317 al. 1 CPC, pour ce qui concerne les 
faits et moyens de preuve nouveaux (unechte novas), tant il est vrai que ceux-ci 
étaient déjà en leur possession lors de la procédure de première instance et 
qu’elles n’apportent aucun élément justifiant leurs omissions. 
 
En effet, la maxime inquisitoire, telle qu’elle était prévue par l’art. 274d 
al. 3 aCO, et reprise par le Code de procédure civile entré en vigueur le 1er janvier 
2011, a été adoptée pour tenir compte du nombre important de cas dans lesquels 
les plaideurs sans connaissance juridique comparaissent en personne. Ce principe 
ne doit toutefois pas être compris comme un commode oreiller de paresse 
autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l’ensemble des devoirs 
procéduraux leur incombant (ACJ/878/2003). 
 
En application de la maxime inquisitoire, le juge doit interroger les parties et les 
informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves, enfin 
s’assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes s’il a des motifs 
objectifs d’éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au-
delà de l’invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter 
(ATF 125 III 231). 
 
La maxime inquisitoire ne dispense pas les parties du fardeau de l’allégation des 
faits pertinents à la solution du litige : le Tribunal des baux et loyers n’a pas 
l’obligation d’établir d’office des faits qui n’ont pas été articulés avec précision 
par celui qui entend les invoquer et auquel il ne saurait se substituer pour formuler 
son argumentation et la justifier (ACJ/284/2000). 
 
Les parties, toutes deux assistées d’un avocat, ne sauraient s’appuyer sur la 
maxime inquisitoire sociale pour excuser l’absence d’allégation et de production 
de preuves s’agissant de faits qu’elles jugent elles-mêmes pertinents à l’issue du 
litige. 


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Dès lors, tant la pièce produite sous let. D du chargé des appelants et les pièces 1, 
2 et 8 à 24 du chargé de l’intimé – qui sont nouvelles –, que les faits auxquels 
elles se rapportent, seront déclarés irrecevables, étant relevé que les pièces 6 et 7 
du chargé de l’intimé, bien que nouvelles, constituent des faits notoires (ATF 
4A_645/2011), et sont donc recevables. 
4. 
4.1. En vertu de l’art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la protection 
accordée par cette disposition procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 
al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai 
qu’une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (ATF 120 II 31 
consid. 4a; ATF 120 II 105 consid. 3). Il n’est toutefois pas nécessaire que 
l’attitude de l’auteur du congé puisse être qualifiée d’abus de droit «manifeste» au 
sens de l’art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; ATF 4C.170/2004). 
 
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier 
dont le motif n’est manifestement qu’un prétexte (ATF 4A_297/2010). 
 
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations 
abusives ; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait 
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du 
bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt 4A_414/2009), mais pour autant qu'il n'existe 
pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (David LACHAT, Le 
bail à loyer, 2008, p. 735 s.). 
 
Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 
règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 
112; ATF 120 II 105). 
 
4.2. L’art. 9 du règlement du 20 février 2007 relatif aux plan d’utilisation du sol 
de la Ville de Genève (RPUS; LC 21 211), entré en vigueur le 18 mars 2008, 
prévoit que «les surfaces au rez-de-chaussée, lorsqu’elles donnent sur des lieux 
de passage ouverts au public, doivent être affectées ou rester affectées, pour la 
nette majorité de chaque surface, à des activités accessibles au public en matière 
de commerce, d’artisanat ou d’équipements sociaux ou culturels à l’exclusion des 
locaux fermés au public (al. 1)»; «par locaux fermés au public, on entend des 
locaux inoccupés par des personnes ou occupés essentiellement par des 
travailleurs de l’entreprise ou accessibles à une clientèle reçue dans des 
conditions de confidentialité, notamment cabinets médicaux, bureau d’avocats, 
notaires, fiduciaires, experts-comptables, agents immobiliers, etc» (al. 3). 


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Appelé à statuer sur la constitutionnalité de cet article relativement à l’activité 
d’une régie immobilière, le Tribunal fédéral a relevé qu’il laisse une place 
suffisamment large à l’appréciation et ne prohibe pas systématiquement 
l’implantation, au rez-de-chaussée des lieux de passage ouverts au public, 
d’entreprises actives dans l’immobilier, de sorte qu’il ne porte pas une atteinte 
disproportionnée à la garantie de la propriété et à la liberté économique des 
propriétaires et agents immobiliers concernés (SJ 2010 I p. 310 ss). 
 
4.3. Il en découle que la demande d’autorisation de construire, visant à 
transformer l’arcade litigieuse et celle directement au-dessus en agence 
immobilière, nécessaire à la réalisation du motif du congé, ne devrait pas être 
écartée sans autre examen par l’autorité compétente. 
 
Celle-ci sera en effet amenée à vérifier la conformité de la destination des locaux, 
compte tenu du projet qui sera présenté et du type d’activité envisagé, en termes 
notamment d’accessibilité au public, par rapport aux exigences de l’art. 9 RPUS, 
interprété à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral susmentionnée. 
 
La Cour ne saurait ainsi, dans le cadre du présent litige, considérer d’emblée que 
l’autorisation devrait être refusée, pour le cas où elle viendrait à être effectivement 
demandée, comme le soutiennent les appelants. 
 
Cela étant, au vu du type d’activité exercée par ces derniers, soit en particulier 
l’achat, la vente et le courtage immobilier, de même que la gestion immobilière, il 
n’apparaît en tous cas pas évident que l’autorisation leur serait accordée, loin s’en 
faut. 
 
Leur activité implique en effet un accès restreint au public, comme en témoigne le 
fait que, jusqu’alors, ils ont pu exercer celle-ci à leur domicile. Ils n’ont du reste 
pas allégué dans la présente procédure que cette absence de visibilité et de locaux 
ouverts au public aurait nuit à la bonne marche de leurs affaires, expliquant plutôt 
qu’ils étaient amenés à travailler en grande partie «sur le terrain». Leur activité 
apparaît dès lors se limiter principalement à du travail de bureau et à des rendez-
vous à l’extérieur. 
 
Au vu de ce qui précède, la Cour retiendra que l’intimé a établi de manière 
suffisante la probabilité non négligeable que l’autorisation de transformer les 
locaux litigieux – et ceux du dessus – en agence immobilière serait refusée par 
l’autorité compétente, si la demande devait finalement être déposée. 
 
En notifiant le congé à leur locataire, en dépit de l’incertitude qui subsiste quant à 
la faisabilité de leur projet et en se dispensant malgré tout d’entamer les 
démarches administratives qui auraient, cas échéant, permis de lever cette 
incertitude, les appelants ont agi de manière contraire à la bonne foi. 


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La Cour relèvera de surcroit que l’absence de toute autre démarche concrète, 
notamment la réalisation de plans d’architecte portant sur la réunion des locaux 
litigieux avec ceux du dessus, de même que le fait que les appelants soient les 
deux associés gérant de la société «J______ Sàrl», notamment active dans la 
restauration, traiteur, tea-room, boulangerie, pâtisserie et glacier, laisse planer un 
doute – également non négligeable – quant à la réalité du motif allégué. 
 
Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a 
annulé le congé du 5 octobre 2009. L'appel se révèle infondé et le jugement 
entrepris sera confirmé. 
5. 
La procédure est gratuite, en ce sens qu’il n’est pas perçu de frais judiciaire ou de 
dépens (art.17 al. 1 LaCC; art. 95 al. 1 CPC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement 
JTBL/1476/2011 rendu le 14 décembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/28176/2009-3-B. 
Déclare irrecevables la pièce nouvelle produite sous let. D du chargé de pièces de 
A______ et B______ du 1er février 2012, ainsi que les faits auxquels elle se rapporte. 
Déclare irrecevables les pièces 1 et 2, ainsi que 8 à 24 produites par D______ le 2 mars 
2012. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF: 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE