ge_gerichte · JTAPI/1171/2024 · 2024-11-26 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1194/2024 LDTR 
JTAPI/1171/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 26 novembre 2024 
 
dans la cause 
 
A______, représentée par Régie Moser Vernet & Cie SA, avec élection de domicile 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


- 2/29 - 
A/1194/2024 
EN FAIT 
1. 
La parcelle n° 1______ de la commune de B______ (ci-après : la commune), sise 
en zone 2, accueille un bâtiment d’habitation à plusieurs logements avec rez-de-
chaussée commercial, situé rue de C______ 3______ [GE]. 
Elle appartient à A______. 
2. 
Par demande du 4 mars 2024 enregistrée sous le n° APA 2______/1, A______, par 
le biais de sa mandataire MOSER VERNET & Cie (ci-après : la régie), a requis 
auprès du département du territoire (ci-après : DT) une autorisation de construire 
en procédure accélérée en vue de la rénovation d’un appartement, qualifié par ses 
soins de 2 pièces, d’une surface brute de plancher de 27 m2, au 3ème étage de 
l’immeuble précité, pour un coût total estimé à CHF 54'107.- TTC. 
Plusieurs documents étaient joints, notamment : 
- 
un courrier d’accompagnement de la régie du 4 mars 2024, à teneur duquel, 
dans la mesure où le loyer de l’ancien locataire ne couvrait pas les coûts de la 
propriétaire, il convenait d’appliquer l’art. 11 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) pour 
déterminer le loyer admissible avant travaux et celui après travaux ; 
- 
le formulaire LDTR D12 daté du 4 mars 2024, à teneur duquel l’appartement 
concerné était inoccupé depuis le 31 janvier 2024, date du départ du dernier 
locataire. Dans la rubrique « situation actuelle (avant travaux) », le « loyer 
annuel net actualisé » – indiqué en rouge avec la mention « calcul de 
rendement » et accompagné d’un montant barré de CHF 5'712.- – se montait à 
CHF 10'709.- et le loyer annuel net à la pièce – indiqué en rouge avec la mention 
« calcul de rendement » et accompagné d’un montant barré de CHF 2'856.- – 
était de CHF 5'355.-. Le terme « actualisé » mentionné ci-dessus était 
accompagné d’un astérisque renvoyant à la précision suivante « pour les baux 
en cours (lorsque le locataire reste le même après travaux). Le montant total des 
travaux était de CHF 43'303.-. La rubrique « plan financier » indiquait – avec 
la mention en rouge « à ajouter au loyer avant travaux » - une hausse totale 
théorique du loyer de CHF 2'311.-/an, soit CHF 1'156.-/pièce/an ; le loyer net 
théorique indiqué en rouge était de CHF 13'020.-/an (avec un montant barré de 
CHF 8'023.-), soit CHF 6'510.- pièce/an (montant barré de CHF 4'012.-). Quant 
à la situation future, le loyer après travaux, indiqué en rouge, serait de 
CHF 13'020.-/an (montant barré : CHF 7'056.-), soit, en rouge toujours, 
CHF 6'510.-/pièce/an (montant barré : CHF 3'528.-) ; 
- 
des tableaux établis par la régie, intitulés respectivement « surfaces et pièces », 
« liste de toutes les charges 2016-2021 », « calcul de rendement » et « charges 
2016-2021 pour le calcul de rendement » relatifs aux immeubles, sis rue de 
C______ 4______ et 3______ ; 


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- 
le bail à loyer de l’ancien locataire du logement concerné, lequel était décrit 
comme un appartement de 2 pièces, conclu le 25 septembre 1985, ainsi qu’un 
avis de majoration de loyer du 12 avril 2010 faisant état d’un nouveau loyer 
annuel de CHF 5'712.- à compter du 1er octobre 2010. 
3. 
Dans le cadre de l’instruction de cette demande : 
- 
la direction des autorisations de construire et la police du feu se sont prononcées 
favorablement, respectivement sans observations le 4 mars 2024 et sous 
conditions le 5 mars 2024 ; 
- 
l’office cantonal du logement et de la planification foncière – section LDTR (ci-
après : OCLPF) s’est prononcé favorablement le 11 mars 2024, moyennant le 
respect des conditions suivantes : « Les dispositions de la LDTR seront 
respectées (art. 9 LDTR) » (condition n° 1) ; « Le loyer de l’appartement de 1.5 
pièces (RGL) situé au 3e étage n’excédera pas après travaux son niveau actuel 
soit 5'712 francs par an, soit 3'808 francs la pièce par an. Ce loyer sera appliqué 
pour une durée de 3 ans à dater de la remise en location après la fin des travaux 
(art. 10 al.1, art. 11 et art. 12 LDTR) » (condition n° 2) et « Toute modification 
devra faire l’objet d’une demande complémentaire » (condition n° 3). 
4. 
Par décision du ______ 2024, le DT a délivré l’APA 2______/1 autorisant la 
rénovation d’un appartement au 3ème étage dans l’immeuble sis sur la parcelle n° 
1______. 
À teneur de la condition n° 7 de cette autorisation, les conditions figurant dans les 
préavis de l’OCLPF et de la police du feu devaient être strictement respectées et 
faisaient partie intégrante de cette dernière. 
5. 
Par acte du 11 avril 2024, A______ a interjeté recours, sous la plume de sa régie, 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), contre 
l’APA 2______/1 en ce qu’elle retenait que l’appartement concerné était un 
logement d’1.5 pièce et en ce qu’elle fixait le montant du loyer bloqué de cet 
appartement à CHF 5'712.-/an, soit CHF 3'808.-/pièce/an, en considérant 1.5 pièce 
pour la relocation après les travaux autorisés. 
Elle a conclu, préalablement, au retrait de l’effet suspensif au recours et, ainsi, à ce 
qu’elle soit autorisée à commencer sans attendre les travaux autorisés et, sur le fond, 
à l’admission de son recours, à la constatation que l’appartement concerné était un 
2 pièces pour le calcul du loyer après travaux et à la modification de la décision 
attaquée en ce sens que le loyer après travaux devait être fixé à CHF 13'020.-/an 
pendant les trois ans de contrôle, sous suite de frais et dépens. 
À l’appui de sa demande de retrait de l’effet suspensif, elle proposait de rechercher 
un locataire prêt à payer le loyer tel qu’elle l’avait calculé dans son calcul de 
rendement et de conclure un bail à ce montant, en précisant dans ledit bail que ce 
montant faisait l’objet d’une procédure en cours et qu’elle communiquerait au 
locataire, à l’issue de la présente procédure, le loyer définitivement retenu avec effet 
dès le début du bail. Cette manière de procéder visait à sauvegarder de manière 


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équilibrée ses intérêts et ceux du futur locataire qui, soit obtiendrait un 
remboursement de loyer (dans l’hypothèse d’un rejet du recours), soit n’aurait rien 
à payer comme solde (dans l’hypothèse d’une admission du recours), mais qui 
n’aurait en tout cas rien à verser rétroactivement. 
En qualité de fondation institutionnelle, elle était soumise à la surveillance de 
l’office fédéral des assurances sociales, dans un contexte légal et financier 
complexe et strict. Elle gérait les avoirs des employés/rentiers d’entreprises suisses 
et investissait notamment dans l’immobilier afin d’assurer les rendements 
minimaux légaux des avoirs confiés par les futurs pensionnés encore 
professionnellement actifs et de verser des rentes à ses pensionnés, toujours plus 
nombreux et vivant toujours plus longtemps. Cette problématique notoire du 
financement des retraites du 2ème pilier constituait d’ailleurs un défi pour les 20 
prochaines années. Fin novembre 2020, elle avait acquis trois immeubles, 
notamment ceux sis rue de C______ 4______ (pour un montant de 
CHF 12'358'000.-) et 3______ (pour un montant de CHF 12'653'000.-). 
L’appartement faisant l’objet de l’APA 2______/1 avait été occupé par l’ancien 
locataire depuis le mois d'octobre 1985. Le bail y relatif indiquait qu’il s’agissait 
d’un logement de 2 pièces et c’était le nombre de pièces qui avait été appliqué 
pendant 38 ans. En outre, tous les autres appartements identiques à celui-ci, sis dans 
les deux immeubles précités, étaient également considérés comme des 2 pièces 
depuis des décennies. 
Le calcul de rendement fondé sur l’art. 269 de la loi fédérale du 30 mars 1911, 
complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) des immeubles 
sis rue de C______ 4______-3______ montrait que, pour couvrir tous ses frais, elle 
devait obtenir un état locatif de CHF 1'348'593.-/an, soit CHF 5'355.-/pièce/an pour 
les appartements. Or, le loyer avant travaux du locataire sorti était de CHF 5'172.-
/an, soit CHF 2'856.-/pièce/an pour cet appartement de 2 pièces. Pour couvrir les 
frais de cet appartement avant travaux, il faudrait un loyer de CHF 10'709.-/an, soit 
deux fois CHF 5'355.-/pièce/an. À ce loyer avant travaux s’ajoutait la hausse de 
loyer de CHF 2'311.-/an, calculée via le formulaire D12, pour rentabiliser ces 
derniers. Le loyer après travaux devait dès lors se monter à CHF 13'020.-/an, soit 
CHF 6'510.-/pièce/an. Le formulaire précité détaillait tous les travaux de 
rafraîchissement prévus, pour un montant de CHF 43'303.-, précisait que la hausse 
de loyer découlant des travaux était de CHF 2'311.-/an et mentionnait le loyer avant 
travaux de CHF 5'712.-/an du locataire sorti. Comme ce formulaire ne permettait 
pas d’intégrer le calcul de rendement, ce document bloquait automatiquement le 
loyer après travaux au plafond LDTR de CHF 3'508.-/pièce/an, soit à CHF 7'065.-
/an. Ainsi, elle avait ajouté en rouge dans le formulaire D12 le loyer avant travaux 
permettant de couvrir les coûts selon le calcul de rendement précité, à savoir 
CHF 10'709.-/an d’une part puis, d’autre part, le loyer après travaux de 
CHF 13'020.-/an (= CHF 10'709.-/an + CHF 2'311.-/an). 


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L’OCLPF avait bloqué le loyer à celui avant travaux de CHF 5'712.-/an pendant 
trois ans dès la relocation après travaux, considérant que l’appartement en question 
serait d’1.5 pièce et non de 2 pièces, pour en déduire que le loyer avant travaux 
devait être de CHF 3'808.-/pièce/an (soit CHF 5'712.- divisé par 1.5). Vu que ce 
montant était supérieur au plafond LDTR actuel de CHF 3'528.-/pièce/an, l’OCLPF 
avait bloqué le loyer après travaux au montant du loyer avant travaux, tout en 
écartant le calcul de rendement. 
Toutefois, de nombreuses exceptions permettaient de fixer le loyer d’un 
appartement dont le loyer avant travaux répondait aux besoins prépondérants de la 
population (ci-après : BPP). En premier lieu, la détermination du loyer avant 
travaux, dont le calcul pouvait aboutir à un montant supérieur au plafond BPP (art. 
11 al. 1 let. d LDTR se référant aux autres facteurs de hausse et de baisse à prendre 
en considération selon les art. 269 ss CO). En second lieu, une fois ce montant de 
loyer avant travaux déterminé (à un montant inférieur ou supérieur au plafond BPP) 
et s’agissant alors de la détermination du loyer après travaux, le loyer avant travaux 
pouvait encore être augmenté pour couvrir les coûts des travaux (art. 9 al. 5 et 6, 
art. 11 al. 1 let. d et al. 3 LDTR). En effet, lorsque plusieurs motifs justifiaient de 
fixer le loyer après travaux au-delà du plafond LDTR, les hausses de loyer calculées 
selon chaque motif s’additionnaient. 
S’agissant de la première étape de la détermination du loyer avant travaux, 
l’art. 11 al. 1 let. d LDTR se référait aux trois méthodes prévues par le CO, soit : la 
méthode absolue du calcul de rendement (art. 269 CO), généralement utilisée pour 
fixer le loyer d’un nouveau bail avec un nouveau locataire, mais aussi parfois en 
cours de bail (par exemple lorsque le loyer identique depuis des années ne couvrait 
pas/plus les coûts ou lorsque l’immeuble changeait de propriétaire) ; l’autre 
méthode absolue des loyers usuels du quartier (art. 269a CO), également utilisée 
pour les loyers des nouveaux baux pour de nouveaux locataires, mais parfois aussi 
en cours de baux et la méthode relative visant à faire évoluer le loyer en cours de 
bail lorsque les facteurs relatifs suivants avaient évolué entre deux moments : le 
taux hypothécaire de référence (art. 269a let. b CO), les charges d’exploitation de 
l’immeuble et le renchérissement, soit l’évolution de l’indice suisse des prix à la 
consommation (ci-après : ISPC) (art. 269a let. e CO). 
En cas de travaux portant sur plusieurs appartements en même temps, l’OCLPF 
avait parfaitement compris l’art. 11 al. 1 let. d LDTR puisque, dans son formulaire 
D13 intitulé « État locatif avant/après travaux » figurait une colonne « Loyer annuel 
net actualisé à la pièce ». Cette colonne devait toutefois être utilisée non pas 
seulement pour les immeubles faisant l’objet de travaux avec des locataires en place 
(méthode relative généralement applicable sauf exceptions) mais aussi pour des 
immeubles faisant l’objet de travaux sans locataires avec remises en location à 
d’autres locataires à la fin des travaux. Lorsque les travaux portaient sur un 
appartement isolé comme in casu, le formulaire D12 à utiliser mentionnait 
également que le loyer avant travaux devait être réactualisé s’agissant des baux en 


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cours. Cette réactualisation était toutefois également nécessaire lorsque le loyer 
avant travaux ne couvrait pas les coûts (conformément à l’art. 269 CO). Quant à la 
méthode du calcul de rendement, elle était à utiliser lorsque le loyer avant travaux 
ne permettait pas de couvrir les coûts actuels de l’immeuble ramenés à cet 
appartement. Il s’agissait alors de faire ce calcul de rendement visant à déterminer 
le loyer minimal avant travaux permettant au propriétaire de payer ses factures en-
dehors de tous travaux pour ce logement. En l’espèce, le loyer avant travaux de 
CHF 5'712.-/an, soit CHF 2'856.-/pièce/an que payait le précédent locataire ne 
couvrait pas les coûts de la recourante. Le calcul de rendement produit dans le cadre 
de la demande d’autorisation de construire montrait que le loyer avant travaux (soit 
sans travaux) devait être de CHF 10'709.-/an, soit 2 pièces x CHF 5'355.-/pièce/an. 
Dans ce contexte, il convenait de répartir équitablement les coûts entre les surfaces 
louées de façon à ce que le loyer calculé pour le logement litigieux soit juste. C’était 
exactement ce qu’elle avait fait, en vérifiant que tous les appartements des mêmes 
nombres de pièces au sein des deux immeubles sis rue de C______ 4______-
3______ aient des surfaces similaires. Or, c’était effectivement le cas, puisqu’à 
teneur du tableau récapitulant les surfaces et pièces de tous les appartements de ces 
immeubles, les logements de 26 m2, y compris celui faisant l’objet de la présente 
procédure, étaient considérés comme des 2 pièces, les 3 pièces faisant tous environ 
35 m2 et les 4 pièces environ 64 à 65 m2. Cette répartition équilibrée des 172 pièces 
au total permettait de déterminer le loyer à la pièce nécessaire pour couvrir les coûts 
des deux immeubles. Ce loyer était de CHF 5'355.-/pièce/an, soit l’état locatif 
nécessaire pour les deux immeubles rue de C______ 4______-3______ de 
CHF 1'348'593.-/an réparti préalablement proportionnellement selon les surfaces 
commerciales totales et les surfaces de logements totales, l’état locatif pour les 
logements de CHF 920'975.-/an étant divisé par les 172 pièces au total. Ceci 
permettait ensuite d’obtenir par la règle de trois le loyer avant travaux de 
l’appartement de CHF 10'709.-/an (soit 2 pièces x CHF 5'355.-/pièce/an). 
Vu ce qui précèdait, le nombre de pièces de ce logement ne pouvait simplement être 
réduit à 1.5 pièce en application du règlement d'exécution de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01) pour ce 
seul logement, comme l'avait fait l’OCLPF dans son préavis. Il faudrait alors revoir 
le nombre de pièces de tous les logements de l’immeuble. En effet, s'agissant de 
treize logements de 2 pièces, leur nombre total de pièces serait de 19,5 pièces et 
non plus de 26 pièces. Cette réduction de 0.5 pièce par logement, qui devrait aussi 
être vérifiée/appliquée pour tous les autres appartements de l’immeuble par équité, 
réduirait le nombre total de pièces des deux immeubles, et donc augmenterait le 
loyer/pièce/an minimal nécessaire pour couvrir les coûts et donc aboutir à un loyer 
par appartement similaire à celui calculé avec le nombre de pièces actuel. Dans la 
mesure où l’exigence de l’OCLPF compliquait inutilement le calcul équitablement 
effectué par la recourante, il convenait de maintenir l’appartement concerné en tant 
que 2 pièces, comme autorisé par l’art. 2B RGL. 


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Quant à la détermination du loyer après travaux, il convenait d’appliquer l’art. 11 
al. 1 let. a à c LDTR (méthode Fracheboud-LDTR) qui expliquait comment calculer 
la hausse du loyer pour rentabiliser les coûts des travaux de l’appartement. Si le 
loyer avant travaux répondait au BPP quant à son montant et à son nombre de 
pièces, ce qui était le cas ici, le loyer après travaux devait en principe répondre aux 
BPP, c’est-à-dire être augmenté jusqu’au plafond actuel de CHF 3'528.-/pièce/an. 
Cela étant dit, plusieurs exceptions permettant d’augmenter les loyers au-dessus du 
plafond LDTR étaient invocables ici. En effet, le but de la LDTR était de fixer des 
règles sur les loyers, tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires. 
Ainsi, l’art. 9 al. 4 à 6 LDTR prévoyait plusieurs circonstances particulières 
justifiant de dépasser le plafond LDTR, qui n’étaient pas exhaustives, de sorte que 
le DT disposait d’une importante latitude de jugement. Le législateur avait souhaité 
que l’OCLPF applique le principe de proportionnalité et la loi de manière 
raisonnable afin d’éviter que la LDTR ne devienne si contraignante que les 
propriétaires n’entretiennent plus leurs immeubles ni ne les valorisent en raison des 
coûts trop importants à investir. De même, en cas de travaux importants induisant 
des coûts considérables, il convenait d’appliquer intégralement la hausse des loyers 
calculée en application de l’art. 11 al. 1 let. a à c LDTR. 
Lorsque plusieurs motifs justifiaient de fixer le loyer après travaux au-delà du 
plafond LDTR, les hausses de loyer calculées selon chaque motif devaient 
s’additionner, conformément à la jurisprudence. En outre, comme c’était le cas ici, 
le loyer répondant aux BPP avant travaux devait être supérieur aux BPP après 
travaux lorsque le propriétaire ne pouvait pas supporter les coûts sans majoration 
de loyer (art. 9 al. 5 LDTR, à propos duquel l’art. 11 al. 3 LDTR s’appliquait par 
analogie avec l’art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - 
L 5 20.01). Ceci ressortait de l’ATA/86/2006 (consid. 6-7) qui portait, comme in 
casu, sur un loyer avant travaux inférieur au plafond LDTR, la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) ayant alors 
indiqué que le propriétaire n’avait pas produit, au cours de l'instruction, le calcul de 
rendement permettant de fixer le loyer au-dessus du plafond, malgré les invitations 
expresses du DT qui se devait d’appliquer dans son appréciation tous les facteurs 
de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO. 
Ainsi, lorsque le loyer auquel aboutissaient les calculs de hausse mentionnés supra 
ne permettait pas de couvrir les coûts de l’appartement comme in casu, il convenait 
de faire un calcul de rendement comme prescrit à l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, qui 
renvoyait à l’art. 269 CO. Or, c’était exactement ce qu’elle avait fait ici en 
procédant à un calcul de rendement de ses deux immeubles, qui montrait que « pour 
tourner financièrement » avant travaux, l’appartement concerné devait avoir un 
loyer de CHF 13'020.-/an (= loyer avant travaux permettant de couvrir les coûts 
avant travaux de CHF 10'709.-/an + hausse de CHF 2'311.-/an du formulaire D12 
pour rentabiliser les travaux). Dans le cas où le loyer avant travaux ne suffisait pas 
à couvrir les coûts d’exploitation du bien à rénover et que celui après travaux ne 


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couvrait pas non plus les coûts, il fallait effectuer ce calcul de rendement avec ces 
deux étapes, qui ne s’appliquait pas uniquement lorsque les loyers avant travaux 
étaient supérieurs au plafond LDTR, mais également lorsqu’ils étaient inférieurs à 
celui-ci. 
En effet, s’il était exact que l’art. 11 al. 3 LDTR permettait de faire un calcul de 
rendement en vue d’augmenter le loyer après travaux lorsque celui-ci dépassait 
avant rénovation le niveau des loyers répondant aux BPP, il ne fallait pas s’en tenir 
à cette interprétation littérale qui laissait penser qu’un tel calcul de rendement ne 
serait inversement pas possible lorsque le loyer avant travaux était inférieur au 
plafond LDTR. Si le législateur avait accepté d’être souple avec un propriétaire qui 
percevait un loyer déjà plus élevé que CHF 3'528.-/pièce/an avant travaux, le DT 
devait être d’autant plus souple avec le propriétaire qui touchait un loyer inférieur 
à ce plafond avant travaux lui permettant encore moins de couvrir ses frais de 
travaux, selon le principe « qui peut le plus peut le moins ». Ce principe avait 
parfaitement été appliqué dans l’ATA/86/2006 précité, lequel avait trait, comme 
ici, à un loyer avant travaux inférieur au plafond LDTR, se référant au calcul de 
rendement à effectuer lorsque le propriétaire ne pouvait pas supporter les coûts sans 
majoration de loyer. Le législateur avait en outre rappelé à plusieurs reprises qu’il 
s’agissait d’appliquer la loi de manière souple en tenant compte du principe de 
proportionnalité et de toutes les circonstances, notamment la réalité des coûts, afin 
d’éviter que les immeubles ne se dégradent. 
En l’espèce, le calcul de rendement effectué par ses soins permettait d’obtenir l’état 
locatif minimal nécessaire pour payer tous les coûts de ses deux immeubles. 
L’objectif était qu’elle puisse être à même de payer ses charges d’exploitation, en 
obtenant le rendement admissible selon la loi permettant de payer encore les 
rendements sur les avoirs de prévoyance de ses assurés cotisants encore actifs, les 
rentes de ses pensionnés, les impôts, les coûts ne pouvant pas être pris en compte 
dans les charges d’exploitation lors du calcul de rendement en application de la 
jurisprudence fédérale, comme les frais de contentieux, les loyers perdus des locaux 
vacants, les frais de publicité pour trouver des locataires, etc. Dès lors, le loyer fixé 
après travaux pour l’appartement litigieux à CHF 5'712.-/an par l’OCLPF portait 
atteinte aux art. 1, 10 al. 2, 11 al. 1 let. a à d et 11 al. 3 LDTR. 
En outre, une violation du droit de la propriété au sens de l’art. 26 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) était à déplorer, 
au vu du droit du propriétaire à pouvoir toucher des loyers lui permettant au moins 
de payer les factures relatives à son immeuble. De ce fait, sa liberté économique 
avait également été violée. Dans ce contexte, l’OCLPF avait également violé la 
primauté du droit fédéral, à savoir le droit du bail s’agissant du calcul de rendement 
de l’art. 269 CO, qui donnait au bailleur la garantie d'obtenir un loyer couvrant ses 
coûts, l'art. 269 CO étant une illustration de la protection de la garantie de la 
propriété. 


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Plusieurs documents étaient joints, dont le contenu sera repris dans la partie « En 
droit » ci-après en tant que de besoin, notamment : 
- 
un calcul de rendement de l’appartement avant et après travaux ; 
- 
un tableau des surfaces et pièces des immeubles, sis rue de C______ 4______-
3______ ; 
- 
les frais d’acquisition de ceux-ci ; 
- 
un tableau listant toutes les charges desdits immeubles ; 
- 
un tableau listant les charges de ces immeubles retenues pour le calcul de 
rendement ; et 
- 
les plans de l’appartement avant et après travaux. 
6. 
Après que le DT s’en soit rapporté à justice quant à la requête de retrait de l’effet 
suspensif au recours le 22 avril 2024 (tout en demandant qu’il soit rappelé, dans 
l’hypothèse où cette requête serait admise, que la recourante consentait par avance 
à ce que les coûts relatifs aux travaux ne puissent par hypothèse être rentabilisés en 
cas de location de l’appartement durant les trois ans suivant la fin des travaux qu’à 
hauteur du loyer maximum autorisé si celui-ci devait être confirmé) et que la 
recourante ait persisté dans sa demande y relative le 26 avril 2024, le tribunal, par 
décision du 30 mai 2024 (DITAI/330/2024), entrée en force, a admis la demande 
de retrait de l’effet suspensif au recours. 
Il était précisé que, par sa demande de pouvoir entamer immédiatement les travaux, 
la recourante consentait par avance à ce que les coûts y relatifs ne puissent par 
hypothèse être rentabilisés, en cas de location de l’appartement durant les trois ans 
suivant la fin des travaux, qu’à hauteur du loyer maximum autorisé, au cas où le 
chiffre 7 de la décision querellée serait confirmé à l’issue de la présente procédure. 
7. 
Dans ses observations sur le fond du 11 juin 2024, le DT a conclu au rejet du recours 
et à la confirmation de la décision attaquée, sous suite de frais. 
Le recours portait uniquement sur la fixation et blocage du loyer de l’appartement 
concerné à CHF 5'712.-/an, soit CHF 3'808.-/pièce/an pendant trois ans à compter 
de la remise en location après la fin des travaux, motif pris du fait que l’OCLPF 
aurait dû appliquer la méthode absolue du calcul de rendement pour fixer le montant 
du loyer avant travaux et, dans ce cadre, retenir que le nombre de pièces de 
l’appartement concerné était de 2 au lieu d’1.5 puis, dans un second temps, 
appliquer cette même méthode absolue du calcul de rendement pour déterminer le 
loyer après travaux. 
S’agissant de la fixation du loyer avant travaux, l’appartement d’1.5 pièce en cause 
faisait partie de la catégorie d’appartements où sévissait une pénurie et le loyer 
avant travaux à prendre en compte était de CHF 3'808.-/pièce/an, de sorte que la 
fixation du loyer par l’OCLPF était parfaitement justifiée. Ce loyer avant travaux 
ne pouvait être fixé selon la méthode absolue du calcul de rendement. Selon la 


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jurisprudence, les critères de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des 
règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation des loyers, 
dans la mesure où ils faisaient intervenir des éléments liés au rendement des fonds 
investis dans les travaux par le propriétaire. La finalité de l’art. 11 LDTR était 
cependant différente, cet article s’intégrant dans un dispositif légal mis en place 
pour assurer le maintien, en faveur de toutes les catégories de la population, d’un 
parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondaient à leurs 
besoins. Le renvoi de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR aux art. 269 ss CO visait les cas où 
les calculs de loyer selon les lettres a à c de cette disposition conduiraient à un loyer 
qui serait encore abusif (ATA/508/2008 [recte : ATA/502/2008] du 30 septembre 
2008 consid. 7b). La chambre administrative avait retenu que seuls les facteurs de 
l’art. 11 al. 1 let. a à c LDTR pouvaient être appliqués pour justifier une hausse de 
loyer avant travaux (méthode relative du calcul de loyer). La méthode alternative, 
basée sur la comparaison avec les loyers du quartier (art. 11 al. 1 let. d LDTR 
renvoyant à l’art. 269a CO) ne pouvait être appliquée que subsidiairement, si la 
méthode des coûts de l’art. 11 al. 1 let. a à c LDTR avait conduit à un loyer abusif. 
Ainsi, pour effectuer le calcul de répercussion du coût des travaux sur les loyers, il 
fallait en premier lieu réactualiser les loyers avant travaux en appliquant la méthode 
relative, soit en utilisant les autres facteurs de hausse et de baisse du loyer selon le 
droit du bail (art. 11 al. 1 let. d LDTR). Cependant, cette réactualisation devait être 
faite uniquement en cas de maintien des locataires dans leurs appartements, 
conformément à la doctrine. Or, in casu, le logement concerné étant vide, une 
réactualisation du loyer n’était pas possible et il convenait de prendre en compte le 
dernier loyer appliqué avant travaux dans le cadre du calcul selon l’art. 11 LDTR. 
Partant, il n’y avait pas lieu de retenir le loyer fictif présenté par la recourante ; la 
thèse qu’elle défendait avait pour seul but de pouvoir prendre comme base un loyer 
initial plus élevé et, ainsi, de pouvoir se départir des cautèles spécifiquement mises 
en place par la LDTR pour éviter des abus de la part des propriétaires. 
La recourante n’amenait en outre aucune preuve que le montant de ce loyer, qui 
respectait les limites légales prévues pour préserver des intérêts prépondérants, ne 
lui permettait pas de couvrir ses coûts. Se borner à affirmer le contraire ne suffisait 
pas. De plus, les travaux ne portaient que sur un seul appartement et le bâtiment ne 
bénéficiait d’aucune mesure de protection patrimoniale pouvant éventuellement 
justifier des coûts de travaux plus élevés que d’ordinaire. En tout état, même en 
droit privé, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l’art. 269 CO 
développés par la pratique du droit du bail n’étaient pas destinés à assurer un 
rendement minimal au propriétaire, de sorte que la recourante pouvait d’autant 
moins se prévaloir de cette disposition en lien avec la fixation des loyers prévus par 
la LDTR, dont le but était de préserver l’habitat et les conditions de vie existants. 
Enfin, le nombre de pièces retenu par l’OCLPF était conforme à l’art. 1 al. 5 RGL 
puisque la surface de l’appartement concerné était de 24 m2 (surface du séjour, de 
la cuisine et de l’entrée), ce qui était inférieur au minimum de 26 m2 pour 2 pièces. 


- 11/29 - 
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Pour le surplus, dès lors qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer ici la méthode absolue 
du calcul de rendement, les considérations de la recourante quant au nombre de 
pièces de l’appartement ne pouvaient être retenues. 
S’agissant de la fixation du loyer après travaux, la recourante tentait de défendre, 
par un raisonnement confus, que le loyer après travaux devait, lui aussi, faire l’objet 
d’un calcul du rendement et être rehaussé, tout en citant les exceptions prévues à 
l’art. 9 al. 4 à 6 LDTR permettant de dépasser le plafond prévu par la LDTR en cas 
de circonstances particulières. 
Or, d’une part, elle se limitait à mentionner la jurisprudence et doctrine y relatives 
sans démontrer les éléments de son dossier qui lui permettraient de retenir 
concrètement qu’une des circonstances particulières citées lui serait applicable. 
D’autre part, la prémisse de son raisonnement était fausse, puisqu’à l’inverse de ce 
qu’elle avançait, le loyer avant travaux dépassait le plafond des loyers répondant 
aux BPP. Ainsi, une hausse des loyers n’était en tout état pas admissible en 
application de l’art. 11 al. 3 LDTR. 
Selon les travaux préparatoires relatifs à cette disposition légale, celle-ci visait à 
permettre la rénovation d’immeubles dont le loyer dépassait déjà, avant travaux, le 
niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant une augmentation desdits 
loyers, pour autant que ceux-ci aient été précédemment équitablement fixés. De 
plus, selon la jurisprudence, l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR était limitée aux 
logements loués à un prix qui apparaissait, avant travaux, comme abusivement 
élevé et qui correspondait déjà à ce qui serait admissible après transformation, une 
telle interprétation étant en accord avec le texte légal et les travaux préparatoires 
(Mémorial du Grand Conseil 1999, pp. 1087-1088). Ainsi, comprise de façon 
restrictive, cette disposition légale était susceptible d’une interprétation conforme à 
la Cst ; elle n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers procurant un 
rendement abusif et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs, la 
réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement 
supportable permettait à l’autorité de respecter le principe de proportionnalité lors 
de l’application de cette disposition. 
En outre, la chambre administrative avait récemment confirmé (ATA/1333/2023 
consid. 10.6) que le fait que le loyer avant travaux eût été supérieur aux loyers 
correspondant aux BPP n’était pas exceptionnel à Genève et constituait une 
circonstance déjà appréhendée par l’art. 11 al. 3 LDTR. Dans cette affaire, qui 
portait sur l’application de l’art. 10 al. 2 LDTR : il avait été considéré que renoncer 
à la fixation du loyer pour ce seul motif reviendrait à appliquer trop fréquemment 
l’exception prévue par l’art. 10 al. 2 LDTR, ce qui contreviendrait aux objectifs 
poursuivis par la loi, notamment celui consistant à conserver sur le marché des 
logements répondant à un besoin en raison de leur prix ; si le loyer avant rénovation 
dépassait le plafond des BPP, la recourante concernée n'avait pas soutenu, ni n'avait 
démontré, qu’un loyer non majoré ne lui aurait pas permis de supporter 
économiquement le coût des travaux ; partant, la chambre administrative avait 


- 12/29 - 
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considéré que c’était à bon droit que le DT avait maintenu le loyer au même niveau 
que le précédent, en application de l’art. 11 al. 3 LDTR. 
Or, ce raisonnement s’appliquait au cas d'espèce puisque la recourante n’avait 
aucunement démontré, dans le cadre de l’instruction de sa requête, que le loyer 
avant travaux ne lui permettrait pas de supporter économiquement le coût des 
travaux des logements existants, alors même qu’il dépassait déjà le plafond des 
loyers répondant aux BPP. Elle se bornait en effet uniquement à affirmer, dans son 
courrier du 4 mars 2024, mais sans le démontrer, que le loyer de l’ancien locataire 
avant travaux ne couvrait pas ses coûts. Ainsi, l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR 
ne prêtait pas le flanc à la critique et c’était à juste titre que le loyer après travaux 
avait été maintenu à son niveau précédent. 
Enfin, aucune violation du principe de la primauté du droit fédéral n’était à déplorer. 
Dans un cas vaudois portant sur la fixation de loyer après transformation (arrêt 
1C_110/2017 consid. 4.1.2 et 4.2.2), le Tribunal fédéral, après avoir procédé à une 
analyse détaillée de toutes les conditions permettant une restriction des droits 
fondamentaux, avait retenu que la fixation du loyer et, partant, l’intérêt public à la 
préservation d’un parc locatif répondant aux besoins de la population ,était légitime 
et justifiait l’atteinte aux garanties constitutionnelles de la propriété et de la liberté 
économique des propriétaires. 
8. 
Par réplique du 2 juillet 2024, la recourante a persisté dans ses conclusions. 
Le DT se référait à l’art. 269a CO et à un article de doctrine qui concernait cette 
même disposition légale. Or, celle-ci traitait des facteurs relatifs de hausse de loyer 
« Fracheboud-LDTR » à appliquer après travaux, notamment les fonds propres 
investis pour lesdits travaux. Ces éléments étaient à distinguer des éléments 
financiers à prendre en compte pour fixer le loyer minimal permettant de couvrir 
les coûts avant travaux visés par l’art. 11 al. 1 let. d LDTR (l’art. 269 CO concernant 
la méthode de calcul de rendement), que l’auteur ne traitait pas dans sa contribution 
doctrinale car il se référait à des jurisprudences rendues sous l’empire de l’ancienne 
LDTR de 1989 qui ne réglait pas ce sujet, lequel était en revanche réglé par l’art. 11 
al. 1 let. d LDTR dans sa version actuelle, entrée en vigueur le 23 mars 1996. 
L’ATA/508/2008 mentionné par le DT, qui était en réalité l’ATA/502/2008, 
renvoyait à la contribution doctrinale précitée et concernait l’art. 269a CO, de sorte 
qu’il n’était pas pertinent pour le présent cas. En ce sens, le consid. 7b de cet arrêt 
(qui se référait à la méthode relative) était illogique et non pertinent dès lors qu’il 
portait sur la méthode des loyers usuels du quartier. Au consid. 7d de cet arrêt, la 
chambre administrative avait expliqué que la méthode des loyers du quartier de 
l’art. 269a let. a CO ne s’appliquerait pas lorsque le loyer obtenu avec le calcul 
LDTR aboutirait à un loyer qui serait encore abusif. Cette instance n’avait donc pas 
exclu l’application de la méthode des loyers du quartier, mais semblait avoir 
uniquement retenu que cette méthode absolue ne pourrait pas être appliquée si le 
loyer était déjà abusif en application de l’autre méthode absolue du calcul de 
rendement de l’art. 269 CO. Or, dans le présent cas, il s’agissait précisément 


- 13/29 - 
A/1194/2024 
d’appliquer la méthode absolue du rendement pour calculer le socle minimal de 
loyer non abusif en application de l’art. 269 CO permettant à la recourante de 
couvrir ses frais. 
La doctrine à laquelle le DT se référait pour retenir que la réactualisation des loyers 
avant travaux devait se faire uniquement en cas de maintien des locataires dans leur 
appartement, soit Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR, 
Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et aliénation, 
Immeubles de logements et appartements, 2014, p. 282-283, n’indiquait en réalité 
rien de tel. C’étaient les pages 284 et 285 de cet ouvrage qui traitaient de la 
réactualisation des loyers fondée sur la méthode relative lorsque des travaux avaient 
lieu en cours de bail. Ce chapitre 10.4.2.1-10.4.2.2 traitait uniquement de la 
méthode relative, en rappelant qu’elle ne s’appliquait qu’en cours de bail, mais ne 
disait pas qu’une réactualisation ne pouvait avoir lieu qu’en cours de bail. La LDTR 
n’excluait pas que le loyer puisse être réactualisé entre deux locations sur la base 
de la méthode absolue du rendement afin que la propriétaire puisse couvrir les coûts 
de l’appartement concerné avant travaux en application de l’art. 269 CO, auquel 
renvoyait l’art. 11 al. 1 let. d LDTR. 
Elle avait prouvé que le loyer fixé ne lui permettrait pas de couvrir ses coûts, dès 
lors qu’elle avait produit, avec sa requête d’autorisation, un calcul de rendement 
complet avec justificatifs démontrant que, pour couvrir ses coûts, il lui faudrait 
précisément le loyer avant puis après travaux calculé à CHF 13'020.-/an. Ce loyer 
n’était pas abusif puisque justement calculé selon la méthode du rendement 
aboutissant au loyer minimal nécessaires pour couvrir tous les frais, auquel 
s’ajoutait l’augmentation de loyer induite par les travaux. 
Quant à la référence à l’arrêt 1C_110/2017 rendu dans une affaire relative à la 
LDTR vaudoise dont le système de calcul différait de celui de la LDTR genevoise, 
le TF avait retenu, selon sa compréhension, que l’art. 269 CO permettait au bailleur 
d’obtenir un loyer maximal qui pourrait donc être inférieur, et non un loyer 
minimal. Toutefois, cette jurisprudence était dépassée par la jurisprudence plus 
récente de la Cour de droit civil fédérale. En effet, le Tribunal fédéral 
(4A_239/2018) avait expliqué comment un bailleur devait procéder pour établir un 
calcul de rendement de son bien en vue d’obtenir un loyer plus élevé suffisant, mais 
non abusif. En l’occurrence, dans cette affaire ; comment démontrer que son congé 
économique était valide, en produisant les documents nécessaires en vue du calcul 
de rendement à effectuer (documents précisément non produits, ce qui avait conduit 
à l’annulation de son congé). Or, il s’agissait exactement du calcul de rendement 
qu’elle avait elle-même effectué dans le présent cas. Par ailleurs, la Cour de droit 
public fédérale semblait oublier que le montant du rendement sur fonds propres (qui 
était l’un des postes du calcul de rendement) était considérablement, voire 
pleinement, utilisé pour payer les impôts et, s’agissant de propriétaires 
institutionnels comme ici, pour verser les rentes aux pensionnés et assurer les 
rendements minimaux des montants épargnés par les assurés actifs, mais aussi 


- 14/29 - 
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toutes les autres charges non prises en compte dans les charges d’exploitation des 
immeubles alors qu’elles existaient pourtant. 
Il était donc erroné de soutenir que le loyer calculé selon l’art. 269 CO serait un 
loyer maximal. Le Tribunal fédéral en avait pris conscience après 2018, puisqu’en 
automne 2020, il avait effectué un important changement de jurisprudence, en 
retenant que, tant que le taux hypothécaire de référence était inférieur ou égal à 2%, 
il convenait d’ajouter à ce taux, un taux de 2% pour obtenir le taux de rendement 
admissible sur fonds propres (et non plus seulement 0,5% comme prévu par la 
jurisprudence depuis 1986 et jusqu’alors). Partant, il était faux de soutenir que le 
montant du loyer bloqué ne violait pas la garantie de sa propriété. 
Le DT ne motivait pas son allégation selon laquelle l’art. 9 al. 4 et 5 LDTR ne 
s’appliquait pas au présent cas. Quant à l’argument du précité selon lequel l’art. 11 
al. 3 LDTR ne s’appliquerait pas davantage, depuis le Mémorial de 1999 cité, les 
coûts d’entretien, de rénovation et d’exploitation avaient augmenté. Par ailleurs, les 
loyers contrôlés LGL et LGZD fondés sur les coûts étaient supérieurs à ce plafond 
de CHF 3'528.-/pièce/an, de sorte que ledit plafond pouvait parfois, comme ici, être 
économiquement insoutenable. 
L’ATA/1333/2023 cité par le DT faisait l’objet d’un recours pendant devant le 
Tribunal fédéral et son état de fait était différent du présent cas, de sorte qu’il n’était 
pas pertinent. 
Enfin, si, par impossible, l’appartement concerné devait être un logement d’1.5 
pièce comme allégué par le département et donc avoir un loyer supérieur au plafond 
BPP avant travaux, l’art. 11 al. 3 LDTR s’appliquerait avec le calcul de rendement 
produit. 
9. 
Dans sa duplique du 24 juillet 2024, le DT a persisté dans ses conclusions. 
Le loyer de référence était le dernier loyer brut avant travaux. Selon la jurisprudence 
et la doctrine (GAIDE/Valérie DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 285), le rendement, 
et donc une réactualisation du loyer, pouvait être pris en compte dans le loyer avant 
travaux uniquement lorsque le locataire restait le même après les travaux. 
Les éléments relevant du droit privé allégués par la recourante pour justifier d'une 
application du rendement dans le calcul du loyer ne lui étaient d’aucune aide, même 
à envisager leur application au présent cas. En effet, selon le Tribunal fédéral (arrêt 
1C_471/2018 consid. 2.2 et 2.3 in SJ 2020 I 109), les principes applicables en 
matière de contrôle des loyers selon le droit public et de fixation des loyers selon le 
droit privé étaient différents et ne prenaient pas en compte les mêmes intérêts. Si, 
en règle générale, les loyers fixés par l’autorité publique ne devaient pas dépasser 
trop largement les loyers déterminés au terme d’un calcul de rendement selon 
l’art. 269 CO pour le marché libre, l’inverse ne s’appliquait pas ; c’était au contraire 
l’essence des loyers contrôlés que d’être moins chers que les loyers libres. 
Il n’avait jamais soutenu que l’art. 11 al. 3 LDTR ne serait pas applicable, le 
contraire ressortant précisément de ses écritures. Le loyer fixé permettait 


- 15/29 - 
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économiquement à la recourante de supporter le coût des travaux sans majoration 
de loyer et cette dernière ne démontrait pas le contraire. De simples affirmations 
relatives à la hausse générale des coûts n’étaient pas suffisantes à cet égard. 
Enfin, l’ATA/1333/2023 conservait sa pertinence, nonobstant le recours pendant 
puisque le raisonnement tenu par la chambre administrative était fondé. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la 
LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 
4. 
Les arguments formulés par les parties à l'appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêts du Tribunal fédéral 
1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 4.1 ; 1D_2/2017 du 22 mars 2017 
consid. 5.1 ; 1C_304/2016 du 5 décembre 2016 consid. 3.1 ; 1C_592/2015 du 27 
juillet 2016 consid. 4.1 ; 1C_229/2016 du 25 juillet 2016 consid. 3.1 et les arrêts 
cités), étant rappelé que, saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office et 
que s'il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n'est pas lié par les 
motifs qu'elles invoquent (art. 69 al. 1 LPA ; cf. not. ATA/1024/2020 du 13 octobre 
2020 consid. 1 et les références citées ; ATA/386/2018 du 24 avril 2018 consid. 1b; 
cf. aussi ATF 140 III 86 consid. 2 ; 138 II 331 consid. 1.3 ; 137 II 313 consid. 1.4). 
5. 
L'objet du litige est défini par trois éléments : principalement par l'objet du recours 
(ou objet de la contestation) et les conclusions du recourant, et accessoirement par 


- 16/29 - 
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les griefs ou motifs qu'il invoque. Il correspond objectivement à l’objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 
consid. 1.5 ; ATA/504/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les arrêts cités). 
6. 
À titre liminaire, le tribunal constate, eu égard aux conclusions de la recourante et 
conformément à la jurisprudence citée supra, que le présent recours porte 
uniquement, d’une part, sur le montant du loyer LDTR fixé à CHF 5'712.- par an 
dans le préavis de l’OCLPF du 11 mars 2024, lequel fait partie intégrante de l’APA 
2______/1 querellée, et, d’autre part, sur la qualification du logement concerné de 
1,5 pièce. 
Le présent litige sera par conséquent circonscrit à ces deux questions. 
7. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (art. 1 al. 1 et 2 LDTR). 
À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien 
et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 
let. b LDTR). 
8. 
Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs : notamment d'améliorer la 
protection des locataires (MGC 1997 64/X 10562) et de conserver sur le marché 
certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix et de 
leur conception (ATF 116 Ia 401 consid. 9c). 
Sont ainsi notamment visés ; les travaux de rénovation qui ont pour conséquence 
de faire basculer des catégories de logements conçues pour des familles modestes 
et nombreuses dans des catégories de logements destinées à des personnes aisées et 
sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyers bas ou modérés vers des loyers 
d’appartements de luxe (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 consid. 6b et la 
référence citée). 
9. 
Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation. 
L'autorisation est accordée notamment pour les travaux de rénovation au sens de 
l'art. 3 al. 1 let. d LDTR (art. 9 al. 1 let. e LDTR). 
10. 
Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, 
quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (art. 9 al. 2 LDTR). Il s'agit 
d'hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op.cit., p. 133). 
Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 
al. 3 LDTR). 
11. 
Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 2022 (ArLoyers - 
L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu brut médian des 


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contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre CHF 2'627.- à 
CHF 3'528.- la pièce par année. 
12. 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP 
notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la 
pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. 
Ainsi, en particulier, un logement répond aux BPP lorsque son loyer est supérieur 
au plafond LDTR et que son nombre de pièces entre dans une catégorie en pénurie 
(cas où seule la condition alternative du genre est remplie) (ATA/185/2021 du 23 
février 2021 consid. 5c ; ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019 consid. 7e). 
13. 
Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de 
l'application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 15 novembre 2023, en vigueur dès le 
1er janvier 2024 (ArAppart – L 5 20.03), il y a pénurie dans toutes les catégories 
d'appartements d'1 à 7 pièces inclusivement. 
14. 
Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, le département se réfère à 
l'art. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection 
des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), qui s’applique au calcul du nombre 
de pièces des logements soumis à la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), à l'exception des logements d’utilité 
publique. La chambre administrative admet depuis de nombreuses années que, dans 
la mesure où les buts poursuivis par la LDTR et la LGL relèvent d’un même souci 
de préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève, on peut 
parfaitement appliquer la disposition précitée, par analogie, au calcul du nombre de 
pièces selon la LDTR (cf. not. ATA/334/2014 du 13 mai 2014 et les références 
citées). 
15. 
À teneur de l’art. 1 al. 4 RGL, pour le calcul du nombre de pièces des logements, il 
est tenu compte de la surface nette, telle que définie à l’art. 4 RGL. 
L’art. 1 al. 5 RGL prévoit que le nombre de pièces du logement, cuisine comprise, 
est de 1,5 pièce pour une surface nette minimum de 20 m2 et de 2 pièces pour une 
surface nette minimum de 26 m2. 
16. 
L’art. 2B al. 1 RGL prévoit que le département peut déroger aux art. 1 et 2 RGL 
pour des immeubles existants transformés ou rénovés. Ce dernier statue après 
consultation de la commission d’architecture (al. 3). 
17. 
Par surface nette du logement, il faut entendre l’addition des surfaces des pièces, 
d’au moins 9 m2, et des demi-pièces, d’au moins 6 m2, habitables du logement et 
de la cuisine, ainsi que du laboratoire (art. 4 al. 1 RGL). 
18. 
En l’espèce, au vu des plans visés ne varietur figurant au dossier, il convient de 
constater que le calcul des pièces effectué par le service LDTR apparaît correct, ce 
que la recourante ne conteste au demeurant pas. 


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Elle prétend toutefois que l’appartement concerné - loué en tant que 2 pièces à 
teneur du contrat de bail conclu avec l’ancien locataire en 1985 et considéré comme 
tel dans le calcul de rendement de l’immeuble, au même titre que les autres 
appartements identiques des immeubles 4______ et 3______ de la rue de C______ 
- aurait dû être maintenu en tant que 2 pièces, en application de l’art. 2B RGL, afin 
de ne pas compliquer le calcul équitablement effectué par ses soins. 
À ce titre, le tribunal relève que cette disposition réglementaire offre au département 
la possibilité de déroger à la règle de calcul des pièces au sens de l’art. 1 RGL 
précité mais ne contraint nullement ce dernier à procéder de la sorte. Aucun motif 
autre que l’intérêt personnel de la recourante n’ayant ici été invoqué, l’on distingue 
mal sur quelle base il pourrait être retenu que le DT aurait erré en appliquant le 
règlement sans faire usage d’une éventuelle possibilité qui lui est offerte à bien 
plaire. 
Partant, il convient de retenir que c’est à bon droit que l’autorité intimée a considéré 
que le logement concerné était un appartement de 1,5 pièce et non de 2 pièces, 
comme mentionné par la recourante dans sa demande d’autorisation de construire. 
Cette requalification du nombre de pièces du logement a une incidence sur le loyer 
avant travaux par pièce. En effet, le loyer avant travaux, en tant que logement de 2 
pièces, était de CHF 2'856.- la pièce/l’an. Il était alors compris dans la fourchette 
des loyers correspondant aux BPP telle que prévue par l’ArRLoyers cité plus haut. 
Suite à sa requalification en tant que 1,5 pièce, son loyer à la pièce par an s'élève 
désormais à CHF 3'808.- et dépasse ainsi la fourchette de loyers des BPP précitée. 
Cela étant, même si ce loyer est désormais supérieur au plafond LDTR, il n’en 
demeure pas moins que le logement en cause correspond aux BPP, puisqu’il fait 
partie de la catégorie de logements pour lesquels règne une pénurie, étant rappelé 
que les deux conditions du loyer et du genre sont alternatives. Il entre donc toujours 
bien dans le champ d’application de la LDTR, conformément à la jurisprudence 
citée supra, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté. 
19. 
Selon l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation de 
construire, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient 
compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR. 
20. 
À teneur de l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble 
des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées 
et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du 
rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle 
générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point 
au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève, le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive 
des amortissements (let. a) ; de l’amortissement calculé en fonction de la durée de 
vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 
5,55% à 5% (let. b) ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des 


- 19/29 - 
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travaux pris en considération (let. c) ; des autres facteurs de hausse et de baisse à 
prendre en considération selon les art. 269 et ss CO (let. d). 
21. 
L’art. 11 al. 2 LDTR prévoit que lorsque les logements répondent aux BPP quant à 
leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou 
leur surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP. 
22. 
Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse 
le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter 
le coût des travaux sans majoration de loyer. 
23. 
Conformément à l’art. 5 al. 4 RTDR, dans la situation décrite à l’art. 11 al. 3 LDTR, 
il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces utiles, que le propriétaire 
n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans 
majoration de loyer. Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence 
à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une 
étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques 
publiées chaque année par le canton, étant précisé, qu’à année de construction égale, 
la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé pouvoir supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer est fixée, sauf 
exception, au 3e quartile. Le département tient compte, dans son appréciation, des 
autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération au sens des art. 269 
ss CO. 
24. 
L'art. 11 al. 3 LDTR a été introduit avec l'adoption du PL 7'752 le 25 mars 1999. À 
teneur des travaux préparatoires, il vise à permettre la rénovation d'immeubles dont 
les loyers dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, 
en autorisant une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers 
aient été précédemment équitablement fixés (MGC 1999 9/II 1070, p. 1086 ss ; 
ATA/675/2017 du 20 juin 2017 consid. 8c). 
Dans ce cas, il appartient au requérant de démontrer, par toutes pièces utiles, que le 
propriétaire n’est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux 
sans majoration de loyer. Par pièces utiles, le département fait prioritairement 
référence à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être 
recouru à une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant 
des statistiques publiées chaque année par le canton. Le département tient compte, 
dans son appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en 
considération au sens des art. 269 ss CO (ATA/253/2011 du 19 avril 2011 consid 
8 ; Emmanuelle GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 315). 
25. 
L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR est limitée aux cas des logements qui, sans être 
des logements de luxe, sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme 
abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait admissible après 
transformation. La réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être 
économiquement supportable permettra à l'autorité de respecter le principe de la 


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proportionnalité lors de l'application de cette disposition (cf. MGC 1999 9/II 1070, 
p. 1087-1088; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 
2000 consid. 6; Alain MAUNOIR, La LDTR genevoise: les principes et quelques 
applications, in RDAF 2002 I p. 21). Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral a 
confirmé que cette interprétation était en accord avec le texte légal, relevant qu’elle 
correspondait d'ailleurs aux travaux préparatoires. Ainsi, comprise de façon 
restrictive, la disposition attaquée est susceptible d'une interprétation conforme à la 
Cst. Elle ne va pas au-delà de la protection contre les loyers procurant un rendement 
abusif et répond à un objectif de politique sociale. 
L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur entendait 
l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, 
supérieurs à la fourchette des loyers BPP avant travaux, mais ne concernaient pas 
des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette interprétation restrictive 
était en accord avec le texte légal et correspondait aux travaux préparatoires. Ce 
texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers abusifs et répondait à un 
objectif de politique sociale. Par ailleurs, la réserve selon laquelle le blocage des 
loyers devait être économiquement supportable, permettait à l’autorité de respecter 
le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.664/1999 précité consid. 6 c). 
26. 
Ce blocage au niveau du loyer avant travaux au-dessus du plafond LDTR a deux 
conséquences pour le département. Celui-ci peut s'abstenir de faire le calcul de 
hausse de loyer fondé sur les coûts de l'art. 11 al. 1 LDTR. En revanche, il ne peut 
pas réduire le loyer après travaux au plafond LDTR : tout au plus, peut-il le bloquer 
au montant du loyer avant travaux. Du point de vue du propriétaire, ce blocage du 
loyer empêche tout rendement sur travaux, voire implique un rendement négatif sur 
travaux (GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 308). 
27. 
L'art. 12 LDTR précise que la durée de contrôle est de trois ans pour les immeubles 
rénovés ou transformés. Elle peut être portée à cinq ans en cas de transformation 
lourde. 
La conformité de cette disposition avec le droit fédéral a été admise par le Tribunal 
fédéral (2C_184/2013 du 8 janvier 2014), qui a confirmé que les règles de contrôle 
temporaire des loyers prévues par la LDTR respectaient le principe de primauté du 
droit fédéral (arrêt 1P.20/2005 du 18 mars 2005), tout en précisant que cette 
intervention étatique était limitée dans le temps, les parties demeurant libres de 
modifier le contrat de bail à l'issue de la période de contrôle. La LDTR ne permet 
ainsi pas au département d'intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle 
en imposant aux parties la conclusion d'un nouveau bail qui tiendrait compte du 
loyer fixé dans l'autorisation de rénover en application de la LDTR (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010 consid. 3.3). 
28. 
En l’espèce, le loyer avant travaux de l’appartement concerné − qui doit être 
considéré, comme vu supra, comme un 1,5 pièce − se monte à CHF 5'172.- l’an, 


- 21/29 - 
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soit CHF 3'808.- la pièce l’an, avec dès lors un loyer avant travaux supérieur à la 
fourchette LDTR de CHF 3'528.-. 
Par conséquent, en application de l’art. 11 al. 3 LDTR et comme rappelé dans la 
jurisprudence citée ci-dessus, c’est ce loyer avant travaux qui doit être pris en 
compte pour la fixation du loyer après travaux. Ainsi, c’est à bon droit que l’autorité 
intimée a bloqué ledit loyer, après travaux autorisés, pour une durée de trois ans. 
Seule pourrait ici être prise en compte l’éventuelle impossibilité économique pour 
la recourante de supporter le coût des travaux sans majoration du loyer. Toutefois, 
force est de constater que l’existence d’une telle impossibilité n’a pas été démontrée 
par la recourante. 
En effet, le calcul de rendement versé au dossier ne prouve pas que la recourante ne 
peut supporter les frais afférents aux travaux autorisés sans augmenter le loyer du 
logement concerné, le calcul de rendement produit englobant tant l’immeuble 
abritant l’appartement visé par l’autorisation litigieuse qu’un second immeuble lui 
appartenant, lequel n’est cependant en rien concerné par le présent litige. En outre, 
les données du calcul de rendement produit par la recourante sont erronées. En effet, 
dans le calcul qu'elle a produit, tous les appartements identiques à l’appartement 
litigieux ont été − à tort − considérés comme des logements de 2 pièces et non de 
1,5 pièce. Par conséquent, ce document ne saurait démontrer que l’exception prévue 
par l’art. 11 al. 3 LDTR, dont la mise en œuvre est précisée par l’art. 5 al. 4 RDTR, 
est remplie dans le présent cas, étant rappelé, pour le surplus, que la recourante, qui 
supporte le fardeau de la preuve, aurait eu tout le loisir de produire en cours 
d'instruction un nouveau calcul, ce qu'elle n’a cependant nullement fait. 
Il convient donc de retenir que le loyer de l’appartement concerné avant travaux 
correspond déjà au loyer admissible après travaux au regard, notamment, des 
considérations figurant dans les travaux préparatoires relatifs à l’art. 11 al. 3 LDTR 
précités. En outre, comme relevé par la doctrine mentionnée ci-dessus, le blocage 
du loyer avant travaux au-dessus du plafond LDTR a pour conséquence que le DT 
peut s’abstenir de faire le calcul de hausse de loyer fondé sur les coûts de l’art. 11 
al. 1 LDTR et que ce blocage de loyer peut empêcher tout rendement sur travaux, 
voire impliquer un rendement négatif sur travaux. 
Pour le surplus, les facteurs de hausse et de baisse à prendre en compte dans la 
fixation du loyer, notamment en lien avec les art. 269 et ss CO, prévus à l’art. 11 
al. 1 let. d LDTR, ne trouvent pas à s’appliquer ici, dès lors que le loyer litigieux a 
été fixé, à juste titre, en application du mode de calcul particulier prévu à l’art. 11 
al. 3 LDTR. 
Enfin, quant à l’ATA/86/2006 invoqué par la recourante pour en déduire qu’un 
calcul de rendement doit être effectué lorsque le propriétaire ne peut pas supporter 
les coûts sans majoration de loyer, même en présence d’un loyer avant travaux 
inférieur au plafond LDTR, force est de constater qu’il ne saurait trouver 
application par analogie dans le présent cas, qui porte sur un loyer supérieur – et 


- 22/29 - 
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non inférieur – au plafond LDTR. Pour le surplus, en tout état, cet arrêt n’a pas la 
portée que lui prête la recourante. En effet, dans cette jurisprudence cantonale, qui 
date de plus de 18 ans, la chambre administrative avait retenu que le propriétaire 
n’avait pas démontré que le loyer fixé par le DT était erroné faute notamment 
d'avoir produit le calcul de rendement permettant de fixer le loyer au-dessus du 
plafond LDTR. Elle n'avait cependant pas, contrairement à ce que soutient la 
recourante, retenu que le département se devait d’appliquer, dans son appréciation, 
tous les facteurs de fixation du loyer des art. 269 et 269a CO, ces deux dispositions 
légales n’étant d’ailleurs pas même mentionnées dans son raisonnement. Partant, 
cette jurisprudence n’est d’aucun secours à la recourante. 
Par conséquent, mal fondé, le grief sera écarté. 
29. 
La recourante estime que le loyer avant travaux à prendre en considération dans le 
cadre de la fixation du loyer après travaux n’est pas celui que payait effectivement 
l’ancien locataire, soit CHF 5'172.- l’an, dans la mesure où celui-ci ne couvrait pas 
ses coûts, mais un loyer supérieur calculé en tenant compte du rendement de 
l’appartement, en application des art. 11 al. 1 let. d LDTR et 269 CO. 
30. 
Conformément à la jurisprudence et à la doctrine, les critères de calcul retenu à 
l’art. 11 LDTR s’inspirent déjà des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a 
CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments 
liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain 
MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 
327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un 
dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les 
catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les 
loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une 
durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des 
logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste 
sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). 
31. 
Le Conseil d’Etat a le devoir de déterminer une fourchette de loyers, entre lesquels 
le loyer maximum doit se situer, qui est arrêtée en fonction de données moyennes, 
tenant compte de l’évolution des revenus, mais en référence au revenu moyen net 
imposable des contribuables genevois (A. MAUNOIR, op. cit., page 323, qui se 
réfère à l’ATA du 7 octobre 1997 résumé dans SJ 1998 p. 304 et ATA du 7 
décembre 1994, publié dans SJ 1994 p. 225 et RDAF 1994, p. 107 ss, 117). 
32. 
Le fait que le loyer avant travaux soit supérieur à celui de loyers correspondant aux 
BPP n’apparaît pas comme une situation exceptionnelle à Genève et constitue une 
circonstance déjà appréhendée par l’art. 11 al. 3 LDTR. Renoncer à la fixation du 
loyer pour ce seul motif reviendrait ainsi à appliquer trop fréquemment l’exception 
prévue par l’art. 10 al. 2 LDTR, ce qui contreviendrait aux nombreux objectifs 
poursuivis par la loi, en particulier celui consistant à conserver, sur le marché, des 
logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix (ATA/1333/2023 du 
12 décembre 2023 consid. 10.6). 


- 23/29 - 
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33. 
La jurisprudence cantonale a eu l’occasion de préciser que le renvoi effectué par 
l’art. 11 al. 1 let. d LDTR aux art. 269 et ss CO visait les cas où le calcul de loyer 
selon les lettres a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avérerait conduire à un loyer qui 
serait encore abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d). 
34. 
Une réactualisation des loyers avant travaux n’est acceptée par la jurisprudence et 
la doctrine qu’en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non 
lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires après les travaux. En 
effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser les loyers, soit en déterminant 
l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de loyers selon les règles du droit du 
bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux (ATA/502/2008 
précité consid. 7d ; ATA/662/2024 du 4 juin 2024 consid. 6.2 ; Emmanuelle 
GAIDE, Valerie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 282 ch. 4.1.1 et 285 ch. 4.2.2 ;). 
35. 
En l’espèce, il sera constaté que, comme vu supra, l’OCLPF, suivi en cela par 
l’autorité intimée, a retenu un loyer de CHF 5'172.- l’an, soit CHF 3'808.- la 
pièce/l’an s’agissant de l’appartement litigieux. 
Le loyer après travaux, supérieur avant travaux aux BPP, a ainsi été maintenu à son 
niveau antérieur pour une durée de trois ans. 
Pour le surplus, l’appartement étant, à teneur du dossier, en particulier du formulaire 
D12 produit, vide d’occupant depuis le 31 janvier 2024, une réactualisation du loyer 
avant travaux en vue de louer, après travaux, le logement concerné à un nouveau 
locataire, n’entre pas en ligne de compte, conformément à la doctrine et à la 
jurisprudence exposées supra. 
Ainsi, l’argument de la recourante, qui invoque un rendement insuffisant découlant 
de l’ancien loyer pour solliciter l’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR au loyer 
du logement en question, pour rappel vacant, afin d’obtenir un résultat différent 
dans le cadre du calcul du loyer après travaux, lequel est, comme vu supra, 
conforme à l’art. 11 al. 3 LDTR, ne saurait être suivi. 
Il en va de même de l’allégation selon laquelle le considérant 7 de l’ATA/502/2008 
précité serait « illogique », la recourante se contentant en cela d’opposer son 
interprétation à celle de l’instance de recours cantonale de deuxième instance. 
Partant, cet argument tombe à faux. 
Il sera également rappelé que le fait que le loyer avant travaux soit supérieur à celui 
de loyers correspondant aux BPP n’apparaît pas comme une situation 
exceptionnelle à Genève et constitue, pour le surplus, une circonstance déjà 
appréhendée par l’art. 11 al. 3 LDTR. 
Eu égard à ce qui précède, c’est à bon droit que l’autorité intimée a pris en compte 
le dernier loyer effectif de l’appartement en cause dans le cadre de la fixation du 
loyer après travaux. 
Infondé, le grief y relatif sera donc écarté. 


- 24/29 - 
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36. 
La recourante se prévaut de l’existence d’une situation justifiant le dépassement de 
la fourchette des loyers LDTR, invoquant notamment l’art. 9 al. 5 LDTR. 
37. 
Selon l’art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut exceptionnellement être 
dépassée si la surface brute locative des pièces est importante. 
Elle peut également l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la 
protection du patrimoine génère des coûts supplémentaires, selon l’art. 9 al. 5 
LDTR. 
L’art. 9 al. 6 LDTR prévoit des mesures, en lien avec la consommation d’énergie, 
qui peuvent également être répercutées sur les loyers à certaines conditions. 
38. 
Contrairement à la surface brute, dont la loi précise qu'elle ne peut 
qu’« exceptionnellement » justifier un dépassement de loyer (art. 9 al. 4 LDTR ; 
MGC 2001-2002/ VII D/36 1938 ss), la notion de « circonstances particulières » de 
l'art. 9 al. 5 LDTR ne contient pas de mention semblable. Bien que l'usage du mot 
« soit » à l'art. 9 al. 5 LDTR plaide en général en faveur de l'exhaustivité des motifs 
énumérés à sa suite, cette disposition doit être interprétée comme ne visant pas 
exclusivement les coûts générés par la protection du patrimoine, sous peine de 
conduire à des restrictions trop sévères à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique des propriétaires (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 consid. 11). 
Le département dispose corrélativement d'une importante latitude de jugement dans 
l'interprétation de la notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 al. 5 
LDTR pouvant justifier un dépassement de la fourchette fixée par l'ArRLoyers 
(ATA/391/2013 précité consid. 13). 
39. 
Dans sa jurisprudence, la chambre administrative a admis la conformité à l'art. 9 
LDTR du loyer de logements à transformer répondant aux BPP lorsque le calcul du 
loyer effectué par le département apparaissait conforme à l'art. 11 LDTR. 
40. 
Si elle a pu admettre, comme répondant aux BPP, un loyer de CHF 9'666.- par pièce 
l'an (CHF 57'996.- par an, soit CHF 4'833.- par mois) pour des appartements de 
6 pièces de 112 m2 et de 126 m2, dont la création impliquait une surélévation de 
l'immeuble (ATA/313/2012 du 22 mai 2012), respectivement un loyer de 
CHF 11'549.- par pièce l'an (CHF 69'298.- par an, soit CHF 5'774.80 par mois) pour 
un logement de 6 pièces d'une surface de 106 m2 (ATA/66/2013 du 6 février 2013 
consid. 6), sa jurisprudence s’est depuis durcie, la chambre administrative 
considérant que les derniers loyers autorisés s'écartaient trop de la fourchette des 
montants figurant dans l'arrêté du Conseil d'Etat, faisant perdre peu à peu leur 
substance à dit arrêté et à l'art. 9 al. 3 LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 ; 
ATA/824/2013 du 17 décembre 2023). Elle a en particulier souligné que, pour 
respecter la lettre de la loi et les buts poursuivis par la LDTR en cette période de 
grave pénurie sur le marché locatif, il convenait de revenir à des loyers plus proches 
de cette fourchette, en priant les propriétaires ; soit de justifier leur loyer par l'un ou 
plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à des 
travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne 


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permettait pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population), 
soit encore de réduire leurs exigences de rendement (ATA/865/2022 du 30 août 
2022 consid. 6f ; ATA/391/2013 précité consid. 13). 
Ces dernières jurisprudences, qui concernent des nouveaux logements créés dans 
les combles, sont critiquées par la doctrine qui relève qu'elles vont à l’encontre de 
la volonté du législateur, du texte de loi et de la jurisprudence du Tribunal fédéral 
(ATF 116 Ia 401 consid. 11a), mais également de sa jurisprudence constante en la 
matière, considérant pour le surplus irréaliste, eu égard notamment à la très forte 
pénurie de logements que connait le canton, d'estimer, tout en admettant que les 
coûts de construction sont très élevés à Genève, que les propriétaires doivent 
effectuer des travaux moins coûteux ou qu'il leur soit demandé de réduire leur 
exigence de rendement alors que le taux hypothécaire de référence est déjà 
particulièrement bas (GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, opt. cit. p. 321ss n° 
5.6.2 « Exemples de loyers de logements créés dans les combles ou dans des 
surélévations »). 
41. 
Selon une jurisprudence bien établie, les autorités de recours observent une certaine 
retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions 
de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci. Les autorités 
de recours se limitent à examiner si le département ne s'est pas écarté, sans motif 
prépondérant et dûment établi, du préavis de l'autorité technique consultative, 
composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de 
subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi 
(ATA 581/2014 précité consid. 5 ; ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a ; 
ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10). 
42. 
Lorsque les preuves font défaut ou s’il ne peut être raisonnablement exigé de 
l’autorité qu’elle les recueille pour les faits constitutifs d’un droit, le fardeau de la 
preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (cf. ATF 140 I 285 
consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_27/2018 du 10 septembre 2018 consid. 
2.2 ; 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2 et les références citées ; 
ATA/99/2020 du 28 janvier 2020 consid. 5b). Il appartient ainsi à l’administré 
d’établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l’administration 
de démontrer l’existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur 
(ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4a ; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 
consid. 3b et les références citées). 
43. 
En l’espèce, il ne ressort pas des éléments au dossier que la recourante pourrait se 
prévaloir de circonstances particulières au sens de l’art. 9 al. 5 LDTR, étant rappelé 
que, conformément à la jurisprudence citée supra, elle supporte le fardeau de la 
preuve. 
Pour le surplus, même dans l’hypothèse, non réalisée in casu, où la présence de 
circonstances particulières au sens de la disposition légale précitée aurait été 
prouvée, il sera rappelé que l’art. 9 al. 5 LDTR offre la possibilité à l’autorité 
intimée de dépasser la fourchette des loyers LDTR dans le cadre du pouvoir 


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d’appréciation qui est le sien. Partant, la recourante ne peut, en tout état, se prévaloir 
d’un droit à un dépassement de la fourchette des loyers sur cette base. 
À toutes fins utiles, il sera encore relevé que les conditions d’un dépassement dudit 
plafond sur la base des hypothèses prévues aux al. 4 et 6 de l’art. 9 LDTR ne sont 
pas remplies dans le présent cas. 
Enfin, contrairement à l’allégation de la recourante, la considération de la chambre 
administrative dans le cadre des ATA/391/2013 et ATA/824/2013, selon laquelle 
les loyers s’écartaient trop de la fourchette des montants figurant dans l’arrêté du 
Conseil d’État, faisant ainsi perdre peu à peu de sa substance à celui-ci et à 
l’art. 9 al. 3 LDTR conserve sa pertinence quant au principe retenu, même si les 
deux arrêts précités concernaient la fixation du loyer de nouveaux logements créés 
dans des immeubles existants, contrairement au présent cas. 
Partant, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en ne 
retenant pas de circonstances particulières permettant l’application des exceptions 
des art. 9 al. 4 à 6 LDTR. 
Mal fondé, ce grief sera également écarté. 
44. 
Dans un dernier grief, la recourante se prévaut d'une atteinte à son droit à la 
propriété, ainsi qu'à sa liberté économique, dans la mesure où le loyer fixé par le 
département ne lui permettrait pas de couvrir le montant des factures liées à son 
immeuble. 
45. 
Comme tout droit fondamental, la garantie de la propriété et la liberté économique, 
ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst., ne sont pas absolues et, elles peuvent être 
restreintes aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit être fondée sur 
une base légale, les restrictions graves devant être prévues par une loi. Les cas de 
danger sérieux, direct et imminent sont réservés. L’al. 2 de cette norme dispose que 
toute restriction d’un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou 
par la protection d’un droit fondamental d’autrui. En outre, toute restriction d’un 
droit fondamental doit être proportionnée au but visé (art. 36 al. 3 Cst.), l’essence 
des droits fondamentaux étant inviolable (art. 36 al. 4 Cst.). 
46. 
Le but poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie 
existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d'un intérêt public important et 
reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 3a 
et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_416/2016 du 27 mars 2017 
consid. 2.3 ; 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme 
au droit fédéral et à la garantie de la propriété. Pour qu'une telle restriction soit 
conforme à la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité administrative 
doit effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif de 
refus au regard des intérêts privés en jeu (ATF 116 Ia 401 consid. 9 ; 113 Ia 126 
consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013 consid. 2.3 ; 


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1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.2). La restriction à la liberté individuelle 
ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l'exige le but d'intérêt public 
recherché (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_417/2016 
du 27 mars 2017). 
47. 
Dans une affaire vaudoise, s’agissant en particulier du principe de la fixation et 
contrôle du loyer durant cinq ans après transformation, le Tribunal fédéral a retenu, 
après avoir procédé à une analyse détaillée de toutes les conditions permettant une 
restriction aux droits fondamentaux que la fixation du loyer, et partant l’intérêt 
public à la préservation d’un parc locatif répondant aux besoins de la population 
était légitime et justifiait l’atteinte aux garanties constitutionnelles de la propriété 
et de la liberté économique des propriétaires (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2 et 4.2). Cet intérêt public étant 
également poursuivi par la LDTR genevoise, les principes dégagés par cette 
jurisprudence ne sauraient être écartés. Pour le surplus, la chambre administrative 
a eu l'occasion de confirmer la compatibilité de la LDTR avec les dispositions 
concernant le droit à la propriété et la liberté économique (ATA/260/2014 du 
15 avril 2014 consid. 6). 
48. 
Le Tribunal fédéral a déjà jugé que la LDTR, y compris dans la mesure où elle 
prévoit un contrôle des loyers après transformations, était conforme à la garantie de 
la propriété et à la liberté économique (ATF 116 Ia 401 consid. 9c ; 111 Ia 401 
consid. 9 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 
consid. 5.1.3 ; 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2 et 4.2). 
49. 
En l’espèce, il ressort des jurisprudences précitées que l'atteinte à la garantie de la 
propriété de la recourante se fonde sur une base légale suffisante et répond à un 
intérêt public prépondérant. 
Elle s'avère également proportionnée, dans la mesure où l'autorité intimée a effectué 
une pesée des intérêts en présence et a évalué l'importance des motifs fondant les 
mesures prononcées, à savoir la préservation du parc locatif genevois, au regard des 
intérêts, notamment économiques, de la recourante. 
Les intérêts publics poursuivis par la LDTR doivent ainsi l’emporter sur l’intérêt 
privé, purement économique, de la recourante à pouvoir louer son logement avec 
un rendement supérieur. 
L’atteinte à la garantie de la propriété de cette dernière n’apparait également pas 
disproportionnée dans la mesure où le loyer fixé par le département atteint 
quasiment la limite maximale de la fourchette prévue par la loi. 
Le même raisonnement s’applique s’agissant de la garantie de la liberté économique 
(art. 27 Cst.). 
Enfin, il convient de prendre en considération le fait que le blocage du loyer de 
l’appartement concerné au montant querellé n’est prononcé que pour trois ans. Or, 
cette durée peut être qualifiée, à l’échelle d’un investissement immobilier, de très 
courte. Par conséquent, l’atteinte subie par la recourante doit donc être qualifiée de 


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peu grave, selon l’appréciation faite par le Tribunal fédéral, notamment dans l’arrêt 
1C_110/2017 précité (consid. 4.1.2) dans lequel la haute cour retient qu’une 
restriction opérée sur cinq ans ne saurait être qualifiée de grave. 
L’argument de la recourante selon lequel l’arrêt 1C_110/2017 précité serait 
« dépassé » par une jurisprudence civile plus récente, en l’occurrence l’arrêt 
4A_239/2018 rendu par la Cour de droit civil du Tribunal fédéral, ne saurait 
emporter conviction, étant rappelé que le présent recours porte sur une question de 
droit public administratif, dont l’application est de la compétence du tribunal, et 
non de droit civil. 
Partant, infondés, les griefs de la recourante sont écartés. 
50. 
En conclusion, eu égard aux développements qui précèdent, entièrement mal fondé, 
le recours sera rejeté. 
51. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 1'800.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du 
dépôt du recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA). 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 11 avril 2024 par A______ contre la 
décision du département du territoire du ______ 2024 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'800.-, lequel est 
partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, François 
HILTBRAND, Ricardo PFISTER et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Laetitia MEIER DROZ 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière