ge_gerichte · ACJC/941/2012 · 2012-06-27 · fr

Résumé:
 1. Le dommage ne se produit pas seulement au moment où le lésé vend la chose et subit ainsi une perte sur le prix de vente; il est libre de conserver la chose dépréciée et de réclamer le montant de la dépréciation (consid. 3.1).
2. Le dommage actuel est celui qui s'est déjà produit jusqu'au moment du jugement de la dernière instance cantonale auprès de laquelle, selon le droit de procédure, de nouveaux faits peuvent encore être apportés et pris en compte (consid. 3.1).

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 juin 2012. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4788/2007 
ACJC/941/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
 
DU VENDREDI 22 JUIN 2012 
 
Entre 
Epoux X.______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par la 4ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 20 janvier 2011, comparant 
par Me Christian Lüscher, avocat, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
1. Y.______ SA, ayant son siège ______, intimée, comparant par Me Jean-Marc 
Siegrist, avocat, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
2. Z.______ SA, ayant son siège ______, comparant par Me Christophe Gal, avocat, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
 


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C/4788/2007 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé le 14 mars 2011 au greffe de la Cour de justice, époux 
X.______(ci-après : les époux X.______) appellent d'un jugement rendu le 
20 janvier 2011, reçu le 11 février 2011, aux termes duquel le Tribunal de 
première instance a condamné Y.______ SA (ci-après : Y.______ SA) à leur 
verser 3'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 26 mai 2006 (ch. 1 du dispositif) et 3'228 
fr. plus intérêts à 5% dès le 15 décembre 2006 (ch. 2 du dispositif), Y.______ SA 
étant condamnée à la moitié des dépens comprenant une indemnité de procédure 
de 5'000 fr. en faveur des époux X.______ (ch. 3 du dispositif), ceux-ci étant 
condamnés à payer une indemnité de procédure de 10'000 fr. en faveur de 
Z.______ SA (ci-après : Z.______ SA) (ch. 4 du dispositif) et les parties étant 
déboutées de toutes autres conclusions (ch. 5 du dispositif). 
 
Les époux X.______ concluent à l'annulation des ch. 1 et 2 du dispositif du 
jugement entrepris en tant qu'il les déboute de leurs conclusions prises à l'encontre 
de Z.______ SA et à l'annulation de ses ch. 3 à 5. Cela fait, ils demandent à la 
Cour de condamner Y.______ SA et Z.______ SA, conjointement et 
solidairement à leur payer 53'100 fr. avec intérêts à 5% dès le 29 octobre 2002, 
3'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 24 mai 2006, 521 fr. 85 avec intérêts à 5% dès 
le 2 novembre 2001, 2'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 4 novembre 2002, 3'228 fr. 
avec intérêts à 5% dès le 15 novembre 2006 et 5'000 fr. avec intérêts dès le 6 
février 2007, Y.______ SA et Z.______ SA devant être déboutées de toutes autres 
conclusions et le jugement querellé devant, pour le surplus, être confirmé. Si 
mieux n'aime la Cour, les époux X.______ ont demandé qu'après l'annulation des 
chiffres selon la teneur de leurs conclusions susmentionnées, le jugement soit 
confirmé pour le surplus et la cause renvoyée au Tribunal pour nouvelle décision 
dans le sens des considérants de l'arrêt à rendre, Y.______ SA et Z.______ SA 
devant être déboutées de toutes autres conclusions, avec suite de dépens. 
 
Par actes déposés le 23 juin 2012 au greffe de la Cour, Z.______ SA et Y.______ 
SA ont conclu au déboutement des époux X.______, avec suite de dépens. 
Y.______ SA a formé un appel joint, demandant à la Cour d'annuler le ch. 2 du 
jugement querellé, celui-ci devant être confirmé pour le reste, avec suite de 
dépens. 
Sur appel joint, les époux X.______ et Z.______ SA ont conclu au déboutement 
d'Y.______ SA, avec suite de dépens. 
B. 
a) Y.______ SA (ci-après : Y.______ SA) est une société sise à Genève, active 
dans le courtage et la promotion immobilière. 


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A. ______ en est l'administrateur unique et B. ______ en a été l'employé en 
qualité d'architecte jusqu'en 2006. 
 
Z.______ SA (ci-après : Z.______ SA), dont le siège principal est à C. ______ 
(VD), exploite une succursale genevoise à D. ______. Z.______ SA exploite une 
entreprise générale du bâtiment et de travaux publics, ainsi qu'un bureau 
d'ingénieurs et d'architectes, ce à quoi s'ajoute une activité de commerce en gros 
liée à l'industrie du bâtiment et des opérations commerciales, financières ou 
immobilières. 
 
Elle est administrée notamment par E. ______, qui dispose de la signature 
individuelle. 
 
b) En 1998, Y.______ SA a promu la construction de cinq villas situées route 
______, à F. ______. 
La plaquette de promotion de Y.______ SA du 7 janvier 1998 prévoyait la 
construction d'une maison comprenant un rez-de-chaussée avec garage et un 
étage, la réalisation d'un sous-sol (complet ou partiel) étant possible en option. 
Selon cette plaquette de promotion, la villa B - dont les époux X.______ 
deviendront les propriétaires par la suite - coûtait un prix total de 663'520 fr., 
comprenant le terrain (243'520 fr,), la construction (362'000 fr.), l'équipement 
(35'000 fr.), les taxes diverses (18'000 fr.) et les honoraires d'architecte (5'000 fr.). 
B. ______ a établi les plans des villas précitées et a requis du Département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après: DAEL) l'autorisation de 
construire y relative au nom de Y.______ SA - qui sera délivrée le 22 juillet 1998 
sous le n° 1***. 
Le 2 avril 1998, à la demande de 'Y.______ SA, Z.______ SA a établi un 
"descriptif de construction - devis" pour les villas précitées, indiquant qu'elles 
étaient livrables "clés en mains", frais de notaire, frais de mutation, frais 
intercalaires et assurance et honoraires de cadastration non compris. Le sous-sol 
était prévu en option; un garage en sous-sol n'était pas prévu, pas plus qu'une 
rampe d'accès. 
 
A. ______ et B. ______ présentaient le projet de maison aux acquéreurs potentiels 
et discutaient avec eux des modifications possibles, B. ______ se montrant très 
souple sur ce point. Les aspects techniques étaient discutés en amont de la 
signature du contrat de vente des terrains. 
Dans un deuxième temps, Y.______ SA présentait Z.______ SA pour la 
construction des maisons (tém. G. ______, PV d'enquêtes du 11.06.08, p. 11, décl. 
X. ______, PV de comparution personnelle du 18.12.07, p. 2). E. ______ et les 


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époux X.______ ont eu leur premier contact direct environ deux jours avant la 
signature du contrat d'entreprise (décl. E. ______ et X. ______, PV de 
comparution personnelle du 26 février 2008, p. 8 et 9). 
 
Selon A. ______, Y.______ SA a obtenu pour cette opération une rémunération 
sous forme de courtage - couvrant l'établissement des plans initiaux par B. ______ 
et la demande d'autorisation -, une facture lui ayant été adressée personnellement 
à ce titre en tant que vendeur du bien immobilier. En revanche, ni Y.______ SA ni 
lui-même n'avaient reçu un quelconque montant de la part de Z.______ SA, 
notamment des commissions (décl. A. ______, PV de comparution personnelle du 
18.12.07, p. 3). 
 
c) Ayant eu connaissance de cette promotion immobilière en passant à proximité 
des terrains, H. ______a contacté Y.______ SA pour fixer un rendez-vous auquel 
il s'est rendu avec les époux X.______ dont il était proche. 
Les époux X.______ ont immédiatement émis le souhait d'intégrer un garage 
double en sous-sol. 
 
Les négociations précédant la signature du contrat de vente d'un terrain aux époux 
X.______ et/ou aux époux H. ______ ont nécessité une dizaine de séances 
auxquelles B. ______ a participé, sur une durée d'environ deux mois. Il s'agissait 
de discuter des aspects techniques, soit des plans de la villa. B. ______ a affirmé 
aux époux X.______ que la réalisation d'un garage en sous-sol était possible et a 
effectué un croquis de ces modifications du projet initial (tém. B.______, PV 
d'enquêtes du 6.05.08, p. 3). A. ______, qui était également présent à une ou deux 
reprises, n'a pas émis d'objection à la réalisation d'un garage en sous-sol (tém. H. 
______, PV d'enquêtes du 6.05.08, p. 7). Il était clair, au moment de la signature 
du contrat intervenue par la suite, que les époux X.______ allaient construire ce 
garage (tém. B.______, PV d'enquêtes du 6.05.08, p. 3). 
Le 22 juillet 1998, l'autorisation de construire la villa a été délivrée sous le 
n° 1***. Bien que la possibilité de réaliser un sous-sol y était prévue, cette 
autorisation ne portait pas sur des garages en sous-sol ni sur une rampe d'accès. 
 
Le 16 septembre 1998, les époux X.______ ont informé leur banque de la 
concrétisation de leur projet, qui comprenait notamment un sous-sol complet et 
l'aménagement d'un double garage en sous-sol avec rampe d'accès. 
 
Le 21 septembre 1998, indiquant faire suite à un entretien téléphonique avec 
Dame X. ______, Z.______ SA a envoyé à celle-ci une copie de l'autorisation de 
construire la villa B au 29, chemin ___ à F. ______ ainsi que le lotissement. 
Z.______ SA indiquait dans sa lettre que le dossier de plans prévoyait l'excavation 
complète du sous-sol, de sorte que la conception de deux garages en sous-sol ne 


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posait aucun problème. Selon elle, la banque des époux X.______ pouvait donc 
financer leur maison sur la base de l'autorisation de construire susmentionnée. 
d) Par acte notarié intitulé "Opération Chemin ______ /Vente-Achat" des 18 et 30 
septembre 1998, les époux X.______ ont acquis d'A. ______ - en copropriété, 
pour moitié chacun - la parcelle n° 2*** (n° 3***), feuille 16, de la commune de 
F. ______, pour la somme de 243'520 fr., qui a été payée. 
 
Le 18 septembre 1998, les époux X.______ ont signé un contrat d'entreprise SIA 
pour la réalisation de la villa B sur la parcelle susmentionnée pour un prix de 
420'000 fr., TVA comprise, montant qui a été payé. Ce contrat précisait que le 
descriptif de construction du 2 avril 1998 en faisait partie intégrante, tout comme 
la demande d'autorisation de construire n° 1*** avec certaines modifications 
techniques. Il prévoyait en outre que toutes modifications du descriptif devaient 
faire l'objet de devis contresignés par les deux parties avant toute exécution 
donnant lieu à une plus-value ou à une moins-value. Un "devis global" adressé 
aux époux X.______, comprenant un garage en sous-sol et une rampe, a été établi 
le 18 septembre 1998 par Z.______ SA. 
 
Le 1er octobre 1998, Z.______ SA a écrit un courrier à Y.______ SA, aux termes 
duquel à la suite de la demande des clients des villas A et B de concevoir des 
garages en sous-sol, "il a été convenu que vous déposiez un complément 
d'autorisation de construire avec les modifications suivantes : 
- 
villa A […] 
- 
villa B déplacée en aval de 3 m avec une altitude du rez-de-chaussée à 
426, 60 m". 
Z.______ SA indiquait prendre acte "qu'il n'y a pas de problème avec les 
gabarits et vis-à-vis du DTP et que nous pouvons exécuter l'équipement et le 
gros-œuvre des villas". 
Le 16 novembre 1998, Z.______ SA a établi les plans de la villa des époux 
X.______ avec les modifications convenues. La villa des époux X.______ avait 
désormais un rez-de-chaussée, un étage et un sous-sol comprenant deux garages. 
Le plan de coupe montrait la voie d'accès à ces derniers. Ces plans d'exécution 
ont été établis par Z.______ SA sur la base des plans déposés en vue de la 
délivrance de l'autorisation de construire et des discussions ultérieures entre 
Y.______ SA et les époux X.______ (décl. E. ______, PV de comparution 
personnelle du 18.12.07, p. 5). 
Z.______ SA a réalisé quatre villas, dont celle acquise par les époux X.______, 
la cinquième villa de la promotion ayant été construite par Y.______ SA, sous la 
direction de B. ______. Celui-ci se trouvait dès lors très souvent sur le chantier, 


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toutefois sans participer aux rendez-vous de chantier intervenus entre Z.______ 
SA et ses sous-traitants (décl. E. ______, PV de comparution personnelle du 
26.02.08, p. 11). 
Les travaux de la villa se sont terminés en 1999. Le 20 juillet 1999, les époux 
X.______ ont reçu les plans définitifs des aménagements extérieurs de leur villa 
comprenant le sous-sol, les garages et la rampe d'accès. Ils ont pu emménager le 
1er octobre 1999. 
Les époux X.______ n'ont pas encouru d'honoraires d'architecte s'ajoutant aux 
montants payés aux titres des contrats qu'ils ont signés. 
e) Le 16 mai 2000, un inspecteur de la police des constructions, procédant à une 
visite sur place en vue de la délivrance du permis d'habiter, a constaté que les 
travaux réalisés sur la parcelle des époux X.______ ne correspondaient pas au 
permis délivré, car ce dernier ne comportait pas de garage en sous-sol avec 
rampe d'accès. La villa voisine (villa A), acquise par H. ______, se trouvait dans 
la même situation, car un escalier extérieur menant au sous-sol avait été construit 
sans autorisation. 
 
 Si la demande d'autorisation n'a pas été déposée avant la construction du garage, 
c'est parce que le chantier a démarré immédiatement et parce que B. ______ a 
omis de le faire tout de suite (tém. B.______, PV d'enquêtes du 6.05.08, p. 3). B. 
______ s'est considéré responsable de "ce qui s'est produit" parce que "le 
mandataire était le répondant de l'autorisation" (tém. B.______, PV d'enquêtes 
du 6 mai 2008, p, 5). 
 
 Afin de régulariser la situation, Y.______ SA a requis auprès du DAEL, le 16 
juin 2000, une autorisation complémentaire de construire portant sur la rampe 
d'accès au garage de la villa B et le mur de soutènement au sud de celle-ci. 
Cette demande portait par ailleurs sur le dégagement devant le sous-sol et un 
escalier d'accès au sous-sol de la villa A. 
 
 Par courrier du 17 juillet 2000, Y.______ SA a indiqué aux époux X.______ que 
les frais inhérents à cette demande complémentaire seraient à leur charge et que 
les modifications éventuellement demandées par le DAEL ne seraient en aucun 
cas supportées par elle, leur demandant de contresigner ce courrier pour accord. 
 
 Par courrier adressé le 19 juillet 2000 à Y.______ SA - dont une copie a été 
envoyée à Z.______ SA pour information - les époux X.______ s'y sont refusés, 
s'étonnant de l'absence d'autorisation pour la rampe d'accès aux garages. 
 
 Le 2 novembre 2001, I. ______- Ingénieurs géomètres - a envoyé aux époux 
X.______ une facture de 521 fr. 85 correspondant à la moitié des honoraires 
relatifs à ses prestations décrites comme suit: selon les instructions de Y.______ 


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SA, relevé état des lieux du talus exécuté côté Est des villas A et B 
conformément aux exigences du 19 mai 2000 de la Police des constructions; 
établissement du plan de situation et des coupes no 1 à 4 correspondants. 
Les époux X.______ ont payé cette facture, en précisant qu'ils considéraient ne 
pas devoir ce montant. 
 
 Le 18 août 2000, le DAEL a refusé de délivrer l'autorisation complémentaire 
sollicitée et a ordonné la suppression des travaux non autorisés. B. ______ s'est 
vu infliger une amende administrative (art. 137 al. 1 et 3 LCI) dont le montant 
(10'000 fr.) était motivé par la gravité de l'infraction commise. En sa qualité de 
mandataire professionnellement qualifié, il ne pouvait ignorer que les travaux 
entrepris devaient préalablement lui être soumis pour approbation. 
 
 Dans un courrier adressé le 23 août 2000 au Conseiller d'Etat alors en charge du 
DAEL, B. ______ a déclaré assumer l'entière responsabilité de la situation, à 
l'exclusion de Y.______ SA. 
 
 B. ______, agissant au nom et pour le compte de H. ______et des époux 
X.______, a formé recours auprès de la Commission cantonale de recours en 
matière de construction (ci-après Commission) le 14 septembre 2000. 
 
 Par décision du 18 octobre 2001, la Commission a annulé la décision du DAEL 
et a ordonné la délivrance de l'autorisation sollicitée. 
 
 Saisi d'un recours du DAEL, le Tribunal administratif a rendu un arrêt, le 
29 octobre 2002, aux termes duquel il a annulé la décision de la Commission 
s'agissant de la rampe d'accès aux garages - précisant dans ses considérants que 
celle-ci n'était pas autorisable - et a renvoyé à la cause à la Commission pour 
qu'elle statue sur la question de l'escalier d'accès au sous-sol de la villa A. H. 
______et les époux X.______ ont été condamnés conjointement et solidairement 
au paiement d'un émolument de 2'000 fr., qu'ils ont refusé de payer, seule 
Y.______ SA étant, selon eux, responsable de la situation. 
f) Le 9 avril 2003, les époux X.______ ont requis auprès DAEL le maintien à 
titre précaire de la construction de la rampe d'accès au garage double situé en 
sous-sol. 
 
 Le 12 novembre 2003, le DAEL a délivré une autorisation de construire pour le 
dégagement devant le sous-sol et l'escalier d'accès de la villa A ainsi que pour le 
muret de soutènement de la villa B. 
 
 Par arrêté du 24 mai 2006, le Conseil d'Etat a autorisé le maintien à titre précaire 
du garage et de la rampe d'accès réalisés sans autorisation sur la parcelle 2035, 
pour une durée de 10 ans, moyennant le paiement d'une redevance annuelle de 
300 fr., payable globalement par un versement de 3'000 fr. L'arrêté précisait qu'il 


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était accédé à la demande des époux X.______ car la situation illicitement créée 
ne relevait pas directement de leur responsabilité, mais de celle de leur 
mandataire. La mention de précarité de l'immeuble a été inscrite au Registre 
foncier le 8 février 2007. 
 
 La montant peu élevé de la redevance fixée par le Conseil d'Etat a été motivé par 
le fait que les époux X.______ subissaient une situation dont personne ne voulait 
assumer les conséquences, étant relevé qu'Y.______ SA et B. ______ étaient 
déjà connus du Département pour des problèmes du même ordre (tém. J. 
______, PV d'enquêtes du 11.11.08, p. 15). 
 
 Selon la pratique du département compétent, la démolition n'est pas exigée à 
l'issue de la période d'autorisation précaire; la situation n'est pas non plus 
régularisée par une autorisation définitive. Il y aura en quelque sorte une 
prolongation tacite de l'autorisation précaire, l'autorisation d'habiter n'étant pas 
non plus délivrée. Cette manière de procéder n'a jamais posé de problème. 
Cette précarité peut toutefois provoquer un amoindrissement de la valeur du bien 
immobilier concerné (tém. J. ______, PV d'enquêtes du 11.11.08, p. 15). 
 
 g) Les époux X.______ ont mis en œuvre un expert privé en la personne d'K. 
______ afin d'établir un rapport relatif au coût des travaux pour la remise en état 
de la villa sans l'accès au garage souterrain, conformément à l'autorisation de 
construire, et des travaux de construction, après autorisation de construire, de 
deux garages préfabriqués en béton. 
 
 Le rapport établi le 15 novembre 2006 par K. ______, facturé 3'228 fr. TTC 
(pièce 38 dem.) aux époux X.______, est basé sur une visite sur place, K. 
______ n'ayant pas pu obtenir les plans, ceux-ci se trouvant alors auprès du 
département compétent. K. ______ a évalué les travaux sur la base de son 
expérience et en collaboration avec certaines entreprises spécialisées. Les 
éléments utiles suivants résultent de ce rapport : 
- 
L'obturation de la rampe d'accès au garage double, intervention estimée à 
environ 40'000 fr. HT, implique les prestations suivantes : A) préparation 
(soit dépose barrière murs rampe, découpe arasée murs rampe, découpe haut 
de rampe pour remblayage, préparation sol rampe, obturation portes de 
garage, imprévus : 20'370 fr. HT), B) obturation de la rampe (remblayage 
rampe - terre végétale, remblayage rampe - bidim, remblayage rampe - tout-
venant compacté, remblayage rampe - terre végétale/sable compacté, 
imprévus : 9'513 fr. HT), C) aménagement extérieur (réglage des terres sur 
rampe + alentours, fraisage + engazonnement rampe et alentours, 
complément barrières, imprévus : 3'806 fr. 25 HT), D) honoraires (direction 
des travaux : 5'100 fr. HT); 


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- 
La construction de garages préfabriqués, intervention estimée à 43'000 fr. 
HT implique les prestations suivantes: G) garages à recréer en surface 
(préparation, garages préfabriqués en béton armé, complément barrières, 
imprévus : 33'600 fr. HT), H) honoraires (pour autorisation de construire et 
direction des travaux : 8'100 fr. HT). 
 
 h) Par courrier du 6 février 2007, les époux X.______ ont mis en demeure 
Y.______ SA de l'indemniser à concurrence des montants suivants: 521 fr. 85 
(nouveau cadastrage pour la requête en autorisation accélérée, soit frais 
concernant l'établissement des plans par I. ______pour les sous-sols), 2'000 fr. 
(émolument du jugement du Tribunal administratif), 3'000 fr. (redevance pour le 
maintien à titre précaire), 3'228 fr. (frais d'expertise K.______), 89'308 fr. 
(dévaluation du bien immobilier selon l'expertise K.______) et 5'000 fr. 
(participation aux honoraires d'avocat). Ils ont considéré qu'il appartenait à 
Y.______ SA d'assumer la responsabilité des frais découlant de la non 
conformité de l'autorisation de construire, ainsi que de la dévaluation de leur 
bien immobilier, tous les montants précités étant réclamés avec des intérêts. 
 
 Des mises en demeure identiques ont été adressées à B. ______ et à Z.______ 
SA (pièce 41 dem.), lesquels ont contesté les reproches qui leur étaient faits et 
devoir quelque montant que ce soit aux époux X.______. Z.______ SA 
s'étonnait, de surcroît, de ne pas avoir été informée de la situation auparavant 
(pièce 43 dem.). 
 
 Par courrier du 22 février 2007, Y.______ SA S.A. a remis aux époux X.______ 
une déclaration de renonciation à invoquer la prescription à leur égard en 
relation avec la construction de leur villa et ceci jusqu'au 29 février 2008. La 
déclaration précisait que la renonciation n'était valable que pour autant que la 
prescription n'ait pas déjà été acquise au 6 février 2007 (pièce 46 dem.). 
C. 
 a) Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 9 mars 2007, 
Époux X.______ ont assigné Y.______ SA et Z.______ SA en paiement. 
 
 Ils ont conclu à ce que le Tribunal les condamne, conjointement et solidairement, 
à leur payer les sommes de 89'308 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 24 mai 2006 
(dévaluation du bien immobilier), 3'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 24 mai 
2006 (redevance pour le maintien à titre précaire), 521 fr. 85 avec intérêts à 5% 
l'an dès le 2 novembre 2001 (frais I. ______relatifs au cadastrage en vue de la 
requête en autorisation complémentaire), 2'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 4 
novembre 2002 (émolument du Tribunal administratif), 3'228 fr. avec intérêts à 
5% l'an dès le 15 novembre 2006 (honoraires de l'expert K.______), et 5'000 fr. 
avec intérêts à 5% l'an dès le 6 février 2007 (honoraires d'avocat). 


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 Y.______ SA a conclu à ce que le Tribunal rende un jugement sur partie la 
mettant hors de cause. Subsidiairement, elle a conclu au rejet de la demande 
avec suite de dépens. Elle soutenait, en substance, ne s'être occupée que de la 
commercialisation d'un projet de construction ne comportant ni rampe d'accès, ni 
garage au sous-sol. Les demandeurs avaient eux-mêmes entrepris des travaux 
n'ayant pas fait préalablement l'objet d'une autorisation, Y.______ SA n'ayant 
jamais pris d'engagement dans ce sens. 
 
 Z.______ SA a conclu au déboutement des époux X.______ avec suite de 
dépens, motifs pris de la prescription quant au prétendu défaut de l'ouvrage et, 
subsidiairement, de ce qu'il ne lui appartenait pas de requérir une autorisation 
complémentaire pour les modifications souhaitées par les époux X.______. 
 
 b) Le Tribunal a désigné L.______ en qualité d'expert pour répondre notamment 
aux questions suivantes : 
- 
déterminer les travaux nécessaires pour supprimer la rampe d'accès au garage 
en sous-sol de la villa des époux X.______, cas échéant le comblement du 
sous-sol et la remise en l'état des alentours, de manière à rétablir une situation 
conforme à celle autorisée par décision du 22 juillet 1998, dossier DD 1***, 
ainsi qu'en évaluer le prix aux coûts d'octobre 2002 (1); 
- 
déterminer le coût de construction d'un garage préfabriqué de deux places en 
béton en se référant à des modèles préexistants, planification et émoluments 
administratifs compris, aux coûts d'octobre 2002 (2); 
- 
déterminer la diminution ou la modification de la valeur vénale de la villa des 
époux X.______, aux valeurs d'octobre 2002, en cas de suppression de la 
rampe d'accès et de la construction d'un garage en superficie par rapport à sa 
valeur dans l'état actuel, si elle avait été autorisée telle qu'elle existe (3); 
- 
déterminer la différence de valeur vénale en 2002 de la villa dans l'hypothèse 
d'une part, où elle aurait été conforme à une autorisation de construire en 
force et, d'autre part, dans l'hypothèse, qui correspond au cas d'espèce, où la 
construction n'est pas conforme à l'autorisation et n'est tolérée que sous 
l'angle d'un maintien précaire (4); 
- 
dire si la confection du rapport du 15 novembre 2006 par K. ______ pouvait 
raisonnablement justifier une note de frais et honoraires de 3'228 fr. (5). 
 
L'expert L.______ a rendu son rapport le 13 mai 2009, répondant comme suit aux 
questions posées : 
La suppression de la rampe d'accès au garage en sous-sol impliquait la dépose 
"des plots à planter constituant les murs de soutènement de part et d'autre de la 


- 11/24 - 
 
 
C/4788/2007 
rampe sur une hauteur d'environ 1 mètre", la dépose "des portes de garage et 
l'obturation en maçonnerie avec application d'une étanchéité à l'extérieur", la 
"pose d'un géotextile sur les aco-drains existants", le "remblayage en tout-venant 
damé par couches de 30 cm jusqu'au niveau - 40 cm par rapport au fini 
extérieur", et "l'adjonction d'une couche de terre végétale de 40 cm ainsi que la 
remise en état des abords et engazonnement". Le coût de ces travaux a été évalué 
à 30'000 fr. TTC, valeur novembre 2006. En octobre 2002, ce coût aurait 
représenté 28'000 fr. TTC (question 1). 
La fourniture et la pose d'un garage double préfabriqué a été estimée à 42'000 fr. 
TTC valeur novembre 2006, et à 39'100 fr. TTC valeur octobre 2002, évaluation 
comprenant les travaux préparatoires, les honoraires pour demande d'autorisation, 
la direction des travaux et les émoluments administratifs (question 2). 
L'expert a noté qu'un garage double situé à l'extérieur de la maison permettrait 
l'augmentation de la surface nette utile en sous-sol de 36 m2 et de la surface de 
jardin de 80 m2 (surface de la rampe). Il a toutefois pour inconvénient d'occuper 
une surface de jardin d'environ 30 m2 et de supprimer le confort que constitue le 
fait de pouvoir se garer directement à l'intérieur de la maison. L'expert est parti du 
principe que la valeur du garage extérieur était compensée par la valeur du garage 
en sous-sol et a estimé empiriquement le confort que représentait le fait de se 
garer à l'intérieur de la maison qu'il a considéré compensé par la surface de jardin 
supplémentaire (50 m2). Il en découle que la plus-value nette est constituée par la 
surface nette utile supplémentaire en sous-sol de 36 m2. Et de conclure que la 
réalisation de la variante garage extérieur aurait constitué une plus-value de 
59'000 fr. valeur 2002 (question 3). En l'absence de surface à vendre en sous-sol 
de maison, il s'est fondé sur une surface équivalente en PPE en sous-sol qui 
vaudrait environ 2'500 fr. le m2 et sur un taux de capitalisation de 5% pour 2009. 
Il a réinterprété la 4ème question du Tribunal de la manière suivante : "quelle 
aurait été la moins-value de la villa à la vente en 2002 induite par le fait que la 
rampe n'est tolérée qu'à titre précaire?". A teneur de sa réponse à cette question, 
"si l'on se met à la place d'un acquéreur éventuel, il semblerait logique que la 
moins-value corresponde au coût de mise en conformité des ouvrages (soit 
suppression de la rampe et réalisation d'un garage double à l'extérieur) dont la 
valeur a été estimée à 67'100 fr. (28'000 fr. + 39'100 fr.) Tenant compte du fait 
que les travaux de comblement de la rampe et de réalisation d'un garage double à 
l'extérieur engendraient une plus-value d'environ 59'000 fr., la moins-value de la 
villa à la vente en 2002 serait de 8'100 fr. (67'100 fr. - 59'000 fr.), arrondis à 
10'000 fr. pour tenir compte de divers désagréments administratifs. 
S'agissant des frais et honoraires facturés aux demandeurs par K. ______, l'expert 
L.______ a affirmé que le montant de 3'228 fr. correspondait à la nature et à 


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C/4788/2007 
l'ampleur du travail effectué (8 h (architecte propriétaire du bureau) à 240 fr. + 8 h 
(technicien) à 130 fr.). 
Entendu par le Tribunal le 12 octobre 2009, l'expert L.______ a confirmé le 
contenu de son rapport. Les parties ont accepté sa réinterprétation de la question 4 
précitée. Au sujet de la troisième question, il a expliqué avoir utilisé le terme 
"empiriquement" car l'évaluation du confort (agrément de pouvoir entrer dans le 
véhicule à l'intérieur de la maison) constitué par le fait de se garer en sous-sol est 
difficile à faire par une réponse analytique. Il a en outre justifié son choix de 
valeur de surface PPE par le fait qu'il n'existait pas sur le marché de surface à 
louer ou à vendre en sous-sol de maison individuelle et donc pas de chiffre de 
comparaison. Le prix de 2'500 fr. au m2, découlait de son expérience du marché - 
il n'existait pas dans la profession de tabelles à cet égard -, étant toutefois précisé 
qu'il pouvait y avoir des disparités en fonction de la localisation de l'immeuble. 
Il a indiqué qu'il aurait dû appliquer le taux de capitalisation 2002 au-lieu de celui 
afférent à 2009, précisant qu'à son avis ce taux était le même en 2002. La Banque 
cantonale de Genève n'avait en tout cas pas modifié ses recommandations pour le 
taux de rendement entre 2002 et 2009. La méthode de pondération utilisée, qui 
était usuelle, devait, selon sa pratique professionnelle, s'appliquer au présent cas. 
 
Le Tribunal a invité l'expert à compléter ses réponses aux questions 1 et 2 en 
détaillant ses calculs à la manière de l'expert privé K.______ et d'indiquer les 
motifs des différences qui pourraient exister entre ces 2 modes de calcul d'ici au 
30 octobre 2009. 
 
L'expert L.______ a complété son expertise le 20 mai 2009. S'agissant de la 
dépose des plots à planter, la différence entre son expertise et l'expertise privée 
tenait au fait que selon son expérience, pour des raisons de coût et de stabilité du 
terrain, il suffisait de démolir ce mur constitué de bacs à planter sur une hauteur 
de 1 mètre sous le niveau du terrain et non dans sa totalité, impliquant une moins- 
value de 5'850 fr. HT par rapport à une démolition totale. Il détaillait par ailleurs 
les chiffres qu'il avait avancés dans son expertise. 
 
c) Les demandeurs, critiquant le rapport de l'expert L.______, ont demandé au 
Tribunal, le 5 novembre 2009, d'ordonner un complément d'expertise à confier à 
un expert en transactions immobilières, familier avec la méthode hédoniste. 
Il convenait de lui demander de "déterminer la différence de valeur vénale en 
2002 de la villa dans l'hypothèse, d'une part, où elle aurait été conforme à une 
autorisation de construire en force et, d'autre part, dans l'hypothèse, qui 
correspond au cas d'espèce, où la construction n'est pas conforme à l'autorisation 
et n'est tolérée que sous l'angle du maintien précaire". 
 
Y.______ SA et Z.______ SA se sont déterminées sur le fond et ont persisté dans 
leurs conclusions en rejet de la demande. 


- 13/24 - 
 
 
C/4788/2007 
 
Par ordonnance rendue le 24 septembre 2010, le Tribunal a rejeté la demande en 
complément d'expertise, au motif que la méthode hédoniste pouvait être écartée 
par appréciation anticipée des preuves car elle apparaissait impossible à mettre en 
œuvre. 
 
Les demandeurs ont persisté dans leurs conclusions - y compris, subsidiairement, 
en complément d'expertise -, réduisant néanmoins à 53'100 fr. leur conclusion en 
paiement tirée de la dévaluation de leur bien immobilier. Ils ont contesté le bien-
fondé de l'expertise judiciaire notamment sur le montant retenu au titre de la 
dévaluation de leur villa. 
 
d) Les éléments pertinents suivants résultent, en outre, des enquêtes : 
 
E. ______ a indiqué qu'au moment de la signature du contrat d'entreprise, le projet 
de la rampe était définitivement retenu, ce dont A. ______ et B. ______ étaient 
informés. E. ______ s'était fondé sur des affirmations de B. ______ pour dire aux 
époux X.______ que tout était en ordre pour les garages au sous-sol. Il n'avait que 
l'autorisation sur le plan initial et un croquis de la rampe mais il avait été question 
avec Y.______ SA que l'autorisation complémentaire nécessaire serait obtenue. A 
cet égard, B. ______ lui avait dit avoir reçu des assurances du département 
compétent sur le fait que cette autorisation serait octroyée. 
 
e) A l'appui de son jugement, le Tribunal a retenu, en substance, que la moins-
value de la villa des époux X.______ résultant de l'expertise judiciaire était, en 
l'état, hypothétique. Le lien de causalité faisait défaut entre l'omission d'Y.______ 
SA de demander l'autorisation complémentaire en temps utile et les frais de 
cadastrage, respectivement l'émolument fixé par le Tribunal administratif. 
C. 
a) Dans leur appel, avec lequel ils ont produit une pièce nouvelle (pce 55, soit une 
"liste des time-sheet" du 14 mars 2011 de l'Etude du conseil des époux X.______ 
pour les années 2005 à 2007), les époux X.______ ont reproché au Tribunal 
d'avoir retenu comme moins-value de la villa le montant résultant du rapport 
d'expertise judiciaire. Selon eux, si l'on acceptait, "faute de mieux", les 
suppositions fondant la méthode de l'expert L.______ dans sa réponse à la 
question 4, il convenait néanmoins d'en modifier les paramètres. En effet, la mise 
en conformité coûtait 73'100 fr. et la plus-value à déduire s'élevait à 20'000 fr., de 
sorte que la moins-value à la vente induite par le fait que la rampe n'était tolérée 
qu'à titre précaire était de 53'000 fr. 
Les époux X.______ ont émis les critiques suivantes à l'égard de l'expertise 
judiciaire : 
 
- ad question 1: contrairement à ce que préconisait l'expert L.______, le mur de 
soutènement devait être détruit entièrement, l'argument de la stabilité du terrain 


- 14/24 - 
 
 
C/4788/2007 
n'étant pas convainquant car le terrain était stable, avant l'excavation, nonobstant 
l'absence de ce mur; en outre, rien n'indiquait que le département compétent 
accepterait le mur enterré et les époux X.______ ne pouvaient être obligés de le 
tolérer (sur ce point, l'expert L.______ a ramené à 30'000 fr. - valeur 2006 - le 
coût de remblayage de la rampe estimé à 43'040 fr. par l'expert K.______, valeur 
novembre 2006). S'agissant du remblayage de la rampe, l'expert L.______ ne 
tenait pas compte du coût de 26m3 de sable - sans l'expliquer -, pas plus que des 
travaux de comblement des ouvertures du mur du sous-sol et de réétanchéification 
des façades. Enfin, les honoraires de mandataire étaient ramenés à 10% sans 
expliquer en quoi il serait erroné de retenir 15% comme l'expert K.______. La 
vérité se situait, dès lors, à mi-chemin entre les montants retenus respectivement 
par chacun des experts, soit 34'000 fr. valeur octobre 2002 compte tenu de la 
décote; 
 
 - ad question 3: outre le fait qu'il avait évalué des éléments empiriquement, soit 
sans base analytique, l'expert n'avait pas tenu compte, dans la délimitation de la 
plus-value pertinente de la plus-value esthétique que représentait un garage caché 
à l'intérieur, ni du fait que le différenciel positif de la surface de jardin étant dénué 
de valeur car il s'agissait d'une mince bande de terre devant un mur, à côté du 
garage extérieur, sans ensoleillement et sans intérêt. Le calcul de la plus-value due 
à la surface nette utile supplémentaire en sous-sol (36m2) était affecté de plusieurs 
erreurs. La valeur d'un m2 dans le sous-sol sans fenêtre d'une villa qui ne pouvait 
être vendu indépendamment et ne permettait que de faire du stockage était 
inférieure à une surface PPE. De plus, le prix de 2'500 fr./m2 était arbitraire et non 
documenté. La méthode alternative visant à déterminer la valeur de rendement 
n'était pas fiable. Le taux de capitalisation devait être de 6% environ (ce qui 
menait à une valeur de rendement de 38'300 fr.). La pondération utilisée 
surévaluait la valeur de PPE de manière injustifiée. Ainsi, la surface 
supplémentaire en sous-sol devait être estimée à 40'000 fr. au maximum, dont il 
convenait de déduire une moins-value de 20'000 fr. découlant du déplacement du 
garage en surface, de sorte que la plus-value nette de la villa était de 20'000 fr. 
(au lieu de 59'000 fr.); 
 
- ad question 4: Selon la méthode de calcul de l'expert L.______, appliquée par les 
époux X.______ aux chiffres invoqués, la moins-value de leur villa s'élevait à 
53'100 fr. 
b) La Cour a convoqué les parties personnellement pour une audience fixée au 
17 avril 2012 dans l'optique de trouver un accord transactionnel au litige. 
Le 17 avril 2012, A. ______ s'est présenté, assisté de son avocat. Z.______ SA 
était représentée par son conseil. Les époux X.______ n'étaient ni présents, ni 
représentés. La Cour a gardé la cause à juger. 


- 15/24 - 
 
 
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Dans un courrier adressé deux jours plus tard à la Cour, A. ______ a fait part à 
celle-ci de ses doléances quant au fait qu'il avait pris des dispositions et engagé 
des frais en relation avec l'audience précitée, alors que les époux X.______, 
impunément, ne s'étaient pas déplacés. 
D. 
L'argumentation des parties sera reprise, pour le surplus et dans la mesure utile, 
dans la partie en droit ci-dessous. 
EN DROIT 
1. 
1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 
(RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la 
communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé 
contre un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause 
est régie par le nouveau droit de procédure. 
L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par 
la loi (art. 130, 131, 308 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
Les conclusions de première instance portant sur une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. en capital, la Cour connaît de la présente cause avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 310 CPC). 
1.2. En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que 
s'ils sont invoqués ou produits sans retard alors qu'ils ne pouvaient être invoqués 
ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait 
preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). 
Par conséquent, la pce 55, que les appelants auraient pu produire sans difficulté en 
première instance, est irrecevable. 
2. 
Il convient de rechercher quelle est la nature des relations juridiques nouées entre 
les parties afin de déterminer quelles dispositions régissent les questions de 
responsabilité soulevées par la cause. 
2.1. Le mandat est un contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de 
la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a 
promis (art. 394 CO). 
Sont désignés comme contrats innommés les contrats qui, tout en étant soumis 
aux dispositions générales du CO, ne font pas l'objet de dispositions spéciales; au 
sein de ces contrats innommés se distinguent les contrats mixtes, qui combinent 
les obligations caractéristiques de plusieurs types légaux et les contrats sui 
generis, qui comportent des obligations qui ne sont caractéristiques d'aucun 
régime légal spécial (ATF 131 III 528 consid. 7.1.1; 120 V 299 consid. 4a; 109 II 


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462 consid. 3d; THEVENOZ, Commentaire romand, n. 10 et 12 ad intro art. 184-
529 CO). 
Face à un contrat mixte ou composé, il faut, dans chaque cas, déterminer quelles 
règles doivent s'appliquer eu égard aux particularités de l'accord en cause; pour 
déterminer quelles règles légales sont applicables à la question litigieuse, il 
convient de rechercher le "centre de gravité des relations contractuelles", 
appréhendées comme un accord global unique. Il faut dès lors examiner quelle est 
la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou composé eu égard à la 
situation juridique globale. L'intérêt des parties, tel qu'il se déduit de la 
réglementation contractuelle qu'elles ont choisie, est déterminant pour décider de 
l'importance de tel ou tel élément par rapport à l'ensemble de l'accord (ATF 131 
III 528 consid. 7.1.1; 118 II 157 consid. 3a). 
2.2. En l'espèce, c'est avec A. ______ que les appelants ont conclu un contrat de 
vente immobilière. 
Par ailleurs, ils ont bénéficié de prestations d'Y.______ SA, par le truchement de 
son employé, B. ______. 
B. ______ a, en effet, fait bénéficier les appelants de ses services en les 
rencontrant plusieurs fois avant la signature des contrats pour discuter des 
modifications des plans, y compris de leur souhait de réaliser un garage en sous-
sol. 
Par conséquent, un contrat de mandat a été conclu entre Y.______ SA et les 
appelants. 
3. 
3.1. Tant les dispositions sur le contrat de vente que celles sur le contrat de 
mandat (ATF 133 III 121 consid. 3.1) - en vertu de l'art. 321e al. 1 et 2 CO en 
rapport avec l'art. 398 al. 1 CO - renvoient au régime général de la responsabilité 
pour inexécution au sens des art. 97 ss CO. 
Aux termes de l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de 
l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer 
le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est 
imputable. Les quatre conditions requises en la matière sont l'inexécution de 
l'obligation, une faute du débiteur, un dommage et un rapport de causalité entre 
l'inexécution et le dommage (ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2ème 
éd. 1997, p. 704). Le créancier doit prouver l'inexécution de l'obligation, le 
dommage qu'il a subi, ainsi que le rapport de causalité entre l'inexécution de 
l'obligation et le dommage; la faute est présumée (ENGEL, op. cit., p. 683). 
Le dommage se définit comme la diminution involontaire de la fortune nette; il 
correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le 


- 17/24 - 
 
 
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montant que ce même patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas 
produit. Il peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une 
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). 
Le dommage ne se produit pas seulement au moment où le lésé vend la chose et 
subit ainsi une perte sur le prix de vente; il est libre de conserver la chose 
dépréciée et de réclamer le montant de la dépréciation (ATF 64 II 137 consid. 3c 
= JT 1938 I 621; CHAPPUIS, Le moment du dommage, thèse, no 165 ss; 
CHAPPUIS, Quelques dommages dits irréparables, réflexions sur la théorie de la 
différence et la notion de patrimoine, in SJ 2010 II p. 165, plus particulièrement p. 
174 concernant le dommage virtuel et l'ATF 64 II 137 précité). 
Le dommage actuel est celui qui s'est déjà produit jusqu'au moment du jugement 
de la dernière instance cantonale auprès de laquelle, selon le droit de procédure, 
de nouveaux faits peuvent encore être apportés et pris en compte (WERRO, 
La responsabilité civile, 2ème éd. 2011, p. 46; 122 III 53 consid. 4c = JT 1996 I 
590). Le dommage futur est celui qui se produit après ce jugement 
(WERRO, ibidem). 
Le dommage doit être la conséquence du fait générateur de responsabilité. Un fait 
est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine qua 
non. En d'autres termes, il existe un lien de causalité naturelle entre deux 
événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit; il n'est pas 
nécessaire que l'événement considéré soit la cause unique ou immédiate du 
résultat (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). 
La jurisprudence n'exige pas du lésé qu'il prouve la causalité naturelle avec une 
exactitude scientifique. En cas d'omission, une vraisemblance prépondérante pour 
un certain cours des événements suffit (WERRO, op. cit., p. 70; ATF 129 III 129 
consid. 8). Lorsque le défendeur peut faire valoir que le dommage serait survenu 
même s'il avait agi conformément au droit (objection fondée sur le comportement 
de substitution licite), sa responsabilité n'est pas engagée (ATF 122 III 229 consid. 
5a/aa; WERRO, op. cit., p. 209). 
Il convient en outre de se demander si le fait générateur de responsabilité a le 
caractère d'une cause adéquate; le rapport de causalité est adéquat lorsque 
l'événement considéré était propre, d'après le cours ordinaire des choses et 
l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du genre de celui qui s'est 
produit (ATF 129 II 312 consid. 3.3). 
3.2. Si, dans son appréciation libre des preuves, le juge n'est en principe pas 
contraint de s'en tenir strictement aux conclusions de l'expert qu'il a mis en œuvre 
(arrêt du Tribunal fédéral 4P.47/2006 consid. 2.2.1, SJ 1986 p. 373), il ne saurait 


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toutefois s'en écarter sans motifs impératifs (ATF 125 V 352 consid. 3b/aa). Si le 
juge éprouve des doutes sérieux sur l'exactitude d'une expertise judiciaire, il doit 
recueillir des preuves supplémentaires; tel est le cas lorsqu'il envisage de s'écarter 
d'un rapport d'expertise, parce qu'il n'est pas convaincu par la partie technique 
(arrêt du Tribunal fédéral in SJ 1997 p. 58) ou lorsque l'expertise est affectée 
d'erreurs manifestes, de contradictions ou présente des lacunes (ATF 125 V 352 
consid. 3b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral in SJ 1984 p. 213). Une expertise 
présentée par une partie n'a pas la même valeur que des expertises mises en œuvre 
par un tribunal conformément aux règles de procédure applicables. Le juge est 
toutefois tenu d'examiner si elle est propre à mettre en doute, sur les points 
litigieux importants, l'opinion et les conclusions de l'expert mandaté par le 
tribunal (ATF 125 V 352). 
Ce n'est pas à l'expert, mais bien au juge qu'il incombe de résoudre les questions 
juridiques qui se posent dans le complexe de faits faisant l'objet de l'expertise 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_478/2008; ATF 118 Ia 144 consid. 1c). 
4. 
En l'espèce, les appelants invoquent une moins-value de leur villa et d'autres 
dommages dus à l'omission d'Y.______ SA de demander l'autorisation 
complémentaire en temps voulu. 
C'est effectivement à Y.______ SA qu'il appartenait, en sa qualité de mandataire 
des appelants, de requérir cette autorisation. Elle est donc responsable de la 
violation du contrat résultant de la négligence de son employé, qui a omis de 
solliciter l'autorisation complémentaire (art. 97 et 101 al. 1 CO). En effet, il était 
clair au moment de la signature du contrat, que les époux X.______ allaient 
construire le garage souhaité (tém. B.______ et E. ______), de sorte qu'il 
convenait de solliciter l'autorisation complémentaire, ce que B. ______ a reconnu. 
A cet égard, le DAEL a relevé la gravité de l'omission reprochée à B. ______. 
Le Conseil d'Etat a, au surplus, indiqué que le mandataire des appelants était 
responsable de la situation illicitement créée. 
Les appelants bénéficient d'une autorisation de maintien à titre précaire de la 
rampe d'accès au garage double situé en sous-sol. Même si la démolition n'est, en 
principe, pas exigée à l'issue de la période d'autorisation précaire, la situation 
juridique de leur rampe d'accès, faute d'être définitivement régularisée, est 
relativement incertaine. Or, il en résulte un amoindrissement de la valeur de leur 
bien immobilier. A cet égard, la diminution de leurs actifs n'a rien de virtuel et ne 
dépend pas d'une éventuelle vente, à l'avenir, de leur bien immobilier. Les 
appelants subissent, en effet, un dommage actuel et réel, compte tenu des 
principes jurisprudentiels rappelés ci-dessus. 
 
En ce qui concerne le montant de la moins-value de la villa, les critiques émises 
par les appelants à l'égard de l'expertise judiciaire ne mettent pas en doute 


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l'exactitude de celle-ci. En particulier, on ne saurait reprocher à l'expert judiciaire 
d'avoir estimé l'alternative plus économique d'une démolition partielle du mur de 
soutènement, pas plus que d'avoir un avis différent de celui de l'expert privé en ce 
qui concerne la stabilité du terrain. Les appelants n'ont pas démontré le caractère 
prétendument erroné du taux de 10% retenu par l'expert judiciaire pour les 
honoraires relatifs à la demande d'autorisation et la direction des travaux, ce taux 
n'étant pas choquant selon la Cour compte tenu du principe de liberté 
contractuelle, ce à quoi s'ajoute qu'on peut raisonnablement attendre des appelants 
de diminuer leur dommage sur ce point (art. 44 CO par renvoi de l'art. 99 al. 3 
CO; ATF 132 III 359 = SJ 2007 I p. 141). 
 
Les appelants reprochent à l'expert judiciaire d'avoir apprécié empiriquement la 
valeur du confort lié à la possibilité de se garer à l'intérieur de leur villa sans tenir 
compte de la plus-value esthétique d'un garage caché. L'approche de l'expert 
semble toutefois adéquate étant donné la difficulté d'apporter une réponse 
analytique sur la plus-value que représente un garage en sous-sol. Par ailleurs, les 
appelants ne démontrent pas leur affirmation quant à l'absence de valeur de la 
surface supplémentaire de jardin obtenue en effectuant les travaux devisés, prise 
en compte dans l'expertise judiciaire. 
En ce qui concerne le calcul de la plus-value tirée de la surface supplémentaire de 
36 m2 obtenue en sous-sol, l'expert judiciaire a expliqué devant le Tribunal que 
son choix de valeur de surface PPE pour son estimation résultait de l'absence sur 
le marché de surface à louer ou à vendre en sous-sol de maison individuelle et 
donc de l'absence de chiffres permettant une comparaison. Le prix de 2'500 fr. au 
m2 - qui pouvait varier selon la localisation - a été estimé sur la base de son 
expérience. Or, ces éléments sont suffisamment sérieux pour écarter les 
affirmations et arguments des appelants sur ce point. 
Selon les appelants, le taux de capitalisation applicable au calcul de la valeur de 
rendement de la surface précitée devrait être de 6%. A supposer que tel soit le cas, 
ce qui n'est pas prouvé, la moins-value de la villa - calculée dans le cadre de la 
question 4 de l'expertise - ne dépasserait en tout état pas le montant de 10'000 fr. 
retenu par l'expert judiciaire. 
 
Les appelants critiquent la méthode de calcul de la valeur pondérée de la 
plus-value liée à la surface précitée utilisée par l'expert judiciaire au motif que la 
valeur de PPE est surévaluée. Ils n'allèguent cependant pas, ni ne démontrent que 
cette méthode, usuelle selon l'expert judiciaire, serait inapplicable au cas d'espèce 
ou contraire à une règle unanimement admise ou à des usages en matière 
d'expertise immobilière. 
Par conséquent et au surplus, les prétendus défauts de l'expertise judiciaire 
invoqués par les appelants ne sont pas propres à mettre en doute l'exactitude ni le 


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sérieux de l'expertise judiciaire. Il convient ainsi de s'en tenir aux conclusions de 
cette dernière. 
Si B. ______ avait sollicité l'autorisation complémentaire litigieuse en temps utile, 
les appelants n'auraient pas subi la moins-value précitée de 10'000 fr., ils 
n'auraient pas dû payer la redevance de 3'000 fr. pour l'autorisation obtenue à titre 
précaire et n'auraient pas reçu la facture de I. ______(521 fr. 85) puisqu'elle se 
réfère aux exigences de la Police des constructions. Par ailleurs, selon le cours 
ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, l'omission de demander 
l'autorisation nécessaire en temps utile est propre à entraîner les frais précités. 
Le fait que les appelants n'ont pas recouru à une expertise judiciaire 
provisionnelle, ce que Y.______ SA leur reproche à tort car ils n'en avaient pas 
l'obligation, n'empêche pas d'appliquer le même raisonnement aux frais 
d'expertise privée encourus par les appelants, d'un montant de 3'228 fr., lesquels 
correspondent au travail fourni. 
Par conséquent, Y.______ SA sera condamnée à payer ces montants aux 
appelants. Le jugement sera partiellement annulé à cet égard. 
En revanche, il n'est pas établi qu'une demande d'autorisation préalable aux 
travaux de construction aurait empêché les appelants d'être condamnés à un 
émolument de 2'000 fr. par le Tribunal administratif, Y.______ SA soutenant à cet 
égard que les appelants auraient encouru ces frais de toutes façons. Il convient de 
tenir compte du fait que l'autorisation complémentaire a été refusée par le DAEL, 
que celui-ci a recouru contre la décision de la Commission et que seul le maintien 
à titre précaire de la construction réalisée a été autorisé en fin de compte. Du point 
de vue de la preuve requise, la vraisemblance du cours des événements invoqué 
par les appelants n'est, dès lors, pas prépondérante. Par conséquent, le lien de 
causalité naturelle entre le montant de 2'000 fr. et l'omission litigieuse n'est pas 
réalisé. 
Par ailleurs, les appelants n'ont pas prouvé le dommage invoqué au titre de frais 
d'avocat (5'000 fr.), de sorte qu'ils seront déboutés sur ces deux points. 
5. 
Selon les appelants, Z.______ SA doit être condamnée à réparer le dommage 
susmentionné conjointement et solidairement avec Y.______ SA, avec laquelle 
elle forme prétendument une société simple. A leur avis, il appartenait à Z.______ 
SA de solliciter l'autorisation complémentaire litigieuse. 
5.1. Après la livraison de l'ouvrage, le maître doit en vérifier l'état aussitôt qu'il le 
peut d'après la marche habituelle des affaires, et en signaler les défauts à 
l'entrepreneur s'il y a lieu (art. 367 al. 1 CO). Lorsque les défauts de l'ouvrage ou 
les infractions au contrat sont de moindre importance que ceux décrits à l'art. 368 


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al. 1 CO, le maître peut notamment réduire le prix en proportion de la moins-value 
et demander des dommages et intérêts lorsque l'entrepreneur est en faute (art. 368 
al. 2 CO). 
L'action du maître en raison des défauts d'une construction immobilière se prescrit 
contre l'entrepreneur, de même que contre l'architecte ou l'ingénieur qui a 
collaboré à l'exécution de l'ouvrage, par cinq ans à compter de la réception 
(art. 371 al. 2 CO). 
5.2. La société simple est un contrat de durée par lequel deux ou plusieurs 
personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre 
un but commun (art. 530 al. 1 CO). En tant que contrat multilatéral, les prestations 
ne sont pas échangées, mais réunies en vue d'un but commun, contrairement aux 
contrats synallagmatiques (TERCIER, Les contrats spéciaux, 4ème éd. 2009, 
n. 7439 ss ; ENGEL, Contrats de droit suisse, 2ème éd. 2000, p. 695). 
Il s'agit d'un contrat de durée dont les éléments caractéristiques sont, d'une part, 
l'apport, c'est-à-dire la prestation que chaque associé doit faire au profit de la 
société - en argent, en créances, en d'autres biens, en industrie ou sous une autre 
forme -, d'autre part, le but commun qui rassemble les efforts des associés 
(TF 4C.22/2006 du 5 mai 2006). Ceux-ci manifestent leur volonté de s'unir afin 
que chacun puisse directement ou indirectement tirer profit des prestations 
respectives; on parle à ce sujet de l'animus societatis, qui implique la volonté des 
associés de partager les responsabilités, les bénéfices et les pertes éventuelles, 
critère qui différencie la société simple des contrats synallagmatiques (TERCIER, 
op. cit., n. 7450-7452 et 7457 ss). 
La loi ne pose aucune exigence pour la forme du contrat de société simple; il peut 
donc se créer par actes concluants, voire sans que les parties en aient même 
conscience; on parle alors de "société de fait" (TERCIER, op. cit., n. 7529). 
6. 
En l'espèce, les appelants ont conclu, avec Z.______ SA, un contrat d'entreprise 
portant sur la construction de leur villa. 
Compte tenu du raisonnement susmentionné, c'était à Y.______ SA, en sa qualité 
de mandataire, de demander l'autorisation litigieuse en temps utile. En tant 
qu'entrepreneur, Z.______ SA a fait preuve envers les appelants de la diligence 
requise en adressant à Y.______ SA le courrier du 1er octobre 1998, sans compter 
que B. ______ lui avait assuré que l'obtention de l'autorisation en question ne 
poserait pas de problème. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne 
résulte donc pas de la procédure et notamment pas du courrier précité, que 
Z.______ SA savait que la construction de la rampe d'accès et du garage se ferait 
sans autorisation. A supposer qu'un défaut au sens de l'art. 367 al. 1 CO existe, ce 


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qu'il n'est pas utile de déterminer, toute dissimulation dolosive de celui-ci est donc 
à exclure. 
Par ailleurs, les diverses démarches entreprises par Y.______ SA pour obtenir une 
autorisation complémentaire ont été effectuées exclusivement pour le compte des 
appelants et pas, comme ceux-ci le soutiennent, également pour le compte de 
Z.______ SA. Elles n'ont pas pu avoir, dès lors, pour effet d'interrompre le délai 
de prescription de cinq ans applicable à Z.______ SA. 
Or, la réception de l'ouvrage ayant eu lieu le 1er octobre 1999, l'action contre 
Z.______ SA était prescrite lors du dépôt de la demande au Tribunal, le 9 mars 
2007. 
Les éléments du dossier ne conduisent pas la Cour à retenir l'existence d'une 
société simple entre les intimées. En particulier, chacune d'elles a offert ses 
propres services aux appelants de manière distincte, sans union d'efforts ni de 
ressources. En effet, chacune a mené sa propre affaire, Y.______ SA ayant eu 
pour but de promouvoir la construction de villas - elle a été rémunérée sous forme 
de courtage par A. ______ - et Z.______ SA ayant eu pour objectif de les 
construire. En outre, il ne résulte pas de la procédure une volonté des intimées de 
partager les responsabilités, les bénéfices et les pertes éventuelles, de sorte 
qu'aucun animus societatis n'est prouvé. 
 
Compte tenu de ce qui précède, les appelants seront déboutés des conclusions 
prises contre Z.______ SA, le jugement devant être confirmé à cet égard. 
7. 
Les frais judiciaires relatifs à l'appel principal sont fixés à 6'000 fr. (art. 104 al. 1, 
105 al. 1 et 2 CPC; art. 13 et 17 RTFMC). Ce montant est compensé par l'avance 
versée à l'Etat. 
Les appelants obtiennent gain de cause, à l'égard de Y.______ SA, sur le principe 
du dommage résultant de la dévaluation de leur bien immobilier et sur un montant 
correspondant à environ 1/3 du total de leurs conclusions. Ils supporteront, par 
conséquent, 1/3 des frais précités, soit 2'000 fr., Y.______ SA devant supporter 
les 2/3 restants, soit 4'000 fr., qu'elle devra leur verser (art. 106 al. 2 CPC). 
Les frais judiciaires de l'appel joint sont fixés à 600 fr. Y.______ SA, qui 
succombe à cet égard, supportera ce montant, compensé par l'avance versée à 
l'Etat. 
Les dépens de l'appel sont fixés à 5'666 fr. (art. 105 al. 1 et 2 CPC, art. 84, 85 et 
90 RTFMC, réduction d'1/3). 
Les appelants devront verser 1'000 fr. à Z.______ SA à ce titre (art. 106 al. 1 
CPC). 


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Le solde (4'666 fr.) sera réparti à raison d'1/3 (1'555 fr.) à la charge des appelants 
et de 2/3 (3'111 fr.) à la charge de Y.______ SA (art. 106 al. 2 CPC). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par X. ______ et Dame X. ______ contre le jugement 
JTPI/770/2011 rendu le 20 janvier 2011 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/4788/2007-4. 
Déclare recevable l'appel joint interjeté contre le même jugement par Y.______ SA, le 
23 juin 2011. 
Au fond : 
Annule le ch. 5 de ce jugement. 
Cela fait, statuant à nouveau : 
Condamne Y.______ SA à payer à Époux X.______10'000 fr. plus intérêts à 5% l'an 
dès le 29 octobre 2002. 
Condamne Y.______ SA à payer à Époux X.______521 fr. 85 plus intérêts à 5% l'an 
dès le 2 novembre 2001. 
Confirme les ch. 1, 2, 3 et 4 du dispositif du jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires de l'appel principal à 6'000 fr. et dit qu'ils sont entièrement 
compensés par l'avance de frais déjà opérée, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 
Ces frais sont mis à la charge de Époux X.______à hauteur de 2'000 fr. et à la charge de 
Y.______ SA à hauteur de 4'000 fr., montant que celle-ci devra verser à X.______ et 
Dame X. ______. 


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Arrête les frais judiciaires de l'appel joint à 600 fr., les met à la charge de Y.______ SA 
et dit qu'ils sont entièrement compensés par l'avance de frais déjà opérée, qui reste 
acquise à l'Etat de Genève. 
Fixe les dépens de l'appel à 5'666 fr. 
Condamne Y.______ SA à verser à Époux X.______3'111 fr. au titre de dépens d'appel. 
Condamne époux X.______à verser à Y.______ SA 1'555 fr. à titre de dépens d'appel. 
Condamne époux X.______à verser 1'000 fr. à Z.______ SA à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Blaise PAGAN, Madame 
Sylvie DROIN, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.