ge_gerichte · A/476/2001 · 2001-11-27 · fr

LOGEMENT; ALLOCATION DE LOGEMENT; RESILIATION; SURTAXE; TPE | Le locataire doit payer la surtaxe tant qu'il occupe effectivement le logement, c'est-à-dire qu'il n'a pas à payer la surtaxe jusqu'à la fin du bail s'il quitte le logement avant cette échéance, soit pendant le délai de résiliation. | RLGL.12 al.3; RLGL.89; LGL.31C

Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.11.2001 A/476/2001

A/476/2001
ATA/783/2001
du 27.11.2001
( TPE
)
, REJETE
Descripteurs
:
LOGEMENT; ALLOCATION DE LOGEMENT; RESILIATION; SURTAXE; TPE
Normes
:
RLGL.12 al.3; RLGL.89; LGL.31C
Résumé
:
Le locataire doit payer la surtaxe tant qu'il occupe effectivement le logement, c'est-à-dire qu'il n'a pas à payer la surtaxe jusqu'à la fin du bail s'il quitte le logement avant cette échéance, soit pendant le délai de résiliation.
du 27 novembre 2001
dans la cause
Madame et Monsieur A__________
contre
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT
EN FAIT
1. Depuis février 1981, Madame et Monsieur A__________ sont locataires d'un appartement subventionné (HLM), de 4 pièces au 3ème étage d'un immeuble sis __________ à Genève.
2. L'immeuble susmentionné appartient à leur employeur, l'Hôpital cantonal universitaire de Genève.
3. Du 1er avril 2000 au 31 décembre 2000, les époux A__________ se sont acquittés d'une surtaxe mensuelle de CHF 575,35 du fait que leur revenu brut dépassait le barème de sortie pour le logement précité.
4. Suite à une augmentation de loyer, la surtaxe pour la période du 1er janvier 2001 au 31 mars 2001 est passée à CHF 547,35.
5. Les locataires ont bénéficié pendant toute cette durée du fait que le loyer annuel - surtaxe comprise - était plafonné de par la loi à CHF 4'000.- la pièce par an. De surcroît, le bail ne pouvait être résilié au motif que le barème de sortie était dépassé (art. 13 et 20 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 - RLGL - I 4 05.01).
6. Le 17 janvier 2001, l'office cantonal du logement (OCL) a informé M. et Mme A__________ de la modification de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), adoptée le 17 novembre 2000 par le Grand Conseil, et de la modification subséquente du RLGL. Le courrier indiquait notamment que le plafond limitant le total du loyer et de la surtaxe à CHF 4'000.- la pièce par an serait supprimé en trois paliers depuis le 1er avril 2001. La surtaxe à laquelle étaient soumis les locataires, de CHF 547,35, passerait aux termes des trois paliers à CHF 2'301,85, pour autant que les autres paramètres ne soient pas modifiés dans l'intervalle.
7. Mme A__________ est passée au guichet de l'OCL et l'employé n'a pas été en mesure de lui donner de plus amples renseignements sur le montant de la surtaxe.
8. Le 22 février 2001, l'OCL a notifié à M. et Mme A__________ un avis de modification de surtaxe : pour la période allant du 1er avril 2001 au 31 mars 2002, cette dernière serait d'un montant mensuel de CHF 1'199,50, calculée conformément aux nouvelles prescriptions du RLGL. De plus, l'avis indiquait que le bail pourrait désormais être résilié, le revenu déterminant des locataires étant supérieur au barème de sortie.
9. Le 19 mars 2001, M. et Mme A__________ ont formé réclamation. Le délai de résiliation ne leur permettait pas d'être libérés de leurs obligations contractuelles avant l'entrée en vigueur de la nouvelle surtaxe.
10. Le même jour, ils ont signifié leur congé à leur bailleur pour le 30 juin 2001.
11. Le 19 avril 2001, l'OCL a notifié aux locataires une décision sur réclamation confirmant sa position initiale.
12. Les époux A__________ ont recouru contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif, par acte du 7 mai 2001.
Ils avaient résilié leur bail après réception de la forte augmentation de la surtaxe et avaient sollicité de l'OCL la possibilité de pouvoir continuer à payer la somme de l'ancienne surtaxe pendant le délai de congé. Ils demandaient au Tribunal administratif d'accéder à leur demande, arguant que l'OCL ne leur avait pas communiqué suffisamment tôt la valeur de l'augmentation de la surtaxe pour qu'ils puissent prendre à temps des dispositions et se départir du bail.
13. L'OCL a répondu le 15 juin 2001. Il réfutait avoir communiqué tardivement l'augmentation aux locataires, une information personnalisée leur étant parvenue le 17 janvier 2001. L'OCL estimait de surcroît que toute autre décision violerait les prescriptions légales et irait à l'encontre de toute égalité de traitement entre les administrés. Il estimait enfin qu'il n'avait pas à se substituer au législateur.
14. Une comparution personnelle des parties a eu lieu le 24 septembre 2001. Il en est ressorti que :
- Le loyer avait été payé jusqu'au 30 juin 2001, de même que l'ancienne surtaxe;
- Les locataires avaient quitté l'appartement à cette date, soit un mois plus tôt que le bail ne le prévoyait à l'origine;
- Ils n'avaient pas pu se départir du bail plus rapidement en raison des délais de résiliation;
- Les calculs effectués par l'OCL n'étaient pas contestés.
15. La cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).
2. a. En vertu de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), l'Etat encourage la construction de logements d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de l'habitat, notamment à travers la subvention d'immeubles HLM (art. 16 LGL). Les dispositions de la LGL sont accompagnées d'un règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01).
Selon l'article 30 LGL, les logements visés à l'article 16, notamment les logements HLM, sont destinés aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en cours de bail, n'excède pas le barème de sortie.
b. En vertu de l'article 31 LGL, le locataire dont le revenu dépasse le barème d'entrée est astreint au paiement d'une surtaxe. La surtaxe correspond à la différence entre le loyer théorique et le loyer effectif du logement. Sous réserve de certaines exceptions, dès que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, le propriétaire de l'immeuble peut en outre être requis, par l'OCL chargé d'appliquer la loi, de résilier le bail. Le locataire dont le revenu dépasse le barème de sortie est avisé par le service compétent de ce dépassement et des conséquences qui en découlent.
c. La période d'application de la surtaxe visée à l'article 31C de la loi s'étend du 1er avril de chaque année au 31 mars de l'année suivante (art. 11 al. 1 RLGL).
d. Jusqu'à la modification législative de fin 2000, les recourants bénéficiaient d'un loyer annuel - surtaxe comprise - plafonné à CHF 4'000.- la pièce par an quelque soit leur revenu, en application des anciens articles 13 et 20 RLGL. De surcroît, malgré le fait qu'ils dépassaient le barème de sortie, leur bail ne pouvait pas être résilié pour ce motif.
e. Suite à la modification par le Grand Conseil de la LGL le 17 novembre 2000, le règlement d'application a été modifié le 20 décembre 2000. Désormais, les personnes locataires de logements propriété de leur caisse de pension ne pourront plus bénéficier de plafonnement de surtaxes et pourront voir leur bail résilié sur simple réquisition du service compétent. Le plafond limitant la surtaxe est supprimé en trois paliers depuis le 1er avril 2001, conformément à l'article 89 RLGL. Le législateur a prévu, par ce mode de calcul, une période transitoire afin de ne pas pénaliser trop durement les locataires concernés. Il n'a cependant pas inséré de délai de carence ou d'exception en cas de résiliation immédiate du bail. Seule subsiste celle de l'article 12 alinéa 3 RLGL.
f. En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, lorsqu'un locataire, astreint au paiement d'une surtaxe, quitte son logement, la surtaxe n'est due que pour la période où il a occupé les locaux.
3. a. Le tribunal de céans a déjà jugé que la surtaxe est due pendant le délai légal de résiliation du bail (ATA D. du 9 août 1994). La mesure incitative contenue dans un ancien règlement d'exécution de la LGL du 20 décembre 1978 (art. 19 al. 4 in fine aRLGL), abrogé dès le premier octobre 1992, consistant à faire bénéficier le locataire déménageant au cours de la période de taxation d'une remise équivalant à trois mois de paiement de la surtaxe, n'avait pas été reprise dans le règlement actuel. Cette suppression était conforme à la volonté du législateur de se montrer plus incisif en matière de surtaxe (ATA R. du 23 août 1995).
b. Le fait que le Conseil d'Etat ait choisi d'exécuter une nouvelle fois la volonté du législateur en faisant preuve d'une certaine rigueur ne fait que refléter la latitude laissée à l'exécutif, dans le cadre de la délégation législative, pour mettre en oeuvre la volonté du Grand Conseil. Cette mesure n'est en tout cas pas contraire à la loi étant donné que le législateur n'a, à dessein, pas prévu d'exception dans le cas des recourants. Quant à savoir s'il s'agit d'une mesure opportune, il n'appartient pas au Tribunal administratif d'en juger (art. 61 al. 2 LPA ; ATA A.C. du 15 novembre 1994).
c. A l'occasion d'une précédente révision de la LGL, le tribunal avait déjà considéré que la nouvelle surtaxe ne pouvait être différée selon le voeu du recourant au motif qu'il ne pouvait résilier son contrat de bail avant l'entrée en vigueur (ATA A.C. précité). Cette jurisprudence doit être confirmée.
d. En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, il était loisible aux recourants d'échapper au paiement de la surtaxe pendant le délai de résiliation s'ils quittaient les locaux avant terme, la surtaxe étant liée, non pas au loyer à acquitter, mais à l'occupation des locaux (ATA D.P. du 7 septembre 1993).
4. M. et Mme A__________ ont occupé le logement considéré jusqu'à fin juin 2001, date pour laquelle leur bail a été résilié. Ils sont donc astreints à la nouvelle surtaxe jusqu'à cette date, soit du 1er avril au 30 juin 2001 inclus.
5. Les recourants arguent du fait qu'ils ont été prévenus trop tard par l'OCL du changement de législation et qu'ils ne pouvaient résilier leur bail avant son entrée en vigueur.
a. Cet argument, outre le fait qu'il n'est pas relevant, n'est pas exact.
b. En matière de bail, la règle générale de l'article 266c du Code des obligations (RS 220 - CO), qui prévoit qu'une partie peut résilier le bail d'une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail, a perdu de sa portée. L'article 264 CO offre la possibilité de procéder à une restitution anticipée de la chose louée par la présentation d'un nouveau locataire solvable prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions.
c. Ainsi, contrairement à ce qu'ils affirment, les recourants n'étaient pas dans l'impossibilité absolue de se départir du bail avant l'entrée en vigueur de la nouvelle législation en ayant été prévenus à mi-janvier. Ils n'ont pas usé de la possibilité offerte par l'article 264 CO, pas plus qu'ils n'ont quitté l'appartement avant la fin du délai de congé.
6. Les recourants doivent s'acquitter de la surtaxe telle qu'elle a été calculée par l'OCL pour la période considérée en vertu des nouvelles dispositions applicables, aucune des exceptions prévues par le législateur n'étant réalisée en l'espèce.
La décision litigieuse sera dés lors confirmée.
7. Vu la nature de la cause, aucun émolument ne sera mis à la charge des recourants.
PAR CES MOTIFS
le Tribunal administratif
à la forme
:
déclare recevable le recours interjeté le 7 mai 2001 par Madame et Monsieur A__________ contre la décision sur réclamation de l'office cantonal du logement du 19 avril 2001;
au fond
:
le rejette;
dit qu'il n'est pas perçu d'émolument;
communique le présent arrêt à Madame et Monsieur A__________ ainsi qu'à l'office cantonal du logement.
Siégeants
: M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : le président :
V. Montani Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le la greffière :
Mme M. Oranci