ge_gerichte · ATA/490/2012 · 2012-07-31 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/413/2010-LDTR 
ATA/490/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 31 juillet 2012 
2ème section 
dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES, (ASLOCA) 
représentée par Me Christian Dandrès, avocat 
contre 
Messieurs Norbert, Christian et Niki PIRKER 
représentés par Me Nicolas Wisard, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
12 avril 2011 (JTAPI/303/2011) 


- 2/12 - 
A/413/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Depuis l'année 2001, Monsieur Norbert Pirker et ses deux fils, Christian et 
Niki Pirker, sont copropriétaires à hauteur respectivement de 34, 33 et 33 % d'un 
immeuble sis 2, rue Cherbulliez, sur la parcelle n° 358 de la commune de 
Genève-Eaux-Vives. 
 
 
Cet immeuble a été constitué en propriété par étages en mars 1985 et 
comprend 20 appartements et divers locaux, formant 25 feuillets PPE. 
 
 
Sous réserve des deux logements habités par les familles de MM. Christian 
et Niki Pirker, portant les nos 9 et 22, les autres sont loués. 
2. 
 
Par acte notarié du 7 décembre 2009, les copropriétaires ont convenu de se 
partager l'immeuble en trois lots distincts. M. Norbert Pirker se verrait attribuer la 
propriété des feuillets nos 3, 5, 7, 10, 11, 14, 16, 18, 19 et 24, M. Christian Pirker 
celle des feuillets nos 2, 8, 9, 13, 15, 17 et 25 et M. Niki Pirker celle des feuillets 
nos 1, 4, 6, 20, 21, 22 et 23. Le partage avait lieu sans soulte ni retour. 
3. 
 
Par requête du 21 décembre 2009 adressée au département des constructions 
et des technologies de l'information, devenu depuis le département de l'urbanisme 
(ci-après : le département), les copropriétaires ont sollicité l'autorisation d'aliéner 
les 20 appartements de l'immeuble concerné, afin d'opérer un « partage familial 
sans soulte ». 
4. 
 
Par arrêté du 23 décembre 2009 publié dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO), le département a délivré 
l'autorisation requise. Les vendeurs procédaient en une seule opération au partage 
et à l'attribution de la totalité des logements qu'ils possédaient dans l'immeuble. 
Cette autorisation ne pourrait être invoquée ultérieurement pour justifier une 
aliénation individualisée des 20 appartements sur la base de l'art. 39 al. 4 let. d de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). Les propriétaires s'engageaient à reprendre les droits et 
obligations découlant des baux en cours des divers locataires. 
5. 
 
Le 4 février 2010, l'Association genevoise de défense des locataires 
(ci-après : l’ASLOCA) a recouru contre cette décision auprès de la commission 
cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA), devenue le 
1er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), 
en concluant à son annulation. L'autorisation du département conduirait à la mise 
en vente des appartements de l'immeuble. Ce procédé consistait en une aliénation 
au sens de l'art. 39 al. 1 LDTR. La constitution de droits d'habitation et d'usufruit 


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A/413/2010 
pour MM. Christian et Niki Pirker pouvait également conduire à d'autres 
aliénations individuelles d'appartements de l'immeuble. 
6. 
 
Le 9 mars 2010, les copropriétaires ont conclu au rejet du recours sous suite 
de frais et dépens et à ce qu'une amende pour téméraire plaideur soit infligée à 
l’ASLOCA. 
 
 
Les griefs de cette dernière étaient sans pertinence et infondés. 
MM. Christian et Niki Pirker ne bénéficiaient pas de l'autorisation de vendre leurs 
appartements de manière individuelle. Il ne feraient que devenir propriétaires 
individuels de biens dont ils étaient déjà copropriétaires en mains communes. La 
constitution de droits d'habitation et d'usufruit ne conduirait pas aux ventes 
individuelles des appartements. Le parc locatif n’en serait pas affecté, dès lors 
qu'ils n'étaient pas locataires de leur logement. L'opération ne transformerait pas 
l'immeuble en PPE, puisqu'il était constitué sous cette forme depuis mars 1985. 
7. 
 
Les parties ont été entendues le 14 décembre 2010 en audience de 
comparution personnelle devant la CCRA. Elles sont restées sur leurs positions. 
Le représentant du département a précisé que le département n'avait délivré 
d'autorisations antérieures que pour des ventes en bloc, y compris pour de petits 
lots. Tous les appartements de l'immeuble des copropriétaires leur appartenaient. 
L'intérêt public protégé par la LDTR n'était pas remis en cause puisque les 
locataires en place restaient au bénéfice des mêmes baux et qu'ils auraient pour 
futur propriétaire l'un de leurs actuels propriétaires. Il ressortait du dossier que la 
cause concernait un partage au sein d'une même famille qui n'était pas liée à un 
groupe d'investisseurs. 
8. 
 
L’ASLOCA a répliqué le 19 janvier 2011. La crise aiguë du logement 
existant à Genève impliquait un pesée soigneuse des intérêts. Or, les 
copropriétaires ne se prévalaient d'aucun intérêt privé prépondérant. Ils n'avaient 
pas démontré que le partage de la copropriété répondait à une nécessité. La CCRA 
avait annulé la vente d'un appartement ayant appartenu à un lot dont l'aliénation 
avait été autorisée avec la même réserve que celle mentionnée dans la décision 
litigieuse. Selon le site internet de M. Christian Pirker, ce dernier déployait son 
activité d'avocat dans le domaine immobilier. Cela démontrait que le département 
n'avait pas examiné sérieusement le dossier. Les copropriétaires avaient d’ailleurs 
acquis récemment deux autres objets immobiliers. 
9. 
 
Le département a dupliqué le 15 février 2011. Il s'en rapportait à justice 
quant à la recevabilité du recours et concluait à son rejet. Une législation édictée 
pour des motifs d'intérêt public et prévoyant des restrictions aux droits 
constitutionnels, tels que la garantie de la propriété ou la liberté économique, 
devait respecter le principe de la proportionnalité. En application de ce principe, la 
restriction à la liberté individuelle ne devait pas entraîner une atteinte plus grave 
que ne l’exigeait le but d'intérêt public recherché. Avant de délivrer les 


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autorisations de vente, le département devait se livrer à une soigneuse pesée des 
intérêts public et privé en présence. Il disposait d'une marge d'appréciation lui 
permettant de délivrer une autorisation de vente en dehors des cas prévus par 
l'art. 39 al. 4 let. a à d LDTR. La vente en bloc devait être préférée à celle par 
unités séparées, ce procédé-là ne mettant pas en péril les buts de la LDTR 
(ATA/28/2002 du 15 janvier 2002). 
 
 
In casu, l'opération de partage-attribution envisagée avait pour but 
d'anticiper les problèmes pouvant découler d'une succession. Le partage par bloc 
de plus de 5 appartements permettait d'atteindre le but d'intérêt public que 
poursuivait la LDTR, puisque le risque de voir les appartements sortir du marché 
locatif était pratiquement nul. 
 
 
L’arrêté querellé spécifiait que l'autorisation ne saurait être invoquée 
ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des appartements 
vendus par lots en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR. S’il devait être saisi, 
dans le futur, d'une requête en aliénation de l'un des appartements, il devrait 
procéder à une analyse du cas selon l'art. 39 al. 3 LDTR, aucune des conditions de 
l'alinéa 4 ne pouvant être retenue. 
 
 
La prise en compte du principe de proportionnalité l’avait conduit en 
l'espèce à délivrer l'autorisation de partage-attribution selon l'art. 39 al. 2 LDTR. 
10. 
 
Les copropriétaires ont également dupliqué le 18 février 2011, maintenant 
leurs précédents arguments. De plus, les causes auxquelles se référait l’ASLOCA 
concernaient des ventes individuelles ou de petits lots d'appartements, ce qui 
n'était pas le cas en l'occurrence. M. Christian Pirker n'était pas un promoteur 
immobilier. Le département n'avait pas délivré d'autorisation permettant 
l'aliénation des appartements individuels de l'un ou l'autre lot en PPE. 
11. 
 
Par jugement du 12 avril 2011 envoyé aux parties le 19 avril 2011, le TAPI 
a rejeté le recours de l’ASLOCA. En situation de pénurie, le régime juridique de 
la LDTR consistait à vérifier s'il existait des motifs d'autorisation d'aliénation au 
sens de l'art. 39 al. 4 de la loi, et en cas contraire, si les intérêts privés en cause 
l'emportaient sur l'intérêt public au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
 
 
En l'espèce, l'art. 39 al. 2 LDTR s'appliquait. Il s'agissait de déterminer si 
l'intérêt privé des copropriétaires devait primer l'intérêt public poursuivi par la 
LDTR. Aucune succession n'était ouverte ou en cours de liquidation. Cependant, 
le souhait de procéder par anticipation à un partage successoral était très plausible 
et proche du motif prévu par l'art. 13 al. 3 du règlement d’application de la LDTR 
du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), selon lequel l'intérêt privé était présumé 
l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire devait vendre l'appartement 
pour liquider un régime matrimonial ou une succession. De plus, les propriétaires 
avaient fait l'acquisition de l'immeuble litigieux plus de dix ans auparavant. Les 


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circonstances familiales avaient changé durant ce laps de temps. Le risque de voir 
les appartements disparaître du marché locatif était faible. Dès lors, l'intérêt privé 
à l’octroi de l'autorisation d'aliéner l'emportait. 
12. 
 
Le 20 mai 2011, l’ASLOCA a recouru contre ce jugement auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), concluant à son annulation. 
 
 
La vente de l'immeuble litigieux avait un objectif purement spéculatif, 
contraire au but de la LDTR. L'opération n'était pas soumise à l'art. 39 al. 4 - dont 
les conditions étaient cumulatives - mais à l'art. 39 al. 2 de la loi. L'intérêt public à 
la préservation du parc locatif était prédominant. Les dérogations prévues par 
l'art. 39 LDTR étaient très restrictives et exhaustives. L'aliénation d'appartements 
« en blocs » ne pouvait être autorisée que dans le cadre d'un assainissement 
financier, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. La vente de mini-lots 
(3-4 appartements) était interdite. Une dérogation serait illégale. 
 
 
A l’appui de son recours, l’ASLOCA a joint l'extrait d'un autre recours 
qu'elle avait interjeté auprès de la chambre de céans dans une autre cause, jugée 
depuis (ATA/103/2011 du 14 février 2011). 
13. 
 
Le 30 juin 2011, les propriétaires s’en sont rapportés à justice quant à la 
recevabilité du recours et conclu au rejet de celui-ci, en sollicitant une indemnité 
de procédure. 
 
 
Au vu de leurs situations familiales, la copropriété créait une 
interdépendance juridique et économique compliquée à gérer et restreignant leur 
autonomie. La simplification de la structure patrimoniale de l'immeuble, attribuant 
à chacun d'eux la pleine propriété des logements qu'ils occupaient, reviendrait à 
un partage successoral par anticipation. 
 
 
Le TAPI avait jugé à juste titre que le procédé était admissible. L'aliénation 
de lots d'appartements ne pouvait être empêchée par principe. L'intérêt public 
n'était pas remis en cause, en l'absence de risque de voir les appartements 
disparaître du marché locatif. Une telle restriction de la propriété et de la garantie 
économique violerait le principe de proportionnalité. Il ne s'agissait pas de 
mini-lots en l'espèce, mais d'ensembles de 5 à 8 appartements. 
 
 
L’ASLOCA leur prêtait des intentions spéculatives qu'ils n'avaient pas. Elle 
ne contestait pas les faits, ni n'apportait d'éléments nouveaux. L'argumentation 
tirée d'une autre procédure n'avait aucun lien avec le litige. La recevabilité de son 
recours était au surplus contestable, eu égard à l'abus de droit, la recourante ayant 
transmis un « copié-collé » d'une argumentation développée dans un autre litige. 
Ses écritures étaient à peine lisibles, truffées d'indications incomplètes et erronées, 
notamment s'agissant de la désignation de l'acte attaqué. Au surplus, les critiques 


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de la recourante étaient sans pertinence pour la cause les concernant. L’ASLOCA 
menait un combat politique. 
 
 
Le raisonnement à suivre relevait des art. 27 et 36 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et de la pesée 
des intérêts commandée par l'application de l'art. 39 al. 2 LDTR. Dès lors que le 
litige ne visait qu'à répartir la maîtrise des lots existants de PPE, il n'aurait aucune 
incidence sur le statut locatif des appartements. Leur intérêt privé prévalait sur 
l'intérêt public. 
14. 
 
Le 21 juillet 2011, le département a informé la chambre de céans qu'il 
persistait dans les observations qu'il avait déposées précédemment et se référait au 
jugement du TAPI du 12 avril 2011. 
15. 
 
Le 11 août 2011, la recourante a précisé les circonstances d'accession à la 
propriété de la part d'immeuble de M. Christian Pirker en 2001. Son recours, 
déposé dans les délais, était recevable. La chambre administrative et le 
Tribunal fédéral n'avaient pas critiqué le fait qu'elle avait repris de précédentes 
écritures dans les mémoires des quatre causes en question. Par ailleurs, 
l'autorisation du département était nulle car l'art. 39 al. 4 LDTR n'autorisait 
l'aliénation que d'un seul appartement locatif à la fois : vingt autorisations, pour 
chacun des appartements de l'immeuble litigieux auraient dû être délivrées. Seul 
un besoin d'assainissement financier permettait d'autoriser la vente de plusieurs 
appartements locatifs en bloc. De plus, tant que durait la pénurie de logements, 
l'intérêt public primait l'intérêt privé. Les droits relatifs à la propriété n'étaient pas 
impératifs. Les lots d'appartements n'étaient pas des blocs au sens de l'art. 39 al. 4 
LDTR. Le Tribunal fédéral, par quatre nouveaux arrêts datés du 14 juillet 2011, 
confortait sa thèse. MM. Christian et Niki Pirker avaient reçu des autorisations de 
construire pour d'autres immeubles. 
 
 
Plusieurs exemples de reventes dites spéculatives, effectuées par d'autres 
personnes étrangères au litige, étaient présentés. 
16. 
 
Le 17 août 2011, les propriétaires ont observé que la réplique présentait de 
nouveaux développements en fait et en droit, tel le grief de nullité de l'arrêté du 
département pour vice de forme, une approbation donnée à la recourante par 
quatre arrêts du Tribunal fédéral et des « indices » que semblerait fournir 
l'autorisation de construire délivrée à MM. Christian et Niki Pirker pour la 
création de 2 appartements dans un autre immeuble. 
 
 
Les autres développements du mémoire de l’ASLOCA étaient dénués de 
pertinence. 


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A/413/2010 
 
 
Si la chambre administrative gardait la cause à juger, ce mémoire ne devrait 
pas être pris en compte. Dans le cas inverse, ils sollicitaient l'autorisation de se 
déterminer sur les éléments nouveaux précités. 
17. 
 
Le 29 août 2011, les copropriétaires ont fait valoir que l'arrêté du 
département n'était pas nul. Aucune base légale n'interdisait l'adoption d'un arrêté 
portant sur les 20 unités PPE concernées. Les principes de proportionnalité et 
d'économie de procédure s'opposaient à la multiplication inutile d'actes 
d'autorisation. Du reste, le département avait expressément exclu l'aliénation 
individualisée des appartements. L'autorisation de la vente en blocs, évoquée à 
l'art. 39 al. 4 LDTR pour des motifs d'assainissement, était toutefois permise par 
la garantie de la propriété, comme l'avaient reconnu le TAPI ainsi que le Tribunal 
fédéral dans les arrêts cités par la recourante. 
 
 
Contrairement à ce que prétendait la recourante, le Tribunal fédéral n'avait 
pas condamné le principe de l'aliénation de lots de PPE en blocs « hors cas 
d'assainissement financier ». Selon les arrêts auquel l’ASLOCA semblait se 
référer (1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011), il convenait d'appréhender concrètement le risque de voir les appartements 
sortir du marché locatif. En l'espèce, le département avait examiné la situation et 
rendu sa décision après avoir opéré une pesée des intérêts en présence. Le projet 
de partage-attribution entre eux répondait à des préoccupations d'ordre certes 
patrimonial, mais dénuées de toute perspective de gain au détriment des locataires 
ou de la pérennité du parc locatif de l'immeuble. 
 
 
L'autorisation de construire qui leur avait été délivrée pour aménager deux 
appartements dans un autre immeuble leur appartenant était sans pertinence pour 
l'issue du litige. Il en était de même de l'existence de leurs autres propriétés à 
Genève. 
18. 
 
Le 30 août 2011, le département a dupliqué à son tour. L'état de faits de la 
cause n'était pas comparable à celui des procédures ayant conduit aux arrêts 
précités du Tribunal fédéral. En l'espèce, les propriétaires n'étaient pas des 
investisseurs mais souhaitaient procéder par anticipation à un partage successoral. 
L'art. 13 al. 3 RDTR s'appliquait par analogie. Le risque que les appartements de 
cet immeuble disparaissent du marché locatif était très faible et l'intérêt public 
protégé par la LDTR n'était pas menacé. Les écritures de la recourante étaient 
incompréhensibles, dès lors que le département ne pouvait délivrer des 
autorisations de vente individuelles. 
19. 
 
A la requête du juge délégué, le 8 juin 2012, les copropriétaires ont informé 
la chambre de céans que la situation n'avait pas évolué depuis leurs dernières 
observations. 
20. 
 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 


- 8/12 - 
A/413/2010 
EN DROIT 
1. 
 
De jurisprudence constante, l’ASLOCA a qualité pour agir au sens de 
l'art. 45 al. 5 LDTR (ATA/270/2012 du 8 mai 2012 consid. 3 ; ATA/130/2007 du 
20 mars 2007 consid. 2 ; ATA/571/2006 du 31 octobre 2006 consid. 2 et les arrêts 
cités). 
 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable à cet égard (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
L’art. 65 al. 1 LPA dispose de plus que l’acte de recours contient, sous peine 
d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du 
recourant. L'acte de recours doit contenir également l’exposé des motifs ainsi que 
l’indication des moyens de preuve. Les pièces dont dispose le recourant doivent 
être jointes. A défaut, un bref délai pour satisfaire à ces exigences est fixé au 
recourant, sous peine d’irrecevabilité (art. 65 al. 2 LPA). 
 
 
Selon la jurisprudence, les exigences formelles ainsi posées par le 
législateur n’ont d’autre but que de permettre à la juridiction administrative de 
déterminer l’objet du litige qui lui est soumis et de donner l’occasion à la partie 
intimée de répondre aux griefs formulés à son encontre (ATA/330/2012 du 5 juin 
2012 ; ATA/453/2011 du 26 juillet 2011 ; ATA/282/2011 du 10 mai 2011 ; 
ATA/1/2007 du 9 janvier 2007 ; ATA/251/2004 du 23 mars 2004). 
 
 
D'après les intimés, la question de la recevabilité du recours interjeté se pose 
en raison du manque de clarté de ce dernier, notamment dans l'indication de 
l'arrêté attaqué et du fait de sa mauvaise lisibilité, ainsi que des indications 
incomplètes et erronées qu'il contient. 
 
 
Quand bien même la recourante a fait preuve de versatilité et d'imprécision 
dans ses écritures, elle a conclu à l’annulation de l'autorisation d’aliéner au motif 
que celle-ci ne respectait aucune des conditions de l’art. 39 LDTR. Il en résulte 
que l’objet du litige et les griefs sont clairement déterminés. La chambre 
administrative n'est de plus pas liée par les motifs invoqués par les parties (art. 69 
LPA) et les intimés, par leurs observations, ont démontré qu’ils avaient 
parfaitement compris les griefs formulés par l’ASCLOCA puisqu’ils ont exposé 
de manière détaillée les raisons pour lesquelles l'autorisation respectait, selon eux, 
la LDTR. Quant à la production d’une motivation développée dans une autre 
cause, sa recevabilité au regard de l’art. 65 LPA souffrira de rester ouverte car elle 
n’affecte pas les conclusions de la recourante. 
2. 
 
En revanche, les conclusions nouvelles prises par l’ASLOCA le 11 août 
2011, soit en dehors du délai de recours, sont irrecevables, selon une 


- 9/12 - 
A/413/2010 
jurisprudence constante (ATA/133/2012 du 13 mars 2012 ; ATA/98/2009 du 
26 février 2009 ; ATA/320/2008 du 17 juin 2008 ; ATA/592/2007 du 
20 novembre 2007). Il en est ainsi des conclusions tendant au prononcé de la 
nullité de l'autorisation délivrée et au constat du « caractère non impératif des 
droits de propriété » des intimés. 
3. 
 
L’aliénation - sous quelque forme que ce soit - d’un appartement à usage 
d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la 
mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une 
catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
 
 
Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 
LDTR, dans toutes les catégories des appartements de une à sept pièces 
inclusivement 
(Arrêtés 
du 
Conseil 
d’Etat 
déterminant 
les 
catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR 
des 12 mai 2010 et 27 juillet 2011 - ArAppart - L 5 20.03). 
4. 
 
Les appartements litigieux sont situés dans un immeuble d'habitation 
assujetti à la LDTR. Etant d'un nombre de pièces inférieur à 7, ils entrent dans une 
catégorie de logements où sévit la pénurie. Ils sont à ce titre soumis à autorisation 
d'aliéner, ce qui n’est pas contesté. 
5. 
 
Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la propriété 
par étages ou à une forme de propriété analogue (a), s'il était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait 
déjà été cédé de manière individualisée (b), s'il n’a jamais été loué (c), ou s'il a fait 
une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation 
ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour 
condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous 
réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée. 
 
 
En cas de réalisation de l'une des hypothèses de l'art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner (ATA/647/2000 du 24 
octobre 2000 consid. 4 ; ATA/707/1998 du 10 novembre 1998 consid. 6b) ce qui 
résulte d'une interprétation tant littérale (le texte indique que l'autorité « accorde » 
l'autorisation, sans réserver d'exception) qu'historique (l'art. 9 al. 3 aLDTR, dont le 
contenu est repris matériellement à l'art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément 
que l'autorité ne pouvait refuser l'autorisation) du texte légal. Il n'y a donc, le cas 
échéant, pas de place pour une pesée d'intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR. Les 
conditions posées à l'art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs alternatives, ce qui 
résulte notamment de l'incompatibilité entre les let. a et b de cette disposition. 


- 10/12 - 
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A l'inverse, au vu de la marge d'appréciation dont elle dispose, lorsqu'aucun 
des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 n'est réalisé, 
l'autorité doit rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé du recourant 
à aliéner l'appartement dont il est propriétaire (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f, rés. in SJ 1999 II 287 ; ATA/101/2011, 
ATA/102/2011, ATA/103/2011 et ATA/104/2011 du 15 février 2011, confirmés 
par les arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 
1C_143/2011 déjà cité). 
6. 
 
En l'espèce, il découle des pièce produites que l'immeuble litigieux a été 
constitué en PPE en mars 1985, mais n'avait alors pas été cédé de manière 
individualisée. Dès lors qu'aucune condition de l'art. 39 al. 4 n'est réalisée, il y a 
lieu d'opérer la pesée des intérêts commandée par les art. 39 al. 2 LDTR et 13 
RDTR. 
 
 
Il résulte du dossier que les intimés ont souhaité l'aliénation querellée pour 
anticiper un partage successoral. 
 
 
Un tel cas n’a jamais été tranché jusqu’ici. Ce but ne remplit toutefois pas 
les conditions fixées à l'art. 13 RDTR, et une application analogique de l'art. 13 
al. 3 RDTR n'est pas possible, sauf à créer un dangereux précédent. En revanche, 
conformément à l'art. 13 al. 1 RDTR, « dans le cadre de l'examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence ». 
 
 
Une vente en bloc étant possible au regard de l'art. 39 LDTR et de la 
jurisprudence (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999, consid. 2f ; 
ATA/104/2011 précité ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007 et les références citées), 
le département pouvait, au vu des considérations du cas d'espèce, admettre qu'une 
aliénation de ce type ne contrevenait pas au but de la LDTR de protection du 
marché locatif. L'intérêt public n'était menacé d'aucune manière, puisqu'aucune 
autorisation d'aliéner individuellement les appartements de l'immeuble n'avait été 
délivrée, que MM. Christian et Niki Pirker s'étaient engagés à reprendre les droits 
et obligations résultant des baux en cours et que les copropriétaires n'avaient pas 
cherché (à) ou souhaité vendre les appartements de l'immeuble. De plus, les 
intimés possédant ce bien immobilier depuis plus d'une décennie, leurs intentions 
« spéculatives » n'étaient ainsi pas prouvées. En faisant primer l'intérêt privé des 
intimés, le département n'a ainsi pas mésusé de son large pouvoir d'appréciation, 
découlant de l'art. 13 al. 1 RDTR. 
7. 
 
Dès lors, il n'y a pas lieu d'interdire le partage-attribution décidé par le 
département dans le cas d'espèce et un renvoi à celui-là pour l'établissement de 20 
arrêtés compliquerait sans raison l'opération visée. 


- 11/12 - 
A/413/2010 
8. 
 
Les autres arguments soulevés par la recourante (propriété d'autres biens 
fonciers des intimés, existence d'autres procédures impliquant le département) 
sont sans pertinence pour le litige. 
9. 
 
En tous points mal fondé, le recours sera rejeté, dans la mesure de sa 
recevabilité. 
10. 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera à la charge de la 
recourante. Une indemnité de procédure de CHF 2'500.- sera allouée à 
MM. Pirker, conjointement et solidairement, à charge de l’ASLOCA (art. 87 
LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
rejette dans la mesure où il est recevable, le recours interjeté le 20 mai 2011 par 
l’ASLOCA contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 12 
avril 2011 ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de l’ASLOCA ; 
alloue à Messieurs Norbert, Christian et Niki Pirker, conjointement et solidairement, 
une indemnité de procédure de CHF 2'500.-, à charge de l’ASLOCA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat de la recourante, au 
département de l’urbanisme, à Me Nicolas Wisard, avocat de Messieurs Norbert, 
Christian et Niki Pirker, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance . 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
 


- 12/12 - 
A/413/2010 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière de juridiction a.i. : 
 
 
C. Sudre 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :