ge_gerichte · ACJC/271/2026 · 2026-02-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23 février 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15524/2023 
ACJC/271/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 6 FEVRIER 2026 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 6 mai 2025 (JTBL/480/2025), représentée par Me Antoine KOHLER et Me 
Julien LIECHTI, avocats, rue François-Bonivard 10, case postale 1746, 1211 Genève 1, 
et 
CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES CFF SA, sise Hilfikerstrasse 1, 3000 
Berne 65 (BE), intimée, représentée par Me Delphine ZARB, avocate, rue Bartholoni 6, 
case postale, 1211 Genève 4. 
 


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C/15524/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/480/2025 du 6 mai 2025, reçu par les parties le 19 mai 2025, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure 
ordinaire, a débouté A______ SA de l'ensemble de ses conclusions [en réduction 
de loyer et en paiement] (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 18 juin 2025 à la Cour de justice, A______ SA (ci-après : 
A______ SA, la locataire ou l'appelante) a formé appel de ce jugement, concluant 
à son annulation. 
Cela fait, elle a conclu à l'octroi d'une réduction de loyer de 15% pour les locaux 
situés au 3ème étage du bâtiment ______ sis rue 1______ no. ______, depuis le 
1er janvier 2021 "jusqu'à ce que le flux de 51'050 passagers par jour transitant par 
la gare/interface multimodale [de] B______ [GE] soit atteint ou dépassé et qu'une 
signalétique soit mise en place", et à la condamnation de CHEMINS DE FER 
FEDERAUX SUISSES CFF SA à lui restituer le trop-perçu en découlant, à savoir 
le montant mensuel de 7'595 fr. depuis le 1er janvier 2021 "jusqu'à ce que le flux de 
51'050 passagers par jour transitant par la gare/interface multimodale [de] 
B______ soit atteint ou dépassé et qu'une signalétique soit mise en place", ainsi 
qu'à lui payer la somme de 593'025 fr., à titre de dommages-intérêts, avec intérêts 
à 5% l'an dès le 11 juillet 2023. 
Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle 
décision dans le sens des considérants. 
 
b. Dans sa réponse du 21 juillet 2025, CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES 
CFF SA (ci-après : CFF SA, la bailleresse ou l'intimée) a conclu au rejet de l'appel 
et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Les parties se sont encore déterminées les 15 septembre, 20 et 31 octobre 2025, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
d. La cause a été gardée à juger le 20 novembre 2025 ce dont les parties ont été 
avisées le même jour. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. CFF SA est propriétaire du bâtiment de la nouvelle gare [de] B______ à Genève, 
inaugurée le ______ 2019. 
b. Le 31 août 2015, CFF SA a fait établir par C______ SA une étude de 
modélisation piétonne et de solutions en mobilité concernant la future gare [de] 
B______, demandée à l’occasion de chaque nouveau projet ferroviaire (ci-après : 
l'étude C______). 
Les pages 7 et 8 de cette étude contiennent deux figures intitulées respectivement 
"Déplacements piétons par jour traversant l'interface de la gare [de] B______" et 


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"Cheminement des flux piétons"; la première figure fait état d'un flux quotidien de 
51'050 piétons traversant l'interface de la gare. 
c. Le 15 juin 2017, CFF SA, en qualité de bailleresse, et A______ SA, en qualité 
de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux 
commerciaux d'une surface de 1'302 m2 au 3ème étage (destinés au centre médical) 
et de 20 m2 au rez-de-chaussée (destinés à l'accueil) du bâtiment _____, sis 
rue 1______ no. ______, [code postal] Genève. 
Les locaux, accessibles depuis la place de la gare [de] B______, ne se situent pas 
dans la gare souterraine, ni dans la galerie commerciale de celle-ci. 
Le bail a été conclu pour une durée de dix ans, avec une reconduction possible, par 
deux fois, pour une durée de cinq ans, la remise des locaux devant intervenir au plus 
tôt au mois de novembre 2019 et au plus tard au mois de novembre 2020. 
 
Le loyer annuel net, hors TVA, a été fixé comme suit : 624'960 fr. (480 fr./m2) pour 
le 3ème étage et 16'000 fr. pour le rez-de-chaussée la première année; 677'040 fr. 
(520 fr./m2) pour le 3ème étage et 16'000 fr. pour le rez-de-chaussée la deuxième 
année; 716'000 fr. (550 fr./m2) pour le 3ème étage et 16'000 fr. pour le rez-de-
chaussée dès la troisième année. 
d. Les clés des locaux ont été remises à la locataire le 23 juillet 2019. 
Certaines de ses activités médicales ont été suspendues peu de temps après en raison 
des mesures liées à la pandémie de Covid-19, ce jusqu'au 26 avril 2020. 
e. Par requête déposée le 14 juillet 2023 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, puis par demande introduite devant le Tribunal le 
20 novembre 2023, la locataire a conclu à l'octroi d'une réduction de loyer de 15% 
pour les locaux situés au 3ème étage, dès le 1er janvier 2021 "jusqu'à ce que le flux 
de 51'050 passagers transitant par la gare/interface multimodale [de] B______ par 
jour soit atteint ou dépassé et qu'une signalétique soit mise en place", et à la 
condamnation de CFF SA à lui restituer le trop-perçu en découlant, à savoir le 
montant mensuel de 7'595 fr. depuis le 1er janvier 2021, ainsi qu'à lui payer la 
somme de 593'025 fr. avec intérêts à 5 % l'an dès le 11 juillet 2023, à titre de 
dommages-intérêts correspondant à la perte sur chiffre d'affaires subie pour les 
exercices 2021 et 2022. 
En substance, elle a allégué que durant les négociations ayant précédé la signature 
du contrat de bail, CFF SA s'était "vantée" auprès d'elle du fait qu'un flux de 
51'050 passagers allait transiter chaque jour par l'interface de la gare [de] B______, 
ce qui l'avait convaincue à choisir des locaux situés dans le bâtiment ______ et à 
conclure le bail. Il s'agissait d'une qualité de la chose louée que la bailleresse lui 
avait promise. En effet, la visibilité de ces locaux et le flux de passagers devaient 
assurer à A______ SA une fréquentation importante de son service de garde et lui 
permettre d'alimenter en patients ses autres services, notamment les services de 
médecine interne générale et/ou spécialisée. Ayant constaté que le nombre effectif 


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de passagers transitant par la gare était très inférieur à ses attentes, elle avait 
interpellé la bailleresse à ce sujet début septembre 2021. Cette dernière lui avait 
répondu qu'environ 8'000 à 9'000 passagers avaient transité par l'interface de la gare 
[de] B______ entre janvier et septembre 2021, soit un chiffre cinq fois inférieur aux 
projections initiales. Cela constituait pour la locataire un défaut immatériel, 
justifiant une baisse de loyer au sens de l'art. 259d CO. Elle réclamait également 
des dommages-intérêts en raison du manque à gagner consécutif à un chiffre 
d'affaires très inférieur aux estimations qu'elle avait effectuées dans son business 
plan, sur la base des chiffres avancés par CFF SA. En outre, la signalétique 
permettant aux passants de connaître l'existence du centre médical dans l'enceinte 
de la gare était très limitée. 
La locataire a produit une pièce non datée, intitulée "Etude de flux pour le nouveau 
quartier [de] B______", comportant le logo de CFF SA et deux figures identiques 
à celles des pages 7 et 8 de l'étude C______ (pièce 3 locataire). Sous la figure 
intitulée "Déplacement piétons par jour traversant l'interface de la gare [de] 
B______" il était précisé : "Au total, il est prévu un flux quotidien de 
51'050 personnes […]". 
f. Dans ses déterminations du 5 avril 2024, la bailleresse a conclu au rejet de la 
demande de A______ SA. 
g. Les parties ont déposé plusieurs écritures les 15 août, 17 septembre et 
21 novembre 2024, persistant dans leurs conclusions respectives. 
Le 17 janvier 2025, la locataire a produit un business plan daté de juin 2020. 
h. Lors de l'audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire 
des parties et à l'audition de plusieurs témoins. 
h.a D______, directeur de A______ SA, a déclaré qu'il n'avait pas participé aux 
pourparlers contractuels. En revanche, il avait soutenu l'ancienne directrice, 
E______, dans le cadre de l'élaboration du business plan établi en 2020. A sa 
connaissance, la locataire n'avait pas envisagé d'installer le centre médical dans 
d'autres locaux que ceux de la gare [de] B______. L'intérêt d'avoir des locaux 
proches de la gare était "de voir le service de consultation alimenté par le flot des 
passants"; la locataire n'avait pas fait d'estimation s'agissant du ratio entre le 
nombre de passants et le nombre de patients potentiels pour le cabinet médical. 
A la signature du contrat de bail, A______ SA savait que les locaux loués ne se 
trouvaient pas dans la galerie marchande de la gare [de] B______; elle pensait qu'il 
y aurait des panneaux indicateurs installés dans la gare pour signaler le centre 
médical, ce qui n'avait pas été le cas. La signalétique n'était pas mentionnée dans le 
contrat de bail; il y était simplement indiqué que cette question ferait l'objet 
d'accords entre la locataire et la bailleresse. 
Le business plan se basait sur la pièce 3 locataire (cf. supra let. e dernier §). Ce 
n'était pas la bailleresse qui lui avait remis cette pièce, mais il partait du principe 


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qu'elle émanait de CFF SA puisque le logo de cette dernière y figurait. A sa 
connaissance, cette pièce "faisait partie de la plaquette de commercialisation des 
biens immobiliers". La locataire n'avait pas effectué de projections commerciales 
en fonction du nombre de passagers fréquentant la gare; elle s'était fondée 
exclusivement sur les chiffres figurant dans la pièce 3 locataire. 
h.b Le témoin E______, directrice de A______ SA jusqu'au mois de septembre 
2023, a déclaré que le flux de passagers était un critère important dans le choix des 
locaux. Elle ignorait si la locataire avait hésité entre plusieurs adresses pour 
l'installation de son nouveau centre médical. 
Des projections avaient été effectuées en fonction du flux piétonnier; il s'agissait 
d'estimer le nombre de patients potentiels en fonction du nombre de passants, en 
extrapolant à partir des chiffres de l'ancien centre médical que A______ SA 
exploitait à la rue 2______. La locataire savait que les passants de la gare n'allaient 
pas tous passer devant les locaux du centre médical, car ceux-ci n'étaient pas situés 
directement dans la gare. A______ SA avait fait des calculs très précis en fonction 
du nombre de passants, mais sans procéder à un "ratio de patient [potentiel] par 
passant". La locataire avait effectué ses projections en tenant compte du fait que le 
centre médical serait situé près d'une gare, mais pas en fonction d'un nombre 
spécifique de passants. 
CFF SA n'avait pas été associée à l'élaboration du business plan de la locataire. 
E______ a précisé qu'elle avait partiellement participé aux pourparlers contractuels. 
Lorsqu'elle avait commencé à travailler pour A______ SA, en 2016, le contrat de 
bail était déjà rédigé et il n'y avait plus que des détails à négocier. Elle n'avait pas 
parlé du flux des passagers avec CFF SA. 
Lors de l'audience de conciliation, en octobre 2023, la bailleresse avait autorisé la 
locataire à faire figurer la plaquette du centre médical sur les bornes signalétiques 
se trouvant dans la gare [de] B______. 
h.c Le témoin F______, cheffe de projet au sein de CFF SA depuis novembre 2016, 
a déclaré avoir participé aux négociations précontractuelles avec A______ SA, mais 
pas dès le départ étant donné qu'un "acquisiteur", travaillant pour CFF SA, était 
chargé de démarcher les futurs locataires. Dans le cadre des pourparlers, il y avait 
eu des discussions quant au nombre de piétons transitant par l'enceinte de la gare et 
son environnement. La pièce 3 locataire faisait partie de l'étude C______ demandée 
à chaque nouveau projet ferroviaire, étant précisé que cette étude était un document 
interne. Il était possible que la question du flux de passants ait été évoquée, mais 
les négociations avaient essentiellement porté sur les questions liées au loyer, à la 
durée du bail, au nombre de places de parc et à la signalétique du centre médical. 
CFF SA avait un "concept de signalétique" auquel les locataires devaient s'adapter. 
L'estimation du flux piétonnier était effectivement un argument commercial, 
cependant le chiffre de 51'050 piétons mentionné dans la pièce 3 locataire faisait 


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référence à la troisième phase du projet ferroviaire, "soit quand tout le quartier 
ser[ait] terminé". 
h.d Le témoin G______ a déclaré avoir travaillé pour CFF SA de 2015 à 2019, en 
qualité "d’acquisiteur" pour les bâtiments proches de la gare [de] B______ qui 
avaient été mis en location. Son rôle était de faire signer des déclarations d'intention 
par les deux parties. Les locaux à louer dans les "nouveaux quartiers des CFF" se 
situaient toujours à proximité d'une gare, avec un flux continu de passants qui 
transitaient par le quartier, ce qui présentait un avantage pour les locataires 
potentiels. Il avait présenté les locaux loués à A______ SA. Il avait dû lui "présenter 
des chiffres" au sujet du flux piétonnier à proximité de la gare [de] B______, 
puisque CFF SA disposait "de tels chiffres pour chacun de [ses] projets". Il 
présentait ces chiffres "comme des flux prévisionnels". Il n'avait pas souvenir que 
la locataire lui aurait indiqué "avoir besoin d'un flux minimal pour être disposée à 
louer les locaux". Lui-même n'avait fait aucune promesse quant au nombre de 
personnes transitant par la gare [de] B______. En particulier, il n'avait "pas promis 
de flux minimaux". 
i. Aux termes de leurs plaidoiries finales écrites du 4 mars 2025, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. 
La locataire a encore répliqué le 14 mars 2025, après quoi le Tribunal a gardé la 
cause à juger. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les locaux loués ne présentaient 
pas de défaut. Au vu des témoignages recueillis, le flux quotidien de 
51'050 passagers transitant par l'interface de la gare [de] B______, tel qu'invoqué 
par la locataire, ne pouvait pas être considéré comme une qualité promise par la 
bailleresse dans le cadre des pourparlers précontractuels. Dite promesse ne pouvait 
pas davantage être déduite du contrat de bail, ni de l'étude de modélisation piétonne 
demandée par CFF SA en amont du projet de construction (étude C______). Il ne 
pouvait pas non plus être retenu que le flux de passagers actuel serait insuffisant, 
puisque la différence entre les résultats économiques effectivement atteints par la 
locataire et les projections qu'elle avait faites dans son business plan pouvait être 
imputée à de nombreux autres facteurs, tels que les changements d'habitudes de la 
population à la suite de la pandémie de Covid-19. 
 
Les panneaux signalétiques indiquant la présence du centre médical dans la gare 
[de] B______ ne constituaient pas non plus une qualité promise, dans la mesure où 
elle n'était pas prévue dans le contrat de bail et aucun témoin, ni même la locataire, 
n'avait confirmé que cet élément aurait été discuté entre les parties. 
 
Dans la mesure où l'existence d'un défaut avait été niée in casu, le principe même 
de la responsabilité de la bailleresse devait également être nié. Même à retenir 
l'existence d'un défaut de la chose louée, le lien de causalité naturelle et adéquate 
entre celui-ci et le prétendu dommage subi par la locataire ne ressortait pas de la 
procédure. La locataire devait donc être déboutée de toutes ses conclusions. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente 
(art. 89 al. 1 let. a LOJ), dans le délai utile de 30 jours et selon la forme prescrite 
par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 143 al. 1 et 311 CPC), contre une décision finale 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) rendue dans une affaire patrimoniale 
dont la valeur litigieuse est, compte tenu des prétentions élevées en première 
instance, supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1 et 308 al. 2 CPC). 
 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.3 La valeur litigieuse étant supérieure à 30'000 fr. et la cause ne concernant pas 
l'un des cas prévus par l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure ordinaire est 
applicable (art. 219 et 243 CPC). 
Le litige est régi par la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) et le principe de 
disposition (art. 58 al. 1 CPC). 
2. 
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé le droit et d'avoir procédé à 
une mauvaise appréciation des faits. De son point de vue, le Tribunal aurait dû 
retenir, sur la base de l'étude C______ et des déclarations des témoins E______, 
F______ et G______, que le flux quotidien de 51'050 passants lui avait été présenté 
par l'intimée comme un argument commercial déterminant lors des pourparlers 
précontractuels. Il s'agissait donc d'une qualité promise. En se vantant du flux 
précité dès les premiers échanges, l'intimée avait suscité une attente légitime chez 
l'appelante, qui pouvait objectivement comprendre, au vu de l'expertise reconnue 
de CFF SA dans la gestion des gares, que le chiffre avancé reflétait le flux réel futur 
de la gare [de] B______. Selon l'appelante, l'absence de cette qualité promise (le 
flux de piétons étant d'environ 10'000 par jour) constituait un défaut de la chose 
louée qui justifiait une réduction de loyer. 
 
2.1 
2.1.1 Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et 
quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des 
parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2, arrêt du Tribunal fédéral 4A_219/2024 du 
2 avril 2025 consid. 4.1). 
Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit 
tout d'abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation 
subjective), sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles 
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la 
convention. Le cas échéant, le juge devra procéder empiriquement, sur la base 
d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des 


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déclarations de volonté, mais encore le contexte général, soit toutes les 
circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de 
déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, 
en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à 
l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 
et les arrêts cités). Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté 
réelle et commune des parties qu'il doit recourir à l'interprétation normative (ou 
objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, 
d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement 
prêter aux déclarations de volonté de l'autre, c'est-à-dire conformément au principe 
de la confiance (ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et les arrêts cités). 
2.1.2 En vertu de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à 
la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et 
l'entretenir dans cet état. 
Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas 
imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, il peut 
notamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 
let. b CO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel 
la chose a été louée (art. 259d CO). 
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir d'un défaut de la chose louée 
d'apporter la preuve de son existence (art. 8 CC). 
2.1.3 Faute de définition légale, la notion de défaut – qui relève du droit fédéral – 
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; 
elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi 
défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 
lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement 
compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 347 
consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 
consid. 4.3.2; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 256, ch. 1.1; AUBERT, in CPra - 
Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 20 ad art. 258 CO). 
La notion de défaut est relative et dépend des circonstances propres à chaque cas, 
notamment de la rédaction du contrat, de la destination et de l'usage effectivement 
fait des locaux, du montant du loyer, des exigences particulières du locataire, des 
promesses faites par le bailleur et de l'évolution des mœurs (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2; 4C.387/2004 du 17 mars 2005 
consid. 2.1; LACHAT, op. cit., p. 262, ch. 1.7). 
Le défaut peut être matériel, mais aussi immatériel. Parmi les défauts immatériels, 
il faut notamment mentionner les défauts juridiques (telle que l'absence 
d'autorisations administratives nécessaires à l'exercice d'une activité commerciale), 
les défauts économiques (par exemple l'impossibilité pour le locataire de réaliser le 
chiffre d'affaires garanti par le bailleur) et les défauts de nature idéale (par exemple 


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l'atteinte à la bonne réputation de l'immeuble) (LACHAT, op. cit., p. 270-271, 
ch. 4.7; AUBERT, op. cit., n. 28 ad art. 258 CO). 
2.1.4 L'usage convenu doit être apprécié objectivement en fonction de l'ensemble 
des circonstances concrètes du cas, en application des règles d'interprétation des 
contrats (cf. supra consid. 2.1.1; AUBERT, Les défauts de la chose louée, 
17ème Séminaire sur le droit du bail, 2012, § 3, p. 4). 
Les qualités promises définissent également l'usage convenu. Celles-ci peuvent 
découler notamment de déclarations du bailleur, orales ou écrites (par exemple la 
description de la chose louée dans l'annonce). Le manque d'une qualité promise 
constitue un défaut (par exemple l'absence d'un service de conciergerie). La preuve 
de la qualité promise peut se révéler délicate, si les promesses ont été tenues 
verbalement par le bailleur ou son représentant; le locataire serait ainsi bien inspiré 
d'exiger que ces indications figurent dans le contrat ou soient confirmées par écrit 
par le bailleur; il gardera également toute trace de promesses particulières (AUBERT, 
in CPra - Droit du bail à loyer et à ferme, op. cit., n. 23 ad art. 258 CO). 
 
2.2 En l'espèce, il est constant que le contrat de bail signé par les parties ne prévoyait 
aucune qualité de la chose louée en lien avec un flux quotidien de 51'050 passants 
tel qu'invoqué par l'appelante. Il est également constant que le contrat ne comportait 
aucune garantie de l'intimée quant au chiffre d'affaires susceptible d'être réalisé par 
l'appelante. Si les témoins F______ et G______ ont précisé que la question du flux 
des passagers transitant par la gare [de] B______ avait été abordée en amont de la 
conclusion du bail, lorsque les locaux avaient été présentés à l'appelante, il ne 
ressort ni de l'interrogatoire des parties, ni de l'audition des témoins, ni des pièces 
produites que ce flux estimatif aurait constitué une qualité promise par l'intimée. 
Aucune assurance n'a été donnée à l'appelante sur ce point, pas plus d'ailleurs que 
sur la question de la signalétique relative au centre médical. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, qui se réfère à des extraits choisis des 
témoignages recueillis par le Tribunal, il ressort des déclarations des témoins 
F______ et G______ que le flux quotidien de 51'050 passagers mentionné dans 
l'étude C______ était exclusivement de nature prévisionnelle et correspondait à une 
projection pour la troisième phase du projet ferroviaire, une fois le quartier de la 
nouvelle gare [de] B______ entièrement terminé. Si ces deux témoins ont précisé 
que l'estimation des flux piétonniers était un argument commercial pour les 
locataires potentiels, le témoin G______ a expressément déclaré qu'aucune garantie 
n'avait été donnée à l'appelante au sujet du nombre de passants qui allaient transiter 
par la gare et, en particulier, qu'aucune garantie n'avait été donnée quant à un 
éventuel "flux minimal". Le témoin F______ a en outre précisé que les pourparlers 
transactionnels n'avaient qu'incidemment porté sur la question du flux piétonnier, 
sans qu'aucune promesse n'ait été émise sur ce point. A cela s'ajoute que lors de leur 
audition par le Tribunal, ni l'actuel directeur de l'appelante, ni son ancienne 
directrice n'ont indiqué qu'un flux minimal de passants leur aurait été garanti par 
l'intimée. En effet, le premier a précisé qu'il n'avait pas participé aux pourparlers 


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contractuels entourant la conclusion du bail, tandis que la seconde a déclaré qu'elle 
n'avait pas discuté du flux des passagers avec l'intimée. Au surplus, le simple fait 
que les intéressés ont déclaré que le business plan de l'appelante avait été réalisé 
sur la base de "calculs très précis en fonction du nombre de passants" ne permet 
pas de retenir que le flux journalier – prévisionnel – de 51'050 passagers aurait 
constitué une qualité promise par l'intimée susceptible d'ouvrir le droit à une 
réduction de loyer. 
 
L'appelante échoue par conséquent à démontrer que l'intimée aurait suscité chez 
elle une attente légitime, lui permettant de compter sur le fait que l'interface de la 
gare [de] B______ serait fréquentée chaque jour par 51'050 passants au minimum. 
Le fait que la bailleresse dispose (ou non) de compétences en matière de gestion 
des gares ne change rien à cette appréciation. 
Dans ces circonstances, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que 
le flux quotidien de passants susvisé, à l'instar de la signalétique du cabinet médical, 
ne constituait pas une qualité promise par l'intimée. Il suit de là que les locaux pris 
à bail par l'appelante ne présentent pas de défauts au sens de l'art. 256 al. 1 CO. 
 
Les griefs de l'appelante sur ce point sont donc infondés. 
 
Compte tenu de ce qui précède, c'est également à juste titre que le Tribunal a retenu 
que le droit de l'appelante à une réduction de loyer n'était pas ouvert, de sorte qu'elle 
devait être déboutée de toutes ses conclusions à cet égard. 
3. 
L'appelante reproche ensuite au Tribunal d'avoir écarté la responsabilité de l'intimée 
selon l'art. 259e CO, au motif que, même à retenir un défaut de la chose louée, elle 
n'avait pas démontré l'existence d'un lien de causalité entre ce défaut et la non-
réalisation du chiffre d'affaires espéré. Elle soutient que le lien de causalité serait 
donné dans la mesure où la visibilité des locaux et le flux de passagers promis par 
l'intimée devaient lui assurer une fréquentation importante de son centre médical, 
conformément aux prévisions économiques de son business plan. 
3.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut 
de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune 
faute ne lui est imputable. 
Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss 
CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité 
entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc 
au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver 
qu'il n'a commis aucune faute (art. 8 CC; arrêts du Tribunal fédéral 4A_442/2020 
du 11 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2; 
LACHAT, op. cit., p. 322 à 325, ch. 4.1 à 4.6). 
Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine 
qua non. En d'autres termes, il existe un lien de causalité naturelle entre deux 
événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit; il n'est pas 


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nécessaire que l'événement considéré soit la cause unique ou immédiate du résultat. 
L'existence d'un lien de causalité naturelle entre le fait générateur de responsabilité 
et le dommage est une question de fait que le juge doit trancher selon la règle du 
degré de vraisemblance prépondérante (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2). 
Il y a causalité adéquate lorsque le comportement incriminé était propre, d'après le 
cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat 
du genre de celui qui s'est produit (ATF 142 III 433 consid. 4.5). La jurisprudence 
a précisé que, pour qu'une cause soit adéquate, il n'est pas nécessaire que le résultat 
se produise régulièrement ou fréquemment; une telle conséquence doit demeurer 
dans le champ raisonnable des possibilités objectivement prévisibles (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_334/2017 du 27 juin 2018 consid. 3.1). 
 
3.2 Contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est à juste titre que les premiers 
juges ont retenu que le principe même de la responsabilité de l'intimée devait être 
nié, étant donné que les locaux loués ne présentent aucun défaut, ainsi qu'on l'a vu 
plus haut (cf. consid. 2.2). 
 
En toute hypothèse, même à retenir un défaut de la chose louée, l'appelante n'a pas 
démontré un éventuel lien de causalité, naturelle et adéquate, entre le prétendu 
défaut et la non-réalisation du chiffre d'affaires alléguée – étant précisé que la Cour 
fait entièrement sien le raisonnement du Tribunal sur ce point (cf. consid. 6 du 
jugement attaqué, auquel il est renvoyé). 
En particulier, c'est en vain que l'appelante se prévaut du fait que le chiffre d'affaires 
escompté par son business plan aurait été calculé sur la base d'un flux quotidien de 
51'050 passants transitant par la gare [de] B______, d'une part, et qu'elle se réfère 
aux déclarations de son directeur, selon lesquelles l'intérêt de louer des locaux 
proches de la gare était "de voir le service de consultation [du centre médical] 
alimenté par le flot des passants", d'autre part. En effet, outre qu'elle n'a pas 
démontré que l'intimée lui aurait promis un tel flux quotidien de passants à 
proximité des locaux loués, l'appelante n'a fait valoir aucun ratio spécifique entre 
le flux journalier de piétons et l'évolution de son chiffre d'affaires, pas plus qu'elle 
n'a démontré la pertinence d'une telle analyse. 
 
En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a débouté l'appelante de toutes ses 
conclusions. 
Le jugement entrepris sera entièrement confirmé. 
4. 
Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 juin 2025 par A______ SA contre le jugement 
JTBL/480/2025 rendu le 6 mai 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/15524/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur 
Mathias ZINGGELER, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.