ge_gerichte · ACJC/1018/2009 · 2008-11-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18772/2007 
ACJC/1018/2009
ARRET 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2009 
 
Entre 
X______ SA, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 
novembre 2008, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, avenue Krieg 44, case 
postale 45, 1211 Genève 17 en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 d'une part,
 
 
 
et 
Y______, intimée, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 
Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d’autre part, 


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C/18772/2007 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 12 novembre 2008, communiqué aux parties par pli du greffier 
du 14 novembre 2008, et reçu le 17 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers 
a suspendu la présente cause jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative 
opposant A______ SA et le DCTI. 
Le Tribunal a estimé que les motifs invoqués en faveur de cette suspension dans le 
courrier de l’ASLOCA du 3 novembre 2008 étaient pertinents. 
B. 
Dans son acte, déposé le 17 décembre 2008 au greffe de la Cour, X______ SA 
forme appel de ce jugement. Elle conclut à l’annulation du jugement entrepris et 
au renvoi de la cause à la 5ème Chambre du Tribunal des baux et loyers afin qu’elle 
reprenne la présente procédure dans les meilleurs délais. 
En résumé, elle reproche aux premiers juges d’avoir méconnu que la procédure 
administrative opposant A______ SA et le DCTI n’en était qu’au stade de la 
Commission cantonale de recours en matière de constructions et que cette 
procédure prendra encore plusieurs mois voire plusieurs années, compte tenu 
également de l’éventuelle procédure subséquente en fixation du loyer maximal par 
le DCTI. La suspension de la présente procédure, qui pourrait dès lors durer 
plusieurs années, n’est pas compatible avec le principe de la célérité de la 
procédure particulièrement applicable devant les juridictions des baux et loyers. 
Dans sa réponse, Y______ conclut à la confirmation du jugement querellé, en 
insistant sur le caractère déterminant de l’issue de la procédure administrative 
opposant A______ SA et le DCTI sur la présente procédure. En effet, vu 
l’ampleur des travaux dont l’appartement litigieux a fait l’objet, il est fort 
probable qu’une autorisation administrative, assortie de la fixation d’un loyer 
maximal après travaux, était nécessaire. Le loyer dont devra s’acquitter Y______ 
auprès de X______ SA sera ainsi directement lié au loyer fixé après travaux entre 
A______ SA et X______ SA. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
 
a. Par contrat du 2 juillet 2007, la société X______ SA a donné en sous-location à 
Y______ un appartement de trois pièces et demie situé au 2ème étage de 
l’immeuble sis 78, rue ______ à Genève. La sous-location a débuté le 1er juillet 
2007 pour se terminer le 30 juin 2010, avec clause de tacite reconduction. Le 
sous-loyer annuel a été fixé à 24’960 fr., charges comprises. La fixation du sous-
loyer était motivée par l’adaptation du loyer aux loyers usuels du quartier. 
b. Par contrat du 2 mai 2006, A______ SA ainsi que B______ avaient donné en 
location principale cet appartement à X______ SA. La location avait débuté le 1er 


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mars 2006 pour se terminer le 28 février 2007, avec clause de tacite reconduction. 
Le loyer principal avait été fixé à 22'080 fr., charges comprises. 
c. Par acte déposé au greffe de la Commission de conciliation en matière de baux 
et loyers le 30 juillet 2007, Y______ a contesté le sous-loyer initial arguant qu’il 
était manifestement excessif au regard des statistiques officielles et qu’il procurait 
à X______ SA un rendement excessif. 
d. Déclarée non conciliée le 22 octobre 2007, la cause a été introduite devant le 
Tribunal des baux et loyers le 6 novembre 2007. 
e. Après le dépôt du mémoire de réponse de X______ SA, qui concluait au 
déboutement de Y______ de toutes ses conclusions, Y______ a amplifié sa 
demande, par mémoire complémentaire déposé au greffe du Tribunal des baux et 
loyers le 7 avril 2008. Elle relevait en particulier que le locataire ayant précédé 
X______ SA s’acquittait d’un loyer annuel de 9'360 fr., charges non comprises, et 
que X______ SA avait accepté, lors de la conclusion du contrat de bail principal 
avec A______ SA, une augmentation de loyer de plus de 100%, le loyer principal 
ayant été fixé à 20'280 fr. par année, charges non comprises. Y______ concluait 
ainsi à ce que le sous-loyer initial soit fixé à 9'360 fr. par année, charges non 
comprises. 
f. Dans ses conclusions motivées du 18 avril 2008, X______ SA a contesté les 
allégués de Y______ et a persisté à conclure principalement au déboutement de 
Y______ de toutes ses conclusions. 
g. Par courrier du 19 mai 2008 adressé au Département des constructions et des 
technologies de l’information, soit pour lui la police des constructions, Y______ a 
informé l’autorité administrative précitée de la contestation du sous-loyer initial et 
de la rénovation complète de la cuisine (carrelage, agencement de cuisine 
comprenant une cuisinière vitrocéramique avec une hotte, un lave-vaisselle et un 
réfrigérateur), de la salle de bains (carrelage, remplacement de la baignoire, des 
wc, des meubles et accessoires, fourniture d’un sèche-linge), de toutes les 
peintures et papiers-peints, du ponçage et de la vitrification du parquet et de la 
remise en état des installations électriques. Ces travaux étaient mentionnés à 
l’article 6 des clauses particulières du contrat de bail principal conclu entre 
A______ SA et X______ SA. Considérant qu’il s’agissait de travaux 
manifestement soumis à autorisation, Y______ demandait l’ouverture d’une 
instruction à ce sujet. 
h. Dans sa réponse du 3 juin 2008, la police des constructions a informé Y______ 
qu’elle avait procédé à une visite de l’appartement litigieux et que A______ SA 
était interpellée par courrier du même jour. 


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i. Le 22 octobre 2008, la police des constructions, devenue l’office des 
autorisations de construire, a informé Y______ que A______ SA avait recouru 
auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions contre 
la décision du département du 11 août 2008 lui ordonnant de déposer une requête 
en autorisation relative aux travaux réalisés dans l’appartement litigieux. 
j. Après que le Tribunal des baux et loyers a ordonné l’ouverture des enquêtes et 
entendu C______, administrateur de A______ SA et ancien administrateur de 
X______ SA, Y______ a sollicité, par courrier du 3 novembre 2008, la 
suspension de l’instruction de la présente cause jusqu’à droit jugé dans la 
procédure administrative opposant A______ SA et le DCTI. 
C. 
L’argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L’appel a été formé dans le délai et la forme prescrits (art. 443 et 444 LPC). Il 
a par ailleurs pour objet un jugement de suspension, statuant sur un incident de 
procédure proprement dit, qui est dès lors susceptible d’appel immédiat 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 
procédure civile genevoise, no 8 ad art. 291 LPC). 
 
L’appel est partant recevable. 
 
1.2 Devant la Cour, l'appelante critique uniquement la décision des premiers juges 
de prononcer une suspension de la procédure jusqu'à droit jugé dans la procédure 
administrative. Il convient donc de qualifier cet aspect de la décision du Tribunal 
pour déterminer le pouvoir d'examen de la Cour de céans. 
1.3 Est un jugement sur incident proprement dit le jugement qui tranche une 
difficulté procédurale survenue à propos de l'instruction de la cause, mais qui n'a 
pas trait à une mesure d'instruction (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, op. 
cit., nos 8, 10 et 11 ad art. 291 LPC). La décision de suspendre, respectivement de 
refuser de suspendre une procédure en application de l'art. 107 LPC doit ainsi être 
qualifiée de jugement sur incident. A cet égard, ce n'est pas l'intitulé mais le 
contenu de la décision qui en détermine sa nature (CJ, SJ 1973 p. 385 consid. 3). 
Conformément à l’art. 26 LOJ, entré en vigueur le 1er janvier 2001, tous les 
incidents se jugent en dernier ressort, sauf ceux relatifs au renvoi des affaires 
devant les différentes chambres du Tribunal (décisions non susceptibles de 
recours), et ceux relatifs à la compétence (décisions toujours rendues en premier 
ressort). Dès lors, en l’espèce, seul l’appel extraordinaire en violation de la loi est 
ouvert au sens de l'art. 292 LPC. 


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1.4 Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se 
trouvait le premier juge lorsqu'il a rendu sa décision, ce qui implique la 
prohibition de nouveaux allégués et de nouveaux moyens de preuve, pour autant 
que l'ordre public ne soit pas en cause ou qu'il ne s'agisse pas de faits dont les 
tribunaux doivent connaître d'office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. 
cit., n. 6 ad art. 292 LPC). 
Dans le cadre des moyens que lui présentent les parties, la Cour apprécie en 
revanche librement le droit (SCHMIDT, Le pouvoir d’examen en droit de la Cour 
en cas d’appel pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss). La jurisprudence 
genevoise en matière d'appel extraordinaire donne cependant plusieurs exemples 
où elle a refusé de voir une violation de la loi: tel est le cas de la décision qui 
relevait de l'opportunité ou du pouvoir d'appréciation; le juge ne viole pas non 
plus la loi en tranchant - dans un sens plutôt que dans l'autre - une question 
controversée en doctrine et en jurisprudence (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ 
SCHMIDT, op. cit., n. 8 ad art. 292 LPC). 
2. 
De manière générale, le juge est autorisé à suspendre l’instruction d’une action 
civile lorsqu’il s’agit d’attendre la fin d’une procédure qui a une portée 
préjudicielle pour la décision à rendre dans le procès pendant ou qui pourrait 
l’influencer de manière décisive (art. 107 LPC). 
 
Les causes de suspension les plus fréquentes sont celles qui se fondent sur 
l’existence d’une autre cause pendante, revêtant un caractère préjudiciel ou dont le 
sort est de nature à influencer de manière déterminante celui du procès à 
suspendre. Selon la jurisprudence, la suspension n’est justifiée que si les deux 
causes sont intimement liées et que le sort de l’autre procès est sur le point d’être 
réglé définitivement (SJ 1983 p. 57; SJ 1985 p. 272). Sur cette dernière exigence, 
la Cour a assoupli sa jurisprudence et elle ne fait plus de l’imminence du jugement 
à 
intervenir 
une 
condition 
de 
la 
suspension 
(SJ 
1988 
p. 
606) 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 2 ad art. 107 LPC). 
 
Pour éviter que la suspension de la procédure ne provoque des effets dilatoires 
incompatibles avec la diligence attendue dans l’administration de la justice, le 
juge doit se montrer strict dans l’examen des motifs suffisants propres à justifier 
la suspension (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 1 ad 
art. 107 LPC) et ne l’ordonner qu’à titre exceptionnel (GAILLARD, La règle « le 
pénal tient le civil en l’état en procédure genevoise, SJ 1985 p. 147). Il n’en 
dispose pas moins d’une très large liberté d’appréciation, dans le cadre de laquelle 
il lui incombe de procéder à une pesée des intérêts entre, d’une part, la nécessité 
de statuer dans un délai raisonnable et, d’autre part, le risque de contrariété 
découlant de l’existence d’un procès connexe (SJ 2004 I 146). En cas de doute, le 
principe de célérité l’emporte sur les intérêts opposés (ATF 119 II 386, SJ 1995 p. 
740 et les références citées). 


- 6/8 - 
 
 
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2.1 La sous-location se caractérise comme une superposition de deux contrats 
portant sur le même objet. Le principe de la relativité des conventions implique 
certes une indépendance juridique des deux rapports contractuels, mais on ne peut 
perdre de vue que les deux contrats sont étroitement liés, en particulier que le bail 
principal limite le pouvoir du sous-bailleur. En conséquence, lorsque le juge est 
amené à déterminer le loyer adéquat applicable à un contrat de sous-location, les 
conditions dans lesquelles le contrat principal a été conclu, de même que 
l’évolution du loyer de ce dernier, font partie des circonstances à prendre en 
considération au sens de la jurisprudence pertinente en matière de fixation du 
loyer initial (SJ 1998 p. 305). 
2.2 En l’occurrence, l’appelante et l’intimée sont liées par un contrat de sous-
location alors que l’appelante et A______ SA sont liées par un contrat de bail 
principal portant sur l’appartement litigieux. 
 
L’intimée a informé le DCTI de l’exécution de travaux dans l’appartement 
litigieux manifestement assujettis, selon elle, à autorisation administrative laquelle 
pourrait emporter fixation d’un loyer maximal après travaux par l’autorité 
compétente. 
 
Certes, la fixation éventuelle d’un loyer maximal par l’autorité administrative 
compétente concernerait le loyer principal, soit celui pratiqué par A______ SA et 
B______ à l’égard de l’appelante. 
 
Toutefois, la fixation d’un tel loyer serait à l’évidence un élément que le juge 
appelé à déterminer le loyer adéquat applicable au contrat de sous-location liant 
l’appelante à l’intimée devrait prendre en considération au vu de la jurisprudence 
rappelée plus haut. 
 
Si la présente procédure devait suivre son cours indépendamment de la procédure 
administrative opposant A______ SA et le DCTI, le risque de contrariété entre la 
décision administrative portant sur l’éventuelle fixation du loyer principal et le 
jugement rendu à l’issue de la présente procédure portant sur la fixation du sous-
loyer concernant le même objet ne serait pas négligeable, compte tenu des loyers 
fixés par la LDTR (art. 9 al. 3 LDTR; arrêté du Conseil d’Etat du 21 juin 2006 
relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population publié dans la FAO du 30 juin 2006). 
 
Ce risque l’emporte dans la pesée des intérêts en présence sur le retard que 
pourrait connaître la présente procédure en raison de sa suspension. Ce retard ne 
doit au demeurant pas être exagéré, la procédure administrative opposant 
A______ SA et le DCTI pouvant également connaître une issue rapide. 


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C/18772/2007 
 
Les premiers juges n’ont dès lors pas erré en estimant opportun de suspendre la 
présente procédure jusqu’à droit jugé dans la procédure administrative opposant 
A______ SA et le DCTI. 
3. 
Vu l’issue de la procédure, un émolument d'appel de 300 fr. sera mis à la charge 
de l’appelante qui succombe (art. 447 al. 2 LPC). 
4. 
La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., dès lors qu’en présence d’un 
contrat de sous-location de durée indéterminée (ATF 114 II 165 consid. 2b), la 
valeur litigieuse est calculée en fonction de la baisse requise, fixée annuellement 
et multipliée par vingt (4C.169/2002 du 16 octobre 2002) (art. 51 al. 1 litt. b LTF). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par X______ SA contre le jugement JSTBL/146/2008 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 novembre 2008 dans la cause 
C/18772/2007-5-L. 
Au fond : 
Rejette l'appel. 
Condamne X______ SA à verser un émolument d'appel de 300 fr. à l’Etat de Genève. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, 
juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; 
Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
Daniel DEVAUD 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 


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C/18772/2007 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.