ge_gerichte · ATA/723/2020 · 2020-08-04 · fr

Résumé:
 Agrandissement et rénovation d'une maison de campagne en zone agricole. Les enquêtes menées par le TAPI ont permis de démontrer que les propriétaires successifs de la maison n'y vivaient pas à l'année. En outre, au vu des travaux projetés et de leurs coûts, l'état postérieur aux travaux ne serait à aucun égard « le même » qu'avant. Les travaux de transformation envisagés entraînent une modification importante de l'utilisation de la maison. Ils ne respectent ainsi pas l'identité de la construction et ne peuvent donc pas être autorisés en vertu de la loi. Recours admis.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3107/2016-LCI 
ATA/723/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 4 août 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
COMMUNE A______ 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
contre 
Madame B______ 
représentée par Me Nicolas Jeandin, avocat 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
21 janvier 2020 (JTAPI/67/2020) 


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A/3107/2016 
EN FAIT 
1) 
 
Madame B______ est propriétaire de la parcelle 
n° 1______, 
feuille 2______ de la commune A______ (ci-après : la commune), sise chemin 
C______. Ce terrain, d'une surface de 945 m2, est situé en zone agricole. 
Mme B______ a hérité de cette propriété, au décès de sa mère, le 21 mai 2010. La 
parcelle est située au nord du village A______, à côté de celle abritant la mairie et 
l'école primaire, également sise en zone agricole. 
 
 
La parcelle comporte une habitation de type chalet, d'une surface de 75 m2 
au sol construite en 1939, selon l'autorisation délivrée le 18 mars 1939 par le 
département des travaux publics, devenu le 1er juin 2018 le département du 
territoire (ci-après : le département) sous l'intitulé « construction d'une maison en 
bois pour vacances » (DD 3______). 
 
 
La maison comporte une cuisine, un salon, une chambre, un réduit, une salle 
de bain et un WC au rez-de-chaussée ainsi que des combles non aménagées et une 
cave en sous-sol. 
2) 
 
Le 24 novembre 2014, Mme B______ a déposé auprès du département une 
demande d'autorisation définitive de construire sur la parcelle n° 1______ portant 
sur la « Rénovation et agrandissement d'une maison de campagne ». 
 
 
Selon le projet soumis, la surface à l'intérieur du volume bâti existant était 
augmentée de 7,3 m2 alors que la nouvelle surface à l'extérieur du volume bâti 
existant était de 26 m2 par prolongation de la toiture sur l'un des côtés du 
bâtiment, de façon à agrandir les surfaces brutes de plancher utiles (ci-après : 
SBPu) et les surfaces annexes (ci-après : SA) de 19,8 %. 
 
 
Le coût des travaux était estimé à CHF 520'000.-. 
 
 
La demande a été enregistrée sous la référence DD 4______. 
3) 
 
Lors de l'instruction de la requête par le département, tous les préavis 
recueillis ont été favorables ou favorables sous conditions au projet dans sa 
version définitive du 20 juin 2016 (version n° 4) hormis celui de la commune du 
12 janvier 2015. 
 
 
Selon la commune, la maison concernée n'avait jamais été habitée et ne 
l'était pas au 1er juillet 1972, date déterminante pour juger de l'état de référence. 
Elle se trouvait dans un état de délabrement avancé. La rénovation et 
l'agrandissement sollicités visaient une amélioration du confort et des conditions 
d'habitabilité de la maison, de sorte qu'il ne pouvait être exclu que l'objectif de la 


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requérante consistât à habiter ce bâtiment. Les travaux projetés violaient le 
principe du respect de l'identité de la construction. 
4) 
 
Le 23 juin 2016, Mme B______ a signé un engagement à teneur duquel elle 
acceptait que soit inscrite au registre foncier la mention suivante : 
 
 
« Dans le cadre de l'agrandissement du bâtiment existant à réaliser au 
bénéfice de l'autorisation de construire DD 4______ sur la parcelle n° 1______, 
feuille 2______, du cadastre de la commune A______, les surfaces brutes de 
plancher passent de 57 m2 à 74 m2 (surface imputable) soit une augmentation de 
30 %. Quant au total des surfaces brutes de plancher et des surfaces annexes, il 
passe de 149,5 m2 à 179,6 m2 (surface totale imputable) soit une augmentation de 
19,8 % ». 
5) 
 
Par « décision globale d'autorisation de construire » du 10 août 2016 
(DD 4______), publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton 
de Genève (ci-après : FAO) le 16 août 2016, le département a accordé 
l'autorisation sollicitée. 
6) 
 
Le même jour, le département a informé la commune de cette autorisation. 
 
 
Il découlait de l'attestation de l'office cantonal de la population et des 
migrations (ci-après : OCPM) du 6 janvier 2016 que la mère de Mme B______ 
avait été annoncée à l'adresse ______chemin C______depuis le 1er mai 1984 et ce 
jusqu'à son décès intervenu le 21 mai 2010. En outre, il ressortait des archives 
qu'un pavillon de vacances avec salle à manger, cuisine, chambre, etc., avait été 
autorisé en 1939 et était donc habitable déjà bien avant la date de référence du 
1er juillet 1972. Ainsi, le projet ne portait pas sur un changement d'affectation, 
mais sur une légère prolongation de la toiture sur l'un des côtés du bâtiment, de 
sorte à en agrandir les SBPu et les SA de 19,8 %, ce qui était inférieur à la limite 
de 30 %, étant précisé que la surface à l'intérieur du volume bâti existant était 
augmentée de 7,3 m2 alors que la nouvelle surface à l'extérieur du volume bâti 
existant était de 26 m2. Par conséquent, l'identité de la construction était respectée, 
étant précisé que les photographies qui avaient été transmises le 28 septembre 
2015 ne permettaient pas de considérer qu'il s'agissait d'un bâtiment en ruine ayant 
perdu tout droit acquis au sens de la législation fédérale en la matière. 
Mme B______ avait d'ores et déjà signé l'engagement auprès du registre foncier 
attestant de l'agrandissement susmentionné, ce qui, selon la législation actuelle, la 
priverait de la possibilité d'accroître les SBPu dans le futur. 
7) 
 
Par acte du 15 septembre 2016, la commune a interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l'autorisation 
de construire DD 4______, concluant, préalablement, à l'audition de quatre 
témoins et principalement à son annulation « sous suite de frais et dépens ». 


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Selon les informations reçues après la délivrance de son préavis, la 
commune ne contestait pas que la mère de la requérante ait pu être légalement 
domiciliée dans le bâtiment litigieux entre 1984 et 2010. Cela ne prouvait 
toutefois pas qu'elle avait habité effectivement dans la maison en cause. Les 
employés et magistrats de la commune, en qualité de voisins directs, pouvaient 
attester que la maison était utilisée au mieux comme maison de campagne, et ce à 
peine quelques week-ends par année. 
 
 
Les travaux autorisés étaient contraires au droit fédéral parce qu'ils 
permettaient de transformer le bâtiment en habitation permanente. 
 
 
La commune ne serait pas opposée à la délivrance de l'autorisation de 
construire, si celle-ci était accompagnée de la constitution d'une servitude de droit 
public, à teneur de laquelle, l'usage de la maison devrait impérativement demeurer 
occasionnel et ce, malgré son agrandissement et l'amélioration de son confort. 
 
 
Elle a produit notamment un courrier de l'architecte de Mme B______ daté 
du 26 juin 2015, à teneur duquel un chauffage central au mazout était en fonction 
depuis 1972 et la cuve avait été retirée depuis quelque temps. 
8) 
 
Le 20 octobre 2016, Mme B______ a conclu, préalablement, à ce que cinq 
témoins soient entendus et principalement au rejet du recours « sous suite de frais 
et dépens ». 
9) 
 
Le 21 novembre 2016, le département a conclu au rejet du recours. 
10) 
Le 18 janvier 2017, le TAPI a tenu une audience de comparution 
personnelles des parties au cours de laquelle elles ont maintenu leurs positions 
respectives. 
 
 
Mme B______ a indiqué que ses parents avaient eu deux logements, soit un 
au chemin D______ et l'autre à A______. Lorsqu'elle leur rendait visite, c'était à 
A______, où ils allaient quotidiennement. Cette maison avait été habitée par la 
famille G______ jusqu'à ce que ses parents l'achètent dans les années septante. 
11) 
Par jugement du 18 janvier 2017 (JTAPI/79/2017), le TAPI a rejeté le 
recours de la commune et confirmé l'autorisation de construire DD 4______. 
12) 
Par acte mis à la poste le 23 février 2017, la commune a interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant à son annulation ainsi qu'à 
celle de l'autorisation de construire. Elle renouvelait son souhait de faire entendre 
des témoins. 
13) 
Après plusieurs échanges d'écritures, la chambre administrative a rejeté le 
recours de la commune par arrêt du 30 janvier 2018 (ATA/84/2018). 


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L'audition de témoins n'était pas nécessaire au vu de la problématique à 
trancher. 
14) 
Le 12 mars 2019, après un recours de la commune contre cet arrêt, le 
Tribunal fédéral l'a annulé par arrêt 1C_118/2018 et a renvoyé la cause à la 
chambre administrative afin qu'elle procède aux actes d'instruction nécessaires. 
 
 
On ne pouvait retenir avec certitude qu'une affectation en habitation 
permanente avait été autorisée à l'origine. La question de l'usage effectif du 
bâtiment paraissait déterminante au sens des « art. 24c LAT et 42 al. 2 let. c 
OAT ». En effet, le respect de l'identité du bâtiment au sens de l'art. 42 al. 1 de 
l'ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 2000 (OAT - RS 700.1) 
s'étendait à l'usage qui en était fait. Les instances cantonales ne pouvaient dès lors 
pas faire l'économie des moyens de preuves proposés et elles devaient procéder à 
l'administration des preuves requises avant de prendre une nouvelle décision. 
 
 
Le jugement du TAPI avait retenu que la mère de Mme B______ avait été 
officiellement domiciliée dans le chalet depuis 1984 jusqu'à son décès en 2010, 
même si elle disposait d'un autre logement. Cela constituait certes un indice en 
faveur d'une résidence permanente ; toutefois, la commune – dont la mairie se 
situait dans le voisinage direct du chalet de l'intimée – prétendait pouvoir disposer 
de témoignages qui permettraient d'établir que le chalet avait toujours été utilisé 
uniquement comme maison de week-end. Mme B______ avait elle aussi demandé 
l'audition de témoins, dans le but d'accréditer sa propre thèse. Les instances 
cantonales ne pouvaient dès lors faire l'économie des moyens de preuve proposés 
et le grief de violation du droit d'être entendu devait être admis. 
15) 
Par arrêt du 28 mai 2019 (ATA/960/2019), la chambre administrative a 
renvoyé la cause au TAPI pour procéder aux actes d'instruction nécessaires au 
sens des considérants de l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_118/2018 précité et 
prononcer un nouveau jugement. 
16) 
Sur invitation du TAPI, la commune et Mme B______ ont remis leur liste 
de témoins. 
 
 
La commune souhaitait entendre quatre personnes ; Mme B______ 
sept personnes. 
17) 
Le 10 septembre 2019, Mme B______ a produit deux nouvelles pièces, soit 
une attestation, non datée, d'établissement de sa mère au __ chemin C______ 
depuis le 1er mai 1984 ainsi qu'un bordereau rectificatif de l'administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC-GE) concernant la période fiscale 2009 établissant que 
la maison à A______ était habitée par son père et taxée sur la valeur locative dès 
le 1er janvier 1970. 


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18) 
Le 13 septembre 2019, le TAPI a procédé à l'audition de plusieurs témoins. 
Parmi ceux qui ont été convoqués, trois témoins ont été, à leur demande, 
dispensés de comparaître. Deux témoins ne se sont pas présentés. 
 
a. 
Monsieur E______, d'abord adjoint au maire de la commune de 1979 à 
1987, puis maire de 1987 à 1995, a expliqué qu'il avait toujours vécu à A______, 
sauf pendant ses études. Il avait repris une exploitation dans la commune en 1969, 
date à partir de laquelle il y avait résidé de manière permanente. Les époux 
G______ étaient des amis de son père. Ceux-ci passaient entre six et huit mois par 
année dans la maison A______, n'y étant en principe pas durant l'hiver. Ils avaient 
un appartement en ville, sans pouvoir le situer. Il se rendait souvent dans leur 
maison afin de leur apporter un poulet ou un lapin. Il avait également connu les 
époux B______. Il voyait régulièrement le père de Mme B______ dans son jardin 
et la mère passait souvent à la maison. Cette dernière était ______ d'origine. 
 
 
Il y avait plusieurs familles qui avaient habité durant la belle saison dans la 
commune et qui habitaient en ville durant l'hiver. 
 
 
Depuis la mairie, il n'avait pas de vue directe sur la maison. Il n'avait pas 
pour fonction de surveiller les habitants de la commune, notamment les habitants 
de la maison de Mme B______. Il ne s'était jamais rendu chez les époux B______ 
et ne pouvait pas dire s'ils habitaient la maison avec une fréquence identique aux 
époux G______. Il ignorait si les époux B______ avaient un autre logement que 
celui A______. En tant que maire, il ne disposait pas d'un listing des habitants de 
la commune, cette possibilité n'existant que depuis une dizaine d'année. Il ignorait 
si la séparation des eaux avait été installée dans la maison dans la fin des années 
1980. 
 
b. 
Monsieur H______ a indiqué qu'il apportait de temps en temps le courrier, 
autant l'hiver que l'été, aux époux G______ pour aider son père qui était buraliste, 
en particulier entre 1959 et 1966. Il avait eu l'occasion d'entrer dans la maison des 
époux G______. Il ignorait s'ils étaient officiellement domiciliés à A______ ou 
s'ils avaient un autre logement. Il avait connu les époux B______ et avait 
régulièrement aperçu le père de Mme B______ dans son jardin. Il ignorait si les 
époux B______ disposaient d'un autre logement que la maison A______. 
 
c. 
Mme B______ a déposé en audience un courrier de Madame I______ du 29 
octobre 2016 à teneur duquel elle indiquait avoir vécu à A______ depuis 1969. 
Mme I______ et la mère de Mme B______ étaient des amies d'enfance. Pendant 
la bonne saison, elles se voyaient tous les jours. Mme I______ passait le matin 
chercher la mère de Mme B______ pour se promener et boire quelque chose. 
Tous les premiers jeudis du mois, les époux B______ la raccompagnaient chez 
elle, le soir, après une réunion dans une autre commune. Les époux B______ 
retournaient dans leur chalet. Pour Mme I______, il était évident que la mère de 
Mme B______ habitait à A______ dans cette maison. Même atteinte dans sa 


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santé, celle-ci venait encore. En outre et tous les jours, Mme I______ voyait le 
père de Mme B______ dans le jardin, déjà le matin. 
19) 
Le 11 octobre 2019, Mme B______ a demandé au TAPI qu'il ordonne que 
des renseignements écrits soient requis de la part de plusieurs témoins qui 
n'avaient pas pu comparaître et qui ne s'étaient pas présentés à l'audience du 
13 octobre 2019. 
 
 
Par ailleurs, la commune prétendait mener une politique communale 
cohérente et conforme au principe d'égalité de traitement. Or, il s'avérait que dans 
seize cas analogues à la présente procédure, elle avait délivré des préavis 
favorables, en grande majorité sans observations. 
 
 
Mme B______ a enfin demandé l'audition de trois personnes (l'ancienne 
maire, l'ancien maire de la commune et son adjoint). 
20) 
Le 16 octobre 2019, le TAPI a procédé à l'audition de témoins. 
 
a. 
Monsieur J______, concierge de l'école A______ depuis le 1er mai 2000, 
avait habité cette commune de 1999 à 2012 environ. Il travaillait du lundi au 
vendredi et fermait la salle communale tous les soirs de semaine à 22h00. Il lui 
arrivait de travailler les week-ends. Il n'était jamais entré dans la maison des 
époux B______. De 2000 à 2010, il avait effectué des travaux d'entretien autour 
de leur propriété environ une fois par semaine du printemps à l'automne. En leur 
absence, il rentrait leurs containers. Les époux B______ ne dormaient pas dans 
leur maison à A______ ; ils y venaient uniquement la journée pour s'occuper de 
leur jardin. Ils lui demandaient régulièrement de jeter un œil sur leur maison 
lorsqu'il fermait la salle communale. L'hiver, il ne les rencontrait quasiment pas. 
 
b. 
Madame K______, maire de la commune de 1995 à 2011, n'était jamais 
entrée dans la maison. La mère de Mme B______ arrivait en voiture sur sa 
propriété vers 16h00. Elle venait tous les jours, même l'hiver. Elle repartait vers 
19h00 en hiver, un peu plus tard en été. Elle-même avait eu plusieurs discussions 
avec la mère de Mme B______ afin qu'elle décale son heure d'arrivée, dans la 
mesure où elle correspondait à la sortie des classes et où les écoliers empruntent 
également le chemin C______. Le père de Mme B______ venait régulièrement 
s'occuper de son jardin. Les époux B______ ne dormaient pas dans la maison. 
 
 
Elle avait connu Mme G______ de vue, la voyant de temps en temps 
repartir de la maison vers 17h00 car elle passait devant chez elle à pied pour 
prendre le bus. Elle ignorait quand Mme G______ arrivait. À sa connaissance, 
Mme G______ ne restait pas plusieurs jours d'affilée dans la maison. 
 
 
Elle avait rendu, en sa qualité de maire, des préavis négatifs pour des 
travaux de construction ou rénovation en zone agricole sans toutefois pouvoir 
indiquer si la commune avait recouru contre des autorisations de construire 


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délivrées par le département. Toutes les archives étaient consultables à la mairie. 
Sur présentation des pièces 8 à 17 du chargé de Mme B______ du 11 octobre 
2019, elle a confirmé avoir signé ces préavis favorables. Elle en délivrait si le 
projet rentrait dans les conditions légales, notamment un maximum de 30 % 
d'augmentation du volume bâti, mais préavisait négativement en cas de demande 
de dérogation. Elle prenait en considération le fait que le bâtiment situé en zone 
agricole soit habité de manière permanente ou temporaire ; elle préavisait 
favorablement s'il y avait une continuité. Elle se souvenait avoir préavisé 
favorablement des dossiers d'affectation de granges en habitation. 
 
c. 
Monsieur L______ avait été cantonnier pour la commune du 1er janvier 
1986 jusqu'en septembre 2017. Il connaissait les parents de Mme B______ de par 
son activité professionnelle. Il les voyait assez souvent, mais ne pouvait pas dire 
s'ils habitaient dans la maison A______ dans laquelle il n'était jamais entré. Il 
avait également connu les époux G______ lorsqu'il était enfant, lesquels devaient 
habiter la maison pendant l'été car il les voyait alors souvent. N'habitant pas à 
proximité de la maison des G______, il ignorait s'ils y habitaient l'hiver. 
 
d. 
Madame M______ avait travaillé comme secrétaire communale à 50 % pour 
la commune de janvier 1999 à fin 2014. Elle connaissait la mère de Mme 
B______ car elle la voyait se rendre dans son chalet et se tenir régulièrement dans 
son jardin l'après-midi. Elle n'avait pas connu le père de Mme B______. Elle 
ignorait si le couple logeait effectivement dans la maison où elle n'était jamais 
entrée. La maison était visible depuis certaines fenêtres de la mairie, notamment 
depuis le bureau du maire et de ses adjoints. Elle n'avait pas connu les époux 
G______. Elle avait habité quelque temps sur la commune mais pas dans les 
alentours de la marie. Elle ne se souvenait pas si des arbres avaient été abattus 
entre la maison de Mme B______ et la mairie. Elle ne se souvenait pas plus si des 
travaux d'aménagement avaient eu lieu dans la cour de l'école lorsqu'elle était en 
poste. Les enfants jouaient tant dans la cour, qui se situait devant l'école, que sur 
l'esplanade qui se trouvait devant l'actuelle salle communale. 
 
e. 
Monsieur N______, frère de Mme B______, a expliqué que ses parents 
avaient acquis la maison lorsqu'il était encore enfant, sans pouvoir donner une 
date précise. Sa famille habitait dans un appartement au chemin de la Montagne. Il 
avait quitté le foyer familial vers 1990. Ses parents avaient toujours été domiciliés 
au chemin de la Montagne lorsqu'il habitait avec eux. Sa mère s'était ensuite 
domiciliée à A______ et son père était resté domicilié au chemin D______. Ses 
parents n'avaient jamais quitté cet appartement jusqu'à leur décès. Il ignorait 
pourquoi sa mère s'était domiciliée à A______. 
 
 
Il s'était beaucoup rendu dans la maison A______ pendant son enfance, où il 
y passait les week-ends et les vacances, hiver comme été. Plus tard, lorsqu'il 
rendait visite à ses parents, il se rendait généralement à A______. Il y avait 


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également installé son atelier de motos. Son père se rendait très régulièrement 
dans la maison pour s'occuper du potager et du verger. 
 
 
Il ne pouvait pas dire que ses parents habitaient dans la maison à A______. 
Son père avait pris sa retraite dans les années 90 et au vu de la taille du potager et 
du verger, il était évident qu'il devait s'y rendre régulièrement. 
 
 
La maison présentait un confort désuet mais agréable, tout était arrangé pour 
pouvoir y vivre. La famille ne passait pas les deux semaines des vacances de Noël 
dans la maison car ils partaient à Montana. Lorsqu'ils dormaient là-bas en hiver, 
ils utilisaient des radiateurs d'appoint. Tout fonctionnait parfaitement. Dans la 
salle de bain, il y avait un boiler, un chauffage infrarouge, une baignoire et un 
lavabo. Il y avait un autre boiler plus petit dans la cuisine et la maison disposait 
d'un téléphone. Toutefois, il n'avait jamais été question de déménager dans la 
maison, peut-être parce que l'espace était trop petit pour une famille de quatre 
personnes. Il y avait une seule chambre et un canapé dans le salon. Étant petit, il 
dormait dans la chambre avec ses parents. 
 
 
Les fêtes de famille se tenaient à A______, été comme hiver, notamment du 
fait que l'appartement du chemin de la Montagne avait subi un dégât d'eau et que 
pendant de nombreuses années le salon était peu présentable. Il rencontrait de 
préférence ses amis à A______. Il y avait amené en hiver sa patrouille de scouts 
qui avait dormi dans la maison. Son oncle y venait une à deux semaines pendant 
l'été avec son père. 
 
 
Au décès de son père, il avait vendu sa part de la maison à sa sœur, ce qui 
avait été un crève-cœur. Il n'était pas revenu dans la maison depuis lors, soit 
depuis une dizaine d'année. Ses enfants continuaient de s'y rendre. Il se souvenait 
qu'il y avait de grands arbres dans le jardin côté mairie. 
 
 
Lorsqu'il prenait le bus depuis la maison, il passait par un petit chemin des 
écoliers, identifié sur un plan qui lui a été soumis pendant l'audience, et annexé au 
procès-verbal. Il pensait que sa mère empruntait le même chemin car l'itinéraire 
pour aller prendre le bus était plus long en passant par la route A______. Ce 
chemin demeurait accessible lorsqu'il pleuvait. Il se souvenait d'une carrosserie 
tout près de la maison dont il a indiqué l'emplacement sur un plan. Le chemin était 
goudronné jusqu'à la carrosserie, au __chemin C______. Quand il était petit, les 
enfants du village jouaient devant l'école et la mairie. 
 
f. 
Lors de cette audience, Mme B______ a produit un chargé de pièces 
complémentaire comprenant plusieurs photographies de la haie séparatrice entre la 
maison et la mairie avant et après 2012. Elle avait fait abattre un érable et un 
thuya en 2012. Avant cette date, ces deux arbres empêchaient toute vue sur la 
propriété à l'exception d'un petit bout du jardin. 


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La commune a remis un courriel de Madame et Monsieur O______ dans 
lequel ils indiquaient avoir voulu acheter le petit chalet près de la mairie en 1969. 
Toutefois et dans la mesure où il leur avait été dit qu'il n'était pas possible d'y 
habiter à l'année, ils avaient renoncé à l'acquisition. 
 
g. 
Le conseil de Mme B______ a renouvelé sa demande d'audition de l'ancien 
maire de la commune et de son adjoint, ainsi que celle des époux O______. 
D'autres personnes devaient en outre être interpellés par écrit par le TAPI sur un 
certain nombre de questions. Enfin, il souhaitait avoir accès aux archives de la 
commune. 
21) 
Par jugement du 21 janvier 2020, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Il n'était pas contesté que le projet d'agrandissement de la maison n'était pas 
destiné à l'agriculture. Partant, la construction ne pouvait pas être considérée 
comme conforme à la zone agricole. 
 
 
Il convenait ainsi d'examiner si le projet pouvait être autorisé à titre 
dérogatoire. 
 
 
L'autorisation de construire DD 4______ visait la rénovation et 
l'agrandissement d'une maison de campagne. Elle prévoyait la réfection des toits, 
la pose de panneaux solaires, la démolition de certains murs intérieurs et un léger 
agrandissement de la SBPu. L'agrandissement projeté restait dans le cadre fixé par 
la loi, ce qui n'était pas contesté par la commune. 
 
 
La maison était déjà dotée de tous les équipements nécessaires à son 
habitation. Elle disposait depuis sa construction de deux grandes pièces, de 
toilettes, d'une salle de bain, d'une cuisine et d'une chambre à coucher. Elle était 
reliée au réseau électrique et à l'eau courante. Elle était également équipée d'un 
système de chauffage central et d'un séparatif des eaux usées. Sans pouvoir 
déterminer précisément la fréquence de son utilisation par les propriétaires 
précédents, il pouvait être retenu, suite à l'audition de plusieurs témoins, qu'un 
séjour d'une semaine à plusieurs personnes était non seulement possible mais 
relativement fréquent, même en hiver. Le caractère simple et désuet des 
installations n'empêchait de toute évidence pas sa fonctionnalité. Qu'elle ait été 
habitée jusqu'à ce jour de manière permanente ou temporaire, la maison était dans 
les faits habitable, et rien n'empêchait ainsi ses propriétaires de l'habiter à l'année. 
 
 
Les travaux projetés, qui ne prévoyaient que des travaux de rénovation et un 
léger agrandissement dans les limites de la loi, n'allaient pas permettre de rendre 
habitable cette maison. Le projet ne prévoyait pas d'installations qui permettraient 
une utilisation accrue ou différente du bâtiment, les panneaux solaires étant 
simplement une source alternative d'alimentation électrique et la connexion au 
réseau étant déjà installée. Ainsi, le projet ne permettant pas une modification 


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importante de son utilisation, il importait peu de savoir si le bâtiment était 
initialement habité de manière permanente, l'art. 42 al. 3 let. c OAT étant de toute 
manière respecté dès lors que la construction était parfaitement équipée pour être 
habitable à l'année. 
 
 
Le respect des let. a à c de l'art. 42 al. 3 OAT devant être retenu, il restait à 
déterminer si, au regard de l'ensemble des circonstances, l'identité de la 
construction était respectée. À cet égard, l'aspect extérieur du bâtiment ne se 
trouvait que très légèrement modifié par le projet et sa vocation économique ne 
changeait pas. Le seul équipement ajouté était des panneaux solaires, lesquels ne 
modifiaient pas l'identité de la construction. La nature et l'intensité de son 
utilisation ne s'en trouveraient pas modifiées puisque, comme vu précédemment, 
le projet ne permettait pas de rendre habitable une habitation qui ne l'était pas, 
prévoyant une simple rénovation des installations existantes avec un léger 
agrandissement. Au regard du prix de la parcelle, le coût des travaux apparaissait 
comme conséquent. Toutefois, cet élément ne suffisait pas, au vu de l'ensemble 
des circonstances du cas, à retenir que les travaux altèreraient l'identité de la 
construction. 
 
 
L'identité de la construction était ainsi respectée et le département n'avait 
pas abusé de son pouvoir d'appréciation en délivrant l'autorisation de construire 
DD 4______. 
22) 
Par acte du 20 février 2020, la commune a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement précité, concluant à son annulation 
ainsi qu'à l'annulation de l'autorisation de construire DD 4______ du 10 août 
2016. 
 
 
La loi et le rapport explicatif établi par l'office fédéral du développement 
territorial (ci-après : ARE) en octobre 2012 relatif à la révision partielle de l'OAT 
montraient que l'élément crucial résidait dans la question de savoir si le bâtiment 
avait été, jusqu'au moment des travaux, « habité de manière temporaire ». Si tel 
était le cas, lesdits travaux ne devaient pas permettre de transformer une habitation 
temporaire en habitation permanente. 
 
 
Le chalet avait été initialement conçu comme une maison de vacances, ce 
qui ressortait de l'autorisation de construire délivrée en 1939. Le permis 
d'habitation de l'époque indiquait en outre que ce chalet ne pouvait être utilisé que 
comme pied à terre. Le département avait par ailleurs indiqué le 20 juin 1939 que 
le propriétaire à l'époque (M. G______) ne pourrait occuper le chalet d'une façon 
permanente que lorsque celui-ci aurait été aménagé selon les prescriptions de la 
loi et après une visite. Or, aucune autorisation d'habiter l'objet concerné n'avait été 
délivrée. 


- 12/24 - 
A/3107/2016 
 
 
En outre, les témoins entendus devant le TAPI avaient attesté que, depuis sa 
construction jusqu'à sa vente aux époux B______ dans le courant des années 
1970, le chalet n'avait jamais été habité de manière permanente, mais comme une 
maison de vacances ou de week-end, soit conformément à son affectation. 
 
 
Les témoins entendus avaient également confirmé que les époux B______ 
n'avaient jamais habité le chalet de manière permanente et continue. 
 
 
Le TAPI ne pouvait dès lors pas retenir que la fréquence d'utilisation du 
chalet ne pouvait pas être établie. Quant à la constatation selon laquelle il pouvait 
être retenu que « suite à l'audition de plusieurs témoins, qu'un séjour d'une 
semaine à plusieurs personnes était non seulement possible mais relativement 
fréquent, même en hiver. », elle était arbitraire, dans la mesure où aucun témoin 
n'avait déclaré une telle chose. Seul le frère de Mme B______ avait indiqué que 
lui ou sa famille y dormaient de manière ponctuelle et occasionnelle en hiver. 
Quant aux prétendus séjours prolongés, le frère de l'intimée n'en avait jamais 
expressément fait mention. Même à supposer que des séjours prolongés à 
plusieurs personnes aient été réalisés dans le chalet, ceux-ci devaient être rares 
puisque le chalet ne comportait qu'une seule chambre à coucher. En tout état de 
cause, l'existence de quelques séjours prolongés sporadiques n'était pas 
déterminante dans la mesure où elle ne permettait pas d'en tirer la conclusion que 
le chalet était habité de manière permanente, ce qui avait été explicitement 
contredit par les témoins, dont le frère de Mme B______. 
 
 
Il était dès lors indéniable que l'occupation permanente de cette maison de 
vacances par Mme B______ aurait pour conséquence d'en changer l'identité, si 
bien que l'autorisation de construire devait être annulée. 
 
 
Le TAPI n'avait pas constaté les faits pertinents de manière exacte s'agissant 
la problématique de l'équipement du bâtiment concerné. En effet et contrairement 
à ce que cette juridiction avait retenu, il ne ressortait pas des pièces que le chalet 
disposait d'un système de chauffage. L'installation de panneaux solaires et la 
modification de l'enveloppe thermique du bâtiment, ainsi que le remplacement des 
installations techniques énergétiques ne visaient pas à améliorer l'efficience 
énergétique de la maison comme retenu par le TAPI, mais plutôt à la rendre 
habitable. 
 
 
En outre, l'état de délabrement de la maison et son caractère inhabitable 
étaient confirmés par le montant des travaux projetés, lesquels s'élevaient à 
CHF 520'000.-, ce qui apparaissait disproportionné par rapport à la valeur vénale 
de la propriété estimée à CHF 380'000.-. Si le chalet avait été habité et était 
habitable, un tel montant n'aurait pas été nécessaire à la rénovation. 
 
 
Ces travaux devaient enfin être mis en relation avec ceux visant la 
démolition et la reconstruction de la terrasse extérieure (DD 5______), pour 


- 13/24 - 
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lesquelles une excavation particulièrement importante avait été réalisée 
(procédure A/374/2019 qui avait donné lieu à un jugement du TAPI 
[JTAPI/68/2020 du 21 janvier 2020] entré en force). Le fait que Mme B______ ait 
réalisé des travaux de manière illégale et sauvage en dehors du cadre de 
l'autorisation qui lui avait été délivrée, ce qui avait nécessité une intervention du 
département et le prononcé d'une amende administrative, démontrait bien que 
l'intimée savait parfaitement qu'elle n'aurait jamais obtenu une autorisation de 
construire reflétant exactement l'ensemble des travaux qu'elle désirait 
entreprendre. 
 
 
Cela dit, dans un esprit d'ouverture, la commune n'était pas catégoriquement 
opposée à la délivrance de l'autorisation de construire DD 4______ si celle-ci était 
accompagnée de la constitution d'une servitude de droit public sur la parcelle 
n° 1______ à teneur de laquelle l'usage de la maison litigieuse devrait 
impérativement demeurer occasionnel (et ce malgré son agrandissement et 
l'amélioration de son confort). Cette servitude viendrait compléter l'engagement 
pris par Mme B______ de ne pas accroître à l'avenir les SBPu et permettre de 
garantir le respect de l'art. 42 al. 3 let. c OAT. 
23) 
Le 25 février 2020, le TAPI a produit son dossier sans formuler 
d'observations. 
24) 
Le 12 mai 2020, Mme B______ a conclu au rejet du recours, sous suite de 
frais et dépens. 
 
 
La commune surestimait les conclusions pouvant être tirées des déclarations 
des témoins entendus par le TAPI. En effet, il ressortait des témoignages que tant 
les parents de Mme B______ que les précédents propriétaires de la maison se 
rendaient et vivaient très régulièrement dans le logement. Les époux G______ s'y 
rendaient au moins six à huit mois par année. Quant aux époux B______, c'était 
toute l'année, tous les week-ends et les vacances (hiver comme été) qu'ils s'y 
trouvaient. Il semblait toutefois subsister un doute sur le fait que les 
époux B______ habitaient la maison durant les mois d'hiver. Néanmoins, on ne 
pouvait pas l'exclure au vu des témoignages de MM. E______, H______ et 
B______. 
 
 
On devait ainsi retenir que l'utilisation de la maison, qu'elle fût le fait des 
époux G______ ou des époux B______, ne pouvait pas être considérée comme 
sporadique. Cette maison était occupée plusieurs mois par année (six à huit mois 
au minimum), durant tous les week-ends et toutes les vacances ; c'était également 
dans ce lieu que se déroulaient toutes les fêtes de famille. Les travaux envisagés 
n'auraient donc pas pour corollaire une modification de l'utilisation de la maison 
de Mme B______, celle-ci ayant été, de tout temps, occupée en continu. 


- 14/24 - 
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En outre, la maison était très régulièrement entretenue et le Tribunal fédéral, 
dans son arrêt, avait considéré que son équipement permettait d'y résider de 
manière permanente. La mère de l'intimée avait été officiellement domiciliée à 
A______ depuis 1984 jusqu'à son décès. Le registre foncier faisait état de ce que 
la parcelle n° 1______ constituait une habitation à un logement. Enfin, la mère de 
l'intimée était, du point de vue fiscal, résidente de la commune A______, et d'un 
point de vue subjectif, y avait son domicile légal. 
 
 
Le Tribunal fédéral avait considéré que la maison disposait des équipements 
nécessaires la rendant habitable à l'année. Il avait aussi souligné que les travaux 
projetés, en dépit de leur coût, ne soulevaient pas de problèmes au regard de 
l'art. 42 al. 3 let. a et b OAT. Il existait une citerne à mazout que l'intimée avait 
décidé de remplacer par un chauffage au gaz. En outre, M. B______ avait déclaré 
qu'il y avait un chauffage. 
 
 
Ainsi, les travaux envisagés n'avaient pour conséquence ni de rendre 
habitable la maison, ni de la modifier ou de la transformer de manière contraire à 
la loi. 
 
 
Indépendamment de ces considérations, la commune avait préavisé 
favorablement toutes les demandes d'autorisation de construire en zone agricole 
sur son territoire. Selon M. E______, plusieurs familles ______ n'habitaient que 
durant la belle saison dans la commune sans que cela n'eût jamais ému les 
autorités communales et sans que cela ne les eût empêchées de délivrer des 
préavis positifs à leurs projets de construction. La commune avait ainsi réalisé une 
inégalité de traitement à l'égard de l'intimée. 
 
 
En réalité, elle souhaitait conserver le chemin C______ aussi peu emprunté 
que possible. 
25) 
Le 7 mai 2020, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les travaux préparatoires portant sur l'art. 24c al. 3 de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) attestaient que les 
résidences secondaires devaient être traitées comme des bâtiments habitables à 
l'année si leur standing/confort permettait d'y vivre en hiver, potentiellement en 
permanence. 
 
 
Selon les photographies et plans figurant au dossier, la maison disposait d'un 
système de chauffage dès 1939 au vu de la présence d'une cheminée. En outre, les 
témoins entendus par le TAPI ne remettaient pas en cause le caractère habitable 
des lieux et l'équipement de la parcelle. 
 
 
C'était donc de manière conforme au droit que le TAPI avait étudié les 
caractéristiques objectives de la maison, et non les habitudes subjectives des 
résidents. 


- 15/24 - 
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Le bâtiment disposait d'un chauffe-eau et d'une cheminée. Il conservait son 
caractère habitable et un certain confort. Il n'était aucunement une ruine ; bien que 
désuet, il avait été conservé dans un état maintenant son caractère habitable. Le 
coût des travaux pouvait s'expliquer par la mise aux normes usuelles à 
l'assainissement énergétique projetés (désamiantage et installation de panneaux 
solaires), ainsi que par le léger agrandissement projeté. La valeur vénale alléguée 
était une valeur fiscale arrêtée lors de la succession. Les travaux projetés n'avaient 
rien d'extraordinaire et visaient à remettre la maison au goût du jour dans le 
respect de son identité d'origine. 
 
 
Quant à l'autorisation de construire DD 5______, il s'agissait de 
modifications mineures apportées à la terrasse qui ne remettaient aucunement en 
cause le respect de l'identité de la maison dans son ensemble. Le grief de la 
recourante devait être déclaré irrecevable dans la mesure où cette autorisation ne 
concernait pas la présente procédure. 
26) 
Le 4 juin 2020, la commune a répliqué, persistant dans ses conclusions. 
 
 
Dans son arrêt de renvoi, le Tribunal fédéral ne s'était pas déterminé sur une 
utilisation permanente du bâtiment dès 1939. En outre, il n'avait pas indiqué que 
la domiciliation de la mère de l'intimée sur le territoire de la commune 
constituerait un indice irréfutable du fait qu'elle y résidait de manière permanente. 
Enfin, quant à l'ampleur des travaux à entreprendre qui ne seraient pas source de 
modification notable du logement, il s'agissait uniquement de la position du 
département. 
 
 
Même si les parents de l'intimée avaient « habité » le chalet plusieurs 
semaines par an, cela n'établissait pas encore une résidence permanente. Les 
enquêtes avaient démontré que les époux B______ n'habitaient pas dans le chalet 
puisqu'ils disposaient d'un appartement familial au chemin D______ à Chêne-
Bougeries, dans lequel ils avaient constitué leur lieu de vie. Le fait que la maison 
ait été entretenue ne permettait pas de démontrer qu'elle aurait été habitée de 
manière permanente. Enfin, les témoignages « sans importance » selon le 
département étaient pourtant la raison pour laquelle le Tribunal fédéral avait 
renvoyé la cause aux autorités inférieures. 
 
 
Le coût exorbitant des travaux, représentant près de deux fois la valeur 
intrinsèque de l'immeuble concerné, était éloquent. L'installation d'un chauffage 
devait être qualifiée de modification importante et ne constituait pas un point de 
« détail » négligeable et insignifiant. La modification totale de l'enveloppe 
thermique du bâtiment, le remplacement des installations techniques énergétiques 
et la mise en place de panneaux solaires offraient des possibilités d'utilisation 
illimitées et donc non compatibles avec l'art. 24c LAT. Les travaux projetés 
auraient pour conséquence d'augmenter significativement le confort et donc les 
possibilités de nouvelles utilisations du chalet. 


- 16/24 - 
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Les travaux prévus par la DD 5______ ne pouvaient pas être qualifiés de 
mineurs dès lors qu'ils avaient nécessité la réalisation d'un vide-sanitaire de 2 m 
de profondeur sur l'ensemble de la longueur de la terrasse. Ce vide pourrait être 
utilisé comme une pièce supplémentaire et agrandir substantiellement la surface 
du chalet. 
 
 
Il ressortait des enquêtes que des préavis négatifs pour des travaux de 
construction ou rénovation en zone agricole avaient été émis par la maire. Le 
22 janvier 2020, la commune avait rendu un préavis défavorable pour un projet 
similaire à celui de Mme B______ et avait recouru contre l'autorisation de 
construire délivrée. Enfin, le chemin C______, longé par des habitations, était 
déjà emprunté par des véhicules et la commune n'agissait pas de la sorte en 
fonction de ses propres intérêts. 
27) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 
2) 
 
Il n'est pas contesté que le projet litigieux consistant en la rénovation et 
l'agrandissement d'une maison de campagne sise en zone agricole n'est pas 
conforme à l'affectation de ladite zone et ne peut être autorisé en vertu de 
l'art. 22 LAT. 
 
 
L'objet du litige porte donc sur la question de savoir si les travaux litigieux 
remplissent les conditions posées par les art. 24c LAT et art. 42 OAT pour être 
autorisés à titre dérogatoire (art. 27C de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
3) 
 
La recourante soutient que le TAPI ne pouvait pas retenir que la fréquence 
d'utilisation du chalet ne pouvait pas être établie, puisque les enquêtes avaient 
démontré que ses propriétaires successifs n'y avaient jamais habité de manière 
permanente et continue. En outre, il était arbitraire de retenir qu'un séjour d'une 
semaine à plusieurs personnes y était non seulement possible, mais relativement 
fréquent, même en hiver. 
 
 
Par ailleurs, le TAPI ne pouvait pas retenir que les travaux envisagés 
n'avaient pas pour but de rendre le chalet habitable au vu de leur ampleur et de 
leur coût. 


- 17/24 - 
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4) 
 
En vertu de l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
5) 
a. 
Selon l'art. 24c LAT, hors de la zone à bâtir, les constructions et 
installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui 
ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la 
garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la 
rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, 
leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments 
aient été érigés ou transformés légalement (al. 2). Il en va de même des bâtiments 
d’habitation agricoles et des bâtiments d’exploitation agricole qui leur sont 
contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l’attribution du 
bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil 
fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour 
l’agriculture (al. 3). Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment 
doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou 
à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans 
le paysage (al. 4). Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du 
territoire doivent être remplies (al. 5). 
 
b. 
L'art. 42 OAT prévoit qu'une transformation est considérée comme partielle 
et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l’identité de la 
construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour l’essentiel. 
Sont admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment 
déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction 
ou de l’installation au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non 
constructible (al. 2). 
 
 
L'al. 3 de cet article précise que la question de savoir si l’identité de la 
construction ou de l’installation est respectée pour l’essentiel est à examiner en 
fonction de l’ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas 
être respectées : 
 
- 
à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable 
ne peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d’une isolation extérieure étant 
considérée comme un agrandissement à l’intérieur du volume bâti existant 
(let. a) ; 
 
- 
un agrandissement peut être réalisé à l’extérieur du volume bâti existant si 
les conditions de l’art. 24c al. 4 LAT sont remplies; l’agrandissement total ne peut 
alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu’il s’agisse de la surface brute de plancher 
imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher 


- 18/24 - 
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imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à 
l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié (let. b) ; 
 
- 
les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification 
importante de l’utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire 
(let. c). 
 
 
La date déterminante est celle du 1er juillet 1972, soit la date de l'entrée en 
vigueur de la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la 
pollution (LFPE - RS 814.20, abrogée depuis le 1er novembre 1992), qui a 
introduit le principe de la séparation du territoire bâti du territoire non bâti 
(ATF 129 II 396 consid. 4.2.1 p. 398 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_660/2012 
consid. 4.2). 
 
c. 
Selon la doctrine, la volonté du législateur était, par l'adoption de ces 
dispositions, que les constructions existantes contraires à l'affectation de la zone 
puissent faire l'objet de certaines modifications allant au-delà de la garantie de la 
situation acquise conférée par le droit constitutionnel, pour empêcher que ces 
constructions, en principe soumises à l'interdiction de bâtir, ne tombent petit à 
petit en ruine. Le principe constitutionnel de séparation entre les parties 
constructibles et non constructibles du territoire impose de n'admettre que les 
transformations nécessaires à la conservation des constructions à long terme et à 
leur adaptation à l'évolution des besoins. Les constructions bénéficiant de la 
garantie de la situation acquise doivent pour l'essentiel, rester identiques, les 
modifications apportées à leur aspect extérieur étant soumises à des limites strictes 
(Rudolf MUGGLI, Commentaire pratique LAT : Construire hors zone à bâtir, 
2017, ad. art. 24c LAT n. 7 et 10). 
 
 
Une transformation partielle et un agrandissement mesuré sont admissibles 
dans la mesure où l'identité de la construction ou de l'installation et des abords sur 
lesquels le requérant est susceptible d'influer, est pour l'essentiel respectée (art. 42 
al. 1 OAT ; Rudolf MUGGLI, op. cit., ad. art. 24c LAT n. 24). 
 
 
La question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est 
respectée pour l'essentiel doit être examinée en fonction de l'ensemble des 
circonstances (art. 42 al. 3 OAT). Elle ne dépend pas d'un élément particulier. 
L'examen global requis devra notamment prendre en compte l'aspect extérieur de 
la construction, la nature et l'intensité de son utilisation, le nombre de logements 
qu'elle comporte, son équipement, sa vocation économique, les incidences de sa 
transformation sur l'organisation du territoire et l'environnement, ainsi que le coût 
des travaux, qui reflète en effet souvent l'ampleur de l'intervention. La démolition 
d'une petite ferme et son remplacement par une maison de vacances moderne ne 
respecterait pas l'identité de la construction, car l'état postérieur aux travaux ne 
serait à aucun égard « le même » qu'avant. La pose de capteurs solaires sur le toit 
d'un hangar à bateaux peut en revanche tout à fait préserver l'identité de la 


- 19/24 - 
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construction. La notion d'identité, qui définit la mesure de ce qui est admissible, 
montre que la notion d'agrandissement mesuré est incluse dans celle de 
transformation partielle : les modifications apportées peuvent consister aussi bien 
en transformations intérieures qu'en extensions extérieures ou en changement 
d'affectation (Rudolf MUGGLI, op. cit., ad. art. 24c LAT n. 28). 
 
 
À propos de l'art. 42 al. 3 let. c OAT, la doctrine indique encore que dans le 
cas des bâtiments qui n'étaient habités que temporairement au 1er juillet 1972, le 
législateur a prévu des restrictions supplémentaires, car il ne souhaitait pas, 
compte tenu de l'élargissement déjà considérable du champ d'application matériel 
de l'art. 24c LAT, exposer ces constructions (bâtiments d'alpage et autres), à des 
modifications autres que minimes. Aussi les travaux projetés ne doivent-ils pas 
permettre une modification importante de leur utilisation. Ce qu'il faut entendre 
par là ne ressort pas clairement du libellé de l'ordonnance, car l'art. 24c LAT 
permet justement, dans sa version de 2011, des changements d'utilisation 
considérables, y compris des démolitions-reconstructions. D'après les explications 
relatives à l'OAT de 2012, la démolition-reconstruction d'un bâtiment initialement 
habité de manière temporaire entraîne une modification importante de son 
utilisation, de même que l'installation d'un chauffage dans une construction 
jusque-là non chauffée ou le raccordement au réseau électrique d'une construction 
précédemment non accordée. Dans ces circonstances, on ne comprend pas bien 
pourquoi les bâtiments en question n'ont pas été exclus du champ d'application de 
l'art. 24c al. 3 LAT, d'autant qu'ils bénéficient toujours de la garantie de la 
situation acquise conférée par l'art. 26 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). Quoi qu'il en soit, les 
bâtiments habités de manière temporaire ne sauraient être réaffectés, au titre de 
l'art. 24c LAT, à un usage d'habitation permanent, car il s'agirait là d'un 
changement complet d'affectation et sans doute aussi d'une « modification 
importante de leur utilisation » (Rudolf MUGGLI, op. cit., ad. art. 24c LAT 
n. 33). 
 
d. 
Selon le rapport explicatif établi par l'ARE en octobre 2012 relatif à la 
révision partielle de l'OAT, la let. c de l'art. 42 al. 3 OAT est complètement 
nouvelle. Le projet mis en consultation a déjà souligné l’importance particulière 
de cette disposition sur les bâtiments initialement habités ou habitables en été. 
Dans son rapport du 22 août 2011, la commission de l’environnement, de 
l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national avait déjà relevé le 
problème de ces bâtiments habités de manière temporaire pour les besoins de 
l’agriculture. L’importance de cette thématique a également été soulignée au cours 
des débats parlementaires. En tant que rapporteur de la Commission, le conseiller 
aux États Ivo BISCHOFBERGER a expressément rappelé qu’il était 
indispensable de garantir que les bâtiments habités de manière temporaire, entrant 
dans le champ d’application de l’art. 24c LAT, ne puissent pas être transformés en 
habitations permanentes. Il est tenu compte de cette exigence par l’ajout à la let. c 


- 20/24 - 
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d’un nouveau critère précisant que les travaux de transformation entraînant une 
modification importante de l’utilisation ne permettent pas de respecter l’identité 
de la construction. Cette formulation générale doit permettre aux autorités 
chargées des autorisations de développer avec l’expérience une pratique 
appropriée. Compte tenu des résultats de la consultation, le champ d’application 
de la let. c est expressément limité aux bâtiments habités initialement de manière 
temporaire. Les maisons d’habitation habitées en permanence érigées selon le 
droit antérieur ne sont ainsi pas régies par cette disposition. Les résidences 
secondaires érigées selon le droit antérieur et initialement habitées également en 
hiver et qui, par conséquent, n’étaient pas habitées en permanence, ne sont pas 
expressément exclues du champ d’application. Le standing déjà élevé des 
constructions antérieures à 1972 bénéficiant de la garantie de la situation acquise 
peut être maintenu et même – dans une certaine mesure – amélioré dans le cadre 
du respect de l'identité du bâtiment. 
 
 
En règle générale, la démolition-reconstruction d’un bâtiment initialement 
habité seulement de manière temporaire devrait conduire à des modifications 
importantes de l’utilisation. Il en va de même lorsqu'il s’agit d’installer un 
chauffage dans un bâtiment principalement non chauffé. De même le 
raccordement d’un bâtiment à l’origine non raccordé au réseau électrique 
implique des possibilités quasiment illimitées de nouvelles utilisations qui en 
règle générale ne seraient plus compatibles avec le critère prévu à la let. c (rapport 
explicatif de l'ARE relatif à la révision partielle de l'OAT publié, octobre 2012, 
p. 10). 
6) 
 
En l'espèce, il n'est pas contesté que le projet respecte les critères 
quantitatifs et qualitatifs de l'art. 42 al. 3 let. a et b OAT. 
 
 
Selon l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_118/2018 précité et dans la mesure où 
l'on ne peut retenir avec certitude qu'une affectation en habitation permanente a 
été autorisée à l'origine, compte tenu du dossier DD 3______, la question de 
l'usage effectif du bâtiment est déterminante quant à la question du respect de 
l'identité du bâtiment au sens de l'art. 42 al. 1 OAT (consid. 2.6). 
 
 
S'il est vrai que la maison est déjà dotée des équipements principaux 
permettant son habitation (chambre à coucher, cuisine, toilettes, salle de bain) et 
qu'elle est notamment reliée au réseau électrique et à l'eau courante, les enquêtes 
diligentées par le TAPI ne permettent pas de retenir que l'habitation était occupée 
de façon permanente par ses acquéreurs successifs. 
 
 
En effet, les témoins entendus au sujet des époux G______, propriétaires de 
la maison avant les parents de l'intimée, n'ont pas été en mesure d'affirmer qu'ils y 
vivaient durant l'hiver. Deux anciens maires de la commune ont expliqué que les 
époux G______ ne résidaient pas dans l'habitation de façon permanente, puisqu'ils 
y vivaient entre six et huit mois par année selon M. E______ et qu'ils ne 


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dormaient pas dans la maison selon Mme K______. En outre et même si 
M. L______ ignorait si les époux G______ y vivaient l'hiver, celui-ci les a vus 
uniquement l'été, ce qui renforce la crédibilité des déclarations des anciens maires 
de la commune. Le témoignage de M. H______ qui, pour sa part, a expliqué avoir 
livré le courrier aux époux G______ autant l'hiver que l'été ne permet pas à lui 
seul de renverser ce qui vient d'être dit, dans la mesure où il aidait uniquement de 
temps en temps son propre père, buraliste, dans cette tâche. 
 
 
Le témoignage du fils, frère de l'intimée, quant aux habitudes de leurs 
parents, est clair. Ils n'ont jamais quitté l'appartement familial au chemin D______ 
à Chêne-Bougeries. La famille passait à A______ uniquement les week-ends et 
les vacances lorsqu'il était enfant. La famille B______ n'a en outre jamais pensé à 
déménager dans cette maison, ce qui tient déjà à son exiguïté pour une famille de 
quatre personnes. Les autres témoins entendus par le TAPI ne disent pas autre 
chose. M. J______, concierge de l'école située proche de la maison, a confirmé 
que les époux B______ n'y dormaient pas, et lui demandaient même de « jeter un 
œil » sur leur maison lorsqu'il fermait la salle communale les soirs de semaine. Il 
ne rencontrait quasiment pas les parents de l'intimée en hiver, déclaration qui 
rejoint celle du frère de cette dernière. Selon Mme K______, ancienne maire de la 
commune, les époux B______ ne dormaient pas dans la maison, ce qui est aussi le 
sens du courrier de Mme I______ du 29 octobre 2016. Cette dernière et la mère de 
l'intimée se voyaient à A______ tous les jours pendant la bonne saison. Même 
malade, la mère de l'intimée y venait encore, ce qui démontre bien qu'elle vivait, 
respectivement dormait, à un autre endroit. 
 
 
L'attestation de domiciliation à A______ de l'OCPM du 6 janvier 2016 
concernant la mère de l'intimée ne constitue qu'un indice isolé et ne saurait à lui 
seul renverser les éléments dégagés par les témoignages détaillés ci-dessus. 
 
 
En outre et comme le précise la doctrine précitée, le coût des travaux doit 
être pris en considération dans le cadre de l'examen global. Or, force est de 
constater qu'il est en l'espèce important, puisqu'il s'élève à CHF 520'000.-. Les 
travaux visent la réfection du toit, la pose de panneaux solaires, la démolition de 
certains murs intérieurs et un léger agrandissement de la SBPu. Au terme desdits 
travaux, l'état postérieur ne serait ainsi à aucun égard « le même » qu'avant. En 
effet, outre la démolition de certains murs, force est de constater que le but de ces 
travaux est de rendre habitable la maison à l'année, chose qui n'est pas 
envisageable actuellement compte tenu notamment de l'absence d'un chauffage 
central dont la cuve de mazout a été retirée « il y a quelque temps » selon un 
courrier de l'architecte de l'intimée du 26 juin 2015. Sur ce point, le frère de 
l'intimée a d'ailleurs expliqué que la famille disposait de radiateurs d'appoint 
(infra-rouge) permettant d'avoir chaud lorsqu'il leur arrivait d'y dormir l'hiver. Il 
est dès lors douteux que le chauffage central fût véritablement fonctionnel au 


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1er juillet 1972, date déterminante, la présence d'une cheminée n'étant au 
demeurant pas suffisante pour l'attester. 
 
 
Au vu de ces éléments, il doit être retenu que les travaux de transformation 
envisagés entraînent une modification importante de l'utilisation de la maison. Ils 
ne respectent ainsi pas l'identité de la construction et ne peuvent donc pas être 
autorisés en vertu de l'art. 24c LAT et 42 al. 1 et 3 let. c OAT. 
 
 
Par ailleurs et selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (1C_347/2014 du 
16 janvier 2015 consid. 3.5), les possibilités offertes par l'art. 24c LAT ne peuvent 
être utilisées qu'une seule fois. Or, des travaux sur la maison fondés sur 
l'art. 24c LAT ont déjà eu lieu, à savoir la démolition et la reconstruction de la 
terrasse extérieure (DD 5______), pour lesquelles une excavation particulièrement 
importante a été réalisée (JTAPI/68/2020 précité). Il n'est dès lors pas exclu que 
les possibilités offertes par l'art. 24c LAT aient déjà été épuisées par l'exécution de 
ces travaux. 
 
 
Enfin, l'intimée ne peut se prévaloir d'une violation du principe de l'égalité 
de traitement (art. 8 Cst.), dans la mesure ou même dans le cas où une inégalité de 
traitement aurait été démontrée, il n'y a en principe pas d'égalité dans l'illégalité 
(arrêt du Tribunal fédéral 8C_107/2019 du 4 juin 2019 consid. 4.3 ; 
ATA/508/2020 du 26 mai 2020 consid. 6c). Il existe en outre un intérêt public 
particulièrement important à l'application du droit, qui découle des principes et 
buts de la LAT. Il s'agit du principe fondamental en matière d'aménagement du 
territoire visant la séparation des zones constructibles et des zones inconstructibles 
(art. 1 al. 1 LAT ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_318/2013 du 10 décembre 2013 
consid. 3.2 ; ATA/245/2016 du 15 mars 2016 consid. 7b ; Rudolf MUGGLI, 
op. cit., ad Remarques préliminaires relatives aux articles 24 à 24d et 37a n. 17). 
Contrairement aux zones à bâtir, la zone agricole est une zone inconstructible par 
principe (art. 16 al. 1 LAT ; Alexander RUCH et Rudolf MUGGLI, op. cit., 
ad art. 16 n. 13 et ss). 
 
 
Au vu de ce qui précède, le recours de la commune doit être admis. Le 
jugement querellé ainsi que la décision du département DD 4______ du 10 août 
2016 seront annulés. 
7) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de 
l'intimée, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'500.- sera allouée à la commune, conformément à la jurisprudence 
constante de la chambre administrative, pour une commune de moins de dix mille 
habitants qui a dû recourir aux services d'un mandataire (ATA/588/2017 du 
23 mai 2017 consid. 7 et les références citées). Une moitié sera mise à la charge 
de l'intimée et l'autre à celle de l'État (département du territoire) (art. 87 
al. 2 LPA). 


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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 20 février 2020 par la commune A______ 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2020 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2020 ; 
annule la décision du département du territoire DD 4______ du 10 août 2016 ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de Madame B______ ; 
alloue à la commune A______ une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à la charge 
de Madame B______ pour CHF 750.- et à la charge de l'État de Genève (département 
du territoire) pour CHF 750.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la commune A______, 
à Me Nicolas Jeandin, avocat de Madame B______, au département du territoire - OAC, 
au Tribunal administratif de première instance, ainsi qu'à l'office fédéral du 
développement territorial (ARE). 
Siégeant : M. Mascotto, président, Mmes Krauskopf et Lauber, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 


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la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
M. Mascotto 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :