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ge_gerichte · ACJC/1179/2008 · 2008-10-06 · fr

Résumé:
 LOCATAIRE INCAPABLE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RÉSILIATION - CONGÉ NUL
Le congé donné à un locataire qui, au moment de la résiliation, était incapable de discernement car dépourvu de la faculté d'agir raisonnablement en raison d'un trouble affectant durablement sa personnalité, doit être déclaré nul et la demande d'évacuation subséquente refusée.

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ge_gerichte · ACJC/1177/2008 · 2008-10-06 · fr

Résumé:
 FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION
Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p.4A.397/2007du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT1998 I 2; ATF131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p.4C.357/2006du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.257a.al.2
ge_gerichte · ACJC/1183/2008 · 2007-05-02 · fr

Résumé:
 AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE
Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF4A_39/2007du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes: Normes:
 CO.266n; CO.266o
ge_gerichte · 4A_361/2008 · 2008-09-26 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT -
ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE
Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · 4A_185/2008 · 2008-09-24 · fr

Résumé:
 LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION
Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt4C.428/2004du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF120 II 341consid. 6c p. 351; cf. également ATF124 III 62consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt4C.274/1997du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720).
Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF120 II 341consid. 6c p. 351; cf. également ATF124 III 62consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt4C.274/1997du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes: Normes:
 CO.270
ge_gerichte · ACJC/1034/2008 · 2008-09-08 · fr

Résumé:
 NOTION DE "MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ"
Un mandataire est professionnellement qualifié dès lors que la pratique lui aura permis d'acquérir au moins les connaissances élémentaires dans les domaines relevant de la juridiction du TBL en vertu de l'art. 56 K LOJ (actuel art. 56M LOJ).

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ge_gerichte · ACJC/1030/2008 · 2008-09-08 · fr

Résumé:
 RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER
Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes: Normes:
 CO.267; CO.267a
ge_gerichte · ACJC/1035/2008 · 2008-09-08 · fr

Résumé:
 FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT
En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.18; CO.257a.al.2
ge_gerichte · 4A_220/2008 · 2008-08-07 · fr

Résumé:
 RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES
L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CO.264
ge_gerichte · 4A_181/2008 · 2008-06-24 · fr

Résumé:
 SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION
Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes: Normes:
 CO.262; CO.257f.al3
ge_gerichte · 4A_250/2008 · 2008-06-18 · fr

Résumé:
 AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ
En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · ACJC/740/2008 · 2008-06-16 · fr

Résumé:
 DROIT AU LOGEMENT - POLITIQUE SOCIALE
Les normes de droit public garantissant un droit au logement ne sont pas directement applicables à des relations relevant du pur droit privé, tel le rapport de sous-location.

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ge_gerichte · ACJC/727/2008 · 2008-06-16 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE
Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE

Normes: Normes:
 CO.270; CO.274d.al.3
ge_gerichte · ACJC/738/2008 · 2008-06-16 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL 
L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF4C.441/2006du 23 mars 2007).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes: Normes:
 CO.266n; CO.266o
ge_gerichte · ACJC/731/2008 · 2008-06-16 · fr

Résumé:
 CAP - PERSONNALITÉ JURIDIQUE - CAPACITÉ DE CONCLURE UN BAIL
Les attributions et l'autonomie conférées à la CAP - CAISSE D'ASSURANCE DU PERSONNEL DE LA VILLE DE GENÈVE ET DES SERVICES INDUSTRIELS - par le droit public sont suffisantes pour lui permettre notamment d'être partie à des contrats de bail concernant les immeubles propriétés de la Ville, des SIG et de l'Etat de Genève, quand bien même elle n'a pas la personnalité juridique.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE AU CONTRAT; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes: Normes:
 CC.52.ss; LPC.1; LPC.3
ge_gerichte · ACJC/719/2008 · 2008-06-16 · fr

Résumé:
 VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION
En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes: Normes:
 CO.266l; CO.266o
ge_gerichte · 4A_85/2008 · 2008-06-12 · fr

Résumé:
 BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL
Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes: Normes:
 CO.271a.al.3.let.a
ge_gerichte · 4A_129/2008 · 2008-06-10 · fr

Résumé:
 LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER
Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises.
Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes: Normes:
 CO.257a; CO.270
ge_gerichte · 4A_127/2008 · 2008-06-02 · fr

Résumé:
 SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION
Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. 
Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes: Normes:
 CO.262; CO.257f
ge_gerichte · 4A_130/2008 · 2008-05-26 · fr

Résumé:
 DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE 
En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt4C.367/2005du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes: Normes:
 CO.273.al.5; CO.274f.al.1
ge_gerichte · ACJC/581/2008 · 2008-05-05 · fr

Résumé:
 CONSIGNATION DANS LE DÉLAI COMMINATOIRE
Le locataire est libéré dès le jour du versement à la caisse de consignation du montant réclamé dans l'avis comminatoire, pour autant que ce versement soit intervenu avant l'expiration du délai comminatoire.

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ge_gerichte · ACJC/577/2008 · 2008-05-05 · fr

Résumé:
 ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS
La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF110 II 309= JT1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes: Normes:
 CO.271a.al.1.let.e