ge_gerichte · ACJC/965/2013 · 2013-08-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.08.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15339/2011 
ACJC/965/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 7 AOÛT 2013 
Entre 
SOCIETE ANONYME A.______ EN LIQUIDATION, sous gérance légale de l'Etat 
de Genève, soit pour lui l'Office des faillites, chemin de la Marbrerie 13, 1227 Carouge 
(GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 31 octobre 
2012, comparant par la régie B.______ SA, ______ (GE), 
et 
HOIRIE DE FEU C.______, soit pour elle : Madame D.______, domiciliée ______ 
(GE), Monsieur E.______ et Madame F.______, domiciliés ______ (GE), intimés, 
comparant tous les trois par Me Nicolas Gagnebin, avocat, rue Saint-Laurent 2, 1207 
Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
 


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C/15339/2011 
EN FAIT 
A. 
Par acte adressé au greffe de la Cour le 7 décembre 2012, SA A.______ EN 
LIQUIDATION forme appel du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 31 octobre 2012, JTBL/1197/2012, communiqué le 7 novembre 2012. Ce 
jugement annule les congés du 27 janvier 2011, pour le 28 février 2011, relatif au 
bail de l'appartement de 9 pièces en duplex, aux 4ème et 5ème étages de l'immeuble 
sis ______ (GE), et le garage n° 7 dans le même immeuble et déboute SA 
A.______ EN LIQUIDATION de ses conclusions en évacuation. 
L'appelante conclut, principalement, à l'annulation dudit jugement et à la 
condamnation de l'hoirie de feu C.______ à savoir D.______, E.______ et 
F.______, pris conjointement et solidairement, à évacuer immédiatement de toute 
personne, de tous biens et de tous tiers, l'appartement précité, ainsi que ses 
dépendances, soit une cave, et le garage sis au rez-de-chaussée de l'immeuble 
______ (GE), en les laissant en bon état de propreté et de réparation locative. 
L'hoirie de feu C.______ soit D.______, E.______ et F.______ concluent à la 
confirmation dudit jugement et à la condamnation de SA A.______ EN 
LIQUIDATION à une amende pour téméraire plaideur. 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants, tels qu’arrêtés par les premiers 
juges : 
En date du 9 mai 1979, C.______ a loué un appartement de 9 pièces en duplex, 
aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble sis ______ (GE), par contrat conclu avec 
SA A.______ EN LIQUIDATION, qui était alors propriétaire de tout l'immeuble. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er juin 1979 au 
31 mai 1980, renouvelable par tacite reconduction d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de 3 mois. 
Les locaux sont destinés à l'usage d'habitation. 
Le loyer initial a été fixé à 24'600 fr. par année, charges non comprises. 
Le même jour, les parties susmentionnées ont conclu un contrat de bail portant sur 
un garage n° 7 dans le même immeuble dès le 1er juin 1979, pour un loyer annuel 
de 1'800 fr. 
Un troisième contrat de bail a été conclu dès le 1er juillet 1980 entre SA A.______ 
EN LIQUIDATION, d'une part, et G.______ Sàrl, société animée par C.______, 
d'autre part. Il portait sur un appartement de 5,5 pièces à destination d’une galerie 
d’art, au 5ème étage du même immeuble, dans lequel C.______ exploitait une 


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galerie d'art contemporain sous la raison sociale «G.______ Sàrl», laquelle était 
locataire des locaux. 
En 1986, l'immeuble sis ______ (GE) a été constitué en PPE. SA A.______ EN 
LIQUIDATION est restée propriétaire de plusieurs des lots, dont ceux loués à 
C.______. 
H.______, qui était l'un des administrateurs de la société, en est devenu 
administrateur unique dès 1995. 
En 1996, C.______ et H.______ ont conclu un accord relatif à la répartition des 
loyers versés pour les différents objets occupés par C.______. Cet accord a été 
formalisé dans un courrier du 11 juillet 1996, adressé par H.______ à C.______, 
en ces termes : 
«Suite à votre demande, et pour vous être agréable, j’accède à votre proposition 
d’augmenter le loyer de la G.______ de 695 fr. par mois, et de diminuer d’autant 
le loyer de vos appartements. 
Vos loyers sont donc établis de la façon suivante : 
1. G.______ 
Loyer 2'500 francs 
Prov. Ch. 
 160.- 
+ 
 
 695.- 
 
 
 3.355.- 
2. A.______ 
Loyer 
3.380.-- 
Prov.Ch. 
 300.-- 
Télérés. 
 20,65 
Garage 
 200.-- 
A déduire 
– 695.-- 
 
 
 
3.205,65 
Cet avenant à vos baux prend effet dès le mois d'août 1996 inclus». 
Suite au prononcé de la faillite de SA A.______ EN LIQUIDATION, les lots de 
PPE ont été gérés par l'Office des faillites, lequel en a délégué la gestion légale à 
la régie B.______ SA (ci-après : la régie). 
C.______ a expliqué les détails de l'accord pris entre lui-même et H.______ dans 
un courrier du 2 mars 2001 adressé à la régie. Il a exposé que, préalablement à cet 
accord, l’encaissement des loyers se faisait par H.______ lui-même, qui se faisait 
verser un montant global pour les loyers du garage et de l'appartement et les 
charges (provision pour charges et téléréseau) de ce dernier, d'une part, et, de 


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l'autre, le loyer et les charges de la galerie d'art. Il a poursuivi comme suit : «En 
1996, la redistribution entre la galerie et l’appartement, en accord avec Monsieur 
H.______, a augmenté le total de la galerie de 695./mois à 3.350.- et baissé 
l’appartement, téléréseau, provision et garage du même montant de 3.900.65 à 
3.205.65. Dans l’ensemble il est donc tenu compte des 200.-/mois pour le garage. 
Il est convenu avec Monsieur H.______ qu’au moment de la résiliation éventuelle 
de l’un ou de l’autre des trois baux, la distribution entre les trois partie[s], 
appartement, garage, et galerie, redeviendra celui d’avant Juillet 1996». 
A réception de ces explications, la bailleresse n'a pas modifié la ventilation des 
loyers entre les différents objets, celle-ci étant économiquement neutre en ce qui 
la concernait. 
La faillite de SA A.______ EN LIQUIDATION a été prononcée par jugement du 
Tribunal de première instance du 22 mars 2004. 
La question de la répartition des loyers entre les différents objets occupés ou 
exploités par C.______ s'est à nouveau posée lorsque la vente de certains lots a été 
envisagée dans le cadre de la liquidation de SA A.______ EN LIQUIDATION, en 
2009. 
La régie a ainsi invité le locataire à produire l'avenant au bail faisant état de 
l'inclusion du loyer du garage dans celui de l'appartement. C.______ a cependant 
réitéré à ce sujet les explications qu'il avait données dans son courrier de 2001. 
Par courrier du 8 mai 2009, la régie a, d'une part, formé une proposition 
transactionnelle s'agissant des prétentions en réduction de loyer que le locataire 
faisait valoir en raison du chantier important de l'immeuble. D'autre part, elle l'a 
informé de ce que «compte tenu de la vente des lots précités, il est impératif de 
rétablir la répartition des loyers initiale et de cesser de «charger» artificiellement 
le loyer de l’«appartement commercial». Cela crée des distorsions qui ne reflètent 
pas les réelles valeurs respectives des lots et qui sont préjudiciables aux intérêts 
de la Masse en faillite de SA A.______. 
Aussi par le mouvement inverse de vases communicants qui a été appliqué en 
1996, nous nous devons de rétablir, dès le 1er juillet 2009, la situation antérieure 
par les mouvements suivants : (…)». 
Trois avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail rédigés 
conformément à ce qui précède ont été joints à ce courrier par la bailleresse. 
Suite à la contestation de ces avis par le locataire par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, la bailleresse n'a pas introduit devant le 
Tribunal des baux et loyers les causes y afférentes, déclarées non conciliées par la 


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Commission de conciliation en matière de baux et loyers en date du 28 octobre 
2009. 
Le bail du garage avait par ailleurs été résilié par avis du 4 mai 2009, avec effet au 
31 mai 2010. Le locataire ayant contesté la résiliation, une prolongation de bail au 
31 mai 2014 a été accordée par décision de la Commission de conciliation, non 
contestée par les parties. 
I.______ et J.______ ont acquis l'appartement loué par G.______ Sàrl au cours de 
l'été 2009. La régie a de ce fait modifié les bulletins de versement relatifs aux trois 
objets litigieux dans le sens qu'elle avait annoncé à C.______ par son courrier du 
8 mai 2009. Le locataire a cependant continué à s'acquitter des montants de 3'650 
fr. 65 pour l'appartement et de 3'285 fr. pour la galerie, au moyen de bulletins de 
versement qu'il complétait lui-même. Le loyer du garage ne faisait l'objet d’aucun 
versement spécifique. 
Trois nouveaux avis de modification du bail, dont la teneur était identique à celle 
des avis de mai 2009, ont été adressés par la régie aux locataires en date du 
18 mars 2010. Ils ont été une nouvelle fois contestés par les locataires auprès de la 
Commission de conciliation, sans être validés ultérieurement par une procédure 
par-devant le Tribunal des baux et loyers. 
Les avis de modification étaient accompagnés d’un courrier de la régie par lequel 
celle-ci exposait que le retour à la répartition des loyers prévue avant 1996 était 
conforme aux termes des accords pris à cette date par le locataire et H.______, dès 
lors que les baux de G.______ Sàrl et du garage avaient été résiliés. 
Par avis comminatoires du 23 décembre 2010, la bailleresse a mis le locataire en 
demeure de s'acquitter, dans un délai de 30 jours, des montants de 9'130 fr. pour 
l'appartement (correspondant à des frais de rappel en 20 fr., ainsi qu'aux loyers des 
mois d'octobre à décembre 2010, sous déduction d’acomptes en 1'841 fr. 95) et de 
3'400 fr. pour le garage (correspondant à des frais de rappel en 20 fr., ainsi qu'aux 
loyers des mois de juillet 2009 à décembre 2010), sous peine de résiliation des 
baux. 
Ces avis ont été distribués le lendemain au locataire. 
Par avis officiels du 27 janvier 2011, SA A.______ EN LIQUIDATION a résilié 
les baux de l’appartement et du garage pour le 28 février 2011, invoquant le 
défaut de paiement du locataire. 
Le locataire a contesté les deux congés par requêtes du 25 février 2011, lesquelles 
ont été introduites devant le Tribunal en date du 14 juin 2011, suite à l'échec de la 
tentative de conciliation le 17 mai 2011. 


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Il a conclu à la constatation de l'inefficacité des congés, du fait de l'absence 
d'exigibilité des montants dont le non-paiement avait fondé la résiliation et, le cas 
échéant, en raison de la compensation des montants réclamés avec ses prétentions 
en restitution du trop-perçu de loyer et en dommages-intérêts. 
Par arrêts des 17 janvier 2011 et 14 février 2011 communiqués en date des 
vendredi 21 janvier 2011, respectivement le 18 février 2011, la Cour de justice, 
confirmant les jugements du Tribunal des baux et loyers du 22 mars 2010, avait 
accordé aux locataires des réductions de loyer de 40% pour l'appartement et de 
50% pour les locaux de G.______ Sàrl et a accueilli, en outre, certaines de leurs 
prétentions en dommages-intérêts. 
Par courrier de son conseil du 25 janvier 2011, adressé à la bailleresse par 
télécopie et par pli simple, le locataire l'avait de ce fait invitée à lui verser la 
somme de 41'167 fr. 70 en exécution de l'arrêt de la Cour de justice du 17 janvier 
2011. 
Il a également conclu à l'annulation des congés. 
C.______ étant décédé le 5 septembre 2011, le Tribunal a suspendu la procédure 
par ordonnance du 5 septembre 2011. Il en a ordonné la reprise par ordonnance du 
14 novembre 2011, à réception du certificat d'héritiers des successeurs de 
C.______. 
Ces derniers, soit D.______, E.______ et F.______, alors mineure et représentée 
par sa mère, K.______, se sont substitués à C.______. 
Dans sa réponse du 16 décembre 2011 à la demande en contestation de congé des 
locataires, la bailleresse a conclu à son déboutement. 
Par requête du 11 juillet 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux 
et loyers, déclarée non conciliée à l’audience du 9 novembre 2011 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 11 novembre 2011, la bailleresse a pour sa 
part conclu à l'évacuation de l'appartement et à l'exécution du jugement. 
Dans leur réponse du 10 février 2012 à l'action en évacuation de la bailleresse, les 
défendeurs, soit les héritiers de C.______, substitués de plein droit à ce dernier, 
ont conclu à la jonction des trois causes pendantes entre les parties et au 
déboutement de la demanderesse. 
En date du 24 décembre 2010, la bailleresse avait par ailleurs formé une demande 
en paiement de 12'580 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2010 à l'encontre de 
C.______. Ce montant correspondait à la différence entre le loyer convenu 
contractuellement et celui qui était versé pour l'appartement et le garage loué au 
locataire en exécution de l'accord que celui-ci avait conclu en 1996 avec 


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H.______. La demanderesse a amplifié sa demande, portant ses prétentions à 
40'496 fr. 75 par écritures du 6 janvier 2012. 
Lors de l'audience de débats d'instruction qui s'est tenue le 23 mai 2012 dans le 
cadre des procédures en contestation de congé et en évacuation pendantes entre 
les parties, le Tribunal a ordonné leur jonction. 
Les parties ayant par ailleurs renoncé aux débats principaux, le Tribunal a gardé la 
cause à juger à l'issue de l'audience. 
Lors de l'audience de comparution des mandataires qui s'est tenue le même jour 
dans la cause relative aux prétentions pécuniaires de la bailleresse, ceux-ci ont pris 
note, que ladite cause était à juger et ont sollicité qu'elle le soit en même temps 
que la présente procédure. 
Par jugement du 31 octobre 2012 dans la cause C/30472/2010-2-D, le Tribunal 
des baux et loyers a condamné D.______, E.______ et F.______ au paiement des 
sommes de 1'800 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 septembre 2011 et de 17'026 fr. 
75 avec intérêts à 5% dès le 15 septembre 2011 à titre d'arriérés de loyer pour le 
garage pour les mois de mai 2011 à janvier 2012, respectivement pour 
l'appartement pour les mois de mai 2011 à janvier 2012 sous déduction des 
paiements comptabilisés par la bailleresse. Le Tribunal a notamment retenu (page 
9) que suite à la déclaration de compensation émise par la bailleresse par courrier 
de la régie du 1er avril 2011, «les dettes de loyer du locataire, inférieures à ses 
créances résultant de l’arrêt de la Cour de justice du 17 janvier 2011, ont de ce 
fait été éteintes jusqu’au mois d’avril 2011». 
C. 
Le jugement querellé a considéré que la bailleresse avait respecté les prescriptions 
de l'article 257d CO dans le cadre de la résiliation des baux de l’appartement et du 
garage, puisque, d'une part, les locataires n’étaient pas en mesure de se prévaloir 
de l’accord de 1996 et que, d’autre part, la déclaration de compensation, dont 
s'était prévalu le locataire, n'avait notamment pas été invoquée dans le délai 
comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Les congés du 27 janvier 2011 
pour le 28 février 2011 devaient cependant être annulés et la bailleresse devait être 
déboutée de sa requête d'évacuation, puisque c'était de mauvaise foi que la 
bailleresse avait usé de la procédure de résiliation du bail pour défaut de paiement, 
sachant ou devant savoir qu'elle était elle-même débitrice envers le locataire de 
montants bien supérieurs à ceux dont elle réclamait le paiement. 
D. 
A l'appui de ses conclusions, l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir 
considéré l'exercice du droit de résilier comme abusif au vu des circonstances. Le 
locataire avait fait valoir une prétendue libération d'une partie du loyer en 
invoquant un accord échu et à la portée juridique relativement floue pour refuser 
le paiement intégral du loyer convenu contractuellement. La prétention du 
locataire en réduction de loyer en relation avec la rénovation de l'enveloppe de 


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l'immeuble concerné ne présentait aucun lien avec la prétention de la bailleresse 
en paiement du loyer ayant fait l'objet de la mise en demeure, puis de la 
résiliation. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur du litige est déterminée par les conclusions, la valeur résultant des 
conclusions subsidiaires n'étant pas prise en compte (art. 91 al. 1 CPC). La valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure au montant minimum de 
10'000 fr. pour la recevabilité d'un appel. En conséquence, cette voie est ouverte 
contre la décision entreprise. 
L'appel formé respecte le délai de l'art 311 al. 1 CPC, de même que les conditions 
de forme; il est conséquemment recevable. 
L'appel sera déclaré fondé en cas de violation du droit ou de constatation inexacte 
des faits, selon l'art. 310 let. a et b CPC. 
Dans le cadre de son appel, l'appelante a produit, comme pièce nouvelle, un 
jugement du Tribunal des baux et loyers du 31 octobre 2012 dans la cause 
n° C/30472/2010-2-D notifié aux parties à la présente procédure le 7 novembre 
2012. Cette pièce nouvellement produite est recevable, car elle a été produite sans 
retard et qu'elle ne pouvait pas être produite dans le cours de la procédure de 
première instance, puisque notifiée à l'appelante le même jour que le jugement 
querellé, étant encore précisé que ces deux conditions sont cumulatives (art. 317 
al. 1 let. a et b CPC, JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, art. 317, 
n. 6). 
2. 
2.1 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir annulé les congés du 
27 janvier 2011, en considérant l'exercice du droit de résilier comme abusif au vu 
des circonstances. Le locataire avait fait valoir la libération d'une partie du loyer 
en invoquant un accord au contour et à la portée juridique relativement flous 
contraire aux contrats, alors que l'appelante avait, à de réitérées reprises, indiqué 
que cet accord n'était manifestement plus applicable depuis le 1er juillet 2009, date 
à laquelle un des appartements avait été vendu à des tiers qui n'étaient pas parties 
à l’accord. Toutes les démarches de l'appelante pour faire valoir son droit étaient 
restées vaines, conduisant à la nécessité de résilier le bail pour défaut de paiement 
de loyer, d'une part, et faire constater judiciairement l'existence de la créance 
justifiant ladite résiliation, d'autre part. La prétention du locataire en réduction de 
loyer en relation avec la rénovation de l'enveloppe de l'immeuble concerné, dont 


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la bailleresse savait qu'il en résulterait une créance du locataire à son égard, ne 
présentait aucun lien avec la question de la libération d'une partie de la créance en 
loyer opposée par le locataire aux prétentions en paiement du loyer ayant fondé 
les mises en demeure, puis les résiliations de bail pour défaut de paiement du 
loyer. Cette absence de connexité entre ces prétentions réciproques permettait 
d'exclure un comportement abusif de la part de la bailleresse. Seul l'exercice de la 
compensation pouvait empêcher la résiliation du bail pour défaut de paiement, ce 
que le locataire n'avait pas fait. Retenir un abus de droit revenait en réalité à 
renoncer sans motif aux exigences strictes de l'article 257d CO. 
2.2 Selon l’article 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles 
de la bonne foi. 
La protection accordée par cette disposition procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion 
grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude 
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 
nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 
«manifeste» au sens de l'article 2 al. 2 CC (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 
2008, p. 734 ss; ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004; 
ACJC/1149/2009). 
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier 
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31) ou lorsque le 
bailleur tarde à prendre position sur des prétentions en réduction de loyer 
justifiées et réclame au locataire l'entier des loyers échus (LACHAT, op. cit., 
p. 673). 
L'annulation 
ne 
doit 
être 
admise 
que 
restrictivement 
(BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, ad art. 257d CO, p. 238). 
2.3 Le Tribunal a retenu que la procédure de résiliation du bail pour défaut de 
paiement a été choisie afin de contraindre le locataire, qui s'y était refusé 
jusqu'alors, à acquitter les loyers des différents objets dont lui-même ou G.______ 
Sàrl étaient locataires conformément aux baux, et non à l'accord passé en 1996 
avec H.______. C'est de mauvaise foi que la bailleresse, qui savait ou devait 
savoir (art. 3 CC), à tout le moins dès le prononcé du jugement du Tribunal des 
baux et loyers du 22 mars 2010, qu'elle était elle-même débitrice envers le 
locataire de montants - consistant pour l'essentiel en trop-perçu de loyers pour des 
périodes antérieures à celles de la mise en demeure - bien supérieurs à ceux dont 
elle réclamait le paiement, a usé de ce procédé. 


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2.4 En l'espèce, les avis comminatoires de la bailleresse relatifs à l'appartement et 
au garage ont été adressés le 23 décembre 2010. L'arrêt de la Cour de justice du 
17 janvier 2011 communiqué le vendredi 21 janvier 2011 a confirmé le jugement 
du Tribunal des baux et loyers du 22 mars 2010 accordant au locataire une réduc-
tion de loyer de 40% pour l'appartement, et a accueilli certaines de ses prétentions 
en dommages-intérêts. Sur la base de cet arrêt, le locataire a invité la bailleresse à 
lui verser la somme de 41'167 fr. 70 par courrier de son conseil du 25 janvier 
2011, adressé à la bailleresse par télécopie et par pli simple. Deux jours plus tard 
(27 janvier 2011), SA A.______ EN LIQUIDATION a résilié les baux de 
l'appartement et du garage, invoquant le défaut de paiement du locataire. 
La bailleresse et le locataire étaient donc en relation permanente supposant une 
certaine loyauté entre eux. La bailleresse s'est montrée très expéditive lorsqu'elle a 
averti le locataire et résilié le bail de celui-ci. Or, le congé est intervenu bien que 
le locataire ne dût aucun montant, la bailleresse étant elle-même débitrice du 
locataire d'une somme nettement supérieure à celle dont elle a requis le paiement. 
Le jugement du Tribunal des baux et loyers du 31 octobre 2012 (cause 
n° C/30472/2010-2-D), non contesté par la bailleresse, a confirmé ce point, 
lorsqu'il a retenu que la déclaration de compensation de la bailleresse du 1er avril 
2011 avait éteint les dettes de loyer du locataire, inférieures à ses créances 
résultant de l'arrêt de la Cour de justice du 17 janvier 2011, jusqu'au mois d’avril 
2011. Le vrai motif du congé est donc tout autre, autant qu'il vise à contraindre le 
locataire à acquitter les loyers conformément aux baux et non à l'accord posé en 
1996, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges. 
L'argumentation de la bailleresse, selon laquelle la prétention du locataire en 
réduction de loyer ne présentait aucun lien avec les prétentions en paiement du 
loyer ayant fondé les mises en demeure du 23 décembre 2010, ne peut pas être 
suivie. Ces deux prétentions découlent des mêmes relations contractuelles et 
doivent manifestement être traitées globalement conformément à la jurisprudence. 
La bailleresse a de-même confirmé dans son mémoire d'appel (page 6 dernier §) 
qu'elle savait qu'il résulterait de la prétention du locataire en réduction du loyer 
une créance de celui-ci à son égard, ce qu'elle savait ou devait effectivement 
savoir (art. 3 CC), à tout le moins dès le prononcé du jugement du Tribunal des 
baux et loyers du 22 mars 2010, étant rappelé qu'elle a encore reçu l'arrêt de la 
Cour de justice du 17 janvier 2011 arrêtant le montant de cette créance quelques 
jours avant l'envoi des avis de résiliation. Ainsi, au vu des circonstances, le congé 
ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, la bailleresse 
étant elle-même débitrice d’un montant supérieur à celui réclamé au moment de la 
résiliation des baux. 


- 11/12 - 
 
 
C/15339/2011 
Au vu de ce qui précède, l'annulation des congés du 27 février 2011 est donc en 
tout point conforme à la jurisprudence. Par conséquent, elle ne prête pas flanc à la 
critique. 
3. 
Les intimés concluent à ce que l'appelante soit condamnée à une amende pour 
téméraire plaideur; l'appelante aurait abusé de son droit avec la même choquante 
mauvaise foi que celle qui a présidé dans l'ensemble de la procédure, la prétendue 
demeure du locataire étant en réalité fondée sur des motifs autres que le défaut de 
paiement. 
A teneur de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de 
mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 
2'000 fr. au plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive. 
Selon la jurisprudence, un téméraire plaideur a été retenu dans les cas suivants : 
celui qui bloque une procédure en multipliant des recours abusifs (ATF 111 Ia 
148, c. 4, JdT 1985 I 584) ou celui qui dépose un recours manifestement dénué de 
toute chance de succès dont s’abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne 
foi (HALDY, in Code de procédure civile commenté, art. 128, n. 9). 
En l'espèce, l'appel de SA A.______ EN LIQUIDATION ne s'apparente 
aucunement à l'un des exemples précités, de sorte qu'il ne peut représenter un cas 
de témérité. La conclusion des locataires est donc rejetée (sous réserve de sa 
recevabilité), question qu'il n'est pas nécessaire d'examiner. 
4. 
L'appel est mal fondé et le jugement entrepris confirmé. 
5. 
En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, la procédure est gratuite et il n'est pas 
alloué de dépens. 
6. 
La valeur litigieuse selon les conclusions prises en appel par les parties s'avère 
supérieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 
* * * * * 


- 12/12 - 
 
 
C/15339/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par SOCIETE ANONYME A.______ EN 
LIQUIDATION à l'encontre du jugement JTBL/1197/2012 rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 31 octobre 2012 dans la cause C/15339/2011-2-OOE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Pierre CURTIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.