ge_gerichte · C/4429/2018 · 2022-04-19 · fr


Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2022 C/4429/2018

C/4429/2018
ACJC/542/2022
du 19.04.2022
sur JTBL/491/2021 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 23.05.2022, rendu le 02.11.2022, CONFIRME,
4A_226/22
,
4A_226/2022
En fait
En droit
Par ces motifs
rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/4429/2018
ACJC/542/2022
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MARDI 19 AVRIL 2022
Entre
A
______ SA
, ayant son sige ______ [VS], appelante et intime d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1
er
juin 2021, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,
et
Madame B
______
, domicilie ______ [GE], intime et appelante de ce mme jugement, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/491/2021
du 1
er
juin 2021, expdi par pli recommand le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonn  A______ SA de procder, dans un dlai de 3 mois ds l'entre en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______  Genve, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les dfauts lis  la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles et aux infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre de l'appartement de 4 pices lou par B______ au 7
me
tage de l'immeuble concern (ch. 1 du dispositif), rduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1
er
fvrier 2016 au 7 fvrier 2018, de 13% du 8 fvrier 2018 au 1
er
septembre 2019 et de 8% du 2 septembre 2019 jusqu' excution complte des travaux mentionns au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonn aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de librer les loyers consigns en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a fix  18'552 fr., charges non comprises, ds le 1
er
dcembre 2018, le loyer annuel de l'appartement (ch. 4), a ordonn  A______ SA de restituer  B______ le trop-peru de loyer en dcoulant (ch. 5), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4;
recte
: ch. 6) et a laiss les dbours de 120 fr.  la charge de l'Etat, la procdure tant gratuite pour le surplus (ch. 5;
recte
: ch. 7).
En substance, les premiers juges ont considr que l'existence de dfauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et  la prsence de mauvaises odeurs, ainsi qu' des infiltrations et problmes d'humidit avait t prouve, au contraire des autres dfauts allgus (chauffage, scurit notamment). Le Tribunal a octroy  B______ une baisse de loyer en consquence jusqu' limination des dfauts. Il a par ailleurs considr que les conditions permettant la consignation du loyer n'taient pas runies et ordonn la libration de ce dernier. Il a enfin procd  la fixation du loyer compte tenu des variations du taux hypothcaire et de l'ISPC.
B.        a.
Par acte dpos le 6 juillet 2021  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complment d'instruction. Subsidiairement, elle conclut  la libration des loyers consigns,  la fixation du loyer  18'552 fr., charges non comprises, ds le 1
er
dcembre 2018 et  la restitution, par la locataire, du trop-peru.
b.
Par acte dpos le 8 juillet 2021, B______ conclut  l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicite que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complts de sorte que des travaux en vue de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance du chauffage soient ordonns et qu'une rduction de 20% de loyer lui soit concde  compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu' complte et parfaite excution des travaux ncessaires  supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage. B______ conclut galement  la validation de la consignation de loyer n
o
2______ ds mars 2019 et  ce que l'intgralit du loyer puisse tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux demands.
c.
Dans sa rponse du 8 septembre 2021, B______ persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de A______ SA.
d.
Dans sa rponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de B______. Elle dpose une pice nouvelle,  savoir un constat d'huissier relatif  l'absence d'odeurs de poubelles dans l'immeuble.
e.
Les parties ont rpliqu le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqu le 28 octobre 2021.
f.
Les parties ont t avises le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
A______ SA est propritaire de l'immeuble sis 1______  Genve.
L'cole C______, qui compte environ ______ tudiants, occupe des locaux au premier tage de l'immeuble depuis 2006.
b.
Le 29 octobre 2007, D______ SA, alors propritaire, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur un appartement de 4 pices au 7
me
tage de l'immeuble concern.
Le bail a t conclu pour une dure de cinq ans et quinze jours renouvelable par tacite reconduction, du 16 novembre 2007 au 30 novembre 2012.
Le loyer, charges comprises, a t fix  1'750 fr. par mois et index  l'Indice suisse des prix  la consommation (indice de rfrence 101,1 points, base dcembre 2005 = 100, taux hypothcaire de rfrence de 3%). Pour tenir compte de la variation de l'ISPC entre juillet 2007 (101,1 points) et juillet 2008 (104,2 points), le loyer a t port  1'804 fr. par mois, charges non comprises, ds le 1
er
novembre 2008.
c.
Le bail a t reconduit le 19 juillet 2013 pour une dure de cinq ans jusqu'au 30 novembre 2018, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. Le loyer tait soumis uniquement  la variation de l'ISPC (indice de rfrence 103,5 points de juin 2013, base dcembre 2005 = 100).
d.
A compter du 28 avril 2014, E______, habitant au 8
me
tage de l'immeuble, s'est rgulirement plaint 
A______ SA d'odeurs de putrfaction provenant du local  poubelles et causes par les dchets du restaurant se trouvant au rez-de-chausse de l'immeuble. Ds le 2 mai 2014, il a galement agi au nom de B______.
e.
Par courrier du 22 juillet 2014, B______ a sollicit de A______ SA qu'elle prenne des mesures pour enrayer les problmes d'inscurit dans l'immeuble, notamment lis  la prsence de tiers s'y introduisant, et d'odeurs insoutenables manant des locaux  poubelles.
f.
Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprs de A______ SA d'une temprature trop basse dans leurs appartements, les radiateurs tant par ailleurs arrts de 22h  6h, d'un dfaut de propret dans le btiment et d'un problme li aux poubelles du restaurant.
Ces plaintes ont t ritres s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017.
g.
A______ SA a rpondu le 8 fvrier 2016 que l'immeuble tait suffisamment chauff, le relev des tempratures effectu au dernier tage faisant tat de tempratures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrs.
h.
Par courrier du 8 novembre 2016, B______ a renouvel ses plaintes lies aux tempratures insuffisantes et  l'manation d'odeurs pestilentielles lies aux poubelles du restaurant dans les parties communes.
i.
Le 19 aot 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concern pour une odeur suspecte et ont constat qu'il s'agissait d'une trs forte odeur de poubelles.
j.
De nouvelles plaintes collectives ont t adresses  A______ SA les 12 et 14 dcembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ ne faisait pas partie, menaaient de consigner leur loyer de fvrier 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018.
k.
Le 25 janvier 2018, B______ a consign le loyer ds le mois de fvrier 2018 (compte 2______).
l.
Par courriel du 8 fvrier 2018, B______ a ritr ses plaintes  A______ SA s'agissant de l'tat des communs, des odeurs et des problmes d'accs et de scurit de l'immeuble. Elle s'est galement plainte de l'absence de prise de mesures s'agissant d'infiltrations d'eau qu'elle avait signales dans sa cuisine les jours de forte pluie.
m.
Par requte adresse le 26 fvrier 2018  la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, B______ a assign A______ SA en validation de la consignation du loyer, en excution des travaux permettant de rtablir un chauffage suffisant et en rduction de loyer  raison de 30% pendant la priode hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4429/2018).
n.
Par courrier du 16 juin 2018, B______ a sollicit une baisse de loyer de 30% pour la prochaine chance, fonde sur le rendement, et, subsidiairement, de 15,25% compte tenu de la baisse du taux hypothcaire de 3%  1,5%.
o.
A______ SA ayant rpondu ngativement par courrier du 31 juillet 2018, B______ a saisi la Commission de conciliation en matire de baux et loyers d'une requte en diminution du loyer dpose le 13 aot 2018 (cause C/18634/2018).
p.
Le 20 aot 2018, la rgie a demand  l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrs la nuit.
q.
Par courrier du 24 octobre 2018, B______ a sollicit de A______ SA qu'elle remdie aux dfauts existants, ou  tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des dfauts relatifs au chauffage, aux odeurs nausabondes, au nettoyage du btiment et  la prsence d'humidit, d'infiltrations d'eau et  la ventilation.
r.
Des mesures de temprature et humidit ont t effectues dans l'appartement concern entre le 8 et le 12 novembre 2018. Simultanment, des relevs ont t effectus dans trois autres appartements, dont celui de E______ et un logement vacant. Ces mesures ont t effectues par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______, dans le cadre d'un suivi nergtique du btiment dont il rsultait que les appartements taient trs bien chauffs.
Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a t install dans la pice  vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur ct cuisine.
s.
Non concilies le 13 novembre 2018, les causes C/4429/2018 et C/18634/2018 ont t portes devant le Tribunal le 13 dcembre 2018.
Dans la cause C/18634/2018, B______ a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de produire toutes les pices permettant d'effectuer un calcul de rendement et, principalement,  une baisse de loyer de 30%, sous rserve d'amplification  la baisse selon le calcul de rendement, soit  la fixation du loyer mensuel  1'262 fr. par mois, charges non comprises, ds le 1
er
dcembre 2018, et  la restitution du trop-peru de loyer en dcoulant dans un dlai de 30 jours. Subsidiairement, elle a conclu  une baisse de loyer de 15,25%, soit  la fixation du loyer  1'528 fr., charges non comprises, ds le 1
er
dcembre 2018, et  la restitution du trop-peru de loyer en dcoulant dans un dlai de 30 jours.
Dans la cause C/4429/2018, B______ a notamment conclu  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours ds la rception du jugement,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu' parfaite excution des travaux, et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due  la locataire.
t.
Une entreprise est intervenue le 7 dcembre 2018 pour rechercher l'origine des fuites d'eau dans la cuisine de B______ et a prconis de se rendre sur le toit pour chercher l'origine de la fuite, ce qui a t fait le 21 juin 2019.
u.
Par contrat prenant effet au 1
er
janvier 2019, l'entreprise G______ SA a t charge de la conciergerie de l'immeuble concern, selon un cahier des charges dfini. Ce dernier prvoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entre et hebdomadaire des escaliers et paliers.
v.
Par courrier du 1
er
fvrier 2019, B______ a mis en demeure
A______ SA de supprimer les dfauts avant le 25 fvrier 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nausabondes Ð en dpit du fait que les dchets du restaurant avaient t retirs du local poubelles Ð, au caractre insuffisant du nettoyage des parties communes et aux infiltrations d'eau dans sa cuisine provenant du toit.
w.
Par ordonnance du 12 mars 2019, le Tribunal a ordonn la jonction des causes C/4429/2018 et C/18634/2018 sous le numro de cause C/4429/2018.
x.
Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de tempratures trop froides dans leur logement, la baisse de tempratures tant d'autant plus importante ds minuit car les radiateurs taient pratiquement teints.
y.
Par requte du 1
er
avril 2019, dclare non concilie  l'audience de la Commission de conciliation du 27 mai 2019 et porte devant le Tribunal le 25 juin 2019 (cause C/7208/2019), B______ a conclu notamment  la validation de la consignation de loyer numro 2______ ds mars 2019,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer les dfauts suivants : problmes de scurit du btiment, prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du btiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude,  ce qu'elle y soit condamne en tant que de besoin,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' parfaite excution des travaux et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due  la locataire.
z.
Dans sa rponse du 29 avril 2019 (cause C/4429/2018),
A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres conclusions.
aa.
Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4429/2018, le conseil de B______ a sollicit une expertise par thermographie de l'immeuble, idalement au mois de dcembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudire.
Les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a confirm l'existence d'un problme de chauffage depuis 2015, qu'elle estimait avoir signal pour la premire fois en 2016. E______ avait procd  des relevs de temprature dans son appartement au mois de fvrier 2018, desquels il ressortait que la temprature s'levait  17,1 degrs pour un taux d'humidit de 65,5%. Elle n'tait pas prsente lors des relevs de temprature effectus en novembre 2018 et n'avait pas dplac les capteurs. Durant cette priode, E______ tait venu dans son appartement  deux ou trois reprises. Le mercredi prcdant la pose des capteurs, elle avait constat une augmentation de la temprature de surface du radiateur, laquelle tait passe de 40  45 degrs.
Le reprsentant de A______ SA a dclar qu' sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas t modifie en 2014.
bb.
Le 10 juin 2019, B______ a signal  A______ SA l'apparition de moisissures dans une des chambres  coucher lies  une infiltration d'eau depuis le toit.
cc.
La Police du feu est intervenue auprs de A______ SA le 30 juillet 2019 afin qu'elle identifie la cause des infiltrations touchant l'appartement de B______ et procde aux travaux adquats.
dd.
Dans sa rponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/7208/2019), A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres conclusions.
Elle a notamment indiqu que l'entreprise en charge de l'entretien du btiment intervenait une  deux fois par semaine.
ee.
Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/7208/2019, les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a dclar que la problmatique des odeurs s'tait amliore, notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'tait pas optimal. Une colonne d'eaux uses s'tait trs rcemment perce au niveau de l'cole, entranant des odeurs trs fortes aux 1
er
et 2
me
tages.
Le nettoyage n'tait pas conforme  ce qui tait prvu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait t constat au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'taient pas ramasss. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-mme.
Une personne tait venue changer le tuyau d'aration dans la cuisine et avait constat la prsence d'humidit, qui augmentait. S'agissant de l'autre infiltration apparue en t dans une des chambres, rien n'avait t entrepris. La ventilation avait t rtablie mais pas dans le local poubelles o il n'y avait pas de ventilation.
E______, demandeur dans les causes parallles C/4426/2018 et C/5______/2019, a indiqu que les containers n'taient jamais nettoys, les odeurs persistaient au fond de ceux-ci. Les odeurs taient prsentes dans le local et se rpandaient dans l'immeuble, y compris au 8
me
tage, o elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait  midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. Selon lui, la ventilation n'avait pas un dbit suffisant. S'agissant de la propret, des amliorations s'taient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise.
H______, chauffagiste auprs de I______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du btiment concern, entendu comme tmoin, a dclar qu'il n'avait jamais eu de souci dans le btiment,  l'exception de E______ qui se plaignait d'avoir des tempratures non conformes. En cas de problmes de temprature, l'entreprise faisait des enregistrements de tempratures et en fonction de ceux-ci, contrlait l'immeuble au moyen d'une camra thermique. L'utilisation d'une camra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient dj t poss deux ou trois ans auparavant chez E______ et des tempratures de 22  22,5 degrs avaient t releves. A l'poque de la ptition lance par E______, l'entreprise avait contrl quasiment tous les appartements de l'immeuble; les tempratures taient conformes partout. En principe, lors d'un problme de temprature, l'entreprise vrifiait l'tanchit des fentres. Le tmoin ignorait qui avait pu procder au contrle en l'espce mais aucun problme d'tanchit n'avait t constat et,  chaque prise de mesures, au minimum 21 degrs, temprature de l'atmosphre des pices et non celle des murs, avaient t mesurs.
Le tmoin a dclar que l'volution de l'indice nergtique depuis 2011 tait due  l'volution de diffrents paramtres visant  limiter la consommation du btiment (rglage de la chaudire  la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le mme temps, l'entreprise avait surveill le btiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problme et avaient fait des contrles de temprature au moyen d'enregistreurs. Aucun contrle de la temprature des murs extrieurs n'avait eu lieu, car ce n'tait pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des tempratures suprieures  20 degrs.
Les sondes taient toujours places dans les pices  vivre, l o il tait important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol.
S'agissant des courbes de tempratures releves, il n'tait pas normal que celles de l'appartement de E______ bougent si peu. La rduction nocturne et l'augmentation due  l'apport solaire auraient d tre visibles. Le tmoin n'avait jamais connu Ç de plateaux de tempratures È pareils. La temprature releve chez E______ tait de 20 degrs, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire J______ tait normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'taient pas prsents chez E______. Les tempratures releves dans les communs, non chauffs, taient similaires  celles de l'appartement de la locataire J______ et laissaient entrevoir des variations de tempratures. S'agissant de l'appartement de B______, le tmoin n'avait pas constat de rduction de nuit ou de variations, ce qui n'tait pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu a. Lorsqu'il avait pos l'enregistreur, il avait mesur la temprature de la pice au laser, de 21,5 degrs, temprature qui n'apparaissait jamais sur les relevs. A son sens, la seule manire d'obtenir une courbe aussi plate tait de mettre l'enregistreur dans une pice, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe.
L'humidit chez E______ tait un peu plus leve que chez les autres locataires, alors que celle chez B______ tait similaire  celle de l'appartement vacant.
Lors de l'audition de H______, E______ a indiqu avoir dplac le capteur pos par celui-ci et l'avoir pos dans la chambre.
K______, ingnieur auprs d'F______, entendu comme tmoin, a expos qu'en novembre 2018 il avait t amen  intervenir dans l'immeuble concern, lequel tait suivi nergtiquement, sous contrat d'optimisation nergtique, dans le cadre de l'action ECO21 (triptyque SIG, chauffagistes et F______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait ralis un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant  son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'conomies  raliser en cherchant un point d'quilibre entre consommation et confort. Suite  des plaintes lies au confort, F______ avait t sollicite dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la temprature et l'humidit dans certains appartements, dont il rsultait,  leur surprise, que les appartements taient trs bien chauffs. Dans les appartements de E______ et B______ la temprature diurne descendait en dessous de 21 degrs. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout  ce qu'il observait dans un appartement utilis de manire standard prsentant des variations de tempratures (soleil, prsence ou activit de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire J______. Chez E______, les tempratures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10
me
de degr, ce qui tait physiquement difficile  expliquer, sauf dans des atmosphres contrles. L'humidit tait plus leve chez E______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre lev de personnes dans l'appartement, soit par la prsence d'un humidificateur, ce que E______ a contest avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauff par trois radiateurs, si possible sur un meuble,  environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage.
Le tmoin ne comprenait pas les rsultats des mesures faites dans l'appartement de B______, car un btiment Ç vivait È entre le jour et la nuit. Il observait galement qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. La temprature releve pouvait correspondre  celle d'une cave, mais ce n'tait qu'une hypothse pouvant expliquer que la temprature et l'humidit ne variaient pas et n'taient pas influences par des prsences. Mme lorsqu'un appartement tait vide, ils observaient des variations notamment influences par les appartements voisins et le climat extrieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, mme avec les stores ferms pendant toute la priode, tant prcis que dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Les appareils utiliss avaient  peine une anne et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas t rptes. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas t amene  valuer l'isolation extrieure du btiment.
ff.
A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause C/7208/2019  la cause C/4429/2018.
gg.
En date du 11 dcembre 2019, B______ a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice nergtique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concern, dont il rsulte que l'indice nergtique de l'immeuble a baiss  partir de 2014.
hh.
En date du 25 aot 2020, B______ a inform la rgie de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau dans la petite chambre et a sollicit que le ncessaire soit fait pour y remdier.
ii.
En date du 24 octobre 2020, B______ a inform A______ SA de la survenance de nouvelles infiltrations d'eau sur sa cuisinire l'amenant  considrer que les travaux effectus dans le courant de l'anne n'avaient pas rsolu le problme. Un bon de travail a t mis par la rgie le 26 octobre 2020 visant  remdier aux infiltrations d'eau par la hotte de la cuisine en cas de pluie.
jj.
Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procd  l'audition de neuf tmoins.
S'agissant du chauffage
Les tmoins L______, habitant de l'immeuble concern, et T______, directeur de l'cole C______, n'ont pas fait tat de problmes lis au chauffage.
Les tmoins M______, N______, O______ et P______, tous habitants de l'immeuble concern, ont dclar rencontrer des problmes de chauffage dans leur appartement ou dans une des pices de celui-ci. M______ et O______ n'avaient jamais mesur la temprature. La premire a expos avoir froid chez elle le matin et le second a prcis qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.
N______ a dclar qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrs.
P______ a expos que,  la demande de la rgie, des mesures de temprature avaient t effectues dans sa chambre o il faisait froid. Celles-ci rvlaient une temprature suffisante selon la rgie mais insuffisante  son sens.
Les tmoins prcits avaient tous sign une ou plusieurs ptitions  l'attention de la rgie concernant l'insuffisance du chauffage.
Q______, ami de B______, a expos s'tre rendu  une reprise chez cette dernire durant l'hiver 2016-2017 et avait constat qu'il faisait froid au point de garder sa veste. Auparavant, il avait le souvenir qu'il faisait chaud dans l'appartement.
R______, grant auprs de la rgie en charge de l'immeuble de janvier 2018  l'automne 2019 a indiqu que, pendant cette priode, il avait reu normment de plaintes relatives au chauffage et  l'eau chaude, essentiellement de E______ et B______. A chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procd  des relevs de temprature dans les appartements mais pas effectu d'investigations plus pousses en lien avec un ventuel problme d'isolation ou d'ventuels ponts de froid.
S'agissant de la propret et des odeurs
Les tmoins T______, M______, N______, O______ et P______ ont tous fait tat d'un problme de fortes odeurs de poubelles dans l'entre de l'immeuble, qui se rpandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers tages de l'immeuble,  tout le moins.
M______ n'avait pas constat de problme de propret de l'immeuble et voyait des gens nettoyer.
Les tmoins N______, O______ et P______ ont fait tat de problmes de propret dans l'immeuble, bien que ce dernier tmoin ait prcis que la situation s'tait amliore.
Le tmoin T______ a expos s'tre plaint auprs de la rgie de problmes de propret de l'immeuble. Devant l'cole au 1
er
tage et dans l'entre au rez-de-chausse, des luminaires taient dfectueux. Il se dgageait parfois une impression que l'immeuble n'tait pas entretenu et sale, notamment en raison de la prsence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'tant manifestement pas lav.
R______ a expos que, dans le cadre de son activit et suite  une ptition signe par plusieurs locataires concernant la propret et la scurit de l'immeuble, il s'tait rendu assez rgulirement sur place mais n'avait constat aucun problme de salet ou d'odeurs, mme s'il tait vident qu'en fin de journe, aprs le passage d'une centaine d'lves, des traces persistaient jusqu'au 1
er
tage. Les plaintes lies  la propret et la scurit provenaient de B______ et E______ exclusivement,  l'exception de l'cole C______ pour les aspects relatifs  sa propre entre. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformment au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constat de mauvaises odeurs manant du local poubelles, lequel tait ferm.
S______, responsable de site auprs de G______ SA, a expos avoir d intervenir une fois pour un problme de poubelles suite  une modification du jour de collecte des dchets par la Ville de Genve, laquelle n'avait plus lieu les jours fris depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendr des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite  des remarques de la part de la grance concernant la propret de l'immeuble, il avait envoy ses quipes sur place pour faire le nettoyage. L'employ charg du nettoyage de l'immeuble au dbut du contrat lui avait rapport que des gens dormaient au premier tage de l'immeuble vers l'cole, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'cole.
S'agissant des infiltrations d'eau
R______ estimait que l'intervention de l'entreprise U______ le 21 juin 2019 avait rgl le problme d'infiltrations d'eau chez B______.
T______ a fait tat de frquents problmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque anne  plusieurs endroits. Il avait signal un gros dgt des eaux en novembre 2019, mais la situation s'tait amliore depuis lors.
M______ a dclar que depuis sept ans, elle signalait  la rgie la prsence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernires infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 aot 2020, mais de manire moins importante pour cette dernire fois mme s'il y avait une flaque au milieu du salon.
N______ n'avait pas eu de problmes d'infiltration d'eau.
kk.
A l'issue de l'audience du 6 novembre 2020, le Conseil de B______ a indiqu que deux nouvelles inondations s'taient produites dans la cuisine, avec de l'eau coulant par la hotte de ventilation, en aot et mi-octobre 2020. Fin aot 2020, de l'eau avait coul dans la chambre  coucher.
ll.
Le Tribunal a imparti un dlai  B______ pour produire des pices et a annonc qu'il clturerait l'administration des preuves  leur rception. Il a galement imparti un dlai aux parties pour dposer leurs plaidoiries finales crites.
mm.
Par critures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle a produit une facture de l'entreprise W______ SA du 27 juillet 2020 attestant avoir fait des recherches d'infiltrations, notamment par sondage de la toiture.
nn.
Par critures du 2 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds la rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage et  tous les travaux permettant de supprimer notamment les dfauts suivants : prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du btiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des travaux sollicits,  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des autres travaux sollicits  une baisse de loyer de 14,29%, ramenant celui-ci  18'552 fr. par anne, charges non comprises, ds le 1
er
dcembre 2018 et  la restitution du trop-peru dans un dlai de 30 jours.
oo.
A______ SA a rpliqu par critures du 24 fvrier 2021.
pp.
Par critures du 24 fvrier 2021, B______ a rpliqu. Elle a prcis, au sujet des infiltrations d'eau, que ces dernires s'taient poursuivies jusqu'en fvrier 2021 et que, bien qu'une entreprise ft intervenue rcemment en toiture, elle ne savait pas si les travaux taient efficaces dans la mesure o il n'avait pas plu depuis.
qq.
Le Tribunal a ensuite gard la cause  juger.
EN DROIT
1.
1.1
La dcision attaque est une dcision finale de premire instance.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).
En l'espce, l'intime a conclu  une baisse de loyer de 30% ds janvier 2016 pour les saisons de chauffage et  une baisse de loyer supplmentaire de 25% ds fvrier 2016. La rduction de loyer relative au chauffage reprsente, annuellement,  tout le moins, un montant de 2'319 fr. (18'552 fr. x 25% /
12 X 6
= 2'319 fr.), de sorte qu'elle permet dj d'atteindre le seuil fix par la loi. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.
1.2
Les appels ont t interjets dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
Dirigs contre le mme jugement, ils seront traits dans le mme arrt. Pour des raisons de simplification et de clart, A______ SA sera dsigne comme l'appelante et B______ comme l'intime.
1.3
L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
1.4
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
L'appelante a produit une pice nouvelle.
2.1
Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqus ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoqus ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procdure civile comment, Ble, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postrieurs  la fin des dbats principaux de premire instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqus sans retard ds leur dcouverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui existaient dj au dbut des dlibrations de premire instance, leur admissibilit est largement limite en appel: ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait dj pu les introduire dans la procdure de premire instance s'il avait t diligent (ATF
143 III 42
consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral
4A_508/2016
du 16 juin 2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance d'appel doit exposer prcisment les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoqus en premire instance (ATF
144 III 349
consid. 4.2.1 p. 351).
2.2
En l'espce, l'appelante a produit un constat d'huissier portant sur diverses visites  l'immeuble litigieux et certifiant l'absence de mauvaises odeurs provenant du local poubelle en dates des 2 et 7 juillet, 10, 16 et 19 aot 2021.
Dans la mesure o la pice nouvelle se rapporte  la continuit de l'tat de fait au moment du dpt de l'appel, elle ne pouvait tre dpose antrieurement. Elle a par ailleurs t produite immdiatement, de sorte qu'elle sera recevable sans prjudice de sa pertinence.
3.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve en ne tenant pas compte des pices qu'elle avait produites, en refusant la tenue d'une inspection locale, propre  son sens  dmontrer l'absence d'infiltrations d'eau dans le logement des intims et en considrant que l'existence desdites infiltrations avait t prouve par les intims.
3.1
Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'tre entendu comprend en particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une dcision ne soit prise  son dtriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature  influer sur la dcision, d'avoir accs au dossier, de participer  l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se dterminer  leur propos (ATF 135 II 286 consid. 5.1;
135 I 187
consid. 2.20;
129 II 497
consid. 2.2). Lorsqu'une prtention relve du droit fdral, le droit  la preuve est rgi de manire spciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrts du Tribunal fdral
4A_629/2010
du 2 fvrier 2011 consid. 2.2;
5A_726/2009
du 30 avril 2010 consid. 3.1 et la rfrence cite).
3.2
La preuve a pour objet les faits pertinents et contests (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit  ce que le tribunal administre les moyens de preuve adquats proposs rgulirement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC).
A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allgue pour en dduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des parties, dans les matires rgles par le droit civil fdral,  l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF
133 III 295
consid. 7.1).
L'art. 8 CC confre un droit  la preuve pour autant que le justiciable cherche  tablir un fait pertinent pour l'apprciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire adquate, rgulirement offerte dans les formes et dlais prvus par la loi de procdure applicable. Le juge peut refuser une mesure probatoire lorsqu'il est parvenu  se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des preuves dj recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure requise ne conduirait pas  modifier sa conviction (arrt du Tribunal fdral
4A_390/2012
du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrts cits).
L'art. 8 CC n'est pas viol lorsque le juge refuse une mesure probatoire  la suite d'une apprciation anticipe des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de prouver un fait dj tabli ou un fait sans pertinence (ATF
129 III 18
consid. 2.6 et les arrts cits).
Un fait n'est tabli que si le juge en est convaincu (arrts du Tribunal fdral
4A_491/2008
du 4 fvrier 2009 consid. 3;
5C.63/2002
du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal tablit sa conviction par une libre apprciation des preuves administres (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal dcide d'aprs sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est--dire s'ils sont prouvs ou non (Hohl, Procdure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule apprciation de toutes les preuves qui auront t runies au cours de la phase probatoire (ATF
132 III 109
consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procdure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
L'apprciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degr de la preuve exig,  soupeser le rsultat des diffrents moyens de preuves administrs et  dcider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouv (arrt du Tribunal fdral
5A_812/2015
du 6 septembre 2015 consid. 5.2).
Selon la jurisprudence, il n'y a violation du principe de la libre apprciation des preuves que si le juge dnie d'emble toute force probante  un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime conviction; en revanche, une apprciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le principe de la libre apprciation des preuves (ATF
143 III 297
consid. 9.3.2; arrts du Tribunal fdral
4A_607/2015
du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2;
4A_165/2009
du 15 juin 2009 consid. 5).
3.3
S'agissant des odeurs de poubelles et concernant le nettoyage de l'immeuble, l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas d se fonder sur les tmoignages des habitants de l'immeuble, ni apprcier celui du grant avec retenue, et tait tenu de procder  une inspection locale.
Les plaintes manant des locataires de l'immeuble concernant les odeurs provenant du local  poubelles, ainsi que du nettoyage insuffisant datent des 28 avril et 22 juillet 2014, 7 janvier 2016, 8 fvrier, 21 aot, 18, 19 et 24 octobre 2018, 1
er
fvrier et 4 octobre 2019 et 3 aot 2020 signalant cette problmatique et sollicitant que des mesures soient prises afin d'y remdier.
A cela s'ajoute l'intervention du Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve intervenu dans l'immeuble en raison d'une odeur suspecte qui s'tait avre provenir du local  poubelles.
Les tmoins habitant l'immeuble ont confirm l'existence d'odeurs de poubelles. Quand bien mme la perception des odeurs peut tre considre comme subjective et propre  chacun, ainsi que le relve l'appelante, les divers tmoignages concordent quant  la prsence rcurrente d'odeurs de poubelle. Le fait que le tmoignage de R______, ancien employ de la rgie et se rendant occasionnellement sur place, doit tre considr avec retenue et n'emporte pas la conviction. Le tmoin S______, responsable de nettoyage de l'immeuble, a, quant  lui, galement admis qu'il y avait eu des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble.
Plusieurs habitants de l'immeuble ont galement confirm des carences de nettoyage, notamment des containers  poubelles, bien que des amliorations aient t constates. Si le tmoin R______ a au contraire attest de l'absence de problmes de nettoyage, il a reconnu l'existence de salet parfois jusqu'au premier tage. Il n'apparat toutefois pas que son tmoignage soit dterminant, dans la mesure o il ne procdait qu' des visites ponctuelles dans l'immeuble et n'avait pas constat les odeurs de poubelles dont faisaient tat tous les autres tmoins.
Au vu des lments qui prcdent, le constat du Tribunal selon lequel des problmes d'odeurs de poubelles et de nettoyage affectent l'immeuble est fond. Une inspection locale n'aurait rien ajout de pertinent  ce qui prcde.
Enfin, le constat d'huissier produit par l'appelante n'est pas propre  remettre en cause ce qui prcde. En effet, si les quelques visites effectues par l'huissier n'ont pas permis de constater l'existence des dfauts lis  la propret et aux odeurs dans l'immeuble, elles ne suffisent pas  en conclure qu'ils seraient entirement rsorbs et que le nettoyage de l'immeuble serait  ce jour suffisant et satisfaisant.
3.4
S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait valoir que le Tribunal s'est essentiellement fond sur les allgations des intims, au dtriment des offres de preuves de l'appelante, les cartant de manire contraire au droit.
A suivre l'appelante, le Tribunal aurait retenu la prsence d'infiltrations d'eau dans la chambre de l'intime sans que celle-ci ne le mentionne dans ses critures. Par ailleurs, le Tribunal aurait nglig les preuves dmontrant que le problme d'tanchit avait t rgl par l'appelante suite aux passages d'entreprises en octobre 2018, puis  l't 2019 et 2020 et exposant l'absence de toute infiltration depuis le mois de janvier 2020. A l'inverse, le Tribunal aurait considr l'existence d'infiltrations comme prouve, alors que l'intime n'a pas produit de pices et notamment de photos prouvant leur existence, cette dernire ne ressortant pas plus des tmoignages figurant  la procdure.
Le Tribunal a retenu l'existence d'infiltrations les jours de fortes pluies, tant sur la base des pices produites que des explications fournies par divers tmoins. L'intime s'est plainte d'infiltrations d'eau et de moisissures, dans la cuisine et une chambre,  plusieurs reprises, soit notamment les 8 fvrier et 24 octobre 2018, ainsi que les 10 juin 2019, 25 aot et 24 octobre 2020. Les interventions de plusieurs entreprises ont t ncessaires dans le but de trouver la source du problme et de le rsoudre, ce qui n'est au demeurant pas contest par les parties, qui citent abondamment les rapports dcoulant desdites interventions. Aucun de ces rapports ne conteste l'existence d'infiltrations, au contraire, puisque les entreprises ont cherch  identifier la source des infiltrations. Ainsi, l'entreprise X______ a-t-elle prconis une recherche par sondage sur le toit,  la suite de quoi les entreprises U______ et W______ SA sont intervenues, respectivement en 2019 et 2020, afin d'identifier la cause des installations et de rsoudre le problme.
L'intime s'est toutefois plainte d'infiltrations postrieurement  l'intervention desdites entreprises. Quant  ces dernires, elles n'ont pas fait tat d'une rsolution du problme, ni mme d'une identification claire de son origine. Le tmoin R______, ancien grant de l'immeuble, n'a pas affirm avec certitude que le problme avait t rgl.
Les tmoins T______, M______ et E______, ont confirm avoir subi ou subir des dgts lis  des infiltrations d'eau. Certes, ces tmoins pourraient potentiellement avoir un intrt  l'issue de la prsente procdure ; ce seul fait n'est toutefois pas suffisant pour questionner leurs tmoignages dans la mesure o il apparaissent conformes et en adquation avec d'autres lments de fait. De plus, le tmoin R______ a, lui aussi, fait tat de problmatiques d'infiltration dans un autre appartement de l'immeuble.
Mme si le Tribunal n'a pas dtaill les preuves retenues et sur lesquelles il a fond sa conviction, l'existence d'inondations et de moisissures est prouve tant par les pices que par les tmoignages qui la corroborent, mme apprcis avec retenue. Il n'a par ailleurs pas t dmontr que le problme aurait t rsolu, dans la mesure o aucune pice, ni aucune dclaration ne le confirme, contrairement  ce que prtend l'appelante. Si la survenance plus rcente d'infiltrations n'est pas tablie, cela ne signifie pas encore que le problme serait rgl et n'est plus susceptible de se reproduire lors d'un prochain pisode pluvieux. Il dcoule de ce qui prcde que tant l'administration que l'apprciation des preuves qui ont t faites par les premiers juges ne prtent le flanc  la critique.
Le Tribunal tait fond  refuser l'inspection locale sollicite par l'appelante, cette mesure d'instruction n'tant pas propre  remettre en cause sa conviction.
Infonds, les griefs de l'appelante seront rejets.
4.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroy  l'intime une rduction de loyer en retenant  tort l'existence de dfauts. Toutefois, au-del du titre de ce grief, elle ne discute pas la quotit de la rduction accorde, mais uniquement son principe, arguant de l'absence de dfauts lis aux odeurs, au nettoyage de l'immeuble et aux infiltrations d'eau. L'appelante ne discute pas davantage la qualification de dfauts que le Tribunal a retenue quant aux problmatiques constates.
Ainsi, au vu du raisonnement qui prcde et compte tenu du constat de l'existence desdits dfauts, le grief formul est infond.
5.
L'intime reproche au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve et d'avoir constat les faits de manire inexacte en considrant que l'immeuble ne prsentait pas de dfaut en lien avec le chauffage. En ne tenant pas compte des relevs de tempratures, des extraits SITG et des diverses ptitions de locataires produits  la procdure, le Tribunal aurait viol le droit.
5.1
Lorsque apparaissent des dfauts de la chose loue qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remdier  ses frais ou lorsque le locataire est empch d'user de la chose conformment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en tat de la chose, une rduction proportionnelle du loyer, des dommages-intrts et la prise en charge du procs contre un tiers. Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 1 et 2 CO).
Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral
4A_281/2009
du 31 juillet 2009 consid. 3.2;
ACJC/181/2010
du 15 fvrier 2010 consid. 2; Wessner, Le bail  loyer et les nuisances causes par des tiers en droit priv, in 12
me
Sminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23s.; Higi, Zrcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO).
Un dfaut li au chauffage des locaux lous ne peut donner lieu  une rduction de loyer que pendant les priodes de chauffage (arrt du Tribunal fdral
4A_174/2009
du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une temprature de 18 degrs constitue la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en de de laquelle on peut voquer une notable diminution de la jouissance des locaux (
ACJC/290/2005
du 14 mars 2005; arrt du Tribunal cantonal vaudois du 15 dcembre 1992, publi in CdB 1995 p. 121). Il y a une part de subjectivit dans la perception du froid, lie aux caractristiques propres  chaque individu. A cet gard, une personne dont la sensibilit au froid n'est pas hors du commun devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir  revtir des habits particulirement chauds. La Cour a considr qu'il n'tait pas normal pour un logement avec confort que la temprature ne soit que de 17  18 degrs, de sorte que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. L'exprience gnrale de la vie enseignait qu'il s'agit l d'une temprature au-dessous de laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises  part les priodes d'activits mnagres (
ACJC/719/2002
du 31 mai 2002 consid. 3).
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes  l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (
ACJC/1023/2013
).
Le fardeau de la preuve de l'existence du dfaut, de l'avis du dfaut et de la diminution de l'usage de l'objet lou appartient au locataire (art. 8 CC;
ACJC/861/2020
du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). Pour le surplus, les rgles relatives  l'tablissement des faits et  la preuve figurent ci-dessus sous considrant 3, de sorte qu'il convient de s'y rfrer.
5.2
En l'espce, la temprature de l'immeuble a t modifie dans le cadre d'un contrat d'optimisation d'nergie mis en place ds 2016 et qui a impliqu des rglages entranant une baisse globale du chauffage. Ces modifications ont t suivies de plaintes de plusieurs locataires, dont les intims, en janvier 2016, janvier et dcembre 2017 et mars 2019. Les intims se sont galement plaints du chauffage insuffisant les 24 et 29 octobre 2018. Les tmoins M______, N______, O______ et P______ ont attest de ce que le chauffage tait,  leur sens, insuffisant, sans avoir procd  des mesures de tempratures. Ces dclarations doivent ainsi tre relativises dans la mesure o ces ressentis sont subjectifs : le tmoin N______ a estim la temprature de son logement  environ 20-21 degrs insuffisante et le tmoin O______ a prcis ne pas pouvoir se tenir en t-shirt dans son canap. Le tmoin Q______ a attest d'une unique visite qui ne saurait tre reprsentative. Les tmoins L______ et T______ ont indiqu ne pas avoir de problmes de chauffage.
Ces tmoignages, tout comme les pices figurant  la procdure, notamment les courriers adresss par plusieurs locataires  la rgie et mentionns ci-dessus dmontrent une insatisfaction quant au chauffage qui aurait baiss quelques annes auparavant. Toutefois, ni les tmoignages, ni les plaintes des locataires, ni les relevs SITG ne permettent de dmontrer que le chauffage serait objectivement insuffisant et constitutif d'un dfaut selon les critres tablis par la loi et la jurisprudence et rappels ci-dessus.
Le tmoin H______, en charge du chauffage de l'immeuble, a expos avoir procd  des mesures deux ou trois ans avant son audition et n'avoir pas observ d'anomalies, les tempratures tant de 21 degrs minimum.
Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement des intims et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, dont un appartement vacant, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures  20 degrs dans l'appartement de l'intime et celui de son voisin E______. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin H______, la variation de temprature dans l'appartement de l'intime et de son voisin prcit tait quasi nulle et ne correspondait pas  la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez B______ le relev de la temprature de la pice au laser faisait tat de 21,5 degrs. Dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Le tmoin K______ s'est montr tonn des rsultats prcits dans les appartements de l'intime et de son voisin E______, qu'il ne parvenait pas  s'expliquer. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. E______ a quant  lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement, de sorte qu'il n'apparat pas contraire au droit que le Tribunal ait retenu que les mesures y relatives ne pouvaient tre considres comme dmontrant un chauffage insuffisant.
Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement de l'intime et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures  20 degrs dans l'appartement de l'intime, celui de deux de ses voisins dont E______ et un appartement vacant. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin H______, la variation de temprature dans l'appartement de l'intime et de son voisin E______ tait quasi nulle et ne correspondait pas  la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez E______, tout comme chez l'intime, le relev de la temprature de la pice faisait tat de 20 degrs au minimum. Selon le tmoin K______, dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit. Ledit tmoin s'est galement montr tonn des rsultats prcits qui ressemblaient  une atmosphre de cave plutt que d'appartement et qu'il ne parvenait pas  s'expliquer. Il a toutefois galement observ qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. E______ a quant  lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement.
Il ne ressort pas de ces lments que la temprature de l'appartement de l'intime serait trop basse et partant constitutive d'un dfaut, quand bien mme elle ne serait pas pleinement satisfaisante. Les difficults rencontres  la lecture des rsultats des relevs prcits ne dmontrent pas encore de problmatique de chauffage constitutive de dfaut. Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait  l'intime d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'elle n'a pas fait.
A cet gard, les photographies de relevs verses  la procdure par l'intime ne suffisent pas  contredire les lments qui prcdent, ni  estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi  bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant  la procdure, que l'intime n'avait pas dmontr que le chauffage de son appartement tait insuffisant et,  cet gard, constitutif d'un dfaut.
Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement.
6.
Enfin, l'intime considre que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer n'taient pas runies. Elle relve que la mise en demeure du 1
er
fvrier 2019 tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide  compter du 1
er
mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal.
6.1
Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable  cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers  choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation  l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Trinunal fdral
4A_565/2009
du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites).
6.2
En l'occurrence, les conditions formelles ncessaires  la consignation de loyer n'ont pas t respectes lors de cette dernire en janvier 2018, puisque l'intime n'avait pas pralablement demand la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer. Qu'une telle mise en demeure ait eu lieu le 1
er
fvrier 2019 ne suffit  rparer ce vice formel, puisqu'elle intervenait alors que les loyers avaient dans les faits dj t consign sans que le bailleur n'en et t dment inform. Le raisonnement du Tribunal sera partant confirm.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevables les appels interjets le 6 juillet 2021 par A______ SA et le 8 juillet 2021 par B______ contre le jugement
JTBL/491/2021
rendu le 1
er
juin 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4429/2018.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame
Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.