ge_gerichte · ATA/854/2003 · 2003-11-25 · fr

Résumé:
 Dans la mesure où la bâtiment litigieux a fait l'objet d'une autorisation de construire et d'un permis d'occuper au terme du chantier, le rôle des voisins se limite à celui de dénonciateur qui ne peuvent participer à la procédure.

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_____________ 
 
A/983/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 novembre 2003 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur A. et Madame A. B. 
représentés par Me François Bellanger, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
Monsieur N. S. 
représenté par Me Dominique Burger, avocate 


 
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_____________ 
 
A/983/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur A. et Madame A. B. (ci-après : les époux 
B.) sont propriétaires de la parcelle n° ..., feuille .. 
de la commune de ..., à l'adresse .., chemin du 
........... Ce terrain est situé au sud de la parcelle 
n° 1658, propriété de Monsieur N. S., au ...du même 
chemin. 
 
2. 
Le 20 décembre 2000, les époux B. ont interpellé 
le département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : DAEL) au sujet du bâtiment ..., 
édifié sur la parcelle voisine et destiné à un garage, 
alors qu'il était utilisé à des fins d'habitation. Le 
long de la limite de propriété, un talus d'une certaine 
importance avait été édifié par M. S.. 
 
3. 
Le 26 janvier 2001, le DAEL a indiqué aux époux B. 
que, lors d'un contrôle sur place, aucune violation de la 
loi sur les constructions et les installations diverses 
du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) n'avait été constatée. Le 
bâtiment 
litigieux, 
autorisé 
le 
31 
janvier 
1991 
(autorisation ...) en tant que construction souterraine, 
était moins grand que prévu et n'était pas affecté à du 
logement. Un nouveau garage souterrain avait été autorisé 
au cours de la procédure DD .... 
 
 
 
Après divers échanges de courrier, le DAEL a indi-
qué, le 27 avril 2001, que la surface dudit garage dépas-
sait 
les 
cinquante 
mètres 
carrés 
définissant 
les 
constructions de peu d'importance. 
 
4. 
Le 30 avril 2001, les époux B., agissant par la 
plume de leur conseil, ont relancé le DAEL. Ce dernier 
devait intervenir afin que M. S., propriétaire de la 
parcelle n° 1658, rétablisse une situation conforme au 
droit. Le bâtiment ..... devait être démoli : il ne 
s'agissait en effet pas d'une construction souterraine et 
n'était par conséquent pas conforme à l'autorisation 
délivrée. 
 
5. 
Le 7 mai 2001, le DAEL a refusé d'intervenir : un 
permis d'occuper avait été délivré le 28 novembre 1996. 
 
6. 
Par courrier du 10 mai 2001, le conseil des époux 
B. a maintenu sa position : le bâtiment n'était pas en 
sous-sol, mais en surface, et il ne respectait pas les 
limites de propriété. 


 
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7. 
Par décision du 22 mai 2001, le DAEL a indiqué 
qu'il serait totalement disproportionné d'ordonner la 
démolition du garage litigieux. 
 
8. 
Le 25 juin 2001, les époux B. ont saisi la 
commission de recours en matière de constructions (ci-
après : la commission). La seule construction autorisée 
par le DAEL avait été un garage souterrain et le bâtiment 
édifié était hors sol, cadastré comme tel, d'une surface 
de soixante mètres carrés. Il se trouvait à moins de six 
mètres de la limite de propriété et empiétait totalement 
sur une zone non constructible, en vertu d'une servitude 
de distance et vue droite. La surface du bâtiment 
interdisait de le considérer comme une construction de 
peu d'importance. Le DAEL devait dès lors en ordonner la 
démolition. Ce faisant, il ne violerait pas le principe 
de la proportionnalité. 
 
9. 
La commission a entendu les parties le 7 mars 2002 
et a procédé à un transport sur place le 27 mai suivant. 
Elle a constaté que le garage était édifié à quelques mè-
tres de la limite de propriété, sur un terrain en forte 
déclivité. Il était enterré dans sa partie supérieure. La 
partie inférieure comportait une baie vitrée avec portes 
d'accès. La partie supérieure du garage était recouverte 
d'une haie. Le DAEL a confirmé que la construction 
litigieuse avait été autorisée. Ce local était utilisé 
comme salle de jeux et entrepôt de véhicules. 
 
10. 
Suite à ces actes d'instruction, les parties ont 
eu l'occasion de s'exprimer par écrit. 
 
 
a. 
Les époux B. ont relevé que le local litigieux 
n'était 
pas 
souterrain, 
qu'il 
communiquait 
avec 
la 
maison, qu'il était chauffé et physiquement dépendant de 
cette dernière. De plus, il constituait un obstacle 
visuel représentant une gêne importante. 
 
 
b. 
M. S. a souligné qu'il avait acquis le bâtiment au 
mois de mars 1996, alors que la villa était en voie 
d'achèvement, le vendeur s'occupant de terminer les 
travaux. A l'époque de la construction, la parcelle des 
époux B. était propriété de la Banque ..., dont le 
directeur a confirmé qu'à l'époque, la construction avait 
été autorisée en tenant compte de la servitude. Le 
bâtiment litigieux était semi-enterré, et on ne savait 
pas pourquoi le service du cadastre l'avait considéré 
comme un bâtiment hors sol. Les conditions de révocation 


 
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d'une autorisation de construire n'étaient pas réalisées 
et la démolition du bâtiment violerait le principe de la 
proportionnalité. 
 
11. 
Le 10 septembre 2002, la commission a déclaré 
irrecevable le recours. Le bâtiment litigieux avait été 
autorisé en 1991, sans que les voisins ne s'y opposent. 
La demande des époux B. devait être considérée comme une 
demande de réexamen ou de reconsidération et le refus du 
DAEL d'y donner suite ne pouvait pas faire l'objet d'un 
recours. 
 
12. 
Les 
époux 
B. 
ont 
alors 
saisi 
le 
Tribunal 
administratif d'un recours le 23 octobre 2002. La 
décision litigieuse portait sur la remise en état des 
lieux et il y avait un fait nouveau, dans la mesure où le 
permis d'habiter devait porter sur un garage, ce que le 
bâtiment n'était plus. De plus, le DAEL n'était pas au 
courant de la surface réelle de ce bâtiment. Enfin, la 
démolition du bâtiment litigieux devait être ordonnée, ce 
qui ne violait pas le principe de la proportionnalité. 
 
13. 
Le 28 novembre 2003, M. S. s'est opposé au 
recours. La construction avait été autorisée et, depuis 
lors, le permis d'habiter avait été délivré. Entre-temps, 
aucune modification n'avait été apportée au bâtiment. Les 
époux B. désiraient obtenir le réexamen de l'autorisation 
délivrée, sans qu'un des motifs prévus par la loi ne 
l'autorise. De plus, un ordre de remise en état des lieux 
violerait le principe de la proportionnalité. 
 
14. 
Le DAEL s'est aussi opposé au recours le 9 
décembre 2002. 
 
 
 
Les époux B. étaient dénonciateurs et n'avaient 
pas de droit à obtenir une décision. 
 
15. 
Le juge délégué à l'instruction de la cause a ex-
ceptionnellement autorisé un second échange d'écritures : 
 
 
a. 
Dans leur réplique, les époux B. ont maintenu leur 
argumentation en précisant certains éléments de fait. Ils 
ont également sollicité l'audition de divers membres du 
personnel du DAEL. 
 
 
b. 
M. S. a maintenu sa position, soulignant les actes 
d'instruction auxquels la commission avait procédé, en 
présence notamment d'un des fonctionnaires du DAEL dont 
les recourants demandaient l'audition. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
c. 
Le DAEL a persisté dans ses conclusions, la répli-
que n'apportant pas, de son point de vue, d'éléments 
nouveaux. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
Le droit d'être entendu est une garantie constitu-
tionnelle de caractère formel (ATF 120 Ib 379 consid. 3b 
p. 383; 119 Ia 136 consid. 2b p. 138 et les arrêts 
cités). La décision entreprise pour violation de ce droit 
n'est toutefois pas nulle mais annulable (ATF 122 II 154 
consid. 2d p. 158) si l'autorité de recours jouit du même 
pouvoir d'examen des questions litigieuses que celle 
intimée et si l'examen de ces questions ne relève pas de 
l'opportunité, car l'autorité de recours ne peut alors 
substituer son pouvoir d'examen à celui de l'autorité de 
première instance (ATF 120 V 357 consid. 2b p. 363; 118 
Ib 269 consid. 3a p. 275-276; 117 Ib 64 consid. 4 p. 87; 
116 Ia 94 consid. 2 p. 96; 114 Ia 307 consid. 4a p. 314; 
en droit genevois : cf. art. 61 al. 2 LPA; P. MOOR, Droit 
administratif: les actes administratifs et leur contrôle, 
vol. II, Berne 2002, ch. 2.2.7.4 p. 283). Tel qu'il est 
garanti par l'article 29 Cst., le droit d'être entendu 
comprend 
en 
particulier 
le 
droit 
pour 
l'intéressé 
d'offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance 
du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres 
de preuves pertinentes, de participer à l'administration 
des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer 
sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer 
sur la décision à rendre (ATF 122 I 53 consid. 4a p. 55; 
119 Ia 136 consid. 2d p. 139; 118 Ia 17 consid. 1c p. 19; 
116 Ia 94 consid. 3b p. 99; ATA S. du 4 mars 2003, F. du 
5 janvier 1999; H. du 2 décembre 1997). Le droit de faire 
administrer des preuves n'empêche pas cependant le juge 
de procéder à une appréciation anticipée des preuves qui 
lui sont offertes, s'il a la certitude qu'elles ne 
pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 120 Ib 
224 consid. 2b p. 229 et les arrêts cités). Le droit 
d'être entendu ne contient pas non plus d'obligation de 
discuter 
tous 
les 
griefs 
et 
moyens 
de 
preuve 
du 
recourant; il suffit que le juge discute ceux qui lui 


 
 - 6 - 
 
 
 
paraissent pertinents (ATF 121 I 54 consid. 2c p. 57; ATF 
n.p. C. du 19 juin 1997; ATA P. du 24 juin 1997). 
 
 
b. 
Au vu de ce qui va suivre, le Tribunal administra-
tif ne procédera pas aux auditions sollicitées par les 
recourants, 
celles-ci n'étant 
pas 
aptes 
à 
modifier 
l'issue du litige. 
 
3. a. 
En matière de qualité pour agir du voisin, la 
jurisprudence a largement admis cette qualité lorsque 
l'intéressé se prévalait de la violation de dispositions 
du droit de la construction qui tendaient non seulement à 
la sauvegarde des intérêts de la collectivité, mais 
aussi, voire principalement, à la protection de ses 
propres intérêts de voisin. Il faut toutefois que le 
voisin soit lésé par la décision et qu'il ait un intérêt 
particulier, 
plus 
grand 
que 
n'importe 
qui, 
à 
une 
modification de la décision. Parmi les voisins, seuls 
ceux dont les intérêts sont lésés de façon directe et 
spéciale ont l'intérêt particulier requis (ATA B. Sàrl et 
consorts du 3 septembre 2002; P. du 11 mai 1999). 
 
 
b. 
Le voisin a ainsi qualité pour agir au regard de 
l'article 103 lettre a OJF lorsque son terrain jouxte 
celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate 
de celui-ci (ATF du 8 avril 1997, 1A.179 et 181/1996 in 
RDAF 1997 242; 121 II 174, consid. 2b). Pour qu'un voisin 
soit touché plus que quiconque, la réalisation du projet 
litigieux doit lui causer personnellement un préjudice de 
fait en raison, par exemple, des nuisances provoquées par 
l'exploitation (ATF 110 Ib 398 consid. 1b p. 400). 
Concernant les immissions, elles doivent présenter un 
certain degré d'évidence, sous peine d'admettre l'action 
populaire que la loi a précisément voulu exclure. Lorsque 
la charge est déjà importante, la construction projetée 
doit impliquer une augmentation sensible des nuisances 
(ATA E. S.A. et consorts du 5 novembre 2002). 
 
 
c. 
En matière de sanctions et mesures, le tribunal de 
céans a considéré que le rôle des voisins ne peut se 
limiter qu'à celui de dénonciateur et qu'il ne saurait 
leur être donné de droits plus étendus leur permettant 
par exemple de participer à l'intégralité de la procédure 
(ATA D. et R. du 28 mars 2000). 
 
 
d. 
Il ressort de ce qui précède que le propriétaire 
d'un fonds a la qualité pour recourir contre l'autorisa-
tion 
de 
construire 
délivrée 
à 
ses 
voisins. 
Le 
propriétaire foncier, lésé par une construction érigée 


 
 - 7 - 
 
 
 
sans droit sur le terrain voisin, doit dès lors également 
pouvoir 
recourir 
lorsque 
le 
département 
renonce 
à 
intervenir. 
 
4. 
En l'espèce, il ressort du dossier que le bâtiment 
litigieux a été autorisé par décision du DAEL du 31 jan-
vier 1991. Une étude attentive des plans microfilmés, 
joints à la procédure, montre que la surface du local 
litigieux, sur les plans visés "ne varietur", était d'en-
viron soixante mètres carrés. 
 
 
 
L'étude des plans fournis lors de la délivrance du 
permis d'occuper permet de constater qu'il y a de petites 
différences d'exécution. Il n'en reste pas moins que le 
garage conserve une surface semblable, même s'il est 
moins enterré que dans l'autorisation délivrée. 
 
 
 
Ainsi, le Tribunal administratif constate que le 
bâtiment en question ne constitue pas une construction 
érigée sans droit : il a fait l'objet d'une autorisation 
de construire et un permis d'occuper a été délivré au 
terme du chantier. Dans ces circonstances, le rôle des 
époux B. dans la procédure se limite à celui de 
dénonciateurs qui ne peuvent participer à la procédure. 
Dès lors, c'est à juste titre que la commission a déclaré 
leur recours irrecevable - même si les motifs l'ayant 
amenée à cette conclusion ne sont pas repris par 
l'autorité de céans - ce qui doit entraîner le rejet de 
celui déposé devant le Tribunal administratif. 
 
5. 
Au vu de l'issue du litige, un émolument de CHF 
2'000.- sera mis à la charge des recourants. Une 
indemnité en CHF 2'000.- sera allouée à M. S., qui a agi 
par la plume d'un avocat et qui y conclut. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 23 octobre 2002 par Monsieur A. et Madame A. 
B. contre la décision de la commission cantonale de 
recours en matière de constructions du 10 septembre 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
 
met à la charge des recourants un 
émolument de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
alloue 
à 
Monsieur 
N. 
S. 
une 
indemnité en CHF 2'000.-, à la charge des recourants; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
François 
Bellanger, 
avocat 
des 
recourants, 
à 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions, ainsi qu'au département de l'aménagement, 
de l'équipement et du logement et à Me Dominique Burger, 
avocate de Monsieur S.. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la secrétaire-juriste : le vice-président : 
 
 
 E. Boillat 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega