ge_gerichte · ACJC/1133/2012 · 2012-08-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.08.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3500/2012 
ACJC/1133/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 8 AOÛT 2012 
 
Entre 
Madame R______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 22 mai 2012, comparant par Me Albert J. Graf, avocat, 
avenue Alfred Cortot 1, 1260 Nyon (VD), en l’étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
d’une part, 
et 
Monsieur R. L______ et Madame P. L______, domiciliés ______ Genève, 
représentés par la régie W______ SA, chemin de Grange-Canal 21-23, 1208 Genève, 
intimés, 
d’autre part, 
 


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C/3500/2012 
EN FAIT 
A. 
a. Par acte envoyé par pli recommandé le 11 juin 2012 au greffe de la Cour de 
justice, R______ appelle d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 22 mai 2012, expédié pour notification aux parties par plis recommandés du 25 
mai 2012, la condamnant à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et 
de tout tiers dont elle est responsable l'appartement de 6,5 pièces au 8ème étage de 
l'immeuble sis ______ à Genève, autorisant R. et P. L______ à requérir 
l'évacuation par la force publique de R______ dès l'entrée en force du jugement et 
déboutant les parties de toutes autres conclusions. 
R______ conclut, préalablement, à l'octroi de l'effet suspensif, et, principalement, 
à l'annulation du jugement entrepris, et, subsidiairement, à ce que la cause soit 
renvoyée en première instance pour instruction et nouvelle décision, avec suite de 
frais et dépens. 
A l'appui de son appel, R______ fait valoir que le congé extraordinaire n'est pas 
exécutoire, puisqu'une requête en constatation de l'inefficacité a été déposée 
devant la juridiction des baux et loyers, de sorte que le Tribunal des baux et loyers 
a violé les art. 59, 126 et 337 al. 2 CPC. Elle indique également que compte tenu 
des circonstances spécifiques du cas d'espèce, R. et P. L______ commettent un 
abus de droit à requérir son évacuation. 
R______ reproche pour le surplus aux premiers juges d'avoir retenu que 
l'invocation de la nullité du loyer initial alléguée était abusive, contrairement aux 
art. 269d et 270 al. 2 CO. Elle fait de plus valoir que les conditions du cas clair, 
prévu à l'art. 257 CPC ne sont pas réunies. Enfin, elle explique que son droit d'être 
entendue n'a pas été respecté, le Tribunal des baux et loyers n'ayant pas tenu 
compte des pièces versées à la procédure. 
Outre le jugement querellé, elle a produit des pièces nouvelles datant de 2010 et 
2011 (pièces 2 à 13), ainsi qu'une ordonnance rendue par le Tribunal des baux et 
loyers le 6 juin 2012 dans la cause C/26376/2011 (pièce 12bis). 
b. Dans leur réponse du 2 juillet 2012, R. et P. L______ concluent au rejet de 
l'appel et à la confirmation du jugement. 
Ils font valoir que R______ n'a pas contesté la quotité des montants dus et avait 
indiqué que ceux-ci avaient été valablement acquittés par la consignation du loyer. 
R______ n'avait par ailleurs pas excipé de compensation. 
Pour le surplus, R. et P. L______ indiquent qu'une procédure en contestation du 
congé ne fait pas obstacle à la procédure du cas clair. De jurisprudence constante, 


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l'invocation de la nullité du loyer initial dans la procédure d'évacuation pour 
défaut de paiement est abusive. 
c. Les parties ont été informées le 3 juillet 2012 par le greffe de la Chambre de 
céans de la mise en délibération de la cause. 
d. Par courrier expédié le 13 juillet 2012, R______ a sollicité qu'un délai lui soit 
fixé pour répliquer. 
B. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
a. Le 10 octobre 1996, C______, actionnaire-locataire de la SA D______, et 
R______ ont conclu un seul contrat de bail à loyer portant sur la location du 
lot_,U_, comprenant un appartement de 5,5 pièces au 7ème étage, un appartement 
de 6,5 pièces au 8ème étage, une pièce en attique (9ème étage) et deux locaux au rez-
de-chaussée de l’immeuble sis ______ à Genève. 
Le bail a débuté le 1er novembre 1996 pour se terminer le 31 octobre 1997, 
renouvelable par tacite reconduction d'année en année, sauf congé donné trois 
mois à l'avance. L'échéance du bail a été modifiée au 30 juin de chaque année, par 
procès-verbal de conciliation du 3 novembre 2004. 
Le loyer initial a été fixé à 24'840 fr. par année, l’acompte de charges à 3'300 fr. 
annuellement et le téléréseau à 462 fr. l'an. 
L'acompte de charges a été porté de 2'760 fr. à 3'600 fr. par an dès le 1er juillet 
2005, par avenant du 20 avril 2005. 
Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation et d'atelier. 
b. En 1997, le lot PPE précité a été saisi dans le cadre d'une poursuite en réalisa-
tion de gage. La disposition du bien a été retirée à C______. Une gérance légale a 
été instaurée et confiée à la régie W______ SA. 
La faillite de la SA D______ a été prononcée le 22 mars 2004 par jugement du 
Tribunal de première instance. Dès cette date, la gérance s'est poursuivie dans le 
cadre de la liquidation de cette faillite. 
c. Depuis le mois de septembre 2008, R______ a mis à disposition de la 
Communauté des copropriétaires de l'immeuble, sur demande de celle-ci, l'attique, 
de manière à ce que des travaux de rénovation puissent être entrepris. Toutes les 
affaires de R______ sont depuis lors entreposées dans son logement, au 8ème 
étage. 


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d. Par avis officiel du 7 septembre 2009, le bail de R______ a été résilié pour le 
30 juin 2010, l'Office des faillites s'étant vu confier la mission de vendre les biens 
de la SA D______ en liquidation. 
e. R______ a contesté ce congé le 1er octobre 2009 auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers (cause C/__/2009). 
Dans le cadre de cette procédure, il a été porté à la connaissance de R______ que 
l'appartement de 5,5 pièces au 7ème étage avait été vendu le 8 novembre 2010 aux 
époux A______. 
R______ a retiré sa contestation de congé à la suite d'un accord trouvé avec les 
nouveaux propriétaires. 
f. Le 18 avril 2011, les époux L______ ont fait l'acquisition de l'appartement de 
6,5 pièces au 8ème étage. 
g. Le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement le 7 novembre 2011, entre 
R______ d'une part, et les époux L______ et la MASSE EN FAILLITE DE LA 
SA D______, EN LIQUIDATION d'autre part (cause C/__/2009), par lequel une 
unique prolongation de bail d'un an et demi, échéant le 31 décembre 2011, a été 
accordée à R______. Pour le surplus, le Tribunal a déclaré irrecevables les 
conclusions de cette dernière visant à la réduction de 100% de son loyer depuis fin 
septembre 2008 et jusqu'à la fin des travaux de rénovation de l'immeuble, 
respectivement pour la pièce en attique jusqu'à restitution de celle-ci, ainsi que ses 
conclusions en constatation que le loyer relatif à l'appartement du 7ème étage n'était 
plus dû à la MASSE EN FAILLITE DE LA SA D______, EN LIQUIDATION 
(ci-après : la MASSE EN FAILLITE), depuis le mois de janvier 2011. 
R______ a formé appel contre ce jugement, procédure actuellement en cours 
auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. 
h. Par avis comminatoires du 21 septembre 2011, dont l'intitulé concerne aussi 
bien l'appartement de 6,5 pièces que la pièce en attique, les époux L______ ont 
mis en demeure R______ de leur régler dans les trente jours le montant de 7'216 
fr. 20 (sous déduction d'un acompte de 1'016 fr. 05), les loyers ayant été acquittés 
"jusqu'au 30 avril 2011". Ils l'ont informée de leur intention de résilier le bail à 
défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, 
conformément à l’art. 257d CO. 
Le courrier de sommation a été distribué à R______ le 26 septembre 2011. 
R______ a indiqué aux époux L______ le 28 septembre 2011 que les loyers 
étaient consignés depuis avril 2011. Elle avait versé 630 fr. 40 pour avril et 1'646 
fr. 45 par mois pour mai à août 2011, soit un total de 7'216 fr. 20. 


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i. Considérant que la somme n’avait pas été réglée dans le délai imparti, R. et P. 
L______ ont, par avis officiel du 28 octobre 2011, résilié le bail pour le 31 
décembre 2011. Ils ont indiqué que l'arriéré de loyer s'élevait à 8'862 fr. 65, 
correspondant à six mensualités (juin à octobre 2011). 
j. La consignation de 1'646 fr. 45 a été faite de mai à novembre 2011, de manière 
irrégulière. Le loyer du mois de juin 2011 a été versé directement à la régie. Ces 
montants ont été déconsignés sans condition le 12 décembre 2011. 
k. Par requête en cas clair (art. 257 CPC) déposée le 31 janvier 2012 au greffe du 
Tribunal des baux et loyers, R. et P. L______ on sollicité l’évacuation de 
R______ des locaux en cause, non libérés par elle dans le délai imparti. Ils ont 
également requis l'exécution directe du jugement d'évacuation. 
Les époux L______ font valoir que la part du loyer dû par R______ pour 
l'ensemble des lots loués a été répartie en fonction des millièmes de chacun des 
lots, soit 762 fr. 05 par mois pour les époux A______ et 1'646 fr. 45 pour 
l'appartement de 6,5 pièces leur appartenant et la pièce en attique de la MASSE 
EN FAILLITE. 
Ils soulignent que la somme de 1'646 fr. 45 se décompose de 1'421 fr. 20 de loyer, 
206 fr. d'acompte de charges et 19 fr. 25 de téléréseau. 
A l'appui de leur demande, R. et P. L______ ont expliqué que la consignation, 
opérée uniquement en raison de la non-restitution de la pièce au 9ème étage n'avait 
pas été valablement effectuée par R______, faute d'avoir été précédée d'une 
menace et assortie d'un délai pour remédier au défaut, de concerner des loyers non 
échus et d'avoir été validée. Les loyers n'avaient ainsi pas été payés, la 
consignation n'étant pas valable. Par ailleurs, aucune déclaration de compensation 
n'avait été faite dans le délai comminatoire. 
l. Par requête introduite le 9 décembre 2011 en conciliation, objet d'une auto-
risation de procéder le 4 avril 2012 et portée devant le Tribunal des baux et loyers 
le 3 mai 2012 (cause C/__/2011), R______ a requis la constatation de 
l'inefficacité du congé notifié, subsidiairement son annulation. 
Elle a fait valoir que son loyer avait arbitrairement été fixé à 1'645 fr. 45, dès lors 
que ce montant incluait la pièce en attique demeurée propriété de la MASSE EN 
FAILLITE, loyer pour le surplus nul, faute d'avoir été notifié au moyen d'un 
formulaire officiel. 
Elle a également indiqué que le délai de 30 jours pour le paiement de l'arriéré visé 
dans la sommation du 23 septembre 2011 n'avait commencé à courir que le 
15 novembre 2011, date de réception du jugement du Tribunal des baux et loyers 
du 7 novembre 2011 (cause C/__/2009). Ce n'était qu'à partir de cette date qu'elle 


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avait compris que sa consignation n'était pas valable, ce dont elle ne pouvait 
préalablement douter. Elle avait immédiatement déconsigné son loyer. La régie 
avait fait obstruction au paiement, en refusant de lui communiquer ses coor-
données bancaires. 
m. Lors de l’audience de débats du 22 mai 2012, R. et P. L______ ont persisté 
dans leurs conclusions. Ils ont réaffirmé que la consignation qu'avait faite 
R______ n'était pas valable pour plusieurs motifs. 
Pour sa part, R______ a conclu à l'irrecevabilité de la requête, subsidiairement à 
son rejet, plus subsidiairement à ce que la cause soit suspendue jusqu'à droit jugé 
dans la procédure en constatation de l'inefficacité du congé. 
Elle a ajouté avoir initié une procédure en réduction de loyer (cause C/__/2011) 
tant contre R. et P. L______ que contre la MASSE EN FAILLITE, concluant à la 
gratuité du loyer depuis septembre 2008 et à l'octroi de dommages-intérêts. 
Introduite en conciliation le 25 novembre 2011, l'autorisation de procéder avait été 
délivrée le 4 avril 2012 et la demande a été portée au Tribunal des baux et loyers 
le 3 mai 2012. 
Le Tribunal des baux et loyers a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 
C. 
Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après. 
EN DROIT 
1. 
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ (RS/GE E 2 05), entré en vigueur le 1er janvier 2011, 
dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers 
de la Cour de justice siège sans assesseurs. 
2. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 
1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 


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Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, no 8 ad art. 308). 
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 
somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une 
évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la pro-
longation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être 
assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son 
déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a égale-
ment précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la 
période durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de 
cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1). 
2.1. En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation et d'exé-
cution directe. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre 
le moment du dépôt de l'appel par l'appelante et le moment où son déguerpis-
sement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique. Le montant 
du loyer, charges et téléréseau compris, dû par l'appelante aux intimés est contesté 
par les parties, l'appelante alléguant qu'une partie de la somme de 1'646 fr. 45 
revient à la MASSE EN FAILLITE s'agissant de la pièce sise au 9ème étage de 
l'immeuble. Le montant exact du loyer peut en l'état rester indécis, la valeur liti-
gieuse étant supérieure à 10'000 fr., en prenant en considération une part de 
1'300 fr. par mois (loyer mensuel charges comprises de 1'300 fr. x 9 mois = 
11'700 fr.). La période de 9 mois correspond à l'estimation suivante : trois mois de 
procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, 
quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force 
publique pour procéder à l'évacuation. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
2.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 
Le délai d'appel est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure 
sommaire (art. 314 al. 1 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas 
clairs (art. 248 lit. b CPC). 
Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédia-
tement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). 
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail 
pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie 


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(HOFMANN/LUSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167). 
L'appel a été interjeté dans le délai de dix jours (art. 257 et 314 al. 1 CPC) et 
suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi 
recevable. 
3. 
3.1. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
3.2. La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20.9.2011). 
3.3. La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en 
appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2010, n. 26 zu 317). 
3.4. Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile com-
menté, Bâle, 2011, no 6 ad art. 317 CPC). 
3.5. En l'espèce, les pièces 2 à 13 produites par l'appelante datent de 2010 et 2011, 
de sorte qu'il s'agit de faux nova. Elle n'indique pas pour quel motif ces pièces 
n'ont pas été versées à la procédure de première instance, ni n'allègue qu'elles ne 
pouvaient pas l'être. Ces pièces sont dès lors irrecevables. 
En revanche, la pièce 12bis, soit une ordonnance du Tribunal du 6 juin 2012, a été 
établie après que la cause ait été gardée à juger, de sorte qu'elle sera admise. 
4. 
Après que la cause a été mise en délibération, l'appelante a sollicité la fixation 
d'un délai pour répliquer. 
4.1. Selon les art. 312 et 314 CPC, en procédure sommaire, l'instance d'appel doit 
notifier l'appel à la partie adverse pour qu'elle se détermine par écrit et dépose sa 
réponse dans un délai de dix jours. La suite de la procédure est réglée par l'art. 316 
CPC qui permet à l'instance d'appel d'ordonner des débats ou de statuer sur pièces, 
voire d'ordonner un deuxième échange d'écritures. 
En l'occurrence, la Cour de céans n'a ordonné ni débat ni second échange d'écri-
ture, choisissant de statuer sur pièces, ce qui ressortait implicitement de la mise en 
délibération communiquée aux parties. 
4.2. Selon la jurisprudence, le Code de procédure civile n'impose pas à la juri-
diction d'appel de fixer à la partie appelante un délai pour se déterminer sur la 


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réponse. Si cette partie estime devoir s'exprimer sur celle-ci, il lui incombe de pro-
duire directement ses observations, cela dans un délai raisonnable ne devant pas 
être supérieur à celui dont elle avait bénéficié pour recourir, soit en l'espèce d'un 
délai de dix jours (arrêt du Tribunal fédéral 5A_777/2011 du 7 février 2012 
consid. 2.2). 
En l'occurrence, l'appelante a été informée par courrier du 3 juillet 2012 de la mise 
en délibération de la cause. Si elle entendait répliquer, elle devait déposer spon-
tanément une réplique, dans un délai de dix jours, ce qu'elle n'a pas fait. 
La Cour n'entrera dès lors pas en matière sur ce point. 
5. 
5.1. Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immé-
diatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). 
Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail 
pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie 
(BOHNET, Code de procédure civile commenté, no 9 ad art. 257 CPC; 
HOFMANN/LUSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167). 
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent 
être incontestés et susceptibles d'être immédiatement prouvés. Dans le doute, 
l'affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juridique peut 
être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence 
éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses effets de manière 
évidente (BOHNET, op. cit., no 13 ad art. 257 CPC; HOHL, Procédure civile, 
Tome II, Berne, 2010, p. 304; Message du Conseil fédéral relatif au Code de pro-
cédure civile, p. 6959). 
Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou 
oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection dans les cas 
clairs ne peut pas être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objec-
tions; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle 
à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de 
procédure civile suisse [CPC], in FF 2006 p. 6841 ss, p. 6959; ACJC/60/2012 du 
16.01.2012). 
Selon la doctrine, si le locataire a saisi, parallèlement à la demande d'expulsion, 
l'autorité paritaire de conciliation d'une demande d'annulation du congé anticipé, il 
y a lieu de considérer qu'il appartient à cette autorité d'examiner le cas. Dans une 
telle hypothèse, le "cas clair" devra être dénié (LACHAT, op. cit., p. 168-169). 
Selon l'art. 254 al. 1 CPC, la preuve est en principe rapportée par titres, en pro-
cédure sommaire. 


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A teneur du Message du Conseil fédéral, la limitation des moyens de preuve est 
relativement stricte. L'inspection d'un objet apporté à l'audience est envisageable, 
mais les expertises et les interrogations des parties ne sauraient en principe entrer 
en ligne de compte (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code 
de procédure civile suisse [CPC], op. cit., p. 6959). 
5.2. La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_447/2011 du 20.9.2011). 
6. 
6.1. Selon l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du 
retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 
fixer, par écrit, un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans 
ce délai, il résiliera le bail. 
Ce délai sera de 10 jours au moins et, pour des baux d’habitation et de locaux 
commerciaux, de 30 jours au moins. 
Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet 
immédiat; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés, 
moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. 
En matière d’évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la 
créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est 
conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d’une 
menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le 
versement réclamé n’a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme 
prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par 
l’art. 257d al. 2 CO. 
Le délai comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du 
jour où le locataire a reçu l’avis du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 667). 
Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l’évacuation; sinon, 
il doit rejeter la requête. 
6.2. L’art. 257d CO s’applique lorsque le locataire est en retard dans le paiement 
du loyer prévu par le bail ou résultant de majorations valablement notifiées, non 
contestées ou admises par le juge. Les intérêts moratoires (art. 104 CO) liés aux 
loyers arriérés sont assimilables à celui-ci (LACHAT, op. cit., p. 664; HIGI, 
Commentaire zurichois, no 10 ad. art. 257d CO; WEBER, Commentaire bâlois, 
no 3 ad. art. 257d CO; SVIT-Kommentar no 16 ad. art. 257d CO). Il en va de 
même des frais accessoires échus. Le bailleur n’est toutefois pas habilité à résilier 
le contrat en application de l’art. 257d al. 2 CO lorsque le locataire est en retard 
dans le paiement de frais de poursuite, de la garantie bancaire ou de dommages et 


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intérêts (LACHAT, op. cit., p. 664; HIGI, op. cit., no 11 ad. art. 257d CO; SVIT-
Kommentar no 16 ad. art. 257d CO). 
L’invitation à payer doit clairement mentionner le montant de l’arriéré lui-même, 
lequel ne doit pas nécessairement être chiffré, mais être déterminable de manière 
certaine. Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l’application de 
l’art. 257d CO et d’autres qui la permettent, son courrier doit les distinguer de 
manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les 
dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (LACHAT, op. cit., p. 666; 
RAJOWER, PJA 1998, p. 807). 
La commination doit être claire et expresse, même s’il apparaît a priori qu’elle 
restera sans effet. Elle ne peut renvoyer sans autre précision à l’art. 257d CO 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_551/2009 consid. 2.4.1.; BOHNET/MONTINI, 
Droit du bail à loyer, p. 229). L’avis précisera au besoin de manière détaillée les 
loyers en souffrance (BOHNET/MONTINI, ibidem, p. 229). 
6.3. Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu’elle est 
abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du loca-
taire, l’art. 271 al. 1 CO s’appliquant en cas de résiliation opérée en application de 
l’art. 257d CO. Mais le juge ne peut alors annuler le congé litigieux que si celui-ci 
est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l’abus de droit. Seules des 
circonstances particulières justifient l’annulation d’un tel congé (ATF 120 II 31 
cons. 4a p. 32 et réf. citées, ATF in SJ 2004 I p. 424, consid. 3.1.). 
Le locataire qui entend faire valoir l’annulabilité du congé pour ce motif doit avoir 
agi dans le délai péremptoire prescrit par l’art. 273 al. 1 CO, soit 30 jours dès la 
réception du congé, sous peine d’être déchu de ses droits (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.40/2004 paru in SJ 2005 p. 310, 312). 
Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d’effet, soit lorsque ses conditions 
matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n’a pas l’obli-
gation de le contester dans le délai de l’art. 273 CO et peut le soulever lorsque le 
bailleur engage la procédure d’expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 
595, 598). 
6.4. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, interprétant l'art. 270 al. 2 CO, il a 
été considéré qu'un vice de forme dans la notification du loyer initial entraînait la 
nullité du loyer fixé (cf. ATF 120 II 341 consid. 5c et d p. 348 s. confirmé in 
ATF 124 III 62 consid. 2a p. 64). Le Tribunal fédéral a en outre souligné que, 
lorsque, dans cette hypothèse, le locataire avait introduit une procédure judiciaire 
pour contester le loyer initial, il était en tout cas exclu qu'il tombe en demeure 
(art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341 consid. 6c 
p. 350 s.). 


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Toutefois, l'application de ces principes suppose que le vice de forme ne soit pas 
abusivement invoqué par le locataire (cf. en matière d'augmentation de loyer: ATF 
123 III 70 consid. 3c p. 74 s.; 113 II 187 consid. 1a; HIGI, Commentaire zuri-
chois, n. 119 ad art. 270 CO). 
Pour déterminer s'il y a abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC, il 
convient d'examiner les circonstances concrètes du cas d'espèce (ATF 121 III 60 
consid. 3d p. 63). Parmi les cas typiques d'abus de droit figurent notamment une 
attitude contradictoire et l'utilisation d'une institution juridique contrairement à 
son but (cf. ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Il a été jugé que le comportement 
du locataire qui, après s'être rendu compte du vice de forme résultant de la non- 
utilisation de la formule officielle, s'était abstenu de protester dans le dessein d'en 
tirer ultérieurement profit était abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a). 
La Haute Cour a ainsi retenu que l'invocation par le locataire de la nullité de loyer, 
initiée aux seules fins de faire échec à une procédure d'évacuation fondée sur un 
défaut de paiement, et formulée six ans après la conclusion du bail, était abusive 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.315 du 5 février 2001 consid. 4b). 
6.5. Dans le cas d'espèce, l'appelante est locataire depuis 1996 de deux appar-
tements sis respectivement aux 7ème et 8ème étage de l'immeuble, ainsi que d'une 
pièce en attique, faisant l'objet d'un seul contrat. En 1997, une gérance légale a été 
instituée. A la suite de la faillite de la SA D______ en 2005, l'Office des faillites 
s'est vu confier la mission de vendre les biens de celle-ci. C'est ainsi que le couple 
A______ est devenu propriétaire de l'appartement de 5,5 pièces au 7ème étage le 8 
novembre 2010. Il ne ressort toutefois pas de la procédure à quelle date l'appelante 
a restitué le logement. Le 18 avril 2011, les intimés ont acquis l'appartement de 
6,5 pièces sis au 8ème étage. Quant à la pièce en attique, elle est demeurée 
propriété de la SA D______, EN LIQUIDATION. 
Lors de la sommation du 21 septembre 2011, les intimés ont sollicité le paiement 
de cinq mois d'arriérés de loyer et de charges, tant pour le logement que pour 
l'attique. Par ailleurs, les intimés se sont bien gardés devant les premiers juges 
d'indiquer que le loyer de 1'646 fr. 45 par mois auquel ils se référaient, 
concernaient les deux objets. Or, les intimés n'ont pas allégué, ni rendu vraisem-
blable, qu'ils seraient titulaires de la créance en paiement du loyer de l'attique, 
dont ils ne sont pas propriétaires. De plus, ils n'ont pas indiqué les millièmes de 
ces deux lots ni n'ont calculé la valeur respective de ces deux objets. Comme l'a 
relevé à juste titre le Tribunal des baux et loyers, il est impossible de déterminer le 
loyer correspondant à l'appartement litigieux. 
L'appelante se prévaut de la nullité, respectivement de l'inefficacité du congé, en 
se fondant sur la nullité du loyer. Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers 
juges, l'appelante ne commet pas d'abus de droit en se prévalant de la nullité dudit 


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loyer, compte tenu des circonstances spécifiques du cas d'espèce sus rappelées. En 
effet, la situation juridique s'est modifiée depuis respectivement les mois de 
novembre 2010 (acquisition de l'appartement par les époux A______) et avril 
2011, et l'appelante a saisi immédiatement la juridiction des baux et loyers d'une 
requête en constatation de l'inefficacité du congé, suite à la résiliation du bail du 
28 octobre 2011. Dans cette demande, elle a fait valoir que le loyer avait 
arbitrairement été fixé par les intimés, puisque celui-ci incluait le loyer de 
l'attique. Ainsi, l'invocation de la nullité du loyer n'a en l'occurrence pas pour seul 
but de faire échec à la procédure d'évacuation. 
Compte tenu de l'ensemble des éléments qui précèdent, l'état de fait ne peut pas 
être établi sans peine et la situation juridique n'est pas claire. 
En conséquence, le jugement entrepris sera annulé et la requête en cas clair sera 
déclarée irrecevable. 
7. 
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 17 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à 
prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 
L'appelante sera par conséquent déboutée de ses conclusions en condamnation des 
intimés aux frais et dépens. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 juin 2012 par R______ contre le jugement 
JTBL/505/2012 rendu le 22 mai 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/3500/2012-7-E. 
Déclare irrecevables les pièces 2 à 13 produites par R______, ainsi que les alléguées de 
faits s'y rapportant. 
Au fond : 
Annule le jugement. 
Statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la demande de R. L______ et P. L______ en cas clair du 31 janvier 
2012. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN, Madame 
Daniela CHIABUDINI, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 
loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 
constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 
que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 
recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
A priori, la valeur litigieuse des conclusions est inférieure à 15'000 fr. : cf. consid. 2.1