ge_gerichte · ACJC/951/2024 · 2024-07-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 juillet 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/461/2022 
ACJC/951/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 24 JUILLET 2024 
 
Entre 
Monsieur A______, p.a régie B______, ______ [GE], appelant contre un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 octobre 2023, représenté par C______ 
[services juridiques], ______ [GE], 
et 
Madame D______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par l’ASLOCA, rue 
du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/828/2023, communiqué aux parties par pli du 11 octobre 
2023, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé signifié le 21 décembre 2021 
pour le 30 juin 2022 à D______ par A______ concernant l’appartement de quatre pièces 
et demie situé au 4ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 
du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 10 novembre 2023 au greffe de la Cour de justice, 
A______ (ci-après également: le bailleur) forme appel contre ce jugement, dont il 
sollicite l’annulation. Cela fait, il conclut à la validité du congé notifié le 21 décembre 
2021, au refus d’une prolongation de bail et à l’évacuation de D______ de 
l’appartement. 
b. D______ (ci-après également: la locataire) conclut à la confirmation du jugement 
entrepris. 
c. Par réplique et duplique des 31 janvier et 1er mars 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions puis ont été avisées le 27 mars 2024, par le greffe de la Cour, de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants: 
a. D______, locataire, loue depuis 1993 à A______, bailleur, un appartement de quatre 
pièces et demie au 4ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. 
b. Un nouveau contrat a été conclu le 10 juin 2009 pour une durée initiale d’une année, 
du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, 
sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. 
c. Le loyer annuel a été fixé par le contrat à 11'304 fr. et les charges à 2'040 fr. par an. 
d. D______ a vécu dans l’appartement dans un premier temps avec son ex-mari. 
Depuis 15 ans, elle y vit avec son compagnon, E______. 


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e. Le 3 décembre 2021, une altercation a eu lieu entre E______, des voisins du 
deuxième étage et les époux F______/G______, habitant l’immeuble. 
F______ a déposé une plainte pénale à l’encontre de E______ pour voies de fait et 
injure et ce dernier des plaintes pénales contre F______ pour diffamation et contre 
l’épouse de celui-ci pour injure, toutes trois enregistrées sous n° de procédure 
P/2______/2021. 
Il ressort notamment des rapports de police figurant à la procédure pénale que E______ 
a reproché à des voisins d’avoir bloqué l’ascenseur. G______ s’était interposée et 
E______ lui avait demandé de « fermer sa bouche » en utilisant des termes grossiers. 
Cette dernière l’avait alors traité d’antisémite. F______ était ensuite allé frapper à la 
porte de E______. La situation s’était envenimée et F______ avait accusé E______ de 
l’avoir frappé au visage et de l’avoir insulté. 
Dans le cadre de la médiation que la police a tenté de mener, E______ avait dit que s’il 
avait insulté et frappé quelqu’un, il s’en excusait. Il avait toutefois farouchement nié 
avoir insulté et frappé qui que ce soit. Les policiers ont constaté une marque rouge sur le 
visage de F______ et ont pris une photo. 
H______, mari de la femme interpellée par E______ vers l’ascenseur, avait assisté au 
début de l’altercation mais n’avait pas entendu d’injure ni vu de coups échangés, 
précisant avoir quitté les lieux avant que la situation ne dégénère. 
Le soir-même de l’altercation, F______ s’est rendu à la clinique I______ pour faire 
établir un constat de lésions traumatiques, à savoir un hématome maxillofacial gauche, 
compatible avec le fait d’avoir reçu un coup de poing. 
Lors de leurs auditions, G______ et F______ ont tous deux déclaré n’avoir jamais vu 
E______ avant cette altercation. 
E______ a été reconnu coupable de voies de fait par ordonnance pénale du 25 janvier 
2022. Tandis qu’une décision de non-entrée en matière a été prononcée concernant 
l’infraction d’injure, il a formé opposition contre cette ordonnance, avant de la retirer, 
ce dont le Tribunal de police a pris acte par jugement du 16 avril 2023. 


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G______ a été condamnée pour injure par ordonnance pénale du 25 janvier 2022. Le 
même jour, une ordonnance de non-entrée en matière a été rendue relative à la plainte 
déposée par E______ contre F______. 
f. Le 10 décembre 2021, J______, habitant l’immeuble, a signalé à la régie qu’elle ne se 
sentait plus en sécurité en quittant son appartement, sachant qu’elle pouvait rencontrer 
E______. Elle a demandé d’agir pour l’expulser de l’immeuble et ajouté qu’un ancien 
locataire avait déjà quitté l’immeuble à cause du comportement de celui-ci. 
g. Par avis officiel du 21 décembre 2021, la régie a résilié le bail de la locataire pour le 
30 juin 2022, le congé étant motivé par l’altercation du 3 décembre 2021 et par 
différents incidents relayés à la régie. 
h. Par requête du 13 janvier 2022, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers du 19 mai 2022 puis portée devant le 
Tribunal le 16 juin 2022, la locataire a conclu, principalement, à l’annulation du congé 
et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans et à la possibilité 
de résilier le bail pendant la prolongation moyennant un préavis de 15 jours pour le 
15 ou la fin d’un mois. 
i. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 30 septembre 2022, le 
bailleur a conclu à la validité du congé, au refus d’une prolongation de bail et à 
l’évacuation de la locataire. 
j. Le 11 novembre 2022, la locataire a conclu à l’irrecevabilité de la demande 
reconventionnelle, subsidiairement au déboutement du bailleur de ses conclusions, au 
motif que le bailleur n’avait aucun intérêt actuel et concret à demander son évacuation. 
k. La locataire a produit devant le Tribunal des attestations de sept voisins confirmant 
entretenir de bons rapports avec elle et son compagnon E______, un certificat médical 
attestant de sa santé fragile et des conséquences néfastes d’un éventuel déménagement 
sur son état de santé, ainsi que des preuves de recherches de logement. 
Elle a déclaré au Tribunal qu’elle n’avait jamais rencontré de problème avec son 
voisinage depuis qu’elle avait emménagé une trentaine d’années auparavant. Son 
compagnon, qui vivait avec elle depuis une quinzaine d’années, n’avait pas non plus 


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rencontré de problème. La régie ne lui avait jamais envoyé, ni à elle, ni à celui-ci, un 
quelconque avertissement depuis qu’elle habitait l’immeuble. 
E______ a contesté avoir frappé F______ le 3 décembre 2021 tout en admettant l’avoir 
menacé avec son poing fermé. Devant les policiers, il n’avait pas reconnu avoir donné 
un coup mais il avait parlé au conditionnel pour apaiser la situation. Il entretenait de 
bons rapports de voisinage. Il était monté à une reprise chez K______, ancien locataire 
de l’immeuble, à cause du bruit répétitif qui émanait de son logement tous les vendredis 
et samedis soirs, voire les dimanches, en lui disant qu’il n’y aurait pas de prochaine fois 
dans ce sens qu’il ferait alors appel à la police. Sa compagne était quant à elle montée à 
plusieurs reprises pour les mêmes nuisances. 
J______, entendue comme témoin, habitant au premier étage de l’immeuble, a déclaré 
qu’elle avait appelé la police après que F______ lui avait indiqué qu’il avait reçu un 
coup, sans qu’elle n’ait vu E______ l’asséner. Ce dernier ne s’était jamais montré 
agressif envers elle mais elle ne se sentait pas totalement en sécurité lorsqu’elle le 
croisait. C’était psychologique dès lors qu’elle avait appris qu’il était capable de frapper 
des femmes, l’ayant entendu le dire à deux femmes avec qui il avait eu une altercation à 
l’entrée de l’immeuble. 
K______, entendu comme témoin, ayant habité l’immeuble dans un appartement de 
quatre pièces et demie avec son épouse et ses trois enfants, a déclaré qu’il avait quitté 
son appartement à fin décembre 2017 à cause de la taille dudit logement et de la peur 
engendrée à l’occasion d’un repas un vendredi soir entre amis avec des enfants qui 
faisaient du bruit après 22 heures. E______ était venu tambouriner à sa porte en lui 
disant d’arrêter le vacarme qui l’empêchait de dormir, tout en précisant que la prochaine 
fois, il le tuerait en lui montrant la cicatrice qu’il avait sur l’abdomen. Le témoin avait 
informé la régie de cet épisode. Il avait quitté l’appartement une année, voire une année 
et demie après cette altercation et avait vécu dans la terreur dans l’intervalle. 
H______, entendue comme témoin, habitant au 2ème étage de l’immeuble, a déclaré que 
son épouse avait reçu des menaces verbales de la part de E______ lors de l’altercation 
du 3 décembre 2021 lors de laquelle il avait crié sur sa femme en lui reprochant d’avoir 
maintenu la porte de l’ascenseur bloquée. Ce dernier avait dit qu’il était capable de 
battre un homme comme une femme. Depuis cet incident, ni lui-même ni son épouse 


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n’avait recroisé E______. Il n’avait pas vu donner le coup de poing que F______ se 
plaignait avoir reçu. 
l. Par mémoires de plaidoiries finales du 2 juin 2023, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
La locataire a produit une photo de l’abdomen de E______ pour démontrer qu’il n’avait 
aucune cicatrice contrairement aux déclarations de K______. 
m. Le 13 juin 2023, le bailleur a répliqué, à la suite de quoi, la cause a été gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 1.1 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est 
recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au 
moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance 
(art. 91 al. 1 CPC ; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure civile 2ème éd., 
2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse 
est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste 
nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail 
bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf 
exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin 
de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 
consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 
2017 consid. 1). 


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1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l’appartement, charges comprises, a été fixé par le 
contrat à 13'344 fr. 
En prenant en compte la durée de protection de trois ans et le montant du loyer, charges 
comprises, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (13'344 fr. x 3 ans = 
40'032 fr.). 
La voie de l’appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être 
jointe au dossier d’appel. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 
311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure 
civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. Le bailleur fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu que la résiliation 
ordinaire du bail n’était pas contraire à la bonne foi. A plusieurs reprises, mais en tous 
cas le 3 décembre 2021, E______ s’était montré violent et menaçant envers d’autres 
locataires et il faisait régner une atmosphère de peur dans l’immeuble concerné. Le 
bailleur devait, selon lui, préserver la sécurité dans son immeuble et protéger les 
locataires. 
2.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 
CO). Pour que le congé soit annulable, il n'est pas nécessaire que l'attitude de la partie 
qui résilie puisse être qualifiée d'abus manifeste de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. 
Toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui consacre une 
attitude déloyale, qui résulte d’une disproportion manifeste entre les intérêts en présence 
ou dont le motif est manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 958ss). 


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Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du 
locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne 
fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne 
de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (ACJC/1292/2008 du 
3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral 4A.322/2007 du 12 novembre 2007 
consid. 6; LACHAT, Commentaire romand, no 6 ad art. 271 CO). La notion de bonne foi 
ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (BARBEY, 
Commentaire du droit du bail, nos 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à un ensemble 
de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit 
ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes 
généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont 
pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer 
(BARBEY, op. cit., no 43b). 
Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt 
digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une 
attitude déloyale (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_247/2021 
du 4 mai 2022 consid. 3.1.2; LACHAT, op. cit., p. 959). La motivation du congé ne 
constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou 
complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la 
bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, op. cit., nos 290 et 319; Commentaire 
USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, 
qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul 
le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). 
Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO). 
S’agissant du soin à apporter aux locaux et des égards envers les voisins, le locataire 
répond non seulement de ses propres actes, mais également des actes des personnes 
avec lesquelles il vit, de ses employés, de ses clients et de tous autres auxiliaires, des 
animaux qu’il détient ainsi que des actes de ses sous-locataires (LACHAT, op. cit., 
p. 886). 


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La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en 
toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la 
prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail 
fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront 
mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). 
La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, 
les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail 
à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art. 271 CO). Si le motif du congé 
cesse d'exister par la suite, la résiliation n'en demeure pas moins valable (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 3.2.3). 
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa 
volonté de mettre un terme au contrat (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 142 III 91 
consid. 3.2.1; DB 2006 p. 42; LACHAT, Commentaire romand, no 12 ad art. 271 CO). 
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux 
règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un 
prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.411/2006 du 9 février 
2007 consid. 2.2). Toutefois, la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer 
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 
possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de 
démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve 
(ACJC/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, op. cit., no 202). 
2.2 En l’espèce, le motif du congé réside dans le comportement reproché au compagnon 
de la locataire du 3 décembre 2021. 
Les premiers juges ont retenu que E______ avait fait opposition à sa condamnation pour 
voies de fait par ordonnance pénale, l’affaire étant pendante devant le Tribunal de 
police. Quant à l’infraction d’injure à son encontre, une ordonnance de non-entrée en 
matière avait été rendue. 
G______ a été condamnée pour injure envers E______. 


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 Au vu de ce qui précède, le Tribunal a considéré que les circonstances de l’altercation 
n’étaient pas claires et que le déroulement de celle-ci était flou, des propos ayant été 
tenus de part et d’autre, dont certains avaient été probablement exagérés. 
De plus, personne n’avait été témoin de coup ni n’avait entendu d’injures échangées 
entre F______ et E______. 
Au vu des circonstances, les premiers juges ont retenu que le bailleur aurait dû contacter 
E______ afin d’entendre sa version des faits et le mettre en garde avant de résilier le 
bail. 
Le bailleur n’ayant pas formulé de reproche par le passé contre la locataire et son 
compagnon depuis 30 ans, respectivement 15 ans, il ne pouvait pas se fonder 
uniquement sur la version des faits de certains habitants de l’immeuble, contrairement à 
ce que soutient à tort le bailleur, ce qui est corroboré par le fait que sept autres voisins 
ont attesté n’avoir rencontré aucun problème avec eux. 
Le seul autre incident figurant à la procédure est la menace de mort qu’aurait proférée 
E______ à l’encontre de K______ en raison du bruit des enfants dans l’appartement de 
ce dernier après 22 heures. 
Si K______ a témoigné avoir été terrorisé puis avoir déménagé en raison de cet 
incident, il n’en demeure pas moins qu’il a quitté l’immeuble plus d’un an après cet 
événement, également pour le motif de la taille de son logement. Sa déclaration selon 
laquelle E______ lui aurait montré une cicatrice sur son abdomen pour l’intimider est 
sujette à caution, puisqu’à teneur de la photo, ce dernier n’en aurait pas. 
Enfin, tous les voisins entendus par le Tribunal ont confirmé ne pas avoir rencontré de 
problème avec la locataire ou son compagnon, hormis les deux épisodes susmentionnés. 
Bien que J______ ait déclaré ne pas se sentir en sécurité depuis l’altercation du 
3 décembre 2021, elle a confirmé n’avoir jamais eu de problème avec E______. Les 
époux F______/G______ ont par ailleurs déclaré à la police ne jamais avoir vu celui-ci 
avant cette altercation. H______ a déclaré au Tribunal ne pas l’avoir vu après celle-ci. 
Les faits de l’arrêt cité par le bailleur (ACJC/720/2020) à l’appui de son appel ne sont 
pas comparables au cas d’espèce, du fait que cette procédure avait établi des actes d'une 


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gravité certaine, à savoir l'existence d’insultes, d’un coup porté au visage, ainsi que des 
menaces au moyen d'une arme blanche. 
La Cour retiendra à l’instar du Tribunal que la procédure a établi que E______ n’a pas 
causé de problème à son voisinage, à l’exception de l’épisode du 3 décembre 2021, pour 
lequel il a été reconnu coupable de la seule infraction de voies de fait. 
Même s’il n’appartient ni au Tribunal ni à la Cour d’établir la culpabilité pénale du 
compagnon de la locataire, comme le soutient à raison le bailleur, il n’en demeure pas 
moins que le congé est inutilement rigoureux et n’est donc pas digne de protection. Le 
jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 
CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 10 novembre 2023 par A______ contre le 
jugement rendu le 10 octobre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/461/2022-15-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF;RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2