ge_gerichte · C/19989/2016 · 2018-05-28 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE ; SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE | CO.271; CC.942.al1; CC.656

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.05.2018 C/19989/2016

C/19989/2016
ACJC/650/2018
du 28.05.2018
sur JTBL/859/2017 ( OBL
)
, JUGE
Recours TF
déposé le 28.06.2018, rendu le 03.10.2018, DROIT CIVIL,
4A_385/2018
Descripteurs
:
RÉSILIATION ABUSIVE ; SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE
Normes
:
CO.271; CC.942.al1; CC.656
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/19989/2016
ACJC/650/2018
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 28 MAI 2018
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 septembre 2017, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
et
B______
, intimée, p.a. et représentée par [la régie immobilière] C______, ______, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2018.
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EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/859/2018
du 18 septembre 2017, expédié pour notification aux parties le 20 septembre 2017, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à A______ le 14 septembre 2016 pour le 31 mars 2017 s'agissant de l'appartement de cinq pièces au 8ème étage et le box n° 1______ au 1
er
sous-sol de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE] (ch. 1 du dispositif), octroyé à A______ une unique prolongation du bail de deux ans, soit jusqu'au 31 mars 2019 (ch. 2), autorisé A______ à restituer les locaux en tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
B. a.
Par acte expédié le 23 octobre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ appelle de ce jugement, dont il sollicite l'annulation, concluant préalablement à la suspension de la procédure jusqu'à droit jugé sur le recours en matière de droit public interjeté contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice du 17 janvier 2017 (procédure A/5______/2015) et, sur le fond, à l'annulation du congé qui lui avait été notifié le 14 septembre 2016 au sujet de l'appartement et du box qu'il occupait. Subsidiairement, il demande une prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars 2021.
b.
Dans sa réponse, B______ conclut à l'irrecevabilité de la demande de suspension, subsidiairement à son rejet. Sur le fond, elle demande la confirmation du jugement entrepris.
c.
Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.
d.
La duplique de B______ a été communiquée à A______ le 11 décembre 2017, date à laquelle les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.
e.
Par courrier expédié le 8 janvier 2018, A______ a fait parvenir à la Cour de nouvelles écritures, accompagnées de l'arrêt 6______/2017 du Tribunal fédéral du 23 novembre 2017 rejetant le recours interjeté contre la décision de la Chambre administrative du 17 janvier 2017. En raison du prononcé de cet arrêt, ses conclusions en suspension de la procédure n'avaient plus d'objet. L'appelant a persisté dans ses conclusions, reprenant essentiellement ses précédents arguments.
f.
Le 12 janvier 2018, B______ s'est opposée à la recevabilité de ces écritures, lesquelles étaient intervenues après que la cause a été gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
D______ a donné en location à A______ un appartement de cinq pièces au 8
ème
étage de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE], ainsi qu'un box n° 1______ au 1
er
sous-sol du même immeuble.
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an et quinze jours, du 16 mars 1989 au 31 mars 1990, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Les loyers annuels, charges non comprises, ont été fixés à 18'000 fr. pour l'appartement et, en dernier lieu, à 1'800 fr. pour le box.
b.
Le 21 novembre 2009, B______ est devenue propriétaire de l'immeuble sis aux 2______ et 3______, à ______ [GE].
c.
Le 25 mai 2012, E______ a acquis trente-deux actions de la société [B______], regroupées dans un certificat d'action n° 4______.
d.
Le 24 juillet 2012, les statuts de la bailleresse ont été modifiés, comportant désormais un nouvel art. ______, à teneur duquel "[l]a propriété d'un certificat d'action de la société conf[érait] à l'actionnaire le droit de louer une partie déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances de l'immeuble dont elle [était] propriétaire, selon le tableau de concordance". La bailleresse est ainsi devenue une société immobilière d'actionnaires-locataires (ci-après : SIAL).
e.
Dès le 31 août 2012, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).
f.
Au début de l'année 2014, la bailleresse a transféré, par acte notarié, à ses actionnaires-locataires la propriété des différents lots de PPE de l'immeuble correspondant à leurs certificats d'action.
g. g.a
Une demande d'autorisation d'aliéner les appartements concernés par ces actes de transferts a été refusée par décision du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (DALE) du 22 juillet 2015. En substance, le DALE a retenu que la cession des actions de la SIAL aurait dû faire l'objet de requêtes en autorisation d'aliéner en application de la LDTR, dont les conditions de délivrance n'étaient pas réalisées en l'espèce.
g.b
Cette décision a été confirmée par jugement du TAPI du 17 mai 2016, puis par arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice du 17 janvier 2017 (procédure A/5______/2015).
La Chambre administrative a retenu, à l'instar du TAPI, qu'il y avait eu tentatives de fraudes à la loi, visant l'aliénation d'appartements en se soustrayant à l'examen requis par l'art. 39 LDTR.
Les SIAL, à l'instar des coopératives de locataires, avaient été instituées à l'époque où la PPE n'existait pas encore en droit suisse. Cette forme de société s'était développée, spécialement en Suisse romande, après la seconde guerre mondiale et jusqu'en 1965, date d'introduction, dans le CC, du régime de la PPE. Après cette date, nombre d'immeubles avaient encore été construits et exploités sous cette forme. Selon une ancienne pratique, le DALE tolérait les liquidations de SIAL avec création d'un régime de PPE, sans les soumettre à l'autorisation de vente au regard de la LDTR, considérant que les détenteurs de certificats d'actions devenaient simplement "propriétaires en nom". Il était toutefois apparu récemment que l'application de cette pratique posait certains problèmes et que par diverses opérations juxtaposées, les exigences de la LDTR se trouvaient contournées.
En l'espèce, il était en effet évident que les opérations successives, soit le fait de céder les actions de la société propriétaire de l'immeuble à différents cessionnaires, pour immédiatement la transformer en SIAL et ensuite soumettre l'immeuble en cause au régime de la PPE, ceci pour finalement liquider la SIAL nouvellement créée et transférer aux actionnaires-locataires les lots de PPE correspondant à leur certificats d'actions, avaient été mises sur pied afin de pouvoir artificiellement bénéficier de cette ancienne pratique du DALE et ainsi se soustraire à l'art. 39 LDTR. Ces tentatives de fraudes n'étaient pas des cas isolés, comme le démontraient d'autres causes similaires, qui toutes concernaient des sociétés ayant le même administrateur président que B______.
g.c
Par arrêt 6______/2017 du 23 novembre 2017, le Tribunal fédéral a rejeté le recours interjeté contre cet arrêt.
h.
Dans l'intervalle, par avis du 14 septembre 2016, la bailleresse a résilié le bail de A______ pour le 31 mars 2017.
i.
Par courrier du 26 septembre 2016, B______ a informé le locataire que le contrat de bail avait été résilié en raison du besoin du propriétaire.
j.
A______ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par requête du 14 octobre 2016.
k.
Non conciliée le 22 novembre 2016, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 22 décembre 2016.
Le locataire a conclu à l'annulation de la résiliation et, à titre subsidiaire, à ce qu'une prolongation de bail de quatre ans lui soit accordée et à ce qu'il soit autorisé à se départir du contrat moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
l.
La bailleresse a conclu à la validation de la résiliation et à l'octroi d'une unique prolongation du bail d'un an, exposant que E______, le titulaire du certificat d'actions lié à l'appartement occupé par le locataire, souhaitait emménager dans celui-ci avec sa compagne.
m.
A______ a sollicité la suspension de la présente procédure jusqu'à droit jugé dans la procédure administrative A/5______/2015, ce à quoi la bailleresse s'est opposée.
n.
Par ordonnance du 20 mars 2017, le Tribunal a refusé la suspension de la procédure, considérant que l'issue de la procédure administrative n'avait pas d'influence sur la titularité du certificat d'actions portant sur l'appartement litigieux.
o.
E______, ainsi que son père, F______, ont été entendus à l'audience du Tribunal du 8 juin 2017. Ils ont confirmé que le premier, qui était né en 1988 et travaillait en tant que vendeur à G______, vivait chez ses parents et entendait s'installer dans l'appartement litigieux avec sa compagne. C'était dans ce but qu'il avait acheté le certificat d'actions, avec le soutien financier de son père, qui avait eu vent de cette opportunité. C'était F______ qui avait essentiellement suivi ce dossier.
D'après F______, le prix de vente de l'appartement avait été fixé aux alentours de 300'000 fr./400'000 fr. Un acompte de l'ordre de 30'000 fr./40'000 fr. avait déjà été versé. Selon E______, il avait engagé ses économies, à hauteur de 10'000 fr. Il ne se souvenait plus de ce qui avait été convenu par rapport au prix de vente. Sauf erreur de sa part, un acompte de 200'000 fr. avait déjà été versé.
E______ a en outre indiqué avoir compris qu'en raison de l'arrêt de la Chambre administrative du 17 janvier 2017, il n'était pas propriétaire de l'appartement et qu'il devrait s'acquitter d'un loyer s'il occupait celui-ci. Il n'avait pas la moindre idée du loyer qui lui serait réclamé, mais pensait toutefois qu'il aurait les moyens de l'assumer. Il n'avait par ailleurs pas encore visité l'appartement. Il n'avait pas fait d'autres recherches pour se loger.
F______ a indiqué qu'il connaissait le loyer payé actuellement par A______, mais que rien n'avait encore été convenu pour celui que son fils paierait. Il était propriétaire d'un appartement en sus de la maison que la famille occupait actuellement, mais il entendait vendre cette dernière et reprendre ledit appartement, actuellement loué.
p.
Dans leurs écritures de plaidoiries, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
Le locataire a notamment considéré que les certificats d'actions de la SIAL avaient été attribués moyennant une fraude à la loi, de sorte que la bailleresse n'avait aucun intérêt digne de protection. Au demeurant, le besoin propre de E______ n'avait pas été démontré.
D.
Dans le jugement litigieux, le Tribunal a retenu que B______ avait un intérêt digne de protection, dans la mesure où elle entendait louer à son actionnaire l'appartement litigieux.
La procédure administrative concernait une fraude à la loi dans l'aliénation projetée de la propriété des appartements. La titularité des certificats d'actions n'était toutefois pas remise en cause par cette procédure. La volonté de E______ d'occuper l'appartement litigieux, en lien avec laquelle il avait acquis son certificat d'actions, avait en outre été confirmée par l'audition de celui-ci et celle de son père. Si le locataire disposait certes également d'un intérêt réel à la reconduction de son bail, la résiliation du bail par la bailleresse pour les raisons prises en considération ci-dessus ne consacrait néanmoins pas une disproportion grossière des intérêts en présence. Le congé n'avait pas été exercé contrairement aux règles de la bonne foi, de sorte qu'il devait être déclaré valable.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 18'000 fr. La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ouverte.
1.2
Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).
1.3
Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC).
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit
(art. 310 CPC).
2. 2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
Les faits immédiatement connus du juge, notamment parce qu'ils ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en considération, même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante, dès lors qu'il s'agit de faits notoires (arrêt du Tribunal fédéral
5A_610/2016
du 3 mai 2017 consid. 3.1 et les réf.). Le Tribunal fédéral tient ainsi également compte d'arrêts qu'il prononce dans le cadre d'une procédure entre les mêmes parties nonobstant le fait qu'ils aient été rendus postérieurement à l'arrêt cantonal, objet de la procédure de recours pendante devant lui (cf. arrêt du Tribunal fédéral
5A_610/2016
du 3 mai 2017 consid. 3.2).
2.2
En l'espèce, dès lors qu'en cas de recours devant le Tribunal fédéral, ce dernier pourrait tenir compte de son arrêt 6______/2017 du 23 novembre 2017 opposant les mêmes parties, il se justifie, par économie de procédure, de prendre en considération cette décision déjà au stade de l'appel. Celle-ci peut par ailleurs être considérée comme notoire dans la mesure où elle est publiée sur le site officiel du Tribunal fédéral. Sa prise en compte, ainsi que celle des écritures l'accompagnant, ne sont au demeurant pertinentes que pour juger de la requête en suspension de la procédure. Elles ne sont en revanche pas susceptibles de modifier l'issue du litige, ainsi qu'il le sera exposé ci-après.
3.
La procédure administrative (A/5______/2015) ayant pris définitivement fin avec le prononcé de l'arrêt du Tribunal fédéral 6______/2017 du 23 novembre 2017, la demande en suspension de la présente cause dans l'attente de son issue est devenue sans objet, ce que l'appelant admet.
4.
L'appelant soutient que le congé serait abusif, dès lors que E______ n'était jamais devenu propriétaire du certificat d'actions n° 4______. Par ailleurs, la bailleresse n'avait aucun intérêt digne de protection puisque la constitution d'une SIAL avait pour seul but de transférer la propriété de l'appartement litigieux en contournant la LDTR. Son attitude était déloyale et illicite. Enfin, le congé consacrait une disproportion manifeste des intérêts en présence, E______ n'ayant en réalité aucune volonté ou intérêt à devenir locataire de l'appartement litigieux.
4
.1
Lorsque le bail est de durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF
140 III 496
consid. 4.1;
138 III 59
consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF
136 III 190
consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation (ATF
142 III 91
consid. 3.2.2 et 3.2.3;
140 III 496
consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral
4A_293/2016
du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3;
4A_475/2015
du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3;
ATF
120 II 105
consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en faveur de ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral
4A_198/2016
du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5;
4A_18/2016
du 26 août 2016 consid. 3.3
et 4).
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 et 271a CO).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit, à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO. Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC. Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (arrêt du Tribunal fédéral
4A_19/2016
du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin. Pour statuer sur la validité d'un congé, il faut examiner l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral
4A_19/2016
du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur et si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral
4A_19/2016
du 2 mai 2017 consid. 2.2).
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation. Pour en juger, le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée (arrêt du Tribunal fédéral
4A_198/2016
du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1).
La question de savoir si une société anonyme propriétaire d'un immeuble peut se prévaloir du besoin de son actionnaire unique pour mettre fin à un contrat de bail n'a pas été tranchée de manière univoque par la jurisprudence et fait l'objet de controverses en doctrine. Dans l'arrêt ATF
132 III 737
, le Tribunal fédéral a exposé les avis doctrinaux divergents quant à la prise en compte ou non du besoin propre d'un actionnaire d'une société bailleresse, et rappelé qu'il avait laissé la question ouverte. Pour certains auteurs, un tel congé (motivé par la volonté de loger un actionnaire) ne devrait être annulé que dans les cas de disproportion manifeste des intérêts en présence, de comportement déloyal de la société, ou d'absence totale d'intérêt digne de protection de celle-ci (SVIT-Kommentar, n. 32 ad art. 271 CO; Chappuis, Droit du bail 19/2007 p. 36;
ACJC/968/2012
).
Enfin, la partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral
4A_472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral
4C_443/2006
du 5 avril 2007, consid. 4.1.2; ATF
120 II 105
consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral
4A_472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1).
4.1.1
L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).
Le Registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 CC). L'inscription à ce registre est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (art. 656 al. 1 CC). Le registre foncier n'opère d'inscription au registre que sur réquisition (art. 46 al. 1 ORF). En cas de vente, cette réquisition est déposée par le vendeur (art. 83 al. 2 let. c et 84 al. 1 ORF) ou par le notaire qui a reçu les actes (art. 963 al. 3 CC et 158 al. 1 LaCC). Lorsqu'une telle réquisition d'inscription parvient au registre foncier, elle est portée au journal (art. 81 al. 1 let. a ORF). Lors de son traitement, le Registre foncier vérifie que les conditions légales d'une inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1 ORF). Il vérifie notamment que les autorisations nécessaires ont été produites (art. 83 al. 2 let. i ORF). L'admission de la réquisition se fait par l'inscription au grand livre (art. 89 al. 1 ORF). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne sont pas remplies, le Registre foncier rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF).
4.2
En l'espèce, l'intimée a motivé le congé notifié au locataire en septembre 2016 par le besoin de son actionnaire, détenteur du certificat d'actions n° 4______ lui donnant droit, d'après les statuts de la société, à la location de l'appartement litigieux. Ce dernier a affirmé souhaiter quitter la villa de ses parents pour emménager avec sa compagne dans ce logement.
Il ressort de la procédure que la réelle et commune intention de la bailleresse et de son actionnaire était de transférer la propriété de l'appartement de la première au second. La succession rapide des différentes opérations (cession des actions de la bailleresse à différents cessionnaires; transformation immédiate de la bailleresse en SIAL; soumission de l'immeuble en cause au régime de la PPE; liquidation de la SIAL nouvellement créée et transfert aux actionnaires-locataires des lots de PPE correspondant à leur certificats d'actions) fait en effet apparaître un montage mis sur pied dès l'origine en vue de transférer la propriété des immeubles sans requérir l'autorisation visée à l'art. 39 LDTR.
Aux termes de la procédure administrative A/5______/2015, les conditions de cette autorisation ne sont pas remplies, de sorte que l'inscription au registre foncier ne peut avoir lieu, ce qui empêche le transfert de la propriété des appartements aux actionnaires de la bailleresse. La question de savoir si, comme l'allègue l'appelant, la vente du certificat d'actions à E______ doit être considérée comme nulle du fait qu'elle s'inscrit dans un ensemble d'opérations destinées à contourner la loi peut rester indécise pour les motifs qui suivent.
Au cours de la présente procédure, la bailleresse a soutenu qu'elle entendait subsister en tant que SIAL pour donner en location les appartements à ses actionnaires. Le congé a néanmoins été notifié au locataire alors que la procédure administrative était pendante devant la Chambre administrative et que la bailleresse avait donc encore l'intention de faire procéder à sa liquidation pour transférer la propriété de ses appartements à ses actionnaires. L'intimée n'a en outre donné aucune raison plausible pour justifier le choix de sa constitution en SIAL, autre que celle de pouvoir bénéficier de la tolérance dont le DALE avait fait preuve par le passé pour transférer ladite propriété sans autorisation LDTR.
Au demeurant, les propos contradictoires et imprécis de E______ et de son père sur le prix de vente convenu, l'acompte déjà versé et l'éventuel loyer qui lui serait réclamé rendent les accords entre la bailleresse et l'actionnaire opaques. F______ a à cet égard avancé un prix de vente entre 300'000 fr. et 400'000 fr. et un acompte payé de l'ordre de 30'000 fr. à 40'000 fr., alors que son fils a dit ne plus se souvenir du prix de vente et avoir déjà payé une somme de 200'000 fr. Or, il apparaît peu crédible que l'acheteur d'un appartement, dont le transfert de propriété a déjà fait l'objet d'un acte notarié, ne se souvienne plus du prix précis convenu et de l'acompte déjà versé. En outre, ni F______, ni E______ n'ont été à même d'indiquer le loyer que la bailleresse réclamerait au second en tant que locataire. Ces éléments laissent fortement supposer que la bailleresse n'a jamais sérieusement discuté avec son actionnaire de la possibilité de lui louer l'appartement pour le cas où sa vente ne pourrait avoir lieu. Elle ne semble ainsi n'avoir jamais véritablement envisagé de continuer à subsister en tant que SIAL pour louer le logement litigieux à E______.
Par ailleurs, bien que E______ ait confirmé sa volonté d'occuper le logement litigieux même en tant que locataire, cette intention paraît douteuse, dans la mesure où il démontre peu d'intérêt pour l'appartement en question, qu'il n'a jamais visité, et où il ne semble pas chercher sérieusement à quitter la villa familiale, puisqu'il a admis n'avoir effectué aucune autre recherche pour s'installer avec sa compagne.
Dans ces circonstances, le besoin de l'actionnaire invoqué n'apparaît pas réel. Le congé, qui ne repose ainsi sur aucun motif sérieux, contrevient aux règles de la bonne foi, ce qui justifie son annulation.
Le jugement entrepris sera donc annulé et modifié dans ce sens.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 octobre 2017 par A______ contre le jugement
JTBL/859/2017
rendu le 18 septembre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19989/2016-6.
Au fond :
Annule le jugement attaqué.
Cela fait et, statuant à nouveau
:
Annule le congé du 14 septembre 2016 notifié pour le 31 mars 2017 par B______ à A______, portant sur l'appartement de cinq pièces au 8
ème
étage et le box n° 1______ au 1
er
sous-sol de l'immeuble sis 2______, à ______ [GE].
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.1.