ge_gerichte · ACJC/285/2017 · 2016-06-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.03.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1052/2015 
ACJC/285/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 13 MARS 2017 
 
Entre 
Monsieur A______ et B______, p.a. C______, sise ______ Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2016, comparant tous deux 
par Me Maud VOLPER, avocate, place des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 
1211 Genève 3, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, 
et 
Monsieur D______ et Madame E______, domiciliés F______ Genève, intimés, 
comparant tous deux par Me Vincent SPIRA, avocat, place Longemalle 1, 1204 
Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 24 juin 2016, expédié pour notification aux parties le 19 juillet 
2016, le Tribunal des baux et loyers a annulé les congés notifiés par B______ et 
A______ à D______ et E______, par avis officiels du 23 décembre 2014 pour le 
30 juin 2015, portant sur l'appartement de 5 pièces n° 12 situé au 1er étage de 
l'immeuble sis F______, ainsi que sur les deux parkings n° 114 et 117 situés au 
1er sous-sol du même immeuble (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, le Tribunal a acquis la conviction que le motif invoqué par 
B______ et A______ à l'appui des résiliations des baux de D______ et E______, 
soit le besoin de loger les époux G______ dans l'appartement considéré, n'était 
qu'un prétexte. Il était en effet ressorti de l'instruction de la cause que le motif réel 
des congés résidait dans l'incident survenu le 3 juillet 2013 entre les locataires et 
H______ et dans le désir des bailleurs de mettre fin aux relations contractuelles 
les liant à D______ et E______ qui ne s'étaient pas montrés dignes de la faveur 
qui leur avait été accordée par la famille H______. 
B. 
a. Par acte expédié le 7 septembre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils 
concluent, principalement, à ce que les congés soient déclarés valables et à ce 
qu'une unique prolongation de bail d'une année, échéant le 30 juin 2016, soit 
accordée à D______ et E______. 
 
Ils font valoir une violation du droit ensuite d'une application erronée de 
l'art. 271 CO par les premiers juges. Ils estiment que l'instruction du dossier a 
rendu plus que vraisemblable la réalité du motif des congés, à savoir le souhait du 
propriétaire majoritaire de mettre le logement à disposition d'une proche, soit la 
belle-sœur de son fils, motif qui ne saurait être considéré comme contraire aux 
règles de la bonne foi. 
 
Ils estiment également que les premiers juges ne peuvent être suivis quant à leur 
conviction que le réel motif de la résiliation du bail des époux D______ et 
E______ réside dans l'incident qui s'est produit en date du 3 juillet 2013, d'une 
part, en raison du temps écoulé entre ledit incident et la résiliation du bail et, 
d'autre part, du fait que le ressenti de I______ à l'égard des filles de son ami, feu 
J______, ne provient que de l'attitude de ces dernières qui n'ont pas respecté le 
caractère provisoire de la location des appartements sis au F______ en ne les 
restituant pas une fois la construction de leur logement à K______ terminée et non 
de l'incident susmentionné. 
 
En sus, A______ et B______ font grief au Tribunal d'avoir versé dans l'arbitraire 
en retenant tout d'abord que l'incident du 3 juillet 2013 était le réel motif des 


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résiliations et deuxièmement, en accordant une plus grande force probante aux 
témoignages de L______ et M______. 
 
Sur la question de la prolongation du bail, A______ et B______ indiquent que 
D______ et E______ n'ont entrepris aucune recherche de logement, qu'ils sont 
propriétaires d'un appartement de 6 pièces à Genève, dont ils n'ont d'ailleurs pas 
résilié le contrat de bail des locataires qui l'occupent et qu'une longue 
prolongation du bail ne se justifie pas au regard de la situation personnelle, 
familiale ou financière des locataires, rappelant la jurisprudence de la Cour de 
céans selon laquelle en cas de situation financière favorable des locataires, 
l'argument de la pénurie de logement n'est pas pertinent. 
 
b. Dans leur mémoire-réponse du 12 octobre 2016, D______ et E______ ont 
conclu, 
principalement, 
à 
la 
confirmation 
du 
jugement 
querellé 
et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans à compter du 
1er juillet 2016. 
 
Selon eux, le peu d'empressement des bailleurs à énoncer le motif des congés, 
l'absence d'accord entre les parties sur le caractère provisoire du bail, la 
chronologie des événements et la dissimulation volontaire de l'emménagement de 
la famille G______ dans un nouveau logement non loin de l'appartement litigieux 
depuis le 1er novembre 2015, démontrent que le besoin de loger les époux 
G______ n'est qu'un prétexte pour cacher le motif réel des résiliations qui réside 
dans l'incident du 3 juillet 2013. 
 
Par ailleurs, D______ et E______ estiment que les faits ont été soigneusement 
établis par le Tribunal et que l'appréciation des preuves ne souffre d'aucune 
critique. 
 
S'agissant de la prolongation du bail, ils font valoir qu'au vu notamment du 
courrier des bailleurs du 13 juin 2013, ils pensaient légitimement disposer d'un 
bail d'au moins dix ans, qu'avec leurs deux enfants de 2 et 5 ans, ils sont 
particulièrement attachés au quartier et à leurs voisins avec qui ils entretiennent de 
très bonnes relations, que l'un des enfants fréquente une école située à N______ et 
que les deux enfants pratiquent également des activités extrascolaires dans le 
quartier, qu'enfin, l'appartement dont ils sont propriétaires à O______ est 
actuellement loué à une mère de famille avec deux enfants scolarisés dans le 
quartier, de sorte qu'il leur est impossible de prévoir avec certitude le moment où 
ils pourront le récupérer. D______ et E______ relèvent encore qu'aucun intérêt 
valable des bailleurs ne peut leur être opposé, les époux G______ ayant trouvé un 
logement et que même si la Cour parvenait à la conclusion qu'ils avaient besoin du 
logement litigieux, ce besoin pourrait être satisfait d'une autre manière, vu le 
nombre important d'immeubles locatifs dont I______ est propriétaire, en son nom 
ou par l'intermédiaire de sociétés. 


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c. Les parties ont été informées le 11 novembre 2016 de ce que la cause était 
gardée à juger, les appelants n'ayant pas fait usage de leur droit de répliquer. 
C. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
 
a. En date du 13 juin 2013, A______ et B______ ont conclu un contrat de bail à 
loyer avec D______ et E______ portant sur un appartement de 5 pièces n° 12 
situé au 1er étage de l'immeuble sis F______. 
 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 21'036 fr., correspondant au 
loyer maximum autorisé par le Conseil d'Etat lors de la conclusion du bail. La 
durée du contrôle de l'Etat était de dix ans dès l'année 2013. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, soit du 1er juillet 2013 au 
30 juin 2014, renouvelable ensuite tacitement d'année en année mais prenant fin 
en tout état le 30 juin 2023 au plus tard, sans reconduction possible au-delà de 
cette date. En application de l'art. 1er des Règles et usages locatifs du canton de 
Genève applicables aux immeubles soumis à la LGL ou la LGZD, faisant partie 
intégrante du contrat de bail, les bailleurs s'engageaient d'ores et déjà à renouveler 
le bail pour deux périodes d'une année. Le préavis de résiliation était de trois 
mois. 
 
A______ et B______ ont également conclu deux autres contrats de bail à loyer 
avec D______ et E______ portant sur les places de stationnement n° 114 et 117 
situées au 1er sous-sol de l'immeuble susmentionné. Le loyer mensuel a été fixé à 
200 fr. pour chacun des emplacements de stationnement. 
 
b. Les contrats de bail à loyer précités ont été conclus dans un contexte de 
relations amicales entre I______, associé-gérant de B______ et J______, père de 
E______. 
 
En raison de la longue amitié existant entre J______ et I______, ce dernier a 
attribué les deux appartements situés au 1er étage de l'immeuble susmentionné à 
E______ et P______, filles de J______. 
 
c. E______ et P______ ont ultérieurement toutes deux acquis un appartement 
dans le même immeuble sis chemin de K______ à O______. 
 
d. Dès les premières discussions relatives à la location de l'appartement situé 
F______, I______ avait été informé que E______ avait signé une promesse 
d'achat-vente en mars 2012 pour l'appartement précité, alors en construction, que 
la date de la fin des travaux était encore inconnue et que, partant, E______ ne 
savait pas encore à quelle date elle pourrait s'y installer. 
 
e. Sur demande de I______, D______ et E______ se sont engagés, par courrier du 
13 juin 2013, dont un premier projet avait été soumis au bailleur le 8 avril 2013, 


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"à accepter les augmentations de loyer qui seraient requises dans l'avenir, cas 
échéant à libérer l'appartement dans les meilleurs délais" et à le "tenir dûment 
informé s'agissant de [leur] appartement de O______ (actuellement en 
construction), dès [qu'ils pourraient] projeter d'y emménager, cas échéant dès 
[qu'ils seraient] en mesure de le mettre en location". 
 
f. Par courriel du 3 juillet 2013, H______, épouse de I______, a fait part à 
E______ de l'incident survenu le jour-même avec D______, qui s'était montré 
désagréable lorsqu'elle s'était rendue à l'improviste dans leur appartement pour 
procéder avec un architecte à une visite de contrôle des sanitaires. Dans la mesure 
où ce n'était pas la première fois qu'il se montrait discourtois envers des 
collaborateurs de la régie et le concierge de l'immeuble, elle considérait que "cela 
ne [commençait] pas très bien et [laissait] mal augurer pour l'avenir". Elle a saisi 
l'occasion de rappeler à E______ ainsi qu'à son époux qu'ils avaient bénéficié 
d'une faveur en se voyant octroyer un appartement "dans cet immeuble convoité 
par tant de jeunes couples de [leurs] amis, alors [qu'eux-mêmes étaient] 
propriétaires d'un appartement en cours de construction", et a fini par suggérer 
qu'une fois leur appartement terminé, ils devraient s'y installer. 
 
g. E______ a présenté ses excuses pour l'incident précité à H______ par courriel 
du 5 juillet 2013, expliquant que son mari se trouvait en retard pour se rendre à 
son travail et qu'il s'agissait d'un malentendu. 
 
h. H______ lui a répondu qu'elle avait été très mal reçue par D______ qui s'était 
montré arrogant à son endroit et a conclu son courriel en exprimant son souhait de 
ne pas avoir à regretter de lui avoir attribué l'appartement litigieux plutôt qu'à un 
couple d'amis très proches de son fils Q______, qui souhaitait vivement s'y 
installer avec ses enfants. 
 
i. A la fin du printemps 2014, alors atteint d'un cancer, J______ a entrepris des 
démarches afin de permettre à son épouse, R______, d'acquérir un appartement 
dans lequel elle pourrait s'établir après son décès. Dans ce contexte, en date du 
4 juin 2014, Q______, fils de I______, a adressé un courrier électronique à 
L______, fils de J______ et frère de E______, contenant les plans de trois 
appartements susceptibles de convenir à sa mère. I______ devait ensuite faire 
visiter personnellement à J______ l'appartement choisi le lendemain ou le 
surlendemain. 
 
j. Par courriel du 2 juillet 2014, Q______ a transmis à L______ plusieurs 
documents ainsi que le prix d'un appartement qui avait fait l'objet d'une discussion 
entre leurs pères respectifs. Le lendemain, sur demande de L______, Q______ lui 
a également transmis le plan de vente de l'appartement approuvé par l'Office 
cantonal du logement et une estimation du montant des charges mensuelles selon 
le budget prévisionnel établi par la régie. 


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k. Bien qu'un crédit hypothécaire avait été contracté par les époux R______ et 
J______ pour financer l'acquisition de l'appartement, la transaction immobilière 
n'a jamais été menée à terme. 
 
l. Une fois la construction de l'appartement sis chemin de K______ à O______ 
terminée, E______ l'a mis en location et a conclu un contrat de bail à loyer en date 
du 7 août 2014, contrat prévu pour une durée initiale de deux ans, soit du 1er août 
2014 au 31 juillet 2016, renouvelable ultérieurement d'année en année. 
 
m. J______ est décédé en date du ______ 2014. 
 
n. Par avis officiels du 23 décembre 2014, A______ et B______ ont résilié les 
contrats de bail portant sur l'appartement de 5 pièces n° 12 au 1er étage et sur les 
deux places de stationnement n° 114 et 117 au 1er sous-sol de l'immeuble sis 
F______, pour le 30 juin 2015. 
 
o. Aucun motif de congé n'a alors été communiqué aux locataires. 
 
p. E______ a demandé la motivation du congé par courrier du 9 janvier 2015. Elle 
a reçu une réponse par courrier du 21 janvier 2015, lui indiquant que les congés 
étaient motivés par le besoin personnel du propriétaire pour l'un de ses proches. 
 
Cette motivation a été complétée par courrier du conseil des bailleurs en date du 
20 mars 2015, précisant que les proches dont il était question étaient S______ et 
T______, respectivement beau-frère et belle-sœur de Q______. 
 
q. D______ et E______ ont contesté en temps utile les congés par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, la conciliation s'étant 
soldée par un échec en date du 24 mars 2016. 
 
r. D______ et E______ ont porté les causes devant le Tribunal le 8 mai 2015, 
concluant à l'annulation des congés, subsidiairement, à la prolongation des baux 
pour une durée de quatre ans à compter du 30 juin 2015, soutenant que le motif 
invoqué par les bailleurs n'était qu'un prétexte et qu'en réalité, les baux avaient été 
résiliés en guise de représailles à l'incident survenu en date du 3 juillet 2013. 
 
s. Les trois causes ont été jointes en date du 20 mai 2015 sous le numéro 
C/1052/2015. 
 
t. A______ et B______ ont répondu en date du 22 juin 2015, concluant à la 
validation des résiliations susmentionnées et à ce qu'une unique prolongation de 
bail d'une année soit accordée aux locataires. 
 
u. Interrogés par le Tribunal, D______ et E______ ont déclaré avoir des revenus 
mensuels à hauteur d'environ 15'000 fr. brut. Cette dernière a également exposé 
que l'appartement dont ils étaient propriétaires au chemin de K______ avait été 


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acquis alors que son père, malade, souhaitait la mettre à l'abri, ainsi que sa sœur, 
en cas de problème. Elle a ajouté avoir pris contact avec I______ alors que la 
promesse d'achat-vente pour l'appartement précité avait déjà été signée, ce dont ce 
dernier avait été informé, et qu'elle-même et son époux n'avaient pas encore prévu 
d'emménager dans ledit logement. En tous les cas, leur installation au F______ 
n'avait jamais revêtu un caractère provisoire. 
 
Malgré l'incident du 3 juillet 2013 qui avait suscité l'énervement de H______, la 
situation ne s'était pas détériorée au point d'envisager de s'établir à K______. Les 
choses s'étaient dégradées lorsque E______ avait appris, au cours de l'été 2014, 
que I______ refusait de vendre un appartement à sa mère, R______, tant qu'elle-
même ne quitterait pas l'appartement de F______. E______ avait alors appelé 
I______ pour avoir des éclaircissements sur le lien opéré par lui entre ces deux 
sujets. Ce dernier lui avait alors répondu que ce n'était pas du chantage, mais que 
la seule personne en qui il avait confiance dans la famille était son père J______. 
Lors de cette entretien, E______ l'avait informé qu'elle envisageait de louer son 
appartement situé au chemin de K______ bien qu'aucun contrat de bail à loyer 
n'avait alors été conclu. I______ lui avait alors répondu que c'était une bêtise car 
après avoir loué un appartement, on ne pouvait jamais le récupérer. Il lui avait 
également précisé qu'il voulait connaître la date de son départ de l'appartement de 
F______, indépendamment de la mise en location du logement de K______, afin 
de pouvoir finaliser la vente de l'appartement à ses parents. E______ lui a fait part 
de son accord pour discuter de son départ au retour de I______ à Genève aux 
alentours du 10 août 2014. Toutefois, cette discussion n'a jamais eu lieu en raison 
du décès de J______ le ______ 2014. Par la suite, I______ n'est jamais revenu sur 
le sujet, mais a finalement refusé de vendre un appartement à R______ sans même 
avoir tenté de trouver une solution quant au départ de E______ de l'appartement 
litigieux. 
 
I______ a également été interrogé par le Tribunal. Il a déclaré être propriétaire des 
deux tiers des appartements de l'immeuble sis F______, en son nom ou par le 
biais de diverses sociétés. Selon lui, l'immeuble situé au F______ pourrait presque 
être considéré comme luxueux et était l'un des plus beaux de son parc immobilier. 
De son point de vue, la location de l'appartement litigieux à E______ et D______ 
avait toujours revêtu un caractère provisoire en attendant la fin de la construction 
de l'appartement situé à K______ et il n'avait jamais été question que celui-ci soit 
mis en location. 
 
I______ a également déclaré que le congé avait été donné car l'appartement 
figurait parmi l'un des moins chers de l'immeuble, car les locataires étaient 
propriétaires d'un autre bien immobilier et enfin, parce que ceux-ci étaient parents 
de deux enfants alors que la sœur de la locataire, P______ et son époux en avaient 
trois. L'incident du 3 juillet 2013 ne constituait pas le motif de la résiliation, bien 


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que celui-ci l'avait tout de même surpris, car la lettre d'excuses de E______ avait 
clos le sujet tant pour lui que pour son épouse. 
 
Sur son refus de vendre un appartement à R______, il a expliqué avoir fait visiter 
le logement à J______, ce contre la volonté de l'épouse de celui-ci qui ne voulait 
pas l'acquérir, précisant encore qu'il l'aurait effectivement vendu à son ami 
d'enfance, à qui il n'aurait rien refusé, mais non à l'épouse de celui-ci. Ensuite du 
décès de son mari, cette dernière l'avait contacté pour finaliser la vente de 
l'appartement mais il avait refusé, lui proposant en échange de le lui louer pour 
une période de cinq à dix ans, ce qu'elle n'avait pas accepté. A cette occasion, il 
lui avait demandé ce qu'il en était du départ de ses filles à K______ et elle lui 
avait répondu que ce départ n'était pas d'actualité. 
 
v. Six témoins ont été entendus par le Tribunal lors des audiences des 9 octobre 
2015 et 29 janvier 2016. 
 
T______ a déclaré qu'après son retour du ______, en 2012, son époux et elle-
même s'étaient retrouvés dans une situation "épouvantable", raison pour laquelle 
elle s'était adressée à sa sœur et son beau-frère, Q______, qui en avait lui-même 
parlé à son père I______, pour qu'ils lui trouvent un appartement. Malgré son 
salaire de 2'000 fr. par mois et l'absence de revenu de son mari, elle souhaitait un 
appartement spacieux pour fonder une famille et recevoir également des parents 
du ______. Avant le départ de la famille G______ pour l'Afrique, Q______ lui 
avait parlé de la possibilité de louer un appartement dans l'immeuble sis F______ 
pour lequel le rapport qualité-prix était imbattable. A son retour, elle a indiqué à la 
famille H______ qu'elle recherchait un grand appartement à bas prix et qu'elle 
voulait spécifiquement l'appartement occupé par E______ et D______ car il était 
suffisamment spacieux, bien qu'elle ne l'ait vu que sur plan. Q______ lui avait 
bien proposé d'autres appartements mais pour diverses raisons, ceux-ci n'avaient 
pas convenu. Q______ lui avait dit que le seul grand appartement à bas prix était 
celui de E______ et D______, qu'il n'était pas libre mais pourrait se libérer vu la 
situation dans laquelle elle se trouvait. Cette discussion s'est tenue à la fin de 
l'année 2014. 
 
Q______ a expliqué qu'avant le départ des époux G______ pour l'Afrique, il leur 
avait offert la possibilité de louer un appartement à un prix modéré sis F______ 
afin de les dissuader de partir, sans succès toutefois. A l'automne 2014, T______ 
avait finalement parlé à sa sœur de sa situation difficile et confirmé son vœu 
d'obtenir l'appartement de ses rêves qui lui avait été promis en 2012. Le choix 
s'était alors porté sur l'appartement litigieux qui était le moins cher de l'immeuble. 
 
Il avait été informé par son père que la location à E______ et D______ n'était que 
provisoire et qu'après le départ des précités, il pourrait y loger les époux G______. 


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Concernant l'incident du 3 juillet 2013, il en avait eu connaissance car il avait reçu 
les copies des courriels échangés en sa qualité de gérant du parc immobilier, mais 
n'y avait accordé aucune importance. 
 
Quelques semaines avant le décès de J______, il avait informé L______ que son 
père s'estimait trompé par ses deux sœurs et que celles-ci devraient honorer leur 
promesse de quitter les appartements sis F______ avant d'envisager la vente d'un 
appartement à leur mère. 
 
L______ a déclaré avoir eu plusieurs échanges tant avec Q______ que I______ 
s'agissant de E______, sans jamais que P______ ne soit concernée. L'incident du 
3 juillet 2013 lui avait été relaté par I______ lui-même, qui lui avait indiqué que 
son épouse était très fâchée et qu'il souhaitait donc que E______ et sa famille 
quittent l'appartement dans un délai de deux ans, précisant qu'il souhaitait qu'ils 
partent dès que l'appartement sis chemin de K______ serait disponible. 
 
Au début de l'été 2014, I______ avait pris contact avec lui au sujet de la vente de 
l'appartement à sa mère, lui spécifiant que cette vente n'aurait pas lieu sans le 
départ de E______ de l'appartement litigieux et qu'au vu de la santé de son père, 
c'était à lui de faire le nécessaire pour obtenir ce départ. Un projet d'acte de vente 
de l'appartement avait déjà été rédigé par le notaire de I______, il ne manquait 
plus que la question du choix de la place de stationnement pour finaliser la vente. 
Rendez-vous devait d'ailleurs être pris chez le notaire au retour de I______ à 
Genève. Deux semaines après le décès de J______, I______ avait à nouveau 
affirmé que E______ devait partir pour qu'un appartement soit vendu à sa mère. 
 
Enfin, il n'avait eu connaissance de la volonté des bailleurs de louer l'appartement 
litigieux aux époux G______ que bien après le début de la procédure, Q______ et 
I______ n'ayant jamais invoqué d'autre motif de congé que le fait qu'il ne 
voulaient plus que D______, et par voie de conséquence E______, y habitent. Ils 
n'avaient jamais fait mention de la nécessité de loger des proches. 
 
R______ a déclaré avoir eu une conversation avec I______, lors de laquelle elle 
lui avait fait part de son incompréhension quant au lien fait par ce dernier entre 
l'achat d'un appartement pour elle-même et le départ de ses filles de l'immeuble sis 
F______, estimant qu'il ne s'agissait en réalité que d'un prétexte. Elle l'avait 
ensuite interrogé une dernière fois sur son accord ou son refus de lui vendre un 
appartement. Il lui avait alors répondu que ses filles devaient partir. Après lui 
avoir raccroché au nez, ils ne s'étaient plus parlé. Lors de cet entretien, il n'avait 
pas été fait mention du besoin de loger les époux G______. 
 
M______, oncle de E______, a déclaré que dans le courant du mois de septembre 
2014, il s'était entretenu avec I______, qui lui avait fait part de son 
mécontentement à l'égard de sa nièce en raison du non-respect par cette dernière 
de son engagement de quitter à terme son appartement. Il ressortait clairement de 


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cette discussion que le comportement de E______ était la cause du refus de 
I______ de vendre un appartement à R______. 
 
H______ a déclaré que le courriel d'excuses de E______ avait clos l'incident du 
3 juillet 2013. Elle a ajouté qu'elle était opposée à la location de l'appartement aux 
filles de J______, du fait qu'elles étaient déjà propriétaires d'un bien et qu'elle était 
persuadée qu'elles ne quitteraient pas l'immeuble sis F______ une fois les travaux 
dans leur appartement sis chemin de K______ achevés. Elle était également 
opposée à la vente de l'appartement à R______ car il s'agissait de l'un des deux 
derniers logements qu'elle avait elle-même dessinés et qu'elle voulait conserver. 
S'agissant des époux G______, il lui semblait juste qu'ils puissent louer 
l'appartement litigieux car ils n'avaient pas de logement ni des moyens financiers 
comparables à ceux de E______ et de son mari. Enfin, elle ne savait pas pourquoi 
seul le contrat de bail de E______ avait été résilié mais que logiquement, celui de 
P______ aurait également dû être dénoncé. 
 
w. A l'issue de l'audience du Tribunal du 29 janvier 2016, les parties ont plaidé et 
persisté dans leurs conclusions. La cause a ensuite été gardée à juger. 
 
x. Il ressort des registres de l'Office cantonal de la population et des migrations 
que depuis le 1er novembre 2015, T______ et S______ sont domiciliés U______, 
soit dans l'un des immeubles du quartier de F______ qui, selon le Registre 
foncier, appartient notamment à B______. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont 
de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 
2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non publié aux 
ATF 137 III 208). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effecti-
vement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1). 


- 11/16 - 
 
C/1052/2015 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement s'élève à 21'036 fr., hors frais 
accessoires, et celui des deux places de stationnement à 2'400 fr. chacune. 
 
Ainsi, en prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et selon la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
2. 
2.1. Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 
consid. 2.1). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un 
droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, attitude 
contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas 
nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit 
"manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 
du 9 février 2007 consid. 2.1). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue 
d'obtenir un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale 
constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances 
données par le bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports 
seraient de longue durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 


- 12/16 - 
 
C/1052/2015 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in 
Commentaire romand du code des obligations I, n° 6 ad art. 271). 
 
Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour lui-même ou 
les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne contrevient pas 
aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent. 
On ne saurait en effet imposer au propriétaire d'attendre le moment où le besoin se 
concrétise, compte tenu du temps habituellement nécessaire pour récupérer 
effectivement un appartement après une résiliation. Même le fait qu'un bailleur 
soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la 
résiliation d'un contrat de bail pour ses besoins propres soit contraire aux règles de 
la bonne foi (arrêt du TF 4A_130/2008 du 26 mai 2008; ACJC/1552/2014 du 
17 décembre 2014). 
 
2.2 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence 
de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le 
motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; 
BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de 
locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n° 290 et 319; Commentaire USPI, 
n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - 
qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, 
puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de 
l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 
consid. 2.1.2). 
 
Toutefois, pour établir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO) ou tombe sous le coup de l'une des hypothèses d'annulation de 
l'art. 271a CO, il faut en connaître les motifs (LACHAT, op. cit., p. 730). 
 
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (CONOD, in Droit du bail à 
loyer, Bâle 2010, n° 31 ad art. 271 CO). 
 
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les 
préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = 
SJ 2006 I, p. 34; 4C.131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55). 
 
S'agissant du moment de la motivation, il faut partir du principe que "le bailleur 
diligent motive le congé ordinaire au moment où il l'expédie." (LACHAT, La 
motivation de la résiliation du bail, CdB 2008/3, pp. 65 ss, notamment 68). Le 
bailleur n'a aucun intérêt à tarder à donner la motivation du congé : dans un tel 
cas, il devra expliquer son retard, en démontrant qu'il avait de bonnes raisons de 
taire le motif du congé un certain temps. Un retard inexpliqué dans la 
communication de la motivation de la résiliation peut traduire l'embarras du 
bailleur (LACHAT, op.cit., p. 730). 


- 13/16 - 
 
C/1052/2015 
 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C.443/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2; 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le 
devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par 
elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4; BARBEY, Protection contre 
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse 
Genève 1991, n° 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé 
abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est 
valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n° 10 ad art. 271 CO). 
 
Il appartient ainsi au destinataire de la résiliation de démontrer que celle-ci 
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 
 
2.3 Dans le cas présent, les appelants ont résilié les contrats de bail à loyer des 
intimés le 23 décembre 2014 pour le 30 juin 2015, invoquant comme motif le 
besoin de l'appartement par les bailleurs pour loger des proches, soit les époux 
G______. 
 
Or, les relations entre les époux H______ et I______ et les intimés ont commencé 
à se dégrader très rapidement après l'emménagement de ceux-ci dans leur 
appartement sis F______. L'élément déclencheur a été l'incident survenu en date 
du 3 juillet 2013 lors duquel H______ a été mal reçue par le locataire lors d'une 
visite de l'appartement en compagnie d'un architecte pour le contrôle des 
installations sanitaires. Dans le but de s'excuser et d'expliquer l'attitude de son 
époux, la locataire a adressé un courriel à H______, courriel qui selon les 
déclarations de cette dernière lors de l'audience du 29 janvier 2016, aurait clos 
l'incident. 
 
Toutefois, au cours de l'été 2014, le départ des intimés du logement litigieux est 
devenu la condition sine qua non de la vente par I______ d'un appartement à 
R______. A ce moment, il n'était pas encore question du besoin du couple 
G______ de trouver un logement, car selon les dires de Q______, ce n'est qu'au 
cours de l'automne 2014 que G______ a fait part de sa situation difficile à sa 
sœur, qui, à son tour, en a informé son époux et I______. 
 
Les congés n'étaient dans un premier temps pas motivés et ce n'est que suite à la 
demande des intimés, exprimée le 9 janvier 2015, que les appelants ont fourni, par 
courrier du 21 janvier 2015, une première motivation relativement imprécise, à 
savoir que les résiliations étaient intervenues en raison du besoin personnel du 
propriétaire de loger l'un de ses proches. Le nom des époux G______ n'a toutefois 


- 14/16 - 
 
C/1052/2015 
alors pas été mentionné. Ce n'est que trois mois après les résiliations querellées 
que le conseil des appelants a apporté un complément au courrier précité, révélant 
l'identité des proches à qui les congés devaient bénéficier. Cette motivation en 
plusieurs étapes permet déjà de douter de la véracité du motif invoqué. 
 
L'écoulement du temps entre l'incident du 3 juillet 2013 et la résiliation des trois 
baux en décembre 2014 ne constitue pas la preuve que celui-ci n'en est pas la 
cause. Cet évènement a provoqué des tensions entre les parties, les époux 
H______ et I______ ayant estimé que les intimés n'avaient pas fait preuve de la 
gratitude et du respect attendus après la faveur qui leur avait été faite. La volonté 
de I______ et H______ de voir les intimés quitter le logement litigieux s'est 
manifestée lors des discussions qui se sont tenues au cours de l'été 2014 
concernant la vente d'un appartement à R______, qui ne pouvait aboutir qu'à la 
condition sine qua non imposée par I______ que les intimés quittent rapidement 
l'appartement litigieux. 
 
T______ n'ayant informé sa sœur, l'épouse de Q______, de sa situation difficile 
que dans le courant de l'automne 2014, la condition imposée par I______ en été 
2014 ne pouvait être, à ce moment-là, justifiée par le besoin des époux G______ 
de trouver un appartement, de sorte que la volonté des appelants de voir les 
intimés quitter leur logement est bien antérieure au besoin des époux G______. 
 
Il n'aurait pas été difficile pour I______ de proposer un autre logement à ces 
derniers même si les exigences de T______ étaient élevées, vu le nombre 
important d'immeubles dont il est propriétaire en nom ou par le biais de 
différentes sociétés lui appartenant. D'ailleurs, moins d'un an plus tard T______ et 
son époux ont emménagé dans l'un desdits immeubles. 
 
Au vu de ce qui précède, il apparaît que la motivation avancée par les bailleurs à 
l'appui des congés n'était qu'un prétexte et que le réel motif résidait dans la 
volonté des époux H______ et I______ de cesser toutes relations contractuelles 
avec ces derniers, volonté engendrée par l'animosité ressentie par les époux 
H______ et I______ à l'égard des intimés suite à l'épisode du 3 juillet 2013. Ce 
motif n'est pas digne de protection. 
3. 
Il est superflu d'examiner les autres griefs des appelants, qui sont sans incidence 
sur l'appréciation qui précède. En tout état de cause, ces griefs sont infondés. 
 
D'abord, les appelants reprochent à tort aux premiers juges de ne pas avoir tenu 
compte de la différence de contenu entre le courrier rédigé par l'intimée le 13 juin 
2013 et le projet de courrier du 8 avril 2013 qui l'a précédé. En effet, le Tribunal a 
consacré un développement à ce sujet dans sa partie en fait sous lettre F, le 
passage auquel font référence les appelants a d'ailleurs été dûment cité. 


- 15/16 - 
 
C/1052/2015 
 
Par ailleurs, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir accordé une importance 
prépondérante aux dépositions de l'intimée, de L______ et de M______. Or, les 
premiers juges n'ont pas retenu que lesdites dépositions étaient plus véridiques 
que les autres, mais uniquement que les précités étaient plus précis sur la question 
des discussions qui se sont tenues au cours de l'été 2014 concernant l'achat d'un 
appartement par R______ et la condition imposée par I______ quant au départ des 
intimés du logement litigieux. En cela, le Tribunal a correctement apprécié les 
preuves administrées. 
 
En définitive, le jugement attaqué sera confirmé en tant qu'il annule les congés 
litigieux. 
 
Il n'est ainsi pas nécessaire d'examiner la question d'une éventuelle prolongation 
du bail. 
4. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 16/16 - 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 septembre 2016 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/618/2016 rendu le 24 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/1052/2015-2. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK, Monsieur Pierre 
STASTNY, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.