ge_gerichte · ACJC/654/2021 · 2021-05-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.05.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/25222/2020 
ACJC/654/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 25 MAI 2021 
 
Entre 
A______ SA, c/o B______ SA, ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 14 janvier 2021, représentée par C______ SA, ______, 
et 
Monsieur D______ et Madame E______, domiciliés ______, intimés, comparant par 
Me Boris LACHAT, avocat, rue Saint-Ours 5, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile. 
 


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C/25222/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/35/2021 du 14 janvier 2021, reçu par A______ SA le 
25 janvier 2021, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête en 
évacuation formée par cette dernière contre D______ et E______ (ch. 1 du 
dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Le 3 février 2021, A______ SA a formé appel de ce jugement, concluant à ce 
que la Cour annule les chiffres 1 et 2 de son dispositif, condamne D______ et 
E______ à lui restituer l'arcade de 84 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble 
sis [no.] ______, rue 1______, [code postal] Genève, prononce leur évacuation 
immédiate et ordonne, en tant que de besoin, à la force publique de procéder à 
l'exécution forcée du jugement. 
 
b. Le 22 février 2021, D______ et E______ ont conclu à la confirmation du 
jugement querellé. 
 
c. Les parties ont été informées le 15 mars 2021 de ce que la cause était gardée à 
juger, l'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
 
a. Le 9 octobre 2018, A______ SA, en tant que bailleresse, et D______ et 
E______, en tant que locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
une arcade de 84 m2 sise au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [no.] ______, rue 
1______, à Genève. Les locaux étaient destinés à l'usage d'un bar à chicha et 
petite restauration froide. 
 
Le bail était conclu pour une durée minimum de cinq ans, dès le 16 octobre 2018. 
 
Le loyer annuel, réglable en 12 mensualités payables par mois et d'avance, était, 
charges non comprises, de 32'400 fr. du 16 octobre 2018 au 31 octobre 2019, de 
33'000 fr. du 1er novembre 2019 au 31 octobre 2020 et de 33'600 fr. du 1er 
novembre 2020 au 31 octobre 2021. 
 
Les acomptes de charges étaient de 2'400 fr. par an. 
 
b. Les locataires allèguent n'avoir pas pu exploiter leur bar dès le printemps 2020 
en raison des fermetures ordonnées par les autorités du fait de l'épidémie de 
COVID-19, ce qui leur a causé des difficultés financières. 
 
c. Le 17 avril 2020, en réponse à une demande des locataires, la bailleresse leur a 
fait savoir que, si en dépit des aides étatiques mises en place, leurs problèmes de 
liquidités devaient subsister, elle serait disposée à trouver un arrangement de 


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solidarité pour leur venir en aide. Elle proposait aux locataires de revenir à elle le 
24 avril 2020. 
 
d. Le 17 août 2020, la bailleresse a fait savoir aux locataires qu'elle refusait de 
leur octroyer la baisse de loyer sollicitée par ceux-ci. 
 
e. Le 16 septembre 2020, la bailleresse a mis les locataires en demeure de verser 
14'750 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er avril au 
1er septembre 2020 dans un délai de 30 jours, faute de quoi le bail serait résilié en 
application de l'art. 257d CO. Cette mise en demeure a été reçue par les locataires 
le 18 septembre 2020. 
 
Il ressort de ladite mise en demeure qu'un montant de 2'950 fr. a été versé par les 
locataires le 8 juin 2020. 
 
f. Les 2 et 5 octobre 2020, la bailleresse a fait notifier aux locataires des 
commandements de payer la somme de 8'850 fr. au titre des loyers et charges pour 
la période de juillet à septembre 2020. Les locataires y ont formé opposition. 
 
g. Le 15 octobre 2020, les locataires ont fait savoir à la bailleresse que le 
fonctionnement de la vitrine et porte d'entrée, que la bailleresse s'était engagée à 
changer, était toujours défaillant, ce qui leur donnait droit à une indemnité de 
6'600 fr. qu'ils opposaient en compensation aux loyers réclamés pour la période du 
1er avril au 31 mai 2020. Les loyers de juillet à septembre 2020 avaient quant à 
eux été réglés. 
 
h. Par avis officiels du 28 octobre 2020, la bailleresse a fait savoir aux locataires 
qu'un montant de 8'850 fr. lui était encore dû, de sorte qu'elle résiliait le bail pour 
le 30 novembre 2020. 
 
i. Le 30 novembre 2020, les locataires ont déposé par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête en annulation de ce congé. 
Ils ont notamment fait valoir qu'ils avaient fait des investissements dans les locaux 
pour 150'000 fr. La bailleresse s'était par ailleurs engagée, au moment de la 
conclusion du bail, à réaliser à ses frais une nouvelle vitrine et porte d'entrée, 
obligation dont elle ne s'était pas entièrement acquittée. 
 
Les locataires opposaient à la bailleresse en compensation une créance de 6'600 fr. 
en raison des défauts de la chose louée et à titre de réduction de loyer du fait de 
l'obligation de cessation d'activité ordonnée par le Conseil fédéral. 
 
Cette procédure est actuellement pendante. 
 
j. Le 7 décembre 2020, la bailleresse a requis du Tribunal l'évacuation immédiate 
des locataires par la voie de la protection pour les cas clairs et a sollicité le 
prononcé de mesures d'exécution directe. 


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k. Lors de l'audience du Tribunal du 14 janvier 2021, les locataires se sont 
opposés à la requête, faisant valoir que le cas n'était pas clair. Ils ont indiqué que 
la situation était très difficile pour eux car le bar était fermé et qu'ils ne pouvaient 
pas travailler. La bailleresse avait assuré, peu avant le dépôt de sa requête, qu'une 
solution allait être trouvée. Ils avaient trois enfants à charge et faisaient tout leur 
possible pour s'acquitter des loyers. 
 
La bailleresse a quant à elle déclaré que les loyers étaient à jour au 31 décembre 
2020. Le loyer de janvier 2021 n'avait pas encore été payé. Le loyer d'avril 2020 
avait été payé le 8 juin 2020. Elle contestait l'existence d'un défaut de la chose 
louée. La question des travaux effectués par les locataires n'était pas pertinente. 
Des retards de paiement étaient déjà survenus avant la crise sanitaire. Elle ne 
contestait pas avoir eu des contacts avec les locataires pour trouver une solution 
en raison de la crise. 
 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les décisions rendues en matière d'évacuation sont susceptibles de faire l'objet 
d'un appel. 
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle les locataires 
contestent la validité de la résiliation du bail, la valeur litigieuse est égale au loyer 
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est 
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé 
peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de 
protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 
271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, la validité de la résiliation est contestée. Compte tenu du montant 
du loyer, et en prenant en compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
L'appel a par ailleurs été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 311 al. 1 et 314 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
2. 
Le Tribunal a considéré que les pièces produites par les parties ne suffisaient pas à 
établir les faits et que des enquêtes devaient être effectuées pour déterminer la 
validité du congé. Il convenait d'établir la réalité des prétentions compensatoires 


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invoquées par les intimés. La situation juridique n'était pas non plus claire 
s'agissant de savoir si les mises en demeure adressées aux intimés étaient 
conformes aux dispositions de l'ordonnance du Conseil fédéral sur l'atténuation 
des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à ferme du 27 mars 
2020 (ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme; RS 221.213.4). 
L'appelante fait valoir qu'aucune négociation n'a été entamée entre les parties 
après septembre 2020. La contre-créance opposée en compensation par les intimés 
ne pouvait être prouvée sans délai de sorte que l'exception de compensation ne 
pouvait être retenue. La situation juridique était claire car la sommation avait été 
notifiée après l'expiration de l'ordonnance du Conseil fédéral précitée et les 
intimés avaient eu un délai largement supérieur à 90 jours pour s'acquitter des 
loyers impayés. 
2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des 
faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur 
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent 
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du 
tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit 
rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de 
l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). 
 
Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont 
réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de 
la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit 
prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 


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2.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 
A teneur de l'art. 2 de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, si le 
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre 
le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil 
fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 
257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. 
Cette ordonnance a été abrogée dès le 1er juin 2020. 
Dans l'hypothèse où le bailleur fixe un délai plus bref que celui légal ou celui 
contractuel (plus long), la question de la sanction est controversée, le Tribunal 
fédéral ayant laissé la question ouverte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_196/2006 du 
04 août 2006 consid. 2). Un premier courant d'opinion considère que l'avis 
comminatoire n'est pas nul, mais que ses effets sont prolongés à l'échéance 
correcte pour s'acquitter de l'arriéré. On invoque tantôt l'application analogique de 
la règle générale sur la demeure du débiteur, inscrite à l'art. 107 al. 1 CO, tantôt 
celle de l'art. 266a al. 2 CO. Il en découlerait que, faute par le locataire de régler 
sa dette à temps, le bailleur serait admis à lui signifier le congé prévu à l'art. 257d 
CO. Un second courant de doctrine juge que l'avis comminatoire qui mentionne 
un délai trop bref est nul et qu'une éventuelle résiliation extraordinaire donnée par 
le bailleur s'avère inefficace. On invoque à juste titre le but protecteur de la règle 
posée à l'art. 257d CO et son caractère impératif, qui se concrétise notamment par 
son application pratique formaliste. On ajoute que la fixation d'un délai 
comminatoire inférieur au délai légal (ou convenu) pourrait inciter le locataire à 
adopter une attitude passive et résignée, en ne réunissant pas les fonds pour 
s'acquitter du montant en souffrance. On souligne également le risque de pratiques 
abusives de la part de certains bailleurs (CPra Bail-WESSNER, art. 257d CO N 18-
19 et les références citées). 
 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, 
comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon 
la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le 
bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit 
à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). 
Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la 
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une 
prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est 


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signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions 
de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 
144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 
in fine). 
 
Peu importe que les objections du défendeur puissent s'avérer en tout ou partie 
infondées, après un examen approfondi. Il faut examiner si elles peuvent être 
réfutées en procédure sommaire. En procédure sommaire la maxime des débats 
s'applique, alors que la maxime inquisitoire sociale régit la procédure simplifiée 
de protection contre les congés en droit du bail (art. 243 al. 2 let. c en relation 
avec art. 247 al. 2 let. a CPC). Afin que le but ainsi poursuivi par le législateur ne 
puisse être contourné par la protection des cas clairs, celle-ci ne doit être accordée 
que lorsque le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que sur 
cette base, la résiliation apparaît clairement fondée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_7/2012 du 3 avril 2012 consid. 2.4.1; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4; 
4A_440/2016 du 24 octobre 2016 consid. 5.2.2). 
2.2 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que la situation 
juridique n'était pas claire. 
En effet, les intimés ont allégué, sans que cela ne soit contesté par l'appelante, que 
le retard de loyer était dû aux mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter 
contre le coronavirus. En application de l'art. 2 de l'ordonnance COVID-19 bail à 
loyer et bail à ferme, l'appelante aurait ainsi dû impartir aux intimés un délai de 90 
jours au moins pour s'acquitter des loyers dus pour avril et mai 2020. 
Le délai imparti pour ce faire par la mise en demeure du 16 septembre 2020 n'est 
cependant que de 30 jours. 
Les parties divergent sur la conséquence que cet état de fait doit avoir sur la 
validité de la résiliation. 
Or, la solution à donner à cette question ne s'impose pas de façon évidente au 
regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence 
éprouvées. 
La question de savoir quelle est la sanction de la fixation par le bailleur d'un délai 
plus court que le délai légal n'a pas été tranchée par le Tribunal fédéral et est 
controversée en doctrine. Aucune jurisprudence fédérale ne semble par ailleurs 
avoir été rendue à ce jour sur la question de l'application de l'art. 2 de 
l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme. 
L'on ne saurait retenir ainsi sans autre, comme le voudrait l'appelante, que le fait 
que la mise en demeure ait été notifiée plus de 90 jours après l'exigibilité des 
loyers d'avril et mai 2020 et postérieurement au 1er juin 2020, date de l'abrogation 


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de l'ordonnance précitée, suffirait à pallier le fait que le délai imparti était plus 
bref que celui prévu par la loi. 
La doctrine relève notamment à cet égard que la fixation d'un délai comminatoire 
inférieur au délai légal pourrait inciter le locataire à adopter une attitude passive et 
résignée, en ne réunissant pas les fonds pour s'acquitter du montant en souffrance 
et doit dès lors être sanctionnée par la nullité de la résiliation. 
A cela s'ajoute que, contrairement à ce que fait valoir l'appelante, l'on ne saurait 
considérer sans autre examen que le montant versé en juin 2020 par les intimés 
doit être imputé sur le loyer d'avril 2020. La question de l'application de 
l'ordonnance précitée se pose ainsi tant pour le loyer d'avril 2020 que pour celui 
de mai 2020. 
 
Il résulte de ce qui précède que la situation juridique n'est pas claire en ce sens que 
la résiliation du bail des intimés n'apparaît pas clairement fondée. 
L'une des conditions permettant l'application de l'art. 257 CPC n'est dès lors pas 
réalisée de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a déclaré irrecevable la 
requête de l'appelante. 
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé sans qu'il soit nécessaire de se 
prononcer sur la validité de la contre-créance opposée en compensation par les 
intimés, ni sur la question de savoir si le congé est contraire à la bonne foi en 
raison du fait que les parties étaient en pourparlers au moment où il a été notifié. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 février 2021 par A______ SA contre le jugement 
JTBL/35/2021 rendu le 14 janvier 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/25222/2020-8-SE. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, 
président; 
Madame 
Sylvie 
DROIN, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.