ge_gerichte · ACJC/840/2024 · 2024-06-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er juillet 2024 
 
 
 REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23710/2018 
ACJC/840/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 25 JUIN 2024 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par la 
1ère Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 21 juin 2023, 
représentée par Me B______, avocat, 
et 
C______ Sàrl, sise ______, intimée, représentée par Me Christian GROSJEAN, 
avocat, PBM Avocats SA, avenue de Champel 29, case postale, 1211 Genève 12. 
 
 
 


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C/23710/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/7314/2023 rendu le 21 juin 2023, notifié aux parties le 
surlendemain, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a 
condamné A______ à payer à C______ Sàrl 190'944 fr. avec intérêts à 5% dès le 
20 novembre 2017 (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 33'700 fr., 
compensés avec les avances de fournies par les parties, soit 31'450 fr. par 
C______ Sàrl et 2'250 fr. par A______, mis à raison de 22'190 fr. à la charge de 
C______ Sàrl et de 11'510 fr. à celle de A______, condamné A______ à payer 
9'260 fr. à C______ Sàrl à titre de remboursement des frais judiciaires (ch. 2), 
condamné C______ Sàrl à payer à A______ 8'965 fr. à titre de dépens (ch. 3) et 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 22 août 
2023, A______ a formé appel de ce jugement. Elle a sollicité son annulation et a 
conclu à ce que la Cour condamne C______ Sàrl à lui payer 14'260 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 21 octobre 2017, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
b. Dans sa réponse du 30 octobre 2023, C______ Sàrl a conclu, sur appel 
principal, au rejet de celui-ci, sous suite de frais judiciaires et dépens. Sur appel 
joint, elle a conclu à l'annulation du jugement entrepris, cela fait, à ce que la Cour 
condamne A______ à lui payer 440'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 20 novembre 
2017, sous suite de frais judiciaire et dépens. 
 
c. A______ a répliqué sur appel principal, persistant dans ses conclusions. Sur 
appel joint, elle a conclu au déboutement de C______ Sàrl de toutes ses 
conclusions, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
d. C______ Sàrl a dupliqué sur appel principal et répliqué sur appel joint. Elle a 
persisté dans ses conclusions. 
 
e. A______ a dupliqué sur appel joint, persistant dans ses conclusions. 
 
f. Les parties ont toutes deux encore fait usage de leur droit de répliquer de 
manière spontanée, persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
g. Le 23 avril 2023, la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
 
a. En 1998, A______ a acquis la parcelle 1______, Commune de D______ [GE], 
d'une surface de 3'420 m2, sur laquelle sont construits deux anciens bâtiments 
d'habitation de, respectivement, 106 m2 et 70 m2 classés depuis les années 1960, 
une orangerie et un jardin arborisé à la française. 


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La parcelle avait fait l'objet, dans les décennies précédentes et par ses 
propriétaires antérieurs, de plusieurs demandes d'autorisation de construire et 
projets de promotions immobilières, sans succès, notamment en raison du 
classement de ses bâtiments. 
 
b. En automne 2014, A______ ayant l'intention de vendre sa parcelle, s'est 
notamment adressée à des tiers courtiers immobiliers et à C______ Sàrl, dont le 
but est "toutes activités dans le domaine de l'architecture" et dont les 
administrateurs sont E______ et F______, tous deux architectes. 
 
L'objectif convenu par les parties était de valoriser la parcelle par l'obtention d'une 
autorisation de construire maximisant la surface constructible, ce qui faciliterait 
une vente à un prix plus élevé, par exemple à des investisseurs ou des promoteurs 
immobiliers. 
 
c. Les 16 et 17 février 2015, A______ et C______ Sàrl ont par conséquent signé 
un "Contrat relatif aux prestations de mises en valeur d'une propriété 
immobilière" concernant la propriété susévoquée. 
 
Le contrat comporte plusieurs sections qui se rapportent aux différentes activités 
devant être déployées. 
 
Au titre du courtage, le contrat prévoit que celui-ci serait non exclusif et que la 
commission de C______ Sàrl serait de 3% du prix de vente final. 
 
Au titre de la mise en valeur par l'obtention de droits à bâtir, ceux-ci pouvaient 
être estimés à 3'913 m2. Il s'agissait de négocier avec le département alors 
compétent, soit le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie 
(DALE), pour déterminer la meilleure procédure à suivre, puis d'établir un plan 
localisé de quartier (PLQ) ou de déposer une demande préalable. Il faudrait aussi 
consulter le Service des monuments et des sites (SMS) et la Ville de Genève. 
 
Au titre des "synergies immobilières et architecturales, avances de frais", 
C______ Sàrl était prête à avancer les "frais de l'étude de mise en valeur" - soit 
ses propres honoraires - alors estimés à 281'340 fr. TTC. 
 
Le taux horaire appliqué par C______ Sàrl serait de 140 fr., un tableau fournissant 
une estimation des "gains par l'action de C______ Sàrl" étant annexé. Si la vente 
devait intervenir, le promettant-acquéreur ou l'acquéreur final prendrait en charge 
les honoraires de C______ Sàrl. Si aucune vente n'intervenait, A______ devrait 
alors la rémunérer. 
 
Au moment de la signature du contrat, il était connu de C______ Sàrl que 
A______ manquait de liquidités, d'où la décision de lui avancer les frais et de les 
faire supporter, cas échéant, par l'acquéreur. 


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Le tableau annexé susmentionné détaille les différentes étapes du travail et les 
honoraires estimés y relatifs. La rémunération d'architecte de C______ Sàrl était 
calculée en différentes étapes et prévue de s'élever : 
 
– à 21'600 fr. TTC à titre d'"Avance de frais", pour le "Démarrage du travail de 
C______ Sàrl", démarrage prévu au 15 février 2015; 
 
– à 18'900 fr. TTC d'honoraires supplémentaires, pour le "Choix de la procédure 
au DALE : zone primaire ou PLQ" et le "Départ de la plus-value" de la parcelle, 
choix prévu au 15 mars 2015; 
 
– à 30'240 fr. TTC d'honoraires supplémentaires, pour le "Dépôt d'une DP 
[demande provisoire] ou d'une DR [demande de renseignements]" portant sur 
l'obtention de "Droits à bâtir = 3'913 m2", dépôt prévu au 15 juillet 2015; 
 
– à 70'200 fr. TTC d'honoraires supplémentaires, pour l'"Obtention des Droits - 
IUS : 1.23", c'est-à-dire de "Droits à bâtir = 3'913 m2", obtention prévue au 
15 juillet 2016; 
 
– à 140'400 fr. TTC d'honoraires supplémentaires, pour le "Dépôt d'une DD 
[demande définitive d'autorisation de construire]" avec "Droits à bâtir 
= 3'913 m2", dépôt prévu le 15 juillet 2017. 
 
Les honoraires d'architecte totaux, tels que chiffrés sous colonne "A payer TTC" et 
additionnés sous ligne "Totaux droits à bâtir", étaient ainsi estimés à 
281'340 fr. TTC (21'600 fr. + 18'900 fr. + 30'240 fr. + 70'200 fr. + 140'400 fr.); ce 
montant correspond à celui, devisé dans le contrat, pour les "frais de l'étude mise 
en valeur" de la parcelle. 
 
Le montant prévisible dus au titre du courtage est arrêté à 210'600 fr. TTC. 
 
Enfin, sous le titre "Particularités", il est précisé : "Pour tout ce qui a trait aux 
prestations d'architectes SIA, c'est la norme 102 SIA qui tient lieu de référence". 
 
d. Le 7 mai 2015, C______ Sàrl, qui avait déjà entamé son travail, a établi, à 
l'intention de A______, une facture se référant à une "Vente et Achat Parcelle 
A______ – G______ prévue le lundi 11 mai 2015", libellée comme suit : 
 
"Facture à valoir sur Contrat de Mise en valeur signé les 16 et 17 avril 2015 
 
Selon : Contrat signé le 16 et 17 avril 2015 / Les prestations accomplies / l'art. 1 
page 2 du dit contrat / Tableau récapitulatif annexé 
 
Soit TTC à 8% : 
 
Avance de frais à 100% = Frs. 21'600.- 


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Choix de la procédure à 100% = Frs. 18'900.- 
 
Procédure d'obtention des droits à 70% = Frs. 49'140.- 
 
Courtages en cours à 60% = Frs. 126'360.-. 
 
Total TCC / Montant en demande = Frs. 216'000.- TTC." 
 
Cette facture a été établie par C______ Sàrl en raison et dans la perspective d'une 
vente par A______ de sa parcelle; cette vente n'a pas eu lieu. 
C______ Sàrl n'a pas recherché le paiement de la facture précitée; néanmoins, en 
considération notamment de celle-ci, A______ a commencé dès juillet 2015, sur 
une base spontanée, à lui payer des acomptes sur sa rémunération d'architecte. 
 
e. Le 30 septembre 2015, C______ Sàrl a soumis à l'autorité compétente, pour le 
compte de A______, une demande préalable d'autorisation de construire (DP) 
portant sur sept résidences contiguës sur la parcelle, correspondant à 3'913 m2 de 
droits à bâtir supplémentaires sur celle-ci. 
 
Par décision du 13 juin 2016, l'autorité a refusé de délivrer l'autorisation préalable 
sollicitée car le projet de construction de sept résidences élaboré par C______ Sàrl 
avait été négativement préavisés par la Commune et différents services concernés 
et n'était pas conforme aux dispositions légales applicables. 
 
Par jugement définitif du 30 août 2017, le Tribunal administratif de première 
instance, sur recours de A______, a confirmé la décision de l'autorité du 13 juin 
2016 de refus de la demande préalable d'autorisation de construire. 
 
f. Déjà avant de recevoir la décision de refus de l'autorité du 13 juin 2016, 
C______ Sàrl a soumis à sa consultation informelle, sans dépôt d'une demande 
préalable (DP) ou d'une demande de renseignement (DR) en autorisation de 
construire, un projet de construction, modifié, de cinq résidences sur la parcelle. 
 
g. Le 13 septembre 2016, une séance a réuni E______, ainsi que des directeurs et 
une historienne du SMS. Un procès-verbal a été établi, duquel il ressort : "[Selon 
la Directrice générale du SMS, il] n'a jamais été question que cette parcelle soit 
destinée à être densifiée, ainsi que le démontrent les diverses planifications du 
quartier, en zone développement 3. Cette situation devait être connue de la 
propriétaire au moment où elle a acquis cette parcelle. Cela, étant la mesure de 
classement ne prive pas la parcelle de droits à bâtir, mais le projet proposé doit 
être subordonné à l'existant et respecter l'échelle modeste des bâtiments classés. 
[…] [La Directrice] ne verrait pas d'inconvénient à ce qu'une nouvelle proposition 
soit soumise à la commission (sous forme de consultation préalable). […] 
Concernant le projet modifié exposé ce jour par M. E______, soit la réduction du 
 


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nombre de villas à 5 et un accès au parking souterrain par la rue 2______ en lieu 
et place de la rue 3______, [la Direction du SMS indique] que celui-ci représente 
une atteinte encore trop importante. Le projet reste lourd, la totalité de la 
parcelle est excavée, les nouveaux bâtiments seront exposés au bruit, sans jardin. 
A leur avis, la densité devrait être ramenée à une, voire deux unités maximum. 
[…] Monsieur E______ prend acte de cette possibilité, mais fait valoir que le 
Plan Financier à 5 Résidences dégage déjà un prix au m2 élevé, et que la 
réduction à une ou deux unités risque de rendre l'opération impossible." 
 
h. En octobre 2016, C______ Sàrl a soumis à la consultation informelle de 
l'autorité, sans dépôt d'une demande préalable (DP) ou d'une demande de 
renseignement (DR) en autorisation de construire, un projet de construction, 
modifié, de quatre résidences (deux fois deux villas jumelées) sur la parcelle. 
 
Le 9 novembre 2016, l'autorité a derechef émis, de manière informelle, un préavis 
négatif au projet de quatre résidences soumis à sa consultation. 
 
i. Pour chacun des trois projets de construction, à sept, à cinq et à quatre 
résidences qu'elle a successivement soumis à l'autorité, C______ Sàrl a chaque 
fois établi de nouveaux jeux de plans, simulations architecturales en 3D et 
constitué des dossiers de demandes formelles ou informelles d'autorisation. 
 
Ce travail d'architecte a en particulier été effectué par un architecte employé de 
C______ Sàrl qui y a consacré, dès avril 2015 et pendant un an, quelque 90% de 
son temps de travail de 40 heures par semaines, et un temps indéterminé par la 
suite; E______ et F______ y ont également participé. 
C______ Sàrl a tenu avec l'autorité compétente et ses différents services, 
commissions ou offices concernés, plusieurs discussions et réunions en vue de 
tenter de faire accepter ses projets successifs. 
 
j. Entre février 2015 et l'été 2017, C______ Sàrl, en sus et à côté de son activité 
d'architecte, a également entrepris, en collaboration ou en concurrence avec divers 
tiers courtiers déjà mandatés par A______, de trouver un acquéreur pour sa 
parcelle. 
 
A cette fin, C______ Sàrl a démarché plusieurs investisseurs, tenu des réunions 
avec eux et établi à leur intention des plans et des projets de montages financiers 
personnalisés et successivement modifiés pour ses projets à sept, cinq puis quatre 
résidences, en vue de les convaincre du caractère profitable d'un achat suivi d'une 
promotion immobilière de la parcelle. 
 
k. A______ a été régulièrement informée de l'avancement de son dossier, mais 
non de l'évolution des honoraires de C______ Sàrl. 


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Les différents témoins entendus par le Tribunal ont déclaré à ce sujet : 
H______, architecte employé par C______ Sàrl de 2014 à 2019, entendu après la 
fin de son emploi, a confirmé que A______ assistait à des séances de bureau lors 
desquelles le travail accompli lui était présenté. Elle avait formulé des 
commentaires, selon ce que E______ lui avait expliqué. Après le refus du premier 
projet, A______ avait été informée des démarches auprès de l'administration par 
courriel et lui-même l'avait informée téléphoniquement. Il en était allé de même 
lors de la préparation du troisième projet. Il ignorait par contre si elle avait été 
renseignée sur l'incidence relative aux frais et honoraires. 
I______, travaillant dans la société de son fils qui avait été chargée de vendre la 
parcelle de A______, a exposé que les plans architecturaux et financiers [soit les 
plans correspondants à la rentabilité d'une éventuelle construction, mais ne 
concernant pas les honoraires de l'architecte] de chacun des projets liés à sa 
parcelle et établis par E______ avaient été soumis à A______ : il en avait discuté 
avec elle en présence des futurs acquéreurs. Elle avait approuvé ces plans et les 
modifications effectuées en fonction des exigences des autorités. 
J______, qui avait été chargé de vendre la propriété par I______ et son fils, a 
confirmé que A______ participait aux réunions avec les potentiels acquéreurs et 
était tenue informée des modifications de plans financiers. E______ et A______ 
lui avaient transmis les plans financiers et architecturaux. 
K______, intervenu en tant que courtier pour la vente de la parcelle de A______, 
a confirmé lui aussi que celle-ci participait aux réunions lors desquelles tout 
élément qui pouvait valoriser le projet était discuté. 
 
Quant aux parties, elles ont déclaré ce qui suit sur ce point : 
E______ a confirmé qu'il tenait A______ informée par courriels, par sms et, 
parfois, par téléphone ou de vive voix. Il était arrivé que le fils de celle-ci assiste 
aux entretiens. Comme une autorisation n'avait pas pu être rapidement obtenue - 
cas envisagé au moment de la rédaction du contrat -, il était dans l'intérêt de tout 
le monde de déposer des projets alternatifs. La question financière, soit le coût 
engendré par cette activité supplémentaire n'était pas la première préoccupation, 
car la rémunération finale serait payée au moment de la vente. Il était donc vrai 
qu'il n'en avait pas parlé avec A______. Par contre, il y avait eu plusieurs 
discussions sur les différents projets : il était clair qu'une augmentation inévitable 
du travail et des coûts aurait lieu, ce dont A______ pouvait se rendre compte. 
Celle-ci avait toujours reçu un exemplaire de tous les projets et plans financiers. 
A______ a déclaré avoir commencé à payer la facture qu'elle avait reçue en lien 
avec le projet à sept résidences. E______ lui avait alors dit qu'il fallait continuer à 
essayer et elle était d'accord avec cela. Elle était consciente que les diverses 


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demandes impliquaient du travail : elle payait des acomptes pour cette raison. 
Dans son esprit, le travail supplémentaire était compris dans le projet initial. Elle a 
admis avoir participé à de nombreuses réunions où il était question des chances 
d'obtenir une autorisation et du prix de vente, mais non des honoraires de 
C______ Sàrl. Elle n'avait posé aucune question sur l'éventuelle augmentation des 
honoraires pour l'élaboration des différents projets. 
 
l. A______ a été assistée d'un avocat au moins dès la fin septembre 2016, lequel a 
reçu en copie des documents et des informations de C______ Sàrl. 
 
Ainsi, le 26 septembre 2016, C______ Sàrl a notamment adressé un courriel à 
A______ et à son avocat explicitant son nouveau projet à deux villas mitoyennes. 
Par la suite, l'avocat a été mis en copie des informations données à A______, soit 
plusieurs courriels jusqu'en novembre 2016. 
 
m. A réception du jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 août 2017 précité, A______, soit pour elle son conseil, a signifié le 
21 septembre 2017 à C______ Sàrl qu'elle résiliait leur contrat avec effet 
immédiat. 
 
A cette date, A______ avait déjà payé à C______ Sàrl 85'000 fr. d'acomptes. 
 
n. Le 27 septembre 2017, C______ Sàrl a adressé à A______ sa facture finale, 
faisant état de 4'818 heures d'activité facturées au tarif horaire de 140 fr. HT pour 
un total de 674'520 fr. HT; après déduction de 85'000 fr. d'acomptes, elle lui 
réclamait le paiement de 636'681 fr. TTC ([674'520 fr. – 85'000 fr.] + 8% de 
TVA). 
 
Etait annexé à cette facture un document intitulé "Récapitulation des coûts" qui 
décrit poste par poste et chronologiquement les différentes activités et le nombre 
d'heures tels que facturés. 
 
o. Le 6 octobre 2017, A______, soit pour elle son conseil, a intégralement 
contesté le principe et la quotité des honoraires réclamés par C______ Sàrl. 
 
p. Le 30 octobre 2018, A______ a vendu sa parcelle à un tiers investisseur pour le 
prix de 7'800'000 fr., sans l'intervention de C______ Sàrl. 
 
q. Le 25 octobre 2018, le nouveau propriétaire de la parcelle, soit pour lui un 
nouvel architecte qu'il a mandaté à cette fin, a déposé auprès de l'autorité une 
demande préalable (DP) d'autorisation de construire un immeuble de logements 
sur la parcelle. 
 
Par décision du 15 novembre 2018, l'autorité a refusé l'autorisation requise. 


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r. Par demande du 22 mars 2019, déposée au Tribunal de première instance, après 
l'échec de la tentative de conciliation le 6 décembre 2018, C______ Sàrl, agissant 
en paiement du solde de sa facture finale du 27 septembre 2017, a réclamé la 
condamnation de A______ à lui payer 636'681 fr. avec intérêts à 5% dès le 
20 novembre 2017. 
 
C______ Sàrl a notamment produit sa facture finale du 27 septembre 2017, sans 
alléguer en détail chacun des postes dans son écriture. 
 
s. Par réponse et demande reconventionnelle du 31 juillet 2019, A______ a conclu 
au rejet de la demande et à la condamnation de C______ Sàrl à lui payer 
14'260 fr. avec intérêts à 5% dès le 21 octobre 2017, en restitution d'un trop-perçu 
de rémunération qu'elle lui aurait déjà payé. 
 
Elle a admis que les parties avaient intégré la norme SIA 102 dans leur contrat. 
 
t. Par réponse du 23 octobre 2019, C______ Sàrl a conclu au rejet de la demande 
reconventionnelle. 
 
u. Les parties ont persisté dans leurs conclusions principales et reconventionnelles 
respectives dans leurs plaidoiries finales écrites du 26 septembre 2022, et la cause 
a été gardée à juger après transmission à C______ Sàrl d'une réplique spontanée 
écrite de A______, sur laquelle celle-là n'a pas dupliqué. 
 
v. Dans la décision entreprise, le Tribunal a relevé que les parties avaient, 
notamment, conclu un contrat de courtage. Aucune rémunération n'avait été 
prévue par les parties en cas d'insuccès, c'est-à-dire en l'absence d'une vente de 
l'immeuble concerné. Ainsi, les prétentions de C______ Sàrl pour ce pan de son 
activité n'étaient pas justifiées. Quant au contrat d'architecte, il comportait à la fois 
des prestations d'entrepreneur et de mandataire, respectivement l'élaboration d'un 
projet et de plans de construction en vue de l'obtention d'une autorisation de 
construire et l'élaboration d'une stratégie en vue de ce but. La responsabilité 
contractuelle était soumise aux règles du mandat. Le premier projet de sept 
résidences était exempt de reproches : l'issue de la demande d'autorisation 
sollicitée était aléatoire, les règles de diligence n'ayant pas été violées. Il en allait 
différemment des deuxième et troisième projets visant cinq, puis quatre 
résidences. C______ Sàrl aurait dû avertir sa mandante des faibles chances 
d'obtenir une autorisation de construire au vu des motifs avancés pour le premier 
refus, voire du fait que ses demandes étaient vouées à l'échec. L'augmentation 
massive des coûts devisés, ce en raison de la soumission de plusieurs projets 
successifs, n'avait pas été portée à la connaissance de la mandante non plus. Le 
premier projet avait absorbé l'entier des coûts devisés. Une réduction des 
honoraires était donc justifiée, correspondant à la suppression des honoraires 
facturés pour les deuxième et troisième projets. En outre, les honoraires facturés 
pour des activités antérieures à la conclusion du contrat n'étaient pas dus. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement querellé est une décision finale de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), rendue dans une affaire patrimoniale, dont la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). La 
voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.2 Interjeté dans le délai et les formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 
145 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC) auprès de l'autorité compétente (art. 120 al. 1 
let. a LOJ), l'appel est dans cette mesure recevable. 
 
Il en va de même de l'appel joint déposé avec la réponse sur appel principal 
(art. 313 al. 1 CPC). 
 
Par commodité, A______ sera désignée comme l'appelante et C______ Sàrl 
comme l'intimée. 
2. 
A titre préalable, il faut trancher l'applicabilité au litige du règlement SIA 102 
(édition 2014), question discutée par les parties. 
 
2.1 
2.1.1 A teneur de l'art. 55 CPC, les parties allèguent les faits sur lesquels elles 
fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent (al. 1). Les 
dispositions prévoyant l'établissement des faits et l'administration des preuves 
d'office sont réservées (al. 2). 
 
Les normes SIA sont des règles éditées par la société suisse des ingénieurs et des 
architectes. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les règles émanant 
d'organismes privés ne se voient pas reconnaître la qualité de règle de droit, même 
si elles sont détaillées et exhaustives, comme peuvent l'être les normes SIA (ATF 
132 III 285 consid. 1.3). Le Tribunal fédéral ne reconnaît pas non plus aux normes 
SIA la valeur d'usage : les parties doivent donc les avoir intégrées à leur contrat. 
Si une partie se prévaut d'une norme SIA, alors elle doit alléguer et prouver que 
cette norme fait partie du contrat (ATF 118 II 295 consid. 2a; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_455/2021 du 26 janvier 2022 consid. 5.2). 
 
Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience 
généralement reconnues ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). 
 
La question de savoir si la norme SIA 118 était notoire n'a pas fait l'objet d'une 
jurisprudence constante (voir à ce titre les références citées dans l'arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_455/2021 du 26 janvier 2022 consid. 5.2). Dans ce dernier 
arrêt, le Tribunal fédéral a néanmoins considéré qu'il était suffisant d'alléguer et 
de prouver que les parties avaient intégré cette norme dans leur contrat. 


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Il était par contre excessif d'exiger que les parties citent et prouvent les 
dispositions applicables de la norme, pour qu'elles soient considérées comme 
apportées au procès (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2016 du 6 juillet 2017 
consid. 4.1, 4.5 et 4.6; HÜRLIMANN / SIEGENTHALER, CHK - Handkommentar zum 
Schweizer Privatrecht, 4ème éd. 2023, n. 6a ad art. 363 CO; SIEGENTHALER, 
Nochmals zur Notorietät der SIA-Norm 118, DC 2022 p. 318). 
 
L'intégration des normes SIA peut résulter soit d'un accord exprès, soit d'un 
accord tacite. Elle découle souvent d'un simple renvoi aux dispositions de cette 
norme. Savoir si les parties ont intégré ou non une norme SIA à leur contrat 
dépend de l'interprétation de leurs volontés (art. 1 et 18 CO; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_667/2016 du 3 avril 2017 consid. 3.2; 4A_106/2015 du 27 juillet 2015 
consid. 5.1 et 5.2). 
 
2.1.2 En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un 
accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté 
objective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). 
 
En procédure, le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et 
commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant 
empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non 
seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le 
contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté 
réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du 
contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur 
des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants 
eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_254/2021 du 21 décembre 2021 consid. 5.2.1). 
 
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - 
parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate 
qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la 
conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en 
procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à 
l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 
objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune 
d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 
l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance (ATF 
144 III 93 consid. 5.2.3 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2021 
du 21 décembre 2021 consid. 5.2.2). 
 
2.2. En l'espèce, il est incontesté que, dans leur contrat, les parties ont soumis 
leurs relations à la norme SIA 102. Il n'existe pas le moindre indice permettant de 
retenir que les parties ont voulu, en leur for intérieur et contrairement aux termes 


- 12/26 - 
 
C/23710/2018 
clairs de leur accord, ne pas soumettre leurs relations à cet ensemble de règles. 
L'appelante, même non spécialiste du domaine, ne peut simplement affirmer 
qu'elle n'entendait pas intégrer cette norme ou que les parties n'en ont jamais 
spécialement discuté l'application. Cela est insuffisant tant pour retenir une 
volonté subjective divergente de sa part au moment de la conclusion du contrat 
que pour admettre que ces normes ne lui seraient pas opposables. 
 
En tout état, l'appelante a, dans ses écritures de première instance, expressément 
acquiescé à l'allégué de l'intimée sur l'intégration de la norme, de sorte qu'il est 
exclu qu'elle puisse s'opposer à son application à ce stade. 
 
Certes, la jurisprudence du Tribunal fédéral susrésumée se rapporte 
essentiellement à la norme SIA 118, mais rien ne justifie de traiter différemment 
les autres normes SIA, en particulier la norme SIA 102 qui est couramment 
appliquée dans le cadre des relations entre l'architecte et son client. Il faut donc 
admettre que, même si la norme SIA 102 n'a pas été remise à l'appelante au 
moment du contrat, ni n'a été extensivement alléguée dans les écritures 
introductives d'instance de l'intimée, elle doit être prise en compte dans 
l'appréciation du présent litige. 
 
Ainsi, il sera fait application des dispositions topiques de la norme SIA 102. 
3. 
La question des honoraires dus à l'intimée est litigieuse. 
 
3.1 
3.1.1 Lorsque l'architecte s'oblige à établir des plans et d'autres documents 
concernant des travaux de construction ou de transformation d'un immeuble, ainsi 
qu'à diriger ces travaux, on est en présence d'un contrat d'architecte global. Selon 
la jurisprudence, il s'agit d'un contrat mixte, qui est soumis, selon les prestations à 
fournir par l'architecte, aux règles du mandat ou à celles du contrat d'entreprise 
(ATF 134 III 361 consid. 5.1 et 6.2.2; 127 III 543 consid. 2a; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_210/2015 du 2 octobre 2015 consid. 4). Cette qualification de contrat 
mixte soumet la prétention litigieuse aux règles permettant de trouver la solution 
la plus appropriée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_89/2017 du 
2 octobre 2017 consid. 4 et 4A_514/2016 du 6 avril 2017 consid. 3.1.1). 
 
Ainsi, la responsabilité de l'architecte en tant que planificateur (études préalables, 
avant-projets, projets et préparation des plans et des documents de soumission) 
relève du contrat d'entreprise (art. 363 et suivants CO) puisqu'il lui est possible de 
garantir un résultat, mesurable et objectivement constatable (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_514/2016 du 6 avril 2017 consid. 3.1.2 et 4A_89/2017 du 2 octobre 
2017 consid. 4). 
 
Lorsque l'architecte est amené à fournir des conseils, les règles du mandat sont 
applicables (par exemple : la proposition d'assainir un bâtiment ; ATF 127 III 328 


- 13/26 - 
 
C/23710/2018 
consid. 2c; AEBI-MABILLARD, La rémunération de l'architecte, 2015, n. 366; 
CHAIX, Commentaire Romand - CO I, 3ème éd. 2021, n. 27 ad art. 363 CO). 
 
3.1.2 Lorsque le prix a été fixé à forfait, l'entrepreneur est tenu d'exécuter 
l'ouvrage pour la somme fixée, et il ne peut réclamer aucune augmentation, même 
si l'ouvrage a exigé plus de travail ou de dépenses que ce qui avait été prévu 
(art. 373 al. 1 CO). 
 
Lorsque le prix de l'ouvrage n'a pas été fixé d'avance, ou s'il ne l'a été 
qu'approximativement, il doit être déterminé d'après la valeur du travail et les 
dépenses de l'entrepreneur (art. 374 CO). 
 
L'art. 375 CO prévoit que lorsque le devis approximatif arrêté avec l'entrepreneur 
se trouve sans le fait du maître dépassé dans une mesure excessive, le maître a le 
droit, soit pendant, soit après l'exécution, de se départir du contrat (al. 1). Si la 
construction est élevée sur son fonds, il peut demander une réduction convenable 
du prix des travaux (al. 2). 
 
Le devis approximatif revêt un caractère indicatif; il s'agit d'une estimation, par 
l'entrepreneur, du prix probable de sa prestation. Il tend à orienter le maître dans 
sa volonté de s'engager à certaines conditions, de sorte qu'il constitue un élément 
essentiel du contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_302/2014 du 6 février 2015 
consid. 3.1; 4A_577/2008 du 31 mars 2009 consid. 3.1 et les références citées). 
 
Le devis est dépassé lorsque le prix final des prestations convenues est supérieur 
au montant estimé initialement par l'entrepreneur pour lesdites prestations. En 
principe, un dépassement de l'ordre de 10% n'est pas excessif, mais des 
circonstances particulières peuvent permettre de retenir un taux plus élevé 
(ATF 115 II 460). 
 
Les travaux supplémentaires commandés ou acceptés par le maître ne sont pas 
pris en compte dans cette comparaison. En d'autres termes, les modifications de 
commandes sont considérées comme un fait du maître au sens de l'art. 375 CO 
(ATF 92 II 328 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_302/2014 du 6 février 
2015 consid. 3.1; 4D_63/2013 du 18 février 2014 consid. 2.2 et les nombreuses 
références doctrinales citées). 
 
Par ailleurs, le maître ne peut pas se prévaloir d'un dépassement de devis excessif 
d'une manière contraire aux règles de la bonne foi. Ainsi, l'acceptation du 
dépassement de devis prive le maître des droits découlant de l'art. 375 CO (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_302/2014 du 6 février 2015 consid. 3.1). 
 
3.1.3 Une rémunération est due au mandataire si la convention ou l'usage lui en 
assure une (art. 394 al. 3 CO). Lorsque les services sont fournis à titre 


- 14/26 - 
 
C/23710/2018 
professionnel, le mandat est onéreux en vertu de l'usage (ATF 139 III 259 
consid. 2.1). 
 
Les honoraires dus à un mandataire sont fixés en première ligne d'après la 
convention des parties (ATF 101 II 109 consid. 2). A défaut de convention des 
parties et de règle cantonale, le montant des honoraires doit être fixé selon l'usage 
(ATF 101 II 109 consid. 2; 135 III 259 consid. 2.2). En l'absence de convention 
ou d'usage en la matière, le juge fixe la rémunération du mandataire en tenant 
compte de toutes les circonstances pertinentes, de manière à ce qu'elle soit 
objectivement proportionnée aux services rendus (ATF 135 III 259 consid. 2.2). Il 
prendra en considération le genre et la durée du mandat, l'importance et la 
difficulté de l'affaire, les responsabilités en jeu, ainsi que la situation du 
mandataire, en particulier son genre d'activités (ATF 117 II 282 consid. 4c; 
101 II 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_353/2012 du 25 janvier 2013 
consid. 4.2.2). 
 
Le fardeau de la preuve d'une convention sur la rémunération, du mode de celle-ci 
et de l'adéquation entre les services rendus et la rémunération réclamée incombe 
au mandataire. Celui-ci doit donc alléguer et, en cas de contestation, prouver les 
circonstances de fait pertinentes à cet égard (art. 8 CC; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_267/2010 du 28 juillet 2010 consid. 3; 4A_100/2008 du 29 mai 2008 
consid. 4.1; 4C_61/2001 du 14 juin 2001 consid. 3b, non publié in ATF 
127 III 543). Lorsque les honoraires sont établis sur la base d'un tarif horaire, le 
mandataire supporte également le fardeau de la preuve - et, partant, celui de 
l'allégation - pour le temps consacré à l'exécution du mandat. En cas de 
contestation des heures facturées, c'est au mandataire qu'il appartient de démontrer 
leur réalité; le mandant n'a en principe rien à prouver. La preuve ne résulte pas 
déjà du fait que le mandataire a fait parvenir une note d'honoraires à son mandant 
ou que cette note n'a pas été contestée pendant un certain temps. En principe, un 
fait est tenu pour établi lorsque le juge a pu se convaincre de la vérité d'une 
allégation. La loi, la doctrine et la jurisprudence ont apporté des exceptions à cette 
règle d'appréciation des preuves. L'allégement de la preuve est alors justifié par un 
"état de nécessité en matière de preuve", qui se rencontre lorsque, par la nature 
même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être 
raisonnablement exigée, en particulier si les faits allégués par la partie qui 
supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu'indirectement et par des 
indices. Tel peut être le cas de la survenance d'un sinistre en matière d'assurance-
vol ou de l'existence d'un lien de causalité naturelle, respectivement hypothétique. 
Le degré de preuve requis se limite alors à la vraisemblance prépondérante qui est 
soumise à des exigences plus élevées que la simple vraisemblance. La 
vraisemblance prépondérante suppose que, d'un point de vue objectif, des motifs 
importants plaident pour l'exactitude d'une allégation, sans que d'autres 
possibilités ne revêtent une importance significative ou n'entrent raisonnablement 
en considération (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2). Une telle difficulté de preuve 


- 15/26 - 
 
C/23710/2018 
n'existe pas pour le mandataire appelé à prouver les heures qu'il a passées pour 
exécuter un mandat. S'il a tenu un décompte détaillé de ses activités, il parviendra 
à prouver la réalité de la plupart des opérations facturées et à défaut de décompte, 
il ne peut que s'en prendre à lui-même. Le mandant, par contre, n'est guère en 
mesure de démontrer que des opérations facturées auxquelles il n'aurait pas 
participé n'ont en réalité pas eu lieu ou ont duré moins longtemps que ce qui est 
indiqué. Un allégement de la preuve en faveur du mandataire ne se justifie donc 
pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_212/2008 du 15 juillet 2008 consid. 3.1). 
 
Il est loisible aux parties de fixer les honoraires selon un forfait convenu à 
l'avance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_287/2015 du 22 juillet 2015 consid. 2). 
 
A l'instar d'un entrepreneur assujetti à l'art. 373 al. 1 CO, le mandataire qui a 
stipulé une rémunération à forfait ne peut exiger aucune augmentation au motif 
que, le cas échéant, sa mission a exigé des efforts plus importants que ce qui était 
prévu (arrêt du Tribunal fédéral 4A_601/2012 du 14 octobre 2012 consid. 2). 
 
3.1.4 Selon la jurisprudence, l'architecte doit spécifier au maître les coûts du 
projet envisagé, y compris ceux générés par ses propres honoraires. Ce devoir 
d'information est plus grand quand le maître n'est pas un professionnel de la 
construction (arrêt du Tribunal fédéral 4A_462/2008 du 22 décembre 2008 
consid. 5.2). Cette obligation résulte de son devoir de fidélité (art. 321 al. 1 CO 
applicable par renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). L'architecte supporte une 
responsabilité générale d'information et de conseil. Il doit ainsi singulièrement 
spécifier au maître les coûts du projet envisagé y compris ceux générés par ses 
propres honoraires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_196/2017 du 1er septembre 2014 
consid. 4.1). Cette obligation se heurte toutefois aux règles de la bonne foi : selon 
la jurisprudence, il y a violation de la bonne foi si le client ne s'est jamais plaint 
durant des années des notes d'honoraires et qu'il estime soudain que celles-ci sont 
insuffisamment détaillées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_144/2012 du 
11 septembre 2012 consid. 3.2.2; AEBI-MABILLARD, op. cit., n. 454). 
 
3.1.5 Lorsque la maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), il incombe 
aux parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès. Les parties doivent 
alléguer les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions (fardeau de 
l'allégation subjectif), produire les moyens de preuve qui s'y rapportent (fardeau 
de l'administration des preuves) et contester les faits allégués par la partie adverse 
(fardeau de la contestation), le juge ne devant administrer les moyens de preuve 
que sur les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC) (ATF 149 III 105 
consid. 5.1; 144 III 519 consid. 5.1). A cet égard, il importe peu que les faits aient 
été allégués par le demandeur ou par le défendeur puisqu'il suffit que les faits 
fassent partie du cadre du procès pour que le juge puisse en tenir compte (ATF 
149 III 105 consid. 5.1; 143 III 1 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_164/2021 du 21 décembre 2021 consid. 3.1). Il n'en demeure pas moins que 


- 16/26 - 
 
C/23710/2018 
celui qui supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) et donc, en principe, le 
fardeau de l'allégation objectif, a toujours intérêt à alléguer lui-même les faits 
pertinents, ainsi qu'à indiquer au juge ses moyens de preuve, pour qu'ils fassent 
ainsi partie du cadre du procès (ATF 149 III 105 consid. 5.1; 143 III 1 consid. 4.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_164/2021 précité consid. 3.1). 
 
Conformément au but poursuivi par l'art. 221 al. 1 lit. d et e CPC, il faut en 
principe satisfaire aux fardeaux de l'allégation et de la motivation dans les 
mémoires. Un simple renvoi global aux pièces annexes ne suffit en général pas 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_264/2015 du 10 août 2015 consid. 4.2.2; 
5A_61/2015 du 20 mai 2015 consid. 4.2.1.3; 4A_317/2014 du 17 octobre 2014 
consid. 2.2 et 4A_195/2014 et 197/2014 du 27 novembre 2014 consid. 7.3). Il 
importe que le tribunal et la partie adverse n'aient pas besoin de rechercher la 
présentation des faits dans l'ensemble des annexes. Ce n'est pas à eux qu'il 
incombe de fouiller dans les pièces pour chercher si l'on peut y trouver des 
éléments en faveur de la partie qui supporte le fardeau de l'allégation (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_195 et 197/2014 précité consid. 7.3.3). 
 
Si les faits sont allégués dans leurs contours essentiels dans un mémoire (ATF 
136 III 322 consid. 3.4.2) et qu'il est renvoyé à une annexe pour les détails, il faut 
au contraire examiner si la partie adverse et le tribunal peuvent obtenir ainsi les 
informations nécessaires, de telle sorte qu'il semble inutilement formaliste de les 
reprendre dans le mémoire, ou si le renvoi est insuffisant parce que les 
informations nécessaires ne sont pas clairement et complètement contenues dans 
les annexes ou qu'il faudrait les y rechercher. Il ne suffit pas que les informations 
requises se trouvent sous une forme ou une autre dans les annexes. Il faut aussi 
qu'il soit assuré que l'on puisse y accéder sans problème et il ne doit pas y avoir de 
marge d'interprétation. Le renvoi, dans le mémoire, doit désigner spécifiquement 
une pièce déterminée du dossier et il doit clairement ressortir du renvoi lui-même 
quelle partie de la pièce doit valoir allégation de partie. Un accès sans problème 
est assuré lorsqu'une pièce est claire par elle-même et contient exactement les 
informations requises (respectivement les informations citées dans le mémoire). Si 
ces conditions ne sont pas réunies, un renvoi ne peut suffire que si les annexes 
sont concrétisées et expliquées dans le mémoire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_264/2015 précité consid. 4.2.2), de telle sorte que les informations sont 
aisément accessibles et ne doivent pas être interprétées, ni reconstituées (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_284/2017 du 22 janvier 2018 consid. 4.2 et 4.3 et 
4A_281/2017 du 22 janvier 2018 consid. 5, in CPC Online, Bastons Bulletti, 
newsletter du 21 mars 2018). 
 
En ce qui concerne l'allégation d'une facture, d'un compte ou d'un dommage, les 
différents postes doivent être présentés dans la demande sous plusieurs numéros, 
car cela est nécessaire pour permettre au défendeur de se déterminer clairement 
(ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.2; 144 III 54 consid. 4.1.3.5). Il a été admis 


- 17/26 - 
 
C/23710/2018 
qu'exceptionnellement, l'allégué de la demande n'indique que le montant total du 
dommage lorsque le demandeur peut se référer à une pièce qu'il produit et qui 
contient toutes les informations nécessaires de manière claire et complète, au 
point que l'exigence de la reprise du détail de la facture, du compte ou du 
dommage dans les allégués de la demande n'aurait pas de sens. Il ne suffit pas que 
la pièce produite contienne, sous une forme ou sous une autre, lesdites 
informations. Leur accès doit être aisé et aucune marge d'interprétation ne doit 
subsister (ATF 144 III 519 consid. 5.2.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_415/2021 du 18 mars 2022 consid. 5.4; 4A_164/2021 du 21 décembre 2021 
consid. 3.2 et 4A_535/2018 du 3 juin 2019 consid. 4.2.1). Lorsque le demandeur 
allègue dans ses écritures un montant dû en produisant une facture ou un compte 
détaillés, qui contient les informations nécessaires de manière explicite, on peut 
exiger du défendeur qu'il indique précisément les positions de la facture ou les 
articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la facture ou le compte est censé 
admis et n'aura donc pas à être prouvé (ATF 144 III 519 consid. 5.2.2.3). 
 
3.1.6 L'art. 4.32 de la norme SIA 102 (édition 2014) prévoit une marge de 
tolérance de 10% lors de l'établissement d'un devis des coûts de construction par 
l'architecte. 
 
A teneur de l'art 6.1.2 SIA 102, la base pour le calcul des honoraires d'après le 
temps effectif est constituée par le temps employé par tous les collaborateurs 
travaillant directement au mandat et par les taux horaires offerts correspondants. 
 
L'art. 6.1.3 SIA 102 prévoit que les prestations rémunérées d'après le temps 
employé effectif doivent être consignées dans des rapports de travail pouvant être 
consultés par le mandant. Elles doivent faire l'objet de décompte périodique. 
 
Selon l'art. 6.5 SIA 102, dans les cas de mandats dont les honoraires sont calculés 
d'après le temps employé effectif, il est recommandé de convenir, avant le début 
des travaux, d'un montant indicatif et de la marche à suivre en cas de modification 
de ce montant en cours de mandat (art. 6.5.1). L'architecte est tenu d'informer dès 
que possible le mandat si, par suite d'extension du mandat ou de modification des 
conditions-cadres, il est prévisible que le montant indicatif sera dépassé 
(art. 6.5.4). 
 
L'art. 7 SIA 102 se réfère à un mode de rémunération différent, soit le calcul des 
honoraires d'après le coût d'ouvrage déterminant le temps nécessaire : les 
prestations d'architecte sont alors proportionnées au coût de l'ouvrage (art. 7.1.1). 
Dans ce cadre, la réalisation de variantes du projet initial est prévue (art. 7.11.3). 
Selon cette dernière disposition, si, à la demande du mandant ou avec son accord, 
l'architecte fournit en complément du projet initial, sur la base d'exigences 
nouvelles, un ou plusieurs avant-projets ou projets notablement différents, il a 
droit à des honoraires supplémentaires pour chacune des prestations 


- 18/26 - 
 
C/23710/2018 
supplémentaires. Les honoraires pour les variantes sont calculés d'après 
l'estimation de leur propre coût d'ouvrage déterminant le temps nécessaire, 
moyennant une réduction de 50%. 
 
3.2 Dans son appel, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir admis 1'870 heures 
facturées pour le projet comprenant sept résidences, soit un montant de 261'800 fr. 
au taux horaire de 140 fr. Ce montant, conformément au devis de l'intimée, 
n'aurait dû être facturé qu'en cas de réalisation de toutes les prestations de 
l'intimée pour le projet à sept résidences, soit l'obtention de droits à bâtir et le 
dépôt d'une demande d'autorisation de construire définitive. De surcroît, aucun 
décompte d'heures n'avait été établi. L'appréciation globale de toutes les heures 
facturées pour l'ensemble des projets démontrait une tendance à l'exagération du 
travail réellement effectué. Les seules prestations méritant une rémunération 
étaient : "avance de frais" (21'600 fr.), "choix de la procédure au DALE : zone 
primaire ou PLQ" (18'900 fr.) et "dépôt d'une DP ou d'une DR" (30'240 fr.), soit 
un total de 70'740 fr. TTC. 
 
Dans son appel joint, l'intimée fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat 
écrit manquait de clarté et que l'appelante ne possédait pas de connaissances et 
d'expérience en matière d'architecture, respectivement n'était pas suffisamment 
informée. En outre, il aurait fallu prendre en compte l'utilité du travail qu'elle avait 
fourni, y compris après la fin de son mandat et en vue de la vente de la parcelle. Il 
était faux de soutenir que le projet à quatre résidences était d'emblée voué à 
l'échec. 
 
Les griefs des parties seront ainsi examinés ensemble en fonction des thèmes 
qu'ils visent. 
 
3.3 En l'espèce, le refus du Tribunal d'allouer des honoraires à l'intimée en vertu 
du contrat de courtage conclu par les parties n'est plus litigieux. 
 
3.4 S'agissant ensuite de l'activité d'architecte proprement dite, la qualification du 
contrat opérée par le Tribunal, à savoir que la convention des parties mêlait des 
éléments de contrat d'entreprise (élaboration de plans essentiellement) et de 
mandat (conseils et représentation devant les autorités) n'est plus remise en cause 
en appel, à juste titre. Il en va de même de la décision du Tribunal d'appliquer les 
principes applicables au contrat de mandat pour calculer la rémunération due. 
 
3.5 Il convient à titre préalable d'examiner le mode de calcul de la rémunération 
de l'intimée. 
 
Sur ce point, le Tribunal a retenu que le montant de 281'340 fr. d'honoraires avait 
été "approximativement devisé" par l'intimée. Par ailleurs, le contrat prévoit 
expressément un taux horaire pour les prestations de l'intimée et use du terme 
"estimation" pour le calcul des honoraires devisés. Ces éléments confirment la 


- 19/26 - 
 
C/23710/2018 
volonté des parties de donner à ce montant une valeur indicative et non pas 
contraignante. Aucun élément concret ne permet donc de retenir que les parties 
seraient convenues d'un forfait. 
 
Cette appréciation n'est pas contestée par les parties. L'appelante se limite à 
affirmer péremptoirement qu'il était exclu de dépasser le montant estimé, donc à 
en faire matériellement un forfait. Il sera donc retenu que les parties étaient 
convenues d'une facturation au temps passé et d'un montant devisé estimatif, mais 
non d'un forfait. 
 
3.6 Dans un deuxième temps, il faut déterminer si les honoraires facturés 
correspondent à des prestations effectivement réalisées par l'intimée, ce que 
conteste l'appelante. 
 
L'intimée, mandataire, a remis une facture détaillée à l'appelante le 27 septembre 
2017, laquelle comprend un descriptif des activités effectuées et du temps 
correspondant. L'appelante a contesté le montant total réclamé et, se référant au 
devis initial, considéré que seul le montant y figurant et concernant les trois 
premières étapes du projet méritait rémunération. 
 
En procédure, l'intimée a respecté son obligation d'alléguer en fournissant une 
facture détaillée à laquelle elle a renvoyé et dont il n'était pas nécessaire qu'elle 
reprenne l'intégralité des postes dans ses écritures, sauf à alourdir inutilement ces 
dernières. Par contre, l'appelante, en se limitant à contester globalement l'activité 
fournie et en renvoyant au devis initial, n'a pas remis en cause ce décompte 
horaire avec suffisamment de précision : il lui incombait en effet d'indiquer 
précisément quelles prestations étaient injustifiées, voire inutiles, ce qu'elle n'a pas 
fait. Il n'appartient pas à l'autorité judiciaire d'y procéder à sa place. En 
conséquence, en l'absence de contestation suffisante, il y a lieu de retenir que 
l'intimée a effectué les heures qu'elle a alléguées, à l'instar de ce qu'a retenu 
implicitement le Tribunal. 
 
3.7 Dans un troisième temps, il faut examiner si l'appelante a suffisamment été 
informée de l'évolution des honoraires de l'intimée, soit une augmentation massive 
du montant initialement devisé. 
 
Le contrat prévoyait que les honoraires devisés s'élevaient à un total de 
70'740 fr. TTC (21'600 fr. + 18'900 fr. + 30'240 fr.) jusqu'au dépôt d'une demande 
provisoire d'autorisation de construire et avant l'obtention des droits à bâtir. Puis, 
le 7 mai 2015, soit environ trois mois après la conclusion du contrat précité, 
l'intimée a établi une facture intermédiaire qui reprenait les montants de 21'600 fr. 
et 18'900 fr., ainsi que 49'140 fr. (pour les 70% de la "procédure d'obtention des 
droits" correspondant au total de 70'200 fr. pour ce poste dans le contrat) et des 
honoraires de courtage. Dans la foulée et au vu de cette facture, l'appelante a 
commencé à payer des acomptes. Il faut admettre qu'à ce stade les obligations et 


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les frais prévisibles étaient clairement compréhensibles pour l'appelante, qu'elle 
soit ou non assistée d'une personne qualifiée. Rien ne permet de retenir qu'elle 
n'aurait pas compris les frais auxquelles elle s'exposait, ce d'autant moins qu'elle a 
commencé à verser des montants à l'intimée sans poser davantage de questions. 
 
Il est à relever que la description du poste relatif à des honoraires en 70'200 fr. 
dans le contrat s'agissant de l'obtention des droits à bâtir est peu claire : la 
formulation de la clause contractuelle laisse entendre que la rémunération de 
l'architecte serait due dès l'obtention de ces droits à bâtir, même si une requête 
d'autorisation définitive n'était pas encore déposée. L'intimée a réclamé paiement 
de ce montant, alors que les droits en question n'avaient pas été obtenus. Comme 
l'appelante ne s'y est pas opposée, cela démontre que, dans selon l'accord subjectif 
des parties, ce montant était dû même si les droits en question n'étaient pas encore 
obtenus. 
 
S'agissant des informations données et reçues postérieurement, l'intimée ne 
soutient pas avoir renseigné l'appelante sur l'évolution de sa note d'honoraires 
avant l'envoi de sa facture à la fin du mandat. Certes, elle l'a régulièrement 
informée de l'évolution du projet et de la réalisation de variantes à ses plans 
initiaux et prévus dans le contrat, de sorte que l'appelante ne peut pas prétendre ne 
pas avoir su que des variantes successives étaient conçues, puis soumises aux 
autorités. Reste à savoir si l'appelante pouvait inférer de bonne foi et apprécier, de 
par la connaissance du travail relatif à ces variantes, l'évolution des honoraires de 
l'intimée. 
 
Au vu de l'avancement de son projet, l'appelante pouvait s'attendre, notamment, 
après la réception de la facture du 7 mai 2015 à ce que les honoraires des trois 
premières étapes soient dus, soit 70'740 fr., ce qu'elle ne conteste d'ailleurs plus 
aujourd'hui. Il en va de même de la quatrième étape relative aux droits à bâtir 
(70'200 fr.), conformément à ce qui résulte des considérants ci-dessus. Elle ne 
peut pas être suivie lorsqu'elle soutient avoir cru que l'établissement de variantes 
successives, non anticipées dans le contrat et au vu de la facturation au temps 
passé prévue par celui-ci, ne coûterait pas davantage. Elle a ainsi, eu égard aux 
témoignages concordants recueillis par le Tribunal et à ses propres déclarations, 
participé régulièrement aux réunions concernant le projet et été informées des 
travaux effectués par l'intimée. Elle a en outre validé la décision de continuer à 
essayer d'obtenir des droits à bâtir. Elle était ainsi consciente que l'intimée 
continuait à travailler sur le projet en excédant ce qui était initialement convenu, 
soit la préparation d'un seul projet à sept résidences. Son niveau de connaissance 
en matière de constructions ne change rien à cela. 
 
De plus, au moins pendant une partie de l'exécution des prestations litigieuses, elle 
était conseillée par un avocat. L'appelante le conteste, mais elle n'explique 
d'aucune manière pourquoi, s'il ne l'avait pas assistée, l'homme de loi aurait reçu 


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en copie les courriels de l'intimée. Qu'il ait été ou non spécialiste en matière de 
droit des constructions est sans importance : ses qualités professionnelles de 
juriste lui permettaient de conseiller utilement sa cliente. 
 
En fonction des informations alors reçues, l'appelante pouvait s'attendre, pour 
chacun des projets, à une facturation des trois premières étapes, allant jusqu'au 
dépôt d'une demande provisoire d'autorisation de construire, ainsi que de la 
quatrième étape liée à l'obtention des droits à bâtir. 
 
Par contre, le montant devisé pour le dépôt de d'une demande définitive 
d'autorisation de construire, soit 140'400 fr. selon le contrat, n'a jamais été évoqué 
et ne pouvait d'ailleurs pas être anticipé par l'appelante, puisqu'aucun des projets 
n'a jamais atteint ce stade. 
 
 
De plus, comme l'invoque l'intimée, la réalisation de variantes sous l'égide de la 
norme SIA 102 implique une réduction de 50% des honoraires du projet principal. 
Or, les deuxième et troisième projets réalisés étaient des variantes, ce qui est 
admis par l'intimée elle-même. 
 
Ainsi, l'appelante pouvait et devait s'attendre, avant la réception de la facture 
finale et au vu des informations en sa possession, à devoir payer le montant devisé 
de 140'940 fr. (21'600 fr. + 18'900 fr. + 30'240 fr. + 70'200 fr.) pour le premier 
projet, puis la moitié de ce montant pour les deux variantes, soit un total de 
281'880 fr. TTC. (140'940 fr. + 2 x 70'470 fr.). 
 
En facturant soudainement 636'681 fr. TTC, soit un montant plus de deux fois 
supérieur au devis estimatif, sans renseigner l'appelante, ni attirer son attention sur 
le dépassement de ce devis, l'intimée a violé ses obligations d'information qui 
résultent tant du contrat de mandat la liant à l'appelante que des règles SIA dont 
elle se réclame. L'intimée admet elle-même n'avoir jamais communiqué à ce sujet 
avec l'appelante. L'absence de décompte périodique et de toute information sur le 
dépassement du montant devisé constitue une violation fautive du contrat 
imputable à l'intimée dont elle doit assumer les conséquences. 
 
Par conséquent, la créance en honoraires de l'intimée s'élève au montant de 
281'880 fr. 
 
3.8 Enfin, il faut examiner si les prestations de l'intimée se sont avérées inutiles 
comme le prétend l'appelante et qu'aucune rémunération n'est due. 
 
Le Tribunal a, dans ce cadre, considéré que les prestations de l'intimée relatives 
aux deuxième et troisième projet étaient inutiles, mais que le refus de l'autorité 
opposé au premier projet ne lui était pas imputable et qu'elle devait donc être 
rémunérée pour cette activité. 


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L'interprétation du Tribunal est trop sévère pour l'intimée. En effet, comme l'avait 
soulevé l'autorité administrative lors de la réunion du 13 septembre 2016, 
l'appelante devait être consciente, au moment de l'achat, que sa parcelle n'était pas 
destinée à être densifiée, mais cela n'excluait pas pour autant une extension des 
droits à bâtir. Cela démontre qu'une marge d'appréciation importante existait dès 
avant l'intervention de l'intimée. Le fait de proposer un premier projet à sept 
résidences ne fait ainsi pas l'objet de critique de l'appelante. Ensuite, 
contrairement à ce qui semble ressortir du jugement entrepris, il ne peut être 
reproché à l'intimée d'avoir soumis un projet à cinq résidences, compte tenu du 
motif de refus du projet à sept résidences, dès lors que ce projet a été soumis, par 
anticipation, avant le rejet de la première demande, ce procédé n'étant pas critiqué 
par l'appelante. Enfin, la réunion du 13 septembre 2016 a laissé ouverte la 
possibilité d'un projet à "deux unités maximum", ce qui correspond au dernier 
projet de deux fois deux villas contiguës proposé par l'intimée. Par ailleurs, 
l'acquéreur subséquent de la parcelle, qui avait connaissance des travaux de 
l'intimée et a mandaté un nouvel architecte, a lui aussi tenté, sans y parvenir, 
d'obtenir une extension des droits à bâtir, ce qui constitue un indice que toute 
possibilité de succès n'était pas exclue, même après l'intervention de l'intimée. En 
tout état, cette chronologie révèle que les attentes des autorités n'étaient pas 
limpides, même pour un spécialiste qu'il s'agisse de l'intimée ou de tout autre 
architecte. 
 
Quoi qu'il en soit, aucun autre élément de preuve au dossier ne permet de conclure 
que les démarches de l'intimée étaient vouées à l'échec, respectivement que son 
travail était inutile. 
 
D'ailleurs, le jugement entrepris ne tient pas suffisamment compte des enjeux 
financiers importants qui pouvaient être liés à l'obtention de droits à bâtir 
supplémentaires. En effet, au vu de la localisation de cette parcelle et de sa faible 
densité, une extension des droits à bâtir était susceptible de la valoriser 
grandement, ce qui justifiait de tenter de soumettre plusieurs variantes à l'autorité, 
avec le risque que comportait un éventuel refus. L'appelante était tenue au courant 
de l'évolution des projets et des refus et n'a jamais demandé à l'intimée de cesser 
son activité. De plus, elle savait, comme le souligne à plusieurs reprises le 
Tribunal, que sa parcelle était l'objet depuis plus de cinquante ans de tentatives de 
densification et que la tâche s'avérerait ardue. L'appelante était ainsi consciente du 
caractère aléatoire des démarches qui pourraient se justifier au regard des 
bénéfices envisagés. 
 
La thèse soutenue par l'intéressée en procédure est d'ailleurs peu compréhensible 
et paraît contradictoire : ayant commencé à payer des acomptes sur le travail de 
l'intimée, elle soutient désormais que celui-ci était totalement inutile. Il en est de 
même de ses conclusions qui tendent à accepter le principe d'une rémunération 
réduite, donc à admettre l'utilité, au moins partielle, de l'activité de l'intimée. 


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Il est ainsi incontestable que l'intimée a fourni une activité en établissant des 
plans, en conseillant l'appelante et en prenant contact avec les autorités. Cette 
activité professionnelle correspond à ce qui était convenu dans le contrat et mérite 
rémunération. En tant que mandataire, l'intimée ne supporte pas d'obligation de 
résultat : comme l'a souligné à juste titre le Tribunal, l'obtention d'une autorisation 
de construire était soumis à l'appréciation de l'autorité et était donc, pour une part, 
aléatoire. 
 
Pour le surplus, l'appelante ne formule pas de grief quant à la bonne facture des 
prestations réalisées par l'intimée, se limitant à des affirmations sans renvoi à des 
éléments factuels concrets. Enfin, le fait que les prestations de l'intimée n'aient pas 
été utiles à l'acquéreur de la parcelle est sans pertinence, puisque celui-ci n'était 
pas partie au contrat d'architecte. 
 
Ainsi, les prestations de l'intimée n'étaient pas inutiles et méritent rémunération 
dans la mesure décrite ci-dessus. 
4. 
Le jugement entrepris sera donc annulé et réformé en ce que l'appelante sera 
condamnée à verser 196'880 fr. (281'880 fr. - 85'000 fr. d'acomptes) à l'intimée, 
avec intérêts. 
5. 
5.1 Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la 
première instance (art. 318 al. 3 CPC). 
 
En l'espèce, le présent arrêt ne modifie, dans son résultat, que de manière minime 
la solution retenue par le premier juge. De plus, les frais judiciaires et les dépens 
fixés par celui-ci sont conformes au tarif applicable (art. 17, 73 et 74 RTFMC 
pour les frais judiciaires et 84 et suivants RTFMC pour les dépens) et ne font pas 
l'objet de critiques des parties en appel. 
 
Ainsi, les frais judiciaires et dépens de première instance seront confirmés. 
 
5.2 
5.2.1 L'art. 106 al. 2 CPC prescrit de répartir les frais lato sensu – i.e les frais 
judiciaires et les dépens (art. 95 al. 1 CPC) – selon le sort de la cause 
lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause. 
 
La répartition doit être proportionnelle à la mesure dans laquelle chaque partie a 
succombé. Pour déterminer cette proportion, il faut généralement comparer ce que 
chaque partie a obtenu par rapport aux conclusions litigieuses. Lorsque celles-ci 
émanent d'une demande principale et d'une demande reconventionnelle qui ne 
s'excluent pas mutuellement, le juge doit en principe additionner les valeurs 
litigieuses respectives et examiner ce qu'obtient finalement chaque partie à l'aune 
de cette somme globale (cf. art. 94 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4D_11/2021 du 1er juin 2021 consid. 2.2). 


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C/23710/2018 
 
Concernant plus particulièrement les dépens, lorsque chacune d'elles a encouru 
des frais d'avocat, elle dispose en principe contre l'autre d'une créance en paiement 
de dépens réduits, proportionnelle à son gain partiel dans le procès. Logiquement, 
il est procédé à une compensation entre ces créances respectives (arrêt du Tribunal 
fédéral 4D_11/2021 précité consid. 2.4). 
 
5.2.2 S'agissant de l'appel principal, l'appelante succombe intégralement et 
supportera les frais judiciaires arrêtés à 9'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC). 
 
Les frais judiciaires d'appel joint, fixés eux aussi à 9'000 fr. (art. 17 et 35 
RTFMC), seront intégralement supportés par l'intimée qui n'obtient gain de cause 
que sur un faible montant. 
 
Les montants dus au titre des frais judiciaires d'appel seront compensés avec les 
avances fournies par les parties, qui seront acquises à l'Etat de Genève (art. 311 
al. 1 CPC). 
 
Quant aux dépens, étant donnés que les deux parties succombent dans leur appel 
principal, respectivement leur appel joint, et que les valeurs litigieuses des deux 
appels étaient similaires, ils seront compensés. Aucun montant ne sera donc 
alloué. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 22 août 2023 par A______, ainsi que l'appel joint 
interjeté par C______ Sàrl le 30 octobre 2023, contre le jugement JTPI/7314/2023 
rendu le 21 juin 2023 par le Tribunal de première instance dans la cause C/23710/2018. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris, cela fait statuant à nouveau : 
Condamne A______ à verser à C______ Sàrl 196'880 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
20 novembre 2017. 
Confirme pour le surplus le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel principal à 9'000 fr., les met à la charge de A______ 
et les compense avec les avances versées qui sont acquises à l'Etat de Genève. 
Arrête les frais judiciaires d'appel joint à 9'000 fr., les met à la charge de C______ Sàrl 
et les compense avec les avances versées qui sont acquises à l'Etat de Genève. 
Dit qu'il n'est pas alloué de dépens. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, juges; Madame Jessica ATHMOUNI, 
greffière. 
 
 


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C/23710/2018 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.