ge_gerichte · ACJC/469/2015 · 2014-11-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.04.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21525/2012 
ACJC/469/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 27 AVRIL 2015 
 
Entre 
A______, ayant son siège ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 7 novembre 2014, représentée par la Régie ZIMMERMANN SA, 
rue de Richemont 19, 1202 Genève, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 
et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______ (GE), intimés, 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes. 
 


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C/21525/2012 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 7 novembre 2014, expédié pour notification aux parties le 
10 novembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
constaté que le congé du 12 septembre 2012 pour le 31 octobre 2012 notifié par 
A______ à B______ et C______ pour l'appartement de 5 pièces situé au 7ème 
étage de l'immeuble sis ______ (GE) était inefficace (ch. 1 du dispositif), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3) et a indiqué les voies de droit. 
En substance, les premiers juges ont retenu que les locataires n'avaient pas expres-
sément refusé au propriétaire de faire visiter le logement loué et que la circonstan-
ce qu'ils ne s'étaient pas mis en relation avec la régie ne rendait pas la continuation 
du bail insupportable, de sorte que le congé était inefficace. 
b. Par acte déposé le 11 décembre 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre ce jugement. Elle conclut à l'annulation de celui-ci, cela fait à 
la confirmation que le congé est valable, que depuis le 1er novembre 2012 les 
intimés occupent illicitement l'appartement, et au déboutement des précités pour 
le surplus, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal. 
Par mémoire-réponse du 2 février 2015, B______ et C______ ont conclu à la 
confirmation du jugement entrepris, subsidiairement à l'annulation du congé en 
tant qu'il serait contraire à la bonne foi. 
Les parties ont encore respectivement répliqué et dupliqué. 
Elles ont été avisées le 5 mars 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause 
était gardée à juger. 
B. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le 28 septembre 2008, les époux B______ et C______ ont pris à bail de 
D______, alors propriétaire, un appartement de cinq pièces situé au septième 
étage de l'immeuble sis ______ (GE). 
Le bail, conclu du 15 octobre 2008 au 30 septembre 2013, était ensuite tacitement 
renouvelable d'année en année. 
Le loyer annuel était de 24'000 fr. et les charges de 2'400 fr. par an. 
b. D______ a mis en vente l'appartement précité en 2011. Le courtier en charge de 
l'estimation et de la vente avait organisé cinq à six visites environ; la locataire 
avait coopéré (témoin E______). 


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C/21525/2012 
Le 11 janvier 2012, les locataires ont été informés par la régie nouvellement en 
charge de ce que le nouveau propriétaire de l'appartement était A______, avec 
effet au 10 décembre 2011. 
Cette société agit comme investisseur et achète des biens pour les revendre 
(témoin F_______). 
Après avoir acquis l'appartement, elle a conféré des mandats de vente à différentes 
personnes, dont la régie en charge de l'immeuble et le courtier mandaté aupa-
ravant par le propriétaire précédent (témoins F______ et E______). 
La locataire n'avait pas donné de réponse aux requêtes de visite, de sorte qu'il 
avait fallu contacter le propriétaire, lequel n'avait pas eu plus de succès; l'apparte-
ment n'avait dès lors plus été proposé à la vente; un client très intéressé s'était 
retiré de l'affaire. Les personnes intéressées connaissaient la présence de loca-
taires, elles avaient des projets à long terme ou procédaient à des investissements 
(témoin E______). 
c. Par lettre du 30 mars 2012, la régie a requis des locataires qu'ils prennent con-
tact avec elle, dans la mesure où elle souhaitait effectuer une visite de l'apparte-
ment loué; elle n'a pas communiqué davantage de détails. 
Par courriers des 20 avril et 21 mai 2012, la régie s'est derechef adressée aux loca-
taires pour fixer un rendez-vous destiné à une visite de l'appartement, et a rappelé 
la teneur de l'art. 257h al. 2 CO, sans autre précision. 
Le 5 juin 2012, se référant aux courriers précités restés sans réponse, elle a écrit 
aux locataires en ces termes : "Nous vous rappelons expressément et pour la 
énième [sic] fois que l'art. 257h al. 2 CO mentionne clairement que le locataire 
doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est né-
cessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Par conséquent, la 
situation ne pouvant perdurer ainsi, nous vous sommons de prendre contact avec 
[la] collaboratrice dans un délai de quinze jours afin qu'une visite de l'appartement 
loué puisse être effectuée d'ici au 30 juin 2012. La présente vaut sommation au 
sens de l'article 257f al. 3 CO. Faute d'obtempérer aux instructions précitées, la 
bailleresse sera en mesure de résilier votre bail moyennant un délai de congé mini-
mum de trente jours pour la fin d'un mois […]". 
Par courrier du 15 juin 2012, les locataires ont répondu n'avoir aucune réserve à 
formuler en rapport avec des visites, toute en requérant de connaître le nombre de 
celles-ci et leur programmation en fonction de leurs propres disponibilités 
professionnelles. Ils faisaient allusion aux nombreuses visites qui avaient eu lieu 
avant la vente du logement par l'ancien propriétaire et à leur étonnement au sujet 
d'une seconde vente dont ils avaient eu vent par le courtier E______. 


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C______ a déclaré avoir connu une période particulièrement difficile en 2012, 
raison pour laquelle elle n'avait peut-être pas été très attentive aux courriers reçus 
de la régie, étant précisé que dans son esprit il n'y avait pas d'urgence aux 
démarches, puisque l'appartement avait été vendu six mois auparavant. 
Le 5 juillet 2012, la régie a répondu qu'il s'agissait à ce stade d'une visite pour ex-
pertise de l'objet que le propriétaire envisageait de mettre en vente, aucune com-
mercialisation n'étant entreprise à ce jour, et a requis une prise de contact aux fins 
de fixer un rendez-vous. 
Par lettre du 20 août 2012, la régie a sommé les locataires de lui communiquer 
notamment leurs coordonnées téléphoniques dans un délai de quinze jours afin de 
pouvoir organiser une visite de l'appartement avant le 10 septembre suivant. Elle a 
ajouté que son courrier valait sommation au sens de l'art. 257f al. 3 CO, et que le 
bail pourrait être résilié, tout en réitérant la sommation du 5 juin précédent. 
C______ a déclaré avoir réagi à ce courrier en prenant contact par téléphone avec 
la régie, ajoutant que le 10 août 2012 deux personnes s'étant présentées comme 
collaborateurs de celle-ci étaient venues vérifier des vannes de chauffage, visite 
qu'elle avait liée à celle évoquée dans la correspondance précitée. 
d. Par avis de résiliation séparés adressés aux époux B______ et C______ le 12 
septembre 2010, A______ a résilié le bail pour le 31 octobre 2012, en application 
de l'art. 257f al. 3 CO et selon sa sommation du 20 août 2012. 
La bailleresse a exposé être arrivée à la conclusion qu'elle devait se séparer des lo-
cataires afin de pouvoir procéder à la vente de l'appartement, dans la mesure où 
une telle vente nécessitait en moyenne plus d'une trentaine de visites. 
e. Le 11 octobre 2012, les locataires ont formé devant la Commission de concilia-
tion en matière de baux et loyers une requête en constatation de l'inefficacité du 
congé. 
f. Le 7 février 2013, la régie a pu effectuer une visite des locaux. 
g. Non conciliée le 19 mars 2013, la cause a été portée devant le Tribunal le 
18 avril 2013. 
h. A l'audience du Tribunal du 6 mars 2014, le mandataire de la bailleresse a dé-
claré que l'idée de faire visiter le logement tant qu'il y avait des locataires avait été 
abandonnée, et qu'il ignorait les intentions du propriétaire, qui était "assez ma-
lade", tandis que le conseil des locataires a indiqué que ceux-ci étaient ouverts à 
des visites. Sur quoi, les deux parties ont requis une nouvelle convocation en vue 
de trouver un accord éventuel. 


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Le 10 septembre 2014, les parties ont déposé des conclusions écrites, persistant 
dans leurs positions exprimées antérieurement, puis répliqué et dupliqué. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad 
art. 308 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 
consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 
consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 
lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il 
convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 
24'000 fr. 
La valeur litigieuse est ainsi largement supérieure à 10'000 fr. 


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1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
Par conséquent, les faits pertinents que l'appelante reproche au Tribunal d'avoir 
arbitrairement omis ont été directement intégrés dans l'état de fait dressé ci-
dessus. 
2. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que les parties n'avaient pas violé 
leur devoir de diligence, et par conséquent que le congé était inefficace. 
2.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier les baux d'habitation et de lo-
caux commerciaux, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un 
mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour le bailleur ou 
les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protesta-
tion écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de diligence ou à man-
quer d'égards envers les voisins. 
La résiliation prévue par cette disposition suppose ainsi la réalisation des cinq 
conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incom-
bant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persis-
tance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement 
évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du main-
tien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours 
pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 
consid. 2 et les arrêts cités). 
La résiliation, en application de l'art. 257f CO, exige que les perturbations se 
poursuivent malgré la mise en demeure et qu'elles atteignent un degré de gravité 
qui rend insupportable la continuation du contrat (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2, 4C.331/2004 du 17 mars 2005 
consid. 1.1.4). 
Le congé qui ne remplit pas ces conditions est un congé inefficace (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_485/2014 du 3 février 2015, 4A_457/2013 consid. 2, 
4A_87/2012 consid. 4.1, 4C.273/2005 du 22 novembre 2005 consid. 2.1). 
2.2 Selon l'art. 257h al. 2 CO, le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la 
chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à 
une location ultérieure. Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux 
et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de 
celui-ci (art. 257h al. 3 CO). 


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Pour que le bailleur puisse inspecter l'objet en vue d'une location ultérieure ou 
d'une vente d'immeuble, il doit avoir déjà résilié le bail du locataire; en cas de bail 
de durée déterminée, le bailleur peut visiter la chose peu avant l'échéance de la 
durée déterminée (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, ad 
art. 257h n. 20 CO avec référence au Message du Conseil fédéral FF 1985 I 
p. 1412). 
Le locataire doit tolérer les visites si elles sont nécessaires à la vente de la chose 
louée (lorsque le bailleur a entrepris des démarches concrètes en vue d'aliéner son 
bien; LACHAT, CR-CO, 2012, ad art. 257h n. 4 CO). 
2.3 En l'espèce, le motif donné à la résiliation du bail est l'absence de réaction des 
locataires à la requête de visite de leur appartement. 
Par quatre courriers successifs, adressés aux intimés entre mars et le 5 juin 2012, 
dont trois n'ont suscité aucune réaction des précités, l'appelante a requis que ceux-
ci la contactent en vue d'une visite, dont elle ne spécifiait pas la raison, se bornant 
à se référer au texte de l'art. 257h CO. Après que les locataires lui avaient indiqué, 
par lettre du 15 juin 2012, qu'ils étaient à disposition pour des visites, tout en fai-
sant part de leur contrariété de ne pas avoir été informés d'un projet de vente, l'ap-
pelante a précisé qu'il s'agissait, en l'état, d'une visite à des fins d'expertise, aucune 
commercialisation n'étant alors entreprise, et a requis à nouveau une prise de con-
tact. 
Le 20 août 2012, sans nouvelles des intimés, elle a à nouveau requis une prise de 
contact pour une visite, sans autre précision, avec référence au texte de l'art. 257h 
CO et menace de résiliation du bail. 
Les intimés n'ont été ainsi informés que de l'existence d'une éventuelle intention 
de vente de leur propriétaire, dont il leur était précisé qu'elle ne se concrétisait, à 
ce stade, que par le souhait de faire expertiser l'objet, lequel n'était pas "commer-
cialisé". Il n'apparaît pas qu'une communication leur aurait été faite sur l'existence 
d'un client très intéressé à acheter l'objet, qui se serait retiré de la vente faute 
d'avoir pu le visiter, dont le cas a été cité par le témoin E______. Celui-ci a encore 
déclaré qu'une estimation avait déjà été opérée lors de la vente à l'appelante, qui 
avait eu lieu quelques temps auparavant. 
Au vu de ces éléments, il apparaît qu'une nouvelle expertise n'était pas objective-
ment indispensable et que les intimés n'étaient pas en mesure de comprendre qu'il 
y avait un projet de vente concret en été 2012. Par conséquent, il ne peut être 
retenu qu'un examen de la chose louée était nécessaire et que les locataires étaient 
tenus de le tolérer. 
Il s'ensuit que ceux-ci, bien que particulièrement peu réactifs, n'ont pas commis de 
violation de leur devoir de diligence. 


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Au surplus, même si l'on devait considérer qu'une telle violation avait eu lieu, elle 
n'aurait pas été, comme l'a retenu à raison le Tribunal, d'une gravité telle que la 
poursuite du bail aurait été insupportable. 
A tout le moins une voire deux des conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO 
n'étaient ainsi pas réalisées, de sorte que le congé était inefficace. Le jugement 
entrepris, qui a statué dans ce sens, sera dès lors confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 11 décembre 2014 par A______ contre le jugement 
JTBL/1268/2014 rendu le 7 novembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/21525/2012-6. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).