ge_gerichte · DCSO/44/2014 · 2008-01-22 · fr

Résumé:
 En cas de cession gratuite à l'état d'un immeuble appartenant à la faillite, le droit de gage grevant le bien subsiste. L'Etat ne répond cependant de la créance garantie par gage que sur l'immeuble grevé et non sur l'ensemble de son patrimoine. Recours au TF5A_133/2014du 6 février 2014, rejeté par arrêt du 22 août 2014.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3996/2013-CS 
DCSO/44/14
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 6 FEVRIER 2014 
 
Plainte 17 LP (A/3996/2013-CS) formée en date du 12 décembre 2013 par Z______, 
comparant en personne. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 6 février 2014 
à : 
- Z______ 
 
 
 
- ETAT DE GENEVE – DEPARTEMENT DES 
FINANCES 
Place de la Taconnerie 7 
1204 Genève. 
- Office des faillites. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. La faillite de X______ SA a été prononcée le 5 mars 2007. 
 
b. En raison d'une insuffisance d'actifs, la faillite a été suspendue le 21 novembre 
2007. Z______ ayant procédé à l'avance de frais de 15'000 fr., la liquidation 
sommaire de la faillite a été ordonnée par jugement du 22 janvier 2008. 
 
c. Le 5 mars 2008, Z______ a produit dans la faillite de X______ SA une cédule 
hypothécaire d'un montant de 3'686'553 fr. 31. 
 
La cédule hypothécaire est constituée sur les parcelles nos 2xx et 2xx de la 
commune de Y______. Ces parcelles sont inscrites comme sites contaminés au 
cadastre des sites pollués du canton. Une expertise de septembre 2007 estime les 
frais de dépollution à 3'200'000 fr. 
 
d. L'ensemble des créanciers ayant renoncé à faire valoir certains droits 
appartenant à la masse, Z______ se les est fait céder, les 11 décembre 2009, 29 
juin 2011 et 24 juillet 2012. 
 
e. L'avance de frais ne couvrant pas les frais de la faillite sommaire, la faillite a à 
nouveau été suspendue, par jugement du 5 novembre 2012. 
 
Cette décision a été publiée dans la Feuille officielle suisse du commerce le 
27 novembre 2012. Un délai au 7 décembre 2012 était octroyé aux créanciers pour 
requérir la liquidation et effectuer l'avance de frais de 30'000 fr., à défaut de quoi 
la faillite serait clôturée. 
 
Aucun créancier ne s'est annoncé dans le délai imparti. 
f. Aucun créancier gagiste n'ayant requis la réalisation de son gage, l'Office des 
faillites a annoncé à Z______, par courrier du 18 décembre 2012, que les actifs 
immobiliers de la faillite seraient cédés à l'Etat. 
 
g. L'Office a pris contact avec le Département des finances de l'Etat de Genève, le 
15 janvier 2013, afin de déterminer si l'Etat acceptait la cession. 
 
h. Le 20 septembre 2013, le Département s'est prononcé sur le sort de la cédule 
hypothécaire de Z______ dans l'hypothèse d'une cession des parcelles à l'Etat de 
Genève. Il considérait que ces dernières devaient être remises libres de droits. 
 
i. Le 11 octobre suivant, Z______ s'est déclarée disposée à abattre 
substantiellement le montant nominal de la cédule, mais a refusé une cession libre 
de droit. 
 
j. Le 5 décembre 2013, les parcelles ont été cédées à l'Etat de Genève. 


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k. Le lendemain, l'Office en a informé Z______, lui indiquant par ailleurs, dans 
un pli adressé par télécopie et recommandé, que: 
 
"La cession à l'Etat entraîne à son égard une extinction des créances garanties 
par les gages. L'extinction de la créance supprime toute portée matérielle au droit 
de gage, en raison de l'accessoriété du droit de gage. 
Nous devons en conséquence procéder à la mutation au Registre Foncier et, vu ce 
qui précède, à la radiation des cédules inscrites sur les feuillets concernés. Dès 
lors, vous voudrez bien nous remettre le titre de 3'800'000.00 francs que vous 
détenez toujours, par retour de courrier". 
B. 
Le 6 décembre 2013, Z______ a écrit à l'Office pour s'opposer à la radiation de sa 
cédule hypothécaire. Elle concluait à ce qu'il soit reconnu que son droit de gage 
subsistait à la cession des parcelles à l'Etat et demandait à l'Office de transmettre 
son courrier à la Chambre de céans, s'il estimait qu'il s'agissait d'une plainte. 
L'Office a transmis le courrier à la Chambre de céans le 11 décembre 2013, 
comme objet de sa compétence. 
 
L'Etat de Genève et l'Office concluent au rejet de la plainte. 
C. 
Par courrier du 14 janvier 2014, les parties ont été informées du fait que la cause 
était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 
3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures de l'Office non attaquables par la voie 
judiciaire (art. 17 al. 1 LP). 
En l'espèce, la plainte est dirigée contre le courrier de l'Office du 6 décembre 2013 
demandant à la plaignante de lui remettre la cédule hypothécaire par retour de 
courrier en vue de la radier. Ce courrier constitue une mesure de l'Office sujette à 
plainte, et le titulaire de la cédule hypothécaire a qualité pour agir par cette voie. 
1.2 La plaignante a agi dans le délai de dix jours dès réception de la décision 
querellée (art. 17 al 2 LP). Dans son courrier du 6 décembre 2013 adressé à 
l'Office, la plaignante a prié celui-ci de revoir sa position ou, à défaut, de le 
transmettre à la Chambre de céans comme valant plainte. Cette dernière a déjà eu 
l'occasion de préciser que la pratique de l'Office consistant à transmettre à celle-ci 
les demandes de reconsidération pour valoir plainte était compatible avec le 
nouveau texte de l'art. 32 al. 2 LP (DCSO/101/2013 du 18 avril 2013). La 
transmission du courrier du 6 décembre 2013 à la Chambre de céans ne pose donc 
pas problème; les parties ne la contestent d'ailleurs pas. 


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Respectant pour le surplus les exigences de forme prescrites (art. 65 al. 1 LPA, 
applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), la plainte est recevable. 
2. 
A titre liminaire, la Chambre de céans relève que la plaignante – comme elle le 
reconnaît d'ailleurs elle-même – ne peut pas se plaindre dans la présente du non-
respect de la procédure de l'art. 230a al. 2 LP. En effet, elle aurait dû, si elle s'y 
estimait fondée, faire valoir ses moyens à cet égard dès la réception du courrier de 
l'Office du 18 décembre 2012, par lequel elle était informée que les actifs 
immobiliers de la faillite allaient être cédés à l'Etat. Ayant renoncé à contester 
cette décision, la plaignante est aujourd'hui forclose pour s'en plaindre. 
Par ailleurs, la demande de la plaignante visant à obtenir le versement du 
disponible des loyers obtenus par la location de l'immeuble et conservés par 
l'Office ne fait pas l'objet de la décision querellée ni n'en est un corolaire. Ce point 
échappe donc également à l'examen de la Chambre de céans. 
3. 
3.1 La plaignante estime qu'en vertu de l'art. 230a al. 3 LP, si les actifs de la faillie 
sont cédés à l'Etat, ils le sont avec les gages les grevant. Partant, sa cédule 
hypothécaire ne peut être radiée après cession des parcelles à l'Etat de Genève. 
 
Ce dernier allègue que les parcelles n'ont pratiquement aucune valeur, en raison 
du coût très élevé de dépollution incombant au propriétaire. Or, le créancier 
gagiste ne peut se retrouver dans une meilleure situation en cas de cession gratuite 
à l'Etat qu'en cas de réalisation des actifs. En outre, l'art. 230a al. 3 LP entraîne à 
l'égard de l'Etat une extinction de la créance personnelle garantie par gage et, en 
vertu du principe de l'accessoriété (art. 114 al. 1 CO), l'extinction de toute portée 
du droit de gage, qui peut ainsi être radié. 
 
L'Office soutient que le droit du créancier gagiste d'obtenir satisfaction par la 
réalisation de son gage s'éteint lorsque l'exécution forcée demeure sans résultat. 
Or, la cession à l'Etat à titre gratuit est une forme de réalisation forcée. L'Etat se 
trouve ainsi libéré des gages. Par ailleurs, la position défendue par la plaignante 
lui permettrait de requérir plus d'une fois la réalisation de son gage. 
3.2 A teneur de la loi, lorsque la faillite d'une personne morale a été suspendue 
faute d'actifs (art. 230 LP) et que la masse en faillite comprend des valeurs 
grevées de droits de gage, chaque créancier gagiste peut exiger de l'Office la 
réalisation de son gage dans le délai imparti (art. 230a al. 2 LP). Si aucun 
créancier ne demande la réalisation de son gage, les actifs sont, après déduction 
des frais, cédés à l'Etat avec les charges qui les grèvent, sans toutefois que celui-ci 
reprenne la dette personnelle (art. 230a al. 3 LP). Si l'autorité cantonale refuse la 
cession, l'Office procède à la réalisation des actifs (art. 230a al. 4 LP). 


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Est litigieuse la question de savoir si une cédule hypothécaire est une charge – qui 
est transférée à l'Etat lors de la cession – ou si elle est une dette personnelle, dont 
le droit de gage est l'accessoire – qui ne serait pas reprise par l'Etat. 
La cédule hypothécaire est une créance personnelle (la créance cédulaire) garantie 
par un gage immobilier (art. 842 al. 1 CC). La cédule hypothécaire est une entité 
juridique abstraite, distincte de la créance de base, qui elle est causale, (en 
pratique souvent un prêt) ayant requis la constitution de la cédule hypothécaire 
(ATF 136 III 288 consid. 3.1). Le droit de gage est un droit accessoire de la 
créance cédulaire, mais non de la créance de base (art. 114 CO; Paul-Henri 
STEINAUER, Les droits réels, Tome III, 4e éd. 2012, n° 2937). Le droit de gage 
s'éteint de par la loi lorsque l'immeuble fait l'objet d'une réalisation forcée, quel 
qu'en soit le résultat (ibidem, n° 2707a). 
La créance cédulaire est personnelle, au sens de l'art. 842 al. 1 CC, dans la mesure 
où le débiteur répond du paiement du montant inscrit sur la cédule sur l'intégralité 
de ses biens et non uniquement sur la valeur de l'immeuble. Néanmoins, la cédule 
hypothécaire n'est pas une dette personnelle, puisque, indissociable du droit de 
gage, elle consiste en un droit réel opposable à tous. 
Par ailleurs, la jurisprudence du Tribunal fédéral est claire: "aussi longtemps qu'ils 
n'ont pas renoncé à la réalisation de leur gage, les créanciers gagistes doivent 
choisir comme le prescrit l'art. 230a al. 2 LP; s'ils ne réagissent pas, l'office offre 
la cession des actifs à l'Etat ou réalise ceux-ci, étant précisé que le créancier 
gagiste qui laisse expirer le délai fixé par l'office perd uniquement son droit de 
demander la réalisation du gage au sens de l'art. 230a LP, son droit de gage 
subsistant quelle que soit la suite donnée à la procédure" (ATF 130 III 481 
consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 7B_51/2000 du 22 mars 2000 consid. 2). 
L'Etat de Genève et l'Office, qui considèrent que la cession à l'Etat entraîne 
l'extinction de la créance garantie par gage et, partant, du droit de gage, citent 
comme unique référence le commentaire romand (François VOUILLOZ in 
Commentaire romand de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 
DALLEVES/FOËX/JEANDIN [éds.], 2005, nos 17 et 34 ad art. 230a). Cette opinion ne 
trouve cependant pas d'assise dans le texte légal et son auteur a d'ailleurs, dans un 
article antérieur, pris une autre position (François VOUILLOZ, La suspension de la 
faillite faute d'actif, in BlSchK 2001 p. 41ss). 
Par ailleurs, la jurisprudence fédérale est appuyée par la majorité des auteurs de 
doctrine, qui se sont prononcés à ce sujet (Andreas FEUZ, Liquidation von Aktiven 
trotz Einstellung des Konkurses mangels Aktiven?, in Insolvenz- und 
Wirtschaftsrecht 2002, p. 51; Dominik GASSER, Die Liquidation nach Artikel 
230a SchKG, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Festschrift 75 Jahre 
Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz, 2000, p. 58; 


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Pierre-Robert GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour 
dettes et la faillite, Articles 159-270, 2001, nos 15 et 31 ad art. 230; Franco 
LORANDI, Einstellung des Konkurses über juristische Personen mangels Aktiven, 
in PJA 1999 p. 41ss; Sylvain MARCHAND, Précis de droit des poursuites, 2ème éd. 
2013, p. 144). Selon LORANDI (ibidem), la radiation du droit de gage, conséquence 
gravissime pour le créancier gagiste, ne peut pas être déduite de la loi, mais doit 
être explicitement prévue. GILLIERON (ibidem) précise, en outre, que le canton ou 
la commune ne répond que sur le droit patrimonial grevé qui lui est dévolu et non 
sur tout son patrimoine. Cet avis confirme que la composante liée au patrimoine 
personnel de la créance cédulaire n'est pas cédée à l'Etat. 
Il s'ensuit que lors de la cession à l'Etat, ce dernier prend à sa charge la cédule 
hypothécaire, mais ne répond de la dette cédulaire que sur l'immeuble grevé. 
3.3 En l'espèce, la faillite de X______ SA a été suspendue faute d'actifs. Il n'y a 
donc pas eu d'exécution forcée, en particulier de réalisation d'actifs. Aucun 
créancier gagiste n'ayant requis la réalisation de son gage, l'Office a informé la 
plaignante que l'immeuble allait être cédé à l'Etat. Ni la loi ni les commentaires ne 
permettent de retenir que la cession gratuite à l'Etat, en vertu de l'art. 230a al. 3 
LP, équivaut à une réalisation forcée. Il ne peut donc être considéré que le droit de 
gage de la plaignante se serait éteint de par la loi du seul fait de la cession à l'Etat 
de l'immeuble grevé par le gage cédulaire. 
Au vu de l'art. 230a al. 3 LP et de la jurisprudence y relative exposée supra 
(consid. 3.2), le droit de gage subsiste après la cession à l'Etat, qui ne répond 
cependant qu'à hauteur de la cédule hypothécaire et non de la créance qu'elle 
garantit, d'une part. D'autre part, le gage grève uniquement le fonds, de sorte que 
l'Etat ne répond pas d'un éventuel découvert en cas de vente de l'immeuble; l'Etat 
ne peut donc être recherché en cas d'insuffisance du gage, la reprise de la charge 
excluant expressément, aux termes de l'art. 230a al. 3 LP, la reprise de la dette 
personnelle. 
L'Etat de Genève relève, certes, que l'estimation de la valeur de l'immeuble est en-
dessous du montant de la cédule hypothécaire. Il ne peut cependant en être déduit 
que la cédule est sans aucune valeur. En outre, seule la perte totale de l'immeuble 
grevé – ce qui n'est pas le cas en l'espèce – pourrait entraîner l'extinction du droit 
de gage (STEINAUER, op. cit., n. 2707a). 
Par ailleurs, le législateur n'a pas prévu de faire dépendre de la valeur du bien-
fonds grevé ni des perspectives de sa valorisation la reprise du gage par l'Etat en 
cas de cession selon l'art. 230a al. 3 LP. Ainsi, l'augmentation in casu probable de 
la valeur du terrain après décontamination n'est pas non plus un motif justifiant de 
mettre en échec l'application de la disposition précitée. 


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En conclusion, la plainte est bien fondée, et la décision de l'Office sera annulée en 
tant qu'elle invite la plaignante à lui remettre la cédule litigieuse en vue d'obtenir 
sa radiation. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 61 al. 2 let. a OELP). 
* * * * * 


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 PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte interjetée par Z______ contre la décision rendue dans le 
cadre de la faillite de X______ SA par l'Office des faillites le 6 décembre 2013 en tant 
qu'il l'invite à lui remettre la cédule hypothécaire en vue de la radier. 
Au fond : 
L'admet et annule la décision querellée, au sens des considérants. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marilyn NAHMANI et 
Monsieur Philippe VEILLARD, juges assesseur(e)s; Madame Paulette DORMAN, 
greffière. 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
 Paulette DORMAN 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.