ge_gerichte · ATA/188/1996 · 1996-04-02 · fr


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A/899/1995-FIN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 2 avril 1996 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame L______ 
représentée par Me Michel Lambelet, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 
 
et 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 


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A/899/1995-FIN 
EN FAIT 
 
 
1. 
Madame L______, épouse de Monsieur L______, a 
acheté le 25 avril 1989 un immeuble, composé d'un terrain 
et d'une villa, sis chemin Y______ à Chêne-Bougeries, où 
les époux sont domiciliés depuis. Le prix d'achat de 
1'650'000.-- Frs a été entièrement acquitté au moyen de 
fonds propres. Il était supérieur à l'estimation fiscale 
de 
la 
précédente 
propriétaire. 
De 
plus, 
des 
transformations intérieures chiffrées à 200'000.-- Frs 
ont été effectuées, selon la formule (BN 860/89) signée 
le 13 août 1990 par Mme L______. 
 
2. 
Pour établir la valeur fiscale de ce bien, 
l'administration fiscale cantonale (ci-après : l'AFC) a 
tenu 
compte 
du 
prix 
d'achat 
- 
lequel 
devenait 
l'estimation fiscale, d'après l'article 56 alinéa 2 de la 
loi générale sur les contributions publiques du 9 
novembre 1887 (LCP - D/3/1) - et des 200'000.-- Frs 
précités, soit 1'850'000.-- Frs. 
 
3. 
Dans la déclaration fiscale pour l'impôt cantonal 
1991 datée du 30 septembre 1991, M. L______ a mentionné 
la villa précitée en reprenant les éléments que le 
service immobilier de l'AFC lui avait indiqués, à savoir 
une valeur en capital après abattement de 1'702'000.-- 
Frs et une valeur locative de 34'696.-- Frs. 
 
4. 
Le 14 octobre 1991, M. L______ a écrit à l'AFC; il 
faisait toutes réserves concernant la valeur d'estimation 
précitée, 
car 
selon 
des 
architectes 
qu'il 
avait 
consultés, le prix actuel de ce bien devrait s'élever à 
1'200'000.-- Frs, soit 600'000.-- Frs pour le terrain et 
600'000.-- Frs pour la maison, construite il y a plus de 
dix ans. 
 
 
 
Le fait qu'il ait reporté dans sa déclaration 
d'impôts les montants d'estimation fournis par l'AFC, 
n'était pas une acceptation de sa part, de leur quotité. 
 
5. 
Le 
27 
décembre 
1991, 
l'AFC 
a 
notifié 
au 
contribuable un bordereau de taxation provisoire 1991, au 
montant de 23'974,20 Frs, établi sur le revenu et la 
fortune imposables figurant dans la déclaration. 
 
6. 
Le 
27 
janvier 
1992, 
Mme 
L______ 
a 
élevé 
réclamation sur quatre points spécifiques. Le montant de 


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l'impôt anticipé était erroné et l'estimation du bien 
immobilier excessive. Il convenait de modifier celle-ci. 
Seul le prix de 1'200'000.-- Frs devait être considéré, 
en application de l'article 56 alinéa 5 LCP. 
 
7. 
Par décision du 9 décembre 1992, notifiée le 4 
juin 1993, l'AFC a accepté de modifier l'impôt anticipé, 
mais a rejeté la réclamation pour le surplus. 
 
8. 
Mme L______ a saisi la commission cantonale de 
recours en matière d'impôts (ci-après : la commission de 
recours) en reprenant son argumentation. 
 
 
 
Des villas contiguës avaient fait l'objet, en 
1991, de transactions au prix de 1'200'000.-- Frs pour un 
objet identique et un terrain équivalent. 
 
 
 
De plus, les ventes opérées par l'Office des 
faillites dans la même région, en 1991 également, 
permettaient de retenir un tel montant. 
 
 
 
Enfin, le président du département des finances et 
contributions avait fait prendre, le 30 octobre 1991, une 
décision 
par 
le 
Conseil 
d'Etat 
relativement 
 
à 
l'évaluation fiscale des immeubles, en se fondant sur 
l'article 
56 
alinéa 
4 
LCP, 
reconnaissant 
ainsi 
l'évolution défavorable du marché immobilier. 
 
 
 
La recourante concluait principalement à ce que le 
montant de la fortune imposable soit réduit de 598'000.-- 
Frs et que la valeur locative de l'immeuble soit fixée à 
19'972.-- Frs en lieu et place de 34'696.-- Frs. Le 
montant de l'impôt immobilier complémentaire devait être 
revu également. 
 
9. 
Pour 
l'AFC, 
l'article 
56 
alinéa 
5 
LCP 
ne 
s'appliquait pas en l'espèce. Les comparaisons faites par 
la recourante n'étaient pas pertinentes, chaque immeuble 
ayant une valeur propre. 
 
 
 
Le Conseil d'Etat avait décidé, en se fondant sur 
l'article 56 alinéa 4 LCP, que dans le cas de la vente 
d'un immeuble, postérieure au 30 octobre 1991 et à un 
prix 
inférieur 
à 
la 
valeur 
d'acquisition, 
l'AFC 
retiendrait le prix de l'aliénation pour fixer la 
nouvelle 
estimation 
fiscale, 
celle-ci 
étant 
valable 
jusqu'à l'expiration de la période décennale. 
 
 
 
La contribuable ayant acquis ce bien en 1989, seul 


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l'article 56 alinéa 2 LCP s'appliquait. De plus, Mme 
L______ n'apportant aucun élément permettant de justifier 
une réévaluation durant cette période, le recours devait 
être rejeté. 
 
10. 
Par décision du 22 juin 1995, notifiée le 5 
juillet 1995, la commission de recours a rejeté celui-ci, 
en se référant notamment à l'arrêt rendu par le Tribunal 
de céans dans une cause similaire (ATA du 31 janvier 1995 
en la cause L.), la hausse de la valeur du bien 
immobilier résultant des fluctuations du marché ne 
constituant pas, en l'espèce, un "changement important" 
au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP, qui justifierait 
une nouvelle estimation. La moins-value alléguée par la 
recourante ne s'était en effet pas réalisée, l'immeuble 
n'ayant pas été revendu. 
 
11. 
Par acte posté le 26 juillet 1995, Mme L______ a 
recouru auprès du Tribunal administratif en concluant à 
la mise à néant de la décision de la commission de 
recours. 
 
 
a. 
Depuis l'acquisition de ce bien immobilier, des 
changements importants - au sens de l'article 56 alinéa 5 
LCP - s'étaient produits, dont l'AFC devait tenir compte, 
le Conseil d'Etat ayant lui-même admis, depuis octobre 
1991, que l'évolution du marché était à la baisse. 
 
 
b. 
Elle a produit une expertise effectuée le 31 août 
1995 par Monsieur J., architecte EPFL, SIA, AGA, selon 
laquelle 
la 
valeur 
vénale 
du 
bien-fonds 
considéré 
s'établissait à 1'300'000.-- Frs, soit 465'000.-- Frs 
pour le terrain, y compris les droits de mutation 
(13'540.-- Frs) et 835'000.-- Frs pour les bâtiments 
(villa, 
garage) 
avec 
les 
aménagements 
extérieurs 
(63'500.-- Frs) et le raccordement aux réseaux (62'263.-- 
Frs). La valeur du terrain, d'une surface de 1003 m2, a 
été fixée à 450.-- Frs le m2, soit 451'350.-- Frs, pour 
tenir compte d'une part du fait que l'ensemble des droits 
à bâtir était utilisé et d'autre part, des nuisances du 
chemin Jean-Jacques Rigaud. 
 
 
 
La valeur des bâtiments a été déterminée à 800.-- 
Frs le m3 pour la villa de 993 m3, sous déduction d'un 
taux de vétusté de 15 %, soit un total de 675'240.-- Frs. 
Le garage, de 113 m3, estimé à 350.-- Frs le m3, 
représentait une valeur de 39'550.-- Frs. 
 
 
c. 
Enfin, la recourante a obtenu d'un de ses voisins, 


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M. E______, l'estimation fiscale de son bien. La parcelle 
en question, No 2125, d'une surface identique, était 
mieux située, car moins exposée au bruit. La villa, 
construite à la même époque, était estimée fiscalement à 
635'000.-- Frs et le terrain à 665'000.-- Frs et cela, 
alors même que la parcelle comportait, outre le garage, 
une piscine et un abri de jardin. Or, M. E______ avait 
acquis sa maison en 1991 et il l'occupait depuis mars 
1992. 
 
 
d. 
La recourante a estimé avoir ainsi démontré 
qu'elle était victime d'une inégalité de traitement et 
que les conditions d'application de l'article 56 alinéa 5 
LCP 
étaient 
remplies. 
Le 
changement 
survenu 
était 
important puisqu'il était de 40 à 50 %. En prétendant le 
contraire, l'AFC faisait preuve de mauvaise foi. 
 
 
 
Le bien-fonds ayant été intégralement payé, la 
recourante 
ne 
pouvait 
pas 
déduire 
des 
intérêts 
hypothécaires. Elle se demandait enfin si elle ne devrait 
pas vendre ce bien à ses enfants pour que l'AFC admette 
une estimation au moins conforme au prix du marché. 
 
 
 
Pour tenir compte de l'expertise de M. J., la 
recourante concluait à ce que l'estimation de ce bien 
immobilier 
soit 
ramenée 
de 
1'850'000.-- 
Frs 
à 
1'225'000.-- Frs et que le montant de la fortune 
imposable et celui de l'impôt immobilier complémentaire 
soient réduits à due concurrence. 
 
12. 
L'AFC a persisté intégralement dans sa position. 
 
 
 
La modification décidée en 1991 par le Conseil 
d'Etat ne pouvait s'appliquer à un bien acquis en 1989. 
La parcelle de M. E______ avait été achetée en 1991 au 
prix de 1'300'000.-- Frs, de sorte que la comparaison 
était irrelevante. 
 
 
 
Enfin, l'évolution du marché ne pouvait constituer 
un "changement important" - tel par exemple que la 
construction d'une route à proximité - car elle était 
purement conjoncturelle. De plus, l'estimation décennale 
profitait au propriétaire, car elle était maintenue 
lorsque les valeurs immobilières augmentaient. 
 
 
 
EN DROIT 
 


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1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 18 
de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal 
des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 
1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 
 
2. a. 
Les villas sont estimées en tenant compte du coût 
de leur construction, de leur état de vétusté, de leur 
situation, des servitudes et autres charges foncières les 
grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution 
ensuite de succession et des prix obtenus pour d'autres 
propriétés de même nature qui se trouvent dans des 
conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées 
à des prix de caractère spéculatif (art. 48 litt. e 1er 
alinéa LCP). 
 
 
b. 
L'article 56 LCP, qui traite de la durée et de la 
modification de l'estimation des immeubles, a la teneur 
suivante : 
 
 
 
Les estimations faites par la commission d'experts 
sont valables pour une durée de 10 ans (al. 1). 
 
 
 
Lorsque, pendant cette durée, un immeuble est 
aliéné ou dévolu pour cause de mort à une valeur 
supérieure à l'estimation, celle-ci est immédiatement 
portée, pour le reste de la période décennale, au prix de 
l'aliénation ou à la valeur fixée par le département pour 
la perception des droits de succession (al. 2). 
 
 
 
L'adaptation 
de 
la 
valeur 
d'estimation 
selon 
l'alinéa 2 est suspendue : 
 
 
a) pour les propriétés rurales, tant qu'elles sont 
exploitées à des fins exclusivement agricoles par le 
propriétaire; 
 
 
b) en cas de succession, pour le logement principal de la 
personne décédée, s'il est attribué en propriété ou en 
usufruit à un héritier qui faisait ménage commun avec 
elle, 
tant 
que 
cet 
héritier 
continue 
à 
occuper 
personnellement le logement comme résidence principale; 
 
 
c) en cas de liquidation du régime matrimonial, pour le 
logement principal du couple attribué en propriété ou en 
usufruit à l'un des conjoints, tant que celui-ci continue 
à l'occuper personnellement comme résidence principale 


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(al. 3 ); 
 
 
 
Le Conseil d'Etat a la faculté de faire procéder à 
de nouvelles estimations si des changements importants 
dans la valeur des immeubles le justifient (al. 4); 
 
 
 
Tout contribuable a, en tout temps, le droit de 
provoquer une nouvelle estimation de sa propriété et de 
son revenu agricole, s'il justifie, au préalable, que des 
changements importants sont survenus en ce qui concerne 
la valeur de sa propriété ou de son revenu (al. 5). 
 
 
 
Pendant 
la 
période 
décennale, 
les 
nouvelles 
constructions peuvent être évaluées par experts, tant à 
la demande de leur propriétaire qu'à celle du département 
(al. 6). 
 
3. 
En l'espèce, la recourante ne conteste pas que 
l'article 56 alinéa 2 LCP devait s'appliquer lorsqu'elle 
a acheté sa villa. Elle considère au contraire que la 
situation a changé depuis lors, ce qui justifierait une 
nouvelle estimation au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP. 
 
 
 
Les 
parties 
sont 
cependant 
divisées 
sur 
l'interprétation 
de 
cette 
dernière 
disposition, 
la 
recourante considérant qu'une chute générale des cours de 
l'immobilier constitue un changement important concernant 
la valeur de sa propriété, au sens de cette disposition, 
l'AFC estimant au contraire que seuls des changements 
objectifs, matériels, peuvent entrer en considération. 
 
 
 
Cette question peut cependant rester ouverte en 
l'espèce pour les raisons qui suivent. 
 
4. 
Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'en 
matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a 
pas la faculté de substituer sa propre appréciation à 
celle de l'administration ou de la commission d'experts. 
S'il veut faire usage de la posibilité offerte par 
l'article 56 alinéa 5 LCP, il doit inviter expressément 
l'administration à saisir la commission d'experts. Il est 
tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi 
consistent le ou les changements survenus dans la valeur 
de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour 
la première fois devant la commission de recours, car la 
demande en ce sens doit être présentée préalablement à 
l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur 
l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise 
doit avoir été formée avant le 1er janvier de ladite 


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année, 
date 
déterminante 
pour 
la 
situation 
du 
contribuable et la fixation de la matière imposable (RDAF 
1977 p. 271; 1981 p. 37). Il n'y a pas lieu de revenir 
sur cette jurisprudence qui découle du texte clair de la 
loi et du principe de l'étanchéité des exercices fiscaux 
en relation les principes régissant, de jurisprudence 
constante, la naissance de la créance fiscale. 
 
5. 
En l'espèce, M. L______ a certes, par courrier du 
14 
octobre 
1991 
déjà, 
soit 
avant 
même 
d'élever 
réclamation, souligné qu'il n'acceptait pas la valeur du 
bien qu'il avait mentionnée dans la déclaration d'impôts 
datée du 30 septembre 1991, selon les indications 
fournies par l'AFC. 
 
 
 
 
 
Il 
n'a 
cependant 
pas 
provoqué, 
ni 
requis 
expressément une nouvelle estimation de la part de la 
commission d'experts. 
 
 
 
Mme L______ ne l'a pas davantage sollicitée dans 
sa réclamation du 27 janvier 1992, ni dans ses recours 
utlérieurs. Voudrait-on, au demeurant, considérer le 
courrier de M. L______ du 14 octobre 1991 comme une 
demande 
de 
nouvelle 
expertise, 
qu'elle 
serait 
manifestement tardive pour l'impôt 1991, conformément aux 
principes énoncés ci-avant. 
 
6. 
Conformément à la jurisprudence susmentionnée, 
c'est donc à juste titre que l'AFC n'est pas entrée en 
matière sur la valeur fiscale de la villa indiquée par la 
recourante dans sa déclaration pour l'impôt 1991. Comme 
une éventuelle expertise, au sens de l'article 56 alinéa 
5 LPC, ne pourrait en tout état de cause influencer 
l'impôt 1991, la décision attaquée ne peut être que 
confirmée et le recours rejeté. 
 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de 1'000.-- Frs 
sera mis à la charge de la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 26 juillet l995 par Madame L______ contre la 
décision du 22 juin l995 prise par la commission 
cantonale de recours en matière d'impôts; 
 


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au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de 1'000.- Frs; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Michel Lambelet, avocat de la recourante, ainsi qu'à 
l'administration fiscale cantonale et à la commission 
cantonale de recours en matière d'impôts. 
 
Siégeants : Mme Bonnefemme-Hurni, présidente, 
 
MM. Tanquerel, Schucani, Grandjean, Mme Bovy, 
juges. 
 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
 
 
 
la greffière-juriste : la présidente : 
 
 
 
 V. Montani 
 E. Bonnefemme-Hurni 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi