ge_gerichte · JTAPI/327/2025 · 2025-03-31 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4314/2023 ICCIFD 
JTAPI/327/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 31 mars 2025 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur A______, représenté par Mes Jean-Frédéric MARAIA et Marie MICHEL, 
avocats, avec élection de domicile 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
 
 


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A/4314/2023 
EN FAIT 
1. 
Le litige concerne la taxation 2021 de Monsieur A______, qui habitait alors dans 
un logement sis à la rue ______[GE], dont il était locataire. 
2. 
De 1999 à 2023, l’intéressé a occupé une position d’associé-gérant puis de gérant 
d’B______ Sàrl (ci-après : B______ Sàrl). Cette société était active dans le domaine 
de la construction et de l’architecture. Le contribuable était en outre employé 
d’C______, puis d’D______ Sàrl. 
3. 
De 2006 à 2019, Monsieur E______, architecte et promoteur immobilier, a exercé 
sa profession dans son entreprise individuelle C______, puis en tant qu’associé 
gérant d’D______ Sàrl et comme salarié de F______ SA. De 2009 à 2015, il a 
occupé le poste d’administrateur secrétaire de G______ SA. Il était également actif 
au sein d’B______ Sàrl, de H______ SA et d’I______. 
4. 
Monsieur J______ exerce la profession d’ingénieur civil. 
De 1999 à 2005, il a exercé ce métier en tant qu’indépendant, sous la raison de 
commerce K______, laquelle, en 2005, est devenue L______ SA, dont il était 
l’administrateur jusqu’en mars 2024. 
Du 26 octobre 2000 au 22 mars 2002, il a été associé gérant de la société M______ 
Sàrl. Du 18 avril 2001 au 2 juillet 2003, il a été l’administrateur de la société 
N______ SA (radiée le ______ 2021). En 2003, il a été l’administrateur, puis 
liquidateur de la société O______. De 2009 à 2015, il a également été 
l’administrateur de la société G______ SA. Depuis 2009, il a été l’associé gérant 
de la société P______ Sàrl. Depuis 2018, il exerce sa profession en tant 
qu'indépendant, sous la raison de commerce « Q______ ». 
Les sociétés mentionnées dans les deux paragraphes précédents sont actives dans le 
domaine immobilier. 
5. 
MM. E______ et J______ ont détenu chacun la moitié du capital-actions de 
F______ SA. Ils ont acquis ensemble plusieurs immeubles, soit en copropriété, soit 
par le biais de cette société. 
6. 
Le 25 avril 2001, MM. J______, E______ et A______ ont signé une convention 
sous seing privé intitulée « Convention de partenariat pour la résidence (…) » (ci-
après : la convention), dont le préambule énonçait notamment que les associés 
convenaient d'acheter un immeuble sis à ______[GE], à Genève (ci-après : 
l’immeuble) avec l'intention de le transformer et de le rénover, puis de remettre sur 
le marché huit logements de trois et quatre pièces destinés à la location ainsi qu'une 
arcade commerciale. La convention prévoyait notamment que : 
 les parts seraient réparties entre les acquéreurs à raison d'un tiers chacun, 
moyennant un apport initial de CHF 107'000.- par personne ; 
 après travaux et relocation, l'immeuble serait revendu à un tiers en bloc, au 
minimum selon les conditions mentionnées en page 8 de l'étude financière jointe 


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à la convention, qui arrêtait un prix de vente global à CHF 2'003'595.- et un 
produit net de vente à CHF 1'670'107.- en se fondant sur les chiffres de 2001 et 
un calcul du rendement effectué sur la base de loyers bloqués par l'État durant 
cinq ans ; 
 dans le cadre de la revente de l'immeuble, les partenaires tenteraient d'obtenir le 
meilleur prix, si possible supérieur à celui pronostiqué ; 
 en cas d'échec de la revente, ils conserveraient l'immeuble jusqu'à ce qu'une 
opportunité favorable se présente ; 
 si l’un d’eux désirait se retirer prématurément, il était tenu de proposer 
prioritairement sa part aux partenaires restants afin qu'ils puissent la racheter ; 
 les associés restants rachèteraient à celui sortant sa part majorée d'une marge de 
50 % par rapport à ce qui était pronostiqué en page 8 de l'étude financière jointe 
à la convention. 
7. 
Par acte authentique du 26 avril 2001, MM. J______ et A______, ainsi que 
F______ SA (cette dernière représentée par M. E______) ont acquis l'immeuble en 
question pour le prix de CHF 580'000.-. Ils ont été inscrits au registre foncier en 
qualité de copropriétaires à raison d'un tiers chacun. Simultanément, ils ont 
contracté un emprunt hypothécaire et un crédit de construction leur permettant de 
financer son acquisition et sa rénovation. En janvier 2002, ces deux emprunts ont 
été consolidés en un seul, de sorte que chaque partenaire a récupéré une somme de 
CHF 80'000.-, réduisant ainsi le montant des apports à CHF 27'000.- par personne. 
8. 
M. E______ s'est chargé de la gestion de l'immeuble dès son acquisition et ce, 
jusqu'à fin 2010. 
9. 
En 2012, les relations entre M. J______ et M. E______ se sont détériorées. 
Plusieurs procédures judiciaires ont été intentées en relation avec les immeubles 
qu’ils détenaient en commun. 
Le 25 février 2015, M. J______ a proposé à MM. E______ et A______ de leur 
vendre sa part de l’immeuble ou de racheter les leurs, puisque la copropriété ne 
pouvait plus être maintenue. 
10. 
Le 14 septembre 2015, MM. E______ et A______ ont intenté une action en justice 
contre M. J______, tendant à son exclusion de la copropriété de l’immeuble, 
concluant à ce qu’il soit condamné à leur aliéner sa part, éventuellement aux 
enchères publiques. 
11. 
Par jugement du ______ 2017 (JTPI/1______), le Tribunal de première instance 
(ci-après : TPI) a débouté MM. E______ et A______ de leurs conclusions. 
12. 
Par arrêt du ______ 2018 (ACJC/2______ du ______ 2018), la chambre civile de 
la Cour de justice (ci-après : chambre civile) a confirmé ce jugement et a renvoyé 
la cause au TPI afin qu'il statue sur les modalités du partage. 


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Puisque la convention n’avait pas été conclue en la forme authentique, elle ne 
respectait pas l’exigence de forme prévue par l’art. 650 al. 2 du Code civil suisse 
du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). En tant qu’il limitait le droit de chaque 
propriétaire de demander le partage de l'immeuble, cet accord était frappé de nullité. 
13. 
Par jugement du ______ 2019 (JTPI/3______), le TPI a notamment ordonné la 
vente de l’immeuble aux enchères publiques, désigné un notaire aux fins de 
procéder à toutes les opérations utiles à l’exécution du partage, dit que cette vente 
serait réalisée à un prix de départ de CHF 2'505'000.- et que le produit final serait 
partagé à raison d'un tiers entre les parties. 
14. 
Par arrêt du ______ 2020 (ACJC/4______), la chambre civile a confirmé ce 
jugement, rappelant, en substance, que la convention n’était pas entièrement nulle, 
mais seulement en tant qu’elle prévoyait un mode de partage de l’immeuble. 
15. 
Le recours interjeté à l’encontre de cet arrêt a été rejeté par le Tribunal fédéral (arrêt 
5______ du ______ 2020). 
16. 
Le 2 novembre 2021, le contribuable, M. J______ et F______ SA ont vendu 
l’immeuble pour le prix de CHF 5'800'000.-. 
17. 
Le même jour, le contribuable et M. J______ ont chacun établi une déclaration pour 
l’IBGI, y précisant notamment que l’opération en question relevait de la gestion du 
patrimoine privé. 
18. 
Dans la rubrique « observations » de sa déclaration fiscale 2021, le contribuable a 
indiqué qu’il n’avait pas mentionné le gain immobilier résultant de la vente de 
l’immeuble. 
19. 
Par bordereaux datés du 6 octobre 2023, l’AFC-GE a taxé le contribuable pour 
l’année 2021. Ce faisant, elle a ajouté CHF 1'712'934.- au revenu du précité à titre 
de bénéfice net de l’activité indépendante correspondant à sa part au produit de la 
vente de l’immeuble. 
20. 
Le 17 juillet 2023, le contribuable a élevé réclamation à l’encontre de ces taxations. 
Le gain imposable se chiffrait à CHF 1'262'613.-, à savoir CHF 1'914'000.- (prix de 
vente) – CHF 651'387.- (prix d’acquisition) et non pas à CHF 1'712'934.-. C’était à 
tort que l’AFC-GE avait considéré l’opération comme commerciale. Il avait été 
contraint par le TPI de vendre l’unique bien immobilier en sa possession, financé 
par ses économies privées et qu’il souhaitait conserver pour sa retraite. 
21. 
Par décisions du 16 novembre 2023, l'AFC-GE a admis partiellement la réclamation 
en ce sens qu’elle a réduit le gain immobilier imposable de CHF 1'712'934.- à 
CHF 1'262'613.-. Pour le surplus, la réclamation a été rejetée dans la mesure où la 
vente de l’immeuble sis à ______[GE] constituait une opération professionnelle. 
Le même jour, l’AFC-GE a notifié au recourant des bordereaux rectificatifs pour 
tenir compte de l’admission partielle de sa réclamation. 


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22. 
Par acte du 27 décembre 2023, le contribuable, sous la plume de ses conseils, a 
interjeté recours devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) en concluant à l’annulation des décisions du 16 novembre précédent et à 
ce qu’il soit dit que l’immeuble faisait partie de sa fortune privée au moment de sa 
vente, le tout sous suite de frais et dépens. 
Il avait détenu l’immeuble depuis 2001 et l’avait toujours déclaré comme 
appartenant à sa fortune privée. Il l’avait acquis afin d’investir ses économies sur le 
long terme, à savoir au-delà de l’âge de la retraite. Il n’avait vendu qu’un seul bien, 
la transaction étant intervenu dans le cadre d’un conflit survenu avec les 
copropriétaires. Le produit de l’aliénation n’avait pas été réinvesti dans un nouvel 
immobilier de rendement, mais dans l’achat d’une résidence secondaire en France. 
L’emploi de fonds étrangers n’apparaissait pas inusuel. Sa part à l’acquisition de 
l’immeuble se montait à CHF 193'333.- (CHF 580'000.- / 3). Il avait financé celle-
ci au moyen de fonds propres de CHF 107'000.-, ce qui représentait 55.3 %. En 
tenant compte du crédit de construction subséquent, la proportion de fonds propres 
se situait à 20 %. Sa résidence secondaire avait également été achetée grâce à ses 
fonds propres. Les rendements de l’immeuble sis à ______[GE] avaient servi à 
rembourser la dette. 
Il occupait une profession d’architecte salarié de M. E______ depuis des années et 
ne détenait aucune part de la société D______ Sàrl. Toutefois, il n’agissait qu’en 
tant que simple exécutant, puisqu’il réalisait des plans. On ne pouvait pas nier que 
cette activité présentât un lien avec l’immobilier. Cependant, ce secteur comportait 
diverses sous-catégories très différentes les unes des autres. Or, il exerçait l’activité 
de projeteur, ne se rendait que très rarement sur les chantiers et n’intervenait jamais 
dans le contexte de l’achat/vente d’un bien immobilier. Il avait confié la gestion de 
sa part de copropriété à une régie immobilière. Il était certes inscrit comme associé-
gérant d’B______ Sàrl, mais en réalité, il n’avait fait qu’accepter la demande de 
son employeur afin de poursuivre son activité dépendante. À titre personnel, il 
n’avait déployé aucune activité de gestion et n’était pas rémunéré pour cela. Il 
n’avait jamais détenu de part dans B______ Sàrl, dont l’unique actionnaire avait 
toujours été M. E______. Son salaire n’avait pas évolué du fait de l’acquisition de 
l’immeuble en cause. Les rendements de ce bien n’avaient pas servi à financer son 
train de vie, car il disposait d’une rémunération suffisante pour satisfaire à ses 
besoins personnels. 
L’immeuble avait fait l’objet de travaux après son acquisition, mais s’agissant d’un 
immeuble squatté, ils se révélaient nécessaires pour le remettre en état en vue de le 
louer. 
Enfin, la chambre civile avait nié l’existence d’une société simple. Les parties 
avaient investi dans le cadre d’une copropriété. Ce seul fait ne suffisait pas à 
qualifier l’opération de commerciale. M. E______ avait été désigné comme 
mandataire pour les procédures d’autorisation de construire. À ce titre il avait été 
rémunéré comme un tiers. 


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23. 
Le 13 novembre 2023, M. J______ a saisi le tribunal d’un recours portant également 
sur la qualification – privée ou commerciale – de la vente litigieuse. Ce recours a 
été ouvert sous le numéro de cause A/3885/2023. 
24. 
Dans sa réponse du 11 mars 2024, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Le recourant invoquait à tort une absence de caractère systématique ou planifié des 
opérations, car cette affirmation se trouvait en contradiction totale avec la 
convention et l’arrêt du Tribunal fédéral du ______ 2020. Celle-ci prévoyait la 
revente de l’immeuble ; les partenaires devaient le conserver jusqu’à ce qu’une 
occasion favorable se présente. La revente de ce bien avait été planifiée, une fois 
que les travaux de rénovation auraient pris fin et les relocations, effectuées. Une 
plus-value était espérée. 
Le contribuable alléguait qu’il exerçait une activité salariée à l’écart du commerce 
d’immeubles. Cependant, il avait fonctionné comme associé-gérant, puis gérant 
d’B______ Sàrl, active dans le domaine et l’architecture et de la promotion. Même 
si cette société ne présentait pas de lien avec le bien en question, l’intéressé ne 
pouvait être considéré comme étranger aux affaires immobilières. En outre, il avait 
travaillé comme architecte auprès d’C______, puis d’D______ Sàrl. Divers travaux 
avaient été entrepris pour améliorer le rendement de l’immeuble, ce qui avait eu 
pour effet de lui faire prendre de la valeur afin de le revendre à un meilleur prix. 
Dans ce cadre, deux autorisations de construire avaient été demandées par M. 
E______ en qualité de mandataire. Il existait ainsi un rapport étroit entre les 
opérations et l’activité professionnelle du recourant. 
Les connaissances du secteur immobilier de MM. E______ et J______, 
respectivement architecte et ingénieur civil, avaient permis de mesurer le potentiel 
de l’immeuble, en mauvais état car squatté. Il nécessitait d’importants et onéreux 
travaux de remise en état avant d’être reloué, puis vendu. Seules des personnes 
aguerries et expérimentées avaient pu se lancer dans une telle opération. 
L’immeuble avait été acquis pour CHF 580'000.- et les travaux à plus-value avaient 
coûté CHF 1.3 million, soit davantage que le prix d’achat. 
L’existence d’une société simple avait été confirmée par la chambre civile et le 
Tribunal fédéral. Dans le cadre du litige opposant le recourant, MM. E______ et 
J______, le Tribunal fédéral avait confirmé l’annulation de la convention en tant 
qu’elle ne respectait pas les exigences de forme relatives aux modalités de partage 
de la copropriété de l’immeuble, mais il n’avait aucunement été question d’une 
nullité de cet accord. 
L’existence d’une société simple, couplé au caractère planifié des opérations, à la 
relation étroite entre l’activité et la formation du recourant, l’utilisation de 
connaissances spécialisées, l’engagement de fonds étrangers d’une certaine 
importance, permettait de conclure au caractère commercial de l’opération. 
L’existence d’une société simple contaminait l’ensemble des protagonistes, qui 
n’étaient pas de simples investisseurs passifs. 


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25. 
Par réplique du 13 mai 2024, le contribuable a maintenu son recours. 
L’on ne se trouvait pas en présence d’une fréquence élevée de transactions, dès lors 
que, durant toute sa vie, il n’avait acheté et vendu qu’un seul immeuble, qu’il avait 
détenu durant plus de vingt ans. 
L’autorité intimée s’appuyait sur la convention pour conclure à l’existence de 
transactions planifiées. Or, les parties à cette dernière ne disposaient pas de 
connaissances juridiques et n’avaient pas eu recours à un spécialiste dans la 
rédaction de cet accord. L’AFC-GE s’attachait au texte de ce document, sans 
analyser le cas d’espèce à l’aune des faits pertinents. Les travaux avaient été 
terminés en décembre 2001, soit rapidement après l’acquisition de l’immeuble, et 
celui-ci avait pu être reloué dans la foulée. En revanche, les parties n’avaient pas 
concrètement cherché à le revendre, contrairement à ce qui était prévu dans la 
convention. Il l'avait été quelque vingt ans après son acquisition, de manière forcée, 
après un litige survenu entre les copropriétaires. On ne pouvait donc déduire un 
caractère planifié des opérations. Il avait réinvesti le produit de la vente dans une 
résidence secondaire à la montagne pour son usage personnel, ce qui excluait l’idée 
d’un réinvestissement dans le but de générer un nouveau gain. 
Il avait occupé le poste d’associé-gérant, puis gérant d’B______ Sàrl, étant donné 
que 
M. E______ 
avait 
été 
suspendu 
du 
registre 
des 
mandataires 
professionnellement qualifiés. Il n’avait cependant jamais exercé de fonction 
dirigeante pour cette société, ni d’acquisition et/ou de vente immobilière. Son 
salaire lui était versé par M. E______. Il avait poursuivi son activité salariée tel 
qu’auparavant. Il avait subi le litige civil en raison d’un désaccord entre 
MM. J______ et E______. Sans une telle situation, l’immeuble n’aurait pas fait 
l’objet d’une vente forcée et serait très certainement encore détenu par les trois 
copropriétaires. Dès lors, il n’existait pas de rapport étroit entre la vente de 
l’immeuble et l’activité professionnelle du recourant. 
L’AFC-GE retenait à tort, en se fondant sur la convention, les arrêts de la chambre 
civile et du Tribunal fédéral du ______ 2020, l’existence d’une société simple. La 
convention avait été pour partie invalidée. Le Tribunal fédéral avait retenu que 
c’étaient les règles de partage de la copropriété simple qui s’appliquaient. Ainsi, la 
convention réglait des rapports de copropriétaires, non de sociétaires. Enfin, plus 
de deux tiers des éléments stipulés dans la convention n’avaient pas été appliqués, 
soit parce qu’il n’avait jamais été question de vendre l’immeuble ou que, lors de la 
survenance du litige, les règles de partage n’avaient pas pu être appliquées, car 
considérées comme nulles par le Tribunal fédéral. 
26. 
Par duplique et écriture complémentaire des 25 juin et 8 juillet 2024, l’AFC-GE et 
le recourant ont campé sur leurs positions respectives. 
27. 
Par jugement du 11 novembre 2024 (JTAPI/1109/2024, cause A/3885/2023), le 
tribunal a retenu que le bénéfice réalisé par M. J______ lors de la vente de 
l’immeuble devait être qualifié de revenu de l’activité indépendante et non pas de 


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gain en capital privé. Ce jugement fait actuellement l’objet d’un recours devant la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative). 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 
décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 
3. 
Le recourant soutient que la vente de l’immeuble sis rue de ______ relève de la 
gestion de sa fortune privée, si bien que le gain provenant de sa vente n’est pas 
soumis à l’impôt sur le revenu. 
4. 
Les art. 16 LIFD et de 17 la loi sur l’imposition des personnes physiques du 
27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08) prévoient que l'impôt sur le revenu a pour objet 
tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. Tel est le cas 
des produits de l’activité lucrative indépendante (art. 18 LIFD ; art. 19 LIPP). En 
revanche, les gains en capital réalisés lors de l'aliénation d'éléments de la fortune 
privée ne sont pas imposables (art. 16 al. 3 LIFD et 27 let. j LIPP). 
5. 
De jurisprudence constante, la distinction entre un gain privé en capital (non 
imposable sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital provenant de 
l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable sur le revenu), dépend 
des circonstances concrètes du cas. La notion d'activité lucrative indépendante 
s'interprète largement, de telle sorte que sont seuls considérés comme des gains 
privés en capital exonérés de l'impôt sur le revenu ceux qui sont obtenus par un 
particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de sa 
fortune privée. En revanche, si l'activité du contribuable excède ce cadre 
relativement étroit et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un revenu, 
l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante dont les bénéfices 
en capital sont imposables. Une telle qualification peut se justifier, selon les cas, 
même en l'absence d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou organisée sur le 
modèle d'une entreprise commerciale, et même si cette activité n'est exercée que de 
manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle (arrêt du Tribunal fédéral 
9C_81/2023 du 18 septembre 2023 consid. 5.2 et les arrêts cités). 
6. 
Ce qui est déterminant dans le cas de la distinction entre un gain privé en capital 
(non imposable sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital provenant de 
l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable sur le revenu), ce sont 
les circonstances concrètes du cas, telles qu'elles se présentent au moment de 


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l'aliénation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.2 
et les références). 
7. 
C'est avant tout en lien avec les transactions effectuées par les particuliers sur des 
immeubles ou sur des titres que la jurisprudence a été amenée à dégager des critères 
permettant de tracer la limite entre les gains (privés) en capital et les bénéfices 
(commerciaux) en capital. Elle a notamment considéré que valent comme indices 
d'une activité lucrative indépendante dépassant la simple administration de la 
fortune privée les éléments suivants : le caractère systématique et/ou planifié des 
opérations, la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des 
biens avant leur revente, la relation étroite entre l'activité indépendante (accessoire) 
supposée et la formation et/ou la profession (principale) du contribuable, 
l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de fonds étrangers d'une 
certaine importance pour financer les opérations, le réinvestissement du bénéfice 
réalisé ou encore la constitution d'une société de personnes. Chacun de ces indices 
peut conduire, en concours avec les autres voire même - exceptionnellement - 
isolément s'il revêt une intensité particulière, à la reconnaissance d'une activité 
lucrative indépendante (arrêt du Tribunal fédéral 9C_81/2023 précité consid. 5.2 et 
les arrêts cités). 
8. 
Selon la jurisprudence, lorsque, par exemple, le contribuable acquiert un immeuble 
à hauteur de 95 % par des fonds étrangers, le seul fait qu’il ait gardé cet immeuble 
dix ans en sa possession, soit une durée relativement longue, ne suffit pas à 
contrebalancer les autres éléments permettant de considérer qu’il a dépassé le cadre 
de l'administration courante de sa fortune privée (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.5). Une durée de possession de trente-
cinq ans n’est pas non plus suffisante pour exclure le caractère commercial d’une 
opération immobilière, dans la mesure où le contribuable est actif dans le domaine 
immobilier et participe au projet en partenariat avec des professionnels de 
l'immobilier, mais pas pour ses besoins purement privés (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_419/2020 du 23 novembre 2020 consid. 5.4.2). 
9. 
Selon les cas, une opération unique peut même ressortir à une activité indépendante 
lorsque, par son ampleur, sa complexité, les connaissances requises ou les moyens 
mis en œuvre, elle excède largement les capacités d'un simple particulier en matière 
de gestion de ses biens, respectivement les limites d'un mandat de gestion de fortune 
de type traditionnel. Tel est également le cas lorsque l'opération isolée est en rapport 
avec la profession principale du contribuable Ainsi, le nombre d'opérations ne joue 
que peu, si ce n'est pas de rôle. L'activité immobilière du contribuable peut avoir un 
caractère purement accessoire, et même occasionnel (arrêt du Tribunal fédéral 
2A.23/2004 du 1er septembre 2004 consid. 3.2 ; RDAF 2011 II 345 consid. 3). 
10. 
Il convient donc d’admettre être en présence d’une activité lucrative lorsqu’un 
contribuable acquiert un bien patrimonial non pas seulement aux fins d’investir sa 
fortune privée ou pour profiter d’une occasion qui s’est présentée fortuitement à lui, 
mais dans l’intention manifeste de le revendre si possible rapidement avec un 


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bénéfice. Il en va de même lorsqu’il s’efforce, comme un entrepreneur indépendant 
agissant dans le cadre d’une activité principale ou accessoire, d’utiliser le 
développement d’un marché pour réaliser un bénéfice. Un autre indice en faveur 
d’une activité lucrative au sens de la jurisprudence est le fait que le contribuable 
constitue, pour une transaction immobilière déterminée, une société simple 
(consortium de construction) avec une personne qui y participe dans l’exercice de 
sa profession et qui, à ce titre, dirige l’entreprise pour le compte des deux 
partenaires et d’entente avec lui. Un contribuable qui, dans un tel cas, ne participe 
qu’avec une mise de fonds à la réalisation du but lucratif commun doit se laisser 
imputer les activités effectuées à titre professionnel par le directeur des travaux pour 
le compte de tous les participants, comme s’il s’était agi de sa propre activité 
lucrative (ATA/983/2015 du 22 septembre 2015 consid. 9d). 
11. 
Les capacités professionnelles et connaissances spécialisées en matière 
d'immeubles sont attestées notamment par la formation d'ingénieur civil, mais 
surtout par l’activité en tant qu'administrateur au sein d’une société ayant pour but 
notamment la promotion immobilière (arrêt du Tribunal fédéral 2C_918/2021 du 
18 février 2022 consid. 3.5). La jurisprudence a également admis que, dans le cadre 
de l'analyse relative au commerce professionnel d'immeubles, un architecte 
disposait de capacités professionnelles et de connaissances spécialisées en matière 
d'immeubles qui pouvaient être mises à profit dans le cadre de la gestion de ceux-
ci (ATF 112 Ib 79 consid. 2a). 
12. 
En l’espèce, il apparaît que le recourant n’a procédé qu’à une seule opération 
immobilière et n’a pas réinvesti le gain réalisé dans de nouveaux projets, puisqu’il 
a acquis une résidence secondaire en France. Il n’a ainsi pas exercé une activité 
immobilière à ce point intense qu’elle puisse être qualifiée de systématique. En 
outre, il a détenu l’immeuble pendant un peu plus de vingt ans, ce qui représente 
une longue durée. 
Cela étant, ces seuls deux éléments ne suffisent pas à contrebalancer les autres 
indices ressortant du dossier, lesquels justifient de considérer que l’opération 
litigieuse excède la simple administration de la fortune privée de l’intéressé. 
Celui-ci admet qu’il travaille dans le secteur immobilier, mais il soutient qu’il 
n’intervient jamais dans le contexte de l’achat et de la vente d’immeubles et qu’il 
se contente d’exécuter les instructions que lui donne son employeur, M. E______. 
Il n’a occupé son poste d’associé gérant, puis de gérant d’B______ Sàrl que sur 
demande du précité, qui avait été radié du registre des architectes. Cependant, le 
contribuable a mené l’opération litigieuse de concert avec MM. J______ et 
E______, qui disposent tous deux de compétences incontestées du domaine 
immobilier. En effet, le premier, ingénieur civil de profession, occupe des postes 
d'administrateur et de gérant de plusieurs sociétés spécialisées dans le secteur en 
question. Quant au second, il exerce la profession d’architecte et de promoteur 
immobilier. Le recourant doit, conformément à la jurisprudence, se laisser imputer 
les connaissances professionnelles de ses associés. 


- 11/13 - 
A/4314/2023 
 
Le recourant soutient encore que c’est à tort que l’AFC-GE a retenu qu’il a acquis 
l’immeuble dans le cadre d’une société simple formée avec M. J______, F______ 
SA (représentée par M. E______). Selon lui, il a acheté ce bien en copropriété. La 
question de savoir si les acheteurs ont été liés par un contrat de société simple ou 
s’ils ont acquis le bien en copropriété n’a pas besoin d’être tranchée. Non seulement 
elle relève du droit civil, mais surtout cette distinction se révèle sans conséquence 
sur le plan fiscal. En effet, dans les deux cas, le contribuable s’est associé avec des 
professionnels de l’immobilier pour acquérir et rénover un immeuble en vue de le 
revendre, le tout sous la direction de l’un des associés, à savoir M. E______. Dès 
lors, comme exposé ci-dessus, les compétences professionnelles de ses partenaires 
lui sont imputables. 
Le recourant explique que sa part a été financée à raison de 55.3 % par des fonds 
propres, ou de 20 %, si l’on tient compte du crédit de construction. Selon lui, ce 
pourcentage n’est pas inusuel. L’achat d’un bien immobilier financé par 20 % de 
fonds propres seulement se révèle certes habituel lorsque l’acquéreur investit dans 
une maison ou un appartement destiné à devenir sa résidence principale. Il en va 
différemment en l’espèce, puisque le recourant n’a jamais occupé le bien en 
question à quelque titre que ce soit. Dès lors, l’acquisition de l’immeuble en cause, 
financé à concurrence de 80 % de fonds étrangers démontre que les associés n'ont 
pas cherché à placer leur fortune privée de manière à la sécuriser et si possible à la 
faire fructifier en l'investissant, mais à réaliser un revenu, en investissant le 
minimum de fonds propres et en obtenant des crédits importants pour le solde du 
prix d’acquisition. En s'endettant dans une mesure dépassant largement leur propre 
investissement, ils ont agi comme s'ils investissaient dans une entreprise 
commerciale. On ne saurait en effet admettre qu'un simple gestionnaire de sa 
fortune privée s'endetterait dans une telle mesure. Dans ces conditions, on ne peut 
non plus admettre que le but de l’opération était lié à la prévoyance vieillesse du 
recourant. 
 
Le recourant se prévaut en vain du fait que la vente de l’immeuble a été ordonnée 
par la justice civile. En effet, elle avait déjà été envisagée dans la convention du 
25 avril 2001conclue simultanément à l’achat du bien. 
Ainsi, compte tenu de l'ensemble des circonstances, le bénéfice réalisé par le 
recourant lors de la vente de l’immeuble ne peut être qualifié de gain en capital 
privé, mais de produit de l’activité lucrative indépendante soumis à l’impôt sur le 
revenu. 
L’AFC-GE devra toutefois tenir compte du montant de l’AVS vraisemblablement 
dû par le contribuable pour la période 2021 et déduire ce montant du gain 
immobilier taxable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_487/2022 du 5 septembre 2023). 
13. 
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis partiellement. Le dossier est 
renvoyé à l’AFC-GE pour nouvelles taxations dans le sens de ce qui précède. 


- 12/13 - 
A/4314/2023 
14. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui obtient partiellement gain de 
cause, est condamné au paiement d’un émolument réduit s'élevant à CHF 900.- ; il 
est couvert par l’avance de frais versée de CHF 700.- à la suite du dépôt du recours. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 400.-, à la charge de l'État 
de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, sera allouée au recourant 
(art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


- 13/13 - 
A/4314/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 27 décembre 2023 par Monsieur A______ 
contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 16 
novembre 2023 ; 
2. 
l'admet partiellement, dans le sens des considérants ; 
3. 
met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
condamne l'État de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, à verser 
au recourant une indemnité de procédure de CHF 400.- ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Laurence DEMATRAZ et 
Giedre LIDEIKYTE HUBER, juges assesseures. 
 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière