ge_gerichte · ATA/653/2014 · 2014-08-19 · fr

Résumé:
 En droit de la construction, la loi applicable est celle en vigueur au moment où statue la dernière instance saisie du litige. Prise en compte de l'historique des parcelles, crées par une division parcellaire, dans le calcul des droits à bâtir disponibles pour autoriser ou non un projet de construction.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2841/2012-LCI 
ATA/653/2014 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 août 2014 
2ème section 
 dans la cause 
 
Monsieur Alain PARATTE 
représenté par Me François Bellanger, avocat 
contre 
Monsieur Éric JEANDUPEUX 
représenté par Me Christophe Zellweger, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 mars 2013 (JTAPI/319/2013) 


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A/2841/2012 
EN FAIT 
1) 
 
En 2001, la parcelle n° 831, feuille 53 de la commune de Collonge-Bellerive 
(ci-après : la commune), a fait l’objet d’une division en six parcelles nos 8’730 à 
8’735. Dans le cadre de la procédure de division, la direction de l’aménagement 
du département des travaux publics, devenu le département de l’aménagement, du 
logement et de l’énergie (ci-après : DALE) a émis un préavis favorable sous 
condition de l’inscription, à la charge de chacune des parcelles et au profit de 
l’État de Genève, d’une servitude de non-bâtir, afin d’assurer le rapport des 
surfaces prévues à l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Cette servitude n’a cependant pas été 
annotée au registre foncier (ci-après : RF). 
2) 
 
Le 11 novembre 2003, dans le cadre d’une vente aux enchères, 
Monsieur Alain PARATTE a acquis la parcelle n° 8’730, sise 17 – 19, chemin de 
Mancy, d’une surface de 1’150 m², sur laquelle était érigé un bâtiment n° 1’178 
d’une surface de 87 m². Il s’agissait d’un chalet-villa construit aux environs de 
1930, agrandi par la suite. 
3) 
 
Le 24 mars 2004, M. PARATTE a déposé une demande d’autorisation de 
construire n° DD 99’101 portant sur l’édification d’une villa de 172,50 m² sur la 
parcelle n° 8’730 jumelée par un couvert à voitures de 52,50 m² au bâtiment 
n° 1’178. À cette demande d’autorisation de construire, était joint un projet, daté 
du 11 décembre 2003, de division de la parcelle n° 8’730 en deux parcelles 
n° 8’730A de 430 m² et n° 8’730B de 720 m². 
4) 
 
Dans la mesure où aucune restriction des droits à bâtir n’avait été inscrite au 
RF, le DALE a accepté de délivrer l’autorisation de construire précitée en date du 
15 septembre 2004. 
5) 
 
Monsieur Éric JEANDUPEUX, propriétaire de la parcelle voisine n° 6’613, 
a recouru contre cette décision. Son recours a été rejeté par l’arrêt du Tribunal 
administratif, remplacé depuis lors par la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), du 11 octobre 2005 
(ATA/670/2005), qui a été confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1P.757/2006 
du 3 avril 2006. 
6) 
 
Il ressort du dossier que la parcelle n° 8’730 n’a pas été divisée 
conformément au projet de mutation du 11 décembre 2003, mais en fonction 
d’une répartition des surfaces différentes, soit une parcelle n° 8’730A d’une 
surface de 651 m², devenue la parcelle n° 9’387, sise 19, chemin de Mancy et une 
parcelle n° 8’730B d’une surface de 499 m², devenue la parcelle n° 9’388, sise 
17, chemin de Mancy. 


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A/2841/2012 
 
 
En outre, à une date indéterminée, la parcelle n° 9’388, sur laquelle avait été 
bâtie la villa de 172,50 m2 (DD 99’101), a été vendue à Madame Svetlana et à 
Monsieur Tamaz GRIGALASHVILI. 
7) 
 
Le 30 janvier 2008, M. PARATTE a déposé une demande d’autorisation de 
construire n° DD 101’948/1 portant sur la transformation du bâtiment n° 1’178, 
sur la parcelle n° 8’730 (sic), avec un indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 
27,5 %, compte tenu du label Minergie certifiant une construction de haute 
performance énergétique (ci-après : HPE). Avec la demande, il a produit le projet 
de mutation parcellaire du 11 décembre 2003, mais a effectué les calculs de 
rapports de surface habitable en se référant aux nouvelles surfaces précitées des 
parcelles n° 8’730A devenue n° 9’387 (499 m2) et n° 8’730B devenue n° 9’388 
(651 m2). 
 
 
Selon les plans déposés par l’intéressé, la transformation visait la 
surélévation du toit dudit bâtiment, afin de permettre la création d’un nouvel étage 
de 42,91 m2, ainsi que la démolition de certains murs intérieurs du 
rez-de-chaussée. La surface brute de plancher (ci-après : SBP) du bâtiment était 
donc de 126,63 m2 (1er étage : 83,72 m2 ; 2ème étage : 42,91 m2). 
8) 
 
Par décision du 21 octobre 2008, le DALE a accordé l’autorisation de 
construire n° DD 101’948/1 libellée « transformation d’une villa contiguë (27,5 % 
Minergie) » sur la parcelle n° 8’730 (sic). Cette autorisation a été publiée dans la 
Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
24 octobre 2008. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours et est entrée en 
force. 
9) 
 
Par courrier du 8 mai 2009, M. JEANDUPEUX a averti le DALE. Il avait 
constaté des irrégularités sur le chantier de M. PARATTE. Le bâtiment n° 1’178 
avait été entièrement rasé et non simplement transformé comme autorisé. 
10) 
Suite à un contrôle sur ledit chantier, le DALE a constaté dans un courrier 
du 17 juin 2009 adressé à l’intéressé qu’hormis quelques éléments conservés, 
l’ensemble du chalet avait été démoli et reconstruit. En outre, la hauteur des 
combles était plus importante que celle autorisée. Il a accordé à M. PARATTE un 
délai pour déposer une demande d’autorisation de construire complémentaire pour 
modification de gabarit en vue de régulariser les travaux réellement entrepris. 
11) 
Le 9 juillet 2009, M. PARATTE a déposé une nouvelle demande 
d’autorisation de construire complémentaire n° DD 101’948/2, intitulée 
« transformation d'une villa contiguë (27,5 % Minergie) - modifications diverses 
du projet initial ». 


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12) 
Par décision du 18 mars 2010 publiée dans la FAO du 24 mars 2010, le 
DALE a octroyé cette autorisation de construire complémentaire en retenant un 
IUS de 27,5 %. 
13) 
Par décision du même jour, le DALE a également infligé une amende de 
CHF 1'500.- à l’encontre de M. PARATTE, pour avoir entrepris des travaux non 
conformes à l’autorisation de construire initiale n° DD 101’948/1. 
14) 
Par acte du 23 avril 2010, référencé sous cause n° A/1517/2010, 
M. JEANDUPEUX a recouru contre l’autorisation de construire complémentaire 
n° DD 101’948/2 auprès de la commission cantonale de recours en matière 
administrative, devenue à compter du 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI), en concluant à son annulation et également à 
celle de l’autorisation de construire initiale n° DD 101’948/1. 
15) 
En cours de procédure, le DALE a révoqué l’autorisation de construire 
complémentaire n° DD 101’948/2, afin de réexaminer la situation sur la base de 
nouveaux plans, corrects et précis, démontrant que les dispositions de la LCI 
étaient bien respectées. Cette décision n’a pas été contestée. 
16) 
Par jugement du 19 juillet 2011 (JTAPI/1364/2011), le TAPI a déclaré sans 
objet le recours de M. JEANDUPEUX contre l’autorisation de construire 
n° DD 101’948/2 et celui relatif à l’autorisation de construire initiale 
n° DD 101’948/1 tardif, partant irrecevable. Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un 
recours. 
17) 
Le 6 avril 2012, M. PARATTE a déposé une nouvelle demande 
d’autorisation de construire complémentaire n° DD 101’948/3 portant sur la 
transformation de la villa n° 1’178, entraînant la modification du projet initial et le 
rehaussement de la panne faîtière de 24 cm par rapport à l’autorisation de 
construire principale n° DD 101’948/1. 
 
 
Selon les plans visés ne varietur le 10 août 2012, la SBP mentionnée était de 
132,11 m2. 
18) 
Le dépôt de la demande n° DD 101’948/3 a été publié dans la FAO du 
29 juin 2012. 
19) 
Par décision du 10 août 2012, publiée dans la FAO du 17 août 2012, le 
DALE a octroyé à M. PARATTE l’autorisation de construire sollicitée. 
20) 
Par acte du 17 septembre 2012, M. JEANDUPEUX a recouru auprès du 
TAPI contre cette autorisation de construire, concluant à son annulation et à ce 
que M. PARATTE dépose une nouvelle requête en autorisation de construire. 


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21) 
Par jugement du 14 mars 2013, le TAPI a admis le recours de 
M. JEANDUPEUX et a annulé l’autorisation de construire complémentaire 
n° DD 101’948/3. 
 
 
Le 26 janvier 2013 était entrée en vigueur une modification de la LCI 
élevant le rapport des surfaces à 25 % (27,5 % Minergie), pour les constructions 
en ordre isolé, respectivement à 40 % (44 % Minergie) pour celle en ordre 
contiguë. Néanmoins, au regard du principe général de la non-rétroactivité des 
lois, les dispositions légales en vigueur au moment où le DALE avait délivré 
l’autorisation de construire complémentaire litigieuse, soit celles avant l’entrée en 
vigueur de la modification législative précitée, devaient être appliquées. 
 
 
Le département ayant accordé dans l’autorisation de construire litigieuse un 
IUS de 27,5 %, la commission d’architecture (ci-après : CA) ainsi que la 
commune auraient dû être consultées pour autoriser une telle dérogation en vertu 
de l’art. 59 LCI. Les préavis n’ayant pas été sollicités, le DALE avait violé la loi. 
22) 
Par acte du 6 mai 2013, M. PARATTE a recouru auprès de la chambre 
administrative contre ce jugement et a conclu à son annulation ainsi qu’à la 
confirmation de l’autorisation de construire complémentaire n° DD 101’948/3. 
 
 
L’autorisation querellée ayant un caractère durable, le TAPI aurait dû 
appliquer les nouvelles dispositions de la LCI, entrées en vigueur le 26 janvier 
2013. 
 
 
Dès lors, le calcul du solde des droits à bâtir de la parcelle n° 9’387, en 
raison de la construction issue de l’autorisation de construire n° DD 99’101 sur la 
parcelle n° 9’388, devait être effectué en fonction d’un rapport des surfaces 
maximal de 40 %, et non plus de 25 %. Partant, la villa d’une SBP de 172,5 m2 
construite sur la parcelle n° 9’388 n’épuisait pas les droits à bâtir liés aux 499 m2 
représentant la surface de celle-ci. Il n’y avait donc pas lieu de reporter un 
éventuel déficit de droits à bâtir sur la parcelle n° 9’387, qui disposait des droits à 
bâtir relatifs à la totalité de sa surface, soit 651 m2. Avec l’application du taux de 
25 %, relatif aux constructions en ordre isolé, la SBP possible serait de 162,8 m2 ; 
avec le taux de 27,5 % lié à la certification Minergie il serait de 180 m2 ; avec le 
taux de 40 % applicable aux constructions contiguës, ladite surface se porterait à 
260 m2 et avec celui de 44 % lié à la certification Minergie il s’élèverait à 
286,4 m2. La SBP de la construction projetée selon l’autorisation de construire 
querellée étant de 137,9 m2, elle se situait en dessous du taux de densification 
permis et ce même pour une villa en ordre isolé sans standard de haute 
performance énergétique (ci-après : HPE). 
 
 
Les préavis de la CA et de la commune n’étaient donc pas nécessaires pour 
l’octroi de l’autorisation de construire litigieuse. 


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23) 
Dans sa réponse du 6 juin 2013, M. JEANDUPEUX a conclu à la 
confirmation du jugement attaqué et à l’annulation de l’autorisation de construire 
n° DD 101’948/3. Il a également conclu à ce que M. PARATTE dépose « une 
nouvelle 
requête 
d’autorisation 
de 
construire 
complémentaire, 
dûment 
documentée s’agissant des mètres carrés habitables des deux bâtiments construits 
au titre des autorisations n° DD 101’948 et n° DD 99’101 et comportant les 
modifications matérielles sur ces objets nécessaires à les rendre conformes aux 
règles de la LCI et à diminuer les nuisances qui en découlent pour le voisinage 
(notamment et en tous les cas, la réduction de hauteur du bâtiment immatriculé 
1’178 à concurrence du niveau initialement autorisé sous n° DD 101’948/1 et la 
réduction des mètres carrés habitables à concurrence des normes admises par la 
LCI) ». 
 
 
Au regard de la sécurité et de la prévisibilité du droit, le TAPI avait 
correctement appliqué les dispositions légales en vigueur au moment où le DALE 
avait octroyé l’autorisation de construire litigieuse. Les dérogations au principe de 
non-rétroactivité du droit, soit l’intérêt public et la sauvegarde de ceux-ci, 
n’étaient en l’espèce pas remplies. D’autant plus, que M. PARATTE se prévalait 
de la rétroactivité du droit pour recalculer les droits à bâtir des parcelles nos 9’387 
et 9’388, dans le but de conformer ses constructions à l’autorisation de construire 
initiale n° DD 101’948/1. 
 
 
Si les nouvelles dispositions de la LCI devaient s’appliquer au cas d’espèce, 
le projet ne serait toujours pas autorisable. En effet, en cinquième zone, la densité 
maximale de base était déterminée par un IUS de 25 %. Les densités accrues 
autorisées par la loi constituaient des exceptions et des dérogations soumises à des 
conditions particulières. Au regard de l’épuisement préalable des droits à bâtir sur 
les parcelles nos 9’387 et 9’388 (anciennement n° 8’730), chaque mètre carré 
nouvellement édifié constituerait un dépassement et donc une telle exception. Or, 
la loi précisait que ces dérogations étaient admissibles si elles étaient compatibles 
avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. L’épuisement des 
droits à bâtir avait pour conséquence que la construction envisagée entraînait une 
quasi-urbanisation du périmètre, avec des nuisances évidentes pour le voisinage, 
et que cela constituaient manifestement des circonstances incompatibles avec le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. 
 
 
De plus, les dérogations souhaitées par M. PARATTE devaient faire l’objet 
des préavis de la CA et de la commune, qui n’avaient pas été requis avant l’octroi 
de l’autorisation sollicitée. 
24) 
Dans une réponse du même jour, le DALE a conclu, préalablement, à ce que 
la chambre administrative lui demande de solliciter les préavis de la CA et de la 
commune, à titre principal, à l’annulation du jugement querellé ainsi qu’à la 
confirmation de sa décision du 10 août 2012, accordant l’autorisation de 
construire complémentaire n° DD 101’948/3. 


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Au regard de la jurisprudence et de la doctrine, le TAPI devait examiner le 
présent litige sous l’angle des nouvelles dispositions de la LCI, entrées en vigueur 
le 26 janvier 2013. 
 
 
Pour le calcul du rapport des surfaces, l’autorité avait pris comme base la 
surface totale de l’ancienne parcelle n° 8’730, soit 1'150 m2, dont elle avait déduit 
les droits à bâtir utilisés lors de la construction de la villa prévue par l’autorisation 
n° DD 99’101, soit 690 m2. Les droits à bâtir devaient être calculés en fonction 
d’un solde de surface de 460 m2 (1'150 m2 – 690 m2 = 460 m2). L’autorisation 
complémentaire n° DD 101’948/3 prévoyant une construction d’une SBP totale de 
137,87 m2, ce montant avait été rapporté aux 460 m2 de droits à bâtir, ce qui avait 
conduit à l’époque à retenir un IUS de 29,97 %. Les préavis de la commune et de 
la CA étaient donc nécessaires pour obtenir une dérogation au sens de 
l’art. 59 LCI. 
 
 
Il en résultait que le projet litigieux était autorisable. 
25) 
Par courrier du 12 juin 2013, le juge délégué a demandé au DALE de 
requérir les préavis de la commune et de la CA afférents à la demande 
d’autorisation de construire litigieuse. 
26) 
Le 9 juillet 2013, la CA a préavisé favorablement ledit projet en fonction 
d’un IUS de 32,8 %, Elle était d’accord avec la dérogation à l’art. 59 al. 1 LCI 
sollicitée, l’IUS précité étant conforme à la loi pour un projet de construction de 
standard HPE. 
27) 
Le 17 juillet 2013, la commune a préavisé défavorablement le projet. 
La construction envisagée, avec un IUS de 28,7 %, excédait le pourcentage 
admissible et applicable au moment de la dépose de l’autorisation de construire 
initiale en 2008, soit 22 %. 
28) 
Le juge délégué a ordonné une comparution personnelle des parties, qui 
s’est tenue le 28 octobre 2013. 
 
 
À titre liminaire, les parties se sont accordées sur le fait que la SBP 
envisagée dans l’autorisation de construire litigieuse était de 137,9 m2. 
 
 
Selon M. PARATTE, l’autorisation de construire querellée respectait les 
nouvelles teneurs des dispositions de la LCI. Le calcul de l’IUS avait été fait en 
fonction du rapport entre la SBP de 137,9 m2 et la surface de la parcelle n° 9’387 
de 651 m2 (137,9 m2 : 651 m2 = 21,18 %), étant donné que celle-ci disposait de 
l’entier de ses droits à bâtir. 
 
 
Les représentants du DALE ont contesté le calcul de M. PARATTE, car il 
ne prenait pas en compte l’historique de la parcelle concernée par le projet 
litigieux. Pour octroyer l’autorisation de construire initiale n° DD 101’948/1, il y 


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avait eu « cession de droits à bâtir » d’une parcelle à l’autre. À cette époque, la 
division parcellaire n’avait pas encore eu lieu, de sorte que les droits à bâtir 
avaient été calculés en fonction des 1'150 m2 de la parcelle n° 8’730. En fonction 
d’un IUS maximum de 25 %, le besoin théorique de surface pour autoriser la 
demande n° DD 99’101 était de 690 m2. Partant, les droits à bâtir résiduels pour 
réaliser la nouvelle construction sur la parcelle n° 9’387 se rapportaient à ceux 
d’une surface de 460 m2. Lors de l’instruction de la DD 101’948/3 le calcul de la 
SBP autorisable avait été déterminé en fonction de ces données. La SBP du projet 
de construction étant de 137,87 m2, l’IUS du projet, en fonction de la méthode de 
calcul des rapports de surface utilisée à l’époque, s’établissait à 29,97 %. Suite à 
la modification de l’art. 59 al. 3 let. a LCI, ladite méthode de calcul avait été 
modifiée. Selon le nouveau mode de faire, l’IUS s’établissait à 32,8 %. Un tel IUS 
autorisait toutefois de traiter le projet en fonction du premier type de dérogation 
prévue par l’art. 59 al. 4 LCI. 
 
 
Le préavis de la commune ne devait pas être pris en compte, car elle 
appliquait l’ancien droit. La CA avait préavisé favorablement le projet en fonction 
d’un IUS calculé selon cette nouvelle méthode, il n’y avait donc pas de raison de 
refuser la dérogation à l’art. 59 al. 1 LCI sollicitée. 
 
 
Le conseil de M. JEANDUPEUX a relevé que dans le dossier de mutation 
n° 73/2003, les surfaces initiales prévues pour les parcelles provisoires nos 8’730A 
et 8’730B étaient différentes, soit respectivement 430 m2 et 720 m2. 
29) 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
a. 
L’art. 59 LCI réglant la question des rapports de surface a été modifié en 
dernier lieu le 26 janvier 2013, soit après le dépôt de la requête en autorisation de 
construire contestée. Se pose la question du droit applicable au présent litige. 
 
b. 
Selon la doctrine et la jurisprudence, en droit de la construction, la loi 
applicable est celle en vigueur au moment où statue la dernière instance saisie du 
litige. Si l’affaire est traitée par plusieurs autorités, sont déterminantes en principe 
les prescriptions en force lorsque la dernière juridiction statue. La jurisprudence 
admet ainsi d’une façon générale qu’une demande d’autorisation de bâtir déposée 
sous l’empire du droit ancien est examinée en fonction des dispositions en vigueur 
au moment où l’autorité statue sur cette demande, même si aucune disposition 


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légale ou réglementaire ne le prévoit ; les particuliers doivent en effet toujours 
s’attendre à un changement de réglementation (ATF 101 Ib 299 ; ATA/56/2013 
du 29 janvier 2013). En statuant sur une demande d’autorisation suivant des 
prescriptions devenues obligatoires après son dépôt, le juge ne tombe pas dans 
l’arbitraire, ni ne viole une disposition impérative ou la garantie de la propriété 
(ATF 107 1b 138 ; ATA/56/2013 précité ; ATA/22/2009 du 13 janvier 2009 ; 
ATA/792/2004 du 19 octobre 2004 ; ATA/541/2002 du 10 septembre 2002 ; 
Pierre 
MOOR/Alexandre 
FLÜCKIGER/Vincent 
MARTENET, 
Droit 
administratif, vol. I, Les fondements, 2012, p. 194-195). 
 
c. 
En l’espèce, dans son jugement du 14 mars 2013, le TAPI a examiné le 
présent litige à la lumière de l’ancien art. 59 LCI, alors que sa nouvelle teneur 
était déjà entrée en vigueur depuis le 26 janvier 2013. En application de la 
jurisprudence et de la doctrine susmentionnées, il aurait dû traiter le cas sous 
l’angle du droit en vigueur au moment de statuer, à savoir l’art. 59 LCI dans sa 
teneur au 14 mars 2013, et ce indépendamment du fait que l’autorisation de 
construire litigieuse a été délivrée afin de régulariser des travaux entrepris sous 
l’ancien droit applicable. 
 
 
Pour ce motif, le jugement querellé doit être annulé. 
3) 
 
Lorsque la juridiction administrative admet un recours, elle réforme la 
décision attaquée ou l’annule. Si elle le juge nécessaire, elle peut renvoyer 
l’affaire à l’autorité qui a statué pour nouvelle décision (art. 67 al. 3 LPA). 
4) 
a. 
Selon l’actuel art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, exprimée en m2 
de plancher, ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. Cette surface 
peut être portée à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un standard de 
HPE, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un standard de 
très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service 
compétent. Ces pourcentages sont également applicables aux constructions 
rénovées qui respectent l’un de ces standards. 
 
 
Toutefois, lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le 
département peut autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un 
projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la 
surface de plancher habitable n’excède pas 40 % de la surface du terrain, 44 % 
lorsque la construction est conforme à un standard de HPE, voire 48 % lorsque la 
construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, 
reconnue comme telle par le service compétent (art. 59 al. 4 let. a LCI). 
 
b. 
La SBP prise en considération dans le calcul du rapport des surfaces, est 
celle de la totalité de la construction hors sol (art. 59 al. 2 LCI). À teneur de 


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l’art. 59 al. 7 LCI, les constructions de peu d’importance ne sont pas prises en 
compte pour le calcul du rapport des surfaces. 
5) 
a. 
Selon l’art. 58 al. 1 et 2 LCI, les constructions en cinquième zone (zone 
villa) sont édifiées en ordre contigu ou non contigu. Est réputée « en ordre 
contigu », l’édification de deux maisons au moins, réunies par un mur mitoyen ou 
par une construction de peu d’importance et disposant chacune de son propre 
accès de plain-pied. 
 
 
À teneur de l’art. 3 al. 3 du règlement d’application de la LCI du 27 février 
1978 (RCI - L 5 05.01), sont réputées constructions de peu d’importance, à la 
condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité 
commerciale, industrielle ou artisanale, les constructions dont la surface n’excède 
pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit que cette norme détermine. 
 
b. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que la villa construite sur la parcelle 
n° 9’388 a été rattachée par son couvert à voiture au bâtiment n° 1’178, si bien 
que l’on a affaire à des constructions en ordre contigu au sens de cette disposition. 
6) 
 
La chambre de céans a eu à connaître d’un cas dans lequel le DALE a refusé 
une autorisation de construire portant sur une parcelle dont les droits à bâtir 
n’étaient pas épuisés, au motif que ceux des constructions existantes avaient été 
calculés sur la base d’une autre parcelle dont les droits à bâtir avaient été épuisés, 
avant qu’elle ne soit divisée. Tout nouveau projet de construction devait 
nécessairement être examiné en relation avec les autres parcelles issues du 
morcellement, même si aucune inscription n’existe au RF (ATA/453/2011 du 
26 juillet 2011 ; ATA/568/2006 du 31 octobre 2006). 
 
 
Selon une autre jurisprudence de la chambre de céans, si, dans le cadre 
d’une promotion immobilière, une autorisation de construire plusieurs bâtiments 
sur une parcelle a été délivrée avant la division de celle-ci et la vente à des tiers, il 
y a lieu, pour le calcul de l’IUS, généré par un projet de nouvelle construction sur 
l’une des parcelles issues de la division, de se référer non seulement à la surface 
de la parcelle du requérant, mais aussi à celle des différents autres bien-fonds qui 
formaient la parcelle initiale au moment de la délivrance de ladite autorisation. 
Cette solution permet d’éviter d’augmenter à l’envi, notamment par 
morcellements successifs des parcelles, le taux d’utilisation du sol, en violation 
des prescriptions légales en la matière (ATA/568/2006 précité). 
7) 
 
En l’espèce, le projet de construction de l’autorisation litigieuse 
n° DD 101’948/3 prévoit une nouvelle SBP de 137,9 m2. Il s’agit de déterminer si 
les droits à bâtir disponibles sont suffisants pour autoriser ledit projet. 
 
 
À l’époque, la construction de la villa contiguë au bâtiment n° 1’178 a été 
autorisé (DD 99’101) avant que la division de la parcelle n° 8’730 de référence 


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n’intervienne. En appliquant l’IUS ordinaire de 25 % de l’actuel art. 59 LCI et en 
fonction d’une SBP construite de 172,5 m2, l’autorisation dudit projet a mobilisé, 
les droits à bâtir relatifs à 690 m2 sur les 1’150 m2 de ladite parcelle. 
 
 
Une fois la division parcellaire intervenue, les surfaces des parcelles 
nos 9’387 et 9’388 sont passées respectivement à 651 m2 et à 499 m2. Au regard de 
la jurisprudence précitée et de la construction de la villa d’une SBP de 172,5 m2 
sur l’actuelle parcelle n° 9’388, la parcelle n° 9’387 ne dispose plus que des droits 
à bâtir concédés pour une surface de 460 m2, même si sa surface totale est 
supérieure. 
 
 
La demande d’autorisation n° DD 101’948/3 portant sur une construction de 
137,9 m2, l’IUS du projet s’établit à 32,8 % selon la méthode de calcul des 
rapports de surface actuelle (29,97 % selon l’ancienne méthode). Sur ce point, le 
calcul du recourant, qui ne tient pas compte de ce report de droits et qui aboutit 
donc à un taux de 21,2 % (137,9 m2 : 651 m2), ne nécessitant aucune dérogation, 
ne peut être suivi. 
 
 
Si l’IUS du projet litigieux dépasse le taux ordinaire maximal de 25 % ou 
celui de 27,5 % pour une construction conforme à un standard de HPE. En 
revanche il est autorisable aux conditions de l’art. 59 al. 4 let. a LCI. 
8) 
 
Dans le cas d’espèce, le projet de construction concerne un projet 
d’habitation en ordre contigu, de standard HPE, et l’IUS prévu ne dépasse pas 
40 %. En outre, en cours de procédure, la CA et la commune ont été consultées et 
ont délivré leurs préavis. La première n’a pas émis d’objection au principe d’une 
dérogation. En revanche la deuxième a préavisé négativement le projet. Toutefois, 
cette opposition ne peut être prise en compte dans la mesure où la commune fonde 
sa décision sur une application incorrecte de l’IUS maximal autorisé par la loi en 
se référant à l’ancien art. 59 LCI, soit à celui applicable au jour du dépôt de la 
demande n° DD 101’948/1 en 2008. Il est conforme à la norme précitée sous 
l’angle de ses conditions spécifiques. 
9) 
 
Il reste à examiner si la dérogation à l’IUS ordinaire de l’art. 59 al. 1 LCI est 
possible ainsi que compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du 
quartier comme le requiert d’une manière générale l’art. 59 al. 4 let. a LCI. 
 
 
La compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement 
du quartier constitue une clause d’esthétique, analogue à celle contenue à 
l’art. 15 LCI faisant appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées. 
Le contenu de telles notions varie selon les conceptions subjectives de celui qui 
les interprète et selon les circonstances de chaque cas d'espèce ; ces notions 
laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. L'autorité de recours 
s'impose une certaine retenue lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux 
en mesure d'attribuer à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas 


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à juger. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la norme juridique indéterminée 
fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières en matière de 
comportement, de technique, en matière économique, de subventions et 
d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique des constructions 
(ATA/849/2005 du 13 décembre 2005 et la jurisprudence citée). 
 
 
Conformément à une jurisprudence bien établie, chaque fois que l’autorité 
administrative suit les préavis des commissions consultatives, l’autorité de recours 
observe une certaine retenue, en fonction de son aptitude à trancher le litige 
(ATA/220/2013 du 9 avril 2013 ; ATA/126/2013 du 26 février 2013 ; 
ATA/726/2012 du 30 octobre 2012 ; ATA/549/2011 du 30 août 2011 ; 
ATA/330/2009 du 30 juin 2009 ; Stéphane GRODECKI, La jurisprudence en 
matière d’aménagement du territoire et de droit public des constructions rendue 
par le Tribunal administratif genevois en 2009, in RDAF 2010 I p. 159 ss, 
p. 171-172 et p. 177 ; Thierry TANQUEREL, La pesée des intérêts vue par le juge 
administratif, in Charles-Albert MORAND, La pesée globale des intérêts, Droit de 
l’environnement et aménagement du territoire, 1996, p. 201). Les autorités de 
recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif 
prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, 
composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de 
subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/126/2013 ; ATA/549/2011 et ATA/330/2009 précités). 
10) 
En l’espèce, il ressort certes du dossier qu’initialement la parcelle n° 8’730 
aurait dû bénéficier d’une servitude de non-bâtir, si bien qu’aucune construction 
nouvelle, ni modification de celle existante n° 1’178 n’aurait dû être réalisée sur 
les parcelles nos 9’387 et 9’388. Ladite servitude n’ayant pas été inscrite, le 
département - vu la protection accordée par le principe constitutionnel protégeant 
la bonne foi - est entré en matière et a délivré les autorisations de construire 
nos DD 99’101 et 101’948/1 qui sont entrées en force, Cela a abouti à autoriser, 
sur les deux parcelles précitées, la construction de deux unités d’habitation en 
ordre contigu dont l’existence ne peut être remise en question par le biais de la 
contestation de l’autorisation complémentaire du 10 août 2012. 
 
 
Sous l’angle des critères esthétiques tirés du caractère, de l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, la modification de la construction que ladite décision 
autorise n’entraîne aucun trouble. L’intimé, qui s’oppose au principe d’une 
construction sur la parcelle du recourant, n’invoque aucun grief tiré de ces 
critères. Il en va de même de la commune ou de la CA. Cette dernière étant une 
autorité technique composée de spécialistes, le DALE n’avait aucun motif pour 
considérer que le projet était incompatible avec l’art. 59 al. 4 LCI. 
11) 
Le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 mars 
2013 sera annulé et l’autorisation de construire complémentaire n° DD 101’948/3 
confirmée au sens des considérants. 


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A/2841/2012 
12) 
Vu l’issue du litige, un émolument de procédure de CHF 750.- sera mis à la 
charge de M. JEANDUPEUX. En outre, une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée à M. PARATTE, dont la moitié sera mise à la charge de 
l’État de Genève et l’autre moitié à la charge de M. JEANDUPEUX (art. 87 al. 1 
et 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 6 mai 2013 par Monsieur Alain PARATTE 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 mars 2013 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 mars 2013 ; 
confirme l’autorisation de construire complémentaire n° DD 101’948/3 du 10 août 
2012 ; 
met un émolument de CHF 750.- à la charge de Monsieur Éric JEANDUPEUX ; 
alloue à Monsieur Alain PARATTE une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à 
raison de CHF 500.- à la charge de l’État de Genève et de CHF 500.- à celle de 
Monsieur Éric JEANDUPEUX ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me François BELLANGER, avocat du recourant, au 
département 
de 
l’aménagement, 
du 
logement 
et 
de 
l’énergie, 
à 


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A/2841/2012 
Me Christophe ZELLWEGER, avocat de Monsieur Éric JEANDUPEUX, ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Verniory, président, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :