ge_gerichte · ATA/958/2024 · 2024-08-20 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2374/2023-LDTR 
ATA/958/2024 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 20 août 2024 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ et B______ 
recourants 
représentés par Me Pascal PÉTROZ, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
intimé 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
6 février 2024 (JTAPI/99/2024) 


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A/2374/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ et B______ (ci-après : les propriétaires) sont propriétaires de la parcelle 
n° 24, sise rue C______ à Genève, sur laquelle est érigé un bâtiment, comportant 
notamment un appartement de cinq pièces de 124 m2 au 5e étage (ci-après : 
l’appartement). 
b. Aucuns travaux n’y ont été entrepris entre 1991 et 2018. 
Depuis le 1er décembre 1992, l’appartement était loué CHF 12'720.- par année 
(CHF 1'060.- par mois). 
c. Le 22 mars 2018, les propriétaires ont transmis à l’office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC) un avis d’ouverture de chantier pour des travaux d’un 
montant de CHF 39'598.-, soit : CHF 25'000.- pour la peinture des murs, plafonds 
et boiseries de l’appartement, le changement du meuble lavabo et de la pharmacie 
de la salle de bains, la pose de mitigeurs dans la cuisine, la baignoire et le lavabo 
de la salle de bains, et la pose d’un nouveau carrelage aux sols et murs de la cuisine 
et de la salle de bains ; CHF 6'800.- pour le remplacement des meubles de la cuisine, 
cuisinière comprise ; CHF 6'898.- pour des travaux d’électricité et de contrôle 
« OITB » ; CHF 900.- pour le réémaillage de la baignoire. 
Les travaux ont duré trois mois. 
d. Depuis le 1er juillet 2018, l’appartement a été loué à un nouveau locataire pour 
un loyer annuel de CHF 30'000.- du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (CHF 2'500.- 
par mois), de CHF 31'200.- du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (CHF 2'600.- par 
mois) et de CHF 32'400.- du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 (CHF 2'700.- mois). 
B. a. Le 28 mars 2019, après un échange de courriers concernant la nature et le coût 
des travaux, le département du territoire (ci-après : le département) a ordonné aux 
propriétaires de requérir une autorisation de construire, lesdits travaux étant 
susceptibles d’être soumis à la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
Une procédure d’infraction n° I-1______ a été ouverte. 
b. Le 8 avril 2019, les propriétaires ont indiqué se résoudre à déposer la requête, 
faute de pouvoir recourir contre l’injonction du département, mais, les travaux 
relevant de l’entretien, avoir l’intention de contester l’autorisation ainsi que toute 
éventuelle amende. 
c. Le 14 mai 2019, ils ont déposé une demande d’autorisation de construire, dans 
laquelle ils ont décrit les travaux comme relevant de l’entretien courant de 
l’appartement et concernant le remplacement des meubles de la cuisine 
(APA 2______). 


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d. Le 22 mai 2019, le département a requis des propriétaires la production de 
documents complémentaires, leur impartissant vainement plusieurs délais à cet 
effet. 
e. Par décision du 24 octobre 2019, le département a refusé l’autorisation sollicitée 
au motif que les propriétaires n’avaient pas donné suite à la requête précitée, ce qui 
empêchait l’instruction de leur demande. 
f. Les recours des propriétaires contre cette décision ont été successivement rejetés 
par jugement du 19 mai 2020 du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), et par arrêts de la chambre administrative de la Cour de justice 
(ci-après : la chambre administrative) du 29 septembre 2020 (ATA/957/2020) et du 
Tribunal fédéral du 10 mai 2021 (arrêt 1C_611/2020). 
g. Le 14 novembre 2019, le département a fixé le loyer de l’appartement pour la 
période de trois ans à compter du 1er juillet 2018, ordonné aux propriétaires de 
rétablir une situation conforme au droit en établissant un nouveau contrat de bail à 
loyer et en remboursant le trop-perçu de loyer, et leur a infligé une amende de 
CHF 4'800.-. 
h. Par jugement du 24 novembre 2020, le TAPI a admis le recours des propriétaires 
et annulé cette décision. L’ordre de remise en état et l’amende étaient prématurés, 
les propriétaires n’ayant pas encore produit les documents sollicités permettant 
d’examiner si les travaux étaient assujettis à la LDTR. 
i. En octobre 2021, les propriétaires ont donné suite à une nouvelle requête du 
département de produire des documents complémentaires. 
j. Le 24 mars 2023, le département a ordonné aux propriétaires de déposer une 
requête d’autorisation de construire, complète, en bonne et due forme, en procédure 
accélérée (ci-après : APA) d’ici au 21 avril suivant sous peine de mesure et 
sanction. 
C. a. Le 19 avril 2023, les propriétaires ont déposé une demande d’APA, en décrivant 
l’objet comme des travaux d’entretien courant de l’appartement (APA 3______). 
Le 12 juin 2023, ils ont renouvelé leur demande, précisant qu’elle visait à 
régulariser l’infraction n° I-1______. 
b. Les préavis recueillis dans le cadre de l’instruction de la demande, généralement 
sous conditions, ont été positifs. 
En particulier, l’office cantonal du logement et de la planification foncière 
(ci-après : OCLPF), après avoir requis des documents complémentaires, a émis son 
préavis favorable à condition que la LDTR soit respectée et que le loyer de 
l’appartement soit fixé rétroactivement à CHF 14'799.- par an, pour une durée de 
trois ans à partir de la remise en location après la fin des travaux, soit dès le 1er juillet 
2018. 


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c. Par décision du 12 juin 2023, l’APA a été délivrée aux propriétaires selon les 
conditions fixées dans les différents préavis, avec pour effet de régulariser 
l’infraction n° I-1______. 
d. Par décision du 30 juin 2023, le département a ordonné aux propriétaires de 
rétablir une situation conforme au droit dans un délai de 30 jours, en établissant un 
nouveau contrat de bail à loyer et un nouvel avis de fixation du loyer respectant la 
condition du préavis de l’OCLPF y relatif, et en remboursant le trop-perçu de 
CHF 49'203.- à la nouvelle locataire. 
Une amende de CHF 9'800.- leur a au surplus été infligée. 
D. a. Par acte du 12 juillet 2023, les propriétaires ont interjeté recours auprès du TAPI 
contre les décisions des 12 et 30 juin 2023, concluant à l’annulation de la première 
en tant qu’elle qualifiait les travaux effectués de travaux de rénovation, à 
l’annulation de la seconde et au constat que les travaux n’étaient pas assujettis à la 
LDTR. 
b. Par jugement du 6 février 2024, le TAPI a rejeté le recours contre l’APA et admis 
partiellement celui contre la décision du 30 juin 2023, en réduisant le montant de 
l’amende à CHF 4'800.-. Un émolument de CHF 1'400.- était mis à la charge des 
recourants. 
Les travaux concernaient tout l’appartement. Quoique, pris indépendamment, ils 
pouvaient relever de l’entretien courant, ils avaient été exécutés de manière 
regroupée à l’occasion d’un changement de locataire pour la première fois depuis 
1991. Ils devaient donc être considérés comme de l’entretien différé. Le critère de 
leur coût, inférieur à CHF 10'000.- par pièce, n’excluait pas la nécessité d’une 
autorisation, des travaux de CHF 6'835.25 par pièce ayant déjà été qualifiés de 
transformation. L’autorité intimée n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation 
en considérant que l’augmentation du loyer, à 135.85% la première année, puis à 
145.30% et à 154.70% les deux années suivantes, était importante. Le critère de 
l’accroissement du confort n’était pas à lui seul décisif, le législateur genevois ayant 
en particulier renoncé à définir les travaux de transformation. La comparaison avec 
les loyers de logements similaires du quartier n’était pas pertinente, ce critère 
échappant à la compétence des juridictions administratives. 
Les propriétaires n’avaient fait valoir aucun grief contre la fixation du montant du 
loyer LDTR par l’OCLPF, ni contre l’ordre d’établir un nouveau contrat de bail, un 
nouvel avis de fixation de loyer et de rembourser le trop-perçu de loyer. 
En réalisant les travaux sans autorisation, ils avaient commis une infraction à la loi. 
À admettre qu’ils étaient dans l’erreur, celle-ci était évitable, de sorte qu’ils avaient 
à tout le moins agi par négligence. L’infraction était objectivement grave, les 
propriétaires ayant mis l’autorité devant le fait accompli. Celle-ci avait en revanche 
abusé de son pouvoir d’appréciation en s’écartant du montant de l’amende 
initialement fixé à CHF 4'800.- pour les mêmes faits, tenant déjà compte de 
l’absence d’autorisation et de collaboration des propriétaires, ainsi que de la 


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répercussion non négligeable des travaux sur le loyer. Le montant précité respectait 
davantage le principe de proportionnalité, eu égard au fait que les travaux avaient 
porté sur un seul appartement et été annoncés à l’autorité. 
E. a. Par acte du 11 mars 2024, les propriétaires ont interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement précité, concluant à l’annulation des 
décisions des 12 et 30 juin 2023, et contestant pour le surplus les frais à leur charge. 
Sous l’angle du droit fédéral, primant le droit cantonal, les travaux, à examiner de 
manière séparée, relevaient de l’entretien dans la mesure où ils n’avaient apporté 
aucune plus-value au bien immobilier. Considérer que tel n’était pas le cas au motif 
qu’ils avaient été différés et effectués en une seule fois était erroné, la jurisprudence 
ayant retenu que ce critère était douteux. Un examen individuel des travaux mettait 
en évidence que le remplacement de chacun des éléments concernés, vieux 
d’environ 30 ans, était nécessaire selon le droit du bail. Aucun investissement 
excédant la remise en état n’avait été effectué. Les installations intérieures avaient 
été reposées à l’identique et légèrement modernisées sans modifier leur nature. Ils 
répondaient seulement au devoir du bailleur d’entretenir le bien loué. 
L’augmentation du loyer avait suivi l’évolution du marché, de presque 2% par 
année depuis 1994, pour arriver à un total correspondant au loyer d’un logement 
loué à de nouveaux locataires. Les travaux n’avaient ainsi eu sur ce point aucune 
influence. 
Le jugement querellé violait en tout état de cause la LDTR, à l’aune de laquelle les 
travaux relevaient de l’entretien eu égard à leur nature. La prise en considération de 
leurs ampleur, coût et incidence sur le loyer ne modifiait pas l’analyse. Le coût des 
travaux par pièce, de CHF 7'919.60, était en effet inférieur à CHF 10'000.-, ce qui 
constituait un indice fort de travaux non soumis à autorisation, et ils n’avaient pas 
eu d’influence sur le loyer comme vu précédemment. 
Même à admettre une infraction, l’amende était injustifiée au vu de l’absence de 
faute. Ils s’étaient strictement limités à des travaux d’entretien de par leur nature, 
sans jamais les cacher à l’autorité. 
b. Le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement 
querellé. 
L’instance précédente avait à bon droit constaté que les travaux étaient soumis à la 
LDTR puis écarté l’application du droit du bail. Le Tribunal fédéral avait admis que 
la législation cantonale soumettant à autorisation les transformations des maisons 
d’habitation et imposant un contrôle des loyers n’y était en principe pas contraire. 
Les premiers juges avaient appliqué le critère des travaux différés, en le combinant 
à ceux de l’ampleur des travaux et de l’augmentation du loyer conformément à la 
jurisprudence. Ils avaient reconnu que pris individuellement, ceux-là relevaient de 
l’entretien, mais qu’ils avaient été réalisés de manière différée et groupée. Ils 
n’avaient pas non plus écarté sans autre considération le critère du coût par pièce, 


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mais relativisé celui-ci, et exposé en quoi la référence au loyer moyen du quartier 
n’était pas pertinente. 
Les propriétaires avaient fautivement contrevenu à la LTDR. Ils ne pouvaient pas 
s’abstenir de solliciter une autorisation en se fondant sur leur propre appréciation 
de la nature des travaux et leur erreur était évitable en usant des précautions voulues. 
c. Les propriétaires n’ayant pas fait usage de leur droit de répliquer, la cause a été 
gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
La présente cause a pour objet la qualification des travaux et le prononcé d’une 
amende. 
L’application de la LDTR à l’appartement, sis en 2e zone et destiné à l’habitation, 
n’est en revanche pas litigieuse (art. 2 al. 1 LDTR). Les propriétaires ne critiquent 
pas non plus, en tant que telles, la fixation du loyer durant trois ans, ainsi que leur 
obligation d’établir un nouveau contrat de bail, respectivement un nouvel avis de 
fixation du loyer, et d’en rembourser le trop-perçu à la nouvelle locataire 
(art. 10 ss LDTR). 
3. 
Les recourants contestent en premier lieu leur obligation de requérir une 
autorisation pour réaliser les travaux, considérant que ceux-ci relèvent de l’entretien 
de l’appartement. 
3.1 La LDTR soumet à autorisation toute transformation ou rénovation au sens de 
son art. 3 al. 1. 
Selon cette disposition, par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
notamment pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, 
de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements, sous réserve de ce qui suit (let. d). Par 
travaux d’entretien, non assujettis à la LDTR, il faut entendre les travaux courants 
d’entretien faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison 
d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une 
amélioration du confort existant (al. 2). 
Pour opérer la distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation, le 
raisonnement, admis de manière constante par la chambre administrative, se décline 
en deux temps. Premièrement, il faut examiner, si, de par leur nature, les travaux en 
cause relèvent de l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de 


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rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative précisant, sur ce point, 
que des travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une 
transformation soumise à la LDTR lorsque, n’ayant pas été exécutés 
périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore 
parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur 
accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un 
regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de 
standing de l’immeuble (travaux différés). Secondement, il convient de s’attacher 
à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant 
du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d’affectation qualitatif 
des logements (ATA/651/2022 du 23 juin 2022 consid. 7b ; ATA/422/2020 du 
30 avril 2020 consid. 6). 
Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de l’art. 3 al. 1 let. d 
et al. 2 LDTR adoptée en 1999 que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite 
précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le 
coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (MGC 1999 9/11 1076). Lors du deuxième débat, de nombreux 
amendements ont été soumis au Grand Conseil, notamment celui de préciser, à 
l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de rénovation 
ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 20% (MGC 
1999 9/1 1211). Cet amendement a été rejeté par 48 non contre 46 oui (MGC 1999 
10/11 1212 ; ATA/382/2008 du 29 juillet 2008 consid. 2c). 
La chambre de céans a considéré que n’étaient pas soumis à la LDTR des travaux 
d’entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce était inférieur à 
CHF 10'000.- (ATA/642/2013 du 1er octobre 2013 ; ATA/40/2010 du 26 janvier 
2010). Elle a toutefois précisé qu’il ne lui appartenait pas de dicter au département 
de ne pas requérir de demande d’autorisation de construire pour des travaux de 
moins de CHF 10'000.- par pièce (ATA/694/2016 du 23 août 2016 consid. 6d ; 
ATA/574/2014 du 29 juillet 2014). Le département peut ainsi recourir au critère du 
coût par pièce des travaux, mais doit le relativiser. En réalité, pour déterminer la 
qualification de travaux et, partant, la nécessité de demander une autorisation, il 
convient de prendre en compte la situation dans son ensemble et d’appliquer à 
celle-ci les différents critères précités, à savoir la nature des travaux, leur ampleur 
dans leur ensemble, le moment auquel ils interviennent, leur répercussion sur le 
loyer précédent ou futur et sa conformité aux besoins prépondérants de la 
population, sans que les travaux entrepris conduisent à un changement d’affectation 
qualitatif du logement, ainsi que leur rapport avec la valeur de l’immeuble de 
manière proportionnelle, tout en évaluant dans quelle mesure les travaux effectués 
permettent raisonnablement et de manière ordinaire de conserver la chose en bon 
état (ATA/651/2022 précité consid. 8f ; ATA/694/2016 précité consid. 6d). 
3.2 Le Tribunal fédéral a reconnu que la distinction entre travaux d’entretien et 
travaux de transformation peut être délicate à opérer. Le critère de l’accroissement 


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du confort existant est déterminant pour distinguer des travaux de transformation 
des travaux d’entretien, la LDTR ne devant pas instituer un contrôle général des 
loyers. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux 
justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. 
L’exécution de travaux de remise en état auxquels le bailleur est tenu en vertu de la 
loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des 
obligations - RS 220) ne procure en général pas un confort supplémentaire au 
locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s’agit, au 
contraire, de la suppression de défauts graves ou de moyenne importance, soit ceux 
qui empêchent ou restreignent l’usage prévu. À l’inverse, la plupart des gros 
travaux de rénovation, comme le présume le législateur fédéral, comprennent une 
part d’accroissement du confort (art. 14 al. 1 de l’ordonnance sur le bail à loyer et 
le bail à ferme d’habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 - OBLF – 
RS 221.213.11). Seules les remises en état qui vont au‑delà de ce qui est nécessaire 
pour assurer le maintien de la chose louée en l’état tombent sous le coup de l’art. 3 
al. 1 let. d LDTR. Il n’est toutefois pas arbitraire de tenir compte à cet égard des 
circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur 
accumulation en raison d’un défaut d’entretien courant des bâtiments concernés. Il 
est en particulier admissible pour les autorités cantonales, toujours sous l’angle de 
la prohibition de l’arbitraire, de considérer que les travaux d’entretien différés dans 
le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne 
répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à 
autorisation de rénover fondée sur la LDTR. Dans un tel cas, l’accumulation des 
travaux confère une ampleur propre à engendrer un changement de niveau des 
loyers tel que la destination de l’immeuble en est modifiée. La pratique genevoise 
consiste à se référer à l’ampleur du coût des travaux et à leur répercussion sur le 
loyer pour déterminer si les travaux d’entretien par nature doivent être assimilés à 
des travaux de transformation et, partant, soumis à la LDTR (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). 
3.3 Le Tribunal fédéral a tenu pour dénué d’arbitraire un arrêt cantonal selon lequel 
des travaux comprenant la réfection complète des sols, des murs et des plafonds, le 
ponçage et la vitrification des parquets, la réfection des agencements de cuisine et 
de salle de bains, de la douche et du WC devaient faire l’objet d’une autorisation 
au sens de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 13 février 2014). 
Dans l’arrêt ATA/263/2021 du 2 mars 2021, confirmé par l’arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_195/2021 précité, les travaux ont consisté dans la pose de carrelage dans 
les WC et la salle de bains, d’une coque acrylique sur la baignoire et de peinture sur 
les murs et plafonds de toutes les pièces, dans un appartement de quatre pièces. 
Leur coût global s’était élevé à CHF 27'340.95, soit CHF 6'835.25 la pièce, ce qui 
était inférieur au montant de CHF 10'000.- retenu par la jurisprudence pour qualifier 
les travaux de grande ampleur. Le montant mensuel du loyer avait toutefois été 
porté à CHF 2'800.- (soit CHF 33'600.- par année), ce qui était élevé par rapport au 
loyer avant travaux de CHF 19'200.- (recte par le Tribunal fédéral : CHF 20'920.-). 


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Un tel loyer était plus élevé que la moyenne des loyers dans un immeuble 
semblable, arrêté à CHF 2'038.- (soit CHF 24'456.- par an) selon les statistiques 
genevoises. Son augmentation de 75% (recte par le Tribunal fédéral : 60%) ne 
pouvait ainsi se justifier par la seule référence aux loyers du quartier, ni par le fait 
qu’il avait été inchangé depuis quatorze ans, ou encore qu’il était, préalablement 
aux travaux, supérieur au loyer correspond aux besoins prépondérants de la 
population. 
Dans un précédent arrêt ATA/422/2020 du 30 avril 2020, il a été reconnu que des 
travaux de CHF 34'254.- dans un appartement de cinq pièces de 90 m2, soit 
CHF 6'850.- par pièce, équivalaient à des travaux de transformation, bien que, pris 
indépendamment les uns des autres, ils relevaient de l’entretien courant. Les travaux 
avaient porté sur le réagencement de la cuisine, le remplacement de l’équipement 
électroménager, l’installation d’une nouvelle hotte, la réfection du câblage 
électrique de la cuisine et du salon, la démolition du pan de la cloison séparant la 
cuisine du salon, la pose d’un carrelage et de faïence à la cuisine et à la salle de 
bains, le remplacement d’un lavabo, le remplacement du mélangeur et de la batterie 
de bain, la coupure, la vidange et la dépose des installations sanitaires en attendant 
la réfection du carrelage de la salle de bains, la réfection du tube de douche, le 
rafraîchissement de la peinture et le ponçage et l’imprégnation du parquet. Le loyer 
était passé à CHF 5'232.- la pièce par an, soit une augmentation de 77.95%, le 
faisant changer de catégorie d’appartements locatifs. Quand bien même les travaux 
entrepris n’apparaissaient pas somptuaires, ils avaient été suffisants pour que leur 
coût et leur impact sur le loyer eussent entrainé un changement ayant pour 
conséquence une modification de l’affectation qualitative de l’appartement. 
Dans un arrêt plus récent du 22 août 2023 (ATA/870/2023), la chambre de céans a 
considéré que CHF 39'275.- de travaux (peinture dans l’entier de l’appartement, 
ponçage et vitrification du parquet, remise en état d’éléments électriques, réglage 
de portes, armoires et fenêtres, remplacement à l’identique de carrelage et des 
faïences, de la batterie du lavabo, du porte‑savon, du porte-verre et du siège des 
WC visiteurs) dans un appartement de quatre pièces, occupé par le même locataire 
pendant 14 ans, ayant fait l’objet de travaux d’entretien pendant cette durée pour un 
montant de CHF 1'228.- et le loyer ayant subi une hausse de 56% au départ du 
locataire, était soumis à autorisation s’agissant de travaux d’entretien différés. Le 
loyer/pièce passait de CHF 4'983.- avant travaux à CHF 7'800.- après travaux 
(augmentation de 56%), ces derniers représentant CHF 9'818.-/pièce. Un recours 
est actuellement pendant contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral. 
3.4 Le droit du bail est en principe un domaine exclu de la compétence des 
juridictions administratives (ATA/1334/2023 du 12 décembre 2023 consid. 7.1.3 ; 
ATA/870/2023 du 22 août 2023 consid. 6.3). Échappent en particulier à leur 
compétence les comparaisons établies dans le cadre de procédures de recours avec 
les loyers d’autres logements similaires dans un quartier (ATA/1334/2023 précité 
consid. 7.1.3). Le fait que le loyer en lui-même s’inscrit dans les limites de ceux 


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usuellement pratiqués dans le quartier n’est pas pertinent dans l’examen du dossier 
sous l’angle de la LDTR (ATA/422/2020 du 30 avril 2020 consid. 8 ; 
ATA/372/2007 du 31 juillet consid. 6). 
3.5 En l’espèce, les travaux ont duré trois mois. Ils ont certes concerné avant tout 
la cuisine et la salle de bains, ces deux pièces ayant été remises à neuf (changement 
intégral des meubles, cuisinière comprise, ainsi que du carrelage aux sols et aux 
murs, et réémaillage de la baignoire). Mais les boiseries, les plafonds et les murs 
ont été repeints et des travaux d’électricité ont été entrepris dans toutes les pièces. 
Pris individuellement, les travaux auraient pu relever par leur nature de l’entretien 
courant de l’appartement. Ils ont cependant été effectués de manière groupée, 
durant trois mois, à l’occasion d’un changement de locataire, pour la première fois 
depuis 27 ans. Ils ont eu pour objet la remise à neuf de la cuisine et de la salle de 
bains, le rafraichissement des murs, plafonds et boiseries ainsi que la mise à jour du 
système électrique dans toutes les pièces. Ils dépassent ainsi ce qui est usuellement 
entrepris lors d’un changement de locataire. Ils ont eu pour effet de remettre au goût 
du jour tout l’appartement et d’ainsi procurer à ce dernier un confort 
supplémentaire. Il résulte de la jurisprudence susmentionnée que des travaux de 
cette nature, réalisés de manière groupée et différée, bien que n’apparaissant pas 
somptuaires, sont considérés comme de la rénovation. Les recourants objectent 
vainement que cette approche aurait été considérée comme douteuse par le Tribunal 
fédéral et qu’elle serait contraire au droit supérieur, alors qu’elle a été avalisée dans 
l’arrêt 1C_195/2021 précité. De manière plus générale, les dispositions cantonales 
qui soumettent à une autorisation les transformations de maisons d’habitation et 
imposent un contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du 
droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bailleurs et locataires (ATF 116 Ia 
401 ; 101 Ia 502 ; 99 Ia 604). 
En sus de concerner l’ensemble du bien et d’avoir duré trois mois, les travaux ont 
coûté près de CHF 40'000.-, correspondant à environ CHF 8'000.- par pièce. Bien 
que ce montant n’atteigne pas les CHF 10'000.- caractérisant les travaux de grande 
ampleur, il est important. Ce critère n’est de toute manière pas décisif et doit être 
relativisé eu égard à la jurisprudence. Il résulte de la casuistique susmentionnée que 
des travaux dont le coût était inférieur à CHF 10'000.- par pièce, et même à 
CHF 8'000.- par pièce, ont été considérés comme soumis à autorisation. En outre 
dans le cas présent, le loyer a subi une augmentation considérable, échelonnée de 
CHF 2'500.- à CHF 2'700.- par mois, soit de 136% à 155%. Celle-ci est largement 
supérieure aux taux de 56% à 78% tirés des cas susmentionnés, pour lesquels la 
jurisprudence a admis la qualification de travaux de rénovation. Les travaux, au vu 
de leur ampleur, ont ainsi pour effet de relever qualitativement l’affectation de 
l’appartement. 
Les recourants allèguent que le nouveau loyer a été fixé uniquement en référence 
avec les loyers moyens du quartier pour des habitations similaires. Outre que ce 
critère n’est pas pertinent sous l’angle de la LTDR, cette objection ne peut pas être 


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suivie. Selon les statistiques que les recourants ont produites, le loyer mensuel 
moyen pour un appartement de cinq pièces dans le quartier des Eaux-Vives s’élevait 
en effet à CHF 2'208.- par mois, soit un montant sensiblement inférieur. Le loyer 
ne dépend en outre pas seulement de la localisation de l’appartement, mais 
également de son état et de son confort. Les travaux apparaissent en conséquence 
nécessaires dans le cas de la relocation d’un appartement n’ayant pas fait l’objet 
d’entretien depuis 27 ans pour un loyer dépassant la moyenne du quartier. 
Le TAPI a ainsi considéré à bon droit que les travaux ne relevaient pas de l’entretien 
mais de la rénovation. Ceux-ci étaient dès lors soumis à autorisation et entraînent 
un contrôle des loyers, dont les recourants ne remettent pas en cause les montants, 
la durée ni les modalités. 
4. 
Les recourants contestent le prononcé d’une amende, considérant qu’aucune faute 
ne leur est imputable. 
4.1 L’art. 44 al. 1 LDTR prévoit pour celui qui contrevient aux dispositions de la 
loi des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
Aux termes de l’art. 137 LCI, celui qui contrevient à la loi est passible d’une 
amende de CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre 
ouvrage a été entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux 
prescriptions légales (al. 1 let. a et al. 2). Il est tenu compte, dans la fixation du 
montant de l’amende, du degré de gravité de l’infraction. Constituent notamment 
des circonstances aggravantes l’infraction commise par cupidité et les cas de 
récidive (al. 3). 
Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature 
pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions 
pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut exister. 
C’est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant 
compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/159/2021 du 9 février 
2021 consid. 7b). 
En vertu de l’art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG – 
E 4 05), les dispositions de la partie générale du code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP - RS 311.0) s’appliquent à titre de droit cantonal supplétif 
(ATA/440/2019 du 16 avril 2019 consid. 5c). Il est ainsi nécessaire que le 
contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une simple négligence. 
Selon la jurisprudence constante, l’administration doit faire preuve de sévérité afin 
d’assurer le respect de la loi et jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour infliger 
une amende. La juridiction de céans ne la censure qu’en cas d’excès ou d’abus. 
Enfin, l’amende doit respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst. ; 
ATA/260/2023 du 14 mars 2023 consid. 2c). 
4.2 En l’espèce, les propriétaires ont contrevenu à la LDTR en réalisant les travaux 
sans autorisation. 


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S’ils pouvaient nourrir des doutes sur la nécessité d’une telle autorisation au vu de 
la nature des travaux, leur ampleur et leur durée, couplées à l’absence de tous 
travaux depuis près de 30 ans, cela ne leur permettait pas d’exclure d’emblée qu’une 
telle autorisation soit requise, eu égard à la loi et la jurisprudence constantes à ce 
sujet. Ils auraient ainsi dû pour le moins se renseigner auprès de l’autorité intimée 
avant de commencer les travaux. 
Or, ils ont mis cette dernière devant le fait accompli, et rechigné par la suite à donner 
suite à ses demandes d’information et de documents durant plusieurs années. 
Ils se sont ainsi montrés à tout le moins négligents, de sorte que le prononcé de 
l’amende n’est pas contestable sur le principe. 
Les propriétaires ne remettent pas en cause sa proportionnalité. Située dans le quart 
inférieur de la fourchette de la sanction maximum de CHF 20'000.-, son montant 
est adéquat eu égard à leur faute, ces derniers ayant entrepris des travaux importants 
dans tout l’appartement, remettant en particulier à neuf la cuisine et la salle de bains, 
et adopté le comportement blâmable susrappelé. La fixation de l’amende à 
CHF 4'800.- n’emporte ainsi pas d’abus du pouvoir d’appréciation de l’autorité 
intimée. 
Mal fondé, le recours sera rejeté, étant relevé que la mise des frais de première 
instance à la charge des recourants, qui succombent, est conforme au droit (art. 87 
LPA). 
5. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge des 
recourants, qui ne peuvent se voir allouer une indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 11 mars 2024 par A______ et B______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 6 février 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge solidaire de A______ et B______ un émolument de CHF 1'500.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 


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sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Pascal PÉTROZ, avocat des recourants, au 
département du territoire, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT 
ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges. 
 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :