ge_gerichte · ACJC/1616/2025 · 2025-11-21 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21 novembre 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12331/2024 
ACJC/1616/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 13 NOVEMBRE 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 4 mars 2025, représenté par Me Vianney LEBRUN, avocat, 
cours des Bastions 5, 1205 Genève, 
et 
B______ SA, sise c/o C______ SA, sise ______ (VD), intimée, représentée par 
Me Christian LÜSCHER, avocat, esplanade de Pont-Rouge 9, case postale 1875, 1211 
Genève 26. 
 


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C/12331/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/215/2025 du 4 mars 2025, dont la motivation a été notifiée aux 
parties le 25 mars 2025, le Tribunal des baux et loyers a fixé le loyer annuel de 
l’appartement n° 403 de quatre pièces au 4ème étage de l’immeuble sis rue 1______ 
no. ______ à Genève à 33'936 fr., hors charges, dès le 1er octobre 2024 (ch. 1 du 
dispositif), dit que le montant de l’acompte pour les frais accessoires était inchangé 
(ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 8 mai 2025 à la Cour de justice, A______ (ci-après : le 
locataire ou l'appelant) a formé appel contre ce jugement. Principalement, il a 
conclu à son annulation et au déboutement de B______ SA de toutes ses 
conclusions [en hausse de loyer], et subsidiairement au renvoi de la cause au 
Tribunal pour instruction complémentaire en ce sens qu’il soit ordonné à la précitée 
de produire toutes les pièces comptables requises selon le bordereau du 
16 décembre 2024. Plus subsidiairement, il a conclu à l’annulation du jugement 
entrepris et, cela fait, à ce qu’il soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal 
est valable du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 uniquement, à ce que le loyer 
soit fixé à 32'976 fr. dès le 1er octobre 2025 et à ce qu’il soit dit que le montant de 
l’acompte pour les frais accessoires est inchangé. 
A l’appui de ses écritures, l’appelant a produit des échanges de courriers avec la 
bailleresse des 28 mars et 10 avril 2025, concernant une demande en diminution de 
loyer, au sens de l’art. 270a al. 1 CO, le taux hypothécaire de référence ayant baissé 
de 0,25% depuis le 4 mars 2025. Il sollicitait de la bailleresse qu’elle annule sa 
majoration de loyer du 8 mai 2024, maintienne le loyer annuel initial à 32'040 fr. 
et, subsidiairement, rétablisse le loyer à ce même montant dès le 1er octobre 2025. 
La bailleresse lui a répondu ne pas pouvoir entrer en matière sur sa requête; une 
modification du loyer ne pouvait intervenir que pour la prochaine échéance 
contractuelle fixée au 30 septembre 2025 et le calcul ne pouvait se faire de manière 
précise vu le litige pendant devant la Cour concernant la contestation de hausse du 
loyer. 
 
b. Dans sa réponse du 3 juin 2025, B______ SA (ci-après : l’intimée ou la 
bailleresse) a conclu à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement du 
locataire de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives. 
A l’appui de sa réplique, l’appelant a produit un courrier du 2 juillet 2025 adressé 
à la bailleresse. 
 
d. Les parties ont été avisées le 30 septembre 2025 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 


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C/12331/2024 
a. B______ SA est propriétaire de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à 
Genève (ci-après : l’immeuble), depuis plus de trente ans. 
b. Le 15 août 2017, B______ SA, en qualité de bailleresse, et D______ et E______, 
en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d’un appartement de quatre pièces situé au 4ème étage de l’immeuble précité. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er octobre 2017 au 
30 septembre 2018, renouvelable par reconduction tacite de six mois en six mois, 
sauf résiliation de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de quatre mois. 
Le loyer annuel initial a été fixé à 32'040 fr. nets, à savoir 2'670 fr. par mois, 
auxquels s’ajoutaient 2'400 fr. annuels, soit 200 fr. par mois, à titre de provisions 
pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires. 
A la date de la conclusion du bail, le taux hypothécaire de référence était de 1.5% 
(mois de juin 2017) et l’indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) 
était de 100.6 (mois d’août 2017, base : décembre 2015 = 100). 
A teneur de l’avis de fixation du loyer initial, celui-ci était motivé par l’adaptation 
aux loyers usuels dans le quartier. 
c. A______ a repris le bail de l’appartement précité, conformément à l’art. 264 CO, 
à compter du 6 octobre 2020. 
d. Par avis de majoration du 8 mai 2024, le loyer mensuel net a été majoré de 266 fr. 
par mois, de sorte que celui-ci s’élevait à 2'936 fr. par mois hors charges, soit 
35'232 fr. par an, à compter du 1er octobre 2024. 
La bailleresse a motivé cette hausse par l’ajustement du taux hypothécaire de 
référence de 1.5% (au mois d’août 2017) à 1.75% (au mois de décembre 2023), soit 
une augmentation de 80 fr. par mois, par la compensation du renchérissement de 
l’ISPC de 157.7 points (au mois de juillet 2017) à 169.3 points (au mois de mars 
2024), soit une augmentation 79 fr. par mois, et par l’augmentation des charges 
d’exploitation arrêtées en 2023, soit 107 fr. par mois. 
e. Le taux hypothécaire de référence était de 1.75% au mois de mai 2024 et 
jusqu’au 3 mars 2025. Du 4 mars 2025 au 1er septembre 2025, il était de 1.5%. 
L’annonce de la baisse du taux hypothécaire de 1.75% à 1.5 % a été publiée sur le 
site de l’Office fédéral du logement le 4 mars 2025. 
f. A______ a contesté cette hausse de loyer le 28 mai 2024 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
g. Non conciliée le 20 août 2024, l’affaire a été portée par la bailleresse devant le 
Tribunal le 11 septembre 2024. Cette dernière a conclu à ce que celui-ci fixe le loyer 
annuel à 35'232 fr., charges non comprises, à compter du 1er octobre 2024, dise que 
l’avance de frais accessoires (chauffage et eau chaude) était inchangée et déboute 
A______ de toutes autres conclusions. 


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La bailleresse a notamment allégué que l’augmentation de loyer n’était pas abusive 
dans la mesure où elle se fondait sur des motifs prévus par la loi (art. 269a let. b et 
let. e CO). En l’occurrence, elle motivait cette hausse de loyer par l’augmentation 
du taux hypothécaire, la compensation du renchérissement et l’augmentation de ses 
charges d’exploitation, précisant que cette dernière serait motivée ultérieurement. 
h. Par réponse du 16 décembre 2024, le locataire a préalablement conclu à ce que 
la procédure soit suspendue jusqu’à droit jugé sur la demande en diminution de 
loyer – en raison de travaux et nuisances sonores provenant de l’établissement bar 
au rez-de-chaussée de l’immeuble – déposée par-devant le Tribunal et portant le 
numéro de cause C/2______/2024 et à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse de 
produire toutes les pièces comptables et extraits bancaires y relatifs permettant 
d’effectuer un calcul de rendement. Principalement, il a conclu au déboutement de 
la bailleresse de toutes ses conclusions. 
Le locataire a fait valoir que la majoration de loyer impliquerait un rendement 
abusif et que celui-ci était déjà abusif; les pièces comptables requises en mains de 
la bailleresse devaient permettre de le démontrer. Par ailleurs, les moyens invoqués 
par cette dernière ne lui permettaient pas de justifier une hausse de loyer; elle ne 
pouvait recourir à la méthode de calcul relative que s’il était objectivement 
impossible d’opérer un calcul selon la méthode absolue. 
i. Lors de l’audience du Tribunal, qui s’est tenue le 4 mars 2025 à 8h50, la 
bailleresse a produit un rapport de gestion attestant du fait que l’immeuble était en 
sa propriété depuis 1955. Le locataire n’a pas contesté ce fait, précisant qu’il n’avait 
aucun élément à soulever en lien avec la date d’acquisition dudit immeuble. Il a par 
ailleurs persisté dans sa demande de calcul de rendement. 
Suite aux premières plaidoiries, le Tribunal a rejeté les offres de preuves du 
locataire, faute de pertinence. 
A l’issue de l’audience, il a gardé la cause à juger, d’entente entre les parties. 
D. 
Dans le jugement entrepris, les premiers juges ont considéré que le loyer devait être 
déterminé selon l’évolution des critères relatifs invoqués dans l’avis de majoration 
querellé depuis la date de notification du précédent avis de majoration (sic). Le 
Tribunal a ainsi fixé le loyer annuel, hors charges, à 33'936 fr. en se fondant sur 
l’évolution du taux hypothécaire de référence (1.75% au jour de la notification de 
la majoration) et de l’ISPC (108 points en mai 2024), à l’exception du critère de la 
hausse des charges d’exploitation invoqué par la bailleresse, celle-ci n’ayant 
apporté aucune preuve à cet égard. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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En matière de contestation de hausses des loyers, la valeur litigieuse est déterminée 
par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente (art. 91 al. 1 
CPC); si la durée de prestations périodiques est indéterminée, le montant annuel est 
multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond à la différence 
entre l'augmentation proposée et le montant accepté par le locataire par mois, 
annualisée et capitalisée sur vingt ans (ATF 137 III 580, consid. 1.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011, consid. 1). 
 
1.2 En l'espèce, l’intimée a majoré le loyer de 266 fr. par mois, hausse que 
l’appelant a intégralement contestée. Compte tenu de ce montant annualisé et 
capitalisé sur vingt ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que 
la voie de l’appel est ouverte. 
1.3 Interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 
143 al. 1, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 
1.4 La procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux et loyers 
d'habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, 
la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la 
prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). Les 
parties ne sont toutefois pas dispensées de collaborer activement à l'établissement 
des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1). 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L’appelant a produit des pièces nouvelles, allégué des faits nouveaux et pris une 
conclusion nouvelle devant la Cour. 
2.1 
2.1.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.1.2 L'art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel à la 
double condition que les conclusions modifiées soient en lien de connexité avec la 
prétention initiale ou que la partie adverse ait consenti à la modification, d'une part 
(art. 317 al. 2 let. a et 227 al. 1 CPC), et qu'elles reposent sur des faits ou moyens 
de preuve nouveaux, d'autre part (art. 317 al. 2 let. b CPC). 


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2.2 
2.2.1 En l'espèce, les échanges de courriers avec la bailleresse des 28 mars, 10 avril 
et 2 juillet 2025 (produits en pièces n° 21, 22 et 23), qui concernent en particulier 
une demande de l’appelant en diminution de loyer, le taux hypothécaire de 
référence ayant baissé de 0,25% depuis le 4 mars 2025, sont recevables car 
postérieurs à la date à laquelle la cause a été gardée à juger, soit le 4 mars 2025. Il 
en va de même des allégués s’y rapportant. 
2.2.2 A titre « plus subsidiaire », l’appelant a conclu à l’annulation du jugement 
entrepris, cela fait, à ce qu’il soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal est 
valable du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 uniquement, et à ce que le loyer 
soit fixé à 32'976 fr. dès le 1er octobre 2025, compte tenu de la baisse du taux 
hypothécaire précitée. 
Pour ne pas violer le principe d’interdiction de formalisme excessif, il y a lieu 
d’admettre que la baisse du taux hypothécaire de référence applicable à compter du 
4 mars 2025 constitue un fait notoire nouveau dont l’appelant ne pouvait se 
prévaloir devant le Tribunal. En effet, même à considérer que l’information était 
disponible sur le site internet de l’Office fédéral du logement le 4 mars 2025, le 
locataire n’apparaît pas avoir été en mesure d’invoquer ce fait, ni de prendre des 
conclusions nouvelles en diminution du loyer au stade de la première instance, 
puisque l’audience du Tribunal s’est tenue ce jour-là, à 8h50. 
Partant, dans la mesure où elle présente un lien de connexité avec la prétention 
initiale de l’appelant en contestation de la majoration de loyer litigieuse et repose 
sur le fait nouveau de la baisse du taux hypothécaire de 0,25% à compter du 4 mars 
2025, sa conclusion nouvelle « plus subsidiaire » est recevable devant la Cour; la 
question de son bien-fondé sera traitée infra, sous considérant 4. 
3. 
L’appelant fait grief au Tribunal d’avoir rejeté son offre de preuve relative aux 
pièces comptables requises en mains de la bailleresse, l’empêchant par conséquent 
de procéder à un calcul de rendement et de faire valoir des critères de fixation du 
loyer absolus à titre défensif. Ce faisant, les premiers juges auraient porté atteinte à 
son droit à la contre-preuve, respectivement à son droit d’être entendu. L’appelant 
reproche également au Tribunal d’avoir violé les art. 269 et 269a CO, et les 
principes jurisprudentiels s’y rapportant, en excluant l’application de la méthode de 
calcul absolue du seul fait de l’ancienneté de l’immeuble. 
3.1 
3.1.1 A teneur de l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer 
pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication 
des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 
résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. 
Le Tribunal fédéral distingue deux méthodes d'examen du loyer : la méthode 
absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se contente de 
vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il mesure ce loyer 


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à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a let. c CO) ou des 
loyers usuels (art. 269a let. a CO). Les accords des parties sont ignorés. Selon la 
méthode relative, le juge ne fait qu'examiner si le loyer est devenu abusif depuis sa 
dernière fixation, en raison d'une modification des paramètres invoqués par les 
parties (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 678). 
Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative 
(art. 270a CO), le bailleur peut toujours, à titre de moyen de défense, exiger du juge 
qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur 
est abusif ou non. Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer 
en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (art. 269d CO), le 
locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la 
majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement 
(ATF 147 III 32 consid. 3.4.1). 
3.1.2 La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 
un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 
prix du marché. Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que 
sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du 
marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) 
sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 147 III 14 consid. 4.1). 
Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds 
propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par 
rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières. 
Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à 
un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, 
lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative 
(ATF 147 III 14 consid. 4.1.1). 
Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a 
CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du Conseil fédéral 
du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux 
commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le 
calcul de ceux-là : il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée 
quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction 
(al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de 
bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en 
considération (al. 4; ATF 147 III 14 consid. 4.1.2). 
La preuve des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO) peut 
être apportée au moyen de deux méthodes (cf. art. 11 al. 1 et 4 OBLF). 
Premièrement, il est possible de se baser sur des logements de comparaison, 
lesquels doivent être au nombre minimal de cinq et présenter, pour l'essentiel, les 
mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la 
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de 


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l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'ISPC. 
Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles 
(art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1 
OBLF et, partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et 
dûment établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2, 4.1.2.1 et 
4.1.2.2). 
Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il 
existe de telles statistiques au niveau cantonal, satisfaisant aux exigences de 
l'art. 11 al. 1 OBLF (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1 et 2.2.2; 123 III 317 consid. 4a; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 consid. 5.1.1). 
A l'heure actuelle, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de 
l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2). Le recours à celles-ci est admissible 
lorsque le juge est amené à fixer le loyer initial présumé abusif (ATF 148 III 209 
consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2022 du 15 août 2023 
consid. 5.2.3). Cette possibilité n'est en revanche pas ouverte dans le contexte d'une 
hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_271/2022 précité consid. 5.2.3). La question des loyers usuels doit ainsi 
être appréciée au moyen de la méthode des logements comparatifs (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.2). 
3.1.3 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de 
la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver 
que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce 
n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère 
excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers 
usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2). 
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère 
des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement 
net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces 
comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de 
calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants 
qui 
ne 
sont 
plus 
en 
phase 
avec 
la 
réalité 
économique 
actuelle 
(ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Pour que soit respecté le 
principe de l'égalité des armes, le critère des loyers usuels de la localité ou du 
quartier doit valoir aussi bien dans les procédures de majoration du loyer et de 
contestation du loyer initial que dans celles de baisse du loyer (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.2.1, non publié in 
ATF 144 III 514). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de 
la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que 
ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui 
procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (ATF 147 III 14 
consid. 4.2). 


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3.1.4 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, le droit d'être entendu garanti 
par l'art. 29 al. 2 Cst., n'est pas une fin en soi, même s'il s'agit d'une garantie 
constitutionnelle de caractère formel. Il constitue un moyen d'éviter qu'une 
procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du 
droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des 
preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu 
a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (arrêts du 
Tribunal fédéral 6B_93/2014 du 21 août 2014 consid. 3.1.3 et 4A_153/2009 du 
1er mai 2009 consid. 4.1). 
Le droit à la preuve – qui découle tant du droit d'être entendu garanti par 
l'art. 29 al. 2 Cst. que, en droit privé fédéral, de l'art. 8 CC et qui est, depuis l'entrée 
en vigueur du CPC, également consacré à l'art. 152 CPC – octroie à toute personne 
à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent 
contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu'ils 
aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 
133 III 295 consid. 7.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 
consid. 3.1 et 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 4.1). 
En revanche, le droit à la preuve n'est pas violé lorsque le juge, par une appréciation 
anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve 
attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà 
recueillies (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 
consid. 4.3.2; 129 III 18 consid. 2.6). 
La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
3.2 
3.2.1 En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelant, il ne pouvait être exigé 
des premiers juges l’établissement d’un calcul de rendement net, ni la production 
des pièces comptables par la bailleresse, pour démontrer l’éventuel caractère abusif 
de la majoration de loyer litigieuse, l’immeuble étant ancien – ce qui n’est pas 
contesté in casu. 
En effet, selon la jurisprudence fédérale rappelée supra, si le bailleur invoque la 
méthode relative pour augmenter le loyer en fonction notamment de la hausse du 
taux hypothécaire de référence, le locataire peut invoquer de son côté, à titre de 
moyen défensif, le fait que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode 
absolue. Cela étant, il n’est pas pour autant autorisé à exiger l'application du 
rendement, dans le cadre de la méthode absolue, l'ordre de priorité entre le critère 
du rendement net et celui des loyers du marché ayant été précisément défini par le 
Tribunal fédéral en fonction de l'ancienneté de l'immeuble. 
En l’occurrence, étant donné que l’immeuble litigieux date de plus de trente ans, la 
hiérarchie des critères absolus est inversée, de sorte que l’appelant pouvait 
uniquement opposer à la bailleresse le critère des loyers usuels du quartier, au 
moyen de la méthode des logements comparatifs à Genève, ce qu’il n’a pas fait in 


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casu. Il s’est limité à soutenir que la majoration de loyer impliquerait un rendement 
abusif et que celui-ci était par ailleurs déjà abusif. 
Dans ces circonstances, c’est à bon droit que le Tribunal a examiné la validité de la 
majoration de loyer à la seule aune des critères relatifs invoqués par la bailleresse. 
3.2.2 Il découle de ce qui précède que, dans la mesure où l’appelant ne pouvait 
exiger le calcul de rendement net pour démontrer l’éventuel caractère abusif de la 
hausse de loyer, les premiers juges étaient fondés à rejeter son offre de preuves, les 
pièces comptables requises n’étant pas pertinentes. 
Partant, le droit d’être entendu de l’appelant, respectivement son droit à la contre-
preuve, n’ont pas été violés. 
3.2.3 L’examen des premiers juges quant au bien-fondé de la hausse de loyer 
litigieuse n’étant, pour le surplus, pas remis en cause par l’appelant, la fixation du 
loyer annuel, hors charges, sera confirmée à hauteur de 33'936 fr. dès le 1er octobre 
2024 jusqu’au 30 septembre 2025 (cf. consid. 4 infra). 
4. 
A teneur de sa conclusion nouvelle, déclarée recevable devant la Cour (consid. 2.2.2 
supra), l’appelant a conclu à l’annulation du jugement entrepris, cela fait, à ce qu’il 
soit dit que le loyer fixé à 33'936 fr. par le Tribunal est valable du 1er octobre 2024 
au 30 septembre 2025 uniquement, et à ce que le loyer soit fixé à 32'976 fr. dès le 
1er octobre 2025. 
Il soutient qu’au vu de la baisse du taux hypothécaire de référence de 0,25% 
intervenue le 4 mars 2025, soit à la date à laquelle la cause a été gardée à juger et 
le jugement rendu, le loyer annuel fixé par le Tribunal à 33'936 fr. ne saurait 
s’étendre au-delà du 30 septembre 2025, à savoir la date de la prochaine échéance 
contractuelle du bail. A compter du 1er octobre 2025, le loyer annuel devrait ainsi 
être réduit de 960 fr. (12 mois multipliés par 80 fr.), dès lors que la portion de la 
hausse relative à la variation du taux hypothécaire ne se justifierait plus. 
4.1 
4.1.1 A teneur de l’art. 270a al. 1 et 2 CO, le locataire peut contester le montant du 
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une 
raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 
sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, 
résultant en particulier d’une baisse des frais; le locataire doit adresser par écrit sa 
demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. 
Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement 
ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de 
conciliation dans un délai de 30 jours. 
L’alinéa 2 de cette même disposition n’est pas applicable lorsque le locataire qui 
conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution 
(art. 270a al. 3 CO). 


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Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il se justifie d’autoriser le locataire à 
faire valoir de nouvelles prétentions en diminution de loyer dans l’instance 
pendante, dans le cadre d’une action en contestation de la majoration de loyer, par 
une application analogique de l’art. 270 al. 3 CO; la procédure préalable au sens de 
l’art. 270 al. 1 et 2 CO n’est ainsi pas indispensable dans ce contexte 
(ATF 132 III 702 consid. 4.1, publié in JdT 2007 I 47; 122 III 20 consid. 4c, publié 
in JdT 1996 I 600; arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 
consid. 4b; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 5.3.2 p. 522 et ch. 5.3.9 p. 525). Le 
locataire qui fait valoir des motifs de baisse doit néanmoins respecter le délai et le 
terme de congé, sa demande en diminution de loyer ne pouvant être prise en 
considération que pour la prochaine échéance utile du bail (LACHAT, Le bail à loyer, 
2019, op. cit, ch. 5.3.9 p. 525 et les références citées). 
4.1.2 Une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la 
méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de 
baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer, notamment en raison 
d’une baisse du taux hypothécaire de référence (ATF 142 III 568 consid. 1.2; 
133 III 61 consid. 3.2.2.2). Une modification de 1/4% du taux hypothécaire de 
référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1 et 2 OBLF). Le taux d’intérêt 
hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC 
(ATF 143 IV 380 consid. 1). 
Le bailleur peut toutefois, à titre de moyen défensif, exciper de la méthode absolue 
pour contrer une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative 
(ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Il peut, en outre, opposer un facteur compensatoire 
relatif; en particulier, une diminution du taux hypothécaire peut être compensée par 
l’augmentation de l’indice suisse des prix à la consommation, la hausse des frais 
d’entretien et des charges courantes ou par des prestations supplémentaires du 
bailleur (art. 13 al. 1 OBLF). Le bailleur peut s’en prévaloir dans le cadre du litige 
et doit en apporter la preuve (ATF 119 II 32 consid. 3c/bb). 
4.2 En l’espèce, le nouveau motif en diminution du loyer apparaît fondé compte 
tenu de la baisse notable du taux hypothécaire de référence de 0,25% intervenue le 
4 mars 2025. Dans la mesure où la procédure préalable visée par l’art. 270a al. 1 
CO n’était pas exigée in casu, au vu de l’application par analogie de l’art. 270a al. 3 
CO conformément à la jurisprudence fédérale précitée, l’appelant s’en est 
valablement prévalu devant la Cour, ce qu’il a fait aux termes de ses conclusions 
d’appel du 8 mai 2025 en respectant le préavis de quatre mois prévu 
contractuellement pour la prochaine échéance du bail fixée au 30 septembre 2025. 
4.3 Au vu de ce qui précède et par souci de simplification, le chiffre 1 du dispositif 
du jugement sera annulé. Il sera statué à nouveau dans le sens que le loyer annuel 
net sera fixé à 33'936 fr. pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. 
Afin de respecter le double degré de juridiction et ainsi de permettre à l’intimée 
d’opposer des moyens défensifs face au motif de diminution du loyer nouvellement 


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allégué par l’appelant, un renvoi de la cause au Tribunal s’impose pour une 
instruction complémentaire et la fixation du loyer à compter du 1er octobre 2025, 
dans le sens du présent considérant. Dès le 1er octobre 2025, le loyer devra en effet 
être fixé en tenant compte du taux hypothécaire de référence de 1,5%, au lieu de 
1,75%. 
 
5. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 mai 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/215/2025 rendu le 4 mars 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/12331/2024. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris, et statuant à nouveau : 
Fixe le loyer annuel hors charges de l’appartement n° 403 de quatre pièces au 4ème étage 
de l’immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève loué à A______ à 33'936 fr. du 
1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur la fixation du loyer 
à compter du 1er octobre 2025, dans le sens des considérants. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d’appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 


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Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.