ge_gerichte · ATA/259/2020 · 2020-03-03 · fr

Résumé:
 Rejet d’un recours contre l’autorisation de construire quatre villas groupées en 5ème zone. Examen des griefs liés au calcul de la surface brute de plancher, à la compatibilité de la dérogation à l’IUS du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier ainsi que celui lié à l’augmentation du trafic généré et des dangers supposés créés par la construction projetée.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1957/2018-LCI 
ATA/259/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 mars 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame Corinne CORMINBOEUF HARARI et Monsieur Maurice HARARI 
Madame Astrid et Monsieur Louis GAILLARD 
Monsieur Jean-Pierre HENRY 
représentés par Me Louis Gaillard, avocat 
contre 
 
FM MANAGEMENT SÀRL 
Madame Séverine et Monsieur John KRIEF 
représentés par Me Diane Schasca, avocate 
et 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
20 juin 2019 (JTAPI/563/2019) 


- 2/17 - 
A/1957/2018 
EN FAIT 
1) 
 
Madame Séverine et Monsieur John KRIEF (ci-après : les époux KRIEF) 
sont copropriétaires de la parcelle n° 1'011 de la commune de Chêne-Bougeries, à 
l'adresse 24, chemin de la Colombe, sise en cinquième zone de construction. 
 
 
Le schéma du plan directeur cantonal (ci-après : PDCn2030) renvoie pour 
ce périmètre à la fiche A04 préconisant de « favoriser une utilisation diversifiée de 
la zone villas » et sa densification sans modification de la zone en favorisant 
l'habitat individuel groupé. Cette fiche donne également mandat aux communes 
de proposer « dans leur plans directeurs communaux, une stratégie pour leur zone 
villas en identifiant les secteurs à densifier ou à protéger ». 
2) 
 
Monsieur Jean-Pierre HENRY est propriétaire de la parcelle n° 1'010 de la 
même commune. Monsieur Maurice HARARI est propriétaire de la parcelle 
n° 1'066, où est érigée une villa dans laquelle il vit avec son épouse, 
Madame Corinne CORMINBOEUF HARARI. Madame Astrid et Monsieur Louis 
GAILLARD sont copropriétaires de la parcelle n° 1'067 de cette commune. 
3) 
 
En date du 28 juin 2017, FM Management Sàrl a déposé, pour le compte des 
époux KRIEF et par l'intermédiaire de GM Architectes Associés, une demande en 
autorisation de construire portant sur cinq villas mitoyennes, des places de 
stationnement extérieures ainsi que l'abattage d'arbres sur cette parcelle. 
4) 
 
Par décision du 2 novembre 2017, le département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, devenu le 1er juin 2018 le département du territoire 
(ci-après : DT ou le département), a délivré l'autorisation de démolir la 
construction existante sur cette parcelle (M 7'925). 
5) 
 
Dans le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation de construire, 
enregistrée sous le n° DD 110'554, les préavis suivants ont été notamment émis : 
 
- 
le 4 juillet 2017, préavis favorable de la direction des autorisations de 
construire (ci-après : DAC), retenant un rapport de surface de plancher habitable 
d'environ 44 % pour un projet de standard de haute performance énergétique 
(HPE) ; 
 
- 
le 14 juillet 2017, la direction générale des transports, devenue depuis le 
1er juin 2018 l'office cantonal des transports (ci-après : OCT), a sollicité une 
modification du projet consistant en la réalisation d'un minimum de huit places de 
stationnement ; 
 
- 
le 18 juillet 2017, la direction générale de l'agriculture et de la nature, 
devenue le 1er juin 2018 l'office cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : 


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OCAN), a également demandé une modification du projet afin de protéger les 
arbres projetés entre les places de parking et de conserver valablement le chêne 
existant par le respect de son domaine vital et l'interdiction de tout terrassement 
dans cette zone ; 
 
- 
le 25 juillet 2017, la commission d'architecture (ci-après : CA) s'est 
prononcée favorablement sur le projet ; 
 
- 
le 6 septembre 2017, la commune de Chêne-Bougeries (ci-après : la 
commune) a préavisé défavorablement le projet aux motifs, notamment, que 
l'abattage de la quasi-totalité des arbres de la parcelle engendrerait une atteinte 
paysagère importante incompatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement 
du quartier ; la modification de l'accès existant depuis le chemin de la Colombe 
via le chemin J-F. Dupuy serait de nature à provoquer un impact important en 
termes de flux de véhicules, le déplacement ou la suppression de places en zone 
bleue impliqué par le projet n'était pas envisageable, l'absence d'un double trottoir 
ne plaidant pas non plus pour ce changement ; les sous-sols étaient conçus avec 
une habitabilité « Canada Dry » : ils étaient aménagés, desservis et équipés 
comme des locaux habitables, mais comptabilisés comme inhabitables ; le 
découpage de la parcelle en cinq jardinets ne reflétait pas la typologie des jardins 
de ce quartier. 
6) 
 
À la suite des demandes formulées dans les préavis précités et des séances 
qui ont eu lieu en date des 14, 20 et 21 septembre 2017 avec l'office de 
l'urbanisme, l'OCAN et l'OCT, le projet de construction a été modifié et a donné 
lieu aux préavis suivants : 
 
- 
le 8 novembre 2017, l'OCAN a préavisé favorablement le projet, sous 
conditions. Le même jour, il a émis un préavis liant arbres hors forêts, sous 
conditions notamment de replanter des arbres pour un montant de CHF 17'000.- et 
de respecter intégralement le projet de replantation transmis ; 
 
- 
le 14 novembre 2017, la CA a confirmé sa position, précisant que le projet 
était compact avec une implantation qui s'ordonnait dans la continuité de la villa 
existante, tout en préservant une zone végétale ; 
 
- 
le 5 décembre 2017, l'OCT a émis un préavis favorable sans observations ; 
 
- 
le 13 décembre 2017, la commune a maintenu son préavis défavorable, 
relevant qu'elle avait engagé, sur demande du canton, l'élaboration d'une stratégie 
d'évolution de la zone 5 dans le cadre de la révision de son Plan directeur 
communal (ci-après : PDCom) qui mettait en évidence les éléments structurants 
forgeant l'identité communale. À cet égard, la question liée à la transition entre 
l'espace public et l'espace privé avait été identifiée comme élément d'intérêt public 
prépondérant assurant le respect du caractère et de l'harmonie des quartiers. 


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L'implantation projetée allait à l'encontre des orientations communales et imposait 
un type d'implantation incompatible avec le contexte, l'harmonie et 
l'aménagement d'un quartier qui se caractérisait par des constructions en retrait de 
rue. Il était demandé un projet plus compact et respectant un recul aux limites plus 
important. Il devait être présenté de nouveau à la CA. 
7) 
 
Le 8 mai 2018, le DT a délivré l'autorisation de construire globale sollicitée, 
publiée le même jour dans la Feuille d'avis officielle de la République et Canton 
de Genève. 
 
 
Ce même jour, il écrivait notamment à la commune, se référant à son 
préavis défavorable du 13 décembre 2017, que la direction de la planification 
directrice cantonale et régionale était l'instance cantonale la plus à même de 
déterminer si une révision d'un PDCom était en cours et l'impact de celle-ci sur 
une requête d'autorisation de construire. En l'espèce, elle avait préavisé 
favorablement le projet sans émettre d'observations. Il n'y avait aucun PDCom 
concernant cette commune ayant force obligatoire. Aussi, les PDCom de la 
commune, que le canton n'avait pas approuvés, et dont il n'avait pas connaissance, 
ne pouvaient être pris en considération. 
8) 
 
Par acte du 5 juin 2018, Mme CORMINBOEUF HARARI, M. HARARI, 
Mme GAILLARD, M. GAILLARD et M. HENRY (ci-après : les consorts) ont 
formé recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation. 
 
 
Le projet excédait le taux d’occupation du sol de 44 % dans la mesure où la 
surface de 21.5 m2 de chacune des pièces qualifiées de « salles de jeux » n'avait 
pas été prise en compte dans le calcul des surfaces. À cet égard, la CA avait rendu 
un préavis dénué de toute motivation circonstanciée. Les préavis défavorables de 
la commune, laquelle disposait d'un mandat de planification en lien avec les 
questions de densification des zones villas, n'avaient pas été suivis. En présence 
de préavis divergents, l'appréciation de la CA ne devait pas l'emporter. L'abattage 
de plusieurs arbres, notamment le grand arbre séparant le bâtiment actuel du 
chemin de la Colombe, et la création de cinq jardinets séparés entraîneraient 
notamment un appauvrissement du paysage végétal. 
 
 
Le projet entraînerait des problèmes de sécurité du trafic sur les chemins 
J.-F. Dupuy et de la Colombe, en raison de l'augmentation importante du trafic. 
L'accès aux quelques places de stationnement prévues sur la parcelle n° 1'011 
n'était pas satisfaisant en raison du chemin très étroit prévu à l'arrière du projet de 
construction qui ne permettait pas le croisement de deux voitures, celles-ci ne 
pouvant de surcroît sortir qu'en marche arrière. 
9) 
 
Dans leur réponse du 12 juillet 2018, FM Management Sàrl et les époux 
KRIEF ont conclu au rejet du recours. 


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Le projet querellé n'apparaissait pas en rupture avec certaines villas 
individuelles avoisinantes d'un volume important. Son gabarit ne se montait qu'à 
5.74 m, limitant ainsi considérablement l'impact visuel de la construction et son 
alignement reprendrait celui de la villa actuelle. L'intention du législateur était de 
permettre une évolution des zones villas en augmentant leur densification par 
l'implantation notamment de constructions en forme contiguë. 
10) 
Dans ses observations du 13 août 2018, le DT a également conclu au rejet 
du recours. 
 
 
La CA avait consciencieusement examiné le projet pour lequel elle avait 
émis un préavis favorable à deux reprises et relevé que le projet était compact. Au 
demeurant, ce n'était pas parce qu'une construction se différenciait de celles 
avoisinantes par sa volumétrie et sa dimension qu'il fallait en conclure qu'elle ne 
s'intégrait pas dans son environnement. 
11) 
En date du 24 janvier 2019, le TAPI a tenu une audience, lors de laquelle a 
été entendu en qualité de témoin Monsieur Frédéric ORVAIN, ingénieur à l'OCT 
et signataire des préavis de cet office. 
 
 
Le second préavis avait été émis « avec dérogation », même s'il n'avait 
effectivement pas coché la case correspondante. Finalement, sept places de 
parking allaient être réalisées ; il avait accepté la dérogation en raison de 
l'existence de places bleues sur le chemin François Dupuy, lesquelles étaient 
sous-utilisées. Ces places bleues avaient pour vocation de limiter la vitesse du 
trafic, de sorte qu'il était bénéfique que les voitures y stationnent. 
 
 
En pratique, il recevait souvent les requérants et les discussions se faisaient 
sur la base de plans. Concernant le plan de courbe de giration du 17 octobre 2017, 
il avait demandé à un bureau spécialiste en transports l'examen de l'accessibilité 
de la parcelle et avait eu ce plan à disposition lors de la rédaction de son second 
préavis. Il existait un autre plan M03 au dossier, qui était le plan de stationnement 
demandé par la DGT et qui montrait que les voitures pouvaient faire demi-tour au 
fond de la parcelle. Les véhicules avaient ainsi la possibilité d'aller en marche 
arrière ou de faire demi-tour pour faire marche avant. S'agissant du plan d'angle de 
visibilité du 17 octobre 2017, il en ressortait que les voitures faisaient un 
retournement à l'intérieur de la parcelle afin de pouvoir garantir l'angle de 
visibilité prévu par le plan. Le plan prévoyait le maintien des places bleues. Il 
ignorait comment les voitures feraient marche arrière car il n'avait pas les courbes 
de giration. Il passait régulièrement dans le secteur, lequel lui était dévolu, aux 
fins de pouvoir établir ses préavis. Il s'y était ainsi rendu le matin, l'après-midi et 
le soir pour voir l'occupation des places bleues. 
 
 
Les nouvelles constructions engendraient toujours une augmentation du 
trafic mais en l'espèce, on parlait de quatre villas supplémentaires, ce qui ne devait 


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pas entraîner une augmentation substantielle du trafic. Qu'il s'agisse de la 
disposition des places de parc ou de l'accès à la parcelle, le projet était 
envisageable à son avis, raison pour laquelle il l'avait préavisé favorablement. 
12) 
Par jugement du 20 juin 2019, le TAPI a rejeté le recours déposé par les 
consorts. 
 
 
Le projet était conforme à un standard HPE. La « salle de jeux » au sous-sol 
de chaque villa ne pouvait être considérée comme « hors sol » dès lors que seul 
20 cm environ se situait au-dessus du niveau du terrain naturel alors que 2.40 m se 
situait en-dessous du sol. Ces salles ne pouvaient pas servir à l'habitation, leur 
surface ne devait pas être prise en compte dans le calcul de la surface brute du 
plancher (ci-après : SBP). 
 
 
Face à des préavis contradictoires, l'autorité avait choisi de suivre ceux de la 
CA, l'OCAN et l'OCT soit les instances spécialisées qui avaient estimé le projet 
comme étant compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier ainsi qu'avec les différentes modifications du trafic dans la zone. 
13) 
Par acte déposé le 19 août 2019, les consorts ont recouru auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, en concluant à son annulation ainsi qu'à celle 
de l'autorisation de construire DD 110'544. Subsidiairement, ils concluaient au 
renvoi de la cause au TAPI pour que ce dernier annule l'autorisation de construire. 
 
 
Le plafond du sous-sol ne se situait pas à 20 cm environ au-dessus du 
niveau du terrain naturel. Ce dépassement était en réalité d'environ 40 cm. Le 
premier niveau des maisons ne s'apparentait ni à un sous-sol, ni à une salle de jeu 
mais devait être considéré comme un espace habitable. Par conséquent, il rentrait 
partiellement dans le calcul du rapport des surfaces qui était ainsi dépassé et ne 
respectait pas les règles de la 5ème zone de construction. Par ailleurs, dans la 
commercialisation de leur projet sur internet, les promoteurs avaient eux-mêmes 
qualifié les cinq villas d'immeubles à « trois niveaux » ainsi le premier niveau 
était un véritable niveau d'habitation constituant un attrait commercial. 
 
 
Le volume compact et massif du projet de construction rompait 
complètement avec le caractère et l'harmonie du quartier dans lequel régnait une 
certaine unité de style et une importante végétation. La construction d'un bâtiment 
à toit plat monobloc occupant presque l'entier de la longueur de la parcelle, ne 
maintenait pas les percées existantes provoquant un effet barrière important. Le 
projet ne respectait pas l'alignement existant actuellement entre les bâtiments se 
trouvant sur les parcelles voisines. Il y avait un intérêt public à ce que le quartier 
conserve une certaine homogénéité au vu des différents immeubles présents et de 
la promenade « la balade de Conches » bordant la parcelle sur laquelle le projet 
litigieux était prévu. 


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Enfin, le projet en cause créerait immanquablement des problèmes de 
circulation des véhicules au débouché de la parcelle. La visibilité sur le chemin 
J.-F. Dupuy, considérablement réduite à cause du dépôt prévu pour les poubelles à 
l'angle de la parcelle no 1'011 et de ce chemin, était créateur de risques notamment 
en raison de la forte fréquentation par les jeunes adolescents de l'École de 
Formation Professionnelle (ci-après : l'EFP), parfois turbulents, et de jeunes 
adultes de la Fondation SGIPA, en situation de handicap mental. 
14) 
Le 26 août 2019, le TAPI a transmis son dossier, renonçant à formuler des 
observations. 
15) 
Le 23 septembre 2019, FM Management Sàrl et les époux KRIEF (ci-après : 
les intimés) ont présenté leurs observations. 
 
 
Le dépassement du plafond par rapport au niveau du sol tel qu'estimé par les 
recourants avait été effectué en référence au niveau naturel du sol le plus bas de la 
parcelle, induisant la différence la plus importante, alors que le TAPI retenait le 
niveau de référence du projet, arrêté à l'altitude moyenne. Par ailleurs, 
l'habitabilité éventuelle d'un espace n'était pas un critère pertinent pour le calcul 
du rapport des surfaces. 
 
 
Les spécificités du quartier avaient été prises en considération. L'intérêt 
public du quartier n'était pas avéré, et le simple fait qu'il soit propice à la 
promenade n'y changeait rien. Le quartier n'était pas seulement composé de 
maisons individuelles, le bâtiment de l'école SGIPA ou la Clinique Vert-Pré 
constituaient notamment des bâtiments avec un volume important. Enfin, aucun 
des bâtiments environnants ne faisait l'objet d'une protection particulière. 
 
 
Les personnes fréquentant les deux institutions mentionnées étaient capables 
de prendre le bus de manière autonome et de se confronter à la circulation urbaine. 
Ce n'était pas dans la zone villa considérée, malgré le nouveau projet à construire, 
qu'ils s'exposaient au risque le plus important au vu de la densité de la circulation 
dans le canton. Au surplus, les institutions concernées n'avaient pas formé recours 
contre l'autorisation de construire litigieuse ne partageant pas les craintes des 
consorts. 
 
 
Enfin, un bureau d'ingénieurs spécialisés avait calculé les courbes de 
giration et de visibilité afin de s'assurer que la sortie de la parcelle respectait les 
prescriptions des normes en vigueur. 
16) 
Le 23 septembre 2019, le département a formulé des observations, concluant 
au rejet du recours. 
 
 
La partie enterrée des locaux était nettement prépondérante par rapport à 
celle qui était hors sol. Le seuil des cinq salles de jeux projetées se situait à 
environ 2 m en dessous du niveau du terrain naturel. L'éclairage, l'accès direct à 


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l'extérieur ainsi que les autres caractéristiques invoquées par les recourants n'y 
changeaient rien car elles ne modifiaient en rien le fait que ces surfaces ne se 
situaient pas hors sol, or seule cette dernière question était déterminante pour le 
calcul des SBP. 
 
 
La compatibilité avec l'aménagement du quartier n'était pas compromise du 
seul fait qu'un projet de construction se démarquait de celles existantes par sa 
volumétrie ou par une utilisation plus importante des possibilités constructives et 
ce d'autant moins lorsque le quartier n'était pas caractérisé par des constructions 
uniformes comme en l'espèce. 
 
 
Les recourants n'avaient pas relevé les dangers de la circulation entraînés 
par la construction mais ceux qu'elle serait susceptible de créer, ainsi ils ne 
pouvaient pas reprocher aux premiers juges d'avoir accordé davantage de crédit au 
préavis favorable de l'instance spécialisée. 
17) 
Le 11 novembre 2019, la chambre administrative a organisé un transport sur 
place à la hauteur du 24, chemin de la Colombe, Chêne-Bougeries. 
 
 
Les parties ont constaté que le quartier était très végétalisé et arboré. Par 
ailleurs, les villas des époux HARARI et GAILLARD étaient des villas jumelles, 
d'un étage sur rez avec combles habitables, datant de la fin du XIXème siècle. 
M. GAILLARD a expliqué que quatre bâtiments de ce style avaient été édifiés à 
l'époque, deux donnant sur le chemin de la Colombe et deux sur le chemin 
Vert-Pré. Les villas construites de l'autre côté du chemin de la Colombe, soit du 
côté pair, avaient été édifiées vers les années 1930, suite à un morcellement du 
domaine de la Paumière. Elles étaient beaucoup plus modestes. 
 
 
Les recourants ont rappelé que les véhicules des cinq villas édifiées 
devraient ressortir en marche arrière, ce qui était dangereux pour les piétons 
utilisant ce chemin, en particulier ceux qui se rendaient dans les locaux des 
ateliers de la SGIPA ou à l'EFP. Les parties ont précisé que, dans le cadre d'une 
promotion immobilière appelées « Les Arases », cinquante-sept appartements 
étaient en construction à proximité. Ainsi, le chemin J.-F. Dupuy, par lequel un 
accès au parking souterrain de ce projet se faisait, pourrait être mis à sens unique. 
M. KRIEF a indiqué, avec l'appui du département, que tous les calculs démontrant 
qu'il était possible de faire demi-tour au bout du chemin d'accès des cinq villas 
avaient été faits. 
18) 
Le 3 décembre 2019, la cause a été gardée à juger. 
 


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EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Les recourants invoquent une violation de l'art. 59 al. 2 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le 
premier niveau des villas à construire n'était pas un sous-sol échappant au calcul 
du rapport des surfaces. 
 
a. 
L’art. 59 LCI fixe, pour la cinquième zone de construction, le rapport 
maximum admissible entre la surface de la construction, exprimée en m2 de 
plancher, et la surface de la parcelle. 
 
 
Son alinéa 2 précise ce qu'il faut entendre par surface de plancher prise en 
considération dans le calcul du rapport des surfaces ; il s'agit de la surface brute de 
plancher de la totalité de la construction hors sol. 
 
b. 
La directive 021-v5 du 1er mars 2013 relative à l'art. 59 LCI, émise par le 
DT (L 5 50) donne des précisions sur la manière de calculer la SBP. Par le biais 
de schémas, dès lors que l'ensemble de la surface de plancher d'une pièce est 
située en dessous de la surface du sol, elle n'est pas prise en considération dans le 
calcul de la SBP. Tout en soulignant à juste titre que l'art. 59 al. 2 LCI ne se 
rapporte nullement à la notion de surface habitable, il est expliqué, au troisième 
schéma, que la surface d'un étage à moitié enterré, c'est-à-dire dont le niveau du 
terrain se situe à mi-hauteur du vide d'étage, ne doit pas être comprise dans la 
SBP. Le quatrième schéma montre quant à lui qu'un étage partiellement enterré 
dans un terrain naturel en pente, dont l'un des côtés des façades est entièrement 
hors sol, peut ne pas être intégralement défini comme une construction en 
sous-sol, étant précisé que ce dernier schéma a été remis en cause dans 
l'ATA/97/2019 du 29 janvier 2019. Dans cet arrêt, concernant un terrain naturel 
en pente, la chambre administrative a considéré que dans la mesure où, dans ce 
cas d'espèce, le rez inférieur se situait, côté lac, 31 cm seulement en-dessous de la 
pente du terrain naturel, un si faible écart entre le socle du rez inférieur et la pente 
naturelle ne pouvait avoir pour conséquence que l'entier de l'étage se situe 
en-dessous du sol, et par conséquent qu'il ne soit pas comptabilisé dans la SBP, 
concluant que l'inverse comporterait un risque d'abus. 
 
 
Dans sa jurisprudence, la chambre administrative retient que les niveaux 
d'un bâtiment situés en sous-sol doivent être pris en compte dans le calcul de la 
SBP lorsqu'ils sont affectés à l'habitation ou au travail. Seuls des locaux communs 
dépourvus de rentabilité doivent être exclus du calcul. L'on ne comptera pas des 
caves, des garages, des dépôts sans places de travail, ou des locaux techniques, 


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mais l'on tiendra compte d'un hall d'entrée, d'une cage d'escalier ou d'une coursive 
même ouverte lorsque ceux-ci donnent accès à des locaux rentables 
(ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 consid. 5 ; ATA/1017/2014 du 
16 décembre 2014 consid. 5). 
 
c. 
La chambre de céans s'est à plusieurs reprises référée à la norme 514 420 de 
l'Institut pour l'aménagement local, régional et national du territoire de l’Ecole 
polytechnique fédérale de Zurich (norme 514 420 ORL-EPF). Cette dernière 
prévoit que « la SBP se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en 
dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans 
leur section horizontale. N'entrent toutefois pas en considération : toutes les 
surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que 
par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements ; 
les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la 
machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation, les 
locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples, les 
garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le 
travail ; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces 
non directement utiles, les portiques d'entrées ouverts ; les terrasses d'attique, 
couvertes et ouvertes ; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne 
servent pas de coursive ». 
 
 
Selon le Tribunal fédéral, cette norme se borne à définir les surfaces qui 
doivent être prises en compte dans la SBP utile. Si elle ne donne aucune 
indication sur la manière dont il convient de calculer la SBP utile quant aux autres 
éléments qui n'y sont pas mentionnés, cela ne signifie pas que les cantons 
disposeraient d'une marge de manœuvre sur ce point (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.10/2005 du 13 juillet 2005 consid. 3.3). 
 
d. 
L'art. 76 LCI indique qu’il est interdit d'utiliser, pour l'habitation, des locaux 
dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent applicable 
aux projets situés dans la 5ème zone de construction. 
 
e. 
L'art. 3 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), invoqué par les 
recourants et intitulé « constructions au-dessous du sol », prévoit que les 
constructions au-dessous du sol sont celles dont la couverture ne dépasse pas le 
niveau naturel du sol. 
3) 
 
C'est à juste titre que le TAPI a estimé que cette dernière disposition n'était 
pas pertinente en l'espèce pour estimer la SBP du projet querellé, cet article ayant 
trait aux normes d'habitabilité. Sous l'angle de la systématique du règlement, 
l'art. 3 RCI est intitulé « exploitation rurale ». Il se limite à définir des notions 
générales, l'alinéa 4 en question définissant celle de construction « au-dessous du 


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sol » dans le cas d'une exploitation rurale. Les principes spécifiques de la zone 5 
se trouvent aux art. 242 ss RCI. 
4) 
 
Dès lors que l'art. 59 al. 2 LCI et la directive LCI y relative donnent des 
explications sur le calcul de la SBP d'une construction située en zone 5, la norme 
ORL 514 420 ne s'applique pas à de tels cas. Par ailleurs, cette dernière se borne à 
détailler le type de pièces à ne pas prendre en compte, sans indiquer de clé de 
calcul de la SBP. 
 
 
Le calcul de sa surface brute de plancher peut se faire en application de 
l'art. 59 al. 2 LCI, dès lors que la future construction se situe en zone 5. Selon 
l'extrait de la mensuration officielle et du registre foncier, le terrain qui accueillera 
la future construction s'étend sur une surface de 1'339 m2. La SBP autorisée se 
monte dès lors à 589 m2. 
 
 
À teneur de la coupe A-A du plan visé ne varietur du 8 mai 2018, le plafond 
du rez inférieur se situe à environ 20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel 
alors que près de 2.40 m se situe en dessous du sol. Un si faible écart entre le 
plafond du rez inférieur et la pente naturelle ne peut avoir pour conséquence que 
l'entier de l'étage se situe au-dessus du sol. Par conséquent, la surface du sous-sol 
ne doit pas être comptabilisée dans la SBP. L'inverse comporterait un risque 
d'abus, soit l'abaissement de quelques centimètres du socle d'un niveau, afin que 
celui-ci se retrouve enterré et que l'ensemble de l'étage soit qualifié de 
construction en sous-sol. Partant, c'est à juste titre que le département n'a pas 
comptabilisé la surface de la salle de jeux dans le calcul du rapport des surfaces. 
 
 
Par ailleurs, les autres critères invoqués par les recourants, soit l'habitabilité 
du sous-sol ainsi que les autres caractéristiques mentionnées ne signifient pas que 
ces surfaces se trouvent hors sol selon l'art. 59 al. 2 LCI et la directive LCI surtout 
au vu de la prohibition consacrée par l'art. 76 LCI. 
 
 
Ce premier grief sera rejeté. 
5) 
 
Les recourants ont fait valoir que les conditions de l'art. 59 al. 4 LCI pour 
permettre une augmentation du ratio à 44 % n'étaient pas remplies. Le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier n'étaient pas respectés avec la 
construction des nouvelles villas. Par ailleurs, la CA avait rendu un préavis 
favorable dénué de toute motivation circonstanciée. 
 
a. 
L'art. 59 al. 4 LCI règle les rapports des surfaces en zone villas dans deux 
cas de figure. Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est 
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le 
département peut autoriser, à certaines conditions précisées aux let. a et b de 
l'art. 59 al. 4 LCI, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme 
d'habitat groupé à un taux de densification plus élevé que ceux mentionnés à 


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l'art. 59 al. 1 LCI. L'hypothèse de la let. b de l'art. 59 al. 4 LCI entre en ligne de 
compte lorsque la surface totale de la parcelle ou d'un ensemble de parcelles 
contiguës est supérieure à 5'000 m2. Elle exige, à titre de condition, l'accord de la 
commune exprimé sous la forme d'une délibération municipale, alors que le cas 
visé par la let. a de cette disposition requiert la consultation de la commune. Dans 
les deux cas, la CA doit être consultée. 
 
b. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n'ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 
loi ; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en 
raison d’un intérêt public supérieur (ATA/699/2015 du 30 juin 2015 ; 
ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 ; ATA/719/2011 du 22 novembre 2011). 
Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/417/2009 du 25 août 2009 ; ATA/902/2004 du 16 novembre 2004). Dans le 
système prévu par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune que celui 
de la CA ont cette caractéristique (ATA/873/2018 du 28 août 2018). 
 
 
Il n'en demeure pas moins que la délivrance de telles autorisations de 
construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient 
de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/318/2017 du 
21 mars 2017 ; ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 ; ATA/828/2015 du 
11 août 2015). 
 
c. 
La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 LCI, est une clause d'esthétique, analogue à celle 
contenue à l'art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas 
d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation 
de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou 
particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, 
de subventions et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique 
des constructions (ATA/1274/2017 du 12 septembre 2017 et la jurisprudence 
citée). 
 
d. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de 
celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne 
s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité 
technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement 


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dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/1098/2019 du 25 juin 2019). De même, s'agissant des 
jugements rendus par le TAPI, la chambre administrative exerce son pouvoir 
d'examen avec retenue car celui-ci se compose pour partie de personnes possédant 
des compétences techniques spécifiques (ATA/373/2016 du 3 mai 2016 et les 
références). 
6) 
 
En l'espèce, le dossier compte les préavis de la CA, datant des 25 juillet 
2017 et 14 novembre 2017 respectivement, tous deux favorables à la dérogation 
aux rapports de surface et qui n'a émis aucune réserve concernant une quelconque 
incompatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier. Le reproche des recourants face à ces préavis, soit leur manque de 
motivation circonstanciée, ne peut être suivi. 
 
 
En effet, dans son premier préavis, la CA est favorable au projet et 
mentionne expressément la dérogation de l'art. 59 LCI comme nécessaire. Dans 
son second préavis, la CA y ajoute le motif l'ayant amenée à adopter une position 
favorable à ladite construction, soit que « le projet est compact avec une 
implantation qui s'ordonne dans la continuité de la villa existante, tout en 
préservant une zone végétale ». Ainsi, la brièveté du préavis de la CA, motivation 
que la loi n'exige au demeurant pas, ne saurait signifier que cette instance 
spécialisée n'aurait pas examiné de manière complète et circonstanciée 
l'intégration du bâtiment projeté dans le quartier. Par conséquent, en tant 
qu'autorité spécialisée, son analyse du projet n'apparaît pas contestable et c'est 
conformément à son pouvoir d'appréciation que le DT s'est fondé sur ce préavis 
imposé par la loi, malgré le préavis défavorable de la commune. 
 
 
Au demeurant, le département a, à juste titre, rendu attentive la commune 
concernant son préavis du 13 décembre 2017. La direction de la planification 
directrice cantonale et régionale est l'instance cantonale la plus à même de 
déterminer si une révision d'un PDCom est en cours et l'impact de celle-ci sur une 
requête d'autorisation de construire. Dans le cas présent, cette dernière a préavisé 
favorablement le projet sans émettre d'observations et il n'y a aucun PDCom 
concernant cette commune ayant force obligatoire. Ainsi, les PDCom de la 
commune, que le canton n'a pas approuvé, et dont il n'a pas connaissance, ne 
peuvent être pris en considération. 
 
 
Par ailleurs, tel que souligné par le TAPI, le législateur a souhaité permettre 
à la zone villa d'évoluer et de se densifier, notamment par la création d'habitats en 
ordre contigu, qui modifieront à terme la configuration de la zone villas. Il a eu 
conscience de cette évolution et en augmentant les IUS dérogatoires susceptibles 
d'être appliqués dans cette zone, il a souhaité encourager la réalisation de ces 
nouvelles formes d'habitation. L'exiguïté du territoire et la pénurie de logements 
sont des problèmes auxquels le législateur a jugé nécessaire d'apporter des 
solutions (ATA/1274/2017 précité ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 ; 


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ATA/828/2015 précité). L'obligation de densification des autorités genevoises 
résulte du PDCn 2030 qu'elles ont adopté et qui a été approuvé par le Conseil 
fédéral. Ce document fondateur illustre leur réelle intention de procéder aux 
aménagements nécessaires. Le projet querellé s'inscrit pleinement dans ce projet. 
 
 
Enfin, le quartier dans son ensemble n'est pas au bénéfice d'une protection 
patrimoniale particulière. De plus, lors du transport sur place, il a été constaté que 
le quartier dans lequel devait s'insérer le projet était constitué de bâtiments de 
style, d'époque et de gabarits différents. En outre, la construction plus dense de 
cinquante-sept appartements dans une promotion immobilière appelées « Les 
Arases » à proximité des villas à construire, accentue encore cette hétérogénéité. 
Par ailleurs, la commune ne recense pas uniquement des maisons individuelles, en 
effet, d'autres bâtiment, parfois de volume important, s'y trouvent tels que l'école 
SGIPA, l'EFP ou la Clinique Vert-Pré, si bien que le projet litigieux est 
compatible avec le nouveau visage du quartier tel qu'il se dessine désormais. 
 
 
En conséquence, le grief sera écarté. 
7) 
 
Selon les recourants, les risques liés à la circulation des véhicules au chemin 
J.-F. Dupuis auraient été sousestimés. Ainsi, les normes VSS n'auraient pas été 
respectées. 
 
a. 
Le département peut refuser des autorisations de construire lorsqu'une 
construction ou une installation peut être la cause d'inconvénients graves pour les 
usagers, le voisinage ou le public ; ne remplit pas les conditions de sécurité et de 
salubrité qu'exige son exploitation ou son utilisation ; ne remplit pas des 
conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l'égard des voisins ou du 
public ; offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations nocives 
ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est 
insuffisante pour constituer une zone de protection ; peut créer, par sa nature, sa 
situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger 
ou une gêne durable pour la circulation (art. 14 al. 1 let. a à e LCI). 
 
 
Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d'une zone déterminée. La construction d'un 
bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne 
peut en principe pas être source d'inconvénients graves, notamment s'il n'y a pas 
d'abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux 
caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/758/2016 du 6 septembre 
2016 ; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 ; ATA/86/2015 du 20 janvier 2015). 
 
b. 
Selon 
la 
jurisprudence 
constante 
de 
la 
chambre 
administrative, 
l’accroissement du trafic routier, s’il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable 
au sens de l’art. 14 LCI ; de fait, l’accroissement du trafic engendré par de 


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nouvelles constructions conformes à la destination de la zone, ne constitue pas un 
inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI (ATA/253/2016 du 22 mars 2016 et 
les arrêts cités). La chambre administrative avait notamment retenu que la 
construction de trois villas nouvelles ne saurait générer d'inconvénients graves 
pour le voisinage (ATA/66/2001 du 30 janvier 2001). 
 
c. 
À Genève, l'OCT se fonde, en général, sur les normes VSS. Si les services 
spécialisés peuvent s'y référer, ces normes ne constituent pas des règles de droit et 
ne lient en principe pas les autorités (arrêt du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 
15 avril 2016 consid. 3.2). Leur application doit respecter les principes généraux 
du droit, dont en particulier celui de la proportionnalité (ATA/588/2017 du 23 mai 
2017 ; ATA/758/2016 précité; ATA/98/2012 du 21 février 2012 et les références 
citées ; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement 
du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 326 n. 703). 
 
 
La norme VSS 640 050 s'applique aux accès riverains, soit au raccordement 
destiné à l'usage de véhicules routiers (entrées et sorties privées) entre une route 
publique prioritaire et un bien-fonds générant un trafic de faible intensité. 
8) 
 
En l’espèce, l’autorité intimée a suivi le préavis favorable de l'OCT du 
5 décembre 2017 après une modification du projet consistant en la réalisation d'un 
minimum de huit places de parking. Il ressort des remarques émises qu’il était 
conscient des inquiétudes de circulation dont font part les recourants, sans que 
cela ne l’amène à préaviser défavorablement le projet. En raison du caractère 
technique de ce préavis, la chambre de céans ne peut s’en écarter que si l’autorité 
administrative a manifestement excédé la limite de sa liberté d’appréciation, ce 
qui n’est pas le cas. 
 
 
En effet, en audience devant le TAPI, M. ORVAIN a confirmé le second 
préavis dérogatoire. Finalement, sept places de parking seraient construites car les 
places bleues, sous-utilisées, sur le chemin J.-F. Dupuy étaient à disposition des 
nouvelles villas à construire. Lors de la rédaction de son préavis concernant 
l'accessibilité de la parcelle, l'expert avait des plans à disposition tels que le plan 
de courbe de giration, le plan de stationnement et le plan d'angle de visibilité. 
 
 
Au vu de ce qui précède, les voies d’accès à la parcelle litigieuse revêtent 
des caractéristiques suffisantes, d’un point de vue technique, pour assurer la 
desserte des nouvelles constructions projetées, lesquelles n’engendreront pas 
d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 LCI. S'agissant du trafic provoqué par 
les constructions litigieuses dans une zone destinée à les accueillir, quatre villas 
supplémentaires ne sauraient être la source d'une trop grande incommodité pour 
les voisins. Enfin, les recourants, de leur propre aveu, n'apportent pas la preuve de 
ce qu'ils avancent quant à un éventuel danger pour les personnes en situation de 
handicap mental de la SGIPA et des jeunes de l'EFP ; un tel danger n'apparait, au 
demeurant, pas manifeste. Par conséquent, la chambre de céans retiendra qu'il 


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n'existe aucun élément probant permettant de retenir que les personnes fréquentant 
ces établissements encourent un risque. 
 
 
Compte tenu des conditions posées par les instances de préavis ainsi que de 
l'absence d'éléments lui permettant de s'écarter des préavis, le TAPI a, à raison, 
considéré la décision d'autorisation de construire comme conforme au droit. 
9) 
 
Vu ce qui précède, le recours sera rejeté. 
 
 
Vu cette issue, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des 
recourants, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée à FM Management Sàrl ainsi qu’à Madame Séverine et 
Monsieur KRIEF, également à la charge des recourants (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 19 août 2019 par Madame Corinne 
CORMINBOEUF HARARI et Monsieur Maurice HARARI, Madame Astrid et 
Monsieur Louis GAILLARD et Monsieur Jean-Pierre HENRY contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 20 juin 2019 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge solidaire de Madame Corinne CORMINBOEUF HARARI et 
Monsieur Maurice HARARI, Madame Astrid et Monsieur Louis GAILLARD et 
Monsieur Jean-Pierre HENRY un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à FM Management Sàrl ainsi qu'à 
Madame Séverine et Monsieur John KRIEF à la charge de Madame Corinne 
CORMINBOEUF HARARI et Monsieur Maurice HARARI, Madame Astrid et 
Monsieur Louis GAILLARD et Monsieur Jean-Pierre HENRY pris solidairement ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 


- 17/17 - 
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de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Louis Gaillard, avocat des recourants, à Me Diane 
Schasca, avocate des intimés, au département du territoire, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Thélin, Mme Krauskopf, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :