ge_gerichte · ATA/632/2005 · 2005-09-27 · de

Résumé:
 Rappel de la jurisprudence en matière de qualité pour agir d'une association et des occupants illicites de bâtiments. Examen des conditions de la LDTR en matière de rénovation d'immeubles : détermination du coût de l'opération et des facteurs de pondération dans le calcul de fixation des loyers futurs. 
Changement d'affectation et compensation de surfaces affectées au logement : une surface n'est plus considérée comme affectée à du logement au moment du dépôt de la requête en autorisation de construire car elle avait une affectation administrative depuis plus de trente ans.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/228/2005-TPE ATA/632/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 27 septembre 2005

dans la cause

ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES
ASSOCIATION RHINO
Madame Ooma CONNOLLY

Monsieur Maurice PIER
représentés par Me Carlo Sommaruga, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

DÉPARTEMENT DE L'INTÉRIEUR, DE L'AGRICULTURE ET DE
L'ENVIRONNEMENT

S.I. BOULEVARD DE LA TOUR 14 S.A.
et

VERGELL CASA S.A.

représentées par Me Bénédict Fontanet, avocat

CGI, CHAMBRE GENEVOISE IMMOBILIÈRE

Monsieur Imed AOUNALLAH
représenté par Me Guy Zwahlen, avocat

Monsieur Blaise Michel ARLAUD
Madame Carole BONSTEIN
Madame Françoise RAY

Madame Lucie STEINER

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EN FAIT

La société Vergell Casa S.A. est propriétaire de la parcelle n° 737, feuille 37
de la commune de Genève, à l’adresse 24, boulevard des Philosophes, sur laquelle
est édifié un immeuble d’habitation. Cet immeuble de trois étages était constitué à
l’origine de huit appartements, soit au total cinquante-trois pièces, tel que cela
ressort de l’étude effectuée par le département de l’aménagement, de l’équipement
et du logement (ci-après : DAEL) en 1995 dans le cadre du recensement du
domaine bâti. Cet immeuble est occupé de manière illicite depuis 1986. Le dernier
état locatif en vigueur au 30 juin 1986 était de CHF 75'144., soit CHF 1'417.- la
pièce par an.

La société Vergell Casa S.A. est également propriétaire de la parcelle
n° 742, feuille 37 de la commune de Genève, à l’adresse 12, boulevard de la Tour,
sur laquelle est édifié un immeuble d’habitation. Cet immeuble de trois étages
était constitué, selon le recensement du domaine bâti, de quatre appartements, soit
28 pièces au total. Cet immeuble est également occupé illicitement. Le dernier état
locatif en vigueur au 30 juin 1986 était de CHF 31'680.-, soit CHF 1'132.- la pièce
par an.

La S.I. Boulevard de la Tour 14 est propriétaire de la parcelle n° 741, feuille
37 de la commune de Genève, à l’adresse 14 boulevard de la Tour, sur laquelle est
édifié un immeuble d’habitation. Cet immeuble de quatre étages comprenait à
l’origine sept appartements, dont trois studios dans les combles, soit 24 pièces au
total. Le rez-de-chaussée, soit 154 m2, était occupé par les bureaux de l’associa-
tion des médecins suisses depuis 1955. L’immeuble qui est également occupé
illicitement depuis de nombreuses années a subi un incendie le 11 novembre 2001,
lequel a détruit les combles. Le dernier état locatif en vigueur au 30 juin 1986 était
de CHF 43'584.- et celui se rapportant aux seuls appartements était de
CHF 33'912.-, soit CHF 1'413.- la pièce par an.

a. Par requête datée du 27 août 2002, enregistrée sous DD 98008 auprès du
DAEL, l’architecte mandaté par les sociétés propriétaires des trois parcelles a
sollicité la délivrance d’une autorisation de construire portant sur la réhabilitation
des trois immeubles susmentionnés, l’aménagement de trois logements dans les
combles, la création de lucarnes, la transformation d’un bureau en logement
(boulevard de la Tour 14) et d’un logement en bureau (boulevard des Philosophes
24) ainsi que le réaménagement d’un parking de 16 places dans la cour.

b. L’état futur prévu des immeubles comprendrait :

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- au 24, boulevard des Philosophes : sept appartements dans les étages (46
pièces), deux appartements à créer dans les combles (9 pièces), 108,46 m2 de
bureaux à l’entresol, 155,33 m2 de surface de bureaux au rez-de-chaussée ;

- au 12, boulevard de la Tour : quatre appartements (28 pièces) dans les
étages et un appartement (4 pièces) dans les combles ;

- au 14, boulevard de la Tour : cinq appartements (32 pièces) dans les étages
et 34 m2 de surface de bureaux et de dépôts à l’entresol.

Le projet a été soumis à diverses instances pour préavis et a été modifié au
gré des exigences posées par ces autorités. Finalement, les préavis suivants ont été
rendus :

- le 17 septembre 2002, la commission d’architecture a rendu un préavis
favorable.

- le 27 septembre 2002, le service de l’habitabilité du DAEL a rendu un
préavis favorable.

- le 21 janvier 2003, la commission des monuments, de la nature et des sites
a examiné le projet ainsi que son évolution. En dernier lieu, elle a rendu un
préavis favorable sous réserve de sept conditions concernant des questions
particulières de protection patrimoniale des bâtiments, ceux-ci appartenant à un
ensemble protégé de la fin du XIXème siècle.

- le 23 janvier 2003, le conseil administratif de la Ville de Genève a rendu
un préavis favorable sous réserve que les loyers après travaux n’excèdent pas le
maximum admis par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), soit CHF 3'225.- la
pièce par an.

- le service juridique du DAEL a rendu un préavis favorable le 28 avril
2004. Selon la note technique, le coût des travaux était estimé au total à
CHEF 6'690'000.-, soit CHF 160'000.- pour les travaux préparatoires,
CHF 3°0750'000.- pour la remise en état et travaux à plus-value concernant
l’immeuble du 24, boulevard des Philosophes ; CHF 3'455'000.- pour la remise en
état, travaux à plus-value et travaux liés au sinistre du 11 novembre 2001
concernant les immeubles des 12 et 14, boulevard de la Tour.

a. Par autorisation définitive de construire du 6 mai 2004 (DD 98’008-5), le
DAEL a autorisé la réhabilitation des trois immeubles. La décision fixait les
loyers futurs des logements à CHF 3'225.- par pièce/an pour tous les appartements
rénovés et à CHF 6'000.- pièce/an pour les appartements aménagés dans les
combles. Ces loyers devaient être appliqués pour une durée de cinq ans à partir de

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la première mise en location. L’autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis
officielle (FAO) du 12 mai 2004.

b. Le 6 mai 2004, le DAEL a autorisé la démolition du garage sis au fond du
jardin du 24, boulevard de la Tour (M 5190). Cette autorisation a été publiée le 12
mai 2004 dans la FAO.

c. Une autorisation d’abattage concernant un arbre (dossier n° 20021808) a été
délivrée par le département de l’intérieur, de l’agriculture, de l’environnement et
de l’énergie (ci-après : DIAE) le 7 mai 2004, sous condition du remplacement
d’un charme. Elle a été publiée dans la FAO du 12 mai 2004.

Le 7 juin 2004, par une seule écriture, Mesdames Carole Bonstein,
Françoise Ray, Lucie Steiner et Monsieur Blaise Arlaud, locataires de l’immeuble
109, boulevard de la Cluse, dont la façade arrière donne sur la cour et le jardin des
trois immeubles concernés, ont recouru auprès de la commission cantonale de
recours en matière de constructions (ci-après : la commission de recours) contre
l’autorisation de construire et l’autorisation d’abattage en concluant à leur
annulation dans la mesure où elles visaient la création d’un parking de seize
places. L’autorisation ne mentionnait pas une haie séparant le jardin dont la
suppression était pourtant prévue par le projet. L’implantation du parking allait
entraîner des nuisances sonores impliquant une dégradation de la situation des
voisins et les conséquences seraient très dommageables pour la qualité naturelle
de l’espace vert existant.

Par écriture du 11 juin 2004 de leur mandataire, l’association genevoise de
défense des locataires (ci-après : Asloca), l’association Rhino, regroupant les
occupants des immeubles et Madame Ooma Connolly et Monsieur Maurice Pier,
occupants des immeubles (ci-après : Asloca et consorts) ont recouru contre les
autorisations de construire et de démolir (DD 98008-S et M 5190) auprès de la
commission de recours.

Ils ont conclu à l’annulation des autorisations de construire et de démolir. Ils
contestaient notamment le calcul effectué par la DAEL s’agissant de la majoration
de loyer. Le calcul de rendement fait en application de l’article 11 LDTR aurait du
conduire à la fixation d’un loyer maximum après travaux de CHF 2°533.- par
pièce par an, voire même selon deux autres hypothèses à CHF 1°670.- ou CHF
1'242.-. Le projet consacrait un changement de standing de l’immeuble et non pas
des travaux d’entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés tels
qu’exigés par la LDTR. La décision impliquait un changement d’affectation de
logements en bureaux qui ne pouvait être autorisé selon la LDTR. Le projet
prévoyait la disparition de quatre studios. Des pièces fictives par rapport à l’état

3 ème

existant auraient été crées au 1° et au étage du 24, boulevard des Philosophes.

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Par demande du 6 juillet 2004, les sociétés propriétaires ont requis le retrait
de l’effet suspensif au recours. Elles ont néanmoins retiré leur demande en date du
10 septembre 2004.

Le 8 juillet 2004 Monsieur Imed Aounallah a demandé à intervenir dans la
procédure de recours contre l’autorisation de démolir M 5190.

Le 16 juillet 2004, la Chambre genevoise immobilière (ci-après : CGI) a
requis son intervention dans la procédure de recours concernant les autorisations
de construire et de démolir.

Le 17 septembre 2004, une nouvelle publication de l’autorisation de
construire DD 98008-S a été faite dans la FAO. Elle différait de la première par
l’indication supplémentaire de la transformation d’une surface commerciale en
logement et la transformation d’un logement en surface commerciale. Elle
indiquait aussi les deux sociétés propriétaires alors que la première publication ne
mentionnait que la société Vergell Casa S.A..

Par décision du 17 décembre 2004, la commission de recours a déclaré
irrecevables les recours formés par l’association Rhino, Mme Connoly et M. Pier
pour défaut de qualité pour agir, s’agissant d’occupants illicites des immeubles.
Elle a rejeté l’intervention de M. Aounallah et admis celle de la CGI. Elle a
réformé l’autorisation d’abattage d’arbre par adjonction d’une condition
concernant la compensation de l’abattage éventuel d’une haie. L’autorisation de
construire DD 98'008 a été réformée dans le même sens.

Le 19 janvier 2005, par l’entremise de leur mandataire, Asloca et consorts
ont recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision de la commission
de recours. Ils ont conclu préalablement à ce que le tribunal constate que
l’autorisation publiée dans le FAO du 17 septembre 2004 n’avait pas de portée et
principalement, à l’annulation de l’autorisation DD 98008-5 publiée le 12 mai
2004 ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure.

Ils ont repris textuellement les griefs évoqués devant la commission de
recours en ajoutant que l’autorisation publiée le 17 septembre 2004 ne pouvait
valoir rectification de celle publiée le 12 mai 2004. Leurs arguments, notamment
ceux concernant le calcul des loyers après travaux seront repris dans la mesure
utile dans la partie « en droit » du présent arrêt.

Le 22 février 2005, le DAEL a présenté ses observations. La seconde
publication dans la FAO de l’autorisation de construire était un avis rectificatif.
L’exigence d’une nouvelle publication relevait du formalisme excessif.

S’agissant d’un prétendu changement d’affectation, une rocade quant aux
surfaces commerciales existantes était prévue par le projet. Il n’y avait dès lors
pas de surfaces de logements perdues au profit de surfaces commerciales

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supplémentaires. Un logement affecté de fait à un usage administratif depuis 1955
pouvait être appréhendé comme une surface commerciale existante.

Le coût total des travaux, y compris, les constructions, les aménagements
extérieurs, les taxes diverses et les frais financiers, divers et imprévus était de
CHF 7'500'548.- contrairement aux montants retenus dans le recours. L’état
locatif admissible après travaux, compte tenu d’une répercussion de 70 % du coût
des travaux, d’un rendement de 1,875 %, d’un amortissement de 5 % et de frais
d’entretien de 1,5 % se montait à CHF 344'177.- (déductions faites de l’état locatif
des combles, des commerces et des parkings), ce qui correspondait à un prix à la
pièce par an de CHF 3'247.-. En autorisant des loyers après travaux à CHF 3'225.-
la pièce par an, le DAEL avait respecté les exigences posées en la matière par la
LDTR.

Le 22 février 2005, la CGI a présenté ses observations. Le recours ne
répondait pas aux exigences formelles de l’article 65 de la loi sur la procédure
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) puisqu'il ne formulait aucun
grief à l’encontre de la décision de la commission de recours. De ce fait, le
tribunal ne pouvait que confirmer la décision de la commission de recours et
rejeter le recours s’il l’estimait recevable.

Le 25 février 2005, le DIAE, invité à présenter ses observations, a précisé
que l’autorisation d’abattage, telle que réformée par la commission de recours,
était devenu définitive et n’était plus litigieuse.

Le 1” mars 2005, les sociétés propriétaires ont conclu préalablement au
retrait de l’effet suspensif pour des motifs de sécurité et de salubrité.
Principalement elles ont conclu à l’irrecevabilité du recours, au versement d’une
indemnité de procédure ainsi qu’à la condamnation de l’Asloca et consorts au
paiement d’une amende de procédure pour abus de voies de recours et de
procédures judiciaires. A la lecture de l’acte de recours, il n’était pas possible de
déterminer les griefs formulés à l’encontre de la décision de la commission de
recours. Subsidiairement elles ont conclu au rejet du recours. Leur argumentation
rejoignait en substance celle du DAEL.

Le 1° avril 2005, Mmes Bonstein, Ray, Steiner et M. Arlaud, ont informé le
tribunal qu’ils s’en rapportaient à son appréciation, le recours ne concernant pas le
point sur lequel la commission de recours leur avait donné raison.

Le 4 avril 2005, le mandataire de M. Aounallah, a indiqué s’en rapporter à
justice sur la recevabilité formelle et matérielle du recours. Il ne s’opposait pas à
l’autorisation de construire.

Le 3 mai 2005, par décision présidentielle, la requête de retrait de l’effet
suspensif au recours a été rejetée.

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24.

Le 13 juin 2005, le juge délégué à l’instruction de la cause a procédé à un
transport sur place en présence des parties. A cette occasion, il a notamment été
constaté que la haie séparant la cour du 12, boulevard de la Tour du jardin attenant
serait enlevée afin de créer un parking d’un seul tenant permettant de garer trente-
deux véhicules. Vingt-quatre véhicules occupaient l’espace actuel de la cour. Au
24, boulevard des Philosophes, les locaux occupés par un établissement public
devaient être transformés en logement. Très peu de cloisons semblaient avoir été
démolies par les occupants.

Les 8 et 9 août 2005, les parties ont fait parvenir leurs observations après
enquêtes.

a. Outre quelques propositions de modifications mineures du procès-verbal, les
propriétaires précisaient qu’un mur porteur ainsi qu’une cloison avaient été
abattus dans un appartement du 1” étage de l’immeuble 24, boulevard des
Philosophes, transformant ainsi en une seule pièce de plus de 60 m2 les trois
pièces originales.

b. Asloca et consorts soulignaient que de rares et modestes modifications
avaient été apportées aux appartements par les utilisateurs.

Sur quoi, l’affaire a été gardée à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable à cet égard (art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative
du 12 septembre 1985 - LPA -E 5 10).

Se pose toutefois la question de la qualité pour agir de l’Asloca, de
l’association Rhino, de Mme Connolly et de M. Pier.

a. L'article 45 alinéa 6 LDTR donne qualité pour recourir contre les décisions
prises en vertu de la LDTR aux associations régulièrement constituées d’habitants,
de locataires et de propriétaires d’importance cantonale, qui existent depuis trois
ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet concerné
(ATA A.H.C.V.V. et F.A.Q.H. du 8 mai 1991 confirmé par ATF du 27 juin 1991;
cf. également Sem. Jud. 1992, p. 533, ch. 131 ; ATA/162/1998 du 24 mars 1998).

Le tribunal de céans, selon une jurisprudence constante, admet la qualité
pour recourir de l’Asloca en matière d’application de la LDTR (ATA/302/2000 du
16 mai 2000). Il a également déjà reconnu la qualité pour recourir de l’Asloca
dans une procédure similaire s’agissant d’immeubles occupés illicitement

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(ATA/253/1997 du 22 avril 1997). En outre, en l’espèce, l’Asloca a pris des
conclusions qui ressortissent exclusivement à la LDTR.

b. Mme Connolly et M. Pier sont occupants illicites des immeubles ; ils n’ont
donc pas la qualité pour agir, conformément à la jurisprudence du tribunal de
céans, et leur recours doit être déclaré irrecevable (ATA/696/2000 du 14
novembre 2000 et les références citées).

c. L’association Rhino regroupe les occupants illicites des immeubles
concernés.

Une association peut recourir soit pour la défense de ses propres intérêts,
soit pour la défense des intérêts de ses membres, si ses statuts prévoient un tel but
et si un grand nombre de ses membres ont eux-mêmes la qualité pour agir (ATF
125 I 71 consid. 1b p. 75 ; 121 II 39 consid. 2c/aa p. 43; ATA/35/2002 du 15
janvier 2002, confirmé par ATF 1A.47/2002 du 16 avril 2002 et les références
citées). À teneur de l’article 60 lettre b LPA, toute personne qui est touchée
directement par une décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce
qu’elle soit annulée ou modifiée dispose de la qualité pour recourir.

En l’espèce, faute de qualité pour recourir à titre individuel de ses membres
et faute d’un intérêt digne de protection s’agissant de la défense d’occupants
illicites, l’association n’a pas qualité pour recourir et son recours sera déclaré
irrecevable.

d. Selon les intimés, le recours ne respecterait pas les exigences de l’article 65
LPA.

Selon l’article 65 alinéa 1 LPA, l’acte de recours contient, sous peine
d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du
recourant. Selon l’alinéa 2 de cette disposition, l’acte de recours contient
notamment l’exposé des motifs ; à défaut, la juridiction saisie impartit un bref
délai au recourant pour satisfaire à ces exigences, sous peine d’irrecevabilité.

Les exigences formelles posées par le législateur n’ont d’autre but que de
permettre à la juridiction administrative de déterminer l’objet du litige qui lui est
soumis et de donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux griefs formulés
à son encontre (ATA/251/2004 du 23 mars 2004 ; ATA F. du 8 septembre 1992).

Certes, le mémoire adressé par le mandataire de la recourante au tribunal de
céans est presque identique à celui adressé à la commission de recours. Il contient
de ce fait un certain nombre d’erreurs de plume dont notamment des conclusions
adressées à la commission de recours. Néanmoins, la commission de recours ayant
confirmé la décision du DAEL en la réformant uniquement sur un point
accessoire, soit l’abattage d’une haie, il est admissible que les griefs soulevés par

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la recourante soient identiques dans leur formulation. A cela s’ajoute que les
griefs étaient clairement formulés et que les intimés y ont largement répondu.

En conséquence, le recours formé par l’Asloca doit être considéré comme
recevable.

e. L’intervention de M. Aounallah a été rejetée par la commission de recours.
Il n’a pas recouru contre cette décision. En conséquence, il n’a pas la qualité de
partie à la procédure devant le Tribunal administratif.

Mmes Bonstein, Ray, Steiner et M. Arlaud ayant obtenu gain de cause
devant la commission de recours concernant l’abattage de la haie et cette question
n'étant plus litigieuse, ils n’ont plus d’intérêt actuel et ne sont donc pas parties à la
procédure.

Il convient au préalable de cerner l’objet du litige.

a. L’autorisation de démolir du 6 mai 2004 (M 5190), publiée dans la FAO le
12 mai 2004, concernant le garage situé au fond du jardin, n’est aujourd’hui plus
litigieuse.

b. Il en est de même de l’autorisation d’abattage d’arbre du 7 mai 2004
(20021808-0), publiée dans la FAO du 12 mai 2004 telle que réformée par la
décision de la commission de recours du 17 décembre 2004, qui n’est plus
contestée.

c. La recourante soutient que deux autorisations de construire ont été rendues
et publiées par le DAEL. Ce dernier estime que la deuxième publication ne
constitue qu’un correctif de la décision. Ce point de vue a été retenu par la
commission de recours.

En l’espèce, la correction concernant la deuxième société propriétaire et la
précision quant à la rocade entre les surface de bureaux et les surfaces de
logements, apportée lors de la deuxième publication, ne changent en rien la
décision elle-même. Celle-ci autorise des travaux dont les plans visés ne variatur
n’ont pas été modifiés ultérieurement à la première publication.

En conséquence, il s’agit bien d’un correctif, la deuxième publication
n’annulant pas la première.

L'objet du litige est donc la décision d’autorisation de construire (DD
98008-$5) qui a été rendue le 6 mai 2004 par le DAEL et publiée dans la FAO le
12 mai 2004 avec rectifications du 17 septembre 2004 telle que réformée par la
commission de recours sur la question de l’abattage de la haie.

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En application de l’article 61 alinéa 2 LPA, les juridiction administratives
n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf
exception prévue par la loi, non remplie dans la présente espèce.

La recourante estime que la décision d’autorisation de construire est
contraire à la LDTR et ce, sur plusieurs points.

La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la
loi (art. 1 al. 1er LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant
la protection des locataires et des propriétaires d'appartements des restrictions à la
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (article 9
alinéa 1 LDTR).

La rénovation s’entend comme une remise en état, même partielle, de tout
ou partie d’une maison d’habitation, qui en améliore le confort existant sans
modifier la distribution des logements, sous réserve qu’ils ne s’agissent pas de
travaux d’entretien (art. 3 al. 1 let. d LDTR).

Une transformation sera autorisée pour des motifs de sécurité et de salubrité
(art. 9 al. 1 let. a LDTR) ou lorsque la réalisation d’un aménagement ou
d’assainissement d’intérêt public le commande (art. 9 al. 1 let. b LDTR) ou encore

pour un motif d’intérêt général tel que des travaux de rénovations (art. 9 al. 1 let. c
LDTR).

Ainsi, s’agissant d’une rénovation, assimilée à une transformation au sens
de la loi, l’autorisation devra être délivrée si les conditions prévues par l’article 9
LDTR sont réunies (O0. BINDSCHEDLER, F. PAYCHÈRE, « La jurisprudence
récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière d’entretien des
immeubles » in RDAF 1998 p. 365).

En l’espèce, s’agissant de la première condition de l’article 9, les travaux
prévus correspondent à une réhabilitation des immeubles, soit une rénovation au
sens de l’article 9 alinéa 1 lettre c LDTR poursuivant ainsi également un but
considéré d’intérêt général. En effet, le bâtiment sis au 24, boulevard des
Philosophes permettra la mise à disposition de 46 pièces rénovées issues des
logements existants et la création de 9 pièces dans les combles, alors que ce
bâtiment compte actuellement 53 pièces au total. Au 12, boulevard de la Tour, les
28 pièces actuelles seront rénovées et un appartement de 4 pièces sera créé dans
les combles. Au 14, boulevard de la Tour, le bâtiment après transformation
comportera 32 pièces pour 5 appartements alors qu’il ne compte actuellement que
24 pièces.

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Il ressort de l’appréciation faite par le DAEL que les travaux envisagés
visent à conférer aux appartements un confort répondant aux normes actuelles. Le
fait qu’une rénovation de ces immeubles, non entretenus depuis 1986, soit
nécessaire n’est pas contesté par les parties. En outre, la recourante n’indique pas
en quoi les travaux seraient disproportionnés ou déraisonnables mais affirme
uniquement qu’ils consacrent un changement de standing de l’immeuble visant le
confort actuel de logement neufs. De surcroît, dans le système de la LDTR,
l’ampleur de la rénovation n’est appréhendée que par le biais de son impact sur le
caractère abordable des loyers (art. 9 al.2 LDTR). En effet, le critère de
«raisonnables et proportionnés » des travaux imposé par la loi aux travaux de
rénovation qui bénéficient des mesures d’encouragement (art. 1 al. 2 let. b LDTR)
n’est pas pertinent dans le cadre de l’examen de la compatibilité de travaux de
transformation avec la LDTR ne bénéficiant pas desdites mesures (ATA/447/1999
du 5 août 1999).

Ainsi, les travaux envisagés doivent être considérés comme autorisables de
ce point de vue.

La recourante invoque également des modifications de la typologie des
appartements contraire à l’article 9 LDTR.

Dans le cadre de l’application de l’article 9 alinéa 2 LDTR, le tribunal de
céans a déjà eu l’occasion de relever qu’il fallait tenir compte de l’ensemble des
éléments de pondération que représentent les critères prévus aux lettres a) à e)
(ATA/174/2004 du 2 mars 2004). Il appartient au département d’effectuer une
appréciation globale, sous peine de tomber dans un schématisme que le législateur
a expressément voulu éviter. A l’époque de la révision de la LDTR, le Conseil
d'Etat avait également insisté sur l’absolue nécessité d’une application
raisonnable de cette loi, sous peine de voir de nombreux projets ne jamais être
réalisés et se poursuivre le phénomène de vieillissement et de détérioration du
parc locatif genevois (MGC, 1995 V, pp. 4565-4566).

En l’espèce, le résultat de cette appréciation globale plaide en faveur de la
délivrance de l’autorisation requise. En effet, si le projet litigieux implique une
modification du nombre de pièces de deux appartements situés aux 1% et 3°"
étage de l’immeuble sis 24, boulevard des Philosophes, par la pose d’une cloison
séparant une chambre de la salle à manger, il faut admettre que cette subdivision
est admissible eu égard à la surface particulièrement généreuse de la pièce
(25m2). De plus, les appartements continuent à répondre aux besoins
prépondérants de la population de par leur genre, étant précisé que la taille des
pièces reste raisonnable.

Le projet prévoit également la transformation de trois studios situés au 4°”
étage de l’immeuble 14, boulevard de la Tour en un seul appartement de quatre
pièces. Selon l’appréciation faite par le DAEL, ces studios sont assimilables à des

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chambres de bonne et ne remplissent pas strictement les exigences actuelles en
matière d’habitabilité. Une intervention visant à recréer des studios conformes aux
normes se serait avérée plus coûteuse que celle de les transformer. Par ailleurs,
l’appartement ainsi créé continuera de répondre par son genre aux besoins
prépondérants de la population.

Un studio au 1° étage de l’immeuble du 14, boulevard de la Tour, ne figure
pas sur les plans existants selon le recensement du domaine bâti. Par contre, il
figurait dans l’état locatif avec un loyer intégré dans celui d’un appartement de six
pièces. Dans ces conditions, l’autorisation de créer un appartement de sept pièces
en lieu et place d’un studio et d’un appartement de six pièces ne peut être
considérée comme arbitraire.

En conséquence, l’argumentation de l’Asloca doit être rejetée.

a. L’article 9 alinéa 2 LDTR précise encore que le département accorde
l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, leur
loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population.

b. La LDTR définit les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la
population comme étant ceux accessibles à la majorité de la population. Au 1°
janvier 1999, ces loyers étaient compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce
par année. Cette fourchette de loyers peut être exceptionnellement dépassée si la
surface brute locative des pièces est importante ou si des circonstances
particulières le justifient (art. 9 al. 4 et 5 LDTR). Cette fourchette de loyers peut
être révisée tous les deux ans par le Conseil d’Etat en fonction de l’évolution du
revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques (art. 9 al. 3

LDTR). A ce jour, le Conseil d’Etat n’a pas révisé ces montants.

c. À teneur de la loi, le département fixe dans l’autorisation les loyers
maximaux après travaux dans la fourchette prévue à l’article 9 alinéa 3 LDTR si,
avant les travaux, le loyer répondait déjà aux besoins prépondérants de la
population.

Si, avant transformation ou rénovation, le loyer dépasse le niveau des loyers
répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le
département au même niveau lorsqu'il apparaît qu’il permet économiquement au
propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer.

d. Prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction
des subventions éventuellement octroyées, le département fixe les montants
maximums des loyers des logements après travaux en tenant compte du rendement
équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les
70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 points au-dessus de
l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de

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Genève; le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive des
amortissements. Il tient également compte de l’amortissement calculé en fonction
de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à
20 ans, soit de 5,55 % à 5 % ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 %
des travaux pris en considération et des autres facteurs de hausse et de baisse à
prendre en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations
(art. 11 al. 1 LDTR). Le règlement de la loi sur les démolitions, transformations et
rénovations du 29 avril 1996 (RDTR -— L 5 20.01) prévoit quant à lui la production
pour l’examen de l’autorisation des indications et documents relatifs aux montants
des loyers, au coût des travaux et à leur incidence sur les loyers.

Les parties divergent quant au calcul des loyers futurs.
a. Le coût global de l’opération à prendre en compte est litigieux.

Pour le DAEL, ce coût englobe le coût de transformation, celui des
aménagements extérieurs, les taxes diverses, les frais financiers, les frais divers et
les imprévus, soit un total de CHF 7'500'548.-. La recourante ne prend en compte
que les coûts de transformation, soit CHF 6'530'000.- sans même les coût des
travaux préparatoires. La commission de recours a quant à elle retenu une coût de
CHF 7'395'000.-.

L’article SA du règlement d’application de la loi sur les démolitions,
transformations et rénovations de maisons d’habitation (RLDTR — L 5 20.01)
précise qu’il convient de prendre en compte l’intégralité des travaux faisant l’objet
de la requête en autorisation de construire déposée.

Ce coût comporte notamment, selon la jurisprudence du tribunal de céans,
des frais relatifs aux honoraires d’architectes, d’assurances, intérêts intercalaires et
autres (ATA/211/1997 du 8 avril 1997). Il n’est dès lors pas soutenable de ne
prendre en compte que les coûts de construction à l’exclusion de tout frais
connexe. En conséquence, le calcul proposé par la recourante est fondé sur une
base inexacte et ne saurait être retenu pour cette raison déjà.

b. La recourante inclut dans son calcul des loyers après travaux une baisse de
CHF 74.- par pièce/an, correspondant à la différence entre l’évolution de l’indice
suisse des prix à la consommation et la baisse du taux hypothécaire de fin 1985 à
fin 2003.

Or, comme l’a retenu la commission de recours dans sa décision, il ne se
justifie pas, vu l’absence même de loyer, de tenir compte d’une éventuelle hausse
ou baisse pour la période d’occupation illicite des logements.

Ainsi, le calcul des loyers après travaux effectué par le DAEL, repris
intégralement par la commission à l’exception des frais imprévus figurant dans le

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plan financier et aboutissant à un loyer de CHF 3'225.- pièce/an ne peut qu’être
confirmé.

Il convient néanmoins de préciser, eu égard à la formulation utilisée par le
DAEL dans la décision litigieuse, que le loyer maximal de CHF 3'225.- pièce/an
doit se comprendre comme une moyenne applicable à chacun des 16 logements
concernés par la décision et non pas comme une moyenne globale pour les 106
pièces concernées.

La recourante estime que l’autorisation implique un changement d’affection
de certains locaux contraire aux article 7 et 8 LDTR.

Le projet querellé prévoit l’affectation au rez-de-chaussée de l’immeuble 24,
boulevard des Philosophes, d’une surface de 155,3 m2 à des fins administratives.
Il s’agit d’un appartement de 7, voire 7,5 pièces loué pour la dernière fois à des
fins commerciales en 1986. Parallèlement, le projet prévoit l’affectation d’une
surface de 154 m2 au rez-de-chaussée du 14, boulevard de la Tour, utilisée
comme surface administrative depuis 1955 par l’association des médecins, à un
logement de 7 pièces. Cette surface est actuellement affectée par les occupants des
bâtiments à un établissement public.

a. À teneur de l’article 7 LDTR, nul ne peut, sous réserve de l’octroi d’une
dérogation au sens de l’article 8, changer l’affectation de tout ou partie d’un
bâtiment, occupé ou inoccupé.

L’article 8 alinéa 2 LDTR exige notamment la compensation simultanée de
surfaces commerciales ou administratives en logement.

b. Il convient dès lors de déterminer si la surface utilisée, avant l’occupation de
l’immeuble, par l’association des médecins pour un usage administratif doit être
considérée, au moment du dépôt de la requête en autorisation de construire,
comme affectée au logement ou à un usage administratif.

Le tribunal de céans a déjà été amené à considérer que le principe de la
prescription trentenaire, dégagée par le Tribunal fédéral dans le cas du
rétablissement d’une situation conforme au droit, pouvait trouver application dans
un cas de changement d’affectation (ATA/216/2003 du 15 avril 2003). Il à
également jugé que si l’affectation commerciale d’une surface - auparavant
affectée au logement - avait été opérée avant l’entrée en vigueur de la première loi
restreignant les démolitions et transformations de maisons d’habitation, soit en
1962, l’appartement échappait à la LDTR et partant aucune autorisation ne devait
être sollicitée (ATA L. du 4 mars 1992).

c. En conséquence, la surface utilisée depuis 1955 jusqu’à l’occupation illicite
à un usage administratif doit être considérée comme n’ayant plus été affectée à du
logement au moment du dépôt de la requête en autorisation de construire. De ce

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fait, la rocade prévue par le projet, portant sur des surfaces de taille identique,
autorisée par le DAEL, n’est pas contraire aux disposition légales applicables et le
recours sera rejeté sur ce point également.

10. Au vu de ce qui précède, le recours, entièrement mal fondé, sera rejeté et un
émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge de l’Asloca, de l’association
Rhino, de Mme Connolly et de M. Pier, pris conjointement et solidairement (art.
87 LPA). En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une amende pour
téméraires plaideurs (art. 88 LPA).

Une indemnité de CHF 1'500.- sera allouée aux sociétés propriétaires, à la
charge des recourants, pris conjointement et solidairement (art. 87 LPA).

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare irrecevable le recours interjeté le 19 janvier 2005 par l’association Rhino, Mada-
me Ooma Connolly et Monsieur Maurice Pier contre la décision de la commission
cantonale de recours en matière de constructions du 17 décembre 2004 ;

déclare recevable le recours interjeté le 19 janvier 2005 par l’association genevoise de
défense des locataires (Asloca) contre la décision de la commission cantonale de recours
en matière de constructions du 17 décembre 2004 ;

au fond :
le rejette ;

met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de
CHF 2°000.- ;

alloue une indemnité de CHF 1'500.- à la S.I. Boulevard de la Tour 14 et à Vergell Casa
S.A., à la charge des recourants pris conjointement et solidairement ;

communique le présent arrêt à Me Carlo Sommaruga, avocat de l’Asloca, de
l’association Rhino, de Madame Ooma Connolly et de Monsieur Maurice Pier ainsi qu'à
Me Bénédict Fontanet, avocat de S.I. Boulevard de la Tour 14 et Vergell Casa S.A., à la
CGI, Chambre genevois immobilière, à Me Guy Zwahlen, avocat de M. Imed
Aounallah, à M. Blaise Michel Arlaud, à Madame Carole Bonstein, à Madame
Françoise Ray, à Madame Lucie Steiner, à la commission cantonale de recours en
matière de constructions, au département de l’intérieur, de l’agriculture et de

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l’environnement ainsi qu’au département de l’aménagement, de l’équipement et du
logement.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,

juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste adj. : la vice-présidente :
M. Tonossi L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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