ge_gerichte · JTAPI/1008/2024 · 2024-10-07 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4286/2023 ICCIFD 
JTAPI/1008/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 7 octobre 2024 
 
dans la cause 
 
Madame A______, représentée par Me Antoine E. BÖHLER, avocat, avec élection de 
domicile 
 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
 
 


- 2/10 - 
A/4286/2023 
EN FAIT 
1. 
Le litige concerne la taxation 2021 de Madame A______. 
2. 
La B______ SA (ci-après : la B______), dont le siège se trouve à Genève, dispose 
d’un capital-actions de CHF 297'300.- se décomposant en 2'973 actions d’une 
valeur de CHF 100.- chacune. Cette société n’est pas cotée en bourse. 
3. 
Pour l’année 2019, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a estimé 
la valeur fiscale brute d’un titre de la B______ à CHF 14'026.-. Pour ce faire, elle 
s’est fondée sur la circulaire n° 28 de la Conférence suisse des impôts intitulée 
« Instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la 
fortune » (ci-après : la circulaire n° 28). 
Pour l’année 2020, l’AFC-GE a arrêté le cours fiscal brut et net d’une action de la 
B______ à respectivement CHF 17'007.- et CHF 11'904.-. 
4. 
Dans sa déclaration fiscale 2021, la contribuable a porté la valeur de sa participation 
dans la B______ à concurrence de CHF 167'040.-. 
Elle a également déclaré un immeuble, sis en France, dont les frais d’entretien avant 
et après un abattement de 40 % s’élevaient à respectivement CHF 4'740.- et 
CHF 2'843.-. 
5. 
Le 22 janvier 2023, la contribuable a répondu à une demande de renseignements 
que lui avait adressée l’AFC-GE le 15 décembre 2022. 
Elle a produit deux contrats de vente d’actions conclus les 25 septembre 2018 et 
29 avril 2021, à teneur desquels elle avait acquis des participations dans la B______ 
pour une somme de respectivement CHF 1.5 million et CHF 1.06 million. Ces 
ventes concernaient deux appartements, sis au ______[GE] numéros 1______ et 
2______ au C______. 
Elle a également transmis un courriel de sa fiduciaire, dont il ressortait que pour sa 
déclaration fiscale 2021, elle devait reporter une valeur par action de la B______ se 
montant à CHF 16'238.50. 
6. 
Par bordereaux datés du 19 avril 2023, l’AFC-GE a taxé la contribuable pour 
l’année 2021. 
Ce faisant, elle a arrêté la valeur fiscale des participations détenues par la 
contribuable dans la B______ en se fondant sur leur prix d’acquisition, à savoir 
CHF 1.5 million et CHF 1.06 million, soit au total CHF 2.56 millions. 
Les frais d’entretien de l’immeuble français ont été admis à concurrence de 
CHF 1'395.- pour l’IFD et de CHF 795.- pour l’ICC. 
7. 
Le 19 mai 2023, la contribuable a élevé réclamation à l’encontre des bordereaux du 
19 avril 2023. 
La dernière valeur vénale des actions de la B______ correspondant à la valeur 
fiscale telle qu’établie par l’administration fédérale des contributions (ci-après : 


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AFC-CH) se montait à CHF 16'238.50. L’AFC-GE aurait pu se fonder sur la valeur 
d’acquisition des titres seulement si, en 2021, un minimum de 10 % d’actions de la 
B______, à savoir 300 actions, avaient été vendus. Or, tel n’avait pas été le cas. Elle 
détenait 40 actions de la B______. Dès lors, la valeur de sa participation se montait 
à CHF 649'540.- (40 * CHF 16'238.50) et non à CHF 2.56 millions comme retenu 
par l’AFC-GE. 
Les frais d’entretien relatifs à l’immeuble français incluaient la taxe d’habitation 
(EUR 1'330.-) et la taxe foncière (EUR 870.-) qui étaient déductibles. Sa taxation 
devait être corrigée. 
La réclamation portait également sur un autre point (rentes de source norvégienne), 
qui n’est actuellement plus litigieux. 
8. 
Donnant suite à une demande de renseignements de l’AFC-GE du 13 juillet 2023, 
la contribuable a répondu, par pli du 26 août suivant, que pour calculer les frais 
d’entretien de sa résidence secondaire en France, dont elle était propriétaire à 50 %, 
elle avait revendiqué des déductions forfaitaires. 
9. 
Le 16 octobre 2023, la précitée a informé l’AFC-GE qu’elle acceptait la méthode 
des déductions forfaitaires s’agissant des frais d’entretien de son immeuble français. 
Elle retirait sa réclamation sur ce point. 
10. 
Par décisions du 22 novembre 2023, l’AFC-GE a admis partiellement la 
réclamation, la rejetant en tant qu’elle concernait l’évaluation des actions de la 
B______. 
En application de la circulaire n° 28, les titres devaient être évalués à leur valeur 
vénale, qui correspondait à leur prix d’acquisition, s’ils avaient fait l’objet d’un 
transfert substantiel entre tiers indépendants. Le terme « substantiel » ne comportait 
pas de signification uniforme en droit fiscal, mais devait être examiné de cas en cas. 
Le même jour, l’AFC-GE a notifié à la contribuable des bordereaux rectificatifs 
pour tenir compte de l’admission partielle de sa réclamation. 
11. 
Par acte du 28 décembre 2023, la contribuable (ci-après : la recourante), sous la 
plume de son conseil, a interjeté recours devant le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le tribunal), concluant à l’annulation des décisions et 
des bordereaux du 22 novembre 2023 en tant qu’ils retenaient une valeur fiscale de 
sa participation dans la B______ supérieure à CHF 649'540.- et qu'ils ne prenaient 
pas en compte les frais relatifs à l’immeuble français, en CHF 6'730.80, le tout sous 
suite de dépens. 
 
L’AFC-GE ne pouvait évaluer les titres de la B______ en se fondant sur leur valeur 
d’acquisition, étant donné qu’aucun transfert substantiel n’avait eu lieu. Il convenait 
dès lors de se baser sur la méthode employée par l’autorité elle-même. C’était à 
raison que la recourante avait déclaré une valeur de CHF 324'770.- par lot d’actions. 
 
Elle a ajouté qu’en France, les propriétaires d’immeubles devaient acquitter la taxe 
d’habitation, perçue au profit des collectivités locales, qui avait pour but de financer 


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la voirie, soit l’entretien des routes, l’éclairage et le nettoyage des rues, ainsi que 
l’enlèvement des ordures. La taxe d’habitation représentait un impôt analogue à 
l’impôt immobilier complémentaire genevois. Ces deux impôts étaient déductibles 
à titre de frais d’entretien d’immeuble. En 2021, elle avait acquitté un montant total 
de EUR 6'226.40 (soit CHF 6'730.81), y compris une assurance multirisque 
habitation. 
12. 
Dans sa réponse du 29 avril 2024, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Les contrats de cession d’actions de la B______ avaient été conclus entre tiers 
indépendants. Les prix d’acquisition (CHF 1.06 million et CHF 1.5 million) 
représentaient donc la valeur vénale des titres. 
S’agissant des frais d’entretien de son immeuble français, la recourante avait choisi 
pour l’année 2021 de bénéficier de la déduction forfaitaire et avait retiré sa 
réclamation sur ce point. Elle ne saurait, cumulativement, solliciter la déduction de 
ses frais d’entretien effectifs, étant rappelé que la jurisprudence avait proscrit cette 
double déduction. 
13. 
Par réplique du 21 mai 2024, la recourante, sous la plume de son mandataire, a 
confirmé le retrait de sa réclamation en tant qu’elle portait sur la déduction des frais 
d’entretien d’immeuble. Pour le surplus, elle a maintenu son recours. 
Dans sa réponse, l’AFC-GE n’avait pas démontré l’existence d’un « transfert 
substantiel » entre tiers indépendants. En effet, celui-ci ne concernait que 40 
actions, soit 1.34 % actions de la B______. 
En ne suivant pas la circulaire n° 28, l’AFC-GE créait une inégalité de traitement 
entre les contribuables : ses voisins étaient imposés différemment sur les titres de 
la B______. 
14. 
Dans sa duplique du 28 mai 2024, l’AFC-GE a persisté dans les conclusions de sa 
réponse. 
15. 
Le détail des pièces et des arguments des parties sera repris, ci-après, dans la mesure 
utile. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 
décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 


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3. 
Compte tenu de la teneur de la réplique, il convient de retenir que la contribuable a 
retiré son recours en tant qu’il porte sur la déduction des frais d’entretien de 
l’immeuble français. Dès lors, le présent litige ne concerne plus que la question de 
l’évaluation des titres de la B______ aux fins de la détermination de la fortune 
imposable de la recourante. 
4. 
La recourante considère que sa participation doit être évaluée d’après la circulaire 
n° 28, tandis que l’AFC-GE estime qu’il convient de se fonder sur le prix 
d’acquisitions des actions en 2018. 
5. 
La fortune est estimée en principe à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de 
rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 de la 
loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 
14 décembre 1990 - LHID - RS 642.14). 
En droit genevois, l’art. 46 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 
septembre 2009 (LIPP - D 3 08) correspond à l’art. 14 al. 1 LHID. 
6. 
L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne 
prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour 
déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). La valeur vénale est la valeur 
marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un 
acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1). 
7. 
L'évaluation des titres non cotés a fait l'objet de la circulaire n° 28. La conférence 
suisse des impôts édite en outre annuellement un commentaire de la circulaire afin 
de refléter la pratique et de tenir compte de la jurisprudence. Ladite circulaire est 
reconnue selon la jurisprudence comme présentant une méthode adéquate et fiable 
pour l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas exclu 
que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer 
appropriées (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.3). 
8. 
La circulaire n° 28 prévoit une méthode d'estimation générale des titres non cotés 
en bourse, qui s'applique aux sociétés commerciales, industrielles et aux sociétés de 
services. La valeur des titres de ces sociétés correspond à la moyenne pondérée 
entre la valeur de rendement, doublée, et la valeur intrinsèque déterminée selon le 
principe de la continuation (ch. 34). Les sociétés immobilières ne sont, en revanche, 
estimées qu’à la valeur substantielle (ch. 42). 
Si les titres ont fait l’objet d’un « transfert substantiel » entre tiers indépendants, la 
valeur vénale correspond alors en principe au prix d’acquisition. Il peut être dérogé 
à ce principe dans des cas particuliers où cela se justifie, compte tenu de l’ensemble 
des circonstances. La valeur ainsi déterminée sera conservée aussi longtemps que 
la situation économique de la société n’aura pas considérablement changé (art. 2 
ch. 5 de la circulaire). 
Le prix obtenu lors d'un tel transfert n'est toutefois à prendre en considération que 
s'il permet de déterminer une valeur vénale représentative et plausible de la société, 


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situation qui doit être examinée selon les circonstances de chaque cas d'espèce. Si 
tel est le cas, la détermination par le biais de la méthode dite « des praticiens » n'a 
pas lieu d'être (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.3). 
9. 
Selon le commentaire 2021 (ad art. 2), la notion de « transfert substantiel » n'a pas 
de signification uniforme en droit fiscal. Le sens et le but de ce terme dans les 
présentes instructions « consistent à souligner qu’un prix obtenu lors d'un transfert 
n'est à prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale 
représentative et plausible. Cela signifie que le prix de transfert est à examiner de 
cas en cas. Pour cette raison, il sera renoncé volontairement à quantifier 
« substantiel » par un certain pourcentage. Toutefois, on peut partir de l’idée qu’un 
volume de transactions de l’ordre de 10 % par année peut être qualifié de 
« substantiel ». 
Ledit commentaire indique que pour une PME de onze actionnaires, une vente 
d’une participation de 13.3 % – correspondant au 2ème paquet d’actions le plus 
important – peut être considérée comme un transfert substantiel (décision de la 
commission cantonale de recours du canton de Berne du 15 septembre 2009 [causes 
RKE 100 09 9641 et 100 09 9642]). 
10. 
Dans un jugement du 11 avril 2011 (JTAPI/284/2011), le tribunal a retenu qu’un 
transfert pouvait être considéré comme substantiel seulement s’il se montait à 
quelque 10 % par année. Tel n’était pas le cas dans le cas d’espèce, où il s’agissait 
d’un transfert de 10'000 actions d’une société dont le capital était composé de 
600'000 actions (soit 1.67 % du capital). 
11. 
Le tribunal s’est écarté de cette solution dans un jugement ultérieur 
(JTAPI/549/2024 du 10 juin 2024). Le recourant en cause avait acquis des 
participations dans deux sociétés immobilières, se montant à respectivement 7.68 % 
et à 3.26 % de leur capital-actions. 
Il a justifié sa position de la manière suivante : 
 
« Le JTAPI/284/2011 traite des actions d’une société commerciale, soit des titres 
pour l’évaluation desquels la circulaire ne prévoit pas la même méthode que pour 
les sociétés immobilières. 
 
Cela dit, il découle de l'art. 14 al. 1 LHID et de l’ensemble de la jurisprudence y 
relative que, dans tous les cas, c’est la méthode d’estimation se rapprochant le plus 
possible de la valeur vénale (marchande) des titres qui doit l’emporter dans 
l’évaluation de ces derniers, y compris donc en cas de transferts inférieurs ou 
supérieurs à 10 %, étant observé que le Tribunal fédéral n’a pas jugé que ce seuil 
est en soi obligatoire, mais qu’il est à prendre en compte uniquement lorsqu’il 
permet de déterminer au mieux la valeur vénale. Il faut dès lors retenir que la 
méthode d'évaluation prévue par la circulaire n° 28 a un caractère subsidiaire par 
rapport à celle fondée sur la valeur marchande objective, nonobstant la quantité des 
titres transférés. Il convient de relever aussi que la conférence suisse des impôts a 


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expressément renoncé à poser un seuil, par un pourcentage, ne citant celui de 10 % 
qu’à titre indicatif. 
 
Compte tenu de ce qui précède, il faut retenir que le seuil de 10 % fixé par la 
circulaire n° 28 entraîne plus facilement l’application de la méthode d’estimation 
fixée par cette dernière lorsque le prix du transfert reste relativement proche de la 
valeur obtenue par cette méthode. En revanche, un écart important entre cette valeur 
et le prix fixé lors d’une transaction peut faire naître une présomption sur la valeur 
marchande objective des titres. Dans un tel cas, le contribuable acquéreur ne saurait 
se contenter de s’appuyer sur la circulaire n°28 et doit au moins expliquer les raisons 
qui ont déterminé le prix fixé lord du transfert, s’il prétend que ce prix n’a pas été 
déterminé en fonction de la valeur marchande des titres. 
 
Cela étant, plusieurs éléments plaident en faveur de la valeur vénale fondée sur le 
prix d’acquisition. Premièrement, les titres en cause sont d’une nature tout à fait 
particulière. En effet, contrairement à des actions de sociétés commerciales ou de 
services, évaluées notamment en fonction de leur rendement, les titres en cause 
donnent droit à l’usage exclusif de logements qui y sont spécifiquement rattachés, 
comme stipulé dans les conventions de vente y relatives. En outre, il s’agit d’un 
droit dont le prix apparaît librement négociable sur le marché, en fonction de la 
taille des logements concernés. En effet, les prix payés par la recourante excèdent 
largement la valeur des titres fixée en application de la circulaire n°28, telle qu’elle 
résulte des estimations faites par le service des titres, ce qui signifie que les parties 
se sont elles-mêmes fondées sur la valeur marchande objective du droit à l’usage 
donné par ces titres, et non sur la valeur substantielle de tous les titres des SI. Ainsi, 
il apparaît que sur le marché, les titres de ces dernières ne se vendent pas au prix de 
leur valeur substantielle, mais au prix fixé en fonction du droit qu’ils offrent à leur 
acquéreur. Dans cette mesure, la question de l’égalité de traitement entre les 
actionnaires des SI ne se pose pas. Il apparaît difficilement concevable que la 
recourante ait pu investir près de CHF 1 million de sa fortune pour n’acquérir que 
des titres dont la valeur objective ne serait que d’environ 1/3 de cette somme. Cet 
écart est trop important pour considérer que la valeur substantielle des titres 
représente leur valeur vénale au sens de l’art. 14 al. 1 LHID. 
 
Enfin, il faut observer que la valeur des transactions se rapproche de celle d’un 
transfert de propriété pour ce même type de bien. Elle reste certes inférieure au prix 
d’une vente, mais dans un rapport qui s’explique par le fait que la contribuable n’a 
fait qu’acquérir le droit d’aménager et d’utiliser librement les appartements. Sous 
cet angle également, le prix des transactions litigieuses apparaît fondé sur une 
valeur de marché ». 
12. 
En l’espèce, la recourante soutient que l’AFC-GE ne peut évaluer les titres de la 
B______ en se fondant sur leur valeur d’acquisition, étant donné qu’aucun transfert 
substantiel n’a eu lieu. Elle relève que le transfert n’a porté que sur 1.34 % du 
capital de la société (40 actions sur un total de 2'973), ce qui représente une 
proportion bien inférieure aux 10 % mentionnés dans le commentaire de la 


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circulaire n° 28. La recourante conclut que la B______ doit être estimée au moyen 
de la méthode des praticiens. 
De son côté, l’autorité intimée fait valoir que les contrats de vente d’actions conclus 
en 2018 l’ont été entre tiers indépendants. De la sorte, le prix d’acquisition 
représente la valeur vénale des actions qui doit être prise en considération pour 
l’impôt sur la fortune de la recourante. 
La recourante ne peut être suivie. 
En effet, le tribunal considère que la solution qu’il a adoptée dans le 
JTAPI/549/2024 du 10 juin 2024 est transposable in casu. 
À l’instar de ce jugement, la contribuable est une société immobilière. Or, 
contrairement à ce qui prévaut en matière de sociétés commerciales ou de services, 
il n’est pas tenu compte de la valeur de rendement pour évaluer les actions d’une 
SI. La détention d’actions de telles sociétés confère en effet un droit à l’usage 
exclusif de logements qui y sont spécifiquement rattachés, en l’occurrence deux 
appartements sis au ______[GE] 2______ au C______. 
S'il est vrai que la part du capital de la B______ que la recourante a acquise en 2018 
n’atteint de loin pas les 10 % mentionnés dans le commentaire de la circulaire n° 28, 
puisqu’elle ne s’élève qu’à 1.34 %, force est de constater que le Tribunal fédéral 
n’a jamais jugé que ce seuil se révèle obligatoire. 
À cela s'ajoure que la contribuable n’a jamais expliqué de manière convaincante 
pour quelle raison elle considérait que la valeur vénale d’une action de la B______ 
se monterait à CHF 16'238.50, alors même qu’en 2018, elle avait accepté de payer 
quelque quatre fois ce prix (CHF 2.56 millions / 40, ce qui représente une valeur 
unitaire de CHF 64'000.-). 
Enfin, la recourante se plaint d’une violation du principe d’égalité de traitement au 
motif que l’AFC-GE n’aurait pas appliqué la circulaire n° 28. Ce grief doit être 
écarté, dès lors que l’intéressée méconnaît le fait que la méthode d’évaluation 
prévue par ladite circulaire revêt un caractère subsidiaire par rapport à celle fondée 
sur la valeur vénale, nonobstant la quantité des actions transférées, méthode qui a 
été retenue en l’espèce. 
En conséquence, c’est à juste titre que l’AFC-GE a évalué les titres de la B______ 
– aux fins de la détermination de la fortune imposable de la recourante – en se 
fondant sur le prix d’acquisition par celle-ci en 2018. 
13. 
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. 
14. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au 
paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais 
versée à la suite du dépôt du recours. 


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Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 
 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 28 décembre 2023 par Madame A______ 
contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 22 
novembre 2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Laetitia MEIER DROZ, présidente, Pascal DE LUCIA et Philippe 
FONTAINE, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Laetitia MEIER DROZ 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière