ge_gerichte · ATA/911/2004 · 2004-11-23 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/1933/2003-TPE ATA/911/2004
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 23 novembre 2004

dans la cause

M. C.T.
représentée par Me Christian Buonomo, avocat

contre

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

-2/7-

EN FAIT

M. C. T.-V. est propriétaire de la parcelle No 5624 feuille 42 de la
commune de Genève-Cité, sur laquelle est édifié un immeuble locatif, à l’adresse
0, rue de C. et 00, rue de C., à l’angle de ces deux rues.

Désireuse de rénover deux appartements situés aux 2°" et 5°" étages de
cet immeuble, la propriétaire a déposé le 30 novembre 1998, par l’intermédiaire
du C. g. 1., une demande d’autorisation par voie de procédure accélérée. Selon
l’état locatif joint, l’immeuble comportait un restaurant au rez-de-chaussée et au
premier étage, des arcades et des bureaux, et ne comptait que 4 appartements,
alors vacants, dont les deux précités.

Le dossier du département de l’aménagement, de l’équipement et du
logement (ci-après: DAEL) contenait le préavis favorable du «service
juridique/LDTR » soit de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations
de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR — L 5 20).

Vu le coût des travaux — de CHF 125'000.- par appartement —

et les états locatifs actuels (de CHF 9'312.- par an pour l’appartement du
2°" étage et de CHF 9'396.- pour celui du 5°" étage) et futurs.

L'autorisation pouvait être délivrée pour autant que le loyer de chacun de
ces deux appartements n’excède pas CHF 14'000.- par an, soit CHF 3'500.- la
pièce par an, ce loyer devant être appliqué durant 3 ans dès la remise en location
après travaux. Le rendement brut était ainsi de 3,7 %.

Le 27 janvier 1999, le DAEL a délivré l’autorisation requise, les
conditions énoncées dans le préavis précité faisant parties intégrantes de
l’autorisation, (APA 15127) qui a été publiée dans la Feuille d’Avis Officielle (ci-
après : FAO) le 1° février 1999.

Le 23 mars 1999, le C. g. i. a conclu un bail à loyer avec M. M. M. pour
un appartement de 4 pièces et demie au 5°" étage de l’immeuble précité, ainsi
qu’une cave. Le bail d’une durée de cinq ans prenait effet le 1” mai 1999. Le
loyer annuel était fixé à CHF 19'800.- sans les charges.

Au bail étaient jointes des dispositions particulières, dont l’article 2
précisait ce qui suit :

«compte tenu des dispositions LDTR (APA no 15127 du 27 janvier
1999), il est précisé que le loyer annuel net est ramené à CHF 13'992.-
(CHF 1'166.- par mois) pour la période du 1.05.99 au 30.04.2002 ».

A/1933/2003

-3/7-

L’avis de fixation du loyer initial remis à la locataire mentionnait
l’ancien loyer annuel de CHF 9'396.- pour un 4 pièces et demie.

Un autre bail a été signé par le C. g. i. et M. S. Q. le 6 mai 1999, prenant
effet le 15 mai 1999 jusqu’au 31 mai 2004, pour l’appartement de 4 pièces et
demie sis au deuxième étage, le loyer fixé étant de CHF 19'440.- sans les charges.

Toutefois, à teneur du chiffre 2 des dispositions particulières, le loyer
annuel était ramené à CHF 13'992.- du 15 mai 1999 au 31 mai 2002, dans les
mêmes termes que ci-dessus.

L’avis de fixation du loyer initial remis à la locataire mentionnait
également l’ancien loyer annuel, soit CHF 9'312.- pour un 4 pièces et demie.

Par deux avis de confirmation d’échelon datés du 27 mars 20072, le C. g.
1. a signifié :

- à M. Q. que son loyer était porté à CHF 19'440.- dès le 1° juin 2002
- à M. M. que le sien passait à CHF 19'800.- dès le 1° mai 2002.

Saisi d’une dénonciation de l’Asloca en date du 18 août 2003 au sujet de
M. M, le DAEL a interpellé le C. g. i. le lendemain en le priant de fournir toutes
explications utiles concernant ces deux baux — dont copie était requise — car ils
s’écartaient des conditions fixées dans l’APA, tant par le montant du loyer que
par le nombre de pièces mentionné. Des baux corrigés devaient être adressés aux
locataires avec une lettre explicative. Enfin, la bailleresse devait indiquer au
DAEL si des travaux avaient été entrepris dans les deux autres appartements de

gîme

l'immeuble, soit le 4 pièces au étage et le 2 pièces au 6°"° étage.

Le 22 août 2003, le C. g. i. a produit les pièces requises. Il ne voyait pas
en quoi les baux conclus dérogeaient aux conditions fixées dans l’APA. Les
loyers fixés avaient été appliqués pendant trois ans. S’agissant du nombre de
pièces, il avait considéré qu’en raison de l’importance du hall d’entrée, il pouvait
considérer ces appartements coM. des 4 pièces et demie.

Enfin, seuls des travaux de rafraîchissement des peintures, soit des
travaux d’entretien courant, avaient été effectués dans l’appartement du qime
étage. Ce logement avait été reloué CHF 18'000.- l’an, alors que le loyer
précédent s’élevait à CHF 27'228.-

L'appartement du 6°" étage était vacant. Il n’avait pas fait l’objet de
travaux.

A/1933/2003

- 4/7 -

10.

11.

12.

Par lettre signature du 8 septembre 2003, dont copie a été adressé à
l’Asloca, conseil des locataires concernés, le DAEL a ordonné à M. T., en
application des articles 10 LDTR et 129 lettre e de la loi sur les constructions et
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI — L 5 05), applicable par renvoi de
l’article 44 LDTR, de rétablir, dans un délai de 30 jours, une situation conforme
au droit en procédant à la rectification des baux « dans le sens de la fixation d’un
loyer initial de CHF 14'000.- par an au maximum pour une durée de trois ans dès
la prise d’effet des baux ».

Le DAEL mentionnait que la décision précitée pouvait faire l’objet d’un
recours dans les 30 jours auprès du Tribunal administratif.

Il résultait de ce courrier que selon le DAEL, la clause contractuelle
particulière précitée détournait le but poursuivi par la LDTR puisqu'elle avait
pour effet de retenir coM. loyer de référence, après travaux, un loyer s’inscrivant
au-delà des besoins prépondérants de la population; elle revenait ainsi à
«s’attacher non plus à un appartement donné en tant qu’objet protégé par LDTR,
mais à un partenaire contractuel » voyant sont loyer annuel ramené à un loyer
inférieur à celui fixé par le propriétaire.

Le DAEL prenait par ailleurs acte des explications de la bailleresse
concernant les appartements des 4% et 6°"° étages.

Par acte déposé au greffe du Tribunal administratif le 9 octobre 2003, M.
T. a recouru contre cette décision en concluant à son annulation, aucune violation
de la LDTR ne pouvant lui être reprochée.

Le DAEL a conclu au rejet du recours en reprenant son argumentation.
Peu importait le montant effectivement perçu au titre de loyer par la baïlleresse
dès lors que l’avis de fixation de loyer initial après travaux n’était pas conforme à
l’APA délivrée.

La recourante a renoncé à répliquer.

Le 16 juillet 2004, le juge délégué a écrit au DAEL en le priant de bien
vouloir se déterminer sur le maintien ou non de sa décision du 8 septembre 2003,
les baux de M. M. et Q. étant venus à échéance respectivement au 30 avril et 31
mai 2002.

Le 10 août 2004, le DAEL a persisté dans sa décision, d’autres cas
similaires étant suspendus dans l’attente d’un jugement dans la présente cause car
celle-ci posait une question de principe.

Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

A/1933/2003

- 5/7-

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A LOT] et art. 63 al. 1 litt a LPA).

L'ordre du 8 septembre 2003 pris par le DAEL est un ordre de remise en
état, au sens des articles 129 litt e et 130 LCI, applicables par renvoi de l’article
44 LDTR relatif aux sanctions et mesures, de sorte que le recours est ouvert au
Tribunal administratif. La présente espèce diffère en effet de celle jugée
récemment par le tribunal de céans (ATA/104/2004 du 27 janvier 2004), le
montant des loyers après travaux n’étant pas contesté par la recourante, de sorte
que le renvoi de la cause à la commission cantonale de recours en matière de
constructions n’a pas lieu d’être.

A titre liminaire, le tribunal de céans rappellera au DAEL que, selon une
jurisprudence constante, le dénonciateur — fût-ce l’Asloca — ne peut être partie à la
procédure et n’a pas à être informé de l’issue de celle-ci (ATA796/2003 du 17
juin 2003 ; ATA/42/2003 du 21 janvier 2003).

L’APA 15127 délivrée le 27 janvier 1999 n’a fait l’objet d’aucun
recours. Elle était d’ailleurs conforme à l’article 9 LDTR et la conditions n° 6 était
explicite : le loyer annuel de chacun de ces deux appartements de 4 pièces ne
devait pas excéder CHF 14'000.-, soit CHF 3'500.- la pièce par an, pendant trois
ans dès la remise en location suite aux travaux.

Les deux baux signés par le C. g. i. avec M. M. et M. Q. pour ces deux
appartements ne sont pas conformes à l’autorisation délivrée, tant par le nombre
de pièces que par le loyer mentionné, même s’il n’est pas allégué par le DAEL
que pendant la période de contrôle, les locataires auraient payé un loyer supérieur
au loyer maximum.

Le procédé auquel la baïlleresse a recouru revient à détourner la LDTR
de son but. Celui-ci, énoncé à ses articles 10 à 14, est de maintenir sur le marché
des appartements correspondant, par leur genre et leur coût, aux besoins
prépondérants de la population. Le législateur a désiré que le montant du loyer
soit fixé pour toute la durée de la période de contrôle. Au terme de cette dernière,
le loyer fixé par l’autorité doit servir de référence en cas de hausse subséquente.

En conséquence, l’ordre de remise en état pris par le DAEL le 8
septembre 2003 ne peut qu’être confirmé.

Il appartiendra à M. T. de rectifier les baux de M.s M. et Q. pour que
ceux-ci soient conformes à l’APA précitée, même si la durée du contrôle est
venue à expiration respectivement le 30 avril et le 31 mai 2002.

A/1933/2003

-6/7-

6. Mal fondé, le recours sera rejeté. Un émolument de CHF 1'000.- sera mis
à la charge de la recourante.

Vu l'issue du litige, il ne lui sera pas alloué d’indemnité (art. 87 LPA).

kEXXEX

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 9 octobre 2003 par M. C. T. contre la décision
du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du 8 septembre
2003;

au fond :
le rejette ;
dit qu’un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante ;
dit qu'aucune indemnité ne lui sera allouée ;

communique le présent arrêt à Me Christian Buonomo, avocat de la recourante ainsi
qu'au département de l'aménagement, de l'équipement et du logement.

Siégeants : M. Bovy, présidente, M. Paychère, M. Hurni, M. Thélin, M. Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : la vice-présidente :

C. Del Gaudio-Siegrist L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

A/1933/2003

-7/1-

Genève, le la greffière :

A/1933/2003