ge_gerichte · ACJC/1304/2009 · 2009-11-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18718/2007 
ACJC/1304/2009 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 2 NOVEMBRE 2009 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 novembre 2008, comparant par Me Olivier WEHRLI, 
avocat, rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'une part, 
et 
B______, représentée par D______ SA, ______ (GE), intimée, comparant par Me 
Jacques ROULET, avocat, boulevard des Philosophes 9, 1205 Genève, en l'étude duquel 
elle fait élection de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 


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C/18718/2007 
EN FAIT 
A. 
La B______ est une société d’actionnaires-locataires ayant notamment pour but la 
détention en propriété d’immeubles situés à l’avenue C______ et la location à ses 
propres actionnaires des locaux et dépendances qui s’y trouvent. La propriété de 
certaines actions confère à l’actionnaire le droit de devenir le locataire d’une 
partie déterminée des immeubles sociaux. 
Selon l’art. 9 de ses statuts, « l’actionnaire conclut avec la société un bail 
conforme aux prescriptions légales et aux usages locaux. Lorsque l’actionnaire a 
du retard pour s’acquitter d’un terme de loyer ou de frais accessoires (provisions 
pour charges de toutes natures, y compris celles pour le chauffage et l’eau chaude) 
échus, la société peut lui signifier par écrit qu’à défaut de paiement complet dans 
le délai légal minimum, elle résiliera le bail moyennant le délai légal minimum de 
congé". 
En 1993, A______ est devenue titulaire du certificat d’actionnaire n° 1______ lui 
donnant le droit de prendre à bail le logement n° 2______ au 1er étage de 
l’immeuble sis 16, avenue C______, ainsi que le garage n° 3______. 
Le 10 décembre 1993, A______ et la B______ (ci-après : la B______ ou la 
B______) ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location du studio 
précité, à partir du 1er novembre 1993. L’art. 5 du contrat de bail indique ce qui 
suit : 
« Le loyer annuel dû à la société par l’actionnaire locataire résulte des comptes de 
l’exercice écoulé approuvés par l’assemblée générale. Le montant total des loyers 
est réparti entre les actionnaires au prorata du nombre d’actions. Pour l’exercice 
en cours, la société ou son mandataire perçoit des provisions trimestrielles, 
payables au 1er janvier, avril, juillet et octobre, dont le montant est fixé en début 
d’exercice par le Conseil d’Administration. 
Un décompte des loyers est établi dans les trois mois qui suivent l’approbation des 
comptes annuels par l’Assemblée Générale. Si les provisions excèdent le coût réel 
du loyer, l’excédent est porté en compte pour la période suivante. Dans le cas 
contraire, l’actionnaire-locataire verse le montant nécessaire dans le mois qui suit 
la remise du décompte. 
Le loyer est déterminé de manière à couvrir : 
La rémunération (bénéfice minimum de la société) des 1/5ème des actifs de la 
Société (selon les directives de l’administration fiscale genevoise). Le dividende 
découlant de ce bénéfice n’est pas versé en espèces, mais il est compensé par une 
part correspondante du loyer. 
L’intérêt versé aux actionnaires (selon les mêmes directives) sur leur créance 
envers la Société. Cet intérêt n’est pas versé en espèces, mais il est compensé par 
une part correspondante du loyer. 
Les frais généraux de la Société, sous déduction des revenus. » 


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C/18718/2007 
A______ a déclaré s’être toujours acquittée sans retard du paiement de son loyer, 
correspondant selon elle uniquement aux « charges courantes » et aux frais de 
chauffage et d’eau chaude (cf. demande en annulation du congé du 27 juillet 2007, 
p. 2 ch. 4 et p. 3 ch. 5). 
Depuis le début du bail, elle a versé à la B______ : 
- 465 fr. en 1993, 
- 2'916 fr. en 1994, 
- 4'946 fr. 25 en 1995, 
- 4'953 fr. 95 en 1996, 
- 4'955 fr. 60 en 1997, 
- 4'957 fr. 25 en 1998 et 
- 4'958 fr. 90 en 1999, 
 
au titre de « participation aux charges / contribution réserve travaux ». 
Un décompte de charges lui était remis annuellement, dont il résultait un léger 
solde soit en sa faveur, soit en faveur de la B______. Il était procédé de la même 
façon avec les frais de chauffage et d’eau chaude (cf. pièce 9, dem.). Ces 
décomptes n’ont apparemment plus été établis, ou en tout cas plus de la même 
façon, après que la régie en charge des immeubles ait été déclarée en faillite, en 
octobre 2001. 
Par la suite, A______ affirme avoir versé des « acomptes trimestriels » de 1'746 
fr. 75. 
B. 
A l’assemblée générale ordinaire de la B______ du 25 octobre 2006, les comptes 
de l’exercice 2005 ont été approuvés à raison de 78,5% des actions présentes ou 
représentées. 
En date du 12 décembre 2006, la régie de l’immeuble a adressé à A______ un 
relevé de charges au 31 décembre 2005 présentant un solde en faveur de la 
B______ de 4'944 fr. 50. Le courrier accompagnant ce décompte indiquait ce qui 
suit : 
« (…) Nous vous remettons ci-joint votre relevé des charges au 31 décembre 2005 
composé de votre part aux charges d’exploitation approuvés par l’Assemblée 
générale du 25 octobre 2006 et des provisions versées par vos soins. 
De ce fait, le relevé présente un solde à régler au moyen du bulletin de versement 
ci-joint dans les 30 jours. » 


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C/18718/2007 
Par courrier du 17 janvier 2007, A______ a contesté devoir ce montant. Elle a 
notamment soutenu que les comptes ne pouvaient être considérés comme 
approuvés par l’assemblée générale puisque les actionnaires n’avaient alors pas 
été informés des conséquences de leur approbation, soit l’augmentation de leurs 
charges. Elle a dès lors exigé de se voir remettre un nouveau décompte 
« véritablement argumenté ». 
Aux côtés d’autres actionnaires-locataires, elle a adressé à la régie un autre 
courrier du 25 janvier 2007, confirmant son refus de payer. 
Par avis comminatoire du 16 avril 2007, la B______ a mis A______ en demeure 
de lui payer dans les trente jours 4'944 fr. 50 à titre de « solde des charges 
d’exploitation, chauffage et eau chaude au 31 décembre 2005 selon relevé du 13 
décembre 2006 », et l’a informée de son intention, à défaut du paiement intégral 
dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l’art. 257d CO. 
Considérant que la somme susmentionnée n’avait pas été réglée dans le délai 
imparti, la B______ a, par avis officiel du 12 juillet 2007, résilié le bail pour le 
31 octobre 2007. 
Par requête du 30 juillet 2007, A______ a contesté la résiliation. 
La B______ s’y est opposée et a pris des conclusions reconventionnelles tendant, 
notamment et selon ses dernières conclusions, à ce que A______ soit condamnée 
à lui payer la somme de 4'920 fr. 50, plus intérêts, au titre de solde de charges dû 
au 31 décembre 2005. 
Par jugement du 18 novembre 2008 communiqué aux parties par plis du 
21 novembre 2008, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, 
déclaré valable le congé notifié à A______ pour l’échéance du 31 octobre 2007 et, 
sur demande reconventionnelle, l’a condamnée à verser 4'920 fr. 50 à la B______, 
avec intérêts à 5% l’an dès le 15 juillet 2007. Les premiers juges ont considéré, en 
bref, que, si la locataire avait souhaité contester l’augmentation des charges de 
2005, elle aurait dû le faire en saisissant le juge compétent d’une action en 
contestation selon les art. 706 et 706a CO. Faute d’avoir engagé cette action, elle 
ne serait plus recevable s’opposer à la résiliation de son bail. De plus, ce congé ne 
serait pas contraire à la bonne foi. 
C. 
Par acte déposé au greffe le 8 janvier 2009, A______ forme appel de ce jugement, 
concluant à la nullité de la résiliation du 12 juillet 2007, respectivement à son 
annulation. Elle a déposé quatre pièces supplémentaires. 
La B______ a déposé une réponse du 10 février 2009 concluant au rejet de 
l’appel. 


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C/18718/2007 
 
A l’audience du 9 mars 2009, l’appelante a déclaré persister dans ses conclusions, 
et l’intimée ne s’est pas présentée, ni personne pour elle. La cause a été gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
Le jugement attaqué ayant été reçu par l’appelante en date du 25 novembre 2008, 
le délai d’appel est venu à échéance le 9 janvier 2009, compte tenu de la 
suspension prévue par l’art. 30 al. 1 let. c LPC. Déposé à cette même date, l’appel 
est recevable sous cet angle. Il respecte également la forme prescrite par l’art. 444 
LPC. 
2. 
S’agissant d’une contestation de congé, le Tribunal des baux et loyers a statué en 
premier ressort (art. 56 P LOJ). La Cour revoit dès lors la cause avec plein 
pouvoir d’examen (art. 291 LPC); sous réserve notamment de l’immutabilité du 
litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de 
nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire 
de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291, n. 2 ad art. 445). Sous 
cet angle, les pièces déposées en appel sont recevables. 
3. 
3.1 L’appelante conteste le bien-fondé de la résiliation du bail. Elle considère que 
le fait de ne pas avoir contesté l’approbation des décomptes par l’assemblée 
générale ne peut pas la priver de ses droits de locataire, et notamment ceux relatif 
à la contestation du congé. Selon elle, la somme qui lui est réclamée n’est correcte 
ni sous l’angle du loyer, ni sous celui des frais accessoires. 
3.2 Le Tribunal des baux et loyers s’est référé à juste titre à l’arrêt non publié du 
Tribunal fédéral du 26 novembre 2002 dans la cause 4C.265/2002, consid. 3.1, 
qui rappelle que la société d'actionnaires-locataires est une forme de société 
immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du 
bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou 
acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du 
bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent 
conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires 
est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. 
 
Cette situation est similaire à celle de certaines coopératives d’habitation, qui 
octroient à leur membre un droit à la conclusion d’un bail portant sur une partie 
déterminée du bâtiment dont elles sont propriétaires. Dans ce cas, le coopérateur-
locataire et la coopérative d’habitation sont liés par deux rapports de droit : d’une 
part un rapport coopératif, qui se crée lors de l’acquisition de la qualité d’associé, 
et d’autre part un rapport d’obligation, de caractère individuel, qui résulte de la 
conclusion du contrat de bail à loyer par la société coopérative avec ce nouveau 


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C/18718/2007 
membre (ATF 118 II 171, consid. 3b; cf. également 134 III 159, consid. 5.2.3). 
Dans un arrêt du 28 janvier 2008, les juges fédéraux ont considéré que le 
coopérateur-locataire continuait à bénéficier de la protection légale contre les 
loyers abusifs, les règles tirées des art. 269 ss CO lui étant applicables en sa 
qualité de locataire. Selon le Tribunal fédéral, le droit de la société coopérative 
n’offrait pas nécessairement une protection suffisante contre la fixation d’un loyer 
par hypothèse abusif, dans la mesure où le coopérateur, ne disposant que d’une 
seule voix à l’assemblée générale, n’aura pas la possibilité d’obtenir la réduction 
d’un loyer par hypothèse abusif, mais qu’une majorité d’associés ne 
considéreraient pas comme tel. En outre, le renvoyer à agir par la voie d’une 
action ordinaire en annulation de la décision prise par l’assemblée générale 
reviendrait à le priver des avantages procéduraux dont le législateur a voulu faire 
bénéficier le locataire (ATF 134 III 159, consid. 5.2.3). 
3.3 En l’espèce, l’intimée a résilié le contrat de bail conclu avec l’appelante en se 
fondant sur l’art. 257d CO. Dans son avis comminatoire du 16 avril 2007, elle 
mentionne un solde impayé relatif aux « charges d’exploitation, chauffage et eau 
chaude », en faisant référence à son « relevé » du 13 décembre 2006 (pièce 17, 
dem.). Ledit relevé (pièce 8, dem.) mentionne de son côté la part des charges 
d’exploitation à la charge de l’appelante pour l’année civile 2005 (6'330 fr. 45), 
ainsi que la part des frais de chauffage et d’eau chaude, cette fois pour la période 
du 1er juillet 2004 au 31 décembre 2005 (1'571 fr. 55). A ces montants a été ajouté 
un « solde au 31.12.2004 » de 2'608 fr. 
La première difficulté qui se présente au sujet des montants réclamés est qu’ils se 
composent aussi bien de frais accessoires au sens de l’art. 257b CO que de 
« charges d’exploitation » dont on ignore ce qu’elles recouvrent exactement. Il 
n’est fait aucune référence à la notion de loyer prévue par l’art. 5 du contrat de 
bail. 
En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer ou des frais 
accessoires, le juge doit notamment examiner si la créance invoquée par le 
bailleur existe et si elle est exigible. S’agissant du loyer, tel est le cas dès que le 
terme contractuel de paiement est échu, sans que le bailleur n’ait à interpeller le 
locataire, pour autant que les éventuelles majorations aient été valablement 
notifiées (art. 269d CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 664). En ce 
qui concerne les frais accessoires, sont exigibles les acomptes provisionnels, mais 
également les montants forfaitairement convenus. Le locataire n’est toutefois en 
demeure pour le solde des frais accessoires que lorsqu’il a reçu le décompte et a 
disposé d’un délai de trente jours pour s’en acquitter. Tel n’est toutefois pas le cas 
lorsqu’il n’a pas reçu de décompte détaillé ou s’est vu refuser la consultation des 
pièces justificatives originales, ou bien lorsque le solde du décompte fait l’objet 
d’une contestation de la part du locataire (LACHAT, op. cit., p. 664–665). 


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Dans son appel, la locataire affirme sans être contredite avoir, depuis le début du 
bail et jusqu’en 1999, versé des « charges » totalisant environ 4'900 fr. par an, 
auxquels s’ajoutaient des frais de chauffage et d’eau chaude de 990 fr. par an (cf. 
appel p. 6, ch. 15 et réponse à l’appel p. 4, ad ch. 15 et 16). Par la suite, et en tout 
cas dès 2007 (cf. pièce 15, dem.), elle a versé régulièrement des « acomptes 
trimestriels » de 1’746 fr. 75 (appel, p. 9, ch. 31), ce qu’admet l’intimée (réponse 
à l’appel, p. 6). A l’examen des pièces déposées, il n’apparaît pas que les parties 
aient toujours clairement distingué, parmi les montants versés par l’appelante, 
quelle était la part afférente aux frais accessoires, et quelle autre correspondait au 
loyer visé par le contrat de bail du 10 décembre 1993. Le terme de « loyer » n’est 
d’ailleurs utilisé ni dans les décomptes annuels établis entre 1993 et 1999 
(« compte de charges, pièce 9, dem.), ni dans ceux relatifs aux années 2000 à 
2006 (pièces 8, 22 et 23, dem.). 
Peu importe en définitive. Il est en effet manifeste que les paiements 
régulièrement effectués par l’appelante constituaient sa contre-prestation 
financière à l’utilisation des locaux et qu’ils correspondaient soit à un loyer, soit à 
une combinaison entre un loyer et des frais accessoires. On ne voit au demeurant 
pas à quel autre titre l’appelante aurait effectué ces paiements, compte tenu du 
contrat écrit (pièce 6, dem.) passé entre les parties. Dans sa réponse à l’appel, la 
B______ ne prétend plus que les conventions passées entre les parties 
n’impliquaient aucun rapport de bail; elle aurait quoi qu’il en soit été de mauvaise 
foi de le faire, puisqu’elle s’est, au moment de mettre fin aux relations 
contractuelles la liant à son actionnaire, elle-même référée à l’existence d’un 
contrat de bail (pièces 17 et 18, dem.). 
Dans son jugement, le Tribunal des baux et loyers a reconnu l’existence de ce 
contrat de bail (cf. jugement, p. 7), mais il a considéré ensuite que seule une 
contestation des décisions de l’assemblée générale, selon les formes et dans les 
délais des art. 706 et 706a CO, permettait à l’actionnaire-locataire de contester les 
montants mis à sa charge dans le cadre du bail (cf. jugement, p. 9, par. 4). Ce 
faisant, les premiers juges ont méconnu la jurisprudence du Tribunal fédéral, et 
plus particulièrement l’ATF 134 III 159, dont il résulte que l’actionnaire-locataire 
titulaire d’un contrat de bail bénéficie, à l’instar du coopérateur-locataire, de la 
protection légale tirée du droit fédéral. L’intimée ne s’y est d’ailleurs pas trompée, 
dans la mesure où elle a opté, à juste titre, pour l’utilisation de l’avis officiel de 
résiliation visé par l’art. 266l CO (pièce 18, dem.). Dans ce contexte, les 
adaptations du loyer exigé de l’actionnaire-locataire doivent respecter les 
exigences des art. 269 et suivants CO, et en particulier celles liées à l’usage de la 
formule officielle prévue par l’art. 269d al. 2 CO. 
Il ressort des pièces produites que les montants réclamés à l’appelante, pour 
l’année civile 2005 ici pertinente, se sont révélés sensiblement plus élevés 
(environ 7'300 fr., en rapportant sur 12 mois les charges mentionnées à la pièce 8, 


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dem.) que ceux demandés pour les années précédentes (environ 5'900 fr. en 
additionnant les « charges d’exploitation » et les frais de chauffage et d’eau 
chaude). Indépendamment des motifs, justifiés ou non, de cette hausse, elle n’a 
pas fait l’objet d’une notification conforme à l’art. 269d CO, ce qui ne peut 
conduire qu’à constater sa nullité (art. 269d al. 2 CO). Dans la mesure où la 
modification des frais accessoires implique le respect des mêmes conditions 
formelles (art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO), il n’est en définitive pas nécessaire de 
déterminer quelle part des montants réclamés à l’appelante concerne le loyer, 
respectivement les frais accessoires. Il suffit de constater que la résiliation 
litigieuse, fondée sur le non-paiement de montants majorés en violation des 
exigences formelles du droit du bail, devient également sans effet juridique. 
4. 
Compte tenu de la nullité de la majoration de loyer et frais accessoires intervenue 
en 2004 ou 2005, le montant réclamé à ce titre par la B______ pour l’année 2005 
est également sans fondement, pour des motifs d’ordre formel (art. 269d al. 2 et 3 
CO). 
 
La juridiction des baux et loyers n’est pour le surplus pas compétente pour statuer 
sur le bien-fondé des décisions prises par l’assemblée générale de la B______. 
5. 
L’appel est par conséquent admis, et le jugement attaqué réformé en ce sens que la 
résiliation du 12 juillet 2007 est nulle, et que le montant de 4'920 fr. 50, réclamé 
par l’intimée en se fondant sur le contrat de bail, n’est pas dû par l’appelante. Un 
émolument est mis à la charge de la partie intimée, qui succombe (art. 447 al. 2 
LPC). 
6. 
Le litige portant sur la validité d’une résiliation de bail, dont le loyer et les charges 
s’élèvent, selon l’intimée, à environ 7'300 fr. par an depuis 2005, la valeur 
litigieuse au sens de la LTF paraît supérieure à 15'000 fr., compte tenu de la 
période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. not. SJ 2001 I p. 17, 
consid. 1a). 
* * * * * 
 
 
 
 
 
 


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PAR CES MOTIFS 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçoit l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1482/2008 rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 novembre 2008 dans la cause C/18718/2007-5-B. 
Au fond : 
L’admet. 
Annule le jugement. 
Constate la nullité de la résiliation notifiée à A______ le 12 juillet 2007 pour le 31 
octobre 2007. 
Condamne la B______ à verser à l’Etat de Genève un émolument de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, 
juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 6.