ge_gerichte · A/943/2010 · 2012-06-05 · fr


Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 05.06.2012 A/943/2010

A/943/2010
ATA/330/2012
du 05.06.2012
sur JTAPI/1078/2011 ( LDTR
)
, REJETE
Recours TF
déposé le 19.07.2012, rendu le 08.01.2013, REJETE,
1C_357/2012
Parties
:
DEPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION, MEYER Dan-Robert, ZIMMERMANN Pierre et MEYER Dan / ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES, ZIMMERMANN Pierre et MEYER Dan, MEYER Dan, DEPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION
En fait
En droit
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
A/943/2010-LDTR
ATA/330/2012
COUR DE JUSTICE
Chambre administrative
Arrêt du 5 juin 2012
1
ère
section
dans la cause
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION
et
Messieurs Pierre ZIMMERMANN et Dan MEYER
représentés par la régie Zimmermann S.A., mandataire
contre
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION
et
ASLOCA, ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES
et
Messieurs Pierre ZIMMERMANN et Dan MEYER
représentés par la régie Zimmermann S.A., mandataire
_________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 7 octobre 2011 (
JTAPI/1078/2011
)
EN FAIT
Le 31 octobre 2000, Messieurs Dan Meyer et Pierre Zimmermann ont acquis en copropriété chacun pour une moitié (1/2) l’immeuble 9, rue Charles-Humbert sis sur la parcelle 330, feuille 18 de Genève, section Plainpalais.
Depuis le 14 août 2003, l’immeuble est soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE).
Le 8 février 2010, MM. Meyer et Zimmermann ont demandé au département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI) l’autorisation d’aliéner l’appartement de deux pièces n° 5.05 sis au troisième étage de l’immeuble à Monsieur Michaël Edelstein, locataire de cet appartement depuis le 15 février 2007.
Par arrêté du 9 février 2010, le DCTI a autorisé l’aliénation requise au profit de M. Michaël Edelstein au motif que cet appartement était destiné à son habitation personnelle, qu’il l’occupait déjà comme locataire en place depuis trois ans et que plus de 60 % des locataires en place avaient accepté formellement cette acquisition tout en obtenant la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (autorisation VA 10'905).
Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO) du 12 février 2010.
Le 15 mars 2010, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a saisi la commission cantonale de recours en matière de construction, remplacée par la commission cantonale en matière administrative (ci-après : la commission) et devenue depuis le 1
er
janvier 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) d’un recours contre cette autorisation, concluant à ce qu’elle soit annulée, avec suite de frais et dépens.
La vente de cet appartement n’était conforme à aucune des conditions de l’art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Elle provoquerait un changement d’affectation sur le plan qualitatif en période de crise du logement particulièrement aigüe. Le démantèlement de blocs d’appartements locatifs ne devait être admis que pour des motifs d’assainissement financier dans le cadre de ventes forcées découlant de faillites ou de surendettement, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/943/2010.
Le 14 avril 2010, MM. Meyer et Zimmermann ont déposé leurs observations sur ce recours. Ils ont conclu à son irrecevabilité, subsidiairement à ce que l’ASLOCA soit déboutée de toutes ses conclusions, condamnée à une amende de CHF 5'000.- pour emploi abusif de procédure et à leur verser 5 % du prix de vente jusqu’au prononcé du jugement, mais au minimum CHF 7'177.- à titre de réparation du dommage causé par le recours. Ce dernier n’était pas motivé et aucun fait n’y était exposé. L’art. 39 al. 4 LDTR était invoqué sans qu’il soit démontré en quoi cette disposition aurait été violée. Au demeurant, l’autorisation d’aliéner ne reposait pas sur l’al. 4 de l’art. 39 LDTR, mais sur son al. 3 dont les conditions légales étaient respectées. L’appartement était vendu au locataire en place depuis plus de trois ans. 71,43 % des locataires de l’immeuble avaient accepté la vente et tous avaient reçu la garantie formelle qu’ils ne seraient pas contraints d’acheter leur appartement ou de partir. L’intérêt de M. Edelstein à acquérir son logement l’emportait ainsi sur l’intérêt public. Le refus d’une telle vente violerait la garantie de la propriété prévue dans la Constitution fédérale de la Confédération Suisse du 18 avril 1999 (Cst féd. – RS 101) ainsi que les art. 30a à 30g sur l’encouragement à la propriété du logement de la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle, vieillesse, survivants et invalidité du 25 juin 1982 (LPP – RS 831.40).
Le 2 juin 2010, la commission a prononcé, avec l’accord des parties, la suspension de l’instruction du recours objet de la cause A/943/2010 dans l’attente de l’issue de procédures relatives à la même problématique pendantes devant le Tribunal administratif devenu depuis le 1
er
janvier 2011, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative).
Le 29 octobre 2010, MM. Meyer et Zimmermann ont sollicité du DCTI l’autorisation d’aliéner l’appartement de deux pièces n° 3.07 sis au premier étage de l’immeuble rue Charles-Humbert 9 à Madame Wing-Yan Leung, locataire de celui-ci depuis le 15 octobre 2007.
Le 15 novembre 2010, le DCTI a autorisé la vente de l’appartement à Mme Leung. Celle-ci l’occupait comme locataire depuis 3 ans et 60 % des locataires en place avaient formellement accepté cette acquisition tout en obtenant la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (autorisation VA 11'167).
Cette autorisation a été publiée dans la FAO le 19 novembre 2010.
Le 19 novembre 2010, MM. Meyer et Zimmermann ont sollicité du DCTI l’autorisation d’aliéner l’appartement de deux pièces n° 4.04 sis au deuxième étage de l’immeuble rue Charles-Humbert 9 à Madame Catherine Berclaz, locataire de celui-ci depuis le 1
er
décembre 2007.
Le 1
er
décembre 2010, le DCTI a autorisé la vente de l’appartement à Mme Berclaz. Celle-ci l’occupait comme locataire en place depuis 3 ans et 60 % des locataires avaient accepté formellement cette acquisition tout en obtenant la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (autorisation VA 11'187).
Cette autorisation a été publiée dans la FAO du 6 décembre 2010.
Le 16 décembre 2010, l’ASLOCA a recouru à l’encontre des autorisations d’aliéner n° 11’167 et 11'187 et conclu à leur annulation, avec suite de frais et dépens. La vente de ces appartements ne respectait aucune des conditions de l’art. 39 LDTR. Elle provoquerait un changement d’affectation sur le plan qualitatif en période de crise du logement particulièrement aigüe. Le démantèlement de blocs d’appartements locatifs ne devait être admis que pour des motifs d’assainissement financier, dans le cadre de ventes forcées découlant de faillites ou de surendettement. Tel n’était pas le cas en l’espèce.
Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/4400/2010.
Le 2 février 2011, MM. Meyer et Zimmermann ont déposé leurs observations sur ce recours et ils ont conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet et à ce que l’ASLOCA soit condamnée à une amende de CHF 5'000.- pour emploi abusif de procédure et à leur verser à titre de réparation du dommage causé par le dépôt du recours 5 % du prix de vente des appartements, mais au minimum CHF 32'000.-.
Le recours n’était pas motivé et aucun fait n’y était exposé. Seule la violation de l’art. 39 LDTR était invoquée, sans preuve, ni développement juridique. Les deux appartements, objets des autorisations de vente querellées, avaient été vendus aux locataires en place qui y étaient domiciliés depuis plus de trois ans. 71,43 % des locataires de l’immeuble avaient accepté la vente à Mme Leung et 76,19 % à Mme Berclaz. Ces locataires avaient reçu la garantie formelle qu’ils ne seraient pas contraints d’acheter leur appartement ou de partir. Les conditions légales étant respectées, l’intérêt de Mmes Leung et Berclaz à acquérir leur logement l’emportait sur l’intérêt public. Le refus de vendre un appartement à son locataire était contraire au droit fédéral, notamment à la garantie de la propriété prévue dans la Cst féd. et violait les art. 30a à 30g de la LPP sur l’encouragement à la propriété du logement.
Le 12 avril 2011, le DCTI a également conclu au rejet du recours objet de la cause A/4400/2012. Les autorisations d’aliéner avaient été rendues en application de l’art. 39 al. 3 LDTR dont les conditions étaient remplies. L’intérêt privé des locataires souhaitant acquérir leur logement l’emportait dès lors sur l’intérêt public.
Le 27 juin 2011, le TAPI a informé les parties de la reprise de l’instruction de la cause A/943/2010.
Par observations du 24 août 2011, le DCTI a conclu au rejet du recours objet de cette dernière cause. Toutes les conditions posées à l’art. 39 al. 3 LDTR étaient remplies. L’intérêt privé du locataire souhaitant acquérir son logement l’emportait dès lors sur l’intérêt public.
Le 13 septembre 2011, le TAPI a entendu les parties dans la cause A/4400/2010. M. Zimmermann a expliqué pour les intimés qu’au moment de son acquisition en octobre 2000 l’immeuble comprenait vingt-quatre appartements locatifs plus des bureaux et locaux commerciaux au rez. Quatre appartements de sept pièces et demi et un duplex de dix pièces avaient été créés en lieu et place des bureaux. La PPE avait été constituée pour pouvoir les vendre. Trois autres appartements avaient été vendus à des locataires en place. De manière générale, les intimés étaient obligés d’attendre trois ans pour pouvoir vendre un appartement en location, quelle que soit la date à partir de laquelle le locataire exprimait son intérêt. Son associé vaquant à d’autres affaires à Los Angeles, M. Zimmermann était obligé de vendre ses appartements afin de régler ses divergences avec lui ainsi que l’argent qu’il lui devait. Il n’avait plus de contact avec son associé mais lorsqu’il s’agissait de vendre des appartements, il trouvait toujours un accord avec lui. Pour sa part, l’ASLOCA soutenait que les intimés avaient acheté l’immeuble dans le seul but de revendre les appartements. Dans les deux cas, la vente intervenait juste après les trois ans de location.
Le 14 septembre 2011, MM. Meyer et Zimmermann ont produit une copie des baux complets de Mmes Leung et Berclaz. Une copie de cette communication a été adressée à l’ASLOCA et au DCTI.
Le 20 septembre 2011, entendu en comparution personnelle dans la cause A/943/2010, M. Zimmermann a souligné que les baux proposés avaient une durée de deux à trois ans durant lesquels le loyer n’était pas augmenté. Les loyers étaient relativement élevés, ce qui le permettait. Sur les vingt-quatre appartements que comptait l’immeuble lors de son acquisition, trois avaient été vendus à des locataires en place sans donner lieu à des recours.
Par communication du 26 septembre 2011, le TAPI a informé les parties avoir décidé de transmettre la procédure objet de la cause A/943/2010 à la présidente en charge de la procédure A/4400/2010 pendante entre les mêmes parties et concernant le même immeuble.
Le 7 octobre 2011, le TAPI a rendu son jugement dans les causes A/943/2010 et A/4400/2010, lequel a été notifié aux parties le 11 octobre 2011. Il a déclaré recevables les recours interjetés par l’ASLOCA contre les autorisations de vente VA 10’905, VA 11’167 et VA 11’187 et ordonné la jonction des causes A/943/2010 et A/4400/2010 sous la cause A/943/2010. Les recours ont été admis et les trois autorisations de vente annulées. Un émolument de CHF 1'500.- à titre de frais de procédure a été mis à la charge de MM. Meyer et Zimmermann, qui se sont par ailleurs vu condamner à verser une indemnité de CHF 1'500.- à l’ASLOCA à titre de dépens, y compris une participation aux honoraires d’avocat.
Les recours étaient recevables dès lors que les faits qui y étaient exposés et la motivation, bien que succincts, étaient en rapport avec l’objet du recours et permettaient de comprendre les raisons pour lesquelles l’ASLOCA contestait les autorisations de vente délivrées.
En octroyant les autorisations d’aliéner, le DCTI avait considéré que les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR étaient réalisées puisque le 60 % des locataires en place avaient formellement accepté la vente des appartements concernés tout en obtenant la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir. Or, selon l’art. 39 al. 3 LDTR, cette garantie devait être donnée aux locataires restants et non pas aux 60 % des locataires ayant donné leur accord pour la vente. En tout état, même si les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR devaient être considérées comme remplies, l’on ne pouvait pas en déduire que les parties seraient dispensées de justifier d’un intérêt particulier, l’intérêt privé prépondérant n’étant que présumé à teneur des art. 39 al. 3 LDTR et 13 al. 3 du règlement d’application de la LDTR (RDTR - L 5 20.01). C’est à tort que le DCTI avait considéré que l’intérêt des locataires souhaitant acquérir leur logement devait l’emporter sur l’intérêt public. MM. Meyer et Zimmermann étaient des professionnels qualifiés dans le domaine de l’achat, de la vente et de l’exploitation d’immeubles. La PPE avait été constituée en 2003, trois ans après l’acquisition de l’immeuble dans le but de vendre une année après des appartements nouvellement créés. En outre, trois autres appartements locatifs de l’immeuble avaient été vendus à des locataires en place. Entendus le 20 septembre 2011 en comparution personnelle, M. Zimmermann avait indiqué avoir conclu de nombreux baux d’une durée de trois ans pour les appartements de l’immeuble. Les contrats de bail des trois locataires concernés par les autorisations de vente contestées VA 10'905, VA 11'167 et VA 11'187 avaient atteint une durée de trois ans à quelques jours près. Compte tenu de ces éléments et des explications fournies par M. Zimmermann quant à son habitude de conclure essentiellement des baux d’une durée de trois ans ainsi que des ventes successives réalisées depuis la constitution de la PPE en 2003, le TAPI parvenait à la conclusion que le but de MM. Meyer et Zimmermann était de vendre progressivement les appartements loués dans l’immeuble dont ils étaient propriétaires. Une telle opération, purement commerciale et lucrative, ne pouvait constituer un intérêt privé particulier car elle mettait en péril l’intérêt public consistant à maintenir l’affectation locative des appartements de cet immeuble ainsi que les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population vu la période de pénurie notoire qui continuait à sévir dans le Canton de Genève.
Le 9 novembre 2011, MM. Meyer et Zimmermann ont saisi la chambre administrative d’un recours à l’endroit de ce jugement. Ils ont conclu à son annulation et, cela fait, à ce que les recours déposés par l’ASLOCA contre les autorisations de vente VA 10'905, VA 11'167 et VA 11'187 soient déclarés irrecevables, subsidiairement mal fondés et les autorisations de vente confirmées, avec suite de frais et dépens à la charge de l’ASLOCA. Si par impossible la chambre administrative devait confirmer le jugement querellé, ils ont conclu à ce qu’une indemnité maximum de CHF 400.- soit mise à leur charge conjointe et solidaire à titre de dépens de première instance, y compris la participation aux honoraires d’avocat. Les baux conclus avec les trois acquéreurs ne l’avaient pas été pour une durée de trois ans, mais pour une durée indéterminée. L’ASLOCA s’était contentée d’invoquer la violation de l’art. 39 al. 2 et 4 LDTR sans démontrer en quoi celui-ci aurait été violé. Cet article visait au demeurant des ventes en bloc. Or, les autorisations d’aliéner avaient été accordées sur la base de l’art. 39 al. 3 LDTR s’agissant de ventes individuelles à des locataires en place. Le TAPI avait donc retenu à tort que les recours de l’ASLOCA étaient recevables.
Le jugement querellé avait retenu de façon erronée que l’intérêt public devait l’emporter sur l’intérêt des locataires souhaitant acquérir leurs logements. Les arrêts rendus par le Tribunal fédéral le 14 juillet 2011 dans les causes
1C_137/2011
,
1C_139/2011
,
1C_141/2011
et
1C_143/2011
ne concernaient quasiment que des ventes en bloc à des acquéreurs non locataires. Un seul cas concernait l’acquisition par un locataire de son logement, mais la situation était différente du cas d’espèce, car cette locataire vivait dans l’appartement depuis de très nombreuses années, et l’accord des autres locataires en place n’avait de ce fait pas été requis. Le Tribunal fédéral avait uniquement décidé que le non-respect de la consultation de tous les locataires excluait la délivrance d’une autorisation sans égard à la durée de la location. Il ne s’était donc pas prononcé sur la question de la vente d’un appartement à un locataire en place remplissant les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR et ne l’avait donc pas exclue où restreinte. La pesée des intérêts pour une vente d’un appartement au locataire en place devait être effectuée différemment que dans la situation d’une vente en bloc où les locataires concernés sont des investisseurs. Dans le cas d’une vente à un locataire en place, il fallait tenir compte de l’intérêt public, mais également des intérêts du propriétaire et du locataire en place. Si les conditions légales des art. 39 al. 3 LDTR et 13 al. 3 RDTR étaient remplies, les intérêts de ces derniers étaient présumés primer.
L’ASLOCA n’avait pas conclu à la violation de l’art. 39 al. 3 LDTR, mais uniquement à une violation de l’art. 39 al. 2 et 4 LDTR. Le TAPI avait ainsi statué au-delà du grief soulevé. Le jugement entrepris retenait par ailleurs de manière erronée que la deuxième condition de l’art. 39 al. 3 n’était pas réalisée parce que la garantie mentionnée devait être donnée aux locataires restants et non pas aux 60 % des locataires ayant donné leur accord pour la vente. Or, l’avis de l’ensemble des locataires de l’immeuble avait été requis et tous avaient reçu la garantie formelle qu’ils n’étaient pas mis devant l’alternative d’acheter leur logement ou de le quitter. Les locataires consultés étaient ainsi les locataires restants de sorte que les allégués du TAPI à ce sujet étaient incompréhensibles. Au demeurant, quinze locataires sur vingt et un en place (restants), soit 71,43 % avaient accepté que Mme Leung achète son logement. Par ailleurs, seize locataires sur vingt et un en place (restants), soit 76,19 % avaient accepté la vente de l’appartement à Mme Berclaz. Enfin, quinze locataires sur vingt et un en place (restants), soit 71,43 % avaient accepté que M. Edelstein devienne propriétaire de son logement. Chaque locataire acquéreur occupant effectivement son logement depuis plus de trois ans, l’ensemble des conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR étaient remplies de sorte que les ventes devaient être autorisées.
L’art. 39 al. 2 LDTR constituait la règle générale en matière de pesée des intérêts. Les al. 3 et 4 de cette disposition concernaient les cas particuliers de pesée des intérêts à savoir la vente au locataire en place et la vente en bloc. Or, la règle spéciale devait primer la règle générale.
Depuis l’acquisition de l’immeuble, les recourants n’avaient vendu que trois appartements pouvant être soumis à la LDTR à des locataires en place. Leur but n’était donc pas de vendre progressivement les appartements loués. Si tel était le cas, ils n’auraient à ce jour plus aucun appartement dans l’immeuble alors qu’en tenant compte des ventes querellées, ils étaient encore propriétaires de vingt et un appartements. Ils avaient vendu les appartements car ils avaient besoin de fonds pour investir dans la création de nouveaux logements. M. Zimmermann avait obtenu l’autorisation, en son nom ou celui de l’une de ses sociétés, de construire à Genève deux appartements à la rue des Confessions, deux à la rue de Lyon et huit au chemin de l’Ecu. Les intérêts privés des recourants primaient ainsi sur l’intérêt public.
Les locataires en place avaient également un intérêt concret à acquérir leur logement. Juridiquement, cela leur permettrait d’être certains de pouvoir y rester ou de pouvoir le léguer à leurs héritiers. Par ailleurs, ils pouvaient compter de ce fait sur une amélioration de leur qualité de vie et une réduction de leurs coûts. En devenant propriétaires de leur logement, vu les taux d’intérêt actuellement très bas, le coût mensuel de leur appartement représenterait une économie pour Mme Leung de CHF 561.- par mois, pour Mme Berclaz de CHF 581.- par mois et pour M. Edelstein de CHF 466.- par mois. Les locataires concernés avaient donc indéniablement un intérêt très important à pouvoir devenir propriétaire de leur logement. Obliger les locataires à acquérir des logements neufs, c’est-à-dire n’ayant jamais été loués, serait illégal car leur prix était notoirement beaucoup plus élevé que celui des vieux appartements, ce qui engendrerait une inégalité de traitement entre les locataires disposant de revenus plus importants et les autres. L’intérêt privé des recourants et des locataires primait ainsi sur l’intérêt public en l’espèce.
La décision querellée vidait de son sens les dispositions fédérales sur l’encouragement à la propriété (30a à g LPP et 331 d CO) car elle empêchait l’acquisition de son logement à tout locataire dans le canton de Genève. Lors de l’adoption de la LDTR, le législateur cantonal n’avait pas voulu empêcher la vente de son logement au locataire. Le jugement querellé devait ainsi être annulé et les autorisations querellées confirmées.
Si par impossible la chambre administrative devait le confirmer, le montant des dépens alloué à l’ASLOCA de CHF 1'500.- devait être revu à la baisse. Les recours ne faisaient que deux pages, étaient un pur copier-coller avec de très légères modifications pour les besoins de la cause et ne comportaient aucun élément de fait, ni aucun moyen de preuve. Enfin, aucun représentant de l’ASLOCA ne s’était présenté lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 20 septembre 2011. La proportionnalité et l’équité commandaient dès lors d’allouer à l’ASLOCA une somme réduite de CHF 400.- à titre de dépens.
Le 10 novembre 2011, le DCTI a également recouru contre le jugement du TAPI du 7 octobre 2011. Il a conclu à son annulation et à la confirmation des autorisations d’aliéner VA 10'905, VA 11'167 et VA 11'187 avec suite de frais à la charge de l’ASLOCA. Les acquéreurs étaient locataires de leur logement depuis trois ans au moins. Le 60 %, voire plus, des locataires en place avait formellement accepté les ventes envisagées, soit le quorum visé par l’art. 39 al. 3 LDTR. L’intérêt privé des locataires désirant acquérir leur appartement devait être pris en considération, les autres locataires de l’immeuble ayant obtenu toutes les garanties de ne pas être placés devant l’alternative d’acheter leur appartement ou de devoir s’en aller.
Le 15 novembre 2011, le TAPI a fait savoir n’avoir pas d’observations à formuler sur les recours interjetés par MM. Meyer et Zimmermann et le DCTI.
Par observation du 30 novembre 2011, MM. Meyer et Zimmermann ont appuyé les conclusions prises par le DCTI.
Le 12 décembre 2011, le DCTI a appuyé les recours de MM. Meyer et Zimmermann.
Le 15 décembre 2011, l’ASLOCA a déposé ses observations sur les recours de MM. Meyer et Zimmermann et du DCTI. Des ventes d’appartements dans le même immeuble, autres que celles objets des recours, avaient été annulées par le TAPI. La chambre administrative avait confirmé ces décisions, puis le Tribunal fédéral, à son tour, par un arrêt du 14 juillet 2011. Cet arrêt mettait en évidence que l’art. 39 al. 2 LDTR faisait prévaloir l’intérêt public sur les intérêts privés à des opérations financières au détriment d’appartements locatifs, en période de très grave pénurie de logement. L’al. 2 de l’art. 39 LDTR l’emportait pour les mêmes motifs sur l’al. 3 s’agissant de motifs économiques. Les démarchages et pressions des propriétaires auprès des locataires pour qu’ils donnent leur accord aux ventes d’appartement étaient inacceptables. Enfin, les petits blocs avaient bel et bien pour but de vendre ensuite des logements individuels.
Le 20 décembre 2011, les réponses respectives aux recours ont été communiquées à chacune des parties et celles-ci informées que la cause était gardée à juger.
EN DROIT
1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours de MM. Meyer et Zimmermann et du DCTI sont recevables (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 – LOJ – E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 – LPA – E 5 10).
2. a. Selon l’art. 65 al. 1 LPA, l’acte de recours contient, sous peine d’irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les conclusions du recourant. Il doit contenir également l’exposé des motifs ainsi que l’indication des moyens de preuve. Les pièces dont dispose le recourant doivent être jointes. A défaut, un bref délai pour satisfaire à ces exigences est fixé au recourant, sous peine d’irrecevabilité (art. 65 al. 2 LPA).
b. Les exigences formelles ainsi posées par le législateur n’ont d’autre but que de permettre à la juridiction administrative de déterminer l’objet du litige qui lui est soumis et de donner l’occasion à la partie intimée de répondre aux griefs formulés à son encontre (
ATA/453/2011
du 26 juillet 2011 ;
ATA/282/2011
du 10 mai 2011 ;
ATA/1/2007
du 9 janvier 2007 ;
ATA/251/2004
du 23 mars 2004 ; ATA F. du 8 septembre 1992 et les références citées).
c. Selon MM. Meyer et Zimmermann les recours interjetés par l’ASLOCA les 15 mars 2010
et 16 décembre 2010 auraient dû être déclarés irrecevables par le TAPI, vu leur défaut de motivation.
d. Devant l’autorité de première instance, l’ASLOCA a conclu à l’annulation des autorisations d’aliéner au motif qu’elles ne respectaient aucune des conditions de l’art. 39 LDTR. Il en résulte que contrairement à ce que soutiennent les recourants, l’objet du litige et les griefs étaient clairement déterminés. A cet égard, le fait que l’un des recours fasse référence à l’art. 39 al. 4 LDTR concernant les autorisations de vente en bloc d’appartements alors qu’en l’espèce il s’agit d’une vente d’un seul appartement au locataire occupant ne modifie pas cette conclusion. Selon l’art. 69 al. 1 LPA, la juridiction administrative chargée de statuer sur un recours, si elle est liée par les conclusions prises par les parties, n’est en effet pas liée par les motifs qu’elles invoquent. Au demeurant, par leurs observations, MM. Meyer et Zimmermann ont d’ailleurs démontré qu’ils avaient parfaitement compris les griefs formulés par l’ASLOCA à l’endroit des autorisations d’aliéner puisqu’ils ont exposé de manière détaillée les raisons pour lesquelles ces autorisations respectent selon eux la LDTR. C’est ainsi à juste titre que le jugement querellé a déclaré les recours recevables, leur motivation bien, que succincte, étant conforme aux exigences de l’art. 65 al. 2 LPA.
3. a. L’aliénation, sous quelque forme que ce soit, d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).
b. Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y a pénurie au sens des art. 25 et 39 LDTR dans toutes les catégories des appartements d’une à sept pièces inclusivement (Arrêtés du Conseil d’Etat déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 12 mai 2010 et du 27 juillet 2011 - ArAppart - L 5 20.03).
c. A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue (a), était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (b), n’a jamais été loué (c), ou a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa.
d. Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR).
e. Selon l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation d’aliéner, le département procède à la pesée des intérêts privés et publics en présence.
f. L’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre l’appartement pour liquider un régime matrimonial ou une succession (a), satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement (b) ou prendre un nouveau domicile en dehors du Canton (c) (art. 13 al. 3 RDTR).
4. a. Afin de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble locatif, le désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d’acquérir ledit logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt public que si 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition ; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (art. 39 al. 3 LDTR).
b. L’exigence que le locataire souhaitant acquérir son logement l’ait occupé préalablement de manière effective durant moins de trois ans a été introduite à l’occasion d’une modification de l’art. 39 al. 3 LDTR en juin 2001. Il s’agissait de la sorte d’éviter les ventes en faveur de locataires fictifs (Rapport de la commission du logement chargée d’étudier le projet de loi PL 8188 modifiant la LDTR, séance du 6 avril 2001 à 17h00).
c. Les locataires souhaitant acquérir leurs logements doivent être considérés comme des locataires en place et leur avis retenu dans les termes de la comparaison (ATA 571/2006 du 31 octobre 2006 ;
ATA/241/2006
du 2 mai 2006 ;
ATA/136/1999
du 2 mars 1999).
d. En cas de projet d’acquisition au sens de l’art. 39 al. 3 LDTR, le vendeur et le locataire en place désireux de se porter acquéreur de son logement informent par écrit les autres locataires de l’immeuble de la transaction envisagée. Les locataires qui acceptent l’acquisition doivent le faire par écrit (art. 13 al. 2 RDTR).
5. Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’art. 39 al. 3 LDTR ne fait qu’instaurer une présomption. L’autorité n’est pas dispensée de procéder librement à une pesée complète des intérêts en présence. Il n’est dès lors pas exclu que la présomption puisse être renversée (Arrêts du Tribunal fédéral
1C_180/2007
du 12 octobre 2007 consid. 5.8 et les références citées).
6. Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l’habitat et les conditions de vie existant procède d’un intérêt public important (Arrêt du Tribunal fédéral
1C_139/2011
du 14 juillet 2011, consid. 2.3). Le refus de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas une atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété, pourvu que l’autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l’importance du motif du refus au regard des intérêts privés en jeu (Arrêts du Tribunal fédéral dans les causes
1C_139/2011
du 14 juillet 2011 consid. 2.3 ;
1C_137/2011
consid. 2.2 ;
1C_141/2011
consid. 3.2 ;
1C_143/2011
consid. 2.2 ; ATF 113 1a 126, consid. 7b/a p. 137).
7. En l’espèce, les appartements concernés par la procédure ont chacun deux pièces. Ils entrent ainsi dans les catégories soumises à autorisation au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR.
8. L’immeuble sis 9, rue Charles-Humbert a été acquis par les recourants le 31 octobre 2000. Il a été soumis au régime de la PPE le 14 août 2003. Aucune des conditions prévues l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’est ainsi réalisée, ce que les recourants n’allèguent d’ailleurs pas.
9. Selon les recourants, les autorisations d’aliéner respectent les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR, ce que le jugement querellé a méconnu.
La présomption instaurée par l’art. 39 al. 3 LDTR est soumise à trois conditions, à savoir que le locataire désirant se porter acquéreur de son logement occupe effectivement celui-ci depuis 3 ans au moins, que 60 % des locataires en place acceptent formellement son acquisition et enfin que les locataires restants obtiennent la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir.
10. En l’espèce, M. Michaël Edelstein est locataire de l’appartement de deux pièces n° 5.05 au troisième étage de l’immeuble sis 9, rue Charles-Humbert à Genève depuis le 15 février 2007. La condition d’occupation effective de l’appartement depuis 3 ans au moins par le locataire acquéreur n’était donc pas réalisée le 9 février 2010 lorsque le DCTI a octroyé l’autorisation d’aliéner VA 10'905. C’est ainsi à tort que cette autorisation a été délivrée.
S’agissant de Mme Leung, la condition d’occupation effective était par contre réalisée, avec la précision que celle-ci occupait son appartement comme locataire depuis le 15 octobre 2007, soit depuis trois ans et un mois lorsque le 15 novembre 2010 l’autorisation d’aliéner VA 11'167 a été octroyée. Quant à Mme Berclaz, cette condition était également réalisée. Elle était en effet locataire de l’appartement depuis le 1
er
décembre 2007, soit depuis exactement trois ans le 1
er
décembre 2010, jour où l’autorisation d’aliéner VA 11'187,- a été octroyée.
11. A la date où le DCTI a autorisé la vente de leurs appartements aux locataires Edelstein, Leung et Berclaz, MM. Meyer et Zimmermann étaient propriétaires de vingt et un appartements dans l’immeuble sis 9, rue Charles-Humbert (lots 330-4 à 330-9, 330-11, 330-13 à 330-16, 330-19 à 330-23, 330-25 à 330-28 et 330-30) et une cave (lot 330-32). Ce sont donc 60 % de vingt et un locataires, soit 12,6 locataires qui devaient formellement accepter les aliénations. Treize personnes ont formellement accepté la vente en faveur de M. Edelstein, et non quinze comme allégué par MM. Meyer et Zimmermann, Monsieur José Luis Marques ayant en effet voté deux fois et Madame Jessy Lago ayant été comptée comme ayant donné son accord alors qu’elle s’était abstenue. Il n’en demeure pas moins que le quota de 60 % a été atteint. En ce qui concerne Mme Leung, quinze locataires ont accepté l’aliénation, avec la précision que l’on compte parmi eux M. Edelstein et Mme Berclaz, ce qui n’est toutefois pas critiquable en l’état actuel de la jurisprudence (
ATA/571/2006
du 31 octobre 2006 et les réf. citées), laquelle n’a pas à être discutée ici car elle n’a pas d’incidence sur l’issue du litige. Enfin, seize locataires, y compris M. Edelstein et Mme Leung, ont manifesté leur accord à la vente en faveur de Mme Berclaz.
12. Le jugement querellé a retenu que la condition relative au pourcentage des locataires devant obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir selon l’art. 39 al. 3 LDTR n’était pas réalisée, cette garantie devant être donnée aux locataires restants et non aux 60 % des locataires ayant donné leur accord pour la vente. Les recourants critiquent cette interprétation qu’ils considèrent comme arbitraire, tout en soulignant que l’ensemble des locataires de l’immeuble a reçu la garantie de ne pas être placé devant l’alternative d’avoir à acheter son appartement ou de partir.
L’art. 39 al. 3 LDTR emploie les termes « locataires en place » et « locataires restants ». Cette terminologie pourrait donner à penser que les locataires visés ne sont pas les mêmes dans un cas que dans l’autre. Or, tel n’est pas le cas. Par « locataires restants », la loi vise en effet les locataires en place, indépendamment de leur nombre et du pourcentage qu’ils représentent dans l’immeuble (cf. commentaire article par article du Projet de loi PL 7'292 modifiant la LDTR, séance 39 du 21 septembre 1995, ad art. 30 al. 3 du projet). Il en résulte que les locataires restants sont tous les locataires en place, à l’exclusion logique du locataire acquéreur à qui cette garantie n’a pas lieu d’être donnée. C’est donc à juste titre que le jugement querellé a considéré que la garantie de ne pas être contraints d’acheter son appartement ou de partir, stipulée à l’art. 39 al. 3
in fine
LDTR, devait être donné à l’ensemble des locataires et non aux seuls 60 % de locataires ayant donné leur accord à la vente.
Selon la jurisprudence (
ATA/571/2006
du 31 octobre 2006) une lettre circulaire qui mentionne clairement toutes les garanties données au locataire remplit les conditions de l’art. 39 al. 3
in fine
LDTR,
En l’espèce, à l’appui de la demande d’autorisation d’aliéner en faveur de M. Edelstein, MM. Meyer et Zimmermann ont produit les bulletins des quinze locataires ayant voté (dont le bulletin à double de M. Marques), lesquels figurent au bas d’une lettre circulaire adressée aux habitants de l’immeuble qui leur précise que la décision de s’opposer ou non à la vente n’a aucune influence sur leur bail et que la garantie leur est donnée qu’ils ne seront nullement contraints d’acheter leur appartement ou de partir. Les recourant n’ont produit que les quinze bulletins de vote qui leur ont été retournés. Néanmoins, les garanties exigées par l’art. 39 al. 3 in fine LDTR ont bien été données à l’ensemble des locataires de l’immeuble par le biais de la lettre circulaire. C’est ainsi à tort que l’autorité de première instance a considéré que cette dernière condition n’était pas réalisée.
En ce qui concerne ensuite Mmes Leung et Berclaz, auprès du DCTI MM. Meyer et Zimmermann ont uniquement produit les talons des bulletins de vote retournés par les locataires qui se sont déterminé sur la vente. L’autorisation d’aliéner qui leur a été délivrée sur cette base violait ainsi l’art. 39, al. 3 LDTR puisque la preuve n’avait pas été rapportée que l’ensemble des locataires de l’immeuble avait reçu la garantie de ne pas être contraint d’acheter son appartement ou de partir. Toutefois, devant l’autorité de première instance, les recourants Meyer et Zimmermann ont produit une pièce supplémentaire, à savoir la lettre circulaire adressée aux habitants de l’immeuble les invitant à se déterminer sur la vente d’appartements en faveur de trois locataires de l’immeuble, Mmes Leung et Berclaz et Madame Yasmina Benameur (lot 3.04). Cette lettre contenait la garantie exigée par l’art. 39 al. 3 in fine LDTR.
13. Sous réserve de la condition de l’occupation effective concernant M. Edelstein, les autorisations d’aliéner délivrées par le DCTI remplissaient ainsi les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR, contrairement à ce qu’a retenu l’autorité de première instance. Il en découle une présomption que l’intérêt du locataire à l’acquisition de son logement l’emporte sur l’intérêt public.
14. Conformément à la jurisprudence, cette présomption peut toutefois être renversée et ne dispense pas l’autorité de procéder à une pesée des intérêts en présence (Arrêts du Tribunal fédéral
1C_180/2007
du 12 octobre 2007 consid. 5.8 et les références citées).
15. Les intérêts qui s’opposent en l’espèce sont, d’une part, les intérêts privés du locataire à l’acquisition de son appartement et celui du propriétaire à la vente et, d’autre part, l’intérêt public à la protection du parc locatif.
L’intérêt privé des locataires Edelstein, Leung et Berclaz consiste à obtenir le droit de disposer librement, dans les limites de la loi, de l’appartement qu’ils occupent afin de pouvoir en jouir durablement, le vendre, ou encore par exemple en disposer pour cause de mort. Les recourants Meyer et Zimmermann allèguent en outre que les locataires auraient par ailleurs un intérêt économique à l’acquisition de leurs logements vu le niveau très bas des taux d’intérêts hypothécaires à l’heure actuelle. Les pièces qu’ils produisent à cet égard sont cependant de simples projections estimatives non documentées. Il résulte de tout ce qui précède que l’intérêt des locataires est avant tout un intérêt de pure convenance.
Quant aux propriétaires, les recourants Meyer et Zimmermann, ils ne prétendent pas qu’ils devraient vendre les appartements litigieux pour liquider un régime matrimonial ou une succession, satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement ou prendre un nouveau domicile en dehors du Canton (13 al. 3 RDTR). Leur intérêt privé à la vente de l’appartement n’est donc pas présumé l’emporter sur l’intérêt public.
Ils allèguent par contre avoir besoin du produit de la vente des appartements litigieux pour financer la construction de douze appartements à Genève. Ils ne le démontrent toutefois pas. La production à cet effet de plans financiers estimatifs du coût des constructions est en effet manifestement insuffisant. Au demeurant, deux des autorisations de construire ont été délivrées l’une en faveur d’un Monsieur Mark Eleini et l’autre de la société immobilière Familia Rhône D. dont M. Zimmermann allègue être actionnaire, sans pour autant le démontrer, la production de l’extrait du Registre du commerce étant inopérante à cet effet. Le recourant Zimmermann a également allégué qu’il était obligé de vendre les appartements litigieux de sorte à dégager des liquidités pour régler des divergences avec son associé Meyer. Sur ce sujet encore, il n’a toutefois pas apporté la preuve de ses allégués. Les recourants Meyer et Zimmermann allèguent encore que par la vente des appartements ils entendent contribuer à faire en sorte que le Canton de Genève sorte de la crise du logement. Ils invoquent à cet égard avoir construit vingt logements à Genève, onze à la rue Jean-Simonet à Vernier, quatre à la route des Acacias et cinq à la rue Maunoir. S’il est indéniable que la construction de nouveaux logements améliore la situation du logement à Genève en période de crise en augmentant l’offre sur le marché, qu’il s’agisse d’appartements à la vente ou à la location, il n’en demeure pas moins que l’objectif de la LDTR, en restreignant les possibilités de vente d’appartements locatifs est de maintenir l’offre de logements à louer en période de pénurie ainsi que préserver des loyers bon marché (Arrêt du Tribunal fédéral
1C_139/2011
du 14 juillet 2009, consid. 3.3). La construction de nouveaux logements ne saurait ainsi justifier sans autre la vente d’appartements locatifs.
A cet égard, il faut mettre en évidence que les recourants Meyer et Zimmermann ont acquis l’immeuble sis 9, rue Charles-Humbert à Genève en octobre 2000. Au moment de son acquisition, l’immeuble comprenait vingt-quatre appartements locatifs plus des bureaux et locaux commerciaux au rez. En 2003, ils ont soumis l’immeuble au régime de la PPE afin de pouvoir vendre quatre appartements de 7 pièces 1/2 et un duplex de 10 pièces, non soumis à la LDTR, qu’ils avaient aménagés en lieu et place de bureaux existants. Par la suite, trois autres appartements de l’immeuble ont été vendus à des locataires en place. Depuis lors les recourants ont encore cherché à vendre trois blocs de deux appartements (n°
s
5.06
et 6.03, 5.07 et 5.04 et 4.02 et 4.05). Les autorisations d’aliéner qu’ils ont obtenues au mois de juin et juillet 2009 du DCTI concernant ces blocs d’appartements ont toutefois été annulées par les juridictions genevoises compétentes (
ATA/102/2011
du 15 février 2011). Le bien-fondé de ce jugement a été confirmée par le Tribunal fédéral (
1C_139/2011
du 14 juillet 2011). En 2010, les recourants Meyer et Zimmermann ont encore conclu des promesses d’achat/vente et obtenu des autorisations d’aliéner pour les trois appartements objets de la présente procédure. Il s’agissait non pas de ventes en blocs, mais de ventes portant sur un appartement au locataire en place. Entendu en première instance le 20 septembre 2011, M. Zimmermann a expliqué avoir pour habitude de proposer des contrats de bail de deux à trois ans précisant que dans l’immeuble de la rue Charles-Humbert, il y a beaucoup de baux d’une durée de trois ans. Le bail de M. Edelstein conclu le 15 février 2007 a effectivement une durée initiale, singulière, de trois ans et quinze jours. Celui de Mlle Leung a une durée initiale d’un an et quinze jours. Il est renouvelable tacitement d’année en année, sauf congé envoyé par courrier recommandé trois mois avant l’échéance du bail. Quant au bail de Mlle Berclaz, il a été conclu pour une durée d’une année, renouvelable tacitement d’année en année, sauf congé envoyé par courrier recommandé trois mois avant l’échéance du bail. Dans les trois cas, c’est toutefois à l’échéance de la durée très précise de trois ans d’occupation effective exigée par l’art. 39 al. 3 LDTR que l’autorisation d’aliéner a été obtenue, voire même s’agissant de M. Edelstein, quelques jours avant l’échéance de ce délai. Il résulte des faits qui précèdent un faisceau d’indices que le but initial des recourants Meyer et Zimmermann, en concluant les contrats de bail avec M. Edelstein et Mmes Leung et Berclaz, était la revente des appartements loués. Leur volonté de vendre « à la découpe » les appartements de l’immeuble locatif rue 9, rue Charles-Humbert ressort par ailleurs du fait qu’en plus des trois appartements litigieux, ils ont obtenu l’autorisation non contestée d’en vendre trois autres à des locataires en place ainsi que six autres, par blocs de deux, toujours à des locataires en place, autorisations qui ont été annulées car elles violaient la LDTR, ce que le Tribunal fédéral a confirmé. Au surplus, d’autres ventes d’appartements locatifs de l’immeuble semblent avoir été envisagées. En comparution personnelle le 20 septembre 2011, M. Zimmermann a expliqué qu’une cause supplémentaire était pendante devant le TAPI concernant la vente d’un bloc de deux appartements, cause qui allait vraisemblablement être retirée (A/828/2010). Il ressort d’ailleurs des pièces produites par les recourants Meyer et Zimmermann en première instance que la vente de l’appartement n° 3.04, soit un appartement d’une pièce au 3
ème
étage de l’immeuble, a également été envisagée. Il est ainsi manifeste que l’intérêt des recourants Meyer et Zimmermann est un pur intérêt commercial visant la vente successive des appartements de l’immeuble locatif. Or, un tel intérêt, tout comme l’intérêt privé des locataires à pouvoir disposer de droits durables sur leur appartement qui n’est en l’espèce que de pure convenance n’est manifestement pas prépondérant face à l’intérêt public et général auquel ils doivent céder le pas en période de pénurie de logements. Une multiplication du nombre des propriétaires tend en effet indéniablement à mettre en péril le maintien de l’affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation de loyers bon marché que vise la LDTR. Ainsi, en raison de la pénurie notoire de logement qui sévit dans le canton de Genève depuis plusieurs années, le TAPI n’est pas tombé dans l’arbitraire en considérant que l’intérêt public en cause l’emporte sur l’intérêt privé des propriétaires à vendre leurs appartements loués et des locataires à les acquérir.
Vu la nette prépondérance de l’intérêt public en l’espèce, il n’y a, conformément à la jurisprudence (cf. not. arrêt du Tribunal fédéral dans la cause
1C_139/2011
du 14 juillet 2011 consid. 2.3), aucune atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété. Il n’y a par ailleurs aucune atteinte aux dispositions sur l’encouragement à la propriété (art. 30a à g LPP et 331d CO), celles-ci ayant trait non pas au droit à la propriété lui-même, mais bien aux seules modalités de financement de ce droit par le biais des capitaux de la prévoyance (Message du Conseil fédéral concernant l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle ; FF
1992 VI 229
).
16. Entièrement bien fondé, le jugement querellé devra ainsi être confirmé et les recours rejetés.
17. Les recourants Meyer et Zimmermann se plaignent enfin d’une violation de l’art. 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative (RFPA – E 5 10.03). Selon eux, le montant des dépens alloués par l’autorité de première instance à l’ASLOCA, de CHF 1'500.-, est disproportionné compte tenu du fait que les recours déposés par celle-ci ne faisaient que deux pages, étaient pour l’essentiel des copier-coller et enfin qu’aucun représentant de l’ASLOCA n’avait été présent lors de l’audience de comparution personnelle du 20 septembre 2011.
L’art. 6 RFPA stipule que la juridiction peut allouer à une partie pour les frais indispensables occasionnés par la procédure, y compris les honoraires éventuels d’un mandataire, une indemnité de CHF 200.- à CHF 10'000.-. En l’espèce, quand bien même les écritures de recours de l’ASLOCA étaient succinctes, il n’en demeure pas moins que deux recours ont dû être interjetés. Par ailleurs, le représentant de l’ASLOCA était présent lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 13 septembre 2010. Dans ces circonstances, l’autorité de première instance n’a pas excédé son pouvoir d’appréciation en allouant des dépens en CHF 1'500.-.
18. Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de MM. Meyer et Zimmermann pris conjointement et solidairement (art. 87 LPA), alors qu’aucun ne sera mis à la charge du DCTI (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à l’ASLOCA, à la charge de MM. Meyer et Zimmermann pris conjointement et solidairement
* * * * *
PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE
à la forme :
déclare recevable le recours interjeté le 9 novembre 2011 par Messieurs Dan Meyer et Pierre Zimmermann contre le jugement du 7 octobre 2011 du Tribunal administratif de première instance ;
déclare recevable le recours interjeté le 10 novembre 2011 par le département des constructions et des technologies de l’information contre le jugement du 7 octobre 2011 du Tribunal administratif de première instance ;
au fond :
les rejette ;
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de Messieurs Dan Meyer et Pierre Zimmermann pris conjointement et solidairement ;
alloue une indemnité de procédure à l’Association genevoise de défense des locataires de CHF 2'000.- à la charge de Messieurs Dan Meyer et Pierre Zimmermann pris conjointement et solidairement ;
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;
communique le présent arrêt à la Régie Zimmermann S.A., mandataire de Messieurs Dan Meyer et Pierre Zimmermann, au département des constructions et des technologies de l’information, à Maîtres Christian Dandres et Christian Grobet, avocats de l’Association genevoise de défense des locataires, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.
Siégeants : M. Thélin, président, M. Verniory, juge, Mme Chirazi, juge suppléante.
Au nom de la chambre administrative :
la greffière de juridiction :
M. Tonossi
le président siégeant :
Ph. Thélin
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :