ge_gerichte · ATA/1038/2016 · 2016-12-13 · fr

Résumé:
 Le département a maîtrisé les potentielles conséquences de la vente, en assortissant l'autorisation délivrée de conditions et a procédé à une juste pesée des intérêts en présence. Dès lors que le maintien dans le parc immobilier locatif était assuré, aucun motif ne justifiait une restriction à la liberté du propriétaire de disposer de ses biens, étant rappelé, conformément à la jurisprudence précitée, qu'une telle limitation ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l'exige le but d'intérêt public recherché.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1564/2015-LDTR 
ATA/1038/2016 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 13 décembre 2016 
 
 dans la cause 
 
SCHWAPER SA et RIGEL SA 
représentées par la régie Zimmerman SA, mandataire 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE- OCLPF 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 avril 2016 (JTAPI/383/2016) 


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A/1564/2015 
EN FAIT 
1) 
 
L’immeuble situé au 14, rue Marignac, parcelle n° 1’660, feuillet n° 69 de la 
commune de Genève-Plainpalais, est soumis au régime de la propriété par étage 
(ci-après : PPE) depuis le 16 décembre 1984. 
2) 
 
L’immeuble comporte trente-et-un appartements. Les lots nos 3.04 et 3.05 
sont la propriété de Schwaper SA (ci-après : Schwaper ou la société). 
3) 
 
Schwaper les a acquis dans le cadre de la liquidation de la société 
immobilière SI Marignac-Parc en liquidation SA, en janvier 1999. Elle était 
cependant déjà antérieurement économiquement propriétaire de ceux-ci, à titre 
d’actionnaire-locataire. 
4) 
 
Schwaper est une société anonyme sise 19, rue de Richemont, dont 
l’administrateur président est Monsieur Pierre ZIMMERMANN. Ce dernier l’a 
acquise de Monsieur Patrick SCHWARZ le 23 avril 2003. 
5) 
 
Le 22 janvier 2010, Schwaper, représentée par Messieurs ZIMMERMANN 
et Dan MEYER, a requis l’autorisation de vendre le lot n° 3.04, soit un 
appartement de trois pièces, à Madame Maya BAICHI pour le prix de 
CHF 360’000.-. Celle-ci était locataire de l’appartement depuis le 1er août 2004. 
La vente était motivée par un besoin de liquidités de Schwaper et l’acheteuse 
désirait en faire sa résidence principale. 
 
 
L’autorisation accordée par le département compétent ayant été contestée, la 
chambre administrative a, à l’issue de la procédure, rejeté le recours de Schwaper, 
ce que le Tribunal fédéral a confirmé (1C_497/2012). La recourante, qui possédait 
un lot de trois appartements locatifs au 14, rue Marignac, avait déjà obtenu du 
département l’autorisation de céder l’un d’entre eux, le 3.03, laquelle était entrée 
en force. Si l’autorisation requise était accordée, cela reviendrait à individualiser 
non seulement l’appartement concerné par l’autorisation attaquée, mais également 
le troisième appartement, ce qui augmenterait le risque que celui-ci soit lui aussi 
soustrait à une affectation locative, en contradiction d’une application stricte de la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). De son côté, la recourante n’établissait pas la nécessité qu’elle 
avait de céder les parts de PPE liées à l’appartement. Elle avait certes invoqué un 
besoin d’assainissement - à tort, puisqu’un tel motif ne pouvait être invoqué qu’en 
cas de vente d’appartements en bloc (art. 39 al. 4 LDTR in fine) – qu’elle n’avait 
aucunement démontré précisément. Son intérêt n’allait donc pas au-delà d’un 
simple intérêt économique. Quant à l’acheteuse de l’appartement n° 3.04, si son 
intérêt était certain, il demeurait de pure convenance personnelle. Dans ces 


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A/1564/2015 
circonstances, l’intérêt public au maintien du statu quo était indéniable. C’était 
donc à juste titre que le TAPI avait admis le recours de l’Association genevoise 
des locataires (ci-après : ASLOCA) et annulé l’autorisation VA 10’911 délivrée 
par le département compétent (ATA/569/2012 du 24 août 2012). 
6) 
 
Le 25 septembre 2014, Schwaper a requis, par l’intermédiaire de son 
mandataire, la régie Zimmermann SA (ci-après : la régie), l’autorisation de vendre 
les lots nos 3.04 et 3.05, soit deux appartements de trois pièces au premier étage, 
en faveur de Rigel SA (ci-après : Rigel) pour un prix de vente total de 
CHF 433'000.-. Elle invoquait un besoin de liquidités pour un autre 
investissement. 
7) 
 
Par arrêté du 13 mars 2015 (VA 12'391), le département de l’aménagement, 
du logement et de l’énergie (ci-après : DALE) a accordé l’autorisation d’aliéner 
lesdits appartements. 
 
 
Ils faisaient l’objet de contrats de bail distincts et l’acquéreur, soit Rigel, 
s’engageait à reprendre les droits et obligations découlant de ceux-ci. 
 
 
La prise en compte du principe de proportionnalité, auquel le département 
devait se référer dans la pesée d’intérêts à laquelle il devait procéder dans chaque 
cas d’espèce, conduisait à délivrer l’autorisation d’aliéner sollicitée dans la 
mesure où les seuls appartements détenus par la requérante dans l’immeuble 
étaient cédés en une seule opération et que l’acquéreur reprenait les droits et 
obligations découlant des contrats de bail en cours. Il était toutefois précisé que 
l’autorisation ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation 
individualisée de deux appartements en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
L’autorisation (VA 12’391) était ainsi délivrée sur la base de l’art. 39 al. 2 LDTR 
et de l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01). 
8) 
 
Cette 
autorisation 
a 
fait 
l’objet 
d’une 
publication 
dans 
la 
Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
27 mars 2015. 
9) 
 
Le 11 mai 2015, l’ASLOCA, sous la plume de son mandataire, a recouru 
contre cette autorisation auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI). 
 
 
Le département avait fait preuve d’arbitraire et n’avait pas motivé les 
arguments l’ayant conduit à exclure l’intérêt public au maintien du parc locatif 
existant. Les intérêts privés des sociétés étaient de pure convenance et ne 
pouvaient en aucun cas être privilégiés. 


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A/1564/2015 
10) 
Le 10 juin 2015, Schwaper et Rigel (ci-après : les sociétés) se sont opposées 
au recours. 
 
 
Les restrictions de droit public à la propriété devaient être compatibles avec 
la garantie des droits individuels concrets du propriétaire. Dès lors qu’il n’existait 
aucun risque de démantèlement du parc locatif, c’était à bon droit que le DALE 
avait délivré à Schwaper l’autorisation d’aliéner ses biens immobiliers, ce d’autant 
plus que de son côté elle avait besoin de liquidités pour la construction d’un autre 
projet immobilier. 
 
 
Par surabondance de moyens, Schwaper rappelait que l’immeuble avait été 
soumis dès sa construction à une forme analogue à la PPE, soit à une « SIAL 
PPE ». Le TAPI pouvait facilement le constater en consultant le Registre foncier. 
De plus, il avait été soumis au régime de la PPE en décembre 1984, soit avant le 
30 mars 1985. Le 29 janvier 1999, la SI Marignac-Parc SA en liquidation avait 
cédé la pleine propriété des parts correspondant aux appartements à Schwaper, si 
bien que ces derniers avaient déjà fait l’objet une fois au moins d’une aliénation. 
Par conséquent, l’autorisation aurait également pu être délivrée sur la base de 
l’art. 39 al. 4 let a ou b LDTR. 
11) 
Le 16 juin 2015, l’ASLOCA a dupliqué en relevant le caractère spéculatif 
de l’opération. Schwaper avait acquis les trois lots pour CHF 399'000.-. Les deux 
lots devaient être vendus au prix de CHF 433'000.-. Le premier avait été acquis 
par un particulier pour la somme de CHF 430'000.- en 2011. 
12) 
Le 14 juillet 2015, le département a conclu au rejet du recours et persisté 
dans les termes de sa décision du 23 mars 2015. 
13) a. 
Dans sa duplique du 30 juillet 2015, la société a indiqué s’être adressée sans 
succès au Registre foncier afin d’obtenir une copie des statuts de la 
SI Marignac-Parc SA. Selon ce dernier, tous les documents en sa possession 
avaient été transmis aux archives de l’État, la société ayant été radiée plus de dix 
ans auparavant. 
 
 
Les statuts de la SI Marignac-Parc SA faisaient mention de l’achat en 
copropriété avec la SI Crosnier-Parc, d’un immeuble formant la parcelle no 1’661, 
alors que le bâtiment objet de la présente procédure se situait sur la parcelle 
no 1’660. De plus, deux immeubles y figuraient alors que seul un bâtiment était 
érigé sur la parcelle no 1’660. Par conséquent, l’immeuble mentionné dans les 
statuts n’était pas celui dont la société était propriétaire. 
 
 
La date de construction de l’immeuble n’avait pas pu être retrouvée. 
 
 
Pour ces motifs, le TAPI devait ouvrir les enquêtes, entendre 
Monsieur William INGOGLIA, administrateur de la SI Marignac-Parc SA avant 
sa liquidation et solliciter l’entraide administrative. 


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A/1564/2015 
 
 
Le TAPI pouvait cependant également confirmer l’autorisation pour 
d’autres raisons. En effet, dès lors que la société vendait en bloc les appartements 
dont elle était propriétaire, cette aliénation ne pouvait lui être refusée. De plus, ces 
derniers avaient déjà fait l’objet d’une vente par le passé, dès lors que 
la SI Marignac-Parc SA en liquidation avait cédé la pleine propriété des parts 
correspondant aux appartements. 
 
b. 
Les statuts de la SI Marignac-Parc SA étaient annexés à cette écriture. 
14) 
Les parties ont encore brièvement répliqué et persisté dans leurs 
conclusions. 
15) 
Par jugement du 14 avril 2016, le TAPI a admis le recours et annulé 
l'autorisation de vente litigieuse. 
 
 
La société n’avait pas démontré la réalisation d’un des cas de figure 
envisagés par l’art. 39 al. 4 LDTR. Le TAPI refusait de mettre en œuvre l’entraide 
administrative sollicitée afin d’éviter de prolonger la procédure et jugeait non 
pertinents les actes d’instruction demandés. 
 
 
La vente équivalait en réalité à une cession sans bénéfice entre deux 
sociétés, avec vraisemblablement les mêmes actionnaires ou ayants-droits 
économiques. Une autre forme de financement de Schwaper paraissait possible et 
la viabilité à long terme de l’acquisition par Rigel n’était pas démontrée. 
 
 
Il existait un risque de voir sortir les appartements du marché locatif. Les 
deux appartements se trouvant sur le même étage, il était possible de les réunir en 
un seul appartement, opération qui était contraire à la LDTR. L’intérêt privé de la 
société n’était ainsi pas prépondérant face à l’intérêt public 
16) 
Par acte du 17 mai 2016, les sociétés ont interjeté recours contre la décision 
précitée auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) et ont conclu préalablement à ce que l’entraide 
administrative du registre foncier soit requise, à l’ouverture des enquêtes par 
témoins et à l’audition de M. INGOGLIA. Principalement, elles ont conclu à 
l’annulation du jugement précité, à l’exception des points 1, 6 et 7 du dispositif, 
puis au rejet du recours formé le 11 mai 2015 par l’ASLOCA et par conséquent à 
la confirmation de l’autorisation de vente VA 12'391 octroyée par le DALE par 
arrêté du 23 mars 2015. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI 
afin qu’il prenne une nouvelle décision dans le sens des considérants de l’arrêt de 
la chambre administrative. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais et 
dépens ». 
 
a. 
En refusant les actes d’enquêtes demandés, le TAPI avait violé leur droit 
d’être entendues. Ces demandes étaient pertinentes et impératives pour la 
résolution du litige. Elles avaient tout mis en œuvre afin de démontrer que 


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l’immeuble était, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à une forme 
de propriété analogue (soit une SIAL) et déterminer la date de construction de 
l’immeuble, allant même jusqu’à se rendre aux archives de l’État et requérir l’aide 
d’un notaire, mais leurs démarches étaient restées sans succès. De plus, la 
propriété de l’immeuble concerné par la SI Marignac-Parc SA n’était pas claire à 
teneur des pièces produites et trouvées aux archives de l’État. 
 
 
L’audition de M. INGOGLIA aurait permis de déterminer clairement et 
définitivement 
la 
date 
de 
construction 
de 
l’immeuble, 
son 
statut 
(SI ou SIAL) et qui était alors la réelle société propriétaire de l’immeuble. 
 
 
Enfin, le TAPI avait définitivement versé dans l’arbitraire, en concluant que 
l’immeuble était une SI, au seul motif que les sociétés n’avaient pas réussi à 
déterminer la date de sa construction. Aucun fait probant ne permettait d’aboutir à 
cette conclusion. 
 
b. 
Schwaper vendait à Rigel tous les appartements dont elle était propriétaire 
dans l’immeuble. Si la LDTR pouvait empêcher un propriétaire de vendre 
séparément l’un ou quelques-uns de ses appartements, elle ne pouvait lui refuser 
l’aliénation de l’ensemble des biens qu’il avait dans celui-ci, au risque de violer la 
garantie de propriété. En annulant l’autorisation, le TAPI la contraignait à rester 
indéfiniment propriétaire. 
 
 
Pour ces mêmes raisons, la question des besoins d’assainissement de 
Schwaper ne se posait pas. 
 
 
Conformément à l’analyse faite par le département, l’aliénation n’était pas 
contraire à l’intérêt public, si bien que la décision du TAPI violait le principe de la 
proportionnalité. 
 
 
Il était particulièrement choquant qu’une juridiction procède à des procès 
d’intention ou à des supputations, en invoquant le risque que les deux 
appartements soient par la suite réunis ou en considérant que les actionnaires ou 
les ayant-droits économiques des deux sociétés étaient vraisemblablement les 
mêmes. Il aurait suffi de requérir ces informations auprès d’elles, afin de ne pas 
tomber dans l’arbitraire. 
 
c. 
Enfin, l’immeuble avait été soumis à une forme analogue à la PPE dès sa 
construction, soit à une SIAL. Par conséquent, si le dossier n’était pas renvoyé au 
TAPI en raison de la violation du droit d’être entendu, la juridiction saisie devait 
procéder aux mesures d’instructions requises permettant de démontrer que 
l’autorisation délivrée était également justifiée sur la base de l’art. 39 al. 4 
let. a LDTR. 
17) 
Le 23 mai 2016, la TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observation. 


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18) 
Le 17 juin 2016, le DALE a conclu à l’admission du recours et a adhéré aux 
arguments et conclusions des sociétés. Il se référait à ses observations devant le 
TAPI. 
19) 
Dans sa réponse du 20 juin 2016, l’ASLOCA a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les actes d’instruction requis n’étaient pas aptes à établir des faits pertinents 
à l’appréciation du litige. 
 
 
L’immeuble avait été construit entre 1961 et 1970 et les statuts de 
la SI Marignac-Parc SA démontraient qu’elle n’était pas constituée en SIAL en 
1962. Dès lors que les sociétés ne prétendaient plus que les appartements étaient 
soumis au 30 mars 1985 au régime de la PPE ou à une autre forme de propriété 
analogue et qu’ils avaient déjà été cédés de manière individualisée, aucun des 
motifs d’autorisation de l’art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisé. 
 
 
Aucun intérêt privé des sociétés ne pouvait primer l’intérêt public au 
maintien du parc locatif. Schwaper n’avait pas démontré la véracité de son besoin 
de liquidités et le seul motif invoqué par Rigel était son souhait de réaliser un 
investissement, intérêt privé qui, en soi, ne revêtait pas le moindre poids au regard 
de l’intérêt public poursuivi par la LDTR. 
20) a. 
Le 20 juin 2016, les sociétés ont brièvement répliqué. 
 
 
L’immeuble avait été constitué en SIAL dès sa construction, comme le 
démontreraient les actes d’enquête sollicités. 
 
 
Les besoins de liquidités étaient réels. Celles-ci devaient servir à poursuivre 
les travaux de rénovation commencés dans l’immeuble sis à la rue Jean-Jaquet 15 
à Genève. Ceux-ci ne constituaient en tous les cas pas une condition à l’octroi de 
l’autorisation. 
 
 
C’était afin de contredire les supputations arbitraires du TAPI, selon 
lesquelles les actionnaires ou les ayants-droit économiques des deux sociétés 
étaient identiques, qu’elles avaient mentionné les noms de leurs actionnaires 
respectifs. Dans ce même but, les sociétés versaient au dossier l’acte constitutif de 
Rigel démontrant que Monsieur Anton SUSSLAND était bien le seul actionnaire 
et ayant-droit économique de celle-ci. Madame Christine ZIMMERMANN était 
actionnaire et unique ayant-droit économique de Schwaper. 
 
 
La loi, tout en visant à préserver le parc locatif du canton, ménageait 
précisément quelques espaces dans lesquels la liberté de la propriété et la liberté 
économique pouvaient s’exprimer, ce qui était le cas lorsqu’un propriétaire 
souhaitait vendre l’ensemble des lots dont il était propriétaire dans un immeuble 
constitué en PPE. L’autorisation devait être délivrée dans la mesure où Schwaper 
vendait à Rigel l’ensemble des lots dont elle était propriétaire dans cet immeuble. 


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Le TAPI avait également violé leur droit d’être entendues en ne discutant pas ce 
grief. 
 
 
Enfin, la vente autorisée ne mettait pas en péril le maintien de l’affectation 
locative des appartements loués, étant notamment rappelé que celle-ci était faite 
d’une société anonyme à une autre et que Rigel n’avait aucune intention de se 
séparer des locataires en place, celle-ci s’étant engagée à reprendre les baux en 
cours et à les maintenir. 
 
b. 
Était joint à la réplique l’acte constitutif de Rigel, attestant de sa création 
devant notaire le 22 avril 2013, par M. SUSSLAND. Les administrateurs nommés 
de la société étaient M. SUSSLAND, M. ZIMMERMANN et un tiers. 
21) 
Le 1er juillet 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - 
E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le recours peut être formé pour violation du droit y compris l’excès et 
l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents (let. b ; art. 61 al. 1 LPA). Les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA). 
3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit de l’arrêté rendu par le département 
le 23 mars 2015 (VA 12’391) autorisant l’aliénation de deux appartements de trois 
pièces nos 3.04 et 3.05 se trouvant au premier étage de l’immeuble 
sis 14, rue Marignac, à Genève. Dès lors que l’autorisation a été délivrée sur la 
base des art. 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 RDTR, il convient de déterminer le 
bien-fondé de cette décision avant d’entrer en matière sur la réalisation des 
conditions prévues à l’art. 39 al. 4 LDTR. 
4) 
a. 
L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits 
de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 


- 9/13 - 
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Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). 
 
 
Le Conseil d'État a constaté, en 2015 et 2016, qu'il y avait pénurie, au sens 
de l'art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories des appartements d'une à sept 
pièces inclusivement (arrêtés du Conseil d'État déterminant les catégories de 
logement où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR 
du 15 janvier 2015 et du 13 janvier 2016 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
b. 
En l’espèce, les appartements – situés dans un immeuble d'habitation en 
deuxième zone de construction et donc assujettis à la LDTR (art. 2 LDTR) – sont 
offerts à la location et comportent trois pièces Ils entrent en raison de leur type 
dans la catégorie de logements où sévit la pénurie, ce qui n'est d'ailleurs pas 
contesté. Ils sont à ce titre soumis à autorisation d’aliéner en vertu de cette loi et la 
chambre de céans est compétente ratione materiae pour contrôler la conformité à 
la loi des opérations d'aliénation en question. 
5) 
a. 
Le DALE refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public 
ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans 
le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
 
Dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le DALE procède à 
la pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 al. 1 RDTR). L'intérêt 
privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession 
(let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement 
(let. b) ou du fait de la prise d'un nouveau domicile en dehors du canton 
(let. c ; art. 13 al. 3 RDTR). Ces cas constituent des exemples, de sorte que 
d’autres circonstances peuvent justifier que l’intérêt privé l’emporte sur l’intérêt 
public au maintien de l’affectation locative de l’appartement (ATA/999/2014 du 
16 décembre 2014 ; Emmanuelle GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, La 
LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et aliénation. 
Immeubles de logement et appartements, 2014, p. 436 n. 4.7.5) 
 
b. 
Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la PPE ou à 
une forme de propriété analogue (let. a) ; s’il était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b) ; s’il n’a jamais été loué (let. c) ; ou s’il a fait 
une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation 


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ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que 
l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de 
l’obtention d’une autorisation individualisée. L’hypothèse visée à la lettre a 
n’exige pas l’individualisation de l’appartement, mais sa soumission au régime de 
la PPE ou à une forme de propriété analogue dès sa construction (ATA/799/2013 
du 10 décembre 2013). 
 
c. 
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner (ATA/215/2013 du 
9 avril 2013 ; ATA/784/2012 du 20 novembre 2012 et les références citées), ce 
qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique que l’autorité 
« accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique (l’art. 9 
al. 3 aLDTR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, 
prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du texte 
légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au 
sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par 
ailleurs alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les let. a 
et b de cette disposition (ATA/701/2016 du 23 août 2016 ; ATA/80/2014 précité 
consid. 8 ; ATA/215/2013 du 9 avril 2013 consid. 7). 
 
d. 
À l’inverse, au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, et 
lorsqu’aucun 
des 
motifs 
d’autorisation 
expressément 
prévus 
par 
l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, l’autorité doit rechercher si l’intérêt public 
l’emporte sur l’intérêt privé du recourant à aliéner l’appartement dont il est 
propriétaire (arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 
et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). 
 
6) 
a. 
La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). Le refus de 
l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de 
la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité 
administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de 
l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En 
effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus 
grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 ss 
consid. 7b/aa p. 137 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 
consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009). 
 
b. 
Les intérêts qui s'opposent en l'espèce sont, d'une part, les intérêts privés des 
sociétés à la vente et l’achat de l’appartement et, d'autre part, l'intérêt public à la 
protection du parc locatif genevois. 
7) 
 
Le département a procédé à une pesée des intérêts admissible. Celle 
effectuée par le TAPI n’apparaît pas suffisante pour la renverser. En effet, le 


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A/1564/2015 
département a délivré l’autorisation sur la base de l’art. 39 al. 2 LDTR en tenant 
compte des intérêts en présence et du principe de proportionnalité. L’engagement 
de l’acquéreur de maintenir et respecter les contrats de bail existants devrait 
pallier le risque de voir l’appartement soustrait au parc locatif. La chambre de 
céans partage cette analyse, ce d’autant plus que le prix de la transaction apparaît 
raisonnable et ne devrait pas pouvoir justifier une augmentation du prix des 
loyers. L’intérêt public au maintien des logements destinés à la location n’est ainsi 
pas menacé par la vente des deux lots en PPE. 
 
 
Le département s’est également assuré que cette aliénation ne puisse être 
utilisée dans le futur pour détourner le but de la LDTR. Il a en effet assorti 
l’autorisation d’une condition, soit qu’elle « ne saurait être invoquée 
ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée de deux appartements 
en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR », lequel prévoit que la vente d’un 
appartement qui a déjà fait l’objet une fois au moins d’une autorisation d’aliéner 
en vertu de la LDTR doit être autorisée. 
 
 
Le département a maîtrisé les potentielles conséquences de cette vente, en 
assortissant l’autorisation délivrée de conditions et a procédé à une juste pesée des 
intérêts en présence. Dès lors que le maintien dans le parc immobilier locatif était 
assuré, aucun motif ne justifiait une restriction à la liberté du propriétaire de 
disposer de ses biens, étant rappelé, conformément à la jurisprudence précitée, 
qu’une telle limitation ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige 
le but d’intérêt public recherché. 
 
 
La décision du département est ainsi conforme au droit. 
8) 
 
Le grief relatif à la violation du droit d’être entendu pourra souffrir de rester 
ouvert. En effet, le but des mesures d’instruction sollicitées était de déterminer si 
les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR étaient réalisées. Or, les recourantes ne 
concluent qu’à titre subsidiaire à ce que l’autorisation leur soit délivrée en vertu 
de cette disposition, mais principalement à la confirmation de l’arrêté du 
23 mars 2015. 
9) 
 
Ce qui précède conduit à l’admission du recours. 
 
 
Partant, le jugement du TAPI qui annule l’arrêté du DALE du 23 mars 2015 
n’est pas conforme au droit. Il sera annulé et l’arrêté rétabli. 
10) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
l’ASLOCA, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité de procédure de 
CHF 1’000.- sera allouée aux recourantes, prises conjointement et solidairement, à 
la charge de l’ASLOCA, dès lors qu’elles y ont conclu et qu'elles ont eu recours 
aux services d'un mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 
 


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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 17 mai 2016 par Schwaper SA et Rigel SA 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 avril 2016 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance 14 avril 2016 ; 
rétablit l’arrêté pris par le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie le 
23 mars 2015 ; 
met à la charge de l’association genevoise des locataires un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue à Schwaper SA et Rigel SA, prises conjointement et solidairement, une 
indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge de l’ASLOCA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la régie Zimmermann SA, mandataire de Schwaper SA et 
Rigel SA, à l’Association genevoise des locataires, au département de l'aménagement, 
du logement et de l'énergie ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot 
Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 
 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :