ge_gerichte · ACJC/93/2017 · 2017-01-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er février 2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22401/2015 
ACJC/93/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 30 JANVIER 2017 
 
Entre 
A______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 28 juin 2016, comparant par Me Thomas BARTH, avocat, boulevard Helvétique 6, 
1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
B______, sise ______ Genève, intimée, comparant par Me Guillaume FRANCIOLI, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/22401/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/603/2016 du 28 juin 2016, reçu par les parties le lendemain, 
le Tribunal des baux et loyers, statuant sur demande principale, a déclaré valable 
le congé notifié par la B______ (ci-après : B______) à A______ le 25 septembre 
2015 pour le 30 novembre 2015, concernant une surface de 490 m2 environ au 
rez-de-chaussée, la mezzanine de 150 m2 environ et les six places de parking 
extérieures, sis dans/devant l'immeuble situé ______, à Genève (ch. 1 du 
dispositif) et, statuant sur demande reconventionnelle, condamné A______ à 
évacuer ces locaux immédiatement (ch. 2), autorisé la B______ à requérir 
l'exécution de cette évacuation à l'aide de la force publique, dans les dix jours dès 
l'entrée en force du jugement (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé à la Cour de justice le 30 août 2016, A______ a formé appel de 
ce jugement, concluant à titre principal à son annulation, à ce que la Cour constate 
la nullité du congé du 25 septembre 2015 et déboute sa partie adverse de toutes 
ses conclusions. A titre subsidiaire, elle a sollicité une prolongation de bail de six 
ans. 
 
A titre préalable, elle a sollicité l'audition de deux témoins. 
 
b. Le 3 octobre 2016, la B______ a conclu à la confirmation du jugement querellé 
et au déboutement de sa partie adverse de toutes ses conclusions. 
 
c. A______ a répliqué le 25 octobre 2016, persistant dans ses conclusions. La 
B______ a également persisté dans ses conclusions le 3 novembre 2016. 
d. Les parties ont été informées le 8 novembre 2016 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
a. A______ (ci-après : A______ ou la locataire) est une société genevoise active 
notamment dans le commerce de motos et de produits accessoires, ainsi que dans 
l'exploitation d'un atelier de réparation. C______ (ci-après : C______) est une 
société bernoise active dans le même domaine. 
b. L'immeuble sis ______ a été acquis le 1er février 2012 par la B______. 
c. Le 14 décembre 2007, la société propriétaire des locaux à l'époque et A______ 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une surface de 490 
m2 environ au rez-de-chaussée, une mezzanine de 150 m2 environ et six places de 
parking extérieures sises dans/devant l'immeuble précité. 


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Le bail a été conclu pour 15 ans, du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2022, avec 
renouvellement de cinq ans en cinq ans sauf préavis de congé de six mois. 
Le loyer, charges non comprises, était de 12'500 fr. par mois jusqu'au 1er janvier 
2009, de 13'334 fr. jusqu'au 31 décembre 2012 et de 14'167 fr. jusqu'au 
31 décembre 2017. 
La locataire bénéficiait de la gratuité du loyer les trois premiers mois, pour lui 
permettre de faire les travaux d'aménagement de son choix, la surface lui étant 
livrée à l'état brut (art. 44, 55 et 58 du contrat). Elle acceptait la location en l'état 
et avait pris note du fait qu'aucun travail de rafraîchissement ne serait effectué à 
charge de la bailleresse (art. 43). 
Si, à la fin du bail, la surface louée présentait une plus-value considérable de 
travaux de modification ou de rénovation, la locataire renonçait à toutes 
indemnités ou prétentions à l'encontre de la bailleresse, au titre de travaux qu'elle 
avait fait effectuer et susceptibles d'apporter une éventuelle plus-value aux locaux 
(art. 45). 
L'art. 70 du contrat prévoit en outre, sous la mention "Lettre d'engagement", que 
le bail ne serait valable que si le bailleur était en possession d'une lettre de la 
société C______ par laquelle cette dernière s'engageait à couvrir environ 50% du 
loyer. 
d. Le 14 décembre 2007, C______ et A______ ont signé une convention qui se 
réfère à l'art. 70 du bail précité. 
Par cette convention, C______ s'engageait à couvrir le loyer de A______, 
désignée comme la locataire, à concurrence de 60'000 fr. par an, en versant 
5'000 fr. par mois directement à la régie, jusqu'à l'extinction de la convention 
(art. 2). En contrepartie, A______ s'engageait à maintenir dans ses locaux une 
exposition permanente des produits vendus/distribués par C______ (art. 5). 
Les obligations de C______ se limitaient à la couverture décrite à l'art. 2. En cas 
de non-paiement par la locataire du loyer convenu, C______ ne pouvait être 
considérée comme caution solidaire pour le montant intégral du loyer (art. 6). 
La convention était valable du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2022, étant précisé 
qu'en cas de résiliation prématurée du bail, elle perdait sa validité à compter de la 
date de résiliation (art. 3). 
C______ avait la possibilité de résilier sans délai la convention, en cas de non-
respect par A______ des termes de celle-ci (art. 7). 
e. Cette convention a été soumise à la bailleresse, laquelle a proposé, par 
l'intermédiaire de la régie en charge de la gestion de l'immeuble, que son article 6 


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soit modifié en ce sens que les obligations de C______ étaient stipulées à l'égard 
de la bailleresse, et que celle-ci devenait partie au contrat. La bailleresse souhaitait 
en outre que C______ renonce à la possibilité de résilier la convention prévue à 
son art. 7. 
Ces propositions de modifications n'ont cependant pas été intégrées à la 
convention précitée. 
f. En mai 2013, C______ a résilié la convention du 14 décembre 2007 et a cessé 
ses paiements, ce qui a provoqué l'accumulation d'un arriéré de loyers. 
Informée de ce qui précède par A______, la bailleresse a accepté dès décembre 
2013 de lui octroyer des délais de paiement et lui a proposé des alternatives, telles 
que le transfert de son bail. 
g. Par avis comminatoire du 5 juin 2015, la bailleresse a imparti à A______ un 
délai de 30 jours pour le paiement de l'arriéré de 116'673 fr. 55 relatif à la période 
du 1er décembre 2014 au 30 juin 2015, sous menace de résiliation du bail en 
application de l'art. 257d CO. 
h. Par avis officiel du 25 septembre 2015, elle a résilié le bail, l'arriéré s'élevant à 
cette date à 166'676 fr. 50. 
i. Par requête dirigée contre B______ du 28 octobre 2015, non conciliée le 7 
décembre 2015 et portée devant le Tribunal le 22 janvier 2016, A______ a conclu 
à la constatation de la nullité du congé, subsidiairement à son annulation, à ce qu'il 
soit dit qu'elle opposait en compensation une indemnité pour travaux à plus-value 
en 653'397 fr. 60, et plus subsidiairement, à une prolongation de bail de six ans. 
A______ a soutenu que C______ était sa colocataire et que le congé, ainsi que la 
sommation sur laquelle il se fondait, auraient dû être notifiés à celle-ci. 
Subsidiairement, le congé était annulable parce que notifié de manière inattendue, 
alors que des discussions étaient pendantes entre les parties. 
La bailleresse a conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions 
et, reconventionnellement, à son évacuation, avec exécution directe dans les 
dix jours dès l'entrée en force de la décision. 
A______ a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles de sa partie 
adverse. 
j. Lors de l'audience du 1er juin 2016, la B______ a indiqué que le montant de 
l'arriéré était supérieur à 250'000 fr. 
A______ a déclaré que C______ n'avait jamais possédé les clés des locaux ni n'y 
avait entreposé d'objets lui appartenant, hormis ceux d'exposition visés par la 


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convention du 14 décembre 2007, qu'elle avait tous récupérés fin 2014, après la 
résiliation de cet accord. Elle a sollicité l'audition de deux témoins. 
Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a ordonné les plaidoiries 
finales sur le siège. Les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a été 
gardée à juger à l'issue de l'audience. 
D. 
Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de 
besoin. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 
196 consid. 1.1). 
En l'espèce, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de l'appel est 
donc ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC). 
2. 
Le Tribunal a considéré que, contrairement à ce que soutenait l'appelante, 
C______ n'était pas locataire, de sorte que le congé n'avait pas à lui être notifié. 
 
L'appelante fait valoir que C______ était "locataire tacite du bail" car, d'une part, 
elle s'était engagée à couvrir une partie du loyer et, d'autre part, la bailleresse 
entendait entretenir des rapports contractuels avec elle. 


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2.1 Un contrat de bail à loyer peut être conclu entre plusieurs personnes. S'il 
engage plusieurs locataires, le contrat est qualifié de location commune ou 
colocation. Le contrat commun implique, au sens de l'art. 253 CO, la cession de 
l'usage d'une chose à plusieurs locataires. Chaque colocataire est l'auxiliaire 
(art. 101 CO) de son cosignataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à 
la fin du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1, 
in SJ 2007 I p. 1). 
 
Il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette, lorsqu'une personne ne 
s'engage, à côté du locataire, qu'en tant que débitrice solidaire du loyer, en 
excluant d'occuper elle-même les locaux. La reprise cumulative de dette est 
limitée à l'obligation relative au paiement du loyer et des frais accessoires et ne 
s'étend nullement à l'obligation de restitution des locaux (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.103/2006 in SJ 2007 I p. 1; PROBST, Commentaire romand, n. 7 ad 
Introduction aux art. 175-183 CO; CdB 1/10 p. 9). Lorsqu'un tiers intervient au 
bail pour garantir la solvabilité du locataire, par exemple lorsqu'il s'oblige à 
répondre solidairement du paiement du loyer par le titulaire du contrat, celui-ci 
n'est pas un colocataire du bailleur et ne dispose dès lors pas d'autres droits ou 
obligations issus du contrat (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du 
bail à loyer, commentaire, 2011, p. 6). 
 
La reprise cumulative de dette résulte de la liberté contractuelle. Le reprenant se 
constitue débiteur aux côtés de l'obligé (et non pas pour le débiteur comme dans 
l'hypothèse d'un cautionnement), de sorte que le créancier se trouve pourvu de 
deux débiteurs solidaires au sens des art. 143 et ss CO (ROMY, Commentaire 
romand, 2012, Intro art. 175-183 CO, n. 6 et 13). 
 
Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'un bail commun ou d'une reprise 
cumulative de dette, il y a lieu d'interpréter le contrat de bail selon la volonté 
commune et réelle des parties ou, si une telle volonté ne peut pas être établie, 
selon le principe de la confiance, en recherchant comment les déclarations et les 
comportements des parties pouvaient être compris de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 606 consid. 4.1 et ATF 131 V 27 
consid. 2.2). 
2.2 En l'espèce, comme l'a relevé à juste titre le Tribunal, l'interprétation de 
l'appelante selon laquelle C______ était sa colocataire est contredite par la lettre 
du contrat de bail, qui ne mentionne l'existence que d'une seule locataire, soit 
A______. Le fait que C______ n'a jamais disposé des clés des locaux, et qu'elle 
n'y a entreposé aucun objet lui appartenant, hormis ceux exposés dans la vitrine 
mise à sa disposition en vertu de la convention la liant à A______, confirme 
qu'elle ne saurait être considérée comme locataire. 
Il ne ressort pas non plus du courriel adressé par la représentante de la bailleresse 


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à l'appelante le 15 décembre 2015 que la bailleresse entendait que C______ 
devienne locataire. En tout état de cause, même si tel avait été le cas, cette 
proposition n'a pas été acceptée par C______. En effet, la convention conclue le 
14 décembre 2007 entre l'appelante et C______ précise expressément que les 
obligations de cette dernière se limitent au paiement de 5'000 fr. par mois jusqu'à 
l'extinction de la convention. 
 
C______ n'étant pas locataire, l'intimée n'avait pas à lui signifier le congé. 
3. 
L'appelante fait valoir que le congé contrevient aux règles de la bonne foi car, 
d'une part, les arriérés de paiement avaient pour origine l'arrêt des versements par 
C______ et, d'autre part, un représentant de l'intimée lui avait "laissé entrevoir" en 
mai 2015 que la possibilité de dégager une solution amiable était encore à l'ordre 
du jour. 
 
L'intimée conteste pour sa part l'existence d'un abus de droit et relève que l'arriéré 
de loyer est à ce jour de 357'355 fr. 95. 
 
3.1 Selon l'article 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles 
de la bonne foi. 
 
3.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré à juste titre que l'on ne pouvait reprocher à 
la bailleresse d'avoir, après 18 mois de patience et avec un arriéré de loyer 
continuant à augmenter, décidé de mettre fin au rapport contractuel la liant à sa 
locataire. 
 
La raison pour laquelle l'appelante a cessé de payer le loyer est à cet égard 
irrelevante, à l'instar des prétendues indications de l'intimée sur une solution 
amiable dont l'appelante se prévaut, et dont la réalité n'est au demeurant établie 
par aucun élément du dossier. 
 
Le congé n'est ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi. 
4. 
L'appelante soutient être en droit de compenser les loyers impayés avec une 
créance de 653'397 fr. 60 qu'elle aurait envers l'intimée en raison de travaux 
effectués dans les locaux litigieux. 
 
Le Tribunal a considéré qu'aucune déclaration de compensation émanant de 
l'appelante n'était intervenue avant l'échéance du délai de grâce, de sorte que cet 
argument de la locataire était infondé. 
4.1 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée 
(art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée 
avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse 
invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la 
mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 


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consid. 4.2.3 p. 626), à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance 
existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance 
contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de 
loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir 
avant l'échéance du délai de grâce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014, 
4A_250/2014 du 6 août 2014, consid. 5). 
4.2 En l'espèce, l'appelante ne conteste pas qu'aucune déclaration de compensation 
n'est intervenue pendant le délai de grâce, de sorte que sa dette de loyer n'a pas pu 
être éteinte par compensation. 
En tout état de cause, le contrat de bail prévoit expressément qu'aucune indemnité 
n'est due par l'intimée pour les travaux effectués par l'appelante, celle-ci ayant 
bénéficié en début de bail de trois mois de loyer gratuit à titre de compensation 
pour les travaux effectués. 
Ce grief de l'appelante est également infondé. 
5. 
L'appelante fait valoir que son droit à la preuve a été violé car le Tribunal, par 
appréciation anticipée des preuves, a refusé de procéder à l'audition de D______, 
architecte, et de E______, employée de l'agence immobilière gérant les locaux 
litigieux, laquelle avait rédigé le contrat de bail. Selon l'appelante, le témoignage 
de D______ aurait été utile pour prouver la nécessité des travaux qu'elle avait 
effectués dans les locaux litigieux et la plus-value en résultant. E______ aurait pu 
pour sa part "apporter des éclaircissements" quant à la qualité de colocataire de 
C______. 
5.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 
Selon la jurisprudence, qu'il soit fondé sur l'art. 29 al. 2 Cst. ou sur l'art. 8 CC, qui 
s'applique si les moyens de preuve sont invoqués en relation avec un droit 
subjectif privé découlant d'une norme de droit matériel fédéral (arrêt 
5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1), le droit à la preuve n'existe que s'il 
s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure 
probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte selon les règles de la loi 
de procédure (ATF 135 I 187 consid. 2.2; 133 III 189 consid. 5.2.2, JdT 2007 I 
197; 133 III 295 consid. 7.1, JdT 2008 I 160, SJ 2007 I 513). 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf.; 


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5A_540/2012 du 5 décembre 2012 consid. 2.1; 5A_ 460/2012 du 14 septembre 
2012 consid. 2.1). 
5.2 En l'espèce, l'appréciation anticipée des preuves effectuée par le Tribunal n'est 
pas critiquable. 
En effet, la compensation est exclue in casu pour les motifs relevés au 
considérant 4 ci-dessus, de sorte que l'audition de D______ était inutile. 
Il ressort par ailleurs clairement des pièces produites que C______ n'est pas 
locataire et aucun "éclaircissement" n'était nécessaire sur ce point. L'audition de 
E______ ne se justifiait par conséquent pas non plus. 
Le droit à la preuve de l'appelante n'a ainsi pas été violé. 
6. 
L'appelante soutient en outre que le Tribunal aurait dû lui octroyer une 
prolongation de bail. 
 
Elle perd cependant de vue que, selon l'article 272a al. 1 CO, aucune prolongation 
de bail n'est accordée en cas de demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. 
 
L'appelante ne remet par ailleurs pas en cause le fait que les conditions 
d'application de l'art. 257d CO sont réalisées. 
 
Elle ne formule au surplus aucune critique contre les mesures d'exécution 
prononcées par le Tribunal. 
 
Le jugement querellé sera par conséquent entièrement confirmé. 
7. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais, s'agissant d'une cause 
soumise à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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C/22401/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 août 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/603/2016 rendu le 28 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/22401/2015-5. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.