ge_gerichte · ACJC/1464/2009 · 2009-12-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20559/2007 
ACJC/1464/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 7 DECEMBRE 2009 
 
Entre 
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
11 juin 2009, 
d’une part, 
Et 
Y______, intimée, comparant par Me Karin GROBET THORENS, avocate, rue 
Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en l’étude de laquelle elle fait élection 
de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/20559/2007 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 17 juillet 2009, X______ appelle du 
jugement du Tribunal des baux et loyers du 11 juin 2009, notifié le 17 juin 2009, 
annulant le congé qu'il a donné à Y______ le 18 juillet 2007 pour le 31 décembre 
2007 portant sur l'appartement de 5,5 pièces qu'elle occupe au 7e étage de 
l'immeuble sis 2, rue ______ à Genève. Il demande l'annulation de ce jugement et, 
principalement, que le congé précité soit déclaré valable et que toute prolongation 
de bail soit refusée. En cas d'octroi d'une prolongation, il conclut à ce que le loyer 
de l'appartement litigieux soit fixé à 5'397 fr. par mois dès le 1er novembre 2008 et 
que les charges pour chauffage et eau chaude soient introduites dans le contrat de 
bail avec effet à la même date, l'acompte mensuel dû à ce titre s'élevant à 125 fr. 
par mois. 
 
Y______ conclut au rejet de l'appel, subsidiairement à une prolongation de bail de 
quatre ans. 
B. 
Les faits suivants ressortent du dossier : 
a. Y______ occupe depuis 1998 l'appartement précité, dont A______ SA était 
propriétaire. La faillite de cette société a été prononcée en mars 2004. 
b. Par courrier du 19 décembre 2005, la masse en faillite de A______ SA a 
informé Y______ que le bail du locataire qui lui sous-louait les locaux, B______, 
avait été résilié et qu'elle était disposée à lui accorder un bail précaire de durée 
déterminée, du 1er janvier 2006 au 60ème jour suivant la vente aux enchères 
publiques de l'appartement litigieux, moyennant un loyer de 1'400 fr. par mois. La 
conclusion du bail précaire était soumise à la condition suspensive qu'il soit 
entériné par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 
avant le 31 janvier 2006, et que le procès-verbal établi à cette occasion vaille 
jugement d'évacuation dès le 61ème jour suivant la vente aux enchères publiques 
de l'appartement litigieux. 
La locataire a retourné la convention contresignée à la régie, qui l'a reçue le 
16 février 2006. 
c. Le 27 avril 2007, la bailleresse a sollicité la ratification de ladite convention 
par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, pour 
valoir jugement d'évacuation. Les parties ont été convoquées le 28 juin 2007 
(C/12391/2007). Aucun accord n'est intervenu et les parties ont été reconvoquées 
pour le 6 novembre 2007. A une date qui ne ressort pas du dossier, la bailleresse a 
retiré sa requête. 


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d. Entre-temps et par lettre et avis de résiliation du 18 juillet 2007, la bailleresse a 
informé la locataire qu'elle résiliait son "bail tacite" pour le 31 décembre 2007. 
La locataire a, par requête du 16 août 2007, contesté la résiliation auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
Le 29 août 2007, la bailleresse a indiqué à la locataire que le motif du congé était 
la volonté de vendre l'immeuble libre de tout occupant. 
e. La Commission de conciliation en matière de baux et loyers a déclaré le congé 
valable et accordé à la locataire une unique prolongation de bail au 31 décembre 
2009. 
f. Y______ a recouru contre cette décision, concluant principalement à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre 
ans. 
g. Le 26 juin 2008, X______ a acquis l'appartement litigieux aux enchères 
publiques. 
Par écritures du 3 septembre 2008, la bailleresse a informé le Tribunal du 
changement de propriétaire et du fait que son inscription au Registre foncier 
n'avait pas encore eu lieu, dès lors que le délai du droit de préemption de l'Etat 
n'était pas encore échu. Elle a conclu préalablement à ce que le Tribunal remette 
la cause à plaider en octobre 2008, afin de permettre à X______ d'intervenir dans 
la procédure et, principalement, à ce que la résiliation du 18 juillet 2007 soit 
confirmée avec effet au 31 décembre 2007. 
h. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 12 novembre 
2008, la bailleresse a indiqué que X______ était inscrit au Registre foncier depuis 
le 21 octobre 2008 et a déposé un extrait du Registre foncier. 
Y______ a confirmé qu'elle avait accepté de signer un accord selon lequel le bail 
était conclu pour une durée allant du 1er février 2006 au 60ème jour suivant la 
vente aux enchères publiques. Selon elle, la régie voulait que les appartements 
soient vides pour obtenir un meilleur prix. Elle a indiqué qu'elle souhaitait pouvoir 
rester dans l'appartement jusqu'en 2010. 
La bailleresse a déclaré qu'elle avait finalement admis l'existence d'un bail tacite 
après l'audience de conciliation du 28 juin 2007. 
i. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 28 janvier 2009, le 
Tribunal a ordonné la substitution de la partie défenderesse, soit de la MASSE EN 
FAILLITE DE A______ SA EN LIQUIDATION et de C______, sous gérance 
légale de l'Etat de Genève, soit pour lui l'OFFICE DES FAILLITES, par 
X______. 


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Y______ a indiqué qu'elle occupait l'appartement depuis 1998 et qu'elle avait 
effectué d'importants travaux pour le rendre habitable. Elle a précisé qu'elle 
souhaitait rester le plus longtemps possible dans l'appartement et qu'elle n'avait 
fait aucune recherche pour se reloger. 
X______ a confirmé qu'il avait acquis l'appartement aux enchères, qu'il s'agissait 
pour lui d'un placement financier et qu'il n'aurait probablement pas acheté 
l'appartement si le bail n'avait pas été résilié. Compte tenu du loyer de 1'400 fr. 
payé par la locataire, il subissait une perte de 2'100 fr. par mois. Il avait acheté 
l'appartement 1'700'000 fr., financés par des fonds propres à concurrence de 
400'000 fr. et par une hypothèque de 1'300'000 fr. et les charges financières 
étaient de 40'000 fr. par année, auxquelles s'ajoutaient les charges d'entretien 
courant de 6'000 fr. par année, de sorte que le rendement était insuffisant. Si une 
prolongation devait être accordée, il demandait au Tribunal d'adapter le montant 
du loyer et souhaitait déposer une demande additionnelle. 
j. Dans ses écritures du 25 février 2009, le bailleur a conclu principalement à la 
validité du congé et au déboutement de la locataire de ses conclusions en 
prolongation de bail. Subsidiairement, en cas d'octroi d'une prolongation de bail à 
la locataire, il a conclu à la fixation du loyer à 5'290 fr. par mois, sans les charges, 
dès le 1er novembre 2008 et à l'introduction d'acomptes provisionnels de frais 
accessoires de chauffage et d'eau chaude d'un montant de 125 fr. par mois. 
C. 
Le Tribunal des baux et loyers a retenu que les parties étaient liées par un bail 
tacite. Dès lors qu'aucun accord sur un bail précaire de durée déterminée n'avait 
été trouvé, le bail précaire n'était jamais entré en vigueur. La bailleresse avait 
finalement admis l'existence d'un bail tacite et retiré sa requête le 6 novembre 
2007. Or, la résiliation avait été donnée en cours de procédure, de sorte qu'en 
application de l'art. 271a al. 1 let. d CO elle était abusive et donc annulable. 
 
Lors de l'audience d'appel, qui s'est tenue le 5 octobre 2009, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. X______ a produit trois pièces nouvelles, 
destinées selon lui à permettre à la Cour de procéder à un calcul de rendement. 
Y______ a accepté ces nouvelles pièces. Elle a souligné que le congé litigieux 
était intervenu alors qu'une procédure était pendante. Elle a, en outre, signalé 
qu'un avis de majoration de loyer lui avait été notifié en été 2009, qu'elle avait 
contesté. 
 
Pour le surplus, les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure 
utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
Déposé selon la forme et dans le délai prescrits, l'appel est recevable (art. 443 et 
444 LPC). 


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Lorsque le litige porte sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse 
est indéterminée, de sorte que le Tribunal des baux et loyers statue en premier 
ressort. En matière de prolongation de bail, la valeur litigieuse équivaut au loyer 
contractuellement convenu durant toute la période de prolongation sollicitée 
(ACJC/247/2009 du 9.03.2009 et les réf. cit.), qui dépasse en l'occurrence 
8'000 fr. Il s'ensuit que le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). 
Saisie d'un appel ordinaire, la Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de 
l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux 
allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/ GUYET/SCHMIDT, 
Commentaire LPC, n. 15 et art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC). Les pièces 
nouvelles, acceptées par l'intimée, sont ainsi recevables. 
2. 
L'appelant ne conteste pas l'existence d'un bail tacite. Il expose cependant que le 
motif invoqué à l'appui de la résiliation, qui était connu de longue date de la 
locataire, est sérieux, réel et digne de protection. Par ailleurs, il n'y a jamais eu de 
procédure contentieuse en rapport avec le bail, puisque le bailleur avait requis 
l'intervention de la Commission en matière de baux et loyers à titre gracieux, afin 
de faire ratifier une démarche amiable. Le congé donné en juillet 2006 ne pouvait 
ainsi intervenir à titre de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 CO. L'intimée 
commettrait, en outre, un abus de droit en invoquant cette disposition, dès lors 
qu'elle a signé la convention par laquelle elle acceptait de quitter les lieux dans les 
60 jours suivant la vente de l'appartement. 
2.1 L'intimée rétorque que la convention était soumise à la condition qu'elle soit 
ratifiée par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Or, le 
bailleur n'avait saisi celle-ci que plus d'une année après la signature de la 
convention. En tant que la procédure de ratification avait été intentée pour éluder 
les dispositions relatives à la résiliation et pour obtenir ainsi un jugement 
d'évacuation rapide, elle avait bien trait au bail, de sorte que l'art. 271a al. 1 let. e 
CO était applicable. Par ailleurs, le motif de congé invoqué n'était ni actuel ni réel. 
En effet, le bailleur avait indiqué le 27 septembre 2007 que la vente n'aurait lieu 
qu'après achèvement des travaux de rénovation, qui étaient encore en cours. 
2.2 L'art. 271a al. 1 let. e CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il est donné 
dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure au sujet du bail et si le 
bailleur soit a succombé dans une large mesure (ch. 1), soit a abandonné ou 
considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2), soit encore a 
renoncé à saisir le juge (ch. 3), ou enfin a conclu une transaction ou s'est entendu 
de toute autre manière avec le locataire (ch. 4). L'art. 271a al.1 let. d CO prévoit 
que le congé est annulable lorsqu'il est donné pendant une procédure de 
conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le 
locataire procède au mépris des règles de la bonne foi. Peu importe l'objet de la 
procédure, pour autant que cette procédure soit en relation avec le bail. Cette 


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dernière condition doit être interprétée largement (ATF 120 II 112; LACHAT, Le 
bail à loyer, 2008, p. 746, n. 5.5.2). Le locataire n'est pas tenu de démontrer un 
lien de causalité entre la procédure et la résiliation. Le congé est toujours réputé 
abusif tant que dure le procès, même si le bailleur donne le congé de bonne foi. 
L'alinéa 3 de l'art. 271a CO permet de tenir dûment compte des intérêts du bailleur 
qui n'est pas de mauvaise foi (ATF 131 III 33 consid. 3). 
2.3 Il est indéniable que la procédure intentée le 27 avril 2007 par le bailleur se 
rapportait à l'utilisation des locaux par l'intimée. Le bailleur avait attendu plus 
d'une année après réception de la convention signée par la locataire et avait 
accepté le paiement du loyer par celle-ci sans émettre de réserve. Ainsi, les parties 
étaient, en avril 2007, liées par un bail tacite (cf. au sujet de cette notion ATF np 
4A_1247/2008 du 19 août 2008). Le bailleur a d'ailleurs lui-même considéré 
qu'un tel bail existait lors de la résiliation intervenue le 18 juillet 2007. Il ne 
ressort pas du dossier si, à cette date, la procédure de conciliation était toujours 
pendante ou non. Dans les deux hypothèses, toutefois, il s'agissait bien d'une 
procédure au sens de l'art. 271a al. 1 let. e et d CO. En effet, peu importe que le 
bailleur ait intenté une procédure qu'il voulait amiable, la notion de procédure 
devant être interprétée de manière large. Il est, au demeurant, douteux de qualifier 
d'amiable une procédure par laquelle le bailleur cherche à obtenir une décision 
valant jugement d'évacuation, sans cependant se conformer à la procédure y 
relative. Partant, sauf agissement abusif de la part de la locataire, le congé est 
annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. d CO, respectivement de la let. e de la 
même disposition dans l'hypothèse où la procédure C/12391/2007 était, le 
18 juillet 2007, terminée. 
2.4.1 Il convient ainsi d'examiner si l'attitude adoptée par la locataire relève de 
l'abus de droit, respectivement si celle-ci procède au mépris des règles de la bonne 
foi (art. 271a al. 1 let. d CO). Selon la doctrine, agit au mépris des règles de la 
bonne foi le locataire dont le comportement confine à l'abus de droit (LACHAT, 
op. cit., p. 749 et les réf. cit.). Pour déterminer l’existence d’un abus de droit au 
sens de l’art. 2 al. 2 CC, il convient de se pencher sur les circonstances concrètes 
du cas d’espèce. Constitue un abus de droit, l’absence d'intérêt à l'exercice d'un 
droit, l’utilisation contraire à son but d'une institution juridique, la disproportion 
grossière des intérêts en présence, l’exercice d'un droit sans ménagement, ainsi 
que l’adoption d’une attitude contradictoire (ATF 120 II 105 consid. 3a) et les 
références citées). 
A ainsi été jugé abusif le comportement du locataire qui, après s’être rendu 
compte du vice de forme résultant de la non utilisation de la formule officielle, 
s’était abstenu de protester dans le dessein d’en tirer ultérieurement profit 
(ATF 113 II 187 consid. 1 a). Il en va de même dans le cas d’un locataire qui a 
payé sans réserve son loyer pendant près de sept ans, qui accumule plusieurs mois 
de retard et qui, dans le cadre d’une procédure d’évacuation pour défaut de 


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paiement du loyer intentée contre lui, cherche non pas à réduire son loyer, mais à 
justifier son non-versement, en supprimant les conséquences de sa demeure 
(ATF np 4C.315/2000 du 5 février 2001). 
2.4.2 La convention signée par les parties prévoyait d'octroyer à la sous-locataire 
un bail de durée déterminée, "du 1er janvier 2006 au 60ème jour après la vente aux 
enchères publiques du lot visé en marge [i.e. celui comportant l'appartement 
occupé par la locataire], (fin du bail sans résiliation)". L'accord soumettait son 
entrée en vigueur à "la condition suspensive qu'il soit entériné par la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers et que le procès-verbal établi à cette 
occasion vaille jugement d'évacuation dès le 61ème jour suivant la vente" précitée. 
La convention mentionnait que le loyer de 1'400 fr. par mois tenait déjà compte 
des nuisances résultant des travaux de rénovation des façades et de l'état des 
locaux, la locataire prenant pour le surplus acte du fait qu'à la suite du jugement 
d'évacuation prononcé contre le locataire principal et de l'exécution dudit 
jugement avec effet au 1er février 2006, elle ne disposait d'aucun droit sur les 
locaux. 
 
Certes, la sous-locataire savait au plus tard dès décembre 2005 que le bail 
principal avait été résilié et que l'appartement qu'elle occupait allait être vendu aux 
enchères publiques, raison pour laquelle un bail de durée déterminée, prenant fin 
60 jours après la vente lui était proposé. Toutefois, la "condition suspensive" de 
l'accord liant les parties n'a pas été réalisée dans le délai prévu, ni peu de temps 
après que l'intimée a retourné la convention signée. Au contraire, la partie 
bailleresse est restée inactive plus d'une année après réception de celle-ci. Enfin, 
le courrier du 18 juillet 2007 du bailleur indiquait que le "bail tacite" était résilié 
au moyen de la formule officielle. Le bailleur ne s'est alors pas référé au bail de 
durée déterminée ni n'a fait valoir que conformément à la convention précitée, le 
bail prenait fin sans résiliation. Il ressort ainsi de l'attitude du bailleur que celui-ci 
ne se sentait plus lié, en juillet 2007, par la convention du mois de décembre 2005. 
Or, par sa requête du 27 avril 2007, qui avait donné lieu à une procédure - qui, soit 
était toujours pendante, soit venait d'être retirée - il avait précisément cherché à 
faire ratifier la convention susmentionnée. Dans ces circonstances, il ne peut être 
reproché à l'intimée d'invoquer l'art. 271a al. 1 let. d et e CO au mépris des règles 
de la bonne foi ou de manière abusive. Le nouveau bailleur restait, au demeurant, 
libre de résilier le bail, après l'acquisition du lot, malgré la procédure de 
conciliation qui avait eu lieu, en application de l'art. 261 al. 2 CO, hypothèse 
expressément prévue par l'art. 271a al. 3 let. d CO. Partant, le Tribunal des baux et 
loyers a, à juste titre, annulé le congé litigieux. L'appel sera ainsi rejeté. 
 
Dès lors que la question d'une prolongation de bail ne se pose pas, il n'y a pas lieu 
d'examiner les conclusions subsidiaires de l’appelant tendant à l'adaptation du 
loyer (art. 272c CO). 


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3. 
L'appelant, qui succombe, sera condamné à un émolument d'appel envers l'Etat 
(art. 447 al. 2 LPC). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par X______ contre le jugement JTBL/703/2009 rendu 
le 11 juin 2009 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20559/2007-2-B. 
Au fond : 
Le rejette et confirme le jugement entrepris. 
Condamne X______ au paiement d’un émolument d'appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-
COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre 
DAUDIN, Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 


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Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.