ge_gerichte · DCSO/206/2013 · 2013-10-10 · fr


Décision renotifiée par courrier A à l'Office concerné et par plis recommandés du greffier le : 10 octobre 2013 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1682/2013 
DCSO/206/13
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 12 SEPTEMBRE 2013 
Plainte 17 LP (A/1682/2013) formée en date du 24 mai 2013 par la COMMUNAUTE 
DES COPROPRIETAIRES DE X______. 
 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 10 octobre 2013 
à : 
- COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 
 
DE X______ 
domicile élu: Etude de Me Antoine HERREN, avocat 
 
 
Rue de Candolle 36 
 
 
Case postale 5274 
 
 
1211 Genève 11 
- BANQUE Y______ SA 
 
domicile élu: Etude de Me Matteo INAUDI, avocat 
 
 
Avenue Léon-Gaud 5 
 
 
1206 Genève 
 
- BILLAG SA 
 
Service d'encaissement juridique 
 
Avenue Tivoli 3 
 
1701 Fribourg 
 


 
 
 
 
A/938/2013-CS 
- 2 -
- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 
 
Rue du Stand 26 
 
Case postale 3937 
 
1211 Genève 3 
 
- Mme R______ 
 
 
 
 
- Office des poursuites. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. La BANQUE Y______ SA a, par acte du 18 octobre 2010, requis une poursuite 
en réalisation de gage immobilier n° 10 xxxx05 H à l'encontre de Mme R______, 
portant sur deux lots en PPE nos 7xx (un appartement de neuf pièces) et 7xx (un 
local au rez-de-chaussée), sis rue S______ xx, commune de G______, section 
Y______, fondée sur une cédule hypothécaire au porteur en 1er rang au capital de 
2'600'000 fr. inscrite au Registre foncier le 6 mai 2008 et grevant collectivement 
les feuillets nos 7xxx et 7xxx. 
 
b. Le commandement de payer notifié le 7 décembre 2010 à Mme R______ a été 
frappé d’opposition. 
 
Par jugement du 17 juin 2011 (JTPI/1xxx/2011), le Tribunal de première instance 
a prononcé la mainlevée provisoire de cette opposition. 
 
c. La réquisition de vente a été déposée le 2 décembre 2011. 
 
d. La vente immobilière a été publiée le 4 mars 2013, avec un délai de production 
au 10 avril 2013, et la vente aux enchères forcée des lots susmentionnés a été 
fixée au 28 mai 2013. 
 
e. L’état des charges et des conditions de vente a été déposé et communiqué aux 
concernés le 22 avril 2013. 
Il a ainsi été notifié à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE 
X______ (ci-après: la Communauté des copropriétaires), cette dernière étant au 
bénéfice d'hypothèques légales nominatives en 2ème rang de 138'864 fr. sur le lot 
n° 7xx et de 3'857 fr. 33 sur le lot n° 7xx. 
Dans la mesure où le porteur d'une cédule hypothécaire au montant de 
1'231'200 fr., grevant en 3ème rang les lots précités et inscrite au Registre foncier 
le 3 avril 2012, était inconnu de l'Office des poursuites, l'état des charges et des 
conditions de vente a été publié dans la FOSC et la FAO du 26 avril 2013, le 
porteur inconnu étant rendu attentif au fait que les charges y indiquées étaient 
censées reconnues par lui sauf contestation écrite de sa part dans le délai de 
10 jours dès la publication. 
f. Par acte du 3 mai 2013, la Communauté des copropriétaires s'est opposée à cet 
état des charges auprès de l'Office des poursuites, en faisant valoir que la cédule 
hypothécaire d'un montant de 1'231'200 fr. grevant en 3ème rang les lots 
concernés ne garantissait aucune créance, de sorte qu'en réalité elle ne constituait 
pas une charge et ne devait ainsi pas être mentionnée dans l'état des charges et des 
conditions de vente des immeubles dont Mme R______ était la propriétaire. 


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Elle a conclu en conséquence à la radiation de cette cédule hypothécaire et, 
subsidiairement, à la mention de son opposition à l'état des charges, à la 
communication de celle-ci à la débitrice et aux tiers intéressés, à l'assignation en 
sa faveur d'un délai de 20 jours pour ouvrir action au fond et au sursis des 
enchères. 
g. Par acte du même jour, la Communauté des copropriétaires a déposé une 
plainte devant la Chambre de surveillance des offices des poursuites et des 
faillites (ci-après la Chambre de surveillance) référencée sous le numéro de cause 
A/1393/2013. 
Cette plainte était dirigée contre la communication de l'état des charges et des 
conditions de vente précitée et fondée sur les mêmes motifs que ceux exposés 
dans l'opposition de la Communauté des copropriétaires sus-évoquée du même 
jour. 
Elle a ainsi conclu à l'annulation de l'état des charges, en tant qu'il mentionnait la 
cédule hypothécaire au porteur en 3ème rang de 1'231'200 fr., ainsi qu'à la 
radiation de cette cédule. 
h. Le 10 mai 2013, l'Office des poursuites a assigné un délai de 20 jours à la 
Communauté des copropriétaires pour ouvrir action, devant le tribunal compétent, 
en radiation de la cédule hypothécaire précitée à l'encontre de son détenteur 
inconnu. 
B. 
a. Par acte du 24 mai 2013, la Communauté des copropriétaires a formé une 
plainte devant la Chambre de surveillance des offices des poursuites et des 
faillites (ci-après la Chambre de surveillance) à l'encontre de cette décision de 
l'Office des poursuites du 10 mai 2013, dont elle a conclu à l'annulation. 
Elle a fait valoir qu'une action dirigée contre un inconnu ne respectait pas les 
conditions de recevabilité requises par le Code de procédure civile et qu'elle ne 
pouvait dès lors pas intenter une telle action. 
 
b. Préalablement, elle a requis l'octroi de l'effet suspensif à sa plainte et la 
jonction de la présente procédure de plainte à celle enregistrée sous le numéro de 
cause A/1393/2013. 
 
Par ordonnance du 29 mai 2013, la Chambre de surveillance a accordé l'effet 
suspensif requis et elle a communiqué la plainte à Mme R______, à l'Etat de 
Genève, soit pour lui l'Administration fiscale cantonale, à la BANQUE Y______ 
SA, à BILLAG SA ainsi qu'à l'Office des poursuites, en leur impartissant un délai 
au 21 juin 2013 pour se déterminer au fond à son sujet, pièces justificatives à 
l'appui. 


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c. Dans ses observations du 3 juin 2013, l'Office des poursuites ne s'est pas 
opposé à la jonction des causes. 
Il s'est en outre référé à ses précédentes observations, formulées le 10 mai 2013 au 
sujet de la plainte A/1393/2013 et par lesquelles il avait notamment conclu à 
l'irrecevabilité de la plainte formée par la Communauté des copropriétaires le 
3 mai 2013 dans cette autre cause, en tant que la plaignante avait valablement fait 
opposition à l'état des charges, seule voie ouverte au créancier qui contestait une 
créance admise à l'état des charges. 
L'Office des poursuites a également estimé ne pas pouvoir refuser de porter à l'état 
des charges un droit inscrit au Registre foncier et n'avoir la compétence 
d'examiner la validité des inscriptions portées à ce registre que sous l'angle 
formel, les questions matérielles devant être tranchées en procédure d'épuration 
des charges devant le juge civil. 
L'Office des poursuites a pour le surplus soutenu que la Communauté des 
copropriétaires savait contre qui diriger son action au fond, à savoir Mme 
R______. 
 
d. Dans ses observations du 14 juin 2013, BANQUE Y______ SA ne s'est pas 
opposée à la jonction des causes et a conclu, pour le surplus, au rejet de la plainte, 
la décision querellée devant être maintenue. 
 
e. Les parties ont été avisées le 20 juin 2013 de la clôture de l'instruction de la 
cause. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 
7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire (art. 17 
al. 1 LP). 
La plainte doit être déposée dans les dix jours suivant celui où le plaignant a eu 
connaissance de la décision attaquée (art. 17 al. 2 LP), dans la forme prescrite par 
la loi (art. 9 al. 1 LaLP). 
1.2 En l'espèce, la décision querellée a été notifié à la plaignante le 14 mai 2013, 
de sorte que la plainte déposée par écrit le 24 mai 2013 contre cette décision l'a été 
dans la forme et le délai fixés par la loi. 
Elle est par conséquent recevable. 
1.3 La loi sur la procédure administrative est applicable, par renvoi de l'art. 9 al. 4 
LaLP. 


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1.4 Selon l'art. 70 al. 1 LPA, la Chambre de surveillance peut, d'office ou sur 
requête d'une des parties, joindre en une même procédure des affaires qui se 
rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. 
En l'espèce, les parties s'accordent sur la jonction des plaintes faisant l'objet des 
procédures A/1393/2013 et A/1682/2013. 
Il apparaît toutefois que, bien que ces procédures opposent les mêmes parties, 
elles traitent de problématiques juridiques différentes, de sorte qu'il ne convient 
pas de procéder à leur jonction. 
2. 
La plaignante conclut à l'annulation de la décision de l'Office des poursuites du 
10 mai 2013 lui impartissant un délai de 20 jours pour agir, contre le détenteur 
inconnu de la cédule hypothécaire grevant en 3ème rang les lots PPE nos 7xx et 
7xx appartenant à Mme R______, en radiation de cette cédule de l'état des charges 
desdits immeubles. 
2.1 Aux termes de l'art. 156 al. 1 LP, la réalisation d'un gage a lieu conformément 
aux art. 122 à 143b LP. 
Ainsi, après l'expiration du délai de production (art. 138 al. 2 ch. 3 LP) et avant de 
procéder aux enchères, l'Office des poursuites doit dresser l'état des charges qui 
grèvent les immeubles concernés (telles que servitudes, charges foncières, gages 
immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des 
ayants droit et les extraits du Registre foncier (art. 140 al. 1 LP). Cet état des 
charges doit être déposé en même temps que les conditions de vente (art. 33 
ORFI). 
L'Office des poursuites n'a pas le droit de refuser de porter à l'état des charges 
celles qui figurent sur l'extrait du Registre foncier ou qui ont fait l'objet d'une 
production, ni de les modifier, de les contester ou d'exiger la production de 
moyens de preuves (art. 36 al. 2 ORFI). 
Le préposé communique cet état des charges aux intéressés, en leur assignant un 
délai de dix jours pour y former opposition (art. 140 al. 2 LP). Les articles 106 à 
109 LP sont applicables (art. 140 al. 3 LP). 
 
Lorsqu'un immeuble est réalisé par une voie d'exécution forcée particulière, les 
droits de gage non produits mais inscrits au Registre foncier doivent être portés à 
l'état des charges. Si l'un de ces droits vient à être contesté par un créancier, 
l'Office des poursuites doit lui assigner le rôle de demandeur, conformément à 
l'art. 39 ORFI. 
Toutefois si le créancier gagiste (hypothécaire) visé est inconnu ou sans résidence 
connue, l'Office des poursuites doit, avant de fixer le délai d'action au fond, 


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demander au tribunal du lieu de situation de l'immeuble de lui désigner un 
représentant, afin que l'avis fixant le délai d'action précité puisse déjà contenir les 
indications nécessaires concernant la personne du défendeur ou de son 
représentant (ATF 62 III 122, in JdT 1937 II 66; ATF 71 III 108, in JdT 1945 II 
111). 
2.2 En l'espèce, une fois reçue l'opposition de la créancière plaignante contre l'état 
des charges au motif qu'il mentionnait la cédule hypothécaire de 1'231'200 fr. en 
3ème rang, l'Office des poursuites lui a assigné un délai de 20 jours pour agir en 
radiation de la cédule hypothécaire visée. 
Toutefois, bien que l'Office des poursuites ait par la suite indiqué dans ses 
observations du 3 juin 2013 que cette cédule hypothécaire était détenue par Mme 
R______ elle-même, tant l'état des charges querellé que son précédent courrier du 
10 mai 2013 indiquaient que le nom du porteur de cette cédule était resté inconnu. 
C'est d'ailleurs pour cette raison que l'état des charges et des conditions de vente 
avait aussi été communiqué le 26 avril 2013 aux ayants-droit par le biais de la 
FOSC et de la FAO. 
Il apparaît dès lors qu'avant de fixer un délai à la créancière plaignante pour agir 
au fond en radiation de la cédule hypothécaire querellée en application de l'article 
39 ORFI, l'Office des poursuites aurait dû, conformément aux principes rappelés 
ci-dessus sous ch. 2.1., saisir le tribunal compétent, soit le Tribunal de première 
instance (art. 29 al. 4 CPC et 168 al. 3 LaCC), afin qu'il désigne un représentant 
du créancier gagiste, porteur inconnu de cette cédule hypothécaire, cela en 
application de l'art. 823 CC. 
Ce n'est qu'une fois ce représentant désigné que l'Office des poursuites aurait pu 
fixer un délai de 20 jours à la créancière plaignante pour agir en radiation de la 
cédule hypothécaire visée de l'état des charges de l'immeuble concerné. 
Il ressort de ce qui précède que la présente plainte doit être admise, la décision de 
l'Office des poursuites du 10 mai 2013 impartissant à la créancière plaignante un 
délai de 20 jours pour ouvrir action au fond, annulée, et l'Office des poursuites 
invité à saisir le Tribunal de première instance en vue de la désignation d'un 
représentant au porteur inconnu de la cédule hypothécaire visée. 
Cela fait seulement, l'Office des poursuites pourra fixer un délai de 20 jours à la 
créancière plaignante pour agir en radiation de ladite cédule hypothécaire de l'état 
des charges des immeubles concernés, cela à l'encontre de son porteur inconnu, 
soit pour lui, son représentant. 
3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al.2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) 
et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP). 


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La présente décision est dès lors rendue sans frais ni dépens. 
 
 
 
 
 
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 * art. 85 LPA 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 24 mai 2013 par LA COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES DE X______, dans le cadre de la poursuite n° 10 xxxx05 H. 
Au fond : 
L'admet. 
Annule la décision de l'Office des poursuites du 10 mai 2013 impartissant à la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE X______ un délai de 20 jours pour 
ouvrir action au fond. 
Invite l'Office des poursuites à saisir le Tribunal de première instance afin qu'il désigne 
un représentant au porteur inconnu de la cédule hypothécaire grevant en 1er rang* les 
lots nos 7xx et 7xx de la commune de G______, section Y______. 
Cela fait, dit que l'Office des poursuites pourra fixer un délai de 20 jours à la 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE X______ pour agir en radiation de 
ladite cédule hypothécaire de l'état des charges des immeubles concernés, cela à 
l'encontre du porteur inconnu de cette cédule, soit pour lui son représentant. 
 
Siégeant : 
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Monsieur Philipp GANZONI et 
Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Paulette DORMAN, 
greffière. 
 
La présidente : 
Valérie LAEMMEL-JUILLARD 
 
La greffière : 
Paulette DORMAN 
 
 
 


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Voie de recours : 
 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.