ge_gerichte · ACJC/1022/2019 · 2019-07-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.07.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20691/2015 
ACJC/1022/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 8 JUILLET 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, ______ (GE), appelant et intimé sur appel joint 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 octobre 2018, comparant par 
Me Fateh BOUDIAF, avocat, rue de l'Arquebuse 14, case postale 5006, 1211 Genève 
11, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
SOCIETE IMMOBILIERE B______ SA c/o C______ SA, sise ______, ______ 
(GE), intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me Nicolas PIERARD, 
avocat, 
rue 
Jargonnant 2, case postale 6045, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile. 
 


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C/20691/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/809/2018 du 9 octobre 2018, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a accordé à A______ une 
réduction de loyer de 15% du 1er janvier 2011 au 15 décembre 2015 (ch. 1 du 
dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que la fermeture de l'une des routes permettant 
l'accès aux locaux commerciaux constituait un défaut de la chose louée, justifiant 
une réduction de loyer de 15%, de la date de fermeture dudit accès jusqu'à la 
restitution des locaux par le locataire. 
 
Le Tribunal a par ailleurs débouté A______ de ses conclusions en paiement de 
173'056 fr. à titre de dommages et intérêts, celui-ci n'ayant pas démontré le 
dommage allégué en relation avec l'impossibilité de remettre en gérance ou de 
sous-louer le garage, du fait de l'existence du défaut. Tant le montant de la 
gérance allégué par A______ que celui du sous-loyer apparaissaient particulière-
ment élevés, le loyer de sous-location étant quant à lui plus de trois fois supérieur 
au loyer principal. 
B. 
a. Par acte expédié le 9 novembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la 
Cour condamne la [SI] B______ SA à lui verser la somme de 232'556 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 1er janvier 2011, sous suite de dépens. 
 
Il a produit deux pièces nouvelles, soit une copie d'un procès-verbal de 
conciliation du 18 juin 2013 (pièce n. 27) et un constat d'huissier du 5 janvier 
2016 (pièce n. 28). 
 
Concernant la recevabilité desdites pièces, il a fait valoir que le Tribunal avait à 
tort refusé d'instruire la question du dommage et d'admettre ses titres à la 
procédure. Le Tribunal avait également mésusé de son pouvoir d'appréciation en 
ne lui octroyant qu'une réduction de loyer de 15%, alors qu'une exonération totale 
du loyer se justifiait en l'espèce. S'agissant des dommages et intérêts, il a fait 
valoir, pêle-mêle, avoir effectué des travaux de rénovation dans les locaux, 
justifiant le montant élevé de la gérance, l'absence de transparence de la part de la 
bailleresse concernant un potentiel relogement dans un nouveau bâtiment et 
l'absence de cessation de ses activités de garagiste. 
 
b. Dans sa réponse du 13 décembre 2018, la [SI] B______ SA a conclu au rejet de 
l'appel, sous suite de frais et dépens. Elle a également formé un appel joint, 
sollicitant l'annulation du chiffre 1 du dispositif du jugement du Tribunal et à ce 
que la Cour condamne A______ à lui verser un montant de 3'165 fr. 35 plus 


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intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2015, également sous suite de frais et 
dépens. 
 
Elle a reproché au Tribunal d'avoir sans justification refusé d'admettre les 
créances qu'elle avait invoquées en compensation, représentant 10'965 fr. 35 plus 
intérêts à 5% dès le 1er septembre 2015, correspondant aux frais d'évacuation par 
la force publique du locataire ainsi que du solde d'arriéré d'indemnités pour 
occupation illicite pour la période du 1er mai au 15 décembre 2015. 
 
La [SI] B______ SA a produit le bordereau de pièces déposé par A______ le 
2 février 2015 dans la cause C/1______/2012 et sa pièce n. 28. 
 
c. Dans sa réponse à appel joint du 30 janvier 2019, A______ a conclu à 
l'irrecevabilité des allégués nouveaux et pièces nouvelles de la bailleresse, à ce 
que sa demande de compensation soit déclarée irrecevable et subsidiairement 
rejetée. 
 
d. Par réplique sur appel-joint du 21 février 2019, la [SI] B______ SA a persisté 
dans ses conclusions et a contesté l'irrecevabilité de sa créance compensatoire. 
 
e. Par duplique du 18 mars 2019, A______ a également persisté dans ses 
conclusions. 
 
f. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 19 mars 2019 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 21 novembre 1994, D______ SA, alors propriétaire, et A______, locataire, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un local commercial de 140m2 sis 
chemin 2______/route 3______ [no.] ______ à E______ (GE) (local n. 6). 
 
Ces locaux étaient destinés à l'exploitation d'un atelier mécanique-auto ainsi qu'à 
l'usage de dépôts. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 1995 au 
31 décembre 1999, et s'est depuis lors renouvelé d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de six mois. 
 
Le loyer annuel initial, non modifié depuis lors, a été fixé à 12'000 fr. 
 
b. A une date qui ne résulte pas de la procédure, la [SI] B______ SA est devenue 
propriétaire des locaux. 
 
c. Le 27 juillet 2011, la bailleresse s'est vue délivrer deux autorisations, l'une de 
démolition d'une halle et la seconde de construction d'un bâtiment industriel. 


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d. Par courrier du 7 décembre 2011, la bailleresse a informé A______ de 
l'obtention desdites autorisations. Elle a indiqué que les travaux avaient débuté le 
1er décembre 2011 du côté de la route 3______ et qu'à compter du 10 décembre 
environ, l'accès par la route 3______ serait fermé, seul celui par le chemin 
2______, adresse officielle des locaux, demeurerait ouvert. 
 
e. Le 25 octobre 2012, la bailleresse a indiqué à A______ que des rejets d'huile 
étaient effectués dans les canalisations, ce qui avait rendu les pompes de relevage 
des eaux usées inutilisables. Elle l'a ainsi mis en demeure de lui communiquer, 
dans un délai de trente jours, la copie de diverses pièces justificatives attestant de 
l'élimination conforme aux normes de ces déchets. 
 
f. Par avis officiel du 21 novembre 2012, la bailleresse a résilié le contrat de bail 
pour le 31 décembre 2013, motif pris du projet de démolition du bâtiment selon le 
permis obtenu. 
 
Le 14 décembre 2012, le locataire a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une requête en contestation du congé, concluant à son 
annulation, et, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail. La cause a été 
enregistrée sous n° C/1______/2012. 
 
g. Par avis officiel du 10 décembre 2012, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 janvier 2013 pour violation du devoir de diligence, conformément à l'art. 257f 
CO. Dans sa lettre d'accompagnement, elle a précisé que A______ n'avait pas 
donné suite à sa lettre de mise en demeure du 25 octobre 2012 et n'avait transmis 
aucun élément de réponse. 
 
Le locataire a contesté ce congé le 14 décembre 2012 auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers et a conclu à la constatation de son 
inefficacité, subsidiairement à son annulation. La cause a été enregistrée sous 
n° C/4______/2012. 
 
Non conciliée, les deux demandes ont été portées devant le Tribunal le 17 juillet 
2013. 
 
h. Par courrier du 12 septembre 2013, A______ a indiqué à la bailleresse que, 
depuis plus de deux ans, il se trouvait dans l'incapacité totale d'exploiter son 
garage en raison de la fermeture définitive de l'accès principal par la route 
3______. Mise en demeure était faite à la bailleresse de procéder à la réouverture 
de l'accès principal afin de permettre l'exploitation du commerce. 
 
Par pli du 25 septembre 2013, la bailleresse a contesté les reproches formulés par 
le locataire, relevant que l'accès avait toujours été assuré par le chemin 2______. 


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i. Lors de l'audience des débats principaux du 14 novembre 2013 du Tribunal, les 
deux causes ont été jointes sous no C/1______/2012. 
 
A______ a déclaré ne plus exercer d'activité dans les locaux depuis fin 2010, la 
bailleresse ayant fermé la voie principale d'accès au garage. Il a contesté être à 
l'origine des pollutions évoquées par la bailleresse, notamment au vu de la 
cessation de son activité. Il exerçait depuis lors une activité de chauffeur de taxis. 
 
j. Par jugement JTBL/1130/2014 du 8 octobre 2014, le Tribunal a déclaré 
inefficace le congé notifié le 10 décembre 2012, et déclaré valable le congé notifié 
le 21 novembre 2012, refusé toute prolongation de bail au locataire, condamné 
celui-ci à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens ainsi que de toutes 
autres personnes dont il était responsable, ledit local, autorisé la bailleresse à 
requérir l'évacuation par la force publique du locataire dès le 1er décembre 2014, 
les parties étant pour le surplus déboutées de toutes autres conclusions. 
 
Par arrêt ACJC/5______/2015 du 29 juin 2015 [procédure C/1______/2012], la 
Chambre d'appel en matière de baux et loyers, saisie d'un appel de A______, a 
confirmé le jugement précité. 
 
Elle a notamment retenu que A______ avait changé d'orientation professionnelle 
pour exercer comme chauffeur de taxis et qu'il n'avait pas allégué avoir pensé 
continuer son activité de garagiste dans d'autres locaux. Il avait ainsi librement 
décidé de cesser son activité, depuis fin 2010. 
 
Par arrêt 4A_429/2015 du 28 octobre 2015, le Tribunal fédéral a rejeté le recours 
formé par A______ contre l'arrêt de la Cour précité. 
 
Le Tribunal fédéral a notamment retenu que le locataire avait allégué et persistait 
à alléguer que la cessation de son exploitation était imputable au comportement de 
la bailleresse. Il avait certes protesté, mais seulement au mois de septembre 2013, 
soit plus de deux ans et demi après la fin de l'exploitation du garage. La causalité 
alléguée entre la fermeture d'un accès et la fin de l'exploitation était ainsi 
invraisemblable. 
 
k. Le locataire a été évacué des locaux le 15 décembre 2015. La bailleresse a 
mandaté pour ce faire un huissier judiciaire ainsi qu'un serrurier. Les frais relatifs 
à leurs interventions se sont élevés à respectivement 1'613 fr. 75 et 561 fr. 60. 
 
l. Par requête déposée le 7 octobre 2015 par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclaré non conciliée le 17 décembre 2015 et portée 
devant le Tribunal le 12 janvier 2016, faisant l'objet de la présente procédure, le 
locataire a conclu à ce que la bailleresse soit condamnée à lui verser la somme de 
394'925 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 mai 2013, sous réserve d'amplification. 


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En substance, il a allégué qu'en raison de la fermeture de la voie principale d'accès 
au garage, il avait été contraint de cesser d'exploiter son garage depuis fin 2010, 
cette situation ayant engendré un important manque à gagner. 
 
m. Dans sa réponse du 10 mars 2016, la bailleresse a conclu au rejet de la requête 
et à ce que le locataire soit condamné au paiement d'une amende disciplinaire de 
2'000 fr., sous suite de frais et dépens. 
 
Elle a soutenu que l'accès aux locaux par la route 3______ n'avait été condamné 
qu'à compter du 10 décembre 2011, soit plus d'un an après la cessation 
d'activité du locataire. L'usage des locaux était assuré par le chemin 2______. Le 
locataire avait été évacué par un huissier judiciaire le 15 décembre 2015 et était 
ainsi redevable à la bailleresse d'un montant de 10'965 fr. 35 plus intérêts, 
correspondant aux frais de son évacuation et aux arriérés d'indemnités pour 
occupation illicite du 1er mai au 15 décembre 2015. 
 
n. Lors de l'audience du 22 avril 2016 du Tribunal, l'attention des parties a été 
attirée sur le fait que la procédure serait limitée à la détermination de l'existence, 
ou non, d'un défaut de la chose louée et des conséquences juridiques en découlant. 
Les raisons pour lesquelles le locataire avait cessé son activité, la date de cette 
cessation, ainsi que le lien de causalité entre la fermeture d'un des deux accès et la 
fin d'activité, lesquels ressortaient de la procédure conduite préalablement, 
définitivement tranchées par le Tribunal fédéral, ne seraient en conséquence pas 
instruits. 
Le conseil de la bailleresse a indiqué qu’une première partie des locaux avait été 
démolie en 2012 ce qui avait provoqué la fermeture d'un des accès, soit celui de la 
route 3______. 
Le locataire a déclaré s’être plaint en 2010 déjà des problèmes d’accès, 
notamment auprès de la régie, ce que d’autres locataires avaient également fait. 
L'accès demeurait certes possible par le chemin 2______ mais était très encombré 
par le stationnement des véhicules des clients des locaux commerciaux voisins. En 
outre, avant la condamnation de l'accès par la route 3______, des enrochements 
avaient été placés par la régie contre les parois de l'immeuble, lesquels rendaient 
également périlleux l'accès par cette voie. Pour preuve, des pneus avaient été 
déposés par un locataire sur le côté opposé. Courant 2013, la bailleresse avait mis 
des blocs de béton et des rails devant la porte de son local, ce qui rendait 
impossible tout accès. L'ensemble des locataires avait de très bons contacts avec 
la régie F______ et les problèmes se réglaient généralement par des discussions. 
Lorsqu'ils avaient appris le projet de démolition-reconstruction en 2010, les 
locataires pensaient que des aménagements satisfaisants seraient réalisés, par 
exemple au travers d’un élargissement des chemins d'accès. Par ailleurs, les 


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locataires espéraient qu'ils seraient relogés pendant les travaux, ou à défaut que le 
temps nécessaire pour trouver des nouveaux locaux leur serait octroyé. 
Le représentant de la bailleresse a précisé que les enrochements avaient été 
installés afin d’éviter le stationnement sauvage et préserver la desserte pour les 
pompiers. S'agissant des blocs de béton déposés sur la voie d'accès, ils 
n’empêchaient pas le passage et visaient aussi à empêcher le stationnement illégal, 
garantir les accès de sécurité pour les pompiers et, de manière générale, la 
circulation. La fermeture de l'accès par la route 3______ était intervenue fin 2011, 
l’accès étant assuré par le chemin 2______ pour l'ensemble des locataires. Cet 
accès permettait le croisement de deux voitures. Des mesures avaient dû être 
mises en place en lien avec des problèmes de stationnement sauvage, dès 2012. 
o. Lors de l'audience du 3 juin 2016, le Tribunal a procédé à l'audition de 
3 témoins. 
K______, régisseur, en charge précédemment de la gérance des locaux litigieux a 
déclaré que 10 ou 15 ans avant la fin du mandat, il avait pris la décision de placer 
des enrochements le long du bâtiment entre la route 3______ afin d'éviter les 
problèmes de stationnement sauvage et assurer le passage des véhicules. Des 
disputes entre les locataires surgissaient régulièrement quant à la circulation sur 
les deux voies d'accès, dans la mesure où certains locataires s'arrêtaient 
momentanément devant leur local. Usuellement, l'entrée s'effectuait par [la route] 
3______ et la sortie par le chemin 2______. S’il n'avait pas le souvenir d'avoir 
reçu des plaintes de locataires concernant l'impossibilité permanente d'accéder à 
leurs locaux, en revanche certains, dont le demandeur, s’étaient plaints 
d'empêchements momentanés, plusieurs véhicules stationnant sur le chemin pour 
des durées de quelques minutes à quelques dizaines de minutes, empêchant 
l’accès aux autres locataires et usagers. 
G______, employé de H______ SARL et travaillant à la route 3______ depuis 
avril 2013, a exposé que les locataires exploitant des garages situés dans l'autre 
partie du bâtiment avaient poursuivi leurs activités professionnelles. Il était arrivé 
parfois que des clients sollicitent de l’aide pour s'orienter dans le périmètre et il 
les avait dirigés vers le chemin 2______. L’accès aux locaux par le chemin 
2______ lui paraissait normal. 
 
I______, mécanicien, locataire d'un garage aux chemin 2______ de 1996 à 2014, 
a déclaré qu’avant le début des travaux en 2011, l'accès aux locaux se faisait par la 
route 3______ et la sortie par le chemin 2______. Depuis lors, ledit accès avait été 
fermé, ce qui avait contraint les locataires à entrer puis à sortir en marche arrière 
par le chemin 2______. Jamais durant sa période de location les accès n’avaient 
été bloqués plus d'un quart d'heure à une demi-heure, sauf cas particuliers. 
Usuellement, ces blocages momentanés se produisaient lorsque les clients de 


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plusieurs garages arrivaient en même temps. Il était alors nécessaire de se 
coordonner pour dégager la voie, ce qui arrivait tous les jours. En raison de cette 
situation, 30 à 40% de sa clientèle n'était plus revenue. 
A l'issue de l'audience, le Tribunal a clôturé l'administration des preuves et fixé un 
délai aux parties pour le dépôt des plaidoiries finales. 
 
p. Les parties ont persisté dans leurs conclusions aux termes de leurs plaidoiries 
finales et la cause a été gardée à juger le 20 juillet 2016. 
 
q. Par jugement JTBL/813/2016 du 7 septembre 2016, le Tribunal a débouté 
A______ de toutes ses conclusions. 
 
Par arrêt ACJC/312/2017 du 20 mars 2017, la Chambre des baux et loyers a 
annulé ce jugement et renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le 
sens des considérants. 
 
Elle a retenu que le Tribunal n'avait pas examiné si les locaux étaient affectés ou 
non d'un défaut, et que les parties n'avaient pas eu l'occasion de s'exprimer sur la 
question du dommage. 
 
Les pièces produites par A______ à l'appui de sa réplique, lesquelles 
correspondent aux deux pièces nouvellement produites à l'appui de la présente 
procédure d'appel, ont été déclarées irrecevables, pour cause de tardiveté, dès lors 
qu'elles auraient dû être soumises au Tribunal. 
 
r. A l'audience de débats d'instruction du Tribunal du 29 juin 2017, le locataire a 
déposé une nouvelle liste de témoins. Pour sa part, la bailleresse a renoncé à 
l'audition du témoin porté sur sa liste du 6 mai 2016. 
 
Le locataire a également sollicité un délai pour produire des pièces. 
 
Par ordonnance de preuves du 30 juin 2017, le Tribunal a refusé la production par 
le locataire de pièces complémentaires, ordonné l'audition d'un témoin 
complémentaire et réservé la modification ultérieure de l'ordonnance. Il a 
notamment retenu que les moyens de preuve nouveaux invoqués par le locataire 
étaient manifestement tardifs et donc irrecevables, comme l'avait constaté la Cour 
dans son arrêt du 20 mars 2017. Par ailleurs, le constat d'huissier du 5 janvier 
2016 aurait pu être produit à l'appui de la demande, voire au plus tard à l'ouverture 
des débats principaux du 22 avril 2016. 
 
s. A l'audience du 25 janvier 2018, J______ a été entendu en qualité de témoin. 
Ses déclarations ont principalement porté sur l'exercice par le locataire de son 
activité au-delà de fin 2010 et de la difficulté d'accès aux locaux, ceux-ci étant 
obstrués. Le témoin a, à une occasion, abîmé le pare-chocs de son véhicule en 
raison de cette situation. 


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A l'issue de l'audience, le Tribunal a clos la phase d'administration des preuves et 
a fixé un délai aux parties pour le dépôt des plaidoiries finales écrites. 
 
t. Dans ses plaidoiries finales écrites du 5 mars 2018, A______ a conclu au 
paiement par la bailleresse d'un montant de 234'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès 
le 1er janvier 2011, sous suite de frais et dépens, se composant de 60'944 fr. 
correspondant à une réduction de loyer de 100% durant cinquante-deux mois et 
173'056 fr. en raison de l'impossibilité de mettre en gérance le garage en raison de 
l'existence du défaut. 
 
Dans ses plaidoiries finales écrites du même jour, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. Dans le corps de son écriture, à titre subsidiaire, si les prétentions du 
locataire devaient être admises, elle a excipé de compensation au sens de l'art. 120 
CO, le locataire restant débiteur à son égard d'un montant de 10'965 fr. 35, plus 
intérêts. 
 
Les parties ont ensuite répliqué et la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 
 
La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 
al. 2 CPC). 
 
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. 
La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, 
Commentaire bâlois, 3ème éd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). 
 
1.2 Dans le cas d'espèce, les dernières conclusions de l'appelant en première 
instance portaient sur le paiement d'un montant de 394'925 fr. et l'intimée avait 
conclu au déboutement de celui-ci de toutes ses conclusions. La valeur litigieuse 
est ainsi largement supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 
CPC). Il est ainsi recevable sous cet angle. 
1.4 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être écrit et motivé. 
 
Selon la jurisprudence, l'appelant doit démontrer le caractère erroné de la 
motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment 


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explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une 
désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du 
dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
En l'espèce, on comprend des conclusions prises par l'appelant qu'il remet en 
cause l'absence d'allocation de dommages et intérêts par le Tribunal. Cependant, 
son appel est insuffisamment motivé sur ce point. Il fait en effet valoir, pêle-mêle, 
avoir effectué des travaux de rénovation dans les locaux et avoir espéré de la 
bailleresse être relogé dans de nouveaux locaux, alors que ces faits n'ont pas été 
retenus par le Tribunal, et ne sont pour le surplus pas pertinents pour déterminer 
l'existence et le montant du dommage. Par ailleurs, des considérations toutes 
générales de l'appelant concernant une potentielle mise sous gérance des locaux et 
de la sous-location partielle des locaux ne respectent pas non plus les exigences de 
motivation précitées. 
 
En conséquence, les conclusions dirigées contre le chiffre 2 du dispositif du 
jugement en tant qu'il déboute l'appelant de ses conclusions en paiement de 
dommages et intérêts sont irrecevables. 
 
Pour le surplus, l'appel joint formé avec la réponse est également recevable 
(art. 313 al. 1 CPC). 
 
Il en va de même des écritures responsives de l'intimée (art. 248 let. d, 312 al. 1 et 
314 al. 1 CPC) ainsi que les déterminations subséquentes des parties (ATF 
138 I 154 consid. 2.3.3; 137 I 195 consid. 2.3.1 = SJ 2011 I 345). 
 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
 
1.6 La maxime de débats et le principe de disposition sont applicables (art. 55 
al. 1, 58 al. 1 CPC). La procédure ordinaire est en outre applicable (art. 243 CPC 
a contrario). 
2. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir écarté les pièces qu'il avait produites, 
lesquelles ont également été versées à la présente procédure d'appel, et allègue 
qu'en toute hypothèse celles-ci sont recevables devant la Cour. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte au stade de l'appel que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne 
pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait 
fait preuve de la diligence requise (let. b). 
L'admissibilité de moyens de preuve portant sur des faits survenus avant la fin des 
débats principaux de première instance, soit avant la clôture des plaidoiries finales 


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(cf. ATF 138 III 788 consid. 4.2; TAPPY, Commentaire Romand, Code de 
procédure civile commenté, n. 11 ad art. 229 CPC), est ainsi largement limitée en 
appel, dès lors qu'ils sont irrecevables lorsqu'en faisant preuve de la diligence 
requise, ils auraient déjà pu être invoqués dans la procédure de première 
instance (arrêts du Tribunal fédéral 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.1 et 
4A_643/2011 du 24 février 2012 consid. 3.2.2). 
Les faits et moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être 
déclarés irrecevables (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure civile 
commenté, n. 3 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, les pièces en cause ont d'ores et déjà été déclarées irrecevables par 
la Cour dans son arrêt du 20 mars 2017, au motif qu'elles auraient dû être 
produites en première instance, avant la fin des débats principaux. Ces pièces 
seront dès lors déclarées irrecevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 
3. 
L'appelant remet en cause la quotité de la réduction de loyer fixée par le Tribunal 
à 15%, soutenant qu'une exonération totale du paiement du loyer pendant la 
période concernée aurait dû lui être accordée. Pour sa part, l'intimée ne remet pas 
en cause ladite quotité. 
3.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. 
En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais 
ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une 
réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage 
pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 
A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en 
raison d'un défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur 
(AUBERT in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 13 ad 
art. 259a CO; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 322). 
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 
se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir 
l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). 
En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le 
loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 
proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en 


- 12/17 - 
 
C/20691/2015 
équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). 
Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint 
en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 
2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 311). 
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-
ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 
l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 
lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-
à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 
approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; MONTINI/BOUVERAT, 
in BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 1 
ad art. 256 CO). 
 
A défaut d'usage convenu, l'usage habituel est déterminant (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2 et les références citées). Le 
défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer, 
l'évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, 12ème Séminaire sur le droit du bail, 
p. 23-24; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 259). 
Selon la jurisprudence, l'entrave à la jouissance de la chose est une condition 
objective et non pas subjective. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'occupation 
effective des locaux par le locataire pour déterminer si oui ou non ce dernier a 
droit à une diminution de loyer (ACJC/726/2008 du 16 juin 2008). 
Selon la casuistique, des réductions de loyer de 10% pour la suppression d'une des 
deux entrées d'un immeuble commercial, soit celle conférant l'accès le plus 
commode et ouvrant sur une rue marchande et prestigieuse, ont été accordées 
(ACJC/580/2009 du 11 mai 2009). 
 
Une réduction de 19% a été allouée en raison de travaux ayant généré du bruit, 
parfois difficile à supporter, des vibrations et de la poussière, de la péjoration du 
cadre de vie environnant l'immeuble, notamment par la coupe des arbres, le 
creusement des trous, la disparition de places de parking et la suppression de 
l'accès direct au bâtiment avec une voiture (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 
consid. 3.2). 


- 13/17 - 
 
C/20691/2015 
3.2 En l'espèce, il est constant qu'à compter du début du mois de décembre 2011, 
l'accès par la route 3______ aux locaux alors loués par l'appelant a été fermé et 
des enrochements installés afin d'éviter le stationnement sauvage. 
Les blocs de béton déposés sur la voie d'accès avaient engendré plusieurs 
complications, en particulier, et quotidiennement plusieurs voitures étaient restées 
bloquées entre un quart d'heure et une demi-heure. La coordination et des 
interventions étaient ainsi indispensables afin de régler ces problèmes récurrents 
d’accès. 
A bon droit, le Tribunal a retenu que la fermeture d'un des accès aux locaux, et les 
conséquences en résultant, constituaient un défaut de la chose louée. 
L'appelant, pour justifier une exonération du loyer, procède à une comparaison 
entre l'arrêt cité par le Tribunal, fixant une réduction de loyer de 10%, et celle 
fixée en l'espèce à 15%. Ce faisant, il ne démontre pas que les locaux auraient été 
affectés par un défaut grave, justifiant l'octroi d'une réduction de loyer de 100%. 
Comme relevé ci-avant, malgré les difficultés rencontrées, l'accès aux locaux est 
demeuré possible pendant toute la durée des travaux. 
Le Tribunal n'a ainsi pas mésusé de son pouvoir d'appréciation en fixant la quotité 
de la réduction de loyer à 15%. 
3.3 Le grief de l'appelant se révèle en conséquence infondé. 
3.4 L'intimée remet en cause la durée de la réduction de loyer, soutenant qu'elle ne 
pouvait être accordée au-delà du 30 avril 2015, date à laquelle l'appelant avait 
cessé de s'acquitter des indemnités pour occupation illicite. 
La réduction de loyer devant porter sur l'intégralité de la période durant laquelle la 
jouissance des locaux a été entravée, le grief de l'intimée tombe à faux. 
4. 
L'intimée se plaint de ce que le Tribunal n'a ni examiné ni retenu la créance 
compensatoire qu'elle avait invoquée. Elle conclut également nouvellement à la 
condamnation de l'appelant à lui verser un montant de 3'165 fr. 35 plus intérêts 
à 5% l'an dès le 1er septembre 2015, une fois la compensation admise. 
 
4.1 Selon l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. Les deux conditions sont 
cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 5A_18/2018 du 16 mars 2018 consid. 
4.3.2.1; JEANDIN, op. cit., n. 10 ad art. 317 CPC). 
 
4.2 En l'espèce, la nouvelle conclusion susmentionnée ne repose ni sur des faits ni 
sur des moyens de preuve nouveaux. L'intimée ne l'allègue d'ailleurs pas. 
En effet, dans ses diverses écritures de première instance, l'intimée a excipé de 


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C/20691/2015 
compensation et n'a pris aucune conclusion condamnatoire à l'encontre de 
l'appelant. Par conséquent, cette nouvelle conclusion est irrecevable. 
4.3 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de 
l'usage de la chose (art. 257 CO). Le locataire doit payer le loyer et, le cas 
échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à 
l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). 
En cas d'occupation illicite, l'indemnité due équivaut en règle générale au montant 
du loyer (ATF 131 III 257 consid. 2; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1053). 
 
A l'échéance du bail, le locataire est tenu de restituer les locaux (art. 267 al. 1 
CO). Tout retard dans l'exécution de cette obligation nécessitant l'intervention de 
tiers pour procéder à l'évacuation du locataire entraîne sa responsabilité pour le 
préjudice ainsi causé sur la base des règles sur la demeure (art. 103 al. 1 CO). 
 
Ainsi, les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du 
locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1053). 
4.4 L'art. 120 al. 1 CO permet à deux personnes, qui sont débitrices l'une envers 
l'autre de sommes d'argent, de compenser sa dette avec sa créance, si les deux 
dettes sont exigibles. La compensation peut être opposée même si la créance est 
contestée (art. 120 al. 2 CO). 
Le débiteur doit faire connaître au créancier son intention d'invoquer la 
compensation (art. 124 al. 1 CO). 
La compensation étant une objection, et non une exception, elle peut être 
invoquée en tout temps, même en cours de procès (ATF 95 II 235 in JdT 
1970 I 245; arrêts du Tribunal fédéral 4C_90/2005 consid. 4 et 4C_191/2001 
consid. 4a). Cela étant, la déclaration de compensation est un allégué de fait, de 
sorte que la partie qui s'en prévaut doit cependant respecter les conditions fixées 
par les art. 229 et 317 CPC pour que son objection soit prise en compte dans le 
jugement (PETER, in Basler Kommentar, OR I, 6ème éd., 2015, n. 2 ad vor 
Art. 120-126 CO). 
Si le locataire ne restitue pas la chose louée et reste dans les locaux alors que le 
bail a pris fin, il doit payer au bailleur une indemnité pour occupation des locaux. 
4.5 En l'espèce, la Tribunal a omis d'examiner la compensation invoquée par 
l'intimée. Tant les frais d'intervention de l'huissier que du serrurier, que les 
indemnités pour occupation illicite ressortent des titres versés à la procédure. 
Il en résulte que l'appelant reste redevable envers l'intimée d'un montant de 
10'065 fr. 35. 


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C/20691/2015 
La réduction de loyer représente un montant de 8'925 fr. soit 150 fr. de réduction 
de loyer par mois durant 59 mois et demi (du 1er janvier 2011 au 15 décembre 
2015). Ce montant sera compensé avec la créance de l'intimée susmentionnée. 
4.6 Par conséquent, le chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé et la Cour, 
statuant à nouveau sur ce point (art. 318 CPC), déboutera l'appelant de ses 
conclusions. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
Par conséquent, aucun frais ne sera prélevé ni aucuns dépens alloués. 
 
* * * * * 


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C/20691/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 9 novembre 2018 par A______ contre le chiffre 1 
du dispositif du jugement et l'appel joint formé le 13 décembre 2018 par la [SI] 
B______ SA contre ce même chiffre du dispositif du jugement JTBL/809/2018 rendu le 
9 octobre 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20691/2015-4-OOD. 
Déclare irrecevable l'appel interjeté par A______ contre le chiffre 2 du dispositif du 
même jugement. 
Au fond : 
Annule ledit chiffre 1. 
Cela fait et statuant à nouveau sur ce point : 
Déboute A______ de ses conclusions. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


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C/20691/2015 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.