ge_gerichte · ACJC/883/2025 · 2025-07-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties, ainsi qu'à l'Office des poursuites, par plis 
recommandés du 3 juillet 2025. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1833/2024 
ACJC/883/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 24 JUIN 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ Monaco, recourant contre un jugement rendu 
par le Tribunal de première instance de ce canton le 14 janvier 2025, représenté par 
Me Christophe GAL, avocat, CG Partners, rue du Rhône 100, 1204 Genève, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ Monaco, intimé, représenté par Me Nicolas 
CANDAUX et Me Begüm BULAK, avocats, Borel & Barbey, rue de Jargonnant 2, case 
postale 6045, 1211 Genève 6. 
 


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C/1833/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement OSQ/3/2025 du 14 janvier 2025, reçu le 16 janvier 2025 par les 
parties, le Tribunal de première instance (ci-après: le Tribunal), statuant par voie 
de procédure sommaire, a déclaré recevable l'opposition formée le 12 février 2024 
par B______ contre l'ordonnance de séquestre rendue le 29 janvier 2024 dans la 
cause C/1833/2024 (chiffre 1 du dispositif), l'a admise (ch. 2), révoqué en 
conséquence l'ordonnance de séquestre précitée (ch. 3), fait masse des frais 
judiciaires et dépens de l'ordonnance de séquestre, les a mis à la charge de 
A______, arrêté les frais judiciaires à 4'000 fr., compensés avec l'avance fournie 
par ses soins à hauteur de 2'000 fr. et par B______ à hauteur de 2'000 fr., 
condamné A______ à payer à B______ 2'000 fr. à titre de restitution de l'avance 
de frais fournie par ce dernier (ch. 4) ainsi que 25'000 fr. à titre de dépens (ch. 5) 
et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 27 janvier 2025 au greffe de la Cour de justice, A______ 
recourt contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que la 
Cour confirme l'ordonnance de séquestre du 29 janvier 2024, avec suite de frais et 
dépens de première et seconde instances. 
Il produit des pièces nouvelles, soit des courriers entre les conseils des parties des 
28 octobre 2024 (pièce C), 29 octobre 2024 (pièce D), 18 novembre 2024 et 
20 décembre 2024 (pièces E, F et J), une convention de séquestre du 4 décembre 
2024 
(pièce 
G), 
des 
courriels 
de 
Me 
GAL 
et 
de 
B______ 
du 
18 décembre 2024 (pièces H et I) et une ordonnance de référé monégasque du 
18 décembre 2024 (pièce K). 
b. Dans sa réponse du 24 février 2025, B______ conclut au rejet du recours, avec 
suite de frais et dépens. Subsidiairement, il conclut à ce que la Cour condamne 
A______ à verser des sûretés à hauteur de 5'012'416 fr. 88. 
Il produit des pièces nouvelles, soit un courriel entre les parties du 15 mai 2019 
(pièce 43), des échanges de courriels entre B______ et M. F______ entre le 
14 décembre 2023 et le 2 janvier 2024 (pièce 44) et des décomptes de frais relatifs 
aux appartement "C______", "D______" et "E______", état au mois de janvier 
2025 (pièces 45 à 47). 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué le 18 mars 2025, respectivement le 
4 avril 2025, persistant dans leurs conclusions. 
A______ a invoqué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles, soit des 
courriels 
et 
un 
courrier 
entre 
les 
conseils 
des 
parties 
des 
13 mars 2025 (pièce L), 10 mars 2025 (pièce M) et 27 février 2025 (pièce N), des 


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C/1833/2024 
échanges de courriels entre les parties des 28 et 29 janvier 2025 (pièce O) ainsi 
qu'entre B______ et M. F______ du 14 décembre 2023 (pièce P). 
B______ a également produit des pièces nouvelles, soit des courriels des 20 et 
24 octobre 2024 adressés notamment à Me G______ (pièces 48 et 49), une facture 
du 4 décembre 2024 de H______ (pièce 50), un bon de commission du 21 octobre 
2024 (pièce 51), des courriels des conseils des parties du 20 décembre 2024 (pièce 
52) et 20 janvier 2025 (pièce 53), un courrier de H______ du 22 janvier 2025 
(pièce 54) et un message téléphonique de A______ à B______ du 29 décembre 
2023 (pièce 55). 
d. Les parties se sont encore déterminées les 17 avril, 1er et 15 mai 2025. 
e. Par avis du 19 mai 2025, elles ont été informées de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier: 
a. B______ et A______ sont des professionnels de l'immobilier, tous deux établis 
dans la Principauté de Monaco. 
b. Le 11 mars 2019, B______ et A______ ont conclu un "Protocole d'accord" 
visant à mettre en commun leurs ressources et compétences respectives afin de 
développer des opérations immobilières exclusivement sur le territoire de la 
Principauté de Monaco. 
Aux termes du Protocole, A______ apportait son expertise, les fonds propres ainsi 
que sa réputation professionnelle et B______ sa licence de marchand de biens 
monégasque, son réseau, sa connaissance du marché et des établissements 
bancaires ainsi que son expérience. 
S'agissant des modalités de la collaboration, il était prévu que B______ se charge 
d'identifier des biens immobiliers, de s'en porter acquéreur – moyennant accord de 
A______ – à titre personnel eu égard à son statut de marchand de biens, de 
constituer les dossiers de financement, de négocier avec les banques et de mettre 
les biens en valeur en vue de leur revente en s'occupant de toutes les démarches. 
De son côté, A______ s'engageait à financer entièrement l'opération jusqu'à la 
vente du bien, soit non seulement l'acquisition du bien mais également l'ensemble 
des travaux et frais encourus dans le cadre de la mise en valeur des biens 
immobiliers, y compris les frais et intérêts des crédits éventuellement souscrits 
auprès des banques. 
Les bénéfices nets devaient être partagés à raison de 60% pour A______ et de 
40% pour B______. 


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Le Protocole contient enfin une clause d'élection de for en faveur des tribunaux 
monégasques. 
c. En exécution du Protocole d'accord, les parties ont fait l'acquisition de plusieurs 
biens immobiliers à Monaco, à savoir: 
- le 30 juillet 2019, deux appartements (réunis en un seul appartement de plus 
grande importance) dans l'immeuble "C______", pour un prix de 
12'200'000 EUR; 
- le 13 septembre 2019, un appartement dans l'immeuble "I______" pour un 
prix de 15'500'000 EUR; 
- le 31 mai 2021, plusieurs appartements, réunis en un seul, des caves et places 
de parking dans l'ensemble "E______" pour un prix de 14'000'000 EUR; 
- le 4 octobre 2021 deux appartements (réunis en un seul), des caves et deux 
places de parking dans l'ensemble immobilier "D______" pour un prix de 
17'300'000 EUR. 
Leurs prix d'acquisition ont été financés au moyen de fonds propres de A______ 
et de prêts contractés par B______ auprès de banques. 
d. Un différend est né entre B______ et A______ en lien avec l'application du 
Protocole d'accord, lié notamment, mais pas exclusivement, à l'ajout manuscrit par 
ce dernier d'une rémunération de 3% de ses fonds propres avant partage du 
bénéfice des opérations immobilières, que B______ conteste avoir approuvé. Ce 
dernier reproche en outre à A______ de n'avoir plus respecté ses engagements 
découlant du Protocole d'accord dès 2021. 
e. Le 25 août 2021, l'appartement "I______" a été vendu au prix de 
23'500'000 EUR. 
Après remboursement des emprunts bancaires liés à ce bien, B______ a versé, le 
22 septembre 2021, 2'500'000 EUR à A______ à titre de partage du bénéfice net 
de l'opération. 
A______ conteste que ce montant corresponde à ses droits découlant du Protocole 
d'accord. 
f. Dès le mois de septembre 2023, A______ n'a plus avancé les fonds nécessaires 
au financement des opérations immobilières, notamment les intérêts sur les crédits 
au nom de B______. A______ expose qu'il avait déclaré s'acquitter de ses 
obligations par compensation avec sa créance à l'encontre de B______ résultant 
de l'opération "I______". 


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C/1833/2024 
g. Le 12 décembre 2023, B______ a vendu l'appartement "C______" au prix de 
26'000'000 EUR. 
A______ a été informé de cette vente par un courriel adressé par B______ à [la 
banque] J______ le 22 décembre 2023, duquel il était en copie. 
Après couverture de l'emprunt hypothécaire, le solde du prix de vente a été versé 
par le notaire sur des comptes bancaires personnels de B______ auprès de 
J______ à Monaco et de la banque K______ en Suisse, pour des montants, 
vraisemblablement, de 6'040'000 EUR, respectivement 11'736'965 EUR. 
Le compte de B______ auprès de K______ avait été ouvert peu auparavant, après 
que la banque L______ l'y avait invité, refusant de maintenir à l'avenir la relation 
bancaire qui les liait. Selon l'échange de courriels produit à cet égard, la banque 
L______ a transmis à B______, le 4 décembre 2023, les coordonnées d'une 
conseillère auprès de la banque K______. 
h. Un litige oppose depuis lors les parties au sujet de la répartition du prix de 
vente du "C______". 
i.a. le 15 décembre 2023, A______ a introduit par-devant les juridictions 
monégasques une requête d'inscription provisoire d'une hypothèque judiciaire sur 
les biens immobiliers "C______", "D______" et "E______", à concurrence de 
1'000'000 EUR sur chacun d'entre eux. 
i.b. L'inscription d'hypothèque judiciaire requise a été ordonnée par ordonnance 
présidentielle du Tribunal de première instance de Monaco du 18 décembre 2023, 
rectifiée le 21 décembre 2023. 
i.c. Dans son ordonnance de référé du 18 décembre 2024, le Tribunal de première 
instance de Monaco a notamment débouté B______ de sa demande de rétractation 
de l'ordonnance du 18 décembre 2023, considérant que le principe d'une créance 
de A______ à l'encontre de B______ était établi et qu'en outre, au vu du montage 
financier existant entre les parties, le recouvrement par le premier de sa créance de 
plusieurs millions d'euros à l'encontre du second était en péril dès lors que le 
propriétaire des immeubles était B______, qui pouvait les vendre sans l'accord de 
A______ alors que ce dernier en était le principal financeur. 
B______ allègue avoir formé recours contre cette ordonnance. 
j.a. Le 11 janvier 2024, A______ a par ailleurs requis la saisie-arrêt conservatoire 
des avoirs détenus en nom personnel par B______ auprès des banques M______ 
MONACO et J______ MONACO. 
j.b. La saisie-arrêt a été accordée par ordonnance présidentielle du Tribunal de 
première instance de Monaco du 15 janvier 2024, aux termes de laquelle le 


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Tribunal a notamment retenu que "[…] A______ justifi[ait], au vu des pièces 
produites à l'appui de sa requête, d'un principe certain de créance à l'encontre de 
B______ à hauteur de la somme de EUR 14'514'572.90". 
j.c. Selon le rapport de l'huissier ayant été chargé de l'exécution de la saisie-arrêt 
susvisée, M______ MONACO détenait un compte individuel au nom de 
B______, dont le solde était débiteur, ainsi qu'un compte entreprise individuel, 
dont le solde était de 5'052 EUR, nanti en faveur de la banque. Il détenait 
également un compte individuel auprès de J______, dont le solde était de 
3'747.50 EUR, un compte titre d'un montant de 815'797.21 USD, et un compte en 
indivision présentant un solde de 16'519.72 EUR, intégralement gagés au profit de 
la banque. 
k. Le 24 janvier 2024, A______ a assigné B______ en paiement de la somme de 
14'514'572.90 EUR par-devant les juridictions monégasques. 
l. Par requête déposée le 29 janvier 2024 au greffe du Tribunal de première 
instance, A______ a sollicité le séquestre à concurrence de 13'615'088 fr. 80, soit 
la contrevaleur de 14'490'303.10 EUR, plus intérêts à 5% l'an à compter du 
12 décembre 2023, des avoirs au nom et/ou pour le compte de B______ en mains 
de la succursale genevoise de la banque K______. 
Il a fondé son séquestre sur l'art. 271 al. 1 ch. 2 et 4 LP et fait valoir que sa 
créance 
était 
composée 
de 
ses 
fonds 
propres 
dans 
"C______" 
(8'214'762.90 EUR), de 3% l'an sur lesdits fonds propres (1'087'500 EUR), de 
60% du bénéfice net du "C______" (4'423'162.20 EUR) et du solde de sa part du 
bénéfice sur l'opération "I______" (764'878 EUR). 
S'agissant du cas de séquestre, il exposé que B______, après avoir procédé 
clandestinement à la vente de l'appartement "C______", avait ouvert un compte 
auprès de la banque K______, succursale de Genève, afin d'y recevoir la plus 
grande partie du produit de la vente, dans le but de faire disparaître ses biens au 
sens de l'article 271 al. 1 ch. 2 LP. En outre, B______ était domicilié à Monaco et 
la créance litigieuse reposait sur une reconnaissance de dette consistant dans le 
Protocole d'accord, mis au regard des autres pièces versées à la procédure. Cette 
dernière présentait par ailleurs un lien suffisant avec la Suisse dès lors que le 
compte bancaire ouvert auprès de K______ l'avait été pour recevoir la plus grande 
partie des fonds résultant de la vente. 
m. Par ordonnance rendue le 29 janvier 2024, le Tribunal a ordonné le séquestre 
requis. 
n. Par acte du 12 février 2024, B______ a formé opposition au séquestre. Il a 
conclu à la levée du séquestre et, à titre subsidiaire, à ce que A______ soit astreint 
à fournir des sûretés à hauteur de 1'361'508 fr. 88. 


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C/1833/2024 
o. Dans sa réponse du 18 mars 2024, A______ a conclu au rejet de l'opposition à 
séquestre. 
p. Les parties se sont encore longuement déterminées spontanément jusqu'au 
25 octobre 2024, persistant dans leurs conclusions respectives. 
A______ 
a 
notamment 
exposé, 
dans 
ses 
déterminations 
du 
19 juillet 2024, que la saisie-arrêt sur les comptes monégasques de B______ 
n'ayant pas porté, il avait requis des inscriptions complémentaires d'hypothèques 
sur les appartements "D______" et "E______", ainsi que sur un autre appartement 
propriété de B______ identifié comme le "N______". Il était ainsi au bénéfice 
d'un montant total d'hypothèques de 14'000'000 EUR pour garantir sa créance liée 
à la vente de l'appartement "C______". 
q. La cause a été gardée à juger à l'issue d'un délai de 10 jours suivant la 
transmission par le greffe des dernières écritures des parties. 
r. Les faits pertinents suivants résultent pour le surplus de la procédure: 
r.a. Le 28 décembre 2023, en anticipation de sa part au bénéfice de l'opération 
immobilière "C______", B______ a remboursé un prêt personnel de 
1'183'914 fr. 05 à A______. 
Selon un courriel du 15 mai 2019 entre les parties, il était convenu que ce prêt 
serait remboursé à la suite de la réalisation de la vente d'une des deux opérations 
immobilières en cours à Monaco, soit le "C______", soit le "N______" (premier 
vendu). 
r.b. Le 2 février 2024, A______ a déposé une plainte pénale à l'encontre de 
B______ auprès du Ministère public de Genève, du chef d'abus de confiance et de 
blanchiment d'argent. 
Le 19 février 2024, le Ministère public a rendu une ordonnance de non-entrée en 
matière, considérant que "les faits décrits par A______ dans le cadre de sa plainte 
ne rempliss[aient] manifestement pas les éléments constitutifs d'une quelconque 
infraction". 
Le recours formé par A______ contre cette ordonnance a été rejeté le 12 août 
2024 par la Chambre pénale de recours de la Cour de justice. Cet arrêt n'a fait 
l'objet d'aucun recours. 
r.c. Dans un courrier du 23 mai 2024, A______ a notamment souligné qu'il était 
inexact que B______ supportait seul les charges financières et échéances 
hypothécaires relatives aux biens immobiliers restants, dès lors qu'elles étaient 
honorées par les fonds résultant de la vente de l'appartement "C______". 


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r.d. Le 13 août 2024, deux accords ont été conclus par les parties en lien avec les 
appartements " D______" et "E______", aux termes desquels A______ donnait 
son accord pour la mainlevée des inscriptions d'hypothèques judiciaires 
provisoires moyennant, en substance et notamment, le paiement du prix de leur 
vente en mains de Me G______, notaire, l'affectation du prix de vente au 
remboursement des prêts bancaires, le règlement du montant des hypothèques 
judiciaires provisoires en ses mains et la consignation du solde du prix de vente 
auprès de la comptabilité de Me G______ jusqu'à droit connu dans les procédures 
monégasques. Il en découlait notamment que A______ reconnaissait que sa 
créance alléguée en lien avec la vente de l'appartement "C______" n'était pas 
exigible. 
r.e. Le 18 novembre 2024 A______ a fait savoir à B______ qu'il déplorait que 
celui-ci s'obstine à refuser le transfert des fonds conservés auprès de la banque 
K______ en couverture partielle de la dette de la J______, relevant sa volonté de 
nuire ou de cacher le solde du compte en question. 
B______ a répondu que les fonds déposés auprès de K______ étaient séquestrés 
et que s'il l'avait voulu, rien n'empêchait A______ de lever le séquestre. 
r.f. Le 4 décembre 2024, H______ a facturé 200'000 EUR à B______ en lien avec 
la vente du bien immobilier "D______". 
Par courrier du 20 décembre 2024, B______ a sollicité du notaire en charge de la 
vente de "D______" de procéder sans délai au règlement de la commission 
d'agence, laquelle devait être réglée sur le prix de vente avant que son solde ne 
soit séquestré en la comptabilité du notaire conformément à l'accord du 13 août 
2024 des parties. 
Par courrier du 22 janvier 2025, H______ a notamment informé A______ de ce 
qu'elle restait dans l'attente de recevoir de la part du notaire le paiement de la 
commission due. 
Par courriel du 27 février 2025, B______ a reproché à A______ de refuser de 
régler la commission H______ lors de la vente de "D______" au moyen des fonds 
bloqués en mains du notaire, ce qui avait pour conséquence que non seulement 
H______ ne souhaitait plus collaborer avec eux, mais que "les agences se 
parl[aient]…". 
Par courriel du 13 mars 2025, le conseil monégasque de B______ a rappelé à 
celui de A______ que le solde de la vente de l'appartement de "D______" était 
actuellement bloqué chez le notaire, de l'accord des parties, et que cette somme 
n'était pas la propriété de A______ mais de l'association, si bien que la 
commission de H______ pouvait être réglée sur ces fonds. En raison du séquestre 


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du compte K______, les fonds y figurant ne pouvaient être utilisés par B______ 
pour régler ladite commission. 
r.g. Selon les décomptes de frais des appartements "C______", "D______" et 
"E______ ", les frais y relatifs s'élevaient, en janvier 2025, à 1'393'144.82 EUR, 
1'312'228.63 EUR, respectivement 1'283'253.18 EUR. 
Le décompte relatif au "C______" comprend notamment un cadeau à la courtière 
de 12'400 EUR ainsi que des honoraires totalisant 281'323.79. 
Le décompte de "D______" comporte notamment une commission H______ de 
200'000 EUR payée le 15 décembre 2024. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement entrepris étant une décision statuant sur opposition à séquestre, 
seule la voie du recours est ouverte (art. 278 al. 3 LP; art. 309 let. b ch. 6 et 319 
let. a CPC). 
Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans 
les dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 278 al. 1 LP 
et 321 al. 2 CPC). 
Déposé dans le délai et selon les formes requis par la loi, le recours est recevable. 
1.2 La cognition de la Cour est limitée à la violation du droit et à la constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC et 278 al. 3 LP). 
1.3 La procédure sommaire étant applicable (art. 251 let. a CPC), il est statué sur 
la base de la simple vraisemblance des faits et après un examen sommaire du droit 
(ATF 138 III 232 consid. 4.1.1). 
1.4 Les parties invoquent des faits nouveaux et produisent des pièces nouvelles 
devant la Cour. 
1.4.1 Par exception au principe général de l'art. 326 al. 1 CPC, l'art. 278 al. 3 LP 
prévoit que, dans le cadre d'un recours contre une décision rendue sur opposition à 
séquestre, les parties peuvent alléguer des faits nouveaux et produire, à l'appui de 
ces faits, des moyens de preuve nouveaux (art. 326 al. 2 CPC). 
Cette disposition vise tant les nova proprement dits que les pseudo nova, soit les 
faits et moyens de preuve qui existaient déjà avant la décision sur opposition 
(ATF 145 III 324 in JdT 2019 II 275 consid. 6.6.4), lesquels ne sont admissibles 
que pour autant que les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC, applicable par analogie, 
soient réalisées (ATF 145 III 324 in JdT 2019 II 275 consid. 6.6.4). Les pseudo 
nova doivent ainsi être invoqués sans retard et la juridiction de recours ne peut les 


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prendre en compte que s'ils ne pouvaient pas être invoqués devant la première 
instance malgré la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC). 
1.4.2 En l'espèce, les pièces E à K et 45 à 47 sont postérieures au moment où le 
Tribunal a gardé la cause à juger et ont été produites immédiatement à l'appui du 
recours, respectivement de la réponse, de sorte qu'elles sont recevables, de même 
que les faits qui s'y rapportent. Il en va de même des pièces L à O, postérieures à 
l'échéance du délai de recours et produites par le recourant à l'appui de sa 
réplique, ainsi que des faits y relatifs. 
Les pièces 43 et 44 sont antérieures à la mise en délibération par le Tribunal. Cela 
étant, elles sont produites afin de contrer les arguments nouveaux soulevés par son 
adverse partie dans son recours. Elles sont partant recevables, de même que les 
faits qui s'y rapportent. Il en va de même de la pièce P, qui a été produite afin de 
compléter la pièce 44 et n'avait ainsi pas lieu de l'être antérieurement, malgré toute 
la diligence requise. 
Les pièces 48 à 54, produites par l'intimé à l'appui de sa duplique, sont antérieures 
à sa réponse. Leur production vise toutefois à répondre aux allégués nouveaux du 
recourant dans sa réplique, si bien qu'elles sont recevables, de même que les faits 
qui s'y rapportent. 
Pour le surplus, la recevabilité des pièces C, D et 55 peut souffrir de demeurer 
indécise, dès lors qu'elles sont sans incidence sur l'issue du litige. 
2. 
Le Tribunal a retenu que le créancier devait disposer d'un for de poursuite 
ordinaire en Suisse aux fins d'invoquer le cas de séquestre de l'art. 271 al. 1 
ch. 2 LP, ce qui n'était pas le cas en l'espèce puisque l'opposant était domicilié à 
Monaco. 
Le recourant fait valoir que la doctrine n'est pas unanime sur cette question et que 
la jurisprudence y relative, laquelle a plus de quarante ans, se fonde sur un 
art. 271 al. 1 ch. 2 LP dont le texte a été modifié depuis lors. Cette disposition 
s'appliquant aux débiteurs domiciliés à l'étranger, le séquestre devait être 
maintenu dès lors qu'il apparaissait clairement que le transfert des fonds de 
Monaco vers la Suisse participait d'une tentative de l'intimé de soustraire les 
sommes concernées à la maîtrise de son créancier. 
2.1 En vertu de l'art. 272 al. 1 LP, le séquestre est autorisé par le juge du for de la 
poursuite ou par le juge du lieu où se trouvent les biens, à condition que le 
créancier rende vraisemblable que sa créance existe (ch. 1), qu'on est en présence 
d'un cas de séquestre (ch. 2) et qu'il existe des biens appartenant au débiteur 
(ch. 3). 


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L'art. 271 al. 1 LP envisage plusieurs cas de séquestre. Il dispose notamment que 
le créancier d'une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre 
des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque celui-ci, dans l'intention de 
se soustraire à ses obligations, fait disparaître ses biens, s'enfuit ou prépare sa fuite 
(art. 271 al. 1 ch. 2 LP). Dans ce cas, le séquestre peut même être requis pour une 
dette non échue; il rend la créance exigible à l'égard du débiteur (art. 271 
al. 2 LP). 
Ce cas de séquestre repose uniquement sur l'idée de la mise en danger des intérêts 
du créancier et peut de ce fait être comparé à l'action paulienne pour dol 
(art. 288 LP; STOFFEL/CHABLOZ, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, 
n. 53 ad art. 271 LP). Il s'agit de protéger le soi-disant créancier contre les 
machinations de son prétendu débiteur qui visent à faire échec à une procédure 
d'exécution forcée au for suisse de la poursuite (ATF 71 III 188 in 
JdT 1946 II 113 consid. 1; ACJC/981/2021 du 27 juillet 2021 consid. 5.1.2; 
GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la 
faillite, 2003,n. 43 ad art. 271 LP). 
Le Tribunal fédéral a considéré que l'art. 271 ch. 2 LP – qui permettait, dans sa 
teneur avant le 1er janvier 1997, au créancier de requérir le séquestre des biens du 
débiteur lorsque celui-ci, dans l'intention de se soustraire à ses engagements, celait 
ses biens, s'enfuyait ou préparait sa fuite – n'était pas applicable à un débiteur 
résidant à l'étranger et sans for ordinaire de poursuite en Suisse (ATF 107 III 53 
consid. 4d; 71 III 188 in JdT 1946 II 113 consid. 1; JEANDIN, Aspects judiciaires 
relatifs à l'octroi du séquestre, in JdT 2006 II p. 51, p. 54). Il s'agit, dit-il, comme 
pour la cause de faillite de l'art. 190 ch. 1 LP, qui repose sur le même 
comportement du débiteur, d'un moyen de droit qui suppose l'existence d'un for de 
poursuite ordinaire en Suisse et qui tend à protéger le créancier de manœuvres du 
débiteur cherchant à supprimer l'efficacité d'une poursuite à ce for 
(ATF 107 III 53 consid. 4d; 71 III 188 consid. 1 in JdT 1946 II 112). 
Selon PAHUD, cette opinion ne peut être suivie puisque la loi ne pose pas cette 
exigence et les travaux préparatoires ne révèlent pas une telle intention du 
législateur. Au contraire, le séquestre peut être requis tant au for du lieu où se 
trouvent les biens qu'au for de poursuite (art. 272 al. 1 LP), de sorte que ce dernier 
n'est pas un prérequis. Il ne se justifie pas de créer une inégalité de traitement 
entre les créanciers dont le débiteur est en Suisse et ceux dont le débiteur est à 
l'étranger lorsque la loi ne la prévoit pas. Par conséquent, le séquestre peut être 
requis en application de l'art. 271 al. 1 ch. 2 LP contre un débiteur domicilié en 
Suisse ou à l'étranger, soit parce qu'il a fui la Suisse, soit parce qu'il fait disparaître 
ses biens jusqu'ici localisés en Suisse (PAHUD, Le séquestre et la protection 
provisoire des créances pécuniaires, dans le contexte interne et international, 
2018, n. 193 p. 65). 


- 12/24 - 
 
C/1833/2024 
Dans le même sens, GILLIERON ne voit pas pourquoi un prétendu débiteur qui peut 
être poursuivi en Suisse à un for spécial (art. 50, 51 LP) ou prolongé (art. 53 LP) 
ne pourrait pas faire disparaître ou dissimuler des droits patrimoniaux localisés en 
Suisse et sur lesquels il répond des dettes qui peuvent faire l'objet d'une poursuite 
en Suisse (GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes 
et la faillite, 2003, n. 47 ad art. 271 LP). 
2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que le débiteur est domicilié à l'étranger. Il 
n'existe donc pas de for ordinaire de poursuite à son encontre, si bien que le cas de 
séquestre de l'art. 271 al. 1 ch. 2 LP n'est pas applicable, conformément à la 
jurisprudence du Tribunal fédéral. 
Le fait que cette jurisprudence soit ancienne et que la teneur de cette disposition 
légale ait légèrement changé depuis ne saurait la rendre inapplicable, dès lors que 
les modifications apportées sont uniquement de nature rédactionnelle (Message du 
Conseil fédéral du 8 mai 1991 concernant la révision de la loi fédérale sur la 
poursuite pour dettes et la faillite, FF 1991 III 1 p. 187), le verbe "celer" ayant été 
remplacé par "faire disparaître". Cela n'affecte en rien le but de cette 
jurisprudence, qui tend à protéger le créancier de manœuvres du débiteur 
cherchant à supprimer l'efficacité d'une poursuite au for ordinaire de poursuite. 
Le recourant se prévaut en vain de la doctrine dissidente à cet égard. La critique 
de GILLIERON se fonde sur le fait qu'un débiteur domicilié à l'étranger peut être 
poursuivi en Suisse en raison d'un for spécial ou prolongé. Or, un tel for n'existe 
pas en l'espèce. Il n'est en effet pas allégué que l'intimé aurait fui la Suisse, y 
posséderait un établissement (art. 50 al. 1 LP), aurait élu domicile en Suisse pour 
l'exécution de l'obligation litigieuse (art. 50 al. 2 LP), ni que la créance alléguée 
serait garantie par un gage se trouvant en Suisse (art. 51 LP). 
La critique de PAHUD, qui estime que le séquestre peut être requis tant au for de la 
poursuite qu'au for du lieu où se trouvent les biens, ne repose sur aucun élément 
en dehors du fait que la loi ne pose pas l'exigence d'un for de poursuite ordinaire 
en Suisse. Elle ne suffit ainsi pas à remettre en cause la jurisprudence fédérale et 
la doctrine selon lesquelles un for ordinaire de poursuite doit exister en Suisse. En 
tout état de cause, les scenarii envisagés par cet auteur, à savoir du débiteur 
domicilié à l'étranger qui a fui la Suisse ou qui fait disparaître ses biens jusqu'ici 
localisés en Suisse, ne sont pas réalisés en l'espèce, le recourant faisant valoir que 
l'intimé ferait disparaître en Suisse des biens, jusqu'ici localisés à Monaco. 
Au vu de ce qui précède, le Tribunal était fondé à écarter le cas de séquestre de 
l'art. 271 al. 1 ch. 2 LP. 
3. 
Le Tribunal a retenu que le cas de séquestre de l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP n'était pas 
non plus réalisé, faute de lien suffisant avec la Suisse. En effet, les parties étaient 
toutes deux domiciliées à Monaco, où les rapports contractuels étaient basés. 


- 13/24 - 
 
C/1833/2024 
Aucune des prestations prévues par le Protocole n'avait vocation à être exécutée 
en Suisse et la compétence des juridictions monégasques avait été élue. L'unique 
lien de rattachement avec la Suisse reposait sur la présence d'avoirs de l'opposant 
dans les livres de la banque K______, ce qui ne suffisait pas à fonder un lien 
suffisant avec la Suisse, puisque l'intimé avait rendu vraisemblable que la relation 
avec cette banque était sans lien avec la vente du "C______". Le Protocole 
d'accord ne faisait pas interdiction à l'opposant de virer le produit des ventes 
d'appartements sur un compte hors de Monaco et aucun élément de la procédure 
ne permettait de retenir qu'en transférant les fonds sur son compte bancaire en 
Suisse, l'opposant aurait adopté un comportement illicite. Il avait du reste été aisé 
pour le recourant d'identifier la présence des fonds litigieux dans les livres de 
K______ et celui-ci n'alléguait pas, ni ne rendait vraisemblable, qu'il lui serait 
difficile à l'extrême ou impossible d'y accéder afin de recouvrer sa créance. Le 
recourant ne pouvait par ailleurs être suivi dans son argumentation relative à 
l'enrichissement illégitime, dans la mesure où le litige opposant les parties reposait 
uniquement sur leurs relations contractuelles. La présence d'avoirs en Suisse ne 
suffisait ainsi pas à fonder un lien suffisant avec la Suisse. 
Le Protocole d'accord ne constituait par ailleurs pas une reconnaissance de dette, 
dès lors qu'il ne mentionnait pas la somme due par l'intimé au recourant. 
S'agissant de l'opération "I______", les pièces produites ne permettaient pas de 
fonder la somme de 764'878 EUR que le recourant articulait. Les pièces produites 
en lien avec l'opération "C______" étaient insuffisantes à rendre vraisemblables 
les montants chiffrés par le recourant, lequel reconnaissait qu'il ne connaissait ni 
le coût final de l'opération, ni son bénéfice qu'il ne pouvait qu'estimer. Il ne 
pouvait en outre être exclu que l'opposant entendait utiliser tout ou partie du 
bénéfice résultant de la vente du "C______" aux fins de financer les opérations 
encore en cours, ce qu'il avait du reste affirmé dans son courrier du 23 mai 2024. 
La créance du recourant envers l'intimé ne pouvait être déterminée autrement qu'à 
l'issue de la procédure au fond actuellement pendante par-devant les juridictions 
monégasques, le rapprochement des pièces versées à la procédure ne permettant 
pas, même sous l'angle de la vraisemblance, de déterminer le montant de la dette. 
Aucun cas de séquestre n'étant vraisemblable, l'opposition à séquestre était admise 
et le séquestre révoqué, sans qu'il ne soit nécessaire d'examiner la vraisemblance 
de la créance, ni si les hypothèques judiciaires constituaient des gages garantissant 
la créance litigieuse. 
Se prévalant d'un établissement arbitraire des faits, le recourant reproche au 
Tribunal d'avoir nié le caractère illicite du comportement de l'intimé et l'existence 
d'un lien suffisant avec la Suisse. Il fait valoir que le transfert des fonds par 
l'intimé vers son compte bancaire suisse était illicite en tant qu'il violait les 
accords entre les parties, selon lesquels le produit de la vente devait rester auprès 
des banques monégasques concernées par les opérations immobilières et être 


- 14/24 - 
 
C/1833/2024 
immédiatement réparti entre elles après la vente. De plus, si le Protocole d'accord 
n'interdisait pas le transfert des fonds en Suisse, il ne l'autorisait pas non plus, un 
tel transfert devant faire l'objet d'un accord des deux associés au regard de 
"l'association" relevant du droit monégasque. 
Il reproche également au premier juge d'avoir arbitrairement omis de tenir compte 
du fait qu'il avait dû passer par la justice monégasque afin de découvrir où les 
fonds avaient été transférés et que 3'450'000 EUR sur le produit de la vente du 
"C______" avaient disparu du compte de l'intimé, ce qui démontrait son intention 
dolosive. A cela s'ajoutait que ce dernier lui avait caché la vente pendant dix jours, 
avait ouvert le compte auprès de la banque K______ pour accueillir les fonds 
litigieux, refusait de les utiliser pour couvrir partiellement la dette auprès de la 
J______ en lien avec les autres opérations immobilières et de lui communiquer le 
montant y figurant, lui demandait de régler la commission d'agence alors que 
celle-ci était déjà payée. Les juridictions monégasques saisies au fond tenaient de 
plus pour vraisemblable le risque de voir les fonds résultant des ventes disparaître. 
Il était enfin titulaire d'une reconnaissance de dette, rendue vraisemblable par le 
rapprochement de plusieurs pièces, soit notamment des décomptes intermédiaires 
fournis par l'intimé et des éléments factuels attestant du montant de ses apports en 
fonds propres. Il avait ainsi rendu vraisemblable qu'il était au bénéfice d'une 
reconnaissance de dette à tout le moins à hauteur de 9'570'562 EUR représentant 
le montant de ses apports reconnus par l'intimé, le Tribunal ayant établi les faits 
de manière manifestement inexacte en lien avec la nature de la créance en retenant 
qu'elle portait uniquement sur le partage du bénéfice. 
3.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP, le créancier d'une dette échue et non 
garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent 
en Suisse lorsque le débiteur n'habite pas en Suisse et qu'il n'y a pas d'autre cas de 
séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu'elle 
se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP. 
3.1.1 La notion de "lien suffisant avec la Suisse", dont l'examen est limité à la 
seule vraisemblance (cf. art. 272 al. 1 ch. 2 LP), ne doit pas être interprétée 
restrictivement (arrêts du Tribunal fédéral 5A_425/2023 du 23 octobre 2023 
consid. 4.2.2.3; 5A_222/2012 du 2 novembre 2012 consid. 4.1.1). 
Le lien suffisant de la créance avec la Suisse peut être établi par différents points 
de rattachement. En règle générale, le seul fait que les biens dont le séquestre est 
requis se trouvent en Suisse ne constitue pas un lien suffisant avec la Suisse au 
sens de l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP. La doctrine considère qu'un tel lien pourrait 
cependant être suffisant, en ce qui concerne les créances fondées sur un 
enrichissement illégitime, lorsque l'enrichissement s'est produit en Suisse (arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_60/2013 du 27 mai 2013 consid. 4.2.2.1 et les références 


- 15/24 - 
 
C/1833/2024 
citées) ou dans le cas où le débiteur aurait placé ses biens en Suisse aux seules fins 
d'aggraver la situation du créancier en lui rendant plus difficile, voire impossible, 
le recouvrement de sa créance (ATF 148 III 377 in SJ 2023 I p. 104 consid. 2.3.1 
et les références citées). Selon la doctrine, un tel comportement doit en effet être 
qualifié d'abusif (STOFFEL/ CHABLOZ, Commentaire romand, Poursuite et faillite, 
2005, n. 81 ad art. 271 LP). 
Selon MEIER-DIETERLE, s'il existe un lien avec un comportement illicite du 
débiteur, par exemple un transfert de valeurs patrimoniales (justement) en Suisse 
en violation du contrat ou, en cas de prétention délictuelle, un lieu de l'acte ou du 
résultat en Suisse, il y a un lien suffisant, même s'il n'y a pas de lien de 
rattachement 
avec 
la 
LDIP 
(MEIER-DIETERLE, 
in 
Kurzkommentar, 
Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz, 2025, n. 16 ad art. 271 LP). 
La jurisprudence retient également comme point de rattachement le lieu 
d'exécution en Suisse de la prestation du créancier séquestrant ou de celle du 
débiteur séquestré. Ainsi, le paiement sur un compte en Suisse en relation avec le 
contrat litigieux peut constituer un lien suffisant avec la Suisse (arrêts du Tribunal 
fédéral 5A_519/2018 du 1er mai 2019 consid. 3.2; 5A_222/2012 du 2 novembre 
2012 consid. 4.1.1). Le lieu de paiement en Suisse constitue un lien suffisant à 
condition qu'il ait été spécifié par les parties et qu'il ne soit pas le fruit du hasard 
(GANI, Le "lien suffisant avec la Suisse" et autres conditions du séquestre lorsque 
le domicile du débiteur est à l'étranger (art. 271 al. 1er ch. 4 nLP), in RSJ 92/1996 
p. 227, p. 230). Les auteurs qui se montrent les plus larges dans l'admission du 
lien suffisant avec la Suisse lorsqu'une banque suisse intervient de manière 
marginale, ne visent que les cas où cette intervention concerne le contrat dont 
découle la créance litigieuse, et non un autre contrat (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_425/2023 précité consid. 4.2.3). 
L'autorité de séquestre doit apprécier l'existence d'un lien suffisant à la lumière de 
l'ensemble des circonstances, en mettant en balance les intérêts du créancier et 
ceux du débiteur. Ainsi, le lien de la créance avec la Suisse est suffisant lorsque 
l'intérêt du créancier à poursuivre le débiteur au lieu du séquestre se base sur un 
point de rattachement avec la Suisse qui l'emporte, au regard de l'ensemble des 
circonstances, sur l'intérêt du débiteur à conserver intacte sa possession (arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_519/2018 du 1er mai 2019 consid. 3.2; 5A_222/2012 du 
2 novembre 2012 consid. 4.2). L'autorité de séquestre doit, en fin de compte, 
empêcher l'ouverture de procédures dont l'objet n'a aucun rapport avec la Suisse, 
tout en évitant néanmoins que la Suisse ne constitue un refuge aux débiteurs 
tentant d'échapper à l'exécution forcée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_425/2023 
précité consid. 4.2.2.4 et les références citées). 


- 16/24 - 
 
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Il n'est pas nécessaire que le lien avec la Suisse soit prépondérant par rapport à 
celui avec d'autres États (ATF 148 III 377 consid. 2.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_425/2023 du 23 octobre 2023 consid. 4.2.2.3). 
3.1.2 Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP l'acte sous 
seing privé, signé par le poursuivi - ou son représentant -, d'où ressort sa volonté 
de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent 
déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1; 
139 III 297 consid. 2.3.1). 
Une reconnaissance de dette peut aussi résulter d'un ensemble de pièces dans la 
mesure où il en ressort les éléments nécessaires. Cela signifie que le document 
signé doit clairement et directement faire référence, respectivement renvoyer, aux 
documents qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de le chiffrer 
(ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_420/2020 du 
27 août 2020 consid. 4.2). Une référence ne peut cependant être concrète que si le 
contenu des documents auxquels il est renvoyé est connu du déclarant et visé par 
la manifestation de volonté signée (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 et les références 
citées; 132 III 480 in JdT 2007 II 75 consid. 4.3). En d'autres termes, cela signifie 
que le montant de la dette doit être fixé ou aisément déterminable dans les pièces 
auxquelles renvoie le document signé, et ce au moment de la signature de ce 
dernier (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 et les références citées). 
3.1.3 En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y a 
arbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un 
élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe 
manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les 
éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 148 I 127 
consid. 4.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_674/2024 du 6 décembre 2024 
consid. 2.2). 
L'appréciation des preuves n'est pas déjà arbitraire du fait qu'elle ne coïncide pas 
avec la présentation des faits de la partie recourante, mais seulement lorsqu'elle 
est manifestement insoutenable. Il faut démontrer clairement et en détails, dans le 
recours, en quoi l'appréciation des preuves est arbitraire. Il ne suffit notamment 
pas de citer quelques preuves qui devraient être appréciées autrement que dans la 
décision attaquée et de soumettre à l'autorité supérieure sa propre appréciation, 
dans une critique appellatoire, comme si celui-ci pouvait examiner librement les 
faits (arrêt du Tribunal fédéral 4A_215/2018 du 25 juillet 2018 consid. 4.2). 
3.2.1 En l'espèce, l'unique point de rattachement avec la Suisse, invoqué par le 
recourant, consiste dans le fait qu'une partie du prix de vente du "C______", sur 
lequel il fait valoir sa prétention, a été viré sur un compte en Suisse. 


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Si la jurisprudence reconnaît que le paiement sur un compte en Suisse en relation 
avec le contrat litigieux peut constituer un lien suffisant avec la Suisse, celui-ci 
doit être spécifié par les parties et résulter du contrat dont découle la créance 
litigieuse. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque le versement du prix de 
vente sur le compte K______ est intervenu en exécution du contrat de vente du 
"C______", et non du Protocole d'accord. Ce dernier ne prévoit par ailleurs pas de 
paiement en Suisse. 
3.2.2 Contrairement à ce que soutient le recourant, il n'a pas non plus été rendu 
vraisemblable que l'intimé aurait violé ses obligations contractuelles entre les 
parties en versant une partie du prix de vente du "C______" sur son compte en 
Suisse, ni qu'il aurait adopté un comportement illicite dans ce cadre. 
En effet, et comme retenu à juste titre par le Tribunal, le Protocole d'accord ne fait 
pas interdiction à l'intimé de virer le produit des ventes d'appartements sur un 
compte hors de Monaco. En reconnaissant ce qui précède et en soutenant que le 
Protocole d'accord n'autorisait pas non plus expressément un tel transfert, le 
recourant ne fait qu'exposer sa propre interprétation des faits de manière 
appellatoire, ce qui n'est pas recevable. 
Au vu du rôle respectif de chacune des parties selon le Protocole d'accord – le 
recourant apportant les fonds propres et l'intimé se chargeant des acquisitions et 
des reventes immobilières en son seul nom –, l'accord du recourant n'apparaissait 
par ailleurs pas nécessaire pour le transfert du produit de la vente sur le compte 
personnel de l'intimé, à Monaco ou ailleurs. Le recourant ne rend pas 
vraisemblable que son statut d'"associé", selon le droit monégasque, et le fait que 
les fonds litigieux seraient prétendument la propriété de "l'association" rendaient 
nécessaire son accord dans ce cadre. Au contraire, il ressort de la procédure que 
pour l'opération immobilière précédente, soit celle du "I______", la vente a eu lieu 
le 25 août 2021 et l'intimé a personnellement versé au recourant sa prétention y 
relative le 22 septembre 2021, ce qui révèle que le produit de la vente a dans un 
premier lieu transité sur un compte personnel de l'intimé, sans que le recourant ne 
se prévale d'une violation contractuelle à cet égard ni n'allègue qu'il aurait donné 
son consentement au préalable. 
Le recourant se prévaut en vain du courriel du 7 février 2021 de l'intimé adressé à 
la J______, dans lequel il a manifesté la volonté des parties de développer un 
important patrimoine en gestion de fortune par le biais d'investissement 
immobilier 
en 
marchand 
de 
biens 
en 
précisant 
souhaiter 
réinvestir 
systématiquement le produit des ventes afin de réaliser de nouvelles opérations 
similaires tout en augmentant le volume d'affaires et simultanément la masse des 
fonds propres en gestion libre par la banque. En effet, le désir de collaboration 
exprimé à la J______, alors que l'intimé sollicitait un nouveau financement de la 
part de celle-ci, ne saurait être considéré comme une obligation ferme des parties 


- 18/24 - 
 
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de laisser l'intégralité des fonds relatifs aux opérations immobilières dans ses 
livres, que l'intimé aurait prétendument violée en transférant une partie du prix de 
vente du "C______" dans un autre établissement bancaire. Le Tribunal a ainsi 
considéré à bon droit qu'un lien suffisant avec la Suisse ne découlait pas de ce 
courriel. 
Comme exposé ci-dessus, à supposer que le produit de la vente devait être réparti 
immédiatement suite à la vente comme le soutient le recourant, le fait que celui-ci 
ait dans un premier temps été versé sur un compte personnel de l'intimé ne permet 
pas de retenir que ce dernier aurait, ce faisant, violé ses obligations contractuelles 
puisqu'il a été procédé ainsi lors de la vente du "I______", sans que cela ne suscite 
de critique de la part du recourant. 
Dans la mesure où la violation contractuelle susceptible de créer un lien suffisant 
avec la Suisse consiste en un transfert de valeurs patrimoniales en Suisse, selon la 
doctrine rappelée ci-dessus, la question du prétendu retard dans le versement par 
l'intimé de la prétention du recourant suite à la vente n'est pas déterminante pour 
l'issue du présent litige. Il ne peut par conséquent être reproché au Tribunal de ne 
pas en avoir tenu compte. 
Le recourant n'expose pas en quoi le Tribunal aurait erré en retenant que le litige 
opposant les parties reposait uniquement sur leurs relations contractuelles et ne 
concernait pas un quelconque enrichissement illégitime. Invoquant un 
établissement arbitraire des faits en tant que le premier juge n'a pas tenu compte 
du fait que sa créance portait non seulement sur le bénéfice net mais également 
sur le remboursement de ses fonds propres, il se contente d'indiquer que "cette 
absence arbitraire de toute considération de ces fonds propres a pour 
conséquence que […] le Tribunal de première instance ne perçoit pas en quoi la 
question pourrait relever de l'enrichissement illégitime", sans plus d'explication, 
ce qui ne satisfait pas à l'exigence de motivation du recours. En tout état, on ne 
saurait retenir un enrichissement illégitime à ce stade du seul fait que l'intimé 
n'avait pas encore réparti le produit de la vente au moment du séquestre, un mois 
après la vente, alors que la répartition s'était également effectuée un mois après la 
vente lors de l'opération immobilière précédente et qu'aucun élément ne permet de 
retenir que l'intimé entendait conserver l'intégralité des fonds à son seul profit. 
Le Ministère public genevois n'est par ailleurs pas entré en matière sur la plainte 
pénale formée par le recourant à l'encontre de l'intimé, estimant que les faits qu'il 
décrivait ne remplissaient manifestement pas les éléments constitutifs d'une 
quelconque infraction, étant précisé que le recours formé contre l'ordonnance du 
Ministère public a été rejeté et que l'arrêt de la Cour n'a fait l'objet d'aucun 
recours. Il n'existe ainsi pas non plus d'acte délictuel dont le résultat se serait 
produit en Suisse, susceptible de créer un lien suffisant avec la Suisse. 


- 19/24 - 
 
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3.2.3 Il n'a pas non plus été rendu vraisemblable que l'intimé aurait procédé au 
virement d'une partie du produit de la vente en Suisse aux seules fins d'aggraver la 
situation du recourant en lui rendant plus difficile, voire impossible, le 
recouvrement de sa créance. 
Le fait que le recourant ait eu connaissance de la présence des fonds sur le compte 
K______ grâce à l'ordonnance du Tribunal de première instance de la Principauté 
de Monaco ne permet pas de retenir une intention dolosive de l'intimé. En effet, le 
recourant n'a pas allégué ni rendu vraisemblable qu'il aurait sollicité sans succès 
cette information de l'intimé ou du notaire en charge de la vente, de sorte qu'il ne 
peut être reproché à l'intimé de ne pas avoir renseigné le recourant sur ce point, 
encore moins dans le but de lui nuire. De plus, les fonds ont été versés sur le 
compte K______ par le notaire, si bien qu'il apparaît peu crédible que l'intimé 
aurait cherché à les cacher tout en passant par ce canal officiel. 
Le prétendu retard avec lequel l'intimé a informé le recourant de la vente du 
"Donatello" ne saurait être considéré comme le "marqueur d'un dessein 
inavouable et conséquemment du caractère dolosif du comportement adopté par 
l'intimé" comme le soutient le recourant, puisque l'intimé l'a finalement informé 
de celle-ci. S'il avait réellement l'intention de dissimuler cette vente et de faire 
disparaître son produit à son seul profit, au détriment du recourant comme il le 
suggère, l'on peine à comprendre pourquoi il l'en aurait informé, même dix jours 
après, aucun élément concret ne permettant de retenir que l'intimé cherchait à faire 
disparaître les fonds et à se soustraire à ses obligations. 
Il ne peut par ailleurs être reproché au Tribunal d'avoir retenu, sur la base des 
courriels de la banque L______, que l'intimé avait rendu vraisemblable qu'il 
disposait déjà d'un compte bancaire en Suisse auprès de la banque précitée et que 
la relation avec la banque K______ découlait de la fin de celle avec la L______, 
sans lien avec la vente du "C______". Si les courriels précités pourraient 
également concerner une discussion sur l'acceptation des fonds résultant d'une 
transaction à venir, en l'occurrence celle du "C______", comme le soutient le 
recourant, ce dernier n'expose pas en quoi l'interprétation du premier juge serait 
manifestement insoutenable, se contentant d'opposer sa propre appréciation à celle 
du Tribunal. Le fait que les fonds litigieux aient été versés peu après l'ouverture 
du compte ne suffit pas à retenir l'arbitraire dans ce cadre, étant relevé que les 
courriels sont antérieurs à la vente du "C______", ce qui rend davantage crédible 
que l'ouverture du compte auprès de la K______ était sans lien avec lesdits fonds. 
Partant, le grief du recourant tiré de l'appréciation arbitraire des faits se révèle 
infondé. 
Si le remboursement, par l'intimé au recourant, d'une dette personnelle au moyen 
du produit de la vente du "C______" rend vraisemblable qu'il a effectué un 
partage partiel dudit produit en sa faveur, ce fait ne permet pas pour autant de 


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rendre vraisemblable que l'intimé chercherait à s'approprier les fonds litigieux au 
détriment du recourant, puisque ce remboursement est intervenu conformément à 
ce qui avait été convenu par les parties selon courriel du 15 mai 2019, à savoir 
qu'il serait remboursé dès la vente du "C______", et qu'une partie du bénéfice de 
la vente revient également à l'intimé. Cet élément décrédibilise au contraire 
l'hypothèse du recourant selon laquelle l'intimé chercherait à se dérober à ses 
obligations vis-à-vis de lui et aurait transféré les fonds en Suisse aux seules fins de 
rendre le recouvrement de sa créance plus difficile voire impossible. 
Une intention dolosive de l'intimé envers le recourant ne saurait être déduite du 
fait que 3'450'000 EUR, sur le produit de la vente du "C______", ne se trouvaient 
plus sur le compte du premier auprès de la J______. En effet, il apparaît 
vraisemblable que ces fonds ont été utilisés par l'intimé pour s'acquitter des 
intérêts des crédits bancaires et des charges afférentes aux autres biens 
immobiliers comme il le soutient, dans la mesure où le recourant a cessé d'avancer 
les fonds nécessaires au financement des opérations immobilières. Le recourant a 
lui-même relevé, dans son courrier du 23 mai 2024, que les charges financières et 
échéances hypothécaires relatives aux biens immobiliers restants étaient honorés 
par les fonds résultant de la vente du "C______", étant précisé que son 
approbation ou non à ce procédé n'est pas pertinente. 
Bien qu'ils ne soient pas accompagnés de pièces justificatives, les tableaux 
récapitulatifs des frais relatifs aux trois biens immobiliers jusqu'en janvier 2025 
rendent suffisamment vraisemblables que lesdits frais et charges étaient 
substantiels. En effet et hormis la critique de quelques postes particuliers, le 
recourant ne prétend pas que ces frais seraient irréalistes au regard de la première 
opération immobilière réalisée par exemple. Même en écartant les postes critiqués 
par lui - soit le cadeau à la courtière, les honoraires d'avocat et la commission 
d'agence -, ces frais se montent encore à 3'494'902.84 EUR. 
Le fait que 3'450'000 EUR aient "disparu" du compte de l'intimé ne saurait donc 
constituer un indice de ce que qu'il chercherait à faire disparaître ses biens et à 
rendre plus difficile le recouvrement de la créance du recourant. 
Le recourant fait valoir que la volonté dolosive de l'intimé serait encore démontrée 
par les mensonges découlant des écrits de ses conseils monégasques, puisqu'ils 
prétendaient encore en mars 2025 qu'il s'opposait indûment au paiement de la 
commission de H______ en lien avec la vente de "D______", ce qui était 
dommageable, alors que dite commission avait été payée le 15 décembre 2024 
selon le décompte de frais relatif à ce bien. Son grief est infondé. En effet, la 
commission précitée n'était toujours pas réglée au 22 janvier 2025, au vu du 
courrier de H______ du même jour. Elle n'a ainsi pas été payée le 
15 décembre 2024. Il n'en demeure pas moins qu'elle était due selon facture du 
4 décembre 2024, si bien qu'il n'est pas critiquable qu'elle figure dans le décompte 


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des frais relatifs à l'immeuble "D______". Aucune intention dolosive de l'intimé 
ne saurait donc être tirée de ce qui précède. 
Le recourant ne saurait par ailleurs reprocher à l'intimé de ne pas avoir donné suite 
à sa demande d'utiliser les fonds auprès de la banque K______ pour couvrir 
partiellement la dette auprès de la J______ en lien avec les autres opérations 
immobilières, dès lors que les fonds en question sont séquestrés, qui plus est à son 
initiative, et ne sont ainsi pas à la libre disposition de l'intimé. 
Le recourant se prévaut du fait que l'intimé expliquait que les fonds devaient 
servir à honorer les échéances hypothécaires à Monaco, de sorte que les fonds 
auraient logiquement dû rester en compte des banques monégasques. Cela ne 
suffit toutefois pas à rendre vraisemblable que le transfert des fonds en Suisse 
aurait été effectué aux seules fins de rendre difficile, voire impossible, le 
recouvrement de la créance du recourant. 
Enfin, le recourant reproche en vain au Tribunal d'avoir fait preuve d'arbitraire en 
considérant qu'il n'avait pas allégué, ni rendu vraisemblable, qu'il lui serait 
difficile, de récupérer les fonds lui revenant à l'issue des procédures monégasques. 
En effet, il n'expose pas davantage dans son recours avoir allégué ce qui précède, 
se contentant d'exposer que sa requête était fondée en premier lieu sur 
l'art. 271 al. 1 ch. 2 LP, qui permettait au créancier de requérir le séquestre des 
biens du débiteur se trouvant en Suisse lorsque celui-ci, dans l'intention de se 
soustraire à ses obligations, fait disparaître ses biens, s'enfuit ou prépare sa fuite, 
ce qui n'est pas suffisant. 
Comme examiné ci-avant, il n'a pas non plus été rendu vraisemblable que l'intimé 
voulait cacher les transferts de fonds et se les accaparer, comme il le soutient. Le 
fait que le Tribunal de première instance de Monaco ait reconnu le principe de 
créance du recourant à l'encontre de l'intimé et que celle-ci était en péril ne permet 
pas de retenir que l'intimé chercherait à soustraire le produit de la vente au 
recourant en le transférant en Suisse. En effet, la juridiction monégasque a estimé 
que la créance du recourant était en péril uniquement au motif que l'intimé était 
seul propriétaire des immeubles dans lesquels le recourant avait investi et qu'il 
pouvait les vendre sans son accord, sans faire état d'une intention dolosive de 
l'intimé ni examiner la possibilité de récupérer sa créance après la vente. En tout 
état, les considérations du juge monégasque ne lient pas la Cour de céans et 
l'intimé a déclaré avoir formé recours à l'encontre de l'ordonnance concernée. 
Pour le surplus, le fait que l'intimé n'ait pas informé le recourant du montant se 
trouvant sur son compte auprès de la banque K______ ne permet pas de rendre 
vraisemblable une intention dolosive. 
3.2.4 En définitive, il n'a pas été rendu vraisemblable que les fonds auprès de la 
banque K______ avaient été transférés par l'intimé en violation de ses obligations 


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contractuelles, ni aux seules fins d'aggraver la situation du recourant en lui 
rendant plus difficile, voire impossible, le recouvrement de sa créance. La seule 
présence des fonds en Suisse ne permet ainsi pas de créer un lien suffisant avec la 
Suisse au sens de l'art. 271 al. 1 ch. 4 LP. 
3.3 Reste à examiner si le recourant est au bénéfice d'une reconnaissance de dette 
au sens de l'art. 82 al. 1 LP. 
En l'occurrence, le Protocole d'accord prévoit que les bénéfices nets des 
opérations immobilières réalisées dans le cadre de l'accord seraient répartis à 
raison de 60% en faveur du recourant et est muet sur le remboursement des fonds 
du recourant. Il n'est pas contesté – ni contestable – que cette pièce seule ne 
constitue pas une reconnaissance de dette. 
Si la jurisprudence admet qu'une reconnaissance de dette puisse résulter d'un 
ensemble de pièces, elle exige néanmoins que le document signé renvoie ou fasse 
clairement et directement référence aux documents qui mentionnent le montant de 
la dette ou permettent de le chiffrer, le contenu desdits documents devant être 
connu du déclarant au moment de la signature de la manifestation de volonté. 
Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, le Protocole d'accord ne fait 
aucunement référence aux documents dont le recourant se prévaut, pas plus qu'il 
n'explique clairement de quelle manière le bénéfice net devait être calculé avant 
répartition ni quels fonds devaient être restitués au recourant, étant par ailleurs 
précisé que la rémunération à hauteur de 3% de ses fonds propres avant partage du 
bénéfice est contestée. De plus, les immeubles concernés par les opérations 
immobilières litigieuses n'étaient pas même acquis lors de la signature du 
Protocole. Leur prix, celui des éventuels travaux à réaliser, les fonds propres à 
apporter, les frais bancaires et le prix de revente n'étaient pas connus à ce 
moment-là, si bien que le montant de la dette ne l'était pas non plus, pas plus qu'il 
n'était aisément déterminable. 
Le recourant se prévaut à tort de ce que le Tribunal aurait fait preuve d'arbitraire 
en omettant que sa créance portait également sur le remboursement de ses fonds 
propres, dès lors que l'intimé ne s'est pas engagé, dans le Protocole d'accord – seul 
document signé par lui – à lui rembourser les fonds propres sans réserve ni 
condition. 
Au vu de ce qui précède, le recourant n'a pas rendu vraisemblable que sa créance 
était fondée sur une reconnaissance de dette de l'intimé. 
3.4 En définitive, c'est à bon droit que le Tribunal a levé le séquestre, aucun cas de 
séquestre n'étant vraisemblable en l'espèce. Le jugement entrepris sera par 
conséquent confirmé, sans qu'il ne soit utile d'examiner les autres conditions du 
séquestre. 


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4. 
Les frais de recours seront mis à la charge du recourant, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). 
Les frais judiciaires seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 48 et 61 OELP) et partiellement 
compensés avec l'avance de 3'000 fr. versée par le recourant, acquise à l'Etat de 
Genève (art. 111 CPC). 
Le recourant sera condamné à verser à ce dernier le solde de l'avance en 3'000 fr. 
Les dépens de recours dus à l'intimé seront arrêtés à 15'000 fr., débours compris 
(art. 84, 85, 88, 89 et 90 RTFMC), la TVA étant exclue au regard du domicile 
étranger de l'intimé. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 27 janvier 2025 par A______ contre le 
jugement OSQ/3/2025 rendu le 14 janvier 2025 par le Tribunal de première instance 
dans la cause C/1833/2024-SQP. 
Au fond : 
Le rejette. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Met à la charge de A______ les frais judiciaires de recours, arrêtés à 6'000 fr. et 
partiellement compensés avec l'avance fournie, acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser 3'000 fr. à l'Etat de Genève au titre des frais judiciaires de 
recours. 
Condamne A______ à verser 15'000 fr. de dépens de recours à B______. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Marie-Pierre GROSJEAN, greffière. 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Marie-Pierre GROSJEAN 
 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.