ge_gerichte · ACJC/599/2019 · 2019-04-29 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.04.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22052/2016 
ACJC/599/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 29 AVRIL 2019 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés rue ______ Genève, appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 mai 2018, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
et 
Madame C______, domiciliée rue ______ Genève, intimée, comparant par Me Serge 
PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 


- 2/9 - 
 
C/22052/2016 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/435/2018 du 15 mai 2018 notifié aux parties par plis du 
16 mai 2018, le Tribunal des baux et loyers a notamment débouté A______ et 
B______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif). 
 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 juin 2018, A______ et B______ (ci-
après : les locataires) forment appel de ce jugement, concluant préalablement à ce 
qu’il soit ordonné à la bailleresse de produire l’ensemble des pièces permettant 
d’effectuer un calcul de rendement et principalement, à l’annulation du jugement 
et à la fixation du loyer de l’appartement litigieux à 1'460 fr. par mois, charges 
non comprises, dès le 15 octobre 2016, le trop-perçu étant remboursé et la 
garantie de loyer étant réduite à 4'380 fr. 
 
c. Dans sa réponse du 20 août 2018, C______ (ci-après : la bailleresse) conclut à 
la confirmation du jugement entrepris. 
 
d. Par avis du 4 octobre 2018, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger, A______ et B______ n'ayant pas fait usage de leur droit de 
réplique. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. En date du 11 octobre 2016, C______ et A______ et B______, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 4 pièces au 6ème 
étage de l’immeuble situé ______ à Genève. 
 
b. Conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, soit jusqu’au 
31 octobre 2021, le bail prévoit un loyer annuel de 27'744 fr. soit 2'312 fr. par 
mois, charges non comprises, et comporte une clause d’indexation à l’indice 
suisse des prix à la consommation. 
 
c. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 11 octobre 2016, le précédent 
locataire s’était acquitté, depuis le 15 mai 2006, d’un loyer annuel de 26'784 fr., 
charges non comprises. Ledit avis était motivé comme suit : «le loyer proposé se 
situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269a CO)». 
 
d. L’immeuble a été construit entre 1946 et 1960 et acquis par C______ le ______ 
1984. Situé au centre-ville dans un quartier proche de toutes les commodités, il 
bénéficie d’un double-vitrage isolant, d’un ascenseur, d’une buanderie et d’un 
accès sécurisé par clé. Il a été géré par différentes régies, soit notamment la régie 
D______ et la régie E______. 


- 3/9 - 
 
C/22052/2016 
 
e. L’appartement loué comporte une petite cuisine, un salon avec cheminée 
fonctionnelle, deux chambres, une petite terrasse, un WC visiteur et une 
salle-de-bains avec baignoire. 
 
f. Par requête du 10 novembre 2016, les locataires ont saisi la juridiction des baux 
et loyers d'une requête en contestation du loyer initial. Devant le Tribunal, ils ont 
préalablement sollicité la production par la bailleresse des pièces nécessaires à un 
calcul de rendement, ainsi qu’un plan indiquant les m2 de chaque pièce de 
l’appartement et, principalement, à ce que leur loyer soit fixé à 1'460 fr. par mois, 
charges non comprises, la bailleresse étant condamnée à leur restituer le trop-
perçu de loyer et à adapter le montant de la garantie de loyer. 
 
g. Dans sa réponse du 28 avril 2017, la bailleresse a conclu au maintien du loyer 
au montant fixé par le contrat conclu entre les parties. Elle a notamment produit 
deux exemples de loyers comparatifs, situés dans un immeuble ______ construit 
en 1997 et dans un immeuble ______, construit en 1946. 
 
h. Par ordonnance du 14 juin 2017, le Tribunal a considéré que l’immeuble 
concerné était ancien dès lors qu’il avait été acquis plusieurs décennies 
auparavant. Vu que l’augmentation du loyer initial était inférieure à 10% par 
rapport au loyer précédent, les juges ont retenu que les locataires supportaient le 
fardeau de la preuve des loyers usuels du quartier et leur ont imparti un délai pour 
produire cinq exemples de logements de comparaison. 
 
i. Par courrier du 22 juin 2017, les locataires ont contesté le caractère ancien de 
l’immeuble litigieux et l’impossibilité de procéder à un calcul de rendement. Ils 
ont à nouveau sollicité le Tribunal afin qu’il ordonne à la bailleresse de produire 
les pièces nécessaires à un calcul de rendement net. 
 
j. Par correspondance du 23 juin 2017, la bailleresse s’est opposée à la 
modification de l’ordonnance du 14 juin 2017. 
 
k. Le 29 septembre 2017, les locataires ont transmis au Tribunal deux exemples 
comparatifs, ainsi que des statistiques portant sur les loyers pour l’année 2017. 
 
l. Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 15 décembre 2017. 
 
m. Dans leur jugement du 15 mai 2018, les premiers juges ont relevé que 
l’immeuble ici en cause avait été acquis en mars 1984, soit trente-deux ans et 
sept mois avant la conclusion du bail litigieux. La bailleresse n’étant pas une 
propriétaire institutionnelle et les logements ayant été gérés par différentes régies 
au fil des ans, il fallait retenir que les documents nécessaires à un calcul de 
rendement n’étaient plus accessibles. Dès lors, l’immeuble concerné devant être 
considéré comme ancien au vu des circonstances particulières du cas d’espèce, 
le Tribunal n’a pas donné suite à la demande des locataires de procéder à un calcul 


- 4/9 - 
 
C/22052/2016 
de rendement. En conséquence, la contestation du loyer initial a été examinée sur 
la seule base des loyers usuels dans le quartier. Les locataires n’ayant pas fourni 
cinq exemples de loyers comparatifs, ils n’étaient pas parvenus à démontrer le 
caractère abusif du loyer initial, de sorte leurs conclusions en contestation de loyer 
initial ont été intégralement rejetées. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). La valeur litigieuse est déterminée par les 
dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC). 
 
S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée 
(ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante, dans le cadre d’une 
contestation de loyer initial, doit être établie d'après les dernières conclusions 
prises devant l'autorité précédente, la différence de loyer sur une année devant être 
multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 
6 décembre 2011 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, dans leurs conclusions en première instance, les locataires ont 
sollicité la fixation judiciaire du loyer à 17’520 fr. par an dès le 15 octobre 2016. 
La bailleresse soutenait, quant à elle, le maintien du loyer annuel à 27'744 fr. 
charges non comprises, de sorte que la différence s’élève à 10'224 fr. par an. 
Ce dernier montant devant être multiplié par vingt, la valeur litigieuse minimale 
de 10'000 fr. est donc atteinte. 
 
1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure simplifiée par le Tribunal en 
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. 
 
Il s'agit d'une décision finale de première instance. 
 
1.3 L'appel et la réponse y relative ont été déposés dans le délai et suivant la 
forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC, en lien avec l'art. 142 al. 3 
et 312 al. 2 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir procédé à un calcul de 
rendement. Ils soutiennent que l’immeuble en cause ne devait pas être considéré 
comme ancien au sens de la jurisprudence. Selon eux, le fait qu’il ait été acquis 


- 5/9 - 
 
C/22052/2016 
trente-deux ans avant la conclusion du bail n’est pas suffisant pour le qualifier 
d’ancien. Les premiers juges devaient, selon les appelants, tenir compte des autres 
circonstances du cas d’espèce, soit notamment le fait que l’immeuble a toujours 
été géré par un professionnel de l’immobilier et que l’intimée est une propriétaire 
genevoise importante. 
2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial et 
en demander la diminution lorsque son montant est abusif au sens des art. 269 et 
269a CO, soit, en particulier, lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de 
la chose louée (art. 269 CO). N'est en règle générale pas abusif le loyer qui se 
situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier 
(art. 269a let. a CO). 
 
Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut être effectué qu'à l'aide de la 
méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 
un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 
prix du marché. Le critère absolu du rendement net excessif, qui présuppose de 
déterminer les coûts d'investissement de l'immeuble financés par les fonds propres 
(principalement le prix d'acquisition de l'immeuble), d'y appliquer un taux de 
rendement admissible (qui est le taux d'intérêt hypothécaire de référence, 
augmenté de 0,5%) et d'y ajouter les charges immobilières annuelles, les charges 
courantes et les charges d'entretien, de les réévaluer en fonction de l'évolution de 
l'indice suisse des prix à la consommation et d'en ventiler le résultat à la chose 
louée, a la priorité par rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité 
ou le quartier (cf. notamment ATF 124 III 310 consid. 2). 
 
En revanche, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est 
inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur 
le critère du rendement net (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 124 III 310 
consid. 2b in fine). 
 
Pour de tels immeubles en effet, les pièces comptables nécessaires pour 
déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net 
n'existent plus ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la 
réalité économique actuelle. Comme le législateur n'a pas voulu désavantager les 
propriétaires qui ont acquis de longue date de tels immeubles par rapport à ceux 
qui les ont acquis récemment, appliquer le critère des loyers usuels de la localité 
ou du quartier permet une certaine harmonisation entre les anciens et les nouveaux 
loyers, une adaptation des loyers en fonction de ce critère étant même possible en 
cours de bail (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb). 
 
Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du 
critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. 


- 6/9 - 
 
C/22052/2016 
 
2.1.2 Pour déterminer les loyers usuels dans la localité ou le quartier, 
l'art. 11 OBLF prescrit de se baser soit sur des loyers de logements comparables à 
la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année 
de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou 
un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3), soit sur des statistiques officielles 
(al. 4). 
 
Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons 
concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers 
usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une «impression d'ensemble». Pour 
pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit 
pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur 
au minimum cinq logements de comparaison (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_295/2016 du 29 novembre 2016 consid. 5.2). 
 
Pour pouvoir appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe 
de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. Le canton 
de Genève n’en dispose pas (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 
4A_674/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3). 
 
L'application de la méthode des cinq logements de comparaison présuppose que 
ces cinq éléments comparatifs présentent, pour l'essentiel, les mêmes 
caractéristiques que le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 
al. 1 OBLF, soit quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et 
l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs 
loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la 
consommation (IPC) (ATF 141 III 589 consid. 2.2.3; 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 
123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325). La preuve des loyers usuels 
doit être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit 
acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de 
ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun 
doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers 
(ATF 141 III 569 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 précité 
consid. 5.2.2; sur le degré de la preuve en général, ATF 130 III 321 consid. 3.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.4.2, publié 
partiellement in SJ 2006 I p. 271). 
 
Selon la jurisprudence, dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement 
situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve des loyers usuels dans la 
localité ou dans le quartier incombe au locataire (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3). 
 
Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - à savoir, selon la 
jurisprudence, de 10% au moins (ATF 136 III 82 consid. 3.4) - par rapport au 
loyer du précédent locataire au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO, lequel se 


- 7/9 - 
 
C/22052/2016 
détermine en fonction du loyer effectivement payé par celui-ci (sans tenir compte 
de ce qu'il est ou non adapté, au vu de facteurs relatifs) -, il a été admis que le 
loyer convenu (augmenté de 43%, alors que tant le taux hypothécaire de référence 
que l'indice suisse des prix à la consommation n'avaient cessé de décroître) est 
présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves 
fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, 
il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif 
(ATF 139 III 13 consid. 3.1.4, 3.2 et 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2016 
précité consid. 5.3.1). 
 
En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le 
précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques 
générales, cantonales ou communales. On ne peut pas non plus exiger, 
conformément aux règles de la bonne foi (art. 52 CPC, art. 2 CC), la collaboration 
du bailleur à l'administration des preuves, alors qu'il ne dispose pas lui-même de 
ces éléments de comparaison; en effet, comme le bailleur n'est pas chargé du 
fardeau de la preuve des loyers comparatifs, il ne peut être contraint de se procurer 
auprès de tiers des exemples de comparaison (ATF 117 II 113 consid. 2; cf. arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.4.3). 
 
2.1.3 Dans un arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018, 
portant sur un immeuble acquis en décembre 1982, le Tribunal fédéral a 
considéré, en relation avec un bail ayant débuté le 1er octobre 2014, que l’on se 
trouvait en présence d’un immeuble ancien, au sens de la jurisprudence pertinente. 
Les juges fédéraux ont précisé que l’on ne pouvait pas se baser sur la qualité de 
propriétaire institutionnel ou de professionnel de l’immobilier du bailleur, puisque 
ce critère ne tient pas compte du fait que les montants au moment de la 
construction ou de l’achat peuvent ne plus être en rapport avec les valeurs 
actuelles et que, pour assurer une égalité de traitement entre les locataires de 
différents immeubles, l’ancienneté de l’immeuble ne peut pas dépendre de la 
qualité du bailleur. Il n’était pas davantage envisageable de faire une distinction 
entre les bailleurs professionnels et les bailleurs «privés» au motif que les 
premiers seraient également soumis à une obligation de conservation de dix ans, 
notamment pour les livres et les pièces comptables (art. 958f al. 1 CO). Dans le 
cas examiné, le Tribunal fédéral a déduit de l’année d’acquisition remontant à plus 
de trente et un ans que les données comptables de l’époque n’étaient «en règle 
générale» plus en rapport avec la réalité économique actuelle. En conséquence, 
pour déterminer si le loyer initial convenu était abusif, le bailleur pouvait se baser 
en priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018, prévu pour une publication 
aux ATF, consid. 3.2 à 3.4) 
 
2.2 Dans le cas d’espèce, l’intimée a acquis l’immeuble litigieux en ______ 1984 
et le bail a été conclu en octobre 2016. Il s’est donc écoulé un peu plus de 


- 8/9 - 
 
C/22052/2016 
trente-deux ans et demi entre ces deux moments décisifs. On se trouve dès lors 
bien, au vu de la jurisprudence précitée, en présence d’un immeuble ancien. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les qualités de la bailleresse, à 
savoir son éventuel statut de «propriétaire genevoise importante» n’ont pas 
d’incidence sur le caractère ancien de l’immeuble, au sens de la jurisprudence 
susmentionnée. Il en est de même du fait que ledit immeuble ait été géré depuis 
plusieurs années par une régie de la place ou un autre professionnel de 
l’immobilier. Dans ce contexte l’intimée est habilitée, comme elle l’a fait en 
première instance, à se prévaloir en priorité du critère des loyers usuels 
(cf. art. 269a let. a CO). 
 
C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont examiné le loyer litigieux sur 
cette base, pour constater que les appelants, sur lesquels pèse le fardeau de la 
preuve (cf. consid. 2.2.2 supra), n’avaient pas produit un nombre suffisant 
d’exemples comparatifs de façon à démontrer le caractère prétendument abusif 
dudit loyer initial. 
3. 
A teneur de l’art. 22 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l’art 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir les dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux visés à 
l’art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 9/9 - 
 
C/22052/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 juin 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/435/2018 rendu le 15 mai 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/22052/2016-1-OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.