ge_gerichte · DCSO/200/2010 · 2010-04-15 · fr

Résumé:
 Plainte rejetée. Lorsqu'il y a une gérance légale, les loyers reviennent aux créanciers poursuivants. Si un créancier hypothécaire de 1er rang à qui les loyers sont cédés revendique les loyers alors qu'il n'est pas créancier poursuivant, il se trouve primé par la gérance légale. Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_321/2010du 24 juin 2010.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/200/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 15 AVRIL 2010 
Cause A/353/2010, plainte 17 LP formée le 1er février 2010 par L______ SA, élisant 
domicile en l'étude de Me Peter PIRKL, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- L______ SA 
domicile élu : Etude de Me Peter PIRKL, avocat 
Rue de Rive 6 
 
1204 Genève 
 
 
- S______ SA 
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
Place du Port 2 
 
1204 Genève 
 
 
- Etat de Genève, soit pour lui le Service du contentieux de l'Etat de Genève 
domicile élu : Etude de Me Laurent MARCONI, avocat 
Avenue de Champel 24 
 
Case postale 123 
 
1211 Genève 12 
 


 
 
- 2 - 
 
- M. G______ 
 
 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 3 - 
 
E N F A I T 
A.a. S______ SA est propriétaire de la parcelle no 6xxx, plan xx de la Commune de 
G______, sise au xx, rue R______ - x, rue C______, sur laquelle est bâti un 
immeuble. 
 
Le 14 décembre 2007, la Fondation de valorisation des actifs de la Banque 
Cantonale de Genève, aujourd'hui liquidée et dont les actifs ont été repris par 
l'Etat de Genève, Service du contentieux (ci-après : l'Etat de Genève), créancier 
gagiste de second rang, a requis à l'encontre de M. G______ une poursuite en 
réalisation de gage immobilier n° 07 xxxx76 P, portant sur la parcelle 
susmentionnée. 
 
Le 10 novembre 2008, l'Etat de Genève a requis la vente de ce gage immobilier. 
 
Après avoir opéré les diverses démarches inhérentes à la réalisation forcée de ce 
bien immobilier et suite à la publication de la vente et aux productions, l'Office 
des poursuites (ci-après : l'Office) a déposé le 29 octobre 2009 les conditions des 
charges et les conditions de vente ; en page 8 de l'état des charges et conditions de 
vente, l'Office s'est référé expressément du Registre foncier, qui fait partie 
intégrante de ce document. 
A.b. L'Etat de Genève a requis la gérance légale de l'immeuble, mesure qui a été 
instaurée par l'Office le 2 juillet 2009 et confiée à X______ SA, agent immobilier 
agréé. Un délai de dix jours a été imparti à S______ SA pour faire savoir si tout 
ou partie des loyers et fermages ne sont pas compris dans le gage. 
 
S______ SA a alors écrit a l'Office le 16 juillet 2009 pour l'informer que le 
créancier gagiste de 1er rang, soit la L______ SA disposerait d'un droit de 
préférence par rapport à l'Etat de Genève qui ne détient les cédules qu'à titre de 
garantie, compte tenu de la cession des loyers à fin de garantie dès le 1er juin 
2005. Elle termine ainsi en indiquant s'opposer pour cette raison à la gérance 
légale. 
 
Le 21 juillet 2009, l'Office a écrit à S______ SA pour l'informer que l'Etat de 
Genève, créancier poursuivant, avait requis une gérance légale, avec pour 
conséquence que la saisie s'étend aux loyers et fermages. Il indiquait qu'une 
cession privée ne peut primer une gérance légale et qu'il incombait ainsi à 
L______ SA d'engager à son tour des poursuites, si elle souhaitait bénéficier de la 
gérance légale au titre de créancier gagiste de 1er rang. 
 
Le 21 octobre 2009, L______ SA a produit ses créances hypothécaires, suite à la 
publication officielle du 23 septembre 2009, pour un total de 8'483'160 fr. 61. 


 
 
- 4 - 
 
Le 12 janvier 2010, le conseil de L______ SA a écrit à l'Office, pour lui remettre 
copie d'un courrier du 15 décembre 2009 avec le conseil de l'Etat de Genève, par 
lequel ils avaient trouvé un accord en ce sens que le produit net de la gérance 
légale pour la période allant du 2 juillet 2009 au 31 décembre 2009 soit versé à 
L______ SA à la condition que tout montant encaissé soit imputé de sa 
production, étant précisé que l'Etat de Genève ne renonce nullement au principe 
de l'instauration d'une gérance légale, l'accord en question ne pouvant être 
considéré comme valant reconnaissance de sa part du principe de la cession. 
 
Le 15 janvier 2010, l'Office s'est adressé par courrier au conseil de l'Etat de 
Genève, pour l'informer qu'il ne peut donner suite à cet accord, puisque son 
mandant a expressément requis la gérance légale, avec comme conséquence que 
les loyers ne peuvent être versés que dans le cadre de cette poursuite, au seul 
bénéfice du créancier poursuivant. Copie de ce courrier a été adressée au conseil 
de L______ SA. 
B. 
Par acte du 1er février 2010, L______ SA a porté plainte contre cette décision de 
l'Office, dont elle conclut à l'annulation et à ce que l'accord trouvé entre les 
créanciers soit respecté. Subsidiairement, elle requiert que sa revendication sur les 
loyers échus allant du 2 juillet 2009 au 31 décembre 2009 soit enregistrée et que 
la procédure de l'art. 108 al. 2 LP soit appliquée. 
Elle explique que les loyers lui revenaient initialement sur la base d'une cession 
générale des loyers. L'Etat de Genève ayant requis l'instauration d'une gérance 
légale, elle a alors écrit à son conseil pour l'informer de ce qu'elle revendiquait les 
loyers à compter du 2 juillet 2009 jusqu'au 31 décembre 2009, tout en se réservant 
la faculté de renouveler cette revendication dans le futur. Elle proposait ainsi à 
l'Etat de Genève soit d'acquiescer à la revendication, soit d'accepter que les loyers 
lui soient versés. C'est ainsi que les parties se sont accordées sur le fait que tout 
loyer encaissé reviendrait à L______ SA, à déduire sur le montant de sa créance 
colloquée. 
La plaignante souligne que le courrier de l'Office du 15 janvier 2010 comprend 
dans un premier temps un grief formel, soit qu'elle omet d'indiquer qu'il s'agit 
d'une décision attaquable au sens de l'art. 4A LPA, et qui n'a pas été notifiée à son 
véritable destinataire, soit la plaignante. 
Le second grief tient à la violation de l'art. 108 LP, qui répartit les rôles en cas de 
revendication, étant précisé que faute de contestation, la revendication est réputée 
admise. La plaignante estime que l'Office ne pouvait refuser d'appliquer l'accord 
trouvé entre les parties et qu'en cas de doute, il devait enregistrer la revendication 
et ouvrir le délai de 20 jours, même si la plaignante estime cette démarche 
superflue vu l'accord trouvé par les parties. 
Le troisième grief de la plaignante est lié à l'absence de motivation de la décision 
entreprise. 


 
 
- 5 - 
La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 
C. 
Par ordonnance du 3 février 2010, la Commission de céans a ordonné, à titre de 
mesure provisionnelle, à l'Office de surseoir à toute distribution du produit des 
loyers encaissés suite à la gérance légale instaurée dès le 2 juillet 2009, jusqu'à 
droit connu dans la présente procédure. 
D.a. L'Etat de Genève a adressé ses observations, datées du 5 février 2010, concluant 
au respect des termes de l'accord trouvé avec L______ SA. 
Il doute néanmoins que la procédure des art. 106 et ss LP trouve application en 
l'espèce, le sort des loyers étant réglé par la procédure prévue à l'art. 95 ORFI, 
étant précisé que la jurisprudence considère qu'il n'est pas possible de renoncer à 
une gérance légale avec effet rétroactif. Il estime que la plaignante devrait être 
considérée comme un créancier gagiste poursuivant au motif qu'elle figure en 
qualité de créancière gagiste dont la créance est exigible à l'état des charges, ceci 
sans contestation du débiteur ou de la tiers propriétaire. 
 
De plus, il relève que, comme cet immeuble est construit sur deux parcelles et que 
la poursuite en réalisation de gage ne concerne qu'une parcelle alors que la cession 
des loyers concerne l'entier des loyers, elle peut légitimement faire valoir la part 
qui ne peut faire l'objet d'une gérance légale, faute de gage immobilier. 
D.b. S______ SA a fait parvenir sa détermination par courrier du 26 février 2010, s'en 
rapportant à justice. Elle note être seule propriétaire de la parcelle n° xxx et du 
bâtiment xxx qui y est érigé, libre de tout gage, et qu'elle a revendiqué la partie de 
ce bâtiment érigé sur sa parcelle. Elle estime donc que le produit locatif inhérent à 
cette parcelle doit être exclu de la gérance légale. Elle note que l'Office ne s'est 
pas déterminé quant à sa revendication. 
D.c. M. G______ a indiqué par courrier du 25 février 2010 s'en rapporter à justice. 
E. 
L'Office a remis son rapport daté du 19 février 2010. Il rappelle que la plaignante 
n'est nullement créancière poursuivante, puisqu'elle n'a pas requis la vente, ni 
même engagé de poursuite. Il considère ainsi que la plaignante n'est pas 
créancière gagiste de premier rang dans le cadre de la poursuite n° 07 xxxx76 P. 
 
L'Office considère que le contenu de l'art. 95 ORFI, traitant de l'affectation des 
loyers perçus dans le cadre d'une gérance légale, est clair, en ce sens que seul le 
créancier poursuivant doit être désintéressé par le produit des loyers et 
qu'admettre la manière de procéder des deux créanciers gagistes, pourrait 
entraîner des conséquences fâcheuses tel que le créancier gagiste de 2ème rang ne 
serait pas désintéressé avec pour conséquence le maintient à tort de la vente forcée 
de l'immeuble. 
 


 
 
- 6 - 
 
E N D R O I T 
1.a. La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
par une personne ayant qualité pour agir par cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 
13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ). 
1.b. La plaignante se plaint d'irrégularité formelle de la décision querellée. 
 
L'objet de la plainte concerne tout acte de poursuite pris unilatéralement ou 
d'office, de nature à créer ou à modifier une situation du droit de l'exécution 
forcée (ATF 31 I 219 ; ATF 36 I 420). Le courrier de l'Office du 15 janvier 2010, 
dont copie a été adressée au conseil de la plaignante le même jour, est 
manifestement une mesure de l'Office, au sens de l'art. 17 al. 1 LP et de la 
jurisprudence, soumise à plainte. 
La présente plainte est donc recevable. 
2. 
La saisie d’un immeuble comprend de plein droit (art. 102 al. 1 LP) les récoltes 
pendantes ainsi que les loyers et fermages courants. 
 
Immédiatement après l’exécution de la saisie, l’Office doit en informer les 
créanciers gagistes et attirer leur attention sur les dispositions des art. 102 al. 1 
LP, 94 al. 3 LP et 806 al. 1 et 3 CC pour leur permettre d’assurer leur droit de 
préférence sur les loyers et fermages en intentant une poursuite en réalisation du 
gage immobilier pour leurs créances échues. Il doit également aviser les locataires 
et fermiers qu’à l’avenir les loyers et fermages ne pourront être payés valablement 
qu’en mains de l’Office (art. 15 al. 1 let. b ORFI). 
 
Tant que subsiste la saisie, l’Office pourvoit à la gérance et à la culture de 
l’immeuble, il peut également, sous sa responsabilité, en confier la gérance à un 
tiers (art. 16 al. 1 et 3 ORFI). 
3.a. L’art. 806 al. 3 CC dispose que les actes juridiques du propriétaire relativement à 
des loyers ou des fermages non échus, ou la saisie de ces prestations par d’autres 
créanciers ne sont pas opposables au créancier qui a poursuivi en réalisation de 
gage avant l’époque où les loyers et fermages sont devenus exigibles. 
 
Cela signifie qu’une cession de loyers devient sans effet et est inopposable au 
créancier gagiste qui a introduit une poursuite en réalisation de gage immobilier et 
demandé l’extension du gage aux loyers. A contrario, les loyers et fermages 
perçus par l’Office, suite à la mise en place d’une gérance légale sur l’immeuble 
saisi, ne peuvent être affectés au service des intérêts des créances garanties par 
gage qui ne font pas l’objet de poursuites (art. 95 al. 1 ORFI). 


 
 
- 7 - 
3.b. En matière de faillite, le Tribunal fédéral a jugé que les créances que le failli a 
cédées avant l’ouverture de sa faillite mais qui ne sont nées qu’après, tombent 
dans la masse. Il considère que la cession d’une créance future ne sortit ses effets 
qu’au moment où naît la créance et pour autant que le cédant soit, à ce moment là, 
en droit d’en disposer (ATF 111 III 73; JdT 1988 II 15). 
3.c. La loi ne règle pas la question de savoir si la cession des loyers tombe également 
en cas de saisie. Il convient toutefois de rappeler que les dispositions qui fondent 
le dessaisissement du poursuivi, dont notamment l’art. 96 al. 2 LP, visent à 
empêcher toute diminution du patrimoine de ce dernier et qu’il est interdit de 
convenir d’avance d’actes de dispositions qui pourraient prendre effet durant le 
dessaisissement et qui portent sur des droits patrimoniaux lesquels doivent être 
réalisés pour désintéresser tous les saisissants. Partant, il a y lieu d’appliquer, par 
analogie, l’art. 806 al. 3 CC dans le cas de la saisie et d’accorder au créancier 
gagiste un droit de préférence à la condition qu’il ait requis la poursuite en 
réalisation de gage (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels t. III § 82 n° 2732i ; 
Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire ad art. 106 n° 115). Cette solution est du 
reste conforme à la position de la Commission de céans dans sa jurisprudence 
(DCSO/489/04 du 30 septembre 2004, DCSO/461/07 du 27 septembre 2007). 
4. 
En l’espèce, l’Office a exécuté une saisie immobilière à l’encontre du débiteur. La 
saisie de l’immeuble loué, comprenant les loyers courants, l’Office devait, 
conformément aux exigences légales, pourvoir à la gérance de l’immeuble ou 
confier cette tâche à un tiers. La décision de l’Office du 2 juillet 2009 de mettre en 
place une gérance légale et de confier cette tâche à une régie est donc parfaitement 
valable. Les loyers échus après la mise en place de la gérance légale doivent en 
conséquence être versés à la régie mandatée par l’Office et profiter aux créanciers 
saisissants, en l'occurrence le créancier-gagiste de 2ème rang, la cession des loyers 
en faveur de la créancière gagiste de 1er rang, qui n’a pas introduit de poursuite en 
réalisation de gage, ne lui étant pas opposable. La renonciation de facto de l'Etat 
de Genève avec effet rétroactif des loyers encaissés pour la période allant jusqu'au 
31 décembre 2009 n'est pas opposable à l'Office comme il le relève fort justement 
dans ses observations. 
 
Le fait que la plaignante soit au bénéfice d'une cession de loyers n'est pas contesté 
en l'espèce, la problématique étant de savoir à qui reviennent les loyers échus 
postérieurement à la mise en place de la gérance légale. C'est donc à juste titre que 
l'Office a refusé d'entrer en matière sur la revendication formée par la plaignante 
et d'ouvrir des délais au sens des art. 106 et ss LP. 
La présente plainte sera donc rejetée. 
 
* * * * * 


 
 
- 8 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 1er février 2010 par L______ SA contre la 
décision de l'office des poursuites du 15 janvier 2010, dans le cadre de la poursuite en 
réalisation de gage n° 07 xxxx76 P. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Florence CASTELLA et 
M. Christian CHAVAZ, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le