ge_gerichte · C/15591/2013 · 2015-03-04 · fr

BAIL À FERME ; LOCAL PROFESSIONNEL ; CONTRAT SUI GENERIS ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CONSIGNATION EN JUSTICE ; DÉCISION DE RENVOI | CO.239A; CO.259.D; CO.279; CO.274;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.05.2016 C/15591/2013

C/15591/2013
ACJC/672/2016
du 17.05.2016
sur JTBL/287/2015 ( OBL
)
, RENVOYE
Descripteurs
:
BAIL À FERME ; LOCAL PROFESSIONNEL ; CONTRAT SUI GENERIS ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CONSIGNATION EN JUSTICE ; DÉCISION DE RENVOI
Normes
:
CO.239A; CO.259.D; CO.279; CO.274;
En fait
En droit
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/15591/2013
ACJC/672/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MARDI 17 MAI 2016
Entre
Madame A_____
, p.a. B_____, _____, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 mars 2015, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
1) C_____
, ayant son siège _____,
2) Monsieur D_____
, domicilié _____, intimés, comparant tous deux par Me Thierry STICHER, avocat, place des Eaux-Vives 8, 1207 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Monsieur E_____
et Madame F_____,
p.a.
B_____, _____, autres parties à la procédure, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 4 mars 2015, expédié pour notification aux parties le 5 mars 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté C_____ et D_____ de toutes leurs conclusions à l'encontre de F_____ et E_____ (ch. 1 du dispositif), a dit que la réparation des travaux (recte : défauts) suivants incombait à A_____ :
a)
les installations sanitaires vétustes et hors d'usage, provoquant des problèmes d'écoulement d'eau, un débit d'eau très insuffisant et l'impossibilité de procéder à un entretien compte tenu de l'absence de pièces de remplacement,
b)
les fuites d'eau entre les différents étages,
c)
les bacs de douche et baignoire dont l'émail a disparu,
d)
les colonnes sanitaires vétustes,
e)
l'installation électrique en très mauvais état, qui nécessite l'intervention quotidienne d'une entreprise d'électricité et provoque des coupures de courant quotidiennes; les tableaux électriques et les fusibles […] vétustes,
f)
le chauffage qui fonctionne mal,
g)
les moquettes hors d'usage,
h)
les papiers-peints humides et décollés dans de nombreuses chambres,
i)
la peinture écaillée,
j)
les portes de chambres fragiles et les poignées qui cassent régulièrement,
k)
l'ensemble du mobilier vétuste et hors d'usage,
l)
l'étanchéité de la toiture, dans la mesure où l'eau inonde les escaliers du derniers étage, pourrit le parquet du corridor et abîme la moquette déjà vétuste des escaliers,
m)
l'ascenseur qui n'est plus aux normes (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, après avoir limité la procédure à la question de savoir quels étaient les défauts/travaux (sic) dont la réparation incombait à chacune des parties, les premiers juges ont retenu que tous les défauts invoqués par les locataires, s'agissant d'un bail à ferme non agricole, n'entraient pas dans la notion de « bon entretien » ou de « petites réparations » incombant au fermier, mais constituaient de « grosses réparations », lesquelles devaient être supportées par les bailleurs.
Le Tribunal a par ailleurs débouté les locataires de leurs conclusions à l'égard de F_____ et E_____, dans la mesure où ceux-ci, bien que copropriétaires de l'immeuble, n'étaient pas propriétaires du fonds de commerce.
B. a.
Par acte déposé le 20 avril 2015 au greffe de la Cour de justice, A_____ (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation du chiffre 2. Elle conclut, principalement, à ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs conclusions, à ce qu'il soit dit que les travaux portant sur les moquettes, les papiers-peints dans les chambres, la peinture écaillée, les portes des chambres, les poignées de celles-ci et l'ensemble du mobilier sont à la charge des locataires, à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte de procéder à la réparation des installations sanitaires, y compris l'émaillage des bacs de douche et de baignoire dont l'émail a disparu, simultanément à la réalisation des travaux à charge des locataires dans les chambres de l'hôtel, selon planning organisé par les locataires, à ce qu'il soit constaté que les installations électriques sont conformes aux normes et aux accords conclus dans le contrat de gérance, à ce qu'il soit dit que l'entretien des installations électriques est à la charge des locataires, à ce qu'il soit constaté que les travaux d'étanchéité de la toiture ont déjà été réalisés et qu'il n'y a donc plus d'inondation dans les escaliers du dernier étage de l'hôtel, à ce qu'il soit constaté qu'aucun travaux ne doit être effectué par A_____ sur la toiture de l'immeuble, à ce qu'il soit constaté que l'ascenseur est conforme aux normes et aux accords conclus dans le contrat de gérance et à ce qu'il soit dit que l'entretien de l'ascenseur est à la charge des locataires.
b.
Dans leur réponse du 6 mai 2015, D_____ et C_____ (ci-après : les locataires, les fermiers, les gérants ou les intimés) concluent au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de A_____ de toute autre conclusion.
c.
E_____ et F_____ ont indiqué à la Cour de justice, par courrier de leur Conseil du 15 mai 2015, que dans la mesure où les gérants avaient été déboutés de toutes leurs conclusions prises à leur encontre, ils n'intervenaient dans la procédure d'appel que pour des raisons procédurales et ne pouvaient, en conséquence, que s'en rapporter à justice.
d.
Les parties ont été avisées le 13 août 2015 de ce que la cause était gardée à juger, l'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique.
C.
Les éléments suivants résultent du dossier :
a.
A_____, E_____ et F_____ sont copropriétaires de l'immeuble sis _____.
b.
A_____ et G_____ ont pris à bail ledit immeuble le 1
er
janvier 1965.
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un hôtel.
c.
Par contrat de gérance libre du 17 avril 2002, la société en nom collectif A_____ et G_____ a confié l'exploitation de l'établissement à l'enseigne « Z_____ » à D_____ à compter du 1
er
juillet 2002.
d.
Le contrat a été conclu pour une durée de 10 ans, du 1er juillet 2002 au 30 juin 2012, renouvelable ensuite d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé par le contrat à 8'500 fr. et a été augmenté pour atteindre 9'137 fr., auxquels s'ajoute la somme de 8'500 fr., augmentée par la suite à 8'649.03 fr. pour la gérance. Le montant du loyer et de la gérance sont payables par trimestre d'avance (art. 4 et 5).
Le contrat stipule par ailleurs :
«
(…) La SNC A_____ et G_____ est la seule et unique propriétaire du fond (sic) de commerce, de l'agencement, de même du mobilier et de tout le matériel garnissant l'hôtel [...].
Le propriétaire du fond (sic) de commerce met à disposition du gérant tout l'agencement, et le mobilier, le matériel d'exploitation et la décoration [...], ainsi que le droit à la clientèle et le droit à l'enseigne de l'établissement.
Le gérant déclare bien connaître les locaux, les installations et le matériel mis à sa disposition. Il les accepte dans l'état où ils se trouvent et s'engage à ne pas modifier l'affectation de l'établissement ni faire de transformations sans l'accord du propriétaire du fond (sic) de commerce [...].
Durant la période d'exploitation, le gérant sera pleinement responsable des lieux mis à sa disposition et devra réparer tous les dégâts qu'il aura causés intentionnellement ou par négligence ou qui auront été constatés lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie à la fin de la gérance [...].
Pour sa part, le propriétaire du fond (sic) de commerce veillera à la sauvegarde des intérêts du gérant (ex: [...] travaux à charge du propriétaire de l'immeuble tel que façades extérieures, étant encore rappelé et précisé que les éventuelles interventions relatives aux tuyauteries et autres débouchages de canalisations jusqu'à la colonne principale sont à la charge exclusive du gérant).
En sa qualité de gérant libre, Monsieur D_____, en plus des engagements déjà mentionnés dans la [...] convention de gérance, s'engage à :
[...]
– veiller à l'entretien de tout le matériel et l'appareillage en général [...].
Comme déjà mentionné ci-dessus [...], Le gérant s'engage irrévocablement à veiller à l'entretien de tout le matériel et de tout l'appareillage en général.
Le gérant supportera donc les différentes charges et autres frais d'entretien relatif notamment à l'ascenseur, aux installations sanitaires, chauffage, et à l'eau chaude [...].
Le matériel mis à la disposition du gérant, selon inventaire [...] resteront (sic) la propriété exclusive du propriétaire du fond (sic) de commerce.
Pendant la période d'exploitation, le gérant sera responsable du maintien, en quantité et qualité, du matériel et du petit matériel. Le gérant devra donc remplacer les pertes éventuelles constatées lors de l'inventaire établi à la fin de l'exploitation.
La garantie financière prévue [...] pourra être utilisée en dédommagement du matériel et du petit matériel manquant
».
e.
Par avenant du 14 juin 2002, C_____ est devenue cogérante, colocataire, cotitulaire du bail et codébitrice de D_____.
f.
Suite au décès de G_____, la société en nom collectif a été dissoute et radiée et A_____ a continué ses affaires sous la raison individuelle A_____, inscrite au Registre du commerce.
g.
Par courrier du 10 octobre 2011, les gérants ont fait part à H_____, représentant de la bailleresse, de l'état désastreux des installations électriques et sanitaires de l'hôtel et du fait qu'ils n'étaient plus en mesure de supporter les frais engendrés par les nombreuses interventions d'entreprises professionnelles pour remédier aux problèmes quotidiens.
h.
Par pli du 12 décembre 2011, les gérants ont informé H_____ de problèmes d'infiltrations d'eau d'une chambre à l'autre et du fait qu'en cas de pluie, l'eau traversait le toit en verre de l'immeuble, inondant le 6
ème
étage et les escaliers. Les installations électriques étaient en outre totalement dépassées. Ils le priaient de bien vouloir faire le nécessaire à ce sujet dès que possible.
i.
Par courrier du 16 octobre 2012, les gérants ont mis la régie en charge de l'immeuble en demeure de supprimer, d'ici au 14 décembre 2012, les autres défauts suivants, faute de quoi ils consigneraient leur loyer auprès de la caisse du Palais de justice :
1) Les installations sanitaires vétustes et hors d'usage, provoquant des problèmes d'écoulement d'eau, un débit d'eau très insuffisant et l'impossibilité de procéder à un entretien compte tenu de l'absence de pièces de remplacement.
2) Les fuites d'eau entre les différents étages.
3) Les bacs de douche et baignoire dont l'émail a disparu.
4) Les colonnes sanitaires vétustes.
5) L'installation électrique en très mauvais état, qui nécessite l'intervention quotidienne d'une entreprise d'électricité et provoque des coupures de courant quotidiennes. Les tableaux électriques et les fusibles sont vétustes.
6) Le chauffage qui fonctionne mal.
7) Les moquettes hors d'usage.
8) Les papiers-peints humides et décollés dans de nombreuses chambres.
9) La peinture écaillée.
10) Les portes de chambre fragiles et les poignées qui cassent régulièrement.
11) L'ensemble du mobilier vétuste et hors d'usage.
12) L'étanchéité de la toiture, dans la mesure où l'eau inondait les escaliers du dernier étage, pourrissait le parquet du corridor et abîmait la moquette déjà vétuste des escaliers.
13) L'ascenseur qui n'était plus aux normes, comme signalé fréquemment par l'entreprise chargée de sa maintenance.
Ces défauts excédaient largement la notion de travaux à charge du gérant libre. C_____ avait en outre déjà procédé à ses frais à la réfection du 5
ème
étage en 2003 et du 4
ème
étage en 2005.
j.
Par courrier électronique du 3 janvier 2013 adressé à H_____ et E_____, D_____ a fait état, photographies à l'appui, de nouveaux problèmes de fuites d'eau dans l'établissement, qui avaient causé des dégâts de peinture.
k.
Par courrier du 12 juin 2013, les gérants ont à nouveau mis la bailleresse en demeure de procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la suppression des défauts énumérés dans sa précédente mise en demeure, d'ici au 27 juin 2013, faute de quoi ils consigneraient les loyers à échoir.
l.
Par pli du 12 juin 2013 également, la bailleresse a transmis aux gérants la liste des travaux qu'elle était disposée à effectuer, dont le coût était estimé à 291'723 fr., précisant qu'il s'agissait des seuls travaux qui pouvaient lui être imposés, de par le contrat et la loi. Dès lors qu'elle était disposée à effectuer les travaux qui lui incombaient, les gérants n'étaient pas fondés à consigner le loyer et la gérance.
Parallèlement, par courrier du même jour, la bailleresse a adressé aux gérants la liste des travaux qu'il leur incombait d'effectuer et du mobilier qu'ils devaient remplacer, en tant que locataires/fermiers, conformément au contrat et aux dispositions légales applicables. Le coût des travaux était estimé à 334'021 fr.
m.
Dans leur réponse du 26 juin 2013, les gérants, invoquant les art. 279 et 284 CO, ont souligné que les travaux réclamés s'élevaient à 334'021 fr., de sorte qu'ils ne pouvaient être qualifiés de travaux d'entretien à la charge du locataire. En outre, le bail se trouvait dans le cadre de renouvellements annuels, ce qui permettait d'autant moins à la bailleresse de réclamer d'importants travaux à leur charge. Ils avaient par ailleurs fait procéder à d'importantes réparations au sens de l'article 279 CO. Les travaux réclamés étaient donc à la charge de la bailleresse, qui reconnaissait ainsi que les travaux dont il était question étaient indispensables. La mise en demeure du 12 juin 2013 était donc maintenue.
n.
Le 28 juin 2013, les gérants ont consigné leur loyer pour les mois de juillet à septembre 2013 et, par pli du 3 juillet 2013, ont informé la bailleresse de la consignation des loyers, l'intégralité des défauts n'ayant pas été supprimée.
o.
Par requête du 15 juillet 2013, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 16 septembre 2013 et portée devant le Tribunal le 9 octobre 2013, les gérants ont conclu à la validation de la consignation et à ce que A_____, E_____ et F_____ soient condamnés à effectuer tous les travaux propres et utiles à la suppression des défauts mentionné dans le courrier du 16 octobre 2012 susmentionné (let. i supra).
Les gérants concluaient également à ce qu'ils soient autorisés à effectuer eux-mêmes les travaux, aux frais du bailleur, si ceux-ci n'étaient pas faits dans un délai d'un mois depuis l'entrée en force d'une décision définitive et exécutoire, à ce qu'une réduction de loyer de 50% leur soit octroyée dès le 10 octobre 2011 et jusqu'à la suppression de tous les défauts susmentionnés, et à ce que les loyers consignés soient libérés en leur faveur à due concurrence.
Les gérants ont requis, à titre de mesures probatoires, l'audition de huit témoins, une inspection locale et une expertise.
p.
Par mémoire réponse du 6 décembre 2013, A_____, E_____ et F_____ ont conclu, préalablement, à ce qu'il soit constaté que les deux derniers d'entre eux n'avaient pas la qualité pour défendre, faute d'être bailleur des requérants, à ce qu'en conséquence le Tribunal procède à la rectification de la partie défenderesse, devenant A_____ uniquement. Principalement, ils ont conclu au déboutement de leurs parties adverses de toutes leurs conclusions et à la libération des loyers consignés « en faveur de la Défenderesse ».
A tire de mesures probatoires, ils ont sollicité la comparution personnelle de D_____ et à ce qu'il soit ordonné aux requérants de fournir toutes explications utiles concernant les postes « PROVISIONS » et « PASSIFS TRANSITOIRES » des bilans détaillés définitifs de C_____ au 31 décembre 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012.
q.
Le Tribunal a procédé à l'audition de sept témoins mais ne s'est pas prononcé sur les autres mesures d'instruction requises par les parties.
r.
À l'issue de l'audience du 31 octobre 2014, le Tribunal, sur requête des parties, a limité la procédure à la question de savoir quels étaient les défauts/travaux (sic) dont la réparation incombait à chacune des parties.
La question a été remise à plaider au 21 janvier 2015, à la suite de quoi la cause a été gardée à juger sur ce point.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
En l'espèce, le jugement entrepris est une décision incidente au sens de l'art. 237 CPC (Tappy, CPC, Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy (éd.), Bâle, 2011, n. 3 ad art. 237 CPC).
Par ailleurs, compte tenu du coût des travaux nécessaires à la suppression des défauts allégués, qui représente plusieurs centaines de milliers de francs, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.
S'agissant des différents défauts invoqués, les positions des parties sont les suivantes :
1)
installations sanitaires vétustes et hors d'usage, provoquant des problèmes d'écoulement d'eau, un débit d'eau très insuffisant et l'impossibilité de procéder à un entretien compte tenu de l'absence de pièces de remplacement
Dans la mesure où l'appelante admet le fait que la suppression de celui-ci est à sa charge, la question n'est plus litigieuse.
2)
fuites d'eau entre les différents étages
Dans la mesure où l'appelante admet le fait que la suppression de celui-ci est à sa charge, la question n'est plus litigieuse.
3)
bacs de douche et baignoire dont l'émail a disparu
Dans la mesure où l'appelante admet le fait que la suppression de celui-ci est à sa charge, la question n'est plus litigieuse.
4)
colonnes sanitaires vétustes
Dans la mesure où l'appelante admet le fait que la suppression de celui-ci est à sa charge, la question n'est plus litigieuse.
5)
installation électrique en très mauvais état, qui nécessite l'intervention quotidienne d'une entreprise d'électricité et provoque des coupures de courant quotidiennes; tableaux électriques et fusibles vétustes
Selon les fermiers, les installations électriques datent des années 1950, soit de la construction de l'immeuble, et bien qu'elles soient toujours aux normes, elles ne correspondent plus aux besoins actuels, notamment en raison des fils électriques qui ne permettent pas de brancher des appareils tels que certains aspirateurs, sans provoquer de courts-circuits. Les fermiers allèguent au surplus que les douilles des armoires à pharmacies et des appliques des lits ont régulièrement dû être remplacées, brûlées par des courts-circuits, tout comme les minuteries des couloirs, en raison de mauvaises manipulations des clients. Ils soutiennent à cet égard avoir dû assumer mensuellement des charges de l'ordre de 3'000 fr. à 4'000 fr. pour les interventions régulières de l'entreprise d'électricité.
Le coût des travaux exigés par les intimés n'a pas été allégué par les parties, et ne ressort pas du dossier.
La bailleresse soutient, pour sa part, que l'état des installations électriques correspond à l'état convenu, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un défaut.
6)
chauffage qui fonctionne mal
L'appelante ne conteste pas qu'il lui incomberait de prendre à sa charge la réparation d'un défaut de l'installation de chauffage allant au-delà de l'entretien courant, ce dernier englobant notamment la purge des radiateurs et les fuites occasionnelles de ceux-ci ou de la chaudière, mais soutient que les intimés n'ont pas prouvé que tel soit le cas.
7)
moquettes hors d'usage
Le remplacement des moquettes représente un coût de plus de 100'000 fr., selon l'estimation de l'appelante, non contestée par les intimés.
Il est par ailleurs établi que les moquettes étaient déjà passablement vétustes au début du contrat liant les parties (2002).
L'appelante estime que le remplacement des moquettes incombe aux intimés, ce que ceux-ci contestent. L'appelante précise par ailleurs qu'elle aurait pu être condamnée à prendre à sa charge la réparation des moquettes abîmées par les infiltrations d'eau, mais que les intimés n'ont pas établi, en première instance, quelles étaient les moquettes concernées.
8)
papiers-peints humides et décollés dans de nombreuses chambres
L'appelante ne conteste pas le défaut, mais soutient que sa réparation incombe aux intimés, ce que ceux-ci contestent. L'appelante précise par ailleurs qu'elle aurait pu être condamnée à prendre à sa charge la réparation des papiers-peints abîmés par les infiltrations d'eau, mais que les intimés n'ont pas établi, en première instance, quels étaient les murs concernés.
9)
peinture écaillée
L'appelante ne conteste pas le défaut, mais soutient que sa réparation incombe aux intimés, ce que ceux-ci contestent. L'appelante précise par ailleurs qu'elle aurait pu être condamnée à prendre à sa charge la réfection des peintures abîmées par les infiltrations d'eau, mais que les intimés n'avaient pas établi, en première instance, quelles étaient les peintures concernées.
10)
portes de chambres fragiles et les poignées qui cassent régulièrement
L'existence du défaut est admise par les parties, lesquelles divergent uniquement sur la question de savoir à qui la réparation incombe.
11)
ensemble du mobilier vétuste et hors d'usage
L'existence du défaut est admise par les parties, lesquelles divergent uniquement sur la question de savoir à qui la réparation incombe.
12)
étanchéité de la toiture, dans la mesure où l'eau inonde les escaliers du derniers étage, pourrit le parquet du corridor et abîme la moquette déjà vétuste des escaliers
La bailleresse a admis sa responsabilité et soutient d'ailleurs avoir d'ores et déjà réalisé les travaux qui s'imposaient, de sorte que la question de savoir à qui incombe la prise en charge de la réparation n'est plus litigieuse.
13)
ascenseur plus aux normes
Les fermiers soutiennent que l'ascenseur, souvent en panne, ne serait pas aux normes, ce que leur partie adverse conteste.
3.
3.1
A teneur de l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
La mise en gérance libre, c'est-à-dire la cession par le biais d'un sous-contrat de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs, donne lieu à un bail à ferme non agricole (Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in XVIII
ème
séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 226).
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de gérance libre, portant sur l'exploitation d'un hôtel, à savoir un contrat de bail à ferme non agricole au sens des art. 275 et ss CO.
3.2
En vertu de l'art. 288 al. 1 let. b CO, les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i CO) sont applicables par analogie lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au fermier et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d'user de la chose conformément au contrat.
La référence à une application analogique des dispositions sur le bail à loyer s'explique par le fait que les parties à un bail à ferme disposent d'une certaine latitude pour déterminer à qui incombe l'entretien de la chose affermée sous l'angle des art. 279 et 288 CO (Higi, Commentaire zurichois, No 4 ad art. 288 CO). L'art. 288 al. 2 CO précise pour le surplus qu'il ne peut être dérogé aux art. 259a à 259i CO au détriment du fermier si le contrat porte sur des locaux commerciaux, ce qui est le cas en l'espèce.
3.2.1
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut.
L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet.
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, No 1080 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130-131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht in RJB 128/1992 p. 189 et ss).
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la réduction de loyer.
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en œuvre par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.97/2003
du 28 octobre 2003 consid. 3.2). Faute de définition légale, elle doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt précité, consid. 3.1; SJ 1997, p. 661, consid. 3a).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les usages courants, voire les normes de droit public, l'âge et le type de construction, le montant du loyer, ainsi que toutes les conventions particulières voulues par les parties (Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in XII
ème
séminaire sur le droit du bail, p. 23-24; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 217; Higi, op. cit., No 28 ad art. 258 CO).
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d'apporter la preuve de l'existence du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué.
3.2.2
En vertu de l'art. 279 CO, le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations qui s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité. Inversement et à teneur de l'art. 284 CO, le fermier doit, conformément à l'usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage.
Ainsi, dès lors que la remise en état n'entre pas dans la notion de « bon entretien » ou de « petites réparations », qui incombent au fermier (art. 284 CO), mais constitue une « grosse réparation » (art. 279 CO), les frais qui en découlent doivent être supportés intégralement par le bailleur (Roncoroni, Commentaire Romand CO-I, 2
ème
édition, n. 2 ad art. 279; Studer, Commentaire bâlois, 2
ème
édition, n. 6 ad art. 279 CO).
L'obligation du bailleur d'assumer les frais des grosses réparations a, dans l'ensemble, un caractère impératif, à tout le moins dans les hypothèses prévues par l'art. 288 al. 2 CO (Studer, op. cit., n. 3 ad art. 279 CO), soit notamment dans le cadre d'un bail à ferme portant sur un local commercial. Seule une définition particulière et restrictive de l'usage convenu du bien affermé peut à la rigueur venir tempérer le principe posé par l'art. 279 CO (Higi, op. cit., n. 6 et 18 ad art. 279 CO). Les petites réparations au sens de l'art. 284 CO ont, quant à elles, une portée un peu plus étendue que les menus défauts que le preneur, dans un bail à loyer, doit supprimer à ses frais en vertu de l'art. 259 CO (Tercier, Les contrats spéciaux, 4
ème
édition, no 2833). Leur nature dépend des caractéristiques du bien affermé. Dans le domaine de la restauration et de l'hôtellerie, la notion recouvre les services périodiques visant à assurer le nettoyage et le fonctionnement régulier des équipements, ainsi que le renouvellement du petit matériel, à l'exclusion du remplacement d'appareils coûteux (Higi, op. cit., n. 19 ad art. 284 CO).
L'art. 284 CO oblige en effet le fermier à conserver la chose affermée dans l'état où elle se trouvait au début du bail. Il s'en suit que les frais relatifs aux travaux périodiques (par exemple peinture des locaux, nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eaux) ou autres travaux d'entretien (par exemple remplacement des tuiles ou de vitres cassées, rendre étanches les conduites) sont à la charge du fermier, dont l'obligation va plus loin que celle du locataire dans le cadre d'un contrat de bail à loyer, ce qui se justifie par le fait que le fermier a plus de droits que le locataire et se trouve en général mieux à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire (Roncoroni, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 284 CO).
En ce qui concerne en revanche les réparations, certains auteurs suggèrent, pour les travaux à charge du fermier, une limite de 1'000 fr. (Studer, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO; Roncoroni, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO). Enfin, s'agissant des ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage, et dont le remplacement incombe au fermier, la doctrine retient une valeur maximum de 50 fr. (Roncoroni, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO).
3.3
En l'espèce, et dans la mesure où la responsabilité de la suppression du défaut dépend notamment de l'ampleur de celui-ci, la question incidente litigieuse ne peut être tranchée en l'état. Il convient en effet, au préalable, que le Tribunal instruise complètement la question de l'existence et de l'étendue des défauts allégués, afin de pouvoir trancher la question de savoir à qui incombe sa réparation.
Au vu de ce qui précède, c'est à tort que les premiers juges ont retenu que la suppression de l'ensemble des défauts allégués incombait à la bailleresse. Le jugement entrepris doit ainsi être annulé et la cause être renvoyée aux premiers juges, pour qu'ils procèdent à une instruction complète de l'affaire en donnant suite aux mesures d'instruction requises par les parties avant de rendre une nouvelle décision.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 20 avril 2015 par A_____ contre le jugement
JTBL/287/2015
rendu le 4 mars 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15591/2013-1-OSD.
Au fond :
Annule le chiffre 2 dudit jugement.
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément d'instruction et nouvelle décision, dans le sens des considérants.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.