ge_gerichte · DCSO/484/2021 · 2021-12-14 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3644/2020-CS 
DCSO/484/21
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MARDI 14 DECEMBRE 2021 
Demandes de nouvelle expertise (A/3644/2020; A/1______/2020; A/2______/2020) 
formées en date du 9 novembre 2020 par A______, B______ et C______ SA. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 
à : 
- A______ 
c/o Me CORMINBOEUF HARARI 
Corinne 
Rue du Rhône 100 
Case postale 3403 
1211 Genève 3. 
 
B______ 
c/o Me PIGUET Cyrille 
Rue du Grand-Chêne 8 
Case postale 5463 
1002 Lausanne. 
- C______ SA 
c/o Me SEKKIOU Mourad 
Rue Rodolphe-Toepffer 8 
1206 Genève. 
- ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
Service du contentieux 
Rue du Stand 26 
Case postale 519 
1211 Genève 12. 


 
 
 
 
A/3644/2020-CS 
- 2 - 
- BANQUE D______ (SUISSE) SA 
c/o Me Nicolas CAPT 
Cours des Bastions 15 
Avocats Sàrl 
Case postale 519 
1211 Genève 12. 
- LES SERVICES INDUSTRIELS DE GENEVE 
(SIG) 
Services partagés, Comptabilité et recouvrement 
Chemin du Château-Bloch 2 
1219 Le Lignon. 
- VILLE DE GENEVE, TAXE 
PROFESSIONNELLE COMMUNALE 
Rue Pierre-Fatio 17 
Case postale 3693 
1211 Genève 3. 
- Office cantonal des poursuites. 
 


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A/3644/2020-CS 
EN FAIT 
A. 
a. La société C______ SA est propriétaire de la parcelle n° 3______ de la 
commune de H______, située au chemin 4______ à H______. 
Ce bien est grevé de quatre cédules hypothécaires de rang différent, pour un 
montant total de 15'400'000 fr. Elles ont été nanties auprès de BANQUE D______ 
(SUISSE) SA, en garantie d'un prêt de 14'500'000 fr. accordé à C______ SA et à 
B______, en tant que débiteurs solidaires. 
b. A la suite de la dénonciation du prêt hypothécaire, BANQUE D______ 
(SUISSE) SA a engagé deux poursuites en réalisation de gage immobilier contre 
C______ SA et B______, enregistrées sous nos 5______ et 6______. Dans ces 
deux poursuites, un exemplaire supplémentaire du commandement de payer a été 
notifié à A______ en sa qualité d'épouse de B______. 
c. L'immeuble a aussi été saisi dans le cadre de poursuites ordinaires intentées 
contre C______ SA, notamment par l'Administration fiscale cantonale, lesquelles 
participent aux séries nos 7______ et 8______. 
d. La vente de l'immeuble ayant été requise, l'Office cantonal des poursuites (ci-
après : l'Office) a mandaté E______, architecte, aux fins d'en estimer la valeur 
vénale. 
e. Dans son rapport daté du 5 octobre 2020, accompagné notamment de 
photographies, d'extraits du cadastre et du registre foncier, E______, (ci-après : le 
premier expert) a estimé à 12'000'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble, ce 
montant étant égal à la valeur intrinsèque, qui elle-même correspondait au total 
des valeurs du terrain (2'827 m² × 3'000 fr. = 8'481'000 fr.) et des constructions 
(4'075'000 fr. [vétusté entre 12% et 14% déduite], dont à déduire 557'510 fr. de 
moins-value [en relation avec une surface habitable non autorisée, des coûts de 
démolition et reconstruction et des frais administratifs pour une remise en 
conformité]). 
La 
maison 
principale 
présentait 
un 
volume 
de 
1'597 m3 au prix de 1'300 fr./m3 (2'075'580 fr.), et la maison secondaire, 
comprenant un garage, un volume de 1'080 m3 au prix de 1'150 fr./m3 
(1'241'425 fr.). Les aménagements extérieurs ont été estimés à 605'500 fr. et la 
piscine à 150'000 fr. 
f. Par courrier daté du 27 octobre 2020, l'Office a notamment informé C______ 
SA, B______ et A______ qu'il retenait comme valeur d'estimation celle fixée par 
le premier expert, en 12'000'000 fr. 
g. Ce courrier a été reçu le 29 octobre 2020 par les conseils des précités. 
B. 
a. Par courriers séparés adressés le 9 novembre 2020 à la Chambre de 
surveillance, C______ SA, B______ et A______ ont sollicité qu'il soit procédé à 
une nouvelle expertise de cet immeuble. Les trois requêtes ont été enregistrées 
sous nos A/3644/20, A/1______/20 et A/2______/20. 


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A______ a notamment joint à sa requête une évaluation privée effectuée en 2019 
par F______, laquelle estimait la valeur vénale de l'immeuble à 16'000'000 fr., un 
prix de vente de 17'000'000 fr. pouvant être envisagé en cas de morcellement 
parcellaire. 
 
b. Par ordonnance du 7 décembre 2020, la Chambre de surveillance a imparti à 
C______ SA, B______ et A______, sous peine d'irrecevabilité, un délai de dix 
jours pour procéder à l'avance des frais de nouvelle expertise, à hauteur de 1'050 
fr. chacun, a désigné G______, architecte, en qualité de nouvel expert et, sous 
réserve du paiement en temps utile de l'avance fixée, lui a donné mission d'estimer 
la valeur de l'immeuble. 
 
c. Par décision du 25 novembre 2020, A______ a été mise au bénéfice de 
l'assistance juridique pour la procédure de nouvelle expertise, à compter du 
9 novembre 2020, et a été dispensée du versement de l'avance de frais d'expertise. 
 
C______ SA et B______ n'ont pas fourni l'avance de frais. 
 
d. G______ (ci-après : le second expert) a adressé son rapport d'expertise, daté du 
20 avril 2021, par courrier du même jour à la Chambre de surveillance. Il a joint 
sa note d'honoraires, pour un montant de 1'050 fr. 
 
Le second expert a repris les données foncières, légales et physiques sur lesquelles 
le premier expert avait fondé son appréciation, lesquelles reposaient sur le 
cadastre et n'avaient pas été contestées. 
 
La parcelle était entièrement en 5ème zone (zone villas), dans le périmètre de 
protection des rives du lac, de sorte que l'indice d'utilisation du sol était au 
maximum de 0.20. Elle était située au-dessus du quai de H______, avec vue 
imprenable sur le lac, à environ 3 km du centre-ville, bien desservie par les 
transports publics et proches d'écoles et de commerces. Entièrement clôturée et 
arborisée, elle était dotée d'une piscine extérieure, de terrasses et d'un système 
d'éclairage extérieur. 
 
Deux immeubles étaient érigés sur la parcelle, à savoir un bâtiment principal et un 
bâtiment secondaire, tous deux d'architecture contemporaine, transformés et 
agrandis, avec l'adjonction d'un garage. 
 
Les montants retenus pour évaluer la valeur intrinsèque de l'immeuble se 
décomposaient comme suit : 
- 
11'308'000 fr. pour le terrain (2'827 m2 à 4'000 fr./m2); 
- 
611'750 fr. pour les aménagements extérieurs (2'447 m2 à 250 fr./m2) et 
150'000 fr. pour la piscine; 
 
- 4'306'950 fr. pour les constructions, soit 2'754'00 fr. pour le bâtiment principal 
(1'700 m3 à 1'800 fr./m3 x 0.90 [taux de vétusté de 10%]) et 1'552'950 fr. pour le 
bâtiment secondaire et le garage (1'015 m3 à 1700 fr./m3 x 0.90 [taux de vétusté de 
10%). 


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Il convenait de déduire du montant global de 16'376'700 fr., 600'000 fr. de moins-
value générée par la non-conformité de l'attique du bâtiment principal avec les 
droits à bâtir, de sorte que la valeur intrinsèque était de 15'775'000 fr. 
 
S'agissant d'un bien en principe à destination personnelle, la valeur vénale était 
égale à la valeur intrinsèque, soit 15'775'000 fr. 
 
e. Par courrier daté du 6 mai 2021, A______ a indiqué qu'elle souhaitait que 
l'expert soit invité à compléter son expertise, notamment sur les possibilités de 
valoriser la parcelle par le bais d'un morcellement parcellaire. 
 
f. L'Office a pris acte de la valeur d'estimation retenue par le second expert. 
 
g. Par avis du 4 juin 2021, les parties ont été informées que l'instruction de la 
requête était close. 
EN DROIT 
1. 
Les causes nos A/3644/20, A/1______/20 et A/2______/20 sont jointes sous 
n° A/3644/20, en application de l'art. 70 LPA, applicable à la procédure devant la 
Chambre de surveillance en vertu de l'art. 9 al. 4 LaLP. 
2. 
2.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 
LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des 
experts. 
 
2.2 En l'espèce, la demande de nouvelle expertise formée par A______ le 9 
novembre 2020, l'a été en temps utile. Mise au bénéfice de l'assistance juridique, 
A______ a en outre été dispensée de fournir l'avance de frais, de sorte que sa 
demande en nouvelle expertise est recevable. 
 
Les demandes de nouvelle expertise déposées par B______ et C______ SA sont 
en revanche irrecevables, dès lors que ceux-ci n'ont pas versé l'avance de frais 
requise. 
3. 
3.1.1 Dans la poursuite par voie de saisie, lorsque la vente d'un immeuble est 
requise, l'office des poursuites doit en estimer une nouvelle fois - après l'avoir fait 
une première fois lors de la saisie en application de l'art. 97 al. 1 LP - la valeur 
(art. 140 al. 3 LP; ATF 122 III 338 consid. 3a). 
 
Dans la poursuite en réalisation de gage, après avoir communiqué la réquisition de 
vente au débiteur, l'office demande un extrait du registre foncier relativement à 
l'immeuble à réaliser et il ordonne l'estimation de celui-ci (art. 99 al. 1 et 9 al. 1 
ORFI). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente 
(art. 20 ORFI), l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi 
qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de 
plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une 
nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI). 


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3.1.2 Selon l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale 
présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe 
cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. 
 
L'estimation du bien à vendre aux enchères ne révèle rien quant au produit 
effectivement réalisable lors celles-ci. Elle donne tout au plus aux intéressés un 
point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit 
pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de 
l'immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_450/2008 et 
5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). Elle doit englober tous les 
critères susceptibles d'influer sur le prix d'adjudication, notamment les normes du 
droit public qui définissent les possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser 
(ATF 143 III 532 consid. 2.2 et 2.3 et les références). En revanche, la loi n'indique 
pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de la valeur vénale (ATF 134 
III 42 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 
5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 
6.2.1). Il n'est d'ailleurs pas rare que deux experts aient un avis différent sur le 
même objet, les critères d'estimation pouvant varier considérablement de l'un à 
l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b). En présence d'estimations différentes, 
émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Chambre de surveillance ne 
peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si 
les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et 
tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à 
retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son 
pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b). 
 
3.2 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les deux expertises ont été 
réalisées par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne 
disposeraient pas de compétences comparables. Elles comportent toutes les deux 
une présentation détaillée des biens immobiliers, de leurs caractéristiques et de 
leur situation géographique. 
 
La différence entre les deux estimations s'explique essentiellement par le fait que 
le second expert a retenu des valeurs plus élevées aussi bien pour le prix au mètre 
carré du terrain (4'000 fr./m2 contre 3'000 fr./m2 pour le premier expert) que pour 
le prix au mètre cube des constructions (pour le bâtiment principal : 1'800 fr./m3 
contre 1'300 fr./m3 pour le premier expert; pour le bâtiment secondaire et le 
garage : 1'700 fr./m3 contre 1'150 fr./m3 pour le premier expert). Le second expert 
a en outre retenu un taux de vétusté inférieur pour les constructions (10% au lieu 
d'un taux moyen de 13% pour le premier expert). La différence entre les deux 


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expertises est de 2'827'000 fr. (11'308'000 fr. - 8'481'000 fr.) pour le terrain et de 
1'387'986 fr. (4'306'950 fr. – 2'918'964 fr.) pour les constructions. 
 
En ce qui concerne le prix au mètre carré du terrain, la Chambre de céans se 
ralliera à l'expertise G______, dans la mesure où d'une part elle est plus récente 
que l'expertise E______, l'expert étant ainsi mieux à même de tenir compte des 
fluctuations des prix de l'immobilier, dont la tendance est à la hausse à Genève, et 
où d'autre part elle correspond au chiffre retenu par l'évaluation privée. La valeur 
du terrain est dès lors fixée à 11'308'000 fr. (2'827 m2 à 4'000 fr./m2). 
 
Les volumes des constructions diffèrent aussi entre les deux expertises. Le 
premier expert a indiqué que la construction principale avait un volume de 
1'597 m3 tandis que pour le second expert, ce bâtiment présentait un volume de 
1'700 m3. Celui-ci n'a toutefois pas expliqué comment il était parvenu à ce résultat 
et n'a pas précisé ce que ces mètres cubes comprennent. La Cour se fondera donc 
sur le volume calculé par le premier expert, qui a exposé les bases de son calcul, 
en mentionnant la surface et la hauteur moyenne de chaque étage des deux 
bâtiments. C'est donc un volume de 1'597 m3 qui sera retenu pour la construction 
principale et un volume de 1'080 m3 pour la construction secondaire. 
 
L'expert G______ a expliqué avoir retenu une valeur plus élevée du mètre cube 
des constructions, compte tenu du standard luxueux et de la qualité de la 
construction, ainsi que de la densité des locaux sanitaires dans le bâtiment 
principal. La Chambre de céans retiendra donc un prix de 1'800 fr./m3 pour le 
bâtiment principal et de 1'700 fr./m3 pour le bâtiment secondaire, avec un taux de 
vétusté de 10%, ces valeurs étant très proches de celles mentionnées par 
l'évaluation privée. 
 
Aussi, la valeur du bâtiment principal sera fixée à fr. 2'587'140 fr. (1'597 m3 x 
1'800 fr./m3 x 0.90) et celle du bâtiment secondaire à 1'652'400 fr. (1'080 m3 x 
1'700 fr./m3 x 0.90), soit un total de 4'239'540 fr. La valeur des aménagements 
extérieurs est très proche dans les deux expertises, la différence résidant dans le 
calcul de la surface et non pas dans le prix au mètre carré. Dès lors que la 
première expertise est plus précise s'agissant des calculs des surfaces et volumes, 
c'est une surface de 2'422 m2 qui sera retenue pour les aménagements extérieurs, 
au prix de 250 fr./m2, soit 605'500 fr. La valeur de la piscine, identique dans les 
deux expertises, sera fixée à 150'000 fr. 
 
Enfin, la Chambre de céans n'a pas de raisons de s'écarter de l'avis des deux 
experts, selon lequel l'attique situé dans le bâtiment principal représente une 
moins-value, dès lors qu'il dépasse les droits à bâtir autorisés. Dans la mesure où 
c'est le prix au mètre cube du second expert qui a été retenu ci-dessus pour estimer 
la construction, il apparaît cohérent de retenir le montant de la moins-value fixé 
par le second expert, lequel est calculé notamment sur la base du coût de la 
construction, soit une moins-value de 600'000 fr. 


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Au total, la valeur de l'immeuble sera arrêtée à 15'703'040 fr. ([11'308'000 fr. + 
4'239'540 fr. + 605'500 fr. + 150'000 fr.] – 600'000 fr.), montant arrondi à 
15'700'000 fr., cette estimation étant proche de la valeur vénale retenue par 
l'évaluation privée (16'000'000 fr.). Le fait que cette dernière a également articulé 
un prix de vente de 17'000'000 fr. en cas de morcellement parcellaire n'est pas 
déterminant. En effet, ce chiffre ne se fonde pas sur des calculs précis et est 
présenté comme une simple possibilité ("nous pensons pouvoir vendre…"), de 
sorte qu'il n'a pas valeur d'expertise, étant rappelé que l'estimation dans le 
domaine de l'exécution forcée ne tend pas à être la plus élevée possible. 
4. 
Les honoraires du second expert s'élèvent à 1'050 fr., montant qui paraît conforme 
aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. La note d'honoraires du 
20 avril 2021 peut donc être approuvée. 
 
Le coût de la nouvelle expertise sera mis à la charge de la requérante (cf. art. 9 al. 
1 ORFI), avec cette précision qu'il sera provisoirement supporté par l'Etat de 
Genève, celle-ci ayant été mise au bénéfice de l'assistance juridique. 
 
La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a 
al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 
al. 2 OELP). 
 
* * * * * 


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A/3644/2020-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Ordonne la jonction des causes A/3644/2020 et A/1______/2020 et A/2______/2020 
sous A/3644/2020. 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de la parcelle n° 3______ de la 
commune de H______ formée le 9 novembre 2020 par A______. 
Déclare irrecevables les demandes de nouvelle expertise formées le 9 novembre 2020 
par B______ et C______ SA. 
Au fond : 
Fixe à 15'700'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3______ de la commune de 
H______. 
Fixe à 1'050 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par G______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 
Laisse provisoirement ces frais à la charge de l'Etat de Genève, A______ étant au 
bénéfice de l'assistance juridique. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Monsieur Patrick CHENAUX et 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Christel HENZELIN, greffière. 
 
La présidente : 
 
Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 
La greffière : 
 
Christel HENZELIN 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.