ge_gerichte · ATA/244/2007 · 2007-05-15 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/211/2007-DCTI ATA/244/2007
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 15 mai 2007

dans la cause

Monsieur A

Monsieur B

Madame et Monsieur C

Madame D et Monsieur D

S.A

Monsieur E

Madame et Monsieur F
Madame G

Monsieur H

SàRI

S.A.

représentés par Monsieur H , mandataire

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE
L'INFORMATION

ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA)
représentée par Me François Zutter, avocat

A/211/2007

- 3/10 -

EN FAIT

Le 30 mars 2006, le département des constructions et des technologies de
l’information (ci-après : le département ou le DCTI) a autorisé Monsieur

H , Madame G , Monsieur E , Monsieur B , Madame
et Monsieur F , Monsieur D , Madame D , Madame et
Monsieur C , Monsieur A , X S.A., Y Sàrl et
Z S.A. (ci-après : les copropriétaires ou les recourants), à acquérir de la
fondation de valorisation des actifs de la Banque cantonale de Genève (ci-après :
la fondation) quinze appartements situés dans l’immeuble n° , rue de
L .

Ces appartements représentaient les 550,9 millièmes des droits de copro-
priété de la parcelle.

Selon l’arrêté autorisant la vente, les appartements étaient soumis au régime
de la propriétés par étage (ci-après : PPE) depuis le 11 septembre 1984. La vente
était autorisable, la fondation cédant en une seule opération tous les logements
qu’elle possédait dans ce bâtiment. L’autorisation délivrée ne pouvait être
révoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individuelle des logements
concernés et toute opération consistant en un partage-attribution entre les
acheteurs des quinze logements était assimilable à une opération de vente,
soumise à une requête en autorisation d’aliéner.

Le 22 août 2006, Me Valérie Marti, notaire, a informé le département que
les propriétaires des quinze lots de PPE précités, désireux de procéder à une
répartition entre eux, afin de former quatre groupes, voulaient savoir si cette
opération était soumise à autorisation.

A ce pli était joint un projet d’acte de cession-échange, un tableau de
répartition, une copie de l’acte d’acquisition des lots et du cahier de répartition des
locaux, qui se présentait ainsi :

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IMMEUBLE , RUE - Valeurs des reprises

N° lot Millièmes Pourcents | Valeur des Nom du Fonds Blocs de
arrondis apparte- preneur propres lots
ments originel

2.01 35.8 6.75 208896 A 43'848 1°

2.02 19.4 3.00 92'843 C 19'488 2°

2.03 47 8.09 250'365 G 52'553 3°

3.03 24.5 3.61 1111720 D 23'451 1°

4.02 30.7 4.85 150'095 B 31'506 2°

5.02 31.7 5.27 163093 Y 34234 4
Sàrl

5.03 26.6 5.03 155666 Y 32675 4
Sàrl

5.04 47 9.68 299'572 D 62'881 1°

6.01 47 9.50 294'001 Z 61'712 1°
S.A.

6.03 26.6 5.03 155666 C 32675 4

6.04 47 8.32 257483 C 54'047 4

7.02 35.8 7.02 217251 E 45'602 2°

7.03 29.6 5.74 1771639 F 37287 2°

7.04 52.1 9.01 278837 H 58'529 3°

8.01 50.1 9.10 281'622 X 59'114 3°
SA

Total : 550.90 100.00 3094750 649'600

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Par arrêté du 29 septembre 2006, le département a autorisé l’aliénation selon
les conditions prévues dans le projet d’acte de cession-échange joint à la requête.
L’alinéa 4 du dispositif prévoyait que cette autorisation ne pouvait pas être
invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des quinze
appartements concernés. De plus, toute opération visant à un nouveau partage-
attribution entre les nouveaux acquéreurs des quinze appartements en cause serait
assimilable à une opération de vente et devrait en conséquence faire l’objet d’une
requête en autorisation d’aliéner en application de l’article 39 alinéa 1 de la loi sur
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25
janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

L’Association genevoise de défense des locataires (ci-après : l’Asloca) a
recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions
(ci-après : la commission) le 6 novembre 2006, en concluant à l’annulation de
l’autorisation. L’article 39 alinéa 4 LDTR prévoyait qu’une vente en bloc pouvait
être autorisée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs
d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation. Tel
n’était pas le cas en l’espèce. Aucun motif particulier n’avait été invoqué.

Le partage en question était une étape supplémentaire vers une
individualisation des lots. Ces derniers étaient déjà attribués individuellement à
l’un ou l’autre des copropriétaires.

Le 1° décembre 2006, les parties ont été entendues par la commission. Le
département a relevé qu’il n’y avait pas d’individualisation, puisque les
appartements restaient en lots. Le mandataire des copropriétaires a exposé que les
lots étaient répartis selon les affinités et que les locataires occupant les logements
concernés n'étaient pas bénéficiaires de la vente.

Par décision du 8 décembre 2006, la commission a admis le recours. La
condition mentionnée dans l’arrêté du 30 mars 2006 - reprise dans l’autorisation
litigieuse - interdisait cette opération. La valeur des appartements avait déjà été
individualisée, comme les fonds propres nécessaires à l’acquisition de chacun des
logements.

L'opération consistait en un changement progressif visant à individualiser
les appartements, ce qui était contraire aux articles 32 alinéa 2 et 34 alinéa 2
LDTR. En divisant le bloc en quatre lots, l’acquisition individualisée des
appartements serait facilitée, puisque le taux de 60% prévu à l’article 39 alinéa 3
LDTR ne devrait plus être compté sur quinze appartements, mais sur le nombre de
logements appartenant à l’un ou l’autre lot.

Le 22 janvier 2007, les copropriétaires ont saisi le Tribunal administratif
d’un recours.

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Les appartements avaient été acquis dans une vente aux enchères privée. Ils
avaient eu le projet de répartir entre eux les appartements, ce qui expliquait qu’ils
aient préparé un tableau fixant leur valeur et déterminant quel associé recevrait
quel logement. Toutefois, le DCTI avait indiqué qu’il refuserait d'autoriser un tel
partage-attribution. Suite à ce refus, ils avaient désiré répartir les appartements en
quatre blocs, propriété de personnes ayant des rapports familiaux ou d’affaires
entre eux.

De plus, cette division avait pour but de limiter les engagements de
codébiteurs solidaires qu’ils avaient ensemble vis-à-vis du Crédit Suisse et d’ainsi
de limiter leurs risques. Le Tribunal administratif avait déjà admis qu’il était
possible de diviser un bloc, pour autant que la division n’entraîne pas
l’individualisation des appartements.

L’Asloca s’est opposée au recours le 26 février 2007, concluant à son rejet.
Elle a repris la motivation qu’elle avait développée devant la commission. Les
recourants participaient tous à de très nombreuses opérations foncières et étaient
actifs sur le marché immobilier, de sorte qu’un engagement solidaire à quatorze ne
posait pas de problème.

Le même jour, le département a fait valoir la marge d’appréciation dont il
disposait pour délivrer une autorisation de vente en dehors des cas prévus à
l’article 39 alinéa 4 LDTR. Si l’opération en question était confirmée, les
appartements, qui étaient en mains de trois ou quatre propriétaires constitués en
société simple, continueraient à faire partir du parc immobilier locatif. En rendant
la décision querellée, il avait apprécié la situation en vertu d’éléments concrets et
avérés. Partant, le recours devait être admis.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOT] - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu'alors offert en
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).

Le Conseil d'Etat a déclaré qu'il y avait pénurie au sens des articles 25 et 39
LDTR dans toutes les catégories d'appartements de une à sept pièces
inclusivement (Arrêté du Conseil d'Etat déterminant les catégories d'appartements
où sévit la pénurie en vue de l'application des articles 25 à 39 LDTR - état au 1°

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janvier 2005 - L 5 20.03). Les appartements concernés par la présente procédure
entrent dans ces catégories et leur vente est soumise à autorisation, ce que les
parties ne contestent pas.

a. À teneur de l’article 39 alinéa 4 LDTR, le département autorise l’aliénation
d’un appartement si celui-ci : a) a été dès sa construction soumis au régime de la
propriété par étages ou à une forme de propriété analogue ; b) était, le 30 mars
1985, soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété
analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée ; c) n’a jamais été
loué ; d) a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la
LDTR. L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation
de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée,
pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage
d'habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en
location, avec pour condition que l’acquéreur doit les revendre sous la même
forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du
présent alinéa.

L’article 13 alinéa 1 du règlement d’application de la LDTR du 28 avril
1996 (RLDTR -— L 5 20.01) précise que dans le cadre de l’examen de la requête en
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en
présence.

b. Le Tribunal fédéral, dans une jurisprudence déjà ancienne mais confirmée à
plusieurs reprises depuis lors, avait partiellement annulé la disposition de l’époque
(art. 9A aLDTR, depuis lors remplacé par l’art. 39 LDTR) en rappelant qu’une
législation édictée pour des motifs d’intérêt public et prévoyant des restrictions
aux droits constitutionnels des administrés, tels que la garantie de la propriété ou
la liberté économique, doit notamment respecter le principe de la proportionnalité.
Au terme de ce principe, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner
une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113
la 126 ss notamment consid. 8 a, ci-après aussi «arrêt Armengol» p. 138 ; Arrêt du
Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003, consid. 1 ; ATF 128 I 206 consid.
5.2.4 p. 211 et réf. citées). Et le Tribunal fédéral d’en conclure que l’autorité
chargée de délivrer les autorisations de vente doit se livrer au préalable à une
soigneuse pesée des intérêts publics et privés en présence.

D'autre part, en vertu du principe général de la proportionnalité, le DCTI
dispose d’une marge d’appréciation lui permettant de délivrer une autorisation de
vente en dehors des cas prévus par l’article 39 alinéa 4 lettres a) à d) LDTR (ATF
non publié du 19 avril 1999 en la cause UBS, résumé in SJ 1999 IT p. 287), à
condition toutefois de procéder au préalable à une pesée des intérêts en présence.

Quant au processus d’aliénation d’appartements en PPE d’un même
immeuble, la vente en bloc doit être préférée à la vente par unités séparées, ce

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procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR
(ATA/852/2004 du 2 novembre 2004, et la jurisprudence citée).

a. En l’espèce, aucun des motifs prévus à l’article 39 alinéa 4 LDTR ne permet
d’autoriser l’opération litigieuse, ce que les parties ne contestent pas.

Afin de déterminer si l’opération est autorisable, il est dès lors nécessaire de
procéder à une pesée des intérêts publics et privés en présence, selon les
jurisprudences précitées.

S’agissant des intérêts privés, les recourants font d’une part valoir l’intérêt
qu’ils ont à s’organiser selon les liens relationnels qui les unissent et, d’autre part,
celui de limiter les engagements de codébiteurs solidaires, afin de diminuer les
risques.

Ces deux intérêts donnent à la requête un poids certain. A cet égard, le fait
qu’un certain nombre des copropriétaires soient actifs sur le marché de
l’immobilier ne saurait modifier cette appréciation, dès lors que ce genre
d’activité revêt précisément des risques financiers.

En revanche, le tribunal retiendra que les recourants ont acquis ce lot
d’appartements durant l’année 2006 en pleine connaissance de cause. De plus, le
risque financier qu’ils mettent en avant est de nature purement hypothétique et lié
à l’opération qu’ils ont entreprises. A cet égard, la situation est différente de celle
décrite dans l’ATA/852/2004 précité, où la division du lot était nécessaire pour
dégager des fonds propres nécessaires à l’aménagement d’appartements dans les
combles d’un autre immeuble.

b. En ce qui concerne l’intérêt public consistant à conserver un parc
immobilier locatif, force est d’admettre qu’il n’est pas non plus directement mis
en danger, la division du lot en quatre ne modifiant pas, en soi, le caractère locatif
des appartements. A cet égard, les critiques de l’Asloca selon lesquelles il s’agirait
d’un processus visant à atteindre progressivement une individualisation des
logements en question n’est à ce stade qu’un procès d’intention. Le département a
d’ailleurs clairement relevé qu’il serait particulièrement attentif si une autorisation
visant à diviser l’un ou l’autre des lots en appartements individuels était requise.

Cela dit, le fait de transformer un lot de quinze appartements en quatre lots
de trois et quatre logements, n’est pas indifférent au regard de la LDTR. La
commission a relevé à juste titre que, selon l’article 39 alinéa 3 LDTR, l'intérêt à
l’acquisition de son logement par un locataire l’occupant effectivement depuis
trois ans au moins est présumé l’emporter sur l’intérêt public à le garder dans le
parc immobilier locatif, pour autant que 60% des locataires en place acceptent
formellement la transaction.

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De jurisprudence constante, l’ensemble des locataires en place n’est pas
constitué de tous les locataires du bâtiment en question, mais bien des locataires
d’appartements en mains du même propriétaire (cf. ATA/242/2006 du 22 mai
2006, où ni l’administration ni le Tribunal administratif n’ont cherché à savoir si
certains des appartements vendus de manière individualisée étaient ou non loués).
Dès lors, en procédant à l’opération litigieuse, la vente ultérieure d’appartements à
des locataires en place serait singulièrement facilitée : elle ne nécessiterait
l’accord que de trois, voire de deux locataires, alors qu’actuellement tous les
locataires en place devraient approuver une telle vente.

5. Il ressort de l’analyse qui précède que l’opération litigieuse diminuerait
concrètement la protection du parc locatif en facilitant la vente à des locataires en
place. Face à l’intérêt public dont le Tribunal administratif a rappelé qu’il pesait
très lourd dans la situation que connaît le marché locatif genevois (ATA/826/2001
du 11 décembre 2001), l’intérêt privé des recourants doit s’effacer, ainsi que l’a
admis la commission.

6. Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté.

Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge des recourants (art. 87
LPA). Une indemnité de procédure, en CHF 1'500.-, sera allouée à l’Asloca, pour
moitié à la charge des recourants et pour moitié à la charge de l’Etat.

4 X 2% 2%

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 22 janvier 2007 par Monsieur H ,

Madame G , Monsieur E , Monsieur B , Madame et Monsieur
E , Monsieur D , Madame D , Madame et Monsieur C ,
Monsieur A , X S.A., Y Sàrl et Z S.A. contre la décision

de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 8 décembre
2006 ;

au fond :
le rejette ;

confirme la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions
du 8 décembre 2006 ;

met à la charge des recourants un émolument de CHF 2°000.- ;

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alloue à l’association de défense des locataires une indemnité de CHF 1'500.- pour
moitié à la charge des recourants et pour moitié à la charge de l’Etat ;

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 (LTF -RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions,
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie
électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à
l'envoi ;

communique le présent arrêt à Monsieur H , mandataire des recourants, ainsi qu'à
la commission cantonale de recours en matière de constructions et au département des
constructions et des technologies de l'information et à Me François Zutter, avocat de
l’association genevoise de défense des locataires.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,

juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste adj. a.1. : la vice-présidente :
P. Pensa L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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