ge_gerichte · DCSO/56/2011 · 2010-04-27 · fr

Résumé:
 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'Autorité de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. 
L'intéressé n'a toutefois droit qu'à une nouvelle estimation par des experts. Il n'est pas permis que par des requêtes réitérées d'une nouvelle estimation, la procédure de réalisation forcée soit indûment traînée en longueur.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3032/2010-AS 
DCSO/56/11
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Autorité de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 17 FEVRIER 2011 
 
Plainte 17 LP (A/3032/2010-AS) formée en date du 1er avril 2010 par M. S______. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 18 février 2011 à : 
 
- M. S______ 
 
 
 
 
 
- M. A______ 
c/o Me Thierry ULMANN, avocat 
Rue du Conseil-Général 14 
 
1205 Genève 
 
 
- Etat de Genève, administration fiscale cantonale 
 
Service du contentieux 
 
Rue du Stand 26 
 
1204 Genève 
 
 


 
 
 
 
A/3032/2010-AS 
- 2 - 
 
- E______ SA 
 
 
 
 
 
 
 
 
- Office des poursuites 


- 3/11 - 
 
 
A/3032/2010-AS 
EN FAIT 
A. 
A la requête de l’Etat de Genève, administration fiscale cantonale, M. A______ et 
E______ SA différents commandements de payer - poursuites nos 08 xxxx75 W, 
08 xxxx88 A, 08 xxxx95 X, 08 xxxx03 H et 09 xxxx93 L formant entre elles la 
série n° 09 xxxx93 L - ont été notifiés à M. S______ en sa qualité de débiteur. 
M. S______ est propriétaire de la parcelle n° xxx sise sur la commune de J______ 
et copropriétaire pour moitié de la parcelle n° xxx sise sur la même commune. 
B. 
Par décision du 27 avril 2010, communiquée par lettre recommandée à 
M. S______, l'Office a estimé les biens immobiliers en question à 626'000 fr. pour 
la parcelle n° xxx (part ½) et 163'000 fr. pour la parcelle n° xxx soit le montant 
retenu par M. B______, expert mandaté par l’Office, dans son rapport du 
18 février 2010. Les résultats de cette expertise ont été communiqués à 
M. S______ lors d'une entrevue à l'Office du 1er avril 2010. 
Le même jour, M. S______ a contesté par courriel les montants retenus par 
l’Office au titre de valeur d’estimation des biens immobiliers considérés et requis 
une nouvelle expertise. 
C. 
Dans son expertise, M. B______ s'est fondé sur les éléments suivants: 
 
Valeur intrinsèque (parcelle n° xxx) 
 
Valeur de remplacement de l'objet construit sur la parcelle n° xxx, soit 
1'000 m3 à 750 fr./m3 pour le bâtiment et 1'602 m2 à 80 fr./m2 pour les 
aménagements extérieurs avec un taux de vétusté de 20% 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
738'000 fr. 
 
Valeur du terrain, soit 1' 265 m2 en zone villa à 500 fr./m2 et 498 m2 à 
8 fr./m2 
636'484 fr. 
soit une valeur intrinsèque de 1'374'484 fr. 
Valeur de rendement (parcelle n° xxx) 
 
Valeur locative brute 
 
 
 
 
 
 72'000 fr. 
 
Charges admises 20% 
 
 
 
 
 
 14'400 fr. 
 
Valeur locative nette 
 
 
 
 
 
 57'600 fr. 


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capitalisée à 5% net la valeur de rendement se monte à 1'129'845 fr. 
Selon l'expert, la valeur vénale de la parcelle no xxx (avec construction) est égale à 
la moyenne de la valeur intrinsèque et de la valeur de rendement, soit 1'252000 fr. 
Valeur du terrain (parcelle n° xxx) 
Estimation (20'457 m2 à 8 fr./m2) 
 
 
 
 
163'656 fr. 
Au total, l'expert a estimé la valeur vénale des propriétés sises au xx G______ à 
J______ à 789'600 fr. (1/2 de la parcelle no xxx et la parcelle no xxx). 
D. 
Considérant que tout intéressé avait le droit d'exiger qu'une nouvelle estimation 
soit faite par des experts, l'Autorité de céans a, par ordonnance du 22 septembre 
2010, ordonné une nouvelle expertise et désigné M. G______, architecte, en 
qualité d'expert unique. 
E. 
L'expert a rendu son rapport le 16 décembre 2010, accompagné de sa note 
d'honoraires d'un montant de 2'925 fr. Il a fixé la valeur du bien immobilier 
considéré à une valeur de réalisation de 927'285 fr. Il explique avoir suivi une 
méthodologie similaire à celle de M. B______. Selon lui, les divergences entre les 
valeurs d'estimation des deux expertises proviennent de légères différences 
d'appréciation et d'écarts sur les calculs des volumes/surfaces qui s'expliquent par 
le fait que son collègue n'avait pas eu à sa disposition les plans du bâtiment. 
Dans son expertise, M. G______ a considéré ce qui suit: 
Valeur intrinsèque (parcelle n° xxx) 
 
Valeur de remplacement de l'objet construit sur la parcelle n° xxx, soit 
1'335 m3 à 700 fr./m3 pour le bâtiment avec un taux de vétusté de 20% 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
759'000 fr. 
 
Valeur des aménagements extérieurs 
 
 
 
103'000 fr. 
 
Valeur du terrain, soit 1'400 m2 en zone villa à 550 fr./m2 et 363 m2 à 
50 fr./m2 
788'000 fr. 
soit une valeur intrinsèque de 1'650'000 fr. 
Valeur du terrain (parcelle n° xxx) 
Estimation (20'457 m2 à 5 fr./m2) 
 
 
 
 
102'285 fr. 


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L'expert a encore indiqué que: 
 
la valeur de rendement n'est pas appropriée pour déterminer la valeur d'une 
telle propriété; 
 
la parcelle n° xxx est soumise à la loi sur le droit foncier rural, ce qui a pour 
conséquence que cette parcelle ne peut être vendue qu'à un exploitant 
agricole à un prix plafonné à 8 fr./m2; expliquant que les transactions 
récentes pour des terrains agricoles dans la région de L______ s'étant 
négociées entre 4 et 5 fr./m2, il avait retenu un prix au mètre carré de 5 fr. 
pour la parcelle n° xxx; 
 
la valeur du bien immobilier devrait être supérieure à celle d'une villa 
mitoyenne à Genève (qui se situe dans la fourchette de 1'400'000 et 
1'500'000 fr.), mais plafonné par les prix de belles propriétés en France 
voisine (de l'ordre de 1'000'000 à 1'500'000 euros); 
 
la négociabilité de cette propriété est malaisée. 
Au total l'expert a estimé la valeur vénale des propriétés sises au 2x G______ à 
J______ à 927'285 fr. (1/2 de la parcelle no xxx et la parcelle no xxx) pour autant 
que les deux parts de la copropriété de la parcelle n° xxx soient vendues 
simultanément, sans quoi la vente de la seule part de copropriété entraînerait une 
décote importante. 
F. 
Invités à présenter leurs éventuelles observations sur cette seconde expertise, 
l'Office et les différents créanciers poursuivants n'ont formulé aucune remarque. 
De son côté, M. S______ a conclu, dans un courrier du 21 janvier 2011, à ce 
qu'une troisième et dernière expertise soit ordonnée. 
Il fait notamment grief à l'expertise de M. G______ de ne pas avoir: 
 
suffisamment pris en considération que l'immeuble concerné était desservi 
par les transports publics; 
 
pris en considération que son immeuble avait un sol en marbre, que les 
portes et la cuisine étaient en chêne massif, que les hauteurs sous plafond 
étaient de l'ordre de 3 à 5 mètres et que la plomberie et l'électricité étaient 
modernes; 
 
tenu compte de la proximité de l'immeuble avec une zone naturelle 
protégée. 
Il lui reproche encore d'avoir: 


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 
fixé le prix du terrain agricole à 5 fr./m2; 
 
fait référence au prix d'immeubles comparables dans la région frontalière à 
proximité de sa maison, s'agissant d'une maison suisse, construite selon des 
normes suisses dans une commune ayant une longue histoire; 
 
décrit des infiltrations d'eau dans la cave de la maison alors que ce genre 
d'infiltrations peut aujourd'hui, avec des technologies anglaises, être réparé à 
bas coût. 
Selon lui, son immeuble a une haute valeur spéculative. La présence dans la 
maison adjacente d'une veuve sans héritier devrait permettre au nouveau 
propriétaire d'inclure cinq à six logements supplémentaires. Toujours selon ses 
dires, sa maison pourrait facilement aujourd'hui être louée pour un loyer mensuel 
de 8'000 fr. et, s'agissant du prix à Genève d'immeubles comparables, il se 
situerait au dessus de 3'000'000 fr. 
G. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 
 
EN DROIT 
1. 
L'Autorité de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes formées en 
application de la LP (art. 13 LP ; art. 125 et 126 LOJ ; art. 6 al. 1 et 3 
et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire 
(art. 17 al. 1 LP). 
La décision contestée est une mesure sujette à plainte que le débiteur a qualité 
pour attaquer par cette voie. Il a par ailleurs agi en temps utile (art. 32 al. 2 LP) et 
dans le respect des exigences de forme et de contenu posées par la loi (art. 9 al. 1 
LaLP). 
2. 
2.1 Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux 
estimations de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 
ORFI) et avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), 
estimations qui peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338, JdT 1998 
II 171 ; ATF non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1 et 
7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3). 
 
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à l'Autorité de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et 
moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. 
Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité consid. 
3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 


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L'Autorité de céans statue en dernier ressort sur les contestations relatives au 
montant de l’estimation (art. 9 al. 2 in fine ORFI). 
Les intéressés n’ont toutefois droit qu’à une nouvelle estimation par des experts. Il 
n’est pas permis que par des requêtes réitérées d’une nouvelle estimation, la 
procédure de réalisation forcée soit indûment traînée en longueur (ATF 120 III 
136 ; JdT 1997 II 37). 
2.2 En l’espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l’expertise réalisée par 
l’architecte mandaté par l’Office, le plaignant a requis et obtenu qu’une nouvelle 
estimation soit effectuée par un expert. 
Sa demande d'une troisième expertise sera, pour les motifs précités, rejetée. 
3. 
3.1 La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du 
produit prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas de Gottrau, in CR-
LP, ad. art. 97 n° 6 et 8). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, l'Autorité de céans s'en remettent 
en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En 
présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 
l'autre, l'Autorité de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux 
estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes 
deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et 
qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser 
relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b). 
 
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à 
déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait 
cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le 
résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs 
(ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 
n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 
 
L'Autorité de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le cas 
échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit indiquer 
les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui de 
l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 
 
3.2 En l'espèce, l'expert mandaté par l'Autorité de céans a estimé les biens 
immobiliers à réaliser à une valeur vénale de 927'285 fr. alors que l'expert 
mandaté par l'Office a retenu pour sa part une valeur vénale de 789'600 fr. 


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Si l'on fait abstraction de quelques divergences d'appréciation, sur lesquelles il 
conviendra de revenir, les méthodologies suivies et les résultats obtenus sont 
comparables. 
Pour ce qui a trait aux divergences d'appréciation, l'Autorité de céans se 
prononcera comme suit : 
Valeurs de la parcelle, du bâtiment et des aménagements extérieurs n° xxx 
Bâtiment et aménagements extérieurs 
1. 
volume construit : la base de calcul retenue par l'expert mandaté par 
l'Autorité de céans, fondée sur les plans de l'immeuble, sera préférée à celle 
de l'expert de l'Office - 1'335 m3; 
2. 
prix au m3 : le prix au m3 retenu par l'expert de l'Office de 750 fr. sera 
préféré, vu la conjoncture immobilière à Genève et dans l'intérêt des parties, 
à celui de l'expert désigné par l'Autorité de céans, celui-ci expliquant la 
différence de prix par le fait que ce bien immobilier comprend des vastes 
volumes vides - 750 fr./m3; 
3. 
aménagements extérieurs, taxes et raccordements : la valeur de ces 
aménagements et taxes retenue par l'expert de l'Office sera préférée, vu la 
conjoncture immobilière à Genève et dans l'intérêt des parties, à celle 
retenue par l'expert désigné par l'Autorité de céans, ce dernier n'ayant, à la 
différence de l'expert de l'Office, fourni aucune indication sur la base de son 
calcul - 172'400 fr.; 
4. 
la dépréciation pour vétusté est identique dans les deux expertises - 20%. 
Il découle de ce qui précède que la valeur du bâtiment et des aménagements 
extérieurs s'élève à 972'400 fr. (1'335 m3 * 750 fr. - 20% *(1'335*750) + 
172'400 fr.). 
Terrains 
L'expert désigné par l'Autorité de céans s'est fondé sur une valeur au m2 du terrain 
en zone villa de 550 fr./m2 et de 50 fr. pour le solde alors que l'expert de l'Office a 
retenu 500 fr./m2 et 8 fr./m2. Vu la conjoncture immobilière à Genève et dans 
l'intérêt des parties, l'Autorité de céans retiendra l'évaluation de l'expert qu'elle a 
désigné, soit 788'000 fr. 
Ainsi, la valeur de l'immeuble n° xxx sera fixée à 1'760'400 fr., soit 889'200 fr. 
pour la moitié. 
 


- 9/11 - 
 
 
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Valeurs de la parcelle n° xxx 
L'expert de l'Office a retenu 8 fr./m2 pour cette parcelle située en zone agricole en 
indiquant que ce montant était le maximum licite fixé par la commission foncière 
agricole. Il a aussi rappelé les restrictions mises à la vente de ce genre de terrain. 
Pour sa part, l'expert mandaté par l'Autorité a retenu un prix de 5 fr./m2 en se 
fondant en outre sur le prix d'une transaction récente à J______ portant sur une 
parcelle d'une surface de 4'234 m2. 
Une seule transaction portant sur une parcelle d'une surface quatre fois inférieure 
à la parcelle n° xxx étant insuffisante pour établir un prix du marché des surfaces 
agricoles dans la région concernée, la valeur retenue par l'expert de l'Office sera 
retenue, soit 163'600 fr. 
Valeur totale 
 
Ainsi, l'Autorité de céans arrêtera la valeur des biens immobiliers à : 889'200 fr. 
pour la moitié de l'immeuble n° xxx (terrain, bâtiment et aménagements 
extérieurs) et 163'600 fr. pour l'immeuble n° xxx. 
4. 
L'expert désigné par l'Autorité de céans a fixé le montant de ses honoraires à 
2'925 fr., montant qui paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine d'activité. 
Sa note d'honoraires sera donc approuvée. Le montant de la note d'honoraire étant 
inférieur à celui de l'avance de frais effectuée par le requérant, la Caisse du Palais 
de justice sera invitée à restituer le solde de l'avance, correspondant à une somme 
de 75 fr. (3'000 fr./2'925 fr.) au plaignant. 
 
 
* * * * * 


- 10/11 - 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
L'Autorité de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. S______ le 1er avril 
2010 dans le cadre des poursuites nos 08 xxxx75 W, 08 xxxx88 A, 08 xxxx95 X, 
08 xxxx03 H et 09 xxxx93 L formant entre elles la série no 09 xxxx93 L. 
Déclare irrecevable la demande de troisième expertise formée par M. S______ dans son 
courrier du 21 janvier 2011. 
 
Au fond : 
1. 
Fixe à 889'200 fr. pour la moitié de l'immeuble n° xxx (terrain, bâtiment et 
aménagements extérieurs) et à 163'600 fr. pour l'immeuble n° xxx tous deux sis à 
G______, commune de J______. 
2. 
Fixe à 2'925 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de 
M. S______. 
3. 
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 2'925 fr. à 
l'expert, M. G______, architecte, ainsi qu'à restituer à M. S______ la somme de 
75 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise. 
 
Siégeant : 
Monsieur Daniel DEVAUD, président ; Madame Françoise SAPIN et Monsieur Philipp 
GANZONI, juges assesseur(e)s ; Madame Véronique PISCETTA greffière. 
 
Le président : 
Daniel DEVAUD 
 
La greffière : 
Véronique PISCETTA 
 


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Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par l'Autorité de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. 
a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.