voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · ACJC/648/2018 · 2018-05-28 · fr

Résumé:
 USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING.
L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes: Normes:
 CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a
ge_gerichte · 4A_624/2017 · 2018-05-08 · fr

Résumé:
 DISTINCTION ENTRE CAUTIONNEMENT ET REPRISE CUMULATIVE DE DETTE
Le cautionnement et la reprise cumulative de dette, qui renforcent la position du créancier, diffèrent cependant quant aux conditions de forme. En outre, contrairement au cautionnement, la sûreté ne constitue pas l'élément essentiel de la cause de l'obligation
découlant de la reprise cumulative de dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie. Pour différencier ces deux institutions, il faut distinguer si la garantie est fournie de manière désintéressée ou non.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; SÛRETÉS; CAUTIONNEMENT ; REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes: Normes:
 CO.143; CO.492
ge_gerichte · ACJC/571/2018 · 2018-05-07 · fr

Résumé:
 MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT
L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes: Normes:
 CO.270; OBLF.19; LaCC.207
ge_gerichte · 5A_643/2017 · 2018-05-03 · fr

Résumé:
 POURSUITE - UNANIMITÉ DES MEMBRES DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRES - EXCEPTIONS
La poursuite exercée par une hoirie doit, sous peine de nullité, être intentée au nom de tous les membres de celle‐ci désignés individuellement. Si une dérogation au principe de l'unanimité des membres de la communauté héréditaire a été admise par la jurisprudence dans certaines situations, elle ne se justifie pas lorsqu'il s'agit d'actes juridiques conclus entre l'hoirie et l'un des héritiers, par exemple lorsqu'un héritier prend en location un bien appartenant à la communauté héréditaire. Dans ce cas, l'héritier participe au contrat d'une part comme membre de la communauté, d'autre part à titre individuel. Il en va de même lorsqu'un héritier avait conclu un contrat de bail avec le défunt.
Dans ces hypothèses, si un héritier refuse de consentir à un acte juridique portant sur un bien successoral, il faut désigner un représentant de l'hoirie, à qui il appartiendra de prendre une
décision. Lorsqu'il s'agit, comme dans le cas d'espèce, d'exercer
les droits de la communauté héréditaire issus de contrats de bail à loyer conclus entre le défunt, d'une part, et l'un des héritiers et le conjoint de celui‐ci (à savoir un tiers non membre de la
communauté), d'autre part, il ne se justifie nullement de déroger au
principe de l'unanimité, ce d'autant que l'un des deux locataires n'est pas membre de la communauté héréditaire. Les poursuites
devaient donc être exercées conjointement par tous les héritiers. La jurisprudence admet toutefois une exception au principe de l'indivision dans les cas urgents, où l'intérêt d'une communauté héréditaire exige une action rapide. Chaque héritier est alors
habilité à agir seul comme représentant de la communauté. In casu, les loyers objet de la poursuite allaient bientôt se prescrire et la poursuivie - également membre de l'hoirie - avait refusé de signer une renonciation à se prévaloir de la prescription, de sorte qu'il y avait urgence à déposer une réquisition de poursuite. Le critère de l'urgence doit être réexaminé à chaque étape de la procédure.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; REPRÉSENTANT DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes: Normes:
 LP.67; LP.69; CC.518; CC.554; CC.602
ge_gerichte · ACJC/538/2018 · 2018-04-30 · fr

Résumé:
 CALCUL DE RENDEMENT - REFUS DE COLLABORER - INJONCTION AUX TIERS CONCERNÉS DE FOURNIR LES PIÈCES RÉCLAMÉES
Lorsque la prééminence du rendement prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, comme en l'espèce, et que les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont facilement accessibles, soit qu'une partie des pièces idoines sont conservées par le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet correspondant, la détermination de la part des fonds de tiers et des intérêts hypothécaires ressortant de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du notaire et du Registre foncier, il se justifie de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces dont les locataires ont besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels ils supportent le fardeau de la preuve.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;DEVOIR DE COLLABORER;LOYER INITIAL

Normes: Normes:
 CPC.318.al1.letc; CPC.160; CPC.190; CO.269; CO.270
ge_gerichte · 4A_569/2017 · 2018-04-27 · fr

Résumé:
 LOGEMENT DE FAMILLE - FARDEAU DE LA PREUVE
Il appartient à celui qui excipe de la nullité du congé au motif que la double notification a été omise de prouver les faits dénotant que le logement en question avait la qualité de logement de famille au moment de la résiliation.

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ge_gerichte · 4A_295/2017 · 2018-04-25 · fr

Résumé:
 CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU
La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes: Normes:
 CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282
ge_gerichte · ACJC/496/2018 · 2018-04-23 · fr

Résumé:
 ORIGINE DU DÉFAUT NON DÉTERMINÉE - RÉDUCTION DE LOYER
Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. In casu, l'origine, litigieuse, du taux élevé d'humidité et des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. La bailleresse, à qui incombe le fardeau de la preuve, a échoué à démontrer la seule cause du défaut qu'elle a allégué, à savoir qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des locataires, de sorte que ces derniers ont droit à une réduction de loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CHOSE LOUÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes: Normes:
 CO.259d; CO.259a
ge_gerichte · ACJC/285/2018 · 2018-03-12 · fr

Résumé:
 NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT
Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

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ge_gerichte · 5A_833/2017 · 2018-03-08 · fr

Résumé:
 MAINLEVÉE PROVISOIRE - MOYEN LIBÉRATOIRE TIRÉ DE LA COMPENSATION
Le bail à loyer vaut titre de mainlevée provisoire. Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant vraisemblable sa libération. Il peut notamment se prévaloir de la compensation et doit
alors établir, au degré de la vraisemblance, le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante, laquelle doit de surcroît être constatée par titre. Le dépôt d'une action en justice ou l'introduction d'une poursuite à l'encontre du poursuivant ne rend pas vraisemblable la créance opposée en compensation. Comme moyen libératoire, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts qui justifient la réduction du loyer ou des dommages‐intérêts et ‐ aux conditions qui précèdent ‐ opposer cette prétention en compensation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; MAINLEVÉE(LP) ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes: Normes:
 LP.82; CO.120; CO.259a
ge_gerichte · 4A_612/2017 · 2018-03-08 · fr

Résumé:
 COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - PERSONNE MORALE
A teneur de l'art. 204 al. 1 CPC, les parties doivent comparaître « en personne » à l'audience de conciliation. Selon la jurisprudence, cette disposition vise non seulement les personnes physiques mais aussi les personnes morales. Celles‐ci doivent déléguer à l'audience un organe statutaire, un fondé de procuration selon l'art. 458 CO, ou un mandataire commercial selon l'art. 462 CO. La ou les personnes physiques déléguées par une personne morale doivent jouir du pouvoir de l'obliger par leurs signatures, et elles doivent connaître l'objet du litige. Chaque personne déléguée doit établir sa qualité en produisant un extrait du registre du commerce ou, s'il s'agit d'un mandataire commercial, une procuration montrant qu'il représente habituellement la personne morale conformément à l'art. 462 al. 1 CO, et qu'il est de plus habilité à la représenter en justice dans l'affaire en cause. Une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait, en particulier parce que l'autorité de conciliation doit pouvoir reconnaître aussitôt et aisément si l'individu qui se présente au nom de cette personne revêt la qualité voulue.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; COMPARUTION PERSONNELLE ; PERSONNE MORALE ; REPRÉSENTATION ; ORGANE DE FAIT

Normes: Normes:
 CPC.204.al.1; CO.458; CO.462
ge_gerichte · 4A_647/2017 · 2018-03-07 · fr

Résumé:
 ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE
Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies,
etc.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes: Normes:
 CO.257f.al.3
ge_gerichte · 4A_560/2017 · 2018-03-01 · fr

Résumé:
 CONGÉ EN VUE DE CRÉATION DE PLACES DE RÉSIDENCE SUPPLÉMENTAIRES
Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n'est pas contraire à la bonne foi.

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ge_gerichte · 4A_655/2017 · 2018-02-22 · fr

Résumé:
 AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS
L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu,
l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes: Normes:
 CO.257f.al.3
ge_gerichte · 4A_451/2017 · 2018-02-22 · fr

Résumé:
 RESTITUTION DES ACOMPTES VERSÉS INDÛMENT
Le remboursement d'acomptes versés indûment doit être réclamé sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime. Selon l'art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. Il n'est pas nécessaire que l'erreur soit
excusable. Pour rechercher s'il y a erreur, les circonstances ne doivent pas être appréciées de façon trop stricte ; dans les relations d'affaires, il n'y a en principe jamais intention de donner, de sorte qu'il faut généralement retenir l'existence d'une erreur. L'erreur doit porter sur la dette. Si le locataire sait que les frais accessoires ne sont pas dus et qu'il les paient néanmoins, il n'est pas dans l'erreur. En revanche, s'il devait simplement savoir que les frais accessoires n'étaient pas dus, mais
ne le savait en réalité pas, son erreur est peut‐être négligente et inexcusable, mais elle n'exclut pas pour autant une restitution des montants.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ACOMPTE; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME) ; ERREUR

Normes: Normes:
 CO.63; CO.257a
ge_gerichte · ACJC/174/2018 · 2018-02-12 · fr

Résumé:
 REQUÊTE EN CONCILIATION - INDICATION DE L'IDENTITÉ DU BAILLEUR
Le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux. L'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. A cet égard, il commande à l'autorité d'éviter de sanctionner par l'irrecevabilité les vices de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au plaideur. In casu, la locataire a déposé une requête de conciliation, ne comprenant qu'une page, dans laquelle elle indiquait qu'elle contestait l'avis de résiliation annexé, lequel mentionnait clairement, sous deux rubriques séparées, les noms du bailleur et de la régie. En choisissant finalement de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable la requête de conciliation au motif que celle-ci n'indiquait pas l'identité du bailleur, la Commission a fait preuve d'un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d'office à la simple lecture de l'avis de résiliation faisant l'objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l'écoulement du délai de péremption de l'art. 273 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE) ; FORMALISME EXCESSIF

Normes: Normes:
 CO.273; Cst.29; CPC.202
ge_gerichte · ACJC/172/2018 · 2018-02-12 · fr

Résumé:
 FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - STATISTIQUES - ETAT DE L'APPARTEMENT
La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas d'en tenir compte, faute de quoi le locataire pourrait obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ ; STATISTIQUE

Normes: Normes:
 CO.270
ge_gerichte · 5A_896/2017 · 2018-02-07 · fr

Résumé:
 RECONNAISSANCE DE DETTE - ARRANGEMENT DE PAIEMENT
Constitue une reconnaissance de dette au sens de l'art. 82 al. 1 LP, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible. In casu, ces conditions sont remplies dans la mesure où le locataire a clairement reconnu devoir au bailleur une somme déterminée à titre de loyers impayés. Peu importe que l'engagement ait été assorti d'une proposition de plan
d'amortissement ; le bailleur a refusé uniquement les modalités de remboursement proposées par le locataire, sans que la reconnaissance de dette n'en soit affectée en tant que telle. Peu
importe enfin que la reconnaissance de dette n'ait pas été signée par le bailleur, seule la signature du locataire qui s'oblige étant nécessaire, conformément au principe posé par l'art. 13 al. 1 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVÉE(LP) ; RECONNAISSANCE DE DETTE

Normes: Normes:
 LP.82