ge_gerichte · ATA/174/2004 · 2004-03-02 · fr

Résumé:
 Travaux de modernisation de cuisines et salles de bains dans le cadre plus général de travaux de transformation (assainissement) au sens des art. 3 al.1 et 9 LDTR.
Il est parfaitement rationnel de profiter du chantier consécutif aux travaux d'assainissement pour remplacer les installations en place, ces dernières devant de toute façon être démontées dans le cadre desdits travaux.
Enfin, compte tenu de la nature des travaux, de leur ampleur et de la vétusté des agencements existants, il apparaît plus coûteux de les réinstaller, sachant qu'à court terme, ils devront de toute façon être changés.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/833/2003-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 2 mars 2004 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SOCIÉTÉ SUISSE D'ASSURANCES GÉNÉRALES SUR LA VIE HUMAINE 
représentée par Me Christian Buonomo, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
Monsieur Pierre STAUDENMANN 
représenté par l'Asloca-Voltaire 


 
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_____________ 
 
A/833/2003-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La Société suisse d'assurances générales sur la 
vie humaine dont le siège est à Zurich (ci-après : la 
société), est propriétaire des immeubles d'habitations, 
sis sur la parcelle 1301, feuille 12 de la commune du 
Grand-Saconnex à l'adresse n° 1, 3, 5, 7 et 9, chemin 
Auguste-Vilbert. Cette parcelle est située en zone 4B. 
 
2. 
Le 10 janvier 2002, la société a déposé une 
demande d'autorisation en procédure accélérée portant 
notamment sur la modernisation de 59 cuisines, salles de 
bains et wc séparés dans les immeubles susmentionnés. 
 
3. 
Une séance d'information destinée aux locataires 
s'est tenue le 6 février 2002, lors de laquelle, 
l'architecte responsable des travaux a expliqué que les 
nouveaux aménagements dans les cuisines et les salles de 
bains 
étaient 
la 
conséquence 
logique 
des 
travaux 
d'assainissement. 
 
 
 
Deux autres plis d'information avaient également 
été adressés aux locataires les 5 décembre 2001 et 17 
janvier 2002. 
 
4. 
Par décision du 8 mars 2002, publiée dans la 
Feuille d'avis officielle (FAO) du 13 mars 2002, le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : DAEL ou département) a délivré à la 
société 
l'autorisation 
de 
construire 
(APA 
19'561-6) 
sollicitée. 
 
 
 
Les travaux autorisés concernaient la rénovation 
complète des locaux sanitaires avec la pose de nouveaux 
appareils sanitaires et accessoires, la modernisation et 
l'agencement 
des 
cuisines 
avec 
équipements 
électroménagers, 
la 
mise 
en 
conformité 
des 
réseaux 
électriques, le remplacement des conduites d'alimentation 
d'eau chaude et froide et des colonnes d'écoulement, la 
mise 
sous 
sécurité 
des 
immeubles 
par 
la 
pose 
d'interphones et tous les travaux en rapport. 
 
 
 
À 
teneur 
de 
la 
condition 
n° 
5 
de 
cette 
autorisation, les loyers des logements (59 appartements = 
218 pièces) ne devaient pas excéder, après travaux, 
CHF 642'192.- l'an, soit CHF 2'946.- la pièce l'an, en 
moyenne. 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
 
Lors de l'instruction de la requête, tous les 
préavis 
recueillis 
étaient 
favorables, 
soit 
sans 
observation. 
 
 
 
Enfin, 
selon 
une 
note 
technique 
du 
service 
juridique du DAEL, le coût total des travaux s'élevait à 
CHF 2'737'500.-. 
 
5. 
Le 8 mars 2002, le département a avisé les 
locataires des immeubles en cause qu'il avait autorisé 
des travaux de transformation à leur endroit. 
 
6. 
Par acte du 26 mars 2002, adressé au département 
et transmis par celui-ci - pour raison de compétence - à 
la commission de recours en matière de constructions 
(ci-après : commission) Monsieur Pierre Staudenmann, 
locataire 
d'un 
appartement 
au 
n° 
1, 
chemin 
Auguste-Vilbert, a interjeté recours à l'encontre de 
l'autorisation de construire précitée. 
 
 
 
M. Staudenmann s'opposait à la rénovation des 
cuisines, salles de bain et WC dans la mesure où il avait 
lui-même effectué de tels travaux, lesquels avaient été 
acceptés, selon courrier du 26 septembre 1991, par la 
société propriétaire. 
 
7. 
Le 28 juin 2002, une audience de comparution 
personnelle des parties s'est tenue devant la commission. 
À 
cette 
occasion, 
cette 
dernière 
a 
ordonné 
une 
instruction écrite. 
 
 
a. 
M. Staudenmann a fait part de ses observations les 
20 et 27 août 2002. Il exposait que de nombreux 
locataires étaient d'avis que les travaux envisagés 
étaient inutiles et déraisonnables et certains avaient 
même saisi le Tribunal des Baux et Loyers. 
 
 
b. 
La société a pour sa part déposé des conclusions 
motivées le 17 octobre 2002. Les travaux envisagés 
étaient nécessaires pour des raisons techniques dès lors 
que 
les 
travaux 
d'assainissement 
supposaient 
une 
intervention dans les pièces visées et le démontage de 
leurs agencements. Ces derniers, en raison de leur 
vétusté, auraient de toute façon supposé une intervention 
à court terme. 
 
 
 
Diverses pièces, dont deux rapports techniques 
rédigés par le bureau d'architectes en charge des travaux 


 
 - 4 - 
 
 
 
étaient versées à la procédure. 
 
8. 
La commission a procédé à un transport sur place 
le 24 janvier 2003 lors duquel elle a constaté le parfait 
état et le bon entretien des cuisines ainsi que des 
sanitaires dans les six appartements visités. 
 
9. 
Par décision du 28 mars 2003, la commission a 
annulé l'autorisation de construire (APA 19'561-6), en 
raison uniquement du projet d'aménagement des cuisines. 
 
 
 
Elle a considéré que les travaux de modernisation 
des cuisines ne respectaient pas la typologie des 
habitations. Le caractère raisonnable desdits travaux ne 
pouvait dès lors être admis. 
 
10. 
Par acte daté du 15 mai 2003, la société a recouru 
auprès du Tribunal administratif contre cette décision. 
Elle conclut à son annulation ainsi qu'au versement d'une 
équitable indemnité de procédure. 
 
 
 
La commission avait à tort considéré que les 
travaux de modernisation des cuisines ne respectaient pas 
la typologie des logements. 
 
11. 
Le DAEL s'est déterminé sur le recours de la 
société le 25 juin 2003. Il conclut à l'annulation de la 
décision 
de 
la 
commission 
du 
28 
mars 
2003, 
s'en 
rapportant à justice s'agissant de la recevabilité dudit 
recours. 
 
 
 
Les 
travaux 
de 
modernisation 
des 
cuisines 
s'avéraient indispensables, eu égard à la vétusté de la 
grande majorité d'entre elles. L'aménagement prévu des 
cuisines ne contrevenaient pas aux besoins prépondérants 
de la population. A tout le moins, la typologie des 
logements 
n'était 
pas 
modifiée 
et 
la 
qualité 
des 
logements existants ne justifiait pas qu'ils ne subissent 
aucune intervention. 
 
 
12. 
M. Staudenmann a fait parvenir son mémoire-réponse 
au greffe du Tribunal administratif le 15 août 2003 dans 
lequel il conclut au rejet du recours ainsi qu'au 
versement d'une équitable indemnité de procédure. 
 
 
 
Les travaux envisagés ne sauraient être considérés 
comme des travaux de rénovation mais bien plutôt comme 
des travaux destinés à appliquer de manière indiscriminée 
le confort actuel à des immeubles de 1955, pourtant en 


 
 - 5 - 
 
 
 
parfait état s'agissant des installations visées par le 
projet de rénovation. Ce type de travaux était contraire 
au but de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien 
en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20) qui visait uniquement à favoriser 
des travaux utiles, raisonnables et proportionnés. 
 
 
 
Quatre 
pièces 
nouvelles, 
dont 
un 
rapport 
d'"expertise 
d'un 
ensemble 
de 
cinq 
bâtiments 
d'habitation, 
chemin 
Auguste-Vilbert 
1-3-5-7 
et 
9" 
établie par l'Atelier d'expertise du bâtiment le 12 mars 
2003, étaient par ailleurs annexées à ses écritures. A 
teneur de ce dernier document, le projet présenté à 
l'autorisation 
de 
construire 
ne 
permettait 
pas 
une 
utilisation correcte de la cuisine qui devenait trop 
petite par rapport aux standards actuels. De plus, le 
projet de réfection des cuisines était trop radical et 
s'appliquait sans discernement de ce qui pouvait être 
récupérable et de ce que certains locataires avaient déjà 
mis en place. Un projet alternatif, plus modeste, était 
présenté. 
 
13. 
Le 1er septembre 2003, la société a adressé un 
courrier au Tribunal administratif dans lequel elle 
contestait la teneur de l'expertise susmentionné (pièce 
n° 24). Aucune instruction contradictoire n'ayant eu lieu 
sur 
cette 
pièce, 
elle 
devait 
être 
écartée 
de 
la 
procédure, soit assimilée à des allégués de la partie 
intimée. Il en était de même pour les trois autres pièces 
versées à la procédure par M. Staudenmann, le 15 août 
2003. 
 
14. 
Le 5 septembre 2003, le tribunal de céans a 
accordé un délai au DAEL ainsi qu'à la société afin 
qu'ils se déterminent sur ces quatre pièces nouvelles. 
 
 
a. 
Par courrier du 1er octobre 2003, le DAEL a 
indiqué que ces pièces n'étaient pas de nature à modifier 
sa détermination du 25 juin 2003. 
 
 
b. 
La société a relevé pour sa part, le 7 novembre 
2003, que la pièce n° 24 contenait des éléments factuels 
erronés et sans pertinence aucune. Ainsi notamment, seul 
7 et non pas 28 locataires, comme indiqué par l'expert, 
avaient contesté l'autorisation litigieuse. De même, il 
était erroné d'affirmer que les locataires qui avaient 
pris l'initiative de rénover leurs agencements de cuisine 
et 
installations 
sanitaires 
l'avaient 
fait 
avec 


 
 - 6 - 
 
 
 
l'autorisation de la société propriétaire. Enfin, le 
projet 
alternatif 
suggéré 
par 
l'expert 
revenait 
à 
modifier 
la 
typologie 
des 
locaux, 
serait 
vraisemblablement plus coûteux et non conforme à la LDTR. 
 
15. 
M. Staudenmann a encore dupliqué le 15 décembre 
2003, sur quoi la cause a été gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. a. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
b. 
En application de l'article 61 alinéa 2 LPA, les 
juridictions administratives n'ont pas compétence pour 
apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi, non remplie dans la présente 
espèce. 
 
2. 
Les travaux faisant l'objet de l'autorisation de 
construire 
(APA 
19'561-6) 
sont 
des 
travaux 
de 
transformation au sens de l'article 3 alinéa 1 et 9 LDTR, 
ce qu'aucune des parties ne conteste. 
 
3. a. 
À teneur de l'article 9 alinéa 1 LDTR, une 
autorisation est nécessaire pour toute transformation ou 
rénovation au sens de l'article 3 alinéa 1. 
 
 
b. 
L'autorisation est notamment accordée lorsque les 
travaux répondent à une nécessité (...) (lettre d) ou, 
lorsque l'on est en présence de travaux de rénovation, 
soit de remise en état, même partielle, de tout ou partie 
d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements 
(art. 3 al. 1 lettre d et 9 al. 1 lettre e LDTR). 
 
 
c. 
Selon la jurisprudence, la notion de rénovation 
couvre tous les travaux d'entretien, de réparation et de 
modernisation qui laissent intact le volume, l'aspect 
extérieur et la destination de l'immeuble; ces travaux 
constituent 
une 
transformation 
s'ils 
provoquent 
des 
modifications allant au delà de ce qui est usuel, comme 
par exemple un important accroissement du confort (ATF du 
9 février 1993 en la cause L. confirmant l'ATA du 24 juin 


 
 - 7 - 
 
 
 
1992 publié in SJ 1994 p. 531; RDAF 1988 p. 383). 
 
 
 
En l'espèce, il ressort des rapports techniques du 
Groupe H des 31 août et 14 octobre 2002, que des travaux 
d'assainissement sont indispensables dans les immeubles, 
construits dans les années 50, en vue du remplacement des 
conduites d'alimentation d'eaux chaude et froide et des 
colonnes d'écoulement, de la mise sous sécurité des 
immeubles et de la mise en conformité des réseaux 
électriques. Les travaux de rénovation et modernisation 
des 
cuisines 
et 
salles 
de 
bains 
envisagés 
sont 
étroitement liés à cet assainissement et, compte tenu de 
la durée de vie des installations concernées, pour la 
plupart 
d'origine, 
ils 
apparaissent 
raisonnables 
et 
proportionnés. Le tribunal de céans relève enfin qu'il 
est parfaitement 
rationnel 
de 
profiter 
du 
chantier 
consécutif aux travaux d'assainissement pour remplacer 
les installations en place, ces dernières devant de toute 
façon être démontées dans le cadre desdits travaux (voir 
ég. à ce sujet ATA B. du 5 août 1999). Il ressort en 
effet des pièces versées à la procédure que l'exécution 
des travaux d'assainissement nécessite, pour des raisons 
techniques, la dépose des appareils existants dans les 
salles de bains et cuisines. Partant, compte tenu de la 
nature des travaux, de leur ampleur et de la vétusté des 
agencements existants il apparaît plus coûteux de les 
réinstaller, sachant qu'à court terme, ils devront de 
toute façon être changés (D. LACHAT, "Le bail à loyer", 
1997, p. 567). 
 
4. a. 
Cela étant, l'article 9 alinéa 2 LDTR précise 
encore que le département accorde l'autorisation si les 
logements transformés répondent, quant à leur genre, leur 
loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la 
population. Il tient compte, dans son appréciation du 
genre, de la typologie et de la qualité des logements 
existants (lettre a). 
 
 
b. 
Par besoins prépondérants de la population, il 
faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la 
population. Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant 
aux besoins prépondérants de la population sont compris 
entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce par année (art. 
9 al. 3 LDTR). Le département fixe le montant maximum des 
loyers après travaux (art. 11 et ss LDTR). 
 
 
 
En l'espèce, le coût des travaux tels qu'arrêtés 
par le DAEL à CHF 2'737'500.- ainsi que son incidence sur 
les loyers faisant passer l'état locatif actuel de CHF 


 
 - 8 - 
 
 
 
527'004.- à CHF 642'192.-, soit de CHF 2'417.- à CHF 
2'946.- la pièce par année est conforme aux pièces 
produites et n'est pas critiquable au regard de l'article 
11 LDTR. En particulier, ces travaux n'ont pas pour 
conséquence une hausse de loyer soustrayant les logements 
concernés aux besoins prépondérants de la population. 
 
5. 
Reste encore à examiner si, comme le soutiennent 
les intimés, le projet d'aménagement des cuisines modifie 
la 
typologie 
des 
habitations, 
ce 
en 
violation 
de 
l'article 9 alinéa 2 lettre a LDTR. 
 
 
 
Dans le cadre de l'application de l'article 9 
alinéa 2 LDTR, le tribunal de céans a déjà eu l'occasion 
de relever qu'il fallait tenir compte de l'ensemble des 
éléments de pondération que représentent les critères 
prévus aux lettres a) à e) (ATA G.-I. du 9 février 1999). 
Il appartient en effet au département d'effectuer une 
appréciation globale, sous peine de tomber dans un 
schématisme que le législateur a expressément voulu 
éviter. A l'époque de la révision de la LDTR, le Conseil 
d'Etat avait également insisté sur l'absolue nécessité 
d'une application raisonnable de cette loi, sous peine de 
voir de nombreux projets ne jamais être réalisés et se 
poursuivre 
le 
phénomène 
de 
vieillissement 
et 
de 
détérioration du parc locatif genevois (Mémorial des 
séances du Grand Conseil, 1995 V, pp. 4565-4566). 
 
 
 
Or, en l'espèce, le résultat de cette appréciation 
globale 
plaide 
en 
faveur 
de 
la 
délivrance 
de 
l'autorisation requise. En effet, après travaux, les 
logements considérés continueront à correspondre non 
seulement par leur loyer mais également par leur genre, 
aux besoins prépondérants de la population, sans parler 
de leur qualité qui s'en trouvera nettement améliorée. 
Partant, quand bien même la typologie des logements 
serait modifiée, question qui sera laissée ouverte dans 
la présente espèce, ce seul critère ne permettait pas 
d'annuler 
en 
bloc, 
comme 
l'a 
fait 
la 
commission, 
l'autorisation litigieuse. 
 
 
 
En décidant de faire prévaloir l'encouragement aux 
travaux de rénovation et transformation et, à terme, la 
mise sur le marché d'appartements globalement mieux 
adaptés aux besoins prépondérants de la population, sur 
l'intérêt 
à 
la 
préservation 
de 
l'habitat 
et 
des 
conditions de vie existants, le département n'a en effet 
pas violé les buts fixés par la LDTR (art. 1 al. 1 et 2 
LDTR; Mémorial 1996, pp. 60 et 69). 


 
 - 9 - 
 
 
 
 
 
 
6. 
Le recours sera dès lors admis et la décision 
attaquée annulée. 
 
 
Au 
vu 
de 
ce 
qui 
précède, 
un 
émolument 
de 
CHF 1'000.- sera mis à la charge de l'intimé qui 
succombe. Une indemnité de procédure, en CHF 1'000.- sera 
allouée à la recourante, à la charge de M. Staudenmann. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté 
le 
15 
mai 
2003 
par 
la 
Société 
suisse 
d'assurances générales sur la vie humaine contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 28 mars 2003; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions du 28 mars 2003; 
 
 
 
 
rétablit 
l'autorisation 
de 
construire APA 19'561-6 du 8 mars 2002; 
 
 
 
 
met à la charge de l'intimé un 
émolument de CHF 1'000.-; 
 
 
 
 
alloue 
une 
indemnité 
de 
CHF 
1'000.- à la recourante, à la charge de Monsieur 
Staudenmann; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Christian Buonomo, avocat de la recourante, ainsi qu'à 
l'Asloca-Voltaire, mandataire de Monsieur Staudenmann, au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement et à la commission cantonale de recours en 
matière de constructions. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, Mmes Hurni 
et Bovy, juges, M. Bonard, juge suppléant. 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj.: le vice-président : 
 
 
 M. Tonossi 
F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
 Mme N. Mega