ge_gerichte · ATA/87/2000 · 1999-03-09 · fr

Résumé:
 Le nombre de pièces stipulé dans le bail n'est pas déterminant, et cède le pas au résultat obtenu sur la base des prescriptions du RLGL.
La taille des espaces communautaires requise pour compter 1,5, respectivement deux pièces, est variable suivant que l'on a affaire à un trois ou un quatre pièces.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/610/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 février 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur K__________ 
représenté par l'Asloca-Rive, mandataire 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/610/1999-TPE 
 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Dès 
le 
16 
septembre 
1998, 
Monsieur 
et 
Mme K__________ ont pris à bail un appartement situé 
_________ à Thônex, dans un immeuble non soumis à la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). Le loyer mensuel 
s'élevait à 
 
CHF 1'330.-- sans les charges. 
 
2. 
Cet appartement comprend : 
 
 
 
- une cuisine d'une surface de 9,76 m2; 
 
 
- un hall d'entrée dépourvu de fenêtres, de 
quelque 
 
 
 11 m2; 
 
 
- deux chambres de 9,88 m2 pour l'une et de 11,26 m2 pour l'autre
 
 
- une salle de séjour d'une surface de 16,83 m2; 
 
 
- une salle de bains et des wc. 
 
3. 
Le 16 février 1999, M. et Mme K__________ ont 
déposé une demande d'allocation de logement auprès de 
l'office cantonal du logement (ci-après : OCL) pour 
l'appartement précité de 4,5 pièces comme indiqué sur 
leur bail. 
 
4. 
Par décision du 9 mars 1999, l'OCL a rejeté cette 
demande, 
l'appartement 
n'étant 
pas 
homologuable. 
Le 
logement considéré comportait 3,5 pièces et non 4,5 comme 
indiqué sur le bail par référence à l'article 1 alinéa 5 
du règlement d'exécution de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 24 août 1992 
(RLGL - I 4 05.01), car la dimension de l'espace 
communautaire (séjour, cuisine et coin à manger) était de 
26,59 m2. Cette surface étant inférieure aux 27 m2 prévus 
par le règlement, l'espace communautaire devait être 
comptabilisé comme une pièce et demie. 
 
 
 
Les deux chambres de l'appartement comptaient 
chacune comme une pièce. 
 
 
 
Le hall ne pouvait être considéré comme une pièce 
malgré sa surface. 
 
 
 
L'immeuble avait été conçu dans les années 1960. 


 
 - 3 - 
 
 
 
Selon les statistiques des logements construits à cette 
même époque, les appartements avaient un loyer à la pièce 
inférieur à CHF 4'092,-- en lieu et place de CHF 4'560,-- 
pour 
l'appartement 
considéré. 
En 
conséquence, 
l'allocation de logement ne pouvait être octroyée. 
 
5. 
En temps utile, M. et Mme K__________ ont élevé 
réclamation à l'encontre de cette décision. 
 
6. 
Le 19 mai 1999, l'OCL a rejeté la réclamation en 
reprenant son argumentation. 
 
7. 
Par acte posté le 21 juin 1999, M. K__________ a 
recouru 
contre 
cette 
décision 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif 
en 
concluant 
à 
sa 
mise 
à 
néant. 
L'appartement devait être considéré comme un 4 pièces ou 
un 4,5 pièces. Si tel était le cas, le loyer entrait dans 
la fourchette prise en considération par l'OCL, le 
logement était homologuable et l'allocation devait être 
octroyée. L'article 1 alinéa 5 RLGL auquel se référait 
l'OCL avait été introduit en 1998 et s'appliquait aux 
nouveaux immeubles subventionnés. Il ne pouvait s'agir 
d'une norme valable pour le calcul des pièces des 
logements 
construits 
avant 
cette 
date. 
Enfin, 
les 
statistiques de l'OCSTAT auxquelles se référait l'intimé 
ne 
tenaient 
aucun 
compte 
de 
la 
notion 
d'espace 
communautaire. 
L'appartement 
des 
recourants 
en 
comparaison statistique était un logement de 4 pièces de 
sorte que les prix à la pièce considérés par l'OCL 
n'étaient pas applicables à la présente espèce. Enfin, la 
surface de 27 m2 énoncée par la disposition réglementaire 
n'était pas une norme absolue et devait permettre une 
dérogation. 
 
8. 
L'OCL a conclu au rejet du recours. L'espace 
communautaire était d'une pièce et demie et chacune des 
deux chambres comptait pour une pièce. Le hall dépourvu 
de fenêtres ne pouvait être considéré comme telle selon 
la jurisprudence du Tribunal administratif. Le nombre de 
pièces mentionné sur le bail n'était pas pertinent. Le 
RLGL était la seule référence permettant de déterminer le 
nombre de pièces de manière uniforme pour tous les 
appartements soumis à la LGL ou pouvant être assimilés à 
des logements subventionnés. Il n'y avait donc pas lieu 
de considérer que l'appartement du recourant devait être 
comparé avec les appartements de 4 pièces, voire de 4,5 
pièces construits à la même époque. 
 
9. 
Entendues en audience de comparution personnelle, 


 
 - 4 - 
 
 
 
le 2 septembre 1999, les parties ont campé sur leurs 
positions. 
 
 
a. 
M. 
K__________ 
a 
exposé 
que 
le 
hall 
étant 
spacieux, il l'utilisait comme salle à manger; il a 
contesté les chiffres pris en considération par l'OCL, 
ceux articulés dans la réponse ne figurant pas dans les 
statistiques de l'OCSTAT. De plus, l'OCSTAT se fondait 
sur 
des 
loyers 
transmis 
par 
des 
régies 
gérant 
essentiellement des immeubles privés. 
 
 
b. 
La représentante de l'OCL a indiqué que dans la 
majorité des cas, le nombre de pièces indiqué sur le bail 
et celui pris en considération par lui concordaient. Elle 
a admis de même que l'article 1 alinéa 6 RLGL ne 
prévoyant pas la surface des espaces communautaires pour 
les appartements de 3,5 pièces, c'était la surface 
valable pour les 4 pièces, soit 27 m2, qui avait été 
prise en considération. 
 
10. 
M. K__________ a encore exposé qu'il habitait 
précédemment aux Eaux-Vives dans un appartement de 2 
pièces. Il n'avait pas trouvé d'appartement de 4 pièces 
meilleur marché que celui-ci, quand bien même il s'était 
inscrit dans diverses régies et à l'office cantonal du 
logement. Seul l'Hospice général lui avait proposé un 
logement de 4 pièces à la Jonction, lequel comportait un 
séjour 
ainsi 
que 
deux 
chambres 
et 
une 
cuisine, 
pratiquement au même prix que l'appartement de Thônex, 
alors que dans ce dernier appartement, il bénéficiait 
d'un séjour en plus. Avant qu'il n'emménage dans ce 
logement en 1998, l'intérieur de l'immeuble avait été 
rénové avant cette date et son appartement avait été 
refait au moment où il l'avait pris à bail. 
 
11. 
La représentante de l'OCL a déposé un croquis du 
logement des recourants qui a été complété lors de 
l'audience par le juge délégué sur les indications de 
 
M. K__________. Il apparaît que toutes les pièces sont 
pourvues d'une fenêtre à l'exception du hall d'entrée. 
 
12. 
Par courrier du 25 octobre 1999, l'OCL a répondu 
au courrier de l'Asloca du 18 octobre 1999 en précisant 
que le loyer de CHF 4'092.- la pièce par an qu'il avait 
retenu pour les appartements de 3,5 pièces construits en 
1960 s'expliquait par le fait qu'il s'agissait "d'une 
moyenne entre le montant de CHF 4'284.- relatif au 9ème 
décile des appartements de 3 pièces construits entre 1956 
et 1960 et CHF 3'900.-, relatif au 9ème décile des 


 
 - 5 - 
 
 
 
appartements de 4 pièces construits entre 1956 et 1960. 
 
 
 
Des statistiques concernant des logements de 3,5 
pièces n'étant pas publiées pour l'année concernée, seule 
une moyenne entre les appartements de 3 pièces et ceux de 
4 pièces permettent d'obtenir un chiffre de comparaison 
adéquat". 
 
13. 
Le 2 novembre 1999, l'Asloca a constaté que l'OCL 
n'indiquait pas ses sources concernant les statistiques 
retenues. Les dernières statistiques publiées concernant 
le niveau des loyers à Genève étaient celles des 
statistiques des loyers en mai 1997 publiées en mai 1998. 
Elle comprenaient des chiffres pour les appartements de 
trois pièces et demie construits en dehors de la Ville de 
Genève entre 1956 et 1960. Toutefois, l'Asloca maintenait 
que c'était les statistiques pour les appartements de 
quatre pièces et demie qui devaient être prises en 
considération puisque tel était le nombre de pièces 
figurant sur le contrat de bail et non les statistiques 
relatives aux appartements de trois pièces et demie. 
 
14. 
Le juge délégué s'est enquis auprès du directeur 
de l'Office cantonal des statistiques de savoir sur la 
base de quelles données les statistiques des loyers 
étaient établies. De même a t-il demandé s'il existait 
une 
statistique 
des 
appartements 
vacants 
avec 
l'indication des loyers. 
 
15. 
Le 25 novembre 1999, il a été répondu que le 
nombre 
de 
pièces 
pris 
en 
considération 
dans 
la 
statistique des loyers correspondait en principe à celui 
figurant effectivement dans les baux. Les données reçues 
de l'Office dépendaient des informations fournies par les 
régies et par conséquent d'une part d'interprétation dans 
certains cas particuliers. Ainsi un grand hall carré 
pouvait éventuellement constituer ou non une demi-pièce 
supplémentaire. De même, un salon avec une alcôve pouvait 
être compté comme une pièce ou une pièce et demie. Ce 
type de problème devrait être résolu lorsque l'Office 
serait 
à 
même 
de 
collecter 
la 
surface 
de 
chaque 
appartement. Enfin, l'OCSTAT réalisait chaque année au 
1er juin une enquête sur les logements vacants à vendre 
ou à louer. Dans ces cas, le loyer indiqué était celui 
proposé par le bailleur de sorte qu'il s'agissait là d'un 
indicateur très général de l'évolution du marché. En 
outre, le nombre d'objets observés, soit 3'000 en 1998, 
maximum jamais atteint depuis de très longues années, ne 
permettait pas d'obtenir des résultats solides pour 


 
 - 6 - 
 
 
 
chaque catégorie. 
 
16. 
Dans un courrier du 30 novembre 1999, l'OCL a 
explicité le montant de CHF 4'092.- auquel il était 
parvenu dans le cas d'espèce. A la lecture de la page 9 
des statistiques, le 9ème décile des logements construits 
entre 1956 et 1960 s'élevait à CHF 1'249.-, soit CHF 
4'282.- la pièce par an. Si le tribunal devait retenir ce 
montant en lieu et place du chiffre de CHF 4'092 fixé par 
l'OCL, la décision prise ne pourrait être que confirmée, 
le loyer du recourant s'élevant à CHF 4'560.- la pièce 
par an. En conclusion, le recours devait être rejeté. 
 
17. 
Après 
avoir 
pris 
connaissance 
des 
derniers 
courriers de l'OCSTAT, l'OCL a persisté dans sa décision. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 décembre 1941 - LOJ E 
2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
a) 
Un locataire peut être mis au bénéfice d'une 
allocation de logement si son loyer constitue une charge 
manifestement trop lourde, eu égard à son revenu, et si 
un échange avec un logement moins onéreux ne peut se 
réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A LGL). 
 
b) 
Selon la procédure prévue par le RLGL, la période 
d'application s'étend du 1er avril au 31 mars de l'année 
suivante; l'allocation prend effet le premier jour du 
mois suivant la décision et le locataire doit présenter 
une nouvelle demande au service compétent lors de chaque 
nouvelle période (art. 28 al. 1 à 3 RLGL). 
 
2. 
Depuis le 1er avril 1998, le règlement a été 
modifié. Il est immédiatement applicable (ATA M. du 22 
septembre 1998). Il prévoit à l'article 1 alinéa 5 
lettres a) à c) que : 
 
 
 
"pour le calcul du nombre de pièces des logements, 
il est tenu compte de la surface nette telle que définie 
à l'article 4 du présent règlement". 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
a) toute chambre d'une surface inférieure à 9 m2 
compte pour une demi-pièce; 
 
 
 
b) ... 
 
 
 
c) l'espace communautaire compte pour deux pièces 
lorsque sa surface est supérieure ou égale à celle visée 
à l'alinéa 6; il compte pour 1,5 pièce lorsque sa surface 
est inférieure; 
 
 
 
Selon l'article 1 alinéa 6 RLGL, les surfaces 
nettes des logements ne devraient pas être inférieures à 
celles figurant sur le tableau ci-dessous : 
 
 
 
 
Surface nette minimale des logements : 
 
 
 
nombre de pièces avec cuisine 2 3 4 5 6 
 
 
 
espace individuel (chambre m2) 12 21 30 39 
 
 
 
espace communautaire, 25 27 28 29 
 
 
coin à manger, cuisine m2 
 
 
 
surface nette totale minimum m2 25 37 48 58 68 
 
3. 
En l'espèce, cette disposition est inapplicable 
car elle ne permet pas de déterminer le nombre de pièces 
du logement considéré : en effet, selon les calculs de 
l'intimé, l'espace communautaire mesure 26,59 m2, soit 
une surface inférieure à celle de 27 m2 prévue pour les 
appartements de 4 pièces. Cet espace est donc considéré 
comme 1,5 pièce. Ajouté aux deux chambres, il conduit à 
admettre que l'appartement est un 3,5 pièces. 
 
 
 
Le 
règlement 
ne 
prévoyant 
rien 
pour 
les 
appartements comportant des demi-pièces, l'OCL n'établit 
pas une moyenne entre les surfaces prévues pour les 3 
pièces et celles pour les 4 pièces. 
 
 
 
Avec un espace communautaire de plus de 25 m2, 
celui-ci devrait être comptabilisé comme deux pièces si 
l'appartement était un trois pièces. Le trois pièces et 
demie devrait être considéré comme un quatre pièces. 
 
 
 
Pour l'appartement du recourant, il faut donc dans 
tous les cas ajouter les deux chambres à l'espace 
communautaire, de sorte que ce logement est un 4 pièces, 
le hall ne pouvant pas être compté comme une pièce. Il 


 
 - 8 - 
 
 
 
est en effet dépourvu de fenêtre (ATA R. du 15 juin l999 
qui se rapporte à une chambrette) et c'est la conception 
architecturale de l'appartement - mais non l'utilisation 
que fait le locataire des diverses pièces - qui est 
déterminante (ATA C. du 10 novembre l998). 
 
 
4. 
Au vu du croquis de l'appartement du recourant et 
malgré le bail établi, le Tribunal administratif constate 
qu'il s'agit bien d'un 4 pièces, comportant la cuisine de 
plus de 9 m2, deux chambres et un séjour. 
 
5. 
Partant, le loyer de l'appartement du recourant 
n'est pas de CHF 4'560.-- la pièce par an, mais de CHF 
3'990.--. Il est ainsi légèrement supérieur au prix de 
CHF 3'900.-- concernant les appartements de 4 pièces 
construits à la même époque et ledit appartement ne peut 
être homologué, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la 
question de savoir si la moyenne des loyers entre les 
appartements de 3 pièces et ceux de 4 pièces faite par 
l'OCL est statistiquement juste ou non. 
 
6. 
Le recours sera ainsi rejeté par substitution de 
motifs. 
 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 300.- 
sera mis à la charge du recourant (art. 87 LPA et 10 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en 
procédure administrative du 30 juillet 1986 - E 5 10.03). 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 21 juin 1999 par Monsieur K__________ contre 
la décision de l'office cantonal du logement du 19 mai 
1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge du recourant un 
émolument de CHF 300.-; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
l'Asloca-Rive, 
mandataire 
du 
recourant, 
ainsi 
qu'à 


 
 - 9 - 
 
 
 
l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes Bovy et 
Bonnefemme-Hurni, M. Paychère, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
le secrétaire-juriste : 
le vice-président : 
 
 
 O. Bindschedler 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci