ge_gerichte · ATA/541/2011 · 2011-08-30 · fr

Résumé:
 Agit en qualité de professionnel de l'immobilier et exerce une activité lucrative indépendante, celui qui, pour valoriser et vendre son terrain inconstructible du fait de sa faible largeur, constitue une société simple avec la société détenue par ses parents propriétaires de la parcelle voisine, viabilise les deux parcelles puis les revend, et ce même s'il s'agit d'une opération unique.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2314/2008-ICC 
ATA/541/2011 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 30 août 2011 
1ère section 
dans la cause 
 
Madame B______ 
représentée par Me Laurent Kyd, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
28 mars 2011 (JTAPI/251/2011) 


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A/2314/2008 
EN FAIT 
1. 
 
Madame B______, domiciliée dans le canton de Vaud, exerce la profession 
de secrétaire à mi-temps auprès de la société C______ S.A., dont elle détient cinq 
actions. Son père est le président du conseil d’administration, et sa mère en est la 
secrétaire. 
 
 
Mme B______ était propriétaire de la parcelle n°______ du cadastre de la 
commune de Vernier, en 5ème zone de construction, dans le canton de Genève. Ce 
terrain, d’une surface d’environ 1300 m2, a une longueur de plus de 100 mètres et 
une largeur variant entre 10 et 15 mètres. 
2. 
 
Dans sa déclaration fiscale 2004, remise à l'autorité le 16 août 2005, Mme 
B______ a annoncé être propriétaire de la parcelle de Vernier. Sa valeur en 
capital, selon l'estimation fiscale, était de CHF 192'000.-. 
3. 
 
Le 16 janvier 2007, l'administration fiscale cantonale (ci-après : l'AFC) a 
écrit à Mme B______, afin de lui demander de transmettre les renseignements 
concernant les ventes, durant l'année 2004, des parcelles n°______, n°______ et 
n°______ de la commune de Vernier. Elle devait communiquer le détail du prix 
de revient global de la promotion (prix d'achat du terrain, décompte de la 
construction etc.), le nom de chaque acheteur avec le prix de vente, le détail des 
frais de vente et des commissions versées, le montant du bénéfice intermédiaire ou 
définitif dégagé par l'opération, ainsi que la part en pourcents revenant à chaque 
co-promoteur. 
4. 
 
Le 12 février 2007, Mme B______ a indiqué qu'elle avait hérité de la 
parcelle n°______, inconstructible, à Vernier. Afin de pouvoir la valoriser, 
C______ S.A. avait acheté la parcelle n°______, mitoyenne de son terrain. Les 
parcelles n°______, n° ______ et n°______ étaient le résultat du morcellement de 
la parcelle héritée, après réunion avec une partie de la parcelle n°______. Mme 
B______ était secrétaire auprès de C______ S.A. et n'était pas de ce fait apte à 
réaliser un projet de cette envergure. 
 
 
A ce courrier était jointe la copie d'un acte notarié selon lequel C______ 
S.A. avait acheté la parcelle n°______ du cadastre de Vernier pour le prix de CHF 
1'500'000.- ainsi que des décomptes concernant la vente par C______ S.A. et 
Mme B______ de trois parcelles, respectivement aux époux L______, D______ et 
S______. 
5. 
 
Le 26 février 2007, l'AFC a indiqué à Mme B______ que les 
renseignements communiqués n'étaient pas satisfaisants. Pour déterminer le 
caractère professionnel des ventes des trois parcelles de la commune de Vernier, 


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l'AFC retenait l'association avec des professionnels de l'immobilier et la mise en 
valeur des terrains (viabilisation des parcelles, morcellement et revente). Un délai 
était imparti à l'intéressée pour transmettre la part du bénéfice de l'opération qui 
lui était revenue. 
6. 
 
Le 15 mars 2007, Mme B______ s'est déterminée. 
 
 
Elle avait hérité de la parcelle n°______ et cette dernière avait été vendue à 
trois acquéreurs. Elle n'avait jamais acheté d'autres parcelles. Ces opérations ne 
revêtaient pas de caractère professionnel. 
 
 
A ce courrier étaient annexés trois actes de vente à terme aux époux 
L______, D______ et S______, ainsi qu'un projet de division. 
 
 
Il ressortait de ce dernier que deux parcelles avaient été réunies puis 
divisées en six, trois des nouvelles parcelles étant propriétés de C______ S.A., et 
les trois autres copropriétés de la même société et de Mme B______. Ces trois 
derniers terrains avaient été vendus aux époux susmentionnés. 
7. 
 
Le 24 avril 2007, l'AFC a remis à Mme B______ ses bordereaux d'impôt 
fédéral direct (ci-après : IFD) et d’impôts cantonaux et communaux (ci-après : 
ICC) 2004. Elle avait réalisé un revenu de CHF 543'035.- imposable au taux de 
CHF 568'181.-. Sa fortune était de CHF 88'043.- imposable au taux de CHF 
824'846.-. Le total des impôts et taxes dus étaient de CHF 165'297,30. 
8. 
 
Le 23 mai 2007, Mme B______ a saisi l'AFC d'une réclamation concernant 
uniquement l’ICC. 
 
 
L'opération immobilière qu'elle avait réalisée n'avait aucun lien avec son 
activité professionnelle principale, puisqu'elle était aide de bureau/secrétaire à 
temps partiel auprès de C______ S.A. Son salaire annuel brut s'était élevé à CHF 
19'045.- en 2004. Elle n'avait pas procédé à d'autres opérations immobilières que 
la vente des parcelles litigieuses. Elle avait reçu en donation de son père la 
parcelle n°______ en 1994 et elle l'avait conservée pendant dix ans. L'opération 
s'était faite sans recours à des fonds étrangers et le produit de la vente n'avait pas 
été réinvesti dans un autre projet immobilier. 
 
 
La parcelle n°______ avait été viabilisée et rendue constructible avant son 
morcellement et sa revente mais cette mise en valeur était exclusivement le fait de 
C______ S.A. sans l'intervention de la contribuable. L'intéressée ne s'était pas 
associée avec la société et la parcelle litigieuse avait toujours été comptabilisée 
dans sa fortune privée. 
 
 
Au regard de la jurisprudence, la promotion en question n'allait pas au-delà 
de la simple gestion de la fortune privée. 


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9. 
 
Le 24 avril 2008, l'AFC a rejeté la réclamation et maintenu le bordereau du 
24 avril 2007. 
 
 
Les ventes des trois parcelles, en tenant compte de leurs particularités et de 
leurs structures, de l'association avec des professionnels de l'immobilier, de la 
mise en valeur des terrains, du morcellement et de la réunion des parcelles, 
devaient être qualifiées de ventes professionnelles. Mme B______ était employée 
par C______ S.A. et détenait des actions de cette société, ce qui confirmait cette 
manière de voir. 
10. 
 
Le 28 mai 2008, Mme B______ a saisi la commission cantonale de recours 
en matière d'impôt, devenue par la suite la commission de recours en matière 
administrative, puis le Tribunal administratif de première instance (ci-après : 
TAPI), d'un recours, en reprenant et développant les éléments contenus dans sa 
réclamation. 
11. 
 
Le 12 décembre 2008, l'AFC s'est opposée au recours. 
 
 
La vente des trois parcelles avait été réalisée en association avec la société 
C______ S.A. à trois acquéreurs distincts et à des moments différents. La parcelle 
n°______ avait été acquise par C______ S.A. en vue de cette opération et les 
parcelles avaient été équipées et viabilisées pour les rendre constructibles. La 
parcelle n°______ avait été donnée par le père de Mme B______ à cette dernière 
deux jours après la rédaction des statuts de C______ S.A., dont le but était 
"exploitation d'une entreprise de bâtiment et d'une entreprise générale de 
construction". 
 
 
La recourante et C______ S.A. avaient unis leurs efforts et leurs ressources 
pour atteindre un but commun, soit la vente des trois parcelles. L'intéressée avait 
des connaissances professionnelles dans le domaine de l'immobilier du fait de son 
emploi et de la possession d'actions de la société C______ S.A. 
12. 
 
Le 27 février 2009, Mme B______ a maintenu sa position et ses 
conclusions. L'opération réalisée ne pouvait être qualifiée de professionnelle au vu 
de la jurisprudence et de l'ensemble des circonstances. 
13. 
 
Le 4 mars 2009, l'AFC a maintenu ses conclusions. 
 
 
A la demande de la commission, l'administration a précisé, concernant la 
vente aux époux S______, qu'elle avait retenu la date du 13 avril 2004 en se 
fondant sur l'acte de vente à terme, l'acte de prorogation du droit d'emption et 
l'extrait du Registre foncier du Canton de Genève, ce dernier indiquant cette date. 
14. 
 
Par jugement du 28 mars 2011, le TAPI a rejeté le recours. Mme B______ 
avait reçu la parcelle litigieuse à titre d'avance d'hoirie en 1994, ce qui ne 
permettait pas d'exclure l'exercice d'une activité indépendante. Les immeubles 


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avaient été vendus en 2003 et 2004, soit neuf et dix ans après leur acquisition. 
Mme B______ n'avait pas, à la connaissance du TAPI, participé à une autre 
opération ni eu recours à des fonds étrangers. Elle exerçait une fonction subalterne 
dans l'entreprise C______ S.A. 
 
 
Toutefois, les ventes litigieuses n'avaient pas porté sur la parcelle de la 
contribuable, mais sur des autres objets, dès lors que C______ S.A. avait acquis 
une parcelle voisine, ce qui avait eu pour effet de rendre la parcelle n°______ 
constructible alors que jusque là elle ne pouvait être valorisée. Des travaux avaient 
été entrepris pour viabiliser les terrains puis les parcelles avaient été réunies et 
enfin, morcelées. Le fait de s'être associée avec un tiers pour réaliser une 
opération relativement complexe permettait de conclure que l'intéressée avait agi 
comme un professionnel de l'immobilier. 
15. 
 
Par acte mis à la poste le 18 mai 2011, Mme B______ a saisi la chambre 
administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative), d'un recours contre le jugement précité. 
 
 
Aucun des indices développés par la jurisprudence pour qualifier une vente 
immobilière de vente professionnelle n'était réalisé. L'intéressée n'avait eu qu'un 
rôle négligeable dans l'affaire et s'était limitée à signer les trois actes de vente sans 
participer, activement ou passivement, à la mise en valeur des parcelles en 
question. Les opérations de viabilisation, de réunion et de morcellement avaient 
été réalisées par C______ S.A. L'intéressée n'avait dès lors pas réalisé d'activité 
excédent la gestion privée de son patrimoine. 
16. 
 
Le 14 juin 2011, le TAPI a transmis son dossier sans émettre d'observations. 
17. 
 
Le 17 juin 2011, l'AFC s'est opposée au recours. Mme B______ était 
propriétaire de cinq actions de la société, soit 5 % du capital. Son père était 
administrateur-président et sa mère administratrice-secrétaire. 
 
 
C______ S.A. avait acquis la parcelle n°______ en 2003, et ces terrains 
avaient été réunis puis divisés, équipés et viabilisés. Les parcelles ainsi créées 
avaient été vendues les 12 janvier, 13 avril et 16 avril 2004 pour CHF 460'000.-, 
CHF 360'000.- et CHF 419'700.-. Le bénéfice de Mme B______ était de CHF 
308'890.- pour la première opération, CHF 220'334,25 pour la seconde et CHF 
215'374,05 pour la troisième, en tenant compte des parts de propriétés respectives 
et des commissions de vente. 
 
 
Le comportement de Mme B______ et de C______ S.A. démontrait une 
commune intention d'unir leurs efforts et leur ressources en vue d'atteindre un but 
commun final. L'intéressée s'était associée avec des professionnels de 
l'immobilier. Elle avait déployé une activité allant au-delà de la simple gestion de 


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sa fortune privée et avait participé au bénéfice de la société simple qui avait été 
constituée. 
18. 
 
Le 21 juillet 2011, Mme B______ a exercé son droit à la réplique. Avant de 
lui être donnée, la parcelle n°______ avait été acquise par son père le 23 janvier 
1976, puis occupée par sa grand-mère. Elle n'avait jamais servi à l'exploitation 
commerciale de C______ S.A. ni figurée dans les comptes de cette société. 
 
 
L'AFC se limitait à répéter sa position antérieure sans prendre en compte sa 
réelle activité et les caractéristiques de l'espèce. 
19. 
 
Le 29 juillet 2011, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
20. 
 
Il ressort de la consultation du Registre foncier cantonal et de la base de 
données des autorisations de construire en ligne (http://etat.geneve.ch/sadconsult) 
que : 
− la vente aux époux S______ a été enregistrée le 13 avril 2004 ; la requête en 
autorisation de construire une villa sur ce terrain a été déposée le 10 février 
2004 ; 
− la vente aux époux D______ a été enregistrée le 16 avril 2004 ; la requête en 
autorisation de construire une villa sur ce terrain a été déposée le 29 avril 
2004 ; 
− la vente aux époux L______ a été enregistrée le 5 novembre 2004 ; la requête 
en autorisation de construire une villa sur ce terrain a été déposée le 29 janvier 
2004. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 
1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Une nouvelle loi sur l’imposition des personnes physiques a été adoptée le 
12 juin 2009 par le Grand Conseil et acceptée en votation populaire le 
27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08). Entrée en vigueur le 1er janvier 2010, elle ne 
s'applique toutefois qu'aux impôts dus à partir de la période fiscale 2010 (art. 71 et 
72 al. 1 LIPP) et n'est pas pertinente en l'espèce. 
 
 
Les dispositions applicables pour l'ICC 2004 prévoient les mêmes principes 
que la LIFD. L'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus, prestations et 
avantages du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques, en espèces ou en 


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nature et quelle qu'en soit l'origine, avant déductions (art. 1 de la loi sur 
l’imposition des personnes physiques - Impôt sur le revenu - revenu imposable- 
du 22 septembre 2000 - aLIPP-IV - D 3 14). Sont imposables tous les revenus 
provenant de l'exploitation d'une entreprise commerciale industrielle, artisanale, 
agricole ou sylvicole, et de l'exercice d'une profession libérale ou de toute autre 
activité lucrative indépendante. Sont également considérées comme activités 
lucratives indépendantes, les opérations portant sur des éléments de la fortune, 
notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles dépassent la 
simple administration de la fortune (art. 9 al. 1 aLIPP-IV). 
 
 
La jurisprudence développée par le Tribunal fédéral sur la question 
litigieuse s'applique donc également pour l'ICC. En outre, le Tribunal fédéral a 
jugé que la pratique développée sous l'empire de l'arrêté sur l'impôt fédéral direct 
du 9 décembre 1940 (AIFD) garde son entière et pleine validité pour la LIFD 
(Archives 67, 644). 
3. 
a. 
La question de savoir si l'on a affaire à un gain privé en capital non 
imposable ou à un bénéfice commercial en capital provenant de l'exercice d'une 
activité lucrative indépendante imposable, dépend de l'ensemble des 
circonstances du cas d'espèce (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_893/2008 du 10 août 
2009, consid. 2.2 ; ATF 122 II 446 consid. 3b p. 449). 
 
 
La notion d'activité lucrative indépendante s'interprète largement, seuls sont 
considérés comme des gains privés en capital exonérés d'impôt ceux qui sont 
obtenus par un particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple 
administration de sa fortune privée (Arrêt du Tribunal fédéral 2C_893/2008 
précité, consid. 2.2 et les références). En revanche, il est admis que la gestion de 
la fortune privée ne doit pas aspirer au simple maintien de sa valeur mais à 
l'obtention d'un rendement convenable (P. AGNER; A. DIGERONIMO ; H.-J. 
NEUHAUS ; G. STEINMANN, Commentaire de la loi sur l'impôt fédéral direct, 
complément, 2001, p. 34). 
 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (Arrêt du Tribunal fédéral 
 2C_403/2009 du 1er mars 2010, et les références citées) on se trouve en présence 
d'un commerce professionnel d'immeubles à chaque fois que le contribuable 
n'effectue pas uniquement des transactions sur des immeubles dans le cadre de la 
simple administration de sa fortune privée, soit en profitant d'occasions se 
présentant à lui fortuitement, mais s'il le fait systématiquement avec l'intention 
d'en retirer des bénéfices. Il faut que l'activité dans son ensemble vise à ce but. 
Les indices suivants peuvent entrer en ligne de compte : 
− La manière de procéder systématique ou planifiée (comportement actif 
visant à générer un profit par la création de parcelles, la construction, la 
publicité etc.; acquisition dans le but manifeste de revendre l'immeuble 


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le plus rapidement possible avec un profit; exploitation du 
développement du marché), 
− la fréquence des transactions immobilières, 
− le lien étroit entre une transaction et l'activité professionnelle du 
contribuable, 
− l'utilisation de connaissances spécialisées, 
− la brève durée de possession, 
− l'engagement de fonds étrangers d'une certaine importance pour financer 
les transactions, 
− le réinvestissement du bénéfice réalisé 
− l'exécution de celle-ci dans le cadre d'une société de personnes. 
 
 
Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres, voire 
même - exceptionnellement - isolément, s'il revêt une intensité particulière, à la 
reconnaissance d'une activité lucrative indépendante (ATF 125 II 113 consid. 3c 
p. 118 et 6a p. 124 ; 122 II 446 consid. 3c p. 450). L'absence d'un ou plusieurs 
indices dans un cas concret peut être relativisée par d'autres circonstances qui 
revêtent une intensité particulière (RDAF 2003 II 611). 
 
 
L'utilisation effective du bien et le motif de son aliénation constituent, en 
plus des critères habituels, des indices importants (RDAF 2006 II 221). 
4. 
 
En l'espèce, la chambre administrative retiendra que, même unique, 
l'opération à laquelle Mme B______ a procédé a été planifiée avec soin. Ainsi 
qu'elle l'indique elle-même, la parcelle dont elle était propriétaire était 
inconstructible du fait de sa faible largeur. La mise en valeur du terrain a donc 
nécessité l'acquisition par C______ S.A. de la parcelle voisine et la viabilisation 
des nouvelles parcelles avant que lesdits terrains puissent être vendus. De plus, 
pour deux des parcelles, les requêtes en autorisation de construire avaient été 
déposées avant la vente. L'opération a eu lieu dans le cadre d'une société simple 
constituée entre C______ S.A. et Mme B______, la première ayant engagé des 
fonds conséquents pour acquérir la parcelle ayant permis à l'opération de se 
réaliser. C______ S.A. et la recourante ont manifestement des liens dépassant le 
cadre d'un simple contrat de travail de secrétaire dès lors que le père et la mère de 
la recourante sont animateurs de la société, dont la recourante possède un certain 
nombre d'actions. 
 
 
A juste titre, l'AFC et le TAPI ont considéré que ces éléments permettaient 
d'admettre que l'intéressée avait agi en qualité de professionnelle de l'immobilier, 


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même en l'absence de certains critères. Il n'est en effet pas contesté que cette 
opération ait été unique, que Mme B______ ait été propriétaire du terrain 
concerné pendant dix ans et qu'elle n'ait pas une formation technique ou 
professionnelle la prédestinant à cette activité. 
5. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté, et tant la décision initiale que 
le jugement du TAPI seront confirmés. Un émolument de procédure, de 
CHF 1'000.- sera mis à la charge de Mme B______, qui succombe (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 mai 2011 par Madame B______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 mars 2011 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Mme B______ ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
 communique le présent arrêt à Me Laurent Kyd, avocat de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, juges. 
 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffière de juridiction : 
 
 
M. Tonossi 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :