ge_gerichte · ACJC/471/2024 · 2024-04-18 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 avril 2024. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20612/2023 
ACJC/471/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU LUNDI 15 AVRIL 2024 
 
Entre 
LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______, c/o B______ SA, 
Me C______, admin., ______ [GE], appelante d'une ordonnance rendue par la 20ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 16 novembre 2023, 
représentée par Me C______, avocat, et 
D______ SA, sise ______ [GE], intimée, représentée par Me Andreas FABJAN, avocat, 
Muller & Fabjan, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève. 
 
 


- 2/13 - 
 
C/20612/2023 
EN FAIT 
A. 
Par ordonnance OTPI/719/2023 du 16 novembre 2023, le Tribunal de première 
instance a rejeté la requête de mesures provisionnelles formée le 10 octobre 2023 
par LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ contre 
D______ SA tendant, notamment, à faire interdiction à cette dernière d'utiliser son 
lot comme école (chiffre 1 du dispositif), mis les frais judiciaires, arrêtés à 
1'500 fr., à la charge de la première précitée (ch. 2), condamné LA 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ à verser 1'000 fr. à sa 
partie adverse à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 30 novembre 2023, LA COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES A______ forme appel contre cette ordonnance, dont elle 
sollicite l'annulation. 
 
Cela fait, elle conclut à ce qu'il soit fait interdiction à D______ SA d'utiliser 
comme école le lot 2.01 dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de la PPE 
no. ______, chemin 1______ à Genève, correspondant à la part 2______-3______ 
de la Commune de Genève - E______, jusqu'à droit jugé dans la cause 
C/4______/2023, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, et à ce qu'elle 
soit autorisée à faire appel à la force publique pour faire respecter cette 
interdiction. 
 
b. Dans sa réponse, D______ SA conclut au rejet de l'appel et à la confirmation de 
l'ordonnance entreprise. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
 
d. LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ s'est encore 
déterminée par écritures du 7 février 2024. 
 
e. Par avis de la Cour du 28 février 2024, les parties ont été informées de ce que 
la cause était gardée à juger. 
C.A Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 
 
a. L'immeuble sis chemin 1______ no. ______ à Genève, situé sur la parcelle 
n° 2______ de la commune de Genève-E______, est constitué en propriétés par 
étages (LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______, ci-après 
également: la PPE). 
 
Il comprend des surfaces d'habitations et des bureaux, distribués sur environ 
7 étages. 


- 3/13 - 
 
C/20612/2023 
 
b. D______ SA est propriétaire de la part n° 2______-3______, d'une surface de 
167 m2, correspondant au lot 2.01 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. 
 
Selon le cahier de répartition des locaux, ce lot est destiné à l'usage de bureaux. 
 
c. Le PPE est régie par un Règlement d'administration et d'utilisation (RAU), 
adopté le 21 novembre 2001. 
 
L'art. 6 RAU prévoit notamment que chaque copropriétaire est libre d'user comme 
il l'entend des locaux sur lesquels il détient un droit exclusif mais dans la mesure 
seulement où il ne porte atteinte ni aux droits identiques des autres 
copropriétaires, ni aux intérêts de la communauté des copropriétaires. Toutefois, il 
ne doit pas changer la destination des locaux sur lesquels il détient un droit 
exclusif sans l'assentiment de l'Assemblée générale des copropriétaires pris à la 
double majorité. 
A teneur de l'art. 7 RAU, chaque copropriétaire qui entend procéder à des travaux 
autres que l'entretien courant est tenu d'informer préalablement par écrit 
l'Administrateur de leur nature et de leur déroulement en vue d'obtenir son 
autorisation. 
Il est précisé que les parties privées et les parties communes ne peuvent servir qu'à 
l'usage auquel elles sont destinées (art. 10 § 1 RAU) et que toutes les activités 
susceptibles d'importuner ou de provoquer un désagrément pour les occupants de 
la copropriété à l'intérieur comme à l'extérieur des locaux sont interdites (art. 11 
RAU). 
Enfin, le Règlement prévoit que chaque copropriétaire est en droit d'utiliser les 
parties et installations communes suivant leur destination propre et selon les 
besoins découlant de la jouissance normale de sa part de copropriété, mais dans 
une mesure compatible avec les droits respectifs des autres copropriétaires et avec 
les intérêts de la copropriété (art. 16 RAU). 
d. Par contrat du 10 février 2023, D______ SA a remis ses locaux à bail à 
F______ en vue de l'exploitation "d'une école [privée] G______ exclusivement", 
pour un loyer annuel de 62'280 fr., charges comprises, pour une durée de cinq ans 
à compter du 1er mars 2023. 
Par avenant du 7 juillet 2023, D______ SA et F______ ont convenu que les 
installations communes du bâtiment (piscines, jardins, etc.) ne pouvaient pas être 
utilisées par la locataire dans le cadre de l'exploitation de son activité, ni par 
d'autres tierces personnes, que seul le hall d'entrée d'immeuble et le chemin le plus 
court pour accéder à la surface louée pouvaient être utilisés et qu'en aucun cas, il 
n'était autorisé de s'attarder ou de demeurer dans les parties communes et ce pour 
la tranquillité du bâtiment. 


- 4/13 - 
 
C/20612/2023 
e. Des travaux d'aménagements intérieurs des locaux ont débuté au printemps 
2023. 
f. Par courrier du 27 avril 2023, les administrateurs de la PPE se sont adressés à 
D______ SA en lui indiquant avoir été très surpris par les travaux entrepris sans 
autorisation dans les locaux de cette dernière et lui ont demandé d'arrêter lesdits 
travaux. Ils lui ont rappelé qu'une autorisation de l'administrateur était nécessaire 
et que tout changement d'affectation devait être adopté à la double majorité de 
l'Assemblée des copropriétaires. 
g. En réponse, D______ SA a requis, le 12 mai 2023, l'autorisation d'entreprendre 
les travaux. Pour le surplus, elle a contesté l'appréciation selon laquelle 
l'affectation des locaux serait modifiée. 
h. Les administrateurs de la PPE ont confirmé l'interdiction d'exécuter les travaux 
prévus, par courrier du 26 mai 2023. 
i. S'en sont suivis plusieurs échanges de correspondance, aux termes desquelles 
chaque partie a maintenu sa position. La PPE estimait que le projet d'ouvrir une 
école et les travaux y relatifs constituaient un changement d'utilisation des locaux 
et que cette nouvelle activité était incompatible avec l'art. 11 RAU, nécessitant 
pour ces deux motifs la double majorité de l'Assemblée des copropriétaires. Pour 
sa part, D______ SA estimait qu'aucune autorisation de l'Assemblée des 
copropriétaires n'était nécessaire dans la mesure où il ne s'agissait pas d'un 
changement d'affectation des locaux et que la nouvelle activité prévue n'était pas 
de nature à engendrer davantage de nuisances que toute autre activité d'entreprise. 
j. Le 7 juillet 2023, la PPE a tenu une assemblée générale extraordinaire au cours 
de laquelle elle a refusé d'autoriser le changement d'utilisation des locaux de 
D______ SA. 
Le 4 août 2023, D______ SA a déposé une action en annulation de la décision de 
l'assemblée générale du 7 juillet 2023. Cette procédure fait l'objet de la cause 
C/4______/2023, actuellement pendante devant le Tribunal. La société a, par 
ailleurs, déposé un mémoire préventif le 11 juillet 2023 au greffe du Tribunal à 
l'encontre de la PPE et de chacun de ses copropriétaires individuels. 
k. Les travaux ont repris le 25 septembre 2023, après une interruption dans 
l'attente du permis de construire relatif à la demande de transformation de bureaux 
en salle d'école privée, déposée le 16 juin et accordée le 22 août 2023. 
l. La PPE a sommé, à plusieurs reprises, D______ SA de cesser le chantier, ce à 
quoi cette dernière s'est opposée. 
m. Les travaux s'étant terminés, l'école a ouvert ses portes le 1er novembre 2023. 


- 5/13 - 
 
C/20612/2023 
C.B a. Par acte du 10 octobre 2023, la PPE a formé une requête de mesures 
superprovisionnelles et provisionnelles, concluant à ce que le Tribunal ordonne à 
D______ SA d'arrêter immédiatement les travaux de transformation en cours dans 
le lot 2.01 et lui fasse interdiction d'utiliser ledit lot comme école jusqu'à droit 
jugé dans la cause C/4______/2023, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 
CP. Elle a également conclu à ce que le Tribunal l'autorise à recourir à la force 
publique pour l'exécution de la décision en l'autorisant, par exemple à faire 
changer, aux frais de D______ SA, les serrures de la porte palière donnant accès 
aux locaux et y faire apposer des scellés. 
 
Elle a notamment allégué que l'exploitation d'une école dans les locaux, outre 
qu'elle constituait un changement d'utilisation devant être autorisé à la double 
majorité des copropriétaires, était susceptible d'augmenter les désagréments pour 
les copropriétaires, notamment en termes de sécurité et de circulation sur le 
chemin d'accès à l'immeuble, étroit, en lacet et pentu, plusieurs fois par jour. Elle 
risquait inévitablement de générer des nuisances sonores s'agissant d'enfants de 
moins de 6 ans et allait engendrer une augmentation de déchets dans et aux abords 
de l'immeuble. L'école devant ouvrir le 1er novembre 2023, il y avait urgence à ce 
que les mesures requises soient prononcées. 
 
b. Par ordonnance du même jour, le Tribunal a rejeté la requête sur mesures 
superprovisionnelles, relevant notamment que D______ SA, qui avait décidé de 
reprendre les travaux et de poursuivre son projet d'ouvrir une école dans les 
locaux loués sans attendre la décision qui serait rendue par les autorités 
judiciaires, courait le risque de devoir finalement renoncer à son projet. 
 
c. Aux termes de ses déterminations du 30 octobre 2023, D______ SA a conclu au 
rejet des mesures provisionnelles. 
 
d. Lors de l'audience du 6 novembre 2023, la PPE a persisté dans ses conclusions 
à l'exception de celles visant à l'interdiction des travaux, ceux-ci s'étant dans 
l'intervalle terminés. Elle a déposé des pièces complémentaires démontrant 
notamment que l'école était désormais ouverte et qu'à côté de l'entrée de celle-ci 
se trouvaient les locaux du concierge, lequel serait dérangé par l'activité de l'école. 
Elle a rappelé que l'accès à l'école se faisait par une rue en pente et en lacets, sans 
possibilité de faire demi-tour, de sorte que cette utilisation causerait des 
nuisances. 
D______ SA a soulevé, s'agissant de l'accès aux locaux, que la configuration 
serait la même pour tous les utilisateurs et notamment si les locaux avaient été 
utilisés par une agence immobilière. La PPE n'alléguait aucune nuisance ce qui 
démontrait l'absence d'urgence à interdire l'utilisation des locaux comme école. 
Pour le surplus, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions 
respectives. 


- 6/13 - 
 
C/20612/2023 
e. Dans la décision entreprise, le Tribunal a considéré que la PPE avait échoué à 
rendre vraisemblable tant l'urgence que l'existence d'un préjudice difficilement 
réparable justifiant le prononcé des mesures requises à titre provisionnel. La 
recrudescence de nuisances causées par l'exploitation de l'école litigieuse par 
rapport, par exemple, à l'occupation de plusieurs logements de l'immeuble par des 
familles plus ou moins nombreuses n'était pas rendue vraisemblable, ce d'autant 
que dans une telle hypothèse, lesdites familles pourraient, elles, accéder librement 
à l'ensemble des parties communes de l'immeuble. D______ SA avait du reste pris 
toutes les mesures que l'on pouvait attendre d'elle pour limiter les nuisances de 
manière à ce que celles-ci restent dans des limites tolérables pour les voisins. La 
liberté économique de cette dernière ne pouvait être restreinte dans une trop large 
mesure. Les mesures requises apparaissaient ainsi disproportionnées. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions de première instance rendues sur 
mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC), dans des causes non 
patrimoniales ou lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 
Le litige s'inscrit dans le cadre d'une action en contestation d'une décision de 
l'assemblée des propriétaires d'étages ayant des répercussions financières, de sorte 
qu'il tranche une contestation civile portant sur des droits de nature pécuniaire 
(ATF 140 III 571 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 5A_61/2023 du 7 février 
2024 consid. 1; 5A_31/2020 du 6 juillet 2020 consid. 1.1 et les références citées). 
Les droits litigieux concernent l'étendue du droit d'utilisation de l'intimée de sa 
part de propriété par étages, dont la valeur monétaire peut être estimée à un 
montant largement supérieur à 10'000 fr., compte tenu de la surface des locaux 
(167 m2), du prix au mètre carré, notoirement élevé, du terrain sis à Genève, ainsi 
que du montant du loyer convenu entre l'intimée et sa locataire pour une durée de 
cinq ans, ce qui ouvre la voie de l'appel. 
1.2 Interjeté dans le délai utile de dix jours (art. 248 let. d et 314 al. 1 CPC) et 
suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est 
recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Les mesures provisionnelles étant soumises à la procédure 
sommaire (art. 248 let. d CPC), avec administration restreinte des moyens de 
preuve, la cognition du juge est toutefois limitée à la simple vraisemblance des 
faits et à un examen sommaire du droit (ATF 131 III 473 consid. 2.3; 127 III 474 
consid. 2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 5A_293/2019 du 29 août 2019 
consid. 4.2). 


- 7/13 - 
 
C/20612/2023 
2. 
L'appelante développe un chapitre "en fait" sur plusieurs pages en vue de 
compléter l'état de fait tel que retenu par le Tribunal, le jugeant "lacunaire". Dans 
la mesure où ces faits ne sont pas destinés à corriger, mais à compléter l'état de 
fait, qu'ils ont déjà été exposés devant le premier juge et qu'ils s'avèrent utiles pour 
la compréhension du litige, ils ont été, en tant que de besoin, intégrés dans la 
partie EN FAIT ci-dessus. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir rejeté sa requête de mesures 
provisionnelles, en écartant notamment l'urgence à statuer ainsi que le risque d'un 
préjudice difficilement réparable. 
 
3.1.1 Selon l'art. 261 al. 1 CPC, le juge ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une prétention dont il est 
titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être et que cette atteinte risque de 
lui causer un préjudice difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC). 
 
Le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire 
cesser le préjudice, notamment une interdiction (art. 262 let. a CPC). 
L'octroi de mesures provisionnelles suppose la vraisemblance du droit invoqué et 
des chances de succès du procès au fond, ainsi que la vraisemblance, sur la base 
d'éléments objectifs, qu'un danger imminent menace le droit du requérant, enfin la 
vraisemblance d'un préjudice difficilement réparable, ce qui implique une urgence 
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile 
suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; BOHNET, in Commentaire romand CPC, 
2ème éd., 2019, n. 3 ss ad art. 261 CPC). 
Celui qui requiert des mesures provisionnelles doit ainsi rendre vraisemblable 
qu'une prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte - ou risque de l'être - 
et qu'il s'expose de ce fait à un préjudice difficilement réparable (ATF 139 III 86 
consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.2). 
Le dommage difficilement réparable au sens de l'art. 261 al. 1 let. b CPC est 
principalement de nature factuelle. Il concerne tout préjudice, patrimonial ou 
immatériel, et peut même résulter du seul écoulement du temps pendant le procès. 
Le dommage est constitué, pour celui qui requiert les mesures provisionnelles, par 
le fait que, sans celles-ci, il serait lésé dans sa position juridique de fond et, pour 
celui qui recourt contre le prononcé de telles mesures, par les conséquences 
matérielles qu'elles engendrent (ATF 138 III 378 consid. 6.3 et les références 
citées). Est notamment difficilement réparable le préjudice qui sera plus tard 
impossible ou difficile à mesurer ou à compenser entièrement. En d'autres termes, 
il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement au fond ne 
pourrait pas complètement supprimer les effets (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_50/2019 du 28 mai 2019 consid. 6.6.2; 4A_611/2011 du 3 janvier 2012 
consid. 4.1). 


- 8/13 - 
 
C/20612/2023 
Lorsque les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies, le juge doit accorder 
la protection immédiate. Cependant, la mesure qu'il prononce doit être 
proportionnée au risque de l'atteinte et le choix de la mesure doit tenir compte des 
intérêts de l'adversaire. La pesée d'intérêts, qui s'impose pour toute mesure 
envisagée (ATF 131 III 473 consid. 2.3; RSPC 2006 69), prend en compte le droit 
présumé du requérant à la mesure conservatoire et les conséquences que celle-ci 
entraînerait pour le requis (arrêts du Tribunal fédéral 1C_377/2023 du 7 décembre 
2023 consid. 4.1; 1C_294/2019 du 26 juin 2019 consid. 5.2; BOHNET, op.cit., 
n. 17 ad art. 261 CPC et les références citées). 
S'agissant de mesures équivalant à une exécution anticipée du jugement à rendre, 
les exigences sont particulièrement strictes. Plus la mesure d'exécution anticipe 
envisagée porte une atteinte grave à la situation juridique de la partie adverse et 
plus son caractère irréversible est prononcé, plus il convient d'être restrictif dans 
son octroi (ATF 138 III 378 consid. 6.4; 131 III 473 consid. 2.2; 3.2; 
RSPC 2006 69; BOHNET, op.cit, n. 18 ad art. 261 CC et n. 13 ad art. 262 CPC). 
 
3.1.2 Aux termes de l'art. 679 al. 1 CC, celui qui est atteint ou menacé d’un 
dommage parce qu’un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire 
pour qu’il remette les choses en l’état ou prenne des mesures en vue d’écarter le 
danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts. 
L'art. 684 al. 1 CC prévoit que le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son 
droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de 
tout excès au détriment de la propriété du voisin. Sont interdits en particulier la 
pollution de l'air, les mauvaises odeurs, le bruit, les vibrations, les rayonnements 
ou la privation de lumière ou d'ensoleillement qui ont un effet dommageable et 
qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins d'après l'usage 
local, la situation et la nature des immeubles (al. 2). 
Entre copropriétaires d'étages, l'art. 712a al. 2 CC prévoit que le copropriétaire a 
le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure 
notamment où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires. 
Cette disposition constitue en réalité un renvoi aux règles du droit de voisinage, 
singulièrement aux art. 679 CC et 684 ss CC (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). 
Les propriétaires d'étages peuvent par ailleurs convenir de restrictions à leur 
liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la propriété 
par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de 
maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 144 III 19 
consid. 4.1; 139 III 1 consid. 4.3.1 et les références; 111 II 330 consid. 7). Ces 
restrictions 
sont 
également 
déterminantes 
afin 
d'arrêter 
le 
caractère 
éventuellement excessif des immissions constatées, lequel se déterminera alors en 


- 9/13 - 
 
C/20612/2023 
fonction de la volonté exprimée par la communauté des propriétaires d'étages 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.1.2 et les 
références citées). 
Le Tribunal fédéral a eu l'occasion d'indiquer que, selon l'expérience générale de 
la vie, la garde de plusieurs jeunes enfants (jusqu'à cinq) dans un appartement est 
susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage, que ce soit en termes de bruit ou 
de trépidations. Cette appréciation générale relevait d'une règle d'expérience (arrêt 
du Tribunal fédéral 5A_127/2020 du 22 avril 2021 consid. 4.2.2). 
3.2 En l'espèce, les parties s'opposent sur le fait de savoir si la nouvelle activité de 
l'intimée consistant en l'exploitation d'une classe d'école est compatible, 
respectivement autorisée à l'aune du Règlement de la PPE. Cette question fait 
actuellement l'objet de la procédure C/4______/2023. 
L'appelante allègue que, dans l'attente de la décision à rendre au fond, les 
propriétaires de la PPE subissent un préjudice difficilement réparable en raison 
des nuisances provoquées par cette activité, que ce soit en termes de sécurité et de 
circulation sur le chemin d'accès à l'immeuble, de salubrité aux abords de 
l'immeuble ou encore de désagréments sonores inévitables s'agissant d'une 
vingtaine d'enfants de moins de six ans. Elle sollicite en conséquence 
qu'interdiction soit faite à l'intimée d'exploiter l'école en question à titre 
provisionnel afin de pallier ces nuisances. 
3.2.1 Il est vrai que l'école, qui accueille une vingtaine d'enfants de moins de six 
ans, est, de par son activité et le nombre d'élèves, susceptible de causer une gêne 
aux autres propriétaires voisins. Le Tribunal fédéral a en effet reconnu, comme 
une règle d'expérience générale de la vie, que la garde jusqu'à 5 enfants est 
susceptible d'entraver la tranquillité du voisinage en raison du bruit et de 
l'agitation occasionnés, ce qui est transposable au cas d'espèce. Contrairement à 
l'avis de l'intimée, dans la mesure où cette appréciation relève d'une règle 
d'expérience, les nuisances ne nécessitent pas d'être prouvées. De plus, le 
règlement de la PPE insiste sur le respect de ne pas importuner ni de provoquer un 
quelconque désagrément pour les occupants de l'immeuble, ce qui tend à 
démontrer la volonté de la PPE de maintenir une certaine quiétude au sein de 
l'immeuble et un seuil de tolérance limité quant à d'éventuelles immissions. 
Par ailleurs, les nuisances subies ne sont pas susceptibles d'être réparées ni 
compensées par le jugement à venir au fond, puisque celui-ci ne statuera que sur 
la licéité de l'activité mise en cause. Quoi qu'il en soit, dites nuisances sont de 
nature immatérielle, difficilement mesurables ou quantifiables, de sorte qu'elles 
seront difficiles à estimer ou à compenser entièrement. Les effets de ce préjudice 
ne pourront par conséquent pas être complétement supprimés par un jugement au 
fond, même si l'appelante devait finalement obtenir gain de cause. 


- 10/13 - 
 
C/20612/2023 
Il y a dès lors lieu d'admettre que l'appelante risque de subir un préjudice 
difficilement réparable. 
3.2.2 Sous l'angle de la proportionnalité des mesures, une interdiction d'exploiter 
la salle de classe à titre provisionnel, comme le requiert l'appelante, suppose 
toutefois une pesée des intérêts en présence. 
Il doit être admis que les propriétaires résidents sont gênés dans leur tranquillité 
par les nuisances occasionnées par l'école. Ces nuisances peuvent néanmoins être 
relativisées, compte tenu des spécificités du cas d'espèce dont il convient 
également de tenir compte. Contrairement à l'affaire ayant donné lieu à la 
jurisprudence fédérale précitée, l'école exploitée par l'intimée se situe au rez-de-
chaussée d'un immeuble comportant sept étages et dont la destination n'est pas 
exclusivement réservée à des habitations, de sorte que les résidents doivent quoi 
qu'il en soit supporter une certaine activité. De plus, la salle de classe se situe au 
bout d'un long couloir, le long duquel se trouvent un ascenseur et le bureau du 
concierge, à l'exclusion, semble-t-il, de tout autre voisin direct. A cela s'ajoute le 
fait que l'intimée a pris des mesures pour limiter les effets de l'activité liée à 
l'école quant à la salubrité et à la sérénité de l'immeuble en interdisant l'accès aux 
installations communes de l'immeuble, dont le jardin, à sa locataire ainsi qu'à 
toutes autres personnes tierces, en rendant accessible uniquement le hall d'entrée 
de l'immeuble et le chemin le plus court pour accéder aux locaux loués et en 
interdisant de s'attarder ou de demeurer dans les parties communes. 
Quant à l'intimée, l'admission des mesures requises serait lourde de conséquences 
puisqu'elle conduirait à la fermeture complète de l'école. Cette interruption 
d'activité est, par ailleurs, susceptible de se prolonger compte tenu de la durée, y 
compris les voies de recours disponibles, relative à la procédure au fond, entravant 
ainsi lourdement sa liberté économique. Certes, il convient de tenir compte, dans 
la pesée des intérêts, du comportement de l'intimée qui a entrepris les travaux 
d'aménagements de ses locaux et procédé à l'ouverture de l'école malgré le refus 
de l'Assemblée de la PPE, mettant ainsi tant cette dernière que les autorités devant 
le fait accompli. L'intérêt de l'appelante à être protégée contre les nuisances 
provenant de l'école ne l'emporte toutefois pas automatiquement et de ce seul fait 
sur d'autres intérêts contraires avec lesquels il doit être mis en balance. Comme l'a 
relevé à juste titre le Tribunal, l'intimée qui a procédé de la sorte court le risque de 
finalement devoir renoncer à son projet. 
Au vu de ce qui précède, l'intérêt de l'appelante ne s'avère pas prépondérant à 
celui de l'intimée. Au vu des conséquences vraisemblablement hautement 
préjudiciables d'une fermeture prolongée de l'école, les mesures requises 
apparaissent disproportionnées. 
Pour ce motif, l'ordonnance entreprise sera confirmée. 


- 11/13 - 
 
C/20612/2023 
4. 
Les frais judiciaires d'appel seront mis à la charge de l'appelante, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). Ils seront fixés à 1'200 fr. (art. 26 et 37 RTFMC) et 
entièrement compensés avec l'avance du même montant fournie par cette dernière, 
qui demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 
 
L'appelante sera, en outre, condamnée aux dépens d'appel de l'intimée, fixés à 
2'500 fr. (85, 88 et 90 RTFMC). 
* * * * * 
 
 
 
 
 
 
 


- 12/13 - 
 
C/20612/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 novembre 2023 par LA COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES A______ contre l'ordonnance OTPI/719/2023 rendue le 
16 novembre 2023 par le Tribunal de première instance dans la cause C/20612/2023-20 
SP. 
Au fond : 
Confirme cette ordonnance. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais d'appel : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 1'200 fr., les met à la charge de LA 
COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ et dit qu'ils sont entièrement 
compensés avec l'avance de frais versée par cette dernière, acquis à l'Etat de Genève. 
Condamne LA COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______ à verser 
2'500 fr. à D______ SA à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laura SESSA, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Laura SESSA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


- 13/13 - 
 
C/20612/2023 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.