ge_gerichte · ATA/233/2011 · 2011-04-12 · fr

Résumé:
 recours de la Ville de Genève contre une autorisation pour la surélévation d'un immeuble de sept étages par l'adjonction de deux étages rejeté.
Il n'existe pas d'éléments concrets permettant de considérer que la commission d'architecture n'a pas pris en compte l'insertion de la construction dans le site.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/37/2010-LDTR 
ATA/233/2011
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 12 avril 2011 
 
dans la cause 
 
VILLE DE GENÈVE 
contre 
PPE CRÊTS-DE-CHAMPEL 
représentée par la Régie Zimmermann S.A., mandataire 
 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 26 mai 2010 (DCCR/746/2010) 


- 2/14 - 
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EN FAIT 
1) 
 
La PPE Crêts-de-Champel (ci-après : PPE) est propriétaire de l’immeuble 
édifié sur la parcelle no 2'683, feuille 73 de la commune de Genève-Plainpalais, 
sis 5, chemin des Crêts-de-Champel. 
 
 
Cet immeuble de logements comprend sept étages et se situe en zone 4A de 
développement 3. 
2) 
 
Le 20 mars 2009, la PPE a déposé une demande définitive d’autorisation de 
construire auprès du département des constructions et des technologies de 
l’information (ci-après : DCTI ou département) pour la surélévation de 
l’immeuble par l’adjonction de deux étages, le premier dans la continuité de 
l’attique existant et le second en retrait par rapport à la façade (DD 10'2781-5). 
3) 
 
Dans le cadre de l’instruction de cette demande, divers préavis ont été 
rendus, en particulier : 
 
- 
Le 20 avril 2009, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a estimé que l’unité 
urbanistique et architecturale de l’ensemble bâti 1-19, chemin des Crêts-de-
Champel était mise en péril par le projet. La surélévation envisagée surplombait 
l’immeuble très en vue sur l’angle de l’avenue de Champel et jouxtait une rangée 
de bâtiments dont la surélévation était peu probable dans un délai raisonnable, car 
les toitures avaient été récemment aménagées. Elle demandait ainsi qu’un projet 
d’ensemble soit déposé avec les propriétaires des parcelles voisines, soit les 
parcelles nos 1'889 et 2'682, afin d’assurer un traitement architectural cohérent de 
la tête de l’îlot avenue de Champel/chemin des Crêts-de-Champel, que les 
logements créés soient en adéquation avec les besoins prépondérants de la 
population et qu’un effort particulier pour restituer une végétalisation des toitures 
qui constituait une qualité de la situation soit consenti ; 
 
- 
Le 5 mai 2009, les chemins de fer fédéraux suisses (ci-après : CFF) se sont 
opposés à la délivrance du permis de construire dans l’attente de l’examen interne 
du dossier par leur service, le projet se trouvant à proximité du futur chantier 
CEVA ; 
 
- 
Le 11 juin 2009, les CFF ont préavisé favorablement la demande ; 
 
- 
Le même jour, la direction générale de l’aménagement du territoire (ci-
après : DGAT) a requis un projet d’ensemble avec une solution architecturale 
unitaire. Le bâtiment dont la surélévation était prévue faisait partie d’un ensemble 
architectural qui comprenait également les constructions sises sur les parcelles nos 
2’689 (recte : 2682) et 1’889 ; 


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- 
Le 23 juin 2009, la commission d’architecture s’est opposée au double 
retrait. Le projet fragmentait le bâtiment et l’attique décalé ne se justifiait pas. 
Dans l’hypothèse d’un projet modifié, ce dernier devait prendre en compte 
l’immeuble dans son ensemble ; 
4) 
 
Dans un nouveau préavis du 1er septembre 2009, la commission 
d’architecture a relevé que la façade rue de l’immeuble était délimitée par une 
structure en béton qui formait un encadrement. Elle estimait qu’il n’était pas 
souhaitable de combler le retrait d’attique pour aligner la surélévation au nu de la 
façade principale. Elle suggérait par conséquent aux mandataires de maintenir le 
retrait d’attique et d’aligner la surélévation à l’aplomb de ce dernier comme 
exprimé dans le montage photographique et en supprimant le brise soleil en 
porte-à-faux. La façade cour pouvait être maintenue comme proposé dans le 
projet. 
5) 
 
Les 18 août et 4 septembre 2009, le département a demandé à la PPE de 
déposer un projet modifié avec au minimum un logement par étage, lequel devait 
comprendre au maximum 7 pièces. 
 
 
Le projet de surélévation portait sur la création d’un seul logement de neuf 
pièces totalisant une surface brute de plancher de 412 m2 soit environ 45 m2 par 
pièce. De plus, les caractéristiques du logement projeté n’étaient pas en accord 
avec les dispositions des art. 3 et 9 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) qui exigeaient que les 
logements résultant d’une transformation ou d’une surélévation répondent quant à 
leur genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population. 
6) 
 
Le 23 septembre 2009, la PPE a déposé un projet modifié qui comprenait la 
création de deux logements de quatre et six pièces et demi. 
7) 
 
Le 13 octobre 2009, la commission d’architecture a estimé que le nouveau 
projet répondait à son préavis du 1er septembre 2009. Elle n’avait plus d’objection 
à formuler et était d’accord pour un dépassement du gabarit selon l’art. 11 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05). 
8) 
a. 
Le 8 octobre 2009, le service juridique-LDTR a indiqué ne pas avoir 
d’observations au projet enregistré le 23 septembre 2009. Les dispositions de la 
LDTR étaient respectées et les travaux n’auraient pas d’incidence sur les loyers 
des logements existants. Il renonçait à fixer les loyers des logements résultant de 
la surélévation, ceux-ci dépassant de plus de deux fois et demie les besoins 
prépondérants de la population. 
 
b. 
Une note technique du service juridique-LDTR retenait : 


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« Coût des travaux : 
CHF 1'510'000.- 
 
 
Loyer théorique après travaux : 
 
 
 
2 logements = 10,5 pièces 
 
 
 
CHF 99'358/total/an soit CHF 9'463.-/pièce/an 
 
 
 
CHF 1'510'000 x 6,58 % = CHF 99'358.- 
 
 
 
soit pour le logement de 4 pièces : 
 
 
 
CHF 37'851 l’an 
 
 
 
et pour le logement de 6,5 pièces : 
 
 
 
CHF 61'507 l’an 
 
 
rendement brut : 
6,58 % ». 
 
9) 
 
Le 4 décembre 2009, le Conseiller d’Etat en charge du DCTI a informé la 
ville qu’il allait délivrer l’autorisation de construire sollicitée dans le dossier 
enregistré sous no DD 102'781-5. La commission d’architecture n’avait plus 
formulé d’objection dans son préavis du 13 octobre 2009 et elle s’était déclarée 
favorable à une dérogation fondée sur l’art. 11 LCI. Par ailleurs, les exigences de 
la LDTR étaient respectées. 
10) a. 
Le même jour, le département a délivré l’autorisation pour la surélévation de 
l’immeuble sis 5, chemin des Crêts-de-Champel. 
 
 
Les conditions 6 et 7 de l’autorisation stipulaient que les travaux n’auraient 
pas d’incidence sur les loyers des logements existants et que le département 
renonçait à fixer les loyers des logements résultant de la surélévation, ceux-ci 
dépassant de plus de deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population. 
 
b. 
L’autorisation de construire a été publiée dans la Feuille d’Avis Officielle 
(ci-après : FAO) du 9 décembre 2009. 
11) 
Le 6 janvier 2010, la ville a interjeté recours contre l’autorisation de 
construire DD 102'781-5 auprès de la commission cantonale de recours en matière 
administrative (ci-après : la commission), devenue depuis le 1er janvier 2011 le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). 
 
 
L’autorisation de construire querellée avait été délivrée en violation de 
l’art. 2 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - 
L 1 35) qui prévoyait soit l’adoption d’un plan localisé de quartier (ci-après : 
PLQ), soit la renonciation à l’établissement d’un tel plan décidée par le Conseil 
d’Etat après consultation du Conseil administratif ou du maire de la commune. En 
l’espèce, une telle procédure n’avait pas été suivie et le conseil administratif de la 
ville n’avait pas été consulté sur cette question. Par ailleurs, l’art 2 al. 2 LGZD ne 


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permettait de déroger qu’à l’obligation d’approuver un PLQ. La délivrance d’une 
autorisation de construire restait dès lors soumise à la condition que les bâtiments 
d’habitation locatifs ou destinés à la vente répondent par le nombre, le type et les 
loyers ou les prix à un besoins prépondérant d’intérêt général au sens de l’art. 5 
LGZD. 
 
 
L’art. 12 al. 3 LGZD ne s’appliquait pas car l’immeuble concerné par la 
surélévation avait été construit sur la base du PLQ 25'313, « chemin Venel » du 
20 décembre 1963. Ce dernier étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin l979 (LAT - RS 700), il était 
caduc. L’immeuble étant situé en zone de développement, l’art. 11 LCI n’était 
également pas applicable. De toute manière, les conditions posées par cet article 
pour une dérogation n’étaient pas remplies car la surélévation projetée détruirait 
l’harmonie existante. 
 
 
Enfin, le département avait renoncé à fixer les loyers des logements 
résultant de la surélévation pour un motif qui ne trouvait aucun fondement dans la 
LDTR. L’art. 10 al. 2 let. b LDTR ne concernait que les appartements existants 
qui étaient transformés et dont le loyer dépassait d’au moins deux fois et demie les 
besoins prépondérants de la population. L’autorisation avait ainsi été délivrée en 
violation de l’art. 9 LDTR. 
12) 
Le 8 février 2010, la PPE s’est opposée au recours. 
13) 
Le 22 février 2010, le département a précisé que l’autorisation avait été 
délivrée sur la base de l’art. 11 al. 6 LCI. 
 
 
Le plan « plan, coupe et façade » du 23 septembre 2008 permettait de 
constater que les attiques étaient décalés et que, du côté cour, les gabarits étaient 
alignés. Cette dérogation mineure permettait donc d’adopter une solution 
architecturale aboutissant à l’amélioration de l’insertion du projet dans le site, par 
les attiques décalés d’un côté et l’alignement de la face, côté cour. 
14) 
Le 13 avril 2010, la commission a procédé à une comparution des parties. 
 
 
A cette occasion, la ville a observé que l’art. 11 al. 6 LCI autorisait 
l’application de gabarits différents sur une face de construction, mais pas une 
dérogation à la hauteur maximale. En l’occurrence, les gabarits correspondaient 
techniquement aux dispositions de surélévation mais le projet contrevenait à la 
condition de l’harmonie urbanistique de la rue compte tenu du toit bombé du no 7 
Crêts-de-Champel. 
 
 
De son côté, le département a indiqué que l’art. 11 al. 6 LCI ne s’appliquait 
pas pour la surélévation. Son écriture du 22 février 2010 était fondée 
essentiellement sur les informations recueillies auprès de la commission 
d’architecture qui était composée d’experts en la matière. Il relevait que, dans son 


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préavis du 20 avril 2009, la ville n’était pas opposée au projet, mais avait posé 
certaines conditions. En ce qui concernait la LDTR, le service compétent en la 
matière avait examiné les questions du coût des travaux et avait considéré qu’il 
n’y avait pas lieu de fixer de loyers pour les nouveaux logements de haut standing 
créés par la surélévation. 
15) 
Par décision du 26 mai 2010, la commission a rejeté le recours et a confirmé 
l’autorisation querellée. 
 
 
L’art. 12 al. 3 LGZD prévoyait que la surélévation d’immeubles dans les 
zones de développement 2 et 3 en vue de permettre la construction de logements 
supplémentaires, en application des normes introduites le 22 février 2008 dans la 
LCI, constituait un motif d’intérêt général justifiant que le projet de construction 
s’écarte d’un PLQ adopté avant le 24 novembre 2009. En l’occurrence, 
l’immeuble concerné se situait en zone de développement 3 et le PLQ adopté en 
1963 avait perdu sa validité, faute d’avoir été approuvé par l’autorité compétente 
dans le délai prescrit par la loi. Ce qui était possible s’agissant de déroger à un 
PLQ récent, l’était nécessairement aussi concernant un PLQ plus ancien, voire 
même caduque. L’autorité intimée pouvait dès lors autoriser la surélévation 
litigieuse sans passer par la voie prévue par l’art. 2 al. 1 ou al. 2, mais en 
appliquant l’art. 12 al. 3 LGZD. 
 
 
La 
surélévation 
projetée 
créait 
incontestablement 
des 
logements 
supplémentaires, de sorte qu’en vertu de l’art. 27 al. 3 LCI le département pouvait 
autoriser une augmentation de la hauteur du gabarit après le préavis favorable de 
la commission d’architecture. La ville ne prétendait pas que la hauteur autorisée 
selon la dérogation dépasserait les 27 mètres. Il résultait du plan modifié du 23 
septembre 2009, visé ne varietur le 4 décembre 2009, que les dimensions 
maximales admissibles avaient été calculées et respectées. 
 
 
S’agissant de l’harmonie urbanistique de la rue, la commission 
d’architecture avait donné son accord au projet modifié du 23 septembre 2009. 
Les gabarits du côté cour étaient alignés et la commission d’architecture avait 
considéré que la dérogation mineure consistant à maintenir les attiques décalés 
permettait au projet de mieux s’intégrer dans le tissu urbain existant. En délivrant 
l’autorisation querellée l’autorité intimée avait suivi les préavis positifs des 
instances consultatives et en particulier celui de la commission d’architecture, 
composée de spécialistes en matière d’architecture et d’urbanisme. Ce faisant, elle 
n’avait ni violé la loi ni abusé de son pouvoir d’appréciation. 
 
 
Enfin, le service juridique - LDTR avait relevé à juste titre que les travaux 
de surélévation créeraient deux logements et n’auraient pas d’incidence sur les 
loyers des logements existants, de sorte que le coût des travaux pouvait être 
entièrement pris en considération pour le loyer des nouveaux logements. 
L’autorité intimée n’avait donc pas violé la loi en renonçant à la fixation du loyer. 


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16) 
Le 28 juin 2010, la ville a interjeté recours contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre 
administrative de la section administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative). Elle a repris ses arguments développés par-devant la 
commission. 
 
 
Pour le surplus, la commission avait violé les art. 2 al. 2 et 12 al. 3 LGZD. 
Elle n’avait pas pris en compte la nature juridique des PLQ. Or, ceux-ci ne 
pouvaient être modifiés par une loi générale. L’art. 12 al. 3 LGZD devait 
s’interpréter de manière conforme au droit fédéral et ne permettait d’apporter que 
des modifications mineures aux PLQ. Ni sa lettre ni les débats qui avaient conduit 
à son adoption ne permettaient d’admettre que, lorsque le PLQ avait été adopté 
avant l’entrée en vigueur de la LAT, des dérogations importantes à celui-ci 
pouvaient être admises. A fortiori, en l’absence de PLQ seules des modifications 
mineures au bâti existant devaient pouvoir être apportées, sans adoption d’un 
nouveau PLQ. Le projet querellé portait sur la surélévation de deux étages d’un 
immeuble de six étages plus attique. Une telle modification du gabarit n’était pas 
mineure. Ainsi, l’autorisation de construire devait être délivrée par le biais de 
l’art. 2 al. 2 LGZD. 
 
 
A considérer que l’art. 27 al. 3 LCI trouvât application, l’augmentation du 
gabarit pour la création de logements supplémentaires ne devait pas compromettre 
l’harmonie urbanistique de la rue. En l’occurrence, l’immeuble concerné faisait 
partie d’un ensemble de neuf immeubles bordant le chemin des Crêts-de-
Champel, ensemble doublé, en miroir, par un ensemble similaire de dix 
immeubles bordant la rue Calas. L’ensemble se caractérisait par la répétition d’un 
gabarit et d’un langage architectural similaires pour les immeubles sis aux nos 3 à 
19 du chemin des Crêts-de-Champel. La tête de l’îlot, formée par le n° 1 du 
chemin précité, était quant à elle soulignée par un retournement des façades, un 
socle et des percements de fenêtres carrées qui terminaient la longue ligne de 
bandeaux. La surélévation du bâtiment projetée altérerait cette hiérarchie 
puisqu’elle mettrait l’accent sur ce dernier, alors qu’il n’était pas destiné à attirer 
l’attention. Elle créerait une façade borgne d’une hauteur de 6 mètres qui 
dominerait l’immeuble de tête, façade disgracieuse vu son alignement d’un côté 
sur la façade cour et son traitement en escalier côté rue. La surélévation créerait 
également une façade borgne qui dominerait le toit bombé de l’immeuble mitoyen 
situé au n° 7. Cette façade serait préjudiciable à l’esthétique d’ensemble, 
particulièrement sur cour, vu l’agressivité de l’angle de la surélévation au regard 
de la courbe du toit voisin et de la dissymétrie déjà relevée. A cet égard, les plans 
d’architecte autorisés ne permettaient pas d’évaluer de manière suffisante l’impact 
de la surélévation. Ils n’exprimaient les raccords aux immeubles voisins que sur 
une largeur de 1,70 m. et ne faisaient pas apparaître le retrait d’attique, ainsi que 
le toit bombé de l’immeuble situé au n° 7. Les propriétaires des immeubles situés 
aux nos 1 et 3 n’avaient pas été associés au projet et rien ne laissait présumer une 


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intention de leur part de surélever, à court ou moyen terme, leur immeuble. Les 
trois préavis de la commission d’architecture étaient axés sur les qualités 
architecturales de l’immeuble lui-même et ne faisaient pas état des immeubles 
voisins. La procédure devant la commission n’avait permis ni de déterminer sur 
quelles bases légales le DCTI et la commission d’architecture s’étaient fondés 
pour admettre une dérogation au gabarit de hauteur, ni de démontrer que la 
question urbanistique de la rue avait été examinée. Cette dernière question n’avait 
de toute manière pas pu être examinée sous l’angle de l’art. 27 al. 3 LCI, celui-ci 
étant entré en vigueur le 24 novembre 2009. La commission ne pouvait dès lors 
admettre que la commission d’architecture avait donné à tort un poids 
prépondérant au préavis de la commission d’architecture par rapport aux autres 
préavis rendus. L’autorisation devait donc être annulée également pour ce motif. 
 
 
Même si la procédure prévue à l’art. 2 al. 2 LGZD avait été appliquée, les 
loyers auraient dû être fixés. Un des deux appartements projetés avait une surface 
de 280 m2. Il ne correspondait pas, par son type, à un besoin prépondérant 
d’intérêt général. Il n’aurait donc pas dû être autorisé. Si l’on prenait en compte 
une surface brute de plancher approximative de 400 m2 et une surface moyenne 
des pièces de 25 m2 bruts, 16 pièces auraient pu être créées au lieu de 10,5. De 
même, le loyer estimé, mais non fixé, de CHF 9'463.- la pièce par an, ne pouvait 
être considéré comme répondant à un besoin prépondérant d’intérêt général. Il 
aurait dans tous les cas dû être fixé. L’autorisation avait donc été délivrée en 
violation de l’art. 2 al. 1 let. b LGZD. 
 
 
Contrairement à ce qu’avait retenu la commission, l’exception prévue à 
l’art. 10 al. 2 let. b LDTR n’était pas applicable car elle concernait les 
appartements existants qui étaient transformés et dont le loyer dépassait d’ores et 
déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. Par 
ailleurs, les arguments développés par rapport à la LGZD valaient également pour 
la LDTR. 
17) 
Le 1er juillet 2010, la commission a transmis son dossier. 
18) 
Le 15 juillet 2010, la PPE s’est opposée au recours. 
 
 
La surélévation requise avait pour objectif la construction de logements 
supplémentaires à Genève, en l’occurrence un quatre pièces et un six pièces et 
demi, soit des logements pour lesquels il existait une pénurie et une forte 
demande. Elle était constitutive d’un motif d’intérêt général justifiant que le projet 
de construction s’écarte d’un PLQ adopté avant le 24 novembre 2009. Le fait que 
le PLQ « chemin Venel » adopté en 1963 ait perdu sa validité, faute d’avoir été 
approuvé par l’autorité compétente dans le délai prescrit par la loi, n’avait aucun 
effet dans le cas d’espèce. Contrairement aux allégués de la recourante, il 
n’existait aucune violation de la LAT. Aux termes de l’art. 23 LAT, il appartenait 
au droit cantonal de régler les exceptions prévues à l’intérieur de la zone à bâtir. 


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La surélévation devait ainsi être considérée comme une modification mineure, 
notamment au regard du principe de l’intérêt public et de la proportionnalité. 
 
 
L’approbation d’un PLQ par le Conseil d’Etat n’était pas nécessaire car 
l’immeuble pour lequel la surélévation était demandée était déjà compris dans un 
tel plan, le doute quant à l’existence du PLQ « chemin Venel » devant bénéficier à 
l’administré. Il était indéniable au regard de la loi, notamment des art. 3 à 5 LGZD 
qu’une simple surélévation de deux étages d’un immeuble compris dans un PLQ 
existant ne nécessitait aucunement l’adoption d’un nouveau plan, la loi parlant à 
cet égard de bâtiment à construire. Adopter un PLQ assorti d’un règlement pour 
procéder à une simple surélévation de deux étages serait totalement contraire au 
principe de la proportionnalité et ne se justifierait par aucun intérêt public. 
Appelée à se prononcer sur le projet, la ville n’avait pas soulevé dans sa demande 
de complément la nécessité d’un PLQ, ce qui démontrait incontestablement que 
cette dernière était entrée en matière sur le projet de surélévation. En invoquant 
pour la première fois dans son recours du 6 janvier 2010 la violation de l’art. 2 
LGZD, la ville agissait de manière contraire aux règles de la bonne foi. 
 
 
A la demande de la commission d’architecture, le projet avait été modifié à 
plusieurs reprises et avait intégré les remarques relatives à l’architecture de 
l’immeuble dans son ensemble et non uniquement de la partie à construire. La 
commission d’architecture avait pris en considération l’aspect urbanistique des 
lieux avant de rendre un préavis favorable. Il serait surprenant que, comme 
allégué par la recourante, une commission d’architecture rende des préavis sans 
examiner un tel critère. 
 
 
Le service juridique - LDTR avait tenu compte du fait que les travaux 
n’auraient pas d’incidence sur les loyers des logements existants, lesquels 
répondaient aux besoins prépondérants de la population. Dans la situation d’une 
surélévation, l’entier du coût des travaux était retenu, moyennant un taux de 
rendement de 6,58 % selon l’art. 11 al. 1 let. d LDTR. La surélévation permettait 
la création de deux nouveaux appartements représentant au total dix pièces et 
demi. 
19) 
Le 20 août 2010, le département a conclu au rejet du recours. Il se réfère à la 
décision de la commission. 
20) 
Le 26 août 2010, le juge délégué à l’instruction de la cause a imparti un 
délai au 24 septembre 2010 aux parties pour formuler toute requête 
complémentaire. Passé cette date, la cause serait gardée à juger. 
21) 
Le 31 août 2010, la PPE a déclaré ne pas avoir d’acte complémentaire à 
requérir. 
22) 
Le 23 septembre 2010, le département a persisté dans ses conclusions. 


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23) 
Le 24 septembre 2010, la ville a indiqué ne pas requérir d’autre acte. 
EN DROIT 
1) 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 
dans sa teneur au 31 décembre 2010 - aLOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi 
sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 dans sa 
teneur au 31 décembre 2010). 
3) 
a. 
La délivrance d’autorisations de construire selon les normes d’une zone de 
développement est subordonnée, sous réserve des demandes portant sur des objets 
de peu d’importance ou provisoires, à l’approbation préalable par le Conseil 
d’Etat d’un plan localisé de quartier au sens de l’article 3, assorti d’un règlement 
(art. 2 al. 1 let. a LGDZ). 
 
b. 
Le Conseil d'Etat peut, après consultation du Conseil administratif ou du 
maire de la commune, renoncer à l'établissement d'un tel plan dans les quartiers de 
développement déjà fortement urbanisés (art. 2 al. 2 let. c LGZD). 
 
c. 
Il ressort des débats devant le Grand Conseil concernant l'adoption de l'art. 2 
al. 2 let. c LGZD, que la commission chargée de l'examen du projet avait débattu 
de l'opportunité de maintenir le caractère obligatoire du PLQ en zone de 
développement. Finalement, le choix avait été fait d'assouplir la règle en 
prévoyant des dérogations. La disposition proposée prévoyait les termes "dans les 
secteurs de zone de développement déjà fortement urbanisés" avec la précision 
qu'il s'agissait d'une urbanisation selon les normes de la zone de développement 
applicable. 
 
 
La suite des débats révèle que le but de cette disposition était d'éviter une 
longue procédure de PLQ portant sur une, voire deux parcelles, dans un périmètre 
de développement qui avait déjà été largement réalisé, c'est-à-dire quand toutes les 
parcelles avaient fait l'objet d'une construction conforme aux normes de la zone de 
développement et qu'il ne restait que quelques parcelles isolées du périmètre 


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concerné qui n'avaient pas encore fait l'objet d'un PLQ. Par ailleurs, dans 
l’hypothèse où le département renonçait à un PLQ, il n’était plus nécessaire 
d’obtenir l’accord de la commune ; il suffisait de la consulter (MGC 2003-2004 
VII p. 1809 ss, 1820-1821). 
4) 
 
Un PLQ (art. 13 al. 1 let. a de la loi d’application de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30) est un plan 
d'affectation au sens de l'article 14 LAT (ATF 120 Ib 287 consid. 3 p. 292; 111 Ib 
consid. 3 p. 13). 
 
 
Les plans d'affectation adoptés avant l'entrée en vigueur de la LAT, le 1er 
janvier 1980, ont conservé leur validité jusqu'au moment de l'approbation par 
l'autorité compétente des plans établis selon cette loi (art. 35 al. 3 LAT), mais au 
plus tard durant huit ans, soit jusqu'au 1er janvier 1988 (art. 35 al. 1 let. b LAT). 
Au-delà de cette date, faute d'une approbation formelle par l'autorité compétente, 
ils ont perdu leur validité en ce qui concerne le territoire destiné à la construction 
(ATF 120 Ia 227 consid. 2c p. 233; Département fédéral de justice et police, Étude 
relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, 1981, p. 369; 
AEMISEGGER, KUTTLER, MOOR, RUCH, Commentaire de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire, 1999 ad. art. 35 p. 4), et les périmètres qu'ils 
couvraient se trouvent dès lors régis par d'éventuelles "mesures introductives" 
(art. 36 LAT; ATF 118 Ib 38 consid. 4a p. 44), mais surtout par la LAT et par les 
plans directeurs cantonaux, qui ont force obligatoire pour les autorités (art. 9 al. 1 
LAT). 
5) 
 
En l’espèce, le PLQ dit « chemin Venel » du 20 décembre 1963 (PLQ 
25'313) a été adopté avant l’entrée en vigueur de la LAT et il n’a pas fait l’objet 
depuis d’une approbation par l’autorité compétente. Il convient dès lors de 
constater, ce que les parties ne contestent pas, sa caducité. 
 
 
Le projet de construction litigieux porte sur la surélévation de deux étages 
d’un immeuble de sept étages. Il se trouve en zone 4A de construction 3, dans un 
périmètre constitué de nombreuses constructions édifiées selon les normes de la 
troisième zone qui répond à la notion de quartier de développement déjà fortement 
urbanisé au sens de l’art. 2 al. 2 let. c LGZD. Certes, la ville n’a pas été 
formellement appelée à se déterminer sur la renonciation à l’élaboration d’un 
PLQ. Toutefois, elle a été consultée dans le cadre de la demande d’autorisation et 
il ressort de son préavis du 20 avril 2009 qu’elle était opposée au projet, en tant 
que tel. 
 
 
Au vu de l’impact limité du projet, de la situation de celui-ci, du préavis 
émis par la ville et de l’interdiction du formalisme excessif, le Conseil d’Etat 
pouvait renoncer à l’établissement d’un PLQ dans le cas particulier, en application 
de l’art. 2 al. 2 let. c LGZD. 


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6) 
a. 
Aux termes de l’art. 27 al. 3 LCI, entré en vigueur le 22 avril 2008, afin de 
permettre la construction de logements supplémentaires, le département peut 
autoriser une augmentation de la hauteur du gabarit en troisième zone à condition 
que celle-ci ne compromette pas l'harmonie urbanistique de la rue ; il est 
notamment tenu compte du gabarit des immeubles voisins. Les art. 10 et 11 LCI 
restent applicables (art. 27 al. 7 LCI). 
 
b. 
Pour permettre des solutions architecturales particulières et améliorer 
l’insertion dans le site, le département peut, après consultation de la commission 
d’architecture, autoriser l’application de gabarits différents sur les faces d’une 
construction (art. 10 al. 6 LCI). 
7) 
 
Appelées à se déterminer, la DGAT et la ville se sont opposées à une 
surélévation telle que présentée dans la demande initiale. Elles ont requis, en 
particulier, le dépôt d’un projet d’ensemble assurant un traitement architectural 
cohérent de la tête de l’îlot avenue de Champel/chemin des Crêts-de-Champel. De 
son côté, la commission d’architecture a rendu un premier préavis où elle 
demandait que le bâtiment soit pris en compte dans son ensemble. Après un 
nouvel examen, elle a estimé qu’il n’était pas souhaitable de combler le retrait 
d’attique pour aligner la surélévation au nu de la façade principale et elle a 
suggéré de maintenir le retrait d’attique et d’aligner la surélévation à l’aplomb de 
ce dernier et de supprimer le brise soleil en porte-à-faux. Elle a finalement 
préavisé favorablement le projet modifié du 23 septembre 2009, considérant que 
ce dernier répondait aux exigences posées. 
 
 
L’art. 10 al. 6 LCI impose à la commission d’architecture de se déterminer 
sur la solution architecturale proposée mais également sur l’insertion de la 
construction dans le site. Aucun élément concret ne permet de considérer que la 
commission d’architecture, qui s’est prononcée à trois reprises sur le projet avant 
de l’avaliser, a failli à sa mission. Par ailleurs, il ressort des photographies 
aériennes 
consultables 
sur 
le 
site 
de 
l'Etat 
de 
Genève 
(http://etat.geneve.ch/geoportail/geodat/) que les toitures des immeubles sis 1-19 
chemin des Crêts-de-Champel sont disparates et que la distance entre les 
constructions bordant cette rue est de plus de 20 mètres. En suivant le préavis de 
la commission d’architecture, qui est composée de spécialistes, le département 
puis la commission n’ont ainsi pas mésusé de leur pouvoir d’appréciation. 
8) 
a. 
A teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1. Elle est accordée lorsque les 
travaux permettent la réalisation de logements supplémentaires (art. 9 al. 1 let. c 
LDTR). 
 
b. 
Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les 


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logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent 
d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population (art. 10 al. 2 LDTR). 
 
 
L’art. 11 al. 4 LDTR prévoit que le coût des travaux se rapportant à une 
surélévation d'immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI ne peut 
pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants. 
 
c. 
L’exposé des motifs, plus particulièrement le commentaire article par 
article, relatif aux nouvelles normes LCI sur la surélévation d’immeubles, indique 
que l’art. 11 al. 4 LDTR vise à conditionner la délivrance d’une autorisation de 
construire à ce que le montant des loyers des appartements situés dans les étages 
courants ne soit pas augmenté en raison des travaux. En effet, le montant des 
loyers des logements nouvellement créés permettent à eux seuls de rentabiliser les 
travaux entrepris (MGC 2006-2007 XI/2, p. 9977ss, 9987). 
 
 
En l’espèce, la surélévation permettra la création d’un logement de 4 pièces 
et d’un de 6,5 pièces. Le coût des travaux sera répercuté sur les logements 
nouvellement créés et l’autorisation mentionne expressément que les travaux 
n’auront pas d’incidence sur les loyers des logements existants. L’art. 11 al. 4 
LDTR est ainsi respecté. 
9) 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. La décision de la commission 
du 26 mai 2010 sera confirmée. 
 
 
Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de la ville et une 
indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à la PPE Crêts-de-Champel à 
la charge de la ville (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 juin 2010 par la Ville de Genève contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 26 mai 
2010 ; 
au fond : 
le rejette ; 


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met à la charge de la Ville de Genève un émolument de CHF 2'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure à la PPE Crêts-de-Champel de CHF 2'000.- à la 
charge de la Ville de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Ville de Genève, à la régie Zimmermann S.A., 
mandataire de la PPE Crêts-de-Champel, au département des constructions et des 
technologies de l’information, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :