ge_gerichte · DCSO/493/2019 · 2018-11-12 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2999/2019-CS 
DCSO/493/19
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 7 NOVEMBRE 2019 
 
Plainte 17 LP (A/2999/2019-CS) formée en date du 21 août 2019 par A______, 
comparant en personne. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par pli recommandé du greffier du 
 
à : 
- A______ 
route ______ 
______ (GE). 
- Office cantonal des faillites. 
 
 


- 2/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 12 novembre 2018, faisant suite à la commination de faillite 
du 26 février 2018 et à la poursuite n° 1______ requise par la caisse-maladie 
B______ SA, le Tribunal de première instance a prononcé la faillite de A______. 
 
b. Lors de l'établissement de l'inventaire des biens du failli, l'Office cantonal des 
faillites (ci-après: l'Office) a répertorié comme seul actif revêtant de la valeur un 
bien immobilier, soit une part de copropriété (40/100) portant sur la parcelle 
n° 2______ de la Commune de C______ (GE). 
 
La valeur de la propriété entière était estimée à 1'080'000 fr., selon un rapport 
établi par D______, architecte, le 5 novembre 2018. 
 
c. L'inventaire a été soumis à A______ le 25 mars 2019, lequel a indiqué à 
l'Office contester le montant de 432'000 fr. retenu au titre d'estimation de sa part 
de copropriété, la propriété (entière) valant selon lui environ 3'000'000 fr. 
 
d. L'Office a alors confié à un second architecte, E______, le soin de déterminer 
la valeur de la propriété. Celui-ci a retenu une valeur d'estimation de 1'500'000 fr. 
(rapport du 1er avril 2019). 
 
e. Par jugement du 8 avril 2019, le Tribunal de première instance a ordonné la 
liquidation de la faillite en la forme sommaire. Le délai pour les productions a été 
fixé au 12 mai 2019 et l'état de collocation a été déposé le 15 juillet 2019, pour un 
montant total de créances admises de 1'134'262 fr. 45, dont une créance de 
51'489 fr. 32 "en paiement pour les cotisations paritaires impayées par la société 
F______ Sàrl, selon décision en réparation du dommage du 24 août 2017" et des 
créances d'impôts de l'Administration fiscale cantonale. L'état de collocation n'a 
pas été contesté et est entré en force. 
 
f. Les 9 et 11 avril 2019, G______, propriétaire de l'autre partie de la parcelle n° 
2______ de la Commune de C______ (GE), a informé l'Office de son intérêt à 
acquérir de gré à gré la part de copropriété du failli. Elle a fait parvenir à l'Office 
son offre chiffrée le 7 mai 2019, laquelle se montait à 142'000 fr. 
 
g. Le 13 août 2019, l'Office a consulté les créanciers au sujet de l'offre de 
G______, qu'il préavisait favorablement. En retenant comme valeur du bien 
immobilier entier la valeur moyenne résultant des estimations effectuées par les 
deux architectes, soit 1'325'000 fr., la part du failli, de 40/100, était estimée à 
530'000 
fr. 
La 
dette 
hypothécaire 
grevant 
l'immeuble 
s'élevant 
à 
970'000 fr., il convenait de retrancher la part de la dette à la charge du failli, soit 
388'000 fr., pour aboutir à 142'000 fr. 
 
h. Le même jour, l'Office a communiqué à A______ une copie de l'avis de 
consultation des créanciers. 
 
i. Le 27 août 2019, l'Office a procédé à la vente de gré à gré, en faveur de 
G______, de l'immeuble appartenant à A______. 


- 3/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
 
j. Selon le registre du commerce de Genève, A______, de H______ (GE) à 
C______ (GE), était associé dans la société en nom collectif "I______", créé le 
1er juin 2016 et radiée le 12 juin 2018. Ses parts dans cette société ont été portées 
à l'inventaire (valeur 1 fr.). 
B. 
a. Par acte daté du 18 août 2019, posté le 21 août 2019, A______ a formé une 
plainte auprès de la Chambre de surveillance contre la valeur de la parcelle 
retenue dans le cadre de la vente de gré à gré. Le prix ratifié par l'Office était 
dérisoire et A______ regrettait que ce dernier n'ait pas tenu compte des 
estimations qu'il avait lui-même transmises, aux termes desquelles la propriété 
valait entre 2.8 et 3 millions de francs suisses. A______ relevait par ailleurs que 
d'après un avocat qu'il avait consulté, il n'était pas sujet personnellement à la 
poursuite par voie de faillite. De plus, une partie de ses dettes n'auraient pas été 
recouvrables par voie de faillite, s'agissant "de créances de droit public au sens de 
l'art. 43 OP". 
 
A______, qui a complété sa plainte par pli daté du 18 août 2019, posté le 2 
septembre 2019, a mis en doute le procédé de consultation de l'Office auprès des 
créanciers sur la valeur de la propriété. Il a produit deux estimations immobilières, 
d'octobre 2016 et d'août 2019, établies par J______ et K______, mentionnant une 
valeur de la propriété de 2'800'000 fr. à 3'000'000 fr. respectivement de 2'300'000 
fr. 
 
b. Dans son rapport du 7 octobre 2019, l'Office a conclu au rejet de la plainte, 
dans la mesure où il avait respecté les conditions légales relatives à la vente de gré 
à gré d'un immeuble dans la procédure de faillite. 
 
S'agissant de la valeur du bien, l'Office a relevé qu'il s'était fondé sur deux 
rapports, qu'il avait notamment tenu compte du fait que la parcelle était située en 
zone agricole et de ce qu'une part de 40/100 d'un immeuble était plus difficile à 
vendre qu'une propriété entière, ce qui avait une influence sur le prix. 
 
c. Par courrier du 11 octobre 2019, les parties ont été informées de ce que 
l'instruction de la cause était close. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1. La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; 6 al. 1 et 3 
et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'office des faillites – ou d'autres 
organes de l'exécution forcée – qui ne peuvent être attaquées par la voie judiciaire 
(art. 17 al. 1 LP). 
 
1.1.2 La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 
LaLP; 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LP), dans les dix 
jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 


- 4/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
 
Le délai de plainte est un délai péremptoire et son observation une condition de 
recevabilité qui doit être vérifiée d'office par l'autorité de surveillance (ATF 102 
III 127, JdT 1978 II 44; GILLIÉRON, Commentaire LP, n. 222-223 ad art. 17). 
 
La plainte est toutefois recevable après l'expiration du délai de l'art. 17 al. 2 LP 
lorsque le plaignant fait valoir la nullité d'un acte de poursuite que les autorités de 
surveillance auraient dû examiner d'office en ayant connaissance de l'état de fait 
(art. 22 al. 1 LP; BlSchK 1989 p. 13). Une mesure est nulle, au sens de l'art. 22 
al. 1 LP, si elle viole des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt 
de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. 
2. 
2.1. Dans un premier moyen, le plaignant allègue qu'il ne serait pas soumis à la 
procédure de faillite et que certaines créances inscrites à l'état de collocation ne 
seraient recouvrables que par voie de saisie. 
 
2.2. Dans la mesure où les dispositions régissant le mode de continuation de la 
poursuite ordinaire sont édictées dans l'intérêt public et dans celui de tiers ne 
participant pas à la procédure (RIGOT, in CR LP, 2005, Dallèves/Foëx/Jeandin 
[éd.], n° 8 ad art. 39 LP et références citées), leur violation entraîne la nullité des 
mesures et décisions qu'elle entache, telles la notification d'une commination de 
faillite à un débiteur soumis à la poursuite par voie de saisie (ATF 120 III 105 
consid. 1). 
 
Par conséquent, la plainte est recevable, même si elle a été déposée bien au-delà 
du délai de dix jours à compter de la notification de la commination de la faillite. 
 
2.3.1. La poursuite se continue par voie de faillite lorsque le débiteur est inscrit au 
Registre du commerce en l’une ou l’autre des qualités énumérées exhaustivement 
à l’art. 39 LP, en particulier en qualité « d'associé dans une société en nom 
collectif (art. 554 CO) » (art. 39 al. 1 ch. 2 LP). Les personnes physiques 
assujetties à la poursuite par voie de faillite en raison de leur inscription audit 
registre y sont soumises pour l'ensemble de leurs dettes, tant privées que 
commerciales ; elles répondent de ces dettes sur l'entier de leur patrimoine 
(GILLIÉRON, Commentaire, ad art. 39 n° 25). 
 
2.3.2. Aux termes de l'art. 43 LP, la poursuite par voie de faillite est exclue 
notamment pour le recouvrement d'impôts, de primes de l'assurance-accidents 
obligatoire et des contributions périodiques d'entretien découlant du droit de la 
famille. 
 
Si l'exécution par voie de faillite est exclue pour les créances qui entrent dans la 
définition de l'art. 43 LP, cette disposition n'interdit pas à son titulaire d'intervenir 
dans la faillite ouverte à la réquisition d'un autre créancier (O. CHOLLET, Les 
créances et les prétentions du droit des assurances sociales dans la poursuite et la 
faillite, JdT 2011 II p. 25 ss, p. 34). 
 
2.3.3. En l'espèce, à la date de la commination de faillite, le 26 février 2018, le 
plaignant était inscrit au registre du commerce en tant qu'associé dans la société 


- 5/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
en nom collectif I______. Il était de ce fait sujet à la poursuite par voie de faillite 
(art. 39 al. 1 ch. 2 LP). 
 
Pour ce qui est de la créance qui est l'origine de la commination de faillite, il s'agit 
d'une prétention de l'assurance-maladie, laquelle ne tombe pas dans le champ 
d'application de l'art. 43 LP. 
 
Aussi, c'est à raison que la poursuite a été continuée par la voie de faillite. Le fait 
que des créanciers visés par l'art. 43 LP aient par la suite, compte tenu de 
l'ouverture de la faillite, annoncé leurs prétentions à l'Office, lequel les a inscrites 
à l'état de collocation, n'est pas critiquable. 
3. 
Le plaignant se plaint principalement de l'estimation faite par l'Office de sa part de 
copropriété. 
 
3.1.1. Lorsque la faillite est liquidée en la forme sommaire - comme c'est le cas en 
l'espèce -, l'office doit procéder à l'établissement de l'inventaire des biens du failli 
(art. 221 al. 1 et 231 LP et art. 25 ss OAOF). A cet effet, il lui incombe 
d'interroger le failli, personne physique, ou, s'il s'agit d'une société, les associés ou 
organes de celle-ci (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite 
pour dettes et la faillite, nos 11 et 17 ad art. 221 LP), de même que tous les tiers 
qui détiennent des biens du failli ou contre qui le failli a des créances (GILLIÉRON, 
op. cit., n° 18 ad art. 221 LP). L'office doit porter à l'inventaire et estimer tous les 
droits patrimoniaux dont le failli était ou pouvait être titulaire au moment de la 
déclaration de faillite (GILLIÉRON, op. cit., n° 35 ad art. 221 LP). 
 
3.1.2. Une fois l'inventaire dressé, l'office le soumet au failli et invite celui-ci à 
déclarer s'il le reconnaît exact et complet, la réponse du failli devant être transcrite 
dans l'inventaire et signée par lui (art. 228 LP et 29 al. 3 et 4 OAOF). Pour le 
failli, cette déclaration fait courir le délai de plainte à l'autorité de surveillance 
contre toutes les mesures de l'office, notamment celles relatives à l'estimation et à 
la façon dont il y a été procédé (arrêts du Tribunal fédéral 5A_256/2012 du 
26 juin 2012 consid. 5.1 et les références; 5A_543/2011 du 14 novembre 2011 
consid. 2.1, publié in: Pra, 2012 52 360, consid. 2). 
 
3.1.3 De même que la vente aux enchères forcées, la vente de gré à gré prévue par 
l'art. 256 LP peut être attaquée par la voie d'une plainte à l'autorité de surveillance 
(art. 132a al. 1 LP, applicable par analogie par renvoi de l'art. 259 LP; ATF 106 
III consid. 4). 
 
Est nulle l'adjudication qui est opérée en violation d'une règle essentielle de la 
procédure de réalisation établie dans l'intérêt public (cf. par exemple ATF 117 III 
39 consid. 4; 97 III 89 consid. 6). En revanche, une estimation inexacte des actifs 
réalisés doit en principe être contestée au moment où cette estimation est 
communiquée et ne peut donc fonder une nullité de l'adjudication (arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_957/2012 du 28 mai 2013 consid. 2.3). 


- 6/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
 
3.1.4. En l'espèce, dans le délai de plainte de dix jours, le plaignant n'a pas 
contesté l'inventaire, qui lui a été soumis le 25 mars 2019. La recevabilité de la 
plainte en tant qu'elle porte sur l'estimation de la parcelle semble ainsi douteuse. 
 
Cela étant, il ressort du dossier qu'à la date du 25 mars 2019, l'Office avait 
ordonné l'établissement d'une évaluation de la parcelle, de sorte que le plaignant 
pouvait penser que l'estimation mentionnée dans l'inventaire était susceptible 
d'être revue à la hausse, ce qui a d'ailleurs eu lieu, l'Office, nanti des rapports de 
deux architectes, ayant en définitive retenu une valeur moyenne. Par ailleurs, l'on 
ignore si le montant finalement validé par l'Office, de 530'000 fr., a été 
communiqué au plaignant avant l'envoi du courrier du 13 août 2019 relatif à la 
procédure de consultation des créanciers dans le cadre de la vente de gré à gré. 
 
En tout état de cause, la question du respect du délai de plainte souffre de rester 
indécise, la plainte devant quoiqu'il en soit être rejetée pour les motifs qui suivent. 
 
3.2.1. Lorsque la faillite est liquidée en la forme sommaire, l'Office, à l'expiration 
du délai de production, procède à la réalisation des biens appartenant à la masse 
au mieux des intérêts des créanciers et en observant les dispositions de l'art. 256 
al. 2 à 4 LP (art. 231 al. 3 ch. 2 LP). 
 
Le mode normal de réalisation des biens de la masse est la vente aux enchères. 
L'Office peut toutefois décider – selon sa libre appréciation et sans qu'une 
consultation des créanciers soit nécessaire (art. 231 al. 3 ch. 2 LP), à moins qu'il 
ne s'agisse d'un bien de valeur élevée ou d'un immeuble (art. 256 al. 3 LP) – de 
réaliser un actif par une vente de gré à gré (VOUILLOZ, CR LP, n° 33 ad art. 231 
LP). La décision de réaliser un bien par vente de gré à gré ne peut être prise qu'en 
présence d'une offre concrète et suppose que l'on puisse prévoir qu'une réalisation 
par vente aux enchères ne déboucherait pas sur un résultat plus favorable aux 
créanciers (ATF 87 III 111 cons. 3b). 
 
Aux termes de l'art. 256 al. 3 LP, les biens de valeur élevée et les immeubles ne 
sont réalisés de gré à gré que si l'occasion a été donnée aux créanciers de formuler 
des offres supérieures. 
 
3.2.2. En l'espèce, l'Office a procédé conformément à la loi. Il a d'abord estimé le 
bien, dressé l'inventaire, puis a envisagé la vente de gré à gré, compte tenu du fait 
qu'il avait reçu une offre concrète de la part du copropriétaire de l'immeuble. Il a 
ensuite consulté les créanciers et leur a imparti un délai pour formuler une offre 
supérieure. 
 
En ce qui concerne la valeur du bien, l'Office a retenu la valeur moyenne résultant 
des rapports en sa possession, ce qui n'est pas critiquable. Les deux estimations 
fournies par le plaignant, établies par des courtiers immobiliers, dans une 
démarche commerciale, ne permettent pas de mettre en doute l'approche de 
l'Office, qui s'est fondé sur des estimations effectuées par des architectes, dont les 
conclusions sont complètes et motivées. D'ailleurs, les arguments de l'Office selon 
lesquels il fallait tenir compte du fait que la parcelle était sise en zone agricole et 


- 7/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
qu'il était plus difficile de trouver un acquéreur pour une part de 40/100, alors que 
les estimations concernent le bien entier, sont pertinents. 
 
Enfin, l'offre reçue par l'Office en vue de la vente de gré à gré a été soumise aux 
créanciers, lesquels n'ont pas présenté d'offre supérieure. 
 
Dans ces conditions, l'examen du dossier permet de retenir que la procédure 
d'estimation et de réalisation de la parcelle s'est déroulée conformément aux règles 
applicables en la matière. 
 
Il s'ensuit que la plainte doit être rejetée, dans la mesure de sa recevabilité. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 61 al. 2 let. a OELP) et 
il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


- 8/8 - 
 
 
A/2999/2019-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 21 août 2019 par 
A______ contre la procédure d'estimation et de vente de gré à gré dans la faillite 
3______, portant sur la part de copropriété de 40/100 afférente à la parcelle n° 2______ 
de la Commune de C______ (GE). 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Messieurs Georges ZUFFEREY et 
Mathieu HOWALD, juges assesseurs ; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 
 
La présidente : 
 
Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 
La greffière : 
 
Sylvie SCHNEWLIN 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.