ge_gerichte · ATA/37/2020 · 2020-01-14 · fr

Résumé:
 Compte tenu de la procédure civile intentée par la recourante pour redevenir copropriétaire de la villa dont elle occupe le rez-de-chaussée, étant au bénéfice d'un droit d'habitation, la recourante dispose de la qualité pour recourir contre l'autorisation de construire délivrée aux propriétaires visant à transformer intérieurement une villa. 
Le préavis du service des monuments et des sites est motivé au sens de l'art. 93 al. 4 LCI.
Toutes les conditions émises par le service des monuments et des sites dans son préavis favorable sous conditions (obligations impératives à respecter) permettent la sauvegarde de l'intérêt architectural et de l'unité de conception remarquables de la villa. Les travaux envisagés par les propriétaires (éléments temporaires, doublage du verre des fenêtres notamment) ne porteront pas atteinte à l'intérêt architectural et à l'unité de conception de la villa inscrite à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2037/2018-LCI 
ATA/37/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 14 janvier 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame Jacqueline WOLF 
représentée par Me Vincent Solari, avocat 
contre 
 
Madame Mona et Monsieur Johan VAN BOETZELAER 
représentés par Me Christian Pirker, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
13 décembre 2018 (JTAPI/1228/2018) 


- 2/16 - 
A/2037/2018 
EN FAIT 
1) 
 
Mesdames 
Jacqueline 
WOLF 
et 
Noëlle 
OGAY 
WOLF 
étaient 
copropriétaires d'une villa sise en 5ème zone à bâtir (zone villas) au 4, chemin de la 
Garance, sur la parcelle n° 519, feuille 15 de la commune de Chêne-Bougeries. 
2) 
 
Par acte notarié du 16 novembre 2011, Mmes WOLF et OGAY WOLF ont 
conclu avec Madame Mona et Monsieur Johan VAN BOETZELAER (ci-après : 
les époux VAN BOETZELAER) un contrat de vente en viager portant sur la 
parcelle n° 519 et prévoyant notamment un droit d'habitation en faveur de 
Mme WOLF sur la partie située au rez-de-chaussée de la villa, ainsi que 
l'obligation des acheteurs de débuter d'ici le 30 novembre 2013 au plus tard des 
travaux séparant cette partie de la maison pour en faire un logement distinct 
adapté aux normes de confort moderne. 
 
 
L'autorisation de construire devait être déposée au plus tard le 29 février 
2012 et les travaux devaient être terminés au plus tard le 30 novembre 2014. 
3) 
 
Selon le système d'information du territoire genevois (ci-après : SITG), une 
autorisation de construire en procédure accélérée (APA 36'252) a été déposée par 
les époux VAN BOETZELAER visant à la transformation intérieure d'une 
habitation – remplacement de la toiture – sas d'entrée – création de lucarnes. Cette 
autorisation a été refusée le 18 octobre 2013. 
4) 
 
Par arrêté du 20 mars 2014, le département de l'aménagement département 
de l'aménagement, du logement et de l'énergie, devenu depuis lors le département 
du territoire (ci-après : DT ou le département), a inscrit la villa à l'inventaire des 
immeubles dignes d'être protégés. 
5) 
 
Le 16 avril 2018, les époux VAN BOETZELAER, par l'intermédiaire de 
leur architecte, ont déposé auprès du département une demande d'autorisation de 
construire définitive portant sur des transformations intérieures et un changement 
des vitrages. 
 
 
Selon le courrier d'accompagnement, le projet consistait en une intervention 
de transformation intérieure légère d'une villa de 396 m2 habitables. Il visait à 
permettre temporairement à l'actuelle habitante Mme WOLF, âgée de 88 ans, de 
vivre au rez-de-chaussée, tandis que les propriétaires de la villa pourraient 
occuper les étages supérieurs jusqu'à la vacance du rez-de-chaussée. Ce projet 
transitoire se voulait une intervention minimum. En effet, les propriétaires avaient 
la volonté de restaurer l'affectation d'origine du bâtiment et d'assainir de manière 
adaptée le bâtiment dans son ensemble par la suite, dès qu'ils auraient la libre 
disposition de l'ensemble de la maison. 


- 3/16 - 
A/2037/2018 
 
 
Le rez-de-chaussée se verrait divisé au moyen d'une paroi temporaire dans 
le hall, permettant d'assurer une « privacité » pour les habitants durant la période 
de cohabitation. Les chambres du 1er étage se verraient réaffectées pour accueillir 
un séjour, une cuisine et l'espace de salles de bains serait transformé pour être 
remis au goût du jour. L'étage des chambres de bonnes se verrait lui rénové et une 
tabatière de toiture serait transformée pour apporter la lumière nécessaire à la salle 
de bains. Les éléments de séparation, dans les embrasures de portes, seraient 
traités de manière à conserver la porte d'origine, tout en doublant de manière 
provisoire l'embrasure de la porte. 
 
 
Le bâtiment, construit par les frères SPRING en 1913, étant à l'inventaire, le 
service des monuments et des sites (ci-après : SMS) avait été consulté le 
15 février 2018. Le projet avait été présenté aux services compétents et avait été 
validé en mars 2018. Le dossier joint était conforme aux remarques émises à la 
suite de cette consultation. 
 
 
D'abord enregistrée sous la référence DD 111'459-1, cette demande a été 
requalifiée en demande d'autorisation de construire en procédure accélérée sous la 
référence APA 50'177. 
6) 
 
Dans le cadre de l'instruction de cette demande, les préavis suivants ont été 
émis : 
 
- 
le 7 mai 2018, l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) a 
préavisé favorablement le projet, sans observation ; 
 
- 
le 8 mai 2018, le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants 
(ci-après : SABRA) a délivré un préavis favorable, sans observation ; 
 
- 
le même jour, la direction générale de l'eau (ci-après : DGEau) a émis un 
préavis favorable, sous conditions qui relevaient des raccordements et des 
canalisations ; 
 
- 
toujours le 8 mai 2018, le SMS a délivré un préavis favorable sous 
conditions. Le projet avait été validé à la suite de la consultation orale faite en 
février-mars 2018. Les fenêtres d'origine ne devaient pas être remplacées, la seule 
intervention admise consistant dans le doublage du verre selon le principe FEN.a 
du « guide des bonnes pratiques pour l'assainissement des fenêtres ». Si des 
fenêtres avaient déjà été remplacées, il faudrait constituer des nouvelles 
menuiseries en tout point identiques aux menuiseries existantes d'origine. Par 
ailleurs, le mandataire avait la responsabilité d'exécuter les travaux en respectant 
les règles de l'art, en maintenant et en restaurant soigneusement tous les éléments 
d'origine dignes d'intérêt. Les éléments temporaires prévus dans l'intervention 
devraient être réalisés de manière à être parfaitement réversibles. Le mandataire 
devait informer le SMS de la date de l'ouverture de chantier. Enfin, un dossier 


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contenant tous les détails d'exécution relevants devait être transmis au SMS pour 
validation au minimum trente jours avant l'ouverture du chantier ou trente jours 
avant la commande des travaux ; 
 
- 
le 14 mai 2018, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCAN) a rendu un 
préavis favorable sous conditions qui concernaient les prescriptions et standards 
énergétiques. De plus, les locaux ne pouvaient en aucun cas être climatisés et les 
installations de ventilation devaient être munies d'un récupérateur d'énergie 
thermique suivant un cas précis. Enfin, les températures de départ et d'émission de 
chaleur, ainsi que l'équilibrage hydraulique de la distribution devaient être 
optimisés en raison de la diminution des besoins de chaleur du bâtiment. 
7) 
 
Par décision du 18 mai 2018 (APA 50'177), publiée le même jour dans la 
Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO), le 
département a délivré l'autorisation sollicitée. 
8) 
 
Par acte du 13 juin 2018, Mme WOLF a recouru contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après: TAPI) en 
concluant à son annulation « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Sa sœur et elle-même étaient entrées en litige contre les époux VAN 
BOETZELAER lorsqu'elles s'étaient aperçues que ces derniers avaient mis en 
vente la villa, à leur insu, pour un montant très largement supérieur à celui du 
contrat de vente du 16 novembre 2011. De plus, les précités n'avaient jamais 
respecté les obligations qui leur incombaient selon le contrat du 16 novembre 
2011. Elles avaient finalement décidé d'ouvrir une action en invalidation dudit 
contrat, procédure enregistrée sous C/30350/2017, en cours devant le Tribunal de 
première instance de Genève (ci-après : TPI). 
 
 
Les transformations envisagées ne relevaient pas d'une intervention légère 
dans la configuration de la villa, mais d'une transformation conséquente au sein 
d'un immeuble mis à l'inventaire. Le préavis du SMS ne remplissait pas les 
exigences de motivation prévues par la loi, dans la mesure où il omettait de se 
prononcer sur les transformations essentielles qui auraient lieu au sein de la villa. 
 
 
Enfin, les transformations et installations prévues n'étaient manifestement 
pas compatibles avec le caractère protégé et ancien de l'immeuble. Elles ne 
relevaient en outre pas d'un cas d'intérêt public. 
9) 
 
Par jugement du 15 octobre 2018, rendu après un double échange 
d'écritures, le TAPI a rejeté le recours de Mme WOLF. 
 
 
S'agissant de la qualité pour recourir de Mme WOLF, compte tenu de 
l'action judiciaire qu'elle avait entamée sur le plan civil, le TAPI a retenu qu'il 
était admissible que l'intéressée dispose d'un intérêt juridique, en tant que 
potentielle future propriétaire, à ce que la maison ne soit pas modifiée dans 


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l'intervalle. Cela dit, la recevabilité du recours était cependant une question sans 
réelle incidence, étant donné qu'il devait de toute manière être rejeté sur le fond. 
 
 
Selon une jurisprudence bien établie, les préavis favorables n'avaient en 
principe pas besoin d'être motivés. Il arrivait que des exigences de motivation plus 
élevées soient posées pour des préavis positifs, mais il s'agissait de situations 
spéciales où l'application de la loi requerrait une pesée particulièrement soignée 
des intérêts en présence. Tel n'était cependant pas le cas en l'espèce. 
 
 
Contrairement à l'appréciation personnelle de Mme WOLF, les plans de 
l'autorisation de construire montraient qu'aucune des interventions projetées ne 
modifierait la substance de la maison. Pour l'essentiel, les époux VAN 
BOETZELAER projetaient la construction de séparations intérieures de manière à 
distribuer différemment les espaces et/ou à modifier les fonctionnalités de 
certaines pièces, par exemple par la création d'une cuisine au 1er étage. De tels 
travaux pouvaient parfaitement être conçus de manière à être réversibles, y 
compris pour ce qui concernait les réseaux d'eau, lesquels pouvaient en outre être 
réalisés sans porter atteinte aux parties de l'immeuble qui relevaient de l'intérêt 
patrimonial. Contrairement à l'opinion défendue par l'intéressée, on ne voyait pas 
en quoi le fait de devoir démonter temporairement un plancher, en partie ou en 
totalité, pour faire par hypothèse passer en-dessous un réseau d'eau, constituerait 
une opération irréversible ou dommageable. Réalisés par des professionnels 
expérimentés et sous la supervision d'un architecte, de tels travaux pouvaient 
parfaitement concorder avec la protection dont bénéficiait l'immeuble. Il importait 
de toute manière de relever que du point de vue du département, ainsi que 
du SMS, la question de la réversibilité des travaux ou de leur caractère temporaire 
n'avait pas été un élément de la réflexion concernant l'admissibilité du projet, 
puisqu'il ne figurait ni dans le préavis du 8 mai 2018, ni dans la décision 
litigieuse, en tant que condition de l'autorisation de construire. Il en découlait que 
l'argumentation développée sur ce point par Mme WOLF, qui constituait selon 
elle une constatation inexacte des faits, tombait à faux. C'était le lieu de relever 
que toute la question du litige qui opposait l'intéressée aux époux VAN 
BOETZELAER relevait du droit civil, tandis que le département et les instances 
de préavis devaient se limiter strictement à l'examen des aspects relevant du droit 
public des constructions. Les intentions réelles ou supposées des époux VAN 
BOETZELAER vis-à-vis de l'intéressée, les démarches de cette dernière pour 
récupérer son bien, etc., étaient entièrement étrangères aux questions techniques 
relevant de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05). 
 
 
Enfin, le fait que le préavis du SMS du 8 mai 2018 indique que les fenêtres 
d'origine ne seraient pas remplacées, alors que les plans indiquaient expressément 
le remplacement de la tabatière par une lucarne de type « Velux », ne constituait 
aucunement une contradiction. Les « fenêtres d'origine » évoquées par le SMS 


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étaient à l'évidence les menuiseries situées en façade, et qui appartenaient et 
participaient, du fait de leur maintien originel, à la valeur patrimoniale de 
l'immeuble. Il n'en allait pas de même d'une simple tabatière en toiture. 
Mme WOLF n'indiquant d'ailleurs pas en quoi elle constituerait spécifiquement un 
élément patrimonial digne de protection. 
 
 
Que l'intention affichée par les époux VAN BOETZELAER de restaurer 
l'affectation d'origine du bâtiment puisse réellement atteindre son but n'avait pas 
besoin d'être tranché, car il était manifeste que ce n'était pas ce qui avait conduit 
le SMS à préaviser favorablement le projet. En effet, si les travaux avaient 
constitué une opération discutable dont il aurait fallu soigneusement mesurer le 
bilan, et dont le principal intérêt aurait été un retour à un état d'origine, il ne faisait 
pas de doute que le SMS aurait exprimé son opinion de manière détaillée et aurait 
cas échéant posé certaines conditions, voire aurait demandé aux époux VAN 
BOETZELAER les précisions nécessaires. À l'inverse, il apparaissait que le SMS 
ne s'était pas préoccupé (et il était parfaitement libre d'aborder ainsi le dossier) de 
savoir si l'intervention avait pour objectif un retour à l'état d'origine, mais 
uniquement si les interventions, pour elles-mêmes, étaient susceptibles de 
dégrader l'immeuble. C'était ainsi que devaient se lire les conditions posées dans 
son préavis du 8 mai 2018. Autrement dit, le SMS avait visiblement examiné le 
dossier comme n'importe quelle autre intervention visant à apporter quelques 
améliorations à l'habitabilité d'un immeuble ancien. Il était donc hors de propos de 
faire porter le débat sur le but que les travaux pourraient atteindre du point de vue 
des époux VAN BOETZELAER. 
 
 
En outre, de manière générale, les griefs développés par Mme WOLF au 
sujet des problèmes que poseraient les travaux sous l'angle patrimonial étaient 
assez curieux, puisqu'elle-même et sa sœur avaient conclu la vente viagère en 
posant la condition de travaux de redistribution intérieure et d'amélioration du 
confort. 
 
 
Les travaux projetés étaient, contrairement à l'opinion défendue par 
Mme WOLF, d'une portée assez réduite et n'étaient en aucun cas propres à 
dénaturer la maison. À cet égard, le fait que le dossier ne comportait en l'état 
aucune précision sur le choix des matériaux (mis à part pour une cloison en verre) 
ne constituait pas une lacune d'instruction. Les aspects concrets de mise en œuvre 
des plans appartenaient aux détails techniques qui étaient réglés ultérieurement, 
mais qui n'avaient pas à figurer dans le dossier d'autorisation. Cas échéant, la mise 
en œuvre était soumise ultérieurement à l'approbation de certains services 
spécialisés, condition préalable à l'ouverture du chantier. C'était le cas en l'espèce, 
comme cela résultait du préavis du SMS. 
 
 
Enfin, s'agissant du remplacement de la tabatière par un « Velux » d'une 
taille légèrement supérieure, Mme WOLF tentait simplement de substituer son 
appréciation à celle du SMS. En l'absence de démonstration d'une erreur manifeste 


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ou d'une appréciation inexplicable de la situation, l'avis de ce service composé de 
spécialistes devait l'emporter. 
10) 
Par acte du 1er février 2019, Mme WOLF a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité concluant à son annulation, ainsi qu'à 
celle de l'autorisation de construire APA 50'177 « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Le TAPI s'était trompé en retenant que les préavis favorables n'avaient en 
principe pas besoin d'être motivés. La jurisprudence ne supprimait pas l'obligation 
de motivation des préavis rendus par le SMS. Cela contrevenait à l'art. 93 
al. 4 LCI qui indiquait que « les préavis sont motivés », sans distinction quant au 
résultat (favorable ou défavorable) dudit préavis. 
 
 
La présentation délibérément fausse des époux VAN BOETZELAER quant 
au caractère « transitoire » du projet avait été de nature à influencer 
l'établissement des faits par les autorités concernées, en particulier le SMS, dans le 
cadre de la délivrance de l'autorisation APA 50'177. Son préavis ne faisait aucune 
mention de la réaffectation des chambres situées au premier étage, ni de la 
création d'un second logement, ni du remplacement des fenêtres d'origine ou du 
remplacement de la tabatière par un « Velux », alors que la nature et le style de ce 
dernier étaient incompatibles avec le caractère protégé et ancien de la villa. 
 
 
Les transformations prévues par l'APA 50'177 n'était pas légères et visaient 
à transformer l'intégralité de l'étage supérieur de l'immeuble litigieux. Il était en 
effet prévu de réaffecter les chambres en créant notamment une cuisine, et que 
l'espace de salles de bains soit « transformé pour être remis au goût du jour », sans 
que le détail de ces transformations (ni les matériaux) ne soit donné. 
 
 
L'appréciation du TAPI était arbitraire en ce qu'il retenait la réversibilité des 
travaux envisagés. 
 
 
À suivre le TAPI, un préavis favorable du SMS ne pourrait en aucun cas 
être remis en question, dès lors que ce service examinerait systématiquement avec 
la plus grande attention toutes les demandes d'autorisation de construire qui lui 
étaient soumises, ce qui contrevenait au principe même du droit de recours. 
 
 
Le préavis du SMS ne remplissait pas les exigences de motivation de 
l'art. 93 al. 4 LCI, dans la mesure où en plus d'être fondé sur une présentation 
délibérément fallacieuse des faits, il omettait de se prononcer sur les 
transformations essentielles qui auraient lieu au sein de l'immeuble. 
 
 
À l'appui de son recours, Mme WOLF a produit un courrier que lui avait 
adressé un architecte ayant examiné les différents plans déposés. 


- 8/16 - 
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11) 
Le 6 février 2019, le TAPI a produit son dossier sans formuler 
d'observations. 
12) 
Le 7 mars 2019, le département a conclu au rejet du recours « sous suite de 
frais ». 
 
 
Le préavis du SMS du 8 mai 2018 était motivé si bien que le projet 
respectait l'art. 9 al. 1 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des 
sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). Ce service avait statué en connaissance de 
cause. En outre, les interventions projetées n'auraient pas d'incidence sur la 
substance même de la villa protégée, selon les plans visés ne varietur. 
 
 
Le TAPI s'était appuyé sur des constatations effectuées par des spécialistes 
en la matière si bien qu'on ne pouvait pas lui faire grief d'avoir retenu que les 
travaux étaient réversibles. La décision n'apparaissait pas arbitraire dans son 
résultat. 
 
 
Il était étonnant que la recourante vienne contester ce qu'elle avait, au final, 
demandé, à savoir qu'elle puisse disposer – à la suite de la vente de sa maison – du 
rez-de-chaussée rénové afin de pouvoir continuer à y vivre. Le département se 
demandait si la source du litige qui opposait la recourante aux intimés n'était pas 
d'ordre privé, notamment pour ce qui concernait la validité du contrat de vente en 
viager. 
13) 
Le 8 mars 2019, les époux VAN BOETZELAER ont conclu au rejet du 
recours « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Tant le département que le SMS avaient pris connaissance du dossier avant 
de donner leur aval à l'autorisation de construire APA 50'177. Par ailleurs, son 
préavis n'avait pas à être motivé. Les travaux prévus étaient mineurs et n'étaient 
pas propres à dénaturer la maison. Ceux du rez-de-chaussée portaient uniquement 
sur la plomberie d'un bac de douche, l'isolation de fenêtres, le changement de la 
porte dans la salle à manger et des travaux d'électricité. Quant à la réaffectation 
des chambres au 1er étage, il s'agissait de simples modifications qui devaient être 
réalisées au vu de l'âge de la bâtisse et permettant ainsi aux époux VAN 
BOETZELAER d'y habiter. 
 
 
S'agissant des matériaux et de la réalisation des travaux, le préavis du SMS 
du 8 mai 2018 était conditionné au fait que les détails d'exécution devaient lui être 
transmis pour validation trente jours avant l'ouverture du chantier. 
 
 
La recourante substituait son appréciation et ses propres exigences à celle de 
l'autorité sans s'appuyer ni sur des dispositions légales, ni sur les faits de la cause. 
L'intérêt poursuivi par l'intéressé relevait manifestement du droit privé. 


- 9/16 - 
A/2037/2018 
14) 
Le 28 mai 2019, les époux VAN BOETZELAER ont persisté dans leurs 
conclusions. 
15) 
Le 29 mai 2019, Mme WOLF a persisté dans ses conclusions. 
 
 
Les travaux envisagés n'étaient pas conformes à ce qui avait été prévu dans 
le contrat du 16 novembre 2011. Le préavis du SMS ne permettait pas de s'assurer 
que les éléments dignes d'intérêt de l'immeuble seraient préservés et encore moins 
que les travaux envisagés seraient réversibles. Le fait que le SMS demande qu'un 
dossier avec tous les détails d'exécution lui soit transmis au moins trente jours 
avant l'ouverture du chantier démontrait que ce service n'avait pas tous les 
éléments nécessaires pour se prononcer en toute connaissance de cause. La 
position adoptée par l'OAC reviendrait à permettre l'autorisation de travaux, sans 
préavis suffisant du SMS, en privant la recourante de toute contestation possible 
sur l'appréciation que ferait ce service sur la base des indications détaillées 
d'exécution, qui lui seraient transmis par la suite. 
 
 
Les allégués des époux VAN BOETZELAER relatifs aux différentes 
procédures civiles opposant les parties étaient dépourvus de pertinence. Il n'était 
nullement possible de constater sur la base du dossier ayant donné lieu à 
l'autorisation de construire que les travaux envisagés respecteraient la protection 
dont bénéficiait l'immeuble. En l'absence de plans détaillés d'exécution, il n'était 
pas possible de déterminer quel serait l'impact réel de ces travaux sur l'immeuble 
protégé. 
16) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ce point de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 LCI). 
2) 
a. 
À teneur de l'art. 60 al. 1 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a 
abouti à la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une 
décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou 
modifiée, sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/1725/2019 du 
26 novembre 2019 consid. 3a et les arrêts cités). La chambre administrative a déjà 
jugé que les let. a et b de la disposition précitée doivent se lire en parallèle : ainsi, 
le particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être 
admis comme partie recourante, même s'il était partie à la procédure de première 
instance (ATA/799/2018 du 7 août 2018 et l'arrêt cité ; Stéphane 


- 10/16 - 
A/2037/2018 
GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative 
genevoise, 2017, p. 184 n. 698). 
 
b. 
Cette notion de l'intérêt digne de protection est identique à celle qui a été 
développée par le Tribunal fédéral sur la base de l'art. 103 let. a de la loi fédérale 
d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ - RS 173.110) et qui était, 
jusqu'à son abrogation le 1er janvier 2007, applicable aux juridictions 
administratives des cantons, conformément à l'art. 98a de la même loi. Elle 
correspond aux critères exposés à l'art. 89 al. 1 let. c de la loi sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 (LTF - RS 173.110) 
que les cantons sont tenus de respecter, en application de la règle d'unité de la 
procédure qui figure à l'art. 111 al. 1 LTF (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_170/2018 du 10 juillet 2018 consid. 4.1 ; Message du Conseil 
fédéral concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 
28 février 2001, FF 2001 p. 4126 ss et 4146 ss). Selon l'art. 89 al. 1 LTF, a qualité 
pour former un recours en matière de droit public quiconque a pris part à la 
procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire 
(let. a), est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué 
(let. b) et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification 
(let. c). 
 
 
L'intérêt digne de protection implique que le recourant soit touché de 
manière directe, concrète et dans une mesure et avec une intensité plus grandes 
que la généralité des administrés, répondant ainsi à l'exigence d'être 
particulièrement atteint par la décision. L'intérêt invoqué, qui peut être un intérêt 
de fait, doit se trouver dans un rapport étroit, spécial et digne d'être pris en 
considération avec l'objet de la contestation (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_56/2015 consid. 3.1 ; 1C_152/2012 consid. 2.1 ; ATA/1218/2015 du 
10 novembre 2015 ; François BELLANGER/Thierry TANQUEREL ; Le 
contention administratif ; éd. 2013, pp. 115-116). Le lien de connexité est clair 
lorsque le recourant est l'un des destinataires de la décision. Si le recourant est un 
tiers, il devra démontrer l'existence d'une communauté de fait entre ses intérêts et 
ceux du destinataire. Par exemple, le voisin d'un fonds pourra recourir si la 
décision concernant ce fonds lui cause un préjudice réel, car il est suffisamment 
proche de celui-ci pour risquer de subir les nuisances alléguées (François 
BELLANGER/Thierry TANQUEREL ; op. cit., pp. 115-116). 
 
c. 
En l'occurrence, la chambre de céans considère que la recourante dispose 
d'un intérêt juridique compte tenu de la procédure civile C/30350/2017 ayant pour 
but d'invalider l'acte notarié du 16 novembre 2011, action qui, si elle devait être 
accueillie, aurait pour effet que la recourante retrouverait sa part de copropriété 
sur la parcelle n° 519. 
 
 
La recourante se trouve ainsi dans un rapport étroit, spécial et digne d'être 
pris en considération par rapport à l'autorisation de construire délivrée aux intimés 


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visant à transformer intérieurement la villa dont l'intéressée occupe le 
rez-de-chaussée compte tenu de son droit d'habitation. 
 
 
Le recours est donc recevable. 
3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant la 
décision du département de délivrer l'autorisation de construire APA 50'177 
portant sur la transformation intérieure de la villa et la modification d'un jour en 
toiture. 
4) 
 
Conformément à l'art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (al. 1 let. a), et pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b) ; les 
juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de 
la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
5) 
 
La recourante soutient que le TAPI ne pouvait pas considérer le préavis du 
SMS comme étant suffisamment motivé. Elle considère également que le SMS ne 
s'est pas déterminé sur la création d'un second logement dans la villa, sur la 
réaffectation des chambres au 1er étage, sur le remplacement des fenêtres d'origine 
et sur le remplacement de la tabatière par un « Velux ». 
 
a. 
Conformément à l'art. 1 al. 6 LCI, dès que les conditions légales sont 
réunies, le département est tenu de délivrer l'autorisation de construire. 
 
b. 
Selon l'art. 9 al. 1 LPMNS, les immeubles inscrits à l’inventaire doivent être 
maintenus et leurs éléments dignes d’intérêt préservés. Les art. 90 al. 1 et 93 al. 1, 
2 et 4 LCI sont applicables par analogie aux travaux exécutés dans ces immeubles. 
Restent réservés les cas d’intérêt public 
 
 
À teneur de l'art. 90 al. 1 1ère et 2ème phrase LCI, les ensembles dont l’unité 
architecturale et urbanistique est complète sont maintenus. En cas de rénovation 
ou de transformation, les structures porteuses, de même que les autres éléments 
particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être sauvegardés. 
 
 
L'art. 93 LCI prévoit que les demandes d’autorisation, à l’exception de 
celles instruites en procédure accélérée, concernant des immeubles visés à 
l’art. 89 LCI sont soumises, pour préavis, à la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS) (al. 1). Les demandes d’autorisation 
instruites en procédure accélérée ainsi que les travaux de réfection de façades et 
de toitures sont soumis, pour préavis, à l’office du patrimoine et des sites (al. 2). 
Les préavis sont motivés (al. 4). 
 
c. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_476/2015 du 3 août 2016 consid. 4.3.1). Ils n'ont 


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qu'un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; 
l'autorité reste ainsi libre de s'en écarter pour des motifs pertinents et en raison 
d'un intérêt public supérieur (ATA/1829/2019 du 17 décembre 2019 consid. 8a). 
Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/1247/2019 du 13 août 2019 consid. 4a et l'arrêt cité) 
 
 
Cependant, la délivrance d'autorisations de construire demeure de la 
compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant 
compte de tous les intérêts en présence (ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 
consid. 11c et les références citées). 
 
d. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de 
celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne 
s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité 
technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi. De même, s'agissant des jugements rendus par le TAPI, la 
chambre administrative exerce son pouvoir d'examen avec retenue car celui-ci se 
compose pour partie de personnes possédant des compétences techniques 
spécifiques (ATA/1829/2019 précité consid. 8b et l'arrêt cité). 
 
e. 
Dans sa jurisprudence relative aux préavis de la commission d'architecture 
(ci-après : CA), la chambre de céans a retenu qu'un préavis favorable n'a en 
principe pas besoin d'être motivé (ATA/1299/2019 du 27 août 2019 consid. 4 ; 
ATA/414/2017 du 11 avril 2017 confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2). Néanmoins, il arrive que des 
exigences de motivation plus explicite soient requises lorsque, par exemple, 
l'augmentation de la hauteur du gabarit légal est trop importante (ATA/824/2013 
du 17 décembre 2013 consid. 5). 
 
f. 
En l'occurrence, il ressort de la chronologie du dossier que les intimés ont 
déposé une autorisation de construire d'abord enregistrée sous la référence 
DD 111'459-1, requalifiée ensuite en demande d'autorisation de construire en 
procédure accélérée sous la référence APA 50'177. 
 
 
Le département était en droit de traiter la demande d'autorisation de 
construire par la voie de cette procédure dans la mesure où les travaux projetés, 
selon les plans visés ne varietur le 18 mai 2018, portent sur la modification 
intérieure de la villa et ne modifient pas l’aspect général de celle-ci (art. 3 al. 7 
let. b LCI). 
 
 
En effet, il est prévu, au rez-de-chaussée, de monter une paroi temporaire 
dans le hall ainsi que de transformer le réduit en salle de bains. Au 1er étage, les 


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chambres se verraient réaffectées pour accueillir un séjour, une cuisine et l'espace 
de salles de bains serait transformé pour être remis au goût du jour. L'étage des 
chambres de bonnes se verrait lui rénové et la tabatière de toiture serait remplacée 
par un « Velux » un peu plus grand. Enfin, le vitrage de toutes les fenêtres du 
bâtiment seraient doublées. 
 
 
Selon le courrier d'accompagnement de l'autorisation de construire, 
l'architecte des intimés a consulté une collaboratrice du SMS le 15 février 2018 et 
le projet tenait compte des remarques formulées par celle-ci. Cette consultation 
orale ressort également du préavis favorable du SMS du 8 mai 2018. Il en découle 
que le projet des intimés a été suivi de près par le SMS et qu'il avait déjà formulé 
des remarques à son propos. 
 
 
S'agissant de la problématique relative à la motivation du préavis du SMS, 
ce service a posé plusieurs conditions pour valider le projet. Ces conditions, qui 
constituent des obligations impératives à respecter selon ledit préavis, peuvent être 
interprétées comme étant une forme de motivation au préavis favorable du SMS, 
en ce sens que ce service n'est pas opposé au projet pour autant que les éléments 
dont il est question dans les conditions soient sauvegardés. Il en découle que 
l'art. 93 al. 4 LCI a bien été respecté. 
 
 
Le SMS exige en effet que les fenêtres d'origine ne soient pas remplacées (la 
seule intervention admise étant le doublage du verre) et que si tel devait déjà être 
le cas, il faudrait constituer des nouvelles menuiseries identiques aux existantes 
d'origine. Il prévoit également que le mandataire a la responsabilité d'exécuter les 
travaux en respectant les règles de l'art, en maintenant et restaurant soigneusement 
tous les éléments d'origine dignes d'intérêt. On ne saurait donc suivre la 
recourante lorsqu'elle soutient que le SMS n'a pas pris en considération les 
éléments dignes d’intérêt à préserver. 
 
 
Le fait que le préavis ne comporte pas de référence au « Velux » et/ou à 
d'autres éléments importants aux yeux de la recourante (réaffectation des 
chambres au 1er étage, création d'un second logement dans la villa, etc.) ne 
signifie pas que ce service n'aurait pas examiné de manière complète et 
circonstanciée le dossier soumis. La demande d'autorisation de construire contient 
en effet plusieurs plans qui indiquent tant la future disposition des pièces dans les 
étages que le remplacement de la tabatière par un « Velux » de taille légèrement 
supérieure (55 x 98 cm), ainsi que des photographies de l'extérieur et de l'intérieur 
de la maison. Le SMS disposait donc de tous les éléments permettant de se 
prononcer sur les éléments dignes d’intérêt à préserver, ce qu'il a du reste fait en 
préavisant favorablement sous conditions le projet. 
 
 
Le SMS a également conditionné son préavis favorable à la réversibilité des 
interventions dans la villa, de sorte que les craintes de la recourante sur une 


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transformation importante et pérenne par rapport aux travaux envisagés sont 
infondées. 
 
 
Enfin, tous les détails d'exécution devaient être transmis au SMS pour 
validation au minimum trente jours avant l'ouverture du chantier ou trente jours 
avant la commande des travaux. Cette condition permet ainsi de garantir un 
contrôle par le SMS – composé d'architectes et d'historiens spécialisés dans la 
protection du patrimoine – sur, par exemple, les matériaux qui seront utilisés pour 
mener à bien le projet. 
 
 
Toutes ces conditions ont d'ailleurs pour but que l'arrêté du 20 mars 2014 
inscrivant la villa à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés ne soit pas 
vidé de sa substance permettant ainsi la sauvegarde de l'intérêt architectural et de 
l'unité de conception remarquables de la villa. 
 
 
Dans sa décision, le département n'a pas minimisé le préavis du SMS du 
8 mai 2018, puisque selon la 4ème condition de l'autorisation de construire 
délivrée, l'intimé a précisé que les conditions figurant dans ce préavis devaient 
être strictement respectées et faisaient partie intégrante de sa décision. 
 
 
Au vu de ces éléments, force est de constater que les conditions qui ont été 
posées par le département pour valider le projet des intimés permettent d'exclure 
une atteinte aux éléments dignes d’intérêt de la villa. 
 
 
Ainsi et dans la mesure où le département a suivi le préavis du SMS du 
8 mai 2018 qui a un poids particulier (art. 93 al. 2 LCI), la chambre de céans doit, 
dans ces circonstances et à l'instar du TAPI composé pour partie de personnes 
possédant des compétences techniques spécifiques, observer une certaine retenue 
(ATA/417/2019 du 9 avril 2019 et les arrêts cités). 
 
 
Le projet des intimés est ainsi conforme aux art. 9 al. 1 LPMNS, 90 al. 1 et 
93 al. 2 et 4 LCI, et les griefs de la recourante qui s'y rapportent seront écartés. 
 
 
Au surplus, tous les autres préavis émis par les services spécialisés sont 
favorables ou favorables sous conditions. 
 
 
Le département n'a ainsi ni abusé de son pouvoir d'appréciation ni constaté 
de manière inexacte ou incomplète les faits pertinents en accordant l'autorisation 
de construire sollicitée (art. 1 al. 6 LCI). 
6) 
 
En tous points infondé, le recours sera rejeté et le jugement du TAPI 
confirmé. 
7) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- sera allouée aux époux VAN BOETZELAER, pris conjointement et 


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solidairement, à la charge de la recourante, dès lors qu'ils y ont conclu et qu'ils ont 
eu recours aux services d'un mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 1er février 2019 par Madame Jacqueline WOLF 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 13 décembre 
2018 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Madame Jacqueline WOLF ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à Madame Mona et Monsieur Johan 
VAN BOETZELAER, pris conjointement et solidairement, à la charge de 
Madame Jacqueline WOLF ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Vincent Solari, avocat de Madame Jacqueline 
WOLF, à Me Christian Pirker, avocat de Madame Mona et Monsieur Johan VAN 
BOETZELAER, au département du territoire - OAC, ainsi qu'au Tribunal administratif 
de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Cuendet, M. Mascotto, juges. 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :