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ge_gerichte · 4A_523/2022 · 2023-05-09 · fr

Résumé:
 RESILIATION DEFAUT DE PAIEMENT - CAS CLAIR EVACUATION - DECOMPTE FRAIS ACCESSOIRES CONTESTE
Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.257d; CPC.257
ge_gerichte · ACJC/554/2023 · 2023-05-02 · fr

Résumé:
 AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI
En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes: Normes:
 CO.273
ge_gerichte · 4A_417/2022 · 2023-04-25 · fr

Résumé:
 INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR
Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. 
La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE

Normes: Normes:
 CO.1; CO.18; CO.23; CO.253
ge_gerichte · ACJC/452/2023 · 2023-04-03 · fr

Résumé:
 CHANTIER VOISIN - NUISANCES - CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DU DEFAUT
L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un défaut. Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin. Le Tribunal fédéral a toutefois réservé l'art. 2 CC, en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination - il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CONNAISSANCE

Normes: Normes:
 CO.259d
ge_gerichte · ACJC/451/2023 · 2023-04-03 · fr

Résumé:
 MODIFICATION UNILATERALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - AJUSTEMENT DE LA SURFACE - DEFAVORABLE AU LOCATAIRE
L'augmentation de la surface prise en compte est défavorable au locataire s'agissant des décomptes de charges basés sur la surface des locaux. La modification opérée par le bailleur aurait dû être notifiée au moyen de la formule officielle.

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ge_gerichte · 4A_12/2023 · 2023-03-31 · fr

Résumé:
 NOTIFICATION DE PLUSIEURS CONGES - ABUS DE DROIT
Lorsque plusieurs résiliations sont notifiées, il convient de distinguer les résiliations ordinaires des résiliations extraordinaires ou encore des résiliations nulles à la forme. Ces différentes résiliations peuvent intervenir de manière concomitante, pour différentes échéances. Ainsi une résiliation ordinaire peut être notifiée simultanément à une résiliation extraordinaire, la résiliation ordinaire pouvant déployer ses effets en cas d’inefficacité de la résiliation extraordinaire. Par ailleurs, une résiliation ordinaire n’exclut pas une résiliation extraordinaire pour une date antérieure à l’échéance contractuelle. Enfin la jurisprudence admet en principe la possibilité de répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles. Le Tribunal fédéral retient ainsi en l’espèce que les résiliations antérieures (ordinaires et extraordinaires) intervenues n’excluent pas une nouvelle résiliation extraordinaire telle que notifiée le 22 janvier 2022 pour défaut de paiement. Il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle pour le cas où une des résiliations antérieures serait dénuée d’effet, mais bien d’une résiliation propre et autonome, 
qui est alternativement efficace ou inefficace, soit et dans cette dernière hypothèse dépourvue d’effets dès l’origine.
Au terme de son analyse, le Tribunal fédéral retient encore comme déterminant le comportement manifestement abusif de la locataire. En effet, cette dernière ne s’acquitte d’aucun loyer depuis 2016 (en donnant des explications peu compréhensibles et ayant trait à la propriété de l’immeuble qui serait, selon lui, confuse) tout en plaidant dans l’ensemble des procédures le maintien de la relation de bail, dont la première obligation, pour la locataire, est le paiement du loyer. En procédant ainsi, la locataire adopte un comportement contradictoire et manifestement constitutif d’abus de droit tel que la jurisprudence le retient.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes: Normes:
 CO.271a.al1.letd; CO.257d; CPC.257
ge_gerichte · ACJC/388/2023 · 2023-03-20 · fr

Résumé:
 CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES
Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

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ge_gerichte · 4A_429/2022 · 2023-03-07 · fr

Résumé:
 RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI
L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · 4A_631/2021 · 2023-03-06 · fr

Résumé:
 REVISION - TRANSACTION JUDICIAIRE
Une précision ou un changement de jurisprudence postérieur à la conclusion d'une transaction judiciaire ne constitue pas un motif de révision de ladite transaction.

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ge_gerichte · ACJC/299/2023 · 2023-03-06 · fr

Résumé:
 RESILIATION POUR TRAVAUX - LDTR - RELOGEMENT
La LDTR contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, la formule contestée n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations. Une telle disposition se prête donc à une interprétation conforme au droit fédéral. Le Tribunal fédéral a aussi retenu qu'une loi au terme de laquelle la demande de vendre un appartement loué devrait être déposée en dehors de toute résiliation de bail, constituait une mesure de protection des locataires incompatible avec le droit fédéral. Ainsi, la mention "en dehors de toute résiliation du bail" ne produit aucun effet dans les rapports entre bailleurs et locataires et ne peut en aucun cas empêcher une résiliation de bail dans la procédure d'information et de consultation qu'elle institue. Ainsi, seuls les locataires en possession d'un bail en cours peuvent prétendre au relogement en vertu de la LDTR, mais non ceux qui voient leur bail résilié, ce qui est le cas en l'espèce.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes: Normes:
 LDTR.42.al4; LDTR.43.al1
ge_gerichte · 4A_431/2022 · 2023-02-28 · fr

Résumé:
 LOCAL COMMERCIAL - GERANCE LIBRE 
L’article 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre.

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ge_gerichte · 4A_26/2023 · 2023-02-14 · fr


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ge_gerichte · 5D_129/2022 · 2023-02-06 · fr

Résumé:
 RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS
Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

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ge_gerichte · ACJC/156/2023 · 2023-02-06 · fr

Résumé:
 ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUEE - TOIT PLAT - DESCENTES D'EVACUATION D'EAU BOUCHEES
L'entretien d'un toit plat dépasse les simples menus travaux à la charge du locataire et incombe au bailleur.

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ge_gerichte · 4A_470/2022 · 2023-01-04 · fr

Résumé:
 EXPULSION PAR LA VOIE DU CAS CLAIR EN PROCEDURE SOMMAIRE - APPEL - VRAIS NOVA
Une décision rendue en procédure sommaire selon l’art. 257 CPC peut faire l’objet d’un appel (art. 308 ss CPC) lorsque la valeur litigieuse est de CHF 10’000.- ou plus. Dans la procédure d’appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. S’agissant des vrais nova, le requérant (c’est-à-dire, en cas d’expulsion par la voie du cas clair, le bailleur) dont la requête a été déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il conserve toutefois la possibilité d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. Ce principe ne concerne pas la partie requise (c’est-à-dire le locataire), qui peut invoquer des vrais nova aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.1).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CAS CLAIR;NOVA

Normes: Normes:
 CPC.257; CPC.317.al1
ge_gerichte · 4A_521/2021 · 2023-01-03 · fr

Résumé:
 CONGE EXTRAORDINAIRE - HEBERGEMENT DE FAMILIERS - SOUS-LOCATION TOTALE OU PARTIELLE
L’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION;FAMILLE

Normes: Normes:
 CO.257f.al3; CO.262
ge_gerichte · 1C_759/2021 · 2022-12-19 · fr

Résumé:
 RENOVATIONS- RECOURS AU TRIBUNAL FEDERAL CONTRE UN ACTE NORMATIF CANTONAL - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL 
Une disposition cantonale visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral. Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires, interfère directement dans les contrats de bail. Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons, la disposition en question doit être annulée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL;PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes: Normes:
 Cst.49; Cst.109; Cst.122