ge_gerichte · C/5132/2015 · 2016-11-21 · fr

LOYER INITIAL ; DROIT D'ÊTRE ENTENDU | CO.270; CO.257a; OBLF.19; CO.270a; CO.269d; CPC.150; CPC.181;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.10.2017 C/5132/2015

C/5132/2015
ACJC/1227/2017
du 02.10.2017
sur JTBL/1082/2016 ( OBL
)
, MODIFIE
Recours TF
déposé le 07.11.2017, rendu le 09.08.2018, CASSE,
4A_571/2017
Descripteurs
:
LOYER INITIAL ; DROIT D'ÊTRE ENTENDU
Normes
:
CO.270; CO.257a; OBLF.19; CO.270a; CO.269d; CPC.150; CPC.181;
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/5132/2015
ACJC/1227/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 2 OCTOBRE 2017
Entre
1)
Monsieur
A______
, domicilié ______ (GE),
2)
B______
, p.a. C______, ______, appelants et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 novembre 2016, représentés tous deux par C______, ______, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
1)
D______
, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me Stéphane PENET, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
2) Madame E______ et Monsieur F______
, domiciliés ______, intimés et appelants sur appel joint, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 21 novembre 2016, reçu par les parties le 24 novembre 2016, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 1'200 fr., charges non comprises, dès le 1
er
septembre 2010, le loyer mensuel de l'appartement de quatre pièces occupé par F______ et E______ au 4
ème
étage de l'immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), condamné D______ à verser à F______ et E______ le montant de 12'100 fr. à titre de trop-perçu de loyer (ch. 2), réduit le loyer de l'appartement de 10% pendant six semaines à partir du 20 mai 2013 (ch. 3), condamné A______ et B______, pris conjointement et solidairement, à rembourser à F______ et E______ le trop-perçu de loyer (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6).
En substance, les premiers juges ont retenu que D______ n'avait pas donné suite à l'ordonnance du Tribunal l'invitant à produire les pièces utiles au calcul de rendement de l'immeuble sans justifier de son défaut. Le loyer initial pouvait dès lors être présumé abusif. Compte tenu des statistiques de loyers de l'année 2010 et des circonstances du cas, ledit loyer devait être fixé à 1'200 fr. par mois hors charges à compter du 1
er
septembre 2010 et le trop-perçu remboursé aux locataires.
Les valeurs contenues dans les statistiques de loyers de l'année 2015 étant supérieures au loyer susmentionné, il n'y avait en revanche pas lieu de réduire davantage celui-ci à l'issue de la première période d'indexation de cinq ans.
L'ascenseur ayant été hors service pendant six semaines à partir du 20 mai 2013, il se justifiait de réduire le loyer de 10% pendant cette période. Le Tribunal a en revanche rejeté la prétention des locataires tendant à ce que le loyer soit réduit en raison des températures trop basses qui régnaient dans l'appartement avant l'installation des nouvelles fenêtres. Les locataires n'avaient en effet pas donné suite à la proposition de la régie de faire intervenir une entreprise, ni n'avaient été en mesure d'établir l'existence du défaut.
B. a.
Par acte reçu le 6 janvier 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les bailleurs ou les appelants) forment appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Cela fait, ils concluent, principalement, à ce qu'il soit dit que leur droit d'être entendus a été violé et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour que celui-ci se prononce sur les conséquences de l'absence de motivation de l'avis de fixation initial et procède à une inspection locale. Subsidiairement, ils concluent à ce qu'il soit dit que l'avis de fixation initial du loyer n'est pas nul, et qu'en conséquence le loyer mensuel, charges non comprises, est de 1'750 fr. par mois, soit 21'000 fr. par année, depuis le 1
er
septembre 2010 jusqu'au 31 août 2015. Plus subsidiairement encore, ils concluent à ce qu'une inspection locale soit ordonnée afin de permettre la fixation du loyer, à ce que celui-ci soit fixé à 1'600 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1
er
septembre 2010 jusqu'au 31 août 2015, à ce que D______ soit condamnée à rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer du 1
er
septembre 2010 au 20 juin 2012, et à ce que les bailleurs soient condamnés à payer le trop-perçu de loyer du 1
er
juillet 2012 au 31 août 2015.
S'agissant du loyer dès le 1
er
septembre 2015, les appelants concluent à ce que celui-ci soit fixé à 1'750 fr., charges non comprises, à ce que soit mis à jour l'ensemble des paramètres relatifs à la fixation du loyer, à savoir à ce qu'il soit dit et déclaré qu'au 1
er
septembre 2015, le taux hypothécaire était de 2%, l'indice ISPC à 157,5 (juillet 2015) et les charges arrêtées au 31 décembre 2015.
Sur la réduction de loyer, ils concluent à ce qu'il soit dit et déclaré que la réduction de loyer de l'appartement de 10% pendant six semaines à partir du 20 mai 2013 a été dirigée par les intimés à l'encontre de D______ et à ce qu'il soit dit en conséquence que les bailleurs ne sont pas redevables envers les locataires du montant représentant cette réduction.
Finalement, ils concluent au déboutement des locataires de toutes autres conclusions.
b.
Dans leur réponse du 8 février 2017, F______ et E______ (ci-après : les locataires ou les intimés) concluent à la confirmation du jugement entrepris.
Sur appel joint, ils concluent à l'annulation du jugement, au renvoi de la cause au Tribunal pour que celui-ci ordonne aux bailleurs successifs de produire les pièces nécessaires à un calcul de rendement pour la fixation du loyer initial et la baisse de loyer dès le 1
er
septembre 2015, le cas échéant en interpellant les établissements bancaires, les régies ou les notaires ayant instrumenté les ventes. Subsidiairement, ils concluent à la fixation de loyer mensuel de l'appartement à 1'200 fr., charges non comprises, dès le 1
er
septembre 2010, à la réduction du loyer mensuel à 1'100 fr., charges non comprises, dès le 1
er
septembre 2015, à la réduction du loyer de l'appartement de 10% pendant six semaines à partir du 20 mai 2013, à la condamnation de D______ à leur verser la somme de 12'100 fr. à titre de trop-perçu de loyer, à la condamnation de A______ et B______, conjointement et solidairement, à leur rembourser le trop-perçu de loyer dès le 1
er
juillet 2012, avec intérêts à 5% l'an et au déboutement des parties de toutes autres conclusions.
c.
Dans sa réponse et appel joint du 8 février 2017, D______ conclut à l'annulation du jugement, au renvoi de la cause au Tribunal pour qu'il se prononce sur le besoin de motivation d'un avis de fixation initial du loyer en l'absence d'une hausse de loyer, et procède à une inspection locale. Subsidiairement, elle conclut à ce qu'il soit dit et déclaré que l'avis de fixation initial du loyer du 21 juillet 2010 n'est pas nul, et à la confirmation du loyer mensuel de 1'750 fr., charges non comprises, depuis le 1
er
septembre 2010. Plus subsidiairement, elle conclut à ce qu'une inspection locale soit ordonnée, à la fixation du loyer mensuel de l'appartement, charges non comprises, à 1'600 fr. dès le 1
er
septembre 2010, et encore plus subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal.
d.
Dans leur réponse du 15 février 2017 à l'appel joint des locataires, les appelants concluent au rejet de celui-ci et persistent dans leurs conclusions sur appel principal. Sur appel joint de D______, ils appuient les conclusions de cette dernière s'agissant du loyer jusqu'au 31 août 2015 et de la réduction du loyer en raison de la panne d'ascenseur.
e.
Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives dans des répliques et duplique des 10, 23 et 27 mars 2017.
f.
Les parties ont été avisées le 28 mars 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
Le 28 avril 2006, D______ a acquis un immeuble sis ______ à Genève.
Elle a allégué que les pièces comptables de cet immeuble avaient été transmises à l'acquéreur suivant (cf. let. g ci-dessous) ou égarées, de sorte qu'elle n'était pas en mesure de les produire.
b.
Le 21 juillet 2010, F______ et E______, locataires, et D______, bailleresse, ont conclu un contrat de bail à l'en-tête de F______, alors chargée de la gérance, portant sur la location d'un appartement de quatre pièces au 4
ème
étage de l'immeuble susmentionné.
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1
er
septembre 2010 au 31 août 2015, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans.
Le loyer de l'appartement, charges non comprises, a été fixé à 1'750 fr. par mois (soit 21'000 fr. par année), plus 200 fr. d'acompte pour frais accessoires. Le loyer était soumis à l'indexation à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), sur une base de 104,2 points en 2005.
Le contrat prévoit que les frais accessoires comprennent :
·
"les frais de chauffage et d'eau chaude selon l'art. 5 OBLF
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·
les coûts en relation avec les frais d'exploitation concernant les postes suivants : Ventilation/électricité générale/éclairage de secours/taxe pour radio et télévision/protection contre incendie/surveillance/eau (taxes incluses)/nettoyage canalisations/ascenseurs/conciergerie/matériel de conciergerie/contrôle toit plat/honoraires établissement décompte + TVA."
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c.
L'avis de fixation du loyer initial indique que l'ancien loyer s'élevait à 21'000 fr. par année et les charges (provisions pour chauffage) à 1'800 fr. par année (soit 150 fr. par mois).
L'augmentation de l'acompte de charges était motivée comme suit : "
La perception des frais d'exploitation se fait désormais séparément du loyer, par souci de transparence des coûts
".
d.
La surface de l'appartement est comprise entre 64 et 66 m
2
(requête du 2 juin 2015, p. 2, ch. 5, réponse du 17 août 2015, p. 3, ad 5). Celui-ci est traversant et pourvu de deux balcons, dont l'un donne sur le parc de ______.
e.
L'état des lieux d'entrée signé par les parties le 31 août 2010 ne fait pas état d'usure particulière des lieux. Les parties décrivent l'état de l'appartement comme relativement bon, voire bon. La cuisine et les installations sanitaires sont relativement anciennes, voire anciennes (requête du 2 juin 2015, mémoire de réponse du 17 août 2015, p. 3, pièce 4 app.).
L'immeuble, construit en 1953, est pourvu d'un code d'accès et d'un service de conciergerie. Son état est décrit comme bon par les locataires (requête du 2 juin 2015, p. 2) et excellent par les bailleurs (mémoire de réponse du 17 août 2015, p. 3). Ceux-ci ont procédé, en 2013 et 2015, au changement de la chaufferie et du bloc de boîtes à lettres, ainsi qu'à la réfection des peintures dans la cage d'escaliers et à l'installation de nouveaux luminaires.
Les locataires prétendent que l'isolation thermique est mauvaise, ce que les bailleurs contestent, n'ayant jamais reçu de plainte à cet égard.
f.
Par courrier électronique du 5 février 2012, F______ s'est adressé à G______, gérant d'immeuble auprès de F______, afin de se plaindre de températures trop basses dans l'appartement.
Par courriel du lendemain,
G______ a confirmé à F______ qu'il pouvait contacter l'entreprise H______ afin de convenir d'un rendez-vous pour une intervention dans l'appartement.
F______ a expliqué devant le Tribunal qu'en hiver, la température dans l'appartement était d'environ 10 degrés durant la nuit et de 14 à 15 degrés pendant la journée, ces basses températures étant particulièrement problématiques pour son fils.
Selon son souvenir, G______ lui avait indiqué verbalement suite au courriel du 5 février 2012 que rien ne pouvait être entrepris pour résoudre le problème de la température, le changement des fenêtres ayant été planifié. La personne qui était venue suite au bon transmis par la régie avait ri devant l'état vétuste des fenêtres, et avait indiqué qu'elle prendrait contact avec la régie.
Les locataires n'avaient pas entrepris d'autres démarches à ce moment-là, étant davantage préoccupés par la santé de leur fils.
La bailleresse conteste avoir reçu ce courriel et avoir eu connaissance de problèmes de chauffage.
I______, ancien gérant de l'immeuble entendu comme témoin, a déclaré qu'il n'y avait aucun problème particulier dans l'immeuble à part des "bricoles" et à sa connaissance aucun problème de température.
G______, témoin, a exposé avoir géré l'immeuble jusqu'à sa vente en 2012. Il ne se rappelait plus la suite donnée à l'échange de courriels des 5 et 6 février 2012, qui lui a été soumis en audience, mais se souvenait que les contacts avec les locataires étaient liés à un problème de chauffage. Il a encore précisé qu'au vu des problèmes évoqués dans cet échange, une simple intervention technique n'aurait sûrement pas été suffisante. Des travaux concernant les vitrages étaient toutefois prévus dans l'immeuble.
Figurent au dossier des attestations émanant d'une part d'une voisine des locataires, J______, établie le 15 mars 2015, confirmant
"l'existence de la très basse température (inférieure à 10 degrés) dans l'appartement de la famille E______ et F______"
, et d'autre part d'une psychologue intervenant au domicile des locataires pour leur fils, K______, datée du 17 mars 2015, indiquant que
"les époux E______ et F______ s'étaient régulièrement plaints du froid régnant en hiver dans la chambre de leur fils, dont la santé était fragile"
.
J______, entendue en qualité de témoin par le Tribunal, a exposé s'être rendue à plusieurs reprises chez les époux E______ et F______. Elle avait constaté qu'il faisait froid dans leur appartement, même après le changement des fenêtres. Le témoin ne pouvait toutefois affirmer s'y être rendue déjà avant ce changement. Il faisait également froid dans son propre appartement. Le témoin a indiqué que l'attestation qu'elle avait signée avait été rédigée par F______. Elle était d'accord avec le contenu de celle-ci, précisant toutefois qu'elle n'avait ni mesuré, ni vu affichée la température. Elle n'avait pas davantage vérifié si les radiateurs étaient ouverts ou fermés, ni ne s'était plainte auprès de la régie au sujet de la température régnant dans son appartement.
g.
Le ______ juin 2012, A______ et B______ ont acquis l'immeuble pour un montant de 4'400'000 fr.
C______ (ci-après : la régie) a été chargée de la gérance.
h.
Les bailleurs ont fait procéder à un changement d'ascenseur au cours des mois de mai et juin 2013. Les travaux ont duré six semaines et ont débuté le 20 mai 2013.
Suite à l'annonce de ces travaux, les locataires avaient sollicité de la régie un report de ceux-ci, en raison de l'immobilisation temporaire de leur fils due à une maladie. La régie leur a répondu qu'un tel report n'était pas envisageable pour des questions de respect de normes de sécurité; elle a en revanche proposé de mettre à leur disposition un appartement meublé de taille similaire dans le quartier des Pâquis pendant la durée des travaux.
F______ a expliqué devant le Tribunal qu'il avait refusé cette proposition car l'ascenseur de l'immeuble était trop petit pour accueillir la chaise roulante de son fils.
i.
En juin 2013, de nouvelles fenêtres à triple vitrage ont été installées, notamment dans l'appartement des locataires.
j.
Par courrier du 3 février 2015, les locataires, sous la plume de l'ASLOCA, ont fait valoir la nullité de l'avis de fixation du loyer initial et réclamé un calcul de rendement, avec les pièces utiles. Ils ont également sollicité une baisse de loyer de 8,26% dès le 1
er
septembre 2015 fondée sur la baisse du taux hypothécaire, ainsi qu'une réduction de loyer en raison du défaut de chauffage entre 2012 et 2013 et de l'immobilisation de l'ascenseur en 2014 (recte : 2013).
k.
Par courrier du 13 février 2015, la régie a fait valoir que l'invocation de la nullité de l'avis de fixation du loyer initial plusieurs années après la conclusion du bail était abusive. Dans l'hypothèse où un calcul de rendement devrait être effectué, il faudrait quoi qu'il en soit se placer à la date de signature du bail. Or, l'immeuble était à ce moment propriété de D______. La seule baisse du taux hypothécaire ne justifiait pas une réduction de loyer, des travaux ayant été au demeurant entrepris dans l'immeuble. Elle contestait tout problème de chauffage, n'en ayant jamais été informée. Durant le changement d'ascenseur, un appartement de remplacement avait été proposé en vain aux locataires, qui ne pouvaient dès lors prétendre à une réduction de loyer de ce fait.
D. a.
Par requête du 11 mars 2015, dirigée à l'encontre de D______, d'une part, et de B______ et A______, d'autre part, F______ et E______ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils ont conclu à une fixation judiciaire du loyer, plaidant la nullité du loyer initial faute de motivation de celui-ci dans l'avis de fixation de loyer. Ce dernier devait être fixé à 12'000 fr. par an, sous réserve d'amplification. Ils ont en outre conclu à une réduction du loyer de 40%, soit à 7'200 fr. par an, dès la reconduction du bail au 1
er
septembre 2015, au motif d'un rendement abusif, également sous réserve d'amplification. Ils ont sollicité à titre préalable la production par les bailleurs successifs des calculs de rendement et des pièces permettant de statuer sur ces prétentions.
Ils ont par ailleurs réclamé une réduction de loyer pour défauts, à hauteur de 20% dès le 1
er
février 2012 jusqu'à fin juin 2013 pour une température trop basse, et 10% supplémentaires pour une durée de six semaines pour la mise hors service de l'ascenseur.
Enfin, ils ont conclu au remboursement par les bailleurs du trop-perçu de loyer.
b.
Non conciliée le 5 mai 2015, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 2 juin 2015.
c.
Par mémoire de réponse du 17 août 2015, B______ et A______ ont conclu, préalablement, à l'ouverture des enquêtes par témoins et à une inspection locale, principalement, au déboutement des locataires de leurs conclusions, à la fixation du loyer à 1'750 fr. par mois dès le 1
er
septembre 2015 et à la mise à jour de l'ensemble des paramètres relatifs de fixation de loyer, et, subsidiairement, à l'octroi d'une réduction de loyer de 3% de loyer durant les six semaines de la privation d'ascenseur. Ils ont notamment produit à l'appui les factures des travaux effectués entre 2013 et 2015.
d.
D______ a conclu au déboutement des locataires par mémoire de réponse du 25 septembre 2015, alléguant notamment ne pas avoir retrouvé les pièces comptables permettant d'effectuer un calcul de rendement.
e.
Lors de l'audience du 6 novembre 2015, les locataires ont précisé que leurs conclusions en remboursement du trop-perçu de loyer étaient prises à l'encontre de D______ pour la période courant jusqu'au ______ juin 2012 et de B______ et A______ pour la période postérieure au ______ juin 2012. Il en allait de même des conclusions en réduction de loyer de 20% et en restitution du trop-perçu découlant de la température insuffisante dans l'appartement. Les autres conclusions concernaient en revanche uniquement D______.
Toutes les parties
ont sollicité l'audition de témoins concernant les problèmes de fenêtres et de chauffage et l'état général de l'immeuble.
S'agissant du calcul de rendement sollicité par les locataires, D______ a indiqué ne pas disposer des pièces comptables de 2006.
f.
Par ordonnance du 17 février 2016, le Tribunal a considéré que l'état de l'immeuble et de l'appartement pouvait être établi par la production de photographies sans qu'il soit nécessaire de procéder à une inspection locale ou d'entendre de témoin à ce sujet. Il a par ailleurs ordonné aux bailleurs successifs de produire les pièces nécessaires au calcul du rendement et admis l'audition de certains témoins, dont les déclarations ont été reprises ci-dessus dans la mesure utile.
A l'issue de l'audience du 11 mars 2016, les parties ont indiqué ne pas avoir de nouvelles mesures d'instruction à solliciter. Sur requête des bailleurs, le délai pour produire les pièces relatives au calcul de rendement a été prolongé, et les plaidoiries finales fixées.
Les bailleurs n'ont produit aucune pièce dans le délai nouvellement imparti.
g.
Par courrier du 10 juin 2016, les locataires ont sollicité la comparution personnelle des bailleurs, afin que ceux-ci expliquent les raisons pour lesquelles ils n'avaient pas produit les pièces permettant un calcul de rendement.
Le Tribunal n'a pas donné suite à cette demande, mais prolongé le délai fixé aux locataires pour déposer leurs plaidoiries écrites.
h.
Dans ses plaidoiries écrites, D______ a notamment allégué avoir acquis l'immeuble dans le cadre d'une vente en bloc sans différenciation des lots, de sorte que son prix d'acquisition ne pouvait être individualisé. Elle avait en outre remis les documents comptables à B______ et A______ lorsqu'elle le leur avait vendu, à moins que ces documents aient été perdus dans le cadre du transfert.
B______ et A______ ont quant à eux exposé que D______ n'avait pas pu fournir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement (plaidoiries écrites du 17 juin 2016, p. 2). Ils ont précisé, sur le point relatif à la fixation de loyer dès le 1
er
septembre 2015, que les charges devaient être fixées à 200 fr. par mois, et qu'aucun intérêt ne devait être octroyé sur le montant de la réduction éventuellement accordée aux locataires.
Par écritures du 28 juin 2016, F______ et E______ ont persisté dans leurs conclusions. S'agissant de la fixation judiciaire du loyer et de la baisse de celui-ci à compter du 1
er
septembre 2015, ils ont sollicité que le Tribunal interpelle le notaire ayant instrumenté la vente de l'immeuble ainsi que les régies successives afin d'obtenir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement. A titre subsidiaire, le Tribunal devait tenir compte du refus injustifié des bailleurs de produire ces pièces et donner droit à leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger le 14 juillet 2016.
E.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la partie "EN DROIT" dans la mesure utile.
EN DROIT
1.
1.1
1.1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par les locataires, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral
4A_475/2012
du 6 décembre 2012 consid. 1.1).
1.1.2
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC).
La partie adverse doit se déterminer par écrit sur l'appel dans un délai de trente jours (art. 312 al. 1 CPC). Elle peut former un appel joint dans sa réponse (art. 313 al. 1 CPC).
1.2
En l'espèce, dans leur requête déposée le 30 mai 2013, les locataires ont notamment conclu à la fixation d'un nouveau loyer, dès le début du bail, soit dès le 1
er
septembre 2010, à 12'000 fr. par an, soit 1'000 fr. par mois. Dans la mesure où le loyer fixé par contrat du 21 juillet 2010 s'élève à 1'750 fr. par mois (21'000 fr. par an), sans les charges, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. de sorte que le voie de l'appel est ouverte.
1.3
L'appel et les appels joints ayant par ailleurs été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi, ils sont recevables (art. 130, 131, 312 al. 1 et 313 al. 1 CPC).
1.4
Conformément à l'art. 317 CPC, en appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (al. 1 let. a) et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (al. 1 let. b).
La demande ne peut en outre être modifiée que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et que la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (al. 2).
1.5
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; REtornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
1.6
En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
Les appelants ainsi que D______ reprochent au Tribunal d'avoir retenu implicitement que l'avis de fixation du loyer initial était nul au motif qu'il n'était pas motivé. Ils soutiennent qu'en l'absence d'augmentation de loyer entre l'ancien et le nouveau locataire, une motivation n'était pas nécessaire. En ne se déterminant pas sur cette question particulière, le Tribunal aurait commis un déni de justice.
2.1 2.1.1
La formule officielle est obligatoire pour tout nouveau contrat de bail, indépendamment de l'existence ou non d'une modification du loyer principal (art. 270 al. 2 CO, art. 207 LaCC/GE). Le simple fait que le loyer soit identique au précédent en vigueur ne signifie pas qu'il n'est pas abusif, le juge pouvant le fixer librement à l'aune des critères de l'art. 269a CO (ATF
120 II 341
).
L'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail doit contenir les mêmes mentions qu'en cas de majoration du loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 396). Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial (ATF
120 II 341
consid. 5d). La formule officielle est nulle notamment en l'absence de motivation du nouveau loyer (art. 269d al. 2 let. d CO; ATF
121 III 460
consid. 4; LACHAT, op. cit., pp. 396 et 406).
Cette nullité entraîne une nullité partielle du contrat de bail, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral
4A_198/2014
du 17 juillet 2014 consid. 4.1.).
2.1.2
Selon l'art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du bailleur que si cela été convenu spécialement.
En vertu de l'art. 269d al. 3 CO, le bailleur peut apporter unilatéralement au contrat des modifications autres que la majoration du loyer au détriment du locataire, par exemple diminuer ses prestations ou introduire de nouveaux frais accessoires, et ce en suivant les règles relatives à la majoration du loyer (art. 269d al. 1 et 2 CO). Une telle diminution est notamment réalisée lorsque le bailleur demande le paiement séparé de frais accessoires jusque-là compris dans le loyer, sans réduire pour autant le montant de celui-ci (burkhlter/martinez-favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 46 ad art. 269d CO).
La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais, jusque-là inclus dans le loyer, correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de précision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur, sauf à méconnaître le sens de l'obligation de motiver (arrêt du Tribunal fédéral
4C.137/1999
du 23 août 1999 consid. 2b et 2c, in MRA 2000 p. 301). En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation (cf. ATF
121 III 460
consid. 4b).
Dans un arrêt du 10 juin 2011, le Tribunal fédéral a qualifié de nulle une modification relative aux frais accessoires qui ne permettait pas au locataire, à la lecture de l'avis officiel, d'apprécier si le changement proposé par la partie bailleresse était économiquement neutre ou s'il impliquait une augmentation de loyer, voire l'introduction de nouveaux coûts. Les juges fédéraux ont également relevé que l'avis officiel ne comportait aucune indication permettant de comparer les frais accessoires inclus dans le précédent loyer avec les "nouveaux" frais accessoires que la bailleresse entendait désormais facturer séparément. Dans ce contexte, le locataire ne disposait pas d'éléments sur lesquels se fonder pour apprécier dans quelle mesure le montant de la provision correspondait au coût effectif qu'il devrait assumer, selon l'avis officiel notifié. Le locataire doit à tout le moins être renseigné sur les coûts engendrés dans le passé par lesdits frais accessoires (ATF
137 III 362
).
2.1.3
Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'être entendu impose au juge de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse en saisir la portée et, le cas échéant, l'attaquer en connaissance de cause (ATF
136 I 184
consid. 2.2.1). Pour répondre à cette exigence, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF
137 II 266
consid. 3.2;
136 I 229
consid. 5.2). Il n'est pas tenu de discuter tous les arguments soulevés par les parties, mais peut se limiter à ceux qui lui apparaissent pertinents (ATF
138 IV 81
consid. 2.2;
137 II 266
consid. 3.2;
136 I 229
consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral
5A_12/2013
du 8 mars 2013 consid. 4.1
in fine
et
5A_778/2012
du 24 janvier 2013 consid. 5.2).
Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours sur le fond (ATF
137 I 195
consid. 2.2).
Par exception au principe de la nature formelle du droit d'être entendu, la jurisprudence admet qu'une violation de ce dernier principe est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente et pouvant ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (ATF
133 I 201
consid. 2.2;
129 I 129
consid. 2.2.3;
127 V 431
consid. 3d/aa;
126 V 130
consid. 2b).
2.2
En l'espèce, l'avis de fixation du loyer initial comprend une augmentation des frais accessoires, en ce sens que de nouveaux frais, soit les frais d'exploitation, antérieurement compris dans le loyer, sont facturés séparément. Dans la mesure où le loyer n'a pas été diminué dans une proportion équivalente, il y a également diminution des prestations du bailleur, respectivement augmentation de loyer. Si la modification des charges est motivée, sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la validité de cette motivation, il n'en est rien de la diminution des prestations du bailleur/augmentation de loyer.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il y a augmentation de loyer non motivée, et c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que la modification était nulle. Dès lors, il n'avait pas à se prononcer sur la question soulevée par les appelants relative à la nécessité de motiver un avis de fixation du loyer initial en l'absence de modification entre l'ancien et le nouveau loyer. De toute façon, dans la mesure où la Cour dispose d'un pouvoir de cognition complet, même à admettre une violation du droit d'être entendu des appelants, celle-ci serait réparée en appel.
3.
Les appelants invoquent une violation de leur droit d'être entendu et de la maxime inquisitoire sociale, au motif que les premiers juges ont refusé une inspection locale sollicitée par toutes les parties, pour déterminer l'état et les caractéristiques de l'appartement.
D______ invoque des griefs similaires à l'encontre du jugement querellé.
Les intimés font quant à eux valoir que le Tribunal aurait violé leur droit à la preuve en n'ordonnant pas aux appelants et à D______, respectivement à leurs régies, banques et notaires de produire les pièces permettant d'effectuer des calculs de rendement pour déterminer le loyer initial et le loyer admissible au 1
er
septembre 2015.
3.1 3.1.1
Selon les art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés.
Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile, par exemple parce qu'il est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexistence du fait à prouver. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée de la preuve, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites et se rattache au thème plus général de la libre appréciation (Schweizer, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 8 à 10 ad art. 152 CPC). Ce principe vaut même lorsque la maxime inquisitoire s'applique (ATF
138 III 374
consid. 4.3.2,
136 I 229
consid. 5.3 et
130 III 734
consid. 2.2.3; arrêt du Tribunal fédéral
5A_378/2014
du 30 juin 2014 consid. 3.1.1).
3.1.2
Conformément à l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties et les tiers sont tenus de collaborer à l'administration des preuves, en produisant notamment les documents requis. Pour les tiers, il s'agit d'un devoir au sens propre passible de sanctions (art. 167 CPC), voire de contrainte directe. Il consiste principalement en l'obligation de témoigner, de renseigner et de produire des documents, étant précisé que les tiers titulaires d'un droit de garder le secret peuvent refuser de collaborer, ce sur quoi le Tribunal doit attirer leur attention (art. 161 al. 1 et 166 al. 1 let. b CPC). Pour les parties en revanche, la collaboration n'est qu'une charge procédurale. Elle n'est passible ni de peine ni de contrainte, mais il en est tenu compte – au détriment de la partie concernée – lors de l'appréciation des preuves (art. 164 CPC; Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, FF 2006 p. 6925 s.).
3.1.3
A teneur de l'art. 181 al. 1 CPC, le Tribunal peut, à la demande d'une partie ou d'office, procéder à une inspection, aux fins de constater directement des faits ou d'acquérir une meilleure connaissance de la cause.
3.1.4
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (ATF
142 III 568
consid. 2.1; arrêt
4A_250/2012
du 28 août 2012 consid. 2.3, in SJ 2013 I 49).
L'obligation de collaborer du bailleur ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur ne saurait ainsi être tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Le locataire a en revanche la faculté de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve (ATF
142 III 568
consid. 2.2).
Le bailleur ayant acquis un lot d'immeubles ne saurait refuser de produire les pièces mentionnant le prix d'acquisition au motif que la connaissance de la valeur totale des immeubles serait inutile car ne permettant pas un calcul de rendement. Dans un tel cas, il convient de procéder à une individualisation du prix de revient et des charges de la chose louée selon les règles de répartition usuelles dans la propriété par étage (
ACJC/1546/2015
du 14 décembre 2015, consid. 3.2).
Les livres et les pièces comptables doivent être conservés pendant dix ans (art. 958f CO).
3.1.5
En vertu du principe de la bonne foi applicable en procédure (art. 52 CPC), un justiciable ne saurait reprocher à une autorité d'avoir omis d'administrer une mesure probatoire à laquelle il a lui-même renoncé, le cas échéant de manière implicite en ne s'opposant pas à la clôture des enquêtes. Ces principes valent également lorsque la maxime inquisitoire est applicable (ATF
138 III 374
consid. 4.3.2; arrêts du Tribunal fédéral
5A_272/2015
du 7 juillet 2015 consid. 2.2.1;
5A_597/2007
du 17 avril 2008 consid. 2.3).
3.2 3.2.1
En l'espèce, invitée à produire les pièces utiles à un calcul de rendement, D______ ne s'est pas exécutée, se limitant à déclarer qu'elle n'était plus en possession de ces pièces, pourtant antérieures à dix ans. Ce n'est que dans ses plaidoiries finales qu'elle a allégué, sans produire aucun titre ni fournir aucun détail, que celles-ci avaient été transmises aux appelants ou perdues, et que l'immeuble sis ______ avait été acquis dans le cadre d'une opération globale comprenant plusieurs autres immeubles, de sorte qu'elle ne pouvait fixer aucun prix de revient pour celui-ci. Ces arguments, outre qu'ils ne sont pas même rendus vraisemblables, n'emportent pas conviction.
Quant aux appelants, ils se sont bornés à alléguer que D______ n'avait pas pu fournir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement. Or, cette affirmation se rapportait aux documents nécessaires pour déterminer le rendement admissible de l'appartement au 1
er
septembre 2010. Les appelants n'ont en revanche fait valoir à aucun moment qu'ils ne seraient pas en mesure de fournir les pièces permettant de procéder à un calcul de rendement au 1
er
septembre 2015, versant au contraire à la procédure les factures attestant des travaux effectués entre 2013 et 2015 et admettant le prix d'acquisition de 4'400'000 fr. allégué par les intimés.
Force est par conséquent de constater que les bailleurs successifs ont violé leur devoir de collaboration en ne produisant pas les pièces sollicitées par le Tribunal. Ce manquement n'étant toutefois passible ni de peine ni de contrainte, il n'incombait pas au Tribunal d'aller au-delà de l'invitation faite aux précités de produire les pièces en question.
Les premiers juges n'ont pas non plus méconnu les art. 152 et 160 al. 1 let. b CPC en mettant fin à l'administration des preuves sans donner suite aux autres réquisitions des intimés. Ces derniers se sont en effet limités à solliciter du Tribunal qu'il interpelle les notaires et les régies en vue d'obtenir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement. Or, les notaires n'auraient pas manqué d'opposer leur secret professionnel à la demande du Tribunal de lui communiquer les documents pertinents (cf. art. 166 al. 1 let. b CPC). La production par les régies des comptes d'exploitation de l'immeuble n'aurait dès lors pas permis d'effectuer un calcul de rendement, faute de comporter toutes les données nécessaires pour ce faire. Le Tribunal pouvait par conséquent écarter à bon droit les demandes d'actes d'instruction des intimés par appréciation anticipée des preuves.
Ce raisonnement ne ressort certes pas du jugement attaqué. La violation du droit d'être entendu des intimés qui pourrait, par hypothèse, en résulter peut néanmoins être réparée en appel, compte tenu du pouvoir de cognition complet de la Cour.
Il sera encore relevé que les intimés n'ont pas conclu en première instance à ce que le Tribunal interpelle la banque en vue d'obtenir les pièces relatives au financement de l'acquisition de l'immeuble litigieux ainsi qu'au montant des intérêts hypothécaires. L'invocation de ce moyen de preuve en appel est dès lors irrecevable (art. 317 al. 1 CPC). De toute façon, il est fort probable que la banque aurait invoqué le secret bancaire pour s'opposer à une éventuelle injonction du Tribunal respectivement de la Cour.
Mal fondé, le grief des intimés relatif à l'absence d'interpellation des tiers en vue d'obtenir les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement sera dès lors rejeté.
3.2.2
Le refus du Tribunal de procéder à une inspection locale ne prête pas davantage le flanc à la critique.
Certes, les allégués des appelants et des intimés sur l'état général de l'immeuble divergent, les premiers décrivant celui-ci comme excellent et les seconds comme bon. La procédure a toutefois permis d'établir qu'en 2013 et 2015, d'importants travaux de rénovation avaient été effectués par les nouveaux propriétaires, soit changement des fenêtres, de l'ascenseur, de la chaufferie, des boîtes aux lettres et peinture des espaces communs. Il peut en être inféré qu'au moment de la signature du bail, l'immeuble était défraîchi.
S'agissant de l'appartement, les parties ont estimé sa surface à respectivement 64 et 66 m
2
, de sorte que cette question ne nécessitait pas non plus une instruction spécifique.
Il en va de même de l'état du logement, le procès-verbal d'état des lieux d'entrée signé par les intimés le 31 août 2010 ne faisant mention d'aucune usure particulière. Tant les appelants que les intimés décrivent en outre l'état de l'appartement comme bon et ses installations comme anciennes. Le plan Google Map produit par les appelants démontre par ailleurs à satisfaction de droit que l'immeuble se situe au bord d'un parc et dans une zone relativement peu circulante.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal disposait, compte tenu de son large pouvoir d'appréciation, de suffisamment d'éléments pour fixer le loyer, sans qu'il soit nécessaire de procéder à une inspection locale. Les appelants n'exposent d'ailleurs pas les éléments sur lesquels ce transport sur place aurait dû porter, ni en quoi celui-ci permettrait de découvrir des faits pertinents susceptibles de modifier l'appréciation faite par les premiers juges.
A titre superfétatoire, il sera encore relevé que les appelants ont tacitement renoncé à la mesure d'instruction susvisée en première instance. Invités à se prononcer sur la clôture de l'administration des preuves, ils ont en effet indiqué au Tribunal qu'ils ne sollicitaient pas de mesures d'instruction complémentaires. Leurs plaidoiries écrites ne contenaient également plus de conclusion préalable tendant à l'organisation d'un transport sur place.
Mal fondé, le grief des appelants relatif à l'absence d'inspection locale sera par conséquent rejeté.
4.
D______ et les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'elle s'est fautivement abstenue de produire les pièces nécessaires à un calcul de rendement. Ils critiquent en outre la pondération des statistiques de loyer de l'année 2010 à laquelle le Tribunal a procédé.
4.1
4.1.1
Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle est entachée d'un vice, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF
124 III 62
consid. 2b p. 64).
Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF
124 III 62
consid. 2b).
Le refus du bailleur sans motif justifié de produire les pièces qu'il détient pour la détermination du rendement net conduit à empêcher fautivement sa partie adverse d'administrer sa preuve. La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral
4A_576/2008
du 19 février 2009 consid. 2.4). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement, il n'est pas arbitraire d'inférer de son refus injustifié que le bailleur adopte cette position parce que la production des pièces qu'il détient n'est pas dans son intérêt et que l'immeuble lui procure un rendement abusif (arrêts du Tribunal fédéral
4A_3/2011
du 28 février 2011 consid. 4 et
4A_576/2008
du 19 février 2009 consid. 2.4).
Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit statuer sous peine de commettre un déni de justice (arrêts du Tribunal fédéral
4A_461/2015
du 15 février 2016 consid. 3.2.2;
4A_250/2012
consid. 2.4, publié
in
SJ 2013 I p. 49).
En l'absence de tout autre élément de preuve permettant de déterminer le montant du loyer, le refus du bailleur de produire les pièces peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF
142 III 568
consid. 2.1
in fine
; arrêts du Tribunal fédéral
4A_513/2016
du 18 avril 2017 consid. 3.2;
4A_461/2015
du 15 février 2016 consid. 3.3.1;
4A_517/2014
du 2 février 2015 consid. 5.1.2 et
4A_674/2012
du 23 septembre 2013 consid. 3).
4.1.2
Selon la statistique de l'OCSTAT concernant le loyer mensuel moyen en fonction du nombre de pièces, de la nature du logement, de l'époque de construction de l'immeuble, de la commune et du statut du bail en 2010 (T 05.04.2.0), le loyer de logements non neufs à loyer libre de quatre pièces loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois s'élève en moyenne à 1'311 fr., charges non comprises.
La statistique de l'OCSTAT des loyers de mai 2010, relative aux baux en cours, chiffre à 1'144 fr. la médiane – soit la valeur pour laquelle la moitié des données lui sont inférieures, l'autre moitié supérieures – du loyer des logements à loyer libre de quatre pièces des immeubles construits entre 1951 et 1955 en ville de Genève, les charges n'étant pas comprises (Le niveau des loyers à Genève, statistique des loyers de mai 2010, p. 38).
Selon cette même statistique, la surface moyenne des logements à loyer libre de quatre pièces dans le canton de Genève est de 78 m
2
(Le niveau des loyers à Genève, statistique des loyers de mai 2010, p. 253).
4.2 4.2.1
En l'espèce, le Tribunal a, comme exposé ci-dessus, retenu à bon droit que les appelants et D______ avaient fautivement refusé de collaborer à l'administration des preuves et que cette attitude laissait présumer un rendement abusif. Les premiers juges étaient dès lors fondés à fixer le loyer initial en se basant sur les statistiques de loyer, en pondérant celles-ci en fonction de leur expérience. Le grief soulevé par les appelants à ce sujet est dès lors mal fondé.
4.2.2
A teneur du dossier, il est établi qu'au moment de la conclusion du bail, l'immeuble se trouvait dans un état défraîchi. Il disposait toutefois d'un code de sécurité et d'une conciergerie.
S'agissant de l'appartement, il est établi que celui-ci comporte une surface d'environ 65m
2
soit 17% de moins que la surface moyenne des logements de quatre pièces du canton de Genève. Au moment de la signature du bail, il était en bon état mais disposait d'installations anciennes. Il dispose de deux balcons dont l'un donne sur un parc, et bénéficie par conséquent en partie d'une situation calme. Enfin, il faut tenir du fait que les frais d'exploitation qui étaient compris dans le loyer ont été facturés séparément dès la signature du contrat à raison de 50 fr. par mois, sans diminution de loyer correspondante.
Il s'ensuit que le loyer de 1'200 fr. arrêté par les premiers juges paraît adéquat et sera confirmé par la Cour.
4.2.3
En tant que de besoin, il sera encore relevé que la conclusion des intimés tendant au paiement par les appelants d'un intérêt moratoire de 5% l'an sur le trop-perçu de loyer n'est pas recevable. Les intimés n'ont en effet pas sollicité le paiement d'intérêts sur le montant dû par les appelants en première instance et les conditions auxquelles l'art. 317 al. 2 CPC subordonne la recevabilité de nouvelles conclusions en appel ne sont pas remplies.
5.
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir admis une baisse de loyer à compter du 1
er
septembre 2015 par application de la méthode absolue, alors que les intimés invoquaient la méthode relative dans le courrier adressé à la régie le 3 février 2015. Ils font valoir des investissements consentis sur l'immeuble pour s'opposer à la baisse. A titre subsidiaire, ils sollicitent un transport sur place et la fixation du loyer à 1'750 fr. par mois.
Les intimés considèrent quant à eux que le Tribunal ne pouvait pas rejeter leur demande de baisse en application des statistiques cantonales de loyer et aurait dû ordonner l'exécution d'un calcul de rendement afin de déterminer le loyer admissible à compter du 1
er
septembre 2015. A défaut, le Tribunal aurait dû leur octroyer une diminution de loyer de 8,26% en raison de la baisse du taux hypothécaire.
5.1 5.1.1
Aux termes de l'art. 270a CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de trente jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de trente jours (al. 2).
5.1.2
Selon le texte de la loi, la demande de baisse n'a pas à être motivée, ni chiffrée. Le locataire n'est par conséquent lié ni par les conclusions ni par les motifs avancés à ce stade (ATF
122 III 20
consid. 4c; Montini/Wahlen, in CPra Bail, 2017, n. 19 ad art. 270a CO; Lachat, Commentaire romand du Code des obligations I, 2
ème
édition 2012, n. 7 ad art. 270a CO). Il en va de même s'agissant de la réponse donnée par le bailleur à la demande de baisse de loyer. Celui-ci peut par la suite compléter ou modifier les motifs à l'appui de son refus (Montini/Wahlen, op. cit., n. 26 ad art. 270a CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 33 ad art. 270a CO).
5.1.3
Une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie en principe à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF
133 III 61
consid. 3.2.2.2). La jurisprudence admet toutefois exceptionnellement la partie qui demande une modification de loyer invoque la méthode absolue. Tel est notamment le cas lorsque le précédent loyer résulte d'un bail à loyers échelonnés ou indexés. Dans ce type de contrat, le loyer ne peut varier qu'en fonction d'un seul facteur, soit le renchérissement ou l'échelonnement; l'on ne saurait donc de bonne foi inférer que la modification de loyer fondée sur la clause d'échelonnement ou d'indexation épuise tous les facteurs de modification (ATF
142 III 568
consid. 1.3;
123 III 76
consid. 4c; Bohnet, in CPra Bail, n. 15 ad intro art. 269-270 e CO et n. 34 ad art. 269b CO).
Lorsque le locataire sollicite valablement une diminution de loyer par application de la méthode absolue, le bailleur ne peut pas lui opposer la méthode relative à titre défensif (Lachat, Bail, p. 536, n. 5.1.5).
5.1.4
Dans un cas de demande de baisse de loyer au moyen de la méthode absolue à la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, le Tribunal fédéral a admis le recours aux statistiques si le bailleur ne produit pas les pièces permettant de procéder au calcul de rendement sans justifier de son défaut, précisant que le juge devait tirer les conséquences du refus de collaborer du bailleur dans le cadre de l'appréciation des preuves (ATF
142 III 568
consid. 2.1
in fine
).
5.2 5.2.1
En l'espèce,
il n'est pas contesté que les intimés ont conclu un bail à loyer indexé venant à échéance le 31 août 2015 et qu'ils avaient par conséquent la faculté de solliciter une diminution de loyer à l'occasion de la reconduction tacite du contrat, les formalités prévues à cet effet par l'art. 270a al. 2 CO ayant été respectées.
5.2.2
Il résulte par ailleurs de la jurisprudence et de la doctrine susmentionnées que les intimés n'étaient liés, dans le cadre de leur requête du 11 mars 2015, ni par la quotité ni par les motifs de baisse qu'ils avaient invoqués dans le courrier adressé à la régie le 3 février 2015. L'argument des appelants selon lequel les intimés auraient été forclos à se prévaloir de la méthode absolue dans le cadre de la présente procédure est dès lors mal fondé.
La méthode absolue étant applicable, la baisse de loyer en résultant ne peut en outre être compensée par l'invocation de facteurs relatifs, comme le soutiennent les appelants.
5.2.3
S'agissant
de
l'obligation des appelants de produire les pièces permettant de déterminer le loyer admissible à compter du 1
er
septembre 2015, la Chambre de céans a d'ores et déjà constaté ci-dessus que le Tribunal avait refusé à bon droit de donner suite aux mesures d'instruction sollicitées par les intimés. Ce grief ne sera dès lors pas réexaminé ci-après.
5.2.4
Sur le fond, il appert que le Tribunal a correctement appliqué la jurisprudence qui l'autorisait, en l'absence de production des pièces pertinentes par les appelants, à statuer sur le montant du loyer à partir du 1
er
septembre 2015 sur la base des statistiques cantonales de loyer. La manière dont le Tribunal a appliqué lesdites statistiques et pondéré le résultat auquel il a abouti ne prête pas le flanc à la critique. Les parties n'exposent d'ailleurs pas, dans leurs écritures, quels éléments auraient dû conduire les premiers juges à fixer le loyer à un montant supérieur, respectivement inférieur au loyer initial.
5.2.5
Les intimés n'ayant pas pris de conclusions en ce sens en première instance, leurs conclusions tendant à la fixation du loyer à 1'100 fr. par mois à compter du 1
er
septembre 2015 en raison de la baisse du taux hypothécaire sont en outre irrecevables.
Au vu de ce qui précède, le loyer mensuel de 1'200 fr. par mois hors charges fixé par le jugement attaqué sera confirmé.
6.
Les appelants font valoir que les intimés ont dirigé leurs conclusions en réduction de loyer fondées sur la panne de l'ascenseur survenue aux mois de mai et juin 2013 contre D______ alors qu'ils sont devenus propriétaires de l'immeuble au mois de juin 2012. Le Tribunal aurait dès lors statué
ultra petita
en les condamnant à prendre en charge la réduction de loyer fondée sur ce motif.
6.1
L'art. 58 CPC dispose que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
Comme tous les actes de procédure, les conclusions doivent être interprétées selon le principe de la bonne foi, en particulier à la lumière de la motivation qui leur est donnée et du but réellement poursuivi au fond par l'appelant (arrêts du Tribunal fédéral
5A_474/2013
du 10 décembre 2013 consid. 6.2.3;
4A_383/2013
du 2 décembre 2013 consid. 3.2.3;
4A_551/2008
du 12 mai 2009 consid. 2.3).
6.2
En l'espèce, les conclusions des intimés en réduction de loyer liées à la température insuffisante dans l'appartement et à la panne de l'ascenseur ont, aux termes de la requête du 2 juin 2015, été dirigées indistinctement contre D______ et contre les appelants. Lors de l'audience du 6 novembre 2015, les intimés ont, sur interpellation du Tribunal, précisé que les conclusions fondées sur le chauffage insuffisant étaient prises contre D______ pour la période courant jusqu'au _____ juin 2012, et contre les appelants pour la période postérieure au ______ juin 2012. Les intimés ont indiqué dans la foulée que les "
autres conclusions concernaient uniquement D______
", laissant ainsi entendre qu'ils dirigeaient leurs conclusions en réduction de loyer fondées sur la mise hors service de l'ascenseur contre la précitée et non contre les appelants.
En appel, les intimés ont confirmé que les "
autres conclusions
" prises à l'encontre de D______ lors de l'audience du 6 novembre 2015 englobaient la réduction de loyer sollicitée en raison de l'immobilisation de l'ascenseur (mémoire de réponse du 8 février 2017, p. 4, ad. 3).
Force est dès lors de constater que les intimés n'ont pas dirigé leurs prétentions liées à la panne d'ascenseur contre les appelants. Le Tribunal a dès lors statué
ultra petita
en condamnant ceux-ci à prendre en charge la réduction accordée pour ce motif.
D______ n'étant plus propriétaire de l'immeuble au moment où l'ascenseur était hors service, elle ne peut pas non plus être condamnée à prendre en charge ladite réduction de loyer, faute de légitimation passive.
Le chiffre 3 du dispositif attaqué sera dès lors annulé.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 janvier 2017 par A______ et B______ contre le jugement
JTBL/1082/2016
rendu le 21 novembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5132/2015.
Déclare recevables les appels joints interjetés le 8 février 2017 par E______, F______ et D______ contre le jugement susvisé.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris.
Confirme ce jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2.