ge_gerichte · ACJC/101/2016 · 2016-02-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 3 février 2016. 
 
 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14644/2011 
ACJC/101/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 1ER FÉVRIER 2016 
 
Entre 
A______, sise ______, (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 5 mai 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 
1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
B______, p.a. C______, sise ______, (GE), intimé, comparant par Me Xavier-Romain 
RAHM, avocat, place des Philosophes 8, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection 
de domicile. 
 


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C/14644/2011 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/552/2015 du 5 mai 2015, notifié à A______ le lendemain, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a ordonné la jonction des 
causes C/14644/2011 et C/6538/2012 sous le numéro de cause C/14644/2011 (ch. 
1 du dispositif), déclaré valable le congé notifié à A______ le 27 juin 2011 pour le 
31 juillet 2011 pour les locaux situés rue ______ numéro 6 à Meyrin (ch. 2), 
débouté celle-ci de toutes ses conclusions (ch. 3), ordonné la libération en faveur 
de B______ de l'intégralité des loyers consignés à compter du 1er mars 2012 sous 
14L 2012 000020 (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) 
et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
b. Le Tribunal a retenu que la résiliation du 27 juin 2011 avait été précédée, le 
24 mai 2011, d'une injonction respectant les conditions formelles de l'art. 257f 
CO, que A______ n'avait pas répondu à la demande de transmission des copies 
des conditions de sous-location, que les contrats de sous-location produits en 
procédure ne couvraient pas l'intégralité des espaces sous-loués, que B______ 
n'était pas informé de toutes les sous-locations pratiquées dans les locaux et que 
les conditions de sous-location, s'agissant du prix au m2, étaient manifestement 
abusives. Ce faisant, le Tribunal a débouté A______ de ses conclusions en 
constatation de l'inefficacité du congé et en annulation du congé. 
En outre, le Tribunal a retenu que, si la situation s'était améliorée au moment de 
son transport sur place, il était démontré que les accès et les corridors du bien loué 
étaient encombrés, au moment de la résiliation, par de nombreux matériaux, 
compliquant l'accès à un local technique, ce qui avait provoqué un courrier d'une 
assurance lui demandant que les accès soient débarrassés. 
Par contre, il n'existait aucune preuve que des travaux modifiant la structure 
interne des locaux avaient été entrepris sans l'accord de B______ ou que onze 
places de stationnement étaient occupées par A______. 
La résiliation extraordinaire excluait toute prolongation judiciaire du bail. 
Par ailleurs, dès lors que, depuis le 1er août 2012, A______ occupait les locaux 
sans 
droit, 
elle 
ne 
pouvait 
faire 
valoir 
les 
droits 
découlant 
des 
articles 259 ss CO, relatifs à un éventuel défaut de la chose louée. 
B. 
a. Par acte adressé à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice le 5 juin 
2015, A______ a formé appel dudit jugement, concluant à la constatation de 
l'inefficacité du congé du 27 juin 2011, subsidiairement à son annulation, ainsi 
qu'à la disjonction des causes, au renvoi de la cause C/6538/2012 au Tribunal 
s'agissant de la décision sur les prétentions tirées de l'existence du défaut et au 
déboutement de B______ de toutes autres conclusions. 


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C/14644/2011 
Subsidiairement, elle a conclu à la constatation de l'inefficacité du congé, 
subsidiairement à son annulation, ainsi qu'à la validation de la consignation du 
loyer, à ce qu'il lui soit octroyé dès le 1er septembre 2011 une réduction de loyer 
de 20% jusqu'au rétablissement de l'accès à la rampe et au déboutement de 
B______ de toutes autres conclusions. 
En tous les cas, elle a conclu à l'octroi d'une indemnité pour perte de jouissance 
des locaux correspondant à 20% du loyer, du 1er septembre 2011 jusqu'au jour de 
l'élimination du défaut ou de la restitution des locaux et au déboutement de 
B______ de toutes autres conclusions. 
b. Par réponse du 9 juillet 2015, B______ a conclu au déboutement de A______ 
et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Dans sa réplique du 3 août 2015, A______ a fait grief au premier juge d'avoir 
commis un déni de justice au sens de l'art. 29 al. 1 Cst. en refusant de se 
prononcer sur le défaut de la chose louée après l'échéance du bail, justifiant le 
renvoi de la cause en première instance. 
d. Dans sa duplique du 24 août 2015, B______ a persisté dans ses conclusions. 
e. Par courrier du 27 août 2015, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. B______ est propriétaire des parcelles numéro ______ de la commune de 
Meyrin et ______ de la commune de Satigny, sur lesquelles se trouvent les 
bâtiments sis rue ______ numéros 6 et 8. 
Les bureaux sis au numéro 8 sont occupés par la société C______, dont B______ 
était l'administrateur unique jusqu'en mai 2006 et est l'actionnaire majoritaire. 
Le bâtiment au numéro 6 occupe une surface au sol de 342 m2 (extrait du Registre 
foncier). Pour accéder à sa porte d'entrée avant, il faut franchir trois marches d'une 
hauteur moyenne de 15 cm chacune, puis une dernière marche juste devant 
l'entrée d'une hauteur de 14 cm. Les camions de livraison peuvent descendre le 
hayon élévateur au niveau du plat après les trois marches et utiliser une rampe de 
bois amovible pour passer la dernière marche (procès-verbal de transport sur place 
du Tribunal). 
Il existe une rampe d'accès à l'arrière du bâtiment au numéro 8. La porte en bas de 
la rampe donne accès à un local au sous-sol. Au fond à gauche de celui-ci se 
trouve une porte qui mène au sous-sol du numéro 6. La séparation entre les 
numéros 6 et 8 se situe deux fenêtres après la rampe (procès-verbal de transport 
sur place du Tribunal). 


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Selon les plans fournis par B______, il existe à proximité immédiate du numéro 8, 
dix-sept places de parking dont une place visiteurs et quatre places clients. 
S'agissant du numéro 6, il existe onze places de parking en tout, soit deux places à 
l'entrée de la propriété en épi, six le long du bord de la propriété sur la droite du 
bâtiment et trois dont deux places visiteurs à droite de la porte d'entrée contre le 
bâtiment. 
b. A______ est une société sise à Genève, active dans le commerce, la 
représentation, l'importation, la fabrication, le développement, l'installation, le 
service et la réparation de micro-ordinateurs et de logiciels. 
Son administrateur unique est ______ et son directeur avec signature individuelle 
D______. 
c. Le 25 août 2000, A______, en tant que locataire, et B______, en tant que 
bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur une surface de 329 m2 au 
rez-de-chaussée et de 324m2 au sous-sol du bien sis rue ______ numéro 6 à 
Meyrin. La destination des locaux était des ateliers et des bureaux. Sept places de 
stationnement étaient désignées comme des dépendances de l'objet de location. 
La durée du bail était de "5 ans" du "1er janvier 2001 au 31 décembre 2006". Les 
parties ont convenu que le bail initial était de six ans. A l'échéance, il était 
renouvelé tacitement pour une durée de deux ans tous les deux ans, sous réserve 
d'une résiliation au moins six mois avant la fin du bail. 
Le loyer annuel de 55'000 fr. était indexé à l'indice officiel suisse des prix à la 
consommation du 1er janvier 2001. Le chauffage, l'eau chaude et l'électricité 
devaient être réglés par A______, selon les compteurs individuels. 
Les conditions générales annexées prévoyaient que si le locataire voulait sous-
louer tout ou partie de la chose, il devait préalablement demander le consentement 
écrit du bailleur en lui indiquant les conditions de la sous-location et en lui 
fournissant les renseignements qu'il était en droit de requérir en application de 
l'art. 262 CO. Sauf accord écrit contraire des parties, le sous-locataire devait 
exercer la même activité que le locataire. Dès qu'il possédait tous les 
renseignements utiles, le bailleur disposait d'un délai de trente jours pour se 
prononcer, à défaut de quoi il était présumé accepter la sous-location (art. 3). 
Enfin, le bail pouvait être résilié par le bailleur avant son expiration en cas 
d'inobservation de l'une des clauses du bail, notamment lorsque le comportement 
du locataire ou de toute autre personne occupant les locaux loués ne correspondait 
pas aux égards dus aux autres habitants de l'immeuble et aux voisins, était 
contraire aux bonnes mœurs, ou, d'une manière générale, était de nature à nuire à 
l'ordre et à la réputation de l'immeuble (art. 26 des conditions générales). 


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d. Les parties sont en désaccord sur l'objet du bail, B______ considérant que les 
locaux techniques et les corridors d'accès n'étaient pas loués à A______, cette 
dernière indiquant que, d'après ses mesures au laser, les 653 m2 loués (329 + 324) 
comprenaient les couloirs, les escaliers et les accès et que l'intégralité de 
l'immeuble lui était ainsi louée (audition du 22 mai 2012). 
Selon E______, ancien administrateur de A______, témoin, la chose louée 
comprenait un paquet complet de bureaux, de locaux, un sous-sol et des couloirs, 
l'objet étant précisé dans le bail (audition du 21 mai 2014). 
e. Les locaux loués étaient initialement bruts. Des travaux de peinture, de câblage, 
de pose de moquette, ainsi que d'ouverture et de fermeture de cloisons ont été 
entrepris, en fonction des besoins de A______, au rez-de-chaussée et au sous-sol 
avant l'entrée du locataire (audition de E______ du 21 mai 2014). Les frais relatifs 
à ces travaux ont été supportés par B______ et partiellement remboursés par 
A______ sur cinq ans (audition du 22 mai 2012). Selon le décompte produit, 
A______ a payé 27'728 fr., hors intérêts, et B______ a supporté 42'698 fr. 70. 
f. Les parties entretenaient initialement une relation de confiance (audition du 
22 mai 2012). 
g. A la signature du bail, B______ a remis à A______ un passe de la porte au 
sous-sol permettant d'accéder et d'utiliser la rampe à l'arrière du bâtiment sis rue 
______ numéro 8 (audition du 21 mai 2014). A______ a utilisé celle-ci, sans 
remarque du bailleur, lors de l'emménagement car l'accès était plus simple que par 
les quelques marches à l'entrée avant du bâtiment (audition de E______ du 21 mai 
2014). 
B______ a installé, à la demande de A______, un monte-charge dans les locaux 
loués au numéro 6, pouvant supporter d'importantes charges (procès-verbal de 
transport sur place du Tribunal). B______ a également vendu un transpalette à 
A______ (audition du 30 octobre 2013). 
Selon B______, le monte-charge a été installé car l'usage d'un transpalette était 
dangereux dans la rampe, en particulier en raison du risque de verglas en hiver 
(audition du 21 mai 2014). Selon A______, dès lors qu'il n'était pas possible de 
passer les marches à l'avant du bâtiment avec le transpalette, il était évident que 
celui-ci était destiné à être utilisé sur la rampe d'accès arrière (audition du 
30 octobre 2013). 
Selon ses déclarations, A______ n'utilisait pas le monte-charge quand la 
marchandise était livrée par camion, car il n'était pas possible de la faire passer 
par les marches à l'avant de l'immeuble (audition du 21 mai 2014). Ainsi, elle 
utilisait la rampe au moins une fois par semaine en moyenne (audition du 
30 octobre 2013). 


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Selon E______, A______ utilisait le monte-charge pour transporter la 
marchandise entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, afin d'éviter de la passer par 
l'escalier (audition du 21 mai 2014). Selon F______, employé de la locataire entre 
décembre 1999 et février 2003, témoin, A______ recevait assez souvent des 
livraisons de matériel, pouvant aller de la cartouche d'encre à des infrastructures 
serveurs ou des imprimantes. Une partie du matériel était livrée par le haut et 
l'autre par la rampe donnant accès au sous-sol (audition du 20 novembre 2014). 
h. Selon A______, après les travaux initiaux, "il y a eu quelques petites 
modifications au rez-de-chaussée, en fonction de l'évolution des besoins", faites 
d'un commun accord oral entre les parties (audition du 22 mai 2012). 
Selon F______, mis à part les travaux lors de l'entrée dans les locaux, A______ 
avait fait un trou au sous-sol pour l'extraction de l'air des serveurs. Il pensait que 
B______ était au courant car il avait visité les locaux une fois que A______ était 
installée (audition du 20 novembre 2014). 
 
Selon B______, A______ ne lui avait jamais demandé de faire des 
transformations. Il avait toujours été mis devant le fait accompli, notamment 
s'agissant de cloisonnements ultérieurs aux travaux initiaux installés au rez-de-
chaussée et au sous-sol (audition du 21 mai 2014). 
i. Par courrier du 1er juin 2001, B______ a informé la locataire que l'entrée de 
l'immeuble devait rester absolument libre de palettes. 
j. D'entente avec B______, A______ a augmenté le loyer elle-même à 55'212 fr. 
dès le 1er avril 2002, à 55'656 fr. dès le 1er janvier 2003, à 56'004 fr. dès le 1er 
janvier 2004 et à 57'384 fr. dès le 1er janvier 2006. Selon A______, la forme 
requise pour l'augmentation du loyer n'était cependant pas respectée, ce qu'elle 
ignorait à l'époque (audition du 22 mai 2012). 
k. Dès le 1er août 2002, A______ a sous-loué un local d'environ 25m2 et une place 
de parking à G______. La surface a été utilisée comme local pour un groupe de 
musique, mais pas pour des bureaux ou des ateliers (auditions de H______ et de 
G______ du 6 février 2014). 
G______ a initialement contacté B______ pour lui louer un local au sous-sol du 
bâtiment sis rue ______ numéro 8, mais celui-ci était trop petit (audition de 
G______ du 6 février 2014), ou insuffisamment ventilé (audition de B______ du 
21 mai 2014). Entendu par le Tribunal, G______ a indiqué avoir été ensuite 
contacté par D______, sans que B______ ne lui ait conseillé de le contacter 
(audition du 6 février 2014). 
Selon le contrat de sous-bail du 30 juillet 2002, non signé, produit par A______, 
le loyer mensuel était de 300 fr. hors taxes. Les locaux étaient loués dès le 1er août 


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2002 pour douze mois, contrat reconduit tacitement d'année en année, sous 
réserve d'une résiliation avec un préavis de six mois. 
Après trois ou quatre ans, G______ a quitté le groupe et H______ a repris le 
paiement du loyer qui était entre temps passé à 350 fr. par mois. Le loyer couvrait 
le chauffage, l'eau, l'électricité, l'accès aux toilettes et, depuis quelques mois, le 
wifi qu'il n'utilisait pas et qui ne marchait pas très bien. Ce qui avait beaucoup 
intéressé H______ dans les locaux était l'accès par la rampe à l'arrière de 
l'immeuble. Il pouvait y accéder en voiture pour décharger le matériel. Cela était 
intéressant vu ses problèmes de mobilité. Le groupe avait une clé pour la porte en 
bas de la rampe et une clé pour la porte du local (audition de H______ du 6 
février 2014). 
l. Le 25 juin 2004, A______ a conclu un contrat de sous-location avec I______ 
portant sur un bureau d'environ 20 m2 et une place de parking. Le loyer mensuel 
était de 500 fr. hors taxes. Le bail courait dès le 1er juillet 2004 pour une durée de 
cinq mois, reconduit tacitement de six mois en six mois, sous réserve d'une 
résiliation avec un préavis de six mois. Le sous-locataire pouvait jouir de 
"toilettes, local à café, salle d'attente et de conférence" et le sous-bailleur prenait 
à sa charge les frais de chauffage, d'électricité et de nettoyage. 
m. Le 5 octobre 2006, A______ a demandé à B______ d'installer un container 
derrière l'immeuble loué afin d'y mettre ses palettes et les objets à jeter et d'éviter 
d'avoir à les entreposer au sous-sol, en passant par le sous-sol de la rue ______ 
numéro 8, ce qui dérangeait ses occupants. 
B______ a accepté cette proposition le 9 octobre 2006. 
n. En mars 2007, les parties ont eu un différend sur l'indexation du loyer, 
B______ l'exigeant, A______ refusant d'y procéder, le bail étant prolongé 
d'uniquement deux ans (audition du 22 mai 2012). 
Le 9 juillet 2008, B______ a eu un rendez-vous avec J______ à la ______. Cette 
dernière lui a indiqué que, pour augmenter le loyer (sans indexation), il fallait 
résilier le bail mais qu'il fallait attendre deux ans, le délai de résiliation étant 
passé. B______ a décidé de suivre ce conseil, la confiance en le locataire étant 
rompue (auditions de D______ du 22 mai 2012 et de B______ du 21 mai 2014). 
o. Le 4 décembre 2008, B______, domicilié au Brésil, a adressé un avis de 
résiliation à A______, avec effet au 31 décembre 2010 pour le bien loué. Le motif 
indiqué était les "besoins propres du propriétaire". 
p. Le 17 décembre 2008, A______ a conclu un contrat de sous-location avec 
K______ portant sur un bureau d'environ 20 m2 et deux places de parking. Le 
loyer mensuel était de 970 fr. hors taxes. Les locaux étaient sous-loués dès le 1er 


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janvier 2009 pour une durée de 12 mois, contrat reconduit tacitement d'année en 
année, sous réserve d'une résiliation avec un préavis de trois mois. Le sous-
locataire pouvait jouir de "toilettes, local à café, salle d'attente et de conférence" 
et le sous-bailleur prenait à sa charge les frais de "chauffage, électricité, 
nettoyage, café, internet, etc.". 
K______ exploitait l'entreprise individuelle ______, sise rue ______ 6 entre les 27 
janvier 2009 et 6 juillet 2015 et active dans le montage d'installations techniques, 
ventilation, climatisation, chauffage, sprinkler et plomberie. Il est également 
l'associé gérant de ______, constituée le 13 novembre 2013 et sise rue ______ 6. 
q. Par requête du 22 janvier 2009, A______ a contesté la résiliation du 
4 décembre 2008, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers (ci-après également : la Commission de conciliation). 
Lors de l'audience du 19 août 2010, le bailleur a précisé ne pas avoir donné le 
congé pour ses propres besoins mais pour les besoins de la société C______. La 
locataire a, quant à elle, indiqué qu'elle sous-louait une partie des locaux au 
sous-sol. 
Par décision du même jour, la Commission de conciliation a annulé le congé. 
B______ n'a pas fait recours contre cette décision, alléguant un problème de 
notification (audition du 22 mai 2012). 
r. Par courriel du 7 décembre 2009, B______ a proposé à la locataire d'acheter le 
bien loué pour 4'000'000 fr. Dans le cas contraire, il envisageait de récupérer les 
locaux pour développer sa société et faire un appartement de fonction. 
s. Par courrier du 29 juin 2010, B______ a confirmé à D______ son désir de 
récupérer le bien pour le 31 décembre 2010, attirant son attention sur 
l'amoncellement d'objets divers devant les accès des locaux et sur la rampe 
extérieure. Il l'invitait à y remédier au plus vite. 
t. Par courriel du 13 octobre 2010, D______ a indiqué à B______ comprendre sa 
volonté d'améliorer la rentabilité de son bien et vouloir discuter de solutions avec 
lui. 
u. En 2011, C______ a envisagé un partenariat avec L______, pour lequel une 
reprise des locaux loués par A______ était souhaitable (auditions d'M______ et 
de N______ du 21 mai 2014). 
v. Par courrier recommandé et par pli simple du 24 mai 2011, distribué le 
lendemain, B______ a mis en demeure A______ de respecter le contrat de bail, 
qualifiant la situation d'intolérable. 


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Malgré de nombreuses remarques et demandes de rétablissement de la situation, 
A______ utilisait toujours une moyenne de onze places de stationnement sur le 
site, portant préjudice à C______. 
A______ occupait toujours sans droit, malgré de nombreux rappels, d'importantes 
surfaces à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment qui ne faisaient pas partie des 
locaux et surfaces loués, soit les accès et corridors de l'immeuble, rendant 
notamment impossible l'accès au local de chauffage. Ces espaces devaient être 
laissés libres et accessibles, notamment pour des raisons de sécurité. Cette 
remarque concernait également l'extérieur, le pourtour et les voies d'accès à 
l'immeuble, ces surfaces étant recouvertes de caisses, palettes CFF, tuyaux, 
conduites, chariots, containers, etc., donnant l'impression d'une décharge. Ces 
espaces devaient être libérés dans un délai de quinze jours. 
B______ a en outre relevé qu'une partie des locaux loués étaient 
vraisemblablement sous-loués, sans qu'il en ait été informé préalablement et donc 
sans autorisation de sa part. Il a accordé un délai de quinze jours à A______ pour 
lui fournir copie des contrats de sous-location et lui indiquer l'activité des 
sous-locataires. 
Enfin, il a exigé la remise de la copie de l'assurance responsabilité civile, incendie, 
dégâts d'eau et bris de glace conclue par A______. 
En cas de non-respect de ces exigences, le bail serait résilié de manière anticipée 
en application de l'article 257f CO. 
w. Par courrier du 10 juin 2011 à A______, distribué le 14 juin 2011, B______ a 
constaté que son précédent courrier n'avait pas reçu de réponse et demandé à 
pouvoir effectuer une visite des locaux le 16 juin 2011. 
x. Par courrier du 14 juin 2011, B______ a invité ______ à lui faire parvenir dans 
un délai de dix jours le contrat de sous-location qui les liait à A______. 
y. Le 16 juin 2011, Maître O______, huissier judiciaire, s'est rendu sur les lieux et 
a établi un procès-verbal de constat, selon lequel le sous-sol du numéro 8 était 
encombré de rayonnages et de matériaux divers et, au fond d'un couloir, se 
trouvait un dépôt où des pneus et du matériel étaient entreposés. 
S'agissant des locaux au numéro 6, loués à A______, ils étaient pleins, des objets 
se trouvant notamment devant la porte donnant accès à la chaufferie du bâtiment. 
Dans la seconde partie du local, des cloisonnements avaient été érigés, sans 
autorisation, selon les indications de B______. Ce local était également plein. A 
l'arrière du bâtiment, l'huissier a identifié un véhicule sans plaque de la marque 
Citroën et constaté l'existence d'un débarras, de matériel divers, soit notamment 
des tuyaux, caisses, containers, etc. 


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La présence de deux sous-locataires était constatée, soit les sociétés ______. La 
boîte à lettres extérieure de A______ mentionnait divers noms et raisons sociales, 
soit ______. 
D. 
a. Par avis de résiliation du 27 juin 2011, B______ a résilié le bail entre les parties 
pour le 31 juillet 2011, en application de l'art. 266l al. 2 CO. 
b. Par courrier du 14 juillet 2011, A______ a requis la communication des motifs 
du congé extraordinaire. 
c. Par courrier du 25 juillet 2011, B______ a informé A______ que les motifs 
étaient l'utilisation de onze places de stationnement en moyenne au lieu des sept 
prévues, l'occupation sans droit de surfaces à l'intérieur et l'extérieur du bâtiment, 
des sous-locations non autorisées, la non-transmission des polices d'assurances en 
vigueur et la modification de la structure interne du bâtiment. 
d. Concernant ces motifs, les auditions menées par le Tribunal des baux et loyers 
ont permis de déterminer ce qui suit : 
e. N______, directeur de C______ depuis 2011, témoin, avait demandé à 
A______, en 2011, d'évacuer plusieurs zones occupées par elle ou des gens liés à 
elle mais réservées à C______. En particulier, l'accès aux locaux techniques était 
complètement encombré (audition du 21 mai 2014). 
M______, technicien chez C______, témoin, a indiqué avoir rencontré des 
problèmes avec A______ car les accès aux sous-sols loués par C______ étaient 
"sauvagement" occupés par A______ ou ses sous-locataires. S'agissant de l'accès 
aux locaux techniques, il a déclaré : "le système de chauffage commun pour l'hiver 
des bâtiments 6 et 8 se trouve dans les sous-sols de la société C______. Pour le 
système en été, chaque bâtiment a sa production d'eau chaude individuelle. Je n'ai 
jamais pu accéder au système d'hiver pour le débrancher. Le local était 
complètement rempli et du matériel était entreposé dans le couloir pour y 
accéder. On ne voyait pas la porte. Ce système n'a donc jamais été débranché. On 
parle bien du numéro 6. Il y a eu également un problème de circulateur que nous 
avons dû changer, dû au fait qu'on ne peut pas purger l'installation car nous 
n'avons pas d'accès aux vannes qui se trouvent dans le même local technique" 
(audition du 21 mai 2014). 
Selon B______, s'agissant de ces locaux techniques, l'évacuation était faite par un 
tuyau qui allait dans les canalisations. A______ lui avait demandé de supprimer 
ce tuyau et d'installer une pompe, pour pouvoir occuper l'intégralité du local, ce 
qui avait été fait. Ce qui était problématique, c'était qu'il n'avait pas accès à ce 
local pour purger le système, ce qui avait endommagé des circulateurs qui avaient 
dû être changés. Il s'agissait d'une question de sécurité. S'il y avait un quelconque 
problème, c'était "la catastrophe" (audition du 21 mai 2014). 


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Selon A______, il y avait certes du matériel entreposé dans le couloir d'accès mais 
il y avait "toujours suffisamment de place pour pouvoir passer". La situation 
n'avait pas changé depuis 2001 (audition du 22 mai 2012). Après avoir nié 
l'existence d'une chaufferie dans les locaux loués (audition du 22 mai 2012), 
A______ a reconnu qu'il existait un chauffe-eau dans le local technique du 
bâtiment sis rue ______ 6, pour produire de l'eau chaude en été exclusivement. Ce 
système fonctionnait relativement mal. Il y avait une vidange faite à l'aide de 
seaux. Une pompe avait été installée mais ne fonctionnait pas très bien. A______ 
avait débranché le système en 2009 environ et, depuis, il n'y avait plus besoin 
d'accéder aux locaux, le système s'y trouvant alimentant exclusivement les locaux 
loués par A______ (audition du 21 mai 2014). 
f. Selon B______, les voisins, dont la société P______, se plaignaient de l'état de 
la cour, notamment car il y avait des véhicules sans plaque et des détritus 
(audition du 21 mai 2014). 
Selon M______, à l'extérieur, il y avait beaucoup de choses stockées, notamment 
des gaines de ventilation. Cette situation ne donnait pas une belle image pour les 
voisins. S'agissant de la rampe, il y avait eu beaucoup de problèmes car elle était 
envahie par des objets et c'était devenu "quasiment une déchetterie". M______ ne 
savait pas qui était à l'origine de cette déchetterie mais la situation était 
problématique en matière d'image. B______ avait régulièrement demandé de faire 
le nettoyage nécessaire. La situation avait pris plusieurs années pour changer 
(audition du 21 mai 2014). 
Selon N______, il y avait un container à l'extérieur qui était utilisé par A______ 
pour stocker du matériel informatique. Il y avait cependant beaucoup de choses 
entassées autour de ce container, notamment du matériel sanitaire, de chauffagiste 
et de la ventilation. Le matériel informatique provenait de A______, l'origine du 
reste du matériel ne lui étant pas connue. Cela n'avait pas un aspect très 
professionnel, ressemblant plus à un débarras. Il n'avait par contre pas constaté 
d'encombrement sur la rampe. L'encombrement autour du container avait pour 
conséquence de réduire le nombre de places de parking disponibles; la situation ne 
s'était pas améliorée malgré les mises en demeure (audition du 21 mai 2014). 
g. Selon A______, en raison de la relation de confiance entre les parties, beaucoup 
de choses s'étaient faites sans traces écrites. Ainsi, elle avait remis les contrats de 
sous-location à B______ de main à main (audition du 22 mai 2012). 
Elle sous-louait environ 15% de la surface à des sous-traitants pour des montants 
inférieurs au loyer payé à B______. Elle avait trois sous-locataires, soit I______ 
(entreprise active dans l'informatique), ______ (entreprise active dans la 
ventilation) et H______ qui louait un local pour son groupe de musique. A______ 
sous-louait également ponctuellement des locaux au sous-sol à différents privés 
pour qu'ils puissent entreposer leurs affaires, sous-locations qui changeaient 


- 12/26 - 
 
C/14644/2011 
régulièrement, B______ étant informé "d'une manière générale mais pas 
forcément des noms précis des sous-locataires" (audition du 22 mai 2012). 
S'agissant des noms figurant au Registre du commerce ou sur la boîte aux lettres, 
D______ était administrateur de ______, dont l'adresse était une simple boîte aux 
lettres. ______ avait seulement sa boîte aux lettres dans les locaux loués. ______ 
étaient des sociétés qui avaient été expulsées mais avaient encore leur adresse 
dans les locaux. ______ avaient entreposé du matériel dans les locaux durant trois 
ou quatre mois en 2010. _______ était en fait un locataire à la rue ______ 8 
(audition du 22 mai 2012). 
h. Les places de parking n'étaient pas marquées au sol lors de la conclusion du 
bail et avaient été marquées par la suite (audition du 22 mai 2012). Trois places de 
parking à droite de l'entrée du bâtiment, le long du bâtiment, et quatre 
perpendiculaires au bâtiment étaient attribuées à A______ (procès-verbal de 
transport sur place du Tribunal, audition du 22 mai 2012). 
Selon M______, il y avait eu de petits frottements concernant l'utilisation des 
places de parking, en raison de parcages sauvages de clients et de camions de 
livraison de A______ (audition du 21 mai 2014). 
E. 
a. A une date indéterminée, vraisemblablement en août 2011, B______ a changé 
les cylindres de la porte d'accès au sous-sol en bas de la rampe à l'arrière du 
bâtiment numéro 8. 
Selon H______, un membre de son groupe de musique l'avait appelé en août 
2011, lui signalant le blocage de la porte en bas de la rampe. D______ lui avait 
alors indiqué qu'il avait des soucis avec le propriétaire qui avait changé la serrure. 
Depuis, il n'avait plus eu accès au bâtiment par la rampe (audition du 6 février 
2014). 
b. Selon B______, l'accès avait été bloqué afin d'éviter tant les vols ayant eu lieu 
par des gens passant par les sous-sols que le stockage de matériel par A______ 
dans les sous-sols du numéro 8 (audition du 21 mai 2014). 
Selon N______, il était arrivé qu'il retrouve la porte d'accès à la rampe ouverte et 
constate la présence d'individus qui n'avaient pas à être dans le bâtiment (audition 
du 21 mai 2014). Selon M______, des incidents de disparition de matériel au 
sous-sol du numéro 8 lui avaient été relatés à plusieurs reprises par une tierce 
personne qui occupait les locaux (audition du 21 mai 2014). 
Q______, témoin, était le compagnon de la sœur de D______ et louait, depuis 
2007, un local de 300 m2 à la rue ______ 8, comme surface de stockage. Il 
partageait avec A______ les toilettes au sous-sol du numéro 6. Il s'était plaint, 
sans formalisme, auprès de B______ et D______ de la présence, à deux ou trois 


- 13/26 - 
 
C/14644/2011 
reprises, de personnes extérieures, notamment des livreurs, dans les locaux en 
sous-sol. Les employés de A______ ne le dérangeaient pas. Il ignorait si A______ 
avait une clé de la porte d'accès à la rampe, mais elle y avait accès car la porte 
s'ouvrait de l'intérieur sans clé (audition du 17 décembre 2014). 
c. Suite au blocage de la porte d'accès à la rampe, H______ a interrompu le 
paiement des sous-loyers d'août à décembre 2011, D______ se montrant 
compréhensif. Il a repris le paiement du loyer en janvier 2012, après remise d'une 
clé de la porte et du code de l'alarme. Depuis le blocage de la porte d'accès à la 
rampe, il traversait les bureaux de A______ et descendait l'escalier. Il y avait un 
monte-charge qu'il n'utilisait pas et dont il ne connaissait pas l'usage (audition du 
6 février 2014). 
Selon A______, le matériel usagé qu'elle avait l'obligation de reprendre pour le 
recycler était initialement stocké en sous-sol avant d'être entreposé dans une 
palette à l'extérieur depuis la fermeture de la porte d'accès à la rampe. Des tierces 
personnes pensaient qu'il s'agissait d'une déchetterie et venaient y déposer du 
matériel que A______ devait régulièrement évacuer (audition du 21 mai 2014). 
d. Par courrier du 25 octobre 2011, l'assurance ______ a écrit à B______ que, lors 
de la visite de risque du 4 octobre 2011 à la rue ______ 6, il avait été constaté que 
plusieurs portes extérieures et intérieures étaient encombrées par divers matériaux 
déposés devant ces dernières, également dans les sous-sols et certains locaux 
techniques. En vue du risque sécuritaire latent, B______ était prié de tout mettre 
en œuvre afin de limiter un dommage consécutif à un incendie ou à un dégât d'eau 
en dégageant les corridors et l'accès à ces portes de tout encombrement. Les voies 
d'accès devaient rester libres en permanence, notamment pour d'éventuels services 
de secours. Dans le cas contraire, une réduction ou un refus de verser les 
prestations pouvait être appliqué. 
Selon B______, lorsqu'il avait changé d'assurance, l'agent qui était venu visiter les 
locaux lui avait tout de suite dit que le passage où étaient entreposés divers objets 
était dangereux. Il ne savait pas si finalement une réserve avait été mise dans le 
contrat d'assurance à ce propos (audition du 21 mai 2014). 
e. Par courrier du 28 novembre 2011, A______ a remis à B______ des copies des 
baux de sous-location avec G______, I______ et "______", ainsi que la copie des 
contrats d'assurance de A______ et de chacun de ses sous-locataires. Elle 
indiquait avoir remis ces documents directement au bailleur, bien avant le courrier 
de mise en demeure. 
Elle a indiqué que les autres sociétés domiciliées rue ______ 6 n'étaient pas des 
locataires, A______ s'occupant uniquement de l'hébergement de leur site internet 
et de conseils marketing. 


- 14/26 - 
 
C/14644/2011 
S'agissant des places de parking, A______ a indiqué "c'est bien sept places qui 
sont utilisées, une place supplémentaire étant utilisée à l'arrière par un container 
(dépôt autorisé par courrier électronique de Monsieur B______ du 9 octobre 
2006, qui vous est remis en annexe), et trois autres places sont réservées aux 
visiteurs du 6 rue ______ et utilisées à ce titre par ces derniers, mais également 
par des visiteurs du 8, rue ______, immeuble propriété de B______". 
Elle a contesté tant la réalisation de travaux non autorisés par B______ que le fait 
qu'elle encombrait "de quelque manière que ce soit, qui soit inconnue de B______ 
et faite sans son autorisation, les locaux et les abords de ceux-ci". 
Elle a mis en demeure B______ de débarrasser la "rampe commune d'accès […] 
afin de garantir l'accès au dépôt (niveau inférieur), prestation faisant partie de la 
chose louée", sous menace de consignation de loyer dès janvier 2012. 
Enfin, A______ a indiqué que tout montant de loyer payé au-delà du loyer de 
55'000 fr. prévu contractuellement était indu et soumis à répétition. 
f. Par courrier du 19 décembre 2011, A______ a prolongé au 15 janvier 2012 le 
délai pour rétablir l'accès à la rampe. 
Elle a invité B______ à faire un geste, concernant la possibilité pour H______, 
handicapé, de pouvoir bénéficier d'une clé lui donnant accès à la porte en bas de la 
rampe et à la porte de communication au sous-sol. 
g. Par courrier du 14 janvier 2012, B______ a indiqué que la rampe desservait 
l'immeuble de la rue ______ 8 et ne faisait donc pas partie du bail, le contrat ne 
disposant rien à ce sujet. La rampe ne pouvait comporter un défaut de la chose 
louée, puisque A______ ne pouvait prétendre à son usage. Ne connaissant pas 
H______ comme sous-locataire, B______ a indiqué ne pas pouvoir lui donner 
accès aux locaux. 
h. Le 29 février 2012, A______ a consigné le loyer à partir de mars 2012, sous le 
numéro de consignation 14L 2012 000020. 
F. 
Le litige entre les parties a donné lieu à trois procédures judiciaires, dont les deux 
premières ont été jointes par le jugement entrepris. 
a. Après l'échec, le 13 octobre 2011, de la procédure de conciliation, A______ a 
déposé, le 14 novembre 2011, une requête auprès du Tribunal des baux et loyers, 
concluant à la constatation de l'inefficacité du congé du 27 juin 2011, 
subsidiairement à l'annulation du congé et au déboutement de B______ de toutes 
ses conclusions. Le numéro de cause C/14644/2011 a été attribué à cette 
procédure. 


- 15/26 - 
 
C/14644/2011 
b. Par réponse du 27 janvier 2012, B______ a conclu au déboutement de 
A______ de l'intégralité de ses conclusions. 
c. Sur requête des parties, le Tribunal des baux et loyers a effectué un transport 
sur place, le 25 septembre 2014. 
Il a notamment constaté que, à gauche de la rampe arrière, soit sur le terrain loué 
par A______, il y avait des palettes en bois disposées en trois piles sur une 
hauteur respectivement de 1.87 m, 1.75 m et 1.57 m et sur une largeur de 2.7m. A 
droite de ces palettes étaient entreposées des caisses CFF en bois sur une hauteur 
de 1.95 m et une largeur de 2.5 m. 
Une camionnette ______, sans plaques d'immatriculation, était stationnée contre 
la façade arrière des locaux loués par A______. Un deuxième véhicule 
immatriculé se trouvait au même endroit. 
Le Tribunal a également constaté la présence de tuyaux d'environ 2 m entreposés 
contre un mur, d'écrans de télévision et de caisses de matériel informatique, dont 
A______ a indiqué qu'il s'agissait de matériel destiné à être recyclé. Ce matériel 
était cependant disposé de façon à ce qu'il ne puisse pas être aperçu depuis la 
parcelle de la société P______. 
Dans le couloir qui menait de la porte d'accès à la rampe à la porte pour passer au 
numéro 6, divers cartons et étagères étaient entreposés, avec l'accord de B______. 
Ce dernier avait la clé lui permettant d'accéder au numéro 6 par les sous-sols. 
La poignée intérieure de la porte entre les deux sous-sols était tordue. A______ a 
indiqué qu'elle avait été endommagée il y a longtemps, vraisemblablement en 
faisant passer du matériel. A______ a expliqué qu'étant donné que la porte était 
condamnée, il lui était arrivé de déposer des objets devant cette porte pendant un 
certain temps, objets qui étaient enlevés par la suite. Il pouvait s'agir d'objets 
encombrants mais le passage n'était pas systématiquement encombré. 
Dans le passage vers le local technique se trouvant au numéro 6, le Tribunal a 
constaté qu'il n'y avait presque rien sauf une poubelle, un container et deux ou 
trois cartons. L'accès était dégagé. Dans le local, les affaires étaient entreposées 
contre le mur. Il y avait également un chauffe-eau, des purges et un monte-charge. 
A______ a indiqué utiliser fréquemment le monte-charge depuis qu'elle n'avait 
plus d'accès à la rampe. Elle ne contestait pas avoir déplacé des objets qui étaient 
entreposés provisoirement. 
d. Par courrier du 28 octobre 2014, B______ a allégué que A______ avait, dans 
les deux semaines précédant le transport sur place, tenté de remettre en ordre les 
locaux loués tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, dans le but de dissimuler la réalité de 
ses griefs. 


- 16/26 - 
 
C/14644/2011 
A l'appui de son courrier, il a produit un procès-verbal de constat du 19 septembre 
2014 de Maître O______, ainsi qu'un jeu de photographies prises par N______ 
entre les 17 et 20 septembre 2014. 
Selon ce constat, au sous-sol de l'immeuble de la rue ______ 6, le couloir 
permettant l'accès à la porte menant au local où se trouvait la chaudière était libre, 
sous réserve de quelques cartons, et la porte dégagée de tout objet. Derrière la 
porte, un employé de A______ procédait au débarras des objets encore présents. 
A l'arrière du bâtiment, une partie était réservée au stationnement des véhicules de 
A______ mais était occupée par des gaines d'aération métalliques. Une partie du 
côté latéral de l'immeuble, zone réservée au stationnement des véhicules de 
A______, était occupée par des palettes et des télévisions. 
e. Dans leurs plaidoiries écrites du 25 février 2015 et du 23 mars 2015, les parties 
ont persisté dans leurs précédentes conclusions. 
G. 
a. Après l'échec, le 29 mai 2012, de la procédure de conciliation, A______ a, par 
requête du 29 mars 2012 devant le Tribunal des baux et loyers, conclu à la 
validation de la consignation de loyer depuis mars 2012, à ce qu'il soit exigé de 
B______ qu'il rétablisse l'accès au sous-sol et restitue les clés des portes 
correspondantes, à ce que A______ soit autorisée à faire exécuter, sous 30 jours 
dès l'entrée en force du jugement, aux frais de B______, les travaux de 
rétablissement d'accès, moyennant assistance d'un huissier judiciaire, à ce qu'une 
réduction de loyer temporaire de 50% du 1er septembre 2011 jusqu'au 
rétablissement de l'accès au sous-sol lui soit accordée et au déboutement de 
B______ de toutes autres conclusions. Le numéro de cause C/6538/2012 a été 
attribué à la procédure. 
b. Par réponse du 20 juillet 2012, B______ a conclu au déboutement de A______, 
subsidiairement à une réduction de loyer temporaire de maximum 10% pour la 
période du 29 novembre 2011 jusqu'à l'octroi des clés de la porte d'accès à la 
rampe, au remboursement à A______ du loyer consigné en trop, à la libération du 
solde de loyer en sa faveur et au déboutement de A______ de toutes autres 
conclusions. 
c. Dans ses plaidoiries écrites du 25 février 2015, B______ a persisté dans ses 
précédentes conclusions, concluant au surplus à la libération des loyers consignés. 
d. Par plaidoiries écrites du 13 mars 2015, A______ a persisté dans ses 
précédentes conclusions. 
H. 
En plus des procédures portant sur la contestation du congé et la constatation d'un 
défaut de la chose louée, évoquées ci-dessus, A______ a agi devant le Tribunal 
des baux et loyers par requête du 15 mars 2012 en constatation de la nullité des 
majorations de loyers et restitution des sommes perçues en trop. 


- 17/26 - 
 
C/14644/2011 
Par jugement JTBL/1494/2013 du 19 décembre 2013, entré en force, le Tribunal a 
débouté A______ de ses conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la 
valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le 
contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui 
s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2011 du 8 juin 2011 consid. 1; 4A_367/2010 
du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 
4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 57'384 fr. En prenant en 
compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.2 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 
al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
2. 
L'appelante ne conteste pas que les conditions formelles de l'art. 257f al. 3 CO 
soient remplies. Elle fait grief au Tribunal des baux et loyers d'avoir, à tort, retenu 
l'existence de justes motifs, consistant en la sous-location non autorisée des locaux 
et éventuellement en l'encombrement intérieur et extérieur des locaux. 


- 18/26 - 
 
C/14644/2011 
2.1 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les 
personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation 
écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer 
d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; 
les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant 
un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO). 
Le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment 
grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat. Le juge apprécie librement 
celui-ci, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, en prenant en 
considération tous les éléments concrets du cas particulier (ATF 136 III 65 
consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_393/2014 du 
19 novembre 2014 consid. 2). 
Le manquement du locataire est examiné à la date de la résiliation; une 
amélioration subséquente n'est pas pertinente (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.4). 
2.1.1 Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose louée sans le 
consentement du bailleur. Celui-ci ne peut refuser son consentement que si le 
locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, si les 
conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, 
sont abusives, ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients 
majeurs (art. 262 al. 1 et 2 CO). 
Au titre de l'obligation de communiquer les conditions de la sous-location, le 
locataire doit transmettre au bailleur une copie du contrat de sous-location et lui 
fournir l'identité du sous-locataire, la durée de la sous-location, le montant du 
loyer, les locaux concernés, la destination des locaux, le nombre d'occupants, etc. 
(LACHAT, Le droit du bail, 2008, p. 568; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 
2010, n. 34 ad art. 262 CO). 
Le locataire qui, dûment interpellé, refuse d'indiquer les conditions de la sous-
location ou laisse simplement les questions légitimes du bailleur sans réponse, 
s'expose à un refus justifié (LACHAT, op. cit., p. 568). 
Le consentement du bailleur à la sous-location n'est soumis à aucune forme et 
peut notamment résulter d'actes concluants, notamment quand, informé de la sous-
location, le bailleur la tolère sans remarques ni protestations (LACHAT, op. cit., 
p. 568). S'il a été donné de manière générale et sans condition, le consentement est 
en principe irrévocable et vaut pour toute la durée du bail principal 
(ACJC/555/2015 du 11 mai 2015 consid. 3.1.1; BISE/PLANAS, in Droit du bail à 
loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n. 29 ad art. 262 CO; HIGI, in Zürcher 
Kommentar, 1994, n. 35 ad art. 262 CO). Si le bailleur, au courant de l'existence 
d'une sous-location, ne réagit pas, il est admis qu'il a consenti à la sous-location 


- 19/26 - 
 
C/14644/2011 
dans son principe. Même dans ce cas, la jurisprudence admet que le bailleur 
puisse s'opposer à la sous-location quand il en découvre les conditions, par 
exemple quand il constate la perte de l'intention du sous-bailleur de réintégrer le 
bien loué (ACJC/555/2015 du 11 mai 2015 consid. 3.2; ACJC/468/2015 du 
27 avril 2015 consid. 4.1). 
2.1.2 La sous-location de la chose sans le consentement du bailleur constitue en 
soi une utilisation de la chose qui viole la loi. Elle peut justifier une résiliation 
anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Le bailleur doit cependant inviter le 
locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre 
un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande 
d'autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des 
conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 
consid. 2.2). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le 
bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une 
sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être 
refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO 
(ATF 134 III 300 consid. 3.1; 132 III 109). 
2.1.3 L'abus dans les conditions de sous-location se détermine par comparaison 
entre le loyer principal et le loyer de la sous-location (ATF 134 III 300 
consid. 3.2; 124 III 62 consid. 2b; 119 II 353 consid. 5a). Si la sous-location n'est 
que partielle, il convient de calculer la différence entre les loyers sur la base d'un 
prorata, en fonction par exemple de la surface ou du nombre de pièces sous-louées 
(ATF 119 II 353 consid. 5b). Le locataire peut prétendre à une rémunération pour 
les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, telles que la rénovation 
du logement, des services ou la prise en charge du chauffage. Le Tribunal fédéral 
admet une majoration de 20% du loyer, mais pas une majoration de 200% de 
celui-ci, si le bien est sous-loué meublé. La majoration doit cependant être 
calculée de manière concrète, eu égard à la valeur des prestations 
complémentaires fournies. Ont été jugées abusives des différences de loyer (sans 
prestation supplémentaire de la part du locataire), de 30 à 40%, de 14% et de 
9.38% (ATF 134 III 300 consid. 3.2; 119 II 353 consid. 5b; LACHAT, op. cit., 
p. 569). 
2.1.4 Selon l’article 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Pour toutes les 
prétentions relevant du droit privé fédéral, l’article 8 CC répartit le fardeau de la 
preuve, auquel correspond en principe le fardeau de l’allégation, et les 
conséquences de l’absence de preuve ou d’allégation (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_61/2011 du 26 avril 2011 consid. 2 et les références citées; HOHL, Procédure 
civile, tome I, 2001, p. 152 ss n. 785 ss). 


- 20/26 - 
 
C/14644/2011 
2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que, lors de la résiliation du bail principal, 
l'appelante avait trois sous-locataires, soit H______ pour son groupe de musique, 
I______ et K______. 
2.2.1 L'appelante allègue avoir communiqué les conditions de ces sous-locations à 
l'intimé de main à main, les parties partageant une relation de confiance. 
A la lumière de la relation de confiance entretenue par les parties jusqu'au litige 
sur l'indexation du loyer de mars 2007, de la reconnaissance par l'appelante le 
19 août 2010 devant le Tribunal des baux et loyers qu'elle sous-louait une partie 
du sous-sol et de l'absence de réaction de l'intimé à cette information, il apparaît 
que l'intimé connaissait les conditions de sous-location pratiquées par l'appelante 
à tout le moins jusqu'en mars 2007, ou connaissait l'existence de ces sous-
locations et a renoncé à en demander les conditions. L'intimé a ainsi consenti, par 
acte concluant, aux sous-locations en faveur de H______ et de I______, signées 
en 2002 et 2004. 
2.2.2 Cela étant, la situation est significativement différente concernant le bail de 
sous-location en faveur de K______. 
Celui-ci a été signé le 17 décembre 2008. Or, à cette date, la relation de confiance 
entre les parties était, de toute évidence, rompue. En effet, l'intimé avait résilié le 
bail principal le 4 décembre 2008 et l'appelante envisageait vraisemblablement 
déjà de contester ce congé, ce qu'elle a fait par requête du 22 janvier 2009. 
Dans ce contexte, la Chambre des baux et loyers ne saurait admettre que l'intimé a 
consenti à cette sous-location par actes concluants. A cet égard, aucun élément ne 
permet de conclure que l'intimé ait eu connaissance, en l'absence d'une 
communication formelle de l'appelante, de la présence de K______ dans les 
locaux. Ni son nom, ni celui de son entreprise n'apparaissaient sur la boîte aux 
lettres du numéro 6. Même C______, sise au numéro 8, ne semble pas avoir eu 
connaissance de cette sous-location en faveur d'une personne active dans le 
domaine de la ventilation, la climatisation et le chauffage. En effet, tant M______ 
que N______ ont indiqué ignorer qui avait stocké, autour du bâtiment numéro 6, 
le matériel sanitaire, de ventilation et de chauffagiste qui s'y trouvait. La Chambre 
de céans ne saurait ainsi imputer à l'intimé, alors domicilié au Brésil, une 
connaissance de la sous-location. 
En outre, l'appelante a reconnu, durant son audition devant le Tribunal des baux et 
loyers, n'avoir pas systématiquement informé l'intimé des noms de ses sous-
locataires, notamment s'agissant des sous-locations ponctuelles d'entrepôts au 
sous-sol à des privés. 
Bien qu'elle en ait le fardeau, l'appelante n'amène aucune preuve que les 
conditions du contrat de sous-location ou même sa simple existence aient 


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effectivement été communiquées à l'intimé. Plus particulièrement, elle ne fournit 
aucune preuve du consentement écrit de l'intimé à la sous-location requis par 
l'article 3 des conditions générales du bail. 
C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que l'appelante n'avait pas 
requis le consentement de l'intimé à la sous-location en faveur de K______, 
comportement constituant une violation du bail principal. Reste à examiner si, 
comme le prétend l'appelante, l'intimé n'aurait pas été fondé à refuser son 
consentement, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges. 
2.2.3 S'agissant du caractère abusif des conditions de cette sous-location, il y a 
lieu de les comparer aux conditions du bail principal. 
Etant donné le loyer annuel de 57'384 fr. pour les locaux de 652 m2 et sept places 
de parking, l'appelante paye un loyer mensuel au m2 de 7 fr. 35 (57'384 fr. / 
652 m2 / 12 mois). Elle supporte, en sus, l'intégralité des frais de chauffage, 
d'électricité et de chauffage. 
Elle exige de K______ un loyer de 970 fr. pour un bureau d'environ 20 m2 et deux 
places de parking, soit un loyer mensuel au m2 de 48 fr. 50. 
Ce loyer représente une majoration de 41 fr. 65 par m2 par rapport au loyer 
principal, soit une majoration de plus de 560%. 
Pour justifier cette majoration, l'appelante fait grand cas des services rendus à son 
sous-locataire, soit la mise à disposition de deux places de parking, des toilettes, 
du local à café, des salles d'attente et de conférence, ainsi que la prise en charge 
des frais de chauffage, d'électricité, de nettoyage, de café et de connexion internet. 
Ces services, dont la valeur n'est pas alléguée par l'appelante, ne justifient 
cependant aucunement que le loyer soit plus que sextuplé. 
Certes, l'appelante a également supporté une partie des travaux d'aménagements 
avant son entrée dans les locaux en janvier 2001 (peinture, câblage, moquette, 
etc.), pour un montant total de 27'728 fr., soit 42 fr. 50 au m2 (27'728 fr. / 652 m2). 
Or, K______ est entré dans les locaux en janvier 2009, soit huit ans après les 
travaux. S'ils n'étaient pas déjà amortis, les coûts de ces travaux au m2 l'ont été par 
le paiement de deux mois de sous-loyer, étant précisé que la sous-location durait 
depuis plus d'une année lors de la résiliation du bail principal. 
Les conditions de sous-location imposées à K______ sont ainsi abusives et 
justifiaient la résiliation du bail conformément à l'art. 257f CO, comme retenu à 
bon droit par les premiers juges. 
2.3 Le jugement sera ainsi confirmé sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs de 
l'appelante concernant le motif tiré de l'encombrement des locaux, au demeurant 
confirmé par de nombreux témoins. 


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3. 
L'appelante fait grief au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir annulé le 
congé, les motifs de congé invoqués étant de simples prétextes pour masquer 
l'intention de l'intimé de récupérer les locaux pour C______ et son partenariat 
avec L______, en violation de la période de protection découlant de la décision de 
la Commission de conciliation du 19 août 2010. 
3.1 A teneur de l'art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable 
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, notamment lorsqu'il est donné par 
le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou 
d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une 
large mesure. 
L'art. 271a al. 1 let. e CO n'est pas applicable lorsqu'un congé est donné en raison 
du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir 
d'utiliser eux-mêmes les locaux ou pour violation grave par le locataire de son 
devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins, en 
application de l'art. 257f al. 3 CO (art. 271a al. 3 let. a et c CO). 
3.2 En l'espèce, dès lors que la résiliation du bail est valablement fondée sur 
l'art. 257f al. 3 CO, l'art. 271a al. 1 let e CO n'est pas applicable. Le grief n'est 
donc pas fondé. 
Aucun autre élément du dossier ne permet de retenir que le congé aurait été donné 
en violation des règles de la bonne foi et l'appelante ne démontre pas qu'il l'aurait 
été. 
La simple allégation, au demeurant non établie, que l'intimé entendait, depuis 
plusieurs années, mettre fin au bail pour améliorer la rentabilité du bien ou 
l'utiliser pour les besoins de l'entreprise C______ et de son partenaire L______, 
est à cet égard insuffisante. 
3.3 C'est ainsi à bon droit que l'instance précédente n'a pas annulé le congé. 
4. 
L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir réduit de 20% le loyer, 
respectivement l'indemnité pour occupation illicite, à partir du 1er septembre 2011, 
date du blocage de la porte d'accès à la rampe arrière du bâtiment, jusqu'au 
rétablissement de celui-ci. Elle reproche en particulier aux premiers juges d'avoir 
commis un déni de justice, en ne se prononçant pas sur ses prétentions. 
4.1 Si le locataire ne restitue pas la chose louée à la date pour laquelle le bail est 
résilié (art. 267 CO) et reste dans les locaux alors que le bail a pris fin, il doit 
payer au bailleur une indemnité pour l'occupation des locaux (ATF 131 III 257 
consid. 2 et 2.1; 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441 s.). 
L'indemnité sera en principe fixée au même montant que le loyer convenu, pour 
autant que la jouissance du bien non restitué soit équivalente à celle que le 


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locataire retirait pendant le contrat (ATF 131 III 257 consid. 2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_96/2015 du 1 juin 2015 consid. 3.4). 
Par application analogique des règles sur le défaut de la chose louée, si la 
jouissance est retreinte, l'indemnité pour occupation illicite doit être réduite. Tel 
est par exemple le cas d'un restaurant dont l'intégralité des vitrines sont 
recouvertes par le bailleur de panneaux, amenant les clients à penser que le 
restaurant est fermé (ATF 131 III 257 consid. 2.3 s'agissant de bail à ferme, arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_96/2015 du 1 juin 2015 consid. 3.4 étendant le principe au 
bail à loyer). 
4.1.1 Une violation du droit d'être entendu en instance inférieure est réparée, pour 
autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, lorsque l'intéressé a eu la 
faculté de se faire entendre en instance supérieure par une autorité disposant d'un 
plein pouvoir d'examen en fait et en droit (ATF 133 I 201 consid. 2.2; 130 II 530 
consid. 7.3; 129 I 129 consid. 2.2.3; arrêts du Tribunal fédéral 8C_104/2010 du 
20 septembre 2010 consid. 3.2 et 5P.193/2003 du 23 juillet 2003 consid. 2.1). 
4.2 En l'espèce, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, après la fin du 
bail, l'indemnité pour occupation illicite peut être réduite en raison d'un défaut de 
la chose. 
Il y a ainsi lieu d'examiner si le blocage de la porte d'accès à la rampe constituait 
un défaut de la chose et s'il justifiait une réduction de l'indemnité pour occupation 
illicite. 
4.2.1 On comprend mal le grief tiré d'un prétendu déni de justice, le Tribunal 
ayant examiné les prétentions de l'appelante, pour les rejeter sur le principe, certes 
sans en conséquence les examiner plus avant. Cela étant, la Chambre de céans 
dispose d'un plein pouvoir de cognition, permettant cas échéant de réparer la 
prétendue violation. 
5. 
5.1 Les articles 259a et 259d CO prévoient en substance que lorsque la chose 
louée est entachée de défauts non imputables au locataire, qui entravent ou 
restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une 
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu 
connaissance du défaut, jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-
ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 
l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 
lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-
à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 
ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 
approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative; 


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son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en 
compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, 
ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). 
La chose louée comprend les installations communes (escaliers, hall d'entrée, 
etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un "état 
approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 
28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a = SJ 1997 661). 
Quand le contrat de bail ne prévoit pas la mise à disposition de places de parking 
et d'un accès motorisé, il s'agit de déterminer si le locataire pouvait de bonne foi 
inférer que l'usage approprié de la chose louée incluait un tel accès motorisé. Le 
Tribunal fédéral a reconnu qu'un locataire opérant une crèche pouvait 
raisonnablement admettre que, si l'aménagement des lieux permet d'accéder en 
voiture et de s'arrêter à proximité immédiate de l'entrée de l'immeuble, cet espace 
pouvait être utilisé pour un bref arrêt, afin de laisser monter ou descendre des 
passagers, respectivement charger ou décharger des marchandises (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.4). 
5.2 En l'espèce, il est constant que la rampe se trouve intégralement sur l'arrière du 
bâtiment numéro 8 et donne accès à un local au sous-sol de ce bâtiment, au fond 
duquel se trouve une porte communiquant avec le sous-sol du bâtiment numéro 6. 
Il n'est pas contesté par les parties que l'usage de la rampe n'était pas 
expressément prévu par le bail, mais que l'intimé a remis au moins un passe de la 
porte donnant sur la rampe à l'appelante. 
L'appelante faisait, avant le blocage de la porte d'accès, un usage régulier de la 
rampe (auditions de l'appelante, de F______ et de E______). 
L'usage du bien loué a été modifié par le blocage de la porte d'accès à la rampe, 
intervenu en août 2011. 
5.2.1 Il reste à déterminer si ce blocage constitue un défaut, soit s'il a entravé ou 
restreint l'usage de la chose louée. A ce titre, les parties sont en désaccord sur 
l'utilité de la rampe, respectivement la possibilité de recevoir toutes les livraisons 
par la porte avant du bâtiment. 
L'appelante allègue qu'il n'est pas possible de passer les quelques marches à 
l'entrée du bâtiment avec certaines livraisons. En lui vendant un transpalette 
inutilisable sur l'entrée avant du bâtiment, l'intimé aurait d'ailleurs reconnu son 
droit à utiliser la rampe arrière. 
Durant le transport sur place, le Tribunal a cependant constaté que les camions 
pouvaient descendre le hayon élévateur au niveau du plat après les trois premières 


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marches afin d'y décharger les livraisons et utiliser une rampe de bois amovible 
pour passer la dernière marche. La marchandise pouvait transiter entre les étages 
par le monte-charge installé à la demande de l'appelante et supportant 
d'importantes charges. L'appelante a d'ailleurs reconnu faire un usage accru du 
monte-charge depuis le blocage de la porte d'accès à la rampe. 
Elle ne s'est formellement plainte du blocage que le 28 novembre 2011, soit 
presque trois mois après celui-ci. Bien que privée de l'accès à la rampe depuis 
quatre ans, elle n'a amené aucune preuve de l'impossibilité de réceptionner 
certaines livraisons. En outre, elle n'a pas clairement démontré que le transpalette 
ne passait pas la rampe en bois amovible à l'avant du bâtiment. 
Seul l'intérêt de H______, sous-locataire de l'appelante, à pouvoir accéder à la 
rampe en raison de ses problèmes de mobilité a été démontré. L'appelante a 
accepté que son sous-locataire cesse le versement du sous-loyer jusqu'à ce qu'il 
puisse à nouveau accéder à la rampe. Ces éléments sont cependant sans pertinence 
dans le litige qui oppose l'appelante à l'intimé. 
Enfin, dès lors que, comme cela ressort de nombreux témoignages, l'appelante a 
elle-même encombré la rampe de matériel divers rendant son utilisation quasi-
impossible, elle ne saurait, de bonne foi, réclamer une réduction de loyer au motif 
du blocage de la porte d'accès à la rampe, rendue inutilisable de son fait. 
A la lumière de ces éléments, le blocage de la porte d'accès à la rampe n'a pas 
restreint ou entravé l'usage approprié de la chose par l'appelante et ne justifie donc 
pas la réduction de l'indemnité pour occupation illicite. 
5.3 Le jugement querellé sera ainsi confirmé, en ce qu'il ordonne la libération de 
l'intégralité des loyers consignés en faveur de l'intimé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/14644/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 5 juin 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/552/2015 rendu le 5 mai 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/14644/2011-6 OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.1).