ge_gerichte · JTAPI/648/2025 · 2025-06-16 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3500/2024 ICC 
JTAPI/648/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 16 juin 2025 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______ 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
 


- 2/8 - 
A/3500/2024 
EN FAIT 
1. 
Dans sa déclaration fiscale 2022, Monsieur A______ a notamment indiqué être 
propriétaire d’un immeuble locatif situé en France (B______), dont la valeur fiscale 
s’élevait à CHF 142'397.-, précisant que les loyers et les frais d’entretien y relatifs 
étaient nuls. 
2. 
Le 9 octobre 2023, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) l’a invité 
à lui communiquer les montants des loyers et des frais d’entretien de son immeuble. 
3. 
Le 27 octobre 2023, le contribuable a remis à l'AFC-GE divers documents dont il 
ressortait que son locataire ne lui avait pas versé les loyers dus pour l’occupation 
de son bien en 2022. 
4. 
Par bordereaux du 6 mars 2024, l'AFC-GE a pris en compte, pour le taux du revenu 
imposable, un montant de CHF 9'646.- à titre de loyers. 
5. 
Le 28 mars 2024, le contribuable a formé réclamation contre ces bordereaux, faisant 
valoir que son locataire ne lui versait pas les loyers dus « depuis de nombreux 
mois » et qu’il avait entrepris une procédure à son encontre afin de l’évacuer. Par 
ailleurs, il avait subi un « déficit de [EUR] 13'232.- et fiscal de [EUR] 18'096.- » en 
lien avec son immeuble. 
6. 
Le 15 mai 2024, l'AFC-GE a invité le contribuable à lui remettre des justificatifs 
relatifs aux frais d’entretien de son immeuble, pour un montant de EUR 13'232.-. 
7. 
Le 18 juin 2024, le contribuable a remis divers justificatifs pour des dépenses 
encourues en lien avec son immeuble, dont notamment des honoraires d’huissiers 
et d’avocat. 
8. 
Par décisions du 18 septembre 2024, l'AFC-GE a admis partiellement la 
réclamation. 
Un montant de CHF 2'730.-, correspondant à des factures datant de 2022, était 
admis au titre de frais d’entretien de l’immeuble. Les autres factures n’étaient pas 
déductibles parce qu’elles concernaient d’autres périodes fiscales. 
9. 
Par acte du 18 octobre 2024, le contribuable a recouru contre ces décisions auprès 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant 
implicitement à leur annulation. 
L’exploitation de son immeuble constituait une activité indépendante basée en 
France. Les frais d’entretien relatifs à son bien avaient été pris en compte par le fisc 
français. 
S’agissant des loyers, il ne comprenait pas pourquoi ils étaient imposés en Suisse 
alors qu’ils ne l’étaient pas en France. Le locataire était demeuré dans l’appartement 
sans avoir versé les loyers dus et sans qu’il fût possible de le déloger. Pour ces 
motifs, sa taxation 2022 devait être corrigée conformément à la convention du 9 
septembre 1966 entre la Suisse et la France en vue d’éliminer les doubles 


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impositions en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune (RS 0.672.934.91 ; 
ci-après: CDI-F). 
10. 
Dans sa réponse du 4 février 2025, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
S’agissant de l’existence d’une activité indépendante que le recourant alléguait 
exercer en louant son immeuble, elle n’était pas tenue par les conclusions de 
l'administration fiscale française à cet égard. En outre, la gestion et la location d'un 
unique bien immobilier relevaient de l'administration de la fortune privée, et non 
d’une activité lucrative indépendante, ne nécessitant ni une organisation 
professionnelle ni une infrastructure particulière. Dans ce cas, le propriétaire se 
limitait à percevoir des revenus générés par son patrimoine, sans offrir de produit 
ou de service. Contrairement à une activité indépendante, ces revenus ne résultaient 
ni d'un travail personnel ni de la fourniture d'une prestation, mais de la simple mise 
à disposition d'un bien constituant un capital. Par ailleurs, il n'existait aucune 
démarche active de prospection ou organisation visant à développer un chiffre 
d'affaires, ce qui était une condition essentielle pour reconnaitre une activité 
d'indépendante. Par conséquent, le recourant n'exerçait pas une telle activité. Les 
rendements générés par son bien immobilier devaient donc être qualifiés de revenus 
de sa fortune privée, et non d'une activité lucrative indépendante. Partant, les frais 
liés à ce bien ne pouvaient pas être considérés comme des charges justifiées par un 
usage commercial. 
Elle avait admis en déduction les frais d'avocat et d'huissiers engagés dans le cadre 
de la procédure d'évacuation du locataire. En revanche, elle avait refusé les charges 
et frais d'entretien facturés en 2021 et 2023. 
Enfin, s’agissant des loyers, ceux-ci faisaient l'objet d'un litige judiciaire depuis 
2021. À chaque échéance contractuelle de loyer survenue au cours de l'année 2022, 
le recourant disposait d'une créance exigible, lui conférant ainsi un droit ferme à 
l'encontre de son locataire. Rien au dossier ne permettait de conclure que ce dernier 
aurait été définitivement insolvable. En effet, le recourant n'avait pas mené à terme 
l'ensemble de la procédure de recouvrement des loyers. À ce jour, il n'avait atteint 
que le stade d’un commandement de payer les loyers dus pour les mois d'août à 
décembre 2021. Partant, les loyers s’élevant à CHF 9'646.- devaient être pris en 
compte en tant que revenu immobilier. Cela étant, le recourant pourrait demander 
une révision de la taxation 2022, si à l'issue de la procédure de recouvrement 
engagée à l'encontre de son locataire il parvenait à démontrer l'insolvabilité de ce 
dernier. Dans une telle hypothèse, dite taxation pourrait être rectifiée en 
conséquence. 
11. 
Le recourant n’a pas donné suite au courrier du tribunal du 5 février 2025 qui 
l’invitait à déposer son éventuelle réplique. 
EN DROIT 


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1. 
Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur 
réclamation de l'AFC-GE (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale 
du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral 
direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. 
3. 
À titre préalable, il convient de préciser que la CDI-F autorise la Suisse à tenir 
compte d’un revenu réalisé en France pour déterminer le taux de l’imposition (cf. 
art. 25 par. 2 let. B ch. 1). 
De même, les frais liés à un immeuble sis à l’étranger sont pris en compte pour le 
taux de l’imposition en Suisse (art. 6 al. 3 3ème phr. LIFD ; art. 5 al. 4 de la loi sur 
l’imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 [LIPP - D 3 08] ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_137/2019 du 23 janvier 2020 consid. 5.1 ; 2C_585/2012 du 
6 mars 2014 consid. 3 et les arrêts cités, non publié in ATF 140 II 157). 
En l’occurrence, sous l’angle des dispositions précitées, les taxations contestées 
sont exemptes de toute reproche dès lors que le loyer et les frais litigieux n’y sont 
pris en compte que pour le taux. 
4. 
Le recourant prétend, pour la première fois au stade du recours, que la location de 
son immeuble français constituerait son activité indépendante et que, partant, un 
« déficit » de EUR 13'232.-, lequel comprendrait les frais d’entretien litigieux, 
serait déductible de ses revenus imposables. 
5. 
Aux termes des art. 27 al. 1 LIFD et 30 let. a LIPP, les contribuables exerçant 
une activité indépendante peuvent déduire de leurs revenus les frais qui sont 
justifiés par l’usage commercial ou professionnel, dont notamment les dépenses 
faites pour l’exploitation d’un commerce, d’une industrie ou d’une entreprise et 
celles qui sont nécessaires pour l’exercice d’une profession ou d’un métier. 
D’après la jurisprudence, on entend par activité lucrative indépendante toute 
activité entreprise par une personne à ses propres risques, avec la mise en œuvre de 
travail et de capital, dans une organisation librement choisie dans le but d'obtenir 
un gain. Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une activité lucrative 
indépendante, il convient de se fonder sur l'ensemble des circonstances du cas (arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_501/2020 du 15 mars 2021 consid. 7.1.1). 
Le Tribunal fédéral a par ailleurs jugé qu’il n'y avait pas d’activité professionnelle 
lorsque le contribuable se contente de gérer sa propre fortune, en particulier en 
louant ses propres immeubles. Le fait que sa fortune soit importante, qu’elle soit 
gérée de manière professionnelle et qu’une comptabilité commerciale soit tenue n’y 
change rien (cf. arrêt 2C_643/2021 du 13 octobre 2022 consid. 2.3). 
6. 
En l’espèce, il faut tout d’abord relever que dans sa déclaration fiscale 2022, le 
recourant n’a pas fait valoir l’existence de sa prétendue activité indépendante, se 


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limitant à y mentionner son immeuble français en tant qu’immeuble locatif. Quoi 
qu’il en soit, dans la mesure où il est établi que son activité s’est limitée à la location 
d’un seul appartement et à l’encaissement du loyer y relatif, on ne saurait la qualifier 
d’indépendante. Peu importe la qualification retenue par le fisc français à l’égard 
de la location de son bien, étant par ailleurs relevé qu’il a fourni uniquement la 
formule de sa déclaration fiscale française 2022, et non le bordereau de taxation y 
relatif. Du reste, dans cette déclaration, il a lui-même indiqué le prétendu « déficit » 
de EUR 13'232.- sous la rubrique « Autres locations meublées non 
professionnelles ». Dans ces conditions, il faut admettre que son activité de location 
relève de la gestion de sa fortune privée. 
Il s’ensuit que les frais immobiliers litigieux ne sauraient être appréhendés sous 
l’angle de charges commerciales, mais sous celui de frais privés au sens des art. 32 
al. 2 1ère phr. LIFD et 34 let. d LIPP. 
7. 
Aux termes de ces dispositions, le contribuable qui possède des immeubles privés 
peut déduire les frais nécessaires à leur entretien, les frais de remise en état 
d'immeubles acquis récemment, les primes d'assurances relatives à ces immeubles 
et les frais d'administration par des tiers. 
L'information fiscale n° 1/2021 « déductibilité des frais d'entretien des immeubles 
privés » établie par l'AFC-GE le 1er février 2021 (ci-après : l'information) précise 
quels frais engagés par le propriétaire sur un bien immobilier appartenant à sa 
fortune privée peuvent être déduits et la période de déductibilité. Cette information, 
qui annule et remplace l'information n° 1/2011 du 1er février 2011, s'applique sur 
le plan de l'ICC et de l’IFD, à compter de la période fiscale 2020. 
 
Selon son point 4.1, les frais sont déductibles pour l'année fiscale correspondant à 
la date de la facture (cf. aussi ATA/855/2018 du 21 août 2028 consid. 4c). 
 
Les frais d'entretien au sens étroit, soit les frais engagés par le propriétaire pour 
maintenir la valeur de l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait au moment 
de son acquisition sont qualifiés de dépenses de réparation et de rénovation (art. 1 
al. 1 lit. a ch. 1 de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles privés 
déductibles dans le cadre de l'impôt fédéral direct ; OFIP – RS 642.116.2 ; cf. point 
2.1.1), ne sont déductibles que durant l'année au cours de laquelle ils ont été 
facturés. Aucun report sur une période fiscale subséquente ne sera autorisé (point 
4.2). 
8. 
En l’espèce, l'AFC-GE a admis en déduction toutes les factures datant de 2022, 
soit : 
- 
la facture d’huissier du 10 mars 2022 (EUR 176,15) ; 
- 
la facture d’avocat du 31 mars 2022 (EUR 585,84) ; 
- 
la taxe foncière du 9 août 2022 (EUR 709.-) ; 
- 
la facture d’huissier du 9 septembre 2022 (EUR 70,48). 


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Elle a par ailleurs admis un montant EUR 1'276.- à titre de « charges PPE 2022 ». 
Quant aux autres factures produites par le recourant, c’est à bon droit qu’elle les a 
écartées, dès lors qu’elles datent de 2021 et de 2023. En vertu du principe de 
l’étanchéité des périodes fiscales, elle devait en effet refuser de les prendre en 
considération. 
Ce grief est ainsi écarté. 
9. 
En dernier lieu, le recourant soutient que le revenu relatif au loyer (CHF 9'646.-) ne 
serait pas imposable dès lors qu’il ne l’a pas encaissé. 
10. 
Est imposable le rendement de la fortune immobilière, en particulier tous les 
revenus provenant de la location (art. 21 al. 1 let. a LIFD et 24 al. 1 let. a LIPP). 
De tels revenus sont réalisés lors de l’acquisition du droit, dans la mesure où celle-
ci n’est pas incertaine. Dans la règle, l’échéance détermine le moment de la 
réalisation des revenus locatifs (Peter LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz 
über die direkte Bundessteuer, I. Teil, 2019, art. 21, § 19, p. 659 et les réf. citées). 
Les revenus locatifs ne sont pas imposables au moment où ils sont encaissés, mais 
dès que l’on acquiert un droit ferme au paiement de ces créances, c’est-à-dire lors 
de leur échéance (cf. JTAPI/794/2024 du 19 août 2024, consid. 7, entré en force). 
11. 
Les critères posés par la jurisprudence pour juger de la difficulté de recouvrer une 
créance sont restrictifs : il faut que le débiteur apparaisse comme définitivement 
insolvable pour que la créance ne soit pas imposable. La perte est certaine lorsque 
le contribuable démontre qu’il a mis en œuvre les procédures et démarches que l’on 
peut raisonnablement attendre d’un créancier ou d’un porteur de droit à l’égard de 
son bien. Les pertes sur créances deviennent effectives au moment où l'insolvabilité 
est constatée officiellement par un acte de défaut de biens (ATA/1023/2024 du 27 
août 2024 consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 
S’agissant de l’insolvabilité, la jurisprudence de la chambre administrative de la 
Cour de justice a posé des critères restrictifs : il faut que le débiteur apparaisse 
comme définitivement insolvable pour que la créance ne soit pas imposable 
(ATA/103/2024 du 30 janvier 2024 consid. 3.2 et les arrêts cités). 
Il y a insolvabilité notamment en cas de faillite, concordat ou saisie infructueuse 
(ATA/1387/2023 du 21 décembre 2023 consid. 3.5 les références citées). En 
revanche, la remise au poursuivant d'un procès-verbal de saisie valant acte de défaut 
de biens provisoire ne constate pas à titre définitif l'insolvabilité du poursuivi 
(ATA/758/2004 du 28 septembre 2004 ; JTAPI/351/2017 du 3 avril 2017 consid. 
16). 
12. 
En matière fiscale, de manière générale, le contribuable doit supporter le fardeau de 
la preuve des éléments qui réduisent ou éteignent son obligation d'impôts ; il lui 
appartient non seulement de les alléguer, mais encore d'en apporter la preuve et de 
supporter les conséquences de l'échec de cette preuve, ces règles s'appliquant 
également à la procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; 


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arrêt du Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5 ; ATA/513/2021 
du 11 mai 2021 consid. 5b). 
13. 
En l’espèce, le recourant ne conteste pas qu'au 31 décembre 2022, période faisant 
l'objet du litige, il détenait une prétention ferme contre son locataire à percevoir le 
paiement de CHF 9'646.- à titre de loyer. Pour le surplus, s’il a certes établi que 
cette somme ne lui a pas été versée à cette date, il n’a en revanche produit aucun 
document permettant de retenir l’insolvabilité définitive de son locataire à l’égard 
de cette créance. Le seul commandement de payer qu’il a fourni à cet effet est 
manifestement insuffisant, ce d’autant qu’il concerne les loyers dus pour l’année 
2021. 
Dans ces conditions, le débiteur du recourant ne pouvant pas être considéré comme 
définitivement insolvable au 31 décembre 2022, la créance de loyer en cause doit 
être imposée en revenu de cette période-là. 
Ainsi, ce grief est également écarté. 
14. 
Partant, le recours, entièrement mal fondé, sera rejeté. 
15. 
En application des art. 144 al. 1 LIFD, 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant qui succombe, est condamné au 
paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais 
versée à la suite du dépôt du recours. 


- 8/8 - 
A/3500/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 18 octobre 2024 par Monsieur A______ 
contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 18 
septembre 2024 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge du recourant un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Marielle TONOSSI, présidente, Laurence DEMATRAZ et Giedre 
LIDEIKYTE HUBER, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière