ge_gerichte · ACJC/1496/2020 · 2020-10-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.10.2020. 
 
 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6841/2018 
ACJC/1496/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 OCTOBRE 2020 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 21 février 2020, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Madame B______, domiciliée ______, intimée, représentée par [la société] C______, 
______, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 


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C/6841/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/130/2020 du 21 février 2020, le Tribunal des baux et loyers a 
fixé à 72'000 fr., charges et garage non compris, le loyer annuel de l'appartement 
de 7.5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis avenue 1______ [no.] ______, 
[code postal] Genève, dès le 1er février 2018 (ch. 1 du dispositif), réduit le loyer 
de l'appartement susmentionné de 10% du 5 février 2018 au 14 mai 2019 (ch. 2) et 
de 5% du 15 mai 2019 au 30 septembre 2019 (ch. 3), ordonné aux Services 
financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés en faveur de 
B______ (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que 
la procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 27 avril 2020 à la Cour de justice, A______ a formé appel 
contre ce jugement. Il a conclu à son annulation et, cela fait, à la constatation de la 
nullité du loyer fixé par le contrat de bail du 27 janvier 2018 portant sur 
l'appartement de 7.5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis avenue 1______ 
[no.] ______ à Genève, à la fixation du loyer dudit appartement à 17'472 fr., 
provisions pour chauffage et eau chaude non compris, entre le 1er février 2018 et 
le 30 septembre 2019, à la condamnation de la bailleresse à lui rembourser le trop-
perçu de loyer, à ce qu'une réduction de 20% du loyer nouvellement fixé lui soit 
accordée entre le 1er février 2018 et le 30 septembre 2019 et au déboutement de la 
bailleresse de toutes autres conclusions, subsidiairement, au renvoi de la cause au 
Tribunal. 
 
b. Dans sa réponse du 29 mai 2020, B______ a conclu, principalement, à la 
confirmation du jugement entrepris et au déboutement de A______ de toutes ses 
conclusions et, subsidiairement, à ce qu'il soit constaté que le loyer a été 
valablement fixé lors de la conclusion du contrat de bail et à ce que soit ordonnée 
la libération des loyers consignés en sa faveur. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 10 juillet 2020 par la Cour 
de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 27 janvier "2017" (recte : 2018), B______, bailleresse, et A______, 
locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement "de standing" de 7.5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis 
avenue 1______ [no.] ______ à Genève. 
L'appartement avait pour dépendances une cave et un garage individuel. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de deux ans, du 1er février 2018 au 
31 janvier 2020, et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année. 


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Le loyer a été fixé à 6'000 fr. par mois, charges en 250 fr. et garage en 250 fr. en 
sus. 
b. Selon l'avis de fixation du loyer initial du 1er février 2018, envoyé au locataire 
par courriel du 3 février 2018, le précédent locataire s'était acquitté, depuis le 
1er août 2012, d'un loyer mensuel de 7'450 fr., charges non comprises. 
L'avis était motivé comme suit : "adaptation au loyer du quartier". 
c. L'appartement a été acquis par la bailleresse en 1973 pour un montant de 
368'000 fr. 
d. Il comprend quatre chambres, un séjour, une cuisine, deux salles de bains, une 
buanderie et un WC. 
e. Un état des lieux d'entrée a eu lieu fin janvier 2018. Le procès-verbal dressé à 
cette occasion mentionne divers trous et marques sur les portes et les murs ainsi 
que les WC, de même que des tâches sur le sol de l'entrée. Deux radiateurs étaient 
bloqués. 
D______, conseillère immobilière chez E______ et qui a présenté le locataire à la 
bailleresse, était présente lors de cet état des lieux. Avec le locataire, elle avait 
remarqué différents trous et tâches sur les murs et imperfections sur le parquet. 
Hormis des tâches de saleté sur les portes et de la poussière sur le four et la hotte, 
le reste était propre (vitres, parquets, salles de bains). L'appartement était repris en 
l'état, aucuns travaux n'étant prévus. Il avait toutefois été convenu avec la 
bailleresse d'arranger un problème de fil électrique qui n'était pas isolé dans la 
salle de bains et de débloquer des vannes de radiateur. La bailleresse avait répété à 
cette occasion, ainsi qu'elle l'avait déjà mentionné lors de la visite de 
l'appartement par le locataire, qu'elle ne prévoyait pas de mettre de store banne 
extérieur. 
f. Avant l'entrée dans les locaux du locataire, la bailleresse a procédé à la réfection 
des peintures des murs et des plafonds de deux chambres et du couloir, ainsi que 
du plafond de la salle de bains et de deux armoires. Elle a également posé de 
nouvelles portes d'armoire. 
g. Par courriel du 5 février 2018, le locataire a informé la bailleresse de nombreux 
"désordres" affectant l'appartement lors de son entrée dans celui-ci, auxquels il 
était demandé de remédier d'ici au 15 février suivant. 
Les "désordres" mentionnés étaient les suivants : 
- la serrure de la porte d'entrée ne se fermait pas si elle n'était pas fermée à clé; 
elle devait être remplacée par un verrou de sécurité aux normes actuelles, le 


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verrou actuel ne l'étant pas et l'assurance du locataire refusant de couvrir 
l'appartement en cas de vol; 
- le plafonnier du couloir des chambres côté cuisine ne fonctionnait pas ou 
seulement par intermittence, de même que l'interrupteur côté cuisine; 
- l'électricité des salles de bains n'était pas aux normes de sécurité (fils apparents, 
prises non fixées ou absentes et qui n'étaient pas aux normes); 
- les ampoules LED des luminaires des salles de bains étaient directement à jour, 
sans protection en milieu humide pour cinq d'entre elles sur six; 
- des toiles de store devaient être posées; 
- l'"interrupteur poussoir" de l'entrée était hors service; 
- un choc sur le garde-corps de la chambre parentale était signalé, lequel ne 
nécessitait cependant pas de réparation; 
- les "vmc" des deux salles de bains et des WC côté cuisine étaient 
anormalement bruyantes compte tenu de leur vétusté et de leur état de saleté; il 
devait être procédé à leur remplacement ou à leur réparation; 
- la serrure de la cave, dont la porte pouvait être ouverte par la clé de la 
cave 2______, devait être remplacée; 
- la hotte de la cuisine était dans un état de saleté indescriptible et ne fonctionnait 
pas; 
- la porte du tableau électrique ne s'ouvrait pas correctement; 
- la prise de la quatrième chambre était mal fixée et ne fonctionnait pas 
correctement; 
- une porte sur la douche devait être "fixée" afin d'éviter les projections d'eau. 
h. Par courriel du 6 février 2018, le locataire a ajouté à la liste de ces "désordres" 
la nécessité de procéder au remplacement du four et de fixer la poignée de la porte 
d'entrée. 
i. Le 7 février 2018, la bailleresse a répondu qu'un électricien contacterait le 
locataire dans un délai raisonnable. S'agissant de la porte d'entrée, la serrure et le 
verrou fermaient à clé et la poignée fixée sur la porte extérieure, qui tournait dans 
le vide, n'avait aucune action sur la serrure. S'agissant de la porte de la cave, le 
locataire pouvait, s'il le désirait, ajouter une chaîne et un cadenas supplémentaire. 
Concernant les toiles de tente, elles ne faisaient pas partie de l'objet de la location. 
Les douches étaient pour leur part équipées d'une barre permettant l'installation de 
rideaux par le locataire. Enfin, l'immeuble était pourvu d'une ventilation 
commune, de sorte qu'il n'y avait pas de "vmc" dans les appartements. 


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j. Par pli du 19 février 2018, le locataire a mis la bailleresse en demeure de 
remédier aux défauts suivants d'ici au 27 février 2018, faute de quoi il 
consignerait son loyer : 
- remplacement de la hotte de la cuisine qui ne fonctionnait pas; 
- remplacement du frigo dont la température en haut était impropre à son 
utilisation (11° relevé); 
- remplacement ou réparation de la serrure de la porte d'entrée; 
- remplacement de la serrure haute de la porte d'entrée qui n'était plus aux 
normes; 
- remplacement de la serrure de la porte de la cave qui pouvait être ouverte par 
les clés des autres caves; 
- pose d'une toile de store sur le châssis existant; 
- nettoyage/réparation des ventilations des salles de bains; 
- réparation du plafonnier électrique du couloir des 3ème et 4ème chambres (court-
circuit), pas d'électricité dans le couloir; 
- remplacement d'une prise dans la 4ème chambre; 
- mise en sécurité des installations électriques des salles de bains et salle de 
douche (isolation des fils apparents, isolation des ampoules LED à nu en milieu 
humide, prise de courant non isolée à refixer), pose d'une prise aux normes 
dans la salle de douche côté 3ème et 4ème chambres; 
- remplacement du bouton pressoir ne fonctionnant pas dans l'entrée de 
l'appartement; 
- four à changer compte tenu de son état de vétusté; 
- rebouchage des trous existants dans les murs; 
- débouchage de l'évier gauche de la salle de bains parentale qui ne s'écoulait pas 
correctement; 
- remise en peinture de la 4ème chambre compte tenu de son état de vétusté et des 
traces sur les murs qui ne pouvaient être enlevées; 
- peinture du mur de la 3ème chambre qui n'avait pas été repeint et sur lequel les 
traces existantes ne pouvaient pas être enlevées; 
- alimentation électrique avec pose d'un interrupteur permettant d'éclairer le box 
du garage. 
k. Le 20 février 2018, la société F______ est intervenue dans l'appartement pour 
remplacer la vanne de radiateur défectueuse et débloquer la vanne du radiateur de 
la salle de bains, précisant que le locataire leur avait demandé de ne s'occuper que 
d'une vanne. 


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l. Dès le mois de mars 2018, le locataire a consigné le loyer auprès de la caisse du 
Palais de justice (3______), soit un montant mensuel de 6'500 fr. comprenant les 
charges et le garage. 
m. Le 28 février 2018, l'entreprise G______ est intervenue pour effectuer un 
contrôle visuel général des installations électriques et un contrôle des prises. Elle 
a constaté que certains points lumineux ainsi que des prises ne fonctionnaient pas. 
L'appartement était protégé par un seul disjoncteur différentiel général, mais les 
installations électriques étaient aux normes. Les luminaires installés dans les 
salles de bains étaient à changer. Ils ne présentaient toutefois pas de dangers 
d'électrocution. 
n. Par courriel du 2 mars 2018, la bailleresse a informé le locataire que la société 
G______ allait le contacter afin de convenir d'une date pour effectuer des travaux 
dans l'appartement. 
Par courriel du 5 avril 2018, la société G______ a informé la bailleresse qu'elle 
avait essayé à plusieurs reprises de joindre le locataire par téléphone et par 
courriel pour convenir d'un rendez-vous afin de réaliser les travaux. Ce dernier 
leur avait répondu le 29 mars 2018 qu'il était absent et serait de retour le 9 avril 
2018. 
o. Le 14 mars 2018, le locataire a fait établir par l'entreprise H______ un devis 
concernant le remplacement du frigo, de la hotte et de la cuisinière, lequel 
s'élevait à 5'700 fr. Le technicien avait constaté que diverses pièces étaient 
défectueuses. S'agissant de la cuisinière, une réparation n'était pas conseillée vu 
l'âge de l'appareil. 
p. Par courriel du 17 mars 2018, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a 
indiqué à la bailleresse qu'il n'existait pas d'obligation dans le droit du bail de 
fournir des toiles de tente, à moins que cette prestation ait été promise au locataire 
lors de la visite, lors d'un entretien, dans le contrat ou d'une autre manière. 
q. Par courrier du 20 mars 2018, la régie a rappelé aux locataires de l'immeuble 
quelques règles, notamment le respect des couleurs des toiles de tente (rayé vert et 
blanc) et le remplacement desdites toiles si elles étaient déchirées ou abîmées 
ainsi que de leur armature si cette dernière était cassée. 
r. Par courriel du 9 avril 2018, la régie a indiqué à la bailleresse les horaires de la 
ventilation, précisant que l'entretien de cette dernière était effectué une fois l'an et 
que l'entreprise I______ interviendrait prochainement. 
s. Les 20 avril et 8 mai 2018, la bailleresse a acheté un frigo, un four et des 
plaques de cuisson pour l'appartement litigieux. 


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t. Le 30 avril 2018, l'entreprise J______ a établi, à la demande du locataire, un 
devis relatif à la porte palière pour un montant de 1'884 fr. 75. Il y était indiqué 
que ladite porte ne fonctionnait pas correctement car elle n'était plus en place dans 
son cadre fixe. 
D. 
a. Par requête du 27 février 2018, déclarée non conciliée à l'audience de 
conciliation du 9 mai 2018 et portée devant le Tribunal le 8 juin 2018, le locataire 
a conclu, préalablement, à ce que la bailleresse produise les pièces permettant 
d'effectuer un calcul de rendement et, principalement, à la fixation du loyer de 
l'appartement à 17'472 fr. par an, charges et garage non compris, dès le 1er février 
2018, à la condamnation de la bailleresse au remboursement du trop-perçu de 
loyer et à la réduction de la garantie bancaire à trois mois du nouveau loyer 
(C/4______/2018). 
Il a relevé que l'avis de fixation du loyer ne lui avait jamais été remis en original 
et que, cette notification étant nulle, il incombait au Tribunal de fixer le loyer. 
Il effectuait un calcul de rendement sur la base d'une acquisition par la bailleresse 
au moyen de fonds propres uniquement, réévalués selon l'ISPC, avec des charges 
s'élevant à 1% de la valeur actuelle, ce qui conduisait à un loyer admissible de 
17'472 fr. par année, charges et garage non compris. 
b. Par requête du 23 mars 2018, déclarée non conciliée à l'audience de 
conciliation du 9 mai 2018 et portée devant le Tribunal le 8 juin 2018, le locataire 
a assigné la bailleresse en validation de la consignation du loyer, en exécution de 
travaux et en réduction de loyer à raison de 20% depuis le 1er février 2018 
(C/6841/2018). 
Les travaux requis étaient les suivants : 
- réparer la serrure de la porte d'entrée; 
- remplacer la hotte de la cuisine; 
- réparer le verrou de la porte d'entrée; 
- réparer la serrure de la porte de la cave; 
- poser une toile de tente sur le châssis existant; 
- procéder au nettoyage des ventilations des salles de bains; 
- mettre en sécurité les installations électriques pour le lave-linge et le sèche-
linge; 
- boucher les trous existants dans l'appartement et mentionnés lors de l'état des 
lieux d'entrée; 
- procéder à la peinture de la 4ème chambre; 
- procéder à la peinture d'un mur dans la 3ème chambre; 


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- installer un éclairage dans le garage; 
- remplacer le four et les plaques de cuisson. 
c. Par ordonnance du 27 juin 2018, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/6841/2018 et C/4______/2018, sous le numéro de cause C/6841/2018. 
d. Dans sa réponse du 22 août 2018, la bailleresse a conclu à ce qu'il soit dit que le 
locataire n'était pas fondé à requérir la fixation judiciaire du loyer initial, à ce qu'il 
soit constaté que le loyer avait été valablement fixé lors de la conclusion du bail et 
à ce que la libération des loyers consignés soit ordonnée en sa faveur. 
Elle a allégué qu'un calcul de rendement n'était pas possible dans la mesure où elle 
n'était pas en mesure de reconstituer les fonds propres investis et où elle n'était 
plus en possession des factures relatives aux travaux entrepris dans l'appartement 
depuis son acquisition. Lors de la signature du contrat de bail, elle était en 
possession d'une ancienne formule de fixation du loyer, ce qu'elle avait signalé au 
locataire. Sur demande expresse de ce dernier, souvent absent de Genève, il avait 
été convenu qu'un avis de fixation de loyer en bonne et due forme lui serait 
envoyé par courriel (en couleurs et recto/verso) et qu'il renverrait la copie signée à 
la bailleresse dans les meilleurs délais. La demande de la régie dans son courrier 
du 20 mars 2018 avait uniquement trait aux toiles de tente existantes. Or, il n'y en 
avait jamais eu dans l'appartement litigieux, ce dernier se trouvant au 1er étage, 
orienté nord-ouest et protégé par des arbres. 
e. Lors de l'audience qui s'est tenue le 11 décembre 2018 devant le Tribunal, le 
locataire a persisté dans ses conclusions, précisant que seuls le four et les plaques 
de cuisson avaient été remplacés, mais avec beaucoup de retard. 
Le locataire a contesté avoir demandé que la bailleresse lui transmette l'avis de 
fixation du loyer par courrier électronique. 
f. Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 8 mars 2019. 
Dans le hall d'entrée, le Tribunal a constaté que la porte était dotée d'une simple 
serrure et d'un verrou situé sur le haut de la porte. Le locataire estimait qu'elle 
n'était pas assez sécurisée. Il a fermé la porte et l'a ouverte en y donnant un coup 
sec, sans se servir de la poignée, expliquant que si la porte n'était pas verrouillée, 
elle s'ouvrait parfois toute seule avec les courants d'air. La bailleresse a indiqué 
avoir fait intervenir une entreprise pour faire un devis, ce que le locataire a 
confirmé, et avoir donné l'ordre de faire exécuter les travaux. 
Dans la salle de bains principale, la bouche de ventilation située au-dessus de la 
baignoire était un peu poussiéreuse. Le locataire avait demandé dès le départ le 
nettoyage du filtre. Selon la bailleresse, la régie faisait nettoyer tous les conduits 


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de ventilation de l'immeuble tous les deux ans et cela avait dû être fait 
dernièrement. 
L'état de la bouche de ventilation était le même dans les WC séparés et dans la 
salle de douche séparée que dans la salle de bains principale. 
Dans la cuisine, le Tribunal a constaté le boitier vide d'une hotte de ventilation. 
Le locataire a indiqué que ce boitier l'avait induit en erreur lors de la visite, car il 
était persuadé qu'il y avait une hotte de ventilation. La bailleresse a expliqué avoir 
été contrainte de démonter la hotte il y a de cela des années, la régie ayant interdit 
les hottes de ventilation. 
Le locataire a indiqué que les plaques de cuisson n'avaient pas assez de puissance 
dans la mesure où l'eau prenait du temps pour bouillir. Le Tribunal a constaté 
qu'en effet, après plusieurs minutes, l'eau ne bouillait toujours pas. Les plaques 
ayant été installées récemment, la bailleresse allait contacter le fournisseur. 
Selon le locataire, seul un mur de la 3ème chambre à coucher avait été repeint. La 
bailleresse a affirmé que tous les murs et plafonds de cette chambre avaient été 
refaits à l'entrée du locataire, tout comme dans la 2ème chambre. Le Tribunal a 
constaté une légère trace sous l'interrupteur. Le locataire a tiré le lit et a estimé 
que le mur était sale. 
Dans la 4ème chambre à coucher, le Tribunal a constaté la présence de trous dans le 
mur, ainsi que de légères traces. Selon la bailleresse, la peinture dans cette 
chambre avait été refaite cinq ans auparavant, ajoutant que le locataire n'avait rien 
dit à ce propos lors de la visite. Le locataire a exposé ne pas pouvoir allumer le 
plafonnier, car, depuis quelques jours, l'arrivée électrique ne fonctionnait plus. Il 
avait remplacé l'ampoule, mais cela n'avait rien changé. Les prises électriques 
fonctionnaient toutefois encore. 
La cave n'était pas éclairée, contrairement au couloir qui y menait. Le locataire a 
ouvert les portes de différentes caves avec sa clé, laquelle ne pouvait pas les 
ouvrir toutes. Certaines caves étaient munies de verrous et de chaînes avec 
cadenas. Le locataire a demandé une serrure individuelle. La bailleresse a déclaré 
être d'accord de mettre une chaîne, mais non pas de changer la serrure. 
g. Par courriel du 11 mars 2019, la régie a confirmé à la bailleresse qu'il était 
strictement interdit de placer des hottes à extraction (à moteur) dans les cuisines 
de l'immeuble. Ce bâtiment était en effet pourvu d'une ventilation avec une 
motorisation commune, fonctionnant sur horaires. Tout ajout de motorisation 
individuelle sur la gaine de ventilation commune créerait d'une part des 
dysfonctionnements du système et d'autre part des refoulements d'odeurs dans les 
autres appartements. Par ailleurs, il n'existait aucune obligation pour le bailleur 
d'installer un éclairage dans le box. 


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h. Par avis du 9 mai 2019, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 janvier 2020. 
Le locataire a accepté le congé, de sorte qu'il a renoncé à ses conclusions en 
exécution de travaux. Il a toutefois maintenu ses conclusions en contestation du 
loyer initial et en réduction de loyer. 
i. Lors de l'audience du 4 juin 2019, la bailleresse a fait valoir, s'agissant des 
plaques de cuisson, qu'il incombait au locataire de contacter le fabricant pour lui 
transmettre les informations qui figuraient sur l'étiquette des plaques. 
Le locataire a répondu ne pas savoir où se trouvait cette étiquette, estimant qu'il 
incombait à la bailleresse de contacter le vendeur qui possédait les références. 
Une entreprise était intervenue le 14 mai 2019 sur la porte mais avait été obligée 
d'entreprendre des travaux plus importants, à savoir changer l'intégralité de la 
serrure qui était défectueuse. Il n'y avait pas d'autres travaux qui avaient été faits 
depuis l'inspection locale. La lumière dans la chambre à coucher ne fonctionnait 
toujours pas. 
j. Lors de l'audience du 5 novembre 2019, les parties ont informé le Tribunal de 
ce que l'appartement avait été restitué fin septembre 2019. 
Deux témoins ont été entendus. 
j.a D______, a déclaré avoir travaillé pour la société E______ et avoir été 
mandatée dans ce contexte, en 2017, par la bailleresse, en vue de trouver un 
locataire pour son appartement. Dans un premier temps, la compagne du locataire 
avait visité l'appartement en son nom, puis il était venu le visiter en personne. 
Il avait donc vu l'appartement avant de signer le bail. Sa compagne lui avait fait 
quelques remarques par rapport à la cuisine qui n'était pas très moderne mais elle 
avait dit que ce n'était pas important car la location n'était pas destinée à durer. 
Le locataire, quant à lui, n'avait fait aucune remarque lors de sa visite ou avant la 
signature du bail. Sauf erreur de sa part, la cave avait été visitée avec la compagne 
du locataire, mais pas par le locataire. Le témoin a déclaré avoir elle-même 
préparé le bail, mais ne pas avoir été présente lors de la signature de celui-ci. Elle 
avait toutefois assisté à l'état des lieux d'entrée au cours duquel aucune remarque 
autre que ce qui figure sur l'état des lieux d'entrée n'avait été faite par le locataire. 
Hormis ces deux ou trois détails, rien n'avait été demandé. Elle pensait que la 
bailleresse avait remis l'avis de fixation du loyer au locataire. Elle n'était toutefois 
pas présente à cette occasion, de sorte qu'elle ne pouvait pas l'affirmer. Elle en 
avait parlé avec la bailleresse et savait que c'était obligatoire. Elle avait fait une 
erreur lors de la visite en ce sens qu'elle avait annoncé au locataire qu'il y aurait 
une toile de tente. Elle avait mal compris la bailleresse à ce propos. Il s'est avéré 
par la suite qu'il n'y avait jamais eu de toile de tente. 


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j.b K______, époux de la bailleresse, a déclaré s'être occupé de la rédaction du 
bail avec D______, qui venait du canton de Vaud et ne connaissait pas bien les 
usages genevois. Il se souvenait avoir scanné l'avis de fixation du loyer pour 
l'envoyer au locataire. Il le lui avait envoyé par courriel car lorsque le locataire 
était venu signer le bail, il lui avait expliqué être souvent en déplacement, de sorte 
qu'il souhaitait que la correspondance se fasse par courrier électronique. Il ne lui 
avait pas remis l'avis de fixation du loyer lors de la signature du bail car 
l'exemplaire qu'il avait en sa possession était ancien. Il était donc allé en chercher 
un plus récent et le lui avait envoyé par courriel, après la signature du bail. Le 
témoin a déclaré avoir assisté à l'état des lieux d'entrée. D______ avait établi le 
document alors que le locataire visitait l'appartement et prenait des photos. Le 
locataire avait signé l'état des lieux d'entrée sans émettre aucune réserve, hormis 
ce qui était mentionné. Le locataire n'avait pas voulu visiter la cave; il avait en 
revanche visité le garage. 
k. A l'issue de l'audience, le Tribunal a clôturé l'administration des preuves. 
l. Par écritures du 29 janvier 2020, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
et la cause a été gardée à juger. 
m. Dans son jugement du 21 février 2020, le Tribunal a relevé que le locataire 
invoquait la nullité de la notification du loyer initial au seul motif que la formule 
officielle lui avait été remise par courriel et non en original. Il ne contestait 
toutefois pas avoir reçu une telle formule dûment remplie et contenant toutes les 
indications nécessaires lui permettant de faire valoir ses droits. Partant, retenir la 
nullité de l'avis de fixation du loyer initial constituerait du formalisme excessif. 
Ensuite, l'appartement concerné avait été acquis par la bailleresse en 1973. 
Il s'agissait donc d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence et le loyer 
initial devait être examiné sur la seule base des loyers usuels dans le quartier. Le 
loyer initial n'avait pas subi d'augmentation, ayant, au contraire, diminué par 
rapport à celui du locataire précédent. Il appartenait dès lors au locataire de 
fournir cinq exemples de loyers comparatifs de façon à démontrer le caractère 
abusif du loyer initial, ce qu'il n'avait toutefois pas fait. Il échouait ainsi à 
démontrer que le loyer initial était abusif. Le locataire devait donc être débouté de 
ses conclusions en contestation du loyer initial. 
Concernant les défauts invoqués par le locataire, le Tribunal a considéré que la 
porte d'entrée présentait un défaut qui justifiait une réduction de loyer de 5% du 
5 février 2018 au 14 mai 2019, date de sa réparation. Il avait en outre été indiqué 
au locataire lors de la visite de l'appartement qu'une toile de tente serait installée. 
Il s'agissait donc d'une qualité promise. Le Tribunal a en revanche nié l'existence 
de défauts concernant la clé de la cave, la hotte de la cuisine ainsi que le four ou 
les plaques de cuisson, la bouche de ventilation située au-dessus de la baignoire, 


- 12/18 - 
 
C/6841/2018 
les installations électriques pour le lave-linge et le sèche-linge, les trous dans les 
murs, la peinture de la 4ème chambre et d'un mur dans la 3ème chambre ou l'absence 
de lumière dans le box. Il a ainsi accordé, en définitive, une réduction de loyer de 
5% du 5 février 2018 au 14 mai 2019. 
Enfin, le locataire ne sollicitant plus la réparation de défauts, la libération des 
loyers serait ordonnée en faveur de la défenderesse. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
En cas de contestation du loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la 
différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de 
bail et le montant requis par l'appelant, sans les charges, multiplié par vingt (art. 
92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 
1.1). 
 
En l'espèce, cette différence s'élève à 54'528 fr. par année, de sorte que la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelant soutient que le Tribunal a violé les art. 269d et 270 CO en ne 
constatant pas la nullité du loyer au motif que la formule officielle ne lui avait pas 
été notifiée valablement puisqu'elle lui avait été adressée par courrier électronique 
et ne comportait ainsi aucune signature manuscrite originale de l'intimée. 
L'appelant indique par ailleurs se demander si le jugement attaqué ne viole pas 
son droit d'être entendu dans la mesure où le Tribunal s'était exclusivement fondé 
sur un arrêt du Tribunal fédéral, sans discuter tous ses arguments. 
 
2.1 
2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie 
de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 


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formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 
LaCC. 
Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la 
non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat 
de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. 
ATF 
120 II 341 consid. 5d). 
La question de savoir si une signature mécanique (art. 14 al. 2 CO) peut être 
apposée sur une formule officielle est discutée dans la doctrine récente. 
MARCHAND (Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, éd., 2ème éd., 2017, 
n. 17 ad art. 269d CO, par renvoi de 79 ad art. 270 CO) et ROHRER (SVIT 
Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 33 ad art. 269d CO) admettent la validité d'une telle 
signature, contrairement à LACHAT (Le bail à loyer, 2019, n. 4.2.3 p. 500). 
Selon le Tribunal fédéral, l'exigence d'une signature manuscrite sur une formule 
officielle vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. 
Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer 
pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il 
n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties 
aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert 
par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive (ATF 138 III 401 
consid. 2.4). 
2.1.2 La jurisprudence déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 
contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour 
répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 145 IV 407 consid. 3.4.1; 143 III 65 consid. 5.2; 142 
III 433 consid. 4.3.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la 
décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la 
motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et 
résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; 
arrêt 5A_567/2019 du 23 janvier 2020 consid. 4.2). 
 
2.2 En l'espèce, l'intimée a transmis la formule officielle de fixation du loyer par 
voie électronique. Celle-ci a toutefois été remplie de manière manuscrite et elle 
comporte notamment une signature manuscrite, et non une signature mécanique. 
La situation se distingue ainsi de celle, mentionnée par l'appelant, du locataire qui 
résilie son bail par un courriel adressé au bailleur. En tout état de cause, 


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l'utilisation d'une signature autre que manuscrite n'est pas prohibée par le Tribunal 
fédéral et l'invocation d'un tel vice relèverait en l'espèce de l'abus de droit dans la 
mesure où l'appelant ne soutient pas que l'envoi de la formule officielle par voie 
électronique aurait empêché celle-ci de remplir le rôle et le but qui lui est assigné 
ou d'identifier l'auteur de ladite formule. De plus, s'il avait un doute sur l'identité 
de l'auteur de cette dernière, il aurait pu demander à l'intimée de lui transmette 
l'original de l'avis de fixation du loyer qu'il avait reçu par courriel, lequel 
comportait une signature manuscrite. Enfin, il sera relevé que la communication 
par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le 
cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. 
 
Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de 
fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au 
locataire par voie électronique. 
Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant 
dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal 
sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 
3. 
L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient 
qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 
 
3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime 
abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur 
l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 
CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif 
de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort 
que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des 
loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a). 
 
Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la 
méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 
un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 
prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères 
absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du 
loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la 
localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, 
le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) 
ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur 
objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 
3.1.2 p. 15; arrêt 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1 [non publié à 
l'ATF 144 III 514]). 
Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la 
localité ou du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2). 


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Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est cependant 
inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le 
critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles en 
effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis 
en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître 
des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 
140 III 433 consid. 3.1 p. 435; 122 III 257 consid. 4a/bb). Pour un immeuble 
ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers 
usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche 
toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à 
l'aide du rendement net (arrêt précité 4A_400/2017 consid. 2.2.1 et les arrêts 
cités). 
La jurisprudence a précisé qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou 
sa dernière acquisition est de trente ans au moins, au moment où débute le bail 
(ATF 144 III 514 consid. 3.2 p. 517). 
En principe, il incombe au locataire de prouver que le loyer initial qu'il entend 
faire baisser est abusif (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2). 
 
3.2 En l'espèce, il y a d'emblée lieu de relever que l'intimée n'a pas "sensiblement 
augmenté" le loyer par rapport au précédent loyer dans la mesure où le loyer a, au 
contraire, baissé. Ensuite, l'appelant se borne à répéter ce qu'il avait déjà soutenu 
dans ses plaidoiries finales devant le Tribunal, à savoir que l'autorité devait 
privilégier le critère du rendement, sans contester de manière motivée le jugement 
attaqué en tant qu'il a considéré, à juste titre, que dans la mesure où l'immeuble 
litigieux était ancien, le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier 
l'emportait sur le critère du rendement net des fonds propres investis. En l'absence 
de toute critique à cet égard, le calcul de rendement qu'il opère est donc sans 
pertinence. 
En tout état de cause, l'intimée a allégué ne plus disposer des éléments nécessaires 
à un calcul de rendement et l'appelant admet lui-même qu'il ignore certaines des 
données nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, comme la part du prix 
financée par des fonds propres ou les charges immobilières annuelles, courantes et 
d'entretien. Dans ces circonstances, un calcul de rendement n'est pas 
"manifestement possible", contrairement à ce que soutient l'appelant, et un renvoi 
au Tribunal pour qu'il instruise cette question n'est pas utile. 
Le jugement attaqué sera dès lors confirmé en tant qu'il a fixé à 72'000 fr., charges 
et garage non compris, le loyer annuel de l'appartement litigieux. 
4. 
L'appelant conteste que certains des points qu'il avait invoqués, concernant la 
serrure de la porte de la cave, le four et le frigidaire et la peinture de la 3ème et de 
la 4ème chambre, ne constituent pas des défauts de la chose louée. 


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4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour 
lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette 
obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci 
n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss 
CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi 
défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque 
la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne 
présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en 
se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 
et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son 
existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en 
compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, 
le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 
du 17 mars 2005 consid. 2.1; WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées 
par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; 
HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). 
Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les 
droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 
let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 
du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au 
défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut 
et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 
4.2 En l'espèce, concernant la clé de la cave, le Tribunal a considéré que le fait 
que l'appelant puisse, avec sa propre clé, ouvrir la porte d'autres caves ne signifiait 
pas obligatoirement que les clés d'autres caves puissent ouvrir la sienne, de sorte 
qu'aucun défaut n'était retenu à cet égard. L'appelant ne conteste pas le jugement 
en tant qu'il a retenu qu'il n'avait pas prouvé que les clés des autres locataires 
pouvaient ouvrir la porte de sa cave. Pour le surplus, le fait que la clé du locataire 
puisse ouvrir d'autres caves pourrait tout au plus constituer un défaut des objets 
loués par les locataires jouissant desdites caves, mais pas de l'objet loué par le 
locataire. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 
Concernant le frigo, le four et les plaques de cuisson, il est établi que l'intimée les 
a changés en mai 2018, à la suite de la plainte de l'appelant. Cela étant, les 
problèmes affectant, le cas échéant, ces appareils et qui aurait motivé leur 
changement, ne sont pas établis, les seules allégations de l'appelant à cet égard 
n'étant pas suffisantes. Il ne peut dès lors être considéré qu'ils étaient défectueux et 
que, en tout état de cause, les défauts qui les auraient affectés justifieraient une 
réduction du loyer. 
Pour ce qui est de la hotte de ventilation, la régie en charge de l'immeuble a 
exposé que le bâtiment était pourvu d'une ventilation avec une motorisation 


- 17/18 - 
 
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commune, fonctionnant sur horaires et tout ajout de motorisation individuelle sur 
la gaine de ventilation commune créerait, d'une part, des dysfonctionnements du 
système et, d'autre part, des refoulements d'odeurs dans les autres appartements. 
L'appartement n'est donc pas dépourvu de tout système de ventilation et l'appelant 
n'explique pas pourquoi le système installé n'était pas équivalent et conforme aux 
attentes que peut usuellement avoir un locataire à cet égard. 
Enfin, concernant la peinture des chambres, le Tribunal a considéré que l'appelant 
ne s'en était pas plaint lors de l'état des lieux d'entrée, alors même que cela était 
visible, de sorte qu'il était retenu qu'il s'en accommodait. L'appelant n'explique 
toutefois pas pourquoi le Tribunal ne pouvait pas retenir, de manière 
convaincante, qu'il s'en était accommodé. De plus, le seul fait, invoqué par 
l'appelant, à savoir qu'il louait un appartement qualifié "de standing", sans 
davantage d'explication, n'étant pas pertinent ou suffisant à cet égard. 
L'appelant ne soutient pas, pour le surplus, que les défauts admis par le Tribunal 
justifiaient une réduction de loyer supérieure à celle fixée. 
Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera donc confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/6841/2018 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 avril 2020 par A______ contre le jugement 
JTBL/130/2020 rendu le 21 février 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/6841/2018-6-OSD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Serge PATEK, Madame Zoé SEILER, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.