ge_gerichte · JTAPI/1024/2022 · 2022-09-29 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/544/2022 LCI 
JTAPI/1024/2022 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 29 septembre 2022 
 
dans la cause 
 
A______ SA 
 
contre 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION 
FONCIÈRE 


- 2/9 - 
A/544/2022 
EN FAIT 
1. 
A______ SA (ci-après : A______), est une société anonyme active dans 
l’immobilier et inscrite au registre du commerce du canton de Genève depuis le 
13 février 2006. 
2. 
Par acte notarié, signé le 20 mars 2015, A______ a acquis la propriété de 
l’appartement désigné par les lots n° 1______ correspondant au feuillet 2______ 
de la commune de D______ ainsi que de deux places de parc intérieures en sous-
sol désignées par les lots n° 3______ et 4______ correspondant aux feuillets 
5______ et 6______. Ces biens sont situés à l’adresse 7______ route de E______, 
à D______. 
Selon le chiffre 5, page 3, de l’acte de vente, les biens acquis étaient situés en 
zone agricole de développement 4B protégée. 
Le chiffre 2, page 10, de l’acte de vente, indique qu’en raison de sa situation en 
zone de développement, l’immeuble est soumis à la loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). Le prix et loyers étaient soumis 
au contrôle de l’Etat pendant une durée de dix ans à partir de l’occupation de la 
majorité des appartements. En cas de location, l’établissement d’un bail type était 
obligatoire pour les logements et locaux soumis au contrôle des loyers. 
3. 
Par courrier du 28 octobre 2021, A______ a requis de l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) qu’il l’informe du 
loyer maximum, avec mention de la chronologie, applicable à l’appartement et 
aux places de parc intérieures dont elle était propriétaire à l’adresse 7______ route 
de E______, à D______. 
4. 
Par décision de fixation du loyer autorisé du 5 novembre 2021, l’OCLPF a 
informé A______ que le loyer maximum admis pour le logement n° 1______ était 
de CHF 50'004.- par an. Celui de chaque place de parc intérieure était de CHF 
1'800.- par an. 
5. 
Par courrier du 9 novembre 2021, l’OCLPF a requis de A______ qu’elle 
l’informe si l’appartement et les deux places de parc intérieures dont elle était 
propriétaire au 7______ route de E______ et qui étaient régis par la LGZD, 
étaient mis à disposition de tiers en contrepartie du versement d’une somme 
d’argent ou l’avaient été depuis l’acquisition. L’identité des tiers concernés, le 
montant versé par ces derniers ainsi que tout justificatif attestant de la durée de 
leur occupation des lieux devaient également être fournis. 
6. 
A______ a donné suite à cette demande le 29 novembre 2021. L’appartement et 
les places de parc intérieures avaient été loués du 1er décembre 2016 au 


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30 novembre 2021 par Madame B______ et Monsieur C______. Sur la base de 
l’accord 
provisoire 
de 
vente 
de 
l’OCLPF 
du 
18 février 2013 [recte mars 2013] lequel approuvait le plan financier et fixait l’état 
locatif, les loyers avaient été fixés à CHF 33'120.- par an pour l’appartement et 
CHF 2'640.- par an pour chaque garage. Une copie du bail à loyer était notamment 
joint au courrier. 
7. 
Par courrier du 13 décembre 2021, l’OCLPF a informé A______ que le contrat de 
bail qu’elle avait signé avec Mme B______ et M. C______ n’était pas conforme 
aux dispositions de la LGZD qui imposait l’emploi d’une formule type pour tous 
les logements soumis à cette loi. De même, le loyer annuel maximum autorisé 
s’élevait à CHF 30'948.- pour l’appartement et à CHF 2'640.- pour chacune des 
places de parc intérieures. Elle avait ainsi perçu, pour toute la durée du contrat de 
bail, CHF 10'860.- en trop. Le loyer maximum applicable avait été fixé le 18 mars 
2013 par l’accord provisoire de vente et de location des logements et places de 
parc intérieures de l’immeuble considéré, selon le régime de la propriété par 
étages. Cet accord avait été rendu sur la base d’un plan financier ainsi que d’un 
plan de vente et de location dûment approuvés. 
Un délai lui était imparti pour se déterminer. 
8. 
Le 3 janvier 2021 A______ a présenté ses observations. 
Elle n’avait effectivement pas utilisé le contrat de bail type sans qu’il s’agisse 
d’une « volonté délibérée » puisque le plan financier ainsi que celui de vente et de 
location lui étaient connus. Elle avait agi par méconnaissance et ce, à son 
désavantage, dès lors qu’elle aurait eu la possibilité, durant les cinq années 
qu’avait duré le bail de Mme B______ et M. C______ d’augmenter le prix du 
loyer selon les normes en vigueur. En effet, dans la mesure où l’OCLPF avait 
arrêté le nouveau loyer mensuel à CHF 4'167.- et qu’elle avait demandé 
CHF 2'760.- à ses précédents locataires, la différence entre ces deux montants 
était certainement intervenue progressivement au fil des années. Ainsi, avec le bail 
type, elle aurait pu percevoir des augmentations régulières durant les cinq années 
et, par conséquent, encaissé des loyers supplémentaires. Les locataires n’avaient 
ainsi par payé plus eu égard au loyer contrôlé qui aurait pu leur être appliqué. Par 
conséquent, il n’y avait eu aucune volonté de transgresser les règles étant précisé 
que cela aboutissait à une situation en sa défaveur. 
De plus, afin de fixer le loyer litigieux, elle avait appliqué les critères 
correspondant à un appartement très spacieux et luxueux de 7,5 pièces au lieu 
d’un 7 pièces tel que retenu. 
9. 
Par décision du 31 janvier 2022, l’OCLPF a statué que les montants annuels 
exigés par A______ pour la jouissance du logement de 7 pièces n° 1______ ainsi 
que pour les deux places de parc intérieures n°3______ et 4______ tous sis 


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7______ route de E______, à D______, excédaient ceux fixés dans l’accord 
provisoire de vente du 18 mars 2013 pour la période du 1er décembre 2016 au 30 
novembre 2021. La somme de CHF 10'860.- correspondant au total des 
mensualités indûment perçues pour la durée du bail devait être remboursée à Mme 
B______ 
et 
M. C______ dans un délai de trente jours. 
A______ avait acquis ces biens le 20 mars 2015 à un prix conforme et autorisé 
par l’office. L’acte notarié mentionnait expressément en page 10 que les loyers 
des biens acquis étaient soumis au contrôle étatique durant dix ans et que 
l’établissement d’un bail type était obligatoire en cas de location. Le loyer annuel 
maximum autorisé pour l’appartement n° 1______ et les places de parc intérieures 
n° 3______ et 4______ avait été arrêté par l’accord provisoire de vente et de 
location du 18 mars 2013. L’arrêté départemental fixant de manière définitive les 
prix de revient et de vente de ces biens avait été rendu le 8 juin 2021. Toutefois, 
tant que cet arrêté de mise au bénéfice définitif de la loi n’était pas rendu, il n’était 
pas question de procéder à une modification de l’état locatif de sorte que les 
montants provisoires fixés le 18 mars 2013 devaient s’appliquer au bail de Mme 
B______ et M. C______. La société n’avait pas pris contact avec l’office, avant la 
conclusion du contrat de bail, en vue de s’assurer des montants admissibles et 
alors même que cela figurait expressément dans l’acte de vente notarié. 
La décision du 5 novembre 2021 fixant le loyer maximum s’appliquait 
uniquement aux nouvelles locations et pas rétroactivement à une situation 
antérieure. Quant au nombre de pièces du logement considéré, cet argument 
n’entrait pas en considération dans la mesure où il s’agissait d’un point ne 
pouvant pas être remis en question après l’entrée en force de l’autorisation de 
construire définitive de l’immeuble et de l’arrêté départemental du 8 juin 2021. 
Il apparaissait ainsi que pour la période du 1er décembre 2016 au 30 novembre 
2021, elle était autorisée à percevoir un montant global de loyer pour 
l’appartement et les deux places de parc intérieures de CHF 181'140.-. Or, en 
recevant CHF 192'000.- elle avait indûment perçu un montant de CHF 10'860.-. 
10. 
Par acte du 14 février 2022, A______ a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) et conclu à son 
annulation. Elle a repris l’ensemble des arguments développés dans ses 
observations à l’OCLPF du 3 janvier 2021. 
11. 
Le 13 avril 2022, l’OCPLF a transmis ses observations au tribunal lesquelles 
reprenaient également les arguments de son courrier du 13 décembre 2021 et de sa 
décision du 31 janvier 2022. Il a conclu, préalablement, à l’appel en cause de 
Mme B______ et M. C______ et, principalement, au rejet du recours. 


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EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre des décisions prises par le département en application de la 
LGZD (art. 115 et 116 al. 1 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 7 LGZD ; art. 23 du règlement d'application de la LGZD 
- RGZD - 1 35.01 ; art. 145 al. 1 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
La LGZD fixe les conditions applicables à l'aménagement et à l'occupation 
rationnelle des zones de développement affectées à l'habitat, aux commerces et aux 
autres activités du secteur tertiaire. Elle définit les conditions auxquelles le Conseil 
d'État peut autoriser l'application des normes d'une telle zone (art. 1). 
Au nombre de ces conditions figurent - à teneur de l’art. 5 al. 1 LGZD - celles que, 
s’agissant des logements destinés respectivement à la location (let. a) et à la vente 
(let. b), les bâtiments d'habitation répondent à un besoin prépondérant d'intérêt 
général, par le nombre, le type et respectivement les loyers ou prix des logements 
prévus. 
4. 
La procédure de mise au bénéfice de la LGL, que le requérant d’une autorisation 
de construire en zone de développement doit entreprendre pour justifier qu'il 
remplit les conditions financières prescrites par l’art. 5 LGZD, est réglée aux art. 
66 ss RGL, applicables par analogie (art. 25 al. 1 RGZD). Le propriétaire 
requérant doit notamment présenter une demande écrite à l’adresse de l’OCLPF, 
comportant les documents énoncés à l’art. 67 RGL, parmi lesquels un plan 
financier complet et conforme au modèle adopté par ce dernier. Aucun bail ne 
peut être conclu avant que l’office n’ait approuvé l’état locatif détaillé que le 
bénéficiaire de l’accord de principe est autorisé à appliquer, à titre provisoire, 
jusqu’à l’obtention définitive du bénéfice de la loi (art. 73 al. 1 RGL). 
Pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, le bénéficiaire de l’accord de 
principe doit par ailleurs présenter une demande en ce sens au service compétent, 
accompagnée des pièces justificatives permettant d’établir les éléments financiers 
définitifs. À l’issue de l’instruction de cette demande, l'autorité accorde le 
bénéfice de la loi à titre définitif et notifie sa décision dans ce sens au bénéficiaire 
(art. 78 al. 2 RGL). 
5. 
Les prix des bâtiments visés à l'art. 5 al. 1 let. a et b LGZD sont soumis au 
contrôle de l’État pendant une durée de dix ans dès la date d’entrée moyenne dans 
les logements, selon les modalités prévues aux art. 42 ss LGL (art. 5 al. 3 LGZD). 


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Cette disposition légale concerne donc aussi bien les logements destinés à la 
location que ceux destinés à la vente, pour autant que l'on se situe en zone de 
développement (art. 1 LGZD), ce qui est le cas en l'espèce. 
6. 
Selon l'art. 42 LGL, aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la 
présente loi, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé 
(al. 2). Les loyers tiennent compte des conditions d'exploitation de l'immeuble et 
des frais qui en découlent, dans la mesure où ces frais sont admis par le service 
compétent tant dans leur genre que dans leur quotité, à l'exception du chauffage et 
de l'eau chaude qui sont fournis au prix coutant selon pièces justificatives tenues à 
disposition des locataires à la fin de chaque période annuelle de chauffage (art. 
5 al. 4 RGL). 
Selon une jurisprudence constante, les cantons demeurent libres d'édicter des 
mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en 
imposant un contrôle des loyers, lesquelles ne sont en principe pas contraires aux 
règles du droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bailleurs et locataires. 
Ces normes poursuivent un but d'intérêt public évident, suffisamment important 
pour justifier des restrictions au droit de propriété, à la liberté économique et à 
l'application de certaines règles de droit civil fédéral (ATF 137 I 135 
consid. 2.5.2 ; 135 I 233 consid. 8.2 ; 131 I 333 consid. 2). Plus particulièrement, 
le locataire n'a pas d'action civile pour contraindre directement le bailleur à 
respecter son obligation de droit public, de sorte que le régime instauré par la 
LGZD ne contrecarre en aucune façon l'application du droit civil fédéral en 
matière de bail à loyer (Alain MAUNOIR, op. cit., p. 276 et la référence citée). 
7. 
Aux termes de l'art. 47 LGL, le Conseil d’Etat, après consultation des milieux 
intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis 
au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications 
utiles sur le régime auquel est soumis l’immeuble abritant les locaux loués. 
Ces formules, approuvées par le Conseil d'Etat et intitulées « contrat de bail à 
loyer pour appartements LGZD » et « contrat de bail à loyer pour garage ou 
emplacement de parking pour Immeubles HBM, HLM, HCM, HM, LGZD », 
figurent aux annexes 6 et 7 du RGL. 
8. 
Les mesures et sanctions prévues aux titres V et VI de la LCI sont applicables par 
analogie (art. 9 al. 2 LGZD). 
Parmi les mesures administratives à disposition de l'autorité compétente, figure 
l'ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L'objectif d'une telle mesure 
est de rétablir une situation conforme au droit. 
De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le 
remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail 


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conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une 
forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/20J2 du 8 mai 
2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 ; ATA/567/2005 du 
16 août 2005 consid. 26). 
9. 
Le principe de la proportionnalité, garanti par l'art. 5 al. 2 Cst., exige qu'une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et 'que ceux-ci ne 
puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 1 219 consid. 2c et les 
références citées ; ATA/738/2017 du 3 octobre 2017 consid. 8). 
10. 
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble est soumis à la LGZD et que les 
prix de vente et des loyers sont soumis au contrôle de l'Etat pendant dix ans selon 
les modalités prévues au chapitre VI de la LGL. L'obligation d'utiliser la formule 
de bail type obligatoire tant pour la location de l'appartement que les places de 
parc intérieures était par ailleurs expressément mentionnée dans l'acte de vente 
signé par la recourante le 20 mars 2015. 
C'est donc à juste titre que l’autorité intimée a relevé ce point dans sa décision 
querellée étant précisé que dans la mesure où le bail a pris fin, seule demeure 
ouverte la question du loyer perçu en trop. 
11. 
La recourante estime que puisque le montant du loyer admissible, arrêté dans la 
décision de novembre 2021, était supérieur à celui qu’elle avait réellement perçu 
des précédents locataires, elle avait agi à son désavantage dès lors qu’elle aurait 
pu percevoir un loyer supérieur durant les cinq années qu’avait duré le bail. 
Ce raisonnement, qui ne trouve assise dans aucune base légale, ne saurait être 
suivi. En effet, la décision de fixation du loyer autorisé du 5 novembre 2021 
n’avait, bien évidemment, pas vocation à s’appliquer aux situations passées mais 
bien aux nouveaux baux signés à partir de cette date. Si on considérait la position 
de la recourante, cela voudrait dire qu’elle aurait été en mesure de réclamer des 
arriérés de loyer aux anciens locataires afin d’atteindre les chiffres retenus dans la 
décision de novembre 2021. Ce résultat ne serait évidemment pas acceptable. 
Ainsi, en l’absence de décision de fixation du loyer autorisé pour les années 
précédant 2021, seul l’accord provisoire de vente du 18 mars 2013 pouvait 
s’appliquer. 
12. 
L’argument de la recourante visant à dire que la différence de loyer perçue en trop 
pouvait se justifier par la demie pièce complémentaire et les grands espaces 
luxueux de l’appartement est également inopérant. A cet égard, il sied tout 
d’abord de rappeler, à l’instar de l’autorité intimée, que le nombre de pièces de 
l’appartement ne pouvait plus être remis en question après l’entrée en force de 
l’autorisation de construire définitive. De même, la recourante perd de vue qu’en 


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matière de logements soumis à la LGZD, la fixation des loyers n’est pas laissée à 
libre appréciation des propriétaires mais répond, tel que susmentionné, à des 
critères précis fixés dans la loi et ses règlements d’application. 
Partant, la recourante n'était pas en droit d'exiger des locataires un montant 
supplémentaire de CHF 181.- par mois tel que fixé dans le contrat de bail du 
18 novembre 2016. 
Le loyer annuel maximum autorisé par l'autorité intimée dans l'accord de vente 
provisoire du 18 mars 2013 était fixé à CHF 30'938.- pour l'appartement 
n°1______ et CHF 2'640.- pour chacune des places de parc intérieures, soit un 
loyer annuel CHF 33'588.-. La recourante ayant perçu, entre le 1er décembre 2016 
et le 30 novembre 2021, un montant de CHF 33'120.- à titre de loyer pour ces 
biens, il en résulte un trop-perçu de CHF 10'860.- (CHF 181.- de trop-perçu 
mensuel x 60 mois de la durée de la location). 
13. 
Conformément à la jurisprudence, les mesures imposées dans la décision 
litigieuse concourent à l'objectif de politique sociale de maintien d'un certain parc 
locatif, en cherchant à conserver, sur le marché, des logements qui répondent à un 
besoin en raison de leur prix et de leur conception (cf. ATF 1C 250/2010 consid. 
3.2; ATA/86/2006 du 14 février 2006 consid. 8). 
Au vu de ce qui précède, le rétablissement d'une situation conforme au droit 
imposé par l’autorité intimée et, partant, sa décision ordonnant à la recourante de 
rembourser aux locataires le trop-perçu de loyer, ne prête pas le flanc à la critique 
et répond à un intérêt public certain. De plus, il n’apparait guère que l'ordre de 
remboursement du trop-perçu, serait disproportionné dans la situation de la 
recourante. 
14. 
Entièrement mal fondé, le recours sera ainsi rejeté. 
15. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03) la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un 
émolument s'élevant à CHF 900.-. Il est couvert par l’avance de frais versée à la 
suite du dépôt du recours. 
 
 


- 9/9 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 14 février 2022 par A______ SA contre la 
décision de l’office cantonal du logement et de la planification foncière du 31 
janvier 2022. 
2. 
 le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert 
par l'avance de frais ; 
4. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Endri GEGA, président, Damien BLANC et Saskia RICHARDET VOLPI, 
juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Endri GEGA 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière