ge_gerichte · ATA/570/2026 · 2026-06-09 · fr

Résumé:
 Recours contre un jugement du Tribunal administratif de première instance (TAPI) rejetant une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle faisant suite à l’adoption d’un plan de site. Celui-ci touchait deux parcelles du recourant. Il n’entraînait cependant aucune restriction concrète de l’usage futur prévisible des biens-fonds, eu égard aux projets de construction du recourant tels qu’ils résultaient de ses précédentes demandes d’autorisation, rejetées ou abandonnées. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/977/2023-EXP 
ATA/570/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 9 juin 2026 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Me Didier BOTTGE, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OPS 
intimé 
représenté par Me Bertrand REICH, avocat 
_________ 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
25 août 2025 (JTAPI/898/2025) 


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EN FAIT 
A. a. Au 1er janvier 2025, A______ était propriétaire depuis les 5 août 1997 et 26 août 
1999 des parcelles nos 774 et 340, sises dans la commune et le village de B______ 
(ci-après : la commune ou le village), aux nos 512 et 533 de la route C______, en 
zone 4B protégée. 
Depuis 1977, le village est inscrit à l’inventaire fédéral des sites construits 
d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après : ISOS) avec un objectif de 
sauvegarde A (sauvegarde de la substance, sauvegarde de l’état existant en tant 
qu’espace agricole ou libre). 
b. La parcelle n° 774, d’une superficie de 1'078 m2, est adjacente à la parcelle 
n° 385, comportant le château de B______ et son parc (ci-après : le château), 
classés comme site et monument historiques. En forme d’arc de cercle, elle ceinture 
la parcelle voisine n° 597 et dispose de deux accès à la route C______. 
Elle comporte un bâtiment d’habitation d’intérêt patrimonial, soit une ancienne 
maison rurale (n° 195), et un garage privé (n° 196). Le bâtiment est mitoyen d’une 
autre ancienne maison rurale érigée sur la parcelle n° 597. 
La parcelle n° 774 est grevée notamment d’une servitude d’interdiction d’agrandir 
et de surélever des bâtiments et d’une servitude d’interdiction de nouvelles 
constructions à destination d’habitation, toutes deux inscrites en faveur de l’État de 
Genève le 16 septembre 1948. 
c. La parcelle n° 340, d’une superficie de 2'810 m2, était située en face du château. 
Elle était bordée par la route C______ sur ses côtés nord-est et est. À l’est, à 
proximité immédiate de la route, elle comprenait deux habitations mitoyennes, d’un 
seul logement chacune, d’intérêt patrimonial et d’une emprise au sol de 104 m2 et 
de 111 m2. Le reste de la parcelle était libre de construction. 
Le propriétaire a obtenu la division de la parcelle n° 340, les 2 janvier et 1er octobre 
2025, en trois parcelles, nos 1’398, 1’399 et 1’410, de 1'976 m2, 348 m2 et 486 m2. 
Les deux dernières parcelles, dont il n’est plus propriétaire, comportent les 
bâtiments construits. 
Il est encore propriétaire de la parcelle n° 1’398, d’une surface de 1'976 m2, 
dépourvue de toute construction. 
d. Le village a fait l’objet d’un plan de site n° 27'359-519, adopté par le Conseil 
d’État le 16 septembre 1981 (ci-après : le plan de site 1981), lequel avait pour but, 
selon l’art. 1 du règlement adopté le même jour (ci-après : le règlement 1981), de 
protéger le caractère architectural du village et favoriser son développement 
harmonieux. 
Les bâtiments érigés sur les parcelles nos 774 et 340 étaient désignés comme des 
« bâtiments maintenus », qui ne pouvaient, selon le règlement 1981, faire l’objet 


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que de travaux d’entretien ou de travaux de transformation, à l’exclusion de travaux 
de démolition ou de surélévation (art. 3 let. b), ou comme des « bâtiments intégrés », 
en principe maintenus, mais qui pouvaient toutefois être reconstruits selon leurs 
implantation et gabarit actuels (art. 3 let. c). 
Une surface libre de construction était tracée sur la partie ouest de la parcelle n° 340, 
couvrant plus de la moitié de sa surface. Aucune construction ou installation n’y 
était admise (art. 12 al. 2 du règlement 1981). 
Sur la partie nord-est de la parcelle figurait, à titre indicatif, le dessin de deux 
constructions nouvelles, alternatives puisque se superposant. Le plan de site devait 
comporter une image directrice d’implantation des bâtiments nouveaux (art. 3 let. e 
du règlement 1981). 
Le règlement 1981 prévoyait également qu’aucune construction tant en sous-sol 
qu’en élévation ne pouvait être édifiée dans le secteur de non bâtir figurant au plan 
(art. 5). Les autorisations de construire pouvaient être subordonnées à l’adoption 
préalable d’un plan de site de détail (art. 11 al. 2 du règlement) et les constructions 
étaient édifiées en ordre contigu et de manière à favoriser la formation de cours 
(art. 12 al. 1). 
Le nombre de niveaux habitables était limité à deux (art. 13 al. 1). Demeurait 
réservée la partie des combles pouvant être éclairée par les façades pignons (art. 13 
al. 2). 
L’indice d’utilisation du sol maximum (ci-après : IUS) de chaque parcelle ou 
groupe de parcelles situées à l’intérieur des zones de construction du village ne 
pouvait dépasser 0.25 (art. 14 al. 1). Si les circonstances le justifiaient et que cette 
mesure ne portait pas atteinte au but général visé, le département pouvait toutefois 
déroger aux dispositions du règlement, après consultation de la commune et de la 
commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS ; art. 15). 
e. Le 15 septembre 2006, le propriétaire a déposé une demande de renseignements 
au sujet de la construction d’une villa individuelle sur la parcelle n° 774 
(DR 1______), rejetée le 2 février 2007 pour les motifs suivants. Le plan de site ne 
prévoyait aucun bâtiment aux abords directs de la parcelle du château, 
l’implantation d’une telle villa n’était pas conforme à l’affectation de la parcelle, 
elle n’intégrait pas les éléments importants du paysage et mettait en péril l’équilibre 
exceptionnel du site considéré d’importance nationale. 
Le 8 octobre 2007, le propriétaire a déposé une demande d’autorisation de 
construire une villa individuelle (DD 2______), non menée à terme à la suite des 
préavis défavorables de la commune ainsi que de la CMNS, reprenant notamment 
les motifs susmentionnés. 
Le 23 septembre 2011, il a déposé une demande d’autorisation de construire des 
locaux tertiaires et parking (DD 3______), reprenant les mêmes caractéristiques 
que le projet de villa et abandonné à la suite du préavis à nouveau négatif de la 
CMNS. 


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f. Les 1er janvier 1995 et 3 juillet 2007, le propriétaire a déposé des demandes 
d’autorisation de construire une villa individuelle sur la parcelle n° 340, avec garage 
selon le projet élaboré par l’architecte Mario BOTTA ou bassin d’agrément 
(DD 4______ et DD 5______). Ces demandes ont respectivement été annulées sur 
recours en raison d’un manque d’intégration architectural dans le village ainsi que 
du dépassement du gabarit autorisé, et refusées pour dépassement de l’IUS prévu 
par le plan de site 1981. Les recours déposés par le propriétaire contre ces 
annulation et refus ont été rejetés. 
Le 18 novembre 2022, le propriétaire a déposé une demande d’autorisation visant 
à régulariser la construction d’un mur de soutènement (APA 6______), refusée au 
motif que ledit mur se trouvait en zone libre de construction et qu’il portait atteinte 
au caractère architectural du village. 
g. En septembre 2013, la commune a informé le Conseiller d’État en charge du 
département du territoire (ci-après : le département) de sa volonté de procéder à la 
révision du plan de site 1981, ce qui a donné lieu à l’élaboration de diverses 
versions, puis au projet de plan de site n° 7______. 
h. Le projet de plan de site a été modifié à la suite de l’enquête publique et du 
préavis défavorable du conseil municipal de la commune. 
i. Par acte du 16 décembre 2022, complété le 19 décembre 2022, A______ a formé 
opposition et réclamation contre le projet de plan de site auprès du Conseil d’État. 
Il a conclu principalement à son annulation et, subsidiairement, à la constatation 
d’une expropriation matérielle et à la condamnation de l’État de Genève au 
paiement d’indemnités de CHF 600'000.- pour les droits supprimés en lien avec la 
parcelle n° 774, et de CHF 1'350'000.- pour les droits supprimés en lien avec la 
parcelle n° 340, avec intérêts. 
La parcelle n° 774 était devenue inconstructible alors qu’elle disposait d’un double 
accès à la voie publique permettant la réalisation d’un projet de construction. Il en 
allait de même de la parcelle n° 340, le seul espace où une construction était 
envisageable devenant une « cour participant à l’espace public à créer ». 
j. Par arrêté du 7 juin 2023, publié le 9 juin 2023 dans la Feuille d’avis officielle de 
la République et canton de Genève (ci-après : FAO), le Conseil d’État a approuvé 
le plan de site n° 7______ (ci-après : le plan de site 2023) et son règlement 
(ci-après : le règlement 2023), abrogeant et remplaçant le plan de site 1981. 
Le règlement 2023 donne pour but au plan de site de protéger le caractère viticole, 
agricole et architectural du village, et de permettre un développement harmonieux 
en respectant l’échelle et le caractère des constructions, ainsi que le site environnant 
(art. 1). Les caractéristiques du site, marqué par la qualité d’intégration des 
bâtiments historiques au paysage ainsi que par l’ouverture des espaces sur la 
campagne environnante, doivent être préservés (art. 3 al. 1). Cela concerne 
notamment le gabarit, le volume et la distribution, ainsi que les matériaux et les 
teintes des constructions, notamment les crépis minéraux, les bardages, volets et 


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menuiseries en bois, la forme des toitures, l’orientation des faîtages et les matériaux 
de couverture, les structures paysagères traditionnelles, la qualité et la substance 
des revêtements de sol, le principe d’organisation et de distribution des cours, les 
murs, les murets et les murets accompagnés de haies (art. 3 al. 2). 
La section de la parcelle n° 774 longeant l’enceinte du château, comprenant environ 
la moitié de sa surface totale, est incluse dans une césure verte entourant en partie 
le château. Une telle césure doit rester libre de toute construction, y compris de peu 
d’importance. Les parcelles auxquelles elle appartient peuvent uniquement être 
délimitées par des haies diversifiées d’une hauteur maximum de 1.2 m (art. 8 al. 9 
du règlement 2023). 
Sur la partie nord-est de la parcelle n° 340 est dessinée une « aire d’implantation 
d’une construction nouvelle et gabarit maximum », contiguë au bâtiment situé sur 
la parcelle voisine n° 613, et portant la mention « R inf. + R + C ». La surface au 
sol prévue pour cette nouvelle construction, représentant un rectangle de 2 cm × 
1 cm sur le plan de site à l’échelle de 1/1000, est d’environ 200 m² (20 m × 10 m). 
Cette aire d’implantation, orientée parallèlement à la route C______, est située en 
retrait de la route, laissant un espace entre celle-ci et le bâtiment d’environ six 
mètres. La moitié nord de cet espace d’environ 120 m2 (20 m × 6 m) est fermée par 
une bande de végétation, et sur la moitié sud est dessinée « une cour ouverte 
participant aux qualités de l’espace public à créer ». 
Selon l’art. 7 du règlement 2023, les constructions nouvelles ne peuvent être 
réalisées que dans l’aire prévue à cet effet et dans le respect des principes 
architecturaux mentionnés à l’art. 3 (al. 1). Au sein des aires d’implantation, les 
constructions nouvelles sont édifiées en ordre contigu (al. 2). Les constructions 
nouvelles s’organisent autour d’une cour ouverte qui participe aux qualités de 
l’espace public et par laquelle on accède au bâtiment (al. 3). Le nombre de niveaux 
habitables figure sur le plan. Les combles sont aménageables dans la mesure où les 
prises de jour s’effectuent principalement dans les murs pignons. Sur préavis de la 
CMNS et de la commune, la réalisation d’ouvertures en toiture peut être autorisée 
à condition que les percements fassent l’objet d’une conception d’ensemble dans le 
respect de l’ordonnancement de la façade (al. 4). Le plan indique les accès aux 
constructions nouvelles qui doivent être respectés (al. 6). 
k. Par un autre arrêté du 7 juin 2023, le Conseil d’État a écarté l’opposition formée 
par le propriétaire. 
Le plan de site 2023 est entré en vigueur le 21 novembre 2023, après le rejet du 
recours d’un autre administré auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative). 
B. a. Par courrier du 16 mars 2023, le département a transmis au Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI), pour raison de compétence, l’opposition du 
propriétaire en tant qu’elle concernait la demande d’indemnité. 
b. Le TAPI a entendu les parties dans le cadre d’une audience de conciliation. 


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c. Le département a conclu au rejet de la demande au motif que le plan de site 
n’avait fondamentalement rien changé à la situation préexistante. Le propriétaire ne 
rendait pas vraisemblable un projet de construction à brève échéance, lequel n’était 
pas démontré par le fait qu’il avait sollicité des autorisations de construire par le 
passé, refusées ou annulées. 
d. Par jugement du 25 août 2025, le TAPI a rejeté la requête en indemnité pour 
expropriation. 
L’audition du recourant, requise par ce dernier, ne se justifiait pas. Il souhaitait en 
effet s’exprimer sur des éléments soit sans pertinence, soit de nature juridique. 
Le plan de site 2023 ne comportait certes plus, sur la partie ouest de la parcelle 
n° 340, de surface de terrain libre de construction comme le plan de site 1981. 
Mais le règlement 2023 prévoyait une aire d’implantation d’une construction 
nouvelle, avec la possibilité d’ériger un rez-de-chaussée inférieur, un 
rez-de-chaussée et des combles, lesquels étaient aménageables aux conditions de 
l’art. 7 al. 4. La surface au sol pour une telle construction nouvelle était d’environ 
200 m², de sorte que le potentiel constructif de la parcelle, en comparaison avec la 
surface au sol d’environ 130 m² que permettait en principe le plan de site 1981, était 
supérieur. La cour prévue ne représentait pas une surface dont les droits à bâtir 
seraient supprimés, mais simplement une surface à laisser libre entre la route 
C______ et la nouvelle construction dont le plan désignait l’implantation. Le plan 
de site 2023 n’avait dès lors entraîné aucune restriction du potentiel constructif de 
la parcelle n° 340. 
Au vu des servitudes grevant la parcelle n° 774, les bâtiments y existants ne 
pouvaient faire l’objet d’aucun agrandissement ou surélévation, ni d’aucune 
construction nouvelle destinée à l’habitation. L’art. 5 du règlement 1981 devait être 
interprété dans le sens où il excluait de nouvelles constructions dans les secteurs 
historiques du village déjà plus ou moins densément construits, comme la parcelle 
n° 774, n’intégrant ni surface libre de construction, ni construction telles que 
prévues par les art. 12 al. 2 et 3 let. e, nonobstant un solde de droit à bâtir fondé sur 
l’art. 14 al. 1. Le plan de site 1981 interdisait donc déjà toute nouvelle construction 
sur la parcelle n° 774. La surface libre susceptible d’accueillir un bâtiment 
supplémentaire jouxtait par ailleurs sur toute sa longueur le parc du château. 
La protection patrimoniale dont bénéficiait le village aurait rendu peu probable la 
possibilité d’implanter un nouveau bâtiment en bordure immédiate du château. 
La césure verte prévue par le plan de site 2023 avait donc seulement confirmé le 
caractère inconstructible de cette zone. 
C. a. Par acte posté le 26 septembre 2025, A______ a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre ce jugement. Il a conclu à son annulation et à la 
condamnation de l’État de Genève au versement des indemnités telles que chiffrées 
dans son opposition, du 16 décembre 2022, avec intérêts à 5% dès le 21 novembre 
2023, subsidiairement au renvoi de la cause au TAPI pour nouvelle décision dans 
le sens des considérants. 


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Le recourant a préalablement sollicité la comparution personnelle des parties. 
Son audition apporterait des éclaircissements au sujet des projets de construction 
sur les parcelles nos 774 et 340, les effets de la césure verte sur la parcelle n° 774 et 
la possibilité d’une construction ainsi que d’un accès motorisé et d’un 
stationnement sur la parcelle n° 340. En refusant de l’entendre, le TAPI avait violé 
son droit d’être entendu. 
Les premiers juges avaient arbitrairement retenu que la partie ouest et nord de la 
parcelle n° 774 n’avait jamais été constructible, alors que la DD 3______ était 
mentionnée au cadastre comme projet en cours. Ils avaient ignoré l’existence de 
plusieurs projets antérieurs, dont le projet « BOTTA », l’effet réducteur de la cour 
prévue sur la constructibilité de la parcelle n° 340, et l’absence d’accès depuis la 
voie publique à l’aire d’implantation y dessinée, en outre insuffisante pour réunir 
un bâtiment et un parking. 
Le recourant avait engagé des projets de construction sur les deux parcelles, 
aujourd’hui irréalisables. 
En concluant que le plan de site 2023 n’avait entraîné aucune expropriation 
matérielle de la parcelle n° 340, le TAPI avait tenu à tort pour établi que la cour 
satisferait aux contraintes techniques d’un accès motorisé et permettrait en plus le 
stationnement réglementaire sans empiéter sur l’aire d’implantation. Il n’avait pas 
vérifié l’accessibilité réelle du haut de la parcelle ni le rendement constructif 
exploitable. L’imposition d’une cour ouverte équivalait à une servitude d’usage 
collectif qui « amputait » la constructibilité effective de la parcelle. 
Le TAPI avait constaté que la césure verte devait rester libre de toute construction, 
sans tirer les conséquences de cette interdiction « textuelle et totale », notamment 
en la mettant en perspective avec les projets entamés, pourtant allégués et 
documentés, et établissant une mise en valeur proche et vraisemblable. 
b. Le département a conclu au rejet du recours. 
Le plan de site n’avait pas fondamentalement modifié les possibilités de nouvelles 
constructions sur les parcelles acquises antérieurement par le recourant, lequel 
n’avait donc pas été atteint dans son patrimoine. La parcelle n° 340, prévoyant une 
aire d’implantation de constructions nouvelles et un gabarit maximum, restait 
constructible, qui plus est sur une plus grande surface. La césure verte autour du 
château ne modifiait pas les droits de constructions dans la zone touchée de la 
parcelle n° 774, déjà inconstructible sous l’égide du plan de site 1981. Elle ne 
concernait pas la zone d’implantation des deux bâtiments existants. 
Le recourant n’avait donné aucune indication concernant le prix de l’acquisition de 
ses parcelles ni invoqué un autre élément permettant de justifier la valeur de 
CHF 1'000.- par m2 utilisée pour calculer son préjudice. 
c. Dans sa réplique, le recourant a insisté sur les précédents projets de construction, 
démontrant l’usage qu’il entendait faire de ses parcelles. En instruisant les 
demandes y relatives, l’intimé avait reconnu leur nature constructible. 


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Il ne disposait plus des documents relatifs à leur acquisition, mais leur prix n’était 
pas pertinent pour calculer le préjudice subi, fondé sur la valeur vénale des terrains 
expropriés. 
d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10 ; art. 43 al. 2 et 62 al. 1 de la loi sur l’expropriation pour cause 
d’utilité publique du 10 juin 1933 - LEx‑GE - L 7 05 ). 
2. 
Le recourant reproche au TAPI d’avoir violé son droit d’être entendu en refusant 
de l’entendre oralement et requiert la comparution personnelle des parties. 
2.1 Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend le droit pour 
l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes et d’obtenir qu’il y soit donné suite 
(ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 III 48 consid. 4.1.1). Ce droit n’empêche pas le 
juge de renoncer à l’administration de certaines preuves et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier. Il n’implique pas le droit d’être entendu 
oralement ou d’obtenir l’audition de témoins (art. 28 et 41 LPA ; ATF 145 I 167 
consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1) 
2.2 En l’espèce, le litige a pour objet la réalisation des conditions d’une 
expropriation matérielle des parcelles nos 774 et 340 et, le cas échéant, 
l’indemnisation du recourant en résultant. Ce dernier souhaite s’exprimer oralement 
sur les projets de construction sur ses biens-fonds, les effets de la césure verte sur 
la parcelle n° 774 et la possibilité d’une construction ainsi que d’un accès motorisé 
et d’un stationnement sur la parcelle n° 340. Il a cependant pu prendre 
exhaustivement position sur ces sujets dans les diverses écritures versées à la 
procédure, tant en première qu’en seconde instances. On ne voit pas et il n’explique 
pas en quoi son audition orale, ne constituant pas un droit, serait plus éclairante à 
cet égard. 
Le TAPI, qui l’a auditionné en conciliation, n’a donc pas violé son droit d’être 
entendu en refusant de l’entendre oralement dans le cadre de l’instruction de la 
cause et il ne sera pas donné suite à la requête du recourant visant la comparution 
personnelle des parties. 
3. 
Le recourant considère que l’adoption du plan de site 2023 a eu pour conséquence 
une expropriation matérielle de ses parcelles nos 340 et 774, ce qui fonde ses 
prétentions en indemnisation contre le département. 


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3.1 L’art. 26 al. 2 Cst. dispose qu’une pleine indemnité est due en cas 
d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. 
L’art. 5 al. 2 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(LAT - RS 700) prévoit qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures 
d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une 
expropriation. 
Il y a expropriation matérielle au sens de ces deux dispositions lorsque l'usage actuel 
d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière 
particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel 
de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer 
une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière 
telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le 
principe de l'égalité de traitement. Dans les deux cas, la protection ne s'étend à 
l'usage futur prévisible que dans la mesure où il apparaît, au moment déterminant, 
comme très probable dans un proche avenir. Par usage futur prévisible d'un 
bien-fonds, on entend généralement la possibilité de l'affecter à la construction 
(ATF 131 II 151 consid. 2.1 ; 125 II 431 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_131/2024 du 25 août 2025 consid. 3.1). 
En principe, le moment déterminant pour apprécier, du point de vue de 
l'expropriation matérielle, la portée de la restriction est la date de son entrée en 
vigueur (ATF 119 Ib 229 consid. 3a et les arrêts cités), 
L’usage futur prévisible devant apparaître comme très probable dans un proche 
avenir au moment de l'entrée en vigueur de la restriction doit être apprécié 
notamment en fonction de facteurs juridiques (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1 et 122 
II 455 consid. 5d). 
Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la 
restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination 
de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la 
propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). 
Globalement, les arrêts publiés permettent d’aboutir à la conclusion qu’une 
diminution de valeur équivalente ou inférieure à un cinquième de la valeur du 
bien-fonds ne sera jamais considérée comme analogue à une expropriation, et une 
diminution équivalente à un tiers ne le sera que très rarement (ATA/344/2026 du 
14 avril 2026 consid 3.4). 
3.2 En l’espèce, le plan de site 2023, adopté le 7 juin 2023 et entré en vigueur le 
21 novembre suivant, touche les deux parcelles du recourant. 
3.2.1 Sur la parcelle n° 774, il a pour effet de rendre inconstructible toute la section 
longeant l’enceinte du château, incluse dans une césure verte entourant le château. 
Cela est toutefois sans incidence sur les droits à bâtir préexistants du recourant sur 
ce secteur du bien-fonds pour les motifs suivants. 


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La parcelle est notamment grevée depuis 1948 d’une servitude d’interdiction de 
nouvelles constructions à destination d’habitation. Or, au vu des demandes de 
renseignements DR 1______ et d’autorisation de construire DD 2______ et 
DD 3______ déposées avant l’adoption du plan de site 2023, le recourant a le projet 
d’ériger sur la section susmentionnée de la parcelle n° 774, dépourvue de 
construction, une villa individuelle. Or, un tel projet est exclu par la servitude 
précitée. 
Il résulte également de la position des autorités dans le cadre des DR 1______ ainsi 
que des DD 2______ et DD 3______ qu’elles considéraient déjà cette zone de la 
parcelle comme inconstructible sur la base du plan de site 1981. Les autorités n’ont 
pas motivé ce point de vue. Il peut découler, comme développé par le TAPI, d’une 
interprétation de l’art. 5 du règlement 1981 excluant toute nouvelle construction sur 
les parcelles déjà plus ou moins densément construites, n’intégrant ni surface libre 
de construction, ni construction telles que prévues par les art. 12 al. 2 et 3 let. e du 
règlement 1981. Le recourant n’a en tous les cas pas contesté une telle interprétation 
du plan de site 1981. 
Il ressort également des précédents refus des autorités que le projet du recourant 
d’ériger une villa individuelle sur la partie longeant l’enceinte du château a toujours 
été tenu pour incompatible avec les normes propres à la zone d’affectation de la 
parcelle et une bonne intégration dans le paysage architectural du village. 
La parcelle, inscrite à l’ISOS et incluse dans un plan de site, se trouve en zone 4B 
protégée. Les constructions y érigées sont donc soumises à des règles strictes en 
matière de contiguïté, de gabarit et de limite de propriété, ainsi qu’à l’appréciation 
de l’autorité quant à la sauvegarde du caractère architectural et de l’échelle du 
village et du site environnant (art. 30 ss ; art. 106 de la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). Comme relevé par le 
TAPI, même à considérer cette section de la parcelle n° 774 comme constructible, 
il est peu probable que l’autorité eût autorisé la construction d’une villa individuelle 
entre l’enceinte du château du village et les anciens bâtiments ruraux d’intérêt 
patrimonial présents sur les parcelles nos 774 et 597. 
Le recourant fait vainement valoir que le projet envisagé dans la DD 3______ serait 
considéré comme en cours par l’autorité. Cela ne résulte pas de l’extrait du cadastre 
sur lequel il se fonde, peu lisible (pièce 3 rec.), et, selon les données accessibles au 
public du site internet Sad-Consult (https://app2.ge.ch/sadconsult/dossier/ 
DD/8______/1), cette demande d’autorisation a été abandonnée le 28 janvier 2016, 
étant rappelé qu’elle avait été préavisée négativement par la CMNS (pièce 22 int.). 
Le plan de site 2023, excluant désormais expressément et sans condition toute 
construction sur la zone de la parcelle n° 774 aux abords du château, n’entraine 
ainsi aucune restriction concrète de l’usage futur prévisible de son bien-fonds par 
le recourant, dont le projet de construction d’une villa individuelle sur la zone en 
cause était déjà voué à être refusé sous l’égide du plan de site 1981. 


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3.2.2 Sur la partie non construite de la parcelle n° 340, d’une surface de 1'976 m2 
et devenue la parcelle n° 1’398, le plan de site 2023 prévoit, sur la section nord-est, 
une aire d’implantation d’une construction nouvelle, contiguë au bâtiment situé sur 
la parcelle voisine n° 613, de trois niveaux, avec une emprise au sol d’environ 
200 m2, située à environ six mètres en retrait de la route C______. L’art. 7 al. 1 du 
règlement 2023 exclut toute construction en dehors de cette aire d’implantation. 
La moitié sud de l’espace libre entre la route et le bâtiment, d’environ 60 m2, doit 
comporter une cour ouverte, participant aux qualités de l’espace public et 
obligatoire pour toute construction nouvelle selon l’art. 7 al. 3 du règlement 2023. 
La partie nord dudit espace est fermée par une bande verte. 
En limitant les constructions possibles à cette aire d’implantation et aux conditions 
susmentionnées, le plan de site 2023 n’impose pas des contraintes significativement 
plus lourdes que celles résultant du plan de site 1981. Celui-ci prévoyait en effet 
déjà une image directrice de l’implantation d’un nouveau bâtiment au même 
endroit, limité à trois niveaux, combles comprises, selon l’art. 13 du règlement 
1981. Le reste de la parcelle, soit toute la section restante du côté ouest, était 
désignée comme libre de toute construction, ce qui excluait toute construction et 
installation (art. 12 al. 2 du règlement 1981). 
Le plan de site n’a ainsi engendré aucune limitation de construction 
fondamentalement plus étendue. L’emplacement, la forme et l’emprise au sol du 
bâtiment, respectivement de l’espace libre adjacent à la route C______ dessinés par 
les deux images directrices alternatives d’implantation de bâtiments nouveaux du 
plan de site 1981 étaient certes différents. Cela ne modifie toutefois pas l’étendue 
de la constructibilité de la parcelle, soit l’usage économique que le recourant peut 
en faire. Il s’agissait en outre de représentations faites à titre indicatif et tout projet 
devait en sus répondre aux autres conditions du plan de site et aux normes attachées 
à la zone 4B protégée. Ces normes, comme vu ci-avant, sont strictes en termes de 
contiguïté, de gabarit et de limite de propriété. Elles laissent en outre un large 
pouvoir d’appréciation à l’autorité pour déterminer si le projet s’insère 
adéquatement dans l’architecture du village. Preuve en sont les deux refus 
d’autorisation de construire une villa individuelle sous l’égide de l’ancien plan de 
site, motifs pris d’un manque d’intégration architectural, du dépassement du gabarit 
et de l’IUS autorisés (DD 4______ et DD 5______), ainsi que le refus de régulariser 
la construction d’un mur dans la zone libre de construction (APA 6______). 
Comme relevé par l’intimé et le TAPI, le plan de site 2023 a même l’avantage de 
permettre la construction d’un bâtiment susceptible de dépasser l’IUS de 0.25 
anciennement prévu, sur le principe, par le plan de site 1981. Le nouveau bâtiment 
y apparaît en effet comme constructible sur une surface de 200 m2 sur trois niveaux, 
dont le dernier est aménageable sous conditions, ce qui pourrait représenter 600 m2 
de surface brute de plancher, sur l’actuelle parcelle n° 1’398 totalisant 1'976 m2. 
Le reproche du recourant fait au TAPI de n’avoir pas vérifié le rendement 


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constructif exploitable de la parcelle n° 1’398 sous l’égide du plan de site 2023 
tombe ainsi à faux. 
L’accès motorisé au bâtiment par la voie publique n’est en rien compromis par le 
plan de site 2023, contrairement au grief soulevé par le recourant à ce sujet. Il se 
prévaut pour le surplus vainement d’être privé de la possibilité d’aménager un 
espace de stationnement suffisant pour véhicule. Une telle insuffisance ne 
constituerait en effet pas une atteinte particulièrement grave à l’usage 
économiquement rationnel, futur et prévisible de la parcelle. Elle n’est pas propre 
à diminuer de manière significative la valeur du bien-fonds, sis à l’extérieur de la 
zone urbaine du canton. Surtout, le stationnement d’un véhicule n’apparaît pas 
exclu par le plan de site 2023, prévoyant un espace libre de 120 m2 entre le bâtiment 
et la route C______. Il ne résulte pas non plus du plan de site 1981, prévoyant un 
espace libre entre la route et le bâtiment, certes de configuration différente, mais de 
surface similaire, ni des normes régissant la zone d’affectation de la parcelle, en 
particulier l’obligation de contiguïté avec le bâtiment de la parcelle voisine, que le 
recourant aurait antérieurement été autorisé à aménager un parking 
significativement plus grand. 
Le recourant considère à tort que l’imposition d’une cour ouverte par le plan de site 
2023 équivaut à une servitude d’usage collectif. Une telle cour n’est en effet pas 
vouée à un tel usage, mais a pour but d’améliorer les qualités de l’espace public en 
imposant un accès ouvert et visible au bâtiment. L’intimé a explicitement 
mentionné dans son arrêté du 7 juin 2023 rejetant l’opposition du recourant que les 
cours ouvertes restaient en mains privées, mais participaient aux qualités spatiales 
de l’espace public dans leur rapport avec celui-ci (pièce 7 int., p. 7). Sous l’égide 
du plan de site 1981, il aurait été libre d’imposer de telles cours, ce d’autant plus 
que la contiguïté des constructions devait favoriser leur formation (art. 12 al. 1 du 
règlement 1981). Compte tenu de l’affectation de la parcelle à une zone de village 
protégé, il peut en effet déterminer dans chaque cas particulier l’implantation, le 
gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder 
le caractère architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site 
environnant (art. 106 LCI). 
Le plan de site 2023 n’a donc entraîné aucune limitation de l’usage futur prévisible 
de la parcelle n° 1’398 par le recourant, soit de la construction d’une villa 
individuelle sur la partie nord-est. 
3.3 En conclusion, le TAPI a rejeté la requête en indemnité du recourant pour 
expropriation matérielle des parcelles nos 774 et anciennement 340 sur la base de 
faits dûment établis et de manière conforme au droit. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge du recourant 
(art. 87 al. 1 LPA) et aucune une indemnité de procédure ne sera allouée, l’intimé 
n’y ayant pas conclu (art. 87 al. 2 LPA). 


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* * * * * 
 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 26 septembre 2025 par A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 25 août 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Didier BOTTGE, avocat du recourant, à Me Bertrand 
REICH, avocat de l'intimé, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Francine PAYOT 
ZEN-RUFFINEN, Patrick CHENAUX, Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
 
le président siégeant : 
 
 


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A/977/2023 
N. OPPATJA 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :