ge_gerichte · ACJC/1176/2021 · 2021-09-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.09.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4218/2018 
ACJC/1176/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 20 SEPTEMBRE 2021 
 
Entre 
Commune de A______, soit pour elle la B______, rue ______, ______, appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 octobre 2020, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______[GE], intimé, comparant par Me Raphaël ROUX, 
avocat, boulevard Saint-Georges 72, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile. 
 


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C/4218/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/721/2020 du 13 octobre 2020 notifié aux parties le même 
jour, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré inefficace le 
congé notifié le 16 février 2018 pour le 31 mars 2018 à C______ par la Commune 
de A______ concernant l'appartement de trois pièces au 5ème étage de l'immeuble 
sis [no] 1______, avenue 2______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 2), et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 12 novembre 2020, la 
Commune de A______ (ci-après : l'appelante ou la bailleresse) a formé appel 
contre ce jugement. Elle a conclu à ce que la Cour annule le jugement entrepris et 
déclare efficace la résiliation du contrat de bail portant sur l'appartement précité. 
 
Elle a produit quatre pièces nouvelles (pièces 13 à 16), à savoir des 
correspondances de locataires de l'immeuble datées des 23 et 26 octobre, 5 et 
10 novembre 2020. 
 
b. Dans sa réponse à l'appel du 16 décembre 2020, C______ (ci-après : l'intimé ou 
le locataire) a conclu à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Dans sa réplique du 20 janvier 2021, l'appelante a persisté dans ses précédentes 
conclusions. 
 
Elle a produit une pièce nouvelle (pièce 17), soit un courrier de locataire qui lui 
avait été adressé le 12 décembre 2020. 
 
d. Le 10 février 2021, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les éléments suivants ressortent de la procédure : 
a. Selon contrat daté du 2 novembre 1990, la Commune de A______, représentée 
par la B______ (ci-après : la B______), a remis à bail à D______ et C______ un 
appartement de trois pièces au 5ème étage de l'immeuble sis [no] 1______, avenue 
2______, à Genève. 
Le bail était conclu pour une durée initiale de trois ans et quinze jours, débutant le 
16 novembre 1990 et s'achevant le 30 novembre 1993, puis s'est ensuite 
tacitement renouvelé d'année en année. 
Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 7'320 fr. dès le 1er décembre 2017, plus 
1'499 fr. 40 de provisions pour charges et frais accessoires. 


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b. A teneur du Système d'information du territoire à Genève (SITG), l'immeuble 
sis [no] 1______, avenue 2______, a été construit entre les années 1946 et 1960. 
c. D______ a quitté l'appartement peu avant son décès, survenu en 1992, 
C______ l'occupant seul depuis cette date. 
d. C______ est né le ______ 1963 ; en raison de son invalidité, ses revenus, pour 
l'année 2017, étaient constitués d'une rente AVS/AI de 14'100 fr., d'une rente du 
Service des prestations complémentaires (SPC) de 27'642 fr. 75 et d'une allocation 
pour impotent versée par E______ [Commune] de 2'220 fr. Il n'a accumulé 
aucune dette. 
e. Le 22 décembre 2017, la B______ a reçu une plainte collective, datée du 
17 novembre 2017 et contresignée par cinq locataires de l'immeuble (F______, 
G______, H______, I______ et J______) : les voisins s'y plaignaient des troubles 
du voisinage causés par C______ depuis une intervention de la police au domicile 
de ce dernier en août 2017, à savoir des cris de jour comme de nuit, des insultes, 
des menaces de mort, des menaces d'incendie, du bruit excessif et des coups 
portés sur les tuyaux de chauffage. Ils ne se sentaient plus en sécurité dans leurs 
logements et sollicitaient l'intervention de la B______ pour retrouver la 
tranquillité. 
f. Par courrier recommandé du 23 janvier 2018, la B______ s'est adressée à 
D______ et C______ pour leur indiquer avoir reçu plusieurs plaintes au sujet de 
nuisances sonores émanant de leur logement. 
Le courrier rappelait la teneur des Conditions générales, règles et usages locatifs 
appliqués dans le canton de Genève, à savoir que «dans l'intérêt de l'ensemble des 
locataires, il est interdit a) d'incommoder les voisins d'une manière quelconque. 
Entre 22 heures et 7 heures, toute musique et tout bruit susceptibles d'être perçus 
hors de l'appartement sont interdits; b) de faire un usage excessif d'appareils 
bruyants, d'appareils à reproduire le son (radio, TV, etc.) et d'instruments de 
musique; d'utiliser des appareils électriques non déparasités». 
Il était requis des locataires de mettre fin, sans tarder, à leurs agissements et de 
respecter, à l'avenir, la tranquillité et le repos des autres locataires de l'immeuble, 
faute de quoi le bail pouvait, entre autres mesures, être résilié conformément à 
l'art. 257f al. 3 CO. 
g. Dans une seconde plainte, datée du 28 janvier 2018 et reçue par la B______ le 
12 février 2018, les cinq voisins précités (F______, G______, H______, I______ 
et J______) ont précisé que les troubles de voisinage évoqués dans leur 
précédente plainte remontaient à plusieurs années et s'accentuaient; depuis le 17 
novembre 2017, le problème persistait sans aucune amélioration, C______ 
continuant à hurler de jour comme de nuit. Ils sollicitaient l'intervention de la 


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B______ une seconde fois afin de faire respecter l'usage paisible des 
appartements dans l'immeuble. 
h. Par courrier et formule officielle du 16 février 2018, la B______, se fondant sur 
ces nouvelles plaintes du voisinage qui dénonçait un comportement irrespectueux 
lié notamment aux nuisances sonores provenant du logement, a résilié le bail de 
manière anticipée, en application de l'art. 257f al. 3 CO, pour le 31 mars 2018. 
i. C______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 
d'une requête en contestation de congé déposée le 23 février 2018. 
A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 28 mai 2018, l'autorisation 
de procéder a été délivrée à C______, qui a saisi le 27 juin 2018 le Tribunal des 
baux et loyers d'une requête en constatation de l'inefficacité du congé notifié le 16 
février 2018 pour le 31 mars 2018. 
Il a conclu, principalement, à l'inefficacité du congé notifié le 16 février 2018 et 
au déboutement de la bailleresse, subsidiairement, à son annulation. 
Il a exposé avoir rencontré des tensions avec son voisinage depuis 
l'emménagement en 2015 de G______ dans l'appartement situé au 4ème étage, 
juste en dessous du sien, tensions qui avaient atteint leur apogée à la fin de l'année 
2016, début de l'année 2017; il reprochait à ce dernier le fait de fumer et le bruit 
provoqué par son enfant mineur; il avait alors fait le choix, en réaction à ces 
nuisances, de crier pour requérir le silence et de taper sur les radiateurs. Il était 
victime de harcèlement, depuis le mois de juillet 2017, de la part de G______. La 
police était intervenue dans son logement suite à une dénonciation anonyme. 
Il a contesté être à l'origine des nuisances sonores provenant de son logement, en 
particulier après la réception de la mise en demeure du 23 janvier 2018, précisant 
avoir été absent de Genève durant l'automne 2017 et ce jusqu'au 22 décembre 
2017. Les tensions trouvaient leur origine dans un litige interpersonnel de 
voisinage, la vétusté de l'immeuble et l'inaction de la bailleresse en vue d'apaiser 
la situation. 
j. Le 26 mars 2018, G______ a déposé plainte pénale à l'encontre de C______ en 
raison de menaces proférées à son encontre et des excès de bruit qu'il causait au 
voisinage. 
F______, autre voisin de C______, a également déposé plainte pénale contre ce 
dernier le 3 avril 2018 à la suite de menaces et d'insultes proférées à son encontre, 
ceci quotidiennement et depuis trois ans. 
Une ordonnance de non-entrée en matière a été rendue par le Ministère public 
dans ces deux affaires le 14 mai 2018, ce dernier ayant estimé que les seules 


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insultes admises par C______ contre F______ durant le mois d'octobre 2017, 
remontaient à plus de trois mois depuis la date de dépôt de plainte. Les autres 
menaces, insultes et nuisances sonores reprochées à C______ n'étaient pas 
suffisamment établies. 
k. Une nouvelle plainte collective, datée du 27 mai 2018, et reçue par la B______ 
le 30 mai 2018, a été contresignée par sept locataires de l'immeubles, les voisins 
K______ et L______ s'étant ajoutés aux cinq précédents plaignants. Il y était fait 
référence à la persistance des précédents troubles du voisinage reprochés dans les 
deux plaintes antérieures. 
Les efforts de conciliation entrepris par le voisinage étaient restés vains, de même 
que le dépôt de plaintes pénales par les locataires F______ et G______. Il avait 
été nécessaire de contacter la police, en dernier lieu le 24 mai 2018. Se sentant de 
moins en moins en sécurité, les locataires sollicitaient une troisième intervention 
de la B______. 
l. Dans sa réponse du 14 septembre 2018, la Commune de A______ a conclu à ce 
que le congé du 16 février 2018 pour le 31 mars 2018 soit déclaré valable et 
efficace. 
Elle a exposé n'avoir jamais été informée du départ de D______ et a contesté 
l'absence de C______ durant l'automne 2017 dès lors qu'une plainte collective de 
cinq voisins à son encontre avait été déposée à la B______ le 17 novembre 2017 à 
la suite de l'intervention de la police au mois d'août 2017. 
Elle a produit les diverses plaintes du voisinage reçues, estimant que C______ 
violait les égards dus au voisinage et les règles et usages, édition 1978, 
applicables au bail qui interdisaient tout locataire d'incommoder ses voisins. Les 
violations étaient persistantes et le maintien de C______ dans l'immeuble était 
devenu insupportable aux autres occupants de l'immeuble, le nombre de 
plaignants, ayant crû entre l'envoi de la première plainte et la troisième. 
m. Lors de l'audience du 28 novembre 2018, C______ a produit une copie de son 
passeport confirmant qu'il avait quitté la Suisse pour la Thaïlande du 9 novembre 
au 20 décembre 2017. 
Il a expliqué qu'il avait subi lui-même des nuisances sonores ce qui l'avait conduit 
à taper sur les conduites de chauffage pour les faire cesser. Lorsque des voisins, 
venus à sa rencontre, avaient exprimé leur exaspération, en avril 2017, par le bruit 
qu'il provoquait, il s'était excusé et avait cessé d'agir de la sorte. Il suivait une 
thérapie depuis 2016 en raison des nuisances sonores dans l'immeuble qui n'était 
pas insonorisé; il avait formulé ses premières plaintes en juillet 2017 auprès de la 
B______. Depuis son emménagement en 1990, il avait dû contacter à de multiples 
reprises la police en raison des bruits de bricolage provenant de l'appartement du 


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voisin F______. Il n'avait pas reçu les plaintes des locataires qui avaient conduit à 
l'avis comminatoire du mois de janvier 2018 et n'en avait pas eu conscience. 
M______, représentante de la Commune de A______, a exposé qu'en sus des 
plaintes écrites des locataires, des plaintes téléphoniques avaient été reçues; ces 
derniers se plaignaient de coups sur les conduites de chauffage, des cris et 
d'insultes de C______. Aucune plainte à propos d'autres locataires de l'immeuble 
ne lui était parvenue. Une médiation n'avait pas été envisagée, car les voisins 
plaignants étaient trop nombreux, rendant cette démarche inutile. 
n. Sept témoins ont été entendus. 
N______ et O______, tous deux habitants du 5ème étage - le premier dans le 
logement d'en face, le second dans l'appartement limitrophe de C______ - ont 
indiqué ne pas avoir à se plaindre de bruit de ce dernier, avec lequel ils 
entretenaient de bons rapports, ni de l'insonorisation dans l'immeuble. Ils n'avaient 
pas été dérangés par des nuisances sonores. O______ a confirmé l'existence d'une 
intervention policière en été 2017 au domicile de C______; la police lui avait 
demandé de ne pas sortir durant l'intervention. 
K______, locataire au 1er étage depuis juin 2017, a confirmé ne subir aucune 
nuisance de bruit et ne pas connaître C______; il entendait parfois des bébés crier 
et, la nuit, le bruit de la circulation. 
P______, habitant au 3ème étage, a déclaré que l'immeuble était assez bruyant, mal 
insonorisé et qu'il entendait les claquements des portes et les cris de ses voisins; il 
était souvent dérangé par les disputes et des déplacements de meubles d'un couple 
d'origine portugaise logeant au 4ème étage; il avait souvent écrit à la B______ pour 
faire cesser ces nuisances sonores, mais rien n'avait changé. Il entendait surtout les 
bruits provenant des appartements jouxtant le sien sur le même palier et de ceux 
au-dessus, mais rien de ceux situés en-dessous. Il n'avait pas de doléances à 
soulever à l'encontre des voisins du 5ème étage, notamment de C______. Ce 
dernier, la veille de l'audience, lui avait exposé que d'autres locataires s'étaient 
plaints des bruits provenant de son logement, ce qui avait fait l'objet d'une 
pétition. 
J______, voisine logeant au 3ème étage et dont le logement se situe directement en-
dessous de celui du témoin G______, a expliqué que depuis le départ de la femme 
et de l'enfant qui logeaient avec C______ jusqu'en 2015, ce dernier avait reporté 
son agressivité sur son voisinage par des hurlements incessants, des coups donnés 
dans les radiateurs, des cris, des menaces de mort et d'incendier l'immeuble; il 
menaçait également les policiers. Elle avait tenté une médiation avec lui en 
compagnie des voisins F______ et G______, en vain. La situation était 
supportable, mais elle était réveillée chaque nuit par C______, qui réveillait 
l'enfant du voisin G______ logeant au 4ème étage par ses cris, ce qui la réveillait à 


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son tour; en été 2018, bien qu'elle ne fût pas présente ce jour-là, C______ avait 
intentionnellement jeté sur le balcon du 4ème étage un pot de Q______ [marque de 
pâtes] dirigé sur l'enfant qui jouait, qui avait éclaté en mille morceaux dont 
certains avaient atterri sur son balcon; la situation s'aggravait, C______ mettant 
certaines de ses menaces à exécution, ce qui générait du stress. Parmi les menaces 
proférées, C______ avait indiqué être armé «jusqu'aux dents», qu'il allait tous les 
«exécuter à la kalachnikov»; en août 2017, la police avait alors cerné l'immeuble 
et pénétré dans le logement de C______, qui avait été emmené à R______ 
[clinique psychiatrique]. 
F______, locataire d'un appartement au 6ème étage situé au-dessus de celui de 
C______, a expliqué souffrir du bruit provenant du logement de ce dernier qui, 
depuis des années, criait à son attention, tapait sur les tuyaux durant la nuit ce qui 
l'empêchait de dormir; les bruits se produisaient surtout le matin et en fin de 
journée puis le soir. Il se sentait abandonné, la police et la régie lui ayant indiqué 
ne rien pouvoir faire. La situation était angoissante, car C______ les menaçait et 
ce dernier souffrait de troubles psychologiques : il n'osait ainsi plus inviter du 
monde chez lui en raison des cris. En août 2017, C______ menaçait tout le 
monde, ce qui avait conduit à une intervention policière à son domicile; le 
concernant, les menaces de mort n'étaient pas quotidiennes, mais C______ criait 
tous les jours qu'il allait appeler la police. Suite aux plaintes de C______ qui lui 
reprochait le bruit de ses exercices de musculation, il avait acquis un tapis; il ne 
faisait pas de bricolage bruyant, mais C______ était sensible au moindre bruit de 
la vie courante. Il criait régulièrement son nom mais également celui du voisin du 
dessus auquel il reprochait le bruit de la vie courante de ses enfants. Il avait essayé 
de discuter avec C______, tout comme une voisine du 4ème étage, mais cela avait 
été un échec total en raison de l'agressivité de celui-ci. Pour se protéger, il veillait 
à faire le moins de bruit possible, à défaut de quoi la situation serait invivable. 
Lors des mois précédents son audition du 11 juin 2020, le témoin a déclaré que la 
situation n'avait pas changé. Il était également régulièrement insulté, en étant 
traité de «pédé», ce qui était nouveau. 
G______, voisin logeant au-dessous de C______, a exposé vivre avec sa fille de 4 
ans et sa femme. Il subissait des nuisances de ce dernier, qui criait son nom, ce qui 
le réveillait, ainsi que sa fille, toutes les nuits. C______ croyait à tort qu'il faisait 
du bruit. Depuis 4 ans, C______ faisait volontairement du bruit pour le déranger. 
L'immeuble n'étant pas bien isolé, il entendait tout ce qu'il faisait. C'est surtout la 
nuit que la situation était invivable ; il tapait sur le radiateur ou criait, notamment 
son nom. Le témoin n'avait pas entendu le nom d'une autre personne. C______ 
était également dangereux : il lançait des objets ou menaçait avec une 
kalachnikov; un jour, il avait projeté un bocal de sauce en verre sur le balcon 
voisin, qui aurait pu blesser sa fille qui jouait sur le balcon; aucune plainte n'avait 
été déposée faute de l'avoir vu lancer le pot. Il était menacé de mort tous les jours, 
sous prétexte de subir du bruit. Le témoin a confirmé qu'à la suite d'une menace 


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de mettre le feu à l'immeuble, la police avait dû intervenir. Le comportement de 
C______ n'avait pas évolué; la situation était restée identique durant plusieurs 
années. Le témoin a précisé qu'il contactait la police à raison de deux appels par 
mois environ lorsque la situation était grave; la police était encore intervenue au 
mois de juin 2020; pour protéger sa fille, il cherchait à déménager, mais était 
obligé de rester dans son appartement au jour de son audition. 
o. Par déposition écrite du 23 novembre 2019, S______ a indiqué au Tribunal 
qu'en sa qualité de voisine, elle connaissait la situation difficile de la famille 
G______ en lien avec C______ et que le comportement de ce dernier et les 
menaces qu'il proférait constituaient un réel danger. 
Par déposition écrite du 17 décembre 2018 (recte : novembre 2019), T______, a 
confirmé au Tribunal les vociférations et les divers bruits (nuit et jour) émis par 
C______, extrêmement dérangeants, voire effrayants. 
p. Par ordonnance du 2 décembre 2019, le Tribunal a renoncé à l'audition des 
voisines S______ et T______ en raison de leur état de santé et de leur âge les 
empêchant de se déplacer. 
q. A l'issue de l'audience du 11 juin 2020, la phase d'administration des preuves a 
été close. 
r. Dans ses écritures du 27 août 2020, la Commune de A______ a persisté dans 
ses précédentes explications et conclusions. Les enquêtes avaient établi que 
C______ était bien à l'origine des nuisances ayant conduit au congé et qu'il n'était 
pas la victime d'un conflit interpersonnel de voisinage. 
Quant à C______, il a également persisté, dans ses plaidoiries écrites du 26 août 
2020, dans ses précédentes conclusions, estimant que les nuisances sonores qui lui 
étaient reprochées n'étaient pas établies, ce qui rendait le motif du congé 
inexistant et ce dernier inefficace. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). 
 
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 


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Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer pour la 
période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 111 
II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 
consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse au vu du montant du loyer (7'320 fr./an x 
3 ans), charges non comprises, est égale à 21'960 fr., de sorte que la voie de 
l'appel est ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 
 
Il sera donc déclaré recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
 L'appelante a produit des pièces nouvelles en appel. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 
Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, l'appelante a produit deux courriers, datés respectivement du 
21 octobre 2020 et 22 octobre 2020 (pièces 13 et 14) et émanant de T______ et 
S______ confirmant que les nuisances sonores provenant du logement de l'intimé 
n'avaient pas cessé et perduraient. Elle a également produit une nouvelle plainte 
de F______, reçue par la B______ le 10 novembre 2020 (pièce 15), faisant état de 
la persistance des cris de l'intimé à son nom et celui du témoin G______ et de 
hurlements lorsque le voisin du 7ème étage bougeait la moindre chaise aux heures 
de repas. Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier 
établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, 
l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la 


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télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et 
juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de 
preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration 
des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de 
l'appel déposé. 
 
Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui 
de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 
décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en 
boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase 
incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits 
et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à 
violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. 
 
Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à 
l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 
3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront 
corrigées. 
 
3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un 
délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un 
avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer 
d'égard envers les voisins. 
 
L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : 
violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, 
la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le 
manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable 
du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente 
jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 
20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). 
 
La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister 
dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des 
autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques 
du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 
consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles 
psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). 
 
Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant 
contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances 


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caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). 
 
La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi 
d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en 
cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation 
violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la 
situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner 
l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au 
locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). 
Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle 
possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 
4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). 
 
S'il est certes vrai que la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir de 
diligence en dépit d'un avertissement écrit du bailleur est une condition sine qua 
non de la résiliation extraordinaire du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, cela ne 
signifie pas que le juge du fait devrait exclure de son appréciation toutes les 
déclarations des témoins et autres éléments de preuve confirmant que des 
nuisances sonores existaient avant la mise en demeure du locataire à qui elles sont 
imputables : n'est ainsi pas seule déterminante l'existence de nuisances pendant la 
période entre le dernier avertissement écrit et la notification du congé (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_317/2015 du 23 juillet 2015 consid. 4.2). 
 
Les manques d'égard envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité 
que le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon 
l'art. 4 CC. Comme la résiliation doit également respecter les principes de 
proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit 
insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette 
question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances du cas d'espèce, 
antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 et 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 
consid. 3.1.2). 
 
Le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été 
donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). 
La jurisprudence a jugé admissibles des délais de quatre mois et six jours, cinq 
mois et sept mois entre l'avertissement et la résiliation du bail (arrêts du Tribunal 
fédéral 4C.264/2002 du 25 août 2003 et 4C.270/2001 du 26 novembre 2001; 
LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 888-889; ACJC/463/2021 du 19 avril 2021 
consid. 2.2). 


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3.2 
3.2.1 En l'espèce, l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que 
l'avertissement écrit du 23 janvier 2018 n'était pas assez clair au point que l'intimé 
ne pouvait identifier les comportements qui lui étaient reprochés. D'après le 
Tribunal, l'avertissement ne spécifiait pas que les nuisances sonores reprochées à 
l'intimé provenaient de cris ou du tapage sur les tuyaux de chauffage. 
 
L'argumentation du Tribunal n'apparaît toutefois pas convaincante sur ce point. 
S'il est exact que l'on aurait pu attendre de l'avertissement écrit du 23 janvier 2018 
qu'il reprenne textuellement les reproches formulés par les signataires de la 
pétition, celui-ci fait référence à des nuisances sonores émanant du logement de 
l'intimé et rappelle à ce dernier l'interdiction - reprise des conditions générales et 
des règles et usages locatifs applicables au bail - d'incommoder le voisinage d'une 
quelconque manière par des bruits ou de la musique et de faire un usage excessif 
d'appareils bruyants. 
 
Cet avertissement doit être mis en rapport avec les déclarations de l'intimé. Ce 
dernier a en effet admis lors de son audition du 18 novembre 2018, qu'il avait pris 
l'habitude de répondre à des nuisances sonores dont il se disait lui-même victime 
notamment en tapant sur les conduites de chauffage; les voisins - dont le témoin 
J______ - lui avaient alors fait-part, en avril 2017 déjà, de leur exaspération due 
au bruit provenant des radiateurs. Le témoin J______ a confirmé avoir tenté une 
médiation qui n'avait pas abouti, exposant que l'intimé avait reporté son 
agressivité sur son voisinage par des hurlements incessants, des coups dans les 
radiateurs et des cris et qu'elle était réveillé chaque nuit par la fille du témoin 
G______ elle-même apeurée par les cris de l'intimé. 
 
L'intimé pouvait ainsi comprendre que ses cris et les coups qu'il portait sur les 
tuyaux du chauffage étaient insupportables pour le voisinage et que ce type 
d'agissements était couvert par la mise en demeure du 23 janvier 2018. Cela est 
confirmé par le fait qu'il était demandé à l'intimé de cesser ce comportement 
bruyant sans délai. 
 
A réception de l'avertissement, l'intimé devait donc comprendre qu'il lui était 
demandé de cesser sans délai le bruit qu'il provoquait de sorte à garantir la 
tranquillité dans l'immeuble et le repos des habitants. 
 
Le Tribunal a toutefois retenu à bon droit que, puisque le courrier du 23 janvier 
2018 ne faisait pas référence à des insultes, menaces ou autre jet d'objet, l'intimé 
ne pouvait pas comprendre de l'avertissement écrit que de tels agissements étaient 
visés et devaient cesser. La mise en demeure du 23 janvier 2018 n'est pas 
suffisamment claire et précise sur ce point. Contrairement à ce que soutient 
l'appelante, l'interdiction faite à l'intimé d'incommoder les voisins d'une 
quelconque manière, n'incluait pas sans autre les insultes, les menaces ou le jet 
d'objet. Il était pourtant aisé pour l'appelante de préciser les comportements 


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récriminés - ce qu'elle a négligé de faire en adoptant une formulation trop vague - 
si elle souhaitait, par la suite et en cas de persistance, s'en prévaloir pour notifier 
le congé. Ainsi, le manque d'égards dus au voisinage ne doit être apprécié qu'à 
l'aune des bruits excessifs émanant du logement de l'intimé, les autres motifs ne 
devant pas être examinés faute d'avoir été mentionnés dans l'avertissement écrit 
du 23 janvier 2018. 
 
3.3 Poursuivant son raisonnement, le Tribunal a ensuite relevé qu'en ne laissant 
s'écouler que 24 jours, depuis la mise en demeure, pour résilier le bail, ce laps de 
temps était trop court pour permettre à l'intimé de modifier son comportement. 
 
Le temps écoulé depuis la mise en demeure du 23 janvier 2018 n'est pas en soi 
déterminant. Seules importent la fréquence et l'intensité des nouvelles nuisances 
constatées. Il peut être attendu du locataire qu'il supprime immédiatement une 
source de nuisances nocturnes (cf. à ce propos, LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 
p. 887) et la fixation d'un délai particulier n'est pas une exigence résultant de la loi 
(cf. à ce propos, WESSNER, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à 
ferme, 2017, ad art. 257f CO n. 34). Dans la présente espèce, il y a lieu de retenir 
qu'à teneur de témoignages concordants du voisinage (témoins J______, F______ 
et G______), les nuisances nocturnes subies par ce dernier remontent à plusieurs 
années. Les cris, hurlements et coups portés sur les radiateurs ressortent tant de la 
première plainte reçue par la B______ le 22 décembre 2017 que de la seconde 
reçue le 12 février 2018, démontrant ainsi la répétition de nuisances nocturnes 
dans un espace temporel bref (moins de deux mois). En raison de la répétition de 
ces nuisances et de leur fréquence, il n'était pas nécessaire qu'un temps plus long 
soit accordé à l'intimé pour qu'il cesse les atteintes portées au voisinage. Un arrêt 
immédiat pouvait ainsi être attendu en pareilles circonstances, les nuisances 
sonores reprochées l'étant de longue date; ces dernières ont continué après 
l'avertissement écrit du 23 janvier 2018, l'intimé n'ayant pas modifié sensiblement 
son comportement, ce que trois voisins - entendus en mai 2019 et juin 2020 - 
parmi les plus proches de l'intimé et logeant aux 3ème, 4ème et 6ème étages ont 
confirmé (témoins J______, F______ et G______), les deux derniers habitant 
immédiatement en-dessus et en-dessous de l'appartement de l'intimé. Les 
nuisances sonores n'ont ainsi jamais cessé, ce qui résulte encore des pièces 
nouvelles produites en appel (voisins I______, H______, F______ et G______), 
qui relatent, entre octobre et décembre 2020, des nuisances sonores continuelles 
nuit et jour, des cris, des hurlements et autres provocations quotidiennes bruyantes 
tels que jeux de balle et volume sonore excessif de la télévision. 
 
3.3.1 Le Tribunal s'est ensuite prévalu du voyage de l'intimé en Thaïlande de 
l'intimé entre le 7 novembre et le 20 décembre 2017 pour, semble-t-il, atténuer la 
valeur probante de la première plainte du voisinage du 17 novembre 2017. 
Comme déjà exposé ci-dessus, les nuisances sonores reprochées à l'intimé 
existaient de longue date, à une fréquence et intensité quasi quotidienne. Si la 


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pétition est datée du 17 novembre 2017, elle n'a été expédiée à la B______ que 
bien plus tard et a été réceptionnée le 22 décembre 2017; la plainte fait en outre 
référence à l'intervention de la police au domicile de l'intimé, au mois d'août 2017, 
qui a été confirmée par les divers témoins entendus, et relève une intensification 
des nuisances sonores, celles-ci s'accentuant depuis cet épisode. La brève période 
d'absence de l'intimé, dans un contexte de nuisances sonores en recrudescence 
depuis l'été 2017, et sa seule concomitance avec l'envoi de cette première plainte 
ne sauraient remettre en cause la valeur probante de cette pétition, dès lors que la 
réalité des nuisances subies et leur fréquence ont été confirmées par l'audition des 
principaux plaignants signataires de ladite pétition. 
 
Le Tribunal poursuit en relevant l'absence de reproches formulés par deux voisins 
entendus (témoins N______ et O______) à propos du comportement de l'intimé, 
tous deux logeant au 5ème étage. Leurs dépositions ne sont toutefois pas de nature 
à remettre en cause celles faites par les voisins touchés directement par les 
nuisances et dont il est notoire qu'ils sont davantage impactés par l'intensité des 
bruits dès lors qu'ils se trouvent juste en-dessus et en-dessous du logement 
querellé. Selon la localisation des appartements dans l'immeuble, les bruits 
peuvent être perçus avec une intensité différente ce qui peut expliquer que le 
témoin O______, se trouvant au même étage, mais en face de celui de l'intimé 
n'ait pas été importuné. Faute d'une localisation plus précise permettant de 
connaître la proximité exacte de son appartement avec celui de l'intimé, le 
Tribunal ne pouvait ainsi donner davantage de valeur à ce témoignage qu'à celui 
des plaignants entendus dont il est établi que le logement touche directement celui 
de l'intimé. Quant au témoin N______, il est le seul témoin dont l'appartement est 
contigu à celui de l'intimé à avoir relevé l'existence de bons rapports de voisinage 
avec celui-ci. Cet unique témoignage ne suffit pas pour remettre en cause ceux des 
principaux plaignants qui se recoupent, de sorte que le Tribunal ne pouvait, au vu 
de l'ensemble des circonstances, les écarter au profit de cet unique témoignage, 
qui n'est au surplus corroboré par aucun autre voisin direct. 
 
Sur ce dernier point, le témoin P______, locataire au 3ème étage, a certes déclaré 
ne pas être dérangé par les locataires du 5ème étage et en particulier par l'intimé. Ce 
témoignage n'est toutefois pas déterminant dès lors que le logement de ce témoin 
est éloigné de celui de l'intimé, deux étages plus bas, et qu'il n'est pas établi non 
plus qu'il se trouverait dans la lignée de celui de l'intimé. Le Tribunal a néanmoins 
estimé cette déposition déterminante pour remettre en cause la pertinence de la 
déposition du témoin G______ en lui reprochant d'être lui-même l'auteur de 
nuisances sonores à l'encontre du témoin P______. Cette constatation est 
cependant erronée, puisqu'en réalité, les nuisances subies par le témoin P______ 
provenaient d'un couple d'origine portugaise logeant juste au-dessus de lui, au 
4ème étage. Aucun grief n'a été formulé par le témoin P______ à l'encontre de 
G______. 


- 15/17 - 
 
C/4218/2018 
 
Le Tribunal a également vu des contradictions dans les déclarations des témoins 
G______ et F______ quant aux cris nocturnes de l'intimé. Le témoin F______ a 
pourtant déclaré que l'intimé criait régulièrement son nom mais également celui 
de G______ auquel il était reproché le bruit de la vie courante de ses enfants. 
Quant au témoin G______, il a expliqué entendre l'intimé crier son nom 
uniquement, précisant qu'il n'entendait pas crier le nom d'une autre personne. Or, 
est décisive dans l'appréciation des nuisances subies l'intensité de celles-ci et ses 
effets néfastes sur le voisinage, notamment la perte de tranquillité de l'immeuble 
et des perturbations dans le repos nocturne, mais pas tant le fait de pouvoir 
déterminer précisément quel nom était crié plutôt qu'un autre. Les deux 
témoignages se recoupent sur le fait que l'intimé crie la nuit ou tape sur les 
radiateurs au point de réveiller le voisinage : le témoin G______ a précisé que sa 
fille et lui-même étaient réveillés presque toutes les nuits qualifiant la situation 
d'invivable; le témoin F______ a exposé être empêché de dormir estimant la 
situation angoissante. Le témoin J______ a, pour sa part, relaté avoir entendu 
d'incessants hurlements, des coups dans les radiateurs et des cris émis par l'intimé, 
précisant être réveillée chaque nuit par l'enfant de G______ qui était elle-même 
réveillée par les cris de l'intimé. 
 
Cette concordance des témoignages emporte la conviction de la Cour sur le fait 
que le Tribunal a procédé à une appréciation erronée des preuves en voyant des 
contradictions - qui relèvent plutôt du détail - dans les dépositions des principaux 
plaignants dont les logements se trouvent directement en-dessus et en-dessous de 
celui de l'intimée ou dans la même lignée s'agissant du logement du témoin 
J______. 
 
Une appréciation correcte des divers moyens de preuve aurait dû conduire le 
Tribunal à retenir l'existence d'un grave manque d'égards de l'intimé à l'endroit du 
voisinage, dès lors qu'à teneur de la jurisprudence, le non-respect du repos 
nocturne, l'atteinte à la tranquillité des autres locataires, les excès de bruits ou le 
locataire qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant 
contre la tuyauterie - éléments tous réalisés dans le cas d'espèce - constituent des 
motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO. 
 
A supposer que l'immeuble soit mal isolé, ce qui semble ressortir de divers 
témoignages, l'intimé devait faire preuve d'autant plus d'égards envers ses voisins 
et ainsi éviter de crier ou de taper sur les radiateurs durant la nuit; il lui incombait 
de redoubler d'égards pour ne pas incommoder ses voisins (cf. à ce propos, 
ACJC/1780/2020 du 14 décembre 2020 consid. 3.2 et ACJC/500/2013 du 22 avril 
2013 consid. 6.8). Le Tribunal ne pouvait ainsi retenir ce point à décharge de 
l'intimé. 
 
Partant, le comportement de l'intimé ne constitue pas une simple réaction à 
l'environnement qui l'entoure comme l'a retenu à tort le Tribunal, mais un manque 


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manifeste d'égards envers ses voisins et une violation grave du devoir de diligence 
lui incombant. 
 
3.3.2 Comme il a déjà été exposé plus haut, l'intimé n'a pas modifié son 
comportement après la réception de la protestation écrite du 23 janvier 2018, 
puisque moins d'un mois après, la B______ était saisie d'une nouvelle plainte du 
voisinage. Une troisième plainte a été reçue le 30 mai 2018. Les principaux 
plaignants ont évoqué ne pas avoir constaté d'amélioration le jour de leur audition 
et les pièces produites en appel par l'appelante font état, entre octobre et décembre 
2020, de nuisances sonores continuelles nuit et jour, des cris, des hurlements et 
autres provocations quotidiennes bruyantes. L'ensemble de ces éléments suffisent 
à admettre la condition de la persistance des nuisances subies par le voisinage. 
 
La fréquence et l'intensité des nuisances sonores au moment du congé et 
postérieurement permettent de retenir le caractère insupportable du maintien du 
contrat pour l'appelante et les voisins directs de l'intimé. L'appelante a en outre 
réagi immédiatement en notifiant le congé dès réception de la deuxième plainte 
collective reçue par le voisinage. 
 
Partant, toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées dans le présent 
cas, la Cour annulera le jugement entrepris et déclarera efficace le congé anticipé 
notifié le 16 février 2018 pour le 31 mars 2018. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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C/4218/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 12 novembre 2020 par la Commune de A______ 
contre le jugement JTBL/721/2020 rendu le 13 octobre 2020 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/4218/2018-5-OSB. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce 
point : 
Déclare efficace le congé notifié le 16 février 2018 pour le 31 mars 2018 à C______ par 
la Commune de A______ concernant l'appartement de trois pièces au 5ème étage de 
l'immeuble sis [no] 1______, avenue 2______, à Genève. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ 
et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF: RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.