ge_gerichte · ATA/632/2016 · 2016-07-22 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2965/2015-LDTR 
ATA/632/2016 
 COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Décision du 22 juillet 2016 
sur effet suspensif 
 
dans la cause 
 
IMMOLAKE GENEVA SA 
représentée par la régie Zimmermann SA, mandataire 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
3 mai 2016 (JTAPI/450/2016) 


- 2/7 - 
A/2965/2015 
Attendu, en fait, que : 
1. 
 
Immolake Geneva SA (ci-après : Immolake), active dans l'immobilier, est 
propriétaire de la parcelle n° 4’404, feuille 19, de la commune de Genève-Cité. 
2. 
 
Sur cette parcelle, sise en zone 1 et dans le périmètre protégé de la 
Vieille-Ville, est érigé un immeuble essentiellement destiné à l'habitation, ayant pour 
adresse 27, rue du Bourg-de-Four / 7, Rue Chausse-Coq, 1204 Genève. 
3. 
 
Le 15 novembre 2010, Immolake, par l'intermédiaire de son architecte, a 
déposé une demande définitive d'autorisation de construire, portant sur la « création 
d'un ascenseur, l'agrandissement du volume intérieur au 5e étage et la création d'un 
velux ». Le montant des travaux était estimé à CHF 368'500.-. 
4. 
 
Sur demande du département de l'aménagement, du logement et de l'énergie 
(ci-après : le DALE ou le département), et des instances de préavis consultées, 
Immolake a produit des documents supplémentaires, notamment l'état locatif de 
l'immeuble en date du 8 février 2011, et par la suite, les états locatifs réactualisés, le 
dernier datant du 13 octobre 2013. 
5. 
 
Sur demande de la Commission des monuments, de la nature et des sites 
(ci-après : la CMNS), une visite a été organisée notamment le 21 février 2012. La 
CMNS a constaté la grande valeur patrimoniale du bâtiment. Des travaux avaient été 
entrepris dans le duplex des derniers étages, sans autorisation. Les logements des 
étages inférieurs étaient dans un état vétuste à la limite de la salubrité. Une 
intervention globale de restauration devait être entreprise afin de remettre en valeur 
ce patrimoine et d’améliorer son état locatif. 
 6. 
 
Immolake a transmis un dossier de plans modifiés en date du 23 mai 2012 
comprenant comme modifications la création d'un seul appartement par étage aux 
1er et 2e étages, la suppression de l'ascenseur au sous-sol, la rénovation des façades et 
le changement de fenêtres. 
 
 
Un projet modifié a été adressé au département le 14 septembre 2012. Le 
nouveau coût des travaux s’élevait à CHF 889'000.-. 
7. 
 
Par arrêté du 24 juin 2015 (n° 5’799-2015), le Conseil d’État a autorisé ladite 
tranformation sous réserve des conditions particulières de l’autorisation de construire 
quand bien même le bâtiment faisait l’objet d’un arrêté de classement du Conseil 
d’État du 16 mars 1929. 
8. 
 
L’autorisation de construire a été délivré le 22 juillet 2015, conditionnant ladite 
autorisation notamment au respect du préavis de l’office cantonal du logement et de 
la planification foncière relatif à la conformité à la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur 


- 3/7 - 
A/2965/2015 
des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) (ci-après : préavis 
LDTR). Celui-ci imposait, entre autres, des loyers après travaux, conformes au 
niveau « actuel », soit CHF 141'000,- l’an, selon l’état locatif futur mentionné et ce 
pour une durée de trois ans, à dater de la remise en location après la fin des travaux. 
9. 
 
Immolake a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) le 2 septembre 2015. Elle contestait le préavis LDTR. 
 
 
Elle a notamment allégué que le coût des travaux, selon l’architecte 
nouvellement mandaté, s’élevait dorénavant à CHF 3'297'384.-. 
10. 
 
Par jugement du 3 mai 2016, le TAPI a rejeté ledit recours. 
11. 
 
Le 3 juin 2016, Immolake a saisi la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative) d’un recours contre le jugement précité 
avec demande de « levée » de l’effet suspensif. 
 
 
La société recourante se prévalait d’un intérêt public légitime et prépondérant à 
ce que les travaux puissent commencer immédiatement, le recours ne comportant 
aucun grief relatif à la violation des règles de construire ou de problèmes de sécurité. 
La question des loyers des futurs logements après travaux était litigieuse. Ce grief à 
lui seul ne justifiait pas que le chantier soit bloqué jusqu’à droit jugé. Il ressortait du 
procès-verbal de l’audience tenue devant le TAPI le 8 mars 2016 que l’immeuble 
était vide de tout locataire et que d’importants travaux devaient être engagés, 
notamment dans chaque appartement. S’agissant d’un immeuble protégé, dont les 
travaux appellaient le concours de la CMNS et de l’archéologue cantonal, il était 
incontestable que ceux-ci dureraient longtemps. Il serait quasiment certain qu’ils ne 
seraient pas achevés au moment de la notification de l’arrêt de la chambre 
administrative. Il existait donc un intérêt évident à ce que le chantier puisse 
commencer immédiatement afin de pouvoir mettre sur le marché les futurs 
appartements à la location, eu égard, entre autre, à la pénurie de logements « crasse » 
que traversait le canton. Attendre un jugement définitif reviendrait à reporter les 
mises en location d’autant, ce qui irait à l’encontre même du but poursuivi par la 
LDTR. Il existait un intérêt public patrimonial à la levée de l’effet suspensif, à savoir 
qu’à teneur du caractère architectural exceptionnel et protégé du bâtiment concerné 
et de sa situation géographique, il se justifiait de pouvoir commencer les travaux 
prévus sans délai afin d’éviter toute détérioration quelconque du bâtiment. Il existait 
enfin un intérêt privé prépondérant à ce que ses appartements puissent être loués 
rapidement pour amortir ses investissements, lesquels s’éleveraient à quelque 
CHF 3'300'000.-, un immeuble vide étant une cible potentielle et sérieuse pour les 
squatters, de sorte que la recourante avait aussi un intérêt privé à ce qu’une activité 
puisse commencer dans cet immeuble afin d’éviter un tel problème. De surcroît, si 
l’immeuble devait être squatté, des démarches devraient être entreprises, repoussant 
d’autant le début des travaux et conséquemment les locations. 


- 4/7 - 
A/2965/2015 
 
 
En conséquence, il n’existait aucun intérêt public ni privé s’opposant à ce que 
la chambre administrative ne « lève » pas l’effet suspensif. Pour le surplus, elle 
concluait à l’annulation du jugement querellé et prenait des conclusions sur quatre 
pages. 
12. 
 
Par observations du 23 juin 2016, le DALE a conclu au rejet de la requête en 
restitution de l’effet suspensif . 
 
 
Contrairement à ce qu’allèguait la recourante, le TAPI avait retenu, à juste titre 
et conformément au dossier, que les travaux s’élèveraient à CHF 889'000.-. Si 
l’immeuble était vétuste, les causes en étaient probablement un manque d’entretien. 
Si les appartements étaient vides, cela faisait suite à la résiliation des anciens baux, 
les derniers contrats n’ayant porté que sur la durée d’une année, pour des loyers 
surfaits, présentant des augmentations respectivement de 145 %, 181 %, 352 % ou 
400 % à des personnes qui n’habitaient plus cet immeuble. En cas de retrait de l’effet 
suspensif, le risque existait qu’une fois les travaux terminés et avant qu’une décision 
de justice finale soit rendue, que de nouveaux loyers soient proposés sur la base de 
ceux précisément constestés dans le cadre de la présente procédure, entérinant les 
augmentations susmentionnées. Ainsi, afin d’éviter que cette situation ne puisse se 
reproduire et conformément à l’intérêt public défendu par la LDTR, la requête 
formulée par Immolake, laquelle n’était à l’évidence destinée qu’à protéger ses 
intérêts économiques et donc privés, devait être rejetée. 
13. 
 
Par courrier du 1er juillet 2016, les parties ont été informées que la cause était 
gardée à juger sur effet suspensif. 
 
Considérant, en droit, que : 
 
1. 
 
Sauf disposition légale contraire, le recours a effet suspensif à moins que 
l'autorité qui a pris la décision attaquée n'ait ordonné l'exécution nonobstant recours 
(art. 66 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -
 E 5 10) ; 
 
 
Toutefois, lorsqu'aucun intérêt public ou privé prépondérant ne s'y oppose, la 
juridiction de recours peut, sur la demande de la partie dont les intérêts sont 
gravement menacés, retirer ou restituer l'effet suspensif (art. 66 al. 2 LPA) ; 
2. 
 
La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20) a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie 
existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément 
par la loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant 


- 5/7 - 
A/2965/2015 
la protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation (art. 9 al. 1 
LDTR). 
 
 
Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant maximum 
des loyers des logements après travaux; il en fait de même pour les prix de vente 
maximaux des logements si ceux-ci sont soumis au régime de la propriété par étages 
ou à une autre forme de propriété analogue (art. 10 LDTR). Les exceptions (art. 10 
al. 2 LDTR), le mode de calcul (art. 11 LDTR), la durée du contrôle (art. 12 LDTR) 
notamment sont définis par la loi et le règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01). 
3. 
 
En l’espèce, il ressort prima facie de la procédure que les parties s’opposent sur 
le fait de savoir si la recourante a, ou non, produit toutes les pièces pertinentes, 
l’intimé reprochant à celle-là de ne pas collaborer. Par ailleurs, de nombreux faits 
semblent litigieux. 
 
 
Il semble cependant ressortir du dossier, dans une première analyse, que selon 
la recourante elle-même, l’immeuble serait vide depuis le 31 décembre 2012, soit 
depuis trois ans et demi, à l’exception d’un appartement libéré le 30 avril 2013. Le 
bâtiment se serait donc trouvé vide plus de deux ans avant que l’État ne rende son 
préavis LDTR et ne délivre l’autorisation de construire le 22 juillet 2015. Si la 
CMNS a relevé des problèmes de salubrité dans certains logements, tel ne semble 
toutefois pas avoir été le cas pour tous. Cette situation résulterait en conséquence du 
choix de la recourante qui aurait souhaité commencer les travaux au début de l’année 
2014. Compte tenu de cette longue période d’inoccupation alléguée, la recourante 
serait malvenue de venir plaider l’urgence à pouvoir commencer les travaux en se 
prévalant de la crise du logement quand bien même il semble établi que le préavis 
LDTR ait été long à être rendu, sans que les causes de ce retard ne soient, en l’état, 
claires. 
 
 
Contrairement à ce que soutient la société, il n’existe aucun intérêt public à ce 
que les transformations débutent immédiatement, avant que la chambre 
administrative n’examine en détails les griefs invoqués par la recourante et contestés 
par l’autorité intimée et ne puisse ainsi s’assurer que les futurs appartements mis en 
location respecteront la LDTR. S’il est exact que cette situation reportera de quelques 
mois la mise à disposition de logements, l’intérêt public à pouvoir s’assurer que les 
loyers seront conformes à la législation en vigueur prime les quelques mois précités 
compte tenu des taux d’augmentation des loyers, jusqu’à 400%, allégués par 
l’intimé. 


- 6/7 - 
A/2965/2015 
 
 
Il n’existe pas non plus d’intérêt public « patrimonial » à pouvoir entamer les 
rénovations immédiatement sans que toutes les conditions posées par l’autorisation 
de construire soient définitives, la détérioration du bâtiment alléguée par la 
recourante qui a vidé l’immeuble depuis trois ans et demi, ne pouvant primer l’intérêt 
public précité. 
 
 
L’intérêt privé de la société à pouvoir relouer au plus vite ses appartements ne 
peut supplanter l’intérêt public susmentionné, ce d’autant moins lorsque, comme en 
l’espèce, c’est le bénéficiaire de l’autorisation qui recourt. 
 
 
Enfin, l’autorisation de construire est précisément subordonnée à l’acceptation 
du préavis LDTR. En l’absence d’accord avec les conditions de celui-ci, la 
construction ne devrait pas pouvoir commencer. Quand bien même le litige ne 
semble porter que sur la fixation des loyers, la question du montant des travaux est 
déterminante pour la décision à venir. Le préavis LDTR est fixé notamment en 
fonction des différents logements. Les conclusions prises par la recourante vont 
d’ailleurs dans ce sens puiqu’elles individualisent certains logements qui selon elle, 
ne seraient pas soumis à la LDTR, à l’instar de « l’appartement de deux pièces du 
rez-de-chaussée », ou le « nouvel appartement de quatre pièces (après travaux) créé 
de la « réunion de l’appartement 301 de 3,5 pièces et celui de deux pièces (302) au 
1er étage ». Vu l’ampleur des divergences entre les parties, il est nécessaire que la 
chambre administrative puisse examiner en détail les pièces produites, voire en 
solliciter d’autres, entendre les parties, ou procéder à un transport sur place si elle 
l’estime nécessaire, avant que des transformations n’interviennent sur le bâtiment, 
étant précisé que l’échange d’écritures, a, à ce jour, déjà été effectué, réplique 
comprise. 
4. 
 
Au vu des considérations qui précèdent, il apparaît que le maintien de l’effet 
suspensif au recours prime, compte tenu des intérêts publics en jeu, l’intérêt privé de 
la recourante à obtenir le retrait de celui-là, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la 
requête de la société. 
Vu les art. 66 LPA et 7 al. 1 du règlement de la chambre administrative du 21 décembre 
2010 ; 
 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
refuse la demande de retrait de l’effet suspensif au recours ; 
réserve le sort des frais de la procédure jusqu’à droit jugé au fond ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui 


- 7/7 - 
A/2965/2015 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de 
droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de 
preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. La présente décision et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique la présente décision, en copie, la régie Zimmermann SA, mandataire 
d’Immolake Geneva SA, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie – 
oac ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
 
 
 
 
 
Le vice-président : 
 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 
Copie conforme de cette décision a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière :