ge_gerichte · DCSO/518/2010 · 2010-11-25 · fr

Résumé:
 Après déduction des frais de mutation à charge de l'acquéreur, les deux expertises donnent un résultat identique. Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_854/2010du 3 mai 2011.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/518/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 25 NOVEMBRE 2010 
Cause A/2576/2009, demande de nouvelle expertise formée le 20 juillet 2009 par Mme 
H______, élisant domicile en l'étude de Me Olivier CRAMER, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- Mme H______ 
domicile élu : Etude de Me Olivier CRAMER, avocat 
Rampe de la Treille 5 
 
1204 Genève 
 
 
- B______ SA 
 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Mme H______ est propriétaire d'une villa sise xx, chemin X______, parcelle 
n° 3xxx, sur la commune de G______. 
Ce bien immobilier fait l'objet d'une poursuite en réalisation de gage 
n° 08 xxxx06 F intentée par B______ SA. Deux autres parcelles adjacentes, 
propriété de A______ SA, société dont Mme H______ est administratrice unique, 
font également l'objet d'une poursuite en réalisation de gage n° 08 xxxx48 W. 
Un commandement de payer dans le cadre de la poursuite n° 08 xxxx06 F, a été 
notifié, sur réquisition de B______ SA, à Mme H______ le 7 mai 2008 auquel la 
débitrice a formé opposition. 
La mainlevée d'opposition obtenue le 15 août 2008, B______ SA a adressé une 
réquisition de vente à l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) le 31 mars 2009. 
L'Office a adressé à Mme H______ un avis de réception de réquisition de vente 
par pli recommandé du 8 avril 2009. 
B 
A réception de la réquisition de vente, l'Office a mandaté la société B______ SA 
aux fins de procéder à l'expertise de ce bien immobilier ainsi que des deux 
parcelles adjacentes, propriété d'A______ SA. L'Office a informé Mme H______ 
par courrier recommandé et courrier simple du 28 avril 2009, de ce qu'elle sera 
contactée par cette société pour fixer un rendez-vous, que des photographies 
seront prises lors de cette visite pour illustrer l'expertise et les annonces de la 
vente, tout en la remerciant d'être présente ou représentée lors de la visite de 
l'architecte. L'Office indique que le courrier recommandé lui est revenu avec la 
mention "non réclamé". 
 
L'expert mandaté, soit M. B______ de la société B______ SA, a essayé en vain de 
contacter Mme H______, lui proposant par courriel des dates de visite, mais sans 
succès. L'Office a alors adressé un courrier, par voie simple et recommandée, le 
15 mai 2009 à Mme H______, l'informant que l'expert se rendra en son immeuble 
sis xx, chemin X______ à G______ le 4 juin 2009 à 9h00 pour procéder à 
l'expertise, avertissant par la même occasion l'intéressée que "Dans l'hypothèse où 
vous ne seriez pas présente ou vous ne vous feriez pas représenter, nous nous 
verrons contraints de faire ouvrir les locaux par un serrurier avec l'assistance de 
la force publique, à vos frais". Ce courrier a été adressé sous menace des peines 
de droit de l'art. 292 CP. 
 
L'Office a pris contact avec la gendarmerie G______, afin de les informer de cette 
ouverture forcée et qu'elle soit prête, le cas échéant à intervenir. L'Office a indiqué 
dans son rapport subséquent que "compte tenu de l'identité de la débitrice, connue 


 
 
- 3 - 
de ses services, la police indiqua qu'elle serait présente sur place à 9h00, le 4 juin 
2009. Un serrurier et l'expert furent également convoqués". 
 
Ainsi, le 4 juin 2009, l'Office, l'expert, un serrurier et la police se sont rendus dans 
la propriété de Mme H______, qui était présente, mais a quitté les lieux en 
refusant d'ouvrir les portes. 
 
Quatre serrures ont ainsi dû être forcées puis remplacées pour permettre la visite 
de l'expert qui a duré jusqu'à 11h. 
C. 
Le 15 juin 2009, Mme H______ a porté plainte auprès de la Commission de céans 
afin "d'annuler la mesure d'estimation forcée de la propriété de Mme H______, 
érigée sur la parcelle n° 3xxx, chemin X______ xx, Commune de G______, 
effectuée par l'Office des poursuites le 4 juin 2009". A l'appui de sa plainte, la 
plaignante estime que l'intervention de l'Office a été disproportionnée et a violé le 
principe de la subsidiarité. Elle ne contestait pas avoir pris connaissance que le 
créancier gagiste avait requis la vente de sa propriété mais que par contre n'avoir 
pris connaissance des courriels de l'expert que tardivement, à fin mai 2009. Elle 
indiquait ignorer que l'Office allait recourir le 4 juin 2009 à la force publique, 
violant ainsi selon elle sa sphère privée et son droit de propriété. Elle estimait qu'à 
défaut d'une réaction de sa part, l'Office aurait dû la convoquer à l'Office, voire 
émettre un mandat de conduite à son égard. Elle considérait que rien ne justifiait 
une urgence particulière dans son dossier. La plaignante critique ensuite le choix 
de l'expert ainsi que le déroulement de l'expertise. Quand au choix de l'expert, elle 
relève que M. B______ ne semble pas être architecte, ni expert reconnu et 
travaille pour N______ SA. Elle estime que mandater une société de courtage, 
voire une personne active dans le domaine du courtage, la place en situation de 
conflit d'intérêts, à tout le moins potentiel. De plus, elle estime que l'Office et 
l'expert ont passé au maximum 30 minutes pour procéder à la visite de son bien, 
soit un terrain de 2'500 m2 et une villa sur 4 niveaux pour un volume de 2'000 m3, 
ce qui est, pour la plaignante, inimaginable pour effectuer une estimation digne de 
ce nom. Cette plainte a été enregistrée sous A/2074/2009. 
 
A______ a, de son côté, porté plainte pour les mêmes motifs dans le cadre de la 
poursuite n° 08 xxxx48 W, cette plainte était pendante sous référence 
n° A/2090/2009. Finalement, cette poursuite sera retirée le 14 janvier 2010. 
D. 
Invitée à se déterminer, B______ SA a indiqué par courrier du 1er juillet 2009 
soutenir la position de l'Office dans le déroulement de cette procédure de 
recouvrement jusqu'à ce jour. 
E. 
Le 1er juillet 2009, l'Office a communiqué par courrier recommandé sa décision de 
retenir au vu de l'expertise, la somme de 11'360'000 fr. pour la totalité des biens 
immobiliers expertisés, soit 6'110'000 fr. pour la parcelle n° 3xxx, 1'590'000 fr. 
pour la parcelle n° 3xxx et 3'690'000 fr. pour la parcelle 4xxx. 


 
 
- 4 - 
F. 
Dans son rapport du 14 juillet 2009 relatif à la plainte A/2074/2009, l'Office 
considère que la plainte est irrecevable. En effet, s'agissant du déroulement de 
l'expertise, l'Office estimait qu'il ne s'agissait pas d'une mesure au sens de l'art. 17 
al. 1 LP tout comme la désignation de B______ SA en tant qu'expert. De plus, la 
désignation de l'expert figurait dans le courrier du 28 avril 2009 contre lequel la 
plaignante n'a formé opposition que le 15 juin 2009, soit tardivement. 
 
L'Office indiquait pour le surplus que la société Acanthe SA était indépendante 
juridiquement de N______ SA et était spécialisée en expertises immobilières. 
L'Office contestait le fait que l'expert ne soit resté sur place que 30 minutes alors 
qu'en réalité, il avait passé une bonne partie de la matinée à visiter tous les locaux 
alors qu'il aurait paru opportun pour la débitrice de rester sur place et 
d'accompagner l'expert dans sa mission. 
G. 
Par acte du 20 juillet 2009, Mme H______ a porté plainte contre la décision de 
l'Office du 1er juillet 2009 qu'elle n'a pas été retirer à la Poste (sic), concluant à 
son annulation car l'estimant prématurée, subsidiairement à la suspension de 
l'instruction jusqu'à droit jugé de la plainte A/2074/2009, plus subsidiairement 
encore à ce qu'une nouvelle expertise soit ordonnée sur la base de l'art. 9 
al. 2 ORFI. 
Cette plainte a été enregistrée sous procédure A/2576/2009. 
H. 
Par décision DCSO/394/09 du 3 septembre 2009 rendue dans le cadre de la 
procédure A/2074/2009, la Commission de céans a considéré la plainte 
irrecevable, estimant la plainte tardive s'agissant du choix de l'expert par l'Office 
et considérant que les griefs énoncés contre le déroulement de ladite expertise 
devaient s'examiner le cas échéant dans le cadre d'une mesure disciplinaire à 
laquelle la plaignante ne pourrait pas être partie. La Commission de céans 
terminait en indiquant que la seule voie ouverte à la plaignante était celle de 
requérir une nouvelle expertise. 
La plaignante a interjeté recours au Tribunal fédéral le 3 septembre 2009 et obtenu 
que son recours bénéficie de l'effet suspensif, par ordonnance du 25 septembre 
2009. La Commission de céans a alors suspendu par ordonnance du 15 octobre 
2009 rendue en application de l'art. 14 al. 1 LPA, l'instruction de la cause 
A/2575/2009 jusqu'à droit connu de ce recours. 
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours par arrêt 5A_595/2009 du 10 décembre 
2009. 
I. 
La Commission de céans a alors ordonné le 5 janvier 2010 la reprise de 
l'instruction de la cause A/2576/2009 et invité Mme H______ à actualiser les 
conclusions de sa plainte. 


 
 
- 5 - 
 
Mme H______ a alors écrit à la Commission de céans le 18 janvier 2010 pour 
persister intégralement dans ses conclusions, afin qu'une nouvelle expertise au 
sens de l'art. 9 al. 2 ORFI soit ordonnée. 
Par ordonnance du 11 février 2010, la Commission de céans a imparti à la 
requérante un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une 
avance de frais de 3'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. P______. 
 
Finalement, M. P______ a renoncé à sa désignation, au motif qu'il entretient des 
relations bancaires avec B______ SA, en particulier des prêts hypothécaires dans 
le cadre de son patrimoine privé. 
 
Par ordonnance du 4 mars 2010, la Commission de céans a désigné, en lieu et 
place de M. P______, M. N______ en qualité d'expert et imparti un délai de cinq 
jours aux parties pour faire part de leurs éventuels motifs de récusation. Par la 
même occasion, la Commission de céans a constaté que la requérante s'était 
acquittée de l'avance de frais le 22 février 2010. 
 
Le 10 mars 2010, le conseil de Mme H______ a écrit à la Commission de céans 
pour indiquer qu'il souhaitait un report du délai pour faire part d'éventuels motifs 
de récusation au 19 mars 2010, étant donné qu'il n'avait pu s'entretenir à ce sujet 
avec sa mandante. 
 
Face au refus de la Commission de céans, le conseil de Mme H______ a persisté 
et requis à nouveau par courrier du 15 mars 2010 une restitution de ce délai. La 
Commission de céans a persisté dans son refus par courrier du 16 mars 2010. 
 
Par courrier du 13 juillet 2010, l'expert a écrit à la Commission de céans pour lui 
faire part de plusieurs entretiens téléphoniques avec le conseil de Mme H______ 
afin d'obtenir la permission de visiter le bien immobilier et pouvoir effectuer son 
expertise, et qu'il lui a été répondu que la visite n'était plus nécessaire, un accord 
entre les parties étant sur le point d'être trouvé. Interrogé par la Commission de 
céans, Me Olivier CRAMER a démenti les allégués en question par courrier du 
26 juillet 2010, qui reposaient sur un malentendu (sic). Pour sa part, B______ SA 
a écrit à la Commission de céans afin que l'expertise soit effectuée. 
 
M. N______ a informé la Commission de céans de ce qu'il avait convenu avec 
Me Olivier CRAMER une visite des lieux le 1er septembre 2010. 
J. 
L'expert a présenté son rapport le 15 septembre 2010, estimant le bâtiment 
n° 3xxx à la valeur de 5'900'000 fr. 
K. 
Tant l'Office que B______ SA ont informé la Commission de céans sur le fait 
qu'ils n'ont aucune observation à formuler. 
Pour sa part, Mme H______ a conclu par écriture du 8 octobre 2010 à ce qu'une 
nouvelle expertise soit ordonnée au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI, du fait que la 


 
 
- 6 - 
première expertise concernait l'ensemble des trois parcelles alors que l'expertise 
de M. N______ ne portait que sur la parcelle n° 3xxx. De plus, Mme H______ 
rappelle que la première expertise s'était déroulée dans des conditions qu'elle 
qualifie d'hallucinantes, en à peine une demi-heure (sic) pour un ensemble de 
quatre bâtiments totalisant 2'000 m3 érigés sur une parcelle de 5'000 m2. Suite à 
la visite des lieux par M. N______, Mme H______ indique lui avoir fait parvenir 
à titre comparatif des annonces concernant plusieurs biens immobiliers à vendre 
dans la même région. Elle relève pour le surplus que M. N______ n'a pas procédé 
à une nouvelle expertise mais s'est limité à expliquer les divergences entre 
l'approche et les données retenues par A______ SA et sa propre méthode (sic). 
Elle critique le fait que M. N______ se soit fondé sur une valeur intrinsèque et 
n'ait pas pris en considération la valeur du marché, estimant pour terminer que les 
deux expertises ne peuvent être comparées faute de concerner les mêmes objets. 
 
E N D R O I T 
1. 
Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'Office procède à deux estimations 
de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 ORFI) et 
avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), estimations qui 
peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; ATF 
non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1 et 7B.79/2004 du 10 mai 
2004 consid. 3). 
 
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP 
et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des 
experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité 
consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 
 
En tant que poursuivie, la requérante a qualité pour solliciter une nouvelle 
expertise. 
 
Sa demande est donc recevable. 
2. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad 
art. 97 n° 6 et 8). 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en 
remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. 
En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 


 
 
- 7 - 
l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les 
deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent 
toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à 
réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199). 
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 
devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 
révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne 
tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est 
pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer 
la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour 
estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 ; 
ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; arrêts non publiés 5A_450/2008 et 
5A_451/2008, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ; Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le 
cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les 
motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas 
d’estimations divergentes des experts. 
3. 
En l'espèce et à titre préliminaire, il n'appartient pas à la Commission de céans de 
revenir sur les conditions dans lesquelles la première expertise s'est déroulée, la 
plainte déposée à ce sujet ayant été définitivement tranchée par le Tribunal fédéral 
dans son arrêt du 10 décembre 2009. 
 
Cela étant, bien que le premier expert ait été mandaté afin d'estimer la valeur de 
réalisation des parcelles nos 3xxx, 3xxx et 4xxx, il n'empêche qu'il a 
soigneusement distingué chacune des parcelles, tant au niveau du prix du terrain 
proprement dit que de celui des constructions y étant rattachées, pour estimer la 
totalité de ce bien immobilier à un prix de 11'360'000 fr., comprenant la parcelle 
n° 3xxx estimée à 6'110'000 fr. 
 
De son côté, le second expert est arrivé à une valeur de réalisation de 5'900'000 fr. 
pour cette parcelle. 
 
La Commission de céans constate que le principal point de divergence entre les 
deux experts est que le premier a retenu dans son estimation une somme de 
436'800 fr., relative à divers frais financiers, taxes et honoraires, qui n'ont pas lieu 
d'être, puisque de tels frais sont à la charge de l'acquéreur. Ainsi, 
proportionnellement, c'est une somme de 235'000 fr. (436'800 x 6'110'000 ./. 
11'360'000) qui a été ajoutée à tort par le premier expert sur la valeur de la 
parcelle n° 3xxx. 


 
 
- 8 - 
 
Ainsi, en retranchant la somme de 235'000 fr. de 6'110'000 fr., le premier expert a 
estimé la valeur de ce bien 5'875'000 fr., soit une valeur de réalisation quasi 
similaire avec la seconde expertise, même si la méthode de calcul des deux 
experts a parfois divergé. 
 
Ainsi, la Commission de céans a aucune raison de s'écarter de l'avis des deux 
experts et retiendra une valeur de réalisation arrondie à 5'900'000 fr. 
4. 
Le second expert a fixé ses honoraires à 2'000 fr. Ce montant paraît conforme aux 
tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires peut donc être 
approuvée. 
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, le coût de cette dernière 
restera à sa charge (art. 9 al. 1 1ère phr. ORFI). 
La note d'honoraires étant inférieure au montant de l'avance de frais versée par le 
requérant, le Service financier du Palais de justice sera invité à lui restituer le 
solde de cette avance, soit 1'500 fr. (3'500 fr. - 2'000 fr.). 
 
* * * * * 


 
 
- 9 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 20 juillet 2009 par 
Mme H______ dans le cadre des poursuites formant la série no 08 xxxx06 F. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 5'900'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 3xxx, sise chemin 
X______ xx, commune de G______. 
2. 
Fixe à 2'000 fr. les frais de l'expertise effectuée par M. N______. 
3. 
Invite le Service financier du Palais de justice à verser 2'000 fr. à M. N______ et à 
restituer 1'500 fr. à Mme H______. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Valérie CARERA et M. Didier 
BROSSET, juges assesseur(e)s. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le