ge_gerichte · ATA/277/2015 · 2015-03-17 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3005/2013-LCI 
ATA/277/2015 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 17 mars 2015 
1ère section 
 dans la cause 
 
Monsieur Alexey DZYUBA 
représenté par Me Bénédict Boissonnas, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
et 
Monsieur Philippe DUTOIT 
Monsieur Guillermo BAEZA 
Monsieur Barthélémy ROCH 
EDELWEISS IMMO SA 
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS DU LÉMAN SÀRL 
NIC SA 
représentés par Me Christophe Gal, avocat 


 
 
 
A/3005/2013 
- 2 -
________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
8 avril 2014 (JTAPI/362/2014) 
 


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EN FAIT 
1) 
 
La parcelle n° 5'247 (ci-après : la parcelle 1) de la commune Genève-Petit-
Saconnex, sise à l’adresse rue Châtelain - avenue Soret, d’une surface de 573 m2, 
est propriété de Messieurs Guillermo BAEZA, Philippe DUTOIT, Barthélémy 
ROCH, ainsi que d’Edelweiss SA, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et 
Nic SA (ci-après : Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts). 
 
 
La parcelle se situe en troisième zone de construction. 
2) 
 
Sur la parcelle n° 5'246 (ci-après : la parcelle 2), contigüe à la parcelle 1, est 
érigé un immeuble d’habitation à l’adresse avenue Ernest-Pictet 5, composé des 
bâtiments n° E444 et E445. Ceux-ci sont inscrits à l’inventaire des monuments et 
sites sous les rubriques Ms-I VGE-52a et Ms-I VGE-52c. 
3) 
 
En limite de propriété de la parcelle 1, est actuellement érigée, sur celle-ci, 
une ligne de box servant de garages privés pour voitures (bâtiments E1330 et 
E1331), d’une hauteur d’environ 2,5 m, parallèle à l’immeuble sis avenue Ernest-
Pictet 5. Le mur de cette ligne de box marque la limite de propriété entre les 
parcelles 1 et 2. 
4) 
 
Le 17 mars 2006, il a été requis que soit inscrite sur la parcelle 1 une 
servitude de distance et de vue droite en faveur de la parcelle 2. 
5) 
 
Le 15 août 2012, Monsieur Alexey DZYUBA a conclu une vente à terme 
avec M. DUTOIT pour des droits de copropriété de la parcelle 2, auquel était 
rattaché le droit exclusif d’utilisation et d’aménagement d’un appartement de huit 
pièces au rez (niveau deux) de 211,8 m2, avec terrasse de 42,5 m2, une cave au 
sous-sol, un garage au rez, un local au sous-sol. 
 
 
En tant que propriétaire de la part de copropriété n° 102, M. DZYUBA jouit 
d’une servitude lui conférant l’usage exclusif du jardin de l’immeuble. 
6) 
 
Le 22 juillet 2013, le département de l’urbanisme, devenu depuis lors le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE) a 
délivré une autorisation préalable de construire à Investissements immobiliers du 
Léman Sàrl et consorts, portant sur la construction d’un immeuble d’habitation 
avec arcades commerciales et garages souterrains sur la parcelle 1 (DP 18'400). 
7) 
 
Le même jour, le DALE a autorisé la démolition des box et d’une annexe 
situés sur la parcelle 1 (M 6'673). 
8) 
 
Ces deux autorisations ont paru dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 19 juillet 2013. 


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9) 
 
Il ressort du dossier d’autorisation de construire que les préavis suivants ont 
notamment été recueillis : 
 
- 
Commission d’architecture (ci-après : CA) du 18 octobre 2011 : 
défavorable ; la forme du bâtiment proposé ne s’inscrivait pas dans le contexte 
urbain environnant. La commission demandait un projet modifié avec une forme 
urbaine cohérente en lien avec son environnement, notamment avec les bâtiments 
voisins. 
 
- 
Direction générale de la mobilité (ci-après : DGM) du 10 novembre 2011 : 
demande de complément. 
 
- 
Ville de Genève (ci-après : la ville) du 11 novembre 2011 : défavorable ; 
demande de modifications concernant la morphologie du bâtiment, ses gabarits, la 
suppression du sous-sol (étant alors disposée à soutenir une dérogation au 
règlement relatif aux places de parking sur fond privé) et une modification des 
balcons. 
 
- 
Direction générale de la nature et des paysages (ci-après : DGNP) du 31 mai 
2012 : favorable sous réserve. 
 
- 
CA du 29 mai 2012 : demande de projet modifié. La CA avait pris note de 
l’évolution du projet qui dérogeait cependant encore largement aux gabarits 
légaux. Elle demandait un projet modifié respectant mieux l’environnement bâti 
voisin. Elle était défavorable, en l’état, à la dérogation selon l’art. 11 de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
- 
Ville du 19 juin 2012 : défavorable avec demande de révision du projet ; le 
projet était mal intégré dans l’îlot et contrevenait aux gabarits légaux, tant sur rue 
(art. 27 LCI) que par rapport aux distances aux limites de propriété définis par 
l’art. 29 LCI. Dans le cas d’espèce, l’application de l’art. 11 LCI n’était pas 
appropriée, car étant une clause de dérogation d’exception, elle ne devait être 
utilisée que de façon restrictive, notamment afin de préserver l’harmonie et 
l’esthétique des constructions. 
 
- 
DGM du 27 juin 2012 : favorable, pas d’observations. 
 
- 
CA du 7 août 2012 : préavis de consultation dans lequel la CA observait que 
les informations transmises étaient relativement succinctes pour lui permettre de 
se prononcer. Elle relevait néanmoins la possibilité de créer un bâtiment unitaire 
tel que proposé, mais sans les adjonctions de galette basse. Elle s’interrogeait sur 
la forme triangulaire projetée de l’immeuble sur cour et suggérait, dès lors, une 
forme plus libre. 
 
- 
CA du 27 novembre 2012 : demande de projet modifié ; la commission 
appréciait les modifications architecturales qui avaient sensiblement amélioré le 


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projet. Néanmoins, celui-ci nécessitait d’importantes dérogations de gabarit en 
application de l’art. 11 LCI. Elle n’était donc pas favorable à octroyer la 
dérogation concernant le dépassement de gabarit, par rapport à la parcelle n° 698, 
dont la forme était particulière. 
 
- 
DGM du 6 décembre 2012 : favorable, pas d’observation. 
 
- 
CA du 19 mars 2013 : favorable ; la commission appréciait les 
améliorations effectuées par le mandataire qui allaient dans le sens d’une 
simplification volumétrique du projet. Il s’agissait d’une parcelle résiduelle assez 
contraignante compte tenu de sa géométrie. Le projet nécessitait une légère 
dérogation selon l’art. 11 LCI principalement sur la partie de la façade devant la 
servitude du bâtiment voisin existant. Cela se justifiait pour des questions 
architecturales afin, notamment, d’éviter des décrochements qui n’étaient pas du 
tout convaincants lors des premiers projets. Elle constatait également que la 
construction basse était projetée au même endroit qu’un garage qui était déjà 
construit en limite de propriété. La commission était d’accord avec la dérogation 
selon l’art. 11 al. 4 LCI. 
 
- 
Ville du 11 juin 2013 : favorable sous condition, notamment concernant la 
question des servitudes existantes. 
10) 
Le 16 septembre 2013, M. DZYUBA a recouru contre l’autorisation 
préalable de construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : TAPI), concluant à son annulation sous suite de frais et dépens. 
 
 
Par réponse du 15 novembre 2013, Investissements immobiliers du Léman 
Sàrl et consorts ont conclu au rejet du recours. Le 20 novembre 2013, le DALE a 
pris les mêmes conclusions. 
 
 
Une audience s’est tenue devant le TAPI le 13 décembre 2013. 
11) 
Par jugement du 8 avril 2014, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Le grief de violation du droit d’être entendu du recourant, plus précisément 
du défaut de motivation des décisions contestées, n’était pas fondé. Le recourant 
avait été en mesure de contester la décision en temps utile et de faire valoir tous 
ses arguments. Il s’était en particulier déterminé sur les conditions d’application 
de l’art. 11 al. 4 LCI. 
 
 
Le grief selon lequel les plans ne permettaient pas de déterminer le gabarit 
du futur bâtiment était difficilement compréhensible, compte tenu des plans visés 
ne varietur versés au dossier et qui précisaient toutes les dimensions nécessaires. 
 
 
L’argument selon lequel une augmentation du gabarit compromettrait 
l’harmonie urbanistique de la rue n’était pas pertinent. La CA avait été sollicitée 


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pour un préavis et avait, à plusieurs reprises, demandé des modifications au projet 
avant de rendre un préavis favorable, avec dérogation audit gabarit. Celle-ci était 
faible et avait été accordée en tenant compte du fait qu’il s’agissait d’une 
« parcelle résiduelle assez contraignante, compte tenu de sa géométrie ». 
 
 
Le dernier grief, relatif à l’accès au garage, devait aussi être rejeté. Dite 
entrée, qui reprenait l’emprise des box actuels, serait située à 6 m au minimum de 
la façade du recourant. Celui-ci n’expliquait pas en quoi cette construction le 
priverait de jour et de lumière, étant rappelé qu’au-dessus de cette construction, 
mais toutefois en retrait, serait implanté l’immeuble projeté et que, déjà 
actuellement, des box pour voitures existaient, même s’ils étaient d’une hauteur 
inférieure à la hauteur du mur prévu. Le gabarit exprimé dans le croquis V était 
respecté. Référence était faite à l’art. 43 LCI relatif aux constructions basses ou de 
peu d’importance et à l’art. 237 du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) 
relatif aux constructions sur cour. 
12) 
Le 26 mai 2014, M. DZYUBA a interjeté recours par-devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ledit jugement. Il a conclu à son annulation et à celle de la décision d’autorisation 
préalable litigieuse. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI, le 
tout sous suite de frais et dépens. 
 
 
Il avait été surpris d’apprendre, vers le mois de mai 2013, qu’une demande 
d’autorisation de démolir des box avait été déposée le 28 septembre 2011 au 
département et qu’une demande préalable d’autorisation de construire un 
immeuble de cinq étages, avec arcades commerciales et garages souterrains, était 
en cours, alors que le vendeur ne l’avait pas informé de l’existence de ce projet 
immobilier et que ledit vendeur était copropriétaire de la parcelle 1. 
 
 
L’immeuble de cinq étages serait distant d’à peine 6 m de la limite de 
propriété avec la parcelle 2. La construction projetée lui supprimerait tout le 
dégagement et la vue. 
 
 
Il était prévu une « excroissance » allant de la façade de l’immeuble jusqu’à 
la limite de propriété des parcelles 1 et 2, représentant le toit de l’entrée du garage 
souterrain, portée par un mur d’environ 3,8 m de haut, alignée sur la limite de 
propriété. L’accès au garage faisait corps avec l’immeuble, lequel paraissait posé 
sur le toit de l’accès au garage. Il ne s’agissait pas d’une construction 
indépendante. Le mur de l’accès, d’une hauteur de près de quatre mètres, serait 
bâti en limite de propriété et serait parallèle à la façade de l’immeuble dans lequel 
habitait le recourant. Il serait construit à l’emplacement du mur actuel, constitué 
par l’alignement des box et serait situé juste en face de l’appartement du 
recourant, au bout de son jardin. 


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L’autorisation préalable de construire ne contenait aucune motivation. Elle 
se limitait à citer l’autorisation de démolition, le projet n° 6 du 6 mars 2013, 
l’art. 11 LCI et la requête en autorisation. La mention de l’art. 11 LCI impliquait 
que l’immeuble projeté ne respectait pas les gabarits fixés par la loi. 
 
 
Dans le cadre du recours, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et 
consorts, « visiblement conscients de la possible irrégularité de l’autorisation de 
construire délivrée », avaient indiqué avoir décidé de modifier le projet de 
construction de l’immeuble dans le cadre de la demande d’autorisation définitive à 
déposer. Les plans dudit projet étaient joints et indiquaient que l’immeuble était 
éloigné de 80 cm supplémentaires de la limite de propriété litigieuse. La hauteur 
du mur de l’accès au garage diminuait de 3,8 m à 2,5 m. 
 
 
L’autorisation violait les art. 43 al. 2 et 26 à 29 LCI. L’accès au garage ne 
constituait ni une construction basse dont l’emplacement en limite de propriété 
était prohibé en troisième zone, ni une construction de peu d’importance, mais une 
partie du bâtiment lui-même. Au vu des masses respectives des ouvrages, soit du 
bâtiment principal (l’immeuble d’habitation au sens strict) et de l’accès au garage, 
et de l’apparence visuelle de ce dernier, il apparaissait clairement qu’il faisait 
corps avec l’immeuble. L’immeuble était par ailleurs « posé » sur le toit de l’accès 
au garage, ce qui ressortait de la décision querellée qui le qualifiait de 
construction en-dessus de laquelle serait implanté l’immeuble. Les gabarits légaux 
imposés à une distance entre l’immeuble et la limite de propriété de minimum six 
mètres n’étaient pas respectés par la construction de l’accès au garage. 
 
 
La décision querellée n’indiquait pas si l’accès au garage avait été considéré 
comme une construction basse ou comme une construction de peu d’importance. 
L’autorisation se fondait sur un article réglementaire relatif aux constructions 
basses. Or, la loi (art. 43 al. 2 LCI) indiquait qu’en troisième zone, seules les 
constructions de peu d’importance pouvaient être édifiées à la limite des 
propriétés ou à une distance inférieure à celle prévue pour les distances en limite 
de propriété. Le législateur cantonal genevois avait donc clairement exclu la 
possibilité que des constructions basses puissent être édifiées à de tels endroits. 
Même à considérer que l’accès au garage soit qualifié de construction basse, il ne 
pouvait être construit à la limite de propriété, sauf à violer la loi. L’article 
règlementaire invoqué par le DALE ne pouvait être appliqué pour autoriser des 
constructions basses en limite de propriété ou à une distance inférieure aux 
gabarits légaux. 
 
 
Les conditions des art. 237 RCI et 3 RCI n’étaient pas remplies. Il n’existait 
pas de plan localisé de quartier prévoyant l’édification de construction basse à 
l’endroit de l’accès au garage. Aucune circonstance exceptionnelle n’était 
indiquée dans la décision querellée, pas plus que dans la décision d’autorisation de 
construire, ni dans les divers préavis rendus. Il était évident que le recourant serait 
privé de jour et de lumière par la construction litigieuse, ce qu’avait confirmé 


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Monsieur Pierre Antoine RIEBEN, architecte diplôme EPFZ-SIA et expert 
immobilier, qu’il avait mandaté pour analyser la conformité au projet, dans une 
correspondance datée du 12 septembre 2013. Les bâtiments E444 et E445, sis sur 
la parcelle n° 2, étant inscrits à l’inventaire des monuments et sites, la protection 
du patrimoine devait pouvoir être invoquée. La qualité desdits bâtiments semblait 
justifier l’adoption d’une mesure de diminution du gabarit au sens de l’art. 11 
al. 3 LCI. L’accès au garage constituait, de facto, un front opaque qui allait priver 
l’appartement du rez-de-chaussée non pas d’air, mais bien de jour et de lumière. 
Ledit accès au garage souterrain ne satisfaisait pas aux dispositions légales 
relatives aux constructions basses et de peu d’importance. Référence était faite au 
croquis V du RCI qui stipulait que la hauteur ne devait pas dépasser 2,5 m. 
L’accès au garage empiétait sur l’assiette des servitudes de vue. 
13) 
Par réponse du 17 juillet 2014, le DALE a conclu au rejet du recours et 
persisté dans les termes de la décision querellée. Les arguments seront repris en 
tant que de besoin dans la partie en droit. 
14) 
Par réponse du 16 septembre 2014, Investissements immobiliers du Léman 
Sàrl et consorts ont conclu au rejet du recours sous suite de frais et dépens. Leurs 
arguments seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit. 
15) 
Par réplique du 17 octobre 2014, M. DZYUBA a indiqué que « le présent 
recours se concentre sur la non-conformité de la partie de l’immeuble, projet 
désigné comme l’accès au garage ». 
 
 
Le DALE ne se déterminait pas sur la question centrale de savoir si l’accès 
au garage devait être qualifié comme une partie de l’immeuble lui-même, plutôt 
que d’une construction basse ou de peu d’importance. 
 
 
Le département se référait à l’article de loi relatif aux constructions basses 
sur cour (art. 42 al. 2 LCI). Cet article n’était pas applicable, dans la mesure où 
l’accès au garage était en limite de propriété, hypothèse régie par l’art. 43 LCI. 
 
 
Le département semblait vouloir tirer un droit acquis de l’existence d’une 
ligne de box afin de justifier la construction « l’accès au garage ». Cet argument 
était infondé. La hauteur du mur projeté était de 3,8 m, soit bien supérieure à la 
ligne actuelle des box de 2,5 m. 
 
 
Il sollicitait une expertise judiciaire, afin d’établir si l’accès au garage 
projeté remplissait ou non les conditions de l’art. 237 al. 1 RCI. Subsidiairement, 
il requérait un transport sur place. 
16) 
Une audience de comparution personnelle s’est tenue devant la chambre 
administrative le 29 janvier 2015. 


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Le représentant du département a confirmé : « Pour nous, très clairement, il 
s’agit d’une construction basse et non pas d’une construction de peu 
d’importance. L’article 237 RCI s’applique. Nous avons considéré que cette 
construction pouvait être érigée en limite de propriété. Il s’agit d’une construction 
sur cour, dès lors que si l’on considère l’ensemble du périmètre, les immeubles 
formeront un îlot, qui sera précisément fermé par l’immeuble litigieux (six 
niveaux). Dans le cadre de la construction, il est prévu qu’au milieu de l’îlot, une 
cour subsiste. L’accès au garage est considéré comme construction basse, 
puisqu’il n’est pas plus haut que le niveau rez. La construction basse enveloppe 
l’immeuble, côté nord et est. Dès lors qu’elle s’insérera au milieu de l’îlot, nous 
considérons qu’il s’agit d’une construction sur cour. Par ailleurs, il y aura une 
cour, à l’endroit où est mentionné " 2’241 " sur l’extrait du plan du registre 
foncier, qui sera étendue à la surface grise sous le n° 5'247, puisqu’il s’agit là des 
box actuellement existants qui seront détruits. Le plan du rez-de-chaussée montre 
très clairement, en vert, toute la surface " cour ". Le département insiste sur la 
typologie particulière de l’îlot qui a une forme trapézoïdale. De nombreuses 
modifications ont été demandées par rapport aux plans initiaux, y compris par la 
Ville de Genève, particulièrement exigeante en la matière. Pour nous, clairement, 
il ne s’agit pas d’une construction de peu d’importance. L’accès litigieux ne 
répond pas à la définition de l’art. 3 al. 3 RCI. Le fait que la construction basse 
soit sur cour exclut l’application de l’art. 43 LCI. Le département se fonde sur 
l’art. 237 RCI. L’art. 236 RCI n’est pas applicable, dès lors que les conditions de 
l’art. 237 RCI sont réunies et que l’art. 236 RCI ne fait pas mention des 
constructions sur cour. Il s’agit là d’une pratique du département fondée sur notre 
pouvoir d’appréciation. Pour répondre à l’argument du recourant selon lequel 
l’accès au garage doit être considéré comme une partie de l’immeuble, le 
département considère que les constructions basses sont souvent attenantes à la 
façade. La loi ne dit pas que les constructions basses doivent respecter une 
certaine distance à la façade. Il est notoire que très fréquemment les constructions 
basses sont apposées à la façade. Le fait qu’il s’agisse d’un seul et même 
immeuble, comme en l’espèce, ne change pas. Le département considère d’abord 
le volume de l’immeuble, puis, distinctement, celui de la construction basse. Au 
titre d’exemple, je vous renvoie au croquis II du RCI, applicable pour les première 
et deuxième zones. Les constructions basses sont adossées à la façade. L’art. 237 
RCI permet un tel système dans le cas d’espèce. Les conditions de l’art. 237 RCI 
sont remplies. La typologie de la parcelle est une circonstance exceptionnelle. Le 
plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) n’est pas une condition nécessaire. 
Concernant la demande d’expertise, je rappelle que le dossier a été analysé par des 
architectes. Au sein du département, nous avons des inspecteurs, eux aussi 
architectes, qui se sont penchés sur le dossier. La CA est aussi composée 
d’experts. Le département ne voit pas l’utilité d’une telle expertise. J’insiste sur 
l’importance des caractéristiques non seulement de la parcelle, mais surtout de 
l’îlot ». 


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Le recourant a confirmé que seul l’accès au garage restait litigieux. Il ne 
voulait pas de construction à l’endroit où se trouvaient les box. Il devait déjà 
endurer la construction de l’immeuble. Il contestait la notion de construction sur 
cour, invoquée exclusivement lors de l’audience devant la chambre 
administrative, et qui permettrait de justifier le projet. « Je considère qu’il s’agit 
d’une construction en limite de propriété prohibée par l’art. 43. al. 2 LCI. J’insiste 
sur le fait que les conditions de l’art. 237 RCI ne sont pas remplies. Si la Cour 
devait entrer en matière sur l’application de cet article, je solliciterais une 
expertise, laquelle devrait porter sur les notions techniques contenues dans 
l’art. 237 RCI. Le mur va presque doubler de hauteur. Il va empêcher la lumière 
d’arriver dans mon appartement. Il s’agit du principal endroit où la lumière entre, 
de surcroît il s’agit de l’orientation sud. Je vis au rez-de-chaussée. Le fait qu’une 
partie des box sera détruite et qu’il n’y aura plus de mur à l’endroit où il y aura 
une cour me procurera du soleil, plus qu’actuellement, mais pendant un temps 
limité, puis je perdrai de la lumière, compte tenu de l’immeuble de six étages et du 
mur à 3,80 m. Je précise que c’est vraiment l’accès au garage qui me pose 
problème et non l’immeuble, qui n’est plus litigieux. À mon avis, les 
caractéristiques trapézoïdales de la parcelle ne devraient pas être prises en 
considération pour délivrer l’autorisation. Les caractéristiques de l’îlot étaient 
importantes par rapport à la dérogation de l’art. 11 al. 4 LCI, non en lien avec le 
garage. La preuve que la hauteur de 3,8 m n’était pas nécessaire tient aussi dans le 
fait que les intimés ont proposé une alternative plus basse avec un toit pour l’accès 
au garage en pente. » 
 
 
Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts ont précisé que la 
demande d’autorisation définitive était conforme aux plans initiaux. Il n’y avait 
pas eu de diminution de la hauteur. L’immeuble comprendrait dix logements et 
des commerces, dont des bureaux. Ils contestaient l’utilité d’une expertise et 
peinaient à voir sur quels faits celle-ci devrait porter. Une telle offre de preuve 
n’avait pas été faite dans le recours. L’accès au garage interviendrait en continuité 
avec la construction, qui donnerait effectivement sur la cour. 
 
17) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le recourant conclut préalablement à la mise sur pied d’une expertise 
judiciaire. 


- 11/18 - 
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a. 
Selon la jurisprudence fondée sur l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend pour l’intéressé celui d’offrir des preuves pertinentes, de prendre 
connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le 
moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b ; 127 III 576 
consid. 2c ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_424/2009 du 6 septembre 2010 
consid. 2). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le 
juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à 
une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir 
résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 
131 I 153 consid. 3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_58/2010 du 19 mai 2010 
consid. 4.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts cités ; 
ATA/755/2012 du 6 novembre 2012 ; ATA/432/2008 du 27 août 2008). 
 
b. 
En l'espèce, la chambre administrative dispose d'un dossier complet lui 
permettant de trancher le litige et de se prononcer sur les griefs soulevés en toute 
connaissance de cause. De surcroît, une éventuelle expertise n’amènerait pas la 
chambre administrative à modifier l’issue du litige. La conclusion préalable du 
recourant est rejetée. 
3) 
 
Le recourant invoque une violation du droit d’être entendu, singulièrement 
un défaut de motivation de l’autorisation préalable. 
 
a. 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend 
le droit d’obtenir une décision motivée (ATF 138 I 232 consid. 5.1 p. 237 ; 129 I 
232 consid. 3.2 p. 237 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_552/2012 du 3 décembre 
2012 consid. 4.1 ; 1C_70/2012 du 2 avril 2012 ; 1C_424/2009 du 6 septembre 
2010 consid. 2 et les arrêts cités). L’autorité n’est toutefois pas tenue de prendre 
position sur tous les moyens des parties ; elle peut se limiter aux questions 
décisives (ATF 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84 ; 137 II 266 consid. 3.2 p. 270 ; 136 V 
351 consid. 4.2 p. 355 et les références citées ; Thierry TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2011, p. 521 n. 1573). Il suffit, de ce point de vue, que les 
parties puissent se rendre compte de la portée de la décision prise à leur égard et, 
le cas échéant, recourir contre elle en connaissance de cause (ATF 138 I 232 
consid. 5.1 p. 237 ; 136 I 184 consid. 2.2.1 p. 188 ; ATA/268/2012 du 8 mai 
2012 ; Pierre TSCHANNEN/Ulrich ZIMMERLI, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
3ème éd., 2009, p. 257 ; Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, vol. 
2, 3ème éd., 2011, p. 348 ss n. 2.2.8.3). 
 
b. 
En l’espèce, l’autorisation préalable de construire litigieuse fait référence à 
l’autorisation de démolir n° 6'673 du 22 juillet 2013, au projet n° 6 du 6 mars 
2013, à l’art. 11 LCI, ainsi qu’à la requête en autorisation. Le préavis communal 


- 12/18 - 
A/3005/2013 
du 11 juin 2013 était joint à l’autorisation. Le recourant tient grief à la décision 
querellée de ne pas mentionner le cas de dérogation de l’art. 11 LCI auquel il était 
fait référence, ni d’expliquer en quoi il était réalisé. Même à retenir qu’il aurait été 
judicieux de la part du département de préciser la référence à l’al. 4 de 
l’art. 11 LCI, celle-ci ressortait clairement du dossier, notamment du préavis de la 
CA du 19 mars 2013 dûment versé à la procédure. En tous les cas, le recourant a 
eu la faculté de contester la décision du département et de faire valoir ses griefs en 
toute connaissance de cause, de sorte qu’il n’a subi aucun préjudice. 
 
 
Par conséquent, le droit d’être entendu du recourant n’a pas été violé. 
4) 
 
L’objet du litige consiste dans le bien-fondé de l’autorisation préalable de 
construire délivrée à Investissements immobiliers du Léman Sàrl et consorts, sous 
les référence DP 18’400-4, le recourant ayant précisé tant dans son recours devant 
la chambre administrative qu’en audience devant celle-ci que seul restait litigieux 
« l’accès au garage ». 
5) 
 
Dans un premier grief le recourant reproche au département de ne pas 
qualifier l’accès au garage de partie de l’immeuble, compte tenu du fait qu’il fait 
corps avec celui-ci. Cette nuance serait déterminante quant au droit de construire 
en limite de propriété. 
6) 
a. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés n'ont qu'un caractère consultatif, sauf 
dispositions contraires et expresses de la loi. Lorsque la consultation de la CA est 
imposée par la loi, le préavis de cette commission a un poids certain dans 
l'appréciation qu'est amenée à effectuer l'autorité de recours, étant précisé que 
cette commission se compose pour une large part de spécialistes (ATA/451/2014 
du 17 juin 2014 consid. 5b ; ATA/100/2010 du 16 février 2010 consid. 8c ; 
ATA/417/2009 du 25 août 2009). 
 
 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de 
celles-ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'est 
pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité 
technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 9a ; ATA/313/2012 du 
22 mai 2012 consid. 10 ; ATA/113/2012 du 28 février 2012 consid. 8 ; 
ATA/360/2010 du 1er juin 2010 et les références citées). 
 
 
L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans 
l’octroi de dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées 
d’une manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une 


- 13/18 - 
A/3005/2013 
appréciation insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du 
droit et de l'équité et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou 
néglige des facteurs décisifs (ATA/537/2013 du 27 août 2013 consid. 6b ; 
ATA/147/2011 du 8 mars 2011 consid. 5 et la référence citée). Quant aux 
autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les décisions par 
lesquelles l’administration accorde ou refuse une dérogation. L’intervention des 
autorités de recours n’est admissible que dans les cas où le département s’est 
laissé guider par des considérations non fondées objectivement, étrangères au but 
prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de recours sont 
toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie l’octroi de 
ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par 
la loi, qu’elle est commandée par l’intérêt public ou d’autres intérêts privés 
prépondérants ou encore lorsqu’elle est exigée par le principe de l’égalité de 
traitement, sans être contraire à un intérêt public (ATA/581/2014 du 29 juillet 
2014 ; ATA/451/2014 et ATA/537/2013 précités ; ATA/117/2011 du 15 février 
2011 consid. 7b. et les références citées). 
 
b. 
En l’espèce, le département a expliqué en détails, lors de l’audience du 
29 janvier 2015, les raisons pour lesquelles il avait appliqué les dispositions 
relatives aux constructions basses sur cour, singulièrement les motifs pour 
lesquels il considérait qu’il s’agissait d’une construction sur cour et non d’une 
partie d’immeuble. 
 
 
La qualification de construction basse sur cour, tout comme l’exclusion de 
la qualification de « partie de l’immeuble », relève du pouvoir d’appréciation de 
l’autorité. À ce titre, le pouvoir d’examen de la chambre administrative se limite à 
l’abus ou l’excès dudit pouvoir. Or, les considérations faites par le département 
sont convaincantes et cohérentes avec le dossier. 
 
 
La typologie particulière de l’îlot, en forme trapézoïdale, a été relevée par la 
CA dans son préavis du 19 mars 2013. L’immeuble à construire doit fermer ledit 
îlot. Une cour subsistera au milieu des immeubles. Elle ressort clairement des 
plans versés au dossier. Concernant l’accès au garage, la notion de construction 
basse sur cour apparait donc logique, étant rappelé qu’il ne peut pas s’agir d’une 
construction de peu d’importance compte tenu des gabarits. Le fait de qualifier 
distinctement l’immeuble et la construction sur cour ne viole pas la LCI. Selon le 
département, les constructions basses sont souvent attenantes à la façade, ce que la 
loi n’interdit pas. Le fait qu’il s’agisse d’un seul et même immeuble ou que 
l’immeuble soit « comme posé dessus » comme en l’espèce n’a pas d’incidence. 
Le département considère d’abord le volume de l’immeuble, puis, distinctement, 
celui de la construction basse. Pratiquer différemment de ce que fait le 
département reviendrait simplement à aménager, sur un plan architectural, 
différemment le lien entre les deux bâtiments et serait sans pertinence sur les 
gabarits extérieurs. 


- 14/18 - 
A/3005/2013 
 
 
En conséquence, l’autorité n’a ni excédé ni abusé de son pouvoir 
d’appréciation en qualifiant de construction sur cour l’accès au garage. 
7) 
 
Dans un second grief, le recourant reproche au département de ne pas avoir 
précisé si l’accès au garage avait été considéré comme une construction basse ou 
comme une construction de peu d’importance. Ce n’était qu’au stade de la 
comparution personnelle des parties devant la chambre administrative que la 
notion de construction basse sur cour était apparue. 
 
 
Ce grief est infondé, pour autant qu’il soit pertinent, le département ayant 
immédiatement fait mention de la notion de construction basse sur cour dans sa 
réponse au recours devant le TAPI, alors même que l’entier du projet faisait 
encore l’objet du litige et que l’accès au garage n’était que secondaire. 
8) 
 
Le recourant tient grief à l’intimé de ne pas faire application de l’art. 43 LCI 
relatif aux constructions basses ou de peu d’importance et notamment du fait que 
selon l’al. 2 dudit article, en troisièmes et quatrièmes zones, seules les 
constructions de peu d’importance peuvent être édifiées à la limite de propriété. 
Le recourant en déduit que seules des constructions d’une hauteur inférieure à 
2,5 m pourraient être érigées en limite de sa propriété conformément à la 
définition de la construction de peu d’importance de l’art. 3 al. 3 RCI. 
9) 
 
L’autorisation pour l’accès au garage se fonde sur les articles 42 LCI et 
237 RCI relatif aux constructions basses sur cour. 
 
a. 
Sous réserve des dispositions des art. 28, 42 et 43, la distance entre une 
construction et une limite de propriété ne peut en aucun cas être inférieure à 6 m 
(D ≥ 6) en troisième zone (art. 29 al. 3 LCI). 
 
 
Selon 
l’art. 
42 
al. 
2 
LCI, 
des 
constructions 
basses 
peuvent 
exceptionnellement être édifiées sur cour en troisième zone aux conditions fixées 
par le RCI. 
 
 
L’art. 237 al. 1 RCI relatif aux constructions sur cour en troisième zone 
mentionne qu’exceptionnellement, notamment lorsqu’un plan localisé de quartier 
le prévoit, des constructions basses peuvent être édifiées sur cour, à proximité des 
façades où s’ouvrent des jours, à condition qu’elles ne privent pas ces jours d’air 
et de lumière (let. a), qu’elles soient implantées à 4 m au moins de la façade, à 
moins que leur hauteur, toiture comprise, ne dépasse pas celle de la base de ces 
jours (let. b), qu’elles soient inscrites dans un gabarit limité par une ligne faisant 
un angle de 30° sur l’horizontale partant de la base inférieure des jours (croquis 
n° V) (let. c). Des constructions de peu d’importance peuvent être édifiées sur 
cour, aux conditions prévues à l’al. 1 (art. 237 al. 2 RCI). 
 
b. 
En l’espèce, le recourant fait fi de l’art. 29 al. 3 LCI, spécifique à la 
troisième zone, qui prévoit précisément la dérogation de l’art. 42 LCI, à savoir 


- 15/18 - 
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que les constructions basses sur cour peuvent déroger à la distance légale aux 
limites de propriété. En conséquence il erroné de faire application du seul 
art. 43 LCI pour déterminer quelles constructions peuvent être érigées en limite de 
propriété. La déduction faite par le recourant selon laquelle seule la hauteur 
maximale de 2,5 m est légale ne s’applique en conséquence pas. De surcroît, la 
référence à « seules des constructions de peu d’importance peuvent être édifiées à 
la limite des propriétés » de l’al. 2 de l’art. 43 LCI ne concerne pas les 
constructions basses sur cour spécifiquement traitées à l’art. 42 LCI. 
 
 
L’art. 43 LCI ne trouvant pas application s’agissant en l’espèce d’une 
construction basse sur cour, l’art. 236 RCI n’est pas non plus pertinent. 
10) 
Le recourant conteste que les conditions d’application de l’art. 237 RCI 
soient remplies. 
 
 
Contrairement à ce qu’indique le recourant, l’art. 237 RCI est applicable 
même sans qu’un PLQ n’ait été établi, compte tenu du terme exceptionnellement 
par lequel l’article débute. Au vu des quatre préavis négatifs de la CA avant le 
cinquième, positif, et de l’analyse manifestement détaillée du projet, la chambre 
administrative n’a pas de raisons de s’éloigner des préavis émis par des 
spécialistes tant au niveau de ladite commission que du département. Le recourant 
ne mentionne d’ailleurs pas en quoi précisément les conditions de l’art. 237 RCI 
ne seraient pas remplies. L’architecte qu’il a lui-même mandaté ne pointe pas non 
plus concrètement et de façon détaillée de griefs à l’encontre de l’art. 237 RCI. 
 
 
Par ailleurs, il ressort des plans du rez-de-chaussée et du plan de coupes 
(coupe B-B) que la distance entre le mur litigieux et la véranda du recourant, se 
monte à 6,01 m, et à 7,91 m par rapport à la façade. Selon le plan des façades, le 
mur litigieux sera élevé sur la limite de propriété à hauteur de 3,82 m. L’accès au 
garage aura une largeur de 6,97 m, ce qui représente la distance entre la limite de 
propriété et les étages de l’immeuble. Sur les 6,97 m, 1,04 m est conservé au titre 
de la servitude de vue à partir du premier étage. Dans ces conditions, s’il n’est pas 
contestable que la construction de l’immeuble enlèvera de l’ensoleillement au 
recourant, le seul accès au garage, objet du présent litige, ne le prive pas de 
lumière au sens des art. 237 RCI et du croquis V, compte tenu des distances entre 
la construction basse sur cour et la véranda et du fait que la construction litigieuse 
aura un toit plat. L’accès au garage sera implanté à plus de 4 m de la façade, 
conformément à l’art. 237 RCI. Enfin, la chambre administrative n’a pas non plus 
à investiguer si la troisième condition est respectée, ce point ayant fait l’objet d’un 
examen attentif par les spécialistes tant de la CA que du DALE et aucun grief 
n’étant émis à son encontre ni par le recourant, ni par l’architecte mandaté par 
celui-ci. 
 
 
Ce grief est infondé. 


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11) 
Le recourant conteste que l’art. 237 RCI repose sur une base légale 
suffisante. 
 
 
Comme précédemment vu, l’art. 237 RCI concrétise l’art. 42 LCI qui 
renvoie expressément au règlement pour les constructions basses sur cour dans les 
quatre premières zones, tout en indiquant qu’elles ne sont autorisées, à l’exception 
de la première zone, que de façon exceptionnelle. L’art. 237 RCI est fondé sur une 
base légale suffisante. 
 
 
En conséquence, le grief d’absence de base légale de l’art. 237 RCI du 
recourant est infondé. 
12) 
Le recourant se réfère à l’avis de l’architecte qu’il a mandaté pour contester 
l’autorisation de construire. 
 
 
Le recourant a repris un certain nombre des arguments cités par le 
professionnel. Seule la question de la conservation du patrimoine n’a pas été 
développée dans un argument distinct. Or, l’autorisation de construire ne touche 
nullement des bâtiments protégés s’agissant de nouveaux immeubles. 
 
 
La chambre administrative relèvera que tous les préavis ont finalement été 
positifs, y compris celui de la CA. Dans ces conditions, même l’argument de la 
protection du patrimoine ne résiste pas à l’examen. 
13) 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 
 
 
Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du recourant qui 
succombe (art 87 al. 1 LPA). 
 
 
Une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge du recourant, sera 
allouée à MM. BAEZA, DUTOIT, ROCH et à Edelweiss SA, Investissements 
immobiliers du Léman Sàrl et Nic SA, pris, les six, conjointement et 
solidairement (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 
 


- 17/18 - 
A/3005/2013 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 26 mai 2014 par Monsieur Alexey DZYUBA 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 8 avril 2014 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Monsieur Alexey DZYUBA un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue à Messieurs Philippe DUTOIT, Guillermo BAEZA, Barthélémy ROCH, 
Edelweiss Immo SA, Investissements immobiliers du Léman Sàrl et Nic SA, pris 
conjointement et solidairement, une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge 
de Monsieur Alexey DZYUBA ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Bénédict Boissonnas, avocat du recourant, à 
Me Christophe Gal, avocat des intimés, au département de l'aménagement, du logement 
et de l'énergie, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Payot Zen-Ruffinen et M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 


- 18/18 - 
A/3005/2013 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :