ge_gerichte · ATA/1266/2024 · 2024-10-29 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4169/2023-LCI 
ATA/1266/2024 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 29 octobre 2024 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ SA 
recourante 
représentée par Me Yves BONARD, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
intimé 
 
_________ 
 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
23 mai 2024 (JTAPI/489/2024) 


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A/4169/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ SA (ci-après : A______), dénommée B______ SA jusqu’au 24 juillet 
2020, a pour but d’ « offrir des logements à caractère social répondant, en principe, 
à des besoins limités dans le temps, de gérer et d’exploiter des établissements dans 
le domaine de la restauration de collectivité ». Son siège social se situe rue C______ 
aux E______. 
D______ en est l’administrateur président et directeur. 
b. La Caisse de prévoyance de l’État de Genève (ci-après : la CPEG) est propriétaire 
des parcelles nos 1'463, 1'464 et 1'471 de la commune de Genève-Plainpalais 
(ci-après : la commune), sises en zone de développement 2. Deux bâtiments sont 
érigés sur les parcelles nos 1'463 et 1'464, aux adresses 1______ et 2______ rue 
F______. 
c. Par acte notarié des 14 septembre, 4 et 22 octobre 2012, un droit de superficie 
(droit distinct non permanent), ayant pour objet les trois parcelles précitées a été 
concédé à A______ pour une durée déterminée de dix ans, soit du 8 novembre 2012 
au 8 novembre 2022. 
B. a. Le 6 août 2018, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a informé 
B______ SA avoir constaté, le 18 juillet 2018, que les embrasures de façades des 
bâtiments précités n’étaient pas conformes aux normes énergétiques en vigueur. 
b. Par décision du 27 août 2018, l’OCEN, faisant suite à la demande de B______ 
du 14 août 2018 d’obtenir une dérogation à l’obligation d’assainir, lui a accordé un 
délai au 31 août 2023 pour fournir la preuve de la démolition des bâtiments. 
c. Par décision du 9 août 2021, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a exigé 
de la CPEG, propriétaire des bien-fonds sis sur les parcelles nos 1'464 et 1'468, à la 
rue F______ 1_______, qu’elle procède aux travaux de remise aux normes des 
canalisations d’eaux mélangées du réseau collectif privé des parcelles susvisées. 
C. a. Le 2 mars 2022, A______ et la CPEG ont conclu un acte notarié, identique au 
précédent, prévoyant la constitution à terme d’une servitude de superficie, grevant 
les parcelles précitées. 
À teneur de son art. 1, « la CPEG (le superficiant) concède à A______ SA (le 
superficiaire) une servitude personnelle de superficie qui grèvera, tant en surface 
qu’en dessous, l’entier des parcelles 1'463, 1'464 et 1'471 ». 
L’art. 2 précise que ledit droit de superficie est un droit distinct au sens de l’art. 779 
al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). N’étant pas de 
nature permanente au sens de l’art. 779 al. 3 CC et de l’art. 7 al. 2 de l’ordonnance 
sur le registre foncier du 23 septembre 2011 (ORF - RS.211.432.1), il ne serait pas 
inscrit comme immeuble au Registre foncier (ci-après : RF). 


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Selon l’art. 5, le droit de superficie confère au superficiaire le droit de maintenir 
l’immeuble et d’exploiter un immeuble de logement. 
La servitude est concédée pour une durée de dix ans, à compter du 9 novembre 
2022. Le loyer convenu entre les parties, à titre de rente annuelle de la servitude, 
est fixé à CHF 120'000.- (art. 4 et 6). 
Le superficiaire a notamment l’obligation de « maintenir en bon état d’entretien et 
d’hygiène les constructions et installations fixes établies sur les parcelles grevées » 
(art. 9). 
Enfin, l’art. 10 relève qu’à l’extinction du droit de superficie à sa première 
échéance, à celle de sa prorogation ou en cas de restitution anticipée, toutes les 
constructions et installations fixes qui en font partie intégrante passeront en la 
propriété du superficiant, à l’exclusion des meubles. 
Une réquisition pour le RF, concernant notamment la création de la servitude de 
superficie sur les parcelles nos 1'463, 1'464 et 1'471, en faveur d’A______, était 
jointe à l’acte notarié du 2 mars 2022. 
b. Le 9 novembre 2022, la servitude de superficie en faveur d’A______ sur les 
parcelles nos 1’463, 1'464 et 1'471 a été immatriculée au RF. 
D. a. Par décision du 20 septembre 2023, en l’absence de nouvelles de B______ SA 
quant à la démolition des bâtiments, l’OCEN a octroyé à la société un nouveau délai 
au 31 octobre 2023. 
b. Par courrier du 30 octobre 2023, A______ a relevé être au bénéfice d’un droit 
distinct et non permanent jusqu’en 2032. Elle réalisait les différentes interventions 
nécessaires à leur entretien courant mais les travaux inhérents à l’enveloppe, à la 
structure et aux équipements demeuraient du ressort exclusif du propriétaire. 
Compte tenu de la zone dans laquelle se situaient ces bâtiments, soumise à de 
profonds changements et dont les orientations demeuraient indécises, elle l’invitait 
à lui accorder un nouveau délai et une nouvelle dérogation. 
c. Sur question de l’OCEN, par courriel du 3 novembre 2023, la CPEG a notamment 
indiqué qu’« en vertu du [droit distinct et non permanent] signé en 2022, les 
immeubles objet de [la] demande, y compris leur enveloppe, structure et 
équipements, sont donc la propriété d’A______ SA et leur entretien et rénovation 
est de la responsabilité de ce propriétaire. La CPEG, en tant que nu-propriétaire de 
la parcelle, n’a à ce titre aucune obligation ». Le droit de superficie visait à 
désolidariser la propriété de la parcelle de la propriété des constructions et ouvrages 
s’y trouvant, indépendamment de son caractère permanent ou non. 
d. Par décision du 17 novembre 2023, le département du territoire (ci-après : le 
département) a fixé à A______ « pour l’assainissement des embrasures en façade 
des bâtiments dont elle est propriétaire sis rue F______ 1_____ 2______, commune 
de Genève-Plainpalais, un délai au 31 décembre 2023 pour [lui] fournir : a ) un 
devis d’une entreprise spécialisée dans l’assainissement des embrasures en façade ; 


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b) une confirmation de commande des travaux de l’entreprise ; c) la date fixée pour 
la réalisation des travaux ». 
E. a. Par acte du 12 décembre 2023, A______ a recouru au Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, concluant à son 
annulation. 
Le département avait constaté de manière inexacte les faits pertinents ce qui l’avait 
conduit à rendre une décision contraire au droit fédéral et cantonal. 
Par décision du 9 août 2021 notifiée à la CPEG, laquelle lui avait été communiquée 
pour information le 11 août 2021, le département, soit pour lui l’OCEau, avait 
expressément retenu que la CPEG revêtait la qualité de propriétaire des bien-fonds 
sis sur les parcelles nos 1'464 et 1'468, à la rue F______ 1______, et qu’il lui 
appartenait de procéder aux travaux de remise aux normes des canalisations d’eaux, 
précisant, en substance, que ces obligations de droit public n’étaient pas à la charge 
du superficiaire. 
Il en découlait que le département s’était mépris sur la destinataire de la décision 
litigieuse, laquelle aurait dû être notifiée à la CPEG, seule propriétaire des 
biens-fonds nos 1'463 et 1'464 et des bâtiments érigés sur ces derniers. Cela 
ressortait au demeurant expressément du RF, qui bénéficiait de la foi publique. 
Elle était uniquement au bénéfice d’un droit distinct non permanent, à savoir d’une 
simple servitude sur les biens-fonds susvisés, qui n’était pas immatriculée comme 
immeuble au RF (art. 779 al. 3 CC a contrario). Cette servitude ne répondait pas 
aux conditions de l’art. 655 CC qui définissait exhaustivement la notion de propriété 
foncière et d’immeuble. Par conséquent, elle ne lui conférait aucun droit de 
propriété, que ce soit sur les parcelles susmentionnées ou sur les bâtiments. À 
l’instar de ce que le DT avait considéré dans sa décision du 9 août 2021, le droit de 
superficie qui lui avait été octroyé ne répondait pas à la définition d’immeuble au 
sens du CC dans la mesure où il n’avait pas le caractère d’un droit distinct et 
permanent. Ce type de droit ne constituait pas une forme de propriété. Ainsi, en 
retenant de manière inexacte qu’elle était propriétaire et ce malgré son courrier 
explicatif du 30 octobre 2023, le DT avait rendu sa décision en violation du droit 
fédéral, en particulier de l’art. 655 CC, la notion de « propriétaire » visée par le 
droit cantonal genevois, à savoir in casu l’art. 14 de la loi sur l’énergie du 
18 septembre 1986 (LEn - L 2 30), devant s’interpréter au sens de la disposition de 
droit fédéral susvisée et la décision devant être adressée à la CPEG et non à sa 
superficiaire. 
b. Par jugement du 23 mai 2024, le TAPI a rejeté le recours. 
La recourante ne contestait pas, en tant que tels, les travaux à effectuer concernant 
la non-conformité des fenêtres desdits bâtiments au sens de l’art. 56A du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 
1978 (RCI - L 5 05.01). Elle soutenait en revanche ne pas être responsable de 
ceux-ci dès lors qu’elle n’était pas propriétaire des bâtiments concernés mais 


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uniquement titulaire d’une servitude de superficie sur les parcelles nos 1'463 et 1'464 
sur lesquelles étaient érigés les bâtiments à l’adresse rue F______ . Or, en cette 
qualité, elle était propriétaire desdits bâtiments, de par la conséquence essentielle 
de ce droit de superficie. 
Le fait que ce droit, bien que distinct, soit non permanent, car constitué pour une 
durée inférieure à 30 ans, n’altérait en rien cette conséquence. Cette condition était 
certes nécessaire pour pouvoir immatriculer la servitude comme immeuble au RF, 
mais l’immatriculation n’exerçait aucune influence sur le contenu matériel du droit 
de superficie, notamment sur sa composante essentielle et première qui était de 
dissocier la propriété du fonds de celle des constructions et autres ouvrages qui s’y 
trouvaient. Nier la qualité de propriétaire d’un bâtiment se trouvant sur un fonds 
grevé d’une servitude de superficie, au titulaire de celle-ci, revenait à vider de son 
essence le droit de superficie. 
L’art. 10 de l’acte notarié indiquait au demeurant clairement que pendant 
l’existence du droit de superficie, la propriété (de toutes les constructions et 
installations fixes qui en faisaient partie intégrante) appartenait au superficiaire, soit 
la recourante. 
Enfin, le raisonnement de la recourante consistant à faire reposer le transfert de 
propriété du bâtiment, soit la composante principale, si ce n’était unique, d’une 
servitude de superficie, sur une telle immatriculation était dénué de sens. Bien que 
possible dans le cas d’un droit distinct et permanent, l’immatriculation en tant 
qu’immeuble au RF d’un tel droit n’était pas obligatoire. De plus cette 
immatriculation ne nécessitait pas le consentement du propriétaire du bien-fonds 
(soit dans cette hypothèse le propriétaire du bâtiment jusqu’alors). La seule 
condition pour qu’un droit de superficie déploie ses pleins effets était de l’inscrire 
comme servitude au RF. 
C’était donc à juste titre que l’OCEN avait notifié la décision litigieuse à la 
recourante, propriétaire des bâtiments en cause, étant rappelé que les propriétaires 
étaient responsables des travaux à effectuer au sens de la LEn et du RCI et tenus de 
se conformer aux mesures ordonnées par le département (art. 131 LCI). À cet égard, 
la LCI ne faisant pas de distinction quant au type de propriétaire, il n’y avait aucune 
raison d’interpréter cette notion autrement que comme visant le propriétaire des 
constructions ou installations diverses concernées. 
Le bien-fondé de la décision querellée, non remis en cause par la recourante, devait 
être confirmé. 
F. a. Par acte du 21 juin 2024, A______ a interjeté recours contre ce jugement devant 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative). Elle a conclu à son annulation ainsi qu’à celle de la décision du 
département du 17 novembre 2023. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée 
au TAPI. 


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Ce dernier avait omis de mentionner plusieurs faits et par voie de conséquence 
procédé à une constatation incomplète des faits pertinents : 1) le département avait 
admis les allégués 4, 5 et 19 de son recours à savoir que la CPEG était propriétaire 
des parcelles nos 1'463 et 1'464 ainsi que des bâtiments y relatifs sis à la rue F______ 
nos 1______ et 2______ (allégués nos 4 et 5). L’allégué n° 19 portait sur une 
correspondance de la société à la CPEG, du 30 octobre 2023 détaillant sa position ; 
2) le TAPI n’avait pas fait mention du conflit d’intérêts entre l’office des 
autorisations de construire (ci-après : OAC) d’une part et la CPEG, d’autre part, 
bien qu’allégué par elle dans sa réplique ; 3) le TAPI n’avait pas non plus retenu 
que l’OAC avait notifié son injonction d’assainissement des fenêtres à la CPEG 
avant de se rétracter, après avoir consulté cette dernière, pour ensuite notifier sa 
décision du 17 novembre 2023 ; 4) le TAPI avait omis de traiter le grief relatif à la 
décision de l’OCEau du 9 août 2021 aux termes de laquelle le département avait 
expressément déclaré que la CPEG était la propriétaire des bâtiments litigieux et, à 
ce titre, devait procéder aux travaux d’assainissement exigés. 
En droit, le TAPI avait procédé à une interprétation du droit civil, en violation de 
sa compétence exclusive de droit public. Il avait ainsi abusé de son pouvoir 
d’appréciation quant à la notion de propriétaire foncier, avait violé le droit fédéral 
et cantonal, notamment la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 
(LOJ - E 2 05) et la LEn. Du seul fait de la violation par le TAPI de sa compétence 
matérielle, le jugement devait être annulé. Pour conduire son analyse sans 
interpréter le droit civil ni le contrat la liant à la CPEG, le TAPI aurait dû se fier 
exclusivement au RF, qui jouit de la force publique, ainsi qu’aux allégués admis 
par le département à savoir que la CPEG était la seule propriétaire des immeubles. 
 
Le département avait violé le principe de la bonne foi. Par sa décision du 9 août 
2021, il avait expressément reconnu que la CPEG était la propriétaire des 
immeubles et l’avait contactée, ès qualité, pour assainir les fenêtres de ces 
bâtiments. Elle s’était rétractée quelque temps plus tard, sans en expliquer la raison. 
L’OAC avait décidé de faire sienne l’interprétation erronée de la CPEG, étant 
précisé que les deux entités se réunissaient régulièrement pour faire le point sur les 
projets de construction en cours, dont la présente situation. L’OAC avait en 
conséquence suivi la CPEG afin de reporter sur la société les obligations légales de 
celle-là. Il aurait appartenu à la CPEG de s’adresser à la société, sans passer par le 
département et, en cas de refus de la société, de l’assigner devant le tribunal civil. 
Pour souligner la proximité entre l’OAC et la CPEG, elle avait mis en exergue, dans 
le cadre de ses observations du 15 février 2024, que l’OAC avait repris, presque 
mot pour mot, la teneur d’un courrier de la CPEG du 3 novembre 2023 adressé à 
l’OAC. L’OAC avait en réalité favorisé la CPEG en lui évitant de saisir le juge civil 
et en revenant sur son analyse du 9 août 2021. La décision du département du 9 août 
2021 n’avait d’ailleurs pas été remise en cause par la CPEG, notamment par la 
saisine de la juridiction administrative. Il était évident que si l’injonction d’assainir 
les bâtiments pour les montants très importants et disproportionnés par rapport au 
contrat de servitude personnelle devait la concerner, la société n’aurait jamais 


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conclu une nouvelle servitude avec la CPEG, respectivement renégocié d’autres 
conditions notamment s’agissant de la durée de la servitude et de la redevance 
annuelle. Enfin, n’étant pas propriétaire, la société était dans l’impossibilité de 
contracter un quelconque prêt, dans la mesure où aucun gage, cédule hypothécaire 
ou hypothèque ne pouvait être constituée sur une servitude personnelle. La décision 
du département était donc particulièrement choquante. La bonne foi de la société 
avait été trahie par la décision du 17 novembre 2023 car contradictoire avec celle 
rendue en août 2021. 
b. Le département a conclu au rejet du recours. La recourante confondait la 
possibilité, pour le juge de droit administratif, d’avoir recours à des notions de droit 
privé pour statuer sur un litige de droit public, avec l’interdiction de trancher un 
litige de droit privé en raison de sa compétence matérielle. 
De même, en considérant que le TAPI serait lié par les allégations des parties, la 
recourante avait appliqué à mauvais escient un principe de procédure civile et 
oubliait que les autorités administratives établissaient les faits d’office et n’étaient 
pas limitées par les allégués des parties. 
La décision de l’OCEau du 9 août 2021 ne liait pas l’OAC, le second n’étant pas 
soumis à la hiérarchie du premier. La problématique abordée était différente et ne 
concernait pas la même disposition légale. 
Il n’existait pas de conflit d’intérêts avec la CPEG. Il ne voyait pas dans quel but il 
aurait favorisé cette dernière et encore en quoi cette situation serait pertinente pour 
le présent litige. 
c. La société n’a pas souhaité répliquer dans le délai qui lui avait été imparti. 
d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Dans un premier grief, la recourante se plaint d’un établissement inexact des faits. 
2.1 La procédure administrative est régie par la maxime inquisitoire, selon laquelle 
le juge établit les faits d’office (art. 19 LPA). Ce principe n’est pas absolu, sa portée 
étant restreinte par le devoir des parties de collaborer à la constatation des faits 
(art. 22 LPA). 
Selon la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, l’autorité 
définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment 
prouvés. Cela ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à l’établissement 
des faits ; il leur incombe d’étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les 


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faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles, spécialement 
lorsqu’il s’agit d’élucider des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître. 
Contrairement au code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC - RS 272), 
qui à son art. 222 al. 2 2e phr. oblige les plaideurs à utiliser un tel mode de 
présentation dans leurs écritures, l’art. 73 LPA ne prévoit aucunement que la partie 
qui répond au recours doive exposer quels faits allégués dans le recours sont 
reconnus ou contestés. Plus généralement, la LPA n’impose aucune exigence 
particulière à laquelle doit satisfaire la réponse au recours (Stéphane 
GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative 
genevoise, 2017, n. 922 ad art. 73 LPA). 
2.2 En l’espèce, si l’autorité intimée a effectivement indiqué dans son mémoire 
réponse « admis » à côté de plusieurs allégués, cette seule mention n’impose pas au 
juge administratif, compte tenu de la maxime précitée, que le fait doive 
impérativement être considéré comme établi. La qualité de propriétaire est l’objet 
du litige et l’autorité intimée la discute sur plusieurs pages. La seule mention qu’il 
admet la phrase « La CPEG est propriétaire de la parcelle n° 1'463 sur la commune 
de Genève-Plainpalais et du bâtiment y relatif sis à la rue F______ 2______ » ne 
suffit pas à sceller l’issue du litige. En ne donnant pas à cette mention « admis » des 
allégués nos 4 et 5 du recours la même portée que le droit de procédure civile, le 
TAPI a correctement appliqué la procédure administrative et n’a pas constaté les 
faits de manière inexacte ou incomplète. 
La correspondance du 30 octobre 2023 évoquée sous considérant n° 19 n’étant pas 
déterminante pour l’issue du litige, le TAPI n’a pas établi les faits de façon 
incomplète en ne la mentionnant pas. 
La recourante considère que le TAPI aurait dû faire mention du conflit d’intérêts 
entre l’OAC d’une part et la CPEG, d’autre part. Le TAPI n’avait pas non plus 
retenu que l’OAC avait notifié son injonction d’assainissement des fenêtres à la 
CPEG avant de se rétracter après avoir consulté cette dernière pour ensuite notifier 
sa décision du 17 novembre 2023. Ces éléments ne sont pas pertinents au vu du 
contrat de superficie, seul déterminant pour définir le responsable des travaux 
litigieux, conformément aux considérants qui suivent. La rétractation évoquée ne 
consiste qu’en la rectification d’une erreur, le propriétaire tenu aux travaux étant 
précisément la superficiaire et non le superficiant, conformément aux considérants 
qui suivent. La recourante ne peut dès lors rien déduire de cette erreur initiale. 
Selon la recourante, le TAPI avait omis de traiter le grief relatif à la décision de 
l’OCEau du 9 août 2021 aux termes de laquelle le département avait expressément 
déclaré que la CPEG était la propriétaire des bâtiments litigieux et, à ce titre, devait 
procéder aux travaux d’assainissement exigés. Or, d’une part, l’autorité n’est pas 
tenue de prendre position sur tous les moyens des parties et peut se limiter aux 
questions décisives (ATF 146 II 335 consid. 5.1 ; 142 II 154 consid. 4.2). D’autre 
part, la recourante ne peut tirer aucun argument des décisions prises par l’OCEau. 
Les bases légales invoquées par les différents offices ne sont pas identiques. La 


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décision du 9 août 2021, de huit pages, procède notamment à une interprétation 
littérale, historique et systématique de la notion d’immeuble dans la LEaux, dans 
un contexte de canalisations, et n’est dès lors pas pertinente en l’espèce. 
Le grief sera écarté. 
3. 
La recourante se plaint que le TAPI aurait procédé à une interprétation du droit 
civil, en violation de sa compétence exclusive de droit public. Il avait ainsi abusé 
de son pouvoir d’appréciation quant à la notion de propriétaire foncier, avait violé 
le droit fédéral et cantonal notamment la LOJ et la LEn. Ce faisant il avait abusé de 
son pouvoir d’appréciation. 
3.1 Selon l’art. 49 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est 
contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à 
l’adoption ou à l’application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de 
droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l’esprit, notamment par leur but ou 
par les moyens qu’elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le 
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 149 I 25 consid. 4.2.1 ; 
143 I 109 consid. 4.2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_235/2023 du 11 mars 2024 
consid. 6.1). 
3.2 Le propriétaire peut établir en faveur d’un tiers une servitude lui conférant le 
droit d’avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous 
(al. 1). Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers (al. 2). 
Si cette servitude a le caractère d’un droit distinct et permanent, elle peut être 
immatriculée comme immeuble au RF (al. 3 ; art. 779 CC). 
L’acte constitutif d’un droit de superficie n’est valable que s’il a été passé en la 
forme authentique (al. 1). La rente du droit de superficie et les éventuelles autres 
dispositions contractuelles doivent être passées en la forme authentique lorsqu’il est 
prévu de les annoter au RF (al. 2 ; art. 779a CC). 
Les dispositions contractuelles sur les effets et l’étendue du droit de superficie, 
notamment sur la situation, la structure, le volume et la destination des 
constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties mises à contribution 
par l’exercice du droit, sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie 
et de l’immeuble grevé (al. 1). Si les parties en conviennent, d’autres dispositions 
contractuelles peuvent être annotées au RF (al. 2 ; art. 779b CC). 
À l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du 
fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds (art. 779c CC). 
Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au 
superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers 
en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le 
solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur 
consentement (art. 779d al. 1 CC). 


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3.3 Le droit de superficie donne le moyen de dissocier la propriété du fonds de la 
propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de la constitution ou qui 
sont édifiées par la suite : en dérogation au principe de l’accession énoncé à 
l’art. 667 CC, ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie 
(art. 675 al. 1 CC ; ATF 133 III 311 consid. 3.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_233/2019 du 29 août 2019 consid. 6.1). 
3.4 Dans les zones de développement, l’État souhaite conserver la maitrise du sol 
afin de garantir que l’utilisation de la zone reste conforme à son affectation, qu’il y 
ait suffisamment de terrains à disposition pour répondre aux besoins des entreprises 
existantes ou s’implantant dans le canton et que le prix des terrains soit maitrisé. Le 
moyen de cette politique est l’octroi de droits de superficie. Cette approche permet 
également de transférer la maîtrise du sol au superficiaire sans procéder à une vente 
qui nécessite l’accord du Grand Conseil genevois conformément à l’art. 80A de la 
Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 2012 
(Cst-GE - A 2 00). L’État agit soit directement, soit par l’intermédiaire de 
structures créées à cet effet (François BELLANGER, Le droit de superficie en droit 
public in : Droit de superficie et leasing immobilier, 2011, p. 95 ss). 
Ce moyen permet aux entreprises de réaliser les bâtiments et infrastructures dont 
elles ont besoin sans mobiliser de capitaux importants pour l’achat du terrain. 
Généralement, les droits de superficie ont une durée de 90 ans au plus, avec 
possibilité de renouvellement pour des périodes successives de 30 ans au plus. Ils 
sont cessibles à un autre superficiaire moyennant le consentement du superficiant. 
De plus, le superficiaire a la possibilité de constituer des gages immobiliers. Enfin, 
la rente de superficie dépend généralement du type d’exploitation (François 
BELLANGER, op. cit., p. 95 ss). 
Dans la mesure où il est utilisé dans le cadre d’une politique publique, comme par 
exemple la politique du logement ou l’aménagement du territoire, le droit de 
superficie est lié à ces tâches. Il permet de valoriser un terrain tout en préservant le 
droit de propriété de l’État et en garantissant que l’usage du terrain soit conforme 
au but de la politique en cause. Toutefois, ce lien ne signifie pas que le bénéficiaire 
du contrat de superficie soit associé directement à l’exécution de la tâche publique. 
Dans ce cas particulier, le droit de superficie est le moyen pour l’État de réaliser sa 
politique publique, mais le particulier qui reçoit le droit l’utilise dans la majorité 
des cas à ses propres fins, qui sont soit commerciales, soit d’utilité publique. Certes, 
elles devront être compatibles avec la politique publique en cause, mais cela 
n’implique pas le particulier directement dans la réalisation de cette politique. Cette 
absence d’intervention directe du bénéficiaire du droit de superficie dans la 
réalisation de la tâche publique est importante ; elle confère au contrat de superficie 
son caractère de droit privé et l’empêche de devenir un contrat de droit administratif 
au regard des critères déterminants pour définir le droit applicable à un contrat. En 
conséquence, les contrats de superficie utilisés par l’État de Genève seront traités 
comme des moyens d’action de l’État n’associant pas directement le cocontractant 


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à l’exécution de la tâche publique. Ils seront conclus conformément aux règles de 
droit privé régissant les droits de superficie, sous réserve du respect des droits et 
principes constitutionnels régissant le droit administratif (François BELLANGER, 
op. cit., p. 95 ss). 
3.5 Il y a abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité, tout en restant dans les 
limites du pouvoir d’appréciation qui est le sien, se fonde sur des considérations qui 
manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales 
applicables, ou viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de 
l’arbitraire et de l’inégalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe 
de la proportionnalité (ATF 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2). 
3.6 En l’espèce, seule est litigieuse la question de savoir laquelle des parties doit 
être qualifiée de propriétaire des bâtiments et assumer les coûts des travaux 
d’assainissement de mise aux normes des embrasures de façade. 
La recourante est titulaire d’une servitude de superficie sur les parcelles nos 1'463 
et 1'464, sur lesquelles sont érigés les bâtiments à l’adresse rue F______ 1______-
2______. En sa qualité de superficiaire, conformément aux principes qui précèdent, 
elle est propriétaire desdits bâtiments. 
Comme l’a relevé le TAPI, le fait que ce droit, bien que distinct, soit non permanent, 
car constitué pour une durée inférieure à 30 ans, n’altère en rien cette conséquence. 
En effet, cette condition est certes nécessaire pour pouvoir immatriculer la servitude 
comme immeuble au RF, mais l’immatriculation n’exerce aucune influence sur le 
contenu matériel du droit de superficie, notamment sur sa composante essentielle 
et première qui est de dissocier la propriété du fonds de la propriété des 
constructions et autres ouvrages qui s’y trouvent. Nier la qualité de propriétaire d’un 
bâtiment se trouvant sur un fonds grevé d’une servitude de superficie, au titulaire 
de celle-ci, reviendrait à vider de son essence même le droit de superficie. 
Enfin, contrairement à ce que soutient la recourante, les contrats de superficie sont 
utilisés par l’État de Genève, traités comme des moyens d’action de ce dernier, 
conclus conformément aux règles de droit privé régissant les droits de superficie, 
sous réserve du respect des droits et principes constitutionnels régissant le droit 
administratif. 
Infondé, le grief sera rejeté. 
4. 
La recourante se plaint d’une violation du principe de la bonne foi. 
4.1 Ancré à l’art. 9 Cst., et valant pour l’ensemble de l’activité étatique, le principe 
de la bonne foi exige que l’administration et les administrés se comportent 
réciproquement de manière loyale (arrêt du Tribunal fédéral 2C_596/2022 du 
8 novembre 2022 consid. 8.1 ; ATA/175/2023 du 28 février 2023 consid. 4b ; 
Jacques DUBEY, Droits fondamentaux, vol. 2, 2018, p. 642 n. 3454). En 
particulier, l’administration doit s’abstenir de tout comportement propre à tromper 
l’administré et ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une incorrection 
ou insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 


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2C_596/2022 du 8 novembre 2022 consid. 8.1). Par ailleurs, la jurisprudence a tiré 
du principe de la bonne foi et de l’interdiction du formalisme excessif le devoir qui 
s’impose à l’administration, dans certaines circonstances, d’informer d’office le 
justiciable qui commet ou s’apprête à commettre un vice de procédure, à condition 
que celui-ci soit aisément reconnaissable et qu’il puisse être réparé à temps, le cas 
échéant dans un bref délai (ATF 125 I 166 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 
9C_354/2022 du 26 septembre 2022 consid. 3.1). 
4.2 En l’espèce, la société est au courant de la problématique des embrasures de 
façade à la suite du constat, le 10 juillet 2018, que ces dernières n’étaient pas 
conformes aux normes énergétiques en vigueur. Après être intervenue auprès de 
l’OCEN, elle a obtenu un délai au 31 août 2023 pour fournir la preuve de la 
démolition des bâtiments. Cette décision du 27 août 2018 n’a pas été contestée et 
refusait notamment la dérogation à l’obligation d’assainir. 
En conséquence, lorsque la société a conclu l’acte notarié du 2 mars 2022, 
constituant à terme une servitude de superficie, renouvelant celle qui avait été 
précédemment en vigueur pendant dix ans, elle connaissait la problématique des 
travaux d’assainissement des embrasures en façade des bâtiments. Ses allégations 
selon lesquelles elle n’aurait pas conclu ledit contrat en ces termes si elle avait été 
au courant des frais à venir ne résiste pas à l’examen. La recourante ne peut en 
conséquence pas se prévaloir de sa bonne foi. 
La société fait grand cas de la lettre de l’OAC du 9 août 2021. Toutefois comme 
précédemment mentionné, la décision, de huit pages, procède notamment à une 
interprétation littérale, historique et systématique de la notion d’immeuble dans la 
LEaux, non pertinente en l’espèce. Elle ne peut en conséquence rien en déduire. 
La décision n’est pour le surplus pas contestée et est conforme au contrat de 
superficie. 
En tous points infondés, le recours sera rejeté. 
5. 
Vu l’issue du recours, un émolument de CHF 900.- sera mis à la charge d’A______ 
(87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 21 juin 2024 par A______ SA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 23 mai 2024 ; 
au fond : 


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le rejette ; 
mets un émolument de CHF 900.- à la charge d’A______ A ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 30 jours qui suivent sa 
notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Yves BONARD, avocat du recourant, au département 
du territoire ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Claudio MASCOTTO, 
Michèle PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :