ge_gerichte · DAS/86/2020 · 2019-05-27 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10693/2019 
 
DAS/86/2020
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 5 JUIN 2020 
 
Appels (C/10693/2019) formés le 22 janvier 2020 par Madame A______, domiciliée 
______ [SG], comparant en personne, d'une part, et par Monsieur B______, domicilié 
______[AR], comparant en personne, d'autre part. 
* * * * * 
Arrêt communiqué par plis recommandés du greffier 
du 9 juin 2020 
à : 
 
- Madame A______ 
______, ______ [SG]. 
- Monsieur B______ 
______, ______ [AR]. 
- Madame C______ 
______, ______ [ZH]. 
- Madame D______ 
______, ______ [BE]. 
- Madame E______ 
______, ______ [BE]. 


 
 
 
 
C/10693/2019 
 
- 2 -
- Monsieur F______ 
______, ______ [BE]. 
- Monsieur G______ 
______, ______ [GE]. 
- JUSTICE DE PAIX. 


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C/10693/2019 
 
EN FAIT 
A. 
a. H______, né le ______ 1948, célibataire sans enfant, domicilié dans le 
canton de Genève, est décédé le ______ 2019 à Genève, sans laisser de 
dispositions testamentaires. 
b. Les héritiers légaux de H______ étant inconnus, la Justice de paix a 
ordonné, par décision du 27 mai 2019, l'administration d'office de la 
succession et a nommé G______, avocat, aux fonctions d'administrateur 
d'office, avec la précision qu'il pouvait procéder seul aux paiements 
étroitement liés à la gestion courante de la succession, à l'exception de tout 
autre acte de disposition, qui nécessitait l'accord préalable de la Justice de 
paix. 
c. H______ était propriétaire d'une maison individuelle sise [no.] ______, 
chemin 1______ à I______ [GE]. Selon une expertise immobilière du 
18 juillet 2019 effectuée par la société J______ SA à la demande de G______, 
sa valeur vénale a été estimée à 1'480'000 fr. Il ressort notamment de 
l'expertise que ce bien immobilier est situé en zone 5 de construction (zone 
villas). Selon l'expert, la parcelle était concernée par la "densification secteur 
villas" du plan directeur cantonal. Afin de ne pas prétériter les 
développements futurs, le Département de l'aménagement du territoire se 
réservait le droit de refuser toute autorisation de construire sur la base de 
l'art. 13B de la Loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, l'administration disposant ensuite d'un délai de deux ans pour 
adopter une modification de zone. 
d. Par courrier du 17 septembre 2019 adressé à la Justice de paix, G______ 
indiquait que ses recherches d'héritiers excluaient l'existence d'ayants-droit des 
première et deuxième parentèles, tous les héritiers figurant dans la troisième. 
Les actifs successoraux s'élevaient à 671'800 fr. 26, auxquels s'ajoutait 
l'immeuble estimé à 1'480'000 fr., grevé d'une dette hypothécaire à hauteur de 
165'000 fr. L'actif net était dès lors de 1'986'800 fr. 26. Les droits de 
succession, compte tenu de la présence d'héritiers de la troisième parentèle, 
représenteraient environ le 53% de l'actif net, soit un montant de l'ordre de 
1'053'000 fr. Dans la mesure où les actifs mobiliers de la succession ne 
permettaient pas de verser à l'administration fiscale une provision d'un tel 
montant, il paraissait opportun de vendre le bien immobilier, afin de procéder 
rapidement au paiement des droits prévisibles, de manière à éviter à la 
succession une pénalité sous forme d'intérêts de retard, ce d'autant plus que les 
recherches d'héritiers risquaient de se révéler encore longues. L'administrateur 
d'office sollicitait par conséquent de la Justice de paix l'autorisation de 
procéder à la vente de l'immeuble, en ayant recours à un courtier reconnu. 


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e. Le 1er octobre 2019, la Justice de paix a autorisé G______ à entreprendre 
les démarches nécessaires pour mettre en vente le bien immobilier ayant 
appartenu au défunt. 
f. Le mandat de procéder à la vente de la villa en cause a été confié à 
K______, qui a proposé ce bien au prix de 1'590'000 fr. 
Dans un rapport portant sur la période du 18 octobre 2019 au 25 novembre 
2019, K______ précisait avoir adressé le dossier à 222 clients et avoir procédé 
à 14 visites. 
Par courrier du 27 novembre 2019, K______ indiquait à G______ avoir reçu 
une offre ferme et sans condition des époux L______, au prix de 1'490'000 fr. 
Le couple L______ avait fait une première offre qui s'élevait à 1'450'000 fr. 
L'agence avait reçu trois autres propositions, deux au prix de 1'200'000 fr. et 
une pour 1'300'000 fr., offres conditionnées à l'accord de banques. K______ 
considérait, au vu de son expérience, de l'état du marché et de l'activité 
déployée dans le dossier, que l'offre des époux L______ était excellente et 
devait être retenue. Les autres clients potentiels ayant visité la maison et qui 
disposaient d'un budget adéquat n'avaient pas souhaité présenter une offre 
pour les raisons suivantes: la situation du bien en zone réservée et l'incertitude 
sur le délai d'adoption du plan localisé de quartier; le prix des travaux de 
rénovation totale; l'état général de la maison; la circulation permanente en 
périphérie du terrain. K______ précisait enfin que le bien immobilier était 
présent sur différents portails (K______.ch, M______.ch, N______.ch, 
O______.ch et P______.ch); un encart publicitaire était également paru dans 
le journal Q______. Plus de 90 personnes avaient consulté le site de K______. 
g. Par courrier du 29 novembre 2019, l'administrateur d'office a sollicité de la 
Justice de paix qu'elle consente au principe de la vente du bien immobilier en 
cause au prix de 1'490'000 fr., requête ayant reçu une réponse favorable le 
3 décembre 2019. 
h. R______, notaire, a préparé un projet d'acte de vente entre la succession de 
H______ et les époux L______, portant sur l'achat par ces derniers du bien 
immobilier faisant partie de la succession de H______ au prix de 1'500'000 fr. 
i. Par courrier du 13 décembre 2019, G______ a formellement sollicité de la 
Justice de paix l'autorisation de vendre, au prix de 1'500'000 fr., le bien 
immobilier en cause aux époux L______, en précisant que de nouvelles 
négociations avaient permis d'augmenter le prix de vente de 10'000 fr. 
L'administrateur d'office précisait en outre que les clauses de l'acte de vente 
concernant l'exclusion des garanties pour le vendeur et le paiement du prix à la 
signature de l'acte étaient favorables à la succession. 


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B. 
Le 16 décembre 2019, le Juge de paix a autorisé la vente, au prix de 
1'500'000 fr., de la parcelle 2______ de la Commune de I______, propriété de 
la succession de H______, aux époux L______, aux conditions du projet 
d'acte de Me R______, notaire, daté du 13 décembre 2019. 
 
Cette décision a été communiquée à D______ à Berne, B______ à S______ 
(Appenzell Rhodes-Extérieures), C______ à Zurich, A______ à Saint-Gall, 
E______ à T______ (Berne) et F______ à U______ (Berne), héritiers de feu 
H______ selon les informations en possession de la Justice de paix. 
C. 
a. Le 22 janvier 2020, B______ a formé appel auprès de la Cour de justice 
contre la décision de la Justice de paix du 16 décembre 2019, reçue le 
13 janvier 2020. 
L'appelant a déclaré s'opposer à la vente et s'est prévalu d'une évaluation du 
bien immobilier du 17 juillet 2018, qui fixait sa valeur vénale à 1'900'000 fr. Il 
a joint à son recours un formulaire émanant du Département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie, Office cantonal du logement et de 
la planification foncière, intitulé "Estimation de la valeur d'un bien immobilier 
bâti en zone de développement", portant sur le bien immobilier de H______, 
établi le 17 juillet 2018 par V______, architecte SIA expert immobilier. Ce 
document mentionnait que la parcelle en cause se situait en "zone préexistante 
5, développement 3" et retenait, pour le terrain de 1'286 m2, une valeur de 
1'550'019 fr., pour la maison et le garage une valeur de 321'230 fr., montants 
auxquels s'ajoutaient 25'000 fr. pour les raccordements aux services publics, 
pour un total de 1'896'249 fr. arrondi à 1'900'000 fr. 
b. Le 22 janvier 2020, A______ (sœur de B______) a également formé appel 
contre la décision de la Justice de paix du 16 décembre 2019, reçue le 
13 janvier 2020, en se prévalant de la même expertise du 17 juillet 2018. Elle 
a par ailleurs exposé que H______ avait, à plusieurs reprises, mentionné le fait 
que l'Etat de Genève avait voulu acquérir sa parcelle afin de développer un 
projet d'urbanisation. 
c. Dans sa réponse du 19 février 2020, l'administrateur d'office de la 
succession de feu H______ a rappelé que les droits successoraux seraient 
supérieurs au 50% de l'actif net de la succession et qu'il était important d'éviter 
le paiement à l'administration fiscale d'intérêts de retard, ce qui impliquait de 
créer des liquidités. Pour le surplus, il a indiqué que le document produit par 
les appelants faisant état d'une valeur du bien immobilier en cause de 
1'900'000 fr. n'avait, contrairement à son apparence, aucun caractère officiel. 
L'architecte V______ n'avait fait que compléter un formulaire librement 
accessible sur le site de l'Office cantonal du logement et de la planification 
foncière. Toutefois, aucun des montants avancés par V______ n'était explicité, 


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ni documenté et l'estimation se fondait sur le présupposé erroné que le bien 
immobilier se situait en zone de développement, ce qui n'était toutefois pas le 
cas. Conformément à ce qui ressortait de l'expertise de J______ SA et du 
projet d'acte notarié, la parcelle se trouvait en réalité en zone villas. L'expertise 
de la société J______ SA, qui faisait partie du groupe W______, était pour sa 
part particulièrement étayée et documentée. Il en ressortait notamment que le 
bien immobilier en cause était situé dans une zone "de réserve" pour une 
éventuelle densification future, en vertu de laquelle le Département de 
l'aménagement du territoire se réservait le droit de refuser toute autorisation de 
construire. Or, depuis la votation du 9 février 2020, les perspectives de 
densifier les zones villas dans la région de I______, soit la même que celle où 
était situé le bien de feu H______, étaient renvoyées à des temps lointains, 
circonstance qui faisait obstacle à une revalorisation de l'objet concerné. Par 
ailleurs et en définitive, la valeur réelle d'un bien résultait de celle que le 
marché lui attribuait par le jeu de l'offre et de la demande. Or, le courtier 
mandaté avait déployé l'ensemble des moyens à sa disposition pour proposer 
le bien à la vente. L'offre retenue, à hauteur de 1'500'000 fr., était la plus 
favorable. 
d. Tant B______ que A______ ont répliqué, le premier en date du 13 mars 
2020 et la seconde le 16 mars 2020. 
A______ a soutenu que la Fondation X______ s'intéressait à l'acquisition du 
bien immobilier ayant appartenu à H______ et devait confirmer son intérêt 
"prochainement". Or, une vente à ladite Fondation servirait les intérêts du 
Canton de Genève, serait favorable aux héritiers vu sa qualité et sa solvabilité 
et "irait dans le sens de ce que H______ aurait souhaité". Le 23 mars 2020, 
A______ a adressé à la Cour une prétendue offre d'achat de la Fondation 
susmentionnée, en réalité un échange de courriels intervenu entre Y______, 
avocate, représentant l'un des héritiers et un dénommé Z______, dont le rôle 
au sein de la Fondation précitée est ignoré. Le courrier de Me Y______, du 
16 mars 2020, avait la teneur suivante : "Cher Monsieur, y a-t-il des avancées 
dans le dossier ci-dessus (chemin 1______ parcelle 2______)? En cas de 
réponse positive de l'Office du logement, la Fondation serait-elle disposée à 
acquérir pour 1'501'000 fr.?". La réponse de Z______ du 20 mars 2020 a été la 
suivante: "Chère Madame, je n'ai pas encore reçu l'estimation de la part de 
l'Office du logement et de la planification foncière. Mon conseil a accepté de 
faire une offre au montant de 1'500'000 fr., je ne peux vous répondre en l'état 
mais je pense que nous pourrions si cela nous permettrait (sic) d'acquérir cette 
parcelle". 
e. L'administrateur d'office a dupliqué. Il a relevé que la Fondation X______ 
avait pour vocation la mise sur le marché d'immeubles locatifs. Or, depuis la 
votation du 9 février 2020, la perspective de construire des immeubles locatifs 


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était certainement reportée à des années, voire des lustres, ce qui était de 
nature à décourager tout promoteur de s'intéresser à la parcelle en cause. 
L'administrateur relevait en outre que la Fondation susmentionnée n'avait pas 
fait une offre ferme et définitive, contrairement aux époux L______, lesquels 
présentaient de bonnes garanties financières. Par ailleurs, la crise sanitaire qui 
secouait le monde entier risquait d'avoir des répercussions sur l'économie. Si 
la vente avec les époux L______ ne se concrétisait pas, le bien devrait être 
remis sur le marché dans des conditions défavorables et il risquait d'être vendu 
à un prix inférieur, ce qui entraînerait un dommage important pour les 
héritiers. 
f. La cause a été mise en délibération après ces échanges d'écritures. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1 Les décisions du juge de paix, qui relèvent de la juridiction gracieuse et 
sont soumises à la procédure sommaire (art. 248 let. e CPC), sont susceptibles 
d'un appel dans le délai de dix jours (art. 314 al. 1 CPC) à la Chambre civile de 
la Cour de justice (art. 120 al. 2 LOJ), si la valeur litigieuse est égale ou 
supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
1.1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse prévue par l'art. 308 al. 2 CPC est atteinte, 
au vu de la valeur des biens ayant appartenu à feu H______. 
L'appel, formé dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 
311 al. 1 CPC), est formellement recevable. 
1.2 La Cour revoit la cause en fait et en droit, avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). 
2. 
L'art. 554 al. 1 ch. 3 CC prévoit que l'autorité ordonne l'administration d'office 
de la succession lorsque tous les héritiers du défunt ne sont pas connus. 
 
Tel est le cas en l'espèce, raison pour laquelle la Justice de paix a désigné un 
administrateur d'office. Ce point n'a pas été remis en cause par les appelants et il 
n'y a pas lieu d'y revenir. 
3. 3.1 Les pouvoirs et les devoirs de l'administrateur officiel ne sont pas définis par 
la loi. Ils sont précisés par la doctrine, la jurisprudence et les dispositions légales 
destinées à réglementer d'autres institutions du droit privé que l'on applique par 
analogie. C'est essentiellement le but conservatoire de la mesure qui conditionne 
et limite les pouvoirs de l'administrateur d'office. Celui-ci est ainsi chargé de la 
gestion temporaire de la masse successorale, afin de la rendre "sans perte de 
substance et dans l'état le meilleur possible" aux ayants droit à la fin de son 
mandat. A cet effet, l'administrateur officiel peut et doit effectuer "les actes de 


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gestion nécessaires". Les pouvoirs externes de l'administrateur officiel sont très 
étendus. Ainsi, il est autorisé à vendre des biens de la succession, y compris des 
immeubles, mais uniquement si cette mesure est destinée à conserver le 
patrimoine successoral. L'administrateur n'a pas besoin de l'accord de l'autorité 
pour agir dans le cadre de ses compétences (pas d'application par analogie de 
l'art. 416 CC) (MEIER/REYMOND-ENIAEVA, CR CC II, 2016, ad art. 554 n. 45 et 
46). 
 
A son entrée en fonction, l'administrateur doit établir un inventaire de la 
succession au sens de l'art. 553 CC. Il doit gérer les actifs (assurer la 
conservation et l'entretien des biens, placer l'argent, percevoir les revenus, etc.), 
payer les dettes, etc. Il ne peut en principe pas disposer des biens de la 
succession, à moins que ce soit nécessaire à la conservation du patrimoine 
héréditaire (STEINAUER, Le droit des successions, 2006, n. 878a). 
 
Selon le Tribunal fédéral, l'art. 596 al. 2 CC, qui exige la vente aux enchères 
publiques, ne s'applique pas à l'exécuteur testamentaire lorsque ce dernier doit 
vendre un immeuble pour créer des liquidités (ATF 101 II 47). De l'avis de 
SCHULER-BUCHE (L'exécuteur testamentaire, l'administrateur officiel et le 
liquidateur officiel: étude et comparaison, Lausanne 2003, p. 159 et 160), cette 
solution doit aussi être applicable à l'administrateur d'office, car lorsqu'il procède 
à une vente, c'est qu'il n'a pas le moyen de faire autrement et il serait inopportun 
de lui imposer un mode de vente particulier, alors qu'il pourrait trouver une 
solution plus heureuse. 
 
3.2 En l'espèce, il ressort des deux appels déposés contre la décision de la Justice 
de paix du 16 décembre 2019 que les appelants ne s'opposent pas à la vente en 
tant que telle du bien immobilier en cause. Cette vente apparaissant nécessaire 
pour "créer des liquidités" qui permettront d'acquitter les importants droits de 
succession, il peut être admis que c'est à juste titre qu'elle a été autorisée par la 
Justice de paix, le cas d'espèce faisant partie des exceptions justifiant que 
l'administrateur d'office d'une succession procède à la vente d'un bien 
immobilier. 
 
Les appelants s'opposent toutefois à la vente du bien immobilier en cause aux 
époux L______ pour la somme de 1'500'000 fr., considérant, en substance, que 
sa valeur a été sous-évaluée et qu'il serait préférable de le vendre à la Fondation 
X______. 
 
Les appelants ne sauraient toutefois être suivis. 
 
Il sera relevé en premier lieu que le défunt n'ayant pas laissé de testament ni de 
dernières volontés, il n'est pas possible de déterminer quels auraient été ses 
souhaits quant au sort de son bien immobilier. Il ne saurait par conséquent être 
retenu, contrairement à l'avis de l'appelante, qu'il aurait été favorable à la vente 


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de la parcelle à une fondation œuvrant pour la construction de logements bon 
marché. 
 
En ce qui concerne l'estimation du bien immobilier, les appelants invoquent tous 
deux le montant de 1'900'000 fr. figurant sur le formulaire intitulé "Estimation 
de la valeur d'un bien immobilier bâti en zone de développement" portant la date 
du 17 juillet 2018, établi par V______, architecte SIA, expert immobilier. Or, 
comme le mentionne son intitulé, ledit formulaire concerne les biens 
immobiliers bâtis en zone de développement. La parcelle de feu H______ se 
situe toutefois en l'état en zone villas et s'il apparaît possible qu'elle puisse, dans 
le futur, être classée en zone de développement, rien ne permet d'en déterminer 
le moment. L'évaluation du bien doit par conséquent se fonder sur la situation 
actuelle de la parcelle et non sur son hypothétique classement futur dans une 
autre zone. Par ailleurs et comme l'a relevé l'administrateur d'office, la valeur 
d'un bien est en réalité déterminée par la loi de l'offre et de la demande, bien plus 
que par des expertises théoriques; il y sera revenu ci-dessous. 
 
L'appelante fait grand cas de l'intérêt qu'aurait manifesté la Fondation X______ 
à l'achat de la parcelle. Le dossier ne contient toutefois aucune offre concrète de 
ladite fondation, mais un simple échange de courriels entre Y______, avocate, 
représentant l'un des héritiers et un dénommé Z______, dont le rôle au sein de la 
Fondation précitée est ignoré et la teneur du message peu claire. Au demeurant, 
il ressort dudit message que le prix d'achat articulé par Z______, soit 1'500'000 
fr., est identique à celui offert par les époux L______. L'acquisition de la 
parcelle par la Fondation X______ apparaît par conséquent en l'état totalement 
hypothétique. Elle l'est d'autant plus que sous réserve d'un déclassement de la 
parcelle, hypothétique lui aussi, aucun immeuble ne pourra y être construit. La 
concrétisation d'un tel projet risque par conséquent de prendre des années, 
période durant laquelle les héritiers ne pourront échapper au paiement des droits 
de succession. Il serait dès lors contraire aux intérêts des héritiers de laisser la 
situation en suspens, dans l'espoir que la Fondation susmentionnée soit disposée 
à acquérir la parcelle ou qu'un autre acheteur, prêt à débourser un montant 
supérieur à 1'500'000 fr., se présente. 
 
Il ressort par ailleurs du dossier que le mandat de vendre l'immeuble en cause a 
été confié à une agence immobilière connue. Celle-ci a effectué de nombreuses 
démarches visant à assurer la visibilité de l'objet, de manière à susciter l'intérêt 
d'un maximum d'acheteurs potentiels. Les efforts déployés ont abouti à l'offre 
concrète faite par les époux L______, pour le montant de 1'500'000 fr., lequel est 
légèrement supérieur à l'estimation du bien telle qu'elle ressort de l'expertise 
effectuée par J______. Cette offre apparaît par conséquent raisonnable et il n'en 
existe pas de plus élevée, les appelants eux-mêmes n'ayant proposé aucun 
candidat prêt à offrir un montant supérieur. Les époux L______ disposent par 
ailleurs de la somme nécessaire à l'acquisition du bien et l'acte notarié a d'ores et 


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déjà été établi, de sorte qu'il peut être signé sans délai. Si d'aventure les époux 
L______ devaient renoncer à acquérir le bien en raison des atermoiements dus à 
l'opposition manifestée par les appelants, il n'est pas certain qu'il soit possible de 
trouver rapidement un autre acquéreur disposé à offrir le même prix pour une 
maison vétuste et située dans une zone à forte circulation. Il ressort dès lors de ce 
qui précède que la décision contestée tient équitablement compte des intérêts des 
héritiers de feu H______. 
 
Infondés, les deux appels seront rejetés. 
4. 
Les frais des deux appels, arrêtés au total de 1'000 fr., seront mis à la charge des 
appelants pour moitié chacun, vu l'issue de la procédure. 
 
Ils seront compensés avec les avances versées (500 fr. par chacun des appelants), 
qui restent acquises à l'Etat (art. 111 al. 1 CPC). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevables les appels interjetés par B______ et A______ contre la décision de 
la Justice de paix rendue le 16 décembre 2019 dans la cause C/10693/2019. 
Au fond : 
Confirme la décision attaquée. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais de la procédure d'appel à 1'000 fr., les met pour moitié à la charge de 
B______ et pour moitié à la charge de A______ et les compense avec les avances de 
frais versées, qui restent acquises à l'Etat. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Paola CAMPOMAGNANI et 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, juges; Madame Carmen FRAGA, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.