ge_gerichte · ACJC/1766/2018 · 2018-12-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.12.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/765/2015 
ACJC/1766/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 17 DECEMBRE 2018 
 
Entre 
A______ Sàrl, c/o B______ SA, ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 2 mai 2018, comparant par Me Mathieu SIMONA, avocat, rue 
Jacques-Balmat 5, case postale 5839, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
C______ SA (anciennement D______ SA), sise ______, intimée, comparant par 
Me Delphine ZARB, avocate, rue du Conseil-Général 11, 1205 Genève, en l'étude de 
laquelle elle fait élection de domicile. 
 


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C/765/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/398/2018 du 2 mai 2018, le Tribunal des baux et loyers a, sur 
demande principale, débouté A______ Sàrl de ses conclusions (ch. 1 du 
dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 3). Sur demande reconventionnelle, il a condamné 
A______ Sàrl à payer à D______ SA la somme de 52'916 fr. 40 plus intérêts à 5% 
l'an dès le 4 juin 2014 (ch. 4), déclaré non fondée l'opposition formée au 
commandement de payer, poursuite n° 1______, à due concurrence (ch. 5), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 7). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour de justice le 7 juin 2018, A______ Sàrl a formé 
appel contre ce jugement. 
Elle a conclu, sur demande reconventionnelle, à l'annulation du jugement du 
2 mai 2018 la condamnant à verser la somme de 52'916 fr. 40 plus intérêts 
à 5% l'an dès le 4 juin 2014 et déclarant non fondée l'opposition formée au 
commandement de payer, poursuite n° 1______, à due concurrence et, cela fait, au 
rejet de l'intégralité de la demande reconventionnelle de D______ SA du 7 juillet 
2015 et à ce qu'il soit dit qu'elle n'était redevable d'aucun montant à l'égard de 
cette dernière. 
Sur demande principale, elle a conclu à la condamnation de D______ SA à lui 
payer les montants réclamés dans sa demande en paiement du 16 avril 2015, d'un 
montant total de 961'301 fr., à la mainlevée de l'opposition formée aux postes 1 à 
16 du commandement de payer, poursuite n° 2______, et s'agissant du poste 17, 
au prononcé de la mainlevée à hauteur de 598'842 fr., avec intérêts et, 
subsidiairement, à ce que soient réservées ses conclusions en vue de son recours 
au Tribunal fédéral contre l'arrêt qui sera rendu sur son appel. 
 
b. Dans sa réponse du 6 juillet 2018, D______ SA a conclu au rejet de l'appel et à 
la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement à ce que soit déclaré 
irrecevable l'appel "sur demande principale". 
 
c. Le 6 juillet 2018, le conseil de D______ SA a informé la Cour du fait que les 
actifs et passifs de cette dernière avaient été repris par C______ SA, selon 
publication à la FOSC du ______ 2018. C______ SA reprenait à son compte les 
conclusions prises par D______ SA. 
d. Dans leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
e. Les parties ont été avisées le 27 août 2018 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 


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C/765/2015 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. A______ Sàrl (ci-après : "A______" ou "la bailleresse") est titulaire d'un droit 
de superficie sur l'immeuble situé aux 3______, à E______ (GE), sur lequel est 
érigé le Centre F______ (ci-après : "F______"). 
Jusqu'au 1er janvier 2015, le centre était géré par la G______ SA (ci-après : 
"G______"). 
b. D______ SA (désormais C______ SA; ci-après : "D______" ou "la locataire") 
est entrée en pourparlers avec A______ à la fin de l'année 2013 aux fins de louer 
des locaux laissés libres dans le F______ pour y exploiter un fitness. 
c. Plusieurs versions du contrat de bail devant lier D______ à A______ ont été 
échangées. Des discussions et modifications ont essentiellement concerné deux 
articles des conditions particulières relatifs à la limitation de bruits et de vibrations 
par la locataire et à des travaux à entreprendre (34 et 36). 
La manière dont se sont déroulées les négociations et la teneur des différentes 
versions du contrat figurent dans l'arrêt de la Cour ACJC/691/2017 du 12 juin 
2017 auquel il convient de se référer à cet égard. 
d. Le 24 janvier 2014, une version du contrat, revue et modifiée le jour même par 
Me H______, conseiller juridique de D______, a été signée par cette dernière lors 
d'une rencontre entre les parties. 
Les articles précités 34 et 36 y ont la teneur suivante : 
"Les espaces sont loués en l'état (…) et ont été visités et acceptés comme tels 
par le locataire. Il a pris bonne note du fait que le bailleur n'effectuera aucun 
travaux, de rafraîchissement ou à quelque autre titre que ce soit. Le bailleur 
est rendu attentif au fait que le locataire procèdera, dans les locaux, aux 
travaux nécessaires à l'aménagement d'un centre de culture physique (art. 34 
al. 1). 
L'attention du locataire est expressément attirée sur le fait que les entreprises 
présentes dans l'immeuble exercent des activités de R&D (laboratoires) très 
sensibles, notamment au bruit et aux vibrations. Le locataire promet et garantit 
au bailleur que l'activité qu'il exercera dans les locaux loués ne sera source 
d'aucune vibration, émissions sonores ou autres formes de nuisances 
décelables hors des locaux loués, même de façon très faible ou très passagère, 
autres que les bruits usuels de musique et de machines inhérents à 
l'exploitation normale d'un centre de fitness. Le locataire confirme avoir 
inspecté et testé le bâtiment abritant les locaux avant le début du bail et en être 
pleinement satisfait; le locataire confirme en particulier qu'il ne devra 
procéder à aucun travaux (renforcement, isolation, insonorisation…) pour se 
conformer au présent engagement (art. 34 al. 2). 


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Le locataire prend à sa charge les travaux d'aménagement liés à ses besoins. 
Le bailleur consent à la réalisation de ces travaux par le locataire et accepte 
par la présente de fournir son aval à toute demande que pourrait devoir 
formuler le locataire dans ce cadre vis-à-vis des autorités (enseigne, APA, etc.) 
Toute modification structurelle de l'espace loué devra être approuvée par le 
propriétaire et sera à la charge du locataire. Le locataire sera responsable de 
toute demande, tout traitement et réception des autorisations réglementaires 
ainsi que des permis qui concernent ou sont nécessaires à l'occupation et à 
l'utilisation des locaux. Le locataire transmettra au bailleur un business plan 
relatif aux travaux prévus dans les locaux. Le locataire sera tenu de fournir au 
propriétaire une preuve qu'il possède une couverture d'assurance suffisante et 
appropriée (art. 36)". 
Le même jour, les clés des locaux ont été remises à D______. 
e. Le contrat de bail, dans la version signée par D______ le 24 janvier 2014, a été 
envoyé à celle-ci, contresigné par la bailleresse, par courriel du 5 février 2014, 
puis courrier du 11 février 2014. 
f. D______ a débuté les travaux d'aménagement des locaux au cours du mois de 
février 2014. Elle s'est adjoint les services de l'architecte I______ et de l'entreprise 
J______. 
L'architecte a exposé être intervenu "très vite après la signature du bail, dans le 
cadre de la préparation du dossier pour la demande d'autorisation de construire". 
Un rapport d'acousticien était nécessaire à cette fin. La problématique liée au bruit 
était usuelle lorsqu'il s'agissait de l'installation d'un immeuble. 
Le mandat de J______ consistait à vérifier que l'installation du fitness dans le 
centre F______ respecterait la norme SIA 118, cas échéant à proposer des 
solutions d'isolation du bruit aux fins du respect de cette norme, nécessaire pour 
l'obtention de l'autorisation de construire. 
Selon le rapport de J______, établi le 17 février 2014 et complété le 5 mars 2014, 
les normes SIA en matière de bruit ne pourraient pas être tout-à-fait respectées 
malgré la mise en place d'une chape flottante sur la dalle et un renforcement du 
raccord de façade. La musique provenant du fitness serait cependant couverte par 
un bruit de fond provenant de laboratoires du centre, de sorte qu'une dérogation 
pourrait être demandée au Service de l'air, du bruit et des rayonnements non 
ionisants (SABRA). 
g. En lien avec ces travaux, la bailleresse était assistée de K______, ingénieur 
et consultant, et de L______ SA, chargée notamment de contrôler la nature 
des travaux projetés par la locataire, avec l'appui de la société en acoustique 
M______ SA. 


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h. Par courriel du 11 mars 2014, M______ SA a suggéré l'installation d'un 
système de limitation de basses fréquences sur le système audio du fitness, 
proposition prise en considération par l'architecte représentant L______ SA, selon 
lequel le projet de travaux présenté par D______ pouvait être accepté, sous 
réserve de l'obtention du permis de construire. 
i. Par courriel du 21 mars 2014, l'architecte de L______ SA a sollicité de 
D______ qu'elle garantisse l'installation d'un dispositif de limitation de basses 
fréquences. Il avait par ailleurs transmis le dossier de demande de permis de 
construire au propriétaire pour signature. 
D______ a répondu qu'elle était disposée à installer un tel dispositif si les normes 
SIA l'y obligeaient. Si tel n'était pas le cas, elle considérait que la bailleresse 
disposait de tous les éléments pour signer les "documents nécessaires". 
K______ a pour sa part considéré que les normes SIA représentaient une ligne 
directrice, mais que des critères relatifs au bruit et aux vibrations résultaient 
également du contrat de bail à loyer. 
j. Suite à une réunion avec L______ SA et M______ SA, J______ a établi, le 
27 mars 2014, un nouveau complément à son rapport. Elle y a préconisé la mise 
en place d'un dispositif de limitation de basses fréquences, considérant que le 
SABRA pouvait conditionner son préavis à la prise de cette mesure. 
k. Par courriel du 23 avril 2014 à K______, D______ a indiqué rester dans 
l'attente de la transmission de la demande d'autorisation de construire signée, 
attirant son attention sur l'engagement contractuel de la bailleresse dans ce sens. 
K______ a conditionné la signature par la bailleresse de la demande d'autorisation 
de construire à l'engagement de la part de la locataire à installer un dispositif de 
limitation de basses fréquences. 
l. Dans le cadre des discussions qui ont eu lieu, il est apparu que la bailleresse se 
référait non seulement aux normes SIA en matière de nuisances sonores et 
vibrations, mais aussi à des clauses du contrat de bail allant au-delà de ces 
normes. S'étant ainsi vu demander par courriel du 6 mai 2014 de D______ à quel 
article du contrat de bail il se référait, K______ s'est rendu compte que le contrat 
de bail signé par les parties ne correspondait pas à celui négocié par la bailleresse, 
notamment l'art. 34 des clauses particulières. 
Par courriel du 11 mai 2014, K______ a averti la locataire que l'art. 34 du contrat 
de bail, modifié unilatéralement en dernière minute, ne liait pas A______. 
S'estimant liée par le texte des clauses particulières du bail transmis à D______ le 
21 janvier 2014, la bailleresse a demandé de signer un avenant au bail afin de 


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rectifier la situation, faute de quoi elle se réservait le droit de résilier le contrat 
pour dol (art. 28 CO). 
m. Par courrier adressé le 16 mai 2014 à G______, D______, sous la plume de 
son avocat, Me H______, a refusé la signature d'un tel avenant. A______ 
a été mise en demeure d'approuver les demandes de réalisation de travaux, 
conformément à l'art. 36 du contrat de bail, avant le 23 mai 2014. 
n. Par courrier du 4 juin 2014, Me H______ a informé G______ que la locataire 
se départissait du contrat conformément à l'art. 107 al. 2 CO. Elle restituait les 
locaux et réclamait des dommages-intérêts d'un montant total de 190'000 fr. pour 
la réalisation des travaux ainsi que l'intervention d'avocats et de collaborateurs de 
D______ dans le cadre de l'élaboration du projet. 
o. Par courrier du 23 juin 2014, A______ a contesté la résiliation du contrat ainsi 
que les griefs qui lui étaient adressés, relevant que la locataire ne pouvait pas 
autoriser des travaux qui auraient conduit à des nuisances inacceptables pour les 
autres locataires du F______. Elle lui a fixé un délai pour qu'elle signe l'avenant 
au bail rétablissant la teneur des art. 34 et 36 telle qu'elle figurait sur la version du 
contrat du 21 janvier 2014. 
p. Par avis du 26 août 2014, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 
30 septembre 2014, au motif du non-paiement du loyer. 
q. Le 24 mars 2015, A______ a fait notifier à D______ un commandement de 
payer pour un montant de 1'027'528 fr. 30 à titre de coût de remise en état des 
locaux, perte de loyer, honoraires de courtage, frais d'avocats et coûts internes. 
Opposition y a été formée. 
Le 27 avril 2015, D______ a fait notifier à A______ un commandement de payer 
n° 1______ pour un montant total de 200'000 fr. à titre de dommage subi à la suite 
de l'inexécution par la bailleresse d'obligations contractuelles. Opposition y a été 
formée. 
r. Par requête du 15 janvier 2015, non conciliée le 2 mars 2015 et portée devant le 
Tribunal le 16 avril 2015, A______ a conclu au paiement par la locataire des 
loyers et charges de retard, respectivement des indemnités pour occupation illicite 
depuis le 15 juillet 2014 et au paiement de dommages-intérêts, soit une somme 
totale de 961'301 fr. 
s. Par mémoire de réponse du 7 juillet 2015, D______ a conclu au rejet des 
conclusions de la bailleresse. 
Elle a formé une demande reconventionnelle, concluant au paiement des montants 
de 33'288 fr. 40, 18'718 fr. 80 et 105'040 fr., soit 157'047 fr. 20 au total. 


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Elle a exposé avoir déboursé 12'916 fr. 80 en honoraires d'architecte (I______), 
5'529 fr. 60 en honoraires d'acousticien (J______), 120 fr. à titre d'émolument 
pour l'autorisation de l'OCIRT et 32'150 fr. pour la transformation des locaux (par 
l'entreprise N______). Elle a versé au dossier les factures relatives à ces 
honoraires et frais. 
Les honoraires de Me H______ liés au litige avec A______, pour la période du 
1er janvier au 31 décembre 2014 s'étaient élevés à 18'718 fr. 80 selon courrier de 
cet avocat du 7 juillet 2015. 
Enfin, du temps de travail des membres de sa direction, ainsi que de ses services 
marketing et ressources humaines avait été engagé pour le développement du 
projet d'implantation du fitness au F______, y compris la négociation du contrat 
de bail. Le coût interne d'environ 546 heures de travail, ventilées par employé 
concerné (avec estimations différenciées de salaire horaire) représentait environ 
105'040 fr. 
t. La bailleresse a conclu au rejet de la demande reconventionnelle par mémoire 
du 13 novembre 2015. 
Elle a notamment relevé que les prétentions reconventionnelles s'appuyaient sur 
des clauses contractuelles par lesquelles elle n'était pas liée. A titre superfétatoire, 
elle a contesté l'admissibilité des prétentions en remboursement d'un montant 
correspondant à la rémunération du personnel de D______. 
u. A l'audience du 24 février 2016, les parties ont accepté de limiter la procédure à 
la question de savoir par quel contrat de bail elles étaient liées. Pour D______, il 
s'agissait du bail signé les 24 janvier et 5 février 2014 et pour A______, du bail 
dont les termes avaient été convenus le 21 janvier 2014. 
v. Par jugement du 31 octobre 2016, le Tribunal a dit que A______ et D______ 
étaient liées par le contrat de bail signé les 24 janvier 2014 et 5 février 2014. 
Ce jugement a été confirmé par arrêt ACJC/691/2017 de la Cour de justice du 
12 juin 2017. Dans son arrêt 4A_402/2017 du 7 septembre 2017, le Tribunal 
fédéral n'est pas entré en matière sur le recours interjeté contre A______ contre la 
décision précitée. 
w. Lors de l'audience du 13 décembre 2017 devant le Tribunal, les conseils des 
parties ont convenu qu'il revenait au Tribunal de statuer sur le seul point de la 
réparation du dommage à laquelle concluait D______, au vu de l'arrêt de la Cour 
du 12 juin 2017. D______ ne sollicitait pas l'audition de témoins. A______ a 
précisé qu'elle solliciterait l'audition de témoins quant à son dommage dans 
l'hypothèse où elle aurait gain de cause devant le Tribunal fédéral. 


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x. Dans ses plaidoiries finales du 31 janvier 2018, D______ a conclu, sur 
demande reconventionnelle, au paiement, avec intérêts à 5% l'an dès le 4 juin 
2014, des montants de 50'716 fr. 40, à titre de frais et honoraires assumés par la 
locataire pour la réalisation de travaux dans les locaux loués, 18'718 fr. à titre de 
frais et honoraires d'avocat avant procès et 105'040 fr. à titre d'indemnités pour les 
coûts internes subis par elle en relation avec le développement du projet. D______ 
a également conclu au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition au 
commandement de payer n° 1______, à concurrence de 157'047 fr. 20. 
y. Par mémoire du même jour, A______ a conclu au rejet de la demande de 
D______ tendant à sa condamnation aux montants de 33'288 fr. 40, "181'718 fr. 
80" et 105'040 fr. et au rejet de sa requête de mainlevée définitive de l'opposition 
formée au commandement de payer, poursuite n° 1______ à concurrence de 
157'047 fr. 20. Elle a admis que celle-ci avait consacré des ressources financières 
et humaines à la réalisation du projet d'implantation du fitness dans les locaux 
litigieux, mais elle a contesté l'ampleur des montants réclamés. En ce qui 
concernait les honoraires d'avocat, elle a admis que Me H______ avait consacré 
30 minutes au dossier avant la signature du contrat de bail, rédigé quatre courriers 
comportant entre deux et quatre pages, ainsi qu'une réquisition de poursuite. 
L'attestation qui avait été produite par Me H______ ne permettait pas de 
déterminer si les prestations de ce dernier étaient justifiées et nécessaires. Le 
montant réclamé était par ailleurs hors de proportion avec les prestations réalisées. 
z. Dans son jugement du 2 mai 2018, le Tribunal a retenu que D______ avait 
résilié le contrat de bail après avoir mis en demeure A______ de signer la 
demande d'autorisation de construire, se basant sur l'art. 36 des conditions 
particulières du contrat de bail, étant rappelé que le consentement de la bailleresse 
aux travaux projetés par la locataire et son acceptation à donner son accord à 
ceux-ci par rapport aux autorités résultait de cette disposition. La locataire s'était 
pour sa part engagée à limiter les bruits. Cet engagement n'était pas suffisamment 
précis pour impliquer l'installation d'un dispositif de limitation de basses 
fréquences, de sorte que la condition posée par la bailleresse à la signature de la 
demande d'autorisation de travaux ne pouvait être considérée comme justifiée. La 
bailleresse n'avait au demeurant pas contesté le bien-fondé de cette mise en 
demeure. Faute d'exécution de sa part suite à celle-ci dans le délai imparti, la 
locataire était fondée à résilier le contrat en application de l'art. 107 al. 2 CO. 
A______ n'avait pas tenté de prouver qu'elle n'avait commis aucune faute 
s'agissant de la non-exécution de son engagement à signer les documents de 
demande d'autorisation de construire. Il convenait dès lors d'entrer en matière sur 
les différents postes du dommage que D______ alléguait avoir subi, en 
application de l'art. 109 al. 2 CO. 


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D______ réclamait en premier lieu le remboursement des frais engagés pour 
l'installation du fitness. A______ n'avait pas contesté les dépenses attestées par les 
factures produites. Les montants résultant de ces factures, pour un total de 
50'716 fr. 40, devaient donc être admis. 
D______ s'était pour le surplus contentée de produire un courrier d'avocat 
attestant du montant facturé pour le temps consacré au dossier durant une année, 
sans aucun détail relatif aux prestations fournies, ni sur le plan temporel, ni quant 
à la nature de celles-ci. Dans ces circonstances, le Tribunal ne pouvait vérifier ni 
l'effectivité ni la nécessité des frais engagés par Me H______, sous réserve des 
deux courriers de celui-ci décrites dans la partie en fait ci-dessus. A______ 
reconnaissait cependant six interventions de l'avocat, dont les deux courriers 
précités. La prétention en réparation de dommage subi de ce chef pouvait dès lors 
être accordée pour ces prestations. Le temps consacré à chacun des courriers ainsi 
qu'à la réquisition de poursuite pouvait être estimé à une heure, soit un total de 
5 heures et 30 minutes, représentant, sur la base d'une rémunération horaire de 
400 fr. de l'heure, un dommage de 2'200 fr. 
D______ réclamait enfin le remboursement de la rémunération accordée aux 
membres de sa direction pour le temps que celle-ci avait consacré à la négociation 
du contrat ainsi qu'à l'élaboration du projet d'aménagement du fitness. Une telle 
prétention en réparation n'entrait pas dans la définition du dommage, aucune 
différence entre la fortune de la locataire avec ou sans l'existence du contrat résilié 
n'étant établie. En tout état de cause, le tableau établi par D______ n'aurait pu être 
considéré comme prouvant à satisfaction de droit ni les heures exécutées dans le 
cadre du projet par ses collaborateurs, ni la rémunération de ceux-ci. 
Enfin, A______ n'ayant pas repris ses conclusions suite au jugement du Tribunal 
du 31 octobre 2016, elle devait en être déboutée. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La voie de l'appel est dès lors ouverte en l'espèce au vu de montants réclamés. 
 
1.2 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 
al. 1 CPC), l'appel est recevable, avec les précisions qui suivent. 
2. 
2.1 Dans ses dernières conclusions devant le Tribunal, l'appelante a conclu, au 
fond, au rejet des conclusions reconventionnelles de l'intimée. Elle n'a en 
revanche pas repris les conclusions figurant dans sa demande principale. Le fait 


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que le litige, au vu de la question déjà tranchée par l'arrêt de la Cour du 12 juin 
2017, ne portait plus sur les prétentions de l'appelante ne la dispensait pourtant pas 
de reprendre ses conclusions sur demande principale, ce d'autant plus si elle 
voulait porter ladite question devant le Tribunal fédéral, devant lequel elle devait, 
en principe, prendre des conclusions en paiement. 
Devant la Cour, l'appelante a repris ses conclusions sur demande principale. Dans 
la mesure où de telles conclusions ne figuraient pas dans ses dernières écritures 
devant le Tribunal, elles sont, en ce sens, nouvelles. Or, les conditions d'une 
modification de la demande en application de l'art. 317 al. 2 CPC ne sont pas 
remplies, de sorte que les conclusions sur demande principale prises devant la 
Cour paraissent irrecevables. 
 
2.2 En outre, le Tribunal a débouté l'appelante de ses conclusions sur demande 
principale au motif qu'elle n'avait pas repris ses conclusions. 
Dans son appel, l'appelante n'a pas conclu à l'annulation du jugement attaqué sur 
demande principale, mais uniquement sur demande reconventionnelle. Elle n'a pas 
davantage contesté de manière motivée le jugement attaqué en tant qu'il a 
considéré que l'absence de conclusions sur demande principale conduisait au 
déboutement de ses conclusions. Elle a uniquement indiqué qu'elle "réserv[ait] 
l'intégralité de ses prétentions sur demande principale, définitivement tranchées 
par les juridictions cantonales, qu'elle soumettra[it] au Tribunal fédéral une fois 
l'arrêt sur le présent appel rendu par la Cour de céans". 
L'annulation du chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué n'étant pas sollicitée et 
le déboutement de l'appelante, fondé sur le fait qu'elle n'avait pas repris ses 
conclusions sur demande principale – et non sur le fait que les parties étaient liées 
par la version du contrat signée les 24 janvier 2014 et 5 février 2014 – n'étant pas 
contesté de manière motivée, le chiffre 1 précité ne fait pas l'objet de l'appel, ou, si 
tel devait être le cas, celui-ci serait alors irrecevable faute de motivation. 
Reste à examiner les conclusions sur demande reconventionnelle de l'appelante. 
3. 
L'appelante conteste le montant de 2'200 fr. admis par le Tribunal à titre de 
dommage, relatif à l'intervention de Me H______. 
 
3.1 En droit de la responsabilité civile, les frais engagés par la victime pour la 
consultation d'un avocat avant l'ouverture du procès civil, lorsque cette démarche 
était nécessaire et adéquate, peuvent constituer un élément du dommage, pour 
autant que ces frais n'aient pas été inclus dans les dépens. Il en va de même pour 
les frais engagés dans une autre procédure, comme une procédure pénale par 
exemple. Si cette procédure permet d'obtenir des dépens, même tarifés, il n'est 
alors plus possible de faire valoir une prétention en remboursement des frais de 


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défense par une action ultérieure en responsabilité civile (ATF 133 II 361 
consid. 4.1 p. 363; 117 II 101 consid. 5 p. 106; 112 Ib 353 consid. 3a p. 356). 
 
3.2 Le Tribunal a retenu qu'il ne pouvait vérifier ni l'effectivité ni la nécessité des 
frais engagés par Me H______, sous réserve des deux courriers de celui-ci 
décrites dans la partie en fait ci-dessus, mais que l'appelante reconnaissait six 
interventions de l'avocat, dont les deux courriers précités. Il a ainsi retenu les frais 
liés à ces six interventions. 
 
L'appelante avait cependant indiqué qu'il ne pouvait être déterminé si ces 
prestations étaient justifiées, nécessaires et adaptées et que la production d'une 
attestation par Me H______ ne suffisait pas à prouver le dommage allégué. Elle 
n'avait dès lors pas admis que l'ensemble de ces frais constituaient un dommage 
réparable. 
 
L'appelante reconnaît devant la Cour un montant de 1'200 fr. représentant trois 
heures de travail. Un tel montant apparaît adéquat au vu du travail accompli et des 
principes rappelés ci-dessus. Il sera donc admis; le jugement attaqué sera modifié 
en ce sens. 
4. 
L'appelante conteste le droit de l'intimée à percevoir un dédommagement pour ses 
frais d'architecte et ingénieur, dont elle considère qu'ils sont disproportionnés et 
qu'elle aurait pu les épargner en clarifiant la situation. 
 
L'appelante n'invoque la violation par le Tribunal d'aucune disposition légale. Il 
ne semble pas ressortir de ses explications qu'elle conteste le droit, en tant que tel, 
de l'intimée à percevoir un dédommagement, mais plutôt la quotité dudit 
dédommagement. Même si elle n'invoque pas cette disposition, une réduction du 
dommage, au motif que l'intimée aurait pu éviter les frais dont elle réclame le 
remboursement, pourrait être opérée en vertu de l'art. 44 CO. 
En application de cette disposition, le juge peut en effet réduire les 
dommages-intérêts ou n'en point allouer notamment lorsque des faits dont le lésé 
est responsable ont contribué à créer le dommage ou à l'augmenter. Dans 
l'application de l'art. 44 al. 1 CO, il appartient au juge de discerner objectivement 
les divers facteurs à l'origine du dommage, d'après les circonstances, et de 
pondérer de façon appropriée les responsabilités propres de chaque partie (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_546/2009 du 1er février 2010 consid. 6.2). 
En l'espèce, il ne ressort pas des faits ou des explications de l'appelante que les 
frais ont été exposés par l'intimée à une période à laquelle le contenu du contrat 
était litigieux. En effet, l'intimée a engagé les premiers frais au mois de février 
2014 et ce n'est que le 11 mai 2014 que l'appelante a informé l'intimée qu'elle 
considérait que l'art. 34 du contrat de bail, tel que modifié, ne la liait pas. Il ne 


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peut dès lors être considéré que l'intimée a engagé des frais qu'elle aurait pu 
éviter. 
L'appel est dès lors infondé sur ce point. 
5. 
En définitive, au vu de ce qui précède, le chiffre 4 du dispositif du jugement 
attaqué sera annulé et il sera statué à nouveau en ce sens que l'appelante sera 
condamnée à verser à l'intimée 51'916 fr. 40 avec intérêts à 5% dès le 4 juin 2014. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Préalablement : 
Rectifie la qualité de D______ SA en C______ SA. 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 7 juin 2108 par A______ Sàrl contre le jugement 
JTBL/398/2018 rendu le 2 mai 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/765/2015. 
Au fond : 
Annule le chiffre 4 du dispositif de ce jugement et, statuant à nouveau sur ce point : 
Condamne A______ Sàrl à payer à C______ SA la somme de 51'916 fr. 40 avec intérêts 
à 5% dès le 4 juin 2014. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions, dans la mesure de leur recevabilité. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY, Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.