ge_gerichte · ATA/31/2017 · 2017-01-17 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1562/2015-LDTR 
ATA/31/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 17 janvier 2017 
 
 dans la cause 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES- ASLOCA 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE – OCLPF 
et 
Mme A______ 
Mme B______ 
Mme C______ 
Mme D______ 
représentées par Me Serge Patek, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
13 octobre 2015 (JTAPI/1203/2015) 


- 2/9 - 
A/1562/2015 
EN FAIT 
1. 
 
Mmes A______, B______, C______ et D______ (ci-après : les 
propriétaires) toutes les quatre nées E______, sont devenues propriétaires de 
l'immeuble sis route F______ ______, parcelle no 1______, feuillet 2______ de la 
commune de Genève, section G______, en propriété commune (communauté 
héréditaire) suite aux décès de leurs parents, soit Monsieur et Madame E______, 
intervenus respectivement le ______ 1986 et le ______ 1992. M. et Mme 
E______ étaient copropriétaires de l'immeuble. 
2. 
 
L'immeuble précité compte sept appartements de quatre à sept pièces à 
usage d'habitation et a été soumis au régime de la propriété par étages en avril 
2010. 
3. 
 
Le 16 juin 2014, par requête au département de l'aménagement du logement 
et de l'énergie (ci-après : DALE ou le département), les propriétaires, toutes quatre 
domiciliées en France et âgées respectivement de 74, 77, 76 et 68 ans, ont 
demandé l'autorisation de procéder au partage-attribution des sept appartements 
situés dans l'immeuble en cause. Elles souhaitaient réorganiser leur patrimoine, 
mettre un terme à la succession de leurs parents et agissaient également dans la 
perspective de leur propre succession. 
4. 
 
Il ressortait de l'acte de cession de partage, du 12 juin 2014, que les 
intéressées déclaraient savoir que l'immeuble était locatif, chaque attributaire 
s'engageant également à reprendre tous les droits et obligations vis-à-vis des 
locataires dudit immeuble. 
 
 
Selon cet acte de cession, les appartements étaient attribués comme suit et 
sans soulte à : 
- 
Mme B______ : lots 1.05, 1.06, 1.12, 1.17, 3.02, 4.03, 7.03, 8.03 ; 
- 
Mme C______ : lots 1.07, 1.08, 1.18, 1.19, 5.03, 6.03, 7.02 et 8.02 ; 
- 
Mme A______ : lots 1.09, 1.10, 1.11, 1.16, 2.03, 3.03, 6.02 et 8.04 ; 
- 
Mme D______ : lots 1.02, 1.13, 1.15, 2.02 + 1.a., 1.04, 4.02 et 5.02. 
5. 
 
Par arrêté du 18 mars 2015, le département a autorisé l'aliénation, soit le 
partage successoral desdits appartements par l'autorisation VA 3______, en 
application des art. 39 al. 2 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitations (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20,) et 13 al. 1 et 3 du règlement 


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d'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitations du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01). 
 
 
Pour le surplus, l'arrêté précisait que les droits et obligations découlant des 
contrats de bail actuellement en cours et conclus au bénéfice de divers locataires 
seraient repris par les copartageantes et que la présente autorisation ne pouvait pas 
être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des sept 
appartements en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
6. 
 
L'autorisation a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République 
et canton de Genève (ci-après : FAO) le 24 mars 2015. 
7. 
 
Par acte du 8 mai 2015, l'Association genevoise de défense des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a interjeté recours contre l'autorisation d'aliéner, 
respectivement de procéder au partage successoral, auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation. 
 
 
Elle estimait que les recourantes n'avaient pas fourni d'explications ni 
produit de pièces démontrant les raisons pour lesquelles leur intérêt privé à 
partager la succession devait l'emporter sur l'intérêt public au maintien de 
l'affectation locative des appartements concernés. 
8. 
 
Le 15 juin 2015, les intimées ont répondu au recours, concluant à son rejet 
« sous suite de frais et dépens ». 
 
 
Âgées de 68 à 77 ans, résidant en France, mères de plusieurs enfants, elles 
avaient décidé de procéder à une réorganisation de leur patrimoine, afin d'achever 
le processus de partage de la succession de leurs parents et également dans la 
perspective de leur propre succession. Elles ne souhaitaient pas habiter les 
appartements en question, ni les vendre, s'étant engagées, par l'acte de cession, à 
reprendre tous les droits et obligations vis-à-vis des locataires dudit immeuble et 
ayant la volonté de maintenir sur le marché locatif les appartements en question. 
 
 
La chambre administrative de la Cour de Justice (ci-après : la chambre 
administrative) et le Tribunal fédéral avaient considéré que le partage-attribution 
de lots de copropriété par étage en vue de simplifier un partage successoral ne 
contrevenait pas au but de la LDTR. L'intérêt privé primait donc, la protection du 
marché locatif étant assurée. 
9. 
 
Le 6 juillet 2015, le DALE a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les intimées étaient toutes quatre domiciliées à l'étranger et avaient indiqué 
ne pas souhaiter s'établir dans les appartements en cause. Elles s'étaient engagées 
à reprendre les droits et obligations résultant des baux en cours. Les risques de 
voir sortir les appartements du marché locatif apparaissaient peu probables, voire 
nuls. L'opération s'effectuait sans soulte, ce qui démontrait l'absence de 


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perspective spéculative ou de but commercial. Par ailleurs, l'autorisation litigieuse 
contenait une clause précisant que ladite autorisation ne pourrait pas être invoquée 
ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des sept appartements 
en application de l'art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
10. 
 
Le 28 juillet 2015, l'ASLOCA a complété son recours, estimant que les 
arguments mentionnés ne montraient pas la nécessité de liquider la succession. En 
outre, le risque était grand de voir les lots d'appartements ainsi formés sortir du 
marché locatif. 
11. 
 
Par jugement du 13 octobre 2015, le TAPI a rejeté le recours de l'ASLOCA. 
 
 
Les intimées, domiciliées à l'étranger, n'avaient pas l'intention d'habiter 
elles-mêmes les locaux et s'étaient engagées à reprendre les droits et obligations 
résultant des baux en cours. Le risque de voir sortir les appartements du marché 
locatif apparaissait dans de telles circonstances minime voire nul. L'opération 
toute entière se faisait sans soulte, démontrant l'absence d'intentions spéculatives 
des intimées. Une clause contenue dans l'autorisation d'aliéner prévoyait que 
celle-ci ne pouvait pas être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation 
individualisée des sept appartements. Par conséquent, en faisant primer l'intérêt 
privé des intimées sur l'intérêt public, le département n'avait pas abusé de son 
pouvoir d'appréciation. 
12. 
 
Le 16 novembre 2015, l'ASLOCA a interjeté recours contre le jugement 
précité auprès de la chambre administrative, reprenant les mêmes arguments que 
ceux invoqués devant le TAPI, en insistant sur le fait qu'il existait des doutes 
certains sur les réelles intentions des propriétaires et que l'intérêt public devait 
primer dans un tel cas, le caractère prépondérant de l'intérêt privé pouvant être 
renversé. 
13. 
 
Le 18 novembre 2015, le TAPI a transmis son dossier et informé la chambre 
administrative qu'il n'avait pas d'observations à formuler dans le cadre du recours 
précité. 
14. 
 
Le 17 décembre 2015, le département a présenté ses observations, persistant 
dans les observations faites le 6 juillet 2015 devant le TAPI et dans les termes de 
sa décision du 18 mars 2015 et concluant au rejet du recours. En particulier, 
l'autorisation d'aliéner ne saurait être invoquée pour justifier une aliénation des 
sept appartements de manière individualisée. L'intérêt public n'était pas menacé. 
15. 
 
Par mémoire réponse du 18 décembre 2015, les intimées ont répondu au 
recours, concluant à son rejet et reprenant les arguments déjà mentionnés lors du 
recours devant le TAPI. Elles souhaitaient achever le processus de partage de la 
succession de leurs parents et non uniquement anticiper leur propre partage 
successoral, leur intérêt privé devant primer sur l'intérêt public au maintien du 


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parc locatif. Par ailleurs, l'intérêt public n'était en soi pas menacé, étant donné 
qu'aucune autorisation d'aliéner individuellement n'avait été délivrée aux intimées, 
celles-ci s'engageant à reprendre les droits et obligations résultant des baux en 
cours. 
16. 
 
Par courrier du 22 janvier 2016, l'ASLOCA a présenté ses observations 
complémentaires, estimant que le risque de voir les appartements sortir du marché 
locatif était considérable, et reprenant son argumentation précédente pour le 
surplus. 
17. 
 
Le 4 février 2016, le conseil des intimées a noté que les observations 
déposées par l'ASLOCA le 22 janvier 2016, parvenues à la chambre 
administrative le 25 du même mois étaient, à son sens, tardives, le délai étant fixé 
au 22 janvier 2016. Il demandait à ce qu’elles soient écartées des débats. 
18. 
 
Par courrier du 8 février 2016, le juge délégué a répondu à cette demande, 
informant ledit conseil que les observations de l'ASLOCA, certes reçues le 
25 janvier 2016, avaient été postées en courrier recommandé le 22 janvier 2016, 
soit dans le délai imparti. Dès lors, il n'y avait pas lieu de les écarter. 
19. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
En outre, de jurisprudence constante, l’ASLOCA jouit de la qualité pour 
recourir au sens de l’art. 45 al. 3 LDTR (ATA/701/2016 du 23 août 2016 et les 
références citées). Le recours est dès lors recevable. 
2. 
 
L'aliénation, sous n'importe quelle forme, d'un appartement à usage 
d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à autorisation dans la 
mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une 
catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
 
 
Il y a pénurie à Genève au sens des art. 25 et 39 LDTR pour toutes les 
catégories d’appartements de une à sept pièces inclusivement. Cette situation 
prévalait déjà en 2009 et ne s’est pas modifiée depuis (arrêtés du Conseil d’État 
déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de 
l’application des art. 25 à 39 LDTR des 4 février 2009, 12 mai 2010, 27 juillet 
2011, 20 mars 2013, 25 juin 2014 et 13 janvier 2016 - ArAppart - L 5 20.03). 


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3. 
 
En l'espèce, les appartements litigieux sont situés dans un immeuble 
d'habitation assujetti à la LDTR. Étant tous d'un nombre de pièces inférieur à sept, 
ils entrent dans une catégorie de logements où sévit la pénurie. À ce titre, ils sont 
soumis à autorisation d'aliéner, ce qui n'est pas contesté. 
4. 
 
Selon l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement si celui-ci a été, dès sa construction, soumis au régime de la propriété 
par étages ou à une forme de propriété analogue (a), s'il était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait 
déjà été cédé de manière individualisée (b), s'il n’a jamais été loué (c), ou s'il a fait 
une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (d). 
L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation 
ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour 
condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous 
réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée. 
 
 
En cas de réalisation de l'une des hypothèses de l'art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner (ATA/701/2016 précité) ce 
qui résulte d'une interprétation tant littérale (le texte indique que l'autorité 
« accorde » l'autorisation, sans réserver d'exception) qu'historique (l'art. 9 
al. 3 aLDTR, dont le contenu est repris matériellement à l'art. 39 al. 4 LDTR, 
prévoyait expressément que l'autorité ne pouvait refuser l'autorisation) du texte 
légal. Il n'y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée d'intérêts au sens 
de l'art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l'art. 39 al. 4 LDTR sont par 
ailleurs alternatives, ce qui résulte notamment de l'incompatibilité entre les let. a 
et b de cette disposition (ATA/417/2014 du 12 juin 2014 consid.4 ; ATA/80/2014 
du 12 février 2014 consid. 8 ; ATA/215/2013 du 9 avril 2013 consid. 7). 
 
 
À l'inverse, au vu de la marge d'appréciation dont elle dispose, lorsqu'aucun 
des motifs d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est 
réalisé, l'autorité doit rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé de 
l'intéressé à aliéner l'appartement dont il est propriétaire. 
 
 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 
5 août 2015 ; 1C_617/2013 du 3 mai 2013; 1C_141/2011 du 14 juillet 2011). 
5. 
 
En l'espèce, il découle des pièces produites que l'immeuble litigieux a été 
constitué en PPE en avril 2010, mais n'avait alors pas été cédé de manière 
individualisée. Dès lors qu'aucune condition de l'art. 39 al. 4 LDTR n'est réalisée, 


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il y a lieu d'opérer la pesée des intérêts commandée par les art. 39 al. 2 LDTR et 
13 RDTR. 
6. 
 
Selon l’art. 13 RDTR, dans le cadre de l’examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence (al.1). L'intérêt privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le 
propriétaire doit vendre l'appartement par nécessité de liquider un régime 
matrimonial ou une succession (let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences 
d'un plan de désendettement (let. b) ou du fait de la prise d'un nouveau domicile 
en dehors du canton (let. c ; al. 3). 
 
 
Il résulte du dossier que les intimées ont souhaité l'aliénation querellée pour 
achever un processus de partage successoral issu de la succession de leurs parents, 
tout en anticipant leur propre succession. 
7. 
 
En l'espèce, le département pouvait, au vu des circonstances, admettre 
qu'une aliénation de ce type ne contrevenait pas au but de protection du marché 
locatif de la LDTR. L'intérêt public n'était pas menacé, puisqu'aucune autorisation 
d'aliéner individuellement les appartements de l'immeuble n'avait été délivrée, que 
les intimées s'étaient engagées à reprendre les droits et obligations résultant des 
baux en cours et qu'elles n'avaient pas cherché à vendre les appartements de 
l'immeuble ni souhaité le faire. Il résulte en outre de l'arrêté du département que 
l'acte de partage ne peut pas être invoqué ultérieurement pour justifier une 
aliénation individualisée des sept appartements. De plus, les intimées possédant ce 
bien immobilier depuis plus de deux décennies, leurs intentions « spéculatives » 
ne sont pas établies. En faisant primer l'intérêt privé des intimées, le département 
n'a ainsi pas mésusé de son large pouvoir d'appréciation. 
8. 
 
Dans sa décision, le TAPI a retenu comme motif pour autoriser le 
partage-attribution l'existence d'une vente en bloc, solution qui ne menace pas 
l'intérêt public (art. 39 LDTR ; ATA/215/2013 du 9 avril 2013). Il a considéré, 
citant l'ATA/490/2012 du 31 juillet 2012, que la chambre administrative n'avait 
pas admis le partage-attribution par anticipation successorale. Le Tribunal fédéral 
a quant à lui considéré qu'un tel partage était possible de manière anticipée (arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013, annulant l'ATA/725/2012 du 
30 octobre 2012) pour autant que l'opération ne révèle pas d'intentions 
spéculatives. Quoi qu'il en soit, si la vente en bloc est possible, ce n'est pas, dans 
le cas d'espèce, le motif qui fait que l'intérêt privé des intimées prime face à 
l'intérêt public, mais plutôt l'achèvement du partage successoral issu de la 
succession parentale, au sens de l'art. 13 al. 3 let. a RDTR. À teneur du dossier, 
rien ne permet de mettre en doute la nécessité de liquidation du régime 
successoral, ce d'autant moins au vu de l'âge et du domicile des propriétaires. 
9. 
 
Au vu de ce qui précède, l’intérêt privé des intimées à procéder au partage et 
à l'attribution de leurs appartements, visant à terminer le partage successoral 


- 8/9 - 
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découlant de la succession de leurs parents, tout en anticipant grâce à cela la 
simplification de leurs propres successions, doit être qualifié de prépondérant et le 
TAPI a, à bon droit, retenu qu’il serait disproportionné de les contraindre à en 
rester propriétaires en mains communes. 
10. 
 
Dans ces circonstances, le jugement du TAPI confirmant l’autorisation 
délivrée par le DALE est conforme au droit et le recours à son encontre, 
entièrement mal fondé, sera rejeté. 
11. 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera 
allouée à Mmes A______, B______, C______ et D______ prises conjointement 
et solidairement, à charge de l’ASLOCA (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 16 novembre 2015 par l'Association genevoise 
des locataires - ASLOCA contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 13 octobre 2015 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de l'ASLOCA ; 
alloue à Mmes A______, B______, C______ et D______, conjointement et 
solidairement, une indemnité de procédure de CHF 1'500.-, à la charge de l'ASLOCA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 


- 9/9 - 
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communique le présent arrêt à l'Association genevoise des locataires - ASLOCA, au 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie - OCLPF, à Me Serge 
Patek, avocat de Mmes A______, B______, C______ et D______, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance . 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Verniory, Mme Payot Zen-Ruffinen, 
M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :