ge_gerichte · C/17357/2013 · 2015-09-07 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION ABUSIVE; SOUS-LOCATION | CO.271; CO.262

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2015 C/17357/2013

C/17357/2013
ACJC/1000/2015
du 07.09.2015
sur JTBL/1398/2014 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 09.10.2015, rendu le 04.07.2016, CASSE,
4A_556/2015
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION ABUSIVE; SOUS-LOCATION
Normes
:
CO.271; CO.262
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/17357/2013
ACJC/1000/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du lundi 7 septembre 2015
Entre
A______
, domiciliée 2______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1
er
décembre 2014, comparant d'abord par Me Julien Blanc, avocat, puis en personne,
et
B______
, domiciliée 1______ (GE), intimée, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 1
er
décembre 2014, reçu par les parties le 9 décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé notifié à B______ le 2 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013 s'agissant de l'appartement de quatre pièces et demie au 1
er
étage de l'immeuble sis 1______, à ______ (GE) (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont considéré que B______, locataire, avait procédé à une sous-location partielle de son logement. Ils ont cependant laissé ouverte la question de savoir si celle-ci pouvait justifier la résiliation du bail principal, dans la mesure où le motif invoqué par A______, bailleresse, à l'appui du congé - à savoir, selon les premiers juges, le souhait de mettre l'appartement à disposition d'une famille plutôt que d'une personne seule l'utilisant sporadiquement - n'était qu'un prétexte.
B. a.
Par acte expédié le 26 janvier 2015 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour), A______ (ci-après : la bailleresse ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, avec suite de frais et dépens, principalement, à la constatation de la validité du congé du 2 juillet 2013, et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
Elle dépose une pièce nouvelle, à savoir un courrier du 26 janvier 2015 de l'agence immobilière C______ à son conseil.
b.
Dans sa réponse du 20 février 2015, B______ (ci-après : la locataire ou l'intimée) requiert le déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions et la confirmation du jugement entrepris.
Elle produit trois pièces nouvelles.
c.
Par réplique du 16 mars 2015 et duplique du 13 avril 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Elles ont été avisées le 14 avril 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
a.
A______, bailleresse, et B______, locataire, née en 1943, sont liées par un contrat de bail du 1
er
juillet 1977 et ses deux avenants des 15 janvier 1982 et 7 avril 1997, portant sur la location d'un appartement de "3 p., grande chambrette, salle de bains" (en réalité quatre pièces et demie) au premier étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), dont le loyer a été fixé en dernier lieu à 696 fr., plus 135 fr. de charges, dès le 1
er
juillet 1993. L'échéance du bail a été fixée au 31 octobre 1997, avec renouvellement tacite d'année en année sauf préavis de résiliation donné trois mois à l'avance.
b.
Selon un contrat signé le 28 avril 2012, établi sur un formulaire pré-imprimé de l'ASLOCA Romande, B______ a sous-loué à D______ (ci-après : également la sous-locataire) l'appartement précité pour la période du 1
er
juillet 2012 au 30 juin 2013, renouvelable tacitement pour une durée indéterminée, sauf résiliation donnée trois mois à l'avance pour l'échéance contractuelle, moyennant un loyer de 865 fr., plus 135 fr. de "frais accessoires perçus à forfait". D______ s'engageait à fournir une garantie de loyer de 1'000 fr. Le bail de sous-location prévoyait que la sous-locataire bénéficierait "d'un appartement partiellement meublé, équipé d'appareils ménagers, ainsi que l'installation du câble TV".
c.
Par lettre du 31 mai 2012, la locataire a requis de la bailleresse, représentée par l'Agence immobilière C______, en charge de la gérance de l'immeuble (ci-après : la régie) l'autorisation de sous-louer l'appartement dès le 1
er
juillet 2012 à D______. Elle indiquait qu'ayant atteint l'âge de la retraite depuis quelques années, elle allait quitter la Suisse pour rejoindre son compagnon en Espagne. Toutefois, étant de nationalité suisse et ayant vécu plus de soixante ans à Genève, elle n'excluait pas de revenir à Genève si la vie en Espagne ne devait pas lui convenir.
Le contrat de sous-location du 28 avril 2012, ainsi qu'un "inventaire des meubles et objets de l'appartement" non produit dans la procédure, étaient annexés à ladite lettre.
d.
Le 8 juin 2012, la régie a accepté la sous-location pour la période du 1
er
juillet 2012 au 30 juin 2013, en précisant qu'à cette échéance, la locataire devrait réintégrer son logement ou le restituer.
e.
A fin juin 2012, B______, qui est de nationalité espagnole (d'origine basque) et suisse, a quitté Genève pour la Catalogne (Espagne). Elle a annoncé son départ à l'Office cantonal de la population et s'est domiciliée à ______ (Espagne), dans un appartement de cinq pièces, avec son compagnon, de nationalité française, qu'elle connaît depuis 1968.
En Suisse, elle ne paie plus d'impôts et n'a plus d'assurance maladie. Elle a laissé à E______, qui habite dans l'immeuble de la 1______ à Genève, une procuration sur son compte bancaire, ainsi que pour traiter ses affaires courantes. Cette dernière est une amie de la locataire et a des liens de parenté avec la sous-locataire.
f.
Le 20 juin 2012, la sous-locataire a donné à sa banque un ordre permanent de verser à E______ le 27 de chaque mois, pour la première fois le 27 juin 2012 et jusqu'à révocation, la somme de 1'000 fr. avec la mention "loyer 1______".
g.
Par lettre du 31 mai 2013, la locataire a informé la régie qu'elle souhaitait conserver le bail de l'appartement. Elle était provisoirement en Espagne avec son compagnon et le pays lui plaisait. Après une année, elle constatait cependant qu'elle n'avait pas l'intention d'y finir ses jours et que la Suisse, où elle avait vécu toute sa vie, lui manquait. Elle était venue régulièrement à Genève voir sa fille, sa famille et ses amis et avait l'intention de revenir à nouveau fréquemment avant de s'y réinstaller. "Actuellement", la sous-locataire lui versait 750 fr. mensuellement car elle-même avait "gardé la jouissance exclusive d'une chambre". La sous-locataire lui permettait l'usage de la cuisine et du salon. Elle avait encore une partie de son mobilier et ses ustensiles de cuisine dans l'appartement.
h.
La bailleresse, par l'intermédiaire de la régie, lui a répondu le 13 juin 2013 que la sous-location avait été autorisée pour une période fixe non renouvelable d'une année, afin de permettre à la locataire d'apprécier les conditions de son installation en Espagne. Dans la mesure où la locataire avait annoncé son départ de Genève à l'Office cantonal de la population, elle avait valablement transféré son domicile à l'étranger et il n'y avait dès lors plus de raison valable de prolonger la sous-location. Ainsi, la locataire était invitée soit à réintégrer l'appartement au 30 juin 2013, soit à convenir de la date à laquelle le bail pourrait être résilié d'un commun accord, étant précisé que la bailleresse n'était pas opposée à lui accorder quelques mois supplémentaires afin de permettre à la sous-locataire de s'organiser. En l'absence de réintégration du logement ou d'accord négocié avant le 1
er
juillet 2013, la bailleresse prendrait "les dispositions prévues par la loi".
i.
Le 27 juin 2013, la locataire a écrit à la bailleresse qu'elle venait régulièrement à Genève, où elle avait vécu toute sa vie, où elle avait sa fille et ses amis et encore de "nombreux liens artistiques". Le fait qu'elle était provisoirement domiciliée à l'étranger n'y changeait rien. Elle n'avait donc pas à réintégrer, au 30 juin 2013, un appartement qu'elle n'avait jamais quitté et où elle avait conservé une partie de son mobilier et ustensiles de cuisine. Elle allait donc sous-louer une chambre de son appartement à sa "locataire actuelle".
j.
Par avis de résiliation du 2 juillet 2013, la bailleresse a résilié le bail avec effet au 31 octobre 2013.
Dans la lettre d'accompagnement datée du même jour, la bailleresse a exposé à la locataire qu'elle n'entendait pas lui "laisser poursuivre une sous-location quelconque". Le domicile actuel de la locataire était en Espagne "depuis suffisamment longtemps pour qu'un retour à Genève puisse être raisonnablement exclu". Ainsi, la situation actuelle constituait en réalité un transfert de bail non autorisé.
k.
Par requête déposée en conciliation le 2 août 2013, ayant donné lieu à une autorisation de procéder le 6 décembre 2013, et portée devant le Tribunal par acte du 20 janvier 2014, B______ a conclu principalement à l'annulation du congé du 2 juillet 2013 et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 octobre 2017, avec la possibilité pour la locataire de restituer les locaux en tout temps, moyennant un préavis d'une semaine.
Dans sa demande au Tribunal, la locataire a allégué qu'elle partageait le logement avec la sous-locataire, qui était domiciliée à Sion, où elle rentrait chaque week-end, et travaillait à la Radio Télévision Suisse, à Genève et à Lausanne.
Elle a par ailleurs allégué que de "nombreuses procédures" en contestation de congés avaient opposé la bailleresse à divers locataires. Dans deux affaires, la Cour, confirmée par le Tribunal fédéral, avait annulé les congés (donnés respectivement le 3 juin 2005 et le 21 avril 2008), en considérant que le motif avancé était un prétexte. Le Tribunal fédéral avait considéré qu'il n'était pas arbitraire que la Cour ait qualifié dans une des affaires le motif de congé allégué (le besoin du frère de la bailleresse) de "prétexte spécieux", puisqu'il était établi que cette dernière avait fait une affirmation qui s'était "révélée fausse" (arrêt du Tribunal fédéral
4A_241/2010
consid. 2.2).
La locataire a allégué également que plusieurs appartements de l'immeuble étaient loués à des proches de la bailleresse, pour être immédiatement sous-loués, notamment à des employés de grandes sociétés internationales. Le Tribunal fédéral avait constaté "l'étrange gestion de l'immeuble" permettant de "sérieusement penser que [la bailleresse] utilis[ait] des personnes qui lui [étaient] proches comme des prête-noms en vue de pratiquer des sous-locations à des prix élevés" (arrêt du Tribunal fédéral
4A_623/2010
consid. 2.5).
Sur cette base, la locataire a fait valoir que le motif invoqué à l'appui de son congé, par une bailleresse pratiquant elle-même la sous-location de manière extensive, ce qui ressortait des photographies des boîtes aux lettres de l'immeuble, était "une fois de plus, un mauvais prétexte".
l.
Par message électronique du 25 septembre 2013, la locataire a informé la sous-locataire qu'elle avait pensé "faire un saut" à Genève à la fin du mois en voiture, probablement du 26 au 29 octobre.
m.
Par message électronique du 20 février 2014, à la suite d'un courrier du 17 février 2014 de la régie - qui lui demandait de libérer la cave pour le 24 février en raison d'une infiltration d'eau - la sous-locataire a informé celle-ci qu'elle-même était absente et que la locataire serait à Genève début mars.
n.
Dans sa réponse du 24 mars 2014 au Tribunal, la bailleresse a conclu à la validité du congé et au refus de toute prolongation de bail.
Le congé était motivé par la sous-location utilisée dans un but de substitution de locataire. En effet, la locataire avait perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée. Par ailleurs, c'était "en raison des conséquences économiques entraînées par le transfert de bail déguisé " que la bailleresse avait mis fin au contrat. Du fait de la sous-location, celle-ci subissait une perte mensuelle d'au moins 1'500 fr. De plus, l'appartement correspondait aux besoins prépondérants de la population pour une famille, et non pour une personne seule, qui de surcroît, affirmait vouloir le conserver comme pied-à-terre uniquement.
o.
Les 5 mai et 2 juin 2014, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties et à l'audition de témoins.
- B______ a déclaré qu'elle n'excluait pas de revenir s'installer à Genève, en fonction notamment des aléas de sa vie privée. Elle n'avait toutefois entamé aucune démarche dans ce sens auprès de l'Office cantonal de la population. Elle revenait régulièrement à Genève, parfois en avion mais le plus souvent en voiture, pour rendre visite à sa fille - qui travaillait à Zurich et disposait d'un pied-à-terre à Genève -, ses amis, ainsi que ses contacts professionnels, étant précisé qu'elle était compositeur. Elle prévenait D______ de ses séjours le plus souvent par mail, mais parfois par téléphone ou par sms. Durant "huit à neuf mois", la sous-locataire avait sous-loué tout l'appartement. Par la suite, étant donné les fréquents séjours à Genève de la locataire, il avait été convenu de laisser à celle-ci l'usage de l'une des deux chambres et de réduire le sous-loyer à 750 fr. par mois. E______ encaissait le sous-loyer et payait le loyer et le supplément de charges.
- A______ a déclaré avoir donné ordre à sa régie d'éliminer toute sous-location dans l'immeuble. A sa connaissance, il n'y en avait plus, sauf celle objet de la présente procédure. Elle a renvoyé le conseil de la locataire à poser ses autres questions relatives aux locations de l'immeuble à la régie.
- F______, collaborateur de la régie C______, entendu comme témoin, a déclaré que A______ souhaitait maîtriser la gestion de son immeuble et savoir qui occupait ses logements. Il agissait sur ses instructions quant à l'attribution d'appartements pour certains locataires. Il se souvenait d'avoir résilié en 2014 trois baux pour leur échéance, congés qui n'avaient pas été contestés étant donné les liens de parenté entre les locataires et la bailleresse.
- Le témoin D______ a déclaré que E______ l'avait informée que la locataire entendait partir pour l'Espagne et cherchait à sous-louer son logement, n'étant pas sûre de vouloir demeurer définitivement dans ce pays. Elle-même avait vécu avec son compagnon dans un appartement duplex à ______ (Genève), qu'ils avaient acheté en copropriété en 2000. Son compagnon y était décédé en 2010 et elle ne souhaitait plus y vivre. Elle y avait cohabité durant une année avec son fils et l'amie de celui-ci, le temps de trouver un pied-à-terre et un logement à Sion. Elle était actuellement copropriétaire de l'immeuble de ______ (GE)par moitié avec son fils et participait aux charges. Elle comptait, à terme, lui transférer sa part de copropriété. En 2011, elle avait déposé ses papiers en Valais. Elle avait acquis un logement à Sion. Elle vivait environ trois jours par semaine à Genève et quatre jours en Valais. Elle travaillait à Genève et à Lausanne.
La sous-location avec B______, devenue une amie au fil du temps, s'était faite d'abord pour 1'000 fr. par mois. Compte tenu du fait que la locataire, depuis le début, "dormait dans l'une des chambres de l'appartement" lors de ses séjours à Genève, à savoir une semaine tous les deux à trois mois, celle-ci lui avait ensuite proposé de réduire le sous-loyer à 750 fr. B______ conservait en sa possession un jeu de clés et l'avertissait par e-mail de ses séjours.
A réception de la lettre de la régie indiquant qu'il fallait mettre fin à la sous-location, elle avait discuté par téléphone avec la locataire, qui lui avait indiqué qu'elle "songeait peut-être à rentrer en Suisse d'ici quelques années".
Le courrier parvenant à l'appartement pour la locataire était traité par E______.
Le 8 mai 2014, le témoin D______ a écrit au Tribunal qu'elle avait retrouvé dans son agenda les dates des derniers séjours à Genève de B______, soit octobre 2013, décembre 2013 et mars 2014, avec un nouveau séjour prévu en mai 2014.
p.
A l'issue de l'audience du 2 juin 2014, la bailleresse a sollicité la production par la locataire des messages électroniques envoyés par celle-ci à D______ pour la prévenir de ses séjours à Genève.
Pour prouver ses fréquents séjours dans l'appartement, la locataire a proposé l'audition de E______ et de G______, également locataire de l'immeuble, ainsi que de H______, et si nécessaire une inspection locale. Elle a sollicité la production par la bailleresse des courriers de résiliation envoyés en 2014 aux locataires de l'immeuble, ainsi que l'état locatif.
q.
Par ordonnance du 4 juin 2014, le Tribunal a ordonné à la locataire de produire les courriels précités, particulièrement ceux échangés entre l'été 2012 et la fin du 1
er
semestre 2013, et à la bailleresse de produire l'état locatif nominatif de l'immeuble avec l'indication des sous-locations autorisées, ainsi que les courriers de résiliation envoyés en 2014 aux locataires de l'immeuble pratiquant des sous-locations.
r.
La locataire a écrit au Tribunal qu'elle n'avait retrouvé qu'un courriel du 4 décembre 2013, par lequel elle informait la sous-locataire de sa venue à Genève le jour même. Elle était par ailleurs dans l'impossibilité de fournir la trace de ses appels téléphoniques ou sms à D______, puisqu'elle avait changé d'opérateur téléphonique en février 2014. Elle a produit un contrat de téléphonie mobile conclu le 8 février 2014 en Espagne. "Si nécessaire", elle persistait à requérir l'audition des trois témoins précités.
La bailleresse a écrit au Tribunal que les congés mentionnés par le témoin F______ avaient tous été donnés et acceptés oralement, vu les liens de confiance qui la liaient aux locataires concernés. Elle a produit une attestation du 3 juillet 2014 de la régie dont il ressortait que six sous-locations perduraient dans l'immeuble, à savoir, outre la sous-location litigieuse, trois concernant des membres de la famille A______ - avec des congés donnés oralement pour les échéances des 31 août 2014, 30 avril 2015 et 31 mai 2015 -, une sous-location autorisée d'un appartement de deux pièces par la locataire I______, qui attendait de pouvoir le mettre prochainement à la disposition de sa fille et, enfin, une sous-location par la locataire J______, qui avait résilié le bail en décembre 2013 pour une échéance repoussée au 30 septembre 2014. Il ressortait des pièces que cette société s'acquittait d'un loyer de 4'385 fr. par mois, charges comprises, pour un quatre pièces et demie au 3
ème
étage de l'immeuble.
s.
Les parties ont plaidé le 10 novembre 2014, en persistant dans leurs conclusions.
La locataire a indiqué qu'elle n'avait quitté son appartement que durant la première année de sous-location. Par la suite, la sous-location n'avait été que partielle. Elle a fait valoir que le motif du congé n'était qu'un prétexte, vraisemblablement pour pouvoir relouer l'appartement plus cher.
La bailleresse a soutenu que la locataire, au moment de la sous-location avait la volonté de transférer son bail. Pour les besoins de la cause, elle avait par la suite prétendu ne sous-louer le logement que partiellement. La bailleresse ne pouvait pas être privée de la maîtrise de l'identité des occupants du logement.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2;
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2
ème
édition, 2013, n. 9 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF
136 III 196
consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9 juin 2011 et
4A_189/2011
du 4 juillet 2011).
1.2
En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 9'972 fr.
En prenant en compte la durée de trois ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (9'972 fr. x 3 = 29'916 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 3, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.4
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121). En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
2. 2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC).
2.2
En l'espèce, la question de la recevabilité des pièces nouvelles produites par les parties en appel peut demeurer ouverte, dans la mesure où ces titres ne sont pas déterminants pour la solution du litige.
3.
L'appelante fait grief au Tribunal
d'avoir retenu que le motif du congé était un prétexte, alors qu'elle avait toujours soutenu que le bail avait été résilié en raison de la sous-location, qui équivalait selon elle à un transfert de bail déguisé. La bailleresse entendait limiter la sous-location dans l'immeuble, ce qui n'était pas contraire aux règles de la bonne foi.
3.1
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO).
Pour dire si un congé est ou non abusif, il faut connaître le motif réel de la résiliation, dont la constatation relève de l'établissement des faits (ATF
136 III 190
consid. 2,
136 III 513
consid. 2.3). Aux termes de l'art. 271 al. 2 CO, le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. Les motifs doivent être donnés de manière claire et facilement intelligible pour le destinataire (arrêt du Tribunal fédéral du 6 août 2003 consid. 3.1).
Le motif du congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral
4A_623/2010
du 2 février 2011 consid. 2.4).
La partie qui résilie est liée par les motifs qu'elle a donnés et peut les compléter et les expliciter en cours de procédure si elle a de bonnes raisons de le faire (arrêts du Tribunal fédéral
4C.61/2005
du 27 mai 2005 consid. 4.3.2, paru in SJ 2006 ch. I, p. 34;
4C.131/2003
du 6 août 2003 consid. 3.1, in MP 2004, p. 55). Il ne peut toutefois pas invoquer en cours de procédure de nouveaux motifs, autres que ceux donnés à l'origine (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 732; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n
o
26 ad art. 271 CO).
L'expéditeur du congé doit prouver la réalité du motif qu'il invoque à l'appui de la résiliation. Le destinataire qui conteste l'existence du motif allégué doit prouver les faits qui fondent sa thèse (LACHAT, op. cit., p. 733). Savoir si la partie qui résilie a prouvé ou non la réalité des motifs invoqués à l'appui du congé est une question d'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral du 6 août 2003 consid. 3.1).
3.2
Rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, sachant qu'en ce qui concerne les locaux d'habitation, il n'existe aucune obligation d'usage, sauf clause contractuelle contraire (
ACJC/1571/2009
du 22.12.2009; LACHAT, op. cit., p. 80).
3.3
Selon la jurisprudence, le droit de sous-louer, aux conditions de l'art. 262 CO, compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral
4C.155/2000
du 30 août 2000, consid. 2a in SJ 2001 I 17; HIGI, Commentaire zurichois, n. 24 ad art. 271a CO).
Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifiées d'étroites par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral
4C.155/2000
du 30 août 2000 consid. 2b in SJ 2001 I 17).
Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (cf. arrêt du Tribunal fédéral
4A_38/2010
du 1er avril 2010 consid. 3.2, relatif à un congé extraordinaire).
En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible (arrêt du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 2.1).
La substitution de locataire, dénuée de toute intention de reprendre un jour l'usage de la chose louée, suppose au préalable que le locataire qui sous-loue a entièrement perdu cet usage. Il appartient au bailleur de prouver ce fait (arrêt du Tribunal fédéral
4A_209/2014
du 16 décembre 2014 consid. 4.2).
3.4
En l'espèce, comme le relève à juste titre l'appelante, et contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, le motif réel du congé est la sous-location non autorisée. La bailleresse a exposé les motifs de la résiliation de manière claire dans sa lettre du 2 juillet 2013 accompagnant l'avis de résiliation et n'a pas varié par la suite. Les explications qu'elle a fournies en cours de procédure, en particulier dans sa réponse du 24 mars 2014 au Tribunal, ne peuvent être considérées que comme des précisions et non pas comme de nouveaux motifs de congé - ce que l'appelante ne soutient d'ailleurs pas - dans la mesure où la bailleresse est liée par les motifs qu'elle a donnés à l'origine. Ainsi, il est établi que la bailleresse a résilié le contrat au motif qu'elle n'entendait pas tolérer une "sous-location quelconque" et qu'elle estimait que la locataire n'envisageait plus de revenir à Genève et voulait en réalité procéder à un transfert de bail non autorisé. Il appartenait à l'appelante de prouver les motifs invoqués et en particulier le fait que la locataire, au moment de la résiliation, avait entièrement perdu l'usage de l'appartement, ce qui légitimait son refus d'autorisation communiqué à la locataire le 13 juin 2013.
A cet égard, l'intimée a admis que durant la première année, à savoir du 1
er
juillet 2012 au 30 juin 2013, elle avait sous-loué la totalité de l'appartement, ce qui résultait d'ailleurs du bail de sous-location signé le 28 avril 2012. En revanche, il ressort du témoignage de la sous-locataire qu'au moment de la résiliation, la sous-location n'était que partielle et que, pour cette raison, le sous-loyer avait été réduit à 750 fr. par mois. L'intimée, qui a conservé un jeu de clés du logement, l'occupe durant une semaine tous les deux à trois mois, lors de ses séjours à Genève. Elle n'a pas mis le logement à la disposition d'un tiers qui séjourne de manière permanente à Genève, mais d'une personne qui n'est pas domiciliée à Genève et n'occupe le logement que durant trois jours par semaine, pour des raisons professionnelles. Même si l'intimée a annoncé son départ à fin juin 2012 à l'Office cantonal de la population et s'est domiciliée avec son compagnon en Espagne, elle n'a donc pas perdu entièrement l'usage du logement, étant relevé qu'elle n'a pas d'obligation contractuelle d'utiliser le logement de façon permanente. Par ailleurs, le droit de sous-louer est garanti par la loi, de sorte que la bailleresse n'est pas légitimée à interdire par principe toute sous-location.
En définitive, il apparaît que la résiliation est intervenue parce que la locataire entendait exercer son droit de sous-louer partiellement le logement, aux conditions de l'art. 262 CO. La bailleresse, qui invoque à tort un transfert de bail déguisé, ne prétend pas que la locataire aurait procédé à une sous-location partielle à des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO), ni que la sous-location présenterait pour elle des inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 let. c CO).
Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé, par substitution de motifs.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 janvier 2015 par A______ contre le jugement
JTBL/1398/2014
rendu le 1
er
décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17357/2013-5.
Au fond :
Le confirme.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.2).