ge_gerichte · ACJC/879/2012 · 2011-10-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.06.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1809/2010 
ACJC/879/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 18 JUIN 2012 
 
Entre 
A______ AG, appelante et intimée sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 octobre 2011, comparant par Me Pierre Gabus, avocat, boulevard 
des Tranchées 46, 1206 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, 
 
d’une part, 
et 
 
I______ SA, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me Bernard Lachenal, 
avocat, rue du Rhône 65, case postale 3199, 1211 Genève 3, en l’étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/1809/2010 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 4 octobre 2011, expédié pour notification aux parties le 
11 octobre 2011, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 10% le loyer, sans les 
charges, des locaux commerciaux loués par I______ SA situés au 7ème étage de 
l'immeuble sis rue X______ à Genève, pour les périodes du 19 novembre 2009 au 
30 avril 2010 et du 15 octobre 2010 au 31 mars 2011, a réduit le loyer de 5%, sans 
les charges, le loyer des locaux commerciaux situés au 7ème étage de l'immeuble 
sis rue Y______ à Genève, pour les périodes du 19 novembre 2009 au 30 avril 
2010 et du 15 octobre 2010 au 31 mars 2011, a condamné A______ AG à 
rembourser à I______ SA le trop-perçu de loyer en découlant, a ordonné aux 
services financiers du pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés en 
faveur de A______ AG (consignation no ______) et a débouté les parties de 
toutes autres conclusions. 
b. Par acte déposé le 10 novembre 2011 au greffe de la Cour de justice, A______ 
AG forme appel de ce jugement dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce 
que la Cour, statuant à nouveau, réduise d'au maximum 2% sans les charges le 
loyer des deux locaux commerciaux pour les périodes du 19 au 30 novembre 
2009, du 23 février au 30 avril 2010 et du 15 octobre 2010 au 31 mars 2011, dise 
et constate qu'elle doit rembourser à I______ SA le trop-perçu de loyer en 
découlant, ordonne aux services financiers la libération des loyers consignés, avec 
suite de frais et dépens. 
c. Dans sa réponse du 14 décembre 2011, I______ SA conclut au déboutement de 
A______ AG de ses conclusions et au rejet de l'appel, avec suite de frais et 
dépens. Elle forme également un appel joint et sollicite l'annulation du jugement 
querellé et que la Cour dise et constate qu'elle a valablement consigné le loyer 
pour les deux locaux commerciaux, lui accorde une réduction de loyer, charges 
non comprises, de 20%, pour les deux objets loués, pour les périodes du 1er mai 
2009 au 30 avril 2010, représentant 99'912 fr. et du 15 octobre 2010 au 11 mars 
2011, représentant 41'630 fr., et autorise la déconsignation en sa faveur de la 
réduction de loyer sollicitée, avec suite de frais et dépens. 
d. Dans sa réponse sur appel joint du 23 janvier 2012, A______ AG conclut au 
déboutement de I______ SA de toutes ses conclusions, avec suite de frais et 
dépens. 
e. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice le 26 janvier 
2012 de la mise en délibération de la cause. 


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B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Les parties sont liées par deux contrats de bail à loyer portant sur des locaux 
commerciaux contigus situés au 7ème étage des immeubles sis rue Y______ et rue 
X______ à Genève. 
Les locaux sont destinés à l'usage de bureaux. 
b. Les contrats ont été conclus pour une durée initiale de cinq ans, du 1er mars 
2009 au 28 février 2014. Ils sont renouvelables par tacite reconduction de cinq ans 
en cinq ans, sauf dénonciation par l'une des parties douze mois avant la fin du 
bail. 
Le loyer annuel des locaux sis rue Y______ a été fixé à 305'688 fr., les acomptes 
de chauffage et frais accessoires s'élevant à 14'880 fr. par an. 
Le loyer annuel des locaux sis rue X______ s'élèvent à 193'872 fr., tandis que les 
acomptes de chauffage et frais accessoires se montent à 10'200 fr. par année. 
c. Les locaux loués par I______ SA, société spécialisée dans la gestion de fortune, 
se situent au-dessus du magasin C______. 
d. Des travaux de rénovation des locaux ont été menés par I______ SA de mars à 
décembre 2009, et se sont déroulés, dans un premier temps, à la rue Y______, 
l'activité de la société ayant été rapatriée dans les bureaux situés rue X______, 
puis dans ces derniers locaux, dans un second temps. Le montant total de ces 
travaux s'est élevé à 2'500'000 fr. environ. 
e. Par lettre du 18 novembre 2009, I______ SA s'est plainte auprès de A______ 
AG d'odeurs désagréables, s'apparentant à des odeurs d'égouts ou de produits 
alimentaires dégradés, présentes sur les deux côtés du palier du 7ème étage de 
l'immeuble ainsi que dans les deux entrées de l'immeuble. Elle précisait qu'à cha-
cune de ses plaintes, émises à de nombreuses reprises auparavant, le représentant 
de la bailleresse, R______, lui avait assuré que le problème, situé au niveau des 
conduits mal bouchés, serait traité, sans résultat. 
I______ SA impartissait ainsi à A______ AG un délai au 30 novembre 2009 pour 
supprimer les odeurs, à défaut de quoi elle consignerait le loyer. 
f. Le 30 novembre 2009, A______ AG, par l'intermédiaire de W______ SA, a 
indiqué s'être rendue sur place en compagnie de R______, présent en permanence 
sur le site, et n'avait, à cette occasion, pas constaté d'odeurs particulières dans les 
immeubles en question. Toutefois, entre le 25 juin et le 19 novembre 2009, 
R______ avait fait intervenir, sur les demandes de Mesdames O______ et 
B______, une entreprise de ventilation et de climatisation qui n'avait pas été en 


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mesure de déterminer l'origine de ces odeurs, les locaux étant alors en chantier. A 
cette période, il avait alors été supposé que les odeurs provenaient des moquettes 
mouillées des paliers de l'étage où des travaux étaient effectués sur les sanitaires. 
A______ AG invitait donc I______ SA à la contacter immédiatement en cas 
d'apparition de nouvelles odeurs, afin de déterminer et de résoudre ce problème. 
g. Le 22 décembre 2009, I______ SA a procédé à la consignation des loyers des 
locaux commerciaux concernés, dès le mois de janvier 2010 (no ______). 
h. Par deux requêtes déposées auprès de la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers le 29 janvier 2010, déclarées non conciliées à l'audience de la 
Commission de conciliation du 2 juillet 2010 et portées devant le Tribunal des 
baux et loyers le 28 juillet 2010, I______ SA a préalablement sollicité la jonction 
de l'instruction des deux causes en validation de consignation no ______, 
respectivement no ______. Au fond, elle a conclu à la validité de la consignation 
du loyer des locaux sis rue Y______, respectivement rue X______, à partir du 1er 
janvier 2010. Elle a également conclu à ce que A______ AG soit condamnée à 
prendre les mesures nécessaires pour déterminer la cause des mauvaises odeurs 
constatées puis à exécuter les travaux de réfection y relatifs, dans un délai 
raisonnable. Elle a conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle était en droit de continuer 
à consigner la totalité des loyers jusqu'à l'élimination des nuisances olfactives et a 
sollicité une réduction de loyer de 30%, correspondant à 5'101 fr. 80 par mois, 
respectivement 8'014 fr. 20 mensuellement. Elle a enfin demandé à être autorisée 
à déconsigner les loyers consignés à due concurrence en faveur de A______ AG, 
le solde demeurant consigné jusqu'à parfaite exécution des travaux de remise en 
état de la chose louée. 
Les requêtes en question ont été enregistrées sous causes C/1809/2010 - 3, respec-
tivement C/1812/2010 - 3. 
i. A la suite d'une entrevue qui s'était déroulée le 28 janvier 2010 dans les locaux 
loués, A______ AG, par lettre adressée le 11 février 2010 à I______ SA, a 
indiqué n'avoir constaté aucune odeur incommodante lors de ce passage. Elle a 
toutefois pris note que de telles odeurs étaient présentes sur les paliers de l'étage et 
non dans les bureaux. Or, ces odeurs pouvaient pénétrer dans l'immeuble si la 
porte d'entrée automatique de l'immeuble sis à la rue Y______ était 
volontairement laissée ouverte, permettant ainsi l'entrée des odeurs de la rue dans 
l'immeuble. Certaines odeurs comme les odeurs de cuisine pouvaient également 
provenir des studios voisins. S'agissant des solutions envisageables, l'installation 
d'une ventilation sur les paliers était techniquement impossible en raison des 
risques d'une surpression, et l'ouverture des fenêtres, même pour quelques 
minutes, était de nature à perturber l'ensemble du système d'aération de 
l'immeuble. La création d'une ouverture dans la façade afin d'amener de l'air frais 


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sur l'étage était néanmoins à l'étude. S'agissant enfin des doléances formulées en 
rapport avec des problèmes de température, une entreprise avait été mandatée 
pour effectuer un contrôle au moyen de sondes installées à divers endroits. 
j. Par courrier électronique du 23 février 2010, l'un des dirigeants d'I______ SA a 
informé A______ AG de la présence d'odeurs particulièrement pénétrantes et 
incommodantes dans les locaux. 
k. Les odeurs ont disparu en mai 2010, après l'installation de purificateurs d'air à 
l'extérieur des locaux par la régie. Les espaces clos étaient également aérés tous 
les matins. 
l. Le 2 juillet 2010, les parties sont convenues que seul le 30% des loyers 
consignés jusqu'au mois de juin 2010 resteraient consignés, le solde étant 
déconsigné. 
m. Les odeurs sont réapparues avec la même intensité, après l'été 2010. 
n. Dans sa réponse du 21 septembre 2010, A______ AG a conclu, dans les deux 
causes C/1809/2010 et C/1812/2010, au déboutement de I______ SA de toutes ses 
conclusions ainsi qu'à la déconsignation immédiate des loyers consignés sous no 
______, respectivement no ______. 
o. Par écritures motivées du 1er octobre 2010, I______ SA a préalablement 
sollicité l'apport au dossier des pièces relatives aux travaux entrepris depuis l'été 
2009 jusqu'au printemps 2010 pour remédier aux défauts, à savoir les rapports 
d'intervention quant aux contrôles des gaines techniques, des fosses des ascen-
seurs et monte-charges, des rapports, devis et factures liés aux travaux d'installa-
tion d'un sas ou autres mesures d'isolement entre les locaux de C______ et l'ascen-
seur. Elle a sollicité une comparution personnelle des parties et l'audition de 
témoins. 
Principalement, elle a conclu à la validité de la consignation des loyers de janvier 
2010 à fin juin 2010 à hauteur de 30% et à une réduction de loyer de 30% à partir 
du mois de mai 2009. 
p. Le 25 novembre 2010, K______, expert en qualité de l'air, a été mandaté par 
B______, employée de I______ SA, afin de procéder à une enquête olfactive dans 
les bureaux de la société. 
Il ressort de son rapport du 26 novembre 2010 qu'"à 11 heures une odeur 
caractéristique et bien présente d'hydrogène sulfuré ("œufs pourris")" était 
constatée dans le hall ouest desservi par les ascenseurs et devant la porte palière 
des bureaux concernés. Aucune odeur n'avait été ressentie dans le hall est de l'éta-
ge. Selon l'expert, ces odeurs seraient émises de façon permanente, attribuables 


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aux eaux usées. Si ces odeurs ne présentaient pas de risque toxicologique, l'expert 
recommandait de procéder à une expertise afin de déterminer formellement leur 
origine et leur cheminement jusque dans le hall de l'étage. 
q. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 30 novembre 
2010, tenue dans les deux causes, le conseil de I______ SA a informé le Tribunal 
de l'apparition récente de nouvelles odeurs en septembre 2010, de sorte qu'elle 
entendait reprendre ses premières conclusions en exécution de travaux. 
J______, directeur adjoint de I______ SA, a confirmé la réapparition des odeurs 
incommodantes d'œufs pourris. Ces odeurs avaient été pour la première fois 
détectées en septembre 2009, soit après la réintégration dans les locaux de la rue 
Y______. Ces odeurs étaient ressenties sur le palier du 7ème étage de la rue 
Y______. Il avait été indiqué à I______ SA qu'un sas avait été installé au niveau 
de la porte, ce que le directeur J______ n'avait pas été en mesure de vérifier. 
M______, de la régie W______, a confirmé qu'à chacun de ses déplacements, il 
n'avait constaté aucune odeur incommodante. Se référant à une indication 
formulée par R______ à une collaboratrice de I______ SA concernant le 
colmatage d'une gaine, M______ a précisé que ces travaux concernaient en réalité 
l'isolation phonique d'une motorisation dans la gaine T5, et qu'ils n'avaient donc 
rien à voir avec le problème d'odeurs. Des ionisateurs avaient également été 
installés, mais n'avaient pas pour but de supprimer les mauvaises odeurs. Enfin, 
contrairement aux allégations de I______ SA dans son écriture du 1er octobre 
2010, aucun sas n'avait été installé entre le container de C______ et l'ascenseur. 
Le conseil de A______ AG a déclaré ignorer les causes de la disparition puis de la 
réapparition des odeurs nauséabondes, les travaux indiqués ci-dessus n'ayant 
aucun lien avec le litige. 
A la fin de l'audience, le Tribunal, d'entente entre les parties, a ordonné la jonction 
des causes C/1809/2010-3-D et C/1812/2010-3-D sous cause C/1809/2010-3-D et 
fixé un délai pour déposer les listes de témoins. 
r. Dans ses conclusions sur faits nouveaux du 14 décembre 2010, I______ SA a 
repris l'entier de ses premières conclusions formulées dans ses écritures du 29 
janvier 2010. 
s. Le 1er mars 2011, K______ a établi un second compte-rendu donnant suite à 
une nouvelle visite des locaux concernés, organisée le 28 février 2011 à 
14 heures. A cette occasion, il a rapporté avoir distingué "une odeur caractéristi-
que et bien présente de type "égout" avec une légère note d'hydrogène sulfuré" 
dans le hall ouest desservi par les ascenseurs et à l'intérieur des bureaux de 
I______ SA - mais dans une moindre mesure - dans le local de la photocopieuse. 
Il a relevé que ces odeurs étaient typiques de la gêne olfactive ressentie aux 


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abords des stations d'épuration des eaux usées et a, une fois encore, recommandé 
de procéder à une expertise afin de déterminer la provenance de ces désagréments 
(cave ou locaux techniques) ainsi que leur cheminement. 
t. En date du 2 mars 2011, I______ SA a mis A______ AG en demeure de 
prendre des mesures visant à la suppression des odeurs, au 20 mars 2011, faute de 
quoi elle procéderait à une nouvelle consignation des loyers à échoir à compter du 
mois d'avril 2011. 
u. Par lettre du 15 mars 2011, A______ AG a contesté l'intégralité du contenu de 
la dernière mise en demeure de I______ SA. Elle a déploré que cette dernière n'ait 
pas fait appel à son représentant sur place, R______, lequel lui aurait alors indiqué 
avoir détecté des mauvaises odeurs sur le palier du 5ème étage et trouvé l'origine du 
problème, à savoir une fissure apparue sur une colonne d'évacuation d'eaux usées. 
Cette fissure se situait entre le rez-de-chaussée et le premier sous-sol. Une 
réparation provisoire avait été effectuée par la pose d'un entoilage de la partie 
fissurée, et les travaux définitifs de remise en état de la colonne d'eau avaient été 
exécutés entre le 8 et le 11 mars 2011. Ces derniers travaux avaient consisté à 
remplacer le tronçon entoilé tout comme le reste de la colonne. 
Les travaux de réparation ont duré jusqu'au 11 mars 2011. 
v. Cinq témoins ont été entendus par le Tribunal des baux et loyers lors des au-
diences des 1er février, 12 avril et 7 juin 2011. Ils ont en substance déclaré ce qui 
suit : 
- B______ a indiqué que les odeurs, d'œufs pourris, de moisi ou encore de 
nourriture dégradée, étaient déjà présentes à son arrivée chez I______ SA en août 
2009, voire en mars/avril 2009. Elles apparaissaient surtout sur les paliers, en 
particulier à la rue X______ et dans une moindre mesure à la rue Y______. 
Certains visiteurs de la société s'étaient plaints également de ces odeurs. Elles 
s'étaient amenuisées au printemps 2010. B______ a confirmé que les mauvaises 
odeurs persistaient actuellement et se propageaient notamment dans le vestiaire 
des employés à la rue X______. 
- H______, employée administrative auprès de I______ SA, avait tout d'abord 
attribué les mauvaises odeurs, présentes dès l'arrivée de la société dans les locaux, 
aux travaux de rénovation ayant cours. Les odeurs persistant, elle avait fait appel à 
R______ qui lui avait indiqué que leur source provenait d'un appel d'air dans 
l'immeuble ou qu'il s'agissait des gaz d'échappement qui remontaient. Les odeurs 
apparaissaient fortement en tout début de matinée et s'estompaient jusqu'à 
disparaître dans la journée. Selon elle, R______ avait également pu constater la 
présence de telles odeurs. Des réflexions avaient été menées par R______ et 
M______. L'aération des locaux n'était pas possible en raison du risque de 
dérèglement de la ventilation. Suite à l'installation des ionisateurs/purificateurs 


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d'air, au mois d'avril 2010, la situation s'était améliorée, bien que les odeurs soient 
encore présentes, jusqu'en septembre 2010, date à laquelle les odeurs 
incommodantes étaient réapparues. 
- P______, réceptionniste au sein de I______ SA, a eu l'occasion de constater la 
présence d'odeurs d'œufs pourris en sortant de l'ascenseur, au niveau de la 
réception de la société, soit sur le palier, situé côté rue X______, et également en 
se rendant à son bureau, côté rue Y______. En revanche, ces odeurs étaient moins 
présentes au milieu des bureaux, installés en open-space. Les odeurs étaient 
aléatoires, celles-ci pouvant disparaître pendant plusieurs jours. 
- R______, technicien en énergie employé par la régie W______ SA, a indiqué 
que les odeurs constatées étaient dues aux ouvertures horizontales et verticales qui 
avaient été pratiquées dans les colonnes et les tuyaux reliant les locaux par les 
entreprises mandatées par I______ SA dans le cadre des travaux de rénovation. 
Après avoir requis des architectes de I______ SA qu'ils bouchent ces ouvertures, 
il n'avait plus constaté d'odeurs, soit à la fin du mois de novembre 2009. Au début 
de l'année 2010, une infiltration d'eau dans les locaux l'avait contraint à se rendre 
à de nombreuses reprises dans ceux-ci pour piloter les travaux de réparation. A 
ces occasions, il n'avait perçu aucune odeur particulière. Les moquettes des locaux 
avaient également été mouillées par les travaux, ce qui avait pu provoquer 
l'apparition de mauvaises odeurs. Des séances avaient été organisées en 
collaboration avec les entreprises mandatées pour l'entretien de l'immeuble 
(ascenseurs, moquettes). Hormis l'installation d'une aération supplémentaire pour 
la buanderie, des travaux d'aération n'avaient pas été entrepris. Des ionisateurs 
avaient été installés de manière préventive. Aucun autre locataire ne s'était plaint 
de la présence d'odeurs dans l'immeuble, avant l'arrivée de I______ SA. 
- K______, consultant indépendant en qualité de l'air, a confirmé être l'auteur des 
rapports des 26 novembre 2010 et 1er mars 2011. Mandaté pour constater la 
présence d'odeurs, il n'avait procédé à aucune expertise et considérait qu'une telle 
expertise n'était plus nécessaire si les odeurs avaient disparu suite à l'exécution 
des travaux de réparation. Il a confirmé qu'à son avis, les odeurs d'œufs pourris 
étaient provoquées par une fuite dans les égouts et non par des moquettes 
mouillées. Ces odeurs avaient également pu provenir de certaines peintures, mais 
celles-ci n'étaient pas utilisées à l'intérieur de locaux. Lui-même avait constaté de 
telles odeurs d'hydrogène sulfuré dans la salle de la photocopieuse, en mars 2011. 
Il ne s'agissait pas d'odeurs de vase ou dues au lac. Une telle exposition n'était de 
son point de vue pas admissible. Il s'était, tout récemment encore, rendu dans les 
locaux en question, mais n'avait décelé aucune odeur. Selon lui, le changement 
des canalisations des eaux usées pouvait avoir une incidence sur la disparition des 
odeurs. En revanche, une odeur de viande pourrie était ressentie au 3ème sous-sol 
des locaux de la rue X______, au niveau des containers. 


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w. Par écritures du 18 août 2011, A______ AG a persisté dans ses premières 
conclusions. 
Elle a déposé un lot de factures datées du 5 avril 2011, qu'elle a prises en charge 
en rapport avec les travaux de réfection de la conduite fissurée, et faisant état d'un 
montant total de 16'007 fr. 
Dans ses écritures après enquêtes du 19 août 2011, I______ SA a persisté dans ses 
premières conclusions en réduction de loyer, en consignation et en restitution du 
trop-perçu de loyer. Elle a estimé que la période de réduction devait s'étendre dès 
le mois de mai 2009 jusqu'au mois de mars 2011, à l'exception de la période 
comprise entre le 1er juillet et le 15 octobre 2010. En revanche, elle a retiré ses 
conclusions en exécution de travaux de remise en état. 
x. L'affaire a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoiries du 30 août 
2011. 
C. 
a. Dans son jugement du 4 octobre 2011, le Tribunal des baux et loyers a en subs-
tance retenu que les odeurs d'œufs pourris et d'aliments dégradés présentes sur les 
paliers des deux entrées des bureaux et, dans une moindre mesure, dans les locaux 
de la rue Y______, ainsi que dans le local de la photocopieuse de la rue X______, 
ont incommodé les employés de l'intimée et constituent des défauts de la chose 
louée. Une réduction de 10% était ainsi justifiée dès le 19 novembre 2009 jusqu'au 
mois de mai 2010 et du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011, date d'achèvement des 
travaux de réfection des eaux usées, s'agissant des bureaux situés à la rue du 
X______, et de 5%, pour les mêmes périodes, concernant les locaux sis rue 
Y______. Pour le surplus, l'intimée ne sollicitant plus la réparation de défauts, la 
consignation du loyer n'était pas justifiée. 
b. A l'appui de son appel, A______ AG ne remet pas en cause les faits retenus par 
le Tribunal des baux et loyers. Elle reproche toutefois aux premiers juges d'avoir 
mal déterminé les périodes durant lesquelles les réductions de loyer ont été 
accordées, celles-ci se limitant aux dates suivantes : du 19 au 30 novembre 2009, 
du 23 février au 30 avril 2010 et du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011. Elle se 
plaint également de la quotité de réduction fixée, celle-ci devant être allouée à rai-
son de 2% pour les deux locaux commerciaux, compte tenu des parties des locaux 
touchées par les odeurs et le caractère sporadique de celles-ci. 
c. I______ SA fait valoir que les nuisances olfactives étaient présentes depuis le 
printemps 2009 et la bailleresse avait été informée immédiatement du défaut. 
Compte tenu du type de locaux et les odeurs nauséabondes présentes dans ces 
locaux, une réduction de loyer de 20% était justifiée pour les deux objets. 
 


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EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-
veau droit de procédure. 
2. 
2.1. La décision attaquée est une décision finale de première instance. 
La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 
al. 2 CPC). 
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. 
2.2. Dans le cas d'espèce, la demande portait sur le paiement d'une réduction de 
loyer de 30%, correspondant à 5'101 fr. 80 mensuellement pour les locaux situés à 
la rue X______ et à 8'014 fr. 20 par mois pour les locaux sis à la rue Y______. 
L'appelante avait conclu au déboutement de l'intimée de toutes ses conclusions. 
Le Tribunal des baux et loyers a fixé une réduction de loyer de respectivement 
10% et 5% pendant une période d'environ 10 mois et demi, représentant 30'338 fr. 
(16'964 fr. + 13'374 fr.). La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
3. 
3.1. L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 
et 131 CPC. 
L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou 
de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, Procédure civile en matière 
de baux et loyers, Lausanne, 2011, ch. 5.2.3.1 p. 186). 
3.2. En l'occurrence, l'appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme 
requise par la loi. Il est ainsi recevable. 
La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 
3.3. La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 310 
CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, nos 2314 et 2416; RETORNAZ, 
L'appel et le recours, in Procédure civile suisse, 2010, p. 349 ss). 
Il en va de même de l'appel joint. 
Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent éga-
lement en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, no 7 ff. zu art. 316 ZPO; 


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REETZ/HILBER, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, 
no 16 zu art. 316 ZPO). 
La demande en paiement de l'appelant ayant été déposée avant le 1er janvier 2011, 
la procédure devant le Tribunal était régie par l'ancien droit de procédure (art. 404 
al. 1 CPC; TAPPY, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nou-
velle procédure unifiée, JdT 2010 III p. 11 ss), lequel prescrivait la maxime inqui-
sitoire (art. 274d al. 3 aCO), qui s'appliquera également en appel. 
4. 
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Selon l’art. 259 b lit. b CO, le locataire est tenu d’impartir préalablement au bail-
leur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose 
une mise en demeure selon les art. 107 et ss CO, sauf dans les cas prévus à 
l’art. 108 CO (ZIHLMANN, Das Neue Mietrecht, p. 64-67; LACHAT, Le bail à 
loyer, 2008, p. 252; SVIT-KOMMENTAR, no 13 et ss ad art. 259 b). 
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l’état approprié à 
l’usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond 
pas à l’état convenu (TERCIER, La partie spéciale du Code des obligations, 
nos 1080 et 1082; CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130-
131; GAUCH, Mängelhaftung des Vermieters und Mangelhafte Mietsache-einige 
Gedanken zum neuen Mietrecht in RJB 128/1992 p. 189 et ss, p. 197; arrêt 4 c. 
527/1996 du 29 mai 1997, reproduit in SJ 1997 p. 661 ss). 
L’art. 259g CO prévoit que le locataire d’un immeuble qui exige la réparation 
d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet, et peut 
lui signifier qu’à défaut il consignera son loyer. 
Pour que la consignation soit ordonnée, il faut qu'il existe un défaut connu du bail-
leur, qu’il lui ait été demandé d’y remédier dans un délai raisonnable, sans succès, 
et que le bailleur ait été menacé par écrit de la consignation. Malgré le texte de la 
loi en effet, la doctrine est unanime à considérer que la menace de consignation 
est une condition impérative (LACHAT, op. cit., p. 275; ZIHLMANN, op. cit., 
p. 79). Le locataire doit en outre avertir le bailleur par un second courrier de ce 
qu’il a effectivement consigné le loyer ou s’apprête à le faire. 
La consignation n’est admissible que si elle a été effectuée à temps, c’est-à-dire à 
la date à laquelle le loyer devait être payé (arrêt du Tribunal fédéral du 10 janvier 
2002, publié in SJ 2002 I 269). 


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4.1. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, 
d’une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre 
part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au loca-
taire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose 
et la réduction de loyer. 
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en œuvre 
par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003, consid. 3.2). Il n’y a donc 
pas lieu de soumettre l’un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions 
d’exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au 
locataire en matière de défaut de la chose louée poursuivent le même but, soit 
rétablir l’équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties (HIGI, 
op. cit., no 5 et 11 à l’art. 259d CO). En outre, le locataire n’a pas à respecter une 
priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne s’excluent pas 
(SVIT-KOMMENTAR, no 5 ad art. 259a CO; HIGI, op. cit., no 13 ad art. 259a 
CO). 
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état appro-
prié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO. Elle 
suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu (arrêt pré-
cité, consid. 3.1.; SJ 1997, p. 661, consid. 3a). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l’objet loué, l’âge et le type de construction, le montant du loyer, 
l’évolution des mœurs et de la technique (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, XIIème Séminaire sur le droit du 
bail, p. 23-24; LACHAT, op. cit., p. 219; HIGI, Commentaire zürichois, no 28 ad 
art. 258 CO). 
Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 
promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à 
l’état approprié à l’usage convenu (TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème édition, 
no 1869). 
Selon la doctrine et la jurisprudence, des mauvaises odeurs constituent des défauts 
de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 220; SJ 1976 p. 459). 
Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage pour lequel la 
chose a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement (LACHAT, op. 
cit., p. 226). 
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d’apporter la 
preuve de l’existence du défaut et de la diminution de l’usage de l’objet loué. 


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4.2. Aux termes de l’art. 259d CO, le locataire peut exiger la réduction propor-
tionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, 
ce droit prenant fin dès que le bailleur a procédé aux réparations nécessaires. 
Une réduction du loyer suppose que l’objet remis à bail soit affecté d’un défaut de 
moyenne importance au moins (LACHAT, Commentaire romand, no 1 ad 
art. 259d CO). L’ouverture du droit à une réduction de loyer ne suppose plus un 
usage notablement amoindri comme c’était le cas sous l’ancien droit. Un défaut 
de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux 
cas de figure : soit l’usage de la chose est restreint dans une mesure de l’ordre de 
5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que 
le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à 
la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 4C.97/2003 du 28 octobre 
2003). 
Conformément à l’art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au dé-
faut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou propor-
tionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective 
de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer 
étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel 
n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. 
Il est dès lors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience 
générale de la vie, au bon sens et la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral 
(SJ 1997 p. 666). 
Dans une jurisprudence relative au bruit causé par un chantier voisin, que l'on peut 
ici transposer par analogie à la problématique des odeurs, le Tribunal fédéral a 
jugé que l'état défectueux s'étant prolongé sur une longue période de vingt-trois 
mois au cours de laquelle l'intensité des nuisances avait varié, il convenait d'éva-
luer en équité, en fonction de l'intensité des immissions, la diminution de la jouis-
sance de la chose louée, car les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave 
à l'usage ne pouvaient être fournies au jour le jour (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.4). 
En matière de nuisances olfactives, la jurisprudence a retenu des taux de réduction 
de 5% pour des odeurs d’égouts et d’œufs pourris dans un établissement public 
(ACJC/451/2009 du 20 avril 2009, consid. 2.1), de 8% pour des odeurs de mazout 
se manifestant de manière relativement irrégulière (ACJC/1099/2004 du 
04.10.2004 R. c/ SI U. en liquidation), de 10% pour des odeurs de cuisine ainsi 
que des odeurs difficiles à définir qui obligeaient le locataire à se lever pour aérer 
(ACJC/624/2006 du 16 juin 2006, consid. 3.4), de 10% pour des odeurs 
incommodantes présentes quelques jours par an dans certaines pièces d'une villa 
(ACJC/686/2001 du 22.6.2001), de 10% pour des odeurs d'égouts incommodant 
les clients d'une petite salle de restaurant, mais la constance des nuisances n'avait 


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pas pu être établie précisément (ACJC/293/2000 du 13.03.2000 époux L. c/ J.) et 
de 12% pour des émanations désagréables telle qu’une odeur d’œufs pourris (SJ 
1979 p. 145-146). 
4.3 En l'espèce, l'appelante ne remet pas en cause, à juste titre, l'existence de 
nuisances olfactives, lesquelles constituent un défaut restreignant l'usage pour 
lequel la chose a été louée. Les deux parties remettent toutefois en cause les 
périodes durant lesquelles les nuisances ont existé retenues par le Tribunal, ainsi 
que la quotité de la réduction de loyer fixée par les premiers juges. 
Il ressort du courrier adressé par l'appelante à l'intimée le 30 novembre 2009 que 
des employées de cette dernière s'étaient plaintes auprès d'elle de la présence 
d'odeurs incommodantes depuis le 25 juin 2009 à tout le moins. En effet, 
l'appelante indique elle-même que son employé, R______, avait fait intervenir une 
entreprise de ventilation et de climatisation entre le 25 juin et le 19 novembre 
2009, suite aux demandes de Mesdames O______ et B______. L'appelante a ainsi 
été informée de l'existence du défaut dès le 25 juin 2009, date à compter de 
laquelle la réduction de loyer est due. Dans sa correspondance du 22 décembre 
2009, indiquant que le loyer serait consigné, l'intimée s'est implicitement à 
nouveau plainte de ce défaut, puisqu'elle en a sollicité l'élimination. Par ailleurs, 
dans son courriel du 23 février 2010, l'intimée a fait part à l'appelante d'odeurs 
particulièrement pénétrantes, et non de l'apparition de nouvelles odeurs. La 
position de l'appelante selon laquelle les odeurs n'auraient été présentes que du 19 
au 30 novembre 2009 tombe dès lors à faux. Il en va de même de l'argument de 
l'intimée selon lequel la réduction de loyer serait due à partir du mois de mai 
2009, puisqu'elle n'a pas pu démontrer avoir signalé à cette date, mais seulement à 
une date ultérieure, l'existence du défaut à l'appelante. 
Pour le surplus, les parties ne remettent pas en cause que le défaut était présent 
dans les locaux jusqu'au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011. 
Le jugement du Tribunal des baux et loyers sera dès lors modifié, la réduction de 
loyer étant due du 25 juin 2009 au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 
11 mars 2011. 
S'agissant du pourcentage de la réduction, les premiers juges ont pris en consi-
dération le fait que les odeurs nauséabondes avaient été ressenties principalement 
sur les paliers de l'étage et à la réception, côté rue X______, et, dans une moindre 
mesure, côté rue Y______. Les nuisances olfactives n'avaient pas été présentes 
dans les locaux, à l'exception du local de la photocopieuse et le vestiaire des 
employés, côté rue X______ uniquement. Ils ont également retenu que la présence 
de ces nuisances était sporadique. Pour le surplus, le Tribunal des baux et loyers a 
pris en compte le loyer onéreux des locaux loués et l'image prestigieuse de 
l'intimée, peu compatible avec la présence d'odeurs nauséabondes. 


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Ainsi, l'argumentation de l'appelante, selon laquelle les nuisances disparaissaient 
au cours de la journée et parfois durant plusieurs jours a été dûment mise en 
balance par les premiers juges. Tel est également le cas s'agissant de l'argumen-
taire de l'intimée relatif au prestige des locaux commerciaux pris à bail et du mon-
tant du loyer réglé à ce titre. 
Au regard de la jurisprudence rappelée ci-avant, c'est dès lors à juste titre que les 
premiers juges ont fixé, à juste titre, la réduction de loyer de 10% pour les locaux 
sis rue X______ et de 5% pour ceux situés à la Y______. 
Sur ce point, tant l'appelante que l'intimée seront déboutées de leurs conclusions. 
4.4. La réduction de loyer sera dès lors accordée selon les modalités fixées ci-
avant et l'appelante sera condamnée à verser à l'intimée les sommes de 
24'395 fr. 55 (locaux sis rue X______; loyer de 16'156 fr. par mois x 10% x 15 
mois et 3 jours) et de 19'232 fr. 85 (locaux sis rue Y______; loyer de 25'474 fr. 
par mois x 5% x 15 mois et 3 jours), soit au total 43'628 fr. 40. 
5. 
S'agissant de la consignation, des défauts connus de l'appelante existaient, un délai 
raisonnable lui a été imparti afin de remédier aux défauts, sans succès, et l'intimée 
l’a menacée par écrit de consignation, de sorte que les conditions de cette dernière 
sont réalisées. 
Toutefois, faute d'existence d'un défaut devant encore être éliminé, les conditions 
de la consignation ne sont plus réalisées. Les loyers seront dès lors restitués à l'ap-
pelante, sous déduction des réductions de loyer accordées. 
Le jugement entrepris doit ainsi être modifié sur ce point. 
6. 
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 17 al. 1 LaCC). L'appelante et l'intimée seront dès lors déboutées de leurs 
conclusions de condamnation aux frais et dépens. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 10 novembre 2011 par A______ AG ainsi que 
l'appel joint déposé le 14 décembre 2011 par I______ SA contre le jugement 
JTBP/1166/2011 rendu le 4 octobre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/1809/2010-3-D. 
Au fond : 
Réduit de 10% le loyer, sans les charges, des locaux commerciaux loués par I______ 
SA situés au 7ème étage de l'immeuble sis rue X______ à Genève du 25 juin 2009 au 30 
avril 2010 et du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011. 
Réduit de 5% le loyer, sans les charges, des locaux commerciaux loués par I______ SA 
situés au 7ème étage de l'immeuble sis rue Y______ à Genève du 25 juin 2009 au 30 
avril 2010 et du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011. 
Condamne en conséquence A______ AG à verser à I______ SA la somme de 43'628 fr. 
40 à ce titre. 
Ordonne, en tant que de besoin, la libération des loyers consignés sous compte no 
______ et ______ en faveur de A______ AG, sous déduction de 43'828 fr. 40 susvisé 
revenant à I______ SA. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et 
Madame Daniela CHIABUDINI juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur 
Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


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C/1809/2010 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 
(cf considérant 2.2.)