ge_gerichte · ACJC/298/2023 · 2023-03-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 06.03.2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/19368/2017 
ACJC/298/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 6 MARS 2023 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 30 mars 2022, comparant par Me Cristobal ORJALES, avocat, rue 
Du-Roveray 16, 1207 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
B______ SA, EN LIQUIDATION, intimée, comparant par Me Dominique LEVY, 
avocat, rue de Beaumont 3, case postale 24, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 


- 2/17 - 
 
C/19368/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/233/2022 du 30 mars 2022, notifié le surlendemain à 
A______, le Tribunal des baux et loyers (ci-après, le Tribunal) a déclaré valable le 
congé notifié le 24 juillet 2017 à A______ pour le 31 octobre 2017 concernant les 
appartements de deux et trois pièces, ainsi que le studio, situés au 4ème étage de 
l'immeuble sis 1______ no. ______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), constaté 
que la demande en prolongation de bail était devenue sans objet (ch. 2), débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 16 mai 2022 au greffe de la Cour de justice (ci-après, la 
Cour), A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) a formé appel contre ce 
jugement. Il a, préalablement, conclu à ce que la Cour ordonne à B______ SA, en 
liquidation (ci-après, B______) de produire toutes pièces utiles permettant de 
démontrer sa capacité financière à mener à bien les travaux projetés sur son bien 
immobilier et procède à l'audition en qualité de témoin de la Chancelière d'Etat 
C______. Sur le fond, il a conclu à l'annulation du jugement entrepris, cela fait, à 
ce que la Cour annule le congé du 24 juillet 2017 et déboute B______ de toutes 
conclusions. 
 
Il a produit une pièce nouvelle. 
 
b. B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement 
d'A______ de toutes ses conclusions. 
 
c. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, et persisté dans leurs 
conclusions. 
 
d. La Cour a informé les parties, par avis du 31 octobre 2022, de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 1er juillet 1996, la régie D______ et A______ ont convenu que deux 
appartements de 2 et 3 pièces situés au 4ème étage de l'immeuble sis 1______ no. 
______ à Genève, seraient mis à disposition du prénommé "provisoirement et à 
bien plaire" dès le 1er juillet 1996. 
A______ ne devait verser aucune indemnité à la propriétaire pour cette mise à 
disposition; en échange, A______ renonçait à toute indemnité pour les travaux 
qu'il allait effectuer à ses frais dans les appartements, lesquels étaient vétustes. 
D______ a informé A______ que la mise à disposition était provisoire car des 
travaux de rénovation et de transformation devaient être entrepris dans un avenir 


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proche; ainsi, la propriétaire pourrait en tout temps récupérer ces locaux sur 
simple réquisition et moyennant un préavis d'un mois, étant précisé qu'aucune 
prolongation ne serait accordée. 
b. Un studio sis au 4ème étage de l'immeuble litigieux a également été mis à 
disposition de A______ depuis une date indéterminée. 
c. A une date indéterminée, B______ est devenue propriétaire de l'immeuble 
litigieux. 
d. Par jugement du 4 février 1998, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de B______. 
e. Par pli du 4 juin 2009, la bailleresse a informé A______ qu'elle avait pour 
projet de rénover et transformer l'immeuble litigieux en faisant passer le nombre 
de logements de dix-neuf à six. Les travaux impliquaient que l'immeuble soit vide 
et il était donc impératif que les locataires aient quitté les lieux avant le début des 
travaux. Des propositions de relogement leur seraient faites. Les loyers annuels 
des futurs logements étaient fixés après travaux à 9'750 fr. pour les trois pièces, 
16'250 fr. pour les cinq pièces et 23'250 fr. pour les six pièces, charges non 
comprises. 
f. Le 17 janvier 2013, la bailleresse a obtenu l'autorisation relative à la rénovation 
de l'immeuble, à l'installation d'un ascenseur et à la transformation des 
appartements (DD 2______). 
L'autorisation prévoyait que, les travaux de transformation nécessitant le départ 
des locataires, l'ouverture du chantier était subordonnée à leur relogement à 
satisfaction. 
g. Sept locataires de l'immeuble, dont A______, ont recouru contre cette 
autorisation. Tant le Tribunal administratif de première instance que la Chambre 
administrative de la Cour de justice ont rejeté les recours par jugement du 
19 novembre 2013, respectivement par arrêt du 3 mai 2016. 
Dans l'arrêt du 3 mai 2016, la Cour a toutefois donné acte à la bailleresse de son 
engagement, une fois l'autorisation de construire DD 2______ entrée en force et 
préalablement à l'ouverture du chantier, de solliciter l'autorisation du Conseil 
d'Etat pour ce faire, en raison du classement de l'immeuble intervenu le 30 octobre 
2013. Elle a expressément relevé que les objets du classement avaient été pris en 
compte lors de l'octroi de l'autorisation litigieuse. 
h. Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt du 27 février 2017, également rejeté le 
recours intenté par les locataires contre l'arrêt de la Cour de justice. 


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Il ressort notamment de cet arrêt que l'immeuble en question était dans un état de 
délabrement avancé (toiture dégradée, ensemble de la charpente à revoir, 
planchers intérieurs à vérifier et à renforcer, installations électriques à refaire ou à 
créer, logements très dégradés (sanitaires et cuisines soit vétustes soit manquants 
et logements ne correspondant pas aux normes d'habitabilité actuelles); et que le 
projet était conforme à la LDTR dans la mesure où il visait à créer six 
appartements de trois, cinq et six pièces, soit des logements répondant quant à leur 
genre et à leur loyer aux besoins prépondérants de la population. La bailleresse 
avait acquis l'immeuble dans le but de le revendre une fois transformé. Le dépôt 
d'une demande d'autorisation de rénover un immeuble délabré dans la perspective 
de le revendre était de nature à faciliter le processus de liquidation d'une société 
immobilière. Dans ces conditions, cette opération avait pour but de valoriser les 
actifs en vue de la liquidation de la société et pouvait entrer dans les cas prévus à 
l'article 
743 
al. 
1 
et 3 CO (obligations des liquidateurs). 
i. Par avis de résiliation du 24 juillet 2017, la bailleresse a résilié les trois baux de 
A______ pour le 31 octobre 2017 en raison des importants travaux projetés. 
Seuls deux autres locataires demeurent encore dans l'immeuble aujourd'hui : ils 
ont tous fait appel de la décision du Tribunal validant le congé qui leur a été 
notifié. 
j. Par requête du 23 août 2017, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 3 septembre 2018 et portée devant le Tribunal le 
3 octobre 2018, A______ a conclu principalement à l'annulation des congés et 
subsidiairement à une prolongation des baux de quatre ans. 
k. Dans sa réponse du 22 novembre 2018, la bailleresse a conclu à la validation 
des résiliations et au refus de toute prolongation de bail. 
l. Lors de l'audience du Tribunal du 30 janvier 2019, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions, le locataire ajoutant que sa situation personnelle et financière ne 
lui permettait pas de se reloger par ses propres moyens. 
m. Les parties ont été interrogées par le Tribunal lors de l'audience du 3 octobre 
2019. 
E______, représentant de la bailleresse, a déclaré que l'immeuble était en très 
mauvais état et qu'il y avait urgence, car la toiture posait un problème de sécurité. 
L'autorisation de construire était en force et la bailleresse attendait seulement que 
l'immeuble soit vidé pour pouvoir débuter les travaux. Des échafaudages allaient 
être posés. Il n'y avait toutefois pas encore d'agenda ni de date prévue pour le 
début du chantier. Les travaux de la toiture seraient effectués en premier. Ceux-ci 
ne nécessitaient pas que les locaux soient vides, mais les travaux à l'intérieur de 


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l'immeuble devaient suivre rapidement, afin de profiter de l'installation des 
échafaudages pour faire l'ensemble des travaux. La bailleresse ne disposait pas 
encore de l'autorisation du Conseil d'Etat et était consciente que, sans la décision 
de ce dernier, les travaux ne pourraient pas débuter. L'architecte mandaté depuis 
début septembre 2019, F______, s'en chargerait. La bailleresse avait les moyens 
de financer les travaux. 
A______ a déclaré qu'il occupait les trois appartements, étant précisé que le studio 
était en réalité occupé par G______, mais qu'il en utilisait la buanderie. Il ne 
payait pas de loyer, expliquant qu'il avait obtenu ces appartements en échange de 
travaux qu'il avait lui-même réalisés. Lorsqu'il était arrivé, les locaux étaient 
inhabitables. La régie avait accepté qu'il s'y installe pour autant qu'il les rende 
habitables à ses frais, ce qu'il avait fait dans les années 1990. Il avait effectué tous 
les travaux d'aménagement. La propriétaire n'avait quant à elle jamais fait de 
travaux. L'immeuble était vétuste et la bailleresse faisait "n'importe quoi" en 
détruisant des sanitaires ou des murs porteurs, ce qui avait causé de gros dégâts. 
Les locataires de l'immeuble avaient dû récemment faire intervenir les pompiers. 
Il avait toujours su qu'il devait y avoir des travaux dans l'immeuble. Il était 
indépendant et gagnait environ 1'000 fr. par mois. Il était à la recherche d'un autre 
logement, ce qui était difficile au vu de ses revenus. Il n'était pas allé voir les 
logements de remplacement proposés. G______ ne payait rien pour son 
occupation des locaux. 
n. Le 22 février 2019, le Département du territoire a prolongé d'une année la 
validité de l'autorisation de construire DD 2______, soit au 27 février 2020. 
En août 2019, des éléments de maçonnerie sont tombés du toit dans la cour de 
l'immeuble, ce qui a nécessité l'intervention du Service d'incendie et de secours. 
Ce dernier a procédé à l'évacuation de panneaux de coffrage pourris du toit, 
lesquels menaçaient de tomber sur la voie publique. 
Suite à cet événement, et pour respecter le délai fixé au 27 février 2020, la 
bailleresse a annoncé officiellement l'ouverture du chantier au Département le 
18 novembre 2019 et posé des échafaudages. 
Par courriel du 4 mai 2020, la Direction de l'inspectorat de la construction a 
constaté que certaines conditions de l'autorisation de construire - qui n'était pas 
caduque car le chantier avait été ouvert à temps -, notamment le relogement des 
locataires à leur satisfaction, n'avaient pas été respectées. Un arrêt de chantier 
immédiat après sécurisation des lieux était ainsi ordonné. Seuls des travaux afin 
de sécuriser la toiture pouvaient être réalisés. 
La bailleresse a recouru contre cet ordre d'arrêt de chantier le 3 juin 2020 par 
devant le Tribunal administratif de première instance, sans succès. Par jugement 
du 24 août 2021, ce Tribunal a retenu que la condition du relogement des 


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locataires ne souffrait aucune exception, qu'il s'agisse de travaux dans les parties 
communes ou non de l'immeuble, et s'appliquait donc à l'ensemble des travaux de 
la DD 2______, y compris la toiture. La Chambre administrative de la Cour a 
rejeté le recours de B______ contre ce jugement le 21 décembre 2021. Enfin, le 
Tribunal fédéral a, par arrêt du 20 avril 2022 (1C_40/2022), rejeté le recours de 
B______ contre l'arrêt de dernière instance cantonale. 
o. Le Tribunal a procédé à l'audition de témoins lors des audiences des 5 mars 
2020 et 18 mars 2021. 
H______, déléguée à la Commission des monuments, de la nature et des sites 
(CMNS) jusqu'en 2018, a déclaré être intervenue en 2014 sur l'immeuble litigieux 
dans lequel elle s'était rendue suite à un recours contre l'autorisation de 
transformation du bâtiment. Tout le groupe de la CMNS concerné, y compris elle-
même, avait participé à la délivrance du préavis avant l'autorisation de construire. 
Il était favorable au projet avec des nuances, et sous conditions. La CMNS avait 
fait une demande de classement de l'immeuble, demande qui avait abouti. 
F______, architecte en charge des travaux de rénovation et de transformation de 
l'immeuble litigieux depuis le mois d'octobre 2019, a déclaré qu'il avait été 
nécessaire de commencer les travaux prévus par l'autorisation de construire DD 
2______ datant de 2013 avant le 27 février 2020 pour éviter que l'autorisation de 
construire devienne caduque. Une ouverture officielle de chantier avait donc été 
annoncée à l'autorité compétente pour cette raison, mais également en raison du 
fait qu'en août 2019, des éléments de toiture étaient tombés dans la cour et que les 
pompiers avaient dû intervenir. Il était plus qu'urgent d'intervenir sur ce toit pour 
des raisons de sécurité. Les travaux qui devaient commencer d'urgence étaient des 
travaux de façade et de toiture qui ne nécessitaient pas d'intervention à l'intérieur 
de l'immeuble. L'autorisation de construire ne permettait pas de faire des travaux 
de transformation à l'intérieur de l'immeuble tant que les locataires étaient 
présents, mais rien n'empêchait de faire des travaux à l'extérieur en présence des 
locataires. L'intérieur interviendrait dans une deuxième phase quand les locaux 
seraient vides. Des échafaudages côté 1______ avaient été installés, mais les 
travaux ne commenceraient pas tout de suite, car il y avait un travail d'analyse à 
faire avec le Service des Monuments et des Sites. Le fait que le bâtiment soit 
classé renforçait les dispositions à prendre et le budget des travaux s'en ressentait 
également. Il ignorait le budget des travaux et n'avait pas connaissance de 
l'engagement pris par la bailleresse de solliciter l'autorisation du Conseil d'Etat 
avant d'ouvrir le chantier, ne se sentant pas concerné par cette question, et ajoutant 
qu'il n'entendait pas lui-même demander une telle autorisation. 
I______, gérant auprès [de] J______ SA depuis 2016, a confirmé que les baux 
avaient été résiliés en raison des travaux et que des propositions de relogement 
avaient été adressées aux locataires. K______, liquidateur de la bailleresse, lui 


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avait confirmé que cette dernière avait les moyens de payer ces travaux, bien que 
la bailleresse soit en liquidation. 
p. A l'issue de l'audience du 18 mars 2021, A______ a persisté à demander la 
production du dossier du Département et le plan des travaux, seule manière selon 
lui d'avoir des informations sur l'état actuel de la procédure administrative et 
notamment de savoir si l'autorisation de construire était toujours en force. 
La bailleresse s'y est opposée, relevant que l'autorisation de construire était 
toujours valable. 
q. K______, liquidateur de la bailleresse, a été entendu par le Tribunal le 
30 septembre 2021. 
Il avait signalé aux autorités compétentes la nécessité de pouvoir reprendre les 
travaux aussi vite que possible en raison des problèmes de sécurité relatifs à la 
toiture et la façade. Seuls trois locataires étaient encore présents dans l'immeuble 
selon l'état locatif. Il ignorait s'il y avait d'autres personnes dans l'immeuble, 
précisant que si tel était le cas, il s'agissait de squatteurs. Selon lui, l'autorisation 
de construire était en force et une autorisation du Conseil d'Etat n'était pas 
nécessaire. Il a ajouté ne pas avoir connaissance de l'arrêt de la chambre 
administrative du 3 mai 2017. Si la bailleresse obtenait l'autorisation de 
poursuivre les travaux, elle ferait les travaux extérieurs et, à l'intérieur, dans les 
appartements qui ne seraient pas occupés. Elle avait proposé des solutions de 
relogements aux locataires restants, mais ne souhaitait pas que ces locataires 
reviennent après les travaux. En tout état, les loyers seraient beaucoup plus élevés 
et les locataires n'auraient probablement pas les moyens de les assumer. La 
bailleresse disposait des fonds propres nécessaires pour poursuivre les travaux, 
tant extérieurs qu'intérieurs. 
r. A l'issue de l'audience du 30 septembre 2021, A______ a demandé l'audition de 
deux témoins supplémentaires ou alternativement une inspection locale. 
La bailleresse s'est opposée à ces réquisitions de preuves. 
s. Par ordonnance du 4 octobre 2021, le Tribunal a renoncé à l'administration de 
preuves supplémentaires et fixé aux parties un délai au 30 novembre 2021 pour le 
dépôt de leurs plaidoiries écrites, délai prolongé au 31 janvier 2022. 
t. Par plaidoiries finales du 28 janvier 2022, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. Quant à A______, il a renoncé à déposer des plaidoiries écrites et 
persisté dans ses conclusions le 2 février 2022. 
u. A réception de ces écritures, la cause a été gardée à juger. 


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D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a constaté que le congé était motivé par 
des travaux importants modifiant le nombre d'appartements dans l'immeuble, pour 
lesquels une autorisation de construire avait été obtenue. Plusieurs procédures 
judiciaires menées par la bailleresse montraient sa volonté réelle de réaliser les 
travaux. Seule la suspension du chantier - prononcée par les autorités 
administratives car certains locataires n'avaient pas été relogés - empêchait celui-
ci de débuter. Le fait que la bailleresse était en liquidation n'était pas un obstacle 
en soi à la réalisation du projet. Le motif de résiliation était réel, du point de vue 
du droit du bail. Le congé était donc valide. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). Lorsque l'action ne porte pas sur le 
paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur 
litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur 
qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination 
de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le 
Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour 
les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler Kommentar, 
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3ème édition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 
271a 
al. 
1 
let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
1.2 En l'espèce, les parties n'ont pas convenu de montant payable en argent pour 
l'usage des biens loués, mais aucune d'elles ne conteste qu'elles sont liées par un 
bail à loyer, ce qu'a admis le Tribunal. Ainsi, le loyer annuel du logement est 
difficilement déterminable, puisqu'il correspond au pro rata de la valeur des 


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travaux effectués par l'appelant pour rendre son logement habitable, laquelle n'a 
pas été chiffrée. 
 
L'appelant estime son loyer à 300 fr. par mois, donc 3'600 fr. par an, par référence 
au loyer d'une autre locataire de l'immeuble. L'intimée ne conteste pas cette 
appréciation, de sorte qu'elle peut être retenue, eu égard notamment à l'issue de la 
cause. 
 
La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. (3'600 fr. x 3 = 10'800 fr.). 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelant a produit une nouvelle pièce et allégué des faits nouveaux. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 
a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de 
procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, la pièce nouvelle produite par l'appelant est un arrêt de la 
Chambre administrative de la Cour rendu le 21 décembre 2021. L'appelant se 
réfère en outre, dans sa réplique, à un arrêt du Tribunal fédéral du 20 avril 2022 
(1C_40/2022). S'agissant de jurisprudence, publiée sur les sites Internet du 
Pouvoir judiciaire genevois et du Tribunal fédéral et librement accessible ou pour 
le moins qui sont connus de la Cour et des parties, il faut considérer qu'il s'agit de 
faits notoires, qui n'ont ni à être allégués, ni à être prouvés, et, pour partie, 
d'argumentation juridique nouvelle, recevable en appel (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_486/2017 du 23 mars 2018 consid. 3). 
3. 
L'appelant conteste la validité du congé, constatée par le Tribunal. 
 
3.1 
3.1.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée 
pour la prochaine échéance légale ou contractuelle; aucun motif particulier n'est 
exigé (art. 266a al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1; 


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140 III 496 consid. 4.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour 
exploiter son bien de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 
consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de rénovation 
importants (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour 
optimiser son rendement (ATF 136 III 190 consid. 2). Cette liberté trouve 
cependant ses limites dans les règles de la bonne foi : la résiliation des baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient 
auxdites règles (art. 271 al. 1 CO; cf. aussi art. 271a CO). De façon générale, un 
tel cas de figure est réalisé lorsque la résiliation ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection, est purement chicanière ou consacre une 
disproportion manifeste des intérêts en présence (ATF 140 III 496 consid. 4.1). A 
cet égard, il ne suffit pas que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire, cet élément pouvant en revanche justifier une prolongation de 
bail (cf. art. 272 al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 138 III 59 consid. 2.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). 
 
Pour résoudre la question juridique de savoir si le congé contrevient à la bonne 
foi, il faut connaître le motif réel de son auteur, ce qui revient à constater un fait 
(ATF 136 III 190 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2018 du 8 mai 
2019 consid. 2.1.1; 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). Le juge doit 
se placer au moment où la résiliation a été notifiée (ATF 148 III 215 consid. 3.1.4; 
142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Des faits 
survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 
qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, le 
congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent 
fournir un éclairage sur les intentions de l'intéressé au moment de la résiliation 
(ATF 138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité 
consid. 3.1.1; 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.4; 4A_67/2016 du 7 juin 
2016 consid. 6.1). 
 
3.1.2 La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances 
permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du 
congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité, devoir qui 
comprend en particulier l'obligation d'indiquer, sur requête, le motif du congé (art. 
271 al. 2 CO); en cas de contestation, il doit fournir tous les documents 
nécessaires pour établir ledit motif (ATF 138 III 59 consid. 2.1). La motivation 
n'est pas une condition de validité du congé, mais une simple incombance pour 
l'auteur du congé. Cela étant, une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice 
que le congé n'obéit à aucun intérêt digne de protection. Aussi le caractère abusif 
est-il généralement retenu lorsque le motif invoqué n'est qu'un prétexte, tandis que 
le véritable motif n'est pas constatable. De la même manière, le fait de tarder à 
justifier le congé ou de varier dans les motifs indiqués peut être le signe d'un abus; 
il peut aussi avoir une incidence pour la répartition des frais de procès (ATF 143 


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C/19368/2017 
III 344 consid. 5.3.1 et 5.3.4; 138 III 59 consid. 2.1 et 2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.2). 
 
3.1.3 D'après la jurisprudence fédérale, le congé donné pour effectuer des travaux 
de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment dans les cas suivants : 
 
1) Lorsque le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement 
lorsqu'il n'est pas possible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de 
déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 
consid. 3.2.1 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4.2; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A_127/2017 du 25 octobre 
2017 consid. 2.4; 4A_703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2 non publié à l'ATF 
143 III 344). Il en est de même s'il apparaît que la présence du locataire 
n'occasionnerait pas de complications ou de retards, ou seulement de manière 
négligeable, par exemple en cas de réfection des peintures ou de travaux 
extérieurs (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 135 III 112 
consid. 4.2). Savoir si le maintien du locataire dans les locaux entraînerait des 
complications d'ordres technique et organisationnel, augmenterait les coûts ou 
prolongerait la durée du chantier dépend des travaux envisagés. Aussi faut-il qu'au 
moment de la résiliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et 
élaboré pour permettre de constater concrètement que la présence du locataire 
entraverait les travaux. Sur la base des faits allégués et prouvés, le juge doit 
pouvoir se convaincre avec certitude de l'existence du projet de travaux, de la 
volonté et de la possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les 
locataires quittent définitivement les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 4.2.2). A elle seule, la ferme intention 
générale de rénover et transformer un immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 
496 consid. 4.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité consid. 3.1.3). 
 
2) Lorsque le congé est donné sur la base d'un projet qui paraît objectivement 
impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les 
règles du droit public, de sorte que le bailleur n'obtiendra certainement pas les 
autorisations nécessaires. La preuve de l'impossibilité objective incombe au 
locataire. Il n'est cependant pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu les 
autorisations administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents 
dont elles dépendent (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A_127/2017 précité 
consid. 2.4; 4A_703/2016, précité, consid. 4.2). Il s'agit de pronostiquer si, au 
moment où le congé a été donné, l'autorisation des travaux envisagés paraissait de 
toute évidence exclue; une probabilité non négligeable de refus n'est pas suffisante 
(ATF 140 III 496 consid. 4.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_435/2021 précité 
consid. 3.1.3; 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A_142/2017 du 3 août 2017 
consid. 4.1). 


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C/19368/2017 
 
3.1.4 La loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi; 
LDTR L 5 20) contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans 
l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 
al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des 
locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 
1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les 
locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a 
l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. 
 
En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne 
peuvent adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit 
fédéral que si ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 CC; ATF 117 Ia 
328 consid. 2b; 113 Ia 309 consid. 3b et l'arrêt cité). En matière de bail, la 
réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux 
cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (art. 257e al. 4, 
art. 270 al. 2 CO) (ATF 117 Ia 328 consid. 2b p. 331). A défaut d'une telle 
réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les 
parties au contrat de bail (cf. ATF 117 Ia 328 consid. 2a et 2b; 116 Ia 401 consid. 
4b/aa et les arrêts cités; 137 I 135 consid. 2.5.1). 
 
Les cantons demeurent par exemple libres d'édicter des mesures destinées à 
combattre la pénurie dans le secteur locatif dans la mesure où leur finalité n'est 
pas d'intervenir dans les rapports entre bailleur et preneur (ATF 89 I 178 consid. 
3d ; 137 I 135 consid. 5.1.2). 
 
Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" 
figurant à l'art. 43 al. 1 LDTR ne signifie pas que toute résiliation de bail est 
interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus 
que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la 
procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de 
celle-ci. Prise dans ce sens, cette formule n'offre aucune protection spéciale aux 
locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux 
résiliations. Une telle disposition se prête donc à une interprétation conforme au 
droit fédéral. Le Tribunal fédéral a aussi retenu qu'une loi au terme de laquelle la 
demande de vendre un appartement loué devrait être déposée en dehors de toute 
résiliation de bail, constituait une mesure de protection des locataires 
incompatible avec le droit fédéral (ATF 113 Ia 143 /144 consid. 9d). Ainsi, la 
mention "en dehors de toute résiliation du bail" ne produit aucun effet dans les 
rapports entre bailleurs et locataires et ne peut en aucun cas empêcher une 
résiliation de bail dans la procédure d'information et de consultation qu'elle 
institue (ATF 116 Ia 401 consid. 8). 


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C/19368/2017 
 
3.1.5 La Chambre administrative de la Cour a jugé de façon constante qu'en 
matière de qualité pour recourir des locataires, lorsque la décision litigieuse 
implique la démolition de locaux qui font l'objet d'un bail à loyer, le locataire ne 
peut plus se prévaloir d'un intérêt digne de protection à l'annulation de 
l'autorisation de démolition, dès lors qu'il a reçu son congé. En effet, quand bien 
même il conteste ce dernier, la procédure ouverte à ce sujet ne peut aboutir qu'à 
deux solutions alternatives : si la résiliation du bail est annulée, la démolition ne 
peut plus avoir lieu et le locataire perd son intérêt au recours; si, au contraire, le 
congé est confirmé, le locataire, qui doit quitter les lieux, n'est plus concerné par 
le projet de démolition et n'a ainsi plus d'intérêt pratique à recourir (voir parmi 
d'autres ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 et les références citées). 
 
3.2 En l'espèce, l'appelant reproche aux premiers juges d'avoir retenu que le projet 
de travaux était réel et réalisable, étant donné que la bailleresse n'avait pas prouvé 
sa capacité financière à mener à bien le projet. Il était nécessaire qu'elle produise 
davantage de documents à ce sujet. C______, chancelière, devait être entendue en 
qualité de témoin sur ce point. En outre, la bailleresse avait violé son obligation de 
relogement résultant de la LDTR. Il s'agissait d'un empêchement de droit public à 
l'accomplissement des travaux, de même que l'absence d'autorisation obtenue du 
Conseil d'Etat telle que prévue à l'art. 15 de la loi genevoise sur la protection des 
monuments, de la nature et des sites (LPMNS; L 4 05), prévoyant que l'immeuble 
classé ne pouvait, sans l'autorisation du Conseil d'Etat, être démoli, faire l'objet de 
transformations importantes ou d'un changement dans sa destination. 
 
L'appelant ne conteste donc plus que l'importance des travaux tels qu'envisagés 
par la bailleresse implique son départ. 
 
Il ne remet pas non plus en cause le fait que l'autorisation de construire est en 
force, ni que le chantier a été ouvert dans le délai imparti. 
 
S'agissant de la problématique de la capacité de la bailleresse à réaliser les travaux 
litigieux, l'obtention de l'autorisation de construire est un indice fort de l'existence 
d'un projet sérieux de sa part. D'ailleurs, cette intention de rénover l'immeuble, qui 
apparaît à ce stade nécessaire au vu de son état de délabrement et de l'obligation 
de procéder à des travaux d'urgence, avait été exprimée dans les années 1990 déjà. 
Il est vrai que la mise en faillite de la bailleresse intervenue entretemps ne présage 
a priori pas d'une santé financière solide de sa part, mais, ainsi que l'a retenu à 
juste titre le Tribunal, cette seule circonstance ne permet pas de retenir qu'elle 
serait incapable de réaliser les travaux. Etant propriétaire de cet immeuble, dont la 
valeur est, au vu de sa situation, potentiellement importante, il apparaît 
vraisemblable qu'elle dispose ou qu'elle puisse disposer des fonds nécessaires 
pour mener à bien le projet. A fortiori, la faillite ouverte depuis 1998 aurait en 
toute hypothèse été clôturée s'il apparaissait que l'immeuble ne pouvait pas être 
valorisé pour désintéresser les créanciers. En outre, les nombreuses procédures 


- 14/17 - 
 
C/19368/2017 
judiciaires menées, ainsi que les travaux déjà réalisés, démontrent encore que ce 
projet est réel. Au vu des réquisits posés par la jurisprudence, il n'apparaîtrait ni 
utile, ni pertinent de demander à la bailleresse de produire des états financiers 
attestant de sa capacité à mener à bien le chantier. De tels documents prêteraient 
nécessairement matière à discussion - une preuve stricte documentaire de la 
capacité financière de mener un tel chantier paraissant difficilement concevable -, 
ce que démontre le caractère imprécis et large des réquisitions de preuves de 
l'appelant, qui demande tout à la fois le budget du chantier, des pièces comptables 
et des documents bancaires. En outre, les états financiers ne seraient pas 
nécessairement pertinents pour évaluer sa capacité à réaliser les travaux. Il est par 
ailleurs prévisible que la capacité de la bailleresse à mener les travaux conditionne 
elle-même sa situation financière. Par conséquent, les premiers juges ont 
considéré à bon droit que le projet de mener des travaux était réel et ne relevait 
pas d'une apparence abusive destinée à fonder des résiliations de bail. 
 
L'audition de la Chancelière d'Etat ne permettrait pas de modifier les constats qui 
précèdent, étant précisé que l'appelant s'abstient de décrire et d'exposer pourquoi 
elle aurait une connaissance plus détaillée de la réalité des travaux envisagés. 
 
S'agissant ensuite des contraintes résultant de normes de droit administratif, 
l'appelant perd de vue que l'autorité de céans n'a point de compétence pour en 
connaître. 
 
Tout au plus, les normes de droit public pourraient-elles être pertinentes en tant 
qu'il serait démontré qu'elles rendraient la réalisation du chantier impossible, mais 
tel n'est pas le cas. La question du relogement des locataires est en effet 
indépendante d'une éventuelle résiliation de leur bail. A suivre le raisonnement de 
l'appelant, il bénéficierait d'une protection supplémentaire contre les congés 
résultant de l'application du droit public cantonal, ce qui n'est pas envisageable. 
En effet, le droit public cantonal ne peut pas poser des conditions plus strictes à la 
résiliation des baux régis par le droit privé fédéral, en vertu de l'exhaustivité et de 
la force dérogatoire de celui-ci. Ainsi, seuls les locataires en possession d'un bail 
en cours peuvent prétendre au relogement en vertu de la LDTR, mais non ceux 
qui voient leur bail résilié, ce qui est le cas en l'espèce. 
 
S'agissant enfin de l'autorisation devant être demandée au Conseil d'Etat, la 
bailleresse a pris l'engagement devant la Chambre administrative de la Cour de la 
requérir. Si les déclarations de ses représentants et mandataires entendus par le 
Tribunal apparaissent fluctuantes à ce sujet, comme le souligne l'appelant, cela ne 
change rien au fait qu'il n'apparaît pas que cette autorisation puisse constituer un 
obstacle réel à la réalisation de travaux nécessitant le départ des locataires. En 
effet, d'une part, le délabrement des locaux implique que, dans un avenir proche, 
des travaux lourds soient entrepris. D'autre part, les éléments essentiels de 
l'autorisation à demander au Conseil d'Etat, en lien avec le caractère protégé de la 


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C/19368/2017 
bâtisse, ont déjà été pris en compte au moment de l'octroi de l'autorisation de 
construire sur laquelle se fonde la bailleresse. 
 
Aucun obstacle administratif à la poursuite des travaux de rénovation n'existe. 
 
3.3 Les griefs de l'appelant seront donc tous rejetés. 
 
Le congé étant fondé, le jugement entrepris sera confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/19368/2017 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 mai 2022 par A______ contre le jugement 
JTBL/233/2022 rendu le 30 mars 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/19368/2017-5-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui 
suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le 
Tribunal fédéral par la voie du recours constitutionnel subsidiaire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 


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Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.