ge_gerichte · ACJC/1592/2015 · 2015-12-18 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.12.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2357/2014 
ACJC/1592/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 18 DECEMBRE 2015 
 
Entre 
A______, sise ______, (VS), appelante d'un jugement rendu par la 21ème Chambre du 
Tribunal de première instance de ce canton le 21 août 2015, comparant par Me Andreas 
Fabjan, avocat, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, Genève, intimé, comparant par Me Astrid 
Rico-Martin, avocate, boulevard des Tranchées 36, 1206 Genève, en l'étude de laquelle 
il fait élection de domicile aux fins des présentes. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTPI/9447/2015 du 21 août 2015, le Tribunal de première 
instance a débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif), arrêté 
les frais à 11'330 fr., les mettant à charge de la partie déboutée, les compensant 
avec les avances effectuées, ordonnant la restitution à la partie déboutée du solde 
de ses avances et à l'autre partie la restitution de son avance (ch. 2), condamné 
A______ à payer à B______ 10'000 fr. TTC aux titres de dépens (ch. 3) et 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). L'arrêt a été communiqué 
pour notification aux parties le 25 août 2015. Le Conseil de A______ a reçu le 
jugement le 27 août 2015. 
 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le lundi 28 septembre 2015, 
A______ a formé un appel contre ce jugement. Elle a conclu à l'annulation du 
jugement entrepris, à la condamnation de B______ à lui payer 115'800 fr. avec 
intérêts à 5% à partir du 2 septembre 2013, avec suite de frais et dépens. A titre 
subsidiaire, elle a demandé à être acheminée à prouver les faits exposés dans son 
appel. Elle n'a produit aucune pièce nouvelle. 
 
c. Dans sa réponse du 3 novembre 2015, B______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris et au déboutement de A______ de toutes ses conclusions, avec 
suite de frais et dépens. B______ n'a produit aucune pièce à l'appui de sa réponse. 
 
d. Par courrier du 18 novembre 2015, A______ a informé la Cour de justice du 
fait qu'elle renonçait à faire usage de son droit de réplique et qu'elle persistait dans 
l'intégralité de ses écritures. 
 
e. Par courrier du 20 novembre 2015, les parties ont été informées par le greffe de 
la Cour de justice du fait que la cause était gardée à juger. 
B. 
Les faits suivants ressortent de la procédure : 
 
a. A______ (ci-après : l'appelante) est une société sise à ______ (Valais) dont le 
but est l'exploitation d'une agence de voyage et le courtage immobilier. 
 
B______ (ci-après : l'intimé) a été gérant de C______ jusqu'en juillet 2014. Cette 
société a acquis, en 1999, l'Hôtel D______ sis à E______ (Valais). Dès 2006, 
l'Hôtel D______ a été transformé en résidence. 
 
b. Par contrat du 12 août 2006, C______ a confié à l'appelante (désignée alors par 
les termes "AA______") un mandat de vente portant sur la promotion de la 
Résidence D______. Il ne s'agissait pas d'un mandat exclusif. Il était stipulé que le 
contrat pouvait être résilié à tout moment avec un préavis d'un mois, à l'exception 
des projets en cours, des clients et des résultats des contacts dont C______ aurait 
été avisée par écrit. 


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Le contrat prévoyait en outre une commission de 3% sur le prix de vente effectif. 
 
c. En mars 2007, F______, épouse d'G______, a acquis d'C______ les 
appartements n° 17 et 18 de la Résidence D______ pour le prix de 8'590'400 fr. 
B______ expose qu'il a fait à cette époque connaissance de G______. 
 
En août 2009, B______ a acquis l'appartement n° 16 de la Résidence D______, y 
compris une cave et une place de parc. 
 
Avant l'inscription de cette inscription au Registre foncier, B______ a informé 
l'appelante, par l'intermédiaire de la société H______, qu'il souhaitait vendre 
l'appartement n° 16 de la Résidence D______ au prix de 23'000 fr. le m2. L'intimé 
a mandaté dans ce but plusieurs agences immobilières, dont l'appelante. 
 
d. Dans le courant de l'année 2010, l'appartement de l'intimé était en cours de 
finition de travaux. 
 
I______, collaborateur de H______, chargé de la surveillance des travaux dans 
l'appartement de l'intimé, a été interpellé par G______ pour savoir si 
l'appartement était à vendre. I______, a fait visiter l'appartement à G______. Ce 
dernier a paru intéressé et a demandé les coordonnées téléphoniques de l'intimé. 
I______ les lui a remises. 
 
e. J______, courtier auprès de l'appelante, a fait visiter l'appartement 
n° 16 à plusieurs acheteurs potentiels dès décembre 2011. En décembre 2011, il a 
demandé à K______, représentant la société H______, si le prix de 23'000 fr. au 
m2 était toujours d'actualité. I______ a confirmé par courriel du 2 décembre 2011 
que l'appartement était à vendre 4'798'950 fr. (soit 23'000 fr. le m2), plus 
100'000 fr. pour la cave et le parking, soit un prix de vente total de 4'898'950 fr. Il 
a ajouté qu'une commission de 3% était prévue après paiement total du prix. 
 
f. En février 2012, l'appelante a à nouveau fait visiter l'appartement à des 
acquéreurs potentiels. 
 
g. En juin 2012, L______, directeur d'un groupe immobilier à Monaco, a pris 
contact avec M______, architecte à E______, pour l'informer que son client, 
G______, cherchait à acheter un autre appartement à E______. M______ a alors 
pris contact avec J______, sachant que l'appelante avait le mandat de vendre un 
appartement dans un immeuble en construction. 
 
Le 27 juin 2012, J______ et L______ ont évoqué plusieurs biens susceptibles 
d'intéresser G______, dont l'appartement n° 16 de la Résidence D______, 
propriété de l'intimé. 
 
h. En juillet 2012 J______ a organisé la visite de plusieurs biens immobiliers 
pouvant intéresser G______. 


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i. L______ a déclaré en procédure que lorsqu'il avait parlé à G______ de 
l'appartement de l'intimé, qui pouvait l'intéresser parce qu'il jouxtait celui qui lui 
appartenait déjà, G______ lui avait clairement dit qu'il avait déjà traité 
directement avec le propriétaire et qu'ils ne s'étaient jamais mis d'accord sur le 
prix. 
 
j. le 27 juillet 2012, J______ a adressé un courriel à I______ au sujet de 
l'appartement n° 16 de la Résidence D______. Ce courriel mentionne G______ 
comme potentiel acquéreur de l'appartement. I______ a répondu en évoquant un 
prix de 3'860'000 fr. avec une place de parc dans le garage et une cave ainsi 
qu'une commission d'agence de 3% sur le prix de vente, plus 1% pour lui-même, 
que l'intimé devrait verser si la vente se concrétisait. Le courriel précise que 
l'intimé souhaitait conclure rapidement. 
 
Par courriel du même jour, J______ a adressé à L______ le descriptif et le plan de 
l'appartement. 
 
k. Par courriel du 31 juillet 2012, J______ a confirmé à L______ les nouvelles 
conditions de vente et l'a invité à lui faire part de la réponse de G______ avant le 
6 août 2012 en vue de l'élaboration du projet de promesse de vente. Par la suite, il 
a relancé à plusieurs reprises L______ pour obtenir la réponse de G______. 
 
Le 28 août 2012, la vente ne s'étant pas concrétisée, J______ a informé L______ 
que la réserve en faveur G______ était levée et que l'appartement de l'intimé était 
à nouveau proposé aux autres agences et à d'autres personnes intéressées. Par 
courriel du 19 septembre 2012, I______ a informé J______ que de nouvelles 
conditions de vente avaient été arrêtées par l'intimé, à savoir un prix de 
4'000'000 fr. pour l'appartement et la cave et de 75'000 fr. pour la place de 
parking, la commission d'agence restant fixée à 3%. 
 
l. Entre le 12 et le 18 octobre 2012, J______ et L______ ont échangé plusieurs 
courriels aux fins de fixer un rendez-vous pour visiter les appartements N______ 
et D______. 
 
Lors de son audition par le Tribunal, J______ a affirmé que la visite de 
l'appartement de l'intimé à l'D______ avait eu lieu en présence de G______, de 
l'épouse de celui-ci et de L______ en octobre 2012. De son côté, L______ a 
déclaré au Tribunal qu'il y avait effectivement eu des échanges de courriels entre 
lui-même et J______ au sujet de l'appartement de l'D______, mais il était certain 
qu'il n'avait jamais visité ledit appartement en compagnie de J______ et 
d'G______. L______ a précisé que G______ était un homme d'affaire qui 
voyageait beaucoup et qui était peu disponible. Lorsqu'il lui avait fait part du 
projet de visiter l'appartement de l'intimé, G______ lui avait dit que cela ne valait 
pas la peine dès lors qu'il connaissait déjà l'appartement et qu'il avait eu des 
discussions à ce sujet directement avec l'intimé. L______ a toutefois reconnu 


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avoir visité l'appartement avec un représentant de l'appelante, mais sans G______. 
L______ a indiqué que l'achat par ce dernier de l'appartement de la Résidence 
D______ était intéressant dès lors que cela lui permettrait d'agrandir sa propriété. 
 
m. Par courriel du 25 octobre 2012, J______ a remis à L______ la documentation 
concernant divers biens susceptibles d'intéresser G______. Il a demandé 
également à connaître la détermination de ce dernier concernant les appartements 
de la Résidence D______ et du N______. 
 
Par courriel du 2 novembre 2012, L______ a répondu à J______ que G______ 
était à New-York jusqu'au 20 novembre 2012. 
 
n. En 2013, l'agence O______ a proposé des acquéreurs pour l'appartement 
D______ de l'intimé. En juillet 2013, un projet de vente a été établi par 
Me P______, notaire. Ce projet, non daté, mentionne comme acquéreur Q______ 
et un prix de vente de 3'700'000 fr. 
 
o. L'appelante a allégué qu'en date du 3 août 2013, L______ avait téléphoné à 
J______ pour savoir si l'appartement de l'intimé était toujours en vente. L______ 
a contesté avoir fait ce téléphone lors de son audition par le Tribunal. 
 
p. En date du 19 octobre 2013, J______ a adressé un SMS à R______, concierge 
de la résidence D______ et frère d'I______, afin de lui demander si l'appartement 
de l'intimé était toujours en vente. R______ lui a répondu téléphoniquement que 
l'appartement avait été vendu au fils d'G______. 
 
Sur ce point, I______ a déclaré lors de son audition par le Tribunal qu'en août 
2013, l'intimé l'avait informé du fait qu'il allait négocier directement avec 
G______, qu'il avait croisé dans le garage de la résidence. Deux jours plus tard, 
l'intimé l'avait appelé pour lui dire qu'il avait conclu avec G______ au prix de 
3'700'000 fr. I______ avait appris que l'acte de vente avait été signé devant Me 
P______ et que l'acquéreur était le fils d'G______. 
 
q. La vente de l'appartement de l'intimé au fils de G______ a été inscrite au 
Registre foncier le 2 septembre 2013. Ont également été vendus avec 
l'appartement deux places de parc, un parking intérieur et une cave. Le prix de 
vente total s'est élevé à 3'700'000 fr., soit le prix correspondant à celui proposé au 
tiers qui s'était finalement désisté. 
 
r. Le 23 octobre 2013, l'appelante a adressé à l'intimé une facture de 115'800 fr., 
correspondant à une commission de 3% sur un prix de vente de 3'860'000 fr. 
 
s. Par courrier du 28 octobre 2013, l'intimé a contesté devoir la commission 
réclamée par l'appelante. Il a rappelé que la vente discutée en août 2012 n'avait 
pas été conclue dans le délai au 26 août 2012, selon l'offre formulée par I______ à 
l'époque. 


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t. Par courrier du 11 décembre 2013, l'appelante a mis en demeure l'intimé de lui 
verser la somme de 115'800 fr. 
 
u. Par lettre du 16 janvier 2014 à l'appelante, l'intimé a admis que celui-ci avait 
conclu un mandat de courtage avec l'appelante. Toutefois, l'intimé connaissait 
G______ depuis 2010 déjà. A l'époque, ce dernier avait formulé une offre d'achat 
pour l'appartement qu'il avait refusée. Ce n'était donc pas l'appelante qui avait mis 
en contact l'intimé avec G______. Le contrat de courtage portait sur la 
négociation de la vente de l'appartement avant le 26 août 2012, vente qui n'avait 
pas eu lieu. Le 19 septembre 2012, l'intimé avait offert à l'appelante de quoi 
conclure un nouveau contrat de courtage, offre qui était demeurée sans réponse et 
qui ne pouvait donc être considérée comme une prolongation du premier mandat. 
L'appelante n'était donc pas fondée à réclamer une commission de courtage sur la 
vente de l'appartement de l'intimé. 
 
v. Par acte déposé en conciliation au greffe du Tribunal de première instance le 
7 février 2014, l'appelante a formé une demande en paiement contre l'intimé. Elle 
a conclu au paiement par celui-ci d'une somme de 115'000 fr. avec intérêts à 5% 
dès le 2 septembre 2013. 
 
w. Dans sa réponse du 28 août 2014, l'intimé a conclu au déboutement de 
l'appelante de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. Il a produit des 
pièces dont une déclaration écrite de G______ du 27 août 2014 à l'attention du 
Tribunal, dans laquelle celui-ci indique qu'en 2010, ayant appris que B______ 
cherchait à vendre son appartement, il l'avait visité et avait formulé une offre qui 
n'avait pas été acceptée. C'était l'unique fois qu'il avait visité l'appartement. En 
2012, il avait chargé L______ de s'enquérir auprès de B______ afin de savoir s'il 
était disposé à renégocier la vente de l'appartement. Cette nouvelle négociation 
n'avait pas abouti. Il avait croisé B______ dans l'immeuble en août 2013, lequel 
l'avait informé qu'il était sur le point de finaliser la vente. Quelques jours plus 
tard, B______ l'avait appelé afin de lui indiquer que l'acheteur s'était désisté, sur 
quoi ils avaient conclu la vente de l'appartement aux mêmes conditions, son fils 
s'en portant acquéreur. 
 
x. Le Tribunal a procédé à l'audition de J______ en sa qualité de représentant de 
l'appelante. Il n'a pas pu procéder à celle de l'intimé, en raison de l'état de santé de 
ce dernier. Il a entendu les témoins I______, M______, R______ et L______. 
C. 
a. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les parties étaient liées par 
un contrat de courtage par lequel l'appelante s'était engagée à indiquer ou amener 
un acquéreur à l'intimé ou à lui servir d'intermédiaire pour la négociation de la 
vente de son appartement situé dans la Résidence D______ à E______. Il résultait 
de la procédure que les parties avaient conclu un contrat de courtage de 
négociation dès lors que l'appelante avait été chargée de procéder à d'autres 
démarches que de simplement indiquer à l'intimé de potentiels acquéreurs. En 


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effet, les tâches dont l'appelante avait été chargée comportaient une part de 
négociation, ainsi que la conduite des visites de l'appartement. Cela signifiait que 
l'intimé souhaitait que l'activité de l'appelante aille au-delà de celle d'un simple 
courtier indicateur. Il était également établi qu'il ne s'agissait pas d'un contrat 
exclusif, l'intimé ayant également mandaté d'autres agences immobilières. 
 
Le Tribunal a retenu par ailleurs que des contacts directs étaient intervenus entre 
l'intimé et G______ en 2010, à la suite d'une visite de l'appartement effectuée par 
I______, dans le cadre de négociations portant sur une éventuelle vente de 
l'appartement. Les négociations n'avaient pas abouti. Le Tribunal a estimé 
invraisemblable que J______ ait ignoré que l'intimé et G______ se connaissaient 
par le passé, compte tenu de l'acquisition de l'appartement d'C______, puis de la 
propre acquisition par l'intimé de l'appartement voisin. Le Tribunal a retenu qu'il 
était en revanche établi que ce n'était pas l'appelante qui avait présenté G______ à 
l'intimé. 
 
Enfin, le Tribunal a considéré que si la vente avait eu lieu avant le 26 août 2012, 
la conclusion du contrat aurait été en lien avec l'activité fournie par l'appelante, 
laquelle avait conduit les négociations pour y parvenir. Or, la vente ne s'était pas 
conclue à cette date. Elle s'était conclue plus d'une année après, soit à la fin de 
l'été 2013, à d'autres conditions, et sans l'aide de l'appelante. Le Tribunal a ainsi 
retenu que l'appelante n'avait pas démontré le lien de causalité entre son activité et 
la vente de l'appartement de l'intimé. 
 
b. A l'appui de son appel, l'appelante reproche au premier juge d'avoir retenu que 
le contrat conclu entre les parties était un mandat de courtage de négociation. Le 
Tribunal avait également retenu à tort que l'acquéreur n'avait pas participé à la 
visite de l'appartement de l'intimé. Il ne ressortait pas du contrat que l'appelante 
devait conduire les négociations pour le compte de l'intimé. Le fait que l'appelante 
avait spontanément entrepris de nombreuses démarches en vue d'encourager la 
conclusion de la vente n'était pas de nature à modifier cette appréciation. 
 
D'autre part, le fait que le vendeur et l'acheteur se connaissaient n'était pas en soi 
un motif pour exclure la rémunération due au courtier. L'appelante a allégué 
qu'elle était la première à avoir informé l'intimé du fait que G______ était 
intéressé à acheter l'appartement. Même à supposer que ce dernier ait fait part à 
l'intimé de son intérêt d'acquérir l'appartement en 2010 déjà, il était manifeste 
qu'en 2012, celui-ci ignorait totalement que l'appartement était toujours en vente. 
C'était donc bien l'appelante qui avait en premier informé G______ du fait que 
l'appartement de l'intimé était disponible à la vente. 
 
A titre subsidiaire, l'appelante a fait valoir que le temps écoulé entre les derniers 
efforts du courtier et la conclusion du contrat principal était dénué de portée. Le 
courtier bénéficiait d'une présomption de fait s'il avait réellement accompli des 
efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat. Dans le cas 


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particulier, l'appelante avait informé G______, soit pour lui, L______, en 2012, 
que l'appartement n° 16 de l'intimé était à vendre. Il avait également transmis tous 
les documents et les informations y relatifs. L'appartement avait été réservé 
jusqu'au 25 août 2012 au prix de vente de 3'860'000 fr. Postérieurement au 25 août 
2012, l'appelante avait continué à déployer d'importants efforts en vue de la vente 
de l'appartement. En résumé, l'appelante a estimé que son activité avait favorisé la 
conclusion du contrat et que le lien de causalité avec la conclusion du contrat de 
vente entre l'intimé et G______ était établi. 
 
c. Dans sa réponse du 3 novembre 2015, l'intimé a fait valoir que l'intervention de 
l'appelante ne s'était pas limitée à l'indication d'un potentiel acquéreur. En effet, 
l'appelante était chargée de conduire les visites, de transmettre les plans de 
l'appartement et de discuter les conditions de vente. Son activité allait donc au-
delà de celle d'un simple courtier d'indication. L'intimé a par ailleurs rappelé que 
G______ savait depuis longtemps que l'appartement de l'intimé était en vente, 
qu'il l'avait visité et qu'il avait déjà formulée une offre, laquelle avait été par le 
passé refusée. Le seul intérêt pour l'intimé de confier le mandat à l'appelante était 
l'espoir qu'il puisse obtenir le prix demandé. De plus, l'appelante s'était vu impartir 
un délai au 25 août 2012 pour finaliser la vente avec G______. Une fois ce délai 
échu, il avait été convenu que l'appartement serait remis sur le marché au prix 
initialement convenu. 
 
L'intimé a par ailleurs rappelé que G______ avait visité son appartement en 
compagnie d'I______ en 2010 déjà, soit avant la conclusion du mandat. L'intimé a 
estimé que les démarches de l'appelante n'avaient en aucune manière déterminé 
G______ et encore moins son fils à acquérir son appartement. Il a rappelé qu'il 
avait croisé par hasard G______ en juillet 2013, lequel lui avait demandé si 
l'appartement n° 16 était toujours en vente. L'intimé lui avait alors expliqué qu'un 
acquéreur avait été trouvé, que la vente devait être signée le 5 août 2013, mais que 
l'acquéreur potentiel s'était désisté. L'intimé avait alors personnellement téléphoné 
à G______ pour l'informer de ce fait. L'intimé et G______ avait alors négocié 
directement entre eux et étaient parvenus à un accord, aux mêmes conditions de 
vente que celles négociées avec l'agence O______ et prévues avec l'acquéreur qui 
s'était désisté. 
 
d. Les arguments des parties seront repris en tant que de besoin dans la partie EN 
DROIT. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est dirigé contre une décision finale de première instance dans le cadre 
d'un litige portant sur une valeur litigieuse de plus de 10'000 fr. au dernier état des 
conclusions de première instance (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Il a été 


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introduit dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée et il 
respecte la forme prescrite (art. 311 al. 1 et 145 al. 1 let. c CPC). 
L'appel est ainsi recevable. 
Il en va de même de la réponse de l'intimée (art. 312 al. 2 CPC), déposée dans le 
délai imparti par la Cour. 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 
revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 
il contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 
consid. 2.2.3). 
2. 
L'appelante reproche au premier juge d'avoir qualifié le contrat conclu par les 
parties de courtage de négociation. Selon elle, les parties ont conclu un courtage 
d'indication. 
 
2.1 Le courtage au sens de l'art. 412 al. 1 CO est un contrat à teneur duquel le 
courtier s'engage, à titre onéreux, à fournir des services tendant à la conclusion 
d'un contrat voulu par le mandant, quelle qu'en soit la nature. Le courtier est ainsi 
en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un 
amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le 
compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'une 
rémunération lui a été promise, qu'il a agi et que son intervention a été couronnée 
de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275 et réf. citées; 
arrêt du Tribunal fédéral 4C.333/2000 du 28 mars 2001, consid. 2 d, aa, et 
réf. citées). 
 
La nature aléatoire de la rémunération du courtier étant une caractéristique du 
contrat de courtage, la naissance du droit du courtier au versement de sa 
rémunération dépend seulement de la conclusion du contrat principal. Il n'est pas 
tenu compte des efforts déployés ou du temps consacré par le courtier pour 
exécuter son mandat et seul le rôle que le courtier a joué dans l'aboutissement de 
l'affaire est déterminant, puisque la ratio legis de cette disposition est précisément 
de rémunérer le succès du courtier (arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 2004 
consid. 2.3 et réf. citées). 
 
Le renvoi aux règles applicables au mandat (art. 412 al. 2 CO) implique que le 
contrat de courtage est un contrat consensuel, non formel. Il peut être passé 
expressément ou par actes concluants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_45/2010 du 
25 mars 2010, consid. 2.2; ATF 131 III 268 consid. 5.1.1). 


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En application de la règle générale relative au fardeau de la preuve, consacrée par 
l'art. 8 CC, il incombe au courtier qui réclame un salaire de prouver les 
circonstances permettant de constater que les parties se sont mises d'accord sur les 
éléments essentiels d'un contrat de courtage (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2), alors 
qu'il incombe au mandant d'établir les limites dont il a assorti l'activité du courtier 
et dont il se prévaut. 
 
2.2 Pour établir l'existence d'un contrat et le contenu de celui-ci, il y a lieu de 
rechercher, tout d'abord leur réelle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). 
 
Il incombe ainsi au juge d'établir, dans un premier temps, la volonté réelle des 
parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (interprétation dite 
subjective). S'il ne réussit pas à déterminer ainsi la volonté réelle des parties, ou 
s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté réelle manifestée par l'autre, 
le juge tentera de découvrir la volonté présumée des parties en interprétant leurs 
déclarations selon la théorie de la confiance (interprétation dite objective), à 
savoir selon le sens que leur destinataire devait raisonnablement leur attribuer, les 
expressions inexactes dont elles ont pu se servir n'étant pas déterminantes 
(art. 18 CO; ATF 125 III 305 consid. 2b; 123 III 165 consid. 3a in JdT 1998 I 2; 
23 III 16 consid. 4b; 122 III 426 consid. 5). Le juge tiendra compte de l'ensemble 
des circonstances connues des parties ou qui pouvaient l'être, notamment en raison 
de l'attitude antérieure du déclarant (ATF 112 II 245 consid. 1b et les arrêts cités). 
Pour interpréter une expression, le sens que lui prêtent des experts ou des autorités 
importe peu. Le sens déterminant est celui dont un contractant peut admettre, dans 
un cas déterminé selon les règles de la bonne foi, qu'il sera le sens retenu par le 
cocontractant (ATF 116 II 431 consid. 3b, JdT 1991 I 45). Le juge recherche la 
solution la plus appropriée aux circonstances : on ne saurait admettre que les 
parties en auraient voulu une autre (ATF 122 III 420 consid. 3a). 
 
2.3 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intimé a sollicité les services de 
l'appelante pour la vente de son bien immobilier. Les parties conviennent aussi 
que la commission prévue était de 3% du prix de vente selon l'acte notarié. 
 
L'appelante s'est référée au mandat conclu le 12 août 2006 entre C______ (dont 
l'intimé était le gérant) et elle-même, désignée AA______ dans le contrat. A 
l'époque, l'intimé n'était certes pas encore propriétaire de son appartement 
puisqu'il ne l'a acquis qu'en 2009. Il ne semble pas que les parties ont rediscuté les 
conditions si ce n'est qu'entre-temps l'appartement, qui n'était pas encore construit 
en 2006, était terminé ou en voie de l'être. 
 
Le contrat de mandat du 12 août 2006 ne fournit pas d'indices déterminants quant 
à la nature du contrat de courtage que les parties ont voulu conclure. Par ailleurs, 
il ne ressort pas clairement de l'instruction de la procédure ce que les parties 
avaient en tête lorsque la vente de l'appartement a été confiée. On rappellera à cet 


- 11/14 - 
 
C/2357/2014 
égard que le Tribunal n'a pas pu procéder à l'audition de l'intimé, ni à celle de 
G______. 
 
En revanche, l'activité développée par l'appelante, notamment en juillet et en août 
2012, pour vendre l'appartement de l'intimé notamment à G______, montre que le 
contrat n'était pas limité à un courtage d'indication. En effet, l'appelante décrit 
avoir négocié l'affaire pour le compte de l'intimé et ne pas s'être limitée à lui 
présenter un acquéreur potentiel. Sur ce point, la Cour rejoint l'analyse du 
Tribunal. Le premier grief de l'appelante sera donc rejeté. 
3. 
En second lieu, l'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu qu'elle n'avait plus 
déployé d'activité après l'échec des pourparlers en août 2012. Selon elle, le 
premier juge a nié à tort qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre son 
intervention et la conclusion de la vente de l'appartement. 
 
3.1 Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que 
l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion 
du contrat. 
 
Dans des arrêts récents, le Tribunal fédéral a rappelé qu'au sens de cette 
disposition légale, le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a 
indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui 
(courtage d'indication), ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel 
cocontractant (contrat de négociation), et que cette activité aboutit à la conclusion 
de ce contrat. Le résultat doit ainsi se trouver dans un rapport de causalité avec 
l'activité fournie par le courtier. Il n'est en revanche pas nécessaire que la 
conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie 
et il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers 
satisfaisant à l'objectif du mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se 
contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du 
tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers. Il importe ainsi 
peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et 
de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la 
condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du 
courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité 
ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue sur des bases 
toutes nouvelles. Par ailleurs, le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier 
et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée. La preuve 
du rapport de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat 
principal par le mandant et le tiers incombe au courtier. Le courtier bénéficie 
toutefois d'une présomption de fait, que s'il a réellement accompli des efforts 
objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, 
si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement 
entraîné cette conséquence (ATF 131 III 268 consid. 5.1.4 p. 277; arrêts 


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4A_401/2012 du 16 octobre 2012, paru partiellement à la SJ 2013 I p. 211, et 
4A_601/2012 du 14 octobre 2013, arrêts non destinés à la publication au recueil 
officiel et références citées). 
 
3.2 Il a également été rappelé que l'exigence d'un lien psychologique entre les 
efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le 
courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se 
limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et 
n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci. Ainsi, en matière de courtage 
d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité 
avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, 
comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est 
précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation 
et ont conclu le marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_337/2011 du 15 novembre 
2011 consid. 2.1 et réf. citées). 
 
3.3 En l'espèce, ainsi qu'on l'a vu, les parties étaient liées par un courtage de 
négociation. Auraient-elles été liées par un courtage d'indication que l'appelante 
n'aurait pas eu droit à une commission dès lors que l'intimé avait proposé à 
G______ la vente de son appartement avant que celle-ci n'intervienne dans les 
négociations. 
En effet, malgré ce que soutient l'appelante, il ressort de la procédure que 
G______ et l'intimé se connaissaient et avaient déjà été en contact au sujet de 
l'appartement n° 16, de sorte qu'elle n'aurait eu le droit à aucune rémunération 
dans cette hypothèse. 
 
La question qui se pose ici est de savoir si l'activité développée par l'appelante a 
abouti à la conclusion du contrat conclu entre l'intimé et le fils de G______. Ainsi 
qu'on l'a vu, il suffit que cette activité ait été une cause même éloignée de la 
décision du tiers. 
 
Il importe dès lors de déterminer si un lien a subsisté entre les efforts du courtier 
et la décision du tiers, en dépit de la rupture des pourparlers. 
A cet égard, il convient de relever que les négociations développées en été 2012 
n'ont pas abouti parce que G______ n'a pas acquis le bien en question dans le 
délai que les parties s'étaient fixé au 25 août 2012. Par la suite, l'appelante à 
encore fourni quelques prestations, notamment en octobre 2012, sans que l'on 
puisse toutefois affirmer que celles-ci aient favorisé la vente de l'objet. 
L'appartement a finalement été vendu au fils de G______ et la vente a été inscrite 
au Registre foncier le 2 septembre 2013. Il ressort de la procédure que 
l'appartement devait être vendu à un tiers, Q______, qui s'est désisté à la dernière 
minute. C'est suite à ce désistement et, selon la procédure, après avoir croisé 


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G______ dans l'immeuble que l'intimé est parvenu avec lui à un accord sur la 
vente de l'appartement. 
Il ressort dès lors des faits que G______ a été intéressé par l'appartement en 2010 
avant l'intervention de l'appelante, en été 2012 par l'intermédiaire de l'appelante, 
puis à nouveau en août 2013, sans intervention de l'appelante, après qu'un tiers se 
soit désisté. 
Il ne ressort pas de la procédure que la vente conclue entre l'intimé et le fils 
d'G______ en août 2013 ait eu un lien de causalité - même psychologique - avec 
les efforts consentis dans ce sens par l'appelante en août 2012. Or, il incombait à 
l'appelante de démontrer un tel lien. 
La Cour de céans retient donc, à l'instar du premier juge, que l'appelante n'a pas 
prouvé à satisfaction de droit l'existence d'un lien de causalité entre son activité et 
la vente de l'appartement à G______ (ou à son fils) intervenue fin août 2013. Le 
second grief formé par l'appelante doit donc être aussi rejeté. 
4. 
En conséquence, l'appel est infondé. Le jugement entrepris sera donc confirmé. 
5. 
L'appelante, qui succombe, sera condamnée aux frais judiciaires d'appel, arrêtés à 
5'000 fr. (art. 17 et 35 du Règlement fixant le tarif des frais en matière civile 
(RTFMC – RS/GE E 1 05 10). Ces frais seront compensés avec l'avance fournie 
par l'appelante, qui reste dès lors acquise à l'Etat. 
L'appelante sera en outre condamnée aux dépens d'appel de l'intimé, arrêtés à 
5'000 fr. (art. 84, 85 et 90 RTFMC). 
* * * * * 


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C/2357/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTPI/9447/2015 
rendu le 21 août 2015 par le Tribunal de première instance dans la cause 
C/2357/2014-21. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 5'000 fr., les met à la charge de A______ et dit 
qu'ils sont compensés avec l'avance fournie par celle-ci, laquelle reste acquise à l'Etat de 
Genève. 
Condamne A______ à verser 5'000 fr. à B______ à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Madame Anne-Lise JAQUIER, greffière. 
 
Le président : 
Jean-Marc STRUBIN 
 
La greffière : 
Anne-Lise JAQUIER 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.