ge_gerichte · JTAPI/273/2024 · 2023-06-16 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2412/2023 LDTR 
JTAPI/273/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 26 mars 2024 
 
dans la cause 
 
Monsieur et Madame A______ et B______, représentés par Me Alain DUBUIS, avocat, 
avec élection de domicile 
 
contre 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


- 2/8 - 
A/2412/2023 
EN FAIT 
1. 
Par décision du 16 juin 2023, le département du territoire (ci-après : le département) 
a ordonné à Monsieur et Madame A______ et B______ d’établir un nouvel avis de 
fixation du loyer initial, en utilisant la formule officielle, qui respecte la seconde 
condition du préavis repris au chiffre 7 de l’autorisation de construire APA 1______ 
(qui régularise des travaux entrepris sans autorisation dans l’appartement concerné) 
et de procéder au remboursement du trop-perçu, soit CHF 49’149.-, aux locataires 
en cause (Madame C______ et Monsieur D______) concernant la période de trois 
ans, avec effet rétroactif dès le ______ 2010. 
2. 
Selon le préavis de l’office cantonal du logement et de la planification financière 
du 4 mai 2023 auquel faisait référence la décision précitée, le loyer de l’appartement 
de cinq pièces situé au 8ème étage, propriété des époux A______ et B______, devait 
être fixé à CHF 37’617.- l’an, soit CHF 7’523.- la pièce par an. 
Ce montant correspond à un loyer mensuel de CHF 3’134.75. 
3. 
Par acte du 20 juillet 2023, sous la plume de leur conseil, Monsieur et Madame 
A______ et B______ ont interjeté recours contre cette décision par devant le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant que 
celle-ci soit réformée en ce sens que l’ordre d’établir un nouvel avis de fixation de 
loyer initial indiquant un loyer annuel de CHF 37’617.- était nul et non avenu, tout 
comme l’ordre de rembourser le trop-perçu aux locataires C______ et D______, le 
tout sous suite de frais et dépens. 
Le délai absolu de dix ans consacré par la jurisprudence, selon laquelle le délai pour 
exiger le remboursement du trop-perçu était d’un an dès la connaissance par 
l’administration de ce droit et au maximum de dix ans à compter de la naissance de 
ce droit, n’était pas respecté. En effet, compte tenu de ce délai absolu de dix ans, la 
possibilité pour le département d’ordonner une éventuelle restitution voire une 
injonction d’établir un nouveau bail à loyer était périmée, sachant que l’obligation 
de restituer le loyer valait pour la durée du contrôle étatique instaurée par la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures 
de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 
20), soit en l’espèce pour la période de trois ans à partir du ______ 2010. 
De plus, les sanctions administratives, à savoir l’ordre de rembourser le trop-perçu 
et d’établir un nouvel avis de fixation du loyer initial, prononcées le ______ 2023 
se rapportaient à la période allant du ______ 2010 au ______ 2013, de sorte qu’elles 
étaient prescrites au sens de l’art. 137 al. 5 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
4. 
Par observations du 25 septembre 2023, le département a conclu à ce que la décision 
soit réformée, en ce sens que c’était un trop-perçu de loyer de CHF 1’365.25 qui 
devait être remboursé, et au rejet pour le surplus du recours, avec suite de frais et 
dépens. Elle s’est rapporté à justice s’agissant de sa recevabilité. 


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A/2412/2023 
Le 18 mai 2020, il avait eu connaissance par le biais d’une dénonciation des travaux 
de transformation intérieure de leur appartement entrepris sans autorisation par les 
recourants. Il les avait interpellés le 2 juillet 2020 afin qu’ils puissent faire valoir 
leurs explications et observations concernant ces travaux, avait réitéré, sans retour 
de leur part, sa demande le 16 mai 2022 avec l’attribution d’un nouveau délai au 31 
mai 2022. Afin de régulariser ces travaux, il leur avait ordonné, le 24 février 2023, 
de déposer l’autorisation de construire APA 1______, qui avait été délivrée le 
______ 2023 et qui était, à ce jour, en force. Au vu de la jurisprudence considérant 
que la possibilité de percevoir le trop-perçu devait être arrêtée au moment où le 
département avait finalisé l’instruction du dossier, soit au jour de la délivrance de 
l’autorisation de construire, c’était suite au prononcé de l’octroi de l’autorisation de 
construire le ______ 2023 qu’il avait eu connaissance de son droit d’exiger la 
restitution des loyers perçus en trop. Partant, le délai de prescription de trois ans 
avait été respecté, vu que la décision litigieuse avait été rendue le ______ 2023. Les 
créances relatives au trop-perçu des loyers s’étendant sur la période de contrôle 
LDTR allant du ______ 2010 au ______ 2013, elles ne pouvaient toutefois être 
réclamées en totalité pour la période de contrôle de trois ans en raison de la 
prescription de dix ans arrivée à terme le ______ 2023. En effet, la décision 
litigieuse rendue le ______ 2023 permettait uniquement de réclamer le montant 
restant pour la période allant du ______ 2013 au ______ 2013, soit pour un seul 
mois. Dès lors et compte tenu que selon l’avis de fixation du loyer du 9 juin 2017 
le loyer mensuel avait été fixé à CHF 4’500.-, le trop-perçu de loyer devant être 
remboursé aux anciens locataires s’élevait à CHF 1’365.25 (4’500.- - 3’134.75). 
D’après la jurisprudence, une remise en état pouvait être ordonnée jusqu’à trente 
ans après l’exécution des travaux litigieux, sauf dans certains cas où l’administré 
était de bonne foi. Partant, les recourants devaient produire un nouvel avis de 
fixation de loyer initial (formule officielle) correspondant à la période de contrôle 
en question. 
5. 
Par réplique du 18 octobre 2023, les recourants ont persisté dans leurs conclusions. 
Suite à leur recours, le département considérait qu’ils n’étaient plus tenus au 
remboursement du trop-perçu pour trente-six mois de loyer, mais que pour un seul 
mois. Il leur avait ainsi manifestement donné raison, à tout le moins en très grande 
partie sur ce point, admettant leur démonstration quant à la prescription décennale. 
Dans ces circonstances, il était malvenu de conclure à leur condamnation aux 
dépens de l’instance. La décision entreprise impliquait des questions juridiques 
relativement complexes concernant la prescription des créances en remboursement, 
d’autant plus pour des profanes tels qu’eux, et il avait été indispensable qu’ils soient 
assistés d’un avocat afin de faire valoir correctement leurs droits. L’intervention de 
leur conseil avait eu pour conséquence que le département avait considérablement 
revu sa position concernant le remboursement du trop-perçu. De plein dépens 
devaient leur être alloués. 


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A/2412/2023 
6. 
Par duplique du 20 novembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions 
du 25 septembre 2023. 
Des dépens pouvaient être alloués à la partie qui n’obtenait que partiellement gain 
de cause, mais ils étaient alors réduits en conséquence. Il était généralement admis 
que lorsque chacune des parties obtenait gain de cause sur certains points et 
succombait sur d’autres, l’autorité pouvait compenser les dépens, soit décider que 
chacune supporte ses propres dépens. Si le tribunal devait admettre les conclusions 
des recourants en indemnisation, il faudrait tenir compte de l’importance de la 
cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail effectué et du temps employé par 
l’avocat. En l’espèce, la présente cause ne revêtait pas de difficultés particulières ni 
spéciales justifiant que l’avocat des recourants consacre un temps anormalement 
élevé et engage des dépenses particulières pour la défense des intérêts de ses 
mandants. Le montant d’une éventuelle indemnité devrait alors se situer dans sa 
fourchette la plus basse. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 
janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
4. 
Le litige porte, d’une part, sur la prescription du droit du département de réclamer 
aux recourants le remboursement du trop-perçu de loyer et, d’autre part, sur son 


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droit de leur réclamer l’établissement d’une nouvelle formule de fixation du loyer 
conforme aux conditions LDTR assortissant l’APA 1______. 
Le principe de la soumission des travaux à la LDTR, de la fixation d’un loyer LDTR 
pour une période de trois ans ainsi que du principe de l’obligation de rembourser 
un trop-perçu de loyer ainsi que le montant du trop-perçu ne sont pas litigieux, les 
recourants ne les contestant, à juste titre, pas et se bornant à invoquer la prescription. 
5. 
De jurisprudence constante, le droit du département d’exiger la restitution du trop-
perçu de loyer en matière de LDTR se prescrit par un an dès la connaissance par 
celui-ci de ce droit et au plus par dix ans à compter de la naissance de celui-ci, cette 
solution se fondant sur une application analogique de l’art. 67 al. 1 CO (ATA/1382/ 
2021 du 21 décembre 2021 consid. 3a). 
De jurisprudence constante, le droit du département d’exiger la restitution du trop-
perçu de loyer en matière de LDTR se fonde sur une application analogique de 
l’art. 67 al. 1 CO (ATA/1382/ 2021 du 21 décembre 2021 consid. 3a). 
En vertu de l’art. 67 al. 1 CO, l’action pour cause d’enrichissement illégitime se 
prescrit par trois ans du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de 
répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. Ce délai 
court du jour où l’appauvri a connu à la fois la perte subie et l’enrichi, autant qu’il 
connaît l’existence, la nature et les éléments du dommage propres à fonder et à 
motiver une demande en justice (ATF 132 V 404 consid. 3). Le délai de prescription 
relatif étant particulièrement court, le Tribunal fédéral se montre souple dans son 
application : il a retenu que le délai ne commence à courir que lorsque l’appauvri a 
un degré de certitude sur son droit à répétition tel que l’on peut de bonne foi 
admettre qu’elle n’a plus de motif ni de possibilité de chercher des informations 
complémentaires pour intenter une action en justice (ATF 129 III 503 consid. 3.4 ; 
ATA/1382/2021 du 21 décembre 2021 consid. 3b). Quant au dies a quo du délai de 
prescription absolue de dix ans, il coïncide avec l’exigibilité de la prétention en 
enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu (arrêt du 
Tribunal fédéral A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 4.3.4). 
6. 
En l’espèce, le tribunal partage l’analyse du département relative au respect du délai 
de prescription de trois ans, telle qu’exposé dans les observations du 25 septembre 
2023 et non contestée par les recourants. 
Il partage également l’analyse relative au respect du délai de prescription de dix ans 
et sa conséquence, à savoir que seul un montant de CHF 1’365.25 doit être, à titre 
de trop-perçu de loyer, remboursé aux anciens locataires. 
Les recourants obtiennent ainsi presque l’entier de leurs conclusions sur ce point. 
7. 
Selon l’art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est passible 
des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI, sous 
réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP - RS 311.0). 


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Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente, figure 
l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). 
De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le 
remboursement du trop-perçu de loyer et l’établissement d’un nouveau bail 
conforme aux conditions de l’autorisation de construire accordée, constitue une 
forme de remise en état conforme au droit au sens de l’art. 129 let. e LCI 
(ATA/1333/2023 du 12 décembre 2023 consid. 11.1). 
8. 
Dès lors que l’art. 12 LDTR institue un contrôle des loyers après l’exécution des 
travaux de rénovation, l’obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle 
d’inscrire, dans le contrat de bail concerné, le montant du loyer fixé dans 
l’autorisation de rénover pendant le contrôle et de rectifier un bail à loyer qui s’en 
écarterait (arrêt du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1). 
S’agissant des locataires ayant déjà quitté l’appartement incriminé et qui ont versé 
un loyer supérieur à celui bloqué après coup, il n’y a pas lieu d’imposer au proprié-
taire d’établir un nouveau bail corrigé (ATA/1333/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 11.3). S’il ne peut être ordonné au bailleur d’établir un nouveau contrat de 
bail corrigé pour des locataires ayant quitté le logement, la solution est en revanche 
autre s’agissant de la formule de fixation du loyer initial. Celle-ci est nécessaire lors 
de l’établissement de tout nouveau bail ou de toute modification du montant du 
loyer. Dès lors qu’elle résulte d’un acte unilatéral du bailleur, le départ des 
locataires concernés n’empêche aucunement celui-ci d’établir une nouvelle 
formule, document essentiel puisqu’à même de documenter l’augmentation du 
loyer de l’appartement en question. La notification, selon les règles du droit du bail, 
d’une nouvelle formule indiquant le loyer fixé pendant trois ans selon la décision 
litigieuse est une mesure nécessaire pour le rétablissement d’une situation conforme 
au droit au sens de l’art. 129 let. e LCI (ATA/1333/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 11.3 ; ATA/185/2021 du 23 février 2021 consid. 5g). 
Toujours d’après la jurisprudence, en matière d’établissement d’un avis de fixation 
du loyer une remise en état peut être ordonnée jusqu’à trente ans après l’exécution 
des travaux litigieux, sauf dans certains cas où l’administré est de bonne foi (ATF 
132 Il 21 consid. 6.3 ; ATA/531/2012 du 21 août 2012 consid. 15). 
9. 
En l’espèce, au vu de la jurisprudence susmentionnée, les recourants devront établir 
un nouvel avis de fixation de loyer initial (formule officielle) correspondant à la 
période de contrôle en question qui soit conforme à la seconde condition du préavis 
repris au chiffre 7 de l’autorisation de construire APA 1______. 
10. 
En conclusion, le recours sera partiellement admis. 
11. 
Selon l’art. 87 al. 2 LPA, la juridiction administrative peut, sur requête, allouer à la 
partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause, une indemnité pour les frais 
« indispensables » causés par le recours. 
L’art. 6 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure 
administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), intitulé « indemnité », prévoit 


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que la juridiction peut allouer à une partie, pour les frais indispensables occasionnés 
par la procédure, y compris les honoraires éventuels d’un mandataire, une 
indemnité de CHF 200.- à CHF 10’000.-. 
12. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les décisions des tribunaux en matière 
de frais et dépens n’ont pas à être motivées, l’autorité restant néanmoins liée par le 
principe général de l’interdiction de l’arbitraire (ATF 114 Ia 332 consid. 2b ; 111 
Ia 1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_245/2011 du 7 juillet 2011 consid. 2.2 ; 
5D_2010 du 28 février 2011 consid. 4). 
La juridiction saisie dispose d’un large pouvoir d’appréciation également quant à la 
quotité de l’indemnité allouée et, de jurisprudence constante, celle-ci ne constitue 
qu’une participation aux honoraires d’avocat (ATA/334/2018 du 10 avril 2018 ; 
ATA/1484/2017 du 14 novembre 2017 et les références citées), ce qui résulte aussi, 
implicitement, de l’art. 6 RFPA dès lors que ce dernier plafonne l’indemnité à 
CHF 10’000.-. 
Pour déterminer le montant de l’indemnité, il convient de prendre en compte les 
différents actes d’instruction, le nombre d’échanges d’écritures et d’audiences. 
Quant au montant retenu, il doit intégrer l’importance et la pertinence des écritures 
produites et de manière générale la complexité de l’affaire (ATA/1156/2017 du 2 
août 2017). La fixation des dépens implique une appréciation consciencieuse des 
critères qui découlent de l’esprit et du but de la réglementation légale (arrêt du 
Tribunal fédéral 2D_35/2016 du 21 avril 2017 consid. 6.2 et les réf. citées). 
13. 
En l’espèce, les recourants, qui ne succombent que dans une faible mesure, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 600.- ; il est couvert par 
l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Le solde de l’avance de frais, 
soit CHF 300.-, leur sera dès lors restitué 
Dans la mesure où la cause ne présentait pas un degré de complexité particulier, ne 
portant que sur la question de la prescription, une indemnité de CHF 900.- sera 
allouée aux recourants à la charge de l’État de Genève, soit pour lui du département 
du territoire. 


- 8/8 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 20 juillet 2023 par Monsieur et Madame 
A______ et B______ contre la décision du département du territoire du 16 juin 
2023 ; 
2. 
l’admet partiellement ; 
3. 
annule la décision précitée en tant qu’elle fixe le remboursement du trop-perçu aux 
locataires concernés au montant du CHF 49’149.- ; 
4. 
réduit le montant de ce trop-perçu à CHF 1’365.25 ; 
5. 
confirme la décision pour le surplus ; 
6. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 600.-, lequel est couvert par l’avance de frais ; 
7. 
ordonne la restitution aux recourants du solde de l’avance de frais de CHF 300.- ; 
8. 
alloue aux recourants, à la charge du département du territoire, une indemnité de 
procédure de CHF 900.- ; 
9. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Thierry ESTOPPEY, Suzanne AUBERT-
LEBET, Diane SCHASCA et Claire BOLSTERLI, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Gwénaëlle GATTONI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier