ge_gerichte · ACJC/1110/2014 · 2014-02-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24.09.2014. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22383/2012 
ACJC/1110/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 22 SEPTEMBRE 2014 
 
Entre 
A______ et B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 10 février 2014, d'abord représentés par l'ASLOCA puis comparant 
en personne, 
et 
C______, p.a. ______ et représentée par H______, avenue Eugène-Pittard 14-16, case 
postale 30, 1211 Genève 17, intimée. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 10 février 2014, expédié pour notification aux parties le 
11 février 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré 
valable le congé notifié à A______ et B______ par avis du 3 septembre 2012 pour 
le 31 octobre 2012 portant sur l'appartement de trois pièces et demi au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis ______ (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2), a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). Il a 
indiqué les voies de droit au pied de la décision. 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions de l'article 257f 
al. 3 CO étaient réalisées, en raison de la sous-location non autorisée et à laquelle 
la bailleresse pouvait refuser son consentement. 
B. 
a. Par acte déposé le 14 mars 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce 
jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent à la constatation de 
l'inefficacité du congé. 
b. Dans sa réponse du 17 avril 2014, C______ (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) requiert le déboutement des appelants de toutes leurs conclusions et la 
confirmation du jugement entrepris. 
c. Les parties ont été avisées le 22 mai 2014 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger, les appelants n'ayant pas fait usage de leur droit de ré-
pliquer. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. En date du 5 février 1998, D______, propriétaire, représentée par E______, et 
A______ et B______ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d'un appartement de trois pièces et demi au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 
______ à Genève. Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation. Le contrat a 
été conclu pour une durée d'une année, du 1er février 1998 au 31 janvier 1999, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le loyer annuel, charges 
comprises, fixé initialement à 13'500 fr., a été porté en dernier lieu à 14'700 fr. dès 
le 1er février 2009. 
b. Dès le mois d'août 2002, les locataires n'ont plus habité l'appartement et l'ont 
sous-loué à F______ et G______. 
c. A une date indéterminée, C______ est devenue propriétaire de l'immeuble 
concerné. 


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d. Par courrier adressé aux locataires le 14 mai 2012, la bailleresse, représentée 
par H______, s'est enquise de savoir qui était G______, dont le nom figurait sur la 
boîte aux lettres. Elle a relevé que les époux A______ et B______ étaient seuls 
titulaires du bail aux termes du contrat. 
e. Ces derniers ont répondu le 29 mai 2012 que l'appartement était en sous-
location, une autorisation dans ce sens ayant en son temps été donnée par 
E______. Ils souhaitaient rester titulaires du bail et continuer à sous-louer le 
logement. 
f. Par lettre du 11 juin 2012, la régie a demandé aux locataires de lui faire parvenir 
une copie de l'autorisation de sous-location délivrée par E______, ainsi que des 
copies du passeport, des décomptes de salaire et une attestation de l'Office des 
poursuites de G______, afin d'examiner la possibilité d'établir un contrat de bail 
en sa faveur. 
g. Ce courrier étant resté sans réponse, H______, par lettre du 4 juillet 2012, a mis 
les locataires en demeure de réintégrer l'appartement avant le 31 août 2012, à 
défaut de quoi le bail serait résilié selon l'art. 257f al. 3 CO. 
h. Par avis officiels du 3 septembre 2012, C______ a résilié le bail pour le 31 
octobre 2012. 
i. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. Non conciliée le 7 décembre 2012, l'affaire a été portée 
devant le Tribunal le 7 janvier 2013, les locataires concluant à ce que le congé 
daté du 3 septembre 2012 soit déclaré inefficace. 
j. Dans sa réponse du 8 mars 2013, la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation. Elle a considéré que les demandeurs avaient contrevenu à leur devoir 
de diligence en persistant à sous-louer leur appartement sans avoir de véritable 
intention de le réintégrer. 
k. Lors de l'audience du Tribunal du 29 mai 2013, A______ a exposé que 
l'autorisation de sous-location lui avait été donnée verbalement par une personne 
travaillant à la réception de E______. Les locataires habitaient avec trois enfants 
dans un appartement de cinq pièces, pour un loyer de 2'150 fr. Ils souhaitaient 
garder l'appartement litigieux pour retourner y vivre lorsque leur fille aînée, âgée 
de 14 ans en aurait 18, ou alors pour le mettre à la disposition de celle-ci. 
Le représentant de H______ a contesté la délivrance d'une autorisation de sous-
louer. 
l. F______ a été entendu en qualité de témoin à l'audience du Tribunal du 
26 septembre 2013. Il a indiqué que du temps où E______ était chargée de 


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l'immeuble, les bulletins de versement arrivaient au nom de A______ au ______. 
Par la suite, ce dernier recevait les bulletins à son domicile effectif et payait le 
loyer contre remboursement par les sous-locataires. 
I______, directeur de E______ de 1982 à 2013, a été entendu par le Tribunal lors 
de l'audience du 17 octobre 2013. Il a déclaré que la régie avait appris l'existence 
de la sous-location peu après le début de celle-ci. Les locataires lui avaient 
indiqué avoir momentanément quitté le logement qu'ils avaient mis à la 
disposition de membres de leur famille. La régie n'avait pas autorisé la sous-
location, mais avait été mise devant le fait accompli. Elle avait toléré la situation, 
puisque les locataires, contactés téléphoniquement au moins une fois par année à 
ce sujet, indiquaient vouloir réintégrer ultérieurement l'appartement, sans toutefois 
donner de date précise. La régie ne souhaitait pas se lancer dans une procédure de 
résiliation, dès lors qu'elle pensait que les locataires allaient réintégrer 
l'appartement. 
m. Par plaidoiries écrites du 30 janvier 2014, la défenderesse a persisté dans ses 
conclusions. Les demandeurs ne se sont pas déterminés et la cause a été gardée à 
juger par le Tribunal à réception de cette écriture. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 
consid. 1). 
En l'espèce, vu le loyer annuel de 14'700 fr. et considérant que la valeur litigieuse 
se détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le con-
trat subsisterait nécessairement si le congé n'était pas valable, en tenant compte du 
délai de protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 111 II 384; 119 
II 147), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 


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Déposé selon la forme et dans le délai prescrit, le présent appel est recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). 
2. 
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir d'examen 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appré-
ciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, Code 
de Procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC). 
S'agissant, en l'espèce, d'une procédure en annulation de congé introduite dans le 
délai légal de trente jours (art. 273 al. 1 CO), soumise à la procédure simplifiée en 
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est en outre ap-
plicable (art. 247 al. 2 let a CPC). 
3. 
3.1 Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de lo-
caux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 
trente jours pour la fin d'un mois si le maintien du bail est devenu insupportable 
pour lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, 
nonobstant une protestation écrite du bailleur persiste à enfreindre son devoir de 
diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. Le libellé de cette disposition 
légale est trop restrictif : le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO 
s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou 
des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 
consid. 2a p. 126). 
Il résulte de l'art. 262 al. 1 CO que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de 
la chose sans le consentement du bailleur. En conséquence, remettre la chose à 
bail à un tiers sans le consentement du bailleur constitue en soi une utilisation de 
la chose qui viole la loi. Une sous-location sans le consentement du bailleur peut 
justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 
300 consid. 3.1 p. 302, 446 consid. 2.2 p. 449). Il faut cependant que le bailleur 
somme préalablement le locataire de mettre fin à la sous-location; l'exigence selon 
laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable n'a pas de portée propre 
(ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 302 ss, 446 consid. 2.2 p. 449). 
3.2 Le consentement du bailleur à la sous-location n'est soumis à aucune forme. Il 
peut être écrit, ou simplement requis et donné de vive voix. Il peut aussi résulter 
d'actes concluants : tel est le cas lorsque le bailleur, informé de la sous-location, la 
tolère sans remarques ni protestations, ou lorsqu'il laisse sans réponse une deman-
de du sous-locataire de pouvoir sous-louer les locaux. L'art. 8 du contrat-cadre 
romand de baux à loyer qui dispose que le consentement du bailleur doit être écrit 
n'a en effet qu'une fonction de preuve (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 
2ème éd., p. 571 et les réf. cit.; BISE/PLANAS, in Commentaire pratique du droit du 
bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, n° 26 s. ad art. 262 CO). 


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En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, 
le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention 
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles 
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la conven-
tion (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 consid. 2.2). L'in-
terprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de signes extérieurs 
objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. Ainsi, les actes 
concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les manifestations expresses 
de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du CO, Genève 2012, 
n. 49 p. 145). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les vo-
lontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les compor-
tements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration 
ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des 
circonstances (interprétation dite objective) (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3, 606 
consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3b). 
3.3 Pour qu'une sous-location non autorisée puisse justifier une résiliation antici-
pée du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO, il faut que le bailleur ait été en 
droit de refuser son consentement (cf. art. 262 al. 2 CO), faute de quoi sa réaction 
serait purement formaliste et ne reposerait sur aucun intérêt légitime (cf. ATF 134 
III 300 consid. 3.1 in fine p. 304; 134 III 446 consid. 2.2 in fine p. 449). 
Les cas où le bailleur pourrait refuser son consentement sont énumérés à l'art. 262 
al. 2 CO; il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-
location au sens de l'art. 2 CC, parce que, dans ce cas de figure, le droit à la sous-
location n'est pas protégé et qu'il faut raisonner comme s'il n'existait pas. La juris-
prudence a admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage 
de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la 
voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se 
prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446 consid. 2.4 p. 450 et les 
arrêts cités). 
En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement 
pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les 
lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a tem-
porairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage pro-
fessionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers 
pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on 
peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par 
exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un 
tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée 
et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer 
relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux 


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loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010, consid. 2.1). 
Cet arrêt du 4 octobre 2010 traduit un durcissement de la position qui avait été 
celle des arrêts précédents en la matière, qui excluaient abus de droit et substi-
tution détournée de locataires tant que le sous-bailleur n'avait pas perdu toute idée 
de reprendre l'usage de l'appartement en cause, même si ses intentions ne sont que 
vagues (cf. arrêts 4C.199/1994 du 11 octobre 1994, consid. 4c, publié in SJ 1995 
p. 227; 4C.124/1999 du 6 octobre 1999, consid. 4a, b et c; 4C.155/2000 du 
30 août 2000, consid. 2b et c, publié in SJ 2001 I p. 17). 
Dès lors, le sous-bailleur ne peut plus se contenter d'invoquer la perspective d'un 
évènement futur incertain pour justifier le maintien de la sous-location (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 consid. 2.1 précité). 
Le fardeau de la preuve du bien-fondé d'un congé anticipé selon l'art. 257f CO in-
combe au bailleur (ACJC/986/2007). 
3.4 En l'espèce, en appel, les locataires ne soutiennent plus, à juste titre, que la 
bailleresse aurait donné son consentement à la sous-location par l'intermédiaire de 
sa précédente régie, mais uniquement qu'elle en avait connaissance. Au vu du 
témoignage de I______, il n'est pas possible de retenir que le consentement aurait 
été donné par actes concluants, ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu, et a fortiori 
établi, par les appelants. En effet, la régie contactait régulièrement les locataires, 
qui lui faisaient chaque fois part de leur intention de réintégrer le logement. Ceux-
ci, selon la théorie de la confiance, ne pouvaient raisonnablement pas comprendre 
qu'ils avaient obtenu un accord sans condition à la sous-location, d'autant plus 
qu'ils avaient indiqué avoir mis le logement temporairement à la disposition de 
membres de leur famille. Tout au plus, devaient-ils de bonne foi comprendre que 
la bailleresse tolérait la remise provisoire à ceux-ci, au vu des assurances qu'ils lui 
fournissaient. Dans la mesure où la sous-location perdurait, la bailleresse était 
légitimée à fixer aux locataires un délai pour y mettre fin. 
Par lettre du 4 juillet 2012, la bailleresse a sommé en vain les locataires de mettre 
un terme à la sous-location, de sorte que la condition de la mise en demeure est 
réalisée. 
Par ailleurs, les locataires occupent actuellement un appartement de cinq pièces 
avec leurs trois enfants. Ils sous-louent le logement en question depuis 
pratiquement douze ans et exposent actuellement qu'ils souhaitent soit l'occuper à 
nouveau lorsque leur fille aînée, âgée de 14 ans, sera majeure, soit le mettre à la 
disposition de celle-ci à ce moment-là. Il s'agit d'événements futurs incertains, qui 
ne permettent pas de tolérer la sous-location. Le contraire reviendrait à laisser aux 
locataires le choix des occupants des locaux, en lieu et place de la propriétaire, ce 
qui n'est pas admissible. Ainsi, il apparaît que les locataires ont procédé en réalité 


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à une substitution de locataires, de sorte que le bailleur pouvait refuser son 
consentement à la sous-location. 
En définitive, les conditions de l'article 257f al. 3 CO sont réalisées de sorte que le 
congé du 3 septembre 2012 est efficace. 
Le jugement attaqué sera ainsi confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2014 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/146/2014 rendu le 10 février 2014 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/22383/2012-2 OSB. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. (cf. consid. 1.1).