ge_gerichte · ACJC/1101/2021 · 2021-09-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.09.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8847/2019 
ACJC/1101/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 6 SEPTEMBRE 2021 
 
Entre 
A______ SA, sise c/o Monsieur B______, rue ______, ______ Genève, appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2020, comparant en 
personne, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimé, comparant par Me Gabriel 
RAGGENBASS, avocat, place de Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait 
élection de domicile. 
 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Le 7 décembre 1998, SI D______, alors propriétaire, ainsi que les époux 
C______ et E______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location de l'appartement n° 1______ de 4,5 pièces au 4ème étage de 
l'immeuble sis avenue 2______ à Genève. 
Le bail de l'appartement portait sur la période du 1er janvier au 31 décembre 1999 
et était renouvelable tacitement d'année en année. 
Le loyer était fixé à 1'000 fr. et les charges à 100 fr. par mois. 
b. Les actions de SI D______ appartenaient à A______ SA, dont B______ est 
l'administrateur président avec signature individuelle. 
c. A une date indéterminée, A______ SA, représentée par la F______ SA (ci-
après : la régie), est devenue propriétaire de l'immeuble susmentionné. 
d. E______ est décédée le ______ 2009. 
e. Au plus tard dans le courant de l'année 2012, la fille de C______ et de 
E______, G______, a emménagé dans l'appartement loué par ses parents avec son 
époux et ses quatre enfants, dont les cadets sont des jumeaux. 
G______ fait l'objet de plusieurs poursuites. C______ est retraité et perçoit une 
rente vieillesse de 2'800 fr. nets par mois. 
f. Par avis du 3 septembre 2012, adressés séparément à chacun des époux 
E______, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement pour le 31 décembre 
2012. Le motif indiqué était le souhait de "procéder à différents travaux de 
rafraîchissement du logement afin que le loyer réponde aux besoins 
prépondérants de la population". 
g. Le lendemain, soit le 4 septembre 2012, C______ et sa fille G______ se sont 
rendus à la régie afin de discuter de ladite résiliation. 
h. Cette rencontre a débouché sur la conclusion d'un nouveau contrat de bail aux 
noms de C______ et E______ pour une durée d'un an, du 1er janvier au 
31 décembre 2013, renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer a été 
augmenté à 1'260 fr. et les charges à 200 fr. par mois. 
A teneur de l'article 3 des clauses particulières du contrat, toute sous-location 
devait faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et le prêt à usage était 
interdit. 


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Le contrat prévoyait en outre l'application des Conditions générales et règles et 
usages locatifs en vigueur dans le canton de Genève. 
i. Ce contrat a été signé par C______ et par G______, qui a inscrit le nom de sa 
mère, 
puis 
a 
été 
contresigné 
par 
la 
régie 
le 
18 septembre 2012. 
j. Par courrier recommandé du 11 février 2016, la bailleresse a informé C______ 
et E______ avoir vu le nom "Famille ______ [nom de famille de G______]" sur 
leur boîte aux lettres lors d'une visite dans l'immeuble. Ce nom n'apparaissant pas 
sur leur contrat de bail, elle les priait de fournir tous les renseignements utiles 
avant le 19 février 2016, faute de quoi leur contrat serait résilié. 
k. Aucune suite n'a été donnée à ce courrier, qui n'a pas été retiré à la poste. 
l. Par avis de résiliation du 17 mars 2016 envoyé séparément à C______ et 
E______, la bailleresse a résilié le contrat de bail de l'appartement pour la 
prochaine échéance du 31 décembre 2016. 
Dans la lettre accompagnant l'avis, la bailleresse a motivé la résiliation du bail par 
l'absence de réponse des locataires à son courrier du 11 février 2016, dont elle 
déduisait qu'ils avaient sous-loué leur appartement sans autorisation de sa part en 
violation de la clause particulière n° 3 du bail. 
B. 
a. Le 15 avril 2016, C______ et ses trois enfants, dont G______, lesquels 
agissaient en qualité d'héritiers de leur mère E______, ont contesté judiciairement 
ladite résiliation (C/3______/2016). 
Dans le cadre de cette procédure, ils ont, le 2 juin 2016, transmis à la bailleresse 
l'acte de décès de E______. 
b. Par courrier du 14 juin 2016, A______ SA a invalidé le contrat de bail du 
18 septembre 2012 pour dol, subsidiairement pour erreur essentielle. Elle a exposé 
que E______ étant décédée le ______ 2009, elle ne pouvait pas être partie au 
contrat de bail du 18 septembre 2012 et ses héritiers ne pouvaient donc pas l'être 
non plus, le contrat étant postérieur à leur saisine universelle. Les héritiers 
n'avaient donc pas la qualité pour agir dans la procédure susmentionnée. 
c. A______ SA a également, en date du 25 juillet 2016, déposé une plainte pénale 
à l'encontre de C______ et de G______, qui ont, par ordonnances pénales du 23 
janvier 2017, été reconnus coupables de faux dans les titres (procédure pénale 
P/3______/2016). 
Frappées d'oppositions, ces ordonnances ont été annulées par le Ministère public, 
qui a ordonné le classement de la procédure pénale par ordonnance du 
21 mars 2017, principalement au motif que le dessein d'obtenir un avantage illicite 


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n'était pas établi. Cette dernière ordonnance a été confirmée par la Chambre 
pénale de recours de la Cour de justice par arrêt ACPR/679/2017 du 5 octobre 
2017. Le recours formé contre cet arrêt a été déclaré irrecevable par le Tribunal 
fédéral (arrêt 6B_1245/2017 du 21 juin 2018). 
 
d. Par jugement JTBL/283/2017 du 22 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré irrecevable la contestation de congé introduite le 15 avril 2016 par 
C______ et ses enfants et a condamné C______ et G______ à évacuer 
immédiatement l'appartement litigieux. Il a considéré que le contrat de bail du 18 
septembre 2012 n'obligeait pas la bailleresse en raison d'une tromperie que 
C______ et G______ avaient commise lors de la signature, en se substituant à leur 
épouse, respectivement mère décédée. 
Ce jugement a fait l'objet d'un appel de C______ et de ses trois enfants. 
e. Par arrêt ACJC/1665/2017 du 15 décembre 2017, la Chambre des baux et 
loyers de la Cour de justice a partiellement admis l'appel. Elle a retenu que le 
contrat de bail du 18 septembre 2012 était partiellement nul, à savoir en tant qu'il 
concernait E______, dès lors qu'en faisant naître des droits et des obligations à 
l'égard d'une personne décédée, il portait sur une chose impossible. Elle a en 
conséquence débouté les héritiers de cette dernière de leur requête en contestation 
du congé. Elle a en revanche considéré que la relation contractuelle nouée avec 
C______ était valable, dès lors que son maintien correspondait à ce dont les 
partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi s'ils avaient envisagé la 
possibilité de la nullité partielle. Elle a ainsi renvoyé la cause au Tribunal des 
baux et loyers pour qu'il statue sur la requête en contestation du congé de 
C______. 
f. A______ SA a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile et d'un 
recours constitutionnel subsidiaire à l'encontre de cet arrêt. 
Considérant que la décision litigieuse était incidente, le Tribunal fédéral a déclaré 
ces recours irrecevables au motif que les conditions d'un recours immédiat selon 
l'art. 93 al. 1 LTF n'étaient pas remplies (arrêt 4A_35/2018 du 31 janvier 2018). 
g. Par jugement JTBL/125/2020 du 21 février 2020, le Tribunal des baux et 
loyers, statuant sur renvoi, a annulé le congé notifié le 17 mars 2016 à C______. 
Le Tribunal a notamment retenu que ledit congé constituait une résiliation 
ordinaire, dont les effets ne pouvaient intervenir qu'au 31 décembre 2019. Bien 
que le locataire n'ait pas sollicité le consentement de la bailleresse pour la sous-
location partielle de l'appartement à sa fille et son gendre, les motifs incitant le 
locataire à les accueillir chez lui apparaissaient légitimes. Si la situation 
constituait un cas limite en ce sens que l'on pouvait légitimement craindre, sur le 
long terme, une tentative de transfert de bail déguisé, au vu des déplacements 


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réguliers du locataire au Portugal, ce dernier avait néanmoins démontré sa 
présence régulière à Genève entre 2016 (sic) et début 2019. Un cas de fiction 
destiné à éluder les règles applicables ne pouvait ainsi être retenu. Le locataire 
avait en l'état un intérêt à conserver l'usage de l'appartement, tout en bénéficiant 
de la présence de sa famille à ses côtés pour l'aider dans les tâches quotidiennes, 
notamment les repas. Les conditions de la sous-location partielle n'apparaissaient 
par ailleurs pas abusives. 
Enfin, la bailleresse n'avait pas démontré que la sous-location présentait pour elle 
des inconvénients majeurs. Bien que la sous-location ait engendré une sur-
occupation manifeste des locaux en 2016, cette situation n'était plus d'actualité le 
16 janvier 2019, lorsque le locataire exposait partager le logement uniquement 
avec sa fille, son époux ainsi que leur dernier enfant mineur, étant précisé qu'une 
sur-occupation temporaire du logement pouvait être acceptable au vu des liens 
familiaux liant les parties et de la pénurie de logement frappant le canton de 
Genève depuis plusieurs années. La solvabilité insuffisante du sous-locataire ne 
constituait par ailleurs pas un inconvénient majeur pour le bailleur, le locataire 
étant juridiquement seul responsable du loyer vis-à-vis du bailleur, et A______ 
SA n'avait fait valoir aucun intérêt propre à l'usage des locaux. 
Il existait ainsi une disproportion très importante entre l'intérêt de la bailleresse à 
mettre un terme au contrat et celui du locataire à devoir quitter les locaux dans 
lesquels il vivait depuis plus de 20 ans, ce pour avoir contrevenu à son devoir 
d'obtenir le consentement de la bailleresse avant d'accueillir sa famille dans son 
logement. Les conditions de l'art. 271 CO étant remplies, le congé devait être 
annulé. 
Un appel a été formé contre ce jugement par A______ SA. 
h. Par arrêt ACJC/80/2021 du 25 janvier 2021, la Chambre des baux et loyers de 
la Cour de justice a confirmé l'annulation du congé notifié à C______ le 
17 mars 2016. Elle a considéré en substance qu'en motivant ledit congé par 
l'absence de réponse du locataire à son courrier recommandé du 11 février 2016 
l'invitant à la renseigner sur une éventuelle sous-location alors qu'elle savait que 
ce courrier, non retiré, n'était pas parvenu à son destinataire et qu'en conséquence 
aucune réponse n'était envisageable, la bailleresse avait manifestement invoqué un 
faux motif sans que le motif réel ne puisse être établi. Il convenait en conséquence 
de retenir que le congé ne reposait sur aucun motif sérieux, ou en tout cas sur 
aucun motif légitime et avouable, ce qui justifiait son annulation. 
Cet arrêt a fait l'objet d'un recours au Tribunal fédéral déclaré irrecevable par arrêt 
du 9 août 2021. 
C. 
a. Parallèlement à ladite procédure en contestation du congé, la bailleresse a, par 
pli recommandé du 11 février 2019, imparti un délai de trente jours à C______ 


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pour mettre un terme à la sous-location de son appartement à sa fille, G______, 
intervenue sans son consentement, en l'informant, qu'à défaut d'exécution, le 
contrat 
de 
bail 
serait 
résilié 
en 
application 
de 
l'art. 
257f 
al. 3 CO. 
 
b. Par avis de résiliation adressé à C______ par pli recommandé du 
18 mars 2019, la bailleresse a résilié le contrat de bail de manière anticipée pour le 
30 avril 2019. 
 
Par courrier recommandé du même jour, la bailleresse a également mis C______ 
en demeure de verser l'arriéré de loyer du mois de mars 2019 en l'informant qu'à 
défaut de s'acquitter de l'intégralité de la somme due, le bail serait résilié en 
application de l'art. 257d CO. Le loyer dû a finalement été réglé. 
 
c. Par requête du 17 avril 2019, déclarée non conciliée le 12 juin 2019 et 
introduite devant le Tribunal des baux et loyers le 11 juillet 2019, C______ a 
contesté la résiliation anticipée. Il a conclu, sous suite de frais, principalement, à 
la constatation de l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation et, plus 
subsidiairement encore, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. 
 
A______ SA a conclu au déboutement de C______ de toutes ses conclusions, au 
constat que le congé du 18 mars 2019 était valable et à la condamnation de 
C______ à évacuer de sa personne, de tous les biens et de tous tiers, l'appartement 
litigieux, 
sous 
peine 
des 
sanctions 
prévues 
à 
l'article 292 CP. Elle a en outre sollicité qu'il soit ordonné à la force publique ainsi 
qu'à tout huissier judiciaire de procéder à l'évacuation forcée. 
 
d. Lors de son audition en date du 23 janvier 2020, C______ a déclaré qu'il 
habitait dans l'appartement avec sa fille, l'époux de celle-ci et leurs deux enfants 
cadets. Les deux aînés avaient vécu un temps dans l'appartement mais l'avaient 
quitté sans qu'il ne se souvienne de la date. L'appartement comportait trois 
chambres. Les enfants cadets de sa fille, âgés de 17 ans, partageaient la petite 
chambre comptée comme demi-pièce dans le bail et il disposait de sa propre 
chambre. Cette situation prévalait déjà lors de la résiliation du bail le 
10 mars 2019. Il se rendait trois à quatre fois par année au Portugal pendant deux 
ou trois semaines. Il versait 500 fr. par mois pour le loyer, ses revenus se 
composant de sa rente AVS et deuxième pilier. Sa fille s'acquittait du solde. Ni 
lui-même ni sa fille n'avaient entrepris des recherches pour un autre logement. 
C______ a produit divers documents médicaux attestant qu'il doit se rendre aux 
Hôpitaux Universitaires de Genève (HUG) au minimum une fois par mois pour 
des injections dans les yeux. Il a au demeurant été établi qu'il est domicilié dans le 
canton de Genève depuis de nombreuses années et que son véhicule est 
immatriculé dans ce canton. 


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e. Le 15 juin 2020, les parties ont déposé des plaidoiries finales écrites et persisté 
dans leurs conclusions. 
A______ SA a répliqué le 17 juin 2020 et C______ a dupliqué le 
2 juillet 2020. La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures. 
 
f. Par jugement JTBL/793/2020 du 3 novembre 2020, reçu le lendemain par les 
parties, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé notifié à 
C______ le 18 mars 2019 concernant l'appartement litigieux (ch. 1 du dispositif), 
a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 3). 
Le Tribunal, après avoir préalablement constaté que les conditions formelles 
prévues par l'art. 257f al. 3 CO en cas de résiliation anticipé du bail avaient été 
respectées, a retenu que la bailleresse ne soutenait pas, à juste titre, que les 
conditions de la sous-location seraient abusives. Il ne pouvait en outre être 
reproché à C______ de s'être désintéressé de l'appartement loué et d'avoir procédé 
à une substitution de locataire. En effet, bien que G______ ait occupé 
l'appartement concerné avec sa famille sans l'autorisation de la bailleresse et se 
soit acquitté de la majorité du loyer, C______ avait démontré qu'il continuait 
également à y habiter malgré ses séjours réguliers au Portugal. Il avait en 
particulier établi sa présence régulière à Genève en raison de problèmes de santé, 
lesquels justifiaient par ailleurs qu'il accueille chez lui sa fille et son gendre. La 
sous-location partielle ne présentait au surplus pas d'inconvénients majeurs pour la 
bailleresse. Au contraire, la cohabitation de C______ avec sa fille constituait un 
avantage puisqu'il recevait une aide financière pour le règlement du loyer. Le fait 
que celle-ci était l'objet de poursuites n'avait au demeurant aucune incidence sur la 
solvabilité de C______. Enfin, si le logement avait été sur-occupé à une période, 
la situation avait évolué, deux des enfants de G______ ayant quitté l'appartement. 
La bailleresse avait ainsi échoué à prouver que le locataire n'avait plus l'usage de 
l'appartement, respectivement que la sous-location présentait des inconvénients 
majeurs pour elle. Les conditions d'une réalisation anticipée fondée sur l'art. 257f 
al. 3 CO n'étaient ainsi pas réalisées, de sorte que l'inefficacité du congé devait 
être constatée. 
D. 
a. Par acte déposé le 27 novembre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ 
SA a formé appel contre ce jugement, concluant au constat de la validité du congé 
du 18 mars 2019 notifié par ses soins à C______ et à la condamnation de ce 
dernier à évacuer de sa personne, de tous biens et de tous tiers l'appartement 
litigieux, sous peine des sanctions prévues à l'art. 292 CP. Elle a en outre requis 
qu'il soit ordonné à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire de procéder 
à l'évacuation forcée. 


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b. Dans son mémoire de réponse du 15 janvier 2021, C______ a conclu au rejet 
de l'appel et à la condamnation de A______ SA au paiement des frais de la 
procédure d'appel. 
 
c. A______ SA a répliqué le 1er février 2021 et C______ a dupliqué le 
24 février 2021, les deux parties persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
d. Par plis séparés du 26 février 2021, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les jugements finaux rendus par le Tribunal des baux et loyers sont 
susceptibles d'appel si l'affaire est non pécuniaire ou si, pécuniaire, sa valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions devant l'autorité de première instance 
atteint 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). Si la valeur litigieuse est inférieure à ce 
montant, seul le recours limité au droit est ouvert (art. 319 let. a CPC). 
Lorsque la contestation porte sur la validité de la résiliation d'un contrat de bail, la 
valeur litigieuse correspond au montant du loyer brut, provisions pour frais 
accessoires incluses, dû pour la période minimale pendant laquelle le bail subsiste 
si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle 
un nouveau congé peut être donné. Lorsque le bail bénéficie de la protection 
contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, si la contestation émane du 
locataire, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la 
fin de la procédure judiciaire prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 
389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
1.2 En l'occurrence, la présente affaire revêt un caractère pécuniaire puisqu'elle a 
comme objet la validité du congé anticipé signifié à l'intimé en date du 
18 mars 2019. La valeur litigieuse est, au regard du loyer dû, à savoir 1'460 fr. par 
mois charges comprises, et en prenant en considération le délai de protection de 
trois ans, supérieure à 10'000 fr. (1'460 fr. x 12 mois x 3 ans = 52'560 fr.) La voie 
de l'appel est par conséquent ouverte. 
L'appel a par ailleurs été interjeté contre une décision finale (art. 308 al. 1 
let. a CPC), auprès de l'autorité compétente (art. 122 let. a LOJ), dans le délai utile 
de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 
et 311 CPC). Bien que l'appelante n'ait pas pris de conclusions en annulation du 
jugement attaqué, il résulte clairement de la motivation de son appel qu'elle 
souhaite que ledit jugement soit annulé (cf. ATF 137 III 617 consid. 6.2). La 
recevabilité de l'appel sera en conséquence admise. 
1.3 La Chambre de céans revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 310 CPC). Celle-ci est régie par les règles de la procédure 


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simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et soumise à la maxime inquisitoire (art. 247 
al. 2 let. a CPC). 
2. 
2.1 L'appelante reproche à l'autorité précédente d'avoir considéré que les 
conditions d'une résiliation anticipée du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO 
n'étaient pas réalisées. 
Elle soutient en substance qu'en ne sollicitant pas l'autorisation de sous-louer 
partiellement l'appartement à sa fille et aux membres de la famille de celle-ci, 
l'intimé n'a pas respecté les clauses du contrat de bail, ce qui constitue en soi une 
violation de son devoir de diligence. 
Par ailleurs, contrairement à ce qui a été retenu, elle subit des inconvénients 
majeurs du fait de la sous-location partielle. Il n'a en effet pas été pris en 
considération qu'une sous-location doit revêtir un caractère temporaire. Or, tel 
n'est pas le cas en l'espèce dès lors que la fille de l'intimé vit dans l'appartement 
avec son mari et ses enfants depuis 2012, qu'elle n'a pas effectué de recherches de 
logement, qu'elle a, dans le cadre de la première procédure en contestation du 
congé, soutenu être co-titulaire du bail en raison de sa qualité d'héritière de feue 
E______ et que l'intimé ne dispose pas de revenus suffisants pour assumer seul le 
paiement du loyer. L'affirmation de l'autorité précédente selon laquelle l'état de 
santé de l'intimé justifie qu'il accueille sa fille et son gendre à son domicile ne 
repose sur aucun moyen de preuve et tend de surcroît à démontrer le caractère 
durable de la sous-location. Ainsi, l'intimé a en réalité procédé à une substitution 
de locataire par la voie détournée de la sous-location car la situation financière de 
sa fille, qui fait l'objet de poursuites, ne lui permet pas de conclure un contrat de 
bail à son nom. Les problèmes financiers de cette dernière influent au demeurant 
sur le règlement du loyer dû dès lors que l'intimé, seul titulaire du bail, n'est pas 
en mesure de s'en acquitter sans l'aide financière de sa fille. En outre, l'occupation 
d'un appartement de quatre pièces et demie par cinq personnes, soit l'intimé, sa 
fille et le mari de celle-ci ainsi que leurs deux des enfants, constitue une sur-
occupation au sens de l'art. 7 al. 3 du Règlement d'exécution de la loi générale sur 
le logement et la protection des locataires (RGL), étant précisé que la demi-pièce 
est un hall d'entrée de moins de 9m2 qui ne comporte pas de fenêtres. La sur-
occupation constituant un inconvénient majeur, elle était également légitimée à 
refuser la sous-location pour ce motif. 
 
Enfin, l'appelante fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu l'autorité 
précédente, le fait qu'elle n'ait pas démontré que l'intimé n'a pas perdu l'usage de 
l'appartement n'est pas pertinent dès lors qu'une sous-location peut être partielle. 
Seule la question du caractère provisoire ou non de la sous-location litigieuse est 
déterminante. Or, la preuve de la pérennité de la sous-location a été apportée. 


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2.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation 
est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison 
parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à 
enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le 
bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours 
pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le 
libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire 
prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la 
chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 
consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). 
 
La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq 
conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence 
incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la 
persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le 
manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère 
insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un 
préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Le fait que le maintien du bail soit 
insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravité du manquement 
reproché au locataire (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1). 
 
Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces 
conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut 
pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 
 
Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération 
le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié 
(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
 
2.2.1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement 
du bailleur (art. 262 al. 1 CO). 
Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail 
sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose 
à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le 
bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour 
s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). 
 
Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de 
manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire 
refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les 
conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont 


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C/8847/2019 
abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des 
inconvénients majeurs (c). 
A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 
al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location 
est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose 
louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre 
lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau 
économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement 
devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et 
qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Il y a abus de droit si le 
locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la 
chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est 
un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 
consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4). Le juge doit se montrer relativement strict 
dans l'examen de l'intention, qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement 
perceptible du locataire de réintégrer les locaux loués. La vague possibilité de 
réintégrer peut-être un jour soi-même l'objet loué ne suffit pas à justifier une sous-
location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 
5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2). 
L'existence d'un motif permettant de refuser de consentir à la sous-location rend 
automatiquement le maintien du bail insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 
300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 
consid. 4.1.4). 
En cas de sous-location partielle, si le locataire continue à utiliser les locaux, mais 
n'a pas obtenu le consentement du bailleur à la sous-location, il convient de 
raisonner comme en cas de sous-location totale (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.2.1). La sous-location partielle ne 
doit toutefois pas nécessairement constituer une solution provisoire. Il est 
admissible qu'elle persiste de manière indéterminée (LACHAT/GROBET THORENS, 
Le bail à loyer, 2019, p. 723). 
 
2.2.2 De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un 
logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, 
son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par 
exemple des amis. Il ne doit toutefois pas entraîner une sur-occupation de 
l'appartement. Le locataire doit en principe continuer d'occuper lui-même 
l'appartement dans lequel il reçoit des proches (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 
consid. 4.3; ACJC/333/2019 du 28 février 2019 consid. 2.1.2; ACJC/1250/2012 
du 
10 
septembre 
2012 
consid. 
4.1.; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 
Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 7 ad art. 262 CO). 


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C/8847/2019 
 
Même si le proche participe au paiement du loyer principal, il n'y a pas de sous-
location, mais seulement l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des 
familiers (cf. LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 721; BISE/PLANAS, 
Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16a 
ad art. 262 CO). Entre la sous-location et l'hébergement de familiers participant au 
paiement du loyer la frontière n'est pas toujours bien tracée. Selon David LACHAT, 
il n'y a pas de sous-location tant qu'entre le locataire et les autres occupants des 
lieux préexistent des rapports de famille ou une autre communauté de vie 
comparable (LACHAT, La sous-location, in SJ 1992 p. 471). 
 
2.2.3 Dans un arrêt dans lequel il était question d'un locataire occupant 
l'appartement loué uniquement en fin de semaine alors que son frère et un ami 
l'occupaient le reste du temps à titre gracieux, le Tribunal fédéral a considéré que 
même s'il avait été retenu que le frère et l'ami du locataire versaient à ce dernier 
un loyer ne lui procurant pas un profit exagéré, le bailleur n'aurait pas pu refuser 
son consentement à la sous-location. Du moment que le locataire n'avait jamais 
vraiment perdu l'usage du logement qu'il louait, il n'était pas possible d'admettre 
qu'il se prévalait de son droit de sous-louer d'une manière contraire à la bonne foi 
et qu'il avait procédé dans la réalité à un transfert de bail (ATF 136 III 186 
consid. 3.2.3). 
 
2.3 En l'espèce, il est acquis que le congé litigieux constitue une résiliation 
anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO donnée en raison d'une sous-location non 
autorisée par l'intimé de l'appartement pris à bail à des membres de sa famille. 
 
Les parties ne contestent pas, à juste titre, que les exigences formelles fixées par 
l'art. 257f al. 3 CO quant à l'envoi d'un avertissement écrit et aux délai et terme de 
congé ont été respectées. 
 
Demeure en revanche litigieuse l'existence d'une violation par l'intimé de son 
devoir de diligence. 
 
Il est admis que, lors de la notification du congé, l'intimé logeait sa fille, le 
conjoint de celle-ci et leurs enfants dans l'appartement loué depuis plusieurs 
années sans avoir demandé le consentement de l'appelante. 
 
Compte tenu des liens familiaux unissant l'intimé aux autres occupants de 
l'appartement, se pose toutefois la question de savoir si cette mise à disposition du 
logement constitue un cas de sous-location ou un simple hébergement de 
familiers. 
 
S'il est admis que l'intimé séjourne régulièrement au Portugal, il résulte de ses 
déclarations - dont l'appelante, à qui incombe le fardeau de la preuve de 
l'existence d'une sous-location non-autorisée, ne soutient pas ni ne démontre 
qu'elles ne seraient pas conformes à la réalité -, que ces séjours n'ont lieu que trois 


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C/8847/2019 
à quatre fois par année durant deux ou trois semaines. L'intimé est ainsi présent 
dans l'appartement loué au minimum neuf mois par an. Il est au demeurant établi 
qu'il a son domicile légal à l'adresse dudit appartement et qu'il souffre de 
problèmes oculaires nécessitant une consultation aux HUG au minimum une fois 
par mois. Il convient ainsi d'admettre, à l'instar de l'autorité précédente, que 
l'intimé n'a pas perdu l'usage de l'appartement loué. L'appelante ne le conteste 
d'ailleurs plus en appel. L'intimé s'acquitte par ailleurs du tiers du loyer, de sorte 
que le loyer versé par sa fille et son beau-fils ne constituent qu'une participation 
au loyer principal. 
 
Ainsi, dès lors que l'intimé n'a pas perdu l'usage de l'appartement pris à bail et 
compte tenu des liens familiaux l'unissant aux autres résidents de l'appartement, 
l'occupation litigieuse constitue un hébergement de familiers. 
 
Or, l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des familiers ne saurait en 
principe justifier une résiliation anticipée du bail. Encore faut-il toutefois que le 
locataire respecte ses devoirs en lien avec l'usage de la chose louée. 
 
L'appelante soutient à cet égard que l'hébergement de familiers par l'intimé 
engendrerait une sur-occupation du logement. 
 
Au moment de la résiliation, l'appartement, qui comporte 4.5 pièces, était occupé 
par l'intimé, sa fille, le conjoint de celle-ci et deux de leurs enfants, soit des 
jumeaux âgés à l'époque de 17 ans, ce qui représente cinq personnes au total. Le 
contrat de bail ne prévoit aucune limite d'occupation. Contrairement à ce que 
soutient l'appelante, il ne saurait être déduit du fait que le bail mentionne 
uniquement l'intimé et feu son épouse en qualité de locataires et qu'il interdit 
expressément le prêt à usage qu'il aurait été convenu que l'appartement ne pouvait 
être occupé que par deux personnes, étant au demeurant précisé que la recevabilité 
de cette argumentation, soulevée pour la première fois au stade de la réplique, 
apparaît douteuse (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_380/2014 du 6 octobre 2014 
consid. 3.2.2 et 5A_737/2012 du 23 janvier 2013 consid. 4.2.3). L'appelante 
plaide en outre l'existence d'une sur-occupation du logement en se fondant sur 
l'art. 7 al. 3 du Règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires. Selon cette disposition, le nombre de personnes 
occupant le logement ne doit en règle générale pas excéder le nombre de pièces du 
logement. Outre que le règlement concerné a vocation à s'appliquer aux logements 
d'utilité publique, il résulte de la formulation de l'article 7 al. 3 RGL que la limite 
d'occupation fixée ne constitue pas une règle absolue. Il peut en conséquence en 
être conclu que l'existence d'un cas de sur-occupation doit être appréciée au cas 
par cas, en fonction des circonstances d'espèces. Or, en l'occurrence, la limite 
d'occupation prévue par l'art. 7 al. 3 RGL n'est dépassée qu'à hauteur d'une 
personne. En outre, la fille de l'intimé et son conjoint forment un couple et leurs 
enfants sont des jumeaux adolescents du même sexe, de sorte qu'il apparaît 


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C/8847/2019 
admissible qu'ils se partagent deux chambres, ce qui laisse encore une chambre de 
disponible pour un autre occupant. Aucune sur-occupation ne peut en 
conséquence être retenue. 
 
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu 
qu'aucune violation par l'intimé de son devoir de diligence n'était démontrée et 
qu'ils ont en conséquence déclaré la résiliation du 18 mars 2019 inefficace. 
 
En tout état, même à supposer que l'hébergement par l'intimé de membres de sa 
famille ait été qualifié de sous-location partielle, le congé n'en demeurait pas 
moins inefficace. 
 
En effet, le seul fait pour l'intimé de ne pas avoir requis le consentement de 
l'appelante avant de procéder à une éventuelle sous-location partielle de 
l'appartement ne suffit pas à justifier une résiliation anticipée du bail quand bien 
même la nécessité de demander une autorisation préalable du bailleur était 
expressément prévue dans le contrat de bail. En effet, à teneur de la jurisprudence 
susmentionnée, un tel manquement n'atteint un degré de gravité suffisant pour 
justifier une résiliation anticipée que pour autant que l'appelante aurait été en droit 
de refuser son consentement si celui-ci lui avait été demandé, condition non 
réalisée en l'espèce. 
 
En particulier, il ne saurait être considéré que l'intimé aurait abusé de son droit à 
la sous-location. Certes, comme le relève à juste titre l'appelante, la mise à 
disposition partielle par l'intimé de l'appartement à sa fille, au conjoint de celle-ci 
et à leurs enfants ne peut être qualifiée de temporaire dès lors qu'elle dure à tout le 
moins depuis l'année 2012 et qu'un éventuel départ de ces derniers n'est pas 
envisagé. Cela ne saurait toutefois suffire à admettre l'existence d'un abus de droit, 
une sous-location partielle, contrairement à la sous-location totale, ne devant pas 
nécessairement constituer une solution provisoire. Il faut encore qu'il soit établi 
que la sous-location partielle a pour conséquence d'entraîner une substitution de 
locataire. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. L'intimé occupe en effet 
régulièrement l'appartement loué et il participe équitablement au coût du loyer 
puisque, lors de la notification du congé, chaque occupant adulte assumait un tiers 
du loyer. Il ne saurait ainsi être retenu que l'intimé a perdu sa position de locataire 
principal. Enfin, la situation financière de la fille de l'intimé et de son conjoint est 
dénuée de toute pertinence pour juger du caractère admissible d'une éventuelle 
sous-location partielle, la solvabilité insuffisante d'un sous-locataire ne constituant 
pas un motif de refus au sens de l'art. 262 al. 2 CO dès lors que le locataire 
principal demeure seul responsable du paiement du loyer. 
 
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé. 


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C/8847/2019 
3. 
S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera 
prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 
al. 1 LaCC. 
 
Il ne se justifie pas de faire droit à la conclusion de l'intimé visant à ce que les 
frais de la procédure soient mis à la charge de l’appelante sur la base de la 
possibilité réservée par l’art. 115 CPC, en vertu duquel les frais judiciaires, de 
même que les dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.3), peuvent, même dans les 
procédures gratuites, être mis à la charge de la partie qui a procédé de façon 
téméraire ou de mauvaise foi. 
 
En effet, bien qu'infondé, l'appel n’était pas manifestement dépourvu de chances 
de succès et l’appelante n’a pas procédé de mauvaise foi, étant rappelé que la 
témérité ne doit être admise que de manière exceptionnelle (ATF 106 II 152 
consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_685/2011 du 24 mai 2012 consid. 6.2; 
DIETSCHY-MARTENET, Bail à loyer et procédure civile, Bâle 2018, n. 207). En 
particulier, le contenu des autres décisions rendues entre les parties ne permet pas 
de retenir que la position de l'appelante serait insoutenable. 
* * * * * 


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C/8847/2019 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 novembre 2020 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/793/2020 rendu le 3 novembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/8847/2019. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.