ge_gerichte · ACJC/190/2019 · 2019-02-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/25388/2015 
ACJC/190/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 11 FEVRIER 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié rue ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 6 août 2018, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
et 
B______ SARL, C______ SARL, D______ SARL, E______ SARL, F______ SA, 
Monsieur G______ et Monsieur H______, intimés, comparant tous par Me Christophe 
GAL, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de 
domicile. 
 


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C/25388/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/706/2018 du 6 août 2018, reçu par A______ le 7 août 2018, le 
Tribunal des baux et loyers a octroyé à ce dernier une unique prolongation de bail 
de trois ans, échéant le 31 janvier 2019 (ch. 1 du dispositif), l'a autorisé à résilier 
son bail en tout temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la 
fin d'un mois (ch. 2), a débouté B______ SARL, C______ SARL, D______ 
SARL, E______ SARL, F______ SA, G______ et H______ de leurs conclusions 
reconventionnelles (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) 
et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour de justice le 14 septembre 2018, A______ a formé 
appel contre ce jugement dont il a sollicité l'annulation. Il a conclu, 
principalement, à ce que la Cour annule la résiliation de bail du 30 octobre 2015 
notifiée pour le 31 janvier 2016 et, subsidiairement, à ce qu'elle lui accorde une 
prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 2020 et l'autorise à quitter 
l'appartement en tout temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 
15 ou la fin d'un mois. 
Il a produit une pièce nouvelle. 
 
b. Le 18 octobre 2018, les intimés ont conclu à la confirmation du jugement 
querellé. 
Ils ont produit des pièces nouvelles. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
d. Elles ont été informées le 5 décembre 2018 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
e. Le 11 décembre 2018, les intimés ont déposé une pièce nouvelle. A______ a 
fait valoir que celle-ci était irrecevable. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
 
a. Les intimés sont propriétaires en commun de onze des quinze appartements 
situés dans l'immeuble sis ______ à Genève. 
 
Ils exercent leurs droits sous la forme d'une société simple. Plusieurs membres de 
la société simple le sont via des personnes morales qu'ils ont acquises de membres 
originels de cette société simple. G______ détient 55,21% des parts en son nom 
personnel ou par le biais des sociétés D______ SARL, C______ SARL et 
E______ SARL; F______ SA en détient 17,54%, B______ SARL 17,99% et 
H______ 9,26%. 


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Les différents appartements de l'immeuble ne sont pas spécifiquement attribués à 
l'un ou l'autre des membres de la société simple. 
 
b.a A______ habite dans l'immeuble de la rue ______ depuis le 1er novembre 
1986. 
 
L'appartement de trois pièces au 2ème étage qu'il occupe actuellement lui a été 
remis à bail par contrat du 19 juin 2008, avec effet au 1er septembre 2008 pour une 
durée de trois ans et cinq mois, soit du 1er septembre 2008 au 31 janvier 2012. 
 
Le loyer est de 950 fr. par mois. Aucun acompte de charges n'est versé. 
 
b.b A______ a en outre été engagé comme concierge de l'immeuble dès le 
1er novembre 1986. Son salaire était en dernier lieu de 548 fr. par mois nets. 
 
c. Lors de l'assemblée générale du 28 octobre 2015, les copropriétaires ont décidé 
de résilier le contrat de conciergerie de A______ pour sa prochaine échéance et de 
confier l'entretien des communs à une société extérieure. 
 
Le 19 novembre 2015, le contrat de travail de A______ a ainsi été résilié, avec 
effet au 29 février 2016. 
 
d.a Par avis officiel du 30 octobre 2015, le bail de A______ a été résilié pour le 
31 janvier 2016. Le motif indiqué pour le congé était la résiliation à l'échéance 
pour les besoins propres du bailleur. 
 
d.b Le besoin propre invoqué par les bailleurs, dont la réalité est contestée par le 
locataire, est celui de I______, administratrice unique de F______ SA, l'une des 
copropriétaires de l'immeuble. 
 
I______ est seule propriétaire économique de F______ SA laquelle n'a pas 
d'activité effective. 
 
I______ est âgée de 73 ans, retraitée, et a toujours été domiciliée en Suisse. Elle 
perçoit un revenu mensuel d'environ 6'620 fr. par mois sous forme de rentes. 
 
Elle a indiqué avoir habité Genève jusqu'en 2000, puis déménagé en Valais pour y 
travailler comme pharmacienne indépendante jusqu'en 2008, année lors de 
laquelle elle avait pris sa retraite et vendu sa pharmacie pour le prix d'environ 
1'000'000 fr. Elle avait ensuite continué à habiter en Valais jusqu'en 2012, faisant 
des remplacements en tant qu'employée en pharmacie. En 2012, elle avait cessé de 
travailler, en raison du fait qu'elle était atteinte d'un cancer du sein. Elle avait 
vendu son chalet en Valais pour le prix de 800'000 fr. environ et avait déménagé à 
Genève pour se rapprocher de sa famille, notamment de son beau-fils. Elle avait 
donné environ 800'000 fr. à son fils, J______, pour qu'il puisse acquérir un bien 


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au Brésil où il vivait depuis une dizaine d'années. Il lui restait, en juin 2016, 
environ 60'000 fr. d'économies. 
 
I______ est propriétaire avec son fils, à raison de 5/6 pour elle et 1/6 pour lui, 
d'une villa à ______ (GE), qui a été habitée jusqu'en 2005 par son fils. La villa, 
meublée, a ensuite été louée à différents locataires, pour des loyers variant entre 
10'000 fr. et 8'000 fr. par mois. Les frais mensuels relatifs à cette villa justifiés par 
pièces à fin 2017 étaient de 2'600 fr. environ, soit 2'100 fr. de charges 
hypothécaires et 500 fr. de charges d'entretien et honoraires. 
 
Entre deux locataires, I______ a occupé temporairement cette villa, en attendant 
de pouvoir la relouer. Elle a également loué brièvement un appartement à l'avenue 
______, de décembre à avril 2015, à une époque où sa maison de ______ (GE) 
était louée à un tiers. 
 
Jusqu'à fin décembre 2016, la villa de I______ a été louée à des tiers. Cette 
dernière partageait son temps entre le Brésil, où elle logeait chez son fils, le 
Valais, où elle se rendait pour des traitements médicaux, sans y avoir de logement, 
et Genève, où elle dormait le plus souvent chez son beau-fils, K______. Elle a 
résidé au Brésil de fin mai à mi-juin 2016, puis de mi-août à décembre 2016. 
 
Depuis janvier 2017, I______ habite sa villa de ______ (GE). Son fils J______ a 
également occupé cette villa pendant plusieurs mois avec sa mère en 2017. 
I______ allègue que son fils entend revenir s'établir à Genève avec sa femme et sa 
fille. 
 
Entendu comme témoin par le Tribunal, K______, beau-fils de I______, a indiqué 
que celle-ci séjournait chez lui lorsqu'elle n'avait pas d'autre logement à Genève, 
mais qu'il ne pouvait pas tout le temps la recevoir, raison pour laquelle elle avait 
loué brièvement un appartement à l'avenue ______. Elle avait acheté 
l'appartement de la rue ______, en vue de s'y installer, car sa maison de ______ 
(GE) était trop grande pour une personne seule et constituait une source 
indispensable de revenus pour elle. K______ a confirmé que sa belle-mère avait 
donné 800'000 fr. à son fils pour qu'il s'installe au Brésil. 
 
e. Par requête du 30 novembre 2015, déposée par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 25 janvier 
2016 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2016, A______ a 
conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé, et, subsidiairement, 
à ce qu'il lui accorde une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 janvier 
2020. 
Les bailleurs se sont opposés à la requête et ont formé une demande 
reconventionnelle dont le sort n'est plus litigieux à ce stade. 


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f.a Par jugement du 20 février 2017, le Tribunal a annulé le congé notifié à 
A______. 
f.b Par arrêt du 20 novembre 2017, la Cour a annulé ce jugement et dit que le 
contrat de bail portant sur l'appartement occupé par A______ avait valablement 
été résilié par avis du 30 octobre 2015 avec effet au 31 janvier 2016. 
La cause a été retournée au Tribunal afin que celui-ci statue sur la prolongation de 
bail sollicitée par le locataire et sur les conclusions reconventionnelles des 
bailleurs. 
f.c Le recours formé par A______ contre cet arrêt a été déclaré irrecevable par 
décision du Tribunal fédéral du 28 mars 2018. 
g. A______ a indiqué lors de l'audience du Tribunal du 8 juin 2018 qu'il avait 
repris ses recherches de logement depuis le mois de janvier 2018, étant précisé 
qu'il les avait interrompues suite au jugement du Tribunal du 20 février 2017. Il 
cherchait un trois pièces pour le prix maximum de 1'200 fr. 
Il avait réactualisé ses inscriptions auprès de l'Office cantonal du logement et de la 
Gérance immobilière municipale. 
Les seules pièces attestant de recherches de logement produites par A______ sont 
des inscriptions datées de janvier 2016 auprès de la Caisse de prévoyance de l'Etat 
de Genève, des Fondations immobilières de droit public et de la Gérance 
immobilière municipale. 
Selon son avis de taxation pour 2016, A______ a touché cette année-là un revenu 
mensuel net de 5'700 fr. environ provenant de son activité de concierge exercée 
jusqu'en février 2016 et de son activité de professeur de violoncelle (70'020 fr. de 
revenu annuel brut total par an moins 1'677 fr. de cotisations sociales soit 68'343 
fr. par an divisés par 12 mois). Il bénéficie d'une fortune mobilière de 111'043 fr. 
h. En dernier lieu, A______ a persisté dans ses conclusions. Les bailleurs ont 
quant à eux conclu à l'octroi d'une unique prolongation de bail échéant le 30 juin 
2018. 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal le 8 juin 2018. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 


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l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
En l'espèce, l'appelant a sollicité en dernier lieu une prolongation de bail jusqu'au 
31 janvier 2020 alors que les intimés ont conclu à ce que la durée de cette 
prolongation de bail soit limitée au 30 juin 2018. Compte tenu du montant du 
loyer de 950 fr. par mois, la valeur minimale de 10'000 fr. est atteinte. La voie de 
l'appel est donc ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC). 
2. 
Les deux parties ont produit des pièces nouvelles. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). 
A partir du début des délibérations, les parties ne peuvent plus introduire de nova, 
même si les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC sont réunies (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_456/2016 du 28 octobre 2016 consid. 4.1.2). 
2.2 La pièce 44 produite par l'appelant est recevable car elle est postérieure au 
8 juin 2018, date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal. 
Les pièces 136, 137 et 139 produites par les intimés sont irrecevables car elles 
sont antérieures à cette date et auraient pu être produites devant le Tribunal. La 
pièce produite par les intimés après le début des délibérations est également 
irrecevable. 
Les pièces 138 et 140 des intimés sont par contre recevables. 
3. 
Le Tribunal a considéré que l'octroi d'une prolongation de bail de trois ans se 
justifiait au regard du fait que l'appelant était locataire dans l'immeuble depuis 
plus de 30 ans, que le dernier bail qui le liait aux intimés avait duré 12 ans, qu'il 
avait des revenus modestes, qu'il n'avait pas établi l'existence de recherches de 


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logement et que I______ n'avait pas établi l'existence d'une urgence à récupérer 
son logement puisqu'elle habitait sa villa de ______ (GE). 
 
L'appelant fait valoir que I______ est propriétaire d'un autre appartement de 
l'immeuble du ______, à savoir celui loué par Madame L______ qui s'est libéré 
en juillet 2018 et est toujours inoccupé, dans lequel elle pourrait s'installer. 
 
Les intimés relèvent que I______ prévoit de louer l'appartement de Madame 
L______ à son fils, qui va revenir s'installer en Suisse. Elle n'entend par 
conséquent pas s'y installer elle-même. Les charges de la villa qu'elle occupe 
actuellement sont disproportionnées par rapport à ses revenus et elle prévoit 
d'occuper dès que possible l'appartement litigieux. 
3.1 Aux termes de l'art. 272 al.1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 
mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation 
fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet 
d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement 
ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 
consid. 3a; ATF 102 II 254). 
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances 
de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation 
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du 
bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation 
sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 
La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps 
pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les 
conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat. La pesée des intérêts 
en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard 
aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas 
tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent d'utiliser les locaux 
(art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et 
financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet 
qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. 
L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de 
prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur. 


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Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie 
librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant 
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui 
incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier. Il peut 
tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où 
elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de 
démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). 
L'octroi d'une prolongation suppose notamment que le locataire ait entrepris ce 
que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences 
pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de 
son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la 
seconde prolongation (ATF 116 II 448 consid. 1; ATF 110 II 254 consid. 4, 
JT 1985 I 265; ATF 102 II 254, JT 1977 I 558). 
3.2 En l'espèce, la Cour a retenu dans son arrêt du 20 novembre 2017 que le bail 
avait valablement été résilié avec effet au 31 janvier 2016 et il n'y a pas lieu de 
réexaminer cette question à ce stade. 
En dépit du temps écoulé depuis la résiliation du bail, l'appelant ne justifie 
d'aucune recherche concrète et sérieuse de logement de remplacement, à 
l'exception de son inscription auprès de trois institutions intervenue en janvier 
2016. Son revenu, même si il est modeste, est suffisant pour lui permettre de 
trouver un logement pour une personne seule, ce d'autant plus qu'il dispose en 
outre d'économies pour un montant de plus de 100'000 fr. 
Contrairement à ce que fait valoir l'appelant, l'on ne saurait exiger de I______ 
qu'elle s'installe dans un autre appartement de l'immeuble dans l'attente que 
l'appelant libère celui qu'il occupe, ce qui la contraindrait à faire deux 
déménagements à quelques mois d'intervalle. En tout état de cause, l'on ignore si 
les caractéristiques de l'appartement en question sont équivalentes à celles de 
l'appartement occupé par l'appelant. 
La prolongation octroyée par le Tribunal tient en outre suffisamment compte de la 
longue durée du bail. 
Compte tenu des éléments qui précèdent, la prolongation de bail de trois ans 
accordée par le Tribunal à l'appelant est adéquate au regard de la pondération des 
intérêts en présence. Une prolongation plus longue prétériterait de manière 
inéquitable les intérêts de I______. 
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 


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4. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ contre le 
jugement JTBL/706/2018 rendu le 6 août 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/25388/2015. 
Au fond : 
Confirme le jugement querellé. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.