ge_gerichte · ATA/25/2022 · 2022-01-11 · fr

Résumé:
 Recours contre un jugement du TAPI qui annule l'autorisation de construire délivrée au motif notamment que le projet dépasse la limite de la surface brute de plancher admissible. Les propriétaires ont resoumis un projet de construction d'une villa sur trois niveaux visibles « côté Lac », quasiment identique à celui précédemment annulé par la chambre administrative de la Cour de Justice, sur un terrain en pente situé en zone 5 de la commune de Cologny. Ils projettent notamment la construction d'un rez inférieur avec une piscine intérieure et un espace de bien-être avec une dalle de plancher située 31 cm au-dessous du niveau naturel du sol. Il ressort des plans qu'une partie du rez-inférieur se trouve, dans sa grande majorité, en dessus du sol et doit ainsi être intégrée à la surface brute de plancher, conformément à l'art. 59 al. 2 LCI, avec pour conséquence que la limite de la surface brute de plancher admissible est dépassée, en violation de l'art. 3 al. 1 LPRLac. Jugement du TAPI confirmé et recours des propriétaires et du département du territoire rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/52/2021-LCI 
ATA/25/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 11 janvier 2022 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame et Monsieur A______ 
représentés par Me Marine Panariello, avocate 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
contre 
Madame et Monsieur B______, 
Monsieur C______ 
représentés par Me Jean-Daniel Borgeaud, avocat 
et 
Madame et Monsieur A______ 
représentés par Me Marine Panariello, avocate 


 
 
 
 
A/52/2021 
 
 
- 2 - 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
5 août 2021 (JTAPI/788/2021) 


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A/52/2021 
EN FAIT 
1) 
 
Monsieur et Madame A______ (ci-après : les époux A______) sont 
copropriétaires de la parcelle n° 1______, feuille de la commune de D______, à 
l'adresse E______. Cette parcelle a une surface de 1'614 m2. 
2) 
 
Monsieur et Madame et B______ (ci-après : les époux B______) sont 
copropriétaires de la parcelle n° 2______ de la même commune, à l'adresse 
F______. Une villa constituant leur domicile est érigée sur ce terrain. 
 
 
Monsieur C______ est propriétaire de la parcelle n° 3______ de la 
commune de D______. Aucun bâtiment n'y est érigé. 
 
3) 
 
Ces parcelles sont situées en zone 5 (zone villa) et sont adjacentes. Elles se 
trouvent à l'intérieur du périmètre de protection générale des rives du lac. 
4) 
 
Le 4 janvier 2016, les époux A______ se sont vu délivrer par le département 
de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le département du 
territoire (ci-après : département) une autorisation de construire pour la 
surélévation de la villa existante sur leur parcelle et la pose de panneaux solaires 
en toiture. Cette autorisation, enregistrée sous le n° DD 4______, n’a pas fait 
l’objet de recours. 
5) 
 
Le 28 juin 2016, ayant décidé de construire une nouvelle villa en lieu et 
place de celle existante, les époux A______, par l’intermédiaire de leur 
mandataire, ont déposé auprès du département une demande d’autorisation de 
démolir leur villa et ses annexes, enregistrée sous le n° M 5______, ainsi qu’une 
demande d’autorisation de construire une villa à haute performance énergétique 
(ci-après : HPE) avec panneaux solaires et garage, enregistrée sous 
le n° APA 6______. 
6) 
 
Cette dernière requête ayant fait l'objet d'un refus d'entrée en matière par le 
département, les époux A______ ont déposé, le 20 septembre 2016, une nouvelle 
demande d’autorisation pour la construction d’une villa HPE avec panneaux 
solaires et garage, laquelle a été enregistrée sous le n° DD 7______. 
 
 
Le projet prévoyait une surface brute habitable totale de 348,14 m2, soit 
27,14 m2 pour le rez inférieur/sous-sol correspondant à une pièce désignée comme 
« atelier », 146 m2 pour le rez-de-chaussée et 174,95 m2 pour le premier étage, 
correspondant à une densité de 21,55 %. 
 
 
Le nouveau projet s’appuyait sur le même principe que le projet autorisé 
sous le n° DD 4______, à savoir une construction composée de deux niveaux hors 


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A/52/2021 
sol, soit un rez-de-chaussée et un étage, ainsi qu’un « sous-sol semi-enterré 
accueillant différentes affectations avec un rapport de surface approuvé ». 
 
 
Le socle était plus clairement exprimé dans la mesure où il s'encastrait 
verticalement et horizontalement dans le terrain « naturel », et la façade traduisait 
de manière imagée la fonction qu’elle accueillait, à savoir un bassin de nage. 
L’accès à la parcelle restait le même et les pentes du cheminement périphérique à 
l’est restaient identiques à celles existantes avec une légère modification du terrain 
naturel afin de limiter la forte pente existante. La piscine extérieure serait 
supprimée et sa surface redonnée au jardin. La végétation n’était pas touchée et 
l’implantation de la nouvelle maison nettement moins invasive que la maison 
existante permettrait d’améliorer la qualité paysagère de la parcelle. Le sous-sol 
partiellement enterré et « en dessous » du terrain naturel regroupait un atelier et un 
espace de détente et de sport, agrémenté d’un bassin de nage d’une profondeur de 
150 cm. 
7) 
 
Le 19 octobre 2016, la sous-commission nature et sites (ci-après : SCNS) de 
la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a 
demandé la modification du projet. 
 
 
Elle avait interprété le socle comme un étage supplémentaire complet, ce qui 
n’était pas admissible. En effet, la hauteur, l’accessibilité par des portes et le 
traitement équivalent au reste de la construction ne pouvaient pas être considérés 
comme une dérogation mineure. 
8) 
 
Le 21 octobre 2016, le département a délivré l'autorisation de démolir la 
villa existante et ses annexes. 
9) 
 
Les époux A______ ayant modifié le projet, la CMNS a, le 15 février 2017, 
émis un second préavis, favorable. Elle n'était plus opposée à l'octroi d'une 
dérogation car l'impact de la construction était concentré sur une proportion 
raisonnable de la parcelle tout en laissant place à un jardin en pleine terre sur une 
grande partie du terrain. 
10) 
Le 28 avril 2017, le département a délivré l'autorisation de construire 
DD 7______ sur la base du projet modifié. 
11) 
Les époux B______ et M. C______ ont formé recours contre cette 
autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI), qui l'a annulée par jugement du 30 novembre 2017 
(JTAPI/1273/2017). 
12) 
Les époux A______ ont déposé recours contre ce jugement devant la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), laquelle a confirmé, par arrêt du 29 janvier 2019 (ATA/97/2019), 
le jugement précité, au motif que la surface brute de plancher (ci-après : SBP) du 


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projet était supérieure à la limite des 22 % de la surface du terrain autorisés pour 
une construction de standard HPE située en zone de protection des rives du lac. 
13) 
Le 4 novembre 2019, par l'intermédiaire de leur architecte, Monsieur 
G______, les époux A______ ont déposé une demande d'autorisation de 
construire visant la construction d'une villa individuelle HPE avec panneaux 
solaires, qui a été enregistrée sous le n° DD 8______. Le projet prévoyait la 
construction d'une villa sur deux étages hors-sol, disposant d'un rez inférieur et 
d'un socle partiellement enterré, en relation avec le jardin accueillant un atelier, un 
espace de détente et sport avec piscine ainsi qu'en sous-sol une buanderie et un 
local technique. 
14) 
Dans le cadre de l’instruction de la requête, les préavis suivants ont 
notamment été recueillis : 
 
- 
le 19 novembre 2019, la direction des autorisations de construire 
(ci-après : DAC) a requis des pièces complémentaires. Elle a préalablement retenu 
une surface hors-sol de 345,50 m2 (soit un taux de rapport des surfaces hors-sol de 
21,4 %) ainsi qu'une surface en sous-sol de 283,40 m2 (soit un taux de rapport des 
surfaces de 17,6 %) ; 
 
- 
le 16 décembre 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) 
a donné un premier préavis favorable sous conditions. Vu le projet modifié sur la 
base de la DD 7______, préavisé favorablement par la CMNS le 15 février 2017, 
il demandait qu'on lui fournît l'ensemble des choix de teintes et de matériaux 
définitifs pour approbation avant la commande des travaux ; 
 
- 
le 25 novembre 2019, la direction de l'information du territoire 
(ci-après : DIT) a rendu un préavis favorable sous condition du respect de 
l'obligation de mise à jour du plan du registre foncier ; 
 
- 
le 18 décembre 2019, l'office cantonal de l'environnement (ci-après : OCE), 
soit pour lui le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a rendu 
un préavis favorable sous conditions ; 
 
- 
le 11 mars 2020, la commune de D______ a préavisé favorablement le 
projet, souhaitant que les panneaux solaires soient posés à plat et que la surface 
carrossable soit perméable ; 
 
- 
le 17 juin 2020, l'OCE, soit pour lui le service de l'air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous 
conditions ; 
 


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- 
le 24 juin 2020, la DAC a délivré un second préavis, favorable sans 
observations, dans lequel elle a retenu les mêmes surfaces que celles figurant dans 
son premier préavis ; 
 
- 
le 8 juillet 2020, l'office cantonal de l'agriculture (ci-après : OCAN) a donné 
un préavis favorable sous conditions ; 
 
- 
le 24 juillet 2020, l'office cantonal de l'eau (ci-après : OCEau) a rendu un 
préavis favorable sous conditions du respect de l'évacuation des eaux des 
biens-fonds et du stockage d'hydrocarbures ; 
 
- 
le 29 octobre 2020, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN) a délivré 
un préavis favorable sous réserve que les prescriptions et standards énergétiques 
applicables soient respectés ; 
 
- 
le 29 juin 2020, le SMS a rendu un second préavis favorable sous 
conditions. En sus du respect des conditions formulées dans son premier préavis, 
la phase d'exécution devait être assumée par un architecte mandataire 
professionnellement qualifié (ci-après : MPQ). 
15) 
Le 19 novembre 2020, le département a délivré l'autorisation de construire 
DD 8______. La décision a été publiée le même jour dans la Feuille d'avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO). 
16) 
Le 4 janvier 2021, les époux B______ et M. C______ ont formé recours 
auprès du TAPI contre l'autorisation de construire précitée, concluant à son 
annulation. Ils ont également conclu à ce qu'il soit procédé à un transport sur place 
et à ce qu'une expertise sur le calcul de la SBP hors-sol au regard de la norme 514 
420 de l'Institut für Orts-Regional-und Landesplannung (ci-après : norme ORL 
514 420) de l'école polytechnique fédérale de Zurich (ci-après : EPFZ) soit 
ordonnée. 
 
 
Le dossier d'autorisation de construire n'avait pas été soumis pour préavis à 
la CMNS comme l'exigeait pourtant la loi. 
 
 
La DD 8______ violait la loi dans la mesure où elle avait pour objet la 
construction d'une villa sur quatre niveaux, un en sous-sol et trois niveaux 
émergeant sur la façade côté lac, alors que le nombre de niveaux était limité à 
deux pour la façade côté lac. Aucune dérogation n'avait été accordée pour le 
niveau supplémentaire désigné comme rez inférieur, ce qui rehaussait l'ensemble 
d'une manière préjudiciable au voisinage. 
 
 
Il n'existait aucun intérêt public à autoriser un niveau supplémentaire. La 
réalisation de la partie émergeante était uniquement fondée sur le souhait des 
propriétaires de rehausser les niveaux du séjour et des chambres de manière à ce 
que la villa bénéficiât d'une vue plus dégagée, et ce au détriment des voisins. 


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Le calcul de la SBP induisait une violation de la loi, laquelle prévoyait que 
la surface des constructions sise à l’intérieur du périmètre de protection générale 
des rives du lac ne devait pas excéder 20 % de la surface des terrains situés en 
zone 5. Le préavis de la DAC mentionnait un taux de rapport des surfaces de 
21,4 %, lequel était supérieur au maximum légal de 20 %. Même à considérer la 
possibilité de porter le maximum à 22 %, la SBP admissible s'élevait au maximum 
à 355,08 m2. Les plans d'architecte figurant au dossier mentionnaient une SBP 
habitable de 345,36 m2. Or, le calcul de l'architecte prenait en considération une 
surface habitable alors que la définition légale de la SBP mentionnait « la SBP de 
la totalité de la construction hors-sol ». Pour le rez inférieur, seuls 41,69 m2 
avaient été inclus dans le calcul et la surface émergeante de l'aile du bâtiment 
abritant la piscine n'avait pas été prise en considération. 
 
 
La demande d'autorisation de construire ainsi que l'autorisation de construire 
délivrée indiquaient que le MPQ était M. G______, sous la raison sociale 
H_____. Or, le formulaire de demande d'autorisation de construire n'avait pas été 
signé par l'architecte MPQ désigné, mais par Monsieur I______, intervenant pour 
J______. Le formulaire indiquait, certes, que le requérant et le propriétaire étaient 
les époux A______, mais ne comportait qu'une signature illisible. Le dossier 
remis en consultation ne comportait en outre aucune procuration ; ni les plans de 
la requête, ni ceux visés ne varietur ne comportaient de signature. 
17) 
Le 1er février 2021, les époux B______ et M. C______ ont déposé un 
complément à l'acte de recours. 
 
 
Il était nécessaire d'inclure, dans le calcul des rapports de surface, une très 
large partie du premier niveau appelé « rez-de-chaussée inférieur ». La notion de 
SBP devait être prise en compte selon qu'elle soit ou non hors-sol, mais pas selon 
qu'elle soit habitable et/ou chauffée. 
 
 
La totalité de la SBP retenue par l'architecte avait un peu diminué par 
rapport au projet précédent (DD 7______). S'agissant du rez inférieur, les 
époux A______ avaient réduit de 22 à 14 m2 la surface dévolue à l'atelier, mais y 
avaient intégré une salle de bain directement adjacente. Cet étage présentait les 
caractéristiques d'une continuation du logement principal avec un escalier d'accès 
donnant sur un large dégagement. Il comportait une chambre (l'atelier) dotée d'un 
accès à l'extérieur ainsi qu'une terrasse couverte, un grand séjour dévolu à la 
piscine intérieure et trois salles d'eau. Il s'agissait de créer un spa, soit un espace 
dévolu au bien-être qui s'inscrivait dans une continuité harmonieuse avec le reste 
de l'habitation. Or, ces espaces du rez inférieur n'étaient pas pris en compte dans le 
calcul de la SBP de la totalité de la construction hors-sol. 
18) 
Le département a conclu au rejet du recours. 


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L'argumentation des voisins relative à la contestation de la dérogation au 
nombre de niveaux ne pouvait être suivie car elle ne faisait que substituer leur 
point de vue à ceux des instances spécialisées. Ils n'expliquaient pas en quoi le 
projet contesté portait atteinte aux rives du lac alors qu'une telle explication était 
nécessaire. Pourtant, la CMNS et le SMS avaient estimé que l'étage 
supplémentaire ne portait pas atteinte au but général de la loi. La CMNS avait 
estimé que le projet précédent était concentré sur une proportion raisonnable de la 
parcelle tout en laissant place à un jardin en pleine terre sur une grande partie du 
terrain. Au vu de la similarité des projets, ce constat valait mutatis mutandis pour 
le projet contesté. 
 
 
L'absence de consultation de la CMNS se justifiait par le fait qu'elle s'était 
déjà prononcée favorablement sur le projet précédent, lequel n'avait pas subi de 
modification sur les principes qu'elle avait analysés et admis. Les voisins ne 
soulevaient pas d'éléments qui auraient nécessité un nouvel avis de cette instance. 
La position du département trouvait confirmation dans les deux préavis du SMS, 
lequel avait considéré que ce projet constituait une adaptation du projet antérieur 
qui avait fait l'objet d'un préavis favorable de la CMNS. 
 
 
Il ressortait du préavis favorable de la DAC que l'indice d'utilisation du sol 
(ci-après : IUS) du projet s'élevait à 21,4 % et était ainsi conforme à la loi. En 
effet, ce dépassement de l'IUS pouvait se fonder sur le standard de HPE du projet 
dans la mesure où les possibilités supplémentaires de surfaces offertes aux 
constructions respectant un certain standard énergétique étaient applicables dans 
la zone de protection des rives du lac. 
 
 
La coupe C-C du géomètre permettait de constater que la majorité de la 
partie émergente dénommée rez inférieur/sous-sol se situait en dessous du sol. 
Conformément à la jurisprudence, les SBP avaient été arrêtées à 41,96 m2 pour 
cette partie du projet, alors qu'elles avaient été fixées à 27,14 m2 dans le précédent 
projet. La coupe A-A présentée par les voisins concernait les parties qui avaient 
été comptabilisées comme SBP et non celles qui en avaient été exclues, et qui 
apparaissaient dans la coupe C-C ou dans le plan n° 202 coupe C-C. 
 
 
Si les plans n'avaient, certes, pas été signés par le MPQ, ils indiquaient leurs 
auteurs, lesquels étaient tous des mandataires professionnellement qualifiés. Il 
n'était pas contesté que la requête en autorisation de construire comportait la 
signature du propriétaire, élément déterminant au sens de la jurisprudence, qui 
n'exigeait pas que la signature fût lisible. L'annulation de l'autorisation de 
construire en raison de l'absence de signature des plans s'apparenterait à du 
formalisme excessif, dans la mesure où le principe de la garantie de la propriété 
n'était pas bafoué puisque l'accord du propriétaire sur le projet de construire était 
garanti. 


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19) 
Les époux A______ ont conclu au rejet du recours et à la confirmation de 
l'autorisation de construire délivrée. 
 
 
Une dérogation avait été octroyée dans le préavis de la DD 7______. À la 
suite des modifications apportées au premier projet, la CMNS avait considéré 
qu'une dérogation ne portait pas atteinte à la protection des rives du lac. Dès lors 
que le SMS avait considéré, dans son préavis du 29 juin 2020, que le projet 
DD 8______ était un projet « resoumis de la DD 7______ », il était évident que la 
dérogation était aussi acceptée pour la DD 8______. 
 
 
Le grief lié à l'absence de consultation de la CMNS était sans fondement, 
dès lors que le dossier d'autorisation de construire avait été soumis au SMS et que 
ce dernier avait émis un premier préavis le 16 décembre 2019, puis un second le 
29 juin 2020. 
 
 
Les dérogations prévues par la loi s'agissant de la conformité de l'emprise au 
sol étaient applicables par analogie dans la zone de protection des rives du lac. La 
densité préconisée de 20 % pouvait être valablement augmentée de 10 à 20 % 
pour les constructions avec un standard énergétique adéquat. Vu qu'il s'agissait 
d'une villa de standard HPE, dont le projet avait recueilli le préavis favorable de 
l'OCEN, elle devrait être mise au bénéfice du bonus énergétique HPE, ce qui 
portait le coefficient de construction de 20 à 22 %. En tant qu'il prévoyait une 
densité de 21,39 %, le projet de construction s'inscrivait parfaitement dans le 
cadre légal. 
 
 
Il ressortait des coupes remises au département que le plancher du 
rez inférieur avait été considéré comme un socle, de sorte que certaines des pièces 
s'y trouvant n'avaient pas été intégrées au calcul de la SBP. Tel était le cas de 
l'espace « sport et détente », lequel était pourvu de dix petites ouvertures en 
façade de 70 cm x 70 cm représentant une surface totale de 4,9 m2, soit environ 
5,25 % de la surface de la pièce. Il en allait différemment de l'atelier de 14,40 m2, 
de la salle de bain de 5,85 m2 et du couloir de circulation de 18,45 m2, lesquels 
avait été pris en compte dans le calcul de la SBP. La SBP projetée s'élevait ainsi à 
345,36 m2, soit un rapport de surface de 21,39 %, et respectait les 22 % autorisés 
pour les constructions HPE. 
 
 
M. G______ avait donné une procuration orale à M. I______ afin qu'il 
signât le formulaire d'autorisation de construire. Sa signature était donc valable. 
20) 
Dans leur réplique, les voisins ont relevé que les époux A______ avaient 
confondu le SMS et la CMNS. Dans la mesure où le SMS était un service étatique 
hiérarchiquement rattaché au département du territoire, alors que la CMNS était 
une commission officielle indépendante du pouvoir hiérarchique, le préavis du 
SMS ne pouvait suppléer à l'absence de préavis de la CMNS. Le fait que le projet 
de construction DD 8______ présentât des similitudes avec le précédent projet 


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n'était pas suffisant pour se passer d'une telle consultation. Dans le cadre de la 
procédure d'autorisation de construire DD 8______, le projet avait été soumis aux 
différents services pour de nouveaux préavis, même lorsque ceux-ci s'étaient déjà 
prononcés sur la DD 7______. 
 
 
L'absence de signature des plans par l'architecte MPQ n'était pas une simple 
question de forme. L'exigence légale d'avoir un responsable dont les capacités 
professionnelles correspondaient à la nature de l'ouvrage n'était pas anecdotique, 
la collectivité publique mettant une confiance significative dans un tel mandataire. 
 
 
Les intérêts des propriétaires à obtenir la dérogation permettant de réaliser 
une piscine intérieure à un niveau émergeant n'étaient pas consistants. La piscine 
intérieure pouvait être réalisée avec une dalle de couverture au niveau du sol et, 
dans la mesure où le niveau du plancher se trouvait au-dessous du niveau du sol, 
le niveau litigieux ne concernait pas des locaux habitables. Le projet avait pour 
seul but de permettre une augmentation de la valeur de la parcelle n° 1______ en 
vue d'une future vente, et ce au détriment des parcelles voisines, lesquelles étaient 
dépréciées par la suppression en tout ou partie de la vue sur le lac dont elles 
bénéficiaient. 
21) 
Dans sa duplique, le département a relevé que les voisins ne parvenaient pas 
à remettre en cause la position qu'il avait exprimée et qui démontrait qu'en 
l'absence de modification sur les aspects du précédent projet validés par la CMNS, 
la consultation de celle-ci n'était pas nécessaire. 
 
 
S'agissant de la prétendue prise en compte insuffisante des surfaces de 
plancher, les voisins ne démontraient pas que la majorité de la partie du projet 
concernée ne se situait pas en dessous du sol. 
 
 
L'affirmation des voisins, selon laquelle l'absence de signature des plans ne 
constituait pas une simple formalité, n'était pas suffisante pour démontrer en quoi 
elle devait entraîner l'annulation de l'autorisation de construire. 
 
 
En prétendant qu'aucune dérogation n'avait été octroyée, les voisins se 
contredisaient car ils avaient reconnu, dans leur réplique, qu'elle avait été 
accordée. 
22) 
Dans leur duplique, les époux A______ ont rappelé que le SMS, après avoir 
délivré un premier préavis le 16 décembre 2019, avait préavisé favorablement 
sous conditions le projet le 29 juin 2020. Le projet de la DD 8______ était 
simplement le projet modifié de la DD 7______, qui avait été préavisé 
favorablement par la CMNS le 15 février 2017. Dans ces conditions, un nouveau 
préavis de la CMNS n'était pas nécessaire. 
 
 
Les voisins se méprenaient sur la manière de comptabiliser les SBP. Toute 
la surface dont le plancher ne dépassait pas le niveau du sol ne devait pas être 


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comptabilisée comme SBP hors-sol. Il avait été démontré que la surface du 
plancher du rez inférieur ne dépassait pas le niveau du sol et qu'elle ne devait dès 
lors pas être comptabilisée comme SBP. Ledit rez présentait un jour d'une surface 
inférieure au minimum légal. Par ailleurs, la coupe C-C démontrait que le niveau 
intérieur à + 422.30 se situait à 83 cm en dessous du niveau du terrain naturel et à 
120 cm du niveau du terrain fini. 
23) 
Par jugement du 5 août 2021, le TAPI a admis le recours et annulé 
l'autorisation de construire DD 8______. 
 
 
La CMNS avait émis un préavis favorable le 15 février 2017 sur le projet 
enregistré sous le n° DD 7______ en déclarant qu'elle n'était plus opposée à 
l'octroi d'une dérogation. En revanche, elle ne s'était pas prononcée sur le projet 
enregistré sous le n° DD 8______. Bien que les deux projets de construction 
fussent très proches, il s'agissait d'une nouvelle procédure. Cette proximité entre 
les deux projets n'avait au demeurant pas empêché le département de soumettre à 
nouveau le second projet à la plupart des instances de préavis qui s'étaient déjà 
prononcées. L'ouverture d'une nouvelle instruction sur un nouvel objet restait 
déterminante. Ainsi, les dispositions légales qui prévoyaient la consultation 
obligatoire de certaines instances, notamment la CMNS, ne pouvaient, au risque 
de les vider de leur substance, être soumises à l'appréciation du département sur 
l'opportunité de les appliquer ou non, par exemple selon la similitude entre deux 
projets. Les dispositions légales précitées avaient donc été violées ; la réparation 
de cette violation consistait soit en l'annulation de la décision litigieuse et au 
renvoi du dossier au département soit en la délivrance, durant la procédure 
judiciaire, du préavis manquant. Cette dernière solution n'apparaissait toutefois 
pas utile compte tenu de l'issue de la procédure. 
 
 
Un projet de construction répondant à un standard de HPE et situé dans la 
zone de protection des rives du lac pouvait être mis au bénéfice d’un coefficient 
de 22 %. Selon l'extrait de la mensuration officielle et du registre foncier, le 
terrain qui accueillerait la future construction s'étendait sur une surface de 
1'614 m2. La SBP autorisée se montait dès lors à 355,08 m2. À teneur du dossier, 
la SBP de l'étage s'élevait à 165,89 m2 et celle du rez-de chaussée à 137,78 m2. La 
surface du rez inférieur n'avait été prise en compte dans le calcul de la SBP qu'à 
raison de l'atelier situé à l'angle nord du futur bâtiment, de sa salle de bain 
attenante et du couloir de circulation, pour un total de 41,69 m2. La SBP totale du 
projet s'élevait ainsi, selon le dossier d'instruction, à 345,36 m2, soit à 21,39 %. 
Or, il découlait des plans que l'essentiel de la couverture de ce niveau, qui se 
composait notamment d’un espace de fitness agrémenté d’une piscine intérieure, 
dépassait le niveau naturel du sol, de sorte que l'ensemble du rez inférieur ne 
pouvait être qualifié de sous-sol. À l'exception de légères diminutions de surface 
du bâtiment et de petites modifications typologiques, le projet restait identique au 
précédent (DD 7______) s'agissant de la profondeur à laquelle serait construite la 


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dalle du rez inférieur par rapport au niveau du terrain situé devant la façade côté 
lac. Sous le rez inférieur se trouvait un véritable sous-sol, complètement enterré et 
abritant l'entier des locaux techniques, alors que le rez inférieur ne recevait que 
des locaux d'agrément ou de vie. Rien ne justifiait de tenir compte de l'atelier, de 
l'espace de circulation et de la salle de bain, mais pas de l'espace piscine 
(84,60 m2) dévolu au délassement des habitants, voire de l'espace de rangement 
(20,40 m2), des WC (4,60 m2), de la douche (4,60 m2) et de l'espace fitness 
(8,85 m2). Dans la mesure où l'espace « piscine » disposait, sur la façade côté lac, 
d'une série de huit fenêtres de 70 cm x 70 cm et de deux autres fenêtres de même 
taille sur la façade sud, il bénéficiait largement de la lumière du jour sur deux de 
ses quatre côtés. En ajoutant la surface de cet espace aux 345,36 m2 pris en 
compte par les époux A______, le total des SBP dépassait 429 m2. Quand bien 
même seule la moitié de la surface de l'espace piscine aurait été retenue pour tenir 
compte de son caractère semi-enterré, la SBP totale se serait encore élevée à plus 
de 387 m2. Dès lors, la SBP à prendre en compte sur l'ensemble du bâtiment 
dépassait largement la limite de 22 % autorisée dans le cas d'espèce. Pour ce 
motif, l’autorisation de construire devait être annulée. 
 
 
Le MPQ indiqué dans la requête d'autorisation de construire et dans 
l'autorisation délivrée était M. G______. S'il était vrai que le formulaire de requête 
n'avait été signé que par M. I______, celui-ci avait été mis au bénéfice – par le 
MPQ – d'une procuration orale afin de signer le formulaire d'autorisation de 
construire, procuration qui avait ensuite été confirmée par écrit. 
 
 
Si le formulaire d'autorisation de construire ne comportait, certes, qu'une 
signature, les époux A______ avaient donné sans ambiguïté leur accord de 
principe au projet de construction. Le fait d'annuler l'autorisation querellée au 
motif que cette requête n'avait pas été signée par les deux requérants aurait été 
constitutif de formalisme excessif. 
24) 
Par acte mis à la poste le 14 septembre 2021, le département a interjeté 
recours auprès de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son 
annulation ainsi qu'au rétablissement de l'autorisation de construire DD 8______. 
 
 
Le critère de la couverture d'un niveau, sur lequel s'étaient appuyés les 
premiers juges, ne résultait ni de dispositions légales ou règlementaires, ni de la 
jurisprudence. Selon celle-ci, c'était bien la proportion de la partie enterrée par 
rapport à celle qui ne l'était pas qui permettait de déterminer si la surface devait 
être qualifié de sous-sol. 
 
 
Selon la jurisprudence, les surfaces dont le plafond se situait à 20 cm 
au-dessus du terrain naturel ne devaient pas être prises en compte dans la SBP. 
Les juges de première instance s'étaient donc référés, sans fondement, à 
l'émergence de la dalle de couverture pour prendre en compte des surfaces en tant 
que SBP. 


- 13/22 - 
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La partie enterrée des locaux litigieux était proportionnellement supérieure à 
celle qui se situait au-dessus du terrain adjacent. La dalle de couverture 
n'émergeait pas de 2,37 m au-dessus du niveau du terrain naturel mais se situait au 
même niveau que ce dernier. Dans sa grande majorité, le local de rangement était 
situé en dessous du sol, contrairement à l'atelier, raison pour laquelle la surface de 
ce dernier avait été intégrée dans les SBP. 
 
 
Les juges précédents s'étaient prévalus de la destination des locaux pour 
justifier leur argumentation. Or, une telle justification était contredite par la 
jurisprudence du Tribunal fédéral, selon laquelle l'habitabilité objective ou 
subjective ne jouait aucun rôle pour le calcul du rapport de surface. 
25) 
Par acte mis à la poste le 14 septembre 2021, les époux A______ ont 
également recouru contre le jugement précité, concluant principalement à son 
annulation ainsi qu'à la confirmation de la validité de l'autorisation de construire 
DD 8______. Ils ont conclu préalablement à l'audition de Monsieur K______, 
attaché de direction auprès du département, et à ce que le département soit invité à 
verser à la procédure le préavis de la CMNS. 
 
 
Le TAPI avait intégré à tort des surfaces en sous-sol dans la 
comptabilisation de la SBP. L'emprise du sol n'était donc pas excessive et la SBP 
n'excédait pas 22 %. Le TAPI avait fait simultanément usage de plusieurs 
méthodes de comptabilisation de la SBP, lesquelles étaient pourtant incompatibles 
et s'excluaient l'une l'autre. 
 
 
S'agissant de surfaces en sous-sol d'une villa sise en zone 5, seul était 
déterminant le niveau du plancher par rapport au terrain naturel adjacent, à 
l'exclusion de tout autre critère de rentabilité ou d'affectation. Les sous-sols 
enterrés n'étaient jamais comptabilisés, indépendamment de leur habitabilité. Sous 
réserve de l'atelier, de l'espace de circulation et de la salle de bain, les autres 
surfaces du rez inférieur devaient être qualifiées de sous-sol et être exclues de la 
SBP en raison de l'abaissement du plancher en dessous du terrain naturel adjacent. 
 
 
Selon le TAPI, il aurait fallu n'exclure du calcul de la SBP que les surfaces 
dont le plafond se situait en dessous du sol, soit les surfaces entièrement enterrées. 
Une telle définition ne ressortait ni de la loi, ni de la jurisprudence, ni même de la 
norme ORL 514 420. Il n'était pas exigé que le plafond se trouvât en dessous du 
terrain naturel adjacent pour être qualifié de sous-sol, un dépassement de 20 cm 
ayant été validé par le Tribunal fédéral. Dans la mesure où il ressortait du dossier 
que le plancher du rez inférieur ne dépassait pas le niveau naturel du sol, le 
département avait valablement exclu sa surface du calcul de la SBP. 
 
 
À l'exception de l'atelier, les surfaces du rez inférieur, lequel était composé 
d'une salle de fitness et d'un bassin intérieur, se situaient à 83 cm en dessous du 
terrain naturel adjacent, ce qui permettait de les qualifier de surfaces en dessous 


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du sol. Ainsi, la surface de la salle de fitness et du bassin intérieur ne devait pas 
être intégrée au calcul de la SBP, ce d'autant plus que ces espaces n'étaient pas 
susceptibles d'être utilisés pour l'habitation. 
 
 
La directive détaillant et illustrant les notions de SBP hors-sol et en dessous 
du sol était appliquée quotidiennement par les services du département. Dès lors, 
les requérants et leur mandataire pouvaient valablement se fier au département 
lorsqu'il promettait qu'un projet respectant les conditions posées dans la directive 
se verrait délivrer une autorisation de construire. Dans la mesure où le dossier 
réunissait toutes les conditions posées par la loi et la directive, une autorisation de 
construire leur avait été délivrée. Dès lors, ils ne pouvaient se voir reprocher de 
s'être fiés aux informations que ladite directive contenait. 
 
 
L'audition de M. K______ permettrait de confirmer que la définition de la 
SBP hors sol telle que concrétisée par la directive constituait une pratique 
constante qui perdurait en dépit de la décision entreprise. 
26) 
Les époux B______ et M. C______ ont conclu principalement au rejet du 
recours et, subsidiairement, à l'annulation de l'autorisation de construire DD 
8______. Pour l'essentiel, ils ont repris leur argumentation de première instance. 
 
 
Le TAPI avait insisté sur le caractère prépondérant des préavis rendus par la 
CMNS. Ainsi, dans la mesure où le dossier d'autorisation de construire 
DD 8______ n'avait pas été soumis pour préavis à cette instance, il avait retenu à 
juste titre une violation de la loi. 
 
 
Ni la décision d'autorisation de construire, ni la publication de la décision 
dans la FAO ne comportait la mention de l'octroi d'une dérogation au nombre de 
niveaux de la façade côté lac. Dès lors, aucune dérogation n'avait été accordée. 
Par ailleurs, les conditions d'une telle dérogation n'étaient pas remplies. 
 
 
Le TAPI avait analysé d'une manière précise et technique les éléments du 
dossier avant de retenir qu'il était nécessaire d'inclure, dans la notion de mètres 
carrés de plancher de la surface des constructions, le premier niveau appelé 
« rez-de-chaussée inférieur ». Il avait apporté une signification architecturale de 
l'analyse des plans pour retenir que l'espace de spa et de fitness devait être inclus 
dans la SBP. 
 
 
Le projet était resté inchangé s'agissant des niveaux des dalles du sol et de 
couverture de l'espace de spa et fitness. Ainsi, les réserves de la chambre 
administrative sur le risque d'abus concernant l'abaissement du socle d'un niveau 
restaient actuelles. 
 
 
L'espace dévolu au spa devait être inclus dans la notion de SBP de la totalité 
de la construction hors-sol. La systématique légale le confirmait et les questions 
d'utilisation future ainsi que d'habitabilité ne constituaient pas des critères légaux 


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retenus pour la définition de cette notion. Le TAPI avait pris comme critère de 
définition de la SBP de la totalité de la construction hors-sol la dalle de couverture 
et non le plancher, ce qui correspondait à la logique de la loi. 
 
 
L'obligation de signature se rapportait à la demande d'autorisation de 
construire dans son ensemble, notamment aux plans, et pas uniquement au 
formulaire. 
27) 
Dans sa réplique, le département a relevé que les voisins n'alléguaient pas 
quelle serait la conséquence d'une éventuelle violation de l'obligation de requérir 
le préavis de la CMNS. Quand bien même cette violation devait être confirmée, 
elle n'empêchait pas la chambre administrative de requérir la production dudit 
préavis. 
 
 
Les voisins n'alléguaient pas non plus quelle serait la conséquence de 
l'absence d'octroi d'une dérogation aux normes de construction. C'était bien le 
département, et non les instances de préavis, qui accordait la dérogation. 
 
 
Les premiers juges avaient lu les plans de manière erronée et avaient ainsi 
commis une erreur d'appréciation. Ils s'étaient appuyés sur une notion – celle de 
« dalle de couverture » – qui divergeait sensiblement de celle à laquelle se référait 
la jurisprudence, à savoir « la proportion de la partie enterrée ». De plus, l'analyse 
architecturale des plans effectuée par l'instance précédente n'était guère probante, 
car elle se fondait sur la destination des locaux ou la lumière du jour dont 
bénéficiaient les locaux en cause. Or, ces caractéristiques ne jouaient pas de rôle à 
cet égard. 
 
 
Le grief des voisins lié à l'obligation de signature des plans n'était pas 
recevable dans la mesure où la loi ne prévoyait pas la possibilité de former un 
recours joint. 
28) 
Dans leur réplique, les époux A______ ont souligné qu'il ne pouvait être 
déduit de leur recours ainsi que de celui du département que le grief relatif au 
défaut de consultation de la CMNS avait été admis par le TAPI. En effet, ce 
dernier n'avait pas examiné plus en détail la possible réparation – par la délivrance 
en cours de procédure du préavis jugé manquant – de la violation alléguée de la 
loi, dès lors que l'autorisation de construire avait été annulée pour un autre motif. 
 
 
Ni le TAPI ni les voisins n'avaient démontré en quoi la modification du 
projet aurait justifié que la CMNS dût être consultée à nouveau. 
29) 
 
Sur ce, les parties ont été informées, le 26 novembre 2021, que la cause était 
gardée à juger. 
30) 
 
Les arguments des parties ainsi que le contenu des pièces seront repris en 
tant que besoin dans la partie en droit du présent arrêt. 


- 16/22 - 
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EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05 ; 
art. 15 de la loi sur la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 -
LPRLac - L 4 10). 
2) 
 
Les époux recourants sollicitent l'audition de l'attaché de direction auprès du 
département. 
 
a. 
Le droit d'être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et 41 LPA, 
comprend le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu'une 
décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 
la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à l'administration des preuves, 
d'en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 
consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_656/2016 du 9 février 2017 consid. 3.2 
et les références citées ; ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 2a et l'arrêt 
cité). 
 
 
Le droit de faire administrer des preuves n'empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1). 
 
b. 
En l'espèce, le département est partie à la procédure et s'est exprimé par 
écrit, tant devant l'autorité précédente que devant la chambre de céans, sur la 
façon dont il calcule la SBP hors sol. Par conséquent, l'audition de son attaché de 
direction n'est pas nécessaire. 
 
 
Il ne sera dès lors pas donné suite à la requête des époux recourants. 
3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI du 5 août 
2021 annulant l'autorisation de construire DD 8______ délivrée aux époux 
recourants le 19 novembre 2020. 
 
a. 
L'autorité recourante ainsi que les époux recourants se plaignent d'une 
violation des art. 59 al. 2 LCI et 3 al. 1 de la loi sur la protection générale des 
rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). 


- 17/22 - 
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b. 
La chambre administrative exerce son pouvoir d'examen avec retenue 
lorsqu'elle est saisie d'un recours contre un jugement du TAPI car celui-ci se 
compose pour partie de personnes possédant des compétences techniques 
spécifiques (ATA/373/2016 du 3 mai 2016 consid. 9d et les références citées). 
 
c. 
Le terrain sur lequel devrait être érigée la construction litigieuse se trouve en 
cinquième zone à bâtir, dite zone villa, mais également dans la zone à protéger des 
rives du lac. Les dispositions légales concernant le périmètre à protéger des rives 
du lac se superposent aux prescriptions réglant l'affectation des diverses zones 
ordinaires (ATA/97/2019 précité consid. 3a et les arrêts cités). 
 
d. 
L'art. 59 al. 1 LCI porte sur le rapport de surface en cinquième zone à bâtir. 
Le rapport de 25 % peut être porté à 27,5 % lorsque la construction est conforme à 
un standard de HPE, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à 
un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le 
service compétent (art. 59 al. 1 LCI). 
 
e. 
L'art. 3 al. 1 LPRLac prévoit qu'à l'intérieur du périmètre de protection, la 
surface des constructions exprimées en m2 de plancher ne doit pas excéder 20 % 
de la surface des terrains situés en zone 5. 
 
f. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative et le précédent arrêt 
opposant les mêmes parties, les dérogations prévues à l'art. 59 al. 1 LCI sont 
applicables à la zone de protection des rives du lac. Pour les biens-fonds sis en 
cinquième zone et dans le périmètre de la LPRLac, une limitation de la densité à 
0,2 avec une augmentation variant entre 10 et 20 % supplémentaires pour les 
constructions avec le standard énergétique adéquat est ainsi admise. Néanmoins, 
des dérogations plus importantes visant une densité supérieure telles que prévues à 
l'art. 59 al. 4 LCI sont exclues (ATA/97/2019 précité consid. 3d et les références 
citées). 
 
g. 
En vertu de l'art. 59 al. 2 LCI, par surface de plancher prise en considération 
dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la 
construction hors sol. Tel qu'il en résulte de la systématique de la LCI, cette 
définition s'applique uniquement aux constructions situées en zone 5. 
 
 
La directive LCI n° 021-v5 sur le rapport des surfaces en zone 5 émise par 
le département le 1er mars 2013 et modifiée le 29 mai 2019 (ci-après : la directive 
LCI n° 021-v5 ; https://www.ge.ch/document/4365/telecharger) donne, par le 
biais de schémas, des précisions sur la manière de calculer la SBP. Dès lors que 
l'ensemble de la surface de plancher d'une pièce est située en dessous de la surface 
du sol, elle n'est pas prise en considération dans le calcul de la SBP. Tout en 
soulignant à juste titre que l'art. 59 al. 2 LCI ne se rapporte nullement à la notion 
de surface habitable, il est expliqué, au troisième schéma, que la surface d'un 
étage à moitié enterré, c'est-à-dire dont le niveau du terrain se situe à mi-hauteur 


- 18/22 - 
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du vide d'étage, ne doit pas être comprise dans la SBP. Le quatrième schéma 
montre qu'un étage partiellement enterré dans un terrain naturel en pente, dont l'un 
des côtés des façades est entièrement hors sol, peut ne pas être intégralement 
défini comme une construction en sous-sol, étant précisé que ce dernier schéma a 
été remis en cause dans l'ATA/97/2019. Dans cet arrêt, qui concernait, sur la 
même parcelle qu'en l'espèce, le projet précédent DD 7______, la chambre 
administrative a considéré que dans la mesure où le rez inférieur se situait, côté 
lac, 31 cm seulement en-dessous de la pente du terrain naturel, un si faible écart 
entre le socle du rez inférieur et la pente naturelle ne pouvait avoir pour 
conséquence que l'entier de l'étage se situe en-dessous du sol et, par conséquent, 
qu'il ne soit pas comptabilisé dans la SBP, concluant que l'inverse comporterait un 
risque d'abus. L'atelier situé côté lac, dont la surface s'élevait à 27,14 m2, devait 
être pris en compte dans le calcul de la SBP, dans la mesure où sa façade visible 
ne pouvait être considérée comme enterrée et qu'il était destiné à l'habitation ou au 
travail. Dès lors que l'espace de circulation et le sas menaient à l'atelier, soit un 
local rentable, ces derniers devaient également être pris en compte dans la SBP. 
En raison de ces ajouts, la SBP de l'entier de la construction était déjà supérieure à 
celle autorisée, de sorte que la chambre administrative avait laissé indécise la 
question de savoir si la piscine et la pièce de rangement situées également au rez 
inférieur devaient être prises en considération. 
 
 
La directive mentionne en outre que toute SBP qui est nécessaire à 
l'accessibilité des locaux d'habitation telle que les circulations verticales et 
horizontales, chauffées ou non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré ou non...) 
est à prendre en compte. 
 
 
Dans une affaire récente dans laquelle le plafond d'un rez inférieur se situait 
à environ 20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel alors que près de 2,40 m se 
situait en dessous du sol, la chambre administrative a considéré qu'un si faible 
écart entre le plafond du rez inférieur et la pente naturelle ne pouvait avoir pour 
conséquence que l'entier de l'étage se situât au-dessus du sol. Par conséquent, la 
surface du sous-sol, lequel était destiné à une salle de jeux, ne devait être 
comptabilisée dans la SBP (ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 4). Par arrêt 
du 19 novembre 2020 (1C_225/2020), le Tribunal fédéral a confirmé le 
raisonnement effectué par la chambre de céans. 
 
h. 
Dans sa jurisprudence, la chambre administrative retient que les niveaux 
d'un bâtiment situés en sous-sol doivent être pris en compte dans le calcul de la 
SBP lorsqu'ils sont affectés à l'habitation ou au travail. Seuls des locaux communs 
dépourvus de rentabilité doivent être exclus du calcul. L'on ne comptera pas des 
caves, des garages, des dépôts sans places de travail, ou des locaux techniques, 
mais l'on tiendra compte d'un hall d'entrée, d'une cage d'escalier ou d'une coursive 
même ouverte lorsque ceux-ci donnent accès à des locaux rentables 


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(ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 consid. 5 ; ATA/1017/2014 du 
16 décembre 2014 consid. 5). 
 
 
Toutefois, cette jurisprudence a récemment été remise en cause par le 
Tribunal fédéral, lequel considère que l'art. 59 al. 2 LCI est clair et non équivoque 
en tant qu'il enjoint de prendre en considération dans le calcul du rapport des 
surfaces la SBP de la totalité de la construction hors sol, sans égard aux surfaces 
en sous-sol et à leur habitabilité objective et subjective (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4). 
 
i. 
Selon la jurisprudence de la chambre de céans, confirmée par le Tribunal 
fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2020 précité consid. 2.3), dès lors que 
l'art. 59 al. 2 LCI et la directive LCI 021-v5 donnent des explications sur le calcul 
de la SBP d'une construction située en cinquième zone de construction, comme 
c'est le cas en l'espèce, la norme ORL 514 420 ne s'applique pas à de tels cas 
(ATA/97/2019 précité consid. 3g). 
4) 
 
En l'espèce, la construction projetée respecte le standard HPE, de sorte que 
son rapport de surface peut être porté à 22 %. Le calcul de sa SBP peut se faire en 
application de l'art. 59 al. 2 LCI, dès lors que la future construction se situe en 
zone 5. Selon l'extrait de la mensuration officielle et du registre foncier, le terrain 
qui accueillera la future construction s'étend sur une surface de 1'614 m2. La SBP 
autorisée se monte dès lors à 355,08 m2. 
 
 
Considérant que l'essentiel de la couverture du rez inférieur dépassait le 
niveau naturel du sol, le TAPI a estimé que l'ensemble de ce niveau ne pouvait 
être qualifié de sous-sol. Il a alors intégré au calcul de la SBP l'espace piscine 
(84,60 m2) situé au rez inférieur, dans la mesure où cet espace était destiné au 
bien-être de ses habitants et pouvait être assimilé à d'autres locaux nécessairement 
pris en compte dans la SBP. En outre, il disposait, sur la façade côté lac, d'une 
série de huit fenêtres de 70 cm x 70 cm et de deux autres fenêtres de même taille 
sur la façade sud et bénéficiait ainsi, dans une large mesure, de la lumière du jour 
sur deux de ses quatre côtés, ce qui permettait de l'assimiler à des pièces de vie 
prises en compte dans la SBP. 
 
 
Dans ces conditions, la SBP maximale autorisée était dépassée et 
l'autorisation de construire devait, pour ce motif, être annulée. 
 
 
Si la solution à laquelle est parvenu le TAPI ne saurait être remise en 
question, il convient néanmoins d'apporter quelques précisions à son 
raisonnement. 
 
 
Au vu des plans versés au dossier, il n'est pas contesté que l'essentiel de la 
couverture du rez inférieur dépasse le niveau naturel du sol, de sorte que 
l'ensemble du rez inférieur ne peut être qualifié de sous-sol. Toutefois, le TAPI a 


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estimé à tort que la dalle de couverture de cet étage émergeait, de façon générale, 
de 2,37 m au-dessus du niveau du terrain naturel. Dès lors que le terrain est en 
pente, son niveau naturel varie, de sorte que la dalle de couverture émerge – au 
niveau du terrain naturel – à des hauteurs différentes selon la hauteur dudit terrain. 
Il n'est donc pas possible de fixer à cet égard une seule valeur référence de 
dépassement du niveau naturel du sol, laquelle permettrait de retenir que la totalité 
du niveau se situerait hors-sol. 
 
 
Comme l'a relevé à juste titre le TAPI, le projet actuel reste identique au 
projet précédent s'agissant de la profondeur à laquelle sera construite la dalle du 
rez inférieur par rapport au niveau du terrain situé devant la façade côté lac. Pour 
le premier projet, la chambre administrative avait retenu qu'en raison de cette 
faible profondeur, il ne se justifiait pas que l'entier de la surface du rez inférieur 
soit exclu du calcul de la SBP (ATA/97/2019 précité consid. 3g). Il ne peut 
toutefois en être déduit que l'entier de la surface du rez inférieur doit être inclus au 
calcul de la SBP. Dès lors que le terrain est en pente, certaines pièces se situent 
davantage en dessous du terrain naturel que d'autres. Il convient dès lors de faire 
application du quatrième schéma de la directive LCI n° 021-v5 et d'effectuer une 
analyse pour chaque pièce afin de déterminer si, en fonction de la proportion de 
leur partie enterrée, ces pièces doivent être qualifiées de surfaces hors-sol ou en 
sous-sol et doivent être intégrées au calcul de la SBP. Conformément à la 
jurisprudence du Tribunal fédéral, si ces pièces devaient être considérées comme 
se trouvant en sous-sol, leur habitabilité objective ou subjective ne jouerait aucun 
rôle pour le calcul du rapport de surfaces, et leur surface ne serait pas prise en 
compte dans le calcul de la SBP. La question de la destination de ces locaux, en 
particulier l'espace de piscine, peut dès lors rester indécise. 
 
 
Dans un premier préavis, la DAC a retenu une SBP de 345,50 m2, laquelle a 
été confirmée dans son second préavis. Elle y a inclus certaines parties situées au 
rez inférieur, soit l'atelier, l'espace de circulation et la salle de bain, dans la mesure 
où ces pièces, dont la surface comptabilisée à titre de SBP est de 41,69 m2, sont 
situées en majorité en dessus du sol. 
 
 
Il ressort des plans, en particulier du plan « coupes et gabarits – Annexe 
n°3/3 » établi le 26 août 2019, du plan n° 109 (rez inférieur/sous-sol) et des plans 
n° 201 (coupe B-B) et « coupes et gabarits – Annexe n°2/3 » que l'espace de 
rangement (20,40 m2) se situe, au même titre que l'atelier, dans sa grande majorité 
en dessus du sol, de sorte que sa surface doit être prise en compte dans le calcul de 
la SBP. Il ressort de ces mêmes plans qu'une partie de la pièce affectée à la 
piscine, celle la plus au nord, se trouve également en majorité en dessus du sol. En 
effet, le plancher de cette partie ne se situe qu'entre 67 (422,97 – 422,30) et 83 cm 
(423,13 – 422,30) en dessous du sol alors que son plafond émerge, pour cette 
partie, au minimum de 2,37 m au-dessus du niveau du terrain naturel (+ 425,50). 
La partie enterrée de cette surface est donc proportionnellement inférieure à celle 


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qui se situe au-dessus du terrain adjacent et doit ainsi être considérée comme une 
surface hors-sol. Par conséquent, elle doit également être prise en compte dans le 
calcul de la SBP. 
 
 
Dès lors, une surface de 20,40 m2 ainsi qu'une partie de la surface de 
l'espace piscine qu'il n'est pas nécessaire de déterminer plus précisément doit être 
ajoutée à la SBP totale de la construction. La somme des mètres carrés de 
plancher comptabilisés dans le calcul de la SBP se monte ainsi, au minimum, à 
365,90 m2, au lieu des 355,08 m2 autorisés. Partant, la SBP du projet litigieux 
(22,67 %) est supérieure à la limite des 22 % de la surface du terrain autorisés 
pour une construction de standard HPE située en zone de protection des rives du 
lac. Le grief d'une violation des art. 59 al. 2 LCI et 3 al. 1 LPRLac sera rejeté. 
 
 
Dans ces circonstances, l'autorisation de construire DD 8______ est 
contraire au droit et c'est à juste titre que le TAPI l'a annulée. Dès lors, les 
questions relatives à l'absence de dérogation aux normes de construction et à 
l'absence de consultation de la CMNS pour préavis peuvent rester indécises. 
 
 
Mal fondés, les recours seront rejetés. 
5) 
 
Malgré l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis à la charge de 
l'autorité recourante, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA et 12 al. 2 du règlement sur 
les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
- RFPA - E 5 10.03). Un émolument de CHF 900.- sera en revanche mis à la 
charge des époux recourants pris solidairement, lesquels succombent également 
(art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 900.- sera allouée aux 
intimés, à la charge des époux recourants, pris conjointement et solidairement, 
pour moitié et de l'État de Genève (département du territoire) pour l'autre moitié 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevables les recours interjetés le 14 septembre 2021 par le département du 
territoire – OAC et par Madame et Monsieur A______ contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 5 août 2021 ; 
au fond : 


- 22/22 - 
A/52/2021 
les rejette ; 
met un émolument de CHF 900.- à la charge solidaire de Madame et de Monsieur 
A______ ; 
alloue à Monsieur et Madame B______ ainsi qu'à Monsieur C______, pris 
solidairement, une indemnité de procédure de CHF 900.- à la charge de Madame et de 
Monsieur A______, pris solidairement, pour CHF 450.- et à la charge de l'État de 
Genève (département du territoire) pour CHF 450.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Marine Panariello, avocate des époux recourants, au 
département du territoire, à Me Jean-Daniel Borgeaud, avocat des intimés, ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme McGregor, M. Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
 
 
 
la greffière :