ge_gerichte · ACJC/1034/2022 · 2022-08-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 août 2022 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23553/2021 
ACJC/1034/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 8 AOUT 2022 
 
Entre 
1) A______ SA, sise ______[GE], 
2) Monsieur B______, domicilié ______ (France), 
3) Monsieur C______, domicilié ______[GE], appelants et recourants contre un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 janvier 2022, comparant tous 
trois par Me François ROULLET, avocat, rue Ferdinand-Hodler 11, 1207 Genève, en 
l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
D______ SA, sise ______[GE], intimée, comparant par Me Yves JEANRENAUD, 
avocat, rue des Alpes 15bis, case postale 2088, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 


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C/23553/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/71/2022 du 27 janvier 2022, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ SA, C______ et 
B______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs biens ainsi que 
toute personne dont ils sont responsables, l'arcade commerciale d'environ 280 m2 
au rez-de-chaussée, le local de 314 m2 au 1er sous-sol et la dépendance au 2ème 
sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), autorisé 
D______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de A______ SA, 
C______ et B______, dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 3), et dit que la procédure était gratuite. 
 
En substance, s'agissant tout d'abord du prétendu manque de clarté des loyers 
réclamés dans la mise en demeure, invoqué par les locataires pour contrecarrer le 
cas clair, les premiers juges ont retenu que ceux-ci commettaient un abus de droit 
en se prévalant du fait que le loyer ne serait pas assujetti à la TVA, contrairement 
au montant réclamé, puisque la part de loyer hors TVA était aisément 
déterminable et n'avait pas été payée. 
 
Ensuite, le Tribunal a considéré que la jurisprudence de la Cour relative au 
paiement du loyer de locaux commerciaux pendant la pandémie, en particulier 
lorsque la fermeture avait été ordonnée par les autorités tant cantonales que 
fédérales, selon laquelle le cas n'était pas clair, ne valait pas dans la présente 
espèce. En effet, les fermetures générales des établissements ordonnées n'avaient 
eu aucun impact sur l'exploitation des locaux en question dans la mesure où celle-
ci était inexistante puisque les travaux d'aménagement n'étaient toujours pas 
terminés et que l'établissement n'avait jamais ouvert. 
B. 
a. Par acte expédié le 10 février 2022 à la Cour de justice, A______ SA, C______ 
et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel et recours 
contre ce jugement, reçu le 4 février 2022, sollicitant son annulation. Cela fait, ils 
concluent, sur appel et sur recours, à ce que la requête en évacuation formée par 
D______ SA soit déclarée irrecevable et au déboutement de cette dernière de 
toutes ses conclusions. 
 
b. Par mémoire réponse du 24 février 2022, D______ SA a conclu au rejet de 
l'appel et du recours, à la confirmation du jugement et au déboutement de ses 
parties adverses de toutes autres conclusions. 
 
c. Par arrêt présidentiel du 1er mars 2022, la Cour a déclaré sans objet la requête 
de A______ SA, C______ et B______ tendant à la suspension de l'effet 
exécutoire attaché au jugement entrepris. 
 
d. Les appelants ont persisté dans leurs conclusions, par réplique du 7 mars 2022. 


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e. L'intimée n'ayant pas dupliqué, les parties ont été avisées par pli du greffe du 
28 mars 2022 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Depuis le 11 octobre 2019, D______ SA, en qualité de bailleresse, et B______ 
et C______, en qualité de locataires, se sont liés par un contrat portant sur la 
location d'une arcade commerciale d'environ 280m2 au rez-de-chaussée, sur un 
local de 314m2 au 1er sous-sol et sur une dépendance au 2ème sous-sol de 
l'immeuble sis 1______ à Genève. 
 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une brasserie/restaurant/bar. 
 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée de dix ans, soit jusqu'au 10 octobre 
2029, moyennant un loyer échelonné. 
 
Les locataires déclaraient avoir visité les locaux de manière complète, lesquels 
étaient acceptés en l'état. Ils étaient autorisés à aménager et à modifier à leurs 
propres frais les locaux loués en fonction de leurs besoins. La bailleresse ne 
participait pas aux travaux d'aménagement à effectuer par les locataires, sous 
réserve du remplacement des vitrines (art. 5). 
Le loyer mensuel, pour l'ensemble des surfaces d'activité, échelonné et indexé, a 
été fixé à 15'000 fr. dès le 11 octobre 2019, à 18'000 fr. dès le 11 octobre 2020 et 
à 20'000 fr. dès le 11 octobre 2021 et jusqu'au 10 octobre 2029. 
En raison des travaux d'aménagement devant être entrepris, une gratuité de loyer 
de six mois et demi, soit du 11 octobre 2019 au 30 avril 2020, a été accordée aux 
locataires. L'acompte forfaitaire pour charges et frais accessoires de 1'638 fr. 75 
par mois était en revanche dû par les locataires dès l'entrée en vigueur du bail. 
b. Par avenant n° 1 du 12 décembre 2019, A______ SA, inscrite au Registre du 
commerce de Genève le ______ 2019, a repris l'ensemble des droits et obligations 
du contrat de bail du 11 octobre 2019. 
c. Par courrier du 1er avril 2020, les locataires ont sollicité une nouvelle période 
de gratuité de loyer jusqu'au 31 décembre 2020, du fait que les travaux 
d'aménagement avaient pris du retard, pour des raisons techniques et 
administratives. Ils espéraient recevoir les autorisations nécessaires au 30 juin 
2020, ce qui n'était pas garanti compte tenu de la crise liée au COVID-19. 
 
d. Par avenant n° 2 du 18 mai 2020, les parties ont convenu de porter le loyer 
mensuel pour l'ensemble des surfaces à 20'000 fr., du 1er mai 2020 au 10 octobre 
2029. Une gratuité supplémentaire de huit mois, du 1er mai au 31 décembre 2020 
était accordée aux locataires. Si les travaux d'aménagement étaient terminés avant 


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cette dernière date, le loyer deviendrait immédiatement exigible. Il serait dû dès le 
1er janvier 2021, même si les travaux n'étaient pas achevés. 
 
La bailleresse prenait en charge le remplacement des vitrines et s'engageait à 
verser aux locataires un montant forfaitaire maximal de 137'242 fr. 90. Elle 
finançait en outre la rénovation complète de la marquise, à hauteur de la somme 
maximale de 116'195 fr. 29. Le paiement de ces montants forfaitaires serait 
effectué au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur remise des demandes 
d'acomptes et factures d'aménagement émises par les sociétés mandatées par les 
locataires (art. 2). 
e. Par courrier du 21 janvier 2021, la bailleresse a mis les locataires en demeure de 
s'acquitter de la somme de 34'748 fr. 75 (20'000 fr. de loyer et 14'748 fr. 75 
d'acomptes de charges) dans un délai de dix jours. Elle attirait leur attention sur le 
fait qu'ils n'étaient pas éligibles pour bénéficier de l'accord tripartite d'exonération 
pour certains loyers commerciaux reconduit pas les autorités cantonales, dans la 
mesure où l'établissement n'avait pu être ouvert en raison des travaux, et où en 
tout état le loyer dépassait la limite fixée dans ce cadre. 
f. Par courriel du 5 février 2021, la bailleresse, faisant suite à une rencontre entre 
les parties le jour précédent, a consenti un délai de paiement aux locataires, selon 
les termes suivants: versement de 3'277 fr. 50 (acomptes pour charges des mois de 
janvier et février 2021) d'ici au 15 février 2021, de 61'638 fr. 75 (loyers de janvier 
à mars 2021 et acompte de mars 2021) d'ici au 31 mars 2021 et paiement du loyer 
et de l'acompte dès le mois d'avril 2021. 
Le premier versement n'a pas été effectué, malgré l'engagement par courriel du 
16 février 2021 des locataires d'y procéder dans la semaine. Le 4 mars 2021, les 
locataires ont affirmé avoir mis en place une ligne de crédit pour effectuer les 
virements en suspens et se sont engagés à effectuer les paiements et à mettre en 
place des ordres permanents dès réception des fonds. Le 25 mars 2021, ils ont 
confirmé à la bailleresse que les paiements interviendraient dès le 31 mars 2021. 
Le 26 avril 2021, ils indiquaient que le crédit serait opérationnel le 28 avril 2021, 
et qu'ils pourraient alors faire face à tous les investissements prévus. Le 7 mai 
2021, aucun versement n'avait été effectué. 
g. Entre temps, par avis comminatoires du 28 avril 2021, la bailleresse, après 
avoir renoncé "pour l'heure" à réclamer le versement des acomptes pour l'année 
2020, a mis en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 
93'219 fr. 75 correspondant aux loyers (86'160 fr.) et acomptes provisionnels 
(7'059 fr. 75) pour les mois de janvier à avril 2021, TTC, et les a informés de son 
intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 
imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
Les montants réclamés s'entendaient TVA comprise. 


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h. Le 7 juin 2021, les locataires ont versé 20'000 fr. à la bailleresse, avec la 
mention "loyer juin 2021". 
 
i. Le même jour, d'un commun accord, les parties ont requis la libération de la 
garantie de loyer d'un montant de 108'000 fr. constituée auprès de la Banque 
E______ de F______ [GE]. 
 
j. Par avis comminatoires du 10 septembre 2021, la bailleresse a de nouveau mis 
en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 81'744 fr. 
35 correspondant à une partie du loyer du mois de juin (10'064 fr. 65), à l'acompte 
provisionnel des mois de juin à septembre ( 7'059 fr. 70) et aux loyers des mois de 
juillet à septembre 2021 (64'620 fr.), et les a informés de son intention, à défaut du 
paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail 
conformément à l'art. 257d CO. 
 
Les montants réclamés comprenaient la TVA. 
 
k. Par courrier électronique du 7 octobre 2021, les locataires ont précisé avoir 
réglé 128'000 fr. du 1er janvier au 31 juillet 2021, soit 6.4 mois, restant devoir 
12'000 fr. pour le mois de juillet 2021, et se sont engagés à verser 72'000 fr. d'ici 
au 15 octobre 2021, correspondant au solde de 12'000 fr. et aux loyers d'août à 
octobre 2021. Il était précisé que le loyer convenu n'était pas assujetti à la TVA. 
 
l. Considérant que la somme en question n'avait pas été réglée dans le délai 
imparti, la bailleresse a, par avis officiels du 20 octobre 2021, résilié le bail pour 
le 30 novembre 2021, référence étant faite à la mise en demeure du 10 septembre 
2021. Dans le courrier d'accompagnement, la bailleresse se réservait de réclamer, 
à titre de dommages-intérêts, les loyers qu'elle n'aurait pas pu encaisser du fait de 
la résiliation anticipée, ainsi que les contributions aux frais d'aménagement des 
locataires et les gratuités accordées à ces derniers. 
 
m. Le 18 novembre 2021, les locataires ont contesté ledit congé par devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils ont exposé que les 
premiers travaux entrepris avaient été stoppés par le confinement, qu'il était 
devenu difficile d'obtenir un financement à cause de la crise sanitaire, qui rendait 
hasardeuse et risquée l'ouverture d'un établissement. Ils ont fait valoir n'avoir pas 
été en mesure d'exploiter le restaurant entre le 1er janvier et le 31 mai 2021, du fait 
de l'ordonnance 2 COVID-19 et des différents arrêtés du Conseil d'Etat, ce défaut 
devant emporter réduction voire suppression du loyer; l'application de la clausula 
rebus sic stantibus devait conduire à une réadaptation du contrat dans le sens 
d'une prolongation de la gratuité du loyer; le congé était abusif, la bailleresse 
faisant totalement fi de la crise sanitaire et des efforts consentis par les locataires. 


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n. Par requête en protection du cas clair déposée au Tribunal le 2 décembre 2021, 
la bailleresse a conclu à l'évacuation des locataires des locaux loués et sollicité des 
mesures d'exécution, sous menace de l'art. 292 CP. 
 
o. Lors de l'audience du 27 janvier 2022, les locataires ont conclu à l'irrecevabilité 
de la requête. D'une part, le montant des loyers réclamés manquait de clarté, 
référence faite à la TVA. D'autre part, conformément à un arrêt ACJC/1181/2021 
du 20 septembre 2021, le cas n'était pas clair. 
 
La bailleresse, pour sa part, a persisté dans ses conclusions. Elle a précisé que le 
montant des loyers n'avait jamais été contesté et était établi. Par ailleurs, depuis 
juin 2021, plus aucun montant n'avait été payé. Enfin, l'établissement n'avait 
jamais ouvert de sorte que la jurisprudence alléguée n'était pas applicable. Enfin, 
les locataires auraient pu trouver du financement entre octobre 2019 et mars 2020 
et les travaux n'avaient quasiment pas été suspendus pendant la période de 
COVID à Genève. 
 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le 
délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). La 
procédure sommaire s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 
accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 
389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 
avril 2012 consid. 1.1). 


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1.2 En l'espèce, au vu du montant du loyer, la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre le prononcé de 
l'évacuation. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
1.5 La voie du recours est ouverte contre la décision du Tribunal relative à 
l'exécution de l'évacuation (art. 309 let. a et 319 let. a CPC). 
La recevabilité du recours, succinctement motivé, peut demeurer indécise compte 
tenu de l'issue de l'appel. 
2. 
Les parties allèguent des faits nouveaux en lien avec les travaux d'aménagement et 
les autorisations y relatives. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 
a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de 
procédure civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première 
instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la 
base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 
CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 
4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). Il en va de même des faits 
nouveaux, étant souligné que, dans la mesure où la maxime des débats est 
applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, tout fait non contesté 
est un fait prouvé (cf. ATF 144 III 462 consid. 3.3.2). 
 
2.2 Ainsi, les allégations nouvelles ne sont pas recevables. 
 
2.3 Les faits notoires sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la 
conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou 
seulement du juge. La situation générale en Suisse après l'apparition du 
coronavirus (COVID-19) et les conséquences générales des mesures prises dans le 


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contexte doivent être considérées comme des faits notoires (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_467/2020 du 7 septembre 2020 consid. 5.3), qui ne doivent pas être 
prouvés (art. 151 CPC). En revanche, l'impact concret et individuel de la 
pandémie doit être prouvé. 
3. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir considéré que le cas était clair. Les 
incertitudes et conséquences de la crise sanitaire du COVID-19 avaient modifié 
l'économie du contrat; la question de l'application de la clausula rebus sic 
stantibus devait être examinée dans une procédure ordinaire. 
 
3.1 
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des 
faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur 
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent 
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, 
la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 
consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 
144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion que 
ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision 
ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 
5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain 
de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en 
effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur 
avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 
5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 


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C/23553/2021 
Selon l'art. 257d al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il 
tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce 
délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 
Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, 
le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC 
alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du 
congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas 
opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3 p. 263). 
Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire 
aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que 
dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le 
bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme 
largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du 
montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33). L'annulation entre 
aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été 
réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, 
auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore 
lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce 
même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 
5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 
310/311). 
3.1.2 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe 
être respectés. Une exception à la règle est la clausula rebus sic stantibus, fondée 
par le Tribunal fédéral sur l'art. 2 CC et par la doctrine sur la compétence du juge 
de combler les lacunes. Selon la clausula, une adaptation du contrat peut entrer en 
ligne de compte lorsque les circonstances dans lesquelles il a été conclu se sont 
modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être exigé. Il peut s'agir 
de rapports contractuels de longue durée au cours desquels les circonstances de 
fait ou les conditions juridiques ont subi des transformations profondes. 
Selon le Tribunal fédéral, une intervention du juge dans un contrat doit rester 
exceptionnelle. Une intervention du juge dans le contrat entre en ligne de compte 
seulement exceptionnellement, à savoir, si, par des circonstances postérieures et 
imprévisibles, il s'est produit une disproportion si évidente entre la prestation et la 
contre-prestation, que l'insistance d'une partie sur sa prétention paraît abusive 
(WINIGER, Commentaire romand, n. 193-194 art. 18 CO). 


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C/23553/2021 
Le Bezirksgericht de Zurich a, dans un jugement du 23 avril 2021 sur mainlevée, 
retenu que le contrat de bail ne constituait pas un titre de mainlevée pour les 
loyers échus, dès lors que la prestation contractuelle n'avait pas été fournie 
conformément à ce que prévoyait le contrat de bail, le jugement mentionnant au 
passage que les mesures étatiques n'entraînaient pas un défaut de la chose louée ni 
une impossibilité pour la bailleresse de remplir ses obligations contractuelles, et 
que seule demeurait ouverte la question de la clausula rebus sic stantibus 
(EB201177-L / U, 23.04.2021). 
De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et 
parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant 
que la cessation de règlement des loyers ne peut 
être envisagée 
(https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les 
seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la 
chose louée (art. 259d CO), l'impossibilité subséquente d'exécution (art. 119 CO), 
la notion d'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l'adaptation du contrat par le juge 
(https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ 
commerciaux_ASLOCA-1.pdf; ACJC/722/2021 précité consid. 2.1.3). 
 
3.2 En l'espèce, c'est à tort que le Tribunal a considéré que le cas était clair. 
En effet, il est notoire que les circonstances dans lesquelles le contrat de bail a été 
conclu se sont modifiées suite à la pandémie de COVID-19, laquelle a eu des 
répercussions sur l'économie en général, et en particulier sur le secteur de 
l'hôtellerie/restauration, lesquelles étaient imprévisibles. S'il est vrai que 
l'établissement qui devait être exploité par les appelants n'était pas encore ouvert 
au moment où des mesures de restriction ont été décidées par les autorités, ce qui 
distingue la présente espèce de celle objet de l'arrêt cité par les appelants, il n'en 
demeure pas moins qu'il ne pouvait pour autant être considéré que la situation 
juridique était claire. Comme le font valoir les appelants, l'impact de la crise 
sanitaire sur les possibilités d'obtenir un financement pour l'ouverture et 
l'exploitation d'un restaurant ne fait pas de doute. Les répercussions dans le 
domaine de la construction et les implications pour les appelants par conséquent 
ne sauraient non plus être niées, étant relevé que dans leur courrier du 1er avril 
2020 à l'intimée, les appelants ont mentionné les difficultés techniques et 
administratives qu'ils rencontraient en lien avec la pandémie. Ces différents 
éléments pourraient conduire le juge à faire application de la clausula, et, partant, 
à reconsidérer les obligations des parties en lien avec le contrat de bail. Il 
appartiendra au juge d'ores et déjà saisi de l'action en contestation du congé de se 
prononcer sur ces questions. 
Par surabondance, il sera relevé que dans l'avis comminatoire du 28 avril 2021, la 
bailleresse réclamait paiement du loyer et des acomptes pour frais accessoires, 
TVA en sus, ce que ne prévoyait pas le contrat. En outre, à peine une semaine 


- 11/12 - 
 
C/23553/2021 
après l'échéance du délai comminatoire (l'avis de réception dudit avis par les 
locataires ne ressortant pas du dossier), la bailleresse a encaissé 20'000 fr. des 
locataires et reçu le montant de la garantie bancaire en 108'000 fr., soit une 
somme supérieure à celle objet de la mise en demeure. Si les 20'000 fr. portaient 
la mention "loyer juin 2021", on ignore à l'extinction de quelle dette les 108'000 
fr. ont été affectés. Il ressort du courrier de l'intimée du 10 septembre 2021 que les 
20'000 fr. précités n'ont que partiellement servi à régler le loyer du mois de juin 
2021, un solde de 10'064 fr. 65 TTC restant dû, et que, sous cette réserve et celle 
des frais accessoires, les loyers étaient à jour au 30 juin 2021. Dans leur courrier 
du 7 octobre 2021, les appelants alléguaient d'ailleurs être à jour au 30 juin 2021. 
Sur ce point non plus, la situation n'était en conséquence pas claire. 
En conclusion, le jugement entrepris sera annulé et il sera statué en ce sens que la 
requête de l'intimée en évacuation sera déclarée irrecevable (art. 327 al. 3 
let. b CPC). 
Le recours en ce qu'il est dirigé contre les mesures d'exécution devient sans objet. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 12/12 - 
 
C/23553/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Sur appel : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 10 février 2022 par A______ SA, C______ et 
B______ contre le jugement JTBL/71/2022 rendu le 27 janvier 2022 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/23553/2021-8-SE. 
Au fond : 
Annule ce jugement et, statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la requête en protection du cas clair formée le 2 décembre 2021 par 
D______ SA à l'encontre de A______ SA, C______ et B______. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur recours: 
Constate que le recours contre le jugement JTBL/71/2022 rendu le 27 janvier 2022 par 
le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23553/2021 est sans objet. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.