ge_gerichte · ATA/956/2014 · 2014-12-02 · fr

Résumé:
 Les propriétaires d'une villa située dans un village protégé souhaitent construire deux nouveaux Velux en toiture. La parcelle sur laquelle se trouve la villa fait l'objet d'un PLQ et se situe à proximité immédiate d'une église, inscrite à l'inventaire. Le département a refusé l'autorisation de construire en suivant le préavis négatif de la CMNS, émis après une analyse sérieuse et minutieuse de la situation, menée depuis plusieurs années, maintenant sa ligne de conduite adoptée lors de ses premiers préavis relatifs à la villa des recourants. La délivrance de l'autorisation litigieuse créerait un précédent et contreviendrait aux principes habituellement appliqués dans la zone. Le département était donc légitimé à refuser une telle autorisation.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1146/2013-LCI 
ATA/956/2014 
 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 2 décembre 2014 
2ème section 
 dans la cause 
 
Madame Alexandra et Monsieur Giuseppe STIMOLI 
représentés par Me Mark Muller, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
17 décembre 2013 (JTAPI/1354/2013) 


- 2/15 - 
A/1146/2013 
EN FAIT 
1. 
 
Madame Alexandra et Monsieur Giuseppe STIMOLI (ci-après : les époux) 
sont actuellement propriétaires de la parcelle n° 3'761, feuille 23, de la commune 
genevoise d'Avusy, issue de la division de la parcelle n° 3'302 en cinq parcelles, 
soit, outre la précitée, les parcelles nos 3'759, 3'760, 3'762 et 3'763. 
2. 
 
Cette parcelle est sise en zone de village 4B protégée et comprise dans le 
plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) n° 27'448-504, adopté par le Conseil 
d'État le 28 octobre 1981. 
3. 
 
En 2007, une demande d'autorisation de construire cinq habitations 
contiguës et un garage souterrain, notamment sur ladite parcelle, a été déposée par 
Monsieur Ernest-Paul ISELI, propriétaire de la parcelle n° 3'302 (DD 100'668). 
4. 
 
Dans le cadre de cette procédure, la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : la CMNS) et le service des monuments et des sites 
(ci-après : le SMS) ont demandé à plusieurs reprises des modifications du projet, 
compte tenu de l'importance du site situé en zone 4B protégée. Il ressort 
notamment de ces préavis que le projet initial n'était pas conforme au PLQ 
n° 27'448-504, plus précisément aux exigences de gabarit, d'implantation et de 
volume, et que le principe d'une ouverture dans les toits ne serait jamais toléré. 
 
 
En particulier, selon le dernier préavis du SMS au département des 
constructions et des technologies de l'information (devenu entre-temps le 
département de l'urbanisme et, depuis lors, le département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, ci-après : le département) portant sur l'autorisation 
initiale (DD 100'668), daté du 13 août 2007, ce dernier s'opposerait à toute 
demande ultérieure de percements dans les toits. 
 
 
Dans tous ses préavis, la CMNS a formulé des exigences très précises sur 
l'esthétique du bâtiment et sa toiture. 
5. 
 
Le 8 novembre 2007, le département a délivré l'autorisation de construire les 
habitations (DD 100'668). Le projet autorisé ne comportait aucune ouverture en 
toiture. 
6. 
 
Le 12 mai 2010, une demande complémentaire des propriétaires des 
parcelles nos 3'759, 3'760, 3'761, 3'762 et 3'763 a été enregistrée (DD 100'668/2), 
concernant notamment la mise en place de châssis de toiture, soit de deux petits 
velux, sur le pan sud-est de celle-ci, soit du côté champs. 
7. 
 
Le 31 mai 2010, le SMS a rendu un préavis favorable sous réserve, pour 
l'ajout de petits châssis uniquement côté sud-est. 


- 3/15 - 
A/1146/2013 
 
 
Il a précisé que la toiture orientée côté village devait dans tous les cas rester 
préservée et confirmé les réserves d'exécution liées à la demande d'autorisation 
initiale (DD 100'668). 
8. 
 
Le 29 juin 2010, l'autorisation complémentaire a été délivrée par le 
département aux propriétaires des parcelles précitées (DD 100'668/2). 
9. 
 
Le 5 novembre 2012, une demande d'autorisation de construire en procédure 
accélérée a été déposée par les époux, devenus entre-temps propriétaires de la 
parcelle n° 3'761 (APA 37'412). 
 
 
Le projet consistait en la création de deux nouveaux jours en toiture, l'un de 
140 cm sur 140 cm côté champs, l'autre de 140 cm sur 98 cm, côté rue. 
10. 
 
Le 11 décembre 2012, dans son préavis, la CMNS s'est prononcée 
défavorablement. 
 
 
La demande contrevenait aux directives exprimées dans le cadre de la 
procédure d'autorisation du bâtiment lui-même. Les ouvertures autorisées par la 
suite apparaissaient comme un maximum, et les nouvelles ouvertures sollicitées 
risqueraient de constituer un fâcheux précédent dans ce site sensible, surtout si 
elles devaient par la suite être admises également sur les autres villas de ce 
lotissement. Le projet contrevenait également aux principes habituellement 
appliqués dans la zone (notamment position en double registre côté jardin et 
grandes dimensions pour des espaces non habitables). 
11. 
 
Le 20 décembre 2012, dans son préavis, la commune genevoise d'Avusy 
s'est prononcée favorablement. 
12. 
 
Par décision du 20 février 2013, le département a refusé l'autorisation de 
créer des jours en toiture. 
 
 
Le projet envisagé se situait dans un lotissement dont les toitures 
traditionnelles à deux pans en tuile donnaient au site son caractère villageois, 
aspect esthétique essentiel en zone 4B protégée qu'il convenait de préserver. Lors 
de l'autorisation de construire du bâtiment lui-même, la CMNS avait rendu un 
préavis favorable sous réserve, en précisant qu'aucune demande subséquente 
relative à des percements en toiture ne serait acceptée. Il faisait siens les termes du 
préavis défavorable du 11 décembre 2012 de la CMNS. 
13. 
 
Le 8 avril 2013, les époux ont recouru auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : le TAPI) contre cette décision de refus d'autorisation 
de construire. Ils ont conclu préalablement, à l'exécution d'un transport sur place, 
et principalement, à son annulation et à la délivrance de l'autorisation de 
construire. 


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Le préavis de la CMNS était insuffisamment motivé. Elle s'était bornée à se 
référer au préavis favorable sous réserve rendu par le SMS le 13 août 2007 lors de 
la construction de la villa, alors que, par la suite, le SMS avait accepté la demande 
complémentaire d'autorisation de pratiquer des ouvertures en toiture, côté sud-est. 
Il en résultait la disparition de toute pertinence de la soi-disant interdiction initiale. 
 
 
De plus, le préavis de la CMNS ne présentait pas les qualités de sérieux et 
de solidité auxquels l'on pouvait s'attendre et ne l'emportait pas sur le préavis 
favorable de la commune. Le département ne pouvait donc se fonder sans autre 
sur ce préavis et le TAPI retrouvait ainsi toute sa liberté d'appréciation quant à la 
compatibilité du projet avec la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
 
Le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation en violant le 
principe de l'égalité de traitement. De nombreuses autorisations de pratiquer des 
ouvertures en toiture dans le village, et plus largement dans la commune, avaient 
été délivrées ces dernières années. 
 
 
Enfin, le refus ne reposait sur aucun intérêt public, puisque la majorité des 
maisons d'Avusy étaient ornées d'ouvertures sur un ou deux pans de leur toiture. 
La crainte du « précédent » formulée par la CMNS était ainsi infondée. 
 
 
De toute évidence, la villa possédait déjà des lucarnes sur le pan du toit côté 
jardin, si bien qu'une ouverture de plus ne modifierait pas fondamentalement la 
situation, d'autant plus que le pan du toit côté jardin donnait sur les champs, que la 
villa était située en bordure de village et que le projet ne portait pas atteinte à la 
qualité esthétique du village. 
 
 
Dans un arrêt du Tribunal administratif, devenu la chambre administrative 
de la Cour de justice, (ci-après : la chambre administrative), portant sur la 
réalisation d'une véranda, la juridiction administrative avait estimé que le 
caractère hétéroclite du quartier considéré ne permettait pas au département 
d'interdire de pratiquer les travaux, dans la mesure où ces derniers ne pouvaient 
ainsi pas constituer un précédent (ATA/37/2005 du 25 janvier 2005). 
14. 
 
Le 11 juin 2013, le département a conclu au rejet du recours ainsi qu'à la 
confirmation de sa décision de refus de l'autorisation de construire. 
 
 
Les préavis de la CMNS avaient toujours été constants. Le périmètre où se 
situait la villa des époux constituait une des importantes « échappées visuelles » 
du village. Le SMS avait exceptionnellement admis la création de petites 
ouvertures sur la façade sud-est, au motif que la toiture orientée côté village 
demeurait préservée. Tel n'était pas le cas avec le projet des époux, puisqu'une des 
ouvertures était justement prévue côté village. 


- 5/15 - 
A/1146/2013 
 
 
La construction s'élevant dans une zone 4B protégée, la CMNS avait bien 
évidemment porté une attention toute particulière au projet. L'intégralité du 
dossier avait été examinée par la CMNS puisqu'elle s'était référée à ses anciens 
préavis et avait expliqué ses motifs de façon détaillée. 
 
 
S’agissant de la prétendue violation du principe de l'égalité de traitement, la 
villa des époux était dégagée du côté rue de toute autre maison, si bien que sa 
toiture était d'autant plus visible depuis le village. La plupart des autorisations 
citées par les époux concernaient des bâtiments situés dans d'autres villages 
protégés, n'ayant, par conséquent, pas forcément le même caractère architectural. 
La parcelle était située à l'entrée du village et constituait ainsi le premier élément 
visible. La majorité des autres bâtiments se trouvant dans une situation similaire, 
en contrebas du centre du village, ne possédait pas d'ouvertures en toiture, ou 
étaient difficilement identifiables, en raison de leur positionnement ou de leur 
intégration. 
 
 
Il était de surcroît particulièrement malvenu de la part des époux de faire 
valoir une inégalité de traitement, dans la mesure où le département avait autorisé 
sur leur villa la création de plusieurs petits châssis côté champs et que ceux-ci 
étaient plus nombreux que les quelques ouvertures bien intégrées dans les 
bâtiments voisins. 
 
 
La protection des monuments et des sites naturels ou bâtis, en particulier 
contre des modifications ou des adjonctions inesthétiques, répondait en principe à 
un intérêt public. La parcelle des époux se situait à proximité immédiate d'une 
église, bâtiment inscrit à l'inventaire. L'intérêt privé des époux était très limité, 
puisqu'ils disposaient déjà d'ouvertures en toiture côté champs. 
15. 
 
Le 14 novembre 2013, le juge délégué a procédé à un transport sur place 
devant le bâtiment des époux, puis le long de la route d'Avusy, pour se rendre 
compte des velux existants sur les toits des autres bâtiments donnant sur la route. 
 
 
Le TAPI s'était arrêté devant divers bâtiments ornés de tabatières ou de 
velux, pour lesquels ni la représentante du département ni le représentant de la 
CMNS n'avaient pu confirmer que ces travaux de toiture avaient été dûment 
préavisés/autorisés. Une fois du côté Salève du bâtiment, le TAPI avait constaté 
sur le toit la présence de deux petits velux par maison, à l'exception de la dernière 
qui n'en avait pas. Le Tribunal s'était ensuite rendu dans les combles de 
l'habitation des époux et avait effectivement constaté la présence de deux 
tabatières. La pièce, habitée, était la chambre des époux. 
 
 
Lors de ce transport sur place, le TAPI a entendu un collaborateur de la 
CMNS (sous-commission architecture) en qualité de témoin assermenté. 


- 6/15 - 
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Selon ce dernier, lors de l'autorisation de construire de l'ensemble des villas, 
la CMNS avait demandé qu'il n'y ait aucune ouverture en toiture. Une demande 
complémentaire portant sur la création de jours côté Salève avait ensuite été 
autorisée. De longue tradition, la CMNS essayait d'éviter le principe des 
ouvertures sur les toitures. 
 
 
Concernant les velux installés dans le toit de deux anciennes maisons de 
l'autre côté de la route, il s'agissait de situations anciennes. Il y avait une situation 
de fait préalable et la CMNS avait préavisé favorablement en tout cas en ce qui 
concernait l'un des deux bâtiments. En ce qui concernait les immeubles situés en 
face de l'église, ils se situaient dans le PLQ n° 27'923 et les ouvertures en toiture 
permettaient la création de surfaces habitables dans les combles. 
 
 
La pièce des combles de la villa des époux n'étant pas habitable, il n'y avait 
aucune raison d'y installer une arrivée de jour. En arrivant depuis l'église, la villa 
des époux était le premier bâtiment du village. La CMNS avait estimé qu'il y avait 
de gros enjeux au niveau de l'impact visuel au moment où elle avait donné son 
préavis favorable à la construction du bâtiment. 
 
 
Ce n'était pas la taille de l'ouverture demandée qui posait problème, mais le 
principe même de celle-ci. 
 
 
Le conseil des époux estimait que leur villa n'était pas très visible depuis le 
village. Il estimait qu'il ne revenait pas à la CMNS de prendre en considération 
l'affectation de la pièce qui serait éclairée, devant uniquement apprécier l'impact 
visuel que pourrait engendrer l'implantation des velux. 
16. 
 
Le 25 novembre 2013, pour faire suite au transport sur place, le département 
a indiqué que les velux et lucarnes constatés sur les bâtiments voisins des époux 
avaient tous été autorisés. 
 
 
Notamment, en ce qui concernait le bâtiment situé au 12, route d'Avusy, il 
s'agissait d'une situation ancienne avec état de fait préexistant. La transformation 
des combles avait été autorisée en 2011, suite au préavis favorable de la CMNS, 
consentant à la suppression de petits châssis parasites existants pour l'alignement 
des futurs éléments. 
 
 
Ainsi, le principe de l'égalité de traitement avait été respecté, puisque les 
situations voisines se différenciaient de la demande d'autorisation litigieuse et que 
les principes appliqués dans la zone depuis de nombreuses années concernant les 
ouvertures en toiture avaient été respectés. 
17. 
 
Le 5 décembre 2013, les époux ont formulé leurs dernières observations. 
 
 
En ce qui concernait le 12, route d'Avusy, le département avait autorisé 
plusieurs ouvertures, de taille supérieure à celles litigieuses. Dans la mesure où les 


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ouvertures sur les autres bâtiments avaient été autorisées, la pratique du 
département était donc souple. La soudaine rigidité dont faisait preuve le 
département violait le principe de l'égalité de traitement. 
 
 
Concernant les immeubles situés à l'entrée du village, construits dans le 
cadre d'un PLQ, les ouvertures étaient importantes et nombreuses. Partant, lors de 
l'adoption dudit PLQ, il avait été considéré que la protection du village était 
parfaitement compatible avec ce type d'ouvertures. Ainsi, le département avait 
violé le principe de l'égalité de traitement et son refus était dépourvu de tout 
intérêt, puisque les ouvertures litigieuses n'auraient aucun effet sur la préservation 
du caractère du village. 
18. 
 
Le 17 décembre 2013, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Dans le cas d'espèce, en application de la LCI, le préavis de la CMNS était 
obligatoire. Son poids était certain et l'autorité l'avait suivi. 
 
 
Dans la mesure où les époux avaient déjà été autorisés à créer deux jours en 
toiture, alors que la villa devait initialement ne pas en avoir, ceux-ci étaient 
malvenus de prétendre que la position de la CMNS était inconséquente et qu'elle 
ne pouvait ainsi plus se fonder sur ses précédents préavis pour fonder son dernier 
préavis, le point de vue de la CMNS concernant le percement de la toiture côté rue 
n'ayant pas changé depuis 2007. 
 
 
Le département n'avait pas violé le principe de l'égalité de traitement, car 
tous les bâtiments voisins pourvus de velux en toiture constituaient des situations 
différentes. 
19. 
 
Le 31 janvier 2014, les époux ont recouru auprès de la chambre 
administrative contre le jugement du TAPI. Ils ont conclu, préalablement, à 
l'exécution d'un nouveau transport sur place, et principalement à l'annulation du 
jugement du TAPI et au renvoi du dossier au département en l'invitant à délivrer 
l'autorisation de créer des jours en toiture sur l'immeuble sis sur la parcelle 
n° 3'761 de la commune d'Avusy. 
 
 
Les recourants ont repris pour l'essentiel les arguments déjà soulevés devant 
le TAPI. 
20. 
 
Le 18 mars 2014, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Le préavis de la CMNS du 11 décembre 2012 était l'aboutissement d'un 
travail d'analyse qui s'était déroulé sur plusieurs étapes. Ce préavis reflétait tant le 
contexte général dans le cadre duquel s'inscrivait la demande litigieuse (zone 4B 
protégée d'Avusy, périmètre protégé du PLQ n° 27'448-504, constituant une des 
importantes « échappées visuelles » du village), que l'historique et l'évolution du 
projet. Partant, la CMNS s'était toujours référée à ses préavis antérieurs et avait 


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motivé sa position de manière détaillée, en insistant sur l'impact visuel de la 
toiture sur le site en question. 
 
 
Aucune violation du principe de l'égalité de traitement n'avait été commise. 
 
 
L'intérêt privé des recourants devait céder le pas devant l'intérêt public à la 
conservation du caractère du village situé en zone protégée. 
21. 
 
Le 10 juin 2014, dans le cadre du transport sur place, le juge délégué s'est 
rendu au 17b, route d'Avusy. 
 
 
Selon les recourants, l'un des arguments de vente lors de l'achat de la maison 
avait été la possibilité d'aménager les combles. Ayant cinq enfants, ils n'auraient 
jamais acheté la villa, sans possibilité d'utiliser le toit pour y aménager des locaux. 
 
 
Selon le conseil des recourants, si des ouvertures avaient déjà été autorisées 
dans le toit, c'était bien dans l'idée que les combles puissent être habités. 
 
 
Selon la représentante du département, l'objectif recherché, en village 
protégé, était de sauvegarder la vue d'ensemble du village, notamment lorsque l'on 
se trouvait sur la route d'Avusy ou lorsque l'on y arrivait depuis la route du 
Creux-du-Loup. Il s'agissait ainsi de limiter les ouvertures faites dans les toits à 
celles déjà autorisées, en refusant d'en autoriser d'autres plus grandes sur le pan 
sud ou d'en autoriser sur le pan nord du toit. 
 
 
Selon les recourants, une ouverture du toit côté nord permettrait de mieux 
aérer les combles et d'améliorer la luminosité, sans modifier l'esthétique générale. 
 
 
Concernant les immeubles situés à proximité de l'église, la représentante du 
département a déclaré que les ouvertures étaient de taille modeste et qu'il n'y avait 
qu'une rangée d'ouvertures par pan de toit. 
 
 
Le conseil des recourants a relevé que ces immeubles étaient également 
situés en zone 4B protégée et que la plupart des maisons d'Avusy avaient des 
ouvertures dans les toits. 
22. 
 
Le 29 juillet 2014, le département a sollicité un complément du 
procès-verbal du transport sur place effectué le 10 juin 2014. Il souhaitait que le 
procès-verbal fasse mention du fait que la maison des recourants était vide, et que 
ces derniers avaient expliqué qu'ils avaient déménagé et que la villa était en vente. 
Pour cette raison, la représentante du département doutait de l'existence d'un 
intérêt actuel des recourants dans la procédure en cours. 
23. 
 
Le 8 octobre 2014, la chambre administrative a informé les parties que la 
cause était gardée à juger. 


- 9/15 - 
A/1146/2013 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et art. 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Selon l'art. 60 al. 1 LPA, ont qualité pour recourir non seulement les parties 
à la procédure qui a abouti à la décision attaquée (let. a), mais aussi toute personne 
qui est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de 
protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (let. b). La jurisprudence a précisé 
que les let. a et b de la disposition précitée doivent se lire en parallèle : ainsi, le 
particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être 
admis comme partie recourante, même s’il était partie à la procédure de première 
instance (ATA/581/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/4/2014 du 7 janvier 2014 et les 
références citées). 
 
 
Selon le Tribunal fédéral, un intérêt digne de protection suppose un intérêt 
actuel à obtenir l’annulation de la décision attaquée (ATF 128 II 34 consid. 1b ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_834/2013 du 4 juin 2014 consid. 3.1 ; ATA/253/2013 
du 23 avril 2013 et les références citées ; Bernard CORBOZ/Alain 
WURZBURGER/Pierre FERRARI/Jean-Maurice FRESARD/Florence AUBRY 
GIRARDIN, Commentaire de la LTF, 2ème éd., 2014, art. 89 n. 23). L’existence 
d’un intérêt actuel s’apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais 
aussi lors du prononcé de la décision sur recours ; s’il s’éteint pendant la 
procédure, le recours, devenu sans objet, doit être simplement radié du rôle. Il est 
irrecevable si l'intérêt actuel faisait déjà défaut au moment du dépôt du recours 
(ATF 139 I 206 consid. 1.1 ; ATF 118 Ib 1 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_834/2013 du 4 juin 2014 consid. 3.1 ; ATA/253/2013 précité). 
 
 
En l'espèce, même s'il ressort du transport sur place du 10 juin 2014 que les 
recourants ont déménagé et ont l'intention de vendre leur villa, ils conservent 
néanmoins un intérêt actuel, dans la mesure où ils sont les destinataires de la 
décision et toujours propriétaires. Ils sont donc directement touchés dans leurs 
droits. 
3. 
 
Selon l’art. 1 al. 1 let. a LCI, sur tout le territoire du canton, nul ne peut, 
sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une 
installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un 
garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail. Dès que les 
conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer l’autorisation 
de construire (art. 1 al. 5 LCI). 


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4. 
 
La parcelle concernée par le projet est située dans un village protégé (zone 
4B protégée), de sorte que les dispositions spécifiques des art. 105 ss LCI lui sont 
applicables, en plus des dispositions applicables à la 4ème zone (art. 30 ss LCI). 
5. 
 
 Dans les villages protégés, le département, sur préavis de la commune et de 
la CMNS, fixe dans chaque cas particulier l’implantation, le gabarit, le volume et 
le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère 
architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant. Le 
département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger aux dispositions 
régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et 
les vues droites. Lors de travaux de réfection de façades ou de toitures, la 
commune et la CMNS sont également consultées (art. 106 al. 1 LCI). 
6. 
 
Les préavis ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Selon le système 
prévu par la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés n'ont qu'un caractère consultatif, sauf dispositions contraires 
et expresses de la loi. Lorsque la consultation d'une instance de préavis est 
imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l'appréciation qu'est amenée 
à effectuer l'autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser 
(ATA/902/2004 du 16 novembre 2004 ; ATA/560/2004 du 22 juin 2004 ; 
ATA/253/1997 du 22 avril 1997). 
 
 
La LCI ne prévoit pas de hiérarchie entre les différents préavis requis. Selon 
une jurisprudence constante, en cas de préavis divergents, une prééminence est 
reconnue à celui de la CMNS lorsque son préavis est requis par la loi, dans la 
mesure où cette dernière est composée de spécialistes en matière d’architecture, 
d’urbanisme et de conservation du patrimoine (art. 46 al. 2 de la loi sur la 
protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 - LPMNS – 
L 4 05). C'est pour cela que son préavis est essentiel (ATA/719/2011 du 
22 novembre 2011 ; ATA/39/2011 du 15 janvier 2011 ; ATA/539/2009 du 
27 octobre 2009 ; ATA/263/2007 du 22 mai 2007 ; ATA/676/2006 du 
19 décembre 2006 ; ATA/648/2006 du 5 décembre 2006 et les références citées). 
 
 
La juridiction de recours fait preuve d'une certaine retenue pour éviter de 
substituer sa propre appréciation à celle des entités ayant formulé un préavis dans 
le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation, pour autant que l'autorité 
inférieure ait suivi l'avis de celles-ci (ATA/417/2009 du 25 août 2009 et les 
références citées). L'autorité de recours se limite alors à examiner si le 
département ne s'est pas écarté sans motif prépondérant et dûment établi du 
préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables 
d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères 
aux buts de protection fixés par la loi (ATA/117/2011 du 15 février 2011 ; 
ATA/417/2009 précité ; ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 ; ATA/190/2009 du 
21 avril 2009 ; ATA/646/1997 du 23 octobre 1997). 


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A/1146/2013 
 
 
En l'espèce, le préavis de la CMNS était obligatoire, au regard de l'art. 106 
LCI. Selon la jurisprudence, la prééminence devait donc être reconnue à la portée 
que celle-ci avait exposée dans son préavis du 11 décembre 2012, bien que 
contraire à celui, favorable, de la commune. Le département était donc légitimé à 
suivre son préavis défavorable en refusant de délivrer l'autorisation de construire 
les jours en toiture. 
 
 
Sur cette base, le TAPI était également légitimé à rejeter le recours des 
propriétaires de l'immeuble concerné. 
7. 
 
Les recourants estiment que le préavis de la CMNS du 11 décembre 2012 
manque de motivation, si bien que le département tout comme le TAPI n'étaient 
pas en mesure de s'en prévaloir. 
 
 
Ce grief est totalement infondé au vu de l'ampleur de l'analyse effectuée par 
la CMNS et le SMS depuis le début du projet. Les recourants reprochent à la 
CMNS de s'être fondée uniquement sur le préavis favorable sous réserve rendu 
par le SMS le 13 août 2007 lors de la construction des villas. 
 
 
Dans la mesure où tous les préavis rendus par la CMNS et le SMS depuis le 
début du projet sont concordants, du moins en ce qui concerne l'interdiction des 
ouvertures en toiture côté rue, le grief des recourants manque de substance. Au 
demeurant, les recourants n'expliquent pas en quoi il y aurait un manque de 
motivation. 
8. 
 
En lien avec le grief précédent, les recourants estiment que le préavis de la 
CMNS du 11 décembre 2012 manque de cohérence par rapport aux précédents 
préavis, si bien que le département tout comme le TAPI n'étaient pas en mesure de 
s'en prévaloir. 
 
 
Avant-même la délivrance de l'autorisation de construire initiale 
(DD 100'668) en novembre 2007, la CMNS et le SMS avaient déjà indiqué être 
opposés à toute demande ultérieure de percement dans les toitures. 
 
 
La demande complémentaire déposée en 2010 (DD 100'668/2), portant 
notamment sur l'installation de châssis de toiture sur le pan sud-est a été préavisée 
favorablement par le SMS, précisant qu'un tel préavis était donné uniquement car 
la toiture orientée côté village restait préservée. De plus, le SMS a précisé qu'il 
confirmait les réserves d'exécution liées à la demande d'autorisation initiale, si 
bien que les principes énoncés dans l'autorisation initiale restaient pleinement 
applicables. 
 
 
Cette légère évolution de la position du SMS a de toute évidence profité aux 
recourants, qui se sont ainsi vu octroyer l'autorisation de créer deux jours en 
toiture pour éclairer leurs combles. 


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Partant, les recourants sont malvenus de se plaindre en considérant que la 
position de la CMNS est inconséquente et que cette dernière ne pouvait plus se 
fonder sur ses précédents préavis pour fonder son dernier préavis. En effet, la 
position de la CMNS relative au percement de la toiture de la villa des recourants 
n'a pas changé depuis 2007, contrairement à celle du SMS ayant très légèrement 
divergé. 
 
 
C'est donc après une analyse sérieuse et minutieuse de la situation, menée 
depuis plusieurs années, que la CMNS a rendu un préavis défavorable, en 
maintenant par ailleurs sa ligne de conduite adoptée lors de ses premiers préavis 
relatifs à la villa des recourants. 
9. 
 
Comme le relève à juste titre la CMNS, la délivrance de l'autorisation 
litigieuse créerait un précédent, notamment si le même type d'autorisation devait 
être par la suite délivré sur les bâtiments voisins, et contreviendrait également aux 
principes habituellement appliqués dans la zone (position en double registre côté 
jardin, grandes dimensions pour des espaces non habitables). 
10. 
 
Les recourants estiment que le principe de l'égalité de traitement a été violé. 
 
 
Une décision ou un arrêté viole le principe de l’égalité de traitement garanti 
par l’art. 8 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 
(Cst. - RS 101) lorsqu’il établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par 
aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu’il 
omet de faire des distinctions qui s’imposent au vu des circonstances, c’est-à-dire 
lorsque ce qui est semblable n’est pas traité de manière identique et lorsque ce qui 
est dissemblable ne l’est pas de manière différente. Cela suppose que le traitement 
différent ou semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. La 
question de savoir si une distinction juridique repose sur un motif raisonnable peut 
recevoir une réponse différente selon les époques et suivant les conceptions, 
idéologies et situations du moment (ATF 136 I 1 consid. 4.1). 
 
 
Les recourants se réfèrent principalement à deux cas, soit à l'APA 34'709 et 
aux immeubles construits dans le périmètre du PLQ n° 27'923. 
 
 
Concernant l'APA 34'709, il s'agit d'une situation ancienne, avec un état de 
fait préexistant. Lors de son premier préavis y afférent, la CMNS a indiqué que, 
selon les principes habituellement appliqués dans la zone pour ce genre de 
maisons anciennes, elle demandait de limiter la taille des ouvertures dans la 
toiture. De plus, la multiplication des ouvertures et les positions non alignées 
étaient également à proscrire. 
 
 
C'est donc uniquement suite à la seconde demande d'autorisation de 
construire que la CMNS a préavisé favorablement le projet. Elle a indiqué être 
favorable aux percements en toiture car elle appréciait la suppression des petits 


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châssis parasites existants et considérait comme bienvenu l'alignement des futurs 
éléments. Elle souhaitait toutefois encore la réduction de la taille des ouvertures. 
 
 
En ce qui concerne les immeubles érigés dans le périmètre du PLQ 
n° 27'923, la création des ouvertures en toiture permettait la création de logements 
supplémentaires. 
 
 
En l'espèce, les ouvertures litigieuses seraient grandes et, en ce qui concerne 
le côté Salève, non alignées. Dans la mesure où les combles des recourants ne sont 
pas habitables, il n'y a aucune raison d'y créer des ouvertures supplémentaires. De 
plus, la parcelle des recourants est située à proximité de l'église, bâtiment classé, 
et constitue une des importantes « échappées visuelles » du village. La parcelle est 
totalement dégagée du côté rue de toute bâtisse, si bien que le toit de la maison 
des recourants y est particulièrement visible. Enfin, comme le relève à juste titre le 
département, la majorité des autres bâtiments en contrebas du centre du village, le 
long de la route d'Avusy, ne possèdent pas d'ouvertures en toiture, ou sont 
difficilement discernables, en raison de leur positionnement ou de leur intégration. 
 
 
S'agissant de situations manifestement différentes, aucune violation du 
principe de l'égalité de traitement ne peut être retenue. 
 
 
Les recourants sont toujours malvenus de faire état d'une violation de ce 
principe, ayant eux-mêmes déjà bénéficié de la création de plusieurs petits châssis. 
11. 
 
Enfin, les recourants se prévalent de l'absence d'intérêt public prépondérant 
au refus de l'autorisation de construire. 
 
 
La protection des monuments et des sites naturels ou bâtis, en particulier 
contre des modifications ou des adjonctions inesthétiques, répond en principe à un 
intérêt public. Chaque cas doit être examiné sur la base de critères objectifs et 
scientifiques, tenant compte de la valeur esthétique des constructions et du 
paysage concernés (ATA/646/1997 précité et les références citées). 
 
 
 
En l'espèce, la parcelle des recourants se situe en zone 4B protégée. Elle a 
fait l'objet d'un PLQ n° 27'448-504 et se situe à proximité immédiate de l'église, 
inscrite à l'inventaire. 
 
 
En ce qui concerne l'intérêt privé des recourants, il est très limité puisqu'ils 
disposent déjà d'ouvertures en toiture du côté champs, si bien que la pièce située 
dans les combles peut déjà être aérée. Comme le relève à juste titre le 
département, il importe peu que la construction des recourants soit récente. En 
effet, il s'agit de préserver l'intérêt architectural historique du village, situé en zone 
4B protégée, et non d'examiner le seul bâtiment de ceux-ci. 
 
 
Le fait que les recourants aient acheté la maison en ayant pour idée 
d'aménager les combles n'y change rien. 


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Les recourants estiment encore que le cas d'espèce est similaire au cas traité 
par la chambre administrative dans lequel cette dernière a considéré que le 
caractère hétéroclite du quartier empêchait le département d'interdire la 
construction d'une véranda (ATA/37/2005 précité). 
 
 
Tel ne saurait être le cas puisque le caractère du quartier est préservé et la 
CMNS accorde une importance particulière à l'aspect extérieur des bâtiments, 
comme cela ressort d'ailleurs des différents préavis émis par celle-ci. 
 
 
Il en résulte que l'intérêt privé des recourants doit de toute évidence céder le 
pas devant l'intérêt public aux restrictions à la construction visant à la 
conservation du caractère du village situé en zone protégée. 
12. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Un émolument de 
CHF 1'000.- sera mis à la charge des recourants, pris conjointement et 
solidairement, (art. 87 al. 1 LPA) et aucune indemnité de procédure ne leur sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 31 janvier 2014 par Madame Alexandra et 
Monsieur Giuseppe STIMOLI contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 17 décembre 2013 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Madame Alexandra et Monsieur Giuseppe STIMOLI, pris 
conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'000.- ; 
dit qu'il ne leur est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 


- 15/15 - 
A/1146/2013 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Mark Muller, avocat des recourants, au département 
de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeants : M. Verniory, président, Mme Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. Mazza 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :