ge_gerichte · C/24034/2012 · 2015-01-05 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; FORMULE OFFICIELLE | CO.272; CO.266l; CO.271a.1.a; CO.271

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.12.2015 C/24034/2012

C/24034/2012
ACJC/1542/2015
du 14.12.2015
sur JTBL/14/2015 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 01.02.2016, rendu le 19.07.2016, CONFIRME,
4A_67/2016
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; FORMULE OFFICIELLE
Normes
:
CO.272; CO.266l; CO.271a.1.a; CO.271
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/24034/2012
ACJC/1542/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 14 DECEMBRE 2015
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______, (GE), appelant et intimé sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 janvier 2015, comparant par
Me Robert HENSLER, avocat, Grand-Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
B______ SA
, sise ______, Zurich, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me Dominique BURGER, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 5 janvier 2015, expédié pour notification aux parties le 13 janvier 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié à A______ pour le 31 mars 2014 et portant sur les surfaces d'atelier et les dépendances sises rue C______ 6, à D______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), accordé à A______ une unique prolongation du bail au 31 décembre 2016 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, le Tribunal a retenu que la résiliation du bail, adressée au moyen d'une formule officielle scannée et remplie à la main, était valable à la forme. Elle n'avait pas été adressée en réponse aux prétentions élevées par le locataire, mais était motivée par un projet concret d'agrandissement. Enfin, au vu des circonstances, une unique prolongation du bail au 31 décembre 2016 devait être accordée.
B. a.
Par acte déposé le 13 février 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement. Il conclut, principalement, à son annulation et à ce que la résiliation du bail portant sur la location au 6, rue C______, à D______ d'un atelier mécanique avec bâtiment et parking soit déclarée nulle, avec suite de frais et, subsidiairement, à l'annulation du ch. 2 du dispositif du jugement attaqué et à ce qu'une prolongation de bail de six ans, le cas échéant sous forme renouvelable, lui soit octroyée.
Il conteste la validité formelle de la résiliation, fait valoir qu'elle lui a été adressée en représailles à des prétentions qu'il avait élevées et réclame, subsidiairement, une prolongation d'une durée plus longue, de six ans.
b.
Dans sa réponse à l'appel du 20 mars 2015, B______ SA conclut au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris en tant qu'il déclare valable le congé notifié au précité pour le 14 mars 2014.
Sur appel joint, B______ SA conclut à l'annulation du ch. 2 du dispositif du jugement et conclut à ce que toute prolongation du bail soit refusée à A______.
Elle produit des pièces nouvelles (n
os
15 et 16), à savoir l'état d'avancement de ses demandes d'autorisation de construire et de démolir déposées en août et septembre 2014 auprès du Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie.
c.
A______ conclut à l'irrecevabilité des pièces nouvelles produites et au rejet de l'appel joint, avec suite de frais judiciaires.
d.
Par réplique du 20 mai 2015, B______ SA a persisté dans ses conclusions et produit quatre pièces nouvelles (n
os
17 à 20), soit un échange de correspondance avec le conseil de A______ en avril et mai 2015 concernant des propositions de locaux de remplacement pour le locataire.
e.
A______ a persisté dans ses conclusions dans sa duplique du 18 juin 2015 et produit une pièce nouvelle, à savoir un courrier de son conseil à celui de B______ SA du 4 mai 2015.
f.
Les parties ont été avisées le 11 août 2015 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
Le 6 avril 2004, E______, bénéficiaire d'un droit de superficie sur la parcelle
n° 1______ de la commune du D______, d'une part, et A______, locataire, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer commercial portant sur des surfaces dans un atelier sis 6, rue C______ au D______. Un parking autour du bâtiment a par ailleurs été remis à titre de dépendance.
Les locaux étaient destinés à l'usage d'un atelier mécanique de réparation de voitures ainsi qu'à l'achat et la vente de véhicules neufs et d'occasion.
A______, né le ______ 1941, explique qu'il exploite, à l'enseigne "I______", un garage automobile dans la Commune de D______ depuis 50 ans.
b.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1
er
avril 2004 au 31 mars 2009, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 5'000 fr.
Par avenant du 10 décembre 2009, le bail a été prorogé de 5 ans, au 31 mars 2014, et le loyer porté à 5'300 fr., augmentation dont A______ relève qu'elle n'a pas été effectuée au moyen de la formule officielle.
c.
E______ a vendu son droit de superficie à B______ SA, qui en a requis l'inscription au Registre foncier le 21 juin 2012.
Selon les explications de l'un des administrateurs de cette dernière, B______ SA a pour but l'acquisition de biens immobiliers à destination exclusive des garages exploités par la société F______ SA, laquelle est l'unique représentante officielle de la marque G______ à Genève. Les deux sociétés ont les mêmes actionnaires et les mêmes administrateurs.
d.
Le 29 juin 2012, A______ a été informé du transfert de propriété en faveur de B______ SA et du fait qu'en conséquence, elle devenait bailleresse dans le rapport contractuel.
e.
Par courrier du 24 août 2012 adressé au Centre G______ Genève, F______ SA, A______ a pris acte du fait que le contrat de bail était repris et a signalé que le chauffage devait être remplacé et le compresseur d'air isolé. Par ailleurs, il rappelait attendre une détermination quant aux travaux à plus-values effectués par ses soins. Il sollicitait également la prise en charge du dommage causé à ses véhicules qui avaient été souillés dans le cadre de travaux entrepris sur la parcelle voisine (sur laquelle se trouve le Centre G______ de Genève), ce qui avait nécessité leur lavage et leur polissage. Le locataire a précisé qu'il entendait poursuivre l'exploitation de son garage au-delà du 31 mars 2014 et sollicitait, à ce titre, des assurances quant au renouvellement du bail.
f.
Par courrier du 5 octobre 2012, B______ SA a répondu que les problèmes de chauffage seraient examinés par un spécialiste et qu'elle assumerait la moitié du coût d'isolation du compresseur d'air, dont elle était co-propriétaire avec le locataire. Elle a par ailleurs pris acte du fait que A______ avait réalisé des travaux et expliqué que cette question serait examinée à la restitution des locaux. S'agissant des autres demandes, notamment en dommages et intérêts pour les nuisances causées par le chantier voisin, elle a refusé d'entrer en matière.
Enfin, la bailleresse a rappelé au locataire que le droit de superficie avait été acquis parce qu'elle avait besoin des locaux loués, de sorte qu'elle n'entendait pas renouveler le contrat de bail.
g.
Par courrier du même jour, accompagné d'un avis officiel, B______ SA a résilié le bail de A______ pour le 31 mars 2014. Le motif invoqué consistait en la volonté de la bailleresse de récupérer les locaux pour l'exploitation du garage propriété de F______ SA et situé sur la parcelle voisine.
h.
La formule officielle jointe au courrier ne consistait pas en un original, mais en une image scannée et légèrement réduite de la formule agrée par le canton de Genève. Le document a été rempli et signé à la main par la bailleresse.
i.
Le 5 novembre 2012, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation de congé et en prolongation de bail, laquelle a été introduite le 11 juin 2013 auprès du Tribunal des baux et loyers à la suite de la délivrance de l'autorisation de procéder le 14 mai 2013.
Le locataire a conclu, principalement, à ce que la nullité de la résiliation soit constatée, subsidiairement, à son annulation, plus subsidiairement encore, à ce qu'une prolongation de six ans lui soit octroyée dès le 1
er
avril 2014.
Il a notamment allégué qu'E______ et lui-même avaient convenu -oralement - que le contrat de bail serait renouvelé tous les cinq ans, et ce jusqu'à l'échéance du droit de superficie grevant la parcelle sise rue C______ 6 à D______, soit en 2033.
Il a par ailleurs fait valoir la nullité du congé dans la mesure où il n'était pas accompagné d'un formulaire original et a requis l'annulation de la résiliation invoquant, d'une part, le caractère abusif du congé destiné à supprimer un concurrent et, d'autre part, que le congé avait été donné alors qu'il avait fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail.
Pour le surplus, le locataire a invoqué les conséquences pénibles résultant de la résiliation au vu, notamment, des investissements consentis, de son âge et de la difficulté de se reconstituer une clientèle dans un autre lieu. Il a expliqué exploiter personnellement le garage depuis 49 ans et n'avait pas projeté de remettre son établissement. Il a indiqué percevoir une rente AVS de 2'180 fr. par mois et
900 fr. par année en tant qu'ancien caporal pompier. Il a précisé qu'en 2012, le bénéfice du garage, qui emploie six personnes, s'était élevé à 86'000 fr. Il a par ailleurs indiqué que sa collection de véhicules constituait une forme de 3
ème
pilier. Il a également indiqué rechercher de nouveaux locaux et produit des pièces attestant de ses recherches infructueuses auprès de diverses communes, visant à trouver des locaux de remplacement.
j.
Dans sa réponse du
28 août 2013, B______ SA a conclu à la validation du congé et au déboutement du locataire de toutes autres conclusions.
k.
Lors de l'audience devant le Tribunal du 28 novembre 2013, elle a notamment expliqué qu'elle était propriétaire de la parcelle voisine de celle comprenant les objets loués, précisant que sur cette dernière, la société F______ SA, détenue par les mêmes actionnaires et dirigées par les mêmes administrateurs qu'elle, exploitait le garage G______ de Genève. Les deux sociétés avaient été créées dans le but d'exploiter ledit garage, l'une possédant l'immeuble, l'autre louant ce dernier afin d'y exploiter le garage.
La bailleresse a par ailleurs fait état de ce que le droit de superficie avait été acquis afin d'agrandir le garage G______, lequel se trouvait à l'étroit et de ce que le projet d'agrandissement impliquait la destruction des locaux loués. Il s'agissait en effet d'édifier sur la parcelle un nouveau bâtiment comprenant un atelier, un lieu d'exposition, des surfaces de stockage de pièces et des parkings en sous-sol.
Elle a par ailleurs déposé, le 9 décembre 2013, des plans d'extension du garage G______, datés de novembre 2013.
l.
Lors de l'audience devant le Tribunal du 10 avril 2014, le témoin H______, directeur régional de G______ Schweiz AG, a confirmé la teneur d'un courrier de cette dernière du 12 février 2012 demandant l'agrandissement des surfaces des centres G______ à ses revendeurs, en fonction des objectifs de vente propres aux différentes régions, de manière à développer la marque, qui avait sorti plusieurs nouveaux modèles; du personnel supplémentaire, soit neuf personnes, devrait être engagé. Ces objectifs devaient être atteints pour fin 2014, faute de quoi, un risque de résiliation du contrat de représentation ne pouvait être exclu. Le centre G______ de Genève n'était pas adapté au marché.
m.
Lors de l'audience de plaidoiries du 26 juin 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_457/2013
du 4 février 2014 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer mensuel, charges comprises, s'élève à 5'000 fr. à tout le moins, sans tenir compte de l'augmentation de loyer du 10 décembre 2009 dont l'appelant conteste la validité.
En prenant en compte la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, la valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. (5'000 fr. × 12 × 3 = 180'000 fr.). La voie de l'appel est dès lors ouverte.
1.2
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
Il en va de même de l'appel joint.
Pour des raisons de clarté, le locataire, qui a formé appel, sera désigné ci-après comme l'appelant, alors que la bailleresse sera désignée comme l'intimée, quand bien même elle a formé un appel joint.
1.3
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
En l'espèce, les pièces 15 et 16 de l'intimée font état de l'avancement de demandes de construire et de démolition, enregistrées, respectivement, les 14 septembre 2014 et 11 août 2014. Ces
moyens de preuve ne pouvaient pas être obtenus avant la clôture des débats principaux de première instance le 26 juin 2014, de sorte qu'ils sont recevables, étant relevé que, contrairement à ce que soutient l'appelant, les vrais novas sont toujours recevables, s'ils sont
invoqués ou produits sans retard, contrairement aux faux novas, qui peuvent en principe être invoqués devant l'autorité de première instance puisqu'ils existent déjà (arrêt du Tribunal fédéral
5A_209/2014
du 2 septembre 2014 consid. 3.1). Il en va de même des pièces 17 à 20 de l'intimée, ainsi que de celle produite par l'appelant dans sa duplique (déjà produite par l'intimée), qui sont également recevables.
1.4
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
2.
L'appelant conteste la validité formelle de la résiliation de bail, qui lui a été adressée sur une formule officielle scannée.
2.1
Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. L'inobservation de cette condition entraîne la nullité du congé (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure, et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2
al. 2 CC). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 let. a à e OBLF (ATF
140 III 244
consid. 4.1).
L'usage d'une reproduction fidèle de la formule officielle est valable (Montini, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 17 ad art. 266l CO). L'usage d'une photocopie du formulaire officiel n'a pas été remis en cause par le Tribunal fédéral dans son arrêt paru aux ATF
140 III 54
, qui examine la validité d'un congé donné par le bailleur au moyen d'une photocopie d'une formule officielle non signée, lorsque le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale.
2.2
En l'espèce, le congé a été donné au moyen d'un formulaire officiel scanné, puis rempli à la main par l'intimée. Dans la mesure où le document adressé à l'appelant est la reproduction du formulaire officiel, il contient toutes les indications permettant d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. L'appelant relève qu'il ne s'agissait pas d'une photocopie, mais d'un document scanné, sans expliquer en quoi la différence quant au moyen technique utilisé serait déterminante. La taille du document était certes légèrement réduite par rapport au formulaire original, mais cette circonstance ne permet pas encore de considérer qu'il ne permettait pas de remplir sa fonction. Il ne ressort par ailleurs pas du document produit, qui n'est qu'une copie, d'une qualité nécessairement inférieure, de l'avis reçu par l'appelant, qu'il ne serait pas lisible.
Il doit donc être considéré que le congé n'est pas nul du fait qu'il a été notifié au moyen d'un exemplaire scanné du formulaire officiel cantonal, rempli à la main. Il a, pour le surplus, été signé de façon manuscrite par l'intimée.
3.
L'appelant soutient que le motif du congé n'est qu'un prétexte. Le congé lui a été signifié car il avait fait valoir des prétentions découlant du bail.
3.1
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette dernière disposition (ATF
120 II 105
consid. 3 p;
120 II 31
consid. 4a; voir aussi ATF
140 III 496
consid. 4.1;
138 III 59
consid. 2.1).
Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon l'impression objective qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles est d'autant plus vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention (arrêt du Tribunal fédéral
4A_254/2015
du
15 juillet 2015 consid. 2.2 et les références citées). Elucider le motif du congé relève de la constatation des faits (ATF
136 III 190
consid. 2 p. 192;
115 II 484
consid. 2b p. 486).
La résiliation est annulable lorsque le projet de transformation ou de construction invoqué par le bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit administratif applicable et que le bailleur n'obtiendra donc pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe alors au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu ces autorisations, ni même qu'il ait déjà déposé les documents dont elles dépendent (ATF
140 III 496
consid. 4.1;
136 III 190
consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral
4A_391/2014
du 29 octobre 2014 consid. 2).
La validité d'un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (ATF
140 III 496
consid. 4.1;
138 III 59
consid. 2.1 i.f.;
109 II 153
consid. 3b).
3.2
En l'espèce, l'appelant a formulé, en relation avec le bail, certaines revendications aux termes de son courrier du 24 août 2012, concernant le remplacement du chauffage et l'isolation d'un compresseur d'air et il s'est prévalu des travaux à plus-values qu'il avait effectués. Il ne ressort pas de la réponse de l'intimée à ce courrier que celle-ci aurait trouvé les revendications formulées exorbitantes et elle n'a pas opposé de refus d'entrer en matière, indiquant au contraire, concernant le chauffage, qu'un spécialiste serait dépêché sur place et se déclarant d'accord d'assumer la moitié du coût d'isolation du compresseur d'air, dont elle est co-propriétaire avec l'appelant. Quant à la demande de remboursement des dommages qui auraient été causés à des véhicules lors de travaux, à laquelle l'intimée s'est opposée, elle n'est pas fondée sur le bail et ne semble en tout état de cause pas suffisamment importante pour expliquer une résiliation du bail de l'appelant.
Il ressort par ailleurs des déclarations du témoin entendu par le Tribunal que par courrier du 12 février 2012, G______ Schweiz AG a demandé à ses revendeurs, dont fait partie la société F______ SA, dont les liens étroits avec l'intimée sont avérés, d'augmenter la surface de ses locaux compte tenu des objectifs fixés à ce revendeur.
La requête d'inscription au Registre foncier le 21 juin 2012 est intervenue peu de temps après la demande d'agrandissement formulée par G______ Schweiz AG par courrier du 12 février 2012, ce qui tend à démontrer le lien entre les deux événements, étant relevé que la teneur du courrier précité a été confirmée par son auteur devant le Tribunal et que la crédibilité de ce témoignage n'est remise en cause par aucun élément. Une demande d'autorisation de travaux n'avait certes pas encore été déposée auprès du département compétent au moment où le congé a été donné. Cette circonstance n'est toutefois pas décisive, étant relevé que la conception d'un projet tel que celui qui est concerné a une certaine ampleur et prend nécessairement du temps. Il ne paraît par ailleurs pas crédible qu'une demande d'autorisation de construire, qui demande la réalisation d'un dossier, ait été déposée simplement pour les besoins de la cause. L'appelant ne démontre en outre pas que l'octroi des autorisations désormais requises paraît exclu. Enfin, le fait que le centre G______ de Genève soit déjà le plus grand de Suisse, comme l'allègue l'appelant, n'exclut pas qu'il doive néanmoins être agrandi pour répondre à la demande. L'appelant ne peut en outre être considéré comme un concurrent du Centre G______ de Genève que l'intimée aurait pu avoir intérêt à éliminer du marché en résiliant son bail. L'appelant ne vend en effet pas de voitures neuves de cette marque et il n'a pas établi que la part de son activité de vente de voitures d'occasion ou de service d'entretien portant sur des véhicules G______ serait suffisamment importante pour concurrencer celle du revendeur agréé.
Au vu de ce qui précède, il sera retenu que le motif du congé invoqué, à savoir la nécessité de construire un nouveau bâtiment, n'est pas un prétexte pour motiver le congé et que celui-ci n'a, en particulier, pas été donné pour mettre un terme au contrat de l'appelant parce qu'il avait émis des prétentions découlant du bail. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.
4.
L'appelant conteste la durée de la prolongation qui lui a été accordée, qu'il estime trop courte. L'intimée a également formé appel joint sur ce point, concluant à ce qu'aucune prolongation ne soit accordée à l'appelant.
4.1
Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. La prolongation est de six ans au maximum s'agissant de locaux commerciaux (art. 272 al. 1 et art. 272b al. 1 CO).
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
136 III 190
consid. 6 p. 195;
135 III 121
consid. 2 p. 123;
125 III 226
consid. 4b p. 230).
La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (ATF
116 II 446
consid. 3b;
105 II 197
consid. 3a).
Lorsque la situation ne paraît pas de nature à évoluer, il n'y a pas de violation du droit fédéral à fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'envisager deux prolongations successives (arrêt du Tribunal fédéral
4A_735/2011
du
16 janvier 2012 consid. 2.5).
La durée de la prolongation ne peut être liée à un événement futur incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur. Le moment venu, la présence du locataire dans les locaux litigieux ne doit pas être une source de retard dans la réalisation du projet concerné (ATF
135 III 121
consid. 4 et 5).
Le juge statue selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC).
4.2
En l'espèce, le Tribunal a accordé à l'appelant une prolongation du bail de deux ans, jusqu'en décembre 2016, en se fondant, d'une part, sur la durée du bail, la difficulté pour l'appelant de se refaire une clientèle vu son âge et les conséquences très pénibles d'un déménagement et, d'autre part, l'absence d'urgence particulière pour la bailleresse et le fait qu'en acquérant le droit de superficie, elle avait connaissance du contrat de bail et ne pouvait s'attendre à en récupérer la possession sans tenir compte d'une prolongation de bail.
Les éléments pertinents ont été pris en compte par le Tribunal et l'appelant les reprend d'ailleurs dans une large mesure, se limitant toutefois, pour l'essentiel, à affirmer qu'ils justifient une prolongation plus longue, de six ans. Il invoque la très longue durée du bail. Si l'appelant exploite un garage dans la commune du D______ depuis 50 ans, le bail dont la résiliation est litigieuse n'a toutefois été conclu qu'en 2004, ce qui reste, certes, une durée importante. Il n'explique par ailleurs pas pourquoi sa clientèle ne se déplacerait pas dans le nouveau garage qu'il pourrait louer ou pourquoi celle qui fréquente déjà celui-ci ne resterait pas fidèle, ni en quoi les difficultés liées à son déménagement seraient moindres dans six ans. Il a effectué plusieurs recherches de nouveaux locaux, qui ont été infructueuses. Elles ont toutefois essentiellement consisté à s'adresser à des communes, lesquelles ne sont toutefois pas les seules à disposer de locaux qui pourraient lui être loués.
A l'inverse, en l'absence d'autorisation de construire délivrée à ce jour, l'intimée ne peut se prévaloir d'un besoin immédiat des locaux, de sorte qu'il ne se justifie pas de refuser toute prolongation du bail. Même si en l'état, des compléments à sa demande d'autorisation de construire ont été demandés à l'intimée, ce qui ne paraît pas inusuel, il peut être admis que les autorisations requises, déposées en août et septembre 2014, auront été accordées à fin décembre 2016 et que les travaux pourront commencer à cette date. L'appelant sera âgé, en décembre 2016, de plus de 75 ans, alors que le Tribunal fédéral a considéré que l'âge de 70 ans, même pour un indépendant, correspondait à un âge ordinaire pour mettre fin à son activité lucrative (arrêt du Tribunal fédéral
4A_167/2012
du 2 août 2012
consid. 2.3).
Ainsi, en définitive, au vu de l'ensemble des circonstances du cas d'espèce, la décision du Tribunal accordant à l'appelant une unique prolongation du bail de deux ans apparaît appropriée et elle sera confirmée.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
Il ne se justifie pas de mettre les frais judiciaires à la charge de l'intimée en application de l'art. 115 CPC, la conclusion de l'appelant à cet égard n'étant ni motivée, ni fondée et aucune témérité ou mauvaise foi pouvant être reprochée à l'intimée.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 13 février 2015 par A______ contre le jugement
JTBL/14/2015
rendu le 5 janvier 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24034/2012-2.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.1).