voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_20/2015 · 2015-07-13 · fr

Résumé:
 PROLONGATION DE BAIL NON EXCLUE EN CAS DE RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS (266g)
Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes: Normes:
 CO.266g; CO.272; CO.272a
ge_gerichte · 4A_606/2014 · 2015-07-07 · fr

Résumé:
 DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - MOMENT DÉTERMINANT POUR EFFECTUER LE CALCUL DE RENDEMENT
Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant en temps utile (ATF122 III 20consid. 4b). S'agissant d'une demande de baisse de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Le loyer, qui repose sur des données variables, ne peut pas être constamment adapté; il est "bloqué" dans l'intervalle compris entre deux échéances contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement (cf. art. 269b et 269c CO). Il est légitime que le loyer fixé selon la méthode du rendement net reflète la situation telle qu'elle était peu avant qu'il entre en vigueur, et plus exactement au dernier moment où la partie concernée devait prendre la décision de demander une adaptation de loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes: Normes:
 CO.270a; CO.269
ge_gerichte · ACJC/797/2015 · 2015-06-29 · fr

Résumé:
 TITRES PERMETTANT DE PROUVER QUE LA SITUATION EST CLAIRE EN CAS D'EVACUATION POSTÉRIEURE À UNE RÉSILIATION DE BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT
En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, con­formément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa pré­tention; la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. S'agissant en particulier d'une requête d'évacuation suite à une résiliation de bail pour défaut de paiement, la Chambre des baux et loyers retient que le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire, en particulier le contrat de bail, le dernier avis fixant le montant men­suel du loyer, des acomptes de charges et des frais accessoires, l'avis commi­natoire et la résiliation du bail, accompagnés du suivi des envois ("track and trace"), ainsi qu'un relevé du compte du locataire. En effet, la Cour doit vérifier si les conditions de l'art. 257d CO sont réunies, soit à quelle date le locataire a reçu la sommation, l'exi­gibilité des montants objets de la mise en demeure, si le locataire a disposé du temps pour s'exécuter, si un ou des versements sont intervenus ou non durant le délai de grâce et à quelle date le congé a été reçu par le locataire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes: Normes:
 CPC.257; CO.257d; CPC.254
ge_gerichte · ACJC/737/2015 · 2015-06-22 · fr

Résumé:
 MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE
L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.270; CO.269d
ge_gerichte · ACJC/743/2015 · 2015-06-22 · fr

Résumé:
 TVA - HONORAIRES DE GÉRANCE
Il est admis que la TVA soit incluse dans la détermination des charges.La TVA ne sera toutefois admise qu'en tant qu'elle porte sur des honoraires qui sont eux-mêmes admis dans les charges d'exploitation servant au calcul de rendement.

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ge_gerichte · 4A_75/2015 · 2015-06-09 · fr

Résumé:
 CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION - NULLITÉ
L'art. 262 CO, relatif à la sous-location, est de droit relativement impératif. Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle.

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ge_gerichte · 4A_92/2015 · 2015-05-18 · fr

Résumé:
 COMPÉTENCE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION EN MATIÈRE D'EXPERTISE-ARBITRAGE
En matière de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des habitations, la délégation de questions déterminées à un tiers privé ayant la qualité d'expert-arbitre n'est pas admissible. Seule l'autorité de conciliation peut être saisie de telles questions.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; EXPERT-ARBITRE ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMPÉTENCE

Normes: Normes:
 CPC.189.al.3.let.a; CPC.354; CPC.361.al.4
ge_gerichte · 4A_689/2014 · 2015-05-07 · fr

Résumé:
 LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE
Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

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ge_gerichte · 4A_530/2014 · 2015-04-17 · fr

Résumé:
 COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES - ORGANE DE FAIT - MANDATAIRE COMMERCIAL
Un organe de fait ne peut pas valablement représenter une personne morale lors de l'audience de conciliation, pour laquelle la comparution personnelle des parties est exigée. Pour qu'une personne ait la qualité de mandataire commercial autorisé à représenter la société en justice au sens de l'article 462 al. 2 CO, il faut qu'elle dispose non seulement d'une procuration expresse en ce sens mais aussi des pouvoirs de représentation visés à l'al. 1 de cette disposition.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; PROCÉDURE DE CONCILIATION; COMPARUTION PERSONNELLE ; REPRÉSENTATION; PERSONNE MORALE; ORGANE DE FAIT

Normes: Normes:
 CPC.204.al.1; CO.462
ge_gerichte · ACJC/412/2015 · 2015-04-13 · fr

Résumé:
 LÉGITIMATION ACTIVE DU SOUS-BAILLEUR À AGIR EN EXPULSION CONTRE LE SOUS-LOCATAIRE Y COMPRIS À L'ÉCHÉANCE DU BAIL PRINCIPAL
À l'échéance du bail de sous-location, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au sous-bailleur, qui répond à l'égard du propriétaire de leur libération à l'échéance du bail principal. La fin de celui-ci est sans pertinence pour juger de la légitimation active du sous-bailleur, car la demande en évacuation ne se fonde pas sur le droit de propriété mais exclusivement sur la relation contractuelle de sous-location. Le sous-bailleur est bel et bien titulaire personnellement du droit matériel allégué et conserve un intérêt juridique à agir. Il n'invoque donc pas le droit d'autrui et l'adage "nul ne plaide par procu­reur" n'est pas violé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes: Normes:
 CO.262; CO.267
ge_gerichte · ACJC/391/2015 · 2015-03-30 · fr

Résumé:
 DISTINCTION BAIL À FERME - SOCIÉTÉ SIMPLE
La distinction entre le bail à ferme et le contrat de société simple peut présenter quelques difficultés en cas de métayage, soit lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits ou des produits. On est en présence d'un contrat de société si les parties ont convenu d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. A défaut de cet animus societatis, il s'agit d'un simple échange de prestation et contre-prestation et on a affaire à un bail à ferme. La volonté d'attein­dre un but commun n'existe pas du seul fait que les deux parties ont un intérêt égal à obtenir un bon résultat. In casu contrat liant plusieurs médecins est qualifié de société simple dans la mesure où la rétribution convenue vise la prise en charge de tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement quotidien et à la gestion d'un cabinet de groupe, la location des locaux n'étant qu'une des nombreuses prestations convenunes par les parties.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; SOCIÉTÉ SIMPLE ; COMPÉTENCE

Normes: Normes:
 CO.253; CO.275; CO.530; LOJ.89.al.1.let.a
ge_gerichte · 4A_641/2014 · 2015-02-23 · fr

Résumé:
 ANNULATION DU CONGÉ NOTIFIÉ DURANT UNE PROCÉDURE RELATIVE À UN PREMIER CONGÉ DONNÉ PAR L'ANCIEN BAILLEUR
Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n'ont participé à la procédure pendante y relative.

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ge_gerichte · 4A_542/2014 · 2015-02-17 · fr

Résumé:
 CONTRAT DE REPRISE DE COMMERCE ET CONTRAT DE BAIL - LIMITES DU TRANSFERT DU BAIL
Dès lors que l'art. 261 al. 1 CO déroge au principe de la liberté contractuelle et de la relativité des conventions, il ne s'applique qu'à un véritable contrat de bail, et non à d'autres contrats conférant l'usage d'un objet. Il ne s'applique ni au contrat mixte, qui combine dans un seul et même contrat des obligations relevant de plusieurs contrats nommés, ni au contrat composé, qui repose sur plusieurs contrats objectivement distincts, mais dépendants entre eux au point qu'ils ne sauraient être dissociés. En particulier, lorsque le propriétaire de l'immeuble et exploitant d'un café-restaurant conclut avec un repreneur une convention de remise de commerce et un contrat de bail à loyer pour l'usage des locaux commerciaux, ces deux contrats sont manifestement en lien l'un avec l'autre et constituent un contrat composé. L'obligation de reprendre le commerce en cas de résiliation du bail relève du contrat de reprise de commerce et non du bail à proprement parler. Il s'ensuit qu'en cas d'aliénation de l'immeuble, cette obligation ne passe pas à l'acquéreur en vertu de l'art. 261 al. 1 CO. Il ne peut rien être déduit en sens contraire du fait que l'art. 260a al. 3 CO donne au locataire la possibilité de réclamer une indemnité pour la plus-value résultant de la rénovation ou de la modification de la chose louée acceptées par le bailleur, dès lors que cette indemnité concerne la chose louée elle-même, et non des biens mobiliers qui se trouvent à l'intérieur de celle-ci ou la valeur de la clientèle.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes: Normes:
 CO.261; CO.260a,al.3
ge_gerichte · 4A_517/2014 · 2015-02-02 · fr

Résumé:
 CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF
Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes: Normes:
 CO.67; CO.270
ge_gerichte · 4A_529/2014 · 2015-01-23 · fr

Résumé:
 CONGÉ EN VUE DE MODIFIER L'IMAGE D'UN ÉTABLISSEMENT EN RELATION AVEC L'IMPLANTATION D'ENTREPRISES PRESTIGIEUSES
La simple volonté du bailleur de modifier l'image d'un établissement en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier ne répond pas à un intérêt suffisam­ment concret et sérieux pour résilier le bail lorsqu'il n'est ni notoire ni prouvé que le quartier a subi une mutation très importante depuis la conclusion ni du bail, que le bailleur n'a pas l'intention de modifier la destination des locaux, qu'il n'est ni allégué ni vraisemblable qu'il puisse obtenir un loyer plus élevé d'un autre exploitant ou qu'un changement d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_482/2014 · 2015-01-20 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION - POINT DE DÉPART DE LA PROTECTION CONTRE LES CONGÉS DONNÉS DURANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU JUDICIAIRE
La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu'à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause : une interprétation littérale de l'art. 271a al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES ; CALCUL DU DÉLAI

Normes: Normes:
 CO.271a.al.1.let.d
ge_gerichte · 4A_531/2014 · 2015-01-20 · fr

Résumé:
 EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS
Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF135 III 441consid. 3.3).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes: Normes:
 CO.266g
ge_gerichte · ACJC/1555/2014 · 2014-12-17 · fr

Résumé:
 MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ
La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19
ge_gerichte · ACJC/1472/2014 · 2014-12-08 · fr

Résumé:
 LOYER FIXÉ EN FONCTION DES REVENUS DU LOCATAIRE
Le loyer des logements propriété des collectivités publiques est parfois fixé en fonction des revenus du locataire. Une fois par an, à l'échéance contractuelle, le bailleur adapte le loyer à l'évolution des revenus du locataire. Le loyer lié aux revenus du locataire est doublement plafonné. D'une part, il ne peut être supérieur au montant découlant de la clause contractuelle (x% du revenu déterminant). D'autre part, si ce revenu est élevé, le loyer ne peut excéder - en cas de contestation - le montant nécessaire à couvrir les charges et à renter équitable­ment les fonds propres investis dans l'appartement. Dans les baux qui contiennent une clause contractuelle prévoyant le lien entre le loyer et les revenus, le loyer initial ainsi convenu peut faire l'objet d'une contestation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO et les adaptations ultérieures du loyer peuvent être contestées, sur la base des prin­cipes généraux du droit des contrats (respect de la clause de fixation du loyer). Le cas échéant, le loyer doit être apprécié en fonction du rendement de la chose louée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER

Normes: Normes:
 CO.257; CO.270; CO.269
ge_gerichte · 4A_201/2014 · 2014-12-02 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DE CONGÉ FORMÉE PAR UN SEUL DES COLOCATAIRES
La demande en annulation du congé est une action formatrice, puisqu'elle est propre à influer sur un rapport de droit déterminé. Une telle action suppose qu'en cas de pluralité de parties, celles-ci forment une consorité nécessaire. Compte tenu du but de protection sociale particulièrement aigu en matière de bail d'habitation, un colocataire peut cependant agir seul en annulation du congé s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas s'opposer au congé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ

Normes: Normes:
 CO.273; CO.271; CPC.70
ge_gerichte · 4A_464/2014 · 2014-11-21 · fr

Résumé:
 DISPROPORTION DES INTÉRÊTS - CONGÉ ORDINAIRE INUTILEMENT RIGOUREUX
Lorsque le locataire enfreint ses devoirs de diligence, le bailleur peut procéder, au choix, à une résiliation anticipée moyennant un avertissement préalable ou à un congé ordinaire, sans octroyer d'avertissement préalable. Toutefois, le congé ordinaire peut être annulé en vertu de l'article 271 CO s'il est inutilement rigoureux. In casu, au regard de l'ensemble des circonstances et en particulier au "problème humain" évident, il apparaît que le congé ordinaire était inutilement rigoureux. Le bailleur pouvait user du congé extraordinaire, également approprié au but visé mais nettement moins dommageable pour sa partenaire contractuelle, compte tenu qu'une sommation était nécessaire et qu'il était possible de mettre fin à la violation du contrat.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;ANNULABILITÉ;DILIGENCE

Normes: Normes:
 CO.271; CO.257f.al3