voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_518/2014 · 2014-11-19 · fr

Résumé:
 CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION - MONTANT DU FERMAGE
Le bailleur peut notamment s'opposer à la sous-location, selon l'art. 262 al. 2 let. b CO, lorsque les conditions du bail de sous-location sont abusives en comparaison avec celles du bail principal; la loi envisage ici un loyer de sous-location nettement supérieur au loyer principal, sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des prestations supplémentaires du locataire. Dans le cas où le locataire afferme une exploitation qu'il a installée dans les locaux loués, la disposition précitée ne peut pas être éludée au moyen d'une dissociation artificielle du fermage en deux montants, l'un rétribuant l'usage des locaux, seul soumis à une comparaison avec le loyer principal, et l'autre rétribuant les autres choses et droits composant l'exploitation affermée. L'appréciation des conditions de la sous-location ne s'effectue pas par rapport aux conditions usuelles dans le secteur économique concerné mais uniquement par rapport aux conditions du bail principal ; peu importe donc que le sous-fermage soit raisonnable relativement au chiffre d'affaires de l'établissement. Lorsque le locataire principal a racheté du mobilier et des installations déjà présents dans les locaux, l'investissement auquel il a consenti est calculé d'après sa dépense effective et non d'après la valeur intrinsèque de ces choses.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION ; SOUS-AFFERMAGE

Normes: Normes:
 CO.262; CO.257f.al.3
ge_gerichte · 4A_271/2014 · 2014-11-19 · fr

Résumé:
 DEMEURE DU LOCATAIRE - BONNE FOI- NOTION DE CARACTÈRE INSIGNIFIANT DU MONTANT EN SOUFFRANCE 
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Tel peut être le cas lorsque le montant en souffrance est insignifiant. Le caractère insignifiant de l'arriéré se détermine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant déjà versé à titre de loyer depuis le début du bail. Il se détermine en outre objectivement, et non par rapport à la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la procédure de l'art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impécunieux ou aisés. In casu, un arriéré de charges de CHF 164,65 ne doit pas être qualifié d'insignifiant.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; FRAIS ACCESSOIRES ; ABUS DE DROIT

Normes: Normes:
 CO.257d; CO.271
ge_gerichte · ACJC/1285/2014 · 2014-10-27 · fr

Résumé:
 NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BOX POUR CHEVAUX
Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle. Il doit ainsi s'agir essentiellement de locaux, à savoir d'espaces fixés durablement et délimités de manière horizontale et verticale (installations tridimensionnelles), respectivement de bâtiments plus ou moins fer­més. Un local qui n'abrite que les loisirs d'un individu (ou de quelques personnes), sans qu'il n'y soit exercé une quelconque activité lucrative n'est pas commercial, ce qui peut notamment être le cas d'une écurie pour chevaux. C'est la volonté des parties, généralement exprimée dans la clause définissant la destination des locaux, qui est déterminante. Si des box pour chevaux entrent dans la catégorie des autres installations ana­logues à une chambre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), la doctrine unanime retient que lorsque la location est faite à titre professionnel, notamment pour l'exploitation d'un manège, il s'agit alors d'un local commercial, les délais et termes de l'art. 266d CO trouvant notamment application. In casu, caractère de local commercial reconnu à des box pour chevaux.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; NOTION

Normes: Normes:
 CO.253a; CO.266d
ge_gerichte · 4A_42/2014 · 2014-10-17 · fr

Résumé:
 POURSUITE DU BAIL AVEC HÉRITIERS DU LOCATAIRE
Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail. Celui-ci continue avec les héritiers, qui assument les droits et les obligations du défunt (art. 560 CC). Les parties peuvent toutefois convenir que le bail prendra fin avec le décès du locataire.

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ge_gerichte · ACJC/1116/2014 · 2014-09-22 · fr

Résumé:
 EXÉCUTION D'UNE ÉVACUATION PRONONCÉE PAR UN TRIBUNAL ARBITRAL - COMPÉTENCE DU TBL
Il faut s'écarter de l'interprétation littérale des art. 86 al. 1 et 2 let. c et 89 al. 2 LOJ, et appliquer cette dernière disposition à toute décision d'évacuation, relative au contrat de bail à loyer et au bail à ferme non agricole, qu'elle émane du Tribunal de baux et loyers, de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ou d'un tribunal ar­bitral. Il n'y a par ailleurs pas lieu de distinguer, du point de vue de la compétence, le cas de l'exécution de l'évacuation d'un local commercial de celui de l'exécution de l'évacuation d'un logement, compte tenu de la volonté du législateur de conférer au Tribunal des baux et loyers une compétence générale en matière d'exécution d'évacuation dans le domaine du contrat de bail portant sur un immeuble.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; COMPÉTENCE; TRIBUNAL DES BAUX; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE ; TRIBUNAL ARBITRAL

Normes: Normes:
 LOJ.89.al.2
ge_gerichte · 4A_350/2014 · 2014-09-16 · fr

Résumé:
 AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION
La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes: Normes:
 CO.266l; CO.273
ge_gerichte · ACJC/1042/2014 · 2014-09-08 · fr

Résumé:
 MONTANT DES SÛRETÉS
Le jugement prononçant la faillite doit être entré en force, mais la procédure de faillite ne doit pas être terminée. Les sûretés doivent couvrir le loyer et les frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat s'il est de durée déter­minée ou jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné s'il est de durée indéterminée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; DEMEURE ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; SÛRETÉS

Normes: Normes:
 CO.266h
ge_gerichte · 4A_240/2014 · 2014-08-28 · fr

Résumé:
 BAIL COMMUN - COMMUNICATION DE L'AVIS COMMINATOIRE ET DE LA RÉSILIATION - ABUS DE DROIT
Le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail.

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ge_gerichte · 4A_31/2014 · 2014-08-27 · fr

Résumé:
 CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX - CARACTÈRE SUFFISAMMENT MÛR ET ÉLABORÉ DU PROJET
La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Dans le cas contraire, le congé est susceptible d'annulation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_162/2014 · 2014-08-26 · fr

Résumé:
 CARACTÈRE SUBSIDIAIRE DE L'ART. 266g CO
L'art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO. Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l'application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu'il a omis de respecter l'avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EFFICACITÉ ; JUSTE MOTIF

Normes: Normes:
 CO.266g; CO.257f
ge_gerichte · ACJC/937/2014 · 2014-08-06 · fr

Résumé:
 JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE
Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bail­leur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légi­timement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transac­tion pour juger s'il est ou non excessif.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes: Normes:
 CO.263
ge_gerichte · 4A_140/2014 · 2014-08-06 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION NON ADMISE AVEC CRÉANCE CONTESTÉE EN RÉDUCTION DE LOYER ET DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR DÉFAUTS 
Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge, à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes: Normes:
 CO.120; CO.257d
ge_gerichte · 4A_210/2014 · 2014-07-17 · fr

Résumé:
 CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET
Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_198/2014 · 2014-07-17 · fr

Résumé:
 FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT
En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes: Normes:
 CO.270
ge_gerichte · ACJC/879/2014 · 2014-07-16 · fr

Résumé:
 VOIE DE DROIT CONTRE UNE DÉCISION DE REPRISE DE LA PROCÉDURE APRÈS LE PRONONCÉ DE LA SUSPENSION AU SENS DE L'ART. 126 CPC
Une telle décision de reprise de la procédure est une "autre décision" au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, uniquement susceptible du recours dans le cas où elle peut causer un préjudice difficilement réparable.

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ge_gerichte · 4A_258/2014 · 2014-07-08 · fr

Résumé:
 RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS
Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes: Normes:
 CC.560; CO.266i
ge_gerichte · 4A_565/2013 · 2014-07-08 · fr

Résumé:
 IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS
Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes: Normes:
 CO.269; CO.269a
ge_gerichte · ACJC/796/2014 · 2014-06-27 · fr

Résumé:
 COMPÉTENCE DE LA COUR DE JUSTICE POUR CONNAÎTRE DES RECOURS FORMÉS CONTRE LES DÉCISIONS DE LA COMMISSION DE CONCILIATION
L'art. 122 let. b LOJ prévoit que seules les décisions au fond rendues par la Commission peuvent être portées devant la Chambre des baux et loyers. Il convient toutefois de déroger au texte de l'art. 122 let. b LOJ et d'appliquer cette disposition également aux autres déci­sions rendues par la Commission, telles qu'une décision rayant la cause du rôle.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; COMPÉTENCE ; MOYEN DE DROIT

Normes: Normes:
 LOJ.122.let.b
ge_gerichte · ACJC/701/2014 · 2014-06-16 · fr

Résumé:
 DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_616/2013 · 2014-06-16 · fr

Résumé:
 EXAMEN DE LA VALIDITÉ DE L'AUTORISATION DE PROCÉDER 
Est irrecevable le recours, interjeté auprès de la cour cantonale, dirigé contre l'autorisation de procéder délivrée par une autorité de conciliation. Il incombe au juge compétent, devant lequel la demande doit être déposée dans le délai de l'art. 209 al. 3 CPC, de se prononcer, dans l'examen des conditions de recevabilité, quant à la validité de l'autorisation de procéder.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; AUTORISATION DE PROCÉDER ; MOYEN DE DROIT

Normes: Normes:
 CPC.59; CPC.60; CPC.209
ge_gerichte · 4A_68/2014 · 2014-06-16 · fr

Résumé:
 PROTECTION DES CAS CLAIRS - PAS DE POSSIBILITE DE REJET DE LA DEMANDE
Il résulte des travaux préparatoires et du texte allemand de l'al. 3 que le législateur a entendu exclure que la procédure de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée. Par conséquent, même si le cas est clair, en ce sens que la requête de protection est clairement infondée, celle-ci doit être déclarée irrecevable et non rejetée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ

Normes: Normes:
 CPC.257
ge_gerichte · ACJC/702/2014 · 2014-06-16 · fr

Résumé:
 AUGMENTATION SENSIBLE DU LOYER POUR LA MÊME CHOSE PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT LOYER - IDENTITÉ DE LA CHOSE LOUÉE SUITE À D'IMPORTANTS TRAVAUX
Pour qu'une augmentation sensible du loyer initial puisse être retenue, il faut, afin de permettre une véritable comparaison, que le nouveau loyer concerne toujours "la même chose". Il s'agit principalement d'examiner dans quelle mesure des tra­vaux accomplis par le bailleur à l'occasion du changement de locataire conduise à rendre la comparaison impraticable. L'objet loué perd ses caractéristiques de base si, après une rénovation, il n'a plus la même surface ou le même nombre de pièces. In casu, pas d'identité de la chose louée entre deux arcades, louées séparément, d'une surface respectivement de 120m2 et 73m2, qui ne disposaient pas d'un sous-sol, et une nouvelle arcade qui comprend désormais une sur­face de 130 m2 au rez-de-chaussée et un sous-sol de 50 m2, équipé notamment d'un local servant de réduit et de WC, accessible par un escalier.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; CHOSE LOUÉE

Normes: Normes:
 CO.270.al.1.let.b