ge_gerichte · ACJC/659/2013 · 2013-05-27 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7287/2010 
ACJC/659/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 27 MAI 2013 
Entre 
A______, domicilié ______, ______ (VD), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, comparant par la B______SA, rue 
______, Genève, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile aux fins des 
présentes, 
d'une part, 
et 
1) C______, domiciliée ______, Genève, 
2) D______, domiciliée ______, (GE), intimées, comparant toutes les deux par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle 
elles font élection de domicile aux fins des présentes, 
d'autre part, 


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C/7287/2010 
EN FAIT 
A. 
a. Par contrat de bail à loyer signé le 14 décembre 2007, A______, bailleur, a loué 
à C______ et E______, locataires «agissant conjointement et solidairement entre 
eux», avec pour garantes D______ et F______, un appartement de 3 pièces au 
______ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève, destiné à l'habitation 
exclusivement. Le bail a été conclu pour une durée d'un an, du 22 janvier 2008 au 
31 janvier 2009, renouvelable tacitement d'année en année. 
Le loyer mensuel a été fixé initialement à 1'400 fr. Aucune charge n'était prévue. 
L'art. XIII (travaux) des «clauses additionnelles - conditions particulières» 
signées le même jour par les parties stipule ce qui suit : 
«A la prise de possession des locaux, il ne sera exécuté, par le bailleur, d'autres 
travaux que ceux expressément convenus à la signature du bail, le locataire étant 
réputé avoir reçu la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle 
a été louée. Il est précisé à cet effet que, d'entente entre les parties, le bailleur a 
fait procéder aux travaux suivants : - réfection complète de la peinture 
Le locataire reprend l'appartement en l'état et déclare bien connaître les locaux 
loués et les dépendances mises à sa disposition. Il les accepte pour la durée du 
bail dans l'état où il les reçoit et s'engage à n'en pas faire un autre usage que 
celui pour lequel ils sont loués. 
Tous les travaux demandés par le locataire directement à une entreprise sans 
l’accord préalable du bailleur seront à la charge exclusive dudit locataire.» 
En date du 14 décembre 2009, E______ et F______ n'ont plus été liées par le 
contrat de bail, les droits et obligations liés à l’appartement étant transférés 
exclusivement à C______ ainsi qu'à D______ en tant que garante. 
b. L'appartement est équipé d'un seul chauffage à gaz situé dans le hall et d'un 
boiler d'une capacité de 100 litres. 
B. 
Dès le mois de janvier 2010, C______ s'est plainte à la B______SA, représentant 
le bailleur, du fait que son appartement n'était pas «aux normes» et que cela avait 
un effet sur sa santé, qui se détériorait. 
Par courrier du 2 mars 2010, C______, mentionnant les «visites de 
Mme G______» à la suite desquelles un accord à l'amiable n'avait pas été trouvé 
au sujet des faibles températures de l'appartement, s'est plainte auprès de la régie 
de la mauvaise isolation des fenêtres, du jeu de 2 centimètres existant sous la 
porte d'entrée, du système électrique désuet, ainsi que du chauffage inadéquat, 
précisant en outre : «un simple poêle à gaz qui ne chauffe que le couloir et non les 
chambres ainsi que la très faible capacité du boiler où prendre un bain s'avère 
impossible malgré la présence d’une baignoire». Elle a imparti au bailleur un 
délai au 12 mars 2010 pour permettre un usage normal de la chose louée, à défaut 
de quoi elle déposerait une requête en réduction de loyer de 50%. 


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A l'appui de cette demande, la locataire a fourni une lettre du 18 février 2010 de 
H______, entreprise active dans les domaines du chauffage, de la climatisation et 
de la ventilation, attestant que la température de l'appartement ne dépassait pas 
15°C, ainsi qu’un relevé de températures des deux chambres - comprenant des 
graphiques - effectué par ladite société, dont il ressort que la température de 
l'appartement n'avait la plupart du temps pas dépassé 15°C entre le 4 et le 7 février 
2010. 
Par lettre du 15 mars 2010, la régie, sous la signature notamment de G______, a 
répondu ce qui suit : 
«Nous accusons réception de votre courrier du 2 courant dont le contenu a 
retenu toute notre attention, toutefois, les courbes de températures ne 
mentionnent pas qui les a prises et dans quelles circonstances. 
Nous tenons tout d'abord à vous faire remarquer que vous avez signé un bail 
en connaissance de cause, l'installation de chauffage n’a pas été changée 
depuis votre entrée dans les locaux. 
Toutefois, comme notre collaboratrice vous l'a expliqué lors de sa visite sur 
place, il existe, dans les vieux bâtiments une inertie qui fait que lorsque vous 
arrêtez le chauffage pendant plusieurs jours, il faut à nouveau chauffer les 
murs et cela prend du temps. 
Afin de pouvoir obtenir une chaleur uniforme, il est impératif de laisser le 
chauffage en route et de laisser l’air circuler dans les pièces et non de fermer 
les chambres. 
Nous vous prions donc de bien vouloir nous communiquer l'entreprise qui a 
procédé aux mesures afin que nous puissions prendre contact avec elle avant 
de nous déterminer. 
Pour terminer, nous vous informons que le délai que vous nous octroyez pour 
l’exécution des travaux n'est pas un délai raisonnable. Nous n'entendons donc 
pas y donner suite.» 
C. 
a. Par requête du 24 mars 2010, C______ a sollicité de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une réduction de loyer de 50% en raison 
du chauffage insuffisant et de 30% en raison de la mauvaise isolation des fenêtres, 
du système électrique désuet, de la capacité trop réduite du boiler, de l'absence de 
«porte de cuisine» et de l'espace d'un centimètre existant sous la porte d'entrée. 
Déclarée non conciliée le 15 septembre 2010, la cause a été portée devant le 
Tribunal des baux et loyers le 24 septembre 2010 par C______ et D______. 
Celles-ci ont conclu à ce que A______ soit condamné à effectuer les travaux 
suivants : réfection du système de chauffage, changement des fenêtres et 
installation de doubles vitrages, installation d'une porte dans la cuisine, 
comblement de l'espace sis sous la porte d'entrée, réfection du système électrique 
et amélioration de la capacité du boiler. Elles ont également conclu à ce que le 
loyer soit réduit de 40% dès le 15 février 2010 et jusqu'à complète réfection des 
vices constatés. 


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La locataire et sa garante ont notamment produit des photographies de l'appar-
tement concernant les problèmes dont elles sollicitaient la résolution. 
b. Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 15 novembre 
2010, le représentant de la régie s'est engagé à envoyer un technicien dans l'appar-
tement pour procéder à un relevé de températures et pour examiner le problème du 
boiler. Il s'est également engagé à intervenir le plus rapidement sur place pour 
régler les problèmes liés à la jointure des fenêtres, au système d'ampérage et au 
comblement de l'espace sous la porte d'entrée. 
En date du 25 novembre 2010, la régie a donné son accord sur un devis, établi la 
veille pour un montant de 581 fr., pour effectuer la pose de joints sur deux fenê-
tres et sur la porte palière. 
Lors de l'audience de comparution des mandataires du 6 décembre 2010, les 
représentants de la régie ont indiqué avoir effectué les travaux de pose de joints à 
la porte et aux fenêtres, pour un montant d'un peu plus de 581 fr. Selon eux, la 
température basse constatée dans l'appartement pouvait provenir du comportement 
de la locataire qui renonçait à enclencher le chauffage à gaz équipant l'appar-
tement en raison du fait que cela coûtait trop cher; la locataire avait indiqué à 
G______, assistante technique auprès de la régie, qu'elle ne faisait pas fonctionner 
le chauffage en continu, en raison du coût élevé. Les représentants de la régie, qui 
ont précisé que l'immeuble ne disposait pas d'un chauffage central, mais de 
chauffage par appartement, ont déclaré n'avoir jamais reçu de plainte des autres 
locataires de l'immeuble relativement au chauffage. Le boiler avait été examiné 
par une entreprise individuelle spécialisée, I______, et fonctionnait parfaitement. 
Un boiler de 100 litres était en général adapté à un appartement de 3 pièces. 
Le conseil de C______ et D______ a confirmé que des joints avaient été posés 
aux fenêtres et à la porte, entraînant une diminution des courants d'air. La 
température dans l'appartement restait toutefois insuffisante, en raison du fait que 
celui-ci, relativement grand, ne bénéficiait que d'un radiateur. 
c. Dans sa réponse du 22 décembre 2010, le bailleur a conclu à ce que C______ et 
D______ soient déboutées de toutes leurs conclusions. 
Par écritures du 31 janvier 2011, C______ et D______ ont persisté dans leurs 
conclusions. Elles ont notamment contesté que la première n'enclenchait pas son 
installation de chauffage à gaz. 
Elles ont en outre déposé des factures des SIG pour la période du 28 janvier au 
16 novembre 2010 concernant le gaz - à la charge de la locataire - et l'électricité, 
dont il ressort des coûts compris entre 250 fr. et 300 fr. pour deux mois, le gaz 
étant d'environ 10 fr. plus cher que l'électricité. 


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d. Les audiences d'enquêtes des 6 mai 2011, 16 septembre 2011 et 24 février 2012 
ont permis d'entendre six témoins. 
e. Par écritures des 19 et 30 avril 2012, les parties ont persisté dans leurs conclu-
sions respectives. 
L'affaire a été remise à plaider à l'audience du 11 mai 2012 et gardée à juger à 
l'issue de celle-ci. 
D. 
Il ressort par ailleurs des enquêtes les faits suivants : 
L'appartement a toujours été occupé par une deuxième personne, outre C______, 
même après le départ de E______. Il est arrivé à J______, l'ami de C______, de 
dormir quelques nuits chez cette dernière, mais il habitait ailleurs. 
Il ressort des témoignages concordants de E______, de K______ - qui habitait 
dans l'appartement litigieux depuis l'automne 2010 et à tout le moins encore au 
16 septembre 2011 -, ainsi que de J______, corroborés par L______ - chauffagiste 
au service de H______ ayant effectué les relevés de températures -, que les 
occupants y souffraient du froid en hiver. Le seul radiateur ne chauffait que le 
couloir, non les chambres, même si celles-ci étaient ouvertes. Selon L______, le 
système de chauffage était relativement vétuste et il était impossible qu'il puisse 
chauffer correctement les pièces autres que le couloir, même s'il était enclenché de 
façon continue et que les portes des chambres étaient ouvertes. 
L'immeuble, qui est ancien, ne comptait que deux appartements pourvus d'une 
chaudière avec radiateur dans chaque pièce. L'un d'eux était habité par E______, 
depuis le départ de celle-ci de l'appartement litigieux. 
C______ est tombée plusieurs fois malade lors de la saison hivernale. A l'occasion 
de nuits passées dans l'appartement de celle-ci, J______ a également eu des 
refroidissements. Ce dernier a attribué ces maladies aux «températures 
extrêmement basses qui [y régnaient]». Lorsqu'elle était colocataire de C______, 
E______ était contrainte de porter des habits chauds et des collants ou de se 
réfugier sous la «couette» pendant toute la saison froide. 
Il n'est pas clairement établi si G______ a effectué une seule visite ou d'autres 
visites dans l'appartement litigieux. Quoi qu'il en soit, lors de sa première visite, le 
chauffage était arrêté car C______ venait de passer des vacances durant lesquelles 
elle l'avait coupé. 
Selon les déclarations de E______ et K______, durant la période qui avait suivi 
leur emménagement, C______ et E______ enclenchaient continuellement le 
chauffage pendant la saison froide, ce qui ne les protégeait toutefois pas du froid 
dans les chambres; ayant estimé que les factures de gaz étaient trop élevées sans 


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que le maintien constant du chauffage soit efficace, elles n'ont alors fait 
fonctionner le chauffage que le soir pour se réchauffer, le laissant éteint durant la 
nuit. C______ et la nouvelle occupante K______ maintenaient le chauffage 
allumé, un peu moins fort néanmoins durant la journée. 
Les courants d'air ont cessé après les travaux qui avaient été ordonnés le 
25 novembre 2010 par la régie. Il faisait néanmoins encore très froid au niveau 
des fenêtres en hiver (témoin K______). 
Le système électrique de l'appartement litigieux respectait les normes 
SECURELEC. L'ampérage y était de 6 ampères, sauf dans deux pièces - dont le 
couloir - où il y était de 10. Selon M______, l'électricien de l'entreprise qui avait 
été mandatée par la régie, un ampérage de 6 ampères était actuellement obsolète, 
celui-ci ne permettant notamment pas une utilisation de deux ou plusieurs appa-
reils - par exemple une bouilloire et un four à micro-ondes - en même temps, les 
plombs sautant en général dans un tel cas. C______ avait dû placer des rallonges 
de prises électriques à différents endroits. 
Le boiler, de 100 litres, fonctionnait correctement (témoin M______). Comme 
cela ressort des déclarations de M______, E______, K______ et J______, la 
capacité du boiler ne permettait que deux douches par jour, après quoi même la 
vaisselle devait être faite à l'eau froide, et, si toute l'eau chaude était consommée 
avant 14h00, il fallait attendre le lendemain matin pour avoir de l’eau chaude. 
E. 
Par jugement du 14 septembre 2012, communiqué aux parties le 21 septembre 
suivant, le Tribunal a : 
1. condamné A______ à effectuer, à ses frais et dans les règles de l'art, les travaux 
suivants dans l'appartement de 3 pièces au ______ème étage de l'immeuble sis 
1______ à Genève : 
 
- 
réfection du système de chauffage afin d'assurer une température suffisante 
dans l'ensemble de l'appartement, 
 
- 
installation de fusibles d'un nombre d'ampères suffisant, conformément aux 
standards actuels, et 
 
- 
remplacement du boiler existant par un boiler de capacité suffisante pour un 
appartement de 3 pièces, conformément aux standards actuels; 
2. réduit le loyer de l'appartement précité de 10% du 2 mars 2010 au 30 avril 
2010, et pendant chaque période hivernale, du 1er octobre au 30 avril, cela dès 
octobre 2010 et jusqu'à l'exécution complète des travaux de réfection du système 
de chauffage mentionnés sous ch. 1 du dispositif; 
3. réduit de 7% le loyer de l'appartement précité du 2 mars 2010 au 30 novembre 
2010, puis de 5% du 1er décembre 2010 et jusqu'à l'exécution complète des tra-


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vaux d'électricité et de remplacement du boiler mentionnés sous ch. 1 du dis-
positif; 
4. débouté les parties de toutes autres conclusions; 
5. dit que la procédure est gratuite. 
F. 
Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 22 octobre 2012, A______ a 
formé appel de ce jugement, concluant à l'annulation des ch. 1 à 3 de son 
dispositif et à ce qu'il soit dit qu'aucun des travaux auxquels il avait été condamné 
et aucune des réductions arrêtées par les premiers juges n’avaient lieu d'être. 
Il a produit une nouvelle pièce, à savoir une lettre que C______ lui avait adressée 
le 29 novembre 2007. 
C______ et D______ ont conclu à la confirmation du jugement querellé. 
Les parties ont été informées le 10 décembre 2012 par la Cour de la mise en déli-
bération de la cause. 
G. 
Les arguments des parties en appel et les considérants en droit du Tribunal seront 
examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-
veau droit de procédure. 
En revanche, le respect de la procédure par le Tribunal sera le cas échéant exa-
miné sous l'angle de l'ancien droit, en particulier la aLPC (art. 404 al. 1 CPC). 
2. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
En l'espèce, vu les conclusions de première instance des intimées en réduction du 
loyer de 40% du 15 février 2010 jusqu’à complète réfection des vices constatés, la 
valeur litigieuse dépasse à tout le moins 23'520 fr. (réduction de 560 fr. x 
42 mois), de sorte que c'est bien la voie de l’appel qui est ouverte. 
3. 
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 


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En l'espèce, ces conditions formelles étant remplies, l'appel est recevable. 
4. 
D'après l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte qu'aux conditions suivantes : a. ils sont invoqués ou produits sans 
retard; b. ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. 
En l'occurrence, la nouvelle pièce produite en appel par l'appelant - la lettre de 
l'intimée du 29 novembre 2007 - est irrecevable, étant donné qu'elle est bien 
antérieure au prononcé du jugement entrepris et qu'elle aurait pu être présentée en 
première instance. Au demeurant, même si elle était recevable, cette pièce serait 
sans aucune pertinence. 
5. 
A teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. 
Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose 
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à 
ses frais (art. 259 CO) ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose con-
formément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : a. la remise en état 
de la chose; b. une réduction proportionnelle du loyer. 
Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 
être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 
suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi 
défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 
ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légiti-
mement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 
345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence 
dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte 
notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le 
montant du loyer (arrêts du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 
consid. 2.1, 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1 et 4C.527/1996 du 29 mai 
1997 consid. 3a, publié in SJ 1997 p. 661). L'usage dont il est question plus haut 
peut avoir été convenu soit expressément, soit tacitement, ainsi par une utilisation 
adoptée pendant longtemps par le locataire sans opposition du bailleur (ATF 136 
III 186 consid. 3.1.1). Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci 
doit être apprécié objectivement en fonction de l'ensemble des circonstances con-
crètes du cas d'espèce (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 217) et dégagé à partir 
des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1). 
Lesdites circonstances sont en particulier le montant du loyer, le lieu de situation 
de l'immeuble, soit l'environnement des locaux, l'âge du bâtiment, les normes 
usuelles de qualité, les règles de droit public applicables et les usages courants 


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(MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 28 
ad art. 256 CO; LACHAT, op. cit., p. 217 s.). 
En application de l'art. 8 CC, le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut 
incombe au locataire. 
Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable 
(ATF 135 III 345 consid. 3.2; ACJC/874/2012 consid. 3.1; LACHAT, op. cit., 
p. 224). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, 
mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers; peu importe qu'il échappe ou 
non à la sphère d'influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 
24 octobre 2005 consid. 2.2 et 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 consid. 2.1). 
A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin 
nécessaire. L'usage soigneux, qui est partie intégrante de l'usage conforme au con-
trat dont il vient d'être question, est défini par le bail et ses annexes, telles des 
règles et usages locatifs et/ou un règlement de maison. Pour les baux d'habitations, 
sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose 
louée. L'usage normal des locaux d'habitation autorise l'hébergement des membres 
de la famille et des proches du locataire (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). 
6. 
6.1 L'attitude du locataire lors de la remise des locaux est l'un des critères 
permettant de déterminer quel était l'état de la chose contractuellement convenu 
(ACJC/38/2009 consid. 3.1; LACHAT, op. cit., p. 218) 
Lorsque le locataire a vu ou visité la chose à l'occasion de la conclusion du bail, il 
y a lieu d'admettre qu'elle se trouve dans un état approprié à l'usage conforme au 
contrat, à moins qu'elle ne présente des défauts ne permettant pas un tel usage, de 
sorte que le locataire peut s'attendre, selon les règles de la bonne foi, à ce que la 
remise en état soit effectuée (ATF 104 II 270 consid. 2). Il serait contraire au prin-
cipe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier 
d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à 
neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du 
loyer (ACJC/38/2009 consid. 3.1). Le fait de conserver la chose louée et d'en user 
peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve 
(ATF 104 II 270 consid. 2). 
Cependant, à la différence de ce qui est prescrit en matière de vente, le locataire 
n'est pas tenu, sous peine de déchéance, de vérifier l'état de la chose ni de faire 
valoir les défauts découverts - même apparents - sans délai (ATF 104 II 270 
consid. 2; ATF 130 III 504 consid. 5.2; ACJC/38/2009 consid. 3.1; LACHAT, op. 
cit., p. 218 s.). Il découle de l’art. 256 al. 1 CO que le bailleur est tenu de garantir 
au locataire un standard minimum de qualité de la chose louée; vu le caractère 
semi-impératif (art. 256 al. 2 CO) de cette norme, le locataire ne peut pas vala-
blement renoncer à ces exigences minimales de qualité. Même s'il a eu connais-


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sance du défaut et n'a pas réagi de suite, le locataire ne saurait être privé de ses 
droits. Demeure réservé le cas où la réaction du locataire serait à ce point tardive 
ou en contradiction avec son attitude lors de l'état des lieux d'entrée qu'elle consti-
tuerait un abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (LACHAT, op. cit., p. 219). 
6.2 En l'espèce, l'appelant fait valoir que l'intimée locataire - enthousiaste à l'idée 
d'habiter le logement litigieux - et sa colocataire E______ avaient accepté, en 
parfaite connaissance de cause, à la signature du bail, le logement sans appareils 
supplémentaires et devaient en subir les conséquences. 
Ce faisant, il perd de vue qu'il était impossible à l'intimée de réaliser, au moment 
de la remise de l'appartement et à la seule vue des appareils qui s'y trouvaient, que 
ces derniers ne permettraient pas d'assurer un approvisionnement suffisant en cha-
leur, eau chaude et électricité. L'art. XIII (travaux) des «clauses additionnelles - 
conditions particulières» n'y change rien. 
A juste titre, l'appelant ne prétend pas dans son appel que l'intimée aurait à ce 
point tardé à l'aviser des défauts en cause qu'elle serait déchue des ses droits y 
relatifs. S'ils étaient avérés, ces défauts seraient en effet susceptible d'entraver de 
manière notable et durable l'usage de l'appartement, voire même, pour ce qui est 
du froid, de porter le cas échéant atteinte à sa santé. 
6.3 Dans ces conditions, aucun abus de droit ne saurait être reproché à l'intimée, 
ni aucune réaction tardive de laquelle résulterait la déchéance de ses droits. 
7. 
7.1 Lorsqu'un défaut auquel le locataire ne doit pas remédier apparaît en cours de 
bail, le bailleur a l'obligation de le supprimer dès qu'il en a connaissance. La 
remise en l'état de la chose louée (art. 259a al. 1 let. a CO) vise la suppression du 
défaut. Cette obligation est imprescriptible en ce sens que la remise en l'état peut 
être exigée du locataire aussi longtemps que dure le défaut (AUBERT, in Droit du 
bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 2 et 11 ad art. 259b CO). 
7.2 Même si elles ne font pas l'objet d'un accord exprès, certaines propriétés 
doivent 
être 
considérées 
comme 
convenues 
entre 
les 
parties 
parce 
qu'objectivement et typiquement nécessaires vu le caractère de la chose louée. 
Ainsi, les locaux d'habitation doivent offrir une protection suffisante contre les 
éléments de la nature (vent, pluie, etc.) et être suffisamment chauffés. La chose 
louée ne doit en aucun cas mettre en danger la vie et la santé de ses occupants 
(moisissures, humidité trop élevée, etc.; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 20 ad 
art. 256 CO; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009). 
En principe, une température de 18°C constitue la limite minimale dans les condi-
tions actuelles d’habitat en deçà de laquelle on peut évoquer une notable dimi-
nution de la jouissance des locaux (ACJC/290/2005 consid. 4; arrêt du Tribunal 


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cantonal vaudois du 15 décembre 1992, publié in CdB 1995 p. 121; arrêt de la 
Cour du 29 février 1988, publié in MP 1988 p. 10; LACHAT, op. cit., p. 220). 
7.2.1 Dans le cas présent, les premiers juges ont retenu que la sensation de froid 
était ressentie l'hiver par tous les visiteurs (témoins E______, K______ et 
J______) et que l'existence de températures très froides - sensiblement inférieure, 
durant la saison froide, à ce qui est admissible dans une habitation, avec des 
températures ne dépassant pas les 15°C lors des mesures effectuées - s'expliquait 
en premier lieu par l'inefficacité de l'unique chauffage à gaz présent dans le 
couloir de l'appartement, qui ne permettait pas de chauffer les autres pièces, en 
particulier les chambres, même si les portes de celles-ci étaient ouvertes (témoins 
L______, E______, K______ et J______). L'existence d'un seul chauffage pour 
tout l'appartement était ainsi constitutive d'un défaut de la chose louée auquel le 
bailleur était tenu de remédier. 
Selon l'appelant, la température insuffisante constatée dans l'appartement prove-
nait uniquement de l'incompétence de l'intimée, qui n'assurait pas une alimen-
tation minimale en gaz. Le Tribunal a d'après lui ignoré que celle-ci arrêtait 
souvent le chauffage, alors que pour obtenir une chaleur uniforme, il lui avait été 
expliqué qu'il était impératif de laisser le chauffage régulièrement enclenché afin 
de permettre à l'air de circuler dans les pièces de l'appartement. 
Cela étant, les allégations de l'appelant selon lesquelles l'intimée arrêtait souvent 
le chauffage ne ressortent que du compte-rendu de l'assistante technique de la 
régie à l'issue de sa visite dans l'appartement, lors de laquelle l'intimée lui avait 
expliqué qu'elle avait coupé le chauffage durant les vacances qu'elle venait de 
passer. On ne peut en déduire que l'arrêt du chauffage constituait une pratique 
courante de l'intimée. A l'époque des premières plaintes de l'intimée au sujet du 
froid, cette dernière et la nouvelle occupante du logement, K______ maintenaient 
le chauffage allumé, un peu moins fort néanmoins durant la journée. 
Dans ces circonstances, la température trop basse régnant durant la saison froide 
dans l'appartement - et susceptible d'occasionner des refroidissements aux occu-
pants - ne peut qu'être la conséquence d'un système de chauffage vétuste et insuf-
fisant. 
C'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont condamné l'appelant à la 
réfection du système de chauffage afin d'assurer une température suffisante dans 
l'ensemble de l'appartement. L'appel doit donc être rejeté et le jugement querellé 
confirmé concernant ce point. 
7.2.2 Il ne sera pas revenu sur la question des infiltrations d'air aux fenêtres et 
sous la porte palière, ce problème ayant été considéré comme résolu par le 
Tribunal. Il ne sera pas non plus revenu sur le déboutement par le Tribunal des 


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intimées relativement au double-vitrage sollicité et à l'absence de porte dans la 
cuisine. 
7.3 Même dans un immeuble ancien, les appareils doivent fonctionner et les nor-
mes de sécurité doivent être respectées (MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 28 ad 
art. 256 CO; HIGI, Zürcher Kommentar, volume V2b, Die Miete [Art. 253 - 265 
OR], 1994, n. 34 ad art. 256 CO). 
7.3.1 En ce qui concerne le système électrique, les premiers juges ont admis, sur 
la base des enquêtes, que ce système, bien qu'il soit aux normes ______, était 
obsolète, puisqu'il ne permettait pas l'utilisation de plusieurs appareils élec-
troménagers en même temps, l'ensemble des prises de l'appartement - sauf deux - 
étant réglé sur 6 ampères (témoins M______, E______ et K______). Ils ont par 
conséquent condamné l'appelant à effectuer le nécessaire pour assurer un 
ampérage suffisant dans l'appartement, conformément aux standards actuels. Ils 
ont en revanche débouté les intimées de leurs conclusions qui excédaient ce cadre, 
qu'elles libellaient par un laconique «réfection du système électrique», sans 
préciser de quels travaux il s'agissait, la pose de prises supplémentaires n'étant au 
demeurant pas constitutive de simples travaux d'entretien mais de travaux à plus-
value. 
Les arguments de l'appelant, se limitant à la constatation de la conformité des 
installations électriques avec les normes ______ et au constat de l'électricien 
M______, ne mettent pas en doute de manière convaincante ces considérants, que 
la Cour fait siens. 
Le jugement entrepris sera ainsi également confirmé sur ce point. 
7.3.2 S'agissant de la capacité du boiler, le Tribunal a constaté qu'elle était claire-
ment insuffisante pour permettre à deux personnes d'effectuer les tâches domes-
tiques quotidiennes. En particulier, un boiler dans un appartement de 3 pièces 
devrait pouvoir fournir de l'eau chaude pour deux douches par jour ainsi qu'une ou 
deux vaisselles, ce qui n'était manifestement pas le cas en l'espèce (témoins 
M______, E______, K______ et J______). Les premiers juges se sont référés aux 
déclarations de M______ d'après lesquelles, si un boiler devait être installé 
actuellement dans un appartement de 3 pièces, sa capacité serait plus importante 
que celle du boiler litigieux. Ils ont dès lors condamné l'appelant à remplacer le 
boiler existant par un boiler de capacité suffisante pour un appartement de 
3 pièces, conformément aux standards actuels. 
Contrairement à ce que prétend l'appelant, l'intimée n'a pas pris le bail en tant que 
occupante seule, puisque le contrat de bail mentionne l'intimée et E______ en 
qualité de colocataires. Au demeurant, comme il a été rappelé plus haut, l'usage 
normal des locaux d'habitation autorise l'hébergement des membres de la famille 
et des proches du locataire (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2 et 3.2.2). Il n'y a enfin 


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rien de problématique à ce que deux personnes habitent un appartement de 
3 pièces et hébergent occasionnellement un ou des tiers. 
Par ailleurs, le fait que le boiler fonctionne correctement n'implique pas que sa 
capacité soit suffisante. A cet égard, il a été retenu «en fait», d'une part, que la 
capacité du boiler ne permettait que deux douches par jour, après quoi même la 
vaisselle devait être faite à l'eau froide, et, d'autre part, que, si toute l'eau chaude 
était consommée avant 14h00, il fallait attendre le lendemain matin pour avoir 
l'eau chaude. Cela signifie concrètement que si les occupantes du logement liti-
gieux prennent toutes deux une douche le matin, elles ne pourront plus utiliser 
l'eau chaude jusqu'au lendemain matin. Cette situation ne saurait être considérée 
comme conforme aux standards minimaux actuels. 
Partant, le jugement querellé sera aussi confirmé sur ce point. 
8. 
8.1 En vertu de l'art. 259d CO (réduction du loyer), si le défaut entrave ou 
restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bail-
leur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu 
connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO 
doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet 
sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En prin-
cipe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, 
telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose 
avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite 
réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas 
toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors 
admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la 
vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 
III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 
consid. 2.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouis-
sance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle 
l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque 
espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 précité consid. 2.1 et 4C.219/2005 du 
24 octobre 2005 consid. 2.4). 
8.2 Un défaut lié au chauffage des locaux loués ne peut donner lieu à une réduc-
tion de loyer que pendant les périodes de chauffage (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 4.2). 
Des températures insuffisantes dans des locaux d'habitation ont, dans la pratique 
des tribunaux suisses, entraîné des réductions de loyer oscillant entre 5% et 20% 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 précité consid. 4.2; LACHAT, op. cit., 


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p. 259; cf. aussi ATF 130 III 504; ACJC/38/2009 consid. 5.1). La Cour a accordé 
une réduction de loyer de 10% pour une température oscillant entre 16 et 18°C 
durant la saison froide (ACJC/290/2005 consid. 4). Elle a en outre considéré que 
l'insuffisance du chauffage d'un logement (la température oscillant entre 15 et 
20°C) durant les mois d'octobre à mai, étant également tenu compte des valeurs de 
références de 20°C admises par le bailleur pour le chauffage de son immeuble, 
justifiait une réduction de loyer de 20% (ACJC/1336/2000 consid. 4). 
Dans un cas où la prise électrique chauffait lorsque le locataire branchait un radia-
teur électrique dont l'utilisation était autorisée par le bailleur, la Cour a admis une 
réduction de loyer de 5% (ACJC/1306/2008 consid. 4.2). Dans un cas où les dé-
fauts étaient de relativement peu d’importance - en particulier papier peint à 
refaire et taches d'humidité -, elle a retenu le même taux de réduction 
(ACJC/1007/2009 consid. 2.3). 
8.3 En l'espèce, le Tribunal a admis une réduction de loyer de 10%, opérée en 
équité, du 2 mars 2010 - date à laquelle l'intimée locataire a confirmé à l'appelant 
l'existence des défauts retenus plus haut, dont elle l'avait déjà informé de manière 
sommaire en janvier 2010 - au 30 avril 2010, et pendant chaque période hivernale, 
du 1er octobre au 30 avril, cela dès octobre 2010 et jusqu'à l'exécution complète 
des travaux de réfection du système de chauffage, en raison de l'insuffisance du 
chauffage, qui avait provoqué une importante sensation de froid. 
Au regard de la jurisprudence et des exemples cités plus haut, ainsi que des désa-
gréments non négligeables causés par le froid à l'intimée locataire - sensations de 
froid, voire refroidissements, nécessité d'adapter son comportement en consé-
quence quotidiennement durant la saison froide (nécessité de ne pas rester dans 
certains lieux de l'appartement, de s'habiller chaudement, etc.) -, cette réduction et 
ses durées ne prêtent aucunement le flanc à la critique. 
Concernant les autres défauts, les premiers juges, les considérant comme de relati-
vement peu d'importance, ont retenu une réduction de loyer de 7% du 2 mars 2010 
au 30 novembre 2010, cette dernière date étant fixée en équité - vu l'accord de la 
régie du 25 novembre 2010 pour la pose de joints sur deux fenêtre et sous la porte 
palière ainsi que l’audience du 6 décembre 2010 -, et de 5% dès le 1er décembre 
2010 et jusqu'à l'exécution complète des travaux d'électricité et de remplacement 
du boiler. 
Ces réductions apparaissent également, pour ce qui est de leurs taux et de leur 
durée, conformes aux principes et exemples énoncés plus haut, ce compte tenu 
notamment de la gêne ainsi que des contraintes et restrictions que les défauts liés 
aux infiltrations d'air, au système électrique et au boiler ont causées à l'intimée 
locataire. 
8.4 Au vu de ce qui précède, le jugement querellé sera intégralement confirmé. 


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9. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/979/2012 
rendu le 14 septembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/7287/2010-1-D. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Mark MULLER et Madame Laurence 
CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.