ge_gerichte · ACJC/796/2015 · 2015-06-29 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 01.07.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/27890/2012 
ACJC/796/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 29 JUIN 2015 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 8 octobre 2014, comparant par Me Daniel Meyer, avocat, 
rue Ferdinand-Hodler 7, 1207 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
B______, ayant son siège c/o ______, Genève, intimée, comparant par Me Nicolas 
Pierard, avocat, rue de Jargonnant 2, case postale 6045, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/27890/2012 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1130/2014 du 8 octobre 2014, expédié pour notification aux 
parties le 10 octobre suivant, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) 
a déclaré inefficace le congé notifié le 10 décembre 2012 à A______ pour le local 
de 140 m2 sis c______/d______ à D______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), a 
déclaré valable le congé notifié le 21 novembre 2012 à A______ pour le local de 
140 m2 sis c______/d______ à D______ (Genève) (ch. 2), a refusé toute 
prolongation de bail à A______ (ch. 3), a condamné A______ à évacuer 
immédiatement de sa personne, de ses biens, ainsi que de toute autre personne 
dont il est responsable ledit local (ch. 4), a autorisé B______ à requérir 
l'évacuation par la force publique de A______ dès le 1er décembre 2014 (ch. 5) a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 7). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que, s'agissant du congé extraordinaire 
notifié le 10 décembre 2012, fondé sur l'art. 257f CO, l'instruction du dossier 
n'avait pas permis d'établir que A______ avait adopté les comportements qui lui 
étaient reprochés. En ce qui concernait la résiliation ordinaire du 21 novembre 
2012, il était établi que des travaux de démolition de la halle existante et de 
construction d'un bâtiment industriel avaient fait l'objet d'autorisations délivrées 
par le service compétent le 27 juillet 2011, de sorte qu'elle était valable. Dans la 
mesure où A______ n'avait plus exercé d'activité lucrative dans les locaux en 
cause depuis fin 2010 et que son activité professionnelle actuelle était celle de 
chauffeur de taxi, il ne pouvait se prévaloir d'aucune circonstance pénible; par 
conséquent, aucune prolongation de bail ne pouvait lui être accordée. A______ ne 
disposant plus de titre pour occuper les locaux, il se justifiait de prononcer son 
évacuation et d'ordonner les mesures d'exécution nécessaires. 
B. 
a. Par acte expédié le 12 novembre 2014 au greffe de la Cour de justice (ci-après : 
la Cour), A______ a formé appel de ce jugement, dont il a sollicité l'annulation 
des ch. 2 à 6 de son dispositif. 
 
Il a conclu, préalablement, à ce que l'écriture de B______ du 7 juillet 2014 soit 
déclarée irrecevable et à ce que la Cour procède à l'audition de sept témoins, 
principalement, à l'annulation du congé notifié le 21 novembre 2012, et, 
subsidiairement, à ce qu'une pleine et entière prolongation de bail de 6 ans, 
échéant le 30 novembre 2019, lui soit accordée. 
 
A l'appui de son appel, A______ a fait valoir que le Tribunal avait violé son droit 
d'être entendu, dès lors qu'il ne lui avait pas transmis l'écriture du 7 juillet 2014 
déposée par B______ et ne lui avait pas laissé la possibilité de se déterminer. Il a 
également reproché aux premiers juges une violation de son droit à la preuve, 
dans la mesure où ils avaient refusé d'administrer les preuves qu'il avait offertes, 


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motif pris de l'absence de contestation, par B______, du fait qu'il n'exerçait pas 
d'activité dans les locaux litigieux. S'agissant du congé du 21 novembre 2012, 
celui-ci devait être annulé, le projet de B______ n'étant pas réel. En toute 
hypothèse, la résiliation consacrait une disproportion des intérêts en présence. 
A______ reproche également au Tribunal le refus de lui octroyer une 
prolongation de bail, alors même qu'il était locataire des locaux en cause depuis 
plus de 20 ans, qu'il avait des difficultés à trouver des locaux de remplacement, 
qu'il avait constitué une importante clientèle, laquelle s'était temporairement 
adressée à des commerçants concurrents. 
A______ a produit deux pièces nouvelles (n. 17 et 18, datant respectivement des 
18 décembre 2012 et 23 janvier 2013), non soumises au Tribunal. 
b. Dans sa réponse du 23 décembre 2014, B______ a requis le rejet de l'appel 
formé par A______ et la confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais et 
dépens. 
Elle a indiqué que son écriture du 7 juillet 2014 était recevable car elle reposait 
sur un fait nouveau, survenu le 13 juin 2014, soit postérieurement à la dernière au-
dience du Tribunal du 14 novembre 2013. En ce qui concerne l'audition de té-
moins, elle a souligné que l'absence d'activité dans les locaux par A______ avait 
été admise; quant à l'accès au garage, celui-ci avait été condamné le 10 décembre 
2011, soit un an après que A______ ait cessé son activité, de sorte que ce fait 
n'était pas pertinent pour l'issue du litige. 
Le congé reposait sur un motif réel et sérieux, soit le projet de démolition et de 
construction d'un nouveau bâtiment. La première partie de la bâtisse sise c______ 
avait été démolie et reconstruite, et elle était actuellement exploitée par des 
locataires. Le maintien de A______ dans les locaux n'était pas possible, compte 
tenu de la démolition complète de l'immeuble. Dans la mesure où celui-ci avait 
expressément indiqué avoir cessé toute activité lucrative dans les locaux et qu'il 
avait changé d'orientation professionnelle, aucune prolongation de bail ne pouvait 
lui être accordée, motif pris de l'absence de conséquences pénibles résultant du 
congé. 
B______ a produit de nouvelles pièces (nos 2, 5, 6 à 16 et 18). 
c. Dans sa réplique du 2 février 2015, A______ a souligné que B______ 
empêchait volontairement toute utilisation des locaux loués, dans la mesure où 
elle avait fait entreposer, devant son garage, des éléments en béton ainsi que de la 
ferraille. Il a persisté dans ses conclusions. 
Il a fait valoir de nouveaux faits et a produit de nouvelles pièces (nos 25 à 31). 


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d. Dans sa duplique du 24 février 2015, B______ a indiqué que l'accès aux 
locaux, par la c______, avait été condamné le 10 décembre 2011; les locaux 
étaient toutefois accessibles par le d______. Aucun locataire ne s'était plaint d'une 
impossibilité d'accès. Elle a également persisté dans ses conclusions. 
Elle a versé à la procédure des pièces nouvelles, nos 19 à 23, datant de décembre 
2014, janvier, février et mars 2015. 
e. Les parties ont été avisées le 5 mars 2015 de ce que la cause était gardée à ju-
ger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 21 novembre 1994, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant 
sur la location d'un local de 140 m2 situé dans l'immeuble sis c______/d______, à 
D______. 
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 1995 au 
31 décembre 1999, renouvelable par tacite reconduction d'année en année, le 
préavis de résiliation étant de six mois. 
Le loyer initial, réputé indexé à l'indice officiel suisse des prix à la consommation, 
a été fixé à 12'000 fr. par année. 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un atelier de mécanique-auto ainsi 
qu'à l'usage de dépôt. 
b. Par avenant au bail du 29 novembre 2002, les art. 24 à 34 des clauses particu-
lières du bail du 21 novembre 1994 ont été annulées et remplacées. Parmi les nou-
velles dispositions, l'art. 30 prévoit qu'"afin de satisfaire les exigences des ser-
vices officiels de la gestion des déchets, le locataire entreposera dans ses locaux, 
et non à l'extérieur des locaux, ses déchets tels que batteries, pneus, pièces de mé-
caniques et de carrosserie, bidons d'huile, ou autres, avant de les faire éliminer à 
ses frais". 
c. Le 25 octobre 2012, la bailleresse a indiqué au locataire que des rejets d'huile 
étaient effectués dans les canalisations, ce qui avait rendu les pompes de relevage 
des eaux usées inutilisables. Un nouvel endommagement d'une pompe pourrait 
conduire à sa panne, de sorte qu'un risque réel d'inondation existait. Elle le mettait 
par conséquent en demeure de lui communiquer, dans un délai de trente jours, une 
copie des pièces justificatives attestant de la remise régulière de ses déchets spé-
ciaux à une entreprise d'élimination des déchets dûment habilitée, des mesures 
qu'il avait prises pour disposer d'un container spécifique adapté pour recueillir les 
déchets spéciaux, ainsi qu'une attestation de l'Office fédéral de l'environnement ou 
une copie d'un document indiquant un numéro d'identification auprès de cet 


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Office. A défaut, elle se réservait le droit de procéder à la résiliation immédiate de 
son bail. 
d. Par avis officiel du 21 novembre 2012, la bailleresse a résilié le contrat de bail 
pour le 31 décembre 2013. Dans sa lettre d'accompagnement, elle a motivé le con-
gé par le projet de démolition du bâtiment "selon permis obtenu du DCTI". 
e. Le 14 décembre 2012, le locataire a saisi la Commission de conciliation en ma-
tière de baux et loyers d'une requête en contestation de la résiliation. Il a conclu à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation échéant au 
30 novembre 2019. La cause a été enregistrée sous le numéro C/27890/2012. 
f. Par avis officiel du 10 décembre 2012, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 janvier 2013 pour violation du devoir de diligence, conformément à 
l'art. 257f CO. Dans sa lettre d'accompagnement, elle a précisé que A______ 
n'avait pas donné suite à sa lettre de mise en demeure du 25 octobre 2012 et 
n'avait transmis aucun élément de réponse. 
g. Le locataire a contesté le congé le 14 décembre 2012 auprès de la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers, concluant à la constatation de l'inef-
ficacité du congé et, subsidiairement, à son annulation. La cause a été enregistrée 
sous le numéro 1______. 
Les deux demandes n'ayant pas été conciliées à l'audience du 18 juin 2013 devant 
la Commission, celle-ci a délivré les autorisations de procéder le même jour et 
A______ a saisi le Tribunal de ses requêtes le 17 juillet 2013. 
A l'appui de ses conclusions relatives à la contestation du congé ordinaire 
(C/27890/2012), le locataire a produit une attestation signée par plusieurs de ses 
clients, selon laquelle ils avaient renoncé à faire réparer leurs véhicules dans son 
garage à la suite de la fermeture de son accès principal depuis la d______ vers la 
fin de l'année 2010, le passage par le c______ étant toujours encombré de 
voitures, rendant l'entrée ou la sortie du garage difficile, voire parfois impossible 
et dangereuse. Il a également produit un devis estimatif daté du 6 septembre 2013 
et émanant d'une entreprise active dans le bâtiment, énumérant les travaux 
d'aménagement à l'intérieur du bâtiment qu'il avait effectués, pour un montant 
total de 182'973 fr. 60. 
S'agissant de la contestation du congé extraordinaire (cause 1______), le locataire 
a produit un document concernant un contrôle effectué par l'entreprise D______ le 
18 décembre 2012, faisant état d'un entreposage des liquides conforme aux 
prescriptions et du respect des prescriptions en matière de déchets. Il a également 
versé à la procédure une attestation de l'entreprise E______ du 23 janvier 2013 
confirmant la collecte, l'utilisation ou l'élimination légale, appropriée et 
professionnelle des huiles de moteur, boîtes de vitesses et de lubrification. 


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h. Par pli du 12 septembre 2013, le locataire s'est plaint auprès de la bailleresse 
d'être dans l'incapacité d'exploiter son garage depuis plus de deux ans en raison de 
la fermeture définitive de l'accès principal sis d______. Il avait néanmoins 
continué à s'acquitter régulièrement du loyer et la mettait dès lors en demeure de 
procéder à la réouverture de l'accès principal afin de lui permettre l'exploitation de 
son commerce dans un délai de 30 jours, faute de quoi il procéderait à la 
consignation des loyers. 
i. Par lettre du 25 septembre 2013, la bailleresse a contesté l'incapacité du loca-
taire à exploiter son garage, celui-ci y ayant toujours accès par le biais du 
c______. Toute consignation des loyers, infondée, serait par conséquent contestée 
devant les tribunaux. 
j. Le 7 novembre 2013, la bailleresse a adressé au tribunal un bordereau de pièces, 
contenant notamment une autorisation du DCTI (actuel DALE) de construire un 
bâtiment industriel sis d______ et une autorisation du DCTI de démolition de la 
halle existante, datées du 27 juillet 2011. 
k. Lors de l'audience de débats principaux du 14 novembre 2013 du Tribunal, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions. 
Les deux causes précitées ont été jointes sous référence C/27890/2012. 
La bailleresse a indiqué que le congé ordinaire avait été notifié au locataire en rai-
son de sa volonté de procéder à la démolition du bâtiment existant et à la cons-
truction d'un nouvel objet. Les autorisations définitives nécessaires avaient été dé-
livrées. Une partie du bâtiment avait déjà été démolie. Le reste de l'immeuble 
comptait huit locataires et sept étaient encore présents. Des accords avaient été 
conclus avec six locataires et les délais de départ s'échelonnaient jusqu'en 
juin 2015. 
S'agissant de la résiliation extraordinaire, elle a expliqué avoir reçu une injonction 
du service de gestion des déchets de respecter la réglementation en vigueur. Elle 
avait adressé une mise en demeure aux différents garagistes locataires dans l'im-
meuble. A______, ainsi que deux autres garagistes, n'avaient pas fourni la 
documentation demandée et leurs baux avaient été résiliés. A______ n'avait 
d'ailleurs pas encore fourni la totalité des documents demandés, soit notamment la 
preuve qu'il disposait d'un conteneur spécifique adapté pour recueillir les déchets 
spéciaux et une attestation de l'Office fédéral de l'environnement mentionnant son 
numéro d'identification. Elle n'avait jamais pu établir qui était à l'origine des rejets 
d'huile qui avaient entrainé la panne des pompes. 
A______ a expliqué ne plus exercer d'activité dans les locaux depuis fin 2010, la 
bailleresse ayant fermé la voie principale d'accès au garage. Il a contesté être à 
l'origine des pollutions évoquées par la bailleresse, notamment au vu de la 


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cessation de son activité. Il s'était tourné provisoirement vers une activité de 
chauffeur de taxi, étant titulaire d'une licence. Il avait fait des recherches pour 
trouver de nouveaux locaux, mais cela lui était difficile car son activité de taxi lui 
prenait beaucoup de temps. Il n'avait par ailleurs pas d'argent pour obtenir des lo-
caux, ayant investi toutes ses économies, soit près de 150'000 fr., dans les locaux 
litigieux. 
La bailleresse a admis que A______ n'exerçait plus son activité de garagiste dans 
les locaux tout en contestant être à l'origine de cette situation, celui-ci disposant 
toujours d'un accès à l'immeuble par le c______, de même largeur que celui qui 
avait été fermé. Les autres locataires ne s'étaient jamais plaints de cette fermeture 
d'accès. 
l. Par ordonnance du 12 février 2014, le Tribunal a retenu que l'absence d'activité 
de garagiste de A______ dans les locaux n'était pas contestée par la bailleresse, de 
sorte que l'audition de témoin sur ce point était inutile; la question de l'accès aux 
locaux n'était pas pertinente pour statuer sur la validité des résiliations et il ne se 
justifiait en conséquence pas d'entendre des témoins sur ce fait. L'audition de 
F______ était par ailleurs superflue, dans la mesure où A______ avait produit le 
rapport que celle-ci avait établi et dont la teneur n'avait pas été contestée par la 
bailleresse. 
Le Tribunal a clos la phase d'administration des preuves, ordonné les plaidoiries 
finales et a imparti un délai pour le dépôt des plaidoiries finales écrites. 
m. Par écritures du 6 mars 2014, la bailleresse a conclu principalement à ce qu'il 
soit constaté que le congé extraordinaire du 10 décembre 2012 était valable et à ce 
que toute prolongation du bail soit refusée au locataire. Subsidiairement, elle a 
conclu à ce que le congé ordinaire du 21 novembre 2012 soit déclaré valable et à 
ce que qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée à A______. Très 
subsidiairement, elle a conclu, s'agissant du congé ordinaire, à ce qu'une unique 
prolongation au 30 juin 2015 au plus tard lui soit accordée. Elle a en outre conclu 
à ce que A______ soit condamné à évacuer le local, à ce que soit ordonnée 
l'exécution immédiate et directe du jugement avec l'aide d'un huissier judiciaire et, 
cas échéant des forces de l'ordre, à ce que l'ordre d'exécution directe soit assorti de 
la menace des peines de l'art. 292 CP et à la condamnation de A______ aux 
dépens. 
A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a relevé que, s'agissant de la résiliation 
extraordinaire, A______ n'avait pas fourni les documents requis dans le délai 
imparti. Elle en avait dès lors conclu qu'il utilisait de manière inadéquate les 
locaux, entretenait ceux-ci de manière non-professionnelle et contribuait ainsi aux 
dommages causés aux pompes de relevage des eaux usées de l'immeuble et à la 
création d'un important risque d'inondation. A______ avait donc gravement violé 
son obligation de diligence en refusant de remédier aux nuisances répétées que 


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représentait le rejet d'huile dans les canalisations. Au vu de la gravité du risque 
d'inondation, la continuation du bail lui était devenue insupportable, ainsi qu'aux 
autres locataires de l'immeuble. 
En ce qui concerne la résiliation ordinaire, la bailleresse a expliqué qu'elle s'était 
vue délivrer le 27 juillet 2011 une autorisation de construire un bâtiment industriel 
au d______ à D______, ainsi qu'une autorisation de démolir la halle actuelle, de 
sorte que son projet était réel et concret et que la résiliation n'était dès lors pas 
contraire à la bonne foi. S'agissant de la prolongation du bail, la bailleresse a 
souligné que le locataire n'avait plus d'activité depuis 2010, de sorte que la fin du 
contrat n'avait pas pour lui des conséquences pénibles. Cela étant, les délais de 
départ des autres locataires de l'immeuble s'échelonnaient jusqu'au 30 juin 2015, 
de sorte que l'immeuble ne pourrait être démoli avant cette date. Par conséquent, 
une unique prolongation pourrait éventuellement être accordée à A______ 
jusqu'au 30 juin 2015 au plus tard. 
n. A la suite d'une ordonnance rendue le 12 mars 2014 par le Tribunal rejetant la 
requête de A______ visant à l'octroi d'une prolongation de délai pour le dépôt 
desdites plaidoiries, la Cour, saisie d'un recours de A______ contre ladite 
décision, a, par arrêt du 28 avril 2014 (ACJC/508/2014), admis le recours. 
o. Par écritures du 20 mars 2014, A______ a conclu, en ce qui concerne le congé 
extraordinaire du 10 décembre 2012, principalement à la constatation de son 
inefficacité, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à ce que lui 
soit accordée une pleine et entière prolongation de bail d'une durée de six ans, 
échéant au 30 novembre 2019. S'agissant de la résiliation ordinaire du 21 
novembre 2012, il a requis principalement son annulation et subsidiairement 
l'octroi d'une pleine et entière prolongation du bail de 6 ans, échéant au 
30 novembre 2019. 
S'agissant du congé extraordinaire, il a fait valoir que la bailleresse avait procédé à 
la fermeture de la voie principale d'accès à son garage, de sorte qu'il avait été em-
pêché de l'exploiter depuis fin 2010. Il ne pouvait dès lors être à l'origine des pol-
lutions évoquées par la bailleresse. Les quantités d'huile mentionnées dans l'attes-
tation de traitement des déchets de janvier 2013 qu'il avait produite concernaient 
l'activité exercée avant la fermeture de la voie d'accès principale au garage. La 
bailleresse n'avait par ailleurs pas été en mesure d'établir qui était à l'origine des 
rejets d'huile ayant entraîné la panne des pompes. En ce qui concerne la résiliation 
ordinaire, A______ a indiqué que les autorisations de démolition du bâtiment 
existant et de construction d'un nouvel objet avaient été délivrées en 2011, mais 
que la bailleresse avait attendu le 21 novembre 2012 pour résilier son bail. Elle 
avait par ailleurs allégué que sur les huit locataires en place, seul un local avait été 
restitué, les délais de départ des locataires s'échelonnant jusqu'au 30 juin 2015, 
mais n'en a toutefois pas fait la démonstration. Rien n'indiquait donc qu'elle 


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comptait poursuivre son projet initial. Le congé consacrait par ailleurs une 
disproportion des intérêts en présence, le locataire étant titulaire du bail depuis 
1994 et ayant exploité dans les locaux un garage jusqu'à fin 2010, dans lequel il 
avait investi toutes ses économies, ayant engagé pour 182'973 fr. 60 de travaux. 
Ce local constituait par conséquent pour lui un outil de travail indispensable. 
La date à laquelle les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à 
juger ne résulte pas du dossier. 
p. Par écriture du 7 juillet 2014, la bailleresse a fait valoir un fait nouveau, à 
savoir que fin juin 2014, le seul locataire dont le départ des locaux était prévu 
pour le 30 juin 2015, lui a annoncé qu'il restituerait ses locaux au 30 juin 2014. 
Dès lors, parmi les huit locataires du bâtiment, quatre locataires avaient quitté 
leurs locaux le 30 juin 2014 et trois locataires les libéreraient au 31 décembre 
2014. La bailleresse modifiait dès lors ses conclusions très subsidiaires, en ce sens 
qu'une unique prolongation pouvait être accordée au locataire au 31 décembre 
2014 au plus tard. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = 
SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 
Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 9 ad 
art. 308 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 


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trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 
consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel initial des locaux, charges comprises, s'élève à 
12'000 fr. 
En prenant en compte la période de trois ans, la valeur litigieuse est largement su-
périeure à 10'000 fr. (12'000 fr. x 3 ans = 36'000 fr.). 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
1.5 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de pre-
mière instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes 
que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 
consid. 2.1; JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 316 CPC). L'instance d'appel instruit dès 
lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF 138 III 252 
consid. 2.1). 
En l'espèce, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC), s'agissant 
d'une procédure relative à la protection contre les congés. 
La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des pièces produites en ap-
pel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2ème éd., 2013, n. 26 ad art. 317 CPC). 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
2.2 En l'espèce, l'appelant a versé à l'appui de son acte d'appel, des pièces datant 
de décembre 2012 et janvier 2013, non soumises aux premiers juges (n. 17 et 18), 
et il n'indique pas pour quel motif il aurait été empêché de les produire en pre-
mière instance. Ces pièces seront dès lors déclarées irrecevables, ainsi que les al-
légués de fait s'y rapportant. 


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C/27890/2012 
Tel est également le cas des pièces nouvelles nos 25 et 28 produites par l'appelant 
avec son écriture de réplique du 2 février 2015, puisqu'elles ont été établies en 
décembre 2013 et juin 2013. 
Il en va de même des pièces nos 2, 8, 11 et 12, produites par l'intimée à l'appui de 
son mémoire de réponse du 22 décembre 2014, datant de respectivement juillet 
2011, février 2014, mars 2011 et mars 2014, et n. 6 laquelle n'est pas datée, 
lesquelles pouvaient et devaient être soumises au Tribunal. 
En revanche, les pièces nos 26, 27 et 29 à 31 soumises à la Cour le 2 février 2015 
par l'appelant, établies en juin et septembre 2014, et janvier 2015, sont recevables, 
ainsi que les documents nos 5, 7 à 10, 13 à 16 et 18 versés par l'intimée, dans la 
mesure où elles ont été établies en juillet et septembre 2014, ainsi que les pièces 
nos 19 à 23 produites avec la duplique du 24 février 2015. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu la recevabilité de l'écriture déposée 
le 7 juillet 2014 par l'intimée, l'intimée ayant tardé à faire état du fait nouveau 
allégué. 
3.1 Les règles de la procédure ordinaire sont applicables, par analogie, à toutes les 
procédures prévues par le CPC, sauf dispositions contraires. Par exemple, les rè-
gles sur les plaidoiries finales, de l'art. 232 CPC, s'imposent à chaque fois que des 
débats oraux sont organisés (TAPPY, in Code de procédure civile commenté, 2011, 
n. 9 ad art. 219 CPC). 
A teneur de l'art. 229 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont 
admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils sont, soit, 
postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière audience d'instruction ou ont 
été découverts postérieurement, soit, ils existaient avant la clôture de l'échange 
d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être invoqués 
antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence 
requise. 
S'il n'y a pas eu de second échange d'écritures ni de débats d'instruction, les faits 
et moyens de preuve nouveaux sont admis à l'ouverture des débats principaux 
(art. 229 al. 2 CPC). 
Lorsque le juge doit établir les faits d'office, le tribunal admet les faits et moyens 
de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC). 
Selon la doctrine, le législateur a visé tous les litiges soumis à la maxime inqui-
sitoire, que celle-ci soit renforcée ou atténuée. Il a estimé qu'il fallait en effet pri-
vilégier la "vérité matérielle", plutôt que de respecter la "rigueur de la procédure". 
Ainsi, les parties sont admises à apporter au procès, jusqu'aux délibérations, tous 
les faits utiles à l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas 


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C/27890/2012 
improprement dits (CHAIX, L'apport des faits au procès, in Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 130-131, n. 42). 
Il faut entendre par les termes "jusqu'aux délibérations" la clôture des débats, soit 
la fin des plaidoiries orales ou l'échéance du délai pour le dépôt des plaidoiries 
écrites (TAPPY, Code de procédure civile commenté, n. 27 ad art. 229 CPC; 
CHAIX, op. cit., n. 46). 
3.2 Dans le cas d'espèce, il ne ressort pas de la procédure la date à laquelle les pre-
miers juges ont gardé la cause à juger. Néanmoins, selon la doctrine citée ci-avant, 
les parties ne sont plus admises à faire valoir de nouveaux faits après le dépôt des 
plaidoiries finales écrites. Celles-ci ayant eu lieu 20 mars 2014, c'est à tort que le 
Tribunal a admis la recevabilité de l'écriture déposée par l'intimée le 7 juillet 
2014. 
Celle-ci sera, en conséquence, écartée des débats. 
4. 
L'appelant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu, l'écriture susvisée 
de l'intimée du 7 juillet 2014 ne lui ayant pas été communiquée. 
4.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. confère au justiciable le 
droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment (ATF 129 
II 497 consid. 2.2), de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le 
sort de la cause, de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connais-
sance et de se déterminer à leur propos (ATF 137 II 266 consid. 3.2; 126 I 15 
consid. 2a/aa p. 16; arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2013 du 15 mars 2013 
consid. 4 et les références citées). 
Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de caractère formel, dont 
la violation doit en principe entraîner l'annulation de la décision attaquée indépen-
damment des chances de succès du recourant sur le fond (ATF 127 V 431 
consid. 3d/aa; arrêt du Tribunal fédéral 8C_104/2010 du 20 septembre 2010 
consid. 3.2). Par exception au principe de la nature formelle du droit d'être enten-
du, la jurisprudence admet qu'une violation de ce dernier principe est considérée 
comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement 
devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité 
précédente et pouvant ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations 
juridiques de la décision attaquée (ATF 137 I 195 consid. 2.3.; 133 I 201 
consid. 2.2; 129 I 129 consid. 2.2.3; 127 V 431 consid. 3d/aa; 126 V 130 
consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 8C_104/2010 précité ibidem). 
4.2 Dans le cas d'espèce, l'écriture déposée par l'intimée au Tribunal le 7 juillet 
2014 n'a pas été transmise à l'appelant et aucun délai ne lui a été imparti pour faire 
valoir ses éventuelles observations. Le Tribunal a admis, comme vu sous 
chiffre 3, cette écriture à la procédure et en a fait état. 


- 13/21 - 
 
C/27890/2012 
Avec raison, l'appelant observe que l'omission du Tribunal de lui communiquer 
cette écriture de l'intimée ne respecte pas son droit d'être entendu. Par ailleurs, le 
fait pour le Tribunal de ne pas avoir donné à l'appelant l'occasion de se déterminer 
sur les conclusions de l'intimée contrevenait au droit de celui-ci de prendre posi-
tion sur l'objet du litige dans son entier et de s'exprimer sur les éléments pertinents 
concernant sa situation juridique, conformément à l'art. 29 al. 2 Cst. rappelé ci-
dessus. 
Dans la mesure où la Cour dispose d'un plein pouvoir de cognition, et que l'ap-
pelant a pu faire valoir sa position sur cette écriture, la violation du droit d'être en-
tendu est réparée. Par ailleurs, comme retenu sous ch. 3.2, cette écriture a été écar-
tée des débats. 
5. 
L'appelant sollicite que la Cour ordonne l'audition de témoins. 
5.1 L'instance d'appel peut administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC), lors-
qu'elle estime opportun de renouveler leur administration ou de donner suite à une 
offre de preuve que l'instance inférieure a refusé d'administrer, de procéder à 
l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions et/ou 
de faits nouveaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 
consid. 4; JEANDIN, op. cit., n. 5 ad art. 316). 
Cette administration n'intervient toutefois que dans les limites tracées par 
l'art. 150 al. 1 CPC, aux termes duquel la preuve a pour objet les faits pertinents et 
contestés, susceptibles d'influer sur le sort de la cause (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_229/2012 précité). Le juge peut ainsi renoncer à ordonner une mesure d'ins-
truction pour le motif qu'elle est manifestement inadéquate, porte sur un fait non 
pertinent ou n'est pas de nature à ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base 
des éléments déjà recueillis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1, in RSPC 2012 p. 414 
et les références citées; 131 III 222 consid.4.3; 129 III 18 consid. 2.6; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_460/2012 du 14 septembre 2012 consid. 2.1 et 5A_191/2012 
du 12 octobre 2012 consid. 4.7). Les mêmes principes valent lorsque la maxime 
inquisitoire s'applique (ATF 138 III 374 précité consid. 4.3.2). 
Lorsqu'une prétention relève du droit fédéral - comme c'est le cas en l'espèce - il a 
par ailleurs été jugé que le droit à la preuve était régi de manière spécifique par 
l'art. 8 CC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_624/2011 du 27 janvier 2012 
consid. 2.3; 4A_629/2010 du 2 février 2011 consid. 2.2; 5A_726/2009 du 30 avril 
2010 consid. 3.1). Cette disposition n'est pas violée lorsque le juge refuse une me-
sure probatoire à la suite d'une appréciation anticipée des preuves ou pour le motif 
qu'il s'agirait de prouver un fait déjà établi ou un fait sans pertinence (ATF 129 III 
18 consid. 2.6 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_624/2011 précité 
consid. 2.3). 


- 14/21 - 
 
C/27890/2012 
5.2 En l'espèce, l'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir ordonné l'au-
dition de témoins en relation avec son absence d'activité dans les locaux et l'ab-
sence d'accès au garage. Comme les premiers juges, la Cour constate d'une part, 
que l'intimée n'a pas contesté que l'appelant n'exerçait plus d'activité dans le ga-
rage depuis décembre 2010, tel qu'allégué par l'appelant. D'autre part, la cessation 
d'activité de l'appelant et l'entrave alléguée par celui-ci d'accès au garage ne sont 
pas pertinentes pour statuer sur la validité des congés notifiés par l'intimée. Ces 
faits ne peuvent être déterminants que dans le cadre de l'examen de la prolon-
gation de bail, dans le cadre duquel tant le Tribunal que la Cour disposent d'un lar-
ge pouvoir d'examen. Il s'ensuit que le droit à la preuve de l'appelant n'a pas été 
violé. 
Partant, la demande de l'appelant sera rejetée. 
6. 
L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir violé l'art. 271 CO en retenant que 
le motif du congé était réel et concret, et de ne pas avoir pris en compte que la 
résiliation consacrait une disproportion des intérêts en présence. 
6.1 Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le ré-
silier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé (cf. art. 266a 
CO). Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux est 
annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), 
respectivement lorsqu'elle est donnée dans les cas énoncés à l'art. 271a CO (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.1). 
Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). La moti-
vation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de moti-
vation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel 
du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, Pro-
tection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commer-
ciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319; Commentaire USPI, n. 26 ad art. 271 
CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en 
considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le men-
songe qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). 
L'obligation de motivation doit être prise au sérieux. En particulier, celui qui don-
ne un motif de congé doit, en cas de litige, en démontrer l'exactitude (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1). En effet, même s’il 
appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux rè-
gles de la bonne foi, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la 
manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession néces-
saires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 
II 105 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 précité consid. 2.1). 


- 15/21 - 
 
C/27890/2012 
Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout 
d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait 
(ATF 136 III 513 consid. 2.3; 136 III 190 consid. 2). 
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du 
congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1, 4C.196/2006 du 4 août 
2006 consid. 3.1 et 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.1). Le motif du 
congé invoqué doit ainsi exister au moment de la résiliation. Rien n'interdit de 
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la 
volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les 
préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = 
SJ 2006 chiffre I, p. 34; 4C.131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, 
p. 55). 
6.2 A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation 
émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière 
générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable 
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit 
justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 
al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation 
qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable 
chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion mani-
feste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un pré-
texte (ATF 138 III 59 consid. 2.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 
120 II 31 consid. 4a; 120 II 105 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 
du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69; 4A_575/2008 du 19 février 2009 
consid. 4.1 et 4C.61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1 in SJ 2006 I p. 34; WEBER, 
Basler Kommentar, Obligationenrecht, 4e éd. 2007, n. 4 ad art. 271 CO). 
L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui consacre une attitude déloyale résul-
tant d'une disproportion évidente entre les intérêts en présence (cf. Message du 
27 mars 1985 concernant la révision du bail à loyer et du bail à ferme, FF 1985 I 
1439 ch. 421.21; ATF 132 III 737 consid. 3.4.2 p. 744; 120 II 31 consid. 4a p. 33; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_575/2008 du 19 février 2009 consid. 4.3; HIGI, 
Zürcher Kommentar, 4ème éd. 1996, n. 78 ss ad art. 271 CO; LACHAT, Com-
mentaire romand, 2003, n. 6 ad art. 271 CO). 


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C/27890/2012 
6.3 La résiliation du bail en vue d'effectuer de vastes travaux d'assainissement de 
l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le 
locataire se dit prêt à rester dans l'appartement durant les travaux et à s'accom-
moder des inconvénients qui en résultent; car sa présence entraînera en règle gé-
nérale des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la du-
rée des travaux. La résiliation est contestable uniquement s'il apparaît que la pré-
sence du locataire ne compliquera pas les travaux, ou seulement de manière insi-
gnifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou en cas de travaux exté-
rieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon. La déci-
sion sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du 
propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle générale, celui-ci est donc en 
droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et 
de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas ur-
gents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_126/2012 du 
3 août 2012 consid. 1). 
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autori-
sations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de 
prononcer l'autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d'ef-
fectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie, il incombe au 
locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d'au-
torisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de 
démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est con-
forme à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 
2010 consid. 2.6, in MRA 2011 p. 59; 4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3, 
in MP 2005 p. 172 et résumé in DB 2006 p. 40, suivi d'un commentaire de 
JACQUEMOUD ROSSARI). 
Le Tribunal fédéral a récemment précisé que, soit le motif de congé invoqué est 
bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet d'aména-
gement se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il 
échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la 
bonne foi. Soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la 
conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité 
du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.4). 
Notre Haute Cour a toutefois également retenu que l'occupation des locaux dé-
pendait d'une autorisation de transformer ou de démolir, les raisons sérieuses du 
bailleur à vouloir reprendre lesdits locaux n'étaient pas valables aussi longtemps 
qu'il n'avait pas obtenu l'autorisation nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_332/2011 du 21 novembre 2011 cons. 3.3; ATF 99 II 164 consid. 3 p. 166). 
Elle a souligné que la protection des locataires de logements ou de locaux com-
merciaux postule qu'ils ne soient contraints à les quitter que si les intentions du 


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C/27890/2012 
propriétaire sont réalisables, et cela dans un avenir proche, afin que les locaux ne 
restent pas inoccupés (ATF 99 II 164 précité). 
6.4 Dans le présent cas, l'intimée a décidé d'entreprendre des travaux de démo-
lition de la halle actuelle et de construction d'un nouveau bâtiment. Elle a obtenu 
du département compétent des autorisations de démolir et de construire le 
27 juillet 2011, lesquelles sont en force. La première partie du projet est d'ores et 
déjà achevée, une partie du bâtiment ayant été démolie. Les baux de tous les loca-
taires de l'immeuble ont été résiliés. La Cour retient dès lors, à l'instar du 
Tribunal, que le projet de l'intimée est concret et réel. Dans ce cadre, il importe 
peu que l'intimée ait attendu novembre 2012 pour résilier le contrat la liant à l'ap-
pelant. Il s'ensuit que la résiliation du bail est conforme à la bonne foi. Par ail-
leurs, le congé ne consacre aucune disproportion des intérêts en présence. C'est 
dès lors à bon droit que les premiers juges ont déclaré valable la résiliation noti-
fiée le 21 novembre 2012 pour le 31 décembre 2013. 
L'appelant sera, partant, débouté de ses conclusions sur ce point. 
7. 
L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir mésusé de leur pouvoir d'appré-
ciation en refusant de lui accorder une prolongation du bail. 
7.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation 
du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pé-
nibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Le bail portant sur une habi-
tation peut être prolongé de quatre ans au maximum alors que la prolongation 
maximale pour un bail de locaux commerciaux est de six ans; dans ces limites, le 
juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). Lorsque la des-
tination des locaux est mixte (habitation/commerce), la durée maximale de la pro-
longation se détermine selon l'affectation prépondérante (BURKHALTER/ 
MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 1a ad art. 272b CO 
p. 721; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 783). 
Dans la pesée des intérêts en présence, le juge se fonde notamment sur les cir-
constances de la conclusions du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la 
situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur compor-
tement, le besoin que le bailleur peut avoir d'utiliser les locaux ainsi que l'urgence 
de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux com-
merciaux (art. 272 al. 2 CO). 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplace-
ment. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas parti-
culier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque 


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partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local 
(art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 
226 consid. 4b p. 230). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le mo-
ment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le 
locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 
remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c p. 230; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/201du 
2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3). 
Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire 
de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment 
en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, op. cit., p. 781), ainsi 
que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire 
(ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196). 
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 
déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 
Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la 
résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.62/2000 
du 15 mai 2002). 
Comme le démontre l'emploi de l'adverbe notamment, les éléments d'appréciation 
énoncés à l'art. 272 al. 2 CO ne revêtent pas un caractère exclusif et le juge peut 
tenir compte d'autres intérêts pertinents (HIGI, op. cit., n. 120 ad art. 272 CO; 
ENGEL, Contrats de droit suisse, 2ème éd., p. 210). Il gardera à l'esprit que la pro-
longation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver une solution de 
relogement (ATF 125 III 226 consid. 4b). 
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 
mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation 
fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espé-
rer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ulté-
rieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 
consid. 3a; 102 II 254). 
L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, 
que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui 
pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il solli-
cite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins 
rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 116 II 448 
consid. 1; 110 II 254 = JdT 1985 I 265-266; 102 II 254 = JdT 1977 I 558). 


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7.2 En l'occurrence, comme retenu ci-avant, l'intimée a obtenu, en juillet 2011, 
une autorisation de démolir les locaux litigieux et de construire une nouvelle bâ-
tisse. Dans la mesure où une première partie de l'immeuble a déjà été détruite, l'in-
timée dispose d'un besoin sérieux et relativement urgent de récupérer les locaux 
remis à bail à l'appelant. Sur les huit locataires, trois d'entre eux ont quitté leurs 
locaux au 30 juin 2014 et trois autres les ont libérés au 31 décembre 2014. Le 
septième, qui s'était engagé à restituer son local au 30 juin 2015, s'est finalement 
exécuté de manière anticipée, fait que l'appelant n'a pas contesté et qui ressort des 
pièces versées à la procédure. 
L'appelant fait grand cas de l'impossibilité d'accéder aux locaux, à ses dires depuis 
2010. Il ressort toutefois du courrier adressé par l'appelant à l'intimée le 
12 septembre 2013 que celui-ci se plaignait de la fermeture définitive de l'accès 
depuis plus de deux ans, soit depuis 2011 à tout le moins. Mis à part la mise en 
demeure adressé à l'intimée en septembre 2013, l'appelant n'a effectué aucune 
autre démarche. Il n'a pas allégué ni offert de prouver qu'il se serait plaint de la 
persistance du défaut qu'il alléguait, ni requis, par toute voie de droit, l'élimination 
de celui-ci. Il ne ressort par ailleurs pas du dossier que d'autres locataires se 
seraient plaints de ce problème. Même à retenir que l'intimée aurait condamné 
l'accès aux locaux de l'appelant, ce qu'elle ne fera pas, ce fait n'est pas déter-
minant, dès lors que l'appelant a admis avoir cessé son activité de garagiste dans 
les locaux avant la fermeture de la route d'accès. 
L'appelant a changé d'orientation professionnelle pour exercer celle de chauffeur 
de taxi. Il n'a pas allégué avoir tenté de continuer son activité de garagiste dans 
d'autres locaux. Dans ces circonstances, la Cour retient que l'appelant a librement 
décidé de cesser son activité. 
Par ailleurs, l'appelant n'a ni allégué ni offert de prouver qu'il aurait effectué des 
recherches de solution de relogement, lesquelles seraient demeurées vaines. Il n'a 
produit aucun document démontrant avoir fait de telles recherches. 
Ainsi, malgré la longue durée du bail, et compte tenu de l'ensemble des éléments 
qui précèdent, en particulier le besoin de l'intimée et la relative urgence de celui-
ci, la cessation d'activité de l'appelant, l'absence d'utilisation des locaux depuis 
2010 et l'absence de recherches de relogement, aucune prolongation ne peut être 
accordée à l'appelant. La décision des premiers juges ne prête dès lors pas le flanc 
à la critique. 
L'appelant sera en conséquence débouté de ses conclusions sur ce point égale-
ment. 
8. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 


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visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). Par conséquent, il ne se 
justifie pas de fixer de frais ni d'allouer de dépens. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 novembre 2014 par A______ contre le 
jugement JTBL/1130/2014 rendu le 8 octobre 2014 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/27890/2012-2 OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre STASTNY et 
Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2).