ge_gerichte · ACJC/1508/2013 · 2013-12-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.12.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23631/2012 
ACJC/1508/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU 16 DECEMBRE 2013 
Entre 
Monsieur A______, Madame B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 9 juillet 2013, comparant par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
 
et 
 
Madame C______, domiciliée ______, Genève, intimée, comparant par Me Christian 
Buonomo, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/23631/2012 
EN FAIT 
A. 
Par contrat du 14 janvier 2011, D______ a remis à bail aux époux A______ et 
B______ un appartement de quatre pièces situé au sixième étage de l'immeuble sis 
______ à Genève. 
Le loyer mensuel était fixé à 2'250 fr., charges incluses. Le bail, conclu pour une 
durée initiale d'une année, soit du 1er mars 2011 au 29 février 2012, était renou-
velable tacitement d'année en année, sauf préavis de résiliation de trois mois. 
B. 
Avant de conclure le bail précité, les époux A______ et B______ étaient 
locataires d'un appartement de cinq pièces, également propriété de D______, sis 
au ______, bail résilié pour le 30 septembre 2010. 
Ils affirment que c'est "par gain de paix" qu'ils avaient accepté, à la suite de cette 
résiliation, la conclusion du bail du 14 janvier 2011. 
C. 
B______, âgée de 43 ans, dit percevoir un revenu mensuel de 1'800 fr., provenant 
d'une activité de 8 heures par semaine au service d'une école privée, et disposer 
d'une fortune personnelle d'un montant non précisé. A______ dit réaliser un 
revenu d'environ 4'000 fr. par mois, en sa qualité de gérant d'un restaurant. 
En 2009, B______ avait pris à bail un appartement de trois pièces, à ______, dont 
le loyer est de 1'400 fr., et où elle vit actuellement. Elle affirme dormir de temps à 
autre chez son mari, lequel soutient qu'il lui arrive également de dormir chez son 
épouse. 
Le couple n'a pas d'enfant. 
D. 
Selon extrait des publications foncières du Registre foncier, produit par les époux 
A______ et B______, C______ a acquis, le 2 octobre 2012, l'appartement dont les 
précités sont locataires. 
Au 9 janvier 2013, selon un extrait internet "dépourvu de foi publique" du 
Registre foncier relatif à l'immeuble sis ______, produit par les époux A______ et 
B______, C______ n'apparaissait pas dans la liste des propriétaires de 
l'immeuble, au contraire de D______. 
Célibataire de 42 ans, sans enfant, C______ travaille dans le domaine bancaire. 
Elle a financé l'appartement loué par une hypothèque, et le produit d'un logement 
qu'elle a vendu en 2010. 
Depuis lors, elle occupe, moyennant versement d'un loyer de 2'500 fr. selon ses 
dires, un appartement dans un immeuble propriété de son frère, sis ______ à 
Genève, dans lequel, selon elle, des travaux à réaliser nécessitent son départ. 
E. 
Par avis officiels séparés du 4 octobre 2012, C______ a résilié le bail des époux 
A______ et B______ pour le 29 [sic] février 2013. Dans les courriers 
accompagnant lesdits avis, C______ précisait résilier "pour la prochaine échéance 
contractuelle, à savoir le 29 février 2013". 


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F. 
Par requête déposée le 18 octobre 2012 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, introduite le 8 février 2013 au Tribunal des baux et 
loyers après la délivrance d'une autorisation de procéder le 11 janvier 2013, 
A______ et B______ ont conclu à l'annulation du congé du 4 octobre 2012 et à 
l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 29 [sic] février 2017. 
Ils contestaient que C______ ait entendu habiter le logement; ils offraient de 
prouver qu'elle avait l'intention de revendre celui-ci avec bénéfice, une fois libre 
d'occupants. 
Par mémoire-réponse du 15 avril 2013, C______ a conclu à la validité des congés, 
subsidiairement au refus de toute prolongation de bail, et au déboutement des 
époux A______ et B______ de toutes leurs conclusions. 
Lors de l'audience du Tribunal du 27 mai 2013, le frère de C______ a déclaré qu'il 
avait été chargé par D______ de vendre son bien, qu'il avait fait visiter celui-ci à 
une trentaine de personnes, dont sa sœur. L'immeuble dont il était propriétaire à 
______ faisait l'objet d'un projet de réalisation de travaux nécessitant qu'il soit 
vide, pour lequel une autorisation, valable deux ans, avait été accordée en mai 
2012. Cet immeuble était désormais vide, à l'exception de la présence de sa sœur, 
et de sa belle-sœur pour laquelle il avait un projet de relogement dans un studio. 
Sa sœur avait acquis l'appartement sis ______ pour y vivre. 
Un habitant du ______ (propriétaire de deux appartements dans l'immeuble), qui 
avait signé le 7 février 2013 une attestation rédigée par A______ aux termes de 
laquelle il confirmait "avoir l'impression que l'appartement loué [par les époux 
A______ et B______] n'[était] pas destiné à l'habitation de Mademoiselle 
C______", a précisé ne pas connaître la précitée, contrairement aux époux 
A______ et B______, avec lesquels il entretenait de bonnes relations. A sa 
connaissance, ceux-ci habitaient ensemble, il les entendait souvent. Il avait 
constaté, sur la base de constantes sollicitations - dont aucune n'avait émané du 
frère de C______ - pour vendre ses biens, que depuis une dizaine d'années, tous 
les appartements des immeubles n° ______ à ______, sis ______ étaient utilisés 
par leur propriétaire comme des véhicules d'investissement. Il était donc évident 
qu'il s'agissait de pures spéculations, sans but d'habiter les logements; ce motif 
était souvent avancé par ces investisseurs, méthode aisée pour ensuite récupérer la 
disponibilité du bien, et à laquelle il aurait lui-même eu recours s'il avait été un 
spéculateur (témoin E______). 
Par actes respectifs du 28 juin 2013, les parties ont persisté dans leurs conclu-
sions. Les époux A______ et B______ ont produit copie d'un extrait internet de la 
Direction de la police des Constructions, dont il résulte que la requête 
d'autorisation de créer un ascenseur dans l'immeuble ______ propriété du frère de 
la bailleresse, date du 26 février 2013. Ils ont également affirmé que le précité 
était propriétaire, avec son épouse, d'immeubles sis ______, ______, ______, et 
______. 


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C/23631/2012 
G. 
Par jugement du 9 juillet 2013, expédié pour notification aux parties le lendemain, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à A______ et 
B______ le 4 octobre 2012 pour le 29 février 2013 pour l'appartement de quatre 
pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis ______ (ch. 1), accordé aux précités 
une unique prolongation de bail d'un an au 28 février 2014 (ch. 2), et débouté les 
parties de toutes autres conclusions. 
En substance, le Tribunal a retenu que le congé était motivé par l'intention sé-
rieuse de la propriétaire de s'établir dans l'appartement, que ce congé était donc 
valable, que la situation des locataires, dont l'épouse bénéficiait d'un autre loge-
ment et d'une fortune privée, n'était pas telle qu'elle nécessitait l'octroi d'une lon-
gue prolongation de bail, que la bailleresse devrait quitter son appartement avant 
mai 2014, de sorte que le bail pouvait être prolongé pour une année, soit au 
28 février 2014. 
H. 
Par acte du 9 septembre 2013, les époux A______ et B______ ont formé appel 
contre le jugement précité. Ils ont conclu à son annulation, cela fait, 
principalement, à l'annulation des résiliations de bail datées du 4 octobre 2012, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans échéant le 28 
février 2018. 
Ils ont déposé des pièces nouvelles, à savoir un échange de courriers datés du 
29 juillet 2013 entre leur conseil et l'avocat de C______, portant sur une offre de 
conclusions d'accord à déposer devant la Cour (acceptation du congé avec unique 
prolongation au 30 septembre 2013, moyennant versement d'une indemnité de 
200'000 fr. si, avant le 30 septembre 2017, C______ aliénait l'appartement, le 
louait constituait un droit d'usufruit ou en cédait l'usage, ou n'y conservait pas son 
domicile), offre rejetée comme "farfelue et totalement détachée des réalités" par 
C______. 
Par mémoire-réponse du 9 octobre 2013, C______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris. Elle a sollicité la condamnation du conseil des appelants au 
sens de l'art. 128 al. 3 CPC. 
Le 11 octobre 2013, les parties ont été informées de la mise en délibération de la 
cause. 
Par acte du 15 octobre 2013, les époux A______ et B______ ont exercé leur droit 
à la réplique. 
 
 


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C/23631/2012 
EN DROIT 
1. 
La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 
lit. a et 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il convient, sauf exceptions, de pren-
dre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_361/2008 du 26 septembre 2008 consid. 1; 
4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1). 
Le loyer mensuel, charges incluses, étant de 2'250 fr., la valeur litigieuse atteint 
81'000 fr. 
Le présent appel, formé dans le délai (art. 311 al. 1 CPC) et selon la forme pres-
crits par la loi, est ainsi recevable. 
2. 
Les appelants produisent à titre de pièces nouvelles un échange de correspon-
dances intervenu entre leur conseil et celui de l'intimée, après la date du jugement 
entrepris. 
Ces pièces, postérieures au jugement attaqué, sont recevables au sens de l'art. 317 
CPC. 
3. 
Les appelants se prévalent d'une constatation manifestement inexacte des faits par 
les premiers juges, consistant en ce que ceux-ci n'auraient pas retenu qu'ils étaient 
locataires d'un autre logement propriété du même bailleur d'origine, avant la con-
clusion du bail objet de la présente procédure. 
Ces faits ne sont pas contestés. En vertu du pouvoir de cognition complet de la 
Cour, qui revoit la cause en fait et en droit (art. 310 CPC), ils ont été intégrés dans 
la partie "EN FAIT" du présent arrêt. 
4. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir relevé que la date d'échéance 
du contrat n'existait pas, que par conséquent, les effets de la résiliation étaient 
reportés au 30 juin 2013, date d'échéance légale dans le cadre de l'art. 261 CO. 
4.1 L'art. 261 CO prévoit que si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène 
la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes 
ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose (al. 1). Le 
nouveau propriétaire peut cependant pour les habitations ou locaux commerciaux, 
résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il 
fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (al. 2 
let. a). 
4.2 En l'espèce, il est constant que la date indiquée à titre d'échéance du contrat, 
soit le 29 février 2013, est inexistante dans le calendrier. 


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Il s'agit manifestement d'une erreur de plume, qui doit être rectifiée dans le sens 
du dernier jour utile du mois considéré, soit le 28 février 2013. Pareille conclusion 
est en accord avec la volonté de l'intimée, clairement exprimée dans les courriers 
d'accompagnement, de donner congé pour l'échéance contractuelle, étant rappelé 
que le contrat a commencé à courir à compter du 1er mars 2011 pour une année 
(échéant en l'occurrence le 29 février 2012, année bissextile), renouvelable taci-
tement d'année en année sauf préavis de résiliation de trois mois. 
Dans la mesure où il s'agit de l'échéance contractuelle et non légale, la référence 
opérée par les appelants à l'art. 261 CO est dépourvue de pertinence. Les dévelop-
pements que ceux-ci consacrent au fait, au demeurant non établi puisque basé sur 
un extrait du Registre foncier dépourvu de foi publique, que l'intimée - dont ils ne 
contestent pas qu'elle a acquis l'appartement en octobre 2012 - n'aurait pas "eu la 
certitude d'avoir acquis le titre de propriétaire" et par conséquent n'aurait pas pu se 
prévaloir de la disposition précitée, sont dès lors inconsistants. 
5. 
Les appelants font encore grief aux premiers juges d'avoir retenu que le congé 
n'était pas annulable. Ils se prévalent, à cet égard, à la fois de l'absence d'intention, 
a fortiori de besoin urgent, de l'intimée d'occuper les locaux loués, ainsi que de 
l'existence d'une transaction passée avec D______, pour soutenir l'absence de 
validité du congé. 
5.1 L'art. 271 al. 1 CO prévoit que le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux 
règles de la bonne foi. 
Selon la jurisprudence (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33), la protection accordée 
par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) 
et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré 
comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection 
(ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1 p. 119). 
La résiliation du bail pour le prochain terme ordinaire n'exige pas de motif parti-
culier, ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire. Elle 
est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles 
sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à 
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui 
ne constitue manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_366/2012 du 3 septembre 2012, consid. 2.1). 
La partie qui prétend que le congé est abusif doit en principe apporter la preuve 
des faits qui permettent de le constater (art. 8 CC), mais sa partie adverse doit 
contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant les éléments 
qu'elle est seule à détenir (ATF 135 III 112 consid. 4.1). 
5.2 Selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par 
le bailleur notamment dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de 
conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, si certaines conditions 
liées au bailleur sont réalisées. 


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Cette disposition n'est pas applicable lorsqu'un congé est donné en raison du be-
soin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser 
eux-mêmes les locaux (art. 271 al. 3 let. a CO). 
5.3 Il résulte de la lettre de l'art. 271a al. 1 let. e CO que cette disposition ne trou-
ve application que s'il y a eu procédure de conciliation ou judiciaire. En l'occur-
rence, il n'a pas été allégué et encore moins établi que la transaction à laquelle se 
réfèrent les appelants - pour autant que la conclusion du bail objet du présent litige 
réponde à cette qualification - aurait eu le moindre lien avec une procédure intro-
duite devant une autorité de conciliation ou de jugement. 
Il s'ensuit que la thèse des appelants fondée sur l'art. 271a al. 1 let. e CO est 
dépourvue de toute pertinence. 
Pour le surplus, l'intimée a motivé le congé par son intention d'occuper le loge-
ment visé. Elle n'est elle-même propriétaire d'aucun autre bien immobilier, et l'on 
peine à saisir pour quelle raison le fait que son frère, actif dans le domaine du 
courtage, et sa belle-sœur possèdent, pour leur part, des immeubles devrait l'em-
pêcher d'accéder elle-même à la propriété ou la conduirait nécessairement à effec-
tuer des opérations spéculatives, comme l'affirment les appelants. A cet égard, les 
déclarations du témoin E______, qui sont toutes générales, et relèvent de la sup-
putation, sans aucune connaissance de l'intimée, ne leur sont d'aucun secours. 
Il est par ailleurs établi que le logement dans lequel vit actuellement l'intimée est 
l'objet d'autorisations de travaux en force, dont l'une est antérieure au congé donné 
aux appelants et l'autre postérieure. Indépendamment de leurs dates respectives, 
ces autorisations accréditent la réalité des intentions de l'intimée de se reloger 
ailleurs. 
Enfin, que l'intimée ne soit pas entrée en matière sur la proposition, insolite et 
sans doute dictée par les besoins de la procédure, des appelants ne permet en 
aucun cas d'en tirer la conclusion que son intention, exprimée de façon constante 
et univoque, d'occuper l'appartement ne serait pas réelle. 
En définitive, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la résiliation 
signifiée aux appelants serait purement chicanière, et ne répondrait à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonderait sur un motif prétexte. 
Le jugement entrepris, qui a retenu que la résiliation de bail du 4 octobre 2012 
pour le 29 [recte 28] février 2013 était valable, sera ainsi confirmé sur ce point. 
6. 
Dans leur argumentation subsidiaire, les appelants font grief au Tribunal de ne pas 
leur avoir octroyé une prolongation de quatre ans. 
6.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, lorsque la 
fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bail-
leur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou 
deux prolongations. 


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Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplace-
ment. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particu-
lier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque par-
tie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local 
(art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123; 
ATF 125 III 226 consid. 4b p. 230). 
6.2 En l'espèce, les appelants, qui n'ont pas d'enfant, admettent ne pas vivre en-
semble dans le logement, l'épouse ayant pris à bail en 2009 (soit avant même la 
conclusion du contrat considéré) un autre appartement, dans lequel l'époux af-
firme qu'il lui arrive de passer la nuit. L'appelante ne conteste pas que ses moyens 
financiers sont confortables; quant à l'appelant, il déclare retirer un revenu men-
suel de 4'000 fr. par mois de son activité de gérant de restaurant, sans qu'il allègue 
de charges spécifiques. 
La situation des deux appelants, qui n'invoquent aucun autre élément de nature 
personnelle, est ainsi sans particularité. Reste à prendre en compte la pénurie 
générale de logements à Genève. 
Du côté de l'intimée, il a été retenu ci-avant que son intention d'occuper le loge-
ment était réelle. Si elle n'a pas de besoin urgent à cet égard, il est cependant légi-
time qu'elle souhaite pouvoir se reloger avant que ne commencent les travaux 
pour lesquels son frère a obtenu des autorisations en force dans l'immeuble où elle 
habite actuellement. 
L'unique prolongation d'une année, au 28 février 2014, accordée par le Tribunal, 
répond ainsi de façon adéquate à la pesée des intérêts en présence. 
Elle pourra être confirmée. 
7. 
L'art. 128 al. 3 CPC prévoit que la partie ou son représentant qui usent de mau-
vaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 
2'000 fr. au plus. 
Agit notamment de façon téméraire celui qui soutient en procédure une thèse si 
évidemment mal fondée que toute personne raisonnable s'en abstiendrait, en utili-
sant des arguments évidemment sans pertinence (ATF 124 V 285), ou celui qui 
dépose un recours manifestement dénué de toute chance de succès dont 
s'abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne foi (ATF 120 III 107 
consid. 4b; HALDY, Code de procédure civile commenté, 2011 n. 9, ad art. 128 
CPC). 
En l'espèce, la défense des appelants n'est pas sans audace sous certains de ses as-
pects; elle n'est toutefois pas, considérée dans son ensemble, d'une nature telle 
qu'elle relèverait de la mauvaise foi ou de procédés téméraires. 


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Il n'y a donc pas lieu, contrairement à l'avis de l'intimée, de sanctionner le conseil 
des appelants. 
8. 
La procédure est gratuite (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par A______ et B______ contre le jugement 
JTBL/758/2013 rendu le 9 juillet 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/23631/2012-5-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 1.