ge_gerichte · ACJC/1355/2015 · 2015-11-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 11 novembre 2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2962/2014 
ACJC/1355/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 9 NOVEMBRE 2015 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, (Brésil), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 23 février 2015, représentée par CGI CONSEILS, rue de 
la Rôtisserie 4, case postale 3344, 1211 Genève 3, en les bureaux de laquelle elle fait 
élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, (GE), intimé, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. A______ est propriétaire d'une villa sise 1______ à ______ (GE). 
Par acte du 16 mai 2013, elle a remis à bail à B______, locataire, une chambre 
meublée de la villa susvisée. 
b. Le bail a été conclu pour une durée initiale de six mois, du 1er juillet 2013 au 
31 décembre 2013. Il se renouvelait ensuite tacitement de mois en mois, sauf rési-
liation signifiée deux semaines avant l'échéance. 
Le contrat prévoyait que le locataire avait la jouissance en colocation de la salle 
de bains, de la cuisine, du salon, de la buanderie, de la cave et du jardin. 
c. Le loyer était fixé par le contrat à 1'300 fr. par mois, charges comprises. 
Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été adressé à B______. 
d. La sœur de B______, C______, était alors locataire d'une autre chambre dans la 
villa susvisée. 
Par avis du 14 janvier 2014, A______ a résilié le bail de celle-ci pour le 28 février 
2014, au motif qu'elle avait un besoin propre de récupérer la chambre louée. 
C______ a agi en contestation de ce congé. 
e. Par requête du 14 février 2014, déclarée non conciliée le 8 juillet 2014 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 1er septembre 
2014, B______ a agi contre A______ en fixation judiciaire du loyer, concluant 
notamment à ce que le Tribunal fixe à 300 fr. par mois, charges comprises, le 
loyer de la chambre louée dès le 1er juillet 2013 et ordonne à A______ de lui 
rembourser le trop-perçu avec intérêts à 5% l'an. 
A l'appui de ses conclusions, B______ indiquait que notamment le loyer initial 
était nul, faute de notification d'un avis officiel. 
f. A______ s'est opposée à la demande, concluant notamment à ce que le Tribunal 
dise que la remise du formulaire officiel de fixation du loyer n'était pas obligatoire 
s'agissant d'une chambre meublée et dise que le locataire commettait un abus de 
droit en agissant en fixation du loyer et en restitution de sommes payées en trop. 
A______ a conclu à ce que le Tribunal limite la procédure à l'examen de ces 
questions préjudicielles. Elle a par ailleurs conclu à ce que le Tribunal constate 
que le loyer avait été valablement fixé lors de la signature du contrat de bail du 16 
mai 2013. 


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g. Devant le Tribunal, B______ ne s'est pas opposé à la limitation préalable de la 
procédure aux questions préjudicielles évoquées par A______. Il a persisté dans 
ses conclusions pour le surplus. 
h. Parallèlement à la procédure, les relations entre les parties se sont dégradées. 
Dès le mois de juin 2014, agissant par le biais de son conseil, A______ a reproché 
à B______ divers manquements à ses obligations, notamment avoir changé les 
serrures de la villa avec l'aide de C______, entasser des vélos dans les parties 
communes, écouter de la musique à volume excessif, lui refuser l'accès à sa 
chambre et adopter un comportement désagréable envers les visiteurs. B______ a 
contesté les manquements qui lui étaient reprochés. 
i. Le 18 juin 2014, A______ a résilié le bail de B______ pour le 31 juillet suivant. 
Par acte du 28 octobre 2014, les parties se sont accordées à considérer que le bail 
prendrait fin le 3 novembre 2014, les clés étant restituées à la bailleresse à cette 
date. 
B. 
Par jugement du 23 février 2015, notifié à A______ le 26 février 2015 et à 
B______ le 27 février 2015, le Tribunal a préalablement limité la procédure aux 
questions de l'obligation de notifier l'avis de fixation du loyer initial pour une 
chambre meublée, de l'éventuelle nullité du loyer initial du fait de l'absence d'avis 
de fixation du loyer initial et de l'abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial 
(chiffre 1 du dispositif). 
Cela fait, le Tribunal a dit que l'usage d'un formulaire officiel de fixation du loyer 
initial était obligatoire pour le logement de B______ (ch. 2), constaté la nullité 
partielle du contrat de bail limitée à la seule fixation du loyer (ch. 3), dit que la 
demande de B______ en fixation judiciaire de son loyer ne contrevenait pas à 
l'art. 2 al. 2 CC (ch. 4), réservé la suite de la procédure (ch. 5) et dit que la pro-
cédure était gratuite (ch. 6). 
A l'appui de sa décision, le Tribunal a considéré que les chambres meublées 
n'étaient pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que la bail-
leresse avait l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail 
portant sur la chambre litigieuse. Il ne ressortait par ailleurs pas de l'instruction de 
la cause que le locataire aurait eu d'emblée connaissance de ce vice de forme et se 
serait par la suite abstenu de protester dans le dessein d'en tirer ultérieurement 
profit, ni qu'il aurait renoncé en toute connaissance de cause au respect des 
exigences légales en matière de fixation du loyer initial; aucun abus de droit ne 
pouvait dès lors être retenu contre le locataire du seul fait qu'il avait invoqué ce 
vice de forme après la résiliation de son bail. 


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C. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 30 mars 2015, A______ 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 2 à 4 du 
dispositif. 
Principalement, elle conclut à ce qu'il soit dit que la remise d'un formulaire offi-
ciel de fixation du loyer n'était pas obligatoire s'agissant d'une chambre meublée, à 
ce qu'il soit constaté que le loyer a été valablement fixé lors de la signature du 
contrat de bail du 16 mai 2013 et à ce qu'il soit dit que B______ commet un abus 
de droit en agissant en fixation du loyer et en restitution de sommes payées en 
trop. 
b. Préalablement, A______ a requis la restitution de l'effet suspensif à l'appel. 
Par arrêt du 15 avril 2015, le président de la Chambre des baux et loyers de la 
Cour de justice a déclaré cette requête sans objet, vu l'effet suspensif attaché ex 
lege à l'appel. 
c. Dans sa réponse du 12 mai 2015, B______ a conclu au déboutement de 
l'appelante de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 
d. L'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de réplique, la cause a été gardée 
à juger le 9 juin 2015. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions fi-
nales et les décisions incidentes de première instance, lorsque la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 
La limitation de la procédure à des questions ou à des conclusions déterminées n'a 
pas d'incidence sur la valeur litigieuse (GSCHWEND/BORNATICO, in Schweize-
rische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar, 2013, n. 17 ad art. 125 CPC). 
En l'espèce, devant le Tribunal, la présente cause porte sur une réduction de loyer 
de 900 fr. par mois du 1er juillet 2013 au 3 novembre 2014, soit sur une période 
d'un peu plus de seize mois. La valeur litigieuse s'établit ainsi à 14'500 fr. environ, 
de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est recevable (art. 130, 131, 142 al. 3 et 311 al. 1 CPC). 
1.3 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable 
(art. 247 al. 2 let. a CPC). 


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Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 
2. 
L'appelante reproche en premier lieu au Tribunal d'avoir retenu que l'usage d'une 
formule officielle de fixation du loyer n'était pas nécessaire pour l'objet loué, soit 
une chambre meublée. 
2.1 
2.1.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie 
de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. 
Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 109 aLaCC (en 
vigueur à l'époque de la conclusion du bail - devenu l'article 207 LaCC dès le 
1er janvier 2013). Cette disposition énonce que, tant que dure la pénurie, le bailleur 
d'habitation sis dans le canton doit faire usage, à l'occasion de la conclusion d'un 
nouveau bail, de la formule officielle prévue par l'art. 270 al. 2 du Code des obli-
gations. 
2.1.2 Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de 
baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions 
d'habitation et de local commercial (BOHNET/DIETSCHI in Droit du bail à loyer, 
BOHNET/MONTINI [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). 
Selon le Message du Conseil fédéral concernant la révision du droit du bail à loyer 
et du bail à ferme ayant conduit notamment à l'adoption de l'art. 253a CO, sont 
considérés comme habitations les locaux loués pour y habiter (appartements et 
chambres, meublés ou non) et comme locaux commerciaux les locaux destinés à 
l'exploitation d'une entreprise ou à l'exercice d'une profession (Message du 
27 mars 1985 concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires", 
la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations 
et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif in 
FF 1985 I 1402). 
La doctrine enseigne qu'on entend par habitations tous les locaux qui, selon le 
contrat de bail, servent à y habiter (c'est-à-dire accomplir les actes essentiels de la 
vie privée), y sont adaptés et ont été loués à cet effet. La notion d'habitation pré-
suppose un agencement minimum tel qu'un espace pour dormir, un coin cuisine, 
des installations sanitaires, le chauffage et une alimentation en électricité. Un 
emplacement pour dormir dans un foyer ou dans un home ne répond pas à cette 
définition. Il n'est toutefois pas impérativement nécessaire que le locataire béné-
ficie d'une utilisation individuelle de la cuisine et des installations sanitaires. Les 
chambres individuelles, qu'elles soient meublées ou non, sont considérées comme 
des locaux d'habitation et, partant, sont soumises aux dispositions de protection 


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contre les loyers abusifs (BURKHALTER/FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, 
Commentaire SVIT, Lausanne 2011, ad art. 253a CO n. 5; BOHNET/DIETSCHI, 
op. cit., ad art. 253a CO n. 4, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 4.2.1 
p. 116; cf. ég. GIGER, Grundsatzanalyse, Vorbemerkungen und art. 253-255 OR, 
Berner Kommentar, 2013, ad art. 253a CO n. 24 in fine; WEBER in Obliga-
tionenrecht I, Basler Kommentar, ad art. 253a/253b CO n. 4). Certains auteurs 
précisent qu'en cas de location d'une chambre individuelle, la cuisine et les instal-
lations sanitaires doivent toutefois se trouver à proximité immédiate de la cham-
bre en question (BURKHALTER/FAVRE, op. cit., remarques préliminaires sur les 
art. 253-273c CO, n. 22). 
2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appelante a loué à l'intimé une chambre 
de sa villa dans le but que celui-ci y habite, ce que ce dernier a effectivement fait. 
Conformément aux principes rappelés ci-dessus, il convient donc d'admettre que 
cette chambre constitue un local d'habitation et que le bail portant sur celle-ci est, 
partant, soumis aux dispositions de l'art. 270 al. 2 CO. Le seul fait que l'intimé ait 
dû partager une cuisine et des installations sanitaires avec d'autres colocataires ne 
fait pas obstacle à ce qui précède, la présence de telles installations au sein même 
de la villa litigieuse n'étant pas contestée. 
Il est par ailleurs dénué de portée qu'aux termes d'un des ouvrages de doctrine pré-
cités, comme le souligne l'appelante, les maisons familiales soient considérées 
comme des habitations, tandis qu'une chambre meublée ne le serait pas 
(BURKHALTER/FAVRE, op. cit., ad art. 253 CO n. 14). Outre qu'un tel avis est clai-
rement minoritaire, si ce n'est unique, au sein de la doctrine, ses auteurs précisent 
plus avant que les dispositions de protection s'appliquent néanmoins à la chambre 
meublée que loue un étudiant, malgré le délai de congé écourté prévu à l'art. 266e 
CO, dès lors que cette chambre individuelle sert d'habitation à son locataire au 
sens de la loi (BURKHALTER/FAVRE, op. cit., ad art. 253a CO n. 5 in fine). 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'est pas non plus décisif que les 
statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie 
de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte 
des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement. De telles sta-
tistiques ne servent qu'à évaluer s'il y a pénurie et, si celle-ci est tenue pour 
avérée, les dispositions de l'art. 270 al. 2 CO s'appliquent à l'ensemble des loge-
ments potentiellement concernés, que ceux-ci aient ou non été concrètement pris 
en compte par les statistiques en question. Cela vaut notamment pour les cham-
bres individuelles, qui constituent des locaux d'habitation au sens des dispositions 
et principes rappelés ci-dessus. Comme l'a relevé le Tribunal, il y a également lieu 
d'éviter qu'un bailleur puisse contourner les dispositions de protection contre les 
loyers abusifs en louant son bien pièce par pièce, plutôt que comme un tout, 
lorsqu'il s'agit de locaux d'habitations équipés et loués comme tels. 


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Par conséquent, le point du jugement attaqué selon lequel l'appelante a été débou-
tée de ses conclusions tendant à ce qu'il soit dit que la remise du formulaire offi-
ciel de fixation du loyer n'était pas obligatoire s'agissant d'une chambre meublée 
sera confirmé. 
3. 
En second lieu, l'appelante fait grief au premier juge d'avoir retenu que l'intimé ne 
commettait pas d'abus de droit en se prévalant de l'absence de formule officielle 
de fixation du loyer dans le cas d'espèce. 
3.1 L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). 
Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice 
d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au 
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte 
légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis res-
trictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la dispro-
portion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement 
ou l'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 
consid. 3.3.1). 
S'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération 
lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abs-
tenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage 
par la suite (ATF 113 II 187 consid. 1a; cf. aussi ATF 123 III 70 consid. 3c). 
L'abus de droit peut aussi entrer en considération lorsque le locataire, qui ne s'est 
aperçu qu'ultérieurement du vice de forme, a omis de protester dans un délai rai-
sonnable; dans un tel cas, l'on peut inférer qu'il considère le loyer comme non 
abusif et renonce à le contester devant l'autorité, validant ainsi le montant convenu 
et guérissant les effets du vice de forme (ATF 137 III 547 consid. 2.3). En 
revanche, le seul fait d'avoir payé le loyer pendant un long laps de temps sans dis-
cuter ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un 
abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial après avoir pris conscience du 
vice de forme initial (arrêts du Tribunal fédéral 4A_38/2013 consid. 2.1 non pu-
blié aux ATF 139 III 249; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, rés. in 
JdT 2012 II 113). 
La partie qui reproche à autrui un abus de droit doit rapporter la preuve des cir-
constances de fait conduisant à retenir un tel abus (ATF 134 III 52 consid. 2.1; 
133 III 61 consid. 4.1). 
3.2 En l'espèce, l'appelante n'allègue ni ne démontre que l'intimé aurait eu d'em-
blée connaissance de ce que l'absence de notification du loyer initial sur formule 
officielle constituait un vice de forme, ni qu'il se serait abstenu de s'en prévaloir 
afin d'en tirer avantage par la suite. Il n'est notamment pas établi que l'intimé ait 


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eu connaissance de ce vice avant le début de l'année 2014, lorsque sa sœur a con-
sulté des conseils en vue de contester la résiliation de son bail. L'intimé ayant 
derechef agi en réduction de loyer, aucun abus de droit ne peut lui être reproché 
de ce point de vue. 
A juste titre, l'appelante ne soutient pas non plus que le fait pour l'intimé de s'être 
acquitté du loyer litigieux sans protester du mois de juillet 2013 au mois de février 
2014, soit pendant huit mois, le priverait de la possibilité d'invoquer de bonne foi 
l'absence d'utilisation d'une formule officielle. Conformément aux principes rap-
pelés ci-dessus, l'écoulement d'un tel laps de temps ne permet pas à lui seul de 
retenir l'existence d'un abus de droit. 
L'appelante soutient que la contestation de son loyer par l'intimé serait abusive, 
dans la mesure où elle constituerait uniquement une mesure de rétorsion consé-
cutive à la résiliation de son bail et de celui de sa sœur et s'inscrirait dans le cadre 
d'un contexte où l'intimé et sa sœur tenteraient de lui nuire par tous les moyens. A 
cet égard, la Cour observe que la dégradation des relations entre les parties et les 
différents incidents auxquels se réfère l'appelante sont survenus en cours de pro-
cédure et sont postérieurs à la contestation de son loyer par l'intimé. Cette contes-
tation est également antérieure à la résiliation du bail de l'intimé lui-même, de 
sorte qu'elle n'apparait pas nécessairement comme une mesure de rétorsion, ni 
viser un autre but que l'obtention d'une diminution de loyer. On relèvera égale-
ment que les parties se sont par la suite entendues sur la fin des rapports de bail et 
la restitution des locaux loués, sans que l'intimé ne retire sa contestation du loyer, 
ni que l'accord passé soit subordonné à un tel retrait. Cette circonstance tend éga-
lement à montrer que la contestation du loyer n'avait pas pour seul but de sanc-
tionner la résiliation du bail de l'intimé ou de celui de sa sœur, ni de pousser l'ap-
pelante à en accepter la prolongation. Comme indiqué ci-dessus, rien ne permet en 
définitive de retenir que l'intimé n'ait pas simplement pris connaissance du vice 
affectant la fixation du loyer initial au début de l'année 2014, par le biais de sa 
sœur, puis qu'il n'ait pas saisi cette occasion de faire valoir ses droits. Un tel com-
portement n'apparaît pas abusif, ainsi que l'a retenu à juste titre le Tribunal, dont 
la décision sur ce point sera confirmée. 
4. 
4.1 L'absence de notification du nouveau loyer sur la formule officielle prévue par 
le canton entraîne la nullité partielle du bail, limitée à la seule fixation du loyer 
(ATF 120 II 341; 124 III 62; arrêt du Tribunal fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 
2005, in SJ 2006 I 19; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 396). La nullité 
partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.428/2004 du 1er avril 2005 consid. 3.1, publié in SJ 2006 I 19). 
4.2 En l'espèce, l'appelante succombe dans ses conclusions tendant à ce qu'il soit 
constaté que la notification du loyer sur formule officielle n'était pas obligatoire 
dans le cas d'espèce, ou que l'intimé ne serait pas fondé à se prévaloir du défaut 


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d'usage d'une telle formule. Elle ne conteste pas ce défaut en tant que tel. Le juge-
ment entrepris sera dès lors confirmé sur les points susvisés, ainsi qu'en tant qu'il a 
constaté la nullité partielle du contrat de bail limitée à la fixation du loyer (ch. 4 
du dispositif). 
5. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 mars 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/234/2015 rendu le 23 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/2962/2014-2. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions 
pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être 
formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.