ge_gerichte · ATA/80/2000 · 2000-02-08 · fr


- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/185/1999-TPE 
A/200/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 février 2000 
 
 
dans la cause 
 
E__________ SARL 
représentée par Me Olivier Péclard, avocat 
 
 
Masse en faillite de SI A__________ S.A. 
représentée par Me Eric Staempfli, avocat 
 
 
contre 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Karin Grobet Thorens, avocate 
 
et 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/185/1999-TPE 
A/200/1999-TPE 
EN FAIT 
 
 
1. 
La société A__________ S.A. a acquis le 23 avril 
1928 l'immeuble sis au __________. 
 
 
 
Cet immeuble se trouve sur la parcelle n° _____, 
feuille _____ de la commune de Genève, Section Cité. Il a 
été constitué en propriété par étage (ci-après PPE) le 29 
août 1983. A__________ S.A. a été propriétaire de tous 
les lots de copropriété d'étage. 
 
2. 
A__________ S.A. a été déclarée en faillite en 
date du 15 juin 1995. 
 
 
 
Agissant comme liquidateur de la masse en faillite 
d'A__________ 
S.A., 
l'Office 
des 
poursuites 
et 
des 
faillites Arve-Lac a été amené à procéder à la vente de 
gré à gré des lots de copropriété n° 3.02 et n° 3.01, au 
1er étage de l'immeuble susmentionné. 
 
3. 
L'acquéreur prévu pour la part de copropriété par 
étage n° 3.02 est la société E__________. Il s'agit de la 
parcelle n° _____ , correspondant à un appartement de 4 
pièces situé au premier étage de l'immeuble susvisé et à 
la cave 1.06 située au sous-sol. 
 
4. 
Ainsi, en date du 23 mars 1998, une requête en 
autorisation d'aliéner l'appartement susvisé pour un prix 
convenu de Frs. 350'000.-- a été déposée auprès du 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : DAEL) par l'Office des poursuites et 
des faillites d'Arve-Lac dans le cadre de la procédure 
d'exécution forcée concernant A__________ S.A. 
 
5. 
Le 9 avril 1998, le DAEL a accordé l'autorisation 
requise. Cette décision a fait l'objet d'une publication 
dans la Feuille d'Avis Officielle du 15 avril 1998. 
 
6. 
Par acte du 15 mai 1998, l'association genevoise 
de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru 
auprès de la commission de recours en matière de 
construction (ci-après : la commission de recours) contre 
l'autorisation de vente n° VA 5_____ (recours n° 5_____), 
autorisant A__________ S.A. en liquidation c/o Office des 
poursuites et des faillites Arve-Lac à procéder à la 
vente de l'appartement susmentionné, de l'immeuble sis 


 
 - 3 - 
 
 
 
__________ à Genève. 
 
 
 
L'ASLOCA a conclu à l'annulation de l'autorisation 
VA 5685, en raison de l'instruction lacunaire du DAEL, 
rendant impossible la vérification de la réalisation ou 
non des conditions d'application de l'art. 39 loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
 
Le 10 juin 1998, l'avis relatif à ce recours est 
paru dans la Feuille d'Avis Officielle. 
 
7. 
Une audience à la commission de recours s'est 
tenue entre les parties en date du 16 octobre 1998. 
 
8. 
Par décision du 29 janvier 1999, la commission de 
recours a annulé l'autorisation d'aliéner n° 5685, au 
motif qu'il appartenait au DAEL d'apprécier selon les 
circonstances, 
en 
vertu 
du 
principe 
de 
la 
proportionnalité, s'il importait de n'autoriser que la 
vente en bloc ou d'admettre que celle-ci ait lieu 
appartement par appartement. Elle a donc retourné la 
cause au DAEL pour instruction du dossier de manière 
conforme aux considérants de la jurisprudence du Tribunal 
administratif prononcée le 10 novembre 1998 dans les 
causes UBS c/ ASLOCA et Zimmermann et Meyer c/ ASLOCA. 
 
9. 
En date du 8 mars 1999, E__________ a recouru 
auprès du Tribunal administratif contre la décision 
précitée, concluant à l'annulation de cette dernière et à 
la confirmation de l'autorisation n° _____ (cause n° 
A/185/99). 
 
 
 
Elle s'est notamment prévalue, à l'appui de son 
recours, de la violation du principe de la force 
dérogatoire du droit fédéral et subsidiairement de la 
conformité de l'autorisation querellée à l'art. 39 LDTR. 
 
10. 
En date du 10 mars 1999, la masse en faillite 
d'A__________ S.A. a également recouru auprès du Tribunal 
administratif, en concluant à l'annulation de la décision 
du 29 janvier 1999. Les parties mises en cause sont 
l'ASLOCA, le DAEL et E__________ (cause n°A/200/99). 
 
 
 
Elle s'est notamment prévalue de la violation du 
principe de la force dérogatoire du droit fédéral, ainsi 
que de la violation de l'ancien article 4 Cst. féd. 
 
11. 
D'accord 
entre 
les 
parties, 
les 
procédures 


 
 - 4 - 
 
 
 
administratives susmentionnées ont été suspendues jusqu'à 
ce que soit connu l'arrêt du Tribunal fédéral dans la 
cause UBS précitée, devant trancher la question de 
l'applicabilité ou non de l'article 39 LDTR en cas de 
vente aux enchères forcées dans le cadre d'une faillite. 
 
 
 
Ledit arrêt a été rendu en date du 19 avril 1999. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. a. 
Interjetés en temps utile devant la juridiction 
compétente, les recours sont recevables (art. 56 A de la 
loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10). 
 
 
b. 
Les causes A/185/1999 et A/200/1999 se rapportant 
à un même état de fait ainsi qu'à des problèmes 
juridiques identiques, le tribunal de céans prononcera 
préalablement la jonction de ces causes et statuera en un 
seul arrêt (art. 70 al. 1 LPA). 
 
 
2. a. 
Les recourantes font grief à l'autorité intimée 
d'avoir violé le principe de la force dérogatoire du 
droit fédéral consacré par l'article 2 des dispositions 
transitoires 
de 
la 
Constitution 
fédérale 
(ancienne 
Constitution) en considérant que les articles 39 et ss 
LDTR s'appliquaient au cas d'une aliénation intervenant 
dans 
le 
cadre 
d'une 
procédure 
d'exécution 
forcée 
conformément à la loi fédérale sur la poursuite pour 
dettes et la faillite du 11 avril 1889 (LP - RS 281.1), 
ainsi qu'à ses ordonnances d'application. 
 
 
 
Le principe de la force dérogatoire du droit 
fédéral signifie que ce droit prime d'emblée et toujours 
sur 
le 
droit 
cantonal 
dans 
les 
domaines 
que 
la 
Constitution ou un arrêté fédéral urgent placent dans la 
compétence de la Confédération pour autant que et dans la 
mesure où la Confédération a exercé cette compétence (ATF 
114 IA 350/355-356). 
 
 
 
Ce principe instaure donc une hiérarchie entre le 
droit fédéral et cantonal. 
 
 
 
Le Tribunal fédéral relève toutefois que les 
rapports entre le droit civil fédéral et le droit public 


 
 - 5 - 
 
 
 
cantonal sont régis par l'article 6 CC, lequel dispose 
que les lois civiles de la Confédération laissent 
subsister les compétences des cantons en matière de droit 
public (ATF 113 Ia 141 ss et les références citées). 
 
 
 
Selon la jurisprudence, les cantons ne peuvent 
toutefois en faire usage que si trois conditions sont 
réunies : le législateur fédéral doit n'avoir pas entendu 
réglementer cette matière de manière exhaustive, les 
règles cantonales doivent être motivées par un intérêt 
public pertinent et ces règles ne doivent ni éluder le 
droit civil fédéral, ni en contredire le sens ou 
l'esprit. 
 
 
b. 
Le droit public cantonal consacre, à l'article 39 
alinéa 1 LDTR, que l'aliénation, sous quelque forme que 
ce soit (notamment cession de droits de copropriété 
d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts 
sociales), d'un appartement à usage d'habitation, jusque 
là offert en location, est soumise à autorisation dans la 
mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou 
de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie. 
 
 
 
Ainsi, 
l'article 
39 
LDTR 
instaure 
un 
régime 
d'autorisation d'aliénation qu'il appartient au vendeur 
de requérir. 
 
 
c. 
La vente forcée d'un immeuble, et en particulier 
d'une part de copropriété par étage, est traitée par la 
LP. 
 
 
 
En effet, l'art. 197 alinéa 1 LP stipule que tous 
les biens saisissables du failli au moment de l'ouverture 
de la faillite forment une seule masse, quel que soit le 
lieu où ils se trouvent, et sont affectés au paiement des 
créanciers. 
 
 
 
 
 
Pour désintéresser les créanciers, tous les biens 
de 
la 
masse sont 
réalisés 
par 
les 
soins 
de 
l'administration de la faillite, par la voie des enchères 
publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent 
préférable, en application de l'article 256 alinéa 1 LP. 
 
 
d. 
Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a 
considéré que le droit cantonal pouvait valablement 
soumettre à autorisation la vente d'appartements et que 
les restrictions à la garantie de la propriété (art. 
22ter al.2 Cst. féd.) qui en découlaient pouvaient être 


 
 - 6 - 
 
 
 
admises dans la mesure où la loi poursuivait un but de 
politique social. Ce régime d'autorisation n'entraînait 
pas de dérogation au droit fédéral et ne violait pas 
l'article 
2 
des 
dispositions 
transitoires 
de 
la 
Constitution fédérale. Le Tribunal fédéral a également 
admis que, dans la mesure où la LDTR soumettait à 
autorisation "toute forme d'aliénation d'appartement", 
l'aliénation forcée n'y faisait pas exception, répondant 
ainsi par l'affirmative à la question de savoir si le 
régime d'autorisation instauré par la LDTR est compatible 
avec la LP. En effet, le fait de nier toute application 
de la LDTR aux cas d'aliénation forcée serait susceptible 
d'entraîner 
un 
effritement 
important 
du 
marché 
des 
appartements 
locatifs. 
Dans 
cette 
perspective, 
il 
apparaît comme un résultat choquant que des immeubles 
locatifs 
entiers, 
constitués 
en 
PPE, 
soient 
vendus 
appartement par appartement lors d'enchères forcées. On 
ne saurait d'ailleurs exclure qu'une telle issue soit 
volontairement organisée dans le seul but de contourner 
la 
loi, 
ce 
qui 
serait 
alors 
possible 
de 
façon 
systématique (ATA 10 novembre 1998 et ATF du 19 avril 
1999 dans la cause UBS). 
 
3. 
Ainsi, 
le 
grief 
des 
recourants 
s'inscrit 
en 
contrariété avec la jurisprudence confirmée du Tribunal 
fédéral ainsi que du tribunal de céans susmentionnée et 
sera par conséquent rejeté. 
 
 
 
La vente de l'appartement de quatre pièces à 
E__________ par la masse en faillite de A__________ SA 
est par conséquent soumise à autorisation. 
 
4. a. 
La vente forcée d'appartements étant soumise à 
autorisation, il convient d'analyser de plus prêt les 
conditions d'autorisation ou de refus d'aliénation au 
sens de l'article 39 LDTR. 
 
 
b. 
L'article 39 al 2 LDTR dispose que le département 
refuse 
l'autorisation 
lorsqu'un 
motif 
prépondérant 
d'intérêt 
public 
ou 
d'intérêt 
général 
s'y 
oppose. 
L'intérêt public et l'intérêt général résident par le 
maintien, 
en 
période 
de 
pénurie 
de 
logement, 
de 
l'affection locative des appartements loués. 
 
 
 
Selon l'alinéa 4, l'autorisation est accordée si 
a) l'appartement a été dès sa construction soumis au 
régime de la propriété par étage ou à une forme de 
propriété analogue ; b) était, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la propriété par étage ou à une forme de 


 
 - 7 - 
 
 
 
propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de 
manière individualisée ; c) n'a jamais été loué. 
 
 
c. 
L'arrêt 
du 
Tribunal 
administratif 
UBS 
du 
10 
novembre 1998, ainsi que l'arrêt du Tribunal fédéral du 
19 avril 1999 dans la même cause prévoient qu'il y a 
encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation 
expressément prévus par la loi (art. 39 al.4 LDTR) n'est 
réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur 
l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses 
lots. 
En 
effet, 
l'autorité 
ne 
peut 
refuser 
une 
autorisation d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée 
des intérêts en présence. Elle doit donc être en mesure 
de prendre en considération les intérêts privés légitimes 
qui peuvent exister dans certaines circonstances (ATF 113 
IA 134 et 135). 
 
 
 
A ce propos, l'arrêt du Tribunal fédéral du 19 
avril 1999 précité (p.6 point c) précise que la LDTR a 
pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie 
existants, ainsi que le caractère actuel de l'habitat 
dans les zones de construction mentionnées à l'article 2 
LDTR, 
en 
restreignant 
notamment 
le 
changement 
d'affectation des maisons d'habitation et l'aliénation 
des appartements destinés à la location (art. 1 al.1 et 2 
let. a et c LDTR). Cette politique procède d'un intérêt 
public important. Le refus de l'autorisation de vendre un 
appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 
public 
ou 
d'intérêt 
général 
s'y 
oppose 
n'est 
pas 
contraire au principe de la proportionnalité, pourvu que 
l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des 
intérêts en présence, et évaluer l'importance du motif de 
refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. Une 
vente individualisée des appartements ne représente pas 
une nécessité pour la recourante. Celle-ci désire avant 
tout tirer un profit maximum de la réalisation forcée de 
l'immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder 
le pas face à l'intérêt public évident que représente le 
maintien du parc locatif. Comme le relève la cour 
cantonale, la LDTR s'applique lorsqu'un appartement est 
individualisé, puis vendu, mais ne saurait empêcher la 
vente en bloc de plusieurs appartements à un même 
acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces 
appartements sortir du marché locatif est pratiquement 
nul. 
 
 
d. 
Concernant l'intérêt privé d'E__________ à l'achat 
de l'appartement litigieux, en vu de le relouer, il 
s'agit d'un pur intérêt économique, devant céder le pas 


 
 - 8 - 
 
 
 
face à l'intérêt public évident susdécrit. 
 
 
e. 
Concernant l'intérêt privé de la masse en faillite 
d'A__________ S.A. à la vente de l'appartement litigieux, 
il s'agit également d'un pur intérêt économique, cette 
dernière cherchant à tirer un profit maximum de la 
réalisation forcée de l'immeuble. Le souhait de se 
débarrasser rapidement des appartements relève également 
d'un intérêt de fait, purement économique. 
 
 
5. 
Il résulte de ce qui précède que la commission de 
recours a annulé à juste titre l'autorisation litigieuse. 
Les présents recours seront par conséquent rejetés. 
 
6. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.-- 
sera conjointement et solidairement mis à la charge des 
recourantes et une indemnité de CHF 1'000.-- sera allouée 
à l'ASLOCA, à la charge des recourantes, conjointement et 
solidairement. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevables 
les 
recours 
interjetés les 8 et 10 mars 1998 respectivement par 
E__________ et par la masse en faillite de SI A__________ 
S.A. contre la décision de la commission cantonale de 
recours en matière de constructions du 29 janvier 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
les rejette; 
 
 
 
 
met à la charge des recourantes, 
conjointement 
et 
solidairement, 
un 
émolument 
de 
CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
 
 
alloue à l'ASLOCA une indemnité de 
CHF 1'000.- à la charge des recourantes, conjointement et 
solidairement; 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me Olivier Péclard, avocat de E__________, à Me Eric 
Staempfli, 
avocat 
de 
la 
masse 
en 
faillite 
de 
SI 
A__________ S.A., à Me Karin Grobet Thorens, avocate de 
l'ASLOCA, ainsi qu'à la commission cantonale de recours 
en 
matière 
de 
constructions 
et 
au 
département 
de 


 
 - 9 - 
 
 
 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge 
suppléant. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
le secrétaire-juriste : 
le président : 
 
 
O. Bindschedler 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci