ge_gerichte · ATA/715/2025 · 2025-06-24 · fr

Résumé:
 L'AFC-GE pouvait modifier sa décision de non-assujettissement pendant le délai de réclamation sans conditions particulières. Ainsi, la révocation querellée ne prête pas le flanc à la critique. Par ailleurs, l'activité déployée par la société recourante a joué un rôle causal dans la réalisation de la vente de l'immeuble. La recourante doit donc être considérée comme intermédiaire dans une opération immobilière et, en conséquence, faire l’objet d’un assujettissement limité en Suisse aux impôts pour l’année 2022. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2588/2023-ICCIFD 
ATA/715/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 24 juin 2025 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par Me Fouad SAYEGH, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
et 
 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
intimées 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
24 juin 2024 (JTAPI/615/2024) 


- 2/16 - 
A/2588/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ (ci-après : A______) est une société sise dans la principauté de 
Monaco. Selon l’extrait du registre du commerce de Monaco du ______ 2020, elle 
est active dans le domaine d’aide et d’assistance en matière d’étude de marché, 
gestion et management de projets, stratégie d’entreprise, prospection commerciale, 
toutes opérations d’intermédiation et mise en relation en matière de rachats, fusions 
et partenariats d’entreprises. 
b. Elle n’a jamais été soumise aux impôts en Suisse. 
B. a. Par une « convention d’apporteur d’affaires » du 8 juin 2021, A______ et la 
société genevoise B______(ci-après : B______) – qui cherchait un acquéreur pour 
ses titres et/ou son immeuble sis à Genève (C______) – ont notamment convenu 
que : 
- 
« en cas de conclusion de [la] vente avec l’investisseur présenté » par A______, 
elle serait rémunérée pour son rôle d’apporteur d’affaires par une commission 
correspondant à 2.4% du prix de vente ; 
- 
A______ accomplirait toutes les activités nécessaires à la réalisation de cette 
vente, en travaillant avec tous les intervenants (acquéreur, notaire, avocat, 
propriétaires, etc.). 
En préambule de cet acte, il était précisé que : 
- 
A______ avait déjà « identifié » un investisseur intéressé à acquérir des parts 
de B______ et/ou de son immeuble genevois ; 
- 
A______ avait « commencé des discussions […] avec l’acquéreur » et D______ 
(ci-après : D______), qui représentait le vendeur, et elle « continu[ait] ces 
discussions afin d’aboutir à des conditions de vente et prix final convenables 
pour le [v]endeur ». 
b. Par un courrier du 17 novembre 2021, un fonds d'investissement immobilier 
zurichois a fait une offre à « l’intermédiaire », E______ AG (ci-après : E______), 
pour acquérir l’immeuble genevois de B______, pour un prix de CHF 49'000'000.-
. 
c. Le 1er février 2022, A______ a conclu avec l’entreprise monégasque F______ un 
« mandat d’assistance », selon lequel cette dernière devait l’assister dans le cadre 
de la vente des parts de B______ et/ou de son immeuble genevois. 
d. Par contrat du 10 mars 2022, B______ a cédé son immeuble genevois au fonds 
d'investissement zurichois, pour un prix de CHF 51'000'000.-. 
e. Par courrier du 18 mars 2022, A______ a demandé à l’administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC-GE) de l’assujettir aux impôts à Genève de manière 
limitée. 


- 3/16 - 
A/2588/2023 
À la suite de la vente du 10 mars 2022, un consortium étranger – composé 
d’elle-même, G______, F______ et H______ (ci-après : le consortium) - avait 
perçu, en sa qualité « d’intermédiaire et de conseil », une rémunération 
correspondant à 2.4% du prix de vente. Cette activité déployée par un consortium 
étranger avait créé un assujettissement fiscal limité en raison du rattachement 
économique au lieu de situation de l’immeuble. Ce consortium devait donc être 
imposé à Genève selon les règles applicables aux personnes morales. 
Elle priait donc l'AFC-GE de lui attribuer un numéro de contribuable, « au nom et 
pour le compte du consortium étranger », afin qu’elle puisse satisfaire à ses 
obligations fiscales liées à l’opération immobilière en question. 
f. Par courrier du 23 juin 2022, A______ a demandé à l'AFC-GE d’annuler sa 
demande d’assujettissement limité du 18 mars 2022. 
Le 8 juin 2021, elle avait été mandatée pour une mission « de conseil et 
d'assistance », en lien avec l'évaluation et la vente de B______. Il s’agissait d’une 
convention d'apporteurs d'affaires fixant les modalités du mandat et la 
rémunération. Les intervenants à ce mandat étaient tous des sociétés étrangères, qui 
avaient réalisé « les travaux » depuis l'étranger et ne s’étaient jamais rendues à 
Genève pour la réalisation de leur mandat. 
En octobre 2021, D______ lui avait indiqué avoir présenté à B______ un acquéreur 
potentiel pour son immeuble, à savoir un fonds d'investissement basé à Zurich. 
D______ n'avait toutefois pas été en mesure de fournir les documents requis par 
l'acheteur et les négociations n'avançaient pas. 
Constatant que ces négociations avaient échoué, elle avait recontacté son client et 
redéfini son mandat. Ainsi, elle avait été à nouveau mandatée pour fournir des 
prestations de conseil, en étroite collaboration avec d'autres sociétés étrangères avec 
lesquelles elle formait un consortium. La mission qui lui avait été confiée consistait 
à fournir tous les documents et toutes les informations utiles à la société de courtage 
D______ pour lui permettre de poursuivre les négociations. Les conseils et autres 
services, y compris les siens, avaient tous été fournis depuis l'étranger, soit depuis 
les sièges des sociétés du consortium (Monaco et Italie). Elle n'avait jamais été en 
contact direct avec l'acheteur, mais s’était limitée à fournir à D______ des conseils 
et de l'assistance dans la préparation de documents. Elle ne possédait pas de 
qualification particulière dans le secteur immobilier, et encore moins sur le marché 
genevois. Elle n'avait jamais reçu ni consulté l'offre d'achat présentée par 
l’acquéreur. Elle n'avait été informée de la signature du contrat de vente que la veille 
du rendez-vous chez le notaire. Dans ces conditions, elle ne pouvait être qualifiée 
d'intermédiaire, ni de courtière immobilière. 
Elle avait été « contrainte » de s’annoncer auprès de l'AFC-GE dans le but de 
percevoir ses honoraires. Or, ceux-ci devaient être imposés uniquement au lieu du 
siège des différentes sociétés du consortium, car il ne s'agissait pas d'une 
commission de courtage. Le contrat qui la liait au vendeur ne pouvait en effet pas 


- 4/16 - 
A/2588/2023 
être assimilé à un contrat de courtage, mais à un contrat de mandat. Les honoraires 
perçus pour la réalisation d’un contrat de mandat devaient être imposés au lieu du 
siège de la société. 
g. Par courriel du 19 août 2022, A______ a renvoyé son courrier du 23 juin 2022 à 
l'AFC-GE. Après un « examen plus approfondi » de son dossier, elle parvenait à la 
conclusion que son assujettissement n'avait pas lieu d'être. 
h. Le 19 septembre 2022, elle a renvoyé son courriel à l'AFC-GE, lui demandant 
de lui indiquer où en était le traitement de sa demande. L'AFC-GE lui a répondu 
que « le nécessaire a[vait] été fait ». Par courriel du même jour, A______ a 
demandé que l'AFC-GE précise son propos, et si elle allait recevoir un courrier pour 
clore le dossier. 
i. Par courriel du 20 septembre 2022, l'AFC-GE a indiqué que « l'inscription de la 
société a[vait] été annulée, et qu'elle n'[était] pas assujettie dans le canton de 
Genève ». 
j. Par courriel du 23 septembre 2022, A______ a sollicité une décision écrite de 
non-assujettissement de la part de l'AFC-GE. 
k. Par courrier du 27 septembre 2022, l'AFC-GE a indiqué à A______ qu'à la suite 
de son « courriel du 23 septembre 2022 », elle l’avait rayée du rôle des 
contribuables, dès le 1er janvier 2022. 
l. Par courrier du 12 octobre 2022, l'AFC-GE a fait savoir à A______ que son 
courrier du 27 septembre 2022 était « manifestement inexact » et qu’il devait être 
considéré comme « nul et non avenu ». 
m. Par décisions du 10 février 2023, statuant sur la demande de A______ du 
18 mars 2022, l'AFC-GE a assujetti le consortium aux impôts de manière limitée. 
Compte tenu du rôle actif exercé par le consortium lors de la vente de l’immeuble 
de B______, de la nature de la rémunération obtenue et de la connexité directe entre 
l’activité du consortium et la concrétisation de la vente, ce dernier était intervenu à 
titre d’intermédiaire dans le cadre de cette opération et, en conséquence, était 
assujetti aux impôts de manière limitée. 
C. a. Le 27 mars 2023, A______ a formé réclamation contre ces décisions. 
Si, à l’origine, elle avait reçu un mandat de courtage pour procéder à la recherche 
d’un acheteur, ce mandat n’avait toutefois jamais pu être exécuté. L’opération 
prévue n’avait pas pu se réaliser, de sorte que son rôle avait été modifié. 
Le contrat de courtage initial n’avait pas pu être exécuté en tant que tel, mais avait 
été modifié en un contrat de mandat, avec une rémunération du type success fee. 
Son rôle était de fournir les documents nécessaires à la vente et de convaincre 
l’acheteur potentiel de procéder à l’acquisition envisagée, ce qui avait été fait grâce 
à un membre du consortium. 


- 5/16 - 
A/2588/2023 
Son inscription au rôle des contribuables genevois avait été requise uniquement 
parce qu’D______ refusait de lui verser sa commission avant l’accomplissement de 
cette formalité. 
b. Par décisions du 6 juillet 2023, l'AFC-GE a rejeté la réclamation. 
La nature juridique du contrat impliquant le consortium (mandat ou courtage 
immobilier) n'empêchait pas que celui-ci soit qualifié d’intermédiaire au sens de la 
loi fiscale. En effet, la notion d'intermédiaire était une notion plus large que celle 
de courtier. Aussi, afin d'être qualifié d'intermédiaire, il fallait contribuer de 
manière causale, et non nécessairement active, à la conclusion du contrat ayant pour 
objet une opération immobilière. En l’occurrence, le consortium avait 
manifestement exercé un rôle primordial et causal ayant permis de concrétiser la 
vente immobilière. Sans son intervention, la vente immobilière n’aurait pas pu avoir 
lieu. Il avait en effet fourni à la société D______ des prestations de conseil, des 
documents et toutes les informations utiles lui permettant de poursuivre et conclure 
les négociations avec l'acheteur. En contrepartie, il avait touché une importante 
commission, calculée en fonction du prix de vente, ce qui matérialisait la connexité 
directe entre son intervention, d'une part, et l'aboutissement de la vente immobilière, 
d'autre part. Force était dès lors de constater que le consortium avait servi 
d'intermédiaire lors de la vente. Son assujettissement limité devait donc être 
confirmé. 
Sa communication du 27 septembre 2022 ne constituait pas une décision. De plus, 
elle l’avait annulée par courrier du 12 octobre 2022. 
D. a. Par acte du 10 août 2023, A______, agissant pour son propre compte et pour celui 
du consortium, a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI), concluant à leur annulation et à ce que le 
consortium ne soit pas assujetti aux impôts de l’année 2022. Préalablement, elle a 
requis les auditions de son administrateur, J______, et de l’administrateur 
d’D______, I______. 
Dans le cadre de l'exécution de son mandat, D______, en sa qualité de représentant 
du vendeur, était son interlocutrice. C’était D______, au travers d’un courtier 
zurichois, E______, qui avait trouvé l’acheteur potentiel à Zurich, en octobre 2021. 
À compter de cet instant, elle n'agissait plus comme apporteur d'affaires au sens de 
la convention de juin 2021, l'acheteur ayant été identifié par un courtier tiers et 
présenté directement à D______, sans son assistance. Par la suite, D______ ayant 
été dans l’impossibilité de fournir l'intégralité de la documentation requise par 
l’acheteur, mettant ainsi en péril la réussite de la transaction, elle avait repris contact 
avec le vendeur afin de « redéfinir le mandat » et l'assister d'une autre manière dans 
l'opération. Ainsi, la convention initiale avait été modifiée en un mandat d'une autre 
nature, par lequel elle devait fournir tous les documents et toutes les informations 
utiles à D______ pour lui permettre de poursuivre les négociations avec l’acheteur. 
Elle avait ainsi agi comme prestataire de services pour le compte d'D______. 
Le vendeur et elle-même étaient toutefois convenus de conserver la même 


- 6/16 - 
A/2588/2023 
rémunération, aux mêmes conditions, que celle prévue par la convention de juin 
2021, à condition que la vente se réalisât. C'était à la suite de ce nouveau mandat, 
et afin de l’exécuter, qu’elle avait sollicité l’assistance des trois autres sociétés du 
consortium. 
Elle n’avait pas accompli un mandat de courtage, mais un mandat ordinaire qui 
n'engendrait pas d'assujettissement limité en Suisse. 
b. Le 16 octobre 2023, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Selon elle, B______ avait initialement confié à A______, par le contrat du 8 juin 
2021, un mandat de courtage-indication et de courtage-négociation, mais comme 
c'était D______, représentante du vendeur, qui avait trouvé l'acheteur potentiel, tout 
en ne disposant pas des compétences nécessaires pour produire les éléments 
techniques et les analyses financières que cet acheteur exigeait, et donc des 
arguments commerciaux indispensables pour pouvoir négocier la vente avec 
succès, la partie courtage-indication du contrat initial avait été abandonnée, mais la 
partie courtage-négociation avait été maintenue. C’était en effet D______, soit la 
représentante du vendeur, qui avait chargé A______ de produire des éléments 
techniques, des analyses financières et des arguments commerciaux, soit tous les 
éléments nécessaires au volet courtage-négociation du contrat du 8 juin 2021 initial, 
qui avait manifestement été maintenu sur ce point. A______ ne disposait pas 
davantage des compétences nécessaires pour fournir tous ces éléments, raison pour 
laquelle elle les avait sous-traités aux trois autres sociétés du consortium. 
L’activité typique d'un courtier-négociateur consistait d'abord à produire les 
éléments techniques et les analyses financières concernant l'immeuble, puis à 
développer, sur la base de ces derniers, les arguments commerciaux susceptibles de 
convaincre l'acheteur, en fonction des exigences particulières de ce dernier. 
Celles-ci étaient élevées en l'espèce, le fonds d'investissement immobilier zurichois 
exigeant l'établissement d’une due diligence. En l’occurrence, ces éléments avaient 
été produits par A______, et non par D______, qui s’était limitée à les 
communiquer à l’acheteur. La prestation fournie par A______ représentait dès lors 
l'essentiel de la valeur rémunérée par la commission de courtage de 
CHF 1'224’000.- convenue, alors que l'activité d'D______ était mineure. 
A______ n'avait certes plus à chercher un acheteur, puisque ce dernier avait été 
trouvé par D______, mais le vendeur lui avait demandé de produire tous les 
éléments nécessaires à la négociation avec cet acheteur. Par conséquent, le volet du 
contrat du 8 juin 2021 prévoyant que A______ devait accomplir toutes les activités 
nécessaires à la conclusion de cette affaire, en travaillant avec tous les intervenants 
(acquéreur, notaire, avocat, propriétaires, etc.), avait manifestement été maintenu. 
Ainsi, il existait un lien évident entre l'activité de A______ et la décision de 
l'acheteur potentiel trouvé par D______. 
Enfin, la notion d'intermédiaire était plus large en droit fiscal qu'en droit civil, ce 
tant au plan formel qu’au plan économique. 


- 7/16 - 
A/2588/2023 
c. Par réplique du 8 janvier 2024, A______ a persisté dans ses conclusions. 
Elle contestait son assujettissement au motif que la décision de l'AFC-GE 
du 8 (recte : 27) septembre 2022, confirmant son non-assujettissement, était entrée 
en force le 10 octobre 2022, de sorte qu’elle ne pouvait plus être remise en cause. 
En effet, le courrier de l'AFC-GE du 27 septembre 2022 constituait une décision au 
sens de l’art. 4 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 
(LPA - E 5 10). Il s’agissait d’une décision incidente qui était entrée en force après 
l’échéance du délai de dix jours suivant sa notification. L'AFC-GE ne disposait 
d’aucune voie de droit pour la modifier ou l’annuler. En conséquence, la décision 
d’assujettissement du 8 (recte : 12) octobre 2022 violait l’autorité de la chose jugée 
de la décision du 27 septembre 2022, si bien qu’elle devait être annulée pour ce seul 
motif. 
d. Par duplique du 8 février 2024, l'AFC-GE a maintenu sa position. 
Son courrier du 27 septembre 2022 résultait d'une erreur qu’elle avait rectifiée par 
lettre du 12 octobre 2022. Dans la mesure où il constituait une décision sur 
l’assujettissement, ce courrier était attaquable dans un délai de 30 jours et ne pouvait 
donc entrer en force avant l’échéance de ce délai. Or, elle avait rectifié l’erreur y 
contenue par lettre du 12 octobre 2022, soit avant l’expiration de ce délai. Ainsi, la 
décision, contenue le cas échéant dans le courrier du 27 septembre 2022, n'était 
jamais entrée en force. 
e. Dans ses écritures spontanées du 28 mars 2024, A______ a notamment objecté 
que l'AFC-GE n’était pas légitimée à révoquer sa décision de non-assujettissement 
du 27 septembre 2022. 
f. Par jugement du 24 juin 2024, le TAPI a rejeté le recours. 
La notion d'intermédiaire était plus large en droit fiscal qu'en droit civil, en ce sens 
qu'il suffisait de contribuer de manière causale à la réalisation de l'opération 
immobilière et d'en percevoir une commission, comme c'était le cas en l'espèce. 
A______ devait donc être considérée comme intermédiaire et, en conséquence, 
faire l'objet d'un assujettissement limité aux impôts pour l'année 2022. 
E. a. Par acte posté le 25 juillet 2024, A______ a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le 
jugement précité, concluant à son annulation ainsi qu'à celle des décisions sur 
réclamation du 6 juillet 2023, au renvoi de la cause au TAPI et à ce qu'elle ne soit 
pas assujettie à l'impôt en Suisse pour la période fiscale 2022. Préalablement, elle a 
requis l'audition de I______. 
Elle se plaignait de la violation de son droit d'être entendue par le refus d'entendre 
des témoins, de l'appréciation arbitraire des faits, de l'illicéité de la révocation de la 
décision du 27 septembre 2022 et de la violation des dispositions légales relatives 
au rattachement économique des personnes morales. 
b. Le 5 août 2024, le TAPI a communiqué son dossier sans formuler d'observations. 


- 8/16 - 
A/2588/2023 
c. Le 20 septembre 2024, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Il n'était pas contesté que l'acquéreur de l'immeuble avait été présenté par D______. 
La recourante ne pouvait dès lors plus poursuivre l'activité de courtage-indication, 
mais elle avait poursuivi et accompli l'activité de courtage-négociation, qui lui avait 
également été confiée par contrat du 8 juin 2021. 
La documentation importante et les informations décisives qu'elle avait pu fournir, 
en recourant aux autres sociétés du consortium, avaient constitué les arguments qui, 
lors des négociations avec le fonds d'investissement immobilier intéressé à acheter 
l'immeuble, avaient convaincu ce dernier de l'acquérir et du fait que le prix demandé 
correspondait à la valeur de l'immeuble. Ce fait était confirmé par le type de 
rémunération convenue en faveur de la recourante, qui était proportionnelle au prix 
de vente. Le fait que sa rémunération soit soumise à la condition que la vente soit 
conclue était également typique d'un contrat de courtage-négociation. 
Il résultait des allégations de la recourante qu'D______ ne pouvait pas produire la 
documentation nécessaire à la négociation, ni développer les arguments 
commerciaux reposant sur cette documentation. Ces documents avaient donc été 
établis par la recourante et les autres membres du consortium. Ces derniers avaient, 
ce faisant, joué un rôle causal et décisif dans le processus ayant abouti à la vente 
immobilière, qui était suffisant pour qualifier sur le plan fiscal l'activité déployée 
d'activité d'intermédiaire. 
Le courrier du 27 septembre 2022 résultait d'une erreur de l'AFC-GE. La décision 
incidente de non-assujettissement contenue le cas échéant dans ce courrier n'était 
pas entrée en force et ne liait pas l'AFC-GE, puisque son courrier du 12 octobre 
2022 avait été notifié à la recourante avant l'expiration du délai de réclamation de 
30 jours et la révoquait. 
d. Le 18 décembre 2024, I______ a été entendu en qualité de témoin lors d'une 
audience de comparution personnelle et d'enquêtes. 
Il a indiqué qu'D______ s'était chargée, seule, de l'ensemble de la négociation pour 
l'immeuble sis C______. Elle avait procédé à toutes les étapes principales et avait 
reçu l'administrateur du fonds acquéreur. Elle avait notamment visité les lieux, 
préparé les contrats avec la notaire et revu les décomptes. 
Les prestations que A______ avait fournies l'avaient été au vendeur exclusivement, 
avec lequel elle était en contact. Il ne pouvait pas dire qu'elle avait aidé D______ 
dans le mandat de négociation. Il ne savait pas quelles prestations elle avait fournies 
au vendeur. Il n'avait pas constaté qu'il y aurait eu des contacts entre A______ et 
l'acheteur. 
Le premier contact avec l'acquéreur avait été effectué par un agent immobilier à 
Genève à l'été 2021. L'acheteur n'était initialement pas intéressé, car le prix lui 
paraissait trop élevé. Le vendeur avait informé D______ plus tard que le fonds – 
qui a finalement acquis l'immeuble – serait probablement intéressé. C'était à partir 


- 9/16 - 
A/2588/2023 
de ce moment que celle-ci avait « vraiment engagé la négociation ». Cette dernière 
avait duré de mi-novembre 2021 jusqu'à l'acte de vente le 10 mars 2022. 
Il ne pouvait pas accepter que le travail d'D______ soit décrit comme celui d'un 
simple messager. Elle avait eu tous les contacts avec l'acheteur, notamment pour la 
négociation, l'accès au bâtiment et à l'état locatif. Lors de la signature chez la 
notaire, il y avait quatre personnes présentes, à savoir la notaire, un administrateur 
de la venderesse, un administrateur de l'acquéreur et lui-même. Aucun représentant 
de A______ n'était présent lors de la vente. 
Il ne savait pas pourquoi A______ avait fait des démarches auprès de l'AFC-GE 
pour clarifier ou demander son assujettissement à raison de cette opération. Il ne 
savait pas non plus si le vendeur avait transmis directement des documents à 
l'acheteur. 
Il n'y avait pas une raison particulière pour laquelle l'offre initiale de 
CHF 49'000'000.- était passée à CHF 51'000'000.-. C'était « l'art de la négociation » 
et il avait utilisé « plusieurs arguments ». 
e. À l'issue de l'audience, un délai au 31 janvier 2025 a été fixé aux parties pour 
formuler leurs observations finales, après quoi la cause serait gardée à juger. 
f. Le 29 janvier 2025, A______ a persisté dans ses conclusions. 
La question centrale était de déterminer l'identité du courtier-négociateur. Or, il 
découlait du témoignage de I______ que les négociations avaient été exclusivement 
menées par D______. Même si le témoin n'avait pas pu déterminer avec précision 
le rôle occupé par A______, il était certain que cette dernière n'avait pas joué un 
rôle central dans l'opération, ni encore moins un rôle causal dans la vente de 
l'immeuble en question. 
g. Le 31 janvier 2025, l'AFC-GE a persisté dans ses conclusions. 
Il résultait du témoignage de I______ que les documents établis par A______, 
nécessaires pour établir la « due diligence » que l'acheteur exigeait, avaient été 
communiqués à ce dernier sans passer par D______. Le témoin n'avait en particulier 
pas indiqué qu'D______ aurait effectué les analyses financières nécessaires à 
l'établissement de cette due diligence. Le rôle d'intermédiaire joué par A______ 
avait été davantage causal et déterminant que le rôle joué par D______ dans la 
décision du fonds d'acheter l'immeuble. Il n'était pas démontré que A______ aurait 
demandé son assujettissement limité par courrier du 18 mars 2022 au seul motif 
qu'D______ et le vendeur représenté par cette dernière auraient subordonné le 
paiement de sa commission de courtage-négociation à une telle demande. Son 
assujettissement limité à raison de son activité d'intermédiaire était dès lors justifié. 
h. Sur quoi la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 


- 10/16 - 
A/2588/2023 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a LPA ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 145 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 
14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
La recourante se plaint du refus d'auditionner des témoins, qui violerait son droit 
d'être entendue, et sollicite l'audition de I______. 
2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant 
qu’une décision ne soit prise, de fournir des preuves pertinentes quant aux faits de 
nature à influer sur la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à 
l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur 
propos (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_467/2020 du 
14 juin 2021 consid. 4.1). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas 
le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à 
une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_467/2020 précité consid. 4.1). Le droit d'être entendu 
n'implique pas le droit d'être entendu oralement ni celui d'obtenir l'audition de 
témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 
2.2 Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation 
entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des 
chances de succès du recours sur le fond (ATF 135 I 187 consid. 2.2 ; 126 I 19 
consid. 2d/bb). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être réparée 
lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours 
jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 ; 116 Ia 94 
consid. 2). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, 
en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave 
aux droits procéduraux de la partie lésée ; cela étant, une réparation de la violation 
du droit d'être entendu peut aussi se justifier, même en présence d'un vice grave, 
lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement 
inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie 
concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 
218 consid. 2.8.1 ; 137 I 195 consid. 2.3.2). Le recours à la chambre administrative 
ayant un effet dévolutif complet, celle‑ci dispose d'un libre pouvoir d'examen en 
fait et en droit (art. 61 al. 1 et 67 LPA), permettant la guérison d’une violation du 
droit d’être entendu (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; 137 I 195 consid. 2.3.2). 
2.3 En l'espèce, I______ a été entendu par la chambre de céans le 18 décembre 
2024. Il a donc été fait droit à ce chef de conclusion, qui est ainsi devenu sans objet. 


- 11/16 - 
A/2588/2023 
Même à considérer que le refus du TAPI d'entendre des témoins aurait violé le droit 
d'être entendue de la recourante, ce vice aurait été réparé dans le cadre de la présente 
procédure. 
3. 
La recourante se prévaut de l'illicéité de la révocation de la décision du 
27 septembre 2022. 
3.1 La LPA est applicable pour autant que LPFisc n'y déroge pas (art. 2 
al. 2 LPFisc). 
3.2 Le contribuable peut adresser au département une réclamation écrite contre la 
décision d'assujettissement ou de taxation, dans les 30 jours qui suivent sa 
notification (art. 39 al. 1 LPFisc). 
3.3 En matière d'impôt fédéral direct, le délai de réclamation suivant la notification 
de la décision de taxation est également de 30 jours (art. 132 al. 1 LIFD). 
3.4 L'art. 132 al. 1 LIFD mentionne comme objet de la réclamation « la décision de 
taxation », c'est-à-dire la décision fixant (notamment) les éléments imposables, le 
taux et le montant de l'impôt. Cette indication porte certes sur l'objet principal et 
usuel de la réclamation, mais elle ne saurait être considérée comme exhaustive 
(Hugo CASANOVA/Claude-Emmanuel DUBEY, in Yves NOËL/Florence 
AUBRY GIRARDIN [éd.], Commentaire romand - Impôt fédéral direct, 2e éd., 
2017, n. 4 ad art. 132 LIFD). 
3.5 Comme la taxation elle-même, une décision préjudicielle sur l'assujettissement 
ou sur l'exonération fiscale peut faire l'objet d'une réclamation (Hugo 
CASANOVA/Claude-Emmanuel DUBEY, op. cit., n. 5 ad art. 132 LIFD). 
3.6 Une autorité de taxation peut modifier sa décision, sans conditions particulières, 
pendant le délai de réclamation ou de recours (ATF 121 II 273 consid. 1a/bb in 
RDAF 1997 II 180). Tant que le délai de recours ou d'opposition ouvert contre une 
décision n'est pas encore échu, la décision n'est pas entrée en force. Sa modification 
peut donc en principe intervenir, d'office ou sur requête, pour des motifs d'erreur de 
fait, de droit ou d'opportunité dans la décision initiale, sans conditions particulières 
(Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2e éd., 2018, p. 328 n. 931). 
3.7 En l'espèce, la recourante allègue que la décision de non-assujettissement ne 
constituerait pas une décision de taxation dont la révocation serait admissible durant 
le délai de réclamation. Or, il ne ressort pas de la jurisprudence susmentionnée, 
contrairement à l'interprétation de la recourante, qu'une décision de 
non-assujettissement n'entrerait pas dans le champ des décisions que l'autorité de 
taxation peut modifier pendant le délai de réclamation. 
L'AFC-GE a rectifié son erreur par courrier du 12 octobre 2022. Même à considérer 
que son précédent courrier du 27 septembre 2022 contiendrait une décision de 
non-assujettissement, cette dernière ne serait pas entrée en force, puisque moins de 
30 jours s'étaient écoulés depuis sa notification. Partant, l'AFC-GE pouvait modifier 


- 12/16 - 
A/2588/2023 
sa décision pendant le délai de réclamation sans conditions particulières. 
La révocation querellée ne prête ainsi pas le flanc à la critique. 
4. 
La recourante se plaint de l'appréciation arbitraire des faits et conteste avoir servi 
d'intermédiaire dans l'opération immobilière litigieuse au sens des art. 51 al. 1 
let. e LIFD et 3 al. 2 let. b de la loi sur l’imposition des personnes morales du 
23 septembre 1994 (LIPM - D 3 15). Elle soutient que l'activité qu'elle a déployée 
constituerait une activité de conseil relevant d'un simple contrat de mandat, qui 
aurait fait l'objet d'un accord conclu oralement. 
4.1 Les personnes morales qui ont leur siège ou leur administration effective à 
l'étranger sont assujetties à l'impôt, notamment lorsqu'elles servent d'intermédiaires 
dans des opérations de commerce portant sur des immeubles sis dans le canton 
(art. 51 al. 1 let. e LIFD et 3 al. 2 let. b LIPM). 
4.2 Cette cause de rattachement étant la même que celle que prévoit l'art. 4 al. 1 
let. d LIFD, il peut être renvoyé au commentaire de cette disposition (Jean-Blaise 
PASCHOUD/Raphaël GANI, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], 
op. cit., n. 28 ad art. 51 LIFD ; Stefan OESTERHELT/Moritz SEILER, in Martin 
ZWEIFEL/Michael BEUSCH [éd.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 4e éd., 2022, n. 12 ad art. 51 LIFD). 
4.3 L'intermédiaire peut agir à la fois pour le compte de l'acheteur et du vendeur et 
reçoit régulièrement une commission de courtage du client pour ses activités si un 
contrat est conclu ; dans ce cas, il est un courtier au sens des art. 412 ss de la loi 
fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO - RS 220). 
En revanche, le commerçant qui dispose d'une procuration pour conclure un contrat 
(art. 32 CO) représente directement l'acheteur ou le vendeur lors de la conclusion 
du contrat. Il reçoit également des commissions ou des parts de bénéfices effectifs. 
Le rattachement permet d'enregistrer ici les commissions ou les bénéfices 
intermédiaires du commerçant d'immeubles qui sont dus (Peter LOCHER, 
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, vol. I, 2e éd., 2019, 
n. 68 ad art. 4 LIFD). 
4.4 La qualification de la prestation en tant que prestation résultant de l'activité 
d'intermédiaire, soit de commission de courtage immobilier, relève du droit suisse 
(ATA/1341/2021 du 7 décembre 2021 consid. 3d ; Jean-Blaise PASCHOUD, in 
Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op. cit., n. 60 ad art. 4 LIFD). 
4.5 Par intermédiation, on entend toute promotion causale de la conclusion du 
contrat. Typiquement, même si ce n'est pas nécessairement le cas, le commerçant 
d'immeubles se trouvera dans un rapport de courtage au sens des art. 412 ss CO 
avec une partie (par exemple l'acheteur ou le vendeur) au contrat de vente 
immobilière (Stefan OESTERHELT/Moritz SEILER, op. cit., n. 30 ad art. 4 LIFD). 
4.6 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un 
salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de 
lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (art. 412 al. 1 CO). 


- 13/16 - 
A/2588/2023 
4.7 Le Conseil fédéral considère l'art. 4 al. 1 let. d LIFD comme un élargissement 
de l'assujettissement. En tout cas, cette disposition représente une précision 
s'agissant des intermédiaires (FF 1983 III 1, 164 ; Danielle YERSIN, La distinction 
entre l'activité indépendante et la gestion de la fortune privée, dans le domaine 
immobilier in Archives 67 p. 97, 110). 
4.8 Concernant le lieu d'imposition de la commission de courtage, le Tribunal 
fédéral a estimé que l'examen des rapports juridiques et économiques qui 
constituent une relation de courtage immobilier démontrait qu'il existe un rapport 
de connexité étroit entre la commission de courtage et l'immeuble aliéné par 
l'entremise d'un courtier. Ainsi, le courtier percevait, au travers de sa commission, 
un gain en rapport étroit avec l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 2P.289/2000 
consid. 4b ; FF 2016 5155, 5160). 
4.9 En droit privé, un contrat qui prévoit des prestations d'assistance et de conseil 
doit être qualifié de mandat ordinaire et non de courtage même si des honoraires en 
cas de succès ou des honoraires dépendant du résultat ont été convenus 
(ATF 144 III 43 = JdT 2018 II 207 consid. 3.4 et 3.5). Dans le cas que le Tribunal 
fédéral a eu à juger, les recourants s'étaient engagés à payer des honoraires 
forfaitaires de CHF 25'000.- par mois pour les activités de conseil et d'assistance. 
Ces honoraires étaient dus en tant que contrepartie pour les activités convenues 
contractuellement. Dans l'hypothèse où une vente devait venir à chef, les recourants 
s'étaient engagés au paiement d'une « commission en cas de succès » d'un montant 
de CHF 170'000.-, montant sur lequel devaient être imputés les honoraires 
forfaitaires mensuels. Le « montant de la transaction » n'avait d'importance que 
pour le supplément « incitatif » en cas de prix de vente de CHF 1'500'000.- 
(ATF 144 III 43 = JdT 2018 II 207 consid. 3.4.2). La rémunération forfaitaire en 
cas de succès n'était pas définie en fonction du prix de vente – comme c'était 
typiquement le cas pour la rémunération du courtier purement liée au résultat 
(ATF 144 III 43 = JdT 2018 II 207 consid. 3.4.3) 
4.10 En droit fiscal, le principe de la libre appréciation de la preuve s'applique. 
L'autorité forme librement sa conviction en analysant la force probante des preuves 
administrées, en choisissant entre les preuves contradictoires ou les indices 
contraires qu'elle a recueillis. Cette liberté d'appréciation, qui doit s'exercer dans le 
cadre de la loi, n'est limitée que par l'interdiction de l'arbitraire (Xavier OBERSON, 
Droit fiscal suisse, 5e éd., 2021, p. 620 n. 11). Il n'est pas indispensable que la 
conviction de l'autorité de taxation confine à une certitude absolue qui exclurait 
toute autre possibilité ; il suffit qu'elle découle de l'expérience de la vie et du bon 
sens et qu'elle soit basée sur des motifs objectifs (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_63/2014 du 5 novembre 2014 consid. 3.1 ; ATA/248/2025 du 11 mars 2025 
consid. 5.8 ; Xavier OBERSON, op. cit., p. 620 n. 12). 
En présence de déclarations contradictoires, la préférence doit en principe être 
accordée à celles que l'intéressé a données en premier lieu, alors qu'il en ignorait les 
conséquences juridiques, les explications nouvelles pouvant être, consciemment ou 


- 14/16 - 
A/2588/2023 
non, le produit de réflexions ultérieures (ATA/773/2024 du 25 juin 2024 
consid. 4.4). 
4.11 En l'espèce, d'après la recourante, la convention d'apporteur d'affaires du 8 juin 
2021 « est devenue caduque du fait qu'une société tierce est parvenue à présenter 
un acquéreur à la venderesse, si bien qu'aucun service d'intermédiation n'a fait 
l'objet d'une rémunération dans [son] chef ». L'activité de courtage-indication, à 
laquelle l'intéressée fait référence, ne fait toutefois pas l'objet du présent litige, qui 
porte sur l'activité de courtage-négociation. 
La recourante admet avoir produit « une étude de marché, une analyse des loyers 
potentiels du bien mis en vente, un business plan, des projections sur l'état locatif 
sur plusieurs années, etc. », ce qui, de l'avis de l'AFC-GE, constitue une activité 
d'intermédiaire. À l'inverse, l'intéressée estime que cette activité relève de 
« prestations que des mandataires tiers, tels que des architectes, sont souvent 
amenés à fournir dans des relations contractuelles entièrement distinctes d'un 
contrat de courtage ». 
Cette dernière comparaison avec des prestations d'architectes ne convainc pas. 
En effet, la recourante a été rémunérée comme initialement prévu, soit à hauteur de 
2.4% du prix de vente. Elle avait du reste accepté « le risque que la transaction ne 
se fasse pas, ce qui, le cas échéant, aurait [eu] pour conséquence qu'[elle n'aurait] 
pas [été] rémunérée pour le travail réalisé ». Or, des mandataires tels que des 
architectes ne seraient normalement pas rémunérés en fonction du prix de vente, et 
encore moins à la condition que la vente soit conclue. Quoi que l'intéressée en dise, 
le mode de rémunération choisi constitue un indice pour qualifier le contrat, indice 
qui plaide in casu en faveur d'un contrat de courtage. 
Il importe peu que ce soit D______, et non la recourante, qui soit directement 
intervenue auprès de l'acquéreur, dans la mesure où l'activité déployée par la 
seconde nommée – consistant à produire des études financières essentielles pour 
l'établissement de la due diligence requise par l'acquéreur – a joué un rôle causal 
dans la réalisation de la vente de l'immeuble. L'intéressée explique d'ailleurs que 
« les négociations étaient paralysées entre l'[a]cheteur et ______ [D______] car 
cette dernière n'était pas en mesure de fournir la documentation exigée par 
l'[a]cheteur » et que c'était précisément après avoir « [c]onstat[é] que les 
négociations avaient échoué » qu'elle avait redéfini son mandat pour permettre à 
D______ de poursuivre les négociations. 
Pour le surplus, l'audition de l'administrateur d'D______, sollicitée par la 
recourante, n'a pas permis d'apporter la preuve qu'un contrat de mandat oral aurait 
existé, alors que l'intéressée faisait valoir que ce témoin était « précisément une 
partie à ce contrat oral ainsi qu'une personne nécessairement au courant de la portée 
dudit contrat ». Censé être « en contact avec A______ dans le cadre de cette 
mission », le témoin a déclaré le contraire, soit que le contact de la recourante était 
exclusivement avec le vendeur. Il ne savait par ailleurs pas quelles prestations elle 
avait fournies à ce dernier. 


- 15/16 - 
A/2588/2023 
Enfin, concernant sa volte-face entre sa demande d'assujettissement du 18 mars 
2022 et son courrier ultérieur du 23 juin 2022, la recourante a indiqué qu'elle se 
serait annoncée auprès de l'AFC-GE uniquement parce qu'D______ et la venderesse 
auraient soumis le paiement de ses honoraires à cette condition. Ces explications ne 
sont corroborées par aucune déclaration de témoin, ni par une pièce au dossier. 
L'administrateur d'D______ a déclaré qu'il ne savait pas pourquoi A______ avait 
fait des démarches auprès de l'AFC-GE, ce qui contredit là aussi la version de la 
recourante. Conformément à la jurisprudence précitée, les explications nouvelles 
pouvant être le produit de réflexions ultérieures, la préférence doit être accordée 
aux déclarations que la recourante a données en premier lieu. Il ne peut donc être 
retenu la « contrainte » alléguée ultérieurement, mais plutôt que l'intéressée a 
demandé son assujettissement limité parce qu'elle avait effectivement « agi en 
qualité d'intermédiaire » dans une opération immobilière sur le territoire genevois. 
Dans ces circonstances, l'AFC-GE n'a pas violé la loi ni abusé de son pouvoir 
d'appréciation en retenant que l'activité d'intermédiaire de la recourante dans une 
opération immobilière en 2022 justifiait son assujettissement limité en Suisse. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
5. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA) et aucune indemnité de procédure ne sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 juillet 2024 par A______ contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 24 juin 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de A______ ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature de la recourante ou de son mandataire ; il doit être adressé au 


- 16/16 - 
A/2588/2023 
Tribunal fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
de la recourante, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Fouad SAYEGH, avocat de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale, à l’administration fédérale des contributions ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Jean-Marc 
VERNIORY, 
président, 
Eleanor 
McGREGOR, 
Fabienne MICHON RIEBEN, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. MAZZA 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. VERNIORY 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :