ge_gerichte · DCSO/130/2021 · 2021-04-06 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/970/2020-CS 
DCSO/130/21
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MARDI 6 AVRIL 2021 
 
Causes jointes A/970/2020-CS et A/971/2020-CS; demandes en nouvelle expertise 
formées en date du 16 mars 2020 par A______ SA, élisant domicile en l'étude de 
Me Olivier CARRARD, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 7 avril 2021 
à : 
- A______ SA 
c/o Me CARRARD Olivier 
CMS von Erlach Poncet SA 
Rue Bovy-Lysberg 2 
Case postale 5824 
1211 Genève 11. 
- B______ SA 
Att. Me Roberto BALMELLI 
Via Massimiliano Magatti 2 
6900 Lugano. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/970/2020-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______ SA fait l'objet de la poursuite en réalisation de gage immobilier 
n° 1______ requise par B______ SA et portant sur un montant de 2'848'424 fr. 45, 
plus intérêts à 7% l'an dès le 20 septembre 2017. 
 
Les objets du gage sont les parts de PPE (grevées ensemble) n° 2______, 
n° 3______ et n° 4______ de la parcelle de base n° 5______, Commune de 
C______, d'une part, et l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______, 
d'autre part, dont A______ SA est propriétaire. 
 
b. B______ SA ayant requis la réalisation des objets du gage le 23 octobre 2019, 
l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) a mandaté F______, 
architecte, aux fins de déterminer la valeur vénale présumée des deux immeubles 
(art. 9 al. 1 ORFI, par renvoi de l'art. 99 al. 1 ORFI). 
 
c. Dans ses deux rapports d'expertise datés du 4 et du 6 mars 2020, F______ (ci-
après : le premier expert) a estimé à 2'060'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble 
n° 6______ de la Commune du D______ et à 4'775'562 fr. celle des trois parts de 
PPE de la parcelle n° 5______, Commune de C______. 
 
c.a. Après une visite des lieux le 25 février 2020, le premier expert a exposé que 
l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______ comprenait deux bâtiments 
utilisés comme résidence hôtelière et restaurant, situés le long de la route 
7______, sur un terrain plat, à environ 10 minutes du centre-ville de Genève. La 
parcelle, de 589 m2, se trouvait en zone de développement 3. Le premier bâtiment 
(n° 8______) comprenait au rez-de-chaussée un restaurant (avec cuisine, bar, 
dépôt, 
arcade 
et 
terrasse), 
d'une 
surface 
de 
301 
m2, 
à 
l'étage 
10 studios meublés avec kitchenette et salle de bains, ainsi qu'une terrasse (surface 
de 250 m2) et dans les combles trois studios meublés avec kitchenette et salle de 
bains. Le second bâtiment (n° 9______) comprenait un dépôt au sous-sol, trois 
studios meublés avec salle de bains au rez-de-chaussée (69 m2) et deux studios 
meublés avec salle de bains à l'étage, d'une surface d'environ 50 m2. L'immeuble 
avait été construit en 1910 et son état global d'entretien était qualifié de moyen. Le 
chauffage était à mazout pour le bâtiment n° 8______ et à gaz pour le bâtiment 
n° 9______. Le restaurant était en exploitation et l'arcade, vacante, nécessitait une 
rénovation complète. Les chambres nécessitaient également une rénovation et les 
espaces extérieurs manquaient d'entretien. 
 
Dans son évaluation, le premier expert a admis que la valeur intrinsèque du bien 
totalisait 2'143'051 fr., soit 530'100 fr. de terrain (589 m2 à 900 fr./m2), 
1'850'800 fr. pour le bâtiment n° 8______ (2'1312 m3 à 800 fr./m3), 800'952 fr. 
pour le bâtiment n° 9______ (1001.19 m3 à 800 fr./m3) et 21'900 fr. pour les 
aménagements extérieurs (219 m2 à 100 fr./m2), dont à déduire 1'060'701 fr. 
correspondant à un taux de vétusté de 40% pour les habitations. 


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La valeur de rendement était de 2'014'476 fr. pour un état locatif admis de 
132'000 fr. (108'800 fr. pour le bâtiment n° 8______ et 23'400 fr. pour le bâtiment 
n° 9______), dont à déduire des charges de 26'440 fr. (20%), soit 105'760 fr. nets, 
et un taux de capitalisation de 5.25% ([105'760 fr. x 100] ÷ 5.25). 
 
La valeur vénale correspondait à la moyenne pondérée de la valeur intrinsèque, 
coefficient 1, et de la valeur de rendement, coefficient 2, soit 2'060'000 fr. 
([2'143'051 fr. + 4'029'152 fr.] ÷ 3). 
 
Dans ses conclusions, le premier expert a précisé que le taux de vétusté tenait 
compte de l'état des bâtiments. Par ailleurs, le bail à loyer en vigueur étant très bas 
(60'000 fr. pour les deux bâtiments), il avait retenu un revenu locatif supérieur 
(132'200 fr.). 
 
c.b. Le premier expert a aussi visité les parts de PPE de la parcelle n° 5______, 
Commune de C______. Les lots se trouvaient dans un immeuble situé en retrait de 
l'avenue 10______ à E______, à proximité de l'aéroport et à 15 minutes du centre-
ville de Genève, affecté en tant qu'hôtel. Le terrain, d'une surface de 
1'597 m2, se trouvait en zone de développement 3. Le bâtiment comprenait quatre 
étages, sous-sol compris. La part PPE n° 2______ comprenait le lot 11______, 
correspondant à un local au sous-sol (cave), de 8 m2. Les lots 12______, 
13______, 14______ et 15______ formaient la part PPE n° 5______-3, laquelle 
comprenait huit places de parking au sous-sol (12______ : 96 m2), l'entrée de 
l'hôtel avec la réception au rez-de-chaussée (13______ : 49 m2), 17 chambres 
distribuées autour d'un couloir au premier étage (14______ : 543 m2) et 25 
chambres au deuxième étage (15______ : 741 m2). La part PPE n° 4______ 
comprenait le lot n° 16______, qui correspondait à un local sous le toit (16 m2). 
 
L'immeuble, bien situé, avait été construit en 1975 et était dans un mauvais état 
général, nécessitant des travaux importants (fenêtres, façades, ascenseur, 
aménagements intérieurs). Le chauffage était à mazout. 
 
Dans son évaluation, le premier expert a retenu que la valeur intrinsèque des trois 
parts de PPE totalisait 4'189'443 fr., soit 1'691'640 fr. pour le terrain, 
correspondant à 2'349'500 fr. (1'597 m2 à 1'407 fr./m2 + 850 m2 à 120 fr./m2), dont 
à déduire 720'000 fr. (taux de réduction de 40%) et 2'497'803 fr. pour les lots de 
PPE, correspondant à 4'163'005 fr. (lot. 11______ : 24 m3 à 600 fr./m3 = 14'400 
fr.; lot 12______ : 307.2 m3 à 600 fr./m3 = 184'320 fr., lot 13______ : 156.80 m3 à 
850 fr./m3 = 133'280 fr.; lot 14______ : 1'741.60 m3 à 850 fr./m3 = 1'480'360 fr; 
lot 15______ : 2'745.70 m3 à 850 fr./m3 = 2'333'845 fr. et lot 16______ : 48 m3 à 
350 fr./m3 = 16'800 fr.) sous déduction de 1'665'202 fr. (taux de vétusté de 40% 
pour la construction). 
 
La valeur de rendement se montait à 5'068'622 fr. pour un état locatif admis de 
285'110 fr. dont à déduire des charges de 57'022 fr. (20%), soit 228'088 fr. nets, et 
un taux de capitalisation de 4.5% ([228'088 fr. x 100] ÷ 4.5). 


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La valeur vénale des trois parts de PPE correspondait à la moyenne entre la valeur 
intrinsèque, coefficient 1, et la valeur de rendement, coefficient 2 ([4'189'443 fr. + 
10'137'244 fr.] ÷ 3), soit 4'775'562 fr., correspondant à 13'880 fr. pour la part 
PPE n° 2______, 4'743'812 fr. pour la part PPE n° 5______-3 et 17'870 fr. pour la 
part PPE n° 4______. 
 
Dans ses conclusions, le premier expert a précisé que le bâtiment était vacant, mis 
à part quelques chambres mises à disposition de l'Hospice général. Les revenus 
actuels étant très bas (120'336 fr.), il avait retenu un revenu locatif supérieur 
(285'110 fr.). 
 
d. Par courriers datés des 4 et 9 mars 2020, reçus par A______ SA les 6 et 10 
mars 2020, l'Office a informé la poursuivie qu'il retenait comme valeurs 
d'estimation celles fixées par le premier expert, soit 2'060'000 fr. pour l'immeuble 
n° 6______ de la Commune du D______ et 13'880 fr., 4'743'812 fr. et 17'870 fr. 
pour les trois parts de PPE n° 2______, n° 5______-3 et n° 4______ de la 
Commune de C______. 
B. 
a. Par actes adressés le 16 mars 2020 à la Chambre de surveillance, le conseil de 
A______ SA a sollicité qu'il soit procédé à une nouvelle expertise de ces 
immeubles. Selon des évaluations privées effectuées le 1er juillet 2019 par 
G______, la valeur en l'état de l'immeuble du D______ était de 2'300'000 fr. et 
celle des parts de PPE de C______ de 6'544'000 fr. Après valorisation et 
exploitation régulière, les deux immeubles pouvaient être estimés respectivement 
à 7'000'000 fr. et 19'460'000 fr. 
 
b. Par ordonnances du 30 avril 2020, la Chambre de surveillance a imparti à 
A______ SA, sous peine d'irrecevabilité, un délai de dix jours pour procéder aux 
avances des frais de nouvelle expertise, à hauteur de 1'700 fr. et de 3'300 fr., a 
désigné H______, architecte, en qualité de nouvel expert et, sous réserve du 
paiement en temps utile des avances fixées, lui a donné mission d'estimer la valeur 
des immeubles mis en gage. 
 
c. Les avances de frais requises ont été payées dans le délai imparti. 
 
d. H______ (ci-après : le second expert) a communiqué ses rapports d'expertise, 
datés du 6 janvier 2021, par courrier du 7 janvier 2021 à la Chambre de 
surveillance. Il a joint sa note d'honoraires, pour un montant total de 4'500 fr. pour 
les deux expertises. 
 
d.a Pour le second expert, l'immeuble n° 6______ de la Commune du D______, 
qu'il avait visité le 11 décembre 2020, était situé à proximité de l'aéroport et de 
I______ et bien desservi en services et en transports publics. Il était composé de 
deux corps de bâtiments contigus d'un étage (plus combles) sur rez-de-chaussée et 
sous-sol partiel. Il était inscrit au cadastre depuis 1865, surélevé d'un étage en 
1903 et agrandi en 1925. Il ne disposait pas d'un parking. 


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L'immeuble était très vraisemblablement concerné par le projet à court terme de 
l'extension du tram reliant la place des Nations à Ferney-Voltaire. Des 
négociations seraient en cours pour son acquisition par l'Etat de Genève pour 
cause d'utilité publique. 
 
Le bâtiment 17______ comprenait, au rez-de-chaussée, un restaurant, avec deux 
salles, sanitaires, cuisine et deux offices, une terrasse à l'arrière et une arcade 
(désaffectée). A l'étage, il y avait sept studios meublés et une buanderie. Trois 
chambres meublées étaient situées sous les combles. Le bâtiment n'avait pas de 
sous-sol ni de réception. 
 
Le bâtiment 17______A comprenait un sous-sol avec cave et chaufferie, un rez-
de-chaussée avec deux studios meublés, deux autres studios meublés au premier 
étage et une chambre meublée sous les combles. Il n'y avait pas de réception. 
 
La valeur intrinsèque du bâtiment était de 1'470'000 fr. (montant arrondi), soit 
2'513'000 fr., correspondant à la valeur du bâtiment à neuf (3'350 m3 à 750 fr./m3), 
sous déduction d'un taux moyen de vétusté du bâtiment de 42% (1'055'460 fr.). La 
valeur du terrain était estimée à 650'000 fr. (946 m2 à 688 fr./m2) et les 
aménagements extérieurs à 20'000 fr. (200 m2 à 100 fr./m2). La valeur intrinsèque 
totale était ainsi de 2'140'000 fr. 
 
Selon la méthode Discounted Cash Flow (DCF), appliquée par le second expert, 
la valeur DCF de l'immeuble était de 2'000'000 fr. 
 
L'expert a tenu compte des travaux qui devaient être effectués vu l'état du 
bâtiment, évalués à 1'200'000 fr. et pouvant être exécutés en 2022 sur six mois. 
Dès lors, en 2022, seule une demi-location des studios et restaurants était 
envisageable. Par ailleurs, les chambres situées dans les combles seraient 
supprimées en raison de leur accès par des escaliers non conformes. 
 
Dès 2023, les studios pouvaient être loués à un tarif de 100 fr. par jour, contre 
60 fr. en moyenne en l'état pour les chambres et les studios. Un loyer de 6'000 fr. 
par mois pouvait être obtenu de la location du restaurant, contre 3'700 fr. 
actuellement. Le taux d'occupation des studios et des chambres était estimé à 90% 
compte tenu de son usage actuel. Dès la fin des travaux, avec une affectation plus 
conventionnelle, le taux d'occupation passerait à une moyenne de 74% pour un 
trois étoiles, selon les statistiques genevoises. Les charges d'exploitation devaient 
atteindre progressivement les taux normaux pour un établissement de ce niveau et 
le taux de rendement était calculé selon le benchmark d'HotellerieSuisse. 
 
Pour le deuxième expert, la valeur vénale de la propriété correspondait à la valeur 
DCF, soit 2'000'000 fr. 
 
d.b. L'immeuble n° 5______ de la Commune de C______, que l'expert a visité le 
11 décembre 2020, situé à proximité de l'aéroport, sur l'avenue 10______, était 
bien desservi en services et transports publics. Le bâtiment, construit dans les 
années 1970, comprenait une partie hôtel (les parts de PPE propriété de A______ 


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SA), de même qu'un restaurant et des locaux annexes, appartenant à des tiers. Le 
bâtiment était dans un état général moyen et présentait les défauts des 
constructions des années 1970, principalement un indice énergétique 
insatisfaisant, ainsi qu'un manque d'entretien. Il y avait 10 places de parking, cinq 
à l'extérieur et cinq à l'intérieur. 
 
La valeur intrinsèque totale des lots PPE n° 2______, 5______-3 et 4______ 
appartenant à A______ SA était de 4'030'000 fr. Elle se composait de la valeur 
intrinsèque du bâtiment, en 2'770'000 fr. correspondant à sa valeur à neuf de 
4'2750'000 fr. (4'750 m3 à 900 fr./m3), sous déduction d'un taux moyen de vétusté 
de 35% (1'496'250 fr.). La valeur intrinsèque du terrain et des aménagements 
extérieurs (plus divers), était de 1'258'000 fr. (936'000 fr. [soit 1'333 m2 à 
702 fr./m2] + 109'000 fr. + 213'000 fr.). 
 
La valeur des trois lots PPE, selon la méthode DCF, s'élevait à 6'420'000 fr. 
 
Les travaux nécessaires, vu l'état du bâtiment, se montaient à 4'000'000 fr. et 
pouvaient être réalisés sur douze mois. En 2022, aucune location n'était possible 
compte tenu de ces travaux. A partir de 2023, la location des chambres était 
prévue à un tarif moyen de 110 fr. par jour, contre 60 fr. actuellement. La chambre 
double de 48 m2 située au 2ème étage serait réaffectée au petit-déjeuner sans buffet 
et à l'offre de boissons. Le taux d'occupation des studios et des chambres était de 
80% compte tenu de son usage actuel. Dès la fin des travaux, avec une affectation 
d'hôtel, le taux d'occupation passerait à une moyenne de 74% pour un trois étoiles, 
selon les statistiques genevoises. Les charges d'exploitation devaient atteindre 
progressivement les taux normaux pour un établissement de ce niveau et le taux 
de rendement était calculé selon le benchmark d'HotellerieSuisse. 
 
L'expert a retenu que la valeur vénale correspondait à la valeur DCF, soit 
6'420'000 fr. 
 
e. Les rapports du second expert ont été communiqués aux parties par plis du 
8 janvier 2021. 
 
f. Par courriers du 12 janvier 2021, l'Office a observé que le montant retenu par le 
second expert pour l'immeuble situé au D______ était inférieur à celui fixé par le 
premier expert. En revanche, la valeur retenue pour les parts de PPE situées à 
C______, était nettement supérieure, avec une différence de 1'676'438 fr. 
inexpliquée. 
 
g. A______ SA et B______ SA ne se sont pas déterminées sur le rapport du 
second expert dans le délai imparti, échéant le 22 janvier 2021. 
 
h. Par avis du 10 février 2021, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
EN DROIT 


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1. 
Les causes A/970/20 et A/970/21 sont jointes sous A/970/20, en application de 
l'art. 70 LPA, applicable à la procédure devant la Chambre de surveillance en 
vertu de l'art. 9 al. 4 LaLP, les deux expertises, effectuées par le même expert, 
concernant la même poursuite en réalisation de gage immobilier. 
2. 
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, applicable en matière de poursuite en réalisation 
de gage immobilier par renvoi de l'art. 99 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit 
d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de 
l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit 
faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal 
fédéral 7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3.2; 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 
 
En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat des expertises réalisées par 
l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi, par ailleurs propriétaire des 
immeubles constitués en gage, a requis de la Chambre de céans, dans les délai et 
forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second 
expert. Il a en outre payé en temps utile les avances de frais fixées. 
 
Les demandes de nouvelle expertise sont partant recevables. 
3. 
3.1 En vertu de l'art. 97 al. 1 LP, applicable par renvoi de l'art. 155 LP, l'Office 
des poursuites procède à l'estimation des biens immobiliers saisis et peut 
s'adjoindre des experts à cette fin (cf. ég. art. 99 al. 1 ORFI; GILLIERON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 174 
ad art. 140 LP; FOËX, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP). 
 
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 
devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 
révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle 
donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre 
défendable; elle sert également à fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré 
(art. 143b al. 1 LP). C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée 
possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne 
prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée. Un calcul 
fondé sur la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque 
apparaît plus approprié pour un immeuble de rente composé de logements et de 
commerces mis en location; la méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau 
de paramètres tirés de bases de données, notamment sur les prix des transactions 
récentes pour des objets de même type, est plus adaptée à des appartements ou des 
maisons individuelles occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est 
toutefois pas arbitraire d'utiliser la première méthode pour une maison 
individuelle (ATF 134 III 42 consid. 4; ATF 120 III 79 consid. 3 = JdT 1996 II 
1999; arrêts du Tribunal fédéral 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 
5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1). 


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Il a été jugé que pour l'estimation d'un centre commercial, la méthode du 
Discounted Cash Flow (DCF) était appropriée (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
5A_311/2013 du 18 octobre 2013 consid. 4.5.1). 
 
La valeur fiscale et le montant des engagements hypothécaires ne sont pas des 
critères d'estimation de la valeur vénale au sens des articles 97, 140, 155 LP, 9 et 
99 ORFI (ZOPFI, Commentaire ORFI, 2012, n° 4 et 9 ad art. 9 ORFI). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé. 
 
Il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des 
résultats divergents entre experts. L'autorité de surveillance peut procéder à une 
moyenne (ATF 120 III 79 consid. 2b = JdT 1996 II 1999; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_421/2018 du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1; Zopfi, op. cit., n° 10 ad art. 9 
ORFI), pour autant que les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des 
critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes (ATF 120 III 
79 consid. 1 et 2b). 
 
Si l'autorité de surveillance entend s'écarter d'une expertise, elle doit motiver sa 
position (ATF 120 III 79 consid. 2c = JdT 1996 II 1999). 
 
3.2 En l'espèce, les expertises ont été réalisées par des experts dont aucun élément 
ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas de compétences comparables. 
Elles comportent une présentation détaillée des biens immobiliers, de leurs 
caractéristiques et de leur situation géographique. Une visite des lieux a été 
effectuée par les deux experts et des photos ont été annexées aux rapports. 
 
3.2.1 Concernant l'immeuble du D______, le second expert a confirmé en 
substance l'exactitude du calcul des volumes bâtis du premier expert (3'314 m3 
pour le premier expert contre 3'350 m3 pour le second expert). La valeur 
intrinsèque retenue est d'ailleurs extrêmement proche, avec une différence de 
3'000 fr. (2'143'051 fr. contre 2'140'00 fr.). 
 
Nonobstant le recours à deux méthodes différentes, les experts ont aussi abouti à 
un résultat très proche pour ce qui concerne la valeur vénale de l'immeuble, soit 
2'060'000 fr. pour le premier expert, qui a pondéré la moyenne entre la valeur 
intrinsèque et la valeur de rendement, en 2'143'051 fr., contre 2'000'000 fr. pour le 
second expert, qui s'est fondé sur la méthode de la valeur DCF. 
 
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la seconde expertise a validé le 
résultat de la première. Il n'y a dès lors aucun motif de s'écarter de celle-ci, la 
poursuivie n'ayant du reste adressé aucune critique à l'égard de la seconde 
expertise. Il s'ensuit que l'estimation retenue par l'Office doit être intégralement 
confirmée, soit 2'060'000 fr. 


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3.2.2 Le volume bâti des trois parts de PPE n° 2______, n° 5______-3 et n° 
4______, Commune de C______, est de 5023 m3 selon le premier expert (24 m3 + 
307.20 m3 + 156.80 m3 + 1'741.60 m3 + 2'745.70 m3 + 48 m3), et de 4'750 m3 
selon le second expert soit une différence qui peut être qualifiée de légère (environ 
5%). La valeur intrinsèque totale, terrain inclus, retenue par les deux expertises est 
proche, soit 4'189'443 fr. pour le premier expert contre 4'030'000 fr. pour le 
second. 
 
Les deux experts ont en revanche retenu des valeurs vénales très différentes, le 
premier expert se fondant sur la moyenne pondérée de la valeur intrinsèque et de 
la valeur de rendement (en 5'068'622 fr.) alors que le second expert a utilisé la 
méthode DCF, en prenant en considération les produits générés par l'exploitation 
de l'hôtel et les charges. Pour la Chambre de céans, la méthode DCF apparaît 
particulièrement appropriée s'agissant d'estimer non pas un immeuble locatif mais 
un immeuble destiné à une activité commerciale. 
 
Il se justifie donc de retenir, pour les trois parts de PPE, le montant plus élevé 
estimé par le second expert, soit 6'420'000 fr. 
4. 
Le second expert a arrêté ses honoraires à 4'500 fr. pour les deux expertises, 
montant qui est conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa 
note d'honoraires du 7 janvier 2021 peut donc être approuvée. 
 
La nouvelle expertise ayant été requise par la débitrice, son coût sera mis à sa 
charge (art. 9 al. 2 ORFI) et compensé avec l'avance de 5'000 fr. (3'300 fr. et 1'700 
fr.) déjà versée qui reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence. Le solde en 
500 fr. sera restitué à la requérante. 
 
La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a 
al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 
al. 2 OELP). 
* * * * * 


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A/970/2020-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Ordonne la jonction des causes A/970/2020 et A/971/2020 sous n° de cause 
A/970/2020. 
Déclare recevables les demandes de nouvelle expertise formées par A______ SA le 
16 mars 2020. 
Au fond : 
Fixe à 2'060'000 fr. la valeur d'estimation de l'immeuble n° 6______ de la Commune du 
D______. 
Fixe à 6'420'000 fr. la valeur d'estimation des parts de PPE ° 2______, n° 5______-3 et 
n° 4______ de la parcelle de base n° 5______, Commune de C______. 
Fixe à 4'500 fr. les frais des nouvelles expertises effectuées par H______ et invite les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 
Met ces frais à la charge de A______ SA et les compense avec les avances déjà versées, 
qui restent acquises à l'Etat de Genève à due concurrence. 
Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à restituer à A______ SA le solde en 
500 fr. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Messieurs Patrick CHENAUX et 
Jean REYMOND, juges; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
 
 
 
 La greffière : 
 
 Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 Véronique AMAUDRY-PISCETTA 
 
 
 


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A/970/2020-CS 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.