ge_gerichte · ACJC/191/2019 · 2019-02-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28095/2017 
ACJC/191/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 11 FEVRIER 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 31 juillet 2018, comparant par Me Olivier CARRE, 
avocat, place Saint-François 8, case postale 5616, 1002 Lausanne (VD), en l'étude 
duquel il fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par Me Eve DOLON, 
avocate, rue Etienne-Dumont 6-8, 1204 Genève, en l'étude de laquelle il fait élection de 
domicile. 
 


- 2/15 - 
 
C/28095/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/707/2018 du 31 juillet 2018, expédié pour notification aux 
parties le 7 août 2018, le Tribunal des baux et loyers a rejeté la requête en 
contestation du congé formée par A______ contre B______ concernant le congé 
notifié le 31 octobre 2017 pour le 30 avril 2018 portant sur le local sis 1______ à 
C______, Genève (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à évacuer 
immédiatement de sa personne et de ses biens le local en cause (ch. 2), a débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 4). 
En substance, le Tribunal a retenu que le contrat de sous-location liant les parties 
ne portait pas sur des locaux commerciaux, mais sur des locaux exclusivement 
destinés à de l'entreposage, des loisirs et du bricolage, de sorte que les locaux en 
cause ne bénéficiaient pas de la protection contre les congés instituée par les 
art. 271 et ss CO. 
Même à admettre l'application des dispositions protectrices contre les congés, la 
résiliation n'était pas annulable, au sens de l'art. 271a al. 1 let. e CO, le premier 
congé nul pouvant être répété. Le congé n'était également pas annulable, selon 
l'art. 271 CO, A______ n'ayant pas rendu vraisemblable un comportement 
contraire aux règles de la bonne foi de B______. Par ailleurs, aucune prolongation 
de bail ne pouvait être accordée à A______, motif pris de la détérioration des 
relations entre les parties depuis 2015 et en raison de l'absence de toutes preuves 
de recherche de locaux de remplacement. 
Le sous-locataire ne disposant plus d'aucun titre l'autorisant à occuper les locaux, 
son évacuation devait être prononcée. 
Pour le surplus, le Tribunal a rejeté la conclusion du sous-locataire en production 
des livres de caisse complets des cinq dernières années, ainsi que des justificatifs 
comptables y relatifs. 
B. 
a. Par acte expédié le 14 septembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ 
a formé appel de ce jugement. Il a conclu à l'annulation de celui-ci et 
subsidiairement au renvoi de la cause en première instance et, plus 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans, B______ devant 
être invité à produire un décompte de charges, accompagné de l'ensemble des 
pièces justificatives. 
 
Concernant le caractère non commercial des locaux, A______ a pour l'essentiel 
fait part de sa propre interprétation de la situation, soutenant une constatation 
inexacte des faits, en raison d'une instruction insuffisante du dossier. Il a fait 
valoir que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, B______ n'ayant pas 


- 3/15 - 
 
C/28095/2017 
démontré à quel but il entendait affecter les locaux. Par ailleurs, le congé était 
annulable dès lors qu'une précédente résiliation, nulle, lui avait été notifiée. 
 
b. Dans sa réponse du 4 octobre 2018, B______ a conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris, sous suite de frais et dépens. 
 
Il a soutenu que le contrat de sous-location avait été conclu dans le même but que 
le contrat de bail principal, soit à des fins non commerciales. 
 
c. Par réplique du 25 octobre 2018, A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
d. Par courrier du 29 octobre 2018, B______ a renoncé à dupliquer. 
 
e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 31 octobre 2018 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 1er juin 2006, D______ et E______, bailleurs principaux, ont remis à bail à 
B______, locataire principal, un hangar sis 1______ à C______. 
Les locaux sont destinés à de l'entreposage, des loisirs et du bricolage. 
b. Le contrat a été conclu pour une durée de deux ans, du 1er juin 2006 au 31 mai 
2008, et s'est depuis lors renouvelé d'année en année. Le préavis de résiliation est 
de six mois. 
Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 1'000 fr. 
c. Peu de temps après le début du bail, B______ a conclu des contrats de 
sous-location oraux avec trois personnes, dont A______. 
Il a été convenu que B______ et chacun des trois sous-locataires disposeraient 
d'un espace privé dans le hangar, et partageraient un espace commun. 
Le sous-loyer mensuel a été fixé à 250 fr. par occupant, auquel s'ajoutait une 
somme de 50 fr. destinée à couvrir les frais, investissements ou achats communs 
qu'ils souhaitaient effectuer pour les locaux, ainsi que les frais d'électricité et 
d'assurance responsabilité-civile. 
d. A______ souffre de troubles dépressifs récurrents et de migraines et bénéficie 
d'une rente-invalidité. Il se rend dans les locaux lorsque sa santé le lui permet, 
pour y effectuer des travaux de mécanique et de bricolage. 
e. B______ et les deux autres sous-locataires se rendent dans les locaux lors de 
leur pause déjeuner, ou à la fin de leur journée de travail, pour bricoler, se 
retrouver ou prendre l'apéritif. 


- 4/15 - 
 
C/28095/2017 
f. Divers travaux d'aménagement ont été effectués dans les locaux, et en 2011, 
B______ et les trois sous-locataires ont acheté en commun un lift pour voiture. 
g. A tout le moins à partir de 2015, les relations entre les occupants du hangar se 
sont détériorées. En particulier, au printemps 2016 un litige est survenu entre 
B______ et A______, le premier ayant découvert que le second avait installé une 
culture hydroponique de cannabis dans une partie des locaux qu'il avait privatisée. 
B______ a immédiatement démonté l'intégralité de l'installation en question, en 
l'absence de A______, et lui a laissé une note lui indiquant qu'ils devaient discuter 
de la situation. 
Il a précisé que suivant la tournure que prendrait la discussion, A______ devrait 
chercher des locaux de remplacement. 
h. Par ailleurs, en automne 2016, une altercation physique est intervenue entre 
A______ et l'un des deux autres sous-locataires. 
i. Enfin, les parties se sont également opposées à réception par B______ de la 
facture d'électricité pour la période du 7 octobre 2015 au 4 octobre 2016, laquelle 
s'élevait à 3'600 fr., alors qu'elle avoisinait usuellement une centaine de francs. 
Selon B______, cette augmentation était directement liée à l'installation 
hydroponique de A______ ce que celui-ci a contesté, notamment par SMS du 26 
novembre 2016, expliquant que l'augmentation était en réalité due à l'utilisation 
accrue de chauffages électriques dans les locaux par l'ensemble des occupants. 
j. Par courrier du 22 mars 2017, B______ a résilié le contrat de 
sous-location de A______ pour le 30 juin 2017. Il a expliqué qu'il s'agissait d'une 
demande des bailleurs principaux. 
k. Par courrier du 30 juin 2017, A______ a fait valoir la nullité de la résiliation de 
son contrat de sous-location, faute d'une part pour B______ d'avoir fait usage d'un 
avis officiel de résiliation, et d'autre part d'avoir respecté le délai de résiliation de 
six mois applicable au vu, selon lui, du caractère commercial du contrat de sous-
location. 
l. Par avis officiel de résiliation du bail du 31 octobre 2017, B______ a résilié le 
contrat de sous-location de A______ pour le 30 avril 2018. 
m. Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers. 
Non conciliée le 22 janvier 2018, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 
21 février 2018. 
A______ a conclu à ce que le Tribunal constate la nullité du congé du 31 octobre 
2017, subsidiairement l'annule et plus subsidiairement lui octroie une prolongation 


- 5/15 - 
 
C/28095/2017 
judiciaire du bail de six ans, invite B______ à produire un décompte de charges 
pour toute la période écoulée jusqu'à la date de l'injonction, accompagné de toutes 
pièces justificatives, invite B______ à s'abstenir de toutes agressions, physiques 
ou psychologiques, envers lui, de toutes brimades, de tous blocages d'accès, de 
tous remue-ménages dans ses effets, outillages et stocks, ainsi que de tout 
dénigrement auprès de tiers, et prononce les deux dernières conclusions sous la 
menace des sanctions de l'art. 292 du Code pénal. 
A______ a allégué, en substance, qu'il était la cible de nombreuses brimades de la 
part de B______ et des deux autres sous-locataires. En particulier, ces derniers 
n'avaient de cesse de mettre du désordre dans ses affaires, sans égard pour les 
matériaux fragiles. Il a par ailleurs été victime d'une altercation physique et 
menacé de dénonciation auprès de l'assurance-invalidité. A cet égard, il a précisé 
que s'il était effectivement au bénéfice de prestations de l'assurance-invalidité, une 
activité occupationnelle dans l'atelier litigieux était médicalement recommandée. 
S'agissant de sa consommation de cannabis, elle était médicalement autorisée, de 
sorte que les reproches de B______ n'étaient pas justifiés. Enfin, il a expliqué qu'il 
lui serait particulièrement difficile de trouver des locaux de remplacement 
équivalents, à proximité de Genève, étant précisé qu'il avait partiellement 
aménagé et équipé les locaux à ses frais, au fil des années, et que certaines des 
installations étaient difficilement déplaçables. 
n. Dans sa réponse du 22 mars 2018, B______ a principalement conclu à ce que le 
Tribunal déboute A______ de toutes ses conclusions, valide le congé du 31 
octobre 2017 et dise qu'il n'y a pas lieu à une prolongation du contrat de sous-
location. Reconventionnellement, il a conclu à ce que le Tribunal ordonne à 
A______ de quitter les lieux au plus tard le 30 avril 2018 et prononce son 
évacuation. 
B______ a soutenu que tant le contrat de bail principal que le contrat de sous-
location portaient sur des locaux destinés à de l'entreposage, des loisirs et du 
bricolage. Il n'y était ainsi exercé aucune activité commerciale, ni par A______, ni 
par aucun des autres occupants. Par ailleurs, si les relations s'étaient effectivement 
péjorées depuis 2015 avec A______, c'était en raison du comportement de ce 
dernier, qui agissait de façon chicanière, notamment en détruisant des 
aménagements intérieurs. En tout état, les parties ne se croisaient pas puisque 
leurs horaires d'utilisation des locaux différaient, de sorte que les allégations de 
A______ d'éventuelles brimades à son encontre étaient infondées. 
Pour le surplus, B______ a expliqué avoir été particulièrement choqué en 
découvrant la culture hydroponique de cannabis de A______, au vu notamment du 
risque d'une part de voir le contrat de bail principal résilié, d'autre part d'être 
inquiété pénalement. B______ avait ainsi informé E______ de la situation, lequel 
lui avait indiqué qu'il ne tolérerait aucune activité illégale dans les locaux, et qu'il 


- 6/15 - 
 
C/28095/2017 
lui appartenait de gérer ce problème. Au-delà de cette problématique, B______ a 
allégué que A______ aurait également volé de l'essence dans la citerne des 
voisins, ce qui avait provoqué l'altercation physique entre le demandeur et l'un des 
deux autres sous-locataires. S'en était suivi le conflit lié à la facture d'électricité 
qui avait augmenté de 1000% depuis l'installation par A______ de la culture 
hydroponique de cannabis. Au vu de tous ces éléments, B______ a expliqué qu'il 
n'avait pas eu d'autre choix que de mettre un terme au contrat de sous-location. 
o. Par mémoire de réponse sur demande reconventionnelle du 28 mai 2018, 
A______ a conclu à ce que le Tribunal déboute B______ de toutes ses 
conclusions. 
Il a expliqué qu'il était au bénéfice d'une formation dans le domaine de 
l'automobile, de la mécanique et de la carrosserie, et qu'il exerçait ainsi dans les 
locaux une petite activité commerciale, ce qui était autorisé par l'assurance-
invalidité, essentiellement dans ce domaine, contre rémunération. Au demeurant, 
il disposait d'équipements professionnels dans les locaux, ce qui venait attester du 
caractère commercial de son activité. Selon lui, B______ et les deux autres sous-
locataires exerçaient également une activité à caractère commercial dans les 
locaux. Enfin, A______ a rappelé que sa consommation de cannabis était 
médicalement autorisée et a allégué qu'il avait également envisagé une culture de 
cannabis en sa forme légale dans les locaux, pour sa consommation médicalement 
prescrite mais également afin d'écouler le surplus dans les circuits commerciaux 
qui se mettaient en place à cet égard. 
p. Par courrier du 29 mai 2018, A______ a sollicité la production des livres de 
caisse complets pour les cinq dernières années, ainsi que des justificatifs 
comptables y relatifs, l'organisation d'un transport sur place ainsi qu'une expertise 
technique s'agissant de la problématique liée à la prétendue surconsommation 
électrique qui lui était reprochée. 
q. Lors de l'audience du 15 juin 2018 du Tribunal, les parties ont sollicité 
l'audition de témoins et B______ a déposé une pièce complémentaire, soit un 
courrier de E______ daté du 14 juin 2018 attestant du caractère non commercial 
du contrat de bail principal. 
Pour le surplus, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. 
A______ a confirmé qu'il exerçait dans les locaux une activité commerciale lui 
rapportant environ 600 fr. par mois et qu'il n'établissait pas de facture à l'attention 
de ses huit ou dix clients réguliers. Son activité consistait principalement à réparer 
et restaurer de vieux véhicules, entretenir des véhicules et des bateaux, construire 
des lampes et fabriquer des meubles. B______ et son frère, également sous-
locataire des locaux faisaient du stockage et du bricolage dans les locaux, pour 
eux-mêmes ou pour des tiers, sans que cela ne relève d'une activité commerciale. 


- 7/15 - 
 
C/28095/2017 
Il s'agissait uniquement de loisirs. S'agissant de la plantation de cannabis, 
A______ a expliqué qu'elle n'avait jamais été "en fonction". Les quelque vingt-
cinq petits pots qui se trouvaient effectivement dans les locaux étaient uniquement 
destinés à son usage personnel, sans aucune connotation commerciale. Enfin, 
A______ a indiqué avoir recherché en vain dans le canton de Genève un garage 
ou un local de remplacement, d'environ 25 m2 et pour un loyer mensuel de l'ordre 
de 300 fr. 
B______ a déclaré que dans la mesure où le contrat de bail principal excluait toute 
activité commerciale, il avait sous-loué les locaux pour la même destination que 
celle prévue par le bail principal, ce qu'il avait précisé à A______ dès qu'il lui 
avait proposé de sous-louer un espace dans le hangar. Ainsi, ni lui, ni aucun des 
autres occupants des locaux n'y exerçait d'activité commerciale. 
r. Par ordonnance de preuve du 19 juin 2018 et par appréciation anticipée des 
preuves, le Tribunal a refusé de procéder à un transport sur place et d'ordonner 
une expertise technique. 
s. Par chargé de pièces complémentaire du 29 juin 2018, A______ a notamment 
produit un rapport d'enquête en allemand établi le 22 juin 2017 par l'entreprise 
F______ AG s'agissant de la culture de cannabis. 
t. Lors de l'audience du 4 juillet 2018, E______, entendu en qualité de témoin, a 
confirmé que les locaux étaient uniquement destinés à l'usage d'entreposage, de 
loisirs et de bricolage, à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui prévalait 
également pour le locataire précédent. Il a déclaré qu'il avait utilisé un contrat de 
bail type pour locaux commerciaux uniquement dans la mesure où c'était le 
modèle qui lui avait été remis à l'époque par la Chambre genevoise immobilière, 
et qu'il n'existait pas de contrat de bail type pour locaux destinés à l'usage 
d'entreposage, de loisirs et de bricolage. 
Pour le surplus, A______ a produit un chargé de pièces complémentaire 
comportant des attestations de quatre clients et un échange de SMS et diverses 
photographies faisant état de travaux de restauration sur un ancien véhicule 
militaire. 
A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions et 
la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


- 8/15 - 
 
C/28095/2017 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exception, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, compte tenu du loyer mensuel de 300 fr., la valeur litigieuse s'élève à 
10'800 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.2 L'appel ayant été interjeté dans le délai prévu par la loi, il est recevable sous 
cet angle (art. 130 et 131 CPC). 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
1.4 L'appel ordinaire ayant un effet réformatoire (art. 318 let. a et b CPC), 
l'appelant ne peut - sous peine d'irrecevabilité - se limiter à conclure à l'annulation 
de la décision attaquée et/ou au renvoi de la cause à l'instance inférieure, mais doit 
au contraire prendre des conclusions sur le fond du litige, lesquelles doivent 
indiquer sur quels points la partie appelante demande la modification ou 
l'annulation de la décision attaquée. Les conclusions réformatoires doivent en 
outre être déterminées et précises, c'est-à-dire indiquer exactement quelles 
modifications sont demandées. En principe, ces conclusions doivent être libellées 
de telle manière que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans 
modification au dispositif de sa propre décision (ATF 137 III 617 consid. 4, in SJ 
2012 I p. 373 et in JdT 2014 II p. 187; arrêt du Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 
9 janvier 2013 consid. 2). 
Exceptionnellement, des conclusions indéterminées et imprécises suffisent lorsque 
la motivation du recours ou la décision attaquée permet de comprendre d'emblée 
la modification requise (ATF 134 III 235 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 


- 9/15 - 
 
C/28095/2017 
5A_676/2014 du 18 mai 2015 consid. 3; 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 
consid. 4.2). 
L'appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour 
satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer à une écriture antérieure, 
ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa 
motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la 
comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la 
décision que l'appelant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa 
critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
En l'espèce, l'acte d'appel ne comporte aucune motivation, ni aucune critique 
quant à l'absence d'octroi d'une prolongation de bail par les premiers juges, de 
sorte que l'appel est irrecevable à cet égard. 
L'appelant, qui est pourtant représenté par un mandataire professionnellement 
qualifié, s'est limité à conclure à l'annulation du jugement querellé, sans prendre 
aucune autre conclusion réformatoire, en particulier en constatation de la nullité 
du congé et en annulation de la résiliation de bail. L'appel est dès lors irrecevable 
à cet égard. Il est en revanche recevable quant à la motivation subsidiaire retenue 
par les premiers juges, l'appel étant suffisamment motivé sur ces points. 
2. 
Même si l'appel avait été recevable concernant la qualification du contrat, il n'en 
serait pas moins infondé, pour les motifs qui vont suivre. 
 
2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage 
d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). 
Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux 
d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions 
d'habitation et de local commercial (BOHNET/DIETSCHI in Droit du bail à loyer, 
BOHNET/MONTINI [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). 
 
Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une 
activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle 
(ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les 
plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité 
artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les 
ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de 
spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être 
principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu 
importe si elle le fournit réellement (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 
pp. 123-124; BOHNET/DIETSCHI, op. cit., n. 11 ad art. 253a CO; KNOEPFLER/ 
RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13ème Séminaire sur 
le droit du bail, Neuchâtel 2004, pp. 5-6). 


- 10/15 - 
 
C/28095/2017 
 
L'activité peut être principale ou accessoire et doit avoir pour but de fournir un 
revenu (KNOEPFLER/RUEDIN, op. cit., p. 6; HIGI, Commentaire zurichois, n. 31 ad 
art. 253a-253b CO; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, Droit du bail à loyer et à 
ferme, Commentaire pratique, n. 11 ad. art. 253a CO). 
2.2 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière 
concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). 
Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). 
Une manifestation de volonté est faite tacitement ou par actes concluants 
lorsqu'elle n'exprime pas directement une certaine volonté mais qu'elle permet 
néanmoins à son destinataire de déduire l'existence de cette volonté. Une telle 
manifestation ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un comportement 
univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute. 
Cette restriction découle du principe de la confiance. De manière générale, un 
comportement purement passif ne saurait ainsi être tenu pour la manifestation 
d'une volonté de s'engager, en particulier pour l'acceptation d'une offre (ATF 123 
III 53 consid. 5a; MORIN, in Commentaire romand CO I, 2ème éd., 2012, n. 10 s. 
ad art. 1 CO). 
En présence d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit s'efforcer de 
rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). 
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de 
volonté, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de 
découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse des déclarations antérieures à la 
conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée ou 
encore de l'attitude des parties après la conclusion du contrat (interprétation dite 
subjective; ATF 135 III 410 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_200/2015 
du 3 septembre 2015 consid. 4.1.1 et les références citées; 4A_436/2012 du 
3 décembre 2012 consid. 3.1). 
Si le juge ne parvient pas à dégager une intention réelle commune ou s'il constate 
que les volontés, sans que les parties l'aient su, étaient divergentes, il doit 
interpréter les comportements et les déclarations des parties selon la théorie de la 
confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être 
comprise de bonne foi par le cocontractant en fonction de l'ensemble des 
circonstances (interprétation dite objective; ATF 136 III 186 consid. 3.2.1; 131 III 
606 consid. 4.1). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens 
objectif de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté 
intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5). 


- 11/15 - 
 
C/28095/2017 
 
2.3 En l'espèce, le contrat de bail principal porte sur la mise à disposition de 
locaux destinés exclusivement à de l'entreposage, des loisirs et du bricolage. Il 
résulte par ailleurs de la procédure qu'en dépit de l'utilisation d'un bail préimprimé 
destiné à des locaux commerciaux, les parties au contrat de bail principal ont 
exclu toute activité commerciale dans les locaux en cause. L'appelant ne le 
conteste au demeurant pas. 
 
Il résulte de l'instruction de la présente cause que l'intimé, de même que les deux 
autres sous-locataires, n'exercent aucune activité commerciale dans les locaux, ce 
que l'appelant admet expressément. Contrairement à ce qu'il allègue, l'appelant n'a 
fourni aucun indice permettant de retenir que les parties auraient eu la volonté de 
se lier par un contrat de bail à loyer commercial. Au contraire, les locaux ont été 
sous-loués pour le même usage que le contrat de bail principal, soit exclusivement 
à des fins non commerciales. L'appelant ne soutient d'ailleurs pas qu'il aurait, lors 
de la conclusion du contrat de sous-location, loué les locaux litigieux en vue d'en 
tirer un revenu. 
 
La thèse de l'appelant selon laquelle l'utilisation, au fil du temps, du local à des 
fins commerciales justifie de considérer le caractère commercial des locaux en 
cause, ne peut pas non plus être retenue, l'intimé n'ayant pas eu la volonté de 
modifier l'utilisation initialement convenue des locaux. 
 
Enfin, et comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, un atelier de réparations de 
véhicules anciens ou des locaux servant au bricolage ne peuvent être qualifiés de 
locaux commerciaux. L'éventuel revenu que pourrait en tirer le locataire ne 
modifie pas cette appréciation. 
 
2.4 Par conséquent, les locaux en cause ne constituent pas des locaux 
commerciaux, de sorte qu'ils ne bénéficient pas de la protection contre les congés 
instituée par les art. 271 ss CO. Les griefs de l'appelant sont dès lors infondés sur 
ce point. 
3. 
L'appelant soutient que la résiliation doit être annulée, motif pris d'un précédent 
congé signifié dans les trois ans précédant le congé en cause. Même à retenir que 
le contrat en cause bénéficierait des normes protectrices contre les congés - ce qui 
a été nié en l'espèce (cf. consid. 2.3 et 2.4), l'appel serait infondé, pour les motifs 
qui vont suivre. 
 
3.1 A teneur de l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé donné par le bailleur est 
annulable lorsqu'il intervient dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure 
de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a 
succombé dans une large mesure. 
 
La disposition s'applique indépendamment du motif spécifique pour lequel le 
bailleur entend résilier dans le cas particulier. La période de protection de 


- 12/15 - 
 
C/28095/2017 
l’art. 271a al. 1 let. d et e CO garantit que le locataire pourra faire valoir ses 
prétentions contractuelles devant l’autorité de conciliation ou le tribunal sans 
avoir à craindre que le bailleur lui donne son congé pour ce motif (arrêt du 
Tribunal fédéral dans la cause 4C.432/2006 du 8 mai 2006 consid. 4.4; ATF 141 
III 101 consid. 2.7, traduit au JT 2015 II 73). 
 
En prévoyant des périodes de protection contre les congés, la loi manifeste qu’elle 
est imprégnée de critères positifs de loyauté et de protection sociale, bien plus que 
du concept, négatif, de l’abus de droit, si bien que la protection contre les congés 
va au-delà de la protection contre les abus de droit manifestes et même de la 
garantie générale du principe de la bonne foi. Le congé donné pendant une 
période de conciliation ou une procédure judiciaire au sens de l’art. 271a al. 1 
let. d CO est ainsi annulable indépendamment de la question de savoir s’il est 
effectivement abusif (ATF 131 III 33, traduit au JT 2005 I 255). De la même 
façon, pour la détermination de la période de protection, la question de savoir si le 
bailleur est ou pourrait être effectivement animé d’une volonté de représailles 
n’est pas décisive (ATF 141 III 101 consid. 2.7, traduit au JT 2015 II 73). 
 
La protection contre les congés connaît des restrictions en ce sens que, selon 
l'art. 271a al. 3 CO, les lettres d et e du premier alinéa ne sont pas applicables 
lorsqu'un congé est donné pour l'un des six motifs exhaustivement énumérés sous 
lettres a à f, notamment le besoin urgent du bailleur. 
 
Malgré le caractère limitatif de cette liste d'exceptions, la pratique admet 
néanmoins qu'un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la 
suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme (LACHAT, Le bail à loyer, 
Lausanne 2008, p. 748; BARBEY, Commentaire du droit du bail, Protection contre 
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 
1991, n. 106 p. 146; arrêt non publié 4C.382/1992, du 12 février 1993 consid. 1). 
 
Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés 
tombant sous le coup de l'art. 266o CO (HIGI, Commentaire zurichois, n. 133 ad 
art. 266-266o CO par renvoi du n. 262 ad art. 271 CO; qui préconise une 
acception large du vice de forme : «Nichtigkeit im weiteren Sinn»). 
 
Est notamment considérée comme une résiliation affectée d’un vice de forme, une 
résiliation qui n’a pas été signifiée sous deux plis séparés au locataire et à son 
conjoint (art. 266n CO et 266o CO), ou un congé anticipé fondé sur l’art. 257d 
al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) qui n’a pas été précédé d’un avis 
comminatoire (LACHAT, op. cit., p. 748, ch. 5.5.5). Sont également considérés 
comme nuls pour vice de forme le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la 
majorité requise des co-bailleurs (LACHAT, op. cit., p. 637; HIGI, op. cit., n. 84 ad 
art. 266-266o CO) ou encore le congé qui n'a pas été donné par tous les membres 
de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (LACHAT, op. cit., 


- 13/15 - 
 
C/28095/2017 
p. 636, note 71 citant un arrêt du Tribunal cantonal vaudois publié in CdB 1999 
p. 63). Ces résiliations peuvent être répétées durant la procédure ou les trois ans 
qui suivent (LACHAT, op. cit., p. 637, note 73). 
 
En revanche, un congé affecté d’un vice matériel (violation des règles de la bonne 
foi, violation des lettres a, b, c ou f de l’art. 271a al. 1 CO, absence de justes 
motifs au sens de l’art. 266g CO, pas de violation du devoir de diligence au sens 
de l’art. 257f al. 2 et 4 CO) ne peut pas être valablement répété durant la 
procédure ou dans les trois ans qui suivent (LACHAT, op. cit., p. 748, ch. 5.5.5). 
 
3.2 En l'espèce, il résulte de la procédure que le premier congé notifié à l'appelant 
était nul, celui-ci n'ayant pas été notifié au moyen d'un formulaire officiel. 
Conformément à la jurisprudence rappelée supra, le bailleur est en droit de répéter 
un congé nul pour vice de forme, sans que le locataire ne bénéficie d'une 
protection particulière. 
 
Le grief de l'appelant se révèle ainsi infondé sur ce point. 
4. 
4.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de 
locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne 
foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement 
chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et 
dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de 
disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le 
bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude 
contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les 
al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit «manifeste» aux termes de cette 
dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3; 120 II 31 consid. 4a; voir aussi 
ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La validité d'un congé doit 
être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette 
manifestation de volonté (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 et 
138 III 59, ibid.; arrêt du Tribunal fédéral 4A_346/2016, 4A_358/2016 du 
17 janvier 2017 consid. 3). 
 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 
4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C.433/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail 
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007du 11 mars 2008 consid. 2.1). 
Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à 


- 14/15 - 
 
C/28095/2017 
renverser le fardeau de la preuve (ACJ/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, 
Commentaire du droit du bail, 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste 
un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, 
le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 
 
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations 
abusives; un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait que 
l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur 
à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral du 9 décembre 2009 4A_414/2009 
consid. 3.1), mais pour autant qu'il n'existe pas une disproportion manifeste des 
intérêts en présence (LACHAT, op. cit., Lausanne 2008, p. 735 s.). 
4.2 Selon l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation 
des preuves administrées. Autrement dit, le juge apprécie librement la force 
probante de celles-ci en fonction des circonstances concrètes, sans être lié par des 
règles légales et sans être obligé de suivre un schéma précis (ATF 133 I 33 
consid. 21; arrêt du Tribunal fédéral 5A_250/2012 du 18 mai 2012 consid. 7.4.1). 
Il n'y a pas de hiérarchie légale entre les moyens de preuves autorisés 
(SCHWEIZER, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 19 ad 
art. 157 CPC). 
Les moyens de preuve autorisés sont énoncés à l'art. 168 CPC. Cette norme 
prévoit entre autres l'interrogatoire des parties (art. 191 CPC) et le jugement peut 
donc pleinement se fonder sur celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2015 du 
3 juillet 2015 consid. 3.2; 4A_498/2014 du 3 février 2015 consid. 3.3). 
 
4.3 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'appelant n'avait pas explicité en quoi le 
congé serait abusif, ni rendu vraisemblable un comportement contraire aux règles 
de la bonne foi de l'intimé. L'appelant se contente d'alléguer que l'intimé n'aurait 
pas démontré à quel but il destinait les locaux en cause, point qui n'est pas 
pertinent pour l'issue du litige. L'intimé a motivé durant la procédure le congé par 
la dégradation des relations entre les parties depuis 2015, l'installation sans droit 
d'une culture hydroponique et le conflit lié à la facture d'électricité. L'appelant n'a 
pas contesté ces faits, lesquels ont par ailleurs été établis par la procédure. 
 
4.4 Le congé n'est ainsi pas contraire à la bonne foi. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 15/15 - 
 
C/28095/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ contre le 
jugement JTBL/707/2018 rendu le 31 juillet 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/28095/2017 en tant qu'il concerne les conclusions en annulation du 
congé. 
Le déclare irrecevable pour le surplus. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres 
conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le 
recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours 
ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul 
mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.