ge_gerichte · ACJC/1845/2020 · 2020-12-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.12.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/201/2019 
ACJC/1845/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 22 DECEMBRE 2020 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 21 février 2020, comparant en personne, 
et 
Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Delphine 
ZARB, avocate, rue du Conseil-Général 11, case postale, 1211 Genève 4, en l'étude de 
laquelle elle fait élection de domicile. 
 


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C/201/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/127/2020 du 21 février 2020, expédié par pli recommandé le 
24 février 2020, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié 
pour le 30 octobre 2019 par A______ à B______ pour l'appartement de 5 pièces 
no 2______ situé au 1er étage de l'immeuble sis 1______ au C______ (ch. 1 du 
dispositif), a accordé à B______ une unique prolongation de bail de trois ans, 
échéant au 31 octobre 2022 (ch. 2), a autorisé B______ à résilier le bail en tout 
temps, moyennant un préavis écrit d'un mois pour la fin d'un mois (ch. 3), a fixé à 
628 fr., charges non comprises, le loyer mensuel de l'appartement pour la durée de 
la prolongation du bail, à compter du 1er novembre 2019 (ch. 4), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 24 mars 2020 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 2 à 4 de son 
dispositif. Elle conclut à ce que la Cour n'accorde aucune prolongation de bail à 
B______, ajuste le loyer de l'appartement à la hausse sur la base des prix usuels 
dans le quartier, condamne les représentants de la locataire au paiement de 
dommages et intérêts en sa faveur, condamne D______ et E______ à réparer le 
tort moral subi par elle en raison de la violation du contrat de bail, ordonne le 
remboursement des frais de justice par la locataire et ses représentants, la remise 
en état de l'appartement par la locataire (ou ses représentants) et ordonne à celle-ci 
(ceux-ci) d'effectuer le paiement du loyer d'avance trimestriellement, ainsi que de 
constituer une garantie équivalente à trois mois de loyer auprès d'un établissement 
bancaire, sur un compte d'épargne ou de dépôt. Subsidiairement, A______ conclut 
à ce que la Cour ajuste le loyer de l'appartement à la hausse sur la base de son 
rendement net. Pour le surplus, elle reprend ses conclusions principales. 
A______ produit des pièces nouvelles. 
 
b. Dans sa réponse du 25 mai 2020, B______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Le 22 juin 2020, A______ a répliqué. Le 14 juillet 2020, B______ a dupliqué. 
Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. 
 
d. Les parties ont été avisées le 31 août 2020 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 


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C/201/2019 
 
a. Le 24 octobre 1979, la F______, alors propriétaire, et G______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer à usage d'habitation exclusivement portant sur 
l'appartement de 5 pièces no 2______ situé au 1er étage de l'immeuble sis 1______ 
au C______ (GE). 
G______ et son épouse, B______, occupaient cet appartement depuis le 1er juillet 
1976. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée de trois ans, du 1er novembre 1979 au 
30 octobre 1982, tacitement renouvelable d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de trois mois. 
 
Le loyer mensuel, charge non comprises, a été fixé en dernier lieu à 889 fr. à 
compter du 1er janvier 1993, suite à un avis de majoration du 9 septembre 1992, 
tenant compte d'un taux hypothécaire à 7% et d'un indice des prix à la 
consommation de 133.8 points (base décembre 1982 = 100). 
 
b. A______ est devenue propriétaire de l'appartement litigieux le 13 juillet 2017. 
 
Elle est locataire d'un appartement de 2 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis 
4______ à Genève. 
 
c. Par avis du 3 avril 2018, A______ a résilié le bail pour le 1er août 2018 au motif 
qu'elle souhaitait occuper personnellement l'appartement litigieux. 
 
d. Par pli du 18 mai 2018, le conseil des locataires a informé la bailleresse de la 
contestation dudit congé et du mauvais état de santé de ses mandants rendant un 
déménagement inenvisageable. 
 
e. Par courriel du 20 mai 2018, A______ a déclaré annuler la résiliation du bail et 
ne pas souhaiter poursuivre une procédure judiciaire. 
 
f. G______ est décédé le ______ 2018. 
 
g. Par jugement du Tribunal du 5 novembre 2018 (JTBL/1048/2018), le congé du 
3 avril 2018 a été déclaré nul au motif qu'il n'avait pas été adressé à B______. 
 
h. Par avis de résiliation du «11 décembre», envoyé le 11 décembre 2018, selon 
date du timbre postal, A______ a résilié le bail pour le 30 octobre 2019, au motif 
qu'elle souhaitait disposer de l'appartement pour son propre usage. 
 
i. Le congé a été contesté par B______ le 8 janvier 2019 par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
Non conciliée le 5 mars 2019, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 3 avril 
2019 (cause C/201/2019), B______ concluant principalement à la constatation de 


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C/201/2019 
la nullité du congé, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à 
l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail pour une durée de quatre ans, 
jusqu'au 31 octobre 2023, à ce qu'elle soit autorisée à résilier le bail, pendant la 
durée de la prolongation moyennant préavis écrit d'un mois pour la fin d'un mois, 
à une baisse de loyer de 37.5% pour la durée de la prolongation et au déboutement 
de A______ de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
j. Par avis de résiliation du 7 mars 2019, A______ a résilié le bail pour le 30 
octobre 2019, au motif qu'elle souhaitait disposer de l'appartement pour son 
propre usage. 
 
k. Le congé a été contesté le 1er avril 2019 par B______ par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
Non conciliée le 29 mai 2019, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 21 juin 
2019 (cause C/3______/2019), B______ formulant les mêmes conclusions que 
dans la procédure C/201/2019. 
 
A l'appui de ses conclusions, B______ a allégué notamment que le congé 
consacrait une disproportion manifeste des intérêts en présence, étant donné 
qu'elle habitait depuis près de 43 ans dans l'appartement litigieux, qu'elle était 
âgée et malade et venait de perdre son mari. Elle a produit plusieurs courriers de 
son médecin traitant établis entre le 14 mai 2018 et le 11 février 2019 et décrivant 
son état de santé. 
 
l. Dans sa réponse du 3 juin 2019 (cause C/201/2019), A______ a conclu à la 
validité du congé et au déboutement de la locataire. 
 
m. A______ a répondu le 9 septembre 2019 (cause C/3______/2019) et conclu à 
la validité du congé et au déboutement de la locataire. 
 
A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allégué avoir besoin de 
l'appartement litigieux pour y loger et y accueillir son conjoint et sa famille. Elle 
souhaitait également avoir des enfants. En recherche d'emploi depuis septembre 
2018, elle était contrainte de travailler depuis l'appartement qu'elle louait, trop 
petit pour disposer d'un espace de bureau adéquat. Elle a produit des extraits de 
comptes bancaires relatifs à des prêts hypothécaires. 
 
n. Par écritures spontanées du 14 novembre 2019, A______ s'est plainte au 
Tribunal de dégâts présents dans l'appartement par B______ suite à des 
inondations causées par la tempête du 15 juin 2019 et en raison probablement 
d'une fenêtre laissée ouverte, ainsi qu'à la pose de moquettes dans certaines pièces 
sans son accord. La bailleresse s'est également plainte de retard dans le paiement 
du loyer. 


- 5/16 - 
 
C/201/2019 
 
o. Par pli du 3 décembre 2019, B______ a relevé que l'objet du courrier du 14 
novembre 2019 était étranger au litige dont le Tribunal était saisi. La bailleresse 
n'avait pas entrepris de travaux suite aux dégâts d'eau survenus le 29 août 2019, de 
sorte que le loyer du mois de décembre 2019 était consigné. 
 
p. Lors de l'audience du 13 décembre 2019, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
A______ a exposé avoir notifié le congé du 7 mars 2019 après avoir appris que 
le congé précédemment notifié à la locataire pourrait ne pas être valable. 
 
Elle payait 7'000 fr. d'intérêts hypothécaires par trimestre, dont une partie 
d'amortissement. Elle n'avait pas retrouvé de travail et vivait seule. Le loyer de 
l'appartement qu'elle occupait était plus élevé que le loyer perçu pour 
l'appartement litigieux. 
E______, fils de la locataire, a déclaré rechercher pour celle-ci un appartement 
plus ou moins équivalent dans le même quartier, mais ne rien avoir visité en l'état 
car les prix ne correspondaient pas à ce qu'ils recherchaient. Des démarches 
étaient également envisagées concernant des appartements médicalisés. 
 
A l'issue de l'audience, le Tribunal a joint des causes C/201/2019 et 
C/3______/2019 sous le numéro de cause C/201/2019 et fixé à A______ un délai 
pour produire les documents relatifs aux amortissements payés. 
 
q. Par écritures du 14 janvier 2020, A______ a rappelé que les frais d'hypothèque 
pour l'appartement litigieux s'élevaient à 2'566 fr. 36 par mois, incluant une partie 
d'amortissement de la dette et a persisté dans ses conclusions pour le surplus. Les 
documents concernant l'amortissement n'ont pas été produits. 
 
r. Par écritures respectivement des 30 et 31 janvier 2020, A______ et B______ 
ont persisté dans leurs conclusions. 
 
Le Tribunal a gardé la cause à juger. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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C/201/2019 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
L'art. 92 al. 2 CPC dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement 
d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure ayant trait à une 
prolongation de bail, que la valeur litigieuse correspond au loyer à acquitter, par le 
locataire, de la date de la décision attaquée jusqu'au terme de la prolongation 
contestée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_567/2010 du 16 décembre 2010 
consid. 1; 4A_280/2008 du 11 novembre 2008 consid. 1; ATF 113 II 606 
consid. 1 p. 407). 
 
En l'espèce, la décision attaquée date du 21 février 2020 et prévoit une 
prolongation du bail jusqu'au 31 octobre 2022. La période à prendre en compte est 
donc de 32 mois. Le loyer mensuel fixé par le Tribunal pour cette période s'élève 
à 628 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. Même à 
retenir par hypothèse le loyer mensuel de 889 fr., la solution n'en serait pas moins 
identique. 
 
La voie de l'appel est donc ouverte. 
 
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 
concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 
sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
L'appelante a produit plusieurs pièces nouvelles et a modifié ses conclusions en 
appel. Elle a également dirigé l'appel contre les enfants de l'intimée D______ et 
E______, qu'elle désigne comme ses représentants. 


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C/201/2019 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
Selon la jurisprudence, les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de 
prouver (ATF 130 III 113 consid. 3.4 et les arrêts cités), sont ceux dont l'existence 
est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus 
de manière générale du public (allgemeine notorische Tatsachen) ou seulement du 
juge (amtskundige oder gerichtskundige Tatsachen); il suffit qu'ils puissent être 
contrôlés par des publications officielles et dans la presse écrite, accessibles à 
chacun (ATF 137 III 623 consid. 3; 135 III 88 consid. 4.1). 
 
Aux termes de l'art. 317 al. 2 CPC, la demande ne peut être modifiée que si les 
conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies (let. a) et si la modification 
repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 10 ad art. 317 CPC). 
 
Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée si la prétention nouvelle 
ou modifiée relève de la même procédure et que la prétention nouvelle ou 
modifiée présente un lien de connexité avec la dernière prétention (let. a) ou que 
la partie adverse consent à la modification de la demande (let. b). 
 
La qualité pour agir (ou légitimation active) ou pour défendre (légitimation 
passive) est une question de droit matériel (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 
consid. 3a; 121 III 118 consid. 3). La légitimation active se réfère à la titularité du 
droit matériel invoqué dans le cadre du procès, tandis que la légitimation passive 
se rapporte à l'obligation correspondante. L'une comme l'autre s'examinent au 
regard du droit matériel (JEANDIN/PEYROT, Précis de procédure civile, 2015, 
n. 181 p. 66). Cette question - que le juge examine d'office - ressortit aux 
dispositions applicables au fond du litige; son défaut conduit au rejet de l'action, 
qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la 
prétention concernée (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1). 
 
Les effets du contrat ne valent normalement qu'à l'égard des parties, non envers 
les tiers, conformément au principe de la relativité des conventions exprimé par 
l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 
consid. 2.3). Le principe de la relativité des conventions découle de la liberté de 
conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant. Par 
conséquent, on ne saurait imposer à une partie des engagements envers un tiers 
avec lequel elle n'a pas contracté. Inversement, on ne saurait opposer à ce tiers les 
effets d'un contrat qu'il n'a pas conclu (ATF 80 II 26 consid. 5a, JdT 1955 I 136). 


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2.2 En l'espèce, l'appelante a produit plusieurs relevés bancaires établis en 
décembre 2018, janvier et mars 2019, dont les éléments ne revêtent pas d'aspect 
nouveau. L'appelante ne démontre pas en quoi de tels documents n'auraient pas pu 
être produits lors de la procédure de première instance, en particulier dans la 
mesure où elle y avait été invitée par le Tribunal. 
 
Ces pièces nouvelles seront déclarées irrecevables, ainsi que les allégués de fait 
s'y rapportant. 
 
L'appelante a également produit un extrait de la Feuille d'avis officielle, les 
tabelles d'évolution du taux de référence applicables aux contrats de bail, des 
relevés météorologiques de l'Office fédéral de météorologie et les statistiques 
officielles de l'Office cantonal de la statistique concernant les loyers des 
logements. Ces documents, issus pour la plupart de publications officielles et tous 
accessibles à chacun, constituent des faits notoires, de sorte que les pièces 
nouvelles et les allégués auxquels elles se rapportent sont recevables. 
 
De plus, l'appelante a formulé en appel des conclusions en ajustement du loyer de 
l'appartement à la hausse, en dommages et intérêts et en tort moral, ainsi qu'en 
remboursement des frais de justice. Elle a également sollicité la remise en état de 
l'appartement par l'intimée, le paiement du loyer par trimestre d'avance et la 
constitution d'une garantie équivalente à trois mois de loyer. 
 
L'appelante s'était plainte auprès du Tribunal des dégâts dans l'appartement et du 
retard dans le paiement du loyer. Les premiers juges ont estimé qu'il ne s'agissait 
pas de conclusions formelles et que celles-ci étaient quoi qu'il en soit tardives, ce 
que l'appelante n'a pas contesté dans son acte d'appel. Dans la mesure où les 
dégâts dans l'appartement et le paiement du loyer ne faisaient pas partie du litige 
soumis au Tribunal, les conclusions y relatives doivent être considérées comme 
nouvelles. Elles ne reposent toutefois sur aucun fait ou moyen de preuve nouveau 
et sont, par conséquent, irrecevables. 
 
Les conclusions en dommages et intérêts, en tort moral, en remboursement des 
frais de justice, en paiement du loyer d'avance et en constitution d'une garantie 
bancaire ont été formulées pour la première fois en appel, mais ne reposent pas 
non plus sur des faits ou moyens de preuve nouveaux. De plus, aucune des 
conclusions précitées ne fait l'objet d'une motivation s'y référant, de sorte qu'elles 
sont, de ce point de vue également, irrecevables. 
 
Enfin, les enfants de l'intimée ne sont pas parties au contrat de bail, qui ne leur est 
pas opposable, ni au litige qui en découle. Ils ne possèdent pas la légitimation 
passive et ne sont pas davantage parties à la procédure. Les griefs formulés par 
l'appelante sont ainsi infondés, dans la mesure où ils sont dirigés contre les enfants 
de l'intimée. 


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3. 
Dans un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroyé une 
prolongation de bail d'une durée de trois ans à l'intimée en appréciant les éléments 
de fait ressortant de la procédure de manière contraire au droit. 
 
3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa 
famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
 
La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps 
pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les 
conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). 
 
Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant 
en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le 
contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et 
financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou 
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi 
que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des 
locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence 
imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des 
deux cocontractants. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_552/2009 du 1er février 2010 
consid. 2.5.1 et les références citées). 
 
3.2 Le Tribunal a accordé une prolongation du bail d'une durée de trois ans. Ce 
faisant, il a tenu compte, d'une part, de la longue durée du bail, ainsi que des 
problèmes de santé de l'intimée, propres à rendre la recherche d'un nouvel 
appartement plus difficile. D'autre part, le Tribunal a reconnu que le besoin de 
l'appelante de récupérer les locaux pour ses besoins propres devait être pris en 
considération. Le Tribunal a estimé que le besoin de l'appelante était actuel, sans 
présenter d'urgence particulière. 
 
3.2.1 L'appelante critique cette dernière appréciation, en tant qu'elle estime avoir 
démontré l'urgence de son besoin en produisant des extraits bancaires attestant de 
l'existence d'une hypothèque en lien avec l'appartement litigieux. L'appelante 
estime par ailleurs ne pas avoir eu l'occasion de fournir de preuves 
supplémentaires, en particulier du fait que le lien entre le crédit hypothécaire et 
l'appartement litigieux n'ont été critiqués par l'intimée qu'au stade des plaidoiries 
finales. L'appelante s'appuie sur l'ATF 118 II 50 consid. 3c dont elle déduit que le 


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besoin du propriétaire doit être qualifié d'urgent lorsqu'il ne peut être exigé de lui, 
pour des raisons économiques ou personnelles, qu'il renonce à utiliser le bien loué. 
 
La jurisprudence précitée porte en réalité, dans son considérant 3c, sur la notion 
de besoin urgent en lien avec la résiliation anticipée du bail. La notion de besoin 
urgent du propriétaire est abordée au considérant 3b de l'ATF 118 II 50 et précise 
que le besoin urgent du bailleur ne constitue plus, aux termes de la loi et suite à sa 
révision, un motif absolu d'exclusion d'une prolongation de bail. Il s'agit au 
contraire de l'un des éléments dont le juge doit tenir compte lorsqu'il procède à la 
pesée des intérêts des parties et détermine la durée de la prolongation du bail. 
 
La jurisprudence citée par l'appelante n'impose pas, dès lors, de renoncer à toute 
prolongation de bail dans le cas d'espèce. 
 
Il convient toutefois d'examiner dans quelle mesure l'existence d'un besoin urgent 
devait être reconnue par le Tribunal et si celui-ci a erré dans l'appréciation qu'il a 
faite de l'urgence du besoin de l'appelante de récupérer l'appartement litigieux. 
 
A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver 
les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des 
parties, dans les matières réglées par le droit civil fédéral, à l'administration des 
preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 consid. 7.1). 
 
L'art. 8 CC confère un droit à la preuve pour autant que le justiciable cherche à 
établir un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il propose 
une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte dans les formes et délais 
prévus par la loi de procédure applicable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 
du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrêts cités). 
 
La maxime inquisitoire sociale n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le 
litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le 
contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à 
l'instruction et de fournir des preuves (arrêts du Tribunal fédéral 4A_79/2012 du 
27 août 2012 consid. 4.3 et 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et 
offres de preuve d'une partie sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve 
en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait 
connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de 
l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette 
partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont 
insuffisants (ATF 139 III 13 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 
du 2 novembre 2011 consid. 2.2, rés. JdT 2012 II 114; ATF 136 III 74 
consid. 3.1). 


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En procédure simplifiée s'applique également la maxime de disposition. Le cadre 
du litige est fixé par les conclusions des parties. C'est à elles seules, et non au juge, 
de dire quels moyens et quelles prétentions elles entendent faire valoir 
(ACJC/310/2020 du 24 février 2020 consid. 2.1.2 ; LACHAT/LACHAT, Procédure 
civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 239). 
 
En l'espèce, l'appelante a produit des documents bancaires en lien avec un crédit 
hypothécaire. Ces pièces ne permettaient pas de clarifier quel était le montant 
payé à titre d'amortissement par l'appelante, ni de constater que les paiements 
étaient liés à l'appartement litigieux. 
 
Lors de l'audience du 13 décembre 2019, le Tribunal a fixé à l'appelante un délai 
au 15 janvier 2020 pour déposer les documents relatifs aux amortissements payés 
pour l'appartement litigieux, qu'elle a affirmé pouvoir produire. L'appelante n'a 
toutefois pas fourni lesdites pièces au Tribunal avec ses écritures du 14 janvier 
2020. 
 
Il apparaît dès lors que l'appelante ne peut être suivie lorsqu'elle affirme ne pas 
avoir eu l'occasion de fournir des preuves supplémentaires en raison du fait que 
l'intimée n'a contesté le lien entre le crédit hypothécaire et l'appartement litigieux 
que lors des plaidoiries finales. L'appelante a eu l'occasion de produire ces pièces 
durant la procédure de première instance et a été explicitement invitée par le 
Tribunal à le faire. 
 
Les documents figurant à la procédure ne permettent pas de déterminer quel 
montant est payé à titre d'intérêts hypothécaires, respectivement d'amortissement 
pour l'appartement litigieux par l'appelante, comme retenu ci-avant. Partant, les 
preuves administrées ne démontrent pas l'existence d'un besoin urgent de 
l'appelante de récupérer l'appartement pour des motifs économiques. 
 
Ainsi, dans le cadre de la pesée des intérêts visant à déterminer la durée de la 
prolongation du bail, le Tribunal n'était pas tenu considérer que le besoin de 
l'appelante de récupérer l'appartement litigieux était urgent, faute d'élément 
probant. 
 
Le jugement entrepris ne prête pas le flanc à la critique sous cet angle. 
 
3.2.2 L'appelante fait par ailleurs grief au Tribunal d'avoir accordé une 
prolongation du bail à l'intimée, en raison du comportement de cette dernière. 
L'appelante estime en effet que l'inondation causée par des intempéries n'aurait 
pas été traitée diligemment par l'intimée, en violation du contrat de bail, puisque 
celle-ci lui aurait interdit l'accès à l'appartement, de même qu'aux experts venant 
estimer l'ampleur des travaux à effectuer. L'appelante reproche également à 
l'intimée de ne pas payer le loyer par trimestre d'avance en violation du contrat de 


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C/201/2019 
bail, de ne pas graisser les serrures, gonds, fenêtres, etc., de ne pas rabattre les 
stores lors d'intempéries et d'avoir posé de la moquette sans son autorisation. 
 
Les reproches formulés par l'appelante ne reposent toutefois sur aucun élément de 
preuve versé à la procédure. Aucune violation du contrat ou aucun comportement 
inconvenant de l'intimée ne peut être constaté dans le cas d'espèce, de sorte que le 
Tribunal n'avait pas à tenir compte d'un comportement allégué incorrect de 
l'intimée dans le cadre de la pesée des intérêts. Par ailleurs, ces allégués 
problèmes ne faisant pas partie de l'objet du litige, ils n'ont pas été instruits, 
respectivement tranchés par les premiers juges. 
 
Sous cet angle également, le Tribunal n'a pas méconnu les éléments pertinents du 
litige lorsqu'il a procédé à la pesée des intérêts en présence. 
 
3.2.3 L'appelante soutient enfin que le Tribunal aurait violé le droit en accordant 
une prolongation de bail de trois ans alors que l'intimée ne sort plus de chez elle et 
qu'il serait plus bénéfique qu'elle soit prise en charge par des tiers en-dehors de 
son logement. L'absence de recherche d'un autre logement aurait par ailleurs dû 
être prise en compte. La prolongation accordée par le Tribunal ne serait pas à 
même d'atténuer les conséquences pénibles du congé. 
 
Le Tribunal a retenu que l'état de santé de l'intimée était propre à rendre la 
recherche d'un nouvel appartement plus difficile. Il a ainsi tenu compte du but de 
la loi, à savoir de donner au locataire du temps pour trouver une solution de 
remplacement, respectivement d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une 
extinction du contrat. Dans le cas d'espèce, il n'apparaît pas que le Tribunal aurait 
abusé de son pouvoir d'appréciation ou se serait écarté des principes fixés par la 
loi ou la jurisprudence dans la fixation de la prolongation du bail. Compte tenu de 
l'ensemble des circonstances, la durée de prolongation arrêtée par le Tribunal 
apparaît proportionnée, quand bien même l'intimée n'a pas prouvé avoir procédé 
activement à la recherche d'un nouveau logement. 
 
Quant aux considérations de l'appelante sur le bien-être de l'intimée, elles sont 
étrangères au contrat et ne sauraient être retenues dans le cadre de la pesée des 
intérêts prévue par la loi. 
 
Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 
4. 
Dans un deuxième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir procédé à une 
réadaptation du loyer à la baisse pour la période de prolongation du bail. 
L'appelante estime que le Tribunal aurait dû appliquer la méthode absolue 
permettant de démontrer que le rendement net de l'appartement litigieux est 
inférieur au taux de rendement admis par la loi. 


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4.1 Lorsque le bail est prolongé, une partie peut demander que la décision de 
prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation; si la décision 
de prolongation n'a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans 
changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d'adaptation 
légale (art. 272c CO; ACJC/1071/2019 du 15 juillet 2019 consid. 5.1). 
 
La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, 
aux demandes de baisse du locataire. Ainsi, conformément à la jurisprudence du 
Tribunal fédéral (SJ 1981 p. 504 ss) et constamment suivie depuis lors, l'autorité 
judiciaire procède à l'examen de la baisse de loyer sollicitée selon la méthode dite 
relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé en dernier lieu, lequel est censé 
procurer un rendement convenable au bailleur, en se fondant sur les critères 
invoqués par le locataire (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 
163 consid. 1.2.d/bb). Le bailleur a cependant la faculté de s'opposer à cette 
demande de baisse, en démontrant notamment que le rendement de l'immeuble est 
insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites des loyers du quartier ou de la 
localité (art. 269 et 269a let. a et c CO; ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 
consid. 7.1.2), selon la méthode dite absolue. 
 
Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du 
taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art. 13 al. 1 OBLF) 
et selon une clé généralement applicable à tous les immeubles, y compris ceux qui 
sont francs d'hypothèques. Le taux hypothécaire à prendre en considération est 
celui fixé selon l'art. 12a OBLF (ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 
consid. 7.1.2). 
 
Le bailleur est en droit de reporter le 100% de la hausse de l'indice suisse des prix 
à la consommation depuis la dernière fixation du loyer (art. 269a al. 1 let. e CO; 
art. 16 OBLF; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 
consid. 8.3). 
 
L'art. 58 al. 1 CPC prévoit que le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni 
autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie 
adverse. 
 
4.2 En l'espèce, si le Tribunal a d'emblée appliqué la méthode relative, c'est en 
raison du fait que l'appelante n'a pas opposé de motif absolu aux motifs relatifs 
avancés par l'intimée et n'a en conséquence pas sollicité l'application de la 
méthode absolue. 
 
L'appelante a produit des pièces relatives aux loyers des logements comparables 
dans le quartier, à savoir les loyers statistiques genevois et des annonces 
d'appartements à louer au C______. 


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Toutefois, l'appelante n'a pas déposé ces pièces à l'appui de son opposition à la 
baisse de loyer. Certes, elle les a utilisées pour démontrer que le loyer de 
l'appartement litigieux était inférieur au loyer statistique et aux loyers des 
appartements mis en location dans le quartier. Elle s'est contentée de souligner 
l'intérêt financier de l'intimée à contester la résiliation pour conserver un bail 
ancien et peu coûteux et le fait qu'elle-même ne pouvait couvrir le montant de son 
loyer avec celui qu'elle percevait en tant que propriétaire. 
 
Le Tribunal n'a pas méconnu le droit et en particulier l'existence de la méthode 
absolue, ainsi que le soutient l'appelante. Il a examiné la demande de baisse de 
loyer sous l'angle des motifs relatifs uniquement dans la mesure où l'appelante n'a 
pas avancé de motif absolu dans le cadre d'un argumentaire opposé à la baisse de 
loyer. 
 
Par ailleurs, le Tribunal a alloué à l'intimée une baisse de loyer inférieure à celle 
qui avait été requise, mais n'a pas accordé davantage ou autre chose que le 
contenu des conclusions formulées. 
 
Dès lors, ni la méthode suivie par le Tribunal, ni les calculs effectués par ce 
dernier ne s'écartent du droit. Aucun élément n'impose de revoir la méthode 
appliquée par le Tribunal et le raisonnement de ce dernier. 
 
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également. 
5. 
Dans un troisième grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir autorisé l'intimée 
à résilier le bail en tout temps moyennant préavis d'un mois pour la fin d'un mois 
pendant la prolongation du bail. 
 
5.1 Selon l'art. 272d let. b CO, à défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le 
locataire peut résilier le bail durant la prolongation en observant un délai de trois 
mois pour le terme légal lorsque la prolongation dépasse une année. Par ailleurs, 
l'art. 272c al. 1 CO prévoit qu'une partie peut demander que la décision de 
prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Ainsi, selon 
cette disposition, le juge peut, à la demande du locataire, raccourcir les préavis et 
termes de l'art. 272d CO (ACJC/421/2014 du 7 avril 2014 consid. 6.2). 
 
Selon la jurisprudence de la Cour de justice, il se justifie d'autoriser le locataire, 
dans le cadre d'une prolongation de bail supérieure à un an, à résilier son bail en 
tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois (ACJC/421/2014 
du 7 avril 2014 consid. 6.2). 
 
5.2 En l'espèce, l'appelante ne s'est pas opposée lors de la procédure de première 
instance à ce que l'intimée puisse résilier le contrat avec un préavis d'un mois pour 
la fin d'un mois, ni n'a exposé être prétéritée par une telle situation. Dans ses 
écritures d'appel, l'appelante estime être mise en difficulté par une telle faculté en 


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raison du fait qu'elle ne peut résilier son propre bail que moyennant un délai de 
trois mois. 
 
Le jugement du Tribunal sera également confirmé sur cette question. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 mars 2020 par A______ contre le jugement 
JTBL/127/2020 rendu le 21 février 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/201/2019-6. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame Zoé 
SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.