ge_gerichte · ACJC/1608/2011 · 2011-12-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.12.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17648/2010 
ACJC/1608/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 12 DECEMBRE 2011 
 
Entre 
X______ SA en liquidation, p.a. Offices des faillites, 13, chemin de la Marbrerie, 1227 
Carouge (Genève), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
22 juillet 2011, comparant par Me Roger Mock, avocat, 18, rue du Conseil-Général, 
1205 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
Y______ SA, p.a. ______, ______ Genève , intimée, représentée par B______, Agence 
immobilière, ______ Genève, 
d’autre part, 
 


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C/17648/2010 
EN FAIT 
A. 
a. Par contrat du 10 avril 1997, Y______ SA a remis à bail à X______ SA un 
parking no 9 au 1er sous-sol d’un immeuble xx, Rue A______ à Genève, pour un 
loyer annuel fixé en dernier lieu à 2'316 fr., soit 193 fr. par mois, pour une durée 
initiale de cinq ans et un mois, du 1er mars 1997 au 31 mars 2002, renouvelable 
ensuite tacitement. 
b. Par pli recommandé du 12 avril 2010, reçu le jour suivant par X______ SA, la 
régie B______, en charge de la gérance du parking précité, a mis en demeure 
celle-ci de régler, dans les trente jours dès réception de l’avis, le montant de 416 
fr. correspondant à un solde d’arriérés de loyers des mois de janvier et février 
2010 et aux frais de rappel de 30 fr., précisant qu’à défaut son bail serait résilier 
conformément à l’art. 257d CO. 
c. Considérant que la somme susmentionnée n’avait pas été réglée dans le délai 
imparti, par avis officiel du 19 mai 2010, Y______ SA a résilié le bail pour le 30 
juin 2010. 
d. Par requête déposée le 15 juillet 2010 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, Y______ SA a requis l’évacuation de X______ SA du 
parking non encore libéré. 
e. La tentative de conciliation obligatoire du 10 février 2011 s’étant soldée par un 
échec, le 15 février suivant, Y______ SA a introduit sa requête devant le Tribunal 
des baux et loyers. 
f. Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 11 avril 2011, 
X______ SA a estimé que le congé devait être annulé car il contreviendrait aux 
règles de la bonne foi. Y______ SA a persisté dans ses conclusions et a précisé 
que lors de l’envoi de l’avis comminatoire deux mois d'arriérés de loyer étaient 
réclamés et que seul l’arriéré d’un mois avait été réglé. 
g. Par lettre du 27 juin 2011, le conseil de X______ SA a informé le tribunal de la 
faillite prononcée le 19 mai 2011 de sa cliente et a requis la suspension de la cause 
en application de l’art. 207 al. 1 LP. 
B. 
Par jugement rendu le 22 juillet 2011, communiqué pour notification aux parties 
par pli du 26 juillet 2011, le Tribunal des baux et loyers a condamné X______ SA 
à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont il est 
responsable le parking no 9 au 1er sous-sol de l’immeuble sis xx, rue A______ à 
Genève. 


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C/17648/2010 
Le Tribunal a estimé que les conditions de résiliation selon l’art. 257d al. 1 CO 
étaient réunies et que X______ SA n’avait pas rendu vraisemblable que l'une ou 
l’autre d’entre elles faisait défaut. 
Par acte du 29 juillet 2011 déposé par l'avocat mandaté par l'administrateur de 
X______ SA, cette dernière a formé appel contre le jugement précité et a produit 
un chargé de pièces complémentaires, sollicitant la restitution de l'effet suspensif 
et concluant préalablement à la suspension de l’instruction de la cause en 
application de l’art. 207 al. 1 LP, vu sa faillite et le renvoi de la décision sur appel 
jusqu’à droit connu dans l’action en constatation de l’existence d’un bail tacite 
formée le 27 juin 2011 par devant la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers introduite par VC______ et AC______ et, statuant à nouveau, à 
l'annulation du jugement querellé et au déboutement de Y______ SA de toutes ses 
conclusions. 
Dans le délai imparti, le 12 août 2011, Y______ SA a répondu à l’appel et produit 
un chargé de pièces complémentaires. Elle a pris des conclusions tendant à 
l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement au rejet de l’appel, à la confirmation du 
jugement entrepris et au déboutement de X______ SA de toutes autres 
conclusions. 
C. 
Les arguments des parties en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à 
la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement 
notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le 
nouveau droit de procédure. 
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ/GE, entré en vigueur le 1er janvier 2011, la Chambre 
des baux et loyers de la Cour de justice siège, dans les causes fondées sur les 
art. 257d et 282 CO, sans les assesseurs. 
2. 
2.1. La voie de recours contre une décision portant sur une évacuation, qui 
constitue une décision finale, est l'appel si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 309 CPC), étant précisé qu'aucun des 
cas excluant l'appel n'est réalisé en l'espèce (art. 308 al. 1 lit. a et 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.310/1996 du 16 avril 
1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 


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C/17648/2010 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER in 
BSK ZPO, no 8 ad art. 308). 
L'art. 51 al. 2 LTF dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une 
somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure relative à une 
évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la pro-
longation du bail ne se pose pas, que l'intérêt économique du locataire peut être 
assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où son 
déguerpissement ne peut pas être exécuté par la force publique (arrêt 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2.2). Dans un arrêt de 2009, le Tribunal fédéral a éga-
lement précisé que la valeur correspond à l'usage de l'appartement pendant la pé-
riode durant laquelle le locataire pourrait encore l'occuper s'il obtient gain de 
cause (arrêt 4A_549/2008 du 19 janvier 2009 consid. 1). 
En l'espèce, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour défaut 
de paiement. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre 
le moment du dépôt du recours et le moment où le déguerpissement de la 
recourante pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 
2'509 fr. (loyer mensuel de 193 fr. x 13 mois). La période de 13 mois correspond à 
l'estimation suivante : trois mois de procédure devant la Cour de justice, trente 
jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le 
Tribunal fédéral, et cinq mois concernant le dépôt et la procédure d'exécution 
forcée. 
Partant, seul un recours pouvait être formé pour violation du droit ou constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 
2.2. Selon l'art. 321 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier d'appel. 
Le délai de recours est réduit à 10 jours si la décision a été rendue en procédure 
sommaire (art. 321 al. 2 CPC). Cette procédure s'applique notamment aux cas 
clairs (art. 248 lit. b CPC). 
Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immé-
diatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). 


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Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail 
pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à cette catégorie 
(HOFMANN/LUSCHER, Le code de procédure civile, 2009, p. 165; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2 p. 167). 
En l'occurrence, la recourante n'a fait valoir aucun moyen - objection ou exception 
- qui n'apparaissait pas d'emblée voué à l'échec et qui supposait une administration 
complexe des preuves, excluant la protection du cas clair (BOHNET, in Code de 
procédure civile commenté, Bâle 2011, ad art. 257, ch. 12, p. 1008). 
Partant, l'on doit admettre que la requête soumise au premier juge, qui se fondait 
sur un congé anticipé, non contesté, consécutif à un défaut de paiement du loyer, 
appartenait à la catégorie des cas clairs, dès lors que l'état de faits n'était pas con-
testé et la situation juridique, exempte de difficultés, l'affaire n'étant pas soumise à 
la maxime d'office (art. 257 al. 2 CPC). 
La recourante ayant agi dans un délai de 10 jours, l'acte de recours est donc for-
mellement recevable à cet égard. 
2.3. Le recours ne suspend pas la force de chose jugée et le caractère exécutoire de 
la décision attaquée. L'instance de recours peut suspendre le caractère exécutoire. 
Elle ordonne au besoin des mesures conservatoires ou la fourniture de sûretés 
(art. 325 al. 1 et 2 CPC). La Cour dispose d'un large pouvoir d'appréciation à cet 
égard; il est toutefois admis que l'effet suspensif doit être restitué lorsque la partie 
concernée risque de subir un préjudice difficilement réparable (JEANDIN, in 
Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, ad art. 325, ch. 6, p. 1283). 
2.4. La recourante sollicite "à toute bonne fin" que l'effet suspensif soit accordé à 
son "appel". 
Vu de l'absence de motivation et dès lors qu'aucun préjudice difficilement 
réparable n'a été allégué ni prouvé par la recourante, la Cour n'entrera pas en ma-
tière sur cette requête. 
3. 
3.1. Aux termes de l'art. 59 al. 2 CPC, le tribunal n'entre en matière que sur les 
demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action. 
La qualité pour agir ou pour défendre étant une condition de recevabilité de la de-
mande 
(art. 
66 
CPC; 
ZURCHER, 
Kommentar 
zur 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 2010, n. 69 ad art. 59 ZPO; HOHL, Procédure civile I, 
Berne, 2001, ch. 451), le tribunal l'examine d'office, avec pleine cognition et à 
tous les stades de la procédure (art. 60 CPC, BOHNET, op. cit., ad art. 60, ch. 2, 
p. 187). 


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La Cour ne peut pas entrer en matière sur un recours, lorsque la qualité pour agir 
d'un recourant fait défaut (ZURCHER, op. cit., ad art. 59, ch. 22, HRUBESCH-
MILLAUER, in ZPO, Schweizerische Zivilprozessordnung Kommentar, Zurich, 
St-Gall, 2011, ad art. 59, ch. 23, p. 429, BOHNET, op. cit., ad art. 60, ch. 11, 
p. 215). 
3.2. En l'espèce, la faillite de la recourante a été prononcée le 19 mai 2011. 
Le fait que la recourante soit en faillite conduit la Cour à examiner d'office la 
recevabilité de l'acte de recours, formé non par l'administration de la faillite au 
nom de la société en faillite, mais par un avocat mandaté par l'administrateur de 
cette société. 
La faillite de la société anonyme entraîne sa dissolution (art. 736 ch. 3 CO). La 
liquidation se fait alors par l'administration de la masse, en conformité des règles 
de la faillite. Les organes de la société ne conservent le pouvoir de la représenter 
que dans la mesure où leur intervention est encore nécessaire (art. 740 al. 5 CO). 
En d'autres termes, les pouvoirs que les organes conservent pendant la liquidation 
par voie de faillite sont ceux qui restent au débiteur ordinaire; leur droit de repré-
senter la société subsiste dans la seule mesure où elle est nécessaire (BÜRGI, 
NORDMANN, Zurcher Kommentar, n. 29 ad art. 740 CO; STÄUBLI, Basler 
Kommentar, 2008, n. 11 ad art. 740/741 CO). 
Avec l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir de disposer des biens com-
posant la masse active (art. 204 LP). Seule la masse a, dans un premier temps, 
qualité pour continuer les procès en cours, même si le failli demeure légitimé 
(art. 207 LP). 
Le failli ne peut par ailleurs pas reprendre la conduite d'un procès portant sur une 
de ses dettes pendantes à l'ouverture de la faillite que la masse et les créanciers ont 
renoncé à soutenir. Le procès devient alors sans objet (BOHNET, op. cit., ad 
art. 59 ch. 98, p. 177). 
Toutefois, il conserve sa capacité civile et reste pleinement capable de s'obliger et 
d'acquérir, et ses actes de disposition sont valables à l'égard de son cocontractant. 
Cependant, les actes et contrats ne déploient d'effets que sur les droits patri-
moniaux qui ne sont pas dans la masse active et ne s'exécutent jamais sur les biens 
de la masse. Le failli ne perd pas non plus le droit d'agir en justice et de procéder. 
Il n'a simplement pas la qualité pour agir dans les procès concernant les biens de 
la masse (ROMY, Commentaire romand LP, 2005, n. 12 et 13 ad art. 204 LP et 
réf. citées; GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite par la 
dette et la faillite, 2001, n. 7-9 ad art. 204 LP). 


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Ainsi dans un arrêt du 3 juin 1992 (ATF 118 III 40 c. 4), le Tribunal fédéral a 
admis que le failli avait qualité pour recourir, dans le cadre d'une action en libé-
ration de dette pendante, dans la mesure où il demandait seulement que ledit pro-
cès soit suspendu, pour donner la possibilité à la masse ou aux créanciers de con-
tester la créance qui en faisait l'objet. Il n'y avait là, selon le Tribunal fédéral, au-
cun acte de disposition sur le droit litigieux. En outre, l'arrêt attaqué avait été ren-
du contre le failli personnellement et non contre la masse. 
3.3. En l'occurrence, le cas d'espèce présente une situation analogue, puisque la 
société a recouru contre le jugement du Tribunal des baux et loyers pour solliciter 
l'annulation du jugement et, préalablement, la suspension de la procédure selon 
l'art. 207 LP. 
Cela étant, la suspension au regard de l'art. 207 LP ne se justifie pas compte tenu 
de l'objet du litige. En effet, l'art. 207 LP n'instaure une suspension des procès 
civils auxquels le failli est partie que pour autant que, par son objet, l'instance peut 
avoir une influence sur la masse. Tel n'est pas le cas d'une cause qui a exclusi-
vement trait, comme en l'espèce, à l'évacuation d'un locataire dont le contrat a été 
résilié avant le prononcé de la faillite, la masse en faillite n'ayant plus l'option de 
reprendre le bail et cette procédure étant donc sans incidence sur la composition 
de la masse (ACJC /1441/2004; ACJC 136/2011; SJ 2006 I 90; cf. art. 211 
al. 2 LP). 
Au vu de ce qui précède, il faut donc admettre la qualité pour recourir de la recou-
rante et déclarer l'acte de recours formellement recevable. La demande de sus-
pension est en revanche rejetée. 
4. 
Pour le surplus, dans le cadre d'un recours, les conclusions, les allégations de faits 
et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 
Ainsi, les conclusions et allégations nouvelles des parties de même que les pièces 
nouvelles produites par les parties, qui ne relèvent pas de faits notoires ou qui ne 
constituent pas des pièces devant être produites en appel (art. 68 et 321 CPC), sont 
irrecevables et il n'en sera pas tenu compte. 
5. 
5.1 En matière d’évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit 
examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le 
délai imparti est conforme à l’art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du 
bailleur était assorti d’une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement 
dans le délai imparti, si la somme réclamée n’a pas été payée, et si le congé 
satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le 
délai et termes prescrits par l’art. 257d al. 2 CO. 
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l’évacuation sont réalisées, 
l’art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que 


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l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur 
pour que la résiliation de bail pour non paiement du loyer soit acquise. Le juge 
doit alors prononcer l'évacuation. 
5.2. L'avis comminatoire du 12 avril 2010 reçu le jour suivant par la recourante 
contenait toutes les indications prévues à l’art. 257d al. 1 CO, de sorte que le délai 
pour s’acquitter de la somme de 416 fr. est arrivé à échéance le 13 mai 2010. Dans 
ce délai, la recourante ne s’est acquittée que d'une somme de 193 fr., de sorte que 
la résiliation envoyée par avis officiel du 19 mai 2010 était valable. 
5.3. La recourante admet expressément avoir réglé le solde quelques jours 
seulement après l'échéance dudit délai. Toutefois, elle fait grief au premier juge 
d'avoir appliqué le droit de manière arbitraire en ayant admis la requête en 
évacuation contrairement aux principes dégagés de l'arrêt publié à la Semaine 
judiciaire 2004 I p. 424 (arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2004). 
D'après cette jurisprudence, le congé donné en cas de demeure du locataire 
(art. 257d CO) est annulable en vertu de l’art. 271 al. 1 CO, lorsque la résiliation 
du bail a pour cause la demeure du locataire (LACHAT, in Commentaire romand, 
n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de résilier le bail s’oppose alors à celui 
du locataire d’être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler 
le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence 
relative à l’abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières 
pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 c. 4a p. 33). Tel sera le cas, par 
exemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au 
locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain 
du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 c. 4b p. 33 s.). Le congé sera 
également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est 
insignifiant (ATF 120 II 31 c. 4b p. 33), si l’arriéré a été réglé très peu de temps 
après l’expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s’était jusqu’ici 
toujours acquitté à temps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps 
après l’expiration de ce délai. 
Cela étant, le bailleur n’abuse pas de son droit si, après la réception de paiements 
tardifs du loyer, il résilie le bail pour non-paiement (ATF 119 II 232 consid. 3). 
Tel est également le cas lorsqu’il résilie le bail pour défaut de paiement du loyer 
dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d’évacuation, le 
locataire paie l’arriéré (SJ 1997 p. 538). 
En l'occurrence, force est de constater que la recourante n'a pas contesté le congé 
dans un délai de 30 jours prévu à l'art. 273 CO. Elle ne pouvait donc invoquer le 
caractère contraire à la bonne foi de la résiliation, dans le cadre de la procédure 
d'évacuation (ATF 121 III 156= JdT 1996 I 91). 


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En tout état de cause, l'intimée n'a pas abusé de son droit de résilier le bail. En 
effet, même si le montant de l'arriéré de loyer était peu important, il n'était pas 
insignifiant compte tenu des circonstances dans lesquelles la recourante se 
trouvait, laquelle a été déclarée en faillite peu de temps après la résiliation du bail. 
Pour le surplus, il ne ressort pas de la procédure, la recourante ne l'alléguant 
d'ailleurs pas, qu'elle se soit toujours acquittée à temps de son loyer. 
La recourante ne disposant plus de titre juridique l'autorisant à demeurer dans 
l'appartement litigieux (art. 267 al. 1 CO), son évacuation a été prononcée à bon 
droit par l'instance inférieure. 
6. 
Le recours doit être intégralement rejeté. 
A teneur de l'art. 17 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
7. 
Compte tenu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est inférieure à 
15'000 fr., au vu du considérant 2.1 ci-dessus. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare irrecevable la conclusion nouvelle formée par X______ SA en liquidation 
visant à suspendre l'instruction de la présente cause et le renvoi de la décision jusqu'à 
droit connu dans l'action en constatation de l'existence d'un bail tacite formée le 27 juin 
2011 par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers introduite 
par VC______ et AC______ agissant en leur nom et en qualité de représentants des 
mineurs KC______ et LC______ et SC______. 
Déclare recevable pour le surplus le recours interjeté par X______ SA en liquidation 
contre le jugement JTBL/839/2011 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 juillet 
2011 dans la cause C/17648//2010-6-E. 
Statuant sur suspension de l'exécution du jugement : 
Rejette la requête de X______ SA tendant à la suspension de l'effet exécutoire attaché 
au jugement JTBL/839/2011. 
Au fond : 
Rejette le recours. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Jean-Marc STRUBIN, président, Madame Elena SAMPEDRO et 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président: 
Jean-Marc STRUBIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


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C/17648/2010 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.