ge_gerichte · ATA/521/2000 · 2000-08-29 · fr

Résumé:
 L'appréciation de l'OCL comptant une chambrette de moins de 9 m2 comme une demi-pièce ne peut pas être suivie, celle-ci ne disposant pas de fenêtre donnant sur l'extérieur.
Ne compte pas comme demi-pièce, une chambrette de moins de 9 m2 sans fenêtre donnant sur l'extérieur, celle-ci ne pouvant pas être considérée comme habitable.

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A/11/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 29 août 2000 
 
dans la cause 
 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
X. Y. INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS S.A. 
représentée par Me Laurent Strawson, avocat 
 
et 
 
Monsieur et Madame P. et E. F. 
représentés par Mme C. F., mandataire 
 
et 
 
Monsieur et Madame G. et P. M.-M. 
représentés par Me Bruno Mégevand, avocat 


 
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_____________ 
 
A/11/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur P. et Madame E. F. (ci-après : les époux 
F.) sont locataires, depuis de très nombreuses années, 
d'un appartement sis rue des ... 5, à Genève. Il est 
composé d'un grand hall donnant accès à un vestiaire (3,5 
m2 de surface environ), un séjour, une salle à manger, 
une cuisine, un W-C, une salle de bains, deux chambres à 
coucher et un réduit (environ 5,5 m2, avec une fenêtre 
donnant sur la cage d'escaliers de l'immeuble). 
 
 
 
X. Y. Investissements Immobiliers S.A. (ci-après : 
X.) est propriétaire de ce bâtiment, constitué en 
propriété par étages. La vente d'un des logements a été 
autorisée en 1994. 
 
2. 
Au 
mois 
d'août 
1998, 
Me 
Jean-Louis 
Ducret, 
notaire, a sollicité du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après : le département) 
une autorisation d'aliéner l'appartement du troisième 
étage, loué par les époux F.. Le département a indiqué 
que la vente n'était pas soumise à autorisation, dès lors 
que ce logement comportait plus de six pièces habitables. 
 
 
 
Le 27 octobre 1998, X. a vendu à Monsieur G. M. et 
à 
Madame 
P. 
M.-M. 
(ci-après 
: 
les 
époux 
M.-M.) 
l'appartement en question. Les locataires en ont été 
informés par courrier de la régie ... S.A. (ci-après : la 
régie), qui gère leur immeuble. 
 
3. a. 
Les 1er février et 25 mars 1999, les époux F. ont 
demandé au département de constater que l'appartement 
qu'ils louaient comportait six pièces. La vente devait 
donc être assujettie à la loi sur les démolitions, trans-
formations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
 
b. 
Le 
département 
a 
maintenu 
sa 
position, 
par 
courrier du 15 avril 1999, indiquant les voies de 
recours. 
 
4. 
Les époux F., représentés par leur belle-fille, 
Madame C. F., titulaire du brevet de clerc, ont saisi la 
commission de recours en matière de constructions (ci-
après : la commission) le 4 mai 1999. La régie avait 
indiqué elle-même que l'appartement était constitué de 
six pièces; l'appartement du 4ème étage avait été 
modifié, et l'administration s'était fondée, par erreur, 


 
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sur les plans de ce logement. Dès lors, la vente était 
soumise à la LDTR. 
 
 
 
Après avoir entendu les parties en comparution 
personnelle, la commission a admis le recours : le bail à 
loyer de 1972, le cahier de répartition des locaux, la 
lettre de résiliation du bail ainsi qu'une expertise réa-
lisée à la demande de l'office des poursuites et 
faillites et produite par les époux F. indiquaient que 
leur logement comprenait bien six pièces, d'une surface 
totale de 188 m2 environ. Il était incompréhensible que 
le département ait considéré qu'il comportait plus de six 
pièces. Le recours était donc fondé. 
 
5. 
Le département a saisi le Tribunal administratif 
d'un recours. Il était douteux que les époux F. aient 
qualité pour agir, dès lors que la seule question à tran-
cher était de savoir si l'aliénation de l'appartement 
était ou non soumise à la LDTR. 
 
 
 
Tant l'appartement du troisième que celui du qua-
trième étage avaient plus de six pièces habitables. La 
seule différence entre les deux logements était l'exis-
tence, dans l'appartement supérieur, d'une cloison dans 
le hall. Les dimensions de ce dernier (22,3 m2), de même 
que celles du logement étaient importantes. Le hall 
devait de toute évidence être considéré comme une 
demi-pièce au moins. Le département avait déjà indiqué, 
en 1994, que l'appartement du quatrième étage comportait 
six pièces et demie. 
 
6. 
Les époux F. se sont opposés au recours. Ils 
occupaient cet appartement depuis 1956 et les documents 
qu'ils avaient pu voir au cours de ces années mention-
naient toujours l'existence de six pièces. Le hall ne 
disposait pas de fenêtre. 
 
 
 
Soumise à la LDTR, il n'était pas certain que la 
vente aurait été autorisée, puisque cet appartement n'a-
vait jamais été cédé de manière individualisée depuis la 
soumission au régime de la propriété par étages. Cette 
vente ayant entraîné une résiliation du bail, ils avaient 
un intérêt direct à la procédure. 
 
7. a. 
Appelés en cause, tant X. que les époux M.-M. ont 
conclu à l'admission du recours. 
 
 
 
Lorsqu'ils avaient saisi la commission, les époux 
F. avaient conclu à l'annulation de l'acte de vente de 


 
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l'appartement. Or, ils n'avaient pas obtenu gain de cause 
sur ce point. Dès lors, et quelle que soit l'issue de la 
procédure, ledit acte de vente - qui avait été conclu de 
bonne foi, au vu des indications données par le départe-
ment - ne pourrait être remis en cause. 
 
 
 
Les époux F. n'avaient aucun intérêt à la pro-
cédure, 
dont 
l'issue 
ne 
modifierait 
en 
rien 
la 
résiliation du bail. 
 
 
b. 
De leur côté, les époux M.-M. ont aussi conclu à 
l'admission du recours. Celui formé par les époux F. 
devant la commission aurait dû être déclaré irrecevable 
pour défaut de qualité pour agir, notamment parce que 
l'issue de la procédure administrative ne pouvait influer 
sur la validité du contrat signé. En tout état, la 
décision du département du 23 septembre 1998, constatant 
que l'appartement n'était pas soumis à la LDTR, était en-
trée 
en 
force 
et 
elle 
avait 
déployé 
ses 
effets. 
Subsidiairement, le hall devait être considéré comme une 
demi-pièce. 
 
8. 
Le 24 mai 2000, le juge délégué à l'instruction de 
l'affaire a procédé à un transport sur place au cours du-
quel il a constaté que onze portes donnaient sur le hall 
et que l'immeuble était dépourvu de chauffage central, 
les époux F. ayant installé un chauffage à gaz dans leur 
appartement. 
 
9. 
A la demande du tribunal, l'office cantonal du lo-
gement 
(ci-après 
OCL), 
dépendant 
du 
département, 
a 
procédé aux mesures de l'appartement. Au sens de la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), ce dernier devait être 
considéré comme un six pièces et demie, soit deux pièces 
d'espace communautaire, quatre chambres et une chambrette 
de moins de 9 m2, comptant pour une demi-pièce. 
 
10. 
Les parties ont été invitées à se déterminer au 
sujet de ce document. 
 
 
a. 
M. et Mme F. ont indiqué être étonnés de ce co-
nstat, puisque les directives du département précisaient 
que la surface d'une demi-pièce devait être supérieure à 
6 m2 et que les surfaces de rangement n'étaient pas 
comptées comme pièces habitables. 
 
 
b. 
De son côté, X. a indiqué que le réduit, qui com-
portait une fenêtre donnant sur l'escalier, constituait 


 
 - 5 - 
 
 
 
une véritable pièce, puisqu'il avait une surface de 5,52 
m2. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. a. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
b. 
Selon l'article 9 alinéa 1 LPA, les parties, lors-
qu'elles n'agissent pas personnellement, peuvent se faire 
représenter par un conjoint, un ascendant ou un des-
cendant majeur, respectivement par un avocat ou par un 
autre mandataire professionnellement qualifié pour la 
cause dont il s'agit. 
 
 
 
Mme F., en sa qualité de belle-fille des re-
courants, n'est pas une descendante de ces derniers. De 
plus, la jurisprudence a déjà admis que les clercs d'avo-
cats et agents d'affaires ne pouvaient être considérés 
comme professionnellement qualifiés pour agir dans le 
domaine des constructions (ATF G. du 3 mars 1999). 
 
 
 
Toutefois, selon la jurisprudence précitée, le 
fait que la commission de recours ait admis Mme F. en 
qualité de mandataire de ses beaux-parents lui permettait 
de considérer de bonne foi que sa qualité de mandataire 
professionnellement qualifiée était reconnue. Dans la 
mesure où les époux F. ne sont pas recourants, mais 
intimés dans la procédure pendante devant le Tribunal 
administratif, il apparaît inutile de leur accorder un 
délai pour qu'ils signent en personne le recours ou 
qu'ils nomment un mandataire professionnellement qualifié 
ou un avocat. 
 
2. a. 
Selon l'article 25 chiffre 3 LDTR, dans sa teneur 
en vigueur avant le 16 octobre 1999, les appartements de 
plus de six pièces n'étaient pas dans une catégorie où 
sévissait la pénurie et échappaient au contrôle institué 
par le chapitre 7 de ladite loi. Depuis le 16 octobre 
1999, cette limite a été portée à sept pièces. 
 
 
 
En l'espèce, il n'est pas contesté que la limite 
de plus de six pièces soit applicable, les faits 
pertinents s'étant déroulés sous l'empire de l'ancien 
droit. 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
 
Ni la LDTR, ni son règlement d'application, ne 
donnent d'indications sur la manière de compter les 
pièces. 
 
 
b. 
La législation genevoise comporte toutefois des 
indications très précises en la matière. En effet, 
l'article 1er du règlement d'exécution de la loi générale 
sur le logement et la protection des locataires du 24 
août 1992 (RLGL - I 4 15.04) définit d'une manière très 
précise la méthode à utiliser pour déterminer le nombre 
de pièces d'un logement. Interpellé par le tribunal, 
l'office social du logement, compétent pour appliquer 
ledit règlement, a conclu que l'appartement des époux F. 
disposait de six pièces et demie, la chambrette de moins 
de 9 m2 comptant pour une demi-pièce. Cette appréciation 
ne 
peut 
toutefois 
pas 
être 
suivie. 
En 
effet, 
de 
jurisprudence constante, les locaux ne disposant pas de 
fenêtre 
donnant 
sur 
l'extérieur 
ne 
peuvent 
être 
considérés comme habitables et ne comptent pas comme 
pièces, cas échéant comme demi-pièces, au regard des 
dispositions de la LGL (cf. art. 47 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05). Ce fait est confirmé par le rapport 
d'expertise dressé en son temps à la demande de l'office 
des poursuites et faillites, par le cahier de répartition 
des locaux réalisé lors de la mise 


 
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en propriété par étages, ou encore par le courrier 
adressé 
par 
la 
police 
des 
constructions 
à 
la 
conservatrice adjointe du Registre foncier, le 21 juillet 
1997. 
 
 
 
Dès lors, le recours sera rejeté. 
 
3. 
Au vu de l'issue du recours, un émolument de CHF 
1'000.- sera mis à la charge d'X. Y. Investissements 
Immobiliers 
et 
des 
époux 
G. 
et 
P. 
M.-M., 
pris 
conjointement et solidairement. Aucune indemnité ne sera 
versée aux époux F., qui n'y ont pas conclu. 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 4 janvier 2000 par le département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 19 novembre 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
 
 
met 
à 
la 
charge 
d'X. 
Y. 
In-
vestissements Immobiliers et des époux G. et P. M.-M., 
pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 
1'000.-; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
alloué 
d'indemnité; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt au dé-
partement de l'aménagement, de l'équipement et du loge-
ment, à la commission cantonale de recours en matière de 
constructions, à Madame C. F., mandataire des époux F., 
ainsi qu'à Me Laurent Strawson et à Me Bruno Mégevand, 
avocats des autres intimés. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, MM. Thélin, Paychère, juges, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 


 
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la secrétaire-juriste : le vice-président : 
 
 
 E. Boillat 
Ph. Thélin 


 
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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Stefanini