ge_gerichte · ACJC/183/2026 · 2026-02-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 mars 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/26/2024 
ACJC/183/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 2 FEVRIER 2026 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et 
loyers le 
10 septembre 2025 (JTBL/902/2025), représentée par 
Me François BELLANGER, avocat, PONCET TURRETTINI, rue de Hesse 8, case 
postale, 1211 Genève 4, 
et 
FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______, sise ______ [ZH], 
intimée, représentée par Me Jean-Yves SCHMIDHAUSER, avocat, SJA AVOCATS SA, 
rue Jean-Sénébier 20, 1205 Genève. 
 


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C/26/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/902/2025 du 10 septembre 2025, le Tribunal des baux et 
loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a débouté A______ SA de ses 
conclusions en libération de dette (ch. 1 du dispositif), l'a condamnée à payer à 
FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______ un montant de 
13'139 fr. 70, avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 2022 (ch. 2 du dispositif), a 
définitivement écartée l'opposition qu'elle avait formée au commandement de 
payer, poursuite no 1______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
Ce jugement a été notifié à A______ SA le 12 septembre 2025. 
B. 
a. Par acte déposé le 13 octobre 2025 au greffe de la Cour de justice, A______ SA 
a formé appel contre ledit jugement. Elle a conclu à son annulation, au constat 
qu'elle 
ne 
devait 
pas 
à 
FONDATION 
DE 
PLACEMENTS 
IMMOBILIERS B______ la somme de 13'139 fr. 70, avec intérêts à 5% dès le 1er 
janvier 2022, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal pour nouveau 
jugement au sens des considérants, et au déboutement de sa partie adverse de 
toutes autres conclusions. 
 
b. Aux termes de son mémoire de réponse expédié le 15 octobre 2025 au greffe de 
la Cour, FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______ a conclu, 
sous suite de frais, au rejet de l'appel et au prononcé à l'encontre de A______ SA 
et/ou de son conseil d'une amende pour plaideur téméraire. 
 
Elle a produit une pièce nouvelle, soit un arrêt de la Cour de justice rendu le 
25 septembre 2025 dans un litige similaire (ACJC/1305/2025). 
 
c. Par courrier du 16 octobre 2025, reçu le lendemain, la Cour a imparti à 
A______ SA un délai de 30 jours pour répliquer. 
 
d. Le dernier jour du délai imparti, soit le 17 novembre 2025, A______ SA a 
sollicité un délai supplémentaire de 30 jours "en raison d'une surcharge 
ponctuelle de délais à l'approche des fériés judiciaires". 
 
e. Par courrier du lendemain, la Cour a répondu que le délai imparti était 
maintenu. 
 
f. Le 20 novembre 2025, dans un courrier de deux pages motivé, A______ SA a 
de nouveau sollicité l'octroi d'un délai supplémentaire de 30 jours pour répliquer. 
 
g. Par arrêt ACJC/1682/2025 du 25 novembre 2025, la Cour de justice a maintenu 
sa décision du 18 novembre 2025, considérant que A______ SA n'avait pas 
démontré l'existence d'un motif suffisant justifiant une prolongation de délai. 


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h. Par plis séparés du 26 novembre 2025, les parties ont été informées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure: 
a. A______ SA est une société anonyme inscrite au Registre du commerce 
genevois depuis le ______ 2009 et ayant pour but la production et la distribution 
de cannabis légal et de toutes autres formes de dérivés. 
C______ est l'administrateur président de cette société avec signature collective à 
deux. 
b. Dès le mois de mars 2020, la Suisse a été touchée par la pandémie de Covid-19. 
Diverses mesures de protection ont été prises par le Conseil fédéral pour lutter 
contre cette pandémie. Il a notamment été décidé d'interdire, à partir du 16 mars 
2020 jusqu'au 19 avril 2020 au moins, toute manifestation publique ou privée et la 
fermeture de presque tous les établissements ouverts au public a été ordonnée. 
D'autres mesures ont également été mises en place, dont le confinement de la 
population, le port du masque obligatoire, la distanciation sociale et la limitation 
du nombre de personnes dans les espaces intérieurs. 
 
Le 16 avril 2020, le Conseil fédéral a annoncé une sortie de la crise en trois 
étapes, certains établissements pouvant ouvrir à nouveau dès le 27 avril 2020, 
d'autres allégements étant prévus pour le 11 mai 2020 et le 8 juin 2020. 
 
Au mois d'octobre 2020, en raison d'une forte hausse des contaminations, les 
mesures de protection ont été renforcées et se sont prolongées jusqu'au début de 
l'année 2022. 
 
c. 
Le 
7 
septembre 
2020, 
FONDATION 
DE 
PLACEMENTS 
IMMOBILIERS B______, en qualité de bailleresse, et A______ SA, en qualité de 
locataire, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une surface 
de dépôt/stockage d'environ 50 m2 située au sous-sol du bâtiment 2______ de 
l'immeuble sis rue 3______ no. ______ à D______ [GE]. 
FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______ était représentée 
par la régie E______/F______, dont C______ était l'administrateur président avec 
signature collective à deux. 
 
Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, 6 mois et 15 jours, du 15 septembre 
2020 au 31 mars 2030, renouvelable ensuite tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf 
résiliation respectant un préavis de 12 mois. 
 
Le loyer a été fixé à 9'000 fr. HT par an, payable par mois d'avance et indexé à 
l'Indice suisse des prix à la consommation (ci-après : ISPC) dès le 1er août 2021. 


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Etant soumis à la TVA, il s'élevait à 9'693 fr. TTC par an, soit à 807 fr. 75 par 
mois. 
 
Il était convenu que si la locataire était en retard de plus de 10 jours dans le 
paiement d'une mensualité et qu'elle avait fait l'objet d'une vaine mise en demeure 
écrite lui impartissant un délai de paiement de 10 jours au minimum, la bailleresse 
pouvait exiger que le loyer et les frais accessoires soient acquittés trimestriellement 
à l'avance (art. 3 du contrat et 1.4 des conditions générales pour locaux commerciaux 
faisant partie intégrante du contrat). 
 
d. Par courrier recommandé du 5 avril 2022, la bailleresse a mis la locataire en 
demeure de lui verser, dans les trente jours, un montant de 6'462 fr., correspondant 
aux loyers impayés pour la période allant du 1er septembre 2021 au 30 avril 2022. 
Il était précisé qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, elle serait dans 
l'obligation de résilier le bail et de recouvrer la créance par toute voie de droit 
utile. En outre, si par la suite le loyer n'était pas payé par mois d'avance, il 
deviendrait exigible par trimestre d'avance. 
 
e. Par courriel du 16 juin 2022, la bailleresse a répondu à une proposition, 
formulée par la locataire, de reprise des locaux loués par un locataire de 
remplacement, soit l'Hospice général. Elle a relevé que cette candidature n'était 
pas idéale notamment parce qu'un changement d'usage en habitation/hôtel 
entrainerait des efforts et coûts d'aménagement importants. La zone industrielle 
dans laquelle se situait l'immeuble ne se prêtait en outre pas à des habitations, 
même d'urgence. 
 
f. A une date indéterminée, l'Hospice général a ouvert un hôtel dans l'immeuble 
situé à la rue 3______ no. ______, dans la zone industrielle de D______, avec 
plus de 100 chambres pour de l'hébergement d'urgence. 
g. Par avis de majoration du 19 septembre 2022, le loyer a été augmenté à 
9'400 fr. 20 HT par an, en raison de la hausse de l'ISPC. 
Ainsi, à partir du 1er novembre 2022, le loyer s'élevait à 10'124 fr. TTC par an, 
soit à 843 fr. 70 TTC par mois. 
 
h. 
Le 
25 
octobre 
2022, 
FONDATION 
DE 
PLACEMENTS 
IMMOBILIERS B______ a fait notifier à A______ SA un commandement de 
payer, poursuite no 4______, portant sur les sommes de 10'500 fr. 75, avec 
intérêts à 5% dès le 1er mai 2022, à titre de montants exigibles au 6 octobre 2022 
selon le contrat de bail (poste no 1) et de 500 fr. à titre de dommage 
supplémentaire selon l'article 106 CO (poste 2). 
 
A______ SA a formé opposition audit commandement de payer. 


- 5/16 - 
 
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i. Par jugement JTPI/14838/2023 du 12 décembre 2023, le Tribunal de première 
instance a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par 
A______ SA à concurrence de 10'500 fr. 75, avec intérêts à 5% dès le 15 mai 
2022 (date moyenne). 
 
Il n'est notamment pas entré en matière concernant la clausula rebus sic stantibus 
invoquée par A______ SA en lien avec la pandémie de Covid-19. Il a relevé que 
le contrat de bail avait été signé en septembre 2020, soit après le début de la 
pandémie en mars 2020, de sorte qu’il était difficile de comprendre comment cet 
événement pouvait justifier une adaptation ultérieure du contrat. 
 
j. Le 27 octobre 2022, la locataire a résilié le contrat de bail de manière anticipée 
au sens de l'article 266g CO pour le 14 juin 2023, alléguant que la crise sanitaire 
avait eu des conséquences majeures pour elle, impactant très fortement son 
activité au point que l'exécution du bail jusqu'à son terme était devenue 
objectivement intolérable. Elle a en outre relevé que la bailleresse avait refusé la 
candidature de remplacement de l'Hospice général. 
 
Le même jour, la locataire a restitué les clés à la bailleresse. 
 
k. Par courrier du 1er novembre 2022, la bailleresse s'est opposée à la résiliation du 
bail ainsi qu'à la restitution des clés. Elle a indiqué que les clés étaient à 
disposition auprès de la régie et a invité la locataire à venir les récupérer au plus 
vite. 
Le 23 novembre 2022, la locataire a déposé les clés auprès d'un huissier judiciaire. 
 
l. Le 18 novembre 2022, la bailleresse a déposé une requête en conciliation concluant 
à l'inefficacité et à l'annulation du congé donné par la locataire le 27 octobre 2022 
et au constat que le contrat de bail demeurait en vigueur jusqu'à son échéance. 
Cette procédure, enregistrée sous le numéro de cause C/5______/2022, est 
actuellement suspendue. 
 
m. Le 24 février 2023, la bailleresse a mis en demeure la locataire de s'acquitter 
d'un montant de 12'116 fr. 25 TTC, dans un délai de 30 jours, sous menace de 
résiliation du bail. 
Aucun paiement n'étant intervenu dans le délai imparti, la bailleresse a résilié le 
bail par avis officiel du 29 mars 2023 pour le 30 avril 2023. La résiliation n'a pas 
été contestée. 
 
n. Le 28 avril 2023, la locataire a rappelé à la bailleresse qu'elle avait résilié le 
bail de manière anticipée et qu'elle lui avait restitué les clés au plus tard le 
23 novembre 2022. 


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o. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie non contradictoire a été tenu le 
1er mai 2023 par un huissier judiciaire, à la demande de la bailleresse. 
 
p. Du 15 septembre 2020 au 30 avril 2023, la locataire a procédé aux versements 
suivants, totalisant 11'712 fr. 40 : 
- 2'019 fr. 40 versés le 12 novembre 2020; 
- quatre paiements de 807 fr. 75 effectués les 3 décembre 2020, 12 janvier 2021, 
10 mars 2021 et 15 mars 2021; 
- 1'615 fr. 50 versés le 12 mai 2021; 
- six paiements de 807 fr. 75 effectués les 7 juillet 2021, 30 mars 2022, 14 avril 
2022, 11 mai 2022, 20 mai 2022 et 23 septembre 2022. 
q. 
Le 
19 
janvier 
2024, 
FONDATION 
DE 
PLACEMENTS 
IMMOBILIERS B______ a fait notifier à A______ SA un commandement de 
payer, poursuite no 1______, portant sur les sommes de 3'374 fr. 60, avec intérêts 
à 5% dès le 15 février 2023, à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois 
de janvier à avril 2023 (poste 1) et de 71 fr. 80, avec intérêts à 5% dès le 
1er décembre 2022, à titre de montant complémentaire pour les mois de novembre 
et décembre 2022 dû à l'augmentation de loyer (poste 2). 
A______ SA a formé opposition audit commandement de payer. 
r. Selon FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______, plusieurs 
sociétés du Groupe E______, dont A______ SA, auraient loué des locaux dans 
l'immeuble sis rue 3______ no. ______ à D______ et toutes ces sociétés seraient 
débitrices d'importantes sommes à titre d'arriérés de loyers. Différentes procédures 
auraient été initiées devant le Tribunal de baux et loyers, lesquelles auraient abouti 
à la reconnaissance des loyers dus. 
D. 
a. Le 3 janvier 2024, A______ SA a déposé, devant le Tribunal des baux et 
loyers, une action en libération de dette à l'encontre de FONDATION DE 
PLACEMENTS IMMOBILIERS B______, concluant à ce qu'il soit constaté 
qu'elle ne devait pas à cette dernière la somme de 10'500 fr. 75 avec intérêts à 5% 
dès le 15 mai 2022. 
 
La locataire a notamment allégué qu'elle pensait, au moment de la conclusion du 
contrat de bail, que la pandémie de Covid-19 touchait à sa fin et que, le secteur de 
la cosmétique à base de chanvre étant en plein essor en 2018, des profits 
pouvaient être réalisés dans ce secteur, raison pour laquelle elle avait recherché un 
lieu de stockage afin de se développer. Elle n'avait pas anticipé la deuxième vague 
qui avait débuté en octobre 2020, obligeant le Conseil fédéral à prendre de 
nouvelles mesures, ni le fait que la pandémie durerait jusqu'en 2022. En raison du 


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confinement, du port du masque obligatoire et du changement des habitudes de 
consommation, les ventes de produits cosmétiques avaient chuté de manière 
drastique. Elle avait enregistré d'importantes pertes de chiffres d'affaires, ce qui 
avait entraîné des difficultés à s'acquitter des loyers litigieux. Elle avait dès lors 
été obligée de revoir totalement son projet, notamment en délocalisant sa 
production, rendant ainsi la continuation du bail objectivement intolérable. 
 
A l'appui de ces allégués, la locataire a produit des articles de presse, des tableaux 
publiés par l'Office fédéral de la santé publique et un rapport du Secrétariat d'Etat 
à l'économie (SECO). 
 
b. FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______ a, sous suite de 
frais, conclu au déboutement de A______ SA de toutes ses conclusions. 
 
Elle a en outre pris des conclusions reconventionnelles, concluant, sous suite de 
frais, à la condamnation de A______ SA à lui verser la somme de 13'585 fr. 35 à 
titre de solde de loyers et avances de charges pour la période du 15 septembre 
2020 au 30 avril 2023, avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er mai 2022 sur 
8'885 fr. 25 et dès le 1er février 2023 sur 4'700 fr. 10 et au prononcé de la 
mainlevée définitive de l'opposition formée par A______ SA à la poursuite 
no 1______. 
 
La bailleresse a notamment allégué que la pandémie avait débuté avant la 
signature du contrat de bail et que, malgré la situation sanitaire, la locataire s'était 
engagée pour une durée de 10 ans, sans négocier un bail de plus courte durée ou 
des possibilités de résiliations anticipées. En outre, rien n'indiquait que l'activité 
de la locataire aurait été interdite par les autorités durant la pandémie. En réalité, 
la locataire, en plaidant que son activité commerciale n'avait pas pu se développer 
comme elle le souhaitait, faisait valoir de mauvaises projections économiques, ce 
qui n'était pas propre à justifier une résiliation du bail. 
 
c. Dans sa réplique et réponse à la demande reconventionnelle, A______ SA a 
conclu, sous suite de frais, à la constatation qu'elle ne devait pas à FONDATION 
DE PLACEMENTS IMMOBILIERS B______ la somme réclamée. 
 
Elle a notamment allégué avoir proposé un locataire de remplacement solvable 
disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions en la personne de l'Hospice 
général. Cette candidature ayant été refusée sans motif raisonnable par la 
bailleresse, elle avait été libérée de ses obligations contractuelles en restituant les 
locaux loués de manière anticipée, soit à tout le moins dès le mois de décembre 
2022. 
 
d. Dans leurs écritures subséquentes, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 


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e. Entendu comme témoin le 11 avril 2025, G______, directeur général de 
E______/H______ SA et des sociétés filles de cette société du 1er janvier 2022 au 
30 novembre 2024, a déclaré que le groupe au sens large avait cherché des 
solutions pour trouver des locataires de remplacement. Des propositions avaient 
été faites et des avenants signés. Le projet était de pouvoir faire occuper les 
espaces par l'Hospice général puis de les faire ensuite acheter par une fondation 
qui s'y intéressait à ce moment-là. Des discussions avaient notamment eu lieu en 
lien avec un changement d'affectation administratif. La division immobilière du 
groupe avait travaillé pendant plusieurs mois sur cette option, laquelle n'avait pas 
pu se réaliser, sans qu'il en connaisse la raison. 
A la question de savoir si l'Hospice général était disposé à reprendre les locaux 
aux mêmes conditions que les locataires en place, G______ a répondu que 
l'Hospice général s'intéressait à ce bâtiment car il exploitait déjà un hôtel et 
souhaitait développer sur place ses activités en lien avec l'hébergement d'urgence 
mais que cela nécessitait des discussions en lien avec l'affectation administrative. 
La bailleresse n'était pas présente durant les discussions que le groupe avait eues 
avec l'Hospice général et celui-ci n'avait pas fait de proposition directe à la 
bailleresse pour la reprise des locaux. Les discussions avec l'Hospice général 
s'étaient étalées sur plusieurs mois et cette institution avait manifesté un intérêt. 
Les détails d'une reprise de bail n'avaient toutefois pas été abordés car il fallait 
d'abord trouver une solution au problème de changement d'affectation. 
 
f. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoiries finales du 
13 juin 2025. 
g. Dans le jugement entrepris, le Tribunal des baux et loyers a notamment 
considéré que les conditions d'application de la clausula rebus sic stantibus 
permettant une réadaptation du contrat n'étaient pas réunies. En effet, la pandémie 
de Covid-19 ayant débuté en Suisse en mars 2020, elle était déjà en cours au 
moment de la conclusion du contrat de bail au mois de septembre 2020. Ainsi, en 
signant le bail en pleine crise sanitaire, la locataire avait consciemment accepté les 
risques liés à cette situation, des mesures strictes ayant déjà été prises au mois 
d'avril 2020. Elle s’était en outre engagée pour une durée de dix ans, alors que la 
pandémie était déjà présente et que la situation demeurait très incertaine, sans 
négocier la possibilité de se désengager de manière anticipée. Il n’était par ailleurs 
pas démontré que son activité, à savoir la vente de produits cosmétiques, avait été 
réellement impactée ou interdite par les mesures prises par les autorités, lesquelles 
visaient principalement les secteurs ouverts au public. Le fait que les projections 
économiques de la locataire n’aient pas été atteintes ne pouvait être considéré 
comme un événement extraordinaire justifiant une réadaptation du contrat de bail 
litigieux. 


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Le Tribunal des baux et loyers a également retenu que la locataire n'avait pas 
démontré avoir présenté un candidat de remplacement la libérant de ses 
obligations contractuelles envers la bailleresse. Bien que l'Hospice général ait 
finalement ouvert un hôtel d’hébergements d’urgence à l’adresse des locaux 
litigieux, aucun élément n'indiquait qu'il aurait été disposé à reprendre le contrat 
de bail litigieux aux mêmes conditions. Il ressortait au contraire du courriel de la 
bailleresse du 16 juin 2022 qu'un transfert des locaux à l'Hospice général aurait 
entraîné des travaux liés à un changement d'affectation. Il n’était en outre pas 
contesté que l’Hospice général n’avait jamais pris contact directement avec la 
bailleresse et ne lui avait jamais soumis de proposition de reprise du bail. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La présente procédure de recours est régie par le CPC dans sa version révisée, 
entrée en vigueur le 1er janvier 2025, dès lors que le jugement attaqué a été 
communiqué aux parties après cette date (art. 405 al. 1 CPC). 
 
1.2 L'appel est recevable pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente 
(art. 122 let. a LOJ), dans le délai utile de 30 jours et selon la forme prescrite par 
la loi (art. 130, 131 et 311 CPC), contre une décision finale de première instance 
(art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur 
litigieuse est, compte tenu des prétentions élevées en première instance, 
supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1, 94 al. 1 et 308 al. 2 CPC). 
 
Le mémoire de réponse à l'appel, déposé dans le délai et la forme prescrits par la 
loi (art. 312 CPC), est également recevable. 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Chambre de céans revoit 
ainsi la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
 
Le présent litige est soumis aux maximes inquisitoire sociale et de disposition 
(art. 247 al. 2 let. b et 58 al. 1 CPC). 
 
La procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 1 CPC). 
2. 
Il n'est pas contesté que l'action en libération de dette formée par l'appelante a, 
conformément à l'art. 83 al. 2 LP, été déposée dans un délai de 20 jours à compter 
de la notification du jugement de mainlevée provisoire du 12 décembre 2023. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal des baux et loyers d'avoir considéré que la 
clausula rebus sic stantibus ne s'appliquait pas. 
Elle soutient que, si la pandémie de Covid-19 a effectivement débuté en mars 
2020, son évolution, sa durée, l'ampleur de ses conséquences économiques et 
sociales ainsi que les mesures étatiques adoptées n'étaient pas prévisibles. Au 


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moment de la conclusion du contrat de bail au mois de septembre 2020, la 
situation épidémiologique en Suisse était en effet relativement stable. Plusieurs 
mesures de protection avaient été assouplies et aucune restriction n'était en 
vigueur dans le secteur des produits cosmétiques, ce qui pouvait légitimement être 
interprété comme le signal d’un retour progressif à la normale. 
L'appelante soutient également que s'il existait des discussions scientifiques au 
sujet d'une éventuelle résurgence du virus, aucun élément concret ne permettait de 
prévoir, avec certitude, l'intensité, le moment ou l'étendue d'une seconde vague. 
Ainsi, la dégradation rapide de la situation sanitaire dès le mois d'octobre 2020 
constituait un changement de circonstances extraordinaire et imprévisible, 
justifiant une réadaptation du contrat de bail litigieux. Contrairement à ce 
qu'avaient retenu les premiers juges, cela ne se limitait pas à la non-réalisation des 
projections économiques initiales. La crise Covid-19 avait entraîné une baisse 
marquée de son chiffre d'affaires, en raison notamment de la fermeture des points 
de vente physiques et du recul brutal de la demande pour les produits 
cosmétiques, rompant ainsi l'équilibre contractuel. 
 
3.1 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe 
être respectés. En dérogation à ce principe, la clausula rebus sic stantibus autorise 
une adaptation du contrat, même contre la volonté d'une partie, si les 
circonstances dans lesquelles il a été conclu se sont modifiées à tel point qu'il en 
résulte un grave déséquilibre entre les prestations. Le maintien du contrat ne 
saurait dès lors être exigé, respectivement son exécution par l'une des parties 
n'apparaît plus raisonnable. Cette solution est fondée sur l'idée que les parties 
n'auraient pas conclu le contrat si elles n'avaient pas eu des représentations 
erronées sur les circonstances prévalant au moment de la conclusion du contrat ou 
sur l'évolution de celles-ci (ATF 135 III 1 consid. 2.4; 138 V 366 consid. 5.1; 
127 III 300 consid. 5b; 135 III 1 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_158/2024 du 5 novembre 2024 consid. 8.1 et 4A_178/2017 du 14 juin 2018 
consid. 6). 
Il doit s'agir de modifications qui n'étaient ni prévisibles, ni évitables au moment 
de la conclusion du contrat (ATF 135 III 1 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_158/2024 précité consid. 8.1). 
 
Tel peut être le cas notamment lorsqu'un événement extérieur, extraordinaire, 
imprévisible (guerre, conjoncture économique) provoque une grave rupture de 
l'équilibre contractuel, au point que l'exécution, alors même qu'elle est encore 
possible, exigerait du débiteur des sacrifices manifestement excessifs. On dit de la 
prestation qu'elle devient exorbitante (WESSNER, Commentaire pratique, Droit du 
bail à loyer et à ferme, 2017, n. 7 ad art. 266g CO). En ne renonçant pas à ses 
prétentions contractuelles, le créancier exploite alors usurairement le déséquilibre 


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créé et abuse manifestement de son droit (ATF 128 III 428; 107 II 343, in 
JdT 1982 II 272 consid. 2; 62 II 42 consid. 2). 
 
La clausula rebus sic stantibus suppose non seulement que, subjectivement, la 
partie gravement désavantagée par le changement de circonstances ne l'avait pas 
envisagé, ou pas dans toute son ampleur, au moment de la conclusion du contrat, 
mais en plus que, objectivement elle n'ait raisonnablement pas pu l'anticiper. Il 
n'est pas possible d'affirmer de manière abstraite qu'une crise systémique est par 
nature toujours objectivement imprévisible; pour trancher, il faut s'en remettre aux 
circonstances concrètes de l'espèce (MORIN, Les crises systémiques et le droit des 
contrats, in SJ 2023 p. 317, p. 329). 
Selon la jurisprudence et la doctrine, une intervention du juge dans le contrat entre 
en ligne de compte seulement exceptionnellement, à savoir, si, par des 
circonstances postérieures et imprévisibles, il s'est produit une disproportion si 
évidente entre la prestation et la contre-prestation, que l'insistance d'une partie sur 
sa prétention paraît abusive (ATF 101 II 17 consid. 1b; ACJC/501/2024 du 
16 avril 2024 consid. 3.1.4; WINIGER, Commentaire romand CO I, 2021, n. 194 ad 
art. 18 CO). 
Lorsque les conditions d'application de la clausula rebus sic stantibus sont 
réunies, celle-ci permet, non seulement une résiliation du contrat, mais aussi sa 
modification, plus précisément son adaptation (BOHNET, Bail à loyer pour locaux 
commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, 2020, p. 20). 
La clausula rebus sic stantibus s'applique à titre subsidiaire, lorsque ni le contrat, 
ni la loi ne traient des effets d'un changement de circonstances, ou ne le font que 
partiellement (MORIN, op. cit., p. 328; WESSNER, op. cit., n. 8 et 9 ad art. 266g CO). 
3.2 La doctrine n'est pas unanime quant à la possibilité d'appliquer la clausula 
rebus sic stantibus en matière de changement de circonstances extraordinaires en 
droit du bail, en raison de l'existence de l'art. 266g CO, lequel interviendrait de 
manière exclusive pour certains auteurs, et qui prévoit que chacune des parties 
peut résilier le bail à n'importe quel moment en observant le délai de congé légal 
si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat lui devient intolérable. L'art. 266g 
CO, qui n'est pas conditionné à un déséquilibre (ATF 128 III 428), ne permet 
toutefois, contrairement à la clausula rebus sic stantibus, aucune adaptation du 
contrat de bail, mais uniquement sa résiliation (BOHNET, op. cit., p. 23ss). 
 
3.3 En l'espèce, l’appelante a procédé, le 27 octobre 2022, à la résiliation anticipée 
du contrat de bail la liant à l’intimée en se fondant sur l’art. 266g CO. La clausula 
rebus sic stantibus n'entrant en considération qu'à titre subsidiaire en l'absence de 
dispositions légales spéciales, il est douteux que l'appelante puisse s'en prévaloir 
alors qu’elle a déjà invoqué l’art. 266g CO, lequel constitue une concrétisation de 
la clausula rebus sic stantibus. 


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Cette question peut toutefois demeurer indécise dans la mesure où les conditions 
d'application de la clausula rebus sic stantibus ne sont en tout état pas réunies. 
 
Comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, la pandémie de Covid-19 a 
débuté en Suisse au mois de mars 2020, soit plusieurs mois avant la conclusion du 
contrat de bail litigieux intervenue au mois de septembre 2020. Il est dès lors 
manifeste que l'appelante n'est pas fondée à se prévaloir du caractère imprévisible 
de cette pandémie, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas. Demeure en revanche 
litigieuse la question de savoir si la survenance d’une deuxième vague de 
contamination ainsi que le renforcement des mesures sanitaires jusqu’en 2022 ont 
constitué un changement imprévisible de circonstances ayant entraîné une rupture 
grave de l’équilibre contractuel. Ce n’est qu’à cette condition qu’une adaptation 
du contrat de bail pourrait entrer en ligne de compte. 
 
Il est notoire que, lors de l'assouplissement des mesures de protection à compter 
du mois d'avril 2020, le virus SARS-CoV-2 circulait toujours. La diminution 
temporaire du nombre de contaminations ne résultait ainsi pas de la disparition du 
virus, mais essentiellement des mesures de protection mises en place par les 
autorités. Par ailleurs, des incertitudes subsistaient quant au caractère saisonnier 
du virus et la communauté scientifique évoquait déjà la possibilité d’une 
résurgence des infections, ce que l’appelante admet elle-même. La survenance 
d'une deuxième vague était en outre envisagée par les autorités suisses. L’Office 
fédéral de la santé publique a ainsi établi, dès le mois de juin 2020, un document 
intitulé "Stratégie de préparation et de gestion en cas de reprise de l’épidémie de 
Covid-19 en Suisse", lequel prévoyait notamment le rétablissement de mesures 
telles que le port du masque ou la fermeture temporaire de certaines entreprises en 
cas de hausse des contaminations. 
Dans ces conditions, il ne saurait être retenu qu’au moment de la conclusion du 
contrat de bail en septembre 2020, l’évolution ultérieure de la pandémie, et en 
particulier la survenance d’une deuxième vague accompagnée de mesures 
restrictives, était imprévisible. Il suffit en effet que le changement de 
circonstances puisse être raisonnablement envisagé, et non que sa survenance soit 
certaine. 
A cela s'ajoute que l'appelante n'a pas démontré que la dégradation de la situation 
sanitaire à compter du mois d'octobre 2020 aurait gravement altéré l'équilibre des 
prestations. Si elle a allégué avoir subi une baisse importante de son chiffre 
d'affaires en raison de la pandémie de Covid-19, elle n'a produit aucun document 
comptable permettant d’en évaluer l’étendue. Il n'est au demeurant pas établi, 
comme l'ont relevé les premiers juges, que les mesures de protection prononcées 
auraient empêché l'appelante de déployer son activité de production et de 
distribution de produits cosmétiques. L'article de presse produit faisant état d’une 
diminution des ventes de produits cosmétiques en raison de la crise sanitaire ne 


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saurait suffire à retenir que l’appelante aurait subi des pertes financières rendant le 
maintien du bail insupportable. 
 
Il s'ensuit que c'est à juste titre que les premiers juges ont refusé d'appliquer la 
clausula rebus sic stantibus à la présente cause. 
4. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'elle n'avait pas démontré avoir 
proposé un locataire de remplacement pour les locaux loués disposé à reprendre le 
contrat de bail aux mêmes conditions. 
 
Elle soutient que le motif invoqué par la bailleresse pour refuser le locataire de 
remplacement proposé, à savoir la nécessité d'un changement d'affectation des 
locaux loués impliquant des travaux, n'est pas valable dès lors que l'Hospice 
général a finalement ouvert un hôtel d'hébergement d'urgence à la même adresse 
sans qu'il ne ressorte du dossier qu'un changement d'affectation aurait été 
nécessaire. La loi n'exigerait au demeurant pas que le locataire de remplacement 
prenne directement contact avec le bailleur, mais uniquement que le locataire en 
place lui présente un candidat de remplacement, ce qu'elle avait fait. La 
proposition ayant été refusée par la bailleresse, la question d'une reprise du bail 
aux mêmes conditions n'avait pas pu être abordée. Il y avait donc lieu de 
considérer qu'elle était valablement libérée de ses obligations résultant du contrat 
de bail à tout le moins depuis le mois de décembre 2022. 
 
4.1 En application de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans 
observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le 
bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le 
bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être 
disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). À défaut, le locataire doit 
s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain 
terme de congé contractuel ou légal (al. 2). 
Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher 
et de présenter un locataire de remplacement qui soit solvable, objectivement 
acceptable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit 
recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de 
réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 
consid. 3.2.4 et 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1). 
C'est au locataire sortant qu'il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements 
nécessaires au sujet du candidat de remplacement. Il devra ainsi démontrer que le 
candidat est solvable, objectivement acceptable et prêt à reprendre le bail aux 
mêmes conditions. Pour ce faire, le locataire sortant s'assurera que le candidat 
présente au bailleur tous les documents nécessaires (BISE/PLANAS, Droit du bail à 
loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2017, n. 38 ad art. 264 CO). 


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La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du 
bail, en particulier la destination des locaux, sa durée, le montant du loyer et des 
frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses 
particulières du contrat (BISE/PLANAS, op. cit., no 67 ad art. 264 CO; LACHAT/ 
BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021, n. 6 ad art. 264 CO). Pour que le 
locataire soit libéré, il est essentiel que le successeur proposé soit prêt à reprendre 
le bail aux mêmes conditions. L'idée sous-jacente est que le bailleur doit se 
trouver dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était 
poursuivi avec le même preneur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_557/2012 du 
7 janvier 2013 consid. 2.1). 
 
4.2 En l'espèce, il ressort des développements qui précèdent que le refus de 
l'intimée d'accepter le locataire de remplacement proposé par l'appelante ne 
saurait être considéré comme injustifié si celui-ci n'était pas disposé à reprendre le 
contrat de bail aux mêmes conditions. 
 
La preuve que le candidat de remplacement était prêt à reprendre les locaux loués 
aux mêmes conditions incombait à l'appelante. Le fait que l'intimée aurait refusé 
que le bail soit repris par l'Hospice général avant même que cette question puisse 
être discutée ne saurait la dispenser d'apporter cette preuve. 
 
Or, comme retenu par les premiers juges, aucun élément au dossier ne permet de 
considérer que l'Hospice général aurait accepté de reprendre le contrat de bail aux 
mêmes conditions, en particulier s'agissant de la destination des locaux. Au 
contraire, il ressort du courriel du 16 juin 2022 de l'intimée qu'une reprise du bail 
par l'Hospice général supposait un changement d'affectation des locaux loués. Le 
témoin G______ a en outre confirmé qu'un changement d'affectation était 
nécessaire afin que l'Hospice général puisse occuper les locaux loués. Le fait que 
l'Hospice général a ouvert, à une date indéterminée, un hôtel d'hébergement 
d'urgence à l'adresse des locaux loués ne modifie pas ce qui précède, dès lors que 
les conditions afférentes à ce contrat de bail ne sont pas connues. 
 
Dans ces circonstances, il n'est pas critiquable d'avoir considéré que l'appelante 
n'avait pas établi, à satisfaction de droit, avoir proposé à l'intimée un candidat prêt 
à reprendre le contrat de bail litigieux aux mêmes conditions. 
 
L'appelante n'a donc pas été valablement libérée de ses obligations contractuelles 
et est ainsi redevable du paiement du loyer jusqu'au 30 avril 2023, comme retenu 
par les premiers juges. 
5. 
Il n'est pas contesté que l'arriéré de loyers et de charges demeurant dû s'élève à 
13'139 fr. 70. 
 
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé. 


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6. 
L'intimée requiert que l'appelante, respectivement son conseil, soit condamnée à 
une amende pour plaideur téméraire. 
6.1 Aux termes de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de 
mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 
2'000 fr. au plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive. 
A titre de procédé téméraire, l'on peut citer le fait de bloquer une procédure en 
multipliant les recours abusifs ou de déposer un recours manifestement dénué de 
toutes chances de succès dont s'abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne 
foi (HALDY, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 9 ad art. 128 CPC). 
Au sujet de l'art. 33 al. 2 LTF qui a un contenu similaire à l'art. 128 al. 3 CPC, le 
Tribunal fédéral a déclaré que cette disposition devait être appliquée de façon 
restrictive, à l'encontre de comportements abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_314/2014 du 24 novembre 2014 consid. 4.2). 
6.2 En l'occurrence, il n'y a pas lieu d'infliger une amende à l'appelante ou à son 
conseil. En effet, il ne saurait être considéré que son appel était abusif ou d'emblée 
manifestement dénué de toutes chances de succès, la situation de fait n'étant pas 
identique à celle ayant donné lieu à l'arrêt ACJC/1305/2025 de la Cour de justice 
du 25 septembre 2025. 
7. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 13 octobre 2025 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/902/2025 rendu le 10 septembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/26/2024-13. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
FERRERO, 
Madame 
Laurence MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss 
LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification 
de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie 
forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 
recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.