ge_gerichte · ACJC/1713/2019 · 2019-11-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.11.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2325/2019 
ACJC/1713/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 NOVEMBRE 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant et recourant contre un jugement rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 28 mars 2019, représenté par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
et 
Monsieur B______, intimé, représenté par C______, ______, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile. 
 


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C/2325/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/306/2019 du 28 mars 2019, reçu par les parties le 8 avril 
2019, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a 
condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, 
ainsi que tout autre personne faisant ménage commun avec lui, l'appartement de 
4 pièces situé au 8ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, à 
Genève, ainsi que la cave et la place de parking y afférentes (ch. 1 du dispositif), a 
autorisé B______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès le 
180ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), a condamné A______ à 
payer à B______ la somme de 2'625 fr. avec intérêts à 5% l'an à compter du 
1er février 2019 (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et 
a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte expédié le 18 avril 2019 à la Cour de justice, A______ (ci-après : le 
locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement dont il sollicite 
l'annulation. Il conclut, préalablement, à l'octroi de l'effet suspensif, 
principalement, à ce que la Cour déclare la requête irrecevable, et, 
subsidiairement, à ce qu'elle n'ordonne l'exécution forcée de son évacuation 
qu'après l'écoulement d'un délai de dix mois suivant l'entrée en force de son arrêt. 
 
b. Le locataire a été avisé par courrier du 29 avril 2019 que son appel avait un 
effet suspensif de par la loi. 
 
c. Dans sa réponse du 3 mai 2019, B______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) 
conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
 
d. Les parties ont été avisées le 4 juin 2019 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les parties se sont liées depuis le 6 septembre 2016 par un contrat de bail à 
loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pièces situé au 8ème étage de 
l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à D______ (Genève), ainsi qu'une cave 
et une place de parking dans le garage commun. Le montant du loyer et des 
charges a été fixé à 1'900 fr. par mois et était payable au plus tard le 6 de chaque 
mois. 
 
b. Par avis comminatoires séparés du 14 novembre 2018, reçus le 16 novembre 
2018, le bailleur a mis en demeure le locataire et son épouse de lui régler dans les 
30 jours 2'625 fr. à titre de loyer de novembre 2018 plus un «solde précédent» de 
725 fr. Il les a informés qu'à défaut du paiement intégral de 2'625 fr. dans le délai 
imparti, il avait l'intention de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
 
c. L'appelant a versé un montant de 1'900 fr. le 30 novembre 2018. 


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d. Relevant que le montant réclamé n'avait pas été intégralement versé dans le 
délai imparti, le bailleur, par avis officiels séparés du 18 décembre 2018 reçus le 
lendemain, a résilié le bail pour le 31 janvier 2019. 
 
e. Par requête en protection des cas clairs expédiée le 1er février 2019, l'intimé a 
requis du Tribunal l'évacuation du locataire, avec exécution directe, ainsi que le 
paiement de 2'625 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2018 (recte : 2019) 
et du montant de 1'900 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er février 2019. 
 
f. Lors de l'audience du 28 mars 2019, le bailleur a déclaré que l'arriéré dû 
s'élevait à 2'625 fr. et a produit un décompte actualisé des paiements encaissés 
depuis le début de la location. Il a reconnu l'absence d'avis de fixation du loyer 
initial et a invoqué la jurisprudence fédérale admettant la protection dans les cas 
clairs, relevant que le locataire n'avait pas réagi à l'énoncé du montant total 
réclamé dans les mises en demeure. 
Le locataire a déclaré ignorer à quoi correspondait le solde de 725 fr. et a produit 
une requête en contestation de congé et une requête en fixation judiciaire du loyer 
adressées le 26 mars 2019 à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers ainsi que les justificatifs des recherches de relogement effectuées. Selon 
lui, l'absence de l'avis de fixation du loyer initial entraînait la nullité du loyer et il 
en découlait que la mise en demeure était basée sur un loyer nul, rendant le congé 
inefficace. Il habitait l'appartement avec son épouse et leurs deux enfants en bas 
âge, et bénéficiait d'une aide de l'Hospice général. Il a sollicité subsidiairement un 
sursis humanitaire de 12 mois. 
A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le 
délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). 
La procédure sommaire s'applique à la procédure de cas clair (art. 248 let. b CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 


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1.2 Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 
accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 
137 III 389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 
En l'espèce, au vu du montant du loyer de 1'900 fr. par mois, la valeur litigieuse 
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre le 
prononcé de l'évacuation. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.5 La voie du recours est ouverte contre la décision du Tribunal relative à 
l'exécution de l'évacuation. 
En l'espèce, en ce qu'il est dirigé contre l'exécution de l'évacuation, l'acte du 
18 avril 2019 doit être considéré comme un recours. 
Interjeté dans le délai prévu et selon la forme prescrite (art. 321 al.1 et 2 CPC), le 
recours est également recevable. 
1.6 Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement 
inexacte des faits (art. 320 CPC). 
1.7 L'appel et le recours, formés contre la même décision, seront traités ensemble 
dans le présent arrêt (art. 125 CPC). 
2. 
Le locataire reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 257 CPC et 257d CO. Il 
conteste que le cas soit clair, le fondement du montant de 725 fr. réclamé par 
l'intimé ne figurant pas dans les mises en demeure, ce que le Tribunal a relevé en 
indiquant que celles-ci ne donnaient aucune précision à ce sujet, sans toutefois en 
déduire l'irrecevabilité de la requête. 


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2.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La 
preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des 
faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur 
fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent 
être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, 
la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 
consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion 
que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une 
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 
consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc 
obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la 
demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la 
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 
7 janvier 2019 consid. 3.3). 
2.2 Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les 
locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion 
selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, 
comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon 
la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le 
bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit 


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à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). 
Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la 
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable 
(une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est 
signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions 
de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle 
(ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 
consid. 3.2 in fine). 
2.3 L'art. 257d CO autorise le bailleur à résilier le contrat lorsque le locataire, en 
dépit d'une sommation, tarde à s'acquitter des loyers ou frais accessoires échus. La 
validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé 
en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation 
lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le 
délai fixé, d'autre part. Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut 
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux 
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 
122 III 92 consid. 2d; arrêt du Tribunal fédéral 4A_592/2012 du 9 septembre 2013 
consid. 5). 
Le congé est inefficace lorsque l'arriéré prétendu dans l'avis n'est pas déterminable 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_544/2010 du 23 mai 2011 consid. 2). Le congé ne 
déploie aucun effet et la sanction se constate en tout temps et d'office, 
éventuellement par une autorité compétente en matière d'expulsion (WESSNER, 
CPra-Bail, 2ème éd., 2017, n. 40 et 41 ad art. 257d CO). 
2.4 En application de l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logement, les 
cantons peuvent rendre obligatoire, sur toute ou partie de leur territoire, l'usage de 
la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout 
nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité en adoptant 
l'art. 207 de la Loi d'application du Code civil et d'autres lois fédérales en matière 
civile (LaCC; RS/GE 1 05). 
Un vice de forme lors de la notification de la formule officielle ou son absence 
entraîne, dans le cas d'un nouveau contrat de bail, la nullité du loyer initial et non 
du bail dans son entier (ATF 120 II 341 consid. 5d). 
Un abus de droit à invoquer le vice de forme peut être retenu selon les 
circonstances lorsque le locataire connaissait dès le début le vice ou si, après en 
avoir pris connaissance, il ne porte pas l'affaire en justice et soulève la nullité du 
loyer dans le cadre d'une procédure d'expulsion ou de contestation du congé 
immédiat qu'il lui a été notifié (ATF 137 III 547). En d'autres termes, le Tribunal 
fédéral considère qu'il est abusif d'invoquer l'absence de notification du loyer 
initial sur formule officielle uniquement pour s'opposer à une procédure en 


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évacuation (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 137 III 547 consid. 2.3; 138 III 401 
consid. 2.4). 
 
2.5 En l'espèce, ce n'est que devant le Tribunal que le locataire a indiqué qu'il 
ignorait le fondement d'une partie du montant réclamé; il n'a réagi ni à la réception 
des mises en demeure ni à la réception de la résiliation du bail. 
Le décompte produit par l'intimé avec la requête, actualisé à l'audience 
d'évacuation, démontre l'existence de l'arriéré réclamé au moment où les mises en 
demeure ont été adressées au locataire et à son épouse, ainsi que l'absence du 
paiement de l'entier du montant réclamé, à l'échéance du délai de paiement. Ce 
décompte totalise tous les encaissements depuis le début de la location, en relation 
avec les montants dus mensuellement. Il établit que le locataire a rencontré des 
difficultés pour s'acquitter régulièrement des loyers courants, puisque la situation 
comptable n'a pas été à jour à plusieurs reprises. Le locataire n'a pas contesté avoir 
rencontré ces difficultés et n'a pas produit les quittances de ses paiements pour 
contester l'exactitude dudit décompte. L'intimé a prouvé, à satisfaction de droit, le 
montant de l'arriéré. 
L'appelant a déposé une requête en fixation judiciaire du loyer initial deux jours 
avant l'audience d'évacuation, sans indiquer ce qui l'aurait empêché de déposer 
cette requête auparavant. 
Le Tribunal a considéré à bon droit que le locataire abusait ainsi manifestement de 
son droit en prétendant, pour la première fois dans le cadre de la procédure en 
évacuation, qu'il ignorait le fondement de l'arriéré de loyer réclamé, d'une part, et 
en invoquant l'absence de la formule officielle concernant le loyer initial, d'autre 
part. Il a retenu à juste titre que l'arriéré de 2'625 fr. était établi et qu'aucune 
créance en compensation n'avait été invoquée durant le délai comminatoire. 
Il appartenait au locataire de se renseigner sur sa situation, à réception de l'avis 
comminatoire, ou à tout le moins de la résiliation. 
C'est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions du 
cas clair étaient réunies et ont prononcé l'évacuation de l'appelant. 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point. 
3. 
Le locataire conteste l'appréciation du Tribunal s'agissant des mesures 
d'exécution. Il fait grief aux premiers juges de ne lui avoir accordé qu'un délai de 
six mois pour évacuer le logement qu'il occupe avec son épouse et leurs deux 
enfants en bas âge. 
3.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est 
réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 et ss CPC). 


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En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 
compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation 
est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement 
privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, 
notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices 
sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au 
jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, 
l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à 
une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b p. 339; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). 
Selon l'art. 30 al. 4 LaCC, le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires, surseoir 
à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre 
le relogement du locataire ou du fermier lorsqu'il est appelé à statuer sur 
l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après audition des 
représentants du département chargé du logement et des représentants des services 
sociaux ainsi que des parties. 
Le sursis à l'exécution doit ainsi permettre à l'ancien locataire de trouver à se 
reloger, au besoin avec l'aide des services sociaux. S'agissant des motifs de sursis, 
différents de cas en cas, ils doivent être dictés par des «raisons élémentaires 
d'humanité». Constituent notamment de tels motifs la maladie grave ou le décès 
de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, la grand âge ou la situation modeste de 
l'expulsé (ACJC/247/2017 du 6 mars 2017 consid. 2.2 et les références citées). 
3.2 En l'espèce, le bail a été résilié pour le 31 janvier 2019, de sorte que l'appelant 
a déjà bénéficié de fait d'une prolongation de plus de neuf mois. Les motifs de 
sursis pris en considération par les premiers juges, à savoir la présence d'enfants 
en bas âge, les modestes revenus de la famille et les recherches effectuées pour se 
reloger d'une part, ainsi que le faible montant resté en souffrance à l'issue du délai 
comminatoire et le paiement régulier des indemnités courantes durant les derniers 
mois de la procédure, d'autre part, ont amené le Tribunal à surseoir à ordonner 
l'exécution du jugement d'évacuation pendant six mois. Cette appréciation ne 
prête pas le flanc à la critique. 
Par ailleurs, les premiers juges ont statué sur l'évacuation en présence des 
représentants du département chargé du logement et des services sociaux, comme 
le prévoit la loi. La situation du locataire, telle que retenue par le Tribunal sur la 
base des déclarations des parties lors de l'audience et étayée par les pièces 
déposées, était suffisamment claire et complète, tant sur le plan familial que 
financier et administratif. Partant, le grief de l'appelant en lien avec la motivation 
du jugement querellé et donc en lien avec l'établissement des faits et une 
prétendue violation de l'art. 30 LaCC sous cet angle est infondé. Le jugement sera 
dès lors confirmé sur ce point également. 


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Enfin, le délai accordé par le Tribunal est adéquat par rapport aux principes 
rappelés ci-dessus. 
Le recours sera donc rejeté. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 18 avril 2019 par A______ contre le 
jugement JTBL/306/2019 rendu le 28 mars 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/2325/2019-7-SE. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et 
Madame Silvia FENIELLO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.