ge_gerichte · C/826/2012 · 2012-11-13 · fr

BAIL À LOYER; CONGÉ-VENTE; RÉSILIATION; PROLONGATION DU BAIL À LOYER | CO.271; CO.271a; CO.272; CO.272b; CC.560.1

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 04.11.2013 C/826/2012

C/826/2012
ACJC/1283/2013
du 04.11.2013
sur JTBL/1284/2012 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; CONGÉ-VENTE; RÉSILIATION; PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes
:
CO.271; CO.271a; CO.272; CO.272b; CC.560.1
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/826/2012
ACJC/1283/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 4 NOVEMBRE 2013
Entre
Madame
A______
, domiciliée B______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 novembre 2012, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
d'une part,
et
Madame
C______
, domiciliée ______ (GE), intimée, représentée par D______ SA, ______, case postale ______, 1211 Genève 6,
d'autre part,
EN FAIT
A.
a.
Par jugement du 13 novembre 2012, communiqué pour notification aux parties le 14 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 23 décembre 2011 pour le 31 juillet 2012 notifié à A______, relatif à l'appartement de trois pièces sis au 4
ème
étage de l'immeuble sis B______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), et lui a accordé une unique prolongation de bail de 18 mois, échéant le 31 janvier 2014 (ch. 2).![endif]>![if>
En substance, le Tribunal a retenu que la bailleresse avait résilié le bail en invoquant sa volonté de vendre l'appartement en cause et qu'en cours de procédure elle avait précisé qu'elle souhaitait y procéder dans les meilleures conditions possibles, ce qui impliquait qu'il soit libre de tout occupant, et que c'était sur conseil de sa régie qu'elle avait décidé de résilier ledit bail. Il a considéré qu'un tel congé n'était pas abusif. Il a en outre retenu que le congé répondait de surcroit à un intérêt digne de protection de la bailleresse qui alléguait devoir obtenir des liquidités pour honorer ses obligations fiscales. Il a enfin retenu que la locataire n'avait pas établi que le motif invoqué constituait un prétexte ni que le congé serait constitutif d'un congé vente, les enquêtes ayant pu au contraire démontrer que les témoins ne lui avaient pas proposé d'acheter l'appartement concerné. Pour le surplus, pour la prolongation du bail de 18 mois, le Tribunal a tenu compte de la durée du bail (13 ans), des revenus modestes de la locataire et de la pénurie de logement à Genève, ainsi que du fait que la résiliation n'est intervenue que pour un motif purement économique, sans invoquer de besoin urgent de liquidités.
b.
Par acte expédié 17 décembre 2012 au greffe de la Cour de justice, A______ appelle de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle conclut, principalement, à l'annulation du congé précité et, subsidiairement, à l'octroi en sa faveur d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 31 juillet 2016.
E______conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.
c.
Les parties ont été informées par plis du 4 février 2013 de la mise en délibération de la cause.
d.
E______est décédée le 17 juin 2013.
e.
Le 10 juillet 2013, A______ a informé la Cour dudit décès et a requis la suspension de la procédure dans l'attente de connaître les héritiers de la défunte.
f.
Le 13 septembre 2013, la régie D______ SA, en charge de la gestion de l'immeuble, a transmis à la Cour un certificat d'héritier.
C______ est la seule héritière de la défunte.
g.
Par pli du 27 septembre 2013, A______ a indiqué à la Cour ne pas contester que C______ soit la seule héritière de la de cujus.
h.
Les parties ont été informées le 1
er
octobre 2013 de la mise en délibération de la cause.
B.
a.
En date du 1
er
août 1999, E______, propriétaire, et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois pièces au 4
ème
étage de l'immeuble sis B______ (Genève). ![endif]>![if>
Le bail a initialement été conclu pour une durée d'une année, du 1
er
août 1999 au 31 juillet 2000, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf préavis de résiliation de trois mois.
Le loyer a été fixé à 900 fr. par mois, charges non comprises.
b.
A une date indéterminée, la fille de E______, C______, a demandé à F______ SA, régie chargée à l'époque de la gestion de la PPE de l’immeuble, de vendre cet appartement. De concert avec cette dernière, elle a décidé au préalable de résilier le bail de la locataire afin de faciliter la vente, la régie lui ayant expliqué que le bail en cours rendait cette opération plus difficile.
Lors de son audition devant les premiers juges le 1er octobre 2012, elle a précisé qu'elle n'avait eu connaissance d'aucune offre d'achat de l'appartement en cause.
c
.
Fin 2011, G______, alors courtier auprès de F______ SA, a visité une première fois l'appartement, pour estimer sa valeur, puis une seconde fois en compagnie de H______, administrateur de la PPE et alors directeur de ladite régie, qui était intéressé à l'acheter à titre personnel.
G______ a déclaré avoir rencontré A______ lors desdites visites, mais ne l'avoir jamais contactée pour lui proposer d'acheter l'appartement en cause. En revanche, "
comme cela est souvent le cas
", elle avait posé des questions pour savoir à quel prix son logement serait vendu et selon quelles modalités. Il n'avait articulé aucun montant et lui avait dit que si elle était intéressée, il lui appartenait de se manifester. Selon lui, il y avait beaucoup de clients intéressés début 2012, même s'il n'avait plus fait de visites, ayant quitté F______ SA en mars 2012; les acheteurs potentiels étaient informés que l'appartement était loué.
H______ a également formellement contesté avoir fait une proposition d'achat à la locataire, et n'avait pas le souvenir que G______ ait de son côté fait une telle offre à la locataire. Il a expliqué avoir renoncé à l'achat de l'appartement pour des raisons personnelles et non en raison de l'existence du bail. Il ignorait si l'appartement avait finalement été vendu, la gérance de l'immeuble ayant été reprise par D______ SA depuis six mois.
d.
G______ a mis l'appartement en vente au prix de 515'000 fr. "
pour investissement
" "
avec bail en cours
", comme il résulte de l'annonce parue sur internet en janvier 2012.
e.
Par avis du 23 décembre 2011, E______ a notifié à la locataire son congé pour le 31 juillet 2012, en le motivant comme suit : "
Vente du bien
".
f.
A cette même époque, E______, qui disposait d'un important parc immobilier, a cédé à sa fille diverses habitations à plusieurs logements. Elle lui avait déjà cédé en 2008 deux habitations. Précédemment, elle avait vendu en octobre 2011 une unité de PPE sise à ______ (GE). D'autres biens de l'hoirie I______ avait précédemment fait l'objet d'un partage en 2008.
A cet égard, C______ a déclaré devant les premiers juges que sa mère, âgée de 87 ans, avait suite au décès de son mari en 2002 eu d'importants acomptes d'impôts successoraux à payer. Ne désirant pas vendre sa dizaine d'immeubles de rendement, elle avait décidé de vendre les deux biens dont elle disposait dans des PPE. L'un avait été vendu à ______ (GE) et l'autre était celui occupé par A______. La somme de la vente de ces deux appartements ne suffisait pas pour acquitter tous les impôts mais lui permettrait de trouver un arrangement correct. Traumatisée par les problèmes de cette succession clôturée seulement en 2008, sa mère avait décidé fin 2011 de lui faire donation de la dizaine d'immeubles lui appartenant.
C. a.
Saisie d'une contestation de congé le 20 janvier 2012, la Commission de conciliation a délivré à la locataire le 23 mars 2012 une autorisation de procéder. Celle-ci a porté l'affaire devant le Tribunal le 23 avril 2012.
Elle a conclu à l'annulation du congé. Elle s'est prévalue d'un congé vente, faisant valoir que fin 2011 un employé de la régie lui avait proposé d'acheter l'appartement litigieux pour un montant de 450'000 fr. (ch. 4 de sa requête rectifié selon courrier du 27 janvier 2007) Elle s'est également prévalue d'une disproportion manifeste des intérêts en présence. Se référant à l'arrêt du Tribunal fédéral
4C_322/2007
du 12 janvier 2007, elle a fait valoir l'absence de raisons financières pouvant justifier la vente d'un appartement libre de tout occupant. Subsidiairement, elle a sollicité une pleine prolongation de bail.
b.
Par mémoire de réponse du 22 juin 2012, la bailleresse a conclu à la validité du congé et au refus de toute prolongation du bail.
Elle a exposé que le bail avait été résilié en vue de vendre son bien immobilier, la preuve de cette vente résultant des annonces passées par le courtier mandaté à cet effet. Elle s'est référée à un arrêt rendu par le Tribunal fédéral dans la cause
4C_425/2004
du 9 mars 2005 concernant le refus de prolongation du bail et a indiqué que la période était propice à la vente en raison du taux hypothécaire historiquement bas.
c.
La bailleresse a sollicité l'audition des témoins G______, H______ et C______, qui ont été entendus par les premiers juges le 1
er
octobre 2012.
Leurs déclarations ont été reprises ci-dessus dans la mesure utile.
d.
Après l'audition des témoins, A______ a fait valoir que le motif du congé n'avait été détaillé que par la fille de la bailleresse lors de son audition, de sorte qu'elle n'avait pas pu poser aux témoins ses questions à ce propos.
Concernant sa situation personnelle, elle a déclaré qu'elle vivait seule dans l'appartement, qu'elle réalisait un revenu de 4'000 fr. par mois, qu'elle souhaitait rester à ______ (GE) et qu'elle s'était inscrite auprès de la Ville en vue de trouver un nouveau logement. Elle ne s'était pas inscrite auprès des autres régies en raison de ses faibles revenus.
A cette occasion, J______, directeur de la régie D______ SA et représentant E______, a déclaré que l'appartement était toujours en vente et qu'il n'avait pas vérifié quel était son prix.
e.
Par écritures des 29 octobre 2012, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
La bailleresse a affirmé que la vente de l'appartement répondait à un besoin de liquidités destinées à acquitter une partie des impôts de succession.
La locataire a persisté à prétendre qu'il y avait eu une proposition d'achat. Elle a contesté le motif du congé, considérant que le paiement d'impôts successoraux n'était qu'un prétexte, la bailleresse n'ayant à aucun moment auparavant fait état de ce prétendu besoin, allégué par sa fille lors de son audition.
f.
La cause a été gardée à juger en date du 29 octobre 2012.
D.
Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après.
EN DROIT
1.
La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et 308 al. 2 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation du bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste, si la résiliation n'est pas valable, période qui comprend la protection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral
4A_217/2007
du 4 septembre 2007 consid. 1;
4A_361/2008
du 26 septembre 2008 consid. 1).
En l'occurrence, eu égard au montant mensuel du loyer s'élevant à 900 fr., charges non comprises, la valeur minimale de 10'000 fr. ouvrant la voie de l'appel est atteinte.
2.
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision.
Dans le cas présent, le jugement entrepris a été communiqué pour notification le 14 novembre 2012 et reçu au plus tôt le lendemain. Le délai de 30 jours a commencé à courir le 16 novembre pour échoir le 15 décembre 2012, un samedi, prolongeant le délai jusqu'au lundi 17 décembre 2012, date à laquelle l'appel a été expédié.
L'acte a dès lors été accompli dans le délai utile. Il répond par ailleurs aux exigences de forme de l'art. 311 CPC de sorte qu'il est recevable.
3.
Au décès du bailleur, l'ouverture de sa succession fait passer les droits et obligations en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC.
En l'espèce, à la suite du décès de l'intimée, sa seule héritière, C______, s'est substituée aux droits et obligations découlant du contrat de bail.
La substitution de partie sera dès lors effectuée en conséquence.
4.
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé les art. 271 et 271a al. 1 let. c CO, en considérant que la bailleresse avait démontré la véracité du motif invoqué et en ne retenant pas qu'il s'agissait d'un congé vente.
4.1
A côté d'une liste d'exemples (ATF
138 III 59
consid. 2.2.1) où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF
120 II 31
consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF
136 III 190
consid. 2;
135 III 112
consid. 4.1;
120 II 31
consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral
4A_241/2010
du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I p. 69, et
4C.61/2006
du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34).
Le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, avec les règles de la bonne foi (ATF
136 III 190
consid. 2). Il en va ainsi du congé signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions (arrêts du Tribunal fédéral
4A_297/2010
du 6 octobre 2010 consid. 2.2,
4C.61/2006
du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34,
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397, et
4C.267/2002
du 18 novembre 2002 consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261). En effet, selon l'expérience générale, la présence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, soit en réduisant le nombre d'amateurs, soit en exerçant une influence négative sur le prix (arrêts du Tribunal fédéral
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397, et
4C.176/2004
du 8 septembre 2004 consid. 2.2).
Toutefois, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué (art. 271a al. 1 let. c CO). Pour que cette disposition s'applique, il doit exister un rapport de cause à effet entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié. Il doit y avoir un lien de causalité naturelle entre le congé et la pression tendant à entraîner le locataire à acheter le logement; pour que cette relation de causalité soit adéquate, le congé doit être l'expression reconnaissable du motif déloyal du bailleur consistant uniquement à conduire le locataire à acheter. La relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n'importe qui, ou de l'offrir au même prix au locataire et à des tiers avec priorité au premier. La question de savoir si la simultanéité de l'offre de vente et la menace de résiliation est de nature à établir l'existence du lien de causalité adéquate peut rester indécise lorsqu'au moment de la résiliation, le bailleur avait l'intention de vendre l'appartement quel que soit l'acheteur (arrêt du Tribunal fédéral
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 1.2.1 et 1.2.4, in SJ 2005 I p. 397).
En d'autres termes, l'art. 271a al. 1 let. c CO s'applique uniquement lorsque le bailleur souhaite amener le locataire à acheter la chose louée parce qu'il ne dispose d'aucune autre alternative pour vendre son bien (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 25 ad art. 271a CO).
4.2
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêts du Tribunal fédéral
4A_518/2010
du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1,
4C.196/2006
du 4 août 2006 consid. 3.1 et
4C.176/2004
du 8 septembre 2004 consid. 2.1).
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les préciser (arrêts du Tribunal fédéral
4C.61/2005
du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = SJ 2006 chiffre I, page 34;
4C.131/2003
du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55).
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n
os
290 et 319; Commentaire USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S’il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C.85/2006
du 24 juillet 2006, consid. 2.1.2).
C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (ATF
4A.472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1;
4C.443/2006
du 5 avril 2007, consid. 4.1.2;
120 II 105
consid. 3c). Il lui incombe le cas échéant de prouver le rapport de causalité entre l'offre d'achat et le congé (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 26 ad art. 271a CO), alors que la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la manifestation de la vérité (ATF
135 III 112
consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral
4C.61/2006
du 27 mai 2005 consid. 4.3.1, in SJ 2006 I p. 349). Il n'appartient toutefois pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/334/2002
du 18.03.2002; BARBEY, op. cit. , n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l’abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271).
4.3
En l'espèce, l'intimée a justifié le congé notifié à l'appelante par avis du 23 décembre 2011 par la "
vente du bien
".
Il est ressorti de la procédure que la vente de l'immeuble concerné avait été discutée par la fille de l'intimée avec un employé de F______ SA, chargée à l'époque de la gestion de la PPE de l'immeuble, qui lui avait expliqué que le bail en cours rendait cette opération difficile. Il a alors été décidé de résilier le bail afin de faciliter cette vente.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, le seul fait que l'appartement ait été mis en vente avec le bail en cours ne saurait constituer un indice que le motif de résiliation invoqué serait un pur prétexte et qu'il ne correspondrait pas à la réelle volonté de l'intimée.
En effet, la mise en vente d'un appartement avec un bail résilié, respectivement en cours de procédure de contestation de la résiliation du bail, permet selon toute vraisemblance au vendeur d'offrir à la vente un bien prochainement libre de tout occupant et d'augmenter ainsi le nombre d'amateurs. C'est d'ailleurs ce que l'intimée a soutenu dans sa réponse à la requête en contestation de la résiliation (réponse du 22 juin 2012, ad ch. 8 p. 2 et 3).
Par ailleurs, le besoin de l'intimée de régler des arriérés d'impôts successoraux, tel qu'évoqué par la fille de cette dernière lors de son audition, besoin qui est contesté par l'appelante, ne saurait constituer un indice que le motif réel du congé serait abusif.
Partant, aucun élément ne permet de douter de la véracité des allégués de la fille de l'intimée et de la volonté de cette dernière de vendre le logement litigieux. Dans cette perspective, il était légitime pour l'intimée de résilier le bail pour vendre dans de meilleures conditions, étant rappelé qu'en principe un appartement se vend mieux lorsqu'il n'est pas loué. A cet égard, il est ressorti des enquêtes que l'appartement n'avait pour l'heure pas trouvé acquéreur, ce qui tendrait à démontrer de la difficulté de vendre en l'état ce bien immobilier, les acheteurs potentiels désirant selon toute vraisemblance acquérir l'appartement libéré de tout occupant.
Pour le surplus, il ne saurait être retenu que le motif du congé a été modifié - contrairement à ce que l'appelante semble soutenir - il a tout au plus été précisé en cours de procédure.
Ainsi, contrairement à ce que prétend l'appelante, rien ne permet de conclure que le motif du congé ne constituait qu'un prétexte et que la résiliation du bail poursuivait en réalité un autre but. En outre, l'appelante, qui en avait le fardeau de la preuve, ne l'a pas rapportée.
Par ailleurs, il ne ressort pas davantage des enquêtes que la résiliation du bail serait constitutive d'un congé vente.
En effet, les témoins ont clairement indiqué n'avoir fait aucune proposition à l'appelante pour l'achat de l'appartement concerné.
L'appelante estime que les témoignages seraient contradictoires, ce qui les rendraient peu crédibles. Or, contrairement à l'opinion de l'appelante, le fait que l'un des témoins ne se souvienne pas exactement du prix, ne permet pas de remettre en doute la véracité de ses dires.
En outre, le fait que la fille de l'intimée n'avait eu aucune connaissance d'une offre faite, alors que selon le témoin G______ de nombreuses personnes avaient été intéressées par ledit bien début 2012, n'est en rien invraisemblable. En effet, G______ n'avait lui-même fait aucune visite à cette époque, avant de quitter F______ SA en mars 2012, et l'objet étant encore en vente; il n'est pas avéré ni même rendu vraisemblable que ces personnes intéressées aient fait une quelconque offre. L'on saisit dès lors mal en quoi le fait que la fille de l'intimée n'ait pas eu connaissance d'une offre de potentiels acquéreurs serait douteux.
Par conséquent, l'appelante n'établit pas que la résiliation du bail serait constitutive d'un congé vente.
Les premiers juges ont donc à juste titre constaté la validé du congé du 23 décembre 2011. Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
5.
A titre subsidiaire, l'appelante conteste la durée de prolongation du bail accordée par les premiers juges et sollicite une prolongation de bail de quatre ans.
5.1
Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée d'habitation de quatre ans au maximum lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO).
Pour déterminer, dans les limites légales, la durée de la prolongation du bail, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes (art. 272 al. 2 CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit tenir compte du but d'une prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif (ATF
136 III 190
consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473). Le juge peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet (ATF
125 III 226
consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473) ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (arrêts du Tribunal fédéral
4A_75/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473, et
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 3.4, in SJ 2005 I p. 397). Il prendra également en considération les difficultés pour le locataire de retrouver les locaux de remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que le besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2012
du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473).
La durée du bail (art. 272 al. 2 let. b CO) ne doit être prise en compte que si elle est très courte (quelques mois) ou, au contraire, très longue (dix ans ou plus; arrêt du Tribunal fédéral
4C.170/2004
du 27 août 2004 consid. 3.2) pour autant que la longue durée ait entraîné un enracinement du locataire dans le quartier (arrêt du Tribunal fédéral
4A_17/2008
du 14 mars 2008 consid. 3.1).
5.2
En l'espèce, l'appelante réalisait en octobre 2012 un salaire de l'ordre de 4'000 fr. par mois. Ce salaire n'est pas de nature à faciliter la solution de relogement de l'appelante dans la même catégorie de logements que l'appartement litigieux, surtout en raison de la pénurie portant sur les appartements d'une à sept pièces existant à Genève (cf. arrêté du Conseil d'Etat du 20 mars 2013 entré en vigueur le 1er janvier 2013; RS I 4 45.07).
En outre, le bail a duré treize ans, si l'on retient le terme pour lequel le congé du 23 décembre 2011 a été donné. Il est manifeste que dans ces circonstances le congé peut entraîner des conséquences pénibles à l'appelante.
Ce nonobstant, l'appelante n'a entrepris qu'une démarche concrète en vue de trouver un appartement de la même catégorie que celui qu'elle occupe actuellement; elle n'a effectué qu'une demande de logement auprès de l'Office du logement début 2012. Elle a en outre affirmé regarder les annonces dans les journaux, mais avoir renoncé à s'inscrire auprès d'autres régies en raison de ses revenus. Elle n'a apporté aucun autre élément témoignant de ses recherches actives et effectives.
Pour sa part, l'intimée n'a pas démontré un besoin urgent de recouvrer la libre disposition de son appartement. Elle n'a notamment pas prouvé avoir un besoin urgent de liquidités.
Compte tenu de ce qui précède et des intérêts des deux parties, une unique prolongation du bail de quatre ans se justifie. Elle tient compte de l'intérêt de l'intimée à pouvoir vendre son bien immobilier dans les meilleures circonstances dans un délai raisonnable et de l'intérêt de l'appelante à pouvoir trouver un appartement adéquat en remplacement de celui qu’elle loue depuis plus de 13 ans.
Le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris sera donc modifié dans ce sens et le bail sera prolongé jusqu'au 31 juillet 2016.
6.
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement
JTBL/1284/2012
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 novembre 2012 dans la cause C/826/2012-5-OSB.
Préalablement
:
Substitue feue E______par C______.
Au fond :
Annule le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué.
Cela fait et statuant à nouveau
:
Accorde à A______ une unique prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 juillet 2016.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.