ge_gerichte · C/13906/2003 · 2006-02-17 · fr

PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES; RÉPARTITION DES FRAIS; REPRÉSENTATION SANS POUVOIRS; GESTION D'AFFAIRES | CC.712h ; CO.419

Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 17.02.2006 C/13906/2003
Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 17.02.2006 C/13906/2003
Ginevra Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 17.02.2006 C/13906/2003

C/13906/2003
ACJC/189/2006
(2)
du 17.02.2006
sur JTPI/6314/2005 ( OO
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES; RÉPARTITION DES FRAIS; REPRÉSENTATION SANS POUVOIRS; GESTION D'AFFAIRES
Normes
:
CC.712h ; CO.419
Relations
:
publié in SJ 2007 I p. 124 ss
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/13906/2003
ACJC/189/2006
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
statuant par voie de procédure ordinaire
Audience du vendredi 17 FEVRIER 2006
Entre
C
______, ayant son siège, rue______, appelante d'un jugement rendu par la 16ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 19 mai 2005, comparant par Me Jean-Marie FAIVRE, avocat, Rue de la Rôtisserie 2, Case postale 3809, 1211 Genève 3, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
et
R______
, ayant son siège, Place_______, intimée, comparant par Me Bruno MEGEVAND, avocat, place Claparède 3, 1205 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile,
EN FAIT
A.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 11 juillet 2005, C______ appelle du jugement rendu par le Tribunal de première instance le 19 mai 2005, notifié le 10 juin 2005, dont le dispositif est le suivant :
«1. Condamne C______ à payer à R______ 37'604 fr.25 avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2002.
2. Condamne C______ aux dépens, dans lesquels sera comprise une indemnité de 4'500 fr. valant participation aux honoraires d’avocat de R______.
3. Déboute les parties de toutes autres conclusions.»
L’appelante conclut à l’annulation du jugement entrepris et au déboutement de l’intimée de toutes ses prétentions, avec suite de dépens de première instance et d’appel.
L’intimée conclut, avec suite de dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris.
B.
Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier soumis à la Cour :
a)
Depuis 1986, C______ louait des locaux au 1
er
étage, au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis, rue______, (GE) - enregistré au Feuillet n°______, incorporé au droit de superficie distinct et permanent inscrit sur la parcelle n°______- propriété de S______ qui, après avoir été administrateur unique de C______ de 1986 jusqu’en mars 2000, en est depuis lors organe de contrôle au travers de la société G______
L’immeuble était géré par R______, anciennement Régie S______. C______ lui versait des acomptes annuels de 9'000 fr., puis de 11'040 fr. dès 1997, pour les charges relatives à tous les locaux loués.
Entre-temps, dès 1995, à la suite de poursuites entreprises par le Crédit Suisse, créancier gagiste, l’immeuble a été saisi et placé sous gérance légale confiée à R______.
En septembre 2000, l’immeuble a été constitué en propriété par étages (ci-après : PPE), lots 1 à 6. Aucun règlement n’a été adopté lors de la constitution de la PPE, ni ultérieurement.
b)
Par acte notarié du 26 juin 2001, C______ a acquis les parts des étages qu’elle occupait, soit les lots 1.01 (garage en sous-sol de 952 m2), 2.01 (atelier au rez-de-chaussée de 858 m2) et 3.01 (bureau au 1
er
étage de 218 m2), représentant au total les 517 millièmes de la PPE.
L’entrée en jouissance a été fixée au 1
er
avril 2001. L’acte notarié stipulait, notamment, que l’acquéreur reconnaissait avoir reçu une copie du cahier de répartition des locaux ainsi que du règlement de la PPE inscrit au Registre foncier (art. 5 des conditions).
c)
Dans un courrier du 20 juillet 2001, l’Office des poursuites a transmis à S une offre de R______ de gérer et d’administrer la PPE, en le priant de prendre contact avec cette régie et C______. On ignore si des discussions ont eu lieu entre les intéressés à ce propos.
d)
Selon un second acte notarié, du 28 juin 2002, C______ a acquis les parts d’étages dont elle n’était pas encore propriétaire, soit les lots 4.01 (276 m2 de bureau au 2
ème
étage), 5.01 (276 m2 de bureau au 3
ème
étage) et 6.01 (276 m2 de bureau au 4
ème
étage), représentant les 483 millièmes restants de la PPE.
Il est mentionné dans cet acte notarié que le lot 4.1 était franc de bail depuis le 1
er
décembre 2001 et que les lots 5.1 et 6.1 étaient loués depuis le 15 juillet 2001, le premier à C______, le second, à concurrence de 50m2, à la société M______; C______ déclarait reprendre ces contrats à la décharge du vendeur, qui certifiait de son côté qu’il n’existait aucun arriéré de loyer en relation avec ces baux (art. 6 des conditions).
Il ne ressort pas des extraits du ______ (date) du Feuillet n°______ du Registre foncier produits (pièces dem. n° 2 à 4, 7 à 9, et 11) que la PPE aurait été radiée. La mention "RADIATION" sur les feuillets ne concerne que la PPE "avant la construction" et non pas la PPE elle-même.
e)
C______ ayant acquis toutes les parts de la PPE de l’immeuble concerné, l’Office des poursuites a demandé à R______ d’établir un décompte au 29 mai 2002 pour la gérance légale et de lui verser les loyers encaissés.
De son côté, CREDIT SUISSE a requis l’Office des poursuites de lui communiquer un décompte final de la gérance légale au 31 mai 2002.
Quant à S______, il a, par courrier du 30 mai 2002, informé R______ qu’en accord avec le CREDIT SUISSE, créancier gagiste, C______ était devenue l’unique propriétaire de l’immeuble.
f)
C______ a reçu de R______ un premier décompte du 7 mars 2002 lui réclamant un montant de 12'289 fr. 09 à titre de participation, du 1
er
juin au 31 décembre 2001, aux frais de conciergerie, de services industriels et d’assurance, les primes d’assurance étant payées jusqu’au 31 octobre 2002.
Le 24 septembre 2002, R______ lui a fait parvenir un nouveau décompte pour un montant total de 43'766 fr. 69 représentant sa participation aux frais et charges de la PPE, soit :
-         12'990 fr. 51, selon le décompte du 7 mars 2002 susmentionné, pour la période du 1
er
juin au 31 décembre 2001; ![endif]>![if>
-         7'353 fr. 12 pour la période du 1
er
janvier au 31 mai 2002; ![endif]>![if>
-         2'593 fr. 86 pour la période du 1
er
juin au 30 septembre 2002; ![endif]>![if>
-         2'756 fr. 95 d’arriérés de chauffage impayés au 30 juin 2001; ![endif]>![if>
-         18'772 fr. 25 de participation aux frais de chauffage du 1
er
juillet 2001 au 15 septembre 2002. ![endif]>![if>
S’agissant des charges pour 2001, R______ a expliqué, à l’appui de son tableau de répartition, que C______ ayant acquis les lots 1 à 3 en juin 2001, lui devait 12'290 fr. 51 représentant sa participation à concurrence de 517 millièmes aux charges de la PPE, pour la période du 1
er
juin au 31 décembre 2001, soit 1'315 fr. 87 pour la conciergerie, 1'888 fr. 42 pour les SIG et 9'086 fr. 22 pour les assurances. Les charges relatives aux 483 millièmes restants de la PPE ont été facturées à l’Office des poursuites (11'482 fr. 24), le montant total des charges de la PPE s’élevant à 23'772 fr. 25.
S’agissant des charges pour 2002, R______ a relevé que la gérance légale se terminait au 29 mai 2002, C______ ayant acquis les 483 millièmes restants de la PPE; jusqu’à cette date, les charges de la PPE étaient réparties entre l’Office des poursuites (483 millièmes) et C______ (517 millièmes). A partir du 31 mai 2002, toutes les charges incombaient à C______, étant précisé que les comptes de la régie avaient été établis du 1
er
janvier au 31 mai 2002 et du 1
er
juin 2002 au 30 septembre 2002.
Ainsi, du 1
er
janvier au 31 mai 2002, C______ lui devait 1'315 fr. 87 de frais de conciergerie, 74 fr. 76 de fournitures, 1'993 fr. 81 pour les SIG, 1'416 fr. 92 de frais d’entretien, ainsi que 688 fr. 19 et 1'863 fr. 58 pour les contrats d’entretien, soit un total de 7'353 fr. 12.
Du 1
er
juin au 30 septembre 2002, C______ lui devait 1'491 fr. 91 (219 fr. 31 pour mai et 1'272 fr. 60 de juin à août) de frais de conciergerie, 669 fr. 05 pour les SIG, 134 fr. 50 d’honoraires de régie et 298 fr. 40 de frais d’entretien courant, soit un total de 2'593 fr. 86.
C______ n’a donné aucune suite à ces demandes de paiement, ni n’a contesté les décomptes présentés.
g)
Par acte déposé au greffe du Tribunal le 25 juin 2003, R______ a assigné C______ en paiement de 43'766 fr. 70 avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2002, se prévalant de l’exécution régulière au 16 septembre 2002 d’un mandat de gérance d’immeuble.
C______ s’est opposée à cette demande en paiement, estimant, en substance, que la gérance légale avait pris fin le 1
er
avril 2001 pour les lots 1 à 3 et le 30 mai 2002 pour les lots 4 à 6, et qu’à partir de cette date, la régie n’était plus au bénéfice d’un mandat de gérance pour l’immeuble. C______ a fait valoir un trop-perçu de 655 fr. 20 à l’encontre de R______, selon le décompte de chauffage et d’eau chaude du 1
er
novembre 2001 (pce 6 déf.).
h)
Entendue par le Tribunal, C______, représentée par P., administrateur et président, a pour la première fois, contesté la répartition des charges telle qu’établie par la régie. L’atelier au sous-sol était chauffé de manière indépendante, au moyen d’un chauffage électrique, à l’exception d’un bureau d’environ 100 m2 et d’un autre de 170 m2 au 1
er
étage qui étaient reliés à la chaufferie de l’immeuble; quant aux primes d’assurance, elles étaient basées sur une valeur de l’immeuble de 6 millions, alors que ce bien avait été estimé à 2,8 millions (cf. cependant pce 75bis dem. : le contrat d’assurance modifié le 1
er
novembre 2003 fait toujours état d’une somme d’assurance pour le bâtiment de 6'032'600 fr.); enfin, les charges de conciergerie ne devraient pas concerner le sous-sol et l’atelier, soit les lots 1 et 2.
C______ a confirmé qu’après avoir acquis les trois premiers lots de la PPE, elle n’avait payé aucune charge, hormis une livraison de mazout commandée par la régie en octobre 2002, soutenant avoir assumé elle-même la gestion de l’immeuble et des charges y relatives dès 31 mai 2002.
R______, représentée par son directeur, a déclaré que même si la gérance légale avait pris fin, le mandat qui lui avait été confié n’avait, selon elle, pas été résilié, de sorte qu’elle avait, pendant quelque temps, continué à gérer l’immeuble et payer certaines factures.
Le CREDIT SUISSE a indiqué avoir demandé à l’Office des poursuites d’établir un décompte final de la gérance légale au 31 mai 2002, ce qui avait été fait.
S______ a précisé que la valeur d’assurance de l’immeuble avait été dictée par le créancier hypothécaire, dont la créance était de l’ordre de 4,5 millions. Selon lui, l’entreprise chargée du nettoyage ne s’occupait que de l’allée donnant accès aux étages commerciaux de l’immeuble et n’était pas chargée de nettoyer l’allée qui concernait la carrosserie, ni le sous-sol, qui servait uniquement au stationnement des véhicules. Seul le bureau occupé par C______ au premier étage était rattaché à la chaudière centrale.
S______ a en outre relevé qu’en 1997, le local de la citerne se trouvant sous le parking de l’immeuble avait souffert d’inondations; compte tenu des risques d’infiltrations, C______ avait pris en charge les coûts de réfection, évalués à 6'000 fr. En décembre 2001, après le départ d’un locataire des bureaux du 2
ème
étage, C______ avait financé la remise en état de ces locaux, pour environ 10'000 fr.; C______ n’a jamais été remboursée, ni n’a bénéficié de rabais lors de l’acquisition des parts de PPE. D’avril 2001 à mai 2002, deux étages sur quatre étaient demeurés vides, S______ occupant gratuitement une partie d’un étage.
S______ a, par ailleurs, déclaré avoir renvoyé R______ à C______ pour la question du mandat ordinaire de régie; C______ lui avait dit qu’il n’y avait pas eu d’accord entre elles.
Le substitut de l’Office des poursuites en charge de l’immeuble a exposé qu’initialement, tous les lots de PPE étant en mains du même propriétaire, la régie avait prélevé les charges directement sur les loyers encaissés. Après la vente des lots 1 à 3 à C______, les charges de la PPE concernant les lots 4 à 6 étaient payées par l’Office au moyen des loyers encaissés, le solde des charges non couvertes par ces loyers incombant à S______.
i)
Dans ses écritures après enquêtes, R______ a soutenu que nonobstant l’acquisition des trois premiers lots par C______, elle devait administrer les charges de la PPE dans son ensemble; il lui était impossible de ne gérer ces charges que pour les lots nos 4 à 6 et de n’acquitter les factures de la PPE que par rapport à 483 millièmes de parts d’étages. C______ n’avait certes pas donné suite à son offre de gérer la PPE, mais n’avait pas non plus protesté contre sa manière de faire, ni ne s’était inquiétée des frais d’entretien et de chauffage de l’immeuble, de sorte qu’elle pouvait de bonne foi s’estimer liée par un contrat de gérance tacite.
Outre les explications quant aux justificatifs des charges, R______ a exposé que le décompte des frais de chauffage, produit sous pièce 20 (dem.), avait été établi selon une répartition fonction de coefficients d’occupation et du nombre de jours, ce qui était favorable à C______ (484/1000 ![if>
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté par C______ contre le jugement
JTPI/6314/2005
rendu le 19 mai 2005 par le Tribunal de première instance dans la cause C/13906/2003-16.
Au fond
:
Le rejette et confirme le jugement entrepris.
Condamne C______ aux dépens d’appel comprenant une indemnité de procédure de 1'500 fr. à titre de participation aux honoraires d’avocat de R______.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant
: