ge_gerichte · ACJC/409/2026 · 2026-03-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 mars 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/30810/2024 
ACJC/409/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 6 MARS 2026 
 
Entre 
A______ AG, sise ______ (ZH), recourante contre une ordonnance rendue par le 
Tribunal des baux et loyers le 3 novembre 2025 (OTBL/231/2025), représentée par 
Me Tatiana GURBANOV, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève, 
et 
Madame B______, domiciliée ______ [GE], intimée, représentée par son curateur, 
Me C______, avocat. 
 


- 2/7 - 
 
C/30810/2024 
EN FAIT 
A. 
Par ordonnance OTBL/231/2025 du 3 novembre 2025, le Tribunal des baux et 
loyers a notamment ordonné la suspension de la procédure (ch. 2 du dispositif) et 
invité la partie la plus diligente à requérir la reprise (ch. 3). 
 
En substance, le Tribunal a considéré que A______ AG (ci-après : A______ AG ou 
la bailleresse) avait motivé la résiliation du bail de B______ (ci-après : B______ ou 
la locataire) par sa volonté d’entreprendre des travaux d’assainissement de son 
immeuble et de rénovation de dix appartements qui n’avaient pas été rénovés en 
2010. Tous les baux des logements concernés avaient été résiliés. La demande 
d’autorisation de construire avait été déposée le 20 décembre 2024 auprès de 
l’autorité compétente et était en cours d’examen. Compte tenu des intérêts divergents 
des parties, en particulier de la situation très particulière de la locataire, âgée de 
89 ans, du fait qu’il était hautement vraisemblable qu’un départ de son logement 
entraînerait un placement dans un établissement médicalisé, et du fait que 
l’autorisation de construire n’avait pas été délivrée, la date du début des travaux 
n’ayant également pas été arrêtée, il se justifiait de suspendre la procédure. 
B. 
a. Par acte expédié le 7 novembre 2025 à la Cour de justice, A______ AG a formé 
recours contre cette ordonnance, sollicitant son annulation. 
 
Elle a formé de nouveaux allégués et a produit une pièce nouvelle. 
 
b. Dans sa réponse du 21 novembre 2025, la locataire a conclu au rejet du recours. 
 
c. Par réplique du 1er décembre 2025, A______ AG a persisté dans ses conclusions. 
 
d. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 22 décembre 2025 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance : 
 
a. Le 19 avril 1967, le propriétaire de l’époque, d’une part, et B______ et D______, 
d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un 
appartement de 3 pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no.______ 
à Genève. 
 
Le bail, conclu pour une durée initiale de trois ans, a débuté le 1er mai 1967. Il 
s’est depuis lors renouvelé tacitement. 
 
Le montant du loyer a fait l’objet de plusieurs adaptations. 
 
b. Par avenant du 1er juin 2023, à la suite de décès de D______, B______ est 
devenue seule titulaire du bail. 


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C/30810/2024 
 
c. Par avis officiel du 29 novembre 2024, A______ AG a résilié le contrat pour le 
31 mars 2025. 
 
Dans sa lettre d’accompagnement, elle a motivé le congé par sa volonté 
d’entreprendre d’importants travaux de rénovation de l’immeuble, qu’elle a listés. 
 
d. Le 23 décembre 2024, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers d’une requête en contestation de congé et en prolongation de bail. 
 
La cause n’a pas pu être conciliée à l’audience du 24 mars 2025, de sorte qu’une 
autorisation de procéder a été délivrée à cette occasion à la locataire. 
e. La locataire a porté l’affaire le 5 mai 2025 devant le Tribunal des baux et loyers. 
La locataire a préalablement requis la suspension de la présente procédure jusqu’à 
droit connu dans la procédure d’autorisation de construire. 
Elle a notamment fait valoir qu’elle était atteinte dans sa santé et ne disposait plus 
de la capacité de discernement. Un déracinement, en raison du départ du logement, 
impliquerait selon toute vraisemblance un placement dans une institution médico-
sociale. 
La locataire a également souligné que si l’autorisation de construire fait mention de ce 
que les travaux devaient débuter le 1er mars 2027, certains baux se poursuivraient 
au-delà du mois de février 2027. 
 
f. Dans sa réponse du 18 août 2025, la bailleresse a conclu au rejet de la requête 
de suspension, à ce que le congé soit déclaré valable et à ce qu’une prolongation 
de bail jusqu’au 30 septembre 2026 soit accordée à la locataire. Elle a notamment 
fait valoir que l’étendue des travaux projetés était incompatible avec la présence 
de la locataire. 
 
g. A l’audience du Tribunal du 14 octobre 2025, les débats principaux ont été 
ouverts. Le conseil de la bailleresse a sollicité l’audition de témoins. 
 
Les conseils ont marqué leur accord à ce que l’audition de la bailleresse et des 
témoins soient effectués pour l’ensemble des dossiers concernant l’immeuble en 
cause en même temps. 
 
Sur quoi, le Tribunal rendrait une ordonnance de preuves. 
h. Par ordonnance OTBL/229/2025 du 31 décembre 2025 (sic), le Tribunal a 
ordonné la suspension de la procédure. 
 
i. Le Tribunal a rendu, le 3 novembre 2025, l’ordonnance présentement querellée. 
 
 


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C/30810/2024 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision ordonnant la suspension de la cause est une mesure d'instruction 
qui peut, conformément à l'art. 126 al. 2 CPC, faire l'objet du recours de l'art. 319 
let. b ch. 1 CPC (ATF 141 III 270 consid. 3). 
Le recours, écrit et motivé, doit être déposé auprès de l'instance de recours dans 
un délai de dix jours à compter de la notification de l'ordonnance d'instruction, à 
moins que la loi n'en dispose autrement (art. 321 al. 1 et 2 CPC; ATF 141 III 270 
consid. 3.3; 138 III 705 consid. 2.1). 
Interjeté en temps utile et dans la forme prescrite par la loi (art. 130 et 131 CPC), 
le recours est recevable. 
1.2 La cognition de la Cour est limitée à la violation du droit et à la constatation 
manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 
1.3 La recourante a formé de nouveaux allégués et a produit une pièce nouvelle. 
Devant l'autorité de recours, les conclusions, les allégations de faits et les preuves 
nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 
Au vu de ce qui précède, les faits nouvellement allégués de même que la pièce 
nouvelle sont irrecevables. Ils ne sont en tout état pas déterminants pour l’issue de 
la présente procédure de recours. 
2. 
La recourante se plaint d’arbitraire dans l’établissement des faits. L’état de fait 
dressé ci-avant a été modifié en conséquence. 
3. 
La recourante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 126 al. 1 CPC. 
3.1.1 Selon l'art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de la 
procédure si des motifs d'opportunité le commandent; la procédure peut notamment 
être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès. 
La suspension doit répondre à un besoin réel et être fondée sur des motifs 
objectifs dès lors qu'elle contrevient à l'exigence de célérité de la procédure, 
imposée par les art. 29 al. 1 Cst. et 124 al. 1 CPC. Elle ne saurait être ordonnée à 
la légère, les parties ayant un droit à ce que les causes pendantes soient traitées 
dans des délais raisonnables. Elle ne peut être ordonnée qu'exceptionnellement et 
l'exigence de célérité l'emporte en cas de doute (ATF 135 III 127 consid. 3.4; 
119 II 386 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 5A_146/2023 du 23 mai 2023 
consid. 6.2.2.1.3; 5A_218/2013 du 17 avril 2013 consid. 3.1; FREI, Berner 
Kommentar, ZPO, 2012, n. 1 ad art. 126 CPC). Le juge bénéficie d'un large 
pouvoir d'appréciation en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 4A_683/2014 du 
17 février 2015 consid. 2.1). 


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La suspension est notamment autorisée lorsque la décision dépend de l'issue d'une 
autre procédure. Dans ce sens, il faut s'accommoder d'une tension avec le principe 
de la célérité. Lorsque les questions de droit et de preuves à examiner dans les 
deux procédures sont en grande partie les mêmes, il existe une forte probabilité 
qu'elles soient examinées deux fois, avec un risque de décisions contradictoires. 
L'intérêt à la suspension l'emporte sur l'intérêt à l'accélération de la procédure 
dans ce cas. Une suspension en vue d'une autre procédure n'entre pas seulement en 
ligne de compte lorsque les deux procédures sont à des stades différents ou 
lorsqu'il faut effectivement s'attendre à ce que le tribunal saisi en premier rende un 
jugement plus tôt que celui saisi en second. Il convient plutôt de peser 
concrètement les avantages liés à la suspension d'une part et la durée probable de 
la suspension d'autre part, la procédure ultérieure ne devant pas être retardée de 
manière disproportionnée (ATF 141 III 549 consid. 6.5; 135 III 127 consid. 3.4.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_175/2022 du 7 juillet 2022 consid. 5.2-5.4). 
Une suspension dans l'attente de l'issue d'un autre procès peut se justifier en cas de 
procès connexes, même s'il n'est pas nécessaire que l'objet du litige ou les parties 
soient les mêmes. La seconde procédure, dont l'issue sera déterminante pour le 
sort de la procédure suspendue, doit être déjà bien avancée faute de quoi, en règle 
générale, la suspension ne sera pas compatible avec l'exigence de célérité (FREI, 
op. cit., n. 3 et 5 ad art. 126 CPC). 
3.1.2 D'après la jurisprudence fédérale (arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 
14 février 2022 consid. 3.1.3), le congé donné pour effectuer des travaux de 
rénovation a été jugé contraire à la bonne foi notamment lorsque le projet de 
travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu'il n'est pas possible 
d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci 
nécessitent le départ des locataires (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 et 3.2.3; 
140 III 496 consid. 4.2.2; 135 III 112 consid. 4.2; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_491/2018 consid. 2.1.2; 4A_127/2017 du 25 octobre 2017 consid. 2.4; 
4A_703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2 non publié à l'ATF 143 III 344). Il en 
est de même s'il apparaît que la présence du locataire n'occasionnerait pas de 
complications ou de retards, ou seulement de manière négligeable, par exemple en 
cas de réfection des peintures ou de travaux extérieurs (ATF 142 III 91 
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 135 III 112 consid. 4.2). Savoir si le 
maintien du locataire dans les locaux entraînerait des complications d'ordres 
technique et organisationnel, augmenterait les coûts ou prolongerait la durée du 
chantier dépend des travaux envisagés. Aussi faut-il qu'au moment de la 
résiliation, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour 
permettre de constater concrètement que la présence du locataire entraverait les 
travaux. Sur la base des faits allégués et prouvés, le juge doit pouvoir se 
convaincre avec certitude de l'existence du projet de travaux, de la volonté et de la 
possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les locataires 
quittent définitivement les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 


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29 août 2017 consid. 4.2.2). A elle seule, la ferme intention générale de rénover et 
transformer un immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2). 
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autorisations 
administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer 
l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1). 
Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout 
d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 
136 III 190). 
Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 142 III 91; 
140 III 496). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles 
d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un 
éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_33/2019 du 5 septembre 2019). 
 
3.2 En l’espèce, le Tribunal a ordonné la suspension de la procédure, motif pris de 
ce que l’autorisation de construire n’avait pas été délivrée et de la situation 
personnelle de l’intimée. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée ci-avant, pour trancher la 
question de la validité du congé, il n’est pas nécessaire que la recourante soit au 
bénéfice d’une autorisation de construire. Par ailleurs, les faits déterminants sont 
ceux existants au moment de la notification de la résiliation, soit le 29 novembre 
2024. Ainsi, la délivrance ou non de l’autorisation sollicitée par la recourante 
n’est pas déterminante pour juger de la présente procédure en annulation du congé 
et en prolongation de bail. 
En outre, la situation personnelle de l’intimée sera examinée en lien avec le motif 
du congé et, cas échéant, dans le cadre des éléments d’appréciation de l’octroi de 
la prolongation de bail requise. 
Par conséquent, c’est à tort que le Tribunal a ordonné la suspension de la procédure. 
3.3 La décision attaquée sera en conséquence annulée. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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C/30810/2024 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 7 novembre 2025 par A______ AG contre 
l’ordonnance OTBL/231/2025 rendue le 3 novembre 2025 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/30810/2024. 
Au fond : 
Annule cette ordonnance. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Matthias ZINGGELER et 
Madame Laurence MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.