ge_gerichte · ACJC/465/2021 · 2021-04-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20 avril 2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8812/2018 
ACJC/465/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 19 AVRIL 2021 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 8 septembre 2020, comparant par Me Manuel BOLIVAR, avocat, 
rue des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
Madame B______, Madame C______, Monsieur D______, domiciliés ______, 
intimés, comparant par Me Jean-Philippe FERRERO, avocat, boulevard des 
Philosophes 13, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/598/2020 du 8 septembre 2020, communiqué aux parties par 
pli du même jour, le Tribunal des baux et loyers a constaté le défaut de 
légitimation passive de D______ et C______ et a débouté A______ de ses 
conclusions prises à leur encontre (ch. 1 du dispositif), a débouté ce dernier de 
toutes ses conclusions (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte adressé le 12 octobre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. 
 
Il conclut à ce qu'il soit autorisé à transférer son contrat de bail à loyer portant sur 
les locaux commerciaux sis [no.] ______, place 1______ à E______ [GE] à 
F______ à compter de l'entrée en force du jugement du Tribunal, respectivement 
de l'arrêt de la Cour. 
 
b. Dans leur réponse du 16 novembre 2020, B______, D______ et C______ 
concluent au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. L'appelant ayant renoncé à répliquer, les parties ont été avisées le 8 janvier 
2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. Le 8 décembre 2005, B______ et G______, alors propriétaires, et A______, 
locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un local 
commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble sis place 1______ [no.] ______ à 
E______. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de dix ans, du 1er janvier 2006 au 
31 décembre 2016, et s'est renouvelé ensuite d'année en année, en l'absence de 
résiliation signifiée un an avant l'échéance. 
 
Le loyer annuel a été fixé par le contrat à 31'697 fr. à partir du 11 janvier 2015. 
 
b. Le locataire exploite dans ces locaux un kebab à l'enseigne H______. 
 
Il avait repris le fonds de commerce du précédent locataire pour un montant de 
150'000 fr. 
 
c. G______ est décédé le ______ 2010, laissant pour héritiers, son épouse, 
B______, usufruitière de la succession, D______ et C______, nu-propriétaires à 
raison de la moitié chacun de la succession. D______ a été nommé représentant 
de l'hoirie. 


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d. Le 19 septembre 2016, F______, comptable de A______, s'est intéressé à 
reprendre le bail de ce dernier à la place 1______ [no.] ______ à E______. Il a 
sollicité de D______ un transfert de ce bail pour dix ans. A l'appui de sa demande, 
il a expliqué être à la tête d'une fiduciaire, gérer un café-bar, un kiosque et un 
kebab et s'occuper de la comptabilité [du kebab] H______. Il a remis son 
curriculum vitae, une copie de ses patentes et de sa pièce d'identité, un extrait du 
Registre du commerce de la société I______ SARL et une attestation de non-
poursuite de l'Office des poursuites de Genève. 
 
e. F______ est administrateur unique des sociétés suivantes : 
 
- I______ SARL, laquelle exploite un bar à café sis [no.] ______, rue 2______ à 
Genève, mis en gérance depuis le 15 avril 2019; 
 
- J______ SARL, dont le but est l'exécution de tout mandat fiduciaire ainsi que le 
conseil, la comptabilité, la fiscalité, la gestion des salaires, la remise d'affaire 
commerciale et tout service informatique, dont il est salarié; 
 
- L______ SA, avec laquelle il est cotitulaire d'un bail portant sur un 
établissement public situé à la rue 3______, exploité sous l'enseigne «K______», 
remis en gérance depuis le 1er avril 2018. 
 
f. F______ est titulaire d'un bail, conjointement avec, successivement, les sociétés 
J______ SARL et L______ SA, portant sur des locaux sis [no.] ______, 
rue 4______ à Genève, dans lesquels est exploité un bar-restaurant mis en gérance 
par lui depuis le 1er septembre 2018. 
 
g. A______ et F______ ont signé un contrat de vente le 16 octobre 2017 fixant le 
prix de la vente de l'établissement H______ à 200'000 fr., comprenant tous les 
biens matériels, tels que l'agencement, les installations et le matériel, ainsi que les 
biens immatériels, tels que le droit au bail des locaux, à l'enseigne et à la clientèle. 
 
h. D______ a reçu un courrier du locataire le 6 décembre 2017, l'informant de son 
souhait de transférer le contrat de bail à F______. Etaient joints à sa demande 
trois fiches de salaire de ce dernier, établies par [la fiduciaire] J______ SARL 
pour les mois de juillet à septembre 2017 et indiquant un salaire net de 6'523 fr. 
80, une attestation de non-poursuite, un certificat de capacité civile délivré par le 
Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant et un certificat de bonne vie et 
mœurs. 
 
i. D______ a répondu le 18 décembre 2017 que des éléments essentiels 
manquaient pour se déterminer sur la demande de transfert de bail, soit les bilans 
et comptes de pertes et profits des autres commerces que le repreneur exploitait, 
un business plan pour l'exploitation du kebab et des renseignements sur les 
termes, montants et dates de la reprise du commerce. De plus, les fiches de salaire 


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ne constituaient pas une garantie de solvabilité du fait qu'un tel salaire n'existerait 
plus s'il devait exploiter lui-même le restaurant. 
 
j. Par courrier du 22 février 2018, le locataire a adressé à D______ un budget 
prévisionnel de l'établissement pour les années 2018-2020 laissant apparaître un 
loyer mensuel des locaux en question de 2'500 fr., le certificat de salaire 2017 de 
F______ et sa déclaration fiscale 2017, ainsi que les comptes de pertes et profits 
et les bilans des sociétés J______ SARL et L______ SA dont ce dernier était 
unique actionnaire. Le locataire a précisé que le prix de la cession de commerce - 
portant sur tous les biens matériels et immatériels - était fixé à 200'000 fr., 
montant qui pouvait être discuté, et que le repreneur, également actionnaire 
unique de la société I______ SARL gérant un autre établissement public, était prêt 
à payer le loyer par semestre d'avance. Le transfert serait effectué rapidement 
après l'accord de D______. 
 
k. D______ a refusé le 13 mars 2018 le transfert de bail au motif que les 
documents remis n'étaient pas suffisants pour établir et garantir la solvabilité du 
repreneur et que le projet de reprise n'était pas viable compte tenu des autres 
activités professionnelles exercées par ce dernier. 
 
l. Par pli du 3 avril 2018, le locataire a indiqué à D______ que les sociétés 
J______ SARL et L______ SA acceptaient de se porter garantes du paiement du 
loyer en cas de transfert de bail et que le repreneur, titulaire du certificat de 
capacité, disposait du temps nécessaire pour s'occuper de l'arcade vu qu'il 
déployait une activité salariée à temps partiel (50%). Un tiers, M______, acceptait 
également de se porter garant du paiement du loyer. Le certificat de salaire 2017 
du précité et un extrait du Registre des poursuites, dont la deuxième page était 
manquante, étaient joints au courrier. 
 
m. Par requête du 13 avril 2018 déposée devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers (ci-après : la Commission), le locataire a conclu à ce que 
le transfert du bail en question soit autorisé en faveur de F______ dès l'entrée en 
force du jugement. 
 
n. Par courrier du 3 mai 2018, le représentant de B______, qu'il a qualifiée de 
bailleresse, a maintenu le refus d'autoriser le transfert de bail, au motif que les 
questions concernant la gestion effective de l'arcade restaient sans réponse 
satisfaisante, que les documents remis ne permettaient pas d'établir une solvabilité 
suffisante, les lettres d'intention des sociétés détenues par le repreneur ne pouvant 
constituer une garantie acceptable, et que le garant présenté, M______, faisait 
l'objet de poursuites. 
 
o. Par courrier du 23 mai 2018, la bailleresse, tout en maintenant son refus 
d'autoriser le transfert de bail pour les motifs déjà exposés, a proposé au locataire 
de se substituer à F______ en lui versant un montant de 175'000 fr. 


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p. F______ s'est adressé le 11 octobre 2018 à D______ pour obtenir le transfert 
du bail, tout en précisant qu'il était devenu dans l'intervalle le gérant du kebab. Un 
extrait du Registre du commerce de la société individuelle H______/F______, 
qu'il avait créée le ______ 2018 en vue de l'exploitation de l'établissement 
concerné, était annexé. 
 
Par pli du 15 octobre 2018, la bailleresse, considérant que F______ avait été 
installé dans les locaux de manière illicite, a mis en demeure le locataire de 
rétablir une situation conforme au contrat avant le 15 novembre 2018, à défaut de 
quoi son bail serait résilié. 
 
q. Le 25 octobre 2018, le locataire a mis en demeure F______ de procéder au 
retrait de la raison de commerce inscrite en relation avec son activité dans 
l'arcade, tout en lui rappelant que contrairement à ce qu'il avait affirmé à la régie, 
il n'était au bénéfice d'aucun contrat de gérance. 
 
r. Déclarée non conciliée à l'audience de la Commission du 29 octobre 2018, 
l'affaire a été portée devant le Tribunal le 26 novembre 2018, le locataire 
concluant à ce que le Tribunal autorise le transfert du bail concerné en faveur de 
F______ à compter de l'entrée en force du jugement. 
 
s. Dans leur réponse du 14 février 2019, B______, D______ et C______ ont 
conclu, préalablement, à ce qu'il soit dit et constaté que seule B______ avait la 
légitimation passive dans la procédure et, principalement, au déboutement du 
locataire de toutes ses conclusions. 
 
A l'appui de leurs conclusions, ils ont allégué que le refus d'autoriser le transfert 
du bail était justifié par plusieurs motifs, soit : 
 
Qu'il était peu probable que le repreneur, contrairement au locataire en place, 
exploite lui-même l'établissement au vu de ses multiples activités commerciales. 
 
Que la solvabilité du repreneur n'était pas établie, seules des fiches de salaire 
émanant de sa propre société, des bilans erronés et des déclarations fiscales 
également erronées et non signées ayant été produits. 
 
Que les lettres d'intention des sociétés du repreneur n'avaient pas de valeur. 
 
Que c'était uniquement dans le cadre de la procédure que le contrat de remise de 
commerce avait été produit et que le garant proposé faisait l'objet de poursuites, 
dont la liste n'avait pas été communiquée à la bailleresse. 
 
t. A l'audience du Tribunal du 29 mai 2019, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. Le locataire a formé des allégués et produit des pièces 
complémentaires, comprenant notamment les certificats de salaire de ses 
employés et les bilans et comptes de pertes et profits de son entreprise pour les 


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années 2015 à 2017. Ces derniers présentaient un bénéfice de 8'973 fr. 90 pour 
l'année 2015, une perte de 32'719 fr. 44 pour 2016 et un bénéfice de 3'028 fr. 75 
pour 2017, ainsi que des éléments inexpliqués relatifs aux capitaux. 
A______ a exposé qu'il exploitait seul le kebab, lequel était ouvert sept jours sur 
sept, avec l'aide d'un employé à 100%. Il avait travaillé avec son épouse jusqu'en 
2015/2016. Il n'était pas en possession de la patente de cafetier. Jusqu'au 31 mai 
2019, le détenteur de ladite patente était N______. Il devait être remplacé dès le 
1er juin 2019 par F______, lequel n'avait jusqu'alors joué aucun rôle dans 
l'exploitation du kebab. Le Service du Commerce avait donné son aval. F______ 
serait ainsi amené à travailler quelques heures par jour dans l'établissement. Celui-
ci avait fait radier sa société H______/F______ suite à l'injonction qu'il avait 
reçue du locataire le 25 octobre 2018. 
D______ a déclaré être en charge de la gestion du petit immeuble familial. La 
confiance était un élément déterminant pour lui. Depuis le début du bail, il 
entretenait d'excellentes relations avec le locataire, qui s'investissait énormément 
dans son travail. A la demande de ce dernier, il avait rencontré F______, qui ne 
lui avait pas fait bonne impression, notamment en raison du fait qu'il était arrivé 
sans aucune pièce, qu'il avait dû lui demander, en vain, des compléments de 
documents ou des précisions, et que ce dernier lui avait fourni des bilans 
fantaisistes alors qu'il prétendait gérer une fiduciaire. Il était par ailleurs très 
dubitatif quant au fait que F______ puisse exploiter personnellement l'arcade, en 
étant présent quotidiennement comme le locataire en place, alors qu'il disait gérer 
une fiduciaire et trois autres commerces. Le problème n'était pas le paiement du 
loyer, que F______ avait proposé de payer avec six mois d'avance, voire douze, 
mais un manque de confiance. Le courrier comminatoire de F______ du mois 
d'octobre 2018 avait scellé son opinion le concernant et aucun certificat de cafetier 
ne serait à même de changer son avis. Il venait d'apprendre que A______ ne 
possédait pas ce certificat. 
 
u. Le locataire a déposé un chargé de pièces complémentaire le 27 août 2019, 
comprenant notamment l'extrait complet du Registre des poursuites de M______ 
laissant apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 payées à l'Office des 
poursuites, ainsi que les bordereaux de taxation pour l'année 2017 de F______, 
L______ SA, M______ et [la fiduciaire] J______ SARL (taxée d'office) et faisant 
apparaître des divergences avec les comptes de pertes et profits et les bilans 
produits auparavant. Le bordereau de L______ SA présentait des pertes de 
11'906 fr. pour 2014, 8'314 fr. pour 2016 et 2'117 fr. pour 2017. 
 
v. Par écritures du 17 octobre 2019, B______, D______ et C______ ont répondu 
aux allégués complémentaires du locataire. 


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w. A l'audience du 9 janvier 2020, le Tribunal a procédé à l'audition de deux 
témoins. 
F______ a déclaré être l'administrateur d'une société fiduciaire, laquelle lui 
prenait 30% de son temps, ainsi que deux restaurants, un qu'il gérait en personne 
depuis le 1er janvier 2020 et le deuxième, mis en gérance, dont il ne s'occupait que 
de l'aspect administratif. Il vivait des revenus provenant de «sa» société ainsi que 
de la gérance de ses deux restaurants, ainsi que des revenus de sa compagne, 
professeur de ______. Il touchait ainsi mensuellement 2'570 fr. pour l'arcade de la 
[rue 4______] et 2'600 fr. environ pour celle de la rue 2______. S'agissant de 
l'arcade située à la rue 3______, il percevait auparavant 3'750 fr. mais ne touchait 
plus rien car il exploitait lui-même ce commerce. Les revenus de 41'600 fr. 
figurant dans le bordereau de taxation 2017 provenaient uniquement de la 
fiduciaire. Ses autres revenus, liés aux autres établissements, étaient gérés et 
déclarés par les différentes sociétés. Le locataire exploitait à cette époque 
personnellement son arcade. Il passait deux à trois heures par jour dans 
l'établissement de A______ où il gérait la comptabilité et s'occupait des questions 
administratives, étant le comptable du locataire depuis longtemps. La législation 
l'obligeait à être présent dans l'arcade puisque c'était sa patente qui était exploitée. 
Il avait toujours le souhait de reprendre cet établissement et envisageait de cesser 
son activité fiduciaire pour y parvenir. Il savait pouvoir compter sur l'aide de ses 
employés au restaurant pour lui laisser le temps d'exploiter le commerce du 
locataire. Concernant l'achat du fonds de commerce, il a assuré avoir les moyens 
de payer à A______ le montant de 200'000 fr., au moyen d'économies 
personnelles provenant notamment d'un héritage en Turquie. Cet héritage ne 
figurait pas dans sa déclaration d'impôts 2017 car il pensait avoir reçu l'argent en 
2018. Il avait d'ores et déjà versé 60'000 fr. au locataire pour la reprise de ce 
commerce. Il était prêt à verser six à douze mois d'avance pour le loyer ainsi 
qu'une garantie d'une année de loyer si nécessaire. Il était même prêt à payer un 
loyer plus élevé. Avec sa compagne, ils gagnaient suffisamment d'argent pour ce 
faire et ils ne payaient pas de loyer puisqu'elle était propriétaire de l'appartement 
dans lequel ils vivaient avec leurs trois enfants dont il s'occupait. Il avait 
également 50'000 fr. sur son compte et sa compagne avait des économies. Si le 
transfert était accepté, il ne changerait rien ni à l'activité, ni aux horaires, ni au 
concept. Il était d'accord qu'il y ait une condition dans le bail prévoyant qu'il 
devait exploiter personnellement le kebab. 
M______, directeur de la société O______ SARL, productrice de kebab, est le 
fournisseur de F______. Il a exposé que dans l'éventualité d'un transfert de bail en 
faveur de ce dernier, il était question qu'il soit garant du paiement du loyer, de 
même que sa société. S'agissant de sa situation financière, il gagnait 6'000 fr. bruts 
treize fois l'an en tant que salarié de sa société et n'avait pas d'autres sources de 
revenus. Il avait 10'000 fr. d'économies. O______ SARL, qui n'avait pas 
«vraiment» de fortune, avait une surface financière suffisante pour payer le loyer 


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de F______ si elle devait le faire. Il était d'accord de fournir des pièces attestant 
de la situation financière de la société, étant précisé que ni lui ni la société ne 
faisaient l'objet de poursuites. 
 
A l'issue de l'audience, B______, D______ et C______ ont produit des pièces 
complémentaires nouvelles. 
 
Le locataire a conclu à l'irrecevabilité de ces pièces, a renoncé à l'audition des 
témoins encore à entendre et a sollicité la ré-audition de D______ ainsi que la 
production de pièces concernant O______ SARL. 
 
x. Par ordonnance du 18 février 2020, le Tribunal a renoncé à ordonner la 
production de pièces complémentaires relatives aux situations financières de 
F______ et M______ et la ré-audition de D______, a déclaré irrecevables les 
pièces déposées à l'audience du 9 janvier 2020, a constaté que l'administration des 
preuves était terminée et a clôturé les débats principaux. 
 
y. Par écritures des 20 et 25 mai 2020, B______, D______ et C______, 
respectivement le locataire, ont persisté dans leurs précédentes conclusions. 
 
z. Suite à la réplique de B______, D______ et C______ du 8 juin 2020, la cause a 
été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
S'agissant d'un litige portant sur la validité d'un transfert de bail, le Tribunal 
fédéral a considéré que la valeur litigieuse correspondait au prix de la remise des 
locaux telle qu'envisagée entre l'ancien locataire et le repreneur (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_545/2008 du 17 mars 2009 consid. 1.2). 
 
1.2 En l'espèce, le prix du transfert de bail convenu entre l'appelant et le repreneur 
s'élève à 200'000 fr. La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 


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1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
 
L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir refusé le transfert de son bail. 
Selon lui, le projet de reprise de son commerce est viable et la solvabilité du 
repreneur et des garants proposés est suffisante. 
 
2.1 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le 
consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que 
pour de justes motifs (art. 263 al. 1 et 2 CO). Lorsque les conditions légales sont 
remplies, le bailleur ne peut pas s'opposer au transfert du bail commercial. 
L'art. 263 CO instaure ainsi une obligation pour le bailleur de conclure un contrat 
avec le bénéficiaire du transfert (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, 
éd. 2019, p. 760). Cependant, toutes les circonstances objectives et subjectives 
qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une 
relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées 
comme de justes motifs : insolvabilité du bénéficiaire du transfert, prix de la 
remise de commerce exagéré et compromettant la solvabilité du bénéficiaire du 
transfert, incapacité professionnelle ou moralité douteuse du bénéficiaire, bail 
conclu intuitu personae, projet de modification importante de la destination des 
locaux. Ne constituent pas de justes motifs la proximité de l'échéance du bail ou le 
fait que celui-ci est en phase de prolongation judiciaire (LACHAT/GROBET 
THORENS, op. cit., p. 769, contra : BARBEY, Le transfert du bail commercial, 
SJ 1992, p. 56, HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ad art. 263 CO, GIGER, 
Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurich, 1995, p. 142-143). 
 
La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" 
permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les 
Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des 
"inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de 
"justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 
cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en 
effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas 
choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de 
ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail 


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commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il 
y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET 
THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient 
généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de 
déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au 
sens de l'art. 264 CO. 
 
Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la 
remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la 
solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou 
si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, 
Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). 
 
La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les 
motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa 
solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail 
lui-même et à son affectation. Ainsi, la notion de juste motifs recouvre aussi bien 
des motifs objectifs ayant trait au bail que des raisons liées aux personnes 
(BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, n. 45 ad art. 263 CO; ATF 119 II 36 
consid. 3d). 
 
Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des 
autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les 
locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse 
raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le 
candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou 
immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à 
l'affectation prévue dans le bail, etc. (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 44, 50 ss 
ad art. 263 CO). Le bailleur peut demander au transférant de lui fournir les 
renseignements lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause. 
Il peut notamment exiger la production du contrat de remise de commerce. A cet 
égard, le bailleur ne pourra toutefois refuser son consentement que lorsque le 
montant de la remise de commerce est exagéré et aurait pour conséquence de 
compromettre la solvabilité du tiers (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 38 et 
51 ad art. 263 CO). 
 
La solvabilité du candidat de remplacement, au sens de l'art. 264 CO - 
respectivement au sens de l'art. 263 CO par analogie (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 4) - est une notion juridique propre au 
contrat de bail, qui doit être déterminée en fonction des circonstances du cas 
d'espèce et ne peut reposer sur des principes rigides. Elle ne peut notamment être 
interprétée uniquement au regard du droit des poursuites (BOHNET/MONTINI, 
op. cit., n. 43 ad art. 264 CO). Dans ce contexte, toutes les autres sources de 
revenus du candidat doivent être prises en considération, ceci quelle que soit leur 


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origine. La personne qui a fait l'objet d'actes de défaut de biens n'est par définition 
pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent 
constituer un indice d'insolvabilité mais ne permettent pas d'écarter d'emblée, sans 
examen approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de 
solvabilité du locataire implique non seulement le paiement de l'intégralité du 
loyer convenu, mais également son versement au terme légal stipulé. Du point de 
vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du loyer constitue en effet un 
élément capital pour le choix d'un locataire, à plus forte raison d'ailleurs lorsqu'il 
doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu'un qu'il n'a pas choisi 
(BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 49 ad art. 264 CO, Cahiers du bail, n. 3, septembre 
2015, pp. 79 et 80). 
 
Si le bailleur ne donne pas de réponse ou si, sans juste motif, il refuse son 
consentement, il appartient au locataire de saisir le juge en se plaignant du 
caractère injustifié du refus et pour lui demander d'autoriser le transfert (ATF 
125 III 229; SJ 1992, p. 57-58). 
 
Il incombe au bailleur de prouver l'existence d'un juste motif de refus 
(ACJC/557/2010 du 17 mai 2010). 
 
2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le représentant de l'hoirie avait refusé le 
transfert du bail en question en raison, premièrement, de l'absence de viabilité du 
projet de reprise du commerce. 
 
Les premiers juges ont considéré à raison que les informations sur la personne 
amenée à gérer effectivement le commerce après le transfert n'ont eu de cesse de 
varier au sujet notamment du taux d'occupation réel du repreneur dans sa 
fiduciaire. 
 
Les fiches de salaires et la déclaration d'impôts 2017 du repreneur laissaient à 
penser qu'il travaillait à plein temps pour sa société fiduciaire, alors que sur la 
base du bordereau de taxation 2017 et des explications du repreneur fournies par 
courrier de l'appelant du 3 avril 2018, il en est ressorti que ce dernier déployait 
une activité salariée à temps partiel à hauteur de 50%. 
 
Finalement, le repreneur a expliqué au Tribunal, lors de son audition, travailler au 
taux d'activité de 30% pour sa fiduciaire, s'occuper de ses trois enfants, gérer un 
restaurant à la rue 3______, sa mise en gérance ayant pris fin à la fin de l'année 
2019, et traiter les questions administratives d'un autre restaurant qu'il avait mis en 
gérance. Il a également indiqué au Tribunal vouloir cesser son activité fiduciaire 
pour parvenir à reprendre le commerce de l'appelant, alors que ce dernier a 
soutenu dans son mémoire d'appel que le repreneur envisageait de réduire le taux 
de son activité au sein de sa fiduciaire sans plus d'explications. 


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Deuxièmement, les premiers juges ont retenu à raison une solvabilité insuffisante 
du repreneur et des garants proposés. Les seuls revenus déclarés par le repreneur à 
même d'établir sa capacité financière étaient ceux de son activité au sein de sa 
fiduciaire. Or, ceux-ci étaient deux fois moins élevés dans le bordereau 2017 que 
ceux allégués par l'appelant et le repreneur dans leurs courriers des 6 décembre 
2017 et 22 février 2018 et donc insuffisants pour couvrir le loyer des locaux 
concernés. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelant, sur la base de ses comptes produits 
dans la procédure, il n'est pas certain que le paiement du loyer des locaux litigieux 
puisse être assumé par le chiffre d'affaires du commerce, étant précisé qu'il y a 
lieu de prendre en compte en plus le paiement du montant du transfert de bail. 
 
Le budget prévisionnel du repreneur produit par l'appelant intègre un loyer erroné 
de 2'500 fr., alors que l'état de fait du Tribunal, que les parties n'ont pas remis en 
cause, fait état d'un loyer annuel fixé par le contrat à 31'697 fr. à partir du 
11 janvier 2015, soit 2'641 fr. 40 par mois, montant d'ailleurs repris par l'appelant 
dans son mémoire d'appel. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelant, les revenus provenant des mises en 
gérance des autres établissements que le repreneur déclare posséder, sont rattachés 
aux sociétés par le biais desquelles il les exploite, de sorte qu'il ne saurait 
directement s'en prévaloir. De plus, la procédure n'a pas permis d'établir que ces 
sociétés auraient des ressources suffisantes pour couvrir le loyer, étant précisé 
qu'il y a lieu de déduire à ces revenus le loyer des différents établissements mis en 
gérance. La société L______ SA a présenté des pertes en 2014, 2016 et 2017. 
 
La fiduciaire, où le repreneur est administrateur, a quant à elle été taxée d'office 
pour l'année 2017 et les comptes de pertes et profits et le bilan de cette société 
portant sur l'année 2017 fournis le 22 février 2018 contiennent des erreurs. De 
plus, les montants ressortant desdits comptes et ceux ressortant de la taxation 
d'office divergent sensiblement. 
 
Le repreneur a par ailleurs échoué à établir ses allégations au sujet de son héritage 
en Turquie, ses économies ou encore les revenus de sa concubine. Le fait qu'il 
s'est dit prêt à payer les loyers par semestre d'avance, voire par année d'avance et à 
payer une garantie de loyer d'une année si nécessaire, n'est donc d'aucun secours à 
l'appelant. L'absence de poursuites du repreneur le 26 juin 2019 ne permet pas 
d'en déduire nécessairement que sa solvabilité serait suffisamment solide pour 
régler le loyer du commerce en question et le montant convenu pour le transfert de 
bail à hauteur de 200'000 fr., contrairement à ce que soutient l'appelant. 
 
A l'instar des premiers juges, il y a lieu de retenir encore que le revenu mensuel 
allégué de M______ à hauteur de 6'000 fr. ne permet pas de couvrir le loyer des 


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locaux en question. De plus, l'extrait du Registre des poursuites le concernant 
laisse apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 réglées à l'office des poursuites. 
 
Quoi qu'il en soit, l'appelant n'avait pas communiqué toutes les pièces utiles pour 
que la propriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause sur le transfert 
de bail, notamment le contrat de remise de commerce indiquant les conditions du 
transfert de bail qui a été produit dans la procédure de conciliation, ainsi que les 
nombreuses autres pièces produites dans la procédure. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'expérience et la formation du 
repreneur dans la gestion d'établissements publics et sa possession d'une patente 
ne suffisent pas à pallier ce qui précède. 
 
Par conséquent, l'appelant a échoué à établir la viabilité du projet de reprise du 
commerce et la solvabilité du repreneur et des garants proposés. Le refus de la 
bailleresse d'autoriser le transfert de bail à F______ est donc fondé sur de justes 
motifs au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le jugement entrepris sera confirmé dans son 
intégralité, dans la mesure où l'appelant n'a pas formulé de grief sur le défaut de 
légitimation passive de D______ et C______. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement 
JTBL/598/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/8812/2018. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.