ge_gerichte · ACJC/1759/2018 · 2018-12-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.12.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9376/2018 
ACJC/1759/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU LUNDI 10 DECEMBRE 2018 
 
Entre 
1) Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'une ordonnance rendue par la 
19ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 26 juillet 2018, 
comparant par Me Julien Blanc, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 
1211 Genève 1, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
2) Monsieur B______, domicilié c/o Mme C______, ______, autre appelant, 
comparant par Me François Membrez, avocat, rue Verdaine 12, case postale 3647, 
1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES DE L'IMMEUBLE 
"D______", sise ______, intimée, comparant par Me Bertrand Reich, avocat, rue de 
Candolle 24, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/9376/2018 
EN FAIT 
A. 
Par ordonnance OTPI/491/2018 du 26 juillet 2018, notifiée aux parties le 
2 août 2018, le Tribunal de première instance a rejeté la requête de mesures 
provisionnelles formée par A______ et B______ à l'encontre de la 
COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES DE L'IMMEUBLE 
"D______" [ci-après : PPE D______] et tendant à l'interdiction d'entreprendre 
certains travaux (chiffre 1 du dispositif), mis les frais, arrêtés à 1'440 fr. et 
compensés avec l'avance fournie, à charge de A______ et B______ solidairement 
(ch. 2 et 3), condamné ceux-ci, conjointement et solidairement, à verser à la 
PPE D 1'500 fr. à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes 
conclusions (ch. 5). 
B. 
a. Par acte unique déposé le 13 août 2018 au greffe de la Cour de justice, 
A______ et B______ ont formé appel de cette ordonnance et conclu, 
préalablement, à ce que la Cour ordonne la comparution des parties à une 
audience de débats. Ils ont conclu, principalement, à ce que la Cour annule 
l'ordonnance entreprise, cela fait, fasse interdiction à la PPE D______, à son 
administrateur ou à tout tiers, sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP et 
des amendes prévues à l'art. 343 al. 1 let. b et c CPC, de débuter ou, le cas 
échéant, de continuer tous travaux quels qu'ils soient en relation avec 
l'autorisation de construire DD 1______ délivrée par le Département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie le 26 juillet 2016 et publiée dans la 
Feuille d'avis officielle le ______ 2016 et leur impartisse un délai pour le dépôt 
d'une requête au fond en constatation de la nullité absolue d'une décision, sous 
suite de frais et dépens. 
 
b. La PPE D______ a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de 
l'ordonnance entreprise, sous suite de frais et dépens. 
 
c. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, et persisté dans leurs 
conclusions. 
 
d. Par avis du 28 septembre 2018, la Cour a informé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
 
a. La parcelle n° 2_____ de la commune [de] E______ [GE], sise 3______, est 
soumise au régime de la propriété par étages et appartient à A______ et B______, 
à F______, ainsi qu'à cinq autres copropriétaires. Les copropriétaires forment la 
PPE D______. 
 
Le bâtiment G______ se trouve sur cette parcelle. 


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A______ et B______ sont copropriétaires de deux arcades au rez-de-chaussée de 
ce bâtiment, lesquelles sont louées à une ______ et à un ______ et bénéficient 
d'une ouverture directe sur la rue. 
 
b. Le 27 juin 2013, la PPE D______ a tenu une assemblée générale ordinaire. 
A______ et B______ étaient présents. 
 
Lors de cette assemblée, un projet de "revitalisation" du bâtiment G______ a été 
présenté aux copropriétaires, car le centre ne répondait plus aux impératifs 
énergétiques, sécuritaires et commerciaux. Dans le cadre de ce projet, la 
transformation de servitudes de passage et de parties communes en surfaces 
commerciales était nécessaire. Il a été précisé par le mandataire de F______ que le 
projet de revitalisation nécessiterait l'approbation unanime des copropriétaires. 
Les copropriétaires présents ont donné leur accord de principe sur le projet, sans 
engagement formel, et ont validé l'intérêt et la nécessité de cette revitalisation. 
Une commission a été créée sur le thème "revitalisation de G______" dont 
A______ a fait partie. 
 
Il n'est pas allégué que les servitudes précitées donneraient un droit d'accès direct 
à la rue aux arcades appartenant à A______ et B______. 
 
c. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE D______ du 18 juin 2014, à 
laquelle A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, 
l'accord de principe du 27 juin 2013 a été rappelé. 
 
Il a été décidé de constituer un groupe de travail auquel A______ a participé. Ce 
groupe de travail devait évaluer l'impact financier du projet de revitalisation sur la 
valeur des lots de la PPE D______, dans le but de préparer une assemblée 
générale extraordinaire qui permettrait aux copropriétaires de prendre une 
décision tant sur le plan architectural que sur la question des servitudes. 
 
d. Le 17 juin 2015, les "Commissions techniques des copropriétés H______ et 
D______", dont le rôle était d'étudier le projet de revitalisation sous ses aspects 
techniques et financiers dans le but de de le préaviser à l'intention de tous les 
copropriétaires, se sont réunies. A cette occasion, A______, par la voix de son 
représentant, s'est exprimé sur le projet d'indemnisation pour la modification des 
servitudes de passage. 
 
e. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE D______ du 29 juin 2015, à 
laquelle A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, il a été 
annoncé qu'une assemblée générale extraordinaire de la PPE D______ serait 
convoquée en lien avec le projet de revitalisation pour le 7 octobre 2015. Les 
copropriétaires seraient alors appelés à se prononcer sur le montant de 
l'indemnisation accordée au titre de la modification des servitudes de passage et 
sur le dépôt de la demande d'autorisation de construire. 


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f. Aucune assemblée générale n'a été convoquée pour le 7 octobre 2015. 
 
g. Par courrier du 7 mars 2016, une assemblée générale extraordinaire de la PPE 
D______ a été convoquée. 
 
Selon l'ordre du jour, les copropriétaires seraient invités à donner leur accord de 
principe sur le calcul de l'indemnité à verser par F______ - en tant que principale 
investisseur et acquéreur des surfaces commerciales à créer - à la PPE D______ 
au titre de la modification des servitudes de passage et du rachat de surfaces 
communes. A ce sujet, il était fait référence aux plans actualisés de l'architecte en 
lien avec le dégrèvement des servitudes et le rachat des surfaces communes. Les 
copropriétaires devraient aussi se prononcer sur le "mandat à donner à 
l'administrateur I______ pour la signature au nom de la [PPE D______] de la 
demande d'autorisation de construire pour la revitalisation de G______ qui 
sera[it] déposée auprès de l'Office des Autorisations de Construire". 
 
Une fiche individuelle relative à chaque lot PPE concerné était jointe à la 
convocation, qui résume la répartition du coût des travaux, en tenant compte de 
l'indemnité versée. 
 
h. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016, à laquelle 
A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, les 
copropriétaires ont approuvé, à l'unanimité des présents, représentant plus de la 
moitié des copropriétaires, et à la double majorité des parts et des tantièmes, 
l'accord de principe sur l'indemnité versée par F______ au titre de la modification 
des servitudes de passage et du rachat de surfaces communes, ainsi que le 
"mandat à donner à l'administrateur I______ pour la signature au nom de la 
[PPE D______] de la demande d'autorisation de construire pour la revitalisation 
de G______ qui sera[it] déposée auprès de l'Office des Autorisations de 
Construire". 
 
i. Le 12 mai 2016, J______ SA a déposé, pour le compte de la PPE D______, une 
demande d'autorisation de construire auprès du Département de l'aménagement, 
du logement et de l'énergie (DALE) portant sur la revitalisation de G______. 
 
Selon les plans, l'accès direct à la rue des arcades dont A______ et B______ sont 
copropriétaires est condamné. 
 
L'autorisation a été délivrée le 26 juillet 2016 et publiée dans la Feuille d'avis 
officielle du ______ 2016. 
 
j. A______ et B______ ont formé recours le 14 septembre 2016 contre 
l'autorisation de construire, en concluant à son annulation. Ils ont invoqué la 
violation des règles de modification du plan de quartier et l'incompatibilité des 
façades prévues avec l'activité de leurs locataires. Ils se sont ainsi plaints de la 
modification de leurs arcades qui n'auraient plus pignon sur rue une fois la 


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revitalisation achevée. Selon eux, la PPE D______ ne s'était pas prononcée sur 
cette question. 
 
Le recours a été rejeté par jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 24 mars 2017, confirmé par arrêt de la Cour de justice du 20 février 
2018. 
 
k. Par acte adressé le 25 avril 2018 au Tribunal, A______ et B______ ont formé 
une requête de mesures provisionnelles à l'encontre de la PPE D______. 
 
Ils ont conclu à ce que le Tribunal fasse interdiction à celle-ci, à son 
administrateur ou à tout tiers, sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP et 
des amendes prévues à l'art. 343 al. 1 let. b et c CPC, de débuter ou, le cas 
échéant, de continuer tous travaux quels qu'ils soient en relation avec 
l'autorisation de construire DD 1______ délivrée par le Département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie le 26 juillet 2016 et publiée dans la 
Feuille d'avis officielle le ______ 2016 et leur impartisse un délai pour le dépôt 
d'une requête au fond en constatation de la nullité absolue d'une décision, sous 
suite de frais et dépens. 
 
l. Le 18 juin 2018, la PPE D______ a conclu au rejet de la requête. 
 
m. A l'audience du Tribunal du 25 juin 2018, les parties ont plaidé oralement et 
persisté. 
 
A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger. 
D. 
Dans son ordonnance du 26 juillet 2018, le Tribunal a retenu que le vote litigieux 
avait porté sur un objet inscrit valablement à l'ordre du jour. Il convenait donc de 
déterminer si l'ordre du jour était suffisamment clair et précis pour que A______ 
et B______ puissent comprendre qu'il s'agissait d'approuver le projet de 
revitalisation tel qu'il allait faire l'objet de la demande d'autorisation de construire. 
Il était dans ce cadre peu vraisemblable que les intéressés n'aient pas eu 
connaissance des plans lors de la votation. Ils devaient en outre comprendre que 
l'octroi du mandat pour déposer l'autorisation de construire impliquait le dépôt de 
celle-ci. La décision n'était ni nulle, ni annulable, le délai pour la contester étant 
échu. L'invocation d'une violation du droit de veto était abusive. Il n'existait donc 
pas de prétention au fond justifiant l'octroi de mesures provisionnelles. 
EN DROIT 
1. 
L'appel a été interjeté dans le délai et la forme utiles (art. 130, 131 et 314 
al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision rendue sur mesures provisionnelles 
(art. 308 al. 1 let. b CPC). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 


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ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La contestation des décisions de l’assemblée générale de la propriété 
par étages est en principe une cause de nature pécuniaire, en particulier lorsque le 
litige porte sur des mesures de construction dans des parties communes de la PPE. 
Les droits litigieux ont une valeur pécuniaire, qui peut être évaluée. A cet égard, 
les motifs de la contestation (violation prétendue des prescriptions relatives au 
quorum et au droit de veto, ou du règlement, grief d’abus de droit) ne sont pas 
déterminants (ATF 108 II 77 consid. 1b). Pour le calcul de la valeur litigieuse, est 
en principe décisif l’intérêt de la communauté de copropriétaires défenderesse en 
tant que collectivité et non celui du recourant, propriétaire d’étage demandeur 
(ATF 140 III 571 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_386/2009 du 31 juillet 
2009 consid. 5.1). 
 
En l'occurrence, l'intérêt de l'intimée à mener sans retard des travaux importants 
sur un immeuble de grande taille excède manifestement 10'000 fr., ainsi que 
l'admettent les parties, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Le dossier ne 
permet cependant pas d'arrêter avec précision la valeur litigieuse, soit la perte 
subie par l'intimée si les travaux litigieux devaient être retardés. 
 
L'appel est donc recevable. 
2. 
2.1 La Cour revoit le fond du litige avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC); dans le cadre de mesures provisionnelles, instruites selon la 
procédure sommaire (art. 248 let. d CPC), sa cognition est toutefois circonscrite à 
la vraisemblance des faits allégués ainsi qu'à un examen sommaire du droit 
(ATF 131 III 473 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_611/2011 du 
16 décembre 2011 consid. 4.2). 
 
2.2 Selon l'art. 316 al. 1 CPC, l’instance d’appel peut ordonner des débats ou 
statuer sur pièces. 
 
Les appelants demandent la tenue d'une audience de débats. Il y sera cependant 
renoncé dans la mesure où les parties ont été entendues oralement en première 
instance et n'indiquent pas les raisons nécessitant la tenue d'une audience en 
deuxième instance, étant précisé que la Cour considère être en mesure de statuer 
sur la base du dossier. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que l'ordre du jour de 
l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 et le libellé des décisions 
prises à cette occasion portaient sur l'approbation des plans du projet de 
revitalisation et sur le dépôt d'une autorisation de construire correspondante et que 
la portée de ces décisions avait pu être comprise par les votants, alors que tel 
n'était pas le cas. Les décisions concernées étaient donc nulles. 


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3.1 
3.1.1 Selon l'art. 261 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable, d'une part, qu'une prétention 
dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (al. 1 let. a) et, 
d'autre part, que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement 
réparable (al. 1 let. b). 
 
Le requérant doit avant tout rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué 
existe et que le procès a des chances de succès (ATF 131 III 473 consid. 2.3), 
faute de quoi la requête doit être rejetée, sans qu'il soit nécessaire de passer à 
l'examen des conditions inscrites à l'art. 261 al. 1 let. a et b CPC (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_1016/2015 du 15 septembre 2016 consid. 5.3). 
 
3.1.2 Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des 
propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-
dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une 
action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et 
l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en 
effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par 
l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut 
d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être 
analysé individuellement, même si certains cas types de nullité ont néanmoins été 
dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de 
la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, 
notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore 
violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1). 
 
L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires 
d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire (ATF 85 II 525 consid. 3; 
132 III 503 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_537/2011 du 23 janvier 2012 
consid. 5.3.1) d'un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de 
la décision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC). La nullité d'une 
décision doit en revanche être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut 
s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 
consid. 4.2.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 
consid. 5.3.2; 5C_177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.2). 
 
3.1.3 La convocation qui ne présente pas un ordre du jour complet présente 
un défaut pouvant entraîner l'annulabilité de la décision (ATF 136 III 174 
consid. 5.1.2), mais non sa nullité. La même conclusion s'impose lorsque la 
description d'un sujet traité à l'ordre du jour est imprécise, peu claire ou trompeuse 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1). 
 
Selon l'art. 67 al. 3 CC, les décisions de l'assemblée générale ne peuvent être 
prises en dehors de l'ordre du jour que si les statuts le permettent expressément: il 


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faut donc, en règle générale, que les objets sur lesquels l'assemblée doit statuer 
soient portés à l'ordre du jour. Les textes allemand et italien de cette disposition 
précisent qu'ils doivent l'être dûment (gehörig angekündigt, debitamente 
preannunciati). La question de savoir s'il en est ainsi se tranche de cas en cas, en 
fonction des circonstances concrètes: un objet est dûment porté à l'ordre du jour 
lorsqu'il est indiqué de telle manière que les membres ne soient pas surpris et 
puissent se préparer à en débattre; il suffit que, sur le vu de l'ordre du jour et des 
statuts, les membres sachent sur quels points il y aura lieu de délibérer et, le cas 
échéant, de prendre une décision (ATF 126 III 5 consid. 2a; 114 II 193 
consid. 5b). On ne peut cependant admettre que sont dûment portés à l'ordre du 
jour tous les objets qui peuvent être impliqués dans la formulation qu'il adopte ou 
que cette formulation n'exclut pas (ATF 114 II 193 consid. 5b; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1). 
 
3.2 En l'espèce, il appert que l'ordre du jour transmis dans la convocation du 
7 mars 2016, en vue de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016, est 
identique au texte de la décision prise lors dite assemblée générale. Il ne saurait 
donc être considéré que la décision a été prise en dehors de l'ordre du jour et que 
la convocation serait dès lors affectée d'un vice. 
 
Autre est la question de savoir si la proposition soumise au vote et adoptée par 
l'unanimité des personnes présentes n'était pas claire ou sujette à interprétation, 
ainsi que le soutiennent les appelants. 
 
Il ressort du dossier que les copropriétaires ont été informés de l'existence d'un 
projet de revitalisation du centre commercial en juin 2013 déjà, puis que ce projet 
a pris forme au fil des années suivantes. A ce sujet, A______ a participé à tous les 
groupes de travail créés. Dès juin 2014, il a été annoncé qu'une assemblée 
générale extraordinaire serait convoquée, afin de valider le concept architectural et 
la question des servitudes. En juin 2015, les appelants ont été informés qu'une 
assemblée générale extraordinaire devait être prochainement convoquée, lors de 
laquelle leur approbation pour le dépôt d'une autorisation de construire serait 
demandée. 
 
Ainsi, lorsque l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 a été 
convoquée, puis s'est réunie, les copropriétaires, plus particulièrement les 
appelants, avaient connaissance depuis longtemps de l'existence d'un projet de 
rénovation. Le Tribunal a retenu à cet égard qu'un faisceau d'indices rendait 
vraisemblable que les appelants connaissaient les plans architecturaux pertinents, 
notamment par la participation de l'un d'eux aux commissions créées autour de ce 
projet. Cette constatation n'a pas été remise en cause par les appelants, qui 
estiment que la question pertinente est, au contraire, celle de savoir s'ils pouvaient 
comprendre qu'ils validaient le projet condamnant les arcades donnant sur la rue 
lors du vote du 22 mars 2016. 


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Or, il ressort du libellé de l'objet soumis au vote qu'un mandat est donné pour 
déposer une demande d'autorisation de construire, ce qui implique et comprend 
nécessairement l'acceptation par les copropriétaires des plans et travaux envisagés. 
Il paraît peu vraisemblable de soutenir que les copropriétaires auraient pu 
souhaiter seulement désigner celui qui déposerait la demande d'autorisation de 
construire, dans un premier temps, sans que celui-ci soit autorisé à le faire, et que 
le dépôt doive faire l'objet d'une décision ultérieure. Au contraire, il incombait aux 
copropriétaires de refuser ou de demander des éclaircissements avant le vote s'ils 
estimaient que les travaux pour lesquels ils désignaient celui qui était autorisé à 
déposer une demande d'autorisation ne devaient pas être approuvés en l'état et 
qu'un vote sur cette question spécifique devait intervenir. Or, aucune question n'a 
été soulevée à cette occasion, les copropriétaires présents, y compris les appelants, 
étant tous favorables, sans réserve, au dépôt de la demande d'autorisation de 
construire. 
 
A ce sujet, les appelants prétendent avoir été toujours opposés à la condamnation 
des arcades dont ils sont copropriétaires. Cela ne ressort cependant aucunement du 
dossier. Certes, ils ont fait valoir cet argument, mais postérieurement, lors de la 
procédure de recours administratif. 
 
En définitive, les appelants ne rendent pas vraisemblable que la décision prise le 
22 mars 2016 ne tendait pas, ne serait-ce qu'implicitement, à l'acceptation des 
plans, lesquels comprenaient la condamnation de l'accès à la rue de leurs arcades. 
La décision de donner un mandat à l'administrateur de déposer une autorisation de 
construire ne pouvait pas être comprise autrement. 
 
Il ne saurait donc être vraisemblablement question d'une nullité de la décision en 
raison d'un vice affectant l'ordre du jour comme le soutiennent les appelants. 
4. 
Les appelants invoquent ensuite une violation des règles sur le quorum. 
 
Sous couvert de cet argument, les appelants invoquent en réalité une prétendue 
mauvaise application des art. 647d al. 2 et 3 CC. 
 
4.1.1 Les art. 646 et suivants CC, respectivement 712a et suivants CC, prévoient 
trois types de majorité auxquelles les décisions de l'assemblée des propriétaires 
d'étages peuvent être soumises: la majorité des propriétaires d'étages - applicable 
pour toutes les décisions pour lesquelles ni la loi, ni le règlement d'administration 
et d'utilisation ne prévoient une majorité qualifiée déterminée (ATF 131 III 459 
consid. 5.2) -, la double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts et 
l'unanimité des propriétaires d'étages (ATF 143 III 537 consid. 4.2.3; 131 III 459 
consid. 5.2). 
 
Ainsi, selon l'art. 647d al. 1 CC - applicable à la propriété par étages selon le 
renvoi de l'art. 712g al. 1 CC - les travaux de réfection et de transformation 


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destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son 
utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, 
leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. 
 
L'art. 647d al. 2 et 3 CC prévoit que les modifications ayant pour effet de gêner 
notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la 
chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne 
peuvent pas être exécutées sans son consentement et que, lorsque des 
modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient 
lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de 
sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres 
copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu'elle dépasse le montant 
qui peut lui être demandé. 
 
Selon la doctrine et la jurisprudence, sont utiles des travaux qui visent à rénover le 
chauffage central qui fonctionne encore (arrêt du Tribunal fédéral 5C_264/2006 
du 30 mars 2007 consid. 5 cité par WERMELINGER, La propriété par étages, 
3ème éd. 2015, n. 131) ou l'aménagement de parties communes afin de rendre 
leur utilisation plus rationnelle ou d'augmenter leur valeur de rendement 
(WERMELINGER, loc. cit.). 
 
4.1.2 Concernant la violation des règles légales impératives en matière de quorum, 
le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise valablement 
parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du fait qu'elle 
n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 
consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans son arrêt publié aux 
ATF 86 II 78 s'agissant d'une augmentation de capital (consid. 6b) pour 
finalement laisser la question indécise (arrêt du Tribunal fédéral 5A_499/2010 du 
20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6). La doctrine est partagée sur ce point. 
Certains auteurs s'expriment ainsi en faveur de la nullité; d'autres, plus nuancés, 
ne l'excluent pas mais, dans le doute, privilégient l'annulabilité; d'autres 
s'expriment enfin en faveur de l'annulabilité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.3). 
 
Dans l'ATF 143 III 537, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la décision litigieuse 
(soit le passage du vote par tête au vote par lot), bien que prise à la majorité 
qualifiée en lieu et place de l'unanimité, n'était pas pour autant nulle, car son 
résultat était légal et licite et la sécurité du droit commandait de préférer 
l'annulabilité afin, dans le doute, de ne pas remettre en cause toutes les décisions 
prises ultérieurement et de protéger les tiers de bonne foi, puisque la modification 
contestée était inscrite au Registre foncier. 
 
4.2 Il est vraisemblable que les travaux envisagés, soit des travaux censés 
améliorer le potentiel énergétique et sécuritaire et moderniser une galerie 
commerciale vieillissante sont des travaux utiles, ce que les appelants ne remettent 


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C/9376/2018 
pas en cause. Il est incontesté que la décision du 22 mars 2016 a été prise à la 
double majorité des copropriétaires et des parts. 
 
Les appelants prétendent avoir fait usage de leur droit de veto, ce qui ne ressort 
toutefois pas de la procédure, puisqu'au contraire, ils ont accepté les propositions 
qui leur étaient soumises lors du vote à l'assemblée générale. Ils prétendent ne pas 
avoir compris l'objet du vote, ce qui n'est cependant pas vraisemblable comme il a 
été démontré au consid. 3.2 supra. En outre, en l'absence de toute communication 
à la communauté des copropriétaires, l'on ne saurait retenir que l'entame d'une 
procédure de droit public contre l'autorisation de construire signifie l'expression 
d'un droit de veto découlant du droit privé. Il est patent que les appelants ne se 
sont jamais adressés à l'administrateur ou à toute autre personne liée à la propriété 
par étages concernée pour faire part de leur refus, ni d'ailleurs pour demander des 
précisions sur le projet. 
 
Par ailleurs, le dépôt de mesures provisionnelles plus de deux ans après le vote ne 
peut vraisemblablement pas signifier l'expression valable du droit de veto 
consacré à l'art. 647d al. 2 et 3 CC. Les appelants ont suscité une confiance 
légitime des autres copropriétaires en ne leur indiquant jamais, durant le processus 
de préparation du projet, qu'ils entendaient s'opposer aux travaux. Ils les ont, au 
contraire, accepté lors d'un vote dûment formalisé. Les présentes mesures 
provisionnelles, par lesquelles les appelants cherchent à faire constater la nullité 
d'une décision qu'ils ont approuvée plus de deux ans avant le dépôt de leur requête 
et une année après qu'ils se sont plaints judiciairement une première fois que leurs 
arcades n'auraient plus pignon sur rue une fois les travaux exécutés sont 
vraisemblablement contraires à la bonne foi, ce d'autant plus que la décision de 
l'assemblée générale a conduit à la publication de l'autorisation de construire, qui 
est désormais entrée en force et connue des tiers de bonne foi. 
 
Au vu de ce qui précède, l'ordonnance entreprise sera confirmée, dès lors que 
l'existence du droit matériel invoqué n'est pas rendue vraisemblable au sens de 
l'art. 261 CPC. 
5. 
5.1 Les frais de la procédure, arrêtés à 2'400 fr. (art. 26 et 37 RTFMC), seront mis 
à charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux, et compensés 
avec l'avance de frais de même montant versée par eux (art. 106 al. 1 et 111 
al. 1 CPC). 
 
5.2 Les appelants seront condamnés solidairement entre eux à verser des dépens 
en 2'000 fr. à l'intimée, débours et TVA inclus (art. 85 al. 2, 84, 88 et 89 RTFMC; 
art. 106 al. 1 CPC) 
* * * * * 


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C/9376/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre l'ordonnance 
OTPI/491/2018 rendue le 26 juillet 2018 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/9376/2018-19 SP. 
Au fond : 
Confirme l'ordonnance entreprise. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais de la procédure d'appel à 2'400 fr., les met à charge de A______ et 
B______ conjointement et solidairement et les compense avec l'avance de frais versée 
qui demeure acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ et B______, conjointement et solidairement, à verser 2'000 fr. à 
titre de dépens d'appel à la COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES 
DE L'IMMEUBLE "D______". 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN 
et Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, 
greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Mélanie DE RESENDE PEREIRA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


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C/9376/2018 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 
à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 
al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.