ge_gerichte · ATA/920/2022 · 2022-09-13 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/987/2021-ICC 
ATA/920/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 13 septembre 2022 
4ème section 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______ 
représentés par Revidor société fiduciaire SA, mandataire 
 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
4 octobre 2021 (JTAPI/1014/2021) 


- 2/16 - 
A/987/2021 
EN FAIT 
1) 
 
Monsieur B______ est actionnaire et administrateur unique de la société 
D______ (ci-après : D______) qui, à teneur du registre du commerce de Genève, 
a été fondée en janvier 2009 et a pour but : « acquisition, vente, exploitation, 
construction 
et 
transformation 
de 
tous 
immeubles, 
de 
même 
que 
l'accomplissement, tant pour son compte que celui de tiers, de toutes démarches et 
missions correspondantes telles que : études de dossiers ; pourparlers et 
négociations diverses ; pilotage ; représentation ; démarches auprès des 
administrations et des établissements bancaires ; etc. ». La valeur nominative de 
son capital-actions est de CHF 100'000.-. Ce dernier est composé de cent titres 
non cotés en bourse de CHF 100.- chacun. 
 
 
À teneur de ses statuts (art. 3), D______ « pourra en outre, tant en Suisse 
qu'à l'étranger, accorder des prêts ou toute autre forme de financement, ainsi que 
donner des sûretés de tout genre, au bénéfice direct ou indirect de sociétés du 
même groupe ou de tiers. D'une manière générale, la société pourra faire toutes 
opérations commerciales, financières, mobilières ou immobilières se rapportant 
directement ou indirectement à son but ». 
2) 
 
Par acte notarié du 18 octobre 2010, D______ a acquis, pour le prix de 
CHF 2'582'400.-, une part de copropriété dans un immeuble (soumis au régime de 
la propriété par étages) de la commune de Genève-Plainpalais, comprenant la 
parcelle n° 4'107 et cinq bâtiments, dont trois d’habitation à plusieurs logements 
(ci-après : l'immeuble). Ce prix était « exigible et payable par compensation de la 
créance que l’acquéreur posséd[ait] contre le vendeur ». 
3) 
 
Le 2 octobre 2010, D______ a adressé au vendeur une facture de 
CHF 2'582'400.-, intitulée « Honoraires convenus pour la réalisation et le bon 
aboutissement de l’opération "E______" à Genève ». Dans le grand livre de ses 
comptes au 31 décembre 2010, elle a comptabilisé ce montant dans le compte 
(n°1______) dénommé « immeubles F______ », sous le poste « Achat F______ 
pm par compensation selon acte ». 
4) 
 
Dans ses comptes pour l’exercice 2012, D______ a notamment 
comptabilisé, parmi ses recettes, des « produits nets sur vente immeuble » de CHF 
1’970'785.22 et, parmi ses charges, une « perte sur débiteurs » de CHF 90'000.- et 
des « dépréciations sur immobilisations financières » de 463'160.75. L’annexe à 
ces comptes ne fait état d’aucun produit ou charge extraordinaire. 
5) 
 
Les bilans 2009 à 2015 de D______ font état d'immeubles pour un montant 
total de : 
- CHF 
397'093.70 
(2009) ; 


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- CHF 
2'971'551.85 (2010) ; 
- CHF 
4'430'376.- (2011) ; 
- CHF 
1'869'226.10 (2012) : 
- CHF 
1'835'288.10 (2013) ; 
- CHF 
1'797'350.10 (2014) ; 
- CHF 
409'442.60 
(2015). 
6) 
 
Le 29 mars 2017, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a 
communiqué à D______ une estimation de ses titres (soit CHF 4'114.- par titre) 
pour la période fiscale 2015, calculée sur la base de ses comptes 2014, afin que 
ses actionnaires soient en mesure de la déclarer dans le cadre de leur fortune 
imposable, précisant notamment que cette valeur était déterminée en application 
de la circulaire n° 28 de la conférence suisse des impôts (intitulée « Instructions 
concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune du 28 
août 2008 » ; ci-après : la circulaire). 
7) 
 
Le 14 décembre 2018, M. B______ et son épouse, Madame A______, ont 
déposé leurs déclarations fiscales pour les années 2014 et 2015. Ils y ont 
notamment indiqué la valeur des titres de D______, respectivement pour CHF 
606'300.- et CHF 60'000.-. 
8) 
 
Le 7 septembre 2020, l'AFC-GE a communiqué à D______ une estimation 
de ses titres également pour la période fiscale 2014 (CHF 3'959.- par titre), 
calculée sur la base de ses comptes 2013 et en application de la circulaire. 
9) 
 
Par courrier du 1er octobre 2020, les contribuables ont fait valoir que le 
calcul de la valeur du rendement de D______ était erroné en raison du fait que le 
résultat de son exercice 2012 tenait compte d’un produit net d'une vente 
immobilière ayant un caractère exceptionnel (CHF 1'970’785.-). Par ailleurs, une 
dépréciation de CHF 463’160.- pouvait être « réintroduite au résultat », ainsi 
qu'une perte sur débiteur à caractère exceptionnel de CHF 90'000.-. Ainsi, le 
résultat de l’exercice 2012 à prendre en considération pour la capitalisation était 
une perte de CHF 418’828.-. 
10) 
En taxant les contribuables pour l’impôt cantonal et communal 
(ci-après :ICC) 2014 et 2015, par bordereaux des 28 octobre et 14 décembre 2020, 
l'AFC-GE a fixé la valeur des titres de D______ respectivement à CHF 
3'959'000.- et 4'414'000.-. 
11) 
Les 23 novembre 2020 et 8 janvier 2021, les époux ont formé réclamations 
contre ces bordereaux, en y joignant leur courrier du 1er octobre 2020, pour les 
motifs de leur contestation. 
12) 
Par décisions des 18 février et 4 mars 2021, l'AFC-GE a rejeté ces 
réclamations. 


- 4/16 - 
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Le but de D______ consistait en l’acquisition et la vente de tous immeubles. 
De ce fait, le produit sur vente d’immeuble, la perte sur débiteurs et les 
dépréciations des immobilisations financières ne pouvaient pas être considérés 
comme des produits et charges extraordinaires. 
13) 
Par deux actes des 16 mars et 1er avril 2021 (enregistrés sous nos de cause 
A/987/2021 et A/1194/2021), les époux ont recouru contre ces décisions auprès 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à ce 
que la valeur des actions de D______ retenue par l'AFC-GE soit corrigée. 
 
 
Ils adhéraient certes à « la méthode des praticiens » prévue par la circulaire, 
qui avait l'avantage d'être simple et pratique et qui consistait à déterminer la 
valeur d'une entreprise par la moyenne de la valeur doublée de son rendement et 
de la valeur simple de sa substance. Toutefois, l'estimation des titres devait être 
nécessairement basée sur l'analyse à la fois globale de plusieurs exercices du passé 
et affinée de chaque exercice pris dans le calcul, en tenant compte des spécificités 
propres à l'activité de l'entreprise. En l’occurrence, le résultat de l'exercice 2012 
de CHF 1'004'797.36, pris en compte dans le calcul de la valeur de rendement, 
n'avait pas été corrigé. Ce résultat comprenait notamment le produit net de la 
vente du bien immobilier « F______ » de CHF 1'970'785.22, soit un bénéfice en 
capital ayant un caractère exceptionnel et qui devait en être exclu. Par ailleurs, 
d'autres postes à caractère exceptionnel, soit la perte sur débiteurs de CHF 
90'000.- et la dépréciation sur immobilisations financières de CHF 463'160.75, 
n'avaient pas non plus été « neutralisés » et ajoutés au résultat initial. 
 
 
Pour l’exercice 2013, des produits extraordinaires de CHF 100.- (sic) et des 
reprises pour « des provisions pour pertes sur débiteurs » de CHF 45'000.- et pour 
« dépréciations sur immobilisations financières » de CHF 231'580.37 devaient 
également être exclus du résultat. 
 
 
Tous ces postes extraordinaires devaient être « neutralisés » pour ne pas 
affecter l'activité courante de D______, comme cela était précisé dans les 
commentaires de la circulaire (ci-après : les commentaires). À cet égard, 
l’appréciation de l'AFC-GE était erronée car l’acquisition et la vente d’immeubles 
ne constituaient pas l’activité courante de D______. En effet, pour pouvoir 
évaluer une entreprise de manière pertinente, l’analyse de son activité devait 
porter sur une durée assez longue, afin de connaître la provenance de ses revenus 
réguliers. Malgré ce qui était indiqué dans ses statuts, D______ était une société 
de services « axés sur le domaine immobilier ». Le but indiqué dans les statuts 
était « plutôt d'ordre général et ratiss[ait] large ». Il donnait un indice, mais ne 
permettait pas « de se fixer d'office sur l'activité effective [de la] société ». Ses 
conseils et services de pilotage, de représentations etc. dans divers projets 
immobiliers en faisaient son activité principale et régulière depuis sa fondation en 
2009, si bien que, selon ses comptes commerciaux, ses revenus courants 
provenaient de manière prépondérante des honoraires facturés aux tiers. 


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L'AFC-GE perdait en outre de vue qu’entre 2009 et 2013, il n’y avait eu 
qu’« une seule vente en 2012 » générant un bénéfice en capital. Si D______ avait 
pour vocation « achat/vente » d’immeubles, elle n’aurait alors pas pu survivre 
« en attendant le produit de ventes ». Par ailleurs, l’acquisition de l’immeuble 
n’était pas voulue et n’avait pas été planifiée dans un but lucratif, mais pour 
compenser des honoraires que lui devait le vendeur (CHF 2'582'400.-). En 2010, 
D______ avait réalisé une opération immobilière pour le compte du vendeur de 
l’immeuble et lui avait facturé ce montant, en compensation de quoi ce dernier lui 
avait cédé l’immeuble. Dans ces conditions, le bénéfice en capital généré par la 
vente du bien immobilier revêtait un caractère extraordinaire, de sorte qu'il ne 
pourrait faire partie du bénéfice d'exploitation et devait être déduit du bénéfice de 
l'année en tant que bénéfice en capital extraordinaire. Par ailleurs, les charges 
extraordinaires devaient être intégrées dans le résultat de l'exercice. 
14) 
L'AFC-GE a conclu au rejet des recours. 
 
 
Le bénéfice résultant de la vente de l’immeuble constituait un bénéfice en 
capital ordinaire, D______ ayant pour activité l'acquisition et la vente 
d'immeubles, ce qui ressortait de ses comptes commerciaux. En effet, à teneur de 
ceux-ci, déjà en 2009, elle avait acquis un appartement pour le prix de CHF 
397'093.70. En 2010, elle avait acquis l’immeuble. En 2011, elle avait acheté un 
autre immeuble au prix de CHF 1'496'700.-. En 2012, soit deux ans après son 
acquisition, elle avait vendu l’immeuble et réalisé ainsi un bénéfice. Enfin, en 
2015, soit 6 ans après l'acquisition du premier appartement en 2009, elle l’avait 
vendu pour CHF 859'966.40, réalisant un bénéfice de CHF 462'872.70. 
 
 
S'agissant d'une société active dans l'immobilier, qui de plus détenait 
plusieurs immeubles à l'actif de son bilan, la vente de l'un d'entre eux avec un 
bénéfice important sur une période très courte (2012) ne pouvait pas être 
considérée comme un élément extraordinaire. Le contraire reviendrait à permettre 
de ne pas tenir compte des plus-values (ou des moins-values) pour l'évaluation de 
la société. Si une société percevait, comme D______, des honoraires et qu'en plus 
elle détenait plusieurs immeubles, l'augmentation de la valeur de ceux-ci et la 
plus-value réalisée lors de leur vente était un indicateur de la valeur de la société. 
Par conséquent, la vente d'un immeuble par une société active dans l'immobilier et 
détenant plusieurs immeubles n'était pas un événement extraordinaire. De plus, 
D______ n'avait pas comptabilisé comme extraordinaires les éléments que les les 
époux C______ souhaitaient maintenant être considérés comme tels, mais comme 
éléments ordinaires du profit ou des charges. 
15) 
Les époux C______ ont maintenu leurs conclusions. 
 
 
Ils ne contestaient pas que D______ fût active dans le domaine immobilier. 
Toutefois, sont but statutaire était « rédigé de façon globale, comme tout but 
statutaire en général ». Depuis sa fondation en 2009 à ce jour, l'activité effective 


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de cette société était de fournir des prestations de service afférentes au domaine 
immobilier. C’étaient des services réguliers qui généraient des produits 
d'exploitation récurrents et qui représentaient ses ressources principales. 
Elle n’avait pas la vocation d'un promoteur immobilier dont l'activité englobait 
souvent l'achat et la vente des immeubles. 
 
 
L’appartement que D______ avait acquis en 2009 était destiné à son 
utilisation propre et elle l’occupait encore à ce jour. C’était à tort que l'AFC-GE 
considérait qu’elle l’avait vendu en 2015, puisqu’il s’agissait de la vente de 
l’immeuble qu’elle avait acquis en 2011. Quant à l’immeuble qu’elle avait acquis 
« par compensation » en 2010, son but n’était pas de le conserver et elle s’en était 
séparée rapidement. Le contexte spécifique de l'acquisition et de la vente de ce 
bien devrait être nécessairement pris en compte, car il mettait en évidence « le 
caractère contraignant et nullement voulu des transactions qui [étaient] 
étroitement liées à la créance détenue par la société à l'encontre du vendeur ». Dès 
lors, le bénéfice en capital de CHF 1'970785.22 avait un caractère extraordinaire 
et devait être exclu du rendement déterminant pour évaluation des titres. 
 
 
L’immeuble acquis par D______ en 2011 pour le prix de CHF 1'499'808.10 
l’avait été dans le but précis de le louer à son actionnaire et son épouse. 
Malheureusement, l'appartement ne convenait pas à cette dernière et la société 
avait dû le louer à un tiers, dans l'attente de s'en séparer. Elle l’avait vendu en 
2015, générant ainsi un gain immobilier de CHF 859'966.40. Ce gain devait être, 
lui aussi, « remis dans le bon contexte afin d'être appréhendé de manière 
circonstanciée et correcte ». La société n'avait pas cherché, ni intentionnellement 
ni volontairement, à acquérir cet immeuble pour le revendre. Ce gain immobilier 
était à considérer également comme extraordinaire, du fait qu'il ne faisait pas 
partie de l'activité régulière et effective de la société. 
 
 
Enfin, le fait que D______ n’avait pas comptabilisé le gain en question 
comme extraordinaire n’était pas déterminant. 
16) 
L'AFC-GE a elle aussi persisté dans ses conclusions. 
 
 
S'agissant d'une société active dans l'immobilier, ce que les recourants 
admettaient, une plus-value immobilière était a priori un revenu ordinaire. Le 
domaine immobilier pouvait regrouper de nombreuses activités, mais elles étaient 
souvent imbriquées, et les sociétés immobilières profitaient souvent d'occasions 
dans l'une ou l'autre de ces activités pour réaliser des revenus même s'il s'agissait 
d’une activité moins régulière : une société immobilière pouvait faire moins de 
ventes d'immeubles qu'elle ne rendait de services. Si la société vendait son unique 
immeuble et qu'elle n'en rachetait plus, on pouvait conclure à un acte 
extraordinaire. 


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Toutefois, en l’occurrence, les recourants admettaient que plusieurs ventes avaient 
eu lieu au fil des ans, avec des bénéfices très importants. De plus, la société ayant 
accepté de recevoir un immeuble à titre de paiement pour ses activités courantes, 
la vente de l'immeuble pour encaisser une facture relevait également de ses 
activités courantes. 
17) 
Par jugement du 4 octobre 2021, le TAPI a rejeté le recours après avoir joint 
les deux procédures sous le numéro de la plus ancienne. 
 
 
L’application de la méthode d’estimation préconisée par la circulaire et 
confirmée par la jurisprudence n’était pas remise en cause, ni le fait que D______ 
était active presque exclusivement dans le domaine immobilier. À teneur claire de 
ses statuts, cette société se définissait comme active principalement dans les 
domaines d’« acquisition, vente, exploitation, construction et transformation de 
tous immeubles ». On pouvait ainsi partir du principe que ces opérations faisaient 
partie de ses activités ordinaires. Cela étant, s’agissant des acquisitions et ventes 
d’immeubles réalisées entre 2009 et 2015, si l’on pouvait admettre, sur la base des 
explications fournies, que l’appartement acquis en 2009 l’avait été afin que 
D______ s’y installât, et non en vue d’une opération commerciale faisant partie de 
ses activités ordinaires, tel ne saurait être le cas des immeubles acquis en 2010 et 
2011 et vendus respectivement en 2012 et en 2015. On ne voyait en effet pas en 
quoi la société aurait été « contrainte » d’acquérir l’immeuble en 2010 « par 
compensation », l’acte notarié y relatif faisant certes état du fait que le prix de 
cette acquisition était acquitté par compensation, mais d’aucune « contrainte » ou 
obligation de D______ d’acquérir l’immeuble. Les recourants perdaient de vue 
que le vendeur ne pouvait pas manifester sa volonté de compenser, au sens de 
l’art. 124 al. 1 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse 
(CO, Code des obligations - RS 220), avant que D______ ne devienne sa 
débitrice, ce qui n’était possible qu’après avoir acquis l’immeuble. En d’autres 
termes, si D______ pouvait être « contrainte » de recouvrer sa créance née 
antérieurement par compensation, elle ne le pouvait et ne l’était aucunement pour 
acquérir l’immeuble. 
 
 
En tout état, même si le vendeur avait choisi d’acquitter sa dette envers 
D______ moyennant cette transaction, il ne pouvait pas le faire sans l’accord 
préalable de cette dernière, dont ledit acte notarié faisait du reste clairement état. 
Quant à l’immeuble acquis en 2011, les explications des époux C______ – selon 
lesquelles ce bien aurait été acquis afin qu’il leur soit loué, mais avait ensuite dû 
être vendu parce qu’il ne convenait pas à la recourante – ne convainquaient pas. 
Il paraissait en effet peu plausible qu’un immeuble acquis à des fins de logement 
n’ait pas été évalué et choisi par eux en toute connaissance de cause. De plus, 
force était de constater que ces deux derniers immeubles avaient été vendus dans 
un laps de temps relativement court depuis leur acquisition et qu’ils avaient 
permis à D______ de réaliser des gains très importants, ce qui corroborait le 


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caractère commercial de ces opérations, dont on ne voyait pas pourquoi elles 
sortiraient du champ de l'activité commerciale ordinaire de cette société. 
 
 
Quant aux charges à ajouter au rendement de D______, il n’y avait pas lieu 
d’examiner cette question plus avant, dans la mesure où, au vu du dossier, 
l’autorité intimée n’en avait pas tenu compte dans l’évaluation litigieuse, ce qui 
était du reste à l’avantage des contribuables qui, de ce fait, étaient dépourvus de 
tout intérêt digne de protection à ce que les décisions attaquées fussent annulées 
ou modifiées sur ce point. 
18) 
Par acte posté le 5 novembre 2021, les époux C______ ont interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant à ce qu'il soit annulé, de 
même que les décisions sur réclamation. 
 
 
D______ était une société de services qui n'avait pas vocation d'acheter des 
immeubles pour les revendre. Elle n'avait pas « acheté » l'immeuble des H______ 
de son plein gré, mais l'avait « reçu » en compensation de sa facture d'honoraires. 
Le débiteur G______ SA, à court de liquidités, ne pouvait pas payer la facture et 
lui avait demandé de prendre l'immeuble – qu'elle pouvait mettre à bail puis 
revendre à brève échéance – en lieu et place de l'encaissement. L'analyse du 
compte « Honoraires » de 2010 montrait que G______ SA avait été l'un des trois 
clients, et représentait à elle seule 95.74 % du chiffre d'affaires effectif de l'année, 
sans compter les provisions. Le terme « compensation » n'avait toutefois pas ici le 
sens strict et étroit de l'art. 120 al. 1 CO. En vue d'obtenir des liquidités, D______ 
avait ensuite dû vendre rapidement l'immeuble. Les opérations d'achat et de vente 
de cet immeuble étaient clairement exceptionnelles. 
 
 
Quant à l'immeuble I______ acheté en 2011, il avait été acquis avec un 
locataire tiers ayant un bail en cours, et destiné par la suite à être loué par 
eux-mêmes, au vu de sa proximité avec le siège de l'entreprise, sis au n° ______. 
L'aspect pratique et l'« opportunité » l'avaient emporté sur le reste, mais Mme 
A______ s'était ensuite rendu compte que le bien ne lui convenait pas. 
 
 
On ne pouvait partager le point de vue du TAPI selon lequel le temps de 
revente relativement court des deux immeubles plaidait pour des opérations 
relevant de l'activité commerciale ordinaire de la société. La durée de détention 
n'était qu'un indice. Les circonstances d'espèce permettaient de conclure que les 
opérations précitées avaient engendré des produits exceptionnels. D______ ne 
pouvait pas être assimilée à un professionnel de l'immobilier qui procédait à 
l'achat et à la vente d'immeubles de façon ordinaire. 
19) 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. Elle s'en rapportait aux considérants 
du jugement attaqué. 


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20) 
Le 28 janvier 2022, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 18 février 
2022 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi 
la cause serait gardée à juger. 
21) 
Le 16 février 2022, les recourants ont indiqué ne pas avoir d'observations 
complémentaires. 
22) 
L'AFC-GE ne s'est quant à elle pas manifestée. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le litige concerne l'évaluation des actions que le recourant détient dans une 
société anonyme, non cotée en bourse, pour les années fiscales 2014 et 2015, en 
vue de son imposition, ainsi que de celle de son épouse, en matière cantonale et 
communale, étant précisé que la question des charges à ajouter au rendement de 
D______ n'est plus soulevée devant la chambre de céans par les recourants. 
3) 
a. 
De jurisprudence constante, les questions de droit matériel sont résolues en 
fonction du droit en vigueur lors des périodes fiscales litigieuses (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_60/2020 du 27 avril 2021 consid. 3.1 ; ATA/1399/2021 du 21 
décembre 2021 consid. 3a). 
 
b. 
En l'espèce, le litige porte sur les taxations ICC 2014 et 2015 des recourants. 
La cause est ainsi régie par le droit en vigueur durant ces périodes. 
 
 
S'agissant de l'ICC, le 1er janvier 2010 est entrée en vigueur la loi sur 
l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), dont 
l'art. 69 a abrogé les cinq anciennes lois sur l'imposition des personnes physiques 
(aLIPP-I à aLIPP-V du 22 septembre 2000). L'art. 72 al. 1 LIPP prévoit que cette 
loi s'applique pour la première fois pour les impôts de la période fiscale 2010. Il 
s'ensuit que la présente cause est régie, par la LIPP ainsi que par la loi fédérale sur 
l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 
14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), dans sa teneur en vigueur durant les 
exercices litigieux. 
4) 
a. 
L'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette 
(art. 13 al. 1 LHID). La fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur 
de rendement peut être prise en considération de façon appropriée 
(art. 14 al. 1 LHID). 


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b. 
La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment 
donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des 
circonstances normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 
2021 consid. 5.1 ; 2C_866/2019 du 27 août 2020 consid. 4.1, in RF 75/2020 861 ; 
ATA/1013/2020 du 13 octobre 2020 consid. 2e). 
 
 
L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La 
LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation 
précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). Les cantons 
disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre importante pour élaborer 
et mettre en œuvre leur réglementation, aussi bien quant au choix de la méthode 
de calcul applicable pour estimer la valeur vénale que pour déterminer, compte 
tenu du caractère potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phrase LHID, dans quelle mesure 
le critère du rendement doit, le cas échéant, également être intégré dans 
l’estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.1). 
Un certain schématisme est admis en la matière, pourvu que l’évaluation ne soit 
pas fondée sur le seul critère du rendement et qu’elle n’aboutisse pas à des 
résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale (ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 2C_874/2010 du 12 octobre 2011 consid. 3.1 ; 
ATA/71/2022 du 25 janvier 2022 consid. 5a ; ATA/1401/2021 du 21 décembre 
2021 consid. 4a). 
 
c. 
Dans le canton de Genève, l'aLIPP-III ainsi que la LIPP prévoient 
également que l'impôt sur la fortune a pour objet l'ensemble de la fortune nette 
après déductions sociales (art. 1 aLIPP-III et 46 LIPP), qui comprend notamment 
les actions, les obligations et les valeurs mobilières de toute nature 
(art. 2 let. b aLIPP-III et 47 let. b LIPP). 
 
 
L'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 31 décembre de 
l'année pour laquelle l'impôt est dû (art. 4 al. 1 aLIPP-III et 49 al. 1 LIPP). La 
fortune est estimée, en général, à la valeur vénale (art. 4 al. 2 aLIPP-III et 
49 al. 2 LIPP). 
 
 
Pour déterminer la valeur vénale, l’art. 5 al. 2 aLIPP-III posait des règles 
d’évaluation, lesquelles n’existent plus dans la LIPP. Selon cette disposition, les 
actions, parts sociales des sociétés coopératives et autres droits de participation 
non cotés en bourse étaient évalués en fonction de la valeur de rendement de 
l’entreprise et de sa valeur intrinsèque. 
 
 
L’art. 1 de l’ancien règlement d'application de la loi sur l’imposition des 
personnes physiques, impôt sur la fortune du 19 décembre 2001 (aRIPP III) 
précisait encore que, dans la mesure où elle ne dérogeait pas à l'art. 3 
al. 1 aLIPP-II et aux art. 4 al. 1 et 5 aLIPP-III, la circulaire n° 28 était applicable. 


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5) 
a. 
L'évaluation des titres non cotés a fait l'objet, en 1995, d'une circulaire de la 
Conférence suisse des impôts (ci-après : CSI) qui regroupe les administrations 
fiscales cantonales et l'administration fédérale des contributions, intitulée : 
« Instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la 
fortune ». Elle a été remplacée par la circulaire n° 28 dans une première version 
du 21 août 2006, puis par une seconde version datant du 28 août 2008, applicable 
aux périodes fiscales 2009 à 2013 faisant l'objet du présent litige. La CSI édite en 
outre annuellement un commentaire de la circulaire (ci-après : le commentaire) 
afin de refléter la pratique et tenir compte de la jurisprudence. 
 
b. 
La circulaire n° 28 concerne un domaine où les cantons jouissent d'un large 
pouvoir d'appréciation. La jurisprudence a souligné que ladite circulaire 
poursuivait un but d'harmonisation fiscale horizontale et concrétisait ainsi l'art. 14 
al. 1 LHID (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 5.3 ; 
2C_866/2019 
précité 
consid. 4.4 et les références citées). En tant que directive, ladite circulaire ne 
constitue certes pas du droit fédéral ou intercantonal, ne crée aucun droit ni 
aucune obligation et ne lie donc pas le juge, faisant partie des ordonnances 
administratives, qui s'adressent aux administrations fiscales cantonales afin 
d'unifier et de rationaliser la pratique, d'assurer l'égalité de traitement, le bon 
fonctionnement de l'administration et la sécurité juridique. Elle est toutefois 
reconnue, de jurisprudence constante, comme présentant une méthode adéquate et 
fiable pour l'estimation de la valeur vénale des titres non cotés, même s'il n'est pas 
exclu que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer 
appropriées (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 5.3 ; 
2C_132/2020 
du 
26 
novembre 
2020 
consid. 8.1.2; 2C_866/2019 précité consid. 4.4). Ces autorités ne s'en écartent que 
dans la mesure où elles contreviennent au sens et au but de la loi (ATF 136 I 129 
consid. 6.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_866/2019 précité consid. 4.4 ; 
ATA/1013/2020 précité consid. 2c ; ATA/858/2019 du 30 avril 2019 consid. 2c ; 
ATA/1518/2017 du 21 novembre 2017). 
 
 
La jurisprudence considère que la circulaire n° 28 prend en compte les 
éléments déterminants pour l'évaluation des titres non cotés et qu'elle est 
appropriée et fiable pour l'estimation des sociétés en vue de l'imposition sur la 
fortune des actionnaires, sans pour autant exclure que d'autres méthodes 
d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_132/2020 précité consid. 8.1.2 ; 2C_866/2019 précité consid. 
4.4 ; 2C_1082/2013 du 14 janvier 2015 consid. 5.3.1 ; 2C_1168/2013 du 30 juin 
2014 consid. 3.6 ; 2C_309/2013 du 18 septembre 2013 consid. 3.6). 
 
c. 
La circulaire n° 28 prévoit une méthode d'estimation générale des titres non 
cotés en bourse, qui s'applique aux sociétés commerciales, industrielles et aux 
sociétés de services. Selon cette méthode, la valeur de ces titres correspond à la 


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moyenne pondérée entre la valeur de rendement, doublée, et la valeur intrinsèque 
déterminée selon le principe de la continuation (ch. 34). Cette méthode est 
généralement appelée « méthode des praticiens » (arrêts du Tribunal fédéral 
2C_953/2019 précité consid. 4.3 ; 2C_583/2013 du 23 décembre 2013 
consid. 3.1.2 ; 2C_309/2013 précité consid. 3.6). La circulaire réserve toutefois 
des situations où seule la valeur substantielle de la société est prise en compte, ce 
qui est le cas des sociétés nouvellement constituées (ch. 32), des sociétés holding, 
de gestion de fortune et de financement, ainsi que les sociétés immobilières (ch. 
38 et 42). 
 
d. 
La valeur de rendement s'obtient par la capitalisation du bénéfice net des 
exercices déterminants augmenté ou diminué des reprises ou déductions (ch. 8.1 
de la circulaire n° 28). Si, dans des cas exceptionnels, une entreprise ne peut être 
aliénée, ou est difficilement aliénable à la valeur de rendement, en particulier si 
son rendement repose exclusivement ou presque sur la performance d’une 
personne unique détenant la totalité ou la majorité des droits de participation de 
celle-ci et que la création de valeur de l’entreprise est obtenue uniquement par le 
détenteur d’une participation majoritaire et si l’entreprise n’emploie pas d’autres 
personnes hormis quelques-unes occupées à des tâches d’administration et de 
logistique, l’autorité fiscale peut prendre en considération cette situation par une 
pondération simple de la valeur de rendement, c’est-à-dire non doublée, et de la 
valeur de substance (ch. 5 du commentaire ; arrêts du Tribunal fédéral 
2C_866/2019 précité consid. 4.5 ; 2C_1057/2018 du 7 avril 2020 consid. 4.2.2 ; 
ATA/858/2019 précité ; ATA/530/2020 du 26 mai 2020 consid. 6d). 
 
e. 
En revanche, si les titres font l'objet d'un transfert substantiel entre tiers 
indépendants, la valeur vénale correspond alors généralement au prix d'acquisition 
(ch. 2.5 de la circulaire n° 28). Le prix obtenu lors d'un tel transfert n'est toutefois 
à prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale 
représentative et plausible de la société, situation qui doit être examinée selon 
l'ensemble des circonstances (ch. 2 du commentaires). Si tel est le cas, la 
jurisprudence a précisé que la détermination par le biais de la méthode dite « des 
praticiens » n'a pas lieu d'être (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité 
consid. 5.4 ; 2C_132/2020 précité consid. 8.1.3). 
 
f. 
Les principes d'estimation de la circulaire n° 28 doivent être choisis de telle 
manière que le résultat se rapproche au mieux de la réalité économique. Les 
instructions de ladite circulaire reposent sur la constatation empirique que la 
valeur vénale dépend du rendement passé et à venir sous la forme de dividendes et 
autres participations au bénéfice ainsi que de la rentabilité de la société, et qu'elle 
est influencée par d'autres facteurs comme par exemple la fortune, les liquidités, la 
stabilité de la marche des affaires, etc. (arrêt du Tribunal fédéral 2C_1082/2013 
précité consid. 5.5 ; ATA/1013/2020 précité consid. 2h). 


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Si l'estimation de titres non cotés en bourse est effectuée sur la base de la 
circulaire n° 28, il convient alors de supposer que l'estimation aboutit à une valeur 
vénale correcte et que, par ce calcul, le fisc a apporté une preuve suffisante. Si un 
contribuable est d'un avis contraire, il lui appartient dès lors d'apporter ses propres 
preuves (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 précité consid. 7.2 ; 
ATA/530/2020 du 26 mai 2020 consid. 2b ; ATA/858/2019 précité consid. 2d ; 
ATA/1418/2017 du 17 octobre 2017). 
6) 
a. 
Selon le ch. 9 al. 2 let. a de la circulaire, sont déduits de la valeur de 
rendement les revenus uniques et extraordinaires, tels que les gains en capital, la 
dissolution de réserves ainsi que les dissolutions de provisions se rapportant à des 
charges non admises sur le plan fiscal et qui ont été corrigées lors de l’estimation 
selon le ch. 9 al. 1 de la circulaire. 
 
b. 
Le commentaire de la circulaire ajoute que lorsque la réalisation d'un 
bénéfice en capital donne lieu à une correction du bénéfice, il convient de veiller à 
ce que seul le bénéfice extraordinaire, après déduction des impôts y relatifs, soit 
déduit du bénéfice total. Cette correction doit être effectuée l'année où ce bénéfice 
est comptabilisé dans le compte de pertes et profits. 
7) 
 
Selon le principe de l’autorité du bilan commercial (ou de déterminance ; 
« Massgeblichkeitsprinzip »), le bilan commercial est déterminant en droit fiscal. 
Les comptes établis conformément aux règles du droit commercial lient les 
autorités fiscales, à moins que le droit fiscal ne prévoie des règles correctrices 
spécifiques. L’autorité fiscale peut ainsi s’écarter du bilan remis par le 
contribuable lorsque des dispositions impératives du droit commercial sont 
violées ou que des normes fiscales correctrices l’exigent (ATF 141 II 83 consid. 
3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_857/2020 du 11 février 2021 consid. 4.1). Selon 
ce principe, le contribuable est lié à la situation patrimoniale de la période fiscale, 
telle qu’elle ressort des livres de compte régulièrement établis (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_667/2021 du 11 mars 2022 consid. 4.1 et les références citées). 
8) 
 
En l'espèce, les recourants ne contestent pas l'usage de la circulaire n° 28, 
mais uniquement le calcul de la valeur de rendement de D______, en ce que les 
ventes des immeubles des H______ et du I______ seraient des « revenus uniques 
et extraordinaires » au sens du ch. 9 de la circulaire. Il convient donc d'examiner 
les circonstances concrètes d'espèce pour savoir si un tel point de vue peut être 
partagé. 
 
 
L'achat et la vente d'immeubles fait, comme relevé par l'intimée, partie des 
buts statutaires de D______, quand bien même les recourants objectent que la 
société engrange l'essentiel de ses revenus au moyen d'activités de conseil 
immobilier. L'on a en outre affaire à trois achats d'immeubles et deux ventes en 
six ans, les deux ventes s'étant faites respectivement après deux et quatre ans, avec 


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dans les deux cas une importante plus-value. Ces éléments plaident en défaveur de 
la thèse des recourants 
 
 
Élément important allant dans le même sens, les comptes de D______, dont 
il n'est pas allégué qu'ils ne seraient pas établis conformément aux règles du droit 
commercial, ne font pas état de produits extraordinaires, mais ont enregistré les 
reventes des deux immeubles comme des produits ordinaires. 
 
 
S'agissant de l'immeuble des H______, les recourants invoquent que 
D______ l'aurait accepté à titre de paiement d'honoraires pour son activité de 
conseil dans une promotion immobilière. Or, comme le relève à juste titre 
l'intimée, si la société a accepté de recevoir un immeuble à titre de paiement pour 
ses activités courantes, la vente de l'immeuble correspondait à l'encaissement 
d'honoraires pour ses activités courantes. Quant à la plus-value, elle 
correspondrait au rendement qu'aurait pu générer l'investissement des honoraires 
si ceux-ci avaient été encaissés en numéraire. 
 
 
Quant à l'appartement I______, les explications des recourants, selon 
lesquelles il était destiné non à la société mais à eux-mêmes, et que « l'aspect 
pratique et l'opportunité l'avaient emporté sur le reste » sont non étayées et peu 
convaincantes. On ne comprend pas non plus pourquoi c'est la société qui a acheté 
ce bien s'il leur était destiné. Il résulte du dossier et des allégations mêmes des 
recourants que cet appartement, acheté par une société dont le but statutaire inclut 
l'acquisition d'immeubles et qui est active dans l'immobilier, n'a quasiment pas été 
occupé mais a été revendu quatre ans plus tard avec une plus-value de près de 
50 %. 
 
 
Il découle de ce qui précède que les arguments des recourants ne peuvent 
être suivis, et que le résultat auquel est parvenu le TAPI ne prête pas le flanc à la 
critique. Le recours, mal fondé, sera ainsi rejeté. 
9) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 
solidaire des recourants, qui succombent (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité 
de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 


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déclare recevable le recours interjeté le 5 novembre 2021 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance 
du 4 octobre 2021 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge solidaire de Madame A______ et Monsieur B______ un émolument de 
CHF 1'500.- ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Revidor SA, mandataire des recourants, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, MM. Verniory et Mascotto, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. Mazza 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Krauskopf 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière : 
 


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