ge_gerichte · ACJC/1403/2025 · 2025-10-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 octobre 2025 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18269/2023 
ACJC/1403/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 10 OCTOBRE 2025 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ [GE], appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 31 octobre 2024, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
C______ AG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me David BENSIMON, 
avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1078/2024 du 31 octobre 2024, reçu par les parties le 
1er novembre 2024, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 
3'125 fr., charges non comprises, dès le 1er septembre 2026, le loyer mensuel de 
l'appartement de 7 pièces loué par A______ et B______ au 3ème étage de l'immeuble 
sis no. ______ rue 1______ à D______ [recte : E______] [GE] (ch. 1 du dispositif), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé le 2 décembre 2024 à la Cour de justice, A______ et B______ 
(ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel contre ce jugement, 
concluant à son annulation. Cela fait, ils ont conclu à ce que la nullité du loyer prévu 
à partir du 1er septembre 2025 soit constatée et à ce que le loyer annuel de 
l'appartement soit fixé à 19'692 fr. (1'641 fr. par mois), charges et frais accessoires 
non compris, du 1er septembre 2025 au 31 août 2026, puis à 27'996 fr. (2'333 fr. par 
mois) dès le 1er septembre 2026. 
b. Dans sa réponse du 20 janvier 2025, C______ AG (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
Subsidiairement, elle a conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 
19'692 fr., charges et frais accessoires non compris, du 16 août 2023 jusqu'au 
31 août 2026, puis à 37'500 fr. (3'125 fr. par mois) dès le 1er septembre 2026. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives. 
d. Les parties ont été avisées le 16 avril 2025 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 21 juillet 2023, A______ et B______, locataires, et C______ AG, bailleresse, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 
7 pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, [code postal] 
E______, dont la gérance est assurée par la régie F______. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de trois ans et quinze jours, du 16 août 
2023 au 31 août 2026, avec clause de renouvellement tacite de mois en mois, sauf 
résiliation donnée trois mois à l'avance. 
 
Le loyer annuel net a été fixé à 19'692 fr. du 16 août 2023 au 31 août 2025, puis à 
37'500 fr. dès le 1er septembre 2025. La provision annuelle pour les frais de 
chauffage et d'eau chaude a été fixée à 4'200 fr. (350 fr. par mois) et celle pour les 
frais accessoires à 4'428 fr. (369 fr. par mois). 


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b. Selon l'avis de fixation du loyer initial, le précédent locataire s'acquittait, depuis 
le 1er septembre 2020, d'un loyer annuel de 24'120 fr. (2'010 fr. par mois) et d'une 
provision annuelle pour "frais accessoires (chauffage/eau chaude, autres)" de 
7'368 fr. (614 fr. par mois). 
Le loyer initial était motivé comme suit : "Le loyer de CHF 24'120.00 dont 
CHF 4'428.00 d'acompte de frais d'exploitation se situe dans la limite des loyers 
usuels du quartier et il est approuvé par le DU ainsi que soumis au contrôle de 
l'état jusqu'au 31.08.2025, selon autorisation DD 2______/1 du 05.02.2016. 
Le loyer proposé par la suite de CHF 41'928.00 dont CHF 4'428.00 d'acompte de 
frais d'exploitation se situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269a 
lettre a du CO)". 
c. Le bâtiment dans lequel se situe l'appartement loué fait partie d'une barre 
d'immeubles composée des allées ______ à ______ de la rue 1______. Construite 
en 1964, cette barre d'immeubles a fait l'objet d'importants travaux qui ont débuté 
en septembre 2017. Ces travaux ont consisté, principalement, en la surélévation des 
immeubles, la rénovation des cuisines, des salles de bain et du système de 
distribution d'eau, ainsi que l'assainissement des chaufferies. 
 
Le 5 février 2016, l'Office cantonal du logement et de la planification foncière 
(OCLPF) a donné un préavis favorable à l'exécution de ces travaux, à la condition 
notamment que "Les dispositions de la [loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996] LDTR sont respectées. 
[…] Les loyers après travaux des logements existants des immeubles ______ à 
______ (217 appartements) n'excéderont pas ceux figurant dans les états locatifs 
[…]. Ces loyers seront appliqués pour une durée de 5 ans à dater de la fin des 
travaux". 
Le 11 novembre 2016, le Département de l'aménagement, du logement et de 
l'énergie a délivré à C______ AG une autorisation de construire n° DD 2______ 
portant sur les travaux de rénovation et de surélévation susmentionnés. Il y était 
précisé que les conditions figurant dans le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016 
devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation. 
Le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016 a été remis aux locataires à la conclusion 
du contrat de bail. 
d. L'appartement loué, traversant, a une surface habitable d'environ 162 m2 et 
comprend par ailleurs deux loggias d'une surface totale 28 m2 avec vue sur un 
espace vert. Selon les photographies produites - prises lors de l'état des lieux 
d'entrée et au cours du printemps 2024 -, les pièces à vivre (séjour et salle à manger) 
sont grandes et lumineuses. La cuisine, entièrement équipée, a été rénovée (sous 
réserve des armoires encastrées, d'origine, qui ont été repeintes), de même que la 
salle de bains et les sanitaires. Les peintures de l'appartement ont été refaites et les 


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parquets restaurés (quelques imperfections étant visibles sur certains clichés, par 
ex. des petites taches et une plinthe mal fixée). 
e. Par requête formée le 24 août 2023 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 13 novembre 2023 et introduite 
devant le Tribunal le 8 décembre 2023, les locataires ont contesté le loyer initial. 
Ils ont conclu à ce que le loyer annuel demeure fixé à 19'692 fr. à partir du 
1er septembre 2025, charges et frais accessoires non compris. 
f. Par réponse du 22 mars 2024, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions. 
Elle a produit des annonces portant sur des logements de 7 pièces à louer dans 
différentes communes, ainsi qu'une liste des loyers encaissés par le propriétaire des 
immeubles sis ______ à ______ rue 1______, gérés par la régie G______, pour des 
appartements de 6 à 7 pièces situés aux 7ème et 8ème étages – étant précisé que ces 
appartements ont été créés lors de travaux de surélévation récents. 
Elle a en outre produit un extrait du suivi administratif de l'autorisation de construire 
n° DD 2______, dont il ressort que les travaux de rénovation et de surélévation ont 
pris fin à l'automne 2021. 
g. Les 23 avril et 27 septembre 2024, la bailleresse a formulé des allégués nouveaux 
et produit, notamment, plusieurs contrats de bail relatifs à des logements de 7 pièces 
situés aux 2ème, 3ème et 5ème étages de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, ayant 
débuté entre les mois d'août et novembre 2021. Il en ressort que les loyers, 
inchangés depuis 2021, subiront une importante augmentation entre les mois d'août 
et novembre 2026, à l'occasion du renouvellement des baux. 
h. Lors des audiences des 14 juin et 8 octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties 
et procédé à l'audition des deux témoins cités par la bailleresse. 
Les locataires ont déclaré que l'état de l'appartement loué était bon, mais pas 
excellent. De l'amiante avait été découverte dans les deux cagibis – qui étaient 
d'origine et dont les sols n'avaient pas été rénovés – ce qui avait nécessité des 
travaux de désamiantage. L'isolation phonique de l'appartement n'était pas bonne et 
la peinture n'avait pas été faite correctement au niveau des placards installés par les 
anciens locataires dans les cagibis. Les portes étaient très difficiles à ouvrir et les 
travaux effectués pour y remédier n'étaient pas entièrement satisfaisants. Ils avaient 
signalé "l'état des prises électriques" à la régie lors de leur emménagement. 
H______, employé de F______ chargé de la gérance de l'immeuble sis rue 1______ 
no. ______, a déclaré que l'appartement loué était en excellent état. En 2021, la 
cuisine, la salle de bains ainsi que les toilettes avaient entièrement été rénovés, les 
portes palières avaient été remplacées, tous les parquets restaurés et les murs 
entièrement repeints. Ces travaux avaient été effectués au même moment que ceux 


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réalisés dans les autres logements de 7 pièces situés aux 2ème, 3ème et 5ème étages du 
même immeuble (cf. supra let. g). Il ne pouvait pas expliquer pourquoi le bail des 
locataires prévoyait un échelonnement du loyer dès le 1er septembre 2025, alors que 
le loyer des autres logements de 7 pièces n'augmenterait qu'au cours du second 
semestre 2026. 
I______, employée de G______ chargée de la gérance des immeubles sis rue 
1______ nos. ______ à ______, a déclaré qu'il s'agissait du même type d'immeubles 
que ceux gérés par F______ aux allées nos. ______ à ______. Les dernières 
rénovations avaient débuté en 2020-2021. Les cuisines et les salles d'eau avaient 
été rénovées et les immeubles avaient été surélevés de deux étages. Elle supposait 
qu'il s'agissait du même type de rénovation que pour les immeubles gérés par 
F______. Les appartements de 7 pièces rénovés étaient spacieux avec des cuisines 
et des sanitaires refaits à neuf; ils étaient loués pour un montant net de 3'405 fr. par 
mois et les charges se chiffraient à 200 fr. par mois. 
 
Lors des plaidoiries finales orales du 8 octobre 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. Les locataires ont conclu à ce que le loyer annuel net demeure 
fixé à 19'692 fr. à tout le moins jusqu'au 31 août 2026, compte tenu de la durée du 
contrôle étatique des loyers selon la LDTR (i.e. cinq ans à dater de la fin des travaux 
de rénovation), ce à quoi la bailleresse ne s'est pas opposée. 
Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
D. 
Dans le jugement attaqué, le Tribunal a retenu que le loyer initial net, fixé à 3'125 fr. 
par mois à la sortie du contrôle LDTR, avait été augmenté massivement (soit de 
55%) par rapport à celui du précédent locataire. 
Compte tenu de cette augmentation massive, le caractère abusif du loyer initial était 
présumé, de sorte qu'il appartenait à la bailleresse de renverser cette présomption 
en se référant à des logements de comparaison. Dans la mesure toutefois où les 
appartements de 7 pièces présentés à titre de comparaison par la bailleresse n'étaient 
pas probants (ces logements ayant été construits récemment, ce qui n'était pas le cas 
de l'objet loué qui datait de 1964), il convenait d'examiner si la présomption du 
loyer abusif pouvait être écartée en référence aux données statistiques cantonales et 
communales. En l'occurrence, la moyenne des données statistiques pertinentes, 
tenant compte de l'époque de construction de l'immeuble et de la surface de l'objet 
loué, était de 3'308 fr. Eu égard aux caractéristiques concrètes de l'appartement 
litigieux (environnement calme, rénovation de la cuisine, de la salle de bains et des 
sanitaires avant l'entrée des locataires, loggias spacieuses), le loyer initial net tel 
que fixé à la sortie du contrôle LDTR, soit 3'125 fr. par mois, n'était pas abusif – 
étant relevé que le loyer mensuel des appartements de 7 pièces situés dans la barre 
d'immeubles voisine, également rénovés récemment, était de 3'405 fr., avec des 
acomptes de charges (200 fr.) toutefois nettement moins élevés que pour l'objet loué 
(719 fr., frais accessoires inclus). Le loyer initial convenu devait donc être validé. 


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Cela étant, il résultait du dossier que le contrôle LDTR prendrait fin en septembre 
2026, et non en septembre 2025 comme l'indiquaient par erreur le contrat de bail et 
l'avis de fixation de loyer initial. Il convenait donc de fixer le loyer mensuel net à 
3'125 fr. dès le 1er septembre 2026. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Lorsque le locataire conteste le loyer initial, la valeur litigieuse correspond à la 
différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail 
et le montant requis par le locataire, sans les charges, multiplié par vingt (art. 92 
al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, eu égard au montant annuel du loyer initial fixé dans le bail dès 
septembre 2025 (37'500 fr.) et au montant requis par les locataires devant le 
Tribunal (19'962 fr.), la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 
311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour dispose d'un plein 
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, elle contrôle 
librement l'appréciation des preuves effectuée par le Tribunal (art. 157 CPC en 
relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits 
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.3 La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 
142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la 
mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a 
et 270 CO). 
Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, 
comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations 
des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 
Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 


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1.4 Les éléments de fait que les appelants considéraient comme inexactement 
retranscrits par le Tribunal ont été directement intégrés dans l'état de fait dressé ci-
avant, dans la mesure utile, sur la base des actes de la procédure. 
2. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir fixé le loyer initial sur la base des 
art. 269 et 269a CO alors que le loyer aurait dû, selon eux, être fixé judiciairement 
en fonction des circonstances de l'espèce. Ils font valoir que le loyer initial aurait 
été fixé en violation de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (LDTR) et serait dès lors frappé de nullité. A 
cet égard, ils reprochent au Tribunal d'avoir considéré que la date d'entrée en 
vigueur de l'échelon prévu par le bail, fixée au 1er septembre 2025, relevait d'une 
erreur de plume qu'il convenait de rectifier. 
2.1 A teneur de l'art. 20 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, 
illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de 
ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu 
d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2). 
Un contrat est illicite lorsque son contenu est contraire au droit dispositif suisse, 
fédéral ou cantonal, plus spécifiquement lorsqu'il contrevient à la lettre ou au but 
d'une disposition légale; il peut s'agir d'une norme de droit privé, de droit public ou 
de droit pénal fédéral ou cantonal (GUILLOD/STEFFEN, in Commentaire romand, 
Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 60 et 62 ad art. 19-20 CO). 
Selon le Tribunal fédéral, cette disposition est une expression du principe de la favor 
negotii qui vise à maintenir le contrat en restreignant la nullité à ce qui est 
strictement nécessaire pour supprimer le désaccord avec la loi ou les mœurs. 
L'art. 20 al. 2 CO autorise le juge à réduire les engagements excessifs à la mesure 
permise par la loi, conformément à la volonté hypothétique des parties, cela même 
s'il s'agit d'un point essentiel du contrat. Conformément à l'art. 20 al. 2 CO, le juge 
doit rechercher la volonté hypothétique des parties, c'est-à-dire déterminer ce que 
celles-ci auraient convenu de bonne foi si elles avaient envisagé la possibilité de la 
nullité partielle (GUILLOD/STEFFEN, op. cit., n. 101 à 105 ad art. 19-20 CO). 
2.2 Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis 
par l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une 
disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art. 20 CO, 
ce que le juge doit constater (ACJC/1311/2009 du 2 novembre 2009 consid. 3.2 et 
les arrêts cités; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 458, n. 3.1.3). 
La nullité partielle se constate d'office et intervient de plein droit (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.428/2004 du 1er avril 2005, SJ 2006 I p. 19; GUILLOD/STEFFEN, op. cit., 
n. 48 et 94 ad art. 19-20 CO) et le locataire peut la faire valoir en tout temps sous 
réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 
et les réf. citées). 


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2.3 En l'espèce, le jugement – en tant qu'il a retenu que la date d'entrée en vigueur 
de l'échelon de loyer prévu par le contrat de bail, fixée au 1er septembre 2025 et non 
au 1er septembre 2026, relevait d'une erreur de plume – n'est pas critiquable. 
Il résulte des contrats de bail produits par l'intimée que plusieurs logements de 
7 pièces situés dans le même immeuble que l'objet loué feront l'objet d'une 
augmentation de loyer à compter du second semestre 2026, ce qui correspond à la 
date de sortie de la période du contrôle étatique des loyers selon la LDTR. L'intimée 
a également versé à la procédure un extrait du suivi administratif de l'autorisation 
de construire n° DD 2______, dont il ressort que les travaux de rénovation et de 
surélévation ont pris fin en 2021. Le témoin H______, cité par l'intimée, a confirmé 
que les travaux de rénovation effectués dans l'objet loué avaient eu lieu en 2021, au 
même moment que ceux réalisés dans les autres logements de 7 pièces situés au 
2ème, 3ème et 5ème étages du même immeuble et qu'il ne s'expliquait pas pourquoi le 
bail des appelants prévoyait un échelon de loyer à partir du 1er septembre 2025 alors 
que l'échelon prévu pour les autres locataires n'entrerait en vigueur qu'en 2026. 
Enfin, lors des plaidoiries finales, les appelants ont conclu à ce que le loyer demeure 
fixé à 19'692 fr. à tout le moins jusqu'au 31 août 2026, compte tenu de la durée du 
contrôle LDTR, ce à quoi l'intimée ne s'est pas opposée. 
Au vu de ces éléments, il appert que l'intimée n'avait pas l'intention de déroger aux 
conditions fixées dans l'autorisation de construire n° DD 2______, incluant celles 
fixées dans le préavis de l'OCLPF du 5 février 2016, étant observé que ce préavis a 
été remis aux appelants – qui sont assistés d'un mandataire professionnellement 
qualifié depuis le début de la procédure – à la conclusion du bail. En particulier, 
l'intimée n'a pas cherché à dissimuler la date à laquelle les travaux de rénovation 
réalisés dans l'appartement loué ont pris fin, cette date résultant expressément des 
pièces qu'elle a spontanément produites et des déclarations du témoin dont elle a 
requis l'audition. Par ailleurs, les baux relatifs aux autres logements de 7 pièces 
rénovés en 2021 dans le même immeuble prévoient tous un échelonnement du loyer 
à compter du second semestre 2026, soit à l'issue de la période du contrôle LDTR. 
Cela tend à confirmer que la date d'échelonnement du loyer au 1er septembre 2025 
indiquée dans le bail et dans l'avis de fixation du loyer initial ne relève pas d'une 
erreur intentionnelle, mais d'une inadvertance – certes grossière – de la régie 
mandatée par l'intimée, ainsi que l'ont retenu les premiers juges. 
A cela s'ajoute que cette irrégularité – dûment relevée en première instance et 
admise par l'intimée – a pu être rectifiée en amont de la date d'entrée en vigueur de 
l'échelonnement litigieux du loyer, lequel demeurera fixé à 19'692 fr. par an, 
charges et frais accessoires non compris, jusqu'au 31 août 2026. La situation des 
appelants n'en a ainsi pas été péjorée. 
Il suit de là que le contrat de bail n'est pas frappé de nullité partielle, contrairement 
à ce que plaident les appelants. Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point. 


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Même à admettre une nullité partielle, on parviendrait au même résultat. 
3. 
Devant la Cour, les appelants sollicitent que le loyer initial soit porté à 27'996 fr. 
par année (2'333 fr. par mois), charges et frais accessoires non compris, dès le 
1er septembre 2026. A cet égard, ils critiquent les moyennes statistiques retenues 
par le Tribunal et la pondération opérée par celui-ci en regard des caractéristiques 
de l'objet loué et du loyer payé par le précédent locataire. 
3.1 
3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il 
estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif 
lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, 
selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites 
des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. 
Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la 
localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver 
que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce 
n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère 
excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers 
usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et l'arrêt cité). 
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère 
des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement 
net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 
consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la 
prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce 
critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui 
procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). 
Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à 
trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente 
ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle 
de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 
147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2). 
3.1.2 Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s'est prévalu des loyers usuels 
pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l'ancien locataire, il appartient 
au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial (ATF 147 III 431 
consid. 3.2.1; ATF 139 III 13 consid. 3.1.3.2). 
Cela étant, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté 
par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus 
que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de 


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référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 148 III 209 
consid. 3.2.1; 147 III consid. 3.3; 139 III 13 consid. 3.1.4). 
Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s'il parvient à éveiller auprès du 
juge des doutes fondés quant à sa véracité (ATF 148 III 209 consid. 3.2.1; 
147 III 431 consid. 4.2). Pour éveiller de tels doutes, il est par exemple envisageable 
que le bailleur se réfère à un certain nombre de logements de comparaison (en 
termes de situation, de taille, d'équipement, d'état et de période de construction), à 
des statistiques officielles ou à des statistiques ne répondant pas aux exigences de 
l'art. 11 al. 4 en lien avec l'al.1 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et 
le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11; 
ATF 150 III 123 consid. 4.2; 148 III 209 consid. 3.2.1; 147 III 431 consid. 4.3.1). 
En tout état de cause, le fait que le bailleur ne cite qu'un ou deux objets comparables 
ne saurait suffire. Dans certaines circonstances, il peut suffire que le bailleur 
mentionne seulement trois ou quatre objets comparables pour éveiller des doutes 
fondés quant à la présomption, pour autant que, par exemple, une statistique 
supplémentaire, même si elle ne correspond pas entièrement aux exigences de 
l'OBLF, ou d'autres facteurs, indiquent les loyers usuels du lieu et du quartier. Une 
expertise privée peut également être appropriée à cet effet (ATF 147 III 431 
consid. 4.3.1). 
Le juge cantonal doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte 
de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local (ATF 
147 III 431 consid. 4.3.3). S'il arrive à la conclusion que le bailleur a éveillé des 
doutes fondés sur la présomption, celle-ci tombe. Dans ce cas, il incombe au 
locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial à l'aide de cinq objets 
comparables ou d'une statistique officielle (ATF 147 III 431 consid. 4.3.3). 
En revanche, si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, la 
présomption du loyer abusif s'applique en faveur du locataire (ATF 147 III 431 
consid. 4.3.3). Dans ce cas, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au 
juge de fixer lui-même le loyer initial. En effet, sous peine de commettre un déni 
de justice, il doit arrêter un loyer même si les parties n'ont pas apporté de moyens 
de preuve (ATF 139 III 13 consid. 3.5.1). 
Se pose ainsi la question de savoir comment le juge doit procéder pour fixer le loyer 
initial si les parties n'ont pas fourni d'éléments pertinents. Selon la jurisprudence 
récente du Tribunal fédéral, en l'absence d'éléments permettant de fixer le loyer 
selon l'art. 11 OBLF, même lorsque le défaut est imputable au bailleur, il y a lieu 
de procéder comme suit : (a) en l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en 
tenir au loyer payé par le précédent locataire; (b) s'il existe d'autres éléments, 
comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas 
suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir 
compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques 


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concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent 
locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge 
(ATF 148 III 209 consid. 3.2.3). 
3.1.3 Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) 
peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs 
lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les 
particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose 
en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur 
moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux 
logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne 
tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques 
du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec 
les chiffres statistiques des baux en cours (parmi plusieurs : ACJC/897/2023 du 
30 juin 2023 consid. 3.1.2; ACJC/684/2020 du 25 mai 2020 consid. 3.1; 
ACJC/574/2016 du 25 avril 2016 consid. 5.1; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 
2013 consid. 6.1.2; ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 consid. 4). 
La statistique cantonale indique à la fois la moyenne et la médiane des loyers. Selon 
les explications y relatives de l'OCSTAT, la "moyenne" est la notion la plus 
commune. Elle se définit comme le rapport entre la somme des loyers et le nombre 
de logements observés. La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de 
la tendance centrale. Cela étant, dans le cas des loyers, la moyenne est influencée 
par les observations extrêmes et peut donc, selon les cas, être tirée vers le haut ou 
vers le bas. La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair 
d'observations) ou estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la 
moitié des observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la 
déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur 
croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des observations 
anormalement grandes ou anormalement petites, de sorte que cette valeur est sans 
doute plus significative que le loyer moyen, à condition toutefois de disposer 
d'observations en assez grand nombre et sans hétérogénéité excessive (OCSTAT, 
Le niveau des loyers à Genève, Statistique des loyers de mai 2016, p. 8). 
Selon la doctrine, les logements plus grands étant notoirement plus chers que les 
logements plus petits, la statistique au mètre carré, lorsqu'elle est disponible, doit 
être utilisée en priorité (STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de 
nullité ou de contestation, in 18ème séminaire du droit du bail, 2020, p. 217 et la réf. 
citée). 
Concernant le choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par 
l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (parmi plusieurs : 
ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.2; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 
consid. 4.1; ACJC/1303/2007 du 5 novembre 2007 consid. 3.5). 


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Le Tribunal fédéral a retenu qu'il n'était pas arbitraire de prendre en compte le "loyer 
moyen" d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur 
moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, 
l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 
28 septembre 2015 consid 5.4.2). 
3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'intimée pouvait se prévaloir des loyers 
usuels de la localité ou du quartier pour fixer le loyer initial, compte tenu de 
l'ancienneté de l'immeuble sis rue 1______ no. ______, que le loyer initial convenu 
dès le 1er septembre 2025 [recte : 2026] a été massivement augmenté par rapport au 
loyer dont s'acquittait le précédent locataire et que, faute d'éléments comparatifs 
exploitables fournis par les parties, le Tribunal était fondé, conformément aux 
principes jurisprudentiels exposés supra, à fixer le loyer initial en tenant compte 
des statistiques cantonales/communale et en les pondérant en fonction, notamment, 
des caractéristiques concrètes de l'objet loué. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la moyenne statistique de 
3'308 fr. par mois retenue par le Tribunal ne prête pas le flanc à la critique. 
Usant de leur large pouvoir d'appréciation en la matière, les premiers juges ont tenu 
compte des données statistiques au mètre carré, et non par pièce, au motif que cette 
méthode était plus adéquate pour un appartement d'une grande surface comme 
l'objet loué. Ils ont ainsi tenu compte, d'une part, des données statistiques 
concernant les baux en cours en 2023 (selon le calculateur de loyer de l'OCSTAT), 
pour les appartements à loyer libre de 7 ou 7.5 pièces, dans un immeuble construit 
entre 1961 et 1970 en dehors de la Ville de Genève, faisant état d'un loyer mensuel 
moyen de 16 fr. 80 par m2, charges non comprises, soit 2'721 fr. pour un logement 
de 162 m2. D'autre part, ils ont tenu compte des statistiques concernant les nouveaux 
baux en 2023 (logements dont le locataire a changé durant les douze derniers mois; 
Tableau T 05.04.2.04), pour les appartements non neufs à loyer libre dans un 
immeuble construit entre 1961 et 1970, faisant état d'un loyer mensuel moyen de 
24 fr. 05 par m2, charges non comprises, soit 3'896 fr. pour un logement de 162 m2. 
Dans leur critique de la moyenne statistique retenue par le Tribunal, les appelants 
se sont limités à présenter leur propre calcul – fondé notamment sur une valeur 
médiane obtenue avec le calculateur de loyer de L'OCSTAT, avec pour critère le 
nombre de pièces des logements observés, sans qu'il soit tenu compte des mètres 
carrés – en reprochant aux premiers juges de s'être fondés sur le loyer statistique 
moyen plutôt que sur le loyer statistique médian. 
Cette critique ne porte pas. Comme relevé plus haut, l'utilisation d'une valeur 
moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence. Le Tribunal jouit en effet 
d'une large marge d'appréciation quant au choix des statistiques à prendre en compte 


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parmi celles établies par l'OCSTAT. En l'occurrence, son choix de se référer aux 
statistiques calculées en fonction des mètres carrés plutôt qu'en fonction du nombre 
de pièces doit être approuvé compte tenu la grande surface du logement loué. C'est 
également à bon droit que les premiers juges ont procédé à une moyenne entre les 
statistiques relatives aux nouveaux baux et celles relatives aux baux en cours. 
Se référant ensuite aux caractéristiques concrètes de l'objet loué et au marché local 
(i.e. les loyers pratiqués pour des appartements de 7 pièces situés dans une barre 
d'immeubles voisine ayant été rénovés à la même époque), le Tribunal a retenu que 
le loyer initial fixé à 3'125 fr. par mois – respectivement à 3'494 fr. par mois, frais 
accessoires inclus – n'était pas abusif et devait être validé, les appelants n'ayant pas 
tenté de démontrer l'inverse au moyen de logements de comparaison. 
Contrairement à ce que semblent soutenir les appelants, c'est à bon droit que le 
Tribunal a tenu compte des travaux de rénovation effectués dans l'appartement 
litigieux, en amont de leur emménagement, pour arrêter le loyer initial. Il s'agit en 
effet d'éléments pertinents pour réajuster les statistiques cantonales/communales au 
vu des particularités du logement remis à bail, étant souligné que le loyer acquitté 
par le précédent locataire a été fixé avant ces travaux de rénovation. A cet égard, il 
ressort des pièces produites, des explications des parties et des déclarations du 
témoin H______ que l'appartement loué bénéficie d'une salle de bains et de 
sanitaires refaits à neuf, d'une cuisine rénovée (sous réserve des armoires 
encastrées, qui ont été repeintes) et entièrement équipée, de parquets restaurés, de 
peintures neuves et d'une nouvelle porte palière. L'appartement est par ailleurs 
traversant, situé dans un environnement calme et dispose de deux loggias de 28 m2 
avec vue sur un espace vert. Il ressort encore des photographies produites que les 
pièces à vivre (séjour et salle à manger) sont grandes et lumineuses. 
Eu égard à ce qui précède, il appert que le Tribunal, faisant usage de son large 
pouvoir d'appréciation, a correctement pondéré les statistiques genevoises à l'aune 
des circonstances de l'espèce en fixant le loyer initial à 3'125 fr. par mois, charges 
et frais accessoires non compris, dès le 1er septembre 2026. 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 
4. 
Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 décembre 2024 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/1078/2024 rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/18269/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame 
Nathalie 
RAPP, 
présidente; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.