ge_gerichte · C/3501/2010 · 2011-03-14 · fr

; RÉSILIATION ; EFFICACITÉ ; BAIL À LOYER | CO.271.a

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.03.2011 C/3501/2010

C/3501/2010
ACJC/337/2011
(3)
du 14.03.2011
sur JTBL/1288/2010 ( SBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
; RÉSILIATION ; EFFICACITÉ ; BAIL À LOYER
Normes
:
CO.271.a
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/3501/2010
ACJC/337/2011
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d'appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 14 MARS 2011
Entre
Monsieur A______
, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 octobre 2010, comparant en personne,
d’une part,
Et
B______,
intimée, représentée par C______, agence immobilière
d’autre part,
EN FAIT
A.
Par acte expédié le 1
er
décembre 2010 au greffe de la Cour de justice, A______ appelle du jugement du Tribunal des baux et loyers du 13 octobre 2010 prononçant son évacuation de l'appartement de deux pièces sis à X______, propriété de B______. Il demande l'annulation de ce jugement et la constatation de l'inefficacité du congé.
B______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement querellé.
B.
Les faits suivants ressortent du dossier :
a.
Par contrat du 7 novembre 1997, A______ a pris à bail l'appartement précité, qui a pour dépendances une cave no x et un grenier no y.
Le bail a été conclu du 15 novembre 1997 au 31 décembre 2002. Il se renouvelait ensuite tacitement. Le montant du loyer, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 584 fr. par mois, dès le 1
er
août 2008.
b.
Par courrier du 8 octobre 2007, la régie a informé le locataire qu'à la suite d'un contrôle, elle avait constaté qu'il habitait dans l'immeuble sis à Y______. Elle le priait dès lors de lui indiquer le nom des occupants de l'appartement en cause, ajoutant qu'elle n'avait reçu aucune demande de sous-location.
Le 16 octobre 2007, le locataire s'est présenté à la régie et a indiqué qu'il sous-louait l'appartement à l'amie de son fils.
c.
Par courriers du 17 octobre 2007, constatant que l'appartement avait été sous-loué sans autorisation, la régie a informé tant A______ que son épouse que le bail était résilié pour sa prochaine échéance, soit pour le 31 décembre 2009. Un avis officiel de résiliation était joint auxdits courriers.
Le congé n'a pas été contesté par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
d.
Par courrier du 30 octobre 2007, le locataire a informé la régie que l'appartement était occupé par l'une de ses proches amies, D______.
e.
Par courrier du 10 juillet 2009, la régie a informé A______ des dates des états des lieux de sortie provisoire et définitif.
Le 7 décembre 2009, elle a communiqué au locataire la liste des travaux lui incombant à la suite de l'état des lieux provisoire. Elle le priait d'exécuter ces travaux avant l'état des lieux de sortie définitif prévu le 5 janvier 2010.
f.
Le 31 décembre 2009, le locataire a informé la régie qu'il avait réintégré l'appartement en cause et a sollicité une prolongation de bail.
C.
Par requête envoyée le 11 février 2010 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, B______ a sollicité l'évacuation de A______.
Non conciliée, B______ a introduit action devant le Tribunal des baux et loyers.
Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 22 juin 2010, A______ a confirmé qu'il n'avait pas contesté le congé. Il avait en revanche demandé une prolongation de bail à la régie, qui l'avait refusée. Il avait dû réintégrer l'appartement en raison de problèmes conjugaux. Il a encore ajouté qu'il payait régulièrement son loyer. Enfin, il a expliqué que ses recherches d'appartements étaient infructueuses, notamment en raison d'un problème de permis de séjour. Il a renoncé à répondre par écrit à la demande.
Le 21 juillet 2010, il a déposé une copie des récépissés attestant de divers versements en 684 fr. en faveur de la régie et précisé qu'il demandait seulement que le bail soit prolongé.
D.
Dans son jugement, le Tribunal a retenu que le contrat de bail avait valablement pris fin. Le locataire n'avait pas contesté la validité du congé, que ce soit en saisissant l'autorité de conciliation ou en soulevant la nullité ou l'inefficacité du congé au cours de la présente procédure. Celui-ci étant valable, le locataire ne disposait plus d'aucun titre l'autorisant à demeurer dans l'appartement, de sorte qu'il convenait de faire droit à la demande d'évacuation.
E.
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 17 janvier 2011 devant la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, l'appelant n'était ni présent ni représenté. L'intimée a persisté dans ses conclusions. Les arguments des parties en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1.
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties avant le 1
er
janvier 2011, la présente cause est régie par l'ancien droit de procédure.
2.
Selon les recherches postales effectuées par le greffe de la Cour, l'appelant a retiré le pli contenant le jugement querellé le 1
er
novembre 2010. L'appel a ainsi été formé dans le délai prescrit. Il respecte la forme requise (art. 443 et 444 aLPC).
S’agissant d’une procédure qui ne concerne pas le chapitre II du titre VIIIème du Code des obligations, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 aLOJ). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC).
En première instance, l'appelant avait uniquement conclu, dans son courrier du 21 juillet 2010, à ce qu'une prolongation lui soit accordée. Il est ainsi douteux que ses conclusions nouvelles en appel, tendant à la constatation de l'inefficacité du congé, soient recevables. Cette question peut cependant demeurer indécise dès lors que l'appel est de toute manière mal fondé.
3.
L'appelant fait valoir que le bailleur n'était pas habilité à résilier le contrat en invoquant l'art. 257f al. 3 CO. Le courrier du 8 octobre 2007 ne constituait qu'une demande de renseignement, et non une protestation écrite. Par ailleurs, il y avait donné suite, puisqu'il s'était présenté le 16 octobre 2007 au bureau de la régie, pour communiquer les renseignements sollicités, à savoir les conditions de sous-location. Celles-ci n'étant pas abusives, le maintien du bail n'était pas insupportable. Au vu de l'inefficacité du congé, le jugement devait être annulé.
3.1
L'intimée rétorque que le congé ne constitue pas une résiliation anticipée, mais un congé ordinaire, donné pour le terme contractuel. Il ne peut être converti en congé extraordinaire. N'étant ni inefficace ni nul, le congé était valable. A défaut d'avoir été contesté, il était en outre entré en force. Partant, le jugement devait être confirmé.
3.2
L’art. 271a al. 1 let. a CO prévoit que le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. Le droit de sous-louer aux conditions de l’art. 262 CO compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l’art. 271a al. 1 let. a CO (ATF n.p. du 30.08.2000 in SJ 2001 I 17, consid. 2a).
L’inefficacité ou la nullité du congé peuvent être soulevées en tout temps par le locataire, même à l’occasion de la procédure d’expulsion. Dans le cadre de celle-ci, le juge doit, à titre préjudiciel, constater d’office la nullité ou l’inefficacité du congé, même si le locataire n’a pas conclu à l’inefficacité, respectivement à l’annulation du congé dans le délai de 30 jours (LACHAT, Le bail à loyer, p. 729, ch. 2.7).
Pour être qualifiée de nulle, la résiliation du bail doit être affectée d'un vice grave. Sont inefficaces les congés qui ne satisfont pas aux exigences légales ou contrac-tuelles auxquelles est subordonné leur exercice; ils sont dénués d'effet juridique. A titre d'exemple, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne se sont pas réalisés ou le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante (ATF
121 III 156
consid. 1c/aa).
Contrairement au congé inefficace, la résiliation notifiée pour l’échéance contractuelle du bail est à l’origine valable et ne peut être annulée que si elle contrevient aux règles de la bonne foi, selon les termes de l'art. 271 al. 1 CO. Ainsi, si le locataire ne réagit pas, elle devient définitive et le locataire ne peut plus se plaindre de son éventuel caractère - même manifestement - abusif durant la procédure d’expulsion. Le délai de 30 jours prévu à l’art. 273 al. 1 CO est en effet un délai de péremption (ATF
133 III 175
; SJ 2007 I p. 387; ATF n.p.
4A_414/2009
du 9 décembre 2009, consid. 3.1).
3.3
En l'espèce, la résiliation ne souffre d'aucun vice de forme. Par ailleurs, elle a été donnée pour le prochain terme contractuel, de sorte qu'il s'agit d'un congé ordinaire. Le fait que le motif invoqué constituerait, selon l'appelant, un motif de résiliation anticipée ne modifie pas le caractère de congé ordinaire. En outre et contrairement à ce que soutient l'appelant, l'intimée n'a pas invoqué comme motif de congé le fait que le maintien du bail lui serait devenu insupportable; la bailleresse ne s'est d'aucune manière référée à l'art. 257f al. 3 CO. Elle s'est prévalue du fait que la sous-location, non contestée, s'était faite sans son accord.
Or, même s'il était apparu que ce motif avait été invoqué de manière contraire aux règles de la bonne foi, la sanction n'aurait de toute manière pas été l'inefficacité du congé. En effet, selon la jurisprudence précitée, une résiliation contraire aux règles de la bonne foi est annulable et non nulle, ni inefficace. Le locataire qui ne la conteste pas dans le délai péremptoire de 30 jours ne peut plus invoquer ce moyen dans la procédure d'évacuation. L'appel est ainsi infondé et le jugement sera confirmé.
4
. L'appelant, qui succombe, supportera un émolument d'appel de 300 fr. (art. 447 al. 2 aLPC).
La valeur litigieuse au sens de l'art. 74 LTF est a priori inférieure à 15'000 fr. L'intérêt économique de la bailleresse à ce que les locaux soient libérés peut être déterminée en fonction du nombre de mois de loyers échus depuis la date d'effet de la résiliation, le 31 décembre 2009, soit 13 x 584 fr. (cf. ATF n.p.
4A_72/2007
).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement
JTBL/1288/2010
rendu le 13 octobre 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3501/2010-3-D.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Condamne A______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière.
La présidente :
Florence KRAUSKOPF
La commise-greffière :
Audrey MARASCO
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.