ge_gerichte · ATA/333/2022 · 2022-03-29 · fr

Résumé:
 Admission du recours de l’administration fiscale cantonale contre un jugement accordant le remploi à une société détenant un immeuble locatif, avec pour effet de reporter l’imposition des réserves latentes résultant de la vente de l’immeuble remplacé sur le nouvel immeuble acheté à la même époque. Pas d’exploitation en l’espèce vu la jurisprudence du Tribunal fédéral. La détention d’un seul immeuble par la contribuable sans activité de gestion constitue in casu un placement de capital visant à obtenir un rendement, et non un bien nécessaire à l’exploitation. L’activité, alléguée du gérant unique de la contribuable dans le cadre d’une société sœur et qualifiée par le TAPI de « administration professionnelle des immeubles », n’est in casu pas pertinente vu leur existence et indépendance juridique.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3176/2020-ICCIFD 
ATA/333/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 29 mars 2022 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
contre 
A______ Sàrl 
représentée par Me Sarah Busca Bonvin et Me Aurélien Barakat, avocats 
et 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
31 mai 
2021 
(JTAPI/548/2021) 


- 2/19 - 
A/3176/2020 
EN FAIT 
1) 
 
A______ Sàrl, inscrite le 16 mai 2014 au registre du commerce du canton 
de Genève (ci-après : RC), a son siège à la rue B______ 1______. Elle a pour 
but toutes activités dans le domaine immobilier, notamment l’achat, la vente, le 
courtage, le financement, l’investissement, la promotion, la gérance, à l’exclusion 
de certaines opérations. Monsieur C______ D______ et son fils, Monsieur 
E______ D______, sont respectivement le gérant et le directeur de cette société, 
avec signature individuelle. 
 
a. 
Le capital social de cette société est entièrement détenu par la société 
F______ SA (ci-après : F______ SA). Celle-ci, ayant son siège à la même adresse 
genevoise que A______ Sàrl, a été inscrite au RC le 23 avril 2014. Son but est 
notamment l’acquisition, la gestion et la cession de toutes participations dans 
toutes sociétés immobilières, commerciales, industrielles et financières, à 
l’exclusion de certaines activités, ou dans des entreprises ayant un objet semblable 
à celui des sociétés filiales ou faisant partie du groupe, ainsi que la fourniture de 
différentes prestations (administratives, informatiques, comptables, financières) au 
profit de ses entreprises. M. C______ D______ est actionnaire et administrateur 
de F______ SA. Son fils en est le directeur. 
 
b. 
F______ SA possède aussi tout le capital social de la société G______ Sàrl, 
inscrite au RC le 26 juin 2014 et ayant son siège à la même adresse genevoise que 
les deux sociétés précitées. G______ Sàrl a pour but « toutes activités 
commerciales liées à tous types de produits de service, aussi bien dans le domaine 
industriel, financier qu’immobilier, tant en Suisse qu’à l’étranger, à l’exclusion de 
[certaines activités] ; toutes activités en rapport avec l’immobilier comme la 
gestion, l’intermédiation pour des opérations immobilières, la vente, la promotion, 
la location (…) ; le négoce de tous types de produits (…) ; la prise de 
participations et tous types d’investissements dans toutes sociétés et entreprises 
(quelle que soit leur forme) en Suisse et à l’étranger) ». M. C______ D______ et 
son fils en sont respectivement le gérant et le directeur, avec signature 
individuelle. 
2) 
 
Dans son bilan au 31 décembre 2017, annexé à la déclaration fiscale 2017, 
A______ Sàrl a mentionné, à titre d’actif immobilisé, un immeuble sis 
au 2______, avenue H______, et en particulier un « Fonds d’amortissement 
remploi » de CHF 3'727'174.- et un « Fonds d’amortissement » lié à cet immeuble 
de CHF 89'787.-. 
 
 
Dans son compte de pertes et profits de l’exercice 2017, également joint à 
cette déclaration, elle a indiqué, à titre de résultat exceptionnel unique, la vente 
d’un immeuble situé 3______, rue de A______, aux I______, pour CHF 


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12'250'000.-. 
Sa 
valeur 
nette 
comptable 
était 
de 
CHF 
8'522'826.-, 
l’« amortissement remploi » de CHF 3'727'174.- et ledit résultat nul. 
3) 
 
Dans son bilan au 31 décembre 2018, annexé à la déclaration fiscale 2018, 
A______ Sàrl a à nouveau mentionné, à titre d’actif immobilisé, l’immeuble sis 
au 2______, avenue H______ avec un « Fonds d’amortissement remploi » de 
CHF 3'727'174.- et un « Fonds d’amortissement » lié à cet immeuble de 
CHF 269’363.-. 
4) 
 
Cette société a répondu, en juillet 2019, à la demande de renseignements de 
l’autorité fiscale concernant l’année 2017. Le poste « Honoraires de gestion et 
administration » de CHF 147'744.- résultait d’une facture de la société G______ 
Sàrl. Cette dernière supervisait les travaux dans l’immeuble H______, gérait sa 
remise en location et effectuait le suivi nécessaire à son entretien ainsi que toutes 
les démarches y relatives. Le poste « Honoraires professionnels » de CHF 49'955.- 
concernait des honoraires d’avocats et de fiduciaire. La valeur comptable de 
l’immeuble des I______ au 31 décembre 2016 (CHF 8’522'826.-) résultait de la 
déduction d’amortissements pour un total de CHF 233'629.- à sa valeur d’achat de 
CHF 8'756'455.-. 
5) 
 
Le 20 février 2020, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC) a 
notifié à A______ Sàrl les bordereaux et avis de taxation pour les impôts 
cantonaux et communaux (ci-après : ICC) et l’impôt fédéral direct (ci-après : IFD) 
de 2017. L’ICC s’élevait à CHF 898'091.30 et l’IFD à CHF 315'537.-. 
 
 
Elle procédait à une reprise du bénéfice à hauteur de CHF 3'727'174.- au 
motif que les immeubles locatifs étaient considérés comme des valeurs de 
placement. Le remploi n’était pas admis dans le cas de remplacement d’actifs 
considérés comme des valeurs de placement. Seul un bien immobilier occupé par 
la société elle-même pourrait bénéficier d’un remploi si les autres conditions 
étaient remplies. Le même montant était repris dans le capital à titre de réserves 
latentes imposées. 
6) 
 
Le 27 février 2020, l’AFC a notifié à A______ Sàrl les bordereaux et avis 
de taxation pour les ICC et IFD de 2018. L’IFD était nul, tandis que l’ICC se 
montait à CHF 49'842.25. 
 
 
Elle effectuait une reprise du capital de CHF 3'727'174.- à titre de réserves 
latentes imposées pour l’immeuble sis à Genève. 
7) 
 
Dans les réclamations contre lesdites taxations, formées en mars 2020 et 
précisées en juin 2020, la contribuable a apporté les renseignements suivants. 
 
 
Elle avait acquis, en août 2014, l’immeuble situé au 3______, rue A______, 
aux I______, pour un prix total de CHF 8'786'460.- comprenant les frais de 
notaire, émoluments et impôts. Cet immeuble avait fait l’objet d’amortissements à 


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hauteur de CHF 58'500.- en 2014 et de CHF 87'565.- en 2015 et en 2016. Elle 
avait vendu cet immeuble en juillet 2017 pour un montant de CHF 12'250'000.-. 
Elle avait, en juillet 2017, procédé à l’acquisition d’un autre immeuble sis au 
2______, avenue H______, qui était plus important notamment en termes de 
surface, pour le prix de CHF 17'250'000.-. Le transfert de propriété lié à cet achat 
datait du 4 septembre 2017 selon l’extrait du registre foncier produit dans le 
dossier de l’autorité fiscale. 
 
 
Dans ses comptes, elle avait sollicité un remploi du bénéfice résultant de la 
vente immobilière à hauteur de CHF 3'727'174.- et procédé, à cette fin et 
conformément à la pratique de l’autorité fiscale, à l’amortissement de l’immeuble 
de remplacement. Les bordereaux litigieux ne tenaient pas compte de 
l’amortissement de CHF 3'727'174.- du nouvel immeuble acquis au titre de 
remploi de l’immeuble vendu qui servait à l’exploitation immobilière, ni de la 
diminution des fonds propres y relative. À titre subsidiaire, elle invoquait 
l’ajustement de la provision pour impôt lié au refus du remploi sollicité. 
 
 
Elle avait délégué l’exploitation de son unique immeuble à la société 
G______ Sàrl, plus particulièrement à M. C______ D______. Elle détaillait les 
prestations fournies par ce dernier ainsi : planification, décision et supervision des 
travaux de rénovation et d’entretien réalisés sur les appartements de l’immeuble ; 
démarches administratives afin d’obtenir les autorisations nécessaires pour lesdits 
travaux et suivi des relations avec les autorités administratives ; relations avec les 
locataires « s’agissant de leurs divers besoins et revendications, traitement de ces 
questions » ; relations avec les fournisseurs, établissement des plans, planning des 
travaux, suivi des chantiers, liste des intervenants, aussi bien pour les travaux et le 
dépannage de l’immeuble que pour les résidents ; sélection des candidatures de 
locataires lors de la remise sur le marché des appartements, visites sur place ; suivi 
des litiges et conduite des éventuelles négociations avec les locataires ; suivi des 
relations bancaires et négociation des différents crédits avec les instituts financiers 
pour le financement des travaux ; réalisation de l’ensemble des tâches de gérance 
de la société, à l’exception de la rédaction des baux confiée à une régie de la 
place. Ces prestations allaient « au-delà de simples travaux de gérance » et 
relevaient d’une « exploitation immobilière ». M. C______ D______ avait 
continué à assumer ces tâches qui s’étaient accrues par des travaux 
« conséquents » de rénovation dus à l’état de vétusté de l’immeuble. Les 
prestations fournies « par le propriétaire économique » de la société avaient 
permis « d’importantes économies » en épargnant les services d’un architecte et 
d’un maître d’ouvrage. Elle avait aménagé une salle de sport pour les habitants de 
l’immeuble. Dans une perspective de détention durable, MM. D______ avaient 
eux-mêmes emménagé dans cet immeuble. 
8) 
 
Les 28 août et 1er septembre 2020, l’AFC a rendu les décisions sur 
réclamation concernant les taxations 2017 et 2018 de A______ Sàrl. 


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a. 
Elle a partiellement admis les réclamations relatives à la taxation 2017. Elle 
maintenait la reprise liée au remploi, mais prenait en compte un montant de 
CHF 910'400.- à titre d’impôts supplémentaires liés à cette reprise. Cela réduisait 
le bénéfice net imposable à CHF 2'801'835.- et le capital propre imposable à 
CHF 2'890'664.-. Les ICC dus s’élevaient ainsi à CHF 684'682.80 et l’IFD à 
CHF 238'153.-. 
 
b. 
L’AFC a admis les réclamations pour la taxation 2018. L’IFD était toujours 
nul mais les ICC étaient réduits à CHF 45'789.15. Elle prenait en compte une 
déduction de CHF 910'400.-, ce qui diminuait le capital propre imposable à 
CHF 3'034'725.-. Elle maintenait le montant de CHF 3'727'174.- pris en compte à 
titre de réserves latentes imposées. 
9) 
 
Dans le cadre de la procédure de recours devant le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI), la contribuable a produit huit attestations de 
différentes entreprises certifiant que leur unique interlocuteur, en particulier pour 
les travaux de l’immeuble H______, était M. C______ D______. 
10) 
Par jugement du 31 mai 2021, le TAPI a admis le recours de A______ Sàrl 
et renvoyé le dossier à l’AFC pour nouvelles décisions de taxation ICC et IFD 
2017 et ICC 2018. 
 
 
Il n’était pas contesté que la contribuable était une société immobilière, 
qu’elle était propriétaire d’un seul immeuble, que celui-ci était un actif immobilisé 
et que l’immeuble H______, acquis en remplacement, remplissait la même 
fonction que celui des I______. Les parties divergeaient cependant sur la nature 
de cette fonction, la recourante considérant qu’il s’agissait d’actifs immobilisés 
nécessaires à son exploitation tandis que l’AFC les qualifiait de simples 
immeubles de placement. 
 
 
Sur la base des explications de la contribuable, selon lesquelles 
« l’exploitation et la gestion » de l’ancien et du nouvel immeuble étaient confiées 
à G______ Sàrl, plus particulièrement à M. C______ D______, gérant de cette 
société et de la contribuable, le TAPI a considéré que les tâches accomplies par ce 
dernier correspondaient à une administration professionnelle des immeubles, à 
l’instar des prestations fournies par une gérance immobilière, comprenant de 
surcroît des travaux de rénovation et d’entretien. Bien qu’elle ne soit pas 
formellement et directement exercée par la recourante, cette activité ne pouvait 
être considérée comme déléguée à une entreprise externe, puisque G______ Sàrl 
et la recourante étaient des sociétés sœurs dirigées par les mêmes personnes. 
 
 
Le fait que le rendement de l’immeuble ne soit pas au moins vingt fois 
supérieur au salaire perçu par M. C______ D______ n’était pas déterminant selon 
le TAPI, puisque le Tribunal fédéral considérait que les critères de la circulaire n° 
5 de l’administration fédérale des contributions du 1er juin 2004 sur les 


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restructurations (ci-après : la circulaire n° 5) visaient principalement les cas de 
fusion, scission, transformation et le transfert de patrimoine et qu’ils n’étaient pas 
directement applicables au remploi tel que prévu en matière d’impôts fonciers. 
 
 
Enfin et surtout, l’immeuble représentait l’unique actif immobilisé de la 
recourante et lui procurait sa seule source de revenus. En tant que tel, il servait 
directement à l’activité de l’entreprise et ne pouvait pas être vendu sans nuire à 
son processus de production. Après la vente de l’immeuble des I______, son 
remplacement s’avérait, selon le TAPI, nécessaire à la recourante pour poursuivre 
son activité. L’immeuble des I______ constituait ainsi un actif immobilisé 
d’exploitation. Son non-remplacement par celui H______ aurait rendu son activité 
sans objet. 
11) 
Le 5 juillet 2021, l’AFC a interjeté recours contre ce jugement, qui lui avait 
été notifié le 3 juin 2021, auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice 
(ci-après : la chambre administrative), en concluant à son annulation et à la 
confirmation de ses décisions sur réclamation. Elle produisait deux pièces 
couvertes par le secret fiscal concernant le salaire touché en 2017 et en 2018 par 
M. C______ D______. 
 
 
Elle s’opposait à l’application du mécanisme du remploi, tel que prévu aux 
art. 17 al. 1 de la loi sur l’imposition des personnes morales du 23 septembre 1994 
(LIPM - D 3 15) et 64 al. 1 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 
14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11), à la contribuable, au motif que la 
condition de l’actif nécessaire à l’exploitation faisait « manifestement défaut ». 
Elle contestait le raisonnement du TAPI. La contribuable détenait uniquement un 
immeuble locatif dont le but était de générer un rendement, celui-ci étant le 
principal produit de son activité. Étant une pure société immobilière, elle n’avait 
pas d’activité d’exploitation de sorte qu’elle ne pouvait détenir des actifs 
nécessaires à l’exploitation. Le remploi était exclu pour cette seule raison. Faute 
de « processus de production », aucune entrave à ce dernier ne pouvait être 
retenue. 
 
 
Il ne pouvait y avoir in casu de gestion professionnelle d’immeuble du fait 
de l’activité exercée par M. C______ D______. Celui-ci fournissait, à travers une 
société sœur, des prestations assimilables à celle d’une gérance immobilière. La 
jurisprudence fédérale exigeait dans ce cas l’existence de personnel ou d’une 
activité correspondant à une activité commerciale à titre individuel, soit par le 
propriétaire foncier, ce qui impliquait que l’exploitation soit exercée par la société 
détenant les immeubles et souhaitant bénéficier du remploi. Selon l’AFC, on ne 
pouvait pas admettre que les activités déléguées à des tiers, y compris à une 
société sœur, soient considérées comme des activités propres à la société, sous 
peine de « dénu[er] de fondement le mécanisme même du remploi ». Ainsi, seule 
l’activité du point de vue de la contribuable – qui sollicitait l’application du 


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remploi – devait être examinée. Cette société ne remplissait pas les critères 
précités posés par la jurisprudence (personnel ou activité commerciale à titre 
individuel). Elle se limitait à détenir un immeuble de placement qui lui servait 
pour son rendement. Or, selon la jurisprudence fédérale, la seule détention 
d’immeubles de placement, même s’ils appartenaient à la fortune commerciale, ne 
constituait pas nécessairement une exploitation. Celle-ci requérait une gestion 
professionnelle de nombreux immeubles effectuée avec ses propres services 
administratifs. 
 
 
Rappelant la jurisprudence fédérale selon laquelle il n’existait pas, dans le 
cadre de la gestion d’immeuble, de réelle contrainte s’agissant de l’acquisition de 
remplacement, l’AFC estimait que tant l’immeuble vendu que celui acheté 
visaient une longue détention, de sorte qu’il s’agissait d’un simple investissement 
en vue de générer un rendement. De plus, la contribuable ne détenait qu’un seul 
immeuble, ce qui excluait la qualification d’exploitation professionnelle. Elle 
n’exploitait pas elle-même son immeuble puisqu’elle déléguait à une société tierce 
la gestion de son bien. L’immeuble détenue par la contribuable était un bien 
servant au placement car elle pouvait le vendre ou faire un placement d’une autre 
nature générant un rendement. Il s’agissait donc d’une réserve de valeur, et non 
d’actifs nécessaires à l’exploitation. L’application du remploi était donc exclue. 
 
 
Le TAPI avait à tort écarté l’application des critères posés par la circulaire 
n° 5, pour définir la notion d’actifs nécessaires à l’exploitation. Le Tribunal 
fédéral avait précisé que l’analyse desdits critères devait être plus restrictive en 
matière de remploi que pour les cas de restructuration fiscalement neutre, vu que 
le lien était dissous et que les réserves latentes étaient reportées sur un objet de 
remplacement. La détention et l’administration de propres immeubles 
constituaient une exploitation, au regard de cette circulaire, si trois conditions 
cumulatives étaient remplies. Or, selon l’AFC, tel n’était pas le cas dans la 
présente affaire. La contribuable ne participait pas au marché, sa principale 
aspiration étant l’obtention de revenus locatifs. Le fait que M. C______ D______ 
gérait l’immeuble par le biais de la société G______ Sàrl, mandatée par la 
contribuable, n’y changeait rien. Le rendement de l’immeuble – qui était de 
CHF 494'330.- en 2017 et de CHF 601'365.- en 2018 – n’était pas au moins vingt 
fois supérieur au coût du personnel, vu le salaire perçu par M. C______ D______ 
en 2017 et 2018. Il en allait de même si le montant total des honoraires de gestion 
et d’administration comptabilisés par la contribuable (CHF 147'744.- en 2017 et 
CHF 130'000.- en 2018) était pris en compte. 
12) 
La contribuable a conclu au rejet du recours. 
 
 
Ni la pratique, ni la jurisprudence du Tribunal fédéral n’excluaient le fait 
qu’une société immobilière puisse constituer une exploitation. Cette qualification 
n’était pas écartée du fait de recourir aux services de tiers, étant précisé que la 
société G______ Sàrl n’était in casu pas une entreprise externe mais une entité du 


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même groupe dirigée par la même personne physique. La circulaire n° 5 ne traitait 
pas les cas de remploi au sens de l’art. 64 LIFD, mais les restructurations 
fiscalement neutres au sens des art. 19 et 61 LIFD. 
 
 
Le critère de « 20 fois un salaire » prévu par cette circulaire était inapproprié 
in casu, raison pour laquelle le TAPI devait procéder à une appréciation globale 
plus nuancée. L’activité de la contribuable dépassait la simple gérance 
immobilière qui devait ici être qualifiée de gestion professionnelle d’immeubles et 
partant d’exploitation au sens des art. 64 LIFD et 17 LIPM. La contribuable avait 
une activité particulièrement intense et régulière, visant notamment à maintenir 
sur le long terme la capacité « générative » du bien immobilier. La stratégie 
commerciale « axée sur les baux à court terme » supposait une intervention plus 
importante que la moyenne et continue dans le temps. Cette activité occupait M. 
C______ D______ à plein temps, qui était également impliqué dans « toutes les 
étapes de l’exploitation immobilière ». Il était entre autres chargé de la 
planification (demandes d’autorisation, négociation des contrats avec les 
différents corps de métier), des décisions, de la supervision des travaux de 
rénovation et d’entretien réalisés, de la gestion des relations avec les fournisseurs, 
de l’établissement des plans, du planning des travaux, de la publicité/annonces et 
du suivi quotidien des locataires. 
 
 
Les deux immeubles précités étaient des actifs immobilisés. La justification 
commerciale des amortissements n’avait pas été contestée. Ils ne pouvaient être 
considérés comme de simples immeubles de placement car elle les avait 
« véritablement exploités », même si cette activité avait été déléguée à M. 
C______ D______ à travers la société G______ Sàrl. Elle avait ainsi déployé 
« une activité d’exploitation immobilière importante ». Le caractère nécessaire 
desdits immeubles était donné par le fait qu’à défaut du remplacement du seul 
immeuble de la société, elle aurait été contrainte de cesser son exploitation, ses 
activités. Les deux immeubles devaient ainsi être qualifiés de biens nécessaires à 
son exploitation, et le remploi admis. 
13) 
L’AFC a ensuite répliqué et maintenu sa position. 
 
 
Elle contestait l’application très large, par le TAPI, des règles du remploi, 
qui vidait ce mécanisme de tout son sens. 
En outre, le fait que la contribuable 
délègue la gestion de l’immeuble confirmait qu’elle le détenait en vue de générer 
un rendement, ce qui résultait aussi de sa volonté de détenir son unique immeuble 
sur le long terme. Cela excluait la qualification d’exploitation commerciale dans 
le domaine immobilier. Cette qualification pourrait éventuellement être retenue, 
selon l’AFC, si la société exerçait notamment son activité de manière proactive et 
quantitativement plus importante dans ce domaine. L’intensité de la gestion de 
l’immeuble par un tiers n’était pas déterminante, puisque le but visé par la 
détention de l’immeuble était de générer un rendement. L’activité décrite par la 
contribuable permettait d’atteindre ce but mais non de retenir qu’il s’agissait d’un 


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immeuble nécessaire à l’exploitation au sens des règles du remploi vu que 
l’immeuble ne servait pas une exploitation commerciale mais représentait un 
placement de la société et servait indirectement son actionnaire unique. La 
doctrine allait dans le même sens : ce n’était que dans le cadre très restreint d’un 
complexe immobilier organisé selon un système intégré couvrant l’ensemble des 
besoins de planification, de gestion, d’installations et d’équipements qu’il pouvait 
être considéré que les biens étaient nécessaires à l’exploitation car une telle 
organisation était comparable à celle d’une entreprise de fabrication ou de 
commerce traditionnel. La présente affaire ne concernait pas, selon l’AFC, 
l’exploitation d’un complexe immobilier, mais la gestion d’un immeuble de 
placement dont le rendement était optimisé par une gérance. 
 
 
Enfin, le fait qu’elle ait accepté des amortissements n’impliquait pas 
nécessairement l’application du remploi si les biens n’étaient pas des actifs 
immobilisés nécessaires à l’exploitation, comme en l’espèce où il s’agissait 
d’immeubles de placement non nécessaires à l’exploitation. 
14) 
Puis, la contribuable a dupliqué et maintenu sa position. 
 
 
Le fait qu’elle entendait conserver son unique immeuble sur le long terme 
ne signifiait pas nécessairement qu’il s’agissait d’un immeuble de placement. Tant 
l’immeuble de placement que l’immeuble nécessaire à l’exploitation étaient des 
biens immobilisés, par définition, détenus sur le long terme. 
15) 
Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc 
- D 3 17 ; art. 17 al. 1 et 3 et art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
L’AFC conteste l’application du remploi à la contribuable, « pure société 
immobilière » n’ayant pas d’activité d’exploitation de sorte que la condition 
exigeant un actif « nécessaire à l’exploitation » n’est pas réalisée. Seule doit être 
prise en compte l’activité de la contribuable, unique personne juridique à solliciter 
le remploi, à l’exclusion des activités exercées par son gérant, M. C______ 
D______ et sa société sœur, G______ Sàrl. 
 
 
Le TAPI, suivi par la contribuable, adopte une autre approche, plus globale, 
incluant, dans l’examen du remploi litigieux, les activités exercées par M. 
C______ D______ et G______ Sàrl. Qualifiant l’activité de M. C______ 


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D______ d’« administration professionnelle des immeubles, à l’instar des 
prestations fournies par une gérance immobilière » et retenant que l’immeuble est 
la seule source de revenus de la contribuable, le TAPI estime que son 
remplacement est directement nécessaire à la continuation de l’activité de cette 
dernière et admet ainsi le remploi sollicité. 
 
 
Comme le relève le TAPI, les parties ne contestent pas que la contribuable 
est propriétaire d’un seul immeuble qui fait partie de son actif immobilisé. Il 
convient ainsi d’examiner si les conditions du remploi sont réalisées. 
 
a. 
Lorsque des biens immobilisés nécessaires à l’exploitation sont remplacés, 
les réserves latentes de ces biens peuvent être reportées sur les biens immobilisés 
acquis en remploi, si ces biens sont également nécessaires à l’exploitation et se 
trouvent en Suisse (art. 64 al. 1 phr. 1 LIFD ; art. 8 al. 4 de la loi fédérale sur 
l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 
1990 - LHID - RS 642.14, applicable par renvoi de l’art. 24 al. 4 LHID ; art. 17 
al. 1 phr. 1 LIPM qui précise que le report des réserves latentes doit intervenir 
« dans un délai raisonnable »). Ces dispositions ont leur pendant, pour la 
détermination du revenu des personnes physiques, aux art. 30 al. 1 LIFD, 8 al. 4 
LHID et 21 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 
2009 (LIPP - D 3 08). 
 
 
Seuls les biens immobilisés qui servent directement à l’exploitation 
(« Betrieb ») sont considérés comme nécessaires à celle-ci ; n’en font pas partie, 
notamment, les biens qui ne sont utiles à l’entreprise que par leur valeur de 
placement ou leur rendement (art. 64 al. 3 LIFD ; art. 17 al. 4 LIPM ; cf. 
également pour le revenu des personnes physiques : art. 30 al. 3 LIFD). 
 
b. 
Si les conditions légales sont réunies, le remploi entraîne un report de 
l’imposition sur les réserves latentes, jusqu’à la réalisation ultérieure des biens de 
remplacement. Il constitue ainsi une « importante exception » à la règle, selon 
laquelle la sortie à titre onéreux d’éléments nécessaires à l’exploitation de 
l’entreprise provoque en principe la réalisation des réserves latentes afférentes à 
ces éléments (Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 5ème éd., 2021, p. 286 n. 81). 
 
 
Le remploi en franchise d’impôt d’actifs immobilisés est admis à quatre 
conditions cumulatives, dont l’une prévoit que l’objet du remploi et son 
remplaçant sont des biens immobilisés nécessaires à l’exploitation (Xavier 
OBERSON, 
op. cit., p. 286 n. 82 ss, 83). Ceux-ci doivent servir directement à l’exploitation. 
Le point de savoir si un bien est nécessaire à l’exploitation s’apprécie au regard de 
la fonction remplie par cet actif au sein de l’entreprise. En d’autres termes, les 
actifs nécessaires à l’exploitation sont ceux qui sont affectés à la capacité de 
rendement de l’entreprise et dont la vente réduirait cette capacité (Robert DANON 


- 11/19 - 
A/3176/2020 
in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], Commentaire romand – 
Impôt fédéral direct, 2ème éd., 2017 ad art. 64 n. 9). 
 
c. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au remploi au sens de 
l’art. 8 al. 4 LHID, dont la teneur est similaire aux art. 64 al. 1 LIFD et 
17 al. 1 LIPM, la condition de bien immobilisé nécessaire à l’exploitation 
(« betriebsnotwendiges 
Anlagevermögen ») 
présuppose 
l’existence 
d’une 
exploitation (« Betrieb ») (arrêt du Tribunal fédéral 2C_900/2018 du 6 janvier 
2020 consid. 6). 
 
 
L’application de cette norme implique, d’une part, que l’activité lucrative 
indépendante puisse être qualifiée d’exploitation et, d’autre part, que l’immeuble 
en cause constitue un bien immobilisé nécessaire à l’exploitation (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_107/2011 du 2 avril 2012 consid. 4). 
 
 
La notion d’exploitation a été définie par le Tribunal fédéral en matière de 
restructuration. Constitue une exploitation tout un complexe organisationnel et 
technique de valeurs patrimoniales qui représente une certaine indépendance. 
L'exploitation se caractérise par un degré élevé d'autonomie et se présente comme 
une organisation capable de subsister par elle-même. Dans une exploitation, le 
capital et le travail sont mis en œuvre dans le but de réaliser un profit, étant 
précisé que l'engagement de la force de travail ne se limite pas au prélèvement des 
plus-values ou à la récupération de bénéfices (ATF 142 II 283 consid. 3.2 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_1/2020 du 4 mars 2020 consid. 2.5 ; 2C_674/2018 du 
18 décembre 2018 consid. 3.5). Pour les raisons évoquées supra, le Tribunal 
fédéral préconise une interprétation stricte de la notion d'exploitation, cette notion 
étant plus étroite que celle d’activité lucrative indépendante (ATF 142 II 283 
consid. 3.3 = RDAF 2017 II p. 45, 46 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1/2020 
précité consid. 2.6). 
 
 
La deuxième condition susmentionnée, relative au bien immobilisé 
nécessaire à l’exploitation, a été examinée par le Tribunal fédéral dans deux 
affaires zurichoises concernant le domaine de l’immobilier (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_176/2016 du 8 décembre 2016 consid. 3 ; 2C_107/2011 précité 
consid. 5). Les valeurs patrimoniales nécessaires à l’exploitation sont des parties 
intégrantes indispensables de l’entreprise ; leur aliénation conduirait à une 
modification substantielle de celle-ci. En sont ainsi exclues les valeurs utiles à 
l’entreprise uniquement à titre de placement de fortune ou par ses revenus (arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_176/2016 précité consid. 3.1 ; 2A.122/2005 du 16 
septembre 2005 consid. 2.2.2). 
 
 
Le fait que des immeubles soient considérés « nécessaires à l’exploitation » 
dans le sens courant du terme du fait que l’activité de l’entreprise ne peut pas être 
réalisée sans eux, ne signifie pas qu’ils le sont aussi selon la réglementation 
applicable au remploi. En effet, dans le cas de sociétés actives dans la gestion 


- 12/19 - 
A/3176/2020 
d’immeubles, il n’y a pas de contrainte à remplacer les biens immobilisés, comme 
lorsqu’il s’agit d’immeubles « véritablement » nécessaires à l’exploitation. 
L’entreprise ne doit pas forcément investir le produit à nouveau dans des 
immeubles de rendement. Elle peut aussi investir les liquidités autrement ou 
obtenir un revenu par un retrait de capital. Le lien entre l’objet de remplacement et 
celui à remplacer est ainsi, de toute évidence, moins étroit que lors d’un véritable 
remploi (arrêts du Tribunal fédéral 2C_176/2016 précité consid. 3.4 ; 
2C_107/2011 précité consid. 5.1). De plus, contrairement aux restructurations, 
ledit lien est dissous en cas de remploi, les réserves latentes passant à l’objet de 
remplacement. Les critères de la circulaire n° 5 relative aux restructurations – qui 
ne lie pas les tribunaux – ne sont, selon le Tribunal fédéral, pas directement 
applicables au remploi en droit des impôts fonciers. La condition de « biens 
nécessaires à l’exploitation » doit répondre à des critères plus sévères pour 
admettre un remploi fiscalement neutre (arrêts du Tribunal fédéral 2C_176/2016 
précité consid. 3.3 ; 2C_107/2011 précité consid. 5.1). 
 
 
Le Tribunal fédéral a également jugé qu’une entreprise active dans 
l’immobilier n’était pas plus mal traitée que celles dont les revenus provenaient de 
moyens de production autres que les immeubles. Si l’on suivait la thèse selon 
laquelle les immeubles de sociétés actives dans la gestion d’immeubles et 
qualifiées d’exploitation, seraient des biens immobilisés nécessaires à 
l’exploitation, alors les entreprises actives dans la gestion d’immeubles seraient 
favorisées, en matière de remploi fiscalement neutre, par rapport aux sociétés 
d’exploitation. En effet, tous les immeubles des premières rempliraient la 
condition de « biens nécessaires à l’exploitation », alors que pour bénéficier du 
remploi, les secondes devraient aliéner les immeubles puis en acquérir de 
nouveaux devant directement servir l’exploitation. Une telle thèse n’est pas 
conforme aux dispositions légales susmentionnées applicables au renvoi. Elle 
aurait pour conséquence de définitivement soustraire les sociétés actives dans la 
gestion d’immeubles de l’imposition des réserves latentes, puisqu’elles pourraient, 
à chaque vente d’immeuble, réinvestir tout de suite la plus-value obtenue dans 
l’achat d’un nouvel immeuble. Tel ne peut être le sens du remploi (arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_176/2016 précité consid. 5 à 5.2 ; 2A.122/2005 précité 
consid. 3.2 et les arrêts cités). 
 
 
La société immobilière se distingue de la société d’exploitation. Pour cette 
dernière, la propriété foncière constitue la base objective de son exploitation, 
comme par exemple les entreprises de transbordement et les entrepôts. Pour 
déterminer si une société est une société immobilière, il faut non seulement se 
référer à son but statutaire mais aussi à l’ensemble des circonstances. Ce n’est pas 
la volonté des sociétaires, mais les caractéristiques objectives qui permettent de 
déterminer s’il s’agit d’une société d’exploitation ou d’une société immobilière 
(arrêt du Tribunal fédéral 2C_643/2017 du 15 janvier 2019 consid. 2.4). 


- 13/19 - 
A/3176/2020 
 
d. 
Dans l’ATF 142 II 283, le Tribunal fédéral a dû examiner si une activité 
lucrative indépendante visant l’administration et le commerce de biens 
immobiliers remplissait la condition de l’exploitation dans un cas de 
restructuration (consid. 3.4). 
 
 
Malgré l’opinion d’une partie de la doctrine, le Tribunal fédéral a jugé que 
la notion d’activité lucrative indépendante était plus large que celle d’exploitation 
(« Betrieb ») et que l’exercice d’une activité lucrative indépendante n’impliquait 
pas nécessairement la présence d’une exploitation (ATF 142 II 283 consid. 3.3.1 = 
RDAF 2017 II 45, 46 ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_1/2020 précité 
consid. 2.6). Cela ressortait en premier lieu de l’art. 18 al. 1 LIFD, selon lequel 
sont imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise 
commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l’exercice d’une 
profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante. Cette 
disposition soumettait à l’imposition non seulement les revenus provenant d’une 
exploitation (commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole) et d’une 
profession libérale, mais également les revenus issus de toute autre activité 
lucrative indépendante (ATF 142 II 283 consid. 3.3.1). De plus, le terme « 
exploitation » (« Betrieb ») n’était pas étranger au droit fiscal puisqu’il était 
mentionné dans différentes dispositions, notamment à l’art. 30 al. 3 LIFD relatif 
au remploi applicable aux personnes physiques. Ainsi, le traitement fiscal d’une 
activité lucrative indépendante n’était pas identique selon que celle-ci s’exerce 
dans le cadre d’une exploitation ou non (ATF 142 II 283 consid. 3.3.2). 
 
 
L’opinion doctrinale, selon laquelle toute activité lucrative indépendante 
devait être considérée comme une exploitation au sens de l’art. 19 al. 1 let. b 
LIFD, avait pour effet, selon le Tribunal fédéral, de vider la condition de 
l’exploitation de toute sa substance. Elle conduisait au résultat que toute fortune 
commerciale remplirait cette exigence. Or, tel n’était pas la volonté du législateur 
vu le texte clair de cette disposition et ses travaux préparatoires. La solution 
choisie par ce dernier, subordonnant le transfert – fiscalement neutre – d’une 
entreprise de personnes à l’existence d’une exploitation (ou partie de celle-ci), 
reposait sur des motifs objectifs. Par ailleurs, des exigences plus élevées en 
matière de restructurations fiscalement neutres se justifiaient parce que ce type de 
transactions s’accompagnait régulièrement de transfert de la fortune commerciale 
dans la fortune privée. Contrairement au gain en capital issu de la fortune 
commerciale, celui provenant d’une aliénation de la fortune privée était exempt 
d’impôt (ATF 142 II 283 consid. 3.3.3). Le Tribunal fédéral a conclu que la 
condition de l’exploitation était déterminante (ATF 142 II 283 consid. 3.3.4). 
 
 
Selon le Tribunal fédéral, la gestion (« Verwaltung ») de biens immobiliers 
ne présente les caractéristiques d’une exploitation (« Betrieb ») que de manière 
exceptionnelle. Elle présuppose une activité immobilière professionnelle, comme 
cela ressort de son arrêt 2C_107/2011 du 2 avril 2012 portant sur le remploi de 


- 14/19 - 
A/3176/2020 
biens immobilisés nécessaires à l’exploitation (consid. 3.3). Il n’est pas exclu que 
la gestion de biens immobiliers, qui dépasse la simple gestion de patrimoine, qui 
porte sur un grand nombre d’immeubles et qui s’effectue à travers des prestations 
propres telles que la location et la gestion, puisse constituer une exploitation au 
sens du droit fiscal. On ne peut cependant parler d’exploitation que lorsque la 
gestion ne se limite pas à un simple investissement du capital d’une entreprise 
dans l’immobilier (ATF 142 II 283 consid. 3.4.1 et les arrêts cités). 
 
 
Dans cette espèce, le patrimoine transféré était constitué de quatre 
appartements, quatre places de parc souterraines et de quelques actions dans des 
sociétés anonymes de faible valeur. La société concernée n’avait en outre pas eu 
une très grande activité dans le domaine de l'immobilier, de sorte que cette activité 
n'atteignait pas une telle intensité pour être qualifiée d'exploitation au sens de 
l'art. 19 al. 1 let. b LIFD (ATF 142 II 283 consid. 4). 
 
e. 
Selon la circulaire n° 5 (points 3.2.2.3, 4.3.2.8), la détention et 
l’administration de ses propres immeubles constituent une exploitation dans la 
mesure où les exigences suivantes sont cumulativement remplies : il y a une 
participation au marché ou des immeubles d’exploitation sont loués à des sociétés 
du groupe ; l’entreprise occupe ou mandate au moins une personne pour la 
gérance des immeubles (un emploi à plein temps pour des travaux de gestion 
immobilière) ; les rendements locatifs sont au moins vingt fois supérieurs au coût 
du personnel conforme au marché pour la gérance des immeubles. 
3) 
 
En l’espèce, la principale divergence entre les parties porte sur la fonction 
de l’immeuble. La contribuable considère qu’il s’agit d’un bien nécessaire à son 
exploitation, tandis que l’AFC le qualifie de simple placement ayant pour seul but 
de lui procurer un rendement à l’instar de tout autre type d’investissement. 
 
a. 
Le TAPI suit le point de vue de la contribuable, mais en englobant les 
activités de sa société sœur G______ Sàrl et plus particulièrement celle de son 
gérant, M. C______ D______. Certes, ces deux sociétés sont dirigées par 
MM. D______, le père C______ en étant le propriétaire indirect par le biais de 
F______ SA qu’il dirige aussi avec son fils. Elles ont cependant chacune une 
personnalité juridique propre et sont de ce fait juridiquement indépendantes l’une 
de l’autre. Elles ont aussi une existence juridiquement distincte de celle de leur 
gérant unique et de F______ SA qui les détient. 
 
 
Le raisonnement du TAPI s’affranchit de la forme juridique de ces deux 
sociétés à responsabilité limitée en les concevant comme une seule entité sous la 
houlette de leur gérant unique et propriétaire indirect, M. C______ D______. 
Sous l’angle fonctionnel, cette vision semble correcte. Toutefois, du point de vue 
juridique, on ne voit pas de raison in casu de faire abstraction de l’existence 
juridique distincte des trois sociétés susmentionnées et de celle de M. C______ 
D______. En effet, elles ont chacune leur propre rôle. F______ SA chapeaute les 


- 15/19 - 
A/3176/2020 
deux sociétés à responsabilité limitée en détenant leur capital social. A______ 
Sàrl est la propriétaire successive des deux immeubles en cause, tandis que 
G______ Sàrl s’occupe des tâches de gestion de l’immeuble H______, étant 
relevé que son rôle par rapport à l’immeuble des I______ n’est pas précisé. La 
dissociation de ces différentes fonctions, par la constitution de sociétés distinctes, 
ne poursuit, à tout le moins à première vue et selon les éléments du dossier, pas de 
but illégitime ou injustifié, comme le serait le fait de vouloir contourner une 
interdiction ou éluder un contrat, exemples susceptibles d’entraîner l’application 
du principe de la transparence (Durchgriff ; ATF 144 III 541 consid. 8.3.1 ; 128 II 
329 consid. 2.4). 
 
 
Enfin, la qualification de l’activité de M. C______ D______, retenue par le 
TAPI, d’« administration professionnelle des immeubles » est susceptible de lui 
imputer une activité lucrative indépendante avec pour effet de qualifier la fortune 
y relative de fortune commerciale, ce qui lui permettrait, à titre personnel, de 
prétendre au remploi pour autant que toutes les autres conditions soient réunies. 
Toutefois, il a choisi, en tant que dirigeant économique des trois sociétés 
précitées, d’organiser son activité économique sous la forme juridique 
susmentionnée, en particulier en attribuant à chacune des sociétés une fonction 
spécifique. Il n’y a en l’espèce pas de raison juridique de s’écarter de ce choix, 
hormis la recherche d’une éventuelle optimisation fiscale liée au report de 
l’imposition des réserves latentes en cas de remploi. Or, un tel motif n’est pas 
suffisant pour s’écarter de l’organisation juridique choisie en l’espèce par 
M. C______ D______. 
 
 
Dans ces circonstances, il y a lieu d’examiner la question du remploi à la 
lumière de l’activité de la contribuable exclusivement, comme le soutient l’AFC. 
En tant que personne morale, A______ Sàrl peut prétendre au remploi à condition 
d’en remplir les exigences légales. L’activité de G______ Sàrl et de M. C______ 
D______, mise en évidence par la contribuable dans ses réclamations de mars et 
juin 2020 devant l’AFC, n’est ainsi pas déterminante pour la résolution du présent 
litige. 
 
b. 
Pour pouvoir bénéficier du remploi, il faut que A______ Sàrl puisse 
démontrer former une exploitation au sens de la jurisprudence fédérale 
susmentionnée. Dans le domaine de l’immobilier, la gestion de biens immobiliers 
ne réalise la condition de l’exploitation (« Betrieb ») que de manière 
exceptionnelle selon la jurisprudence du Tribunal fédéral. Si cette gestion dépasse 
la simple gestion de patrimoine, porte sur un grand nombre d’immeubles et 
s’effectue à travers des prestations propres telles que la location et la gestion, 
notre Haute Cour n’exclut pas qu’elle puisse constituer une exploitation. 
Cependant, le Tribunal fédéral souligne qu’il n’y a pas d’exploitation lorsque la 
gestion se limite à un simple investissement du capital d’une entreprise dans 
l’immobilier (ATF 142 II 283 consid. 3.4.1). 


- 16/19 - 
A/3176/2020 
 
 
La justification de cette position restrictive du Tribunal fédéral réside dans 
la conséquence fiscalement exceptionnelle du remploi consistant à reporter 
l’imposition des réserves latentes de l’objet remplacé sur celui de remplacement, 
si tous deux sont des actifs immobilisés nécessaires à l’exploitation. Il importe 
ainsi de réserver ce type de traitement fiscal à des cas véritables de remploi, étant 
précisé que ceux-ci sont soumis à des critères plus sévères que ceux de la 
circulaire n° 5 relative aux restructurations vu que le lien entre l’objet remplacé et 
celui de remplacement est dissous, les réserves latentes passant à l’objet de 
remplacement (arrêts du Tribunal fédéral 2C_176/2016 précité consid. 3.3 ; 
2C_107/2011 précité consid. 5.1). Admettre pour les sociétés immobilières de 
gestion 
(« Immobilienverwaltungsgesellschaf »), 
y 
compris 
qualifiées 
d’exploitation, que leurs immeubles sont des biens immobilisés « nécessaires à 
l’exploitation » leur permettrait, selon le Tribunal fédéral, de toujours remplir 
cette condition légale, exigée pour le remploi. Notre Haute Cour souligne que cela 
aurait pour conséquence de définitivement les soustraire de l’imposition des 
réserves latentes puisqu’elles pourraient, à chaque vente d’immeuble, réinvestir 
tout 
de 
suite 
la 
plus-value obtenue dans l’achat d’un nouvel immeuble. Or, tel ne peut être le sens 
du remploi selon le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 2C_176/2016 
précité consid. 5). 
 
c. 
Il convient ainsi d’examiner la présente espèce au regard de la jurisprudence 
du Tribunal fédéral, en veillant à admettre le remploi qu’en présence d’une 
exploitation (« Betrieb ») et non seulement d’une activité lucrative indépendante, 
vu son effet fiscalement exceptionnel sur l’imposition des réserves latentes et par 
voie de conséquence sur le bénéfice imposable. 
 
 
Comme déjà relevé, l’activité retenue par le TAPI est celle exercée par 
M. C______ D______ à travers G______ Sàrl. Il ne s’agit ainsi pas d’une activité 
propre de la contribuable, qui ne le conteste d’ailleurs pas. De plus, cette dernière 
met essentiellement en lumière les différentes tâches assumées par son gérant, 
dans le cadre de G______ Sàrl, en lien avec les travaux de rénovation de 
l’immeuble H______ et la remise en location subséquente des appartements, 
hormis deux attribués à MM. D______ aux fins d’habitation. Sous réserve des 
attestations des entreprises produites devant le TAPI, le dossier contient peu 
d’éléments sur les tâches effectuées sur l’immeuble locatif des I______. Or, pour 
bénéficier du remploi, les deux immeubles précités doivent être nécessaires à 
l’exploitation de la personne invoquant le remploi, ce qui implique qu’une 
exploitation existe pour les deux immeubles. 
 
 
Dans le présent cas, l’activité qui peut être attribuée à A______ Sàrl au 
regard du dossier est celle de détenir un immeuble – d’abord celui des I______, 
puis celui H______ – comprenant des appartements soumis à la location. Elle-
même n’occupe aucun de ceux-ci, ce qui est confirmé par les adresses différentes 


- 17/19 - 
A/3176/2020 
entre celle de son siège et celle des deux immeubles qu’elle a successivement 
détenus. Cela correspond au but d’une société immobilière. Dans ce cas, selon le 
Tribunal fédéral, la société immobilière au sens étroit, à savoir la société de 
gestion immobilière (« Immobilienverwaltungsgesellschaft »), se caractérise par le 
fait d’utiliser les immeubles comme un placement de capital sûr ou profitable, tel 
que la location de logements. Elle se distingue de la société d’exploitation 
(« Betriebsgesellschaft ») qui utilise la propriété foncière comme base de son 
exploitation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_643/2017 précité consid. 2.4 et 2.5). 
 
 
La détention d’un seul immeuble sans activité de gestion ne répond pas aux 
exigences posées par le Tribunal fédéral pour qualifier d’exploitation une 
éventuelle gestion de biens immobiliers, ni à sa définition plus générale 
d’exploitation au sens de la jurisprudence susmentionnée. En effet, la contribuable 
ne détient en l’espèce qu’un seul immeuble et recourt, pour sa gestion, aux 
services d’une société tierce, G______ Sàrl, dont il n’y a pas de raison, comme 
évoqué plus haut, d’ignorer leur existence et indépendance juridique malgré leurs 
liens étroits. A______ Sàrl ne peut, sur la base de ces éléments, pas non plus être 
qualifiée de complexe organisationnel et technique doté d’une degré élevé 
d’autonomie et capable de subsister par elle-même. Il n’est au surplus pas contesté 
que la recourante n’est pas active dans le commerce de biens immobiliers. 
 
 
Par ailleurs, la détention de l’immeuble H______, quelle que soit sa durée, 
permet, pendant celle-ci, à la contribuable et, indirectement à M. C______ 
D______, d’en retirer un rendement plus ou moins important suivant le niveau des 
loyers demandés. Il n’y a pas de raison de considérer qu’il en serait allé 
différemment pour l’immeuble locatif des I______ détenu par la contribuable 
pendant trois ans, avant de le vendre à un prix supérieur à celui de son achat et de 
procéder, à la même époque, à l’acquisition de l’immeuble H______. 
 
 
Dans ces circonstances, il faut admettre, avec l’AFC, que la détention 
successive des deux immeubles précités par la contribuable consiste en un 
placement de fortune destiné à lui procurer un rendement à travers les loyers 
perçus. Il s’agit d’un investissement financier effectué dans l’immobilier, utile à la 
contribuable et, indirectement, à M. C______ D______, en raison des revenus 
générés. Il ne ressort par ailleurs pas du dossier que la contribuable ait été 
contrainte d’acheter l’immeuble H______, pour des raisons autres que celle 
d’optimiser le rendement de son capital, investi d’abord dans l’immeuble des 
I______ puis dans celui H______. 
 
 
Par conséquent, la détention des immeubles ici en cause par la recourante ne 
peut que constituer un placement de capital aux fins d’en obtenir un rendement, à 
l’instar d’un autre type d’investissement financier. Elle ne sert l’exercice d’aucune 
exploitation dont l’existence n’est in casu nullement établie pour les motifs 
évoqués supra. Ainsi, l’une des conditions cumulatives du remploi, exigeant que 
l’objet remplacé et celui de remplacement soient des biens nécessaires à 


- 18/19 - 
A/3176/2020 
l’exploitation, n’est en l’espèce pas réalisée. Dès lors, la contribuable ne peut pas 
bénéficier du remploi sollicité. 
 
 
Le recours de l’AFC doit donc être admis et le jugement querellé annulé. 
Les décisions sur réclamation des 28 août et 1er septembre 2020 relatives aux 
taxations ICC et IFD de 2017 et ICC 2018 doivent en conséquence être rétablies. 
4) 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
contribuable qui n’obtient pas gain de cause (art. 87 al. 1 LPA) et aucune 
indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 5 juillet 2021 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mai 
2021 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mai 2021 ; 
rétablit les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale des 28 août et 
1er septembre 2020 concernant A______ Sàrl ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ Sàrl ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 


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A/3176/2020 
communique le présent arrêt à l’administration fiscale cantonale, à Me Sarah Busca 
Bonvin et Me Aurélien Barakat, avocats de A______ Sàrl, à l'administration fédérale 
des contributions ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : M. Verniory, président, Mmes Payot Zen-Ruffinen et McGregor, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
M. Michel 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :