ge_gerichte · DCSO/215/2024 · 2024-05-23 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2190/2023-CS 
DCSO/215/24
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 23 MAI 2024 
Plainte 17 LP (A/2190/2023-CS) formée en date du 30 juin 2023 par A______ SA, EN 
LIQUIDATION. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ SA, EN LIQUIDATION 
- ETAT DE GENEVE, ADMINISTRATION 
FISCALE CANTONALE 
Service du contentieux 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3. 
- B______ SA 
- HOIRIE DE FEU C______ 
- D______ 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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A/2190/2023-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______ SA est propriétaire de la parcelle 1______ de la commune de 
E______ [GE], sise rue 2______ no. ______ et construite d'une maison de maître 
comportant notamment un appartement de cinq pièces situé aux premier et 
deuxième étages. 
 
C______ a acquis l'entier du capital-actions de A______ SA le 20 août 2005; 
 
b. Le 1er septembre 2014, C______ et son épouse, D______, ont conclu un 
contrat de bail avec A______ SA portant sur l'appartement de cinq pièces susvisé. 
 
c. Le 3 février 2015, C______ a cédé à son épouse la moitié du capital-actions de 
A______ SA. 
 
d. A une date non précisée, la COMMUNAUTE F______, représentée par la 
FONDATION G______ (ci-après la COMMUNAUTE F______), créancière-
gagiste, a dénoncé au remboursement le prêt hypothécaire consenti à A______ SA 
et C______ en 2009. 
 
e. Le 7 mars 2017, la COMMUNAUTE F______ a engagé deux poursuites en 
réalisation de gage à l'encontre de A______ SA et de C______, débiteurs 
solidaires, en recouvrement de 3'094'000 fr. (créance en capital) et 307'799 fr. 90 
(intérêts échus), montants allégués dus suite à la dénonciation de prêts 
hypothécaires; 
 
Le 15 mars 2017, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a notifié à 
A______ SA le commandement de payer dans la poursuite en réalisation de gage 
dirigée contre cette société, n° 3______. 
 
Le commandement de payer établi dans la poursuite en réalisation de gage contre 
C______, n° 4______, a été notifié à ce dernier le 22 mars 2017; un exemplaire 
supplémentaire de ce commandement de payer a été notifié à A______ SA, en sa 
qualité de tiers propriétaire du gage. 
 
f. Aucune opposition n'a été formée à la poursuite n° 4______ par le débiteur 
C______ et l'opposition formée par A______ SA aux deux commandements de 
payer, poursuites n° 3______ et n° 4______, a été retirée par courrier du 2 juin 
2017 adressé à l'Office, A______ SA étant représentée par G______, 
administrateur avec signature individuelle depuis le mois d'avril 2017 selon le 
registre du commerce. 
 
g. La COMMUNAUTE F______ a requis le 23 novembre 2017 la vente du bien 
gagé. 
 
h. L'Office a adressé le 7 décembre 2017 à C______ et à A______ SA un avis de 
réception de la réquisition de vente. 
 
i. C______ est décédé le ______ 2018. 


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j. Le 20 mars 2019, H______, expert mandaté par l'Office, a estimé à 7'180'000 fr. 
la valeur de l'immeuble. 
 
k. Par avis de vente du ______ 2020, publié dans la Feuille d'avis officielle le 
______ 2020, l'Office a fixé au ______ 2020 la date de la vente aux enchères de 
l'immeuble. 
 
l.a. Par décision DCSO/331/2020 du 17 septembre 2020, rendue dans la plainte 
formée le 17 février 2020 par D______, la Chambre de surveillance a considéré 
que dans la poursuite n° 3______ dirigée contre A______ SA, D______ ne 
revêtait ni la qualité d'épouse du débiteur, ni celle d'épouse du propriétaire du 
gage. L'Office n'avait donc pas à lui communiquer un exemplaire du 
commandement de payer. En tant qu'elle visait la poursuite n° 3______, la plainte 
était ainsi irrecevable, aucun motif de nullité n'entrant en considération; 
 
S'agissant de la poursuite n° 4______, la Chambre de céans a considéré que 
D______ faisait preuve de mauvaise foi en invoquant la nullité de cette poursuite, 
faute de s'être fait notifier un exemplaire du commandement de payer en qualité 
de conjointe du débiteur au sens de l'art. 153 al. 2 let. b LP. 
 
l.b. Par arrêt du 25 mars 2021 dans la cause 9______/2020, le Tribunal fédéral a 
retenu que D______ n'attaquait pas l'argumentation de l'autorité de surveillance 
qui avait déclaré irrecevable sa plainte en tant qu'elle visait la poursuite 
n° 3______, de sorte que le recours était irrecevable à supposer que la recourante 
entendait conclure à la constatation de la nullité de cette poursuite également. 
 
Concernant la poursuite n° 4______, D______ n'était pas de mauvaise foi en se 
plaignant d'une violation de l'art. 153 al. 2 let. b LP, à savoir l'absence de 
notification de l'exemplaire pour le conjoint du commandement de payer. La 
connaissance de l'existence de la poursuite ne suffisait pas pour admettre que la 
plaignante avait eu connaissance de ses droits en lien avec celle-ci, en particulier 
le droit de former opposition; 
 
l.c Par décision DCSO/348/2021 du 16 septembre 2021, statuant à la suite du 
renvoi de la cause par le Tribunal fédéral, la Chambre de céans a notamment 
retenu que dans la poursuite n° 4______ l'exemplaire du commandement de payer 
pour A______ SA, en sa qualité de tiers propriétaire du gage, avait été notifié le 
15 mars 2017 et avait été frappé d'opposition. En sa qualité d'administrateur avec 
signature individuelle, G______ pouvait valablement représenter la société 
propriétaire du gage et retirer en conséquence l'opposition précédemment formée 
par celle-ci; 
 
m. Dans l'intervalle, le 11 mai 2021, déférant à l'arrêt du Tribunal fédéral précité, 
l'Office a notifié à D______, en sa qualité de conjointe du débiteur, un exemplaire 
du commandement de payer dans la poursuite n° 4______, qui a été frappé 
d'opposition. 


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n. Le Tribunal de première instance ayant prononcé la mainlevée provisoire de 
l'opposition formée par D______ au commandement de payer, poursuite 
n° 4______, cette dernière a agi en libération de dette. 
 
o.a Le 28 juillet 2021, A______ SA a résilié le bail conclu par C______ et 
D______ pour le 31 août 2021, en raison de la demeure des locataires. 
 
o.b Par jugement du 19 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a constaté la 
validité de la résiliation et ordonné l'évacuation des locataires, décision confirmée 
par arrêt de la Cour de justice du 23 mai 2022. 
 
o.c Le 9 août 2022, D______ a été expulsée de l'appartement situé dans la 
propriété objet du gage. 
 
p. Par décision DCSO/84/2023 du 9 mars 2023, la Chambre de céans a rejeté, 
dans la mesure de sa recevabilité, la plainte de A______ SA contre l'avis de vente 
de l'immeuble, l'Office ayant fixé la date des enchères au 8 novembre 2023 dans 
la poursuite en réalisation de gage n° 3______. 
 
La Chambre de céans a notamment constaté que le commandement de payer établi 
dans la poursuite n° 3______ dirigée contre A______ SA était entré en force, à la 
suite du retrait de l'opposition par l'administrateur de la société avec signature 
individuelle. C'était donc à bon droit que l'Office avait procédé aux opérations 
tendant à la vente de l'immeuble dans le cadre de la poursuite n° 3______, et ce 
quand bien même les commandements de payer établis dans la poursuite 
n° 4______ n'étaient pas passés en force; 
 
A______ SA n'a pas recouru contre cette décision devant le Tribunal fédéral. Le 
recours de D______ contre cette décision a été rejeté dans la mesure de sa 
recevabilité par arrêt du Tribunal fédéral 5A_227/2023 du 5 juillet 2023. 
 
q. Par pli recommandé du 12 mai 2023, reçu le 16 mai 2023, l'Office a 
communiqué à A______ SA le placard de vente relatif à l'immeuble objet du gage 
dans la poursuite n° 3______, à laquelle B______ SA avait pris la place de la 
COMMUNAUTE F______. Les enchères étaient fixées au 3 octobre 2023, la 
valeur d'estimation de l'immeuble s'élevant à 7'180'000 fr. 
 
r. Le 15 juin 2023, l'Office a communiqué à A______ SA l'état des charges et les 
conditions de vente de l'immeuble, qui reprenaient les indications figurant dans le 
placard de vente, notamment s'agissant de la date des enchères et de la valeur 
d'estimation. 
 
s.a. Par courrier du 28 juin 2023, A______ SA a contesté auprès de l'Office 
l'inscription à l'état des charges des cédules hypothécaires au porteur 
ID.2005/5______, ID.2005/6______, ID.2005/7______ et ID.2005/8______ et la 
production de B______ SA. 
 
s.b. Par courrier du 4 juillet 2023, l'Office a maintenu sa décision du 15 juin 2023. 


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B. 
a. Par acte posté le 30 juin 2023, A______ SA, représentée par G______, a porté 
plainte contre l'état des charges et les conditions de vente du 15 juin 2023. Elle a 
notamment fait valoir que le créancier gagiste n'avait pas pu valablement 
continuer la poursuite, en l'absence de toute réquisition de continuer la poursuite 
et au vu du fait que l'opposition au commandement de payer, poursuite 
n° 3______, était en force. Le vente de l'immeuble ne pouvait donc être requise. 
A______ SA s'est plainte par ailleurs de la valeur d'estimation indiquée, qui était 
obsolète. 
 
b. Par décision du 11 juillet 2023, la Chambre de céans a refusé l'effet suspensif à 
la plainte. 
 
c. Dans sa détermination du 11 août 2023, l'hoirie de feu C______ a exposé que 
G______ n'était plus administrateur de A______ SA à tout le moins depuis le 
mois de septembre 2020, son mandat n'ayant pas été renouvelé. Il n'avait par 
conséquent pas le pouvoir d'agir pour le compte de la société, de sorte que la 
plainte était irrecevable. Par ailleurs, le commandement de payer, poursuite 
n° 3______, était en force, de sorte que les opérations de vente pouvaient avoir 
lieu. 
 
d. B______ SA a observé que le commandement de payer, poursuite n° 3______, 
était en force et que la procédure de réalisation devait aller de l'avant. La plainte 
devait être rejetée, dans la mesure de sa recevabilité. 
 
e. D______ a conclu à l'admission de la plainte. 
 
f. Dans son rapport du 14 août 2023, l'Office a conclu à l'irrecevabilité de la 
plainte, en tant qu'elle visait l'estimation de l'immeuble. En effet, le montant de 
cette estimation avait été communiqué par avis du 12 mai 2023, réceptionné le 
16 mai 2023, de sorte que la plainte formée le 30 juin 2023 était tardive. La 
question du caractère exécutoire du commandement de payer, poursuite 
n° 3______, avait déjà été tranchée par la Chambre de surveillance, de sorte que 
A______ SA ne pouvait présenter les mêmes griefs une nouvelle fois. 
 
 
g. Par courrier du 30 août 2023, le représentant de l'hoirie de feu C______ a 
transmis à la Chambre de céans une copie du jugement du Tribunal de première 
instance du 24 août 2023, prononçant la dissolution de A______ SA et la 
désignation de I______ en tant que liquidateur. Selon ce jugement, le mandat 
d'administrateur de G______ avait pris fin au plus tard en septembre 2020. 
 
h. Par courrier du 9 janvier 2024, I______ a fait savoir que la plainte du 29 juin 
2023 était irrecevable, G______ n'ayant pas le pouvoir de représenter la société à 
la date du dépôt de la plainte. 
C. 
a. Par acte du 21 juillet 2023, A______ SA a porté plainte auprès de la Chambre 
de surveillance contre le courrier de l'Office du 4 juillet 2023. 
 
b. Par ordonnance du 31 juillet 2023, la Chambre de surveillance a refusé l'effet 
suspensif à la plainte. 


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c. Dans son rapport du 14 août 2023, l'Office a conclu à l'irrecevabilité de la 
seconde plainte, en tant qu'elle visait l'estimation de l'immeuble et la question du 
caractère exécutoire du commandement de payer, poursuite n° 3______. Les 
griefs dirigés contre l'état de charges étaient aussi irrecevables, car formés après 
l'expiration du délai de plainte, qui avait commencé à couvrir dès la notification 
des conditions de vente et de l'état de charges du 15 juin 2023. Sur le fond, la 
plainte devait être rejetée. 
 
d. Dans sa détermination du 17 août 2023, l'hoirie de feu C______ a exposé que 
G______ n'était plus administrateur de A______ SA à tout le moins depuis le 
mois de septembre 2020, son mandat n'ayant pas été renouvelé. Il n'avait par 
conséquent pas le pouvoir d'agir pour le compte de la société, de sorte que la 
plainte était irrecevable. Par ailleurs, le commandement de payer, poursuite 
n° 3______, était en force, de sorte que les opérations de vente pouvaient avoir 
lieu. La situation financière de A______ SA était catastrophique, de sorte qu'il 
était urgent de réaliser l'objet du gage. Quant aux autres griefs, ils relevaient de la 
procédure de plainte contre l'état des charges et non pas de la procédure de 
contestation selon l'art. 140 al. 2 LP et 37 al. 2 ORFI. Ils auraient dû être soulevés 
dans le délai de plainte contre l'état des charges. 
 
f. B______ SA a conclu au rejet de la seconde plainte, dans la mesure de sa 
recevabilité. 
 
h. Par arrêt ACJC/1710/2023 du 20 décembre 2023, la Cour de justice a annulé le 
jugement du Tribunal de première instance du 24 août 2023, prononçant la 
dissolution de A______ SA et la désignation de I______ en tant que liquidateur, 
et a renvoyé la cause au Tribunal pour nomination d'un commissaire, instruction 
et nouvelle décision. Selon cet arrêt, le mandat d'administrateur de G______ avait 
pris fin à la date du dépôt de la requête le 22 mars 2023, faute d'avoir été 
renouvelé à l'assemblée générale du 24 septembre 2020 ou à une date ultérieure. 
 
i. Par courrier du 9 janvier 2024, I______ a fait savoir que la plainte du 21 juillet 
2023 était irrecevable, G______ n'ayant pas le pouvoir de représenter la société à 
la date du dépôt de la plainte. 
 
j. En date du 6 février 2024, l'Office a observé que les deux plaintes n'avaient plus 
d'objet, la vente aux enchères du 3 octobre 2023 ayant été annulée. 


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k. Selon le registre du commerce, G______ a été administrateur de A______ SA, 
avec signature individuelle, d'avril 2017 à octobre 2023, puis de nouveau depuis le 
10 janvier 2024. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'article 70 LPA, applicable à la procédure devant la Chambre de 
surveillance en vertu des articles 9 al. 4 LaLP et 20a al. 3 LP, l'autorité peut, 
d'office ou sur requête, joindre des procédures se rapportant à une situation 
identique ou à une cause juridique commune. 
 
En l'espèce, il y a lieu de joindre les procédures A/2190/2023 et A/2419/2023, 
sous le numéro de cause A/2190/2023, les parties, le contexte factuel et les 
questions litigieuses étant les mêmes. 
2. 
2.1. A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être 
dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses 
intérêts de fait, par une décision ou une mesure de l'Office (ATF 138 III 628 
consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3; arrêt 
du Tribunal fédéral 5A_48/2022 du 10 mai 2022 consid. 4.2.1). Le débiteur et le 
créancier à la poursuite disposent toujours de la qualité pour former une plainte 
contre une décision de l'Office qui les atteint dans leurs intérêts 
(COMETTA/MÖCKLI, Basler Kommentar, SchKG, 2021, n° 41 ad art. 17 LP; 
DIETH/WOHL/KURZ, Kommentar, SchKG, 2014, n° 11 et ss ad art. 17 LP; ERARD, 
Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 25 ss ad art. 17 LP). 
 
Une personne morale est représentée par ses organes (art. 55 CC). Les organes 
exécutifs, mais aussi toutes les personnes qui peuvent valablement représenter la 
société anonyme dans les actes juridiques avec des tiers en vertu des règles du 
droit civil, peuvent accomplir des actes judiciaires en son nom, comme signer des 
écritures, donner procuration à un avocat et comparaître aux audiences. Sont en 
premier lieu légitimés à représenter la société en justice les membres du conseil 
d'administration et, à moins que les statuts ou le règlement d'organisation ne 
l'exclue, un seul des membres de celui-ci (art. 718 al. 1 CO). 
 
2.2 En l'espèce, à la date du dépôt des deux plaintes, G______ était 
l'administrateur de la plaignante avec signature individuelle selon le registre du 
commerce, quand bien même son mandat n'avait pas été renouvelé et avait pris 
fin, au plus tard en mars 2023, selon l'arrêt de la Cour de justice civile du 
20 décembre 2023. 
 
La question de savoir si la plaignante était valablement représentée par 
l'administrateur inscrit au registre du commerce souffre de rester indécise vu 
l'issue de la plainte. 
3. 
En tant qu'elle est dirigée contre les conditions de vente et l'état des charges du 
15 juin 2023, la plainte déposée le 21 juillet 2023 est tardive, car formée après 
l'échéance du délai de 10 jours de l'art. 17 LP. 


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Les deux plaintes sont également tardives en tant qu'elles visent le montant de 
l'estimation, qui a été communiqué à la plaignante par courrier recommandé du 
12 mai 2023, reçu le 16 mai 2023. 
4. 
La plaignante fait valoir que l'Office ne pouvait pas procéder aux opérations 
tendant à la vente de l'immeuble, dans le cadre de la poursuite n° 3______, le 
commandement de payer n'étant pas en force. Or, cet argument a déjà été rejeté 
par la Chambre de céans, aux termes de sa décision DCSO/84/2023 du 9 mars 
2023, entrée en force. Partant, ce grief est irrecevable. 
5. 
5.1. La qualité pour porter plainte, qui permet de délimiter le cercle des personnes 
habilitées à agir, suppose un intérêt digne de protection, conférant la légitimation 
active à celui qui est titulaire du droit invoqué, soit l'intérêt à la plainte, qui est une 
condition de recevabilité devant être examinée d'office (GILLIERON, Commentaire 
LP, ad art. 17 nos 95ss et 140); 
 
Un intérêt digne de protection (cf. art. 60 LPA cum art. 9 al. 4 LaLP) suppose un 
intérêt actuel à obtenir l'annulation de la décision attaquée (ATF 138 II 42 
consid. 1 ; 137 I 23 consid. 1.3), l'existence d'un intérêt actuel s'appréciant non 
seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du prononcé de la 
décision sur recours (ATF 137 I 296 consid. 4.2 ; 136 II 101 consid. 1.1) ; si 
l'intérêt s'éteint pendant la procédure, le recours devient sans objet (ATF 142 I 
135 consid. 1.3.1 p. 143). 
 
5.2. En l'espèce, en tant qu'elles tendent à l'annulation de la vente aux enchères, 
les deux plaintes ont perdu leur objet en cours de procédure, les enchères fixées au 
3 octobre 2023 ayant été annulées par l'Office. 
 
Il en va de même des griefs liés aux conditions de vente et à l'état des charges 
formulés dans la plainte du 30 juin 2023. En effet, il appartiendra à l'Office de 
communiquer de nouveau ces informations, lorsque de nouvelles enchères seront 
organisées. 
 
Il sera ainsi constaté que les plaintes, pour autant qu'elles soient recevables, sont 
devenues sans objet en cours de procédure. 
6. 
La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 
art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 
al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
Ordonne la jonction des causes A/2190/2023 et A/2419/2023 sous numéro de cause 
A/2190/2023. 
Constate que les plaintes formées le 29 juin 2023 et le 21 juillet 2023 par A______ SA 
dans la poursuite en réalisation de gage n° 3______ en lien avec les opérations de 
réalisation de l'objet du gage sont, dans la mesure de leur recevabilité, devenues sans 
objet en cours de procédure. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Monsieur Anthony HUGUENIN et 
Monsieur Luca MINOTTI, juges assesseurs ; Madame Véronique AMAUDRY-
PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
 
Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 
La greffière : 
 
Véronique AMAUDRY-
PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.