ge_gerichte · ACJC/720/2016 · 2015-06-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25.05.2016. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21446/2013 
ACJC/720/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 23 MAI 2016 
 
Entre 
A______ GmbH, ayant son siège ______ (Schwytz), appelante d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 26 juin 2015, comparant en personne, 
et 
B______ SA, ayant son siège ______ (Genève), intimée, comparant par Me Philippe 
EIGENHEER, avocat, rue Bartolini 6, case postale 5210, 1211 Genève 1, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 26 juin 2015, expédié pour notification aux parties le 1er juillet 
2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions des 
parties en libération des sûretés (ch. 1 du dispositif), a condamné B______ SA à 
verser à A______ GMBH la somme de 1'515 fr. 80 avec intérêts à 5% l’an dès le 
26 mai 2014 (ch. 2), a écarté l’opposition formée par B______ SA au 
commandement de payer, poursuite n° 1______, à due concurrence (ch. 3), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que seules les prétentions de la 
bailleresse, s’agissant de la prise en charge, par la locataire, de la remise en état 
des dégâts aux murs et portes des locaux litigieux étaient fondées, estimant ainsi 
que la clé d’accès aux locaux restituée tardivement par la locataire ne justifiait pas 
une indemnité pour occupation illicite des locaux et que la bailleresse avait par 
ailleurs tacitement accepté l’installation de climatiseurs, dont elle ne pouvait dès 
lors demander la suppression aux frais de sa locataire. Le Tribunal a enfin 
constaté que la bailleresse avait opté pour une poursuite ordinaire, plutôt qu’en 
réalisation de gage, de sorte qu’elle pourrait requérir la continuation de la 
poursuite, les sûretés devant être libérées en faveur de la locataire. Dans la mesure 
où les conclusions tendant à la libération des sûretés excédaient sa compétence à 
raison de la matière, le Tribunal les a déclarées irrecevables. 
B. 
a. Par acte expédié le 24 août 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
GMBH (ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation des chiffres 1, 3 et 4 du dispositif. Elle conclut, 
principalement, à ce que sa partie adverse soit condamnée à lui payer les montants 
de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80 avec intérêt à 
5% dès le 26 mai 2014, 469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, 1'023 fr. 
30 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, 492 fr. 50 avec intérêt à 5% dès le 26 
mai 2014 et 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que l’opposition 
formée par B______ SA au commandement de payer, poursuite n° 1______, à 
concurrence de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 23 mai 2013, de 1'414 fr. 80 
avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 
2014, de 1'023 fr. 30 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 492 fr. 50 avec 
intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, ainsi que de 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 
26 mai 2014 soit levée, à ce que la partie adverse soit condamnée au paiement du 
montant de 103 fr., à titre de frais de la poursuite n° 1______, à ce qu’elle soit 
autorisée à solliciter auprès de la banque C______ SA le versement des sûretés 
consignées sous compte IBAN n° 2______, ainsi qu’auprès de D______ SA, 
référence 3______, les montants à concurrence de 12'130 fr. 80 avec intérêt à 5% 
dès le 23 mai 2013, de 1'414 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 
469 fr. 80 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, de 1'023 fr. 30 avec intérêt à 5% 
dès le 26 mai 2014, de 492 fr. 50 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, ainsi que 


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de 988 fr. 20 avec intérêt à 5% dès le 26 mai 2014, et à ce que B______ SA soit 
déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
b. Dans sa réponse du 28 septembre 2015, B______ SA (ci-après : la locataire) 
conclut à l’irrecevabilité de l’appel, subsidiairement, à son rejet, à la confirmation 
du jugement entrepris et au déboutement de sa partie adverse de toutes autres ou 
contraires conclusions. 
 
c. Par réplique du 27 octobre 2015 et duplique du 19 novembre 2015, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Les parties ont été avisées le 19 novembre 2015 de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
a. Les parties ont été liées par des baux portant sur des surfaces commerciales de 
254,5 m2 et 76 m2, au 5ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève, ainsi que sur 
plusieurs places de parking et un box, à l’adresse ______ à Genève. 
B______ SA est locataire des locaux de 254,5 m2 depuis 1996 et de ceux de 76 m2 
depuis 2005. 
b. S’agissant des locaux de 254,5 m2, une garantie de loyer a été constituée auprès 
de D______ SA en date du 14 février 2003, pour un montant de 15'591 fr. 
(référence n° 3______). 
S’agissant des locaux de 76 m2, une garantie de loyer a été constituée auprès de 
C______ SA en date du 10 février 2009 pour un montant de 11'688 fr. (compte 
n° 2______). 
Enfin, s’agissant des différents emplacements de parking et du box, une garantie 
bancaire a été constituée auprès de C______ SA, pour un montant de 2'610 fr. 
(compte n° 2______). 
c. Le 15 janvier 2009, la bailleresse a donné l’autorisation à la locataire 
d’entreprendre certains travaux dans les locaux, soit la pose d’un parquet flottant, 
le rafraîchissement de la peinture et la pose d’un câblage électrique permettant de 
relier les locaux. Elle précisait qu’à la fin du bail, elle n’exigerait pas la remise en 
état des locaux pour ce qui était du parquet, mais que ce serait le cas pour les 
autres travaux autorisés. 
d. En juillet 2011, la bailleresse a écrit une lettre circulaire à tous les locataires de 
l’immeuble, afin de les avertir de ce que des travaux de remplacement des vitrages 
allaient être entrepris. Ce courrier précisait : « Concernant les appareils de 
climatisation, il conviendra à chaque propriétaire des appareils d’effectuer les 
démarches nécessaires pour leur installation ». 
e. Le 14 janvier 2013, les parties ont signé un nouveau contrat de bail, portant sur 
la location de l’entier de la surface commerciale, soit 330,5 m2, reprenant les deux 
baux distincts précédemment conclus. 


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Le contrat a été conclu pour une durée fixe de deux mois, du 1er février au 31 mars 
2013. 
Le loyer a été fixé à 18'177 fr., charges non comprises, pour toute la durée du bail. 
f. Tous les contrats sont venus à échéance, respectivement ont été résiliés, pour le 
31 mars 2013. 
g. Un état des lieux de sortie a été fixé au 25 mars 2013 pour la restitution des 
locaux de 76 m2. 
Il ressort du procès-verbal dressé à cette occasion que « [la] locataire reconnaît 
être responsable des dégâts suivants : - les lattes du parquet ont bougé, - trous sur 
les murs : 24, - WC : électricité ampoule sur fils, - local 4 : 1 prise cassée, - hall : 
peinture porte extérieure notamment autour de la serrure, - clés porte 
communication local 4 et 5 manquent, - 1 clé armoire local 3 manque, - traces de 
coups sur les cadres de porte + traces sur les murs. Il autorise la gérance à faire 
exécuter les réparations nécessaires et s’engage à lui rembourser les factures y 
relatives. » 
Les locataires reprenant le local se sont engagés à effectuer les travaux de peinture 
dans les locaux et à fournir une attestation à la bailleresse. 
Le représentant de la locataire a mentionné les réserves suivantes sur l’état des 
lieux : « délai trop court, avons été avisés vendredi soir 22/3 pour le lundi 25/03. 
Travaux lors de reprise du bail du locataire précédent. Câblage réseau 
informatique, parquet + peinture. ». 
h. L’état des lieux pour la restitution de la surface de 254,5 m2 a eu lieu le 28 mars 
2013. 
Le procès-verbal mentionne que : « [la] locataire reconnaît être responsable des 
dégâts suivants : - percement dans la vitre et le cadre de la fenêtre pour les 2 airs 
conditionnés installés, - peinture sur les murs avec traces et divers trous et clous, 
- diverses traces sur les parquets, de passage et de meubles et latte écartées, - 
différentes clés qui manquent sur les portes + enlèvement des plaques diverses, - 
enlèvement de l’appareil pointeuse sur le mur du hall 1, - remplacement du 
bouchon du lavabo local accès WC, - remplacement charnière cassées armoire 
cuisine et traces noires sur inox évier, - luminaires qui manquent dans salle de 
bain (ampoules sur fils), - joint des faïences local accès WC + porte-linge à 
refixer au mur, - enlèvement cadre condamnation porte d’entrée local 7, - 
changement serrures des 2 caves suite perte des clés, - enlèvement du tableau 
aimanté local 5, - enlèvement des stores à lamelles verticales locaux 3-4-5-6 et 7, 
- rendre 1 clé d’entrée manquant avec carte de sécurité clés (carte rendue le 
28.3.03), - remplacement cylindre porte local 7 sans clé. Il autorise la gérance à 
faire exécuter les réparations nécessaires et s’engage à lui rembourse les factures 
y relatives ». 


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Le représentant de la locataire a mentionné les réserves suivantes sur l’état des 
lieux : « avons pris les locaux en mai 1996 et avons fait réaliser en 2 ans une 
peinture complète, toute l’électricité, et pose du parquet (factures à disposition). 
L’état actuel consiste en l’usure normale, pas de responsabilité !!! ». 
i. Le même jour, la bailleresse a adressé un courrier recommandé à la locataire, 
pour lui faire part de défauts supplémentaires dans le local de 76 m2, soit : « - 
percement du cadre métallique de la fenêtre pour passer un climatiseur qui est 
resté sur place, - le mur dans une des pièces (local 5 selon plan annexé) présente 
des plaques de plâtre sur le point de se décoller, - les clés de la cave 11, ne nous 
ont pas été restituées ». 
j. Le 18 avril 2013, la bailleresse a adressé un courriel à la locataire, lui indiquant 
que toutes les clés n’avaient pas été rendues, si bien que l’on ne pouvait pas 
considérer que les locaux avaient été restitués. De plus, le box n° 41 n’avait pas 
été rendu et dès lors, les loyers étaient dus dès le 1er avril 2013. Finalement, la 
bailleresse réclamait des dommages-intérêts pour occupation illicite. 
k. Le 19 avril 2013, la locataire a répondu à la bailleresse afin de l’informer que la 
dernière clé avait été récupérée auprès d’une collaboratrice qui était en vacances 
et de lui demander si cette clé devait être envoyée ou apportée directement dans 
les bureaux. Il était également précisé que la locataire avait procédé à des travaux 
dans les locaux de 256 m2 (sic), pour un montant de 50'000 fr. Finalement, la 
locataire a indiqué que le box n° 41 avait été restitué en date du 25 mars 2013. 
Elle demandait la restitution des garanties de loyer. 
l. Le 17 mai 2013, la locataire a averti la bailleresse que la dernière clé avait été 
envoyée par courrier recommandé à l’adresse ______ à E______, mais que le 
courrier était revenu avec la mention « a déménagé ». Elle demandait à nouveau 
que les garanties bancaires soient libérées. 
m. Le 21 mai 2013, la bailleresse a répondu que la locataire connaissait sa 
nouvelle adresse, qui figurait sur le bail de janvier 2013, et déclinait ainsi toute 
responsabilité quant à la réception tardive de la clé. 
n. Le même jour, la locataire a informé la bailleresse que la clé serait envoyée le 
lendemain à la nouvelle adresse communiquée. Elle précisait qu’il n’y avait 
jamais eu de clé pour le box n° 41. Elle sollicitait à nouveau la libération des 
garanties de loyer. 
o. Dans un échange de courriels, la locataire a précisé à la bailleresse s’être rendue 
sur les lieux et avoir constaté que le box n° 41 n’avait pas de serrure et qu’une 
voiture y était stationnée. 
p. Le 29 avril 2014, la bailleresse a proposé à la locataire de venir démonter les 
climatiseurs et de les évacuer dans la semaine. 


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q. Le 1er mai 2014 la locataire a répondu qu’elle ferait désinstaller les climatiseurs 
dans les plus brefs délais, bien que ces installations apportent une plus-value aux 
locaux. 
r. La bailleresse a entrepris plusieurs travaux dans les locaux, à savoir : 
• fourniture et pose d’un verre isolant, ainsi que réparation du cadre 
métallique abîmé par la pose du climatiseur dans les locaux de 256 m2 
(sic) pour un montant de 1'414 fr. 80 (facture du 9 mai 2014); 
• dépose et stock du climatiseur dans les locaux de 256 m2 (sic) pour un 
montant de 469 fr. 80 (facture du 20 mai 2014); 
• travaux de peinture et de masticage de trous dans les locaux de 256 m2 
(sic) pour un montant de 1'023 fr. 30 (facture du 11 avril 2014); 
• travaux de peinture et de masticage de trous dans les locaux de 76 m2 pour 
un montant de 492 fr. 50 (facture du 19 avril 2014); 
• réparation du cadre métallique de la fenêtre, dépose et stock du climatiseur 
dans les locaux de 76 m2 pour un montant de 988 fr. 20 (facture du 20 mai 
2014). 
s. Le 28 avril 2014, la bailleresse a fait notifier à la locataire un commandement 
de payer n° 1______ portant sur les montants de 11'956 fr. et 694 fr. 80 à titre de 
dommages-intérêts pour occupation illicite, 1'090 fr. 80, 1'090 fr. 80, 492 fr. 50 et 
1'023 fr. 30 à titre de réfection des locaux suite aux dégâts causés par la locataire, 
et enfin 1'616 fr. à titre de chauffage et frais accessoires. 
Le commandement de payer a été frappé d’opposition. 
t. Par requête déposée par-devant la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers le 7 octobre 2013, déclarée non conciliée à l’audience de la 
Commission du 27 janvier 2014 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 
27 février 2014, la locataire a conclu à ce que le Tribunal ordonne la libération des 
garanties de loyer, soit 11'688 fr. pour la surface de 76 m2 et 15'591 fr. pour la 
surface de 254,5 m2. 
Initialement enregistrées sous deux causes distinctes, les procédures ont été 
jointes par le Tribunal. 
u. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 26 mai 2014, la 
bailleresse a conclu à ce que la locataire soit condamnée à lui verser les sommes 
de 12'130 fr. 80 avec intérêts à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80, 469 fr. 80, 
1'023 fr. 30, 492 fr. 50, 988 fr. 20 avec intérêts à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que 
l’opposition formée au commandement de payer à concurrence de 12'130 fr. 80 
avec intérêts à 5% dès le 23 mai 2013, 1'414 fr. 80, 469 fr. 80, 1'023 fr. 30, 
492 fr. 50 et 988 fr. 20, avec intérêts à 5% dès le 26 mai 2014, à ce que la 
locataire soit condamnée à lui verser la somme de 103 fr. à titre de frais de 
poursuite et à ce qu’elle soit autorisée à solliciter le versement des sûretés en sa 


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faveur, à concurrence des montants susmentionnés et lui accorder un délai pour 
former contre la locataire une demande additionnelle pour le remplacement de 
deux cadres de fenêtres métalliques et autres dégâts signalés. 
v. Par mémoire du 26 juin 2014, la locataire a persisté dans ses conclusions sur 
demande principale et conclu au rejet de la demande reconventionnelle. 
w. Lors de l’audience du 18 décembre 2014 du Tribunal, la représentante de la 
bailleresse a expliqué que la phrase « Concernant les appareils de climatisation, il 
conviendra à chaque propriétaire des appareils d’effectuer les démarches 
nécessaires pour leur installation » de la lettre circulaire de juillet 2011 avait pour 
but d’éviter des installations clandestines, la bailleresse invitant par ce courrier les 
locataires à entreprendre des démarches auprès des autorités compétentes. Elle a 
admis, lors de cette audience, que la bailleresse avait connaissance du fait que 
certains des locataires avaient installé des climatiseurs et que dans un tel cas de 
figure elle n’entreprenait aucune démarche en cours de bail, mais demandait aux 
locataires concernés, en fin de bail, de remettre les locaux en état. 
Quant à la locataire, elle a indiqué avoir obtenu une autorisation écrite pour la 
pose des climatiseurs, mais n’a toutefois pas été en mesure de la produire, sa 
partie adverse contestant par ailleurs ce fait. 
S’agissant des jeux de clés donnant accès aux locaux de 254,5 m2, elle a dit en 
avoir reçu treize ou quatorze au total. 
x. Par ordonnance du 27 février 2015, le Tribunal a clôturé la phase 
d’administration des preuves, estimant en particulier inutile l’audition des deux 
témoins portés sur la liste de la locataire, et a imparti aux parties un délai pour le 
dépôt de leurs plaidoiries finales. 
y. Dans le cadre de ces dernières, les parties ont persisté dans leurs conclusions, la 
bailleresse ayant toutefois renoncé à sa conclusion visant à lui accorder un délai 
pour former contre la locataire une demande additionnelle pour le remplacement 
de deux cadres de fenêtre métalliques et autres dégâts signalés. 
La cause a ainsi été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013 consid. 1.1). 


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1.2 En l'espèce, les dernières conclusions de première instance portent sur un 
montant total de 16'519 fr. 40, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr. 
1.3 En vertu de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 
 
Afin de respecter l’exigence de motivation, l’appelant « doit expliquer les motifs 
pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et modifié […] par référence à 
l’un ou à l’autre motif(s) prévu(s) à l’art. 310 [CPC]. […] L’instance supérieure 
doit pouvoir comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à 
rechercher des griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à 
l’énoncé et à la discussion des griefs » (JEANDIN, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC). 
 
Un appel non motivé est irrecevable (JEANDIN, op. cit., n. 1 ad art. 311 CPC). 
En l’espèce, si la structure du mémoire d’appel n’est pas irréprochable, comme le 
relève l’intimée, force est toutefois de constater qu’il contient à la fois une 
motivation et une critique de la décision entreprise, de sorte qu’il ne saurait être 
déclaré irrecevable pour ce motif. 
1.4 L'appel ayant au surplus été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits 
par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
L’appelante reproche au Tribunal d’avoir méconnu l’existence d’une convention 
d’indemnisation entre les parties, résultant de l’état des lieux de sortie du 28 mars 
2013 s’agissant des locaux de 254,5 m2. Elle soutient à ce titre que ce document 
mettait notamment à charge de la locataire le remplacement des vitrages et cadres 
métalliques de fenêtre percés pour l’installation de deux climatiseurs, sans que la 
locataire n’ait émis de réserve à ce propos, ses seules réserves portant sur l’état 
d’usure des locaux (« avons pris les locaux en mai 1996 et avons fait réalisé en 
2 ans une peinture complète, toute l’électricité, et pose du parquet (factures à 
disposition). 
L’état 
actuel 
consiste 
en 
l’usure 
normale, 
pas 
de 
responsabilité !!! »). 
 
2.1 Un état des lieux de sortie signé, par lequel le locataire se reconnaît 
responsable des défauts mentionnés et accepte de s’acquitter des coûts de 
réparation correspondant, vaut convention d'indemnisation (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.2.10; SVIT-Kommentar 
Mietrecht, n. 37 ad art. 267-267a CO; HIGI, Commentaire zürichois, n. 134 ss ad 
art. 267 CO). 


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Ainsi, se pose avant tout la question de savoir si, en l’espèce, l’état des lieux de 
sortie signé par les parties vaut convention d’indemnisation, compte tenu de la 
réserve inscrite par la locataire sur ce document. 
 
Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, il y a lieu de rechercher la 
réelle et commune intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou 
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour 
déguiser la nature véritable de leur convention (art. 18 al. 1 CO). 
 
La recherche de la volonté réelle des parties est qualifiée d’interprétation 
subjective (ATF 132 III 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). Si la volonté 
réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le 
juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la 
confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration ou une attitude 
pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances 
(interprétation dite objective; arrêt du Tribunal fédéral 4C.374/2006 du 15 mars 
2007 consid. 2.2.1). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le 
sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne 
correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 
consid. 2.5; 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). 
 
2.2 En l’espèce, il ne fait guère de doute, au vu de la réserve émise par la 
locataire, qui termine celle-ci par « L’état actuel consiste en l’usure normale, pas 
de responsabilité !!! », qu’aucune convention d’indemnisation n’a été conclue le 
28 mars 2013. Peu importe à cet égard que, dans les explications qu’elle fournit 
avec sa réserve, la locataire ne mentionne pas expressément les dégâts causés par 
la pose des climatiseurs. Force est en tous cas d’admettre qu’aucun accord n’est 
intervenu entre les parties, les intentions subjectives des parties divergeant 
manifestement; par ailleurs, la bailleresse ne pouvait considérer, objectivement, 
que la locataire acceptait sa convention d’indemnisation, même sur ce seul point, 
vu la réserve générale émise à cette occasion. 
 
2.3 Faute de convention d’indemnisation, se pose la question de savoir si, comme 
l’ont retenu les premiers juges, la bailleresse a donné son accord tacite pour 
l’installation de climatiseurs, sans réserver son droit à demander la remise en état 
des locaux en fin de bail. 
 
En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier 
la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la 
même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son 
consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été 
convenu par écrit. 
 
Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du 
bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de 
faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne 
constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle 


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n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 827; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a 
CO). 
 
En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne 
réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de 
l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de 
droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT, op. cit., p. 827-828 ; BOHNET/MONTINI, 
op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 
 
2.4 En l’espèce, la locataire et les premiers juges se sont fondés sur la seule lettre 
circulaire de la bailleresse datée du mois de juillet 2011 pour considérer que celle-
ci avait accepté, tacitement, la pose de climatiseurs dans les locaux. 
 
Cette appréciation n'est pas soutenable, tant il est vrai que l’on ne saurait 
considérer, sur la base de cette unique pièce, que la bailleresse ait donné son 
consentement à la pose des climatiseurs. Les termes employés dans cette lettre 
circulaire sont bien trop vagues pour permettre d’établir que la bailleresse avait 
connaissance du fait que l’intimée avait procédé à l’installation de climatiseurs 
dans ses locaux, et encore moins qu’elle avait toléré une telle installation. Ladite 
lettre n’indique en effet pas clairement que la pose de climatiseurs était tolérée 
sans condition, mais invitait au contraire les locataires concernés (et non désignés) 
à entreprendre les démarches nécessaires pour leur installation, dont pourrait faire 
partie celle de solliciter une autorisation formelle de sa part. 
 
Dans la mesure où la locataire échoue à prouver qu’elle avait été autorisée à 
installer des climatiseurs dans ses locaux, c’est à tort que les premiers juges ont 
débouté la bailleresse de ses conclusions en paiement relatives aux dégâts causés 
par la pose des climatiseurs dans les locaux de 254,5 m2. 
 
Le même raisonnement est par ailleurs applicable aux dégâts causés par la pose du 
climatiseur dans les locaux de 76 m2. 
 
Ainsi, le jugement entrepris sera annulé sur ce point et la créance de la bailleresse 
envers la locataire être admise à hauteur de 2'872 fr. 80. 
3. 
L’appelante fait également grief au Tribunal de ne pas être entré en matière sur 
ses prétentions en paiement d’indemnités pour occupation illicite des locaux entre 
le 1er avril et le 22 mai 2013, soit une créance de 12'130 fr. 80, considérant à cet 
égard que les locaux de 254,5 m2 n’avaient pas été entièrement restitués à la fin du 
bail, faute à la locataire d’avoir rendu le dernier des treize ou quatorze jeux de clés 
et de n’avoir pas débarrassé les deux climatiseurs qu’elle avait fait installer. 
 
3.1 Dans un arrêt récent (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 
consid. 2.1 et références citées), notre Haute Cour a rappelé que la restitution des 
locaux n'intervient que lorsque le locataire a restitué toutes les clés et entièrement 
vidé les pièces, et que le locataire qui enfreint ses devoirs en matière de restitution 
découlant de l'art. 267 al. 1 CO doit des dommages-intérêts en application de 


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C/21446/2013 
l'art. 97 CO, le bailleur pouvant notamment obtenir le remboursement des frais 
qu'il a dû assumer si le locataire a omis de vider et/ou de nettoyer les locaux, dans 
la mesure où l'on attend en principe du locataire qu'il vide entièrement les locaux 
et les nettoie. 
 
L’intention de restituer les locaux doit être clairement exprimée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.2). 
 
3.2 En l’espèce, il ne fait aucun doute que les parties se sont entendues sur une 
restitution des locaux, puisqu’un état des lieux de sortie contradictoire a bien eu 
lieu et que tous les jeux de clés, à l’exception d’une clé, ont été restitués, les 
locaux étant au demeurant vides, sous réserve de deux climatiseurs qu’aucune des 
parties ne souhaitait conserver. Ainsi, les seules prétentions que pouvait fait valoir 
l’appelante s’agissant de la restitution tardive de la dernière clé auraient été en 
remboursement des frais de remplacement de celle-ci, voire de remplacement de 
l’intégralité des cylindres des locaux, ce à quoi elle a manifestement renoncé. A 
l’inverse, elle a fait valoir ses droits s’agissant de la question des climatiseurs, en 
réclamant à l’intimée les frais liés à la dépose et au débarras de ceux-ci. 
 
C’est dès lors à bon droit que le Tribunal l’a déboutée de ses conclusions en 
paiement d’indemnités pour occupation illicite des locaux de 254,5 m2. 
4. 
Enfin, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir déclarées irrecevables ses 
conclusions en libération des sûretés. 
4.1 Le bailleur qui dispose d’une créance contre son locataire peut exiger, en 
cours ou en fin de bail, la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, 
notamment lorsqu’il a obtenu un jugement entré en force, qui condamne le 
locataire à lui payer le montant litigieux (art. 257e al. 3 CO). 
Dans cette hypothèse, et nonobstant le fait que le bailleur a éventuellement 
également agi par la voie de poursuite, le jugement qui constate la créance et 
condamne le locataire à payer au bailleur le montant de celle-ci, doit préciser que 
le bailleur est autorisé à prélever sur la garantie le montant de la créance reconnue, 
pour autant naturellement que le bailleur ait pris une conclusion dans ce sens 
(SVIT – Kommentar, n. 24 ad art. 257e CO; LACHAT, op. cit., p. 361; BOHNET/ 
MONTINI, op. cit., n. 35 ad art. 257e CO). 
4.2 En l’espèce, tel est bien le cas, de sorte que le grief de l’appelante est fondé. 
Dans la mesure où, sur la somme globale de 4'388 fr. 60, 2'907 fr. 90 concernent 
les locaux de 254,5 m2, c’est cette dernière somme qui pourra être prélevée sur la 
garantie constituée auprès de D______ SA, tandis que le solde de 1'480 fr. 70 
pourra être prélevé sur la garantie constituée pour les locaux de 76 m2 auprès de 
C______ SA. 
4.3 Le jugement entrepris sera dès lors modifié dans le sens qui précède. 


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C/21446/2013 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


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C/21446/2013 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 août 2015 par A______ GMBH contre le 
jugement JTBL/806/2015 rendu le 26 juin 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/21446/2013. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Condamne B______ SA à verser à A______ GMBH la somme de 4'388 fr. 60, avec 
intérêts à 5% l’an dès le 26 mai 2014. 
Autorise A______ GMBH à prélever la somme de 2'907 fr. 90, avec intérêts à 5% l’an 
dès le 26 mai 2014, sur la garantie de loyer constituée auprès de D______ SA en date 
du 14 février 2003 (référence n° 3______). 
Autorise A______ GMBH à prélever la somme de 1’480 fr. 70, avec intérêts à 5% l’an 
dès le 26 mai 2014, sur la garantie de loyer constituée auprès de C______ SA en date du 
10 février 2009 (compte n° 2______). 
Confirme ledit jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.