ge_gerichte · DCSO/575/2004 · 2004-11-25 · de


REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

DCS0O/575/04

DÉCISION

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES

SIÉGEANT EN SECTION

DU JEUDI 25 NOVEMBRE 2004

Cause A/2232/2003, plainte 17 LP formée le 18 novembre 2003 par U SA
relative au décompte immobilier déposé dans la faillite de la société N SA.

Décision communiquée à :

- Office des faillites

Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par
écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et
des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une
expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision
(art. 19 al. 1 LP).

EN FAIT

La société N SA a été déclarée en faillite par un jugement du 16 novembre
1999. L’ouverture de cette faillite a été publiée dans la Feuille d’avis officielle le
16 août 2000 après que sa liquidation en la forme sommaire ait été ordonnée en
date du 4 août 2000.

U SA a produit ses créances contre N SA en liquidation le
4 septembre 2000, soit, déduction faite de remboursements et paiement d’intérêts
consécutifs à un appel à la garantie d’un tiers dont les avoirs garantissaient
lesdites créances, une créance résiduelle de 605'247,05 fr. incorporée dans une
cédule hypothécaire au porteur dont N SA était débitrice, grevant en 2°"
rang les droits de copropriété de cette dernière conférant un droit exclusif
d'utilisation d’unités d’étages du droit de superficie distinct et permanent

immatriculé au feuillet n° constitué en propriété par étages sur la parcelle

Le)

n de la commune de Carouge, route , propriété de la

L'Office des poursuites et des faillites Rhône-Arve a déposé l’état de collocation
le 7 mars 2001. La créance précitée produite par l’U SA y a été admise à
titre de gage immobilier de 2°"° rang pour la somme de 605'247,05 fr.

Les droits immobiliers précités dépendant de la faillite de N SA ont été
vendus aux enchères forcées le 29 mai 2002.

Le 25 mars 2003, R SA, administrateur de la communauté des
copropriétaires de l’immeuble considéré, a adressé à l’Office des faillites
désormais unique (ci-après : l’Office) un nouveau décompte des charges de
copropriété représentant un montant de 115'866,20 fr. du 16 novembre 1999 (date
de la faillite) au 29 mai 2002 (date de la réalisation de l’immeuble considéré), plus
un montant de 7'647,05 fr. d’intérêts sur ces charges de copropriété, arrêtés au
4 mars 2003 (date de paiement effectif desdites charges).

L'Office avait payé le montant de 115'866,20 fr. le 4 mars 2003, et il a payé les
intérêts de 7'647,05 fr. le 7 avril 2003.

L'Office a déposé le décompte immobilier relatif à cet immeuble le 10 novembre
2003, en même temps qu’il a adressé à l’U SA l’avis spécial aux créanciers
gagistes concernant le dépôt du décompte immobilier.

LU SA dit avoir téléphoné à l’Office le 13 novembre 2003 pour savoir sur
quelles pièces il s’était fondé pour admettre le décompte des frais d’administration
de R SA, en particulier des charges de copropriété de 52'015,85 fr. pour
l’année 2000. L’Office lui a aussitôt télécopié le décompte des charges de
copropriété que R SA avait établi pour l’année 2000.

-2-

Le 18 novembre 2003, l’U SA a formé plainte auprès de la Commission de
céans contre le décompte immobilier relatif à l’immeuble vendu et contre l’avis
spécial aux créanciers gagistes concernant le dépôt du décompte immobilier. Elle
a conclu à la production des pièces justificatives nécessaires à la vérification du
décompte des frais d’administration de R SA, à l’annulation de la prise en
compte de 7'647,05 fr. d’intérêts sur les charges de copropriété, et au renvoi de la
cause à l’Office en vue d’établissement d’un nouveau décompte immobilier et
d’envoi d’un nouvel avis spécial aux créanciers gagistes concernant le dépôt du
décompte immobilier.

Se déterminant sur cette plainte, l'Office a conclu à son irrecevabilité, pour le
motif qu’il n’y avait pas de refus de donner à l’U SA accès aux pièces
justificatives du décompte contesté, qu’elle n’allègue aucune violation d’une
disposition légale ou d’un principe juridique, et que sa contestation ne relève pas
de la compétence de l’autorité de surveillance mais du juge dès lors qu’elle porte
sur l’existence ou le montant d’une prétention et non sa position dans l’ordre de
distribution des deniers. L’Office a néanmoins produit les décomptes des charges
de copropriété entre R SA et N SA pour les exercices 1999, 2000,
2001 et 2002 ainsi que le règlement de la copropriété par étages considérée, et il a
expliqué qu’il incombe à la masse en faillite de payer la part des charges de
propriété par étages du failli, de plus aux échéances prévues, à défaut de quoi elle
est exposée à payer des intérêts moratoires, ainsi que cela risque de se produire et
s’est produit en l’espèce lorsque le créancier gagiste refuse d’avancer les frais
relatifs aux charges de copropriété dans les délais de paiement.

Cet échange d’écritures a donné lieu à un échange de courriers entre
PU SA et l’Office, communiqués en copie à la Commission de céans.

Ainsi, l’U SA a fait valoir qu’une collaboratrice de l’Office lui aurait dit, le
14 novembre 2003, que le dossier ne comportait pas de pièces justificatives
(raison pour laquelle l’U SA n’était pas allée consulter le dossier à
l'Office), qu’au demeurant les pièces produites par l’Office n’étaient que des
décomptes mais ne confirmaient pas les chiffres avancés par R SA, que le
prélèvement d’un intérêt moratoire de 5% en faveur de cette dernière ne lui
paraissait pas justifié dès lors qu’il intervenait «au préjudice d’U SA,
puisqu'il appartient à cette dernière de s’en acquitter », et qu’il n’avait d’ailleurs
pas pu être justifié par la collaboratrice de l’Office lors du contact téléphonique du
13 novembre 2004.

L'Office lui a rétorqué que son exposé confus était un «rabâchage, où il est
question d’entretiens téléphoniques dont (l’U SA possédait seule) le
souvenir, (la collaboratrice en question) n’ayant pas travaillé le 14 novembre » et
que ses «insinuations explicites sur l’incompétence de certains de (ses)
collaborateurs étaient) plus que désobligeantes ».

La.

1.b.

EN DROIT

La Commission de céans est l’autorité cantonale de surveillance compétente pour
connaître, en instance cantonale unique, des plaintes en matière d’exécution
forcée (art. 56R al. 3 LO) ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP).

La plaignante a agi dans le délai de dix jours à compter de celui où elle a eu
connaissance des mesures qu’elle attaque, soit en temps utile (art. 17 al. 2 LP). Sa
plainte satisfait au surplus aux exigences de forme et de contenu prescrites par la
loi (art. 13 al. 1 et 2 LaLP).

La plaignante attaque le décompte immobilier relatif aux droits immobiliers
vendus et l’avis spécial aux créanciers gagistes concernant le dépôt du décompte
immobilier, soit des mesures qui sont sujettes à plainte dans la mesure où la voie
judiciaire n’est pas ouverte à leur encontre (art. 17 LP ; consid. 1.b).

En tant que créancière gagiste, l’U SA a qualité pour contester ces mesures,
sous réserve qu’elle avait, lors du dépôt de sa plainte, un intérêt actuel à l’examen
de sa plainte.

Sous l’angle de la recevabilité de la plainte, il faut ajouter la réserve que les griefs
émis à l’encontre des mesures contestées soient recevables devant l’autorité de
surveillance.

En cas de faillite, tous les biens saisissables du failli au moment de l’ouverture de
la faillite forment une seule masse et sont affectés au paiement des créanciers
(art. 197 al. 1 LP). Les dettes de la masse sont cependant couvertes avant les
créances de faillite ; elles ne figurent pas à l’état de collocation, mais dans le
compte final quand elles ne font pas partie des frais d'administration et de
réalisation de biens remis en gage, comptabilisés dans un compte séparé
(art. 261 s. LP ; ATF 106 III 118 consid. 3 ; Walter A. Stoffel, Voies d'exécution,
$ 10 n° 67 ss). Tel est en principe le cas de la contribution des copropriétaires aux
charges communes et aux frais d’administration commune.

En effet, le failli perd le droit de disposer des biens qui tombent dans la masse
(art. 204 al. 1 LP). Corollairement, l’Office doit prendre les mesures nécessaires
pour la conservation des biens inventoriés (art. 221 al. 1 LP) et pourvoir à la garde
des objets qui se trouvent en dehors des locaux utilisés par le failli (art. 223 al. 4
LP). Si la masse comprend un immeuble, les mesures qu’il lui faut prendre à ces
fins sont celles qu’il doit prendre pour administrer, gérer, cultiver un immeuble
saisi dans le cadre d’une poursuite ordinaire ; les art. 16 à 22 ORFI s’appliquent
par analogie, de même que l’art. 23c al. 1 ORFI, aux termes duquel les droits
d’administration du débiteur sur l’immeuble comme tel et, en cas de copropriété
par étages, les droits d’administration du débiteur sur les parties de l’immeuble lui
appartenant passent à l’Office (art. 130b al. 3 ORFT; Pierre-Robert Gilliéron,
Commentaire, ad art. 223 n° 36). Or, les charges de copropriété sont dues en vertu

-4-

2.b.

de la loi (art. 712h CC) et elles contribuent au surplus au maintien de la valeur de
l’actif tombé dans la masse; aussi leur paiement relève-t-il en principe de
l’administration normale d’une part de copropriété tombée dans la masse, pour la
période postérieure à l’ouverture de la faillite (ATF 106 11118 consid. S ;
Matthias Staehelin, in SchKG III, ad art. 262 n° 19).

Il incombe à l’administration de la masse — en l’occurrence à l’Office — de limiter
autant que possible les dettes de la masse, afin de pouvoir affecter la plus grande
part possible du produit de la réalisation au désintéressement des créanciers.

Dans cette perspective, il faut mettre l’engagement de dettes de la masse visant à
assurer la conservation des biens inventoriés, en particulier l’entretien d’un
immeuble en bon état de rendement, en relation avec le gain qu’il permet
d’escompter de l’accomplissement des démarches ou de la réalisation des travaux
couverts par ces dépenses lors de la réalisation des actifs considérés, un peu
comme on analyse un investissement par rapport au retour sur investissement (la
pertinence de la comparaison étant toutefois limitée en considération de la finalité
de l’exécution forcée). La disponibilité de liquidités pour payer immédiatement de
telles dépenses n’est pas décisive, dans la mesure où la réalisation des actifs paraît
propre à compenser l’engagement des dépenses productives considérées,
éventuellement grossies d’intérêts moratoires.

Il s’agit néanmoins d’éviter, dans la mesure du possible, d’avoir à payer des
intérêts moratoires sur les dettes de la masse. Aussi l’administration doit-elle
exploiter les ressources légales lui permettant d’obtenir aussitôt que possible une
couverture suffisante de ces frais, voire d’autres frais, comme, par exemple, exiger
du créancier ou du débiteur à la requête duquel la faillite a été prononcée le
paiement d’une avance pour les frais encourus jusqu’à l’appel aux créanciers, si le
jugement de faillite ne l’a pas fait (art. 169 LP ; art. 35 OAOF). On ne saurait lui
reprocher, le cas échéant, d’inviter les créanciers, notamment les créanciers
gagistes, à avancer certains frais en marge de leurs obligations légales, dans leur
propre intérêt. C’est ce que l’Office avait fait en l’occurrence, puisqu'il avait
invité la plaignante, le 8 mars 2000, à lui verser les charges de copropriété
réclamées par la communauté des copropriétaires pour la part de la faillie, mais la
plaignante semble avoir refusé de donner suite à cette invitation, ce qui peut avoir
contribué à retarder le paiement desdites charges et à générer des intérêts
moratoires (Matthias Staehelin, in SchKG III, ad art. 262 n° 45).

Quoi qu’il en soit, c’est en vertu des dispositions générales sur la demeure du
débiteur, soit des art. 102 ss CO, et non du droit de l’exécution forcée, notamment
de la LP, de l’'OAOPF ou de l’OELP, que des intérêts moratoires sont dus le cas
échéant, à titre de dettes de la masse. Aussi peut-on faire la remarque que lesdits
intérêts moratoires courent jusqu’à la date du paiement de la dette considérée,
l’art. 209 LP sur l’arrêt du cours des intérêts respectivement au jour de l’ouverture

2.d.

de la faillite pour les dettes du failli en général et au jour de la réalisation pour des
créances garanties par gage ne s’appliquant pas à des dettes de la masse.

Du fondement même des intérêts moratoires contestés par la plaignante résulte
toutefois déjà que la Commission de céans ne saurait statuer à ce propos, dès lors
qu’elle a vocation pour contrôler la bonne application du droit de l’exécution
forcée dans toute la mesure où le législateur n’a pas attribué cette fonction au juge
(art. 17 al. 1 LP), mais pas celle du droit de fond. Elle n’est donc pas compétente
pour examiner le bien-fondé desdits intérêts moratoires, sur le plan du principe et
de leur montant, si bien que la présente plainte est irrecevable en tant qu’elle
conteste le prélèvement d’un intérêt moratoire de 5% en faveur de l’administrateur
de la communauté des copropriétaires.

La même conclusion s’impose pour les charges de copropriété elles-mêmes, qui
sont fondées sur l’art. 712h CC.

C’est en effet bien l’existence ou le montant des charges de copropriété (de
l’année 2000) que la plaignante conteste, et non la détermination de leur place
dans l’ordre de désintéressement par prélèvement sur le produit de l’actif général.
Cette question n’est pas du ressort des autorités de surveillance (Pierre-Robert
Gilliéron, Commentaire, ad art. 262 n° 21 ss, ad art. 263 n° 1455, 20 s.; Mathias
Staehelin, in SchKG III, ad art. 262 n° 33 ss).

Au demeurant, l’Office avait payé les dettes de masse considérées plusieurs mois
avant le dépôt de la présente plainte. Dès lors que cette dernière ne tend pas à
modifier l’ordre de désintéressement par prélèvement sur le produit de l’actif
général, mais à remettre en cause la prise en compte de charges de copropriété et
des intérêts moratoires contestés dans le décompte immobilier en question, elle
poursuit un objectif qu’elle ne peut produire, à savoir faire mettre les charges
prétendument excessives et les intérêts moratoires en définitive à la charge de
l'Etat, afin d’augmenter son dividende et réduire son découvert. La plaignante ne
pouvait se prévaloir d’un intérêt actuel à l’appui de sa plainte déjà lors du dépôt
de cette dernière.

Sans doute ne saurait-on la priver de la possibilité de réclamer la réparation d’un
dommage qu’elle aurait subi du fait que, par hypothèse, certaines charges de
copropriété et des intérêts moratoires sur des dettes de la masse, ayant
logiquement cette même qualification, auraient été payés en raison d’une action
ou d’une omission illicite de l’Office. La Commission de céans n’est cependant
pas compétente pour statuer sur l’éventuel dédommagement que le canton pourrait
devoir accorder dans un tel cas en vertu de l’art. 5 LP.

La présente plainte conclut également à la production des pièces justificatives
nécessaires à la vérification du décompte des frais d’administration établi le
25 mars 2003 par l’administrateur de la communauté des copropriétaires.

-6-

4.b.

Cette première conclusion doit être comprise moins comme une conclusion au
fond que comme une conclusion préalable tendant à l’accomplissement d’un acte
d'instruction consistant à ordonner la production des pièces justificatives
nécessaires à la vérification dudit décompte.

En tant que telle, cette conclusion est irrecevable, à l’instar des autres conclusions
de la plainte tendant explicitement à l’annulation de la prise en compte de
7'647,05 fr. d’intérêts moratoires et implicitement à l’annulation de certains postes
au demeurant non identifiés des charges de copropriété de l’année 2000.

La conclusion précitée peut néanmoins aussi être comprise comme une conclusion
au fond, demandant à la Commission de céans de donner ordre à l’Office de
mettre les pièces justificatives considérées à la disposition de la plaignante.

La plainte n’est pas davantage recevable à cet égard, faute de décision explicite ou
même implicite seulement sur ce point. Il n’est en effet ni établi ni même allégué
que l’Office aurait opposé à la plaignante un refus d’accéder au dossier de la
faillite considérée, en violation du droit consacré par l’art. 8a LP et du droit de
nature procédurale de consulter le dossier déduit de l’art. 29 al. 2 cst. féd.

En annexe à son rapport sur la plainte, l'Office a néanmoins produit les décomptes
des charges de copropriété entre R SA et N SA pour les exercices
1999, 2000, 2001 et 2002 ainsi que le règlement de la copropriété par étages
considérée. La plaignante prétend cependant que ces pièces ne confirment pas les
chiffres avancés par R SA.

Ce sont les pièces justificatives des différents postes du décompte considéré que la
plaignante aimerait consulter.

Assurément, l’Office ne saurait se contenter de payer des dettes de masse du seul
fait que des factures lui sont adressées. Il lui incombe de contrôler ces factures.
Cela peut impliquer qu’il exige des explications et, selon les cas, des justificatifs,
qui doivent être accessibles aux créanciers, notamment lors du dépôt du compte
final ou, le cas échéant, de comptes séparés (Matthias Staehelin, in SchKG III, ad
art. 263 n° 5).

Il est donc loisible à la plaignante d’aller consulter le dossier de la faillite (art. 8a
LP).

La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 1 phr. LP ; art. 61 al.2 let. a
OELP). La plaignante n’a pas usé de procédés téméraires (art. 20a al. 1 phr. 2 LP).

Il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).

KO % * % *

PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION

Déclare irrecevable la plainte A/2232/2004 formée le 18 novembre 2003 par
PU SA relative au décompte immobilier déposé dans la faillite de N SA.

Siégeant : M. Raphaël MARTIN, président; MM. Didier BROSSET, juge assesseur, et
Yves de COULON, juge assesseur suppléant.

Au nom de la Commission de surveillance :

Cendy RENAUD Raphaël MARTIN

Commise-greffière : Président :

La présente décision est communiquée par courrier À à l’Office concerné et par lettre
signature aux autres parties par la greffière le