ge_gerichte · ACJC/1135/2001 · 2001-11-12 · fr


AUDIENCE DU LUNDI 12 NOVEMBRE 2001 
 
 
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Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
 
 
 
 COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de 
 │ Réf. C/27217/99 │ Baux et Loyers 
 │ 
│ 
 │ 
│ Entre 
 │ ACJC/1135/01 
 │ 
 └───────────────────┘ 
 
 
 
 Madame A______, domiciliée ______, Genève, 
élisant domicile auprès de l'ASLOCA-RIVE, case 
postale 3055, 1211 Genève 3, partie appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 17 janvier 2001, 
 
 
 
 
 
d'une part, 
 
 
et 
 
 
 
 
SI B______, p.a. et représentée par C______, 
______ à Genève, élisant domicile en l'étude de 
Me Christoph DREHER, avocat, rue Ferdinand- 
Hodler 11, case postale 3175, 1211 Genève 3, 
partie intimée, 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 
 


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 - EN FAIT - 
 
 
A. Par acte déposé au greffe de la Cour de céans le 14 février 
2001, A______ appelle d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 17 janvier 2001, reçu le lendemain, réduisant de 10%, de juillet 
à novembre 1999, le montant du loyer de l'appartement dont elle était 
locataire, déboutant, par ailleurs, les parties de toutes autres 
conclusions. 
 
 
A______ conclut à l'annulation de ce jugement; à titre principal, 
elle sollicite que son loyer soit réduit de 40% du 1er juillet 1999 jusqu'à 
fin mai 2000 et, subsidiairement, au renvoi du dossier à la juridiction 
inférieure pour statuer sur le fond. 
 
 
La SI B______, pour sa part, conclut au déboutement de toutes 
les conclusions de l'appelante et à la confirmation du jugement 
entrepris. 
 
 
B. Il ressort de la procédure les éléments pertinents suivants : 
 
 
a) Le 17 décembre 1975, A______ a pris à bail un appartement de 
3 pièces et demie, sis au 5ème étage de l'immeuble no. 1______bis, route 
2______, à Genève, propriété de la SI B______, immeuble comportant 
également une seconde entrée au no. 1______ter de la même route. 
 
 
A son échéance, le bail s'est renouvelé tacitement d'année en 
année. 
 
 
En dernier lieu, le loyer annuel de l'appartement, charges non 
comprises, a été fixé, par avis officiel de majoration du 1er juillet 
1997, à 19'200 fr., pour la période allant du 1er avril 1998 au 31 mars 
2003. 
 
 
b) Dès le début du mois de juillet 1999, d'importants travaux 
de rénovation ont été entrepris par la bailleresse tant à l'extérieur 
qu'à l'intérieur de l'immeuble. Ces travaux ont consisté, 
 


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à l'extérieur, en : 
 
 - la mise en place d'un échafaudage sur l'ensemble des façades, 
 
- le traitement des parties de façade carbonatées, avec la 
reprise de crépis, 
 
- des travaux de nettoyage sur le revêtement de façade au 
rez-de-chaussée, 
 
- le remplacement de toutes les fenêtres et portes-fenêtres par 
de nouvelles en PVC comprenant la pose de vitrages isolants aux normes 
en vigueur, 
 
- la réfection complète de la toiture plate de l'immeuble de 
l'allée no. no. 1______bis, 
 
- le nettoyage et la révision des verrières de la cage d'escalier, 
 
- le remplacement des portes d'entrées du no. no. 1______bis et 
no. 1______ter comprenant le dispositif d'ouverture électrique, 
 
- l'application d'une nouvelle peinture sur l'ensemble des 
façades, 
 
- le remplacement de tous les stores à rouleaux et de tous les 
stores à toile, 
 
- la remise en état des aménagements extérieurs, 
 
 
à l'intérieur, en : 
 
 
- la rénovation complète de l'installation d'ascenseur existante 
de l'allée no. 1______ter, 
 
- la rénovation des cages d'escaliers du rez-de-chaussée aux 
combles, 
 
- le nettoyage de fin de chantier. 
 
 
c) Par courrier de son conseil du 21 septembre 1999, la locataire 
s'est plainte auprès de la régie C______ des nuisances suivantes : 
 
 
- "nuisances sonores de 7h00 à 17h00 (bruit infernal, notamment 
bruit du marteau-piqueur), 
 
- vue entravée par les échafaudages ainsi que le treillis, 
 
- absence de lumière, 
 


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- insalubrité de la terrasse et inaccessibilité de cette 
dernière, 
 
- variation brusque de la température de l'eau dans la salle de 
bains, 
 
- ascenseur en panne une fois sur deux, 
 
- problèmes organisationnels résultant du fait que le 
déroulement des travaux est souvent modifié". 
 
 A ce titre, la locataire a sollicité une réduction de loyer de 
40% du début des travaux jusqu'à complète exécution de ces derniers. Elle 
a, en outre, précisé que son emploi chez D______ la soumettait à des 
horaires irréguliers et qu'il lui arrivait de travailler la nuit et de 
dormir la journée. 
 
 
Par courrier daté du 7 octobre 1999, la régie C______ a répondu 
qu'elle considérait les prétentions de la locataire "totalement 
abusives" et que les "quelques inconvénients que subissent les locataires 
seront très largement compensés par les améliorations, notamment par la 
plus-value apportée à l'immeuble et à l'amélioration du confort des 
locataires sans qu'il ne s'ensuive, en principe, une adaptation du 
loyer". 
 
 
d) Le 25 octobre 1999, A______ a saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en réduction de 
loyer "pour nuisances". La locataire a conclu à ce que son loyer soit 
réduit de 40% du 1er juillet 1999 jusqu'à la fin du chantier à l'intérieur 
et à l'extérieur de l'immeuble. 
 
 
Suite à l'échec de la tentative de conciliation du 7 décembre 
1999, l'affaire a été introduite devant le Tribunal des baux et loyers 
le 22 décembre 1999. 
 
 
Lors de l'audience de comparution des mandataires du 1er février 
2000, le Tribunal a ordonné une instruction écrite. 
 
 
Dans son mémoire de réponse déposé le 22 mars 2000, la bailleresse 
a contesté l'ampleur des nuisances subies par les locataires et soutenu 


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que les "quelques menus désagréments constatés" ne justifiaient aucune 
réduction de loyer. Elle a conclu, en conséquence, au déboutement de la 
demanderesse de toutes ses conclusions. 
 
 
Dans son chargé complémentaire du 23 mai 2000, A______ a produit 
plusieurs photographies - qu'elle affirme, sans avoir été contredite par 
sa partie adverse, avoir prises le 25 avril 2000 - montrant que 
l'appartement no 3______, mitoyen à son propre logement, avait été 
préparé pour subir une rénovation complète, en ce sens que certains murs 
avaient été entièrement mis à nu et tous les éléments fixes de la cuisine 
enlevés, les radiateurs ayant été, pour leur part, déposés. 
 
 
Suite à son ordonnance d'ouverture d'enquêtes du 17 avril 2000, 
le Tribunal a procédé, lors des audiences des 5 septembre et 24 octobre 
2000, à l'audition de divers témoins dont les dépositions ont, notamment, 
mis en évidence les éléments suivants: des échafaudages ont été installés 
au début du mois de juillet 1999; outre les travaux exécutés par 
l'entreprise E______ à l'extérieur et intérieur de l'immeuble, plusieurs 
logements ont été rénovés, notamment l'appartement no 3______, mitoyen 
de celui de A______, et les travaux concernant ces logements se sont 
poursuivis après la fin des rénovations du bâtiment, et même après le 
départ de A______, à fin mai 2000; les échafaudages, installés au début 
du mois de juillet 1999, et recouverts de treillis et d'un rideau 
relativement transparent, ont été enlevés au début du mois de décembre 
1999; durant toute cette période, la terrasse de l'immeuble était 
inutilisable et difficile d'accès; la façade du bâtiment a été nettoyée, 
au début du chantier, avec de l'eau à haute pression durant une semaine; 
le bruit des marteaux-piqueurs, utilisés sur la dalle des balcons du 7ème 
étage de l'immeuble, a duré 15 jours environ; le remplacement des 
fenêtres, à l'aide de perceuses, durait un jour par appartement; les 
travaux exécutés par l'entreprise E______ se sont achevés le 3 décembre 
1999, quelques retouches de peinture ayant été encore effectuées durant 
une semaine environ; en raison des travaux sur le toit de l'immeuble, 
il a fait, durant la période hivernale, froid dans l'appartement de 
A______, une température de 5 à 9° ayant été relevée dans les WC et la 
salle de bains; des pannes d'ascenseurs ont également eut lieu à plusieurs 
reprises; en raison du bruit provoqué par les travaux, il est arrivé à 


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un témoin de devoir mettre fin à des conversations téléphoniques avec 
A______. 
 
 Dans son chargé complémentaire du 25 septembre 2000, A______ 
a notamment produit 5 avis adressés aux locataires par F______ SA les 
informant de coupures d'eau de plusieurs heures les 26 et 27 avril 2000, 
ainsi que les 3, 12 et 16 mai 2000. 
 
 Dans ses conclusions après enquêtes déposées le 23 novembre 
2000, la locataire a persisté dans ses allégués et conclusions 
précédents. 
 
 Quant à la bailleresse, elle a admis, dans ses conclusions 
déposées le 23 novembre 2000, que des nuisances "discontinues" et d'une 
intensité "variable" avaient eu lieu dans l'immeuble. Elle a cependant 
estimé que la demanderesse n'avait subi que deux semaines "au maximum" 
de privation de sa terrasse, d'une part, et que, d'autre part, la durée 
des nuisances sonores des marteaux-piqueurs, des pannes isolées de 
l'ascenseur et de l'eau, coupée par intermittence, avait été de 2 semaines 
également. 
 
 
Se référant à un récent jugement du Tribunal des baux et loyers 
qui avait retenu une réduction de loyer de 10% pour des nuisances 
démontrées qu'elle considère "de loin supérieures", la bailleresse a 
ainsi conclu au déboutement de la locataire du plein de ses conclusions. 
 
 
e) Pour fonder leur décision querellée, les premiers juges ont 
retenu que A______ avait subi des nuisances dont les enquêtes n'avaient 
cependant pas permis de préciser l'intensité dans les appartements, de 
sorte que, au vu de la jurisprudence rendue en la matière, il se justifiait 
d'accorder une réduction de loyer de 10% durant les mois de juillet à 
novembre 1999. 
 
 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 259 
al. 1 lit. b et 259d CO en n'ayant pas motivé de façon suffisante les 
raisons pour lesquelles certains défauts n'ont pas été retenus et, par 


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ailleurs, en ne lui ayant pas octroyé une réduction de loyer pour toute 
la durée desdites nuisances. 
 
 
Par ailleurs, A______ reproche au Tribunal de s'être borné à 
constater que les enquêtes n'avaient pas déterminé l'intensité des 
nuisances des travaux dans les appartements, alors que l'article 274 
al. 3 CO leur imposait d'inviter les parties à apporter des moyens de 
preuve supplémentaires à cet égard s'ils estimaient que les éléments 
figurant dans la procédure étaient insuffisants. Enfin, l'appelante 
soutient que les premiers juges ont fixé de manière "totalement 
arbitraire" une réduction de loyer de 10% alors qu'il ressortait de la 
plupart des jurisprudences qu'ils citaient que des pourcentages bien 
supérieurs avaient été alloués dans le cas où il y avait eu, comme en 
l'espèce, d'importants travaux de rénovation et de transformation des 
appartements. 
 
 L'intimée, quant à elle, considère que la décision entreprise 
ne souffre aucune critique, compte tenu notamment des nuisances subies 
par l'appelante et des réductions de loyer octroyées par la jurisprudence 
pour des défauts comparables. 
 
- EN DROIT - 
 
 
1. Déposé dans les forme et délai prescrits par la loi (art. 30 
al. 1 lit. b, 443 et 444 LPC), l'appel est recevable. 
 
 
S'agissant d'une demande en réduction de loyer fondée sur 
l'article 259d CO, le Tribunal a statué en premier ressort, au sens de 
l'article 56N LOJ. La Cour revoit, dès lors, la cause avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 291 LPC). 
 
 
2. L'article 274d al. 3 CO prescrit au juge d'établir d'office 
l'état des faits, les parties devant lui soumettre toutes les pièces 
nécessaires pour trancher le litige. Cette disposition pose le principe 
d'une maxime inquisitoriale sociale, ou d'une maxime des débats atténuée. 
Le but de cette instruction sociale est de protéger la partie 
économiquement faible, d'assurer l'égalité entre les parties et 


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d'accélérer la procédure. Cette maxime ne modifie pas le fardeau de la 
preuve, ni ne dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le 
juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce 
à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les 
informer de leur devoir de collaboration et de production des preuves. 
L'initiative du juge ne va pas au delà de l'invitation faite aux parties 
de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231, 
consid. 4a; ATF du 18 mai 1998, in SJ 1998 p. 645). 
 
 
En l'espèce, en appréciant la force probante des pièces produites 
par l'appelante - par ailleurs assistée dès le début de la procédure par 
un avocat breveté - et en donnant aux parties la possibilité de prouver 
leurs allégués par témoins, le Tribunal a pleinement respecté l'art. 274d 
al. 3 CO. 
 
 
Infondé, le grief de l'appelante sur ce point doit ainsi être 
écarté. 
 
 3. Il en va de même, s'agissant du prétendu défaut de motivation 
du jugement entrepris. 
 
 Certes, les premiers juges ont expliqué de manière sommaire les 
raisons de leur décision, mais, toutefois, de manière suffisante pour 
que A______ sache pourquoi elle a été déboutée d'une partie de ses 
conclusions, ce qui est le but de l'exigence de la motivation des 
jugements (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la loi de 
procédure civile genevoise, no 5, ad art. 146). 
 
 
4. a) Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut prétendre à une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu 
connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination complète de ce dernier 
(art. 259d CO). 
 
 
La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en 
application de cette disposition, doit être proportionnelle au défaut; 
elle est déterminée par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En 


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principe, on devrait procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle telle qu'elle est appliquée dans le contrat de vente : 
on estime la valeur objective de la chose louée avec son défaut et celle 
qu'elle aurait eu sans défaut, puis on réduit le loyer en proportion. 
Le calcul n'étant pas toujours facile à effectuer, la jurisprudence 
procède parfois à une appréciation en équité. On peut admettre qu'une 
telle appréciation, faite par référence à l'expérience générale de la 
vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral. 
Ainsi a-t-il été admis une réduction de 10% pour des plafonds tachés et 
des papiers peints décollés, de 10% pour une privation d'ascenseur, de 
12% pour des émanations désagréables, de 10% pour la construction d'un 
immeuble sur une parcelle voisine, de 15% pour un ascenseur bruyant et 
du même pourcentage pour des murs tâchés et des sols détériorés (ATF non 
publié du 29 mai 1997 4C.527/1996, H. SA c/A. SA). 
 
 b) En l'espèce, l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement 
loué par l'appelante a subi des travaux de rénovation complète des 
façades, de la toiture et des cages d'escaliers. Ces travaux, effectués 
par l'entreprise E______, ont duré environ 5 mois. Durant cette période, 
l'appelante a prouvé que la luminosité et la vue de son appartement 
avaient été sérieusement affectées par la pose des échafaudages 
recouverts d'un treillis transparent et que sa terrasse était difficile 
d'accès, voire inutilisable. Elle a également prouvé que l'ascenseur 
était en panne à plusieurs reprises et qu'elle a subi des nuisances 
sonores durant 15 jours environ dues aux marteaux-piqueurs utilisés sur 
les dalles des balcons du 7ème étage. De surcroît, le remplacement des 
fenêtres, à raison d'un jour par appartement, a également engendré des 
nuisances sonores dues à l'utilisation de perceuses. 
 
 Par ailleurs, l'expérience courante de la vie enseigne qu'un 
chantier de cette importance engendre également pour les locataires 
d'autres nuisances sonores ainsi que de nombreux désagréments de toute 
nature. 
 
 A______ n'a toutefois pas souffert quotidiennement du bruit du 
chantier puisqu'il lui arrivait de travailler la journée chez D______. 
A cet égard, l'appelante n'a pas fourni les précisions nécessaires 


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permettant de déterminer son horaire de travail durant la période 
considérée; supportant le fardeau de la preuve sur ce point, elle doit 
subir les conséquences de cette carence. 
 
 Dans ces conditions, une diminution de 15% de son loyer pour 
la période du 1er juillet au 15 décembre 1999 apparaît justifiée. 
 
 Le jugement entrepris sera modifié dans cette mesure. 
 
 
En outre, il ressort du dossier que, contrairement à ce qu'ont 
retenu les premiers juges, les travaux dans l'immeuble, et les 
désagréments liés à ceux-ci, n'ont pas cessé au mois de décembre 1999. 
En effet, les photographies versées à la procédure par l'appelante, 
prises le 25 avril 2000, montrent qu'à cette date là la rénovation 
complète de l'appartement mitoyen de celui de A______ n'était pas 
achevée. De surcroît, des coupures d'eau ont eu lieu régulièrement 
jusqu'au 16 mai 2000. En outre, il a été constaté qu'il faisait très froid 
en hiver dans l'appartement de l'appelante en raison des travaux qui se 
déroulaient sur le toit. 
 
 
Dès lors, une diminution de loyer de 15 % se justifie aussi pour 
la période allant du 16 décembre 1999 au 16 mai 2000. 
 
 La décision querellée sera donc complétée dans cette mesure. 
 
 
4. En tant qu'elle succombe partiellement, la SI B______ 
supportera un émolument d'appel de 200 fr. A______, qui n'obtient pas 
le plein de ses conclusions, verra mettre à sa charge un émolument d'appel 
de 100 fr. (art. 447 al. 2 LPC). 
 
 
* * * * * 
 
 


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 P a r c e s m o t i f s 
 
 L a C o u r : 
 
 
 
A la forme : 
 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le 
jugement JTBL/67/2001 rendu le 17 janvier 2001 par le Tribunal des baux 
et loyers dans la cause C/27217/1999-3-D. 
 
 
Au fond : 
 
Annule ce jugement. 
 
 
Et statuant à nouveau : 
 
Dit que le loyer de l'appartement de A______ sera réduit de 15% 
pour la période du 1er juillet 1999 au 16 mai 2000. 
 
Condamne SI B______ à payer à l'Etat de Genève un émolument de 
200 fr. 
 
Condamne A______ à payer à l'Etat de Genève un émolument de 
100 fr. 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
 
Siégeant : 
 
Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Christian Murbach, 
M. Jean Ruffieux, juges; M. Jean-Marc Siegrist, M. Stéphane Felder, juges 
assesseurs; Mme Julia Fuentes, greffière.