ge_gerichte · ACJC/663/2013 · 2013-05-27 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.05.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1986/2011 
ACJC/663/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 27 MAI 2013 
Entre 
A______, ayant son siège ______, Zurich, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, comparant par Me Serge Patek, 
avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile aux fins des présentes, 
 
 
d'une part, 
 
et 
 
B______, domiciliée ______, Genève, intimée, comparant en personne, 
 
 
d'autre part, 
 


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C/1986/2011 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 22 octobre 2012, A______ forme appel du 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012, 
JTBL/958/2012, communiqué le 19 septembre 2012. Ce jugement fixe à 6'600 fr. 
par an, charges non comprises, dès le 1er janvier 2011, le loyer de l'appartement 
d'une pièce loué par B______ au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, 
condamne A______ à rembourser à B______ le trop-perçu de loyer en découlant, 
dit que la garantie bancaire sera fixée à trois mois du loyer fixé ci-dessus et 
condamne A______ à libérer le solde en faveur de B______. 
L'appelante conclut, préalablement, à l'annulation dudit jugement et, principa-
lement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour complément 
d'instruction; à titre subsidiaire, elle conclut à la fixation du loyer annuel de l'ap-
partement de 1,5 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève à 11'400 
fr., charges non comprises, dès le 1er janvier 2011. 
B______ persiste dans ses conclusions. 
B. 
a. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants, tels qu'arrêtés par les premiers 
juges, l'appelante se bornant à reprendre dans son mémoire d'appel sa version des 
faits telle qu'elle l'avait alléguée devant les premiers juges, sans toutefois indiquer 
en quoi les faits retenus par les premiers juges seraient inexacts. 
b. En date du 7 décembre 2010, A______, bailleresse, et B______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 1,5 
pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève. 
Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, du 1er janvier 2011 
au 31 décembre 2014. 
Le loyer annuel a été fixé à 11'400 fr., l'acompte de frais de chauffage/eau chaude 
à 1'080 fr. et celui de frais d'exploitation à 1'200 fr., soit au total un loyer annuel, 
charges comprises, de 13'680 fr. 
A la signature du bail, la locataire a constitué une garantie de loyer de 2'850 fr. 
c. Selon l'avis de fixation du loyer initial du 7 décembre 2010, le précédent loca-
taire s'acquittait, depuis le 1er juin 2006, d'un loyer annuel de 8'868 fr., charges 
non comprises, les charges étant de 840 fr. par an. Le loyer annuel, charges com-
prises, s'élevait à 9'708 fr. 
L'avis était motivé comme suit : "Adaptation des loyers usuels dans la localité ou 
dans le quartier selon l’article 269a lit. a CO. Introduction des frais d’exploi-
tation selon l'article 257a CO et l'article 4 OBLF". 


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d. Selon la fiche descriptive produite par la bailleresse, l'appartement se situe dans 
un immeuble construit en 1961, qui a fait l'objet d'une réfection/rénovation en 
1988. Le bâtiment est dans un état "moyen". Il est équipé d'un ascenseur, du 
chauffage central, du téléréseau collectif et d'un code d'accès protégé. L'immeuble 
comporte des appartements, des commerces et des bureaux. L'immeuble est situé 
à proximité d'écoles, de commerces, de restaurants, des transports publics et de 
jardins publics. 
La surface du logement est de 29 m2. L'état de l'appartement est qualifié de "bon". 
Le hall d'entrée, la chambre/séjour, la salle de bains avec WC (non séparé) et la 
cuisine agencée, mais non équipée, sont anciens, de même que les installations 
électriques. L'appartement dispose d'une dépendance, mais n'est pourvu ni de dou-
ble vitrage, ni de parking, ni d’un balcon. 
e. Selon le constat d'état des lieux d'entrée du 30 décembre 2010, l'état de l'appar-
tement est "en ordre". Il ressort de ce document que les plafonds, les murs et les 
sols de toutes les pièces sont en ordre. S'agissant de la salle de bains, les faïences 
se lézardent et comportent des trous, la bande d'écoulement de la baignoire com-
porte une bande piquée par la rouille et des traces d'usures sont visibles sur le 
rebord droit de la baignoire et sur le bidet. De plus, le réfrigérateur de la cuisine 
est vieux et taché. Les rebords extérieurs de la fenêtre du salon sont abîmés. 
C. 
a. Par requête du 27 janvier 2011, B______ a contesté le loyer initial de 11'400 fr. 
et le montant total des charges de 2'280 fr. 
L'affaire, déclarée non conciliée lors de l'audience du 15 avril 2011, a été portée 
par-devant le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2011. 
B______ a, principalement, conclu à la nullité de l'avis de fixation du loyer initial, 
à la fixation du loyer, charges non comprises, à 550 fr. par mois, plus 90 fr. à titre 
de frais accessoires, à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant, avec 
intérêts à 5% l'an, et à la réduction de la garantie de loyer en conséquence. 
Subsidiairement, elle a conclu à la fixation du loyer, charges non comprises, à 550 
fr. par mois, plus 90 fr. à titre de frais accessoires, à la restitution du trop-perçu de 
loyer en découlant, avec intérêts à 5% l'an, et à la réduction de la garantie de loyer 
en conséquence. 
b. A l'appui de ses conclusions, elle a notamment indiqué que l'état de l'appar-
tement pouvait être qualifié de "moyen à bon". Par ailleurs, elle a souligné que 
l'appartement comportait 1 pièce et non 1,5 pièces, puisque la cuisine, d'une 
surface de 2,9 m2, ne disposait pas de fenêtre. En outre, elle a sollicité un calcul de 
rendement. 


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Dans sa réponse du 16 août 2011, la bailleresse a conclu, principalement, à la 
fixation du loyer annuel à 11'400 fr., charges non comprises, dès le 1er janvier 
2011 et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, elle a notamment produit quatre exemples compa-
ratifs (pces 13 à 16 app.). 
c. Par ordonnance du 28 novembre 2011, le Tribunal a invité la bailleresse à pro-
duire les pièces nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble concerné. 
Le Tribunal a expressément attiré l'attention de la bailleresse sur les conséquences 
qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce 
qu'elle cachait un rendement abusif. 
Par ailleurs, le Tribunal a invité la bailleresse à produire les pièces manquantes 
permettant d'établir que le loyer de la locataire se situait dans les limites des loyers 
usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'article 11 OBLF et de la juris-
prudence fédérale. A cet égard, il a attiré l'attention de la bailleresse sur le fait 
qu'au moins cinq éléments de comparaison présentant les mêmes caractéristiques 
que les locaux concernés étaient nécessaires. 
Le 24 janvier 2012, la bailleresse a produit quatre nouveaux exemples comparatifs 
(pces 17 à 20 app.). 
En revanche, elle n'a produit aucun calcul de rendement, indiquant qu'elle n'était 
pas parvenue à réunir l'ensemble des pièces nécessaires à celui-ci, en particulier 
celles concernant les amortissements des fonds étrangers intervenus depuis 
l'acquisition de l'immeuble. 
Par ordonnance du 30 janvier 2012, le Tribunal a, une seconde fois, invité la bail-
leresse à produire toutes les pièces nécessaires au calcul de rendement net de l'im-
meuble concerné ou à attester, le cas échéant, de l'impossibilité d'obtenir, malgré 
ses recherches, les pièces qui lui feraient défaut et à effectuer le calcul de rende-
ment. 
En outre, il a, une nouvelle fois, expressément attiré l'attention de la bailleresse 
sur les conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces. 
Lors de l'audience de plaidoiries du 16 mai 2012, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. 
La cause a été gardée à juger. 
d. Le jugement querellé considère recevable les nouvelles conclusions de la loca-
taire du 16 mai 2011 modifiées par rapport aux conclusions figurant dans l'autori-
sation de procéder, aux motifs que les nouvelles conclusions sont manifestement 


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complémentaires et en lien de connexité avec celles de l'autorisation de procéder, 
dans la mesure où la nullité de l'avis de fixation du loyer initial peut être invoquée 
en tout temps par la locataire et, enfin, que ce serait faire preuve de formalisme 
excessif de ne pas entrer en matière sur les nouvelles conclusions, la locataire 
comparant en personne. Les mesures probatoires requises par la bailleresse (l'au-
dition d'un collaborateur de la régie en charge de l'immeuble et une inspection 
locale aux fins d'établir l'état des locaux) ne sont pas justifiées, au vu de l'état des 
lieux d’entrée du 30 décembre 2010 établi contradictoirement et des photogra-
phies versées à la procédure par la bailleresse, lesquelles ne sont pas contra-
dictoires avec celles produites par la locataire. L'avis de fixation du loyer initial du 
7 décembre 2010 n'est pas nul, puisqu'il contient toutes les indications nécessaires 
exigées par la loi, qu'il est correct et respecte les exigences en matière de motiva-
tion de la formule officielle. Il en est de même pour ce qui concerne la facturation 
séparée des frais d'exploitation, dès lors que ceux-ci sont détaillés dans le bail 
signé par les parties. La requête en contestation du loyer initial est recevable : le 
délai légal pour ce faire a été respecté et le loyer initial a été majoré de 40,9% par 
rapport au précédent loyer; en outre, la locataire a été contrainte de conclure le 
bail en raison de la situation sur le marché local du logement. L'appartement com-
porte une pièce, la cuisine n'étant pas éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'ex-
térieur et au vu de sa dimension largement inférieure à 6 m2. La bailleresse n’a pas 
apporté la preuve par un calcul de rendement que le loyer contesté n'est pas abusif 
ou du moins que la hiérarchie des critères absolus s'inverse, en outre le loyer ini-
tial est abusif, la bailleresse n’ayant pas apporté la preuve que le loyer initial se 
situe dans les limites des loyers usuels du quartier. Le loyer initial mensuel est 
fixé ex aequo et bono à 550 fr., charges non comprises, soit 6'600 fr. par an, dès le 
1er janvier 2011, en application des statistiques cantonales et en procédant aux 
réajustements nécessaires en fonction des particularités du logement litigieux. Le 
loyer versé étant supérieur, la bailleresse est condamnée à restituer le trop-perçu 
de loyer, à réduire la garantie bancaire à trois mois du loyer fixé par le Tribunal et 
à libérer le surplus en faveur de la locataire. Il n'y a pas lieu d'allouer des intérêts 
moratoires à la locataire tant que le litige relatif à la fixation du loyer initial n'aura 
pas été définitivement tranché. 
D. 
a. A l'appui de ses conclusions, l'appelante répète sa version des faits telle qu’elle 
l'a alléguée devant les premiers juges, sans toutefois indiquer en quoi les faits rete-
nus par les premiers juges seraient inexacts. L'appelante fait grief aux premiers 
juges de n'avoir pas procédé à un transport sur place dans l'appartement litigieux 
et les appartements figurant sur les exemples de loyer comparatifs, alléguant que 
la cuisine constitue une demi-pièce, celle-ci étant pourvue d'un jour, que ce trans-
port sur place aurait permis de prendre en considération les exemples de loyer 
comparatifs produits par la bailleresse, notamment du fait qu'"il n’est pas exclu 
que les fiches descriptives de ces logements, remplies par des tiers, comportent 
des erreurs ou des approximations" et ce, afin de vérifier si les logements cités en 


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référence sont ou non équipés de doubles vitrages, que les exemples de loyer com-
paratifs pièces 13, 14, 16 et 20 présentent des surfaces identiques à l'appartement 
litigieux, que ce dernier est équipé d'installations sanitaires récentes et d'une 
grande pièce faisant office de salon/chambre et que l'appartement se trouve en bon 
état d'entretien et a régulièrement fait l'objet de travaux pris en charge par l'ap-
pelante. Le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 950 fr. par mois, 
charges non comprises, dès le 1er janvier 2011, compte tenu des loyers usuels du 
quartier, subsidiairement des loyers des statistiques cantonales et des qualités et de 
la situation de l'immeuble et de l'objet litigieux. 
b. Par courrier du 5 novembre 2012, B______ a conclu à la confirmation du 
jugement. 
c. Par pli du 6 novembre 2012, les parties ont été avisées de la mise en délibé-
ration de la cause. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions, est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur du litige est déterminée par les conclusions, la valeur résultant des con-
clusions subsidiaires n’étant pas prise en compte (art. 91 al. 1 CPC). La valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est supérieure au montant minimum de 
10'000 fr. pour la recevabilité d'un appel. En conséquence, cette voie est ouverte 
contre la décision entreprise. 
L'appel formé respecte le délai indiqué dans la décision, celui de l'art 311 al. 1 
CPC en application de l'art. 142 al. 3 CPC, de même que les conditions de forme; 
il est conséquemment recevable. 
L'appel sera déclaré fondé en cas de violation du droit ou de constatation inexacte 
des faits, selon l'art. 310 let. a et b CPC. 
2. 
L'appelante conteste que l'appartement litigieux comporte 1 pièce. Elle allègue 
que celui-ci compte 1,5 pièces, la cuisine devant être comptée pour une demi-
pièce, celle-ci comportant un jour. Elle conteste la réalité des informations con-
tenues dans le plan de l’appartement litigieux établi à la main par la locataire et 
versé par celle-ci à la procédure. 
La jurisprudence genevoise, se basant sur l’article 52 LCI (RSG L 5 05), ainsi que 
sur la LGL (RSG I 4 05) et son règlement d’application, considère qu'une pièce 
doit disposer d'une surface minimale de 9 m2, être aérée et éclairée par un jour 


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vertical ouvrant sur l'extérieur. Constitue une demi-pièce un local de 6 à 9 m2 et 
ne constitue pas une pièce habitable un local de moins de 6 m2 (ACJC/186/2010 
du 15 février 2010; ACJC/1274/2005 du 14 novembre 2005 et réf. citées). 
Le Tribunal a retenu que la locataire a produit des photographies ainsi qu'un plan 
de l'appartement établi à la main, dont la bailleresse ne conteste pas l'exactitude 
s'agissant de la répartition des pièces et des surfaces. Il ressort de ces documents 
que la cuisine d'une surface de 2,9 m2 donne sur un couloir qui ne dispose pas de 
fenêtre. La cuisine n'est ainsi pas éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'exté-
rieur, de sorte qu'elle ne peut pas compter pour une pièce ou une demi-pièce et ce, 
quelle que soit sa dimension, in casu largement inférieure à 6 m2, qui n'est au 
demeurant pas contestée par la bailleresse. 
Au vu de ce qui précède, l'opinion des premiers juges, selon laquelle l'appar-
tement litigieux comporte une pièce, ne prête pas flan à la critique. La bailleresse 
n'a expliqué, ni devant les premiers juges, ni au stade de la procédure d'appel, en 
quoi elle conteste les mesures de la cuisine prises par la locataire, si ce n'est en 
alléguant uniquement que l'appartement comporte 1,5 pièces. L'avis du Tribunal 
est également corroboré par la photographie de la cuisine produite par la bail-
leresse, laquelle n'est pas de nature à remettre en cause les mesures de la locataire 
et ne fait apparaître aucun jour. La bailleresse n'a pas produit le plan détaillé de 
l'appartement ou de la cuisine, ou toute autre pièce permettant d'établir le nombre 
de pièces et les jours de l'appartement litigieux, étant précisé qu'elle seule est en 
possession de ce genre de documents, à l'exclusion de la locataire. 
3. 
L'appelante estime qu'à tort les premiers juges n'ont pas procédé à un transport sur 
place dans l'appartement litigieux et les appartements figurant sur les exemples de 
loyer comparatifs, afin d'établir que la cuisine de l'appartement concerné constitue 
une demi-pièce, celle-ci étant pourvue d'un jour, que ce transport sur place aurait 
permis de prendre en considération les exemples de loyers comparatifs produits 
par la bailleresse, notamment du fait qu'"il n’est pas exclu que les fiches descripti-
ves de ces logements, remplies par des tiers, comportent des erreurs ou des 
approximations", et ce afin de vérifier si les logements cités en référence sont ou 
non équipés de doubles vitrages, que les exemples de loyer comparatifs pièces 13, 
14, 16 et 20 présentent des surfaces identiques à l'appartement litigieux et que ce 
dernier est en bon état d'entretien, a régulièrement fait l'objet de travaux pris en 
charge par la bailleresse et est équipé d'installations sanitaires récentes et d'une 
grande pièce faisant office de salon/chambre. 
A teneur de l’art. 181 al. 1 CPC, le Tribunal peut, à la demande d'une partie ou 
d'office, procéder à une inspection, aux fins de constater directement des faits ou 
d'acquérir une meilleure connaissance de la cause. 


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Selon les art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC, toute partie a droit à ce que le Tribunal 
administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps 
utile aux fins d'établir les faits pertinents et contestés. 
Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la 
conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la 
démonstration peut avoir une incidence sur l'issue du litige. A cette adéquation 
objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une 
preuve ne doit être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est 
inutile, par exemple parce qu'il est déjà convaincu de l'existence ou de l'inexis-
tence du fait à prouver […]. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée de 
la preuve, qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites […] et se 
rattache au thème plus général de la libre appréciation (SCHWEIZER, in Code de 
procédure civile commenté 2011, N. 8 à 10 ad art. 152 CPC). 
Le Tribunal peut tenir pour admis un fait dont la dénégation n'est pas expliquée. 
L'instruction ne doit pas être prolongée ni son coût augmenté par des affirmations 
non circonstanciées (Message CPC, 6621). 
En règle générale, le juge doit vérifier par un transport sur place la force probante 
des exemples comparatifs qui lui sont soumis, pour autant qu'ils apparaissent a 
priori pertinents (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 462). 
Le Tribunal a retenu que la bailleresse a versé à la procédure l'état des lieux d'en-
trée établi contradictoirement par les parties le 30 décembre 2010 et des docu-
ments photographiques relatifs à l'appartement litigieux. Au vu de ces moyens de 
preuve, dont les photographies ne sont pas contradictoires avec celles produites 
par la locataire, il a considéré qu'une inspection locale aux fins d'établir l'état des 
locaux ne se justifie pas. 
Au vu de ce qui précède, le refus de l'inspection locale des premiers juges n'est 
pas critiquable. Cet avis est également corroboré par le fait qu'il est établi que la 
cuisine ne compte ni pour une pièce, ni une demi-pièce (cf. chiffre 2 ci-avant) et 
que les pièces produites par la bailleresse et la locataire sont suffisantes pour 
constater l'état et le nombre de pièces de l'appartement litigieux, ce qui dispense 
les premiers juges, de même que la Cour de céans, de toute inspection locale de 
l'appartement concerné. L'argument de l'appelante, selon lequel il n'est pas exclu 
que les fiches descriptives des logements comparatifs comportent des erreurs ou 
des approximations en particulier au sujet des doubles vitrages et des surfaces, ne 
lui est d'aucun secours, puisqu'elle n'émet ici que des suppositions alléguées seule-
ment en appel, lesquelles ne sont fondées sur aucun élément versé à la procédure, 
étant précisé que ces fiches ont été produites par la bailleresse elle-même et que 
certaines d'entre elles ont été établies par sa représentante. Enfin, nonobstant le 
critère de la surface, les exemples de loyer comparatifs produits par la bailleresse 


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en pièces 13, 14, 16 et 20 doivent être écartés, notamment du fait que l'année de 
construction de ces immeubles se situe plus de 20 ans avant celui qui abrite l'ap-
partement litigieux, étant précisé que seul un écart de deux décennies est toléré 
s'agissant de la construction des immeubles entrant dans la comparaison (ATF 136 
III 74 consid. 3.2.1, ATF 123 III 317 consid. 4b/aa). 
4. 
L'appelante estime que les premiers juges ont manifestement violé les règles ap-
plicables en matière de fixation du loyer initial, en ce sens que ceux-ci auraient dû 
admettre que, s'agissant d'un immeuble ancien au sens de la jurisprudence cons-
tante, le critère des loyers usuels du quartier était seul applicable. 
Dans l'examen de la conformité du loyer initial au regard des articles 269 et 269a 
CO, le cadre du débat judiciaire est fixé en premier lieu par la motivation donnée 
par le bailleur à une éventuelle majoration (LACHAT, op. cit., p. 394). 
Si le bailleur se prévaut du critère absolu des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le 
locataire peut lui opposer le rendement exagéré des fonds propres investis 
(art. 269 CO), autre critère absolu. Ce dernier critère est prépondérant, sauf si l'on 
est en présence d'un immeuble ancien, par exemple construit ou acquis dans les 
années cinquante (LACHAT, op. cit., p. 537; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011; 
ACJC/1296/2009 du 2 novembre 2009). Dans ce dernier cas, il peut s'avérer diffi-
cile, voire impossible de déterminer le caractère excessif du rendement, soit parce 
que les justificatifs des investissements font défaut, soit parce que ceux-ci n'ont 
plus de rapport avec la réalité (ATF 4C.323/2001 du 9 avril 2002; 
ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 et réf. citées; ACJC/1296/2009 du 2 novembre 
2009). Il découle de ce qui précède, qu'en cas d'immeubles construits ou acquis il 
y a quelques décennies, la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rap-
port à celle prévalant pour les immeubles dits récents : si un loyer augmenté selon 
un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du quartier, il n'y a pas 
lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en revanche, un tel calcul 
ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le bailleur qui entend aug-
menter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier ou ne parvient 
pas à apporter la preuve requise à cet égard (ATF 4C.285/2005 du 18 janvier 
2006; ATF 4C.323/2001 du 9 avril 2002; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 
consid. 4). 
La preuve du loyer initial abusif incombe en effet au locataire. Il doit ainsi être 
admis à prouver que le loyer procure au bailleur un rendement excessif sans qu'il 
ait à démontrer la présence d'indices d'abus (ATF 124 III 310 consid. 2a). Dès lors 
que le bailleur détient seul les documents permettant un calcul de rendement, on 
peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime inquisitoriale sociale instaurée 
par l'ancien article 274d al. 3 aCO - et toujours applicable sous l'égide du CPC 
(ACJC/1307/2011 du 17 octobre 2011; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, 
n° 1397 ss) - impliquant un devoir de collaboration active des parties à l'éta-


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blissement des faits (ATF 4A_3/2011 du 28 février 2011; ATF 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 3.2; ATF 125 III 231 consid. 4a = JT 2000 I 194). 
Le refus du bailleur sans motif justifié de produire les pièces qu'il détient pour la 
détermination du rendement net conduit à empêcher fautivement sa partie adverse 
à administrer sa preuve. A l'inverse, s'il y a lieu de procéder à un examen du ren-
dement dans le cadre de la contestation du loyer initial, le locataire doit supporter 
les conséquences de l'absence de preuve, pour autant que le bailleur ne puisse plus 
fournir les documents y relatifs pour des motifs valables (MAAG, Commentaire de 
l'ATF 4A_129/2008, in MRA 2008 p. 147 ss). 
En définitive, la sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de 
l'appréciation des preuves (ATF 4A_576/2008 du 19 février 2008 consid. 2.4) et 
des règles de procédures cantonales (actuellement du CPC; MAAG, op. cit., 
p. 150). Ainsi, lorsqu'il est ordonné au bailleur de produire les pièces nécessaires 
au calcul de rendement, on peut inférer de son refus injustifié que la chose louée 
lui procure selon toute vraisemblance un rendement abusif, faute de quoi il aurait 
déféré à la demande de production des pièces (ATF 4A_3/2011 du 28 février 
2011; ATF 4A_576/2008 précité; ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 consid. 4 et 
réf. citées; ACJC/458/2009 du 20 avril 2008 consid. 4.1). 
Le Tribunal a retenu, à juste titre et comme le soutient l'appelante, que celle-ci a 
motivé l'avis de fixation du loyer initial par l'adaptation du loyer à ceux usuels du 
quartier. Le locataire a, pour sa part, réclamé la présentation d'un calcul de rende-
ment arguant que le loyer en cause procurait un rendement excessif à la baille-
resse. Nonobstant deux ordonnances du Tribunal réclamant la production du 
calcul de rendement, la bailleresse a indiqué qu’il ne saurait être exigé d'elle de 
procéder à un tel calcul, puisque l'immeuble avait été construit en 1961 et qu'elle 
n'était pour ce motif pas parvenue à réunir l'ensemble des pièces nécessaires au 
calcul de rendement. Expressément invitée par les deux ordonnances précitées à 
indiquer à tout le moins quand elle avait acquis l'immeuble litigieux, la bailleresse 
s'est abstenue de communiquer cette information, de sorte qu'elle n'a pas établi 
que l'acquisition de l'immeuble était également ancienne. 
Au vu de ce qui précède, en refusant d'admettre que la hiérarchie des critères 
absolus s'inverse, faute d'avoir pu établir la date d'acquisition de l'immeuble liti-
gieux, et en retenant que la bailleresse n'a pas apporté la preuve que le loyer 
contesté n'est pas abusif au regard du critère des loyers usuels du quartier, les 
premiers juges n'ont pas violé le droit. Cet avis est également corroboré par le fait 
que la bailleresse n'a produit aucune pièce relative au calcul de rendement et n'a 
pas établi être dans l'impossibilité de les produire, en particulier celles concernant 
les amortissements des fonds étrangers intervenus depuis l'acquisition de l'im-
meuble. 


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5. 
L'appelante reprend presque telle quelle son argumentation de première instance 
et soutient que le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 950 fr. par 
mois, charges non comprises, dès le 1er janvier 2011, en application des critères 
des loyers usuels du quartier, après adaptation théorique des loyers en calculant 
fictivement la répercussion des éventuelles baisses du taux hypothécaire sur les 
loyers comparatifs. Elle précise que les exemples de loyers comparatifs, qu'elle a 
produits, répondent à tous les critères de comparaison posés par la jurisprudence 
fédérale. 
Aux termes de l'art. 269a let. a CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers 
qui se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier. 
Selon le Tribunal fédéral, cinq éléments de comparaison - présentant pour l'essen-
tiel les mêmes caractéristiques que les locaux considérés, compte tenu de l'empla-
cement, la dimension (nombre de pièces et surface), l'année de construction, 
l'équipement, l'état d'entretien du bâtiment (toiture/ferblanterie, ascenseur, chau-
dière, buanderie) et des locaux (vitrages, cuisines, sanitaires) - sont au minimum 
nécessaires pour une analyse fiable, pour autant qu'ils ne soient pas situés dans le 
même immeuble et n'appartiennent pas aux mêmes bailleurs (ATF 4A_573/2008 
du 24 avril 2009, consid. 2.3; ATF 123 III 317 consid. 4; LACHAT, op. cit., 
p. 457 ss). 
En ce qui concerne l'année de construction de l'immeuble abritant les locaux, un 
écart de deux décennies est toléré (ATF 136 III 74 consid. 3.2.1; ATF 123 III 317 
consid. 4b/aa). 
S'agissant de la dimension de logements d'habitation, le nombre de pièces est le 
critère déterminant, mais il convient de le pondérer éventuellement avec la sur-
face : un écart de 15% est encore admissible, tandis qu’un écart de 25% exclut 
toute comparaison (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc). 
Le fait que le logement soit ou non équipé de fenêtres à double vitrage peut suffire 
pour l'exclure de la comparaison (ATF 4A_408/2009 du 15 décembre 2009 
consid. 3.2.4; SJ 2001 I 247). 
Le Tribunal a retenu que doivent être écartés : 
les objets visés sous pièces 13, 14, 16 et 20 en tant qu'ils sont situés dans des 
immeubles construits plus de 20 ans avant celui qui abrite l'appartement 
concerné; 
les objets visés sous pièces 13, 15, 16 et 20 en tant qu'ils concernent des 1,5 
ou 2 pièces, alors que l'appartement concerné comporte 1 pièce; 
l'objet visé sous pièce 20 en tant qu'il a une surface dépassant de plus de 
25% celle de l'appartement concerné; 


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les objets visés sous pièces 13 et 14 d'une part et 17 et 18 d'autre part, en 
tant qu'ils appartiennent au même propriétaire et qu'ils sont tous équipés de 
double vitrage, à l'exclusion de l'appartement concerné, de même que les 
objets visés sous pièces 15 et 19; 
les objets visés sous pièces 13, 14, 15, 17, 18 et 19 en tant qu'ils se distin-
guent de l'appartement litigieux par leur équipement, leur état, puisqu'ils 
bénéficient de salon/chambre, de sanitaires et d'installations électriques ré-
centes, alors que tel n'est pas le cas dans l'appartement concerné; 
les objets visés sous pièces 13, 14 et 15, en tant que la cuisine est récente, et 
les objets visés sous pièces 17 à 19, en tant que la cuisine est non seulement 
récente mais également équipée, alors que celle de l'appartement litigieux, 
agencée et non équipée, est ancienne. 
Au vu de ce qui précède, la constatation des premiers juges que le loyer initial est 
abusif, ne prête pas flanc à la critique, étant précisé que la bailleresse n'a produit 
aucun exemple comparatif respectant les conditions strictes exigées dans l'examen 
des critères légaux des loyers usuels du quartier. 
6. 
L'appelante soutient que le loyer initial de l'appartement litigieux doit être fixé à 
950 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er janvier 2011, en application des 
statistiques cantonales, en reprenant presque telle quelle son argumentation de 
première instance s'agissant des qualités et de la situation de l'immeuble et de 
l'objet considérés et arguant que l'appartement litigieux compte 1,5 pièces. 
Lorsque le loyer initial convenu dans le bail est considéré comme abusif, il appar-
tient au Tribunal de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible au 
regard des principes jurisprudentiels en la matière (ATF 4A_129/2008 du 10 juin 
2008 et réf. citées). 
Certains auteurs sont d'avis que le juge peut alors réduire le loyer initial convenu 
au montant faisant l'objet des conclusions - non déraisonnables - du locataire 
(ATF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 et réf. citées), alors que selon la 
jurisprudence de la Cour de céans, jugée non arbitraire par le Tribunal fédéral, le 
juge s'appuie sur les statistiques cantonales, même si elles ne sont pas aussi 
complètes qu'il le faudrait lorsque le loyer admissible ne peut pas être établi selon 
la méthode absolue en raison d'une carence du bailleur (ATF 4A_3/2011 du 
28 février 2011 consid. 5.2, 4A_472/2007 du 11 mars 2008; ATF 123 III 317), à 
condition de procéder aux réajustements nécessaires pour tenir compte de 
certaines particularités du logement loué (ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 et réf. 
citées). En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en 
la matière, celui-ci peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne 
(ACJC/865/2007 du 22 juin 2007). 


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En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux loyers conclus 
durant les douze mois précédents ne tiennent pas compte de la date de construc-
tion de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de com-
pléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents en procédant à une 
pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/702/2009 du 
15 juin 2009 et réf. citées). 
Par ailleurs, le Tribunal fédéral a considéré qu'il convenait lorsqu'une moyenne 
des statistiques établies par l'Office cantonal de la statistique était opérée pour 
obtenir un loyer moyen de déduire du loyer retenu les frais d’exploitation, lorsque 
ceux-ci étaient facturés séparément aux locataires. A défaut, cela revenait à factu-
rer deux fois au locataire ces frais, ceux-ci étant englobés dans les loyers servant 
de données pour les statistiques cantonales (ATF 4A_129/2008 du 10 juin 2008 
consid. 2.4). 
Les premiers juges ont arrêté une moyenne à 755 fr. 50 entre les quatre loyers 
mensuels suivants. 
Selon la statistique relative aux logements loués à de nouveaux locataires au cours 
des douze derniers mois et d'après le nombre de pièces, la nature du logement, 
l'état du logement et la commune, en 2010, le loyer mensuel d'un appartement non 
neuf de 1 pièce pour l'ensemble des logements situés en Ville de Genève est de 
849 fr. (OCSTAT, Tableau T 05.04.2.03) et non de 909 fr. comme le soutient à 
tort l'appelante. 
S'agissant de baux en cours, le loyer mensuel moyen d'un appartement de 1 pièce 
situé dans un immeuble construit en Ville de Genève entre 1961 et 1965 est de 
702 fr., comme le soutient à juste titre l'appelante, et non de 652 fr., comme l'ont 
retenu à tort les premiers juges (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, statisti-
ques des loyer de mai 2010, p. 43), soit notablement inférieur aux baux nouvel-
lement conclus. 
Le loyer mensuel moyen d'un logement de 1 pièce situé dans le quartier des Eaux-
Vives/Lac s'élevait en mai 2010 à 757 fr. par mois (OCSTAT, op. cit., p. 182). 
Quant au loyer mensuel par m2 pour un logement de 1 pièce situé dans ce quartier, 
il était de 26,35 fr. par m2, soit en l’occurrence de 764 fr. 15. 
La moyenne des quatre loyers mensuels précités s'élève à 768 fr. et non, au vu de 
ce qui précède, à 755 fr. 50, comme l'ont retenu les premiers juges. 
Les premiers juges ont réduit ce dernier montant, en le ramenant au niveau du pre-
mier quartile des loyers observés dans le quartier concerné, qui s’élève à 650 fr., 
afin de prendre en considération le fait que l'immeuble, construit en 1961, n'a pas 
été rénové depuis 1988, que l'appartement ne dispose pas de double vitrage bien 
qu'il soit situé au centre-ville, proche de toutes les commodités et dans un quartier 


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relativement bruyant, que le hall, le salon/chambre, la cuisine, les sanitaires et les 
installations électriques sont anciens, que la cuisine d’une surface inférieure à 
3 m2 est agencée avec un vieux frigo taché, qu'elle n’est pas équipée et ne dispose 
d'aucune fenêtre, que les sanitaires, les faïences de la salle de bain se lézardent et 
comportent des trous, des traces d'usure sont visibles sur le rebord droit de la bai-
gnoire, le bidet et la bande d'écoulement de la baignoire. 
Les premiers juges ont retranché du montant susmentionné de 650 fr., en appli-
cation de la jurisprudence précitée, une somme de 100 fr. correspondant aux frais 
d'exploitation mensuels, lesquels sont facturés séparément à la locataire. Ils n'ont 
pas intégré les frais de chauffage/eau chaude dans le loyer, dans la mesure où les 
statistiques prises en considération s’entendent compte non tenu de ces charges. 
Au vu de ce qui précède, la méthode des premiers juges pour fixer ex aequo bono 
et le loyer initial mensuel ne prête pas flanc à la critique. L'erreur, qui s'est glissée 
quant au loyer mensuel d'un appartement d'une pièce situé dans un immeuble 
construit en Ville de Genève entre 1961 et 1965 (baux en cours), n'a aucune inci-
dence sur le résultat, puisque les premiers juges se sont fondés sur le premier 
quartile des loyers observés dans le quartier concerné, lequel s'élève à 650 fr. En 
conclusion, c'est à juste titre que les premiers juges ont fixé le loyer mensuel, 
charges non comprises, à 550 fr., soit 6'600 fr. par an, dès le 1er janvier 2011, date 
de prise d'effet du bail. En revanche, c'est à tort que l'appelante a pris en considé-
ration dans ses calculs les loyers mensuels de logement de 2 pièces, puisque 
l'appartement concerné comporte 1 pièce. 
7. 
L'appel est mal fondé et le jugement entrepris est confirmé. 
8. 
En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, la procédure est gratuite et il n'est pas 
alloué de dépens. 
9. 
La valeur litigieuse selon les conclusions prises en appel par les parties s'avère 
supérieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 
* * * * *


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C/1986/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par A______ à l'encontre du jugement JTBL/958/2012 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2012 en la cause C/1986/2011-
2-OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 
CHIABUDINI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Pierre CURTIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.