ge_gerichte · ATA/659/2005 · 2005-10-11 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/1050/2005-TPE ATA/659/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 11 octobre 2005

dans la cause

LA BÂLOISE COMPAGNIE D’ASSURANCE SUR LA VIE
représentée par Me Dominique Burger, avocate

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

-2/8-

EN FAIT

La Bâloise compagnie d’assurances sur la vie (ci-après : La Bâloise ou la
recourante) est propriétaire d’un immeuble à l’adresse 5, avenue Alfred-Bertrand
à Genève. Au deuxième étage de cet immeuble se trouve un appartement de
7,5 pièces, dont la surface est de 176m2.

Selon un rapport d’enquête du 14 avril 2004 du département de
l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : le département), des
travaux d’un coût de CHF 216'000.- ont été effectués à la fin de l’année 2003 dans
cet appartement, sans avoir été autorisés. Ces travaux consistaient en un nouvel
aménagement de la cuisine, le remplacement des revêtements de sol et de parois
de la cuisine, l’installation d’une douche et d’un bloc lave-linge et sèche-linge
dans une chambrette, de nouveaux aménagements de salle de bain, de douche et
de wc, dont les revêtements en céramique et les appareils sanitaires étaient neufs,
ainsi que la rénovation de l’ensemble des revêtements de sols, parois et plafonds.

Le nouveau loyer annuel s’établissait à CHF 84’060.-, alors qu’il était de
CHF 24 060.- avant travaux.

Le 28 avril 2004, le département a ordonné à La Bâloise de déposer, dans un
délai de 30 jours, une requête en autorisation de construire portant sur l’ensemble
des travaux effectués dans l’appartement en cause. A titre préalable, cette décision
mentionnait que le département ne saurait considérer le logement en question
comme étant luxueux, au sens de la loi sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR -— L 5 20).

Le 1°” juin 2004, La Bâloise a interjeté recours contre cette décision auprès
de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la
commission). Elle faisait valoir en substance qu’en raison du nombre de pièces, de
la surface du logement, du lieu de situation de l’immeuble — à proximité du Parc
Bertrand —, de la présence de caractéristiques particulières comme des parquets
magnifiques, des moulures et rosaces aux plafonds ou encore l’existence d’une
pièce de service attenante à la cuisine, il se dégageait de l’ensemble une
impression de confort extraordinaire.

La Bâloise concluait dès lors à l’annulation de la décision querellée, au
motif que le département n’avait pas fait application de l’exception relative aux
logements de luxe de l’article 10 LDTR.

Lors d’un transport sur place en présence des parties, le 5 novembre 2004,
la commission a constaté que l’entrée de l’immeuble comportait une dizaine de
marches, que le sol était en carrelage et que l’ascenseur était un ascenseur à cage

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ouverte. Le hall d’entrée de l’immeuble était garni de boiseries et les marches
d’accès étaient recouvertes d’un passage. Afin de pouvoir procéder à la
comparaison avec un appartement identique n’ayant pas été rénové, les parties et
la commission ont visité un appartement similaire situé au premier étage et ont pu
constater que les parquets étaient de chêne incrusté. La cuisine, non aménagée,
disposait d’un sol de carrelages paraissant d’origine. Une petite « chambre de
bonne » (ci-après : la chambrette) était accessible depuis la cuisine. L'appartement
donnait du côté nord sur un parking à ciel ouvert. Les lavabos présents dans
chaque chambre n’étaient pas d’origine. Quant à l’appartement litigieux, situé au
29% étage, il était relevé que sa distribution était identique à celle de
l’appartement de comparaison. Pour sa part, la chambrette avait été transformée
en salle de douche et buanderie. La commission a pu se rendre compte de
l’existence d’un petit balcon du côté de l’avenue Bertrand, donnant sur le parc.

Le 17 février 2005, la commission a rejeté le recours de La Bâloise. Elle a
considéré que les travaux en question étaient des travaux de transformation et de
rénovation, au sens de l’article 3 alinéa 1 LDTR et, partant, étaient soumis à
autorisation. Quant au caractère de luxe d’un logement, il ne s’agissait pas d’une
condition excluant l’assujettissement à la LDTR, mais un critère permettant au
département de renoncer à fixer les loyers après travaux comme condition de
l’autorisation de construire. La commission a par ailleurs formellement constaté
que l’appartement n’était pas un logement de luxe au sens de la jurisprudence.

Par acte du 8 avril 2005, La Bâloise a formé recours contre cette décision.
Sans contester la qualification des travaux retenue par la commission, et le fait
qu’une autorisation eût été nécessaire afin de les entreprendre, la recourante a
estimé que c'était à tort que la commission avait constaté l’absence de
qualification de luxe de l’appartement en question. L’argumentation présentée
devant la commission était pour l’essentiel reprise et développée : l’immeuble
était un immeuble bourgeois, sa distribution, la grandeur de ses pièces, l’existence
d’un magnifique parquet en chêne incrusté, de corniches et même de rosaces au
plafond, la présence d’une chambrette — qui venait d’être transformée en salle de
douche — permettait de conclure qu’il s’agissait d’un appartement réservé à une
catégorie de la population dont les revenus permettaient d’occuper des logements
d’un certain niveau. La précédente locataire ne s’acquittait que d’un loyer de CHF
24'060.- par an découlait du fait que cette dernière habitait l’appartement depuis
1967 et que son loyer n’avait pas été adapté au prix du marché, la propriétaire
ayant choisi de ne pas augmenter les charges de son ancienne locataire devenue
âgée.

La recourante concluait à l’annulation de la décision entreprise ainsi qu’à
celle du département du 28 avril 2004, en tant qu’elle constatait l’absence de
caractère de luxe du logement en question.

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10.

11.

12.

Le 20 mai 2005, le département a conclu au rejet du recours. Il était
formellement contesté que les pièces de l’appartement fussent particulièrement
grandes. Il ne se dégageait de ce dernier ni une impression de luxe ni un caractère
exceptionnel. De par sa situation, l’appartement était loin de sortir de l’ordinaire,
trois de ses pièces donnant sur un parking à ciel ouvert et la présence d’un parc
sur lequel trois autres pièces avaient une vue, n’étaient pas des caractéristiques
propres aux seuls logements de luxe, de nombreux quartiers populaires disposant
également d’espaces verts. La présence d’une conciergerie pour l’immeuble
n’avait rien d’exceptionnel et l’ascenseur à cage ouverte paraissait être à la limite
de la vétusté.

Le juge délégué a procédé le 15 septembre 2005 à un transport sur place, en
présence des parties. La recourante n’ayant pu, comme le tribunal le sollicitait,
s’organiser pour que l’appartement du 1° étage, servant de comparaison, soit mis
à disposition, seules les parties communes de l’immeuble et l’appartement
litigieux ont pu être visités. Les parties n’ont pas sollicité un nouveau transport sur
place pour effectuer la comparaison.

Il a été constaté que les plafonds étaient d’une hauteur de 2,80 mètres et que
des moulures et une rosace ornaient le hall d’entrée. Pour le surplus, les
constatations faites lors du transport sur place du 5 novembre 2004 ont été
corroborées.

Il ressort enfin du dossier, et notamment des plans déposés par la
recourante, que la taille des pièces, cuisine et chambrette mises à part, oscille
entre 14,70 et 26 m2. Seules deux pièces mesurent plus de 20 m2.

Le 27 septembre, la recourante a persisté dans ses conclusions.

Le 6 octobre 2005, les parties ont été informées de ce que la cause était
gardée à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOT] - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

La recourante ne conteste pas que les travaux de transformation et de
rénovation nécessitaient la délivrance d’une autorisation de construire, au sens de
l’article 9 alinéa 1 LDTR. Cette question n’est dès lors plus litigieuse devant le
tribunal de céans.

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La recourante a toutefois formellement conclu à l’annulation de l’ensemble
de la décision de la commission, soit également en ce qui concerne la nécessité de
requérir une autorisation. Son recours sera dès lors rejeté sur ce point.

Seule reste en définitive litigieuse la question de savoir si l’appartement en
question doit être qualifié de logement de luxe.

Selon l’article 10 alinéa 1 LDTR, le département fixe, comme condition de
l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux; il en
fait de même pour les prix de vente maximaux des logements si ceux-ci sont
soumis au régime de la propriété par étages ou à une autre forme de propriété
analogue. D’après l’alinéa 2 lettre b de l’article 10 LDTR, le département renonce
à la fixation des loyers et des prix prévue à l’alinéa 1 lorsque cette mesure apparaît
disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer sont des
logements de luxe.

a. La LDTR et son règlement d'exécution ne donnent pas de définition de la
notion le logement de luxe. Le Tribunal administratif a toutefois déjà jugé que
cette notion procède tant du droit public cantonal que du droit civil fédéral
(ATA/214/2003 du 15 avril 2003).

b. Selon l’article 253b alinéa 2 de la loi fédérale complétant le Code civil
suisse (livre 5%: droit des obligations — CO ; RS 220), les dispositions sur la
protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas aux baux d’appartements
et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non
comprise). Il s’agit de deux conditions cumulatives qui doivent être satisfaites
simultanément : le logement concerné doit être luxueux et compter six pièces ou
plus (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001, consid. 3).

c. A cet égard, la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelle que la notion de
luxe doit s’interpréter de manière restrictive et suppose que la mesure habituelle
du confort soit clairement dépassée, l’impression générale étant décisive à cet
égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à
l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre,
une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un
environnement très protégé et la présence d'éléments donnant une impression
générale de somptuosité ou de confort extraordinaire. La présence d'un seul ou de
quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage
de l'ensemble (SJ 2004 I 387 ; David LACHAT, Jacques MICHELI, Le nouveau
droit du bail, Lausanne 1992, p. 56 s.).

L'interprétation du droit civil fédéral n’est toutefois pas seule déterminante.
De manière exceptionnelle, le Tribunal administratif a, par le passé, accepté de
faire primer des éléments esthétiques extraordinaires sur le postulat de l’unité du
droit, en jugeant qu’un appartement de 4 pièces, d’une surface de 120 m2, situé au

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quai Wilson, pouvait bel et bien être considéré comme un logement de luxe même
si, faute d’un nombre de pièces suffisantes, il ne remplissait pas la définition
d’appartement de luxe au sens du CO. Toutefois, la qualité de l’immeuble et sa
situation, avec vue sur la rade et les Alpes, permettait de le considérer comme un
logement de luxe au sens de la LDTR (ATA/229/2002 du 7 mai 2002).

En l’espèce, il convient en premier lieu de constater que l’immeuble ne
présente en lui-même pas de caractéristique exceptionnelle. Si l’entrée expose des
éléments de standing, ceux-ci ne sont point extraordinaires. La situation du
bâtiment, en marge du parc Bertrand, n’est pas d’une grande pertinence, de
nombreux appartements à Genève, y compris dans des quartiers populaires, ayant
également vue sur des espaces verts. L'appartement en question se situant au 2°"°
étage, la vue n’est par ailleurs pas fortement dégagée. De plus, trois pièces, ainsi
que la cuisine et la chambrette adjacente, donnent sur un parking à ciel ouvert peu
esthétique. L’immeuble ne dispose par ailleurs d’aucune facilité particulière
comme le serait une piscine ou un sauna.

Cela dit, l’appartement en lui-même n’est assurément pas dénué de charme
et de confort. Avant transformation, il disposait déjà de plafonds moulés, d’une
rosace dans le hall d’entrée ou encore d’un parquet en chêne incrusté de belle
facture, éléments que les travaux ont joliment remis en évidence. L’existence de la
chambrette, signe que l’appartement était réservé à des familles aisées, ou la
présence de deux appartements seulement par étage, renforcent cette impression.
De même la grandeur du hall est signe que l’appartement n’était pas destiné à des
familles nombreuses (ATA/214/2003 précité).

Cependant, ces éléments sont contrebalancés par d’autres facteurs qui en
atténuent le caractère extraordinaire et en diminuent l’impression générale de
luxe. Si le nombre de pièces est compatible avec la notion de luxe, leur surface n’a
toutefois rien d’inhabituel. La hauteur des plafonds ne confère pas à l’ensemble un
sentiment de volume hors du commun. Les sanitaires ne sont pas non plus en
surnombre. L’appartement ne dispose pas d’une cheminée (ATA/214/2003
précité) ou d’autres caractéristiques extraordinaires, hors celles énoncées plus
haut. La vue sur le parc Bertrand ne peut non plus être comparée à celle sur la
rade de Genève (ATA/229/2002 précité ; ATA/214/2003 précité). Quant aux
autres éléments de confort, issus des travaux de rénovation, comme les
installations de la cuisine ou les aménagements de salle de bain et de wc, ils ne
sauraient être pris en considération, étant précisément postérieurs à la
transformation. Or, comme le texte clair de l’article 10 alinéa 2 lettre b LDTR
l’énonce, c’est le logement « à transformer » qui doit être qualifié de luxueux et
non le logement après travaux.

Rappelant qu’une interprétation restrictive de la notion de luxe doit
s’imposer, le tribunal de céans, en considérant l’ensemble des éléments

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susmentionnés, n’estime pas que l’appartement en question est un logement de
luxe.

Le recours sera par conséquent rejeté.

8. Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du recourant qui
succombe (art. 87 LPA).

XXE SX

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 8 avril 2005 par La Bâloise compagnie
d’assurances sur la vie contre la décision de la commission cantonale de recours en
matière de constructions du 17 février 2005 ;

au fond :
le rejette ;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 1°000.- ;

communique le présent arrêt à Me Dominique Burger, avocate de la recourante, à la
commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de
l’aménagement, de l’équipement et du logement.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Thélin et Mme Junod, juges,
M. Grant, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste adj. : la vice-présidente :

M. Tonossi L. Bovy
e.r. Ph. Thélin

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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