ge_gerichte · C/2031/2006 · 2009-03-09 · fr

CO.259a

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.03.2009 C/2031/2006

C/2031/2006
ACJC/248/2009
(1)
du 09.03.2009
sur JTBL/452/2008 ( OBL
)
, MODIFIE
Normes
:
CO.259a
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/2031/2006
ACJC/248/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d'appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009
Entre
A______ SA
, sise avenue ______ [GE] et
Monsieur B______
, domicilié ______ appelants tous deux d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 avril 2008, comparant par Me Christian BUONOMO, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile, et intimés sur appel incident,
d'une part,
Et
C______
, sise ______ Zürich, intimée et appelante sur incident, comparant par Me Patrick BLASER, avocat, rue du Jargonnant 2, case postale 6043, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 9 mai 2008, A______ SA et B______ appellent d'un jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 7 avril 2008, notifié le 9 du même mois, qui a réduit de 10%, pendant la période estivale dès le mois de juillet 2003 jusqu'au mois d'août 2006, le loyer de l'arcade n°1 d'environ 103 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ à Genève, déclaré bien fondée la consignation du loyer dès le mois de janvier 2006 jusqu'au mois d'août 2006 et libéré le loyer consigné en faveur de la bailleresse, C______, sous déduction d'un montant de 3'438 fr. 50.
Les locataires demandent à la Cour d'annuler le jugement entrepris, de valider la consignation du loyer, de condamner la bailleresse à remettre en état les locaux par l'installation d'un système de rafraîchissement d'air, de réduire de 15% le loyer pendant les mois de juillet à août depuis l'année 2003 jusqu'au 31 août 2006, de condamner l'intimée à leur payer un montant de 6'994 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2006 et de libérer les loyers consignés à due concurrence en leur faveur. Subsidiairement, ils concluent, en sus, à la réduction précitée du loyer jusqu'à la remise en état des locaux et, plus subsidiairement encore, au paiement d'une indemnité de 15'602 fr. pour l'installation d'un système de rafraîchissement d'air des locaux.
C______ conclut au rejet de l'appel et à ce que les conclusions des appelants en paiement de 6'994 fr. ainsi que la pièce y relative produite en appel soient déclarées irrecevables. Sur appel incident, la bailleresse demande à la Cour d'annuler le jugement entrepris en tant qu'il octroie une réduction de loyer et qu'il libère partiellement les loyers consignés. Elle sollicite, par ailleurs, le rejet de toutes les conclusions des locataires et la libération de l'intégralité des loyers consignés en sa faveur.
Les appelants concluent au rejet de l'appel incident.
B.
Les faits suivants résultent de la procédure :
a.
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur l'arcade précitée. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et trois mois, du 1
er
avril 1998 au 30 juin 2003, et se renouvelle ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans.
Selon les termes du bail, les locaux sont destinés à l'exploitation d'un bureau de sélection de personnel de travail temporaire et autres services y afférents.
Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 37'512 fr., soit 3'126 fr. par mois.
b.
Le 22 juillet 2003, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse d'une chaleur excessive régnant dans les locaux et ont sollicité l'installation, aux frais de cette dernière, d'un système de climatisation.
Par courrier du même jour, la bailleresse a indiqué qu'elle n'envisageait pas de procéder à l'installation sollicitée, dans la mesure où les locaux avaient été loués non climatisés. Elle a précisé que les locataires avaient la possibilité de requérir «
l'autorisation d'adapter à leurs besoins la chose louée, à leurs frais, en soumettant le projet et les plans.
»
c.
Le 28 octobre 2003, les locataires ont invité la bailleresse à prendre toutes dispositions pour éviter que des problèmes similaires à ceux rencontrés en été 2003 puissent à nouveau survenir.
Le 31 octobre 2003, cette dernière a indiqué avoir autorisé et participé à la pose de stores de protection solaire en 1999, renvoyant pour le surplus à son courrier du 22 juillet 2003.
d.
Par courrier du 29 juin 2005, les locataires se sont à nouveau plaints du défaut d'isolation thermique, la température dans les locaux étant insupportable durant les périodes estivales. Ils ont mis en demeure la bailleresse de prendre toutes dispositions utiles pour faire en sorte que les locaux puissent être utilisés conformément à leur destination. Compte tenu de l'urgence, un délai au 15 juillet 2005 était imparti, faute de quoi il serait procédé à la consignation du loyer.
Le lendemain, la bailleresse a répondu qu'elle confirmait ne pas entrer en matière.
e.
Le 28 juillet 2005, D______, huissier judiciaire, a établi un constat, dont il ressort que la température moyenne régnant dans les locaux s'élevait à environ 30,5 degrés.
f.
Le 9 janvier 2006, les locataires ont expliqué qu'au vu du refus de la bailleresse de remettre en état des locaux, il serait procédé à la consignation du loyer. Depuis le 17 janvier 2006, ils ont ainsi consigné la totalité de leur loyer, charges comprises, soit 3'126 fr. par mois.
g.
Par requête du 30 janvier 2006, déclarée non conciliée et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 10 mai 2006, les locataires ont conclu à la réduction du loyer de 15% pendant les mois de juin à août depuis l'année 2003 jusqu'à la remise en état des locaux, à leur remise en état par l'installation d'un système de rafraîchissement d'air et à la validation de la consignation du loyer.
A l'appui de leurs conclusions, ils ont expliqué que les locaux loués présentaient un défaut d'isolation thermique important, dans la mesure où la température y était insupportable durant les périodes estivales. Ils ont également produit un courrier de l'entreprise E______ SA du 16 août 2005, dont il ressort qu'une chaleur excessive règne dans les locaux en cause durant l'été et cela, notamment, en raison de la présence de surfaces vitrées sur le devant de l'arcade, les conditions de température rendant très difficile, voire impossible, l'exercice normal des activités y ayant cours. Selon l'entreprise E______ SA, le coût de l'installation de rafraîchissement d'air des bureaux loués s'élève à 15'602 fr.
La bailleresse a conclu au déboutement des locataires et à la libération des loyers consignés. Elle a expliqué que la climatisation des locaux n'était pas une qualité dont l'existence avait été promise ou que les locataires pouvaient attendre de bonne foi, le bail conclu n'ayant jamais eu pour objet des locaux climatisés. Elle a, en outre, allégué que ces derniers ne démontraient pas en quoi l'absence de climatisation aurait entravé directement l'exploitation des locaux, étant précisé que la chaleur constatée n'était pas due à un défaut d'isolation, mais aux conditions météorologiques extrêmes ayant sévi dans toute l'Europe durant les mois de juillet 2003 et 2005.
h.
Les quatre employés de A______ SA entendus par le Tribunal ont indiqué que la chaleur régnant dans les locaux litigieux pendant la période estivale était intenable, le soleil "tapant" sur la vitrine de l'arcade dès le matin. Ils ont mentionné des températures très élevées (40C°, 45 C°, voire 50C°). Le fait d'ouvrir les deux portes donnant sur la rue n'avait généré aucun courant d'air et le bruit était insupportable. Il avait fallu essayer de supporter le travail en buvant énormément. Des solutions avaient été tentées (ventilateurs et humidificateurs) sans que cela ne règle le problème. Certains employés avaient eu des malaises en raison de la chaleur. A la suite du malaise d'une employée en été 2006, A______ SA avait fait installer, à ses frais, deux boîtiers de climatisation. Depuis l'installation de ce système de refroidissement d'air, la température était supportable (témoins F______, G______, H______, I______).
J______, employé de la régie qui gère les immeubles dans lesquels le C______ possède des locaux, a indiqué connaître tout l'immeuble en cause et que, sous réserve d'un locataire, K______, personne n'avait sollicité l'installation d'une climatisation, étant précisé que le locataire précité avait demandé cette installation à ses frais. Il a encore expliqué que la bailleresse, qui exploitait une succursale au rez-de-chaussée de l'immeuble en question, utilisait des locaux climatisés.
i.
A la suite des enquêtes, les locataires ont, principalement, persisté dans leurs conclusions et, subsidiairement, conclu au versement par la bailleresse d'une indemnité de 15'602 fr. pour l'installation d'un système de rafraîchissement d'air des bureaux de l'agence, les travaux qu'ils avaient entrepris pour rafraîchir l'air n'étant que des solutions provisoires.
La bailleresse a persisté dans ses conclusions principales. Elle a expliqué que l'absence de climatisation n'était pas un défaut de la chose louée pouvant lui être imputé et qu'au demeurant, les enquêtes avaient démontré que, à la suite de l'installation par les locataires d'un système de climatisation au mois de septembre 2006, la situation était acceptable.
C.
Le Tribunal a retenu que la chaleur régnant, en période estivale, dans les locaux était régulièrement étouffante, au point d'avoir provoqué le malaise de certains employés. L'existence d'un défaut de la chose louée, non imputable aux locataires, sous la forme de températures excessives à des périodes régulières de l'année, était ainsi établie. Il importait peu que le contrat de bail n'ait pas eu pour objet des locaux climatisés, le défaut incriminé ne consistant pas en l'absence d'une qualité promise, mais en l'existence d'un défaut matériel. La bailleresse ayant eu connaissance de ce dernier le 22 juillet 2003, il convenait d'accorder une réduction de loyer de 10%, soit un montant de 3'438 fr. 60, jusqu'au mois de septembre 2006, date à laquelle les locataires, par l'installation d'un système de climatisation, avaient remédié au défaut. La consignation du loyer ne pouvait être validée au-delà de cette date. Les locataires ne démontrant pas le caractère provisoire des mesures ayant éliminé le défaut, la conclusion de remise en état de la chose louée n'avait plus d'objet. Enfin, en produisant uniquement un devis relatif à l'installation du système de rafraîchissement d'air, les locataires ne démontraient pas l'étendue du dommage subi.
D.
Lors de l'audience de plaidoiries qui s'est tenue devant la Cour le 8 septembre 2008, les locataires (ci-après : les appelants) ont persisté dans leurs conclusions. La bailleresse (ci-après : l'intimée) ne s'est pas présentée, ni n'était représentée.
Les arguments en appel des parties seront développés ci-dessous dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1.
L'appel principal et l'appel incident sont recevables pour avoir été déposés dans le délai et selon la forme prescrits (art. 298, 300, 443 et 444 LPC).
2. 2.1
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr., et n'ayant pas trait à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P LOJ). La Cour revoit donc la cause librement. Sous réserve de l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC).
2.2
L'intimée conclut à l'irrecevabilité des conclusions des appelants en paiement de 6'994 fr. ainsi que de la pièce relative produite en appel. Elle explique que ces derniers n'ont pas allégué, en première instance, avoir dû s'acquitter d'un tel montant pour l'installation d'un système de rafraîchissement d'air des locaux, ni conclu à ce qu'il leur soit accordé une indemnité correspondante.
2.3
Il a toujours été considéré qu'une partie, en appel ordinaire, pouvait produire des pièces qu'elle n'avait pas soumises au premier juge, sans égard au fait qu'à l'époque où la contestation était pendante devant ce magistrat, la partie détenait ou non ces pièces, question des dépens réservée. La Cour déduit cette règle du principe posée par l'art. 308 al. 2 LPC, permettant à une partie d'employer en appel des pièces, exceptions ou moyens décisifs non produits devant le premier juge (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 9 ad art. 308 LPC).
Le principe du double degré de juridiction cantonal conçu strictement veut que le litige soumis au juge d'appel soit identique à celui dont le premier juge avait été saisi : mêmes caractéristiques de personnes, de conclusions, d'allégués de faits et de preuves. Toutefois, la vie ne se laisse pas enfermer dans des cadres juridiques étroits; la situation de fait se modifie, les prétentions des parties se transforment ou s'amplifient au risque de perturber la poursuite de la procédure. Ces considérations sont analogues à celles qui caractérisent le problème de la recevabilité de conclusions nouvelles et d'allégués nouveaux, en cours d'instance, devant le premier juge (art. 133 et 197 LPC). La spécificité de l'appel, conçu comme voie de recours, conduit cependant à des solutions plus restrictives que celles prévalant en première instance. De fait, les difficultés naissent lorsque les éléments nouveaux sont de nature à modifier ou à amplifier l'objet du litige. Dans le domaine de l'appel ordinaire, le principe de l'immutabilité du litige connaît de nombreuses exceptions, sous le rapport des conclusions, de l'argumentation juridique, des allégués de fait et des moyens de preuve. Aussi, on peut retenir que, pour être recevables, les conclusions nouvelles et les faits nouveaux présentés en appel doivent, à tous le moins, satisfaire aux impératifs de temps et de forme déduits de l'art. 133 al. 1 LPC (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n.1ss ad art. 312 LPC).
2.4
En l'espèce, au terme des enquêtes, les appelants ont demandé, à titre subsidiaire, au Tribunal de condamner l'intimée à leur verser une indemnité de 15'602 fr. pour l'installation d'un système de rafraîchissement d'air des bureaux de l'agence. A la suite du rejet de leur demande, ils concluent principalement à ce que la Cour leur alloue un montant de 6'994 fr. correspondant à la mise en place de climatiseurs dans les locaux en septembre 2006. Ils produisent à l'appui de cette demande la facture correspondant à cette installation. L'objet du litige, à savoir l'allocation d'une indemnité pour la mise en place d'une installation de rafraîchissement d'air des locaux, reste ainsi le même. La bailleresse a, en outre, eu l'occasion de s'exprimer sur la question, que le Tribunal a tranchée. Par ailleurs, les appelants réclament, à ce titre, un montant moins élevé qu'en première instance. Les conclusions et les pièces complémentaires déposées par les locataires sont ainsi recevables.
3.
La bailleresse soutient que la température élevée dans les locaux ne constitue pas un défaut de la chose louée et que, de toute manière, les locataires y ont remédié par l'installation de climatiseurs mobiles en septembre 2006, ce que ces derniers contestent. Elle relève que le bail n'avait pas pour objet des locaux climatisés, ce dont les appelants avaient connaissance à la conclusion du contrat. Ces derniers devaient ainsi assumer le risque inhérent de chaleur durant les mois d'été. La bailleresse indique, en outre, que les locataires ont occupé pendant huit ans les locaux sans climatisation. Ce n'est qu'en juillet 2003, soit plus de cinq ans après la conclusion du bail, que ces derniers se sont plaints d'une chaleur excessive. L'intimée rappelle également le caractère exceptionnel des températures mesurées à Genève les étés 2003 et 2005. Les appelants ayant ainsi démontré par leur comportement que la chaleur régnant dans les locaux était compatible avec l'usage de la chose louée, l'existence d'un défaut serait donc exclue.
3.1
Conformément aux art. 259a et ss CO, lorsque apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose ou une réduction proportionnelle de loyer.
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Selon cette disposition, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état; à côté du défaut matériel qui affecte la chose louée, la jurisprudence a admis que le défaut pouvait revêtir d'autres formes, à l'instar du défaut juridique. La notion de défaut suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (ATF np
4C.527/1996
du 29 mai 1997, consid. 3, SJ 1997 p. 661 ss;
ACJC/143/2008
, consid. 3.1, accessible sur le site de la Cour de justice). L'objet de référence est celui sur lequel le locataire peut sincèrement compter d'après le contenu du contrat, car le défaut se définit comme l'absence d'une qualité dont l'existence avait été promise ou à laquelle la partie contractante pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. Le défaut de la chose louée est ainsi une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF np
4C.368/2004
du 21.02.2005 consid. 4.1).
La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances. Il faut se placer à l'époque de la conclusion initiale du contrat (SJ 1986 p. 195).
C'est au locataire d'apporter la preuve de l'existence du défaut et de la réduction de l'usage des locaux. A l'exception de la demande de dommages-intérêts, les droits du locataire en raison d'un défaut de la chose louée ne présupposent pas une faute du bailleur; celui-ci doit, par exemple, procéder aux réparations nécessaires, réduire le loyer, admettre une consignation du loyer même lorsqu'il n'est pas responsable de la survenance du défaut (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 249).
3.2
Il ressort en l'espèce des témoignages que la chaleur régnant dans les locaux était régulièrement étouffante en période estivale. Contrairement à ce qu'allègue la bailleresse, cette constatation ne se limite pas aux périodes marquées par les conditions météorologiques extrêmes des mois de juillet 2003 et 2005, les témoins affirmant qu'il en est allé de même notamment au cours de l'année 2006. Les enquêtes ont également démontré que la température régnant dans les locaux pouvait être à ce point élevée qu'elle avait provoqué des malaises de certains employés et que les conditions de travail se révélaient insupportables. Par ailleurs, les mesures prises par les locataires pour tenter de rafraîchir l'air ont été vaines jusqu'à l'installation par ces derniers d'un système de climatisation.
Cette situation n'est pas conforme à l'usage convenu des locaux et connu de la bailleresse, à savoir l'exploitation d'un bureau de sélection de personnel de travail temporaire. En outre, comme l'a relevé à juste titre le Tribunal, peu importe que le défaut ne soit pas imputable à l'intimée et que le contrat de bail conclu n'ait pas eu pour objet des locaux climatisés. Le défaut incriminé ne consiste, en effet, pas en l'absence d'une qualité promise, mais en l'existence d'un défaut matériel, à savoir la température excessive à certaines périodes de l'année dans l'ensemble des locaux. Enfin, la bailleresse, qui exploite elle-même une succursale dans des locaux climatisés adjacents à ceux des locataires, devait être consciente de cette problématique.
Il convient donc de considérer avec les premiers juges que la chose louée souffre d'un défaut. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur ce point.
4.
Les appelants allèguent que le Tribunal a déclaré à tort que la demande de remettre en état la chose louée n'avait plus d'objet. Ils soutiennent que le défaut subsiste et que l'installation de climatiseurs à laquelle ils ont procédé n'est que provisoire.
Selon l'art. 259a CO, le locataire peut exiger du bailleur de remettre en état la chose, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne lui sont pas imputables et qu'il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat.
En l'espèce, comme l'a à juste titre considéré le Tribunal, les locataires ont remédié au défaut constaté par l'installation d'un système de climatisation rendant l'ambiance des locaux correcte. Les témoins G______ et H______ ont, notamment, souligné les améliorations survenues à la suite des mesures prises par leur employeur. En outre, les locataires ne démontrent pas en quoi ces dernières seraient provisoires. Le défaut ayant été éliminé, la conclusion en remise en état de la chose louée n'a dès lors plus d'objet. Le jugement entrepris sera ainsi également confirmé sur ce point.
5.
Par ailleurs, les appelants demandent, à titre subsidiaire, de condamner la bailleresse à leur verser un montant de 6'994 fr. correspondant à la mise en place des climatiseurs dans les locaux en août 2006.
Selon l'art. 259b let. b CO, lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a été louée.
En l'espèce, l'intimée a eu connaissance du défaut le 22 juillet 2003, a été sommée en vain d'y remédier en octobre 2003 et en juin 2005. Après la consignation du loyer en janvier 2006, elle n'a également pas donné suite aux demandes des appelants de remettre en état les locaux. Ces derniers ayant démontré en appel par la production de la facture de l'installation de deux climatiseurs mobiles, l'étendue des frais qu'ils ont eu à contracter au mois d'août 2006 pour remédier au défaut, il convient de condamner la bailleresse à leur payer ce montant, soit 6'994 fr. Le jugement entrepris sera ainsi modifié en ce sens.
6.
Les appelants estiment que le taux de réduction de loyer fixé par le Tribunal (10%) est insuffisant. Ils expliquent que l'activité professionnelle à laquelle sont destinés les locaux a été entravée par la chaleur excessive qui y régnait. Les malaises des employés provoqués par les hautes températures avaient également nuit directement aux locataires. Enfin, les locaux étant constitués de larges surfaces vitrées, n'étant pas traversant et donnant sur une artère bruyante, les appelants ne disposaient d'aucun moyen pour remédier au défaut de la chose louée. Le Tribunal aurait ainsi dû accorder une réduction de loyer de 15%.
6.1
Selon l'art. 259d CO, une réduction de loyer peut être exigée à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination complète de ce dernier.
Pour le calcul de la réduction de loyer, on procède selon la méthode dite "relative" ou "proportionnelle". On compare l'usage actuel de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défaut. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux (D. LACHAT, op. cit., p. 257 et les références citées).
L'application de la méthode proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF
130 III 504
consid. 4.1).
Le Tribunal fédéral a réduit de 8% le loyer d'un appartement situé en attique dont les grandes surfaces vitrées provoquaient des désagréments pour les locataires, tels que chaleur et luminosité excessives (arrêt du Tribunal fédéral du 17 mars 2005, in
Cahier du bail, 3/2005, p. 87).
La Cour a accordé des réductions de loyer oscillant entre 5 et 30% en raison de chauffage insuffisant (
ACJC/1098/2006
,
ACJ/1336/2000
,
ACJ/1290/1995
). Une réduction de 10% durant les périodes de chauffage a, notamment, été allouée à un locataire d'un local commercial dont le système de chauffage était défectueux, de sorte que la température moyenne des locaux s'élevait en moyenne à 4,6 degrés en période hivernale (
ACJC/957/2005
).
6.2
En l'espèce, la température régnant dans les locaux en période estivale s'est avérée régulièrement étouffante. Les locataires se sont accommodés de cette situation jusqu'aux températures extrêmes de l'été 2003, soit durant les cinq premières années du bail. A la suite du refus d'entrée en matière de la bailleresse concernant l'installation d'un système de rafraîchissement d'air, en juillet et en octobre 2003, les appelants ne se sont plus plaints des conditions de location jusqu'à l'été 2005. Ils ont alors invité l'intimée à prendre toutes dispositions utiles pour faire en sorte que les locaux puissent être utilisés conformément à leur destination en précisant que, compte tenu de l'urgence, un délai au 15 juillet 2005 était imparti, faute de quoi il serait procédé à la consignation du loyer. La bailleresse n'ayant pas donné suite à leur demande, les appelants n'ont cependant consigné le loyer que le 17 janvier 2006 et installé deux climatiseurs mobiles qu'en septembre 2006, à la suite, notamment, du malaise d'une de leurs employés. Il convient toutefois de relever que l'intimée ne pouvait ignorer la situation, qui lui avait été signalée dès l'été 2003, elle-même ayant au demeurant installé un système de climatisation pour les locaux occupés par ses propres employés.
S'il est établi que les températures excessives régnant dans les locaux en période estivale sont devenues insupportables dès l'été 2003 et au cours des étés suivants, ce qui constitue un défaut au sens de l'art. 259d CO (consid. 3.2), il n'apparaît pas que la réduction de loyer accordée soit trop faible. Celle-ci tient en particulier compte de la relative inaction des locataires pendant une période prolongée, d'une part, et peut être mise en comparaison avec la jurisprudence citée plus haut, d'autre part.
Au vu des circonstances du cas d'espèce, la réduction de loyer de 10%, soit 312 fr. 60 par mois d'été, allouée par le Tribunal, est équitable.
Il n'est pas contesté que la bailleresse a eu connaissance du défaut de la chose louée pour la première fois le 22 juillet 2003. Le défaut a été réparé par les locataires au mois de septembre 2006. Ces derniers ont ainsi droit à une réduction de loyer pour les mois de juillet et août 2003, de juin à août 2004, de juin à août 2005 et de juin à août 2006, soit un total de onze mois, durée que les parties ne contestent pas expressément. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.
7.
S'agissant de la consignation du loyer effectuée par les locataires dès le 17 janvier 2006, il convient, comme le Tribunal, de considérer qu'elle n'a plus lieu d'être au-delà de la date à laquelle ces derniers ont remédié eux-mêmes aux défauts dont ils exigeaient la suppression, soit dès le mois de septembre 2006. Les décisions relatives à la consignation des loyers et à la libération de ceux-ci en faveur de la bailleresse, sous déduction de 3'438 fr.60 libérés en faveur des locataires, seront ainsi confirmées.
8.
L'appelante n'obtenant que partiellement gain de cause et l'intimée étant déboutée de l'ensemble de ses conclusions d'appel, chaque partie sera condamnée à verser un émolument de procédure à l'Etat (art. 447 al. 2 LPC).
L'appel portant notamment sur une réduction mensuelle de loyer de 468 fr. 90 pour une durée indéterminée ainsi que sur une demande en indemnité de 15'602 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 51 al. 4 et 71 al. 1 let a LTF).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevables l'appel principal interjeté par A______ SA et B______ et l'appel incident formé par C______ contre le jugement
JTBL/452/2008
du Tribunal des baux et loyers rendu le 7 avril 2008 dans la cause C/2031/2006-5-D.
Au fond :
Annule le chiffre 4 du dispositif du jugement entrepris.
Cela fait et statuant à nouveau
:
Condamne C______ à payer à A______ SA et B______ la somme de 6'994 fr., avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2006.
Confirme le jugement entrepris pour le surplus.
Condamne A______ SA et B______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 200 fr.
Condamne C______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
1François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.