ge_gerichte · ACJC/815/2004 · 2004-06-18 · fr


AUDIENCE DU VENDRED 18 JUIN 2004 
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COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
┌──────────────── ─┐ 
Chambre d'appel en matière de 
│ Réf. C/3088/01 │ 
Baux et Loyers 
 │ 
│ 
 │ 
│ 
Entre 
 │ ACJC/815/04 
│ 
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Messieurs A______ et B______, domiciliés 
tous deux ______, élisant domicile en l'étude 
de Me C______, avocat, ______, 
parties appelantes d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 7 novembre 2003, 
 
d'une part, 
 
 
et 
 
 
 
 
D______, 
Monsieur 
E______, 
p.a. 
______, 
élisant domicile en l'étude de Me F______, 
avocat, ______, 
parties intimées, 
 
 
d'autre part, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 


AUDIENCE DU VENDRED 18 JUIN 2004 
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Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
 
 
 
 
 
 
 
- EN FAIT - 
 
 
 A. En date du 5 juin 1985, la SI rue ______ 5-7 a conclu un bail à 
loyer portant sur la location de bureaux de 6 pièces et hall au 5ème étage 
d'un immeuble sis 5-7, rue ______ à Genève avec le Bureau de [la société] 
D______, soit pour elle E______. 
 
 Le même jour, la SI rue ______ 9-11, propriétaire représentée par 
la même régie, a conclu avec le même locataire un contrat de bail portant 
sur la location d'un parking N° 1______ au sous-sol de l'immeuble sis 9-11, 
rue ______ à Genève. 
 
 Les contrats, conclus pour une durée de 5 ans, du 1er juillet 1985 
au 30 juin 1990, se renouvelaient ensuite tacitement d'année en année, le 
préavis de résiliation étant de 3 mois; le loyer du parking a été fixé à 
1'200 fr. par an sans les charges. Par avenant du 3 juillet 1998, les 
parties sont convenues que la place de parking attribuée au locataire était 
celle portant le N° 2______ et non plus celle portant le N° 1______. 
 
En 1999, A______ et B______, représentés par l'agence immobilière 
G______, sont devenus propriétaires de l'immeuble sis 9-11, rue ______ et ce 
en lieu et place de la SI rue ______ 9-11. 
 
Par avis de résiliation du 19 décembre 2000, les bailleurs ont 
résilié le bail relatif à la place de parking N° 2______ attribué au 
locataire; le congé était motivé comme suit : 
"Nous avons besoin de ce parking pour les locataires de l'immeuble". 
 
B. Saisi d'un recours du locataire, la Commission de conciliation a 
rendu, le 7 décembre 2001, une décision par laquelle elle déclarait le congé 
valable; le locataire étant débouté de ses conclusions en prolongation de 
bail. 
 
Par acte du 10 janvier 2002, le locataire a recouru contre cette 
décision; il exposait que les deux contrats étant liés, le bail relatif au 
parking ne pouvait être résilié sans celui portant sur les locaux 
commerciaux et concluait, principalement, à ce que le Tribunal des baux et 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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loyers annule le congé; subsidiairement, il sollicitait une prolongation de 
son bail pour deux ans. 
 
En tout état, il concluait à la condamnation des parties 
défenderesses en tous les dépens, y compris une indemnité à titre de 
participation aux frais d'avocat du locataire. 
 
Lors de l'audience de comparution des mandataires appointée par le 
Tribunal des baux et loyers au 5 mars 2002, les bailleurs ont exposé que les 
baux n'étaient pas liés dès lors que les propriétaires étaient différents 
depuis le début et qu'il s'agissait d'une parcelle distincte. 
 
Ils ont également affirmé qu'ils avaient besoin du parking pour 
relouer les surfaces commerciales vacantes qui, sans cela, ne pouvaient 
trouver preneur. 
 
Le Tribunal des baux et loyers a ordonné une instruction écrite et 
fixé des délais aux parties pour se déterminer. 
 
Dans leurs écritures du 13 mars 2002, les bailleurs ont expliqué 
que les baux ne sont pas liés, car il n'existe aucun lien juridique ou 
économique entre les propriétaires des deux immeubles; ils ont conclu à ce 
que le Tribunal déclare le congé notifié au locataire le 19 décembre 2000 
valable, celui-ci devant être condamné aux dépens. 
 
Dans ses écritures du 19 avril 2002, le locataire a persisté dans 
ses conclusions. 
 
Il a précisé qu'en 1985 les propriétaires des immeubles sis 5-7, et 
9-11, rue ______ étaient représentés par la même régie et que les bâtiments 
quoique distincts sur le plan cadastral formaient une seule et même unité. 
 
La cause fut remise à plaider au 30 avril 2002, le conseil du 
locataire sollicitant au cours de cette audience une comparution personnelle 
des parties et l'ouverture d'enquêtes. 
 
Par ordonnance du 7 mai 2002, le Tribunal des baux et loyers a 
appointé une comparution personnelle des parties laquelle s'est tenue le 10 
septembre 2002. 
 
 
 
 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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Lors de cette audience, le locataire a exposé les circonstances de 
la conclusion des deux contrats ainsi que sa situation personnelle difficile 
qui lui impose de pouvoir bénéficier d'une place de parking la plus proche 
possible des locaux pris à bail. 
 
Les bailleurs ont pour leur part étayé la motivation de leur congé 
en expliquant qu'ils avaient besoin de la place de parc occupée par le 
locataire pour pouvoir relouer des surfaces vacantes au 1er étage de 
l'immeuble dont ils sont les propriétaires. 
 
A l'issue de cette audience, le Tribunal des baux et loyers a fixé 
un délai aux parties pour le dépôt de liste de témoins et réservé la suite 
de la procédure. 
 
En vertu de l'ordonnance préparatoire rendue par le Tribunal des 
baux et loyers le 5 novembre 2002, trois témoins ont été entendus, lesquels 
ont tous confirmé, pour M. H______, ancien régisseur, le fait que les 
actionnaires des SI rue ______ 5-7 et SI rue ______ 9-11 étaient les mêmes 
et que celles-ci étaient représentées par la même régie; pour les témoins 
I______ et J______, que les immeubles semblaient former une seule et même 
unité, dans la mesure où il n'y avait pas de séparation visuelle entre les 
parkings de ces immeubles. 
 
Le locataire s'est déterminé après enquêtes, par écriture du 13 mai 
2003, persistant dans ses conclusions. 
 
La cause fut remise pour plaider à l'audience du 23 mai 2003, 
audience lors de laquelle les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
Elle fut gardée à juger à cette date. 
 
Par jugement du 7 novembre 2003, notifié le 11 novembre 2003, le 
Tribunal des baux et loyers a annulé le congé donné le 19 décembre 2000 au 
bureau D______, E______, pour le parking N° 2______ situé au sous-sol de 
l'immeuble sis 9-11, rue ______ à Genève, les parties devant être déboutées 
de toutes autres conclusions. 
 
C'est de ce jugement dont il est appel. 
 
 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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C. A l'encontre de ce jugement et à l'appui de leur appel, A______ 
et B______ font valoir que les propriétaires des deux immeubles concernés 
étant deux sociétés juridiques distinctes, les deux contrats n'étaient pas 
liés; les propriétaires de l'immeuble sis 9-11, rue ______ à Genève étaient 
dès lors en droit de résilier le bail pour la place de parking sise dans 
leur immeuble sans avoir à tenir compte du fait que ledit contrat avait été 
conclu simultanément à celui passé pour les locaux sis au 5-7, rue ______, 
soit les bureaux du locataire, ni du fait que dans l'esprit de celui-ci, les 
deux contrats étaient intimement liés. 
 
Par ailleurs, ils invoquent le dommage économique subi, indiquant 
qu'au regard des pertes financières encourues, comparativement à la valeur 
locative de la place de parc, le jugement querellé doit être considéré comme 
totalement inadmissible en équité. 
 
 
 
 
- EN DROIT - 
 
1. Interjeté dans les délai et forme prévus par la loi (art. 443 et 
444 LPC), l'appel doit être déclaré recevable. 
 
Le Tribunal des baux et loyers ayant statué en premier ressort (art. 
56 P LOJ), la Chambre d'appel statue avec un plein pouvoir d'examen. 
 
2. La première question à résoudre, avant l'examen de la validité 
du congé notifié à la locataire, est de savoir si le bail des locaux 
commerciaux sis au 5ème étage de l'immeuble 5-7, rue ______ à Genève et 
celui de la place de parking dans l'immeuble voisin sont effectivement liés. 
 
Autrement dit, il s'agit d'examiner si les deux contrats - l'un 
formant l'accessoire de l'autre - étaient liés au point qu'il n'aurait pas 
été raisonnable dans l'esprit du locataire - respectivement du bailleur - 
d'obtenir - respectivement de céder - l'usage de l'un sans obtenir - 
respectivement sans accorder - l'usage de l'autre. 
 
Selon les articles 253 a CO et 1 OBLF, sont notamment réputés 
choses louées, celles dont le bailleur cède l'usage aux locataires avec les 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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habitations ou locaux commerciaux, telles que les biens mobiliers, garages, 
places de stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins. 
 
Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du 
principal est celui de l'interdépendance; le locataire n'ayant loué les 
dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer le local 
commercial. Peu importe dès lors que l'accessoire soit mentionné dans le 
bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été 
conclus simultanément ou non. 
 
En revanche, pour que les dépendances suivent le sort du 
principal, les deux parties au contrat doivent être les mêmes (BARBEY, 
Commentaires du droit du bail, chap. III, éd. 1991, p. 76, ch. 199). Selon 
David LACHAT (Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 84 et 85), cette condition 
n'est pas satisfaisante; en effet, à son avis, il apparaîtrait qu'outre le 
rapport de cause à effet, la proximité géographique devrait constituer un 
critère suffisant pour que l'on applique à l'accessoire le statut du 
principal. 
 
De plus, et selon la jurisprudence, il a été admis, dans un cas 
particulier, que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés (ATF 97 
II 61 = SJ 1972, p. 10). 
 
Quant à la Cour de céans, elle a elle-même dit que le fait de 
signer simultanément deux contrats (soit la location d'un appartement et 
d'une place de parking par deux actes séparés) implique la volonté de nouer 
une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas 
que les deux actes sont liés (ACJ N° 1351 du 10.11.1997 dans la cause G. c/ 
Hoirie P.). 
 
En l'espèce, il apparaît que les appelants, y compris dans leur 
mémoire d'appel, se prévalent, à titre principal de la dualité des 
bailleurs 
(soit 
deux 
sociétés 
juridiquement 
distinctes) 
pour 
nier 
l'existence de baux liés; cette manière de voir ne saurait emporter la 
conviction de la Cour P.). 
 
Il apparaît, en effet, à la lecture de l'état de faits retenu par 
le Tribunal des baux et loyers qu'à l'époque de la signature des deux 
contrats de bail, portant l'un sur la location de bureaux sis au 5ème étage 
 
 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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de l'immeuble 5-7, rue ______ à Genève et l'autre sur une place de parking, 
au sous-sol de l'immeuble 9-11, rue ______, que les bailleurs, qui 
formaient certes deux entités juridiques distinctes représentaient en 
réalité une même entité sur le plan économique dans la mesure où il a été 
allégué et prouvé au cours des enquêtes que les actionnaires de la SI rue 
______ 5-7 et de la SI rue ______ 9-11, étaient les mêmes. Cette thèse est 
d'autant plus vraisemblable que, comme le confirme le témoin H______ qui 
s'occupait de la gestion des locaux commerciaux et des places de parking 
pour les deux propriétaires, la régie avait bel et bien reçu le mandat de 
louer le plus d'objets possibles, peu importait dès lors que les parkings 
soient situés sous l'un des immeubles ou sous un autre (témoin H______, PV 
d'audience du 15 avril 2003, p. 2). 
 
Cette affirmation - décisive - en ce qui concerne la prétention 
par le locataire de l'existence de deux baux liés n'est d'ailleurs pas 
démentie - y compris par les bailleresses dans leur mémoire d'appel 
lesquelles se contentent d'indiquer face aux allégations confirmées par 
témoins, de leur partie adverse, qu'elles ne possèdent aucune indication à 
ce sujet, tout en confirmant qu'à l'époque les deux sociétés immobilières 
étaient bel et bien représentées par le même régisseur, savoir la régie 
immobilière H______. 
 
Dès lors, l'appel doit être rejeté et le jugement confirmé sur ce 
point. 
 
A titre subsidiaire, les appelants indiquent que le jugement du 
Tribunal des baux et loyers, contesté en droit, leur cause un dommage 
économique considérable dans la mesure où il les empêcherait de relouer un 
certain nombre de locaux dans l'immeuble sis 9-11, rue ______ à Genève 
lesquels, à défaut d'une place de parking, ne trouveraient pas preneur. 
 
Ils estiment ainsi la perte de revenu locatif dont le locataire 
serait partiellement responsable à environ 270'000 fr. au 31 janvier 2004. 
 
Outre le fait que la Cour de céans n'a pas à se substituer aux 
carences des nouveaux propriétaires qui ne pouvaient ignorer - à l'achat des 
actions relatives à l'immeuble concerné - l'existence de locations croisées 
entre les immeubles sis 9-11, rue ______ et 5-7, rue ______ à Genève, il 
 
 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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n'apparaît 
pas 
que 
les 
premiers 
juges 
aient 
rendu 
une 
décision 
insatisfaisante en équité dans la mesure où, comme il ressort très justement 
du mémoire-réponse du locataire - et comme ne le contestent pas les 
appelants - la société K______ qui convoitait une surface complémentaire de 
140 m2 dans l'immeuble détenu par les appelants, a fini par prendre à bail 
lesdits locaux - y compris en l'absence de la place de parc querellée - à 
partir du 1er janvier 2003. 
 
L'appel sera donc rejeté et le jugement confirmé. 
 
3. Aux termes de l'article 271 CO, le congé est annulable 
lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. 
 
Dans l'hypothèse de baux liés - confirmée dans le cas d'espèce - 
le bail de l'accessoire ne peut être résilié qu'avec le bail du principal 
(LACHAT, op. cit. p. 415). 
 
Il a ainsi été admis qu'une résiliation portant uniquement sur 
l'accessoire est annulable (ACJ N° 1351 du 10.11.1997 dans la cause G. c/ 
Hoirie P.). 
 
Le congé litigieux ne portant que sur la place de parking sise au 
sous-sol de l'immeuble rue ______ 9-11 à Genève, la décision des premiers 
juges emportant l'annulation du congé notifié le 19 décembre 2000 au bureau 
D______, E______ pour ledit parking sera confirmé et les appelants déboutés 
de leurs conclusions. 
 
 
4. 
A______ 
et 
B______ 
qui 
succombent 
seront 
condamnés 
solidairement au paiement d'un émolument en faveur de l'Etat. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
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P a r 
c e s 
m o t i f s 
 
L a 
C o u r 
 
 
A la forme : 
 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/1718/2003 rendu le 7 novembre 2003 par le Tribunal des baux 
et loyers dans la cause C/3088/2001-3-B. 
 
 
Au fond : 
 
Confirme ce jugement. 
 
Condamne A______ et B______, solidairement entre eux, à verser un 
émolument de 300 fr. en faveur de l'Etat. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
 
 
Siégeant : 
 
 M. Stéphane Geiger, président, Mme Marguerite Jacot-des-Combes, 
M. François Chaix, juges, M. Pierre-Antoine Lapp, M. Olivier Lutz, juges 
assesseurs, Mme Muriel Rehfuss, greffier.