ge_gerichte · ATA/34/1998 · 1998-01-27 · fr

Résumé:
 Travaux d'assainissement anti-carbonatation répondant à la notion de transformation.
Des travaux d'entretien n'ayant pas été effectués avec régularité, ils peuvent néanmoins répondre à la définition de l'article 3 alinéa 2, leur coût demeurant très bas.
Arrêt cité in "La jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton de Genève en matière d'entretien des immeubles", de MM. Olivier BINSCHEDLER et François PAYCHERE, RDAF 1998 p. 363 ss.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/985/1997-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 27 janvier 1998 
 
 
dans la cause 
 
 
SI L.P. "A" ET "B" 
représentées par Me Yves Jeanrenaud, avocat 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION DE RECOURS INSTITUÉE PAR LA LOI SUR LES 
CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
ASLOCA, ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/985/1997-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Les sociétés anonymes "SI L.P. "A" et SI L.P. "B" 
(ci-après : les SI ou les recourantes) sont propriétaires 
des parcelles Nos 4071 et 4072 du Registre foncier de la 
commune de T.. Ces bien-fonds sont situés c. des D.C. Nos 
7 et 9, en zone à bâtir au sens de l'article 19 alinéa 1 
lettre c de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LALAT - L 1 
30). Chaque parcelle est bâtie d'un immeuble d'habitation 
datant des années soixante et comportant 91 logements 
d'une taille de 1 à 7 pièces, soit 598 pièces au total. 
la 
valeur 
d'assurance 
des 
deux 
bâtiments 
est 
de 
CHF 32.800.000,-- soit CHF 16.400.000,-- par immeuble. 
 
2. 
Le 1er juillet 1996, les SI représentées par la 
société S. S.A., de siège à C. (ci-après : S.) ont déposé 
une demande d'autorisation de construire par la voie de 
la procédure accélérée. Le programme des travaux établi 
le 19 septembre 1995 par S. comportait les postes et les 
montants suivants, qui ont été établis le 19 septembre 
1995 et corrigés le 19 novembre de la même année : 
 
 
Selon la solution globale avec isolation 
 
 
 
devis du 19.9.95 
devis du 19.11.95 
 
Installation de chantier 
 10.000,-- 
7.000,-- 
Échafaudages 
 
 660.000,-- 
360.000,-- 
Travaux extérieurs-végétation 5.000,-- 
5.000,-- 
Stores toiles 
 
 15.000,-- 
14.000,-- 
Serrureries 
 
 150.000,-- 
147.300,-- 
Travaux de carbonatation 
 
1.300.000,-- | 
Isolation périphérique avec 
1.380.000,-- 
|2.500.000,-- 
crépis 
Peintures 
 
 110.000,-- 
95.000,-- 
Toiture 
 
 
 43.000,-- 
40.000,-- 
Sanitaires (canalisations) 
 350.000,-- 
530.000,-- 
 
TOTAL TRAVAUX 
 
4.023.000,-- 
3.698.300,-- 
 
 
 
____________ 
____________ 
Honoraires (forfait) 
 
 460.000,-- 
425.000,-- 
Total général 
 
4.483.000,-- 
4.123.300.-- 
TVA 6,5 % 
 
 291.395,-- 
268.014,50 
TOTAL T.T.C. ACTUEL 
 
4.774.395,-- 
4.391.314,50 
Prévisions divers et 
imprévus T.T.C. 
 
 
 
100.000,-- 


 
 - 3 - 
 
 
 
TOTAL GÉNÉRAL A PRÉVOIR 
 
 
 
4.491,314,50 
 
 
 
 
 
3. 
Selon 
un 
préavis, 
non 
daté, 
du 
Service 
de 
l'habitat (ci-après : le SHAB), les données financières 
suivantes 
ont 
été 
retenues 
par 
le 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
le DAEL; à l'époque de l'autorisation : le département 
des travaux publics et de l'énergie ou le DTPE) : 
 
Coût des travaux : 
CHF 4.825.000,-- au total, y compris 
 
h
Plan financier : 
CHF 4.825.000,-- x 70 % x 9,25 % = 
 
a
 
État locatif actuel : 
CHF 1.467.012,-- par an, soit CHF 2.453,-- 
p
 
État locatif futur : 
CHF 1.741.428,-- par an, soit CHF 2.912,-- 
p
 
Augmentation réelle : 
CHF 274.416,-- 
Rendement brut : 
5,68 % 
 
 
 
Il était précisé que le loyer des studios ayant 
atteint avant travaux un plafond de CHF 6.600,-- par an 
ou plus ne serait pas augmenté de ce fait et que pour les 
autres types de logements présentant des loyers avant 
travaux déjà relativement élevés, seule une partie de 
l'augmentation 
admissible, 
sinon 
aucune, 
ne 
serait 
réalisée. Au total, le loyer de 35 logements sur 182 
serait modifié en fonction des travaux. Les états 
locatifs futurs, enregistrés par le DAEL le 23 septembre 
1996 seraient applicables pour une durée de 3 ans "suite 
aux travaux". 
 
4. 
Le 
23 
octobre 
1996, 
le 
DAEL 
a 
délivré 
l'autorisation de construire en se référant notamment au 
coût estimatif net établi le 17 novembre 1995, au plan 
financier enregistré par le département le 23 septembre 
1996 et aux états locatifs et futurs, selon les documents 
modifiés et enregistrés le même jour. 
 
5. 
Sous pli remis à un office des postes le 22 
novembre 1996, l'association genevoise de défense des 
locataires 
(ci-après 
: 
l'Asloca) 
a 
recouru 
contre 
l'autorisation de construire au motif que certains loyers 
dépassaient déjà la limite de CHF 3.225,--, qu'il y avait 
lieu de prendre en compte 50 % au plus du coût des 
travaux au sens de l'article 11 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 23 mars 1996 (LDTR - L/5/9 à l'avenir L 5 
20), que l'augmentation maximum du loyer par pièce ne 


 
 - 4 - 
 
 
 
pouvait être que de CHF 420,-- par an, soit CHF 35,-- par 
mois pour les loyers inférieurs à la limite de CHF 
3.225,-- par an. L'Asloca a conclu à l'annulation de 
l'autorisation et au renvoi du dossier au DAEL pour qu'il 
rende une nouvelle décision. 
 
6. 
Le 18 décembre 1996, les SI ont conclu au rejet du 
recours. 
 
 
 
Lors de l'audience de comparution personnelle des 
parties du 17 janvier 1997 devant la commission de 
recours de la loi sur les constructions (ci-après : la 
commission), les représentants du département intimé ont 
indiqué que les loyers autorisés étaient ceux contenus 
dans l'état locatif et non le loyer moyen. Le conseil de 
l'Asloca a déclaré renoncer à l'effet suspensif au 
recours sur le vu de l'engagement des SI d'appliquer les 
loyers qui seraient fixés par l'autorité judiciaire. Le 
21 janvier 
1997, 
la 
commission 
a 
retiré 
l'effet 
suspensif. 
 
7. 
Le 29 août 1997, la commission a annulé les 
cinquième et sixième conditions de l'autorisation de 
construire qui prévoyaient que les loyers futurs des 182 
logements 
n'excéderaient 
pas 
ceux 
établis 
dans 
les 
documents enregistrés par le département le 23 septembre 
1996 et resteraient applicables pour une durée de 3 ans 
et que les SI devraient informer par écrit les locataires 
dont les loyers futurs seraient modifiés par rapport aux 
informations déjà délivrées. La commission a estimé que 
l'ensemble des travaux devait être considéré comme des 
transformations au sens de l'article 9 LDTR en raison de 
leur importance, représentant 30 à 25 % des états 
locatifs capitalisés à 7 1/4 %; seuls 60 % des travaux 
devaient être rentabilisés en raison de la plus-value 
qu'ils apportaient. L'augmentation de loyer admissible 
était dès lors de CHF 448,-- par pièce, dans la limite de 
CHF 3.225,-- pour les loyers aux montants inférieurs et 
dans le respect des critères de l'article 11 LDTR pour 
les loyers excédents déjà la limite précitée. 
 
8. 
Le 13 octobre 1997, les SI ont recouru contre la 
décision de la commission. Elles concluent à l'annulation 
de la décision entreprise et au rétablissement de 
l'autorisation du DAEL du 23 octobre 1996 au motif 
principal 
que 
l'ensemble 
des 
travaux 
devaient 
être 
qualifiés de travaux d'entretien. A titre subsidiaire, 
les 
recourantes 
soutiennent 
que 
si 
le 
Tribunal 
administratif 
devait 
confirmer 
sa 
jurisprudence 
en 


 
 - 5 - 
 
 
 
matière de qualification des travaux de lutte contre la 
carbonatation du béton, il y aurait lieu de rentabiliser 
ces travaux à hauteur de 70 % et de considérer la moyenne 
du prix des loyers alors que la commission intimée avait 
procédé à un calcul par appartement, de même que 
l'Asloca. 
 
9. 
Le 12 novembre 1997, la commission a déclaré 
persister dans les termes de sa décision et le 18 du même 
mois, le DAEL a déclaré s'en rapporter à justice tant sur 
la recevabilité que sur le bien-fondé du recours. 
 
10. 
Dans le délai prolongé au 19 décembre 1997 qui lui 
avait été accordé, l'Asloca conclut à la confirmation de 
la décision de la commission du 29 août 1997 et à 
l'octroi d'une indemnité de procédure au motif que les 
travaux de lutte contre la carbonatation et d'isolation 
des façades constituaient des travaux de transformation 
et que le reste des travaux, qui pourraient être 
considérés isolément comme relevant de la catégorie de 
l'entretien, 
devaient être 
qualifiés 
de 
travaux 
de 
transformation, les sociétés propriétaires ayant tardé à 
les réaliser. 
 
 
 
Le 23 décembre 1997, le greffe du Tribunal a 
informé les parties que la cause était gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8, alinéa 1, 
chiffre 108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 
63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10) de ce point de vue. 
 
2. 
Dans un arrêt de principe rendu le 8 mai 1991 et 
confirmé le 27 juin de la même année par le Tribunal 
fédéral (ATA AHCVV et FAQH du 8 mai 1991; cf. également 
SJ 1992 p. 533 ch. 131), le tribunal de céans a 
interprété l'article 15 al. 6 aLDTR correspondant à 
l'article 45 alinéa 6 LDTR: pour être partie à la 
procédure, une association doit être représentative au 
niveau cantonal proprement dit; une association dont les 
activités couvrent le territoire de la commune de Genève 
n'est pas représentative au niveau cantonal. On ne 
saurait sérieusement contester que l'association intimée 


 
 - 6 - 
 
 
 
défend des locataires domiciliés dans l'ensemble des 
communes du canton de Genève et que les questions 
d'application de la LDTR figurent au nombre de ses 
activités statutaires. Elle a donc qualité pour agir tant 
devant 
la 
commission 
que 
devant 
le 
Tribunal 
administratif; le recours est ainsi recevable de ce point 
de vue également. 
 
3. 
Le 
Tribunal 
administratif 
a 
rendu 
en 
1997 
plusieurs arrêts traitant des questions litigieuses dans 
la présente espèce et il n'entend pas déroger à sa propre 
jurisprudence. 
 
4. 
Dans deux arrêts du 8 avril 1997 (ATA SI T. et SI 
DES "B"), le tribunal de céans a jugé que la nouvelle 
version de la LDTR n'apportait aucune modification des 
définitions de travaux de transformation et d'entretien. 
 
a) 
Les travaux de réfection des façades ont été 
considérés dans les espèces susmentionnées comme des 
travaux de transformation. Certes, cette qualification 
paraît heurter le sens commun, car la remise en état des 
façades d'un immeuble paraît relever plus de l'entretien 
du bâtiment que de sa transformation. Toutefois, dans la 
systématique particulière de la LDTR, seuls les travaux 
d'entretien 
réguliers 
et 
raisonnables 
ne 
sont 
pas 
considérés comme des travaux de transformation (art. 3 
al. 2 LDTR). Toute intervention qui dépasse le strict 
entretien relève de la transformation, sous réserve des 
progrès de la technique qui permettent de remplacer du 
matériel hors d'usage du fait de l'écoulement du temps 
par un autre qui paraît meilleur, mais qui est devenu 
tout aussi courant que le premier l'était à l'époque de 
la construction du bâtiment concerné. C'est ainsi que le 
remplacement, pris isolément, de vitrages simples par des 
vitrages 
doubles 
peut 
être 
considéré, 
selon 
les 
circonstances, comme un simple travail d'entretien. 
 
 
 
En l'espèce, le traitement des façades contre la 
carbonatation du béton et leur isolation périphérique 
sont des travaux de transformation au sens de la LDTR et 
sont ainsi soumis à autorisation. 
 
 
b) 
La réfection des menuiseries extérieures, ainsi 
que celle de la toiture et son isolation, la remise en 
état 
des 
ferblanteries, 
des 
serrureries 
et 
des 
installations sanitaires de même que de la peinture 
correspondent pour les premiers postes à une obligation 


 
 - 7 - 
 
 
 
légale (art. 56 et 56 a du règlement d'application de la 
loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1968 - RLCI) et pour les autres, pris pour 
eux-mêmes, à de simples travaux d'entretien. Toutefois, 
il faut tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles ces travaux sont accomplis et notamment de 
leur accumulation en raison d'un défaut d'entretien 
courant des bâtiments concernés (ATA SI T. du 8 avril 
1997 et SI Moïse-Duboule 19-21 du 14 février 1990). 
 
 
 
En l'espèce, la ferblanterie et les installations 
sanitaires 
notamment 
n'ont 
pas 
été 
entretenues 
régulièrement au cours des 30 dernières années. Le prix 
des travaux d'entretien - en l'espèce, environ 3% - au 
regard de la valeur d'assurance des deux immeubles n'est 
toutefois pas d'une ampleur susceptible d'engendrer un 
changement du niveau du loyer tel que la destination de 
l'immeuble en serait modifiée (SI T. du 8 avril 1997). 
Conformément à cet égard aux dernières jurisprudences 
citées, il n'y a donc pas lieu de les assimiler à des 
travaux de transformation et à la soumettre à la LDTR. 
 
 
 
5. 
Pour ce qui est du montant des loyers après 
travaux, le tribunal de céans a eu l'occasion de dire que 
l'unité pertinente pour apprécier le coût annuel de la 
location d'une pièce était l'appartement. Il ne saurait 
donc être question d'autoriser des loyers après travaux 
soumis à autorisation sur la base de moyennes qui ne 
permettraient plus le contrôle effectif du prix maximum 
de chaque bail à loyer (ATA T. et consorts H. du 5 août 
1997, N. du 29 avril 1997 et SI T. du 8 avril 1997). 
 
 
 
En application de l'article 9 alinéa 2 LDTR, les 
appartements correspondant, avant travaux, par leur genre 
et leur prix aux besoins prépondérants de la population 
devront continuer à y répondre une fois achevés. Quant à 
ceux qui y répondent par leur genre seulement dans les 
catégories où sévit la pénurie, mais dont le montant du 
loyer est déjà supérieur aux limites fixées par la 
jurisprudence, ils se verront appliquer pour calculer les 
augmentations admissibles les seuls critères de l'article 
11 LDTR. 
 
 
 
En l'espèce, tous les logements existants dont le 
prix est inférieur à CHF 3.225,-- la pièce par an devront 
continuer à être loués à un prix inférieur à cette 
limite. Les autres logements, dont le loyer avant travaux 
était déjà supérieur à ce montant, ne sont soumis au 
contrôle des loyers que si leur taille va de 2,5 à 6 


 
 - 8 - 
 
 
 
pièces 
inclusivement, 
catégories 
dans 
lesquelles 
la 
pénurie sévit selon l'arrêté du Conseil d'État du 10 mars 
1997; l'augmentation maximale des loyers, s'agissant de 
l'incidence 
des 
travaux 
soumis 
à 
autorisation, 
est 
définie 
par 
l'article 
11 
LDTR. 
Quant 
aux 
travaux 
qualifiés en l'espèce d'entretien, ils peuvent entraîner 
une hausse de loyer susceptible de dépasser la limite 
fixée en application de la LDTR. 
 
 
 
Le contrôle d'une telle hausse relève toutefois du 
juge civil et non de celui chargé d'appliquer la LDTR, 
qui ne saurait étendre son pouvoir d'examen à des objets 
qui ne sont pas visés par cette loi. Toute autre solution 
reviendrait à un contrôle généralisé des loyers prohibé 
en vertu du principe de la force dérogatoire du droit 
fédéral (ATA SI D "B" et SI T. du 8 avril 1997, ainsi que 
les arrêts cités). Contrairement à ce qu'a estimé la 
commission, il n'y a pas lieu de réduire de 70 à 60 % la 
part du coût des travaux soumis à la LDTR qui est pris en 
compte pour le calcul de rentabilité sur l'article 11 de 
cette loi. 
 
6. 
La cause sera donc renvoyée au DAEL pour la 
délivrance d'une nouvelle autorisation de construire 
après modification des chiffres 5 et 6 de l'autorisation 
litigieuse, comme en avait décidé la commission, mais 
pour les motifs arrêtés ci-dessus. Dans le calcul de 
rentabilité sur l'article 11 LDTR, le taux habituel de 
70 % pourra être retenu. 
 
 
 
Malgré le rejet du recours, l'autorité adminis-
trative 
devra 
rendre 
une 
nouvelle 
décision 
allant 
partiellement dans le sens des conclusions prises par les 
recourantes: il n'y a dès lors pas lieu de percevoir 
d'émolument 
en 
l'espèce. 
Quant 
à 
l'intimée, 
elle 
n'obtient que partiellement gain de cause, la décision 
entreprise n'étant maintenue que par substitution de 
motifs, l'indemnité en sa faveur sera dès lors réduite et 
se montera à CHF 500,--. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 13 octobre 1997 par les SI L.P. "A" ET "B" 
contre la décision de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 


 
 - 9 - 
 
 
 
diverses du 29 août 1997; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
rejette le recours; 
 
 
 
 
renvoie le dossier au département 
intimé pour qu'il délivre l'autorisation de construire au 
sens des considérants; 
 
 
 
 
dit qu'il n'est pas pas perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
alloue une indemnité de CHF 500,-- 
à l'intimée, à la charge des recourantes; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Yves Jeanrenaud, avocat du recourant, ainsi qu'à la 
commission de recours instituée par la loi sur les 
constructions 
et 
les 
installations 
diverses, 
au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement et à Me Carlo Sommaruga, représentant l'Asloca. 
 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Schucani, Mme 
Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 le greffier-juriste : le vice-président : 
 
 
 O. Binschedler D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi