ge_gerichte · JTAPI/14/2025 · 2025-01-07 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1833/2023 LDTR 
JTAPI/14/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 7 janvier 2025 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Pascal PÉTROZ, avocat, 
avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 
C______ SA, représentée par Me Raphaël CRISTIANO, avocat, avec élection de 
domicile 
D______ SA, représentée par Me David BENSIMON, avocat, avec élection de domicile 
 
E______, appelée en cause, représentée par Mes Maurice UTZ et Romolo MOLO, 
avocats, avec élection de domicile 
 


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A/1833/2023 
EN FAIT 
1. 
C______ SA, inscrite au registre du commerce genevois depuis le ______ 1998, a 
pour but l’achat, la vente, l’exploitation, la location et la construction d’immeubles. 
2. 
D______ SA, inscrite au registre du commerce genevois depuis le ______ 2022, a 
pour but de fournir en Suisse et à l'étranger, tous services et conseils dans le 
domaine de l'immobilier, l'expertise, le courtage, l'acquisition, la vente, la 
détention, la location, la gérance et la promotion de biens immobiliers. 
3. 
L’immeuble situé avenue ______[GE] (ci-après : l’immeuble), sis sur la parcelle n° 
1______ de la commune de F______, en zone de développement 3, a été construit 
entre 1961 et 1970. Comprenant 34 appartements, il est soumis au régime de la 
propriété par étage (ci-après : PPE) depuis octobre 1984. 
4. 
Le 18 novembre 1999, C______ SA a acquis « en bloc », par voie de cession 
d'actions, 31 appartements de l’immeuble, notamment les lots nos 4.04, 6.03, 8.03, 
9.04, 10.03 et 11.01. 
5. 
Par contrats de bail signés le 4 août 2020, Madame A______ a pris en location le 
lot 6.03 de l'immeuble, un trois pièces au 3e étage avec loggia (ci-après : 
appartement 1) à compter du 1er octobre 2020 et Monsieur B______, son fils, le lot 
10.03, un trois pièces au 7e étage avec loggia (ci-après : appartement 2) à compter 
du 16 août 2020. 
6. 
Le 24 août 2020, C______ SA a octroyé à chacun des deux locataires précités une 
option d'achat jusqu'au 31 mars 2024 sur leur appartement. Il était prévu une 
réduction de CHF 20'000.- sur le prix de vente de l’appartement 2 si le locataire 
entreprenait des travaux de valorisation d'une valeur au moins équivalente. 
B______ y a investi environ CHF 50'000.- conformément à l’autorisation de 
rénover délivrée le ______ 2020 (APA 2______). 
7. 
Le 11 août 2022, m3 G______ SA (ci-après : la régie) a informé B______ que le 
parc immobilier de C______ SA avait été acquis en quasi-totalité. « Comme 
promis, seuls quelques appartements dont le vôtre et celui de votre mère et celui de 
notre collègue H______ n’ont pas fait partie de la transaction globale. Ainsi nous 
sommes heureux de vous confirmer qu’il n’y aura pas besoin de signer de 
promesses et que nous attendons l’échéance de vos baux pour initier la procédure 
et aller chez le notaire. Au final vous économiserez sur les frais de promesse et nous 
en sommes très heureux ». 
8. 
Par arrêté n° VA 3______ du ______ 2022, le département du territoire (ci-après : 
département ou DT) a autorisé C______ SA à aliéner trois appartements de 
l'immeuble, soit le n° 4.04 de quatre pièces au 1er étage avec loggia (ci-après : 
appartement 3), le n° 8.03 de trois pièces au 5e étage avec loggia (ci-après : 
appartement 4) et le n° 9.04 de quatre pièces au 6e étage avec loggia (ci-après : 
appartement 5), à D______ SA. Les droits et obligations découlant des contrats de 
baux en cours seraient repris par l'acquéreur. 


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9. 
Cet arrêté a fait l'objet d'un recours auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal) - enregistré sous le n° de cause A 4______ -, interjeté 
par l'E______ (ci-après : E______) le 29 septembre 2022. 
10. 
Dans le cadre de la procédure A 4______, des conclusions d'accord ont été signées 
entre les parties le 14 novembre 2022, aux termes desquelles : 
« 1. Le recours de l'E______ faisant l'objet de la présente procédure est retiré avec 
désistement. 
2. D______ SA s'engage à acquérir, et C______ SA à lui vendre, en un seul bloc, 
tous les autres appartements dont C______ SA est propriétaire dans l'immeuble 
avenue ______[GE] à F______ sur la parcelle no parcelle n° 1______, feuille10, 
soit notamment les lots parcelle n° 1______-11 [appartement 1], parcelle n° 
1______- [appartement 2] et parcelle n° 1______- [lot n° 11.01, quatre pièces au 8e 
étage, avec loggia, ci-après : appartement 6], […]. 
3. Lesdits appartements seront réunis avec les trois lots faisant l'objet de la présente 
procédure en bloc de six appartements. Ce bloc de six appartements ne pourra 
ultérieurement être aliéné qu'en bloc. 
[…] 
6. Toute aliénation par C______ SA des lots mentionnés sous 2 à d'autres personnes 
physiques ou morales autres que D______ SA sera nulle et de nul effet. 
11. En tant que de besoin, les parties sont condamnées à exécuter le présent 
jugement d’accord. 
[…] ». 
11. 
Par jugement du ______ 2022 (5______) entré en force en l’absence de recours, le 
tribunal a donné acte aux parties de leurs conclusions d'accord déposées le 25 
novembre 2022, qui faisaient intégralement partie du dispositif de ce jugement, 
condamné en tant que de besoin les parties à exécuter ces dernières et rayé la cause 
du rôle. 
12. 
Par requête complémentaire du 6 février 2023 adressée au département, C______ 
SA a sollicité l'autorisation d'aliéner les appartements 1, 2 et 6 en complément des 
appartements 3, 4 et 5, en faveur de D______ SA. 
13. 
Par arrêté n° VA 6______ du ______ 2023, le département a annulé et remplacé 
l'autorisation d'aliéner du ______ 2022 en autorisant C______ SA à vendre les 
appartements 1 à 6 à D______ SA. 
Le DT, tout en mentionnant les art. 39 al. 2 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et 13 al. 1 
du règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01), a 
notamment précisé qu’au vu du nombre d’appartements cédés « en bloc » et du fait 


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que l’acquéreur reprenait les droits et obligations découlant des contrats de bail en 
cours, l’intérêt public à la préservation du parc locatif n’était pas mis en péril, dans 
le cadre de la pesée des intérêts et en application du principe de proportionnalité. 
La présente autorisation ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une 
aliénation individualisée des six appartements concernés en application de 
l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Cette condition ferait l’objet d’une mention auprès du 
registre foncier, requise par le DT en application de l’art. 962 al. 1 du code civil 
suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). Les appartements concernés par la 
présente autorisation étaient destinés à l’habitation, à l’exclusion de toute activité 
commerciale ou administrative. 
14. 
Cet arrêté a été publié dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du ______ 
2023. Il était précisé que cette décision étant une mesure d'exécution d'un jugement 
définitif, elle n'était pas sujette à recours en vertu de l'art. 59 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10). 
15. 
Par acte du 24 mai 2023, Mme et B______ ont interjeté recours, sous la plume de 
leur conseil, à l’encontre de l'arrêté VA 6______ du ______ 2023 auprès du 
tribunal, concluant principalement à ce que sa nullité soit constatée en ce qu'il 
autorisait la vente des appartements 1 et 2, subsidiairement à son annulation, en ce 
qu'il autorisait la vente de logements précités. Préalablement, ils ont sollicité du 
tribunal qu'il constate l'effet suspensif du recours et ordonne la production de la 
transaction globale passée entre C______ SA, D______ SA et l'E______, ainsi que 
celle du jugement du tribunal y relatif, le tout sous suite de frais et dépens. 
Quant à la recevabilité du recours, au vu notamment de l’option d’achat qui leur 
avait été octroyée par C______ SA jusqu'au 31 mars 2024 et des travaux entrepris 
par B______ dans l’appartement 2, déductibles à hauteur de CHF 20'000.- du prix 
de vente de cet appartement selon l’accord conclu avec C______ SA, ils disposaient 
de la qualité pour recourir aux fins de faire annuler la vente querellée et qu'il leur 
soit donné droit à l'acquisition des lots en question. De plus, la décision contestée 
ne pouvait être qualifiée de mesure d'exécution non sujette à recours puisque le 
5______ avait été rendu suite au recours de l'E______ contre un arrêté de vente 
concernant les appartements 3,4 et 5, à l'exclusion des lots qu'ils occupaient, dans 
le cadre d’une procédure à laquelle ils n’avaient, logiquement, pas pris part. 
Sur le fond, le DT avait violé l'art. 39 LDTR en autorisant la vente des appartements 
1 et 2 sur la base d'un jugement définitif qui ne portait pas sur ces lots. En 
considérant de manière erronée que la vente des deux lots précités bénéficiait de 
l'autorité de la chose jugée et en s'épargnant une procédure d'autorisation fondée sur 
l'examen des conditions de l'art. 39 LDTR, le département avait violé la loi. Les 
appartements 1 et 2 constituaient des logements pour lesquels sévissait une pénurie. 
Dès lors qu’ils avaient été offerts en location au sens de l’art. 11 al. 3 let. a RDTR, 
leur vente nécessitait une autorisation, laquelle aurait notamment pu être soumise à 
certaines conditions complémentaires, par exemple le relogement des locataires en 
place (art. 39 al. 5 LDTR). Or, tel n’avait pas été le cas ici, de sorte que la décision 


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entreprise était, au vu de la gravité du vice, manifestement nulle ou à tout le moins 
annulable. 
Une violation de l’art. 39 al. 2 à 4 LDTR était également à déplorer. Les hypothèses 
prévues aux let. a et c de l’art. 39 al. 4 LDTR n’étaient pas réalisées, dans la mesure 
où les appartements leur avaient été loués et qu’ils avaient été soumis au régime de 
la PPE en 1984, soit après leur construction entre 1961 et 1970. Dès lors que le DT 
avait considéré que la décision de vente des appartements 1 et 2 était une simple 
mesure d’exécution d’un jugement n’ayant pas eu trait à ces derniers et qu’il n’avait 
manifestement pas sollicité du requérant un dossier complet le ______ 2023, il leur 
était difficile de se déterminer sur les autres conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR. 
S’agissant de l’art. 39 al. 4 let. b LDTR, ils ignoraient si les appartements 1 et 2 
avaient déjà été cédés de manière individualisée avant 1985. Ils ne savaient pas 
davantage si ces logements avaient fait une fois au moins l’objet d’une autorisation 
d’aliéner en vertu de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Ils ignoraient en outre si la vente 
« en bloc » avait été sollicitée pour des motifs d’assainissement financier, étant 
rappelé qu’il incombait au requérant de produire un dossier complet prouvant que 
les conditions de l’art. 39 LDTR étaient remplies. Enfin, l’exception prévue à 
l’art. 39 al. 3 LDTR ne pouvait s’appliquer ici, l’acquéreur des appartements 1 et 2 
n’en étant pas la locataire. 
Le maintien des appartements 1 et 2 dans leur affectation constituait un intérêt 
public majeur. Contrairement à eux-mêmes, qui louaient leurs appartements depuis 
plus de trois ans et avaient fait part de leur volonté d’acquérir ceux-ci, avaient 
effectué des travaux de rénovation à leurs frais et obtenu une option d’achat, 
D______ SA ne pouvait se prévaloir d’aucun intérêt privé supérieur. Ainsi, la pesée 
des intérêts aurait dû conduire le DT à refuser la demande d’aliénation. 
Étaient notamment joints deux courriers adressés par la régie à A______ le 24 août 
2020 et à B______ le 25 août 2020, signés « bon pour accord » par la régie et les 
précités, confirmant que la propriétaire leur octroyait une option d’achat concernant 
les appartements 1, respectivement 2, moyennant l’obtention d’une autorisation de 
vente en force délivrée par le DT, au prix de CHF 375'000.-. L’option était valable 
jusqu’au 31 mars 2024, sauf résiliation antérieure à cette date. 
16. 
Le 8 juin 2023, l'E______ a sollicité son appel en cause dans la procédure, lequel a 
été ordonné par décision du tribunal du 3 juillet 2023 (DITAI/291/2023). 
17. 
Dans ses observations du 27 juillet 2023, le DT a conclu, principalement, à 
l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, à son rejet, sous suite de frais. 
Dans la mesure où l'arrêté du ______ 2023 constituait une mesure d'exécution d'un 
jugement définitif, le recours était irrecevable. 
Sur le fond, vu la nature des appartements concernés, l’art. 39 al. 1 LDTR était 
applicable. Dans le cadre de l’instruction de la requête, il avait constaté qu’aucun 
motif d’autorisation fondé sur l’art. 39 al. 4 LDTR ne pouvait être invoqué, dans la 
mesure où l’immeuble en cause n’était pas soumis au régime de la PPE depuis sa 


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construction, les appartements en question n’avaient pas été cédés de manière 
individualisée avant mars 1985 et n’avaient pas fait l’objet d’une précédente 
autorisation d’aliéner individualisée. 
Selon l’art. 39 al. 2 LDTR, en l’absence d’un motif obligatoire d’autorisation prévu 
par l’art. 39 al. 4 LDTR, il lui incombait d’effectuer une pesée des intérêts, 
conformément à l’art. 13 RDTR, pour déterminer si une autorisation d’aliéner 
pouvait être accordée. Il avait considéré, dans son arrêté du ______ 2022, que la 
vente « en bloc » des appartements 3, 4 et 5 ne mettait pas en péril l’intérêt public 
à la préservation du parc locatif, dans la mesure où l’acquéreur reprenait les droits 
et obligations des baux en cours. Tel ne fut toutefois pas l’opinion de l’E______, 
qui, dans le cadre de la procédure A 4______, avait considéré que les six 
appartements de l’immeuble qui appartenaient à C______ SA devaient rester en un 
seul bloc afin de garantir leur affectation locative. C’était dans ce cadre que les 
conclusions d’accord ayant abouti au 5______ avaient été prises et que 
l’autorisation d’aliéner VA 6______ du ______ 2023 avait été délivrée. 
Quant à l’exception prévue à l’art. 39 al. 3 LDTR, elle ne trouvait pas application 
ici, D______ SA n’étant pas locataire des appartements en cause. 
Les recourants n'avaient à ce stade pas la qualité pour acquérir leurs logements 
puisqu'ils en étaient locataires depuis moins de trois ans. Pour le surplus, le Tribunal 
fédéral avait jugé (arrêt 1C_357/2013 du 8 janvier 2013) que l’art. 39 al. 3 LDTR 
ne faisait qu’instaurer une présomption, qui ne dispensait pas l’autorité de procéder 
librement à une pesée complète des intérêts en présence. Ainsi, les motifs énoncés 
à l’art. 13 al. 3 RDTR pour identifier un intérêt privé prépondérant ne sauraient lier 
l’autorité afin de lui permettre d’effectuer librement sa pesée des intérêts. Dans 
l’arrêt précité, le Tribunal fédéral avait retenu qu’il n’était pas arbitraire de 
renverser la présomption en faveur de l’achat par le locataire lorsque l’intérêt de ce 
dernier était avant tout économique et que celui du vendeur était purement 
commercial. Or, rien ne démontrait que les recourants auraient un intérêt privé 
prépondérant à l’acquisition de leur logement. 
18. 
Par observations du 1er septembre 2023, C______ SA a conclu, préalablement, à ce 
que la procédure soit limitée à la question de la recevabilité du recours et, si celui-
ci devait être recevable, à l’octroi d’un délai pour qu’elle puisse produire des pièces 
pertinentes pour l’examen du litige sur le fond et, principalement, à ce que le recours 
soit déclaré irrecevable, subsidiairement, à ce qu’il soit rejeté, sous suite de frais et 
dépens. 
 
Désirant se séparer de son parc immobilier à l'avenue ______[GE] 11______-
12______ et 13______-14______, elle avait initialement envisagé de vendre les 
appartements 1 et 2 aux recourants et leur avait accordé une option d'achat. Des 
discussions quant à la signature d'une promesse de vente et d'achat avaient eu lieu 
mais aucun acte notarié n'avait été signé. Le montant des travaux entrepris par 
B______ – qu’elle ne pouvait confirmer – ne devait être déduit du prix de vente que 
si les parties concluaient un contrat. À défaut d'acte authentique, les « options 


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d'achat » conclues ne faisaient pas naître d'obligation de contracter une vente 
immobilière. 
 
Le recours, dirigé contre une mesure d'exécution du jugement du ______ 2022, était 
irrecevable. Contrairement à leurs allégations, les recourants étaient informés de 
l’existence de la procédure A 4______ (ainsi que de la procédure 8______ 
concernant ces appartements sis 11______-12______ avenue ______[GE]) et de 
leur conséquence probable, à savoir la vente en bloc de tous ses appartements sis 
11______-12______ et 13______-14______ de l’avenue ______[GE], comme 
démontré notamment par les échanges de courriels - joints - de ces derniers avec la 
régie en janvier et février 2023. 
 
La loi ne prévoyait aucune obligation pour le propriétaire d'aliéner un appartement 
au locataire, ni même de lui donner la priorité sur d'autres acquéreurs. Aucune 
disposition n'introduisait d'ailleurs de droit d'être entendu du locataire lorsque 
l'appartement était vendu à un tiers. 
 
Les recourants ne disposaient pas d'un intérêt personnel, direct et actuel à 
l'annulation de la vente, respectivement au constat de nullité. L’admission de leur 
recours ne conduirait pas directement à l'acquisition des appartements par les 
recourants. D'une part, le transfert de propriété des appartements 1 et 2 en faveur 
de D______ SA avait été requis auprès du registre foncier, le ______ 2023 à 15h15, 
en exécution de l’acte d’achat à terme conclu par ses soins avec D______ SA les 9 
août et 9 décembre 2022. Ainsi, elle avait déjà disposé de ces lots et ne saurait en 
conséquence en transférer la propriété. D'autre part, l'acquisition des appartements 
par les recourants était subordonnée à la délivrance d'une autorisation de vente par 
le département, moyennant l’examen du respect des conditions de l'art. 39 LDTR, 
notamment la pondération entre les intérêts privés et publics à maintenir le bien sur 
le marché locatif et l'approbation de la vente par 60 % des locataires, non remplies 
à ce jour. Au surplus, on ne discernait pas pour quelle raison les autorités 
délivreraient aux locataires une autorisation de vente qui aurait pour effet de sortir 
l'appartement du marché locatif. Le seul intérêt des recourants était de tenter de 
contourner la voie civile, qu'ils devraient emprunter pour faire valoir d'éventuelles 
prétentions contre elle en raison de la signature de l'option d'achat. Cet intérêt n'était 
pas protégé par la LDTR et n'avait pas vocation à occuper les juridictions 
administratives. 
 
Sur le fond, le DT avait procédé à une analyse complète de la situation, intervenue 
dans le cadre de la procédure A 4______, qui avait abouti à la convention ratifiée 
par le 5______. Le département avait ainsi considéré que les conditions pour la 
délivrance d’une autorisation selon l’art. 39 LDTR étaient remplies. Leur argument 
selon lequel la question de leur relogement aurait dû être abordée dans l’autorisation 
était irrelevant, dès lors qu’il n’avait jamais été question de résilier leurs baux. 
 
Matériellement, l’autorisation litigieuse était également exempte de tout reproche. 
Lorsque les conditions plus favorables d’une autorisation selon l’art. 39 al. 3 et al. 4 
LDTR n’étaient pas remplies, le DT devait procéder, en application des art. 39 al. 2 


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LDTR et 13 al. 1 RDTR, à une pondération entre l’intérêt public et les intérêts 
publics et privés en faveur de l’aliénation. L’intérêt du locataire en place à acheter 
l’appartement concerné grâce à une autorisation fondée sur l’art. 39 al. 3 LDTR 
n’était pas un intérêt digne de protection susceptible de constituer un motif de refus. 
L’aliénation des appartements s’inscrivait dans le contexte de la vente à une même 
acquéreuse de six appartements situés à l’avenue ______[GE] 13______-14______ 
et de treize appartements sis aux nos 11______-12______ de cette même avenue. 
Selon les transactions ratifiées, D______ SA s’engageait à ne pas aliéner les 
appartements visés autrement qu’en bloc. Compte tenu de sa nature de personne 
morale, il n’existait en outre aucun risque que la précitée occupe elle-même les 
appartements. 
 
Du point de vue de l’intérêt public, ces modalités préservaient l’affectation locative 
des appartements ainsi que, dès lors qu’ils n’étaient pas individualisés, leur 
assujettissement à la procédure d’autorisation de l’art. 39 al. 1 LDTR. L’intérêt 
public n’était dès lors pas véritablement mis en cause par l’autorisation litigieuse. 
Preuve en était que l’E______ avait donné son approbation à l’opération via la 
transaction ratifiée par 5______. Il se justifiait en outre de protéger ses propres 
intérêts et ceux de D______ SA, notamment au vu de la bonne foi placée dans le 
fait que la transaction conclue, homologuée par le tribunal, assurait le respect de la 
LDTR et la validité de l’acquisition. Confortées par ces assurances, elles avaient 
déjà effectué le transfert de propriété des appartements. 
 
Elle disposait de plus d’un intérêt à terminer le processus de vente de son patrimoine 
immobilier à l’avenue ______[GE] et demandait, si le recours devait être déclaré 
recevable, à pouvoir produire des pièces à ce propos. Enfin, l’intérêt des recourants, 
qui voulaient acquérir deux appartements pour leur propre compte et ainsi les sortir 
du marché locatif, ne saurait prévaloir sur l’intérêt d’une vente en bloc à une société 
qui conserverait l’affectation locative, compte tenu de la restriction d’aliéner. 
19. 
Par observations du 1er septembre 2023, D______ SA a conclu à l’irrecevabilité du 
recours et, sur le fond, à son rejet, sous suite de frais et dépens. 
Les recourants, qui étaient au courant de la procédure de recours A 4______, 
auraient pu faire valoir leurs droits à l'encontre du 5______ en sollicitant leur appel 
en cause dans cette procédure. Ni l’option d’achat sous seing privé ni la qualité de 
locataires depuis plus de trois ans ne fondaient leur qualité pour recourir, étant 
rappelé qu’un transfert de propriété en sa faveur était déjà intervenu. En tout état, 
conformément à la doctrine, le propriétaire qui entamerait des négociations avec un 
acheteur potentiel alors que la vente ne pourrait être autorisée que sur la base de 
l’art. 39 al. 2 LDTR et qui contournerait cette disposition en concluant un bail avec 
ce candidat dans l’idée dès le départ de lui vendre l’appartement au bout de trois 
ans en application de l’art. 39 al. 3 LDTR, tenterait de contourner cette dernière 
disposition. Or, in casu, les recourants avaient pris en location leurs appartements 
respectifs les 16 août et 1er octobre 2020 alors qu’une option d’achat leur avait été 
accordée les 24 et 25 août 2020. 


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Sur le fond, elle faisait siennes les observations de l’OCLPF. 
Était notamment jointe une attestation établie par un notaire le 28 avril 2023 
confirmant que D______ SA était propriétaire des feuillets nos 15______, 
16______, 17______, 18______, 19______ et 20______ de la parcelle n° 1______, 
depuis le jour du dépôt de l’acte d’achat à terme y relatif le ______ 2023 au registre 
foncier, conformément à l’art. 972 CC. 
20. 
Dans ses observations du 19 septembre 2023, l’E______ s’en est rapportée à justice 
quant à la recevabilité du recours et a conclu à son rejet, sous suite de frais et dépens. 
Il était manifeste que la vente à la découpe autorisée par la décision VA 3______ 
faisait partie d’une opération financière spéculative en train d’être menée à son 
terme. Suite au recours déposé par ses soins contre ladite autorisation, le DT, 
C______ SA et D______ SA étaient parvenus à un accord amiable qui préservait 
un bloc d’appartements locatifs. 
De jurisprudence constante, le maintien d’un parc locatif était d’intérêt 
prépondérant. Les accords et transactions entre C______ SA et les recourants ne 
conféraient à ces derniers aucuns droits et étaient même illicites, puisqu’ils 
concernaient une acquisition future conclue bien avant l'expiration de la durée de 
location de trois ans imposée par la loi, dans le but manifeste de la contourner et de 
mener à terme la vente à la découpe de l'immeuble. En tout état, conformément à la 
jurisprudence, même une durée de location de 40 ans ne garantissait pas le droit 
d'acheter un appartement. Toutes prétentions éventuelles des recourants concernant 
les ventes en question devaient être renvoyées devant le juge civil. 
21. 
Par réplique du 2 octobre 2023, les recourants ont persisté dans leurs conclusions, 
s’agissant de leur qualité pour recourir et du fait que la décision attaquée était sujette 
à recours. 
Leur droit d'être entendu ne pouvait être garanti, à tout le moins réparé que dans la 
mesure où ils avaient la possibilité de s'exprimer dans le cadre de la présente 
procédure. 
Ils entendaient faire constater la nullité de la décision entreprise, subsidiairement la 
faire annuler, afin de pouvoir mener à terme la procédure d'acquisition de leurs lots 
à un prix qu'ils ne trouveraient pas ailleurs. L'option d'achat qui leur avait été 
octroyée et qu'ils avaient exercée le 13 septembre 2023 constituait une source de 
responsabilité contractuelle suffisante pour mener C______ SA à respecter ses 
engagements, étant précisé qu'ils étaient en droit de solliciter une demande 
d'autorisation en application de l'art. 39 al. 3 LDTR. 
Sur le fond, les conditions d'une vente « en bloc » n'étaient pas réalisées. Le DT 
avait lui-même constaté qu’aucun motif fondé sur l’art. 39 al. 4 par. 1 LDTR ne 
pouvait être invoqué, ne traitant cependant nullement de la question de la vente « en 
bloc » au sens de l’art. 39 al. 4 par. 2 LDTR. Une telle vente « en bloc » pouvait 
être accordée pour des motifs d’assainissement financier. En application de l’art. 
39 al. 2 LDTR, le DT pouvait refuser l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant 


- 10/28 - 
A/1833/2023 
d’intérêt public ou général s’y opposait, de tels intérêts résidant dans le maintien de 
l’affectation locative des appartements. Une pesée des intérêts devait par 
conséquent être effectuée entre l’intérêt public au maintien du parc locatif, 
particulièrement marqué à Genève compte tenu du taux de vacance, et l’intérêt de 
C______ SA à bénéficier d’un assainissement financier par la vente des lots 
litigieux. Or, une telle pesée des intérêts était vite réglée, dans la mesure ou 
C______ SA n’avait jamais allégué que la vente avait été effectuée pour des motifs 
d’assainissement financier. Au demeurant, cette condition ne pouvait être tenue 
pour réalisée dès lors que le parc immobilier de la précitée avait déjà été vendu dans 
sa quasi-totalité. Ce n’était ainsi pas un petit bloc d’appartements qui pouvait 
justifier un assainissement financier. Si la décision entreprise devait être confirmée, 
les neuf appartements seraient vendus en bloc avec le risque que ceux-ci soient 
revendus ultérieurement individuellement sans possibilité de recours. 
En revanche, si la décision attaquée était annulée, la vente de leurs lots serait 
soumise à une analyse complète de l’art. 39 LDTR et réaliserait un intérêt public 
reconnu par la loi et la jurisprudence, soit l’accession des locataires à la propriété. 
Outre le fait qu’une telle accession à la propriété était expressément prévue par 
l’art. 39 al. 3 LDTR, le Tribunal fédéral considérait (ATF 113 Ia 126 consid. 7b) 
qu’une aliénation en faveur du locataire occupant l’appartement était dans l’intérêt 
de ce dernier et du propriétaire. Il était arbitraire de retenir que leur intérêt était 
purement économique, dès lors qu’ils souhaitaient disposer d’un pied-à-terre par 
l’acquisition de la propriété. Ainsi, une vente aux locataires demeurait préférable, 
pour la collectivité, à une vente en bloc d’un solde bien maigre d’appartements. 
Étaient annexés un courrier du conseil des recourants du 13 septembre 2023 
indiquant à C______ SA qu’ils exerçaient formellement les options d’achat, 
valables jusqu’au 31 mars 2024, qui leur avait été octroyées par cette dernière les 
24 et 25 août 2020 et la remerciait d’entreprendre les démarches pour mener à bien 
ces ventes, ainsi qu’un extrait des projets de promesses y relatifs. 
22. 
Le 12 octobre 2023, le département a persisté dans ses conclusions. 
23. 
Par duplique du 16 octobre 2023, l’E______ a persisté dans ses conclusions. 
Les recourants se méprenaient sur les buts de la LDTR et citaient à contre sens la 
jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle même la vente en bloc exigeait une 
justification. La jurisprudence fédérale exigeait en réalité que la vente de blocs aussi 
grands que possible soit préférée à la fragmentation, par des ventes successives, de 
la propriété d’un immeuble en petits blocs d’appartements, prélude à sa vente finale 
à la découpe. 
Les recourants s’appuyaient sur des promesses de vente et d’achat et des projets de 
promesses de ventes dont la légalité était douteuse, puisqu’ils étaient destinés à 
contourner les buts de la LDTR, à savoir le maintien d’un parc locatif. De plus, la 
vente « en bloc » ne dispensait pas les acheteurs de requérir une autorisation en cas 
d’aliénation ultérieure, d’autant moins en cas d’aliénation individualisée, aucune 


- 11/28 - 
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exception n’ayant été accordée par l’autorisation litigieuse au sens de l’art. 39 al. 4 
in fine LDTR. En outre, le 5______ prévoyait expressément l’inscription au registre 
foncier de l’interdiction d’une aliénation individualisée, renforçant ainsi le maintien 
d’un bloc locatif. Enfin, la LDTR n’avait pas pour but de permettre le dépeçage du 
parc locatif au profit de personnes privilégiées par les régies. 
24. 
Dans leurs observations complémentaires du 13 novembre 2023, les recourants ont 
persisté dans leurs conclusions, tout en faisant état d'une procédure de vente d'un 
appartement situé dans un immeuble sis à l'avenue ______[GE], 11______-
12______ qui révélait, selon eux, la mauvaise foi des intimées. 
Ainsi, par autorisation VA 9______ publiée dans la FAO du ______ 2023, C______ 
SA avait vendu à D______ SA treize appartements en bloc situés avenue 
______[GE] 11______-12______, dont le lot 4.01 de 4 pièces. Or, ils avaient été 
informés que D______ SA entendait vendre cet appartement au locataire de ce 
dernier, avec le consentement de l’E______. Partant, ils peinaient à comprendre les 
motifs de ce traitement privilégié, si ce n’était que, contrairement audit locataire, 
ils n’avaient quant à eux pas signé les projets de promesse de vente suite aux 
conseils mal avisés de la régie. Un tel procédé n’en demeurait pas moins choquant 
au regard des écritures des intimées, selon lesquelles la vente à la découpe serait 
intolérable. 
25. 
Par pli du 21 novembre 2023, l’E______ a persisté dans ses conclusions. Le litige 
concernant l’immeuble sis 11______-12______ avenue ______[GE] n’avait 
aucune incidence sur le prétendu droit des recourants à acquérir des appartements 
dans l’immeuble situé au 13______-14______ de cette même avenue. 
26. 
Par écriture du 27 novembre 2023, le DT a persisté dans ses conclusions. 
27. 
Par écriture du 13 décembre 2023, C______ SA a persisté dans ses conclusions. 
La vente d’un appartement par D______ SA ne concernait en rien les recourants ni 
la présente procédure. L’appartement concerné se situait dans un autre immeuble 
que celui visé par le présent recours et cette opération ne contredisait pas les 
engagements pris par D______ SA dans la transaction homologuée par le 10_____ 
du ______ 2022 (cause 8______) produite par ses soins dans le cadre de la présente 
procédure, à teneur de laquelle le lot 11_____, correspondant au lot 4.04, était 
expressément exclu de l’interdiction faite à D______ SA d’aliéner autrement qu’en 
bloc les appartements dont elle avait fait l’acquisition. Cette exception était due au 
fait qu’un droit d’emption sur ce lot avait été annoté en faveur d’une personne 
physique le 1er juillet 2020, soit bien antérieurement à la procédure initiée en 
septembre 2022 qui avait conduit à l’homologation de la transaction précitée. Quant 
aux recourants, ils s’étaient vus octroyer une simple option d’achat non notariée, 
dénuée d’effet réel. 
28. 
Par jugement 12_____ du ______ 2024, le tribunal a déclaré le recours irrecevable. 
Aucun motif de nullité de la décision attaquée ne ressortait du dossier. En outre, les 
recourants ne se trouvaient pas dans un rapport suffisamment étroit, spécial et digne 


- 12/28 - 
A/1833/2023 
d'être pris en considération avec l'objet de la contestation, de sorte qu'ils ne 
disposaient pas de la qualité pour recourir. Quant à la question de savoir si la 
décision querellée était une mesure d’exécution du 5______ avec pour conséquence 
qu’elle ne serait pas sujette à recours, la question souffrirait de demeurer ouverte, 
compte tenu de l’issue du litige. 
29. 
Par acte du ______ 2024, Mme et B______ ont interjeté recours devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce 
jugement. Ils ont conclu à son annulation et, cela fait, au constat de la nullité de 
l’arrêté du ______ 2023 en ce qu’il autorisait la vente des appartements 1 et 2. 
Préalablement, il devait être constaté que le recours avait effet suspensif. 
Leurs griefs seront repris dans la partie « En droit » ci-après, en tant que de besoin. 
30. 
Suite au dépôt de ce recours, en invoquant des arguments qui seront également 
repris dans la partie « En droit » ci-après dans la mesure utile, le département et 
l’E______ ont conclu au rejet du recours et D______ SA et C______ SA à son 
irrecevabilité et à la confirmation du jugement querellé. 
31. 
Par arrêt 13_____ du ______ 2024, la chambre administrative a partiellement admis 
le recours interjeté le ______ 2024, annulé le 12_____ et renvoyé la cause au 
tribunal au sens des considérants. 
Dans la partie « En droit », après avoir mentionné le grief de nullité de l’arrêté VA 
6______ invoqué par les recourants ainsi que la majeure y relative, la chambre 
administrative a notamment retenu que les conclusions d’accord signées par 
l’E______, C______ SA, D______ SA et le DT dans le cadre de la procédure 
14_____, qui faisaient partie intégrante du dispositif du jugement du ______ 2022, 
portaient sur les logements 3, 4 et 5 mais également sur les appartements 1, 2 et 6. 
Or, l’arrêté VA 3______, contre lequel avait été interjeté le recours ayant conduit 
au prononcé de ce jugement du ______ 2022, portait sur les appartements 3, 4 et 5. 
Partant, l’objet du litige était circonscrit aux appartements 3, 4 et 5. Ainsi, le 
jugement précité ne pouvait valoir mesure d’exécution pour les logements 1, 2 et 6, 
sous peine d’excéder l’objet de la décision attaquée dans le cadre de la procédure 
A 4______. En conséquence, la publication du ______ 2023 de l’arrêté VA 
3______ [recte : VA 6______] n’était pas une mesure d’exécution du jugement du 
______ 2022 pour les appartements 1, 2 et 6 et était susceptible de recours. Les 
recourants avaient interjeté recours dans le délai légal de 30 jours ayant suivi la 
publication de l’arrêté VA 6______, de sorte que la remarque du DT quant à la 
qualité de mesure d’exécution et de l’impossibilité de recourir – erronée – n’avait 
pas porté à conséquence dans leur cas. 
S’agissant de la qualité pour recourir, les recourants étaient locataires des 
appartements 1 et 2 depuis plus de trois ans. Ils envisageaient d’acquérir ces biens 
et avaient bénéficié d’une option d’achat stipulée valable jusqu’au 31 mars 2024. 
L’un des recourants indiquait avoir investi CHF 50'000.- de travaux de rénovation 
en vue de pouvoir les déduire du prix d’acquisition. Un courrier du 25 août 2020 au 


- 13/28 - 
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locataire concerné confirmait la possibilité de déduire CHF 20'000.- pour des 
travaux à certaines conditions. Enfin, les recourants avaient produit des projets 
d’actes notariés de promesse de vente et d’achat par C______ SA en leur faveur des 
17 mars et 10 et 17 mai 2022 et indiquaient avoir déposé chez un notaire des 
acomptes de CHF 17'750.-, respectivement CHF 18'750.- mais avoir renoncé à 
signer une promesse de vente en la forme authentique, en raison des informations 
données par la régie le 11 août 2022. La problématique ne portait pas sur les 
conditions du bail à loyer des recourants mais sur l’autorisation d’aliéner les deux 
appartements loués par ces derniers, qui indiquaient occuper effectivement leurs 
logements depuis trois ans et désirer les acquérir. Dans ces conditions, il devait être 
retenu que les recourants étaient atteints par la décision attaquée et disposaient d’un 
intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification. 
Pour le surplus, déterminer si C______ SA disposait toujours de la propriété des 
lots n’était à ce stade pas pertinent pour l’issue du litige, la réponse relevant 
notamment des conséquences du présent arrêt et de problématiques de droit civil. 
Le recours était ainsi partiellement admis et la cause renvoyée au tribunal pour 
examen des autres conditions de recevabilité, voire du fond. 
Enfin, le prononcé du présent arrêt rendait sans objet la requête en restitution de 
l’effet suspensif. 
32. 
Par pli du 14 octobre 2024, le tribunal a informé les parties de la reprise de 
l’instruction de la cause suite à l’entrée en force de l’13_____ et leur a imparti un 
délai au 4 novembre 2024 pour produire d’éventuelles observations. 
33. 
Par écriture du 22 octobre 2024, l’E______ a conclu au rejet du recours et à la 
confirmation de l’autorisation attaquée, sous suite de frais et dépens. 
En sus des éléments exposés précédemment, elle a relevé que la propriétaire ne 
voulait pas vendre aux recourants et que le droit administratif ne conférait à ces 
derniers aucun droit, opposable à la propriétaire, qui l’y obligerait. Toute demande 
y relative, notamment quant à d’éventuels hypothétiques dommages et intérêts, 
relevait de la voie civile. 
De plus, la propriétaire s’était interdit, par jugement entré en force, de vendre les 
appartements concernés autrement qu’en bloc. Certes, à teneur de l’13_____, ce 
jugement n’était pas opposable aux recourants. En revanche, il était opposable à 
C______ SA et D______ SA, qui avaient souscrit aux conclusions d’accord 
entérinées par le 5______. Il serait contraire à la bonne foi de dispenser ces 
dernières d’appliquer, devant le tribunal, un jugement d’accord précisément rendu 
par cette autorité. 
34. 
Par courrier du 31 octobre 2024, le DT a persisté dans ses arguments et conclusions. 
35. 
Le 29 octobre 2024, les recourants ont persisté dans leurs conclusions. 
Comme relevé par la chambre administrative, la réponse à la question de savoir si 
C______ SA disposait toujours de la propriété des deux lots concernés – c’est-à-


- 14/28 - 
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dire si le recours avait effet suspensif – relevait des conséquences de l’arrêt rendu. 
Partant, il appartenait au tribunal de se déterminer sur ce point. Dès lors que la 
décision attaquée ne pouvait être qualifiée de mesure d’exécution, l’autorisation 
VA 6______ publiée le ______ 2023 était valablement contestée dans le cadre de 
la présente procédure. Or, il était patent que le recours avait effet suspensif ex lege, 
étant rappelé qu’ils avaient en outre conclu à ce que le tribunal le constate. Dans la 
mesure où les intimés n’avaient pas sollicité la restitution [recte : le retrait] de l’effet 
suspensif, dont les conditions n’étaient, en tout état, pas remplies, le tribunal ne 
pouvait que constater que leur recours emportait effet suspensif. Les conséquences 
civiles, qui étaient du ressort des juridictions civiles, pouvaient être réservées. 
36. 
Par écriture du 1er novembre 2024, D______ SA a conclu, à la forme, à 
l’irrecevabilité du recours et, au fond, à son rejet, sous suite de frais et dépens. 
Tout en persistant dans ses précédents arguments, elle a précisé qu’aucun motif de 
nullité n’avait été démontré par les recourants. Ainsi, rien ne permettait de 
contredire le raisonnement du tribunal à ce propos dans le 12_____, qui n’avait pas 
été remis en cause dans l’13_____. 
Dans son arrêté VA 3______ du ______ 2022, le DT avait considéré que la vente 
« en bloc » des trois appartements 3, 4 et 5 ne mettait pas en péril l’intérêt public à 
la préservation du parc locatif, dans la mesure où l’acquéreur reprenait les droits et 
obligations des baux en cours. L’on peinait donc à comprendre en quoi le fait 
d’étendre ce premier bloc aux appartements 1 et 2 mettrait en péril l’intérêt public 
à la préservation du parc locatif. L’intégration de ces deux lots au premier bloc ne 
faisait au contraire que renforcer un tel intérêt public. En outre, le fait que le DT 
était signataire des conclusions d’accord intégrant les appartements 1, 2 et 6 à 
l’autorisation de vente « en bloc » impliquait que ce dernier avait procédé à la pesée 
des intérêts en présence. 
37. 
C______ SA n’a pas formulé d’observations. 
EN DROIT 
1. 
Le tribunal connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions 
prises par le département en application de la LDTR et de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 
1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 
143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
L'autorité de chose jugée (ou force de chose jugée au sens matériel) interdit de 
remettre en cause, dans une nouvelle procédure, entre les mêmes parties, une 
prétention identique qui a été définitivement jugée. Il y a identité de l'objet du litige 
quand, dans l'un et l'autre procès, les parties soumettent au tribunal la même 
prétention, en reprenant les mêmes conclusions et en se basant sur le même 
complexe de faits. L’identité de l’objet du litige s’entend au sens matériel ; il n’est 


- 15/28 - 
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pas nécessaire, ni même déterminant que les conclusions soient formulées de 
manière identique (ATF 144 I 11 consid. 4.2 ; 142 III 210 consid. 2.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_752/2021 du 19 mai 2022 consid. 3.1 ; ATA/1281/2022 du 20 
décembre 2022 consid. 2a). 
Selon la doctrine, l’autorité de chose jugée se rapporte à celle d’une décision prise 
sur recours ou par une juridiction saisie d’une action. Le réexamen approfondi de 
l’affaire qui a dû être effectué sur recours ou par la juridiction saisie d’une action 
justifie de reconnaître une plus grande portée à l’autorité de chose jugée : les points 
tranchés sur recours ou par une juridiction ne pourront être revus, en ce qui concerne 
les mêmes parties, les mêmes faits et les mêmes motifs, que si des motifs de révision 
(art. 80 LPA) sont présents. À cet égard, il faut souligner que l’autorité de chose 
jugée ne se rapporte qu’aux points effectivement tranchés par l’autorité de recours 
; il y aura donc lieu de se référer aux motifs de sa décision pour définir la portée de 
l’autorité de la chose jugée (Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 
2e éd., 2018, n. 867 à 869). 
L'autorité matérielle de la chose jugée signifie qu'un jugement formellement entré 
en force est déterminant à l'égard de toute procédure ultérieure opposant les mêmes 
parties. Elle a un effet positif et un effet négatif. Sous son aspect positif, l'autorité 
matérielle de la chose jugée implique que le tribunal est lié, pour tout procès 
ultérieur, par ce qui a été constaté dans le dispositif du jugement du procès 
précédent. D'un point de vue négatif, l'autorité matérielle de la chose jugée interdit 
à tout tribunal d'entrer en matière sur une action dont l'objet du litige est identique 
à celui qui a déjà été jugé définitivement (res iudicata), à moins que le demandeur 
ne puisse faire valoir un intérêt digne de protection à la répétition de la décision 
antérieure (ATF 145 III 143 consid. 5.1 ; 142 III 210 consid. 2 et 2.1). 
3. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 LPA. 
S’agissant de la condition de recevabilité du recours sous l’angle de la qualité pour 
recourir des recourants (art. 60 LPA), il sera constaté, conformément aux principes 
applicables à la notion d’autorité de chose jugée telle qu’exposée supra, qu’elle est 
également remplie dans le présent cas. En effet, la chambre administrative a retenu, 
dans son arrêt 13_____ - entré en force et opposant les mêmes parties que celles 
participant à la présente procédure -, que les recourants étaient atteints par la 
décision attaquée et disposaient d’un intérêt digne de protection à son annulation 
ou sa modification. 
Il sera également relevé que la chambre administrative est parvenue à ce constat 
tout en ayant connaissance de la présence au dossier d’une confirmation du dépôt 
de l’acte notarié d’achat à terme relatif aux appartements 1 et 2 le ______ 2023 au 
registre foncier, conformément à l’art. 972 CC. Partant, lié par l’13_____, le 
tribunal ne saurait examiner, dans le cadre du présent jugement, la conséquence 
d’un éventuel transfert de propriété des deux lots précités sur l’existence d’un 
intérêt actuel des recourants à recourir, la question d’un intérêt digne de protection 


- 16/28 - 
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de ces derniers à pouvoir recourir contre l’arrêté litigieux ayant déjà été tranchée 
par la chambre administrative, comme vu supra. 
Par conséquent, le recours faisant l’objet de la présente procédure sera déclaré 
recevable. 
4. 
Les recourants concluent, à titre principal, à la constatation de la nullité de 
l’autorisation attaquée. 
5. 
D'après la jurisprudence, la nullité d'un acte commis en violation de la loi, qui peut 
être invoquée en tout temps, devant toute autorité et doit être constatée d'office (cf. 
arrêt du Tribunal fédéral 9C_333/2007 du 24 juillet 2008 consid. 2.1), doit résulter 
ou bien d'une disposition légale expresse, ou bien du sens et du but de la norme en 
question. En d'autres termes, hormis les cas expressément prévus par la loi, il n'y a 
lieu d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles 
que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire (cf. 
ATF 121 III 156 consid. 1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013 ; 6B_563/2013 
du 14 octobre 2013 consid. 5.3 ; 2C_34/2013 du 21 janvier 2013 consid. 6.3). Ainsi, 
d'après la jurisprudence, la nullité d'une décision n'est admise que si le vice dont 
elle est entachée est particulièrement grave, est manifeste ou du moins facilement 
décelable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas sérieusement en 
danger la sécurité du droit. Des vices de procédure spécifiques comme 
l'incompétence de l'autorité qui a pris la décision conduisent à la constatation de la 
nullité de cette dernière (ATF 138 III 49 consid. 4.4.3 ; 137 I 273 consid. 3.1 ; 132 
II 21 consid. 3.1 ; 129 I 361 consid. 2.1 et les références citées ; arrêts du Tribunal 
fédéral 6B_538/2013, 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3 ; 2C_34/2013 
du 21 janvier 2013 consid. 6.3), mais tout vice de forme n'entraîne pas une telle 
conséquence. 
L'illégalité d'une décision (reposant sur des vices de fond) ne constitue en revanche 
pas, par principe, un motif de nullité ; elle doit au contraire être invoquée dans le 
cadre des voies ordinaires de recours (cf. not. ATF 130 II 249 consid. 2.4 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 6B_192/2021 du 27 septembre 2021 consid. 2.2 ; 2C_573/2020 
du 22 avril 2021 consid. 5 ; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1). 
6. 
En l’espèce, les recourants invoquent la nullité de la décision du ______ 2023 au 
motif que le département aurait gravement violé l'art. 39 LDTR. Or, conformément 
à la jurisprudence citée supra, la potentielle illégalité d’une décision reposant sur 
des vices de fond, comme cela serait le cas à suivre les arguments des recourants, 
ne saurait, même si ces vices devaient être avérés, conduire à la constatation de la 
nullité de l’acte en cause. En effet, il s’agit d’arguments qui doivent être invoqués 
par le biais des voies de droit ordinaire, ce que les recourants font d’ailleurs, dès 
lors qu’ils concluent également, dans le cadre de leur recours, à l’annulation de la 
décision attaquée. 
Pour le surplus, force est de constater que l’autorisation litigieuse a été délivrée par 
l’autorité compétente, ce que les recourants ne contestent pas. En outre, aucun motif 


- 17/28 - 
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de nullité, au sens de la jurisprudence citée ci-dessus, ne ressort des éléments au 
dossier et les recourants ne démontrent pas davantage, ni même invoquent, 
l’existence de tels motifs. 
Enfin, le tribunal relève que la chambre administrative fait état du grief des 
recourants concernant la nullité de l’arrêté VA 6______ au consid. 3 de la partie 
« En droit » de l’13_____. Il en va de même de la majeure y relative, développée 
par la chambre administrative au consid. 3.3. Même si la chambre administrative 
n’a pas formellement écarté ce grief, le tribunal ne peut que constater, dès lors que 
la question de la nullité doit être examinée d’office par l’autorité saisie, que 
l’instance de recours précitée a implicitement considéré, par le biais de l’13_____, 
que ce grief tombait à faux, faute de quoi elle aurait dû admettre le recours sur cette 
base. 
Partant, eu égard aux éléments qui précèdent, le tribunal ne saurait constater la 
nullité de la décision attaquée. 
7. 
Les recourants ont également conclu, préalablement, à la constatation de l’effet 
suspensif du recours. 
8. 
En l’occurrence, le tribunal rappelle que l’arrêté autorisant la vente des 
appartements 1 à 6 faisant l’objet de la présente procédure constitue, conformément 
à l’13_____ entré en force, une décision attaquable en ce qu’il porte sur les 
appartements 1 et 2. Pour le surplus, cet arrêté n’a pas été déclaré exécutoire 
nonobstant recours et tant le DT que les intimées n’ont pas sollicité le retrait de 
l’effet suspensif y relatif durant la présente procédure, ce même après l’entrée en 
force de l’ATA précité qui qualifiait ledit arrêté de décision attaquable et nonobstant 
la conclusion formulée par les recourants, au stade du recours déjà, tendant à la 
constatation d’un tel effet suspensif. 
Partant, il sera constaté que le recours faisant l’objet de la présente procédure 
emporte effet suspensif ex lege, conformément aux art. 66 al. 1 LPA et 45 al. 2 
LDTR. 
De ce fait, il sera constaté que l’autorisation de vente attaquée, en ce qu’elle porte 
sur les appartements 1 et 2, n’est pas entrée en force et n’a donc pas pu déployer 
d’effets sur le plan administratif. Ainsi, l’examen du bien-fondé de cette dernière 
n’est pas dépourvue d’objet, indépendamment de la question de savoir si C______ 
SA dispose toujours de la propriété des lots litigieux sur le plan civil. 
En effet, il appartient au tribunal, dans le cadre du présent recours, de déterminer, 
à la lumière des griefs formulés par les recourants, si c’est à bon droit, en application 
notamment de la LDTR et du RDTR, que l’autorisation d’aliéner querellée a été 
délivrée et non de déterminer si une vente en matière immobilière a valablement 
été effectuée sur le plan civil, sauf à outrepasser l’objet du présent litige et sortir de 
son champ de compétence. La chambre administrative a d’ailleurs relevé que la 
question de savoir si C______ SA disposait toujours de la propriété des lots relevait, 
outre des conséquences de l’13_____, de problématiques de droit civil. Dans le 


- 18/28 - 
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même sens, les recourants ont indiqué, dans leurs écritures du 29 octobre 2024, que 
les conséquences civiles pouvaient être réservées, celles-ci étant du ressort, cas 
échéant, des juridictions civiles. 
9. 
Au titre de mesures d’instruction, les recourants ont sollicité, dans le cadre de leur 
recours, la production de la transaction globale passée entre C______ SA, D______ 
SA et l’E______ ainsi que celle du jugement du tribunal y relatif. 
10. 
Dès lors que des copies, tant des conclusions d’accord conclues le 14 novembre 
2022 par le DT, C______ SA, D______ SA et l’E______ que du 5______ figurent 
au dossier de la présente procédure, auquel les recourants ont eu accès en tant que 
parties à la procédure, force est de constater que la requête de mesures d’instruction 
est devenue sans objet, ces derniers n’ayant désormais plus d’intérêt à ce que cette 
question soit tranchée. 
11. 
Dans le même sens, vu l’admission de la qualité pour recourir des recourants, leur 
grief relatif à une violation grave du droit d’être entendu dans l’hypothèse où leur 
qualité de parties à la présente procédure aurait été écartée est désormais sans objet, 
dès lors que ladite qualité de parties leur a été reconnue et que leurs arguments 
seront examinés dans le cadre du présent jugement. 
12. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
13. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 
(ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 
14. 
Sur le fond, les recourants invoquent, dans un premier grief, une violation de 
l’art. 39 al. 1 LDTR, qui devraient, selon eux, conduire à l’annulation de l’arrêté 
contesté. 


- 19/28 - 
A/1833/2023 
15. 
En vertu de l'art. 25 al. 1 LDTR, pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs 
dont la population a besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à la location doit 
conserver son affectation locative, dans les limites du chapitre VII relatif aux 
mesures visant à lutter contre la pénurie d'appartements locatifs et allant de l'art. 25 
à l'art. 39 LDTR. 
Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par 
catégorie est inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (al. 2). 
16. 
À teneur de l'art. 39 al. 1 LDTR, l'aliénation sous quelque forme que ce soit 
(notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, 
d'actions, de parts sociales), d'un appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert 
en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où sévit la 
pénurie. 
17. 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par 
arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par appartement (art. 11 
al. 1 RDTR). 
18. 
Selon l'arrêté déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de 
l'application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation, tant dans sa version applicable au moment du 
prononcé de la décision attaquée que dans celle du 15 novembre 2023 en vigueur 
dès le 1er janvier 2024 (ArAppart – L 5 20.03) actuellement applicable, il y a 
pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept pièces inclusivement. 
19. 
À teneur de l'art. 12 RDTR, le vendeur, qui a l'obligation de solliciter l'autorisation 
prévue à l'art. 39 al. 1 LDTR, adresse, à l'aide du formulaire ad hoc et avant la 
conclusion de l'aliénation, une requête au département (al. 1). 
Le formulaire ad hoc a pour but notamment de localiser l'appartement mis en vente, 
de connaître son statut, la désignation du propriétaire, de l'acquéreur, du locataire 
éventuel, le descriptif de l'appartement et ses conditions de vente (al. 2). 
20. 
En l’espèce, les appartements 1 et 2 faisant l’objet du présent litige comportent 
chacun trois pièces à usage d'habitation et ont été jusqu'ici offerts à la location aux 
recourants. Ils entrent ainsi, en raison de leur type, dans la catégorie de logements 
où sévit la pénurie. Pour ces raisons, ils sont soumis à autorisation d’aliéner, ce qui 
n’est pas contesté par les parties. 
Les recourants se prévalent du fait que le DT n’aurait pas procédé à l’instruction 
nécessaire à la procédure d’autorisation prévue par l’art. 39 LDTR, dès lors qu’il 
aurait autorisé la vente des appartements 1 et 2 uniquement sur la base du 5______ 
entré en force, qui ne portait pourtant pas sur les deux appartements précités. 
Le tribunal constate que C______ SA a adressé au DT, le 6 février 2023, au moyen 
du formulaire ad hoc mentionné à l’art. 12 RDTR, une requête en autorisation 
d’aliéner six appartements du même immeuble, dont les appartements 1 et 2, à 


- 20/28 - 
A/1833/2023 
D______ SA. Par arrêté VA 6______ faisant l’objet de la présente procédure, le 
département a autorisé cette vente « en bloc ». 
Cet arrêté précité mentionne les bases légales et réglementaires sur lesquelles il se 
fonde, soit notamment les art. 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 RDTR. Il contient également 
une motivation. Le département indique en effet avoir considéré, au vu du nombre 
d’appartements cédés « en bloc » et du fait que l’acquéreur reprenait les droits et 
obligations découlant des contrats de bail en cours, que l’intérêt public à la 
préservation du parc locatif n’était pas mis en péril, dans le cadre de la pesée des 
intérêts et en application du principe de proportionnalité. L’arrêté précise encore 
qu’il ne saurait être invoqué ultérieurement pour justifier une aliénation 
individualisée 
des 
six 
appartements 
concernés 
en 
application 
de 
l’art. 39 al. 4 let. d LDTR ; cette condition ferait en outre l’objet d’une mention 
auprès du registre foncier requise par le DT en application de l’art. 962 CC. Enfin, 
ledit arrêté précise encore que les appartements visés par ses soins sont destinés à 
l’habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale ou administrative. 
Partant, force est de constater que le DT a été en mesure, avant de rendre 
l’autorisation querellée, de localiser les appartements mis en vente, de connaître 
leur statut, la désignation du propriétaire, de l’acquéreur, des locataires, le descriptif 
des appartements ainsi que leurs conditions de vente, conformément aux conditions 
posées par l’art. 12 RDTR. Il a en outre rendu une décision motivée, en application 
des dispositions légales et réglementaires applicables, qu’elle mentionne d’ailleurs. 
Pour le surplus, le département a déjà eu l’occasion d’examiner la situation des six 
appartements concernés par l’arrêté attaqué, dans le cadre de la procédure A 
4______. En effet, cette procédure, à laquelle le DT était partie, a abouti à la 
signature, notamment par ce dernier, puis à la ratification par 5______ entré en 
force, de conclusions d’accord portant sur la vente des six appartements concernés 
par l’arrêté contesté. Le fait que l’objet du litige de la procédure A 4______ était en 
réalité, comme retenu par l’13_____, limité aux appartements 3, 4 et 5, à l’exclusion 
notamment des appartements 1 et 2, ne change rien au fait que le DT a, quoi qu’il 
en soit, dû examiner la situation de ces deux logements avant d’accepter de les 
inclure dans le bloc d’appartements dont la vente était autorisée par l’arrêté VA 
3______ du ______ 2022. Or, le département avait déjà considéré, à cette première 
occasion, que les conditions de délivrance d’une autorisation selon l’art. 39 LDTR 
étaient remplies, notamment au regard de l’intérêt public du maintien du parc 
locatif, compte tenu la vente « en bloc » des appartements 3, 4 et 5 et du fait que les 
droits et obligations découlant des baux en cours seraient repris par l’acquéreur. 
L’on distingue ainsi mal en quoi le fait d’ajouter les appartements 1 et 2 au bloc 
précité, tous sis pour rappel dans le même immeuble, modifierait à tel point les 
circonstances que le DT pourrait être considéré comme n’ayant aucune 
connaissance de la situation. 
Les recourants se prévalent de l’art. 39 al. 5 LDTR - qui prévoit qu’au cas où 
l’autorisation est délivrée, celle-ci peut être soumise à certaines conditions 


- 21/28 - 
A/1833/2023 
concernant le relogement du locataire -, pour en déduire que l’instruction de la 
requête d’autorisation de vente serait viciée, faute pour le DT d’avoir examiné le 
respect de cette condition. Toutefois, cette allégation ne saurait emporter la 
conviction. En effet, l’absence d’examen par le DT, dans le cadre de l’instruction 
de la demande ayant conduit au prononcé de l’arrêté attaqué, de la question du 
relogement de locataire ne prête pas le flanc à la critique. En effet, l’on peine à 
comprendre pour quels motifs le département aurait dû procéder à une telle analyse 
avant de se déterminer sur l’aliénation sollicitée, dès lors qu’une telle aliénation 
n’aurait pas pour conséquence de faire sortir du marché locatif les six appartements 
concernés, comme le prévoit explicitement l’arrêté litigieux. Les recourants ne 
sauraient ainsi tirer aucun argument de l’absence d’examen de la question du 
relogement des locataires par le DT. 
Partant, eu égard au développement qui précède, il sera constaté qu’aucune 
violation de l’art. 39 al. 1 LDTR s’agissant du traitement formel de la procédure 
d’autorisation par le DT ayant conduit au prononcé de l’arrêté litigieux n’est à 
déplorer in casu. 
Infondé, le grief y relatif sera écarté. 
21. 
Les recourants se prévalent également d’une violation de l’art. 39 al. 2 à 4 LDTR. 
22. 
S’agissant tout d’abord de l’art. 39 al. 3 LDTR, à teneur de cette disposition légale, 
afin de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble locatif, le 
désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis 3 ans au moins, 
d’acquérir ledit logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt public que si 60 % 
des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas 
cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints 
d’acheter leur appartement ou de partir. 
23. 
En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que les conditions d’application de 
l’art. 39 al. 3 LDTR ne sont pas remplies s’agissant de la vente des appartements 1 
et 2 à D______ SA, cette dernière n’en étant pas locataire. 
 
Partant, force est de constater qu’aucune violation de l’art. 39 al. 3 LDTR n’est à 
déplorer. 
24. 
À teneur de l'art. 39 al. 4 LDTR (« Motifs d’autorisation ») l'aliénation d'un 
appartement est autorisée si celui-ci : 
a) a été soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue dès sa construction ; 
b) s'il était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la propriété par étage ou à une 
forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière individualisée ; 
c) s'il n'a jamais été loué ; 
d) s'il a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la 
présente loi. 


- 22/28 - 
A/1833/2023 
L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente 
en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des 
motifs d'assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d'habitation 
ayant été mis en propriété par étages et jusqu'alors offerts en location, avec pour 
condition que l'acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve 
d'une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 
25. 
En cas de réalisation d’une des quatre hypothèses visées par l'art. 39 al. 4 LDTR, le 
département est tenu de délivrer l'autorisation d'aliéner (ATA/491/2021 du 11 mai 
2021 ; ATA/1340/2020 du 22 décembre 2020 ; ATA/80/2014 du 12 février 2014 
6). Il s'agit de conditions alternatives, la réalisation de l'une d'entre elles étant 
suffisante pour la délivrance de l'autorisation, étant précisé qu'il n'y a alors pas de 
place pour une pesée des intérêts en présence (ATA/491/2021 précité ; 
ATA/725/2020 du 4 août 2020 consid. 2f ; ATA/870/2019 du 7 mai 2019 consid. 
4b) ATA/80/2014 précité). 
26. 
En l’espèce, il ressort des explications du DT et des intimées qu’aucune des 
conditions énoncées à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’est satisfaite, ce qui n'est au 
demeurant pas contesté. 
Il sera notamment relevé que l’art. 39 al. 4 in fine LDTR relatif à la vente « en bloc » 
d’appartements ne saurait s’appliquer au présent cas, faute de preuve que la vente 
litigieuse était requise pour des motifs d’assainissement financier. L’autorité 
intimée n’a d’ailleurs pas délivré l’autorisation sollicitée en application de cette 
disposition légale et les recourants ne prétendent pas le contraire. 
Pour le surplus, cette absence de preuve de l’existence de motifs d’assainissement 
financier a uniquement pour conséquence que la disposition y relative, qui permet 
l’octroi d’une autorisation de vente sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à une 
pesée des intérêts en présence, ne trouve pas application in casu. L’absence de 
preuve d’une telle nécessité d’assainissement est toutefois pertinente uniquement 
s’agissant de l’examen de l’application de l’art. 39 al. 4 in fine LDTR. Elle ne 
saurait être prise en compte en défaveur du vendeur et/ou de l’acheteur dans le cadre 
d’une pesée des intérêts en présence sous l’angle de l’art. 39 al. 2 LDTR, 
contrairement à ce que prétendent les recourants. 
Partant, l’arrêté querellé ne viole pas l’art. 39 al. 4 LDTR. 
27. 
Les conditions énoncées à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR n’étant pas remplies, il 
convient de vérifier si un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général 
s’oppose à l’autorisation d’aliéner querellée, au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_49/2013 du 14 août 2013 consid. 5 ;1P.2/1999 du 19 avril 
1999 consid. 2f ; ATA/80/2014 du 12 février 2014). 
28. 
À teneur de l'art. 39 al. 2 LDTR, le département doit refuser l'autorisation d'aliéner 
un appartement en PPE affecté à la location lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 
public ou d'intérêt général s'y oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l'affectation locative des 


- 23/28 - 
A/1833/2023 
appartements loués. Le département doit procéder à une pesée des intérêts, règle 
reprise à l'art. 13 al. 1 RDTR. 
29. 
Le but poursuivi par la LDTR, qui tend à préserver l'habitat et les conditions de vie 
existants, en restreignant notamment le changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 1 et 2 let. a LDTR), procède d'un intérêt public important et 
reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 113 Ia 126 consid. 7a ; 111 Ia 23 consid. 3a 
et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_416/2016 du 27 mars 2017 
consid. 2.3 ; 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.3 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). Par ailleurs, la réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme 
au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris le refus de l'autorisation 
de vendre un appartement loué lorsqu'il existe un motif prépondérant d'intérêt 
public ou d'intérêt général. Pour qu'une telle restriction soit conforme à la garantie 
de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité administrative doit effectuer une pesée 
des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif de refus au regard des 
intérêts privés en jeu (ATF 116 Ia 401 consid. 9 ; 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013 consid. 2.3 ; 1C_141/2011 du 14 
juillet 2011 consid. 3.2). La restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner 
une atteinte plus grave que ne l'exige le but d'intérêt public recherché (ATF 113 Ia 
126 consid. 7b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_417/2016 du 27 mars 2017). 
30. 
Dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le département procède à 
une pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 al. 1 RDTR). L'intérêt 
privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession 
(let. a), satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement (let. b) ou prendre un 
domicile dans un autre canton (let. c ; art. 13 al. 3 RDTR). Ces cas constituent des 
exemples, de sorte que d'autres circonstances peuvent justifier que l'intérêt privé 
l'emporte sur l'intérêt public au maintien de l'affectation locative de l'appartement 
(ATA/999/2014 du 16 décembre 2014 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et 
aliénation. Immeubles de logements et appartements, p. 436 ch. 4.7.5). 
31. 
Le département bénéficie d’un pouvoir d’appréciation qui lui permet de tenir 
compte, dans chaque cas particulier, de tous les intérêts en présence. Dans le cadre 
de sa pesée des intérêts, il évalue l’importance du motif de refus envisagé d’intérêt 
public en regard des intérêts privés opposés. Ainsi, il doit être en mesure de prendre 
en considération les intérêts privés légitimes qui peuvent exister dans certaines 
circonstances (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : 
démolition, transformation, changement d'affectation et aliénation. Immeubles de 
logement et appartements, 2014, n. 4.7.3 p. 434 s. et les arrêts cités). Il ne peut se 
contenter d'évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans 
le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjà mentionné à l'art. 39 al. 2 
LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais possible 
; il doit faire état de circonstances concrètes faisant apparaître que la vente ne 


- 24/28 - 
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répond pas à un réel besoin de l'acquéreur ou du vendeur, par exemple en cas 
d'opération spéculative ou purement commerciale (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.4 ; 1C_357/2012 du ______ 2013 ; 
1C_497/2012 du 9 janvier 2013). 
32. 
L'intérêt du vendeur ou de l'acheteur alternativement suffit pour autoriser une 
aliénation. S'agissant du vendeur, si l'appartement est sa seule propriété, il faut en 
tenir compte dans l'appréciation des intérêts pour donner un poids certain à cet 
élément. Sinon, on empêcherait les propriétaires de céder leur bien et on les 
contraindrait à rester indéfiniment propriétaires, ce qui porterait atteinte au droit de 
la propriété. En revanche, l'intérêt du propriétaire de plusieurs appartements dans 
un immeuble, voire plusieurs immeubles, qui les détient dans un but 
d'investissement peut être apprécié différemment, et sa requête d'aliénation d'un 
appartement rejetée, car moins justifiée (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit., n. 4.7.4 p. 435 et les références). Un intérêt purement 
économique doit céder le pas face à l'intérêt public au maintien d'un parc de 
logements locatifs (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4, p. 211-212 et les arrêts cités). 
33. 
Dans le cas d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être 
préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en 
péril les buts de la LDTR. Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits 
lots d’appartements augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements 
individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au parc 
immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche 
stricte de la protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte par des 
« ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l’aliénateur doit 
justifier d’un intérêt privé particulier (arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 du 14 
juillet 2011 consid. 3.3). 
Une vente individualisée des appartements ne représente pas une nécessité pour une 
personne qui désire avant tout tirer un profit maximum de la réalisation forcée d'un 
immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder le pas face à l'intérêt public 
évident que représente le maintien du parc locatif. La LDTR s'applique lorsqu'un 
appartement est individualisé, puis vendu, mais ne saurait empêcher la vente en bloc 
de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir 
ces appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul (arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, rés. in SJ 1999 II 287). 
34. 
En l’espèce, il convient de déterminer si c’est à bon droit que l’autorité intimée a 
considéré qu’aucun motif d’intérêt public ou d’intérêt général ne s’opposait à 
l’aliénation par C______ SA des appartements 1 et 2 en faveur de D______ SA. 
L’intérêt public susceptible de justifier le refus de l’autorisation d’aliéner litigieuse 
réside ici dans la préservation du parc locatif genevois en période de pénurie de 
logements. 


- 25/28 - 
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À ce titre, il sera relevé que l’arrêté querellé autorise l’aliénation « en bloc » des six 
appartements appartenant à C______ SA dans l’immeuble sis avenue ______[GE] 
13______-14______, étant précisé que seule l’aliénation des appartements 1 et 2 
est contestée par les recourants. Ce même arrêté précise encore que les droits et 
obligations découlant des contrats de bail en cours, y compris ceux des recourants, 
seront repris par l’acquéreur. Cet acte indique encore que la présente autorisation 
ne saurait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée 
des six lots concernés en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. Cette condition 
ferait en outre l’objet d’une mention au registre foncier, requise par le DT en 
application de l’art. 962 al. 1 CC. 
De plus, le tribunal constate qu’à teneur des conclusions d’accord du 14 novembre 
2022, homologuées par le 5______, désormais entré en force et que les parties sont 
condamnées à exécuter à teneur de ce dernier, le bloc des six appartements ne 
pourra ultérieurement être aliéné qu’en bloc. Si, comme retenu par la chambre 
administrative dans l’13_____ également en force, ce jugement ne porte pas 
valablement sur les appartements 1 et 2, il n’en demeure pas moins qu’il reste 
applicable s’agissant des appartements 3, 4 et 5. 
Ainsi, force est de retenir que les modalités précitées sont à même de préserver 
l’affectation locative des appartements 1 à 2 visés par le présent recours. En effet, 
au vu desdites modalités, il apparaît que la situation, tant des appartements que des 
locataires concernés, ne subira aucune modification du fait de l’aliénation autorisée 
par l’arrêté contesté. Dès lors, il ne peut être retenu que l’intérêt public au maintien 
du parc locatif – qui est, de l’aveu même des recourants dans leur écriture du 2 
octobre 2023, particulièrement marqué à Genève compte tenu du taux de vacance 
– serait mis en cause en raison de la délivrance de l’autorisation litigieuse. 
 Cette absence de risque d’atteinte à l’intérêt public au maintien du parc locatif ne 
saurait être modifiée du fait de la vente, par D______ SA, d’un appartement de 4 
pièces sis dans l’immeuble situé avenue ______[GE] 11______-12______ au 
locataire de ce dernier, dont les recourants se prévalent pour en déduire la mauvaise 
foi des intimées et, partant, le risque de ventes individualisées des appartements 1 
et 2 avec une sortie du marché locatif. Tout d’abord, il sera relevé que cet 
appartement, situé dans un autre immeuble que ceux faisant l’objet du présent litige, 
n’a aucun lien avec les lots litigieux. En outre, il sera constaté qu’à teneur de la 
transaction du ______ 2022 homologuée par le 10_____ (cause 8______) produite 
par C______ SA dans le cadre de la présente procédure, le lot en question de 
l’immeuble sis avenue ______[GE] 11______-12______ était expressément exclu 
de l’interdiction faite à D______ SA d’aliéner autrement qu’en bloc les 
appartements dont elle avait fait l’acquisition dans ledit immeuble. Dès lors, la 
vente du lot réservé en faveur du locataire de ce dernier ne contrevenait nullement 
à une transaction entérinée par un jugement entré en force, ni aux engagements pris 
dans ce cadre de ne pas procéder à des ventes individualisées des appartements alors 
concernés. En outre, il ressort des explications de C______ SA que cette exception 


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A/1833/2023 
était due au fait qu’un droit d’emption sur ce lot avait été annoté en faveur du 
locataire concerné - ce que les recourants ne contestent pas - le 1er juillet 2020, soit 
bien antérieurement à la procédure initiée en septembre 2022 qui avait conduit à 
l’homologation de la transaction précitée. Partant, les recourants – qui sont, pour 
rappel, au bénéfice d’une seule option d’achat non notariée - ne sauraient tirer aucun 
argument de la vente de cet appartement non concerné par la présente procédure à 
un locataire, étant précisé que les motifs pour lesquels les recourants exposent ne 
pas être au bénéfice d’un tel droit d’emption, soit les conseils mal avisés de la régie, 
ne sauraient être déterminants, sous l’angle du droit administratif. 
 Pour ces mêmes motifs, aucune violation du principe d’égalité de traitement au sens 
de l’art. 8 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101) n’est à déplorer ici, faute de situations similaires, 
conformément aux conditions posées par la jurisprudence (cf. ATF 146 II 56 
consid. 9.1 ; 144 I 113 consid. 5.1.1 ; 142 I 195 consid. 6.1 ; 137 I 167 consid. 3.5 
; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.2 ; 
1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1 ; 2C_538/ du BUG: PAS DE 
REMPLACEMENT POUR '1er décembre 2020' consid. 3.2 ; 2C_949/2019 du 11 
mai 2020 consid. 6.3). 
 Pour le surplus, dans le présent cas, aucun intérêt général, privé ou public ne 
s’oppose à l’aliénation autorisée, à teneur des éléments au dossier, étant rappelé que 
ladite vente ne modifiera, comme vu supra, ni la situation des appartements, qui 
demeureront inclus dans le parc locatif genevois et dont l’éventuelle revente ne 
pourra être effectuée qu’en bloc selon mention à inscrire au registre foncier, ni celle 
de leurs locataires, dont les baux seront repris par l’acquéreur. 
Quant à la question d’une éventuelle aliénation des appartements 1 et 2 aux 
recourants et des intérêts, privés et/ou publics, qui pourraient découler d’une telle 
opération, ils ne peuvent être pris en compte par le tribunal. 
En effet, conformément à la jurisprudence, le tribunal est lié par l’objet du litige, 
circonscrit notamment par la décision attaquée. L’objet du litige est principalement 
défini par l’objet du recours (ou objet de la contestation), les conclusions du 
recourant et, accessoirement, par les griefs ou motifs qu’il invoque. Il correspond 
objectivement à l’objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel 
admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/504/2023 du 16 mai 2023 
consid. 3.2 et les arrêts cités). La contestation ne peut excéder l’objet de la décision 
attaquée, c’est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l’autorité 
inférieure s’est prononcée ou aurait dû se prononcer (ATA/504/2023 précité 
consid. 3.2 et l'arrêt cité). 
Or, in casu, cette décision porte sur une autorisation d’aliéner les appartements 1 et 
2 à D______ SA. Partant, la question qu’il appartient au tribunal de trancher, dans 
le cadre de la présente procédure, est celle de savoir si c’est à bon droit que ladite 
autorisation a été délivrée au regard du droit public applicable, notamment la LDTR 


- 27/28 - 
A/1833/2023 
et le RDTR, et non de déterminer si une aliénation des appartements 1 et 2 en faveur 
des recourants aurait été préférable. 
 En effet, une potentielle aliénation des deux lots concernés aux recourants apparaît, 
en l’état, purement abstraite et hypothétique. Une telle aliénation devrait, cas 
échéant, remplir certaines conditions et faire l’objet d’un examen par l’autorité 
compétente, soit le DT, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, faute de demande 
d’aliénation déposée auprès du département précité dans ce sens par le propriétaire 
des lots concernés. Partant, le tribunal ne saurait examiner cette question, sauf à 
outrepasser l’objet du présent litige. 
Partant, c’est à bon droit et sans abuser de son pouvoir d’appréciation que le DT a 
considéré, en application de l’art. 39 al. 2 LDTR, qu’aucun motif d’intérêt public 
ou d’intérêt général ne s’opposait à la délivrance de l’autorisation d’aliéner VA 
6______ contestée. 
35. 
En conclusion, mal fondé, le recours sera rejeté. 
36. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’600.- ; il est 
partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
37. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure, à la charge des recourants, pris 
conjointement et solidairement, sera allouée à raison de CHF 1’000.- en faveur de 
C______ SA, CHF 1’400.- en faveur de D______ SA et CHF 1’400.- en faveur de 
l’E______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


- 28/28 - 
A/1833/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 24 mai 2023 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 
2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1’600.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
condamne les recourants, pris conjointement et solidairement, à verser une 
indemnité de procédure de : 
- 
CHF 1’000.- à C______ SA ; 
- 
CHF 1’400.- à D______ SA ; 
- 
CHF 1’400.- à l’E______ ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Claire BOLSTERLI, Thierry ESTOPPEY et Diane SCHASCA, juges 
assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière