ge_gerichte · ACJC/34/2018 · 2018-01-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24 janvier 2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1057/2012 
ACJC/34/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 12 JANVIER 2018 
 
Entre 
A______, ayant son siège ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par la 9ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 20 juin 2017, comparant par 
Me Yves Jeanrenaud, avocat, rue des Alpes 15bis, case postale 2088, 1211 Genève 1, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, Hong Kong (Chine), intimé, comparant par Me 
Claude Aberle, avocat, route de Malagnou 32, 1208 Genève, en l'étude duquel il fait 
élection de domicile. 
 


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C/1057/2012 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/8199/2017 du 20 juin 2017, communiqué aux parties pour 
notification le 22 juin 2017, le Tribunal de première instance a débouté A______ 
de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), mis à la charge de A______ la 
totalité des frais judiciaires arrêtés à 11'010 fr. 85 et compensés à due concurrence 
avec les avances fournies par elle, le solde devant lui être restitué (ch. 2 à 4) et 
condamné A______ à verser à B______ une somme de 12'175 fr. de dépens (ch. 
5). 
Il a d'autre part débouté B______ de toutes ses conclusions sur demande 
reconventionnelle, mis les frais judiciaires de cette demande à la charge de 
B______ à hauteur de 1'000 fr., compensés à due concurrence avec l'avance de 
frais fournie par lui et ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de lui 
restituer le solde des avances (ch. 7 à 9), condamné en outre B______ à verser à 
A______ la somme de 1'571 fr. de dépens et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 10 et 11). 
En substance, s'agissant de la demeure principale seule objet de l'appel, le 
Tribunal a débouté A______ de sa prétention en paiement d'une commission de 
courtage dans le cadre de la vente du bien immobilier de B______, du fait qu'elle 
n'avait pas présenté à celui-ci l'acheteur du bien et n'avait joué aucun rôle causal 
dans la vente de celui-ci, B______ n'étant intervenue à aucun stade de la vente. 
B. 
Contre ce jugement, A______ a formé appel par le dépôt d'un mémoire au greffe 
de la Cour le 24 août 2017, concluant à l'annulation du jugement et à la 
condamnation de l'intimé au paiement en sa faveur de la somme de 101'144 fr. 
avec intérêts à 5% l'an à compter du 1er mars 2011, correspondant à la commission 
de courtage à laquelle elle estime avoir droit. Sous réserve de la critique du chiffre 
5 de l'état de fait du jugement, elle ne conteste pas les faits retenus. 
Elle reproche en premier lieu au Tribunal une constatation inexacte des faits en 
n'ayant pas retenu les éléments du dossier en sa faveur et notamment le 
témoignage d'une de ses anciennes employées ainsi que diverses pièces. Elle fait 
en outre grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 413 CO, considérant, en l'espèce, que 
c'était grâce à elle qu'un contrat de bail avait été conclu entre l'intimé et son 
locataire, locataire qui avait finalement acquis le bien. Elle considère dès lors qu'il 
y a un lien de causalité entre son activité et la conclusion du contrat de vente. Elle 
fait valoir, pour le surplus, que la clause du contrat conclu entre les parties qui 
prévoit qu'en cas de vente de l'objet loué au locataire, le courtier a droit à une 
commission sur cette vente, n'est pas une clause insolite. 
Par réponse déposée au greffe de la Cour le 13 octobre 2017, B______ a conclu 
au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris, s'en rapportant à 


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justice sur la question de la recevabilité de l'appel, estimant que l'appelante 
mélange faits et droit de façon confuse, contrairement aux réquisits légaux. Il 
considère la critique de constatation inexacte des faits comme un grief 
inintelligible, dans la mesure où le témoignage de l'ancienne employée de 
l'appelante avait été retranscrit correctement par le Tribunal. Pour le surplus, le 
Tribunal avait apprécié les preuves. Quant aux autres éléments de faits 
supposément omis par le Tribunal, l'intimé conclut au rejet du grief, les éléments 
en question n'étant pas pertinents au litige. Pour le surplus, le Tribunal n'avait pas 
violé la loi, appliquant correctement les critères de l'art. 413 CO, l'appelante 
n'ayant pas trouvé le locataire qui avait finalement acquis le bien immobilier en 
question, aucun lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du 
contrat de vente n'existant pour le surplus. 
Par acte déposé le 6 novembre 2017 au greffe de la Cour, l'appelante a répliqué, 
persistant dans ses conclusions. L'intimé a dupliqué par acte déposé le 
28 novembre 2017 au greffe de la Cour, persistant dans les siennes. 
La cause a été gardée à juger par la Cour en date du 29 novembre 2017. 
C. 
Pour le surplus ressortent de la procédure les faits pertinents suivants : 
a. A______ est une société anonyme de droit suisse sise à Genève, dont le but 
social est notamment la gestion et l'administration de tous biens mobiliers et 
immobiliers et les prestations de service et de conseils dans le domaine 
immobilier. 
B______ était propriétaire de la parcelle ______ de la Commune de ______ (GE) 
sur laquelle est érigée une maison et d'une part de copropriété de 1/62 de la 
parcelle ______ de la Commune de ______ (GE), sise ______. 
b. B______ et A______ ont conclu un contrat de gérance portant sur le bien 
immobilier susmentionné le 28 février 2005, prenant effet le 1er avril 2005, d'une 
durée d'une année reconductible tacitement d'année en année, sauf dénonciation 
donnée trois mois avant l'échéance du contrat (art. 4). 
A______ percevait 5.2% des loyers bruts pour sa gestion commerciale. 
A teneur de l'art. 5 de ce contrat, "en cas de vente de l'appartement objet du 
présent contrat, conclue entre le propriétaire et le locataire trouvé par la régie, 
conformément à l'article 3, lettres c) et d) ci-dessus, celle-ci percevra une 
commission calculée de la façon suivante : 
5% (TVA en sus) sur les premiers Fr. 500'000.- 
3% (TVA en sus) sur l'excédent." 
c. C______ a été locataire de la maison de l'été 2005 au mois d'octobre 2006. 


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d. Par télécopie adressée à A______ le 20 octobre 2006, D______, pour l'agence 
E______, a informé l'employée de la première citée F______, du fait qu'une visite 
de la maison avait été effectuée par G______, celui-ci ayant marqué son intérêt 
pour la location de la villa. Le locataire devait être son employeur, soit la 
H______. Cette agence précisait intervenir pour le compte de la banque. 
e. Une demande de location à en-tête de A______ a été remplie au nom de la 
banque et au nom de G______ le 30 octobre 2006. 
f. En date du 7 novembre 2007, le locataire G______ et le propriétaire B______ 
ont eu un échange de correspondances par mail, lors duquel ils ont fixé les termes 
du contrat de location à conclure. Copie de cet échange a été adressé à F______ 
chez A______. 
g. En date du 10 novembre 2006, un contrat de bail à loyer portant sur la maison a 
été conclu entre B______, représenté par A______, et H______ et G______. 
h. F______, entendue comme témoin par le Tribunal, a indiqué avoir le souvenir 
que c'était A______ qui avait trouvé ce locataire. Elle a en outre précisé que le 
nom de C______ n'évoquait rien du tout chez elle et que le nom de D______, 
courtier immobilier à Genève, lui disait quelque chose, mais pas dans le contexte 
de cette affaire. 
G______ a quant à lui expliqué lors de son audition qu'il avait vu une petite 
annonce dans la presse pour la location de la villa. Il avait téléphoné au numéro 
indiqué et avait parlé à C______, qui lui avait ensuite fait visiter la maison. Il 
pensait que cette dernière avait contacté la régie après qu'il ait déclaré son intérêt à 
la location. Celle-ci s'était ensuite mise en contact avec lui. Il avait emménagé le 
1er novembre 2006 et était allé chercher les clefs au bureau de C______. G______ 
avait ensuite fait part à B______ de son désir d'acquérir la villa et ils avaient 
négocié directement le prix de vente. 
C______, entendu par commission rogatoire en Lettonie, a expliqué qu'il devait 
alors quitter la Suisse et que, le contrat de bail de la maison étant d'une durée de 
trois ans, il avait cherché un locataire de remplacement afin d'être libéré du 
paiement du loyer. Son assistante avait fait paraître une annonce dans un journal. 
G______ avait alors contacté cette dernière et une visite de la villa avait été 
organisée avec C______. A______ n'était pas intervenue d'une quelconque 
manière pour la prise de contact entre lui-même et G______. 
i. Le 3 septembre 2008, B______ et G______ ont conclu une promesse de vente et 
d'achat devant Me I______, notaire, relative au bien immobilier objet de la 
location, le prix de vente étant arrêté à 2'800'000 fr. 
j. Par courrier du 3 septembre 2009, A______ a émis une facture en 101'144 fr. au 
titre de la commission de courtage prévue par l'art. 5 du contrat conclu par les 


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parties qu'elle a adressé au notaire précité en vue de son règlement par 
prélèvement sur le prix de vente. 
k. Par acte du 15 décembre 2010 instrumenté par Me I______, B______ a vendu 
le bien immobilier concerné à G______ et J______ pour une somme de 
2'800'000 fr. 
l. I______, entendu par le Tribunal, n'avait quant à lui pas souvenir que A______ 
soit intervenue dans la vente de la villa. 
m. Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 12 janvier 2012, 
A______ a formé une demande en paiement à l'encontre de B______, concluant à 
ce que ce dernier soit condamné à lui verser la somme de 101'144 fr. avec intérêts 
à 5% dès le 1er mars 2011, correspondant à la commission calculée sur le prix de 
vente de 2'800'000 fr., avec suite de frais. 
Dans son mémoire-réponse du 25 octobre 2013, B______ a conclu au 
déboutement de A______ de toutes ses conclusions, avec suite de frais. Il a en 
outre formé une demande reconventionnelle qui ne fait pas l'objet de la procédure 
d'appel. 
EN DROIT 
1. 
Le jugement attaqué est une décision finale de première instance (art. 308 al. 1 
let. a CPC). La valeur litigieuse étant supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est 
ouverte (art. 308 al. 2 CPC). 
L'appel a été formé dans le délai et selon les formes prescrits par la loi (art. 130, 
131, 142 al. 3, 308 al. 1 let. a, 311 al. 1, 313 al. 1 CPC). Il a été formé par-devant 
l'autorité compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ). Il est dès lors recevable. 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Selon l'art. 412 al. 1 CO, un contrat de courtage se forme lorsqu'une personne, 
le courtier, se charge, contre rémunération, d'indiquer à l'autre personne, le 
mandant, l'occasion de conclure un contrat ou de lui servir d'intermédiaire pour la 
négociation d'un contrat. 
Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le droit à la rémunération prend naissance 
lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal 
voulu par lui, ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel co-
contractant et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat. Le résultat 
doit se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité (ATF 97 II 355 
consid. 3). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la 
conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause 


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même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en 
d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les 
efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une 
rupture des pourparlers (notamment ATF 84 II 542 consid. 5). Le temps écoulé 
entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi 
dénué de portée (ATF 84 II cité consid. 3). La nature aléatoire de la rémunération 
du courtier étant une caractéristique du contrat de courtage, la naissance du droit 
du courtier au versement de sa rémunération dépend seulement de la conclusion 
du contrat principal; il n'est pas tenu compte des efforts déployés ou du temps 
consacré par le courtier pour exécuter son mandat; seul le rôle que le courtier a 
joué dans l'aboutissement de l'affaire est déterminant, puisque la ratio legis de 
cette disposition est de rémunérer le succès du courtier (ACJC 12 71/2011 
consid. 3.3.1). 
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la 
conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers. Le courtier bénéficie 
toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli les 
efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, on peut 
admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ses efforts ont 
effectivement entraîné cette conséquence (ATF 72 II 84 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid. 5). 
Dans un arrêt non publié 4A_96/2016 du 4 avril 2016, le Tribunal fédéral, dans un 
cas dont l'état de fait présente, initialement en tous les cas, de grandes similitudes 
avec la présente cause, a jugé que les parties au contrat de gérance conclu entre un 
propriétaire et une agence immobilière en vue de la mise en location d'un bien 
immobilier pouvaient valablement prévoir dans ledit contrat une clause relevant 
du contrat de courtage prévoyant une commission en cas d'achat par le locataire 
présenté, du bien immobilier considéré. Cette clause, valable, obligeait le 
propriétaire du bien immobilier vendu au paiement de la commission. Le Tribunal 
fédéral a considéré que l'agence immobilière pouvait alors prétendre à une double 
commission, soit celle en relation avec le contrat de bail à loyer et la gestion du 
bien, puis celle relative à la vente, si un contrat devait être conclu en ce sens avec 
le locataire. Il n'était pas nécessaire au courtier d'accomplir de nouveaux efforts 
après la conclusion du bail à loyer. Il suffisait que l'appartement soit vendu au 
locataire, dans la mesure où l'activité initialement fournie pour la présentation du 
locataire, si elle aboutissait à la conclusion d'un bail à loyer, était irréfragablement 
présumée se trouver en lien de causalité avec une vente ultérieure de l'appartement 
à la même personne. Le Tribunal fédéral poursuivait que cette présomption 
s'expliquait et se comprenait parce que le locataire ayant déjà l'usage de 
l'appartement était potentiellement et davantage que quiconque intéressé à en 
acquérir la propriété et se trouvait déjà dans une relation contractuelle avec les 
mandants, de sorte que ceux-ci pouvaient aisément entrer en négociations avec lui. 


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Selon l'art. 157 CPC, le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation 
des preuves administrées. 
2.2 En l'espèce, la seule question à résoudre est celle de savoir si l'appelante a 
présenté à l'intimé le locataire, finalement acquéreur de la maison louée, puisqu'il 
est admis qu'elle n'a pas fourni d'autre effort dans le cadre de la vente de celle-ci. 
Le Tribunal a retenu que tel n'était pas le cas. 
L'appelante lui fait grief d'avoir omis des faits essentiels et, ce faisant, d'avoir 
violé le droit en considérant qu'elle n'avait pas droit à sa commission de courtage. 
En premier lieu, elle fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu certaines 
déclarations du témoin F______, son ancienne employée, ainsi que des documents 
produits, notamment le fax du 20 octobre 2006 de E______, le formulaire de 
location du 30 octobre 2006 à en-tête de A______ et des échanges de courriers 
entre G______ et l'intimé du 7 novembre 2006. 
En l'occurrence, il ne ressort pas du jugement attaqué que le Tribunal n'aurait pas 
tenu compte du témoignage du témoin F______ et des pièces auxquelles il a été 
fait référence, mais, se fondant également sur les déclarations des témoins 
G______ et C______, il a retenu que c'était bien le témoin C______, ancien 
locataire de la maison, qui avait trouvé le nouveau locataire, soit le témoin 
G______. Les déclarations concordantes de ces deux témoins, dont personne ne 
soutient qu'elles auraient fait l'objet d'une collusion, appuient la thèse retenue par 
le Tribunal. Les éléments de fait relevés par l'appelante n'y peuvent rien changer. 
Certes, le témoin F______ a déclaré au Tribunal avoir le souvenir que c'était 
A______ qui avait trouvé le locataire G______. Elle a également déclaré toutefois 
que si le nom de E______ lui disait quelque chose, ce n'était en tous les cas pas 
dans le cadre de cette affaire, le contraire étant démontré par pièce. Aucune force 
probante ne peut être tirée de ce témoignage. 
D'autre part, et contrairement à ce que veut lui faire dire l'appelante, le téléfax du 
20 octobre 2006 de E______ n'entre pas en contradiction avec la thèse retenue par 
le Tribunal, mais au contraire l'accrédite. En effet, il ressort de ce téléfax que 
E______ informe A______ du fait que G______ avait procédé à une visite de la 
villa précitée, sans qu'il soit indiqué que c'était par l'entremise de E______. Cette 
dernière informe A______ en outre que ledit G______ est directeur de H______, 
laquelle est sa cliente, de sorte que, sachant que l'appelante était en charge de la 
gestion de la location de la maison, une offre de location dont elle détaille les 
conditions lui était faite. 
Il ressort dès lors de la mise en parallèle des éléments de preuve au dossier que, 
conformément aux déclarations concordantes des témoins C______ et G______, 
c'est par l'entremise d'une annonce placée par le locataire C______ dans la presse 
locale aux fins de recherche d'un locataire de remplacement dans le cadre de la 


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restitution anticipée de la maison louée (art. 264 CO) que le témoin G______ est 
entré en relation avec lui et a procédé à la visite de la maison en compagnie de 
l'épouse du témoin C______, sans intervention tierce et en particulier, sans 
intervention de l'appelante. Ce n'est que postérieurement et alors que le 
mandataire de l'employeur du témoin G______ avait fait part de l'intérêt de ce 
dernier à la location de la maison à la gérance en charge de celle-ci, soit 
l'appelante, que le processus de demande formelle de conclusion de contrat de 
location a été finalisé par la gérante mandatée par le propriétaire et pour le compte 
de celui-ci. 
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le rôle de l'appelante s'est confiné à 
mettre en forme le contrat passé entre le propriétaire et le nouveau locataire trouvé 
par l'ancien, au loyer négocié par ailleurs, comme cela ressort de l'échange de 
mails du 7 novembre 2006 entre ceux-ci, par le propriétaire et le nouveau 
locataire. Les éléments au dossier ne permettent pas d'arriver à une conclusion 
inverse. 
Par conséquent, il en découle que l'art. 5 du contrat passé entre les parties ne 
trouve pas application, dans la mesure où le locataire G______, acquéreur in fine 
de la maison louée de l'intimé, n'a pas été "trouvé" par l'appelante. 
En définitive, le Tribunal n'a pas violé la loi, aucune commission n'est due, l'appel 
devra être rejeté et le jugement entrepris confirmé. 
3. 
L'appelante, qui succombe, supportera les frais de la procédure, arrêtés à 5'000 fr. 
et compensés intégralement avec l'avance de frais versée (art. 106 CPC), qui reste 
acquise à l'Etat. 
Elle versera des dépens à hauteur de 3'000 fr. à l'intimé. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 août 2017 par A______ contre le jugement 
JTPI/8199/2017 rendu le 20 juin 2017 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/1057/2012-9. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 5'000 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l'avance de même montant versée par celle-ci, qui reste acquise à l'Etat. 
Condamne A______ à verser la somme de 3'000 fr. à B______ à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Mesdames Pauline ERARD et Paola 
CAMPOMAGNANI, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
Le président : 
Cédric-Laurent MICHEL 
 
La greffière : 
Camille LESTEVEN 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.