ge_gerichte · C/16204/2012 · 2014-05-15 · fr

RÉSILIATION ABUSIVE | CO.271; CO.272; CO.257f.3

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.02.2015 C/16204/2012

C/16204/2012
ACJC/159/2015
du 16.02.2015
sur JTBL/539/2014 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
RÉSILIATION ABUSIVE
Normes
:
CO.271; CO.272; CO.257f.3
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/16204/2012
ACJC/159/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 16 FéVRIER 2015
Entre
A______
et
B______
, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 mai 2014, représentés par J______, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
et
C______
et
D______
,
E______
et
F______
, intimés, ______, comparant par
Me Michael Kroo, avocat, route de Malagnou 32, case postale 360, 1211 Genève 17, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement du 15 mai 2014, expédié pour notification aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 25 juin 2012 à B______ et A______ pour l'appartement de quatre pièces au 8
ème
étage de l'immeuble rue des ______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), a refusé toute prolongation de bail aux demandeurs (chiffre 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (chiffre 3) et a dit que la procédure était gratuite (chiffre 4).
Les premiers juges ont considéré que B______ et A______ avaient confirmé le bien-fondé des motifs à l'appui de la résiliation de leur contrat de bail à loyer et n'avaient pas allégué, et encore moins prouvé, que le congé du 25 juin 2012 serait contraire aux règles de la bonne foi. De surcroît, les enquêtes avaient permis de prouver que les locataires avaient sous-loué l'appartement considéré depuis janvier 2012 à tout le moins, de telle sorte que le motif du congé était pleinement réalisé lors de la notification du congé en date du 25 juin 2012. Les premiers juges ont ainsi jugé qu'il n'y avait pas lieu de se pencher sur les nuisances induites par le comportement des sous-locataires, un des motifs à l'appui du congé étant réalisé. La résiliation litigieuse a ainsi été déclarée valable.
Concernant la prolongation du bail, les premiers juges ont retenu que les locataires n'avaient aucunement démontré les conséquences pénibles que leur causerait la résiliation du contrat de bail à loyer, étant précisé que B______ avait déjà quitté le logement et que A______ travaillait à Londres depuis de nombreuses années et ne séjournait à Genève que quelques jours par mois. A cela s'ajoutait que les locataires n'avaient procédé à aucune recherche en vue de trouver une solution de relogement et que A______ avait refusé un studio sis dans le même immeuble que l'appartement litigieux pour de futiles motifs. Aucune prolongation de bail n'a ainsi été accordée à B______ et à A______.
B. a.
Par acte déposé au greffe de la Cour de céans en date du 16 juin 2014, B______ et A______ (ci-après : les appelants) ont formé appel contre ce jugement dont ils sollicitent l'annulation. Principalement, ils concluent à l'annulation du congé notifié le 25 juin 2012 pour le 30 juin 2013 portant sur l'appartement dont est litige et au déboutement de C______ et D______ et de E______ et F______ de toutes autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, B______ et A______ concluent à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail d’une durée de quatre ans, échéant le 30 juin 2017 et à l'autorisation de restituer l'appartement considéré en tout temps moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
A l'appui de leur appel, B______ et A______ se prévalent d'une constatation inexacte des faits pertinents concernant la sous-location retenue par les premiers juges, les nuisances sonores prétendument retenues et l'absence d'attache de A______ à Genève.
Par ailleurs, B______ et A______ font valoir que le congé a été donné en violation de l'art. 271 CO. Concernant la sous-location, ils relèvent que toutes les conditions de l'art. 262 CO étaient réalisées dans le cas présent et qu'ainsi les bailleurs n'auraient eu d'autre choix que de consentir à la sous-location. Par ailleurs, compte tenu des témoignages contradictoires recueillis, aucune violation des égards dus aux habitants de l'immeuble ne pouvait être retenue par les premiers juges. Dès lors aucun élément probant ne justifiait une résiliation de leur contrat de bail à loyer qui est ainsi manifestement contraire aux règles de la bonne foi.
Sur la question de la prolongation de bail, B______ et A______ estiment qu'une pleine et entière prolongation du bail de quatre ans doit leur être accordée compte tenu des conséquences pénibles subies en raison du congé.
b.
Dans leur réponse du 7 juillet 2014, C______ et D______ et E______ et F______ (ci-après : les intimés) concluent au rejet de l'appel du 16 juin 2014 et à la confirmation du jugement entrepris.
En premier lieu, ils contestent catégoriquement tous les faits tels qu'exposés par B______ et A______ dans leur appel, considérant qu'il ne s'agit pas de faits pertinents mais de commentaires et d'interprétations relatifs aux faits retenus par les premiers juges.
Par ailleurs, ils relèvent que l'autorisation de sous-louer n'a jamais été requise par B______ et A______, que l'appartement considéré est sous-loué depuis le mois de janvier 2012 à tout le moins et qu'ainsi le congé notifié le 25 juin 2012 ne saurait être qualifié de contraire aux règles de la bonne foi.
S'agissant de la question de la prolongation du bail, les intimés allèguent que A______ n'a plus aucune attache avec Genève et qu’aucune prolongation de bail ne saurait ainsi lui être accordée, conformément à ce qu'ont retenu les premiers juges.
c.
Dans leur écriture de réplique reçue par le greffe de la Cour de céans en date du 1
er
septembre 2014, B______ et A______ ont persisté dans les conclusions prises dans leur appel du 16 juin 2014 et ont contesté les affirmations de C______ et D______ et E______ et F______ contenues dans leur mémoire de réponse.
Ils ont par ailleurs produit un courrier daté du 25 avril 2014 de G______ prenant acte de la démission de A______ en date du 4 avril 2014 et informant le précité que son contrat de travail prendrait fin le 3 juillet 2014.
d.
Dans leur duplique du 12 septembre 2014, C______ et D______ et E______ et F______ ont persisté dans leurs conclusions. Les parties ont été avisées que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents de la cause sont les suivants :
a.
En date du 12 avril 2007, F______ et l'hoirie de feu D______ ont conclu un contrat de bail à loyer avec A______ et B______ portant sur un appartement de 4 pièces n
o
803 au 8
ème
étage de l'immeuble sis rue des ______ à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année et 15 jours, soit pour la période courant du 15 juin 2007 au 30 juin 2008, avec clause de reconduction tacite d'année en année.
Le loyer annuel a été fixé à 20'400 fr., charges non comprises, ces dernières s'élevant à 2'280 fr. par année.
b.
En date du 6 février 2012, H______, représentant des bailleurs, a informé B______ et A______ que certains voisins s'étaient plaints de nuisances sonores provenant de leur appartement. Ils étaient priés de respecter le voisinage afin d'éviter la réception de nouvelles plaintes par les bailleurs, faute de quoi des mesures seraient prises à l'encontre des fauteurs de troubles.
c.
Par courrier du 20 février 2012, H______ a informé B______ et A______ que de nouvelles plaintes avaient été enregistrées au sujet de leur comportement bruyant. Par ailleurs, la régie venait d'apprendre que l'appartement était sous-loué depuis une date indéterminée. Dès lors, ces derniers devaient contacter la régie dans les plus brefs délais afin de lui donner des renseignements, faute de quoi des mesures plus drastiques seraient prises à leur encontre.
d.
B______ et A______ ont répondu à ce courrier en date du 3 mars 2012. Ils se sont engagés à prendre toutes les mesures utiles afin de ne plus déranger leurs voisins. Finalement, B______ et A______ ont contesté une quelconque sous-location de l'appartement considéré.
e.
Par courrier du 31 mai 2012, H______ a informé B______ et A______ que de nouvelles plaintes avaient été enregistrées au sujet du comportement des personnes qui occupaient l'appartement litigieux. En effet, ces derniers causaient un tapage nocturne incessant, allant même jusqu’à insulter et agresser les autres habitants de l'immeuble, qui s'étaient plaints de leur attitude. Des bouteilles avaient également été jetées par la fenêtre de sorte que le parking était jonché de débris de verre. Compte tenu de cette situation intolérable, les bailleurs, par le biais de leur mandataire, ont mis en demeure B______ et A______ de remédier immédiatement à cette situation, faute de quoi leur contrat de bail à loyer serait résilié en application de l'art. 257f CO et pour sous-location non autorisée.
f.
En date du 2 juin 2012, B______ et A______ ont expliqué au H______ qu'ils s'étaient séparés et qu'ils avaient autorisés deux jeunes étudiantes à séjourner dans leur appartement depuis quelques mois. Ils ne pouvaient ainsi pas se déterminer sur les nuisances qui leur étaient reprochées. Ils se sont engagés à reprendre possession de l'appartement considéré d'ici le 5 juin 2012 au plus tard. Par ailleurs, les précités ont informé le H______ que B______ s'engageait à quitter définitivement l'appartement litigieux et que A______ l'occuperait partiellement compte tenu de ses projets professionnels à l'étranger. Ils ont ainsi sollicité l'autorisation de sous-louer partiellement le logement à I______ à partir du 15 juin 2012.
g.
Par courrier du 25 juin 2012, H______, pour le compte de C______ et D______ et de E______ et F______, a refusé d'accorder l'autorisation de sous-location sollicitée.
h.
Par plis recommandés du même jour, C______ et D______ et E______ et F______ ont résilié le contrat de bail à loyer de B______ et de A______ pour sa prochaine échéance contractuelle, soit pour le 30 juin 2013.
i.
B______ et A______ ont contesté ce congé par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en date du 25 juillet 2012. Ils ont conclu principalement à l'annulation du congé du 25 juin 2012 pour le 30 juin 2013 et subsidiairement à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail d'une durée de quatre ans, échéant le 30 juin 2017. Finalement, B______ et A______ ont sollicité l'autorisation de restituer l'appartement litigieux en tout temps moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
j.
B______ et A______, sous la plume de leur conseil, ont sollicité la motivation du congé par courrier du 24 juillet 2012.
En date du 6 août 2012, le congé a été motivé en premier lieu pour non-respect du devoir de diligence envers les autres locataires et en second lieu pour sous-location non autorisée.
k.
Au mois d'octobre 2012, H______ a proposé une solution de relogement à A______. Il s'agissait d'un studio d'environ 30m
2
au 1
er
étage de l'immeuble sis rue des ______. Le loyer était de 720 fr., charges non comprises. Toutefois, A______ a refusé cette proposition de relogement.
l.
Le 14 novembre 2012, le Tribunal de première instance a prononcé le divorce de A______ et de B______ et a attribué les droits et obligations découlant du bail de l'appartement considéré à A______.
m.
En date du 6 décembre 2012, J______, représentante de A______, a informé H______ que son sociétaire entendait sous-louer l'appartement litigieux à K______, qui l'occuperait avec son fils.
n.
Une nouvelle audience de conciliation s'est tenue en date du 16 janvier 2013. Aucun accord n'ayant été trouvé à l'issue de l'audience, l'autorisation de procéder a été délivrée à B______ et à A______. La cause a été introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers en date du 13 février 2013.
o.
Dans leur réponse du 16 avril 2013, C______ et D______ et E______ et F______ ont conclu à la validation de la résiliation du 25 juin 2012 pour le 30 juin 2013 ainsi qu'au déboutement des demandeurs de toutes autres conclusions.
p.
A______ est l'associé-gérant de L______ dont le siège est sis au ______ à Genève.
q.
Lors de l'audience de débats principaux du 30 mai 2013, A______ a reconnu qu'il avait sous-loué l'appartement à deux jeunes femmes au début de l'année 2012 et jusqu'au milieu du mois de juin 2012. Il a expressément admis avoir sous-loué provisoirement l'appartement litigieux sans autorisation des bailleurs. Par la suite, l'appartement litigieux a été sous-loué à I______ et à K______ qui occupe toujours l'appartement. Par ailleurs, A______ a expliqué travailler à Londres depuis quelques années et être au bénéfice d’un contrat de durée indéterminée. Il a néanmoins affirmé que son centre de vie était à Genève et qu’il y revenait plusieurs jours par mois, sans toutefois être en mesure de démontrer cette affirmation.
r.
C______, bailleur et habitant de l'immeuble litigieux, a déclaré avoir été dérangé par les nuisances sonores occasionnées par les occupantes de l'appartement querellé. Il a également relevé que A______ n'était pas présent tous les week-ends et que plusieurs personnes s'étaient succédées dans l'appartement litigieux, sans qu'aucune autorisation de sous-louer n'ait été sollicitée auprès de la régie par A______. Une solution de relogement avait même été proposée à A______, proposition qui avait toutefois été refusée.
s.
Lors de l'audience de débats principaux du 12 septembre 2013, les premiers juges ont auditionné M______, locataire de l'immeuble litigieux. Cette dernière a déclaré ne pas avoir constaté de nuisances sonores particulières à l'exception des bruits usuels de voisinage. Elle a confirmé que l'appartement querellé était actuellement occupé par une dame et son fils et qu'il s'agissait d'une sous-location. Elle a par ailleurs déclaré que A______ n'occupait pas l'appartement et qu'elle ne l'avait pas revu depuis plusieurs mois.
t.
N______ a également été entendue par le Tribunal des baux et loyers en date du 12 septembre 2013. Elle a confirmé avoir sous-loué l'appartement litigieux entre le mois de janvier et le mois de juin 2012 avec O______. La sous-location devait initialement durer jusqu'au mois de septembre 2012 mais A______ leur avait demandé de quitter les lieux après avoir reçu une sommation de la régie. La sous-location avait été conclue avec B______ qui avait expliqué que son mari travaillait à l'étranger et qu'elle devait elle-même quitter l'appartement. N______ a par ailleurs indiqué que les locataires principaux n'avaient pas laissé leurs vêtements dans l'appartement. Finalement, N______ a reconnu qu'elle avait organisé des soirées en fin de semaine.
u.
Lors de l'audience de débats principaux du 21 novembre 2013, P______, employée du H______, a déclaré qu'elle avait reçu des plaintes des autres habitants de l'immeuble à compter du mois de février 2012. Q______ et Monsieur et Madame R______ s'étaient plaints du comportement bruyant des occupants de l'appartement considéré. Au mois d'avril 2012 et de mai 2012, A______ l'avait contactée par téléphone pour l'informer qu'il n'était à Genève qu'environ deux jours par mois et qu'il souhaitait transférer son contrat de bail à I______, tout en se réservant la possibilité d'occuper l'appartement lors de ses passages à Genève. H______ a été informé oralement de la sous-location de l'appartement par les locataires Q______ et R______. Un des bailleurs, soit C______, a également confirmé les nuisances sonores et la sous-location.
v.
Q______, autre locataire de l'immeuble sis ______, a été entendue comme témoin lors de l'audience de débats du 16 janvier 2014. Elle a affirmé qu'à la fin de l'année 2011 ou au début de l'année 2012, elle avait été dérangée par des nuisances sonores provenant de l'appartement de A______, qui n'occupait par ailleurs pas l'appartement à cette époque. Q______ s'était plainte de ces nuisances auprès de la régie et l'avait également informée de la sous-location de l'appartement. A ce jour, ce logement était occupé par une dame brésilienne.
w.
Finalement, les premiers juges ont entendu I______ en tant que témoin lors de l'audience de débats principaux du 6 mars 2014. Ce dernier a déclaré qu'il avait occupé l'appartement entre janvier et décembre 2012 sans se souvenir plus précisément des dates. Il a confirmé que A______ travaillait à Londres et qu'il ne venait pas souvent à Genève. Il souhaitait toutefois conserver l'appartement comme pied-à-terre. I______ et A______ avaient conclu un accord oral quant à la sous-location du logement considéré pour une durée indéterminée. I______ a également expliqué que A______ avait pris contact avec la régie en vue de transférer le bail à son nom mais que la régie n'avait pas accédé à cette demande.
x.
Les parties ont déposé des plaidoiries écrites par-devant le Tribunal des baux et loyers en date du 3 et du 10 avril 2014 et ont persisté dans leurs conclusions respectives.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al.2 CPC).![endif]>![if>
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007, consid. 2 et
4C_310/1996
du 16 avril 1997,
consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d’une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu’elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (Retornaz, Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363).
Dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 et ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral
4A_189/2011
du 4 juillet 2011;
4A_367/2010
du 4 octobre 2010, consid.1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008, consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9 juin 2011 consid. 1.1 et
4A_189/2011
du 4 juillet 2011 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 22'680 fr. La procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. En prenant en compte la période de protection de trois ans contre un congé après cet arrêt, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (22'680 fr. x 3 = 68'040 fr.), seuil prévu pour l'admissibilité de l'appel.
1.2
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
2. 2.1
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. De même, compte tenu du fait que l'appel ordinaire a un effet réformatoire, l'appelant ne saurait, sous peine d'irrecevabilité, se limiter à conclure à l'annulation de la décision attaquée mais devra, au contraire, prendre des conclusions au fond permettant à l'instance d'appel de statuer à nouveau (Jeandin, Code de procédure civile commenté, n
os
3 et 4 ad art. 311 CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne, 2011, p. 186).
2.2
En l'occurrence, l'acte d'appel formé a été déposé au greffe de la Cour de céans dans le délai légal de trente jours.
Par ailleurs, l'appelant énonce les griefs de fait ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel.
L'appel est dès lors recevable.
3. 3.1
Selon l'article 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) ou s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
Selon la doctrine, le législateur a opté pour une prise en compte restrictive des faits et moyens de preuve nouveaux tout comme des conclusions nouvelles en appel. Il s'agit de ne pas minimiser l'importance de la procédure de première instance, que les parties auraient tendance à prendre à la légère si elles pouvaient compléter en appel, sans restriction, des allégués ou offres de preuve insuffisantes. Au contraire, avec le système mis en place par l'article 317 CPC, la partie qui aurait été négligente devant le premier juge en subira les conséquences, puisque l'allégué, l'offre de preuve ou la conclusion nouvelle tardivement présentés seront déclarés irrecevables (Jeandin, op. cit., n
o
3 ad art. 317 CPC).
3.2
A l'appui de leur réplique du 29 août 2014, les appelants ont produit, sous pièce n
o
3, un courrier daté du 25 avril 2014, non signé, faisant suite à la lettre de démission du 4 avril 2014 de A______.
Cette pièce nouvelle ne pouvait pas être déposée dans le cadre de la procédure de première instance car établie postérieurement à la fin de celle-ci. Toutefois, elle est antérieure au dépôt de l’appel du 16 juin 2014. Elle n'a pas été produite sans retard et elle aurait dû être déposée en même temps que l'acte d'appel.
Elle est partant irrecevable.
4.
Dans le cas présent, il convient d'analyser la validité du congé sous l'angle de l'art. 271 CO.
4.1
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; arrêt du Tribunal fédéral
4A.322/2007
du 12 novembre 2007, consid. 6; Lachat, Commentaire romand, n
o
6 ad art. 271 CO). La notion de bonne foi ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n
os
30-39); il s'agit plutôt d'une référence à un ensemble de valeurs extra juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer (Barbey, op. cit., n
o
43b).
Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 733). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; Barbey, op. cit. n
os
290 et 319; Commentaire USPI, n
o
26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (ATF
4C.85/2006
du 24 juillet 2006, consid. 2.1.2).
La motivation du congé doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, la motivation du congé doit respecter le principe de vérité (ATF
125 III 231
). Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé (arrêt du Tribunal fédéral
4C.365/2006
du 16 janvier 2007, consid. 3; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n
o
29 ad art. 271 CO).
La jurisprudence reconnaît au bailleur le droit de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts (arrêt du Tribunal fédéral
4A_557/2009
du 23 mars 2010, consid. 3; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, n
o
36, p. 120).
En particulier, est juridiquement protégé l'intérêt du bailleur à conclure un bail avec un locataire de son choix (
ACJC/626/2004
du 26 mai 2004).
La sous-location présuppose la cession provisoire de l'usage des locaux (Lachat, op. cit., p. 565) et le locataire qui sous-loue son appartement, sans aucune intention de le réintégrer, utilise la sous-location dans un but qui lui est étranger, soit la substitution de locataire (ATF
134 III 446
). Ce faisant, le locataire qui utilise la sous-location dans un but qui lui est étranger, soit la substitution de locataires, ne saurait contester le congé en se prévalant d'un droit de sous-louer exercé en violation des règles de la bonne foi.
Par ailleurs, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; Lachat, op. cit., n
o
12 ad art. 271 CO).
4.2
La partie qui demande l'annulation du congé doit à tout le moins rendre vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral
4A.472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral
4C.443/2006
du 5 avril 2007, consid. 4.1.2; ATF
120 II 105
consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du Tribunal fédéral
4A.472/2007
du 11 mars 2008, consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (
ACJC/334/2002
du 18 mars 2002; Barbey, op. cit., n
o
202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (Commentaire USPI, n
o
10 ad art. 271 CO).
4.3
Dans le cas présent, les intimés ont résilié le contrat de bail des appelants pour sa prochaine échéance contractuelle, soit par avis officiels de résiliation du bail du 25 juin 2012 pour le 30 juin 2013. Le congé était motivé pour violation du devoir de diligence, au sens de l'art. 257f al. 3 CO, et pour sous-location non autorisée.
Le congé a été motivé à première requête des appelants et les motifs à l'appui du congé n'ont jamais varié.
A cet égard, il convient de relever queB______ a déjà quitté le logement depuis de nombreuses années et que A______ est durablement établi à Londres où il loue un appartement et où il travaille depuis plusieurs années.
De surcroît, les appelants ne contestent pas avoir sous-loué leur appartement sans autorisation des intimés et n'excluent pas que leurs sous-locataires aient causé à diverses reprises des nuisances sonores. Les enquêtes ont par ailleurs permis de confirmer que l'appartement litigieux a été sous-loué sans discontinuer à tout le moins depuis le mois de janvier 2012. A ce jour, la sous-locataire de l'appartement litigieux, K______, y vit toujours avec son fils. Par ailleurs, les nuisances sonores causées par les sous-locataires des appelants ont également été confirmées durant la procédure de première instance par C______, Q______ et P______.
Compte tenu de l'absence prolongée des appelants et de la réalité des motifs invoqués à l'appui de la résiliation du contrat de bail, ladite résiliation du contrat ne saurait être qualifiée de contraire aux règles de la bonne foi.
Force est également de constater que les appelants ne sont pas parvenus à démontrer, ni même à rendre vraisemblable, la prétendue mauvaise foi des intimés.
Dès lors, les premiers juges n'ont pas violé l'article 271 al.1 CO en considérant que la résiliation litigieuse n'était pas contraire aux règles de la bonne foi, de telle sorte que le jugement querellé devra être confirmé sur ce point.
5. 5.1
Aux termes de l'article 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
S'agissant des conséquences pénibles, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF
105 II 197
, considérant 3a p. 198; ATF
102 II 254
).
C'est au locataire qu'incombe de prouver lesdites conséquences pénibles (Conod, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, n
o
14 ad art. 272 CO). L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF
116 II 448
, consid. 1; ATF
110 II 254
= JdT 1985 I 265-266; ATF
102 II 254
= JdT 1977 I 558).
Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. S'il limite d'emblée le montant de son futur loyer, le locataire doit accepter les locaux qui représentent la contrepartie équitable et usuelle; de même, il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est moins connu de la clientèle car un tel inconvénient, lié à la résiliation elle-même, ne constitue pas en soi une conséquence pénible au sens de la loi (ATF du 18 avril 1994 dans la cause C c/ X. SA).
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO).
Le locataire qui sous-loue ne peut en règle générale pas se prévaloir des conséquences pénibles pour le sous-locataire (Lachat, op. cit., pp. 772-773; SVIT-Kommentar n
o
6 ad art. 273b CO).
5.2
Dans le cas présent, il convient de relever que les appelants n'occupent plus l'appartement considéré depuis de nombreuses années et qu'ils n'ont manifestement pas l'intention de le réintégrer. En effet, B______ a quitté cet appartement depuis le début de l'année 2012 à tout le moins et A______, qui s'est vu attribuer les droits et obligations résultant du bail au terme de la procédure de divorce l'ayant opposé à B______, n'entend plus y résider, travaille et vit à Londres depuis 2011, de telle sorte que le centre de ses intérêts n'est plus à Genève, contrairement à ses allégations.
L'appelant a à cet égard admis, lors de l'audience du 30 mai 2013, qu'il n'était à Genève que quelques jours par mois durant lesquels il résidait dans l'appartement. Par ailleurs, les autres locataires de l'immeuble n'ont pas revu A______ dans l'immeuble depuis de nombreux mois ce qui confirme qu'il a perdu toute intention de réintégrer l'appartement litigieux et qu'il n'y séjourne que très irrégulièrement.
Par ailleurs, il convient de relever que le H______ a soumis à A______ une proposition de relogement, que ce dernier a toutefois refusée sans raison valable.
Les appelants ne sont pas parvenus à démontrer, ni même à rendre vraisemblable, les conséquences pénibles qu'ils subiraient en raison de la résiliation de leur contrat de bail à loyer notifiée le 25 juin 2012 pour le 30 juin 2013. En effet, on voit difficilement quelles conséquences pénibles les appelants pourraient subir eu égard au fait que B______ a déjà quitté l'appartement et que A______ vit et travaille à Londres depuis 2011.
Il sied à cet égard de rappeler que les conséquences pénibles pour les sous-locataires des appelants ne doivent pas être prises en considération dans l'octroi de la prolongation du bail.
A cela s'ajoute que les appelants n'ont entrepris aucune démarche sérieuse depuis la notification du congé pour tenter de trouver une solution de relogement ce qui ne milite pas non plus en faveur de l'octroi d'une prolongation de bail.
Partant, les appelants devront être intégralement déboutés de toutes leurs conclusions en prolongation de bail. Le jugement querellé devra également être confirmé sur ce point.
6.
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al.1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 mai 2014 dans la cause C/16204/2012-4-OSB.
Au fond
:
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant
:
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Pauline ERARD
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.