ge_gerichte · ACPR/270/2025 · 2024-11-12 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
P/1983/2024 
ACPR/270/2025
COUR DE JUSTICE 
Chambre pénale de recours 
Arrêt du jeudi 3 avril 2025 
 
Entre 
A______, domiciliée ______ [GE], agissant en personne, 
B______ SA, p.a. ______ [GE], agissant en personne, 
recourantes, 
 
contre l'ordonnance de suspension de la procédure rendue le 12 novembre 2024 par le 
Ministère public, 
 
et 
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 1213 
Petit-Lancy - case postale 3565, 1211 Genève 3, 
intimé. 


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EN FAIT : 
A. 
a. Par acte expédié le 28 novembre 2024, A______ et les B______ SA recourent 
contre l'ordonnance du 12 novembre 2024, communiquée par pli simple, par laquelle 
le Ministère public a ordonné la suspension de la présente procédure jusqu'à droit jugé 
dans la procédure civile C/1______/2023. 
Les recourantes concluent, sous suite de frais, à l'annulation de cette ordonnance et au 
renvoi de la cause au Ministère public pour la poursuite de la procédure. 
b. Les recourantes ont versé les sûretés en CHF 1'000.- qui leur étaient réclamées par 
la Direction de la procédure. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
aa. 
Le 22 janvier 2024, A______, agissant pour son compte et celui de la société des 
B______ SA, dont elle était l'unique administratrice, a déposé plainte contre la 
Commune C______, soit pour elle D______, E______ et F______, pour inobservation 
des prescriptions légales sur la protection des locataires d'habitations et de locaux 
commerciaux. 
Elle a expliqué qu'elle était titulaire, aux côtés des B______ SA, d'un contrat de bail à 
loyer portant sur une arcade commerciale, sise à la rue 2______ no. ______ à Genève, 
appartenant à la Commune C______. D'importants défaut avaient été signalés à celle-
ci dès le début du bail, dont certains n'avaient pas encore été traités à ce jour et 
entravaient considérablement l'exploitation de la chose louée. Alors que leurs 
demandes d'y remédier étaient devenues plus insistantes, la Commune C______ leur 
avait notifié un avis de résiliation du bail, non motivé, daté du 23 février 2022, pour le 
31 mars 2024. Elles avaient déposé une action en annulation du congé et prolongation 
de bail le 28 mars 2022 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux 
et loyers (ci-après : la CCBL). La conciliation ayant échoué, la cause avait été portée 
devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le TBL) le 22 octobre 2022, sous la 
référence C/3______/2022, et était toujours pendante. 
Par courriel du 7 juin 2022, leur ancien conseil leur avait fait savoir que la Commune 
C______ était disposée à reconduire le bail avec les B______ SA, à la condition que 
les actions appartenant à A______ soient cédées à un tiers. Alors qu'elles avaient 
soumis le dossier de deux personnes disposées à racheter les parts et que la Commune 
C______ leur avait demandé des documents complémentaires à ce sujet, celle-ci leur 
avait fait parvenir, "de manière inattendue", un avis de résiliation du bail anticipé, daté 
du 16 juin 2022, pour le 31 juillet 2022. Elles avaient contesté ce congé le 15 juillet 
2022 par-devant la CCBL, puis avaient porté la cause devant le TBL le 24 octobre 
2022, sous la référence C/4______/2022, où elle était pendante. La proposition, faite 
par la Commune C______ au lendemain de l'audience de conciliation, de leur verser 
une indemnité de CHF 75'000.- pour solde de tout compte, démontrait que ses 
"résiliations à répétition [avaient] pour seul objet d'exercer [sur A______] une 


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contrainte [pour la] faire partir, en [la] faisant céder [ses] investissements [consentis 
pour les travaux effectués dans les locaux] à bas prix". 
Quant aux défauts de la chose louée, la Commune C______ n'avait pas réagi à leur 
mise en demeure du 27 juin 2022, si bien qu'elles avaient été contraintes de consigner 
le loyer dès le mois de septembre 2022. Une action en validation de la consignation du 
loyer, exécution de travaux, diminution de loyer, restitution du trop-perçu et réparation 
du dommage, avait été déposée le 30 septembre 2022 par-devant la CCBL. La 
conciliation ayant échoué, la cause avait été portée devant le TBL le 22 décembre 
2022, sous la référence C/5______/2022, et était pendante. 
Alors que les procédures précitées étaient en cours, la Commune C______ leur avait 
adressé un troisième avis de résiliation du bail, daté du 23 octobre 2023, pour le 
30 novembre 2023, qu'elles avaient été contraintes de contester à nouveau par-devant 
la CCBL, le 23 novembre suivant. La Commune C______ s'acharnait manifestement 
sur elles et tentait par tous les moyens de faire échouer l'examen légitime de leurs 
prétentions, en leur adressant intempestivement des congés-représailles, alors que la 
"procédure [était] déjà volumineuse et complexe". Cette troisième résiliation 
soumettait A______ à une pression toujours plus forte et constituait une menace 
permanente sur l'activité commerciale qu'elle se devait de poursuivre dans des locaux 
loués dans des conditions déplorables et aux défauts desquels la Commune C______ 
refusait toujours de remédier. 
ab. À l'appui de leur plainte, les recourantes produisent les trois avis de résiliation 
de bail précités, ainsi que les écritures déposées le 23 novembre 2023 devant la CCBL 
et le 24 octobre 2022 devant le TBL. Ces documents précisent que les deuxième et 
troisième avis de résiliation étaient motivés par le non-respect du devoir de diligence 
des locataires au sens de l'art. 257f al. 3 CO, le dernier avis renvoyant à ce propos à 
une "mise en demeure du 10 octobre 2023 et [au] courrier d'accompagnement [de cet 
avis]". 
Réagissant à la seconde résiliation, les recourantes ont argué qu'elles n'avaient pas 
conclu de contrats de sous-location avec des tiers, mais un contrat de catering entre-
temps résilié, qui ne remettait pas en cause la validité du bail ; les B______ SA n'était 
pas non plus en situation de surendettement. Quant à la troisième résiliation, elles 
n'avaient pas, plus largement, "mis à disposition" les locaux à des tiers ; il ne pouvait 
en tout état pas leur être reproché de prendre des dispositions pour pallier l'inaction du 
bailleur concernant l'élimination des défauts signalés. 
b. 
Le 15 avril 2024, A______ et les B______ SA ont renvoyé une copie de leur 
plainte au Ministère public, au motif que le greffe ne serait pas parvenu à retrouver 
trace de celle-ci. 
C. 
Dans son ordonnance querellée, le Ministère public retient que l'infraction instituée 
par l'art. 325quater CP vise à faire respecter les dispositions du droit du bail, notamment 


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l'art. 271a CC [recte: CO] qui rend annulable le congé donné par le bailleur en 
représailles. 
La suspension de la procédure pénale se justifiait donc, dans la mesure où A______ et 
les B______ SA avaient saisi la CCBL le 23 novembre 2023 d'une action en 
contestation du congé, et que la priorité devait être donnée à ce procès civil, ouvert 
sous la référence C/1______/2023, pour déterminer si le congé litigieux répondait à la 
définition de l'art. 271a CO. 
D. 
a. Dans leur recours, A______ et les B______ SA soutiennent que la suspension de 
la procédure n'était pas justifiée. Le Ministère public aurait dû instruire leur plainte en 
examinant les éléments constitutifs de l'art. 325quater CP de manière autonome, sans 
attendre l'issue de la procédure civile C/1______/2023, celle-ci dépendant des 
éléments recueillis dans le cadre de l'enquête pénale, et non l'inverse. 
Le bien juridique protégé par l'art. 325quater CP n'était pas simplement de faire respecter 
les règles du droit du bail, notamment l'art. 271a CO, mais bien de garantir la liberté 
du locataire de faire valoir ses droits sans craindre des représailles. Cette disposition, 
qui poursuivait un but juridique propre, venait renforcer la protection instaurée par 
l'art. 271a CO, en offrant une "protection ultime" lorsque le droit civil ne suffisait pas ; 
elle ne lui était pas subsidiaire. 
Les faits dénoncés et la multiplication des résiliations de bail notifiées par le bailleur, 
malgré les procédures civiles en cours, témoignaient de l'inefficacité de la protection 
et de la sanction prévues à l'art. 271a CO, ce à quoi l'art. 325quater CP entendait 
précisément remédier. La simple existence d'une troisième résiliation de bail suffisait 
à démontrer que cet acte était superflu et le procédé abusif. Cette démarche ne 
répondait à aucun impératif autre que celui d'exercer sur elles une forme de contrainte, 
en les obligeant à initier une quatrième procédure, non nécessaire puisque les faits 
étaient identiques à ceux déjà soumis au TBL dans les procédures en cours. Quant aux 
prétendus faits nouveaux, ils auraient pu être intégrés dans les procédures existantes, 
sous forme d'allégués complémentaires, sans besoin de recourir à une énième 
résiliation. 
b. 
Dans ses observations, le Ministère public conclut au rejet du recours. Si le juge 
pénal tranchait, dans certains cas, des questions civiles à titre préjudiciel, tel n'était 
évidemment pas le cas lorsque la question civile à trancher était au cœur de la 
disposition pénale, destinée à en renforcer le caractère dissuasif. L'art. 325quater CP ne 
décrivait pas un état de fait autonome, mais se bornait à renvoyer à la notion de congé-
représailles au sens de l'art. 271a CO. Dans une telle hypothèse, l'appréciation 
anticipée du juge pénal pourrait aboutir à une solution contradictoire avec celle du juge 
civil. Ce risque de contradiction imposait que le juge pénal ne tranche pas la question 
civile à titre préjudiciel, mais laisse au juge civil le soin de dire le droit. 


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c. 
A______ et les B______ SA répliquent brièvement et persistent dans leurs 
conclusions. 
EN DROIT : 
1. 
Le recours est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 385 al. 1 et 396 al. 1 CPP), concerner une ordonnance sujette à recours auprès de 
la Chambre de céans (art. 314 al. 5, 322 al. 2 et 393 al. 1 let. a CPP ; ACPR/323/2014 
du 1er juillet 2014 consid. 1 ; ACPR 419/2015 du 11 août 2015 consid. 1 et 2.1) et 
émaner de la plaignante qui, partie à la procédure (art. 104 al. 1 let. b CPP), a qualité 
pour agir, ayant un intérêt juridiquement protégé à la modification ou à l'annulation de 
la décision querellée (art. 382 al. 1 CPP). 
2. 
La recourante considère que c'est à tort que le Ministère public a suspendu la présente 
procédure. 
2.1. Selon l'art. 314 al. 1 let. b CPP, le ministère public peut suspendre l'instruction, 
notamment, lorsque l'issue de la procédure pénale dépend d'un autre procès dont il 
paraît indiqué d'attendre la fin. Le ministère public dispose d'un large pouvoir 
d'appréciation pour décider d'une éventuelle suspension. Celle-ci ne se justifie 
toutefois que si le résultat de l'autre procédure peut véritablement jouer un rôle pour le 
résultat de la procédure pénale suspendue, et s'il simplifiera de manière significative 
l'administration des preuves dans cette même procédure (arrêt du Tribunal fédéral 
1B_238/2018 du 5 septembre 2018 consid. 2.1 et les réf. citées). 
Le principe de la célérité qui découle de l'art. 29 al. 1 Cst. et, en matière pénale, de 
l'art. 5 CPP, pose des limites à la suspension d'une procédure. Ce principe est 
notamment violé lorsque l'autorité ordonne la suspension d'une procédure sans motifs 
objectifs. Pareille mesure dépend d'une pesée des intérêts en présence et ne doit être 
admise qu'avec retenue, en particulier s'il convient d'attendre le prononcé d'une autre 
autorité compétente qui permettrait de trancher une question décisive (arrêts du 
Tribunal fédéral 1B_406/2017 du 23 janvier 2018 consid. 2 ; 1B_163/2014 du 
18 juillet 2014 consid. 2.2 ; 1B_421/2012 du 19 juin 2013 consid. 2.3). Dans les cas 
limites ou douteux, le principe de célérité prime (ATF 130 V 90 consid. 5 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1B_238/2018 du 5 septembre 2018 consid. 2.1 et les réf. citées). 
2.2. L'art. 325quater al. 2 CP punit de l'amende quiconque dénonce le bail parce que le 
locataire sauvegarde ou se propose de sauvegarder les droits que lui confère le code 
des obligations. En d'autres termes, il s'agit du congé-représailles (ATF 111 II 384 
consid. 2d ; DUPUIS ET AL., Petit commentaire, Code pénal, 2e éd., Bâle 2017, n. 10 
ad art. 325bis CP ; J. DÉLÈZE, Commentaire romand, Code pénal II, 1ère éd., Bâle 
2017, n. 12 ad 325bis CP). 
La norme protège la possibilité pour le locataire d'une habitation ou d'un local 
commercial d'exercer, librement et sans crainte, tous les droits que lui confère la loi en 
matière de droit du bail (ATF 141 IV 1 consid. 3.4.1 ; J. DÉLÈZE, Commentaire 


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romand, Code pénal II, 1ère éd., Bâle 2017, n. 1 ad 325bis CP). Elle constitue, sur le 
plan pénal, le parallèle de l'art. 271a al. 1 let. a CO, dont elle poursuit le même but 
(cf. D. LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 968). 
Pour que l'infraction soit consommée, il suffit que le congé soit donné et que l'on soit 
en mesure d'en établir la raison. La doctrine diverge sur le point de savoir qui du 
locataire ou de l'autorité de poursuite pénale doit démontrer le lien de causalité entre 
l'exercice des droits et la résiliation du contrat (pour un avis en faveur du locataire, 
cf. D. LACHAT op. cit., p. 1082 ; pour un avis en faveur de l'autorité chargée de la 
poursuite pénale, cf. L. F. MUSKENS, Basler Kommentar, Strafrecht, 4e éd., Bâle 
2019, n. 27 ad art. 325bis CP). Un haut degré de vraisemblance suffit en tout état, la 
preuve absolue du rapport de causalité entre la prétention du locataire et la résiliation 
étant souvent éminemment difficile à apporter. Toutes les prétentions du locataire 
découlant du contrat de bail sont prises en compte, notamment la consignation du 
loyer. Peu importe toutefois que la prétention du locataire soit légitime ou non. Il suffit 
que celui-ci ait cru, de bonne foi, à l'existence de ses droits (DUPUIS ET AL., op. cit., 
nn. 10-13, ad art. 325bis CP et les réf. citées ; J. DÉLÈZE, op. cit., n. 13 et 15 ad 325bis 
CP). Ces considérations sont identiques à celles qui prévalent, sur le plan civil, 
s'agissant de l'art. 271a al. 1 CO (cf. D. LACHAT op. cit., p. 969-970). 
2.3. En l'espèce, rien au dossier ne permet en l'état d'affirmer, même sous l'angle de 
la vraisemblance, que la troisième résiliation notifiée aux recourantes constituerait un 
acte de représailles. 
Bien que la chronologie des événements présentée par les recourantes puisse, à 
première vue, suggérer un lien avec leurs diverses actions, elle ne suffit en réalité pas 
à rendre vraisemblable que la résiliation aurait spécifiquement été motivée par 
l'exercice légitime de leurs droits. À l'appui de leur plainte, les recourantes ont en effet 
expliqué que le second congé leur était parvenu "de manière inattendue", 
respectivement que le troisième leur semblait "superflu" et "abusif". Elles n'ont pas 
indiqué les raisons invoquées par la bailleresse à leur appui, ni mentionné les autres 
points litigieux opposant les parties à cette époque, laissant par là croire que ces congés 
étaient dénués de toute justification, et qu'ils apparaissaient comme la conséquence 
directe et exclusive de leurs prétentions. Pourtant, les pièces annexées à leur plainte 
démontrent que la bailleresse a clairement motivé ses deuxième et troisième avis de 
résiliation et que les recourantes ont valablement pu les contester devant les autorités 
compétentes. Les recourantes, qui réfutent les motivations de la bailleresse, voient 
dans la démarche de celle-ci un simple prétexte, visant à masquer une véritable 
intention de représailles, respectivement un pur acte de contrainte visant à les faire 
quitter les lieux, sans un juste retour sur les investissements consentis pour leurs 
travaux dans les locaux. Il s'agit toutefois là de leur interprétation des faits, relevant, à 
ce stade, de l'hypothèse ou de la déduction tirée de l'enchaînement des événements, 
dont les recourantes ne peuvent, pour l'heure, tirer aucune conséquence juridique. 


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Savoir si et dans quelle mesure la résiliation litigieuse est réellement fondée sur un 
manquement des locataires à leur devoir de diligence en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, 
est une question relevant exclusivement du droit civil, qu'il n'appartient pas à l'autorité 
de poursuite pénale de trancher. En effet, seul le juge civil est compétent pour 
déterminer si les motifs ainsi invoqués par le bailleur sont fondés et s'ils peuvent 
conduire ou non à la résiliation du bail. 
La Chambre de céans ne partage pas l'interprétation, par les recourantes, de la portée 
de l'art. 325quater al. 2 CP dans le contexte de la présente affaire. Dès lors que cette 
disposition protège effectivement les locataires contre les congés-représailles, son 
application présuppose de déterminer qu'il s'agisse effectivement d'un tel congé, ce qui 
nécessite donc de qualifier juridiquement, préalablement, les motifs à l'origine de la 
résiliation du bail contestée. S'il est vrai que cet article n'est en soi pas subsidiaire à 
l'art. 271a CO et qu'il poursuit un objectif propre – permettant à l'autorité pénale de 
procéder sans qu'une procédure civile formelle n'ait été engagée –, il est tout aussi clair 
que cette autorité doit céder le pas au juge civil lorsque celui-ci est déjà saisi de la 
question décisive à trancher, notamment aux fins d'éviter des jugements 
contradictoires. Or, les procédures civiles en cours n'ont en l'état pas démontré si la 
troisième résiliation litigieuse constitue un acte de représailles, ni si l'application de 
l'art. 271a CO ou sa sanction seraient "inefficaces". La durée de ces procédures tend 
ici bien plutôt à démontrer que l'analyse des circonstances et de la validité de la 
résiliation du bail n'est pas aussi évidente que le suggèrent les recourantes, qui plus est 
dans une procédure qu'elles qualifient elles-mêmes de "volumineuse et complexe". 
Dans ce contexte, l'on ne saurait reprocher au Ministère public d'avoir voulu attendre 
l'issue de la procédure civile avant d'examiner si les éléments constitutifs objectifs et 
subjectifs de l'infraction de l'art. 325quater al. 2 CP sont réalisés. 
3. 
Justifiée, l'ordonnance querellée sera donc confirmée et le recours rejeté. 
4. 
Les recourants, qui succombent, supporteront les frais envers l'État, qui seront fixés en 
totalité à CHF 1'000.- (art. 428 al. 1 CPP et 13 al. 1 du Règlement fixant le tarif des 
frais en matière pénale, RTFMP ; E 4 10.03). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
 
Rejette le recours. 
Condamne A______ et les B______ SA aux frais de la procédure de recours, arrêtés à 
CHF 1'000.-. 
Dit que ce montant sera prélevé sur les sûretés versées. 
Notifie le présent arrêt, en copie, aux recourantes et au Ministère public. 
Siégeant : 
Madame Daniela CHIABUDINI, présidente; Mesdames Valérie LAUBER, juge et Pierre 
BUNGENER, juge suppléant; Monsieur Julien CASEYS, greffier. 
 
Le greffier : 
Julien CASEYS 
 
La présidente : 
Daniela CHIABUDINI 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière pénale au sens 
de l'art. 78 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110); la qualité et les autres 
conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 78 à 81 et 90 ss LTF. Le recours doit être formé 
dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Les mémoires doivent être remis au plus 
tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à 
une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF). 
 
 


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ÉTAT DE FRAIS 
 
 
 
COUR DE JUSTICE 
 
 
 
 
Selon le règlement du 22 décembre 2010 fixant le tarif des frais en matière pénale 
(E 4 10.03). 
 
Débours (art. 2) 
- frais postaux 
CHF 
20.00 
Émoluments généraux (art. 4) 
- délivrance de copies (let. a) 
CHF 
 
- délivrance de copies (let. b) 
CHF 
 
- état de frais (let. h) 
CHF 
75.00 
Émoluments de la Chambre pénale de recours (art. 13) 
- demande sur récusation (let. b) 
CHF 
905.00 
Total 
CHF 
1'000.00