ge_gerichte · ACJC/421/2014 · 2014-04-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9.4.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15521/2011 
ACJC/421/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 AVRIL 2014 
Entre 
Madame A.______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2013, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 
domicile, 
et 
Monsieur B.______, c/o ______ (GE), intimé, comparant par Me Serge Patek, avocat, 
boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 
 


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C/15521/2011 
EN FAIT 
A. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour le vendredi 23 août 2013, A.______ forme 
appel à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 juin 
2013, communiqué aux parties le mardi 25 juin 2013. Ce jugement a déclaré 
valable le congé notifié par B.______ à A.______ le 4 juillet 2011 pour le 30 juin 
2012, s’agissant de l’appartement de 2 pièces situé au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis ______ (GE) (ch. 1 du dispositif), a accordé à A.______ une 
unique prolongation de bail d'un an et demi, échéant au 31 décembre 2013 (ch. 2), 
a dit que A.______ pouvait quitter l'appartement concerné pendant la prolongation 
du bail en observant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois (ch. 3), a fixé à 
9'168 fr., charges non comprises, le loyer annuel de l'appartement précité, dès le 
1er juillet 2012 (ch. 4) et à 8'617 fr., charges non comprises, le loyer annuel de 
l'appartement précité, dès le 1er juillet 2013 (ch. 5), a condamné B.______ à 
rembourser à A.______ le trop-perçu de loyer par rapport au loyer fixé ci-dessus 
(ch. 6), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7), a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 8) et a indiqué les voies de droit (ch. 9). 
En substance, les premiers juges ont retenu que le congé du 4 juillet 2011 avait été 
notifié après le délai de protection légal de trois ans et qu'aucun élément ne per-
mettait de retenir qu'il s'agissait d'un congé-représailles. Ils ont considéré que le 
motif du congé était sérieux et qu'il répondait à un intérêt digne de protection, de 
sorte qu'il n'était pas contraire à la bonne foi. Ils ont octroyé une unique prolon-
gation de bail d’un an et demi, échéant au 31 décembre 2013, pour concilier de 
manière équitable les intérêts opposés des parties. Afin de faciliter le relogement 
d'A.______, ils ont autorisé celle-ci à résilier le bail en tout temps durant ladite 
prolongation, moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois. Ils ont admis 
la demande de réduction du loyer d'A.______ à hauteur de 2.05% à 9'168 fr. dès 
le 1er juin 2012 et à hauteur de 6.01% supplémentaires à 8'617 fr. dès le 1er juillet 
2013, en raison de la baisse du taux hypothécaire et en reportant à chaque fois le 
40% de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, comme l'a requis 
B.______. 
b. A.______ conclut préalablement à la mise à néant du jugement querellé, 
principalement à l'annulation du congé notifié par B.______ le 4 juillet 2011 pour 
le 30 juin 2012 et subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans 
échéant au 30 juin 2016, à ce qu'elle soit autorisée à quitter le logement concerné 
avec un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois, à la diminution du loyer 
à hauteur de 8.26% à 8'587 fr. 20 par an, charges non comprises, dès le 1er juillet 
2012, soit pendant toute la période de prolongation du bail et à la condamnation 
de B.______ au remboursement du trop-perçu de loyer avec intérêts à 5% l'an dès 
la date de réception de l'arrêt à rendre. 


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C/15521/2011 
A l'appui de son appel, A.______ a produit des pièces nouvelles relatives à ses 
recherches d'une solution de relogement. 
B.______, intimé, conclut à la confirmation de la décision attaquée et au 
déboutement d'A.______ de toutes ses conclusions. 
c. Les parties ont été avisées le 24 septembre 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 
B. 
L'appelante ne remet pas en cause l'état de fait dressé par les premiers juges, sous 
réserve des faits nouveaux et de la pièce nouvelle n° 15, lesquels seront traités 
sous chiffre 2 ci-après. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. L'immeuble sis ______ (GE) est soumis au régime de la copropriété par étages. 
b. Les propriétaires des différents appartements sont B.______, sa sœur, 
C.______, son demi-frère, D.______, et l'ex-épouse de ce dernier, E.______. 
c. B.______ est propriétaire dans l'immeuble sis ______ (GE), d'un appartement 
de 2 pièces situé au rez-de-chaussée et d'un second de 5 pièces qu'il avait 
personnellement occupé avant de le louer. 
d. C.______ est propriétaire dans l'immeuble sis ______ (GE), de deux 
appartements situés au 2ème étage, qu'elle a réunis en un seul pour y habiter avec 
sa famille. 
e. D.______ est propriétaire dans l'immeuble sis ______ (GE), de quatre studios et 
d'un appartement, qui sont tous loués. 
f. E.______ est propriétaire, depuis son divorce d'avec D.______ en 2003, d'un 
appartement au 1er étage de l'immeuble sis ______ (GE). Elle y vit avec les deux 
enfants issus de ce mariage. 
g. En date du 25 juin 2007, B.______ et A.______ ont conclu un contrat de bail à 
loyer portant sur la location d'un appartement de 2 pièces situé au rez-de-chaussée 
de l'immeuble sis ______ (GE). 
h. Le contrat a été conclu pour une durée d’un an, du 1er juillet 2007 au 30 juin 
2008, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation 
était de trois mois pour la fin d'un mois. 
i. Suite à une contestation du loyer initial, le loyer annuel, charges non comprises, 
initialement fixé à 17'400 fr., a été réduit à 9'360 fr., dès le 1er juillet 2007, par 
jugement définitif du Tribunal des baux et loyers du 28 avril 2008. Ce jugement a 
été notifié aux parties le 13 mai 2008. 


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j. Par pli du 9 mai 2011, B.______ a demandé à la régie F.______, gérant 
l'immeuble concerné, de résilier le contrat de bail d'A.______, car il recherchait 
un logement moins onéreux pour sa mère. Il a précisé que sa mère, âgée de 86 
ans, vivait actuellement dans un logement dont le loyer n'était plus supportable au 
vu de sa situation financière précaire. Il a ajouté qu'il avait choisi cet appartement, 
puisque celui-ci était de plain-pied, ce qui faciliterait les déplacements de sa mère, 
et se trouvait dans le même immeuble où lui-même et sa sœur vivaient. 
k. Par avis de résiliation du 4 juillet 2011, le bailleur, par l'intermédiaire de sa ré-
gie, a résilié le bail pour le 30 juin 2012. 
Dans le courrier d'accompagnement du même jour, il a précisé que le congé était 
motivé par son besoin propre, précisant qu'il souhaitait mettre ce logement à dis-
position de sa mère. 
l. Par requête du 4 août 2011, déclarée non conciliée le 6 octobre 2011 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 7 novembre 2011, A.______ a, 
préalablement, exigé la motivation du congé par le bailleur et sollicité que soient 
ordonnés la comparution personnelle des parties, l'ouverture des enquêtes ainsi 
qu'un transport sur place. Principalement, elle a conclu à l'annulation du congé. 
Subsidiairement, elle a conclu à une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 
30 juin 2016, à la diminution du loyer de 2.91% pendant toute la période de pro-
longation, vu la baisse du taux hypothécaire, et à l'autorisation de résilier le bail 
moyennant un préavis d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois. 
A l'appui de ses conclusions, elle a fait valoir que le congé était annulable car le 
souhait du bailleur était de pouvoir relouer l'appartement litigieux plus cher ou le 
vendre libre de tout locataire. Par ailleurs, elle a soutenu que le motif invoqué par 
le bailleur n'était qu'un prétexte. Elle a allégué à cet égard qu'un des appartements 
situé dans l'immeuble concerné, qui se libérerait en septembre 2011, n'avait pas 
été attribué à la mère du bailleur et qu'un autre logement loué à G.______ était 
systématiquement vide. Selon elle, son logement situé au rez-de-chaussée dans un 
quartier animé n'était pas adapté pour la mère du bailleur, âgée de plus de 80 ans. 
Elle a plaidé qu'il s'agissait en réalité d'un congé-représailles. En outre, elle a 
justifié la prolongation de bail maximale en raison de son attachement au quartier 
de H.______ (GE) où vivaient ses parents et sa sœur, d'une part, et de la proximité 
de son logement avec son travail, d'autre part. 
m. Par lettre du 4 août 2011, A.______ a invité le bailleur à lui indiquer la 
situation actuelle de sa mère, son identité, son année de naissance et son adresse. 
Elle lui a encore demandé pour quel motif ce besoin avait été allégué juste après 
une période de protection, soupçonnant un congé-représailles. 
n. Le 23 août 2011, B.______ a répondu à la locataire qu'il souhaitait reprendre 
possession de l'appartement en question afin d'y loger sa mère, I.______, âgée de 


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85 ans et divorcée. Il a expliqué que cette dernière habitait un logement sis 
______ (GE), dont elle ne parvenait plus à assumer le paiement du loyer d’un 
montant de 2'200 fr. par mois, charges non-comprises, sans utiliser ses économies. 
Il a précisé que les revenus de sa mère étaient constitués d'une rente AVS et de 
prestations complémentaires de l'OCPA pour un montant total de 3'700 fr. par 
mois. 
o. Dans son mémoire-réponse du 20 janvier 2012, B.______ a conclu à la validité 
de la résiliation du bail d'A.______ et au déboutement de la locataire de toutes ses 
conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, le bailleur a contesté l'annulation du congé, alléguant 
que le motif du congé n'était pas un prétexte. Il a expliqué que sa mère, divorcée, 
avec des revenus de 3'700 fr. par mois, n'arrivait plus à s'acquitter de son loyer 
sans utiliser ses économies personnelles et faire appel à l'aide financière de son 
fils. Par ailleurs, il a contesté qu'il s'agisse d'un congé-représailles car une durée 
de plus de trois ans s'était écoulée entre la décision du Tribunal des baux et loyers 
concernant la fixation du loyer initial du logement et la résiliation du bail. En 
outre, s'agissant de la prolongation du bail, il a indiqué que sa mère avait un be-
soin urgent de prendre possession de l'appartement concerné, car celle-ci ne 
pourrait bientôt plus subvenir à ses besoins en raison de la diminution de ses 
économies. Enfin, il s'est opposé à la demande de baisse de loyer. 
Le bailleur a notamment produit le jugement du 17 septembre 2009 prononçant le 
divorce de sa mère et lui attribuant le logement sis ______ (GE). Il a également 
produit le contrat de bail de cet appartement, dont le loyer, charges comprises, 
s'élevait à 2'310 fr. par mois. Il a encore produit la déclaration fiscale de sa mère 
pour l'année 2010 ainsi que le solde au 31 décembre 2010 d'un compte bancaire 
de sa mère auprès de la banque J.______. 
p. Lors de l'audience de débats principaux du 29 mai 2012, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 
Lors de son interrogatoire, A.______ a déclaré qu'elle vivait à H.______ (GE) 
depuis 1998. D'origine ______, ce quartier lui était cher. Elle désirait y rester pour 
des raisons personnelles, afin d'être proche des gens qu'elle aimait. En effet, ses 
parents et sa sœur habitaient entre la rue de ______ et le quartier de K.______ 
(GE). Son amie d'enfance vivait dans le quartier de L.______ et sa meilleure amie 
à la place M.______. Elle travaillait à N.______ et avait des horaires irréguliers. 
Elle s'y rendait à pied ou à vélo. Suite à sa dépression en 2006, elle avait 
déménagé deux fois en une année. Elle avait contracté une dette qu'elle 
remboursait, d'entente avec son employeur, petit à petit sur son salaire. Son salaire 
brut était de 6'900 fr. par mois, duquel il fallait déduire 500 fr. par mois pour 
rembourser sa dette. Elle n'avait pas de poursuite. Dès la réception de son congé, 


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elle avait entamé des recherches de logement. Elle s'était inscrite à la Fondation de 
la ville de H.______ (GE) et à la Gérance immobilière municipale. Elle consultait 
régulièrement les sites Internet des régies. Elle avait également mis des annonces 
sur le site Internet au travail. Elle recherchait un 2½ pièces ou un 3 pièces avec un 
budget maximum de 1'600 fr. Elle visitait régulièrement des appartements. La 
recherche était très difficile. Toutefois, elle partirait dès qu’elle aurait trouvé un 
autre logement. Enfin, elle a proposé d'augmenter son loyer de 400 fr. par mois. 
B.______ a expliqué qu'il n’avait pas choisi la date du 4 juillet 2011 pour résilier 
le bail. A un moment donné, il avait fallu prendre une décision avec sa sœur, 
C.______, au sujet de leur mère. Sa mère se faisait un sang d’encre car elle avait 
des difficultés financières. Sa sœur, qui était médecin, habitait avec sa famille 
l'immeuble concerné depuis le printemps 2011. Suite à ce déménagement, sa sœur 
et lui s'étaient posés la question de faire venir leur mère dans l'appartement 
litigieux, vu sa situation financière et son âge. Sa sœur et lui souhaitaient, en effet, 
installer leur mère dans l'appartement concerné pour des raisons financières et de 
commodité. Cet appartement se trouvait au rez-de-chaussée et proche des 
commodités. Bien que sa mère n'ait jamais vécu à H.______ (GE), mais toujours à 
W.______ (GE), elle souhaitait ce déménagement pour se rapprocher de sa fille. 
Pour sa part, il n'habitait plus dans l'immeuble depuis janvier 2012, ayant 
déménagé à O.______. Courant 2011, il avait mis son appartement, pour une 
période transitoire, à disposition des époux P.______, anciens locataires de sa 
sœur. Il louait actuellement son ancien appartement 4'800 fr. par mois. Il ne l'avait 
pas proposé à A.______. Il ne l'avait pas davantage proposé à sa mère car ce 
logement n'était pas adapté aux besoins de sa mère, vu que celui-ci était un peu 
grand. Il avait en plus un besoin financier de le louer, ayant deux enfants à charge. 
Le premier de 24 ans vivait avec lui et poursuivait des études. Le second de 
18 ans, pour lequel il payait une pension, vivait avec sa mère et poursuivait 
également des études. Par ailleurs, il a précisé que l'appartement loué à G.______ 
appartenait à son demi-frère, qui n'avait aucun lien de parenté avec sa mère. Ce 
dernier n'était donc pas concerné par la situation de sa mère. En outre, il a refusé 
l'augmentation du loyer de 400 fr. proposée en audience par la locataire pour 
l'appartement concerné, car l’argent ne l'intéressait pas. Il souhaitait tout 
simplement y loger sa mère. 
q. Lors de l'audience des débats principaux du 26 février 2013, C.______, 
entendue en qualité de témoin, a confirmé qu'elle habitait avec sa famille, depuis 
le printemps 2011, ______ (GE), dans le seul appartement qu'elle possédait à 
Genève. En réalité, elle avait résilié les baux des deux locataires pour réunir ces 
deux logements au 2ème étage en un seul, de sorte qu'elle n'avait plus de locataires. 
Elle était la seule de la famille à habiter cet immeuble. Son frère avait quitté celui-
ci, sauf erreur, en janvier 2011. Elle n'avait pas parlé avec son frère de mettre leur 
mère dans l'appartement laissé vacant par ce dernier. Il ne lui paraissait pas 
logique de mettre une personne seule dans un 5 pièces. De plus, son frère avait 


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peut-être financièrement besoin de le relouer. Elle souhaitait avec son frère que 
leur mère, de bientôt 87 ans, vienne habiter dans l'immeuble pour des raisons 
financières et d'encadrement et habiterait deux étages en-dessous de chez elle. Sa 
mère occuperait un appartement de la même surface que celui qu'elle occupait 
actuellement. Son loyer pourrait être le quart du loyer actuel ou gratuit. Si son 
frère pouvait louer l'appartement qu'il avait quitté, il pourrait mettre l'appartement 
concerné gratuitement à disposition de sa mère. Cette dernière, qui était 
asthmatique, devait habiter au rez-de-chaussée, car l'immeuble n'avait pas 
d'ascenseur. Pour ce motif, C.______ ne pouvait pas la recevoir chez elle. De plus, 
elle n'en avait pas la place. A la suite d'une succession, elle était devenue 
copropriétaire avec son frère d'un bien immobilier sis______ (GE). Ils l'avaient 
vendu en 2005. A cette époque, la question du relogement de leur mère ne se 
posait pas, car cette dernière était encore mariée, entretenue par son époux et 
n'avait aucun souci financier. Lors du divorce, la situation de sa mère, alors âgée 
de 80 ans, s'était complètement dégradée. Son demi-frère, D.______, n'avait 
aucun lien de parenté avec sa mère. Il était son demi-frère par son père. Elle et son 
frère étaient les seuls à avoir des devoirs sociaux, "psychiques et de santé" envers 
leur mère. Elle aidait financièrement sa mère, notamment en lui faisant livrer des 
courses à domicile. 
I.______ a indiqué qu'elle était divorcée depuis 2009. Son époux n'avait jamais 
habité dans l'appartement à W.______ (GE). Elle percevait l'AVS et les 
prestations complémentaires. Son loyer s'élevait à 2'310 fr. par mois, charges 
comprises. Après avoir payé le loyer, il lui restait environ 1'000 fr. pour vivre. 
Elle souhaitait habiter à ______ (GE) dans l'appartement de son fils. Elle n'avait 
pas parlé avec son fils des conditions financières pour la location de cet 
appartement. Ses enfants l'aidaient financièrement de temps en temps en lui 
offrant des cartes de magasins ou en lui faisant livrer les courses. Suite à son 
divorce, sa situation financière avait changé. Du fait de la séparation des biens, 
elle n'avait pas eu beaucoup d'argent. Elle avait aussi des problèmes de santé, en 
particulier d'asthme. Il n'était pas envisageable d'aller habiter dans l'appartement 
de sa fille situé au 2ème étage, car les escaliers y menant étaient très raides. La 
situation actuelle était pour elle très stressante. Elle cherchait un logement 
ailleurs, mais ne trouvait rien en raison de sa situation financière. Elle n'était pas 
dérangée d'habiter un appartement au rez-de-chaussée, en occupant déjà un. Elle 
n'avait pas de souci de sécurité en raison du rez-de-chaussée. Le quartier animé de 
H.______ (GE) ne la dérangeait pas du tout. 
Q.______, sœur d'A.______, a déclaré que cette dernière habitait l'appartement 
concerné depuis 2006-2008. Leurs parents vivaient à la rue R.______. Sa sœur 
passait une fois par semaine chez ses parents pour les aider et leur rendre des 
services. Ils vivaient tous à cinq minutes les uns des autres. L'appartement occupé 
par sa sœur était proche de sa famille et de son lieu de travail; il était également le 
lieu où sa sœur avait repris pied après une période difficile de sa vie. Sa sœur 


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ayant souffert d'une dépression, elle avait besoin d'être proche de sa famille. 
Auparavant, sa sœur habitait à K.______ (GE) (GE). Celle-ci avait également 
habité à H.______ (GE) entre 1999 et 2005. Sa sœur recherchait un appartement 
dans le quartier de K.______ (GE) et de H.______ (GE). Elle avait également vu 
un objet à S.______ (GE). Elle ne faisait pas partie d'associations à H.______ 
(GE) à sa connaissance, mais elle avait des amis dans cette commune. 
T.______, compagnon depuis environ quinze ans de Q.______, a indiqué 
qu'A.______ leur avait expliqué que son bail avait été résilié et qu'une procédure 
était en cours. A.______, qui vivait depuis environ 2006 dans l'appartement 
concerné, y était très attachée car celui-ci était beau, mais surtout était proche du 
domicile de ses parents et de sa sœur. Q.______ et lui voyaient très régulièrement 
A.______, soit environ une fois par semaine. A.______ avait des liens particuliers 
avec sa sœur et ses parents. Ils se voyaient tous soit chez A.______, soit chez eux 
ou à l'extérieur. A.______ n'était pas forcément active dans la vie politique ou 
associative de H.______ (GE). Auparavant, elle avait habité à ______ (GE) et 
encore avant à H.______ (GE). Elle recherchait un logement proche de sa famille, 
soit à K.______ (GE) et H.______ (GE). 
D.______, demi-frère de B.______, a indiqué qu'il connaissait I.______, car il 
s'agissait de la mère de B.______ et C.______. En revanche, il n'avait aucun lien 
particulier avec celle-ci. Il n'avait pas beaucoup de contacts avec son demi-frère et 
sa demi-sœur. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires avant l'été 2012, il 
avait été informé du projet de reloger I.______ à la rue de Veyrier. Ni son demi-
frère, ni sa demi-sœur ne lui avaient demandé de mettre à disposition l'une de ses 
propriétés en faveur d'I.______. Ses propres locataires occupaient les lieux depuis 
très longtemps, exception faite du studio loué au G.______ pour y loger des 
comédiens et des artistes. Il n'y avait pas d'ascenseur dans l'immeuble sis ______ 
(GE). Ne connaissant pas l'état de santé et la forme physique d'I.______, il ne 
pouvait pas dire si elle pourrait habiter dans les étages. En revanche, vu son âge et 
le fait que les escaliers qui menaient aux appartements étaient très raides et très 
étroits, il lui paraissait difficile que ces escaliers soient appropriés pour une 
personne de son âge. Les copropriétaires n'avaient pas envisagé de mettre un 
ascenseur dans l'immeuble, car il s'agissait d'un bâtiment classé, ce qui exigeait de 
respecter des impératifs imposés par la Commission de protection des monuments 
et des sites. Son ex-épouse, E.______, n'avait aucun lien de parenté avec 
I.______. 
r. Les parties ayant renoncé d'un commun accord à d'autres mesures probatoires, 
le Tribunal a clos l'administration des preuves et ordonné les plaidoiries finales. 
s. Dans le délai imparti par le Tribunal, A.______ a produit, le 5 mars 2013, les 
preuves de ses recherches de relogement. 


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t. Par plaidoiries finales écrites du 19 mars 2013, le bailleur a persisté dans ses 
conclusions. Il a notamment requis, comme facteur compensatoire à la demande 
de baisse du loyer de la locataire, l'application de l'évolution de l'indice suisse des 
prix à la consommation. 
A l'appui de ses conclusions, il a produit des photographies des escaliers de l'en-
trée de l'immeuble concerné et de ceux menant à l'appartement situé au 2ème étage 
de celui-ci. 
u. Par plaidoirie finale écrite du 19 mars 2013, la locataire a persisté intégra-
lement dans ses conclusions principales et en partie dans ses conclusions subsi-
diaires. Elle a modifié ses conclusions subsidiaires relatives à la diminution du 
loyer fondée sur l'article 272c CO, invoquant le taux hypothécaire en vigueur de 
2.25%. Elle a conclu à la baisse de son loyer de 8.25% et à la restitution du trop-
perçu par le bailleur. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger après réception de ces écritures. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER Basler 
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd., 2013, n. 9 ad art. 308 
CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimale pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 


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Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 et 137 III 389 consid. 1.1; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 
2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). Quant au dies 
a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse 
doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date 
de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 
et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, charges non comprises, s'élève à 
9'360 fr. 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 
du loyer, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (9'360 fr. x 3 = 
28'080 fr.). 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
1.5 Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent 
également en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, n° 7 ss, ad art. 316 
CPC; REETZ/HILBER, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 
2010, n° 16 ad art. 316 CPC). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'espèce, le fait nouveau allégué en appel par A.______, soit ses recherches 
d'un nouveau logement jusqu'en août 2013, et la pièce 15 nouvellement produite 
en appel, qui établit ledit fait nouveau, sont recevables, en tant qu'il a été allégué 
et que la pièce a été produite sans retard et que ceux-ci ne pouvaient pas d'ores et 
déjà être allégué, respectivement produite devant la première instance, puisqu'ils 
concernent les recherches effectuées ultérieurement à celles produites devant les 
premiers juges. L'appelante a donc fait preuve de la diligence requise en les 


- 11/20 - 
 
 
C/15521/2011 
alléguant, respectivement produisant au stade de l'appel. Ils seront donc admis à la 
procédure. 
3. 
3.1 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé les articles 271a alinéa 1 
let. a CO et 8 CC, aux motifs que la résiliation du bail concerné trois semaines 
après la fin du délai de protection découlant de l'article 271a alinéa 1 let. e CO 
constitue un congé similaire à un congé-représailles, que les premiers juges ont à 
tort fait supporter le fardeau de la preuve du caractère abusif du congé à la loca-
taire en lieu et place du bailleur, que les témoignages de la sœur et de la mère du 
bailleur ne permettent pas de lever les contradictions du dossier, notamment eu 
égard aux rapports familiaux les liant, qu'il est irrelevant que le bailleur a refusé la 
proposition de la locataire d'une hausse mensuelle du loyer à hauteur de 400 fr., 
que le bailleur n'a pas établi le besoin propre de loger sa mère dans l'appartement 
concerné, notamment par le fait de n'avoir pas proposé à sa mère l'appartement 
qu'il avait quitté dans le même immeuble pour le relouer plus cher ayant besoin 
d'argent - ce qui au demeurant n'a pas été prouvé - et, enfin, par le fait que le 
demi-frère du bailleur louait un appartement à G.______, qui restait 
systématiquement vide. 
3.2 Les articles 271 et 271a CO fixent les conditions auxquelles le congé donné à 
un locataire peut être annulé, car contraire aux règles de la bonne foi. 
3.3 Selon l'article 271a alinéa 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu'il est don-
né par le bailleur, parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions 
découlant du bail. 
Il s'agit ici du congé de représailles, infligé au locataire pour le punir d'avoir émis 
en dehors de toute procédure des prétentions fondées sur le contrat de bail ou sur 
la loi. Le locataire qui agit en justice est protégé par les lettres d et e de l'article 
271a alinéa 1 CO (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 739). 
Le locataire doit démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa pré-
tention et la résiliation. Si l'existence d'une prétention du locataire doit faire l'objet 
d'une preuve certaine, d'où l’utilité de la lettre recommandée, la relation de causa-
lité, elle, peut résulter d'une grande vraisemblance (preuve par indices). L'article 
271a alinéa 1 lettre a CO peut aussi trouver application si un grand laps de temps 
s'est écoulé entre la prétention et la résiliation. La motivation du congé revêt dans 
ce contexte une importance primordiale. Si le bailleur, qui assume le fardeau de 
cette contre-preuve, parvient à démontrer que le motif véritable du congé n'est pas 
en relation avec la prétention du locataire, l'article 271a alinéa 1 lettre a CO ne 
trouve pas application (LACHAT, op. cit., p. 740 s). 
3.4 L'article 271a alinéa 1 let. e ch. 1 CO prévoit que le congé est annulable lors-
qu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure 


- 12/20 - 
 
 
C/15521/2011 
judiciaire au sujet du bail et notamment si le bailleur a succombé dans une large 
mesure. 
Le délai de protection part dès le jugement définitif ou l'échéance de 30 jours pour 
saisir l'autorité judiciaire (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer - Commentaire 
pratique, Bâle 2010, ad art. 271a CO n° 47 et réf. cit.; LACHAT, op. cit., p. 751). 
Après l'écoulement du délai de trois ans, l'article 271a alinéa 1 let. e ch. 1 CO n'est 
plus applicable. Seule la contestation de la validité du congé en vertu de l'article 
271 alinéa 1 CO reste possible (HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 271a n° 271 
CO). 
3.5 Aux termes de l'article 271 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi. 
La protection accordée par l'article 271 alinéa 1 CO procède à la fois du principe 
de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 
al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette 
matière (ATF 120 II 31). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, 
disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ména-
gement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il 
n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être quali-
fiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'article 2 alinéa 2 CC (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004 consid. 2.1; ATF 120 II 105 
consid. 3a; LACHAT, op. cit., p. 733). 
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt ob-
jectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont 
le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31). 
Plus particulièrement, un congé donné par un bailleur qui entend disposer des lo-
caux pour lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de 
proches ne contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué 
n'est ni immédiat, ni urgent. On ne saurait en effet imposer à un propriétaire 
d'attendre le moment où le besoin se concrétise, compte tenu du temps habituel-
lement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une 
résiliation. Même le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles 
n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour ses be-
soins propres soit contraire aux règles de la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_130/2008 du 26 mai 2008; 4C_411/2006 du 9 février 2007; 4C_170/2004 du 
27 août 2004; LACHAT, op. cit., p. 737). 
Le but de la loi est uniquement de protéger le locataire contre les résiliations abu-
sives; ainsi, un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du simple fait 


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C/15521/2011 
que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du 
bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 
9 décembre 2009 consid. 3.1), sauf s'il existe une disproportion manifeste des 
intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 
consid. 2.2). 
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient 
aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est 
qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 du 9 février 2007; ATF 120 
II 105). Toutefois, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer 
loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure 
(ATF 120 II 105) et en les rendant au moins vraisemblables (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C_411/2006 du 9 février 2007). 
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du 
congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C_176/2004 du 8 septembre 2004 et les références citées; 
ACJC/130/2008 du 4 février 2008; ACJC/108/2006 du 6 février 2006). 
3.6 En l'espèce, il n'est pas contesté par l'appelante que le congé du 4 juillet 2011 
a été notifié peu après la fin du délai de protection de trois ans de l'article 271a 
alinéa 1 let. e ch. 1 CO suite à l'entrée en force du jugement définitif du Tribunal 
des baux et loyers du 28 avril 2008, notifié aux parties le 13 mai 2008, réduisant 
le loyer annuel à 9'360 fr. dès le 1er juillet 2007 sur requête en contestation du 
loyer initial par la locataire. Les premiers juges ont retenu à raison que, contraire-
ment à ce qu'a plaidé la locataire, la proximité temporelle entre le congé et l'expi-
ration du délai de protection légal ne peut pas à elle seule constituer un indice suf-
fisant de présomption d'annulabilité, puisque raisonner de la sorte reviendrait, par 
une voie détournée, à prolonger la période de protection légale. 
Contrairement à l'opinion de la locataire, l'article 271a alinéa 1 let. a CO n'est pas 
non plus applicable dans le cas d'espèce, puisque la contestation du loyer initial de 
celle-ci a fait l'objet d'une procédure ayant abouti au jugement définitif du 
Tribunal des baux et loyers du 28 avril 2008, de sorte que la locataire a bénéficié 
de la protection de la lettre e de l'article 271a alinéa 1 CO. Quoi qu'il en soit, con-
trairement à ce que soutient la locataire, l'article 271a alinéa 1 let. a CO lui impose 
de démontrer qu'il existe un rapport de cause à effet entre sa prétention et la 
résiliation, ce qu'elle a échoué à faire, et le bailleur, qui assume le fardeau de la 
contre-preuve de la motivation du congé, a indiqué et établi que le motif de la 
résiliation était la mise à disposition de l'appartement concerné à sa mère. Le con-
gé de représailles découlant de l'article 271a alinéa 1 lettre a CO ne trouve pas 
application dans le cas d'espèce, même en considérant le peu de temps entre la fin 
de la période de protection de trois ans et la notification du congé. 


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Les premiers juges ont considéré à raison que le motif du congé est conforme aux 
règles de la bonne foi en application de l'article 271 alinéa 1 CO. C'est à juste titre 
qu'ils ont retenu sur la base des pièces versées au dossier, des déclarations des par-
ties et des témoins que le motif du congé était sérieux et répondait à un intérêt di-
gne de protection, celui-ci n'ayant pas varié entre la notification du congé et la fin 
de la procédure de première instance, de sorte qu'aucune contradiction n'existe en 
la présente espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante. Les premiers juges 
ont, à raison, pris en considération le loyer actuel du logement d'I.______, sa 
situation financière, le fait que la fille de celle-ci habite dans le même immeuble 
que l'appartement litigieux, de sorte que cette dernière pourra encadrer sa mère, et 
le fait que l'intimé et sa sœur n'ont pas d'autres appartements appropriés à recevoir 
I.______, notamment au vu de l'état de santé et de l'âge de celle-ci. 
Contrairement à la position de la locataire, c'est à elle qu'il appartient de démon-
trer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, ce à quoi elle a échoué, le 
bailleur ayant de son côté établi le motif du congé, alors que la vraisemblance 
suffit. 
L'appelante n'a apporté aucun élément permettant de mettre en doute les témoi-
gnages de la sœur et de la mère du bailleur, de sorte qu'ils ont été retenus à raison 
par les premiers juges. 
Le fait que le bailleur n'a pas proposé à sa mère l'appartement qu'il avait quitté 
dans le même immeuble, n'est pas de nature à remettre en cause la décision des 
premiers juges, puisque cet appartement est constitué de 5 pièces, alors que celui 
loué par l'appelante est un 2 pièces, de sorte que l'explication du bailleur, selon la-
quelle il a préféré louer au prix du marché l'appartement qu'il a quitté - qui au 
demeurant est trop grand pour sa mère - et mettre à disposition de sa mère l'appar-
tement plus petit loué par l'appelante à titre gratuit, voire pour un loyer modeste, 
est convaincante, le bailleur étant libre de choisir quel bien il souhaite mettre à la 
disposition de ses proches. 
L'allégation de l'appelante selon laquelle l'appartement loué par le demi-frère à 
G.______ reste systématiquement vide n'est pas conforme à la réalité, puisque la 
procédure a établi que celui-ci est utilisé pour loger des comédiens et des artistes 
et, quoi qu'il en soit, la Cour relève que le demi-frère de l'intimé n'a aucun lien de 
parenté avec la mère de ce dernier, de sorte qu'il n'a aucune obligation d'y loger 
I.______, comme retenu par les premiers juges. 
Enfin, l'élément considéré en dernier lieu par les premiers juges, selon lequel le 
bailleur a refusé la proposition par la locataire d'une hausse mensuelle du loyer à 
hauteur de 400 fr., corrobore la réalité du motif invoqué par le bailleur et constitue 
un indice supplémentaire. Ce fait n'est donc pas irrelevant comme le soutient 


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l'appelante, même s'il est exact qu'il n’établit pas à lui seul la bonne foi de l'intimé 
au moment de la résiliation du bail. 
Au vu de ce qui précède, les premiers juges n'ont pas violé les articles 271a 
alinéa 1 let. a CO et 8 CC et leur validation du congé ne prête pas le flanc à la cri-
tique. 
4. 
4.1 L'appelante fait grief aux premiers juges de lui avoir accordé une prolongation 
d'un an et demi en lieu et place des quatre ans prévus au maximum par la loi, aux 
motifs que ceux-ci ont arbitrairement pris en considération l'urgence du besoin 
d'I.______, l'absence de vie associative ou politique de l'appelante à H.______ 
(GE) avant les liens réguliers avec sa famille et les lieux d'habitation de celle-ci, 
alors qu'elle a effectué de nombreuses recherches d'appartements dès la réception 
du congé, même si elle en était dispensée doutant sérieusement de la validité du 
congé et contestant à titre principal le congé, et qu'elle s’était même inscrite 
auprès d'une agence de relocation et sur des sites dangereux et douteux comme 
Anibis.ch. Elle soutient également que les premiers juges ont retenu à tort qu'elle 
avait limité ses recherches à H.______ (GE), puisqu'elle s'était également inscrite 
auprès de la Gérance Immobilière municipale et que ses recherches ont portés sur 
des logements situés parfois notamment à U.____ (GE), au centre-ville, à 
K.______ (GE) et à V.______ (GE). 
4.2 Aux termes de l'article 272 alinéa 1 CO, le locataire peut demander une pro-
longation de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des consé-
quences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'article 272 
CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas sup-
primées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat; une telle 
prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé 
permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles et laisse prévoir qu'un 
déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2011 consid. 3; ATF 105 II 197 
consid. 3a et 102 II 254). 
L'octroi d'une prolongation suppose également, selon une jurisprudence constante, 
que le locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui 
pour remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il solli-
cite une première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins 
rigoureux à ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_72/2011 du 4 avril 2011 consid. 3; ATF 116 II 446 consid. 3a et 102 II 
254). 


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C/15521/2011 
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances 
de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durée du bail, la situation fami-
liale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou 
de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le mar-
ché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). 
Le locataire qui conteste le congé doit aussi rechercher sérieusement des locaux 
de remplacement pendant la procédure en cours de protection contre les congés. 
Toutefois, si la question de la nullité ou de l'annulabilité du congé se pose sérieu-
sement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procède d’emblée à des recherches 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 
2011, p. 700 s). 
Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe 
juridique clair et indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le 
sentiment de la justice et de l'équité (arrêt du Tribunal fédéral 4P.217/2002 du 
19 décembre 2002 consid. 2.3; ATF 127 I 60 consid. 5a et 126 III 438 consid. 3; 
ATF 138 III 378 consid. 6.1). 
4.3 Les premiers juges ont à raison pris en considération que l'appelante occupe 
l'appartement concerné depuis sept ans, que son domicile est relativement proche 
de son lieu de travail, qu'elle est très attachée et a des contacts réguliers néces-
saires avec ses parents et sa sœur, qui habitent entre K.______ (GE) et H.______ 
(GE), qu'elle n'a pas de vie associative ou politique à H.______ (GE), de sorte 
qu'elle peut facilement étendre ses recherches de logement à un secteur plus large 
que les quartiers de H.______ (GE) et K.______ (GE), que les recherches 
effectuées par la locataire sont toutes restées infructueuses en raison de la pénurie 
de logements sévissant à Genève, mais également du fait qu'elle a limité ses 
recherches à un loyer maximum relativement bas, alors que la locataire vit seule et 
dispose de moyens suffisants pour trouver un logement de remplacement. 
S'agissant de l'intérêt de B.______, les premiers juges ont retenu, à juste titre, que 
son besoin était actuel au vu de la situation financière précaire de sa mère et 
urgent, sa mère risquant de voir son bail résilié et d'être sans logement en cas de 
non-paiement du loyer, de même qu'elle avait un besoin urgent de se rapprocher 
de sa fille, médecin, et d'être encadrée par celle-ci au vu de son âge avancé et de 
sa mauvaise santé. 
Au vu de ce qui précède, la décision des premiers juges d'accorder à la locataire 
une unique prolongation de bail d'un an et demie, ne prête pas le flanc à la cri-
tique, en prenant également en considération le fait que le bailleur a informé la 
locataire de la résiliation du bail presque un an à l'avance. La Cour relève que, 
dans la mesure où la procédure a établi que la locataire dispose d'un revenu brut à 


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C/15521/2011 
hauteur de 6'400 fr., déduction faite de la dette qu'elle rembourse mensuellement à 
son employeur, le budget maximum arrêté par l'appelante à 1'600 fr., soit de 25%, 
est quelque peu au-dessous de ce que l'on peut exiger d'elle qu'elle consacre à son 
loyer, du moins, l'appelante n'a-t-elle pas établi le contraire. 
5. 
5.1 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir appliqué d'office des facteurs 
compensatoires contrairement au droit et d'avoir violé les articles 269c let. a et 
272c CO, aux motifs qu'ils ont échelonné le loyer pendant la période de prolon-
gation contrairement à l'article 269c let. a CO et qu'ils devaient se placer au mo-
ment où ils jugeaient pour fixer le même loyer pour toute la période de prolon-
gation. 
5.2 Selon l'article 269c let. a CO régissant les loyers échelonnés, les conventions 
prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne 
sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. 
A teneur de l'article 272c alinéa 1 CO, une partie peut demander que la décision 
de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. Ainsi, le 
bailleur peut demander une majoration du loyer ou le locataire une baisse. La 
demande doit être adressée à la commission de conciliation (LACHAT, op. cit., 
p. 793). 
La jurisprudence relative aux hausses de loyer peut s'appliquer, mutatis mutandis, 
aux demandes de baisse du locataire. 
Ainsi, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral consacrée par l'arrêt 
du 17 février 1981 dans la cause SI C. B. B. c/ P. (SJ 1981 p. 504 ss) et constam-
ment suivie depuis lors, l'autorité judiciaire procède à l'examen de la baisse de 
loyer sollicitée selon la méthode dite relative, c'est-à-dire par rapport au loyer fixé 
en dernier lieu, lequel est censé procurer un rendement convenable au bailleur, en 
se fondant sur les critères invoqués par le locataire. Le bailleur a cependant la 
faculté de s'opposer à cette demande de baisse en démontrant notamment que le 
rendement de l'immeuble est insuffisant ou que le loyer se situe dans les limites 
des loyers du quartier ou de la localité (art. 269 et 269a let. a et c CO). Le 
Tribunal appliquerait alors directement la méthode dite absolue (ATF 121 III 163 
consid. 2). 
Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du 
taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art. 13 al. 1 OBLF) 
et selon une clé généralement applicable à tous les immeubles, y compris ceux qui 
sont francs d'hypothèques. Le taux hypothécaire à prendre en considération est 
celui pratiqué par la Banque Cantonale de Genève pour les prêts anciens en pre-
mier rang. En outre, depuis le 1er janvier 2008, il faut se référer au taux hypo-
thécaire de référence publié par le Département fédéral de l’économie (art. 12a 
al. 1 OBLF). 


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Le bailleur est en droit de reporter le 40% de la hausse de l'indice suisse des prix à 
la consommation depuis la dernière fixation de loyer (art. 269a al. 1 let. e CO; 
art. 16 OBLF). 
Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour 
le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Une baisse rétroactive est ex-
clue (LACHAT, op. cit., p. 414). 
Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en 
diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au 
locataire, par une application analogique de l'article 270a alinéa 3 CO, la possi-
bilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles pré-
tentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties, selon 
l'article 270a alinéa 2 CO, pour autant qu'il respecte les termes et délai de congé 
pour son entrée en force (LACHAT, op. cit., p. 416 et 418). 
5.3 En répercutant la baisse du taux hypothécaire de référence et le 40% de l'évo-
lution de l'indice suisse des prix à la consommation comme les parties l'ont 
demandé, les premiers juges ont admis à raison une baisse de loyer de 2.05% à 
9'168 fr. dès le 1er juillet 2012, puis de 6.01% supplémentaires à 8'617 fr. dès le 
1er juillet 2013. 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, les premiers juges n'ont pas appliqué 
d'office, comme facteur compensatoire, l'évolution de l'indice suisse des prix à la 
consommation, mais bien sur requête du bailleur, notamment selon son mémoire 
de plaidoirie finale du 19 mars 2013. 
Les premiers juges n'ont pas violé l'article 272c CO, dans la mesure où il ne leur 
était pas permis de baisser le loyer rétroactivement à la deuxième demande de 
baisse du loyer pour le prochain terme de résiliation. Bien qu'ils se soient placés à 
raison au moment où ils ont jugé pour fixer la baisse de loyer, ils n'étaient pas en 
mesure de prendre en considération le taux hypothécaire de 2.25% pour toute la 
période de prolongation, puisque ce taux est applicable seulement depuis le mois 
de juin 2012, alors qu’il s’élevait à 2.75% au moment de la première demande de 
baisse de la locataire du 4 août 2011. 
Contrairement à ce que soutient l’appelante, l'article 269c let. a CO n'est pas ap-
plicable dans le cas d'espèce, puisque le loyer du bail n'était pas échelonné et que 
les premiers juges n'ont pas échelonné le loyer au sens de cette disposition durant 
la prolongation du bail, en baissant le loyer une première fois dès le 1er juillet 
2012 et une seconde fois dès le 1er juillet 2013 sur la base des baisses successives 
du taux hypothécaire de référence, en tenant compte chaque fois du 40% de l'évo-
lution de l'indice suisse des prix à la consommation. 


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C/15521/2011 
Au vu de ce qui précède, les deux baisses successives accordées par les premiers 
juges à l'appelante, ainsi que leur quotité respective ne prêtent pas le flanc à la cri-
tique. 
6. 
6.1 S'agissant du délai de résiliation pendant la prolongation de bail, l'appelante 
fait grief aux premiers juges d'avoir violé arbitrairement leur obligation d'user de 
leur pouvoir d'appréciation compte tenu de l'ensemble des circonstances selon 
l'article 4 CC, aux motifs qu’ils se sont fondés à tort sur une décision abstraite de 
la Cour de justice et que le bailleur ne s'est jamais prononcé sur la demande de la 
locataire de restituer l'objet concerné avec un préavis de 15 jours pour le 15 ou la 
fin d'un mois, de sorte qu'il s'en serait accommodé, puisque cette demande répond 
aussi à son besoin et à l'urgence de celui-ci de récupérer son bien. 
6.2 A teneur de l'article 272d let. b CO, à défaut d'un jugement ou d'un accord 
contraire, le locataire peut résilier le bail durant la prolongation en observant un 
délai de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année. 
Par ailleurs, l'article 272c al. 1 CO prévoit qu'une partie peut demander que la 
décision de prolongation modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation. 
Ainsi, en application de cette disposition, le juge peut, à la demande du locataire, 
raccourcir les préavis et termes de l'article 272d CO. En statuant sur l'adaptation 
du contrat, le juge devra faire preuve d'une certaine retenue, de façon à ne pas ag-
graver les conséquences pénibles du congé pour le locataire (LACHAT, op. cit., 
p. 791 et 793). 
Selon la jurisprudence de la Cour de justice, il se justifie d'autoriser le locataire, 
dans le cadre d'une prolongation de bail supérieure à un an, à résilier son bail en 
tout temps moyennant un préavis d'un mois pour la fin d'un mois 
(ACJC/1102/2006 du 9 octobre 2006 consid. 5). 
6.3 En l'espèce, la prolongation de bail accordée par le Tribunal et confirmée par 
la Cour de céans est arrivée à échéance le 31 décembre 2013. La conclusion de 
l'appelante n'a ainsi plus d'objet. 
7. 
A teneur de l'article 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'article 116 
al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges 
que ceux visés à l'article 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 
21 février 2013 consid. 2.6). 
8. 
La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 
* * * * * 


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C/15521/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 août 2013 par A.______ contre le jugement 
JTBL/655/2013 rendu le 18 juin 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/15521/2011-3-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf consid. 1.2 + 8).