ge_gerichte · DCSO/673/2025 · 2025-11-27 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1932/2025-CS 
DCSO/673/25
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 27 NOVEMBRE 2025 
 
Plainte 17 LP (A/1932/2025-CS) formée en date du 30 mai 2025 par A______, 
représenté par Me Yoann LAMBERT, avocat. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me LAMBERT Yoann 
CMS von Erlach Partners SA 
Esplanade de Pont-Rouge 9 
Case postale 1875 
1211 Genève 26. 
- CANTON DE VAUD, ADMINISTRATION 
CANTONALE DES IMPOTS 
c/o Office des poursuites du District de B______ 
______ 
______ [VD]. 
- Office cantonal des poursuites. 


- 2/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
EN FAIT 
A. 
a. Les époux A______ et C______ ont été domiciliés à D______ dans le canton 
de Vaud, en Suisse, jusqu'au mois d'avril 2022. Ils sont depuis lors domiciliés à 
Monaco. 
 
b. A______ est propriétaire en PPE d'un appartement sis chemin 1______ 
no. ______, [code postal] E______ [GE], feuillets 2______ et 3______ de la 
parcelle n° 4______ de la commune de E______ (ci-après l'appartement de 
E______). Il est également copropriétaire avec son épouse, à raison d'une moitié 
chacun, des villas contiguës sises chemin 5______ nos. ______ et ______ à 
D______, parcelles n° 6______ et 7______ de la commune de D______. 
 
c. A teneur d'un contrat conclu le 25 septembre 2023 entre A______, d'une part, et 
F______ et G______, d'autre part, le premier a remis à bail aux seconds 
l'appartement de E______ pour une durée déterminée de deux ans parvenant à 
échéance le 14 octobre 2025, tout en contenant une clause de renouvellement 
tacite. 
 
d. A teneur d'un procès-verbal transactionnel du 15 juillet 2024, entériné par la 
Commission de conciliation en matière de bail à loyer, les locataires H______ et 
I______ ont accepté la résiliation de leur bail sur la villa sise rue 5______ 
no. ______ à D______, conclu en 2015 avec A______ et son épouse, pour le 
31 août 2025. 
B. 
a. En 2020, A______ et C______ ont fait l'objet d'une procédure de rappel 
d'impôt pour la période de 2013 à 2022 par l'Administration cantonale des impôts 
du canton de Vaud (ci-après ACI). 
 
b. Le 17 juillet 2024, l'ACI a ordonné deux séquestres fiscaux sur les biens de 
A______ en prestation de sûretés en garantie du rappel fiscal, l'un en matière 
d'impôt cantonal et communal, à hauteur de 14'120'000 fr., et l'autre en matière 
d'impôt fédéral, à hauteur de 4'835'000 fr. Les séquestres ont notamment visé les 
droits de propriété de A______ sur les biens immobiliers susmentionnés et les 
loyers produits par ces biens. Les biens séquestrés se situant dans le canton de 
Vaud et dans le canton de Genève, l'Office des poursuites de B______ (Vaud) a 
été désigné office chef de ligne pour l'exécution du séquestre sur les biens situés 
dans le canton de Vaud, alors que l'Office cantonal des poursuites de Genève (ci-
après l'Office) a été délégué pour l'exécution du séquestre sur le bien sis dans le 
canton de Genève. 
 
c. L'Office a mandaté le 10 septembre 2024 [la régie immobilière] J______ pour 
exercer la gérance légale de l'appartement de E______. 


- 3/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
 
Un avis a été envoyé le même jour à la locataire désignée dans les ordonnances de 
séquestres, K______ afin qu'elle verse désormais le loyer en mains de [la régie] 
J______. Il s'est toutefois révélé que cette personne n'était pas la locataire en 
place. L'Office a pu rectifier cette erreur lorsque le débiteur lui a désigné les 
locataires susmentionnés. 
 
d. A______ a été informé le 11 novembre 2024 de l'instauration de la gérance 
légale et du mandat confié à J______ notamment aux fins de percevoir les loyers. 
Il a été avisé des sanctions pénales qu'il encourrait s'il continuait à encaisser ces 
derniers. Il lui a également été précisé qu'il ne pouvait plus conclure, modifier ou 
résilier des baux sans l'accord de l'Office. En outre, il a été enjoint de fournir à 
J______ toutes les pièces utiles à l'exercice de la gérance légale. 
 
Dans ses réponses des 15 et 29 novembre 2024, A______ n'a pas mentionné que 
le bail des locataires en place devait prendre fin ou aurait été résilié. 
 
e. Lesdits locataires ont résilié leur bail de manière anticipée le 6 mars 2025 pour 
le 15 avril 2025. 
 
f. [La régie] J______ a conclu, le 21 mars 2025, un nouveau bail, d'une durée d'un 
an, reconductible, avec de nouveaux locataires, L______ et M______. 
 
g. Lors d'un contact téléphonique du 21 mai 2025, le débiteur et l'Office ont 
évoqué le fait que le premier et l'ACI avaient trouvé un accord en vue d'une vente 
de gré à gré de l'appartement de E______. Le conseil de A______ a demandé à 
obtenir copie des baux conclus avec les locataires. 
 
h. Le 4 juin 2025, [la régie] J______ a été interpellée par ces derniers car 
A______ leur avait rendu visite et avait annoncé qu'il entendait résilier le bail 
pour le 30 avril 2026. 
 
L'Office est par conséquent intervenu auprès de ce dernier par courriel du 5 juin 
2025 pour lui rappeler qu'il n'avait plus le pouvoir de gérer l'immeuble, 
notamment de résilier le bail. 
 
A______ a répondu le 12 juin 2025 que le séquestre n'était qu'une mesure 
temporaire et qu'il entendait disposer à court ou moyen terme de son bien pour 
désintéresser l'ACI, seule créancière séquestrante, avec laquelle il avait trouvé un 
accord. Il entendait donc vendre l'appartement vide de locataire, de gré à gré, au 
meilleur prix, raison pour laquelle un bail de durée limitée avait été conclu avec 
les locataires précédents. Il reprochait par conséquent à l'Office d'avoir reloué le 
bien pour une durée indéterminée sans l'en informer, ce qui entravait le plan de 
désintéressement convenu avec l'ACI. Il lui annonçait qu'il avait déposé plainte 
auprès de l'autorité de surveillance. 


- 4/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
B. 
a. Par acte expédié le 30 mai 2025 à la Chambre de surveillance des Offices des 
poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance), A______ a formé une 
plainte à l'encontre de la décision de relocation de l'appartement, concluant au 
constat qu'elle était contraire au droit, respectivement non justifiée, et à ce qu'il 
soit ordonné à l'Office de résilier le bail litigieux. 
 
Dans les motifs à l'appui de la plainte, A______ a notamment exposé que la 
procédure de rappel d'impôt s'était finalement terminée sur un accord avec l'ACI 
qui avait constaté qu'il n'y avait pas eu de soustraction d'impôt de sorte que 
l'assiette des séquestres avait été réduite, par ordonnance du 12 mars 2025, de 
14'120'000 fr. et 4'835'000 fr. à, respectivement, 1'791'000 fr. et 513'000 fr. 
L'accord avec l'ACI portait notamment et en substance sur le retrait des recours 
déposés par A______, le retrait des séquestres par l'ACI, le désintéressement de 
cette dernière au moyen des avoirs bancaires libérés et la vente de gré à gré après 
levée du séquestre des biens immobiliers, libres de tout occupant, vu l'échéance 
des baux en 2025. Or, cet accord, qui tenait compte de la fin du bail des locataires 
F______ et G______, en octobre 2025, était entravé par la conclusion du nouveau 
bail de durée indéterminée par [la régie] J______ sur l'appartement de E______. 
Une échéance à fin 2025, repoussée à juin 2026, avait été fixée aux époux 
A______/C______ pour vendre les biens immobiliers et régler les arriérés 
fiscaux. Si A______ et l'ACI avaient été informés de la résiliation anticipée du 
bail par F______ et G______ en mars 2025, ils auraient empêché la relocation à 
L______ et M______. 
 
b. Dans ses observations du 25 juin 2025, l'Office a conclu au rejet de la plainte 
dans la mesure de sa recevabilité. 
 
Il a en substance soutenu qu'il n'avait pas été saisi de la question de la résiliation 
du bail portant sur l'appartement de E______ et n'avait pris aucune décision à cet 
égard, de sorte que la plainte auprès de l'autorité de surveillance était prématurée 
et n'avait pas d'objet. Elle ne visait aucune mesure attaquable par la voie de la 
plainte prise par l'Office. 
 
Sur le fond, l'Office a en substance estimé avoir géré l'immeuble litigieux 
conforment à l'art. 102 LP, la gérance légale devant maintenir l'état locatif. Par 
ailleurs, il n'avait pas été informé du projet d'accord entre l'ACI et le plaignant au 
moment où la question de la relocation de l'appartement se posait, de sorte qu'il ne 
pouvait tenir compte de l'opportunité, en l'occurrence, de conserver l'appartement 
vide de locataire. Finalement, il reprochait au plaignant de ne pas voir respecté ses 
injonctions en lien avec la mise en place de la gérance légale de l'immeuble 
séquestré. 
 
c. Le plaignant a répliqué le 10 juillet 2025. Il a contesté que la plainte n'aurait pas 
visé de mesure de l'Office attaquable par cette voie. La décision entreprise était la 


- 5/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
relocation de l'appartement de E______. Il a également rejeté le reproche de 
l'Office de ne pas l'avoir averti du projet d'accord avec l'ACI au moment de la 
relocation, ce projet n'étant parvenu à chef qu'en février 2025. Il a également 
maintenu que la gérance légale n'était que temporaire en l'occurrence et que l'ACI 
pouvait y renoncer, ce qu'elle a fait au mois de juin 2025. Finalement, le plaignant 
constatait que l'Office ne se prononçait pas sur le grief de violation de son droit 
d'être entendu par l'Office dans l'exercice de la gérance légale, notamment sur la 
décision de relouer l'appartement de E______. 
 
d. Les parties ont été informées par avis du 15 juillet 2025 de la Chambre de 
surveillance que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de l'article 17 LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c 
LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre les mesures de l'Office ne pouvant être 
contestées par la voie judiciaire (al. 1). 
 
Par mesure de l'Office au sens de l'art. 17 LP, il faut entendre tout acte d'autorité 
accompli par l'Office ou par un organe de la poursuite en exécution d'une mission 
officielle dans une affaire concrète. L'acte de poursuite doit être de nature à créer, 
modifier ou supprimer une situation du droit de l'exécution forcée dans l'affaire en 
question. En d'autres termes, il doit s'agir d'un acte matériel qui a pour but la 
continuation ou l'achèvement de la procédure d'exécution forcée et qui produit des 
effets externes. Ne constituent en conséquence pas des mesures sujettes à plainte 
une communication de l'Office sur ses intentions ou un avis (ATF 142 III 643 
consid. 3; 142 III 425 consid. 3.3; 129 III 400 consid. 1.1; 128 III 156 consid. 1c; 
116 III 91 consid. 1; 95 III 1 consid. 1; COMETTA, MÖCKLI, BSK, SchKG, 2021, 
n° 19-21 ad art. 17 LP; GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la 
poursuite pour dettes et la faillite, 1999, n° 12 et 13 ad art. 17-21 LP, n° 16 ad 
art. 8 LP; JEANDIN, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2025, n° 13 ss, 
notamment 19, ad art. 17 LP). 
 
La confirmation par l'Office d'une décision déjà prise ou le refus de revenir sur 
une mesure prise antérieurement ne constitue pas une nouvelle décision 
susceptible de plainte et n'est pas le point de départ d'un nouveau délai de plainte 
(ATF 142 III 643 consid. 3.2; 113 III 26 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 
7B.13/2007 consid. 3.2; COMETTA, MÖCKLI, op. cit., n° 22 ad art. 17 LP). 
 
La décision du gérant légal de relouer le bien immobilier sous gérance légale est 
une mesure de l'office au sens de l'art. 17 LP (GAUDIN-DEFAGO, L'immeuble dans la 
LP : indisponibilité et gérance légale, thèse, Genève 2006, Schulthess, n° 616 ss). 


- 6/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
1.1.2 Il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur des plaintes formulées dans le seul 
but de faire constater qu'un organe de poursuite a, en agissant ou en omettant 
d'agir, violé ses obligations (ATF 99 III 58). 
La plainte de l'art. 17 LP sert à corriger un vice dans la procédure d'exécution 
forcée. Lorsque, par cette voie, le plaignant entend seulement faire constater l'acte 
illicite de l'Office en vue d'obtenir la réparation de son dommage dans un procès 
en responsabilité contre le canton, voire même obtenir directement cette 
réparation, sa plainte est irrecevable (ATF 138 III 265 consid. 3.2; ATF 118 III 1 
consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_312/2012 du 18 juillet 2012 consid. 5). 
Est ainsi notamment irrecevable la prétention en remboursement de frais de 
poursuite pour valoir réparation partielle du préjudice causé par des actes 
irréguliers de l'Office (arrêt du Tribunal fédéral 7B_172/2020 du 12 novembre 
2020 consid. 2). 
1.1.3 La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 
LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les 
dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
1.1.4 A qualité pour former une plainte – condition de recevabilité devant être 
examinée d'office (GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite 
pour dettes et la faillite, n° 140 ad art. 17 LP) – toute personne lésée ou exposée à 
l'être dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses 
intérêts de fait, par une décision ou une mesure de l'office (ATF 138 III 628 
consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 
1.2 En l'occurrence, la plainte respecte les exigences de forme prévues par la loi et 
émane d'une personne qui, si son argumentation devait être retenue, serait lésée 
dans ses intérêts juridiquement protégés. Elle est donc, à ces égards, recevable. 
Elle a vraisemblablement été déposée dans le délai de 10 jours dès la connaissance 
de la mesure attaquée, soit la relocation de l'appartement de E______, dont le 
plaignant a probablement été informé lors des contacts entre l'Office et son conseil 
du 21 mai 2025. 
En revanche, la plainte vise essentiellement à faire constater le caractère 
inopportun voire illicite d'une décision de l'Office qui ne peut plus être corrigée, 
puisque le bail litigieux a été conclu et exécuté, de sorte que les locataires sont en 
place. Dans cette mesure, la plainte ne tend pas à la correction d'une mesure de 
l'Office, de sorte qu'elle est irrecevable à cet égard. 
S'agissant d'imposer à l'Office de résilier le bail litigieux, c'est avec raison que ce 
dernier soutient que la plainte ne vise pas une décision de sa part puisqu'il ne lui a 
pas été préalablement demandé de se positionner par rapport à une telle démarche. 
On ne saurait donc lui reprocher d'avoir refusé de le faire, ce qu'il n'a pas fait. 


- 7/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
3. 
Même si elle avait été recevable à l'encontre de la décision de relouer 
l'appartement de E______, la plainte aurait été rejetée pour les motifs suivants. 
3.1.1 Aux termes de l'art. 102 al. 1 LP, applicable au séquestre par renvoi de 
l'art. 275 LP (GAUDIN-DEFAGO, op. cit., n° 59 ss et n° 369), la saisie de 
l'immeuble comprend les fruits et autres produits. Elle englobe ainsi de plein droit 
les loyers et fermages (art. 14 al. 1 ORFI). Les fruits n’ont pas à être indiqués 
spécialement dans le procès-verbal de saisie; toutefois, s’il s’agit de loyers et 
fermages, les contrats de bail à loyer ou à ferme s’y rapportant sont mentionnés 
dans le procès-verbal de saisie, respectivement de séquestre (art. 14 al. 1, 2ème et 
3ème phrases, ORFI; GAUDIN-DEFAGO, op. cit., n° 59 ss et n° 106 ss). 
3.1.2 Tant que la saisie subsiste, l'office pourvoit à la gérance et à l'exploitation de 
l'immeuble (art. 102 al. 3 LP et 16 al. 1 ORFI). 
L’office est ainsi chargé de prendre les mesures nécessaires pour entretenir 
l’immeuble saisi en bon état de rendement ainsi que pour la perception des fruits 
et autres produits, soit notamment la commande et le paiement de petites 
réparations, les ensemencements et plantations, la conclusion et le renouvellement 
des assurances usuelles, la résiliation des baux, l'expulsion des locataires, la 
conclusion de nouveaux baux, la récolte et le vente des fruits, à la rentrée des 
loyers et fermages au besoin par voie de poursuites, l'exercice du droit de 
rétention du bailleur, le paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, 
etc.) (art. 17 ORFI). 
Les mesures de gérance légale doivent être nécessaires pour que l’immeuble soit 
entretenu en bon état de rendement ou pour que les fruits ou produits puissent être 
perçus. Jurisprudence et doctrine voient en cela l’exigence selon laquelle un acte 
d’administration ne doit jamais dépasser l’entretien et le maintien en bon état de la 
chose; une modification de l’usage ou une atteinte à la substance de la chose, 
quelque judicieuses qu’elles puissent paraître du point de vue économique, ne sont 
à cet égard pas admises. La gérance légale doit se limiter à ce qui est absolument 
nécessaire. Qu’elles tendent à l’entretien de l’immeuble ou à la perception de ses 
fruits, les mesures de gérance légale doivent, compte tenu de la fin poursuivie, 
s’avérer nécessaires. Ce critère de nécessité peut être compris dans son sens 
consacré en droits réels : sont nécessaires des mesures indispensables au maintien 
de la valeur ou de l’utilité de la chose sur laquelle elles portent. Les mesures 
nécessaires se distinguent des autres mesures, utiles ou somptuaires, qui auraient 
pour but d’améliorer, peu ou prou, l’utilité ou le rendement de la chose. Des 
mesures utiles ou somptuaires ne peuvent donc pas être accomplies au titre de la 
gérance légale. La liste des mesures ordinaires figurant à l'art. 17 ORFI n’est pas 
exhaustive. La loi n’exclut donc pas que le gérant prenne, à ce titre, des mesures qui 
ne seraient pas mentionnées dans la disposition, pour autant qu’elles remplissent 


- 8/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
la condition de la nécessité, et qu’il ne s’agisse pas de mesures exceptionnelles au 
sens de l’article 18 ORFI (GAUDIN-DEFAGO, op. cit., n° 481 et ss). 
3.1.3 Sous sa responsabilité, l'office peut confier à un tiers la gérance et la culture 
de l'immeuble (art. 16 al. 3 ORFI). 
3.1.4 Le contrat de bail conclu avec un locataire ou un fermier se poursuit alors 
même que l’immeuble devient indisponible pour le propriétaire du fait de la saisie 
ou du séquestre. Bien que le débiteur soit toujours propriétaire de son immeuble et 
demeure formellement le partenaire contractuel du bailleur, car titulaire des droits 
qui s’y rapportent, l’exécution du contrat revient au gérant légal; celui-ci est dès 
ce moment l’interlocuteur du locataire. Dans la relation avec les locataires, 
l’office doit percevoir les loyers, d’une part, et gérer les baux dans la perspective 
d’un bon état de rendement, d’autre part (GAUDIN-DEFAGO, op. cit., n° 526 et 
527). 
 
3.2 En l'espèce, l'Office, chargé de la gérance légale de l'immeuble litigieux dans 
le cadre du séquestre, a pris la décision de le relouer suite à la résiliation anticipée 
du bail par les locataires précédents, de manière à assurer une continuité dans la 
perception des revenus qu'il devait garantir au créancier, conformément aux règles 
exposées ci-dessus. Il n'avait pas à en informer le débiteur propriétaire, ce dernier 
n'étant plus en charge de la gestion de l'immeuble dès l'instauration de la gérance 
légale. Le fait qu'en l'espèce un projet était mis sur pied entre le débiteur et le 
créancier en vue d'une réalisation de gré à gré de l'appartement séquestré vide de 
locataire, dont l'Office n'était pas informé, n'est pas de nature à modifier cette 
appréciation. Aussi opportun que soit ce projet, il appartenait aux intéressés de 
prendre les mesures idoines s'ils attendaient de l'Office une gérance légale de 
l'immeuble s'écartant des standards qui s'imposaient à lui, notamment de 
l'informer de leur accord et de ses implications. 
 
En conclusion, l'activité de l'Office ne prête pas le flanc à la critique et la plainte 
aurait été rejetée si elle avait été recevable. 
4. 
La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 
art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 
OELP). 
* * * * * 


- 9/9 - 
 
 
A/1932/2025-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 30 mai 2025 par 
A______ contre la décision de l'Office cantonal des poursuites de relouer, à compter du 
21 mars 2025, à L______ et M______, l'appartement sis chemin 1______ no. ______, 
[code postal] E______ [GE], feuillets 2______ et 3______ de la parcelle n° 4______ de 
la commune de E______, propriété de A______, dans le cadre de la gérance légale 
instaurée par le séquestre dudit immeuble au profit du CANTON DE VAUD, pour une 
durée d'un an, reconductible, et tendant à ce qu'il soit ordonné à l'Office de résilier ledit 
bail. 
Siégeant : 
Monsieur 
Jean 
REYMOND, 
président; 
Madame 
Ekaterine 
BLINOVA 
et 
Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
 
Le président : 
 
Jean REYMOND 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.