ge_gerichte · C/27088/2006 · 2008-12-08 · fr

; JUSTE MOTIF ; SOUS-LOCATION | CO.266g; CO.257f

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.12.2008 C/27088/2006

C/27088/2006
ACJC/1505/2008
(3)
du 08.12.2008
sur JTBL/467/2008 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 23.01.2009, rendu le 31.03.2009, DROIT CIVIL,
4D_12/2009
Descripteurs
:
; JUSTE MOTIF ; SOUS-LOCATION
Normes
:
CO.266g; CO.257f
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/27088/2006
ACJC/1505/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 8 DECEMBRE 2008
Entre
X______
, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 avril 2008, comparant en personne,
d'une part,
et
A______, B______ et C______,
intimés, comparant par Me Lucien LAZZAROTTO, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
d'autre part.
EN FAIT
Par acte expédié le 10 mai 2008, X______ a appelé d'un jugement
JTBL/467/2008
, rendu le 7 avril 2008 et notifié par pli du 14 du même mois. A teneur de ce jugement, le Tribunal des baux et loyers a, après avoir ordonné la jonction des causes C/20237/2006-1-D et C/27088/2006-1-B, déclaré valable le congé extraordinaire qui lui a été notifié par A______, B______ et C______ le 20 décembre 2005 pour le 31 janvier 2006, pour l'appartement de 3 pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis 38 bis, rue ______, à Genève et l'a condamnée à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ledit logement. Les parties ont été déboutées de leurs autres conclusions.
L'appelante a sollicité que la Cour annule le jugement attaqué et constate l'inefficacité du congé ainsi que l'existence d'une relation de bail entre les parties;
Subsidiairement,
elle réclame le renvoi de la cause aux premiers juges "pour que l'instruction à laquelle (elle) a été empêchée de participer puisse avoir lieu en sa présence".
Les intimés ont conclu à la confirmation du jugement déféré.
A l'audience de plaidoiries du 6 octobre 2008, l'appelante n'était ni présente ni représentée. Les intimés ont persisté dans leurs conclusions.
Par courrier expédié le 22 octobre 2008, l'appelante a informé la Cour qu'elle n'avait trouvé la convocation pour l'audience de plaidoiries qu'à son retour de l'étranger, le 6 octobre 2008 en fin d'après-midi, sollicitant pour ce motif la convocation d'une nouvelle audience.
Les éléments suivants résultent du dossier :
A.
Le 26 novembre 1998, les consorts A______, B______, C______ et D______, d’une part, et X______, d’autre part, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces au 1
er
étage de l'immeuble sis 38 bis rue ______ à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année et quinze jours, du 16 septembre 1998 au 30 septembre 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de 3 mois.
Le loyer annuel a été fixé à 9'600 fr., charges non comprises.
Ultérieurement, la propriété de l'immeuble a été acquise en totalité par A______, B______ et C______, ce dont la locataire a été informée le 25 mai 2000.
B.
Par courrier et avis officiel du 20 décembre 2005, les bailleurs ont résilié le bail pour le 31 janvier 2006, motif pris d'une sous-location non autorisée. Le courrier annexé à l'avis de résiliation précise que le bail est résilié pour justes motifs, la locataire n'occupant plus les locaux et sous-louant ceux-ci sans autorisation.
La locataire a contesté les motifs invoqués par courrier du 10 avril 2006.
C.
Par requête du 15 août 2006, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation des baux et loyers du 13 décembre 2006 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 19 décembre 2006, les bailleurs ont sollicité l'évacuation de la locataire. Cette procédure a été enregistrée sous C/20237/2006.
La locataire a par ailleurs, par requête du 1
er
novembre 2006, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation des baux et loyers du 13 décembre 2006 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 10 janvier 2007, conclu principalement à l'inefficacité du congé et subsidiairement à la constatation que les parties étaient liées par un contrat de bail. Cette procédure a été enregistrée sous C/27088/2006.
A l'appui de leur position, les bailleurs ont allégué et offert de prouver que la locataire sous-louait son appartement à une ou plusieurs personnes et que les sous-loyers qu'elle encaissait étaient nettement supérieurs au loyer du bail principal. Sur le plan du droit, ils ont fait valoir que le congé était justifié au regard de l'art. 266g CO. Plus spécifiquement, les bailleurs ont allégué que la locataire n'habitait plus dans les locaux objet du bail, mais dans un autre logement ou encore au Sénégal, et que ceux-ci étaient sous-loués à un tiers qui versait un sous-loyer de 1'400 fr. par mois, nettement supérieur à celui convenu dans le bail. Ces faits avaient été portés à leur connaissance "dans le courant de l'année 2005".
La locataire a contesté ces allégués, affirmant occuper l'appartement (qui était le seul dont elle disposait) et ne pas le sous-louer en encaissant un sous-loyer. Plus spécifiquement, elle a allégué que, pour des motifs personnels et professionnels, elle se rendait régulièrement pour des périodes plus ou moins longues au Sénégal et que, lors de ses absences de Genève, son cousin E______ ou sa mère F______ se rendaient à l'appartement loué afin de relever son courrier, arroser les plantes et vérifier que tout était en ordre. Sur le plan du droit, elle a fait valoir qu'aucune mise en demeure au sens de l'art. 257f CO ne lui avait été adressée et que les conditions d'une résiliation anticipée n'étaient pas réalisées.
Entendu comme témoin par le Tribunal, G______, ami de X______ qui la connaît depuis 1998, a affirmé sous serment que l'appartement litigieux était situé au dessus d'un établissement public que X______ exploitait, mais qu'il n'avait jamais constaté qu'elle aurait occupé ce logement. Celui-ci avait de 1998 à 2003 été occupé par la sœur de X______, cette dernière logeant 2, rue ______ durant cette période; elle était ensuite partie à Dakar, où elle avait son centre de vie. De mars 2003 à fin 2003, la sœur de X______ avait quitté les lieux, lui donnant mandat d'encaisser un loyer de 1'400 fr. mensuellement du nouvel occupant, dénommé H______. Avec cet argent, il payait le loyer et envoyait le solde à la sœur de X______ à Dakar ou remettait une partie de la somme à la fille de cette dernière à Genève. Il ne s'était plus occupé du loyer et de l'appartement depuis fin 2003. Selon le témoin, X______ vivait toujours à Dakar et venait ponctuellement à Genève, séjours lors desquels elle logeait chez lui. Plus spécifiquement, elle était venue à Genève en août et septembre 2007 et ne s'y trouvait plus lors de son audition, intervenue en octobre 2007.
D.
Sur le plan procédural, le Tribunal a procédé à l'instruction écrite des deux causes, instruction lors de laquelle X______, alors représentée par avocat, a répondu à la demande d'évacuation en date du 28 février 2007. Ultérieurement, il a procédé à l'audition du témoin G______, audition lors de laquelle X______ était représentée par sa mère; aucune prorogation d'enquêtes n'a alors été sollicitée par les parties. Le Tribunal a enfin procédé à une comparution personnelle en date du 14 janvier 2008, audience lors de laquelle X______ n'était ni présente, ni représentée; la cause a ensuite été remise à plaider. Il doit être ici précisé que les convocations destinées à X______ (dont le conseil avait cessé d'occuper) ont alors été envoyées à celle-ci à l'adresse des locaux litigieux, que la première n'a pas été renvoyée au greffe du Tribunal, alors que la seconde l'a été avec une mention "non réclamé", enfin que les bailleurs ont lors de l'audience de comparution personnelle affirmé qu'ils ignoraient qui occupait les locaux, mais que le nom de X______ figurait sur la boîte aux lettres.
E.
Le jugement attaqué retient en substance que le refus de communiquer les conditions de la sous-location ou la sous-location à des conditions abusives constituent des manquements justifiant la résiliation anticipée du bail.
Il résultait des enquêtes que la locataire n'habitait pas l'appartement loué, mais qu'elle vivait au Sénégal depuis 2004 et que l'appartement litigieux avait été sous-loué, en tous les cas entre mars 2003 et fin 2003, à un dénommé H______ qui s'acquittait d'un loyer devant être qualifié d'abusif, puisqu'il était de 75% supérieur au loyer du bail principal. Le bailleur pouvait ainsi valablement s'opposer à la sous-location, ce qu'il avait d'ailleurs fait dès qu'il en avait eu connaissance. Une résiliation extraordinaire se justifiait de surcroît par le fait que la locataire n'avait jamais occupé l'appartement et qu'elle le mettait à disposition de tiers, qu'elle n'avait jamais averti les bailleurs de cette situation et qu'elle avait ainsi procédé, de fait, à une substitution détournée de locataires.
Dans de telles conditions, la poursuite du contrat ne pouvait être imposée aux bailleurs et le motif invoqué constituait un juste motif de résiliation anticipée du bail au sens de l'art. 257 f al. 3 CO. Compte tenu de l'attitude de la locataire, une mise en demeure était inutile, puisqu'ayant quitté la Suisse depuis de nombreuses années, elle n'aurait de toute manière pas réintégré les locaux litigieux. Le moyen tiré de l'inefficacité du congé devait donc être rejeté. L'application de l'art. 266g CO ne conduisait pas à une solution différente.
Le bail avait ainsi pris fin le 31 janvier 2006 et la locataire ne disposait plus de titre l'autorisant à rester dans les locaux, ce qui conduisait à l'admission de la requête en évacuation des bailleurs.
F.
Devant la Cour, X______ allègue, de manière nouvelle, que les locaux loués constituaient son "second logement", qu'elle le partageait avec sa sœur, qu'elle ne dispose présentement plus de son autre appartement, enfin que lors de ses séjours à Dakar, elle "prête" l'appartement litigieux à des amis "plutôt que de le laisser vide". Si elle admet avoir, en 2003, mis l'appartement à disposition du dénommé H______, elle allègue que celui-ci ne payait aucun loyer et que les mensualités versées à G______ constituaient en réalité le remboursement d'un prêt. Elle fait enfin valoir qu'elle n'a pas reçu les convocations du Tribunal, car sa boîte aux lettres a été forcée et que son nom n'y figure plus.
Le 28 octobre 2008, soit après l'audience de plaidoiries, elle a sollicité la reconvocation de l'audience, alléguant avoir reçu tardivement la convocation en raison d'une absence à l'étranger.
Les intimés ont persisté dans leur argumentation de première instance.
EN DROIT
1.
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 al. 1 et 444 al. 1 LPC).
S'agissant d'une procédure dont l'objet ne relève pas du chapitre II du titre VIII
ème
du Code des obligations et dont la valeur litigieuse est indéterminée, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P LOJ; BERTOSSA/GAILLARD/ GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 13 ad art. 50). La Chambre d'appel connaît donc de l'appel avec un plein pouvoir d'examen (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 2 ad art. 445).
2. Il ne sera pas donné suite à la demande de l'appelante du 22 octobre 2008, tendant à la reconvocation d'une audience de plaidoiries. Dans la mesure où l'appelante se savait concernée par une procédure judiciaire, il lui incombait de prendre toute mesure pour prendre connaissance à temps du courrier qui lui était adressé à son domicile élu; par ailleurs, l'empêchement qu'elle invoque (absence à l'étranger) n'est pas justifié par pièces.
3. L'appelante invoque de manière nouvelle devant la Cour diverses circonstances de fait. Ces allégués nouveaux ne sont pas recevables en appel, même dans le cadre d'un appel ordinaire, sauf s'il s'agit de
nova
proprement dits (faits s'étant produits depuis le jugement) ou improprement dits (faits dont elle n'avait pas connaissance avant le prononcé du jugement), circonstances non réunies en l'espèce (BERTOSSA/GAILLART/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 8 ad art. 312 LPC). Le fait que la maxime inquisitoire sociale soit applicable aux procédures en matière de baux et loyers (art. 274d CO) ne dispense en effet pas les parties de leur devoir d'alléguer les faits pertinents de manière régulière.
4.
L'appelante se plaint à tort de n'avoir pu participer à la procédure de première instance.
La Cour constate que, dans un premier temps, l'appelante a été représentée par avocat, conseil qui a régulièrement produit des écritures en son nom; elle s'est ensuite valablement fait représenter par sa mère lors de l'audience d'enquêtes.
L'appelante affirme n'avoir pas reçu par la suite les convocations qui lui ont été adressées (soit celles pour les audiences de comparution personnelle et de plaidoiries), motif pris que son nom ne figurerait plus sur sa boîte aux lettres. Sur le sujet, il résulte de la feuille d'audience du Tribunal que la convocation pour l'audience de comparution personnelle n'a pas été retournée par la Poste au greffe du Tribunal, ce dont il résulte qu'elle a dû être régulièrement distribuée. Par ailleurs, celle pour l'audience de plaidoiries a été retournée audit greffe avec la mention "non-réclamé", ce dont il y a lieu d'inférer que la Poste a bien remis dans la boîte aux lettres de l'appelante un avis de distribution, auquel il n’a toutefois pas été donné suite. A tout cela s'ajoute que l'appelante ne soutient pas ne pas avoir reçu le jugement entrepris, alors que celui-ci lui a été expédié à la même adresse.
Il incombait à l'appelante, qui se savait concernée par une procédure judiciaire, de prendre toutes mesures utiles pour réceptionner son courrier; ne l'ayant pas fait, elle ne peut maintenant prétendre bénéficier d'une nouvelle instruction de sa cause.
La procédure suivie a pour le surplus été régulière et rien ne justifie la réouverture de l'instruction sollicitée par l'appelante.
La cause est ainsi en l'état d'être tranchée au fond.
5.
L'appelante conteste le caractère injustifié du congé, soutenant n'avoir jamais sous-loué son appartement.
5.1
En vertu de l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de cette disposition que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable. La perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF
122 III 262
consid. 2a/aa et les références).
La question de savoir si la sous-location non autorisée par le bailleur constitue un juste motif de résiliation du bail au sens de l'art. 266g CO est controversée. Dans un arrêt relativement ancien, le Tribunal fédéral a considéré que la sous-location non autorisée à des personnes "
solvables et de moralité irréprochable
" ne constituait pas une circonstance grave rendant intolérable la continuation du bail; de l'avis des juges fédéraux, une résiliation extraordinaire n'était pas possible puisqu'aucune raison sérieuse ne justifiait en l'espèce le refus de la sous-location (TF, SJ 1975 p. 181 consid. 4). Certains auteurs reprennent à leur compte cette affirmation en l'étendant à toutes les situations de sous-location non autorisées; pour ceux-ci, seul l'art. 257f al. 3 CO peut être invoqué dans ces situations, ce qui implique alors une mise en demeure écrite du bailleur (BLANC, La sous-location en pratique, SJ 2005 II 119; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381 ch. 2.2.9; WESSNER, La résiliation du bail pour justes motifs, in Séminaire du bail à loyer, Neuchâtel 1998, p. 20 ch. 56). Pour une autre partie de la doctrine, en revanche, l'art. 266g CO permet la résiliation extraordinaire du bail en cas de sous-location non autorisée (USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, n. 18 ad art. 266g et n. 30 ad art. 262; HIGI, Zürcher Kommentar, n. 36 ad art. 262).
Ce qui précède doit encore être précisé en raison de l'introduction, en 2001, du bail cadre romand (FF 2001 p. 5509 ss). En effet, l'art. 8 de ce bail cadre impose au locataire de demander préalablement au bailleur son consentement écrit à la sous-location. Dans sa jurisprudence relative à cette disposition, la Chambre de céans a retenu que l'absence de requête de consentement implique le droit de résilier le bail, soit en application de l'art. 266g CO, soit en application de l'art. 257f CO (
ACJC/1427/2006
du 11 décembre 2006 consid. 2.4 et les références).
5.2
En l'espèce, le Tribunal a à juste titre retenu que l'existence d'une sous-location était avérée et que les conditions de celles-ci ne pouvaient être imposées aux bailleurs, au vu de la disproportion entre le loyer du bail principal et celui du bail de sous-location. Le témoin G______ a clairement affirmé, sous serment, que l'appelante n'avait, depuis qu'il la connaissait en 1998, jamais habité l'appartement objet du bail, qu'elle avait un autre logement, enfin que, depuis 2004, elle résidait à Dakar, sous réserve de séjours à Genève lors desquels elle habitait chez lui; il a également déclaré sous serment que l'appartement litigieux était occupé par la sœur de la locataire et qu'il l'avait été, pendant plusieurs mois en 2003, par un dénommé H______ qui versait 1'400 fr. mensuellement à titre de loyer.
Ce témoignage établit à satisfaction de droit que l'appelante n'use pas des locaux loués, qu'elle les a mis, depuis 1998, à disposition de tiers, enfin que depuis 2004 elle vit à Dakar et ne loge pas dans les locaux mis à bail lors de ses séjours à Genève. Il est en outre constant que l'appelante n'a pas informé les bailleurs de cette situation, qui a perduré de nombreuses années, et qu'elle a sous-loué l'appartement, en tout cas temporairement, à des conditions abusives.
Dans ces conditions, les premiers juges, dans des considérants auxquels la Cour se rallie, ont retenu que la continuation du bail ne pouvait être imposée aux bailleurs et que ceux-ci pouvaient se prévaloir d'un juste motif de résiliation anticipée du bail.
Sous l'angle de l'application de l'art. 257f CO, la Cour partage en outre l'avis des premiers juges, qui ont considéré qu'aucune mise en demeure préalable n'était nécessaire. En effet, compte tenu de la résidence habituelle de l'appelante à Dakar depuis 2004, l'envoi d'une sommation de mettre fin à la sous-location et de réintégrer les locaux loués aurait été manifestement inutile (art. 108 ch. 1 CO). Cela revient à dire que, dans les circonstances du cas d'espèce, l'appelante commet en abus de droit à se prévaloir de l’absence d’un avertissement, alors qu’elle aurait de toute évidence persévéré en dépit de la menace d’une résiliation de bail (
ACJC/1496/2007
).
6.
Il résulte de ce qui précède que l'appel est infondé.
Le jugement attaqué sera, partant, annulé.
L'appelante, qui succombe, sera condamnée à un émolument d'appel.
7.
La valeur litigieuse au sens de la LTF représente le montant du loyer entre la date pour laquelle la résiliation anticipée est intervenue (31 janvier 2006) et l'échéance ordinaire du bail (30 septembre 2006). Elle représente ainsi in casu 800 fr. x 8 mois ou 6'400 fr.
* * * * *
PAR CES MOTIFS
LA COUR
:
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ contre le jugement
JTBL/467/2008
rendu le 7 avril 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/27088/2006-1-B.
Au fond
:
Confirme ce jugement.
Condamne X______ au paiement d'un émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Madame Nathalie THURLER et Monsieur Lucien BACHELARD, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
Daniel DEVAUD
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.