ge_gerichte · ATA/595/2005 · 2005-09-06 · de

Résumé:
 Qualité de parties du titulaire d'un droit de préemption, question laissée ouverte lorsque le propriétaire de la parcelle requiert le désassujettissement.
En vertu de l'article 16A LAT, les modes de production qui ne sont pas tributaires du sol telle que la production sous serre de fleurs ou de plantes hors sol sont agricoles.
Définition de la notion de zone agricole spéciale. Rappel des conditions de désassujettissement.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/2010/2004-IEA ATA/595/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 6 septembre 2005

dans la cause

Monsieur Henri ARNI
représenté par Me Bruno Megevand, avocat

contre

COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE

et

ADD DIFFUSION S.A.
représentée par Me Adrian Holloway, avocat

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EN FAIT

Monsieur Henri Arni (ci-après: le propriétaire ou le recourant) est
propriétaire de la parcelle 10006, plan 1 de la commune de Troinex, d’une surface
de 4957 m2 (ci-après : la parcelle), sise route des Tournettes 83.

Cette parcelle se trouve en zone agricole et de surcroît dans le secteur
désigné par le plan directeur cantonal comme étant en zone agricole spéciale. Elle
est également située pour partie, environ un tiers, en surface d’assolement alors
que les parcelles voisines sont sises entièrement en surface d’assolement.

Il convient de préciser que l’aire qui est exclue des surfaces d’assolement a
les mêmes contours que la parcelle 10006, mais se trouve décalée vers l’ouest sur
une distance équivalente au tiers environ de la largeur de cette parcelle. En
conséquence, une bande de terrain sise sur la parcelle voisine à l’ouest, N° 10005,
est soustraite aux surfaces d’assolement alors qu’il s’agit de prés.

Sur cette parcelle se trouvent une villa autorisée en 1964 entourée d’un
jardin d’agrément, deux hangars et quatre serres.

A l’angle sud-est de la parcelle, une surface aménagée en parking est louée
temporairement à la Confédération qui la met à disposition d’œuvres d’entraide.

Le propriétaire est domicilié dans la villa bâtie sur la parcelle précitée.
Jusqu’en 2001, date à laquelle il a pris sa retraite, le propriétaire a exploité, sur
cette même parcelle, une entreprise horticole dont l’essentiel de la production
provenait de cultures hors-sol.

Par contrat, intitulé bail à ferme, signé le 21 mai 2002 avec ADD Diffusion
S. A. (ci-après: ADD ou l’intimée), le propriétaire a loué une partie des
bâtiments, soit deux petites serres en verre pour la culture hors-sol, une grande
serre également pour la culture hors-sol et un petit bâtiment de liaison (environ
629 m2 en tout d’après le contrat), pour une durée de dix ans. L’annexe 6
prévoyait que ADD s’engageait à remettre et à maintenir en état les serres, qu’elle
envisageait un investissement de CHF 50'000.- à CHF 100'000.- pour
l’installation d’une chaudière de citerne, d’une installation électrique
indépendante et d’une fosse septique et sanitaire. Il était également stipulé qu’en
cas de vente du domaine entier, ADD bénéficiait d’un droit de préemption d’une
durée de trois mois.

Le 8 mai 2003, le propriétaire a adressé à la commission foncière agricole
(ci-après : la commission) une requête tendant à la constatation du non-
assujettissement de la parcelle 10006 à la loi fédérale sur le droit foncier rural du
4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11).

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10.

Il invoquait le fait que cette parcelle n’était pas appropriée à l’agriculture et
qu’elle échappait au champ d’application de la loi puisqu'elle n’entrait
pratiquement pas dans les surfaces d’assolement. Les cultures hors-sol étaient
étrangères à l’affectation de la zone agricole aux termes de l’article 16a de la loi
fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700).

Le 25 août 2003, la commission a effectué un transport sur place.

Elle a constaté que les bâtiments n’étaient plus utilisés à des fins agricoles et
que les installations existantes étaient désaffectées et n’étaient plus adaptées à une
horticulture rentable. La parcelle ne pouvait être divisée en raison de
l’implantation du bâtiment d’habitation et de son accès. La surface de la parcelle
était soustraite aux 2/3 aux surfaces d’assolement et en tenant compte de la
probable erreur d’inscription au cadastre, c’était toute la parcelle qui était
soustraite. La commission concluait en précisant que les experts suggéraient le
désassujettissement de la parcelle.

Par pli non daté, ADD a informé la commission qu’elle avait loué une partie
de la parcelle en cause pour dix ans et que le contrat comportait un droit de
préemption en sa faveur sur la partie louée.

Désireuse d’acheter une partie de l’exploitation, voire l’ensemble de celle-ci
à l’exception de la villa, ADD déclarait s’opposer à la requête de
désassujettissement parce qu’elle craignait une augmentation du prix de vente.

Suite à la transmission du dossier par la commission, le département de
l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : le DAEL) a rendu le
18 décembre 2003, une décision ordonnant l’évacuation du container déposé sur
la parcelle par ADD, sans autorisation préalable. Cette décision a fait l’objet d’un
recours d’ADD, puis d’une procédure auprès du Tribunal administratif qui a été
retirée par la suite.

Par décision du 12 mars 2004, le DAEL a renoncé à exiger la démolition de
deux serres érigées sans autorisation dans les années soixante, vu leur ancienneté.
Il a de plus constaté la conformité de toutes les autres constructions érigées sur la
parcelle 10006 aux dispositions légales en matière d’aménagement, régissant
notamment l’affectation des constructions et installations en zone agricole.

La commission a entendu les parties le 29 juin 2004.

ADD souhaitait créer une exploitation horticole spécialisée dans les plantes
en hydroculture dans les serres louées au propriétaire. Elle était disposée à
effectuer les investissements nécessaires à la remise en état des serres. Cependant
le propriétaire n’avait pas collaboré à l’obtention du permis de construire en
raison d’un litige qui l’opposait à ADD. En conséquence, elle n’avait pas encore
commencé l’exploitation. Elle précisait encore qu’elle avait l’intention d’acheter

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les serres en cas de vente et qu’aux termes du contrat, elle avait un droit de
préemption sur toute la parcelle.

Le propriétaire a indiqué que le projet d’ADD n’était pas viable et que celle-
ci n’avait rien fait depuis 2002. Selon lui, la parcelle n’avait plus d’affectation
agricole. Il avait le sentiment qu’ADD avait « mis le pied dans le dossier » pour
pouvoir acquérir ultérieurement la propriété en faisant une affaire.

Par décision du 25 août 2004, la commission a rejeté la requête en
désassujettissement de la parcelle.

La commission a tenu compte du fait qu’il existait un contrat de location
d’une durée de dix ans et que la locataire s’était engagée à remettre et à maintenir
en état les serres. De plus, la zone agricole spéciale était notamment réservée à la
production hors-sol et sous serres, en conséquence la parcelle était appropriée à un
usage horticole. Or, l’horticulture en pleine terre ou non faisait partie de
l’agriculture.

Le 27 septembre 2004, le propriétaire a interjeté recours à l’encontre de la
décision précitée auprès du Tribunal administratif.

Il s’est prévalu de la jurisprudence rendue sous l’empire de l’ancien article
16 LAT, inchangée selon lui depuis l’adoption de l’article 16a LAT, selon
laquelle les modes d’exploitation dans lesquels le sol ne joue pas un rôle essentiel,
telle la production sous serre de fleurs hors-sol, n’est pas agricole et partant, le
terrain sur lequel les bâtiments d’exploitation sont édifiés n’est pas un terrain se
prêtant à l’exploitation agricole au sens de l’article 6 alinéa 1 LDFR.

Il a fait ensuite grief à la commission de ne pas avoir tenu compte du fait
que la parcelle n’est incluse dans la surface d’assolement que pour un tiers, ce qui
paraît d’ailleurs être une erreur dans l’établissement du plan des surfaces
d’assolement.

D'’entente avec la commission, le recourant a requis la suspension de la
cause par pli du 6 octobre 2004.

Le Tribunal administratif a prononcé la suspension de la procédure par
décision du 11 octobre 2004.

Par pli du 5 novembre 2004, ADD a fait valoir qu’elle avait participé à la
procédure devant la commission et que la décision de cette dernière lui avait été
notifiée. La décision qui serait rendue affectant ses propres droits, elle sollicitait le
droit d’intervenir dans la procédure.

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16.

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21.

Informée de la suspension de la procédure, ADD ne s’y est pas opposée. En
conséquence, une nouvelle décision de suspension rendue le 16 novembre 2004
lui a été notifiée.

La procédure a été reprise à la demande du recourant par décision du
Tribunal administratif du 7 février 2005.

Dans son écriture du 15 mars 2005, la commission s’est référée à la
doctrine selon laquelle en horticulture, la technique hors-sol est acceptée depuis
longtemps et les serres des exploitations horticoles sont dans tous les cas
assujetties à la LDFR (art. 7 al. 2 LDFR). En conséquence, la parcelle litigieuse
étant appropriée à un usage horticole, elle ne pouvait pas être désassujettie.

Dans sa réponse du 18 mars 2005, l’intimée a fait valoir que la parcelle
litigieuse correspondait à la notion d’immeuble agricole situé en dehors d’une
zone à bâtir au sens de l’article 2 LDFR et, partant, était soumise à la LDFR. En
effet, elle répondait à la définition d’immeuble agricole de l’article 6 LDFR
puisqu'elle était appropriée à un usage horticole comme l’exige la loi.

Dans sa réplique du 2 mai 2005, le recourant a conclu tout d’abord à ce que
l’appel en cause de ADD soit déclaré irrecevable. En effet, le contrat de bail le
liant à ADD était un contrat de bail à loyer. Il s’ensuit que l’assujettissement ou
non de la parcelle à la LDFR était sans conséquence sur la situation juridique de
l’intimée. Celle-ci n’étant pas titulaire d’un bail à ferme, elle ne pouvait pas
prétendre aux droits que donne la LDFR au fermier, en particulier les droits de
préemption des articles 47 et suivants. Il a persisté dans les arguments déjà
développés précédemment.

Le 30 mai 2005, ADD a relevé dans sa duplique qu’elle bénéficiait de toute
manière d’un droit de préemption puisque celui-ci était prévu par le contrat qui la
lait au recourant.

En revanche, en cas de désassujettissement, le prix de la parcelle serait
inévitablement plus élevé, ce qui aurait une incidence directe sur son droit de
préemption et affecterait ainsi ses droits et obligations. En conséquence, son
intervention devait être déclarée recevable.

La commission a renoncé à dupliquer.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOT] - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12

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septembre 1985 - LPA-E 5 10 ; art. 88 al. 1 LDFR ; art. 13 de la loi d'application
de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 LaLDFR —
M 1 10).

Le recourant a contesté la recevabilité de l’appel en cause de ADD.

L’intimée a participé à la procédure devant la commission foncière agricole
qui l’a considérée comme partie en l’entendant notamment en comparution
personnelle le 29 juin 2004.

L’argument tiré de l’appel en cause doit ainsi être rejeté.

La question de la qualité de partie de l’intimée pourrait se poser sous
l’angle de l’article 83 LDFR mais souffre de rester indécise, vue l’issue du litige.

Le recourant a fait valoir que selon la jurisprudence rendue sous l’empire de
l’ancien article 16 LAT, les modes d’exploitation qui ne sont pas tributaires du
sol, telle la production sous serre de fleurs hors-sol, ne sont pas agricoles. En
conséquence, le terrain sur lequel les bâtiments d’exploitation sont édifiés ne se
prête pas à l’exploitation agricole au sens de l’article 6 alinéa 1 LDFR. Partant, sa
parcelle devait être désassujettie.

a. La LDFR renvoie, pour ce qui touche à son champ d’application territorial,
au droit de l’aménagement du territoire (FF 1988 III 911). Ce dernier définit les
surfaces pouvant être utilisées à des fins agricoles, la notion d’immeuble
approprié à un usage agricole ou horticole étant la même dans les deux lois (art. 1
let. a LAT et 6 al. 1 LDFR ; ATF 125 II 175 consid. 2b p. 177 ; Arrêt du Tribunal
fédéral 5A.22/2003 du 11 mars 2004 consid. 4.1.1 ; ATA/355/2004 du 4 mai
2004 consid. 3a).

b. Selon l’ancien article 16 LAT seules les activités pour lesquelles le sol était
un facteur de production indispensable (modèle «production ») étaient
considérées comme «agricoles ». La zone agricole était ainsi exclusivement
réservée aux modes traditionnels d’exploitation liés directement aux ressources du
sol dans des conditions principalement naturelles ; la culture des champs et la
production de lait et de viande en étaient des exemples. Selon la jurisprudence
constante, le caractère agricole, au sens de l’ancien article 16 LAT, d’une activité
n’était pas admis si les produits obtenus provenaient d’un mode d’exploitation
non tributaire du sol (voir notamment ATF 117 Ib 270 ss et 1201b 266 ss;
FF 1996 II p. 495)

c. Dans le message relatif à la révision partielle de la LAT qui a introduit
notamment l’article 16a LAT, entré en vigueur le 1°” septembre 2000, le Conseil
fédéral a préconisé une interprétation plus large de la notion d’exploitation
agricole ou horticole (FF 1996 III p. 496). Il a exposé que le mode d’exploitation
n’était plus un critère pertinent pour l’affectation d’un terrain à la zone agricole. Il

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n’en demeurait pas moins que le terrain devait de toute façon se prêter au mode
d’exploitation envisagé et être nécessaire à celui-ci pour que la zone agricole
remplisse les diverses fonctions qui lui sont assignées. Mais cette adéquation ne
devait pas être reconnue uniquement lorsque le sol était un facteur de production
indispensable. Les surfaces qui étaient nécessaires et qui se prêtaient à la
production agricole ou horticole non tributaire du sol devaient ainsi pouvoir être
classées en zone agricole même si elles ne se prêtaient pas - cas très rare - à
l’exploitation traditionnelle du sol (FF 1996 III p. 499). L’élément fondamental
introduit dans l’article 16a LAT est l’abandon de la distinction entre exploitation
tributaire et exploitation non tributaire du sol (FF 1996 III p. 502).

d. Toujours selon le message, compte tenu du fait que l’horticulture relève
expressément du champ d’application de l’article 16 LAT, les constructions et
installations destinées exclusivement ou essentiellement à la culture hors-sol de
plantes utiles ou de plantes d’ornement sont dorénavant conformes à la zone

agricole pour autant qu’elles respectent les conditions fixées à l’article 16a LAT
(FF 1996 II p. 504).

e. Le plan directeur cantonal rappelle que suite à la révision partielle de la
LAT dont il est question ci-dessus, la législation fédérale a délégué aux cantons la
compétence de définir des périmètres à l’intérieur de la zone agricole pour
l’implantation de constructions servant à des formes de production agricole non
tributaire du sol, quand elles excèdent ce qui peut être admis au titre de
développement interne (Plan directeur cantonal — 3.01 zone agricole spéciale,
principes d’aménagement).

A Genève, la délimitation de secteurs de la zone agricole pour les cultures
sous abri et pour les élevages industriels identifiés sur le schéma directeur
cantonal (zone agricole spéciale) comprend les grands secteurs maraîchers ou
horticoles du canton. A ce titre, cette démarche de planification a confirmé la
vocation maraîchère et horticole de la plaine de Veyrier-Troinex notamment, qui
a donc été insérée en zone agricole spéciale (Plan directeur cantonal — 3.01 zone
agricole spéciale, principes d’aménagement).

La parcelle du recourant est sise sur la commune de Troinex, en zone
agricole spéciale. Au vu de ce qui précède, l’argumentation du recourant tombe à
faux. En effet, lors de le révision de la LAT, le législateur a précisément voulu
donner une interprétation plus large de la notion d’exploitation agricole en
supprimant le critère de la production tributaire du sol ou non et en introduisant de
plein-pied les cultures hors-sol dans la notion d’agricole ou horticole au sens de la
LAT. Il s’ensuit que l’immeuble du recourant est agricole au sens de la LAT et
l’est aussi en conséquence à teneur de l’article 6 alinéa 1 LDFR. Compte tenu du
fait que de surcroît la parcelle du recourant se trouve en zone agricole spéciale,
soit la partie de la zone agricole réservée par le plan directeur cantonal

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précisément aux cultures hors-sol, aboutir au résultat contraire serait dépourvu de
sens.

Partant, l’argumentation du recourant doit être rejetée.

Il convient de déterminer si l’immeuble du recourant ne doit pas être
désassujetti pour un autre motif.

a. La LDFR s'applique notamment à des immeubles agricoles isolés qui sont
situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de la loi fédérale sur l'aménagement du
territoire et dont l'utilisation agricole est licite (art. 2 al. 1 LDFR). Est agricole
l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole (art. 6 al. 1 LDFR), à savoir
celui qui, par sa situation et sa composition, peut être exploité sous cette forme
(cf. E. HOFER, in: Le droit foncier rural, Brugg 1998, nos 7 ss ad art. 6 LDFR).
La caractéristique de l'aptitude est donc d'abord d'ordre objectif. Dans certaines
situations, il y a cependant lieu de tenir compte d'un critère subjectif, à savoir
l'utilisation effective durant de longues années. Ainsi, le message du Conseil
fédéral, à l'appui des projets de la LDFR, cite le cas d'un parc attenant à une villa
située en zone agricole; un tel immeuble ne saurait être considéré comme agricole,
alors même que le parc se prêterait à un usage agricole ou horticole (FF 1988 III
917, n. 221.3; E. HOFER, op. cit., n. 16 ad art. 6 LDFR; Y. DONZALLAZ,
Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier
rural, n. 81, p. 44). En résumé, est approprié à l'agriculture, l'immeuble
effectivement exploité selon un mode agricole et ne l'est pas, celui qui
objectivement apte à un tel usage, n'a plus été utilisé pour l'agriculture depuis de
nombreuses années et ne le sera vraisemblablement plus à l'avenir. En revanche,
et pour reprendre l'exemple précité, si le parc était effectivement utilisé pour
l'agriculture, l'ensemble de la parcelle devrait être qualifié d'immeuble à usage
mixte et, partant, serait soumis à la LDFR en vertu de l'article 2 alinéa 1 lettre d de
cette loi (FF 1988 et les auteurs susmentionnés). Il y a également usage mixte
lorsque des bâtiments d'habitation et d'économie rurale utilisés à l'origine pour
l'agriculture ne sont plus nécessaires à cet usage ou servent à d'autres fins,
notamment d'habitation, contrairement aux buts de la loi (cf. ATF 125 III 175
consid. 2c p. 179 ; Arrêt du Tribunal fédéral 5A.4/2000 du 1°” septembre 2000
consid. 2b ; ATA/564/2003 du 23 juillet 2003 consid. 2b).

b. Le Tribunal fédéral a encore précisé, que les bâtiments agricoles qui ne sont
plus utilisés selon leur destination ne sont plus soumis à la LDFR s'il résulte d'un
examen objectif de la situation qu'à l'avenir, ils ne seront plus nécessaires au
maintien d'une exploitation agricole rentable et offrant des moyens d'existence
suffisants. Le critère de la rentabilité économique ne joue un rôle que lorsque
l'usage agricole a pris fin - dans le cas visé par l'arrêt - depuis des années, et que
l'autorisation est requise afin de soustraire au champ d'application de la LDFR les
biens utilisés auparavant dans l'agriculture (ATF 125 III 175 précité, consid. 2c,
cité in ATA/355/2004 du 4 mai 2004 consid. 3b).

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La parcelle du recourant est un immeuble agricole au sens de l’article 6
alinéa 1 LDFR. Reste à examiner l’utilisation effective de l’immeuble.

Jusqu’en 2001, le recourant a exploité lui-même sur sa parcelle une
entreprise horticole dont l’essentiel de la production provenait de cultures hors-
sol. Par contrat du 21 mai 2002, le recourant a loué pour dix ans une partie des
bâtiments à l’intimée qui s’est engagée à remettre en l’état les serres et à créer une
exploitation horticole. En raison d’un litige survenu entre le propriétaire et
l’intimée, les travaux de réfection des serres n’ont pas avancé.

Au vu de ce qui précède, jusqu’à une date récente, 2001, la parcelle a servi à
l’exploitation d’une entreprise horticole. Le propriétaire a donc arrêté d’exploiter
la parcelle depuis quatre ans seulement. On ne peut pas parler de cessation d’une
exploitation agricole depuis de nombreuses années au sens de la jurisprudence
précitée. De plus, actuellement encore, une partie de la parcelle qui, vu
l’emplacement du bâtiment d’habitation, est indivisible, est louée jusqu’en 2012 à
une société qui entend exploiter une entreprise horticole. En conséquence, la
parcelle a conservé une vocation agricole. Certes, les travaux nécessaires à
l’entretien et à la réfection des serres n’ont pas été effectués et l’exploitation
horticole n’a pas pu être entreprise comme prévu, mais un litige de droit privé
entre les deux parties au contrat de baïl n’a pas d’influence sur l’assujettissement
de la parcelle à la LDFR.

Enfin, le critère de la rentabilité économique ne rentre pas en ligne de
compte ici vu que l’usage de la parcelle est demeuré agricole.

5. Le recours doit ainsi être rejeté. Son auteur, qui succombe, sera condamné
aux frais de la procédure arrêtés à CHF 1'500.-, en application de l’article 87
alinéa 1 LPA. Une indemnité de CHF 2'000.- sera allouée à l’intimée, à charge du
recourant.

XXE SX

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 27 septembre 2004 par Monsieur Henri Arni
contre la décision de la commission foncière agricole du 25 août 2004 ;

au fond :

le rejette ;

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met à la charge du recourant un émolument de CHF 1°500.- ;

alloue à l’intimée une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à la charge du
recourant ;

dit que, conformément aux articles 97 et suivants de la loi fédérale d'organisation
judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de recours de droit administratif, dans
les trente jours dès sa notification, par devant le Tribunal fédéral ; le mémoire de
recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature
du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé en trois exemplaires au moins au
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14 ; le présent arrêt et les pièces en possession du
recourant, invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à l'envoi ;

communique le présent arrêt à Me Bruno Megevand, avocat du recourant, à Me Adrian
Holloway, avocat de ADD Diffusion S.A., à la commission foncière agricole, à l’office
fédéral du développement territorial ainsi qu’à l’office fédéral de la justice (office
chargé du droit du registre foncier et du droit foncier).

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, juges, M. Hottelier,
juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : le président :

C. Del Gaudio-Siegrist F. Paychère

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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