ge_gerichte · DCSO/488/2024 · 2024-10-17 · fr

Résumé:
 Recours interjeté au TF par la créancière le 31.10.2024 (5A_742/2024), rejeté par arrêt du 14 avril 2025 (5A_742/2024).

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4035/2023-CS 
DCSO/488/24
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 17 OCTOBRE 2024 
Plainte 17 LP (A/4035/2023-CS) formée en date des 1er et 7 décembre 2023 par la 
COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES DE LA PPE A______, représenté par 
Me Yvan Guichard, avocat. 
 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES DE 
LA PPE A______ 
c/o Me Yvan GUICHARD 
Avenue de Mon-Repos 24 
Case postale 1410 
1001 Lausanne. 
- B______ 
 
 
 
c/o C______ 
______ 
 
 
 
______ [GE] 
 
- D______ 
 
 
c/o E______, curatrice 
______ 
______ [GE] 
- Office cantonal des poursuites. 


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EN FAIT 
A. 
a. D______ et B______ sont copropriétaires, à raison d'une moitié chacun, de la 
part de copropriété par étages inscrite au Registre foncier de Genève, section 
F______, sous feuillet n° 1______-2______. Cette part de copropriété correspond 
au lot n° 3.11 de la propriété par étages constituée sur l'immeuble de base 
immatriculé sous feuillet n° 1______ de la commune de G______, section 
F______, lequel confère un droit d'usage exclusif sur un appartement de cinq 
pièces (ci-après : l'Appartement) situé au premier étage du bâtiment édifié sur 
ledit immeuble, sis avenue 3______ no. ______ à H______ (Genève). 
 
b. A la suite de poursuites par voie de saisie (notamment poursuites 
n° 4______ et 5______), la mise en vente aux enchères publiques de 
l’Appartement a été publiée dans la F.A.O. du ______ 2023. Les créanciers 
gagistes et titulaires de charges foncières ont été sommés de produire leurs droits 
sur l’immeuble au 9 novembre 2023. 
 
c. Par courrier du 9 novembre 2023, la Communauté des copropriétaires de la PPE 
A______ (ci-après : la PPE) a produit la somme totale de 38'960 fr. 69, invoquant 
son 
droit 
à 
l’inscription 
d’une 
hypothèque 
légale 
au 
sens 
de 
l’art. 712i CC. Elle a soutenu que la reconnaissance directe à l’état des charges de 
sa créance lui permettait d’éviter des frais judiciaires et d’inscription au Registre 
foncier inutiles, les autres créanciers conservant la faculté de contester l’état des 
charges s’ils estimaient ses prétentions injustifiées. 
 
d. Par courrier du 21 novembre 2023, l’Office a rejeté la production de la PPE, au 
motif qu’aucune inscription de gage n’avait été requise auprès du Registre foncier. 
 
e. Le 27 novembre 2023, l’Office a communiqué à la PPE l’état des charges et des 
conditions de vente relatif aux enchères du bien immobilier. Ce document ne 
mentionne pas la production effectuée le 9 novembre 2023 par la PPE. La vente 
aux enchères de l’immeuble était fixée au 9 février 2024. 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Chambre de surveillance le 1er décembre 2023, 
la PPE a formé plainte contre la décision de l’Office du 21 novembre 2023, 
concluant à ce que son droit à l’inscription d’une hypothèque légale soit porté à 
l’état des charges et à ce qu’elle puisse participer de plein droit à la distribution 
des deniers au rang qui lui aura été attribué, nonobstant l'absence d’inscription 
d’une hypothèque légale au Registre foncier. Elle expose que cette manière de 
faire correspondrait actuellement à la pratique des offices de poursuites du canton 
de Vaud, en produisant un extrait d'un état des charges établi par un office des 
poursuites vaudois, tenant compte, dans la rubrique "autres charges", du droit à 
l'inscription d'une hypothèque légale au sens de l'art. 712i CC prenant rang sur 
l'état des charges à la date de sa production. 


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b. Par courrier expédié le 7 décembre 2023, la PPE a requis l’élargissement de sa 
plainte à la communication de l’état des charges et des conditions de vente du 
27 novembre 2023. 
 
c. B______ s’en est rapportée à justice sur le sort de la plainte. 
 
D______ ne s’est quant à lui pas prononcé dans le délai imparti. 
 
d. Dans ses observations du 16 janvier 2024, l’Office a conclu au rejet de la 
plainte. Dès lors que l’hypothèque prévue par l’art. 712i CC en faveur de la 
communauté de copropriétaire ne naissait que par son inscription au Registre 
foncier, elle ne pouvait être inscrite à l’état des charges. L’hypothétique droit à 
l’inscription d’une telle hypothèque n’était, selon l’Office, pas suffisant pour 
inscrire une créance à l’état des charges. 
 
e. Par courrier du 14 février 2024, la PPE a soutenu que la position de l’Office ne 
sauvegardait les intérêts d’aucune des parties, puisqu’elle obligeait le créancier à 
engager un procédure judiciaire inutile, le débiteur à défendre dans une procédure 
qu’il savait perdre et l’autorité judiciaire à perdre son temps à rédiger des 
décisions qui n’apporteraient rien de plus que si l’Office avait admis la prétention 
du créancier à l’inscription de l’hypothèque requise et que personne ne l’avait 
contestée. 
 
f. Par courrier du 26 avril 2024, la PPE a informé la Chambre de surveillance de 
ce qu’elle avait obtenu, à titre pré-provisionnel, l’inscription de son droit 
d’hypothèque afin de préserver ses droits. Elle ajoutait par ailleurs avoir encore 
reçu un état des charges établi par un office des poursuites valaisan accédant à une 
requête d’inscription du droit à l’hypothèque légale d’une communauté de 
copropriétaires. 
 
g. Par courriers séparés du 8 mai 2024, les parties ont été informées que la cause 
était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi 
(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 
LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; 
art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par 
cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts 
(ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la 
plainte dirigée contre le refus de l’Office de porter à l’état des charges la 
production de la plaignante par décision du 21 novembre 2024 et communication 
de l’état de charges du 27 novembre 2024 est recevable. 
2. 
La plainte peut porter sur une violation de la loi ou sur l'inopportunité de la 
mesure prise par l'Office (art. 17 al. 1 LP). 


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3. 
La plaignante reproche à l'Office d'avoir écarté de l'état des charges son droit à 
l'inscription d'une hypothèque légale. 
3.1.1 Les immeubles sont réalisés par l'office aux enchères publiques (art. 133 
al. 1 LP). 
Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance; la publication contient 
notamment la sommation aux créanciers de produire à l'office leurs droits sur 
l'immeuble (art. 138 al. 1 et 2 ch. 3 LP). 
Avant de procéder aux enchères, l'office dresse l'état des charges qui grèvent les 
immeubles (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels 
annotés) en se fondant sur les productions des ayants droit et les extraits du 
registre foncier (art. 140 al. 1 LP). 
 
L'état des charges doit contenir les charges (servitudes, charges foncières, droits 
de gage immobiliers et droits personnels annotés) inscrites au registre foncier ou 
produites à la suite de la sommation de l'office (art. 34 al. 1 let. b ORFI). 
3.1.2 Les droits revendiqués après l'expiration du délai de production ainsi que les 
créances qui n'impliquent pas une charge pour l'immeuble ne peuvent pas être 
portées à l'état des charges; l'office informe immédiatement les titulaires que leurs 
prétentions sont exclues de l'état des charges et leur signale le délai pour porter 
plainte (art. 36 al. 1 ORFI). 
Pour le surplus, l'office n'a pas le droit de refuser de porter à l'état des charges 
celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier ou qui ont fait l'objet d'une 
production, ni de les modifier ou de les contester ou d'exiger la production de 
moyens de preuves (art. 36 al. 2 ORFI; KUHN, in Commentaire ORFI, n. 13 ad 
art. 36 ORFI et les réf. citées). 
Il ne peut refuser la production à l'état des charges que si leur production est 
tardive ou qu'il s'agit de prétentions n'ayant pas pour effet de grever l'immeuble 
(KUHN, in Commentaire ORFI, n. 1 ad art. 36 ORFI). 
L'office ne peut examiner le fond de la créance invoquée; son examen peut en 
revanche porter sur la question de savoir si une prétention est garantie par le droit 
de gage immobilier invoqué (ATF 117 III 36 consid. 3; KUHN, in Commentaire 
ORFI, n. 2 ad art. 36 ORFI). 
3.1.3 En garantie du paiement de la contribution d'un propriétaire aux charges de 
la copropriété pour les trois dernières années, la communauté peut requérir 
l'inscription d'une hypothèque légale sur la part du copropriétaire actuel; 
l’administrateur ou, à défaut d’administrateur, chaque copropriétaire autorisé par 
une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que le 
créancier en faveur duquel la contribution est saisie peuvent requérir l’inscription; 
pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l’hypothèque légale des 
artisans et entrepreneurs s’appliquent par analogie (art. 712i al. 1 à 3 CC). 


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L'hypothèque prévue par l'art. 712i CC n'a pas le caractère d'un droit de gage légal 
direct qui déploie ses effets sans inscription au registre foncier; elle ne naît que 
par son inscription au Registre foncier (ATF 123 III 53 consid 4 ; 106 II 183 
consid. 1, JdT 1981 I 211 consid. 1). 
3.1.4 Dans son arrêt rendu le 12 novembre 1980 (ATF 106 II 183 consid. 3c = JdT 
1981 I 211), le Tribunal fédéral a laissé ainsi ouverte la question de savoir s'il 
suffisait, pour simplifier la procédure, de produire le droit de gage directement à 
l'office des poursuites pour être porté à l'état des charges, sans inscription 
préalable au registre foncier, de façon que son existence doive être constatée dans 
la procédure d'épuration de l'état des charges. 
Par décision DAS/608/1997 du 19 novembre 1997, l'Autorité de surveillance des 
offices de poursuites et de faillites de Genève a considéré que l'Office des 
poursuites avait, à raison, écarté la production d'une communauté de 
copropriétaires, au motif que l'hypothèque invoquée n'existait pas puisqu'elle 
n'avait fait l'objet d'aucune inscription, pourtant constitutive, au registre foncier. 
3.1.5 Certains auteurs considèrent que le droit à l'inscription d'une telle 
hypothèque légale indirecte doit être porté à l'état des charges par l'Office même 
sans inscription préalable au registre foncier si une telle prétention est annoncée à 
l'Office dans le délai de production (SchKG I – FEUZ, n. 102g ad art. 140; 
SCHLEGEL/ZOPFI, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und 
Konkurs (2017), n. 8 ad art. 140; STAEHELIN, Die Aufnahme in das 
Lastenverzeichnis 
und 
die 
Parteirollenverteilung 
für 
den 
Lastenbereinigungsprozess, in : Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, 
Festschrift 75 Jahre Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten der 
Schweiz. Basel, Genf, München (2000) p. 309; KUHN, in Commentaire ORFI, 
2012, n. 14 ad art. 34 ORFI). 
3.2 En l'espèce, l'Office a écarté la production de la plaignante au motif qu'aucune 
hypothèque légale n'avait été inscrite au Registre foncier. 
Sa décision est conforme au droit, puisque le gage immobilier invoqué par la 
plaignante consiste en une hypothèque légale indirecte, qui n'existe que par son 
inscription au Registre foncier. Le droit à l'inscription dont se prévaut la 
plaignante ne constitue dès lors pas une charge de l'immeuble tant que 
l'hypothèque n'a pas été, même provisoirement, inscrite au Registre foncier. 
L'Office n'a par ailleurs pas excédé son droit restreint d'examen des productions à 
inscrire à l'état des charges, dans la mesure où son refus est fondé sur l'inexistence 
d'une charge grevant l'immeuble, non sur le bien-fondé matériel de la prétention 
invoquée. 
La plaignante reproche à l'Office de maintenir une pratique subordonnant 
l'inscription du droit de gage invoqué par la communauté des copropriétaires à des 
exigences arbitraires et disproportionnées. Elle lui fait en particulier grief d'exiger 
d'elle qu'elle aille au terme d'une procédure judiciaire pour obtenir un jugement 


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ordonnant l'inscription d'une hypothèque légale alors que ses droits pécuniers 
peuvent, si l'état des charges n'est pas contesté, être déterminés dans le cadre de la 
distribution des deniers. 
Il est vrai que plusieurs auteurs considèrent qu'il conviendrait de permettre au 
créancier d'annoncer le droit de gage directement à l'office des poursuites pour 
qu'il soit porté à l'état des charges, sans inscription préalable au registre foncier. 
La plaignante se prévaut par ailleurs de la pratique des offices de poursuites 
d'autres cantons, qui auraient changé leur pratique en acceptant d'inscrire le droit à 
l'inscription d'une hypothèque légale à l'état des charges d'un immeuble pour 
permettre au titulaire de ce droit de participer à la réalisation forcée et à la 
distribution des deniers pour autant qu'il ait annoncé son droit à l'état des charges. 
Ces éléments, qui relèvent d'un souci de simplification et d'économie de 
procédure, ne conduisent toutefois pas à retenir que la décision de l'Office serait 
contraire au droit ou inopportune : il n'apparaît en particulier pas excessif que 
l'Office exige, lorsqu'il examine si la prétention produite constitue une charge 
grevant l'immeuble à vendre, que l'hypothèque légale indirecte soit inscrite au 
Registre foncier pour porter cette prétention à l'état des charges de l'immeuble. 
La décision de l'Office n'étant pas contraire à la loi ni inopportune, la plainte sera 
rejetée. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 1er et 7 décembre 2023 par la COMMUNAUTÉ 
DES COPROPRIÉTAIRES DE LA PPE A______ contre les décisions de l’Office des 
poursuites des 21 et 27 novembre 2023 écartant sa production dans le cadre des 
poursuites n° 4______ et 5______ et diverses autres poursuites. 
Au fond : 
La rejette. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Natalie OPPATJA 
et Monsieur Mathieu HOWALD, juges assesseurs; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
 
La présidente : 
 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.