ge_gerichte · ACJC/897/2015 · 2014-09-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.08.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/26812/2013 
ACJC/897/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 5 AOÛT 2015 
 
Entre 
A______, sise ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 8 septembre 2014, comparant par Me Wana Catto, avocate, rue du Mont-Blanc 
3, case postale 1363, 1211 Genève 1, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
1) B______, ayant son siège ______ (ZH), 
2) C______, domicilié ______ (VD), 
intimés, comparant tous deux par Me Jean-Pierre Carera, avocat, avenue de Champel 
24, case postale 123, 1211 Genève 12, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement du 8 septembre 2014, expédié pour notification aux parties le 15 
septembre 2014, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à payer à 
B______ la somme de 21'260 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 10 avril 2013 (ch. 
1 du dispositif), a condamné A______ à payer à C______ la somme de 12'124 
fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 30 avril 2013 (ch. 2), a prononcé la mainlevée 
définitive des oppositions formées aux commandements de payer, poursuite n° 
1______ et n° 2______ à due concurrence (ch. 3), a réduit le loyer du bail du 
local commercial situé au 3ème étage de l'immeuble sis ______ à ______ (GE) de 
10% du 21 janvier 2013 au 13 avril 2013 (ch. 4), a réduit le loyer du local 
commercial situé au 4ème étage de l’immeuble sis ______ à ______ (GE) de 10% 
du 21 janvier 2013 au 13 avril 2013 (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 6), et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'une résiliation 
de bail anticipée n'étaient pas réalisées, qu'elles soient fondées sur l'art. 259d 
let. a ou sur l'art. 266g CO. Ils ont considéré que la panne d'une plateforme 
d'élévation n'avait ni exclu ni entravé considérablement l'activité de la locataire, 
laquelle avait utilisé cette panne comme prétexte pour tenter de résilier les 
contrats de bail comme elle avait déjà tenté de le faire précédemment. Elle a 
octroyé une réduction de loyer de 10% en raison de ladite panne. 
B. 
a. Par acte déposé le 16 octobre 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce qu'il soit dit que les 
montants de 21'260 fr. et 12'124 fr., avec suite d'intérêts, ne sont pas dus, à ce 
qu'il soit dit que les poursuites no 1______ et no 2______ n'iront pas leurs voies, 
les bailleurs devant être déboutés de toutes autres conclusions, avec suite de frais 
et de dépens. Subsidiairement, l'appelante conclut à l'octroi d'une réduction de 
100% de son loyer, les bailleresses devant être déboutées de toutes autres 
conclusions avec suite de frais et dépens. 
 
L'appelante fait reproche aux premiers juges d'avoir violé les art. 259d let. a CO, 
en niant que la panne de la plateforme élévatrice ait exclu ou entravé 
considérablement l'usage des locaux loués, respectivement en fixant la quotité de 
réduction de loyer à 10%. 
 
b. Dans leur réponse du 19 novembre 2014, C______ et B______ (ci-après : les 
bailleurs ou les intimés) concluent au déboutement de l'appelante de toutes ses 
conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. Les intimés soutiennent 
l'appréciation du Tribunal selon laquelle la panne de la plateforme élévatrice n'a 
pas exclu ou entravé considérablement l'usage de la chose louée, les activités de 
l'appelante ayant pu se poursuivre malgré ladite panne. Ils soutiennent également 


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la quotité de réduction de loyer de 10% retenue par le Tribunal, la jugeant 
largement suffisante au vu des circonstances. 
 
c. L'appelante n'a pas fait usage de son droit de réplique dans le délai qui lui a 
été imparti pour ce faire. 
 
d. Les parties ont été avisées le 22 décembre 2014 de ce que la cause était gardée 
à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 23 juin 2009, la société A______, en qualité de locataire, et la société 
B______, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur 
l'usage de locaux commerciaux d'une surface de 596m2 situés au 3ème étage de 
l'immeuble sis ______ à ______ (GE), à destination de manutention, 
entreposage et bureaux. 
 
Le bail était conclu pour une durée de 5 ans, soit du 1er juillet 2009 au 30 juin 
2014. La clause de renouvellement tacite a été biffée au profit d'une clause 
particulière prévoyant qu'à l'échéance du bail le locataire pouvait le prolonger 
pour une période de cinq ans à des conditions à définir. Les parties devaient 
s'avertir six mois avant la fin du bail au sujet de leurs intentions. 
 
Le loyer annuel était fixé à 119'200 fr., auquel s'ajoutait un forfait pour les 
charges de chauffage et d'eau chaude à hauteur de 5'960 fr. par an. 
 
b. Le même jour, les mêmes parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant 
sur l'usage de deux places de parking nos 3______ et 4______ sises au 2ème sous-
sol du même immeuble, moyennant un loyer annuel de 2'400 fr. 
 
La durée du bail était fixée à cinq ans, soit du 1er juillet 2009 au 30 juin 2014, 
par la suite renouvelable tacitement d'année en année, sauf congé donné trois 
mois à l'avance ou six mois à l'avance en cas de location conjointe avec des 
locaux commerciaux. Il était précisé qu’en cas de location conjointe avec des 
locaux commerciaux, la résiliation portant sur ces locaux entraînait celle du 
garage aux mêmes conditions. Il en allait de même en cas de résiliation 
anticipée. 
 
c. Le 18 septembre 2009, la société A______, en qualité de locataire, et 
C______, en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location d’un local commercial d'une surface de 358m2 situé au 4ème étage de 
l'immeuble sis ______ à ______ (GE), à destination de manutention, 
entreposage et bureaux. 
 
Le bail était conclu pour une durée de cinq ans, soit du 1er octobre 2009 au 
30 septembre 2014, par la suite renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, 


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sauf congé donné six mois à l'avance. Le loyer a été initialement fixé à 69'600 fr. 
Réputé indexé à l'évolution de l'ISPC, le loyer a été porté, dès le 1er mars 2011, à 
70'344 fr., par avis officiel du 13 janvier 2011. S'ajoutait à ce loyer une somme 
annuelle de 2'400 fr. à titre de forfait pour chauffage et eau chaude. 
 
d. Le 15 mars 2011, la société A______ a écrit à l'agence immobilière D______ 
(ci-après : la régie), chargée de la gérance des locaux précités. Se référant aux 
locaux du 4ème étage uniquement, elle a indiqué avoir pris note que la régie avait 
pris acte de la demande de quitter les locaux et avait compris que la régie avait 
laissé entendre que la résiliation anticipée ne semblait pas poser de grandes 
difficultés, ce que la régie devait toutefois lui confirmer. 
 
Le 21 mars 2011, la régie a répondu que la locataire avait omis de mentionner la 
date pour laquelle elle souhaitait libérer les locaux. Il s'avérait par ailleurs que 
l'échéance contractuelle était fixée au 30 septembre 2014, de sorte qu'il 
incombait à la locataire de présenter un candidat de remplacement solvable. 
 
e. Le 14 septembre 2012, A______ a écrit à la régie deux courriers séparés, mais 
au contenu identique, l'un en référence aux locaux du 3ème étage, l'autre en 
référence à ceux du 4ème étage. Elle a expliqué qu'une récente décision de 
l'administration fiscale cantonale l'obligeait à opérer sous douane, de sorte 
qu'elle devait entreposer tout son stock de marchandise dans un port franc d'ici à 
la fin de l'année 2012, ce qui la contraignait à quitter les locaux loués. Elle 
expliquait être consciente que le délai de résiliation était de 6 mois pour la fin du 
bail et demandait exceptionnellement la possibilité de résilier le bail pour le 
31 décembre 2012, demandant si la régie disposait d'un repreneur ou s'il 
convenait d'entreprendre des démarches pour la relocation. 
 
La régie a répondu le 24 septembre 2012 ne pas pouvoir accepter la résiliation 
anticipée au 31 décembre 2012, la locataire restant responsable du paiement du 
loyer jusqu'au 30 juin 2014, s'agissant des locaux du 3ème étage et des parkings, 
et jusqu'au 30 septembre 2014, s'agissant des locaux du 4ème étage. Il était 
nécessaire que la locataire présente des locataires de remplacement solvables 
pour accepter la résiliation à une date antérieure. 
 
Ces réponses, adressées sous pli séparés, pour les deux objets loués ont été 
reçues par la locataire le 25 septembre 2012. 
 
f. Le 3 janvier 2013, la locataire a écrit à la régie que, sans réponse à son propre 
courrier du 14 septembre 2012, elle résiliait le bail des locaux du 4ème étage avec 
effet au 31 janvier 2013. 
 
Par deux courriers séparés, datés du 8 janvier 2013, la régie a transmis à 
nouveau à la locataire sa réponse du 24 septembre 2012, ainsi que justificatifs y 


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relatifs de distribution de la poste, et a persisté dans le contenu de ces courriers, 
invitant la locataire a présenté des locataires de remplacement solvables. 
 
g. Par courrier électronique du 22 janvier 2013, la locataire s'est plainte de ce 
que l'élévateur extérieur dysfonctionnait depuis un mois. Elle a précisé que la 
veille elle avait informé la régie d'une nouvelle panne qui n'avait pas été réparée, 
l'élévateur ne fonctionnant toujours pas. Il était ainsi demandé à la régie de 
prendre les dispositions nécessaires à la remise en état de cet élévateur, ceci en 
urgence. 
 
Ce courrier électronique a été transmis par la régie à l'agence immobilière en 
charge de la gestion de la propriété par étage portant sur l'immeuble ______, soit 
E______, le jour même. E______ a mandaté la société F______ pour la 
réparation de la plateforme élévatrice, ceci le même jour encore, ce dont la 
locataire a été informée par courrier électronique. 
 
h. Par courriers des 30 janvier 2013, s'agissant des locaux du 4ème étage et du 
31 janvier 2013, s'agissant des locaux du 3ème étage, l'appelante a déclaré résilier 
le bail pour le 31 janvier 2013, s'agissant du 4ème étage, et pour le 28 février 
2013, s'agissant du 3ème étage, ceci conformément à l'art. 259d lit. a CO, soit en 
raison d'un défaut qui excluait ou entravait considérablement l'usage pour lequel 
la chose immobilière avait été louée. Elle faisait valoir, subsidiairement, 
l'art. 107 CO concernant la demeure et en dernier lieu, l'application de 
l'art. 266g CO en lien avec la décision de l'Administration fiscale lui ordonnant 
d'opérer sous douane. 
La régie a répondu le même jour au pli télécopié du 30 janvier 2013, persistant 
dans le contenu de ses courriers des 24 septembre 2012 et 8 janvier 2013, et 
précisant ne pas accepter la résiliation anticipée pour le 31 janvier 2013, que ce 
soit pour les locaux du 4ème étage ou pour tout autre. Elle précisait qu'il y avait 
deux monte-charge et non pas un, et que l'administrateur de la propriété par 
étage de l'immeuble avait été averti afin de faire intervenir en urgence 
l'ascensoriste de l'entreprise G______. 
 
i. E______ a adressé un avis aux occupants de l'immeuble sis ______, le 31 
janvier 2013, concernant notamment la plateforme élévatrice, les informant que 
cette dernière était mise hors service depuis plusieurs jours et se trouvait 
irréparable, de sorte qu'elle devait être remplacée. Une fabrication sur mesure en 
usine demandait un délai de livraison d'environ 8 semaines. L'entreprise 
mandatée allait tenter une réparation "de fortune". 
 
j. La locataire a adressé à la régie trois clés du local situé au 4ème étage par 
courrier du 5 février 2013, ce qui a toutefois été refusé, le 7 février 2013, par la 
régie. 


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k. A la demande de A______, Me H______, huissier judiciaire, a dressé un 
procès-verbal de constat le 7 février 2013. Il a constaté notamment que la 
plateforme élévatrice située sur le quai de chargement ne fonctionnait pas et qu'il 
s'agissait du seul moyen à disposition de la locataire pour charger et décharger 
ses palettes de marchandises, de sorte qu'aucune palette ne pouvait transiter par 
l'ascenseur extérieur. Au niveau du 3ème étage, il avait trouvé la porte des locaux 
de la locataire fermée et s'était fait expliquer par I______ que le local de 
stockage était fermé en raison de la défectuosité du monte-charge et que se 
trouvait à l'intérieur une centaine de palettes avec des charges pouvant aller 
jusqu'à 600 kg. 
 
l. Le 20 février 2013, E______ a adressé un nouvel avis aux occupants 
concernant la plateforme élévatrice. La nouvelle plateforme devait être livrée 
entre le 8 et le 12 avril 2013. La tentative de réparation provisoire avait échoué 
partiellement, mais il était possible, en cas de besoin impératif et de manière très 
exceptionnelle, de la faire fonctionner uniquement en présence de techniciens en 
charge de sa surveillance pendant l'utilisation. Il était alors nécessaire d'en faire 
la demande à E______. 
 
m. Le 25 février 2013, les bailleurs ont rappelé à la locataire qu'il lui appartenait 
de présenter des locataires de remplacement, si elle entendait restituer les locaux 
de manière anticipée. Elle n'avait pour l'instant présenté aucun locataire de 
remplacement, de sorte que le bail était toujours en vigueur. Il était relevé que 
les loyers du mois de février n'avaient pas encore été versés. Il a été imparti un 
délai de 10 jours pour ce faire, faute de quoi les bailleurs agiraient en 
recouvrement. 
 
n. Les 10 avril 2013, respectivement 30 avril 2013, des commandements de 
payer n° 1______, respectivement n° 2______ ont été notifiés à la locataire en 
lien avec les loyers des mois de février et mars 2013, soit un montant de 21'260 
fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 8 février 2013 concernant les locaux du 3ème 
étage et les places de parking, et la somme de 12'124 fr. avec intérêts à 5% l'an 
dès le 8 février 2013, s'agissant des locaux du 4ème étage. 
 
Ces deux commandements de payer ont été frappés d'oppositions totales. 
 
o. Le 15 avril 2013, la locataire s'est insurgée contre la poursuite notifiée le 
10 avril 2013, précisant qu'au moment de la libération du dernier local com-
mercial, le 31 mars 2013, le monte-charge était toujours en panne, ce qui rendait 
les locaux commerciaux totalement inutilisables. Elle avait dû détourner l'inté-
gralité de sa marchandise pour la faire préparer sur un autre site. Il était rappelé 
que la régie avait refusé d’établir un état des lieux de sortie et de prendre les clés 
des locaux, lesquelles se trouvaient à disposition des bailleurs. 


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p. Par pli du 28 mai 2013, les bailleurs ont relevé que les baux étaient toujours 
en cours, de sorte qu’une requête de mainlevée de l'opposition serait 
prochainement déposée en vue de la continuation de la poursuite. Ils précisaient 
que puisque les locaux avaient été abandonnés par la locataire, la régie 
envisageait de les offrir en location à un repreneur et, cas échéant, d’accepter 
une résiliation anticipée dans l'intérêt de la locataire. Des annonces seraient 
prochainement publiées, ce qui ne devait pas être compris comme une 
acceptation de la résiliation du bail, mais comme une tentative de sauvegarder 
les intérêts de toutes les parties, les clés seraient demandées si des candidats se 
manifestaient. 
 
q. Des recherches de nouveaux locataires ont été entreprises par la régie, par le 
biais d'annonces et d'offres sur des sites internet, ainsi que par l'apposition 
d'autocollants en façade à une date non précisée. 
r. Par jugements du 5 novembre 2013, le Tribunal de première instance a 
prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition faite aux deux commandements 
de payer. Ces jugements ont été communiqués aux parties pour notification le 
8 novembre 2013. 
 
s. La locataire a déposé, le 2 décembre 2013, auprès du Tribunal deux actions en 
libération de dette, dirigées contre chacun des deux bailleurs. Elle a conclu à ce 
qu'il soit constaté que les loyers des mois de février et mars 2013 n'étaient pas 
dus, qu'en conséquence les poursuites n'iraient pas leurs voies et devaient être 
radiées et, subsidiairement, à l'octroi d'une réduction de loyer pleine et entière du 
début du défaut jusqu'à sa réparation intégrale. 
 
Les bailleurs ont répondu par écritures du 17 février 2014, concluant au 
déboutement de la locataire et toutes ses conclusions et au prononcé de la 
mainlevée définitive de l'opposition. Des photographies du quai de chargement 
litigieux ont été notamment produites. L'on y voit un quai de chargement auquel 
on accède par une plateforme élévatrice dite « à ciseaux » et de laquelle partent 
deux ascenseurs monte-charge dans les étages. 
 
Par ordonnance du 3 mars 2014, le Tribunal a ordonné la jonction des 
procédures introduites séparément contre chacun des deux bailleurs, ceci vu la 
demande des deux parties. 
 
t. Le Tribunal a fixé la première audience le 28 avril 2014. Les bailleurs ont 
modifié leurs conclusions en ce sens qu'en plus du prononcé des mainlevées 
définitives, ils demandaient la condamnation en paiement de la locataire à 
hauteur de respectivement 21'260 fr. et 12'124 fr. avec suite d'intérêts. 
 
Le conseil de la locataire a indiqué que les loyers avaient été payés jusqu'en 
janvier 2013 inclus. Il a expliqué que depuis décembre 2012, l'élévateur avait 


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connu des problèmes, qui n'empêchaient toutefois pas l'activité, puisqu'il 
fonctionnait irrégulièrement. A la suite de la panne définitive - dont les conseils 
des trois parties ont convenu qu'elle était survenue le 21 janvier 2013 - les 
activités de la locataire avaient été totalement entravées. Grâce à l'aide d'un 
locataire voisin, l'appelante avait pu sortir les palettes des locaux pour les 
acheminer sur son site de ______ (France). Cela avait eu lieu entre le 21 janvier 
et le 5 février 2013, date du renvoi des clés, concernant le 4ème étage. Le conseil 
de la locataire a indiqué que cela avait dû se faire en même temps pour le 3ème 
étage, mais sous réserve de confirmation. La résiliation pour juste motif était 
indépendante du litige de la locataire avec l'administration fiscale. Il n'avait été 
déféré à l'injonction de l'administration fiscale que plus tard, soit plusieurs mois 
après le réacheminement des palettes sur le site de ______ (France). La société 
locataire avait cessé ses activités en Suisse, une procédure étant en cours avec 
l'administration fiscale. Elle avait perdu son statut de société de domicile avec 
effet rétroactif, de sorte qu'on lui réclamait un important arriéré d'impôts. 
 
Le conseil des bailleurs a indiqué que les locaux n'avaient toujours pas été 
reloués et que, si une réduction de loyer devait être octroyée, elle devrait 
concerner la période du 21 janvier au 13 avril 2013, cette deuxième date 
correspondant à celle à laquelle l'élévateur avait été remplacé. 
 
u. Lors de l'audience du 28 avril 2014, le Tribunal a entendu le témoin J______, 
travaillant pour le compte de la régie et ayant eu la plupart des contacts avec la 
locataire. 
 
Le témoin a expliqué que les loyers n'étaient plus payés depuis fin janvier 2013; 
la régie était dans l'attente de la fin de la procédure pour réclamer le solde. 
S'agissant des parkings, ils étaient liés aux locaux du 3ème étage, de sorte que les 
bailleurs considéraient que les baux avaient été résiliés et ils étaient proposés en 
relocation avec les locaux du 3ème étage. 
 
Les offres de relocation des locaux du 3ème et 4ème étage étaient accessibles sur le 
site internet ainsi que dans la vitrine de la régie, pour un loyer identique. 
Concernant les locaux du 3ème il y avait des autocollants sur les locaux du 
2ème appartenant au même propriétaire et également vides, ceci jusqu'à la 
relocation des locaux du 2ème étage. Les locaux des deux étages n'avaient pas été 
reloués en dépit de plusieurs visites. Les locaux du 3ème étage constituaient un 
« open space » difficilement divisible, pourvu d'une seule entrée. Un menuisier 
avait été intéressé, mais le monte-charge n'était pas assez grand pour ses 
volumineuses machines. Quant aux locaux du 4ème étage, ils étaient proposés 
parallèlement à la location et à la vente dans le cadre du partenariat avec une 
autre régie. 
 
Elle avait toujours précisé à la locataire que la résiliation anticipée n'était 
possible que moyennant la présentation d'un locataire de remplacement. 


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Une autre société locataire de l'immeuble avait des activités de manutention, 
sans que la panne de la plateforme élévatrice ne lui pose de problèmes. Elle 
ignorait si cette plateforme était indispensable aux activités de l'appelante, mais 
l'on aurait pu songer à des alternatives telles que des camions élévateurs ou des 
transpalettes en location. La régie aurait pu entrer en matière sur une éventuelle 
prise en charge de ces frais, mais l'appelante n'avait jamais fait de telle demande, 
préférant procéder à la résiliation de son bail, après avoir constaté que la 
réparation de la plateforme élévatrice ne fonctionnait pas. 
 
v. Le Tribunal a procédé à une inspection locale le 22 mai 2014, constatant que 
la configuration des lieux, mentionnée dans le constat de l'huissier Me H______, 
était exacte et que la plateforme élévatrice fonctionnait désormais. Les monte-
charges étaient également accessibles depuis le parking, auquel l'on ne pouvait 
toutefois accéder avec un véhicule mesurant plus de 1m98m de haut. La hauteur 
du quai de chargement était de 1m20. Le Tribunal a constaté que les locaux tant 
du 3ème que du 4ème étage étaient vides, exception faite d'un agencement de 
cuisine fixé au sol au milieu de la pièce du 3ème étage. Le Tribunal a constaté la 
présence d'autocollants "à louer" et du numéro de téléphone de la régie, sur les 
vitres des locaux du 2ème étage. 
 
w. Lors de l'audience du 16 juin 2014, le Tribunal a procédé à l'audition du 
témoin K______, secrétaire de E______, en charge de la gestion de la propriété 
par étage pour l'immeuble ______, jusqu'en octobre 2013. Elle a expliqué que la 
plateforme élévatrice pouvait fonctionner dans son état, mais sans système de 
sécurité, de sorte qu'il avait été décidé de la mettre hors de fonction. Les 
occupants avaient été informés par courrier qu'ils pouvaient faire appel à la 
société F______ ponctuellement, afin que celle-ci envoie un technicien pour être 
présent si un déchargement important de marchandise s'avérait indispensable. 
Aucun locataire n'avait fait usage de cette possibilité et aucune autre solution de 
rechange n'avait été proposée. E______ n'avait pas eu de retour de locataires 
mécontents, hormis A______. La société F______ était intervenue, en tout cas, à 
deux ou trois reprises. Tout au début, il y avait eu une confusion entre la 
plateforme élévatrice et l'un des deux monte-charge, ce qui avait provoqué 
l'intervention de la société G______, après quoi il avait été réalisé que c'était la 
plateforme élévatrice qui était en cause, et la société F______ avait été 
mandatée. 
Le même jour, le Tribunal a procédé à l'audition du témoin L______, 
responsable logistique et sécurité pour A______, jusqu'à fin février 2013. Il avait 
cessé son activité à cette date, à la suite de son licenciement survenu en 
décembre 2012, pour motifs de restructuration, consécutif au départ annoncé de 
l'appelante. Il a expliqué avoir été parmi les derniers à être licencié. En janvier et 
février 2013, les palettes entreposées dans les locaux du 4ème étage avaient été 
rapatriées vers ceux du 3ème étage, qui se trouvaient ainsi plein au moment de la 


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fin de son contrat de travail, ceux du 4ème étage étant vides depuis fin janvier 
2013. Le local du 3ème étage avait été vidé par la suite, mais il ignorait par qui, à 
quelle date et comment. Le transport des marchandises entre le 4ème et le 
3ème étage s'était fait par transpalettes. Dès le mois de janvier 2013, les transferts 
de palettes n'avaient plus eu lieu que de ______ (GE) au siège de A______ à 
______ (GE). La panne de la plateforme l'avait obligé à prendre des risques pour 
effectuer son travail, les ridelles des camions ayant dû être utilisées de manière 
oblique, de sorte qu'il y avait le risque que les transpalettes pesant 100 à 
200 kilos chutent. Il avait demandé à ce qu’on lui fournisse des camions 
appropriés à cette situation, soit avec un élévateur permettant d'accéder au quai, 
mais cette demande avait été refusée par la locataire qui n'avait pas à cœur la 
sécurité de ses employés. En janvier et février 2013, une autre employée de 
l'appelante était venue vérifier que la marchandise était bien distribuée. Le 
témoin avait rencontré un technicien de la société F______, qui avait passé au 
moins une demi-journée sur place pour aboutir au constat que la plateforme était 
irréparable et qu'il fallait la changer avec un long délai de livraison. Aucune 
discussion n'avait eu lieu quant à une réparation provisoire. 
 
Avant même la panne de janvier 2013, du fait que certains camions n'étaient pas 
adaptés au quai de déchargement, le témoin avait été obligé de prendre des 
risques pour combler le vide entre la ridelle du camion et la plateforme. Au 
départ, les employés tiraient à la main les palettes de manière brusque, avec le 
risque qu'elles chutent. Au bout d'un certain temps, le témoin avait refusé de 
continuer ainsi et il avait fait réaliser une plaque de déchargement par un 
ferrailleur, ce qui avait coûté quelques centaines de francs. A plusieurs reprises, 
avant la panne de janvier 2013, il avait bénéficié de l'aide d'une entreprise 
voisine, ce qui obligeait à traverser tout le stock de ladite entreprise. Cela n'avait 
plus été possible après la panne de janvier 2013, car cela nécessitait 
5 à 6 employés de l'appelante, qui avaient déjà tous été licenciés. Le témoin a 
précisé que malgré la panne de janvier 2013, il avait été possible de tout charger 
et décharger, mais deux fois moins vite et avec des risques. 
 
x. Les parties ont déposé des plaidoiries finales écrites le 9 juillet 2014, 
persistant chacune dans leurs précédentes conclusions. La cause a été gardée à 
juger par le Tribunal. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 
utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 


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l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
En cas de consorité simple ou de cumul d'action, les prétentions sont additionnées, 
à moins qu'elles ne s'excluent (art. 93 al. 1 CPC). Cette règle s'applique également 
en cas de prétentions réunies en un seul procès par ou contre des consorts simples 
(TAPPY, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 93 CPC). La 
consorité simple, alors qualifiée de formelle, peut découler du seul souci d'assurer 
une saine administration de la justice en faisant trancher en une seule procédure 
plusieurs rapports litigieux présentant une certaine affinité à raison des faits de la 
cause. Cette situation peut résulter du choix de la partie demanderesse ou de la 
décision du tribunal d’ordonner la jonction de causes (JEANDIN, Code de 
procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 5 et 6 ad art. 71 CPC). 
 
1.2. En l'espèce, les prétentions litigieuses en première instance s'élevaient à 
12'124 fr. dans le litige entre l'appelante et C______ et à 21'260 fr. dans le litige 
entre l'appelante et B______. 
 
En prenant en compte ces deux montants cumulés (art. 93 al. 1 CPC), la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (12'124 fr. + 21'260 fr. = 33'384 fr.). 
 
1.3. L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4. S'agissant de la procédure applicable, l'art. 93 al. 2 CPC prévoit que le type de 
procédure pour chaque prétention est maintenu, malgré l'addition des valeurs 
litigieuses. Ainsi, comme chacune des prétentions, prise séparément, est 
inférieures à 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC), la cause est soumise à la procédure 
simplifiée. 
 
1.5. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1. Dans un premier grief, l'appelante invoque une violation de l'art. 259b 
lit. a CO, considérant que la panne de la plateforme élévatrice, située au niveau du 
quai de chargement de l'immeuble, justifiait la résiliation du bail avec effet 
immédiat au sens de cette disposition. 
 
2.2. Selon l'art. 259b CO, lorsque le bailleur a connaissance d'un défaut et qu'il n'y 
a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut résilier le contrat avec 


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effet immédiat si le défaut exclu ou entrave considérablement l'usage pour lequel 
un immeuble a été loué ou si le défaut restreint l'usage pour lequel une chose 
mobilière a été louée (lit. a), ou remédier au défaut aux frais du bailleur si le 
défaut restreint, sans l'entraver considérablement, l'usage pour lequel la chose a 
été louée (lit. b). 
 
L'application de cette disposition suppose ainsi l'existence d'un défaut grave, 
s'agissant de la location d'une chose immobilière (AUBERT, in Commentaire 
pratique - Droit du bail à loyer, 2010, n° 15 ad art. 256b CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 19 
ad art. 259d CO ; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 266). 
 
Il suffit que le bailleur soit informé du défaut et que celui-ci ne soit pas réparé 
dans un délai convenable, sans que le locataire n'ait besoin de fixer un délai au 
bailleur (AUBERT, op. cit., n° 6, ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, op. cit., n° 19, ad art. 259d CO; LACHAT, op. cit., p. 267). 
 
Lorsque les conditions d'application de l'art. 259b lit. a CO ne sont pas réunies, le 
congé n'est pas annulable, mais inefficace. De la sorte, le bailleur n'a pas à 
contester le congé dans un délai de 30 jours avant de faire valoir ses droits en 
paiement du loyer (ATF 121 III 156 consid. 1). 
 
L'art. 259b lit. a CO est un cas d'application particulier de l'art. 266g CO, de sorte 
qu'il n'y a pas de place pour un concours de ces deux règles. Une résiliation avec 
effet immédiat qui ne serait pas valable, en raison de l'absence d'un défaut 
important, ne pourrait ainsi être admise comme résiliation pour juste motif au sens 
de l'art. 266g CO (AUBERT, op. cit., n° 16, ad art. 259d CO, et la jurisprudence 
citée; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 4, ad art. 266g CO; LACHAT, 
op. cit., p. 713). 
 
2.3. Un défaut est grave lorsqu'il entrave considérablement ou exclu l'usage pour 
lequel la chose a été louée, mais est qualifié de moyenne importance lorsqu'il 
restreint l'usage de la chose sans l'exclure ni l'entraver considérablement, de telle 
sorte que l'usage de la chose reste possible et peut être exigée du locataire qui ne 
subi qu'une diminution de confort (AUBERT, op. cit., n° 40, ad art. 258 CO; 
BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 52, ad art. 258-259i CO et la 
casuistique figurant au n° 53; LACHAT, op. cit., p. 225 et 226). 
 
La doctrine précitée cite notamment comme exemple de défaut grave la vitrine 
d'un local commercial qui n'est pas visible pendant une certaine période, ou 
encore régulièrement salie par les clients d'un bar voisin, la toiture d'un immeuble 
qui doit être refaite, le bruit de travaux et un accès difficile pour un chalet de 
vacances, des incendies répétés rendant les locaux impropres au maintien du 
locataire. LACHAT cite, à titre d'exemple, un ascenseur à remplacer, concernant les 


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locataires des étages supérieurs, mais sans fournir de référence de jurisprudence, 
au contraire de certains autres exemples qu'il cite. 
 
Au titre de défauts d'importance moyenne, la doctrine cite, comme exemple, une 
entrée d'immeuble et une cours intérieure sale, le mauvais fonctionnement 
d'appareils, par exemple de l'ascenseur, la présence de parasites, la tapisserie 
défraîchie et des peintures écaillées. 
 
La résiliation avec effet immédiat pour juste motif, au sens de l'art. 259b CO, a été 
admise dans des cas comme la rénovation rendant impossible le maintien de 
l'activité d'un cabinet médical pendant les travaux, la chute de poussière et de 
scories des plafonds de locaux destinés à abriter un commerce d'antiquités. Ce 
droit a été nié dans des cas de chauffage insuffisant, portes et fenêtres mal isolées, 
de désagréments causés par des voisins excédant la limite de la tolérance mais 
sans que la santé du locataire ne soit mise en danger, ainsi que d'un appartement 
utilisable, en grande partie, les défauts ne portant que sur certaines parties de 
l'objet loué non indispensables à l’habitat (cf. spécifiquement la casuistique citée 
in AUBERT, op. cit., n° 26 et 27 ad art. 259d CO). 
 
2.4. En l'espèce, l'appelante fonde sa résiliation avec effet immédiat, au sens de 
l'art. 259b lit. a CO, sur la panne durant plusieurs semaines d'une plateforme 
élévatrice située au niveau du quai de chargement de l'immeuble. 
 
Il ressort du dossier, en particulier des photographies et du transport sur place 
effectué par les premiers juges, que l'on accède au quai de chargement, d'une 
hauteur de 1m20, soit en y accolant directement le pont d'un camion, soit en 
déchargeant de plein pied et en faisant usage de la plateforme élévatrice pour se 
hisser au niveau du quai de chargement. De ce quai de chargement, partent deux 
ascenseurs monte-charge qui permettent d'accéder dans les étages. 
 
La locataire fait valoir que la panne, pendant plusieurs semaines, de la plateforme 
élévatrice rendait les locaux inutilisables, puisqu'elle n'avait plus accès du tout au 
quai de chargement et ainsi aux locaux loués, étant précisé qu'un accès, par le 
sous-sol, où arrivent les mêmes monte-charges, n'était pas praticable, ce qu'ont 
constaté les premiers juges lors de leur inspection locale. 
 
Il n'en demeure pas moins qu'il ressort des enquêtes que l'accès au quai de 
déchargement restait possible au moyen d'un camion adapté. 
 
La bailleresse a par ailleurs mis à disposition une solution alternative, certes à titre 
exceptionnel, consistant à faire fonctionner la plateforme élévatrice en présence 
d'un technicien d'une entreprise spécialisée, afin de garantir la sécurité. La 
locataire n'a jamais fait usage de cette possibilité. 


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Elle n'a pas non plus fait état ou réclamé à la bailleresse d'autres moyens 
alternatifs, qui auraient pu être envisagés. De ce point de vue, un chariot élévateur 
ou un camion plus adapté auraient pu convenir. De surcroît, la locataire n'a pas 
établi que le contenu des palettes transportées ne pouvait pas être monté 
séparément sur le quai de chargement. Au contraire, il ressort des enquêtes, et en 
particulier de l'audition du témoin L______, que tout le matériel devant être 
acheminé dans les locaux ou depuis les locaux litigieux avait pu l'être, mais moins 
vite et avec des risques. De ce point de vue, le défaut n'a pas entravé 
considérablement ou exclu l'usage des locaux, puisqu'ils ont permis de stocker la 
marchandise adéquatement, seul l'acheminement étant quelque peu compliqué. 
 
Certes, il n'est pas admissible que les employés de la locataire aient dû prendre 
des risques, mais il n'apparaît pas que ces risques soient liés au défaut de la 
plateforme élévatrice, puisque le témoin L______ a indiqué que les mêmes 
risques avaient été pris même avant la panne de la plateforme élévatrice. 
 
Ce témoin a d'ailleurs ajouté qu'il existait une possibilité alternative de 
chargement et déchargement qui obligeait à traverser le stock d'une autre 
entreprise, mais qui n'avait pas pu être mis en place en raison du fait que cette 
solution nécessitait la présence de 5 à 6 employés de l'appelante qui n'étaient plus 
disponibles puisqu'ils avaient déjà été licenciés. 
 
En conséquence, il sera retenu que le défaut était d'importance moyenne et ainsi 
impropre à justifier une résiliation avec effet immédiat au sens de l'art. 259b 
lit. a CO. 
 
2.5. Il s'en suit que les conditions matérielles d'application de la disposition 
précitée ne sont pas réalisées, ce qui rend la résiliation immédiate inefficace, soit 
nulle. 
3. 
3.1. A titre subsidiaire, l'appelante s'en prend à la fixation du taux de réduction de 
loyer au sens de l'art. 259d CO à 10%. Elle considère qu'elle aurait dû bénéficier 
d'une réduction de loyer de 100%. De leurs côtés, les bailleurs ne contestent pas 
l'existence d'un défaut, mais le qualifient de mineur. 
 
3.2. Selon l'art. 256 al.1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage convenu et de l'entretenir dans cet état. Lorsqu'un défaut 
entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut 
notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a 
al. 1 lit. b CO et art. 259d CO). 
 
Il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qui devrait être, selon 
l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en 
se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 


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La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence "d'état 
approprié" concerne cet ensemble (arrêt du Tribunal fédéral n° 4A_582/2012 du 
28 juin 2013, consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral n° 4C.527/1996 du 29 mai 
1997 consid. 3a, publié in SJ 1997 661). 
 
La réduction de loyer que peut exiger le locataire, en application de 
l'art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut, et se détermine par rapport à la 
valeur de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les 
parties. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est comparée avec sa valeur objective sans 
défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 
proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce 
(cf. consid. 2.4 ci-dessus), le défaut est de moyenne importance, il est alors admis 
qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au 
bon sens et à la casuistique n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4). 
 
3.3. En l'espèce, la Cour retient que l'usage convenu est celui d'entreposage et de 
bureaux. 
 
Ainsi, seul l'usage d'entreposage était entravé et non celui de bureaux. 
 
L'entreposage lui-même est resté possible, même si l'utilité d'un entreposage ne se 
conçoit qu'avec la possibilité d'accès correspondante. 
 
Comme on l'a vu plus haut, les accès sont restés possibles, bien que plus difficiles, 
la locataire n'ayant pas prouvé de difficultés particulières autres que celles 
mentionnées plus haut. 
 
En particulier, elle n'a pas établi à quelle fréquence elle a été entravée dans ses 
accès, ni l'importance de l'entrave, étant rappelé que le témoin L______ a fait état 
de risques lors du déchargement des camions avant l'apparition du défaut. 
 
Par ailleurs, la bailleresse a proposé une solution, certes ponctuelle, consistant à 
faire fonctionner la plateforme élévatrice en présence du technicien de l'entreprise 
adéquate. La locataire n'y a jamais fait appel. Elle ne semble pas avoir recherché 
ou demandé aux bailleurs de rechercher une autre solution. 
 
Au vu de ce qui précède, la Cour fera sienne l'appréciation des premiers juges 
relative au taux de réduction de loyer de 10%, conforme à l'art. 259d CO. 
 
Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point également. 


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4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/26812/2013 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 octobre 2014 par A______ contre le jugement 
JTBL/954/2014 rendu le 8 septembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/26812/2013-5 (OSD). 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 1.2)