ge_gerichte · ATA/55/2016 · 2016-01-19 · fr

Résumé:
 Un bien immobilier utilisé de manière prépondérante à titre de logement doit être estimé en tenant compte des critères prévus par les dispositions légales applicables au principe de la prépondérance. Son rendement est intégré dans le calcul du revenu provenant de la fortune immobilière privée. La valeur locative de la partie de l'immeuble servant à une exploitation commerciale, figurant dans le compte immobilier privé, est déduite du revenu provenant de l'activité lucrative indépendante.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2275/2014-ICCIFD 
ATA/55/2016 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 janvier 2016 
4ème section 
 dans la cause 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
contre 
Monsieur A______ 
représenté par Me Michel Lambelet, avocat 
et 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
2 février 2015 (JTAPI/169/2015) 


- 2/9 - 
A/2275/2014 
EN FAIT 
1) 
 
Monsieur A______, né le ______ 1949, occupe depuis le 25 septembre 
1986 un bien immobilier (ci-après : l'immeuble) sis au chemin B______ à 
C______, dont il est propriétaire. Sur la parcelle sont édifiés une villa, un couvert 
à voitures et une maison dans laquelle il exerce une activité indépendante de 
médecin-vétérinaire. 
2) 
 
Le 1er juillet 2013, il a rempli sa déclaration fiscale 2012. 
 
 
La valeur fiscale de son immeuble s'élevait à CHF 2'497'480.-. Après 
abattement de 40 %, elle était de CHF 1'498'488.-. La valeur locative de son bien 
immobilier était de CHF 36'556.- pour l’impôt cantonal et communal (ci-après : 
ICC) et de CHF 60'926.- pour l’impôt fédéral direct (ci-après : IFD). Les charges 
et frais d'entretien s'élevaient à CHF 22'694.-. 
 
 
Selon les comptes de son activité indépendante, M. A______ avait défalqué 
de ses recettes 1/5 de la valeur locative de son immeuble, équivalant à 
CHF 7'819.- pour l'ICC et à CHF 13'032.- pour l'IFD. 
3) 
 
Par bordereaux du 27 janvier 2014, l’administration fiscale cantonale 
(ci-après : AFC-GE) a taxé M. A______ à concurrence de CHF 23'924.55 pour 
l’ICC sur un revenu imposable de CHF 90'130.- à un taux de CHF 90'130.- et une 
fortune de CHF 1'609'052.- à un taux de CHF 1'609'052.-, et à hauteur de 
CHF 4'264.35 pour l’IFD sur un revenu imposable de CHF 116'700.- à un taux de 
CHF 116'700.-. 
 
 
Elle n'avait pas admis en déduction des revenus de M. A______ les valeurs 
locatives de CHF 7'819.- pour l'ICC et de CHF 13'032.- pour l'IFD. Elle avait 
toutefois pris en considération un loyer professionnel respectivement de 
CHF 3'464.- pour l'ICC et de CHF 8'799.- pour l’IFD. L'immeuble avait une 
prépondérance privée. En outre, sa valeur locative, après abattement, s'élevait à 
CHF 40'012.- pour l’ICC et à CHF 66'687.- pour l’IFD. Les charges et les frais 
d'entretien étaient de CHF 22'694.-. 
4) 
 
Par acte expédié le 28 janvier 2014, M. A______ a élevé réclamation contre 
ces bordereaux. 
 
 
Son immeuble avait certes une prépondérance privée. Toutefois, depuis la 
taxation 2004, l’AFC-GE attribuait 1/5 de sa valeur locative à son activité 
commerciale et le déduisait de ses revenus imposables au titre de frais généraux 
de son activité. 


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A/2275/2014 
5) 
 
Le 16 avril 2014, en réponse à sa réclamation, l’AFC-GE a informé 
M. A______ qu’elle entendait rectifier, en sa défaveur, ses bordereaux 2012. 
 
 
Son immeuble devait être scindé en deux parties. Une partie équivalant aux 
4/5 devait être considérée comme « immeuble occupé par le propriétaire ». L'autre 
partie formant 1/5 était prise en compte comme « immeuble locatif ou loué ». Un 
délai au 7 mai 2014 lui était imparti pour se déterminer. 
6) 
 
Le 7 mai 2014, M. A______ a contesté la rectification envisagée. 
 
 
Celle-ci était erronée. Son bien immobilier avait été attribué à sa fortune 
privée. Selon le principe de prépondérance, un abattement de 4 % par année 
d’occupation devait être appliqué sur l’intégralité de l’immeuble. 
7) 
 
Par décisions du 26 juin 2014 sur réclamation, l'AFC-GE a maintenu le 
bordereau de l’IFD, mais a par contre rectifié en défaveur de M. A______ celui de 
l’ICC. 
 
a. 
S’agissant de l’IFD, les revenus d’une fortune immobilière utilisée 
totalement ou de manière prépondérante pour l’exercice d’une activité lucrative 
indépendante étaient imposables comme revenus d’une location. Il avait été 
procédé à une répartition des éléments du bien immobilier de l’intéressé en tenant 
compte de la proportion de 4/5 occupés comme logement et de 1/5 utilisé à titre 
professionnel. 
 
b. 
Pour ce qui était de l’ICC, la part de l’immeuble utilisée totalement ou de 
manière prépondérante pour l’exercice d’une activité lucrative indépendante était 
imposable séparément à titre de revenu provenant d’une location. L’abattement 
prévu en raison d’une occupation continue d’un bien immobilier par son 
propriétaire ne pouvait pas s’appliquer à cette part, dans la mesure où sa mise à 
disposition pour l’exercice d’une activité lucrative indépendante était assimilable 
à une affectation de ressources à cette activité. Ainsi, l'ICC 2012 devait passer de 
CHF 23'924.55 à CHF 25'780.15 pour un revenu imposable de CHF 90'129.- à un 
taux de CHF 90'129.- et une fortune de CHF 1'816'850.- à un taux de 
CHF 1'816'850.-. 
8) 
 
Le 30 juillet 2014, M. A______ a recouru contre ces décisions sur 
réclamation auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : 
TAPI), concluant à l'annulation des bordereaux du 27 janvier 2014. 
 
 
L'immeuble en cause était un tout indissociable. Même si une de ses parties 
était dévolue à l’exercice d’une activité commerciale, cette utilisation ne pouvait 
pas être considérée comme prépondérante par rapport à la partie occupée à titre de 
logement. Depuis 2007, l'AFC-GE avait taxé son immeuble sur la base de la 
prépondérance privée. En raison de ce principe, la part servant à l’habitation et 
celle utilisée pour l’exercice de l’activité professionnelle ne pouvaient pas être 


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imposées séparément. Partant, tout l'immeuble devait bénéficier d’un abattement 
de 40 % sur l’estimation fiscale. Par ailleurs, l'AFC-GE devait admettre, à titre de 
charge professionnelle, un montant de CHF 8'002.- pour l'ICC et de 
CHF 13'337.40 pour l’IFD, soit 1/5 de la valeur locative brute de l'immeuble. 
9) 
 
Le 5 novembre 2014, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
 
 
L'immeuble de M. A______ devait être scindé en deux parties à raison des 
4/5 occupés à titre de logement donnant droit à un abattement de 40 %, et de 1/5 
utilisé à titre professionnel ne donnant droit à aucun abattement. 
 
 
Par ailleurs, la valeur locative de l'immeuble étant de CHF 40'012.- pour 
l’ICC et de CHF 66’687.- pour l'IFD et les frais d’entretien s'élevant à 
CHF 22'694.-, le loyer professionnel déductible avait été correctement fixé à 
CHF 3'464.- pour l’ICC et à CHF 8'799.- pour l'IFD. 
10) 
Par jugement du 2 février 2015, le TAPI a admis partiellement le recours. 
 
 
Selon le principe de prépondérance, l'immeuble appartenait à la fortune 
privée de M. A______, dans la mesure où il était affecté à son activité 
commerciale à concurrence de 1/5 seulement. Ce principe était applicable même 
si l’immeuble n’était pas entièrement occupé par son propriétaire au titre de 
logement. Il ne permettait pas de taxer séparément la partie commerciale d’un 
immeuble à prépondérance privée selon les règles d’imposition applicables à 
l'activité indépendante. Tout l'immeuble en cause devait être estimé en tenant 
compte des critères prévus par les dispositions légales applicables dans ce 
domaine. L'AFC-GE n'était par conséquent pas fondée à refuser l'abattement sur 
la partie de l'immeuble de M. A______ utilisée à des fins professionnelles. 
 
 
La déduction du loyer admissible dans le cadre de l'activité commerciale de 
M. A______ correspondait à la part de la valeur locative de l'immeuble affectée à 
cette activité, soit 1/5. Les frais d'entretien de l'immeuble devaient être déduits de 
cette valeur locative. Le loyer déductible relatif à la part professionnelle de 
l’immeuble devait par conséquent correspondre à 1/5 de la valeur locative nette de 
celui-ci. 
11) 
Par acte déposé le 9 mars 2015, l’AFC-GE a recouru contre ce jugement 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative), en concluant à son annulation et à la confirmation de ses 
décisions du 26 juin 2014. 
 
 
La partie d’un immeuble utilisée par le propriétaire à titre commercial ne 
pouvait pas être estimée sur la base d’un loyer théorique bénéficiant d’un 
abattement. Elle correspondait à un rendement de la fortune immobilière 
imposable sans abattement. Son refus de tenir compte d’un abattement pour 
occupation continue sur cette partie était dès lors justifié. Le jugement attaqué 


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aboutissait à un résultat surprenant. Lorsqu’un immeuble privé était loué à un 
tiers, l’abattement pour occupation continue ne s’appliquait pas. Un abattement 
était cependant prévu dans le cas d’un immeuble utilisé par son propriétaire dans 
le cadre de l’exercice d’une activité lucrative indépendante. Le loyer tiré de cette 
« location » était comptabilisé et admis à titre de charge de cette activité 
indépendante. 
12) 
Le 11 mars 2015, le TAPI a communiqué son dossier sans formuler 
d’observations. 
13) 
Le 31 mars 2015, M. A______ a « persisté dans les conclusions qu’il a fait 
valoir devant le Tribunal de première instance ». 
 
 
Il n’était plus possible depuis l’entrée en vigueur du nouveau droit de 
scinder un immeuble en une partie utilisée à titre commercial et en une autre 
occupée à des fins de logement. Son bien immobilier était à prépondérance privée 
en raison de la clef de répartition entre les deux parties. Le rapport étant de 1/5 à 
4/5, tout l’immeuble devait être attribué à sa fortune privée et bénéficier d’un 
abattement maximal de 40 %. 
14) 
Le 7 mai 2015, l’AFC-GE a persisté dans les arguments et les conclusions 
de son recours. 
 
 
Le principe de la prépondérance ne s’appliquait pas au cas d’espèce. Un 
immeuble utilisé par le propriétaire à des fins professionnelles générait un revenu 
de location imposable. Le principe de l’unicité du bien-fonds ne s’appliquait pas 
non plus. M. A______ avait divisé son immeuble en deux parties, une partie 
habitée et une autre occupée à titre commercial, qui lui valait une déduction dans 
les charges liées à son activité indépendante. 
15) 
Le 30 juin 2015, M. A______ a renoncé à formuler des observations 
supplémentaires. 
16) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le litige porte sur la taxation séparée de la part de son immeuble que 
l’intimé utilise pour l’exercice de son activité professionnelle. 


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Dès lors, les conclusions de l’intimé qui persiste « dans les conclusions qu’il 
a fait valoir devant le Tribunal de première instance » sont en tant que telles 
irrecevables. En effet, elles ont été formulées dans la réponse du 31 mars 2015 au 
recours de l’AFC-GE, après le délai de recours (ATA/959/2014 du 2 décembre 
2014 ; ATA/197/2013 du 26 mars 2013). Elles peuvent toutefois être comprises 
comme tendant au rejet du recours et sont, dans cette acception, recevables. 
3) 
 
L’AFC-GE reproche au TAPI d’avoir admis un abattement de 40 % sur la 
part de l’immeuble de l’intimé utilisée pour l’exercice de son activité lucrative. 
4) 
a. 
Aux termes de l’art. 19 al. 3 de la loi sur l’imposition des personnes 
physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), la fortune commerciale 
comprend tous les éléments de fortune qui servent, entièrement ou de manière 
prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative indépendante. Cette disposition 
cantonale a la même teneur que l’art. 18 al. 2 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral 
direct du 14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11) et l’art. 8 al. 2 de la loi sur 
l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 
1990 (LHID - RS 642.14). 
 
b. 
L’art. 18 al. 2 LIFD consacre le principe de la prédominance ou de la 
prépondérance. Selon ce principe, les biens servant de manière prépondérante 
(plus de 50 %) à l’exercice d’une activité lucrative indépendante sont affectés à la 
fortune commerciale tandis que ceux destinés de manière prépondérante à une 
utilisation privée sont affectés à la fortune privée (arrêt du Tribunal fédéral 
2A.690/2004 du 27 mai 2005 consid. 2 ; ATA/571/2013 du 28 août 2013 ; 
ATA/375/2012 du 12 juin 2012 ; Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 4ème éd., 
2012, p. 109 n. 47 ; Yves NOËL, Produit de l’activité lucrative indépendante, in 
Danielle YERSIN/Yves NOËL, Impôt fédéral direct, Commentaire de la loi sur 
l’impôt fédéral direct, 2008, p. 257 n° 65 ad art. 18 ; Peter AGNER/ 
Beat JUNG/Gotthard STEINMANN, Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral 
direct, 2001, p. 67 ad art. 18 LIFD ; Notice de la Circulaire n° 2 de 
l'administration fédérale des contributions [ci-après : AFC-CH] du 12 novembre 
1992, Revenu provenant de l'activité lucrative indépendante selon l'art. 18 LIFD). 
Il n’est plus possible qu’un bien, notamment immobilier, puisse être rattaché à la 
fois à la fortune commerciale et privée (ATA/571/2013 précité). 
 
c. 
Selon la notice précitée, les éléments de la fortune doivent être attribués, ou 
bien dans leur intégralité à la fortune commerciale, ou bien dans leur totalité à la 
fortune privée. Ainsi, pour les immeubles à utilisation mixte, la méthode du 
partage de la valeur ne peut plus être appliquée. En conséquence, le rendement des 
immeubles utilisés de manière prépondérante à des fins privées – y compris la 
valeur locative de la partie servant à l'exploitation – est intégré dans le calcul du 
revenu provenant de la fortune immobilière privée. La valeur locative pour la 
partie servant à l'exploitation, figurant dans le compte immobilier privé, est par 
contre déduite du revenu provenant de l'activité lucrative indépendante. 


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5) 
a. 
À teneur de l’art. 47 let. a LIPP, sont notamment soumis à l’impôt sur la 
fortune les immeubles. L’art. 50 LIPP fixe les principes d’estimation des 
différents types d’immeubles pour cet impôt. 
 
b. 
Aux termes de l’art. 50 let e LIPP, les villas, parcs et les jardins d'agrément 
notamment sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur 
état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des 
servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou 
d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres 
propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à 
l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette 
estimation est diminuée de 4 % par année d'occupation continue par le même 
propriétaire ou usufruitier, jusqu'à concurrence de 40 %. 
6) 
 
En l’occurrence, l’AFC-GE reconnaît avoir procédé à une répartition des 
éléments du bien immobilier de l’intimé en tenant compte de la proportion des 
4/5, soit 80 %, occupés comme logement et de 1/5, soit 20 %, utilisé à titre 
professionnel. Il est par conséquent incontestable que l’immeuble en cause sert de 
manière prépondérante à une utilisation privée. D’après le principe de 
prépondérance, il appartient à la fortune privée de l’intimé. Il doit dès lors être 
estimé en tenant compte des critères prévus par les dispositions légales applicables 
dans ce domaine. L’argument de l’AFC-GE selon lequel le TAPI aurait dû traiter 
la partie occupée par l’intimé à titre de logement et celle utilisée pour l’exercice 
de son activité lucrative indépendante de façon différenciée n’est pas compatible 
avec le principe de prépondérance voulu par le législateur. Il revient à préférer le 
principe mixte qui prévalait antérieurement, et qui a été abrogé tant par 
l’art. 18 LIFD, l’art. 8 LHID et l’art. 19 LIPP. L’abattement de 40 % admis par le 
TAPI sur tout l’immeuble de l’intimé est par conséquent conforme au droit. 
 
 
Le grief de l’AFC-GE sera ainsi écarté. 
7) 
 
Ce qui précède conduit au rejet du recours. 
8) 
 
Malgré l’issue du litige, aucun émolument ne sera perçu (art. 87 al. 1 
2ème phr. LPA et 12 al. 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en 
procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03). Une indemnité 
de procédure de CHF 1’000.-, à la charge de l’État de Genève, sera allouée à 
l’intimé, qui s'est fait assister par un avocat (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 


- 8/9 - 
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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 9 mars 2015 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 2 février 
2015 ; 
au fond : 
le rejette ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue à Monsieur A______ une indemnité de procédure de CHF 1’000.-, à la charge de 
l’État de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
l’administration 
fiscale 
cantonale, 
à 
Me Michel Lambelet, avocat de Monsieur A______, à l’administration fédérale des 
contributions, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Verniory, président, Mme Junod et M. Dumartheray, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 


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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :