ge_gerichte · C/1015/2020 · 2023-06-05 · fr

CO.259.letd

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.06.2023 C/1015/2020

C/1015/2020
ACJC/700/2023
du 05.06.2023
sur JTBL/471/2022 ( OBL
)
, CONFIRME
Normes
:
CO.259.letd
En fait
En droit
Par ces motifs
rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/1015/2020
ACJC/700/2023
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 5 JUIN 2023
Entre
1) Madame A
______
, p.a B______ SA sise ______, appelante et intime sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 juin 2022, comparant par Me Pascal PETROZ, avocat, rue du Mont-Blanc 3, 1211 Genve 1, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,
2)
VILLE DE GENEVE
, Service juridique, rue de l'Htel-de-Ville 4, case postale 3983, 1211 Genve 3, appelante et intime sur appel joint, comparant en personne,
et
Monsieur C
______ et
Madame D
______
, domicilis ______, intims et appelants sur appel joint, comparant tous deux par Me Mark MULLER, avocat, rue Ferdinant-Hodler 13, 1207 Genve, en l'tude duquel ils font lection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/471/2022
du 17 juin 2022, le Tribunal des baux et loyers a donn acte  la VILLE DE GENEVE de son intervention dans la procdure (ch. 1 du dispositif), a donn acte  A______ de ce qu'elle avait dnonc l'instance aux Chemins de fer fdraux (ci-aprs : CFF) (ch.2), a rduit de 15% le loyer de l'appartement de 6 pices situs au 6
me
tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1_____, [code postal] Genve, pour la priode du 18 novembre 2014 au 15 dcembre 2019 (ch. 3), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont retenu que, compte tenu de toutes les circonstances, les nuisances rsultant du chantier du CEVA constituaient un dfaut de la chose loue. Ils ont galement considr que le principe d'une rduction de loyer fonde sur l'art. 259d CO devait tre admis et qu'au vu des lments de fait au dossier et de la jurisprudence, une rduction de loyer moyenne pour l'ensemble des locaux de 15% du 1
er
janvier 2013 au 15 dcembre 2019 tait adquate. Toutefois, en raison des rgles applicables en matire de prescription la rduction de loyer ne pouvait tre accorde qu' compter du 18 novembre 2014.
B.      a.
Par acte expdi le 22 aot 2022  la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement. Elle en sollicite l'annulation et conclut, principalement, au dboutement de C______ et de D______ de l'entier de leurs conclusions.
b.
Par dterminations du 16 septembre 2022, la VILLE DE GENEVE conclut  l'annulation du jugement entrepris et au dboutement de C______ et de D______ de l'entier de leurs conclusions.
c.
Par acte expdi le 26 septembre 2022, C______ et D______ forment appel joint contre le jugement entrepris et concluent, principalement,  ce que le loyer de l'appartement litigieux soit rduit de 35% pour la priode courant du 1
er
janvier 2012 au 15 dcembre 2019.
d.
Le 31 octobre 2022, A______ a rpliqu sur appel principal et rpondu sur appel joint. Elle a persist dans ses conclusions.
e.
Le 5 dcembre 2022, C______ et D______ ont dupliqu sur appel principal et rpliqu sur appel joint. Ils ont persist dans leurs conclusions.
f.
Le 5 dcembre 2022, la VILLE DE GENEVE a conclu sur appel principal  l'annulation du jugement entrepris et sur appel joint au dboutement de C______ et D______ de leurs conclusions.
g.
Le 2 fvrier 2023, A______ a dupliqu sur appel joint et persist dans ses conclusions.
h.
Les parties ont t avises le 19 mai 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
Par contrat du 21 avril 1982, C______ et D______ ont pris  bail, en qualit de locataires, un appartement de 6 pices au 6
me
tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1_____  Genve.
Le bail a t conclu pour une dure de trois ans, du 1
er
mai 1982 au 30 avril 1985.
L'appartement est traversant, les chambres des enfants donnent sur la rue 2______.
b.
Le loyer a t fix en dernier lieu  30'000 fr. par an, soit 2'500 fr. par mois, charges non comprises,  compter du 1
er
mai 2012.
c.
A______ est propritaire de l'immeuble susmentionn.
d.
Dans le cadre de la construction de la ligne de train Cornavin-Eaux-Vives-Annemasse (CEVA), la construction de la gare Champel-Hpital, situe sur le plateau de Champel, entre l'avenue de Champel et l'avenue Alfred-Bertrand, a dbut au mois de dcembre 2011.
e.
Les travaux de construction de la gare de Champel-Hpital se sont drouls en plusieurs tapes :
Pralablement, les 7 et 8 dcembre 2011, des travaux de bcheronnage ont t effectus.
La premire tape des travaux a consist  dvier les rseaux souterrains (eau, gaz, lectricit, tlphone, etc.); elle a dur de dcembre 2011  fvrier 2013, avec une interruption entre le 16 dcembre 2011 et le 16 janvier 2012.
Des travaux de gros Ïuvre, soit schmatiquement l'enveloppe en bton de l'ouvrage, ont ensuite t raliss entre janvier 2013 et mars 2016. Ils ont consist en :
- la ralisation de l'enceinte extrieure de la halte en parois moules, excutes entre janvier 2013 et avril 2014;
- la ralisation de murets de guidage des parois moules et l'abaissement du niveau du sol devant les n¡ 51, 53 et 55 de l'avenue de Champel, effectus entre fvrier et avril 2013;
- des dviations de rseaux, excutes en mars et avril 2014;
- le creusement dans l'enceinte construite, la ralisation des dalles extrieures, la ralisation de carottage et pr-sciage de parties de la paroi moule situe au nord de la halte, la construction des quais et des banquettes et le dmontage de la grue et de la centrale  bton et l'enlvement de gros containers, qui ont eu lieu entre les mois de mai 2014 et mars 2016.
Un avis de travaux exceptionnels le samedi 13 juin 2015 de 7h  18h et un avis de travaux hors des dlais standard, soit entre 6h et 23h, durant deux semaines ds le 27 juillet 2015, ont t publis dans les fiches d'information du chantier des CFF (ci-aprs : fiche info) n¡ 20 et 21.
Les travaux de second Ïuvre, qui ont consist en l'installation de la charpente mtallique de la gare avec ses modules de briques de verre et la ralisation des systmes de chauffage, ventilation, sanitaires et lectrique, ont dbut en juin 2016 et se poursuivaient encore en novembre 2016. Des avis de travaux exceptionnels les samedis 18 et 25 juin, 2, 9 et 16 juillet, 12 et 19 novembre 2016 de 7h  19h ont t publis dans les fiches info n¡ 28 et 29.
En parallle, le tunnel de Champel a t creus entre mars 2014 et le 8 juin 2017. Les travaux ont consist dans le percement du tunnel depuis les deux extrmits,  l'aide de pelles mcaniques; la consolidation de la future vote du tunnel, ralise  l'aide de tubes mtalliques insrs dans le terrain sur environ un mtre; le soutnement, avec du bton projet sur la paroi de la vote au fur et  mesure de l'avancement du perage, le revtement du tunnel (travaux d'tanchit) et la cration des sorties de secours. Entre mars et juin 2016, le forage se situait  la hauteur de la gare Champel-Hpital.
Entre juin 2017 et mai 2018, les travaux de revtement intrieur ont t raliss, soit le btonnage de la vote, du radier et des banquettes ainsi que la construction des dalles flottantes, de mme que l'installation des quipements ferroviaires.
Des campagnes de mesurage de vibrations et bruit solidien ont t effectues, le 5 mars 2016,  l'intrieur de la halte Champel-Hpital et les 1
er
, 2 avril 2017, 10, 11, 16, 17 et 18 mars 2018 entre le portail Val d'Arve et la halte Champel-Hpital et entre la halte Champel-Hpital et l'Avenue Thodore-Weber. Les tests, effectus entre 9h00 et 17h00, ont consist en une trentaine de priodes de vibrations (30 secondes).
A cinq reprises, les 14, 19 et 30 novembre 2018, le 16 avril 2019 et le 27 aot 2019, la ventilation et le dispositif de dsenfumage de la gare ont t tests.
f.
Des travaux d'amnagement du Plateau de Champel et de l'espace public autour de la halte ont t raliss, de mi-septembre 2018 au printemps 2020, par la VILLE DE GENEVE, principalement sur les parcelles 2114 et 1646 dont elle est propritaire. Au pralable, la VILLE DE GENEVE a fait procder  l'abattage de neuf arbres pendant trois jours.
Les travaux ont ensuite port sur la mise en sparatif des canalisations d'eaux claires et uses, l'immeuble dans lequel se situait les locaux lous ayant t concern pendant le dernier trimestre 2018. En 2019, les amnagements extrieurs ont dbut. Ils ont consist en des travaux de terrassement et de remblayage - le plateau de Champel, qui tait  l'tat de terrain vague, ayant t remis  niveau - la ralisation de rseaux d'arrosage, de rseaux d'clairage public, d'lots vgtaliss, la rnovation de la chausse et des trottoirs, la mise en place d'un revtement phono-absorbant et la plantation d'arbres. Les travaux ont t raliss par tronons, sur l'avenue Alfred-Bertrand, d'abord entre l'avenue Peschier et le temple de Champel du 14 janvier  fin fvrier 2019; ensuite entre le temple de Champel et l'avenue Dumas du 4 mars  fin avril 2019 et enfin entre l'avenue Dumas et l'avenue de Miremont du 8 avril  fin juin 2019. L'immeuble objet de la procdure a t concern par ces travaux entre avril et aot 2019.
Le Lman Express a t inaugur le 12 dcembre 2019 et mis en service le 15 dcembre suivant, avec deux ans de retard sur le planning initialement prvu.
La plus grande partie des amnagements du plateau de Champel tait alors termine.
g.
Par courrier du 29 janvier 2012 adress  A______, C______ et D______ se sont plaints de nuisances sonores et olfactives dues aux travaux du CEVA ainsi que du ralentissement du trafic sur l'avenue de Champel, et ont sollicit une rduction de loyer.
h.
Sans rponse de A______, C______ et D______ lui ont adress un second courrier le 29 dcembre 2012, sollicitant  nouveau une adaptation de leur loyer compte tenu des nuisances occasionnes par le chantier du CEVA.
i.
Le 5 fvrier 2013, C______ et D______ ont form par devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers une requte en rduction de loyer. Ils n'ont pas produit les conclusions dposes.
Non concilie lors de l'audience du 9 avril 2013, la cause n'a pas t introduite devant le Tribunal.
Par courrier du 6 mai 2013 adress  A______, C______ et D______ ont pris acte de la position de cette dernire,  savoir qu'elle considrait qu'il tait prmatur de dterminer une rduction de loyer conscutive aux travaux du CEVA, et lui ont indiqu qu'ils patienteraient.
j.
Entre le 29 janvier 2012 et le 16 septembre 2019, les locataires ont rgulirement adress des courriers  A______ pour se plaindre des nuisances causes par le chantier du CEVA.
k.
Par courrier du 18 novembre 2019 adress  A______, C______ et D______ ont relev que depuis presque huit ans, ils taient confronts  des nuisances sonores importantes ds les premires heures du matin, aux odeurs nausabondes,  la poussire provenant du chantier et  des vibrations importantes dans l'appartement. L'accs  l'immeuble tait galement rendu compliqu par les travaux et la circulation tait obstrue, voire arrte sur les rues parallles ou perpendiculaires  l'immeuble. En consquence, ils sollicitaient une rduction de loyer de 35% pour la priode du 17 janvier 2012 au 15 dcembre 2019.
l.
Le 21 novembre 2019, A______ a rpondu qu'elle n'entendait pas entrer en matire sur la demande de baisse de loyer qu'elle estimait excessive.
m.
Par requte dpose le 16 janvier 2021 devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, dclare non concilie lors de l'audience du 12 mars 2020 et introduite devant le Tribunal le 15 avril suivant,
C______ et D______ ont principalement conclu  une rduction de loyer de 35% pour la priode du 1
er
janvier 2012 au 15 dcembre 2019.
Ils ont fait valoir que pendant les huit annes de dure du chantier, ils avaient souffert de nuisances sonores et olfactives, d'missions de poussire, de vibrations, et du fait que l'accs  l'immeuble avait t compliqu et la circulation dvie  ses abords  plusieurs reprises. Les nuisances dues aux travaux dbutaient tt le matin et se prolongeaient  des heures tardives, mme parfois le week-end.
n.
Dans son mmoire rponse du 12 juin 2020, A______ a conclu pralablement  ce que le Tribunal lui donne acte de ce qu'elle avait dnonc valablement l'instance  la VILLE DE GENEVE et aux CFF le 9 juin 2020. Principalement, elle a conclu  ce que C______ et D______ soient dbouts de toutes leurs conclusions et subsidiairement  ce qu'il lui soit donn acte que le loyer tait rduit de 15% pour la priode du 1
er
dcembre 2014 au 15 dcembre 2019.
Elle a reproch en substance aux locataires, dans leur expos de l'historique du chantier, de n'avoir fait aucune distinction en fonction de l'volution gographique des travaux et de n'avoir pas prcis les tapes et les priodes qui leur avaient caus de relles nuisances. Compte tenu du primtre du chantier, C______ et D______ n'avaient pas subi des nuisances ininterrompues pendant huit ans.
o.
Intervenant  la procdure, la VILLE DE GENEVE a conclu dans ses critures du 17 aot 2020  ce que C______ et D______ soient dbouts de toutes leurs conclusions.
Elle a fait valoir qu'elle avait commenc les travaux d'amnagement en septembre 2018, de sorte que les nuisances antrieures  cette date telles qu'allgues par C______ et D______ avaient t gnres par la direction de projet du CEVA.
p.
Les CFF n'ont pas donn suite  la dnonciation.
q.
A______ s'est exprime sur les critures de la VILLE DE GENEVE le 24 septembre 2020 et C______ et D______ le 2 octobre 2020.
r.
Les dbats principaux ont t ouverts le 2 fvrier 2021. Dans le cadre de la procdure, A______ a produit les baux conclus dans l'immeuble litigieux depuis le 1
er
juin 2012, dont les conditions sont les suivantes :
- appartement de 6 pices au 4
me
tage pour un loyer index de 5'000 fr. par mois du 1
er
juin 2012 au 31 mai 2017;
- appartement de 5 pices au 6
me
tage pour un loyer de 3'800 fr. par mois du 1
er
octobre 2012 au 30 septembre 2017;
- appartement de 5 pices au rez-de-chausse pour un loyer de 3'350 fr. par mois du 1
er
novembre 2012 au 31 octobre 2017;
- bureaux d'environ 100 m
2
au 3
me
tage pour un loyer annuel chelonn de 34'800 fr. du 1
er
mai 2013 au 31 dcembre 2015, de 37'500 fr. du 1
er
janvier 2016 au 31 dcembre 2016 et de 40'200 fr. du 1
er
janvier 2017 au 31 dcembre 2018. A______ a accord une rduction de 5'400 fr. (13.43%) sur le loyer annuel de 40'200 fr. du 1
er
mai 2013 au 31 dcembre 2015, et de 2'700 fr. (6.71%) du 1
er
janvier 2016 au 31 dcembre 2016 en raison des travaux du CEVA;
- appartement de 5.5 pices au rez-de-chausse pour un loyer de 3'700 fr. du 1
er
juin 2013 au 31 mai 2018. En raison des travaux du CEVA, A______ a accord une rduction de 9'600 fr. (17.77%) sur le loyer annuel de 54'000 fr. qu'elle a fix  44'400 fr.;
- appartement de 5 pices au 5
me
tage pour un loyer de 3'600 fr. du 7 juillet 2014 au 31 juillet 2019;
- appartement de 5 pices au 4
me
tage pour un loyer de 3'400 fr. du 1
er
juin 2016 au 31 mai 2021. A______ a accord une rduction de 9.33% sur le loyer annuel de 45'000 fr. pour une dure de 24 mois, du 1
er
juin 2016 au 31 mai 2018;
- appartement de 5 pices au 5
me
tage pour un loyer de 3'450 fr. du 16 octobre 2016 au 31 octobre 2021;
- appartement de 5 pices au 6
me
tage pour un loyer de 3'450 fr. du 1
er
mars 2017 au 28 fvrier 2022. A______ a accord une rduction provisoire de 12.22% sur le loyer annuel de 43'200 fr. pour une dure de 24 mois et 15 jours, soit du 16 novembre 2016 au 30 novembre 2018;
- appartement de 6 pices au 4
me
tage pour un loyer de 3'950 fr. du 1
er
mars 2017 au 28 fvrier 2022. A______ a accord une rduction provisoire de 5.95% sur le loyer annuel de 50'400 fr. pour une dure de 24 mois, soit du 1
er
mars 2017 au 28 fvrier 2019;
- appartement de 6 pices au 2
me
tage pour un loyer de 3'800 fr. du 16 juillet 2017 au 31 juillet 2022;
- appartement de 5 pices au 6
me
tage pour un loyer de 3'600 fr. du 1
er
dcembre 2018 au 30 novembre 2023;
- appartement de 3 pices au rez infrieur pour un loyer de 1'400 fr. du 16 mars 2019 au 31 mars 2024.
s.
Lors de l'audience de dbats principaux du 31 aot 2021, le Tribunal a procd  l'interrogatoire des parties et  l'audition de trois tmoins.
D______ a dclar que les nuisances taient essentiellement causes par les machines de chantier (marteaux piqueurs, camions, pelles mcaniques et foreuses). A ses dires, les travaux dbutaient  7h00 du matin. Il y avait une quarantaine de camions en mouvement perptuel sous les fentres de la chambre  coucher. Il tait arriv que des travaux soient raliss les samedis, le soir et la nuit. De la poussire se dposait sur les meubles et sur les tapis ainsi que sur les vitres et les odeurs de gaz d'chappement montaient jusqu' l'appartement. Les vibrations avaient t importantes au dbut du chantier, au moment de sa prparation et de la pose des palplanches, les machines utilises pendant quelques mois tapaient fort. Des vibrations s'taient galement produites au moment de l'essai des trains. Des palissades de 1.5  2 mtres avaient t installes pendant toute la dure du chantier, le trottoir tait rtrci et il n'tait pas possible d'arriver devant l'immeuble en taxi. Les nuisances taient ressenties dans tout l'appartement; les enfants les ressentaient dans leur chambre  coucher donnant sur l'avenue Peschier. Entre juin 2012 et mai 2014, D______ tait mre au foyer.
C______ a dclar qu'il exerait son activit de comptable  domicile, mais qu'en raison des nuisances il n'avait pas pu recevoir les clients chez lui. Il avait cotis  l'AVS jusqu'en 2017.
A______ a dclar qu'elle n'tait pas entre en matire sur la demande de rduction forme par C______ et D______ en raison de la dnonciation d'instance.
E______, charg de diriger les travaux d'emmnagement extrieur de gnie civil a dclar qu'il tait prsent sur le chantier ds septembre 2018 et jusqu' la fin, au moins  80%. Pour les travaux de mise en sparatif des canalisations, une pelle  pneus d'environ 18  20 tonnes, charge de dumpers, avait t utilise pour la partie terrassement et pour effectuer des fouilles  environ 4 mtres de profondeur. Pour le remblayage, des plaques vibrantes pour la partie sous-structure et des cylindres pour la partie sur structure, soit des machines usuellement utilises dans ce type de travaux, avaient t mises en Ïuvre. Les zones d'accs avaient t arroses afin de diminuer l'mission de poussire. Les engins taient pourvus de filtres  particules, conformment aux normes, ayant pour but d'attnuer les odeurs et les dgagements de fume. S'agissant du bruit, il n'existait pas de mesures pour l'attnuer. Les ouvriers travaillaient de 7h00 (8h00 en hiver)  12h00 et de 13h00  17h00. Ils avaient travaill un samedi pour raliser le revtement  l'avenue de Champel et un autre samedi, au dbut dcembre 2019, pour effectuer les travaux de maonnerie sur l'escalier menant  la gare. Un camion tournait quotidiennement, pour charger et dcharger, notamment du bton et du gravier. En fonction des besoins, la cadence du tournus des camions avait t augmente. S'agissant d'un chantier en ville, au maximum 4  5 vhicules taient utiliss en mme temps et uniquement pendant les travaux de revtement qui s'taient tendus sur une anne, mais pas en continu devant l'immeuble litigieux.
F______, chef de projet depuis la phase de concours lanc par la VILLE DE GENEVE en 2012 jusqu' la ralisation des travaux d'amnagement, a dclar qu'il avait pilot les divers intervenants sur le chantier. Il a confirm que l'accessibilit aux immeubles avait t garantie durant le chantier, que les plans taient soumis  l'Office cantonal des transports pour validation et que, parfois, il avait fallu amnager des parcours particuliers pour les pitons.
G______, assistant technique depuis janvier 2016 au sein de la rgie en charge de la gestion de l'immeuble litigieux, a confirm que des questions de rduction de loyer en lien avec les travaux du CEVA s'taient poses pour d'autres locataires de l'immeuble. Les demandes avaient t examines au cas par cas, A______ n'y avait pas apport de rponse uniforme.
t.
Par ordonnance du 10 dcembre 2021, le Tribunal a notamment clos les dbats principaux et fix aux parties un dlai pour le dpt de plaidoiries finales crites.
A______ et C______ et D______ ont respectivement persist dans leurs prcdentes conclusions les 31 janvier et 4 mars 2022 et rpliqu spontanment les 22 et 24 mars 2022. C______ et D______ ont produit des dterminations et une pice nouvelle le 4 avril 2022.
La cause a t garde  juger le 14 avril 2022.
EN DROIT
1.
A______ sera dsigne comme l'Ç appelante È et C______ et D______ comme les Ç intims È. La VILLE DE GENEVE sera dsigne comme l'Ç appelante sur appel joint È.
1.1
L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
1.2
Dans le cas d'espce, le loyer mensuel s'lve  2'500 fr. Une rduction de 15% sur la priode du 18 novembre 2014 au 15 dcembre 2019 reprsente 22'875 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr.
La voie de l'appel est ds lors ouverte.
1.3
L'appels et l'appel joint, crits et motivs (art. 311 al. 1 CPC) ont t interjets dans le dlai prescrit par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
2.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constat les faits de manire inexacte et fait preuve d'arbitraire dans l'apprciation des preuves, notamment en se rfrant aux arrts
ACJC/173/2018
et
ACJC/377/2007
 l'appui de son raisonnement. En effet, selon l'appelante, aucune analyse des travaux n'avait t opre par la Cour dans ses arrts prcits, qui portaient respectivement sur un appartement de six pices au 1
er
tage, dont le loyer s'levait  5'000 fr. et sur une villa impacte par des travaux nocturnes, soit deux situations non comparables avec celle de l'appartement litigieux.
Dans la partie en droit du jugement attaqu et relativement aux dfauts lis  l'existence d'un chantier voisin, le Tribunal a mentionn les rgles de droit tablies dans les arrts
ACJC/173/2018
et
ACJC/377/2007
, parmi d'autres dcisions judiciaires, dans le but de mettre en lumire la casuistique existante en matire de rduction de loyer lors de nuisances provoques par un chantier voisin. S'il a mentionn le contenu de ces arrts, le Tribunal n'a au contraire pas retenu les faits de ceux-ci  l'appui de son raisonnement qui repose sur les pices au dossier, auxquelles il est fait rfrence. Il ne ressort pas de l'examen du raisonnement du Tribunal qu'il aurait procd  un tablissement erron des faits,  une apprciation inexacte des preuves ou  une transposition incorrecte des jurisprudences prcites au cas d'espce.
Infond, le grief doit tre rejet.
3.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constat les faits de manire inexacte, fait preuve d'arbitraire dans l'apprciation des preuves et viol les art. 259d CO et 4 CC en retenant que les travaux du CEVA diligents par les CFF ds dcembre 2011, puis par l'appelante sur appel joint ds le 17 septembre 2018, taient constitutifs d'un dfaut de la chose loue justifiant une rduction de loyer de 15%.
L'appelante soutient que l'essentiel des travaux mens par les CFF se droulaient en sous-sol et n'engendraient pas de nuisances visuelles ou olfactives. Elle concde quelques lgres vibrations et immissions sonores lors des tests mens et estime pour le surplus que la mise en place du revtement de bton du tunnel et la pose de la verrire de couverture de la gare constituaient tout au plus des gnes qui n'taient pas propres  justifier une baisse de loyer.
S'agissant des travaux mens par l'appelante sur appel joint, qui ont dbut aprs une priode de plus d'une anne exempte de travaux, selon l'appelante, il s'agissait de travaux dont l'intensit et la gravit ne pouvaient tre qualifies de dfaut de la chose loue. En particulier,  suivre l'appelante, les travaux ont eu lieu pendant les horaires de travail, par zones, parfois loignes de l'immeuble litigieux, ont t maills de priodes creuses et pouvaient tre qualifis de Ç chantier de ville È. Enfin, les nuisances sonores ne dpasseraient pas celles inhrentes  tout chantier.
Quand bien mme elle se plaint formellement de constatation inexacte des faits et d'apprciation arbitraire des preuves, l'appelante ne dmontre pas quel fait aurait t tabli de manire errone, de sorte qu'elle se plaint en ralit d'une mauvaise apprciation des preuves.
3.1
En vertu de l'art. 259d CO, si le dfaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a t loue, le locataire peut exiger du bailleur une rduction proportionnelle du loyer  partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dfaut et jusqu' l'limination de ce dernier.
Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral
4A_582/2012
du 28 juin 2013); en l'absence de prcision dans le bail, l'usage est apprci objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet lou, l'environnement des locaux, l'ge de l'immeuble et son tat apparent, les normes usuelles de qualit et les rgles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (
ACJC/173/2018
du 12 fvrier 2018 consid. 3.1 et les rfrences).
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes  l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
).
Le dfaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
).
Un chantier voisin peut ainsi engendrer un dfaut ds lors que les nuisances qu'il provoque excdent les inconvnients mineurs inhrents  la vie en milieu urbain (ACJC
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
).
Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussire, vibrations) chappent ou non  la sphre d'influence du bailleur (arrt du Tribunal fdral
4C_219/2005
du 24 octobre 2005 consid. 2.2;
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
;
ACJC/1016/2017
du 28 aot 2017 consid. 3.1).
Un dfaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considrablement l'usage pour lequel la chose a t loue (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le cas (É) lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pices importantes (cuisine, salon, chambre  coucher, salle de bains) pendant un certain temps (
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
).
Le locataire qui entend se prvaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du dfaut (
ACJC/173/2018
prcit
ibid.
). Dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, le tribunal n'est soumis qu' une obligation d'interpellation accrue, les parties devant recueillir elles-mmes les lments du procs (ATF
141 III 569
consid. 2.3.1). Ainsi, conformment  la jurisprudence rendue sous l'empire des art. 274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en premire instance, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres  tablir ceux-ci. De son ct, le juge doit les informer de leur devoir de cooprer  la constatation des faits et  l'administration des preuves. Il doit les interroger pour s'assurer que leurs allgus de fait et leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'prouver des doutes sur ce point. Son rle ne va toutefois pas au-del (ATF
141 III 569
consid. 2.3.2 et les rfrences).
Le fait qu'un chantier soit d'intrt public signifie que les nuisances qui y sont lies doivent tre tolres et qu'il s'agit de perturbations invitables qui excluent toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une rduction de loyer selon l'art. 259d CO (arrt du Tribunal fdral
4C_377/2004
du 2 dcembre 2004, consid. 2.2).
3.2
En l'espce, les travaux de construction de la gare de Champel-Hpital, situe  ct de l'immeuble litigieux, ont dbut en dcembre 2011. Les travaux de gros-Ïuvre se sont drouls entre janvier 2013 et mars 2016 (comportant notamment le creusement dans l'enceinte construite, la ralisation des dalles extrieures et la ralisation de carottage et pr-sciage de parties de la paroi moule situe au nord de la halte). Ces travaux ont t suivis du dmontage de la grue et de la centrale  bton, puis  l'enlvement de gros containers. Certaines priodes ont vu les horaires des travaux tendus en soire ou durant le week-end en 2015 et 2016.
Les travaux de second Ïuvre ont dbut en juin 2016 et se sont poursuivis  tout le moins jusqu' novembre 2016. Le tunnel de Champel a t creus entre mars 2014 et le 8 juin 2017,  l'aide de pelles mcaniques. Entre mars et juin 2016, le forage tait  la hauteur de la gare Champel-Hpital.
A cela se sont ajouts, entre juin 2017 et mai 2018, des travaux de revtement intrieur, ainsi que des campagnes de mesurage de vibrations et bruit solidien, consistant, sur plusieurs jours, en une trentaine de priodes de vibrations (30 secondes) et de test de la ventilation et du dispositif de dsenfumage de la gare.
Enfin, de mi-septembre 2018 au printemps 2020, l'appelante sur appel joint a ralis des travaux d'amnagement de l'espace public au Plateau de Champel, par tronons et l'immeuble litigieux a t concern entre avril et aot 2019.
Il est tabli que le chantier du CEVA a revtu une importance et une intensit particulires et a comport diverses phases propres  gnrer des nuisances importantes impliquant de nombreux engins de chantier, vibrations, poussires, bruits et odeurs incommodants. A certains moments, les travaux dans le tunnel, sur le site de la gare et aux alentours ont t mens simultanment, ce qui renforce l'importance des nuisances constates.
Dans son arrt
ACJC/173/2018
(consid. 3.2), la Cour a retenu de manire gnrale s'agissant du chantier du CEVA que les fiches d'informations permettaient d'en comprendre l'ampleur, dans leur dure comme dans leur intensit. Ainsi, l'importance du chantier ne peut tre nie.
Certaines priodes ont t moins intenses et propres  gnrer des nuisances. De mme, certains travaux ont moins touch l'immeuble litigieux, notamment au regard de la distance les sparant de ce dernier.
Il rsulte de ce qui prcde que l'apprciation de l'appelante quant aux nuisances engendres par le chantier,  savoir que celles-ci seraient de moindre importance et ne constitueraient pas un dfaut de la chose loue, ne peut tre suivie. En raison de la proximit de l'immeuble litigieux avec le chantier, les intims ont souffert des nuisances manant de celui-ci.
Par consquent, le Tribunal a considr avec raison que l'appartement litigieux tait entach d'un dfaut de la chose loue.
4.
Tant l'appelante que les intims critiquent le taux de rduction de loyer fix par le Tribunal. Celui-ci a retenu que la qualit de vie des intims a t rduite sur une priode particulirement longue, mais galement qu'ils n'avaient pas dmontr avoir t entravs dans l'exercice de leur activit professionnelle, respectivement de mre au foyer et que les travaux avaient principalement eu lieu en journe et durant la semaine. Le Tribunal a encore relev que les rductions de loyer accordes par l'appelante au sein de l'immeuble lors de la conclusion de nouveaux baux oscillaient entre 12% et 17.77%.
L'appelante fait valoir que l'absence de dfaut de la chose loue ne justifierait pas une telle baisse et qu'en tout tat le loyer modeste pay par les intims, contrairement aux autres locataires de l'immeuble, imposerait de rduire de manire trs restrictive le loyer des intims.
Les intims, quant  eux, soutiennent que le Tribunal aurait,  tort, omis de tenir compte de l'activit de comptable  domicile, de juin 2013  juin 2019, de l'intim, qui n'aurait pu rencontrer ses clients  plusieurs reprises, ainsi que de l'activit de mre au foyer de l'intime. Le Tribunal aurait d, selon les appelants, retenir le nombre lev de soirs et de week-ends durant lesquels des travaux s'taient drouls. En revanche, les taux de rduction de loyer accords  d'autres locataires de l'immeuble ne seraient pas pertinents.
4.1
La rduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit tre proportionnelle au dfaut et se dtermine par rapport  la valeur de l'objet sans dfaut. Elle vise  rtablir l'quilibre des prestations entre les parties (ATF
130 III 504
consid. 4.1;
126 III 388
consid. 11c). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entach du dfaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensit des nuisances est variable et se prolonge sur une longue priode, de sorte que les preuves de l'intensit des nuisances et de l'entrave  l'usage ne peuvent tre fournies au jour le jour, le tribunal procde  une apprciation en quit, par rfrence  l'exprience gnrale de la vie, au bon sens et  la casuistique (ATF
130 III 504
consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral
4C.219/2005
du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4;
ACJC/1016/2017
du 28 aot 2017 consid. 3.1;).
A cet gard, le juge doit apprcier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limit, en tenant compte des particularits de chaque espce, au nombre desquelles la destination des locaux prvues dans le contrat joue un rle important (arrt du Tribunal fdral
4A_490/2010
du 25 janvier 2011 consid. 2.1).
En matire de dfauts lis  des nuisances provenant d'un chantier, les taux de rduction de loyer sont en gnral compris selon la casuistique entre 10% et 25%. Les cas o les nuisances sonores ont conduit  des rductions de loyer de 5%  10% sont plutt des situations de bruits intermittents qui, bien que gnants, n'empitent gnralement pas sur la priode nocturne. Une rduction de 15% a galement t retenue dans le cadre d'un chantier relatif  la construction d'un complexe de quatre immeubles  proximit de l'objet lou, en raison du bruit, de la poussire, des trpidations engendres par de type de travaux; ce qui reprsentait une moyenne entre les priodes objectivement les plus pnibles et celles plus calmes (
ACJC/550/2015
du 11 mai 2015 consid. 4.1;
ACJC/202/2013
du 18 fvrier 2013 consid. 6.1).
Le Tribunal fdral a approuv une rduction de 37% du loyer de locaux destins  un cabinet d'ophtalmologie, en raison du bruit caus par deux chantiers proches, qui se sont drouls successivement et, pour partie, cumulativement (arrt du Tribunal fdral
4C_377/2004
du 2 dcembre 2004).
Le Tribunal fdral a galement confirm une rduction de 60% du loyer pour des locaux lous  une agence de placement qui avait t empche de travailler normalement (arrt du Tribunal fdral
4C.219/2005
du 24 octobre 2005).
En matire de baux d'habitation, la Cour de justice a confirm une diminution de loyer  hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une anne et demie  l'occasion d'importants travaux entrepris sur les voies et les quais de la gare de Cornavin, situs  30 mtres du logement de la locataire et effectus momentanment 24 heures sur 24 ou le week-end. S'y taient ajouts le chantier du CEVA et la construction d'une nouvelle ligne de tramway galement  proximit de l'immeuble. La Cour a notamment retenu que le bruit gnr par les chantiers tait sensiblement plus gnants que celui de la circulation routire et ferroviaire auquel l'appartement tait expos. Durant la priode concerne, le repos des habitants du quartier avait t particulirement affect par des travaux effectus pendant la nuit ou le week-end (
ACJC/578/2009
du 11 mai 2009 consid. 4.2).
Dans un arrt du 2 avril 2007 (
ACJC/377/2007
), la Cour de justice a accord une rduction du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la troisime voie de chemin de fer entre Genve et Coppet,  des locataires occupant une villa situe en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu l'importance du chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer relativement lev, mais aussi les nuisances prexistantes inhrentes  une habitation en bordure d'une voie ferre trs frquente.
4.2
En l'espce, il n'y a pas lieu de revenir sur l'existence et l'intensit des nuisances qui ont t traites ci-dessus, sous considrant 3.2.
S'agissant des activits menes par les intims telles qu'allgues, force est de constater, avec le Tribunal, qu'aucun lment au dossier ne permet d'en attester la ralit.
Quant aux travaux ayant eu lieu en-dehors des heures de bureau, ils ne sont pas totalement anecdotiques, mais restent accessoires, l'essentiel des travaux tant intervenu en journe et en semaine.
Enfin, s'agissant du montant du loyer, il y a lieu d'en tenir compte, parmi les autres critres fixs par la loi, dans le cadre de la fixation en quit de la rduction de loyer, qui s'impose en l'espce face  l'impossibilit de dterminer prcisment l'ampleur de chaque nuisance et la temporalit de celles-ci.
En rsum, les nuisances ont t particulirement durables, mme si d'intensit variable, et ont port atteinte de manire substantielle  la qualit de vie des intims au quotidien. L'essentiel des nuisances a eu lieu en journe et en semaine, sans qu'il ait t dmontr que les intims en auraient particulirement souffert en raison d'activits  leur domicile.
Compte tenu de toutes les circonstances d'espce mentionnes ci-dessus, il apparat que la rduction de loyer de 15% accorde par le Tribunal s'inscrit dans les limites fixes par le droit et la casuistique en matire rduction de loyer suite  un dfaut de la chose loue.
Par consquent, le jugement sera confirm sur ce point.
5.
Les intims reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une partie de leur crance tait prescrite, sans prendre en considration que leur retard tait d  un comportement contradictoire et abusif de l'appelante. Ils estiment en effet que l'appelante les aurait incits  ne pas poursuivre leurs dmarches visant  une rduction de loyer suite  l'audience de conciliation du 9 avril 2013. Se prvaloir de la prescription lors de la prsente procdure serait, ds lors, constitutif d'un abus de droit de la part de l'appelante.
5.1
Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protg par la loi.
Le comportement contradictoire forme une des catgories d'actes susceptibles de constituer un abus de droit. Commet ainsi un abus de droit la personne qui, par son comportement initial, inspire  autrui une confiance digne de protection qui est ensuite trahie par des comportements ultrieurs (ATF
143 III 666
consid. 4.2; arrt du Tribunal fdral
4A_320/2018
du 13 dcembre 2018 consid. 4.2.1).
Une faute de l'auteur des actes contradictoires n'est pas ncessaire; il suffit que par son comportement interprt normativement, il ait suscit une confiance lgitime qui est ensuite due (arrt du Tribunal fdral
4A_320/2018
du 13 dcembre 2018 consid. 4.2.1).
Est notamment digne de protection la confiance de celui qui, sur la base de l'attitude initiale de son partenaire, a pris des dispositions qui se rvlent ensuite dsavantageuses en raison du revirement d'attitude (ATF
125 III 257
consid. 2a;
121 III 350
consid. 5b).
La question d'un abus de droit doit se rsoudre au regard des circonstances concrtes de chaque cas. L'art. 2 CC est un remde destin  viter que l'application de la loi conduise dans un cas particulier  une injustice flagrante. L'emploi dans le texte lgal du qualificatif Ç manifeste È dmontre que l'abus de droit doit tre admis restrictivement (ATF
143 III 666
consid. 4.2;
143 III 279
consid. 3.1; arrt du Tribunal fdral
5A_490/2019
du 19 aot 2019 consid. 3.1.3).
5.2
Les intims ont requis une rduction de loyer par courriers des 29 janvier 2012 et 29 dcembre 2012, suivis par l'introduction d'une requte de conciliation le 5 mars 2013. L'appelante a estim qu'il tait prmatur de dterminer une rduction de loyer en 2013. Les intims en ont pris acte par courrier du 6 mai 2013 et ont indiqu qu'ils patienteraient. Par la suite, les intims ont adress de nombreux courriers  l'appelante, mais n'ont sollicit une baisse de loyer,  hauteur de 35%, que le 18 novembre 2019.
L'opinion de l'appelante quant au fait qu'il aurait t prmatur de se dterminer sur une rduction de loyer ne constitue pas, en soi, un comportement propre  susciter une confiance lgitime de la part de ses adverses parties. Il ne ressort pas non plus de la procdure qu'une promesse aurait t faite, ni qu'un change aurait eu lieu, permettant de tisser une telle confiance. Il est difficile d'interprter la position de l'appelante comme visant  autre chose qu' dfendre ses propres intrts, soit notamment comme une concession en faveur des intims. Certes, l'appelante n'a pas ragi au courrier du 6 mai 2013. Toutefois, celui-ci ne comportait aucune prcision supplmentaire et rien ne permettait d'en infrer que les dlais de prescription ne seraient pas pris en compte par les intims ou que ceux-ci taient induits en erreur. Ces derniers n'taient d'ailleurs pas empchs de prendre toute mesure apte  assurer la sauvegarde de leurs droits.
L'interprtation restrictive qui doit tre faite de la notion d'abus de droit impose ds lors de considrer que le comportement de l'appelante ne peut tre considr comme tel en l'espce et que les rgles relatives aux dlais de prescription doivent tre appliqus.
Pour le surplus, les parties ne critiquent pas le raisonnement du Tribunal quant  la date retenue et permettant de dterminer le point de dpart de la crance en restitution, soit le 18 novembre 2019, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir et que le jugement sera confirm sur ce point galement.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevables l'appel interjet le 22 aot 2022 par A______, ainsi que les appels joints interjets le 26 septembre 2022 par C______ et D______ et le 16 septembre 2022 par la VILLE DE GENEVE contre le jugement
JTBL/471/2022
rendu le 17 juin 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1015/2020.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame
Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pcuniaires au sens de la LTF suprieure ou gale  15'000 fr.