ge_gerichte · ATA/298/2001 · 2001-05-08 · fr

Résumé:
 Projet de transformation de super-structures techniques, sur un toit, en logements conformité au PLQ et notions de modifications mineure du PLQ et d'intérêt général (art. 3 al.2 LZD).

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_____________ 
 
A/1164/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 mai 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SI CH. X A, B et C 
représentées par Me Laurent Strawson, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
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_____________ 
 
A/1164/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Les SI Ch. X. A, B et C sont respectivement 
propriétaires des parcelles X, et X, feuille X de la 
commune de Genève, section Eaux-Vives. Ces parcelles sont 
sises avenue X 13, 11 et 9. 
 
2. 
Elles sont classées en zone 5 développement 3 et 
incluses dans un plan d'aménagement approuvé par le 
Conseil d'Etat le 1er avril 1960 sous le n° X. Les plans 
d'aménagement 
sont 
devenus 
des 
plans 
localisés 
de 
quartier (ci-après: le PLQ) dès le 26 novembre 1987 (art. 
39 de la loi sur l'extension des voies de communication 
et l'aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 
1929 - LExt - L 1 40). 
 
3. 
Un bâtiment d'un seul tenant, à l'adresse 9, 11 et 
13 avenue X, a été édifié sur ces parcelles conformément 
à une autorisation de construire datant de 1962. Celle-ci 
prévoyait notamment la construction d'une superstructure 
technique affectée à un vestiaire pour la piscine 
d'agrément qui était prévue sur le toit; cette dernière, 
dont les dimensions prévues étaient de 9,20 mètres sur 
3,80 mètres, n'a jamais été construite. 
 
Dès lors, cette superstructure de 607 m2 (64,35m x 9,60m) 
et de 2,65 mètres de hauteur n'abrite aujourd'hui que la 
machinerie des trois ascenseurs. 
 
4. 
Désirant transformer la superstructure technique 
en l'agrandissant en vue d'y créer quatre appartements de 
quatre pièces et demie dans chacun des immeubles sis 9 et 
11 avenue X et deux appartements de trois pièces dans 
l'immeuble sis 13 avenue X, soit au total 24 pièces 
supplémentaires, les SI Ch. X. A, B et C ont déposé le 25 
mars 1999 une demande préalable en autorisation de 
construire auprès du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après: le département). 
 
5. 
Ce dernier a refusé l'autorisation de construire 
par décision du 16 décembre 1999, au motif que le projet 
n'était pas conforme à l'article 3, alinéas 1, 2 et 4 de 
la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 
1957 (LGZD - L 1 35). 
 
 
 
Le département a suivi en cela le préavis négatif 
de la direction de l'aménagement, selon lequel le projet 
contrevenait au plan d'aménagement. Celui-ci prévoit en 


 
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effet un gabarit maximum de 21 mètres à la corniche sans 
retrait d'attique, alors que l'immeuble existant dépasse 
déjà ce maximum, sa hauteur à la corniche étant de 23,51 
mètres. Toutes les autres autorités consultées ont émis 
des préavis favorables: 
 
 
 
 
- la Ville de Genève a préavisé favorablement le 
projet quant à sa conformité au plan d'utilisation du 
sol. 
 
 
 
- l'office cantonal du logement n'a formulé aucune 
observation. 
 
 
 
- le groupe LDTR-service juridique a confirmé le 
respect par le projet des dispositions de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
 
 
- le service des contrôles de l'assainissement du 
département 
de 
l'intérieur, 
de 
l'agriculture 
de 
l'environnement et de l'énergie a émis un préavis 
favorable, 
moyennant 
le 
respect 
de 
quelques 
spécifications techniques. 
 
 
 
- la commission d'architecture du DAEL a donné son 
accord à la réalisation du projet, "vu la situation 
actuelle" et l'existence des superstructures d'attique 
dûment autorisées. 
 
 
 
Le département a considéré que les transformations 
envisagées ne constituaient pas des dérogations mineures 
au plan d'aménagement, plan qu'il n'envisageait pas de 
revoir. 
 
6. 
Par acte posté le 14 janvier 2000, les SI Ch. X. 
A, B et C ont recouru auprès de la commission cantonale 
de recours en matière de constructions (ci-après: la 
commission). 
 
 
 
 
A titre principal, elles ont conclu à l'annulation 
de la décision attaquée, la dérogation au PLQ ayant été 
octroyée dans le cadre de l'autorisation de construire 
délivrée en 1962. 
 
 
 
 
A titre subsidiaire, elles ont conclu au renvoi de 
la cause au département afin qu'il statue sur la 
conformité du projet aux normes applicables en matière 
d'autorisations 
de 
construire 
et 
qu'il 
délivre 
l'autorisation requise. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
7. 
Par décision du 15 septembre 2000 et reçue par les 
recourantes le 27 septembre 2000, la commission a rejeté 
le recours, la modification envisagée ne pouvant être 
qualifiée 
de 
mineure 
par 
rapport 
au 
plan. 
L'agrandissement de 159 m2 de la surface de l'attique 
était significatif et entraînerait une modification du 
gabarit et du volume de l'immeuble, notamment en portant 
la hauteur de gabarit à la dalle de toiture à 24 mètres. 
Les autres conditions prévues par l'article 3 alinéa 2 
LGZD n'ont dès lors pas été examinées par la commission. 
 
8. 
Par acte posté le 26 octobre 2000, les SI Ch. X. 
A, B et C ont recouru devant le Tribunal du céans contre 
cette décision en développant leur argumentation. 
 
 
La commission avait erré dans son argumentation: 
 
 
 
- le projet n'avait pas pour effet de porter la 
hauteur de l'immeuble à 24 mètres, la structure étant 
préexistante; 
 
 
 
- l'augmentation des surfaces existantes serait 
minime (159 m2); 
 
 
 
- 
elles 
étaient 
victimes 
d'une 
inégalité 
de 
traitement puisque les propriétaires des parcelles X et 
X, feuille X de la Ville de Genève, section des 
Eaux-Vives, incluse dans le PLQ n° 26232-268, avaient été 
autorisés à aménager en logements des superstructures 
techniques alors que ledit PLQ prévoyait expressément que 
celles-ci ne pouvaient être habitables. 
 
 
 
- au regard de la pénurie de logement à Genève, la 
création de six nouveaux appartements répondait à un 
intérêt public. 
 
9. 
Le département a réfuté chacun de ces points et il 
a conclu au rejet du recours. Non seulement le projet 
devait être examiné quant à sa conformité au seul PLQ n° 
24261-268, mais le projet dérogeait par trop à celui-ci 
pour qu'une autorisation de construire soit délivrée. 
Enfin, le département craignait que l'autorisation d'une 
telle dérogation ne constitue un précédent. 
 
10. 
Le Tribunal de céans a procédé à un transport sur 
place le 30 mars 2001 et il a effectué les constatations 
suivantes: 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
- 
l'ascenseur 
de 
l'immeuble 
monte 
jusqu'à 
l'avant-dernier étage. 
 
 
 
- la rampe d'escalier et le palier de l'étage 
supérieur sont recouverts de marbre, comme le reste de 
l'allée, ce qui démontre qu'il était prévu d'utiliser la 
terrasse de l'immeuble. 
 
 
 
- sur les immeubles avoisinants se trouvent des 
superstructures 
techniques 
qui 
abritent 
les 
cages 
d'ascenseurs mais elles sont beaucoup plus petites que 
celles en cause. 
 
 
 
 
Les photographies prises à cette occasion figurent 
au dossier. Le procès-verbal a été adressé aux parties, 
qui n'ont émis aucune observation à son sujet. 
 
11. 
La cause a été gardée à juger. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Les plans localisés de quartiers, appelés jusqu'à 
fin 1987 plans d'aménagement, trouvent leur base légale 
dans les art. 1 LExt et 2 LGZD. Ils déterminent 
l'affectation du sol à l'échelle d'un quartier, de 
quelques parcelles, voire d'un seul immeuble. Le Tribunal 
fédéral a considéré que ces plans étaient des plans 
d'affectation au sens de l'art. 14 de la loi sur 
l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT) et que 
dès lors l'art. 33 al.2 LAT leur était applicable (T. 
TANQUEREL, 
La 
participation 
de 
la 
population 
à 
l'aménagement du territoire, 1988, p.251). 
 
 
 
 
C'est pourquoi, les plans d'aménagement forment 
une catégorie spécifique parmi tous les actes de droit 
public (P. MOOR, Aménagement du territoire et propriété 
privée, in : Revue de droit suisse, 1976, p.432) qui 
réunissent en une réglementation générale visant une fin 
déterminée 
des 
normes 
applicables 
à 
des 
parcelles 
individuelles. Cette réglementation a force obligatoire 


 
 - 6 - 
 
 
 
pour chacun et détermine d'une façon détaillée le mode, 
le lieu et la mesure de l'utilisation admissible du sol. 
Ils prévoient notamment le périmètre d'implantation, le 
gabarit et la destination des bâtiments à construire 
(art. al.1 let.a et b LExt et LGZD). 
 
 
 
En zone de développement, les PLQ sont régis 
exclusivement par la LGZD et ils ont la même force 
obligatoire qu'en zone ordinaire (art.6 al.4, 6, 11 et 12 
LGZD). Par conséquent, le projet doit être examiné dans 
sa conformité au PLQ, et par voie de conséquence à la 
LGZD. 
 
3. 
Il convient de déterminer si une construction en 
retrait d'attique autorisée en 1962, en dérogation au PLQ 
adopté en 1960, dans un but abandonné depuis (vestiaire 
d'une 
piscine) 
peut 
faire 
l'objet 
d'une 
seconde 
dérogation visant à augmenter sa surface afin de rendre 
celle-ci habitable. 
 
4. 
Selon une jurisprudence bien établie, lorsque 
l'autorité inférieure suit les préavis, l'autorité de 
recours doit s'imposer une certaine retenue, qui est 
fonction de son aptitude à trancher le litige. En effet, 
la commission de recours, composée pour une part de 
spécialistes, est mieux à même de prendre position sur 
des questions qui font appel aux connaissances de ces 
derniers, que le Tribunal administratif, qui est composé 
de magistrats. 
 
 
 
Toutefois, lorsque la commission s'écarte des 
préavis, le Tribunal administratif peut revoir librement 
l'interprétation des notions juridiques indéterminées, 
mais contrôle sous le seul angle de l'excès et de l'abus 
de pouvoir, l'exercice de la liberté d'appréciation de 
l'administration (ATA O. S.A. du 20 décembre 1994). 
 
 
 
Enfin, en présence de préavis divergents, le 
tribunal de céans a d'autant moins de raisons de 
s'imposer une certaine restriction de son propre pouvoir 
d'examen qu'il a procédé, comme en l'espèce, à un 
transport sur place (ATA DTP du 19 avril 1989, ATA F. du 
21 décembre 1999). 
 
5. 
Les recourantes invoquent trois griefs: 
 
 
 
A) Elles seraient victimes d'une inégalité de 
traitement avec les propriétaires des parcelles X et X, 
feuille x de la Ville de Genève, section des Eaux-Vives. 


 
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Ce grief est infondé car le principe de l'égalité 
de traitement ne donne pas droit au même traitement 
illégal que celui accordé à un tiers (ATF 113 Ia 456). Un 
administré 
ne 
peut 
prétendre 
à 
l'égalité 
dans 
l'illégalité que dans la mesure où un certain nombre de 
conditions 
sont 
cumulativement 
réalisées, 
notamment 
l'identité des circonstances entre les deux cas (ATF 115 
Ia 83). Or, in casu, les parcelles 2244 et 2245 sont 
soumises au PLQ n° 26232-268, alors que les parcelles des 
recourantes sont soumises au PLQ n° 24271-268. Les 
circonstances n'étant pas identiques, les recourantes ne 
peuvent faire valoir un droit à l'égalité de traitement. 
 
 
 
B) L'affirmation de la commission selon laquelle 
la réalisation du projet aurait pour conséquence de 
porter la hauteur de gabarit de l'immeuble à 24 mètres 
serait erronée. 
 
 
 
Etant 
donné 
que 
les 
superstructures 
sont 
préexistantes, qu'elles ont été dûment autorisées par le 
département en 1962, et que le projet ne prévoit aucune 
augmentation de la hauteur de celles-ci, le tribunal se 
bornera à relever que la motivation de la commission, est 
inexacte sur ce point. 
 
6. 
C) L'augmentation de surface (159 m2) serait peu 
importante 
et, 
dès 
lors, 
ne 
constituerait 
qu'une 
modification mineure par rapport au PLQ, justifiée par 
l'intérêt public à la construction de nouveaux logements, 
de sorte que la dérogation devrait être accordée. 
 
 
 
Il s'agit bien de la seule question à trancher. 
Lors 
du 
contrôle 
de 
conformité 
des 
requêtes 
en 
autorisation de construire avec le PLQ, le département 
peut admettre que le projet s'écarte légèrement dudit 
plan dans la mesure où la mise au point technique du 
dossier ou un autre motif d'intérêt général le justifie 
(art.3 al.2 LGZD). 
 
 
 
Le tribunal du céans a déjà eu plusieurs fois 
l'occasion de préciser que "le PLQ définit de manière 
aussi précise et complète que possible tous les aspects 
contenus à l'intérieur du périmètre qu'il fixe (ATA S.I. 
Villa L. du 26 avril 1994; ATA B. et A.C.P. du 30 mai 
2000). 
 
 
 
De même a-t-il déjà jugé que le déplacement d'un 
bâtiment d'un mètre était une modification mineure d'un 


 
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PLQ (ATA M. du 12 janvier 1993), et que la création d'un 
parking souterrain reposait valablement sur la dérogation 
de l'article 3 alinéa 2 LExt en raison de l'intérêt 
public prépondérant à assurer une circulation fluide et à 
offrir aux habitants d'immeubles la possibilité de se 
parquer, nonobstant le fait que ce parking était prévu 
sous une surface devant rester non bâtie selon le PLQ 
(ATA 
DTP 
du 
3 
octobre 
1990). 
Enfin, 
une 
emprise 
supplémentaire de 100 m2 de parking souterrain n'a pas 
été considérée comme une modification mineure, mais 
admissible en l'espèce vu les circonstances particulières 
du cas (ATA P. et R. du 14 septembre 2000). 
 
 
 
En application de cette jurisprudence, il faut 
admettre, en l'espèce, que la dérogation au PLQ serait 
mineure, en tenant compte que: 
 
 
 
1. le volume de l'immeuble avant transformation 
est supérieur à 30.000 m3. La réalisation du projet 
engendrerait 
une 
augmentation 
modeste 
de 
celui-ci 
d'environ 421,35 m3 (159m2 x 2,65m de hauteur) soit 
approximativement 1,4% d'augmentation; 
 
 
 
2. le projet n'entraîne pas de surélévation du 
bâtiment, contrairement à ce qu'a retenu la commission; 
 
 
 
3. la réalisation du projet n'engendre pas de 
modification substantielle de l'esthétique du bâtiment et 
a fait l'objet d'un préavis favorable de la commission 
d'architecture, 
ainsi 
que 
de 
toutes 
les 
autorités 
intéressées, 
à 
l'exception 
de 
la 
direction 
de 
l'aménagement 
dont 
le 
préavis 
n'a 
pas 
un 
poids 
prépondérant. 
 
7. 
A teneur de l'art. 3 al. 2 LGZD, une telle 
dérogation, pour être acceptée, doit être justifiée par 
la nécessité d'une mise au point technique ou par un 
autre motif d'intérêt général. 
 
 
 
En 
l'espèce, 
deux 
motifs 
d'intérêt 
général 
s'opposent: 
 
 
- face à la pénurie de logements dans le canton de 
Genève, attestée par l'arrêté du Conseil d'Etat du 3 mai 
2000 publié dans la FAO le 8 mai 2000, et qui perdure 
depuis, la mise sur le marché en zone urbaine de six 
appartements totalisant 24 pièces répond à un intérêt 
général; 
 
 
- le respect du PLQ en vigueur, interdisant les 
retraits d'attique, et le fait que les dérogations 


 
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doivent être accordées de manière restrictive constitue 
également un motif d'intérêt général. 
 
 
 
En l'espèce, l'intérêt général à la réalisation de 
logements est prépondérant, étant donné qu'il n'y a pas 
lieu de craindre, dans le présent cas, que l'octroi de la 
dérogation 
constitue 
un 
précédent. 
En 
effet, 
les 
circonstances 
de 
la 
présente 
cause 
sont 
très 
particulières: 
les 
superstructures, 
spécialement 
importantes, ont été autorisées en 1962 en dérogation au 
PLQ déjà en vigueur et cette dérogation apparaît comme 
majeure par rapport au projet objet du présent recours. 
Ces superstructures ont été laissées vides depuis lors du 
fait de l'abandon du projet d'aménagement d'une piscine; 
leur transformation en logements ne comporte pas de 
modification substantielle du gabarit existant et est 
conforme à l'affectation de la zone. 
 
8. 
La décision de la commission de recours du 15 
septembre 2000 doit donc être annulée et la cause 
renvoyée 
au 
département 
afin 
qu'il 
délivre 
l'autorisation, dans la mesure où les autres conditions 
d'octroi de l'autorisation de construire sont réunies. 
 
9. 
Le recours sera donc admis. 
 
 
 
Il ne sera perçu aucun émolument. 
 
 
 
Une indemnité de procédure de CHF 1500.- sera 
allouée aux recourantes, à charge de l'Etat de Genève 
(art.87 LPA). 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 26 octobre 2000 par les SI chemin X A, B et 
C contre la décision de la commission cantonale de 
recours en matière de constructions du 15 septembre 2000; 
 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission de recours; 


 
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renvoie la cause au département 
pour qu'il délivre l'autorisation de construire, dans la 
mesure où les autres conditions légales sont remplies; 
 
 
 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
ne 
sera 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
met à la charge de l'Etat de 
Genève une indemnité de procédure de CHF 1500.-; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Laurent Strawson, avocat des recourantes, à la commission 
cantonale de recours en matière de constructions ainsi 
qu'au département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mmes 
Bonnefemme-Hurni et Bovy, M. Paychère, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj.: le vice-président : 
 
 
C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
M. Oranci