ge_gerichte · ACJC/718/2020 · 2020-05-29 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.06.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8798/2017 
ACJC/718/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 29 MAI 2020 
 
Entre 
Monsieur A______, p.a. Café restaurant "B______", ______, appelant d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 août 2019, comparant d'abord par 
Me C______, avocat, puis en personne, 
et 
1) ETAT DE GENEVE, p.a. Service administratif du Conseil d'Etat, Chancellerie 
d'Etat, rue de l'Hôtel-de-Ville 2, 1204 Genève, intimé, 
2) FONDATION D______, sise ______, autre intimée, comparant tous deux par 
Me Julien PACOT, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en 
l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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C/8798/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/750/2019 du 13 août 2019, expédié pour notification aux 
parties 15 août 2019, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a dit 
que les baux portant respectivement sur l'arcade de 115 m2 au rez-de-chaussée, 
l'abri de 16 m2 au 1er sous-sol et la place de parking interne n° 62 au 2ème sous-sol 
de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à E______ [GE] avaient 
valablement été résiliés pour le 31 mai 2018 (ch. 1 du dispositif), a condamné 
A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que de 
tout tiers les objets susmentionnés (ch. 2), a autorisé l'ETAT DE GENEVE à 
requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès l'entrée en force du 
jugement (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit 
que la procédure était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que les baux de l'abri et de la place de 
parking interne étaient liés à celui de l'arcade, lequel avait été valablement résilié, 
de sorte que le locataire devait être condamné à évacuer tous les locaux, 
l'exécution forcée devant être ordonnée dès l'entrée en force du jugement. 
B. 
a. Par acte expédié le 16 septembre 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il 
sollicite l'annulation. Il conclut, préalablement, à la constatation de l'irrecevabilité 
des conclusions en évacuation et en exécution de l'évacuation prises par l'ETAT 
DE GENEVE lors de l'audience du Tribunal du 2 mai 2019, principalement, avec 
suite de dépens, à ce que soit constatée la nullité des congés qui lui ont été 
adressés par l'ETAT DE GENEVE le 9 mars 2017 s'agissant des trois objets 
précités, et à ce que l'ETAT DE GENEVE soit débouté de ses conclusions en 
évacuation et en exécution de celle-ci. Subsidiairement, il conclut à l'annulation 
desdits congés, plus subsidiairement, à ce qu'il lui soit octroyé une prolongation 
de bail de six ans et, encore plus subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée 
au Tribunal pour qu'une nouvelle décision soit rendue. 
 
b. Dans leur réponse du 18 octobre 2019, l'ETAT DE GENÈVE et LA 
FONDATION D______ (ci-après : les intimés) concluent principalement à 
l'irrecevabilité de l'appel de A______ et, subsidiairement, à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont été avisées le 27 novembre 2019 de ce que la cause était gardée 
à juger, l'appelant n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 
C. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
a. Par trois contrats de bail à loyer datés du 23 mai 2008 et entrés en vigueur le 
1er juin 2008, A______ est devenu locataire d'une arcade de 115 m2 au rez-de-


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C/8798/2017 
chaussée de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à E______, ainsi que 
d'un abri de 16 m2 au 1er sous-sol et d'un parking intérieur n° 62 au 2ème sous-sol 
du même immeuble. 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant. 
La première échéance du bail de l'arcade a été fixée au 31 mai 2013, avec clause 
de renouvellement tacite d'année en année et préavis de résiliation de six mois. 
S'agissant de l'abri et de la place de parking intérieur, la première échéance des 
baux a été fixée au 31 mai 2009, avec clause de renouvellement tacite d'année en 
année. 
b. Les trois baux mentionnent comme unique bailleresse LA FONDATION 
D______ (ci-après : D______), propriétaire de l'immeuble. 
c. En date du 18 juillet 2008, un protocole de transfert de baux a été signé entre 
les parties, prévoyant qu'à compter du 1er juillet 2008 les trois contrats étaient 
transférés à «Café B______, A______». 
d. Le 29 mai 2013, l'ETAT DE GENEVE, bailleur, et A______, locataire, ont 
signé un nouveau contrat de bail portant sur les mêmes locaux, entré en vigueur le 
1er juin 2013, pour une durée initiale de cinq ans, avec clause de renouvellement 
tacite d'année en année et préavis de résiliation de six mois. 
Le contrat mentionne D______ en qualité de représentante du bailleur. 
Le loyer a été fixé à 32'760 fr. par année, acompte de frais chauffage de 1'200 fr. 
non compris. Une clause d'indexation a été convenue. 
Le contrat ne fait pas référence à l'abri et à l'emplacement de parking, et aucun 
nouveau contrat n'a été signé s'agissant de ces objets. 
e. Par avis officiel du 21 décembre 2016, l'ETAT DE GENEVE, représenté par 
D______, a résilié le bail de l'arcade susmentionnée pour son échéance du 31 mai 
2018. 
f. A______, représenté par son conseil, a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers (ci-après : la Commission) d'une requête dirigée contre 
D______, afin de faire constater la nullité du congé, demandant subsidiairement à 
ce que ledit congé soit annulé. 
Il a produit une copie du bail et du protocole de transfert de baux de 2008, à 
l'exclusion d'une copie du bail du 29 mai 2013. 
La procédure a été enregistrée sous numéro C/2______/2017. 


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g. Le 9 mars 2017, l'ETAT DE GENEVE a notifié deux avis de résiliation au 
31 mai 2018 au locataire, pour l'abri de 16 m2 au 1er sous-sol et le parking 
intérieur n° 62 au 2ème sous-sol de l'immeuble. 
Le courrier d'accompagnement indiquait sous la rubrique «concerne» qu'il portait 
sur la résiliation des trois objets litigieux, mais précisait dans son développement 
que la résiliation était donnée pour «tous les autres baux» liant les parties, soit 
celui de l'abri et celui de la place de stationnement. 
h. A______, par requête du 18 avril 2017 dirigée tant contre l'ETAT DE 
GENEVE que contre D______, a contesté les congés relatifs non seulement à 
l'abri et au parking, mais également à l'arcade, estimant que les nouveaux congés 
annulaient et remplaçaient celui du 21 décembre 2016. 
Les procédures ont été enregistrées sous numéros C/8798/2017, C/3______/2017 
et C/4______/2017. 
i. A l'issue de l'audience de conciliation du 13 juin 2017, la Commission a délivré 
une autorisation de procéder dans la cause C/2______/2017, sur laquelle était 
indiquée D______ en tant que partie défenderesse. 
Lors de l'audience de conciliation, étaient présents A______, assisté de son 
conseil, et F______, pour la D______. 
Le procès-verbal d'audience, commun aux causes C/2______/2017, C/8798/2017, 
C/3______/2017 et C/4______/2017, indiquait D______ en qualité de bailleresse. 
Le 20 juin 2017, la Présidente de la Commission a procédé à une rectification 
d'erreur matérielle selon l'art. 334 CPC et a ajouté au procès-verbal une mention 
manuscrite «ETAT DE GENÈVE» en qualité de partie défenderesse aux côtés de 
D______. 
j. Le 13 juillet 2017, A______ a porté la cause C/2______/2017 devant le 
Tribunal, en dirigeant sa requête tant à l'encontre de D______ que de l'ETAT DE 
GENEVE. 
Il a également porté les causes C/8798/2017, C/3______/2017 et C/4______/2017 
devant le Tribunal, en concluant principalement à la nullité, subsidiairement à 
l'annulation des congés du 9 mars 2017 et, plus subsidiairement, à une 
prolongation des baux d'une durée de six ans. 
Les causes C/8798/2017, C/3______/2017 et C/4______/2017 ont été jointes par 
ordonnance du 15 août 2017 sous la cause C/8798/2017. 
k. Par courrier du 18 juillet 2017 adressé au Tribunal, D______ a relevé que la 
requête de conciliation dans la cause C/2______/2017 avait été dirigée contre 


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C/8798/2017 
D______ uniquement, laquelle n'était pas bailleresse, de sorte qu'elle devait être 
rejetée. 
l. Par ordonnance du 15 août 2017, le Tribunal a limité la procédure dans la cause 
C/2______/2017 à la question de la légitimité passive de D______, 
subsidiairement de la recevabilité de la requête. 
m. Par réponse du 29 septembre 2017 dans la cause C/8798/2017, D______ et 
l'ETAT DE GENEVE ont, sur demande principale, conclu à ce qu'il soit constaté 
que les baux portant sur l'arcade, l'abri et la place de stationnement avaient été 
valablement résiliés le 21 décembre 2016 pour le 31 mai 2018, et que, dès lors, la 
résiliation était effective et que la requête était sans objet, subsidiairement que la 
requête était irrecevable. 
Ils ont pris diverses conclusions reconventionnelles, qu'ils ont par la suite retirées, 
sous réserve de leurs conclusions en évacuation de A______ de l'arcade, de l'abri 
et de la place de stationnement avec exécution directe par D______. 
n. Dans le cadre de la cause C/2______/2017, par jugement JTBL/1151/2017 du 
18 décembre 2017, confirmé par arrêt de la Cour de céans ACJC/1171/2018 du 
3 septembre 2018, entré en force, le Tribunal a déclaré irrecevables les 
conclusions prises par A______ à l'encontre de l'ETAT DE GENEVE, et l'a 
débouté de ses conclusions à l'encontre de D______. 
o. Par ordonnance du 28 novembre 2018, le Tribunal a imparti à A______ un 
délai pour répondre à la demande reconventionnelle de ses parties adverses dans 
la cause C/8798/2017. 
p. Par réponse du 14 décembre 2018, A______ a conclu au déboutement de ses 
parties adverses de leurs conclusions reconventionnelles, sans autre motivation. 
q. Lors de l'audience de débats principaux du 2 mai 2019, A______ a confirmé 
qu'il y avait trois baux distincts pour chacun des trois objets, et que le parking et 
l'abri avaient toujours été utilisés en lien avec l'arcade. 
Le représentant de D______ a par ailleurs déclaré reprendre, au nom de l'ETAT 
DE GENEVE, les conclusions en évacuation et exécution directe. 
Suite au plaidoiries finales orales, la cause a été gardée à juger par le Tribunal. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 


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Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 
Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3ème éd., 2017, n. 9 ad art. 308 
CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, au vu du montant global des loyers annuels des locaux concernés, 
la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 
 
1.3 L'appel est par ailleurs suffisamment motivé, bien que l'appelant n'indique pas 
précisément quels passages de la décision litigieuse sont attaqués. En effet, il 
invoque divers griefs, de nature à remettre en question le jugement entrepris. 
1.4 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 
2. 
2.1 L'appelant soutient que les congés notifiés par pli du 9 mars 2017 ont annulé 
la résiliation non contestée du 21 décembre 2016 portant sur l'arcade litigieuse, et 
fonde l'intégralité de son raisonnement juridique sur ce postulat. 
 
Il ne saurait cependant être suivi sur ce point, puisque le pli du 9 mars 2017 ne 
contenait aucun avis de résiliation relatif à l'arcade, mais uniquement deux 
formules officielles, portant sur l'abri et sur l'emplacement de parking loués 
comme dépendances de l'arcade (ce dernier point ayant été admis par lui lors de 
son audition par le Tribunal). 


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Force est dès lors de constater qu'il ne s'agissait pas d'une annulation de la 
résiliation donnée pour l'arcade, mais d'un complément (non nécessaire) à celle-ci, 
visant à résilier également les baux des dépendances. 
 
L'interprétation de l'appelant à ce sujet est au reste en contradiction avec le texte 
même du courrier d'accompagnement, qui indique clairement le motif de la 
notification de ces deux nouvelles formules officielles, soit la volonté de résilier 
également «tous les autres baux» liant les parties. La seule référence à l'arcade, 
sous la rubrique «concerne» dudit courrier, n'est pas de nature à créer un doute 
quant à la signification de cette notification. 
 
2.2 Au surplus, l'appelant ne critique pas la solution retenue par les premiers 
juges, - laquelle apparaît de toute manière fondée -, de sorte qu'il n'y a pas lieu de 
s'y attarder. 
 
2.3 Au vu de ce qui précède, il ne se justifie pas non plus d'examiner les 
développements de l'appelant s'agissant de l'annulation du congé du 9 mars 2017 
ou de la prolongation de bail, puisque ceux-ci sont fondés sur le postulat erroné 
d'une nouvelle résiliation, annulant et remplaçant celle du 21 décembre 2016. 
3. 
L'appelant invoque l'irrecevabilité des conclusions reconventionnelles prises par 
le bailleur lors de l'audience du 2 mai 2019, au motif qu'il s'agirait de conclusions 
distinctes de celles prises dans l'écriture des intimés du 29 septembre 2017, qui 
demandaient que la représentante du bailleur soit autorisée à requérir l'évacuation 
du locataire par la force publique. 
 
3.1 Conformément à la jurisprudence constante, les conclusions doivent être 
interprétées à la lumière de la motivation du mémoire qui les accompagne, selon 
les règles de la bonne foi. Une éventuelle désignation ou expression inexacte n'est 
dès lors pas décisive, si le sens des conclusions peut d'emblée être déterminé, au 
vu de la motivation, des circonstances du cas à trancher ou de la nature juridique 
de l'action (ATF 137 III 617 consid. 6.3; arrêts du Tribunal fédéral 5A_775/2018 
du 15 avril 2019 consid. 4.1; 4D_20/2018 du 11 juin 2018 consid. 3.2; 
5A_377/2016 du 9 janvier 2017 consid. 4.2.3). Ceci est d'autant plus vrai en 
procédure simplifiée, caractérisée par un formalisme moindre (ATF 144 III 402 
consid. 2.1). 
 
3.2 En l'espèce, il n'est pas douteux que les conclusions reconventionnelles prises 
par les intimés dans leur écriture du 29 septembre 2017 visaient à autoriser le 
bailleur, par l'entremise de sa représentante, à obtenir l'exécution forcée de 
l'évacuation, et que la déclaration formulée lors de l'audience du 2 mai 2019 ne 
visait qu'à préciser, si besoin était, cette conclusion. Le grief du locataire n'est 
donc pas fondé. 


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4. 
L'appelant fait enfin grief au Tribunal d'avoir admis les conclusions 
reconventionnelles en évacuation formées le 29 septembre 2017, alors qu'à cette 
date le bail était encore en vigueur, le congé ayant été donné pour le 31 mai 2018. 
 
Comme le relèvent les intimés, ce n'est que devant la Cour de céans que cet 
argument est invoqué pour la première fois, alors même que l'appelant a eu 
l'occasion de se déterminer en première instance sur ces conclusions, par mémoire 
réponse du 14 décembre 2018. 
 
4.1 L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Ce 
principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice du 
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au 
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte 
légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis 
restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la 
disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 
consid. 3.3.1). 
 
4.2 En l'espèce, la question de la recevabilité des conclusions en évacuation et en 
exécution de celle-ci peut légitimement se poser, dans la mesure où lesdites 
conclusions ont été formées avant la date pour laquelle le bail avait été résilié, ce 
qui semble a priori exclure leur recevabilité, faute d'intérêt digne de protection 
(art. 59 al. 2 let. a CPC; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 1050). 
 
Cela étant, force est de constater que, dans le cas d'espèce, l'appelant commet un 
abus de droit en ne soulevant cette question qu'au stade de l'appel, alors même que 
les conclusions reconventionnelles ont été formées près de deux ans plus tôt et 
que le bail a pris fin plus d'une année auparavant. 
 
Les conclusions reconventionnelle en évacuation et en exécution directe de celle-
ci sont donc recevables. 
 
C'est par ailleurs à bon droit que les premiers juges ont admis celles-ci, ce que 
l'appelant ne conteste pas. 
5. 
Au vu de ce qui précède, le jugement sera intégralement confirmé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 septembre 2019 par A______ contre le 
jugement JTBL/750/2019 rendu le 13 août 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/8798/2017-1-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 
Madame Pauline ERARD, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.