ge_gerichte · ACJC/559/2008 · 2007-05-31 · fr

Résumé:
 [c/restitution de 3.5 m2]

Recours en matière civile déclaré irrecevable et recours constitutionnel subsidiaire rejeté par arrêt5A_365/2008.

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.04.2008. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29074/2005 
ACJC/559/2008
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
statuant par voie de procédure ordinaire 
AUDIENCE DU JEUDI 24 AVRIL 2008 
 
Entre 
C______, domiciliée ______(GE), appelante d'un jugement rendu par la 13ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 31 mai 2007, comparant par 
Me Jean-Pierre Carera, avocat, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins 
des présentes, 
et 
X______ et Y______, domiciliés ______ (GE), intimés, comparant par Me Marc 
Lironi, avocat, en l’étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes, 
 


- 2/9 - 
 
 
C/29074/2005 
EN FAIT 
A. 
Par mémoire déposé au greffe de la Cour de justice le 2 juillet 2007, C______ 
appelle du jugement du 31 mai 2007, communiqué aux parties le 7 juin 2007, par 
lequel le Tribunal de première instance, statuant contradictoirement et par voie de 
procédure ordinaire, ordonne la restitution à Y______ et X______, propriétaires 
de la parcelle no 1______, sise ______, par C______, propriétaire de la parcelle 
no 2______, sise ______, des 3,5 m2 de la parcelle no 2______ au niveau de la 
place de parc no 4; autorise les époux X______ et Y______ à mandater à leurs 
frais un géomètre officiel afin de modifier les limites du bien-fonds, dit que le 
géomètre devra établir des nouveaux plans en prenant en compte le décrochement 
de 3,5 m2 de la parcelle no 1______ sur la parcelle no 2______ conformément 
aux plans du 9 décembre 1999 annexés aux contrats de vente des 18 janvier et 29 
janvier 2000 conclus entre F______SA et C______, d’une part, et F______SA et 
Y______ et X______, d’autre part; dit qu’il devra procéder à toutes opérations 
utiles à la modification du Registre foncier conformément à ce qui précède, le tout 
sous suite de dépens. 
B. 
E______ était propriétaire de la parcelle no 3______ sise dans la commune de 
D______, feuille 48, sur laquelle la société F______SA projetait de construire 
trois villas jumelées A, B et C. Le 18 janvier 2000, F______SA, soit pour elle 
E______, a conclu un contrat qualifié de vente avec C______ portant sur 
l’acquisition de la villa A pour un prix total forfaitaire de 685'000 fr. comprenant 
un terrain d’une surface d’environ 430 m2, l’aménagement de deux places de 
parking extérieurs, la construction de l’ouvrage et divers frais associés. Le 29 
janvier 2000, F______SA, toujours représentée par E______, a conclu un contrat 
toujours qualifié de vente avec X______ et Y______ portant sur l’acquisition de 
la villa B pour un prix total forfaitaire de 635'000 fr. comprenant un terrain d’une 
surface d’environ 284 m2, l’aménagement de deux places de parking extérieures, 
la construction de l’ouvrage et divers frais associés. 
 
Dans les deux cas, un plan d’aménagement établi par l’architecte G______ le 9 
décembre 1999 a été annexé au contrat et remis aux acquéreurs à teneur duquel un 
décrochement de 3,5 m2 dans la future limite de propriété était prévu au profit des 
époux Y______ et X______ pour permettre l’aménagement des deux places de 
parking qui leur étaient destinées. 
Sur mandat de E______, le géomètre officiel H______ a procédé à la division de 
la parcelle no 3______ en quatre nouvelles parcelles dont la parcelle no 2______ 
correspondant au terrain destiné à accueillir la villa de C______ et la parcelle no 
1______ correspondant à celui destiné à la villa des époux Y______ et X______. 
Sur le plan figurant dans le dossier de mutation parcellaire du 7 juillet 2000, le 
décrochement de 3,5 m2 prévu dans le plan d’aménagement établi par l’architecte 


- 3/9 - 
 
 
C/29074/2005 
G______ ne figure pas de sorte qu’une des places de parking des époux Y______ 
et X______ s’en trouve réduite. Le 26 janvier 2001 et sur la base du dossier de 
mutation, E______ a fait procéder par devant notaire à la division de la parcelle 
no 3______. Par acte authentique du même jour, E______ a vendu aux époux 
Y______ et X______ la parcelle no 1______ ainsi que les droits de copropriété 
qui en dépendaient. L’acte mentionne l’existence d’un contrat d’entreprise entre 
F______SA et les époux Y______ et X______. 
Le 9 février 2001 et pour tenir compte de modifications demandées par les 
autorités en charge de l’instruction de la demande d’autorisation de construire, 
F______SA et C______ ont conclu un avenant au contrat du 18 janvier 2000 
auquel était annexé un plan sur lequel la limite de propriété ne prévoyait pas de 
décrochement en faveur des époux Y______ et X______. Par acte authentique du 
6 mars 2001, E______ a vendu à C______ la parcelle no 2______ ainsi que les 
droits de copropriété qui en dépendaient. L’acte mentionne l’existence d’un 
contrat d’entreprise entre F______SA et C______. 
Afin de clarifier la portée d’une servitude de passage grevant la propriété de 
C______, celle-ci et les époux Y______ et X______ ont mandaté le géomètre 
H______ pour procéder au piquetage de son assiette. Dans la foulée, le géomètre 
a également déterminé la limite entre les deux propriétés. Par courrier du 4 mars 
2003, les époux Y______ et X______ ont informé F______SA, soit pour elle 
E______, de ce que le piquetage en question avait révélé qu’une partie de leur 
place de parking se trouvait sur la parcelle de C______ contrairement à ce que 
prévoyait le contrat du 29 janvier 2000. Par courrier du 25 juin 2003, F______SA 
a proposé à C______ de modifier les limites des places de parking et de 
l’indemniser en conséquence. Aucune suite n’y a été donnée. Par courrier du 28 
septembre 2004, C______ a indiqué aux époux Y______ et X______ qu’elle 
considérait que l’espace litigieux lui appartenait et qu’ils ne devaient en 
conséquence pas déplacer les bacs à fleurs ou les poteaux qui s’y trouvaient. 
Le 20 avril 2005, C______, agissant par l’intermédiaire de son architecte, a 
déposé une demande d’autorisation de construire un couvert à voiture et un muret 
en limite de propriété empiétant sur la portion litigieuse de la parcelle. Le 22 
juillet 2005, les époux Y______ et X______ ont adressé des observations à 
l’ancien département de l’aménagement, de l’équipement et du logement 
indiquant qu’ils s’opposaient à la demande d’autorisation de construire. Le 17 
octobre 2005, le département a accordé l’autorisation sollicitée, décision 
confirmée sur recours des époux Y______ et X______ par la Commission 
cantonale de recours en matière de constructions. 
C. 
Par demande déposée en conciliation le 15 décembre 2005 et introduite devant le 
Tribunal de première instance le 27 janvier 2006, les époux Y______ et X______ 
ont agi en revendication et en modification des limites cadastrales à l’encontre de 


- 4/9 - 
 
 
C/29074/2005 
C______. Ils ont conclu à ce que la restitution de 3,5 m2 de la parcelle no 
2______, feuille 48, au niveau de la place de parking no 4, soit ordonnée, 
conformément aux plans annexés aux contrats de vente du 29 janvier 2000 et 
26 janvier 2001; à ce qu’un ingénieur géomètre officiel soit mandaté aux frais de 
C______ afin d’établir le plan des parcelles no 2______ - 1______ - 4______ et 
5______, sises ______ à D______, conformément à la restitution de propriété 
ordonnée et à ce que la rectification du Registre foncier soit ordonnée 
conformément au plan établi par l’ingénieur officiel, le tout sous suite de dépens. 
Suite à la requête de mesures provisionnelles déposées au greffe du Tribunal de 
première instance le 29 mai 2006 par les époux Y______ et X______, le Tribunal 
a, par ordonnance du 23 juin 2006, OTPI/368/2006, ordonné la suspension de 
l’exécution des travaux entrepris par C______ jusqu’à droit jugé ou accord entre 
les parties. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la Cour de justice du 19 
octobre 2006, ACJC/1162/06. 
Des enquêtes furent ordonnées dans la présente procédure dont il ressort ce qui 
suit : 
E______, entendu en qualité de témoin, a déclaré qu’un décrochement de la place 
de parking 4 appartenant aux époux Y______ et X______ avait été initialement 
prévu de sorte que la dimension convenue de cette place soit respectée. Par la 
suite, le géomètre H______ n’avait pas compris les instructions qui lui avaient été 
données et avait omis de tenir compte de ce décrochement. E______ a indiqué 
l’avoir interpellé à ce propos et que celui-ci lui avait répondu avoir bien vu le 
décrochement mais considéré plus logique de ne pas en tenir compte. Le géomètre 
s’était engagé en revanche à prévoir une servitude en faveur de la parcelle des 
époux Y______ et X______. Lors de la signature de l’acte de vente, E______ ne 
s’était plus souvenu de ce qu’il fallait prévoir une servitude en faveur des époux 
Y______ et X______. Selon lui, les plans fournis au Registre foncier contenaient 
une erreur évidente. Il a ajouté qu’il n’avait pas contrôlé ces plans et qu’il 
s’agissait d’une erreur de sa part et qu’il en était désolé. 
G______, architecte, également entendu en qualité de témoin, a confirmé avoir 
établi le plan qui avait été soumis aux parties lors de la signature de ce qu’il 
qualifiait de promesse de vente. Ce plan prévoyait un décrochement sur la parcelle 
A en faveur de la parcelle B de sorte que la place de parking no 4 des époux 
Y______ et X______ puisse respecter la mensuration de 5 mètres et 50 
centimètres prévue. Selon son souvenir, son plan avait été remis au géomètre mais 
il avait été convenu de ne pas tenir compte de ce décrochement mais de prévoir 
une servitude grevant la parcelle A en faveur de la parcelle B. Lorsqu’il avait vu 
le plan du géomètre, G______ avait signalé, soit à ce dernier, soit au promoteur, 
qu’il convenait de tenir compte de cette servitude. 


- 5/9 - 
 
 
C/29074/2005 
Le témoin H______, géomètre, a déclaré avoir établi son plan destiné au Registre 
foncier sur la base de croquis qui lui avaient été remis par l’architecte. Aucune 
servitude ne lui avait été demandée en relation avec le parking no 4 des époux 
Y______ et X______. Tous les documents qu’il avait réalisés avaient été 
systématiquement transmis à l’architecte et au promoteur qui n’avaient jamais 
formulé de commentaires en relation avec leur contenu. Le plan contenant le 
décrochement était arrivé à son bureau bien après la division en ligne droite des 
parcelles no 2______ et 1______ qu’il avait réalisée. Il ajouta qu’il était intervenu 
en qualité de mandataire et avoir réalisé son travail sur la base des indications 
reçues. Il contesta avoir reçu pour instruction du promoteur de prévoir un 
décrochement, la division parcellaire qu’il avait opérée ne résultait pas d’une 
erreur mais de ce qu’on lui avait demandé de faire. 
D. 
Dans son jugement du 31 mai 2007, le Tribunal a considéré que la réelle et 
concordante volonté des parties était de prévoir un décrochement et que son 
absence résultait d’une erreur. Les plans de division parcellaire ne correspondaient 
pas à ce qu’elles avaient voulu de sorte que la présomption de leur exactitude était 
renversée. Les actes authentiques de vente des parcelles aux parties se réfèrent 
tous deux aux contrats conclus avec la société F______SA et ne font état 
d’aucune modification quant au contenu de ces parcelles. Ainsi, lors de la 
conclusion du contrat de vente par acte authentique, les parties avaient entériné 
leur accord initial. Il convenait donc de faire droit aux conclusions des 
demandeurs. 
C______ conclut à l’annulation du jugement déféré et, cela fait, au déboutement 
des époux Y______ et X______ de toutes leurs conclusions, sous suite de 
dépens. 
Selon l’appelante, les époux Y______ et X______ ont dû se rendre compte lors de 
l’acquisition des parcelles que le décrochement n’était pas prévu. Plus d’un mois 
avant la signature de l’acte notarié, tant les époux Y______ et X______ que 
E______ avaient reçu l’intégralité des plans de servitude et de division parcellaire. 
Les actes d’acquisition ne pouvaient porter que sur les parcelles récemment 
constituées et telles que configurées par le vendeur. C______ avait acquis sa 
parcelle de bonne foi et devait donc être protégée dans son acquisition. 
Les intimés concluent à la confirmation du jugement déféré et au déboutement de 
C______ de toutes ses conclusions sous suite de dépens. Ils font leur la motivation 
du jugement entrepris. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, l’appel est recevable (art. 291, 
296 et 300 LPC). 


- 6/9 - 
 
 
C/29074/2005 
Le Tribunal a statué en premier ressort ; la Cour revoit donc la cause avec un plein 
pouvoir d’examen (art. 291 et 387 LPC). 
2. 
Selon l’art. 668 al. 1 CC, les limites des immeubles sont déterminées par le plan et 
par la démarcation sur le terrain. Les plans sont le fruit de la mensuration 
officielle et représentent géométriquement les immeubles, en indiquant 
notamment leur situation et leurs limites. Une fois mis en vigueur par l’autorité 
compétente, les plans sont des titres publics au sens de l’art. 9 CC et leur 
exactitude est présumée (STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 4e éd., n. 569 et 
références citées). Pour la démarcation sur le terrain comme pour le plan, l’art. 
668 al. 1 n’institue cependant qu’une présomption d’exactitude, ce qui s’agissant 
des plans, est en accord avec l’art. 9 CC. Le propriétaire peut donc en tout temps 
établir que son droit de propriété s’étend au-delà de la limite marquée sur le 
terrain et/ou dessinée sur le plan; au besoin il ouvrira pour cela une action en 
revendication, une action négatoire, voire une action en constatation de propriété 
(idem, n. 1603). 
Pour agir en revendication, le demandeur doit prouver qu’il a valablement acquis 
la propriété de l’objet. Le processus d’acquisition dérivée de droit réel suppose un 
titre d’acquisition et une opération d’acquisition. Le titre d’acquisition dans une 
vente est le contrat par lequel le vendeur s’oblige à transférer à l’acheteur la 
propriété d’une chose moyennant le paiement du prix. Ce titre n’a pas d’influence 
sur le droit réel lui-même; il n’en résulte qu’une créance tendant au transfert ou à 
la constitution du droit réel. L’opération d’acquisition en matière immobilière 
exige la réquisition d’inscription du droit de l’acquéreur au Registre foncier, 
respectivement son inscription (idem n. 131 et ss). L’art. 216 al. 1 et 2 CO soumet 
les ventes d’immeubles, tout comme les promesses de vente immobilière, à 
l’observation de la forme authentique. Doivent notamment être revêtus de la 
forme authentique, la désignation de l’immeuble vendu et/ou l’engagement de 
garantir sa contenance (B. FOËX, Commentaire romand, n. 10 ad art. 216 CO et 
références citées, notamment ATF 127 III 248, consid. 3 d). La sanction de 
l’inobservation de la forme exigée par ces dispositions est la nullité (art. 11 al. 2 
CO). 
Dans le cas présent, le contrat qualifié de vente conclu entre les intimés et la 
société F______ SA le 29 janvier 2000 ne revêtait pas la forme authentique. Un 
tel acte ne pouvait pas avoir pour effet de transférer la propriété sur une parcelle à 
créer, pas plus qu’il ne pouvait consister dans une promesse de vente. Quant à 
l’acte notarié passé par les intimés le 26 janvier 2001, il portait sur la parcelle no 
1______ telle qu’elle résulte de la division de la parcelle no 3______ instrumentée 
le même jour. La référence à un contrat d’entreprise en vue de l’édification d’une 
villa dans le corps de l’acte de vente notarié ne peut pas en modifier sa portée 
s’agissant de la délimitation de la parcelle vendue. La question de la réelle et 


- 7/9 - 
 
 
C/29074/2005 
commune volonté des parties peut de toute manière demeurée indécise. Le titre 
d’acquisition pourrait tout au plus faire naître une créance à l’égard du vendeur 
mais certainement pas conduire à transférer sans autre la propriété sur une part de 
terrain qui n’est pas comprise dans la délimitation de la parcelle acquise. 
Les intimés n’ont pas prouvé être propriétaires de l’objet revendiqué, ils doivent 
être déboutés sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de la bonne foi de 
l’acquéreur au regard de l’art. 973 al. 1 CC. 
3. 
Les intimés, qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance 
et d’appel comprenant une indemnité de procédure de 10’000 fr. à titre de 
participation aux honoraires de l'appelante. 
 
Les parties n’indiquent pas la valeur litigieuse des 3,5 m2 objet de leur différend. 
Un calcul fondé sur le prix total forfaitaire convenu de 635'000 fr. pour un terrain 
construit de 284 m2 permet de relever que ce montant est largement inférieur à 
30'000 fr. 
* * * * * 


- 8/9 - 
 
 
C/29074/2005 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par C______ contre le jugement JTPI/7774/2007 
rendu le 31 mai 2007 par le Tribunal de première instance dans la cause C/29074/2005-
13. 
Au fond : 
Annule le jugement entrepris. 
Statuant à nouveau : 
Déboute Y______ et X______ de toutes leurs conclusions. 
Condamne Y______ et X______ aux dépens de première instance et d’appel, lesquels 
comprennent une indemnité de procédure de 10’000 fr. qui constitue une participation 
aux honoraires d’avocat de l'appelante. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Pierre CURTIN, juge; 
Monsieur Eric MAUGUE, juge suppléant; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


- 9/9 - 
 
 
C/29074/2005 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours constitutionnel subsidiaire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 30'000 fr.