ge_gerichte · C/29631/2005 · 2008-10-13 · fr

; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT | CO.264; CO.257a

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.05.2009 C/29631/2005

C/29631/2005
ACJC/577/2009
(3)
du 11.05.2009
sur JTBL/1298/2008 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes
:
CO.264; CO.257a
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/29631/2005
ACJC/577/2009
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 11 MAI 2009
Entre
X______ SA
, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 octobre 2008, comparant par Me Daniel UDRY, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes,
d'une part,
et
Y_______
, intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A.
Par jugement du 13 octobre 2008, communiqué aux parties par plis du 17 octobre 2008, le Tribunal des baux et loyers a constaté que X_______ SA est libérée de ses obligations concernant les locaux commerciaux d’une surface d’environ 180 m², situés au 6
ème
étage de l’immeuble sis rue _______, à Genève, ainsi qu’un dépôt en dépendant, dès le 30 juin 2006, a condamné X_______ SA à payer à la Y______ les sommes de 65'376 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 février 2006, 1'764 fr. 65 avec intérêts à 5% dès le 1
er
septembre 2006 et 1'566 fr. avec intérêts à 5% dès le 16 mars 2007, a débouté les parties de toutes autres conclusions et a dit que la procédure est gratuite.
En substance, le Tribunal a considéré que, par courrier du 25 juin 2004, X_______ SA avait clairement manifesté son intention de restituer les locaux sans attendre le terme du bail, celui-ci étant résilié pour le 30 juin 2006, et que n’ayant pas fourni un locataire de remplacement pouvant être raisonnablement imposé à Y_______ et n’ayant de plus pas démontré avoir restitué toutes les clés permettant d’accéder au locaux, elle est restée débitrice du loyer et des charges jusqu’à l’échéance du bail, le 30 juin 2006. La clause n° 4 du contrat de bail permettant de résilier le bail de façon anticipée moyennant un préavis de six mois ne s’applique pas dans le cas d’espèce, dans la mesure où X_______ SA a admis avoir omis d’utiliser cette clause. En outre, les frais de serrurier et de débarras des lieux ont été mis à charge de X_______ SA, celle-ci n’ayant pas rendu les clés et ayant laissé du matériel sur place après son départ.
B.
Par acte envoyé le 19 novembre 2008 au greffe de la Cour, X_______ SA a formé appel de ce jugement, dont elle demande l’annulation, invitant la Cour à condamner Y_______ à lui verser le montant de 6'750 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er
octobre 2005, correspondant au loyer indûment perçu pour le mois de septembre 2005, à dire et constater que X_______ SA est libérée de toutes ses obligations envers Y_______ à compter du 1
er
septembre 2005 et jusqu’au 30 juin 2006, et à débouter Y_______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Dans son acte d’appel, X_______ SA reproche aux premiers juges d’avoir considéré à tort que la clause n° 4 du contrat de bail permettant de résilier le bail de façon anticipée moyennant un préavis de six mois ne s’appliquait pas, car elle avait manifesté son intention de se départir du contrat le plus rapidement possible. Y_______ aurait dû comprendre que la résiliation était donnée pour le 31 janvier 2006 et non le 30 juin 2006 comme indiqué dans la lettre de résiliation. Elle avance également que le locataire de remplacement qu’elle a proposé était solvable, de sorte qu’elle aurait dû être libérée de ses obligations relatives aux locaux litigieux. Elle conteste le raisonnement selon lequel elle est restée débitrice du loyer car elle ne serait pas parvenue à prouver qu’elle avait remis
les clés, la remise des clés constituant uniquement un indice ne suffisant pas à lui-seul à conclure qu’elle est restée débitrice du loyer jusqu’au 30 juin 2006. Concernant le décompte chauffage et eau chaude, X_______ SA avance qu’il était du devoir de Y_______ de réduire son dommage en fermant par exemple les arrivées d’air de climatisation ou en baissant au minimum le thermostat de chacun des radiateurs, et qu’il convient d’imputer les impenses épargnées grâce à la restitution anticipée des locaux sur l’eau chaude et le système de régulation de température, de sorte qu’elle ne doit rien à Y_______ en ce qui concerne le décompte chauffage et eau chaude. Enfin, s’agissant du remplacement des cylindres et des frais d’évacuation, X_______ SA relève qu’un témoin a confirmé qu’une partie au moins des clés avait été restituée et qu’aucun reçu n’a été délivré à ce moment là; de plus Y_______ s’est rendue compte de l’absence des clés seulement au mois de septembre 2006, soit deux mois après l’échéance contractuelle du bail. Pour les raisons susmentionnées, X_______ SA conteste devoir payer quelque montant à Y_______ pour les cylindres et les frais d’évacuation.
Dans son mémoire réponse, Y_______ conclut à la confirmation du jugement attaqué, indiquant que, malgré ses dires, X_______ SA a bien omis de se prévaloir de la clause permettant la résiliation anticipée du bail sur préavis de six mois, ce qui ressort clairement de la lettre de résiliation du 25 juin 2004, résiliant le bail pour le 30 juin 2006, de sorte que le bail a bien été résilié pour le 30 juin 2006. S’agissant du locataire de remplacement proposé, A______ SA, Y_______ relève qu’il n’était pas solvable, ayant accumulé des pertes cumulées au cours des 3 derniers exercices, son administrateur n’ayant par ailleurs pas fourni son état de fortune, qui ne pouvait évidemment être présumé, de sorte qu’elle était fondée à refuser de conclure avec la société, qui ne présentait pas de garantie suffisante, le loyer des locaux litigieux étant en outre notablement supérieur à celui dont elle s’acquittait jusqu’alors. Y_______ ajoute que le fait que la X_______ SA ait rendu une des clés donnant accès aux locaux et qu’un état des lieux préliminaire ait eu lieu en juillet 2004 ne saurait valoir restitution des locaux. Pour ce qui est du décompte chauffage et eau chaude, Y_______ expose avoir démontré avec succès qu’il n’était pas possible de réduire son dommage car il est impossible de couper le système de chauffage et de climatisation pour un seul étage. X_______ SA est donc tenue de s’acquitter des charges jusqu’à l’échéance du contrat de bail, le 30 juin 2006. Enfin, X_______ SA n’ayant pas rendu toutes les clés ni évacué son matériel après son départ, elle doit supporter les frais de serrurier et les frais de débarras des lieux.
C.
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure :
a.
Le 19 février 1996, X_______ SA, locataire, et la SOCIETE IMMOBILIERE «B______», bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location de bureaux d’environ 287m², situés au 6
ème
étage de l’immeuble sis rue _______, à Genève, ainsi qu’un dépôt en dépendant.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1
er
juin 1996 au 31 mai 2001.
Le loyer, indexé à l’ISPC, s’élevait à 109'068 fr. par an, charges non comprises.
Un jeu de trois clés a été remis à la locataire.
La locataire, dont la raison sociale est entre-temps devenue X_______ SA, a résilié le bail pour le 31 mai 2001.
b.
Le 22 juin 2001, un nouveau contrat a été conclu entre X_______ SA et Y______, portant sur des bureaux d’une surface de 180 m² ainsi qu’un dépôt, situés dans le même immeuble.
La durée initiale du contrat est de cinq ans, du 1
er
juillet 2001 au 30 juin 2006; il est ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans.
Le contrat contient une disposition particulière n° 4, selon laquelle le locataire peut mettre fin au contrat de manière anticipée, ceci dès le début de la quatrième année moyennant un préavis minimum de six mois.
Le loyer annuel, indexé à l’ISPC, s’élève à 81'000 fr., charges en sus.
c.
Par lettre recommandée du 25 juin 2004, X_______ SA a indiqué « résilier le bail pour sa prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2006 ». Souhaitant quitter les locaux en juillet prochain, elle indiquait être à la recherche d’un locataire de remplacement afin d’être libérée de ses obligations dans l’intervalle.
Par avis officiel du 12 mai 2005, le loyer a été adapté à l’ISPC, pour se monter à 83'544 fr. par an, plus 3'624 fr. pour les charges.
d.
Le 28 juillet 2005 et par l’intermédiaire de la régie C_______, mandataire de X_______ SA, A_______ SA, société active dans le conseil financier et inscrite au Registre du commerce le 26 avril 2001, a soumis sa candidature pour les locaux, qu’elle se proposait de reprendre dès le 1
er
septembre 2005 au même loyer et aux même conditions que X_______ SA.
Le 4 août 2005, A_______ SA a fait parvenir à Y_______ un dossier sur son état financier ainsi qu’une attestation de l’office des poursuites et faillite attestant qu’elle ne fait l’objet d’aucune poursuite ni acte de défaut de biens dans le canton de Genève.
Le capital actions de A_______ SA s’élevait initialement à 150'000 fr et a été porté à 260'700 fr., par deux augmentations de capital successives.
Le chiffre d’affaires annuel de la société est passé de 157'577 fr. 11 en 2003 à 630'505 fr. 15 en 2004; elle a subi une perte de 104'462 fr. 66 pour l’exercice 2003, qui a été reportée en 2004, le bilan 2003 faisant par ailleurs état d’une perte reportée de 35'281 fr. 03; en 2004, la société a réalisé un bénéfice de 55'653 fr. 76, mais, compte tenu des pertes reportées, de 139'743 fr. 69, le résultat comptable de l’exercice est déficitaire, à concurrence de 84'099 fr. 93.
Pour l’exercice 2004 toujours, le montant global des dettes est de 27'735 fr. 10 (7'894 fr. 60 en faveur de D_______ AG et 19'858 fr. 50 en faveur de E______). Les actifs comprennent des créances à moyen terme d’environ 168'000 fr.
La société s’est acquittée d’un loyer annuel de 47'188 fr. 80 en 2004; il se chiffrait à 27'905 fr. 70 en 2003.
e.
Par courrier électronique du 4 août 2005 destiné à la régie C_______, F_______, administrateur de A_______ SA, a indiqué avoir pris note de l’indexation du loyer à 6'962 fr. plus charges, et souhaiter signer le bail si possible le lendemain, 5 août 2005.
Le 29 août 2005 et après un entretien téléphonique, F_______ a communiqué à la régie de Y_______ son contrat de travail, daté du 20 décembre 2004, dont il ressort qu’il a commencé de travailler pour la société le 1
er
janvier 2005, moyennant un salaire annuel de 106'800 fr.
Lors d’un entretien téléphonique du 12 septembre 2005, Y_______ a indiqué qu’elle refusait la candidature de A_______ SA, car celle-ci ne présentait pas toutes les garanties de solvabilité nécessaires.
Par lettre du 15 septembre 2005, X_______ SA a contesté le refus de Y_______ et a considéré être libérée de ses obligations dès le 31 août 2005.
f.
Par requête du 15 décembre 2005, Y_______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, réclamant le paiement du loyer et des charges jusqu’à l’échéance du bail, ainsi que des frais de serrurier et d’évacuation.
L’immeuble dans lequel se trouvent les locaux litigieux est chauffé et climatisé de manière centralisée avec quatre autres bâtiments. Il n’est techniquement pas possible de couper le système pour une seule surface de bureaux. Il n’y a pas d’individualisation de ce système pour chaque lot.
D.
L’argumentation juridique des parties sera examinée si après, dans la mesure utile.
EN DROIT
1.
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans les délais prescrits (art. 443 et 444 LPC).
Le Tribunal a statué en premier ressort, la valeur litigieuse étant supérieure à 8'000 fr. (art. 56P al. 2 LOJ). Saisie d'un appel contre un jugement rendu en premier ressort, la Cour dispose d'un plein pouvoir d’examen et revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (art. 291 LPC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 445 LPC).
2.
Lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO).
A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO).
2.1
En l’espèce, le locataire a mis un terme au bail, par courrier du 25 juin 2004, « pour sa prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2006 ». Il remet toutefois en cause l’échéance du bail, en se prévalant de la disposition particulière du contrat liant les parties, permettant dès le 1
er
juillet 2004 une résiliation du bail moyennant un préavis de 6 mois. Selon le locataire, la loyauté commerciale  aurait dû amener le propriétaire et la régie en charge de l’immeuble à attirer son attention sur la disposition particulière précitée. En outre, le fait qu’il ait indiqué vouloir quitter les lieux dès juillet 2004 devait être compris comme révélateur de son intention d’être libéré au plus tôt de ses obligations.
Comme le locataire le relève lui-même, la disposition contractuelle permettant une résiliation anticipée du bail ne pouvait être invoquée qu’à partir du 1
er
juillet 2004, de sorte qu’il ne pouvait s’en prévaloir en juin 2004.
Par ailleurs, la disposition contractuelle en cause constitue une clause particulière en faveur du locataire, qui a été insérée dans les dispositions particulières du bail du 22 juin 2001, sous l’intitulé « résiliation anticipée ». Sur le principe, il incombe à chaque partie au contrat de veiller à la sauvegarde de ses propres intérêts et non pas de préserver ceux de son cocontractant, en particulier en matière d’obligations synallagmatiques, étant par ailleurs rappelé que les relations entre un bailleur et la régie gérant son immeuble relèvent du mandat (ATF
106 II 157
; MARCHAND, La gérance d’immeubles, conventionnelle et légale, 14
e
séminaire sur le droit du bail, 2006, p. 5; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 73; ENGEL, Contrats de droit suisse, Berne, 2000, 2
ème
éd., p. 498), dont l’objet consiste à sauvegarder les intérêts du bailleur (LACHAT, op. cit., loc. cit.), et non à conseiller un locataire ou à défendre ses intérêts. Non seulement le bailleur et sa régie n’avaient ainsi aucune obligation de signaler au locataire qu’il aurait pu, à partir du 1
er
juillet 2004, se prévaloir d’une des dispositions particulières du contrat, mais encore ils n’avaient en l’occurrence aucune raison de supposer que le locataire ignorait l’existence de cette clause, puisque celle-ci avait été rajoutée aux dispositions usuelles. Le bailleur ne pouvait davantage déduire de la prochaine libération annoncée des locaux, que le locataire entendait être libéré au plus tôt de ses obligations conformément à la cause particulière du contrat les liant; le courrier du locataire mettant un terme au contrat « pour sa prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2006 » est en effet dénué de toute ambiguïté.
L’échéance de la résiliation du bail est donc bien le 30 juin 2006.
2.2
Le locataire doit manifester clairement et sans ambiguïté la volonté de restituer de manière définitive les locaux loués (LACHAT, op. cit., p. 610).
La restitution des locaux implique la renonciation claire du locataire à l'usage de la chose à un moment déterminé. Il n'y a en principe pas de restitution tant que le locataire n'a pas remis toutes les clés des locaux au bailleur, que les locaux ne sont pas vidés de tous les meubles qui les garnissent ou qu'ils sont encore occupés par des sous-locataires (TERRAPON, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, 12
ème
séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2002, p. 7; ACJ n° 30 du14.01.2002).
En l’occurrence, l'appelante a résilié le bail par courrier du 25 juin 2004 pour le 30 juin 2006, en exprimant expressément son intention de restituer les locaux de manière anticipée.
Elle n’a toutefois pas restitué l’intégralité des clés ni vidé entièrement les locaux, puisqu’à l’échéance du bail ceux-ci contenaient encore des objets lui appartenant.
La question de la réalité de la restitution anticipée des locaux peut demeurer indécise, dès lors que l'appelante n’a pas présenté de locataire de remplacement solvable et qu’elle ne peut dès lors être libérée de ses obligations, ainsi que cela ressort des considérants qui suivent.
2.3
Pour être libéré de ses obligations, le locataire sortant doit présenter un locataire de remplacement. Ce dernier doit répondre à trois critères :
- Il doit être objectivement acceptable. Cette condition s’apprécie au vu de la destination des locaux et de la personnalité du candidat. Ainsi seul le bailleur qui se prévaut de justes motifs peut valablement refuser le candidat proposé (LACHAT, Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 4 ad art 264),
- Le remplaçant doit également être solvable. Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait pas comparable avec celle du locataire actuelle (ATF
119 II 36
).
- Il doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que le locataire sortant, ce qui implique qu’il doit accepter les majorations de loyers déjà notifiées et entrées en force, ainsi que par exemple les clauses d’indexation. Il doit également accepter les locaux en état, à moins que le locataire sortant ait été en droit d’en demander la remise en état (LACHAT, Le bail à loyer, p. 614 et 615).
La présentation d’un seul candidat solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions est suffisante pour entraîner la libération du locataire (CHAIX, L’article 264 : à la recherche du locataire de remplacement, in : SJ 1999 II, 49, 58, note 53; SVIT, Schweirezisches Mietrecht Kommentar, 3
ème
édition, 2008, ad art 264, p. 385 ch. 5). C’est au locataire qu’il incombe de fournir tous les renseignements nécessaires sur le candidat, qui permettent d’apprécier sa solvabilité (CHAIX, op. cit., p. 68; SVIT, op. cit, ad art. 264, p. 385 ch. 6b), parmi lesquels les extraits du registre des poursuites (CHAIX, op. cit., p. 68, SVIT, op. cit., loc. cit.). Il paraît logique que le bailleur puisse également se renseigner auprès de l’actuel bailleur du candidat (CHAIX, op. cit., p. 68 et la doctrine citée). Le bailleur n'est pas libre de décider à sa guise de l'utilisation des locaux après le départ anticipé du locataire (ATF
117 II 158
). Il lui appartient de réduire son dommage et, pour ce faire, de rechercher au besoin un locataire de remplacement (REYMOND, Traité de droit privé suisse, VII/1, p. 212). Il doit cependant disposer du temps nécessaire pour mener à bien ce genre de démarches et on ne saurait, en principe, lui faire grief de ne les entreprendre qu'après s'être assuré que son locataire n'entend plus utiliser la chose louée. Le devoir de réduire le dommage implique aussi que le bailleur prête son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ce qui suppose qu'il examine sérieusement et, le cas échéant, accepte les candidatures valables qui lui sont soumises (ATF
117 II 158
). En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé (ATF non publié du 22 juin 1989 dans la cause B. c. H.). Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (ATF
119 II 34
consid. 3). La conclusion d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ne peut constituer une condition à la libération du locataire antérieur, l’accord du bailleur sur la personne du nouveau locataire opérant de par la loi une substitution des parties au contrat sans qu’un nouveau contrat ait à être établi (CdB 1/08, p. 16, consid. 3.b). Le fardeau de la preuve incombe au locataire, qui doit démontrer qu’il a présenté au moins un locataire de remplacement et que celui-ci était objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions (CHAIX, op. cit., p. 68).
Le locataire doit donner le temps au bailleur d’examiner la candidature proposée, en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat (LACHAT, op. cit., p. 611); un délai de quatre à six semaines a été jugé suffisant pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur. Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas (ACJ n° 1586 du 21.11.1994).
2.4
En l’occurrence, la locataire a fait part de son intention de restituer les locaux avant l’échéance du bail et le 28 juillet 2005, la régie C_______, chargée par le locataire de trouver un locataire de remplacement, a proposé une candidature de remplacement. Le dossier complet permettant d’établir l'état financier de ce remplacement a été déposé le 4 août 2005; la communication du contrat du directeur est intervenue fin août 2005.
Le 12 septembre 2005, le bailleur a communiqué son refus d’accepter la candidature du locataire de remplacement proposé.
La réponse négative est donc intervenue un peu plus d’un mois après le dépôt complet de la candidature.
Ce délai est acceptable, compte tenu également de la période de vacances estivales, qui réduit la réactivité exigible des entreprises, en raison de l’absence de leurs collaborateurs.
Pour justifier son refus, le bailleur a invoqué le manque de solvabilité du remplaçant proposé.
Il ressort des documents fournis par ce dernier que les exercices 2002 et 2003 ont été déficitaires, étant précisé que la société a été constituée en 2001. Pour l’année 2004, la candidate a enregistré un bénéfice de 55'643 fr. 76, toutefois inférieur aux pertes reportées depuis la création de la société, de sorte que même cet exercice s’est avéré déficitaire.
Le locataire ne le conteste pas, mais invoque la progression marquée du chiffre d’affaires de la société proposée, ainsi que l’évolution positive du résultat net, celui-ci passant d’une perte de 104'462 fr. 66 en 2003 à un bénéfice de 55'643 fr. 76 en 2004.
Par ailleurs, ladite société s’est acquittée en 2004 d’un loyer de 47’188 fr. 80, significativement plus bas que celui des locaux litigieux, dont le coût s’élevait à 87'168 fr. par an.
2.5
Au vu de ces éléments, la Cour constate qu’à la date pertinente, soit celle de l’examen de sa solvabilité en août 2005, la société proposée comme locataire de remplacement était une jeune société, qui avait traversé 3 exercices, dont les 2 premiers étaient déficitaires. Le dernier exercice en date avait certes dégagé un bénéfice, mais celui-ci était inférieur aux pertes cumulées depuis la création de la société. Si l’évolution de la société apparaissait effectivement positive, les documents fournis ne permettaient pas de retenir une solvabilité dans la durée, permettant d’assumer le paiement d’un loyer s’élevant pratiquement au double de celui payé. Comme toute jeune société, le locataire proposé allait probablement être confronté aux difficultés générées par son expansion. A l’évidence, elle ne présentait pas les mêmes garanties de solvabilité qu’une compagnie d’assurances comme l'appelante, soumise à un agrément qui n’est accordé que pour autant que l’entreprise dispose notamment d’un patrimoine suffisant et libre de tout engagement prévisible, relatif à l’ensemble de son activité (marge de solvabilité) (art. 3 et 9 al. 1. Loi fédérale sur la surveillance des entreprises d’assurance). La Cour retient dès lors que le bailleur était en droit de refuser le candidat proposé, dont la solvabilité n’était pas avérée.
Le fait que l’administrateur de la société et salarié de celle-ci, dès janvier 2005, à raison de 106'800 fr. par an, se soit proposé de s’engager personnellement aux côtés du locataire de remplacement proposé, ne donnait pas plus de garantie à la bailleresse, s’agissant d’un salarié, dont la capacité financière est en principe liée à celle de son employeur, sauf circonstances particulières, telles que, par exemple, un patrimoine propre, qui n’ont pas été mentionnées en août 2005.
Le bailleur était ainsi fondé à refuser la candidature proposée, qui ne présentait alors pas les garanties de solvabilité nécessaires.
De ce fait, le locataire n’était pas libéré de ses obligations avant l’échéance du bail, fixée par lui-même au 30 juin 2006.
Par conséquent, le montant de 65'376 fr. correspondant aux loyers pour les mois d’octobre 2005 à juin 2006 est dû.
3.
Selon l’art. 257
a
CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.
N’étant pas libéré de ses obligations avant le 30 juin 2006, le locataire est tenu de payer les charges dues jusqu’à cette date, découlant du décompte de chauffage et eau chaude, soit un montant de 1'764 fr. 65.
Peu importe qu’il n’ait pas occupé les locaux entre juillet 2004 et juin 2006, le paiement des charges n’étant pas lié à l’occupation effective des locaux. Les frais accessoires sont dus pour toute la durée du bail. Le locataire prétend que le bailleur aurait pu réduire le montant de ces charges, en renonçant à chauffer, respectivement rafraîchir, les locaux. Il ressort toutefois des enquêtes que l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux litigieux est chauffé et climatisé de manière centralisée avec quatre autres bâtiments, qu’il n’est techniquement pas possible de couper le système pour une seule surface de bureaux et que le système ne comporte pas d’individualisation pour chaque lot. Le bailleur ne pouvait donc réduire ses dépenses, du fait de l’inoccupation des locaux.
4.
Le locataire est tenu de restituer les locaux à l’échéance du bail (art. 267 CO). S’il ne le fait pas, les frais liés à l’expulsion pourront être mis à sa charge (LACHAT, op. cit., p. 821).
Le locataire n’ayant pas restitué les clés de la boîte aux lettres et du dépôt en sous-sol, le bailleur a dû faire changer ces deux cylindres par un serrurier, pour un coût de 804 fr. 50. Ces frais sont à charge du locataire.
Le bailleur a dû en outre débourser 761 fr. 50 pour faire enlever par la société G_______ du matériel restant dans les locaux, plus précisément le dépôt en sous-sol. Le locataire conteste avoir laissé quelque objet. Les témoins entendus par les premiers juges ont pourtant confirmé le fait que les locaux n’avaient pas été entièrement débarrassés, qu’il restait de vieilles imprimantes et du papier à en-tête et qu’en ce qui concerne plus particulièrement le dépôt, il y avait 2 à 3 m3 de matériel, ce qui n’a pas été mentionné sur l’état des lieux préliminaire, car il ne s’agissait pas encore de traiter de la question du déménagement; tout ce matériel a été évacué par la société G_______.
Il incombe donc au locataire de rembourser le montant de 761 fr. 50 correspondant à la facture de l’entreprise venue enlever le matériel qu’il avait laissé dans le dépôt du sous-sol.
5.
Infondé en tous points, l’appel interjeté ne peut qu’être rejeté. Vu l’issue de la procédure, un émolument sera mis à charge du locataire, qui succombe (art. 447 al. 2 LPC).
6.
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (art. 51 al. 4 LTF).
* * * * *
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
A la forme
:
Reçois l’appel interjeté par X_______ SA contre le jugement
JTBL/1298/2008
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 octobre 2008 dans la cause C/29631/2005-5-D.
Au fond
:
Confirme ce jugement.
Condamne X_______ SA à un émolument d’appel de 300 fr.
Déboute les parties de toute autre conclusion.
Siégeant
:
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Olivier LUTZ et Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.