ge_gerichte · ACJC/1145/2017 · 2016-11-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.09.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/5914/2014 
ACJC/1145/2017 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 18 SEPTEMBRE 2017 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié _______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 novembre 2016, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
1) Madame B______, domiciliée _______, 
2) Madame C______, domiciliée _______, intimés, toutes deux comparant d'abord par 
Me Patrice LE HOUELLEUR, avocat, puis par Me Andreas FABJAN, avocat, rue 
Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel elles font élection de domicile. 
 
 
 
 


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C/5914/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 4 novembre 2016, reçu par les parties le 10 novembre 2016, le 
Tribunal des baux et loyers a constaté que A______, locataire, et B______ et 
C______, bailleresses, avaient été liés par trois contrats de bail de durée 
déterminée, chacun portant sur un appartement de quatre pièces et un studio situés 
au 4ème étage de l'immeuble sis D______, leurs relations contractuelles débutant le 
19 décembre 2011 et se terminant le 19 juin 2014 (ch. 1 du dispositif), accordé à 
A______ une unique prolongation de son bail de deux ans et six mois, échéant le 
19 décembre 2016 (ch. 2), autorisé celui-ci à résilier son bail en tout temps 
moyennant un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3), fixé à 
62'040 fr., charges comprises, dès le 19 décembre 2011, le loyer annuel des 
logements mentionnés sous chiffre 1 (ch. 4), fixé à 65'880 fr., charges comprises, 
dès le 19 décembre 2013, le loyer annuel des logements mentionnés sous chiffre 1 
(ch. 5), fixé à 68'880 fr., charges comprises, dès le 19 janvier 2014, le loyer 
annuel des logements mentionnés sous chiffre 1 (ch. 6), débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 12 décembre 2016, A______ 
a formé appel de ce jugement dont il sollicite l'annulation, concluant, 
principalement, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour qu'il statue dans 
une composition conforme à la loi et rende une nouvelle décision sur l'obligation 
de restitution des montants perçus en trop et sur la fixation du loyer, après 
exécution des mesures d'instructions demandées. Subsidiairement, il a conclu à ce 
que B______ et C______, ainsi que des tiers, produisent des pièces listées dans 
l'appel, à ce que la relation contractuelle entre les parties soit requalifiée en contrat 
à durée indéterminée, à ce que le loyer soit fixé à 3'500 fr. par mois dès le 
19 décembre 2011, charges et parking compris, à ce qu'il soit ordonné aux 
bailleresses de rembourser le trop versé correspondant avec intérêts à 5% l'an dès 
la date moyenne entre le premier et le dernier versement opéré par l'appelant, à ce 
qu'il lui soit donné acte de ses déclarations de compensation concernant les loyers 
payés par ce mode d'exécution du contrat entre le 19 février 2014 et le jour du 
prononcé de l'arrêt de la Cour de justice et à ce qu'il soit ordonné aux bailleresses 
de restituer le solde. Plus subsidiairement, il a conclu à ce que la Cour lui octroie 
une prolongation de bail jusqu'au 31 mai 2017. 
 
b. Le 13 décembre 2016, la Cour a imparti un délai de trente jours à B______ et 
C______, intimées, pour répondre à l'appel. 
 
c. Aucune réponse n'étant parvenue dans le délai imparti, la Cour a informé les 
parties le 6 février 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 
 
d. Le 9 février 2017, les intimées ont sollicité une restitution de délai. 


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e. La Cour, par arrêt du 2 mars 2017, a fait droit à cette requête. 
 
f. Le 5 avril 2017, B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement 
entrepris et au rejet de l'appel. 
 
Elles ont produit deux pièces nouvelles. 
 
g. Par réplique du 11 mai 2017, A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
h. Par ordonnance du 12 mai 2017, notifiée aux intimées le 16 mai 2017, la Cour 
leur a imparti un délai de vingt jours pour dupliquer. 
 
i. Le 12 juin 2017, la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à 
juger. 
 
j. Le même jour, les intimées ont expédié leur duplique au greffe de la Cour. 
 
k. Le 16 juin 2017, l'appelant a pris position sur la duplique des intimées. 
C. 
Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. B______ est propriétaire depuis le ______ 1981 d'un studio de 58 m2 situé au 
4ème étage de l'immeuble sis D______, immeuble construit en 1973. 
C______, née ______, est pour sa part propriétaire, également depuis le ______ 
1981, d'un appartement de 4 pièces de 118 m2, plus 20 m2 de loggias, situé au 
4ème étage du même immeuble. 
L'immeuble en question comporte une piscine à l'extérieur et une autre à 
l'intérieur. 
Les bailleresses étaient représentées dans leurs relations contractuelles par leur 
mari, respectivement père, E______. 
b. Par contrat unique du 19 décembre 2011, A______ a pris à bail les deux 
logements précités. 
Le contrat, intitulé "bail à loyer 2 ans fixe/vente (location avec option vente)", 
prévoit un bail à terme fixe de deux ans, commençant le 19 décembre 2011 et se 
terminant le 18 décembre 2013. 
Le loyer mensuel, charges et garage (box au sous-sol) compris, s'élève à 9'130 fr. 
Le locataire a accepté de payer 109'560 fr., soit le loyer pour une année, en 
avance. L'entier du paiement du loyer pour la deuxième année était dû au plus tard 
le 1er novembre 2012. 


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Les bailleresses ont assuré un droit d'option d'achat au locataire, pour l'ensemble 
des deux appartements. 
L'avis de fixation du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail du 19 décembre 
2011 ne mentionne aucun ancien locataire, de même qu'aucun dernier loyer 
annuel, ni motif. 
c. Le locataire s'est acquitté du montant de 219'120 fr. dû à teneur du contrat. 
Aucune garantie de loyer n'a été constituée. 
d. Le 19 décembre 2013, un nouveau contrat de bail à loyer a été conclu entre les 
parties, portant sur les deux mêmes logements. La location était prévue pour une 
durée fixe de trois mois, du 19 décembre 2013 au 19 mars 2014. 
Le loyer est demeuré le même, soit pour la période de trois mois 27'390 fr., 
payables d'avance. 
Les bailleresses ont assuré un droit d'option d'achat pour l'ensemble des deux 
appartements au locataire. 
Aucun avis de fixation du loyer n'a été remis au locataire. 
e. Le 18 février 2014, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant 
toujours sur les deux mêmes logements, la location étant convenue pour une durée 
déterminée de cinq mois, du 19 janvier 2014 au 19 juin 2014. 
Le loyer était de 6'000 fr. par mois, charges et garage compris. Le paiement des 
cinq mois de loyers, soit 30'000 fr., était dû à la signature du bail. 
Les bailleresses assuraient toujours au locataire un droit d'option d'achat pour 
l'ensemble des deux appartements, ce dernier devant acheter lesdits appartements 
avant l'échéance du bail. 
Aucun avis de fixation du loyer n'a été remis au locataire. 
f. Le locataire s'est acquitté de 9'130 fr. pour le loyer du 19 décembre 2013 au 
19 janvier 2014, puis a cessé ses versements. Il a déclaré ultérieurement que les 
loyers courants étaient payés par compensation sur les montants payés en trop aux 
bailleresses pour les loyers abusifs antérieurs. 
Il est demeuré dans le logement à l'échéance du dernier bail et s'y trouve toujours. 
g. Le 21 mars 2014, le locataire a formé par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers une demande en constatation de la durée 
indéterminée du bail (C/5914/2014), ainsi qu'une demande subsidiaire de 


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prolongation de bail (C/1______) et une demande en fixation du loyer 
(C/2______). 
Dans sa requête en constatation de la durée indéterminée d'un bail, 
subsidiairement en prolongation, le locataire a conclu, en dernier lieu, 
principalement à ce que le Tribunal constate l'existence d'un bail de durée 
indéterminée dès le 19 décembre 2011, et, subsidiairement, à une prolongation de 
bail jusqu'au 31 mai 2017, l'autorise à libérer le logement pendant toute la période 
de protection moyennant un préavis de quinze jours et fixe le loyer à 3'500 fr. par 
mois. 
Dans sa requête en fixation du loyer, le locataire a conclu, préalablement, à ce que 
le Tribunal ordonne aux bailleresses de produire leur calcul de rendement et les 
pièces l'étayant, ainsi que tout contrat passé avec un précédent locataire et le 
dernier avis de modification du loyer fixant le dernier loyer convenu avec le 
précédent locataire. Principalement, il a conclu à ce que le Tribunal constate la 
nullité du loyer fixé dès le 19 décembre 2011 à 9'130 fr. par mois et le fixe à 
3'500 fr. par mois, charges et garage compris, condamne les bailleresses à restituer 
le trop versé de loyer correspondant, ramène la garantie de loyer à 13'500 fr. et 
restitue le solde au locataire. Subsidiairement, si le Tribunal retenait l'existence de 
trois baux successifs, il a pris les mêmes conclusions pour chacun des trois baux, 
soit en substance la réduction du loyer à 3'500 fr. et la restitution, respectivement 
la compensation, du trop-perçu. 
Il a notamment allégué que les biens litigieux étaient "vieillots" et vétustes. 
h. Non conciliées le 5 mai 2014, les causes ont été portées devant le Tribunal des 
baux et loyers le 4 juin 2014. 
i. Par ordonnances des 24 juin 2014 et 17 août 2015, le Tribunal a ordonné la 
jonction des causes précitées sous le n° C/5914/2014. 
j. Dans leur réponse du 22 juin 2015, les bailleresses ont conclu au rejet de la 
requête, subsidiairement, au rejet de la requête en prolongation de bail de 
l'appartement et à une prolongation très brève du bail du studio. 
k. Lors de l'audience du 2 octobre 2015, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
l. Par ordonnance du 23 décembre 2015, le Tribunal a dit qu'il incombait aux 
bailleresses de mettre à disposition du locataire toute pièce justificative afférente 
aux charges de l'immeuble, leur a fixé un délai au 12 février 2016 pour produire 
un calcul de rendement ainsi que pour déposer toutes les pièces requises, en 
particulier l'acte d'acquisition de l'immeuble ou à défaut toute pièce permettant 
d'établir son prix d'achat, ses frais d'acquisition et son financement, le détail des 


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amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires, en précisant les dates 
auxquelles ils avaient été effectués depuis l'achat de l'immeuble, les comptes de 
gestion et de charges et leur relevé détaillé pour les années 2008 à 2010, le 
bordereau de l'impôt immobilier complémentaire 2010, et a fixé un délai au 
4 mars 2016 au locataire pour se déterminer sur le calcul de rendement. 
m. Le 1er mars 2016, les bailleresses ont informé le Tribunal qu'elles ne 
produiraient pas les pièces pour effectuer le calcul de rendement, dans la mesure 
où elles n'avaient jamais suivi ce dossier, qu'elles n'avaient plus les moyens 
financiers d'assumer leur défense vu que le loyer n'était plus payé et qu'il ne 
s'agissait pas d'une acquisition récente, ce qui rendait impossible tout calcul de 
rendement. 
n. Par ordonnance du 21 avril 2016, le Tribunal a clôturé la phase d'administration 
des preuves et ordonné le dépôt des plaidoiries finales. 
o. Par plaidoiries finales du 30 mai 2016, les bailleresses ont conclu au rejet de 
toutes les conclusions prises par le locataire. 
Dans ses dernières écritures, le locataire s'est prévalu pour la première fois d'une 
lésion (art. 21 CO) et d'une crainte fondée (art. 29 CO). Il a persisté dans ses 
conclusions. 
p. La cause a été gardée à juger. 
q. La composition du Tribunal des baux et loyers a été la suivante lors de 
l'instruction de la cause : X______, présidente, Y______ et Z______, juges 
assesseurs. 
Y______ ayant démissionné avec effet au 31 juillet 2016, W______ l'a remplacée 
et a siégé lors du prononcé du jugement entrepris, en qualité de juge assesseur. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
1.2 Dans ses conclusions en première instance, le locataire a sollicité une 
réduction de loyer de près de 5'000 fr. par mois. La question de la durée du bail ou 
des baux successifs est litigieuse, mais il n'est pas contesté qu'elle représente au 


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moins trois ans, de sorte que la valeur litigieuse minimale est manifestement 
atteinte et que la voie de l'appel est donc ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 Il n'en va pas de même de la duplique des intimées déposée postérieurement à 
l'expiration du délai qui leur avait été imparti (art. 143 al. 1 CPC). Le fait que 
l'appelant ait consenti à une prolongation est irrelevant, dès lors qu'aucune 
demande de prolongation de délai n'est parvenue à la Cour avant son expiration 
(art. 144 al. 2 CPC) et qu'aucune demande de restitution de délai n'a été formulée 
(art. 148 CPC). La duplique est donc irrecevable, tout comme la détermination de 
l'appelant sur celle-ci (let. B.k. ci-dessus). 
 
1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269 ss CO) et sur la prolongation du bail à loyer (art. 272 ss CO), la cause est 
soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime 
inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Les intimées ont produit des pièces nouvelles. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile 
commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
Cette règle s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge doit 
établir les faits d'office (ATF 138 III 625 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_415/2015 du 22 août 2016 consid. 3.5). 
 
2.2 En l'espèce, les deux pièces nouvelles produites par les intimées, datées 
respectivement des 24 et 29 mars 2017, consistent dans une lettre de leur conseil 
au Tribunal, par laquelle il est demandé à ce dernier les raisons du changement 
dans sa composition entre la fin de la procédure probatoire et le prononcé du 
jugement, ainsi que la réponse du Tribunal à ce courrier. 
 
Ces pièces n'auraient pas pu être obtenues par les intimées auparavant, dès lors 
que les parties n'avaient pas été informées par le Tribunal du changement dans la 
composition, qu'elles ont découvert à l'occasion du prononcé du jugement 
entrepris. 


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Par conséquent, ces pièces nouvelles, ainsi que les faits qui s'y rapportent, 
produits en temps utile, sont recevables. 
3. 
L'appelant se plaint d'une composition irrégulière du Tribunal. 
 
3.1 Selon l'art. 88 LOJ, le Tribunal des baux et loyers siège dans la composition 
d'un juge, qui le préside, d'un juge assesseur représentant les groupements de 
locataires et d'un juge assesseur représentant les bailleurs. 
 
L'art. 33 LOJ précise que les magistrats titulaires d'une même juridiction et les 
juges assesseurs d'un même tribunal se suppléent entre eux. 
 
3.2 L'art. 30 al. 1 Cst. prévoit que toute personne dont la cause doit être jugée dans 
une procédure judiciaire a droit à ce qu'elle soit portée devant un tribunal établi 
par la loi, compétent, indépendant et impartial. 
 
Selon la jurisprudence ancienne, le changement dans la composition du Tribunal 
en cours de procès était appréhendé sous l'angle d'une violation du droit d'être 
entendu. Ainsi, le justiciable avait le droit que sa cause ne soit pas jugée par une 
personne qui n'avait pas connaissance de la procédure et de l'administration des 
preuves. Il suffisait cependant que le juge intervenant pour la première fois dans 
un procès ait pu prendre connaissance de l'objet du procès par l'étude du dossier 
(ATF 117 Ia 133 consid. 1e). Cette exigence était respectée lorsque les mesures 
probatoires effectuées avaient fait l'objet de procès-verbaux figurant au dossier et 
dont le nouveau juge assesseur avait eu la possibilité de prendre connaissance 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_271/2015 du 29 septembre 2015 consid. 6.1 et les 
références citées non publié in ATF 142 I 93). 
 
Selon la jurisprudence plus récente, une violation de l'art. 30 al. 1 Cst. peut être 
invoquée lorsque la composition du tribunal est modifiée en cours de procédure 
sans raison suffisante. Une modification de la composition est admise au cas par 
cas lorsqu'un membre du Tribunal part à la retraite ou en raison d'une absence 
causée par une longue maladie ou un congé maternité ou lorsqu'une nouvelle 
constitution du tribunal impose un changement (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_271/2015 précité consid. 6.2 non publié in ATF 142 I 93). 
 
Il incombe au tribunal, en cas de modification dans sa composition, d'attirer 
l'attention des parties sur le remplacement envisagé en son sein et sur les raisons 
qui le motivent. A défaut, il ne saurait être reproché au justiciable de n'avoir pas 
suffisamment motivé les raisons pour lesquelles le changement est contraire au 
droit (ATF 142 I 93 consid. 8.2). 
 
Le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi, même s'il s'agit d'une garantie 
constitutionnelle de caractère formel. Il constitue un moyen d'éviter qu'une 
procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation 


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du droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des 
preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu 
a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée (arrêts 
du Tribunal fédéral 6B_93/2014 du 21 août 2014 consid. 3.1.3; 4A_153/2009 du 
1er mai 2009 consid. 4.1 et les arrêts cités). 
 
3.3 En l'espèce, l'appelant se plaint de ne pas avoir été informé de la modification 
de la composition du Tribunal, ni des raisons qui l'ont motivée. 
 
Il ressort du dossier que le Tribunal n'a en effet pas informé les parties du 
changement dans sa composition survenu entre la dernière audience et le prononcé 
du jugement entrepris. Néanmoins, la raison de ce changement est désormais 
connue, à savoir la démission d'un juge assesseur. 
 
A ce sujet, l'appelant soutient que le Tribunal aurait dû statuer plus rapidement 
pour pallier au risque de démission de l'un de ses membres. Il estime qu'il avait le 
droit d'être jugé par la personne qu'il connaissait et qui l'avait vu et entendu. 
 
Le droit d'organisation judiciaire genevois prévoit expressément la faculté pour les 
juges assesseurs de se suppléer entre eux, sans que les raisons d'une telle 
suppléance ne soient limitées par la loi. 
 
De surcroît, les audiences ont été transcrites sur des procès-verbaux dont les juges 
ont pu prendre connaissance avant de rendre leur décision. L'appelant ne dispose 
pas d'un droit inconditionnel à ce que sa cause soit jugée par des personnes avec 
lesquelles il a physiquement été mis en présence. 
 
L'appelant fait valoir que la possibilité d'invoquer des motifs de récusation lui a 
été refusée par cette manière de procéder en raison du fait que le Tribunal ne lui a 
pas donné la possibilité de s'exprimer sur le changement de composition avant 
qu'il n'y soit procédé. 
 
Cet argument ne convainc pas : la récusation aurait pu être demandée en 
l'occurrence, aussitôt après le prononcé querellé (art. 49 al. 1 CPC) - et la prise de 
connaissance de l'identité de la personne ayant siégé -, ce qui n'a pas été le cas. 
 
L'appelant n'explique pas pour quelle raison précise il faudrait renvoyer la cause 
aux premiers juges et en quoi le processus décisionnel serait différent après ce 
renvoi. Il appert, au contraire, que le renvoi en première instance ne serait qu'une 
vaine formalité, de nature à prolonger inutilement la procédure, puisque la 
démission d'un membre du Tribunal est à l'évidence une raison suffisante de 
modifier la composition de ce dernier, ce que l'appelant ne conteste pas. 
 
Par conséquent, les griefs de l'appelant en lien avec la composition du Tribunal 
seront rejetés. 


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4. 
L'appelant estime que le Tribunal n'aurait pas statué sur l'une de ses conclusions, à 
savoir la restitution des loyers qu'il avait payés en trop. 
 
Il relève cependant lui-même que le Tribunal a exposé pour quelles raisons il n'y 
avait pas lieu de restituer un montant perçu en trop, dès lors que le locataire 
n'avait pas, pour l'ensemble de la relation contractuelle, versé suffisamment de 
loyer aux bailleresses. Dans le dispositif, les premiers juges l'ont, en outre, 
débouté "de toutes autres conclusions". 
 
Les premiers juges ont ainsi statué et motivé leur décision sur ce point. Un déni de 
justice est donc exclu. 
5. 
L'appelant reproche au Tribunal de n'avoir pas qualifié la relation contractuelle 
qui le liait aux intimées de contrat à durée indéterminée. 
 
5.1 Comme le contrat de travail, le bail à loyer peut être conclu pour une durée 
déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, 
sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 
al. 1 CO); si un tel bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée 
indéterminée (art. 266 al. 2 CO; ATF 139 III 145 consid. 4.2). 
 
La loi ne contient aucune disposition interdisant de conclure successivement 
plusieurs baux à durée déterminée. A l'instar de l'art. 334 CO pour le contrat de 
travail, l'art. 266 al. 2 CO envisage expressément une reconduction tacite du bail à 
durée déterminée et présume que le nouveau contrat est de durée indéterminée; 
rien n'empêche toutefois les parties de convenir d'un nouveau contrat à terme. 
Cela étant, la conclusion successive de baux à durée déterminée peut aboutir 
globalement au même résultat qu'un contrat de durée indéterminée résiliable; il 
faut rechercher dans quelle mesure la première construction juridique est 
susceptible d'éluder des dispositions impératives protégeant le locataire (ATF 139 
III 145 consid. 4.2.2). 
 
La conclusion successive de baux à durée limitée peut permettre au bailleur 
d'échapper à des règles impératives conférant des droits au locataire, telles les 
règles contre les loyers abusifs, ou contre les congés abusifs. L'on en vient donc à 
la conclusion qu'il est sur le principe licite d'enchaîner des baux de durée 
déterminée, sous réserve d'une fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur 
qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un 
système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles 
impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de 
procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de 
principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui 
entend faire appliquer la norme éludée - soit en l'occurrence le locataire - doit 
établir l'existence d'une fraude à la loi. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre 
le choix consensuel d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette 


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liberté, constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une 
appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 139 III 
145 consid. 4.2.4). 
 
La loi ne requiert aucun motif particulier pour conclure un bail de durée 
déterminée et n'interdit pas d'enchaîner deux ou plusieurs baux de ce type. Il s'agit 
bien plutôt de rechercher si les faits recueillis conduisent à la conclusion que le 
bailleur a mis en place un système qui ne s'explique que par la volonté de 
contourner des règles impératives. Le fardeau de la preuve incombe au locataire; 
le bailleur n'a pas à établir un intérêt spécial à conclure des baux de durée 
déterminée (ATF 139 III 145 consid. 4.3.2). 
 
5.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que les intimées souhaitaient vendre leurs 
biens et que les brèves prolongations successives du bail avaient été faites dans 
cette perspective. L'on ne discernait pas qu'elles eussent souhaité éluder des 
dispositions légales. D'ailleurs la volonté des parties de pérenniser leur relation 
contractuelle n'était pas établie. 
 
L'appelant critique ce raisonnement. Selon lui, le fardeau de la preuve reposait sur 
les bailleresses à qui il incombait de démontrer la réalité des motifs justifiant une 
succession de baux de durée déterminée. En outre, se référant à l'avis d'un juge 
fédéral lors d'une délibération orale, il estime que laisser un bailleur conclure des 
baux en chaîne était de nature à mettre en péril la paix du logement. L'intention de 
vendre des bailleresses violait l'interdiction du congé-vente (art. 271a al. 1 
let. c CO), car elles souhaitaient conserver la possibilité de vendre leurs biens en 
concluant des baux successifs de durée déterminée. 
 
L'argumentation de l'appelant tombe à faux, dès lors que, selon la jurisprudence, 
le fardeau de la preuve d'une fraude à la loi commise par la conclusion de contrats 
en chaîne incombe au locataire. Il ne pouvait être exigé des bailleresses de fournir 
des preuves de l'absence d'intention de contourner les dispositions légales 
protégeant les locataires, ce qui reviendrait à introduire une présomption de fraude 
précisément rejetée par le Tribunal fédéral. 
 
Il n'est de surcroît pas contradictoire de retenir à la fois une intention des 
bailleresses de vendre leurs biens et le fait qu'elles avaient besoin du revenu de la 
location pour payer les charges de la copropriété et couvrir leurs frais de 
subsistance. La volonté de vendre un bien n'implique pas la renonciation à 
percevoir le produit de sa location avant cette vente. 
 
En outre, il ne saurait être question d'un congé-vente puisque le locataire n'a 
jamais été placé dans la position d'être menacé d'une résiliation du contrat s'il 
n'achetait pas. Au contraire, malgré l'absence d'offre d'achat, le bail a été reconduit 
à deux reprises. A ce titre, il n'est pas, par principe, abusif pour un bailleur qui a 
l'intention de céder son bien immobilier de choisir la conclusion d'un bail à durée 


- 12/22 - 
 
C/5914/2014 
déterminée afin de favoriser ce projet. Le locataire ne peut pas de bonne foi 
prétendre qu'il ignorait la situation, dès lors que le bail initial prévoyait 
expressément la possibilité d'une vente des biens immobiliers. 
 
Le locataire ne se prévaut d'aucun autre élément concret permettant de considérer 
comme réunies les conditions d'une fraude à la loi, donc de la conclusion d'un 
contrat à durée indéterminée sous couvert de contrats successifs à durée 
déterminée, alors qu'il en supportait le fardeau de la preuve. La décision du 
Tribunal est dès lors conforme au droit, les contrats à durée déterminée conclus 
par les parties étant valables en tant que tels. 
 
Les griefs de l'appelant sur ce point sont également infondés. 
6. 
L'appelant invoque la lésion et la crainte fondée. 
 
6.1 A teneur de l'art. 21 CO, en cas de disproportion évidente entre la prestation 
promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, 
dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, 
si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son 
inexpérience (al. 1). Le délai d'un an court dès la conclusion du contrat (al. 2). 
 
A teneur de l'art. 29 CO, si l'une des parties a contracté sous l'empire d'une crainte 
fondée que lui aurait inspirée sans droit l'autre partie ou un tiers, elle n'est point 
obligée. La crainte est réputée fondée lorsque la partie menacée devait croire, 
d'après les circonstances, qu'un danger grave et imminent la menaçait elle-même, 
ou l'un de ses proches, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens (art. 30 
al. 1 CO). Le contrat entaché d'erreur ou de dol, ou conclu sous l'empire d'une 
crainte fondée, est tenu pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé 
s'écouler une année sans déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou 
sans répéter ce qu'elle a payé (art. 31 al. 1 CO). Le délai court dès que l'erreur ou 
le dol a été découvert, ou dès que la crainte s'est dissipée (art. 31 al. 2 CO). 
 
Les délais des art. 21 al. 1 et 31 al. 1 CO sont des délais péremptoires que le juge 
doit examiner d'office (arrêt du Tribunal fédéral 4C.37/2007 du 11 novembre 
2007 consid. 3; SCHWENZER, Basler Kommentar OR I, 6ème éd., 2015, n. 11 ad 
art. 31; SCHMIDLIN, Commentaire Romand CO I, 2ème éd., 2012, n. 33 ad art. 21). 
 
6.2 Le Tribunal a retenu que le locataire n'avait pas démontré que les conditions 
de la lésion ou de la crainte fondée étaient réalisées, dans la mesure où il n'avait 
pas prouvé que les bailleresses avaient exploité sa gêne, sa légèreté ou son 
inexpérience, ni qu'elles auraient fait peser sur sa vie, sa personne, son honneur ou 
ses biens un danger grave et imminent. 
 
L'appelant fait valoir que les conditions de la lésion sont remplies, puisque les 
bailleresses étaient représentées par E______, notoirement spécialiste de 


- 13/22 - 
 
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l'immobilier genevois, alors que lui-même ne l'était pas. Une disproportion des 
intérêts en présence était démontrée par le montant du loyer convenu. En outre, les 
conditions de l'art. 29 CO étaient réalisées, car il avait été contraint de signer des 
contrats de courte durée qu'il ne souhaitait pas. Il y avait un danger sur sa 
personne, à savoir que le domicile était un élément essentiel à la vie et au 
développement de la personnalité. 
 
S'agissant de la lésion, l'appelant s'en est prévalu pour la première fois le 31 mai 
2016, soit plus de deux ans après la conclusion du contrat, de sorte qu'il était 
forclos à invoquer cette institution, ce que la Cour est habilitée à relever d'office. 
 
Il en va de même pour la crainte fondée, dès lors que l'appelant a invoqué 
l'art. 29 CO pour la première fois le 31 mai 2016, soit près de deux ans après avoir 
confié la défense de ses intérêts à un mandataire professionnel. Une fois conseillé 
adéquatement par un spécialiste des questions locatives, l'appelant ne pouvait 
prétendre se trouver encore en état de crainte fondée face aux intimées, puisqu'il 
était à même de faire valoir ses droits, ce qu'il a fait. Ainsi, même à supposer que 
les conditions de la crainte fondée soient réalisées - ce qui n'est pas le cas ainsi 
qu'on le verra ci-dessous - le locataire l'a invoquée tardivement. 
 
De toute manière, il ne saurait être retenu que le fait de négocier un bail pour son 
propre logement place automatiquement le locataire dans un état de crainte 
fondée. Sinon, à chaque fois qu'un locataire conclut un contrat de bail portant sur 
un local qu'il a l'intention d'occuper, il serait placé dans une situation où il pourrait 
demander l'annulation du contrat de bail, ce qui ne saurait être l'intention du 
législateur. En l'occurrence, aucune circonstance particulière n'est plaidée qui 
dénoterait une crainte suscitée chez le locataire. Il apparaît au contraire que celui-
ci disposait d'importantes sources d'argent liquide, puisqu'il a pu payer, d'avance, 
une année de location et qu'il aurait donc été en mesure de se loger, au moins 
provisoirement, ailleurs. Ainsi, le Tribunal a retenu à juste titre que les conditions 
d'une crainte fondée n'étaient pas réunies. 
 
Les griefs de l'appelant sont infondés. 
7. 
L'appelant reproche au Tribunal une violation des art. 272 CO et 4 CC en lien 
avec la prolongation accordée par le Tribunal. 
 
7.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation de bail d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au 
maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de 
temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Il n'y a pas priorité de 
l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêt du Tribunal fédéral 4A_105/2009 
du 5 juin 2009 consid. 3.2). 


- 14/22 - 
 
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Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Conformément à l'art. 272 al. 2 CO, il lui incombe de prendre en 
considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la 
situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même 
que la situation sur le marché locatif local (ATF 135 III 121 consid. 2). 
 
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 
La prolongation du contrat de bail n'a de sens que si le report du congé permet 
d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et 
laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients 
pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences 
nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Ainsi, les dispositions 
concernant la prolongation des baux ont pour but d'accorder au locataire plus de 
temps qu'il n'en aurait, selon le délai de résiliation ordinaire, pour chercher de 
nouveaux locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A.281/2008 du 12 septembre 2008 
consid. 2.1 = CdB 2009 p. 33) et non de lui donner l'occasion de profiter le plus 
longtemps possible de locaux à un loyer avantageux (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_146/2006 du 24 août 2006 consid. 2.2; ATF 116 II 446 consid. 3b). Ainsi le 
locataire ne doit pas rester inactif à la réception du congé et doit rechercher 
sérieusement des locaux de remplacement. 
 
Selon l'art. 272 al. 2 let. d CO, le juge doit notamment prendre en considération le 
besoin que le bailleur peut avoir d'utiliser les locaux loués, ainsi que l'urgence de 
ce besoin. Le besoin légitime du bailleur de recouvrer les locaux l'emporte sur les 
intérêts du locataire à obtenir une prolongation (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.138/2006 du 31 août 2006 consid. 2.1 et 4C.269/2004 du 4 octobre 2004 
consid. 4.2.). 
 
7.2 En l'occurrence, le Tribunal a retenu que la durée totale des baux successifs 
était de deux ans et demi, que le locataire vivait seul et n'avait pas d'attaches dans 
le quartier concerné, ce qui ne restreignait pas ses recherches, et que, si sa 
situation financière était obérée, il bénéficiait de l'assistance de l'Hospice général 
qui pouvait le reloger, aucune recherche n'ayant été effectuée dans le sens d'un 
relogement. Dès lors, une prolongation du bail pour une durée de deux ans et six 
mois, échéant au 19 décembre 2016, était équitable. 
 
L'appelant critique ce raisonnement en soutenant qu'il avait procédé à des 
recherches, ce qui suffirait, selon lui, à prouver l'existence de ces dernières. La 
pénurie de logement n'avait pas été mentionnée, ni prise en compte. Il avait en 
outre payé pour le logement qu'il occupait en versant un loyer excessif par le 


- 15/22 - 
 
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passé. Il devait ainsi, compte tenu de la mauvaise situation financière des 
bailleresses, être autorisé à occuper le logement pour éteindre par compensation 
les montants qu'il avait versés en trop. Ainsi, une prolongation du bail jusqu'au 
31 mai 2017 était demandée. 
 
Les motifs retenus à l'appui de la décision du Tribunal sont fondés et celui-ci n'a 
pas violé son pouvoir d'appréciation conféré par les art. 272 ss CO. 
 
Quoi qu'il en soit, il n'y a plus lieu de trancher cette question dès lors que la durée 
de prolongation demandée par le locataire est échue et que, du fait de la durée de 
la procédure, il a pu rester dans son logement (ATF 102 II 252). 
 
Par conséquent, aucune circonstance particulière n'étant plaidée justifiant de 
statuer sur ce point, les conclusions de l'appelant seront rejetées dans la mesure de 
leur recevabilité. 
8. 
En dernier lieu, le locataire se plaint du calcul du loyer admissible effectué par le 
Tribunal. L'immeuble concerné n'était pas ancien et un calcul de rendement était 
donc possible. 
 
8.1 Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été 
communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les 
circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). 
 
8.1.1 En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non 
excessif de la chose louée (art. 269 CO), ce critère ayant la primauté sur les autres 
méthodes de détermination du loyer non abusif. 
 
Si le montant ainsi obtenu n'est pas excessif, le loyer ne saurait être corrigé et 
augmenté à la hauteur des loyers usuels de la localité ou du quartier, car le loyer 
serait alors nécessairement abusif au regard de l'art. 269 CO. En revanche, le juge 
peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un 
niveau plus bas que le loyer obtenu conformément au critère du rendement non 
excessif de la chose; le bailleur qui n'a pas respecté l'art. 270 al. 2 CO qui impose 
l'utilisation de la formule officielle pour notifier le loyer initial peut se voir 
opposer les loyers du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 
2014 consid. 4.1 et les arrêts cités). Lorsque l'immeuble est ancien, il est admis 
que, à certaines conditions, la hiérarchie entre les deux critères soit inversée au 
profit du critère des loyers comparatifs (ATF 140 III 433 consid. 3.1). Un 
immeuble est dit "ancien" s'il a été construit ou acquis il y a plusieurs décennies 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.3 in SJ 2012 
I p. 377; arrêt du Tribunal fédéral 4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a in SJ 
2002 I p. 434). Jusqu'au prononcé de l'ATF 140 III 433, le Tribunal fédéral ne 
s'était donc pas exprimé plus explicitement sur l'âge minimal d'un immeuble 
pouvant être qualifié d'ancien. Dans la jurisprudence, des immeubles acquis il y a 


- 16/22 - 
 
C/5914/2014 
plus de quarante ans ont été qualifiés d'anciens (ATF 140 III 433 consid. 3.1.1 et 
les références citées). Il a été retenu, sous l'ancien droit, qu'un immeuble de vingt-
trois ans était ancien (ATF 112 II 149 consid. 3). Ainsi, dans l'ATF 140 III 433, le 
Tribunal fédéral a considéré que l'instance précédente avait jugé à bon droit qu'un 
immeuble de vingt-six, respectivement vingt-sept ans, n'était pas ancien, dans la 
mesure où de tels immeubles ne pouvaient pas être qualifiés d'immeuble acquis ou 
construit "il y a plusieurs décennies", ce d'autant plus qu'il n'avait pas été 
démontré que les résultats d'un calcul de rendement conduiraient à un résultat 
irréaliste. De plus, en 1982 et 1983, lorsque les immeubles avaient été construits, 
il était connu que le calcul du rendement net, donc la conservation des documents 
idoines, étaient importants. Ainsi, le bailleur, gérant professionnel de biens 
immobiliers, devait conserver avec soin les pièces importantes (ATF 140 III 433 
consid. 3.1.2). 
 
Si le rendement net déterminé n'est pas excessif, il ne saurait non plus être 
question de reprendre le loyer supérieur payé par le précédent locataire, car le 
loyer abusif (ou qui le serait devenu à la suite d'une diminution des coûts) payé 
par l'ancien preneur est également visé par l'objectif constitutionnel et légal de 
protection contre les loyers abusifs (ATF 120 II 341 consid. 6a; 4A_250/2012 du 
28 août 2012 consid. 2.4, publié in SJ 2013 I 49). 
 
8.1.2 Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement excessif 
(art. 269 CO) conformément au premier critère indiqué ci-dessus, il faut procéder 
à une analyse du rendement net de celle-ci. Pour le calculer, il est nécessaire de 
connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose 
remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts 
débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds 
propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le 
prix d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds 
étrangers (emprunts garantis ou non par hypothèque). Le coût de revient 
comprend notamment les frais d'acquisition du terrain et le coût de la construction 
de l'immeuble, ou de son amélioration. Si l'immeuble a été acheté construit, le 
prix effectivement payé par l'acheteur est en principe déterminant, même s'il est 
inférieur à la valeur du marché. La prise en considération d'un prix préférentiel 
n'est admise que dans des circonstances particulières, par exemple si l'immeuble a 
été acquis dans le cadre du partage d'une succession ou par une donation mixte 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2 et les 
nombreux arrêts cités). 
 
La maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) n'oblige pas le juge à 
instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position 
(ATF 139 III 13 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité 
consid. 4.2). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour 
permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge 


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est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles 
ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_250/2012 déjà cité consid. 2.4), ou sur son expérience (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité consid. 4.5). Le juge cantonal dispose 
en effet d'une grande marge d'appréciation lorsqu'il doit fixer le loyer initial. Le 
Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue la décision qu'il prend à cet égard (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_198/2014 déjà cité consid. 4.2). 
 
Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces 
comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les 
produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne 
touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. 
C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les 
conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence 
de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la 
fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications 
de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou 
communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du 
bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation 
globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment 
différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un 
repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas 
échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en 
fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé 
par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 
consid 2.1). 
 
En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de 
toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir 
compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer 
admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des 
caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le 
précédent locataire ou de l'expérience du juge (ATF 142 III 568 consid 2.1). 
 
8.2 La statistique relative aux loyers moyens indique à la fois la moyenne et la 
médiane des loyers (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, Statistique des 
loyers de mai 2011). 
 
Selon les explications y relatives, la "moyenne" est la notion la plus commune. Le 
loyer mensuel moyen des logements, tout comme le loyer mensuel moyen par 
pièce ou le loyer mensuel moyen par m2, est une simple moyenne arithmétique, 
soit le rapport entre la somme des loyers et le nombre de logement correspondant. 
La moyenne est, en général, la meilleure caractéristique de la tendance centrale. 
Pourtant, dans le cas des loyers, la moyenne est très influencée par les 


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observations extrêmes. Selon les cas, elle peut donc être tirée vers le haut ou vers 
le bas. 
 
La "médiane" est la valeur effective (pour un nombre impair d'observations) ou 
estimée (pour un nombre pair d'observations), pour laquelle la moitié des 
observations lui est supérieure et l'autre moitié lui est inférieure. Pour la 
déterminer, les observations sont classées préalablement par ordre de grandeur 
croissante ou décroissante. Le loyer médian n'est pas influencé par des 
observations anormalement grandes ou anormalement petites, qui pourraient être 
considérées comme aberrantes ou trop particulières. L'OCSTAT considère que, 
pour cette raison, cette valeur est sans doutes plus significative que le loyer 
moyen, à condition toutefois de disposer d'observations en assez grand nombre et 
sans hétérogénéité excessive. 
 
La Cour de justice, dans un arrêt auquel se réfère l'appelant (ACJC/1150/2015 du 
28 septembre 2015), a considéré que, si la valeur médiane pouvait paraître plus 
adéquate, au vu des explications qui précèdent, pour un calcul du loyer, il était 
admissible, dans le cadre du large pouvoir d'appréciation octroyé au juge, de se 
réfèrer aux loyers moyens. 
 
8.3 En l'espèce, le Tribunal, après avoir constaté que les baux successifs étaient 
partiellement nuls s'agissant du montant du loyer, a retenu que l'immeuble était 
ancien, en ce sens qu'un calcul de rendement n'était plus possible. En l'absence 
d'exemples de loyers comparatifs fournis, il fallait fixer le loyer à l'aide de 
statistiques. 
 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'immeuble était ancien, dans 
la mesure où l'on pouvait exiger des bailleresses la production des pièces 
nécessaires à un calcul de rendement au vu des circonstances de l'espèce. 
Subsidiairement, à supposer qu'il faille avoir recours à des statistiques, celles 
choisies par le Tribunal n'étaient pas correctes, celui-ci ayant de surcroît ajouté 
plus de 1'000 fr. aux montants obtenus, sans explication. Le montant correct du 
loyer était de 3'500 fr. par mois, étant donné qu'il fallait encore réduire le loyer du 
fait que les bailleresses celaient un rendement abusif et que le logement était 
vétuste. 
 
8.4 En l'espèce, la question de l'ancienneté des biens loués est litigieuse. 
 
Ceux-ci ont été acquis trente-trois ans avant l'introduction de la présente 
procédure, de sorte qu'il semble a priori qu'il s'agisse de biens acquis il y a 
plusieurs décennies, donc anciens. Certes, il ressort de la jurisprudence du 
Tribunal que des biens de vingt-six, respectivement vingt-sept ans, peuvent être 
qualifiés de récents, sans violer le droit fédéral, mais il n'est pas exclu que, selon 
les circonstances, des biens du même âge soient qualifiés d'anciens. 


- 19/22 - 
 
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Contrairement à ce que soutient l'appelant, ces biens n'ont pas été gérés par des 
professionnels de l'immobilier. Il n'a en effet pas été démontré que les bailleresses 
auraient quelque connaissance que ce soit en matière immobilière. Le fait qu'elles 
aient été assistées par E______ - dont rien ne démontre qu'il était un spécialiste de 
l'immobilier - dans les rapports contractuels ne dénote pas que la gestion des biens 
a été assurée de manière professionnelle dès leur acquisition, puisque l'on ignore 
qui s'en était occupé avant la signature des contrats litigieux. Il ne saurait donc 
être retenu que les intimées avaient connaissance de la jurisprudence en matière 
de calcul de rendement dès 1981 et de l'importance de conserver les pièces utiles à 
ce calcul. 
 
C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que les biens litigieux étaient 
anciens, partant qu'un calcul de rendement n'avait pas la prééminence par rapport 
aux loyers moyens du quartier. Il convenait donc d'avoir recours à des statistiques 
pour établir le loyer, faute d'objets comparables produits en suffisance. 
 
La demande du locataire tendant à ce qu'il soit ordonné à des tiers (Registre 
foncier, régie, etc.) de produire des pièces doit être rejetée, dès lors que 
l'ancienneté de l'immeuble exclut un calcul de rendement. De surcroît, le locataire 
n'expose pas comment il serait possible d'obtenir les pièces sur les fonds propres 
investis et sur le remboursement de prêts hypothécaires - nécessaires au calcul du 
rendement net - sans la collaboration des bailleresses, ni auprès de quels tiers. 
Aucune régie ne paraît avoir pris en charge la gestion des biens litigieux. Les 
pièces que l'appelant propose d'obtenir auprès de tiers (acte de vente, charges 
financières, charges d'exploitation, etc.) paraissent d'emblée insuffisantes pour un 
calcul de rendement net. 
 
8.5 Quoi qu'il en soit, même à retenir que l'immeuble serait récent, le résultat 
serait le même. En effet, le défaut de production des pièces par les bailleresses, 
qu'il soit fautif ou non, aurait conduit à la conclusion qu'un calcul de rendement 
n'était pas possible. 
 
Selon la jurisprudence, un tel défaut de production ne conduit pas en soi à un 
renversement du fardeau de la preuve et les conclusions de l'appelant n'auraient 
pas pu être admises telles quelles. D'ailleurs, même à supposer que le défaut de 
production soit fautif, les allégations de l'appelant ne sont pas complètes et ne 
pourraient pas être reprises concernant le calcul du loyer, puisqu'il n'a pas exposé 
comment et par quelle méthode il parvient au résultat de 3'500 fr. mensuels qu'il 
invoque et qui ne paraît au demeurant pas raisonnable. 
 
Le juge aurait donc dû, ici aussi, avoir recours à des statistiques et à tout autre 
élément pour établir les loyers pertinents. 


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En tout état de cause, les premiers juges ont effectivement retenu que le loyer était 
abusif, puisqu'après avoir jugé qu'il était nul, ils l'ont fixé à un montant inférieur, 
au motif que le loyer initialement convenu était excessif. 
 
8.6 Le Tribunal a ensuite fixé le loyer pour chacun des trois contrats en se fondant 
sur les statistiques pour les années correspondantes, soit 2011, 2013 et 2014. 
 
En l'occurrence, contrairement à l'opinion de l'appelant, il ne saurait être exclu a 
priori d'avoir recours aux loyers moyens, plutôt que médians, dans un calcul du 
loyer. En effet, selon la jurisprudence de la Cour, le recours aux loyers moyens est 
admis. Ainsi, les valeurs sur lesquelles s'est fondé le Tribunal ne signifient pas 
que le résultat serait arbitraire. 
 
En outre, il ne paraît pas critiquable d'avoir combiné les moyennes concernant les 
nouveaux baux et celles tenant compte de l'âge du bâtiment. Ainsi, contrairement 
à ce qu'invoque l'appelant, l'âge du bâtiment et des installations a pesé dans la 
pondération. L'appelant ne détaille d'ailleurs pas quelle autre méthode de calcul 
aurait dû être appliquée. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelant, le Tribunal a motivé de manière 
précise et complète quels éléments il avait considéré comme pertinents pour 
augmenter les moyennes obtenues (immeuble de standing, piscines intérieure et 
extérieure, loggias, box, frais de chauffage). Ce raisonnement n'est pas critiquable 
et tient compte des circonstances particulières de l'espèce de façon équilibrée et 
conforme à la réalité du marché locatif genevois. Ainsi, les griefs soulevés en lien 
avec une violation du droit d'être entendu de l'appelant, sous la forme d'un défaut 
de motivation, seront rejetés. 
 
Il est ainsi exclu de retrancher certains sommes du loyer moyen, ainsi que le 
préconise l'appelant, pour des raisons de vétusté qui n'ont pas été prouvées, alors 
qu'il lui aurait été aisé de le faire. Assisté d'un mandataire professionnel, il ne 
pouvait attendre que le Tribunal procède d'office à des mesures d'instructions 
supplémentaires sur ce point. 
 
Au vu de ce qui précède, le raisonnement du Tribunal est motivé et conforme au 
droit. Les loyers fixés seront donc confirmés. 
 
8.7 Le calcul opéré par le Tribunal sur la différence entre les montants payés par 
le locataire et ceux dus pour le loyer, y compris durant la prolongation de bail 
octroyée, est implicitement critiqué par l'appelant en ce qu'il ne tiendrait pas 
compte des intérêts moratoires dus au locataire sur les montants payés en trop. 
 
Il résulte en effet du jugement entrepris que seul le capital total versé aux 
bailleresses a été retenu, mais que les intérêts moratoires dus sur les sommes 
perçues en trop par ces dernières n'ont pas été établis. 


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C/5914/2014 
 
Cependant, si l'appelant a, un moment donné, versé des montants en trop aux 
bailleresses, soit, pour le premier bail, 95'040 fr. (2 x (109'560 fr. - 62'040 fr.), 
puis, pour le second bail, 3'640 fr. (9'130 fr. - 5'490 fr.), il est manifeste que, 
même augmentés des intérêts à 5% dès le 19 décembre 2011 - dies a quo 
envisageable le plus antérieur -, ils ne sauraient excéder le montant dû pour 
l'occupation du logement depuis le 20 janvier 2014, lorsque l'appelant a cessé de 
verser un loyer, soit près de 200'000 fr. à la date du jugement entrepris. 
 
Or, l'appelant a expressément conclu à l'imputation des montants qu'il doit pour 
l'occupation du logement depuis qu'il a cessé de verser le loyer sur les montants 
devant lui être remboursés par les bailleresses à titre de loyer versé en trop. Il n'a 
ainsi demandé que le versement du solde après compensation. Ces montants-ci 
avaient été largement absorbés par ces montants-là au moment de la décision du 
Tribunal déjà, de sorte que les intimées ne pouvaient être condamnées à verser 
une quelconque somme à l'appelant, même en tenant compte des intérêts 
moratoires, le solde auquel le locataire prétendait étant nul. 
 
La décision du Tribunal est donc conforme au droit sur ce point encore. 
9. 
Par conséquent, le jugement du Tribunal sera intégralement confirmé. 
10. 
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l’art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux 
visés à l’art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/5914/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 décembre 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/1028/2016 rendu le 4 novembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/5914/2014-2. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.