ge_gerichte · DCSO/196/2010 · 2010-04-15 · fr

Résumé:
 Plainte partiellement admise. L'Office des faillites doit attirer l'attention des acquéreurs potentiels sur les particularités de ce bien dans les conditions de vente (parcelle vendue a un immeuble construit qui empiète sur 16m2 sur une autre parcelle, non concernée par la vente aux enchères). Recours au Tribunal fédéral5A_336/2010rejeté par arrêt du 30 juillet 2010.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/196/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 15 AVRIL 2010 
Cause A/4045/2009, plainte 17 LP formée le 9 novembre 2009 par S______ SA, élisant 
domicile en l'étude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- S______ SA 
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
Place du Port 2 
 
1204 Genève 
 
 
- Etat de Genève 
Département des finances 
Service du contentieux de l'Etat de Genève 
Rue du Stand 26 
1204 Genève 
 
 
- M. G______ 
 
 


 
 
- 2 - 
 
- L______ SA 
domicile élu : Etude de Me Peter PIRKL, avocat 
Rue de Rive 6 
1204 Genève 
 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 3 - 
 
E N F A I T 
A. 
S______ SA est propriétaire de la parcelle no 6xxx de la Commune de G______, 
section Cité, sise au XX, rue R______, sur laquelle est bâti un immeuble. 
 
Le 14 décembre 2007, la Fondation de valorisation des actifs de la Banque 
Cantonale de Genève, aujourd'hui liquidée et dont les actifs ont été repris par 
l'Etat de Genève, Service du contentieux (ci-après : la Fondation de valorisation), 
a requis à l'encontre de M. G______ une poursuite en réalisation de gage 
immobilier n° 07 xxxx76 P, portant sur la parcelle susmentionnée. 
 
Le 10 novembre 2008, la Fondation de valorisation a requis la vente de ce gage 
immobilier. 
 
Le 6 avril 2009, l'Office a communiqué à S______ SA l'expertise de l'immeuble 
sis sur la parcelle n° 6xxx et elle avait requis une nouvelle expertise de ce bien, au 
sens de l'art. 9 al. 2 ORFI le 16 avril 2009. Pour ne s'être pas acquittée de l'avance 
de frais qui lui avait été demandée, cette requête de nouvelle expertise avait été 
déclarée irrecevable par décision de la Commission de céans du 16 avril 2009 
(DCSO/255/2009). 
Après avoir opéré les diverses démarches inhérentes à la réalisation forcée de ce 
bien immobilier et suite à la publication de la vente et aux productions, l'Office 
des poursuites (ci-après : l'Office) a déposé le 29 octobre 2009 les conditions des 
charges et les conditions de vente ; en page 8 de l'état des charges et conditions de 
vente, l'Office s'est référée expressément à l'extrait du Registre foncier, qui fait 
partie intégrante de ce document. 
B. 
Par acte posté le 9 novembre 2009, S______ SA a porté plainte contre les 
conditions de vente dont elle conclut à l'annulation, à ce qu'un expert géomètre 
soit désigné avec mission de déterminer la limite verticale des limites entre les 
parcelles n° 4xxx et n° 6xxx du bâtiment Hxx et cela fait, qu'il soit ordonné à 
l'Office de compléter les conditions de vente "par une mention attirant l'attention 
des acquéreurs éventuels sur le fait que le bâtiment Hxx construit sur la parcelle 
6xxx, objet du gage, est érigé pour une surface de 16.25 m2 sur la parcelle 
n° 4xxx qui demeurera propriété de S______ SA après l'adjudication, y compris 
la partie du bâtiment Hxx définie par l'expert commis". Subsidiairement, elle 
conclut à ce que l'Office complète les conditions de vente "par une mention 
attirant l'attention des acquéreurs éventuels sur le fait que le bâtiment Hxx 
construit sur la parcelle 6xxx, objet du gage, est érigé pour une surface de 
16.25 m2 sur la parcelle n° 4xxx qui demeurera propriété de S______ SA après 
l'adjudication". 


 
 
- 4 - 
A l'appui de sa plainte, S______ SA explique que l'état du Registre foncier au 
4 novembre 2009 laisse apparaître que le bâtiment Hxx est érigé sur deux 
parcelles, soit les parcelles nos 6xxx et 4xxx, cette dernière parcelle étant libre de 
tout gage. Elle relève que dans le cadre d'une précédente plainte (procédure 
C/12769/2001) devant l'ancienne autorité de surveillance, l'expert commis, 
M. R______, avait constaté cette particularité et avait exclu toute division de 
l'immeuble, la parcelle n° 4xxx n'ayant aucune existence propre, ni accès, ni 
façade, ni local technique. Il déclarait que "le fait qu'elle soit libre de tout gage 
résultait vraisemblablement d'un manquement intervenu lors de l'établissement 
des gages. Les deux parcelles étaient intrinsèquement liées sur un plan foncier et 
cadastral". L'expert indiquait également qu'il était impossible de vendre une 
parcelle sans l'autre. La plaignante indique que l'ancienne autorité de surveillance 
avait préconisé l'inscription d'une servitude d'empiètement, voire une jonction des 
deux parcelles ou à défaut, que les acquéreurs potentiels soient informés de ce fait 
dans les conditions de vente. 
Rien de tel n'étant inscrit dans les conditions de vente, la plaignante considère que 
celles-ci sont fausses, précisant qu'aucune servitude n'a été inscrite au Registre 
foncier. La plaignante indique avoir déposé en parallèle de sa plainte, une 
opposition auprès de l'Office en vue de l'épuration de l'état des charges, les 
créances fiscales produites ne reposant pas sur des taxations définitives. 
Juridiquement, la plaignante considère que la vente immobilière porte atteinte à 
son droit de propriété sur la parcelle n° 4xxx, "qui emporte celle du dessus et du 
dessous dans toute sa hauteur et profondeur". Partant, elle considère que la vente 
immobilière requise est impossible, sans péjorer les droits du futur acquéreur par 
rapport aux conditions de vente puisqu'il ne devient pas en propriétaire de la 
totalité du bâtiment Hxx, l'obligeant, à ses risques et périls, à requérir l'octroi 
d'une servitude à sa charge, voire le transfert de propriété de la parcelle n° 4xxx. 
La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 
C. 
Par ordonnance du 12 novembre 2009, la Commission de céans a admis la 
demande d'effet suspensif. 
D.a. La Fondation de Valorisation a adressé ses observations à la Commission de céans 
par courrier du 26 novembre 2009, concluant à l'admission de la plainte dans le 
sens des conclusions subsidiaires de la plaignante et conformément à ses propres 
observations, afin que la vente puisse être réagendée dans les meilleurs délais. 
 
Elle explique qu'elle considère qu'il est faux de prétendre que la vente requise 
serait impossible, puisque l'art. 674 al. 3 CC prévoit que le propriétaire lésé 
n'ayant pas réagi en temps utile, ne peut prétendre qu'au payement d'une 
indemnité équitable de l'auteur des constructions. Elle note que la jurisprudence 
prévoit que la même solution vaut lorsque deux immeubles appartenant au même 
propriétaire passent en deux mains différentes. 


 
 
- 5 - 
 
Elle convient que les conditions de vente n'ont pas tenu compte des remarques de 
l'ancienne autorité de surveillance dans sa décision du 23 janvier 2002 et "ne 
remplissaient pas toutes les exigences de précision juridique en la matière". 
 
Elle s'oppose par contre à la désignation d'un expert-géomètre pour déterminer la 
limite verticale entre les deux parcelles, considérant une telle mesure aussi inutile 
que dilatoire. 
D.b. M. G______ a écrit à la Commission de céans le 7 décembre 2009, pour indiquer 
qu'il s'en rapportait à justice. 
D.c. L______ SA a fait parvenir ses observations datées du 4 décembre 2009, 
concluant à l'irrecevabilité des conclusions principales et subsidiaires de la plainte 
tendant à ce que les conditions de vente soient complétées, et au rejet de toutes 
autres conclusions de la plaignante. Subsidiairement, elle conclut à ce que l'Office 
soit invité à insérer, avant publication des conditions de vente, la mention 
suivante : "la vente portera exclusivement sur la parcelle N° 6xxx, l'attention des 
tiers étant attirée sur la teneur des extraits du Registre foncier, selon lesquels le 
bâtiment Hxx, érigé sur la parcelle objet de la vente, est également érigé pour 
16.25 m2 sur la parcelle N° 4xxx, laquelle ne fait pas l'objet de la réalisation 
forcée. Les acquéreurs sont rendus attentifs aux litiges qui sont susceptibles de 
découler de cette situation entre l'adjudicataire et le propriétaire de la parcelle 
n° 4xxx (voir notamment les art. 642, 667, 674 et 805 CC), l'Office ne conférant 
aucune espèce de garantie ou de pronostic quant aux mérites des actions 
susceptibles d'être introduites, lesquelles seront le cas échéant menées aux risques 
et périls des intéressés". Plus subsidiairement, L______ SA s'en rapporte à 
l'appréciation de la Commission de céans quant à la désignation d'un expert-
géomètre, qui, dans l'hypothèse où cette mesure serait ordonnée, le serait aux frais 
de la plaignante qui devrait en avancer les frais. Le cas échéant l'Office devrait 
être invité, avant publication des conditions de vente, à y insérer la mention 
invitant les acquéreurs potentiels à se référer au rapport de cet l'expert-géomètre. 
Pour terminer, L______ SA sollicite que l'effet suspensif assortissant la plainte 
soit retiré, au motif que la plupart des conclusions énoncées par la plaignante sont 
irrecevables. 
A l'appui de ses observations, elle rappelle que lorsqu'elle est saisie d'une plainte, 
le pouvoir d'examen de la Commission de céans se limite à examiner si l'Office a 
appliqué correctement la LP et l'ORFI dans la partie des conditions de vente 
incriminée, dans les limites des griefs soulevés par la plaignante. Elle considère 
ainsi que les conclusions nos 6 et 7 tendant à compléter les conditions de vente en 
y précisant que la parcelle n° 4xxx demeurera la propriété de la plaignante, soit 
une conclusion tendant à déterminer qui restera ou deviendra propriétaire de cette 
parcelle après la vente aux enchères, est une question de fond relevant des droits 
réels qui est, selon L______ SA, manifestement irrecevable. S'il n'est pas contesté 
que les extraits du Registre foncier sont univoques puisqu'il y est indiqué que le 


 
 
- 6 - 
bâtiment Hxx repose sur les deux parcelles à concurrence de 210 m2 et 16,5 m2, il 
n'empêche que L______ SA estime qu'il aurait incombé à la plaignante 
d'entreprendre une action civile en vue de rectifier le Registre foncier, si elle 
estimait que les dits documents ne reflétaient pas la réalité juridique. 
Juridiquement, L______ SA considère que ce n'est pas l'art. 667 CC qui trouve 
application dans le cas d'espèce mais bien l'art. 674 CC qui régit l'empiètement, et 
qui servira à régler la situation juridique après la vente forcée. Elle constate qu'en 
affirmant que la parcelle n° 4xxx n'avait aucune existence propre, ni accès, ni 
façade, ni local technique, que la plaignante "admet elle-même que la partie du 
bâtiment Hxx érigé sur la parcelle No 4xxx constitue bien une partie intégrante du 
même bâtiment de la parcelle No 6xxx". Elle considère ainsi que la question de la 
servitude d'empiètement ne constitue qu'une question optionnelle distincte, et 
qu'aucune des parties n'a d'obligation de procéder à une telle inscription. 
E. L'Office a remis son rapport daté du 7 décembre 2009, concluant au rejet de la 
plainte dans la mesure où il estime que les conditions de vente respectaient la 
situation juridique de la parcelle mise en vente. Il note que l'objet du gage n'a 
jamais été remis en question dans le cadre de la poursuite n° 07 xxxx76 P qui ne 
porte que sur la parcelle n° 6xxx. A ce titre, il relève que l'extrait du Registre 
foncier, qui fait partie des conditions de vente et de l'état des charges, ne fait 
aucunement mention à un lien entre ces deux parcelles, qu'aucune servitude n'est 
inscrite et que la réunion des deux parcelles n'a pas été faite. 
Se référant à la doctrine, l'Office indique que "l'état descriptif est la transcription 
de l'état descriptif du Registre foncier contenu dans l'extrait du Registre Foncier", 
et n'a qu'une portée descriptive, et non pas constitutive. Or en l'espèce, l'Office ne 
peut que vendre la parcelle objet du gage, respectivement objet de la poursuite, la 
parcelle n° 4xxx n'étant grevée ni de gages, ni même de servitudes et n'est pas 
l'objet de la poursuite. 
L'Office conteste le fait que la vente de la parcelle n° 6xxx puisse emporter le 
transfert de la propriété de la parcelle n° 4xxx, l'Office précisant vendre un 
immeuble au sens du Registre foncier. Il rappelle l'indépendance juridique 
existant entre ces deux parcelles. 
F. 
La plaignante a sollicité le droit de répliquer et a fait parvenir à la Commission de 
céans son écriture datée du 15 janvier 2010. Celle-ci modifie à cette occasion ses 
conclusions en ce sens qu'à titre préalable, un expert-géomètre soit désigné avec 
mission de déterminer les limites verticales des deux bien-fonds et l'incidence 
technique de la vente de la parcelle 6xxx sans la parcelle 4xxx, qu'un expert en 
droit réels soit désigné et chargé de déterminer l'incidence d'une vente de la 
parcelle 6xxx sans la parcelle 4xxx et qu'un troisième expert soit commis avec 
mission d'évaluer la valeur de la parcelle 4xxx en cas de vente de la parcelle 6xxx. 
A titre principal, elle conclut toujours à l'annulation des conditions de vente. 


 
 
- 7 - 
A l'appui de ses conclusions, elle partage l'opinion de la Fondation de valorisation 
comme quoi la problématique des conséquences d'un empiètement d'un bâtiment 
sur deux parcelles est complexe et qu'il n'appartient ni à l'Office ni à la 
Commission de céans de la trancher. Par contre, elle considère qu'elle est dans 
l'erreur lorsqu'elle indique que le bâtiment Hxx empiète sur la parcelle 4xxx. 
S'agissant de la position de l'Office, S______ SA relève qu'elle est propriétaire de 
deux parcelles, dont l'une est gagée, et que la construction Hxx est érigée sur ses 
deux parcelles. La plaignante note que l'Office ne s'est pas déterminé sur son 
action en contestation de l'état des charges déposée le 9 novembre 2009. 
Quant à la position de L______ SA, la plaignante considère que cette dernière 
conclut implicitement à son expropriation matérielle en alléguant que la propriété 
du bâtiment Hxx serait indivisible comme dépendante du sort de la parcelle 
n° 6xxx, notant que cette façon de voir les choses ne peut résulter des intentions et 
de la volonté des parties lors de la constitution du gage. 
La plaignante indique avoir mandaté M. H______, ingénieur EPFL-SIA et 
géomètre AGG aux fins d'établir un plan de répartition des locaux sis sur les 
parcelles nos 6xxx et 4xxx dont elle remet le rapport, et sur lequel elle relève que 
la parcelle n° 6xxx ne peut être séparée de la partie sise sur la parcelle n°4xxx qui 
abrite notamment les accès et installations techniques. La plaignante soutient 
qu'en l'occurrence, c'est bien l'art. 667 CC qui s'applique, vu l'absence de 
servitude. Étant donné que seul l'objet de la poursuite peut être réalisé, soit la 
parcelle n° 6xxx qui ne peut fonctionner qu'au moyen des installations sises sur la 
parcelle n° 4xxx, la problématique reste entière, notamment s'agissant de son 
expropriation matérielle. 
G. 
Par courrier du 21 janvier 2010, la SI a communiqué copie du courrier qu'elle a 
adressé le même jour à l'Office en tant que propriétaire de la parcelle n° 4xxx, 
afin de revendiquer "la propriété de la partie du bâtiment Hxx correspondant aux 
limites verticales de la parcelle 4xxx telles que définies par l'extrait du plan du 
Registre foncier et la répartition des locaux établie par M. H______, ingénieur 
EPFL-SIA et géomètre officiel AGG". 
H.a. L'Etat de Genève, qui a repris entretemps les actifs de la Fondation de 
valorisation, a indiqué par courrier du 27 janvier 2010 se référer intégralement au 
contenu de ses premières observations du 26 novembre 2009. 
H.b. Pour sa part, M. G______ a indiqué par courrier du 1er février 2010 persister à 
adhérer "entièrement aux termes et conclusions présentés par S______ SA dans 
son écriture du 15 janvier 2010". 
H.c. L______ SA a fait parvenir sa duplique le 1er février 2010. Elle persiste dans ses 
conclusions et s'oppose fermement à la revendication formée par la plaignante le 
21 janvier 2010. Elle considère néanmoins que "cette revendication constitue pour 


 
 
- 8 - 
le surplus un aveu clair que S______ SA sait pertinemment que la partie du 
bâtiment Hxx qui empiète sur la parcelle N° 4xxx fait nécessairement partie de la 
vente forcée de la parcelle n° 6xxx", faute de quoi il ne serait pas compréhensible 
que la plaignante revendique la propriété d'un bien qui appartiendrait à la parcelle 
n° 4xxx par la seule application de l'art. 667 CC. 
 
L______ SA rappelle que l'état foncier d'une parcelle est déterminé par les extraits 
du Registre foncier et que l'Office n'a aucun pouvoir correctif, ni ne peut 
influencer les mentions figurant sur les feuillets concernés, et qu'une vente aux 
enchères s'opère aux risques et périls des enchérisseurs, à qui il incombera de 
s'accorder avec le propriétaire de la parcelle n° 4xxx. 
I. 
L'Office a remis ses observations complémentaires le 29 janvier 2010. Il note à 
titre préalable que l'action en contestation de l'état des charges est suspendue dans 
l'attente du résultat de la présente plainte et que des délais seront ouverts en cas de 
confirmation des conditions de vente et état des charges. Il relève le caractère 
purement dilatoire des conclusions prises par la plaignante, "visant à empêcher ou 
a retarder le plus possible la vente aux enchères de la parcelle n° 6xxx". 
Il précise pour le surplus que la première décision du 23 juin 2002 de l'ancienne 
autorité de surveillance a uniquement amené la Commission de céans à constater 
que les conditions de vente devaient rappeler les conditions juridiques 
particulières de l'immeuble Hxx sis sur deux parcelles mais n'avait en aucun cas 
considéré que la vente de la parcelle n° 6xxx devait être annulée, voire être 
considérée comme impossible. 
Pour le surplus, l'Office renvoie la Commission de céans à ses observations du 
7 décembre 2009. 
 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP , art. 56R al. 3 LOJ). 
Elle est donc recevable. 
2.a. La procédure de réalisation des immeubles est réglée par les art. 135 à 143b LP 
ainsi que par l'ORFI, en particulier ses art. 25 et ss. Les immeubles sont réalisés 
aux enchères publiques un mois au plus tôt, trois mois au plus tard à compter de la 
réquisition de réaliser (art. 133 al. 1 LP), voire vendu de gré à gré à certaines 
conditions bien précises (art 138 al. 2 ch. 3 et al. 3 LP, art. 140 LP notamment). 
2.b. L'Office publie dans un premier temps la vente, comme déjà dit, au moins un mois 
à l'avance (art. 138 LP et 29 ORFI), soit indique premièrement les date, heure et 


 
 
- 9 - 
lieu de la vente aux enchères, qui doit être fixée de telle sorte que le délai de 
plainte (art. 17 al. 2 LP) contre les conditions de vente soit expiré avant le jour des 
enchères (art. 134 al. 2 LP ; art. 29 al. 1 ORFI), l'état des charges devant être 
déposé en même temps que les conditions de la vente (art. 33 ORFI) et 
deuxièmement, l'indication de la date à partir de laquelle les conditions de la 
vente, auxquelles est annexé l'état des charges, seront déposées. Troisièmement, 
l'avis de vente doit encore comporter une sommation aux créanciers hypothécaires 
et autres intéressés de produire à l'Office, dans les 20 jours, leurs droits sur 
l'immeuble en question, pour autant que leurs droits ne soient pas déjà constatés 
sur un registre public (art. 138 al. 2 ch. 3 LP). 
 
Un exemplaire de l'avis de publication doit en outre être communiqué aux 
poursuivants qui participent à la saisie, au poursuivi, à l'éventuel tiers propriétaire 
de l'immeuble saisi et à tout intéressé (art. 139 LP). 
2.c. S'agissant des conditions des ventes, l'Office les fixe selon l'usage des lieux et de 
la manière la plus avantageuse. Elles ne sont pas publiées mais déposées, au 
moins dix jours avant l'enchère, à l'Office où chacun peut en prendre connaissance 
(art. 134 LP ; art. 29 al. 1 ORFI). 
 
Les conditions de vente, auxquelles est annexé l'état des charges (art. 138 al. 2 LP, 
art. 34 ORFI) doivent contenir un certain nombre d'indications impératives telles 
notamment le rappel de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des 
personnes domiciliées à l'étranger, l'indication que l'immeuble est vendu en bloc 
ou par parcelles, l'indication quant au payement du prix (au comptant ou à terme 
art. 136 LP), l'exclusion de toute garantie de l'Office, des indications concernant 
les délégations éventuelles des obligations personnelles du débiteur, telles que par 
exemple, dans le cas qui nous intéresse, un contrat de bail à loyer ou à ferme 
(art. 50 ORFI ; art. 261, 261b et 290 let. a CO), même s'il n'est pas annoté au 
Registre foncier. 
 
3.a. Dans le cas d'espèce, l’état des charges contient la désignation de l'immeubles mis 
en vente à savoir la parcelle n° 6xxx, d’une surface de 208 m2, et l’indication 
qu’un bâtiment n° Hxx d'une surface de 224m2 est érigé sur cette parcelles. 
Figurent ensuite à l’état des charges les créances garanties par le gage immobilier 
grevant la parcelle n° 6xxx ainsi que la liste des créanciers gagistes. 
Aucune mention expresse ne figure par contre quant au fait que le bâtiment Hxx 
est érigé sur les parcelles n° 6xxx d'une surface de 208m2 et n° 4xxx d'une surface 
de 16m2, l'Office spécifiant que l'extrait du registre Foncier du 23 décembre 2008, 
vérifié le 27 octobre 2009, est à disposition à l'Office. 
Seul l'esprit perspicace d'éventuels acquéreurs, qui constateraient que la surface au 
sol du bâtiment à vendre est plus grande que celle de la parcelle sur lequel il est 
situé, leur permettraient de relever la particularité du cas d'espèce. 


 
 
- 10 - 
3.b. La Commission de céans constate que les circonstances prévalant au moment du 
prononcé de la décision de l’ancienne Autorité de surveillance le 23 janvier 2002, 
dont font largement mention les parties intéressées dans cette procédure, sont 
identiques, même si elles concernent deux autres poursuites en réalisation de 
gage, vu qu'à l’époque, seule devait également être réalisée la parcelle n° 6xxx, les 
parties n’ayant appris l’existence de la parcelle n° 4xxx qu’à l’occasion de 
l’expertise réalisée par M. B______. La parcelle n° 4xxx ne faisant pas l’objet de 
la réalisation, l’ancienne Autorité de surveillance, du fait que l’immeuble à 
réaliser empiétait sur la parcelle n° 4xxx, a invité l’Office à attirer l’attention des 
acquéreurs éventuels sur ces circonstances particulières et à faire mention, dans 
les conditions de vente et lors des enchères, de l’existence de cet empiètement 
ainsi que sur le fait que la parcelle n° 4xxx demeurera propriété de la plaignante 
après l'adjudication. 
 
Certes, l'Office assure dans son rapport du 7 décembre 2009 qu'il aurait donné 
lecture lors de la séance de vente aux enchères à l'assemblée du contenu de la 
décision de l'ancienne Autorité de surveillance, en attirant l'attention des 
protagonistes sur le fait que l'objet du gage empiète pour une surface de 16,25 m2 
sur la parcelle n° 4xxx, qui demeurera propriété de S______ SA après 
l'adjudication. Cette mention orale ne respecte malgré tout pas la décision du 
23 janvier 2002, qui devra continuer à être suivie. 
Ainsi, la Commission de céans invitera l'Office à respecter les termes de cette 
décision du 23 janvier 2002 et à faire figurer expressément dans les nouvelles 
conditions de vente la mention de cet empiètement, le fait que la parcelle n° 4xxx 
n'est pas concernée par la vente aux enchères et demeurera donc propriété de 
S______ SA. En effet, contrairement à ce que conclut L______ SA, et même s'il 
est exact qu'il est hors de la compétence de la Commission de céans et de l'Office 
de se déterminer sur les conséquences juridiques de la vente aux enchères à venir, 
il n'empêche que par le simple fait d'être exclue de la vente aux enchères à venir, 
il coule de source qu'il n'y aura pas de changement de propriétaire de la parcelle 
n° 4xxx à l'issue de celle-ci, une telle mention ne pouvant être qualifiée de 
détermination juridique. 
4. 
La plaignante conclut pour le surplus à la nomination d'un expert-géomètre afin de 
déterminer la limite verticale des limites entre les parcelles nos 4xxx et 6xxx du 
bâtiment Hxx, d'un expert en droit réel chargé de déterminer l'incidence d'une 
vente de la parcelle n° 6xxx sans la parcelle n° 4xxx et de commettre un expert 
avec la mission d'évaluer la valeur de la parcelle n° 4xxx en cas de vente de la 
parcelle n° 6xxx. 
 
La Commission de céans rappellera à toutes fins utiles à la plaignante que le 
6 avril 2009, l'Office lui avait communiqué l'expertise de l'immeuble sis sur la 
parcelle n° 6xxx et qu'elle avait requis une nouvelle expertise de ce bien, au sens 
de l'art. 9 al. 2 ORFI le 16 avril 2009. Pour ne s'être pas acquittée de l'avance de 


 
 
- 11 - 
frais qui lui avait été demandée, cette requête de nouvelle expertise avait été 
déclarée irrecevable par décision de la Commission de céans du 16 avril 2009 
(DCSO/255/2009), alors qu'elle avait la possibilité de solliciter que certaines de 
ces questions fassent partie de la mission de l'expert. 
 
Les actes d'instructions requis par la plaignante, totalement hors de propos à 
l'heure actuelle, doivent être rejetés, étant sans pertinence par rapport à l'objet du 
litige qui est, rappelons-le, les conditions de vente. 
Cela étant, il convient de rappeler que les limites de chaque parcelle sont bien 
définies et ne sont contestées par aucune des parties. 
S'agissant d'un avis de droit pour "déterminer l'incidence d'une vente de la 
parcelle n° 6xxx sans la parcelle n° 4xxx", celui-ci n'est d'aucune pertinence dans 
le cadre de cette vente aux enchères, étant rappelé que la vente a lieu sans garantie 
et que les conséquences juridiques de cette vente n'ont pas à être analysées dans le 
cadre de cette procédure. A titre subsidiaire, il incomberait à tout acquéreur 
potentiel de requérir les conseils de professionnels avisés, tel auprès de son 
organisme de financement, surtout pour un bien de cette valeur. 
Quant à procéder à une évaluation de la parcelle n° 4xxx en cas de vente de la 
parcelle n° 6xxx, une telle mesure n'intéresse en rien la présente procédure, la 
vente ne concernant que la parcelle n° 6xxx. 
Ces conclusions seront dès lors rejetées. 
La plainte sera ainsi très partiellement admise. 
5. 
Conformément aux art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'y a 
pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens. 
 
* * * * * 


 
 
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P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 9 novembre 2009 par S______ SA contre les 
conditions de vente de l'immeuble Hxx sis sur la parcelle 6xxx, dans le cadre de la 
poursuite en réalisation de gage n° 07 xxxx76 P. 
Au fond : 
1. 
L'admet très partiellement. 
2. 
Invite l'Office des poursuites à attirer expressément l'attention des acquéreurs 
éventuels dans les conditions de ventes, sur le fait que cet immeuble, objet du 
gage, empiète pour une surface de 16,25m2 sur la parcelle n° 4xxx, qui demeurera 
propriété de S______ SA après l'adjudication. 
3. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Florence CASTELLA et 
M. Christian CHAVAZ, juges assesseur(e)s. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le