ge_gerichte · ACJC/237/2022 · 2021-02-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.02.2022. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16820/2019 
ACJC/237/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 21 FEVRIER 2022 
 
Entre 
1) Monsieur A______, domicilié ______[GE], 
2) Monsieur B______, domicilié ______[GE], appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 8 février 2021, comparant tous deux par Me Lezgin 
POLATER, avocat, route de Chêne 11, case postale 6009, 1211 Genève 6, en l'étude 
duquel ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA en liquidation, sise ______[GE], intimée, comparant par Me Christian 
TAMISIER, avocat, rue Saint-Léger 8, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection 
de domicile. 
 


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C/16820/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 8 février 2021, expédié pour notification aux parties le 
lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la demande 
reconventionnelle expédiée le 29 novembre 2019 par B______ et A______ à 
l'encontre de C______ SA (ch. 1), réservé la suite de la procédure (ch. 2) et 
rappelé que la procédure était gratuite (ch. 3). 
En substance, il a retenu que les parties avaient été liées par un bail à loyer et que 
les prétentions articulées dans la demande reconventionnelle se fondaient sur une 
convention de vente de fonds de commerce qui ne relevait pas de sa compétence. 
B. 
Par acte du 12 mars 2021, B______ et A______ ont formé appel contre ce 
jugement. Ils ont conclu à l'annulation de celui-ci, cela fait à ce que leur demande 
soit déclarée recevable et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal pour 
"reprise" de la procédure, avec suite de frais et dépens. 
C______ SA a conclu à la confirmation de la décision déférée, avec suite de frais 
et dépens. 
Par réplique et duplique respectives, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
Par avis du 3 août 2021, elles ont été informées de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 
a. Depuis juin 2002, B______ et A______ sont propriétaires de la parcelle 
1______ de la commune de Genève, sise 2______ à Genève. Dans l'immeuble 
situé sur cette parcelle est exploité un hôtel de 25 chambres, à l'enseigne 
"D______". 
b. Par contrat du 26 mai 2004, B______ et A______ ont remis à bail, pour une 
durée de quinze ans ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans, les locaux dudit 
hôtel à des tiers, et ont vendu à ceux-ci le mobilier, le nom de l'hôtel, et "toutes 
prérogatives liées au marketing, à l'image, à la publicité (etc.) ainsi que les 
contrats liés aux agences (tour operator) se rapportant à l'hôtel", pour 192'000 fr. 
Lesdits tiers ont ultérieurement vendu à E______ Sàrl, entité de droit français, le 
fonds de commerce de l'hôtel D______. 
c. Par contrat du 3 mars 2016, C______ SA (en liquidation depuis décembre 
2020; ci-après C______ SA), société anonyme inscrite au Registre du commerce 


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genevois et filiale de E______ Sàrl, a repris le bail précité, avec effet au 1er avril 
2016. 
Le 18 mai 2016, elle a constitué une garantie n° 3______ d'un montant de 100'000 
fr. auprès de F______ SA, "en vertu du bail à loyer concernant la location d'un 
hôtel de 25 chambre sur 8 niveaux d'une surface totale d'environ 2790 m2, rue 
2______ Genève". Le certificat de dépôt prévoit notamment ce qui suit: "En 
l'absence de l'accord du locataire, le bailleur peut obtenir que tout ou partie des 
sommes ou valeurs déposées lui soit versé sur présentation d'un commandement 
de payer exécutoire ou d'un jugement exécutoire prononçant une condamnation 
pécuniaire contre le locataire portant sur une créance relative au contrat de bail. A 
défaut d'une action judiciaire intentée par le bailleur contre le locataire dans le 
délai d'une année à compter de la date où ce dernier a libéré les locaux faisant 
l'objet de la garantie, celle-ci est de plein droit débloquée et le propriétaire des 
espèces ou valeurs est autorisé à en reprendre possession". 
d. Le 17 septembre 2018, B______ et A______ d'une part, C______ SA d'autre 
part, tous représentés par leurs avocats respectifs, ont, prenant acte de diverses 
situations de blocage ayant existé entre eux et des "intentions respectivement 
exprimées par les parties sur l'avenir de la relation contractuelle (et en particulier 
la volonté des bailleurs d'exploiter eux-mêmes l'hôtel)", ont conclu une 
convention aux termes de laquelle la seconde acceptait pour le 31 mai 2019 la 
résiliation de bail signifiée par les premiers. 
Les parties sont notamment convenues de ce qui suit : "Article 4, Bail et 
convention. 1. Moyennant bonne et fidèle exécution de la présente convention, les 
parties renoncent, définitivement et sans condition, à toute prétention 
complémentaire. Aussi, sauf émergence d'un nouveau litige, postérieur à la 
signature de la présente convention, les bailleurs s'engagent d'ores et déjà à 
rapidement donner leur accord, dès remise effective des locaux, à la libération 
effective, en faveur de la locataire, de la garantie de loyer dont le montant initial 
s'élève à CHF 100'000 (francs suisses cent mille)". 
e. Par une deuxième convention, dite de "vente de fonds de commerce", du même 
jour conclue entre B______ et A______ (représentés par leur avocat) d'une part, 
E______ Sàrl et C______ SA (représentée par son avocat), d'autre part, les 
premiers ont acquis le fonds de commerce de l'hôtel D______, le transfert de 
propriété étant prévu pour le 1er juin 2019. 
Cette convention précise notamment que E______ Sàrl avait conclu, avec 
C______ SA, une "convention de mise à disposition des actifs liés au fonds de 
commerce" (figurant en annexe, signée le 1er octobre 2014), de sorte que la 
première signait la convention en qualité de vendeur, et la seconde "pour 


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acquiescer formellement à la vente", et que les acquéreurs entendaient exploiter 
eux-mêmes l'établissement dès le 1er juin 2019. 
L'art. 2 de la convention stipule : "1. La vente de l'établissement comprend les 
éléments suivants : a. l'ensemble de la clientèle de l'établissement, le goodwill, les 
travaux effectués par le vendeur dans les locaux; b. toute marque, enseigne, dessin 
ou modèle propres à l'établissement ainsi que tout droit de propriété intellectuelle 
y relatif; c. le matériel, les équipements, le site internet, la centrale téléphonique, 
le mobilier, les agencements et tous ustensiles […]. 3. Les clients ayant effectué 
des réservations fermes ainsi que les arrhes encaissés à la date du transfert de 
propriété seront remis par le vendeur à l'acquéreur sur la base d'un décompte 
acquéreur/vendeur établi le 30 septembre 2019 au plus tard […]". 
f. Le ______ 2019 a été inscrite au Registre du commerce genevois G______ Sàrl, 
qui a pour but l'exploitation d'hôtels. B______ et A______ en sont les deux 
associés gérants. 
Cette société exploite l'hôtel D______ depuis le 1er juin 2019. 
g. Le 27 mai 2019, A______ s'est plaint auprès du conseil de C______ SA de ce 
qu'aucune réservation de chambres de l'hôtel D______ n'était possible au travers 
des "sites de réservation (H______, I______, etc.) et du site internet de l'hôtel", 
alors que, par la "convention de vente de fonds de commerce", la société précitée 
était "en mesure d'accepter les réservations postérieures au 31 mai 2019". 
Le même jour, il lui a été répondu que la responsabilité de cet état de fait 
incombait à A______ et B______, puisqu'ils n'avaient pas "renvoyé et/ou signé 
et/ou rempli les formulaires permettant la reprise des contrats nécessaires". 
Les parties ont ultérieurement correspondu sur ce sujet, persistant dans leurs 
positions respectives. 
h. Les locaux loués ont été libérés à l'échéance prévue du 31 mai 2019; aucune 
réserve n'a été émise par B______ et A______ lors de leur remise. 
i. Le 3, 10 et 20 juin 2019, C______ SA a, en vain, requis l'accord de B______ et 
A______ à la libération de la garantie de loyer en sa faveur. 
j. Par courrier du 14 juin 2019, B______ et A______ ont adressé à C______ SA, 
sous l'intitulé "convention de vente du fonds de commerce de l'Hôtel D______ du 
17 septembre 2018" un avis des défauts, lié à la circonstance qu'aucune 
réservation de chambre n'avait été enregistrée pour les dates postérieures au 31 
mai 2019. 
Par lettre du 20 juin 2019, le conseil de C______ SA a répondu que l'avis des 
défauts précité ne "dispos[ait] pas du moindre fondement". 


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k. Le 19 juillet 2019, C______ SA a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une requête en libération de la garantie bancaire, 
dirigée contre B______ et A______. 
Non conciliée, la requête a été portée devant le Tribunal le 9 octobre 2019. 
Par réponse du 29 novembre 2019, B______ et A______ ont conclu au 
déboutement de C______ SA des fins de sa requête. A titre reconventionnel, ils 
ont conclu à ce que celle-ci soit condamnée à leur verser 80'197 fr. 69 avec 
intérêts moratoires à 5% l'an dès le 15 août 2019, et à ce que la garantie bancaire 
soit libérée en leur faveur à concurrence dudit montant. 
Soutenant que les parties avaient été liées par un contrat de bail à ferme conclu le 
1er avril 2016, ils ont fait valoir que l'art. 283 al. 1 CO avait été violé, leur causant 
un dommage; le montant réclamé correspondait au manque à gagner éprouvé de 
juin à octobre 2019, du fait de l'absence de réservations de chambres entre le 
1er octobre 2018 et le 31 mai 2019, calculé par comparaison entre le nombre de 
chambres louées durant les mois précités et le nombre de celles louées durant les 
mêmes mois de l'année précédente. A titre subsidiaire, ils se sont prévalus d'une 
qualification de bail à loyer du contrat précité, et d'une violation du principe de la 
bonne foi. 
C______ SA a conclu à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle. Elle a, 
entre autres arguments, contesté la qualification de bail à ferme, soutenu que le 
dommage allégué relevait de l'exécution de vente de fonds de commerce (question 
qui n'était pas de la compétence du Tribunal) et que seule G______ Sàrl aurait 
disposé de la légitimation active. Elle s'est en outre prévalue de compensation 
avec une créance découlant du décompte acheteur/vendeur du 24 septembre 2019 
en 9'772 fr. 85. 
Les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives par réplique et 
duplique, ainsi qu'à l'audience du Tribunal du 10 novembre 2020. 
A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger, avec l'accord des parties, sur 
la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle. 
 
 


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EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
En l'occurrence, les conclusions de la demande reconventionnelle en paiement 
excèdent largement le montant ci-dessus, de sorte que l'appel est recevable. 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que leur demande 
reconventionnelle était irrecevable, alors que les prétentions invoquées relevaient 
selon eux du contrat de bail liant les parties. 
2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 224 al. 1 CPC, le défendeur peut déposer une demande 
reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu'il invoque est soumise à la 
même procédure que la demande principale. 
Cette disposition vise la compétence ratione valoris (TAPPY, CR-CPC, 2ème éd. 
n. 21 ad art. 224). 
2.1.2 La compétence ratione materiae de la juridiction des baux et loyers est 
définie à l'art. 89 LOJ. Selon cette disposition, le Tribunal des baux et loyers est 
compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer (art. 253 à 
273c CO) ou au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO), portant 
sur une chose immobilière dans le canton de Genève (ACJC/1422/2013 du 
2 décembre 2013 consid. 4.1; art. 33 CPC). 
Le Tribunal de première instance est compétent pour tous les actes de la 
juridiction civile contentieuse ou non contentieuse que la loi n'attribue pas à une 
autre autorité judiciaire ou administrative (art. 86 al. 1 LOJ). 
2.1.3 En vertu de l'art. 60 CPC, le tribunal examine d'office si les conditions de 
recevabilité sont remplies. On ne peut pas déduire de l'obligation imposée au 
tribunal par cette disposition qu'il doive rechercher lui-même les faits justifiant la 
recevabilité de la demande. L'examen d'office ne dispense pas les parties de 
collaborer à l'établissement des faits, en alléguant ceux qui sont pertinents et en 
indiquant les moyens de preuve propres à les établir (cf. ATF 139 III 278 
consid. 4.3.). 
En présence de faits doublement pertinents, le tribunal doit examiner d'office sa 
compétence d'entrée de cause, mais il le fait sur la base des seuls allégués et 
moyens du demandeur, sans tenir compte des contestations du défendeur et sans 
procéder à aucune administration de preuves (ATF 141 III 294 consid. 6.1). 


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Lors de l'examen de la compétence, que le juge effectue d'office in limine litis, les 
faits doublement pertinents sont réputés vrais et n'ont pas à être prouvés. En 
s'appuyant sur les allégués, moyens et conclusions du seul demandeur, le juge doit 
rechercher si ces faits sont concluants, i.e. permettent de déduire juridiquement la 
qualification de contrat de travail, et partant le for invoqué. Si, à ce stade déjà, il 
aboutit à la conclusion qu'un tel contrat ne peut être retenu, le juge doit déclarer la 
demande irrecevable. Dans le cas contraire, le procès se poursuit normalement et 
le juge procède à l'administration des preuves. Si, en examinant le fond de la 
cause, le juge réalise finalement qu'il n'y a pas de contrat de travail, il ne peut 
rendre un nouveau jugement sur la compétence mais doit rejeter la demande par 
une décision de fond, revêtue de l'autorité de chose jugée. Le cas échéant, il doit 
examiner si la prétention repose sur un autre fondement; en effet, en vertu du 
principe jura novit curia (cf. art. 57 CPC), un seul et même juge doit pouvoir 
examiner la même prétention sous toutes ses "coutures juridiques" (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_429/2020 du 5 mai 2021 consid. 2.1). 
2.1.4 En l'espèce, il est constant que les appelants et l'intimée ont été liés par un 
contrat de bail, que l'intimée qualifie de bail à loyer pour fonder sa demande 
principale, soumise à la procédure ordinaire (art. 243 al. 2 let. c CPC) s'agissant de 
la libération d'une garantie de loyer de 100'000 fr. 
Les appelants soutiennent que la prétention qu'ils font valoir à titre 
reconventionnel, en 80'107 fr. 69, trouve son fondement dans ledit contrat de bail, 
qu'ils qualifient de bail à ferme. Au vu de la valeur litigieuse, la procédure 
ordinaire s'applique également. 
Ainsi, aux termes de l'art. 224 al. 1 CPC, la recevabilité de la demande 
reconventionnelle est acquise. 
En ce qui concerne l'examen à effectuer sous l'angle de l'art. 89 LOJ, il apparaît 
que les appelants se prévalent uniquement du contrat de bail ayant lié les parties, 
qu'ils voient soumis non aux art. 253ss CO mais aux art. 275 CO, sans référence à 
la convention de vente de fonds de commerce passée entre eux-mêmes, en tant 
qu'acheteurs, et une société tierce en tant que venderesse, l'intimée ayant signé 
ladite convention "pour acquiescer à la vente". 
Le Tribunal, en présence de faits doublement pertinents, n'a pas examiné la 
question de sa compétence ratione materiae d'entrée de cause dès la formulation 
des conclusions reconventionnelles, mais a ordonné des échanges d'écritures ainsi 
que des plaidoiries. Dès lors, en application de la jurisprudence rappelée ci-
dessus, le procès devrait se poursuivre sans que ne soit tranchée séparément la 
question de sa compétence. 
La décision attaquée sera dès lors annulée. La cause sera renvoyée au Tribunal 
pour instruction et nouvelle décision. 


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3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 12 mars 2021 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/92/29021 rendu le 8 février 2021 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/16820/2019. 
Au fond : 
Annule ce jugement et, statuant à nouveau : 
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1).