ge_gerichte · ATA/1000/2018 · 2018-09-25 · fr

Résumé:
 Un hall d'entrée d'une surface de 122 m2, traversant une construction édifiée en ordre contigu, en cinquième zone d'habitation, doit être considéré comme une surface de peu d'importance puisque selon ses dimensions, il présente plus de 50 % de côtés fermés, lesdits côtés étant les façades desservant les entrées des appartements.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2821/2016-LCI 
ATA/1000/2018 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 25 septembre 2018 
3ème section 
 dans la cause 
MINK INVEST IMMO SÀRL 
représentée par Me François Bellanger, avocat 
contre 
 
Madame Gioacchina et Monsieur Christian VOIROL 
et 
ASSOCIATION 
DES 
HABITANTS 
DU 
CHEMIN 
DES 
CRÊTS-DE-
FLORISSANT 
représentés par Me Jean-Pierre Carera, avocat 
et 
Madame Catherine BLANC 
représentée par Me Nicolas Daudin, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 juin 2017 (JTAPI/733/2017) 


- 2/17 - 
A/2821/2016 
EN FAIT 
1) 
 
Mink invest immo Sàrl (ci-après : la société) est propriétaire des parcelles 
nos 2’483 (de 5’032 m2) et 2’479 (de 150 m2), et de 1/11 de la parcelle no 2’478 
(représentant 150 m2), feuille 23 de la commune de Chêne-Bougeries. Ces 
parcelles, situées en 5ème zone de construction, sont d’une surface totale de 
5’332 m2. 
2. 
 
Trois constructions sont érigées sur la parcelle n° 2’483, à savoir un 
bâtiment d’habitation C79 comprenant deux logements d’une surface de 227 m2, 
un bâtiment d’habitation (C81) de 2 m2, un bâtiment d’habitation (C82) 
comprenant un logement de 26 m2, et deux autres bâtiments (C83 et C80) de 
respectivement 19 et 37 m2. 
3. 
 
Madame Gioacchina et Monsieur Christian VOIROL (ci-après : les époux 
VOIROL) sont propriétaires de la parcelle n° 2’485, sise 13, chemin des 
Crêts-de-Florissant. 
4. 
 
L’association des habitants du chemin des Crêts-de-Florissant (ci-après : 
l’association), créée le 15 juin 2016, a pour but de « défendre les intérêts des 
habitants du chemin des Crêts-de-Florissant, en particulier en organisant la zone 
commune composée du chemin lui-même, du parking, du portail, des haies, des 
murs, etc. » (art. 3). L’association se compose des habitants du chemin des 
Crêts-de-Florissant (art. 6). 
5. 
 
Monsieur Alexis MINKOFF, gérant de la société, a déposé, le 25 août 2014, 
une demande d’autorisation de construire auprès du département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu depuis lors le département du 
territoire (ci-après : DT ou le département), portant sur la construction d’un 
ensemble d’habitat groupé de huit logements à très haute performance énergétique 
(ci-après: THPE), garage souterrain et panneaux solaires, sur les parcelles 
nos 2’483, 2’479 et 2’478, feuille 23, de la commune de Chêne-Bougeries, 
propriété de la société (DD 107’165). 
6. 
 
Durant l’instruction de cette demande, des modifications ont été apportées 
au projet, notamment suite à des demandes d’instances de préavis : le projet a 
notamment été réduit de huit à sept logements THPE et l’implantation du bâtiment 
a été modifiée, selon les derniers plans, datés du 21 avril 2016. 
 
 
Le projet prévoyait désormais un hall de 122 m2, pavé, se situant au milieu 
de la future construction, au niveau du rez-de-chaussée, dont la fonction serait de 
créer un passage reliant l’arrière du bâtiment à l’avant du bâtiment pour les 
piétons, et d’accéder aux deux surfaces fermées desservant les entrées des 


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appartements et au sous-sol. Ce hall serait ouvert sur ses deux côtés les plus 
étroits, soit du côté de la façade nord-ouest et de la façade sud-est. 
 
a. 
Le 25 septembre 2014, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a 
rendu un préavis favorable sous conditions, notamment que les prescriptions et 
standards de haute performance énergétique soient respectés ; trente jours avant 
l’ouverture du chantier, une preuve calculée du respect d’un standard de haute 
performance devait être fournie. 
 
b. 
Le 17 février 2016, la direction des autorisations de construire a rendu un 
préavis favorable avec dérogation à l’art. 59 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
c. 
Le 17 mars 2016, la police du feu a rendu un préavis favorable sous 
conditions. 
 
d. 
Le 3 mai 2016, la commission d’architecture (ci-après : CA) a rendu un 
préavis favorable avec dérogation selon l’art. 59 LCI (48 % THPE). 
 
e. 
Le 10 mai 2016, la direction générale des transports (ci-après : DGT) a 
rendu un préavis favorable sans observations. 
 
f. 
Le 20 mai 2016, la direction générale de l’eau (ci-après : DGEau) a rendu 
un préavis favorable sous conditions ; l’ouverture du chantier était subordonnée au 
règlement des éléments relevant du droit privé, notamment l’accord écrit des 
propriétaires des canalisations privées existantes pour leur utilisation 
(ch. 0.06.53). 
 
g. 
Le 27 mai 2016, la direction générale de l’agriculture et de la nature 
(ci-après : DGAN) a rendu un préavis « liant » favorable sous conditions. 
 
h. 
Le 2 juin 2016, la commune de Chêne-Bougeries (ci-après : la commune) a 
rendu un préavis favorable, en précisant « dans la mesure où une partie 
substantielle de nos préavis précédents a été prise en considération dans la version 
définitive du projet ». 
7. 
 
Le 20 juin 2016, le DT a délivré à M. MINKOFF, une autorisation de 
construire portant sur un ensemble d’habitat groupé à sept logements THPE – 
garage souterrain – panneaux solaires – abattage d’arbres (DD 107’165-3). 
8. 
 
L’autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République 
et canton de Genève (ci-après : FAO) du 24 juin 2016. 
9. 
 
Par acte du 25 août 2016, les époux VOIROL et l’association, ont recouru 
contre ladite autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de 


- 4/17 - 
A/2821/2016 
première instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation, sous suite de frais 
et dépens. 
 
 
Voisins directs de la future construction, les époux VOIROL avaient la 
qualité pour recourir ; l’association également, puisqu’elle bénéficiait de la 
personnalité juridique, avait pour but la défense des intérêts de ses membres, et 
l’ensemble de ceux-ci, ou à tout le moins une large majorité, était touché à titre 
individuel. 
 
 
Le projet autorisé, de par son volume et son architecture, paraissait inadapté 
à l’environnement bâti, de sorte que la dérogation de l’art. 59 al. 4 LCI n’était pas 
justifiée. 
 
 
Le calcul des surfaces était erroné car le bâtiment existant sur la parcelle ne 
correspondait pas à la définition des constructions en ordre contigu et il ne 
s’agissait pas non plus d’un habitat groupé. Le terrain nécessaire pour les 
bâtiments existants devait être calculé sur la base de l’art. 59 al. 1 LCI, soit avec 
un indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 0,25. Le projet autorisé, portant 
sur une surface habitable de 1’773 m2, comportait un indice de 0,65, indice 
infiniment supérieur au maximum admissible. 
 
 
Quant au raccordement des eaux qui devait se faire aux collecteurs existants, 
soit sur la parcelle n° 2’478, les titulaires des droits de copropriété sur cette 
parcelle de dépendance étaient formellement opposés au projet : la condition 
imposée dans le préavis de la DGEau était impossible à satisfaire. 
10. 
 
Le recours a été publié dans la FAO du 9 septembre 2016. 
11. 
 
Le 4 octobre 2016, la société propriétaire de la parcelle en cause, a conclu 
au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. 
 
 
Le projet était entièrement compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, qui était en pleine évolution, ainsi qu’avec les 
objectifs de densification poursuivis par le législateur. 
 
 
Le bâtiment principal existant était manifestement une construction en ordre 
contigu puisqu’il était constitué de deux maisons, disposant chacune d’une entrée 
et d’un jardin privatif, réunis par un mur mitoyen. La dérogation autorisée par le 
DT selon l’art. 59 al. 4 LCI était correcte. 
 
 
Quant à l’accord écrit des propriétaires des canalisations privées pour leur 
utilisation, le TAPI n’était pas compétent pour connaître d’une question relevant 
du domaine privé. 


- 5/17 - 
A/2821/2016 
12. 
 
Par acte du 10 octobre 2016, Madame Catherine BLANC, étant propriétaire 
de la parcelle n° 871, immédiatement voisine de celle de la société, est intervenue 
aux côtés des recourants dans la procédure, appuyant leurs conclusions. 
 
 
L’importance de la construction querellée n’était pas compatible avec la 
forte arborisation des parcelles concernées confinant à l’existence d’une forêt, 
ainsi que des essences particulières des arbres dignes de protection la composant. 
Le projet devait être examiné au regard d’une clause d’esthétique, analogue à celle 
de l’art. 15 LCI. L’autorité avait excédé son pouvoir d’examen en condamnant la 
végétation existante, mésusant ainsi de l’art. 36 al. 2 loi sur la protection des 
monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). 
 
 
L’autorisation violait l’art. 14 LCI vu que la construction serait cause 
d’inconvénients graves pour les usagers et le voisinage, et créerait de par sa 
nature, sa situation et le trafic engendré, un danger et une gêne durable pour la 
circulation. 
13. 
 
Le 7 décembre 2016, le DT a conclu au rejet du recours. 
 
 
La CA et la commune ayant préavisé favorablement le dernier projet qui 
leur avait été soumis, il n’avait eu d’autre choix que de délivrer l’autorisation de 
construire. 
 
 
Le hall d’entrée était un passage ouvert des deux côtés, non chauffé, et ne 
donnant pas directement accès aux appartements. Il ne remplissait pas les 
conditions d’une construction de peu d’importance et n’entrait donc pas dans le 
calcul des SBP. 
 
 
Le bâtiment existant comprenait deux logements. L’entrée de chaque 
logement se faisait par le rez-de-chaussée de manière indépendante et l’ensemble 
constituait deux maisons alignées et semblables sur le plan architectural ; il 
s’agissait d’une construction en ordre contigu. Le rapport de surface ainsi calculé 
permettait un projet de 1’773,36 m2, calcul qui avait été vérifié par l’inspecteur. 
 
 
La problématique du raccordement des canalisations relevait du droit privé. 
14. 
 
Le 9 janvier 2017, Mme BLANC a transmis ses observations, persistant 
dans ses conclusions. 
 
 
L’OCEN n’avait pas préavisé un THPE mais un « standard de haute 
performance énergétique ». 
 
 
Le hall d’entrée ne pouvait pas être qualifié de construction de peu 
d’importance car il était totalement englobé dans la construction, faisant corps 
avec elle, ce qui avait pour conséquence d’augmenter le volume bâti. Sa surface 


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totale de 121,87 m2 excédait le maximum autorisable de 100 m2 et la ligne 
verticale mesurait 2,60 m alors qu’elle ne pouvait dépasser 2,50 m. 
15. 
 
Le 6 février 2017, la société a dupliqué, concluant au rejet des recours. 
 
 
L’OCEN avait valablement préavisé le projet et pourrait se prononcer 
définitivement sur le respect du standard énergétique THPE en temps voulu, la 
preuve calculée du respect du standard énergétique devant être communiquée au 
plus tard trente jours avant l’ouverture du chantier. 
 
 
Les mètres carrés de surface brute de plancher (ci-après : SBP) du hall 
d’entrée, ouvert à l’air libre, et donc situé hors de l’enveloppe thermique du 
bâtiment, ne devaient pas être comptabilisés dans le projet, conformément à la 
norme ORL 514 420 ; l’art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) ne 
s’appliquait pas. 
 
 
Toutes les instances consultées avaient préavisé favorablement le projet, 
lequel était conforme à la zone et correspondait en tous points aux tendances 
architecturales actuelles, ainsi qu’au but de densification de la zone villa 
poursuivi. Les recourants ne démontraient nullement en quoi le projet porterait 
atteinte à la végétation environnante ; la DGAN avait exigé la replantation des 
arbres sur la parcelle pour un montant d’au moins CHF 43’000.-. 
 
 
Le bâtiment existant (C79) représentant une construction en ordre contigu, 
c’était à juste titre que le DT avait tenu compte d’une densité de 0,40 et autorisé la 
dérogation en vertu de l’art. 59 al. 4 LCI. 
 
 
Concernant les inconvénients graves découlant de la construction, le projet 
était conforme à la zone, la parcelle concernée suffisamment équipée pour 
l’accueillir et disposant d’un accès suffisant. 
 
 
Les 
questions 
relatives 
à 
l’utilisation 
du 
chemin 
privé 
des 
Crêts-de-Florissant et de l’accord écrit des copropriétaires des canalisations 
privées existantes pour leur utilisation pour le futur projet relevaient du droit 
privé. 
16. 
Le DT a dupliqué le 6 février 2017, persistant dans ses conclusions et 
reprenant les arguments développés dans ses précédentes écritures. 
 
 
Le hall d’entrée était un couvert, non habitable, et constituait de ce fait une 
construction de peu d’importance ; son gabarit de hauteur respectait les normes 
légales en vigueur et sa surface n’entrait pas en ligne de compte dans le cadre des 
surfaces des constructions de peu d’importance. 


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17. 
Le 29 mars 2017, à la demande du TAPI, le conseil des époux VOIROL et 
de l’association a produit la liste des membres de l’association avec leurs 
adresses. 
18. 
 
Le 27 avril 2017, à la demande du TAPI, le DT a fourni des précisions sur 
certains calculs de surfaces effectués par ses services. 
 
 
La surface totale des constructions de peu d’importance actuellement 
érigées sur la parcelle n° 2’483 était de 45 m2, soit 26 m2 pour le bâtiment C82 et 
19 m2 pour le bâtiment C83. Les bâtiments C79, C80 et C81 n’étaient pas des 
constructions de peu d’importance. 
 
 
La surface totale des constructions de peu d’importance autorisées dans le 
cadre du projet était de 41,4 m2 : une rampe d’accès au parking de 17,6 m2 et une 
installation de tri sélectif de 23,7 m2. Le hall d’entrée, d’une surface de 122 m2, ne 
devait pas être considéré comme une construction de peu d’importance puisqu’il 
s’agissait uniquement d’un vide découlant de la forme architecturale, ne projetant 
et n’occupant aucune surface au sol. 
 
 
La surface totale des constructions de peu d’importance, une fois le projet 
réalisé, serait dès lors de 86,4 m2, soit un ratio de 1,6 % (86,4 m2/5’332 m2), bien 
inférieur au 8 % autorisé et de moins de 100 m2. Si le TAPI tenait compte de la 
surface du hall de 122 m2, le ratio serait de 3,9 % (208,3 m2/5’332 m2), soit 
toujours inférieur à 8 %. 
 
 
S’agissant de la seconde condition de l’art. 3 al. 3 in fine RCI, le TAPI 
devrait ajouter une condition dans l’autorisation de construire demandant à ce 
qu’« un tableau de mutation définitif relatif à la modification du parcellaire devra 
être inscrit et validé au RF avant l’annonce d’ouverture de chantier », étant précisé 
que cette mutation parcellaire devrait faire en sorte qu’aucune des parcelles créées 
ne contienne plus de 100 m2 de construction de peu d’importance. 
19. 
 
Par courrier du 16 mai 2017, Mme BLANC a persisté dans ses conclusions. 
 
 
 Elle considérait que la surface du hall d’entrée devait être prise en 
considération car celui-ci faisait masse avec l’ensemble de la réalisation, à l’instar 
d’un couvert, grossissant à due concurrence le volume projeté. Considérant ce hall 
comme une construction de peu d’importance, le maximum de 100 m2 n’était pas 
respecté. 
 
 
L’ajout proposé par le DT ne permettait pas de pallier l’insuffisance de 
l’autorisation de construire. 
20. 
Par jugement du 30 juin 2017, le TAPI a admis le recours, l’autorisation de 
construire litigieuse n’étant pas conforme à la loi. 


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La parcelle comportait actuellement deux constructions en ordre contigu au 
sens de l’art. 58 al. 2 LCI. Ainsi, le DT avait pris en compte à juste titre l’art. 59 
al. 4 LCI pour calculer la SBP de la nouvelle construction, eu égard à la 
construction existante. 
 
 
Le hall de 122 m2 devait être considéré comme une surface de peu 
d’importance puisqu’il présentait plus de 50 % de côtés fermés et qu’il occupait 
effectivement cette surface au sol. La surface du hall était supérieure au 100 m2 
autorisable en vertu de l’art. 3 al. 3 RCI. 
21. 
 
Par acte du 4 septembre 2017, la société a interjeté recours contre le 
jugement du 30 juin 2017, en concluant principalement à son annulation, à la 
confirmation de la décision du DT du 20 juin 2016, au déboutement des intimés et 
toute autre partie de toute autre ou contraire conclusion et à la condamnation des 
parties intimées à tous les frais de la procédure. 
 
 
Le TAPI avait considéré de manière contraire au droit que l’espace formé 
par la jointure des deux constructions constituaient une construction de peu 
d’importance, malgré qu’il soit ouvert sur deux côtés et n’occupe pas de surface 
au sol. Celui-ci n’était pas habilité par la loi, sauf exception, non réalisée dans le 
cas présent, à revoir le pouvoir d’appréciation du DT, qui disposait d’un large 
pouvoir d’appréciation pour définir ce qui entrait dans la notion de « construction 
de peu d’importance ». De l’avis du département, l’espace situé entre les 
bâtiments ne devait pas être pris en considération, car il s’agissait uniquement 
d’un vide découlant de la structure architecturale choisie, ni fermé, ni chauffé, qui 
ne projetait ou n’occupait aucune surface au sol. Cette appréciation était conforme 
au droit. Le TAPI avait appliqué de façon illégale l’art. 3 al. 3 RCI et violé cette 
disposition réglementaire et l’art. 61 al. 2 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
 
Conformément au droit, le département n’avait pas comptabilisé la surface 
de l’espace vide entre les constructions comme entrant dans le calcul de l’IUS. La 
norme ORL 514 420 était pertinente pour déterminer les surfaces devant entrer 
dans la SBP ; selon celle-ci, n’entraient pas en considération toutes les surfaces 
non utilisées ou non utilisables pour l’habitation ou le travail, notamment les 
portiques d’entrée ouverts. Les définitions données par la norme SIA 416 étaient 
également pertinentes et le renvoi à ces normes communément admis. 
 
L’espace relatif au hall d’entrée devait être qualifié de « vide » ; c’était un 
espace vide, ni fermé, ni chauffé, entre les entrées des deux bâtiments, dont deux 
côtés était ouverts sur l’extérieur. Cet espace avait pour fonction de mener le 
piéton devant les entrées respectives des deux bâtiments ou de lui permettre de 
traverser la construction sans devoir la contourner. Cet espace n’était pas 
utilisable pour l’habitation ou le travail. Ainsi, il ne constituait pas une surface à 


- 9/17 - 
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prendre en compte dans le calcul des SBP, conformément à la norme 
ORL 514 420. 
22. 
 
Le 6 septembre 2017, le TAPI a transmis son dossier à la chambre 
administrative, sans formuler d’observations. 
23. 
 
Le 4 octobre 2017, les époux VOIROL et l’association ont déposé leurs 
observations, en concluant au rejet du recours, à la confirmation du jugement 
attaqué, à l’allocation d’une indemnité équitable à titre de dépens et au 
déboutement de tout opposant et de toute autre ou contraire conclusion. 
 
 
Le hall pavé était ouvert au nord-ouest sur une largeur de 4 m et au sud-est 
sur 11,60 m. Il était muré, sous réserve des portes d’entrées de 1,10 m se trouvant 
d’une part et d’autres, sur une longueur totale de 18,58 m sur chacun des côtés 
nord-est et sud-ouest. Les côtés murés étaient plus de deux fois supérieurs à ceux 
ouverts sur l’extérieur ; il y avait donc plus de 50 % de côtés fermés. 
 
 
Ce hall comprenait un plafond, soit le premier étage du bâtiment, dont la 
hauteur était d’environ 2,60 m, à teneur des plans accompagnant la demande 
d’autorisation. 
 
 
Le hall avait été considéré à juste titre comme une construction de peu 
d’importance. Le cas était similaire à un surplomb d’étages fermés, puisque les 
deux ouvertures sur l’extérieur totalisaient 15,60 m, alors que les murs intérieurs 
totalisaient plus de 37 m. 
 
 
Selon la directive LCI relative aux constructions de peu d’importance 
(024-v5), publiée le 3 février 2014 sur son site, et modifiée le 10 mars 
2017 (https://www.ge.ch/document/directive-constructions-peu-importance-cdpi ; 
ci-après : la directive), le département avait considéré dans un premier temps que 
le hall d’entrée était une construction de peu d’importance, pour ensuite se raviser, 
dans le cadre de la duplique, en se référant à une jurisprudence de la chambre 
administrative (ATA/284/2016 du 5 avril 2016). Cependant, il ne fallait pas se 
référer au raisonnement du département puisque cette jurisprudence n’était pas 
transposable au cas d’espèce. Finalement, le DT avait affirmé que le hall n’avait 
pas à être pris en considération car il s’agissait d’un « vide » n’occupant aucune 
surface au sol. 
 
 
Les recourants n’avaient jamais soutenu que le hall, ouvert et pavé, devait 
être inclus dans le calcul des SBP. 
 
 
Le hall étant une construction de peu d’importance, l’autorisation de 
construire était viciée. Premièrement, une construction de peu d’importance ne 
pouvait pas excéder 2,50 m de haut (art. 3 al. 3 let. a RCI). Cette condition faisait 
défaut, le plafond du hall se situant à 2,60 m de hauteur. Deuxièmement, selon 
cette disposition, la surface totale des constructions de peu d’importance ne 


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pouvait pas être supérieure à 100 m 2 dans tous les cas. À lui seul, le hall excédait 
cette limite impérative. 
 
 
Si le recours devait être admis, la cause devrait être renvoyée au TAPI, dès 
lors que celui-ci avait annulé l’autorisation querellée sans examiner les autres 
griefs invoqués en première instance par les opposants au projet. 
24. 
Le 6 octobre 2017, le DT a déposé ses observations et a conclu à 
l’admission du recours, à l’annulation du jugement attaqué et à la confirmation de 
l’autorisation de construire délivrée le 20 juin 2016. 
 
 
S’agissant d’un « vide », ni chauffé ni fermé, découlant de la conception 
architecturale de ce nouveau bâtiment projeté, la surface projetée au sol du hall 
n’avait pas à être prise en considération dans le calcul d’une construction de peu 
d’importance. 
 
 
Les SBP se déterminaient selon la norme ORL 541 420. L’espace du hall 
étant ouvert à ses extrémités et pouvant être apparenté à un passage extérieur, il 
n’avait pas à être pris en considération dans le calcul des SBP telles que définies 
par l’art. 59 LCI. 
25. 
 
Le 6 octobre 2017, Mme BLANC a déposé ses observations, concluant au 
déboutement de toutes les conclusions de la société, à la confirmation du jugement 
attaqué et à la condamnation de celle-ci en tous les dépens de l’instance, 
comprenant une indemnité équitable de procédure pour elle-même. 
 
 
Pour que le projet de construction de la recourante soit validé en ordre 
contigu ou en habitat groupé (art. 58 al. 1 LCI), il était nécessaire que le hall soit 
considéré comme une construction de peu d’importance afin de pouvoir bénéficier 
de la dérogation prévue à l’art. 59 al. 4 LCI, pouvant autoriser une surface de 
plancher habitable de 48 % lorsque la construction était conforme à un THPE. La 
dérogation requise par la recourante nécessitait une liaison par une construction de 
peu d’importance, à défaut d’un mur mitoyen. 
 
 
Selon la directive, en cas de surplomb de l’étage avec un poteau ou un mur, 
la surface devait être comptabilisée à 100 % comme une construction de peu 
d’importance, notamment s’il y avait plus de 50 % de côté fermé. Le plafond du 
hall d’entrée servait de plancher de l’étage du dessus. 
26. 
 
La chambre administrative a accordé aux parties un délai au 30 novembre 
2017 pour produire d’éventuelles observations. 
27. 
 
Le 28 novembre 2017, la société a formulé des observations quant aux 
écritures produites par les époux VOIROL, l’association et Mme BLANC, 
persistant dans ses conclusions. 


- 11/17 - 
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Contrairement à ce que la directive prévoyait, aucun mur supplémentaire 
n’était érigé pour soutenir le surplomb d’étage, seul un poteau étant prévu pour 
chaque habitation à l’emplacement de l’ouverture sur le côté sud-ouest. Le projet 
de construction se trouvait dans l’hypothèse d’une construction « sans mur » 
prévue dans la directive, voire dans l’hypothèse d’un mur avec poteau ne fermant 
pas la construction. La particularité du projet était que les deux bâtiments avec 
surplomb d’étage se faisaient face en miroir pour que les murs d’étage se 
rejoignent, formant ainsi un tout. 
 
 
La directive constituait une forme de pratique administrative, qui exprimait 
la manière dont celui-ci faisait usage du pouvoir d’appréciation qui lui avait été 
conféré par la réglementation. L’usage du pouvoir d’appréciation du DT, qui 
considérait que les murs des habitations qui formaient les murs du hall ne devaient 
pas être pris en compte, était conforme au droit, vu que ces murs existaient du fait 
des habitations et n’étaient pas érigés en sus de celles-ci, comme l’exigeait la 
pratique administrative. 
28. 
 
Le 18 décembre 2017, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger. 
29. 
 
Pour le reste, les arguments des parties seront, en tant que de besoin, repris 
dans la partie en droit ci-après. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. b LPA ; art. 146 et 149 al. 1 LCI). 
2. 
 
Le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et 
l’abus du pouvoir d’appréciation, et pour constatation inexacte ou incomplète des 
faits pertinents (art. 61 al. 1 let. a et b LPA). 
 
 
En revanche, les juridictions administratives n’ont pas de compétence pour 
apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi 
(art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée en l’espèce. Il n’en résulte toutefois pas que 
l’autorité est libre d’agir comme bon lui semble, puisqu’elle ne peut pas faire 
abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, 
notamment la légalité, la bonne foi, l’égalité de traitement, la proportionnalité et 
l’interdiction de l’arbitraire (ATA/10/2017 du 10 janvier 2017 consid. 3a). 
3. 
 
La recourante conteste que le hall d’entrée de la construction prévue, d’un 
espace de 122 m2, soit considéré comme une construction de peu d’importance. Il 


- 12/17 - 
A/2821/2016 
allègue qu’il s’agit d’un « vide », qui ne doit pas être pris en compte dans les 
rapports de surface. 
4. 
a. 
Selon l’art. 58 LCI, en 5ème zone, les constructions sont édifiées en ordre 
contigu ou non contigu (al. 1). Est réputée en ordre contigu, l’édification de deux 
maisons au moins, réunies par un mur mitoyen ou par une construction de peu 
d’importance et disposant chacune de son propre accès de plain-pied (al. 2). 
 
b. 
L’art. 59 LCI régit le rapport des surfaces en 5ème zone à bâtir. Ce rapport 
correspond à la notion d’IUS en zone de développement. Cette notion est définie, 
à l’art. 2A al. 4 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 
(LGZD - L 1 35), comme étant le rapport entre la SBP destinée aux logements et 
aux activités et la surface totale des terrains. La notion de droits à bâtir est liée à 
celle de l’IUS qui les fixe, en zone de développement, sur une portion de territoire 
donnée, par le biais d’un plan localisé de quartier (ATA/517/2018 du 29 mai 2018 
consid. 3a ; ATA/759/2015 du 28 juillet 2015 consid. 6, confirmé par l’arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_452/2015 du 11 novembre 2016 ; ATA/505/2007 du 
9 octobre 2007 consid. 4). 
 
c. 
 Selon la teneur actuelle de l’art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, 
exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25 % de la surface de la parcelle. 
Cette surface peut être portée à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de haute performance énergétique, respectivement à 30 % lorsque la 
construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, 
reconnue comme telle par le service compétent. Ces pourcentages sont également 
applicables aux constructions rénovées qui respectent l’un de ces standards. 
 
L’art. 59 al. 2 LCI dispose que, par surface de plancher prise en 
considération dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la 
totalité de la construction hors sol. 
 
À teneur de l’art. 59 al. 4 let. a LCI, lorsque les circonstances le justifient et 
que cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement 
du quartier, le département peut autoriser, après consultation de la commune et de 
la commission d’architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous 
forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 40 % 
de la surface du terrain, 44 % lorsque la construction est conforme à un standard 
de haute performance énergétique, 48 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le 
service compétent. 
d. 
En l’espèce, la parcelle comporte déjà une construction (C79), en ordre 
contigu au sens de l’art. 58 al. 2 LCI selon le TAPI. Compte tenu des surfaces de 
plancher disponibles, le département, à raison, a calculé la SBP de la nouvelle 
construction selon l’art. 59 al. 4 LCI. 


- 13/17 - 
A/2821/2016 
5. 
a. 
La recourante allègue dans son recours, que le hall d’entrée ne constitue pas 
une surface à prendre en compte dans le calcul des SBP, conformément à la norme 
ORL 514 420. 
 
b. 
La norme ORL 514 420 de l’Institut für Orts-, Regional- und 
Landesplannung (ORL) de l’EPFZ prévoit que « la SBP se compose de la somme 
de toutes les surfaces d’étages en dessous et en dessus du sol, y compris les 
surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale. N’entrent toutefois 
pas en considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour 
l’habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les 
séchoirs et les buanderies des logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes 
à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des 
installations de ventilation et de climatisation, les locaux communs de bricolage 
dans les immeubles à logements multiples, les garages pour véhicules à moteur, 
vélos et voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; les couloirs, escaliers et 
ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles, les 
portiques d’entrées ouverts ; les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes ; les 
balcons et les loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive ». 
 
c. 
Selon le Tribunal fédéral, cette norme se borne à définir les surfaces qui 
doivent être prises en compte dans la SBP utile. Si elle ne donne aucune 
indication sur la manière dont il convient de calculer la SBP utile quant aux autres 
éléments qui n’y sont pas mentionnés, cela ne signifie pas que les cantons 
disposeraient d’une marge de manœuvre sur ce point (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.10/2005 du 13 juillet 2005 consid. 3.3). 
 
 
Dans une jurisprudence relativement récente, la chambre administrative a 
retenu qu’il fallait, en revanche, dans le calcul de la SBP utile, tenir compte d’un 
hall d’entrée, d’une cage d’escalier ou d’une coursive même ouverte lorsque 
ceux-ci donnent accès à des locaux rentables (ATA/1017/2014 du 16 décembre 
2014 consid. 5). 
 
d. 
À teneur de l’art. 29 RCI, dans sa version entrée en vigueur le 9 novembre 
2016, la surface des constructions, selon l’art. 59 LCI, comprend les constructions 
annexes faisant corps avec le bâtiment principal, à l’exclusion de celles qui 
seraient admises comme constructions de peu d’importance. 
 
e. 
En l’espèce, la norme ORL 514 420 ne concerne pas les constructions de 
peu d’importance en tant que telles puisqu’elle concerne les SBP. D’ailleurs, les 
parties ne prétendent pas que le hall litigieux ferait partie des SBP devant être 
prises en compte selon l’art. 59 al. 4 LCI. En tout état de cause, ce hall d’une 
surface de 122 m2, traversant et non fermé, ne saurait être considéré comme un 
hall d’entrée devant être pris en considération selon l’ATA/1017/2014. 


- 14/17 - 
A/2821/2016 
 
 
Il s’ensuit que la norme ORL 514 420 n’est pas pertinente dans le présent 
cas et que le hall ne fait pas partie de la construction en ordre contigu ou sous 
forme d’habitat groupé de la future construction. 
6. 
a. 
En vertu de l’art. 3 al. 3 RCI, sont réputées constructions de peu 
d’importance, à la condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice 
d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface 
n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par une ligne 
verticale dont la hauteur n’excède pas 2,5 m (let. a) ; une ligne oblique faisant 
avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30° (let. b) ; 
une ligne horizontale de faîtage située à 4,5 m du sol au maximum (let. c). Dans le 
cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, 
et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de 
gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la CA, 
des constructions de peu d’importance groupées d’une surface de plus de 50 m2 au 
total. Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d’importance ne 
doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2 (art. 3 
al. 3 dernière phrase RCI). 
 
 
La surface à prendre en compte selon cette disposition réglementaire 
correspond à la surface au sol des constructions de peu d’importance 
(ATA/284/2016 précité consid. 4b). 
 
b. 
Le Tribunal fédéral a jugé que la surface de 50 m2 au-delà de laquelle une 
construction n’est plus considérée comme de peu d’importance est déjà généreuse, 
de sorte que la dérogation doit s’interpréter restrictivement et que les limites des 
8 % et des 100 m2 constituent des conditions non pas alternatives, mais 
cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.3). 
 
 
À titre d’exemple, sont qualifiées de peu d’importance, pour autant qu’elles 
soient compatibles avec les normes de la zone de constructions dans laquelle elles 
sont projetées, les piscines, cabanes de jardin ou vérandas (MGC 1992 p. 4657 ; 
ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 consid. 5c ; ATA/592/2014 du 29 juillet 
2014 consid. 6a). 
 
c. 
L’office des autorisations de construire (ci-après : OAC), rattaché au DT, a 
édicté la directive, relative aux constructions de peu d’importance. 
 
 
Elle concerne les types de construction considérés comme une construction 
de peu d’importance, soit les « garages, ateliers non professionnel, couverts à 
voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin, 
pool-house » (p. 1). 
 
 
Sous la rubrique « prise en compte des éléments en saillies du bâtiment 
principal » de la directive (p. 4), il découle du dernier croquis en bas à gauche 


- 15/17 - 
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qu’un surplomb d’étage, s’il n’est pas complété par un mur ou un poteau, ne 
constitue pas une construction de peu d’importance. En revanche, d’après le 
dernier croquis en bas à droite, si le surplomb comporte un poteau ou un mur sur 
sa longueur, il doit être entièrement comptabilisé comme une construction de peu 
d’importance, notamment s’il compte plus de 50 % de côtés fermés. 
 
d. 
En règle générale, les instructions, les circulaires et les directives 
administratives - ou, en d’autres termes, les ordonnances administratives - n’ont, 
selon la jurisprudence et la doctrine, pas force de loi et ne constituent pas du droit 
fédéral au sens de l’article 49 let. a de la loi fédérale sur la procédure 
administrative du 20 décembre 1968 (PA-RS 172.021 ; ATF 121 II 478 
consid. 2b ; ATA/554/2006 du 17 octobre 2006 consid. 7b ; ATA/839/2003 du 
18 novembre 2003 et les références citées). 
 
Si les directives, circulaires ou instructions émises par l’administration ne 
peuvent contenir de règles de droit, elles sont susceptibles cependant d’apporter 
des précisions quant à certaines notions contenues dans la loi ou quant à la mise 
en pratique de celle-ci. Sans être lié par elles, le juge peut néanmoins les prendre 
en considération en vue d’assurer une application uniforme de la loi envers 
chaque administré. Il ne doit cependant en tenir compte que si elles respectent le 
sens et le but de la norme applicable (ATF 121 II 473 consid. 2b). Ces directives 
ne dispensent pas de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d’espèce. 
Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure qu’elles 
sont censées concrétiser. En d’autres termes, à défaut de lacune, elles ne peuvent 
prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou de la jurisprudence 
(ATF 138 II 536 consid. 5.4.3 ; 133 II 305 consid. 8.1). Ces principes sont 
applicables mutatis mutandis en droit cantonal (ATA/51/2006 du 31 janvier 2006 
consid. 9b). 
 
e. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle n° 2’483 comporte déjà 
deux constructions de peu d’importance, soit les bâtiments C82 (26 m2) et C83 
(19 m2), d’une surface totale de 45 m2. 
 
 
Sur cette parcelle, le projet prévoit la construction de deux surfaces, 
considérées comme des constructions de peu d’importance : une rampe d’accès au 
parking de 17,6 m2 et une installation de tri sélectif de 23,7 m2, soit un total de 
41,3 m2. 
 
 
Le projet prévoit également un hall pavé de 122 m2, se situant au milieu de 
la future construction, au niveau du rez-de-chaussée, dont la fonction serait de 
créer un passage pour les piétons, reliant l’arrière du bâtiment à l’avant du 
bâtiment, et d’accéder aux deux surfaces fermées desservant les entrées des 
appartements et le sous-sol. Selon le plan du rez-de-chaussée, ce hall serait ouvert 
sur ses deux côtés les plus étroits, soit du côté de la façade nord-ouest sur une 
longueur de 4 m et du côté de la façade sud-est sur une longueur de 11,60 m. La 


- 16/17 - 
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longueur totale des deux côtés fermés serait de 37,16 m, chaque côté mesurant 
respectivement 18,58 m. 
 
 
Au vu de la jurisprudence et de la directive publiée par le DT qui n’est sur 
les points pertinents pas contraire au droit, le hall de 122 m2 doit être considéré 
comme une surface de peu d’importance qui occupe effectivement une surface au 
sol. En effet, selon ses dimensions, il présente plus de 50 % de côtés fermés, 
lesdits côtés étant les façades desservant les entrées des appartements. De plus, 
selon les plans, l’entrée du hall orientée sud-est comporterait deux poteaux. 
 
 
Ainsi, en plus des 45 m2 de surface déjà existants, les constructions de peu 
d’importance prévues par le projet représenteraient une surface totale de 163,3 m2 
(122 + 41,3). Cela a pour conséquence que la surface totale des constructions de 
peu d’importance atteindrait, pour la parcelle considérée, 208,3 m2. 
 
 
Si, certes, cette surface est inférieure au 8 % de la surface totale de la 
parcelle, elle est supérieure au 100 m2 maximum autorisable selon l’art. 3 al. 3 
dernière phrase RCI. 
7. 
 
En tout point infondé, le recours doit être rejeté, l’autorisation de construire 
délivrée le 20 juin 2016 par le DT n’étant pas conforme au droit. 
8. 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de 
la recourante (art. 87 al. 1 LPA) et il ne lui sera pas allouée d’indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 
Une indemnité de procédure de CHF 2’000.-, à la charge de la recourante, 
sera allouée aux intimés, à hauteur de CHF 1’000.- aux époux VOIROL et à 
l’association des habitants des Crêts-de-Florissant, pris conjointement et 
solidairement entre eux, et à hauteur de CHF 1’000.- à Mme BLANC, les intimés 
ayant procédé avec l’aide de leur avocat et y ayant conclu (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 4 septembre 2017 par Mink Invest Immo Sàrl 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2017 ; 
 


- 17/17 - 
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au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de Mink Invest Immo Sàrl ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1’000.- à Madame Gioacchina et 
Monsieur Christian VOIROL et à l’association des habitants des Crêts-de-Florissant, 
pris conjointement et solidairement entre eux, ainsi qu’une indemnité de procédure de 
CHF 1’000.- à Madame Catherine BLANC, à la charge de Mink Invest Immo Sàrl ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat de la recourante, à 
Me Jean-Pierre Carera, avocat de Madame Gioacchina et Monsieur Christian VOIROL 
et de l’association des habitants des Crêts-de-Florissant, à Me Nicolas Daudin, avocat 
de Madame Catherine BLANC, au département du territoire - OAC, ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin et M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière :