ge_gerichte · ATA/692/2012 · 2012-10-16 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4012/2010-LDTR 
ATA/692/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 16 octobre 2012 
 
 dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Christian Dandrès, avocat 
contre 
CITY HOSTEL GENEVA S. à r. l. 
représentée par Me Daniel Udry, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 
mars 2011 (JTAPI/275/2011) 


- 2/11 - 
A/4012/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Pendant plusieurs années, la société Chemins de Fer Fédéraux S.A. (ci-
après : les CFF) a été propriétaire de l’immeuble sis à l’adresse 2, rue Ferrier, 
situé sur la parcelle 2'280, feuille 7, de la commune de Genève/Petit-Saconnex. Ce 
bâtiment de trois étages était composé de nombreuses chambres louées par les 
CFF à des membres de leur personnel en poste à Genève. 
2. 
 
Le 13 octobre 1999, le département des constructions et des technologies de 
l’information devenu depuis le département de l’urbanisme (ci-après : le 
département) a délivré au directeur général de City Hostel Geneva S.à r.l. (ci-
après : la société) une autorisation de construire portant sur la transformation des 
premier et deuxième étages dudit bâtiment en « hôtel pour jeunes ». Cette 
autorisation est entrée en force sans avoir fait l’objet d’un recours. 
3. 
 
Suite à la délivrance de cette autorisation, la société a exploité, en qualité de 
locataire, les deux étages précités, le troisième étant demeuré dans son affectation 
d'origine. 
4. 
 
La société offre des hébergements à toutes personnes, sans limite d’âge, en 
dortoirs de trois ou quatre lits pour CHF 32.-/nuit, en dortoirs de deux lits pour 
CHF 37,50/nuit, en chambre simple pour CHF 61.-/nuit et en chambre double 
pour CHF 88.-/nuit. Les cabinets de douches et de toilettes sont communs à 
chaque étage et un accès à une cuisine munie d’un four à micro-ondes est inclus 
dans le prix journalier. 
5. 
 
Début 2010, les CFF ont vendu leur immeuble à la société Sofifroid S.A. 
6. 
 
Le 24 mai de la même année, la société a déposé auprès du département une 
requête en autorisation de transformer le troisième étage de l’immeuble en « hôtel 
pour jeunes » (APA 33’296-4). 
7. 
 
Donnant suite à une demande d’information complémentaire provenant du 
département, la requérante a fait part à ce dernier des éléments suivants. 
 
 
Les chambres du troisième étage, objet de l’autorisation de transformer, 
étaient louées à des employés des CFF pour des périodes indéterminées. Le délai 
de résiliation était d’un mois. D’une surface de 10 m2, les chambres étaient 
équipées d’un lavabo, d’un lit, d’une table, d’une chaise et d’une armoire. Les 
sanitaires, ainsi qu’une cuisine (comprenant un réfectoire), étaient communs à 
l’étage. 
8. 
 
Le service juridique du département chargé de l’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 


- 3/11 - 
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soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 
20) a considéré, dans un préavis du 24 septembre 2010, que le projet n’était pas 
soumis à la LDTR « au vu de l’autorisation de construire [délivrée le 13 octobre 
1999] ». 
 
 
Parallèlement, la Ville de Genève a décerné « un préavis sans objection » au 
projet. 
9. 
 
Le 18 octobre 2010, le département a délivré l’autorisation sollicitée, qui a 
été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève 
(ci-après : FAO) le 22 octobre 2010. 
10. 
 
Le 22 novembre 2010, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : l’ASLOCA) a recouru contre cette décision auprès de la commission 
cantonale de recours en matière administrative, devenue le 1er janvier 2011 le 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à son 
annulation. 
 
 
L’autorisation violait l’art. 3 LDTR, qui s’appliquait au cas d’espèce. 
11. 
 
Le 29 mars 2011, ce dernier a tenu une audience de comparution 
personnelle des parties. 
a. 
Le représentant de la société a déclaré que Sofifroid S.A. avait autorisé « à 
bien plaire » le maintien des baux des chambres du troisième étage pendant la 
procédure de changement d’affectation, selon un accord passé avec les CFF. 
 
Au début du mois d’octobre 2010, sur les quelque vingt-cinq chambres 
situées au troisième étage, quatorze étaient louées depuis environ neuf mois, cinq 
ou six baux remontaient à janvier 2010 ou une période plus ancienne. Deux 
chambres étaient inhabitées. Une autre était occupée par un bureau de la société. 
Les chambres restantes étaient louées pour des périodes variant de deux à six 
mois. Plusieurs résidents n’étaient présents que par petites périodes de quelques 
jours. La plupart n’étaient pas domiciliés à Genève. Le loyer des chambres était 
de CHF 500.- par mois. Il comprenait l’usage de celles-ci, des sanitaires et de la 
cuisine, leur nettoyage et celui des locaux communs une fois par jour, le 
changement de la literie tous les quinze jours, la conciergerie et la transmission de 
messages, ces prestations étant assurées par elle-même. 
 
 
Quand les CFF avaient été propriétaires de l’immeuble, la société assurait 
déjà ces prestations. En contrepartie de celles-ci, les CFF payaient les frais de 
chauffage du bâtiment. Les employés, locataires des chambres, percevaient une 
indemnité de service extérieur pour leurs frais d’hébergement. La nouvelle 
politique de cette société était de ne plus fournir de logements à ses employés, qui 
devaient désormais trouver eux-mêmes des solutions d’hébergement. 


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b. 
Pour l’ASLOCA, le troisième étage de l’immeuble avait toujours été affecté 
à du logement. Aucun changement d’affectation n’était intervenu, malgré les 
prestations « hôtelières » évoquées par la société. 
12. 
 
Le TAPI a rejeté le recours précité par jugement du 29 mars 2011, expédié 
le 19 avril 2011. 
 
 
Les chambres mises à disposition des employés des CFF revêtaient les 
caractéristiques d’une résidence meublée. Elles ne disposaient ni de cuisine, ni de 
salles de bains ou même de douches. Minuscules et meublées à l’arrivée du 
locataire, elles n’offraient qu’une très médiocre solution d’hébergement, selon les 
standards actuels, qui n’étaient compensés que par l’existence d’un certain 
nombre de services typiques d’une résidence hôtelière. Malgré l’absence de toute 
documentation à ce sujet, il était évident que de tels services avaient été offerts par 
les CFF avant le bail consenti à la société. En effet, par sa conception même et son 
occupation par les employés des CFF détachés temporairement dans le canton de 
Genève, l’immeuble en question ne pouvait être convenablement géré sans un 
minimum de service hôtelier. Le nombre de locataires, leur rotation fréquente, 
l’utilisation de locaux communs pour ce qui était de la cuisine, des toilettes, des 
douches et du réfectoire, impliquait nécessairement un entretien important et la 
centralisation de certains autres services. 
 
 
Au vu de ces éléments, il fallait considérer que le troisième étage de 
l’immeuble était déjà une résidence meublée lorsque la demande d’autorisation 
querellée avait été déposée. En l’absence de tout changement d’affectation, la 
LDTR n’était pas applicable. 
13. 
 
Par acte du 20 mai 2011, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ce jugement en concluant à son annulation et à l’octroi d’une indemnité de 
procédure. 
 
 
L’établissement exploité par la société était un véritable hôtel, dont les 
chambres étaient louées sans conclusion d’un bail à loyer. Celles-ci étaient mises 
à disposition de clients de tous âges et non des jeunes seuls. 
 
 
Les chambres étaient louées sur la base de baux mensuels et destinés à du 
logement. Le nettoyage fourni ne constituait pas une véritable prestation hôtelière. 
 
 
Vu la pénurie de logements, de nombreux jeunes en formation peinaient 
gravement à trouver des chambres meublées adaptées à leur situation financière. 
Les prix pratiqués par la société étaient largement supérieurs aux prix des loyers 
des chambres concernées. 
 
 
Les chambres litigieuses devaient conserver leur affectation de logement car 
il existait un important intérêt public à pourvoir le marché en chambres de ce type. 


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La société transformait l'affectation du troisième étage en prenant 
progressivement possession des lieux. Un transport sur place était nécessaire pour 
constater l’affectation illicite actuelle en hôtel de l’étage en cause. 
14. 
 
Le TAPI a déposé son dossier le 27 mai 2011. 
15. 
 
Le 24 juin 2011, la société a conclu préalablement au retrait de l’effet 
suspensif et, principalement, au rejet du recours, ainsi qu’à l’octroi d’une 
indemnité de procédure. Subsidiairement, elle prie la chambre administrative de 
constater que les conditions pour l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 8 
LDTR sont remplies et conclut, consécutivement, à la confirmation du jugement 
attaqué. 
 
 
Les factures de CHF 2'700.- par mois qu'elle avait adressées à Sofifroid S.A. 
pour les frais de nettoyage des chambres du troisième étage démontraient 
l’existence des prestations de service hôtelier caractérisant les résidences 
meublées telles que définies par la LDTR. 
 
 
La demande d’autorisation visait ainsi le changement d'affectation en 
auberge de jeunesse d'une résidence meublée, jusqu’alors réservée aux employés 
des CFF. 
 
 
Si un changement d’affectation devait entrer en ligne de compte, le projet 
remplirait les conditions pour l'octroi d'une dérogation figurant à l’art. 8 LDTR, le 
bâtiment étant déjà principalement affecté à d’autres buts que du logement. 
 
 
D’autres arguments sont développés par l’intimée dans sa réponse qui se 
recoupent avec les motifs du jugement attaqué. 
16. 
 
Le 8 juillet 2011, le département s’en est rapporté à justice concernant la 
demande de retrait de l’effet suspensif. 
 
 
Le même jour, l’ASLOCA s’y est opposée, en persistant par ailleurs dans sa 
demande de transport sur place. 
17. 
 
Le 19 juillet 2011, le département a déposé ses observations et conclu au 
rejet du recours. 
 
 
Il se ralliait à l’argumentation développée par le TAPI dans son jugement du 
29 mars 2011 et par la société dans ses écritures, rappelant que les préavis des 
services consultés avaient tous été favorables ou sans objection. 
 
 
La qualification de résidence meublée devait être retenue en l’espèce, vu la 
présence d’une part, des services de nettoyage et de transmission des messages 
fournis par la société et, d’autre part, de la durée relativement courte des baux 
concernés, en général destinés à des personnes en mission temporaire à Genève. 


- 6/11 - 
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18. 
 
Par décision du 2 septembre 2011, le vice-président de la chambre 
administrative a rejeté la demande de retrait de l’effet suspensif au recours. 
19. 
 
Le même jour, les parties ont été invitées à formuler toute requête 
complémentaire dans un délai échéant le 3 octobre 2011, ensuite de quoi la cause 
serait gardée à juger. 
20. 
 
A cette dernière date, l’ASLOCA a répliqué en persistant dans ses 
conclusions. 
 
 
Les chambres destinées à l’habitation étaient une catégorie de logements au 
sens de l’art. 3 al. 3 LDTR. 
 
 
Elle a produit un rapport établi par le groupe de travail du département en 
2003, dont l’actualité avait été confirmée par le président de la coopérative de 
logements pour personnes en formation (Cigüe), faisant état de la grave pénurie 
de logements pour étudiants existant en ville de Genève. Les chambres louées par 
les CFF à leurs employés avaient pour vocation de fournir à ces derniers un 
logement pour plusieurs mois. Elles ne pouvaient être comparées à des chambres 
d’hôtel. Un changement d’affectation de ces chambres d’habitation en hôtel de 
jeunes violerait l’art. 3 LDTR. 
21. 
 
Les intimés n’ont pas déposé d’observations. 
22. 
 
La cause a alors été gardée à juger. 
23. 
 
Dans les pièces produites par la société, figure un ensemble de factures 
mensuelles datées du 31 janvier au 31 décembre 2010 adressées à Sofifroid S.A. 
pour ses services de nettoyage (env. CHF 2'700.- par mois). 
 
 
Ces factures contiennent le décompte des heures de ménage et le descriptif 
des tâches effectuées (lundi à vendredi : nettoyage quotidien des poubelles, lits 
refaits. Une à deux fois par semaine, nettoyage des lavabos/miroirs, des 
installations sanitaires et de la cuisine, passage de l’aspirateur dans les chambres. 
Toutes les deux semaines, changement de la literie). 
 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 17A al. 1 let. a et 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 


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2. 
 
La question de l'applicabilité de la LDTR constitue l'objet principal du 
litige. 
 
 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones énoncées à l’art. 2 (art. 1 
al. 1 LDTR). A cette fin, elle prévoit, notamment, des restrictions au changement 
d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 let. a in fine et 7 et ss LDTR). 
3. 
 
Par changement d’affectation, on entend toute modification, même en 
l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de 
logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou 
industriel (art. 3 al. 3 ab initio LDTR). 
 
 
Est également « assimilé » à un changement d’affectation, notamment, le 
remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées 
ou des hôtels. 
4. 
 
Le TAPI, relayé par les intimés, considère que le troisième étage de 
l'immeuble constitue une « résidence meublée » et qu'une transformation de cet 
étage en « hôtel pour jeunes » n'entraîne pas un changement d'affectation soumis à 
la LDTR. 
5. 
 
Selon l'art. 4 al. 1 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01) - dont le TAPI ne fait pas état - la résidence meublée est un 
logement qui est loué meublé « à des fins commerciales » dans une maison 
d’habitation. Son exploitation est soumise à autorisation (art. 4 de la loi sur la 
restauration, le débit de boissons et l’hébergement du 17 décembre 1987 - 
LRDBH - I 2 21) comme l'est celle des hôtels. 
 
 
Le caractère commercial de ce type de logement découle non seulement de 
la perception du loyer mais également, en principe, de la mise à disposition, par 
l'exploitant, de prestations de services de nature hôtelière (art. 52 let. L LRDBH ; 
ATA/384/2010 du 8 juin 2010 ; ATA/96/2007 du 6 mars 2007). 
 
 
Des services de nettoyage ou de ménage ne suffisent pas à eux seuls à 
qualifier de « résidence meublée » des chambres d'habitation, en particulier 
lorsque celles-ci ne sont pas louées sur une base journalière mais au moyen de 
baux d'habitation. En effet, il est usuel, pour les personnes privées comme pour les 
sociétés, de recourir aux services d'un concierge, d'une entreprise de nettoyage ou 
d'une femme de ménage, pour assurer l'entretien de leurs bâtiments ou de leurs 
logements. De telles prestations ne relèvent pas spécifiquement de l'hôtellerie, 
même si elles peuvent constituer un indice dans l'appréciation du caractère 
commercial et hôtelier de l'activité déployée. 
 
 
En l'espèce, la société n'exploite pas les chambres concernées, dont les baux 
sont conclus directement entre Sofifroid S.A. et les employés des CFF. Elle 


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facture mensuellement ses prestations au bailleur, qui recourt à ses services 
comme à ceux d'une entreprise de nettoyage pour assurer l'entretien des locaux 
loués. 
 
 
Seule l'existence de ces prestations de nettoyage ont été établies dans la 
procédure. Il ne ressort ni du bail à loyer, ni des factures adressées par la société à 
Sofifroid S.A., que les locataires bénéficieraient d'autres services inclus dans leur 
contrat d'hébergement. 
 
 
Cette dernière société n'a jamais démontré la moindre intention d'exploiter 
le troisième étage en résidence meublée. Elle n'a pas déposé d'autorisation 
d'exploiter comme elle aurait dû le faire si elle avait souhaité exercer une activité 
commerciale de ce type lorsqu’elle a acquis l’immeuble en 2010. Elle a laissé les 
locataires en place « à bien plaire », dans l'attente de l'issue de la procédure 
d'autorisation engagée par la société. 
 
 
Elle n'a ainsi pas loué lesdites chambres « à des fins commerciales », au 
sens décrit par l'art. 4 al. 1 RDTR. 
6. 
 
Reste à déterminer si l'exploitation d'une résidence meublée peut se déduire 
d'une activité ayant perduré auparavant, pendant les années où les CFF louaient 
eux-mêmes les chambres à leurs employés sans être au bénéfice d'une autorisation 
d'exploiter. 
7. 
 
Selon l’art. 4 al. 2, les appartements meublés loués par un employeur à ses 
propres employés ne sont pas assimilés à des résidences meublées dans la mesure 
où cette location n’implique pas de prise de bénéfice. 
 
 
Pendant toute la période où ils ont été propriétaires du bâtiment, les CFF ont 
loué les chambres meublées litigieuses non pas dans un but lucratif mais pour 
assurer un logement à leurs employés travaillant temporairement à Genève ou se 
trouvant en recherche d'appartement. Cette prestation était liée à la relation 
contractuelle de travail, qui constituait une condition d'accès auxdits logements. 
La location n'impliquait pas de « prise de bénéfice » au sens de l'art. 4 al. 2 RDTR 
pour les CFF, le loyer des chambres étant de CHF 500.- par mois, chauffage et 
nettoyage des chambres et des lieux communs compris, une indemnité 
d'hébergement étant par ailleurs versée par cette société aux employés concernés. 
 
 
Les logements litigieux n'ayant pas été loués à des fins commerciales, ils ne 
peuvent être assimilés à des « résidences meublées » au sens de l'art. 3 al. 3 let. a 
LDTR. 
 
 
Leur changement d’affectation en « hôtel de jeunes » est ainsi soumise à la 
LDTR (art. 4 al. 2 RDTR et 3 al. 3 let. a LDTR), malgré l’existence de la décision 
du 13 octobre 1999, qui est entrée en force faute de recours. 


- 9/11 - 
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8. 
 
Selon l’art. 8 LDTR, si une dérogation est souhaitable et compatible avec 
les conditions de vie du quartier, le département peut l’accorder notamment si le 
maintien ou le développement des activités existantes et les conditions 
d’habitation précaires dans un immeuble le justifient ou lorsque le bâtiment est 
déjà principalement affecté à d’autres buts que le logement (art. 8 al. 1 LDTR). 
 
 
En cas de changement d’affectation, les surfaces de logements supprimées 
seront compensées par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou 
administratives en logement. Dans ce cas, les locaux réaffectés aux logements 
doivent correspondre à une surface ainsi qu’à des conditions de logement au 
moins équivalentes et avoir des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population. De plus, les locaux réaffectés aux logements doivent être situés en 
règle générale dans le même quartier, si possible à proximité immédiate, à moins 
que le changement d’affectation ne soit effectué au profit d’un secteur comme le 
centre ville où la proportion de logement est faible par rapport aux surfaces 
d’activités. Si le changement d’affectation a lieu à l’intérieur d’un tel secteur, la 
compensation doit être effectuée à proximité immédiate. En cas de doute sur la 
nature du secteur ou, sur la demande du requérant, la commission d’urbanisme 
préavise (art. 8 al. 2 LDTR). 
 
 
En l'espèce, le département n'a pas instruit la demande sous cet angle. Le 
respect des conditions posées par l'art. 8 LDTR n'a pas été examiné. La 
compensation des logements supprimés n'a fait l'objet d'aucune prise de position, 
ni de la requérante, ni du département, et la nécessité de solliciter le préavis de la 
commission d'urbanisme n'a pas été étudiée. 
9. 
 
Le recours sera ainsi admis et la cause renvoyée au département pour qu'il 
instruise et examine la conformité de la requête de changement d'affectation à 
l'art. 8 LDTR, avant de statuer par une nouvelle décision. 
10. 
 
La société intimée supportera seule un émolument partiel de procédure de 
CHF 500.-, le département ne pouvant plus y être condamné (art. 87 al. 1 LPA). 
Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera par ailleurs allouée à 
l'ASLOCA, à la charge de la société à raison de CHF 500.- et de l'Etat de Genève 
pour le même montant (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
 
 
 
 
 
 


- 10/11 - 
A/4012/2010 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 20 mai 2011 par l’ASLOCA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 29 mars 2011 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 mars 2011, de 
même que la décision du département de l’urbanisme du 18 octobre 2010 ; 
renvoie la cause au département de l’urbanisme pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants ; 
met à la charge de la société un émolument de CHF 500.- ; 
alloue une indemnité de CHF 1'000.- à l’ASLOCA, à la charge de la société à raison de 
CHF 500.- et de l'Etat de Genève pour CHF 500.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat de la recourante, à 
Me Daniel Udry, avocat de City Hostel Geneva S. à r. l., au département de 
l’urbanisme, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 
 


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A/4012/2010 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière de juridiction a.i. : 
 
 
C. Sudre 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :