ge_gerichte · ATA/908/2022 · 2022-09-13 · fr

Résumé:
 Application des principes découlant de l’arrêt du Tribunal fédéral1C_500/2013du 25 septembre 2014 qui veut que le locataire d'un appartement contrôlé par l'État puisse saisir l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voit notifier la hausse de son loyer. Recours partiellement admis.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2978/2021-LOGMT 
ATA/908/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 13 septembre 2022 
 
 
 dans la cause 
 
 
Monsieur A______ 
représenté par Me Christian Dandrès, avocat 
contre 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION 
FONCIÈRE 
et 
FONDATION B______ 
appelée en cause 
 


- 2/26 - 
A/2978/2021 
EN FAIT 
1) 
 
Les immeubles des nos 1__________, 2__________, 3__________, et 
4__________, avenue C______, occupant les parcelles nos 2'388, 2'389, 2'390 et 
2’391 de la commune de E______, sont propriété de la Fondation B______ (ci-
après : B______) depuis le 1er janvier 2006. 
 
 
B______ est une fondation immobilière de droit public au sens de l’art. 14 
de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 (LGL - I 4 05) instaurée par loi du 9 octobre 1969. 
 
 
Les immeubles sont des immeubles avec encadrement pour personnes âgées 
(ci-après : IEPA) et disposent d’une assistance médicale fournie par l’institution 
de maintien à domicile (ci-après : IMAD). Ils sont gérés par la régie D______ (ci-
après : la régie). 
2) 
 
Monsieur A______ est locataire d’un appartement de deux pièces et demie 
au 9ème étage du 4__________, avenue C______, selon un contrat de bail conclu le 
15 octobre 2012 et prévoyant un loyer mensuel de CHF 372.- et des charges de 
CHF 100.-. 
 
 
L’art. 4.1, sous la note marginale « fixation des loyers maximum autorisés 
par le Conseil d’État (art. 27 LGL) », stipule que le Conseil d’État fixe les loyers 
que le bailleur est autorisé à percevoir à titre provisoire, lors de la mise en 
exploitation de l’immeuble, puis dans le cadre de l’arrêté définitif, après le 
bouclement des comptes de construction. Les modifications de loyer, découlant 
des décisions du Conseil d’État, doivent être notifiées au locataire dans les formes 
prescrites par le service compétent, moyennant un préavis minimum de trente 
jours. Ces modifications de loyer sont applicables dans les conditions et délai 
fixés, quelle que soit la date de conclusion du bail ou son échéance. Les décisions 
du Conseil d’État ne peuvent faire l’objet d’aucun recours. Sous la note marginale 
« Modification des loyers maximum autorisés par le service compétent (art. 42 
LGL », l’art. 4.2 prévoit que le service compétent fixe en vertu de l’art. 42 LGL, 
les modifications de loyer découlant de l’évolution des conditions d’exploitation 
de l’immeuble. Les modifications de loyer fixées par le service compétent doivent 
être notifiées au locataire sur formule officielle, moyennant préavis minimum de 
trente jours. 
 
 
Le dernier loyer de l’appartement de M. A______, avant la hausse objet de 
la présente procédure, se montait à CHF 380.- par mois. 
3) 
 
Le 6 juin 2017, la régie a averti M. A______ que B______ envisageait 
d’effectuer divers travaux de rénovation. Une requête en autorisation de construire 


- 3/26 - 
A/2978/2021 
allait être déposée. Les travaux débuteraient en 2018 et dureraient vingt-quatre 
mois environ. Ils s’inscrivaient dans l’application de la nouvelle loi sur l'énergie 
du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30). En application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la 
LEn, les travaux entraîneraient une modification du loyer. Un nouveau loyer serait 
fixé par le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le 
département du territoire (ci-après : DT), « lors de la prochaine demande de 
modification de l’état locatif ». 
 
 
Il disposait d’un délai de trente jours pour faire parvenir ses observations. 
4) 
 
Le 14 juin 2017, B______ a organisé sur place, à l’attention des locataires 
des quatre immeubles concernés, une séance d’information sur le déroulement des 
travaux et les futures augmentations de loyers. 
5) 
 
Les travaux devaient porter sur la réfection totale de l’enveloppe thermique, 
l’adaptation des appartements et locaux communs aux personnes à mobilité 
réduite ainsi qu’une rénovation totale des 144 appartements consistant en la 
réfection des salles de bain, cuisines, sols, murs et plafonds de toutes les pièces 
ainsi que l’isolation phonique des appartements. 
6) 
 
Le 3 juillet 2017, une demande d’autorisation de construire en procédure 
accélérée pour transformation/rénovation/assainissement a été déposée auprès du 
département du territoire (ci-après : DT) et enregistrée sous la référence 
APA 5______. 
7) 
 
La demande d’autorisation était accompagnée du plan financier 
(ci-après : PF) initial établi le 30 mars 2017 et prévoyant un coût total de 
CHF 27'000'000.-, dont CHF 7'223'267 pour le terrain, CHF 17'799'248.- pour la 
construction, CHF 760'000.- pour les taxes, CHF 474'981.- pour les frais 
financiers, CHF 200'000.- pour les frais administratifs et CHF 542'504.- pour les 
imprévus. 
 
 
L’état locatif, pour les 144 logements et 380 pièces que comptaient les 
quatre immeubles, était arrêté à CHF 1'103'296.-, ce qui portait le loyer à 
CHF 2'900.- la pièce par an. 
8) 
 
Le 25 septembre 2017, B______ a formé une demande préliminaire pour 
l’application de la LGL tendant à l’octroi d’une subvention HBM pour une durée 
de vingt ans, à l’exonération fiscale relative à l’impôt immobilier complémentaire 
ainsi qu’au cautionnement simple d’un prêt hypothécaire pour une durée de vingt 
ans. 
9) 
 
Le 6 novembre 2017, le DT a donné son accord de principe (a) au 
cautionnement simple de l’État pour un crédit de construction, (b) au 


- 4/26 - 
A/2978/2021 
cautionnement simple de l’État pour un prêt hypothécaire en deuxième rang pour 
une durée maximale de vingt ans, (c) à une subvention annuelle dégressive pour 
une durée de vingt ans et (d) une exonération de l’impôt immobilier 
complémentaire pour une durée de vingt ans, moyennant le respect de conditions 
cumulatives, dont notamment la maintien des logement prévus en catégorie 
habitations à bon marché (ci-après : HBM) au sens de la loi pour la construction 
de logements d'utilité publique du 24 mai 2007 (LUP - I 4 06) et le contrôle des 
loyers. 
10) 
Le 21 novembre 2017, B______ a souscrit à l’accord de principe. 
11) 
Le 22 novembre 2017, l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OCLPF) a préavisé favorablement avec dérogations et sous 
conditions l’autorisation. 
 
 
Les loyers maximums étaient arrêtés à CHF 2'900.- la pièce par an. Ils 
seraient revus lors de la mise en location sur la base du taux d’intérêts effectif et 
du prix de revient à jour. 
 
 
L’équipement des logements de trois pièces en armoires était insuffisant et 
devrait être mis en conformité sur les plans d’exécution. 
12) 
Le 28 novembre 2017, le DT a délivré l’autorisation de construire 
APA 5______, portant sur la transformation et rénovation des immeubles 
1______, 2______, 3______, et 4______, avenue C______. 
 
 
Les droits des tiers ainsi que les voies de recours prévues par la loi étaient 
réservés. Les conditions figurant dans les préavis annexés, notamment celui de 
l’OCLPF du 2 novembre 2017, devaient être strictement respectées et faisaient 
partie intégrante de l’autorisation. 
 
 
Le même jour, celle-ci a été publiée, sans mention du préavis de l’OCLPF, 
dans la feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : 
FAO). 
13) 
Le 30 mai 2018, le DT a délivré l’autorisation de construire APA 5______/2 
portant sur les modifications du projet initial. 
 
 
Le même jour, celle-ci a été publiée, sans mention du préavis de l’OCLPF, 
dans la FAO. 


- 5/26 - 
A/2978/2021 
14) 
Le 3 juillet 2018, la régie a informé à M. A______ que comme indiqué lors 
de la séance d’information aux locataires du 14 juin 2017, B______ avait décidé 
de procéder à d’importants travaux de rénovation. 
 
 
Les premières interventions dans les logements auraient lieu à l’automne 
2018. Chaque locataire serait averti individuellement et son déplacement dans un 
autre appartement pendant la durée des travaux serait pris en charge par B______. 
15) 
Le 17 août 2018, la régie a annoncé à M. A______ la tenue d’une seconde 
séance d’information des locataires le 3 septembre 2018 sur place. 
16) 
Le 3 septembre 2018, un cahier d’information détaillant les travaux et leur 
échéancier a été distribué aux locataires présents. 
 
 
Les travaux devaient s’étendre du deuxième semestre 2018 à la fin de 
l’année 2020. 
17) 
Un PF intermédiaire a été établi le 24 février 2021. 
 
 
Il prévoyait un loyer de CHF 2'615.- la pièce par an. 
18) 
Le 25 février 2018, une demande de décision de mise en location 
(ci-après : DML) a été soumise par B______ à l’OCLPF, accompagné du PF 
intermédiaire du 24 février 2021. 
19) 
Le 5 mars 2021, l’OCLPF a rendu une DML « catégorie 1 HBM LUP » 
approuvant le PF du 24 février 2021, arrêtant notamment le loyer maximal à 
CHF 2'615.- la pièce par an pour les logements et réservant ceux-ci aux personnes 
ayant atteint l’âge de la retraite de l’assurance vieillesse et survivants 
(ci-après : AVS). 
20) 
Le 19 mars 2021, la régie a notifié à M. A______ une augmentation du 
loyer de son appartement de CHF 4'560.- par an à CHF 6'000.- par an, soit de 
CHF 380.- à CHF 500.- par mois. 
 
 
Était jointe une formule officielle d’avis de modification du loyer autorisé 
par l’OCLPF en application de l’art. 42 LGL. 
 
 
La hausse était motivée « selon DML du 05.03.2021 ». 
21) 
Le 19 avril 2021, M. A______, représenté par l’Association genevoise des 
locataires (ci-après : ASLOCA) a formé opposition à cette hausse de loyer auprès 
de l’OCLPF et demandé l’accès au dossier. 
 
 
Les travaux effectués étaient pour l’essentiel d’entretien différé, qui ne 
pouvaient être considérés comme « à plus-value » et justifier une telle hausse du 
loyer. 


- 6/26 - 
A/2978/2021 
 
 
Compte tenu des taux hypothécaires et du rendement admis par la 
jurisprudence, la hausse autorisée permettait à B______ d’obtenir un rendement 
trop élevé par rapport aux exigences du droit privé fédéral. Si les dispositions 
relatives à la contestation du loyer de l’art. 253b al. 3 de la loi fédérale du 30 mars 
1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) ne 
s’appliquaient pas aux locaux soumis à un contrôle de l’État, ce dernier devait 
garantir une protection au moins équivalent de ses locataires. Tel n’était pas le cas 
de la hausse qui lui était imposée, et qui était supérieure à celles auxquelles 
pouvaient prétendre des bailleurs privés des autres allées qui avaient fait l’objet de 
travaux similaires. 
22) 
Le 20 mai 2021, l’OCLPF a informé B______ que 40 locataires des quatre 
immeubles avaient formé des réclamations, et lui a imparti un délai au 4 juin 2021 
pour intervenir à la procédure et faire part de ses observations sur la contestation 
de M. A______. 
23) 
Le 18 juin 2021, B______ s’est déterminée. 
 
 
La hausse de loyer était justifiée par des travaux lourds, réalisés sur trois ans 
et ne relevant manifestement pas de l’entretien courant. Le coût des travaux avait 
triplé la valeur des immeubles. 
 
 
Le courrier du 6 juin 2017 aux locataires mentionnait les travaux prévus et 
leur impact estimé sur les loyers. 
 
 
L’augmentation initialement prévue, validée par l’OCLPF, avait pu être 
réduite après qu’elle eût négocié un taux d’intérêt plus favorable bloqué sur une 
période de quinze ans et obtenu une subvention étatique. 
 
 
Le prix à la pièce moyen restait très bas et lui permettait de répondre à ses 
buts statutaires, soit de loger des personnes « en âge AVS à revenus modestes ». 
 
 
La mise en location validant le PF était fondée et nécessaire pour maintenir 
l’équilibre financier de l’immeuble. La hausse de loyer avait été valablement 
notifiée le 19 mars 2021, tant sur la forme que sur le fond. 
24) 
Par décision du 6 juillet 2021, l’OCLPF a rejeté la réclamation formée par 
M. A______. 
 
 
Tant l’accord de principe que le PF initial faisaient partie intégrante de 
l’autorisation de construire APA 6______/3 du 9 juillet 2019, devenue définitive. 
 
 
La DML du 5 mars 2021 constituait une décision incidente pouvant à 
certaines conditions faire l’objet d’un recours de son seul destinataire pour en 
faire contrôler la conformité avec le cadre financier découlant de l’autorisation de 
construire entrée en force. 


- 7/26 - 
A/2978/2021 
 
 
L’assujettissement des immeubles à la LGL et à la LUP avait certes pour 
conséquence la fixation d’un état locatif agréé plus élevé que celui alors en 
vigueur. Toutefois les locataires n’étaient pas destinataires de la décision 
querellée, qui avait été notifiée à la seule fondation, et aucune disposition légale 
ne leur accordait de droit personnel à contester l’octroi de mesures 
d’encouragement à la construction. Le locataire n’était atteint que de manière 
indirecte par la DML. Sa qualité pour recourir par exemple contre la décision de 
prolongation de la subvention étatique avait été niée. 
 
 
La DML fixait l’état locatif provisoire en application de l’art. 27 et non de 
l’art. 42 LGL. La modification des loyers aurait ainsi dû être notifiée selon les 
formes prescrites sur son site internet, à l’exclusion de la formule officielle de 
l’art. 42 al. 7 LGL indiquant une voie de droit. 
 
 
Le locataire n’avait pas qualité pour recourir, car il n’était pas spécialement 
ni particulièrement atteint par la décision attaquée. 
 
 
Faute d’être parties à la procédure, les locataires ne pouvaient prétendre 
consulter le dossier. 
25) 
Par acte remis à la poste le 8 septembre 2021, M. A______ a recouru auprès 
de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre cette décision, concluant à son annulation et à ce qu’il soit 
refusé à B______ de majorer les loyers à la suite des travaux effectués. 
Préalablement, l’OCLPF devait se voir enjoint de produire l’intégralité des 
décisions relatives à la fixation du loyer et les pièces sur lesquelles il fondait la 
décision querellée, en particulier l’intégralité du dossier afférent à l’autorisation 
de construire. 
 
 
L’immeuble, construit dans les années 1960, n’avait pas fait l’objet de 
rénovations et de travaux d’entretien d’importance depuis sa construction. 
 
 
Le refus d’accès au dossier violait son droit d’être entendu, garanti 
spécifiquement par l’art. 42 al. 8 LGL. L’autorisation de construire semblait 
entrée en force. 
 
 
Le refus de lui reconnaître la qualité pour recourir violait son droit à un 
accès au juge. 
 
 
La décision était arbitraire, en ce qu’elle privait des locataires aux revenus 
modestes subissant des hausses de loyer de plusieurs centaines de francs par mois 
de la possibilité de faire contrôler ces dernières. 
 
 
L’autorisation donnée à B______ d’imposer les majorations de loyers devait 
selon l’OCLPF être considérée comme un simple plan technique échappant au 


- 8/26 - 
A/2978/2021 
régime de protection des locataires prévu par la loi, ce qui le privait de la 
possibilité d’examiner la justification de la hausse et de la contester. 
 
 
L’OCLPF avait traité le dossier comme s’il s’agissait d’un immeuble neuf 
ou nouvellement acquis alors que les logements étaient propriété de B______ 
depuis des décennies et soumis au régime HLM de longue date. L’OCLPF avait 
autorisé B______ à répercuter l’intégralité du coût des travaux sur les locataires, 
ce qui allait bien au-delà de la fourchette posée par l’art. 14 de l’ordonnance sur le 
bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 
1990 (OBLF - RS 221.213.11), et contrevenait au principe selon lequel le loyer 
devait couvrir l’entretien de la chose louée, étant rappelé que l’art. 32 al. 4 LGL 
prévoyait expressément que le propriétaire devait constituer des réserves pour les 
travaux d’entretien. 
 
 
Les locataires n’avaient donc pas à se voir imposer de hausse de loyer, ou 
tout au moins à se voir imputer l’intégralité du coût des travaux. 
 
 
Seule une analyse détaillée du dossier permettrait de déterminer la nature 
des travaux et leur coût, et dans quelle mesure ils pouvaient être répercutés sur les 
locataires. 
26) 
Trente-huit autres locataires des quatre immeubles concernés ont formé le 
même recours le même jour contre la même décision. 
 
 
Interpellées par la chambre de céans, les parties ont donné leur accord à la 
suspension de toutes ces procédures jusqu’à droit connu dans la présente cause, 
suspension qui a été prononcée le 25 octobre 2021. 
27) 
Le 22 novembre 2021, l’OCLPF a conclu au rejet du recours. 
Préalablement, B______ devait être appelée en cause. 
 
 
La fixation de loyer reposait sur l’art. 27 LGL et B______ avait employé à 
tort la formule officielle prévue à l’art. 42 LGL, indiquant une voie de recours, 
pour les cas de modification du loyer définitivement agréé par le département 
compétent. 
 
 
Dans l’arrêté de base fixant le montant de l’aide étatique, le Conseil d’État 
déterminait l’état locatif initial autorisé en fonction des plans financiers qui lui 
étaient soumis, conformément à l’art. 27 LGL. Les éventuelles modifications de 
loyer étaient notifiées aux locataires dans les formes prescrites par le service 
compétent, faute de formule officielle prévue à cet effet. L’art. 4.1 du contrat de 
bail type pour les immeubles HBM le rappelait expressément et précisait que les 
décisions de fixation des loyers provisoires et définitifs ne pouvaient faire l’objet 
d’aucun recours par les locataires. 


- 9/26 - 
A/2978/2021 
 
 
L’accord de principe et le PF initial faisaient partie intégrante des 
autorisations de construire délivrées les 28 novembre 2017 et 30 mai 2018. Les 
autorisations de construire étaient définitives. Seule était encore pendante la 
fixation des aspects financiers découlant d’une telle décision entrée en force. 
 
 
L’octroi de mesures d’encouragement au sens de la LGL était non 
seulement envisageable pour de nouveaux bâtiments locatifs mais également pour 
ceux déjà édifiés ayant fait l’objet de travaux de transformation ou de rénovation. 
 
 
L’octroi de prestations étatiques pouvait certes avoir pour conséquence la 
fixation d’un état locatif agréé plus élevé que celui en vigueur auparavant. Le 
locataire n’était toutefois pas destinataire de l’accord de principe, des autorisations 
de construire et de la DML. Aucune disposition ne prévoyait de droit personnel 
des locataires de contester l’octroi de mesures d’encouragement. Le locataire 
n’était atteint que de manière indirecte par la DML. Le défaut de qualité du 
locataire pour contester la prolongation de la subvention étatique était 
transposable au cas d’espèce. 
 
 
L’emploi erroné de la formule de l’art. 42 LGL ne remettait pas en cause la 
hausse de loyer querellée, les éléments d’information essentiels visés dans le 
modèle proposé par le service ayant été dûment communiqués dans le courrier de 
B______ du 19 mars 2021. 
 
 
M. A______ ne remplissait pas la condition d’être spécialement ou 
particulièrement atteint pas la décision attaquée, il n’avait partant pas qualité pour 
recourir, de sorte que tant sa contestation que ses griefs étaient irrecevables et 
avaient été écartés. 
 
 
M. A______ n’étant pas partie à la procédure, il ne pouvait prétendre 
consulter la documentation selon la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), devant laquelle la loi sur l’information du 
public, l’accès aux documents et la protection des données personnelles du 
5 octobre 2001 (LIPAD - A 2 08) devait céder le pas. 
28) 
Le 2 février 2022, M. A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
 
Le refus de lui donner accès au dossier violait gravement son droit d’être 
entendu et le privait d’une protection adéquate contre la hausse de loyer, que le 
droit privé du bail prévoyait pour sa part. Dans l’arrêt ATA/39/2022 du 30 janvier 
2022, la chambre administrative avait reconnu le droit du locataire d’un bailleur 
public d’obtenir les pièces ayant servi à la fixation du loyer. Cet arrêt, rendu dans 
le cadre d’un contrat de bail soumis au droit privé fédéral, devait a fortiori 
s’appliquer lorsque le logement était soumis à la LGL. 


- 10/26 - 
A/2978/2021 
 
 
Il ne faisait pas grief à l’OCLPF d’avoir accordé des mesures 
d’encouragement à la construction, mais d’avoir selon toute vraisemblance permis 
à B______ de répercuter tous les coûts des travaux sur les locataires. 
 
 
Les locataires bénéficiant du régime HBM et des mesures de soutien de la 
LGL devaient jouir d’une protection au moins équivalente à celle prévue par le 
droit du bail. Le Tribunal fédéral avait jugé que l’art. 269 CO s’appliquait 
également aux loyers contrôlés par l’État et que les autorités administratives ne 
pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des 
fonds propres investis ou résultat d’un prix d’achat manifestement exagéré et ne 
devaient pas non plus prendre en compte d’autres critères de fixation du loyer que 
ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs. 
 
 
Les frais causés par d’importantes réparations étaient en règle générale 
présumés comme étant, à raison de 50 % à 70 %, des investissements créant des 
plus-values. Seule cette part du coût des travaux pouvait être imputée par 
l’OCLPF aux loyers. Faute d’accès au dossier, le respect de cette limite ne pouvait 
être vérifié, et il y avait lieu de craindre qu’une part supérieure avait été répercutée 
sur son loyer. 
 
 
L’art. 42 LGL prévoyait un mécanisme de notification de la hausse de loyer 
identique à celui prévu par l’art 269d CO, soit au moyen d’un avis ou d’une 
formule officielle. L’OCLPF ne pouvait se soustraire à ce mécanisme. 
29) 
Le 9 février 2022, B______ a été appelée en cause. 
30) 
Le 14 mars 2022, B______ a conclu au rejet des recours, s’en rapportant à 
justice sur la qualité pour recourir des recourants. 
 
 
Lors de la séance d’information aux locataires du 3 septembre 2018, 
l’impact sur les futurs loyers avait été indiqué, tout comme le fait que les futurs 
loyers ne dépasseraient pas CHF 2'900.- la pièce par an, soit en moyenne un loyer 
de CHF 635.- pour un appartement de trois pièces. Dans les trois ans qui avaient 
suivi, chaque locataire avait été reçu individuellement par les intervenants 
sociaux, certains plusieurs fois. 30 % d’entre eux avaient abordé la question du 
futur loyer et la réponse était basée sur le PF initial. 
 
 
Les travaux conduits durant trois ans ne relevaient manifestement pas de 
l’entretien courant, et apportaient une importante plus-value aux immeubles et une 
amélioration significative du confort des habitants. Elle avait investi 
CHF 19'648'213.- dans des travaux sur des immeubles qui en valaient 
CHF 6'887'267.-, triplant ainsi leur valeur. 
 
 
Selon le PF intermédiaire, un rendement net de 5,98 % serait réalisé pour un 
financement à 20 % de fonds propres, ce qui respectait le taux net maximum de 
6 % autorisé par le Conseil d’État le 21 février 2018 si les plafonds de loyers 


- 11/26 - 
A/2978/2021 
étaient respectés. Le taux tenait compte d’un taux hypothécaire lissé sur vingt ans 
ainsi que des particularités du système de contrôle préalable et généralisé des 
loyers auquel elle était soumise. 
 
 
En août 2021, en application de la LIPAD, elle avait remis au conseil du 
recourant l’ensemble des pièces du dossier déposées à l’appui de la demande de 
DML. 
 
 
La DML était conforme à la loi. Elle était soumise au contrôle de l’État et 
avait pour vocation de loger des personnes à l’âge AVS aux revenus modestes. 
Elle avait demandé à être mise au bénéfice de mesures d’encouragement prévues 
par la LGL, soit une subvention et un cautionnement. Elle avait dû se soumettre 
aux conditions formelles à l’obtention de ces aides, notamment que la rénovation 
ait pour but d’améliorer les conditions d’habitation des occupants. Elle avait dû 
obtenir l’approbation préalable de son PF. Il en ressortait que les loyers qui y 
étaient proposés respectaient les normes applicables, et notamment les taux de 
rendement nets initiaux admis en fonction du financement, et tenaient compte des 
conditions d’exploitation de l’immeuble et des frais qui en découlaient. 
 
 
L’entretien régulier de l’immeuble avait toujours été garanti. Elle avait 
notamment réparé la toiture et entretenu les ascenseurs, et avait régulièrement 
rafraîchi les appartements au départ des locataires. 
 
 
Les nouveaux loyers permettraient toujours de loger des personnes à 
revenus modestes. La hausse de loyer notifiée à M. A______ était valable. 
31) 
Le 13 avril 2022, l’OCLPF a renoncé à formuler des observations sur la 
réponse de B______ et persisté dans ses conclusions. 
 
 
B______ avait remis au recourant les pièces du dossier déposées, de sorte 
que la demande de production n’avait plus d’objet. M. A______ avait été dûment 
informé de la fixation d’un nouveau loyer préalablement au dépôt des demandes 
d’autorisation de construire. Celles-ci avaient été publiées et il appartenait à 
M. A______ de consulter le dossier de l’office des autorisations de construire (ci-
après : OAC) durant le délai de recours et de contester les décisions rendues en 
cas d’objection au loyer maximal de CHF 2'900.- prévu dans les préavis respectifs 
des 2 novembre 2017 et 16 avril 2018, qui faisaient partie intégrante des 
décisions. Faute de l’avoir fait, il ne pouvait remettre en cause la DML du 5 mars 
2021. Le même raisonnement s’appliquait aux plafonds de loyer imposés en 
application de la LDTR. Si un recours était ouvert contre la DML, c’était 
exclusivement pour permettre au destinataire d’en faire contrôler la conformité 
avec le cadre financier assortissant les autorisations de construire entrées en force. 
Ce recours n’était pas ouvert au locataire. 


- 12/26 - 
A/2978/2021 
 
 
Le rendement net admis en l’espèce était conforme à l’arrêté fixant le 
rendement admissible dans les plans financiers des opérations de logement 
soumises à la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 
(LGZD - L 1 35), à la LGL ou à la LUP, du 21 février 2018 (ArRPFOL - L 1 
35.06). Les taux admis par l’ArRPFOL ne procédaient pas d’une simple 
transposition du modèle retenu pour l’application de l’art. 269 CO mais tenaient 
compte des spécificités du régime du contrôle étatique existant à Genève, et 
avaient été admis par la chambre administrative dans un arrêt ATA/59/2019 du 22 
janvier 2019. 
32) 
Le 30 juin 2022, M. A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
 
C’était à bon droit et non par erreur qu’il s’était vu notifier un avis de 
majoration de loyer, s’agissant d’une variation du loyer en cours de bail et non 
d’une nouvelle mise en location. 
 
 
L’avis n’avait pour seule fonction de permettre aux locataires de vérifier la 
conformité de la hausse avec la décision autorisant les travaux. Une telle approche 
revenait à priver de toute portée concrète le mécanisme de protection des 
locataires. 
 
 
Les locataires n’étaient pas destinataires de l’autorisation de construire, 
laquelle ne leur était pas notifiée. Les obliger à la contester pour éviter une hausse 
de loyer relevait du formalisme excessif et violait le principe de la 
proportionnalité, d’autant plus qu’ils étaient âgés et vulnérables. Une telle 
obligation aurait par ailleurs pour effet de retarder des travaux auxquels le 
locataire ne serait pas opposé. Une décision ne pourrait par ailleurs porter que sur 
le devis, et non sur les coûts effectifs, seuls pertinents. 
 
 
Les travaux d’entretien ne devaient pas donner lieu à une hausse de loyer, 
car ils étaient financés par le loyer. Le remplacement d’une installation ancienne 
ne créait qu’une plus-value partielle. 
 
 
Les travaux de réparation des ascenseurs et de la toiture pouvaient être 
considérés comme de l’entretien, sous réserve que les nombreuses interventions 
nécessitées par les pannes d’ascenseurs de grande hauteur ne pouvaient être 
assimilés à des travaux de plus-value. 
 
 
La nature des travaux objet de la procédure était difficile à déterminer sur la 
base des pièces produites. Ils étaient regroupés en grands items dans le document 
« Plan financier rénovation et loi sur l’énergie » remis par B______, et les 
pourcentages retenus étaient en contradiction avec la règle de l’art. 14 al. 3 OBLF 
qui constituait le mètre-étalon en l’espèce. Il n’était pas possible de distinguer la 
part à plus-value réelle de celle de l’entretien différé. Il aurait fallu disposer des 
dates des éventuels travaux passés pour déterminer leur éventuel amortissement. 


- 13/26 - 
A/2978/2021 
 
 
L’audition des parties, des architectes ou des personnes ayant dirigé les 
travaux ainsi qu’une inspection locale devait être ordonnée. Le PF intermédiaire 
devait être examiné à l’occasion d’une audience à laquelle participeraient 
l’OCLBF et B______, ce qui permettrait de comprendre et de justifier les postes 
« rocades et déménagement », « pertes locatives », « imprévus » et « dotations 
achats », comprendre la distinction entre « dotation achats » et « dotation » et 
entre « fonds propres fondation existants » et « fonds propres fondation 
rénovation », et expliquer la détermination du rendement net et son éventuelle 
distinction d’avec le rendement admissible au sens du CO. 
33) 
Le 1er juillet 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
a. 
Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 
 
b. 
Le DT conteste la qualité de partie du recourant et B______ s’en rapporte à 
justice. La décision attaquée n’a pas déclaré la réclamation du recourant 
irrecevable et elle indique une voie de recours à la chambre de céans. La question 
de la qualité de partie du recourant sera examinée avec le fond du litige et le 
recours sera déclaré recevable. 
2) 
 
Le recourant conclut préalablement à une comparution personnelle, à 
l’audition de témoins et à un transport sur place, ainsi qu’à la production de tout le 
PF des travaux. 
 
 
Il se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, faute pour l’OCLPF 
d’avoir produit toute la documentation financière ayant conduit à l’approbation du 
PF. 
 
a. 
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite 
(ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Ce droit n'empêche pas le juge 
de renoncer à l'administration de certaines preuves et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 
constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 
consid. 3). En outre, il n'implique pas le droit à une audition orale (ATF 140 I 
285consid. 6.3.1), ni celui d'obtenir l'audition de témoins (ATF 134 I 140 consid. 
5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 


- 14/26 - 
A/2978/2021 
 
b. 
Le recourant a eu l’occasion de s’exprimer et de produire toute pièce utile 
devant le DT et la chambre de céans. La nature des travaux est suffisamment 
détaillée pour qu’il ne soit pas nécessaire d’examiner l’immeuble dans lequel loge 
le recourant ni d’entendre des témoins à ce sujet. Le dossier financier a été remis 
par FRBK au recourant, de sorte que la production du PF détaillé par le DT n’a 
pas lieu d’être ordonnée. 
 
 
Il ne sera pas donné suite à la demande de mesures d’instruction. 
 
 
Pour les mêmes motifs, le grief de violation du droit d’être entendu soulevé 
par le recourant sera écarté. 
3) 
a. 
Le litige porte sur le bien-fondé de la décision du 6 juillet 2021 par laquelle 
l’OCLPF a rejeté la réclamation du recourant contre le courrier du 19 mars 2021 
lui notifiant une augmentation du loyer de son appartement de CHF 4'560.- par an 
à CHF 6'000.-, soit de CHF 380.- à CHF 500.- par mois. 
 
b. 
Conformément à l’art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du 
droit y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (al. 1 let. a), et pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b) ; les 
juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de 
la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (al. 2). 
 
 
Il n’en résulte toutefois pas que l’autorité est libre d’agir comme bon lui 
semble (ATA/211/2018 du 6 mars 2018 consid. 4). L’autorité commet un abus de 
son pouvoir d’appréciation tout en respectant les conditions et les limites légales, 
si elle ne se fonde pas sur des motifs sérieux et objectifs, se laisse guider par des 
éléments non pertinents ou étrangers au but des règles ou viole des principes 
généraux tels que l’interdiction de l’arbitraire et de l’inégalité de traitement, le 
principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATA/189/2018 du 
27 février 2018 consid. 3 ; ATA/38/2018 du 16 janvier 2018 consid. 6a et les 
références citées). 
4) 
a. 
Selon l’art. 1 LGL, l’État encourage la construction de logements d’utilité 
publique et s’efforce d’améliorer la qualité de l’habitat dans les limites et selon les 
critères fixés par la loi (al. 1). Il encourage la construction de logements, en 
particulier à but non lucratif, par voie notamment de caution simple d’emprunts 
hypothécaires, d’octroi de prêts avec ou sans intérêt, de subventions, d’avantages 
fiscaux, de mises à disposition, dans la mesure des disponibilités, de terrains à 
bâtir en droit de superficie, d’aide à l’équipement de terrains à bâtir. Il peut 
également faire usage des aides et moyens que les lois et ordonnances fédérales 
fournissent aux cantons dans le même dessein (al. 2 let. b). Il construit des 
logements par l’intermédiaire de fondations de droit public (al. 2 let. c) et veille à 
la qualité des logements et de leur environnement, ainsi qu’à l’économie des coûts 
de production et d’exploitation (al. 2 let. d). Il instaure un contrôle des loyers sur 


- 15/26 - 
A/2978/2021 
tous les logements ou locaux construits par ou avec son aide. Les logements et les 
locaux situés dans des immeubles construits avec son aide au sens de l’al. 2 let. b 
sont soumis à ce contrôle aussi longtemps qu’ils bénéficient de cette aide (al. 3). 
 
 
Sont entre autres admis au bénéfice de la LGL les immeubles de catégorie 
HBM (art. 16 al. 1 let. a LGL). 
 
b. 
B______ a été instituée par loi du 9 octobre 1969 (PA 665.00). En exécution 
du testament de Monsieur B______, elle a pour but initial la construction, 
l'acquisition, l'exploitation sur le territoire du canton de Genève de logements 
destinés à des couples de personnes âgées à revenu modeste (art. 2 al. 1). Elle peut 
également construire, acquérir ou gérer d'autres immeubles destinés au logement 
de personnes âgées moyennant des fonds qui lui sont attribués à cet effet. Ces 
immeubles font l'objet d'une comptabilité distincte (art. 2 al. 2). 
 
 
Selon ses statuts du 28 novembre 2018 approuvés par le Conseil d’État le 
13 mars 2019 (PA 720.02), elle doit réinvestir l’intégralité de son bénéfice (art. 7). 
 
 
Elle est assimilée par la loi aux quatre fondations immobilières de droit 
public ayant pour but principal la construction, l’acquisition et l’exploitation 
d’immeubles et de logements destinés aux personnes à revenus modestes 
(art. 14A al. 1 et 2 LGL). Sa fortune est constituée par des dotations de l’État ou 
des communes, lesquelles peuvent consister en l’octroi de crédits ou la donation 
d’immeubles, et ses biens immobiliers ne peuvent être cédés que conformément à 
l’art. 98 de la Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 
2012 
(Cst - GE - A 2 00 ; art. 14B LGL). Selon l’art. 14C LGL, ses ressources sont 
constituées notamment par (a) le produit de l’exploitation de ses immeubles ou de 
ceux qui lui sont confiés, (b) les subventions de l’État accordées en application de 
la LGL ou d’autres lois et, le cas échéant, par des attributions exceptionnelles, 
(c) des subventions d’autres corporations de droit public (communes, 
Confédération), (d) des rémunérations des mandats qui leur sont confiés par des 
tiers et (e) des subsides, dons et legs. 
 
c. 
Selon l’art. 15 LGL, le Conseil d’État détermine, dans chaque cas et dans le 
cadre des dispositions de la loi, la nature et la mesure de l’encouragement à la 
construction de logements d’utilité publique. Il peut octroyer chaque forme d’aide 
partiellement ou totalement, séparément ou cumulativement, avec une ou 
plusieurs autres, en tenant compte notamment de la catégorie de logements 
considérés (al. 1). L’aide est subordonnée à des critères d’économie des coûts de 
production et d’exploitation, de qualité des logements et de leur environnement et 
en matière d’énergie, à des économies d’énergie et à une minimisation du recours 
aux énergies non renouvelables conformément aux exigences de la législation en 
la matière (al. 2). Les aides telles que définies à l’art. 1 al. 2 let. b sont destinées 
en priorité à des logements d’utilité publique construits par des collectivités 


- 16/26 - 
A/2978/2021 
publiques, des corporations de droit public, des coopératives d’habitations et des 
organismes à but non lucratif (al. 3). 
 
 
Selon l’art. 25 LGL, pour être admis au bénéfice de la LGL, les immeubles 
doivent (a) comprendre essentiellement des logements dont les loyers soient 
compatibles avec la destination de logements d’utilité publique dans chacune des 
catégories prévues à l’art. 16 ; (b) comporter un équipement confortable et 
répondre par leur conception et leurs caractéristiques aux besoins de la population, 
(c) être construits conformément aux règles de l’art et avec des matériaux de 
bonne qualité et (d) être conformes aux conditions de l’art. 1 al. 2 let. d. 
 
 
Selon l’art. 26 let. b LGL, peuvent également être admis au bénéfice de la 
loi des immeubles transformés ou rénovés, lorsque la transformation ou 
rénovation a pour but d’augmenter les possibilités de logements, d’en améliorer 
les conditions ou lorsqu’elle se révèle économiquement plus favorable qu’une 
démolition et une reconstruction; des motifs d’ordre esthétique, historique ou 
d’autres motifs d’intérêt général peuvent être pris en considération dans 
l’appréciation des cas. 
 
 
Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à 
l’état locatif, doivent être préalablement agréés par le Conseil d’État, qui peut 
déléguer cette compétence à un département. Toute modification qui intervient en 
cours de construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l’objet d’un nouvel 
agrément (art. 27 LGL). 
 
 
Les immeubles doivent être maintenus constamment en bon état d’entretien. 
Les agents de l’État, désignés à cet effet, y ont accès en tout temps pour les 
contrôler (art. 28 al. 1 LGL). 
 
d. 
Toute personne peut demander par écrit à être mise au bénéfice de la LGL 
(art. 66 règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection 
des locataires du 24 août 1992 - RGL - I 4 05.01), en présentant notamment un 
descriptif des travaux, avec indication détaillée du volume SIA, selon modèle 
adopté par le service compétent (art. 67 let. g RGL), un PF complet, daté et signé, 
selon modèle adopté par le service compétent (art. 67 let. h RGL) et tous les 
justificatifs requis concernant le prix du terrain et les frais d'acquisition éventuels 
(art. 67 let. j RGL). 
 
 
En cas d’acceptation de la demande préliminaire, le service compétent prend 
acte des déclarations faites et des documents produits (art. 68 al. 1 RGL). En 
même temps, il détermine les prestations qui peuvent être accordées et en fixe la 
durée, la quotité et les conditions d’octroi prévues (art. 68 al. 2 RGL). 
L’acceptation par le requérant desdites conditions emporte la mise au bénéfice 
provisoire de la loi (art. 68 al. 3 RGL). 


- 17/26 - 
A/2978/2021 
 
 
Lorsque le cautionnement des crédits de construction est prévu dans 
l’accord de principe, il prend naissance à la signature de la convention de 
cautionnement (art. 72 al. 1 RGL). 
 
 
Aucun bail ne peut être conclu avant que le service compétent n'ait 
approuvé l'état locatif détaillé que le bénéficiaire de l'accord de principe est 
autorisé à appliquer, à titre provisoire, jusqu'à l'obtention définitive du bénéfice de 
la LGL (art. 73 al. 1 RGL). Restent réservées les conditions relatives aux locataires 
prévues au chapitre II (art. 73 al. 2 RGL). 
 
 
Selon l’art. 74 RGL, le bénéficiaire de l’accord de principe doit notamment 
joindre à sa demande d’autorisation de location (a) un PF intermédiaire, complet, 
daté et signé, selon modèle adopté par le service compétent et (b) un projet d’état 
locatif détaillé, daté et signé, avec indication des surfaces locatives brutes de 
chaque logement ou local et de leurs dépendances (notamment balcon, terrasse, 
jardin, etc.). 
 
 
Le bénéficiaire de l’accord de principe doit, pour obtenir définitivement le 
bénéfice de la loi, présenter une demande au service compétent (art. 75 al. 1 
RGL). À la demande doivent notamment être annexés le PF définitif, complet, 
daté et signé, selon modèle adopté par le service compétent (art. 76 let. b RGL) et 
tous les justificatifs requis concernant le prix de revient définitif global de 
l’opération (art. 76 let. c RGL). 
 
 
Selon l’art. 77 RGL, le service compétent, lorsque la demande définitive est 
recevable, procède à l’examen des pièces produites (al. 1). Le requérant est tenu 
de lui remettre sur demande tous documents utiles à cet examen, notamment 
devis, factures, comptes, y compris les comptes et relevés bancaires (al. 2). Le 
service compétent peut, en cas de besoin, faire procéder à toutes expertises par des 
mandataires de son choix (al. 3). 
 
 
Le projet de décision définitive du département est soumis à l'examen du 
requérant (art. 78 al. 1 RGL). Sur proposition du service compétent, le 
département accorde le bénéfice de la loi à titre définitif et notifie sa décision au 
requérant en son domicile élu (art. 78 al. 2 RGL). Toutes modifications des 
conditions fixées dans la décision définitive, notamment le changement de 
propriétaire, de ses statuts s’il s’agit d’une personne morale, ou du financement, 
doivent être préalablement agréées par l’autorité compétente. Reste réservée la 
modification de l’état locatif visée à l’art. 42 LGL (art. 78 al. 4 RGL). 
5) 
a. 
S’agissant de la protection des locataires, l’art. 253b CO dispose que les 
dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux 
locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été 
prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une 
autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d 


- 18/26 - 
A/2978/2021 
al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables 
aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises 
par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 
 
 
Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que 
ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au 
bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se 
prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 
CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de 
réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c 
CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit 
public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique 
peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le 
montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. 
Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un 
contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement 
répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé 
et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où 
la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un 
prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine 
complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la 
collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre 
part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en 
principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'avait pas prévu un 
système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO, mais avait au contraire voulu que les 
mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité 
administrative, jugé plus incisif. Par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, il avait 
d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et 
éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui faisaient 
l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité 
administrative chargée du contrôle des loyers jouissait d'une compétence 
exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations était fermée (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). 
 
 
Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a jugé que l'art. 269 CO s'appliquait 
également aux loyers contrôlés par l'État. Les autorités administratives ne 
pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des 
fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat 
manifestement exagéré et ne devaient pas non plus prendre en compte d'autres 
critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers 
comparatifs (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 précité consid. 2.3). 


- 19/26 - 
A/2978/2021 
 
 
Selon l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur 
d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix 
d’achat manifestement exagéré. 
 
b. 
En droit genevois, l’art. 42 LGL prévoit que pendant toute la durée du 
contrôle des loyers institué par l’art. 1 al. 3 l’état locatif agréé de l’immeuble ne 
peut être modifié qu’en raison de la diminution légale des prestations de l’État et 
de l’évolution des conditions d’exploitation des immeubles, notamment des 
variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux 
d’entretien et de réparation, sans préjudice des besoins d’alimentation des réserves 
pour l’entretien (al. 1). Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de la 
LGL, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé (al. 2). 
Le service compétent statue sur les demandes de modification de l’état locatif 
agréé présentées par le propriétaire et autorise ou refuse la demande (al. 3). Le 
propriétaire doit signaler au service compétent toute diminution des frais 
d’exploitation des immeubles, notamment les baisses du taux des intérêts des 
dettes hypothécaires. (al. 4). Le service compétent peut diminuer l’état locatif 
agréé, en cas de réduction des charges d’exploitation, du taux des intérêts des 
dettes hypothécaires, ou d’un rendement des fonds propres supérieur à celui fixé 
par le Conseil d’État (al. 5). Les décisions du service compétent sont prises soit 
d’office, soit sur demande du propriétaire ou d’un locataire. Elles sont motivées et 
indiquent la voie et le délai de réclamation prévus par la loi (al. 6). Le propriétaire 
notifie au locataire le loyer autorisé par le service compétent en utilisant, à cette 
fin et sous peine de nullité, une formule officielle mentionnant notamment les 
motifs de la modification du loyer, le droit à obtenir une allocation de logement 
aux conditions fixées par la loi en s’adressant à l’autorité compétente, ainsi que la 
voie et le délai de réclamation prévus par la loi. Une copie conforme de la 
décision relative au nouveau loyer doit y être jointe (al. 7). La formule avise en 
outre le locataire qu’il est autorisé à consulter, auprès du service compétent, les 
pièces du dossier sur la base desquelles le loyer a été fixé (al. 8). 
 
 
Le propriétaire peut, dans le délai de trente jours, déposer une réclamation 
auprès du service compétent contre les décisions visées à l’art. 42 (art. 43 al. 1 
LGL). La réclamation est motivée par écrit et comporte, s’il y a lieu, toutes les 
pièces justificatives. Le service compétent informe les locataires du dépôt de la 
réclamation et leur impartit un délai de dix jours pour intervenir à la procédure et 
faire leurs observations écrites sur la réclamation, s’ils s’y croient fondés, en 
précisant que la décision sur réclamation leur est opposable, qu’ils soient ou non 
intervenus (art. 43 al. 2 LGL). Le service compétent statue sur la réclamation et 
notifie sa décision motivée aux parties à la procédure avec indication de la voie et 
du délai de recours (art. 43 al. 3 LGL). 
 
 
Si le bail porte sur un logement, le locataire peut, dans le délai de trente 
jours, déposer une réclamation auprès du service compétent, contre les décisions 


- 20/26 - 
A/2978/2021 
visées à l’art. 42 et plus particulièrement contre les avis notifiés sur formule 
officielle par le propriétaire (art. 44 al. 1 LGL). La réclamation est motivée par 
écrit et comporte, s’il y a lieu, toutes pièces justificatives. Le service compétent 
informe le propriétaire du dépôt de la réclamation et lui impartit un délai de dix 
jours pour intervenir à la procédure et faire ses observations écrites sur la 
réclamation, s’il s’y croit fondé, en précisant que la décision sur réclamation lui 
est opposable, qu’il soit ou non intervenu (art. 44 al. 2 LGL). Le délai de trente 
jours pour déposer une réclamation ne commence à courir que dès réception de la 
décision ou de la notification faite par le propriétaire en vertu de l’art. 42 al. 7 (art. 
44 al. 3 LGL). Le service compétent statue sur la réclamation et notifie sa décision 
motivée aux parties à la procédure avec indication de la voie et du délai de recours 
(art. 44 al. 4 LGL). Si le bail porte sur des locaux commerciaux, les voies de droit 
sont régies par le titre huitième du CO (bail à loyer) et les art. 88 ss LOJ. 
 
 
Selon l’art. 45 LGL, les locataires de logements ou de locaux soumis à la 
LGL bénéficient, à l’exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les 
logements, de la protection instituée par le titre huitième du CO (bail à loyer). Les 
art. 31 à 31C LGL sont réservés. 
 
 
Les juridictions de protection des locataires et la procédure devant celles-ci 
sont réglées par la loi organisant la commission de conciliation en matière de baux 
et loyers du 28 novembre 2010 et par les articles 88 ss LOJ (art. 46 al. 1 LGL). 
Les réclamations adressées à l’administration et leur suite éventuelle ne privent 
pas leurs auteurs de leur droit à agir devant les autorités judiciaires compétentes 
(art. 46 al. 2 LGL). 
 
 
Le Conseil d’État, après consultation des milieux intéressés, établit un bail 
type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. À 
ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel 
est soumis l’immeuble abritant les locaux loués (art. 47 LGL). 
 
 
Selon l’art. 5 al. 4 RGL, les loyers tiennent compte des conditions 
d’exploitation de l’immeuble et des frais qui en découlent, dans la mesure où ces 
frais sont admis par le service compétent tant dans leur genre que dans leur 
quotité, à l’exception du chauffage et de l’eau chaude qui sont fournis au prix 
coûtant selon pièces justificatives tenues à la disposition des locataires à la fin de 
chaque période annuelle de chauffage. Le bailleur ne peut exiger d’un locataire 
une prestation autre que le loyer et la participation aux frais de chauffage et de 
fourniture d’eau chaude, hormis le paiement, cas échéant, de parts sociales dans le 
cadre de coopératives d’habitation. 
 
 
Selon l’ArRPFOL dans sa teneur au 21 février 2018, les rendements 
admissibles pour les immeubles contrôlés en application de la LGZD, de la LGL 
et de la LUP sont fixés à 4 % pour des immeubles financés par 100 % de fonds 


- 21/26 - 
A/2978/2021 
propres, 4,5 % pour des immeubles financés par 50 % de fonds propres et 6 % 
pour des immeubles financés par 20 % de fonds propres. 
 
 
À l’adresse https://www.ge.ch/document/modele-notification-modification-
loyer-suite-ad-dml-2 est publié au format word le « modèle pour notification de 
modification de loyer suite à l’AD DML 2 ». L’en-tête vise entre autres les 
immeubles mis au bénéfice de la LGL et de la LUP et la fixation définitive, 
alternativement la modification provisoire, des loyers. Le modèle annonce la 
fixation des loyers provisoires ou définitifs en application de l’art. 27 LGL, 
l’augmentation du loyer qui en résulte, et fait référence à l’art. 4.1 du bail 
indiquant que les modifications de loyer résultant de décisions du département, 
prises en vertu de l'art. 27 LGL, ne peuvent faire l'objet d'aucun recours. 
6) 
 
En l’espèce, le recourant se plaint de ne pas être en mesure de faire contrôler 
la conformité de son loyer à l’art. 269 CO. 
 
a. 
Il n’est pas disputé que le recourant ne peut saisir le Tribunal des baux et 
loyers d’une contestation de l’augmentation de loyer de l’art. 270b CO ni d’une 
demande de réduction de loyer de l’art. 270a CO (art. 45 LGL). 
 
b. 
Le recourant ne peut pas non plus contester l’octroi par l’OCLPF des aides 
prévues par la LGL. 
 
 
Dans un arrêt de 2016, la chambre de céans a déclaré irrecevable le recours 
formé par une locataire contre l’arrêté du DT accordant au propriétaire de 
l’immeuble la prolongation du régime d’aide et de contrôle de la LGL, faute pour 
celle-ci d’en être destinataire et faute de disposition prévoyant un droit personnel 
des locataires à contester la prolongation par l’État d’une subvention à un 
propriétaire d’immeuble. S’il était exact que la décision de prolongation de la 
subvention pouvait avoir des effets sur son loyer, la locataire n’était atteinte que 
de manière indirecte par l’arrêté du DT (ATA/988/2016 du 22 novembre 2016 
consid. 5). 
 
c. 
L’OCLPF soutient qu’il appartenait au recourant d’attaquer les autorisations 
de construire assorties de l’approbation du PF initial. 
 
 
Les autorisations de construire définitives délivrées par le département sont 
susceptibles de recours, selon les modalités prévues aux art. 145, 146 et 149 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05). 
 
 
Dans une espèce relative à la construction d’un immeuble d’habitation mixte 
(ci-après : HM) en zone de développement, soumise à la LGZD ainsi qu’à la LGL, 
la chambre de céans a indiqué que dans la procédure de construction en zone de 
développement, la décision octroyant l’autorisation définitive de construire 
constituait la première décision déployant un effet formateur, permettant la mise 


- 22/26 - 
A/2978/2021 
en œuvre du projet de construction en fonction de conditions techniques et 
financières définies. Si le requérant promoteur voulait remettre en question la 
conformité au droit du PF et de l’état locatif que ladite autorisation lui imposait de 
respecter, c’est contre celle-ci qu’il devait former recours (ATA/502/2014 du 1er 
juillet 2014 consid. 15). 
 
 
Dans une autre espèce relative à la vente de villas en zone de 
développement, la chambre de céans a retenu que, faute pour les acquéreurs 
d’avoir recouru contre les autorisations de construire, dont les accords de principe 
se basant sur les plans financiers initiaux, et notamment le prix maximum autorisé 
pour le terrain ainsi que les exigences de typologie des habitations, faisaient 
partie, ceux-ci ne pouvaient plus être remis en cause par ces derniers au stade de 
l’accord définitif. Celui-ci n’était ainsi susceptible de prendre en compte que les 
divergences avec les coûts effectifs de construction (ATA/1439/2017 du 31 
octobre 2017 consid. 2f). 
 
 
Ces précédents ne sauraient être opposés au recourant. Les protagonistes – 
respectivement promoteur de l’immeuble et acquéreurs des villas – y étaient 
destinataires des autorisations de construire, étaient parties à la procédure et 
possédaient un intérêt personnel et direct à contester un prix jugé trop bas 
respectivement trop élevé. La position du recourant – locataire – n’est pas 
comparable. Il ne pouvait être exigé de lui, a fortiori vu son âge et sa vulnérabilité, 
qu’il voue une attention constante aux publications par la FAO d’autorisations de 
construire ne mentionnant d’ailleurs pas les conditions liées au respect des PF ni 
qu’il comprenne de lui-même, au stade de la planification financière des travaux, 
le mécanisme et les effets du PF initial sur son loyer futur. Les informations 
fournies aux locataires par B______ n’y changent rien, étant observé qu’elles ne 
mentionnaient qu’un effet des travaux sur les loyers et n’avertissaient pas ceux-ci 
d’avoir à recourir contre les autorisations de construire. Le recourant s’est vu 
notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il 
pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans 
ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. 
 
d. 
Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le 
locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement 
abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le 
plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait 
à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). 
Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour 
faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des 
loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité 
cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). 
 
 
Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne 
peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la 


- 23/26 - 
A/2978/2021 
notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de 
contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. 
 
 
À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à 
juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de 
loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours 
d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références 
citées). 
 
e. 
Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts 
de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant 
à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était 
pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser 
un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier 
renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, 
après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères 
pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou 
les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit 
fédéral. La chambre de céans a relevé qu’il n’était pas exclu qu’un tel examen 
doive déboucher également sur une modification de la pratique administrative 
existante voire sur des changements normatifs (ATA/845/2016 et ATA/847/2016 
du 11 octobre 2016). 
 
 
Il sera procédé de la même manière dans la présente espèce. Il appartiendra 
à l’OCLPF de se faire remettre par B______ une comptabilité analytique et 
historique complète des travaux lui permettant de déterminer quelle part de ceux-
ci peut être imputée sur les loyers, et partant quels travaux relèvent de l’entretien 
différé. L’OCLPF devra ensuite donner l’occasion au recourant de consulter ces 
pièces et de se déterminer ensuite sur le bien-fondé de la hausse préalablement à 
toute décision sur son opposition. 
 
 
Certes, lorsqu’il s’agit d’examiner la façon dont sont traités par une 
administration spécialisée, en fonction de la loi voire des directives existantes, 
certains frais d’exploitation courants ou extraordinaires ou dont elle établit le 
budget voire l’état locatif autorisé d’un immeuble, la chambre administrative fait 
preuve de retenue. L’OCLPF est un service spécialisé chargé d’examiner les 
dossiers relatifs à tous les immeubles subventionnés par l’État, d’en mesurer tous 
les aspects financiers et techniques. Cette mission lui offre un champ de 
comparaison étendu et doit en principe l’amener à établir une pratique uniforme. 
La chambre administrative ne saurait de ce fait substituer son appréciation à celle 
d’un service spécialisé pour ce qui concerne les questions techniques. Dans un tel 
cas, le contrôle qu’elle opère sur la façon dont l’autorité administrative applique la 
loi se limite à l’abus ou à l’excès du pouvoir d’appréciation (ATA/59/2019 précité 
consid. 8 et les références citées). Toutefois, afin que ce contrôle puisse être 
effectué, le locataire puis la chambre de céans doivent avoir été mis en mesure de 


- 24/26 - 
A/2978/2021 
comprendre sur quels éléments exactement l’autorité s’est fondée pour arrêter sa 
décision. 
 
f. 
Dans l’ATA/502/2014 du 1er juillet 2014, la chambre administrative avait 
considéré qu’une DML provisoire fondée sur l’art. 74 RGL devait être qualifiée 
de décision incidente, contrairement à la décision au sens de l’art. 78 RGL par 
laquelle était arrêté de manière définitive le rendement net que le propriétaire 
pouvait obtenir de la chose louée à la fin des travaux, après l’établissement du PF 
définitif, fondé sur le bouclement définitif des comptes de construction. 
 
 
La solution à laquelle aboutit en l’espèce la chambre de céans ne compromet 
pas le dispositif de subventionnement, en ce qu’elle permet à l’autorité de corriger 
dans le PF définitif – qui reste à prononcer au stade de la DML et de la 
notification des nouveaux loyers – la portée admissible du coût des travaux sur les 
loyers. Elle ne contrarie pas de manière inadmissible les intérêts de B______, qui 
n’est en toute hypothèse pas admise à réaliser un rendement excessif. 
 
 
Le recours sera partiellement admis, la décision attaquée annulée et la cause 
renvoyée à l’OCLPF pour instruction et nouvelle décision. 
7) 
 
Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera perçu (art. 87 al. 1 LPA) et 
une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée au recourant, à charge de 
B______ pour CHF 500.- et de l’État de Genève pour CHF 500.- (art. 87 al. 2 
LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 8 septembre 2021 par Monsieur A______ contre 
la décision de l’office cantonal du logement et de la planification foncière du 6 juillet 
2021 ; 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule la décision de l’office cantonal du logement et de la planification foncière du 
6 juillet 2021 ; 


- 25/26 - 
A/2978/2021 
renvoie la cause à l’office cantonal du logement et de la planification foncière pour 
instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants ; 
dit qu’aucun émolument n’est perçu ; 
alloue à Monsieur A______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge la 
fondation B______ pour CHF 500.- et de l’office cantonal du logement et de la 
planification foncière pour CHF 500.- ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat du recourant, à la 
fondation B______ , ainsi qu'à l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière. 
Siégeant : M. Mascotto, président, Mme Krauskopf, M. Verniory, Mmes Payot 
Zen-Ruffinen et Lauber, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. Mazza 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. Mascotto 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
la greffière : 
 
 
 
 


- 26/26 - 
A/2978/2021