ge_gerichte · ATA/237/2013 · 2013-04-16 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1625/2012-LDTR 
ATA/237/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 16 avril 2013 
 
 dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
contre 
Monsieur Charles Joseph BOROSS 
 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
et 
Monsieur Alexandre LÉVY, appelé en cause 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 août 2012 (JTAPI/1014/2012) 


- 2/8 - 
A/1625/2012 
EN FAIT 
1. 
 
Sur la parcelle n° 2’026 feuille 59 de Genève, section Cité, est édifié un 
immeuble à l’adresse 4, rue de Zurich, comportant 15 appartements. Ledit 
immeuble était exploité par une société immobilière d’actionnaires/locataires, soit 
la société Pâquis-Ecole et il a été soumis au régime de la propriété par étages 
(ci-après : PPE) le 23 septembre 1983. 
2. 
 
Le 13 juin 1984, Monsieur Charles Joseph Boross, alors domicilié 
18, chemin de la Tour à Meyrin, a signé avec Monsieur Jürg Stäubli, 
administrateur de la société précitée, un acte de cession-vente concernant 
17 actions de CHF 100.- chacune, entièrement libérées, portant les nos 723 à 739, 
lui donnant le droit de louer l’appartement 4.02 de 2 pièces situé au 2ème étage de 
l’immeuble précité. 
 
 
Simultanément, le vendeur cédait à l’acheteur le montant proportionnel au 
nombre d’actions cédées de la créance chirographaire. Ce prêt était conclu pour 
une période indéterminée et était remboursable en tout temps, au gré de la société 
et dans la mesure de ses disponibilités en espèces. A teneur de l’art. 6 de cet acte, 
la vente des actions et la cession de la créance avaient lieu pour le prix total de 
CHF 64'000.-. Selon le département des travaux publics, devenu le département 
de l’aménagement, de l’équipement et du logement, puis le département des 
constructions et des technologies de l’information, et enfin le département de 
l’urbanisme (ci-après : le département), M. Boross, dans le cadre des sorties 
partielles de la société immobilière d’actionnaires/locataires, est devenu 
propriétaire en nom le 22 février 2001 de l’appartement précité. 
3. 
 
Depuis le 1er novembre 1995 jusqu’au 15 juin 2010, cet appartement a été 
loué pour un loyer annuel s’élevant en 1995 à CHF 7'800.-, en 1996 à 
CHF 8'400.- et en 1997 à CHF 8'760.-. Selon les photographies et l’état des lieux 
établi par la régie au départ du locataire, l’appartement nécessitait une complète 
remise en état. 
4. 
 
Par l’intermédiaire d’un notaire, M. Boross a sollicité du département le 
22 février 2012 l’autorisation de vendre l’appartement en question à Monsieur 
Alexandre Lévy, étant précisé que ce logement était resté vacant depuis juin 2010. 
Sous la rubrique « motif de la vente », il était indiqué « désinvestissement » et 
sous « but de l’achat », « investissement ». Quant au prix convenu, il avait été fixé 
à CHF 275'000.-. Selon l’extrait du registre foncier produit par le notaire à l’appui 
de la requête, l’appartement était soumis au régime de la PPE, de la propriété par 
actions ou à une forme de propriété analogue. 


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5. 
 
Par arrêté du 17 avril 2012, le département a autorisé la vente en question 
pour le prix de CHF 275'000.- vu l’art. 39 al. 2 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et 
l’art. 13 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01) au motif que le vendeur ne possédait que cet appartement 
dans l’immeuble en cause, de sorte que, dans le cadre de la pesée des intérêts à 
laquelle il devait procéder dans chaque cas d’espèce, en application du principe de 
la proportionnalité, le département délivrait l’autorisation VA 11’604, non sans 
avoir relevé que l’appartement était libre de tout occupant. 
 
 
Cette autorisation a fait l’objet d’une parution dans la Feuille d’avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 24 avril 2012. 
6. 
 
Le 24 mai 2012, l’Association genevoise de défense des locataires, devenue 
l’Association genevoise des locataires (ci-après : l’ASLOCA), a recouru contre 
cet arrêté auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 
en concluant à son annulation. Préalablement, le TAPI devait ordonner la 
comparution personnelle des parties, la production d’un extrait du registre foncier 
indiquant le nom des propriétaires en PPE de l’immeuble, ainsi que toutes les 
autorisations de vente accordées par le département à partir du 31 mars 1985, avec 
leur motivation et les dérogations à l’art. 39 LDTR. Les immeubles, propriétés 
d’actionnaires/locataires, n’étaient pas des appartements en PPE, à moins que leur 
propriétaire n’ait été inscrit comme tel au registre foncier, ce qui n’était pas le cas 
en l’espèce. Partant, l’arrêté querellé violait l’art. 39 LDTR puisque la vente 
portait sur un appartement locatif et que son propriétaire, M. Boross, n’était 
propriétaire que d’actions. 
7. 
 
Le TAPI a invité M. Lévy à se déterminer, sans préjudice de son appel en 
cause. 
8. 
 
Le 18 juin 2012, M. Boross a informé l’ASLOCA qu’il était propriétaire de 
l’appartement litigieux depuis 28 ans. Il avait choisi de vendre son bien 
immobilier car des travaux importants étaient nécessaires. L’appartement étant 
vacant depuis le mois de juin 2010, il avait souhaité le vendre car il n’avait plus 
l’âge, ni l’envie de procéder à des investissements. Enfin, la société immobilière 
d’actionnaires/locataires existait depuis le 17 janvier 1983 et d’autres ventes ou 
donations avaient été acceptées par le département dans le même immeuble en 
2011 et 2012. Il a conclu implicitement au rejet du recours. 
9. 
 
Le 4 juillet 2012, M. Lévy s’est exprimé à son tour. L’appartement qu’il 
souhaitait acquérir était situé à 500 m de son lieu de travail et il entendait en faire 
sa résidence principale. Il était prêt à assumer les frais des travaux de rénovation, 
devisés à quelque CHF 50'000.-, pour autant qu’il soit chez lui. 


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10. 
 
Le département a transmis son dossier sans observations. 
11. 
 
Par jugement du 30 août 2012, le TAPI a rejeté le recours, considérant au vu 
des pièces produites que l’immeuble avait été soumis au régime de la PPE depuis 
le 23 septembre 1983 et que l’appartement litigieux avait été cédé de manière 
individualisée le 22 février 2001, selon le registre foncier. De plus, il entrait dans 
la catégorie des appartements de 1 à 7 pièces dans laquelle sévissait une pénurie, 
en application de l’arrêté du Conseil d’Etat déterminant les catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR 
du 27 juillet 2011 (ArAppart - L 5 20.03), celui relatif à 2012 n’ayant pas encore 
été publié (ATA/196/2013 du 26 mars 2013). Quand bien même le 
partage/attribution des parts d’actionnaires/locataires était intervenu sans 
autorisation du département, la nullité de cette opération ne pouvait plus être 
constatée, comme la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) l’avait jugé dans deux causes similaires. Dès lors, le 
département pouvait, sans abuser de son pouvoir d’appréciation, délivrer 
l’autorisation requise, en application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
12. 
 
Par acte posté le 2 octobre 2012, l’ASLOCA a recouru contre ce jugement 
auprès de la chambre administrative en reprenant ses conclusions préalables 
tendant à ce qu’une audience de comparution personnelle soit ordonnée et que 
toutes les pièces énumérées ci-dessus soient produites. Principalement, elle a 
conclu à la mise à néant du jugement attaqué, de même qu’à celle de l’autorisation 
de vente VA 11'604, en reprenant ses explications. 
13. 
 
Le TAPI a produit son dossier le 5 octobre 2012. 
14. 
 
M. Boross a conclu le 18 octobre 2012 au rejet du recours. La production 
des pièces requises par l’ASLOCA n’était pas nécessaire. Il était propriétaire de ce 
bien-fonds depuis 28 ans, soit bien avant que la PPE n’existe puisque les sociétés 
immobilières d’actionnaires/locataires constituaient une forme de propriété 
analogue, qui avait permis à des simples personnes de devenir propriétaires, étant 
donné qu’avant, on ne pouvait acheter que des immeubles, des maisons, ou rester 
locataire. 
15. 
 
Le département a conclu au rejet du recours le 12 novembre 2012. Il avait 
considéré qu’aucune des conditions posées par l’art. 39 al. 3 ou al. 4 LDTR n’était 
remplie. M. Boross ne possédant qu’un appartement dans cet immeuble, le 
département ne pouvait refuser de donner une suite favorable à sa requête, eu 
égard au principe de proportionnalité. Divers éléments nouveaux étaient apparus 
en cours de procédure, M. Boross ayant produit la convention de cession d’actions 
relative à l’appartement n° 4.02 datant de juin 1984. S’il avait eu connaissance de 
cet élément avant la délivrance de l’autorisation, le département aurait octroyé 
celle-ci, comme il était obligé de le faire, mais en application de l’art. 39 al. 4 
LDTR puisque ce bien immobilier avait, avant le 30 mars 1985, été soumis au 


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régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait été déjà cédé 
de manière individualisée. 
 
 
Enfin, le transfert intervenu en février 2001 n’avait en effet pas fait l’objet 
d’une autorisation, dans la mesure « où il s’agissait du transfert en nom d’un 
détenteur d’un certificat d’actions portant sur un appartement déterminé du droit 
de propriété sur ledit appartement, le propriétaire économique restant le même ». 
16. 
 
Le 20 décembre 2012, M. Lévy a répété les explications qu’il avait déjà 
fournies au TAPI, en concluant à la confirmation du jugement attaqué et de 
l’autorisation, ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité de procédure. 
17. 
 
Le 8 janvier 2013, le juge délégué a fixé un ultime délai au 31 janvier 2013 
à l’ASLOCA, ensuite de quoi la cause serait gardée à juger. 
18. 
 
Le 14 janvier 2013, l’ASLOCA a maintenu ses conclusions préalables, la 
chambre administrative devant inviter M. Boross et le département à préciser la 
date de l’individualisation et de l’inscription de l’appartement n° 4.02 en PPE 
dans le registre foncier. 
19. 
 
Le 28 janvier 2013, M. Boross a produit l’attestation du 27 février 2001 du 
notaire démontrant que l’inscription de son appartement avait bien été faite au 
registre foncier le 22 février 2001. Il demandait ce qu’il fallait de plus pour clore 
ce dossier. 
20. 
 
Le 31 janvier 2013, l’ASLOCA a communiqué la cession-vente passée entre 
MM. Boross et Stäubli le 13 juin 1984, telle qu’elle avait été produite par la partie 
adverse, sans autre commentaire, et dans un autre courrier du même jour, elle a 
répété qu’elle était convaincue que l’individualisation dudit appartement n’avait 
pas été appliquée avant le 30 mars 1985. Elle s’est référée par ailleurs à deux 
autres causes pendantes devant la chambre administrative. 
 
 
Quant à la société SI Pâquis-Ecole, elle existait toujours. L’ASLOCA a 
persisté dans ses conclusions pour le surplus. 
21. 
 
Le second pli du 31 janvier 2013 de l’ASLOCA et son annexe, savoir l’acte 
relatif à la cession-vente intervenue le 13 juin 1984, ont été communiqués aux 
intimés pour information le 4 avril 2013. 
22. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
 


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EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en 
location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à 
raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt 
public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident 
dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
 
Le Conseil d’Etat a décidé qu’il y avait pénurie à Genève au sens des 
art. 25 et 39 LDTR pour toutes les catégories d’appartements d’1 à 7 pièces 
inclusivement (ArAppart). 
3. 
 
A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un 
appartement notamment s’il était, comme en l’espèce, le 30 mars 1985, soumis au 
régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé 
de manière individualisée (let. b) ou qu’il a fait une fois au moins l’objet d’une 
autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur 
un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être 
accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement 
financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en PPE et 
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur doit les 
revendre sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation 
individualisée au sens du présent alinéa. 
4. 
 
En l’espèce, l’autorisation délivrée le 17 avril 2012 par le département l’a 
été en application de l’art. 39 al. 2 LDTR et 13 al. 1 RDTR, mais il est apparu au 
cours de la procédure, en particulier devant la chambre de céans, que les 
conditions d’application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR étaient satisfaites, 
M. Boross ayant alors produit toutes les pièces nécessaires à cet effet. 
 
 
Le département a ainsi lui-même convenu, dans sa réponse au recours du 
12 novembre 2012, que s’il avait eu connaissance de ces éléments, il n’aurait pas 
pu refuser de délivrer l’autorisation, et cela en application de l’art. 39 al. 4 let. d 
LDTR, la production le 28 janvier 2013 par M. Boross d’un document du 
27 février 2001 démontrant que l’inscription de son appartement avait bien été 


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enregistrée au registre foncier le 22 février 2001 permettant de lever tout doute à 
cet égard. 
5. 
 
L’appartement acquis par M. Boross avait ainsi déjà été vendu une fois de 
manière individualisée, de sorte que la présente cause diffère de celles jugées 
récemment. Enfin, il sera rappelé à l’ASLOCA que certes, les ventes de parts de 
copropriété sont soumises à la LDTR (ATA/115/2013 du 26 février 2013 ; 
ATA/397/1998 du 30 juin 1998), mais il n’est pas possible dans le cadre de cette 
procédure-ci de revenir sur l’opération qui s’est déroulée en 2001, puisqu’il ne 
s’agit pas, ou plus, de l’objet du litige. 
 
 
De plus, il a déjà été jugé que les sociétés d’actionnaires/locataires 
constituaient des formes analogues à la PPE (ATA/144/2013 du 5 mars 2013 et 
les références citées). 
6. 
 
Dans ce dernier arrêt, il a également été rappelé qu’en cas de réalisation de 
l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département était tenu de délivrer 
l’autorisation d’aliéner (ATA/144/2013 précité ; ATA/784/2012 du 20 novembre 
2012). 
7. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours ne peut qu’être rejeté, l’autorisation de 
vendre VA 11'604 et le jugement du TAPI devant être confirmés, mais par 
application de l’art. 39 al. 4 let. d LDTR. 
8. 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
l’ASLOCA. Aucune indemnité de procédure ne sera allouée à M. Boross ou 
M. Lévy, puisque ceux-ci n’ont pas démontré avoir exposé des frais pour leur 
défense (art. 87 LPA). 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 2 octobre 2012 par l’ASLOCA contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 août 2012 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de l’ASLOCA un émolument de CHF 1'000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 


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dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat de la recourante, à Monsieur 
Charles Joseph Boross, au département de l’urbanisme, à Monsieur Alexandre Lévy, 
appelé en cause, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, MM. Dumartheray et Verniory, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :