voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · ACJC/1473/2023 · 2023-11-06 · fr

Résumé:
 INONDATION - APPARTEMENT INHABITABLE - DOMMAGE - FAUTE DU BAILLEUR - CARACTERE INEVITABLE
Le caractère inévitable, qu'il convient par ailleurs d'analyser au cas par cas, ou le risque inhérent n'est pas déterminant. Un sinistre, qu'il soit en lien avec un dégât des eaux, d'incendie ou autre, étant par principe soudain et imprévisible, il ne saurait dédouaner par ce simple fait toute responsabilité du bailleur. On ne saurait également admettre qu'une inondation constitue un risque inhérent admissible à toute habitation. L'obligation d'entretien du bailleur de la chose louée (art. 256 al. 1 in fine CO) et la délivrance d'un logement exempte de défaut impliquent, en particulier, que les installations techniques ou sanitaires soient aux normes et qu'un entretien régulier soit mis en place afin de prévenir autant que possible la survenance d'un sinistre, notamment un risque accru d'incendie ou d'inondation. Il s'agit là d'une qualité que le locataire peut légitimement attendre, étant rappelé qu'un manque d'entretien de l'immeuble peut également constituer un défaut. Conformément à la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC), il appartient au bailleur d'apporter la preuve libératoire de sa responsabilité présumée, c'est-à-dire l'absence de faute de sa part. Il n'est pas contesté en l'espèce que ce dernier a pris rapidement les mesures qui s'imposaient pour réparer le défaut. Il lui appartenait également de démontrer qu'il avait satisfait à son devoir d'entretien de la chose louée, en lien en particulier avec les canalisations de l'immeuble, ou que la cause du sinistre devait être imputée aux comportements d'un tiers dont il ne portait pas la responsabilité.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DOMMAGES-INTÉRÊTS;FAUTE

Normes: Normes:
 CO.259e
ge_gerichte · 4A_337/2022 · 2023-10-24 · fr

Résumé:
 QUALIFICATION D'UNE CONSTRUCTION (MOBILIERE OU IMMOBILIERE)
L’art. 677 CC dispose que les constructions légères, telles que des chalets ou des baraques, élevées sur le fond d’autrui et érigées sans intention de les y établir de manière permanente, appartiennent aux propriétaires de ces choses. Selon la jurisprudence, une construction mobilière doit présenter deux éléments, soit l’intention des parties d’établir une relation temporaire entre la chose et le fond (élément subjectif) et un lien externe entre la chose et le fond qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement (élément objectif). L’intention des parties revêt une importance particulière. Il s’agit du premier critère qui doit être apprécié au moment de la date de la construction des installations litigieuses, les documents contractuels sont à cet égard déterminants. Ainsi, ce n’est que si la construction a été solidement liée au sol dès le départ, au point de devenir un élément essentiel selon l’usage local, que l’intention initiale des parties n’est pas décisive.
En l’espèce, en se fondant sur l’intention des parties lors de la construction, le Tribunal fédéral estime que les chalets étaient des constructions mobilières. Il avait toujours été prévu que les chalets seraient enlevés en cas de résiliation des baux portant sur les terrains. Dans la mesure où il a été jugé que les contrats portaient sur des terrains uniquement, les règles de protection contre les congés abusifs des art. 271 ss CO n'étaient pas applicables puisqu’elles ne l'étaient que pour des baux d’habitations et des locaux commerciaux. Les locataires ne pouvaient donc pas prétendre à une protection contre les congés. Il n’y avait pas de place non plus pour une application par analogie des art. 271 ss CO, les contrats de bail des terrains prévoyant expressément qu’en cas de congé, les chalets devaient être enlevés.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CONSTRUCTION MOBILIÈRE

Normes: Normes:
 CC.677.al1; CO.271
ge_gerichte · 4A_252/2023 · 2023-10-24 · fr

Résumé:
 BAIL À LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER APRÈS LA FIN DE LA PÉRIODE D'INDEXATION
Les parties à un bail à loyers indexés doivent, sous peine de déchéance, demander des adaptations de loyer - dont celle fondée sur la variation du taux hypothécaire de référence - pour le terme de la durée d'indexation en respectant le délai de résiliation. Si elles ne prétendent à aucune modification de loyer pour cette échéance (moyennant le respect du délai de congé), elles sont présumées d'accord avec le loyer en vigueur à ce moment-là. Des adaptations ultérieures fondées sur des circonstances existant auparavant sont exclues. Sont alors déterminants, pour de futures adaptations de loyer selon la méthode relative, l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la période d'indexation en respectant le délai de congé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ

Normes: Normes:
 CO.269b
ge_gerichte · ACJC/1375/2023 · 2023-10-16 · fr

Résumé:
 COMPETENCE RATIONE MATERIAE TBL - TIERS AYANT EMIS DES GARANTIES
La juridiction des baux et loyers est compétente pour statuer sur les différends qui mettent en cause non seulement des bailleurs et des locataires ou fermiers, mais encore des tiers, en particulier les personnes qui ont émis des garanties en rapport avec des contrats de bail. A cet égard, le fondement légal de la prétention soulevée contre le tiers n'est pas décisif. La Chambre des baux et loyers a en particulier admis sa compétence pour examiner le litige opposant un bailleur à un tiers qui s'était porté fort des obligations du locataire et avait garanti ainsi la bonne exécution du contrat de bail, quand bien même les parties n'étaient pas liées par un tel contrat et que la garantie émise ne relevait pas de
l'art. 257e CO. Si ce principe vaut pour une garantie indépendante, telle le porte-fort, il doit en aller a fortiori de même s'agissant d'une garantie accessoire, telle le cautionnement.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;COMPÉTENCE;APPLICATION RATIONE MATERIAE;GARANT(RAPPORT OBLIGATIONNEL)

Normes: Normes:
 LOJ.89.al1.leta
ge_gerichte · 4A_201/2023 · 2023-10-09 · fr

Résumé:
 CONCILIATION - COMPARUTION PERSONNELLE - PERSONNE MORALE - ABUS DE DROIT - FORMALISME EXCESSIF
En procédure de conciliation, les parties doivent comparaître personnellement. Pour ce faire, les personnes morales doivent être représentées par un organe ou par une personne au bénéfice d’une procuration commerciale portant sur la procédure et connaissant le litige, étant précisé que la représentation par un organe de fait n’est pas admissible. Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient que la bailleresse commet un abus de droit en invoquant que la locataire n’était pas valablement représentée par C. lors de l’audience de conciliation. En effet, divers éléments démontrent que la bailleresse avait eu de nombreux contacts avec C. – y compris après la conciliation – et qu’elle considérait que C. était habilitée à prendre des décisions pour la locataire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROCÉDURE DE CONCILIATION;COMPARUTION PERSONNELLE;PERSONNE MORALE;ABUS DE DROIT

Normes: Normes:
 CPC.204; CPC.206
ge_gerichte · 4A_409/2022 · 2023-09-19 · fr

Résumé:
 AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES
La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER

Normes: Normes:
 CO.269a.letb; OBLF.14
ge_gerichte · 4A_263/2023 · 2023-09-11 · fr

Résumé:
 PROCEDURE SIMPLIFIEE - PRETENTIONS FINANCIERES ELEVEES APRES LA FIN DU BAIL
La procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC, sans égard à la valeur litigieuse, ne s'applique pas aux demandes par lesquelles des prétentions financières sont élevées après la fin du bail et en dehors d'une procédure en consignation des loyers et fermages, en protection contre les loyers et fermages abusifs, en annulation du congé ou en prolongation du bail ou du fermage. Peu importe que, dans le cadre du traitement des conclusions, il faille juger, à titre préjudiciel, quand et sous quelle forme le bail a pris fin.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE

Normes: Normes:
 CPC.243.al2.letc
ge_gerichte · 4A_453/2022 · 2023-08-29 · fr

Résumé:
 TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL
Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1re phrase CO sont absolument impératives. Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte. L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL

Normes: Normes:
 CO.263
ge_gerichte · ACJC/1070/2023 · 2023-08-28 · fr

Résumé:
 CONGE EXTRAORDINAIRE POUR MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - DELAI ENTRE LA MISE EN DEMEURE ET LA RESILIATION DU BAIL DE TRES COURTE DUREE
Le bailleur accorde en principe un délai pour que le locataire puisse s’amender. Il peut toutefois exiger la suppression immédiate de la source de nuisances, notamment s’agissant des bruits nocturnes. En l'espèce, s’il peut être relevé que le délai entre la mise en demeure et la résiliation du bail a été de très courte durée, cela ne suffit toutefois pas à constater que les conditions posées par la loi à la résiliation extraordinaire du bail n’auraient pas été réunies. En effet, la bailleresse n’était pas tenue au respect d’un délai minimal, en particulier s’agissant de nuisances qui pouvaient cesser de manière immédiate. Le fait que la situation était manifestement difficile pour la locataire n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de la bailleresse doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉLAI

Normes: Normes:
 CO.257f.al3
ge_gerichte · ACJC/1071/2023 · 2007-05-08 · fr

Résumé:
 CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE
Dans l'arrêt du Tribunal fédéral4C.432/2006du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. 
Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral4C.432/2006du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes: Normes:
 CO.271.al1.lete.ch1
ge_gerichte · 4A_271/2022 · 2023-08-15 · fr

Résumé:
 MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS 
Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF123 III 76.
Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison.
Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question.
Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier ni d'une résiliation du bail pour des motifs économiques.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER

Normes: Normes:
 CO.269a; CO.269d; OBLF.11
ge_gerichte · 4F_6/2023 · 2023-07-06 · fr

Résumé:
 CONGE - RESTITUTION CHOSE LOUEE - REVISION
En matière de bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, le locataire est dépourvu d’un intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré. En l’espèce, la locataire a demandé, le 6 juillet 2023, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral déclarant irrecevable un recours portant sur la prolongation de son bail. Dans la mesure où l’exécution forcée de l’expulsion de la locataire a eu lieu le 10 juillet 2023, l’intérêt actuel de la locataire à l’admission de sa demande de révision (qui existait au moment du dépôt de la demande) a disparu le 10 juillet 2023. La demande de révision est donc devenue sans objet dès cette date.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉVISION(DÉCISION);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes: Normes:
 LTF.122
ge_gerichte · 4A_195/2023 · 2023-07-24 · fr

Résumé:
 CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE
Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme.
En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL

Normes: Normes:
 CO.257d; CPC.257
ge_gerichte · 4A_246/2023 · 2023-07-17 · fr

Résumé:
 CONGE - PROLONGATION - RECHERCHE LOGEMENT DE REMPLACEMENT
Des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement.

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ge_gerichte · 4A_153/2023 · 2023-07-03 · fr

Résumé:
 FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION
L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). 
Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.18
ge_gerichte · 4A_285/2022 · 2023-06-16 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE
Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 
1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ;
2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ;
3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INITIAL

Normes: Normes:
 CO.269; CO.269a
ge_gerichte · 4A_574/2022 · 2023-05-23 · fr

Résumé:
 CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVANT ECHEANCE DELAI DE GRACE
Le locataire doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO.

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ge_gerichte · 4A_98/2023 · 2023-05-12 · fr

Résumé:
 FORME DU CONTRAT
La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;FORME ET CONTENU

Normes: Normes:
 CO.16