ge_gerichte · DCSO/429/2008 · 2008-10-02 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/429/08 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 2 OCTOBRE 2008 
Cause A/2117/2008, plainte 17 LP formée le 12 juin 2008 par M. et Mme V______ 
élisant domicile en l'étude de Me François BELLANGER, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. & Mme V______ 
domicile élu : Etude de Me François BELLANGER, avocat 
Avenue Léon-Gaud 5 
 
1206 Genève 
 
 
- UBS SA 
Rue du Rhône 8 
Case postale 2600 
1211 Genève 2 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Dans le cadre des poursuites nos 05 xxxx20 J, 04 xxxx90 J et 04 xxxx53 S dirigées 
contre M. V______ ainsi que nos 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F dirigées contre 
Mme V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a rendu une décision le 
4 juin 2008 fixant la valeur de l'usufruit n° 4xxx grevant la parcelle n° 1XXX, 
plan 15, sise à C______ et dont les bénéficiaires sont M. V______ et son épouse 
Mme V______ à 980'000 fr. Par acte du 12 juin 2008, M. V______ a requis une 
nouvelle expertise de son usufruit. 
B. 
Par Ordonnance du 17 juin 2008, la Commission de céans a imparti à 
M. V______ un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder à une 
avance de frais de 4'000 fr. pour les frais d'expertise sollicitée, et désigné 
M. G______ pour procéder à une nouvelle expertise, après s'être assuré que les 
parties n'avaient pas de motif de récusation à faire valoir à son encontre. 
 
M. V______ a procédé à l'avance de frais le 27 juin 2008, soit dans le délai 
imparti. 
C. 
L'Administration fiscale a informé la Commission de céans de ce qu'elle avait 
donné contrordre à la poursuite n° 04 xxxx53 S, soit la seule la concernant. 
D. 
Le 20 août 2008, l'expert M. G______ a rendu son rapport, accompagné de sa 
note d'honoraire d'un montant de 3'225 fr. et a fixé la valeur de l'usufruit sur ce 
bien immobilier à 1'200'000 fr. 
E. 
Invités à présenter leurs observations, l'Office a déclaré dans son rapport du 
10 septembre 2008 s'en rapporter à la justice. 
Pour sa part, M. V______ relève que le rapport de l'expert contient des lacunes, 
s'agissant de l'estimation de la valeur intrinsèque ou de rendement de la maison, 
puisqu'il est basé sur les valeurs immobilières de 2007, sans tenir compte de la 
crise financière qui frappe les différents marchés et du resserrement du crédit, qui 
a entraîné une baisse sur les biens dits communs de 5 à 10 %. De plus, 
M. V______ constate que l'expert n'a pas retenu que le bâtiment est occupé par 
deux personnes, entraînant une diminution considérable de la valeur d'usage du 
bien. S'agissant de la valeur de calcul de l'usufruit, il estime que vu l'état de santé 
de son épouse, son espérance de vie est sensiblement réduite par rapport aux 
29 ans retenus par l'expert, produisant en cela un certificat médical d'incapacité 
totale de travail. M. V______ estime pour en terminer que la valeur de l'usufruit 
devrait être nettement inférieure. 
 
 


 
 
- 3 - 
E N D R O I T 
1. 
La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de 
nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives 
au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de 
réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de 
réalisation dans la poursuite en réalisation de gage. 
La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et 
art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi 
(art. 13 al. 1 LaLP). 
Elle est donc recevable. 
2. 
Le fonctionnaire procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre 
l'avis d'experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 
 
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 
ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 
informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils 
doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 
III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à 
l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, 
telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI. 
 
Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le 
montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé 
de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en 
parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et 
en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la Commission 
communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport 
d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un 
rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de 
manière circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 
l'estimation précédente. 
3. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad. 
art. 97 n° 6 et 8). 
 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en 
remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 
motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 
l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme 


 
 
- 4 - 
entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées 
retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des 
biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b). 
 
Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à 
déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait 
cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le 
résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs 
(ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 
n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Benedict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 
 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le 
cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit 
indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui 
de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 
4. 
Les différences entre les deux expertises s'expliquent premièrement par une 
différence entre l'utilisation de la table de mortalité, que le plaignant aurait 
espérée pragmatique plutôt que théorique, tenant compte en cela de l'état de santé 
de son épouse plus jeune mais en mauvais état de santé, deuxièmement par le 
montant du revenu net, soit après déduction des charges courantes, qui a été arrêté 
à 71'400 fr. par le premier expert et à 76'000 fr. par le second, troisièmement, par 
le montant des travaux d'entretien futurs nécessaires estimés à 124'020 fr. par le 
premier expert et à 80'000 fr. par le second et quatrièmement, par l'absence 
d'indexation de la rente par le premier expert alors que le second l'a indexée 
partiellement, aux coûts de la vie et selon lui, de manière prudente. 
4.a. Quand au choix de la table de capitalisation retenue, la Commission de céans ne 
peut se permettre de suivre la position de M. V______, qui explique que vu les 
problèmes de santé récurrents de son épouse, son espérance de vie s'en retrouve 
réduite, voire risquent d'entraîner un décès prématuré. Outre le fait que la seule 
pièce produite est un certificat d'arrêt de travail complet et qu'il n'est pas possible 
de se faire une idée des maux dont souffre Mme V______, la Commission ne 
s'écartera pas d'une table de capitalisation pour calculer son espérance de vie 
moyenne, issue de données statistiques. Par essence, une table de capitalisation 
tient compte d'une espérance de vie moyenne et non pas du cas particulier, et la 
date de décès de chacun demeure, fort heureusement, impossible à déterminer 
précisément par des statistiques. La Commission ne peut ainsi s'en tenir qu'à des 
tables de capitalisation pour fixer l'espérance de vie de Mme V______. 
 
Quant au choix de la table de capitalisation, la Commission de céans retiendra 
comme le second expert celle qui est la plus favorable à l'intéressée, soit la "Table 


 
 
- 5 - 
GRF de l'Association des compagnies suisses d'assurance vie" qui donne une 
espérance de vie pour Mme V______ de 29 ans. 
4.b. S'agissant de la valeur de rendement, les deux experts se rejoignent, que ce soit en 
l'écrivant expressément ou que cela ressortisse de leurs calculs, quant au fait que 
le résultat est très théorique, s'agissant d'un objet occupé par des copropriétaires et 
hors de tout contrat de bail. 
M. V______ conteste la valeur vénale retenue (2'400'000 fr.) par le deuxième 
expert du fait que la villa étant occupée, celle-ci serait sensiblement inférieure. La 
Commission ne peut suivre cette façon de voir les choses du fait que la villa n'est 
pas occupée par des locataires au bénéfice d'un contrat de bail qu'il aurait fallu 
résilier et ce qui aurait fait baisser la valeur vénale du bien à réaliser, mais par des 
usufruitiers. Ainsi, pour le cas où plusieurs personnes sont bénéficiaires d'un 
usufruit comme dans le cas d'espèce, les règles de la copropriété (art. 646 à 651 
CC) sont applicables lorsque les bénéficiaires n'ont pas entre eux un lien ayant fait 
naître une propriété commune et si tel est le cas, les règles de la propriété 
commune des art. 652 à 654 CC s'appliquent (DCSO/598/2007 du 20 décembre 
2007). 
 
Le premier expert a procédé par voie de comparaison, avec quelques offres 
d'objets similaires dans la région pour retenir une valeur de rendement de 
71'400 fr. pour un objet neuf et 76'000 fr. par le deuxième expert par estimation 
pour un bien parfaitement entretenu, soit des valeurs relativement similaires. La 
Commission retiendra encore une fois la valeur la plus favorable, soit 76'000 fr. 
4.c. Il existe une différence du correctif apporté à la valeur en capital de l'usufruit, en 
raison des coûts de travaux d'entretien différés, soit 124'020 fr. pour le premier 
expert, et de 60'000 à 80'000 fr. pour le second. 
Les deux experts convergent sur l'état de cette maison, construite à la fin des 
années 60, qui se trouve quasi dans son état d'origine, si ce n'est la salle de bains à 
l'étage qui a été refaite à une date assez récente. 
La Commission ne suivra pas le calcul du premier expert qui a retenu de manière 
systématique un taux de dépréciation de 30% de vétusté, dont il a déduit 15'000 fr. 
à titre d'impenses des usufruitiers, pour obtenir le coût des travaux. La 
Commission préférera suivre le calcul du second expert qui s'en est tenu à une 
estimation objective des travaux à fournir pour que ce bien soit considéré comme 
en parfait état, avec une pleine valeur de rendement. 
4.d. La quatrième et dernière différence dans l'estimation de ce bien est relative à 
l'indexation de la rente, inexistante chez le premier expert et partielle chez le 
second. La Commission suivra également l'avis du second expert qui a retenu une 
indexation partielle sur le coût de la vie de 0,5 %, devant constater que les rentes 
sont généralement indexées. 


 
 
- 6 - 
 
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à 
laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et 
technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la 
valeur de l'usufruit en question à 1'200'000 fr. 
5. 
Le second expert a fixé le montant de ses honoraires à 3'225 fr., montant qui 
paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine d'activité. Sa note d'honoraire 
sera donc approuvée. 
 
Le montant de la note d'honoraire étant inférieur à celui de l'avance de frais 
effectuée par le requérant, la Caisse du Palais de justice sera invitée à restituer le 
solde de l'avance, correspondant à une somme de 775 fr. (4'000 fr. ./. 3'225 fr.) au 
plaignant. 
 
* * * * * 


 
 
- 7 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. V______ le 12 juin 
2008 dans le cadre des poursuites, séries nos 05 xxxx20 J, 03 xxxx22 J et 03 xxxx40 F. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 1'200'000 fr. la valeur de l'usufruit grevant la parcelle n° 1xxx, plan 15, sise 
B______, Commune de C______. 
2. 
Fixe à 3'225 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de 
M. V______. 
3. 
Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'225 fr. à 
l'expert, M. G______, architecte ainsi qu'à restituer à M. V______ la somme de 
775 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise. 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; Mme Valérie CARERA, juge assesseure 
et Mme Françoise SAPIN, juge assesseure suppléante. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le