ge_gerichte · ATA/151/2007 · 2007-03-27 · de

Résumé:
 Recours contre l'arrêté du département refusant de procéder à la mise à l'inventaire de deux bâtiments rejeté.
De par leur qualité urbanistique et historique les bâtiments sont dignes d'intérêt. Toutefois, une mise à l'inventaire constituerait une restriction importante au droit de la propriété et empêcherait la réalisation d'un nombre de logement plus élevé. 
En faisant primer l'intérêt à la construction de logement sur l'intérêt au maintien d'un élément du patrimoine, le département n'a pas, dans le cas d'espèce, fait un usage excessif de son pouvoir d'appréciation.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/4057/2006-DCTI ATA/151/2007
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 27 mars 2007

dans la cause
VILLE DE GENÈVE

contre
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE

L'INFORMATION

et

Monsieur Jean-Philippe BUCHER
Monsieur Zaccaria D’AGOSTIN

Messieurs Bernard et Pierre DING
appelés en cause
représentés par Me Pascal Petroz, avocat

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EN FAIT

a. Monsieur Jean-Philippe Bucher est propriétaire de la parcelle n° 242, feuille
8 de la commune de Genève, section Eaux-Vives, sise à l’angle de l’avenue de la
Grenade 28 et de la rue Sillem 3. Sur cette parcelle, anciennement propriété de la
société Grenadine, Disch et Cie, sont répertoriés une maison d'habitation
(bâtiment B184 - rue Sillem 3) ainsi que deux garages (bâtiments B182 et B183 -
avenue de la Grenade 28).

b. Messieurs Pierre et Bernard Ding sont copropriétaires de la parcelle n° 244,
feuille 8 de la commune de Genève, section Eaux-Vives, qui comprend le
bâtiment B187, situé au 19, rue de l’Avenir/rue Sillem 1.

c. Suite à la cession de la part de copropriété de Monsieur Michel Fornallaz le
20 décembre 2006, Monsieur Zaccaria D’Agostin est seul propriétaire de la
parcelle n° 243, feuille 8 de la commune de Genève, section Eaux-Vives, à
l'adresse 17, rue de l’Avenir, sur laquelle est érigé un immeuble d'habitation
(bâtiment B186).

Le 15 décembre 1993, le département de l’aménagement, de l’équipement et
du logement (devenu depuis lors le département des constructions et des
technologies de l’information,; ci-après: le département) a délivré une
autorisation de démolir (M 3933) pour les bâtiments sis sur les parcelles n° 242,
243 et 244 ainsi qu'une autorisation de construire (DD 92'406) pour la
construction d’un seul immeuble de cinq étages sur rez-de-chaussée plus attique.

Ce projet n’a Jamais été réalisé.

Le 16 novembre 2001, M. Bucher et Monsieur Jean-Michel Moret ont
requis de nouvelles autorisations pour démolir (M 5050-2) et reconstruire
(DD 97'552-2) un immeuble d’habitation de quatre étages plus attique avec des
arcades commerciales au rez-de-chaussée et trois étages de parking en sous-sol,
sur les parcelles n° 242, 243 et 244,

Dans le cadre de la demande de démolition des immeubles, différents
rapports et préavis ont été émis, notamment :

— Le 4 février 2002, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a préavisé
défavorablement le projet notamment vu l’intérêt patrimonial des deux
bâtiments de tête donnant sur la rue Sillem (B184 et B187) et,
subsidiairement, de celui situé sur la rue de l’Avenir (B186). Elle
s’opposait à la démolition de ces trois immeubles tant qu’une
alternative pour un éventuel maintien et une rénovation du bâti

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existant, significatif du point de vue du patrimoine, n’était pas
préalablement étudiée ;

Une notice historique établie par la direction du patrimoine et des sites
le 16 avril 2002 a relevé que les édifices concernés appartenaient à la
première urbanisation de la partie orientale des Eaux-Vives, lorsque
les jardins d’anciennes propriétés étaient morcelés permettant la
construction de petites unités, installées d’une façon encore très
empirique. L’existence d’un ancien « Clos Sillem » expliquait peut-
être la disposition un peu particulière des lieux, bordés jusqu’au début
des années 1870, du côté du chemin de l’Avenir, par le « nant des
Ecrevisses ».

Le petit bâtiment d’un étage sur rez du 1, rue Sillem/19, rue de
l’Avenir avait été cadastré en juin 1874 alors que les bâtiments sis 17,
rue de l’Avenir et 3, rue Sillem/28, rue de la Grenade, caractérisés
tous les deux par le système de pans coupés, avaient été cadastrés en
1876.

Il ressortait encore d'une évaluation extérieure que les deux petites
maisons en tête de l’îlot représentaient l’un des derniers exemples
d’architecture faubourienne dans le quartier des Eaux-Vives.
Destinées à l’habitat individuel de leur propriétaire, tout en réservant
au rez-de-chaussée un espace commercial ou artisanal, elles ne
manquaient pas, malgré leur simplicité, d’une certaine élégance. Elles
constituaient d’ailleurs un petit ensemble, témoin d’une étape du
développement de la ville.

Le bâtiment du 17, rue de l’Avenir était d’un type différent. D’un
gabarit plus élevé, sans arcades commerciales au rez-de-chaussée, il
s'agissait d'un immeuble de rapport d’une catégorie extrêmement
modeste, sans aucune recherche du moindre décor.

Le 17 avril 2002, la sous-commission des monuments et antiquités
(ci-après : SCMA) de la commission des monuments, de la nature et
des sites (ci-après : CMNS) a préavisé défavorablement le projet de
démolition. Il ressortait d’une brève étude historique menée par la
direction du patrimoine et des sites que les objets concernés
s’inscrivaient comme des témoins de la première urbanisation du
quartier des Eaux-Vives et que cette tête d’îlot constituait une des
mémoires architecturale du quartier.

Suite à une visite des lieux effectuée par l’un des membres de la
commission, la SCMA est revenue, le 9 octobre 2002, sur son préavis
et a souscrit à la démolition des immeubles sis sur les parcelles n°° 242

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et 243 mais elle est restée opposée à la démolition des bâtiments de
tête occupant la parcelle n° 244. Les bâtiments B182, B183 et B186 ne
présentaient plus un état permettant leur conservation et/ou justifiant
leur maintien. En revanche, les bâtiments B187 et B184 s’inscrivaient
comme des témoins de l’architecture et de la formation du tissu des
faubourgs. Par leur implantation, leur volumétrie et leur gabarit, ils
présentaient un intérêt urbanistique et historique qu’il convenait de
sauvegarder à l’échelle du tissu urbain. Dans leur état actuel, ils
pouvaient faire l’objet d’une réhabilitation tout en permettant le
développement d’un projet de bâtiments nouveaux sur les parcelles
contigués ;

— Le 10 juin 2002, la direction du patrimoine et des sites a relevé, outre
les qualités historiques et patrimoniales (valeur de témoignage) des
édifices existants, leurs propriétés urbanistiques. Ces bâtiments
constituaient non seulement quelques-uns des derniers témoins de
l'urbanisation primitive du quartier formée du maillage serré
d'immeubles modestes aux fonctions mélangées (habitat et artisanat)
mais ils préservaient également, par leurs proportions, une rupture
nécessaire dans un tissu urbain particulièrement dense, favorisant la
circulation de l'air et du soleil. Leur position en tête d'îlot les mettait
en outre dans une situation urbaine où ces caractères devenaient
particulièrement significatifs. Dès lors, si la démolition de ces trois
édifices pouvait être envisagée compte tenu de leur état de dégradation
et des difficultés de leur éventuelle réhabilitation, ce ne saurait être
qu'à la condition expresse que le projet de substitution sache restituer
ces caractères urbains, certes pas sous forme de pastiche, mais en les
traduisant dans un langage architectural contemporain clair, modeste
et de qualité.

Le département a délivré les autorisations de démolir (M 5050-2) et de
construire (DD 97'552-2) le 7 août 2003.

a. La ville et l’association patrimoine vivant (ci-après : APV) ont interjeté
recours, respectivement les 5 et 10 septembre 2003, auprès de la commission
cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la CCRMC) contre les
autorisations précitées.

b. Par décision du 23 février 2004, la CCRMC a annulé les autorisations. Le
projet ne satisfaisait pas aux exigences de la loi sur les démolitions,

transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996
(LDTR - LS 20).

c. Cette décision a été confirmée par le Tribunal administratif dans
l'ATA/765/2005 du 15 novembre 2005.

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Parallèlement, APV a adressé, le 8 septembre 2003, une demande urgente de
mise à l’inventaire des immeubles 1-3, rue Sillem et 14-19, rue de l’ Avenir. Ceux-
ci formaient un ensemble digne d’intérêt de la partie ancienne du quartier des
Eaux-Vives et constituaient un témoignage historique précieux bénéficiant d’une
architecture soignée, qui avait conservé aujourd’hui encore nombre de ses qualités
d’origine.

Invitée à se prononcer, la ville a, le 10 mars 2004, préavisé favorablement
l’inscription à l’inventaire des bâtiments B184, B186 et B187.

La notice historique établie par la direction du patrimoine et des sites, dont
les conclusions avaient été adoptées par les experts de la CMNS, attestait de la
particularité des bâtiments. Ces derniers formaient un ensemble constituant un
vestige de la première urbanisation du quartier. Au surplus, leur qualité
architecturale s’avérait relevante. Ces éléments contribuaient à renforcer l’identité
d’une portion des Eaux-Vives, en marquant d’une manière significative la tête
d’un de ces îlots constitutifs. L’image résultant de ce que l’on pouvait qualifier de
fragments de paysages avait inspiré des architectures voisines, plus récentes,
dialoguant désormais avec l’ensemble considéré.

Dans un rapport du ler octobre 2003 le service de la conservation du
patrimoine architectural de la ville avait également relevé que, dans la diversité
des constructions qui caractérisait cette époque, les éléments subsistants
s’avéraient particulièrement rares en regard de l’étendue et de la densité du
quartier. Certaines typologies n’étaient plus représentées que par un seul
exemple ; c’était le cas notamment des bâtiments faisant l’objet de la demande
d'inscription à l’inventaire.

La ville restait toutefois ouverte à toute solution qui permettrait de
construire un immeuble de gabarit raisonnable, pour autant que ce dernier offre
des garanties en vue d’assurer, d’une part la conservation des éléments
patrimoniaux les plus significatifs, soit au minimum la conservation des deux
bâtiments de tête de l’îlot, d’autre part, une liaison harmonieuse entre les diverses
constructions existantes.

La SCMA a, le 7 avril 2004, préavisé favorablement la demande
d'inscription à l’inventaire des bâtiments B184 et B187. Ces derniers
s’inscrivaient comme témoins de l’architecture et de la formation du tissu des
faubourgs, et de ce fait, présentaient un intérêt urbanistique et historique qu’il
convenait de sauvegarder.

En revanche, elle émettait un préavis défavorable concernant le bâtiment
B186, celui-ci ne présentant plus un état permettant sa conservation.

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a. Suite à la décision de la CCRMC du 23 février 2004 et alors que la
procédure de mise à l'inventaire était pendante, MM. Bucher et Moret ont déposé,
le 22 avril 2004 en mains du département, deux nouvelles requêtes portant sur la
démolition des bâtiments B182 et B183 et le remplacement de ceux-ci par un

bâtiment de quatre étages et attique sur rez-de-chaussée ainsi que la rénovation du
bâtiment B184.

b. Ce projet a reçu un préavis favorable de la ville.

c. Le 6 août 2004, les autorisations de démolir (M 5418) et de construire
(DD 99'122) ont été délivrées.

d. Le recours interjeté par MM. Fornallaz et D’Agostin qui invoquaient un
risque d’effondrement du bâtiment B186 en raison des travaux, a été rejeté par la
CCRMC le 16 février 2005.

Le projet de rénovation et de construction était conforme à la zone urbaine
dans laquelle il était prévu et il n’était pas établi qu'il pourrait causer des
inconvénients concernant la sécurité du bâtiment B186.

Par arrêté du 27 septembre 2006, le département a rejeté la demande
d'inscription à l’inventaire des bâtiments B184, B186 et B187, situés,
respectivement sur les parcelles n° 242, 243 et 244, feuille 8 de la commune de
Genève, section Eaux-Vives.

L'intérêt attaché à ces bâtiments, de l’avis de la direction du patrimoine et
des sites, relevait davantage de considérations d’ordre urbanistique (en tant que
ceux-ci marquaient une transition entre la campagne et la ville) et typologique
(petit gabarit, mixité des fonctions, caractère populaire), qu’architectural (il
s’agissait de constructions modestes sans esthétique notable). Le quartier des
Eaux-Vives avait subi des transformations lourdes qui avaient isolé ce fragment
de bâtiments de l’urbanisation primitive de ce quartier. Il en découlait que sa
conservation au titre de témoignage historique avait perdu de sa pertinence. Cette
conclusion s’imposait d’autant plus, si l’on prenait en considération la situation
d’autres quartiers comprenant des bâtiments comparables, situés du côté pair de la
rue de l’Avenir, qui avaient conservé leur caractère d’ensemble urbain cohérent et
dont la préservation comme témoin de l’histoire socio-économique de ce secteur
était nettement plus significative. Les bâtiments litigieux ne constituaient ainsi pas
des monuments ou des antiquités immobilières présentant un intérêt au sens de
l’article 4 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4
juin 1976 (LPMNS - L 4 05).

Par ailleurs, la mesure de protection requise ne répondrait pas à un intérêt
public suffisant et elle serait constitutive d’une restriction à la propriété
incompatible avec le respect du principe de la proportionnalité. En effet, les

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bâtiments pour lesquels la mesure de protection était sollicitée se trouvaient dans
un état de dégradation relativement avancé. De plus, il ressortait de l’instruction
de la demande qu’une éventuelle réhabilitation des bâtiments B184 et B187, situés
en front de la rue Sillem et qui présentaient encore un intérêt, n’offraient guère de
perspective de rentabilisation. Il serait, en conséquence, excessif d’en ordonner le
maintien, une telle mesure constituant un sacrifice trop lourd qui ne saurait être
demandé aux propriétaires. En cette période de grave pénurie de logements, le
département entendait privilégier, dès lors, la construction de logements. A cet
égard, le projet de construction qui avait fait l’objet de l’autorisation de construire
DD 97'552-2 portait sur la réalisation d’un bâtiment destiné au logement
comportant douze appartements pour un total de cinquante-sept pièces. Cette
préoccupation ne saurait avoir perdu de son actualité, cette autorisation de
construire, de même que l’autorisation de démolir M 5050-2 n'ayant pas été
annulées par les instances judiciaires compétentes en application de la LPMNS.

La ville a interjeté recours contre cet arrêté auprès du Tribunal administratif
le 2 novembre 2006. Elle conclut à son annulation en tant qu’il rejette la demande
d'inscription à l’inventaire des bâtiments B184 et B187.

L'ensemble des spécialistes consultés avaient confirmé l’intérêt
architectural et historique manifeste des immeubles concernés et le fait que ces
derniers méritaient d’être conservés. Ces bâtiments avaient également un intérêt
architectural dans la mesure où ils s’inscrivaient comme témoins de l’architecture
et de la formation du tissu des faubourgs. En outre, il existait un intérêt public
manifeste à leur protection qui primait l’intérêt privé des propriétaires. A cet
égard, il existait d’ores et déjà une autorisation de construire et de démolir en
force prévoyant le maintien d’un des deux bâtiments de tête (bâtiment B184) sur
la parcelle n° 242. Il était donc établi qu’il était possible de réaliser un projet de
rénovation permettant de conjuguer la rénovation des parcelles concernées, la
création de logements et le maintien des bâtiments ayant un intérêt historique
manifeste tout en garantissant au propriétaire un rendement acceptable.

Suite à la requête du département, le juge délégué à l’instruction de la cause
a, le 30 novembre 2006, ordonné l’appel en cause de M. Bucher, de M. D’Agostin
ainsi que de MM. Dineg.

Le 9 janvier 2007, le département s’est opposé au recours.

Les milieux spécialisés de la protection du patrimoine avaient surtout insisté
sur le rôle joué par ces bâtiments dans la formation du tissu urbanistique du
quartier des Eaux-Vives. Ils ne s’étaient nullement focalisés sur d’éventuelles
qualités architecturales que les bâtiments auraient pu présenter et avaient laissé la
question ouverte de savoir s’ils présentaient ou non le caractère d’un monument
au sens de l’article 4 LPMNS. Or, même en tenant compte de l’évolution de cette
notion, les bâtiments litigieux ne répondaient, ni par leur caractéristique

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architecturale, ni par le rôle qu’ils avaient pu jouer dans le développement de
l’urbanisation du quartier des Eaux-Vives à la notion de monuments.

Même à considérer que ces bâtiments répondaient à cette notion, il
convenait alors de vouer la plus grande attention aux effets concrets d’une telle
mesure, propre à porter une atteinte substantielle aux droits de la propriété
puisqu’une mesure d’inscription à l'inventaire avait pour effet de rendre
obligatoire, en principe, le maintien de l’immeuble qui en avait fait l’objet. Or, les
coûts importants générés par une rénovation importante desdits bâtiments
constitueraient assurément un lourd sacrifice pour les propriétaires qui ne saurait
raisonnablement leur être demandé, sauf à porter atteinte à leur droit de propriété.
A l'intérêt public, insuffisant, lié à la conservation de ces bâtiments, il convenait
d’opposer l’intérêt public, supérieur, attaché à la construction de logements
destinés à enrayer la pénurie grave qui continuait de sévir dans le canton.
Contrairement aux propos de la ville, il n’existait pas d’éléments objectifs ou
d’études sérieuses susceptibles de montrer la faisabilité économique d’un projet
de rénovation qui permettrait de concilier la réhabilitation des logements litigieux,
la création de logements et le maintien des bâtiments ayant un intérêt historique.

Le département avait ainsi privilégié l’intérêt public à la construction de
logements sur celui lié à la protection du patrimoine. Sa décision reposait sur une
pesée minutieuse des intérêts en présence. Il était resté dans les limites de son
pouvoir d’appréciation et sa décision échappait ainsi à toute critique.

Le 15 janvier 2007, MM. Bucher, D’Agostin et Ding ont conclu au rejet du
recours formé par la ville.

Ils s’appuyaient sur une expertise réalisée le 11 janvier 2007 par
Monsieur Jean-Jacques Oberson, architecte et urbaniste confirmé, selon laquelle
les bâtiments en question ne représentaient pas des valeurs exceptionnelles ou
remarquables, voire uniques, de sorte qu’il ne se justifiait pas de les maintenir. Il
s’agissait de constructions simples, d’architecture modeste et inégale du point de
vue stylistique ne représentant pas une valeur d’ensemble susceptible de
constituer un argument de conservation. Ces constructions étaient semblables à
celles que l’on pouvait trouver dans la ville ancienne de Carouge mais,
contrairement à ces dernières, elles ne faisaient pas partie d’un ensemble protégé
parfaitement intégré.

Le projet qui avait fait l'objet des autorisations de démolir et de construire,
entrées en force en décembre 1993, n’avait pu être réalisé en raison de la crise
immobilière ayant sévi en ces temps-là. Il était ainsi choquant que des bâtiments
qui auraient pu être détruits treize ans auparavant ne puissent plus l’être
aujourd’hui. Si ces derniers présentaient réellement un intérêt digne de protection,
celui-ci aurait déjà dû être retenu à l'époque.

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Par ailleurs, les bâtiments étaient complètement anachroniques et inadaptés
dans le contexte urbain du quartier des Eaux-Vives. De plus, ils se trouvaient dans
un état de délabrement avancé et leur rénovation requerrait des investissements
financiers totalement disproportionnés. Enfin, l’intérêt général à la construction de
logements l’emportait manifestement sur la conservation de ces bâtiments.

Un transport sur place a été effectué en présence des parties le 5 février
2007. A cette occasion, le juge délégué a constaté que le bâtiment B184 était un
petit immeuble de la fin du XIXe siècle, d'un étage sur rez avec combles munis de
lucarnes, de facture modeste. Le bâtiment mitoyen B187, de même gabarit, datait
de la même époque. Il était d'une architecture un peu plus élaborée avec des
fenêtres en arc surbaissé entourées de pierres de taille.

Sur la rue de l'Avenir, étaient édifiés, côté impair, quatre immeubles assez
récents de 4 étages sur rez, sans aucune unité architecturale entre eux. Côté pair, le
n° 16 était un immeuble relativement neuf, jaune et mauve, accolé à un immeuble
des années 60, auquel faisaient suite trois petits immeubles du XIXe siècle se
rapprochant des immeubles objets du litige. Sur la rue Sillem, en face des
immeubles concernés par la procédure, s'élevait un immeuble neuf en briques
roses suivi d'un autre assez moderne.

M. Bucher a expliqué que l'immeuble B184 faisait l'objet d'une autorisation
de rénovation du 6 août 2004 en force. Sur la parcelle n° 242 était prévue
l'édification d'un bâtiment dont la hauteur serait quasiment la même que celle du
bâtiment construit sur la parcelle voisine, mais avec une architecture
contemporaine. Son souhait était de remplacer le bâtiment B184 par une
construction qui fasse corps avec l'immeuble projeté. Le démarrage du chantier
était suspendu dans l'attente du sort de la procédure en cours.

Le conseil des propriétaires a précisé que l'idée de ses mandants était de
faire une opération de démolition-reconstruction des trois bâtiments B184, B186
et B187, lesquels seraient remplacés par un immeuble mitoyen avec l'immeuble
existant, traversant, rue de la Grenade - rue de l'Avenir. Aucune autorisation
n'avait été délivrée concernant les immeubles B186 et B187.

La ville a confirmé requérir la mise à l'inventaire des bâtiments B184 et
B187. S'agissant du premier, sa demande ne portait que sur l'enveloppe du
bâtiment. Elle n'avait pas d'objections pour la réalisation de travaux de rénovation
intérieurs, même si ceux-ci portaient atteinte aux structures porteuses. La
réhabilitation du bâtiment B184 permettait de préserver les bâtiments de tête et de
construire à l'arrière. Le projet autorisé portait précisément sur une construction
nouvelle érigée sur la parcelle n° 242. Dans le cadre de discussions avec les
propriétaires concernés, la juxtaposition d'un immeuble de transition entre celui
qui existait et qui était traversant rue de la Grenade - rue de l'Avenir et les petits
immeubles de tête, avait été envisagée.

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17.

18.

Le département a souligné que le Conseil d'Etat avait procédé à une pesée
des intérêts pour ne pas donner suite à la demande de mise à l'inventaire des deux
bâtiments de front. Il s'était écarté en cela du préavis de la CMNS. En substance,
le Conseil d'Etat avait retenu le besoin de logements et le fait que la rue de
l'Avenir abritait trois petits immeubles qui témoignaient de la construction d'une
urbanisation primitive de facture modeste de la fin du XIXe siècle.

Pour la ville, très peu d'immeubles comparables existait sur son territoire.
Les deux immeubles objet de la présente procédure avaient ceci de particulier
qu'ils formaient un îlot de tête, raison pour laquelle elle avait appuyé la demande
de mise à l'inventaire. Un immeuble appartenant à la ville qui se trouvait au début
de la rue de la Terrassière à gauche en montant en direction de Villereuse
présentait ce même type d'architecture. La plupart des immeubles comparables se
trouvaient dans le quartier des Eaux-Vives.

L'un des propriétaires a encore relevé que la qualité d'habitation des
immeubles, objets de la procédure, était fortement péjorée par la différence
d'échelle avec les bâtiments qui les entouraient.

Un délai au 28 février 2007 a été donné aux parties pour faire part de leurs
observations.

Le 16, puis le 26 février 2007, le département s'est référé à ses précédents
arguments. Si une conservation de ce type de bâtiments devait être envisagée, le
département était d'avis que les bâtiments situés du côté pair de la rue de l'Avenir,
qui formaient une composition d'ensemble, seraient plus représentatifs de ce
patrimoine et pourraient ainsi, le cas échéant, être conservés.

Le 28 février 2007, la ville a persisté dans sa position.

La demande d'autorisation démolition/reconstruction publiée dans la FAO
du 30 novembre 2003 (M 5050-2 et DD 97'552-2) avait fait l'objet d'une
opposition de l'association des habitants du quartier laquelle avait mis en exergue
que le projet litigieux visait la démolition des dernières traces du type
d'urbanisation qui caractérisait l'ancien faubourg des Eaux-Vives. La CCRMC
avait annulé les autorisations de démolir et de construire précitées. Cette décision
avait été confirmée par le Tribunal administratif le 15 novembre 2005.
Parallèlement à cette procédure, deux nouvelles autorisations de construire,
respectivement de démolir, avaient été déposées pour le bâtiment B186
(DD 99'122 et M 5418). Ces autorisations avaient été délivrées le 6 août 2004
mais frappées d'opposition par les propriétaires des parcelles voisines, soit
MM. Fornallaz et d'Agostini. La CCRMC avait confirmé l'autorisation de
construire, actuellement en force, et qui prévoyait le maintien du bâtiment B184 et
la démolition du B186.

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19.

20.

Depuis le dépôt de la première autorisation de construire jusqu'à ce jour, les
avis sur la qualité architecturale, urbanistique et historique, favorables à la
conservation de l'îlot de front n'avaient pas manqué. En particulier, les préavis de
la CMNS étaient tous défavorables à la démolition des bâtiments B184 et B187 et
favorables à leur inscription à l'inventaire. Les immeubles sis rue de l'Avenir n° 4-
6 et 8 dataient de la même époque que les bâtiments B184 et B187 et
s'inscrivaient dans une logique urbaine identique. Ainsi, ils avaient la même
valeur architecturale et historique. Tous les bâtiments devaient dès lors être
conservés.

L'arrêté du 27 septembre 2006 faisait primer les intérêts purement financiers
des propriétaires alors qu'il y avait un intérêt public manifeste tendant à la
conservation du patrimoine, lequel était prépondérant selon la lettre et l'esprit de
l'article 4 LPMNS. Un projet de démolition - construction - rénovation (DD
99'122 et M 5418) avait d'ailleurs été autorisé par le département, lequel
permettait aux propriétaires d'obtenir un rendement acceptable au regard de la
LDTR et de conserver la tête d'îlot. La pesée des intérêts en présence démontrait
ainsi que la mesure d'inscription à l'inventaire des immeubles B184 et B187 était
parfaitement compatible avec la garantie de la propriété.

Les propriétaires ont fait part de leurs observations le 27 février 2007. Lors
du transport sur place, le département avait relevé l'existence de trois petits
bâtiments au bout de la rue de l'Avenir qui témoignait parfaitement de la
construction d'une urbanisation primitive de la fin du XIXe siècle. Ces immeubles
formaient un ensemble coordonné, contrairement à ceux concernés par la présente
procédure, et étaient dans un bien meilleur état d'entretien et de conservation, de
sorte que leur mise à l'inventaire se justifierait, ce qui n'était pas le cas des
bâtiments B184 et B187.

Par ailleurs, il existait un nombre important de bâtiments du même type
dans le quartier des Eaux-Vives, dont bon nombre étaient en bon état d'entretien et
dans une situation plus propice à une conservation.

Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours, déposé
par la ville, commune du lieu de situation des immeubles objets de la procédure,
est recevable (art. 62 al. 3, 63 de la loi sur la protection des monuments, de la
nature et des sites du 4 juin 1976 - LPMNS - L 4 05; art. 56A de la loi sur
l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a
de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -E 5 10).

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La ville n'ayant pas contesté l'arrêté du 27 septembre 2006 en tant qu'il
concerne le bâtiment B186, le litige devant l'autorité de céans porte uniquement
sur le refus du département de procéder à la mise à l'inventaire des bâtiments
B184 et B187.

Conformément à l'article 4 LPMNS, sont protégés les monuments de
l'histoire de l'art ou de l'architecture et les antiquités immobilières situés ou
découverts dans le canton, qui représentent un intérêt archéologique, historique,
artistique, scientifique ou éducatif ainsi que les terrains contenant ces objets ou
leurs abords.

a. S'agissant de la notion de monument, un certain nombre de critères stables
ont été établis par la législation, la doctrine et la jurisprudence. D'abord, un
monument est toujours un bâtiment, fruit d'une activité humaine. Ensuite, tout
monument doit être une œuvre digne de protection du fait de sa signification
historique, artistique, scientifique ou culturelle. Il appartient aux historiens,
historiens de l'art et autres spécialistes de déterminer si les caractéristiques
présentées par le monument le rendent digne de protection, d'après leur
connaissance et leur spécialité. A ce titre, il suffit qu'au moment de sa création, le
monument offre certaines caractéristiques au regard des critères déjà vus pour
justifier son classement, sans pour autant devoir être exceptionnel dans l'abstrait.
Un édifice peut également devenir significatif du fait de l'évolution de la situation
et d'une rareté qu'il aurait gagnée. Les particularités du bâtiment doivent au moins
apparaître aux spécialistes et trouver le reflet dans la tradition populaire sans trop
s'en écarter (ATA/80/2001 du 6 février 2001 ; ATA/280/2000 du 9 mai 2000 et les
références citées; P. VOGEL, La protection des monuments historiques, 1982,
p. 24 et les réf. citées).

b. Selon la Charte internationale sur la conservation et la restauration des
monuments et des sites, élaborée et adoptée à l'échelle internationale en 1964 à
Venise à l'occasion du 2ème congrès international des architectes et des
techniciens des monuments historiques (ci-après : Charte de Venise), la notion de
monument historique comprend tant la création architecturale isolée que le site
urbain ou rural qui porte témoignage d'une civilisation particulière, d'une
évolution significative ou d'un événement historique. Elle s'étend non seulement
aux grandes créations mais aussi aux œuvres modestes qui ont acquis avec le
temps une signification culturelle (art. 1 Charte de Venise).

c. Les conceptions en matière de protection du patrimoine moderne ont évolué.
Alors qu'à l'origine, la mesure de classement visait essentiellement les monuments
historiques, à savoir des édifices publics, civils ou religieux, ainsi que des sites et
objets à valeur archéologique, elle s'est peu à peu étendue à des immeubles et
objets plus modestes, que l'on a qualifié de patrimoine dit "mineur",
caractéristique de la campagne genevoise, pour enfin s'ouvrir sur une prise de
conscience de l'importance du patrimoine hérité du XIXème siècle et de la

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nécessité de sauvegarder un patrimoine plus récent, voire contemporain
(ATA/105/2006 du 7 mars 2006 ; ATA/89/2000 du 8 février 2000).

L'article 7 alinéa 1 LPMNS prévoit qu'il est dressé un inventaire de tous les
immeubles dignes d'être protégés au sens de l'article 4. Si une demande
d'inscription à l'inventaire est faite sous forme d'une requête motivée par une
association au sens de l'article 63, l'autorité compétente pour dresser l'inventaire
est tenue de statuer. Sa décision est motivée.

Lorsqu'une procédure de mise à l'inventaire est ouverte, le propriétaire en
est informé personnellement. Il est invité à formuler ses observations dans un
délai de 30 jours à compter de la réception de l'avis (art. 7 al. 3 et 5, lère phr.
LPMNS ; art. 17 al. 2 règlement général d'exécution de la loi sur la protection des
monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 - RPMNS).

L'association ayant requis le classement est partie à la procédure. Elle est
invitée à formuler des observations à l'intention de l'autorité compétente une fois
les préavis connus (art. 7 al. 5 LPMNS).

La commune du lieu de situation est également consultée. L'autorité
municipale doit communiquer son préavis dans un délai de 30 jours à compter de
la réception du dossier (art. 8 al. 1 et 2 LPMNS ; art. 17 al. 3 RLPMNS).

Enfin, la CMNS formule ou examine les propositions d'inscription ou de
radiation d'immeubles à l'inventaire (art. 5 al. 2 let. b RLPMNS). Le département
jouit toutefois, sous réserve d'excès ou d'abus de pouvoir, d'une certaine liberté
d'appréciation dans les suites à donner dans un cas d'espèce, quel que soit le
contenu du préavis (ATA/730/2005 du 1er novembre 2005 et les réf. citées), ceux-
ci n'ayant qu'un caractère consultatif (ATA/369/2002).

a. Selon une jurisprudence bien établie, le tribunal de céans observe une
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-
ci.

b. Lorsque l'autorité s'écarte des préavis, le Tribunal administratif peut revoir
librement l'interprétation des notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous
le seul angle de l'excès et de l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté
d'appréciation de l'administration, en mettant l'accent sur le principe de la
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de
l'intérêt public en cas d'octroi de l'autorisation malgré un préavis défavorable.

c. Lorsque la consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de
cette commission a un poids certain dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer
l'autorité de recours. En revanche, le Tribunal administratif ne s'impose pas de

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réserves face à un préavis négatif de la CMNS lorsque ce dernier a été requis sans
nécessité et que l'objet architectural litigieux n'est pas complexe.

d. Enfin, le tribunal de céans, lorsqu'il est confronté à des préavis divergents, a
d'autant moins de raisons de s'imposer une certaine restriction de son propre
pouvoir d'examen qu'il a procédé à un transport sur place (ATA/144/2004 du 10
février 2004 et les réf. citées).

Dans le présent litige, il convient tout d'abord d'examiner si le département
a, à juste titre, considéré les bâtiments B184 et B187 comme dénués d'intérêt au
sens de l'article 4 LPMNS.

a. Dans son préavis du 10 mars 2004, la ville a retenu que les bâtiments
formaient un ensemble constituant un vestige de la première urbanisation du
quartier. Au surplus, leur qualité architecturale s’avérait relevante. Ces éléments
contribuaient à renforcer l’identité d’une portion des Eaux-Vives, en marquant
d’une manière significative la tête d’un de ces îlots constitutifs. De plus, dans la
diversité des constructions qui caractérisait cette époque, les éléments subsistants
s’avéraient particulièrement rares en regard de l’étendue et de la densité du
quartier. Certaines typologies n’étaient plus représentées que par un seul
exemple ; c'était le cas notamment des immeubles faisant l’objet de la demande
d'inscription à l’inventaire.

Le 7 avril 2004, la SCMA a également préavisé favorablement l’inscription
à l’inventaire des bâtiments B184 et B187 car ceux-ci s’inscrivaient comme
témoins de l’architecture et de la formation du tissu des faubourgs, et de ce fait,
présentaient un intérêt urbanistique et historique qu’il convenait de sauvegarder.

b. Dans le cadre des demandes en autorisation de construire, la note du 16 avril
2002 de la direction du patrimoine et des sites a déjà retenu l'intérêt historique des
deux maisons en tête d'ilot.

Cette appréciation a été confirmée par la direction du patrimoine et des sites
qui a relevé, le 10 juin 2002, les qualités historiques et patrimoniales des édifices
existants et leurs propriétés urbanistiques.

Ces rapports et préavis, établis par des personnes compétentes, accordent
ainsi aux bâtiments B184 et B187 un intérêt urbanistique et historique certain.

Le département retient, quant à lui, que ces constructions présentent plus un
intérêt urbanistique et historique que architectural. De plus, les lourdes
transformations subies par le quartier les ont isolé. Leur conservation au titre de
témoignage historique a dès lors perdu de sa pertinence.

Lors du transport sur place, le tribunal administratif a lui-même pu observer
l'architecture modeste des immeubles et l'absence totale d'homogénéité du bâti

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10.

11.

12.

environnant. Toutefois, bien que pertinents dans l'appréciation de la valeur des
édifices objets de la présente procédure, ces éléments ne sont pas suffisants pour
leur nier tout intérêt. Dès lors, contrairement à l'avis du département, il faut
admettre que les bâtiments B184 et B187 témoignent d'une époque et sont dignes
de protection au sens de l'article 4 LPMNS.

Reste à examiner si, en refusant la mise à l'inventaire des bâtiments litigieux
malgré des préavis favorables, le département n'a pas mésusé de son pouvoir
d'appréciation.

a. En principe, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les
monuments et les sites naturels ou bâtis sont d'intérêt public et celui-ci prévaut sur
l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 126 I 219
consid. 2c p. 221; 120 Ia 270 consid. 6c p. 285; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309).
Tout objet ne méritant pas une protection, il faut procéder à une appréciation
d'ensemble, en fonction de critères objectifs ou scientifiques. Pour le classement
d'un bâtiment, la jurisprudence prescrit de prendre en considération les aspects
culturels, historiques, artistiques et urbanistiques. La mesure ne doit pas être
destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de spécialistes ; elle doit au
contraire apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la
population, pour avoir en quelque sorte une valeur générale (Arrêt du Tribunal
fédéral 1P.28/2004 précité, consid. 2.2.1)

b. Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit apte à
produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent être atteints par une
mesure moins incisive; en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but
visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou
privés compromis (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 2006,
consid. 2.4). Sous ce dernier aspect (principe de proportionnalité au sens étroit),
une mesure de protection des monuments est incompatible avec la Constitution si,
dans la pesée des intérêts en présence, elle produit des effets insupportables pour
le propriétaire. Savoir ce qu'il en est ne dépend pas seulement de l'appréciation des
conséquences financières de la mesure critiquée, mais aussi de son caractère
nécessaire : plus un bâtiment est digne d'être conservé, moins les exigences de la
rentabilité doivent être prises en compte (ATF 118 Ia 384 consid. 5e p. 393).

a. Depuis la modification de la LPMNS entrée en vigueur le 20 octobre 2000,
la mise à l'inventaire entraîne l'obligation de maintenir les immeubles et d'en
préserver les éléments dignes d'intérêt. L'article 90, alinéa 1, de la loi sur les
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) aux
termes duquel les structures porteuses de même que les autres éléments
particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être sauvegardés
en cas de rénovation ou de transformation, est applicable par analogie aux travaux
exécutés dans ces immeubles (art. 9 al. 1 LPMNS).

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14.

La modification ou la radiation de l'inscription d'un bâtiment est soumise
par analogie à la procédure prévue pour les arrêtés de classement (art. 7 al. 10
LPMNS).

b. L'inscription à l'inventaire a une portée de protection réelle, pour des
bâtiments dont l'intérêt a été reconnu, mais dont le classement ne se justifie pas,
de manière à garantir des immeubles qui méritent d'être maintenus et qui ne sont
pas protégés par d'autres mesures (MGC 2000/IL, p. 1685ss, 1696).

Dans sa décision le département a estimé que la mesure de protection
requise ne répondrait pas à un intérêt public suffisant et qu'elle serait constitutive
d’une restriction à la propriété incompatible avec le respect du principe de la
proportionnalité. Les bâtiments pour lesquels la mesure de protection était
sollicitée se trouvaient dans un état de dégradation relativement avancé et il
ressortait de l’instruction de la demande que leur éventuelle réhabilitation n’offrait
guère de perspective de rentabilisation. Leur maintien constituerait, dès lors, un
sacrifice trop lourd qui ne saurait être demandé aux propriétaires.

Il est exact qu'une mise à l'inventaire constituerait une restriction importante
au droit de la propriété, car elle impliquerait la réhabilitation des immeubles
formant la tête de l'îlot et ne permettrait l'édification d'une nouvelle construction
que sur la partie des parcelles qui subsiste. Toutefois, en l'absence d'éléments
concrets permettant d'évaluer le degré de détérioration des immeubles ainsi que
les coûts et les conséquences financières pour les propriétaires, il n'est pas
possible de déterminer si une telle mesure pourrait être imposée aux propriétaires
au regard du principe de la proportionnalité. Point n'est besoin, en l'occurrence,
d'instruire cette question car le département a refusé la mise à l'inventaire
également pour un autre motif.

Le département a tenu compte du besoin accru de logements et a privilégié
la construction de logements sur la protection du patrimoine.

Il est notoire que Genève connaît une situation de pénurie pour tous les
logements de une à sept pièces (cf l'arrêté déterminant les catégories
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des articles 25 à 39 de
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation
du 18 janvier 2006 - L 5 20.03). La construction de logements répond ainsi à un
intérêt public prépondérant.

En l'espèce, les bâtiments litigieux sont d'un étage sur rez. Comme vu
précédemment, leur mise à l'inventaire ne permettrait d'envisager qu'une
construction de transition avec l'immeuble traversant rue de la Grenade - rue de
l'Avenir, de quatre étages sur rez. Or, le souhait des propriétaires est de faire une
opération de démolition-reconstruction des trois bâtiments B184, B186 et B187
sis sur les parcelles n° 242, 244 et 243, à la place desquels serait construit un

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immeuble mitoyen avec le bâtiment suivant. Un tel projet a déjà fait l'objet d'une
autorisation, accordée le 7 août 2003, mais qui a été annulée par les autorités de
recours pour violation de la LDTR. A noter que la direction du patrimoine et des
sites ne s'est pas déclarée opposée à la démolition des édifices vu leur état de
dégradation et les difficultés de leur éventuelle réhabilitation, à la condition
toutefois que le projet de substitution restitue leurs caractères urbains dans un
langage architectural contemporain clair, modeste et de qualité. L'adoption d'une
mesure de protection empêcherait ainsi la création d'un nombre supérieur de
logements, correspondant aux besoins prépondérants de la population.

Enfin, il convient de tenir compte que les bâtiments B184 et B187 sont de
facture modeste. Avec la forte urbanisation du quartier des Eaux-Vives, ils se
retrouvent isolés entre des constructions hétéroclites, sans aucun style. Par
ailleurs, il subsiste, sur le côté pair de la rue de l'Avenir, trois immeubles de la
même époque. L'intérêt lié à la conservation du patrimoine et au maintien de la
tête de l'îlot n'est ainsi pas très élevé.

En conséquence, en faisant primer l'intérêt à la construction de logement sur
l'intérêt au maintien d'un élément du patrimoine, le département n'a, dans le cas
d'espèce, pas fait un usage excessif de son pouvoir d'appréciation.

15. Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté. Un émolument de
CHF 2'000.- sera mis à la charge de la ville, qui succombe. Une indemnité de
procédure du même montant sera allouée aux appelés en cause, à charge
également de la ville (art. 87 LPA).

XXE SX

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 2 novembre 2006 par la Ville de Genève contre
la décision du département des constructions et des technologies de l'information du
27 septembre 2006 ;

au fond :
le rejette ;
met à la charge de la Ville de Genève un émolument de CHF 2'000.- ;

alloue aux appelés en cause une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à charge de la
Ville de Genève ;

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dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal
fédéral du 17 juin 2005 (LTF-RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions,
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie
électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à
l'envoi ;

communique le présent arrêt à la Ville de Genève, au département des constructions et
des technologies de l'information ainsi qu’à Me Pascal Petroz, avocat des appelés en
cause.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, M. Thélin, Mme Junod, juges,
M. Torello, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste adj. a.i. : la vice-présidente :

P. Pensa L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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