voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_437/2021 · 2022-03-25 · fr

Résumé:
 CONCLUSIONS RECONVENTIONNELLES - AUTORISATION DE PROCÉDER
Lorsque la partie défenderesse prend des conclusions reconventionnelles dans le cadre de la procédure de conciliation et qu’une autorisation de procéder est délivrée à la partie demanderesse suite à l’échec de la conciliation, la partie défenderesse ne peut pas déposer de demande reconventionnelle sur la base de l’autorisation de procéder si la partie demanderesse ne dépose pas de demande. L’autorisation de procéder est caduque pour la partie défenderesse, de sorte que le tribunal ne pourra pas entrer en matière sur la demande reconventionnelle.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROCÉDURE;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER;DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes: Normes:
 CPC.14; CPC.209
ge_gerichte · ACJC/397/2022 · 2022-03-21 · fr

Résumé:
 CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE
Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes: Normes:
 CPC.257; CO.257d
ge_gerichte · ACJC/207/2022 · 2022-02-14 · fr

Résumé:
 DEMANDE EN REDUCTION DE LOYER - CONCLUSION EN REMBOURSEMENT DU TROP-PERCU NON CHIFFREE
La demande d'un locataire visant à ce que sa partie adverse soit condamnée à lui restituer le trop-perçu de loyer suite à une réduction de loyer résulte d'une simple opération mathématique qui peut être déterminée sans peine par le défendeur ainsi que le juge. La situation n'est pas identique à un plaideur qui conclurait, à titre principal, à la condamnation de sa partie adverse au paiement d'un montant non chiffré et non chiffrable.

Cette solution correspond d'ailleurs à la pratique du Tribunal des baux et loyers et de la Cour de céans qui ordonne la restitution du trop-perçu de loyer, après sa réduction, sans exiger que le montant soit précisément chiffré, ce qui permet de garantir l'économie de procédure. Elle est en outre en adéquation avec la jurisprudence du Tribunal fédéral qui accepte qu'il soit entré en matière sur des conclusions d'appel formellement déficientes lorsqu'on comprend à quel montant l'appelant prétend, les conclusions devant être interprétées à la lumière de la motivation de l'appel (ATF137 III 617consid. 6.2).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;ACTION EN RÉDUCTION;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);ACTION EN PAIEMENT;OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS

Normes: Normes:
 CO.259d; CPC.85
ge_gerichte · 4A_401/2021 · 2022-02-11 · fr

Résumé:
 FARDEAU DE L'ALLÉGATION - DÉCOMPTE DE LOYER
En vertu de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), les parties doivent alléguer les faits sur lesquels se fondent leurs prétentions et proposer les moyens de preuves y relatifs. Une allégation est suffisante si les faits pertinents pour la norme à appliquer sont exposés dans les grandes lignes. Elle doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète afin que la partie adverse puisse la contester ou présenter la preuve du contraire. Si la partie adverse conteste des faits allégués et pertinents, le fardeau de l’allégation concernant ces faits va plus loin. Il ne suffit plus d’indiquer les faits dans leurs grandes lignes ; ils doivent être exposés en détail, de manière complète et claire.
Les contestations doivent être suffisamment concrètes afin de permettre d’identifier quelles allégations sont visées. Une contestation répond à cette condition lorsque la partie qui a le fardeau de l’allégation est en mesure de déterminer, parmi ses allégations, lesquelles elle doit encore détailler et lesquelles elle doit finalement prouver.
En principe, le renvoi global aux pièces du dossier ne satisfait pas aux fardeaux de l’allégation et de la motivation. Exceptionnellement, une telle manière de procéder est admissible. Si les faits sont allégués dans les grandes lignes et renvoient aux pièces pour les détails, il faut examiner si la partie adverse et le tribunal peuvent obtenir les informations nécessaires d’une manière telle qu’une reprise des faits dans l’acte apparaitrait comme un exercice vide de sens. Il faut également que l’accès aux faits pertinents soit garanti et qu’ils ne soient pas sujets à interprétation.
In casu, le Tribunal fédéral retient que le fermier a contesté de manière suffisante les décomptes manuscrits peu clairs présentés par le bailleur. Ce dernier devait donc comprendre qu’il lui appartenait de donner plus de détails sur les faits présentés. De plus, le bailleur n’a pas indiqué – pour le montant de CHF 18’928.- réclamé pour non-paiement des fermages – quels mois étaient concernés et dans quelle mesure les montants n’ont pas été versés. Le bailleur avait certes renvoyé à des pièces du dossier, mais les conditions permettant exceptionnellement de procéder de cette manière n’étaient pas réunies. Dans ces circonstances, l’instance précédente pouvait retenir – sans violer le droit fédéral – que la créance de CHF 18’928.- n’avait pas été suffisamment alléguée par le bailleur et confirmer le rejet de la demande sur ce point.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PREUVE;PRINCIPE D'ALLÉGATION;MAXIME DES DÉBATS

Normes: Normes:
 CPC.55
ge_gerichte · ACJC/129/2022 · 2022-01-31 · fr

Résumé:
 PROCEDURE SIMPLIFIEE - ACTION EN CONSTATATION DE L'EXISTENCE D'UN BAIL TACITE
Le Tribunal fédéral a considéré que la question de l'existence d'un bail, question souvent sous-jacente à une procédure en contestation de congé, devait être soumise à la procédure simplifiée. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a soumis à la procédure simplifiée la demande en constatation de l'existence d'un bail tacite entre les parties.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;ACTION EN CONSTATATION

Normes: Normes:
 CPC.243.al2.letc
ge_gerichte · 4A_302/2021 · 2022-01-28 · fr

Résumé:
 ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE
Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée.
Récemment, dans l'ATF146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes: Normes:
 CO.270
ge_gerichte · 4A_376/2021 · 2022-01-07 · fr

Résumé:
 CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE
Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO .
Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance.
Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes: Normes:
 CPC.257; CO.257d; CO.282
ge_gerichte · 4A_282/2021 · 2021-11-29 · fr

Résumé:
 COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ
Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé.
Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit.
Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci.
Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes: Normes:
 CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2
ge_gerichte · 4A_245/2021 · 2021-10-26 · fr

Résumé:
 ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT
La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE

Normes: Normes:
 CO.256; CO.258 ss
ge_gerichte · 4A_215/2021 · 2021-10-22 · fr

Résumé:
 AUGMENTATION DE LOYER - CRITERE DES LOYERS USUELS
Selon la jurisprudence, l'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative peut justifier une majoration du loyer. Il s'agit d'une exception à l'application de la méthode relative. Un bailleur peut ainsi, sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise), invoquer l'augmentation éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de hausse de loyer. Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une "impression d'ensemble". Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au minimum cinq logements de comparaison. Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers.Selon la jurisprudence, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer le loyer en cours de bail en se prévalant du critère des loyers usuels. Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral. La preuve des loyers usuels doit donc être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers. Le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas forcément pertinent.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;LOYER USUEL;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.269a
ge_gerichte · 4A_592/2020 · 2021-10-12 · fr

Résumé:
 FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE
Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF142 III 369).
On ne saurait tirer de l'ATF142 III 369que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au
bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes: Normes:
 CC.8; CO.270; OBLF.19
ge_gerichte · ACJC/1281/2021 · 2021-10-11 · fr

Résumé:
 VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS
La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

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ge_gerichte · 4A_252/2021 · 2021-10-06 · fr

Résumé:
 CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19
L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants.
In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ".
Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes: Normes:
 CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2
ge_gerichte · ACJC/1248/2021 · 2021-10-04 · fr

Résumé:
 FAITS NOTOIRES - CONDITIONS GÉNÉRALES
Les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux ne sauraient être considérées comme des faits notoires.

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ge_gerichte · ACJC/1255/2021 · 2021-10-04 · fr

Résumé:
 SOUS-LOCATION - PREUVE 
La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

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