ge_gerichte · ATA/719/2000 · 2000-11-21 · fr

Résumé:
 Les différentes mesures et sanctions prises en vertu de la LCI, et en particulier la redevance prévue à l'art. 139 LCI, doivent être dirigées contre le perturbateur. Doit être considérée comme perturbateur la société qui intervient notamment à chaque demande d'autorisation comme requérante, malgré la présence d'une entreprise générale.
Nouvelle compétence du TA en matière de LCI.
Le Tribunal administratif est désormais compétent pour connaître des recours en matière de redevance prononcée par le Conseil d'Etat en application de l'article 139 LCI. Comme les différentes mesures et sanctions prises en vertu de la LCI, la redevance doit être réclamée au perturbateur. En l'espèce, doit être considérée comme perturbateur, la société qui intervient notamment à chaque demande d'autorisation comme requérante malgré la présence d'une entreprise générale.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/361/2000-CE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 21 novembre 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
A. S.A. 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
CONSEIL D'ETAT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/361/2000-CE 
 
EN FAIT 
 
1. a. 
A. S.A. a entrepris des démarches en 1996 en vue 
de la construction d'un groupe de villas sur la parcelle 
n° 000, feuille 0, de la commune du Grand-Saconnex, 
propriété de la masse en faillite de M. B.. 
 
 
b. 
Le 24 juillet 1996, A. S.A. a signé un contrat 
d'agence avec la société Maisons A. S.A. (ci-après : A.), 
de siège à M.. Selon l'article 2 du contrat, A. donnait 
mandat à l'agent qui acceptait de vendre les produits 
constitués 
de 
maisons 
individuelles 
sur 
catalogue, 
commercialisés sous la marque "maisons A.", propriété de 
A.. L'article 2 alinéa 3 du contrat spécifiait qu'aucun 
lien de subordination n'existait entre A. et l'agent. 
L'agent devait, pour chaque affaire conclue, transmettre 
à A., dans les meilleurs délais, le dossier de vente 
comportant 
les 
différentes 
pièces 
et 
documents 
nécessaires à son suivi afin que A. puisse préparer le 
dossier client définitif (art. 3 al. 5). Il n'était pas 
autorisé à percevoir des fonds de clients, toutes les 
transactions financières devant être exécutées auprès de 
A.. 
 
 
c. 
Le 20 septembre 1996, A. S.A. a déposé, par 
l'intermédiaire 
de 
M. 
F., 
architecte, 
une 
demande 
d'autorisation de construire six villas contiguës à 
l'adresse chemin des Corbillettes 36-36A-36B-38-38A-38B. 
 
 
d. 
Parallèlement, 
elle 
a 
trouvé 
des 
personnes 
intéressées 
par 
l'acquisition 
d'un 
terrain 
et 
qui 
s'engageaient à conclure un contrat d'entreprise générale 
avec A. pour la réalisation de leur villa. 
 
2. 
Le département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement (ci-après : le département) a délivré 
l'autorisation de construire DD 94'513 à A. S.A., le 17 
mars 1997. 
 
3. 
 Le 
8 
décembre 
1997, 
M. 
F. 
a 
informé 
le 
département qu'il n'était plus mandataire de la société 
A. S.A., que la plaque d'autorisation avec tous les 
documents 
y 
relatifs 
ainsi 
que 
les 
formulaires 
d'ouverture de chantier avaient été remis à la société 
requérante A. S.A. Il priait le département de s'adresser 
directement au requérant pour la réalisation des travaux 
et indiquait que les villas étaient en construction, à 
l'état brut, et que le choix des matériaux serait 


 
 - 3 - 
 
 
 
transmis par A. S.A. 
 
4. 
Suite à un contrôle révélant que les plans visés 
ne varietur relatifs à une des villas n'étaient pas 
respectés, le département a, par lettre recommandée du 12 
décembre 
1997, 
invité 
A. 
S.A. 
à 
solliciter 
une 
autorisation complémentaire et a ordonné l'arrêt du 
chantier dès le 1er janvier 1998 jusqu'à l'aboutissement 
de ladite requête. 
 
5. 
Une demande complémentaire pour des modifications 
diverses du projet initial a été déposée par A. S.A. le 5 
janvier 1998. 
 
6. a. 
Le 6 janvier 1998, le département a réclamé à A. 
S.A. le nom de son nouveau mandataire professionnellement 
qualifié. 
 
 
b. 
Il a pris note le 14 janvier 1998 qu'A. S.A. avait 
mandaté M. E., domicilié chez A. S.A.. Il soulignait que 
le 
suivi 
des 
dossiers 
se 
ferait 
sous 
la 
seule 
responsabilité de ce dernier qui serait tenu pour 
l'interlocuteur du département. 
 
7. a. 
Lors d'un contrôle effectué le 26 mai 1999 en vue 
de la délivrance du permis d'occuper, l'inspecteur de la 
police des constructions a constaté que, dans cinq 
villas, la largeur des escaliers d'accès au sous-sol 
ainsi qu'aux étages variait entre 77 et 80 cm et n'était 
donc pas conforme à la réglementation en vigueur. 
 
 
 
b. 
Une amende de CHF 5'000.-- a été infligée le 3 
juin 1999 à M. E. par le chef du département en 
application de l'article 137 de la loi sur les construc-
tions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI 
- L 5 05). Le montant de l'amende tenait compte qu'à deux 
reprises déjà le service de la police des constructions 
avait constaté des infractions qui avaient dû être 
régularisées ce qui était incompatible avec le statut de 
mandataire professionnellement qualifié. Par ailleurs, le 
chef du département invitait M. E. à requérir auprès du 
Conseil 
d'Etat 
le 
maintien 
à 
titre 
précaire 
des 
escaliers. 
 
 
c. 
Aucun recours n'a été interjeté contre cette 
décision et A. S.A. a payé l'amende. 
 
8. 
Le complément à l'autorisation de construire a été 
accepté par le département le 21 octobre 1998. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
9. a. 
Le 8 juin 1999, le département a imparti un délai 
de trente jours à M. E. pour formuler une requête auprès 
du Conseil d'Etat pour le maintien à titre précaire de la 
largeur insuffisante des escaliers et pour prolonger les 
mains courantes sur toute la longueur des escaliers 
d'accès aux sous-sols des cinq villas. 
 
 
b. 
Cette lettre a été retournée au département par 
télécopie du 10 juin 1999 munie du timbre humide de A. 
S.A. et avec une mention destinée à A. "faire le 
nécessaire. Urgent" pour les mesures ordonnées par le 
département 
relatives 
au 
prolongement 
des 
mains 
courantes. 
 
 
c. 
Précédemment, A. S.A. avait déjà transmis à A. les 
observations du département. Ainsi, par courrier daté du 
21 octobre 1997, A. S.A. avait demandé à A. de mettre 
tout en oeuvre pour que les travaux puissent continuer 
dans les règles de l'art et selon les recommandations de 
la police des constructions, inspection des chantiers. 
Elle précisait que tous les problèmes qui pourraient 
surgir du non-respect des réglementations en vigueur 
seraient pris entièrement à la charge de A. et ceci à la 
décharge complète de la société A. S.A.. De même, lors de 
la constatation de la non-conformité de la largeur des 
escaliers, A. S.A. avait prié A. de prendre contact avec 
l'inspecteur de la police des constructions pour régler 
ce problème au plus vite. 
 
10. 
Le 10 juin 1999, A. S.A., sous la plume de M. E., 
a sollicité une autorisation à titre précaire du maintien 
des escaliers non conformes au permis de construire et 
aux lois en vigueur. Elle indiquait que les escaliers 
avaient été construits par l'entreprise générale A. et 
que le plan de base remis à l'architecte pour l'obtention 
du permis de construire mentionnait une largeur de 92 cm. 
 
11. a. 
Par courrier du 2 novembre 1999, le département a 
informé les propriétaires des villas concernées que les 
escaliers d'accès au sous-sol et aux étages n'étaient pas 
conformes aux dispositions légales et qu'A. S.A. avait 
déposé une demande de maintien à titre précaire des 
escaliers en l'état. En cas d'octroi de l'autorisation du 
maintien à titre précaire, l'article 139 LCI prévoyait le 
paiement d'une redevance dont ils seraient, en leur 
qualité de propriétaires, débiteurs conjointement et 
solidairement avec A. S.A.. Un délai leur était imparti 
pour se déterminer sur la requête d'A. S.A.. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
b. 
Par l'intermédiaire de leur avocat, quatre des 
cinq propriétaires ont fait savoir qu'ils acceptaient la 
demande de maintien à titre précaire, à la condition ex-
presse que toute amende ou redevance soit mise à la 
charge exclusive des constructeurs. Le constructeur, A., 
leur avait assuré qu'il ferait son affaire de toute 
réclamation, 
amende 
ou 
pénalité 
décidée 
par 
le 
Département en raison de la non-conformité des escaliers. 
 
12. 
Par arrêté du 1er mars 2000, le Conseil d'Etat a 
admis, à titre précaire, le maintien des escaliers 
d'accès au sous-sol et aux étages des villas et a 
condamné A. S.A. au paiement d'une redevance annuelle de 
CHF 
2'000.- 
pour 
une 
durée 
de 
dix 
ans, 
payable 
globalement par un versement de CHF 20'000.-. Il a relevé 
que la société A. S.A., en sa qualité de mandataire 
professionnellement 
qualifié, 
répondait, 
avec 
le 
constructeur, de la non-conformité des ouvrages. 
 
13. 
A. S.A. a saisi le Tribunal administratif d'un 
recours le 30 mars 2000. Elle conclut principalement à 
l'annulation de l'arrêté attaqué et, subsidiairement, à 
la réduction à CHF 5'000.- de la redevance annuelle. Elle 
ne disposait dès le moment de la vente des parcelles 
d'aucun moyen juridique lui permettant d'intervenir. Un 
contrat d'entreprise générale avait été conclu entre les 
nouveaux propriétaires et A., elle-même n'avait pas la 
faculté de contrôler la bonne exécution des travaux. Elle 
n'était pas partie à la procédure, la responsable étant 
A.. Subsidiairement, si elle devait être tenue pour 
punissable, le règlement d'application de la LCI devait 
être taxé de désuet, la redevance était exagérée et 
devait être réduite à CHF 5'000.-- au maximum. 
 
14. 
Le département conclut au rejet du recours. Au 
regard 
du 
texte 
de 
l'article 
139 
LCI 
et 
de 
la 
systématique des articles 137 et suivants de la LCI on se 
trouvait dans une logique de sanction, dès lors la 
décision devait être dirigée contre le perturbateur. A. 
S.A. avait eu pendant la procédure d'autorisation mais 
également pendant la phase de construction des villas un 
rôle décisif. Elle avait été l'interlocutrice principale 
du département. Elle était au moins perturbateur par 
situation. Quant au montant de la redevance, le but du 
maintien à titre précaire était d'éviter la démolition. 
En 
l'espèce, 
les 
coûts 
qu'auraient 
généré 
la 
démolition-reconstruction auraient été nettement plus 
considérables que le montant fixé pour la redevance, 


 
 - 6 - 
 
 
 
celle-ci était dès lors tout à fait raisonnable. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Avant la réforme de la loi sur l'organisation 
judiciaire 
du 
22 
novembre 
1941 
(LOJ - E 2 05) 
et 
l'abrogation de la loi sur le Tribunal administratif et 
le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 (LTA), en matière 
LCI, seules les décisions au fond de la commission de 
recours LCI (art. 8 al. 1 ch. 104 LTA et 149 al. 1 LCI) 
et les décisions du département des travaux publics et de 
l'énergie ordonnant des mesures ou des sanctions (art. 8 
al. 1 ch. 105 LTA et 150 LCI) pouvaient faire l'objet 
d'un recours au Tribunal administratif. Le tribunal de 
céans n'était dès lors pas compétent pour connaître d'un 
recours contre une autorisation à titre précaire délivrée 
par le Conseil d'Etat en application de l'article 139 de 
la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
 
 
 
Depuis 
le 
1er 
janvier 
2000, 
le 
Tribunal 
administratif est l'autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 56A al. 1 LOJ; 
art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). Le 
recours au Tribunal administratif est ouvert contre les 
décisions des autorités et juridictions administratives, 
au sens des articles 4, 5, 6, alinéa 1, lettre c et 57, 
de la LPA, sauf exception prévue par la loi (art. 56A al. 
2 LOJ). Selon l'article 56B LOJ le recours au Tribunal 
administratif n'est pas recevable contre les décisions 
pour lesquelles le droit fédéral ou une loi cantonale 
prévoit une autre voie de recours. 
 
 
 
L'article 145 LCI prévoit que toute décision prise 
par le département en application de la présente loi ou 
des règlements prévus à l'article 151 peut être déférée à 
la commission de recours, l'article 150 étant réservé. 
Conformément à l'article 150 LCI lorsque des travaux sont 
entrepris sans autorisation, le recours contre la mesure 
ou la sanction doit être formé au Tribunal administratif. 
 
 
 
La question de savoir si, avec la modification de 
la LOJ et l'abrogation de la LTA, l'autorisation à titre 
précaire ainsi que la redevance prononcées par le Conseil 
d'Etat en vertu de l'article 139 LCI tombent désormais 
sous le coup de l'article 150 LCI peut rester indécise, 
le recours devant de toute manière être déclaré recevable 


 
 - 7 - 
 
 
 
en application de la clause générale de compétence en 
faveur du Tribunal administratif. 
 
 
2. 
La recourante prétend que la construction des 
villas a fait l'objet d'un contrat d'entreprise signé 
entre les propriétaires et A. et qu'elle-même n'avait pas 
le pouvoir de contrôle sur l'exécution des travaux. Elle 
est à tort partie de la procédure, la seule responsable 
étant A.. 
 
 
 
 
Il convient donc de déterminer dans un premier 
temps si la recourante pouvait être condamnée au paiement 
d'une redevance au regard des dispositions de la LCI 
étant précisé que les rapports de droit civil entre les 
différents protagonistes ne sont pas pertinents dans la 
présente procédure. 
 
3. 
L'article 139 LCI qui traite de la redevance est 
intégré 
dans 
le 
chapitre 
I 
du 
titre 
VI 
intitulé 
"sanctions administratives". Selon l'alinéa 1 de cet 
article, lorsqu'une construction ou une installation 
n'est pas conforme à l'autorisation donnée ou si, 
entreprise sans autorisation, elle n'est pas conforme aux 
prescriptions légales, le Conseil d'Etat peut la laisser 
subsister, à titre précaire, si elle ne nuit pas à la 
sécurité, à la salubrité ou à l'esthétique, moyennant le 
paiement, en plus de l'amende, d'une redevance annuelle 
dont il fixe le montant et la durée selon la gravité de 
l'infraction. 
 
 
 
4. 
Selon une jurisprudence constante, les différentes 
mesures et sanctions prises en vertu de la LCI doivent 
être dirigées en principe contre le perturbateur. Le 
perturbateur est celui qui a occasionné un dommage ou un 
danger par lui-même ou par le comportement d'un tiers 
relevant 
de 
sa 
responsabilité 
(perturbateur 
par 
comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet 
qui a provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou 
de droit (perturbateur par situation; ATA SI A.-C. et La 
G.I. du 21 décembre 1999 et les arrêts cités). 
 
 
 
La recourante est apparue à différents stades de 
la procédure 
d'autorisation 
et 
de 
construction 
des 
villas. Initiatrice du projet, elle a entrepris les 
démarches nécessaires pour la construction des six villas 
contiguës. Elle a requis et obtenu l'autorisation de 
construire et a déposé la demande complémentaire. C'est 
elle encore qui a sollicité l'autorisation de maintien à 
titre 
précaire 
des 
escaliers 
non 
conformes 
à 
la 


 
 - 8 - 
 
 
 
législation en vigueur. Elle est ainsi intervenue à 
chaque 
demande 
d'autorisation 
comme 
requérante. 
La 
recourante est également intervenue en nommant M. E. 
comme mandataire. A cette occasion, elle n'a émis aucune 
réserve lorsque le département a exprimé de façon claire 
que les dossiers se feraient sous la seule responsabilité 
de ce dernier qui serait son unique interlocuteur. De 
même, lors des différents contrôles effectués par le 
département, elle n'a pas contesté sa responsabilité ou 
précisé que la construction des villas était l'oeuvre de 
A. et qu'elle-même ne disposait d'aucun moyen pour 
intervenir et a transmis les constatations du département 
à A. en lui demandant d'y donner suite. Enfin, aucun 
recours n'a été interjeté contre l'amende infligée par le 
chef du département qu'elle a payée. On relèvera encore 
que la correspondance était effectuée au moyen de son 
papier-en-tête ou munie de son timbre humide. 
 
 
 
Au vu de tous ces éléments, il faut admettre que 
c'est bien la recourante qui est intervenue vis-à-vis du 
département tant pendant la procédure d'autorisation que 
pendant 
la 
phase 
de 
construction 
comme 
maître 
de 
l'ouvrage. Peu importe de savoir si la recourante avait 
ou non un pouvoir de contrôle sur la bonne exécution des 
travaux, son rôle étant de loin suffisant pour la 
considérer comme perturbatrice par situation au regard de 
la LCI. C'est donc à juste titre que le Conseil d'Etat 
l'a condamnée au paiement de la redevance. 
 
5. 
Subsidiairement, 
la 
recourante 
se 
plaint 
du 
montant de la redevance. 
 
 
 
Selon l'article 139 alinéa 1 in fine LCI le 
montant et la durée de la redevance doivent être fixés en 
tenant compte de la gravité de l'infraction. L'alinéa 2 
précise que la redevance doit être au moins égale au 
bénéfice annuel résultant de l'infraction et que sa durée 
ne peut être supérieure à 30 ans. 
 
 
 
 
L'article 52 du règlement d'application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses, 
entré en vigueur le 23 mars 1978, fixe à 0,9 m. la 
largeur minimale des escaliers pour les villas (al. 1). 
Cet article a été revu lors de la révision de septembre 
1998 et, contrairement à ce que soutient la recourante, 
il n'existe aucun motif permettant de le déclarer désuet. 
 
 
 
Dans le cas d'espèce, la largeur des escaliers 
dans les villas varie entre 77 et 80 cm. L'infraction 


 
 - 9 - 
 
 
 
peut donc être qualifiée de moyenne, même si elle a été 
constatée dans cinq villas. En fixant la redevance à CHF 
2'000.-- pour une durée de 10 ans, soit CHF 20'000.--, 
payable en une fois, ce qui correspond à un montant 
total, par villa, de CHF 4'000.--, le Conseil d'Etat n'a 
pas 
outrepassé 
son 
pouvoir 
d'appréciation 
et 
a 
correctement appliqué la loi. 
 
 
6. 
En tous points mal fondé le recours doit être 
rejeté. Un émolument de CHF 1'000.-- sera mis à la charge 
de la recourante. 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 30 mars 2000 par A. S.A. contre la décision 
du Conseil d'Etat du 1er mars 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge de A. S.A. un 
émolument de CHF 1'000.--; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, ainsi qu'au 
Conseil d'Etat. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, juge 
suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj.: le vice-président : 
 
 
 C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
Mme M. Oranci