ge_gerichte · JTAPI/817/2024 · 2024-08-22 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1982/2023 LCI 
JTAPI/817/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 22 août 2024 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______, représenté par Me Michel SCHMIDT, avocat, avec élection de 
domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 
 


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A/1982/2023 
EN FAIT 
1. 
Monsieur A______ est un citoyen français qui s'est établi en Suisse, dans le canton 
de Genève, le 12 novembre 2010. 
2. 
B______ Sàrl (ci-après : B______ ou la société) est une société à responsabilité 
limitée inscrite au registre du commerce du canton de Genève (ci-après : RC) depuis 
le ______ 2001. M. A______ en est l'associé majoritaire (pour 115 parts), gérant et 
président, avec pouvoir de signature individuelle. 
Monsieur C______ et Monsieur D______ sont tous deux également associés de la 
société pour respectivement 50 et 35 parts chacun. 
M. C______ est associé gérant depuis le 7 juillet 2008 et M. D______ depuis le 16 
janvier 2018. Depuis cette dernière date et jusqu'au 29 juin 2020, ils possédaient 
respectivement 50 et 20 parts chacun. 
3. 
Aux termes d'un acte de vente et d'achat instrumenté le ______ 2017, M. A______ 
a acquis, à son seul nom, le logement destiné à la vente et visé par le lot n° 3.02 
situé au 1er étage de l'immeuble sis ______[GE], correspondant au feuillet 
n° 1______ de la commune de E______ (ci-après : la commune), en contrepartie 
d'un prix de vente de CHF 629'800.-. 
L'acte de vente et d'achat mentionnait expressément l'obligation d'occuper 
personnellement le logement et, dans le cas contraire, la nécessité d'obtenir une 
décision préalable de l'office cantonal du logement et de la planification foncière 
(ci-après : OCLPF), rattaché au département du territoire (ci-après : DT), pour justes 
motifs avant toute libération des lieux. 
Sis en zone de développement, l'immeuble est soumis au contrôle étatique au sens 
de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) 
jusqu'au 30 novembre 2027. 
4. 
M. A______ a officiellement emménagé dans l'appartement avec son épouse, 
Madame F______, le 6 novembre 2017. 
5. 
Le 18 mai 2018, par le biais du formulaire d'annonce de départ « D », M. A______ 
a informé l'office cantonal de la population et des migrations (ci-après : OCPM) 
qu'il quittait définitivement Genève le 6 juin 2018 pour G______, aux Émirats 
arabes unis, suite à un transfert professionnel. Le départ à l'étranger ne concernait 
pas son épouse. 
6. 
Le 4 décembre 2018, B______ a sollicité auprès de l'OCPM une autorisation 
d'absence rétroactive en faveur de M. A______ à partir du 6 juin 2018. 
En tant qu'actionnaire d'B______, il devait se rendre pendant deux ans en Inde afin 
de développer la société H______, LLC qui se trouvait à G______ et souhaitait 
pouvoir récupérer son permis C à son retour. Une fois sa mission de développement 
terminée, il reviendrait en Suisse dans la mesure où il était l'un des dirigeants de la 
société. 


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Ledit courrier était signé par M. A______, pour le compte d'B______. 
7. 
Le 25 janvier 2019, l'OCPM a demandé à B______ de compléter sa demande. 
Il l'a informée qu'une autorisation d'établissement prenait fin lorsqu'un étranger 
annonçait son départ ou s'il avait séjourné effectivement pendant six mois à 
l'étranger. Sur demande présentée au cours de ce délai, l'autorisation pouvait être 
prolongée jusqu'à quatre ans. Une autorisation d'établissement ne pouvait être 
maintenue – en cas d'absence à l'étranger de plus de six mois – que si l'intéressé 
avait effectivement l'intention de revenir en Suisse dans un délai maximum de 
quatre ans. La demande de maintien de l'autorisation d'établissement devait être 
présentée par la personne concernée avant l'échéance du délai de six mois et une 
autorisation d'absence devait être délivrée. 
8. 
Le courrier de l'OCPM du 25 janvier 2019 étant resté sans réponse, un rappel a été 
adressé à B______ le 25 mars 2019, précisant que sans nouvelles dans un délai de 
30 jours, la demande d'autorisation d'absence serait classée sans suite. 
9. 
Par courrier du 12 octobre 2020, M. A______ a demandé à l'OCLPF du département 
du territoire (ci-après : département) une dérogation à son obligation d’habiter son 
appartement et donc de pouvoir le louer. Suite à une mutation professionnelle, il ne 
vivait plus en Suisse et était en instance de divorce. 
10. 
Le 1er novembre 2020, Mme F______ a officiellement quitté l'appartement litigieux 
et la Suisse pour l'Espagne. 
11. 
Depuis cette date, M. A______ a loué l'appartement à Monsieur I______, engagé 
en qualité de consultant technique auprès d'B______ pour une durée indéterminée, 
et son épouse, qui y ont emménagé avec leurs enfants. 
12. 
Le 10 novembre 2020, l’OCLPF a demandé à M. A______ de fournir des pièces 
complémentaires et justificatives, notamment quant à la durée de son absence du 
canton de Genève et la date de sa réintégration de son logement, son contrat de 
travail, les documents relatifs au divorce, ainsi qu'une déclaration portant sur 
l'identité des éventuelles personnes occupant son logement. 
13. 
Le 15 mai 2021, M. A______ a indiqué à l'OCLPF avoir quitté la Suisse pour 
s'installer à G______ « jusqu'à fin 2026 approximativement », afin de développer 
au Moyen-Orient la société dont il était actionnaire. Pour cette raison, il souhaitait 
pouvoir louer l'appartement dont il était le seul propriétaire. 
Il a joint une attestation selon laquelle il était employé de la société « H______ » à 
G______ depuis le 7 juin 2018, en tant que directeur, responsable notamment du 
développement de la société, ainsi qu'une copie de sa carte de résident aux Émirats 
arabes unis, valable jusqu'au 21 mars 2024. 
14. 
Le 17 août 2021, l’OCLPF a informé M. I______ et son épouse que l'appartement 
qu'ils occupaient était régi par la LGZD et qu'il existait pour ces logements une 
obligation d'occupation par leur propriétaire durant la période de contrôle étatique. 
Il avait été porté à sa connaissance qu'ils occupaient l'appartement litigieux avec 


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leurs enfants depuis le mois de novembre 2020 et il souhaitait clarifier à quel titre 
et à quelles conditions se déroulait cette occupation. Il les invitait à contacter ses 
services afin de fixer un rendez-vous. 
15. 
Par courrier du même jour, l'OCLPF s'est adressé à M. A______. 
A sa connaissance, aucun cas de dérogation au sens de l’art. 5 al. 1 let. b LGZD ne 
trouvait application en l'espèce. Il avait quitté Genève moins d'un an après 
l'acquisition de son logement et il n'était jamais retourné y vivre. Il avait été porté à 
sa connaissance que l'appartement avait été loué et qu'il le serait encore à ce jour 
sans qu'aucune demande relative au loyer maximal autorisé pour la mise à 
disposition du logement au bénéfice d'un tiers, ni même information de cette mise 
en location, ne lui soit adressée. Enfin, il n'avait transmis aucun numéro de 
téléphone ou adresse valables, ni procuration en faveur d'un mandataire genevois, 
permettant d'entrer en contact avec lui. Un délai au 27 août 2021 lui était imparti 
pour prendre contact avec ses services afin de fixer un rendez-vous. 
16. 
Un entretien par visioconférence a eu lieu le 22 septembre 2021 entre l'OCLPF et 
M. A______, au cours duquel aucune date de retour en Suisse n'a été articulée par 
ce dernier. 
17. 
Par courrier du 11 avril 2022, l'OCLPF a informé M. A______ que la dérogation à 
l'obligation pour un propriétaire d'occuper son logement en lien avec une mutation 
dans un autre lieu de travail, prévue à l'art. 5 al. 1 let. b ch. 1 LGZD, impliquait la 
survenance d'un événement imprédictible qui devait à la fois être indépendant de la 
volonté du requérant et d'une durée provisoire. Ces deux conditions ne lui 
paraissaient clairement pas remplies. Il n'avait par ailleurs pas été mis au bénéfice 
d'une décision préalable positive avant la libération des lieux et avant la mise à 
disposition du logement en faveur d'un tiers, a fortiori, à titre onéreux. Les 
circonstances ne justifiaient par conséquent aucun motif de dérogation et 
entraîneraient un refus de sa part. 
Au surplus, ni lui ni B______ ne l'avaient recontacté après que Madame J______, 
employée de la société, ait annulé le rendez-vous fixé le 8 mars 2022 avec son 
service. 
Un délai au 2 mai 2022 était octroyé à M. A______ pour transmettre son éventuelle 
détermination documentée. 
18. 
M. A______ a transmis ses observations le 21 avril 2022. 
Le marché immobilier genevois étant difficile et en l'absence d'autre solution, il 
avait accepté d'héberger un employé d'B______ venant d'Inde, et sa famille, dans 
son appartement. Mme J______, qui s'occupait des démarches administratives 
relatives au logement des employés de la société venant de l'étranger, avait eu des 
problèmes de santé, raison pour laquelle elle n'avait pas rappelé l'OCLPF. 


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Le comité de direction du groupe B______ dans son ensemble avait pris la décision 
de l'envoyer à G______ dans le but de développer le marché international et le 
marché local à Genève. 
Il avait répondu à la demande de l'OCPM et ne comprenait pas à quel courrier ou 
quelles demandes de documents l'OCLPF faisait allusion dans son courrier. Par 
ailleurs, il n'avait jamais demandé d'autorisation d'absence à l'OCPM. Il les avait 
informés de son départ de la Suisse et avait obtenu une attestation de départ dans la 
mesure où il ne connaissait pas la date de son retour. Cette date n'était pas encore 
fixée car elle dépendait des résultats obtenus à G______. 
Il avait demandé au locataire de couvrir les charges et avait « demandé une 
possibilité de louer cet appartement dans les règles ». Il avait des raisons suffisantes 
pour obtenir l'autorisation de le louer dans la mesure où il avait divorcé de sa 
femme, travaillait à G______ et avait quitté la Suisse pour une période 
indéterminée, sans visibilité quant à la date de son retour. 
19. 
Par décision du 4 mai 2023, l’OCLPF a retenu que les circonstances du cas d'espèce 
relevaient d'un cas de justes motifs au sens de l’art. 5 al. 1 LGZD jusqu'au 
30 octobre 2023 au plus tard. 
Elle a confirmé l'obligation de M. A______ d'occuper personnellement, de manière 
effective et intense l'appartement litigieux dès le 1er novembre 2023, à moins qu'il 
ne procède entretemps à l'aliénation de ce bien. 
La mise en location de l'appartement considéré était admise jusqu'au 30 octobre 
2023, sans prolongation possible, moyennant l'emploi des formules officielles en 
vigueur et le respect du loyer autorisé. En cas d'inobservation de l'obligation 
d'occuper à la fin du délai, M. A______ s'exposait aux sanctions et mesures prévues 
aux art. 8A et 9 LGZD. 
20. 
Par acte du 5 juin 2023, M. A______, sous la plume de son conseil, a recouru contre 
cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal), concluant préalablement à ce qu'il soit autorisé à compléter son recours 
et qu'un délai de 30 jours lui soit imparti à cet effet et principalement à son 
annulation, sous suite de frais et dépens. Il a produit un chargé de pièces. 
Les conditions de l'art. 5 al. 1 let. b LGZD étaient remplies et aucun délai pour 
recommencer à vivre personnellement dans son appartement ne devait lui être 
imparti. A titre subsidiaire, ce délai devait être plus long ou dépendre du départ de 
son locataire qui avait la possibilité de contester la résiliation de son contrat de bail. 
21. 
Le 27 juin 2023, le recourant a informé le tribunal que les parties avaient accepté 
d'un commun accord de suspendre la procédure pour une durée de trois mois. 
22. 
L'OCLPF a confirmé son accord par courrier du 3 juillet 2023 en indiquant que la 
suspension demandée devait être mise à profit par le recourant en vue de procéder 
à la vente de son logement. 


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23. 
Le 17 juillet 2023, le tribunal a rendu une décision de suspension de l'instruction du 
recours jusqu'au 17 octobre 2023 (DITAI/323/2023). 
24. 
Par courrier du 15 septembre 2023, le conseil du recourant a demandé à l'OCLPF 
de lui communiquer le prix maximum admissible pour la revente de l'appartement 
litigieux. Il a produit les documents permettant de le calculer. 
25. 
Par courriers du 2 novembre 2023, les parties ont demandé au tribunal la 
prolongation de la suspension de la procédure pour une durée supplémentaire de 
trois mois. L'OCLPF y précisait également que cette prolongation devait permettre 
au recourant de finaliser sa décision relative à la détermination du prix de vente 
maximum autorisé de son logement, afin qu’il puisse procéder à son aliénation. 
26. 
Le 3 novembre 2023, l'OCLPF a confirmé que le prix de revente maximum autorisé 
de l'appartement litigieux s'élevait à CHF 691'000.-. 
27. 
Par décision du 15 novembre 2023, le tribunal a prononcé la suspension de 
l'instruction du recours jusqu'au 13 février 2024 (DITAI/509/2023). 
28. 
Le 8 mars 2024, le recourant a informé le tribunal que les discussions entre les 
parties n'avaient pas abouti et pris acte de la reprise de la procédure. 
29. 
L’OCLPF a répondu au recours le 2 avril 2024, concluant à son rejet. Il a produit 
son dossier. 
Les conditions permettant l'octroi d'une dérogation à l'obligation d'occuper le 
logement au-delà de l'échéance fixée n'étaient pas réalisées. 
Le recourant avait quitté la Suisse après seulement sept mois d'occupation du 
logement et n'est plus jamais retourné y vivre, bien qu'il en soit l'unique propriétaire. 
Il n'avait préalablement requis aucune dérogation auprès de ses services, ni ne l'avait 
approché pour prendre des renseignements, quand bien même il avait été 
expressément rendu attentif aux particularités du régime juridique de son logement 
lors de la signature de l'acte de vente et d'achat, notamment à la nécessité d'être mis 
au bénéfice d'une décision préalable avant toute libération des lieux. C'était plus de 
deux ans après son départ à G______ qu'il avait déposé une demande de dérogation. 
Le divorce du recourant ne constituait manifestement pas un juste motif de 
dérogation pour ne pas occuper son logement, dès lors qu'il en était le seul 
propriétaire et que son ex-épouse avait par ailleurs quitté les lieux le 1er novembre 
2020. 
Son départ pour l'étranger ne pouvait en l'espèce être considéré comme un 
changement de lieu de travail qui lui était imposé, ni une mission professionnelle 
limitée dans le temps. Le recourant n'était pas employé mais associé majoritaire, 
gérant et président d'B______, de sorte que son séjour à G______ ne lui avait pas 
été imposé mais procédait d'un choix aussi bien professionnel que personnel. Il 
n'avait par ailleurs pas démontré la nécessité de sa présence physique sur place, ni 
articulé de date de retour à Genève. Selon la demande d'autorisation d'absence du 4 
décembre 2018 déposée par la société B______ mais signée par le recourant lui-


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même, un retour était envisagé pour fin 2026. Il ressortait toutefois du formulaire 
d'annonce de départ du 18 mai 2018 que le recourant avait définitivement quitté la 
Suisse. N'ayant pas donné suite à la demande de compléments de l'OCPM, il avait 
perdu son permis C. Sa carte de séjour aux Emirats arabes Unis arrivée à échéance 
le 21 mars 2024, avait fort probablement été renouvelée. Il soutenait que son séjour 
professionnel devait permettre de développer l'activité de la société à G______, or 
près de six ans s'étaient déjà écoulés depuis son départ, soit une période 
suffisamment longue et raisonnable pour poser des bases utiles à un tel 
développement. Une gestion de l'activité depuis la Suisse aurait pu fonctionner si 
le recourant avait eu l'intention de garder son centre de vie à Genève. Finalement, 
son départ définitif à l'étranger semblait également confirmé par l'installation du 
locataire et de sa famille dans son logement, dont l'activité lucrative était de durée 
indéterminée et dès lors qu'aucune démarche pour un relogement n'avait été 
produite par le recourant. 
En accordant au recourant un ultime délai au 30 octobre 2023 pour réintégrer son 
logement ou l'aliéner, il avait déjà fait preuve de compréhension à l'égard de sa 
situation et largement respecté le principe de proportionnalité, l'inoccupation 
autorisée du logement représentant la moitié du contrôle étatique. Près d'une année 
s'était par ailleurs écoulée depuis la notification de la décision querellée et le 
recourant n'avait manifesté aucune intention de résilier le bail de son locataire, qui 
par ailleurs était son employé. Il avait sollicité la reprise de l'instruction du recours 
après avoir abandonné le projet d'aliénation de l'appartement, en prétextant un 
désaccord avec le prix de vente qui avait pourtant été fixé plusieurs mois auparavant 
et dont le montant était soumis à un contrôle étatique, ce qu'il ne pouvait ignorer. 
30. 
Le recourant a répliqué le 10 mai 2024, persistant intégralement dans ses 
conclusions. Il a produit un chargé de pièces complémentaire. 
Il avait participé aux discussions du Conseil d'administration de la société au sujet 
de son détachement à G______ et l'avait accepté. Il n'était toutefois pas le seul 
décisionnaire au sein de la société et son départ résultait d'une décision collective 
de ses dirigeants et actionnaires, prise après l'acquisition de son appartement et sa 
séparation. Il avait par ailleurs été désigné comme étant la personne clef pour 
développer la présence de la société au Moyen-Orient et pour qu'elle atteigne ses 
objectifs à long terme. 
Il avait bel et bien quitté la Suisse pour une période indéterminée sans visibilité 
quant à sa date de retour dans la mesure où elle dépendait du développement de la 
société et de la décision des dirigeants et associés de cette dernière. Âgé de bientôt 
63 ans, il souhaitait toutefois revenir vivre à Genève à l'âge de la retraite et y 
revenait par ailleurs régulièrement, notamment pour des vacances. 
Son divorce et sa mutation professionnelle n'étaient pas prévisibles lorsqu'il a 
acquis son appartement, dont la décision d'achat remontait à 2015. Il n'agissait donc 
pas de mauvaise foi mais avait simplement vu ses plans de vie bouleversés par sa 
situation personnelle et professionnelle. 


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31. 
L’OCLPF a dupliqué le 3 juin 2024, persistant également dans ses conclusions. 
La séparation conjugale ne constituait pas un juste motif dans le cas d'espèce et le 
fait que Mme F______ ait continué à occuper le logement durant l'absence de Suisse 
du recourant ne justifiait aucunement l'absence d'occupation par ce dernier qui, en 
tant que seul propriétaire, était tenu par l'obligation de l'art. 5 al. 1 let. b LGZD. 
Pour être considérée comme un juste motif au sens de l'art. 5 al. 1 let. b ch. 1 LGZD, 
une mutation devait revêtir un caractère imprévisible et temporaire, soit de durée 
déterminée, de sorte que le propriétaire était amené à réintégrer son logement à 
l'échéance de cette durée. Il n'y avait pas de place pour un départ à l'étranger sans 
aucune perspective de retour, ce qui rendait ce départ potentiellement définitif. Les 
déclarations du recourant s'agissant de la durée de son absence étaient 
contradictoires. Il confirmait d'une part avoir quitté la Suisse pour une durée 
indéterminée, sans visibilité sur une date de retour, prétendait d'autre part compter 
revenir en Suisse occuper son logement durant sa retraite, soit d'ici deux années et, 
finalement, produisait une pièce semblant indiquer que sa mission professionnelle 
à G______ ne serait pas terminée avant 2029. Quand bien même un retour en Suisse 
d'ici 2029 se réaliserait, le but de la loi ne serait pas atteint puisque l'appartement 
n'aurait pas été occupé par son propriétaire durant la période de contrôle, soit 
jusqu'au 30 novembre 2027. 
Il s'interrogeait sur la pertinence du procès-verbal du conseil d'administration des 
gérants d'B______ du 1er mai 2024 produit par le recourant, relatif à une séance 
s'étant tenue bien avant, soit en avril 2018. Les déclarations et pièces présentées par 
le recourant étaient contradictoires. D'une part il était établi qu'il était l'associé 
majoritaire, gérant et président de la société B______ et qu'il avait signé seul, au 
nom de la société, la demande d'autorisation d'absence du 4 décembre 2018. D'autre 
part, le procès-verbal du 1er mai 2024 récemment produit constituait selon lui la 
démonstration indiscutable qu'il n'était pas le seul à décider de son départ pour 
G______. Par ailleurs, les échanges entre le département et le recourant dataient de 
plus de quatre années, sans que ce dernier ait estimé utile de présenter cet argument 
plus tôt. Quand bien même la décision de sa mutation aurait été prise collectivement 
et qu'elle ne dépendrait pas de sa seule volonté, son absence d'occupation de son 
logement, qui durait depuis près de six ans, ne revêtait incontestablement pas un 
caractère provisoire et temporaire comme l'exigeait la loi. 
32. 
Par courrier du 13 juin 2024, le recourant a sollicité l'audition des parties afin de 
pouvoir clarifier sa position. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 


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diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Le recourant sollicite préalablement la comparution personnelle des parties. 
4. 
Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend notamment le droit, 
pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne 
soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des 
preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le 
moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la 
décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 consid. 2.3 ; 140 I 285 
consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 
Toutefois, le droit d’être entendu ne peut être exercé que sur les éléments qui sont 
déterminants pour décider de l’issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à 
l’administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent 
rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les 
preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient 
à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu’elles 
ne pourraient l’amener à modifier son opinion. Ce refus d’instruire ne viole le droit 
d’être entendu des parties que si l’appréciation anticipée de la pertinence du moyen 
de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 
145 I 167 consid. 4.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_ 576/2021 du 1er avril 2021 
consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1). Par ailleurs, ce droit ne 
confère pas le droit d’être entendu oralement ou d’obtenir l’audition de témoins 
(ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_381/2021 du 17 
décembre 2021 consid. 3.2 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 
5. 
En l'espèce, le recourant a eu l’occasion de s’exprimer par écrit à plusieurs reprises 
durant la présente procédure, d’exposer son point de vue et de produire toutes les 
pièces qu’il estimait utiles à l’appui de ses allégués, en particulier au sujet de son 
départ pour G______ et séjour sur place. L’autorité intimée a également répondu à 
son recours, se prononçant sur les griefs qu’elle estimait pertinents pour l’issue du 
litige et le recourant s’est vu octroyer la possibilité de répliquer, ce qu'il a fait. Le 
dossier comporte en outre tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des 
griefs et arguments mis en avant par les parties, permettant ainsi au tribunal de se 
forger une opinion et de trancher le litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder 
à la comparution personnelle des parties, cet acte d'instruction n'étant au demeurant 
pas obligatoire. 


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6. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 
7. 
L'objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la 
contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 
motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 
1.5 ; ATA/902/2015 du 1er septembre 2015 consid. 3b). La contestation ne peut 
excéder l'objet de la décision attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les rapports 
juridiques sur lesquels l'autorité inférieure s'est prononcée ou aurait dû se prononcer 
(ATA/1145/2015 du 27 octobre 2015 consid. 4b et les arrêts cités). 
8. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (cf. arrêt du Tribunal fédéral 2C_831/ 
2019 du 8 juin 2020 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi 
d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-
delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 13 
octobre 2020 consid. 1 ; ATA/322/2019 du 26 mars 2019 consid. 3). 
9. 
Invoquant implicitement une violation de l'art. 5 al. 1 let. b LGZD, le recourant 
estime remplir les conditions pour l’octroi d’une dérogation fondée sur cet article 
et que ladite dérogation n'aurait dès lors pas dû être limitée dans le temps. 
Subsidiairement, le délai fixé au 30 octobre 2023 pour la fin de la mise en location 
du logement et par conséquent l'obligation d'occuper personnellement de manière 
effective et intense, devait être repoussé ou dépendre de la date de départ des 
locataires. 
10. 
La zone de développement a pour l'essentiel comme objectif de favoriser la 
construction de logements répondant à un besoin d'intérêt public (ATA/1325/2017 
du 26 septembre 2017 ; Alain MAUNOIR, Les zones de développement dans le 
canton de Genève, in RDAF 1998 I p. 266 et 267). La LGZD fixe les conditions 
applicables à l'aménagement et à l'occupation rationnelle des zones de 
développement affectées à l'habitat, aux commerces et aux autres activités du 
secteur tertiaire (art. 1 LGZD). La délivrance d'une autorisation de construire selon 


- 11/15 - 
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les normes d'une zone de développement est subordonnée à l'adoption préalable par 
le Conseil d'État d'un PLQ au sens de l'art. 3 LGZD et des conditions particulières 
applicables au projet imposées notamment à l'art. 5 LGZD (affectation à des besoins 
d'intérêt général ; art. 2 al. 1 let. a et b LGZD). 
11. 
Dès l'origine - en ayant d'abord eu d'autres intitulés -, la LGZD a été conçue comme 
un instrument de lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière. 
Il a été considéré que le déclassement de parcelles résultant de l'application des 
normes d'une zone de développement, au lieu de celles de la zone primaire, 
produisait une plus-value devant aussi profiter à la collectivité publique, autrement 
dit en échange de laquelle le promoteur-constructeur et, partant, le propriétaire des 
parcelles devaient concéder des sacrifices, notamment « sous la forme de création 
de logements à des conditions raisonnables » (MCG 1957 II 1386, 1390). Les 
limitations de loyers, restreignant le rendement des opérations immobilières, 
devaient se répercuter sur les prix des terrains constructibles que les promoteurs-
constructeurs étaient disposés à payer et, partant, auxquels les propriétaires 
pouvaient les vendre (MGC 1962 IV 2508 s.). 
Les amendements successifs apportés à cette loi ont consisté à veiller à ce que la 
création de la zone de développement de l'agglomération urbaine, en libérant des 
terrains en vue de la construction de logements, ne se traduise pas par une 
spéculation allant à fins contraires de la politique menée par l'État. Dans cette 
optique, un contrôle des prix des terrains en zone de développement a été introduit. 
De même, l'État a obtenu un droit de préemption légal sur les terrains dans cette 
zone. Dans ce but, l'État contrôle le prix des terrains, le coût de construction des 
immeubles, le type de logements à construire, le prix de vente éventuel ou encore 
le montant du loyer futur des logements construits, le type et les loyers devant 
répondre aux besoins prépondérants de la population (François BELLANGER, 
Déclassement et autres mesures de planification dans le canton de Genève, in 
Planification territoriale Droit fédéral et spécificités cantonales, 2013 p. 93 ; Alain 
MAUNOIR, Les zones de développement dans le canton de Genève, in RDAF 1998 
I, p. 276). 
12. 
Des dysfonctionnements de plusieurs ordres ont été constatés dans le cadre 
d'opérations en PPE en zone de développement : certains appartements étaient loués 
au maximum du loyer fixé par l'Etat, puis vendus au prix du marché à l'issue de la 
période de contrôle. Des lots entiers étaient ainsi acquis par les mêmes personnes, 
ce qui privait la classe moyenne de l'accès à la propriété d'un logement (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_529/2015 du 5 avril 2016 consid. 4.3; ACST/16/2015 et 
ACST/17/2015 précités, consid. 4d). 
Pour mettre fin à ces pratiques, l'IN 156 a été lancée le 19 mai 2014 prévoyant un 
dispositif, dont la clé de voûte consistait en une obligation d'occupation personnelle 
imposée aux propriétaires de logements en PPE situés en zone de développement 
(cf. art. 5 al. 1 let. b in fine LGZD ; ACST/16/2015 et ACST/17/2015 précités, 
consid. 4d). Amputée de ses dispositions transitoires invalidées par la chambre 


- 12/15 - 
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constitutionnelle de la Cour de Justice (ACST/16/2015 et ACST/17/2015 confirmé 
par le Tribunal fédéral dans son arrêt 1C_529/2015), les nouvelles dispositions 
légales sont entrées en vigueur le 19 novembre 2016. 
13. 
Ainsi, selon l'art. 5 al. 1 let. b LGZD, issu de cette initiative, la délivrance de 
l'autorisation de construire est subordonnée à la condition que les bâtiments 
d'habitation destinés à la vente, quel que soit le mode d'aliénation (notamment 
cession de droits de copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions ou de parts 
sociales) répondent, par le nombre, le type et le prix des logements prévus, à un 
besoin prépondérant d'intérêt général les logements destinés à la vente doivent être 
occupés par leur propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département. Sont 
notamment considérés comme des justes motifs : 
1) 
des circonstances imprévisibles au moment de l'acquisition du logement, soit, 
notamment, le divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire dans 
un autre lieu de travail ou un état de santé ne permettant plus le maintien dans 
le logement ; 
2) 
le fait que le propriétaire du bien-fonds ait reçu le ou les appartements 
concernés en paiement du prix du terrain pour permettre la construction de 
logements prévus sur son bien-fonds ou une circonstance d'échange analogue; 
3) 
une situation sur le marché du logement ne permettant pas de trouver un 
acquéreur au prix contrôlé et admis par l'Etat. 
14. 
La chambre constitutionnelle, dans son arrêt du 2 novembre 2015 (ACST/17/2015, 
cons. 20e) a relevé que la disposition considérée (art. 5 al. 1 let. b ch. 1 LGZD) 
restreignait doublement l’admission comme justes motifs des situations qu’elle 
citait, en posant l’exigence que les situations visées aient été imprévisibles, et ce au 
moment de l’acquisition du logement. Prise au pied de la lettre, en plus de produire 
les conséquences le cas échéant de la violation de l’obligation d’habiter, cette 
double condition commanderait de refuser de déroger à cette obligation par exemple 
vis à vis de l’employé d’une société multinationale sachant qu’il serait très 
certainement muté provisoirement à l’étranger durant les années à venir, parce que 
c'était la politique de son entreprise, ou de la personne âgée dont l’état de santé se 
dégraderait à tel point qu’elle ne pourrait plus demeurer dans son logement, parce 
que ceci n’était imprévisible à aucun moment de la vie. Les exemples précités 
fournissent cependant eux-mêmes la justification que seule une interprétation très 
restrictive devrait être faite de cette exigence d’imprévisibilité au moment de 
l’acquisition du logement, en tant qu’ils étaient mentionnés comme des 
circonstances imprévisibles constituant de justes motifs de déroger à l’obligation 
d’habiter. Il s’imposerait de retenir qu’un refus d’une dérogation dans de telles 
situations ne serait fondé que si elles étaient concrètement en voie de se réaliser lors 
de l’acquisition du logement, au point que cette acquisition viserait manifestement 
d’autres fins que l’habitation personnelle des acquéreurs. Un tel refus ne serait pas 
excessif au regard de la finalité admissible de l’obligation d’habiter. C’était au 
demeurant à l’administration qu’il incomberait de prouver le caractère prévisible de 


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ces situations au moment de l’acquisition, en vertu de la maxime inquisitoire 
prévalant en matière administrative (art. 19 ss LPA), sans préjudice du devoir de 
coopération des intéressés en tant que parties (art. 22 ss LPA). 
Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral dans son arrêt 1C_529/2015 du 
5 avril 2016, lequel a précisé que la liste de justes motifs était clairement 
exemplative, comme cela ressortait de l'emploi de l'adverbe « notamment » à l'art. 
5 al. 1 let. b LGZD. La chambre constitutionnelle avait estimé à juste titre qu'une 
dérogation n'était envisageable que dans la mesure où les circonstances nouvelles 
n'étaient pas déjà prévisibles au moment de l'acquisition, comme cela ressortait du 
ch. 1° de la disposition qui mentionnait les cas de décès, de divorce et de mutation 
temporaire. Lorsque le changement de situation était envisagé au moment de 
l'acquisition, il était évident que celle-ci n'était pas effectuée dans la perspective 
d'un logement à long terme, ce qui apparaissait contraire aux buts de la 
réglementation (consid. 4.6). 
15. 
En l'espèce, lors de la signature de l'acte de vente et d'achat, le recourant a été rendu 
particulièrement attentif aux particularités du régime juridique du logement qu'il 
acquérait. Il connaissait notamment l'obligation de l'occuper personnellement et, 
dans le cas contraire, la nécessité d'obtenir une décision préalable de l'OCLPF pour 
justes motifs avant toute libération des lieux. 
Il a quitté la Suisse, et par conséquent l'appartement dont il est l'unique propriétaire, 
sept mois seulement après y avoir emménagé et n'est plus retourné y vivre depuis. 
Il explique que son déménagement à G______ pour des raisons professionnelles 
résulte d'une décision collective des dirigeants et actionnaires de la société, prise 
après l'acquisition de l'appartement, dans le but de développer la présence 
d'B______ au Moyen-Orient, avoir participé aux discussions du conseil 
d'administration à ce sujet, en tant qu'associé gérant, et avoir accepté son 
détachement. Quand bien même la décision a été prise en commun, ayant accepté 
sa mutation, le recourant ne peut prétendre se l'être fait imposer, a fortiori pour une 
durée au-delà de la date du 30 octobre 2023. Conscient de l'obligation d'occupation 
liée à son logement et en sa qualité d'associé majoritaire de la société, il avait la 
possibilité de refuser ce départ, ce qu'il n'a pas fait et qui relève par conséquent d'un 
choix personnel qui ne peut être qualifié d'imprévisible. 
Le recourant n'apporte par ailleurs pas la preuve que sa présence à G______, en 
permanence au-delà de la date du 30 octobre 2023, est absolument nécessaire. En 
près de cinq ans et demi sur place, il a vraisemblablement pu, à tout le moins, mettre 
en place les bases nécessaires au développement recherché de la société au Moyen-
Orient. Le recourant n'a pas non plus allégué avoir exploré d'autres solutions lui 
permettant de revenir en Suisse à partir du 1er novembre 2023, telles que, par 
exemple, son remplacement ou une gestion de son activité depuis Genève, avec 
potentiellement quelques déplacements sur place durant l'année, ce qui au vu des 
avancées technologiques en matière de communication à distance, ne semble 
pourtant pas impossible. Il doit par conséquent être retenu que la décision de 


- 14/15 - 
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s'établir à G______ au-delà de la date fixée par l'OCLPF relève également pour les 
raisons précitées de sa convenance personnelle. 
En autorisant l'inoccupation par le recourant de son appartement jusqu'au 
30 octobre 2023, l'OCLPF a déjà fait preuve d'une grande compréhension à l'égard 
de la situation du recourant. Ce dernier, qui aurait pu utiliser ce délai qui lui était 
accordé à bon escient n'a toutefois pris aucune disposition en vue de libérer 
l'appartement de ses locataires, dont le bail aurait selon ses dires, initialement été 
signé afin de répondre à une situation d'urgence. Il n'a pas non plus entrepris de 
démarches en vue de son retour en Suisse et, s'il a certes tiré profit de ce délai pour 
envisager une revente de l'appartement, demandant à plusieurs reprises une 
suspension de procédure, il a finalement abandonné le projet, prétextant un 
désaccord sur le prix de vente qu'il savait être soumis au contrôle étatique et dont 
le montant avait été fixé plusieurs mois plus tôt. 
Au vu des explications qui précèdent, le déplacement du recourant à G______ pour 
des raisons professionnelles ne peut justifier l’octroi d’une dérogation à l’obligation 
d’habiter son logement, au sens de l’art. 5 al. 1 LGDZ, au-delà de la date du 
30 octobre 2023. En acceptant son changement de situation, il doit être retenu que 
le recourant n'avait pas la perspective d'occuper le logement à long terme, ce qui 
apparaît contraire aux buts de l'art. 5 al. 1 let. b LGZD. 
Le grief du recourant sera par conséquent écarté. 
16. 
En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 
17. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
le recourant qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s'élevant à 
CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 


- 15/15 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 5 juin 2023 par Monsieur A______ contre 
la décision du département du territoire du 4 mai 2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de Monsieur A______ un émolument de CHF 900.-, lequel est 
couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Patrick BLASER et Saskia RICHARDET 
VOLPI, juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
Copie conforme de ce jugement est communiqué aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier