ge_gerichte · ACJC/1073/2019 · 2019-07-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.07.2019. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23531/2017 
ACJC/1073/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 15 JUILLET 2019 
 
Entre 
A______ SA (anciennement : B______ SA), sise ______, appelante d’un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 octobre 2018, comparant par 
Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 
l’étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Madame C______ et Monsieur D______, domiciliés ______, intimés, comparant tous 
deux par Me E______, avocat, ______, en l’étude duquel ils font élection de domicile. 
 
 


- 2/8 - 
 
 
C/23531/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/936/2018 du 22 octobre 2018, expédié pour notification aux 
parties le 22 octobre 2018, le Tribunal des baux et loyers a fixé à 65'088 fr., 
charges non comprises, dès le 1er février 2018, le loyer annuel de l’appartement de 
5,5 pièces occupé par C______ et D______, au 4ème étage de l’immeuble sis rue 
1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a condamné B______ SA (nouvellement 
A______ SA) à verser à C______ et D______ le trop-perçu de loyer en découlant, 
avec intérêts à 5% l’an dès l’entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que C______ et D______ avaient agi 
dans le délai légal. En effet, ils avaient adressé une demande de diminution de 
loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire, par courrier de leur conseil du 
18 août 2017, indiquant clairement la représentation et la défense des intérêts des 
locataires par leur avocat. Il ne faisait aucun doute que ce courrier constituait une 
nouvelle demande de diminution de loyer, quand bien même il y était fait 
référence au courrier électronique que D______ avait adressé le 2 juillet 2017, 
dont il n’y avait dès lors pas lieu de déterminer la portée. Sur le fond, 
B______ SA n’avait fourni aucun exemple comparatif des loyers usuels du 
quartier, de telle sorte qu’elle ne pouvait valablement s’opposer à la demande de 
baisse de loyer. Compte tenu de la baisse du taux hypothécaire, lequel s’élevait à 
2% au moment de la fixation initiale du loyer en janvier 2015 et à 1,5% au 18 août 
2017, date de la demande de baisse des locataires, il se justifiait de diminuer le 
loyer de 5,66%, le ramenant à 65'088 fr., soit à 5'424 fr. par mois, dès le 1er février 
2018. 
B. 
a. Par acte déposé le 22 novembre 2018 au greffe de la Cour de justice, 
B______ SA (devenue A______ SA) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de diminution 
de loyer et au déboutement de C______ et D______ de toutes autres ou contraires 
conclusions. 
 
Elle reproche au Tribunal d’avoir considéré que le courrier adressé par les 
locataires le 18 août 2017 constituait une nouvelle demande de baisse de loyer et 
qu’il était dès lors sans pertinence de déterminer la portée du courrier électronique 
adressé par D______ exclusivement, en date du 2 juillet 2017. Le courrier du 
18 août 2017 n’était accompagné d’aucune procuration susceptible d’attester de 
l’existence des pouvoirs de représentation du conseil des locataires. Seule une 
procuration jointe à la demande de baisse de loyer introduite le 11 octobre 2017 et 
datée du 19 septembre 2017 avait été produite. Des doutes pouvaient dès lors être 
soulevés quant à l’existence des pouvoirs de représentation du conseil des 
locataires au moment de la rédaction du courrier du 18 août 2017. Le courrier 


- 3/8 - 
 
 
C/23531/2017 
électronique du 2 juillet 2017 consistait en une demande de baisse de loyer, 
laquelle ne pouvait être prise en considération en raison de son absence de 
conformité aux exigences légales. En outre, dans le courrier du 18 août 2017, le 
conseil des locataires avait indiqué que D______ persistait intégralement dans sa 
demande formulée par courrier électronique du 2 juillet 2017. Le courrier du 
18 août 2017 ne pouvait dès lors être compris que comme une confirmation du 
courrier électronique du 2 juillet 2017 et non comme une nouvelle demande de 
baisse de loyer. Or, le courrier électronique du 2 juillet 2017 n’émanait que de 
D______, lequel était co-titulaire du contrat aux côtés de C______. Pour n’avoir 
été adressée que par l’un des locataires, sous la forme d’un courrier électronique 
et non par écrit, la demande de baisse était affectée d’un vice grave et irréparable. 
Enfin, la demande n’avait pas été introduite auprès de l’autorité de conciliation 
dans un délai de 30 jours à la suite de la réponse de l’appelante du 3 juillet 2017. 
 
b. Dans leur réponse du 10 janvier 2019, C______ et D______ concluent au rejet 
de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris. Aucun vice de forme 
n’affectait la demande de baisse de loyer qu'ils avaient formulée le 18 août 2017. 
Si la bailleresse avait nourri un doute quant à la validité du pouvoir de 
représentation du conseil des locataires, il lui aurait appartenu de solliciter une 
procuration écrite, ce qu’elle n’avait pas fait. La procuration produite pour les 
besoins de la procédure devait en tout état suffire à lever toute inquiétude de la 
bailleresse. La régie ayant expressément sollicité l’envoi d’une demande en bonne 
et due forme par courrier postal après avoir reçu le courrier électronique du 
2 juillet 2017, ce courrier électronique ne constituait pas, à ses propres yeux, une 
demande de baisse de loyer. La bailleresse ne pouvait ensuite raisonnablement 
soutenir que le délai de 30 jours pour saisir la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers devait débuter depuis lors. La demande du 18 août 2017 
devait effectivement être appréciée comme étant une nouvelle demande de baisse 
de loyer et non comme une simple confirmation de la demande initiale du 2 juillet 
2017, cette dernière ne répondant pas aux prescriptions légales. En outre, 
l’échéance du bail étant au 31 janvier 2018, la demande du 18 août 2017 avait été 
formulée en respectant le préavis contractuel de trois mois. A l’appui de leur 
écriture, les locataires ont produit cinq pièces déjà déposées devant les premiers 
juges. 
 
c. Par réplique du 29 janvier 2019, le représentant de la bailleresse a informé que 
celle-ci avait changé de raison sociale, désormais A______ SA. 
 
A l’appui de sa réplique, la bailleresse produit un extrait du Registre du 
commerce, duquel il ressort que B______ SA a changé de raison sociale et est 
devenue A______ SA. 
 
d. C______ et D______ ayant renoncé à dupliquer, les parties ont été avisées le 
5 février 2019 de ce que la cause était gardée à juger. 


- 4/8 - 
 
 
C/23531/2017 
 
C. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
 
a. Le 8 janvier 2015, C______ et D______ d'une part et B______ SA d'autre part 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 
5,5 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis rue 1______ à Genève. 
 
Le bail a débuté le 1er février 2015 et sa première échéance a été fixée au 
31 janvier 2016. Il s’est ensuite renouvelé d’année en année, selon l’art. 13 des 
conditions générales et règles et usages locatifs auxquels renvoie le contrat. 
 
Lors de la conclusion du contrat, le taux hypothécaire de référence était de 2%, ce 
qui ressort de l’art. 2 des dispositions particulières du contrat. 
 
b. Le loyer annuel a été fixé à 69'000 fr., auxquels s’ajoutait la somme de 3'000 fr. 
par an à titre d’acompte pour les frais de chauffage et d’eau chaude. 
 
c. Par courrier électronique du 2 juillet 2017, D______ a pris contact avec la régie 
pour discuter du montant du loyer. Son épouse et lui avaient l’impression que le 
loyer ne correspondait plus à la réalité du marché locatif, lequel avait subi une 
baisse non négligeable depuis la signature du bail. Par ailleurs, les locataires 
avaient en principe le droit à une baisse de loyer du fait de la baisse du taux 
hypothécaire (de l’ordre de 6%). Ils préféraient trouver un accord directement, de 
telle sorte qu’il laissait ses coordonnées en indiquant qu’il lui plairait de finaliser 
cela au courant de l’été. 
 
d. Par courrier électronique du 3 juillet 2017, la régie a accusé réception de ce 
courrier électronique et sollicité qu’une demande lui soit transmise par écrit et par 
courrier postal. 
 
e. Par courrier recommandé du 18 août 2017, Me E______ s'est adressé à la régie. 
Son courrier mentionnait la référence suivante : "Epoux C______/D______ - 
Appartement sis [no.] ______ rue 1______" et comprenait la phrase introductive : 
"J'ai l'honneur de vous faire savoir que je suis en charge de la représentation des 
intérêts des époux C______/D______, avec élection de domicile en mon Etude". 
Il a fait ensuite référence au courrier électronique de D______ du 2 juillet 2017 et 
persisté dans leur demande de réduction de loyer, d’un montant de 345 fr. par 
mois, pour la prochaine échéance du bail, en raison de la diminution du taux 
hypothécaire, sans préjudice de prétentions supplémentaires. Ses mandants 
attendaient la détermination de la régie dans un délai de 30 jours. 
 
f. Par requête déposée le 11 octobre 2017 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience 
de conciliation du 19 février 2018 et portée devant le Tribunal le 14 mars 2018, 


- 5/8 - 
 
 
C/23531/2017 
C______ et D______ ont conclu à une baisse de loyer de 6%, correspondant à un 
montant de 345 fr. par mois, à compter du 1er février 2018, ainsi qu’à la 
condamnation de la bailleresse à leur restituer le trop-perçu de loyer en découlant, 
avec intérêts à 5% l’an dès le 1er février 2018. 
 
g. Par mémoire réponse du 4 juin 2018, B______ SA a conclu, préalablement, à 
être autorisée à compléter ses écritures et à verser à la procédure des pièces 
complémentaires concernant les loyers usuels du quartier, principalement, à ce 
que la demande de baisse de loyer soit déclarée irrecevable, et, subsidiairement, à 
ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs conclusions. 
 
h. Lors de l’audience de débats principaux du 18 septembre 2018 du Tribunal, les 
parties ont persisté dans leurs conclusions et ont précisé n’avoir aucun acte 
d’instruction à solliciter ni pièce complémentaire à produire. Le représentant de la 
bailleresse a indiqué que les parties avaient convenu, lors d’une audience 
intervenue le 19 février 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers et portant sur un congé notifié pour les besoins de la bailleresse, 
qu’une prolongation de bail échéant au 31 juillet 2020 soit accordée aux 
locataires. 
 
A l’issue de cette audience, les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, Bâle, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel s'élève à 69'000 fr. et les intimés ont conclu à la 
fixation du loyer à 64'860 fr. en première instance, soit une différence annuelle de 
4'140 fr. La valeur litigieuse s’élève donc à 10'350 fr. (4'140 fr. x 2,5 ans, compte 
tenu de l’échéance de la prolongation au 31 juillet 2020), de sorte que la voie de 
l’appel est ouverte. 
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 
L’appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi. Il est 
ainsi recevable. 


- 6/8 - 
 
 
C/23531/2017 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure 
civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, 
n. 121). 
1.5 La cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC), 
s'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270 CO) et la maxime inquisitoire est applicable (art. 247 al. 2 
let. a CPC). 
1.6 La qualité de B______ SA sera rectifiée en A______ SA, au vu du 
changement de raison sociale intervenu en cours de procédure. 
2. 
2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut contester le montant du 
loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation s'il a une 
raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 
sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de 
calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Selon une jurisprudence bien 
établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de 
la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs 
de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 142 III 568 
consid. 1.2; 133 III 61 consid. 3.2.2.2). Le bailleur peut toutefois exciper de la 
méthode absolue pour contrer une demande de baisse de loyer fondée sur la 
méthode relative (ATF 141 III 569 consid. 2.1.2 et les arrêts cités). 
 
Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un 
délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la 
demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai 
prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours 
(art. 270a al. 2 CO). La procédure préalable ainsi prévue, qui se déroule de 
manière interne entre les parties, est une condition de recevabilité pour faire valoir 
des prétentions en diminution de loyer. On ne peut y renoncer que lorsque le 
locataire qui conteste une augmentation de loyer fait valoir simultanément une 
diminution de loyer. On peut en outre y renoncer si le locataire invoque dans une 
instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires ou si 
le bailleur refuse clairement d’emblée une diminution de loyer. En revanche, des 
divergences d’opinion générales entre les parties ne suffisent pas pour renoncer à 
la procédure préalable (ATF 132 III 702, JT 2007 I 47). Les colocataires doivent 
agir ensemble, cas échéant par l’intermédiaire d’un représentant commun autorisé, 
pour demander une diminution de loyer fondée sur l’art. 270a CO. Dans ce cas, la 
lettre des colocataires doit être signée par tous, ou par leur mandataire commun 
autorisé agissant de manière perceptible pour le compte de tous (LACHAT, Le bail 
à loyer, 2ème éd. 2019, Lausanne, p. 101). Le locataire qui entend obtenir une 
baisse de loyer doit la demander par écrit au bailleur. Il devrait chiffrer sa 


- 7/8 - 
 
 
C/23531/2017 
prétention et la motiver, sans toutefois qu’il soit ensuite lié par les montants et 
motifs mentionnés, dès lors que ces exigences ne sont pas prévues ni par la loi ni 
par l’ordonnance (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 521). 
2.2 En l’occurrence, le courrier électronique adressé à la bailleresse le 2 juillet 
2017 par l’intimé seul ne respectait pas les conditions légales, ce que la régie a 
relevé, sollicitant, par courrier électronique du lendemain, qu’une demande lui 
soit transmise par écrit et par courrier postal. 
Les intimés ont ensuite adressé, par courrier recommandé du 18 août 2017 de leur 
conseil, une demande de diminution du loyer de 345 fr. par mois, pour la 
prochaine échéance de leur bail, en raison de la diminution du taux hypothécaire. 
Il était clairement indiqué que leur avocat représentait leurs intérêts avec l’élection 
de domicile en son Etude. Ce faisant, les locataires ont agi ensemble, par 
l’intermédiaire de leur mandataire commun, lequel agissait, de manière 
perceptible, pour le compte de chacun d’entre eux, et ont chiffré et motivé leur 
prétention. Contrairement à ce que soutient l’appelante, rien ne permet de douter 
de la validité des pouvoirs de représentation du mandataire des locataires lors de 
son envoi du 18 août 2017. Au stade de la demande préalable, contrairement à 
celui de l’introduction de la demande en justice (art. 68 al. 3 CPC), ni la loi ni la 
jurisprudence ni la doctrine ne prévoient en effet, la nécessité qu’un mandataire 
commun joigne une procuration à la requête des locataires. La demande des 
intimés, adressée à la bailleresse par courrier postal du 18 août 2017, introduite 
devant l’autorité de conciliation moins de 30 jours après que la bailleresse avait 
omis de répondre, est par conséquent recevable, comme l'a retenu le Tribunal. 
L’appelante ne formulant par ailleurs aucun autre grief, le jugement querellé sera 
confirmé. 
3. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens s’agissant d’une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 8/8 - 
 
 
C/23531/2017 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Préalablement : 
Rectifie la qualité de B______ SA en A______ SA. 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 22 novembre 2018 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/936/2018 rendu le 22 octobre 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/23531/2017-1-OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Silvia FENIELLO et Madame Laurence 
MIZRAHI, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 
90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.