ge_gerichte · ATA/853/2003 · 2003-11-25 · fr

Résumé:
 Immeuble HLM : demande de modification de l'état locatif. Le budget pour charges d'exploitation est déterminé assez largement. Il permet de faire face aux éventuels travaux extraordinaires, d'alimenter la réserve d'entretien et même, en l'espèce, d'absorber des charges supplémentaires dues à l'augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire. Il ne se justifie donc pas d'augmenter ni l'état locatif, ni le budget pour charges d'exploitation.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/876/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 novembre 2003 
 
 
 
dans la cause 
 
 
S.I. T.______ 
représentée par Me Dominique Burger, avocate 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/876/2002-TPE 
EN FAIT 
 
 
1. 
La S.I. T.________ (ci-après : la S.I.) est 
propriétaire de l'immeuble sis à l'adresse de sa raison 
sociale, soumis au régime HLM pour la période de 1981 à 
fin 2001. 
 
2. 
Par arrêté du 23 juillet 1986, le Conseil d'Etat a 
approuvé le plan financier et l'état locatif nominatif de 
l'immeuble, fixant un rendement net à 6,09 % du prix de 
revient de l'objet, qui se montait à CH 3'417'300.--. La 
subvention serait versée dès le 1er juillet 1981 et 
jusqu'au 31 décembre 2001. La différence entre les 
charges annuelles budgétisées et le coût effectif net de 
celles-ci constituerait une réserve pour l'exécution des 
travaux d'entretien. 
 
3. 
A la demande de la S.I., l'état locatif a été 
régulièrement augmenté, compte tenu en particulier de la 
baisse progressive de la subvention et de la hausse des 
charges d'exploitation. En juillet 1997, il a été porté à 
CHF 300'552.-- et il est resté inchangé depuis. 
 
4. 
Le 1er mars 2000, la S.I. a demandé l'augmentation 
de l'état locatif à hauteur de CHF 327'179.--, pour tenir 
compte 
de 
l'augmentation 
du 
taux 
des 
intérêts 
hypothécaires de 3,75 % à 4,25 % au 1er janvier 2000. Le 
13 juillet 2000, l'office cantonal du logement (ci-après 
: OCL) a refusé l'augmentation de l'état locatif, puis, 
sur réclamation, confirmé sa décision le 17 octobre 2000. 
Le 17 novembre 2000, la S.I. a recouru auprès du Tribunal 
administratif. Cette procédure (cause No A/1237/2000) a 
fait l'objet d'un arrêt en date du 28 août 2001. 
 
5. 
Dans cet arrêt, le tribunal de céans a procédé à 
une analyse approfondie des directives établies en 1998 
par l'intimé intitulées "Vérification des réserves pour 
l'entretien; 
acceptation, 
limitation 
ou 
refus 
de 
certaines charges". Il a passé en revue toutes les 
rubriques des frais courants dont le montant reconnu par 
l'OCL était contesté par la recourante. Dans ce cadre, le 
tribunal a établi les points suivants, pertinents pour la 
présente cause : 
 
 
- 
L'admission 
limitée 
des 
impôts, 
dans 
une 
fourchette variant de CHF 50.-- à CHF 250.-- par pièce / 
année n'était pas contestable (art. 24A al. 2 de la loi 


 
 - 3 - 
 
 
 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 4 décembre 1977; LGL - I 4 05); 
 
 
- 
Les chiffres retenus par l'intimé pour les comptes 
de pertes et profits en 1998 et 1999 n'étaient pas 
critiquables. 
 
 
 
Enfin, 
le 
tribunal 
a 
partiellement 
admis 
le 
recours sur la question de l'appréciation des charges 
comme courantes ou non courantes et de leur prise en 
considération dans le budget des charges d'exploitation. 
Ce problème portait à conséquences sur les possibilités 
réelles d'alimentation de la réserve pour entretien et 
travaux, et le tribunal a renvoyé la cause à l'intimé 
afin de fixer à nouveau le budget d'exploitation et 
l'état 
locatif 
pour 
l'année 
2000, 
en 
fondant 
son 
évaluation des travaux extraordinaires sur des éléments 
d'analyse plus précis que les comptes de pertes et 
profits. 
 
 
 
Sur demande du tribunal, l'OCL a transmis la 
décision prise le 14 décembre 2001 en application dudit 
arrêt, qui est conforme au jugement rendu et qui n'a pas 
été contestée, ainsi que les comptes 2001 de la S.I., qui 
présentent la situation financière au terme de la période 
de contrôle. 
 
6. 
Parallèlement à cette procédure, la S.I. a déposé 
le 14 août 2000 une nouvelle demande d'augmentation de 
l'état locatif, fondée sur une autre hausse des taux 
d'intérêts hypothécaires dès le 1er août 2000. L'OCL a 
rejeté cette demande par décision du 4 octobre. En lieu 
et place, il a modifié à la baisse le budget des charges 
d'exploitation pour absorber l'augmentation des taux de 
4,25 % à 4,75 %. Par acte du 3 novembre 2002, la S.I. a 
formé 
réclamation, 
et 
demandé 
la 
suspension 
de 
l'instruction de la réclamation en attendant droit jugé 
dans la cause No A/1237/2000. Le 5 juin 2002, la 
propriétaire a demandé à l'OCL de reprendre la procédure 
et de statuer par une décision sujette à recours. Le 
19 août 2002, l'OCL a rendu une décision sur réclamation 
confirmant la précédente, contre laquelle la S.I. a 
interjeté le présent recours au Tribunal administratif 
par acte du 20 septembre 2002. 
 
7. 
La S.I. a attaqué la décision de l'OCL sur trois 
points. Tout d'abord, elle a contesté l'appréciation 
faite 
par 
l'OCL 
de 
ce 
qui 
constitue 
des 
travaux 
importants au sens de l'article 3 alinéa 3 du règlement 


 
 - 4 - 
 
 
 
d'exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 
05.01), et qui correspond précisément à la rubrique 
"travaux extraordinaires" des comptes annuels. Selon la 
propriétaire, ce serait la nature des travaux et non le 
coût global de la facture qui devait être déterminant. 
Or, dans la pratique, l'OCL reconnaissait comme travaux 
extraordinaires toute facture dépassant CHF 1'500.--, ce 
qui aboutissait à des résultats incohérents. De plus, la 
S.I. a avancé que l'OCL ne tenait aucun compte des 
travaux 
extraordinaires 
effectivement 
réalisés 
pour 
déterminer le budget des charges d'exploitation. 
 
 
 
Ensuite, et en conséquence de ce qui précède, le 
montant de la réserve pour entretien et travaux retenu 
par l'intimé ne correspondait pas à la réalité. Selon les 
chiffres retenus par l'OCL, la réserve avait été absorbée 
au 31 décembre 2000, alors que pour la propriétaire, elle 
atteignait un résultat négatif de CHF 62'257.-- à un an 
de la sortie de la période de contrôle. Ainsi, les états 
locatifs agréés par l'OCL au cours des années n'avaient 
pas permis d'atteindre l'objectif fixé par ses propres 
directives en application de l'article 42 alinéa 1 LGL, 
soit de parvenir à un équilibre de la réserve à la fin du 
contrôle. 
 
 
 
Enfin, la S.I. a contesté le refus d'augmenter 
l'état 
locatif 
pour 
compenser 
la 
hausse 
des 
taux 
d'intérêts hypothécaires à 4,75 %. En effet, selon 
l'arrêt 
déjà 
cité, 
"l'augmentation 
des 
intérêts 
hypothécaires n'est sans incidence sur l'état locatif que 
si l'on peut prévoir parallèlement une diminution des 
charges (art. 42 al. 1 LGL)", ce qui en l'espèce n'était 
pas envisageable selon la recourante. 
 
 
 
Ces 
procédés 
conduisaient 
à 
sous-estimer 
systématiquement les budgets d'exploitation nécessaires 
et empêchaient de parvenir à un équilibre à la sortie du 
contrôle. 
Ils 
privaient 
également 
la 
propriétaire, 
pendant la période de contrôle, du rendement prévu par 
l'arrêté du Conseil d'Etat du 23 juillet 1986. La S.I. a 
donc conclu à l'annulation de la décision attaquée et à 
l'augmentation de CHF 8'996.-- de l'état locatif dès le 
1er novembre 2000. 
 
8. 
L'OCL est revenu sur la manière de prendre en 
considération les travaux extraordinaires, en relevant 
que les moyennes étaient à ce propos fondamentalement 
aléatoires et de ce fait difficilement appréciables pour 


 
 - 5 - 
 
 
 
la fixation du budget des charges d'exploitation. Il a 
également relevé qu'au moment de prendre la décision du 
4 octobre 2000, aucun travail extraordinaire n'avait été 
annoncé par la propriétaire. 
 
 
 
En outre, selon les chiffres retenus par l'OCL, le 
déficit d'exploitation avait été réduit à CHF 41'158.-- 
au 
31 
décembre 
1999. 
Les 
charges 
d'exploitation 
courantes, se montant depuis plusieurs années à environ 
CHF 90'000.--, un budget pour charges d'exploitation 
diminué, dès novembre 2000, à CHF 125'710.-- devait 
encore permettre de réduire substantiellement le déficit 
de la réserve. 
 
 
 
L'intimé a enfin relevé que la S.I. propriétaire 
avait admis toutes les hausses du budget pour les charges 
d'exploitation consécutives aux baisses du taux des 
intérêts hypothécaires, mais n'admettait pas les baisses 
du budget pour les charges d'exploitation consécutives 
aux hausses de ce taux. Or, vu la marge existant entre 
les charges budgétisées et la moyenne des charges 
effectives durant les années précédentes, une hausse des 
intérêts hypothécaires s'élevant à CHF 8'329.-- pouvait 
être compensée dans le cadre du budget alloué, sans 
augmenter l'état locatif. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Le 
Tribunal 
administratif 
a, 
dans 
la 
cause 
No A/1237/2000, détaillé les raisons pour lesquelles il 
ne saurait substituer son appréciation à celle de 
l'intimé, son contrôle se limitant à l'abus ou à l'excès 
du pouvoir d'appréciation (ATA déjà cité du 28 août 
2001). 
 
3. 
L'article 42 alinéa 1 LGL dit que pendant toute la 
durée du contrôle des loyers, l'état locatif agréé de 
l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la 
diminution légale des prestations de l'Etat et de 
l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, 
notamment des variations du taux des intérêts des dettes 
hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de 


 
 - 6 - 
 
 
 
réparation, sans préjudice des besoins d'alimentation des 
réserves pour l'entretien. 
 
 
 
Le présent litige repose sur une estimation jugée 
insuffisante par la recourante des frais d'exploitation 
extraordinaires de l'immeuble pour l'an 2000, sur la 
possibilité concrète de réduire le déficit de la réserve 
d'entretien, dont le montant est contesté, dans le cadre 
du budget alloué pour les charges d'exploitation, et 
finalement sur la non-prise en compte de l'augmentation 
du taux des intérêts hypothécaires dès le 1er août 2000. 
 
4. 
La 
propriétaire 
n'a 
annoncé 
aucun 
travail 
extraordinaire pour l'année 2000. La moyenne des charges 
courantes effectives des années précédentes s'est élevée 
à CHF 90'000.-- environ, selon les chiffres retenus par 
le tribunal de céans dans son arrêt du 28 août 2001. 
Lorsque l'intimé a pris sa décision du 4 octobre 2000, 
l'année était bien avancée et la S.I., dûment consultée, 
n'a pas allégué de travaux extraordinaires réalisés 
depuis le début de l'année. Ainsi, le budget alloué pour 
les 
charges 
d'exploitation, 
qui 
est 
fixé 
à 
CHF 
125'701.--, laisse pour la fin de l'année une marge 
prévisible de CHF 35'000.-- pour faire face à d'éventuels 
travaux extraordinaires et réduire le déficit de la 
réserve d'entretien. Dans ces circonstances, l'intimé 
n'excède ni n'abuse de son pouvoir d'appréciation dans la 
prise en considération des travaux extraordinaires pour 
l'année 2000 en prenant la décision de maintenir le même 
budget d'exploitation. 
 
 
 
Les chiffres avancés par la recourante elle-même 
dans son recours confirment qu'il n'y a pas eu de travaux 
extraordinaires dans l'immeuble en cause pendant l'année 
2000. Selon les critères appliqués par l'intimé, ceux-ci 
s'étaient montés à CHF 3'688.--, portant les charges 
effectives totales (courantes et non courantes) pour 
l'année 2000 à CHF 91'635.--. Ce montant laisse une marge 
de CHF 34'066.-- par rapport au budget alloué. 
 
 
 
Il convient donc de confirmer sur ce point la 
décision sur réclamation du 19 août 2002. 
 
5. 
En ce qui concerne le déficit de la réserve 
d'entretien, il convient tout d'abord de rappeler que les 
chiffres retenus par le tribunal de céans dans son arrêt 
du 28 août 2001 établissent le montant de celle-ci à 
CHF 41'158.-- au 31 décembre 1999. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, le 
budget d'exploitation fixé par la décision du 4 octobre 
2000 
laisse 
la 
possibilité 
de 
réduire 
de 
manière 
importante le déficit de la réserve d'entretien au 
31 décembre 2000. 
 
 
 
C'est le lieu de relever que les chiffres avancés 
par la recourante, dans les pièces versées au dossier, 
font figurer dans les charges d'exploitation la totalité 
des impôts payés sur l'immeuble, ainsi que différents 
postes écartés par l'OCL. L'arrêt du tribunal de céans 
était pourtant sans ambiguïté sur ces points, et il faut 
donc constater que les calculs de la S.I. sont faussés de 
ce fait, notamment en ce qui concerne le montant de la 
réserve d'entretien. 
 
 
 
Enfin, bien que cet élément n'ait pas été connu au 
moment où la décision litigieuse a été prise, on peut 
encore relever que les comptes 2000, tels qu'admis à 
juste titre par l'intimé, font apparaître un montant 
positif de la réserve d'entretien à CHF 2'672.--. 
 
 
 
La décision de l'OCL n'est donc pas attaquable 
pour excès ou abus du pouvoir d'application à propos de 
la reconstitution de la réserve pour entretien. 
 
6. 
L'arrêt du 28 août 2001 déjà cité relève que 
"l'augmentation du taux des intérêts hypothécaires n'est 
sans incidence sur l'état locatif que si l'on peut 
prévoir parallèlement une diminution des charges (art. 42 
al. 1 LGL)". Il faut donc, en l'espèce, évaluer si la 
hausse de ce taux de 4,25 % à 4,75 % au 1er août 2000 
pouvait être absorbée par une diminution équivalente des 
charges. 
 
 
 
Selon la demande présentée par la recourante à 
l'OCL, l'augmentation du taux d'intérêts hypothécaires 
relevait les charges annuelles de CHF 8'329.--. Comme les 
chiffres retenus le montrent clairement, le budget pour 
les charges d'exploitation fixé pour l'année 2000 à 
CHF 125'701.-- était assez large pour permettre, une fois 
assurées la couverture des charges effectives et la 
reconstitution de la réserve pour entretien, de compenser 
l'augmentation des charges hypothécaires au 1er août 2000 
à hauteur de CHF 8'329.--. Ce faisant, l'OCL n'a donc pas 
excédé ni abusé de son pouvoir d'appréciation et sur ce 
point également, la décision doit être confirmée. 
 
7. 
Le recours sera donc rejeté. 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
 
Un émolument de CHF 1'500.-- sera mis à la charge 
de la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 20 septembre 2002 par la S.I. T.______ 
contre la décision de l'Office cantonal du logement du 19 
août 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me Dominique Burger, avocate de la recourante, ainsi qu'à 
l'Office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, MM. Thélin, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la secrétaire-juriste : 
le vice-président : 
 
 
E. Boillat 
F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
N. Mega