ge_gerichte · ATA/362/2005 · 2005-05-24 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/673/2004-TPE ATA/362/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 24 mai 2005

dans la cause

Monsieur K
représenté par Me Mathis Kern, avocat

contre

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

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EN FAIT

Monsieur K , domicilié au Grand-Saconnex, est propriétaire de
deux lots de propriété par étage no 4. et 3. correspondant à deux

appartements respectivement de 2,5 pièces pour 42 m2 (ci-après : appartement
4. ) et de 3,5 pièces pour 59 m2 (ci-après : appartement 3. _) dans
l’immeuble d’habitation sis , q , parcelle x____ feuille y dela
commune de Genève-Plainpalais.

L’appartement 3. a été acquis en 1996 et loué par le biais d’une régie.
Le dernier locataire est parti début 2003. L’appartement 4. a été acquis en
1997 et était géré par une autre régie. Il ne disposait pas d’une salle de bains mais
uniquement d’un WC sans lavabo. Le dernier locataire l’a quitté début 2000.

Suite à une dénonciation, un inspecteur de la police des constructions du
département de l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après :
DAEL) a effectué un contrôle sur place le 15 octobre 2003. Il a constaté que des
travaux de rénovation, d’entretien et de transformation étaient en cours dans Îles
deux appartements précités et en particulier qu’une ouverture avait été créée entre
eux.

Par décision du 17 octobre 2003, entrée en force, le DAEL a ordonné à
M.K d’interrompre immédiatement les travaux, d’une part et, d’autre
part, de requérir dans les 30 jours une autorisation de construire portant sur
l’ensemble des travaux réalisés et à réaliser.

Le 7 novembre 2003, l’intéressé a déposé une demande d’autorisation de
construire en procédure accélérée ayant pour objet « la rénovation et la création
d’un passage entre deux appartements », pour un coût estimé à CHF 70'000.-. Le
but de l’opération était de loger dans chacun des appartements l’un des deux fils
du propriétaire et de créer une porte de liaison entre les deux unités afin de
permettre aux occupants de l’appartement 4. d’accéder à la salle de bains de
l’appartement 3...

Par décision du 27 février 2004 (ci-après : le refus d’autorisation), le DAEL
a refusé l’autorisation sollicitée. Les deux appartements concernés par la création
d’un passage répondaient tous deux de par leur genre, aux besoins prépondérants
de la population et les travaux impliqueraient donc le retrait de l’un d’entre eux du
marché locatif, ce qui n’était pas acceptable.

Le même jour, le DAEL a notifié à M. K l’ordre de supprimer
le passage illicitement créé entre les deux appartements et de remettre ces derniers

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en leur état d’origine (ci-après: l’ordre de remise en état). Une amende
administrative de CHF 500.- lui était en outre infligée.

En date du 31 mars 2004, M. K a recouru contre le refus
d’autorisation auprès de la commission cantonale de recours en matière de
constructions (ci-après : la CCRMC). Le projet n’avait nullement pour effet de
retirer un appartement du marché de location mais d’affecter immédiatement à
l’habitation des surfaces qui n’étaient pas habitables en l’état. L'autorisation aurait
dû être accordée, car les conditions de son octroi étaient réunies et en la refusant,
le DAEL avait outrepassé son pouvoir d’appréciation. Enfin, la décision querellée
violait la garantie constitutionnelle de la propriété car elle était disproportionnée.

Par acte du 31 mars 2004 également, M. K a recouru contre
l’ordre de remise en état et l’amende administrative auprès du Tribunal
administratif. Les travaux entrepris étaient conformes à la législation applicable. Il
renvoyait à cet égard à l’argumentation développée devant la CCRMC, dont il y
avait lieu d’attendre la décision.

Par décision du 6 août 2004, la CCRMC a rejeté le recours de M.
K contre le refus d’autorisation.

Les deux appartements en cause étaient inclus dans la catégorie où sévissait
la pénurie. La délivrance d’une autorisation tendant à les réunir aurait pour effet
de soustraire l’un des deux du marché locatif. Cette réunion répondait uniquement
à des motifs de convenance personnelle et ne pouvait être autorisée.

En date du 17 septembre 2004, l’intéressé a recouru contre cette décision
auprès du Tribunal administratif, reprenant en substance l’argumentation
développée devant la CCRMC, et précisant que l’appartement devait désormais
être occupé pour un seul de ses fils et sa belle-fille.

Le 25 octobre 2004, le DAEL dans une écriture unique, s’est opposé tant au
recours du 31 mars 2004 contre l’ordre de remise en état qu’à celui du 17
septembre 2004 au refus d’autorisation.

Par leur nature et par leur ampleur les travaux entrepris par le recourant
étaient soumis à autorisation. La conséquence desdits travaux était de soustraire
du marché locatif, par réunion de deux entités, un appartement appartenant à une
catégorie frappée par la pénurie. Une telle réunion, qui ne répondait à aucun
intérêt public prépondérant, n’était pas autorisable. Il en découlait que dans la
mesure où les travaux de réunion avaient déjà été exécutés sans être autorisés, les
deux appartements concernés devaient être remis en leur état d’origine. Cette
mesure était seule susceptible de rétablir une situation conforme au droit. Enfin,
l’amende administrative était fondée dans son principe et proportionnée, compte
tenu de l’ensemble des circonstances.

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Par courrier du 8 novembre 2004, M. K a sollicité que les
observations du DAEL soient écartées des deux procédures car elles avaient été
adressées au tribunal de céans trois jours au-delà du délai imparti par ce dernier.

Le 12 novembre 2004, les deux affaires ont été gardées à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOT] - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

Lorsque différentes affaires se rapportent à une cause identique ou à une

cause juridique commune, l’autorité peut les joindre en une seule procédure (art.
70 LPA).

Il sera procédé de la sorte en l’espèce, les causes étant jointes sous le no
A/673/2004-TPE.

Les observations du DAEL ont été adressées au tribunal de céans trois jours
après le délai fixé pour ce faire. Il s’agit d’un délai d’ordre dont l’irrespect n’est
manifestement pas abusif et qui n’a fait l’objet d’aucun rappel assorti d’une
menace d’irrecevabilité. Les écritures du DAEL ne seront donc pas écartées de la
procédure.

Une autorisation est nécessaire pour toutes transformations ou rénovations
tendant à modifier notamment la distribution intérieure de tout ou partie d'une
maison d'habitation (art. 9 alinéa 1 et article 3 alinéa 1 lettre a de la loi sur les
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier
1996 LDTR - L 5 20). L'autorisation est délivrée si le logement transformé
correspond encore, après travaux, aux besoins prépondérants de la population (art.
9 alinéa 2 LDTR). S'agissant de soustraire un logement existant au parc
immobilier, il faut déterminer si celui-ci répondait, avant la transformation
sollicitée, aux besoins prépondérants de la population (ATA/791/2002 du 10
décembre 2002).

Les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application des
articles 25 à 39 LDTR font l'objet chaque année d'un arrêté pris par le Conseil
d'Etat. En l'espèce, selon l'arrêté déterminant au moment des faits comme selon
celui actuellement en vigueur du 29 novembre 2004, soit celui du 8 janvier 2003
(L 5 20.03), il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements destinés à être
loués et cela pour les appartements de 1 à 7 pièces inclusivement.

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In casu, la délivrance d’une autorisation de réunir les deux appartements
propriété du recourant violerait l’article 9 alinéa 2 LDTR car elle soustrairait du
marché locatif deux appartements respectivement de 2,5 pièces et de 3,5 pièces,
correspondant actuellement aux besoins prépondérants de la population pour créer
un appartement unique destiné à être occupé par son fils et sa belle-fille. Il s’agit
là de motifs relevant de la convenance personnelle et ne pouvant prévaloir sur
l’intérêt public à la lutte contre la pénurie de logements.

Le recourant allègue que le refus d’autorisation violerait la garantie de la
propriété (art. 26 Cst. féd.), car disproportionné.

a. Le principe de la proportionnalité implique que le moyen choisi soit propre
à atteindre le but fixé et porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés, compte
tenu du résultat escompté du point de vue de l'intérêt public (ATF 123 I 112
consid. 4e p. 121 et les arrêts cités).

b. Le recourant souhaitant réunir deux appartements du secteur locatif en un
seul, force est de constater que le refus d’autoriser leur réunion est la seule mesure
permettant d'empêcher que l’un des deux soit soustrait de ce secteur. Est
déterminante à cet égard l’affectation locative des appartements en cause et non le

fait qu’ils soient actuellement loués ou occupés (art. 25 al. 1 et 2, 26 et suivants
LDTR).

Le refus d’autorisation est ainsi conforme au principe de la proportionnalité.

a. Selon l’article 44 alinéa 1 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de
cette loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les
articles 129 à 139 de la loi cantonale sur les constructions et installations diverses
du 14 avril 1988 (LCI -— L 5 05).

b. Lorsqu'une construction ou une installation n’est pas conforme aux
prescriptions de la LCI et de ses dispositions d’application, le département peut
notamment ordonner sa suppression ou sa démolition (art. 129 litt. e et 130 LCD).

Les travaux litigieux on été effectués en violation de l’article 9 LDTR et ne
sont pas autorisables.

Le département était donc en droit d’ordonner la remise en état des
appartements en cause, cette mesure apparaissant par ailleurs respecter le principe
de la proportionnalité car permettant seule de rétablir une situation conforme au
droit puisque les travaux ne sont pas autorisables.

Le recourant estime enfin que l’amende de CHF 500.- qui lui a été infligée
est injustifiée, subsidiairement exagérée

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a. Est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60'000.- tout
contrevenant à la LCI (art. 137 al. 1). Le montant maximum de l’amende est de
CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été
entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux prescriptions
légales (art. 137 al. 2 LCT). Il est tenu compte dans la fixation du montant de
l’amende du degré de gravité de l’infraction, la récidive étant considérée comme
une circonstance aggravante (art. 137 al. 3 LCI).

b. Les amendes administratives sont de nature pénale, car aucun critère ne
permet de les distinguer clairement des amendes ordinaires pour lesquelles la
compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister
(ATA/813/2001 du 4 décembre 2001; P. MOCR, Droit administratif : Les actes et
leur contrôle, tome 2, Berne 2002, ch. 1.4.5.5 pp. 139-141; P. NOLL et S.
TRECHSEL, Schweizerisches Strafrecht: allgemeine Voraussetzungen der
Strafbarkeit, AT I, Sème édition, Zurich 1998, p. 40). C'est dire que la quotité de
la peine administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux
régissant le droit pénal (ATA/813/2001 du 18 février 1997). En vertu de l'article 1
alinéa 2 de la loi pénale genevoise du 20 septembre 1981 (LPG —-E 3 1), il y a lieu
de faire application des dispositions générales contenues dans le Code pénal suisse
du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), sous réserve des exceptions prévues par le
législateur cantonal à l'article 24 LPG.

c. Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce
sous la forme d'une simple négligence. Selon des principes qui n'ont pas été remis
en cause, l'administration doit faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de
la loi (A. GRISEL, Traité de droit administratif, vol. 2, Neuchâtel, 1984, pp.646-
648 ; ATA G. du 20 septembre 1994) et jouit d'un large pouvoir d'appréciation
pour infliger une amende (ATA/245/1999 du 27 avril 1999 ; G. du 20 septembre
1994 ; Régie C. du 8 septembre 1992). La juridiction de céans ne la censure qu'en
cas d'excès (ATA/131/1997 du 18 février 1997). Enfin, l'amende doit respecter le
principe de la proportionnalité (ATA/443/1997 du 5 août 1997).

Au vu de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce, notamment le fait
que le recourant a réalisé les travaux litigieux au mieux sans se préoccuper de la
nécessité de requérir une autorisation, prenant ainsi le risque de contrevenir à la
loi tout en mettant l’autorité devant le fait accompli, force est de constater que le
DAEL a fait une application des plus mesurées du principe de la proportionnalité.

En tous points mal fondés, les recours seront rejetés. Un émolument de
CHEF 2'000.- sera mis à la charge du recourant (art. 87 LPA). Aucune indemnité ne
lui sera allouée.

XXE SX

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PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Préalablement :

joint les causes A/673/2004 et A/1944/2004 sous le no A/673/2004-TPE ;

à la forme :

déclare recevables les recours interjetés le 31 mars 2004 par Monsieur K

contre le refus d’autorisation de construire du département de l'aménagement, de
l'équipement et du logement et le 17 septembre 2004 contre la décision du 6 août 2004
de la commission cantonale de recours en matière de constructions ;

au fond :

les rejette ;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 2'000.- ;

communique le présent arrêt à Me Mathis Kern, avocat du recourant ainsi qu'au
département de l'aménagement, de l'équipement et du logement et à la commission
cantonale de recours en matière de constructions.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,

juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste : la vice-présidente :
C. Del Gaudio-Siegrist L. Bovy

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

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Genève, le la greffière :

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