ge_gerichte · ACJC/535/2019 · 2019-04-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.04.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12971/2015 
ACJC/535/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 15 AVRIL 2019 
 
Entre 
A______, p.a. B______ [régie immobilière], ______, appelant d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 8 août 2017, comparant par Me Nathalie THÜRLER, 
avocate, case postale 5455, 1211 Genève 11, en l'étude de laquelle il fait élection de 
domicile, 
et 
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______, intimés, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/12971/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/713/2017 du 8 août 2017, reçu par les parties le 10 août 2017, 
le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, constaté que le bail 
portant sur la location de l'appartement de huit pièces au ______ème étage de 
l'immeuble sis 1______ à Genève et le bail portant sur la location du parking situé 
au 1er sous-sol du même immeuble, conclus entre C______, D______ et A______, 
avaient pris fin le 28 septembre 2015 (ch. 1 du dispositif) et débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2). Sur demande reconventionnelle, il a débouté 
A______ de ses conclusions (ch. 3), laissé les débours en 680 fr. à la charge de 
l'Etat (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte expédié le 13 septembre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ 
a formé appel contre ce jugement. Il a conclu à l'annulation des chiffres 1, 2 et 3 
de son dispositif et, cela fait, sur demande principale, au déboutement des 
locataires de l'intégralité de leurs conclusions et, sur demande reconventionnelle, à 
la libération de leurs obligations contractuelles relatives au bail portant sur 
l'appartement de huit pièces situé au ______ème étage de l'immeuble sis 1______ à 
Genève avec effet au 31 mars 2016 et à la libération de leurs obligations 
contractuelles relatives au bail portant sur le parking n° 2______ situé dans 
l'immeuble sis 1______/A à Genève avec effet au 30 septembre 2015. Il a 
également conclu à la condamnation des locataires, conjointement et solidaire-
ment, à lui payer un montant de 41'779 fr. 45 avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 
2016 correspondant à l'arriéré de loyers et de charges accumulé au 31 mars 2016 
pour l'appartement, déduction faite du solde de décompte de chauffage/eau chaude 
2014-2015 en leur faveur de 1'098 fr. 55 ainsi qu'un montant de 200 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 11 septembre 2015, correspondant à l'arriéré de loyer au 
30 septembre 2015 pour le parking. 
 
b. Dans sa réponse du 16 octobre 2017, C______ et D______ ont conclu au rejet 
de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement au renvoi de 
la cause au Tribunal pour qu'il se prononce sur la question de la résiliation pour 
justes motifs et le droit à une réduction de loyer entre août 2015 et mars 2016. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 14 novembre 2017 par le 
greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 17 juin 2013, A______, bailleur, et C______ et D______, locataires, ont 
signé un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de huit 
pièces au ______ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er août 2013 au 
31 juillet 2018, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation 
respectant un préavis de trois mois. 


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Le loyer annuel, hors charges, a initialement été fixé à 82'800 fr. et les charges à 
3'900 fr. Le loyer a ensuite été augmenté à 83'028 fr. par année, dès le 1er août 
2014 et a été baissé à 81'576 fr. par année dès le 1er novembre 2015, les charges 
restant inchangées. 
b. Les parties ont également signé un contrat de bail portant sur la location d'un 
parking situé au 1er sous-sol du même immeuble. 
Le bail a été conclu pour une durée d'une année, du 1er août 2013 au 31 juillet 
2014, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un 
préavis de trois mois. 
Le loyer a été fixé à 2'400 fr. par année. 
c. Le 2 février 2015, le bailleur a informé les locataires de sa décision de rénover 
l'enveloppe et les communs de l'immeuble. Il a précisé qu'une demande d'autorisa-
tion de construire avait été déposée auprès du département compétent et que les 
travaux devaient en principe commencer en juin 2015 pour se terminer en février 
2016. 
Le chantier porterait sur la rénovation complète de l'enveloppe des bâtiments, le 
remplacement des menuiseries extérieures, la rénovation complète des toitures, 
l'isolation des dalles sur sous-sol, la rénovation du hall d'entrée et des cages 
d'escaliers, le remplacement des luminaires des communs par des luminaires 
ECO21, le remplacement des ascenseurs, la pose d'économiseurs d'eau sur les 
robinetteries, la réfection à neuf de l'étanchéité des parkings et la requalification 
des aménagements extérieurs. 
Il était précisé que les travaux nécessiteraient la pose d'un échafaudage sur les 
quatre façades des immeubles. Finalement, le bailleur a indiqué qu'à la suite des 
travaux, il serait en droit d'augmenter le loyer. 
d. Par courrier du 9 avril 2015, les locataires ont fait part à la régie en charge de la 
gestion de l'immeuble de leur décision de résilier leur bail, tant pour l'appartement 
que pour le parking, pour le 31 juillet 2015. 
e. La régie a accusé réception du courrier le 15 avril 2015 et précisé aux locataires 
que la prochaine échéance du contrat de bail de l'appartement était le 31 juillet 
2018 et celle du parking le 31 juillet 2015, dates auxquelles elle acceptait, pour 
l'heure, le congé. Elle les a informés qu'ils devaient présenter un locataire de 
remplacement pour l'appartement en cas de restitution anticipée des locaux. 
f. Une visite groupée de l'appartement a été organisée le 20 mai 2015. 
g. A la suite de cette visite, E______, pour l'agence de relocation F______, a fait 
parvenir à la régie, le 25 mai 2015, une demande de location pour les époux 


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G______/H______, par lesquels elle avait été mandatée. Le dossier comprenait 
une demande de location pour un bail d'une année avec un loyer mensuel de 
7'199 fr. par mois, des documents attestant du salaire de G______, une attestation 
de travail, l'acte de naissance des deux enfants du couple et une copie des pièces 
d'identité des époux G______/H______. E______ a précisé qu'une demande de 
permis de séjour était en cours auprès de l'Office de la population. Elle a 
finalement posé des questions à la régie, notamment au sujet de la possibilité de 
louer un parking et d'obtenir un plan de l'appartement. 
h. Le 26 mai 2015, la régie a répondu à E______ que la personne en charge du 
dossier était absente et lui a demandé de s'adresser au technicien de l'immeuble 
afin qu'il puisse répondre à ses questions. Elle a également indiqué qu'un parking 
était disponible. 
i. Le 1er juin 2015, C______ a écrit à la régie pour l'informer que E______ n'avait 
pas eu de nouvelles à la suite du dépôt du dossier des époux G______/H______ 
dix jours auparavant. Ces derniers les avaient contactés pour demander si 
l'appartement était encore disponible. Les locataires ont ainsi transmis à nouveau 
le dossier des époux G______/H______ à la régie en lui demandant un retour dès 
que possible. 
j. Le 4 juin 2015, E______ a donné des précisions à la régie quant aux intentions 
de la famille G______/H______ concernant son installation en Suisse et lui a 
transmis un courriel de l'Office cantonal de la population (OCP) daté du 16 avril 
2015, duquel il ressort que le permis de séjour serait accordé à la famille 
G______/H______ dès qu'une adresse définitive serait fournie. 
k. Le 10 juin 2015, C______ a relancé la régie afin d'obtenir la confirmation de 
l'acceptation par le bailleur de la candidature des époux G______/H______, ces 
derniers ayant confirmé être, sur le principe, prêts à reprendre le bail pour les trois 
années restantes. 
l. Par courriel du 12 juin 2015 à 13 heures 38, les époux G______/H______ ont 
confirmé aux locataires être prêts à reprendre le bail de trois ans à compter d'août 
2015. 
m. Par courriel du même jour à 22 heures 49, E______ a posé plusieurs questions 
à la régie au sujet des travaux devant être exécutés dans l'immeuble, les époux 
G______/H______ souhaitant obtenir des renseignements à ce sujet. Elle a 
précisé que ceux-ci étaient parents de trois enfants, dont un bébé de deux mois qui 
devait pouvoir dormir au calme. De plus, il était important de connaître la durée 
durant laquelle l'ascenseur serait inutilisable, car cela risquait d'être un problème 
important. Finalement, elle a demandé si une réduction de loyer pouvait être 
accordée pendant la durée des travaux. 


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n. Par un courriel non daté, dont la copie produite par les locataires porte la 
mention manuscrite "25 juin", E______ a informé D______ de ce que les époux 
G______/H______ renonçaient à reprendre l'appartement, l'indisponibilité de 
l'ascenseur durant deux mois étant incompatible avec la présence d'enfants en bas-
âge. Le courriel de D______ du 14 juin 2015 à 16 heures 31 semble toutefois être 
une réponse à ce courriel. Cette dernière a indiqué à cette occasion être surprise et 
embêtée. Elle comprenait que l'éventuelle possibilité de travaux de rénovation 
était une information importante, mais elle était persuadée que la régie lui en avait 
parlé. 
o. Par courrier du 15 juin 2015, le conseil de C______ et D______ a demandé 
à la régie de confirmer que ses mandants étaient libérés de leurs obligations 
contractuelles. Il a annexé à son courrier une attestation des revenus de G______, 
une attestation de non-poursuite de l'Office des poursuites de Genève et un 
courrier selon lequel G______ était désireux de reprendre le contrat de bail à ses 
mêmes termes financiers et de durée résiduelle. 
La régie lui a répondu le 18 juin 2015 que les époux G______/H______ n'avaient 
pas été informés par les locataires des travaux de rénovation qui allaient être 
entrepris prochainement dans l'immeuble et avaient sollicité de la régie des 
réponses sur plusieurs points avant de confirmer leur intérêt définitif pour la 
location de l'appartement. Elle n'avait ainsi pas pu confirmer aux locataires qu'ils 
étaient libérés de leurs obligations, car un nouveau bail n'avait pas encore pu être 
signé. Elle engageait les locataires à poursuivre les visites. 
p. Le même jour, la régie a répondu au courriel de E______ du 12 juin 2015 en 
précisant que les travaux débuteraient mi-août 2015 et qu'ils dureraient environ 
une année, que l'ascenseur serait indisponible pendant environ deux mois au 
maximum, qu'il y aurait des échafaudages et des nuisances sonores ponctuelles et 
qu'aucune baisse de loyer ne serait accordée d'emblée pendant les travaux. 
q. Le 22 juin 2015, le conseil des locataires a indiqué à la régie que les conditions 
de l'art. 264 CO avaient été remplies par les locataires avec le dépôt du dossier des 
époux G______/H______ et que la conclusion d'un contrat de bail avec le 
locataire de remplacement n'était pas nécessaire pour la libération des obligations 
de ses mandants. Il a relevé que la régie n'avait fourni aucune réponse depuis la 
réception du dossier des époux G______/H______ dans le courant du mois de mai 
2015 et que ce fait équivalait à un refus injustifié du candidat. 
r. Le 24 juin 2015, E______ a informé la régie que les époux G______/H______ 
retiraient leur candidature pour l'appartement, principalement à cause de 
l'indisponibilité de l'ascenseur. 
s. Le 29 juin 2015, la régie a confirmé aux locataires le désistement des époux 
G______/H______ et a dès lors considéré que les conditions de l'art. 264 CO 


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n'étaient pas remplies, la régie ayant traité le dossier avec l'attention et dans les 
délais requis. 
t. Une séance d'information a eu lieu le 2 juillet 2015 au sujet des travaux qui 
seraient entrepris dans l'immeuble, séance à laquelle a assisté D______ et lors de 
laquelle des informations ont été fournies concernant notamment les mesures qui 
seraient prises pour pallier l'indisponibilité de l'ascenseur pendant une durée d'un 
mois. 
u. Le 4 septembre 2015, le nouveau conseil des locataires a informé la régie que 
ceux-ci déménageaient le 17 septembre 2015. Il a considéré que la régie ayant été 
en possession du dossier des époux G______/H______ depuis le 25 mai 2015, son 
silence quant à la candidature proposée devait être assimilé à un refus injustifié de 
sorte que les locataires étaient libérés de leurs obligations contractuelles. C'était 
manifestement l'attitude de la régie qui avait découragé les époux G______/ 
H______, de sorte que, s'il fallait considérer que les conditions de l'art. 264 CO 
n'étaient pas remplies, ce fait devait être imputé à la faute du bailleur. En tant que 
de besoin, les locataires résiliaient le bail pour justes motifs, au sens de l'art. 266g 
CO, pour la fin décembre 2015, puisque leur santé, voire leur vie, serait mise en 
danger par les travaux annoncés, D______ souffrant de problèmes cardiaques et 
C______ et son fils souffrant de somnambulisme de sorte que l'absence de volets 
et de garde-corps aux fenêtres ainsi que l'indisponibilité de l'ascenseur 
présentaient un danger concret. Des certificats médicaux étaient annexés au 
courrier. Il a encore précisé que plusieurs visites de l'appartement avaient eu lieu, 
mais que personne n'était intéressé à louer un appartement dont le prix était aussi 
élevé, alors que des travaux étaient en cours. Dans ce contexte, l'annonce que la 
régie avait fait paraître ne satisfaisait pas à l'obligation du bailleur de réduire son 
dommage, le bail proposé étant un bail de dix ans et à terme fixe et l'annonce 
mentionnant que l'immeuble allait faire l'objet d'une rénovation complète alors 
que le loyer proposé était élevé. 
v. Le 18 septembre 2015, le conseil des locataires a confirmé à la régie que 
l'appartement avait été libéré le jour même. Il a demandé à ce qu'un état des lieux 
de sortie soit fixé rapidement. 
w. Le 22 septembre 2015, la régie a informé le conseil des locataires que le 
bailleur était prêt à libérer les locataires de leurs obligations contractuelles au 
31 mars 2016 au plus tard, soit à la date prévue de fin des travaux. Si un locataire 
était trouvé avant, les locataires seraient libérés plus tôt. 
x. L'état des lieux de sortie a été effectué le 28 septembre 2015, date à laquelle les 
clés ont été restituées au bailleur. 


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D. 
a. Par requête déposée le 25 juin 2015 par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu à ce qu'il soit constaté qu'ils 
étaient libérés de leurs obligations contractuelles à partir du 31 juillet 2015. 
Non conciliée lors de l'audience de la Commission du 3 novembre 2015, les 
locataires ont porté l'affaire devant le Tribunal des baux et loyers le 4 décembre 
2015 et ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate qu'ils avaient 
satisfait les conditions de l'art. 264 CO et de l'art. 9 CCR et dise que le bail avait 
en conséquence pris fin au 31 juillet 2015, subsidiairement, à ce que le Tribunal 
constate qu'ils ont satisfait les conditions de l'art. 266g CO, dise que le bail avait 
en conséquence pris fin au 31 décembre 2015 et leur accorde une réduction de 
loyer de 50% du 13 mai 2015 au 31 décembre 2015, et, plus subsidiairement, à ce 
que le Tribunal réduise le loyer de 50% du 13 mai 2015 jusqu'à la fin du chantier. 
b. Par mémoire réponse et demande reconventionnelle du 7 mars 2016, le bailleur 
a conclu, sur demande principale, à ce que le Tribunal déboute les locataires de 
leurs conclusions, et, sur demande reconventionnelle, à ce que le Tribunal libère 
les locataires de leurs obligations contractuelles pour l'appartement avec effet au 
31 mars 2016 et pour le parking au 30 septembre 2015, les condamne, conjointe-
ment et solidairement, à lui payer la somme de 41'779 fr. 45 avec intérêts à 5% 
dès le 1er janvier 2016 (date moyenne) pour l'arriéré de loyers et de charges 
accumulés au 31 mars 2016, déduction faite du solde de décompte de chauffage/ 
eau chaude 2014-2015 en leur faveur de 1'098 fr. 55 et les condamne, conjointe-
ment et solidairement, à lui payer la somme de 200 fr. avec intérêts à 5% dès le 
11 septembre 2015 pour l'arriéré de loyer au 30 septembre 2015 pour le parking. 
c. Dans leur réponse à la demande reconventionnelle du 8 avril 2016, les 
locataires ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal rejette ladite demande 
et déboute le bailleur de ses conclusions, et, subsidiairement, à ce qu'il admette la 
demande reconventionnelle en tant qu'elle portait sur la libération des obligations 
découlant des deux objets, ainsi qu'il ressortait des conclusions 3 et 4 de la 
demande reconventionnelle et les condamne à payer au bailleur les loyers dus - 
après réduction du loyer, imputation des avantages obtenus par le bailleur et 
compensation des montants payés à tort (loyer du mois d'août 2015 pour le 
parking et 250 fr. de frais administratifs) - soit pour un montant de tout au plus 
15'000 fr. 
A l'appui de leurs allégations, les locataires ont produit la liste des offres de 
location de la régie du 2 novembre 2015 et des photos de l'accès à l'appartement et 
des travaux entrepris dans celui-ci. 
d. Lors de l'audience du 2 juin 2016, le bailleur a amplifié ses conclusions 
reconventionnelles en sollicitant la mainlevée des oppositions formées aux 


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commandements de payer, poursuites n° 3______ et 4______, notifiés aux 
locataires, et produits à l'audience. 
Les locataires ont persisté dans leurs conclusions. 
e. Le 23 juin 2016, le Tribunal a rendu une ordonnance fixant la valeur litigieuse à 
40'909 fr. et précisant que l'affaire serait ainsi soumise aux règles de la procédure 
ordinaire. 
f. Lors de l'audience du 6 octobre 2016, les locataires ont déposé une pièce 
complémentaire, soit une annonce de la régie du 5 octobre 2016 proposant encore 
l'appartement à la location, pour un loyer mensuel de 6'798 fr. hors charges. 
C______ a déclaré avoir mis des annonces peu de temps après avoir résilié le bail. 
Lors de la visite du 20 mai 2015, les travaux n'avaient pas encore commencé et ils 
n'avaient informé ni E______ ni les époux G______/H______ des travaux 
envisagés et ne leur avaient pas transmis le courrier du bailleur du 2 février 2015. 
Avant la séance d'informations du 2 juillet 2015, ils n'avaient pas reçu 
d'information précise quant aux modalités des travaux (planning, période 
d'indisponibilité de l'ascenseur, autres contraintes liées au type d'échafaudage, 
etc.). 
I______, représentant le bailleur, a déclaré que les échafaudages avaient été 
montés à partir de mi-août 2015 et démontés à fin mai 2016. L'ascenseur avait 
été hors service un mois, entre novembre et décembre 2015. Pendant cette 
période, un service pour monter les courses une fois par semaine avait été mis en 
place et des chaises avaient été installées aux étages. Des travaux de peinture 
avaient été effectués dans l'appartement en juin-juillet 2016. L'appartement n'avait 
pas encore été reloué au jour de l'audience. Lorsqu'elle avait reçu le dossier des 
époux G______/H______, elle avait demandé à la régie d'informer les candidats 
des travaux envisagés. A la suite des annonces publiées par la régie, ils avaient 
reçu une ou deux candidatures, ne correspondant pas aux critères de solvabilité. 
g. Le Tribunal a entendu plusieurs témoins. 
g.a E______ a déclaré que lors des visites de l'appartement, les locataires avaient 
mentionné que des travaux de rénovation de façades impliquant des échafaudages 
étaient envisagés et c'était pour cette raison qu'elle s'était renseignée auprès de la 
régie, d'abord par téléphone avant le 25 mai 2015, puis par courriel du 12 juin 
2015. Les époux G______/H______ avaient retiré leur candidature le 12 juin 
2015. Elle n'avait appris que le 18 juin 2015, par la régie, que l'immeuble allait 
être rénové, entraînant la pose d'échafaudage et l'arrêt de l'ascenseur pendant 
environ deux mois. C'était l'ensemble des nuisances liées aux travaux qui avait 
conduit les époux G______/H______ à se désister. Même si la régie avait accepté 


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le dossier des époux G______/H______, ceux-ci auraient peut-être quand même 
renoncé au bail en raison des travaux. 
g.b H______ a déclaré que lors du dépôt de leur dossier, elle et son époux 
n'étaient pas au courant des travaux et son mari n'avait reçu aucune information à 
ce sujet lors de la visite de l'appartement. La régie avait informé E______ des 
travaux et cette dernière leur avait transmis l'information. Ils s'en étaient alors 
inquiétés, notamment à cause de l'indisponibilité de l'ascenseur, étant précisé qu'à 
l'époque, ils avaient deux enfants en bas âge et qu'elle était enceinte du troisième. 
Lorsqu'ils avaient obtenu le détail des travaux, ils avaient rapidement décidé de 
renoncer à leur candidature. Ils n'avaient pas reçu d'information quant aux 
mesures mises en place pour pallier l'absence d'ascenseur, mais dans tous les cas, 
elle ne voyait pas quelles mesures auraient été suffisantes compte tenu de leur 
situation. Même si une réduction de loyer leur avait été accordée, le problème de 
l'ascenseur les aurait dissuadés de signer. 
g.c G______ a confirmé ne pas avoir été informé des travaux avant le dépôt de 
son dossier de candidature. Après le dépôt de celui-ci, E______ leur avait 
demandé le 12 juin 2015, suite à ses contacts avec la régie, s'ils avaient été 
informés de ceux-ci. C'est ainsi qu'il avait appris leur existence. Il avait alors 
demandé des détails et ne les avaient obtenus que le 18 juin 2015, date à laquelle 
il avait retiré sa candidature, tant en raison des travaux eux-mêmes (principale-
ment l'ascenseur) que du fait qu'ils n'en avaient été avertis qu'un mois après le 
début des démarches. Ils avaient sollicité des détails car ils avaient de la peine à 
trouver un logement et selon les informations qu'ils recevraient (planning, etc.), ils 
auraient pu maintenir leur candidature. Il n'avait pas été informé que la régie avait 
proposé des mesures pour les aider pendant l'indisponibilité de l'ascenseur. 
g.d Les témoins J______, K______ et L______, locataires des immeubles 
1______ et 1______/A, habitant aux étages supérieurs des immeubles, ont déclaré 
que les échafaudages avaient été montés en juillet-août 2015 et enlevés entre mars 
et juin 2016. L'ascenseur avait été hors d'usage pendant environ cinq semaines, 
aux alentours du mois de novembre 2015, sans réelles mesures prises pour pallier 
cette absence, hormis la pose de chaises sur les paliers et un service pour monter 
les courses une fois par semaine. Le chantier avait occasionné beaucoup de 
nuisances sonores et de poussière, notamment lors de la percée d'un puits de 
lumière entre le ______ème et le ______ème étage. Les travaux très bruyants 
avaient duré de septembre 2015 à janvier 2016 approximativement. Les nuisances 
avaient diminué à partir de mars 2016. La régie n'avait pas spontanément proposé 
de réduction de loyer, mais en avait accordé à la demande des locataires. 
L'appartement de C______ et D______ avait été utilisé pendant les travaux car il 
était vide, notamment pour entreposer du matériel. Il avait également été rénové 
pendant le chantier. Les témoins n'avaient pas pu utiliser leurs balcons ou 


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terrasses pendant les travaux et l'accès aux extérieurs avait été condamné lorsque 
les garde-corps avaient été retirés. 
g.e M______, employée de la régie en charge de l'immeuble, a déclaré qu'à 
réception de la résiliation anticipée du bail, la régie avait fixé un pré-état des lieux 
qui s'était déroulé le 24 avril 2015 et avait fait paraître des annonces le 8 mai 
2015. La date de disponibilité du 1er avril 2016 sur l'annonce de la régie de 
novembre 2015 avait été indiquée car le bailleur avait proposé de libérer les 
locataires au 31 mars 2016. Dès que les locataires avaient attiré l'attention de la 
régie sur ce fait, l'annonce avait été immédiatement rectifiée, le but étant de 
relouer l'appartement le plus rapidement possible. Au début septembre 2015, la 
régie avait publié une annonce proposant un bail à durée déterminée de dix ans 
(avec clause libératoire après trois ans) pour tenir compte du fait qu'après les 
travaux, le loyer serait bloqué pendant cinq ans sur la base de la LDTR. L'annonce 
proposait un loyer échelonné de 6'798 fr., puis 7'076 fr. par mois. Cette annonce 
ayant été mal perçue, elle avait été rectifiée fin septembre 2015 en proposant un 
bail de cinq ans indexé. Il y avait eu relativement peu de visites de l'appartement à 
fin 2015 et il y en avait eu régulièrement en 2016. Elle n'avait pris connaissance 
du courriel de E______ du 25 mai 2015 qu'à son retour de vacances le 1er juin 
2015. Il manquait l'attestation de l'OCP et l'attestation de non-poursuite dans le 
dossier des époux G______/H______. Toutefois, comme il s'agissait de personnes 
qui venaient d'arriver à Genève, l'attestation de non-poursuite n'était pas exigée. Il 
était toutefois d'usage pour des candidats locataires venant de l'étranger, même 
d'un pays européen, de demander une attestation de l'OCP attestant des démarches 
entreprises en vue de l'obtention du permis. Elle avait reçu l'attestation de l'OCP le 
4 juin 2015 et elle avait alors transmis le dossier au bailleur le 5 juin 2015. A ce 
moment-là, elle n'avait pas évoqué la question des travaux avec E______. Le 
12 juin 2015, un représentant du bailleur lui avait demandé si les candidats avaient 
été informés des travaux et elle avait posé la question à E______. Cette dernière 
lui avait adressé un courriel le même jour pour demander des renseignements au 
sujet des travaux. Comme elle n'avait aucun détail, elle s'était renseignée auprès 
du bailleur et avait pu répondre à E______ le 18 juin 2015. Suite à cela, la 
candidature des époux G______/H______ avait été retirée le 24 juin 2015. Après 
que les locataires aient été libérés de leurs obligations au 31 mars 2016, des 
travaux de réfection des peintures de l'appartement avaient été entrepris, 
l'appartement n'ayant pas encore été reloué. Le bailleur avait décidé de baisser le 
loyer de l'appartement, faute de candidature, en novembre 2016, le faisant passer 
de 6'798 fr. par mois à 5'900 fr., hors charges. L'appartement était toujours libre. 
Les locataires avaient été informés des mesures qui seraient prises pendant les 
travaux lors de la séance du 2 juillet 2015. Avant cette date, elle-même ne 
connaissait pas ces mesures. 
h. Par mémoires des 14 et 15 juin 2016, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 


- 11/17 - 
 
C/12971/2015 
La cause a ensuite été gardée à juger. 
i. Dans son jugement du 8 août 2017, le Tribunal a considéré que ce n'était que le 
18 juin 2015, soit 24 jours après le dépôt du dossier complet de candidature des 
époux G______/H______ le 25 mai 2015, que la régie avait informé les locataires 
que les époux G______/H______ l'avaient approchée au sujet des travaux de 
rénovation prévus dans l'immeuble. Bien que la jurisprudence accorde au bailleur 
un délai de 10 à 20 jours pour se déterminer, rien ne justifiait dans le cas d'espèce 
un délai aussi long pour le traitement du dossier des époux G______/H______. Le 
témoin G______ avait d'ailleurs déclaré lors de son audition que lui et son épouse 
avaient retiré leur candidature non seulement à cause des travaux eux-mêmes, 
mais aussi à cause du fait qu'ils avaient dû attendre près d'un mois depuis le dépôt 
de leur dossier pour obtenir des informations quant auxdits travaux. Ce dernier a 
également précisé qu'ils avaient du mal à trouver un appartement et que s'ils 
avaient reçu des informations plus précises, notamment au sujet du planning, ils 
auraient peut-être maintenu leur candidature. Le comportement du bailleur devait 
dès lors être considéré comme un refus injustifié de la candidature proposée, 
libérant les locataires de leurs obligations dès la restitution anticipée des locaux. 
De plus, même à considérer que le bailleur n'avait pas tardé à se déterminer sur la 
candidature soumise, il ressortait de l'instruction de la cause que l'attitude de la 
régie avait contribué au désistement des candidats. En agissant de la sorte, le 
bailleur avait violé son incombance de prêter son concours, de bonne foi, au 
locataire sortant dans la recherche d'un candidat de remplacement. 
C'était par ailleurs de manière contraire à la bonne foi que le bailleur reprochait 
aux locataires de ne pas avoir informé les candidats des travaux à venir. Il 
découlait des enquêtes que ce n'était pas les travaux en soi qui gênaient les 
candidats, mais le type de travaux, notamment l'indisponibilité de l'ascenseur 
pendant une période relativement importante. Or, les locataires ne disposaient 
d'aucune information précise à ce sujet lors de la visite de l'appartement et du 
dépôt du dossier des époux G______/H______ en mai 2015. 
Enfin, le bailleur, par l'intermédiaire de la régie, n'avait rien fait pour minimiser 
son dommage. Les annonces que la régie avait fait paraître étaient dissuasives par 
l'indication soit d'une durée de bail déterminée de 10 ans avec loyer échelonné, 
soit d'une disponibilité à partir d'avril 2016. De plus, le bailleur avait attendu plus 
d'une année pour baisser le loyer. 
Au vu de ces éléments, les locataires devaient être libérés de leurs obligations 
contractuelles au 28 septembre 2015, date à laquelle ils avaient restitué 
l'appartement et les clés à la régie. 
Concernant le parking, rien n'indiquait que les locataires auraient, entre juillet et 
septembre 2015, cessé d'occuper la place qu'ils louaient. Dès lors, il fallait 


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C/12971/2015 
également retenir la date du 28 septembre 2015 pour la libération des locataires 
de leurs obligations contractuelles relatives au parking. Dans la mesure où le 
bailleur avait admis qu'un solde de 1'098 fr. 55 en faveur des locataires découlait 
du décompte chauffage/eau chaude 2014/2015, les locataires ne seraient pas 
condamnés à verser le solde du loyer du parking du 1er au 28 septembre 2015, 
cette somme étant compensée avec une partie du solde du décompte 
susmentionné. 
Enfin, les locataires avaient quitté l'appartement le 18 septembre 2015. Les 
échafaudages avaient été montés début août 2015, l'ascenseur avait été hors 
d'usage entre le 16 novembre et le 18 décembre 2015, les terrasses avaient été 
inaccessibles dès mi-septembre 2015 et les lourds travaux pour créer le puits de 
lumière s'étaient déroulés à la fin de l'année 2015. Dès lors, les seuls 
inconvénients subis par les locataires à partir d'août 2015 et jusqu'à leur 
déménagement en septembre 2015 étaient ceux qui découlaient du montage et de 
la présence des échafaudages. Cette circonstance, à elle seule, n'était pas de nature 
à entraver la jouissance de la chose louée au point de justifier une réduction de 
loyer, surtout compte tenu de la très courte période (un mois et demi) pendant 
laquelle les locataires avaient subi les inconvénients liés aux échafaudages. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Le Tribunal a fixé la valeur litigieuse à à 40'909 fr., ce qui n'est pas remis en cause 
par les parties. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.2 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 
al. 1 let. b, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelant invoque une violation de l'art. 264 CO. 
2.1 D'après l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière 
anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente 
un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse 


- 13/17 - 
 
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raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre 
le bail aux mêmes conditions. 
L'idée sous-jacente à l'art. 264 al. 1 CO est que le bailleur doit se trouver dans 
la situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4, in 
SJ 2010 I p. 491 et les auteurs cités; cf. ATF 117 II 156 consid. 3b). 
L’art. 9 du Contrat cadre romand de baux à loyer (CCR) dispose, de manière 
similaire, que lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai au terme 
de congé, il doit aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution de la 
chose et il doit présenter au moins un locataire solvable et qui soit disposé à 
reprendre le bail aux mêmes conditions qu’à la date de restitution de la chose 
indiquée par le locataire. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, 
il doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus. Dans un tel cas, le 
locataire doit respecter au minimum un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin du 
mois. 
Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une 
question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances 
propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est 
acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature (ATF 119 II 36 
consid. 3d; arrêt du Tribunal fédéral 4C_15/2001 du 22 mai 2001 consid. 3a). 
Le bailleur doit disposer du temps nécessaire pour examiner les candidatures. 
De manière générale, pour les locaux d'habitation, un délai de dix à vingt jours est 
raisonnable (BISE/PLANAS in Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron, 
Montini, éds, 2ème éd., 2017, n. 85 ad art. 264 CO). Ce délai court dès que le 
bailleur dispose de tous les renseignements et pièces justificatives (BISE/PLANAS, 
op. cit., n. 87 ad art. 264 CO). Si le bailleur tarde à se prononcer, son comporte-
ment devra s'interpréter comme un refus injustifié (BISE/PLANAS, op. cit., n. 88 ad 
art. 264 CO). 
Le candidat intéressé par la reprise de la chose louée, remplissant les conditions 
d'acceptabilité et de solvabilité, mais qui finalement se désiste au dernier moment, 
sans qu'une faute ne puisse être imputée au bailleur, ne libérera pas le locataire 
(BISE/PLANAS, op. cit., n. 35 ad art. 264 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
ch. 5.4.4, p. 617). 
A défaut de locataire de remplacement, le locataire doit s’acquitter du loyer 
jusqu’à l’expiration de la durée du bail, ou jusqu’au prochain terme de congé 
contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). 
L'art. 264 al. 3 CO dispose enfin que le bailleur doit admettre l'imputation sur le 
loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que des profits 


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qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement 
renoncé (let. b). 
Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par 
analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit 
en effet s'efforcer de réduire son dommage. Il appartient ainsi au bailleur de prêter 
son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en 
cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. 
Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s’agissant d’une restitution anticipée 
de la chose louée, partant d'une atteinte au principe "pacta sunt servanda", c'est à 
celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc 
au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son 
cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences. 
L'adverbe "intentionnellement", utilisé à dessein par le législateur fédéral, 
indique clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la 
bonne foi peut être imputé au bailleur (ATF 117 II 156 consid. 3a; arrêts du 
Tribunal fédéral 4C_118/2002 du 19 août 2002 consid. 3; 4C.171/2005 du 31 août 
2005 consid. 4.1). 
Seules des omissions intentionnelles et graves peuvent justifier une diminution de 
loyer auquel le bailleur a normalement droit (BISE/PLANAS, op. cit., n. 81 ad 
art. 264 CO). De manière générale, on ne saurait exiger du bailleur qu'il recherche 
un locataire pour un loyer réduit. Une telle réduction pourrait s'imposer 
lorsqu'après plusieurs mois de recherches infructueuses, le bailleur se rend compte 
qu'au vu du marché, il ne trouvera pas, ou difficilement, un nouveau locataire 
(BISE/PLANAS, op. cit., n. 82 ad art. 264 CO). 
 
2.2 En l'espèce, dans le dossier déposé le 25 mai 2015 par les époux G______/ 
H______, la demande de location portait sur un bail d'une année et ce n'est que le 
12 juin 2015 que les époux G______/H______ ont confirmé aux locataires être 
prêts à reprendre le bail pour la durée restante du bail des intimés. En outre, le 
12 juin 2015 toujours, E______ a demandé à la régie si une réduction de loyer 
pouvait être accordée pendant la durée des travaux. Ainsi, les conditions de 
l'art. 264 al. 1 CO, qui exige que le bail soit repris aux même conditions, n'étaient 
pas déjà réunies le 25 mai 2015, comme l'a retenu le Tribunal. 
Les intimés reprochent à la régie d'avoir tardé à se déterminer sur le locataire de 
remplacement qu'ils avaient présenté. 
Outre le fait que le délai dont dispose le bailleur pour se déterminer ne peut pas 
courir avant que le locataire de remplacement ait déclaré être disposé à reprendre 
le bail aux mêmes conditions que le locataire sortant, il doit être retenu que même 
si l'appelant avait fourni plus rapidement une réponse aux époux G______/ 
H______, ceux-ci n'auraient pas pour autant repris le contrat de bail avant que la 


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question des travaux et, notamment, de l'indisponibilité de l'ascenseur ne soit 
réglée, cet élément étant déterminant pour eux puisqu'ils étaient les parents 
d'enfants en bas âge. Les époux G______/H______ ont finalement renoncé à 
reprendre le bail pour un motif objectif, à savoir l'indisponibilité de l'ascenseur 
pendant les travaux qui allaient être réalisés dans l'immeuble. H______ a en effet 
déclaré que même si une réduction de loyer leur avait été accordée, le problème de 
l'ascenseur les aurait dissuadés de signer le bail. G______, qui a déclaré que selon 
les informations reçues (planning, etc.), ils auraient pu maintenir leur candidature, 
n'a pas dit le contraire. Les époux G______/H______ n'ont ainsi pas renoncé 
parce qu'ils n'avaient pas reçu de réponse de la régie et, qu'entretemps, ils avaient 
reçu une réponse positive pour un autre appartement similaire pour lequel ils 
s'étaient décidés faute de réponse de l'appelant. Il doit dès lors être considéré que 
même s'ils avaient reçu une proposition de bail plus rapidement, les époux 
G______/H______ ne l'auraient pas signée. 
Il ne peut pour le surplus pas être reproché à l'appelant de ne pas avoir "répondu 
aux préoccupations des époux G______/H______" et de ne pas avoir adapté le 
planning des travaux à leurs besoins, comme le soutiennent les intimés sans 
démontrer qu'une telle adaptation était techniquement possible et qu'une 
modification du planning n'aurait pas causé de désagréments à d'autres locataires. 
On ne voit par ailleurs pas en quoi le ton des courriers de la régie, qualifié 
de dru et revêche par les intimés, aurait été susceptible de dissuader les époux 
G______/H______ et ceux-ci ne l'ont pas prétendu. 
Par la suite, après le désistement des époux G______/H______ en juin 2015, il 
n'est pas allégué que les intimés auraient procédé à une quelconque recherche d'un 
locataire de remplacement et présenté un tel locataire à l'appelant. 
Pour le surplus, l'appelant a fait paraître, dès le mois de mai 2015, une annonce 
concernant l'appartement, pour un loyer réduit dès le 1er novembre 2015 pour tenir 
compte de la baisse de l'ISPC. Il a, en ce sens, contribué à réduire son dommage 
au sens de l'art. 264 al. 3 CO. L'annonce mentionnait certes une durée de bail de 
dix ans, mais elle prévoyait toutefois également une clause libératoire dès la 
troisième année. L'annonce initiale mentionnait par ailleurs le 1er avril 2016 
comme date de disponibilité, ce qui a été cependant rectifié par la suite, dès 
novembre 2015. De plus, si l'appartement n'a pas été reloué, il y a néanmoins eu 
des visites, ce qui démontre que l'annonce parue n'était pas dissuasive, contraire-
ment à ce que les intimés soutiennent, et il est bien plus vraisemblable que ce sont 
les travaux en cours qui ont dissuadé les éventuels locataires, l'immeuble ayant 
notamment été couvert par un échafaudage entre août 2015 et mars-avril 2016. Il 
convient enfin de rappeler que l'appelant a libéré les locataires de leurs obligations 
contractuelles au 31 mars 2016, alors que leur bail courrait jusqu'au 31 juillet 
2018. Ainsi, un comportement contraire à la bonne foi ne peut être retenu à la 


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charge de l'appelant, ce qui nécessiterait qu'une omission intentionnelle et grave 
de ses obligations soit retenue à sa charge, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 
 
En définitive, il doit donc être considéré que les intimés n'ont pas présenté de 
locataire prêt à reprendre le bail de leur appartement aux mêmes conditions, 
contrairement à ce qu'exige l'art. 264 al. 1 CO et contrairement à ce que le 
Tribunal a retenu. Les locataires restent donc, de ce point de vue, tenus au 
paiement du loyer de l'appartement jusqu'au 31 mars 2016, date à laquelle 
l'appelant les a libérés de leurs obligations contractuelles. 
Le bail pour le parking avait en revanche une autre échéance et les parties n'ont 
pas contesté de manière motivée le jugement attaqué en tant qu'il a retenu que ce 
bail a pris fin au 28 septembre 2015. 
 
Le jugement attaqué sera dès lors annulé. La cause sera renvoyée au Tribunal pour 
qu'il statue sur les autres points litigieux, qui n'ont pas été examinés par lui, à 
savoir en particulier la résiliation du bail pour justes motifs, ainsi que la 
diminution de loyer liée aux travaux pour la période pendant laquelle les intimés 
restent tenus au paiement du loyer. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 13 septembre 2017 par A______ contre le 
jugement JTBL/713/2017 rendu le 8 août 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/12971/2015-4-OOD. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge 
PATEK, juge assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.