ge_gerichte · DAS/124/2016 · 2014-09-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/19608/2012 
DAS/124/2016
DÉCISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 17 MAI 2016 
 
Appel (C/19608/2012) formé le 22 février 2016 par Monsieur A______, domicilié 
______, (GE), comparant en personne. 
* * * * * 
Décision communiquée par plis recommandés du greffier 
du 18 mai 2016 
à : 
- Monsieur A______. 
- Maître B______, avocat 
 
_____, Genève. 
- Maître C______, notaire 
______, Genève. 
- JUSTICE DE PAIX. 
 


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C/19608/2012 
EN FAIT 
A. 
a) D______, né le ______ 1940, divorcé depuis le ______ 2012, est décédé à 
______ (Genève) le ______ 2012. 
 
Ses héritiers légaux sont ses deux fils, A______, né le ______ 1972 et E______, 
né le ______ 1974. 
 
Le défunt a, par des dispositions testamentaires, réduit son fils A______ à sa 
réserve légale, attribué à son fils E______ la totalité des actions dont il était 
propriétaire dans la société F______, ainsi que ses droits dans la société en nom 
collectif G______ et légué une somme de 100'000 fr., ainsi que le mobilier 
garnissant son appartement, à son amie H______. 
 
b) Le 9 mai 2014, A______ a formé devant la justice de paix une requête 
d'inventaire, Me C______, notaire, ayant été commis à ces fins par le juge de paix. 
 
c) Le 18 juillet 2014, E______ a pour sa part sollicité la désignation d'un 
représentant de la communauté héréditaire de feu D______. 
 
Par ordonnance du 3 septembre 2014, le juge de paix a désigné Me B______, 
avocat, aux fonctions de représentant de l'hoirie dans la succession de feu 
D______ et l'a invité à lui transmettre, au 15 novembre 2014, un premier rapport 
exposant la situation successorale au jour de son entrée en fonction et les activités 
déployées depuis lors dans le cadre de sa mission. 
 
d) Par courrier du 17 novembre 2014, Me B______ a informé la Justice de paix de 
l'état de la succession de feu D______. L'hoirie était propriétaire, en main 
commune, de la villa familiale sise à ______ (GE), construite en 1978 sur un 
terrain d'une surface de 1'200 m2, d'une surface utile de l'ordre de 218 m2, 
occupée par I______, ex-épouse du défunt. Par jugement de divorce du 15 
décembre 2011, D______ avait été condamné à verser à I______ la somme de 
342'305 fr. 85 à titre d'indemnité équitable, dette dont il ne s'était pas acquitté de 
son vivant; I______ refusait de quitter la villa propriété de l'hoirie tant que 
l'indemnité qui lui était due, ou à tout le moins une avance de 250'000 fr., ne lui 
était pas versée. Les liquidités de la succession s'élevaient à 306'000 fr. 
 
Il ressort en outre du dossier que l'hoirie était actionnaire, respectivement 
associée, des sociétés F______ et G______, les parts devant toutefois revenir à 
E______, selon les dernières volontés du défunt. 
 
Le 11 février 2016, Me B______ a informé la Justice de paix du fait que I______ 
avait quitté la villa propriété de l'hoirie le ______ 2015, laquelle avait été 
immédiatement proposée à la vente. La valeur de cette villa avait été estimée à 
2'450'000 fr. par la société J______, avec un taux de vétusté de 10%, trop faible 


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selon le représentant de l'hoirie, des travaux de l'ordre de 300'000 fr. à 400'000 fr. 
devant être exécutés. Deux offres avaient été faites par des potentiels acquéreurs, 
la plus élevée pour le prix de 2'050'000 fr., acceptable selon Me B______. Il était 
urgent que la vente de la villa puisse être réalisée, dans la mesure où les liquidités 
de la succession ne s'élevaient plus qu'à 7'000 fr., somme qui ne permettrait pas 
d'acquitter l'impôt relatif au legs, le paiement des intérêts hypothécaires et les 
honoraires de la fiduciaire mandatée. En outre, le partage de la succession ne 
pouvait être envisagé que si la villa était vendue, dans la mesure où l'intégralité 
des actions et parts sociales de F______ et de G______ ayant été attribuée à 
E______, le solde de la quote-part lui revenant ne pourrait lui être versé qu'au 
moyen du produit de la vente de la maison. E______ avait manifesté son accord 
avec l'offre formulée à hauteur de 2'050'000 fr. En revanche, A______ s'y était 
opposé, estimant qu'aucune offre inférieure à 2'800'000 fr. n'était acceptable. Le 
représentant de l'hoirie sollicitait par conséquent de la Justice de paix qu'elle 
l'autorise à vendre le bien immobilier en cause pour le montant minimum de 
2'050'000 fr. 
B. 
Par décision du 16 février 2016, la Justice de paix a autorisé le représentant de 
l'hoirie à procéder à la vente de la villa sise à ______ (GE), propriété de l'hoirie de 
feu D______, au prix minimum de 2'050'000 fr. 
 
La Justice de paix a déclaré sa décision immédiatement exécutoire nonobstant 
recours. 
C. 
a) Le 22 février 2016, A______ a contesté devant la Cour de justice la décision du 
16 février 2016. Il a expliqué que la villa en cause lui avait été proposée par le 
notaire au prix de 2'800'000 fr. et a par ailleurs joint à son acte d'appel une 
expertise établie par K______, architecte, au mois de décembre 2013, dont il 
ressort que le terrain à lui seul avait une valeur de 2'040'000 fr., l'ensemble 
pouvant être estimé à 2'800'000 fr. A______ a enfin contesté le fait que des 
travaux à hauteur de 400'000 fr. soient nécessaires. 
 
b) Le représentant de l'hoirie s'est déterminé le 31 mars 2016. Il a relevé que le 
bien immobilier en cause avait été une nouvelle fois expertisé au mois de juillet 
2015 et estimé à 2'450'000 fr. Il a joint à son courrier une expertise du 5 août 2015 
effectuée par J______, selon laquelle le prix de la villa se situait dans une 
fourchette comprise entre 2'350'000 fr. et 2'450'000 fr. Depuis lors, les conditions 
du marché avaient évolué, les banques amenées à financer les potentiels 
acquéreurs ayant estimé la valeur de gage de ce bien à 2'050'000 fr. Selon l'édition 
annuelle de la grille des prix pour les terrains situés en zone villa dans le canton 
de Genève et le district de Nyon établie par ______ et versée à la procédure, le 
prix du terrain à ______ (GE) se situait désormais entre 750 fr. et 950 fr. Par 
ailleurs, la villa, construite en 1978, certes bien entretenue, nécessitait néanmoins 
d'importants travaux de remise au goût du jour. Le représentant de l'hoirie a 
produit un estimatif du prix de rénovation établi par L______ [architecte] le 18 


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février 2016 pour un total de l'ordre de 423'000 fr. Le représentant de l'hoirie a en 
outre relevé que les liquidités de la succession s'élevaient à 17'891 fr. pour des 
passifs exigibles de l'ordre de 80'000 fr. (soit 59'084 fr. de droits de succession; 
5'000 fr. d'honoraires pour la fiduciaire; 10'000 fr. pour ses propres honoraires et 
5'643 fr. 80 d'intérêts hypothécaires 2016). Il existait dès lors un risque que 
l'administration fiscale procède au recouvrement de sa créance, démarche 
susceptible de conduire à la réalisation forcée du bien immobilier à un prix 
inférieur à celui proposé par l'acheteur intéressé. Ce dernier n'avait toutefois, in 
fine, pas obtenu le financement de sa banque, de sorte que l'offre s'élevant à 
2'050'000 fr. n'était plus d'actualité. Un autre acquéreur potentiel avait proposé un 
prix de 2'000'000 fr. Le représentant de l'hoirie a dès lors conclu à ce que la vente 
de la villa au prix de 2'000'000 fr. soit autorisée, subsidiairement à la confirmation 
de la décision de la Justice de paix du 16 février 2016 et au déboutement de 
A______ de toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens. 
 
c) Dans une nouvelle écriture du 31 mars 2016, A______ a confirmé son 
opposition à la vente de la villa propriété de l'hoirie pour la somme de 
2'050'000 fr. Il a relevé que dans le cadre de l'inventaire des biens de feu son père, 
le bien immobilier avait été estimé à 3'000'000 fr., valeur qui n'avait pas fait 
l'objet de contestations et qui ressortait du jugement de divorce. L'architecte 
K______ l'avait pour sa part estimé à 2'800'000 fr. en tenant compte de son bon 
état d'entretien. La villa avait initialement été mise en vente au prix de 
2'450'000 fr., puis, un mois plus tard, à 2'250'000 fr. et le prix retenu était 
désormais de 2'050'000 fr., ce qui représentait une différence de l'ordre d'un 
million par rapport à la première estimation, différence qui paraissait "incroyable 
et choquante". Or, un voisin situé dans le même chemin à ______ (GE) avait 
vendu son terrain, d'une surface de 636 m2 et sa villa de 123 m2, le 24 novembre 
2015, au prix de 1'580'000 fr. Selon A______, le bien immobilier de feu son père 
devait à tout le moins pouvoir être vendu pour la somme de 2'600'000 fr. 
 
d) Les parties ont été informées par avis du 1er avril 2016 de ce que la cause était 
mise en délibération. 
 
e) Le représentant de l'hoirie a informé la Cour de justice, par courrier du 26 avril 
2016, du fait que la vente de la villa en cause était finalement susceptible de se 
conclure au début du mois de mai pour la somme de 2'050'000 fr., de sorte qu'il 
n'était pas nécessaire de statuer sur ses conclusions principales. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les décisions du juge de paix, qui relèvent de la juridiction gracieuse et sont 
soumises à la procédure sommaire (art. 248 let. e CPC), sont susceptibles d'un 
appel, dans le délai de dix jours (art. 314 al. 1 CPC), à la Chambre civile de la 


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Cour de justice (art. 120 al. 2 LOJ), si la valeur litigieuse est égale ou supérieure à 
10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les causes en matière successorale sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_800/2013 du 18 février 2014 consid. 1.2). 
 
L'appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). 
 
1.2 En l'espèce, la décision contestée porte sur l'autorisation de vendre un bien 
immobilier pour un prix de 2'050'000 fr., de sorte que la condition de la valeur 
litigieuse minimum de 10'000 fr. posée par l'art. 308 al. 2 CPC est remplie. 
 
L'appel a pour le surplus été formé en temps utile par-devant la juridiction 
susceptible d'en connaître et selon les formes requises. 
 
Il est dès lors recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit, avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC; RETORNAZ, L'appel et le recours, in Procédure civile suisse, 
Neuchâtel 2010, p. 391). 
2. 
2.1 Conformément à l'art. 315 al. 1 CPC, l'appel suspend la force de chose jugée 
et le caractère exécutoire de la décision dans la mesure des conclusions prises en 
appel, exception faite des décisions portant sur le droit de réponse et les mesures 
provisionnelles (art. 315 al. 4 CPC). L'instance d'appel peut autoriser l'exécution 
anticipée (art. 315 al. 2 CPC). 
 
2.2 Dans le cas d'espèce, le juge de paix a déclaré sa décision du 16 février 2016 
"immédiatement exécutoire nonobstant recours", ce qu'il n'avait pas la 
compétence de faire, ladite compétence étant réservée à l'instance d'appel (art. 315 
al. 2 CPC), comme cela avait déjà été rappelé à la Justice de paix par la Chambre 
de céans in DAS/941/2015. 
 
Il découle de ce qui précède que la mention du caractère "immédiatement 
exécutoire nonobstant recours" figurant sur la décision attaquée est sans effet, 
l'appel ayant automatiquement suspendu le caractère exécutoire et la force de 
chose jugée de la décision entreprise. 
3. 
3.1 En application de l'art. 602 al. 3 CC, la Justice de paix a désigné dans le cas 
d'espèce un représentant de la communauté héréditaire. La représentation de la 
communauté envers les tiers obéit aux règles de la main commune : les héritiers 
ne peuvent obliger la communauté, acquérir ou disposer pour elle qu'en agissant 
tous ensemble. Ce système étant très lourd, les héritiers peuvent désigner un 
représentant de la communauté héréditaire. Chacun d'eux peut également 
demander à l'autorité compétente de désigner un tel représentant (STEINAUER, Le 
droit des successions, 2015, p. 623 n° 1220, 1221). 


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Dans cette hypothèse, les pouvoirs du représentant dépendent de la décision de 
l'autorité. Celle-ci peut lui conférer des pouvoirs spéciaux, limités à certaines 
affaires déterminées (gestion des immeubles, conduite d'un procès, etc.). Elle peut 
aussi lui donner un pouvoir général de gérer la succession. Les actes du 
représentant lient la communauté. Le représentant est placé sous la surveillance 
d'une autorité désignée par le droit cantonal et auprès de laquelle chaque héritier 
peut se plaindre des décisions prises. Il répond envers les cohéritiers selon les 
règles du mandat (art. 398 ss CO) (STEINAUER, op. cit. p. 625 et 626 n° 1224, 
1224c). 
 
Le représentant peut aliéner les biens de la communauté dans la mesure où cela 
est absolument requis par une bonne gestion ou le paiement des dettes 
(STEINAUER, op. cit. p. 625 et 626 n° 1224a). La loi ne prévoit pas l'obligation 
pour le représentant de solliciter l'accord de l'autorité de surveillance avant de 
procéder à la vente d'un bien. 
 
3.2.1 Dans le cas d'espèce, la Justice de paix a désigné un représentant de l'hoirie, 
décision qui n'a pas été contestée, sans définir précisément sa mission, le 
représentant étant dans un premier temps invité à dresser un rapport de la situation 
successorale. 
 
Convaincu de la nécessité de procéder à la vente de la villa sise à ______ (GE), 
dont le défunt était propriétaire, le représentant de l'hoirie, bien que la loi ne le 
prévoie pas, s'est adressé à la Justice de paix, qui exerce un contrôle sur son 
activité (art. 3 al. 1 let. j LaCC), afin de solliciter son accord, sur la base d'un prix 
de vente de 2'050'000 fr., démarche qui a donné lieu à la décision du 16 février 
2016 objet de la présente procédure. 
 
La Cour de justice relève en premier lieu que le principe même de la vente de la 
villa n'est pas contesté par l'appelant, de sorte que ce point est acquis. L'appelant 
s'oppose en revanche à la vente du bien pour le prix de 2'050'0000 fr., estimant 
qu'il ne saurait être cédé à moins de 2'600'000 fr. 
 
Il convient dès lors de déterminer si l'autorisation de vendre au prix de 
2'050'000 fr. donnée par la Justice de paix au représentant de l'hoirie était une 
décision conforme à l'intérêt des héritiers. 
 
3.2.2 Le bien immobilier en cause est une villa d'une surface utile de l'ordre de 
218 m2, bâtie en 1978 sur une parcelle de 1'200 m2 sise à ______ (GE). Il ressort 
de la procédure qu'elle est bien entretenue, mais qu'elle n'a pas fait l'objet de 
travaux de réfection depuis sa construction. Dans le cadre de la procédure de 
divorce ayant opposé les époux ______ entre 2010 et 2012, D______ avait estimé 
la valeur de la villa dont il était seul propriétaire à 3'000'000 fr. A l'époque, 
aucune expertise de ce bien immobilier n'avait été effectuée, étant relevé que les 
époux étaient mariés sous le régime de la séparation de biens. L'appelant ne 


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saurait dès lors se fonder sur une valeur simplement alléguée par une partie dans 
le cadre d'une procédure terminée depuis quatre ans. 
 
L'appelant invoque également l'expertise effectuée au mois de décembre 2013 par 
l'architecte K______, lequel a estimé la valeur de la propriété en cause à 
2'800'000 fr., retenant notamment un prix pour le terrain de 1'700 fr. au mètre 
carré. La Cour observe que cette expertise date de plus de deux ans, de sorte que 
ses conclusions doivent être relativisées. En particulier, le prix du terrain ne 
correspond pas à celui relevé dans l'édition annuelle de la grille des prix pour les 
terrains en zone villa du canton de Genève et du district de Nyon, qui fait état, en 
2016, d'un prix indicatif à ______ (GE) de 750 fr. à 950 fr. au mètre carré. 
 
Il ressort par ailleurs de la déclaration de succession que la propriété de ______ 
(GE) a été estimée à 2'350'000 fr., ce qui correspond à la valeur que lui a 
également attribuée J______ dans son estimation du 5 août 2015, puisqu'il l'a 
située entre 2'350'000 fr. et 2'450'000 fr. 
 
La valeur vénale d'un bien immobilier dépend de facteurs variables et ne peut être 
arrêtée de manière précise, puisqu'elle est en premier lieu fonction de ce qu'un 
acheteur potentiel est disposé à payer pour acquérir ledit bien. Dans le cas 
d'espèce, la villa propriété de l'hoirie ______ a été mise en vente au début du mois 
de décembre 2015, soit il y a désormais près de six mois. Durant cette période, 
l'offre d'achat la plus importante s'est élevée à 2'050'000 fr. Ce montant est certes 
inférieur à l'estimation de la propriété telle qu'elle figure sur la déclaration de 
succession et à l'évaluation de J______. L'appelant s'est toutefois contenté 
d'invoquer que le prix proposé était trop bas, sans démontrer, ni même alléguer, 
que la villa pourrait concrètement être vendue à un prix plus important. Il n'a en 
particulier fait état d'aucune proposition d'achat plus intéressante, de sorte que sa 
démonstration demeure purement théorique. Il serait certes envisageable de 
surseoir en l'état à la vente, dans l'attente d'une offre supérieure à 2'050'000 fr., qui 
se rapprocherait davantage de la valeur de la dernière estimation. Outre le fait qu'il 
n'est pas certain qu'une offre plus avantageuse soit formulée à l'avenir, le contraire 
pouvant se produire, le représentant de l'hoirie a également fait état de passifs 
exigibles de l'ordre de 70'000 fr., hormis ses propres honoraires, alors que les 
liquidités de la succession sont inférieures à 18'000 fr. Il existe dès lors un risque 
de poursuites à l'encontre de l'hoirie, pouvant se solder par une vente forcée de la 
villa, qui aboutirait vraisemblablement au paiement d'un prix inférieur à 
2'050'000. Ce prix d'achat n'apparaît par ailleurs pas totalement disproportionné, 
en tenant compte du fait que les acheteurs devront procéder, quoiqu'en dise 
l'appelant, à des travaux de remise au goût du jour importants, compte tenu du fait 
que la maison a été construite il y a près de quarante ans et qu'elle n'a pas fait 
l'objet de travaux de rénovation depuis lors. 


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Au vu de ce qui précède, c'est à raison que la Justice de paix a autorisé le 
représentant de l'hoirie à procéder à la vente du bien immobilier en cause pour la 
somme de 2'050'000 fr. L'appel sera rejeté et la décision attaquée confirmée. 
4. 
Un émolument de 500 fr. sera mis à la charge de A______, qui succombe 
intégralement (art. 26 du Règlement fixant le tarif des frais en matière civile). Il 
sera compensé avec l'avance de frais de même montant versée par l'appelant, qui 
reste acquise à l'Etat. La rémunération du représentant de l'hoirie pour l'activité 
déployée dans le cadre de la présente procédure sera prise en charge par la 
succession. 
* * * * * 


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C/19608/2012 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 22 février 2016 par A______ contre la décision 
rendue le 16 février 2016 par la Justice de paix dans la cause C/19608/2012-9. 
Au fond : 
Le rejette et confirme la décision attaquée. 
Sur les frais : 
Arrête les frais de la procédure d'appel à 500 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l'avance de frais versée par celui-ci, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 
Madame Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Carmen FRAGA, greffière. 
 
Le président : 
Cédric-Laurent MICHEL 
 
La greffière : 
Carmen FRAGA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.