ge_gerichte · DCSO/618/2004 · 2004-05-27 · fr


REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/618/04 
Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par 
écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et 
des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une 
expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision 
(art. 19 al. 1 LP). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN PLENUM 
DU JEUDI 27 MAI 2004 
Cause A/2323/2003, demande (art. 132 LP) formée le 3 juillet 2003 par l’Office des 
poursuites tendant à la détermination du mode de réalisation de servitudes personnelles 
d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol saisies dans le cadre des poursuites 
n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et 98 xxxx16 F dirigées contre M. R______. 
 
Décision communiquée à : 
 
- M. R______ 
 
 
- Fondation F______ 
 
- UBS SA 
 
Place Saint-François 1 
 
1003 Lausanne 
 


 
 
- 2 - 
- Caisse d'Assurances J______ 
 
 
- Banque B______ 
 
 
- A______ SA 
 
 
- M. P______ 
 
 
- M. Z______ 
 
 
- M. N______ 
 
 
- N______ SA 
 
 
- M. R______ 
 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 3 - 
 
E N F A I T 
A. 
Par acte notarié des 22 janvier, 6 et 14 février 1986, l’Etat de Genève a concédé 
aux associés d’une société simple B_______ et consorts, pour une durée de 
soixante ans dès le 1er janvier 1986, un droit de superficie distinct et permanent 
sur la parcelle n° xxxx89 de la commune de X______, au lieudit « Chemin 
V______ xx», dont il était propriétaire. Ce droit de superficie a été immatriculé au 
feuillet xx34 de la commune de X______ le 19 février 1986 (PjD xxx/1986). Les 
superficiaires ont édifié sur le bien-fonds grevé du droit de superficie deux 
bâtiments industriels ainsi qu’un garage souterrain de 130 places sous un parking 
extérieur de 85 places. 
 
Aux termes d’un acte notarié des 12 juin et 19 août 1987 inscrit au Registre 
foncier le 3 septembre 1987 (PjA xxx/1987), ce droit de superficie a été soumis au 
régime de la propriété par étages, et des servitudes personnelles d’usage de 
parkings extérieurs et en sous-sol ont été constituées sur le droit de superficie, 
pour exercice sur les parties dudit droit formant respectivement les emplacements 
extérieurs numérotés 1 à 70 et 72 à 85 et les emplacements en sous-sol numérotés 
1 à 130 selon un plan de servitudes. Il a été spécifié et inscrit au registre des 
servitudes que ces servitudes personnelles ne pouvaient être cédées qu’à des 
copropriétaires de la propriété par étages considérée. 
 
Selon acte notarié des 10 juillet et 19 août 1987 inscrit au Registre foncier le 4 
septembre 1987 (PjA xxx/1987), M. R______, Mme P______, M. L_______ et 
M. O_______, formant entre eux une société simple, ont acquis de la société 
simple B_______ et consorts la copropriété pour xx2/1000èmes du droit de 
superficie distinct et permanent susmentionné, à savoir les lots PPE n° 3 à 6, 10, 
11, 17 à 32 et 37 à 44. A leurs droits de copropriété était rattaché le droit exclusif 
d’utilisation et d’aménagement de dépôts et de locaux industriels dûment 
désignés. 
 
En tant que copropriétaires, ils avaient aussi acquis le droit d’utiliser les 
emplacements de parking extérieurs et en sous-sol qui formaient les parties 
communes de cette copropriété ; des servitudes personnelles leur conféraient 
toutefois un droit spécifique d’utiliser – y compris louer - des emplacements de 
parkings déterminés. C’est ainsi que M. R______ a été inscrit au registre des 
servitudes comme co-bénéficiaires respectivement de 48 places de parking 
extérieures (à savoir les emplacements 8 à 17, 22 à 27, 37 à 48, 51, 52, 59 à 64, 67 
à 70, 73 à 76, 80, 81, 84 et 85) et de 84 emplacements en sous-sols (à savoir les 
places 9 à 26, 37 à 78, 83 à 86, 101 à 110 et 121 à 130). 
Aux termes d’un acte notarié des 13, 19, 22 mars et 22 avril 1991, M. R______ a 
acquis de ses autres associés - Mme P______, M. L_______ et M. O_______, 
avec l’aval de l’Office des faillites agissant au nom et pour le compte de la masse 


 
 
- 4 - 
en faillite M. O_______ - tous leurs droits dans la société simple qu’il formait 
avec eux, qui a été ainsi dissoute, avec l’effet qu’il est devenu l’unique 
superficiaire des xx2/1000èmes du droit de superficie distinct et permanent 
susmentionné ainsi que l’unique bénéficiaire des servitudes personnelles portant 
sur les 48 places de parkings extérieures et 84 places de parking en sous-sol 
susmentionnées. 
 
Apparemment en date du 22 juillet 1995, faisant état d’une volonté de garantir les 
effets pécuniaires de leur divorce prononcé le 25 novembre 1988 par le 
Zivilgericht de Bâle-Ville, les époux M. R______ et Mme A_______ ont signé 
une convention aux termes de laquelle le premier cité cédait à la seconde nommée 
le produit des parkings susdésignés ainsi que les servitudes d’usage constituées 
sur ces emplacements de parking, en promettant de régulariser cette situation 
auprès du registre foncier, et lui remettait par ailleurs en pleine propriété une 
cédule hypothécaire n° xx96/1995 d’un montant de 1'500'000,-- fr. grevant la 
totalité de l’immeuble considéré de X_______. 
B. 
La Banque U______ a poursuivi M. R______ en réalisation du gage immobilier 
grevant les unités d’étages dont il était copropriétaire dans la propriété par étages 
susmentionnée, à savoir des lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44 
(poursuite n° 96 xxxx69 P). 
 
Par ailleurs, la Banque U______ a entamé des poursuites ordinaires contre M. 
R______ en recouvrement respectivement de 6'227'268,55 fr. et 144'640,40 fr. 
(poursuite n° 96 xxxx54 E et 98 xxxx82 L), et l’Union de Banques Suisses a fait 
de même pour un montant de 767361,75 fr. (poursuite n° 98 xxxx16 F). Les 27 et 
29 juillet 1998, dans le cadre de ces poursuites n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et 
98 xxxx16 F, l’Office des poursuites et des faillites Rive-Droite a procédé à la 
saisie notamment des lots PPE inscrits au nom de M. R______ sur l’immeuble 
précité de X______(à savoir les lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44) et 
des droits de ce dernier sur les places de parking extérieures et en sous-sol 
susmentionnées. 
 
Mme A_______ a revendiqué la titularité des servitudes relatives à ces places de 
parking et le paiement des loyers y relatifs. Sa revendication ayant été contestée, 
elle a saisi le Tribunal de première instance, le 19 novembre 1998, d’une action 
tendant au constat qu’elle était titulaire desdites servitudes et était seule légitimée 
à recevoir le produit de la location de ces places de parking. La Banque U______ 
a objecté que ces servitudes n’étaient cessibles qu’à un copropriétaire de la PPE et 
que la cession des produits de la location de ces places de parking lésait les droits 
des créanciers saisissants et présentait les caractéristiques d’un acte simulé. 
 
Par un jugement du 18 mai 2000 notifié le 27 juin 2000, le Tribunal de première 
instance a débouté Mme A_______ de son action en revendication et dit que la 
poursuite n° 96 xxxx54 E de la Banque U______ irait sa voie. 


 
 
- 5 - 
 
Mme A_______ a appelé de ce jugement, sans plus revendiquer, devant la Cour 
de justice, la titularité desdites servitudes d’usage de parking mais en limitant ses 
prétentions au paiement des loyers afférents à la location de ces place de parking. 
 
Par un arrêt du 19 janvier 2001, la Cour de justice a confirmé le jugement du 
Tribunal de première instance (sauf sur la question des dépens). Elle a considéré 
elle aussi que la cession de créance future que comportait la convention précitée 
du 22 juillet 1995 était nulle parce que le montant total cédé était impossible à 
déduire de ce document. Par ailleurs, procédant à une nouvelle appréciation 
juridique des faits retenus, elle a jugé que cet acte manuscrit du 22 juillet 1995 
était simulé - et donc nul pour ce motif aussi – en tant qu’il visait en réalité non 
simplement à permettre le paiement à Mme A_______ du montant de 
250'000,-- fr. qui lui était dû au titre de la liquidation du régime matrimonial, mais 
surtout à favoriser Mme A_______ par rapport aux autres créanciers de M. 
R______ et à empêcher ces derniers de disposer des revenus considérés. 
C. 
Les lots PPE n° 3 à 6, 10, 11, 17 à 32 et 37 à 44 de M. R______ ont été vendus 
aux enchères le 14 juin 2000 dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage 
n° 96 xxxx69 P entamée par la Banque U______ ; ils ont été adjugés à D______ 
SA (PjA xx02/2000), qui les vendra ultérieurement à la Fondation F______ (PjA 
xxx29/2003). 
 
Les servitudes personnelles d’usage des places de parking extérieures et en sous-
sol dont M. R______ était bénéficiaire n’ont en revanche pas été réalisées, ne 
faisant pas partie du gage dont ladite Banque avait requis la réalisation. 
 
Le 27 juillet 2001, la Fondation F______, cessionnaire avec effet au 30 juin 2000 
des créances faisant l’objet des poursuites n° 96 xxxx54 E et 98 xxxx82 L de la 
Banque U______, a requis la vente des servitudes personnelles considérées, en 
joignant à sa requête une copie du certificat de non-recours au Tribunal fédéral 
contre l’arrêt précité de la Cour de justice. 
D. 
Par une requête datée du 30 juin 2003 apportée le 3 juillet 2003, l’Office des 
poursuites (ci-après : l’Office) a demandé à la Commission de céans de fixer le 
mode de réalisation de ces servitudes, en application de l’art. 132 al. 1 LP. 
E. 
Le 16 décembre 2003, la Commission de céans a invité dans un premier temps la 
Banque U______, l’Union de Banques Suisses et M. R______ à se déterminer sur 
le mode de réalisation des servitudes considérées. 
 
Agissant en qualité de cessionnaire des droits de la Banque U______, la 
Fondation F______ s’est prononcée, le 9 janvier 2004, en faveur d’une réalisation 
forcée desdits servitudes personnelles par le biais d’enchères publiques. De son 
côté, l’UBS SA a exprimé le souhait, le 12 janvier 2004, que ces servitudes soient 
vendues soit de gré à gré soit aux enchères publiques. Quant à lui, M. R______ ne 
s’est pas déterminé sur le mode de réalisation desdites servitudes personnelles. 


 
 
- 6 - 
F. 
Le 23 février 2004, eu égard à la restriction de céder les servitudes personnelles 
considérées inscrite au registre des servitudes, la Commission de céans a estimé 
nécessaire, dans un second temps, d’inviter tous les copropriétaires actuels de la 
propriété par étages constituée sur le droit de superficie immatriculé au feuillet 
xx34 d’une part à se déterminer sur le mode de réalisation des servitudes en 
question et d’autre part à formuler des offres d’achat en cas d’intérêt de leur part à 
se porter acquéreurs de ces servitudes. Ce courrier a été adressé à l’Office des 
faillites le 4 mars 2004, après que soit apparu que l’un de ses destinataires, M. 
P______, était décédée et que sa succession avait été répudiée et sa liquidation 
confiée à l’Office des faillites. 
 
Le 10 mars 2004, l’Office des faillites a déclaré s’en remettre à la décision de la 
Commission de céans. 
 
Le 11 mars 2004, M. R______, agissant comme propriétaire d’un lot de la 
propriété par étages considérée et comme représentant de l’administration de cette 
dernière, a demandé que ces servitudes d’usage de places de parking ne soient 
vendues qu’à des copropriétaires d’unités d’étages, à l’exclusion de tous autres 
tiers, ajoutant que l’état technique de l’immeuble considéré était préoccupant et 
pouvait influer sur l’estimation de la valeur desdites servitudes. 
 
Le 18 mars 2004, la Régie V______ SA, après être venue consulter le dossier, 
s’est déclarée intéressée par l’acquisition des servitudes d’usage personnelle 
portant sur le 48 places de parking extérieures et les 84 emplacements de parking 
situés en sous-sol, au prix de 550'000 fr. 
 
Les autres copropriétaires de cette propriété par étages n’ont pas présenté de 
déterminations. 
 
E N D R O I T 
1.a. La réalisation des droits patrimoniaux saisis dans le cadre d’une poursuite est 
régie par les art. 122 ss LP. Elle s’opère selon des modes différents selon le type 
de droits patrimoniaux dont il s’agit. Au chapitre de la réalisation des « meubles et 
des créances », par opposition à celle des immeubles (Kurt Amonn / Fridolin 
Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 27 n° 1 ss), la LP prévoit le mode ordinaire 
des enchères publiques (art. 125 ss LP), le mode de la vente de gré à gré, qui n’est 
possible qu’à certaines conditions (art. 130 LP ; art. 7 LaLP), et, lorsque la saisie a 
porté sur une créance, le mode de la vente (aux enchères publiques ou de gré à 
gré) de la créance ou, en guise d’alternatives, les modes particuliers de la dation 
en paiement ou de la remise à l’encaissement (art. 131 LP ; Walter A. Stoffel, 
Voies d’exécution, § 5 n° 115, 129 ss et 164 ss ; Kurt Amonn / Fridolin Walther, 
Grundriss, 7ème éd. 2003, § 27 n° 23 ss et 40 ss). A l’égard d’autres droits 
patrimoniaux, elle prévoit des procédures spéciales de réalisation (Kurt Amonn / 
Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 27 n° 64). 


 
 
- 7 - 
 
Les mêmes règles s’appliquent à la réalisation du gage dans la poursuite en 
réalisation de gage (art. 156 LP), dans toute la mesure compatible avec la nature 
même de cette dernière (ATF 7B.79/2004 du 10 mai 2004). 
1.b. Selon l’art. 132 al. 1 LP, lorsqu’il s’agit de biens non spécifiés aux articles 
précédents, tels qu’un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une 
société ou dans une autre communauté, le préposé demande à l’autorité de 
surveillance de fixer le mode de réalisation. Cette norme représente une règle 
attributive de compétence en fonction de la nature spéciale des droits 
patrimoniaux à réaliser, qui est indiquée à titre exemplatif par l’énumération 
hétéroclite qu’elle comporte, englobant les usufruits et différentes parts de 
communauté (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 132 n° 8, 16 et 18 ; 
Magdalena Rutz, in SchKG II, ad art. 132 n° 1 ss ; Carl Jaeger / Hans Ulrich 
Walder / Thomas M. Kull / Martin Kottmann, SchKG, 4ème éd. 1997, ad art. 132 
n° 5). 
 
Comme l’expriment les versions allemande et italienne de l’art. 132 al. 1 LP, il 
s’agit de suivre des procédures particulières pour la réalisation des droits 
patrimoniaux d’une autre nature (« Vermögensbestandteile anderer Art », « beni 
d’altra specie ») que les biens meubles ou les créances ordinaires, soit des droits 
patrimoniaux dont la nature spéciale appelle une prise en compte attentive des 
différents intérêts en présence, notamment par la consultation des intéressés, dont 
les avis ne lient cependant pas l’autorité de surveillance, qui doit veiller à ce que 
la réalisation produise le meilleur résultat possible (Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 132 n° 10, 16, 29, 51). Les cas visés par cette disposition 
sont ceux dans lesquels les éléments patrimoniaux à réaliser s’entremêlent à ceux 
d’autres personnes que le débiteur, au point qu’il est difficile de considérer ces 
éléments isolément et de les traiter sans tenir compte des intérêts de ces tiers en 
plus de ceux des parties (Hans Fritzsche / Hans Ulrich Walder-Bohner, SchK I, 
§ 23 n° 59, § 30 n° 29 ss ; Carl Jaeger / Hans Ulrich Walder / Thomas M. Kull / 
Martin Kottmann, SchKG, 4ème éd. 1997, ad art. 132 n° 10). Il s’agit le plus 
souvent 
d’éléments 
patrimoniaux 
non 
transmissibles 
ou 
difficilement 
transmissibles (ATF 120 III 131 consid. 2 ; DCSO du 6 mai 2004 consid. 1 et 2). 
1.c. Les droits patrimoniaux à réaliser en l’espèce sont des servitudes personnelles 
d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol, cessibles uniquement à des 
copropriétaires de la propriété par étages considérées. 
Les servitudes forment une des catégories de droits réels limités, soit de droits 
conférant une maîtrise partielle sur une chose, par opposition à la propriété, qui 
procure en principe la maîtrise totale d’une chose. Les facultés de maîtrise de la 
chose que confèrent les servitudes consistent en la faculté d’utiliser et/ou de jouir 
de la chose. Des servitudes peuvent aussi porter sur certains droits. Elles sont 
foncières quand elles assujettissent un fonds, plus précisément lorsqu’elles 
appartiennent au propriétaire actuel d’un certain fonds et qu’elles sont dirigées 


 
 
- 8 - 
principalement contre le propriétaire actuel d’un autre fonds. Elles sont 
personnelles quand elles existent au profit de personnes individuellement 
déterminées, prises comme telles et non comme propriétaires actuels. Des 
servitudes personnelles peuvent être indissolublement liées à une personne 
déterminée, comme l’usufruit et le droit d’habitation (on parle de servitudes 
personnelles proprement dites), ou, au contraire, être susceptibles de passer aux 
héritiers du titulaire ou d’être cédées par celui-ci, comme le droit de superficie (il 
est alors question de servitudes personnelles irrégulières), dans une mesure 
susceptible d’être modulée par convention (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, 
tome II, 2ème éd. 1994, n° 2133 ss et 2186 ss., et tome III, 3ème éd. 2003, 
n° 2572 ss). 
 
L’art. 132 al. 1 LP cite l’usufruit à titre d’exemple courant de droit patrimonial 
dont la réalisation doit suivre une procédure spéciale impliquant l’intervention de 
l’autorité de surveillance. Déjà en tant que telles, mais aussi en raison de la 
restriction mise à leur cessibilité, les servitudes personnelles considérées en 
l’espèce sont des droits dont la nature spéciale appelle une prise en compte 
attentive des différents intérêts en présence au stade de leur réalisation au sens de 
cette disposition (Magdalena Rutz, in SchKG II, ad art. 132 n° 46). 
 
Aussi est-ce à juste titre que l’office à saisi la Commission de céans pour 
détermination du mode de réaliser ces droits. La présente demande est donc 
recevable. 
2. 
Dans les cas où il lui faut intervenir sur la base de l’art. 132 LP, la Commission de 
céans doit d’abord consulter les intéressés. 
 
En l’occurrence, les intéressés ne sont pas seulement les créanciers du poursuivi 
ayant requis la réalisation de ces droits, ainsi que le poursuivi lui-même. Ce sont 
aussi tous les copropriétaires actuels de la propriété par étages considérée, à tout 
le moins en raison de la restriction mise conventionnellement à la cessibilité 
desdites servitudes. 
 
L’ex-épouse du poursuivi ne fait en revanche pas partie du cercle des intéressés à 
consulter, dans la mesure où la convention que les ex-époux avaient passée entre 
eux pour lui céder le produit des parkings ainsi que les servitudes d’usage 
constituées sur ces emplacements de parking n’a pas été reconnue valable par les 
tribunaux compétents. 
 
Les intéressés à consulter l’ont donc bien été en l’espèce. 
3.a. A l’égard de telles servitudes, le pouvoir décisionnaire de la Commission de céans 
ne se trouve pas restreint par des règles spécifiques qui, comme à l’égard de parts 
de communauté, fixent les modes de réalisation de façon plus étroite que ne le 
laisse penser l’art. 132 al. 3 LP, aux termes duquel l’autorité de surveillance 
« peut ordonner la vente aux enchères, confier la réalisation à un gérant ou 


 
 
- 9 - 
prendre toute autre mesure » (art. 10 al. 2 OPC ; ATF 93 III 116 consid. 1 ; DCSO 
du 6 mai 2004 consid. 2.c ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 132 
n° 52 et 61). 
 
La réalisation desdites servitudes personnelles par voie d’enchères publiques n’est 
donc pas exclue, quand bien même elle est susceptible d’avoir pour effet que 
l’adjudicataire ne soit pas un co-propriétaire et qu’ainsi la restriction apportée à la 
cessibilité de ces servitudes, inscrite au surplus au Registre foncier, ne soit pas 
respectée. Cette restriction n’est pas opposable dans le cadre d’une procédure 
d’exécution forcée (cf., à titre comparatif, la non-opposabilité du droit de 
préemption conventionnel lors d’une vente de gré à gré : art. 51 al. 1 ORFI ; ATF 
126 III 93). 
3.b. Il est toutefois conforme à la volonté du législateur que, dans la mesure du 
possible, les limitations apportées conventionnellement à la cessibilité de tels 
droits patrimoniaux soient prises en compte pour déterminer leur mode de 
réalisation dans le cadre d’une telle procédure. L’autorité de surveillance doit 
néanmoins veiller à ce que la réalisation produise le meilleur résultat possible, 
dans l’intérêt des créanciers. 
3.c. En l’espèce, l’un des créanciers poursuivants réclame une vente aux enchères 
publiques, tandis que l’autre accepte aussi bien le mode usuel des enchères 
publiques que le mode alternatif de ventes de gré à gré. 
 
Dans la mesure où ils se sont exprimés, les copropriétaires se prononcent en 
revanche en défaveur d’une vente aux enchères publiques, souhaitant que la 
complexité des relations issues de la constitution du droit de superficie en 
propriété par étages et de servitudes personnelles d’usage de parkings sur de 
nombreux emplacements de parking extérieurs et en sous-sol ne se trouve pas 
encore accrue par une rupture du lien indissociable voulu entre les qualités 
respectives de titulaires de servitudes et de propriétaires de lots dans ladite 
propriété par étages. 
3.d. L’un des copropriétaires se déclare intéressé à acquérir toutes les servitudes à 
réaliser au prix de 550'000 fr., sans précision quant à la durée de validité de son 
offre. Il faut lui en donner acte. 
 
L’expertise du 8 mai 2002 qu’a réalisée l’architecte mandaté à cette fin par 
l’Office parvient cependant à la conclusion que lesdites servitudes ont une valeur 
vénale globale de 626'410 fr., soit 4'781 fr. la place en moyenne, en partant au 
surplus de l’idée que les acquéreurs potentiels sont limités aux seuls 
copropriétaires de l’immeuble voisin. Ce montant résulte de l’application d’un 
rabais d’environ 20% à la valeur de rendement, fixée à 783'013 fr. 
 
L’offre formulée par l’un des copropriétaires, à savoir M. N______, apparaît trop 
faible pour être acceptée sans que l’Office n’organise préalablement un appel 


 
 
- 10 - 
d’offres, aussi en dehors du cercle des copropriétaires de ladite propriété par 
étages, par l’envoi d’un dossier aux propriétaires des parcelles voisines et/ou la 
publication d’une annonce dans la Feuille d’avis officielle et la presse locale, et la 
fixation d’un délai approprié (par exemple de quinze jours) pour formuler des 
offres. 
 
Bien qu’il soit envisageable que l’Office vende lesdites servitudes non en bloc à 
un seul acquéreur mais par lots d’emplacements voire emplacement par 
emplacement, des offres portant sur tout ou partie des servitudes considérées, en 
bloc ou par lots, présenteraient des avantages dans la perspective de la réalisation 
desdites servitudes, si bien que l’Office devrait les retenir de préférence à des 
offres individuelles laissant augurer de difficultés croissantes à trouver des 
acquéreurs pour les servitudes qui resteraient à réaliser. 
 
Dans la mesure où, à la suite d’un appel d’offres, une ou des offres supérieures à 
l’offre globale de M. N______ seraient formulées par des non-copropriétaires, il 
appartiendrait à l’Office de les soumettre aux copropriétaires de la propriété par 
étages, afin de leur donner l’occasion de faire encore une ou des offres au moins 
similaires, globalement, et d’éviter si possible que des non-copropriétaires 
deviennent titulaires des servitudes d’usage de parking considérées. Si de telles 
offres étaient formulées par des co-propriétaires, l’Office pourrait conclure une ou 
des ventes de gré à gré au(x) prix proposé(s) supérieur(s), globalement, à celui 
offert par M. N______ pour l’ensemble des servitudes saisies. 
 
L’Office est cependant dispensé d’effectuer l’appel d’offres précité si M. 
N______ ou un autre copropriétaire lui soumettent, dans les quinze jours à 
compter de la notification de la présente décision, une ou des offres d’acquisition 
d’un montant global d’au moins 600'000 fr., irrévocables pour une durée de trois 
mois. Si un seul copropriétaire formulait alors une telle offre, l’Office pourrait lui 
vendre lesdites servitudes de gré à gré à ce prix. Si plusieurs copropriétaires 
formulaient une ou de telles offres atteignant globalement au moins ce montant, 
l’Office pourrait procéder, à son choix, aux ventes de gré à gré proposées ou à une 
vente aux enchères privées entre les candidats à de telles acquisitions et adjuger 
alors lesdites servitudes aux mieux offrants pris globalement. 
 
A défaut d’offre(s) supérieure(s) globalement à celle formulée par M. N______, 
l’Office devrait procéder à la vente aux enchères publiques desdites servitudes. 
4. 
Il est opportun que l’Office adresse un rapport à la Commission de céans sur la 
réalisation des servitude personnelles considérées en l’espèce. Un délai au 
31 octobre 2004 lui sera imparti à cette fin. 
 
* * * * * 
 


 
 
- 11 - 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande A/2323/2003 formée le 3 juillet 2003 par l’Office des 
poursuites tendant à la détermination du mode de réalisation de servitudes personnelles 
d’usage de parkings extérieurs et en sous-sol saisies dans le cadre des poursuites 
n° 96 xxxx54 E, 98 xxxx82 L et 98 xxxx16 F dirigées contre M. R______. 
Au fond : 
1. 
Donne acte à M. N______ qu’il a formulé une offre d’acquisition de toutes les 
servitudes personnelles d’usage de parking saisies au prix de 550'000 fr. 
2. 
Dit que l’Office des poursuites doit organiser un appel d’offres portant sur les 
servitudes personnelles d’usage de parking saisies, aussi en dehors du cercle des 
copropriétaires de la propriété par étages considérée, soit par l’envoi d’un dossier 
aux propriétaires des parcelles voisines, soit par la publication d’un avis dans la 
Feuille d’avis officielle et la presse locale, soit cumulativement par les deux 
moyens. 
3. 
Dit que si, à la suite de cet appel d’offres, des offres supérieures à celle formulée 
globalement par M. N______ sont formulées par des non-copropriétaires, l’Office 
des poursuites devra les soumettre aux copropriétaires pour leur permettre de 
formuler encore des offres au moins similaires, avant de conclure une ou des 
ventes de gré à gré à un prix global au moins supérieur à l’offre de M. N______. 
4. 
Dit que l’Office des poursuites est dispensé d’effectuer l’appel d’offres précité si 
M. N______ ou un autre copropriétaire lui soumet, dans les quinze jours à 
compter de la notification de la présente décision, une offre d’acquisition d’au 
moins 600'000 fr. irrévocable pour une durée de trois mois, à charge pour lui, en 
présence d’une seule offre de ce montant, de conclure une vente de gré à gré à ce 
prix ou, en cas de pluralité d’offres atteignant globalement au moins ce montant, à 
son choix soit de conclure plusieurs ventes de gré à gré soit d’organiser une vente 
aux enchères privées entre les candidats à de telles acquisitions et adjuger alors 
lesdites servitudes aux mieux offrants pris globalement. 
5. 
A défaut d’offre(s) supérieure(s) globalement à celle formulée par M. N______, 
l’Office devrait procéder à la vente aux enchères publiques desdites servitudes. 
6. 
Impartit à l’Office des poursuites un délai au 31 octobre 2004 pour adresser à la 
Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites un rapport 
sur la réalisation des servitudes personnelles d’usage de parking saisies. 


 
 
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Siégeant : M. Raphaël MARTIN, président, Mme Ariane WEYENETH, juge ; Mmes 
et MM. Christian CHAVAZ, Bernard De RIEDMATTEN, Marie-Thérèse 
LAMAGAT, Yves NIDEGGER, Magali ORSINI, Olivier WEHRLI, juges 
assesseurs. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
 
Cendy RENAUD 
Raphaël MARTIN 
 
Commise-greffière : 
Le président : 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par lettre 
signature aux autres parties par la greffière le