ge_gerichte · ACJC/21/2019 · 2019-01-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28.01.2019. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11997/2018 
ACJC/21/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MERCREDI 9 JANVIER 2019 
 
Entre 
1) Madame A______, domiciliée ______ (Genève), 
2) Madame B______, domiciliée ______ (Genève) , appelantes d'une ordonnance 
rendue par le Tribunal de première instance de ce canton le 16 juillet 2018, comparant 
toutes 
deux 
par 
Me 
Vincent 
Solari, 
avocat, 
rue 
de 
Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elles font élection de 
domicile, 
et 
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______ (Portugal), intimés, 
comparant tous deux par Me Christian Pirker, avocat, rue des Maraîchers 36, 1205 
Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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C/11997/2018 
EN FAIT 
A. 
Par ordonnance OTPI/464/2018 du 16 juillet 2018, reçue le 17 juillet 2018 par 
A______ et B______, le Tribunal de première instance, statuant sur mesures 
provisionnelles, a rejeté la requête formée par ces dernières à l'encontre des époux 
C______ et D______ (ch. 1), mis les frais judiciaires à la charge de A______ et 
B______ (ch. 2), arrêté ceux-ci à 1'800 fr., en les compensant avec l'avance de 
frais acquittée par ces dernières (ch. 3), condamné A______ et B______, 
conjointement 
et 
solidairement, 
à 
verser 
aux 
époux 
C/D______ 
1'500 fr. à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 5). 
 
Le Tribunal a retenu que A______ et B______ avaient échoué à rendre 
vraisemblable l'existence d'une erreur essentielle ou d'un dol susceptible de fonder 
l'invalidation de la vente, ayant été assistées par un notaire lors de la fixation du 
prix de vente de la parcelle litigieuse. De plus, les époux C/D______ avaient 
entrepris tout ce qui était en leur pouvoir pour obtenir l'autorisation de construire. 
Finalement, l'urgence faisait défaut, A______ et B______ ayant été informées du 
projet de travaux litigieux plusieurs mois avant le dépôt de leur requête et ayant 
tardé à agir en vue de faire reconnaître leur droit allégué au fond. 
B. 
a. Par acte déposé le 27 juillet 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ ont appelé de cette ordonnance, concluant à l'annulation de celle-ci, cela 
fait à ce que la Cour fasse interdiction aux époux C/D______, sous menace de la 
peine prévue à l'art. 292 CP et sans sûretés, de procéder à tous travaux, 
constructions et transformations, de quelque type que ce soit, sur la parcelle n° 
1______ de la Commune de E______ (Genève), sous suite de frais et dépens. 
 
b. Dans leur réponse du 30 août 2018, les époux C/D______ ont conclu à ce que 
la Cour condamne A______ et B______ au versement de sûretés à hauteur de 
205'440 fr. et déboute ces dernières de leurs conclusions, sous suite de frais et 
dépens. 
 
Ils ont produit des pièces nouvelles, soit cinq courriers rédigés entre les mois de 
mai et décembre 2017 (pièces 59 à 63). 
 
c. Dans leur réplique, A______ et B______ ont conclu à l'irrecevabilité des cinq 
nouvelles pièces produites par les époux C/D______, ainsi qu'au rejet de leur 
demande de sûretés. Elles ont, pour le surplus, persisté dans leurs conclusions. 
d. Par duplique, les époux C/D______ ont persisté dans leurs conclusions, 
précisant que des sûretés n'étaient requises que dans l'hypothèse de l'admission de 
l'appel. 


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C/11997/2018 
e. La cause a été gardée à juger le 1er octobre 2018. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 
 
a. Les sœurs A______, née en 1930, et B______, née en 1933, étaient 
copropriétaires d'une maison sise sur la parcelle n° 1______ de la commune de 
E______ (Genève), dans laquelle seule la première habitait. 
Dans le courant de l'année 2010, A______ et B______ ont approché les époux 
C/D______, leurs voisins, en vue de leur vendre leur bien immobilier, moyennant 
la constitution d'un droit d'habitation en faveur de A______. 
 
Dans le cadre des négociations, A______ et B______ ont consulté un notaire. 
 
Par courriel du 19 novembre 2010, le notaire a communiqué au conseil des époux 
C/D______ la valeur successorale retenue, soit 3'690'000 fr., et la valeur 
d'expertise, soit 5'165'000 fr. 
 
Un projet d'acte de vente a été établi, lequel a fait l'objet de plusieurs échanges 
entre les parties et leurs conseils. 
 
Les parties ont mandaté en commun un conseil fiscaliste, aux fins de soumettre 
leur futur projet d'acte à l'Administration fiscale cantonale pour approbation, 
compte tenu de la nature particulière de cette vente en viager et de ses impacts 
fiscaux. 
 
Par acte notarié du 16 novembre 2011, A______ et B______ ont vendu aux époux 
C/D______ l'immeuble précité. 
Aux termes de cet acte, A______ s'est réservée un droit d'habitation, sa vie durant, 
sur une partie du bâtiment, dont elle s'est engagée à assumer les charges 
incombant normalement à un locataire. 
 
Le prix de vente convenu était de 3'960'000 fr., dont à déduire la valeur, après 
travaux, du droit d'habitation précité évalué à 550'000 fr. Il était payable sous la 
forme d'un capital de 1'000'000 fr. et de rentes mensuelles et viagères, 
respectivement de 7'500 fr. en faveur de A______ et de 10'000 fr. pour B______. 
 
Les époux C/D______ s'engageaient à entreprendre, à leur frais, risques et périls, 
des travaux d'aménagement et de rénovation, la maison datant de 1912, 
nécessitant une rénovation complète, en vue de la constitution de deux domiciles 
séparés et, sous réserve des autorisations de construire, s'agissant des locaux 
faisant l'objet du droit d'habitation, la création d'une salle d'eau et d'une porte 
d'entrée, l'isolation des fenêtres et la mise aux normes de l'installation électrique. 


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C/11997/2018 
L'autorisation de construire devait être requise au 29 février 2012 au plus tard, les 
travaux commencés au 30 novembre 2013 au plus tard, pour se terminer avant le 
30 novembre 2014. 
b. Le 28 février 2012, les époux C/D______ ont déposé une demande 
d'autorisation de construire en procédure accélérée auprès du département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie. 
 
Le service des monuments et des sites a préavisé défavorablement le projet de 
transformation, requis la mise sous protection de la maison et demandé à la 
direction du patrimoine et des sites de se prononcer sur la pertinence d'une mise à 
l'inventaire. 
 
Par courrier du 6 juin 2013, confirmant un entretien avec A______, les époux 
C/D______ ont détaillé la situation des procédures administratives en cours et 
évoqué la possibilité de trouver un acquéreur qui reprendrait "le contrat de vente 
en viager avec tous ses termes". 
 
Par décision du 18 octobre 2013, le département a refusé l'autorisation de 
construire sollicitée. 
Par arrêté du 20 mars 2014, il a approuvé la mise à l'inventaire cantonal des 
monuments naturels et des sites de la maison. 
Les époux C/D______ ont recouru contre ces deux décisions. 
 
Par courrier du 24 octobre 2013, A______ et B______ ont confirmé aux époux 
C/D______ accepter que le contrat de vente du 16 novembre 2011 soit cédé à un 
tiers, tout en demandant que le capital convenu soit alors de 2'000'000 fr. Quant 
aux travaux à effectuer, elles ont précisé qu'il n'y avait pas d'urgence à les 
effectuer, dès lors que A______ vivait ainsi depuis quatre ans, ce qui laissait aussi 
selon elles "la porte ouverte à un futur repreneur de choisir lui-même les 
transformations qu'il jugera[it] nécessaires". Si cette solution paraissait correcte 
aux époux C/D______, elles leur donnaient "le feu vert pour entreprendre les 
démarches nécessaires". 
 
Par courrier du 4 novembre 2013, les époux C/D______ ont pris acte du fait que 
A______ et B______ ne s'opposaient pas à une éventuelle cession du contrat de 
vente à un tiers et qu'en l'état elles renonçaient à l'exécution des travaux convenus. 
 
Les mensualités prévues selon le contrat de vente du 16 novembre 2011 ont été 
régulièrement payées à A______ et B______ à compter du 30 novembre 2013. 
 
Dès juin 2015, les époux C/D______ ont entrepris des démarches en vue de 
vendre la maison. 


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C/11997/2018 
Par arrêt du 10 novembre 2015, la Chambre administrative de la Cour de justice a 
confirmé la mesure de mise à l'inventaire. 
Les époux C/D______ ont retiré leur recours contre le refus d'autorisation de 
construire, afin de déposer une nouvelle demande d'autorisation de construire, 
prenant en compte cette mise à l'inventaire. 
 
c. Dans le courant du mois de novembre 2015, A______ et B______ ont fait 
établir quatre estimations immobilières, desquelles il ressort que la valeur de la 
propriété était alors comprise entre 6'000'000 et 6'500'000 fr., étant précisé que les 
prix avaient baissé de 20 à 30% depuis 2012. 
Par courrier de leur conseil du 13 janvier 2016 aux époux C/D______, A______ 
et B______ ont déclaré invalider le contrat de vente du 16 novembre 2011 pour 
erreur essentielle et dol, subsidiairement pour inexécution. 
Les époux C/D______ avaient profité de leur inexpérience et de leur grand âge 
afin d'obtenir un prix largement inférieur à la valeur de la villa, qu'elles estimaient 
être compris entre 7'440'000 et 8'060'000 fr. en 2011, compte tenu de l'évolution 
défavorable du marché de l'immobilier entre 2012 et 2015. 
Elles se sont prévalues de ce que la requête en autorisation de construire déposée 
en février 2012 était "délibérément vouée à l'échec, dès lors qu'elle comportait une 
modification extrêmement importante de l'aspect extérieur du bâtiment, pourtant 
désormais inscrit à l'inventaire cantonal", sans que le projet n'ait été adapté. 
 
Les époux C/D______ ont contesté l'invalidation du contrat de vente. 
 
d. Par acte du 25 janvier 2016, A______ et B______ ont saisi le Tribunal de 
première 
instance 
d'une 
requête 
en 
mesures 
superprovisionnelles 
et 
provisionnelles à l'encontre des époux C/D______, visant à ce qu'il soit fait 
interdiction à ces derniers d'aliéner ou de grever à quelque titre que ce soit la 
maison, 
sous 
la 
menace 
de 
la 
peine 
de 
l'art. 292 CP, et à faire inscrire cette restriction au Registre foncier (procédure 
enregistrée sous n° C/2______/2016). 
 
Par pli du 11 juillet 2016, le conseil des époux C/D______, faisant suite aux 
échanges intervenus entre les parties, a confirmé que compte tenu de la procédure 
et des discussions en cours pour trouver une solution amiable, les époux 
C/D______ avaient mis en suspens le projet de transformation de la maison et que 
A______ et B______ ne s'en prévaudraient pas dans le cadre du conflit les 
opposant. 


- 6/10 - 
 
C/11997/2018 
 
Par ordonnance OTPI/90/2017 du 17 février 2017, le Tribunal a rejeté la requête 
de mesures provisionnelles et révoqué les mesures superprovisionnelles ordonnées 
précédemment. 
 
Statuant sur appel, la Cour de justice a par arrêt ACJC/771/2017 du 21 juin 2017 
confirmé la décision du Tribunal, faute d'urgence. 
 
e. Par requête en vue de conciliation déposée le 28 décembre 2017 et introduite le 
28 mai 2018 au Tribunal de première instance, dirigée contre les époux 
C/D______, A______ et B______ ont conclu à l'annulation du contrat de vente 
immobilière du 16 novembre 2011, au transfert du bien-fonds à leurs noms, à leur 
réinscription comme propriétaires du bien-fonds au Registre foncier, à ce qu'il leur 
soit donné acte de leur engagement à verser aux époux C/D______ le montant de 
1'000'000 fr. et la totalité des rentes perçues au jour du jugement à titre de 
restitution des prestations et à la condamnation de ceux-ci en tous les dépens de 
l'instance (enregistrée sous n° C/3______/2017). 
 
f. Par courrier de leur conseil du 16 mai 2018, les époux C/D______ ont informé 
A______ et B______ qu'ils organisaient les travaux pour utiliser le bien 
immobilier. 
 
Le 18 mai 2018, le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie a 
délivré une autorisation de construire n° 4______ aux époux C/D______. 
 
g. Par acte déposé au Tribunal le 28 mai 2018, A______ et B______ ont formé 
une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles. Elles ont conclu, 
sous suite de frais, à ce qu'il soit fait interdiction aux époux C/D______ de 
procéder à tous travaux, constructions et transformations, de quelque type que ce 
soit, sur la parcelle litigieuse, sous la menace de la peine prévue à l'article 292 CP. 
 
Elles ont fait valoir que la réalisation des travaux sur la parcelle litigieuse était 
manifestement susceptible de leur créer un préjudice difficilement réparable, dès 
lors que le préjudice causé par ces travaux ne pourrait pas ensuite être entièrement 
supprimé, même si la décision au fond devait leur donner gain de cause. Aussi, les 
mesures requises étaient nécessaires afin d'éviter que les époux C/D______ 
n'exécutent dans l'intervalle des modifications et des transformations sur la 
parcelle litigieuse. Sur l'urgence, elles ont invoqué le fait que les travaux 
pouvaient commencer dès que l'autorisation de construire avait été délivrée, de 
sorte que l'ouverture du chantier était susceptible d'intervenir à tout moment au 
domicile de A______. 
Par ordonnance du 29 mai 2018, le Tribunal a rejeté la requête sur mesures 
superprovisionnelles. 


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C/11997/2018 
Dans leurs déterminations du 25 juin 2018, les époux C/D______ ont conclu, sous 
suite de frais et dépens, à ce que la jonction de la présente procédure et de la 
procédure C/3______/2017 soit ordonnée, à ce que A______ et B______ soient 
astreintes à fournir des sûretés à hauteur de 205'440 fr. et au rejet de la requête. 
A l'audience du Tribunal du 2 juillet 2018, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions respectives. Les époux C/D______ ont déposé des pièces nouvelles, 
dont copie du recours formé en date du 13 juin 2018 par A______ contre 
l'autorisation de construire délivrée par le département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie. 
A______ et B______ se sont opposées à la jonction des procédures, ainsi qu'aux 
sûretés requises. 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté dans le délai et la forme utiles (art. 130, 131 et 314 al. 1 CPC), à 
l'encontre d'une décision rendue sur mesures provisionnelles (art. 308 al. 1 
let. b CPC) qui statue sur des conclusions d'une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr., compte tenu du prix de vente de la maison, l'appel est recevable. 
2. 
La Cour revoit le fond du litige avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC); 
dans le cadre de mesures provisionnelles, instruites selon la procédure sommaire 
(art. 248 let. 4 CPC), sa cognition est toutefois circonscrite à la vraisemblance des 
faits allégués ainsi qu'à un examen sommaire du droit (ATF 131 III 473 
consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_611/2011 du 16 décembre 2011 
consid. 4.2). 
3. 
Les parties ont produit des pièces nouvelles devant la Cour. 
 
3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte qu'aux conditions suivantes : ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
 
3.2 En l'espèce, les nouvelles pièces n° 59 à 63 produites par les intimés sont 
antérieures au 2 juillet 2018, date à laquelle le premier juge a gardé la cause à 
juger. Les intimés n'expliquent pas pour quel motif ils n'auraient pas eu la 
possibilité de les soumettre au Tribunal. Partant, ces pièces sont irrecevables, ainsi 
que les allégués de fait s'y rapportant. 
4. 
Le litige présente un élément d'extranéité en raison du domicile au Portugal des 
intimés. 


- 8/10 - 
 
C/11997/2018 
4.1 Les tribunaux genevois sont compétents (art. 23 ch. 1 CL). 
4.2 L'immeuble étant sis dans le canton de Genève, le droit suisse est applicable 
au présent litige (art. 119 al. 1 LDIP). 
5. 
Les appelantes font en premier lieu grief au premier juge d'avoir considéré que la 
condition de l'urgence n'était pas réalisée en l'espèce. 
 
5.1 Selon l'art. 261 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable, d'une part, qu'une prétention 
dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (al. 1 let. a) et, 
d'autre part, que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement 
réparable (al. 1 let. b). 
Le requérant doit avant tout rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué 
existe et que le procès a des chances de succès (ATF 131 III 473 consid. 2.3), 
faute de quoi la requête doit être rejetée, sans qu'il soit nécessaire de passer à 
l'examen des conditions inscrites à l'art. 261 al. 1 let. a et b CPC (arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_1016/2015 du 15 septembre 2016 consid. 5.3). 
Il doit également rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée 
nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas 
être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain 
de cause. Il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne 
pourrait pas complètement supprimer les effets (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_611/2011 du 3 janvier 2012 consid. 4.1). 
 
Cette notion d'urgence comporte des degrés et s'apprécie moins selon des critères 
objectifs qu'au regard des circonstances; ainsi, l'urgence apparaît comme une 
notion juridique indéterminée, dont le contenu ne peut être fixé une fois pour 
toutes. Il appartient au juge d'examiner de cas en cas si cette condition est réalisée. 
Alors même que les mesures provisionnelles sont subordonnées à l'urgence, le 
droit de les requérir ne se périme pas, mais la temporisation du requérant durant 
plusieurs mois à dater de la connaissance du dommage ou du risque peut signifier 
qu'une protection n'est pas nécessaire, voire constituer un abus de droit (arrêts du 
Tribunal fédéral 4P.263/2004 du 1er février 2005 consid. 2.1 et 4P.224/1990 du 
28 novembre 1990 consid. 4c, in SJ 1991, p. 113). 
Le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire 
cesser le préjudice, notamment prononcer une interdiction (art. 262 let. a CPC). 
5.2 Les appelantes prétendent, au fond, à la restitution de l'immeuble en l'état, en 
raison de leur déclaration d'invalidation du contrat de vente conclu avec les 
intimés. Elles se sont dès lors opposées à l'autorisation de construire, délivrée aux 
intimés le 18 mai 2018, en formant recours. Celui-ci a effet suspensif (art. 66 


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C/11997/2018 
al. 1 LPA), le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie n'ayant 
pas ordonné l'exécution nonobstant recours de cette décision. 
Les travaux ne commenceront donc pas tant que le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) ne se sera pas prononcé sur le bien-fondé de 
ce recours. La condition de l'urgence n'est ainsi pas réalisée. 
L'appel ne comporte d'ailleurs aucune argumentation sur ce point, les appelantes 
se limitant à contester les motifs retenus par le Tribunal - lequel ne paraît en effet 
pas avoir examiné dans sa partie en droit l'effet de ladite autorisation - , étant 
précisé que la requête à l'origine de la présente procédure a précédé le recours 
formé devant le TAPI. 
La condition de l'urgence n'étant en l'espèce pas remplie, il n'y a pas lieu 
d'examiner si les autres conditions sont réalisées. 
Partant, l'appel sera rejeté. 
6. 
La conclusion des intimés portant sur le versement de sûretés de la part des 
appelantes, en application de l'art. 264 al. 1 CPC, n'a pas besoin d'être tranchée 
par la Cour, les appelantes étant déboutées de leur requête en mesures 
provisionnelles. 
7. 
Les frais judiciaires de l'appel seront fixés à 2'400 fr. et mis à la charge des 
appelantes, qui succombent (art. 95 et 106 al. 1 1ère phrase CPC; 
13, 26 et 37 RTFMC). Ils seront compensés avec l'avance de frais du même 
montant versée par ces dernières, qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 
al. 1 CPC). 
Les appelantes seront également condamnées, conjointement et solidairement, à 
verser 5'000 fr. aux intimés, compte tenu du prix de vente de la maison de 
3'410'000 fr., à titre de dépens d'appel, débours et TVA compris (art. 85, 88 
et 90 RTFMC; art. 23, 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


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C/11997/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 juillet 2018 par A______ et B______ contre 
l'ordonnance OTPI/464/2018 rendue le 16 juillet 2018 par le Tribunal de première 
instance dans la cause C/11997/2018-4 SP. 
Au fond : 
Confirme l'ordonnance précitée. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires du recours à 2'400 fr., les compense avec l'avance de frais 
fournie, acquise à l'Etat de Genève, et les met à la charge de A______ et B______, 
conjointement et solidairement entre elles. 
Condamne A______ et B______, conjointement et solidairement entre elles, à verser à 
C______ et D______ un montant de 5'000 fr. à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Mélanie DE RESENDE PEREIRA 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile, les moyens étant limités selon l'art. 98 LTF. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 30'000 fr.