ge_gerichte · ATA/1263/2025 · 2025-11-11 · fr

Résumé:
 rejet d’un recours déposé contre une autorisation de construire portant sur la démolition partielle d’un garage et la construction d’un bâtiment commercial avec réaménagement du sous-sol et climatisation. Le projet consistait à conserver les trois murs construits en périphérie d’une parcelle, à sa limite, constituant un bâtiment de 2'546 m2 utilisé comme garage pour l’affecter à deux arcades commerciales. Le bâtiment avait été édifié en limite de parcelle suite à la constitution de servitudes de non-bâtir en-delà d’une certaine altitude correspondant à celle de la dalle supérieure du parking ainsi que de servitudes de droit de jour et de vue notamment, au profit des bâtiments entourant le garage dont les recourants sont copropriétaires. Les griefs des recourants n’ont été examinés que dans la mesure où ils ne concernaient pas la nature ou la portée des servitudes ou leur violation, s’agissant de servitudes de droit privé n’ayant pas de portée par rapport aux normes de droit public régissant la délivrance des autorisations de construire. Le respect des distances au limites a été examiné pour arriver à la conclusion que le déplacement d’une petite partie d’un mur à la limite de la propriété respecte toujours les art. 28 et 29 LCI, la construction en limite de propriété ayant été prévue lors de l’autorisation délivrée pour la construction du bâtiment. Examen de l’application de l’art. 13 RPUS, s’agissant de l’espace vert situé sur le toit du bâtiment. En l’absence de démolition et reconstruction du bâtiment, ces dispositions ne trouvent pas application. Absence de violation de l’art. 14 LCI, le projet n’étant pas la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public. Les conditions fixées dans le préavis favorable du SABRA notamment garantissant le respect des dispositions en matière de nuisances sonores.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1569/2024-LCI 
ATA/1263/2024 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 11 novembre 2025 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ et B______ 
C______ 
D______ 
E______ 
F______ SA 
G______ 
H______ 
HA ______ 
I______ SA 
J______ et K______ 
L______ SA 
M______ et N______ 
O______ 
P______ 
Q______ 
R______ 
S______ 
T______ et U______ 
V______ 
W______ 
X______ 
Y______ 
Z______ 
AA______ et AB______ 


- 2/18 - 
 
 
 
A/1569/2024 
 
 
AC______ 
AD______ 
AE______ et AF_____ 
AG______ SA 
AH______ et AI______ 
AJ______ 
AK______ 
AL______ et AM______ 
AN______ 
AO______ 
AP______ et AQ______ 
AR______ 
AS______ 
AT______ 
AU______ 
AV______ 
AW______ 
AX______ 
AY______ 
AZ______ 
BA______ 
BB______ 
BC______ 
BD______ 
BE______ 
BF______ et BG______ 
BH______ 
BI______ 
BJ______ 
BK______ 
BL______ et BM______ 
BN______ 
BO______ 
BP______ 
SI BQ______ SA 
SI BR______ SA 
 
BS______ et BT______ 
BU______ et BV______ 
BW______ 


- 3/18 - 
 
 
 
A/1569/2024 
 
 
BX______ 
SI BY______ 
recourants 
représentés par Mes Pascal MARTI et Michel SCHMIDT, avocats 
contre 
BZ______ 
CA______ 
 
représentées par Me Bénédict FONTANET, avocat 
et 
ASSOCIATION CB______ 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
22 mai 2025 (JTAPI/543/2025) 


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A/1569/2024 
EN FAIT 
A. a. BZ______ est propriétaire de la parcelle no 1'854, feuille 1______, de la 
commune de CC______ (ci-après : la commune), de 3'391 m2, à l’adresse 2, avenue 
CD______, en troisième zone ordinaire de construction. CA______ en était la 
propriétaire jusqu’en 2012 et, en est depuis l’usufruitière. 
La parcelle est située dans le triangle formé par l’avenue CD______ et les bâtiments 
à l’adresse 22, 24 et 26 de l’avenue CE______ et 2 et 4 de la rue CF______. 
Sur cette parcelle est érigé un bâtiment de 2'546 m2 d’un étage sur rez, avec sous-sol 
à destination principale de garage, lequel compterait actuellement 189 places de 
stationnement ainsi que des arcades commerciales sur la façade du bâtiment située 
sur l’avenue CD______. Cette construction a été autorisée par le département, 
devenu depuis le département du territoire (ci-après : département), les 5 octobre 
1950 (DD 2______) et 8 octobre 1968 (DD 3______). Un chemin extérieur se situe 
sur le côté nord-ouest de la parcelle qui constitue un accès au parking souterrain et 
qui comporte des places de stationnement extérieures. 
b. A______ et B______, C______, D______, J______, K______, E______, 
F______ SA, G______, H______, HA______, L______ SA et I______ SA sont 
copropriétaires, au sein de la PPE CE______ B, de la parcelle no 1'849, sur laquelle 
sont érigés deux bâtiments destinés à l'habitation et aux activités (G4______ et 
G5______) au 24 de l’avenue CE______. 
O______, N______ et M______, P______, Q______, Y______, R______, 
S______, T______ et U______, W______, X______, Z______ et V______, sont 
copropriétaires, au sein de la PPE CE______ A, de la parcelle no 1'850, sur laquelle 
sont érigés deux bâtiments d'habitation (G6______ et G7______) au 26 de l’avenue 
CE______. 
AR______, AS______ et AT______ sont copropriétaires de la parcelle n° 1'855 sur 
laquelle est construit un bâtiment d'habitation (G8______) au 2 de la rue CF______. 
AA______ et AB______, AE______ et AF______, AG______ SA, AI______ et 
AH______, AL______ et AM______, AC______ et AD______, AJ______, 
AK______, AN______, AO______, AQ______ et AP______ sont 
copropriétaires, au sein de la PPE CF______ 4, de la parcelle no 2'983, sur laquelle 
est érigé un bâtiment destiné à l’habitation (G9______) au 4 de la rue CF______. 
AU______, AV______, AW______, AX______, AY______, BC______, 
AZ______, BA______, BB______, BD______, BE______, BJ______, 
BG______, BF______, BH______, BI______, BK______, BL______, 
BM______, BN______, BO______, BP______, SI BQ______ SA, SI BR______ 
SA, BS______, BT______, BU______ et BV______, BW______, BX______, 
SI BY______ sont copropriétaires, au sein de la PPE CE______ C, de la parcelle 


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A/1569/2024 
no 1'848, sur laquelle est construit un bâtiment d'habitation (G10_____), dont le rez 
est constitué de studios au 22 de l’avenue CE______. 
c. Le 4 octobre 1950, la propriétaire d’alors de la parcelle n° 1’854 et les 
propriétaires des immeubles voisins ont signé une convention devant notaire, 
prévoyant notamment la renonciation à la construction d'un bâtiment de six étages, 
prévu le long de l'avenue CD______ sur la parcelle no 1'854, en échange de la 
possibilité de construire le parking sur la quasi-totalité de la surface du bien-fonds, 
à la limite de propriété, avec une hauteur limitée. La parcelle est notamment grevée 
d'une servitude de non-bâtir au-delà de l'altitude de 420 m, correspondant à la dalle 
supérieure du parking. La presque totalité des parcelles avoisinantes sont au 
bénéfice de plusieurs servitudes limitant les possibilités de bâtir. Il s'agit de 
servitudes de droit de jour et de vue, de droit de passage et des servitudes de 
limitation de la hauteur des constructions. Un droit de passage, de libre circulation 
et d’usage d’un parc aménagé en toiture ont également été constitués. 
L’acte notarié indiquait sous chiffre VIII que toutes les servitudes ne pourraient être 
modifiées ou radiées sans l’accord de l’État de Genève. 
B. a. Le 3 mai 2016, CA______ a déposé une requête en autorisation de construire (DD 
11_____) auprès du département en vue de la construction d’un immeuble mixte de 
logements HLM et libres, commerces et bureaux, transformation du parking 
existant, ainsi que sur l’abattage d’arbres sur la parcelle. Le bâtiment projeté 
comptait cinq étages sur rez, plus attique, culminant à 438.23 m et un sous-sol. 
b. Par arrêté du 31 octobre 2018, le Conseil d’État n’a pas donné suite à la demande 
formulée par la propriétaire d’exproprier les servitudes dont les parcelles 
avoisinantes étaient bénéficiaires et qui faisaient obstacle au projet. La presque 
totalité des propriétaires concernés avaient répondu par la négative à la demande de 
radiation de gré à gré de leurs servitudes, il n’existait pas de plan localisé de quartier 
(ci-après : PLQ) et il existait une incertitude juridique et politique entourant la 
démarche vu la situation de la parcelle en zone ordinaire et en l’absence d’un PLQ. 
Le 22 septembre 2020, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : 
la chambre administrative), saisie par la propriétaire, a rejeté le recours déposé 
contre l’arrêté du Conseil d’État (ATA/930/2020). 
c. Le 10 avril 2019, une autorisation de construire DD 11_____ a été délivrée par 
le département. Elle a toutefois été annulée, sur recours, par le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) au motif que la commune avait 
empêché tout examen de la conformité du projet aux art. 12 et 13 du règlement 
relatif aux plans d'utilisation du sol de la Ville de Genève du 20 février 2007 
(RPUS - LC 21 211) en lien avec le jardin existant en toiture du bâtiment qui allait 
être supprimé par la construction projetée (JTAPI/740/2020 du 3 septembre 2020). 
Aucun recours n’a été déposé contre ce jugement. 


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A/1569/2024 
C. a. Par demande du 14 juin 2021, BZ______ a sollicité la délivrance d’une 
autorisation de construire (DD 12_____) portant sur un bâtiment commercial en 
lieu et place du garage et le réaménagement du sous-sol. 
b. L’instruction de la requête a notamment donné lieu au préavis favorable sous 
conditions du service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : 
SABRA) ; favorable sans observations de l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) ; 
favorable sous conditions de la commission d’architecture (ci-après : CA) le 
11 juillet 2022, après avoir demandé des modifications dans ses préavis antérieurs 
des 20 janvier et 3 juin 2022 ; favorable sous condition de replanter trois arbres de 
la commune ; favorable de l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) le 9 mai 
2022, après avoir demandé la liste des locataires des places de stationnement le 
31 janvier 2022 ; favorable avec dérogation concernant le vide d’étage de la 
direction des autorisations de construire. 
c. Le 7 septembre 2022, le département a délivré l’autorisation de construire 
DD 12_____. 
Sur recours des voisins, le TAPI a annulé l’autorisation de construire par jugement 
du 31 août 2023 (JTAPI/933/2023 du 31 août 2023) et retourné le dossier au 
département pour complément d’instruction, s’agissant de l’application du RPUS 
et de l’absence de dérogation accordée. 
d. Lors de la reprise de l’instruction de la demande d’autorisation, un certain 
nombre de modifications du projet initial ont été soumises au département, 
notamment pour ce qui concernait les murs périphériques existants, lesquels étaient 
maintenus à l’exception de la façade située sur l’avenue CD______, et l’espace de 
verdure en toiture, lequel était étendu. 
De nouveaux préavis favorables avec conditions, sur le projet modifié les 
1er novembre 2023 et 16 février 2024, ont été rendus par l’office cantonal de 
l’énergie (ci-après : OCEN) le 13 novembre 2023 et par la CA le 11 décembre 2023. 
La commune a considéré le 11 mars 2024 que, dans la mesure où seule une 
transformation des constructions était dorénavant proposée, l’exigence du respect 
des art. 12 et 13 RPUS ne pouvait plus être invoquée et des conditions en lien avec 
la mobilité et le stationnement étaient posées, en particulier, l’accès au quai de 
livraison poids lourds devrait garantir les conditions de sécurité par rapport 
notamment aux piétons cheminant sur l’avenue CD______. 
e. Le 10 avril 2024, le département a délivré l’autorisation de construire 
DD 12_____ qui a été publiée dans la Feuille d’Avis officielle de la République et 
canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, avec la mention : annule et 
remplace la décision du 7 septembre 2022 et le titre « démolition partielle d’un 
garage et construction d’un bâtiment commercial, réaménagement du sous-sol - 
climatisation ». 
Le projet consistait à conserver les trois murs en périphérie sur l’intérieur de la 
parcelle, les travaux se situant dans cette enceinte. Les murs seraient nettoyés et 


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A/1569/2024 
repris avec un enduit de type minéral. Seule la façade sur l’avenue CD______ serait 
démolie pour être reconstruite. Le bâtiment devait accueillir deux surfaces 
commerciales au lieu du parking. Le parking souterrain serait rénové avec une 
rampe d’accès au nord-ouest. Sur la toiture il était prévu des panneaux solaires. 
Dans une fosse ou cour intérieure aménagée au rez du bâtiment, il était prévu un 
aérorefroidisseur et deux extracteurs de fumée. L’escalier pour accéder à la toiture 
était déplacé. Les zones vertes seraient plus grandes. Un chemin en gravier d’une 
surface nettement réduite serait conservé sur le toit tout en laissant les espaces verts 
libres et accessibles. Les arcades commerciales seraient plus basses que les 
existantes et les espaces verts seraient de 1'593 m2. Il était prévu que les camions 
d’approvisionnement entrent entièrement à l’intérieur du bâtiment et la porte 
extérieure serait fermée lors des manœuvres de chargement et déchargement. 
f. Le 7 mai 2024, L’ASSOCIATION CB______ (ci-après : l’association) a déposé 
un recours auprès du TAPI, enregistré sous A/1569/2024, contre l’autorisation de 
construire, concluant à son annulation. Constituée le 11 octobre 2019, elle 
regroupait des habitants des immeubles 2, 3 rue CF______ et 22, 24 et 26 avenue 
CE______ directement voisins du projet et qui avaient la jouissance du parc-jardin 
selon les termes inscrits au registre foncier (ci-après : RF), faisant suite à la 
convention notariée du 4 octobre 1950. Cet accord portait sur la construction d’un 
garage et non sur un bâtiment ayant une autre affectation. 
g. Le 10 mai 20214, les copropriétaires des PPE CE______ A, CE______ B, 
CE______ C, CF______ 4 et les copropriétaires de la parcelle sise 2 rue CF______ 
ont formé recours auprès du TAPI contre l’autorisation de construire, concluant 
principalement à son annulation. Le recours a été enregistré sous numéro de 
procédure A/1633/2024. 
Ils ont invoqué que le projet dérogeait à la convention du 4 octobre 1950 qui était à 
l’origine de l’implantation dérogatoire du bâtiment existant en limite des parcelles. 
Le projet violait les art. 28 et 29 LCI, un nouveau mur étant prévu en limite de la 
parcelle no 1'855. Le projet violait l’art. 13 RPUS et les art. 14 et 15 LCI. La parcelle 
visée par le projet était polluée de sorte qu’un rapport de pollution aurait dû être 
requis avant d’autoriser le projet. 
Ils ont notamment produit deux rapports de bureaux d’acoustique en lien avec le 
bruit qui serait engendré par les installations en toiture et le quai de chargement et 
déchargement. 
h. Le 12 juillet 2024, le département a conclu au rejet des recours et les propriétaires 
en ont en fait de même. 
i. Par décision du 24 septembre 2024, le TAPI a joint les deux procédures de recours 
sous le no de procédure A/1569/2024. 
j. Par jugement du 22 mai 2025, rendu après un second échange d’écritures, le TAPI 
a rejeté les recours. 


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A/1569/2024 
Le grief de violation de la convention de 1950 par l’octroi de la dérogation aux 
art. 28 et 29 LCI était rejeté. Il était rappelé que la convention était de droit privé, 
conformément au jugement JTAPI/933/2023 du 21 août 2023 qui n’avait pas été 
contesté. L’inscription des autres servitudes au RF n’avait pas pour conséquence de 
conférer un caractère public à celles-ci. Elles n’avaient pas été créées au profit de 
l’État. 
Il n’était pas démontré que les servitudes seraient violées par le projet. S’agissant 
de l’usage de parc notamment, il n’y avait pas de servitudes d’usage en faveur des 
recourants et il n’était pas démontré qu’ils ne pourraient pas continuer à bénéficier 
du parc. Aucun droit aux places de stationnement ne figurait au RF. 
En raison de la dérogation au sens de l’art. 46 LCI, la nouvelle implantation d’un 
mur en limite de propriété ne contrevenait pas aux art. 28 et 29 LCI, vu le large 
pouvoir d’appréciation de l’autorité intimée. 
Aucune violation du RPUS ne pouvait être retenue, ne s’agissant pas d’une 
construction nouvelle. 
Les nuisances qu’entrainerait le projet n’étaient pas susceptibles de constituer une 
violation des normes applicables en matière de protection contre le bruit ou la 
pollution. Le projet avait été soumis aux conditions émises par le SABRA qui avait 
exigé le respect de plusieurs critères en formulant des conditions. 
Rien ne venait soutenir l’allégation de pollution de la parcelle. 
D. a. Par envoi postal du 23 juin 2025, les copropriétaires ayant recouru devant le TAPI 
ont interjeté recours par mémoire commun à la chambre administrative, concluant 
à l’annulation du jugement ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire. 
Préalablement, ils requéraient un transport sur place. 
N’avait pas été pris en compte le fait que les façades du bâtiment actuel 
comportaient 125 ouvertures de fenêtres et même une porte. Ce fait impliquait que 
les travaux projetés n’étaient pas de simples travaux de réaménagements intérieurs 
avec conservation de l’enveloppe du bâtiment. 
Le projet prévoyait la construction d’un nouveau mur en limite avec la parcelle 
no 1'855, ne respectant pas ainsi l’identité et la volumétrie actuelles. 
Il existait des ouvertures sur le sol des parcelles nos 1’855 et 2’983 pour l’aération 
du parking qui seraient manifestement condamnées en raison des travaux sur le mur 
du parking souterrain, bien que rien ne soit mentionné à cet égard. 
La reprise des murs ainsi que d’autres travaux ne pouvaient être faits sans pénétrer 
sur les parcelles nos 1'855 et 2'983, les murs étant implantés en limite de parcelle. 
Ils reprenaient les cinq griefs développés devant le TAPI. 
La position du TAPI était contradictoire s’agissant des effets de l’acte notarié de 
1950 puisqu’il avait retenu qu’il avait rendu possible la construction du garage en 
dérogation aux art. 28 et 29 LCI, en application de l’art. 46 LCI. Il avait également 


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A/1569/2024 
retenu que l’acte notarié ressortait uniquement de l’application du droit privé et 
échappait donc à son pouvoir de cognition. 
À cet égard, il ressortait des procédures d’autorisation à l’origine de la construction 
du garage que l’acte notarié avait été transmis au département sous forme de projet 
puis de document signé pour lui permettre de rendre une décision. Il était donc à 
l’origine de l’autorisation de construire et mentionnait à de nombreuses reprises 
l’accord des parties pour la construction d’un garage à l’exclusion de tout autre type 
de construction. 
En considérant que l’acte notarié ne relevait que du droit privé, le TAPI n’avait pas 
du tout pris en considération les éléments qui en ressortaient et notamment le 
contenu de l’autorisation de construire DD 2______. 
Ils contestaient l’analyse du TAPI concernant les servitudes qui ne seraient pas des 
servitudes de droit public. L’accord du canton était nécessaire pour modifier les 
servitudes selon l’acte notarié. Le canton avait autorisé la construction du garage 
uniquement sur la base de l’acte notarié, lequel avait prévu clairement la 
constitution et le respect d’un certain nombre de servitudes. Elles devaient être 
considérées comme relevant du droit public et le canton avait déjà refusé leur 
modification, pourtant nécessaire à la réalisation du projet. Il était incorrect de 
retenir que l’affectation en garage du bâtiment n’était pas une condition de la 
servitude de distance aux limites de propriété et de vue. Elle constituait le 
fondement de l’autorisation de construire. 
De nombreuses violations des servitudes étaient causées par le projet querellé, les 
installations prévues en toiture (panneaux solaires, refroidisseur carrier, deux 
extracteurs de fumée et garde-corps) empiétaient sur la servitude d’usage du 
« parc-jardin ». Le fait qu’ils puissent encore utiliser une partie de l’espace ne 
changeait pas l’atteinte à cette servitude. Ces installations violaient les servitudes 
de hauteur de 420 m et de jour et vue droite. D’ailleurs le TAPI avait omis de tenir 
compte des garde-corps. Le nouvel emplacement de l’escalier pour monter sur la 
toiture empiétait sur la servitude de passage. Les installations de chantier 
empièteraient au minimum pendant 18 mois sur la servitude de passage et places de 
parc. 
Les places de stationnement intérieures seraient réduites de 189 à 64 et celles 
extérieures de 20 à 15. Les exigences de l’OCT de maintenir les places de parking 
pour les habitants du quartier seraient donc violées. 
Le projet violait les art. 28 et 29 LCI avec la construction d’un nouveau mur en 
limite de la parcelle no 1'855. Un nouveau mur serait également édifié le long de 
l’avenue CD______. L’avant du bâtiment côté CD______ serait démoli et 
reconstruit. Les fenêtres existantes seraient murées sur les façades existantes. 
L’enveloppe du bâtiment n’était donc pas conservée. De plus, la partie intérieure 
des murs serait détruite. Les travaux s’apparentaient à un démolition-reconstruction 
de ces murs. Il ne s’agissait pas d’une simple rénovation. Il s’agissait d’une nouvelle 


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construction qui ne pouvait bénéficier de la situation acquise. La jurisprudence avait 
fixé des limites qui étaient clairement dépassées en l’espèce. Notamment, l’identité 
du bâtiment construit pour être un garage pour automobiles n’était pas respectée. 
L’art. 13 RPUS était violé car le TAPI avait retenu que les art. 12 et 13 RPUS 
s’appliquaient à l’espace situé sur le toit du bâtiment et que le seul moyen d’y 
déroger était une décision du conseil administratif de la commune et une publication 
dans la FAO. Or, la commune retenait pour la première fois que ces dispositions ne 
seraient pas applicables et le TAPI avait modifié son point de vue retenu dans ses 
deux décisions antérieures. 
Le projet leur causerait des inconvénients graves. Hormis la violation du contenu 
des servitudes dont leurs fonds étaient bénéficiaires, leur principale inquiétude 
concernait le bruit qu’il générerait en raison des installations prévues et des allers 
et retours des camions se parquant dans le quai de chargement. Le préavis du 
SABRA restait trop général concernant les futures nuisances sonores. Les mesures 
de précautions acoustiques existantes concernant les manœuvres des camions 
n’avaient pas été imposées par le SABRA. Les plans produits indiquaient que les 
opérations de chargement et déchargement se feraient porte ouverte car la longueur 
des camions ne permettrait pas de fermer la porte. Le bruit serait projeté dans le 
voisinage. 
La parcelle visée par le projet était polluée, de sorte qu’un rapport de pollution 
aurait dû être requis avant d’autoriser le projet. Elle abritait depuis de nombreuses 
années un parking qui était dans un état délabré comme l’attestaient les 
photographies produites. Il avait également abrité pendant de nombreuses années 
des garages de réparation de voitures et de deux roues. Ils étaient convaincus que le 
site était pollué. 
b. Le 6 août 2025, les propriétaires ont conclu au rejet du recours. 
La constitution des servitudes ne poursuivait aucun intérêt public et n’était dictée 
par aucun impératif tiré du droit public des constructions. 
Il était clair que les distances usuelles prévues par les art. 28 et 29 LCI n’étaient pas 
respectées, cela n’était pas remis en cause et il existait une servitude, valablement 
constituée en son temps, qui avait permis l’édification du bâtiment initial. Aucun 
nouvel accord des parties n’était nécessaire pour édifier un mur en limite de la 
parcelle no 1'855. 
Seul le mur donnant sur l’avenue CD______ serait démoli, les trois autres seraient 
intégralement conservés, hormis le déplacement d’une partie d’un mur en limite de 
propriété. Tant le volume que l’implantation était maintenue, avec quelques 
variations minimes, il ne s’agissait donc pas d’un projet de démolition-
reconstruction. 
L’analogie faite par les recourants avec les projets antérieurs n’était pas possible 
s’agissant du RPUS puisqu’aucune démolition n’était prévue. 


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Aucune violation des art. 14 ou 15 LCI ne pouvait être retenue et la parcelle n’était 
pas polluée. Ils renvoyaient pour le surplus au jugement du TAPI. 
c. Le 9 août 2025, le département a conclu au rejet du recours, répondant point par 
point aux arguments des recourants. L’autorisation avait été délivrée sur l’ensemble 
des préavis favorables recueillis. 
d. Le 8 septembre 2025, les recourants ont répliqué. 
Ni les intimées, ni le département n’avaient abordé le problème de la perte probable 
des nombreuses ouvertures, fenêtres et porte, dans les façades du bâtiment. 
Deux murs allaient être démolis, contrairement à ce qu’affirmaient les intimés, 
modifiant ainsi le profil de l’enveloppe existante. Pourtant, l’argument de l’identité 
des façades permettait aux intimés d’échapper à l’application des considérants faits 
par le TAPI dans ses jugements antérieurs à propos de la violation des art. 28 et 
29 LCI ou même l’application de l’art. 13 RPUS. 
L’affectation de garage était une condition essentielle de l’autorisation 
d’implantation du bâtiment en limite parcellaire que ce soit sur la base de l’accord 
des parties qui le prévoit précisément ou même de l’autorisation d’implantation du 
garage en limite parcellaire. C’était une des conditions de l’autorisation de 
construire. 
e. L’association n’a pas donné suite aux invitations à déposer des observations. 
f. La cause a ensuite été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Les recourants sollicitent un transport sur place, sans toutefois préciser les 
constatations qui pourraient y être faites. 
2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves 
pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de 
participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de 
s’exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre. Il n'empêche toutefois pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction 
lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, 
procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, 
elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son 


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opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 
20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). 
2.2 En l’espèce, les recourants ont produit des photographies du bâtiment existant 
et de la partie engazonnée située sur son toit, prises depuis presque tous les points 
de vue, hormis depuis l’avenue CD______. Toutefois, les plans versés à la 
procédure ainsi que la consultation du système d’information du territoire genevois 
(ci-après : SITG) permettent de visualiser la parcelle en question et de se faire une 
idée précise de ses caractéristiques ainsi que celles du bâtiment existant et de son 
environnement. 
Il ne sera ainsi pas donné suite à la requête de transport sur place, lequel serait sans 
incidence sur l’issue du litige, le dossier de la chambre de céans étant en état d’être 
jugé. 
3. 
Dans leurs écritures, les recourants invoquent de façon très succincte, sans 
motivation et sans que la portée n’en soit exposée, divers griefs, notamment en lien 
avec la présence supposée d’amiante dans le bâtiment, la pollution de la parcelle, 
l’accès des services d’urgence ou encore la nécessité de créer des surfaces 
commerciales, le maintien de places de stationnement dans le quartier et la présence 
de fenêtres et d’une porte sur le bâtiment existant ainsi que des aérations présentes 
sur leurs parcelles. 
3.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 Cst.) le devoir pour le 
juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester 
utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour répondre à 
ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont 
guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière que l'intéressé puisse se 
rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Il n'a 
toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve 
et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des 
questions décisives pour l'issue du litige (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; 134 I 83 
consid. 4.1 p. 88 et les arrêts cités). 
3.2 Ces différentes critiques du projet ou griefs, pour autant qu’ils puissent être 
considérés comme étant directement en lien avec l’objet du litige, s’agissant de la 
question des places de stationnement existantes dans le quartier ou des aérations 
présentes sur les parcelles des recourants, ou qu’ils soient recevables, comme le 
maintien des fenêtres et de la porte du bâtiment, dont on peine à voir l’avantage que 
pourrait en retirer les recourants, ne seront pas examinés plus avant, n’ayant 
quoiqu’il en soit aucune portée décisive sur l’issue du litige. 
4. 
Les recourants estiment que l’autorisation de construire viole les servitudes 
contenues dans l’acte notarié de 1950. 
4.1 La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but 
d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de 
constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 


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installations. Elle réserve les dispositions légales et réglementaires édictées par la 
Confédération, le canton et les communes ainsi que les droits des tiers, auxquelles 
aucune autorisation ne peut être opposée (art. 3 al. 6 LCI). Elle n'a pas pour objet 
de veiller au respect des droits réels, comme les servitudes par exemple 
(ATA/588/2017 du 23 mai 2017 consid. 3d et les références citées). 
À cet égard, la chambre de céans a déjà examiné les servitudes concernées dans son 
ATA/930/2020 précité concernant la décision du Conseil d’État de ne pas donner 
suite à la demande de procéder à l’expropriation des servitudes restreignant la 
réalisation d’un immeuble d’habitation par surélévation du bâtiment existant. 
À cette occasion, elle a rappelé que les servitudes de droit privé restreignant les 
possibilités de construire n’avaient pas de portée par rapport aux normes de droit 
public régissant tant l’adoption des PLQ que la délivrance des autorisations de 
construire (ATA/930/2020 précité consid. 7). 
Les griefs des recourants ne seront donc examinés que dans la mesure où ils ne 
concernent pas la nature ou la portée des servitudes constituées par l’acte de 1950 
ou encore la violation de celles-ci. 
5. 
Les recourants invoquent une violation des art. 28 et 29 LCI, le projet ne respectant 
pas les distances aux limites. 
5.1 Aux termes de l’art. 28 LCI, les constructions ne peuvent être édifiées au-dessus 
du sol, à la limite de propriétés privées, que sur une profondeur de 20 m, sauf 
exceptions non réalisées en l’espèce. 
5.2 Dans le titre II de la LCI, dispositions applicables dans les différentes zones, 
dans le chapitre V portant sur celles communes aux quatre premières zones de 
construction, l’art. 46 LCI prévoit que lorsque les distances aux limites de propriété 
et les distances en constructions ne sont assurées que par un accord entre 
propriétaires voisins, sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord 
doit faire l’objet d’une servitude inscrite au RF (art. 46 al. 1 LCI). L’autorisation de 
construire est subordonnée à la remise d’un extrait du RF attestant que cette 
inscription a été opérée (art. 46 al. 2 LCI). Le règlement d’application fixe les 
termes dans lesquels la servitude doit être établie (art. 46 al. 3 LCI). 
5.3 Il n’est pas contesté que le bâtiment existant, qui doit être transformé selon le 
projet autorisé, est construit aux limites de la parcelle, sauf pour une petite partie 
d’un mur, selon l’autorisation délivrée le 5 octobre 1950 pour son édification, 
laquelle se référait à l’acte de servitudes nécessaires à l’édification du 4 octobre 
1950. 
Il n’est pas contesté non plus que cet acte de constitution de diverses servitudes a 
eu pour conséquence, notamment, de permettre la construction du « garage prévu à 
la limite de propriété ». 
Quant au projet litigieux, il prévoit de conserver les murs extérieurs existants, sauf 
le long de l’avenue CD______ où les murs seront remplacés sur quelques mètres 
pour supprimer un décrochement qui existait sur l’un des côtés du bâtiment afin de 


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créer un mur rectiligne longeant la limite de la parcelle en continuation de celui 
existant. 
Il n’est dès lors pas possible de retenir que le bâtiment, objet de l’autorisation de 
construire ne respecterait pas le système prévu par la LCI et rappelé ci-dessus, 
puisqu’il a une implantation quasi identique à celui existant dont il conserve une 
grande partie des murs et que la partie de l’implantation qui est modifiée respecte 
la construction en limite de parcelle prévue par les servitudes qui ont permis 
d’édifier le bâtiment. 
Le grief sera donc écarté. 
6. 
Les recourants invoquent une violation de l’art. 13 RPUS s’agissant de l’espace 
situé sur le toit du bâtiment. Le TAPI avait confirmé qu’aucune dérogation n’était 
nécessaire mais ils estimaient, comme la commune dans les projets précédemment 
examinés, qu’il fallait appliquer les dispositions du RPUS concernant le taux 
d’espaces verts au projet litigieux. 
6.1 En vue de favoriser la qualité de vie en ville, les plans d’utilisation du sol 
élaborés par la Ville de Genève, en collaboration avec l’État, ont pour but de 
maintenir et rétablir l’habitat tout en favorisant une implantation harmonieuse des 
activités qui garantisse le mieux possible l’espace habitable et limite les charges sur 
l’environnement qui pourraient résulter d’une répartition déséquilibrée des 
affectations (art. 1 al. 1 RPUS). Dans ce but, le RPUS fixe notamment des taux 
d’espaces verts ou de détente minimum applicables aux différents secteurs et 
sous-secteurs (art. 1 al. 2 let. c RPUS). 
6.2 L’art. 13 al. 1 RPUS impose, pour le sous-secteur concerné, des taux déterminés 
d’espaces verts et de détente, soit 40%. Ce taux est applicable aux parcelles ou 
groupes de parcelles dont la surface excède 1’000 m2 notamment (art. 12 al. 1 
RPUS). 
6.3 Les règles relatives aux espaces de verdure ne s'appliquent qu'en cas de 
constructions nouvelles, cas échéant réalisées après démolition, et non aux 
rénovations de bâtiments. Le champ d'application des art. 12 et 13 RPUS est ainsi 
clairement délimité : hormis les très rares cas de terrains libres de constructions en 
ville de Genève, ce sont les grandes opérations de construction, impliquant la 
démolition de bâtiments et libérant une surface au sol de 1’000 m2 au moins, qui 
sont visées par ces dispositions (arrêt du Tribunal fédéral 1C_317/2009 du 
15 janvier 2010 consid. 7.1 ; ATA/251/2009 du 19 mai 2009 consid. 9). 
6.4 En l’espèce, les art. 12 et 13 RPUS ne trouvent pas application s’agissant 
notamment d’un projet qui n’implique pas la démolition et la reconstruction du 
bâtiment. Cette conclusion doit être retenue indépendamment de la position de la 
commune s’agissant des projets précédemment soumis aux instances de préavis, 
qui ne constituent pas l’objet du litige, contrairement à ce qu’avancent les 
recourants. 


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Dans ces circonstances, il n’est pas possible de retenir, comme le font les 
recourants, que les dispositions du RPUS ont été violées et leur grief sera écarté. 
7. 
Les recourants font valoir que la réalisation du projet, soit une surface commerciale, 
serait source d’inconvénients graves sous forme de nuisances sonores, invoquant 
l’art. 14 LCI. 
7.1 Le département peut refuser une autorisation lorsqu’une construction ou une 
installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage 
ou le public (art. 14 al. 1 let. a LCI). Est réservée l’application de l’ordonnance sur 
la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41 ; art. 14 al. 2 
LCI). 
L’art. 14 LCI appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder 
les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec 
le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute 
construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être 
des voisins (ATA/825/2024 du 9 juillet 2024 consid. 8.17). 
7.2 La notion d’inconvénients graves est une notion juridique indéterminée qui 
laisse à l’autorité une liberté d’appréciation et n’est limitée que par l’excès et l’abus 
de pouvoir (ATA/987/2024 du 20 août 2024 consid. 6.14 et l’arrêt cité). 
7.2.1 Selon 
la 
jurisprudence 
constante 
de 
la 
chambre 
administrative, 
l’accroissement du trafic routier, s’il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable 
pour la circulation au sens de l’art. 14 LCI ; de fait, l’accroissement du trafic 
engendré par de nouvelles constructions conformes à la destination de la zone ne 
constitue pas un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI (ATA/206/2024 du 
13 février 2024 consid. 6.1 et l’arrêt cité). 
7.3 Comme cela découle du texte clair de l’art. 19 al. 1 de la loi d'application de la 
loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30), les 
trois premières zones sont destinées aux grandes maisons affectées à l’habitation, 
au commerce et aux autres activités du secteur tertiaires. D’autres activités peuvent 
également y être admises lorsqu’elles ne sont pas susceptibles de provoquer des 
nuisances ou des inconvénients graves pour le voisinage ou le public. 
7.4 L’OPB a pour but de protéger contre le bruit nuisible ou incommodant (art. 1 
al. 1 OPB). Elle régit, entre autres, la limitation des émissions de bruit extérieur 
produites par l’exploitation d’installations nouvelles ou existantes (art. 1 al. 2 
let. a OPB). 
7.5 Dans le système de la LCI, les demandes d’autorisation sont soumises, à titre 
consultatif, au préavis des communes, des départements et des organismes 
intéressés. L’autorité de décision n’est pas liée par ces préavis (art. 3 al. 3 LCI). 
Ainsi, les avis ou préavis ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère 
consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste libre 
de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Selon une jurisprudence constante, chaque fois que l'autorité administrative suit les 


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préavis des instances consultatives, l'autorité de recours observe une certaine 
retenue, en fonction de son aptitude à trancher le litige, l'autorité technique 
consultative étant composée de spécialistes capables d'émettre un jugement 
dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection 
fixés par la loi (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.5 et l'arrêt cité). 
7.6 Les recourants indiquent craindre des nuisances sonores importantes du fait que 
le projet, situé à la limite de leur propriété, prévoit des surfaces commerciales. 
Ils soulignent que les camions se garant dans le quai de chargement et de 
déchargement engendreraient un bruit excessif, de même que les installations 
techniques prévues. Il se fondent notamment sur deux études acoustiques qu’ils ont 
produites et sur des affirmations non documentées concernant la taille des camions 
qui seraient utilisés et qui empêcheraient la fermeture prévue du quai de chargement 
ou de déchargement. 
Le projet litigieux a donné lieu à un préavis favorable du SABRA contenant 
notamment plusieurs conditions, dont celle que les nouvelles installations fixes 
génératrices de bruit (CVC – PAC – quai de chargement/déchargement) devront 
respecter les exigences de l’art. 7 OPB, à savoir le respect des valeurs de 
planification, selon l’annexe 6 de l’OPB. Les données fournies déterminaient que 
les deux PAC air/eau prévus respectaient les exigences de la protection contre le 
bruit. Des mesures in situ, après travaux, devront être réalisées concernant les 
nouvelles installations fixes génératrices de bruit (ventilation, aérorefroidisseur, 
plateforme de chargement, PAC). Le rapport devant être remis au SABRA avant 
l’ouverture et l’exploitation du commerce. 
Ces conditions, qui font partie de l’autorisation de construire laquelle s’y réfère 
expressément (point 6 de l’autorisation), sont donc soumises à l’art. 130 LCI, lequel 
prévoit que des mesures telles que la suspension des travaux, l’évacuation, le retrait 
du permis d’occupation, l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter ou encore la remise 
en état, la réparation , la modification, la suppression ou la démolition, peuvent être 
ordonnées par le département lorsque l’état d’une construction, d’une installation 
ou d’une autre chose n’est pas conforme aux prescriptions de la loi, des règlements 
qu’elle prévoit ou des autorisations délivrées (art. 129 et 130 LCI). 
En conséquence, le grief des recourants quant au dépassement des valeurs limites, 
qu’ils fondent notamment sur les conclusions des études acoustiques produites, qui, 
selon une jurisprudence constante, constituent de simples allégués de parties 
(ATF II 355 consid. 6), doit être écarté. En effet, rien ne permet de retenir que le 
département aurait excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation en autorisant le 
projet litigieux, même si celui-ci est susceptible d’avoir quelques effets sur la 
situation ou le bien-être des recourants, le SABRA n’ayant pour le reste émis 
aucune réserve quant au bruit engendré par les futures activités ou le trafic induit, 
retenant également que le nombre de places de stationnement diminuait, passant de 
98 à 64 places. 
En tous points infondé, le recours doit être rejeté. 


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8. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge conjointe 
des recourants (art. 87 al. 1 LPA) et une indemnité de procédure de CHF 1'000.- 
sera allouée aux intimées, à la charge conjointe des recourants (art. 87 al. 2 LPA). 
L’association n’ayant pris aucune conclusion dans la présente procédure, aucun 
émolument ne sera mis à sa charge et aucune indemnité de procédure ne lui sera 
allouée. 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 23 juin 2025 par A______ et B______, C______, 
D______, E______, F______ SA, G______, H______, HA______, I______ SA, 
J______ et K______, L______ SA, M______ et N______, O______, P______, Q______, 
R______, S______, T______ et U______, V______, W______, X______, Y______, 
Z______, AA______ et AB______, AC______, AD______, AE______ et AF______, 
AG______ SA, AH______ et AI______, AJ______, AK______, AL______ et 
AM______, AN______, AO______, AP______ et AQ______, AR______, AS______, 
AT______, AU______, AV______, AW______, AX______, AY______, AZ______, 
BA______, BB______, BC______, BD______, BE______, BF______ et BG______, 
BH______, BI______, BJ______, BK______, BL______ et BM______, BN______, 
BO______, BP______, SI BQ______ SA, SI BR______ SA, BS______ et BT______, 
BU______ et BV______, BW______, BX______, SI BY______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 22 mai 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2'000.- à la charge conjointe de A______ et B______, 
C______, D______, E______, F______ SA, G______, H______, HA______, I______ 
SA, J______ et K______, L______ SA, M______ et N______, O______, P______, 
Q______, R______, S______, T______ et U______, V______, W______, X______, 
Y______, Z______, AA______ et AB______, AC______, AD______, AE______ et 
AF______, AG______ SA, AH______ et AI______, AJ______, AK______, AL______ 
et AM______, AN______, AO______, AP______ et AQ______, AR______, AS______, 
AT______, AU______, AV______, AW______, AX______, AY______, AZ______, 
BA______, BB______, BC______, BD______, BE______, BF______ et BG______, 
BH______, BI______, BJ______, BK______, BL______ et BM______, BN______, 


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BO______, BP______, SI BQ______ SA, SI BR______ SA, BS______ et BT______, 
BU______ et BV______, BW______, BX______, SI BY______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à BZ______ et CA______, à la charge 
conjointe des recourants ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Pascal MARTI et Michel SCHMIDT, avocats des 
recourants, à Me Bénédict FONTANET, avocat de BZ______ et CA______, à 
l’ASSOCIATION CB______, au département du territoire - OAC ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Jean-Marc VERNIORY, Francine PAYOT 
ZEN-RUFFINEN, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
le président siégeant : 
 
 
P. CHENAUX 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :