ge_gerichte · ACJC/187/2011 · 2011-02-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.02.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/30860/2008 
ACJC/187/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 14 FEVRIER 2011 
 
Entre 
A______ et B______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 6 septembre 2010, comparant tous deux par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 
6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
C______, intimée, comparant par Me Yves Bonard, avocat, 1, rue Monnier, case 
postale 205, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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EN FAIT 
A. 
Par acte déposé le 20 octobre 2010 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ appellent du jugement du Tribunal des baux et loyers rendu le 6 
septembre 2010, notifié le 21 septembre 2010, déclarant leur requête en 
contestation du loyer initial irrecevable. Les locataires concluent à l'annulation de 
ce jugement et, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal "pour effectuer 
[le calcul] du rendement net de la chose louée". Subsidiairement, ils demandent 
que le loyer annuel de l'appartement qu'ils occupent soit fixé à 9'600 fr., charges 
non comprises, dès le 15 octobre 2008 et que la bailleresse, C______, soit 
condamnée à leur restituer le trop-perçu. 
Cette dernière sollicite la confirmation du jugement entrepris, subsidiairement la 
constatation que le loyer annuel de 19'800 fr. n'est pas abusif et la confirmation de 
ce dernier. 
B. 
Les faits suivants ressortent des pièces soumises aux premiers juges : 
a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer, daté du 16 octobre 2008, 
portant sur la location d'un appartement de 5 pièces au 3ème étage de l'immeuble 
sis à X. 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée, du 15 octobre 2008 au 31 octobre 
2009, non renouvelable. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé, par 
avis de fixation de loyer du 16 octobre 2008, à 19'800 fr., dès le 15 octobre 2008. 
L'avis était motivé comme suit : "Article 269 a lettre a : se situe dans les limites 
des loyers usuels dans la localité ou le quartier". 
Le loyer annuel précédant était de 11'520 fr. depuis le 1er février 2005. 
Un constat des lieux et inventaire, mentionnant le 15 octobre 2008 comme date 
d’entrée, a été signé par les parties le 20 octobre 2008. 
Celles-ci divergent sur la question de savoir quand l'avis de fixation de loyer 
initial a été remis aux locataires. Ces derniers soutiennent ne l'avoir reçu que le 
14 novembre 2008, alors que la bailleresse allègue l'avoir remis aux locataires lors 
de l'état des lieux d'entrée, le 20 octobre 2008. 
b. Par requête expédiée le 12 décembre 2008, les locataires ont contesté le loyer 
initial par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non 
conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers. 
c. Le Tribunal a ordonné une instruction écrite, imparti un délai au 8 février 2010 
à la bailleresse pour répondre et remis la cause pour plaider le 8 mars 2010. 


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Dans ses écritures du 8 février 2010, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité de la 
requête des locataires au motif de sa tardiveté, subsidiairement à son rejet. Les 
locataires ont persisté dans leurs conclusions, par écritures du 22 février 2010, 
déposées le lendemain. 
L'affaire a été remise pour plaider à l'audience du 8 mars 2010, puis gardée à 
juger. 
C. 
Le Tribunal a retenu que le délai de 30 jours pour contester le loyer initial avait 
commencé à courir au plus tard lors de l'état des lieux du 20 octobre 2008. Il était 
ainsi échu lors du dépôt de la requête le 12 décembre 2008; celle-ci était dès lors 
irrecevable. 
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 13 décembre 2010 devant la Chambre d'ap-
pel, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Leurs arguments seront exa-
minés ci-après dans la mesure utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
Le jugement querellé ayant été notifié avec le 1er janvier 2011, l'ancien droit de 
procédure est applicable (art. 405 CPC). 
Interjeté dans la forme et dans le délai prescrits par la loi, l'appel est recevable 
(art. 443 et 444 aLPC). 
2. 
Le Tribunal a tranché une contestation du loyer initial, qui relève du chapitre 2 du 
titre VIIIème du Code des obligations. Il a ainsi statué en dernier ressort (art. 56P 
al. 1 aLOJ). Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire en violation de 
la loi (art. 292 aLPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés 
par le Tribunal, sous réserve d’une appréciation juridique erronée d’un point de 
fait (art. 292 al.1 let. d aLPC), savoir manifestement insoutenable, en contra-
diction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision incriminée 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 
procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss, ad art. 292 aLPC). 
Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trou-
vaient les premiers juges lorsqu’ils ont rendu leur décision, ce qui implique la 
prohibition d’allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l’ordre 
public ne soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux 
doivent connaître d’office (BERTOSSA et alii, ibidem; SJ 1981, p. 334). La ques-
tion de savoir si les pièces nouvelles produites par les parties en appel tombent 
sous l'une des exceptions précitées peut demeurer indécise, dès lors que la cause 
devra de toute manière être renvoyée au Tribunal, comme on le verra ci-après. 


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3. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 270 al. 1 CO en retenant 
que le délai de 30 jours pour contester le loyer initial avait commencé à courir dès 
la remise des clefs de l'appartement. Selon eux, ce délai n'avait commencé à courir 
que dès la notification de l'avis de fixation de loyer initial. Ils avaient allégué en 
première instance avoir reçu celui-ci ainsi que le bail le 14 novembre 2008 seule-
ment, ce que la bailleresse avait contesté. Or, ce fait ayant été contesté, le Tribunal 
ne pouvait, sans violer l'art. 274d al. 3 CO, retenir la version de l'intimée sans 
procéder à des enquêtes ou à une audience de comparution personnelle. 
3.1. L'intimée soutient que l'avis de fixation du loyer initial a été remis aux loca-
taires lors de l'état des lieux d'entrée du 20 octobre 2008. Par la suite, la baille-
resse a signé le contrat de bail, qu'elle a adressé aux locataires, accompagné de 
l'avis de fixation du loyer initial, dont ils disposaient déjà. Le délai de 30 jours 
pour contester le loyer initial courrait dès la remise des clefs, le 15 octobre 2008. 
Même si l'avis de fixation de loyer initial ne leur avait été remis que le 
14 novembre 2008, les appelants auraient dû demander des informations supplé-
mentaires dès la remise des locaux. Enfin, la pénurie de logements étant notoire à 
Genève, les appelants pouvaient demander une baisse de loyer, sans être en pos-
session dudit avis. 
3.2. 
3.2.1. En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer dans les 
30 jours qui suivent la réception de la chose louée, s'il a été contraint de conclure 
le bail en raison de la pénurie de logement ou si le bailleur a sensiblement aug-
menté le loyer par rapport au précédent loyer. Le canton de Genève a rendu obli-
gatoire, en cas de pénurie de logements, l'utilisation de la formule officielle de 
fixation du loyer pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO). 
L'art. 24 al. 4 de la loi genevoise d'application du Code civil et du Code des obli-
gations prévoit que la formule doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de 
la chose louée au locataire. 
L'usage de la formule officielle tend à assurer au locataire une information adé-
quate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités et la procédure de contes-
tation du loyer initial (ATF 120 II 341 consid. 5a et 5b). Le but d'information visé 
par l'art. 270 al. 2 CO et par les dispositions cantonales y relatives ne commande 
pas de considérer comme nulle la fixation du loyer lorsque la notification a lieu 
tardivement. La seule conséquence dans un tel cas est la prolongation du délai 
pour contester le loyer initial. Il apparaît, en effet, justifié que le locataire puisse 
alors contester le loyer dans les 30 jours suivant la notification de l'avis officiel 
lorsque celui-ci intervient postérieurement à la remise de la chose, même si le 
délai de l'art. 270 al. 1 CO est alors échu. Cette solution assure la réalisation du 
but d'information et de protection du locataire, sans produire des effets inadaptés 
au défaut qui entache la notification. Afin de prévenir les abus, cette solution ne 


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peut cependant s'appliquer qu'à une notification qui intervient dans les 30 jours 
suivant la remise de la chose (ATF 121 III 56 consid. 2c; LACHAT, Le bail à 
loyer, 2008, p. 395). 
3.2.2 L’art. 274d al. 3 CO prévoit que le juge établit d’office les faits et apprécie 
librement les preuves; les parties sont tenues de leur présenter toutes les pièces 
nécessaires à l’appréciation du litige. Il s’agit d’un cas d’application de la maxime 
inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats atténuée (ATF 125 III 231). 
Le Tribunal des baux et loyers n’a pas l’obligation d’établir d’office des faits qui 
n’ont pas été articulés avec précision par celui qui entend les invoquer et auquel il 
ne saurait se substituer pour formuler son argumentation et la justifier 
(ACJC/284/2000). En revanche, lorsque les allégués et moyens des parties sont 
suffisamment intelligibles, le Tribunal est tenu d’instruire et de faire administrer 
des preuves sur tous les éléments pertinents. S’il ne le fait pas, il viole le droit à la 
preuve (ATF 114 II 289), et, partant, le droit d'être entendu (ATF 131 I 153). 
La procédure en matière de baux et loyers décrite aux art. 426 et ss aLPC, en par-
ticulier l’art. 429 al. 2 aLPC, prescrit une comparution personnelle des parties 
d’entrée de cause, sauf si les parties y renoncent ou si une telle mesure s’avère 
manifestement inutile. L’art. 435 aLPC prescrit en outre que le juge établit d’offi-
ce les faits, rappelant ainsi qu’en application du droit fédéral, les litiges en matière 
de baux et loyers sont soumis à la maxime inquisitoriale sociale (art. 274d CO). 
3.3. Il ressort de ce qui précède que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers 
juges, la remise des clefs et l'état des lieux d'entrée ne constituaient pas les seuls 
éléments déterminants pour le calcul du délai de 30 jours prévu à l'art. 270 al. 1 
CO. En effet, selon la jurisprudence fédérale, si la notification de l'avis de fixation 
du loyer intervient dans les 30 jours suivant la remise des clefs, le délai de 30 
jours de l'art. 270 al. 1 CO commence à courir dès cette notification. 
En l'espèce, les parties divergent sur la question de savoir quand l'avis de fixation 
de loyer initial a été remis aux locataires. Or, ce point est déterminant pour l'issue 
du litige. En effet, si cet avis a été remis aux appelants lors de l'état des lieux d'en-
trée, le 20 octobre 2008, comme le soutient l'intimée, la requête en contestation du 
loyer initial est tardive. En revanche, si la notification de cet avis a eu lieu le 
14 novembre 2008, comme l'affirment les locataires, la contestation déposée le 
12 décembre 2008 est recevable. Compte tenu des allégations divergentes des par-
ties sur un point important du litige, qui n'était documenté par aucune pièce, le 
Tribunal ne pouvait favoriser plutôt l'une que l'autre des thèses sans procéder à 
aucune enquête, ni même à la comparution personnelle des parties. Il se justifie 
donc d'admettre l'appel. Afin de garantir aux parties le double degré de juridiction, 
la cause est renvoyée au Tribunal pour instruction sur la question de la date de 
notification de l'avis de fixation de loyer initial, puis, le cas échéant, sur le fond. 


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C/30860/2008 
4. 
L'intimée, qui succombe, supportera un émolument d'appel de 300 fr. (art. 447 
al. 2 aLPC). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 20 octobre 2010 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/1153/2010 rendu le 6 septembre 2010 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/30860/2008-1-L. 
Au fond : 
Admet l'appel et annule ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal pour instruction et nouvelle décision. 
Condamne C______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Daniel DEVAUD et Monsieur 
Jean-Marc STRUBIN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 


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C/30860/2008 
Indication des voies de recours: 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont détermi-
nées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité 
et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 
et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours 
qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 
LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.