ge_gerichte · JTAPI/348/2024 · 2024-04-16 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2222/2023 LDTR 
JTAPI/348/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 16 avril 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par MOSER VERNET & CIE, avec élection de domicile 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


- 2/16 - 
A/2222/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA est propriétaire de l’immeuble sis rue B______, sur la parcelle n° 
1______ de la commune de C______, située en D______. 
Cet immeuble est géré par la régie MOSER VERNET & CIE SA (ci-après : 
la Régie). 
2. 
En date du 8 mai 2023, la Régie a déposé, pour le compte de A______ SA, une 
requête en autorisation de construire portant sur la rénovation d’un appartement de 
4,5 pièces sis au 4ème étage de l’immeuble précité. Le coût des travaux était estimé 
à CHF 37'000.- (TTC). 
Cette requête a été enregistrée sous le n° de dossier APA/2______. 
3. 
Dans le courrier accompagnant cette demande, la Régie a informé le département 
du territoire (ci-après : DT ou le département) que les travaux, qui visaient à rénover 
la cuisine, étaient prévus en cours de bail échelonné comme suit : échelon 1 : 
CHF 30'372.-/an, soit CHF 2'531.-/mois du 15 octobre 2022 au 31 octobre 2023 ; 
échelon 2 : CHF 31'200.-/an, soit CHF 2'600.-/mois dès le 1er novembre 2023. 
Le contrat de bail en question avait été signé avec la locataire actuelle le 4 octobre 
2022 et prévoyait un échelonnement des loyers jusqu’au 31 octobre 2028. 
Elle demandait dès lors que le loyer soit bloqué en prenant en compte ces éléments. 
4. 
Le 25 mai 2023, dans le cadre de l'instruction de cette requête, l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) a rendu un préavis 
favorable sous conditions du respect des dispositions de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20 ; 
art. 9 LDTR). Le loyer de l'appartement concerné ne devait pas excéder son niveau 
actuel, à savoir CHF 30'372.- par an, soit CHF 7’593.- par pièce et par an, pour une 
durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux 
(art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR). Toute modification devrait faire l’objet d’une 
demande complémentaire. Sous la rubrique « Remarques (REM) », il était encore 
mentionné que cet appartement comptait 4 pièces RGL et non 4,5. De plus, le calcul 
du futur loyer devait se faire sur la base du dernier loyer appliqué au moment de 
l’autorisation, soit en l’occurrence CHF 30'372.- jusqu’au 31 octobre 2023. 
Toutes les autres instances de préavis consultées se sont déclarées favorables, avec 
ou sans conditions. 
5. 
Par décision APA/2______ du ______ 2023, le département a délivré à A______ 
SA l’autorisation de construire sollicitée assortie d'une condition, sous chiffre 7, 
renvoyant au préavis rendu le 25 mai 2023 par l’OCLPF, à savoir que le loyer de 
l'appartement n’excèderait pas après travaux CHF 30'372.- par an, soit CHF 7'593.- 
la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois ans à dater de la 


- 3/16 - 
A/2222/2023 
remise 
en 
location 
après 
la 
fin 
des 
travaux 
en 
application 
des 
art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR. 
6. 
Par acte du 29 juin 2023, A______ SA, agissant sous la plume de la Régie, a recouru 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif 
de 
première 
instance 
(ci-après : le tribunal) contre cette décision en concluant, sous suite de frais et 
dépens, à sa modification en ce sens que le loyer après travaux de l’appartement 
visé devait être fixé à CHF 30'372.-/an soit CHF 2’531.-/mois dès la fin des travaux 
jusqu'au 31 octobre 2023 et à CHF 31'200.-/an soit CHF 2'600.-/mois dès le 
1er novembre 2023 jusqu'à la fin de période de contrôle, moins les mois bloqués 
entre la fin des travaux et le 31 octobre 2023. Préalablement, elle a conclu au retrait 
de l'effet suspensif attaché au recours afin de pouvoir commencer sans attendre les 
travaux autorisés. 
Ce loyer échelonné avait été prévu dans le contrat de bail à loyer signé le 4 octobre 
2022 avec la locataire actuelle de l’appartement, qui avait demandé une rénovation 
complète de la cuisine après son entrée dans le logement. Ces travaux étant soumis 
à la LDTR, la Régie avait déposé une demande d’autorisation le 8 mai 2023, 
accompagnée du formulaire D12 qui n’était cependant pas adapté s’agissant de 
travaux à effectuer en cours de bail, notamment pour les rubriques « nom du dernier 
locataire » (alors qu’il ne s’agissait pas de travaux effectués entre deux locations) 
et « loyer annuel net actualisé » (qui ne pouvait l'être en cours de location que 
lorsque le loyer en cours était « standard », c'est-à-dire « ni échelonné, ni indexé le 
système de loyer du Code des obligations prévoyant pour ces trois types de loyers 
des règles différentes quant aux méthodes de calcul de loyer applicables en cours 
de bail »). De plus, ce formulaire ne prévoyait pas de rubriques pour indiquer les 
échelons du bail. 
Vu ce formulaire non adapté à un bail échelonné en cours, elle avait transmis une 
lettre d’accompagnement précisant d’une part que le bail de l'appartement avait été 
signé avant la demande et l'exécution des travaux et, d'autre part, que le loyer était 
échelonné, si bien qu'il devait être fixé à CHF 2'531.-/ mois = CHF 30'372.- / an 
dès la fin des travaux jusqu'au 31 octobre 2023 et à CHF 2'600.-/ mois = 
CHF 31'200.- / an du 1er novembre 2023 jusqu'à la fin de période de contrôle moins 
les mois bloqués entre la fin des travaux et le 31 octobre 2023. Conformément à ses 
obligations, elle avait également envoyé une lettre d’information à la locataire - 
même si c’était cette dernière qui avait demandé les travaux - lui confirmant 
accepter les travaux sollicités et soulignant la nécessité de l'informer en application 
de l'art. 43 LDTR. 
Il ressortait cependant de l’autorisation délivrée que le loyer avait été bloqué au 
montant du premier échelon, alors qu’un second échelon avait été fixé dès le 
1er novembre 2023, selon le contrat de bail précité. Interpellé à ce sujet, 
l’OCLPF lui avait répondu que c’était le montant de CHF 30'072.- /an jusqu’au 
31 octobre 2023 qui avait été pris en compte et que, sur la base de 
l’art. 11 al. 3 LDTR, le loyer avait été fixé au même niveau que le loyer actuel. 


- 4/16 - 
A/2222/2023 
L’échelon prévu dès le 1er novembre 2023 (CHF 31'200.-/ an) allait devoir attendre 
la fin du contrôle étatique. 
Or, in casu, comme les travaux projetés concernaient un appartement isolé, habité 
par le locataire, il convenait de procéder en deux temps comme pour un immeuble 
faisant totalement ou en partie l'objet de travaux soumis à la LDTR, les loyers 
échelonnés ayant été fixés avant travaux. Leurs montants connus avant les travaux 
entreraient en vigueur après l’exécution de ces derniers, de même que dans le cas 
d’un loyer « indexé », mis en place avant les travaux. Les indexations autorisées 
dans le futur étaient à calculer selon l'évolution de l'indice suisse des prix à la 
consommation (ISPC), ces calculs étant mathématiques. Il s’agissait donc bien d’un 
cas entrant dans le champ d’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR qui traitait du 
loyer avant travaux. S'agissant du loyer après travaux, c'était l’art. 11 al. 3 LDTR 
qui aurait dû être appliqué au loyer en cours d'échelonnement de 
l’art. 11 al. 1 let. d LDTR. En effet, lorsque ce loyer (fixé) avant transformation ou 
rénovation dépassait (comme in casu) le plafond des besoins prépondérants de la 
population (ci-après : BPP), il était maintenu au « même niveau » à savoir au niveau 
des échelons prévus avant les travaux qui devaient entrer en vigueur comme prévu. 
Raisonner autrement découragerait les propriétaires d'accepter des travaux en cours 
de bail, ou les encouragerait à attendre la fin de l'échelonnement ou de la période 
d'indexation pour repousser leur exécution. Or, cela irait à l’encontre de l'intérêt du 
locataire - qui se verrait refuser des travaux qu'il demandait - et qui était en 
l'occurrence protégé contre l'augmentation de loyer grâce à l 'échelonnement ou 
l'indexation prévue dans son bail, 
En conclusion, le loyer échelonné, fixé dans le bail avant la demande de travaux de 
la locataire, devait continuer à être appliqué dans la période de contrôle. 
7. 
Par courrier du 11 août 2023, le département s’est opposé au retrait partiel de l’effet 
suspensif, relevant en substance que les intérêts de la recourante comme ceux de la 
locataire en place, n’étaient aucunement gravement menacés par le maintien de 
l’effet suspensif. 
8. 
Par jugement du ______ 2023 (DITAI/3______), le tribunal a admis la demande de 
retrait de l’effet suspensif au recours. 
La question litigieuse était indépendante des travaux que la propriétaire souhaitait 
réaliser, étant relevé que, par sa requête de pouvoir entamer les travaux, la 
recourante consentait par avance à ce que les coûts y relatifs puissent par hypothèse 
n’être rentabilisés, en cas de location de l'appartement durant les trois ans suivant 
la fin des travaux, qu'à hauteur du loyer maximum autorisé, au cas où le chiffre 7 
de la décision litigieuse serait confirmé au terme de la présente procédure. 
9. 
Le 4 septembre 2023, le DT a transmis son dossier et ses observations au tribunal, 
concluant au rejet du recours, sous suite de dépens. 
Les échelons futurs n’avaient pas à être pris en considération dans le cadre de la 
fixation du loyer après travaux. Si un tel procédé était validé, cela reviendrait à 


- 5/16 - 
A/2222/2023 
permettre aux propriétaires de contourner la LDTR, en anticipant, lors de la 
conclusion du bail, la répercussion des travaux sur le loyer par le biais d'échelons. 
Or, cela constituerait un abus de droit et irait à l'encontre de l'intérêt public poursuivi 
par la LDTR. 
Par ailleurs, selon la jurisprudence, l'autorité ne pouvait, sans outrepasser ses 
compétences, intervenir sur le montant du loyer échelonné dû au-delà de la période 
de contrôle, cette question relevant des règles du droit civil et non du droit public 
cantonal. Cela signifiait, a contrario, qu’elle pouvait le faire, comme en l'espèce, 
pendant la période de contrôle. 
Dans un dossier de droit civil où la régie avait mis en place, lorsque le loyer initial 
était soumis au contrôle LDTR, un système permettant de minimiser le risque de 
contestation du loyer initial, en concluant avec le locataire un contrat de durée 
déterminée prévoyant un loyer échelonné (trois ans de loyer fixé par le département, 
puis un à deux ans avec un loyer largement majoré), le Tribunal fédéral avait 
d’ailleurs jugé que la construction juridique proposée, pour laquelle il n'y avait 
aucun motif et qui ne correspondait à aucun intérêt du locataire, ne pouvait 
s'expliquer que par la volonté d'éluder des dispositions impératives protégeant le 
locataire et était ainsi constitutive d'une fraude à la loi (Arrêt 4A_598/2018 du 
12 avril 2019 consid. 4.3 et 4.4). 
De plus, l’avis doctrinal cité par la recourante à l’appui de son argumentation était 
isolé. Quant à la référence au Mémorial de 1993 (p. 3289), relatif à des dispositions 
de l'ancienne LDTR, les articles cités (art. 6 et 7 aLDTR) n’existaient plus dans la 
même teneur. 
Si l’art. 11 al. 1 LDTR mentionnait que certains éléments pouvaient être pris en 
compte dans la fixation du loyer, notamment en lien avec l'art. 269 de loi fédérale 
du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - 
RS 220), c’était toutefois l'al. 3 qui s'appliquait en l’espèce. Selon ce dernier, si le 
loyer avant transformation ou rénovation dépassait le niveau des loyers répondant 
aux besoins prépondérants de la population, il était maintenu par le département au 
même niveau lorsqu'il apparaissait qu'il permettait économiquement au propriétaire 
de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 
En l’occurrence, le loyer avant travaux était de CHF 7’593.- la pièce par année, soit 
bien supérieur à la fourchette LDTR de CHF 3’528.- la pièce par année. Partant, 
c'était à juste titre et en conformité avec l'art. 11 al. 3 LDTR qu’il avait maintenu ce 
loyer après travaux pour une période de trois ans, sans tenir compte de l'échelon 
conclu dès le mois de novembre 2023. 
Le montant du loyer au 1er novembre 2023 ne pouvait en outre être retenu dans 
l'éventualité où les travaux ne commenceraient qu'après cette date. En effet, ainsi 
qu’énoncé à l'art. 10 al. 1 LDTR, le département fixait, comme condition de 
l'autorisation, le montant maximum des loyers. Ladite fixation intervenait donc 
dans le cadre de l'instruction de la requête sur la base d'une situation précise et du 


- 6/16 - 
A/2222/2023 
loyer appliqué à ce moment-là. Elle ne dépendait pas de la date à laquelle les travaux 
seraient réellement effectués. Si la recourante estimait que les circonstances 
s’étaient modifiées, il lui appartenait de déposer une nouvelle demande 
d'autorisation de construire ou une demande complémentaire, laquelle serait 
instruite de manière complète. II n'appartenait donc pas à la juridiction de se 
substituer à l'examen du département et de modifier le montant du loyer fixé. 
Par ailleurs, l'art. 14 LDTR prévoyait que les loyers fixés par le département ne 
pouvaient être dépassés pendant la période de contrôle (al. 1). Lorsque l’évolution 
des critères de fixation de loyers au sens des art. 269 et ss CO le justifiait, une 
demande de modification des loyers ou des prix pouvait être présentée au 
département, qui statuait en regard des articles précités (al. 2). Ce n'était donc, à 
teneur de loi, que postérieurement à la fixation des loyers qu'une demande pouvait 
être déposée. Toutefois, au vu de ce qui avait été développé ci-avant, et notamment 
du fait que la let. d de l'art. 11 al. 1 LDTR n'était prise en compte que de manière 
subsidiaire aux let. a à c, une telle modification n'intervenait que de manière 
exceptionnelle. 
10. 
La recourante a répliqué le 10 octobre 2023, par l’intermédiaire de la Régie. 
Suite au jugement du tribunal retirant l’effet suspensif au recours, les travaux de 
rénovation avaient été organisés pour débuter fin octobre 2023 et se terminer durant 
la première quinzaine de novembre 2023. Le loyer après travaux devait donc être 
bloqué à l’échelon en vigueur dès le 1er novembre 2023, pour une durée de trois 
ans, soit jusqu’au 30 novembre 2026. 
Elle requérait une copie du jugement du tribunal cité par le DT (JTAPI/4______ du 
______ 2016) lequel ne se trouvait pas sur le site du tribunal. 
Par ailleurs, l’argument selon lequel elle pourrait déposer une nouvelle demande 
d’autorisation si elle estimait que les circonstances s’étaient modifiées, était 
inadmissible. En effet, cela reviendrait à redéposer une demande complète portant 
sur les mêmes travaux, une fois ceux-ci effectués, uniquement afin que l’OCLPF 
puisse modifier son préavis au niveau de l'échelon applicable à ce moment du bail 
en cours. Cela aurait pour conséquence un gaspillage de temps et d'argent et serait 
contraire à l’art 10A al. 2 du règlement d'application de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05.01). De même, le 
dépôt d’une demande d’autorisation complémentaire entrainerait tout autant de 
documents, de travail à accomplir pour l'entreprise et les fonctionnaires et de 
surcoûts. 
De plus, le cas d’espèce ne correspondait pas à une situation où les circonstances 
étaient inconnues ou inexistantes avant la délivrance de l'autorisation et qui se 
seraient modifiées après celles-ci. Au contraire, l’échelonnement prévu dans le 
passé pour une période allant au-delà de la date de délivrance de l’autorisation, était 
connu lors de l'instruction de la demande d'autorisation et devait donc être traité 


- 7/16 - 
A/2222/2023 
lors de l’instruction de la demande d’autorisation de construire, en application de 
l’art. 11 al. 3 let. d LDTR. 
Enfin, l’art. 14 LDTR - qui se référait à des éléments inconnus lors de l'instruction 
de l'autorisation qui apparaissent après la délivrance de l'autorisation - ne 
s'appliquait pas en l’espèce puisque l'échelonnement était connu lors de l'instruction 
de l'autorisation et qu'il était aisé pour le DT de l'intégrer dans le préavis du service 
LDTR comme sollicité. 
11. 
Par duplique du 3 novembre 2023, le département a persisté dans les conclusions 
prises dans ses précédentes observations, relevant au surplus que si la recourante 
considérait que les circonstances s’étaient modifiées, le dépôt d’une nouvelle APA 
ou d’une autorisation complémentaire restait possible. Dans la mesure où les 
documents à produire était peu nombreux et déjà en grande partie à la disposition 
de la recourante, le dépôt d’une nouvelle demande ou d’une autorisation 
complémentaire ne relèverait pas d’un formalisme excessif et serait, au contraire, 
respectueuse de la LDTR. Enfin, une augmentation de loyer constituait bel et bien 
un changement de circonstances au sens de l’art. 14 LDTR. 
12. 
Par courrier du 16 février 2024, le tribunal a transmis une copie caviardée du 
jugement JTAPI/4______ à la recourante, avec délai au 29 février 2024 pour lui 
faire part de son éventuelle détermination à son sujet. 
13. 
Dans le délai prolongé à sa demande au 8 mars 2024, la recourante a persisté dans 
ses précédentes écritures et fait valoir que l’état de fait du jugement précité, dont la 
partie en droit ne contenant aucun développement sur la question de la prise en 
charge des échelonnements de loyers fixés avant travaux, était totalement différent 
de la présente cause. 
En effet, on ne se trouvait pas in casu dans la cadre de travaux effectués entre deux 
locations distinctes mais face à des travaux sollicités par la locataire en cours de 
location alors que le bail en cours prévoyait un échelonnement de loyer. Or, comme 
déjà dit, cet échelonnement devait s’appliquer pendant la période de contrôle. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la 
LDTR et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 


- 8/16 - 
A/2222/2023 
3. 
Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 
30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 
2018, n. 515 p. 179). 
4. 
Saisi d'un recours, le tribunal applique le droit d'office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n'est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/1024/2020 du 
13 octobre 2020 consid. 1 et les références citées). 
5. 
La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme de 
l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LaLAT), et comportant 
des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation 
(art. 2 al. 1 let. b LaLAT). 
Elle a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi que le 
caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi 
(art. 1 al. 1 LDTR). Celle-ci prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). 
6. 
Plus spécifiquement, la LDTR vise à protéger les locataires contre des changements 
d’affectation quantitatifs du parc locatif, soit contre le remplacement de locaux 
d’habitation par des locaux commerciaux ou à usage professionnel, mais aussi et de 
façon primordiale, à les protéger contre des changements d’affectation qualitatifs. 
Sont en effet également visés les travaux de rénovation qui ont pour conséquence 
de faire basculer des catégories de logement conçues pour des familles modestes et 
nombreuses dans des catégories de logement destinées à des personnes aisées et 
sans enfant, ou des catégories d’immeubles à loyer bas ou modérés vers des loyers 
d’appartements de luxe (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010 consid. 6b et la 
référence citée). 


- 9/16 - 
A/2222/2023 
7. 
À teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée 
notamment lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la 
santé de ses habitants ou des tiers (let. a), lorsque la réalisation d’opérations 
d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public le commande (let. b) ou pour 
les travaux de rénovation (let. e), c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR), et si les logements 
transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux BPP 
(art. 9 al. 2 LDTR). 
8. 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP lorsque 
son loyer est compris entre CHF 2'627.- et CHF 3'528.- la pièce par année 
(arrêté du Conseil d'État du 12 janvier 2022 relatif à la révision des loyers répondant 
aux BPP - ArRLoyers - L 5 20.05), ou lorsque ce logement entre dans la catégorie 
des appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. 
Selon l'arrêté déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en 
vigueur (arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories d'appartements où sévit 
la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR - ArAppart - L 5 20.03, 
modifié régulièrement), il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements 
d'une à sept pièces inclusivement. 
9. 
Ainsi, en particulier, un logement répond aux BPP lorsque son loyer est supérieur au 
plafond LDTR et que son nombre de pièces entre dans une catégorie en pénurie 
(cas où seule la condition alternative du genre est remplie) (ATA/185/2021 du 
23 février 2021 consid. 5c ; ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019 consid. 7e). 
10. 
Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, le département se réfère à 
l'art. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), qui s’applique au calcul du nombre de 
pièces des logements soumis à la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), sauf des logements d’utilité publique. 
La chambre administrative admet depuis de nombreuses années que, dans la mesure 
où les buts poursuivis par la LDTR et la LGL relèvent d’un même souci de préserver 
l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à Genève, on peut parfaitement 
appliquer la disposition précitée, par analogie, au calcul du nombre de pièces selon la 
LDTR (cf. not. ATA/334/2014 du 13 mai 2014 et les références citées). 
11. 
En l’occurrence, au vu des plans visés ne varietur figurant au dossier, le calcul des 
pièces effectué par le service LDTR apparait correct. Le logement concerné doit ainsi 
être considéré comme un appartement de 4 pièces (et non de 4,5 pièces comme 
mentionné par la recourante dans la demande d’autorisation du 8 mai 2023). Cela étant, 
même si le loyer avant travaux (CHF 30'372.- l’an, soit CHF 7'593.- par pièce) est 
supérieur au plafond LDTR, il n’en demeure pas moins que le logement correspond 
aux BPP, puisqu’il fait partie de la catégorie des logements pour lesquels règne une 


- 10/16 - 
A/2222/2023 
pénurie. Il entre donc dans le champ d’application de la LDTR, ce qui n’est au 
demeurant pas contesté. 
12. 
Les travaux qui doivent être qualifiés de travaux de transformation (ou rénovation) 
sont ceux décrits à l'art. 3 al. 1 et 2 LDTR. 
13. 
Selon l'art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l'autorisation, le 
montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient compte des critères 
énumérés à l'art. 11 LDTR (« mode de calcul »). Le département renonce à la fixation 
des loyers prévue à l’al. 1 lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment 
lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers 
dépassent d’ores et déjà d’au moins 2 fois et demie les besoins prépondérants de la 
population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). 
Cette dernière disposition légale démontre qu'un appartement loué, avant travaux, pour 
un montant dépassant les BPP, n'est pas soustrait ipso facto au contrôle des loyers. 
Seul un loyer, avant travaux, deux fois et demie supérieur à la limite de CHF 3'405.- 
par pièce et par année entraîne un tel effet (JTAPI/128/2022 du 31 janvier 2023 
consid. 20 et les références citées). 
14. 
En l’espèce, les parties ne contestent pas que les travaux de rénovation en question 
sont soumis à la LDTR. A cet égard, la recourante ne prétend pas, à juste titre, que 
l'appartement concerné serait un logement de luxe au sens de la LDTR ni que le 
loyer de l’appartement avant travaux dépasserait de plus de deux fois le loyer 
correspondant aux BPP (art. 10 al. 2 let. b in fine LDTR). 
15. 
Les conditions de l’art. 10 al. 2 let. b LDTR n’étant pas réalisées, c’est donc à bon 
droit que l’autorité intimée n’a pas renoncé à la fixation du loyer de l’appartement 
après travaux. Seule demeure litigieuse la question de la fixation du montant du 
loyer LDTR. 
16. 
Sur ce point, la recourante fait valoir que l’autorité intimée aurait dû prendre en 
compte le deuxième échelon prévu par le contrat de bail, qui devait entrer en 
vigueur à partir du 1er novembre 2023, soit CHF 2'600.- par mois (CHF 31'200.- 
par an) jusqu’à la fin de la durée de blocage correspondant à trois ans moins les 
mois déjà bloqués entre la fin des travaux et le 31 octobre 2023. 
17. 
L'art. 11 al. 1 LDTR énumère les critères que doit utiliser le département pour 
arrêter un loyer maximum, en considérant l'ensemble des travaux effectués, sous 
déduction des subventions octroyées, soit : un rendement équitable des capitaux 
investis pour les travaux, calculé en règle générale sur les 70% au maximum de leur 
coût et renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de 1er rang 
pratiqué par la Banque cantonale de Genève, en tenant compte de l'amortissement 
(let. a) ; un amortissement calculé sur une durée de 18 à 20 ans, soit de 5,55% à 5% 
(let. b) ; les frais d'entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux pris en 
considération (let. c) ; les autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en 
considération selon les art. 269 ss CO (let. d). 


- 11/16 - 
A/2222/2023 
18. 
L'art. 11 al. 2 LDTR précise que les loyers après transformation doivent répondre 
aux BPP lorsque les logements répondent eux-mêmes à ces besoins prépondérants 
quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de 
pièces ou leur surface. 
19. 
Cependant, selon l'art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation 
dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département 
au même niveau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 
Dans ce cas, il appartient au propriétaire de démontrer, par toutes pièces utiles, qu'il 
n'est pas en mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans 
majoration de loyer (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la LDTR 
[RDTR – L 5 20 01]). Par pièces utiles, le département fait prioritairement 
référence à un calcul de rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être 
recouru à une étude comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant 
des statistiques publiées chaque année par le canton, étant précisé, qu’à année de 
construction égale, la limite au-delà de laquelle le propriétaire est présumé pouvoir 
supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer est fixée, 
sauf exception, au 3ème quartile. Le département tient compte, dans son 
appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération 
au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 
1996 - RDTR - L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 2011 consid. 8 ; 
GAIDE/DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 315). 
Si le propriétaire ne produit pas les pièces permettant d'effectuer un calcul de 
rendement, voire d'appliquer la méthode des loyers du quartier ou la méthode 
relative, le département doit refuser sa demande de validation de hausse de loyer. 
Cette hausse devrait aussi être refusée s'il apparaît, au vu du dossier, que les loyers 
avant travaux sont surfaits (Mémorial du Grand Conseil 1999, p. 1087-1088). 
20. 
L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR est limitée aux cas des logements qui, sans être 
des logements de luxe sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme 
abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait admissible après 
transformation. La réserve selon laquelle le blocage des loyers doit être 
économiquement supportable permettra à l'autorité de respecter le principe de la 
proportionnalité lors de l'application de cette disposition (cf. Mémorial, op. cit., 
p. 1087-1088; arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 consid. 6; Alain MAUNOIR, 
La LDTR genevoise: les principes et quelques applications, in RDAF 2002 I p. 21). 
21. 
Ce blocage au niveau du loyer avant travaux au-dessus du plafond LDTR a deux 
conséquences pour le département. Celui-ci peut s'abstenir de faire le calcul de 
hausse de loyer fondé sur les coûts de l'art. 11 al. 1 LDTR. En revanche, il ne peut 
pas réduire le loyer après travaux au plafond LDTR : tout au plus, peut-il le bloquer 
au montant du loyer avant travaux. Du point de vue du propriétaire, ce blocage du 


- 12/16 - 
A/2222/2023 
loyer empêche tout rendement sur travaux, voire implique un rendement négatif sur 
travaux (GAIDE/DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 308). 
22. 
L'art. 12 LDTR précise que la durée de contrôle est de trois ans pour les immeubles 
rénovés ou transformés. Elle peut être portée à cinq ans en cas de transformation 
lourde. 
La conformité de cette disposition avec le droit fédéral a été admise par le Tribunal 
fédéral (2C_184/2013 du 8 janvier 2014) qui a confirmé que les règles de contrôle 
temporaire des loyers prévues par la LDTR respectaient le principe de primauté du 
droit fédéral (arrêt 1P.20/2005 du 18 mars 2005) tout en précisant que cette 
intervention étatique était limitée dans le temps, les parties demeurant libres de 
modifier le contrat de bail à l'issue de la période de contrôle. La LDTR ne permet 
ainsi pas au département d'intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle 
en imposant aux parties la conclusion d'un nouveau bail qui tiendrait compte du 
loyer fixé dans l'autorisation de rénover en application de la LDTR 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010 consid. 3.3). 
23. 
Le propriétaire peut conclure un bail échelonné prévoyant comme premier échelon 
le loyer fixé par le département pendant la durée de contrôle retenue par ce dernier 
et un deuxième échelon de loyer supérieur entrant en vigueur à l'issue de la période 
de contrôle (E. GAIDE, V. DEFAGO GAUDIN, op. cit. p. 334). Cas échéant, 
l'examen du bien-fondé du montant du loyer dû au-delà de la période de contrôle 
relèvera des règles du droit civil et non du droit public cantonal (ATA/512/2010 du 
3 août 2010). Dans l’arrêt en question, différent de l’objet de la présente procédure, 
le bail échelonné signé avec les locataires prévoyait un premier loyer respectant les 
termes de l’autorisation de construire puis un deuxième loyer à partir de la date de 
la fin de la période de contrôle. La chambre administrative a ainsi retenu que la 
recourante avait respecté l'autorisation de construire - en particulier la condition n° 
6 - et que le département ne pouvait pas, sans outrepasser ses compétences, 
intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la période de contrôle. 
La commission avait dès lors considéré à tort que le bail n'était pas conforme à la 
LDTR (consid. 2c). 
De même, le Tribunal fédéral a eu l’occasion de dire que, dans le cadre d’un contrat 
de bail avec loyers échelonnés, les dispositions de la LDTR ne permettaient pas au 
DT d’intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle, soit, en l’occurrence, 
de vérifier le loyer fixé dans la clause d’échelonnement pour les deux années 
suivant la période postérieure au contrôle étatique (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.2). 
Il découle a contrario de ces deux jurisprudences que le département doit pouvoir 
intervenir sur un loyer échelonné pendant la période de contrôle. 
Dans une autre espèce concernant un bail avec des loyers échelonnés, le Tribunal 
fédéral a considéré en substance que le loyer initial devait effectivement être fixé 
conformément à celui qui avait été retenu par le département dans l’autorisation de 


- 13/16 - 
A/2222/2023 
construire et qu’après la fin de la période de contrôle, c’était le loyer échelonné 
initialement convenu dans le bail qui devait entrer en vigueur, puisque l’avis initial 
de fixation du loyer comprenant les loyers échelonnés n’avait pas été contesté par 
le locataire dans les trente jours. Dans cette affaire, le bailleur avait exécuté des 
travaux sans requérir au préalable une autorisation de construire, puis avait conclu, 
avec un nouveau locataire, un nouveau contrat de bail prévoyant un loyer initial et 
des loyers échelonnés. Le DT avait alors délivré l’autorisation mais fixé comme 
condition un loyer LDTR pendant trois ans avec effet rétroactif au début du bail 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_356/2018 du 10 décembre 2018). 
Le Tribunal fédéral a enfin retenu une fraude à la LDTR dans le fait de conclure 
successivement des baux à durée limitée ou un contrat de bail avec un échelon qui 
tomberait après la période de fin de contrôle des loyers au sens de la LDTR, de 
manière à limiter le risque de contestation du loyer initial, soit plus largement afin 
d’éluder les dispositions impératives protégeant le locataire (arrêt 4A_598/2018 du 
12 avril 2019). 
24. 
Dans le cadre de la fixation du loyer après travaux, le département doit prendre 
comme loyer de référence le dernier loyer brut appliqué, soit le loyer sans les 
charges (ATA/783/2002 du 10 décembre 2002). 
25. 
Dans un jugement rendu le ______ 2016 (JTAPI/4______), le tribunal a eu 
l’occasion de retenir que, dans la cadre d’un contrat de bail échelonné, seul faisait 
foi le montant du loyer de l’appartement avant travaux (consid. 14 et 16). 
26. 
En l’espèce, lors de l’instruction de la demande, le loyer avant travaux s’élevait à 
CHF 7'593.- par pièce par année, soit à un montant supérieur à la fourchette LDTR 
de CHF 3’528.- par pièce. Partant, en application de l’art. 11 al. 3 LDTR et comme 
rappelé par la jurisprudence ci-dessus, c’est ce loyer qui devait être pris en compte 
pour la fixation du loyer après travaux et c’est ainsi à bon droit que le DT l’a bloqué, 
après travaux autorisés, pour une durée de trois ans. De plus, conformément à la 
lettre de l’art. 10 al. 1 LDTR, le montant maximum du loyer fixé après travaux 
constituant une « condition de l’autorisation », sa fixation doit forcément intervenir 
avant son prononcé, soit dans la cadre de l’instruction de la demande. Il ne saurait 
dès lors être pris en compte dans ce cadre des échelons futurs dudit loyer ni la date 
de réalisation de travaux. Seul pourrait tout au plus être prise en compte 
l’impossibilité économique du propriétaire de supporter le coût des travaux sans 
majoration du loyer, laquelle n’est toutefois pas alléguée, ni au demeurant 
démontrée, ici. Cette solution apparait également conforme à l’art. 14 al. 1 LDTR 
qui stipule que pendant la période de contrôle les loyers ne peuvent être dépassés. 
Les facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération dans la fixation du 
loyer, notamment en lien avec les art. 269 et ss CO, tels que les échelonnements de 
loyer (art. 269c CO) prévus aux art. 11 al. 1 let. d LDTR ne trouvent en outre pas à 
s’appliquer, s’agissant d’un loyer fixé en application du mode de calcul particulier 
prévu à l’art. 11 al. 3 LDTR. 


- 14/16 - 
A/2222/2023 
Quant à l’avis doctrinal mentionné par la recourante (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 286) selon lequel un échelonnement prévu antérieurement aux travaux 
ne peut être exclu par le DT, il ne saurait être compris comme l’entend cette 
dernière. En effet, durant la période de contrôle, dans le cas d’application de 
l’art. 11 al. 3 LDTR, lorsque, comme en l’espèce, le loyer avant travaux permet 
économiquement au propriétaire de supporter leur coût sans majoration, seul le 
dernier loyer brut avant travaux autorisés doit servir de loyer de référence. 
En revanche, comme retenu par le Tribunal fédéral, le loyer échelonné prévu dans 
le contrat de bail avant travaux ne peut être exclu par le département, après la 
période de contrôle. Ce n’est toutefois qu’à ce moment-là qu’il pourra s’appliquer. 
27. 
La recourante se plaint encore implicitement d'une violation de la primauté du droit 
fédéral en tant que le DT avait fait primer l'art. 10 al. 3 LDTR sur les règles du droit 
du bail en effectuant un contrôle des loyers alors que ceux-ci avaient été fixés et 
échelonnés conventionnellement entre les parties au contrat de bail. 
28. 
Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire. 
Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à l'adoption 
ou à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral 
ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens 
qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur 
fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 137 I 167 consid. 3.4; 131 I 333 
consid. 2.1 et les arrêts cités). Il est ainsi interdit aux cantons d'intervenir dans les 
rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le 
droit fédéral (ATF 131 I 333 consid. 2.2). 
29. 
Toutefois, selon une jurisprudence constante, les cantons demeurent libres d'édicter 
des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en 
soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de 
maisons d'habitation. Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à de multiples reprises, et 
encore récemment, que les dispositions cantonales qui soumettent à une autorisation 
les transformations de maisons d'habitation et qui imposent un contrôle des loyers 
ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent les 
rapports entre bailleurs et locataires. Ces normes poursuivent un but d'intérêt public 
évident, suffisamment important pour justifier des restrictions au droit de propriété, 
à la liberté économique et à l'application de certaines règles de droit civil fédéral 
(ATF 137 I 135 consid. 2.5.2 ;135 I 233 consid. 8.2 ; 131 I 333 consid. 2; ATF 113 
Ia 126 consid. 7a). La jurisprudence a ainsi expressément confirmé que les règles 
de contrôle temporaire des loyers prévues par la LDTR/GE respectaient le principe 
de primauté du droit fédéral (arrêts du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 
2014 consid. 2.1; 1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 2.2; 4A_185/2008 du 
24 septembre 2008, consid. 2.3 ; ATF 131 I 333 consid. 2.2; ATA/512/2010 du 
3 août 2010 consid. 2b ; ATA/86/2006 du 14 février 2006 consid. 4b). En cas de 
procédure par-devant la juridiction des baux et loyers, il existe une sorte de double 
contrôle des loyers, fondé toutefois sur des règles différentes. Lorsque ces juges 


- 15/16 - 
A/2222/2023 
civils fixent un loyer en application des règles du CO, il est possible que le loyer 
LDTR fixé par les autorités administratives soit inférieur. Ce dernier doit être alors 
respecté (GAIDE/ DEFAGO GAUDIN, op. cit. pp. 331 et 332 et les réf. citées). 
30. 
En l’espèce, nonobstant l'accord des parties au contrat de bail, le DT restait en droit 
de fixer le montant du loyer, afin que ce dernier n’échappe pas à son contrôle et 
respecte le but de préservation de l’habitat que vise la LDTR (cf. ATA/512/2010 
précité ; ATA/86/2006 précité consid. 4b où l'accord des parties avait été entériné 
par un jugement du TBL en force). Le fait que les travaux aient été exécutés sur 
demande de la locataire n'y change rien. 
31. 
Le DT n'a dès lors pas excédé ni abusé de son pouvoir d'appréciation en fixant le 
loyer annuel de l'appartement, dès la fin des travaux, à CHF 30'372.- par an, soit 
CHF 7'593.- la pièce par an, et l’autorisation délivrée le 30 mai 2023 doit être 
confirmée. 
32. 
En dernier lieu et à toutes fins utiles, la recourante reste libre de déposer une 
demande de modification des loyers en application de l’art. 14 al. 2 LDTR, voire 
une nouvelle demande d’autorisation, si elle l’estime nécessaire. 
33. 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
34. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 1’500.- ; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite 
du dépôt du recours. Vu l’issu du litige, aucune indemnité de procédure ne sera 
allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 


- 16/16 - 
A/2222/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 29 juin 2023 par A______ SA contre la 
décision du département du territoire du 30 mai 2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-, lequel est 
partiellement couvert par l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, François 
HILTBRAND, Diane SCHASCA et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier