ge_gerichte · ACJC/529/2021 · 2021-05-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 4 mai 2021. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17555/2018 
ACJC/529/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 3 MAI 2021 
 
Entre 
 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 24 juillet 2020, comparant par Me Fateh BOUDIAF, avocat, rue de 
l’Arquebuse 14, case postale 5006, 1211 Genève 11, en l’étude duquel il fait élection de 
domicile. 
 
et 
 
B______ SA, sise c/o C______ SARL, ______, intimée, comparant par Me Vadim 
HARYCH, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 
 
 
 
 


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C/17555/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/526/2020 du 24 juillet 2020, notifié aux parties le 27 juillet 
2020, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 
12 juillet 2018 pour le 31 janvier 2019 par B______ SA à A______ concernant 
l'arcade située à gauche de l'entrée de l'immeuble sis 14, rue 1______ à Genève, 
y compris deux arrières salles formant la cuisine et une deuxième salle au rez-
de-chaussée ainsi que le sous-sol attenant (ch. 1 du dispositif), et celui 
concernant la place de parking n° 2______ au rez extérieur de l'immeuble sis 16, 
rue 1______ à Genève (ch. 2), a reporté les effets du congé relatif à la place de 
parking au 28 février 2019 (ch. 3), n'a accordé aucune prolongation de bail à 
A______ (ch. 4), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit 
que la procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié le 14 septembre 2020 à la Cour de justice, A______ forme 
appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, 
principalement, à ce que la Cour constate la nullité des congés notifiés le 
12 juillet 2018, subsidiairement annule lesdits congés et, encore plus 
subsidiairement, annule le chiffre 4 du dispositif du jugement, ordonne une 
prolongation des baux jusqu'au 28 février 2025 ainsi qu'une baisse de loyer 
fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence depuis le début du bail. 
 
b. Dans sa réponse du 9 octobre 2020, B______ SA conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
d. Elles ont été avisées le 18 novembre 2020 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 25 septembre 2007, D______ (ci-après : l'ancien bailleur), et A______ et 
E______ (ci-après : les anciens locataires), ont signé un contrat de bail portant 
sur la location d'une arcade située à gauche de l'entrée de l'immeuble sis 14, rue 
1______ à Genève, y compris deux arrières salles formant la cuisine et une 
deuxième salle au rez-de-chaussée ainsi que le sous-sol attenant. 
 
La destination des locaux était l'exploitation d'un café-restaurant. L'établissement 
était exploité à l'enseigne « F______ ». 
 
b. En date du 22 février 2010, l'ancien bailleur, et A______ (ci-après : le 
locataire) ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur les mêmes locaux. 
 
La destination des locaux était toujours l'exploitation d'un café-restaurant. 


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Ce nouveau bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1er mars 
2010 au 28 février 2015, renouvelable tacitement d'année en année sauf 
résiliation respectant un préavis de six mois. 
Le loyer annuel a été fixé de manière échelonnée, soit à hauteur de 50'000 fr. du 
1er mars 2010 au 29 février 2012, de 60'000 fr. du 1er mars 2012 au 28 février 
2013 et de 66'000 fr. dès le 1er mars 2013, soit 5'500 fr. par mois, ce dernier 
loyer étant indexé à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation. 
L'article 2 des dispositions particulières du bail prévoit que le locataire 
entreprendra d'importants travaux dans les locaux à sa charge, avec une 
participation de l'ancien bailleur à la fin des travaux. 
L'article 7 prévoit que le locataire veillera à prendre toutes les précautions utiles 
afin de ne pas incommoder ou provoquer de réclamations de locataires ou 
voisins, par l'exploitation de son établissement. Il veillera notamment à prendre 
toutes les mesures propres à observer tous les règlements de police ou autres et 
veillera à ce que le bon ordre règne dans les locaux loués. 
c. Le même jour, les parties se sont liées par un contrat de bail portant sur la 
location d'une place de stationnement n° 2______ au rez extérieur de l'immeuble 
sis rue 1______ à Genève. 
Le bail a été conclu pour une durée d'un an, du 1er mars 2010 au 28 février 2011, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf résiliation respectant un 
préavis de trois mois. 
Le loyer a été fixé à 3'000 fr. par année. 
d. En 2015, selon ses allégations, B______ SA (ci-après : la bailleresse) est 
devenue propriétaire de l'immeuble. 
e. En date du 10 décembre 2013, afin d'améliorer la rentabilité de son restaurant, 
le locataire a informé G______ SA, l'ancienne régie, de sa volonté de remettre la 
gérance de son restaurant au 1er janvier 2014. 
Le 19 décembre 2013, l'ancienne régie chargée de la gérance de l'immeuble, en a 
pris note. 
f. A l'occasion d'une publication dans la FOSC du ______ 2013, la bailleresse a 
découvert la création d'une nouvelle société en nom collectif au nom de 
« H______, I______ et J______ », exploitant les locaux en tant que restaurant 
bar. 
g. C______ SARL, nouvelle agence immobilière chargée de la gérance de 
l'immeuble, a rappelé au locataire que la destination des locaux, en café-


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restaurant, et l'article 7 des conditions particulières du bail s'agissant des 
nuisances devaient être respecté. Elle a en outre demandé au locataire de lui faire 
parvenir une copie du contrat de gérance. 
h. A teneur du contrat de gérance, ce dernier était conclu pour une durée de 
36 mois, soit du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016, renouvelable d'année en 
année. L'article 8 du contrat précisait en outre que les locaux ne pouvaient être 
affectés à une autre destination que celle d'un café-restaurant. 
i. Par courrier du 26 mai 2014, C______ SARL a informé le locataire que son 
établissement générait des nuisances sonores et lui a rappelé la teneur de l'article 
7 des conditions particulières du bail. Elle l'a mis en outre en demeure de 
prendre les mesures nécessaires d'ici le 31 juillet 2014, faute de quoi elle 
procéderait à la résiliation du bail. 
j. Par courrier du 2 septembre 2014, C______ SARL a prié le locataire de 
respecter la loi sur la gestion des déchets (LGD), afin de ne pas encombrer les 
parties communes de l'immeuble. 
k. Le 7 janvier 2015, C______ SARL a rappelé au locataire que les portes de 
caves devaient être fermées en permanence et qu'il était interdit d'entreposer du 
matériel ou des poubelles dans les parties communes de l'immeuble. 
l. Par courrier du 7 janvier 2015, C______ SARL a rappelé au locataire que la 
présence de marchandises et de mobilier dans les parties communes de 
l'immeuble et devant la porte était interdite. 
m. Par courrier du 7 janvier 2015, C______ SARL a indiqué au locataire avoir 
constaté que la terrasse était occupée par une importante clientèle qui empêchait 
la circulation des piétons sur le trottoir et l'accès à l'immeuble, ce qui engendrait 
des nuisances pour les voisins. En outre, elle lui a rappelé la destination des 
locaux, soit l'exploitation d'un café-restaurant. 
n. Suite à la dissolution de la société « H______, I______ et J______ », la 
bailleresse a été informée, par publication dans la FOSC du ______ 2015, de ce 
que les locaux allaient être exploités par la société « H______, J______ » à 
compter du 22 janvier 2015. 
o. Le 26 août 2015, C______ SARL a mis en demeure le locataire de respecter la 
destination prévue de sa place de stationnement et de ne pas entreposer d'autres 
objets que son véhicule, sous menace de résiliation de bail. 
p. Le 23 décembre 2015, C______ SARL a à nouveau demandé au locataire de 
maintenir la porte d'accès aux caves fermée. 


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q. Par courriel du 26 janvier 2016, les locataires d'un appartement de l'immeuble 
se sont plaints auprès de C______ SARL des nuisances sonores subies provenant 
du bar. 
r. Par courrier du 10 mars 2016, C______ SARL a informé le locataire avoir 
reçu à plusieurs reprises des plaintes concernant des nuisances liées à la 
fréquentation de l'établissement et des marchandises entreposées dans les parties 
communes de l'immeuble et sur la place de stationnement du locataire. Elle le 
mettait en demeure de cesser ses agissements, faute de quoi elle retirerait l'accès 
par la cour donné à bien plaire pour les livraisons et procèderait à la résiliation 
du bail. 
s. Par courrier du 23 mars 2016 le locataire, a répondu qu'il s'était assuré auprès 
de H______ qu'elle respectait les conditions du bail. Le gérant exploitait un café-
restaurant et non un bar à cocktails et musique. Les plaintes semblaient 
chicanières, mais le locataire s'engageait toutefois à prendre toutes les mesures 
utiles pour en tenir compte. 
t. Par courrier 15 février 2017, la régie a à nouveau signalé au locataire la 
présence de containers et poubelles dans les parties communes de l'immeuble. 
u. Le 6 novembre 2017, les parties ont signé un avenant au bail portant sur la 
mise en fonction d'une chaufferie commune et centralisée avec production d'eau 
chaude et sur une nouvelle échéance contractuelle du bail fixée au 31 janvier 
2018. 
v. Par publication dans la FOSC du ______ 2017, la bailleresse a appris que la 
société exploitant les locaux avait été radiée du Registre du commerce et qu'une 
nouvelle société en nom collectif avait été créée au nom de « H______ 
K______/I______ SNC », dont les associés étaient K______ et I______. 
Le 4 janvier 2018, C______ SARL, a indiqué au locataire qu'elle était surprise 
de ne pas avoir été informée de la cessation de l'exploitation de la société et a 
demandé confirmation de la reprise de l'exploitation du fonds de commerce par 
ce dernier. 
Le 10 janvier 2018, le locataire a informé C______ SARL que K______ et 
I______ souhaitaient poursuivre l'exploitation de l'établissement. 
w. Par publication dans la FOSC du ______ 2018, rectifiée en date du ______ 
2018, la bailleresse a appris que la société « H______, K______/I______ SNC » 
avait été radiée et que ses affaires étaient reprises par la raison individuelle 
« H______, K______ ». 


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x. Le 28 février 2018, le locataire a transmis à C______ SARL la convention de 
mise en gérance libre de l'arcade conclue avec K______ et I______ pour une 
durée déterminée d'une année, soit du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018. Le 
loyer de gérance convenu était de 8'000 fr. par mois, charges et parking non 
compris. 
y. Par publication dans la FOSC du ______ 2018, la bailleresse a appris que la 
société « H______, K______/I______ SNC », reprenant les affaires de 
« H______, K______ » avait été créée, son objet étant « bar, restaurant ». 
z. Les 18 et 3 juillet 2018, C______ SARL a interpellé le locataire au sujet de 
fenêtres et de la porte de la cour laissées ouvertes. Pour la bailleresse cette 
situation devenait intolérable. 
aa. Par avis officiels du 12 juillet 2018, la bailleresse a résilié les contrats de bail 
portant sur le commerce et la place de stationnement pour le 31 janvier 2019. 
Elle invoquait les motifs suivants : 
- 
Changement de destination des locaux sans l'autorisation de la bailleresse 
d'un café-restaurant en bar; 
- 
Absence d'intention du locataire principal d'exploiter lui-même les locaux 
(sous-locations en chaîne depuis de nombreux mois); 
- 
Non-respect du règlement de l'immeuble et des égards dus aux habitants de 
celui-ci ayant nécessité l'envoi de plusieurs courriers (nuisances émanant de 
l'établissement, porte d'accès aux caves et la cour intérieure laissées 
régulièrement ouvertes); 
- 
Rupture du lien de confiance entre la bailleresse et le locataire principal qui 
n'informait pas cette dernière au sujet du changement de l'identité des sous-
locataires de l'arcade. 
bb. Par requêtes déposées le 27 juillet 2018 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, déclarées non conciliées le 3 décembre 
2018 et portées devant le Tribunal des baux et loyers le 18 janvier 2019, le 
locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule les congés, et, 
subsidiairement, à ce qu'il reporte leurs effets au 28 février 2019, lui accorde une 
pleine et entière prolongation de six ans et une baisse de loyer pendant la 
prolongation de bail au vu de l'importante baisse du taux hypothécaire de 
référence depuis le début du bail, adapte la garantie de loyers à concurrence de 
douze mois du loyer ainsi fixé, ordonne la libération du solde en sa faveur et 
l'autorise à quitter les locaux en tout temps, moyennant un préavis d'un mois 
pour le 15 ou la fin d'un mois. 


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cc. Par ordonnance du 19 février 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des 
causes portant sur le local commercial et sur la place de stationnement sous le 
numéro C/17555/2018. 
dd. Parallèlement, selon les publications FOSC des ______ et ______ 2019, la 
société « H______, K______/I______ SNC » a été radiée et l'entreprise 
individuelle « A______ » a été inscrite, avec comme but « l'exploitation d'un 
restaurant-café-bar ». 
ee. En date du 6 mars 2019 le Service de police du Commerce a indiqué à la 
bailleresse que l'arcade litigieuse était un établissement public de « catégorie 
bar », au bénéfice d'une autorisation LRDBHD, le propriétaire étant J______ et 
l'exploitant I______. 
ff. En date du 13 mars 2019, à titre transactionnel, le locataire a proposé une 
augmentation de loyer et une redistribution du prix de vente de son fonds de 
commerce. 
Le 18 mars 2019, le conseil de la bailleresse a refusé l'offre du locataire, 
précisant que les motifs du congé ne reposaient pas sur une question relative au 
montant du loyer. 
gg. Par mémoire réponse du 12 avril 2019, la bailleresse a conclu à ce que le 
Tribunal dise que les congés étaient valables. 
hh. Le 7 juin 2019, le locataire a persisté dans ses conclusions et a produit des 
pièces complémentaires dont l'autorisation d'exploiter délivrée le 24 avril 2019 
par le Service de police du Commerce autorisant L______, neveu du locataire, à 
exploiter un établissement de catégorie « café-restaurant » à l'enseigne 
« H______ », propriété de la raison individuelle « A______ ». 
Il a expliqué exploiter son restaurant depuis 2008 mais souffrir depuis de 
nombreuses années du genou, raison pour laquelle il avait été contraint de cesser 
cette exploitation dès 2014. Il souhaitait cependant reprendre l'exploitation de 
son établissement dès 2019 afin de rentabiliser les investissements faits, tels que 
les travaux effectués à hauteur de 200'000 fr., le rachat du fonds de commerce de 
l'ancien gérant et le paiement des arriérés de loyers. Trois autres établissements 
voisins exploitaient des bars et créaient des nuisances. Seul un habitant de 
l'immeuble s'était plaint de l'établissement litigieux alors que les nuisances 
provenaient des trois autres bars. 
Le locataire a produit une attestation de M______, travaillant dans l'immeuble, 
confirmant qu'aucune nuisance n'émanait de l'établissement, il s'agissait d'un lieu 
de rencontre et de partage, lui-même s'y rendant fréquemment. Il a produit en 
outre les bilans de la société « F______ » de 2009 à 2018, un certificat médical 


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daté du 12 février 2019 indiquant qu'il se trouvait en arrêt de travail à 100% 
depuis 2014, et une estimation des travaux entrepris. 
ii. Le 26 juin 2019, la bailleresse a persisté dans ses conclusions et a précisé 
qu'au vu de l'autorisation délivrée le 24 avril 2019 par le Service de police du 
Commerce, le locataire persistait à ne pas exploiter lui-même les locaux, puisque 
cette autorisation avait été délivrée à L______. 
Elle a également produit une requête en installation de procédés de réclame 
déposée par le locataire auprès du Service de l'espace public le 3 juin 2019 
indiquant comme genre de commerce « BAR CAFE ». 
jj. En date du 3 septembre 2019, le locataire a produit deux attestations datées 
des 28 juin et 6 août 2019, selon lesquelles aucune nuisance ni désagrément ne 
provenait du bar H______. 
kk. Lors de l'audience du 12 septembre 2019, la bailleresse a produit des pièces 
complémentaires dont notamment des photographies de la devanture de 
l'établissement sur laquelle il est indiqué ______ » ainsi qu'un courriel du 11 
septembre 2019 d'un tiers confirmant que le locataire lui avait proposé la reprise 
de son établissement, lui-même souhaitant développer ses affaires à l'étranger. 
ll. Lors de l'audience du Tribunal du 16 janvier 2020, le locataire a confirmé que 
la mise en gérance avait commencé en 2014 et devait durer jusqu'à fin 2017, 
durée qui avait été prolongée jusqu'au 30 septembre 2018. La raison de cette 
mise en gérance était d'une part qu'il travaillait dans une fiduciaire et d'autre part 
qu'il souffrait de problèmes de santé. Il avait indiqué dans le courrier du 
10 décembre 2013 qu'il souhaitait mettre en gérance son commerce pour en 
améliorer la rentabilité car il ne voulait pas entrer dans les détails de sa vie 
privée. Quoiqu'il en soit, il était en effet plus rentable de mettre le commerce en 
gérance. Aujourd'hui, sa seule source de revenu était la gérance de son 
commerce. Il devait toutefois vendre le fonds de commerce car la régie avait 
résilié son bail alors que son souhait était d'en poursuivre l'exploitation. Il n'avait 
d'autre choix que de vendre son fonds de commerce pour tenter de récupérer une 
partie de ses investissements, de l'ordre de 550'000 fr., lesquels n'étaient pas 
encore complètement amortis. Il était inscrit au Registre du commerce avec son 
employé, N______. Au début de l'année 2019, son neveu, L______, avait utilisé 
sa patente. Son voisin était responsable des ordures laissées dans les parties 
communes de l'immeuble. Ses gérants avaient en outre confirmé ne pas mettre la 
musique trop fort. Les bruits émanaient du bar voisin qui avait déjà été amendé 
par la police. Dans son commerce, il cuisinait tous les jours à base d'aliments 
congelés. Il confectionnait peu de plats et vendait principalement de l'alcool. 
L'établissement avait toujours été exploité en tant que café-restaurant-bar, y 
compris lorsqu'il était en gérance. Ce n'est que lors de la dernière année qu'il 


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avait remarqué que seul le mot « bar » figurait sur le commerce, alors que les 
gérants étaient tenus de proposer de la cuisine. 
Le Tribunal a entendu trois témoins, soit : 
I______ avait exploité le commerce en tant que bar-restaurant, entre février ou 
mars 2014 et fin 2018. Il servait des burgers et des tapas. Depuis le 1er janvier 
2019, il n'était plus impliqué dans l'exploitation de l'établissement et la société 
exploitant le commerce avait été radiée du Registre du commerce. I______ avait 
fait insonoriser les locaux. Le soir, lorsque le commerce était exploité en tant que 
bar, la musique était plus forte mais un chuchoteur était présent sur la terrasse 
pour contenir le bruit des clients. Seule la musique provenant du bar voisin avait 
pu être perçue par les voisins et la police. 
O______, dont la société était locataire d'un local au 4ème étage du même 
immeuble entre mars 2009 et décembre 2018, a déclaré qu'il allait régulièrement 
déjeuner au H______. Il louait une place de stationnement dans la cour et voyait 
tous les jours des livreurs du H______, et d'autres commerces, qui parfois 
l'empêchaient d'accéder à sa place. Il n'avait pas subi de nuisances particulières 
provenant du H______. Il a confirmé la présence de poubelles dans les caves 
sans qu'il puisse imputer cela à un commerce en particulier. 
P______, représentant de la bailleresse, a relevé que si I______ avait entrepris 
des travaux d'insonorisation c'est que le bruit constaté provenait bien du 
commerce litigieux et non du bar voisin. Les autres nuisances ne pouvaient 
provenir que du H______ dans la mesure où le matériel se trouvait juste devant 
l'établissement. P______ a indiqué qu'il ne savait pas qui exploitait 
l'établissement aujourd'hui et n'avait jamais vu des clients manger le soir mais 
uniquement consommer des boissons. Le propriétaire souhaitait que le 
commerce soit exploité en tant que restaurant exclusivement et non en tant que 
bar. 
mm. Par ordonnance du 4 février 2020, le Tribunal a clos l'administration des 
preuves. 
nn. Une audience de plaidoiries finales s'est tenue le 18 juin 2020, lors de 
laquelle les parties ont persisté dans leurs conclusions. La cause a ensuite été 
gardée à juger par le Tribunal. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, les loyers annuels du local commercial et de la place de 
stationnement, charges comprises, s'élèvent à 69'000 fr. 
En prenant en compte la durée de protection de trois ans et le montant des loyers 
la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (69'000 fr. x 3 
= 207'000 fr.). 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
2.1 L'appelant soutient pour la première fois devant la Cour que les congés sont 
nuls, car ils ont été donnés alors que l'intimée n'était pas encore inscrite au 
Registre foncier en tant que propriétaire des objets loués. 


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2.2 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée - ce qu'il est lorsqu'il 
contient une clause de reconduction tacite (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 4.1; 4A_347/2017 du 21 décembre 
2017 consid. 5.1.1) -, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la 
prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation 
ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier 
(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.1). 
Le congé qui ne satisfait pas aux conditions de forme prévues aux art. 266l à 266n 
est nul (art. 266o CO). 
En particulier, pour être valable, la résiliation doit être adressée par l'une des 
parties au bail à l'autre (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 823). En 
d'autres termes, le congé signifié par une personne qui n'est pas bailleur est nul 
(LACHAT, op. cit., p. 824). 
Dans le contexte de la résiliation du bail, qui doit être notifiée sur formule 
officielle, la désignation de la personne du bailleur figurant sur l'avis de résiliation 
doit être interprétée strictement (conformément au principe de la confiance), toute 
extrapolation devant être évitée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2016 du 
7 décembre 2016 consid. 3.1; 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1). 
Les effets du contrat ne valent normalement qu'à l'égard des parties, non envers 
les tiers, conformément au principe de la relativité des conventions exprimé par 
l'adage res inter alios acta aliis nec nocet nec prodest (ATF 136 III 14 
consid. 2.3). Le principe de la relativité des conventions découle de la liberté de 
conclure, selon laquelle chacun a le droit de choisir son cocontractant. 
Par conséquent, on ne saurait imposer à une partie des engagements envers un 
tiers avec lequel elle n'a pas contracté. Inversement, on ne saurait opposer à ce 
tiers les effets d'un contrat qu'il n'a pas conclu (ATF 80 II 26consid. 5a, JdT 1955 
I 136). 
Doit être notamment considéré comme nul le congé donné par l'acquéreur de 
l'immeuble non encore inscrit au Registre foncier (LACHAT, op. cit., 950). 
Opposable à quiconque, la nullité doit être constatée par toute autorité compétente 
pour examiner les effets du congé, même d'office et ceci en tout temps 
(BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, no 6 ad 
art. 266 CO). 
2.3 L'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'établir les faits d'office dans les 
affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC (soit les affaires relevant ratione materiae de 
la procédure simplifiée) et dans certaines causes dont la valeur litigieuse ne 
dépasse pas 30'000 fr., en particulier « les autres litiges portant sur des baux à 


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C/17555/2018 
loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme 
agricoles ». Le juge n'est alors pas lié par les allégations des parties et leurs offres 
de preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour 
autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). Conséquence 
de la maxime inquisitoire, les parties peuvent introduire des faits et moyens de 
preuve nouveaux jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC; ATF 142 III 402 
consid. 2.1). 
La maxime inquisitoire sociale instaurée par l'art. 247 al. 2 CPC est fondée sur des 
motifs de politique sociale. Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à 
assurer l'égalité des parties et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les 
parties de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves 
topiques. Le juge doit se contenter d'exercer son devoir d'interpellation 
(Fragepflicht) et d'attirer l'attention des parties sur leur devoir de collaborer et sur 
la production des preuves. Il doit en outre s'assurer que les allégations et offres de 
preuves sont complètes, s'il a des motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge 
se limite à inviter les parties à désigner les moyens de preuve et à les produire 
(ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 III 231 consid. 4a; ACJC/104/2016 du 
1er février 2016 consid. 3.3). 
En procédure simplifiée s'applique également la maxime de disposition. Le cadre 
du litige est fixé par les conclusions des parties. C'est à elles seules, et non au 
juge, de dire quels moyens et quelles prétentions elles entendent faire valoir 
(ACJC/310/2020 du 24 février 2020 consid. 2.1.2; LACHAT/LACHAT, Procédure 
civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 239). 
On ne saurait déduire de la maxime inquisitoire sociale le devoir d'instruire 
d'office sur la validité de la fixation du loyer initial. Il incombe certes au juge de 
constater d'office la nullité dont il a connaissance. Toutefois, l'obligation 
d'instruire dépend de la rè le de procédure applicable r, la maxime inquisitoire 
sociale limite le devoir d'instruction au cas o des otifs ob ectifs suscitent des 
doutes sur le caractère co plet des allé ations des parties arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_577/2010 du 21 mars 2011, consid. 4.2). 
2.4 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. L'art. 8 CC consacre un 
droit des parties, dans les matières réglées par le droit civil fédéral, à 
l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 consid. 7.1). 
L'art. 8 CC confère un droit à la preuve pour autant que le justiciable cherche à 
établir un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il propose 
une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte dans les formes et délais 


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prévus par la loi de procédure applicable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_390/2012 
du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrêts cités). 
2.5 L'appelant ne fournit aucun élément corroborant ses affirmations selon 
lesquelles l'intimée n'était pas propriétaire de l'immeuble litigieux au moment de 
la notification des congés. 
Or, il appartenait à l'appelant de prouver ce fait, en application de l'art. 8 CC, ce 
qu'il n'a pas fait. 
Aucun motif objectif ne permet au demeurant de retenir que l'intimée n'était pas 
propriétaire de l'immeuble au moment où elle a notifié les congés. En effet, tout 
au moins à partir du 6 juillet 2015, les correspondances ainsi que l'avenant signé 
le 6 novembre 2015, désignaient l'intimée comme bailleresse du logement 
litigieux. 
Partant, la nullité du congé ne peut être retenue. 
3. 
3.1 Le Tribunal a considéré que l'intimée avait démontré la réalité des motifs du 
congé fondés sur le changement de destination des locaux et sur l'absence 
d'intention du locataire de les exploiter lui-même. Ces motifs n'étaient pas abusifs. 
L'appelant fait valoir que l'intimée a agi au mépris des règles de la bonne foi en 
l'amenant à signer l'avenant au contrat de bail le 6 novembre 2017 pour résilier ce 
contrat pour sa prochaine échéance. Il conteste également les motifs de résiliation 
retenus par le Tribunal. 
 
3.2 Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la 
faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 
4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 
consid. 2.2). 
Le bailleur est ainsi en principe libre de résilier le bail, notamment dans le but 
d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses 
intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3; LACHAT, op.cit., p 966). 
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 
foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 
138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 
2015 consid. 4.1). 
Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux 
commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. 
Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement 


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chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et 
dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de 
disproportion grossière des intérêts en présence; il l'est également lorsque le 
bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude 
contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les 
al. 1 et 2 de l'art. 2 CC; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de 
cette dernière disposition (ATF 120 II 105 consid. 3; 120 II 31 consid. 4a; voir 
aussi ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). La validité d'un congé 
doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette 
manifestation de volonté (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 et 
138 III 59, ibid.; arrêts du Tribunal fédéral 4A_346/2016, 4A_358/2016 du 
17 janvier 2017 consid. 3). 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 
4A.472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1, 4C_433/2006du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2 et ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail 
a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A.472/2007du 11 mars 2008 consid. 2.1). 
Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à 
renverser le fardeau de la preuve (ACJ/334/2002 du 18 mars 2002; BARBEY, 
Commentaire du droit du bail, 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste 
un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, 
le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 
Le but de la règlementation des art. 271-271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 
congé, il ne faut pas procéder à la pesée entre l'intérêt du bailleur à récupérer son 
bien et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts 
n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 
Le bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant 
que ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres. Il suffit 
que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi pour que le congé soit 
validé (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., ad. Art. 271 CO N 44). 


- 15/19 - 
 
 
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Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation. Le bien-fondé de la 
résiliation doit être apprécié au moment où son auteur manifeste sa volonté de 
mettre un terme au contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_673/2014 du 24 février 
2015; ATF 138 III 59, consid. 2.1). 
3.3 En l'espèce, en date du 6 novembre 2017, les parties ont signé un avenant au 
contrat de bail portant d'une part sur la mise en fonction d'une chaufferie 
commune et centralisée avec production d'eau chaude et d'autre part sur une 
nouvelle échéance de bail fixée en date du 31 janvier 2018. 
Le droit du bail étant régi par le principe de la liberté contractuelle, les parties 
étaient libres de conclure un avenant de bail portant notamment sur une nouvelle 
échéance contractuelle. 
L'intimée relève que le but d'une telle démarche était d'aligner les échéances 
contractuelles de l'ensemble des baux de l'immeuble, raison pour laquelle tous les 
locataires ont signé un avenant identique. Aucun élément du dossier ne permet de 
retenir que ces indications sont inexactes. 
L'appelant ne s'est en outre jamais opposé à la conclusion de ladite convention et a 
signé librement et en pleine connaissance de cause l'avenant du 6 novembre 2017. 
Le grief selon lequel l'intimée aurait agi au mépris des règles de la bonne foi ne 
saurait dès lors être retenu par la Cour dans la mesure où, en signant l'avenant, 
l'appelant acceptait la possibilité que l'intimée résilie le contrat de bail pour la 
prochaine échéance contractuelle. 
L'appelant revient ensuite sur les motifs de résiliation invoqués par l'intimée et 
retenus par le Tribunal. 
S'agissant du premier motif, soit le changement de destination des locaux sans 
l'autorisation de la bailleresse d'un café-restaurant en bar, l'appelant prétend que 
l'intimée se serait accommodée de cette situation. Il relève en outre que l'avenant 
au contrat de bail du 6 novembre 2017 est censé « avoir fait table rase » des 
différends qui avaient opposés les parties. 
Cependant, comme le relèvent à juste titre les premiers juges, dès le début de la 
mise en gérance, soit dès le 10 mars 2014, l'intimée s'est opposée à la nouvelle 
affectation des locaux. Elle a par la suite réaffirmé son désaccord à plusieurs 
reprises. Le fait qu'elle ait attendu plusieurs années pour procéder à la résiliation 
des contrats de bail ne saurait dès lors être retenu comme une acceptation tacite de 
la nouvelle destination des locaux. Cela est d'autant plus vrai que, avant la 
procédure, l'appelant a toujours affirmé qu'il exploitait un restaurant-bar et non un 
bar à cocktails. 


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L'avenant du 6 novembre 2017, vient compléter certaines dispositions du contrat 
de bail, mais ne porte nullement sur la destination des locaux. 
Partant, le raisonnement selon lequel la conclusion de cet avenant mettrait fin aux 
différends intervenus entre les parties au sujet de la destination des locaux ne 
saurait être suivi. 
Au vu du premier motif des congés, non contraire à la bonne foi, le jugement 
entrepris sera confirmé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le bien-fondé des 
autres motifs de résiliation invoqués. 
4. 
4.1 L'appelant sollicite l'octroi d'une prolongation de six ans à compter de la fin du 
bail. 
 
Cette prolongation a été refusée par le Tribunal au motif que l'appelant n'exploite 
pas personnellement les locaux depuis 2014 et qu'il n'a pas établi que 
l'exploitation de l'établissement est sa seule source de revenu actuelle. 
4.2 Le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat 
aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du 
bailleur le justifient. La prolongation est de six ans au maximum s'agissant d'un 
bail commercial (art. 272 al.1 et art. 272b al.1 CO). 
Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le 
juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 
al. 2 CO, ATF 136 III 190 consid. 6, ATF 135 III 121 consid. 2, ATF 125 III 226 
consid. 4b, les principes prévalant pour les baux d'habitations pouvant être 
appliqués aux baux commerciaux, par analogie). 
La prolongation du contrat n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer 
une atténuation des conséquences pénibles qu'entrainerait ce congé et laisse 
prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le 
locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences 
nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (ATF 116 II 446 
consid. 3b, ATF 105 II 197 consid. 3a). 
Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances 
de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durée du bail, la situation 
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du 


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bailleur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation 
sur le marché local des locaux commerciaux (art. 272 al.2 CO). 
Peuvent entrer en ligne de compte d'autres facteurs, comme la nature des activités 
du locataire, la proximité de la clientèle d'un commerçant, l'importance de 
l'activité du locataire (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., ad. Art. 272 CO N 29). 
Cependant, dans le cadre de l'examen par l'autorité d'une éventuelle prolongation, 
seuls les intérêts du locataire lui-même sont à considérer à l'exclusion de ceux du 
sous-locataire. Le locataire peut seulement invoquer les conséquences pénibles 
qui le touchent personnellement, lui ou sa famille au sens de l'article 272 al. 1 CO, 
mais 
non 
les 
conséquences 
pénibles 
qui 
touchent 
le 
sous-locataire 
(BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n. 5 ad art. 273b CO et références). 
Le locataire qui conteste le congé doit aussi rechercher sérieusement des locaux 
de remplacement pendant la procédure en cours de protection contre les congés. 
Toutefois, si la question de la nullité ou de l'annulabilité du congé se pose 
sérieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procède d'emblée à des 
recherches (arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 
consid. 4.1; BURKHALTER/MATINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 
Lausanne 2011, p. 700 s). 
4.3 En l'espèce, l'intimée n'a pas allégué avoir un besoin urgent de reprendre 
possession des locaux, mais elle fait valoir qu'elle souhaite mettre un terme aux 
nuisances sonores émanant des locaux litigieux. 
L'appelant invoque que le refus de prolongation du bail le mettrait dans une 
situation financière précaire, l'exploitation de son établissement étant sa seule 
source de revenu. 
Les premiers juges ont estimé que l'appelant n'avait pas été en mesure de 
démontrer ce qui précède. 
Dans son appel, l'appelant se contente d'indiquer que le fait de ne pas avoir une 
source de revenu est un fait négatif qui ne peut être prouvé. 
L'intimée relève à juste titre que l'absence d'autres sources de revenus aurait pu 
être démontrée par la production des déclarations fiscales de l'appelant. Cet 
argument de l'appelant n'est ainsi pas décisif. 
L'appelant n'a par ailleurs pas établi qu'il exploitait lui-même les locaux. Il a au 
contraire confié l'exploitation de l'établissement d'abord à I______ puis à 
L______, et il n'a pas allégué qu'il percevait un revenu de la mise en gérance. Il 
n'a de plus pas prouvé que l'exploitation actuelle est conforme à la destination des 
locaux. 


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Il n'a en outre fait aucune démarche pour trouver une solution de remplacement 
alors que la résiliation a pris effet en janvier 2019. Du fait de la durée de la 
procédure, il a déjà bénéficié d'une prolongation de fait suffisante pour lui 
permettre de remédier aux éventuelles conséquences pénibles du congé. 
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal n'a accordé aucune 
prolongation de bail ni pour les locaux principaux, ni pour la place de 
stationnement. 
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la question d'une éventuelle baisse de loyer 
pendant la durée de la prolongation. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/526/2020 
rendu le 24 juillet 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17555/2018. 
Au fond : 
Confirme ce jugement 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Laurent 
RIEBEN, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD 
et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Zoé SEILER et 
Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.