ge_gerichte · ACJC/62/2020 · 2020-01-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.01.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7276/2018 
ACJC/62/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 20 JANVIER 2020 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 juin 2019, comparant par 
Me Isabelle SALOME DAÏNA, avocate, avenue de la Gare 6, case postale 266, 
1001 Lausanne (VD), en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA, sise ______, intimée, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 
 


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C/7276/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/625/2019 du 18 juin 2019, notifié aux parties le 24 du même 
mois, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ et B______ de leurs 
conclusions en paiement et en prononcé de la mainlevée (ch. 1 du dispositif), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3). 
En substance, le Tribunal a retenu que la locataire avait présenté un candidat 
solvable et disposé à reprendre les locaux aux même conditions. Les bailleurs 
avaient tardé à examiner la candidature du repreneur, quatre mois ayant séparé la 
demande de reprise (4 août 2016) et la première réponse à celle-ci (fin novembre 
2016). Le second candidat proposé avait par ailleurs été retenu par les bailleurs et 
un nouveau contrat de bail, à des conditions différentes, avait de plus été conclu. 
Les bailleurs n'avaient pas démontré que ce repreneur n'était pas disposé à 
reprendre le bail aux mêmes conditions. 
B. 
a. Par acte expédié le 26 août 2019 au greffe de la Cour, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Principalement, 
ils concluent à ce que la Cour condamne C______ SA à leur verser 41'902 fr. plus 
intérêts à 5% dès le 1er février 2017, prononce la mainlevée définitive de 
l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 1______, notifié à 
C______ SA le 4 décembre 2017, et déboute celle-ci de toutes autres conclusions. 
Subsidiairement, ils sollicitent le renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle 
décision. 
Ils produisent deux pièces nouvelles, soit des extraits de recherches effectuées sur 
le site D______.ch. 
b. C______ SA a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement 
entrepris. 
c. A______ et B______ ayant renoncé à répliquer, les parties ont été avisées le 
29 octobre 2019 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. B______ et A______ sont copropriétaires des lots de PPE n° 2______, 
3______, 4______ et 5______ de l'immeuble sis avenue 6______ [nos.] ______-
______ à Genève. 
b. Le 2 mai 2008, E______ et F______ (anciennement propriétaires des lots 
susvisés), bailleurs, et G______ SA (devenue par la suite C______ SA), locataire, 
ont signé un contrat de bail portant sur la location d'une surface commerciale de 


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1671 m2 environ, aux deuxième et troisième étages de l'immeuble susmentionné, 
comprenant comme dépendances huit places de parking et un dépôt n° 8 de 30 m2. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er juin 2008 au 31 mai 
2013, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation respectant 
un préavis de douze mois. 
Le loyer a été fixé à 35'975 fr. par mois et les acomptes de charges à 1'320 fr. par 
mois. 
Les locaux sont gérés par le H______ SA (ci-après : la régie). 
c. Par avenant du 11 novembre 2009, les objets du contrat ont été modifiés à la 
suite du transfert des locaux du troisième étage et de certaines places de parking à 
la mission du I______. Les locaux loués à G______ SA étaient dorénavant ceux 
situés au deuxième étage de l'immeuble susvisé, ainsi que le dépôt et quatre places 
de parking. Il était prévu que les parkings et le dépôt feraient l'objet de baux 
séparés, liés au contrat principal et ne pouvant être résiliés indépendamment l'un 
de l'autre. Le loyer mensuel des locaux du deuxième étage, fixé initialement à 
18'170 fr., a été porté à 18'591 fr. dès le 1er juin 2011, par avis de majoration du 
19 avril 2011, les acomptes de charges s'élevant à 720 fr. par mois. 
Toujours le 11 novembre 2009, les parties ont signé quatre contrats de bail pour 
les places de parking, ainsi qu'un contrat relatif au dépôt, prévoyant une durée 
initiale d'une année et quinze jours, du 15 novembre 2009 au 30 novembre 2010, 
renouvelables tacitement d'année en année, sauf résiliation respectant un préavis 
de trois mois, le loyer mensuel étant fixé à 250 fr. par parking et 330 fr. pour le 
dépôt. 
Par avis de majoration du 10 novembre 2014, le loyer des places de parking a été 
porté à 270 fr. par mois, dès le 1er juin 2015, et une nouvelle échéance de bail a 
été fixée au 31 mai 2018. 
d. Le 24 mai 2016, la locataire a résilié tous les contrats de bail, indiquant qu'elle 
souhaitait rendre les locaux au plus tard le 31 mai 2017. 
e. La régie a accusé réception du congé le 27 mai 2016, en précisant que la 
locataire était tenue responsable de ses engagements jusqu'au 31 mai 2018 et qu'il 
lui appartenait de proposer un locataire de remplacement. 
Après un échange de courriers, le congé a été accepté par la régie pour le 31 mai 
2017, par pli du 3 juin 2016. 
f. A la suite de l'état des lieux de sortie préliminaire, la régie a envoyé à la 
locataire, le 17 juin 2016, une liste de travaux à effectuer avant la restitution des 
locaux. 


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La locataire a confirmé que les locaux seraient remis en état, avant leur restitution 
prévue le 31 mai 2017 au plus tard. 
g. Par courrier du 28 juin 2016, la régie est revenue sur l'échéance du contrat et a 
confirmé que cette dernière était fixée au 31 mai 2018, conformément aux contrats 
de bail. 
La locataire a alors rappelé que par pli du 3 juin 2016, la régie avait donné son 
accord à une restitution au 31 mai 2017. Le 6 juillet 2016, cette dernière a 
répondu que son courrier du 3 juin 2016 était nul, seul le contrat de bail faisant 
foi, de sorte que l'échéance des baux était au 31 mai 2018. 
h. Le 4 août 2016, J______ a rempli, puis remis à la régie, une fiche d'inscription 
pour les locaux commerciaux sis au deuxième étage de l'immeuble précité, au 
nom de "K______", précisant que cette société était en cours de création. J______ 
se portait cosignataire du bail, aux côtés de L______, fondateur [de la société] 
M______, dont le siège social est situé à N______ (France). 
Par courrier du 10 novembre 2016 rédigé sur papier à en-tête de M______, joint à 
un courriel expédié le même jour à O______ (courtier en immobilier au sein de la 
régie, chargé de la relocation des locaux loués par C______ SA), L______ a 
informé la régie de son grand intérêt à développer ses activités à Genève et à louer 
les locaux alors occupés par C______ SA, à partir du 1er janvier 2017, et 
s'engageant à déposer une garantie correspondant à six mois de loyers 
(proposition de garantie ensuite portée à un an de loyers, par pli du 16 novembre 
2016). Il a rappelé à la régie que les comptes du groupe lui avaient d'ores et déjà 
été transmis par courriel. 
Interrogée par le Tribunal à l'audience de débats principaux, P______, employée 
de la régie, représentant les bailleurs, a déclaré que la fiche d'inscription d'août 
2016 était remplie au nom de K______, en cours de constitution. La société 
n'existant pas encore, la régie avait besoin d'un garant, une personne physique ou 
morale habitant en Suisse. Les discussions avaient cependant toujours fait 
référence à la société M______ et non pas à K______. Selon elle, la régie n'avait 
reçu que des extraits de déclarations fiscales de M______, mais jamais 
d'attestation de non-poursuite de J______ ou d'une autre personne, ni aucune autre 
pièce. La locataire a fait valoir que cette dernière déclaration constituait un allégué 
de fait nouveau. 
Interrogé par le Tribunal, A______ a affirmé que le manque d'informations avait 
eu pour conséquence que les bailleurs n'étaient pas à l'aise pour conclure un 
contrat avec M______. 
Egalement le 10 novembre 2016, la régie, soit pour elle O______, a informé les 
bailleurs qu'elle avait discuté avec J______, lequel l'aurait informée de ce qu'il "ne 


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donnerait pas suite aux surfaces" sise à l'avenue 6______, L______ estimant que 
le bâtiment ne correspondait pas à l'image de son école. O______ pensait donc 
que la locataire avait demandé au groupe M______ d'écrire le courrier du 10 
novembre 2016 dans le but de démontrer qu'elle avait proposé un candidat 
reprenant le bail aux mêmes conditions, en vue d'être libérée du paiement du 
loyer. 
Entendu par le Tribunal en qualité de témoin, O______ a confirmé que la locataire 
avait proposé deux candidats repreneurs, soit le Consulat de Q______ et 
M______. L'activité de cette société était compatible avec l'immeuble mais la 
société était active à N______ [France], de sorte qu'elle n'avait aucun garant à 
Genève. La régie avait eu plusieurs négociations avec J______. A la fin des 
discussions, J______ lui aurait dit que l'immeuble ne correspondait pas au 
standing de l'école M______. 
i. Le 23 novembre 2016, la locataire a demandé à la régie de lui confirmer sa 
libération au 31 décembre 2016, compte tenu de la candidature de M______ pour 
la reprise des baux à compter du 1er janvier 2017, étant rappelé que ce candidat 
avait déposé son dossier auprès de la régie en juillet 2016, après avoir visité les 
locaux, et avait encore relancé celle-ci le 15 novembre 2016. 
Par pli du 24 novembre 2016, la régie a répondu que la société M______ ne lui 
avait pas transmis, malgré une demande en ce sens, le nom d'un garant résidant en 
Suisse afin de remplir les conditions de solvabilité requises. Le dossier du 
Consulat de Q______ ne pouvait pas être retenu non plus, car ce candidat ne 
souhaitait pas reprendre le bail aux mêmes conditions, puisque des négociations 
étaient en cours au sujet de travaux et du loyer. 
D'après le témoin O______, la régie n'avait répondu à la locataire qu'en novembre 
2016, car il avait fallu du temps pour réunir tous les documents. 
j. Le 7 décembre 2016, J______, de la société M______, a informé la régie de son 
souhait de sous-louer les locaux du deuxième étage à partir du 1er janvier 2017. 
k. Le 16 décembre 2016, la locataire a informé la régie du fait qu'elle reportait son 
départ d'un mois, à savoir au 31 janvier 2017. Le groupe M______ était disposé à 
reprendre les locaux aux mêmes conditions et était solvable, quand bien même il 
ne disposait pas de garant en Suisse. 
l. Par courrier du 23 décembre 2016, la régie a refusé la sous-location et a 
maintenu les termes de ses précédents courriers. 
m. Par pli du 27 janvier 2017, la locataire a indiqué à la régie que faute de 
nouvelles de sa part pour la fixation d'un état des lieux de sortie, elle lui 
expédierait les clés par courrier recommandé au plus tard le 31 janvier 2017. 


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Les clés sont arrivées en mains de la régie le 31 janvier 2017, ce dont elle a accusé 
réception, par pli du lendemain, tout en précisant qu'elle ne considérait pas la 
locataire comme libérée de ses obligations. Elle a fixé un état des lieux de sortie 
au 6 février 2017. 
n. Le 7 février 2017, la régie a transmis à la locataire la convention de sortie 
comportant certaines réserves au sujet du nettoyage des locaux, du petit mobilier à 
débarrasser et de la remise en état de la peinture des murs du palier. La locataire a 
refusé de signer ce document. 
o. Le 20 juin 2017, la régie a mis en demeure la locataire de lui verser la somme 
de 104'755 fr. représentant les arriérés de loyers du 1er février au 30 juin 2017. 
p. Le 10 juillet 2017, les bailleurs ont signé avec le Consulat de Q______ un 
contrat de bail relatif aux bureaux situés au deuxième étage de l'immeuble susvisé, 
pour une durée de 10 ans, du 1er avril 2017 au 31 mars 2027, pour un loyer de 
22'100 fr. par mois, hors charges. 
Le Consulat de Q______ avait par ailleurs sollicité des travaux d'aménagement 
des bureaux au deuxième étage. 
Devant le Tribunal, P______ a déclaré que les travaux pour le Consulat de 
Q______ avaient débuté en octobre 2018 et étaient toujours en cours en décembre 
de la même année. La régie n'avait pas refusé ce candidat, mais d'importantes 
négociations avaient eu lieu, en raison des travaux souhaités par ce dernier. Il 
avait fallu trouver une solution pour le financement de ceux-ci et leur faisabilité. 
L'Etat de Genève donnait des budgets au Consulat pour le loyer, mais non pour les 
travaux, de sorte que le Consulat devait payer les travaux en plusieurs fois, 
comme cela ressortait du contrat. 
q. Le 4 août 2017, la régie a informé la locataire de la conclusion de ce nouveau 
contrat de bail, la libérant ainsi de ses obligations au 31 mars 2017. Pour le 
surplus, elle mettait en demeure la locataire de lui verser la somme de 41'902 fr. 
représentant les loyers du 1er février au 31 mars 2017. 
La régie a relancé la locataire le 20 octobre 2017. 
r. Un commandement de payer, poursuite n° 1______, a été notifié à la locataire 
le 4 décembre 2017, portant sur un montant total de 41'902 fr. avec intérêts à 5% 
dès le 1er février 2017, correspondant aux loyers dus pour les mois de février et 
mars 2017, soit 39'082 fr. pour les locaux du deuxième étage, quatre fois 540 fr. 
pour les places de parking et 660 fr. pour le dépôt. 
Ce commandement de payer a été frappé d'opposition. 


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s. Par requête déposée le 29 mars 2018 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de 
conciliation du 5 juin 2018 et portée devant le Tribunal le 25 juin 2018, les 
bailleurs ont conclu à ce que le Tribunal condamne la locataire à leur verser les 
loyers des mois de février et mars 2017, à savoir les sommes résultant du 
commandement de payer susvisé et prononce la mainlevée définitive de 
l'opposition qui y a été formée. 
t. La locataire a conclu au déboutement des bailleurs de leurs conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, elle a notamment fait valoir que le groupe M______, 
qui disposait de plus de vingt écoles et institutions, était une entreprise française 
dont le chiffre d'affaires annuel s'élevait environ à 10'000'000 EUR et dont 
L______ était le fondateur. Elle ignorait si la régie ou les bailleurs avaient 
effectué des recherches de locataires de leur côté. Elle n'avait jamais eu 
connaissance d'annonces qui auraient paru sur le site Internet de la régie. Elle 
savait uniquement que le repreneur était le Consulat de Q______ et que des 
travaux d'entretien avaient été entrepris dans les locaux. Or, le Consulat ne 
pouvait être poursuivi en cas de non-paiement du loyer, en raison de son 
immunité. 
u. Lors de l'audience du 4 décembre 2018, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
v. La cause a été gardée à juger le 18 juin 2019. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Interjeté dans le délai utile et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 142, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC) à l'encontre d'une décision finale de 
première instance, qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions (41'902 fr. plus intérêts) est supérieure à 
10'000 fr. (art. 91 et 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
L'instance d'appel applique le principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC), ainsi que 
la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), dans la mesure où la valeur litigieuse est 
supérieure à 30'000 fr. et que la présente affaire ne constitue pas l'un des cas visés 
par l'art. 243 al. 2 CPC (art. 247 al. 2 CPC a contrario). 


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2. 
Les appelants produisent deux pièces nouvelles. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 
a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance, 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire romand, Code de 
procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience 
généralement reconnues ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). En ce qui 
concerne Internet, seules les informations bénéficiant d'une empreinte officielle 
(par ex : Office fédéral de la statistique, inscriptions au Registre du commerce, 
cours de change, horaire de train des CFF etc.) peuvent être considérées comme 
notoires (ATF 143 IV 380 consid. 1.2). 
2.2 En l'occurrence, les appelants ont nouvellement versé à la procédure deux 
extraits de recherches effectuées sur le site D______.ch administré par l'Office 
fédéral de la justice. Dans la mesure où les informations résultant de ce site 
peuvent être considérées comme des faits notoires, ces pièces et les informations 
qu'elles contiennent sont recevables. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 264 CO, en acceptant de 
libérer l'intimée du paiement des loyers des mois de février et mars 2017. 
3.1 
3.1.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose 
sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers 
le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le 
bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être 
disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. 
L'idée sous-jacente de l'art. 264 al. 1 CO est que le bailleur doit se trouver dans la 
situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur. 
Ainsi, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du 
contrat; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en 
contenter (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 
3.2.2, in CdB n. 1 2017, p. 5). 
A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du 
bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). 
Il incombe au locataire sortant de fournir au bailleur les renseignements 
permettant d'apprécier la solvabilité du ou des candidats de remplacement 
proposés. La doctrine cite, comme exemples de documents aptes à établir un tel 
fait, des fiches de salaire et un extrait du Registre des poursuites. Toutefois, il ne 


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saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents 
exigibles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 
3.4.1 et les références citées). Si des documents ou des renseignements manquent 
au dossier de candidature présenté, c'est au bailleur qu'il incombe de le signaler au 
locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l'hypothèse où le bailleur ne 
solliciterait pas à cet effet le locataire sortant, il ne saurait en tous les cas pas 
refuser la candidature proposée en invoquant précisément l'absence de documents 
nécessaires qu'il n'a pas requis (BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer, 
BOHNET/MONTINI (éd.), 2ème éd., 2017, n. 93 ad art. 264 CO). 
Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une 
question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances 
propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est 
acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues 
appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une 
certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante; en 
revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, 
une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou 
des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid. 3d; 
arrêt du Tribunal fédéral 4C_15/2001 du 22 mai 2001 consid. 3a). 
Il incombe au locataire de démontrer qu'il a présenté au moins un locataire de 
remplacement et que celui-ci était objectivement acceptable, solvable et disposé à 
reprendre le bail aux mêmes conditions (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 808; 
CHAIX, L'art. 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in 
SJ 1999 II 49, p. 68). S'il appartient au locataire sortant de prouver la solvabilité 
du candidat présenté, le bailleur ou la gérance doivent néanmoins collaborer à 
cette preuve, notamment en produisant les documents qu'ils détiennent (LACHAT, 
op. cit., p. 811, note de bas de page n° 138 et les réf. citées). 
3.1.2 De son côté, le bailleur doit examiner sérieusement et, le cas échéant, 
accepter les candidatures qui lui sont soumises (BISE/PLANAS, op. cit., n. 84-85 ad 
art. 264 CO). Il doit disposer du temps nécessaire pour examiner les candidatures. 
La loi n'indique cependant pas dans quel délai il doit se déterminer. On peut 
toutefois considérer qu'un délai d'un mois à un mois et demi est raisonnable pour 
des locaux commerciaux (BISE/PLANAS, op. cit., n. 85 ad art. 264 CO). Ce délai 
court dès que le bailleur dispose de tous les renseignements et pièces justificatives 
nécessaires (BISE/PLANAS, op. cit., n. 87 ad art. 264 CO). Lorsque le bailleur, qui 
dispose de tous les renseignements utiles, tarde à se prononcer, son comportement 
devra s'interpréter comme un refus injustifié de la candidature proposée 
(BISE/PLANAS, op. cit., n. 88 ad art. 264 CO). 


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Comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur 
le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a 
retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. 
Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par 
analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit 
s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, 
il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la 
recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer 
de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les 
rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte 
au principe "pacta sunt servanda", c'est à celui qui entend se libérer 
prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient 
au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse 
le moins possible les conséquences. L'adverbe "intentionnellement", utilisé à 
dessein par le législateur, indique du reste clairement que seul un comportement 
incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au bailleur (ATF 117 
II 156 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4C.171/2005 du 31 août 2005 consid. 
4.1). 
Lorsque la partie bailleresse examine les dossiers des locataires de remplacement 
qui lui sont proposés, elle doit le faire dans les limites de l'art. 2 al. 2 CC, à savoir 
dans le respect des principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. 
A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi 
dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. 
L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du 
cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence 
et la doctrine. Les cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice 
d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la 
disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement ou l'attitude contradictoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2016 
du 20 septembre 2016 consid. 3.5.1 et 3.5.2). 
La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi 
dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste 
(ATF 134 III 52 consid. 2.1 et les réf.). 
3.1.3 Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes 
conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne 
pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le 
bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un 
nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4 et les réf. citées). 


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Lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires 
de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le 
préjudice au locataire sortant (TERRAPON, Transfert du bail commercial et 
restitution anticipée de la chose louée, 17ème Séminaire sur le droit du bail, 2012, 
n. 92, p. 175). Lorsque la reprise du bail du locataire sortant est reportée sans 
motif suffisant, ce dernier doit être libéré de ses obligations à partir du jour où le 
locataire de substitution était prêt à prendre possession des locaux (LACHAT, op. 
cit., p. 815). 
3.1.4 Si une partie refuse de signer le procès-verbal de sortie ou n'est pas présente 
lors de l'état des lieux, il revient à l'autre partie, et singulièrement au bailleur sur 
qui repose le fardeau de la preuve, de prendre toutes les précautions nécessaires en 
vue de l'établissement des faits par l'offre d'autres moyens de preuve 
(témoignages, le cas échéant procès-verbal de l'état des lieux établi avec le 
concours de représentants d'associations de défense des intérêts des bailleurs ou 
des locataires, expertise ordonnée judiciairement dans le cadre d'une preuve à 
futur, etc.) (TERRAPON, op. cit., p. 10). 
3.2 En l'espèce, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils avaient 
refusé sans justes motifs le candidat M______, lequel était solvable et disposé à 
reprendre les baux relatifs aux locaux alors loués par l'intimée, aux mêmes 
conditions que celle-ci. 
Indépendamment de la question de savoir si les bailleurs étaient liés ou non par 
l'unique argument invoqué (soit l'absence d'indication d'un garant domicilié en 
Suisse) à l'appui de leur refus de la candidature de M______ en novembre 2016, il 
n'en demeure pas moins que les autres motifs dont ils se sont prévalus pour la 
première fois au stade de l'audience de débats ne permettent pas de retenir que 
l'intimée serait redevable des loyers des mois de février et mars 2017. 
Les appelants ont fait valoir que le candidat en question n'avait pas d'existence 
juridique propre au moment où sa candidature avait été déposée en août 2016. Il 
résulte cependant des déclarations de P______, représentant les appelants, que 
quand bien même la demande de location avait initialement été effectuée au nom 
de K______, société en cours de création, les discussions avaient toujours fait 
référence à la "société M______". La fiche d'inscription indiquait d'ailleurs que 
L______, fondateur de M______, se portait cosignataire des baux. Celui-ci a en 
outre clairement fait savoir à la régie que M______ souhaitait développer ses 
activités en Suisse, raison pour laquelle il avait manifesté son intérêt à reprendre 
les baux relatifs aux locaux alors occupés par l'intimée. Les appelants avaient 
d'ailleurs bien compris que le candidat proposé était M______ (comme cela est 
confirmé par l'utilisation du papier à en-tête dudit groupe pour les courriers des 10 
et 15 novembre 2016), lequel était basé en France, ce qui a justement déterminé la 
régie à solliciter la désignation d'un garant résidant en Suisse. 


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Au demeurant, M______, bien que sis à l'étranger, pouvait se porter candidat pour 
reprendre les baux litigieux, indépendamment de la création d'une filiale en 
Suisse. Les considérations des appelants au sujet de M______ SARL (devenue par 
la suite R______ SA), inscrite au Registre du commerce genevois en ______ 
2017, sont dès lors dépourvues de pertinence pour examiner s'ils étaient fondés à 
refuser la candidature de M______ en novembre 2016. 
D'ailleurs, comme indiqué ci-dessus, le seul motif avancé par les appelants pour 
refuser le candidat M______, par courrier du 24 novembre 2016, était le fait que 
ce dernier n'avait pas fourni le nom d'un garant en Suisse. Or, cette cause de refus 
conduit à s'interroger au sujet de la bonne foi des appelants, puisque la demande 
d'inscription remise à la régie en août 2016 mentionnait que J______, domicilié à 
Genève, se portait cosignataire des baux. 
Les appelants invoquent ensuite le fait que M______ n'aurait pas fourni 
suffisamment de documents à l'appui de sa candidature. Dans les courriers des 
10 et 16 novembre 2016, L______ a affirmé avoir remis les comptes du groupe à 
la régie, ce qui n'a alors pas fait l'objet de contestations. P______ a par ailleurs 
admis que le candidat en question leur avait transmis des extraits de déclarations 
fiscales. Pour sa part, le témoin O______ a déclaré que la régie n'avait répondu à 
la demande de reprise de bail qu'en novembre 2016, car il avait fallu du temps 
pour réunir tous les documents. Au regard de ce qui précède, rien ne permet de 
retenir que M______ n'aurait pas fourni suffisamment de justificatifs permettant 
aux appelants de se déterminer sur sa solvabilité. Ces derniers ne soutiennent 
d'ailleurs pas que les documents remis par M______, qu'ils se sont d'ailleurs 
gardés de produire dans le cadre de la présente procédure, permettaient, en soi, de 
douter de sa solvabilité. 
La question de savoir si l'allégué selon lequel la régie n'avait reçu aucune 
attestation de non-poursuite (évoqué pour la première fois lors des débats 
principaux) constituait un fait nouveau admissible ou non peut demeurer indécise, 
puisqu'il ne résulte pas des divers éléments du dossier, en particulier de l'ensemble 
de la correspondance échangée entre les parties, que la régie aurait requis un tel 
document (ou même un quelconque autre justificatif) que ce soit auprès de la 
locataire sortante, ou directement auprès du candidat repreneur. Les appelants sont 
dès lors malvenus de se plaindre que le dossier de candidature n'était pas complet, 
alors même qu'ils n'en ont jamais informé l'intimée depuis le mois d'août 2016. 
Par ailleurs, quand bien même l'intimée n'a pas établi qu'elle aurait fourni les 
justificatifs permettant de démontrer la solvabilité de J______, qui s'était proposé 
comme cosignataire des baux, cela ne porte pas à conséquence en l'occurrence, 
puisqu'il est indéniable que M______ avait donné suffisamment d'assurances au 
sujet de sa solvabilité en offrant de verser une garantie correspondant à six mois, 
voire douze mois de loyers. 


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Quoi qu'en disent les appelants, leur argument selon lequel le candidat M______ 
n'était, au terme de discussions intervenues avant le 10 novembre 2016, 
finalement plus intéressé à reprendre les locaux alors occupés par l'intimée est 
contredit par le courrier que J______ a adressé à la régie le 16 novembre 2016, 
ainsi que par sa demande du 7 décembre 2016 visant à pouvoir sous-louer les 
locaux en question. Dès lors que chaque partie est tenue de prouver ses allégués 
pour en déduire un droit (art. 8 CC), le Tribunal n'a pas renversé le fardeau de la 
preuve en retenant que les appelants auraient dû solliciter le témoignage de 
J______ ou tout autre représentant de M______ pour confirmer leur thèse 
(contredite par les autres éléments du dossier) selon laquelle cette dernière s'était 
désistée. 
Au regard des éléments qui précèdent, il apparaît que les appelants n'ont jamais 
examiné sérieusement la demande de reprise de bail déposée par M______, 
malgré l'insistance de celui-ci, privilégiant dès le départ la candidature du 
Consulat de Q______, alors même que celui-ci n'était pas, selon les dires des 
appelants, prêt à reprendre les baux aux mêmes conditions. 
C'est donc de manière contraire à la bonne foi, et en violation de leur obligation de 
réduire leur propre dommage que les bailleurs ont refusé la candidature de 
M______, alors que rien ne devait conduire à douter de sa solvabilité et qu'il a 
confirmé à plusieurs reprises son souhait de reprendre les baux relatifs aux locaux 
litigieux à compter de janvier 2017. 
Ne serait-ce que pour ce motif, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que 
l'intimée devait être libérée du paiement des loyers à compter du 31 janvier 2017, 
date à laquelle elle a restitué les clés des locaux aux appelants, étant pour le 
surplus rappelé que c'est la régie qui a tardé à organiser l'état des lieux de sortie, 
alors que le départ de l'intimée pour cette date était annoncé depuis mi-décembre 
2016 déjà. 
Par ailleurs, même dans l'hypothèse où l'on retiendrait que la solvabilité de 
M______ n'aurait pas été établie, la solution à retenir serait de toute manière 
identique, puisque les appelants ont tardé, sans motifs suffisants, à conclure un 
nouveau bail avec le Consulat de Q______. 
Celui-ci était le second candidat proposé par l'intimée, à une date indéterminée, 
mais avant le 24 novembre 2016, si l'on se réfère au courrier de la régie du même 
jour, qui expose que la candidature du Consulat ne libérait pas l'intimée du 
paiement des loyers, puisqu'il n'était apparemment pas disposé à reprendre les 
baux aux mêmes conditions. Des négociations étaient ainsi en cours entre les 
appelants et le Consulat, à tout le moins depuis le mois de novembre 2016, au 
sujet de travaux sollicités par le candidat en question et du montant du loyer. 


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Alors même que les appelants étaient, dès le départ, incontestablement intéressés 
à conclure un contrat avec le Consulat de Q______, ils n'ont fourni aucune 
explication sur les raisons pour lesquelles le nouveau bail n'a été signé avec ce 
candidat que le 10 juillet 2017, et ce avec effet rétroactif au 1er avril 2017 au lieu 
du 1er février 2017, étant encore précisé que le début du bail n'était pas en lien 
avec les travaux à effectuer, puisque ceux-ci n'ont débuté qu'en octobre 2018. La 
circonstance que les appelants aient fait débuter le nouveau bail seulement deux 
mois après la restitution des locaux par l'intimée ne permet pas à ces derniers de 
faire supporter les conséquences financières de ce choix à celle-ci. 
A noter que l'affirmation des appelants selon laquelle les locaux n'étaient pas en 
état d'être reloués au 1er février 2017 n'est pas prouvée, puisque le procès-verbal 
de sortie du 7 février 2017 n'a pas été contresigné par l'intimée et qu'ils n'ont par 
ailleurs pas démontré, ni même allégué, avoir dû engager des frais de remise en 
état desdits locaux. 
Pour le surplus, les griefs des appelants relatifs aux possibilités concrètes d'agir en 
recouvrement contre le Consulat de Q______ pour le cas où ce dernier ne 
s'acquitterait pas des loyers sont dénués de pertinence pour l'issue du litige, 
puisque la question n'est pas de savoir sur quel candidat acceptable les bailleurs 
devaient porter leur choix. Le seul point à trancher, et qui l'a été ci-dessus, est 
celui de la bonne foi des bailleurs dans le refus des candidats proposés par 
l'intimée en vue de restituer les locaux de manière anticipée et les conséquences 
de ce refus sur l'obligation de la locataire sortante de payer le loyer. 
Par surabondance, il y a lieu de relever que les appelants n'ont pas remis en 
question la motivation complémentaire du Tribunal, aux termes de laquelle le 
refus du candidat M______ était également injustifié du simple fait que la régie 
avait attendu plus de quatre mois entre le dépôt de la fiche d'inscription au début 
du mois d'août 2016 et la réponse donnée à fin novembre 2016, un délai si long 
pour examiner sérieusement une demande n'étant pas raisonnable, étant rappelé 
qu'il n'est pas prouvé que le dossier de candidature fourni n'était pas complet, la 
régie n'ayant sollicité aucune pièce complémentaire. Cela est d'autant plus vrai 
que si la locataire avait connu plus rapidement la position des bailleurs, elle aurait 
été en mesure de prendre d'autres dispositions en cherchant un autre repreneur, 
avant la remise des locaux prévue en janvier 2017. 
Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a 
retenu que l'intimée ne devait pas verser les montants requis par les appelants. 
Le jugement sera, partant, confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 


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autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 août 2019 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/625/2019 rendu le 18 juin 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/7276/2018-6-OOD. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Monsieur Alain 
MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.