ge_gerichte · JTAPI/1258/2024 · 2024-12-18 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4424/2010 EXP 
JTAPI/1258/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 18 décembre 2024 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Jean-Daniel 
BORGEAUD, avocat, avec élection de domicile 
 
contre 
ÉTAT DE GENÈVE, représenté par Me Benoît CARRON, avocat, avec élection de 
domicile 
AÉROPORT INTERNATIONAL DE GENÈVE, représentée par Me Nicolas 
WISARD, avocat, avec élection de domicile 
 
 


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EN FAIT 
1. 
Madame A______ et Monsieur B______ sont propriétaires de la parcelle n° 
1______ de la commune de D______, à l’adresse 2A, chemin du J______[GE] 
dans le quartier « E______ ». 
La parcelle, d’une surface de 2’143 m2, supporte une villa, d’une emprise au sol de 
161 m2, occupée par les propriétaires, ainsi que d’autres bâtiments non cadastrés. 
La copropriété de la parcelle n° 2______, d’une contenance de 1’210 m2, servant 
de voie d’accès, dépend de la parcelle n° 1______. 
2. 
Ces parcelles, situées à proximité de l’aéroport international de Genève (ci-après: 
l’AIG), étaient classées en zone NNI B par le plan de zones de bruit de 1987. Sises 
en 5ème zone de construction (zone villas), elles ont été déclassées en 2009 en zone 
de développement industriel et artisanal (ci-après : ZDIA) (loi 10’186 modifiant les 
limites de zones sur le territoire de la commune de D______ [création d’une zone 
de développement industriel et artisanal] au lieu-dit « E______ » du 14 novembre 
2008) selon le plan n° 3______. 
Elles sont affectées d’une charge sonore d’environ 66 dB(A) de jour, ce qui dépasse 
les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) prévues depuis le 1er juin 2001 par 
la législation fédérale pour le degré de sensibilité (ci-après : DS) II applicable dans 
les zones d’habitations. Désormais classées en DS IV, applicable dans les zones 
industrielles, les VLI sont respectées de jour, mais légèrement dépassées la 
première heure de la nuit. 
3. 
Par convention du 3 décembre 2005, les époux A______ et B______ ont obtenu de 
l’AIG le financement des travaux d’insonorisation de leur villa à hauteur de 
CHF 19’700.-. Une servitude de restriction des droits de voisinage pour 
l’exploitation de l’AIG a par la suite été constituée. 
4. 
Le 30 mai 2006, les époux A______ et B______ ont adressé simultanément à l’État 
de Genève, à l’AIG et à la Confédération suisse une demande tendant à obtenir des 
garanties quant à la constructibilité de leur parcelle ou, dans la négative, à 
l’ouverture d’une procédure d’expropriation et d’indemnisation, ainsi que des 
travaux d’insonorisation, du fait des nuisances causées par l’exploitation de l’AIG. 
5. 
L’AIG a répondu par courrier du 14 juillet 2006 au mandataire des époux A______ 
et B______, représentant également d’autres riverains de l’AIG, que ceux-ci 
devaient s’adresser à l’État de Genève, autorité compétente, s’ils entendaient 
formuler une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle. 
6. 
Par courrier du 15 avril 2010, les époux A______ et B______ ont adressé à l’État 
de Genève, soit pour lui le département devenu le département du territoire (ci-
après : le département), une demande d’indemnisation pour expropriation 
matérielle du fait du déclassement de leur parcelle en ZDIA intervenu en 2009. 


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7. 
Les époux A______ et B______ ont réitéré leur demande par courrier du 15 octobre 
2010. 
8. 
L’État de Genève a accusé réception de ces deux courriers par lettre du 1er décembre 
2010, sans reconnaître devoir une quelconque indemnité pour expropriation 
matérielle. 
9. 
Par requête du 24 décembre 2010, les époux A______ et B______ (ci-après : les 
requérants), sous la plume de leur conseil, ont saisi la Commission cantonale de 
conciliation et d’estimation (ci-après : la commission) d’une demande 
d’indemnisation pour expropriation matérielle dirigée contre l’État de Genève, aux 
termes de laquelle ils ont conclu à ce que celui-ci soit condamné à leur verser à titre 
d’indemnité pour expropriation matérielle, du fait du déclassement de la parcelle n° 
1______ en ZDIA, la somme de CHF 642’900.- plus intérêts. Ils ont également 
conclu au versement d’une indemnité supplémentaire correspondant aux coûts 
prévisibles des travaux d’adaptation et de protection contre les nuisances à réaliser 
sur les bâtiments et les accès existants, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 
CHF 10’000.-. La cause a été enregistrée sous numéro A/4424/2010. 
Le passage de leur parcelle de la zone villas à la ZDIA avait eu pour conséquence 
de supprimer les droits à bâtir correspondant, avec en particulier pour incidence que 
la valeur du terrain s’était réduite de manière très importante. 
L’indemnité demandée était constituée de la pleine valeur vénale du droit exproprié, 
sous déduction de la valeur résiduelle du terrain, et de tout autre préjudice prévisible 
à considérer comme conséquence de l’expropriation. Le développement des 
nouvelles activités industrielles et artisanales dans le voisinage immédiat les 
contraindrait en effet dans un proche avenir à faire procéder à d’importants travaux 
d’adaptation et de protection des bâtiments existants afin qu’ils puissent continuer 
à être utilisés conformément à leur affectation première. Les voies d’accès devraient 
également être modifiées. Ayant été contraints d’agir par l’intermédiaire d’un 
mandataire professionnel, les frais supplémentaires y afférents devaient également 
faire l’objet d’un dédommagement. 
10. 
Dans une seconde requête datée du 27 mai 2011, dirigée cette fois contre l’État de 
Genève et l’AIG, les requérants, sous la plume de leur nouveau conseil, ont conclu, 
sous suite de frais et dépens, à ce que l’État de Genève, subsidiairement l’AIG, soit 
condamné à leur verser à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle, en 
raison de l’atteinte à leur faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à 
l’exploitation de l’AIG, la somme de CHF 1’393’200.- plus intérêts à 5 % dès le 1er 
juin 2001. À titre préalable, ils demandaient à ce que l’État de Genève soit invité à 
se déterminer sur sa qualité pour défendre ainsi que celle de l’AIG. La cause a été 
enregistrée sous numéro A/1779/2011. 
L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’ordonnance sur la protection 
contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), intitulée « valeurs limites 
d’exposition au bruit des aérodromes civils », avait rendu impossible la délivrance 


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d’une quelconque autorisation de construire sur leur parcelle, les valeurs limites 
d’immission (ci-après: VLI) fixées étant dépassées. 
Le montant de l’indemnité demandée était fondé sur une perte des droits à bâtir 
avec un taux d’occupation du sol de 40 % relatif à des villas en ordre contigu, 
conformément à la volonté et à la pratique de l’État de Genève de densifier au 
maximum les zones villa, et un prix au m2 de terrain de CHF 800.-. Tous les chiffres 
utilisés pour les calculs seraient adaptés en cours de procédure. 
11. 
Entre le 27 et le 31 mai 2011, quarante-cinq requêtes avec des conclusions 
similaires, auxquelles ont été jointes quatre autres procédures, ont été déposées par 
des riverains de l’aéroport contre l’État de Genève et l’AIG auprès de la 
commission. 
12. 
Le 30 juin 2011, les requérants ont complété leur requête du 24 décembre 2010, 
dont l’état de fait était complémentaire à celui exposé dans celle du 27 mai 2011. À 
titre préalable, ils sollicitaient notamment la jonction des causes A/4424/2010 et 
A/1779/2011 et la mise en œuvre d’une expertise. Sur le fonds, ils ont conclu, 
principalement, à ce que l’État de Genève soit condamné à leur verser les sommes 
de CHF 1’467’600.- plus intérêts à 5 % dès le 1er juin 2001 à titre d’indemnisation 
pour expropriation matérielle en raison de l’atteinte à leur faculté de bâtir du fait 
des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport et de CHF 523’250.- 
plus intérêts à 5 % dès le 1er février 2009 à titre d’indemnisation complémentaire 
en raison du déclassement en ZDIA, en ajoutant après expertise à ce capital le 
complément relatif à la diminution de la valeur vénale de la propriété tenant compte 
de la construction, ainsi que le coût des autres inconvénients arrêtés par expertise, 
sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que l’État de 
Genève soit condamné à leur verser la somme de CHF 1’454’050.- plus intérêts à 
5 % dès le 1er février 2009 à titre d’indemnisation en raison du déclassement en 
ZDIA, en ajoutant après expertise à ce capital le complément relatif à la diminution 
de la valeur vénale de la propriété tenant compte de la construction. 
Le déclassement de la parcelle en ZDIA, auparavant en zone villas et comportant 
une maison d’habitation, constituait une atteinte grave à la faculté d’utiliser la 
propriété à des fins d’habitation, avec pour conséquences l’impossibilité d’obtenir 
une autorisation de construire pour une rénovation, un agrandissement, 
l’aménagement de combles ou la réalisation d’une véranda, le changement 
progressif de la géographie et de l’environnement du quartier par l’érection de 
constructions artisanales et industrielles et l’accroissement des nuisances inhérentes 
à leur implantation, l’impossibilité d’augmenter ou d’amortir les engagements 
hypothécaires et des difficultés pour vendre le terrain. La diminution de la valeur 
vénale de la propriété du fait de son déclassement en ZDIA était de l’ordre de 70 à 
80 %. Ce déclassement, qui permettait de libérer des zones industrielles et 
artisanales proches du centre-ville pour y construire notamment du logement, avait 
également pour conséquence, pour l’État de Genève, propriétaire principal de ces 
terrains, de multiplier par cent au moins la valeur de son patrimoine administratif. 


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L’indemnité complémentaire sollicitée en raison du déclassement concernait la 
surface de terrain pour laquelle les droits à bâtir avaient déjà été utilisés et 
correspondait à la différence entre la valeur vénale de la construction et de la surface 
de terrain y afférente, avant et après le déclassement. 
Le calcul de l’indemnisation prenait en compte la surface de la parcelle n° 1______, 
ainsi qu’une quote-part équivalente à 1/13ème de la surface de la parcelle de 
dépendance. 
Pour le surplus, les requérants ont repris les arguments développés dans leurs 
écritures du 27 mai 2011. 
13. 
En septembre 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) a repris les causes pendantes devant la commission, à la suite d’une 
modification législative. 
14. 
Le tribunal a procédé à une tentative de conciliation entre les parties lors d’une 
audience tenue le 17 septembre 2012. Il a pris acte du fait que celles-ci n’étaient 
pas parvenues à un accord et qu’ainsi la procédure devait aller de l’avant. 
15. 
Par décision du 21 septembre 2012, le tribunal a ordonné la jonction des causes 
A/4424/2010 et A/1779/2011 sous le numéro de cause A/4424/2010. 
16. 
Par courrier du 14 décembre 2012, l’AIG a produit un plan – élaboré de manière 
conjointe avec l’État de Genève – situant l’ensemble des parcelles concernées par 
les requêtes en indemnisation pour expropriation matérielle, avec indication des 
différentes zones d’affectation et courbes d’exposition au bruit aérien, établies sur 
la base du cadastre de bruit de l’AIG adopté en mars 2009 par l’office fédéral de 
l’aviation civile (ci-après : OFAC). Ce cadastre était fondé sur les données de trafic 
enregistrées durant l’année 2000. 
17. 
Lors de l’audience de comparution des mandataires du 4 février 2013, sept 
procédures « pilotes », dont celle des requérants, ont été sélectionnées d’entente 
entre les parties pour être instruites en priorité, les autres procédures ayant été 
suspendues par décision du même jour avec l’accord des parties. 
18. 
Par écriture du 2 mai 2013, les requérants ont complété leur requête et sollicité 
plusieurs mesures d’instruction. Préalablement, l’État de Genève était invité à se 
déterminer sur la possibilité de renoncer à exercer son droit de préemption en cas 
de vente de la parcelle, ainsi que sur les indemnités déjà consenties à d’autres 
riverains de l’aéroport. 
19. 
Dans leurs déterminations communes du 28 juin 2013, sous la plume de leur conseil 
respectifs, les intimés ont conclu au rejet de l’ensemble des conclusions formulées 
par les requérants. À titre préalable et subsidiairement, ils ont sollicité plusieurs 
actes d’instruction et à ce qu’il soit dit et prononcé que le paiement d’une éventuelle 
indemnité devait faire l’objet d’une annotation ou d’une inscription au registre 
foncier. Ils ont produit un chargé de pièces. 


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S’agissant du droit de préemption, l’État de Genève ne pouvait renoncer dans 
l’abstrait à une prérogative que la loi lui octroyait. S’agissant des indemnités 
versées à d’autres riverains, c’était à tort que la commission avait considéré que 
l’État de Genève était redevable d’une indemnité dans les causes A/5______ 
(ACOM/6______ du ______ 2008) et A/7______ (DICCR/8______ du ______ 
2010). Les solutions transactionnelles passées dans les causes précitées étaient 
fondées sur un facteur particulier, à savoir le fait que la Fondation pour les terrains 
industrielles (ci-après : FTI) s’était montrée intéressée à acquérir les parcelles en 
question. 
L’éventuel droit des requérants à une indemnité pour expropriation matérielle était 
prescrit. Sur le fond, aucune indemnisation n’était due en l’absence d’une restriction 
du droit de propriété équivalente à une expropriation. Les conditions pour une 
indemnisation n’étaient de toute manière pas remplies. 
Les requérants ne pâtissaient d’aucune restriction de leur droit de propriété ; ils se 
voyaient simplement confrontés aux limites de ce droit. Leur situation était 
assimilable à celle d’un propriétaire qui s’était vu refuser l’inclusion de son terrain 
en zone à bâtir suite à la mise en œuvre des principes de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700). En effet, en raison du 
dépassement des VLI, l’autorité de planification aurait dû déclarer la parcelle et, de 
manière plus générale, tout le secteur, impropre à la construction de logements au 
sens de l’art. 15 LAT et l’affecter à un autre usage. La reconduction en 1987 de la 
zone 5 pour la parcelle litigieuse n’était ainsi pas conforme au droit fédéral. Il en 
résultait que la parcelle des requérants n’avait jamais été valablement incluse en 
zone villas. Son déclassement en ZDIA constituait la première mesure 
d’aménagement conforme à la LAT. Il s’agissait donc d’une situation typique de 
« Nichteinzonung », laquelle n’ouvrait, par principe, aucun droit à une indemnité 
pour expropriation matérielle. 
Les conditions donnant exceptionnellement droit à une indemnisation n’étaient par 
ailleurs pas remplies. Le terrain était impropre à la construction à raison de l’art. 15 
LAT, il ne constituait pas une « dent creuse » en plein milieu d’un périmètre 
largement bâti et les propriétaires n’avaient reçu aucune assurance de la part des 
autorités compétentes, dont ils pouvaient tirer l’expectative légitime que leur terrain 
serait nécessairement classé durablement en zone résidentielle, pouvant être 
affectée à la construction d’habitations. 
Même considérée comme une restriction à la propriété, l’interdiction de construire 
résultant de l’art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 
octobre 1983 (LPE - RS 814.01) ne donnerait pas droit à indemnisation, d’une part, 
parce qu’il s’agissait d’une mesure de police, d’autre part, parce que les conditions 
d’indemnisation se rapportant à la gravité de l’atteinte n’étaient pas remplies. En 
effet, l’interdiction de construire des logements ne déployait des effets qu’à l’égard 
de nouvelles constructions. Les requérants n’étaient donc pas atteints dans l’usage 
actuel de leur bien, étant relevé qu’au jour de l’entrée en vigueur de la mesure 


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restrictive de propriété, la parcelle n° 1______ était déjà utilisée économiquement 
de manière adéquate. Ils ne l’étaient pas non plus s’agissant d’un usage futur, faute 
d’avoir établi que la réalisation d’une nouvelle habitation sur leur parcelle était 
hautement probable et qu’ils avaient la ferme intention de la réaliser. En outre, rien 
n’indiquait que la réalisation de nouvelles constructions conformes à la ZDIA serait 
compromise. 
Les requérants n’étaient pas fondés à cumuler une indemnité pour privation de leurs 
droits à bâtir et une indemnité pour le préjudice subi du fait du déclassement de leur 
parcelle en ZDIA. Le montant cumulé de ces deux prétentions paraissait en effet 
dépasser très largement la valeur actuelle du bien-fonds et des constructions qui s’y 
trouvaient. 
20. 
Par décision du 23 décembre 2013 (DITAI/302/2013), dans le prolongement d’une 
audience de comparution des mandataires du 18 décembre 2013, le tribunal a 
suspendu l’instruction de la cause (et des six autres procédures « pilotes ») jusqu’à 
droit jugé dans une procédure qui concernait une problématique similaire, décision 
confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative) du 18 novembre 2014 (ATA/9______). 
21. 
Par courrier du 18 août 2015, le tribunal a informé les parties de la reprise de 
l’instruction de la cause. 
22. 
Lors de l’audience de comparution des mandataires du 21 septembre 2015, le 
conseil de l’État de Genève a notamment demandé que la question de la prescription 
soit purgée avant que ne soient traitées les autres questions de fond, ce à quoi le 
conseil des requérants s’est opposé. 
23. 
Par écritures des 10 novembre 2015 et 29 janvier 2016, les parties se sont 
déterminées sur la question de la prescription. 
24. 
Par écritures du 27 juin 2016, les parties se sont déterminées sur la qualité de partie 
de l’AIG. 
Les intimés ont considéré que tant l’État de Genève, en sa qualité de débiteur en 
première ligne des indemnités pour expropriation matérielle, que l’AIG, en sa 
qualité d’entité publique financièrement impactée par ces indemnités dès lors que 
cette charge financière incomberait au final à l’AIG en vertu de l’art. al. 1 de la loi 
sur l’aéroport international de Genève du 10 juin 1993 (LAIG - H 3 25), avaient la 
qualité pour défendre. 
Quant aux requérants, ils s’en sont rapportés à justice sur cette question, dès lors 
qu’à partir du moment où ils avaient obtenu la garantie expresse de l’État de Genève 
et de l’AIG qu’ils seraient payés par l’une ou l’autre de ces collectivités en cas 
d’octroi d’une indemnisation, ils n’avaient ni avantage, ni inconvénient à maintenir 
l’AIG dans la procédure. 
25. 
Le 22 novembre 2016, le tribunal a rendu une décision préjudicielle sur la question 
de la prescription, retenant que la requête n’était pas prescrite, le dies a quo du délai 


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devant être fixé au 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la deuxième version 
de l’annexe 5 de l’OPB (DITAI/721/2016). 
26. 
Par envoi commun du 12 décembre 2016, l’État de Genève et l’AIG ont recouru 
auprès de la chambre administrative contre cette décision. 
27. 
Lors de l’audience de comparution des mandataires du 30 mars 2017, le conseil des 
requérants s’est opposé à une suspension de l’instruction de la cause dans l’attente 
d’une décision définitive sur la question de la prescription. 
28. 
Le 26 juillet 2017, le Conseil d’État a adopté le plan directeur de la zone de 
développement industriel et artisanal de K______ n° 14______ (ci-après : PDK), 
entré en vigueur suite à l’arrêt de la chambre administrative du ______ 2018 
(ATA/10_____). 
Ce plan couvre une partie de territoire située entre la route de F______, la route du 
G______, la route de H______, le chemin de I______ et le chemin du J______, et 
englobe notamment la parcelle des requérants. 
29. 
Par arrêt du ______ 2017, la chambre administrative a confirmé la décision 
préjudicielle du tribunal du ______ 2016 (ATA/11_____) et le Tribunal fédéral en 
a fait de même par arrêt du ______ 2018 (12_____). 
30. 
Par réplique sur le fond du 5 octobre 2017, les requérants ont persisté intégralement 
dans les termes et conclusions de leur requête, en développant et complétant leur 
argumentation. 
En substance, l’atteinte à la propriété subie par les propriétaires fonciers dans le 
périmètre de l’aéroport était issue d’un acte de puissance publique unilatéral et 
procédait d’un choix politique à une exploitation intensive de l’AIG. 
L’inconstructibilité issue du franchissement des VLI arrêtées dans l’annexe 5 de 
l’OPB était équivalente à la suppression de la possibilité de construire qui aurait été 
issue d’une procédure d’expropriation formelle aboutissant à la création d’une 
servitude de non-bâtir. Cette restriction au droit de propriété – conséquence directe 
de l’application de l’art. 22 LPE – devait être qualifiée de « mesure 
d’aménagement » au sens de l’art. 5 al. 2 LAT et le moment déterminant pour 
apprécier l’atteinte était celle de l’entrée en force de la mesure, soit en l’occurrence 
le 1er juin 2001, entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB. 
Contrairement à ce que soutenaient les intimés, les restrictions de constructibilité 
issues de l’application de l’OPB ne pouvaient être qualifiées de mesures relevant 
de la concrétisation du droit de propriété. Si cela avait été le cas, les tribunaux 
n’auraient pas condamné dans de nombreux dossiers l’État de Genève à verser des 
indemnités pour expropriation formelle des droits de voisinage à des propriétaires 
de terrains situés dans le voisinage de l’aéroport. Seul un déclassement 
(« Auszonung ») pouvait intervenir, puisque la parcelle en cause était incluse, au 
moment déterminant, à savoir au 1er juin 2001, dans une zone à bâtir conforme aux 
exigences de la LAT. 


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Les restrictions ne pouvaient pas non plus être qualifiées de mesures de police, faute 
d’en remplir les conditions. Le caractère excessif des nuisances sonores de 
l’aéroport n’était en effet pas inéluctable et la mesure n’était pas dirigée contre le 
perturbateur. Une telle qualification était par ailleurs contraire à la jurisprudence et 
même si elle était retenue, le cas d’espèce relèverait des exceptions dans lesquelles 
l’autorité avait l’obligation d’indemniser. 
In casu, les conditions de l’expropriation matérielle étaient réalisées : la suppression 
de la faculté de construire constituait une atteinte particulièrement intense au droit 
de propriété et impactait le propriétaire qui se voyait privé de la possibilité de 
construire. La question de savoir si le propriétaire avait eu ou non une intention 
subjective de réaliser une construction et s’il avait accompli ou pas des démarches 
dans ce sens ne jouait aucun rôle. 
Il ne saurait être fait application par analogie de l’arrêt zurichois ATF 123 II 481 
relatif à un non-classement, le cas étant très différent, puisque le terrain ici en cause 
était situé en 5ème zone à bâtir au 1er juin 2001, date à laquelle il était devenu 
inconstructible. Une autre différence fondamentale relevait de la différence de 
valeur entre des terrains situés en zone industrielle dans le canton de Zurich, où les 
prix obéissaient aux lois du marché et étaient souvent supérieurs à ceux de la zone 
villas zurichoise, et ceux à Genève, où les prix étaient fixés à CHF 180.- le m2, soit 
cinq et sept fois moins que les prix de la zone villas. 
Lorsque plusieurs impossibilités de construire se succédaient, c’était la durée totale 
qui était déterminante pour apprécier l’intensité de la restriction. La durée cumulée 
des différentes périodes d’impossibilité de bâtir, de plus de dix ans, suffisaient à 
retenir que les propriétaires avaient subi une atteinte grave, et non provisoire, à leur 
faculté de construire. 
S’agissant du déclassement intervenu en 2009, s’il constituait un facteur de 
diminution du dommage, il impliquait également une moins-value très importante 
pour les villas du chemin du J______, qui n’étaient plus vendables à des fins 
d’habitation. De plus, la surface limitée de la parcelle et le fait de devoir payer le 
prix de la villa ainsi que celui de sa démolition compliquaient la vente de tels biens. 
Il n’y avait donc pas lieu de réduire l’indemnisation. Par ailleurs, dans l’hypothèse 
d’une modification des possibilités de construire, l’équivalence à une expropriation 
donnant droit à indemnisation était donnée dès lors que la diminution de valeur était 
de l’ordre de 80 %. Pour les villas construites, la question de la valeur de 
remplacement était en outre décisive. 
Enfin, le déclassement en ZDIA instituait une différence injustifiable au regard des 
propriétés situées en zone de développement non industriel, où la pratique 
administrative retenait un prix de CHF 1’000.-/m2 en cas de maison individuelle, 
ce qui permettait au propriétaire de se procurer un bien de remplacement, alors 
qu’en ZDIA le prix au m2 de terrain, fixé à CHF 180.-/m2, était 5,5 fois inférieur et 
mettait le propriétaire en état de surendettement. Le sacrifice particulier qui était 


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demandé constituait non seulement une grave atteinte à la propriété, mais également 
au principe d’égalité. 
Pour le surplus, le droit cantonal ne respectait pas le principe posé à l’art. 5 al. 1 
LAT selon lequel il devait établir un régime de compensation permettant de tenir 
compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultaient 
de mesures d’aménagement. 
31. 
Dans leur duplique commune du 19 février 2018, les intimés ont persisté 
intégralement dans leurs conclusions et arguments, qu’ils ont complétés, concluant 
pour le surplus à la condamnation des requérants en tous les frais et dépens de la 
procédure. 
La thèse des requérants, selon laquelle les prétentions en indemnisation auraient pu 
être traitées dans le cadre d’une procédure en expropriation formelle visant à 
imposer la constitution forcée de servitudes de non bâtir à raison du bruit excessif, 
était vigoureusement contestée, au motif déjà qu’il existait une différence de nature 
entre l’expropriation formelle et l’expropriation matérielle. De plus, il n’y avait pas 
lieu de retenir que toute exposition à un bruit dépassant les VLI occasionnait 
automatiquement une atteinte à la propriété constitutive d’une expropriation. 
Contrairement également à ce que soutenait les requérants, la jurisprudence fédérale 
en matière d’expropriation matérielle à Genève n’avait pas exclu l’analyse 
préjudicielle de la validité de la reconduction du zoning en 1987. La démonstration 
du contraire demeurait possible, en considération des particularités concrètes qui 
affectaient les parcelles concernées. La jurisprudence en matière d’expropriation 
formelle des droits de voisinage n’était quant à elle d’aucune utilité pour déterminer 
la nature des limitations de constructibilité issues de la LPE et de l’OPB. 
Le fait que le perturbateur fût la collectivité publique n’excluait pas la qualification 
de la restriction de mesure de police. De même, il ne saurait y avoir indemnisation 
si la mesure visait à protéger le propriétaire contre lui-même, comme c’était le cas 
in casu. 
S’agissant des conditions générales de l’expropriation matérielle et en particulier 
de la condition liée à l’importance de l’atteinte, la jurisprudence fixait la limite du 
tolérable sans indemnisation entre 30 et 40 % de perte de valeur, fourchette qui 
devrait être retenue en l’espèce. S’agissant du caractère durable de la restriction, 
celle-ci devait avoir porté sur plus de dix ans, ce qui n’était pas le cas des parcelles 
ayant fait l’objet d’un classement ultérieur en ZDIA, étant précisé que lorsqu’une 
mesure d’aménagement était levée ou remplacée par une mesure n’ayant pas les 
effets d’une expropriation matérielle, le dommage était supprimé et aucune 
indemnisation n’était due. Enfin, contrairement à ce que soutenait les requérants, le 
critère de l’intention effective du propriétaire d’exploiter la faculté de construire 
était prise en compte dans les hypothèses de déclassement partiel ou de 
« Nichteinzonung ». 


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Pour le cas où le tribunal admettrait l’existence d’une restriction à la propriété 
constitutive d’une expropriation matérielle, il devrait être procédé à une analyse 
différenciée en fonction de caractéristiques communes à certains (sous-) groupes de 
cas-tests. En effet, il ressortait de leur analyse détaillée de la pratique en matière 
d’autorisations que les terrains exposés à un niveau de bruit supérieur aux VLI, 
mais n’excédant pas 3 dB(A) en sus des VLI fixées par l’annexe 5 de l’OPB pour 
le jour et les heures de nuit, étaient constructibles. Il n’y avait pas matière à 
expropriation matérielle dans ce cas. Pour les terrains exposés le jour à 64 dB(A) 
(i.e. VLI + 4), mais dont la charge de bruit nocturne restait dans la fourchette de 
VLI à VLI + 3, la réalisation de logements demeurait a priori admissible, 
moyennant des précautions architecturales au sens de l’art. 31 al. 1 OPB, lesquelles 
ne constituaient pas, en soi, des contraintes susceptibles d’entraîner une 
expropriation matérielle. Pour les terrains exposés durant la nuit à un niveau de 
bruit supérieur à VLI + 3, mais n’excédant pas VLI + 4 toutes heures confondues, 
si la constructibilité était incertaine, les parcelles n’étaient pas pour autant 
inconstructibles ; les demandes de rénovation, respectivement de transformation de 
logements existants étaient systématiquement acceptées et les cas de démolition-
reconstruction et d’agrandissements raisonnables étaient généralement admis, à 
certaines conditions, en application de l’art. 31 al. 2 OPB. Il incombait en tout état 
au propriétaire d’apporter la preuve de l’inconstructibilité de ses parcelles. Enfin, 
pour les parcelles exposées à un bruit supérieur à VLI + 4 toutes heures confondues, 
la délivrance d’autorisations de construire dépendait des circonstances. Il fallait 
néanmoins partir du principe que la constructibilité de ces parcelles n’était plus 
garantie, à tout le moins pour des logements. 
Pour les parcelles exposées à un bruit non gérable sous l’angle de l’art. 31 al. 1 ou 
2 LPE, il fallait distinguer celles restées en zone 5 de celles classées en ZDIA. Pour 
ces dernières, au lieu d’examiner les prétentions du propriétaire en considérant deux 
étapes – la première tenant à la perte des droits à bâtir des logements par l’effet des 
VLI de l’OPB et la seconde survenue à raison du classement des parcelles en ZDIA 
–, il fallait prendre la situation dans sa globalité et comparer in fine l’état des 
parcelles avant l’OPB avec le statut qu’elles avaient acquis par leur classement en 
ZDIA. Si la restriction de constructibilité résultant des VLI définies par l’OPB en 
2001 avait effectivement impacté la valeur vénale des parcelles sises en zone 5, il 
fallait néanmoins retenir que cette restriction n’avait eu qu’un caractère transitoire 
(de juin 2001 à début 2009 pour le secteur des E______). Elle ne pouvait donc être 
qualifiée d’expropriation matérielle. Cette période transitoire était juridiquement 
« transparente » et il convenait d’en faire abstraction, étant relevé que le statut des 
parcelles antérieur à l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OBP (régime NNI) était 
sans pertinence, s’agissant de mesures d’une autre origine et nature et pour 
lesquelles aucune indemnisation n’avait été sollicitée dans le délai de prescription. 
Quant au classement en ZDIA, il avait redonné aux parcelles un potentiel de 
construction conforme à l’exposition au bruit. Certes, l’entrée en force de la ZDIA 
ne permettait pas automatiquement l’obtention d’autorisations de construire en 


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application des normes de la zone de développement. Toutefois, l’adoption d’un 
plan d’affectation de détail n’était pas une exigence absolue. Quant aux 
remembrements fonciers exigés par le PDK_____, il s’agissait-là d’une condition 
commune et ordinaire à ce type de zone, qui n’effaçait pas les droits à bâtir liées 
aux parcelles concernées, étant relevé que de tels remaniement étaient soumis au 
principe de la péréquation réelle. L’assujettissement éventuel à l’obligation de 
remanier ne portait donc pas à conséquence. Il était donc exclu d’assimiler ce 
classement à une « Auszonung », dès lors que le propriétaire conservait la faculté 
d’utiliser son terrain de manière économiquement judicieuse et ne perdait pas une 
faculté essentielle de la propriété ; il ne pouvait donc prétendre à aucune indemnité. 
Cas échéant, la reconnaissance d’une éventuelle expropriation supposerait d’établir 
que le classement en ZDIA aurait entraîné une grave baisse de la valeur vénale des 
parcelles, de l’ordre de 30 à 40 % minimum. À cet égard, l’estimation des parcelles 
après classement en ZDIA ne saurait être effectuée par la simple multiplication de 
leur surface cadastrale par le montant de CHF 180.-/m2 pratiqué par la FTI, ce 
montant ne constituant qu’un indicateur. Il ne comprenait pas non plus la valeur des 
constructions et aménagements existants, qui devait être ajoutée à la valeur du 
terrain. 
À titre subsidiaire, si le tribunal devait admettre la thèse de la double expropriation, 
il conviendrait alors de retenir que le classement en ZDIA avait compensé, à tout le 
moins en partie, le préjudice subi. Dans cette hypothèse, c’était la valeur vénale à 
l’échelle du marché considéré dans son ensemble qui était déterminante, laquelle 
serait à imputer sur le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation. Le même 
IUS devrait en outre être appliqué afin d’éviter une double indemnisation des 
mêmes droits. Enfin, seuls les propriétaires qui auraient été entravés dans un réel 
projet de construction pourraient devoir être indemnisés. 
In casu, les parcelles des requérants étaient affectées d’une charge sonore d’environ 
66 dB(A) de jour et de respectivement 60-61 dB(A) et 55 dB(A) durant la première 
et deuxième heure de la nuit. Ces charges excédaient largement les VLI fixées dans 
l’annexe 5 de l’OPB pour le DS II, mais respectaient les VLI pour le DS IV durant 
la journée, tout en les dépassant très légèrement la première heure de la nuit. La 
construction de logements selon la zone villas était a priori interdite, alors que la 
construction de bâtiments conformes à l’affectation de la ZDIA ne posait aucun 
problème. Ces restrictions de constructibilité devaient être assimilées à un refus de 
classement ou, à défaut, à des restrictions de police ne donnant pas lieu à 
indemnisation. Cas échéant, il fallait constater que le quasi-« Bauverbot » survenu 
en 2001 avait été levé avec l’entrée en vigueur de la ZDIA. La limitation de 
constructibilité n’ayant eu qu’un caractère transitoire, elle ne pouvait être qualifiée 
d’expropriation matérielle. Il en allait de même du classement en ZDIA, qui 
n’impliquait pas une suppression totale des droits à bâtir, ni de toute possibilité de 
valorisation des parcelles. Les propriétaires, qui conservaient la faculté d’utiliser 
leur terrain de manière économiquement judicieuse, ne pouvait prétendre à aucune 
indemnité. En tout état, si le tribunal devait parvenir à la conclusion que les 


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parcelles classées en ZDIA avaient subies une restriction d’une gravité telle qu’elle 
vaudrait expropriation matérielle, aucune indemnisation ne serait due, faute pour 
les propriétaires d’avoir entrepris, avant le 1er juin 2001, les démarches utiles en 
vue d’une mise en valeur imminente de leurs droits à bâtir. Partant, les requérants 
devaient être déboutés de leur requête. 
Les intimés ont notamment produit un relevé des dossiers d’autorisation de 
construire portant sur des logements introduits depuis 2000 dans le périmètre de 
bruit de l’AIG (pièce 101), établi sur la base de données du service de l’air, du bruit 
et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), un résumé statistique (pièce 
102) classant les dossiers d’autorisation selon le niveau d’exposition au bruit de la 
parcelle considérée, le préavis (favorable/défavorable) du SABRA et la décision 
(refus/acceptation) rendue par le département, ainsi qu’un courrier du Conseiller 
d’État, Monsieur ______, du 2 décembre 2013, concernant la pratique du 
département en matière d’autorisations de construire dans les zones villas exposées 
au bruit aérien et la pratique administrative du département du 1er juillet 2015 
intitulée « régimes auxquels sont soumises les requêtes en autorisation de construire 
selon les secteurs de la carte densification secteurs villas » (pièce 103). 
32. 
Le 24 septembre 2018, faisant suite à une demande du tribunal, les intimés ont versé 
à la procédure une version corrigée des tableaux produits en pièces 101 et 102 
(numérotés 101bis et 102bis). 
33. 
La cause a été reconvoquée en audience de comparution des mandataires le 1er 
octobre 2018. 
À l’issue de cette audience, un délai a été imparti aux intimés pour indiquer si le 
département avait élaboré une pratique administrative sur la base des autorisations 
de construire délivrées ou pas, et depuis quand. 
34. 
Par pli du 29 octobre 2018, les intimés ont exposé au tribunal que les tableaux 
produits le 24 septembre 2018 reflétaient un usage constant des autorités 
concernées, en particulier du SABRA, ce depuis 2000 au moins, quant à la 
délivrance d’autorisations de construire pour des projets sis en DS II entre les 
courbes VLI et VLI +3. Cet usage, qui était toujours d’actualité, n’était pas codifié 
par écrit. 
35. 
Par courrier du 20 décembre 2018, le tribunal a informé les parties de son intention 
d’entrer en matière sur le fond et d’ordonner une expertise, portant dans un premier 
temps sur les parcelles de la seule cause A/17_____, visant à déterminer le montant 
d’une éventuelle indemnité pour expropriation matérielle. 
36. 
Les parties se sont déterminées les 30 et 31 janvier et 1er février 2019, à la suite de 
quoi, par pli du 3 avril 2019, le tribunal a informé celles-ci de son intention de 
nommer, sur proposition des parties, Monsieur L______, architecte, comme expert. 
37. 
Le 3 mai 2019, dans la cause A/17_____, les parties se sont déterminées sur le projet 
d’expertise et ont proposé des questions complémentaires à poser à l’expert. 


- 14/43 - 
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38. 
Le ______ 2019, le tribunal a ordonné une expertise qu’il a confié à M. L______ 
(DITAI/22______ – A/17_____). 
39. 
Par acte du 24 juin 2019, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès de 
la chambre administrative contre l’ordonnance d’expertise précitée. 
40. 
Le même jour, ils ont déposé une demande d’interprétation de cette même 
ordonnance auprès du tribunal, procédure enregistrée sous le numéro de cause 
A/15_____. 
41. 
Par pli du 1er juillet 2019, le tribunal a informé les parties de son intention de 
suspendre l’instruction de la cause en attendant l’issue de la procédure A/17_____. 
42. 
Les parties se sont déterminées le 12 juillet 2019. 
43. 
Par décision du 19 juillet 2019 (DITAI/340/2019), le tribunal a suspendu 
l’instruction de la cause jusqu’à la fin de la mission d’expertise dans la procédure 
A/17_____. 
44. 
Par décision du ______ 2019 (DITAI/23______ – A/15_____), le tribunal a 
suspendu l’instruction de la demande d’interprétation jusqu’à droit jugé dans la 
procédure de recours. 
45. 
Par arrêt du ______ 2019 (ATA/16_____ - A/17_____), la chambre administrative 
a déclaré irrecevable le recours interjeté le 24 juin 2019. 
46. 
Par jugement du ______ 2020 (JTAPI/18_____ - A/15_____), le tribunal a rejeté la 
demande d’interprétation du 24 juin 2019. 
47. 
Le 22 mars 2021 s’est tenue une audience de comparution des mandataires dans la 
cause A/17_____, lors de laquelle les parties ont notamment demandé que l’expert 
soit relevé de son mandat et proposé que le mandat d’expertise soit confié à la 
société R______ SA. 
48. 
Par ordonnance du ______ 2021 (DITAI/24______ – A/17_____), le tribunal a 
relevé M. L______ de son mandat. 
49. 
Par plis des 6, 13 et 14 avril 2021, les parties ont confirmé leur accord pour inclure 
les sept procédures « pilotes » dans le champ de l’expertise. 
50. 
Le 22 avril 2021, le tribunal a repris l’instruction de la cause et a informé les parties 
de son intention de nommer la société R______ SA comme experte. 
51. 
Le 3 mai 2021, les parties se sont déterminées sur la mission d’expertise. 
52. 
Par courrier du 19 mai 2021, le tribunal a transmis aux parties un projet de mission 
d’expertise modifié, sur lequel les parties se sont déterminées par courriers des 28 
et 31 mai 2021. 
53. 
Le 8 juin 2021, le tribunal a ordonné une expertise qu’il a confiée à R______ SA, 
aux fins de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation 
matérielle à laquelle pouvait prétendre les requérants en raison de l’atteinte à leur 


- 15/43 - 
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faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de 
l’aéroport (DITAI/281/2021). La mission d’expertise était la suivante : 
a. déterminer la valeur vénale de l’immeuble n° 1______ de la commune de 
D______, avant et après l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OBP le 1er 
juin 2021 et au jour du classement de la parcelle en ZDIA, en tenant 
compte notamment de l’exposition au bruit aérien, des droits à bâtir 
utilisés et potentiels de la propriété compte tenu des différents indices 
d’utilisation du sol potentiellement applicables selon la réglementation en 
vigueur, et de tout autre élément de fait et de droit existant à ces dates ; 
b. chiffrer et commenter cas échéant les variations de valeur ; 
c. expliciter la méthode utilisée et l’origine des paramètres de référence ; en 
particulier, définir une méthode d’estimation aisément reproductible ; 
d. faire toute autre observation ou conclusion utile. 
54. 
Le 15 juillet 2021, R______ SA a fait parvenir au tribunal une offre pour le mandat 
d’expertise, qu’elle a complétée le 26 août 2021, suite aux remarques formulées par 
les parties les 30 juillet, 2 et 16 août 2021. 
55. 
Par courrier du 7 octobre 2021, suite à l’acception de l’offre d’R______ SA par les 
parties, le tribunal a invité celle-ci à débuter ses travaux. 
56. 
Le 31 mars 2022, les expertes d’R______ SA, Mesdames M______ et N______, 
ont rendu un rapport distinct pour chaque procédure « pilote », accompagné qu’un 
tableau récapitulatif des résultats. 
Elles avaient estimé, pour chacune des parcelles évaluées, les valeurs vénales au 31 
mai 2001, au 1er juin 2011 et, pour les parcelles qui avaient fait l’objet d’un 
déclassement en ZDIA, les valeurs vénales au 14 novembre 2008 ; elles avaient 
indiqué l’impact que l’entrée en vigueur de l’OPB avait causé sur ces parcelles (cf. 
colonne intitulée « Impact entrée en vigueur OPB ») et, pour les parcelles classées 
ultérieurement en ZDIA, la plus-value générée par ce déclassement (cf. colonne 
intitulée « Impact déclassement ») ; enfin, l’estimation de la perte de la valeur 
vénale entre la situation des parcelles à la veille du 1er juin 2001 et celle qui résultait 
de leur classement en ZDIA avait été mise en exergue dans une colonne intitulée 
« Impact total ». La méthode d’évaluation retenue pour chacun des scenarii était la 
méthode de la valeur intrinsèque, qui se composait de la valeur résiduelle du bâti et 
de la valeur du terrain. S’agissant d’une évaluation rétroactive, un intervalle de 
confiance de l’ordre de 25 % sur les valeurs retenues était à prendre en compte 
(contre un intervalle de confiance standard de 10 % sur la valeur du jour). 
Le modèle méthodologique avait été conçu pour être reproductible. Néanmoins, le 
prix de terrain n’était pas uniforme entre les parcelles ; il variait selon l’ensemble 
des critères propres à la parcelle. De ce fait, l’application du modèle de base 
supposait une validation des prix de terrain retenus. 


- 16/43 - 
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Les expertes étaient parties du postulat que les parcelles en zone 5 évaluées au 1er 
juin 2001 étaient inconstructibles en raison du dépassement des VLI induit par les 
nouvelles courbes de bruit définies par l’OPB. Elles avaient tenu compte d’une 
inconstructibilité totale. 
Pour le calcul de la valeur au 31 mai 2001, le prix de terrain retenu pour les parcelles 
bâties tenait compte notamment du bruit des avions et intégrait également les droits 
à bâtir non utilisés. Sur la base des prix valables en 2001, elles avaient estimé qu’à 
centralité équivalente, les prix de terrains à D______ étaient inférieurs de l’ordre 
de -15 % à -20 % en raison du bruit des avions par rapport aux communes sans 
nuisances. Pour les parcelles non-bâties, elles avaient appliqué une majoration de 
50 % du prix de terrain, du fait qu’un développement à plus forte densité (IUS 0.26 
à 0.40) pouvait être envisagé. Le prix de terrain était adapté à la baisse si un 
développement n’était pas réalisable pour des raisons notamment de configuration, 
de taille de la parcelle ou de servitudes. Au 31 mai 2001, la parcelle était évaluée 
d’un bloc. 
Pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, elles avaient déterminé une « assiette 
théorique des constructions », basée sur un IUS de 0.20 correspondant à la densité 
standard en zone 5. Cette méthode permettait de distinguer la « part de terrain 
bâtie » (théoriquement rattachée aux constructions existantes) du « solde de la 
parcelle non-bâti » dans le but de les valoriser distinctement en raison de la 
différence de densité considérée. Le recours à l’assiette théorique s’inscrivait dans 
une logique de valeur de remplacement. Basé sur un IUS de 0.20 (correspondant à 
l’affectation actuelle « habitation à un logement » du bâtiment existant), le prix de 
terrain pour l’assiette théorique était inférieur au prix retenu au 31 mai 2001, lequel 
intégrait les droits à bâtir non utilisés. Pour le solde non bâti (solde théorique et 
parcelle non-bâtie), elles avaient appliqué une majoration de 50 % du prix de 
terrain, afin de tenir compte d’une densité potentielle plus importante, allant d’un 
IUS de 0.26 à 0.40. 
Pour déterminer la décote pour inconstructibilité, elles avaient considéré que la 
valeur de terrain se composait pour 75 % des droits à bâtir qu’il contenait et pour 
25 % de l’usage qu’il permettait. Sur cette base, elles avaient considéré que la 
décote pour la perte des droits à bâtir en raison de l’entrée en vigueur de l’OPB sur 
le solde non bâti était de - 75 %. Aucun impact n’était en revanche retenu sur le 
25 % (usage) de la valeur du terrain, qu’il soit bâti ou non-bâti, l’usage de 
l’habitation et du terrain d’agrément demeurant plein et entier malgré 
l’inconstructibilité. 
En résumé, de fait et avant décote, la somme des valeurs de l’assiette théorique et 
du solde non-bâti au 1er juin 2001 était égale à la valeur du terrain en bloc au 31 mai 
2001. Par ailleurs, les prix de terrain, splittés au 1er juin 2001 était évalués par 
déduction itérative et compte tenu du coefficient de valorisation de + 50 % appliqué 
entre terrain bâti (IUS 0.20) et solde théorique non-bâti à développer. La décote 
pour inconstructibilité était ensuite appliquée. 


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Pour le calcul de la valeur au 14 novembre 2008, elles avaient conservé le principe 
de l’assiette théorique des constructions calculée selon l’IUS 0.20. Le prix du 
terrain pour l’assiette théorique était valorisé selon les prix de la zone villas 
alentour, sur la base des transactions et observations du marché. Le solde non bâti 
était valorisé selon le prix de CHF 180.-/m2 pratiqué par la FTI pour la zone 
préexistante 5. 
Elles avaient écarté le calcul de variantes de valeur selon différents scenarii de 
densité du fait qu’il n’y avait pas de relation mathématique permettant d’attribuer 
un prix de terrain à une densité. En conséquence, d’une part, le prix de terrain retenu 
pour l’assiette théorique couvrait une densité de 0.20 à 0.25 et, d’autre part, le prix 
de terrain retenu et valorisé pour le terrain non bâti couvrait une densité de 0.26 à 
0.40. 
Les expertes ont intégré dans leur rapport un tableau des transactions en zone 5 
intervenues en 2000 et 2001 pour des terrains situés en zone de nuisances sonores 
aéroportuaires sur la commune de D______. Les données étaient recueillies sur la 
base des publications dans la Feuille d’avis officielle (FAO). Elles ont relevé six 
transactions pour des terrains non construits, avec un prix moyen à CHF 350.-/m2, 
ainsi que treize transactions pour des terrains bâtis, avec un prix moyen de 
CHF 606.-/m2 pour le terrain (y. c. bâti) et de CHF 3’933.-/m2 de SBP estimée, 
précisant qu’elles n’avaient pas connaissance de l’état des biens échangés, de sorte 
que les comparaisons devaient être considérées avec prudence. Elles ont constaté 
que pour les parcelles de plus de 1’000 m2 et de moins de 2’000 m2 (soit cinq 
transactions), le prix au m2 de terrain se situait (hors extrêmes) entre CHF 400.- et 
CHF 700.-, et le prix par m2 de SBP entre CHF 5’000.- et CHF 6’800.-. Pour les 
terrains non construits, elles ont observé que le prix de terrain, proche de CHF 200.-
/m2 pour un IUS de l’ordre de 0.20 à 0.25, était valorisé à partir d’une densification 
supérieure à 0.25. Il n’y avait toutefois pas de relation mathématique reportable 
entre la densité et le prix de terrain. 
Elles ont également intégré un tableau des transactions intervenues en 2007 et 2008. 
Elles ont relevé six transactions pour des terrains construits en zone villas, pour un 
prix moyen de CHF 1’174.-/m2 de terrain (y. c. bâti) et de CHF 7’642.-/m2 de SBP 
estimée, ainsi que trois transactions pour des terrains non construits, pour un prix 
moyen de CHF 570.-/m2 de terrain. Au vu du faible nombre de transactions de 
terrains nus industriels, elles avaient étendu leur relevé de 2006 à 2022 dans la 
mesure où la pratique de la FTI ne semblait pas avoir été révisée au cours de cette 
période. Elles ont ainsi relevé huit transactions en ZDIA pour un prix moyen de 
CHF 240.-/m2 de terrain. Elles ont constaté que les prix au m2 de terrain pratiqués 
par la FTI variaient entre CHF 150.- et CHF 300.-. 
Les expertes se sont également référées aux statistiques établies par O______ Sàrl 
(ci-après : O______) qui mentionnaient un prix de terrain en zone villas à D______ 
entre CHF 350.- et CHF 450.- en 2001 et entre CHF 500.- et CHF 700.- en 2008. 
Dans le cas d’espèce, les expertes ont retenu les valeurs suivantes : 


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Données cadastrales : 
Parcelle bâtie 
n° 1______ 
2’143 m2 
Parcelle de dépendance 
n° 2______ 
75 m2 (1/16) 
Bâtiment 
n° 19_____ 
161 m2 
SBP existante estimée 
161 m2 (IUS 0.08) 
Servitude de passage 
n° 20______ 
~170 m2 
Lr exposition au 
bruit (2009) 
06-22h 
22-23h 
23-24h 
66 dB(A) 
61 dB(A) 
55 dB(A) 
Estimation des bâtiments : 
Valeur résiduelle 
720’000 
Estimation du terrain au 31.05.2001 : 
Parcelle bâtie 
1’973 m2 
à 200 /m2 
394’600 
Servitude de passage 
170 m2 
à 150 /m2 
25’500 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 150 /m2 
11’316 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
à 194 /m2 
431’416 
Aménagements extérieurs 
2’057 m2 
à 38 /m2 
78’896 
Valeur terrain y.c. aménag. 
510’000 
Valeur vénale 
1’230’000 
Estimation du terrain au 01.06.2001 : 
 
 
Prix de base 
Décote 
Prix retenu 
 
Assiette théorique 
805 m2 
155 /m2 
0 % 
155 /m2 
124’373 
Solde théorique 
1’168 m2 
232 /m2 
-75 % 
58 /m2 
67’671 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
174 /m2 
-75 % 
43 /m2 
3’278 
Servitude de passage 
170 m2 
174 /m2 
-75 % 
43 /m2 
7’387 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
197 /m2 
-54 % 
91 /m2 
202’709 


- 19/43 - 
A/4424/2010 
Aménagements extérieurs 
814 m2 
 
 
à 38 / m2 
31’214 
Valeur terrain y. c. aménag. 
230’000 
Valeur vénale 
950’000 
Impact OPB 
- 280’000 (- 23%) 
Estimation au 14.11.2008 : 
Assiette théorique 
805 m2 
à 300 /m2 
241’500 
Solde théorique non bâti 
1’168 m2 
à 180 /m2 
210’240 
Parcelle de dépendance 
75 m2 
à 135 /m2 
10’184 
Servitude de passage 
170 m2 
à 135 /m2 
22’950 
Valeur terrain hors aménag. 
2’218 m2 
à 219 /m2 
484’874 
Aménagements extérieurs 
814 m2 
à 45 /m2 
36’674 
Valeur terrain y. c. aménag. 
 
 
520’000 
Valeur vénale 
 
 
1’440’000 
Impact déclassement 
290’000 (+31%) 
Impact total 
10’000 (+1%) 
Les expertes ont valorisé la parcelle de dépendance et la servitude de passage pour 
leurs droits à bâtir uniquement, soit 75 % du prix de terrain de base. Les 
aménagements extérieurs n’étaient valorisés que sur l’assiette théorique. En effet, 
dans la mesure où le solde non-bâti était valorisé pour son potentiel de 
développement, les aménagements n’avaient plus de fonction et n’étaient donc pas 
indemnisés. 
57. 
Le 23 août 2022, les parties se sont déterminées sur le cadre général de l’expertise. 
Selon les intimés, le tableau récapitulatif comportait des erreurs de calcul 
concernant les résultats des colonnes intitulées « impact déclassement » et « impact 
total ». Pour le surplus, ils n’avaient pas de remarques à formuler en l’état au sujet 
de la méthodologie suivie par R______ SA. 
Pour leur part, les requérants ont notamment relevé une différence dans la méthode 
de calcul pour l’imputation des SBP existantes, question qui devrait être tranchée 
par le tribunal. Par ailleurs, la méthode pour le calcul de la valeur du terrain 
n’apparaissait pas adéquate dans certains cas, la décote pour inconstructibilité de 


- 20/43 - 
A/4424/2010 
25 % était excessive et le prix du terrain retenu en zone 5 paraissait particulièrement 
faible. La question se posait de savoir s’il ne convenait pas d’étendre le périmètre 
d’examen des transactions représentatives à d’autres communes du voisinage de 
l’aéroport soumises à des nuisances comparables afin de disposer d’un 
échantillonnage plus large et fiable. Ils se réservaient le droit de solliciter un 
complément d’expertise sur ce point et persistaient dans les autres actes 
d’instructions demandés pour le surplus. 
58. 
Le 13 octobre 2022, les intimés ont transmis au tribunal leurs questions à poser aux 
expertes. Ils ne contestaient ni le principe de la méthodologie suivie par R______ 
SA, ni les valeurs retenues, qui apparaissaient conformes au marché ainsi qu’aux 
usages en matière d’expertise. 
Concernant les autres actes d’instruction évoqués par les requérants, ils sortaient du 
cadre des déterminations sur les expertises, étant relevé que les informations et 
documents demandés, qui concernaient des parties tierces, étaient couvertes par le 
secret de fonction et la protection des données. 
59. 
Le 14 octobre 2022, les requérants ont transmis au tribunal une liste de questions à 
poser aux expertes. 
60. 
Par courrier du 27 octobre 2022, R______ SA s’est déterminée au sujet des 
« erreurs de calcul » soulevées par les intimés, qui n’en étaient pas. En effet, il était 
volontaire de calculer les écarts de valeurs sur le foncier uniquement, sans quoi, un 
propriétaire qui aurait réalisé des travaux de rénovation entre les dates considérées 
se verrait pénaliser par une indemnité moindre. Le calcul de la valeur vénale de 
l’immeuble entier permettait de valider l’appréciation du prix de terrain puisque les 
transactions comparables incluaient toujours le bâtiment et que l’expert raisonnait 
sur une valeur globale pour affiner sa fixation du prix de terrain. 
61. 
Le 11 novembre 2022, le tribunal a procédé à l’audition de Mmes M______ et 
N______ sur les sept rapports d’expertise rendus. 
Les expertes ont confirmé avoir appliqué un IUS standard de 0.20 pour calculer 
l’assiette théorique et procéder au découpage de la parcelle pour le calcul au 1er juin 
2001 (« temps2 »), précisant que le prix de terrain retenu au 31 mai 2001 
(« temps1 ») pour la parcelle bâtie correspondait à la valeur du terrain dans son 
entier. Elles ont également confirmé avoir majoré de 50 % le prix du m2 pour le 
solde théorique non-bâti pour toutes les expertises. 
Au sujet de la décote pour inconstructibilité, le ratio 75 % - 25 % résultait de leur 
pratique. Cette méthode était reproductible pour tous les dossiers et ne prenait donc 
pas en considération la taille du terrain. 
Elles étaient parties du postulat que le prix d’un terrain qui n’avait plus de droit à 
bâtir mais qui était lié à une habitation était plus élevé qu’un terrain nu et isolé en 
ZDIA (sans bâtiment jouxtant). Selon elles, il y avait une utilisation différente d’une 
telle parcelle par rapport à une parcelle isolée et elles observaient que, selon la 


- 21/43 - 
A/4424/2010 
configuration des parcelles, ce solde non-bâti apportait réellement une amélioration 
à l’usage de la parcelle. 
S’agissant du prix au m2 du terrain en zone industrielle, le montant retenu pour 
l’assiette théorique des parcelles bâties était près de la moitié du prix retenu par 
O______ : il s’agissait d’un prix plancher très bas en zone 5. Les expertes ont 
précisé qu’une estimation avait une durée de vie limitée et que l’estimation avait 
été faite alors que l’environnement des parcelles n’avait pas changé, en ce sens qu’il 
n’était pas représentatif d’une zone industrielle. Elles procéderaient au même calcul 
si elles devaient faire une estimation pour la FTI qui exercerait son droit de 
préemption en zone industrielle. S’il existait une habitation individuelle, elles 
parviendraient à un montant de dédommagement permettant au propriétaire de 
trouver un bien de remplacement équivalent dans une zone conforme. 
Concernant la valeur du terrain des parcelles nues devenues inconstructibles au 1er 
juin 2001 et du prix au m2 appliqué par analogie aux terrains situés en zone agricole 
non soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - 
RS 211.412.11), les expertes ont précisé que de tels terrains de moins de 2’500 m2 
n’étaient pas assujettis à la LDFR, raison pour laquelle le prix retenu était plus élevé 
que le prix de CHF 8.-/ m2 fixé par la Commission foncière agricole (ci-après : 
CFA) pour les parcelles de plus de 2’500 m2 ; même si la surface de la parcelle était 
supérieure à 2’500 m2, elles n’avaient pas retenu le prix de CHF 8.-/m2, considérant 
que ces terrains, non situés en zone agricole, pourraient avoir d’autres usages 
possibles que l’agriculture (par ex. des jardins familiaux ou un champ de panneaux 
solaire). 
Concernant la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, elles avaient 
écarté celle consistant à prendre en considération la surface totale de la parcelle 
pour calculer des SBP potentielles, car la problématique était le choix de l’indice à 
appliquer en l’absence de projet sur la parcelle. Elles ont considéré, en leur qualité 
d’expertes, qu’il était trop aléatoire de fixer un IUS potentiel. Il s’agissait-là d’un 
choix d’expert en l’absence de bases légales régissant directement la question. 
Le comparatif des transactions immobilières contenu dans les expertises ne 
contenait pas de transactions réalisées sur les communes de S______ et de 
T______, du fait qu’il y avait d’autres caractéristiques qui définissaient ces 
communes que la problématique des nuisances de l’aéroport. 
Les expertes ont pris note que le bureau O______ parvenait à des prix de terrain 
plus élevés, mais ont maintenu que la valeur du terrain retenue dans leurs expertises 
était corroborée par la comparaison des transactions réellement effectuées en 2001. 
Elles avaient écarté la possibilité au « temps1 » d’une démolition du bâti et d’une 
reconstruction avec un indice plus élevé, même pour les parcelles de plus de 
2’000 m2, ceci dans un souci d’égalité de traitement entre les différents dossiers. 
Enfin, elles ont confirmé ne pas avoir fait de cas par cas dans les expertises rendues. 
L’estimation visait une valeur globale pour une transaction globale et les valeurs 


- 22/43 - 
A/4424/2010 
avaient été établies au plus proche de ce qui leur semblait juste. Une des difficultés 
résidait dans le fait qu’elles procédaient à des estimations pour des valeurs de 2001, 
raison pour laquelle elles étaient parties d’un certain nombre de postulats pour 
éviter au maximum les inégalités de traitement et les valeurs irréalistes. 
Les parties ont indiqué, s’agissant des « erreurs » de calculs relevées par les intimés, 
que suite aux explications d’R______ SA, elles n’avaient plus de questions à ce 
propos. 
À l’issue de l’audience, le conseil des requérants a sollicité divers actes 
d’instruction complémentaires. 
62. 
Par courriers des 21 et 22 décembre 2022 et 23 janvier 2023, les parties se sont 
déterminées sur les modalités des actes d’instruction requis. 
63. 
Le 15 mars 2023, le tribunal a procédé à l’audition de Monsieur P______, associé 
gérant auprès d’O______, en qualité de témoin. 
La société O______ effectuait environ 250 expertises par année. Elle collectait les 
données des prix des terrains sur la base des transactions récentes qu’elle soumettait 
ensuite à une dizaine de courtiers immobiliers qui se positionnaient sur la grille de 
prix. 
Le prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 pour des terrains en zone villa à 
D______ en 2001 figurant sur le site de la société se rapportait à un terrain construit 
avec un indice de construction de 0.20, sans tenir compte d’une densification. Les 
prix des terrains pour la commune de D______ n’intégraient pas les nuisances 
générées par le trafic aérien. À partir de l’entrée en vigueur de l’OPB, leur bureau 
n’était plus capable de donner un prix certain du m2 de terrain. 
S’agissant de l’augmentation du prix maximum entre 2001 et 2002, elle concernait 
l’entier de la commune, hors nuisances de l’aéroport. En 2023, le prix du terrain à 
D______ se situait entre CHF 750.- et CHF 1’100.- le m2, hors nuisances. En 2001, 
le prix du terrain en zone industrielle était d’environ CHF 150.- le m2. 
Il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote de CHF 100.- à CHF 150.-/m2 à une 
parcelle soumise aux nuisances sonores de l’aéroport comme c’était le cas pour une 
parcelle située en premier et deuxième rang d’une route importante, car il ne 
s’agissait pas du même type de nuisances. 
Enfin, il a indiqué qu’entre avril 2000 et le 31 mai 2001, il y avait eu un « vide » 
lors duquel des autorisations de construire avaient été délivrées (par ex. projet de 
sept villas au chemin de V______ - DD 21_____ délivrée le ______ 2001 à teneur 
de la base de données sad-consult). 
Le conseil de l’État de Genève a versé à la procédure une copie de l’accord 
transactionnel conclu le 16 août 2010 dans la cause A/7______. Il n’avait pas encore 
reçu l’aval du propriétaire pour produire celui conclu dans la cause A/5______. Il 
a confirmé qu’il n’y avait pas eu d’autres transactions conclues au sujet de 
prétentions en expropriation matérielle liées au bruit aéroportuaire. 


- 23/43 - 
A/4424/2010 
64. 
Le 5 avril 2023, le tribunal a procédé à l’audition de Monsieur W______, directeur 
général de la FTI, en qualité de témoin. 
En 2008, le prix du terrain pour une parcelle en zone villa classée ensuite en ZDIA 
était de CHF 180.-/m2. Il s’agissait d’une pratique historique de la FTI qui pratiquait 
ce montant pour les zones villa et CHF 150.- pour les zones agricoles avant 
déclassement. 
La valeur intrinsèque du bâtiment pouvait être ajoutée au prix de la valeur du terrain 
et la présence d’une villa sur un terrain ne dépréciait pas le prix du terrain. À sa 
connaissance, la surface de la parcelle n’avait pas d’incidence sur le prix retenu de 
CHF 180.-/ m2. 
Il a confirmé que l’État de Genève bénéficiait d’un droit de préemption sur les 
parcelles en ZDIA qui seraient vendues à un prix considéré comme excessif. 
Le conseil de l’État de Genève a versé à la procédure une copie caviardée de 
l’accord transactionnel conclu le 1er juillet 2010 dans la cause A/5______. 
65. 
Par écriture commune du 19 juin 2023, les intimés ont transmis leurs observations 
finales, dans lesquelles ils maintenaient leur position, concluant pour le surplus à la 
condamnation des requérants en tous les frais de procédure. 
L’inconstructibilité d’une parcelle, si elle était bien imposée par l’ensemble des 
normes topiques (art. 22 LPE, art. 31 OPB et les VLI de l’annexe déterminante de 
l’OPB), ne survenait pas du seul fait que la parcelle était exposée à une charge 
sonore supérieure à la VLI applicable. L’inconstructibilité s’imposait lorsque la 
charge sonore en question excédait la mesure qu’il était possible de gérer par des 
mesures techniques ou architecturales (art. 31 al. 1 OPB) ou lorsque l’octroi d’une 
autorisation n’était pas possible au titre de l’art. 31 al. 2 OPB. 
En l’occurrence, la parcelle des requérants était exposée à un niveau de bruit 
interdisant la construction de logements. Cette limitation de constructibilité était 
assimilable à un refus de classer, dès lors qu’elle ne faisait que révéler le statut 
juridique du bien-fonds. Il ne s’agissait donc pas, par essence, d’une restriction à la 
propriété. S’il fallait y voir une restriction, elle découlait d’un motif de police et 
n’était donc pas indemnisable. 
Indépendamment de ce qui précédait, le classement de la parcelle en ZDIA avait 
garanti une possibilité d’utilisation économiquement rationnelle qui excluait la 
reconnaissance d’une expropriation matérielle. En tout état, il y avait lieu de 
constater que la parcelle des requérants n’avait pas subi de dépréciation, les expertes 
ayant même estimé qu’elle avait fait l’objet d’une plus-value de CHF 10’000.- (soit 
+ 1 %) par rapport à sa valeur avant l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB, du 
fait de son classement en ZDIA. La condition de la gravité n’était donc pas remplie. 
Enfin, les requérants n’avaient pas entrepris la moindre démarche pour mettre en 
valeur leurs droits à bâtir au 1er juin 2001, de sorte qu’ils n’avaient pas été privés 


- 24/43 - 
A/4424/2010 
d’un usage futur proche de leurs droits de propriété. La parcelle ne saurait donc 
donner lieu à une quelconque indemnisation pour expropriation matérielle. 
À titre ultra-subsidiaire, si, par impossible, le tribunal devait considérer qu’une 
indemnité pour expropriation matérielle devait être allouée aux requérants pour la 
parcelle n° 1______ – alors même que son classement en ZDIA avait permis 
d’éviter toute dévaluation – celle-ci devrait porter intérêts depuis le 14 novembre 
2008. Il y aurait lieu d’appliquer le taux d’intérêt de 5 % l’an jusqu’à 31 décembre 
2009, puis, dès cette date, le taux fixé en application de l’art. 76 al. 5 de la loi 
fédérale sur l’expropriation du 20 juin 1930 (LEx - RS 711). 
Enfin, dès lors que les requérants devaient être déboutés des fins de leur requête, ils 
leur revenaient de supporter les frais de procédure. 
66. 
Dans leurs observations finales du 29 juin 2023, les requérants ont conclu à ce que 
les intimés, conjointement et solidairement, subsidiairement l’AIG, et plus 
subsidiairement l’État de Genève, soi(en)t condamné(s) à leur verser à titre 
d’indemnisation pour expropriation matérielle la somme de CHF 770’000.- plus 
intérêts à 5 % dès le 1er juin 2001, sous suite de frais et dépens. 
Au vu de sa composition, le tribunal disposait d’un certain pouvoir d’appréciation 
au regard de l’expertise réalisée par R______ SA, notamment pour y apporter un 
regard critique et, le cas échéant, se départir des montants retenus par les expertes. 
La suppression en zone à bâtir de la possibilité de construire conformément à 
l’affectation de la zone constituait l’essence même de l’atteinte à la propriété qui 
remplissait une gravité suffisante. Dans la mesure où un avantage qui résultait d’une 
mesure d’aménagement au sens de l’art. 5 LAT était majeur à partir d’un montant 
de CHF 30’000.-, par effet miroir, un inconvénient devenait majeur à partir de ce 
même montant. 
S’agissant de la convention passée dans la cause A/7______ produite par l’État de 
Genève, quelques enseignements pouvaient en être tirés, soit notamment que les 
intimés, sans pour autant reconnaître le bien-fondé des prétentions émises par le 
propriétaire, reconnaissaient que les nuisances de l’aéroport avaient généré 
l’inconstructibilité des parcelles, que le prix signé en 2010 était de CHF 300.- le m2 
et que le montant négocié était très proche du montant de la prétention émise. Sous 
l’angle de l’égalité de traitement, le justiciable qui n’avait pas eu la chance de 
pouvoir négocier une solution transactionnelle ne devait pas être moins bien traité 
que celui qui avait reçu CHF 300.- le m2 sans risque judiciaire. 
S’agissant de l’analyse des transactions 2000-2001 effectuée par R______ SA, elle 
devait être considérée avec prudence. R______ SA indiquait en effet un prix au m2 
de terrain incorporant une valeur estimée du bâti et un prix au m2 de SBP estimée, 
sans toutefois connaître le nombre de niveaux pour l’estimation de la SBP et sans 
disposer du prix au m2 de terrain sans la valeur du bâti. R______ SA avait par 
ailleurs expurgé de son analyse un tiers des transactions pour arriver à un prix 
moyen entre CHF 400.- et CHF 700.- par m2 de terrain y compris le bâti, alors qu’en 


- 25/43 - 
A/4424/2010 
excluant seulement les deux transactions extrêmes, le prix moyen était de 
CHF 800.- le m2 incluant le bâti. En tout état, il n’y avait aucun prix au m2 de terrain 
sans la construction qui émergeait de cette analyse des transactions. 
Ensuite, R______ SA retenait pour des terrains bâtis des prix au m2 de terrain 
variables, sans que la variation ne soit compréhensible. Par ailleurs, le lien entre le 
tableau incluant le bâti dans le prix au m2 et le prix au m2 du terrain nu retenu n’était 
pas exposé. On comprenait que ces chiffres étaient issus d’une appréciation des 
expertes, mais il n’y avait aucune explication sur la manière dont on passerait d’un 
prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix de terrain sans le bâti. En outre, la 
méthode d’R______ SA consistant à prendre en considération des valeurs de bâti 
sans avoir d’informations à cet égard comportait un risque d’erreur important. 
La détermination du prix de terrain par l’analyse des transactions avait donc un 
caractère très aléatoire. À l’inverse, la détermination du prix du terrain par O______ 
avait le mérite d’être crédible, simple et d’éviter d’intégrer des facteurs aléatoires 
relatifs au bâti. Il convenait donc de retenir la fourchette de prix entre CHF 350.- et 
CHF 450.- le m2 de terrain définie par O______ et prendre le prix moyen de cette 
fourchette, à savoir CHF 400.- le m2, compte tenu du caractère global, sur la 
commune de D______, de la détermination de la fourchette de prix. 
S’agissant de la décote pour inconstructible, il était injustifié de calculer les droits 
à bâtir uniquement sur le 75 % de la surface résiduelle en retenant une valeur 
d’usage de 25 %. En effet, l’indice de 0.20 retenu par R______ SA impliquait déjà 
une surface d’usage de jardin qui était prise en considération à ce stade, 
proportionnelle aux SBP de la construction. La surface de ce jardin représenterait 
80 % de l’assiette théorique pour une construction d’un seul niveau, mais 90 % pour 
deux niveaux. Si le fait de disposer d’un jardin un peu plus grand que celui défini 
par l’assiette théorique pouvait avoir une valeur qui ne soit pas nulle, déduire 25 % 
de la valeur du terrain à titre d’usage était tout à fait excessif. L’assiette théorique 
incluait déjà un espace extérieur important en appliquant un IUS de 0.20. Qu’il y 
eut une valeur qui ne soit pas nulle était admis, cependant le pourcentage de 25 % 
appliqué par l’expert était contesté dans une zone soumise à des nuisances sonores 
du trafic aérien excessives ; y bénéficier d’un jardin encore plus grand n’avait pas 
un tel impact financier. Plus la parcelle était grande, moins l’intérêt de disposer d’un 
grand jardin était marqué. De plus, le prix au 1er juin 2001 retenu pour ce jardin 
supplémentaire était issu d’un prix de base du terrain faible, de CHF 200.- à 
CHF 220.- le m2. 
Quant au prix au m2 de CHF 180.- retenu à la date du 14 novembre 2008 pour du 
terrain bâti avec une villa individuelle en ZDIA, au lieu de l’appliquer à l’intégralité 
de la surface du terrain, R______ SA avait établi une distinction entre un prix 
d’assiette théorique des constructions et le solde de la parcelle. Or, il résultait tant 
de l’audition de M. Q______ que de celle de M. P______ que cette distinction 
n’avait pas lieu d’être. Il fallait également tenir compte du fait que les valeurs du 


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terrain et d’une villa d’habitation en ZDIA étaient inévitablement dégradées par 
l’environnement immédiat. 
Dans le cas d’espèce, et sur la base des prix d’O______ et de la FTI, le calcul de 
l’indemnité se présentait comme suit, étant relevé que, pour simplifier la feuille de 
calcul, le montant de l’ordre de CHF 38.- par m2 relatif aux aménagements 
extérieurs avait été appliqué à l’intégralité de la surface de la parcelle, sans 
déduction de la surface au sol de la villa : 
Parcelle n° 1______ 
31.05.01 
01.06.01 
14.11.08 
27.06.23 
Surface totale (y. c. dépendance) 
2’218 m2 
SBP existante 
161 m2 
Assiette théorique (IUS 0.20) 
805 m2 
Prix /m2 
400 
400 
 
850 
Valeur assiette théorique (hors 
aménag. ext.) 
322’000 
322’000 
 
684’250 
Solde théorique non bâti 
1’413 m2 
Prix au m2 majoré de 50 % 
600 
 
 
1’275 
Calcul de la perte de valeur au 
01.06.2001 de la portion 
inconstructible (sans valeur 
d’usage résiduelle) 
847’800 
 
 
1’801’575 
Prix au m2 de valeur d’usage 
résiduelle sans droits à bâtir 
 
58 
 
125 
Total (valeur d’usage résiduelle 
sans droits à bâtir) 
 
81’954 
 
176’625 
Valeur terrain au 31.05.2001 
1’169’800 
 
 
2’485’825 
Valeur terrain au 01.06.2001 
(assiette théorique + valeur 
d’usage résiduelle) 
 
403’954 
 
1’624’950 
Différence (impact OPB) au 
01.06.2001 
 
765’846 
 
860’875 


- 27/43 - 
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Valeur vénale du terrain en 
ZDIA dès 14.11.2008 
 
 
399’240 
 
Différence (impact OPB) au 
regard de la valeur du terrain au 
31.05.2001 (valeur au 31.05.01 
– valeur dès 14.11.08) 
770’560 
 
 
2’086’585 
Indemnité (arrondi) 
 
770’000 
 
2’000’000 
Dans leurs calculs, ils s’en étaient tenus à la méthode de l’assiette théorique de 
l’expert, sans renoncer pour autant à celle de leur demande consistant à prendre en 
compte la surface de la parcelle pour calculer les SBP potentielles. 
Par ailleurs, compte tenu du temps écoulé depuis l’entrée en force de la restriction 
et la fixation du montant de l’indemnisation, une valeur en fonction des prix 2023 
avait été intégrée dans le calcul. Pour éviter toute contestation, il avait été tenu 
compte d’un prix de CHF 850.-/m2, inférieur au prix moyen de la fourchette définie 
par O______. 
Enfin, l’indemnité devait porter intérêt à 5 % dès le 1er juin 2001. 
Sur le principe de l’expropriation, les requérants ont repris, en les développant, les 
arguments exposés dans leurs précédentes écritures et répondu aux arguments des 
intimés. S’agissant des documents produits par les intimés sous pièce 103, ils 
confirmaient qu’il n’y avait aucune possibilité d’obtenir une autorisation de 
construire en zone villa pour créer des nouveaux logements. La politique 
d’aménagement du territoire préconisée par l’État de Genève selon la fiche A20 du 
Plan directeur cantonal 2030 adopté par le Grand Conseil en septembre 2013 (ci-
après : PDCn 2030) allait dans le même sens puisqu’elle excluait la délivrance de 
toute autorisation de construire en zone 5 lorsque la VLI du DS II était dépassée. 
Quant aux pièces produites le 24 septembre 2018, il ne s’agissait en aucun cas d’une 
pratique publiée, mais d’une reconstitution a posteriori d’autorisations éparses. Par 
ailleurs, ces tableaux ne prenaient pas en compte l’objet de l’autorisation, de sorte 
qu’il y avait un mélange entre les autorisations relatives à la création de nouveaux 
logements et celles concernant la réfection de toitures ou de façades, un léger 
agrandissement ou la construction d’une piscine par exemple. De plus, ces tableaux 
mentionnaient le niveau de bruit mesuré, mais pas la VLI applicable en fonction du 
DS de la zone. Or, dans certaines zones, le DS III – pour lequel les VLI étaient plus 
élevées – était applicable. Ainsi et contrairement à ce que soutenait les intimés, il 
n’en résultait aucune pratique limpide pour le citoyen. Quoi qu’il en fut, comme 
toute restriction d’un droit fondamental, une atteinte au droit de la propriété devait 
être issue d’une base légale expresse. Aussi, la question d’une éventuelle pratique 
administrative à ce sujet n’était pas pertinente. 


- 28/43 - 
A/4424/2010 
Enfin, il convenait de retenir que l’art. 36 de la loi sur l’aéroport international de 
Genève du 10 juin 1993 (LAIG - H 3 25) instituait une obligation juridique de 
l’AIG d’inclure dans ses charges d’exploitation les indemnités correspondant aux 
moins-values foncières issues des allégements octroyés au regard de l’obligation de 
respecter les VLI. 
67. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
ainsi que le contenu des pièces qu’elles ont versées à la procédure seront repris et 
discutés ci-après dans la partie « En droit » dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
La prétention en indemnisation pour expropriation matérielle ici soumise au 
tribunal est fondée sur l’inconstructibilité de la parcelle des requérants découlant de 
l’application des art. 22 LPE et 31 OPB, ainsi que de l’annexe 5 de l’OPB, de sorte 
qu’elle doit être soumise à la juridiction cantonale compétente pour les cas 
d’expropriation matérielle, selon les règles formelles cantonales applicables (ATF 
132 II 475 ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_534/2009 du 2 juin 2010 consid. 
3). 
2. 
Conformément à l’art. 43 al. 2 de la loi genevoise sur l’expropriation pour cause 
d’utilité publique du 10 juin 1933 (LEx-GE - L 7 05), le Tribunal administratif de 
première instance est compétent pour statuer sur toute demande d’indemnité pour 
expropriation matérielle. 
3. 
Adressée d’abord à la commission dont la compétence a été reprise par le tribunal 
selon les formes prescrites par l’art. 45 LEx-GE, la requête est dès lors recevable. 
4. 
Selon l’art. 61A LEx-GE, la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 (LPA - E 5 10) s’applique dans le silence de la LEx-GE. 
5. 
À teneur de l’art. 69 al. 1 1ère phr. LPA, la juridiction administrative chargée de 
statuer est liée par les conclusions des parties. 
6. 
Selon la jurisprudence, des conclusions nouvelles prises après le délai de recours, 
par exemple au stade de la réplique, sont irrecevables (ATA/24/2024 du 9 janvier 
2024 consid. 12.3 ; ATA/991/2021 du 27 septembre 2021 ; ATA/122/2016 du 9 
février 2016 consid. 2b et les références citées), à moins qu’elles ne réduisent l’objet 
du litige (ATA/34/2014 du 21 janvier 2014 consid. 3 et les références citées). 
7. 
En l’espèce, suite aux enquêtes, les requérants ont actualisé leurs conclusions, en 
réduisant à CHF 770’000.-, plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001, le montant de 
leurs prétentions en indemnisation. 
 
C’est donc sur la base de ces dernières conclusions que le tribunal statuera. 
8. 
Au fond, les requérants considèrent que la restriction à la constructibilité de leur 
parcelle résultant de l’application des art. 22 LPE et 31 OPB, et de l’annexe 5 de 


- 29/43 - 
A/4424/2010 
l’OPB, ainsi que l’impact du déclassement en ZDIA, sont constitutifs d’une 
expropriation matérielle sujette à indemnisation. 
 
Pour leur part, les intimés soutiennent que l’inconstructibilité de la parcelle pour du 
logement ne ferait en réalité que révéler le statut juridique du bien-fonds et qu’il ne 
s’agirait donc pas, par essence, d’une restriction à la propriété. Subsidiairement, la 
restriction serait assimilable à un refus de classer (délimitation du droit de 
propriété), respectivement devrait être qualifiée de mesure de police. Enfin, si une 
restriction du droit de propriété équivalente à une expropriation devait être admise, 
ils estiment que les conditions d’une indemnisation ne seraient pas réunies. 
9. 
D’emblée, il sera relevé que le juge apprécie en principe librement une expertise et 
n’est pas lié par les conclusions de l’expert. Toutefois, il ne peut s’en écarter que 
lorsque des circonstances ou des indices importants et bien établis en ébranlent 
sérieusement la crédibilité ; il est alors tenu de motiver sa décision de ne pas suivre 
le rapport d’expertise. Inversement, si les conclusions d’une expertise judiciaire 
apparaissent douteuses sur des points essentiels, le juge doit recueillir des preuves 
complémentaires pour tenter de dissiper ses doutes. À défaut, en se fondant sur une 
expertise non concluante, il pourrait commettre une appréciation arbitraire des 
preuves et violer l’art. 9 Cst. (ATF 142 IV 49 consid. 2.1.3 ; 138 III 193 consid. 
4.3.1). 
En l’occurrence, le tribunal n’a aucune raison de mettre en doute et donc de 
s’écarter des expertises et, de fait, des postulats desquels les expertes sont parties, 
s’agissant de la méthode d’évaluation de la valeur vénale des biens-fonds 
concernés, de la détermination du prix du terrain et des effets des mesures litigieuses 
sur la propriété des requérants, ces éléments ayant du reste été expliqués en détail 
lors des différentes audiences de comparution des parties, durant lesquelles celles-
ci ont eu la possibilité de s’exprimer et de poser leurs questions aux expertes. À cela 
s’ajoute que les expertes ont été désignées sur proposition commune de toutes les 
parties. Enfin, la méthode d’évaluation utilisée et les postulats retenus sont 
conformes à la pratique courante dans le domaine de l’évaluation de la valeur d’un 
bien-fonds. Les requérants ne contestent du reste pas, sur le principe, la 
méthodologie suivie par les expertes, ni n’avancent d’élément qui permettrait de 
retenir que lesdits postulats et/ou la méthodologie suivie seraient arbitraires ; 
l’argumentation contraire des requérants ne constitue en définitive qu’une tentative 
de leur part de substituer leur propre appréciation à celle des expertes. Sur cette 
base, le tribunal de céans fera siennes les expertises et les conclusions qui en 
découlent. 
10. 
L’art. 22 LAT soumet l’octroi d’une autorisation de construire aux conditions que 
la construction ou l’installation soit conforme à la zone (al. 2 let. a) et que le terrain 
soit équipé (al. 2 let. b). Il réserve en outre les autres conditions posées par le droit 
fédéral et le droit cantonal (al. 3). 
11. 
La législation fédérale sur la protection de l’environnement fixe des conditions 
supplémentaires à l’octroi d’une autorisation de construire dans les zones affectées 


- 30/43 - 
A/4424/2010 
par le bruit. Selon l’art. 22 al. 1 LPE, les permis de construire de nouveaux 
immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés, sous réserve 
de l’al. 2, que si les VLI ne sont pas dépassées. Dans le cas contraire, les permis de 
construire ne seront délivrés que si les pièces ont été judicieusement disposées et si 
les mesures complémentaires de lutte contre le bruit qui pourraient encore être 
nécessaires ont été prises (art. 22 al. 2 LPE). Cette disposition est précisée par l’art. 
31 OPB dans les termes suivants : lorsque les VLI sont dépassées, les nouvelles 
constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à 
usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être 
respectées par la disposition des locaux à usage sensible au bruit sur le côté du 
bâtiment opposé au bruit (let. a) ou par des mesures de construction ou 
d’aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit (let. b). À teneur 
de l’art. 31 al. 2 OPB, si les mesures fixées à l’al. 1 ne permettent pas de respecter 
les VLI, le permis de construire ne sera délivré qu’avec l’assentiment de l’autorité 
cantonale et pour autant que l’édification du bâtiment présente un intérêt 
prépondérant. 
12. 
En matière de bruit du trafic aérien, les VLI déterminantes sont celles figurant à 
l’annexe 5 de l’OPB, entrée en vigueur le 1er juin 2001. 
 
Pour le DS II, applicable dans les zones d’habitation (art. 43 al. 1 let. b OPB), les 
VLI sont de 60 dB(A) le jour (de 6h à 22h), 55 dB(A) la première heure de la nuit 
(de 22h à 23h) et 50 dB(A) la deuxième (de 23h à 24h) et la dernière heure de la 
nuit (de 5h à 6h) (ch. 2 annexe 5 OPB), étant relevé que la valeur d’alarme est 
atteinte à partir de 65 dB(A) de jour et 60 dB(A) de nuit. Pour le DS IV, applicable 
dans les zones industrielles (art. 43 al. 1 let. d OPB), les VLI sont de 70 dB(A) le 
jour (de 6h à 22h), 60 dB(A) la première heure de la nuit (de 22h à 23h) et 60 dB(A) 
la deuxième (de 23h à 24h) et la dernière heure de la nuit (de 5h à 6h) (ch. 2 annexe 
5 OPB). 
13. 
À teneur de l’art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), la propriété est garantie. La garantie de la propriété 
ne garantit pas la propriété de manière illimitée, mais uniquement dans les limites 
qui lui sont imposées par l’ordre juridique dans l’intérêt public (ATF 146 I 70 
consid. 6.1 ; 145 II 140 consid. 4.1). Comme tout droit fondamental, celle-ci peut 
être restreinte aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer 
sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est 
grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la 
proportionnalité. L’atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement 
grave lorsque la propriété foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions 
ou des prescriptions positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une 
utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (ATF 140 I 168 
consid. 4). Ne constitue en revanche pas une atteinte grave la simple réduction des 
possibilités de construire (ATF 115 Ia 363 consid. 2a). 


- 31/43 - 
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Selon l’art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de 
restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Cette disposition 
consacre une exception au principe habituel selon lequel il n’y a pas d’obligation 
de l’État d’indemniser les dommages causés de manière licite (Pierre 
MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, vol. II, 2011, p. 880 ss et les 
références citées ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 
1708 ss et les références citées). Dans de tels cas, l’État est donc tenu de verser une 
indemnité au propriétaire lésé même lorsque la restriction apportée au droit de 
propriété est admissible. 
14. 
La LAT reprend ce principe en prévoyant qu’une juste indemnité est accordée 
lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions 
équivalant à une expropriation (art. 5 al. 2 LAT). 
15. 
L’art. 5 al. 2 LAT vise, comme évènement déclencheur, une mesure 
d’aménagement, par quoi il faut comprendre toute planification qui répond au 
mandat constitutionnel, garantit une utilisation rationnelle et mesurée du territoire 
et relève de ce fait du domaine de la LAT. La notion de « mesure d’aménagement 
» doit être comprise largement. Outre les plans d’affectation selon l’art. 14 LAT, 
elle inclut également des actes législatifs et des décisions. Exceptionnellement, 
toutefois, une règlementation générale peut elle aussi entraîner directement une 
atteinte au droit de propriété sur un bien-fonds et entre alors dans le champs 
d’application de l’art. 5 al. 2 LAT. Cela est notamment le cas de l’interdiction de 
construire des locaux à usage sensible au bruit – qui est une conséquence directe de 
l’application de l’art. 22 LPE – dans une zone à bâtir soumise à des VLI (arrêt 
1C_460/2014 du 15 juin 2015 consid. 2.2.2 ; cf. également ATF 132 II 475 consid. 
2.6 ; Enrico RIVA, in Commentaire pratique LAT : Planifier l’affectation, 2016, 
ad. art. 5 LAT n. 135 ss). 
16. 
Contrairement à ce qui vaut pour l’expropriation formelle, il n’y a pas de loi 
fédérale qui codifie l’expropriation matérielle et lorsque des dispositions en traitent 
en droit cantonal, elles se limitent pour l’essentiel aux aspects de compétence et de 
procédure. Ainsi, les conditions et les limites de l’expropriation matérielle reposent 
sur la jurisprudence du Tribunal fédéral (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public 
de la construction, 2024, n. 384). 
Selon cette jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de l’art. 26 al. 2 
Cst. et de l’art. 5 al. 2 LAT lorsque l’usage actuel d’une chose ou son usage futur 
prévisible est empêché ou limité de façon particulièrement grave, de telle sorte que 
son propriétaire se trouve privé d’une faculté essentielle découlant du droit de 
propriété ; une limitation moins importante peut aussi constituer une expropriation 
matérielle si elle frappe un seul propriétaire ou un nombre restreint de propriétaires 
de façon telle que, s’ils n’étaient pas indemnisés, ils devraient supporter en faveur 
de la collectivité un sacrifice particulièrement grave qui violerait le principe de 
l’égalité de traitement. Dans les deux cas, la possibilité d’une meilleure utilisation 
n’est prise en considération que si, au moment déterminant, elle apparaît très 


- 32/43 - 
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probable dans un proche avenir. Par meilleure utilisation possible, on entend 
généralement la possibilité matérielle et juridique de bâtir (ATF 140 I 176 consid. 
9.5 ; 131 II 151 consid. 2.1 ; 131 II 728 consid. 2 ; 125 II 431 consid. 3a ; 123 II 
481 consid. 6a ; 121 II 417 consid, 4a ; pour la première fois : ATF 91 I 329 consid. 
3 ; arrêts 1C_435/2020 du 5 mai 2021 consid. 3.2 ; 1C_653/2017 du 12 mars 2019 
consid. 2.2 ; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1 et les références respectives). 
 
Cette définition jurisprudentielle consacrée (dite formule Barret) pose ainsi deux 
conditions positives cumulatives pour qu’une restriction à la propriété s’analyse 
comme une expropriation matérielle, l’une relative à son ampleur, l’autre relative à 
son impact (Jacques DUBEY, Commentaire romand de la Constitution, 2021 ad. 
art. 26 n. 100). 
17. 
Pour atteindre une ampleur justifiant une plein indemnité, une restriction à la 
propriété doit premièrement soit être particulièrement grave pour le propriétaire, 
soit exiger de sa part un sacrifice particulier (Jacques DUBEY, op. cit., n. 101). 
 
La gravité de l’atteinte doit se mesurer d’après des critères objectifs et en fonction 
des cas concrets. Le nombre de propriétaire touchés par la restriction ne joue pas de 
rôle. Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la 
restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination 
de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la 
propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5 ; Thierry TANQUEREL, op. 
cit., n. 1747-1748). 
 
Pour être qualifiée de particulièrement grave, l’atteinte doit être intense et durable. 
Une atteinte est intense si elle touche à la substance même du droit de propriété, en 
excluant ou limitant de façon importante la possibilité d’utiliser la chose 
conformément à sa destination normale, de telle sorte que son propriétaire se trouve 
privé d’une faculté essentielle découlant de son droit de propriété. Elle est durable 
lorsqu’elle est définitive ou porte sur une longue durée (Piermarco ZEN-
RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, 
expropriation, 2001, n. 1408). 
 
Une interdiction de construire est identifiée en doctrine comme le cas classique 
d’une atteinte grave au droit de propriété (Giorgio MALINVERNI/Michel 
HOTTLIER/Maya 
HERTIG 
RANDALL/Alexandre 
FLÜCKIGER, 
Droit 
constitutionnel suisse vol. 2 – les droits fondamentaux, 4ème éd., 2021, n. 927 ; 
Jacques DUBEY, op. cit., n. 101, en référence à l’ATF 119 Ib 124 consid. 2c ; Jean-
Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 390 ; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine 
GUY-ECABERT, op. cit., n. 1402 ; cf. ATF 119 Ib 124 consid. 2c). 
Il n’y a pas d’atteinte grave donnant lieu à une indemnisation si une utilisation 
conforme à la destination, économiquement rationnelle et de qualité est maintenue 
(arrêt 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Le Tribunal fédéral retient en 
effet que la garantie de valeur de la propriété ne protège pas la faculté de vouer 


- 33/43 - 
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toujours et partout un fonds à son exploitation financièrement la plus rentable. En 
matière d’expropriation matérielle, il apparait qu’une diminution de valeur 
équivalente ou inférieur à 20% de la valeur du bien-fonds n’est pas considérée 
comme analogue à une expropriation (Cléa BOUCHAT, L’expropriation matérielle 
en terres vaudoises. Entre droit matériel et droit procédural : clarifications et 
incertitudes juridiques substantielles, Mélange en l’honneur du Professeur Benoît 
Bovay 2024, p. 19-42, p. 32, en référence à l’ATF 97 I 632 consid. 7b). La 
jurisprudence fixe en revanche un seuil de gravité de l’atteinte à la propriété à partir 
d’une perte de valeur comprise entre 30 et 40% (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste 
ZUFFEREY, Droit administratif général, 2014, n. 1784 ; Jean-Baptiste 
ZUFFEREY, op. cit., n. 391). Cela étant, même si la diminution de valeur du terrain 
ne dépasse pas un tiers, une obligation d’indemniser peut se justifier selon les 
circonstances, notamment si le propriétaire ne peut plus utiliser son terrain 
conformément à la destination fixée par l’affectation précédente (Cléa BOUCHAT, 
op. cit, p. 33, en référence à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_473/2017 consid. 2.7). 
Une restriction temporaire ne satisfait en général pas le critère de l’intensité de 
l’atteinte (ATF 123 II 481 consid. 9), à moins qu’elle ne dure particulièrement 
longtemps (cf. ATF 109 Ib 20 consid. 4a ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1756). 
La jurisprudence ne fixe pas de manière schématique et générale ce qu’il faut 
entendre par restriction à la propriété de longue durée. Elle admet néanmoins qu’en 
règle générale, une interdiction limitée à cinq ans n’est pas constitutive d’une 
expropriation matérielle, alors qu’une interdiction d’une durée supérieure à dix ans 
l’est (cf. ATF 123 II 481 consid. 9 ; 121 II 436 consid. 3c ; 120 Ib 465 consid. 5e ; 
112 Ib 496 consid. 3a ; 109 Ib 20 consid. 4a ; arrêt 1C_510/2009 du 14 juillet 2010 
consid. 4.1 ; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 
1408 et n. 1473 ss). 
18. 
La seconde condition posée par l’art. 5 al. 2 LAT, relative à l’impact de la 
restriction, porte sur l’usage actuel ou futur proche probable du bien immobilier. 
Est ainsi déterminante pour l’appréciation de l’obligation d’indemniser la question 
de savoir si une meilleure utilisation du terrain aurait été ultérieurement possible si 
aucune restriction de la propriété n’avait été imposée. Se pose ainsi en pratique la 
question de savoir si le terrain était propre à la construction au moment où une 
mesure d’aménagement l’a frappé d’une interdiction de construire. Pour en décider, 
selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient de prendre en compte 
l’ensemble des facteurs juridiques et matériels qui peuvent exercer une influence 
sur les possibilités de bâtir, les facteurs juridiques étant prépondérants (ATF 131 II 
151 consid. 2.4.1 ; 122 II 455 consid. 4a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 
du 31 juillet 2019 consid. 4.5 ; Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 171 ; Jacques 
DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1789). 
Les facteurs juridiques découlent de l’application correcte de toutes les normes 
pertinentes en matière d’aménagement du territoire et de construction. Il faut 
généralement que le terrain soit situé dans une zone constructible conformes aux 


- 34/43 - 
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exigences de la LAT, étant entendu que ces exigences doivent être interprétées 
restrictivement. Il faut encore que la constructibilité ne dépende pas de l’extension 
préalable de la zone, de l’adoption d’un plan de quartier, de l’octroi d’une 
autorisation de défricher ou encore de la mise en œuvre d’un remaniement 
parcellaire. Les facteurs juridiques sont décisifs ; s’ils ne sont pas remplis, le 
versement d’une indemnité est en principe exclu (Giorgio MALINVERNI/Michel 
HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, op. cit., n. 
932). 
Les facteurs matériels doivent être examinés si la parcelle est juridiquement 
constructible (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 
1428) et viennent ainsi en complément aux facteurs juridiques. Ils servent à rendre 
vraisemblable que le propriétaire concerné aurait effectivement construit sur son 
terrain dans un proche avenir. Il convient ainsi de prendre en considération 
l’ensemble des données sociales et économiques de la région, du site et du terrain 
concerné, ainsi que les démarches, les dépenses et la volonté subjective du 
propriétaire. Il faut surtout que le bien-fonds soit équipé, se prête à la construction 
et que la zonification soit homogène (Giorgio MALINVERNI/Michel 
HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, op. cit., n. 
933). 
La jurisprudence du Tribunal fédéral nie généralement que la construction soit très 
probable dans un avenir proche lorsque celle-ci requiert préalablement une 
dérogation, une modification du plan d’affectation, l’élaboration d’un plan 
d’équipement ou d’un plan d’affectation spécial, un remaniement parcellaire ou 
d’autres travaux d’équipement importants (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1 ; ATF 112 
Ib 105 consid. 2b ; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 171 ; Piermarco ZEN-
RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1427). 
Le fait que le propriétaire ait eu ou non l’intention de construire n’a aucune 
importance, la probabilité de réalisation ne s’appréciant en effet que selon des 
critères purement objectifs (ATF 114 Ib 305 consid. 2a ; 113 Ib 318 consid. 3c). 
La forte probabilité d’une utilisation dans un avenir proche n’est pas donnée 
lorsqu’il n’existe que des chances théoriques de gain ou de vagues perspectives 
d’une meilleure utilisation future (cf. ATF 134 II 49 consid. 13.3 p. 72 ; arrêt 
1C_71/2018 du 3 juin 2019 consid. 2.1 ; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 
170 ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1788). 
19. 
À propos de l’expropriation matérielle, la jurisprudence du Tribunal fédéral 
distingue généralement deux hypothèses : d’une part le déclassement 
(« Auszonung ») – ouvrant la voie à une indemnité – et d’autre part le refus de 
classement (non-classement, « Nichteinzonung ») – excluant en principe une 
indemnité. 
On parle de déclassement lorsqu’un bien-fonds classé dans une zone à bâtir est 
frappé d’une interdiction de construire. Cela présuppose toutefois qu’au moment de 


- 35/43 - 
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l’entrée en force de la mesure de planification qui produirait l’effet d’une 
expropriation matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone 
à bâtir édictée conformément aux prescriptions de la législation fédérale en matière 
d’aménagement du territoire. Dans un tel cas, une indemnisation est due si les autres 
conditions de l’expropriation sont remplies. Il y a en revanche refus de classement 
lorsque la modification d’un plan d’affectation, qui a pour effet de sortir une 
parcelle de la zone à bâtir où elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce 
plan aux exigences de la LAT, entrée en vigueur le 1er janvier 1980, et partant pour 
mettre en œuvre les principes du droit constitutionnel en matière de droit foncier. 
Tel est le cas de la décision par laquelle l’autorité de planification, édictant pour la 
première fois un plan d’affectation conforme aux exigences du droit fédéral, ne 
range pas un bien-fonds déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain 
était constructible selon la réglementation antérieure (cf. notamment ATF 125 II 
431 consid. 3b ; 122 I 326 consid. 4c ; Enrico RIVA, op. cit., art. 5 LAT n. 177 ss). 
Cela vaut non seulement pour la révision des plans d’affectation adoptés avant 
l’entrée en vigueur de la LAT, mais également pour l’adaptation des plans de zones, 
entrés en vigueur sous l’empire de la LAT, mais qui matériellement, ne respectent 
pas les principes de planification du droit fédéral (cf. ATF 131 II 728 consid. 2.3 ; 
125 II 326 consid. 5c ; 122 II 326 consid. 5c ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_275/2018 du 15 octobre 2019 consid. 2.3 ; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 
consid. 3.1 ; Enrico RIVA, op. cit., art. 5 n. 184). 
20. 
Le point de savoir si l’on se trouve en présence d’un déclassement ou d’un refus de 
classement s’apprécie au regard de l’ensemble des prescriptions fédérales, 
cantonales et communales applicables au moment déterminant. La planification 
antérieure à l’entrée en vigueur de la LAT doit être examinée de façon globale pour 
déterminer sa conformité à cette loi (ATF 122 II 326 consid. 5b ; 121 II 417 consid. 
3d). 
21. 
On est toujours en présence d’un non-classement lorsqu’un terrain devient 
inconstructible en raison de la première adaptation du plan d’affection cantonal à la 
législation fédérale en matière d’aménagement du territoire ; pour les changements 
ultérieurs du plan, il y a une présomption en faveur du déclassement qui peut 
toutefois être renversée, le critère déterminant étant la conformité tant matérielle 
que procédurale du plan cantonal aux exigences de la LAT (Maya HERTIG 
RANDALL, L’expropriation matérielle, in Thierry TANQUEREL/François 
BELLANGER, La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, 
préemption, contrôle du prix, 2009, p. 126 ; Piermarco ZEN-RUFFIEN/Christine 
GUY-ECABERT, op. cit., n. 1436). 
22. 
Les déclassements peuvent entraîner une expropriation matérielle. Toutefois, il 
n’existe pas de présomption en faveur d’une nécessité d’indemnisation à la suite 
d’un déclassement. Dans chaque cas de déclassement, c’est en fonction de la 
situation qu’il convient de décider si l’interdiction de bâtir a l’effet d’une 
expropriation matérielle ou non. Le déclassement instaure une interdiction de bâtir 


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sur un terrain qui appartient à une zone à bâtir conforme au droit fédéral et qui 
remplit donc la condition préalable faisant en sorte que la constructibilité du terrain 
fasse partie du contenu de la propriété. C’est dans la suppression de cette faculté de 
construire que réside la privation d’un attribut essentiel de la propriété (Enrico 
RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 207). 
23. 
Le Tribunal fédéral a précisé que même une zone à bâtir respectant les exigences 
du droit fédéral n’est pas délimitée pour l’éternité ; elle pourra et devra être adaptée 
aux nouvelles exigences si les circonstances ou les bases légales changent. Un 
propriétaire ne peut donc pas compter sur le fait que son bien-fonds restera à jamais 
dans la zone à bâtir et pourra être bâti (ATF 131 II 728 consd. 2.5). 
24. 
Dans les cas de déclassement, le Tribunal fédéral examine le caractère 
vraisemblable de la réalisation. De nos jours, la mise en œuvre de la faculté de bâtir 
est toujours liée à des conditions juridiques variées et au concours des pouvoirs 
publics ; cela n’exclut pas le caractère vraisemblable de la construction quand il 
existe en principe un droit à l’exécution des procédures requises et à l’octroi des 
autorisations. Cependant, la situation concrète du bien-fonds déclassé peut s’avérer 
à tel point défavorable qu’elle en exclut la constructibilité et, par conséquent, la 
probabilité de réalisation. Qu’il y ait eu intention de bâtir sur le terrain déclassé 
n’est alors pas pertinente (Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 208). 
25. 
En ce qui concerne le déclassement à l’intérieur de la zone à bâtir, le Tribunal 
fédéral a considéré que le plan d’affectation n’est pas un processus qui est réalisé 
une fois pour toutes et qui est ensuite terminé. En tout cas après un horizon de 
planification de 10 à 15 ans, un propriétaire foncier doit s’attendre à ce que la 
planification soit remaniée et révisée et qu’il puisse être affecté par des 
modifications. Les mesures de planification prises sur la base de nouvelles 
connaissances et ayant des répercussions sur l’utilisation des bâtiments font donc 
partie de la description du contenu des droits de propriété et doivent en principe être 
acceptées sans dédommagement (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_473/2017 du 3 
octobre 2018 consid. 2.6). Un propriétaire ne peut donc pas compter sur le fait que 
son bien-fonds restera à jamais dans la zone à bâtir et pourra être bâti (ATF 131 II 
728 consd. 2.5). 
Sous réserve de l’affectation à une zone d’utilité publique, le changement de zone 
à l’intérieur de la zone à bâtir (Neueinzonung) n’entraine pas une restriction 
particulièrement grave du droit de propriété constituant un cas d’expropriation 
matérielle, pour autant que les terrains se prêtent encore à une bonne utilisation 
économique (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 
1469). 
26. 
En principe, le moment déterminant pour apprécier, du point de vue de 
l’expropriation matérielle, la portée de la restriction est la date de son entrée en 
vigueur (ATF 132 II 218 consid. 2.4). Lorsqu’avant le jugement définitif, une 
restriction constitutive d’expropriation matérielle est remplacée par une restriction 
qui doit être supportée sans indemnité, ou quand la première restriction est 


- 37/43 - 
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simplement levée, le juge doit tenir compte de cette nouvelle situation juridique, 
car l’obligation d’indemniser n’a alors, en principe, plus de fondement, à défaut de 
dommage pour le propriétaire; il ne se justifie de faire une exception que lorsque la 
période entre la première restriction et le changement ultérieur de régime juridique 
était particulièrement longue, de telle sorte que, sans la restriction, le propriétaire 
aurait pu faire dans l’intervalle une meilleure utilisation de son fonds (ATF 121 II 
317 consid. 12bb ; 105 Ia 330 consid. 4b). 
27. 
Les intimés soutiennent que la restriction de constructibilité découlant de l’OPB 
doit être qualifiée de mesures de non-classement. Ils soutiennent en particulier que 
la parcelle litigieuse n’aurait jamais été valablement incluse en 5ème zone et que sa 
mise en ZDIA constituait la première mesure d’aménagement conforme à la LAT. 
28. 
Lorsque le contenu du droit de propriété reçoit une nouvelle définition, supprimant 
des possibilités dont disposait jusqu’alors le propriétaire, les personnes concernées 
ne peuvent en principe prétendre à aucune indemnité. Nul ne saurait en effet faire 
valoir un droit au maintien de l’ordre juridique et de la réglementation du droit de 
propriété. Cela étant, pour les propriétaires concernés, une nouvelle définition du 
contenu du droit de propriété peut déployer les mêmes effets qu’une restriction de 
ce droit et exceptionnellement atteindre des propriétaires isolés de la même façon 
qu’une expropriation. La doctrine précise qu’il peut dès lors s’avérer nécessaire 
d’accorder des indemnités lorsque concrètement le passage de l’ancien au nouvel 
ordre juridique introduit des inégalités crasses que le législateur n’a pas envisagées 
et déploie des conséquences trop rigoureuses pour certains propriétaires particuliers 
(ATF 144 II 367 consid. 3.3 et les références citées; cf. également ATF 131 II 
151 consid. 2.1 p. 155; 125 II 431 consid. 3a p. 433; 91 I 329 consid. 3 p. 338 s.). 
29. 
L’introduction dans la Constitution de l’art. 22quater aCst. (actuellement art. 75 Cst.) 
relatif à l’aménagement du territoire, puis l’adoption de la législation fédérale 
fondée sur cette norme (loi sur la protection des eaux de 1971 et LAT de 1979), ont 
apporté une modification essentielle du contenu de la propriété foncière. 
Jusqu’alors, la faculté d’utiliser librement un bien-fonds et d’y ériger des bâtiments 
faisait partie du contenu général de la propriété. Depuis lors, en vue d’assurer une 
utilisation judicieuse du sol et une occupation rationnelle du territoire, des zones 
doivent être délimitées en fonction de l’usage distinct qui peut en être fait ; il 
convient plus particulièrement de distinguer les zones à bâtir de celles qui ne le sont 
pas. La faculté de construire – solution généralement plus lucrative – n’est plus 
octroyée qu’à une partie du terrain et ne bénéfice ainsi qu’à une partie des 
propriétaires fonciers. Ce passage à une réglementation foncière différenciée a 
modifié le contenu de la propriété (Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 148). 
30. 
Pour déterminer les conséquences du passage de l’ancien au nouveau droit foncier 
en matière d’indemnisation, le Tribunal fédéral a établi une distinction entre les 
mesures étatiques qui apportent une restriction au droit de la propriété et celles qui 
ne font que déterminer son contenu. Cette distinction lui a permis de considérer que 
des règles limitant la faculté de bâtir se bornent à définir le contenu de la propriété 


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foncière. Elles ne constituent qu’exceptionnellement une restriction à la garantie de 
la propriété et, partant, une expropriation matérielle donnant lieu à une indemnité. 
En d’autres termes, le droit de construire ne constitue plus, selon cette conception, 
une faculté essentielle de la propriété immobilière, mais une prérogative conférée 
au propriétaire par l’ordre juridique, qui en trace les conditions et les limites. La 
ligne de démarcation entre les mesures constitutives d’expropriation matérielle, 
d’une part, et celles ne donnant pas lieu à indemnisation, d’autre part, se situe par 
conséquent clairement du côté des premières mesures, laissant les restrictions à 
tolérer sans indemnité occuper le terrain (cf. ATF 105 Ia 330 ; Maya HERTIG 
RANDALL, op. cit., p. 125 ss). 
C’est dans ce cadre que le Tribunal fédéral a développé les notions de déclassement 
et de celles de non-classement, respectivement de refus de classement, détaillées 
précédemment. 
31. 
Le critère essentiel pour qualifier une mesure de non-classement ou de 
déclassement est la conformité du plan cantonal aux exigences de la LAT. 
Un plan d’affectation est conforme à la LAT en termes de contenu lorsqu’il sépare 
clairement la zone à bâtir des zones inconstructibles, qu’il respecte les exigences de 
l’art. 15 LAT (non surdimensionnement de la zone à bâtir) et qu’il tient compte des 
bruts et principes de l’aménagement du territoire tels que définis aux art. 1 à 3 LAT. 
Sous l’angle formel, le plan d’affectation doit émaner de l’autorité compétente (art. 
25 LAT), satisfaire aux exigences démocratiques (art. 4 LAT), avoir été soumis à 
l’examen et à l’approbation du canton, et enfin respecter la procédure et les voies 
de recours prévus à l’art. 33 LAT (ATF 114 1b 305 consid. 5c ; arrêt 1C_215/2015 
consid. 3.2 ; Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 n. 183). 
Dès lors qu’un plan d’affectation conforme au droit fédéral quant à la forme et au 
contenu est entré en vigueur, les mises en zone non constructible survenues 
ultérieurement sont qualifiées de déclassements (Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 
LAT n. 188). 
32. 
En l’occurrence, il est établi que la parcelle en cause se trouvaient en zone à bâtir 
depuis de nombreuses années au moment de l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de 
l’OBP (cf. plan des zones de construction annexé à la loi du 9 mars 1929) en juin 
2001. Elle a été affectée à la zone villas dès le 19 décembre 1952, date à laquelle la 
5ème zone a été scindée en zone destinée aux villas (zone 5A) d’une part et en zone 
agricole (zone 5B) d’autre part, avant d’être affectée en ZDIA en 2009. 
Le 1er janvier 1980 est entrée en vigueur la LAT. Elle charge la Confédération, les 
cantons et les communes d’établir des plans d’aménagement pour celles de leurs 
tâches dont l’accomplissement a des effets sur l’organisation du territoire (art. 2 al. 
1 LAT). Les autorités compétentes doivent notamment élaborer des plans 
d’affectation, qui règlent le mode d’utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT) et 
délimitent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à 
protéger (art. 14 al. 2 LAT). Aux termes de l’art. 15 LAT, dans sa teneur en vigueur 


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jusqu’au 30 avril 2014, les zones à bâtir comprenaient les terrains propres à la 
construction qui étaient déjà largement bâtis ou qui seraient probablement 
nécessaires à la construction dans les quinze ans à venir et seraient équipés dans ce 
laps de temps. 
La LAT impartissait aux cantons un délai de huit ans à compter de son entrée en 
vigueur, soit avant le 1er janvier 1988, pour se doter de plans d’affectation 
conformes (art. 35 al. 1 LAT). 
La LaLAT est entrée en vigueur le 1er août 1987. Selon l’art. 12 LaLAT, pour 
déterminer l’affectation du sol sur l’ensemble du territoire cantonal, celui- est 
réparti en zones, dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la LaLAT 
(al. 1). Aux termes de l’art. 32 al. 1 LaLAT, adopté le 18 septembre 1987, les plans 
de zones de construction au sens de l’art. 10 aLCI, ayant force de loi au moment de 
l’entrée en vigueur de la LaLAT, constituent les plans de zones annexés à celle-ci 
au sens de l’art. 12 précité. En d’autres termes, les plans alors existants ont été 
prorogés. 
Dans la mesure où, par l’adoption en 1987 des plans annexés à la LaLAT, le 
législateur genevois a confirmé la délimitation de la 5ème zone telle qu’elle était déjà 
prévue par le plan de 1952, l’affectation de la parcelle litigieuse n’a pas été modifiée 
avec l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi (cf. ATF 129 II 225 consid. 1.3.3 
et ATA/567/2002 du 24 septembre 2002 consid. 7 ; cf. aussi ATF 132 II 475 p. 
476 ; Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 187). Celle-ci est donc restée classée 
en 5ème zone, soit une zone résidentielle destinée aux villas (art. 19 al. 3 LaLAT), 
avant d’être déclassée en ZDIA en 2009. 
La jurisprudence cantonale et fédérale a confirmé à plusieurs reprises que les plans 
de zones annexés à la LaLAT ont été adoptés en conformité avec le droit fédéral 
(ATF 129 II 225 consid. 1.3.3 et les références citées ; arrêts 1A.211/2003 du 29 
mars 2004 consid. 2.3 ; 1A.267/1997 du 29 janvier 1998 consid. 3d ; 
ATA/146/2008 du 1er avril 2008 consid. 3 ; ATA/609/2003 du 26 août 2003 consid. 
4b). Dans l’ATF 129 II 225 (qui concernait justement des parcelles situées à Vernier 
soumises aux nuisances de l’aéroport), le Tribunal fédéral a considéré que la 
confirmation, par l’adoption de la LaLAT, d’un plan antérieur ne peut pas être 
comprise comme une volonté de ne pas mettre en œuvre les principes de 
l’aménagement du territoire et que l’affectation d’un terrain classé dans la zone à 
bâtir par le plan de zone mentionné à l’art. 12 LaLAT avait ainsi valablement été 
décidée en 1987 (consid. 1.3). Dans une autre affaire concernant une parcelle 
classée en zone à protéger suite à l’adoption de la loi sur la protection générale et 
l’aménagement des rives de l’Arve du 4 mai 1995, le Tribunal fédéral a admis un 
cas de déclassement en retenant que l’affectation en zone à bâtir du terrain litigieux 
ne paraissait pas inconciliable, lors de l’adoption de la LaLAT, avec les exigences 
du droit fédéral en matière de protection des rives. Partant, le classement, en 1987, 
de la parcelle en 5ème zone devait être considéré comme conforme à la LAT (arrêt 
1A.211/2003 du 29 mars 2004 consid. 2.3). Dans ces deux arrêts, le Tribunal fédéral 


- 40/43 - 
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a jugé qu’à travers la modification législative de 1987, le canton de Genève avait 
voulu mettre en place une réglementation conforme au droit fédéral et que les 
classements ultérieurs en zone non constructible devaient être qualifiés de 
déclassements (cf. Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 187). Plus récemment, 
la chambre administrative a retenu que le plan des zones d’affectation annexé à la 
LaLAT, qui a reconduit l’affectation de la parcelle litigieuse en zone de bois et 
forêts, a été adopté en conformité avec la LAT et a, en conséquence, refusé de 
procéder au contrôle préjudiciel de la validité de la zone (ATA/146/2008 du 1er avril 
2008 consid. 3). 
Le tribunal retiendra donc que l’affectation de la parcelle litigieuse en zone 5, telle 
que délimitée en 1952, a valablement été reconduite en 1987 et que partant, au 
moment déterminant, soit au moment de l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OBP, 
le bien-fonds était affecté à une zone à bâtir adoptée conformément au droit fédéral. 
Il ne saurait ainsi être admis que le déclassement ultérieur en ZDIA constituerait la 
première mesure d’aménagement conforme à la LAT. 
33. 
Il résulte de ce qui précède que les prétentions des requérants doivent être 
examinées en appliquant les critères jurisprudentiels relatifs au déclassement. Il 
convient dès lors, à ce stade, d’examiner si les conditions positives issues de la 
formule Barret sont remplies. 
34. 
Conformément à la jurisprudence citée, il convient de prendre en compte le 
déclassement ultérieur en ZDIA pour déterminer si la restriction subie est 
constitutive d’une expropriation matérielle. 
35. 
En l’espèce, selon le cadastre de bruit relatif à l’AIG actuellement en vigueur, 
consultable sur le site du système d’information du territoire genevois (SITG), la 
parcelle en cause, alors située en 5ème zone, soit une zone résidentielle destinée aux 
villas, est affectée d’une charge sonore de 66 dB(A) de jour, 61 dB(A) en première 
heure de nuit et 55 dB(A) en deuxième heure de nuit, ce qui dépasse de près de 6 
dB(A) les VLI du DS II prévues par l’annexe 5 de l’OPB. Désormais classée en DS 
IV, les VLI sont respectées de jour, mais légèrement dépassées [+ 1dB(A)] la 
première heure de la nuit. 
Dès lors que le respect des VLI constitue une condition déterminante à l’obtention 
d’une autorisation de construire des bâtiments comprenant des locaux à usage 
sensible au bruit, tels que les logements (art. 2 al. 6 ch. a OPB), il en résulte une 
incompatibilité entre le régime du droit cantonal (art. 19 al. 3 LaLAT) s’agissant de 
l’affectation préexistante, à savoir la zone 5, et le régime du droit fédéral (art. 22 
LPE, art. 31 OPB et les VLI de l’annexe déterminante de l’OPB), qui a pour effet 
de rendre le périmètre impropre à l’habitat résidentiel, soit inconstructible en l’état. 
En revanche, la nouvelle affectation en ZDIA a eu pour effet de lever théoriquement 
l’impossibilité totale de construire sur la parcelle. En effet, si certes la nouvelle 
affectation en ZDIA ne permet plus de construire des locaux destinés à l’habitat 
résidentiel, elle permet in fine la réalisation de locaux non sensibles au bruit. Il faut 


- 41/43 - 
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en outre garder à l’esprit que tout propriétaire ne peut pas partir du principe que 
l’affectation de ses parcelles sera maintenue telle quelle à l’avenir et doit en principe 
supporter les modifications de la planification sans indemnisation. Un tel 
déclassement de la zone villas à la ZDIA, à l’intérieur de la zone à bâtir, ne saurait 
ainsi par principe être considérée comme une restriction grave du droit de propriété. 
Reste toutefois à déterminer si le terrain se prête encore à une bonne utilisation 
économique. 
En l’occurrence, l’expertise réalisée dans le cadre de la procédure a exposé que 
l’impact successif des diverses mesures d’aménagement qu’a subi la parcelle, soit 
l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OBP puis son déclassement en ZDIA, a eu en 
définitive un impact favorable. En effet, la valeur vénale finale de la parcelle a 
augmenté d’un pourcent, soit CHF 10’000.-, par rapport à la situation prévalant 
avant l’entrée en vigueur de la première mesure. Dans ces circonstances, on ne 
saurait considérer que les requérants auraient subi un dommage justifiant une 
indemnisation pour expropriation matérielle. Au demeurant, il ne faut pas perdre de 
vue que ce mécanisme juridique ne saurait avoir pour effet d’indemniser un 
propriétaire pour une perte de valeur intermédiaire, alors qu’en définitive, ce dernier 
réalise une plus-value déjà au moment du dépôt de sa demande d’indemnisation. 
Une telle solution irait à l’encontre du principe même de l’indemnisation pour 
expropriation matérielle qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien-fonds 
subi par un propriétaire. À cela s’ajoute que la durée éprouvée de la restriction à 
bâtir liée à l’OPB avant le déclassement était de sept ans, soit une durée qui ne 
saurait d’emblée être considérée comme particulièrement longue au point de 
justifier de faire une exception. 
 
La condition de l’ampleur de la restriction au droit de propriété n’est ainsi 
manifestement pas donnée. Il n’est donc pas nécessaire d’examiner la seconde 
condition relative à l’usage futur proche probable. 
 
Dans ces circonstances, il convient d’admettre que, compte tenu du déclassement 
en ZDIA, les mesures d’aménagement ayant affecté la parcelle des requérants ne 
sont pas constitutives d’une expropriation matérielle. 
36. 
Au vu de ce qui précède, la requête en indemnisation pour expropriation matérielle 
doit être rejetée. 
37. 
Les frais de la procédure sont supportés par l’expropriant et arrêtés dans la décision 
(art. 60 al. 1 LEx-GE). Le tribunal peut allouer aux expropriés, auxquels la 
procédure d’expropriation a occasionné des frais (entre autres honoraires 
d’avocats), une indemnité équitable à titre de dépens, dont le montant est déterminé 
dans la décision (art. 60 al. 3 LEx-GE). La LPA s’applique (art. 61A LEx-GE). 
38. 
Compte tenu la particularité du cas d’espèce liée à la réalisation conjointe de sept 
expertises judiciaires dans le cadre des sept procédures « pilotes » sélectionnées 
d’entente entre les parties lors de l’audience du 4 février 2013, il convient de répartir 
les frais de procédure équitablement en fonction de l’issue de chacune des sept 


- 42/43 - 
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procédures, sur la base d’une répartition équivalente à un septième du montant total 
des frais d’expertise de la société R______ SA, qui s’élèvent à CHF 21’540.-, soit 
CHF 3’077.15 par procédure. 
39. 
En l’espèce, en application de l’art. 60 al. 1 LEx-GE, les frais liés à la présente 
procédure, soit CHF 3’077.15, seront mis entièrement à la charge de l’État de 
Genève et de l’AIG, pris conjointement et solidairement ; ils sont couverts par les 
avances des frais, d’un montant total de CHF 25’000.-, versées par les intimés pour 
l’ensemble des sept procédures « pilotes » dans le cadre de l’expertise réalisée par 
la société R______ SA, soit CHF 3’571.40 pour la présente procédure. Le solde de 
CHF 494.25 leur sera restitué. 
40. 
Dans la mesure où, à teneur de leurs dernières conclusions, les intimés ne l’ont pas 
requis, il ne leur sera pas alloué d’indemnité pour les frais indispensables causés 
par la procédure (art. 87 al. 2 LPA). Compte tenu de l’issue du litige, aucune 
indemnité ne sera allouée aux requérants. 
 
 


- 43/43 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevables les requêtes formées les 24 décembre 2010 et 27 mai 2011 par 
Madame A______ et Monsieur B______ ; 
2. 
les rejette ; 
3. 
met à la charge de l’ÉTAT DE GENÈVE et de l’AÉROPORT INTERNATIONAL 
DE GENÈVE, pris conjointement et solidairement, un émolument de 
CHF 3’077.15, lequel est couvert par les avances de frais; 
4. 
ordonne la restitution à l’ÉTAT DE GENÈVE et à l’AÉROPORT 
INTERNATIONAL DE GENÈVE du solde des avances de frais, soit CHF 494.25 ; 
5. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Michel GROSFILLIER et 
Diane SCHASCA, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière