ge_gerichte · ATA/278/2025 · 2025-03-18 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3055/2023-LCI 
ATA/278/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 18 mars 2025 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Mes Guillaume FRANCIOLI et Federica PANETTI, avocats 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
COMMUNE DE B______ 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
26 juin 2024 (JTAPI/641/2024) 


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A/3055/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ est propriétaire depuis le 5 février 2008 de la parcelle n° 573 de la 
commune de B______ (ci-après : la commune), à l'adresse ______, route de 
C______, sur laquelle sont cadastrés une habitation d'un logement ainsi qu'un 
garage privé. Cette parcelle se situe en zone agricole. Elle se situe, pour la partie 
non constructible, en zone d’assolement, pour environ la moitié de sa surface totale 
de 3'769 m2. 
b. Le 14 septembre 1960, le département des travaux publics, devenu le 
département du territoire (ci-après : le département) a délivré une autorisation de 
construire à l'ancien propriétaire de la parcelle n° 573, D______ (recte : E______) 
G______, pour la construction sur la parcelle d'un chalet à l'usage d'exploitation 
maraîchère (A 1______). 
c. Par décision globale du 8 décembre 2016, le département a délivré une 
autorisation de construire pour la reconstruction d'une habitation après incendie et 
l'abattage d'arbres sur la base de l'art. 27C de la loi d'application de la loi fédérale 
sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30 ; DD 3______). 
Le même jour, une autorisation de démolir une habitation et un garage a été 
délivrée (M 2______). 
d. Le 13 septembre 2017, le département a délivré une autorisation de construire 
complémentaire visant l'installation de sondes géothermiques (DD 3______/2). 
e. Le 9 avril 2021, le département a informé A______ qu'il avait été saisi d'une 
dénonciation selon laquelle un ou plusieurs éléments potentiellement soumis à la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
auraient été réalisés sans autorisation sur la parcelle n° 573. 
Il s'agissait en particulier de la construction d'un portail, de la pose d'une clôture 
périphérique en partie en zone d'assolement, de la création d'un jour en toiture 
supplémentaire, de la construction d'un escalier extérieur, d'aménagements 
extérieurs non conformes à l'autorisation DD 3______, de la création d'une butte de 
terre en surfaces d'assolement, de l'absence d'avis d'ouverture de chantier, 
sous-entendant la caducité de l'autorisation de construire, et l'absence d'attestation 
globale de conformité alors que la villa était utilisée. 
Un délai de dix jours lui était imparti pour transmettre ses éventuelles observations. 
Le même jour, une copie de ce courrier a été adressée à F______, mandataire 
professionnellement qualifié (ci-après : MPQ) annoncé pour les DD 3______ et 
DD 3______/2. 
Un dossier d'infraction a été ouvert (I-4______). 
f. Le 26 avril 2021, A______ a transmis ses observations. 


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g. Le 4 juin 2021, le département a formellement interpellé F______ au sujet des 
irrégularités constatées. Le courrier était identique à celui du 9 avril 2021. Un délai 
de dix jours lui était imparti pour faire valoir ses observations, ce qu'il a fait par 
courrier du 14 juin 2021. 
h. Par décision du 22 octobre 2021, le département a ordonné à A______ de déposer 
une autorisation de construire complémentaire en bonne et due forme par le biais 
d'un MPQ. La demande devait indiquer clairement dans la description du projet 
« demande de régularisation I-4______ ». S'il ne souhaitait pas tenter de régulariser 
la situation, il lui était loisible de procéder à la mise en conformité des lieux en 
procédant à la suppression des éléments érigés sans autorisation dans un délai de 
30 jours. Un reportage photographique devait être produit dans le même délai. 
Vu le non-respect de la DD 3______, l'attestation globale de conformité du 
21 octobre 2020 était nulle et non avenue. 
i. Le 26 novembre 2021, par le biais de son MPQ, A______ a déposé une demande 
d'autorisation de construire afin de régulariser l'infraction I-4______, visant 
l'aménagement d'un jour en toiture, la construction d'un escalier extérieur, le 
déplacement d'un portail et la réalisation d'aménagements extérieurs. Cette requête 
a été enregistrée sous la référence DD 5______. 
Il ne s'agissait pas d'installer un nouveau portail, mais de remettre en conformité un 
portail (recul de 30 à 40 cm) à la demande de la commune. Il ne s'agissait pas 
d'installer une nouvelle clôture, mais de remettre en état une clôture existante avant 
l'incendie. La butte de terre avait été évacuée durant l'été 2021, dès lors qu'il 
s'agissait de stockage temporaire. 
j. Lors de l’instruction de cette demande, les préavis suivants ont notamment été 
recueillis : 
- 
le 23 décembre 2021, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) a préavisé favorablement le projet, avec dérogation au sens de 
l'art. 27C LaLAT ; 
- 
le 25 janvier 2022, la commission d'architecture (ci-après : CA) a émis un 
préavis favorable, sans observations ; 
- 
par préavis du 23 mars 2022, reprenant à l'identique le contenu de son 
précédent préavis du 4 février 2022, la commune a rendu un préavis 
défavorable ; elle n'acceptait pas la régularisation d'une nouvelle infraction 
commise par le requérant et demandait que la construction fût conforme au 
permis de construire DD 3______/2 ; le seul élément auquel elle était 
favorable était le maintien du portail en dehors de l'emprise sur la parcelle 
communale ; l'escalier extérieur ainsi que la porte fenêtre au sous-sol 
sous-entendaient la création de surfaces habitables complémentaires, ce qui 
n'était pas acceptable ; la parcelle était en zone agricole et la construction se 
trouvait en zone inondable ; elle s’attendait à ce que le garage fût utilisé pour 


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y stationner un véhicule ; aucun abri ne pouvait être placé sur la parcelle, 
contrairement à ce qui avait été constaté durant de nombreux mois ; 
- 
le 19 avril 2022, après avoir requis la poursuite de l'instruction, l'office 
cantonal de l'agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a émis un préavis 
défavorable ; vu la zone agricole et attendu que le projet consistait en la 
régularisation d'un portail et d'une clôture, les aménagements projetés 
n'étaient pas conformes à la zone ; le jour en toiture, l'escalier extérieur et les 
aménagements extérieurs pouvaient bénéficier de la garantie de la situation 
acquise (art. 24c de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 
1979 [LAT - RS 700]), laissant l'OU et la DAC vérifier la légalité et les quota 
d'agrandissement ; 
- 
le 6 janvier 2022, l'office cantonal des transports (ci-après : OCT) a émis un 
préavis favorable sans observations ; 
- 
le 11 août 2022, après avoir requis la poursuite de l'instruction, l'office de 
l'urbanisme (ci-après : OU) a rendu un préavis défavorable ; les compléments 
et modification demandés lors de la première circulation avaient été fournis 
partiellement dans un courrier ; à ce stade, la réponse ne donnait pas les 
éléments nécessaires pour préaviser favorablement l'entièreté du projet ; il 
était attendu une diminution des surfaces artificielles extérieures aux seuls 
emprises existantes en 1972 ; en cas de modification des emprises, il fallait 
respecter les surfaces totales maximales ; la suppression des aménagements 
pavés sur le pourtour de la maison était aussi attendue ; sous le volet 
« remarques », il était indiqué, s'agissant des aménagements extérieurs, que 
comparé à la situation de 1972 (qui prévalait encore largement avant les 
travaux), le projet prévoyait une augmentation sensible des surfaces 
non-naturelles sur le pourtour de la maison ; cela n'était pas conforme à 
l'affectation de la zone ; la documentation à disposition ne contenait pas 
d'éléments permettant de déterminer si le portail et la clôture périphérique 
étaient préexistants à 1972 et dûment autorisés et ainsi s'ils étaient au bénéfice 
de la garantie de la situation acquise ; à défaut, ces installations ne pouvaient 
pas être autorisées ; la création d'un velux sur le dressing de 40 m2 [sic] créant 
potentiellement de la surface brute de plancher (ci-après : SBP), la 
documentation devait contenir le tableau permettant de vérifier si les règles 
définies à l'art. 42 de l'ordonnance sur l’aménagement du territoire du 28 juin 
2000 (OAT - RS 700.1) étaient respectées ; l'escalier extérieur étant 
nécessaire au bon fonctionnement de l'habitat, cet aménagement pouvait être 
préavisé favorablement en application de l'art. 27c LaLAT. 
k. Par décision du 12 juillet 2023, le département a refusé de délivrer l'autorisation 
de construire DD 5______. 
Les préavis de l'OCAN, de l'OU et de la commune étaient défavorables. Les 
constructions et installations à régulariser n'étaient pas conformes à la zone 
agricole. L'autorisation de construire ne pouvait pas être délivrée en application des 


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art. 24 LAT et 27 LaLAT, car aucun motif n'imposait que le projet fût entrepris à 
cet emplacement. Aucune dérogation ne pouvait être accordée sur la base des 
art. 24a à 24e LAT. Les aménagements extérieurs réalisés, notamment les pavés 
autour de la maison, n'étaient pas conformes à la zone agricole et augmentaient de 
manière significative les surfaces extérieures. Pour le portail et la clôture, le dossier 
ne contenait aucun élément permettant de déterminer si ces deux constructions 
avaient été érigées avant 1972 et étaient au bénéfice de la garantie de la situation 
acquise. De plus, la création de l'escalier et l'ouverture en sous-sol amélioraient les 
conditions d'utilisation de celui-ci. Vu la zone inondable sur laquelle la parcelle 
était située, l'utilisation du sous-sol était fortement déconseillée. Par ailleurs, d'après 
le plan, coupes et façades au 1/100ème du sous-sol, daté du 26 novembre 2021, 
celui-ci était constitué d'une salle de jeu/atelier qui serait, selon toute 
vraisemblance, chauffée, créant ainsi une SBP supplémentaire. L'application de 
l'art. 42 al. 3 OAT devait être analysée. À cette fin, l'OU avait sollicité la production 
du tableau permettant cet examen. Or, ce document n'avait pas été transmis, de sorte 
que les conditions n'avaient pas pu être vérifiées. Ainsi, il avait été impossible 
d'examiner si une dérogation au sens de l'art. 42 OAT aurait pu être accordée. 
l. Le 21 juillet 2023, faisant suite à sa décision de refus précitée, le département a 
ordonné à A______ de rétablir une situation conforme au droit jusqu’au 31 octobre 
2023, en procédant à la suppression du portail, de la clôture périphérique, du jour 
supplémentaire en toiture, de l'escalier extérieur ainsi qu'à la remise en état des 
aménagements extérieurs selon les DD 3______/1 et DD 3______/2 ainsi que du 
terrain naturel, notamment la butte de terre en surfaces d'assolement. La suppression 
de toutes les constructions et installations mentionnées signifiait également qu'une 
fois démolis, leurs emplacements devaient être à nouveau aptes à être exploités pour 
l'agriculture, le sol devant être reconstitué au niveau du terrain naturel préexistant. 
Toutes les surfaces en pleine terre reconstituées devaient répondre positivement aux 
critères d'aptitude fixés pour les surfaces d'assolement. Une nouvelle attestation 
globale de conformité accompagnée de plans conformes à l’exécution concernant 
les DD précitées devait lui parvenir dans le même délai. 
Une amende de CHF 5'000.- lui était infligée, tenant compte de la gravité objective 
et subjective de l'infraction commise. La récidive dans le cadre du dossier I-
6______, le fait accompli devant lequel le département avait été placé ainsi que la 
zone concernée hors zone à bâtir, avaient été pris en compte comme circonstances 
aggravantes. 
B. a. Par acte du 12 septembre 2023, A______ a formé recours contre ces deux 
décisions auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 
concluant à leur annulation. 
Depuis son acquisition en 2008, il avait occupé la parcelle jusqu'en 2014, date à 
laquelle les bâtiments et aménagements extérieurs avaient été détruits par un 
incendie. Il avait ensuite sollicité et obtenu une autorisation de démolition et de 
reconstruction de l'habitation et du garage (DD 3______/1). À l'appui de sa 


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demande, il avait notamment produit la feuille de calcul pour les transformations 
partielles hors zone à bâtir, à teneur de laquelle la surface brute de plancher utile 
(ci-après : SBPu) supplémentaire à l'intérieur du volume bâti existant s'élèverait 
à 27.5 m2. 
Si rien n'indiquait que le portail avait été autorisé conformément à la LCI en vigueur 
à l'époque, il convenait de prendre en compte que sa présence sur la parcelle était 
déjà établie par le préavis de l'ingénieur cantonal du 3 août 1960 dans le cadre de 
l'autorisation de construire A 1______. Les bâtiments sis sur la parcelle avaient 
vraisemblablement été construits en 1967, date à partir de laquelle ils étaient 
visibles sur les images aériennes Swisstopo. À défaut, si le portail n'avait pas été 
érigé légalement, cela aurait été constaté à l'époque et sa suppression aurait déjà été 
exigée. Un portail, ainsi que la clôture, étaient clairement visibles sur les images 
aériennes de la parcelle de 1991. Au moment de l'acquisition de la parcelle, le 
portail était donc présent depuis près de 50 ans. De plus, la commune s'était 
prononcée en faveur du déplacement du portail sollicitant son déplacement 
d'environ 30 cm. Il pouvait donc déduire de l'ensemble de ces éléments qu'il pouvait 
procéder à la remise en état du portail. À cela s'ajoutait qu'il avait un intérêt privé 
prépondérant à la conservation du portail, étant donné que la propriété se trouvait 
en bordure de la route de C______, sans voisin direct à proximité. Il était 
indispensable qu'il put garantir un accès à sa parcelle tout en la préservant 
d'éventuelles intrusions. Le portail bénéficiait donc de la garantie de la situation 
acquise. 
Les développements au sujet du portail valaient mutatis mutandis à propos de la 
clôture périphérique. Son existence découlait nécessairement de la coexistence d'un 
portail, lequel était par définition le point d'entrée sur un espace délimité et fermé. 
À défaut, la présence d'un portail serait vide de sens. La clôture bénéficiait donc 
elle aussi de la garantie de la situation acquise. 
En réalisant les aménagements extérieurs, il avait légèrement modifié la surface 
artificielle carrossable par endroits pour tenir compte de l'emplacement du nouveau 
garage reconstruit. Il ressortait des images aériennes de la parcelle que les 
aménagements extérieurs avaient largement augmenté devant l'ancien garage au fil 
des années, avant qu'il ne devienne propriétaire, de sorte que la parcelle comportait 
auparavant deux chemins distincts. Avec le déplacement du garage lors de sa 
reconstruction, il avait supprimé l'accès carrossable à l'ancien garage pour le 
remettre en herbe avec une plantation d'arbres et avait légèrement augmenté la 
surface artificielle existante du côté du nouveau garage pour faciliter les manœuvres 
des véhicules. Par comparaison aux surfaces artificielles existantes additionnées 
aux surfaces bâties entre 1967 (date de construction) et 2022, celle-ci ne différaient 
que de 5 m2. C'était donc à tort que l'OU retenait une augmentation sensible des 
surfaces non naturelles sur le pourtour de la maison. À cela s'ajoutait que le léger 
élargissement des aménagements extérieurs qui permettait d'accéder au garage par 


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un chemin carrossable était indispensable pour le bon fonctionnement de l'habitat. 
Ces éléments bénéficiaient donc également de la garantie de la situation acquise. 
S'agissant de la création du jour supplémentaire en toiture, l'OU avait sollicité la 
remise d'une feuille de calcul, laquelle lui avait été transmise par le MPQ, 
contrairement à ce qu'indiquait le préavis de l'OU. Dans le cadre de la DD 3______, 
la DAC avait validé la feuille de calcul produite pour les transformations partielles 
hors zone à bâtir. Selon cette feuille, la SBP supplémentaire à l'intérieur du volume 
bâti existant s'élevait à 27.5 m2, soit une surface inférieure à 100 m2 et à 30% du 
volume bâti existant. Le rez-de-chaussée et l'étage avaient été entièrement 
comptabilisés en SBPu. Partant, la construction de jour en toiture n'avait pas 
d'incidence sur la SBPu et n'avait pas pour effet de modifier l'affectation de surfaces 
supplémentaires. Les exigences de l'art. 42 al. 3 let. b OAT étaient donc remplies. 
Il ressortait de la feuille de calcul relative au projet que la construction d'un escalier 
extérieur allant du rez-de-chaussée au sous-sol n'augmentait la surface annexe à 
l'extérieur du volume existant que de 8 m2, soit une surface annexe totale à 
l'extérieur du volume bâti existant de 44 m2. Il en découlait un agrandissement des 
SBPu et surfaces annexes (ci-après : SA) à l'extérieur du volume bâti existant de 
32.7%, soit un dépassement de la surface d'agrandissement autorisée de 2.7% 
seulement. De plus, dans son préavis, l'OU avait considéré que l'escalier extérieur 
était nécessaire au bon fonctionnement de l'habitat. En effet, il permettait un accès 
facilité au sous-sol, dès lors que des inondations apparues durant les travaux de 
reconstruction avaient démontré qu'il était opportun de permettre un accès séparé 
et sécurisé au sous-sol. Dans des situations dangereuses, la construction d'un 
escalier extérieur permettait d'avoir un chemin de fuite sécurisé et favorisait l'accès 
aux services du feu. La situation de la parcelle en zone inondable ne justifiait pas le 
refus d'autorisation de régularisation. La commune n'expliquait d'ailleurs pas en 
quoi cela serait incompatible avec la zone inondable. Des motifs de proportionnalité 
et de bon fonctionnement de l'habitat commandaient de maintenir l'escalier 
extérieur. 
Le sous-sol, qu'il fût chauffé ou non, ne constituait pas de SBPu supplémentaire, 
dès lors qu'un sous-sol n'était pas habitable. Par ailleurs, un sous-sol existait déjà 
avant les travaux de reconstruction. 
Les photographies récentes produites attestaient que la butte de terre en zone 
d'assolement avait été évacuée. 
Dès lors que l'ensemble des éléments précités auraient dû être autorisés, et que la 
décision du 12 juillet 2023 devait être annulée pour ce motif, il en était de même de 
la décision du 21 juillet 2023, laquelle se basait sur la précédente. En tout état, il 
convenait de prendre en considération que lors de l'acquisition de la parcelle en 
2008, celle-ci contenait déjà des éléments érigés sans droit, de sorte qu'il n'en était 
pas responsable. 


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Il contestait également l'amende infligée, tant dans son principe que dans son 
montant. Le département avait retenu une récidive dans le cadre d'un dossier classé 
qui ne concernait absolument pas la parcelle n° 573 et dont la nature des travaux se 
rapportait à des travaux de remblayage, lesquels avaient été effectués dix ans 
auparavant, ce d'autant que le département avait finalement renoncé à ordonner la 
remise en état. Il fallait également tenir compte du caractère particulièrement 
coopérant et de la transparence dont il avait fait preuve. Aucune circonstance 
aggravante ne pouvait être retenue à son encontre. 
b. Le 20 novembre 2023, le département a conclu au rejet du recours. 
Le portail n’avait jamais été autorisé, il avait été démoli sans autorisation et la 
garantie des droits acquis avait été perdue et il n’était pas conforme à la zone. La 
clôture périphérique n’avait pas été autorisée. Les aménagements extérieurs avaient 
été modifiés depuis 1960, sans autorisation et la démolition suivie de reconstruction 
de certains d’eux excluait la garantie de la situation acquise. Une feuille de calcul 
et un schéma ne se trouvaient pas au dossier. La création d'un velux en toiture 
modifiait l'aspect extérieur du bâtiment ainsi que son identité. Même si cet élément 
était autorisable, il ne pouvait l'admettre à lui seul dans le cadre de la DD 5______ 
n’ayant pas la compétence de scinder la demande d'autorisation de construire. La 
création de l'escalier extérieur augmentait les SBPu + SA de plus de 30%. Le 
tableau pour les calculs en sens de l'art. 42 OAT n’avait pas été fourni. 
Si les surfaces en sous-sol n'étaient pas habitables, leur utilisation en tant qu'espace 
de travail pouvait être envisagée et n'était pas interdite par l'art. 76 LCI. La butte de 
terre ne faisait pas partie de l’autorisation. A______ admettait avoir lui-même 
rénové le portail, installé la clôture et réalisé le jour dans la toiture et l’escalier et 
les aménagements extérieurs. 
Il ne pouvait se prévaloir de sa prétendue coopération ou transparence, la procédure 
d'infraction ayant été ouverte suite à une dénonciation d'un tiers et non suite à une 
démarche volontaire de sa part. Ce n'était qu'après avoir reçu l'ordre de remise en 
état qu'il avait tenté de régulariser la situation. Il ne faisait pas valoir que le paiement 
de l'amende le placerait dans des circonstances financières difficiles, ce d'autant 
qu'il l'avait déjà payée. 
c. Le 22 janvier 2024, A______ a persisté dans ses conclusions. 
Dans le cadre de la DD 3______, le département n'avait pas soulevé que le portail 
n'avait pas été autorisé. Il pouvait déduire du comportement de l'autorité que cette 
installation avait été tacitement autorisée. Sa démolition ne faisait pas perdre tout 
droit acquis dès lors qu'elle avait été indispensable pour sa reconstruction suite à 
l'incendie dont il avait été victime. 
Les bâtiments nos 1'030 (habitation) et 1'031 (garage) érigés sur la parcelle n° 573 
étaient totalement isolés et se situaient en bordure de la route de C______, laquelle 
ne disposait d'aucun éclairage public la nuit. Cette situation impliquait un risque 


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important d'intrusions et de dommages à la propriété. Il n'existait aucun mobilier 
urbain ou élément naturel permettant de pallier l’absence de clôture. 
Les photographies produites par le département ne démontraient pas que les 
aménagements extérieurs avaient été passablement modifiés avec le temps. Entre 
1963 et 2005, la surface des aménagements extérieurs avait diminué. Entre 2005 et 
2011, aucune modification n'était à relever, si ce n'était que le cliché de 2011 avait 
manifestement été pris à l'automne, de sorte que les zones de verdure étaient moins 
visibles. La photographie de 2018 montrait la parcelle en chantier, après l'incendie 
de 2014. Le cliché de 2021 représentait la seule modification des aménagements 
extérieurs depuis 1960, en tenant compte de l'incendie et du déplacement autorisé 
du garage privé au nord qui nécessitait une voie d'accès carrossable, étant rappelé 
que cette modification ne portait que sur une augmentation de 5 m2. Les 
photographies démontraient que les chemins d'accès desservant le bâtiment 
principal avaient toujours existé et n'avaient jamais été démolis. L'emplacement des 
cheminements était respecté et l'esthétique avait été améliorée. 
La création du velux en toiture ne pouvait pas créer de SBPu supplémentaire par 
rapport à une SBP déjà entièrement comptabilisée, ce qui ressortait clairement du 
courrier du MPQ du 9 mars 2022. Ce velux n'était pas visible de sorte qu'il ne 
modifiait pas l'aspect extérieur ou l'identité du bâtiment. 
L'augmentation des surfaces SBPu + SA en raison de l'escalier extérieur s'élevait à 
32.7%, soit un léger dépassement de 2.7%. Dans son préavis, l'OU avait préavisé 
favorablement cette construction, relevant qu'elle était nécessaire au bon 
fonctionnement de l'habitat. Le département n'avait pas fourni d'information 
supplémentaire sur le caractère inondable de la parcelle, sur lequel la création d'un 
escalier extérieur n'avait aucune incidence. L'affectation du sous-sol en salle de 
jeux/atelier avait été autorisée, sans être considérée comme de la SBPu. L'indication 
sur un plan d'architecte n'avait pas vocation à figer l'utilisation qui en serait faite. 
Le sous-sol était utilisé comme cave. 
L'évacuation de la butte n'avait aucun rapport avec l'ordre de remise en état, dès lors 
qu'elle était vouée à être évacuée après les travaux de reconstruction. Il ne s'agissait 
aucunement d'une acceptation tacite du contenu de l'ordre de remise en état. Le 
portail et la clôture périphérique avaient été réalisés par l'ancien propriétaire. Il ne 
pouvait donc pas être considéré comme responsable. Le fait qu'il avait déjà versé le 
montant de l'amende ne changeait rien à son caractère disproportionné. Il ne 
s'agissait que d'éviter d'éventuels frais de rappel, voire des poursuites. 
d. Le 22 février 2024, le département a persisté dans ses conclusions. 
Le portail ne figurait pas sur les plans des différentes autorisations de construire. 
Son emplacement, pour autant qu'il eût véritablement existé depuis 1960, n'était pas 
connu du département et le recourant ne pouvait se prévaloir du principe de la bonne 
foi. Au mieux, ce principe ne pouvait faire obstacle qu'à l'ordre de remise en état, 


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de sorte que le portail ne pourrait pas faire l'objet d'une autorisation dérogatoire 
selon l'art. 24c LAT. 
Le sous-sol avait été autorisé à hauteur de 30 m2 en 2016 comme salle de 
jeux/atelier. Cette surface était inférieure à celle apparaissant sur les plans de la 
DD 5______ (35 m2). Aucune salle de bain n'avait été autorisée, ni saut-de-loup de 
la taille de celle apparaissant sur le plan du sous-sol de la DD 5______. Il n'était 
donc pas exclu d'admettre que si le tableau des surfaces selon l'art. 42 OAT avait 
été transmis dans le cadre de l'instruction de la DD 5______, les surfaces au 
sous-sol auraient été qualifiées en SBPu et non plus en SA, vu les modifications 
réalisées améliorant l'utilisation du sous-sol. 
e. Par jugement du 26 juin 2024, le TAPI a rejeté le recours. 
Il n'était pas possible de déterminer la date précise de la réalisation du portail, de la 
clôture périphérique et des aménagements extérieurs dans leur état actuel. La 
reconstruction de l'habitation avait été autorisée sur la base de l'art. 27C LaLAT en 
2016, or les plans de cette autorisation se limitaient à l'implantation, à l'affectation 
et à la disposition intérieure et extérieure de ce bâtiment et aucun plan versé au 
dossier ne mettait en évidence d’éventuels éléments extérieurs autorisés tels qu'un 
portail, une clôture périphérique ou encore l'emplacement des cheminements 
extérieurs, si bien que la délivrance d’une autorisation de reconstruction en 2016 
suite à l'incendie n’était pas déterminante pour les éléments extérieurs, soit le 
portail, la clôture périphérique ou les cheminements extérieurs. Même si 
l’autorisation délivrée en 1960 indique que l'entrée de la propriété devait être prévue 
« de manière à ce qu'une voiture puisse stationner sur le domaine privé devant le 
portail », les plans versés au dossier du département ne permettaient pas de 
confirmer l'existence d'un portail, d'une clôture périphérique ou encore de la 
disposition prévue des divers aménagements extérieurs. 
Il ressortait de l’orthophoto de 1963 que les cheminements alors existants formaient 
un « Y » avec un accès à la parcelle depuis son extrémité ouest, donnant directement 
sur la route de C______. Sur celle de 2005, les cheminements avaient une forme de 
« F », avec un accès à la propriété depuis le sud de la parcelle, en parallèle de la 
route de C______. En admettant que l'autorisation de construire A 1______ eût 
autorisé la réalisation d'un portail – ce qui n'était pas démontré –, vu la modification 
manifeste de l'accès à la parcelle depuis le domaine public – dont la date de 
réalisation concrète ne saurait être déterminée avec exactitude –, il était hautement 
probable de retenir que le portail avait lui aussi été déplacé pour tenir compte de la 
nouvelle définition de l'accès à la parcelle n° 573. Or, aucune autorisation de 
construire n'avait été requise à cette fin et rien ne permettait d'affirmer que cette 
situation aurait été régularisée, même tacitement, par la suite, notamment par le 
biais de la DD 3______, de sorte que, même à suivre A______ sur ce point, son 
emplacement actuel ne serait de toute façon pas conforme au plan de l'autorisation 
A 1______. Dans cette mesure, le portail ne pouvait pas bénéficier de la garantie de 
la situation acquise. 


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S'agissant de la clôture périphérique, contrairement au portail, aucun élément du 
dossier de l'autorisation A 1______ ne permettait d'admettre son éventuelle 
existence et les affirmations du recourant sur sa coexistence évidente avec le portail 
n’étaient pas convaincantes, dès lors que comme il l'admettait lui-même, cela n'était 
pas toujours le cas. Dans ces circonstances, faute de démontrer que la clôture 
périphérique avait bénéficié d'une quelconque autorisation de construire, la garantie 
de la situation acquise ne pouvait lui être appliquée. 
Concernant les aménagements extérieurs, les orthophotos versées au dossier 
montraient que les cheminements extérieurs avaient évolué, notamment en termes 
de forme et de disposition, à travers le temps, de sorte qu'il était également 
hautement vraisemblable d'admettre que si leur forme en « Y » aurait pu être 
autorisée à l'aune de l'autorisation du 14 septembre 1960, leur modification en 
forme de « F » qui prévalait depuis, l'avait été hors de toute procédure d'autorisation 
de construire. Dans cette mesure, la garantie de la situation acquise ne pouvait 
également s'appliquer aux cheminements extérieurs. 
S'agissant du jour en toiture, le tableau de répartitions des SBPu + SA sous pièce 
44 de A______ datait du 8 septembre 2023, soit après le prononcé de la décision de 
refus d'autorisation de construire contestée. Si celui-ci prétendait qu'un tel tableau 
aurait déjà été transmis en date du 9 mars 2022 par le MPQ, le courrier de ce dernier 
ne faisait que mentionner un tel tableau et rien n'indiquait qu'il eût effectivement 
été transmis. Ni le dossier du département ni le chargé de A______ ne comportaient 
un tel tableau, bien qu'ils continssent le courrier du 9 mars 2022 du MPQ. Il était 
ainsi vraisemblable que ce document n'avait jamais été transmis au département 
avant le prononcé du refus d'autorisation de construire querellé, raison pour laquelle 
celui-ci n'avait jamais pu se déterminer sur le respect des conditions de l'art. 42 al. 
3 OAT. Même s'il avait transmis cette feuille dans le cadre de l'instruction de la DD 
3______/1, cela ne permettait pas à A______ de ne pas la fournir une nouvelle fois, 
ce d'autant que les chiffres de ce document dans sa version du 8 septembre 2023 
différaient de ceux de la version transmise dans le cadre de la DD 3______/1. 
Nonobstant la question de la prise en compte des SBPu au niveau de l'étage, sous 
l'angle du respect de l'identité du volume bâti, cette question nécessitait un examen 
de l'ensemble des circonstances. Or, la comparaison entre les plans de la 
DD 3______/1 et ceux de la DD 5______ montrait des différences dans 
l'agencement des locaux de l'étage, du sous-sol, des jours en façades et de la toiture. 
À l'étage, la salle de bain autorisée disposant d'un jour en façade avait été remplacée 
par un dressing de 4 m2 avec un velux en toiture. Au niveau de la toiture, cette 
comparaison révélait que la cheminée avait également été supprimée. Dans ces 
conditions, contrairement à ce qu'affirmait A______, ces modifications extérieures 
ne se situaient pas uniquement sur des parties non visibles de la construction, mais 
touchaient également aux façades du bâtiment, étant au surplus précisé que la 
visibilité de la modification ne constituait pas en soi un élément déterminant quant 
au respect de l'identité du bâtiment. Ainsi, on pouvait raisonnablement douter du 
respect de la condition de l'identité du bâtiment. 


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Concernant l'escalier extérieur, A______ admettait que la création de cet élément 
avait pour effet que les surfaces SBPu + SA dépassaient le ratio maximal de 30%, 
même s'il s'agissait d'un faible dépassement (de 2.7%), ce qui suffisait pour 
confirmer que l'identité du bâti n'était pas respectée, dès lors que les limites 
chiffrées de l'art. 43 al. 3 OAT ne pouvaient être appliquées avec souplesse. 
Concernant le sous-sol, son habitabilité au sens de l'art. 76 LCI n'était pas 
déterminante à la lumière de l'art. 24c LAT. Comme l'indiquait la directive de l'ARE 
à son sujet, l'art. 24c LAT se référait à la notion de SBPu, laquelle prenait en compte 
les surfaces tant au-dessus du sol qu'au-dessous. Le critère déterminant pour la prise 
en compte des surfaces était uniquement celui de savoir si les locaux concernés 
pouvaient être utilisés pour l'habitation ou le travail. Il ressortait du tableau transmis 
le 8 septembre 2023 par A______ que la surface de la salle de jeux/atelier avait été 
comptabilisée comme le reste du sous-sol comme surface annexe. A______ ne 
pouvait se prévaloir de ce que l'espace salle de jeux/atelier aurait été autorisé dans 
le cadre de la DD 3______/1, dès lors que la surface dédiée à cet espace avait 
augmenté de 5.5 m2, avec la suppression de la cave au profit d'une salle de bain, et 
que le projet prévoyait un nouvel accès indépendant par le biais d'un escalier 
extérieur et une modification des ouvertures apportant de la lumière naturelle 
(sauts-de-loup). Dans ces circonstances, vu les modifications apportées à la 
disposition et l'affectation des locaux, il était possible d'admettre que la salle de 
jeux/atelier devait désormais être comprise dans la SBPu, dès lors que son 
affectation s'écartait de la notion de SA, laquelle comprenait par exemple la 
buanderie, le grenier, la cave, les débarras, les garages et les locaux à poubelles. 
C'était à juste titre que le département avait refusé de délivrer une autorisation de 
construire visant la régularisation de l'infraction I-4______ sous l'angle de 
l'art. 24c LAT. Les autres dérogations, des art. 24a, 24b, 24d et 24e LAT n’étaient 
pas pertinentes. 
La question de la butte de terre ne faisait manifestement pas l'objet du refus 
d'autorisation de construire, mais concernait uniquement l'ordre de remise en état 
subséquent. 
S’agissant de l'ordre de rétablir une situation conforme au droit prononcé par 
décision du 21 juillet 2023, A______ avait déjà procédé partiellement à la remise 
en état en supprimant la butte de terre en zone d'assolement. Dans cette mesure, 
l'ordre de remise en état était devenu sans objet concernant cet élément, sans égard 
aux raisons ayant poussé A______ à procéder à l'évacuation de la butte. 
Ce dernier, en tant que propriétaire de la parcelle où se situaient les objets litigieux, 
était – à tout le moins – perturbateur par situation. La question de savoir qui était à 
l'origine de la perturbation, soit lui ou l'ancien propriétaire, était sans pertinence du 
point de vue du droit public des constructions. 
Les objets litigieux n’avaient pas été autorisés en vertu du droit en vigueur au 
moment de leur réalisation ni régularisés par la suite. La prescription trentenaire ne 


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s’appliquait pas en zone agricole. L’intérêt public au rétablissement d’une situation 
conforme au droit l’emportait sur l’intérêt privé de A______ au maintien des objets 
en cause. Il existait un intérêt public certain, de rang constitutionnel, à la 
préservation de la zone agricole et à la séparation entre espace bâti et non-bâti, outre 
l’intérêt à limiter le nombre et les dimensions des constructions en zone agricole 
ainsi que le respect du principe de l’égalité devant la loi. En outre, une partie de la 
clôture périphérique se situait en zone d'assolement. 
A______ ne pouvait se prévaloir du principe de la bonne foi pour s’opposer à 
l’ordre de remise en état. Aucun élément du dossier ne permettait de retenir que 
l’autorité intimée aurait créé chez lui, par des promesses, des informations, des 
assurances ou un comportement, des conditions telles qu’elle serait liée par la bonne 
foi s’agissant des éléments non autorisés identifiés dans la décision querellée. Le 
principe de la confiance n’était qu’un élément à prendre en considération et non un 
facteur donnant en tant que tel naissance à un droit. Partant, même si les conditions 
pour s’en prévaloir avaient été réalisées, ce qui n’était pas le cas, cela ne signifierait 
pas pour autant qu’il fallût accepter le maintien en place des objets identifiés, 
compte tenu des intérêts publics en jeu qui s’y opposaient. 
L’ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel 
une autorisation ne pouvait être accordée n’était en principe pas contraire au 
principe de proportionnalité. Le fait que les objets en cause existeraient depuis de 
très nombreuses années – ce qui n’était manifestement pas le cas à teneur de 
l’évolution des photographies aériennes disponibles sur le site du SITG –, ne 
changeait rien au fait qu’ils n’étaient pas conformes à la zone dans laquelle ils se 
situaient, qu’ils ne bénéficiaient pas de la prescription trentenaire et qu’on ne 
concevait pas quelle autre mesure moins incisive que la remise en état ordonnée, 
eût pu être adoptée pour rétablir une situation conforme au droit. 
Les objets visés par l'ordre de remise en état avaient été réalisés par A______, sans 
autorisation de construire, de sorte que sa faute était manifestement établie. Le 
principe de l'amende était fondé. Son montant, de CHF 5'000.-, se situait au bas de 
la fourchette prévue par la loi. La circonstance aggravante de la récidive était 
manifestement réalisée, le département ayant déjà ouvert une procédure d'infraction 
I- 6______ à son encontre en raison de travaux effectués avant obtention d'une 
autorisation de construire. La coopération et la transparence ne pouvaient être 
retenus comme circonstances atténuantes, l'ouverture de la procédure résultant 
d'une dénonciation d'un tiers et non d'un acte volontaire, et la demande 
d’autorisation n’ayant été déposée que suite à l'invitation du département de tenter 
de régulariser l'infraction. A______ ne démontrait ni ne soutenait que le paiement 
de l’amende l'exposerait à des difficultés financières particulières, étant relevé qu'il 
l’avait déjà payée, de sorte que la question son intérêt pour agir pouvait se poser. 
C. a. Par acte remis à la poste le 28 août 2024, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce 
jugement, concluant à son annulation et à l’annulation des décisions du département 


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des 12 et 21 juillet 2023. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI 
pour nouvelle décision. Préalablement, un transport sur place devait être ordonné et 
H______ devait être entendue. 
Le TAPI n’avait pas tenu compte de sa pièce n° 44, soit un schéma remis par 
l’atelier I______ Sàrl le 8 septembre 2023 et montrant les SBPU et SA ainsi que la 
feuille de calcul relative au projet de reconstruction tel qu’il avait été réalisé, 
confirmant que le rez-de-chaussée et l’étage avaient été entièrement comptabilisés 
comme SBPu. 
Le TAPI n’avait pas tenu compte du préavis de l’OU selon lequel l’escalier 
extérieur était nécessaire au bon fonctionnement de l’habitat. 
La maison, isolée et à proximité de la frontière, bordait une route très fréquentée et 
était louée CHF 5'450.- par mois brut à une famille de quatre personnes comptant 
deux enfants de moins de dix ans et un chien, lesquels jouaient souvent à l’extérieur. 
En cas de suppression de la clôture, les locataires, qui craignaient également qu’en 
l’absence de clôture des personnes malintentionnées s’introduisent dans la villa, 
résilieraient leur contrat de bail. La maison serait difficile à louer à une famille et il 
perdrait CHF 65'400.- par an. 
Il produisait à nouveau un cliché de swisstopo de 1991 montrant la présence du 
portail. 
Un transport sur place était nécessaire pour établir le caractère indispensable des 
installations d’un point de vue sécuritaire ainsi que leur faible importance eu égard 
au contexte général de la parcelle. H______, fille de la compagne de l’ancien 
propriétaire de la parcelle, avait vécu dans la maison dans les années 1960 ou 1970 
et pourrait témoigner que le portail et la clôture étaient alors déjà en place. 
Les faits pertinents avaient été constatés de manière inexacte et incomplète. 
Le TAPI avait retenu qu’aucune raison objective autre qu’empêcher les éventuelles 
intrusions, soit des motifs de convenance personnelle, ne justifiait le portail et la 
clôture. Or, la localisation du portail et de la clôture était imposée par leur 
destination et par les caractéristiques de la parcelle et de la villa qui était construite. 
Le TAPI n’avait pas tenu compte de ce que l’augmentation des surfaces non 
naturelles sur le pourtour de la maison ne représentait que 5 m2 en 1967 et 2022, 
qu’elle était concentrée à l’ouest du bâti, qui ne constituait pas une surface 
d’assolement et où se situait l’accès de la maison, tandis que le terrain à l’est, 
représentant plus de 2'500 m2, était totalement préservé ; que sa suppression 
n’aurait aucune plus-value agricole ; que l’aménagement ne portait ainsi aucune 
atteinte à la préservation de la surface agricole dans la mesure où ils facilitaient les 
manœuvres des véhicules. 
Le TAPI avait oublié de considérer que le rez-de-chaussée et l’étage avaient été 
entièrement comptabilisés en SBPu de sorte que l’ajout en toiture n’avait aucune 
incidence sur celle-ci et ne modifiait pas l’affectation des surfaces 


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complémentaires. L’ajout d’un jour n’affectait en rien la zone agricole considérée. 
La villa disposait déjà de deux velux et l’argument selon lequel son aspect extérieur 
et son identité seraient modifiées ne pouvait être suivi. Le TAPI avait omis de 
retenir que cet élément serait autorisable et n’avait pas tenu compte des calculs qu’il 
avait produits en pièce n° 44 montrant que les conditions de l’art. 42 al. 3 OAT avait 
été respectées. L’aménagement d’un velux offrait un éclairage et améliorait 
l’aération naturelle. 
Le TAPI avait fait fi du préavis de l’OU selon lequel l’escalier extérieur était 
nécessaire au bon fonctionnement de l’habitat. Le jugement ne tenait pas compte 
de ce que l’escalier permettait un accès facilité et sécurisé et un chemin de fuite en 
cas d’urgence. 
Le jugement violait l’interdiction de l’arbitraire et les art. 24c al. 1 LAT et 
42 al. 3 OAT. L’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) connaissait 
l’existence du portail en 1960 et l’avait autorisé. Celui-ci était clairement visible 
sur l’image aérienne swisstopo produite. Deux photographies montraient l’ancien 
portail en mauvais état, rouillé en son centre, et sur lequel on constatait des traces 
de salpêtre, ce qui laissait présumer de son ancienneté. Le fer forgé, décoré de 
nombreuses arabesques, témoignait d’un style ancien, à la différence de nombreux 
portails modernes à la structure plus minimaliste. Il avait apporté toutes les preuves 
raisonnablement exigibles que le portail avait été construit dans les années 1960, 
concomitamment à la maison principale. Par ailleurs, la mention par l’ingénieur 
cantonal d’un portail en 1960 impliquait nécessairement la coexistence d’une 
clôture périphérique. Les éléments permettant de renoncer à une clôture n’étaient 
pas présents ou étaient insuffisants sur la parcelle. Le TAPI n’avait procédé à 
aucune recherche pour dater l’installation du portail et de la clôture. Il aurait pu se 
renseigner auprès de la commune, qui avait favorablement préavisé le maintien du 
portail, ce qui laissait entendre qu’elle connaissait son existence et que ses dossiers 
ou ses archives permettraient de situer dans le temps l’installation du portail et de 
la clôture. Il ne pouvait lui être demandé plus de preuves de l’installation. L’ancien 
propriétaire était décédé en janvier 2024 sans laisser de descendance, et il ne savait 
pas à qui s’adresser pour obtenir des images ou des documents d’archives 
permettant de confirmer l’existence du portail et de la clôture. La décision était 
arbitraire en tant qu’elle refusait de considérer, du moins sous l’angle de la 
vraisemblance, que le portail et la clôture existaient avant 1972 et avaient dûment 
– bien que tacitement – été autorisés à l’époque. 
La décision était également arbitraire concernant le velux. Le TAPI s’était contenté 
de considérer que le tableau de répartition des SBPu et SA n’avait pas été transmis 
à l’OAC dans la cadre de l’instruction de la cause. Or, il avait pourtant produit ce 
tableau devant le TAPI sous pièce n° 44, laquelle montrait que la SBPu 
supplémentaire à l’intérieur du volume bâti existant s’élevait à 27.5 m2, soit une 
surface supplémentaire inférieure à 100 m2 et 30% du volume bâti existant, étant 


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A/3055/2023 
précisé que le rez-de-chaussée et le premier étage avaient été entièrement 
comptabilisés dans la SBPu. 
Le TAPI ne contestait pas les résultats figurant dans le tableau, mais relevait que ce 
document n’avait pas été transmis par l’architecte avec son courrier du 9 mars 2022, 
qui ne faisait que mentionner le tableau. 
Si le TAPI avait pris en compte le tableau, il aurait constaté que les conditions de 
l’art. 43 al. 3 OAT étaient remplies. 
Le jugement violait le principe de la bonne foi. Le 14 août 1960, l’ingénieur 
cantonal mentionnait un portail dans son préavis dans le cadre du dossier de 
l’autorisation de construire A 1______. L’OAC disposait alors de l’information et 
n’avait formulé aucune réserve. E______ G______, maraîcher, avait construit la 
maison et ses installations et aménagements extérieurs entre 1966 et 1967. 
À l’achèvement des travaux, l’OAC n’avait constaté aucune irrégularité. Lorsqu’il 
avait acquis la parcelle en 2008, le portail et la clôture s’y trouvaient déjà, dans un 
état de délabrement, ainsi que les aménagements extérieurs en mauvais état. En 
2014, ceux-ci avaient été détruits par un incendie. À l’appui de la demande 
d’autorisation de démolir, il avait produit des photographies de la parcelle avant 
l’incendie, montrant la clôture périphérique. Aucun des préavis rendus dans le cadre 
de la demande de démolition ne contenait de remarque sur les aménagements 
extérieurs. L’OAC avait ainsi constaté à deux reprises, en 1960 et 2016, la présence 
d’éléments non autorisés en zone agricole et par son silence tacitement accepté leur 
existence. Il ne pouvait que déduire de ce comportement que le portail et la clôture 
avaient été autorisés, à tout le moins tacitement. En refusant d’en tenir compte, le 
jugement violait le principe de la bonne foi. 
Le jugement ne contestait pas qu’à réception du courrier du 9 mars 2022 de 
l’architecte, l’OAC aurait dû réclamer le tableau. Le fait que l’OAC n’avait pas pris 
contact avec l’architecte violait le principe de la bonne foi. 
Le jugement violait le principe de proportionnalité. L’absence de prise en compte 
de la prescription trentenaire était en contradiction avec la jurisprudence du TAPI 
du jour suivant, qui tenait compte des modifications légales à venir, la prescription 
légale trentenaire devant à nouveau s’appliquer en zone agricole dès 2025. S’il 
fallait suivre la décision, il devrait supprimer à grands frais des installations qui 
pourraient bénéficier de la prescription trentenaire dans les mois à venir, ce qui était 
complètement disproportionné. Tel était le cas du portail, de la clôture périphérique 
et des aménagements extérieurs. 
L’ordre de supprimer le velux était également disproportionné, en ce qu’il 
entraînerait des coûts substantiels et diminuerait la fonctionnalité de l’habitat. 
b. Le 30 septembre 2024, le département a conclu au rejet du recours et de la 
demande de mesures d’instruction. 


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L’argument des aspects sécuritaire ne nécessitait pas de transport sur place et 
l’audition du témoin n’avait aucune utilité du moment que des aménagements non 
autorisés ne pouvaient en aucun cas bénéficier de la garantie des droits acquis. 
Ni le portail ni la clôture n’étaient imposés par leur destination dès lors qu’aucun 
motif objectif – d’ordre technique ou lié à l’économie d’une entreprise ou découlant 
de la configuration du sol – ne justifiait leur construction à cet emplacement précis. 
Ils ne pouvaient être justifiés par leur destination à titre dérivé, puisque l’habitation 
existante ne l’était pas non plus. Les motifs sécuritaires ne pouvaient être retenus. 
La clôture litigieuse était disposée en surface d’assolement. Les difficultés 
financières n’étaient pas pertinentes. La difficulté de louer à nouveau la maison 
n’était pas établie. L’absence de clôture et de portail ne la rendait pas inhabitable. 
Ni la configuration du terrain, ni la technique ne justifiaient le jour en toiture et 
l’escalier extérieur. L’argument de l’imperméabilisation du sol n’était pas pertinent 
sous l’angle de l’art. 24 LAT. 
Le recourant ne démontrait pas que le portail avait été autorisé avant 1972. Aucune 
autorisation tacite ne pouvait être déduite. Même s’il avait été autorisé en 1960, il 
avait été démoli et reconstruit à un autre emplacement, sans autorisation, si bien 
qu’aucun droit acquis ne pouvait être invoqué. 
Rien n’empêchait le recourant de procéder lui-même à des recherches auprès de la 
commune. 
Le MPQ avait été interpellé par le département le 7 février 2022 lorsque celui-ci lui 
avait transmis le préavis avec demande de complément de l’OU du 31 janvier 2022. 
Le formulaire produit par le recourant sous pièce n° 44 démontrait que les maxima 
de l’art. 42 OAT étaient dépassés et que le projet n’était pas conforme à 
l’art. 24c LAT. 
Le grief relatif à la proportionnalité était infondé, la décision devant être jugée sous 
l’angle du droit et de la jurisprudence en vigueur, le nouvel art. 25 al. 5 LAT n’étant 
pas encore en vigueur et n’étant assorti d’aucun effet anticipé négatif. 
c. Le 8 octobre 2024, la commune a indiqué que le portail et la clôture existaient 
depuis très longtemps, que le portail empiétait sur la parcelle communale, ce qui, à 
satisfaction, n’était plus le cas. Pour le reste du dossier, elle faisait siennes les 
décisions du département. 
d. Le 9 décembre 2024, le recourant a répliqué, persistant dans ses conclusions. 
Les plans et le SITG ne permettaient pas d’obtenir une vue d’ensemble de 
l’environnement en mouvement où se situait la parcelle. Les passages de véhicules, 
leur vitesse, les possibilités pour de jeunes enfants de quitter facilement la parcelle 
et de se retrouver sur la route ne pouvaient être rendus visibles que par un transport 
sur place. La commune avait affirmé que le portail et la clôture étaient en place 
depuis très longtemps et H______ pourrait confirmer cela. 


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Sans le portail et la clôture litigieuse, aucune famille responsable ne voudrait rester 
sur place, pas plus que de nouveaux locataires ne prendraient de risques pour leurs 
enfants. Les intérêts liés à la sécurité d’une habitation devaient céder le pas sur ceux 
liés à la zone, certes agricole mais dont l’usage avait perdu toute vocation à la 
production agricole. 
e. Le 10 décembre 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
f. Plusieurs photographies aériennes générales englobant la parcelle sont 
disponibles sur le site géographique de la Confédération (ci-après : Swisstopo ; 
map.geo.admin.ch, consulté le 18 février 2025) sous les onglets « images aér. 
swisstopo B7B » respectivement « images aér. swisstopo couleur »). 
Certaines de ces images diffèrent de celles disponibles sur le SITG. 
La chambre de céans a tenu compte de six images aériennes de la parcelle, tirées de 
Swisstopo les 12 septembre 1972, 23 juillet 1980, 9 juin 1986, 18 septembre 1991 
et 7 août 1998, et du SITG en juin 2023. 
Sur ces images, aucun portail n’est visible jusqu’en 1986. En 1991, l’accès à 
l’habitation a apparemment été déplacé sur le chemin perpendiculaire à la route de 
C______, ce que confirme l’emplacement des deux véhicules visibles à droite de la 
maison. Un portail pourrait toutefois déjà apparaître, perpendiculaire à la route et 
en bordure de celle-ci, au même emplacement que sur l’image de 1998. Les velux 
(3) ne sont visibles que depuis la prise de vue de 2018 (aucun n’est visible avant). 
La surface naturelle devant la maison a baissé entre 1998 et 2018. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
À titre préliminaire, le recourant conclut à ce qu’un transport sur place ainsi que 
l’audition d’un témoin soient ordonnés. 
2.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, 
de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de 
s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre. L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction 
lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, 
procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui 
lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener 
à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 et les références citées). 


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2.2 En l’espèce, les plans versés à la procédure ainsi que les cartes et images 
satellite disponibles sur le SITG et sur Swisstopo permettent de se faire une idée 
suffisamment précise de la situation actuelle de la parcelle. Il sera vu plus loin que 
la question de la sécurisation contre les dangers de la route qu’elle jouxte n’est pas 
pertinente s’agissant d’examiner l’applicabilité de l’art. 24 LAT, dès lors que cet 
objectif n’entre pas dans les motifs prévus par la loi. Le transport sur place n’est 
donc pas nécessaire pour la solution du litige. 
Le recourant motive l’audition de la fille de la compagne du précédent propriétaire 
par le fait qu’elle aurait vécu dans la maison « dans les années 1960 ou 1970 » et 
pourrait témoigner que le portail et la clôture étaient alors déjà en place. Or, il 
ressort clairement des photographies aériennes qu’aucun portail n’était en place le 
12 septembre 1972, le 23 juillet 1980 et le 9 juin 1986. Aucune image aérienne ne 
montre par ailleurs un portail antérieurement à 1972. La première image aérienne 
où pourrait apparaître un portail date du 18 septembre 1991. Ces preuves 
documentaires sont suffisantes pour établir l’absence de portail « dans les années 
1960 ou 1970 ». Si un portail avait été érigé provisoirement après le 12 septembre 
1972 puis démoli avant le 23 juillet 1980, il n’aurait pas été autorisé comme il sera 
vu plus loin, si bien qu’en toute hypothèse sa présence temporaire n’aurait pas créé 
de droit acquis. L’audition du témoin n’apparait ainsi pas nécessaire. 
Il ne sera pas donne suite aux demandes d’actes d’instruction. 
3. 
Le litige a pour objet la conformité au droit des décisions du 12 juillet 2023 refusant 
de délivrer l'autorisation de construire DD 5______ et du 21 juillet 2023 ordonnant 
de rétablir une situation conforme au droit. 
En vertu de l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions administratives 
n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (al. 2). 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3). 
4. 
Le recourant se plaint d’une constatation inexacte et incomplète des faits. 
4.1 Le TAPI aurait omis de retenir que le portail et la clôture sont imposés par les 
caractéristiques de la parcelle et de la villa qui y est construite, car indispensables 
pour garantir la sécurité des biens et des personnes, en particulier celles des enfants 
et des animaux se trouvant sur la parcelle, et que leur suppression causerait le départ 
des actuels locataires et compromettrait la mise à bail future de la maison. 
Il ressort du jugement, que le recourant cite d’ailleurs, que l’argument a bien été 
pris en compte mais que le TAPI, qui a jugé ces raisons compréhensibles, les a 


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requalifiées en motifs de convenance personnelle, dépourvus d’effet sur 
l’application de la loi. Le caractère indispensable des aménagements, que le 
recourant semble vouloir faire admettre comme un fait, relève en réalité de 
l’application de la loi, soit de savoir s’ils sont indispensables en l’espèce pour une 
parcelle en zone agricole, ce qui sera examiné plus loin. Il peut déjà être observé 
que le risque mis en avant par le recourant que le chien de ses locataires divague et 
provoque un accident de la circulation vaut pour tous les animaux domestiques et 
non domestiques circulant dans une zone agricole généralement libre d’obstacles. 
Quant au risque encouru par les enfants, il existe pour tout lieu de vie (jardins, 
parcs) ou de déplacement (préaux, trottoirs) en bordure d’une voie de circulation, 
et il peut être réduit autrement que par la pose de clôtures. 
4.2 Le TAPI n’aurait pas tenu compte que l’augmentation des surfaces non 
naturelles sur le pourtour de la parcelle ne représentait que « 5 m2 en 1967 et 2022 » 
et qu’une réduction symétrique consécutive au rejet du recours n’apporterait aucune 
plus-value à la zone agricole. 
Quoi qu’il en soit du pourcentage, celui-ci n’apparaît pas déterminant, comme il 
sera vu plus loin, s’agissant de qualifier un aménagement d’indispensable en zone 
agricole. Le TAPI n’avait ainsi pas à tenir compte de ce fait pour la solution du 
litige. 
4.3 Le TAPI aurait omis de considérer que le rez-de-chaussée et le premier étage 
auraient été entièrement comptabilisés en SBPu. 
Le jugement querellé (§ 17) rapporte l’argumentation du recourant sur ce point, 
savoir que les surfaces ressortaient clairement du courrier de son architecte du 
9 mars 2022, que l’augmentation des SBPu + SA en raison de l’escalier extérieur 
s’élevait à 32.7%, soit un léger dépassement de 2.7%, et que la création de velux en 
toiture ne pouvait créer de SBPu supplémentaire. Le TAPI analyse soigneusement 
les notions de SBPu et de SA en relation avec la conservation de l’identité et 
l’agrandissement d’une construction en zone agricole, et leur application à la 
maison du recourant (consid. 31 ss), et mentionne un précédent genevois confirmé 
par le Tribunal fédéral, qui avait exclu de la SBPu car non habitable un galetas de 
20 m2 situé dans les combles d’une maison (consid. 37). 
Dans la subsomption, le premier juge observe que le tableau n’a été produit par le 
recourant qu’après la décision du département, de sorte que ce dernier n’a pas pu 
se déterminer sur ce point. Cela étant, il souligne les différences entre les plans de 
la DD 3______/1 et ceux de la DD 5______ dans l’agencement des locaux à l’étage 
et au sous-sol ainsi que dans les jours en façade et la toiture, pour conclure que le 
respect de la condition de l’identité du bâtiment est douteux. Il estime également 
que la surface dédiée à une salle de jeux/atelier à la cave n’avait pu être autorisée 
dès lors qu’elle avait crû de 5.5 m2, et qu’elle doit désormais être incluse dans la 
SBPu. 


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Il ne peut ainsi être conclu que le TAPI n’a tenu aucun compte de l’effet du velux 
sur la SBPu. 
La notion de SBPu et son application au bâtiment seront examinés plus loin. 
4.4 Enfin, le TAPI n’aurait pas tenu compte du préavis de l’OU selon lequel 
l’escalier extérieur donnant accès au sous-sol était nécessaire au bon 
fonctionnement de l’habitation, et permettrait un accès facilité et sécurisé, 
notamment pour le service du feu, ainsi qu’un chemin de fuite en cas d’urgence. 
Le jugement (§ 12) a noté ce préavis et le fait que le recourant l’invoquait à l’appui 
de son recours (§ 15 p. 7). Il n’avait toutefois pas à prendre en compte l’utilité de 
l’aménagement du moment qu’il était parvenu à la conclusion que l’augmentation 
maximale de 30% était dépassée. 
Les faits utiles à la cause ont ainsi été correctement établis par le TAPI. 
5. 
Le recourant se plaint de constatation inexacte et incomplète des faits en lien avec 
l’abus du pouvoir d’appréciation et la violation de la loi. Le TAPI avait violé les 
art. 24 ss LAT, soit notamment la garantie de la situation acquise et le droit à une 
dérogation, en ne tenant pas pour vraisemblable que le portail et la clôture avaient 
été construits autour de 1960 alors qu’il avait apporté toutes les preuves disponibles 
à cet effet. Par ailleurs, la demande d’autorisation remplissait les conditions d’une 
dérogation au sens de l’art. 24c LAT. Le TAPI avait également violé les principes 
de la bonne foi et de la proportionnalité, sous l’angle notamment de la prescription 
trentenaire et s’agissant de la remise en état. 
5.1 Selon l’art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir 
été autorisé, (a) élever en tout ou partie une construction ou une installation, 
notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un 
hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail, (b) modifier même 
partiellement le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou 
la destination d’une construction ou d’une installation, (c) démolir, supprimer ou 
rebâtir une construction ou une installation ; (d) modifier la configuration du 
terrain, (e) aménager des voies de circulation, des places de parcage ou une issue 
sur la voie publique ; (f) ouvrir un nouveau puits, (g) abattre un arbre d’une essence 
protégée. 
5.2 Selon l’art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation est 
délivrée si (a) la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la zone 
et (b) le terrain est équipé (al. 2). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser 
d’autres conditions (al. 3). 
5.2.1 Selon l’art. 14 al. 1 LAT, les plans d’affectation règlent le mode d’utilisation 
du sol (al. 1). Ils délimitent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et 
les zones à protéger. 


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5.2.2 Sous la note marginale « constructions et installations conformes à 
l’affectation de la zone agricole », l’art. 16a LAT définit comme conformes à 
l’affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont 
nécessaires à l’exploitation agricole ou à l’horticulture productrice (al. 1), soit, 
conformément à ce que précise l’art. 34 al. 1 1ère partie OAT, qui servent à 
l’exploitation tributaire du sol ou au développement interne. Les constructions et 
installations qui servent au développement interne d’une exploitation agricole ou 
d’une exploitation pratiquant l’horticulture productrice sont conformes à 
l’affectation de la zone. Le Conseil fédéral règle les modalités (al. 2). Les 
constructions et installations dépassant le cadre de ce qui peut être admis au titre du 
développement interne peuvent être déclarées conformes à l’affectation de la zone 
et autorisées lorsqu’elles seront implantées dans une partie de la zone agricole que 
le canton a désignée à cet effet moyennant une procédure de planification (al. 3). 
5.2.3 L’art. 16b LAT prévoit que les constructions et les installations qui ne sont 
plus utilisées conformément à l’affectation de la zone et qui ne peuvent pas être 
affectées à un autre usage en vertu des art. 24 à 24e doivent cesser d’être utilisées. 
Cette interdiction est levée dès que ces constructions ou installations peuvent être 
réaffectées à un usage conforme à l’affectation de la zone (al. 1). Si l’autorisation 
est limitée dans le temps ou assortie d’une condition résolutoire, les constructions 
ou installations doivent être démolies et l’état antérieur rétabli dès que l’autorisation 
devient caduque (al. 2). 
5.2.4 Sous la note marginale « exceptions prévues hors de la zone à bâtir », 
l’art. 24 LAT prévoit qu’en dérogation à l’art. 22 al. 2 let. a LAT des autorisations 
peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout 
changement d’affectation si : (a) l’implantation de ces constructions ou installations 
hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination et (b) aucun intérêt 
prépondérant ne s’y oppose. 
5.2.5 Sous la note marginale « changement d’affectation hors de la zone à bâtir ne 
nécessitant pas de travaux de transformation », l’art. 24a LAT prévoit que lorsque 
le changement d’affectation de constructions et d’installations sises hors de la zone 
à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l’art. 22 al. 1 LAT 
l’autorisation doit être accordée aux conditions suivantes : (a) ce changement 
d’affectation n’a pas d’incidence sur le territoire, l’équipement et l’environnement 
et (b) il ne contrevient à aucune autre loi fédérale (al. 1). L’autorisation est accordée 
sous réserve d’une nouvelle décision prise d’office en cas de modification des 
circonstances (al. 2). 
5.2.6 Sous la note marginale « activités accessoires non agricoles hors de la zone à 
bâtir », l’art. 24b al. 1 LAT prévoit que lorsqu’une entreprise agricole au sens de la 
loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11) ne 
peut subsister sans un revenu complémentaire, les travaux de transformation 
destinés à l’exercice d’une activité accessoire non agricole proche de l’exploitation 


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dans des constructions et installations existantes peuvent être autorisés. L’exigence 
découlant de l’art. 24 let. a LAT ne doit pas être satisfaite. 
5.2.7 Sous la note marginale « constructions et installations existantes sises hors de 
la zone à bâtir et non conformes à l’affectation de la zone », l’art. 24c LAT prévoit 
que hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être 
utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à 
l’affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise 
(al. 1). L’autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et 
installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur 
reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés 
légalement (al. 2). Il en va de même des bâtiments d’habitation agricoles et des 
bâtiments d’exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou 
transformés légalement avant l’attribution du bien-fonds à un territoire non 
constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions 
pour éviter les conséquences négatives pour l’agriculture (al. 3). Les modifications 
apportées à l’aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage 
d’habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou 
encore viser à une meilleure intégration dans le paysage (al. 4). Dans tous les cas, 
les exigences majeures de l’aménagement du territoire doivent être remplies (al. 5). 
5.2.8 Sous la note marginale « habitations sans rapport avec l’agriculture, 
constructions et installations dignes de protection », l’art. 24d LAT prévoit que 
L’utilisation de bâtiments d’habitation agricoles conservés dans leur substance peut 
être autorisée à des fins d’habitation sans rapport avec l’agriculture (al. 1). Le 
changement complet d’affectation de constructions et d’installations jugées dignes 
d’être protégées peut être autorisé à condition que : (a) celles-ci aient été placées 
sous protection par l’autorité compétente et (b) leur conservation à long terme ne 
puisse être assurée d’une autre manière (al. 2). Les autorisations prévues par le 
présent article ne peuvent être délivrées que si : (a) la construction ou l’installation 
n’est plus nécessaire à son usage antérieur, qu’elle se prête à l’utilisation envisagée 
et qu’elle n’implique pas une construction de remplacement que n’imposerait 
aucune nécessité, (b) l’aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment 
demeurent pour l’essentiel inchangés, (c) tout au plus une légère extension des 
équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires 
d’infrastructure occasionnés par le changement complet d’affectation de la 
construction ou de l’installation sont à la charge du propriétaire, (d) l’exploitation 
agricole des terrains environnants n’est pas menacée, (e) aucun intérêt prépondérant 
ne s’y oppose (al. 3). 
5.2.9 Sous la note marginale « détention d’animaux à titre de loisir », l’art. 24e LAT 
prévoit que des travaux de transformation sont autorisés dans les bâtiments et les 
parties de bâtiments inhabités et conservés dans leur substance s’ils permettent aux 
personnes qui habitent à proximité d’y détenir des animaux à titre de loisir dans des 
conditions respectueuses (al. 1). 


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5.3 Selon l’art. 27C LaLAT, lequel traite des « constructions et installations 
existantes sises hors de la zone à bâtir et devenues non conformes à l’affectation de 
la zone », le département peut autoriser la rénovation, la transformation partielle, 
l’agrandissement mesuré ou la reconstruction de constructions ou installations qui 
ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en vigueur à 
l’époque, mais qui sont devenues contraires à l’affectation de la zone à la suite 
d’une modification de la législation ou des plans d’affectation du sol, dans les 
limites des art. 24c et 37a LAT et 41 à 43 OAT et aux conditions fixées par ces 
dispositions (al. 1). Les constructions visées à l’art. 43 OAT sont régies par les 
normes de la 4e zone. Les autres constructions existantes sont régies par les normes 
de la 5e zone (al. 2). 
5.4 Le champ d'application de l'art. 24c LAT est restreint aux constructions et 
installations qui ont été érigées ou transformées conformément au droit matériel en 
vigueur à l'époque, mais qui sont devenues contraires à l'affectation de la zone à la 
suite d'une modification de la législation ou des plans d'aménagement. La date 
déterminante est en principe celle du 1er juillet 1972, date de l'entrée en vigueur de 
la loi fédérale du 8 octobre 1971 sur la protection des eaux contre la pollution, qui 
a introduit le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (ATF 129 II 396 
consid. 4.2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_491/2020 du 10 mai 2021 consid. 2.1 
et les références citées). L’art. 41 al. 1 OAT précise qu’il s’agit de constructions et 
installations « érigées ou transformées légalement avant l’attribution du bien-fonds 
à un territoire non constructible au sens du droit fédéral ». Les possibilités offertes 
par l'art. 24c LAT ne peuvent être utilisées qu'une seule fois (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_347/2014 du 16 janvier 2015 consid. 3.5). 
5.4.1 Les objets qui peuvent bénéficier de la garantie de la situation acquise en zone 
agricole au sens de l’art. 24c al. 1 LAT concernent trois périodes successives : 
(1) ceux qui sont construits avant le 1er juillet 1972, à savoir la date d’entrée en 
vigueur de l’ancienne législation sur la protection des eaux contre la pollution qui 
établissait la première séparation officielle entre les secteurs constructibles et 
non-constructibles ; (2) les ouvrages construits jusqu’au 1er janvier 1980, date 
d’entrée en vigueur de la LAT ; (3) les ouvrages construits depuis lors. 
Lors de chacune de ces périodes, les règles applicables à la zone agricole ont été 
modifiées. Ne bénéficient de la garantie de la situation acquise que les ouvrages qui 
à chaque fois ont été érigés dans le respect des prescriptions du moment. Les 
constructions illicites sont donc soustraites à toute garantie, même si un 
rétablissement de l’état conforme au droit n’a jamais pu être effectué pour des 
raisons de proportionnalité, de prescription ou de préemption, même si dite 
construction a été détruite volontairement ou par accident et même si le registre 
foncier ne fait pas état de la situation (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de 
la construction, 2024, n. 465). 
5.4.2 L’art. 24c LAT appréhende aussi le changement d’affectation partielle, à 
savoir l’utilisation d’une construction à d’autres fins que celles initialement 


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autorisées, mais qui ne diverge pas fondamentalement de l’ancien et qui n’implique 
pas une destination économique entièrement nouvelle (Jean-Baptiste ZUFFEREY, 
op. cit, n° 465). 
La transformation d'une construction ou d'une installation englobe notamment des 
modifications notables de l'aspect extérieur d'un immeuble existant dont 
l'affectation n'est cependant pas remise en cause (Heinz AEMISEGGER/Alfred 
KUTTLER/Pierre MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commen 
taire de la loi sur l'aménagement du territoire, 2010, art. 22, p. 18 n. 31). Elle 
englobe des cas de transformation au sens étroit, d'agrandissement ou d'une 
rénovation d'une grande ampleur (Jean-Baptiste ZUFFEREY/Isabelle ROMY, La 
construction et son environnement en droit public, 2010, p. 135). Les simples 
travaux d'entretien, rénovations, petites réparations ou changements d'affectation 
de moindre importance ne sont pas soumis à autorisation. En revanche, il apparaît 
problématique de considérer de manière générale qu'une modification s'avérant 
particulièrement modeste vue sous l'angle de ses effets sur l'environnement et la 
planification n'est pas soumise à permis de construire. En effet, on n'aboutit 
généralement à cette conviction qu'au moment de l'examen concret du projet (Heinz 
AEMISEGGER/Alfred 
KUTTLER/Pierre 
MOOR/Alexander 
RUCH/Pierre 
TSCHANNEN [éd.], op. cit., p. 19 n. 35). 
5.4.3 L’art. 42 OAT complète l’art. 24c LAT. Selon l’art. 42 al. 1 OAT, une 
transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré 
comme mesuré lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de ses 
abords est respectée pour l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature 
esthétique. L’al. 2 de l’art. 42 OAT dispose que le moment déterminant pour 
l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction ou de l’installation 
au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible. 
5.4.4 En vertu de l’art. 42 al. 3 OAT, la question de savoir si l’identité de la 
construction ou de l’installation est respectée pour l’essentiel est à examiner en 
fonction de l’ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas 
être respectées : (a) à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de 
plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60%, la pose d’une isolation 
extérieure étant considérée comme un agrandissement à l’intérieur du volume bâti 
existant ; (b) un agrandissement peut être réalisé à l’extérieur du volume bâti 
existant si les conditions de l’art. 24c al. 4 LAT sont remplies ; l’agrandissement 
total ne peut alors excéder ni 30% ni 100 m2, qu’il s’agisse de la surface brute de 
plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher 
imputable et des surfaces brutes annexes) ; les agrandissements effectués à 
l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié ; (c) les travaux de 
transformation ne doivent pas permettre une modification importante de 
l’utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire. 
5.4.5 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour que l’identité de la 
construction soit respectée au sens de l’art. 42 al. 3 OAT, il faut que son volume, 


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son aspect extérieur et sa destination restent largement identiques et que ne soit 
générée aucune incidence nouvelle accrue sur l’affectation de la zone, l’équipement 
et l’environnement ; les transformations doivent être d’importance réduite par 
rapport à l’état existant de la construction (ATF 132 II 21 consid. 7.1.1 ; 127 II 215 
consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_491/2020 du 10 mai 2021 consid. 2.2). Il 
n’est pas exigé que l’ancien et le nouveau soient tout à fait semblables. L’identité 
se réfère aux traits essentiels de la construction, c’est-à-dire dans toutes ses 
caractéristiques importantes du point de vue de l’aménagement du territoire (arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.2 ; 1C_312/2016 du 
3 avril 2017 consid. 3.1). Si la condition de l’identité du bâtiment n’est pas 
respectée, on est en présence d’une transformation totale et l’octroi d’une 
autorisation dérogatoire fondée sur l’art. 24c LAT n’entre pas en considération 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_617/2019 précité consid. 5.2). 
5.4.6 Selon la directive ARE 2007, la condition du respect de l’identité, posée à 
l’art. 42 al. 1 et 3 OAT, s’examine à la lumière de l’agrandissement de la surface 
utilisée, des modifications du volume construit, des changements d’affectation et 
des transformations à l’intérieur du volume construit, des modifications de l’aspect 
extérieur, des extensions des équipements, mais aussi des améliorations du confort 
et des frais de transformation engagés par rapport à la valeur du bâtiment 
(point 3.1, p. 8). 
5.5 Concernant la question de savoir s’il existe un droit à l’obtention d’une 
dérogation, de l’avis dominant, ce droit existe si les conditions légales sont 
remplies, même si les articles concernés prévoient qu’une dérogation « peut » 
(et non « doit ») être accordée. Ainsi, l’autorité compétente doit d’abord déterminer 
si l’on est en présence de l’un des états de faits visés par les dispositions 
dérogatoires en vigueur. Dans l’affirmative, il faut aussi que le résultat de la pesée 
globale des intérêts – à laquelle il est la plupart du temps nécessaire de procéder – 
soit favorable au projet (Rudolf MUGGLI, Commentaire pratique LAT : Construire 
hors zone à bâtir, Berne 2017, n. 33 ad Rem. prélim. art. 24 ss LAT). Aucune règle 
n’exige que les dispositions dérogatoires en matière de construction hors de la zone 
à bâtir soient en principe appliquées de façon restrictive. Selon la jurisprudence, 
lesdites dispositions doivent être interprétées à l’aune du but de la prescription à 
laquelle il s’agit de déroger, ainsi que du sens du régime dérogatoire. Les buts et 
principes de l’aménagement du territoire, en particulier le principe de séparation 
entre les parties constructibles et non constructibles du territoire, revêtent une 
importance centrale dans l’interprétation des dispositions dont il est ici question 
(Rudolf MUGGLI, op. cit., n. 34 ad Rem. prélim. art. 24 ss LAT). 
5.6 Lorsque l’état d’une construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est 
pas conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu’elle prévoit ou des 
autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires, 
le département peut notamment en ordonner la remise en état, la réparation, la 
modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). Les 


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propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se 
conformer aux mesures ordonnées par le DT en application des art. 129 et 130 LCI 
(art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre recommandée, les 
mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque 
l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 
5.6.1 Depuis l’arrêt du Tribunal fédéral précisant que la prescription trentenaire ne 
s'applique pas hors de la zone à bâtir (ATF 147 II 309), quatre conditions 
cumulatives sont nécessaires pour un ordre de remise en état en zone agricole à 
savoir : (1) l’ordre doit être dirigé contre le perturbateur ; (2) les installations en 
cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du droit en vigueur au moment 
de leur réalisation ; (3) l’autorité ne doit pas avoir créé chez l’administré concerné, 
que ce soit par des promesses, par des infractions, des assurances ou encore un 
comportement des conditions telles qu’elle serait liée par la bonne foi ; (4) l’intérêt 
public au rétablissement d’une situation conforme au droit doit l’emporter sur 
l’intérêt privé de l’intéressé au maintien des installations litigieuses. 
5.6.2 S'agissant de la condition relative au fait que l'autorité ne doit pas avoir créé 
chez l'administré concerné des conditions telles qu'elle serait liée par la bonne foi, 
il faut rappeler que ce principe, exprimé aux art. 9 et 5 al. 3 Cst., exige que 
l’administration et les administrés se comportent réciproquement de manière loyale. 
En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper 
l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une 
incorrection ou insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_341/2019 du 24 août 2020 consid. 7.1). 
5.6.3 S'agissant de la dernière des conditions auxquelles est soumis un ordre de 
remise en état, soit l'application du principe de la proportionnalité, garanti par 
l'art. 5 al. 2 Cst., celui-ci exige qu’une mesure restrictive soit apte à produire les 
résultats escomptés et qu’ils ne puissent pas être atteints par une mesure moins 
incisive. En outre, ce principe interdit toute limitation allant au-delà du but visé et 
exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés 
compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les références citées). 
Traditionnellement, le principe de la proportionnalité se compose des règles 
d'aptitude - qui exigent que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé -, de 
nécessité - qui impose qu'entre plusieurs moyens adaptés, l'on choisisse celui qui 
porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés - et de proportionnalité au sens 
étroit - qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de 
l'administré et le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public 
(ATF 125 I 474 consid. 3 p. 482 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P. 269/2001 du 7 juin 
2001 consid. 2c ; ATA/569/2015 du 2 juin 2015 consid. 24c ; ATA/700/2014 du 
2 septembre 2014 consid. 5a ; ATA/735/2013 du 5 novembre 2013 consid. 11). 
5.6.4 Dans la règle, l’intérêt public majeur à la préservation des zones agricoles et 
la distinction fondamentale entre espace bâti et non-bâti l’emporte (ATF 147 II 309 
consid. 5.5 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_8/2022 du 5 décembre 2022 ; 


- 28/36 - 
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1C_60/2021 du 27 juillet 2021 consid. 3.4.2 confirmant l'ATA/1304/2020 du 
15 décembre 2020 ; 1C_233/2014 du 23 février 2015 consid. 4). Le principe de la 
séparation de l'espace bâti et non bâti, qui préserve différents intérêts publics, est 
de rang constitutionnel ; il fait partie intégrante de la notion d'utilisation mesurée 
du sol de l'art. 75 al. 1 Cst. (ATF 147 II 309 consid. 5.5 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_197/2021 du 12 novembre 2021 consid. 2.1.1). Cette séparation doit par 
conséquent, en dehors des exceptions prévues par la loi, demeurer d'application 
stricte. Si des constructions illégales, contraires au droit de l'aménagement du 
territoire, sont indéfiniment tolérées en dehors de la zone constructible, le principe 
de la séparation du bâti et du non-bâti est remis en question et un comportement 
contraire au droit s'en trouve récompensé. S'ajoute à cela que la remise en état 
poursuit encore d'autres intérêts publics, à savoir la limitation du nombre et des 
dimensions des constructions en zone agricole, ainsi que le respect du principe de 
l'égalité devant la loi (arrêts du Tribunal fédéral 1C_197/2021 du 12 novembre 2021 
consid. 2.1.1 et les arrêts cités ; 1C_76/2019 du 28 février 2020 consid. 7.1 et les 
références citées). À cet égard, l'absence de vocation agricole et la proximité 
d'habitations ne sont pas déterminantes (arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2007 du 
13 septembre 2007 consid. 4.3 ; ATA/290/2016 du 5 avril 2016 consid. 7a ; 
ATA/1190/2015 du 3 novembre 2015 consid. 4b). 
5.6.5 Quant aux coûts de la remise en état, un montant important n'est pas à lui seul 
décisif (arrêts du Tribunal fédéral 1C_29/2016 du 18 janvier 2017 consid. 7.2 qui 
concernait une remise en état pour un montant de l'ordre de CHF 200'000.- ; 
1C_136/2009 du 4 novembre 2009 qui concernait une remise en état pour un 
montant estimé à CHF 300'000.-). L'intérêt purement économique de la partie 
recourante ne saurait avoir le pas sur l'intérêt public au rétablissement d'une 
situation conforme au droit, les règles relatives à la séparation entre les zones bâties 
et non bâties répondant à une préoccupation centrale de l'aménagement du territoire 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_149/2022 du 28 octobre 2022 consid. 5.2). 
5.6.6 À titre exemplatif, le Tribunal fédéral, particulièrement strict en zone agricole, 
a ainsi confirmé les ordres de démolition ou d'enlèvement des constructions ou 
installations suivantes érigées sans autorisation : une palissade en bois, un 
mobil-home, un chalet, un sous-sol, des containers utilisés pour loger des employés 
d'une exploitation agricole, un appentis de 12.54 m2 et un cabanon de jardin de 
10.29 m2 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_482/2017 du 26 février 2018), un paddock 
et un abri pour chevaux (arrêt du Tribunal fédéral 1C_589/2017 du 
16 novembre 2018). De manière générale dans l'examen de la proportionnalité, les 
intérêts des propriétaires sont mis en retrait par rapport à l'importance de préserver 
la zone agricole d'installations qui n'y ont pas leur place. Le Tribunal fédéral a déjà 
énoncé, concernant le canton de Genève, que « s'agissant de constructions édifiées 
dans la zone agricole dans un canton déjà fortement urbanisé où les problèmes 
relatifs à l'aménagement du territoire revêtent une importance particulière, l'intérêt 
public au rétablissement d'une situation conforme au droit l'emporte sur celui, privé, 
du recourant à l'exploitation de son entreprise sur le site litigieux » (arrêt du 


- 29/36 - 
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Tribunal fédéral 1C_446/2010 du 18 avril 2011, consid. 5.1.1 et les références 
citées ; ATA/68/2013 du 6 février 2013). 
5.6.7 La chambre de céans a, pour sa part, confirmé l'ordre de remise en état d'une 
clôture en zone agricole au motif que l'intérêt public à la préservation des terres 
agricoles, comprenant de plus des surfaces d'assolement, ainsi que l'intérêt public 
au rétablissement d'une situation conforme au droit devaient l'emporter sur l'intérêt 
privé du recourant à mettre en place diverses installations non autorisées et non 
autorisables sur la parcelle (ATA/1370/2018 du 18 décembre 2018 consid. 10). 
Dans un cas récent, la chambre de céans a retenu qu’il importait peu que les 
bâtiments existants sur une parcelle n'aient eu, depuis plus de trente ans, aucune 
affectation agricole : cela ne rendait pas disproportionné l'ordre de remise en état 
portant sur d'autres éléments nouvellement aménagés sans avoir requis une 
autorisation de construire et qui n’étaient pas autorisables vu la zone concernée 
(zone agricole et forêts ; ATA/684/2022 du 28 juin 2022 consid. 15). Plus 
récemment, la chambre de céans a confirmé, entre autres, l’ordre de remise en état 
de revêtements de sol et de parkings en zone agricole, rappelant que le principe de 
séparation du bâti et du non-bâti devait l’emporter sous l’angle de la 
proportionnalité (ATA/77/2023 du 24 janvier 2023 consid. 7f, confirmé par arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_112/2023 du 15 décembre 2023). 
6. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que la maison n’est pas conforme à la zone agricole 
mais qu’elle a été construite avant 1972. Sont litigieux l’historique du portail et de 
la clôture sous l’angle de la garantie de la situation acquise, les pavés autour de la 
maison ainsi que la question de la conformité de l’escalier extérieur et du jour en 
toiture. 
6.1 Se pose la question d’une dérogation ordinaire au sens des art. 24 LAT et 39 
al. 1 OAT. 
6.1.1 S’agissant tout d’abord du portail et de la clôture, aucun motif tenant à la zone 
agricole n’impose leur présence sur la parcelle. En particulier, leur vocation de 
protection des enfants et du chien des locataires et le fait que la clôture et le portail 
n’auraient qu’une emprise minime sur l’ensemble de la parcelle sont sans 
pertinence s’agissant de leur conformité à la zone agricole. Le fait que la parcelle 
en cause, située en zone agricole, ne s'inscrive pas tout entière dans le plan cantonal 
des surfaces d’assolement (SDA) et ne soit plus cultivée depuis de nombreuses 
années n’amoindrit pas l’intérêt public prédominant à la séparation du bâti et du 
non-bâti et à la préservation de la zone agricole (ATA/160/2025 du 11 février 2025 
consid. 5.12). 
Le département et le TAPI étaient donc fondés à conclure que ces aménagements 
extérieurs ne pouvaient être autorisés en zone agricole. Ils n’avaient pas à prendre 
en compte, et partant pas à instruire, les arguments du recourant relatifs à leur utilité 
– et le grief d’établissement inexact ou incomplet des faits sur ce point tombe à 
faux. 


- 30/36 - 
A/3055/2023 
6.1.2 Le recourant se prévaut de leur présence ancienne au sens des art. 24c LAT, 
41 et 42 OAT. Or, il a été vu plus haut que le portail ne peut être deviné sur les 
photographies aériennes que depuis 1991. Les deux images produites par le 
recourant devant le TAPI en pièce n° 6 montrent qu’aucune silhouette de portail 
n’est visible en 1990. Aucun portail n’est pour le reste visible sur les images de 
1972, 1980 et 1986. 
Le préavis de l’ingénieur cantonal du 3 août 1960 dont se prévaut le recourant, et 
selon lequel l’entrée de la propriété devrait être prévue de manière qu’une voiture 
puisse stationner devant le portail, ne lui est ainsi d’aucun secours, pour les trois 
raisons suivantes : le préavis évoque un portail sans qu’il puisse en être inféré que 
celui-ci est alors existant ou fait partie d’un projet ; aucun portail n’a alors été 
autorisé, aucune autorisation ne pouvant être inférée d’un éventuel silence de 
l’autorité, au surplus au sujet d’une aménagement dont on ignore s’il existait alors ; 
pour le cas où un portail aurait existé en 1960, il aurait été démoli par la suite et 
reconstruit au plus tard en 1991, de sorte que cette circonstance serait sans portée 
sur l’examen d’un éventuel droit acquis. 
Les observations du recourant sur l’état du portail ne permettent pas d’inférer qu’il 
serait là depuis les années 1960. Il en va de même du style du portail. Si le style 
pourrait éventuellement exclure de dater un objet d’avant son apparition, il peut par 
contre avoir été repris des années plus tard, alors même que les goûts ont changé, 
pour une construction nouvelle. 
Enfin, les inférences proposées par le recourant, selon lesquelles un portail 
appellerait logiquement une clôture, ne sont que des conjectures. Le département a 
relevé qu’un portail peut être isolé. 
Du moment qu’il ressort sans ambiguïté des images qu’aucun portail n’a existé, ou 
n’a à tout le moins existé de manière continue, jusqu’en 1991, c’est à bon droit que 
le TAPI n’a pas accordé de poids au préavis de l’ingénieur cantonal de 1961. Il ne 
peut pareillement être reproché au TAPI de ne pas avoir instruit, faute de continuité, 
sur un portail construit en 1991 – après avoir peut-être été démoli longtemps 
auparavant. Il n’y avait pas non plus d’arbitraire, contrairement à ce que soutient le 
recourant, à ne pas considérer, dans ces circonstances, « au moins sous l’angle de 
la vraisemblance », que le portail et la clôture existaient en 1972. Le grief 
d’établissement inexact ou incomplet des faits sur ce point tombe ainsi également 
à faux. 
Enfin, il sera rappelé que ni en 1961 ni en 2016, le département n’a accordé 
d’autorisation pour un portail et une clôture, et son silence ne peut être interprété 
comme valant octroi implicite d’une autorisation. L’existence d’un portail n’est en 
effet pas établie dans les années 1960 et aucun portail n’apparaît en tout cas sur les 
images de 1961. En 2016 l’autorisation porte sur la reconstruction de la maison 
après un sinistre, en 2017 sur la pose de sondes géothermiques et enfin le 
9 avril 2021, le département a ouvert une procédure après avoir découvert le portail 
et la clôture à la suite d’une dénonciation. Le recourant ne peut ainsi pas se prévaloir 


- 31/36 - 
A/3055/2023 
de ce qu’il se serait fié au comportement du département, le silence de ce dernier 
ne pouvant de bonne foi être interprété comme un comportement dans les 
circonstances du cas d’espèce. 
Ainsi, l’existence (ininterrompue) du portail actuel – et par voie de conséquence de 
la clôture – n’étant pas établie avant 1991 et aucune autorisation n’ayant par ailleurs 
été délivrée, ceux-ci n’ont pas été construits conformément à la législation, que ce 
soit avant ou après l’adoption de la LAT et le recourant ne peut se prévaloir, en ce 
qui les concerne, de la garantie de la situation acquise (ZUFFEREY, op. cit., 
n. 465 p. 255). Les autres exceptions des art. 24a, 24b, 24d et 24e LAT ne trouvent 
pas application en l’espèce. Le recourant ne le prétend d’ailleurs pas. 
Le recourant fait encore valoir les frais que lui causeraient la remise en état des 
aménagements extérieurs ordonnée par le département ainsi que la perte de loyer 
ou de chance de trouver un locataire. Or, il a été vu que, sous l’angle du principe de 
proportionnalité, les coûts de la remise en état pour le contrevenant doivent céder 
le pas à l’intérêt public supérieur à la séparation stricte du bâti et du non bâti et à la 
préservation de la zone agricole. Le recourant ne rend pas vraisemblable pour le 
surplus qu’il ne parviendrait pas à relouer sa propriété, étant observé que des 
alternatives existent pour éviter que les enfants ou les animaux ne divaguent. 
6.2 Pareillement, aucun motif tenant à la zone agricole n’impose la présence d’un 
sol artificialisé, et notamment de pavés, sur la parcelle, de sorte que celui-ci ne peut 
être autorisé. 
Il ressort de l’orthophoto de juin 2023 que des pavés ont été posés devant l’entrée 
du garage et sur tout le pourtour de la maison, y compris à l’arrière à l’est et sauf 
sur la façade nord-nord-est du garage, ainsi que sur un chemin en L conduisant à 
l’angle sud-sud-ouest de la maison. Ces pavés n’apparaissent pas sur les images 
antérieures aux travaux autorisés en 2016. Les autres aménagements au sol 
apparaissent par ailleurs avoir été refaits à neuf. 
Le recourant fait valoir que l’augmentation des surfaces non naturelles ne porterait 
aucun préjudice à la préservation de la surface agricole. Sa suppression 
n’entraînerait en effet qu’un gain en terre de 5 m2, insignifiant par rapport au reste 
de la parcelle, maintenu en zone agricole, lequel ne pourrait en toute hypothèse pas 
être affecté à l’agriculture. Enfin, la pose des pavés faciliterait les manœuvres des 
véhicules. Elle bénéficierait de la garantie de la situation acquise. 
Or, quand bien même l’artificialisation supplémentaire du sol ne porterait que sur 
5 m2 et sa remise en état n’augmenterait pas la surface des terres effectivement 
cultivées, il s’agit bien d’une augmentation de la surface artificialisée, ainsi que l’a 
retenu le département, et le principe de séparation stricte du bâti et du non bâti 
s’oppose à ce type d’aménagement en zone agricole, de sorte qu’il n’est pas 
contraire au principe de proportionnalité d’en exiger la remise en état 
(ATA/77/2023 précité). 


- 32/36 - 
A/3055/2023 
Le recourant ne démontre pas par ailleurs que la pose des pavés aurait été accomplie 
dans des conditions pouvant la faire bénéficier de la garantie de la situation acquise. 
On comprend au contraire de ses explications et il ressort des images que les pavés 
ont été posés au terme des travaux de reconstruction autorisés le 8 décembre 2016, 
sans être couverts par l’autorisation. Le reste du sol en « dur » a quant à lui 
visiblement été entièrement refait. 
6.3 S’agissant du jour en toiture et de l’escalier extérieur, aucun motif tenant à la 
zone agricole n’impose leur présence sur la parcelle, de sorte qu’ils ne peuvent être 
autorisés. 
Le recourant fait valoir que la pose d’un jour « supplémentaire » en toiture 
au-dessus du dressing ne modifierait pas l’aspect extérieur et l’identité du bâtiment, 
« la villa disposant déjà de deux velux ». 
Les trois velux apparaissent ensemble sur les images prises après les travaux 
autorisés en 2016, et aucun velux n’était visible auparavant, de sorte qu’il ne peut 
être soutenu que la maison disposait déjà de deux velux. En réalité, seuls deux velux 
figuraient sur les plans du 8 août 2016 accompagnant la demande de 2016 et un 
troisième velux a été construit sans autorisation. 
Le recourant fait valoir que la création d’un jour supplémentaire en toiture 
augmenterait la luminosité de la pièce et permettrait une aération naturelle sous le 
toit, améliorant ainsi notablement le fonctionnement de l’habitat. Ces motifs 
techniques justifiant le maintien d’un jour supplémentaire en toiture seraient sans 
incidence sur la zone agricole et la SBPu. 
Ces motifs ne permettent toutefois pas de justifier ces aménagements en zone 
agricole. 
S’agissant de l’escalier extérieur, le recourant reproche au TAPI de ne pas avoir 
tenu compte du préavis de l’OU, selon lequel celui-ci était nécessaire au bon 
fonctionnement de l’habitat. Ce grief tombe à faux, dès lors que l’utilité à 
l’habitabilité peut d’autant moins être invoquée que le sous-sol n’est en principe 
pas habitable et qu’en l’espèce il a vraisemblablement été rendu habitable par les 
travaux effectués sans autorisation. 
Sous l’angle des exceptions admissibles, le TAPI a retenu, sans être démenti par le 
recourant, que celui-ci n’avait pas produit, lors de l’instruction de sa demande par 
le département, le formulaire permettant à celui-ci de vérifier les maxima posés par 
l’art. 42 OAT en matière d’agrandissement des constructions érigées selon l’ancien 
droit, ce qui suffisait à motiver le refus. Le recourant se plaint dans son recours de 
ce que le TAPI n’a pas tenu compte des calculs fournis sous pièce n° 44, mais il 
n’établit pas que ces chiffres auraient déjà été fournis le 9 mars 2022. 
Il ne pouvait être attendu du TAPI qu’il vérifie la conformité de ces calculs, et 
notamment si l’agrandissement de la SPBu était bien de 29.5% comme allégué par 
le recourant. Il appartenait au recourant de les produire devant le département. Seul 
ce dernier pouvait en effet examiner la prise en compte de l’installation d’un 


- 33/36 - 
A/3055/2023 
escalier extérieur, des changements au sous-sol et dans la pièce des combles 
nouvellement éclairée d’un jour. Il est ainsi indifférent que le TAPI n’ait pas 
contesté le tableau, comme s’en plaint le recourant, et il pouvait l’écarter sans 
commettre d’arbitraire. Pour ce motif déjà, le refus de la régularisation est conforme 
au droit. 
Le TAPI a encore considéré que la question du maintien de l’identité du bâtiment 
nécessitait un examen d’ensemble et observé plusieurs différences significatives 
entre les plans de la DD 3______/1 et ceux de la DD 5______, comme 
l’agencement des locaux à l’étage, l’agencement du sous-sol, les jours en façade et 
sur la toiture. La salle de bains autorisée disposant d’un jour en façade avait été 
remplacée par un dressing de 4 m2 avec velux en toiture. La cheminée avait été 
supprimée. 
Ce raisonnement n’appelle pas de critique. 
Contrairement à ce que soutient le recourant au sujet des velux, toute modification 
n’a pas à être visible. L’installation en zone agricole d’un escalier extérieur pour 
accéder au sous-sol ne peut se justifier par des motifs de sécurité tenant à 
l’évacuation du sous-sol, qui n’est par principe pas habitable, ni par le caractère 
inondable de la zone, sans pertinence pour ces mêmes motifs. Il s’explique plutôt 
par un gain de confort dans l’accès à un sous-sol rendu habitable par agrandissement 
de l’espace habitable total. 
Sur ce dernier point, la comparaison des plans montre qu’en 2016 le sous-sol est 
divisé entre chauffage/buanderie (14.5 m2), cave (14.5 m2) et salle de jeux/atelier 
(30.0 m2). Dans la demande de régularisation, en 2021, l’escalier intérieur a été 
modifié (coudé au lieu de droit ; 25 m2), la buanderie/chauffage a été réduite à 
12.0 m2, la cave a disparu pour être intégrée à la salle de jeux/atelier (35.5 m2) et 
une salle de bains (5.0 m2) a été ajoutée. Ainsi la surface totale du sous-sol est 
passée de 59 m2 (14.5 + 14.5 + 30) en 2016 à 77.5 m2 (35.5 + 25 + 12 + 5) en 2021. 
Par ailleurs, au premier étage, le changement de type d’escalier (coudé au lieu de 
droit) a permis de déplacer la salle de bains en face de l’escalier et de créer un 
dressing à l’emplacement initialement prévu de la salle de bains, au-dessus duquel 
le troisième velux a été installé. 
Ces changements significatifs entre les travaux autorisés en 2016 et ceux finalement 
exécutés dont la régularisation a été demandée en 2021, appelaient effectivement 
un examen d’ensemble, ainsi que l’a retenu le TAPI, et notamment un examen du 
calcul des surfaces qu’aurait dû produire en temps utile le recourant. 
C’est ainsi de manière conforme au droit que le département a refusé de régulariser 
les travaux et de délivrer l’autorisation. 
6.4 Le recourant se plaint encore de ce que l’ordre de remise en état procéderait 
d’un abus du pouvoir d’appréciation, violant l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité 
de traitement ainsi que les principes de la bonne foi et de la proportionnalité. 


- 34/36 - 
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Ainsi qu’il a été vu plus haut, et contrairement à ce que soutient le recourant, le 
portail et la clôture ne peuvent bénéficier de la garantie de la situation acquise. Le 
fait que la commune ait préavisé favorablement le maintien du portail, moyennant 
son déplacement n’y change rien. 
Il a été vu également qu’il ne pouvait être attendu du département qu’il se prononce 
sur la transformation de la maison sans disposer du tableau de répartition que le 
recourant n’a pas produit en temps utile. L’argument tiré de la bonne foi tombe ainsi 
à faux. 
Il a été dit que le recourant ne pouvait tirer aucun argument sous l’angle de la bonne 
foi du silence du département, en particulier pas que le portail et la clôture auraient 
été autorisés tacitement ou à tout le moins tolérés. 
Enfin, le principe de proportionnalité n’est d’aucun secours au recourant. Le 
Tribunal fédéral a déjà énoncé, concernant le canton de Genève, que « s'agissant de 
constructions édifiées dans la zone agricole dans un canton déjà fortement urbanisé 
où les problèmes relatifs à l'aménagement du territoire revêtent une importance 
particulière, l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit 
l'emporte sur celui, privé, du recourant à l'exploitation de son entreprise sur le site 
litigieux » (arrêt du Tribunal fédéral 1C_446/2010 précité, consid. 5.1.1 et les 
références citées ; ATA/68/2013 précité). 
Quant à la prescription trentenaire, dont devraient selon le recourant bénéficier le 
portail, la clôture et les aménagements extérieurs, il y a lieu d’observer que si le 
portail est visible depuis 1991 sur les images, le début de la présence de la clôture 
n’est pas établi, et les dallages ainsi que la réfection du sol artificialisé datent de 
2016 au plus tôt. 
Cela étant la prescription trentenaire n’est actuellement pas applicable aux 
constructions incompatibles avec la zone agricole (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_182/2023 du 16 août 2024 consid. 3), et l’adoption d’une modification de la 
LAT non encore entrée en vigueur n’y change rien, la présente espèce devant être 
jugée à l’aune du droit en vigueur, comme la chambre de céans a continué à le faire 
pour des litiges récents portant sur des remises en état (ATA/160/2025 du 11 février 
2025 ; ATA/258/2024 du 27 février 2024). 
Il a été vu plus haut que le jour en toiture et l’escalier extérieur menant au sous-sol 
ne peuvent être conservés au titre de la proportionnalité, les intérêts invoqués ne 
pouvant être pris en compte ou devant à tout le moins le céder devant l’intérêt à la 
préservation de la zone agricole et à la séparation entre bâti et non-bâti. 
Le recourant ne critique pas, pour le surplus, le délai imparti pour la remise en état. 
C’est ainsi de manière conforme au droit que le département a ordonné la remise en 
état. 
6.5 Le département a enfin infligé au recourant une amende de CHF 5'000.-. 


- 35/36 - 
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Le recourant n’a pas critiqué spécifiquement le principe ni le montant de cette 
amende. Ses griefs contre le refus de régulariser la situation et contre l’ordre de 
remise en état ont été écartés. 
Le département a tenu compte de la gravité objective et subjective de l'infraction 
commise, de la récidive dans le cadre du dossier I-6______, du fait accompli devant 
lequel il avait été placé ainsi que de la zone agricole concernée, hors zone à bâtir. 
Ni le principe, ni le montant de l’amende n’apparaissent critiquables. 
Au vu de ce qui précède, le recours, mal fondé, sera rejeté. 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge du recourant, 
qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et il ne lui sera pas alloué d'indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 août 2024 par A______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 26 juin 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de A______ un émolument de CHF 2'000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, av. du Tribunal-Fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Guillaume FRANCIOLI et Federica PANETTI, 
avocats du recourant, au département du territoire - OAC, à la commune de B______, au 
Tribunal administratif de première instance, à l’office fédéral du développement 
territorial (ARE) ainsi qu'à l’office fédéral de l’agriculture (OFAG). 
Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Patrick CHENAUX, juges. 


- 36/36 - 
A/3055/2023 
 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. HÜSLER ENZ 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :