ge_gerichte · ATA/63/2011 · 2011-02-01 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1994/2010-LCI 
ATA/63/2011 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
du 1er février 2011 
2ème section 
dans la cause 
 
Madame Florence et Monsieur Alexander NOTTER 
représentés par Me Dominique Lévy, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
et 
SCHMIDHAUSER & CIE S.A. 
représentée par Me Claude Aberle, avocat 
et 
Monsieur Charles SCHMIDHAUSER 
représenté par Me Claude Aberle, avocat 


 
 
 
 
A/1994/2010 
 
 
- 2/10 -
et 
MDI INGÉNIEURS CONSEILS SàRl 
représentée par Me Claude Aberle, avocat 
et 
COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE QUAI WILSON 43 
représentés par Me Claude Aberle, avocat 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 19 juillet 2010 (DCCR/1061/2010) 


- 3/10 - 
A/1994/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Madame Florence et Monsieur Alexander Notter sont propriétaires d’un 
appartement situé dans l’immeuble 43, quai Wilson à Genève, constitué sous 
forme de propriété par étages (ci-après : PPE), les autres appartements étant 
propriété de diverses personnes. 
2. 
 
Le 24 février 2010, Monsieur Ivan De Marsano, ingénieur civil diplômé de 
l’Ecole polytechnique fédérale de Lausanne et membre de la Société des 
ingénieurs et architectes (ci-après : SIA), du bureau MDI Ingénieurs Conseils Sàrl 
à Carouge, mandaté par la gérance, Schmidhauser & Cie S.A., soit pour elle 
Monsieur Charles Schmidhauser, administrateur, a déposé auprès du département 
des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI) une 
demande d’autorisation en procédure accélérée (ci-après : APA) afin d’effectuer 
le ravalement de la façade côté lac de l’immeuble précité. 
 
 
Le DCTI a procédé à l’instruction de cette requête et il a notamment 
recueilli le préavis émis le 4 mars 2010 par le service juridique LDTR selon lequel 
ces travaux, qualifiés de travaux d’entretien au sens de l’art. 3 al. 2 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 
20), n’étaient pas soumis à ladite loi. 
 
 
Le 6 avril 2010, la commune de Genève a demandé des compléments 
relatifs au plan de restauration des fenêtres. 
 
 
Le 13 avril 2010, la sous-commission monuments et antiquités (ci-
après : SCMA) de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après : CMNS) a émis un préavis favorable sous réserve. Ce projet visait un 
immeuble situé dans le périmètre protégé du plan de site de la Rade et devant être 
maintenu, au sens d’un arrêté du Conseil d’Etat du 4 octobre 1993. La SCMA 
relevait les qualités exceptionnelles de ce bâtiment, connu sous le nom de « palais 
Schaefer », construit en 1895 par l’architecte Marc Camoletti. La SCMA 
poursuivait en ces termes : 
 
 
« Au regard de l’état de la façade sur quai, la commission ne peut 
qu’encourager sa restauration et préavise favorablement le principe des travaux 
annoncés sous réserve que l’ensemble des interventions soient menées dans les 
règles de l’art et de la bienfacture, ainsi que le requiert un édifice de cette qualité. 
 
 
A ce propos, la commission invite les requérants à solliciter une subvention 
pour cette restauration (subvention pour la restauration de bâtiments à vocation de 
logements - SRB). 


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A/1994/2010 
 
 
Avant commande des travaux, l’ensemble des détails d’exécution, avec 
choix de la méthode, matériaux, teintes, devront être soumis au SMS pour 
approbation ». 
 
 
Le 28 avril 2010, M. De Marsano a informé le DCTI qu’après avoir 
rencontré Monsieur Olivier Fawer, membre de la commission de l’association 
romande des métiers de la pierre (ci-après : ARMP), il avait opté pour un 
nettoyage de la façade à la vapeur d’eau, et celui des statues et têtes sculptées par 
un ruissellement d’eau. M. Fawer serait intégré à l’équipe en tant que consultant 
extérieur pendant la phase de projet et d’exécution. 
3. 
 
Le 3 mai 2010, le DCTI a délivré l’autorisation requise, qui a été publiée 
dans la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-
après : FAO) le 7 mai 2010. 
4. 
 
Le 7 juin 2010, M. et Mme Notter ont recouru contre cette décision auprès 
de la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la 
commission), devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI). 
 
 
M. De Marsano, pas plus que l’administrateur ou la gérance de la PPE, ou 
encore les copropriétaires à titre individuel, n’avait le droit de déposer une requête 
en vue de l’obtention d’une autorisation de construire car l’assemblée des 
copropriétaires aurait dû être consultée et se déterminer sur cette question, alors 
qu’elle n’avait pas même été convoquée. Les travaux, dont le coût avait été estimé 
à quelque CHF 800'000.-, ainsi que leur durée, devraient conduire la commission 
à examiner s’il ne s’agissait pas de travaux excédant l’entretien courant. Ils 
requéraient un transport sur place et concluaient à l’annulation de l’autorisation 
délivrée. 
5. 
 
Le DCTI a remis son dossier à la commission en date du 1er juillet 2010, 
sans observation. 
6. 
 
Le 9 juillet 2010, M. Schmidhauser, administrateur, de même que la 
gérance, ainsi que les autres copropriétaires de l’immeuble ont répondu par 
l’intermédiaire du même mandataire. Les travaux envisagés étaient éminemment 
nécessaires au sens de l’art. 31 du règlement de copropriété ainsi que de l’art. 
647c du Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - RS 210). L’administrateur 
était habilité à déposer une demande car le pouvoir lui en avait été conféré par la 
double majorité prévue par les art. 38 et 40 du règlement des copropriétaires. Le 
DCTI s’était prononcé en toute connaissance de cause. Quant aux nuisances, elles 
ne dureraient que trois mois et ces travaux devaient être réalisés tôt ou tard. 
7. 
 
Sans procéder au transport sur place requis, la commission a rejeté le 
recours par décision du 19 juillet 2010 et mis à la charge des époux Notter, pris 


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A/1994/2010 
conjointement et solidairement, un émolument de CHF 500.- ainsi qu’une 
indemnité de procédure de CHF 1'000.- en faveur de Schmidhauser & Cie S.A. 
 
 
M. De Marsano était un mandataire professionnellement qualifié et la 
validité du mandat qui lui avait été donné relevait du droit privé ; elle n’avait pas 
compétence pour revoir cette question. Il en était de même des rapports entre les 
copropriétaires et l'administrateur. Les recourants n’invoquaient que des griefs 
relatifs au droit privé touchant aux règles de la copropriété et à celles de la PPE, 
ou encore à celles relatives à la protection du voisinage, sans alléguer une 
mauvaise application de dispositions de droit public en matière de construction, 
pas plus que l’abus ou l’excès du pouvoir d’appréciation qu’aurait commis 
l’autorité. Elle invitait les recourants à agir devant les tribunaux civils. 
 
 
Cette décision a été expédiée aux parties le 27 juillet 2010. 
8. 
 
Les époux Notter ont recouru le 27 août 2010 auprès du Tribunal 
administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la 
section administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). 
 
 
Ils ont repris leurs explications, en soulignant que le vote majoritaire des 
copropriétaires n’avait été obtenu que le 22 juin 2010, soit après la délivrance de 
l’autorisation et sa publication dans la FAO le 7 mai 2010. Leur droit d’être 
entendu avait été violé car la commission avait refusé de procéder au transport sur 
place qu’ils avaient requis. Le défaut de qualité pour agir, soit l’intervention d’un 
mandataire, même qualifié, pour une copropriété, sans pouvoir conféré par 
l’assemblée générale de cette dernière, constituait une violation du droit, que la 
commission aurait dû sanctionner sous l’angle de l’art. 61 al. 1 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). Ils concluaient à 
l’annulation de ladite décision, de même qu’à celle de l’autorisation de construire. 
9. 
 
La commission a transmis son dossier au Tribunal administratif le 
2 septembre 2010. 
10. 
 
Le 15 octobre 2010, les intimés ont conclu au rejet du recours. Les travaux 
autorisés ne constituaient pas des travaux d’embellissement. Ils étaient au 
contraire utiles et nécessaires. Le recours des époux Notter était dilatoire. La 
requête avait été déposée par un mandataire professionnellement qualifié avant la 
convocation de l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’au moment de 
celle-ci, l’administrateur soit en mesure de renseigner utilement ceux-ci afin qu’ils 
puissent prendre une décision. 
 
 
Le recours devait être rejeté, la décision de la commission et l’autorisation 
de construire confirmées. Les recourants devaient être condamnés en tous les 
dépens, y compris une indemnité de procédure. 


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11. 
 
Le même jour, le DCTI a conclu au rejet du recours. Il a produit le dossier 
de l’APA 32729-7. La demande d’autorisation avait été instruite. Les services 
compétents avaient considéré qu’il ne s’agissait pas de travaux soumis à la LDTR. 
Pour le reste, les recourants invoquaient des griefs relevant du droit privé. Enfin, 
l’autorisation de construire avait pour seul but de s’assurer de la conformité du 
projet aux prescriptions en matière d’aménagement intérieur et extérieur des 
bâtiments. A cet égard, il était irrelevant que l’ensemble des copropriétaires ait 
donné son accord ou non. Enfin, un transport sur place n’était pas nécessaire au vu 
des photographies de l’immeuble figurant au dossier et la commission pouvait 
refuser de procéder à cet acte d’instruction. 
12. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant l'autorité alors compétente, le recours est 
recevable (art. 63 al. l let. a LPA, dans sa teneur en vigueur jusqu’au 31 décembre 
2010). 
3. 
 
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 
56 ; 127 III 576 consid. 2c p. 578 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C.424/2009 du 
6 septembre 2010 consid. 2). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 134 I 140 
consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du Tribunal fédéral 2C.58/2010 du 
19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A.15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts 


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cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le droit d’être entendu ne 
contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve 
du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l'issue du 
litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; Arrêts du 
Tribunal fédéral 1C.424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C.514/2009 du 
25 mars 2010 consid. 3.1). 
 
 
Les recourants sollicitent un transport sur place. Or, le dossier contient des 
photos qui démontrent l'état de la façade de l'immeuble et de la balustrade en 
pierre. Un transport sur place ne permettrait pas de réunir des informations 
supplémentaires, de sorte qu'il y sera renoncé. 
 
 
Pour les mêmes raisons, la juridiction de première instance n'a pas déféré à 
la requête que les recourants lui avaient adressée en ce sens, sans que celle-là n'ait 
pour autant violé leur droit d'être entendu. 
4. 
 
Sur le territoire du canton, nul ne peut élever ou rebâtir une construction 
sans y avoir été autorisé (art. 1 al. l let. a et c de la loi sur les constructions et 
installations diverses du 14 avril 1998 - LCI - L 5 05). 
5. 
 
La loi désigne le demandeur, aussi appelé requérant, comme titulaire des 
droits découlant de l'autorisation, mais également des obligations liées à la 
procédure y relative (art. 2 al. 4 ; 3 al. 7 et 8 ; 4 al. 2 à 4 LCI). 
6. 
 
Selon l'art. 6 al. l LCI, la direction des travaux dont l'exécution est soumise 
à autorisation de construire doit être assurée par un mandataire inscrit au tableau 
des mandataires professionnellement qualifiés, dont les capacités professionnelles 
correspondent à la nature de l'ouvrage. 
7. 
 
La nomination du mandataire ne peut incomber, à teneur de la loi, qu'au 
requérant de l'autorisation de construire. Le texte légal ne le prévoit pas 
expressément, mais son silence sur ce point peut uniquement être interprété 
comme un renvoi au principe de la responsabilité générale du requérant 
(ATA/231/2002 du 7 mai 2002). 
8. 
 
En l'espèce, les recourants ne contestent pas - à juste titre - que M. De 
Marsano soit un mandataire professionnellement qualifié, au sens de l'art. 6 al. 
1 LCI précité, habilité à déposer une requête en autorisation de construire. 
9. 
 
Le fait que celui-ci ait été mandaté par l'administrateur et/ou la gérance, de 
même que le fait que l'assemblée des copropriétaires ait donné son accord à la 
réalisation de ces travaux le 22 juin 2010, soit après la délivrance de l'autorisation 
de construire querellée, ratifiant ainsi les actes de l'administrateur, relèvent du 
droit privé, soit en particulier du règlement de copropriété. Les juridictions 
administratives ne sont pas compétentes pour contrôler l'application de ces 


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dispositions. La commission avait d'ailleurs renvoyé les recourants à saisir les 
juridictions civiles et ceux-ci n'ont pas indiqué avoir agi en ce sens. 
10. 
 
Les recourants soutiennent que ces travaux seraient soumis à la LDTR au 
motif que, par leur coût et leur durée, ils excéderaient des travaux d'entretien 
courant. 
 
 
A teneur de l'art. 3 al. 2 LDTR, « par travaux d'entretien, non assujettis à la 
présente loi, il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant partie des frais 
d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation. Les travaux raisonnables 
d'entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation, pour 
autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant ». 
 
 
Selon la jurisprudence, la réfection des façades constitue des travaux 
d'entretien, destinés à maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation : 
dans cette cause, qui s'apparentait à la présente espèce, il s'agissait de procéder au 
traitement curatif de la pierre du Jura et de Meillerie ainsi qu'à la remise en état 
des murs extérieurs et des balcons (ATA/688/2002 du 12 novembre 2002). De tels 
travaux n'étaient pas assujettis à la LDTR, n'étant pas de nature à améliorer le 
confort des habitants (ATA/809/2002 du 17 décembre 2002). Il n'y a pas lieu de 
s'écarter de ces jurisprudences. 
11. 
 
Quand bien même le DCTI a instruit la requête par voie de procédure 
accélérée, il a requis les préavis nécessaires auprès de son service chargé de 
veiller à l'application de la LDTR d'une part, et de la CMNS, soit pour elle de la 
SCMA d'autre part, et il a suivi les préavis favorables de l'un et l'autre, de sorte 
que sa décision ne peut qu'être confirmée. 
 
 
Enfin, les recourants ne subissent aucun préjudice du fait de la délivrance de 
l'APA octroyée. 
12. 
 
En conséquence, le recours sera rejeté. Vu l'issue du litige, un émolument de 
CHF 1'500.- sera mis à la charge des recourants, pris conjointement et 
solidairement. Une indemnité de procédure du même montant sera allouée à 
Schmidhauser & Cie S.A., à M. Charles Schmidhauser, à MDI Ingénieurs 
Conseils SàRl ainsi qu’aux copropriétaires de l'immeuble quai Wilson 43, pris 
conjointement et solidairement, à charge de l’Etat de Genève (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
 
 
 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 27 août 2010 par Madame Florence et Monsieur 
Alexander Notter contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 19 juillet 2010 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge des recourants, pris conjointement et 
solidairement ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Schmidhauser & Cie S.A., à 
M. Charles Schmidhauser, à MDI Ingénieurs Conseils SàRl ainsi qu’aux copropriétaires 
de l'immeuble quai Wilson 43, pris conjointement et solidairement, à charge de l’Etat de 
Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Dominique Lévy, avocat des recourants, à 
Me Claude Aberle, avocat de Schmidhauser & Cie S.A., de M. Charles Schmidhauser, 
de MDI Ingénieurs Conseils SàRl et des copropriétaires de l'immeuble quai Wilson 43, 
au département des constructions et des technologies de l’information ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Dumartheray, juges. 
 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :