ge_gerichte · ACST/42/2019 · 2019-12-20 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/861/2019-ABST 
ACST/42/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre constitutionnelle 
Arrêt du 20 décembre 2019 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______ 
représenté par Me Christian Dandrès, avocat 
contre 
GRAND CONSEIL 
 
 


- 2/22 - 
A/861/2019 
EN FAIT 
1) 
a. 
Le 31 octobre 2018, le Conseil d’État a déposé auprès du Grand Conseil le 
projet de loi (ci-après : PL) 12403. Ce projet, qui proposait une refonte de la loi 
sur les estimations fiscales de certains immeubles du 24 août 2014 (LEFI ; 
D 3 10), avait la teneur suivante : 
 
 
Chapitre I 
Prorogation des estimations 
Art. 1 
Prorogation 
La durée de validité des estimations de la valeur fiscale des 
immeubles visés à l’article 50, lettres b à e, de la loi sur l’imposition 
des personnes physiques, du 27 septembre 2009 (ci-après : LIPP), est 
prorogée jusqu’au 31 décembre 2022. 
Art. 2 
Majoration 
La valeur fiscale actuelle de ces immeubles au 31 décembre 2018 est 
majorée de 20 % et reconduite jusqu’au 31 décembre 2022, sans 
nouvelle estimation par la commission d’experts. 
Art. 3 
Valeur fiscale actuelle 
La valeur fiscale actuelle au sens de l’article 2 est celle qui est 
déterminante au 31 décembre 2018. Elle comprend, le cas échéant, la 
majoration prévue par la loi prorogeant jusqu’à fin décembre 1984 la 
durée de validité des estimations actuelles de certains immeubles, du 
21 mars 1974, et celles figurant dans les lois sur les estimations 
fiscales de certains immeubles, du 12 mars 1981 et du 
14 janvier 1993. 
Art. 4 
Exceptions 
La majoration ne s’applique pas aux valeurs fiscales actuelles 
suivantes : 
a) celles qui ont été estimées par expert à la valeur vénale après le 
31 décembre 2008 ; 
b) celles qui ont été fixées selon le coût de la construction, pour 
les constructions faites après le 31 décembre 2008 ; 
c) celles qui ont été fixées en application de l’article 52, alinéa 3, 
de la loi sur l’imposition des personnes physiques, à la suite d’une 
aliénation 
ou 
d’une 
dévolution 
intervenues 
après 
le 
31 décembre 2008 ; 
d) celles dont l’adaptation au sens de la lettre c ci-dessus a été 
suspendue pour le reste de la période décennale en application de 
l’article 52, alinéa 4, de la loi sur l’imposition des personnes 
physiques. 
 
 


- 3/22 - 
A/861/2019 
Art. 5 
 Réclamation et recours 
1 Lorsque la valeur de l’immeuble n’a pas augmenté de manière 
correspondante, le contribuable peut demander la réduction ou la 
suppression de la majoration visée à l’article 2 par la voie de la 
réclamation et des recours prévus aux articles 39 à 54 de la loi de 
procédure fiscale, du 4 octobre 2001. 
2 Cette procédure doit être dirigée contre la première taxation 
fondée sur la valeur fiscale reconduite, mais au plus tard contre la 
taxation portant sur l’impôt immobilier complémentaire calculé au 
31 décembre 2019 (art. 76, al. 6, de la loi générale sur les 
contributions publiques, du 9 novembre 1887). 
Chapitre II 
 Dispositions finales et transitoires 
Art. 6 
Clause abrogatoire 
La loi sur les estimations fiscales de certains immeubles, du 
28 août 2014, est abrogée. 
Art. 7 
Entrée en vigueur 
1 La présente loi entre en vigueur le 1er janvier 2019. 
2 La présente loi devient caduque lors de l’entrée en vigueur d’une 
loi visant à une ré-estimation des villas et des immeubles en 
copropriété par étages conformément à la loi fédérale sur 
l’harmonisation des impôts directs des cantons et communes, du 
14 décembre 1990. 
 
b. 
Selon l’exposé des motifs y relatif, le projet de loi avait pour but de régler la 
situation juridique des estimations fiscales des immeubles non locatifs (villas et 
PPE) en attendant la mise en service d’un nouveau système d’estimation et de ses 
mesures compensatoires (exposé des motifs relatif au PL 12403, p. 8). La 
prorogation était valable pour une période de quatre ans à compter du 
1er janvier 2019, soit jusqu’au 31 décembre 2022. Ce délai devait permettre au 
Conseil d’État de finaliser et de déposer un projet de loi qui soit ensuite adopté par 
le Grand Conseil et qui devienne définitif. Lors de la reconduction pour les 
périodes décennales 1975-1984, 1985-1994 et 1995-2004, le Grand Conseil avait 
pris en compte l’évolution des prix de l’immobilier sur les dix dernières années 
pour fixer à 20 % le pourcentage de la majoration. Au regard des indices des prix 
de l’immobilier 2008-2017 pour les villas et immeubles en copropriété par étages 
(PPE) situés en région lémanique par Wuest & Partner et publiés par la Banque 
nationale suisse, l’évolution de ce marché ces dix dernières années pouvait être 
représentée comme suit : 
 
Années civiles 
Variation (%) 
 
2008 
2017 
2008 à 2017 
Villas 
174'246 
207'870 
+ 19,3 % 


- 4/22 - 
A/861/2019 
PPE 
181'539 
228'610 
+ 25,9 % 
 
 
Ces chiffres étaient basés sur un indice de 100 pour l’année 2000. Le calcul 
des indices s’est fondé sur les offres parues dans quatre plateformes internet 
(cf. annexe 4 de l’exposé des motifs relatif au PL 12403). Sur la base des indices 
susmentionnés, les valeurs vénales (prix du marché) des villas et PPE avaient 
augmenté durant ces dix dernières années. La plupart des valeurs fiscales des 
villas et PPE déterminées sur le système actuel étaient inférieures à la valeur du 
marché. Seul le nouveau système d’évaluation permettait de corriger les 
estimations trop faibles des villas et PPE en les ramenant à la valeur du marché. 
En attendant et à l’exemple des précédentes majorations qui étaient fixées à 20 %, 
une majoration linéaire de 20 % était proposée pour un passage progressif entre 
l’ancien et le nouveau système d’évaluation. En outre, cette majoration visait à 
atténuer les inégalités de traitement entre anciens et nouveaux propriétaires de 
villas et de PPE et entre anciens propriétaires de villas et de PPE et détenteurs de 
fortune mobilière, laquelle était estimée chaque année à la valeur vénale. 
2. 
 
À l’issue de sa séance du 22 novembre 2018 et après avoir accepté 
trois amendements, le Grand Conseil a adopté les modifications suivantes aux 
art. 1, 2 et 7 LEFI : 
Art. 1 
Prorogation 
La durée de validité des estimations de la valeur fiscale des 
immeubles visés à l’article 50, lettres b à e, de la loi sur l’imposition 
des personnes physiques est prorogée jusqu’au 31 décembre 2028. 
Art. 2 
Majoration 
La valeur fiscale actuelle de ces immeubles au 31 décembre 2018 est 
majorée de 7 % et reconduite jusqu’au 31 décembre 2028, sans 
nouvelle estimation par la commission d’experts. 
Art. 7 
Entrée en vigueur 
La présente loi entre en vigueur avec effet au 1er janvier 2019. 
3. 
 
Le référendum n’a pas été demandé contre la loi 12403, si bien que le 
Conseil d’État l’a promulguée par arrêté du 30 janvier 2019, publié dans la Feuille 
d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
1er février 2019. D’après l’arrêté, la loi a été promulguée pour être exécutoire dans 
tout le canton dès le lendemain de la publication du présent arrêté, avec effet au 
1er janvier 2019. 
4. 
 
Par acte expédié le 4 mars 2019, Monsieur A______ a interjeté recours 
auprès de la chambre constitutionnelle de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
constitutionnelle) contre la LEFI, sollicitant l’annulation de ses art. 1 et 2, « sous 
suite de dépens ». Il a également conclu à ce que la chambre constitutionnelle 
constate que ces dispositions étaient contraires au droit supérieur et ordonne au 
Conseil d’État de déterminer la valeur fiscale des immeubles en majorant les 


- 5/22 - 
A/861/2019 
valeurs fiscales actuelles de ceux-ci, au sens des art. 3 ss LEFI, de 20 % jusqu’à 
nouvelle estimation par la commission d’experts, mais au plus tard jusqu’au 31 
décembre 2022. 
 
 
En tant qu’ils sous-estimaient la valeur des immeubles et prévoyaient une 
prorogation trop longue, les art. 1 et 2 LEFI n’étaient pas conformes aux art. 14 
al. 1 et 17 al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des 
cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID ; RS 642.14). Ils 
consacraient également une violation du principe de l’égalité de traitement entre 
anciens et nouveaux propriétaires. 
5. 
 
Le 8 avril 2019, le Grand Conseil a répondu au recours, concluant 
principalement à son irrecevabilité, subsidiairement à son rejet. 
 
 
Le recours devait être déclaré irrecevable, faute d’être suffisamment motivé. 
Il n’était pas possible de comprendre en quoi le taux de 7 % était trop bas ni 
pourquoi la durée de la prorogation était trop longue. Les conclusions formulées 
par l’intéressé étaient également irrecevables, compte tenu de la nature cassatoire 
du recours à la chambre constitutionnelle. Sur le fond, la LEFI était compatible 
avec le large cadre défini par l’art. 14 al. 1 LHID. La méthode d’estimation était 
en outre conforme à l’égalité de traitement au sens de l’art. 8 Cst., M. A______ 
n’ayant aucunement démontré qu’une majoration de 7 % des valeurs fiscales en 
vigueur au 31 décembre 2018 aboutissait à des estimations systématiquement et 
notablement inférieures au prix du marché. 
6. 
 
Par réplique du 21 mai 2019, M. A______ a persisté dans ses conclusions. 
D’après l’intéressé, la volonté d’offrir un abattement à certains propriétaires 
ressortait clairement des travaux parlementaires. Il reprochait au législateur 
d’avoir fait preuve de largesse en permettant aux propriétaires ayant acheté leurs 
biens immobiliers à des prix avantageux de bénéficier d’une valeur d’imposition 
systématiquement et notablement inférieure à la valeur de marché. 
7. 
 
Le Grand Conseil a persisté dans ses conclusions par duplique du 
21 juin 2019. 
8. 
 
Le 10 juillet 2019, M. A______ a persisté dans ses conclusions, indiquant 
qu’il n’avait pas d’observations complémentaires à formuler. 
9. 
 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
La chambre constitutionnelle est l’autorité compétente pour contrôler, sur 
requête, la conformité des normes cantonales au droit supérieur (art. 124 let. a de 
la Constitution de la République et canton de Genève du 14 octobre 2012 
[Cst-GE - A 2 00]). Selon la législation d’application de cette disposition, il s’agit 


- 6/22 - 
A/861/2019 
des lois constitutionnelles, des lois et des règlements du Conseil d’État (art. 130B 
al. 1 let. a de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05). 
2) 
a. 
Le recours est formellement dirigé contre une loi cantonale, à savoir la loi 
du 22 novembre 2018 sur les estimations fiscales de certains immeubles (LEFI ; 
loi 12403), ce en l’absence de cas d’application (ACST/22/2019 du 8 mai 2019 
consid. 2a ; ACST/16/2018 du 28 juin 2018 consid. 2a ; ACST/2/2018 du 
5 mars 2018 consid. 1a ; ACST/13/2017 du 3 août 2017 consid. 2a et les 
références citées). 
 
b. 
Interjeté dans le délai légal à compter de la promulgation de l’acte 
susmentionné, qui a eu lieu par arrêté du Conseil d’État du 30 janvier 2019, publié 
dans la FAO du 1er février 2019, le recours est recevable sous cet angle (art. 62 
al. 1 let. d et al. 3 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10), étant précisé que lorsque le dernier jour d’un tel délai tombe, 
comme en l’espèce, un dimanche, le délai expire le premier jour utile qui suit 
(art. 17 al. 3 LPA). 
3) 
a. 
A qualité pour recourir toute personne touchée directement par une loi 
constitutionnelle, une loi, un règlement du Conseil d’État ou une décision et a un 
intérêt personnel digne de protection à ce que l’acte soit annulé ou modifié 
(art. 60 al. 1 let. b LPA). Il ressort de l’exposé des motifs relatif à la loi 11311 
modifiant la LOJ que l’art. 60 al. 1 let. b LPA dans sa teneur actuelle, adoptée le 
11 avril 2014 et entrée en vigueur le 14 juin 2014, formule de la même manière la 
qualité pour recourir contre un acte normatif et en matière de recours ordinaire. 
Cette disposition ouvre ainsi largement la qualité pour recourir, tout en évitant 
l’action populaire, dès lors que le recourant doit démontrer qu’il est susceptible de 
tomber sous le coup de la loi constitutionnelle, de la loi ou du règlement attaqué 
(ACST/2/2018 précité consid. 2a et les références citées). 
 
b. 
En application de l’art. 111 al. 1 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le droit cantonal ne peut pas définir la qualité 
de partie devant l’autorité qui précède immédiatement le Tribunal fédéral de 
manière plus restrictive que ne le fait l’art. 89 LTF. Aux termes de cette 
disposition, a qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque 
a pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou a été privé de la 
possibilité de le faire (al. 1 let. a), est particulièrement atteint par la décision ou 
l’acte normatif attaqué (al. 1 let. b) et a un intérêt digne de protection à son 
annulation ou à sa modification (al. 1 let. c). 
 
 
Lorsque le recours est dirigé contre un acte normatif, la qualité pour recourir 
est conçue de manière plus souple et il n’est pas exigé que le recourant soit 
particulièrement atteint par l’acte entrepris. Ainsi, toute personne dont les intérêts 
sont effectivement touchés par l’acte attaqué ou pourront l’être un jour a qualité 


- 7/22 - 
A/861/2019 
pour recourir ; une simple atteinte virtuelle suffit, à condition toutefois qu’il existe 
un minimum de vraisemblance que le recourant puisse un jour se voir appliquer 
les dispositions contestées (ATF 141 I 78 consid. 3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_196/2017 du 22 novembre 2017 consid. 2.1). 
 
 
La qualité pour recourir suppose en outre un intérêt actuel à obtenir 
l’annulation de l’acte entrepris, cet intérêt devant exister tant au moment du dépôt 
du recours qu’au moment où l’arrêt est rendu (ATF 142 I 135 consid. 1.3.1 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 2C_437/2017 du 5 février 2018 consid. 1.4.2 et les 
références citées). 
 
 
A qualité pour recourir, au sens de l’art. 88 de l’ancienne loi fédérale du 16 
décembre 1943 d’organisation judiciaire, le particulier qui se plaint d’une 
inégalité de traitement en faisant valoir qu’un acte de portée générale privilégie 
des tiers d'une manière qui ne se justifie pas objectivement ; il suffit pour cela 
qu’il se trouve dans une situation comparable à celle des tiers en question et que 
l’avantage consenti à ces derniers apparaisse en même temps comme un 
désavantage pour lui-même (ATF 109 Ia 252 consid. 4c ; cf. aussi ATF 136 I 49 
consid. 2.1 ; 131 I 198 consid. 2.6 ; 124 I 159 consid. 1e, in RDAF 1999 I 451). 
 
c. 
En l’espèce, le recourant est propriétaire d’un appartement en propriété par 
étages, sis à B______ (Genève), acquis en 2013. Par le renvoi des art. 1 et 2 LEFI 
à l’art. 50 de la loi cantonale du 27 septembre 2009 sur l’imposition des personnes 
physiques (LIPP - D 3 08), cette catégorie d’immeuble est visée par les 
dispositions attaquées (art. 50 let. e LIPP). Le recourant fait notamment valoir que 
les art. 1 et 2 LEFI consacreraient une inégalité de traitement entre anciens et 
nouveaux propriétaires d’immeubles en copropriété par étages. Dans la mesure où 
les situations des anciens et nouveaux propriétaires d’immeubles sont étroitement 
comparables, le recourant est autorisé à se plaindre de ce que les anciens 
propriétaires bénéficient d’un avantage injustifié constituant pour lui un 
désavantage. Il convient donc d’admettre qu’il est susceptible d’être touché par la 
loi attaquée, ce qui suffit pour admettre sa qualité pour recourir. 
4) 
 
L’intimé estime que le recours n’est pas suffisamment motivé et serait 
irrecevable au regard de l’art. 65 al. 3 LPA. 
 
a. 
En cas de recours contre une loi constitutionnelle, une loi ou un règlement 
du Conseil d’État, les griefs doivent être valablement soulevés au regard des 
exigences de motivation figurant à l’art. 65 al. 3 LPA, qui prévoit, dans ce cas, 
que l’acte de recours doit contenir un exposé détaillé des griefs du recourant. 
Selon l’exposé des motifs relatif à la loi 11311 précitée, en matière de recours en 
contrôle abstrait de normes, il est nécessaire de se montrer plus exigeant que dans 
le cadre d’un recours ordinaire. Le recourant ne peut se contenter de réclamer 
l’annulation d’une loi ou d’un règlement au motif que son contenu lui déplaît, 
mais, au contraire, doit être acheminé à présenter un exposé détaillé de ses griefs 


- 8/22 - 
A/861/2019 
(ACST/20/2017 du 30 octobre 2017 consid. 3 ; ACST/10/2017 du 30 juin 2017 
consid. 4 ; ACST/12/2016 du 10 novembre 2016 consid. 2 et les références 
citées ; MGC [En ligne] Annexes : objets nouveaux de la session II des 28 et 
29 novembre 2013, p. 15). La chambre constitutionnelle n’en a pas moins la 
compétence d’appliquer le droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par 
les parties (art. 69 al. 1 2ème phr. LPA), à la condition toutefois que le recours, 
voire le grief invoqué, soit recevable. 
 
 
L’exigence de motivation des recours en contrôle abstrait des normes ne 
saurait être interprétée aussi rigoureusement que ne l’est le principe d’allégation 
(Rügeprinzip) devant le Tribunal fédéral pour les griefs de violation des droits 
fondamentaux et des dispositions de droit cantonal et intercantonal (art. 106 
al. 2 LTF ; Johanna DORMANN, in NIGGLI/UEBERSAX/WIPRÄCHTIGER 
[éd.], Bundesgerichtsgesetz, 3e éd., 2018 n. 1 ss ad art. 106 LTF ; 
Bernard CORBOZ et al. [éd.], Commentaire de la LTF, 2ème éd. 2014, n. 32 ss ad 
art. 106 LTF). D’une part, la chambre constitutionnelle statue en première 
instance (cf. a contrario ATF 140 III 86 consid. 2, où le Tribunal fédéral précise, 
en lien avec les exigences ordinaires de motivation, qu’il « n’examine pas, comme 
le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui 
pourraient se poser, mais uniquement celles qui sont soulevées devant lui »). 
D’autre part, le constituant a explicitement souhaité que la Cour constitutionnelle 
soit plus accessible aux citoyens et administrés que ne peut l’être l’instance 
judiciaire suprême de la Suisse (BOACG tome XVII, p. 8930, tome XXII, 
p. 11308 s, p. 11311-11312, p. 11315, p. 13240 - 13241, p. 13248 ; 
Arun BOLKENSTEYN, Le contrôle des normes, spécialement par les cours 
constitutionnelles cantonales, 2014, p. 291 ss ; Michel HOTTELIER / 
Thierry TANQUEREL, La Constitution genevoise du 14 octobre 2012, 
SJ 2014 II 341 ss, 378 ss). Au demeurant, la LPA ne prévoit pas la sanction d’une 
motivation insuffisante, en particulier l’irrecevabilité du recours ou du grief 
(ACST/12/2016 précité, consid. 2 ; ACST/1/2015 du 23 janvier 2015 consid. 4b). 
 
b. 
En l’espèce, la motivation du recours est certes brève, mais suffisante. Il 
ressort clairement de l’écriture du 4 mars 2019, complétée par la réplique du 
21 mai 2019, que le recourant invoque, jurisprudence à l’appui, une violation des 
art. 14 al. 1 et 17 al. 1 LHID en raison de la sous-évaluation de la valeur des 
immeubles et de l’absence de réexamen de leur valeur durant une période jugée 
trop longue. Il se plaint également d’une inégalité de traitement entre anciens et 
nouveaux propriétaires, en ce sens que les nouveaux propriétaires sont imposés à 
la valeur vénale, voire à une valeur proche de celle-ci, alors que les anciens 
propriétaires bénéficient d’une estimation plus avantageuse. En cela, le recours 
satisfait aux réquisits de l’art. 65 al. 3 LPA, étant précisé que la question de la 
pertinence des griefs invoqués sera analysée lors de l’examen du fond du litige. 
 
 
Il s’ensuit que le recours est également recevable sous cet angle. 


- 9/22 - 
A/861/2019 
5) 
 
L’intimé conteste enfin la recevabilité des conclusions du recourant. 
 
a. 
Le recours en contrôle abstrait des normes a en règle générale un caractère 
cassatoire (ACST/14/2018 du 28 juin 2018 consid. 10 ; ACST/6/2017 du 
19 mai 2017 consid. 2b ; ACST/19/2015 du 15 octobre 2015 consid. 1e ; 
ACST/17/2015 du 2 septembre 2015 consid. 26b ; ACST/12/2015 du 15 juin 2015 
consid. 
4c ; 
BOLKENSTEYN, 
op. 
cit., 
p. 
337 
s. 
; 
AUER / MALINVERNI / HOTTELIER, op. cit., vol. I, n. 2301 s.). La loi de mise 
en œuvre de l’art. 124 Cst-GE prévoyant la Cour constitutionnelle n’a certes pas 
modulé, pour le cas du recours en contrôle abstrait des normes, la portée de 
l’art. 69 al. 3 phr. 1 LPA conférant aux juridictions administratives le pouvoir de 
réformer (et pas seulement d’annuler) les « décisions » attaquées devant elles en 
cas d’admission du recours, mais il est dans l’ordre institutionnel des choses que 
le juge constitutionnel ne se substitue en principe pas aux organes normatifs, se 
contentant d’annuler les normes jugées inconstitutionnelles (ACST/13/2017 
précité consid. 27a). 
 
 
Selon un principe général de procédure, les conclusions en constatation de 
droit ne sont recevables que lorsque des conclusions condamnatoires ou 
formatrices sont exclues. Sauf situations particulières, les conclusions 
constatatoires ont donc un caractère subsidiaire (ATF 141 II 113 consid. 1.7 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 2C_988/2017 du 19 septembre 2018 consid. 1.2 ; 
2C_543/2017 du 1er février 2018 consid. 1.3 et 2C_1060/2016 du 13 juin 2017 
consid. 1.2). 
 
b. 
En tant qu’elle excède le cadre du pouvoir de décision de la chambre 
constitutionnelle, la conclusion visant à ce que cette dernière ordonne au Conseil 
d’État de déterminer la valeur fiscale des immeubles en majorant les valeurs 
fiscales actuelles de 20 % jusqu’à nouvelle estimation par la commission 
d’experts est irrecevable. 
 
 
Contrairement à ce que prétend l’intimé, l’irrecevabilité de cette conclusion 
n’a pas pour effet de rendre le recours irrecevable. Il est vrai que, comme le relève 
le précité, l’annulation pure et simple des art. 1 et 2 LEFI aurait pour effet de faire 
revivre une réglementation encore moins favorable au recourant, voire de créer un 
vide juridique dont la conséquence serait l’absence de majoration des valeurs 
fiscales. Or, comme il sera exposé ci-après, une telle conséquence n’entraîne pas 
l’irrecevabilité du recours, mais peut, tout au plus, amener le juge constitutionnel 
à rendre une décision incitative (cf. infra consid. 10). Au demeurant, le recourant 
a formulé une conclusion constatatoire qui, en dépit de son caractère subsidiaire, 
est en l’occurrence recevable (cf. ibid). 
 
 
Ainsi, en tant que le recourant a pris une conclusion en annulation des art. 1 
et 2 LEFI et une conclusion en constatation de violation au droit supérieur de ces 


- 10/22 - 
A/861/2019 
dispositions, la chambre constitutionnelle entrera en matière sur le recours, dans la 
mesure de sa recevabilité. 
6) 
 
Lorsqu’elle se prononce dans le cadre d’un contrôle abstrait des normes, la 
chambre constitutionnelle s’impose une certaine retenue, de façon cependant 
moins marquée que celle dont le Tribunal fédéral fait montre pour des motifs liés 
au fédéralisme (ATF 143 I 1 consid. 2.3 ; ATF 140 I 2 consid. 4 ; 138 I 321 
consid. 2 ; 137 I 77 consid. 2 ; 136 I 316 consid. 2.2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 
2C_752/2018 du 29 août 2019 consid. 2 ; 1C_443/2017 du 29 août 2018 
consid. 3 ; 2C_380/2016 du 1er novembre 2017 consid. 2 non publié in 
ATF 143 II 598 ; 
ACST/23/2017 
du 
11 décembre 
2017 
consid. 
6b ; 
Florence AUBRY GIRARDIN, Cours constitutionnelles cantonales et Tribunal 
fédéral : apports mutuels d’un double contrôle de la constitutionnalité, RJJ, cahier 
spécial [Symposium 2017], p. 5 ss, 
18 ss ; 
Bernard CORBOZ, 
in 
Bernard CORBOZ et al. [éd.], op. cit., n. 34 ad art. 95 LTF, n. 40 ad 
art. 106 LTF ; Yves DONZALLAZ, Loi sur le Tribunal fédéral, Commentaire, 
2008, n. 3525 ss). Elle n’annule les dispositions attaquées que si elles ne se 
prêtent pas à une interprétation conforme au droit ou si, en raison des 
circonstances, leur teneur fait craindre avec une certaine vraisemblance qu’elles 
soient interprétées ou appliquées de façon contraire au droit supérieur. Pour en 
juger, elle tient compte notamment de la portée de l’atteinte aux droits en cause, 
de la possibilité d’obtenir ultérieurement, par un contrôle concret de la norme, une 
protection juridique suffisante et des circonstances dans lesquelles ladite norme 
serait appliquée. Le juge constitutionnel doit prendre en compte dans son analyse 
la vraisemblance d’une application conforme – ou non – au droit supérieur. Les 
explications de l’autorité sur la manière dont elle applique ou envisage 
d’appliquer la disposition mise en cause doivent également être prises en 
considération. Si une réglementation de portée générale apparaît comme 
défendable au regard du droit supérieur dans des situations normales, telles que le 
législateur pouvait les prévoir, l’éventualité que, dans certains cas, elle puisse se 
révéler inconstitutionnelle ne saurait en principe justifier une intervention du juge 
au stade du contrôle abstrait (ATF 145 I 73 consid. 2 ; 140 I 2 consid. 4 ; 
137 I 131 consid. 2 ; 135 II 243 consid. 2 ; ACST/5/2019 du 27 février 2019 
consid. 5b ; ACST/28/2018 du 12 décembre 2018 consid. 4b ; ACST/19/2018 du 
15 août 2018 consid. 2b ; ACST/2/2018 du 5 mars 2018 consid. 8b ; 
ACST/23/2017 du 11 décembre 2017 consid. 6b). 
7) 
 
Dans un premier grief, le recourant invoque la non-conformité des art. 1 et 
2 LEFI avec les art. 14 al. 1 et 17 al. 1 LHID. 
 
a. 
Selon l’art. 2 al. 1 let. a LHID, les cantons prélèvent un impôt sur la fortune 
des personnes physiques. L’impôt sur la fortune des personnes physiques a pour 
objet l’ensemble de la fortune nette (art. 13 al. 1 LHID). Celle-ci se détermine 
selon les règles d’évaluation prévues à l’art. 14 LHID, d’après son état à la fin de 


- 11/22 - 
A/861/2019 
la période fiscale ou de l’assujettissement (art. 17 al. LHID). Selon l’art. 14 LHID, 
la fortune est estimée à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut 
être prise en considération de façon appropriée (al. 1). Les immeubles affectés à 
l’agriculture ou à la sylviculture sont estimés à leur valeur de rendement. Le droit 
cantonal peut prévoir que la valeur vénale doit être prise en compte lors de 
l’estimation ou que la différence entre la valeur vénale et la valeur de rendement 
fait l’objet d’une imposition complémentaire si l’immeuble est aliéné ou n’est 
plus affecté à l’agriculture ou à la sylviculture. L’imposition complémentaire ne 
peut excéder une durée de vingt ans (al. 2). 
 
 
La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrivait pas au législateur 
cantonal une méthode d’évaluation déterminée pour établir la valeur déterminante 
selon l’art. 14 al. 1 LHID. Les cantons disposent en la matière d’une marge de 
manœuvre importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien 
dans le choix de la méthode de calcul applicable que pour apprécier, compte tenu 
du caractère potestatif de l’art. 14 al. 1, 2e phr. LHID, dans quelle mesure le 
rendement doit être pris en considération dans l’estimation (ATF 134 II 207 
consid. 3.6 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_328/2019 du 16 septembre 2019 
consid. 4.3). Il faut cependant ajouter qu’à l’exception des immeubles affectés à 
l’agriculture ou à la sylviculture (cf. art. 14 al. 2 LHID), l’évaluation ne saurait se 
faire à l’aune du seul critère du rendement, sans prise en compte de la valeur 
vénale du bien considéré. Par ailleurs, la valeur de rendement ne peut, le cas 
échéant, être prise en considération que de manière appropriée ; elle ne saurait 
justifier n’importe quel écart avec la valeur vénale. Les cantons ne peuvent ainsi 
pas prévoir des règles d’évaluation tendant de manière générale à une sur- ou 
sous-estimation de la valeur vénale des immeubles. Il ne serait pas compatible 
avec le principe de l’art. 14 al. 1 LHID de limiter à un pourcentage déterminé de 
la valeur fiscale (estimée) la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune des 
biens immobiliers ou d’octroyer un abattement général sur la valeur vénale fondé, 
par exemple, uniquement sur des considérations de politique d’encouragement à 
l’accession à la propriété immobilière (cf. ATF 134 II 207 consid. 3.6 ; 131 I 291 
consid. 3.2.2, in RDAF 2005 II 275 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 
14 décembre 
2012 
consid. 
4.1 ; 
Daniel 
DZAMKO-LOCHER 
/ 
Hannes TEUSCHER, in ZWEIFEL/BEUSCH [éd.], Bundesgesetz über die 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3e éd. 2017, 
n. 29 ad art. 14 LHID). Ainsi, un certain schématisme est admis en la matière, 
pourvu que l’évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du rendement et 
qu’elle n’aboutisse pas à des résultats qui s’écartent par trop de la valeur vénale 
(ATF 131 I 291 consid. 3.2.2, in RDAF 2005 p. 275). 
 
 
L’art 14 LHID ne concerne que l’harmonisation des impôts entre les 
cantons. Il fait, en effet, partie du chapitre 4 relatif à l’impôt sur la fortune et ne 
touche donc pas - en l’absence d’impôt fédéral direct sur la fortune - 
l’harmonisation verticale, soit celle entre les impôts directs de la Confédération, 


- 12/22 - 
A/861/2019 
des cantons et des communes. Les cantons ont, à cet égard, une certaine liberté 
d’appréciation, dans les limites toutefois des principes constitutionnels 
(ATF 128 I 240 consid. 3.1.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_38/2007 du 
9 juillet 2007 
consid. 5.1 ; 
Markus 
REICH 
/ 
Michael 
BEUSCH, 
in 
ZWEIFEL / BEUSCH, op. cit., n. 12 ad art. 1/2 LHID). Ainsi, une disposition 
cantonale, adoptée sur la base de l’art. 14 LHID, qui ne respecterait pas ces 
principes ne bénéficierait pas de l’immunité que l’art. 190 Cst. confère aux lois 
fédérales ou au droit international. 
 
b. 
Le canton de Genève a concrétisé ces principes dans la LIPP. L’art. 49 LIPP 
dispose que la fortune, établie au 31 décembre de l’année pour laquelle l’impôt est 
dû (al. 1), est en règle générale estimée à sa valeur vénale (al. 2), étant précisé que 
les immeubles situés dans le canton sont estimés d’après l’art. 50 de cette même 
loi, lequel pose des principes d’évaluation différents selon le type d’immeuble 
considéré. Ainsi, les autres immeubles, notamment les villas, parcs, jardins 
d’agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étages, sont estimés en 
tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur 
ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres 
charges foncières les grevant, de prix d’achats récents ou d’attribution ensuite de 
succession ou de donation et des prix obtenus pour d’autres propriétés de même 
nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l’exception des ventes 
effectuées à des prix de caractère spéculatif. Cette estimation est diminuée de 4 % 
par année d’occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier, jusqu’à 
concurrence de 40 % (art. 50 let. e LIPP). 
 
 
L’art. 52 LIPP prévoit la procédure d’évaluation des biens immobiliers à 
taxer. Comme l’art. 7 de l’ancienne loi genevoise sur l’imposition des personnes 
physiques du 22 septembre 2000, 3e partie, (aLIPP-III), il traite de la façon dont 
les immeubles doivent être estimés, posant des principes d’évaluation différents 
selon le type d’immeuble considéré (ATA/394/2008 du 29 juillet 2008). 
L’évaluation des immeubles locatifs est faite par le contribuable lui-même, dans 
sa déclaration d’impôt (art. 52 al. 1 LIPP ; ATA/661/2015 du 23 juin 2015). Celle 
des autres immeubles est faite par des commissions d’experts et vaut pour une 
période de dix ans appelée période décennale (art. 52 al. 2 LIPP). Cette règle de 
l’estimation décennale des immeubles n’est toutefois pas immuable, puisque le 
législateur a expressément prévu plusieurs situations dans lesquelles l’estimation 
fiscale du bien immobilier doit ou peut être revue. En effet, lorsque, pendant cette 
période, un immeuble est aliéné à titre onéreux ou à titre gratuit, ou dévolu pour 
cause de mort, la valeur d’aliénation ou la valeur de succession retenue par le 
département pour la perception des droits d’enregistrement et de succession se 
substitue à la valeur d’estimation pour le reste de la période décennale (al. 3). 
D’après l’art. 9 al. 1 de la loi sur les droits d’enregistrement du 9 octobre 1969 
(LDE ; RS-GE D 3 30), les droits proportionnels et progressifs sont calculés sur 
les sommes et valeurs indiquées dans les actes et opérations soumis à 


- 13/22 - 
A/861/2019 
l’enregistrement. Si le capital, la valeur ou le prix énoncé dans tout acte ou 
opération, soumis aux droits proportionnels ou progressifs, paraît inférieur au prix 
réel ou à la valeur vénale, le directeur de l’administration de l’enregistrement 
peut, dans le délai d’un an à compter du jour de l’enregistrement de l’acte ou de la 
déclaration d’opération, ordonner une estimation par expert (art. 10 al. 1 LDE). 
Pour le reste de la période décennale, l’adaptation de la valeur d’estimation est 
suspendue en cas de succession, pour le logement principal de la personne 
décédée, s’il est attribué en propriété ou en usufruit à un héritier qui faisait 
ménage commun avec elle, tant que cet héritier continue à occuper 
personnellement le logement comme résidence principale (art. 52 al. 4 let. b 
LIPP). 
 
c. 
Une expertise générale des immeubles du canton de Genève a eu lieu pour 
la dernière fois en 1964. Par souci d’économie, le Grand Conseil du canton de 
Genève a prorogé à différentes reprises, pour une période décennale, les 
estimations alors déterminées avec une majoration de 20 %, sans nouvelle 
estimation par la commission d’experts. Il l’a notamment fait par le biais de la loi 
du 14 janvier 1993 sur les estimations fiscales de certains immeubles qui fixait les 
estimations pour une nouvelle période de dix ans arrivant à échéance le 
31 décembre 2004. En vue de la période décennale 2005-2014, le Grand Conseil 
a, en 2004, prorogé une première fois sans majoration les valeurs fiscales 
déterminantes au 31 décembre 2004 pour une période plus courte de trois ans, soit 
jusqu’au 31 décembre 2007. Considérant l’envergure de la nouvelle estimation du 
parc immobilier à mettre en place, il a, le 30 novembre 2007, décidé de proroger 
une deuxième fois, sans aucune majoration, les valeurs fiscales déterminantes au 
31 décembre 2007 pour une période de cinq ans, soit jusqu’au 31 décembre 2012 
(loi [100060] sur les estimations fiscales de certains immeubles du 
30 novembre 2007). Il a opéré de manière similaire le 29 novembre 2012 et 
prorogé les valeurs fiscales des immeubles pour une nouvelle période de deux ans, 
soit 
jusqu’en 
2014 
(Rapport 
du 
Grand 
Conseil 
PL 
11020-A 
du 
13 novembre 2012). Le 24 août 2014, il a à nouveau prorogé les valeurs fiscales 
des immeubles pour une période de quatre ans, soit jusqu’au 31 décembre 2018, 
sans majoration. 
 
 
Dans un arrêt 2C_194/2018 du 1er octobre 2018, le Tribunal fédéral a retenu 
qu’il n’apparaissait pas que le système prévu par le droit cantonal pour évaluer les 
immeubles sis dans le canton de Genève serait contraire aux exigences posées par 
l’art. 14 LHID. Les règles spécifiques prévues par le droit cantonal pour évaluer 
de tels immeubles, depuis l’expertise générale des immeubles de 1964 jusqu’à 
l’entrée en vigueur de la LEFI du 24 août 2014, respectaient a priori le cadre 
défini – largement – par l’art. 14 al. 1 LHID de sorte que la valeur fiscale des 
immeubles appartenant à des personnes physiques dans le canton de Genève 
pouvait, en principe, être établie conformément aux règles que le législateur avait 
édictées (consid. 5.3). 


- 14/22 - 
A/861/2019 
 
d. 
En l’occurrence, la LEFI impose une majoration de 7 % des valeurs fiscales 
des immeubles non locatifs acquis (aliénation, dévolution), estimés ou construits 
avant le 31 décembre 2008. Cela résulte de l’art. 4 LEFI, selon lequel la 
majoration ne s’applique pas aux valeurs fiscales actuelles estimées par expert à la 
valeur vénale après le 31 décembre 2008 (let. a), fixées selon le coût de la 
construction, pour les constructions faites après le 31 décembre 2008 (let. b), 
fixées en application de l’art. 52 al. 3 LIPP à la suite d’une aliénation ou d’une 
dévolution intervenues après le 31 décembre 2008 (let. c). La prorogation est 
valable pour une période de dix ans à compter du 1er janvier 2019, soit jusqu’au 
31 décembre 2028. Compte tenu de l’importante marge de manœuvre qui revient 
aux cantons pour déterminer la méthode de calcul applicable pour évaluer les 
immeubles sis dans leur canton, il n’existe aucune raison de considérer que les 
art. 1 et 2 LEFI ne respecteraient pas le cadre défini largement par l’art. 14 
al. 1 LHID, en lien avec l’art. 17 al. 1 LHID. Comme indiqué ci-avant, le Tribunal 
fédéral a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt récent alors que le législateur 
genevois venait de proroger les estimations fiscales sans majoration depuis 
quatorze ans (du 31 décembre 2004 au 31 décembre 2018). A fortiori, une 
nouvelle majoration de 7 % pendant une période de dix ans n’est pas contraire aux 
exigences posées par les art. 14 al. 1 et 17 al. 1 LHID. C’est le lieu de rappeler 
qu’il convient d’accepter un certain schématisme dans la façon d’imposer les 
contribuables et le juge constitutionnel doit faire preuve d’une certaine retenue. 
On ne voit en particulier pas, et le recourant ne fournit aucune argumentation 
précise à ce propos, en quoi une prorogation de dix ans, en lieu et place des 
quatre ans proposés par le projet de loi du Conseil d’État, serait contraire à 
l’art. 14 al. 1 LHID. À relever que le Conseil d’État a prévu de présenter 
prochainement un projet de ré-estimation des villas et des PPE afin qu’il entre en 
vigueur en 2021 (intervention de Madame Nathalie FONTANET, conseillère 
d’État, séance du Grand Conseil du 22 novembre 2018). Le Conseil d’État a par 
ailleurs précisé qu’il n’était pas nécessaire d’attendre l’expiration du délai de 
prorogation pour que le nouveau système d’estimation soit effectif (exposé des 
motifs du projet de loi 12403, p. 9). On ne peut dès lors pas exclure, malgré la 
suppression par le Grand Conseil de l’art. 7 al. 2 du projet de loi – selon lequel 
celle-ci devient caduque lors de l’entrée en vigueur d’une loi visant à une 
ré-estimation des villas et des immeubles en copropriété par étages conformément 
à la LHID –, que le délai de dix ans soit raccourci si le nouveau système 
d’estimation est mis en service avant l’expiration du délai. Il convient donc de 
retenir que les règles spécifiques prévues par les art. 1 et 2 LEFI pour évaluer les 
villas et les PPE respectent en principe le cadre défini par l’art. 14 al. 1 LHID, 
pour autant qu’elles soient conformes au principe de l’égalité de traitement, ce 
qu’il convient d’examiner ci-après. 
8) 
 
Le recourant se prévaut d’une violation de l’égalité de traitement au sens de 
l’art. 8 Cst. La loi avantagerait les propriétaires de biens immobiliers ayant acquis 
leurs biens de longue date au détriment des autres propriétaires de biens 


- 15/22 - 
A/861/2019 
immobiliers. Ces derniers sont imposés à la valeur vénale de leurs biens 
immobiliers alors que les propriétaires ayant acquis leurs biens de longue date 
bénéficient « d’une valeur d’imposition systématiquement et notablement 
inférieure à la valeur de marché actuelle ». 
 
a. 
Selon l’art. 8 al. 1 Cst., tous les êtres humains sont égaux devant la loi. Un 
acte normatif viole le principe de l’égalité de traitement lorsqu’il établit des 
distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard 
de la situation de fait à réglementer ou qu’il omet de faire des distinctions qui 
s’imposent au vu des circonstances. Il faut que le traitement différent ou 
semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante (ATF 143 I 361 
consid. 5.1 ; 142 
V 
316 consid. 6.1.1 ; 141 
I 
153 consid. 5.1 ; 140 
I 
77 
consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_827/2018 du 21 mars 2019 consid. 6.1). 
Il y a notamment inégalité de traitement lorsque l’État accorde un privilège ou une 
prestation à une personne, mais dénie ceux-ci à une autre personne qui se trouve 
dans une situation comparable (cf. s’agissant de l’usage accru du domaine public, 
ATF 140 I 201 consid. 6.5.1 p. 210 et les références citées). La question de savoir 
s’il existe un motif raisonnable pour une distinction peut recevoir des réponses 
différentes suivant les époques et les idées dominantes. Le législateur dispose 
d’un large pouvoir d’appréciation dans le cadre de ces principes (ATF 137 I 167 
consid. 3.4). 
 
 
En droit fiscal, le principe d’égalité consacré à l’art. 8 al. 1 Cst. est 
concrétisé par les principes de l’universalité, de l’égalité de l’imposition et de la 
capacité économique figurant à l’art. 127 al. 2 Cst. (ATF 137 I 145 consid. 2.1 ; 
136 I 49 consid. 5.2 p. 60 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_586/2013 du 
7 octobre 2014 consid. 4, in Archives 83, p. 304 ; 2C_77/2013 du 6 mai 2013 
consid. 4.1, in StE 2013 B 44.12.3 Nr. 7). En vertu des principes de l’égalité 
d’imposition et de l’imposition selon la capacité contributive, les contribuables 
qui sont dans la même situation économique doivent supporter une charge fiscale 
semblable ; lorsqu’ils sont dans des situations de faits différentes qui ont des 
effets sur leur capacité économique, leur charge fiscale doit en tenir compte et y 
être adaptée. Ainsi, d’après le principe de l’imposition selon la capacité 
contributive, tel qu’il est aussi nommé par la jurisprudence (Silvia Maria SENN, 
Die 
verfassungsrechtliche 
Verankerung 
von 
anerkannten 
Besteuerungsgrundsätzen: 
unter 
besonderer 
Berücksichtigung 
des 
Leistungsfähigkeitsprinzips, thèse Zurich 1999, p. 149), chaque citoyen doit 
contribuer à la couverture des dépenses publiques compte tenu de sa situation 
personnelle et en proportion de ses moyens (ATF 133 I 206 consid. 6.1 et 7.1 
p. 215 ss ; 122 I 101 consid. 2 b/aa p. 103 s. ; 122 I 305 consid. 6a p. 313 s. ; 
118 Ia 1 ; 114 Ia 321 consid. 3b p. 323). 
 
 
On ne peut décider sur la base de critères formels si une loi fiscale satisfait 
aux exigences constitutionnelles précitées car cette question dépend de celle de 


- 16/22 - 
A/861/2019 
savoir si la loi est juste. La réponse à cette question évolue avec les circonstances 
politiques, sociales et économiques (ATF 140 II 157 consid. 7.2 et les références 
citées). Il convient à cet égard d’éviter la tendance naturelle à n’examiner le 
respect d’un principe constitutionnel qu’isolément sans prendre en considération 
la pluralité des principes exprimés par la Constitution, qui ne valent jamais sans 
exception et entrent parfois en contradiction les uns avec les autres. 
L’interprétation de la Constitution se doit de ménager et d’aménager ces principes 
en créant entre eux une concordance pratique (ATF 140 II 157 consid. 7.2 et les 
références citées ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_735/2017 du 6 février 2018 
consid. 7.2). 
 
 
C’est, du point de vue démocratique, au législateur fiscal (art. 127 al. 1 Cst.) 
qu’il appartient d’aménager le système fiscal, d’arbitrer les conflits de valeurs et 
de concrétiser les principes d’imposition de façon à conférer précision, 
prévisibilité et sécurité à la réglementation fiscale. Le législateur dispose à cet 
égard d’un pouvoir d’appréciation étendu (ATF 140 II 157 consid. 7.3 p. 161 s. et 
les références citées). Sous cet angle, la comparaison verticale, c’est-à-dire entre 
contribuables ayant une capacité économique différente est plus difficile à établir 
que ne l’est la comparaison horizontale, c’est-à-dire entre contribuables jouissant 
de la même capacité économique (ATF 140 II 157 consid. 7.3 p. 161 s. ; 
112 Ia 240 consid. 4b p. 244). Néanmoins, dans les rapports horizontaux, le 
principe de l’imposition selon la capacité économique n’exige pas une imposition 
absolument identique, la comparaison étant également limitée dans ce cas. Dans 
l’examen 
de 
dispositions 
légales 
inévitablement 
imparfaites, 
le 
juge 
constitutionnel doit par conséquent faire preuve d’une certaine retenue sous peine 
de courir le danger de créer une nouvelle inégalité alors qu’il cherche à obtenir 
l’égalité entre deux catégories de contribuables. Il ne peut pas s’écarter à la légère 
des règles légales édictées par le législateur (ATF 140 II 157 consid. 7.3 ; 
132 I 157 consid. 4.1 et 4.2 ; 128 I 240 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_735/2017 précité, consid. 7.3). 
 
b. 
Dans un ATF 131 I 291 (in RDAF 2005 II 275), le Tribunal fédéral a retenu 
que la méthode d’évaluation adoptée par le canton de Schwyz, dont la 
réglementation instituait plusieurs paliers d’augmentation de 20 %, 40 % et 80 % 
pour les immeubles qui n’avaient pas été ré-estimés depuis un certain temps, 
n’était certes pas parfaite, mais néanmoins admissible. Elle permettait en effet 
d’assurer, à tout le moins, que les grandes disparités soient éliminées. La grande 
fourchette des taux d’adaptation était destinée à supprimer les inégalités qui 
existaient parmi les anciennes évaluations en fonction du moment où elles avaient 
eu lieu. 
 
 
Dans un arrêt plus ancien, publié aux ATF 124 I 159 (in RDAF 1999 I 451), 
le Tribunal fédéral a considéré que la loi tessinoise sur l’estimation officielle de la 
fortune immobilière, selon laquelle, pour toutes ses utilisations, la valeur 


- 17/22 - 
A/861/2019 
d’estimation officielle des immeubles sis dans le canton du Tessin était prise en 
considération dans la proportion de 70 %, portait atteinte à l’égalité de traitement 
qui devait prévaloir en matière fiscale entre les propriétaires de biens mobiliers et 
les propriétaires de biens immobiliers. Dans cette affaire, le législateur avait 
entendu éviter une augmentation substantielle de la charge fiscale de certains 
propriétaires d’immeubles (qui faisaient l’objet d’estimations très anciennes). Le 
Tribunal fédéral a relevé que, s’agissant d’un impôt sur la fortune, toute la 
substance imposable devait en principe être estimée de manière réaliste et 
uniforme, de façon à éviter que la charge fiscale dépende du type de bien possédé. 
Le principe de l’égalité de traitement tendait donc à exclure, pour ce genre 
d’impôt, les estimations privilégiées pour certaines catégories de biens. Une 
estimation prudente, de même que l’écoulement du temps depuis la dernière 
estimation, pouvaient conduire dans la pratique à admettre des valeurs qui 
s’écartaient de celles effectivement consenties, pour des biens analogues, sur le 
marché privé ; si elles se maintenaient dans certaines limites, de telles différences 
pouvaient s’appuyer sur des motifs objectifs et être admissibles sous l’angle 
constitutionnel. En revanche, des estimations sciemment basses, destinées à 
obtenir une estimation nettement inférieure à la réalité, comme c’était le cas en 
l’espèce, n’étaient pas conformes au principe de l’égalité de traitement (consid. 2). 
9. 
 
En l’occurrence, le recourant dénonce une inégalité de traitement entre 
anciens et nouveaux propriétaires d’immeubles non locatifs. Il entend, en cela, 
s’en prendre à la comparaison horizontale, c’est-à-dire l’imposition, selon lui, 
différente des propriétaires ayant acquis leur bien immobilier depuis longtemps et 
dont la capacité contributive est semblable aux propriétaires ayant récemment 
acheté leur bien. 
 
 
Ainsi que le relève à juste titre le recourant, un propriétaire ayant acquis son 
bien immobilier depuis longtemps qui dispose d’une capacité contributive 
semblable à un propriétaire ayant récemment acquis son bien ne sera pas imposé 
dans la même mesure. Dans le premier cas, le propriétaire sera imposé sur la base 
d’une estimation ancienne, cas échéant majorée, mais qui reste en général 
nettement en-deçà de la valeur du marché, d’autant plus compte tenu de 
l’abattement prévu par l’art. 50 let. e LIPP, alors que dans le deuxième cas, il sera 
imposé d’après une valeur qui se rapproche de la valeur vénale actuelle. Personne 
ne conteste qu’il existe un écart important entre la valeur des immeubles détenus 
de longue date et celle des immeubles acquis récemment. C’est précisément dans 
le but de corriger les estimations trop faibles des villas et PPE détenus de longue 
date que le Conseil d’État a proposé de majorer les valeurs fiscales des immeubles 
de 20 %. Cette proposition avait déjà été formulée par le Conseil d’État en 2012 
(PL 11020), puis en 2014 par un groupe de députés (PL 11397). Dans l’exposé 
des motifs relatif à ce dernier projet, les députés avaient insisté sur le fait que les 
réévaluations forfaitaires des immeubles de 20 % n’avaient pas permis de suivre 
le prix du marché, et la non-réévaluation des dix dernières années avait encore 


- 18/22 - 
A/861/2019 
accentué le problème. Pour le même bien immobilier, il existait des écarts de 
valeurs allant dans des proportions de 1 à 5. 
 
 
Le taux de 20 % proposé par le Conseil d’État dans ses projets de loi de 
2012 et 2018 a été déterminé en fonction de l’évolution du marché des 
dix dernières années au regard des indices des prix de l’immobilier pour les villas 
et les PPE situés en région lémanique établis par Wuest & Partner, publiés par la 
Banque nationale suisse. Or, de 2008 à 2017, la variation des villas était de 
+ 19,3 % et celle des PPE de + 25,9 %. Ainsi que le relève l’intimé, il s’agit d’une 
augmentation globale des prix du marché, étant précisé que l’indice des prix 
révèle l’existence d’une stagnation du marché immobilier depuis 2011, voire une 
tendance à la baisse (cf. annexe 4 de l’exposé des motifs relatif au PL 12403). On 
précisera néanmoins que les immeubles acquis depuis 2011 ne sont pas concernés 
par la législation litigieuse, dans la mesure où, comme déjà mentionné, la 
majoration ne s’applique qu’aux immeubles acquis, estimés ou construits avant le 
31 décembre 2008 (cf. supra consid. 7d). 
 
 
La majoration de 20 % n’avait certes pas pour but de garantir une 
imposition identique des anciens et nouveaux propriétaires d’immeubles non 
locatifs. Le Conseil d’État a d’ailleurs précisé lors des débats parlementaires que 
« l’augmentation de 20 % [n’allait] absolument pas rapprocher d’une valeur 
vénale les biens des personnes qui [étaient] propriétaires depuis des années, voire 
depuis trente, quarante ou cinquante ans […]. L’augmentation concern[ait] les 
propriétaires qui ont acheté avant le 31 décembre 2008, soit lorsque les temps 
étaient autres ; la valeur vénale des biens immobiliers a depuis augmenté ». La 
majoration de 20 % visait ainsi uniquement à atténuer les inégalités de traitement 
entre anciens et nouveaux propriétaires de villas et de PPE, de même qu’entre 
anciens propriétaires de villas et de PPE et détenteurs de fortune mobilière, 
laquelle est estimée chaque année à la valeur vénale. 
 
 
Or, baisser la majoration proposée par le Conseil d’État de 20 % à 7 % a 
pour effet de maintenir un écart nettement plus important entre la charge fiscale 
supportée par les anciens propriétaires et celle qui pèse sur les nouveaux 
propriétaires. La différence de charge fiscale entre les anciens et les nouveaux 
propriétaires est tellement nette qu’il n’est pas nécessaire de se fonder sur des 
chiffres plus précis, lesquels ne sauraient démentir la conclusion de la chambre 
constitutionnelle sur ce point (cf. ACST/6/2017 du 19 mai 2017 consid 14a). Or, 
un tel écart n’est justifié par aucun motif objectif. Il procède d’une intention claire 
du législateur de favoriser un groupe de contribuables au détriment d’un autre. Il 
ressort en effet des débats parlementaires que la majoration de 7 % a été adoptée à 
la suite d’un amendement dont le but était de favoriser les « personnes ayant 
acquis leur bien immobilier il y a plusieurs décennies et qui viv[aient] aujourd’hui 
avec des moyens modestes, pour ne pas dire limités ; des gens à la retraite » 
(séance du 22 novembre 2018). Les parlementaires étaient appelés à refuser « ce 


- 19/22 - 
A/861/2019 
matraquage de petits propriétaires », estimant que le projet de loi « assomm[ait] 
les petits propriétaires de villas qui dans bien des cas [avaient] hérité de ces biens 
de famille, ne viv[aient] qu’avec l’AVS et ne touch[aient] même pas l’aide 
complémentaire » (ibid). Il s’agit là d’un but sans composante fiscale, dans le 
contexte de 14 années sans majoration ayant eu pour effet d’accentuer la 
différence déjà existante, qui ne justifie pas de traiter différemment les anciens et 
nouveaux propriétaires de villas et de PPE disposant d’une capacité contributive 
semblable. Une telle préoccupation se retrouve d’ailleurs déjà dans le texte légal 
sous la forme d’une diminution de 4 % par année d’occupation continue par le 
même propriétaire, jusqu’à concurrence de 40 % (art. 50 let. e LIPP ; cf. aussi 
art. 52 al. 4 let. b LIPP). Les principes d’égalité de traitement et d’imposition 
selon la capacité contributive sont ainsi violés par la majoration de la valeur 
fiscale actuelle et a fortiori pour les quelques dix prochaines années des 
immeubles à 7 % prévue à l’art. 2 LEFI. 
 
 
À noter au demeurant que dans la mesure où l’inégalité de traitement n’est 
pas couverte par l’art. 14 al. 1 LHID – les cantons étant tenus de choisir une 
méthode de calcul de la valeur vénale des immeubles dans le respect des principes 
constitutionnels –, l’art. 2 LEFI ne bénéficie pas de l’immunité de l’art. 190 Cst. 
10. 
 
Il reste à déterminer quelles conséquences doivent être tirées de 
l’inconstitutionnalité constatée. 
 
a. 
Comme mentionné ci-avant, le recours en contrôle abstrait des normes a en 
règle générale un caractère cassatoire (cf. supra consid. 5a). Dans certains cas, 
exceptionnels, plutôt que d’annuler une norme, le Tribunal fédéral se limite à en 
constater l’inconstitutionnalité, laissant ainsi subsister ladite norme et invitant 
implicitement le législateur à la modifier ; cette solution, qualifiée de décision 
incitative (« Appellentscheid »), est admise pour des motifs de proportionnalité et 
de sécurité du droit, notamment lorsque l’annulation de l’acte normatif 
inconstitutionnel aurait pour effet de faire revivre une réglementation encore 
moins conforme au droit supérieur ou créerait de nouvelles inégalités 
(ATF 131 I 377 consid. 4.4 ; 129 I 185 consid. 8 et 9 ; 124 I 193 consid. 5 ; 
110 Ia 7 
consid. 6 ; 
Gerold STEINMANN, 
in 
NIGGLI / UEBERSAX / WIPRÄCHTIGER [éd.], op. cit., n. 99 ad art. 82 ; 
AUER / MALINVERNI / HOTTELIER, 
op. 
cit., 
vol. 
I, 
n. 
2307 
s. ; 
Yves DONZALLAZ, op. cit., p. 1571 s., n. 4355 s. ; Andreas AUER, L’effet des 
décisions d’inconstitutionnalité du Tribunal fédéral, PJA 1992 559-566, 
p. 562 ss). Une telle décision a ainsi pour conséquence, d’une part, de maintenir 
un acte vicié, le cas échéant en déboutant un recourant qui obtient gain de cause, 
et, d’autre part, de légitimer les autorités (à continuer) à appliquer, au moins 
temporairement, une norme reconnue comme n’étant pas conforme à la 
Constitution jusqu’à ce que le législateur adopte une nouvelle réglementation 
(cf. AUER, op. cit., p. 564). Aussi une décision incitative ne peut-elle être admise 


- 20/22 - 
A/861/2019 
qu’exceptionnellement et pour de justes motifs (ATF 137 V 210 consid. 5 ; 
ATF 136 I 352 consid. 5.2 ; ATF 131 I 74 consid. 6.1 ; ATF 112 Ia 311 
consid. 2c ; arrêt du Tribunal fédéral 2P.96/1997 du 13 novembre 1997, in 
RDAF 1998 II 133 consid. 3b/aa p. 153s.). 
 
 
Dans cet esprit, dans un cas où l’inconstitutionnalité d’une norme ne 
résiderait que dans la date fixée pour son entrée en vigueur, au regard du principe 
de la non-rétroactivité des normes, la chambre constitutionnelle l’a réformée, 
plutôt que de l’annuler, en en modifiant la date d’entrée en vigueur 
(ACST/13/2017 précité consid. 27b). Par ailleurs, la chambre constitutionnelle a 
renoncé à annuler une loi ratifiant le contrat de prestations de la Fondation des 
parkings pour les années 2017 et 2018, respectivement déjà écoulée et entamée, 
pour ne l’annuler qu’à compter du 1er janvier 2019, laissant ainsi le temps aux 
autorités compétentes d’adopter une solution (ACST/14/2018 du 28 juin 2018 
consid. 10) 
b. 
En l’espèce, en tant qu’il fixe la majoration de la valeur fiscale des 
immeubles au 31 décembre 2018 à 7 %, l’art. 2 LEFI est inconstitutionnel car il ne 
respecte pas le principe de l’égalité de traitement et viole le principe de la capacité 
contributive. Toutefois, l’annulation pure et simple de cette disposition aurait pour 
effet soit de faire revivre une réglementation encore moins conforme au droit 
supérieur, soit de créer un vide juridique, compte tenu de la durée limitée de la 
prorogation instituée par la LEFI du 28 août 2014 jusqu’au 31 décembre 2018. 
Dans les deux cas, l’annulation de l’art. 2 LEFI créerait des inégalités encore plus 
importantes. Il y a un intérêt fiscal certain à ce que la valeur fiscale des immeubles 
continue à être majorée. Il apparaît donc justifié de rendre une décision incitative 
dans le cas d’espèce. Le recourant a du reste formé une conclusion en ce sens. Le 
Grand Conseil devra rapidement modifier cette disposition afin de rendre 
l’art. 2 LEFI compatible avec le principe de l’égalité de traitement et de 
l’imposition selon la capacité contributive. Dans l’intervalle, il reste la possibilité 
de remédier à une situation contraire à la Constitution par la voie du contrôle 
concret de la norme. 
 
Le recourant a demandé à l’autorité de céans de constater que l’art. 2 LEFI 
est contraire au droit supérieur, ce que fait l’autorité de céans. Le recours doit 
donc être partiellement admis. 
 
Dans ces conditions, la chambre constitutionnelle, admettant le recours pour 
violation de l’égalité de traitement, se limitera à constater l’inconstitutionnalité de 
la loi attaquée, à charge pour le Grand Conseil d’adopter le plus rapidement 
possible une nouvelle loi cantonale. 
11. 
 
Vu l’issue donnée au recours, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 
al. 1 LPA). 


- 21/22 - 
A/861/2019 
 
Le recourant obtenant partiellement gain de cause et y ayant conclu, une 
indemnité de procédure de CHF 1'500.- lui sera allouée, à la charge de l’État de 
Genève, pour les frais indispensables occasionnés par la procédure, y compris les 
honoraires d’un mandataire (art. 87 al. 2 LPA ; art. 6 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 – 
RFPA - E 5 10.03). 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE CONSTITUTIONNELLE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 4 mars 2019 par Monsieur A______ contre la loi 
12403 du 22 novembre 2018 ; 
au fond : 
l’admet partiellement au sens des considérants ; 
constate que l’art. 2 LEFI, en tant qu’il fixe la majoration de la valeur fiscale actuelle 
des immeubles à 7 % consacre une violation du principe de l’égalité de traitement et de 
l’imposition selon la capacité contributive ; 
invite le Grand Conseil à modifier l’art. 2 LEFI le plus rapidement possible ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Monsieur A______, à la charge de 
l’État de Genève ; 
dit que conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat du recourant, et au Grand 
Conseil, ainsi que, pour information, au Conseil d’État. 
 


- 22/22 - 
A/861/2019 
Siégeant : 
M. Verniory, président, MM. Pagan et Martin, Mme McGregor et 
M. Knupfer, juges. 
Au nom de la chambre constitutionnelle : 
la greffière-juriste : 
 
 
C. Gutzwiller 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. Verniory 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
la greffière :