ge_gerichte · ACJC/1569/2009 · 2009-12-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.12.2009. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/5935/2006 
ACJC/1569/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
statuant par voie de procédure ordinaire 
AUDIENCE DU MARDI 22 DECEMBRE 2009 
 
Entre 
X______ AG, sise ______, appelante d'un jugement rendu par la 18ème Chambre du 
Tribunal de première instance de ce canton le 20 mai 2009, comparant par Me Olivier 
Carrard, avocat, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
Y______ SA, sise ______, intimée, comparant par Me David Ecoffery, avocat, en 
l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 


- 2/22 - 
 
C/5935/2006 
EN FAIT 
 
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 10 juillet 2009, X______ AG 
appelle du jugement rendu par le Tribunal de première instance le 20 mai 2009, 
qui a ordonné au conservateur du Registre foncier d’inscrire Y______ SA en 
qualité de propriétaire du droit distinct et permanent no a... de la commune de 
A______, en lieu et place de X______ AG, à la condition que Y______ SA 
apporte la preuve du paiement de 14'148'362 fr. à X______ AG, sous déduction 
de divers montants totalisant 4'053'465 fr. 40 et correspondant aux loyers versés 
par Y______ SA à X______ AG depuis le 1er juin 2005. Le Tribunal a par 
ailleurs condamné Y______ SA à verser à X______ AG la somme de 1'109 fr. et 
levé à due concurrence l’opposition faite au commandement de payer, poursuite 
no 1..., notifié à Y______ SA sur requête de X______ AG. 
X______ AG conclut à l'annulation du jugement, au déboutement de Y______ SA 
de toutes ses conclusions et à la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 
31'323 fr. 70, la mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer, 
poursuite no 1..., devant être prononcée et ladite poursuite aller sa voie. 
Y______ SA conclut à la confirmation du jugement entrepris, les montants à 
déduire devant cependant être augmentés des loyers qu'elle a versés à X______ 
AG pour les mois de novembre 2008 à août 2009 inclusivement (10 fois 72'630 
fr.), ainsi que du complément de loyer sur le chiffre d'affaires de 2008 payé le 13 
mai 2009 (514'880 fr. 05), ce qui correspond à une somme supplémentaire totale 
de 1'241'180 fr. 05. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
A. 
X______ AG est une société anonyme basée à B______ ayant pour but le 
commerce, le courtage, le financement ainsi que l'administration de biens 
immobiliers. 
 
Par contrat de superficie des 4 juin et 11 juillet 2002, conclu devant Me C______, 
notaire, l'ETAT DE GENEVE a octroyé à X______ AG un droit de superficie 
échéant le 30 juin 2082 sur la parcelle no 2... dont il est propriétaire à A______. 
Le but du contrat était de conférer à X______ AG, qui était déjà en possession du 
terrain depuis le 14 janvier 2002, le droit de construire et d'exploiter un hôtel sur 
cette parcelle, conformément à des plans ayant fait l'objet d'une autorisation de 
construire délivrée le 14 décembre 2001 (art. 5 du contrat). En contrepartie de son 
droit de superficie, X______ AG s'engageait à verser à l'ETAT DE GENEVE, à 
compter du 1er septembre 2003 (terme prévu pour l'achèvement des travaux de 
construction de l'hôtel), une rente annuelle de 162'384 fr. (art. 6). 


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L’art. 8 du contrat stipulait que le droit de superficie était cessible, la cession étant 
subordonnée au consentement préalable de l'ETAT DE GENEVE, auquel le prix 
devait être indiqué. L'ETAT DE GENEVE ne pouvait toutefois refuser de 
consentir à la cession que si les obligations personnelles qui incombaient au 
superficiaire n'étaient pas reprises par l’acquéreur (lit. a) ou si le cessionnaire 
n’offrait pas des garanties suffisantes de solvabilité et ne s’engageait pas à 
maintenir l’affectation de l’immeuble telle qu’elle résultait du contrat de 
superficie (lit. b) […].L'ETAT DE GENEVE avait l’obligation de se prononcer 
dans un délai de six mois dès la réception de la requête du superficiaire faite par 
pli recommandé; en l’absence de toute réponse à l’expiration du délai, le 
consentement à la cession était présumé. Enfin, en cas de cession, l'ETAT DE 
GENEVE pouvait exercer son droit de préemption légal. 
 
L'art. 9 du contrat autorisait X______ AG à louer ou mettre à disposition de tiers 
tout ou partie de ses locaux, après avoir soumis à l'ETAT DE GENEVE les 
conditions de la location ou de la mise à disposition, afin que ce dernier s'assure 
du respect de certaines conditions énumérées (prix, durée, échéance, affectation). 
 
Ce droit distinct et permanent a été immatriculé comme immeuble au Registre 
foncier sous le feuillet no a..., X______ AG en étant la propriétaire. 
B. 
Y______ SA est une société genevoise avec pour but la détention, la location, 
l'exploitation et le financement d'hôtels, de restaurants, de cafés et de bars, ainsi 
que la prise de participations à de telles entreprises et à tout autre établissement du 
secteur gastronomique. 
 
Le 7 juin 2002, X______ AG et Y______ SA ont signé un protocole d’accord. 
Celui-ci prenait acte de la signature entre les parties, ce même jour, d'un contrat de 
bail relatif à l'exploitation de l'hôtel à construire sur la parcelle no 2.... En outre, 
compte tenu de leurs volontés, pour la première, de céder cet hôtel, pour la 
seconde, de l'acquérir une fois en exploitation, elles se sont engagées à conclure, 
avant le 31 décembre 2002, un pacte d’emption et de préemption du droit de 
superficie immatriculé au Registre foncier sous le feuillet no a.... Trois prix de 
vente différents, de 13'000'000 fr., 13'500'000 fr. et de 14'000'000 fr. étaient 
prévus en fonction de la date d'exercice du droit d'emption, avec indexation du 
dernier montant indiqué. Selon E______, signataire pour X______ AG de ce 
protocole d’accord, s'il avait été décidé d'indexer le prix d’achat, la question de la 
TVA n’avait en revanche pas été abordée. 
 
Ce 7 juin 2002, les parties ont donc également signé un contrat de bail pour 
l’exploitation de l’hôtel prévu sur la parcelle no 2..., entrant en vigueur dès la fin 
des travaux, ici prévue le 31 mai 2003. Selon l'art. 7 de ce contrat, Y______ SA 
avait la possibilité de sous-louer tout ou partie de l’exploitation de l'hôtel, 
moyennant accord écrit de X______ AG. Le loyer annuel convenu dépendait du 


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chiffre d’affaires, mais s'élevait au minimum à 750'000 fr. plus TVA pour les 
deux premières années, 810'000 fr. plus TVA pour les deux années suivantes et 
855'000 fr. plus TVA dès la 5ème année (art. 8). 
 
Le 2 avril 2003, X______ AG a donné son accord à la sous-location de l'hôtel, par 
Y______ SA, à la société F______ A______ SA, qui l'exploite, depuis son 
ouverture, sous l’enseigne "G______". 
C. 
Le 2 avril 2003 également, Y______ SA et X______ AG ont signé, sous la forme 
authentique par devant Me C______, un pacte d’emption et de préemption sur le 
droit de superficie dont X______ AG était propriétaire. 
Les articles 2 et 3 consacrés aux conditions du pacte d'emption stipulaient que 
Y______ SA devait notifier son intention d’acquérir l’immeuble en respectant un 
préavis de trente jours ouvrables, par lettre recommandée adressée à X______ 
AG, avec copie au notaire, lequel devait alors immédiatement préparer l’acte de 
transfert définitif. X______ AG s’obligeait, au plus tard dans les dix jours suivant 
la réception de cette notification, à signer l’acte translatif de la propriété de 
l’immeuble objet du présent droit d’emption. Y______ SA entrerait en possession 
et jouissance de l’immeuble le jour de la signature de l’acte de vente, contre le 
paiement simultané du prix de vente convenu. L'art. 14 faisait interdiction à 
X______ AG, pendant la durée du pacte fixée au 31 mai 2008, de conférer à des 
tiers tout droit réel, de jouissance, ou tout autre droit sur l'immeuble. 
 
Le prix de vente devait être acquitté en mains du notaire et s'élevait à 
13'000'000 fr. en cas de levée de l'option avant le 31 mai 2003, à 13'500'000 fr. en 
cas de notification de l'exercice du droit d'emption effectuée entre le 1er juin 2003 
et le 31 mai 2004, et à 14'000'000 fr. si le droit d'emption était exercé entre le 
1er juin 2004 et le 31 mai 2008. Le cas échéant, seul ce dernier prix devait être 
indexé, à partir d'un indice de référence de mai 2000, ainsi que des indices de mai 
2004 et du mois précédent la vente. Il était encore précisé que le pacte indiquait 
l'intégralité du prix, celui-ci n'étant modifié par aucun autre arrangement. 
 
Le pacte réservait encore à Y______ SA un droit de préemption, en cas de vente 
de l'immeuble par X______ AG à un tiers, entre le 1er juin 2005 et le 31 mai 
2008. 
 
Devant le Tribunal, Me C______ a déclaré avoir fixé dans le pacte d'emption ses 
éléments essentiels. Néanmoins, certaines clauses, dont celles sur le prix de vente, 
avaient été préparées par les parties. 
Les droits d'emption et de préemption ont été annotés au Registre foncier le 
17 avril 2003. 


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D. 
Au cours de l’exploitation de l’hôtel, Y______ SA s’est plainte auprès de 
X______ AG de plusieurs défauts, ce qui a donné lieu à des litiges entre les 
parties. 
Notamment, Y______ SA a commandé des travaux supplémentaires, en relation 
avec la climatisation, dont la facture s'est élevée à 578'284 fr. 25. Dans un courrier 
du 24 janvier 2005 adressé à Y______ SA, X______ AG indiquait que ce montant 
était exigible depuis le 19 février 2004, de sorte que des intérêts de 5% depuis 
cette date devaient y être ajoutés. Dans sa réponse du 18 février 2005, Y______ 
SA a contesté l'exigibilité de cette somme. 
Le 5 avril 2005, Y______ SA a payé à X______ AG le montant de 578'284 fr. 25. 
E. 
Par courrier du 7 avril 2005 adressé au conseil de X______ AG, avec copie à Me 
C. ______, Y______ SA a déclaré exercer son droit d’emption avec effet au 31 
mai 2005 à minuit. Dans un second courrier du même jour, à l'attention exclusive 
de X______ AG, Y______ SA déclarait avoir, par gain de paix et sans 
reconnaissance d'une obligation quelconque, procédé au versement de 578'284 fr. 
25; par ailleurs, elle invitait X______ AG à s'assurer du consentement de l'ETAT 
DE GENEVE à la cession du droit de superficie. 
 
Le 12 avril 2005, le notaire Me C______ a informé le Département de 
l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : DAEL) de l’exercice 
de son droit d’emption par Y______ SA, sollicitant l’accord de l'ETAT DE 
GENEVE ainsi qu'une déclaration de renonciation à son droit de préemption légal. 
Ce courrier faisait mention d’un prix de vente de 14'000'000 fr., sous réserve 
d’indexation. 
 
Par courrier du 19 avril 2005 adressé au conseil de Y______ SA, X______ AG, 
par son conseil, a accusé réception de la somme de 578'284 fr. 25, rappelant 
toutefois que 31'323 fr. 70 restaient dus au titre d'intérêts; à cet égard, elle 
mentionnait avoir précisément introduit une poursuite, selon réquisition datée du 5 
avril 2005, reçue le 8 avril 2005 à l'Office des poursuites de Genève, pour le 
montant de 578'284 fr. 25 avec intérêts de 5% à compter du 1er mars 2004. Le 
conseil de X______ AG déclarait en outre, pour le surplus, prendre acte du 
courrier du 7 avril 2005 de Y______ SA, au sujet duquel il se prononcerait après 
s'en être entretenu avec sa mandante. 
 
Le 20 avril 2005, X______ AG a déclaré à Y______ SA que ses courriers du 7 
avril 2005, ainsi que d'autres lettres de Me C______, soulevaient "quelques 
questions techniques"; elle proposait une réunion pour les régler. Par courrier du 
même jour adressé à Me C______, X______ AG précisait qu'en raison de 
l’indexation du prix de vente, sur la base de l’indice du mois de mars 2005, son 
montant s'élevait à 14'053'950 fr. 


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Le 21 avril 2005, le DAEL a fait part à Me C______ de son étonnement, pour 
n’avoir jamais été avisé par X______ AG de ses intentions d'inscrire un droit 
d’emption sur son immeuble et de céder celui-ci. Conformément à l'art. 8 du 
contrat de constitution du droit de superficie du 11 juillet 2002, il sollicitait une 
demande officielle de la part de X______ AG pour le transfert du droit de 
superficie. 
 
Par courrier du 26 avril 2005 adressé au DAEL, X______ AG a pris note que le 
transfert de propriété devait s'effectuer dans le respect de l'art. 8 du contrat de 
superficie et qu'elle fournirait ultérieurement plus d'informations, de manière à 
permettre à l'ETAT DE GENEVE de prendre position. 
F. 
Une entrevue s'est tenue entre les parties et leur notaire le 4 mai 2005. Selon les 
déclarations de ce dernier, cette réunion avait été organisée dans le but de régler 
notamment des problèmes de défauts de construction, de TVA, ainsi que de 
remise d'une cédule hypothécaire grevant le droit de superficie. Me C______ a 
indiqué que X______ AG n’avait alors pas fait état de problèmes de paiement de 
la part de Y______ SA. 
 
Le 11 mai 2005, ensuite de la réunion précitée, Me C______ a adressé aux 
conseils respectifs des parties un avant-projet d’acte de vente du droit de 
superficie, pour le prix de 14'000'000 fr., sous réserve d'indexation. Il demandait 
en particulier à X______ AG de se munir, le jour de la signature, de l’original de 
la police d’assurance dégâts des eaux ainsi que de la cédule hypothécaire au 
porteur au capital de 2'200'000 fr. 
 
Le 24 mai 2005, Y______ SA a établi une déclaration relative à son actionnariat 
et à ses ressources financières, à l’intention de l’ETAT DE GENEVE, qu'elle a 
transmise au conseil de X______ AG le 30 mai 2005. 
 
X______ AG a adressé au conseil de Y______ SA, le 9 juin 2005, un projet de 
courrier à l’attention du DAEL, qui faisait état d’un prix de vente de 14'000'000 
fr. indexé au coût de la vie, soit 14'159'135 fr., plus TVA. Ce courrier fut envoyé 
le 27 juin 2005 au DAEL par X______ AG, après que Y______ SA lui eut 
indiqué, le 23 juin 2005, qu’elle n'avait pas à se prononcer à son sujet, sollicitant 
toutefois deux rectifications de forme sans rapport avec le prix de vente indiqué. 
G. 
X______ AG a fait notifier à Y______ SA, le 27 juin 2005, un nouveau 
commandement de payer, poursuite no 1..., pour le montant de 578'284 fr. 25, 
portant intérêts à 5% dès le 1er mars 2004. Y______ SA a formé opposition à cet 
acte de poursuite. 
 
Par courrier du 8 août 2005, le Conseiller d’Etat Laurent Moutinot a informé 
X______ AG que les conditions de la cession étaient conformes aux stipulations 
de l’art. 8 du contrat de droit de superficie, de sorte qu'il donnait son accord de 


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principe pour la transaction, sous réserve de l’approbation finale du Conseil 
d’Etat. A cet effet, il restait dans l'attente d'une copie de l’acte de cession signé 
par les deux parties. Ce courrier de Laurent Moutinot n'a jamais été transmis à 
Y______ SA par X______ AG. 
 
X______ AG a par ailleurs exigé, à diverses reprises, le paiement des loyers, la 
première fois par une mise en demeure de Y______ SA du 20 décembre 2005, 
pour les loyers des mois de juillet à décembre 2005. X______ AG a assorti ses 
mises en demeure successives d'une menace de résiliation du contrat de bail, 
fondée sur l'art. 257d CO. En réponse au courrier du 20 décembre 2005, Y______ 
SA s'est ainsi acquittée du montant réclamé de 435'780 fr., précisant toutefois que 
"ce paiement [était] fait de manière involontaire et qu’il interv[enait] sous la 
réserve expresse d’en demander la restitution". Sur requête de Y______ SA, un 
commandement de payer ce même montant a été notifié à X______ AG le 6 
février 2006, poursuite no 6005619; cette dernière a formé opposition à cet acte de 
poursuite. 
 
Ce schéma de mise en demeure de Y______ SA par X______ AG pour le 
paiement des loyers, accompagnée de la menace de l'art. 257d CO, suivie du 
paiement, effectué sous la réserve d'en demander la restitution, puis d'une 
poursuite frappée d'opposition, s'est par la suite répété, pendant toute la durée de 
la procédure. 
H. 
Le transfert de propriété n’ayant pas été opéré, Y______ SA a déposé, le 8 mars 
2006, une action fondée sur l’art. 665 CC, à l’encontre de X______ AG, tendant à 
l’attribution en sa faveur de la propriété du droit distinct et permanent no a... de la 
commune de A______, ainsi qu’à son inscription au Registre foncier en qualité de 
propriétaire, moyennant le versement par elle du prix de vente prévu dans le pacte 
du 2 avril 2003, valeur au 1er juin 2005. En déduction du prix de vente, Y______ 
SA invoquait différents montants en compensation, sous réserve d'amplification, à 
savoir un montant à déterminer au jour du jugement représentant la perte entre le 
taux SWAP au jour de la levée de l’option (1er juin 2005, taux de 1,8%) et le taux 
SWAP au jour du jugement, sur une somme de 15'000'000 fr., 15'000 fr. pour les 
frais de dossier bancaire, 16'413 fr. 05 pour les frais d’expertise immobilière, 
23'964 fr. 70 pour les frais d’avocats liés au prêt bancaire et 581'040 fr. pour les 
loyers indument payés durant les mois de juin 2005 à janvier 2006 inclusivement. 
 
Y______ SA a également pris des conclusions subsidiaires en inscription au 
Registre foncier en qualité de propriétaire du droit distinct et permanent n° a... de 
la commune de A______, en condamnation de X______ AG au paiement des 
différents montants susmentionnés, et en mainlevée de l’opposition formée le 6 
février 2006 par X______ AG au commandement de payer, poursuite no 
6005619, sous réserve d’amplification. 


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En substance, Y______ SA exigeait l’exécution, par X______ AG, du pacte 
d’emption du 2 avril 2003, soit le transfert de la propriété. Elle a allégué que 
X______ AG avait violé ses obligations contractuelles, d’une part, en grevant 
l’immeuble objet du pacte de deux cédules hypothécaires, dont l'une en faveur de 
sa maison mère Z______ AG, et, d’autre part, en tardant à requérir l’accord de 
l’ETAT DE GENEVE au transfert de propriété. Elle estimait que X______ AG 
était en demeure de s’exécuter depuis le 1er juin 2005, date à laquelle le droit 
d’emption devait prendre effet. En conséquence, elle invoquait, en compensation 
du prix de vente dû par elle, différents montants relatifs à la perte entre le taux 
SWAP au jour de la levée de l’option et celui au jour du jugement, aux frais de 
dossier bancaire, d’expertise immobilière et d’avocat, ainsi qu’aux loyers versés 
depuis la levée de l’option. 
I. 
X______ AG s'est opposée à la demande et a conclu, reconventionnellement, à la 
condamnation de Y______ SA à lui payer 31'323 fr. 70 au titre d’intérêts sur le 
montant de 578'284 fr. 25, ainsi qu'au prononcé de la mainlevée de l'opposition 
formée par cette dernière au commandement de payer poursuite no 1... L, portant 
sur un montant de 578'284 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 1er mars 2004, sous 
déduction du montant de 578'284 fr. 25 versé le 5 avril 2005. X______ AG a, par 
ailleurs, soulevé un incident de suspension fondé sur l’art. 107 LPC, la cause 
dépendant d’une procédure ayant une portée préjudicielle. Subsidiairement, elle a 
requis du Tribunal de proposer le recours à la médiation et d’impartir à Y______ 
SA un délai de 30 jours pour se prononcer sur la question. 
A l'appui de sa position, X______ AG a allégué avoir contesté, devant les 
tribunaux bâlois, la validité d’un contrat de prêt conclu durant l'été 2004 entre son 
ancien conseil d’administration et sa maison mère Z. ______ AG, en exécution 
duquel trois cédules hypothécaires avaient été inscrites au Registre foncier le 
19 août 2004 sur les droits distincts et permanents de A______, dont une de 
2'200'000 fr. grevant l’immeuble no a.... Le 8 février 2006, le Tribunal civil de 
Bâle-Ville avait jugé, conformément à ce que soutenait X______ AG, d’une part, 
que les membres de son ancien conseil d’administration avaient agi dans l’intérêt 
unique de Z______ AG, ce qui était contraire à leur devoir de fidélité et de 
diligence, et que, d’autre part, le contrat de prêt avait été conclu par une personne 
ayant agi en qualité de double représentant, étant à la fois organe de Z______ AG 
et de X______ AG. Le nouveau conseil d’administration ayant refusé de ratifier le 
contrat de prêt, sa nullité avait ainsi été constatée et la restitution des cédules à 
X______ AG avait été ordonnée. Z______ AG avait appelé de ce jugement, de 
sorte que X______ AG estimait opportun de suspendre la présente procédure, 
jusqu'à droit définitivement jugé sur la validité du contrat de prêt et, par voie de 
conséquence, sur le sort réservé aux cédules hypothécaires. A défaut, il risquait 
d'en résulter des problèmes d’exécution du jugement à rendre, dans la mesure où 
le transfert de propriété ne pouvait s’effectuer franc de tout gage. En tous les cas, 
X______ AG contestait sa demeure, invoquant au contraire celle de Y______ SA 


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pour avoir tardé à exécuter ses propres obligations, en particulier celle de payer ou 
d'offrir de payer le prix de vente de 14'000'000 fr., plus indexation et TVA. 
La conclusion subsidiaire en médiation de X______ AG découlait du fait qu’un 
accord amiable pouvait encore être trouvé entre les parties. 
J. 
Y______ SA a conclu au déboutement de X______ AG des fins de sa demande 
reconventionnelle et de l'incident de suspension. Subsidiairement, elle a invoqué 
la compensation des montants exigés par X______ AG avec ceux faisant l’objet 
de la demande principale. Elle a par ailleurs refusé la proposition de médiation, 
pour le motif que X______ AG avait elle-même agi en violation du pacte. 
Par jugement du 2 novembre 2006, le Tribunal a débouté X______ AG de ses 
conclusions sur incident de suspension et a ordonné un second échange 
d’écritures. 
Dans sa réplique, Y______ SA a sollicité la déduction, en sus des montants déjà 
invoqués, de divers montants correspondant aux loyers des mois de février à 
novembre 2006, ainsi que le supplément de loyer sur le chiffre d’affaires pour 
l’année 2005, sous réserve d’amplification; elle a également requis, en sus de ses 
précédentes conclusions subsidiaires, le paiement des nouveaux montants 
susmentionnés ainsi que la mainlevée de l’opposition formée le 14 mars 2006 par 
X______ AG au commandement de payer poursuite no 6…. 
K. 
Devant le premier juge, H______ a confirmé que la société I______, qui 
l’employait alors, avait été mandatée par Y______ SA pour trouver le 
financement de l’achat du droit de superficie. Il a confirmé diverses pièces 
produites par Y______ SA, aux termes desquelles deux banques avaient donné 
leur accord, l'une de principe, l'autre définitif, pour le financement de l’acquisition 
du droit de superficie. Cela signifiait, selon le témoin, que si le contrat se faisait 
"dans les normes convenues", le crédit aurait été automatiquement octroyé. Dans 
le cadre de ces démarches, Y______ SA avait versé 15'000 fr. le 25 août 2005 à 
l'une des banques pour ses frais de dossier, ainsi que 16'413 fr. 05 pour une 
expertise et 23'964 fr. 70 pour les frais d’avocat liés au prêt bancaire. Selon 
H______, les conditions de crédit de juin 2005 n'étaient plus les mêmes qu'à 
l'époque de son audition, car le taux de refinancement avait augmenté, et il n’était 
pas certain d’obtenir un crédit avec la même marge. 
L. 
Le 10 avril 2008, le Tribunal a ordonné, sur mesures provisionnelles sollicitées 
par Y______ SA, l’annotation, sur le feuillet du droit distinct et permanent no a... 
de la commune de A______, propriété de X______ AG, d’une restriction au droit 
d’aliéner, avec effet jusqu’au prononcé du jugement définitif et exécutoire dans la 
présente procédure, au plus tard le 31 mai 2013. 


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En cours de procédure, X______ AG a précisé qu’en 2004, J______, actionnaire à 
80% de X______ AG, avait pris le contrôle de son conseil d’administration. Cette 
dernière n'avait découvert qu'après l’exercice de son droit d’emption, par 
Y______ SA, que des cédules hypothécaires avaient été créées à son insu. 
Lorsque Y______ SA avait fait valoir son droit d’emption, le problème de la 
cédule s’était donc posé et avait donné lieu à des discussions. Les propositions de 
X______ AG, consistant à remettre la cédule à un notaire pour la somme de 3 
millions, ainsi que de consigner cette somme auprès du Tribunal de Bâle, avaient 
été refusées par Y______ SA. 
 
Le 7 octobre 2008, Y______ SA a encore amplifié sa demande en invoquant, en 
déduction du prix de vente et en sus des autres postes, la valeur des loyers de 
novembre 2006 à octobre 2008, ainsi que les suppléments de loyers sur le chiffre 
d'affaires pour les années 2006 et 2007. Elle a sollicité, subsidiairement, le 
paiement de ces montants, ainsi que la mainlevée de l’opposition formée le 7 
novembre 2007 par X______ AG au commandement de payer poursuite no 1…. 
X______ AG a conclu à l’irrecevabilité des conclusions en amplification de la 
demande formées par Y______ SA, pour cause de tardiveté, subsidiairement à 
leur rejet. 
La procédure bâloise en contestation de la validité du contrat de prêt intentée par 
X______ AG, suspendue devant le Tribunal fédéral le 19 janvier 2009, a été 
retirée par la recourante Z______ AG, un accord ayant été trouvé entre les parties. 
Le Tribunal fédéral a néanmoins requis de Z. ______ AG qu'elle restitue les 
cédules hypothécaires à X______ AG, dont la cédule litigieuse de 2'200'000 fr. 
M. 
Le Tribunal a considéré que les amplifications successives de la demande de 
Y______ SA étaient recevables, ni la réalité des loyers versés, ni les montants 
invoqués n'étant au demeurant contestés. En outre, Y______ SA avait levé 
l’option conformément au pacte d'emption, par déclaration du 7 avril 2005, avec 
effet au 31 mai 2005; elle était ainsi en droit de s’attendre, dix jours après la 
réception de la notification de la levée d'option par X______ AG, à se voir 
proposer l’acte translatif de la propriété de l’immeuble signé par cette dernière et 
se trouver liée par un contrat de vente, qui devait déployer ses effets au 1er juin 
2005. Après avoir procédé à l'interprétation de la volonté des parties au sujet du 
prix de vente, le Tribunal a retenu que celui-ci s'entendait sans la TVA et devait 
être arrêté sur la base de l'indice suisse des prix à la consommation du mois de 
mai 2005, soit 104,9; le prix de vente ainsi indexé, valeur au 1er juin 2005, 
s'élevait à 14'148'362 fr. 
 
Par conséquent, X______ AG était en demeure de s’exécuter depuis le 1er juin 
2005 et devait, en application de l’art. 103 al. 1 CO, des dommages-intérêts pour 
cause d’exécution tardive, Y______ SA devant être placée dans la situation qui 


- 11/22 - 
 
C/5935/2006 
aurait été la sienne si X______ AG avait exécuté son obligation à temps. Or, dans 
ce cas, Y______ SA, en tant que propriétaire, n’aurait plus eu à lui verser de 
loyers. Dès lors, les montants versés à ce titre pouvaient être compensés (art. 120 
CO) avec le prix de vente à verser. En revanche, les autres montants invoqués 
dans les dommages de Y______ SA n'étaient pas établis à satisfaction de droit, 
faute d'avoir démontré que les démarches auxquelles ils correspondaient étaient 
devenues inutiles à celle-ci. 
 
Concernant la demande reconventionnelle de X______ AG, cette dernière n'avait 
pas démontré avoir interpellé Y______ SA avant son courrier du 21 mars 2005, de 
sorte que les intérêts dont elle demandait le paiement ne pouvaient courir qu'à 
compter de cette date; en conséquence, la demande ne pouvait être admise que 
pour 1'109 fr. Le Tribunal a ainsi levé l’opposition formée au commandement de 
payer, poursuite no 1..., à concurrence de ce dernier montant. 
N. 
En appel, X______ AG soutient que l'action en attribution de propriété de 
Y______ SA, en tant qu'elle était fondée sur l'art. 665 CC, n'accordait à celle-ci 
aucun droit à des dommages et intérêts pour exécution tardive. De plus, X______ 
AG maintient que le prix de vente du droit de superficie convenu entre les parties 
ne comprenait pas la TVA. En raison du litige survenu sur ce point essentiel du 
contrat, ainsi qu'à propos de la cédule hypothécaire, Y______ SA ayant 
abusivement refusé les propositions de X______ AG, cette dernière était fondée à 
refuser la signature de l'acte de vente. Elle ne pouvait par conséquent pas être 
considérée comme ayant été en demeure d'exécuter ses obligations. De son côté, 
Y______ SA n'avait ni effectué sa propre prestation, qui consistait à payer le prix 
de la vente, ni même offert de le payer. 
 
Enfin, la décision du premier juge était "choquante", dès lors qu'elle permettait à 
Y______ SA de retirer tous les bénéfices liés au droit de superficie depuis juin 
2005, sans en assumer aucune charge. A cet égard, il ressortait des pièces 
produites que si Y______ SA était devenue propriétaire le 1er juin 2005, elle 
aurait dû assumer dès cette date des frais relatifs aux intérêts et à l'amortissement 
des emprunts bancaires contractés pour l'achat, à la rente de superficie due à 
l'ETAT DE GENEVE, aux impôts, aux primes d'assurances et à divers frais 
d'entretien, à concurrence de 4'442'501 fr. 83. Produisant de nouvelles pièces, 
X______ AG allègue que ses propres charges liées au droit de superficie, durant 
la période litigieuse, se sont élevées à 847'132 fr., auxquelles se sont ajoutés 
35'347 fr. 45 de frais d'entretien. 
Y______ SA réfute les arguments de X______ AG, les pièces et allégués 
nouveaux de l'appelante étant de surcroît irrecevables, pour n'avoir pas été soumis 
au premier juge. 


- 12/22 - 
 
C/5935/2006 
L'argumentation des parties sera pour le surplus examinée dans la partie 
ci-dessous, dans la mesure utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
L'appel a été formé dans le délai utile et selon la forme prescrite par la loi (art. 296 
et 300 LPC). Il est, partant, recevable. 
 
Compte tenu de la valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr., la cognition de la Cour 
est complète (art. 22 al. 2 LOJ, art. 291 LPC). 
2. 
La qualité de titre d'acquisition valable du droit de superficie, conférée par le 
Tribunal à l'exercice du droit d'emption de l'intimée, est contestée en appel. 
 
2.1. Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire 
fasse opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du 
droit de propriété (art. 665 al. 1 CC). Le jugement rendu à la suite d'une telle 
action en exécution est un jugement formateur, attribuant directement la propriété 
au demandeur, qui peut requérir lui-même l'inscription. Celle-ci est déclarative 
(Arrêt du Tribunal fédéral 5P.19/2005 du 25 mai 2005, consid. 2.2). 
 
Un droit d'emption annoté au registre foncier est défini comme un droit 
d'acquisition conditionnel subordonné à une condition suspensive potestative, la 
déclaration d'exercice du droit; il s'analyse comme une vente conditionnelle 
(ATF 129 III 264 consid. 3.2.1). 
 
Le pacte d'emption relatif à un immeuble n'est valable que s'il a été passé en la 
forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Le pacte d'emption doit contenir tous les 
éléments nécessaires pour que, par la suite, la seule déclaration unilatérale de 
levée de l'option soit suffisante pour qu'existe un contrat de vente parfait. Ces 
éléments essentiels sont, outre la volonté de constituer un droit d'emption, la 
désignation du concédant et de l'empteur, la désignation de l'objet du droit, 
l'indication du prix de vente et la fixation de la durée du droit (STEINAUER, les 
droits réels, tome II, 2002, no 1700). 
 
Les droits de préemption, d'emption et de réméré conventionnels sont des droits 
d'acquisition conditionnels qui font naître un rapport générateur d'obligations et 
qui sont soumis, comme tels, aux dispositions générales relatives aux contrats 
(ATF 126 III 421). 
 
2.2.1. En l'espèce, le pacte d'emption qui lie les parties a été passé en la forme 
authentique et il contenait tous les éléments essentiels nécessaires. 
 
Certes, après la levée de l'option du 7 avril 2005, un désaccord est survenu entre 
les parties au sujet du prix de vente du droit de superficie, l'appelante invoquant, 


- 13/22 - 
 
C/5935/2006 
pour la première fois lors de la réunion du 4 mai 2005, le fait que ce prix ne 
comprenait pas la TVA. Cela étant, le prix dont les parties avaient convenu ressort 
du pacte lui-même. En effet, celui-ci indique trois prix différents, selon la date de 
l'exercice du droit d'emption, mais ne mentionne nulle part qu'aux montants 
prévus doit être ajoutée la TVA. En outre, l'absence de mention de la TVA 
s'accorde mal avec la présence d'un chapitre du pacte entièrement consacré à 
l'indexation du prix de vente, les variations susceptibles de se produire à ce 
dernier titre étant potentiellement très inférieures au montant que représentait 
l'ajout de la taxe sur la valeur ajoutée. Enfin, entre la levée de l'option par 
l'intimée et la réunion du 4 mai 2005, plusieurs échanges ont eu lieu entre les 
parties et leur notaire, les premières ayant ainsi, notamment, eu connaissance du 
courrier adressé par ce dernier au DAEL le 12 avril 2005, qui mentionnait 
expressément le prix de 14'000'000 fr. sans indiquer de TVA; à ces diverses 
occasions, l'appelante n'a pas réagi dans le sens d'une correction du prix de vente. 
Le silence de l'intimée aux courriers des 9 et 27 juin 2005 de l'appelante, adressés 
au DAEL et qui indiquaient un prix de vente de 14'000'000 fr. plus TVA, ne 
saurait en revanche valoir ratification de l'ajout de la TVA. D'une part, à ces dates, 
les délais prévus pour la signature de l'acte de vente et pour l'entrée en vigueur des 
effets de cette vente étaient déjà dépassés; d'autre part, compte tenu du 
destinataire de ces courriers, dont était attendu l'accord à la vente, l'intimée était 
fondée à ne pas vouloir laisser transparaître une mésentente au sujet de la TVA, 
susceptible de retarder encore plus l'aboutissement de l'exercice de son droit 
d'emption. 
 
En conséquence, la présente interprétation de la volonté des parties (art. 18 CO) 
conduit la Cour de céans, à l'instar du Tribunal, à tenir pour acquis que le prix de 
vente convenu de 14'000'000 fr. s'entendait sans l'ajout de la TVA. 
 
Le calcul de l'indexation du prix de vente n'étant pas contesté en appel, celui-ci est 
arrêté à 14'148'362 fr., valeur au 1er juin 2005. 
 
2.2.2. Contrairement à ce que soutient l'appelante, il ressort clairement des 
conclusions prises par l'intimée, dans son action fondée sur l'art. 665 al. 1 CC, que 
celle-ci visait à obtenir un jugement formateur lui attribuant directement la 
propriété du droit de superficie objet du pacte d'emption. 
En outre, il a été vu ci-dessus que le prix de vente du droit de superficie était 
suffisamment déterminé (art. 184 al. 3 CO). De la sorte, par la simple déclaration 
unilatérale de levée de l'option de l'intimée, les parties se sont trouvées liées par 
un contrat de vente parfait, qui contenait de surcroît un terme pour l'exécution de 
leurs obligations respectives, fixé au 31 mai 2005. 
Un tel droit d'emption étant par ailleurs soumis aux dispositions générales 
relatives aux contrats (ATF 126 III 421), l'on comprend mal pour quelle raison, si 


- 14/22 - 
 
C/5935/2006 
la demeure d'une des parties est établie et que les conditions des dispositions y 
relatives (art. 102 et suivants CO) sont remplies, ces dernières ne trouveraient pas 
application. 
Il ne saurait ainsi être reproché au Tribunal, ni d'avoir statué ultra petita, ni 
d'avoir violé le droit d'être entendu de l'appelante, pour être entré en matière, 
conformément aux conclusions de l'intimée, sur l'action en attribution de propriété 
ainsi que sur la demande de réparation des dommages subis du fait de la demeure 
de l'appelante. 
2.2.3. Reste cependant à examiner si l'appelante était en demeure. 
En l'occurrence, un premier terme incombait à l'appelante pour la signature de 
l'acte translatif de propriété, dix jours après avoir reçu la levée de l'option de 
l'intimée. Un second terme, arrêté au 31 mai 2005, était prévu pour l'entrée en 
vigueur des autres effets découlant du droit d'emption. 
A teneur de la procédure, en réponse à l'exercice de son droit d'emption par 
l'intimée, le 7 avril 2005, l'appelante n'a réagi que par un accusé de réception du 
19 avril 2005, soit plus de dix jours après la notification de la levée de l'option. 
De surcroît, par un second courrier du lendemain, l'appelante indiquait à l'intimée 
que sa demande soulevait "quelques problèmes techniques". Concrètement, ces 
derniers se sont avérés être la contestation du prix de vente, ainsi que la 
constitution d'une cédule hypothécaire et la remise de ce titre à la maison mère de 
l'appelante. Or, il a été vu que le prix de vente avait été valablement déterminé et 
que c'est de manière infondée que l'appelante a cherché à y ajouter le montant de 
la TVA. Concernant la cédule hypothécaire, d'une part, le fait même de sa 
constitution, à tout le moins sa remise à un tiers, violait le pacte d'emption qui liait 
les parties, élément qui n'était pas de nature à rassurer l'intimée sur la volonté de 
l'appelante à exécuter ses obligations; d'autre part, il n'est pas démontré qu'il 
empêchait la conclusion du contrat définitif de vente, le prix pouvant simplement 
être réduit, à concurrence de la valeur du titre, jusqu'à récupération de celui-ci par 
l'appelante et sa remise ultérieure à l'intimée, contre paiement. En tous les cas, 
l'intimée n'avait pas à pâtir d'un éventuel litige survenu entre l'appelante et sa 
maison mère, au sujet de cette cédule hypothécaire; de la sorte, il incombait à la 
seconde de faire toutes propositions utiles pour satisfaire à ses obligations, plutôt 
que d'exiger de l'intimée qu'elle consigne le montant correspondant à la valeur de 
la cédule. 
L'attitude de l'appelante à l'égard de l'ETAT DE GENEVE n'est pas non plus 
exempte de tout reproche. Ainsi, elle n'a formellement pris contact avec le DAEL, 
pour la première fois, que le 26 avril 2005, soit plus de deux semaines après la 
levée de l'option. Elle ne lui a ensuite transmis tous les documents utiles à sa 


- 15/22 - 
 
C/5935/2006 
détermination au sujet de l'exercice du droit d'emption de l'intimée que le 27 juin 
2005. 
Afin de se disculper, l'appelante reproche à l'intimée de n'avoir répondu que le 
23 juin 2005 à son envoi du 9 juin 2005 d'un projet de courrier à l'attention du 
DAEL. Toutefois, comme s'en est défendue l'intimée, celle-ci n'avait pas à se 
prononcer sur le contenu des démarches qu'il incombait à l'appelante d'effectuer à 
l'égard de l'ETAT DE GENEVE. De plus, ce projet de courrier posait un problème 
de détermination à l'intimée, dès lors que par le biais de celui-ci et pour la 
première fois, l'appelante exprimait par écrit sa volonté d'ajouter le montant de la 
TVA au prix de vente convenu. L'appelante reproche également à l'intimée de ne 
lui avoir fourni une attestation de solvabilité, à transmettre au DAEL, que le 
30 mai 2005. Si cet envoi peut certes sembler tardif, l'intimée ne saurait toutefois 
en être tenue pour seule responsable; cette dernière allègue en effet, sans 
contestation, que sa tâche avait été rendue plus difficile uniquement en raison de 
la poursuite, la seule inscrite à l'Office des poursuites, que lui avait fait notifier 
l'appelante par réquisition déposée le 8 avril 2005, soit postérieurement à la levée 
de l'option et au versement du capital objet de la poursuite. 
Enfin et contre toute attente, l'appelante ne fournit aucune explication pour 
justifier son choix d'avoir caché à l'intimée, jusqu'au dépôt de sa réponse à la 
présente action (19 juin 2006), le fait que le Conseiller d'Etat alors en charge du 
DAEL avait donné son accord de principe à la transaction le 8 août 2005 déjà, 
seul devant encore lui être transmis le contrat de vente définitif signé par les 
parties. 
De l'ensemble de ces éléments, il faut en déduire que l'appelante n'a pas fait ce qui 
était en son pouvoir pour respecter ses engagements. Au contraire, en tardant dans 
ses démarches, en faisant valoir des prétentions abusives (contestation du prix de 
vente, absence d'engagement de sa part pour pallier l'impossibilité de remettre la 
cédule à l'intimée), puis en cachant à l'intimée que l'autorisation du DAEL lui était 
parvenue, elle a tenté de se dérober à ses obligations à l'égard de cette dernière, 
cherchant manifestement, de la sorte, à retarder le plus possible la signature du 
contrat de vente et les autres effets liés à l'exercice de son droit d'emption par 
l'intimée. 
Dans ces circonstances, il est tenu pour établi que l'appelante était en demeure de 
signer un contrat de vente avec l'intimée dès le dixième jour suivant la notification 
de la levée de l'option, et en demeure de transférer à cette dernière la propriété du 
droit de superficie distinct et permanent dès le 1er juin 2005. 
2.2.4. L'appelante invoque la propre demeure de l'intimée, dont elle soutient 
qu'elle n'a ni payé le prix de vente de l'immeuble, ni offert de le payer. 


- 16/22 - 
 
C/5935/2006 
En l'occurrence, les parties avaient convenu de finaliser, devant notaire, un contrat 
de vente définitif de l'immeuble, lequel devait être signé par l'appelante dix jours 
après avoir reçu la levée de l'option par l'intimée. A cet égard, ni le projet de vente 
du 11 mai 2005 établi par le notaire, ni aucun autre élément de la procédure ne 
permet de tenir pour acquis que le paiement du prix devait avoir lieu à un autre 
moment que simultanément à l'accomplissement de ses obligations de vendeuse 
par l'appelante (art. 184 al. 2 CO). Il s'ensuit que l'intimée n'avait pas à payer le 
prix de la vente avant la date qui aurait été prévue à cette fin dans l'acte de vente 
définitif et qui restait à établir. 
Par ailleurs, l'intimée a démontré, par pièces et par témoin, avoir entrepris les 
démarches nécessaires en vue du financement de l'acquisition de l'immeuble de 
l'appelante, les crédits demandés étant prêts à être libérés au moment de la 
signature de l'acte de vente. 
Par conséquent, la prétendue demeure de l'intimée de respecter ses propres 
obligations n'est pas établie. 
2.3. En résumé, il découle des considérants qui précèdent que l'appelante, pour 
n'avoir pas respecté ses obligations contractuelles, était en demeure de transférer 
la propriété à l'intimée depuis le 1er juin 2005, en contrepartie du paiement 
simultané, par cette dernière, d'une somme de 14'148'362 fr. 
Il s'ensuit que l'ordre donné au Conservateur du Registre foncier d’inscrire 
l'intimée en qualité de propriétaire du droit distinct et permanent no a... de la 
commune de A ______, en lieu et place de l'appelante, à la condition que l'intimée 
apporte la preuve du paiement de 14'148'362 fr. à l'appelante, sera confirmé. 
3. 
3.1. Lorsque le débiteur est en demeure et qu'il s'est vu accorder un délai de grâce 
(art. 107 al. 1 CO), à moins que cette formalité n'ait pas été nécessaire (art. 108 
CO), le créancier peut persister dans sa demande d'exécution de la prestation 
promise et réclamer des dommages-intérêts pour cause de retard, au sens de l'art. 
103 al. 1 CO; il est même présumé avoir choisi cette solution s'il ne renonce pas 
immédiatement à la prestation promise (art. 107 al. 2 CO, arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.457/1999 du 14 juin 2000, consid. 3a). 
De manière générale, le dommage se définit comme la diminution involontaire de 
la fortune nette; il correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine 
du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait eu si l'événement 
dommageable ne se serait pas produit (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2; 132 III 564 
consid. 6.2; 131 III 360 consid. 6.1). 
Dans le cadre de la responsabilité pour exécution tardive, le retard doit être propre 
à entraîner, selon le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, 
le dommage effectivement survenu (WEBER, Commentaire bernois, 2000, n. 40 


- 17/22 - 
 
C/5935/2006 
ad art. 103 CO). Le dommage pour cause de retard se calcule d'après l'intérêt 
positif du créancier à recevoir la prestation en temps utile (arrêt du Tribunal 
fédéral du 21 janvier 1993 in SJ 1993 p. 321, consid. 5c/aa; ATF 116 II 441, JT 
1991 I p. 166 consid. 2c). Ainsi, conformément à la théorie de la différence, le 
créancier doit être placé dans la situation qui serait la sienne si le débiteur avait 
exécuté son obligation à temps. Dans ce cadre, le dommage pour exécution 
tardive comprend notamment les coûts de remplacement temporaire de la 
prestation en demeure, par exemple la location d'un logement lorsque le vendeur 
de la maison ne l'a pas livrée à la date convenue (THEVENOZ, Commentaire 
romand, 2003, n. 5 ad art. 103 CO). 
Le créancier supporte la preuve du dommage et les règles générales sur 
l'évaluation du dommage, dont l'art. 42 al. 2 CO, s'appliquent (THEVENOZ, 
op. cit., n. 6 ad art. 103 CO). A teneur de cette disposition, lorsque le montant 
exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement en 
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie 
lésée. Cette disposition édicte une règle de preuve de droit fédéral dont le but est 
de faciliter au lésé l'établissement du dommage. Elle s'applique aussi bien à la 
preuve de l'existence du dommage qu'à celle de son étendue. L'art. 42 al. 2 CO 
allège le fardeau de la preuve, mais ne dispense pas le lésé de fournir au juge, 
dans la mesure du possible, tous les éléments de fait constituant des indices de 
l'existence du préjudice et permettant l'évaluation ex aequo et bono du montant du 
dommage. Les circonstances alléguées par le lésé doivent faire apparaître un 
dommage comme pratiquement certain; une simple possibilité ne suffit pas pour 
allouer des dommages-intérêts (ATF 132 III 219 consid. 4.4.2). 
 
3.2. Si l'appelante avait exécuté ses obligations en temps voulu, l'intimée aurait été 
propriétaire du droit de superficie dès le 1er juin 2005, ce qui aurait également eu 
pour conséquence de mettre un terme au contrat de bail liant les parties. En effet, 
en sa qualité de propriétaire, l'intimée aurait alors été libérée de tout paiement de 
loyers à l'appelante. 
L'auteur précité (THEVENOZ, op. cit., n. 5 ad art. 103 CO) mentionne 
expressément que la location d'un logement, lorsque le vendeur d'une maison ne 
l'a pas livrée à la date convenue, fait partie du dommage pour exécution tardive. 
En l'occurrence, les versements des loyers à l'appelante, effectués par l'intimée, 
ont diminué de façon involontaire et à due concurrence la fortune nette de cette 
dernière. Il s'ensuit que la demande de restitution de ces loyers est fondée dans 
son principe. 
L'amplification de la demande de restitution des loyers, à concurrence de ceux 
versés par l'intimée postérieurement au jugement du Tribunal, est par ailleurs 
recevable (art. 312 lit. b et c LPC). 


- 18/22 - 
 
C/5935/2006 
 
3.3. Dans ses écritures après enquêtes, l'appelante a soutenu, devant le premier 
juge, que la restitution des loyers à l'intimée aboutirait au résultat choquant que 
cette dernière aurait ainsi pu librement bénéficier de l'hôtel et de ses revenus, sans 
en assumer aucune charge correspondante, en particulier ni loyers, ni impôts. 
A l'appui de son appel, l'appelante développe de nouveaux allégués relatifs à ce 
grief. Ainsi, se fondant sur diverses pièces du dossier, elle procède à des calculs 
des frais qu'aurait dû assumer l'intimée, au titre des intérêts et de l'amortissement 
des emprunts prévus pour l'acquisition du bien, entre le 1er juin 2005 et le 30 juin 
2009 (3'678'025 fr. 48), au titre de l'impôt immobilier complémentaire durant cette 
période (art. 77 LCP, 101'408 fr. 35) et de la rente due à l'ETAT DE GENEVE 
pour le droit de superficie (663'068 fr.). Produisant des pièces nouvelles, 
l'appelante allègue que ses propres charges fixes se sont élevées, pour cette même 
période, à 847'132 fr., auxquelles se sont encore ajoutés environ 35'000 fr. de frais 
d'entretien de l'immeuble. 
 
Pour l'essentiel, les calculs des prétendus frais qu'aurait dû assumer l'intimée 
constituent des faits nouveaux qui auraient nécessité des mesures probatoires; or, 
ils n'ont ni été soumis au premier juge, ni n'ont fait l'objet de conclusions 
chiffrées, même à titre subsidiaire, en première instance. Il en va en particulier 
ainsi du montant supposé correspondre au remboursement et à l'amortissement des 
emprunts bancaires que l'intimée était sur le point de conclure en vue de 
l'acquisition du droit de superficie, du montant allégué pour les assurances, ainsi 
que celui dû au titre de l'impôt immobilier complémentaire; à l'égard de ce 
dernier, outre le fait que son montant n'a jamais été mentionné devant le Tribunal 
et qu'il ne ressort pas de la procédure, il ne saurait être exclu que l'intimée puisse 
se prévaloir, face à l'administration fiscale cantonale, de certaines des exceptions 
prévues à l'art. 77 al. 1 LCP. En conséquence, faute d'avoir été valablement 
soulevés devant le Tribunal par l'appelante alors qu'elle en avait connaissance, ces 
nouveaux 
allégués 
sont 
irrecevables 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/-
SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n. 8 ad art. 312). 
En revanche, la Cour de céans tient pour acquis que si l'appelante avait exécuté 
son obligation à temps, l'intimée aurait alors dû s'acquitter, en tant que 
propriétaire, de la rente du droit de superficie due à l'ETAT DE GENEVE. En 
l'occurrence, l'appelante a valablement allégué ce fait devant le premier juge, en 
mentionnant que l'intimée aurait été redevable de ces loyers, et le montant de la 
rente ressort clairement du contrat de superficie joint à la procédure. Dans ces 
circonstances et afin de placer l'intimée dans la situation qui aurait été la sienne si 
l'appelante avait exécuté son obligation à temps, il se justifiait de prendre en 
considération la valeur de cette rente. 
Le contrat de superficie prévoit que la rente annuelle de 162'384 fr. est payée en 
deux versements par année, les 31 mai et 30 novembre. A chacune de ces deux 
échéances postérieures au 1er juin 2005, des sommes de 81'192 fr. seront ainsi 


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C/5935/2006 
portées en déduction, en faveur de l'appelante, des montants que l'intimée peut 
elle-même déduire, au titre de remboursement des loyers, du prix de vente du 
droit de superficie. 
4. 
L'appelante maintient en appel que l'intimée lui doit 31'323 fr. 70 au titre d'intérêts 
échus sur la somme de 578'824 fr. 25. Toutefois, contrairement à ce qu'elle 
prétend, l'intimée n'a pas reconnu devoir un tel montant, cette dernière, dès sa 
mise en demeure de le payer, ayant contesté l'exigibilité de la créance, partant, le 
fait qu'elle puisse produire des intérêts moratoires. 
Cela étant, le premier courrier de mise en demeure adressé à ce sujet par 
l'appelante à l'intimée et qui figure à la procédure date du 24 janvier 2005, avec un 
délai de paiement au 31 janvier 2005, et non pas du 21 mars 2005, comme l'a 
retenu à tort le Tribunal. Les intérêts dus par l'appelante, sur le montant de 
578'824 fr. 25, ont donc couru du 1er février 2005 au 5 avril 2005, date non 
contestée du paiement du capital. 
Au taux de 5% durant 63 jours, le montant des intérêts s'élevait ainsi à 
4'995 fr. 30. 
5. 
Les considérants qui précèdent conduisent à la confirmation, pour l'essentiel, du 
jugement entrepris. 
 
Les montants que l'intimée peut porter en déduction du paiement du prix de vente 
seront toutefois augmentés des sommes suivantes, que l'appelante ne conteste pas 
avoir perçues aux dates indiquées : 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 3 novembre 2008; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er décembre 2008; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 5 janvier 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 février 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 mars 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 4 mai 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 juin 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 3 août 2009; 
- 
514'880 fr. 05 avec intérêts à 5% dès le 13 mai 2009. 
A son tour, l'appelante pourra faire valoir, en compensation des déductions 
précitées, les montants suivants : 


- 20/22 - 
 
C/5935/2006 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2005; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2006; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2006; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2007; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2007; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2008; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2008; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2009. 
Enfin, la demande reconventionnelle de l'appelante sera admise à concurrence du 
montant de 4'995 fr. 30. 
6. 
Compte tenu du fait que ses conclusions sont pour l'essentiel rejetées, l'appelante 
supportera les dépens de la procédure d'appel (art. 176 et 313 LPC). 
* * * * * 


- 21/22 - 
 
C/5935/2006 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ AG contre le jugement JTPI/6341/2009 
rendu le 20 mai 2009 par le Tribunal de première instance dans la cause C/5935/2006-
18. 
Au fond : 
Annule le chiffre 5 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et, statuant à nouveau : 
5. 
Condamne Y______ SA à verser à X______ AG la somme de 4'995 fr. 30. 
Par ailleurs, complète comme suit le chiffre 2 du dispositif du jugement susmentionné : 
Y______ SA est autorisée à déduire du prix de vente les montants 
supplémentaires suivants : 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 3 novembre 2008; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er décembre 2008; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 5 janvier 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 février 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 mars 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er avril 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 4 mai 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 2 juin 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er juillet 2009; 
- 
72'630 fr. avec intérêts à 5% dès le 3 août 2009; 
- 
514'880 fr. 05 avec intérêts à 5% dès le 13 mai 2009. 
En compensation de l'ensemble de ces déductions, X______ AG peut elle-même 
déduire les montants suivants : 
 
 


- 22/22 - 
 
C/5935/2006 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2005; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2006; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2006; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2007; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2007; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2008; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2008; 
- 
81'192 fr. avec intérêts à 5% dès le 31 mai 2009. 
Confirme ce jugement pour le surplus. 
Condamne X______ AG aux dépens d'appel comprenant une indemnité de procédure de 
15'000 fr. à titre de participation aux honoraires d'avocat de Y______ SA. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Louis PEILA, président; Madame Florence KRAUSKOPF, Monsieur 
Christian MURBACH, juges; Madame Nathalie DESCHAMPS, greffière. 
 
Le président : 
Louis PEILA 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.