ge_gerichte · JTAPI/522/2024 · 2024-05-28 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3047/2023 ; A/3048/2023 et 
A/3049/2023 LDTR 
JTAPI/522/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 28 mai 2024 
 
dans la cause 
 
A______, représentée par Mes Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats, avec élection 
de domicile 
 
contre 
 
B______ SA, représentée par Me Sidonie MORVAN, avocate, avec élection de domicile 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 


- 2/14 - 
A/3047/2023 
EN FAIT 
1. 
La parcelle 1______ de la commune de C______, située en zone de développement 
4A, accueille notamment un bâtiment construit avant 1919, qui a pour adresse rue 
D______ 2______ 
2. 
Ce bâtiment a été soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) en 
septembre 1971. À cette époque, il comptait notamment l’appartement n° 3______ 
au 1er étage, l’appartement n° 4______ au 2ème étage et le local mansardé n° 
5______ dans les combles. 
3. 
En mai 2023, B______ SA a acquis l’appartement n° 4______ (341 millièmes) et 
le lot n° 5______ (136 millièmes) ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée pour 
un montant de CHF 2,8 millions. 
4. 
Par requêtes du 26 juillet 2023, pour le compte de B______ SA, Maître E______, 
notaire, a sollicité l’autorisation d’aliéner les trois appartements sis dans les 
combles. 
5. 
Le ______ 2023, une modification du cahier PPE a été inscrit au registre foncier en 
vue de préciser la répartition de ces appartements. 
6. 
Par arrêtés du ______ 2023, le département du territoire (ci-après : le département) 
a, par le biais de l’office cantonal du logement et de la planification foncière, 
autorisé l’aliénation de ces appartements en application de l’art. 39 al. 4 al. a de la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). Il a ainsi autorisé l’aliénation de : 
- l’appartement n° 6______ de deux pièces en faveur de Monsieur et Madame 
F______ et G______. Cet arrêté VA 7______ retenait que cet appartement était 
soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était 
loué à Monsieur et Madame H______ et I______ ainsi qu’à Monsieur J______ 
et que les acquéreurs s’étaient engagés à reprendre les droits et obligations 
découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 
625’000.- ; 
- l’appartement n° 6______ (recte n° 8______) de deux pièces en faveur de 
Madame K______. Selon cet arrêté VA 9______, ledit appartement était soumis 
au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, était loué à 
Madame L______ et l’acquéreur s’était engagée à reprendre les droits et 
obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à 
CHF 625’000.- ; 
- l’appartement n° 10_____ de deux pièces en faveur de Monsieur M______. Cet 
arrêté VA 15’150 retenait que ledit appartement était soumis au régime de la 
PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Madame 
N______, laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 2023, et que l’acquéreur 


- 3/14 - 
A/3047/2023 
reprendrait, en tant que de besoin, les droits et obligations découlant du contrat 
de 
bail. 
Le 
prix 
de 
vente 
total 
avait 
été 
fixé 
à 
CHF 500’000.-. 
Ces autorisations ont été publiées dans la Feuille d’avis officielle de la République 
et canton de Genève du même jour. 
7. 
Par actes du 15 septembre 2023, A______ (ci-après : A______) a interjeté trois 
recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) 
contre ces autorisations, concluant à l’annulation des arrêtés VA 7______, VA 
9______ et VA 11______ et à ce que le tribunal fixe le loyer licite pour les 
appartements en question suite aux travaux de transformation des combles, le tout 
sous suite de frais et dépens. 
On ignorait la date à laquelle les combles avaient été aménagés en appartements. 
Manifestement, les lots correspondants aux trois appartements en question n’étaient 
pas cadastrés séparément lors de l’établissement de la PPE. Aucune autorisation de 
travaux concernant l’immeuble ne figurant sur la plateforme O______ du 
département, on ignorait également si ces appartements avaient été construits dans 
les combles avant 1993, point de départ de la prescription trentenaire. 
Selon toute probabilité, la PPE avait été établie avant la construction des trois 
appartements litigieux, de sorte que le département avait accordé l’autorisation en 
application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Cependant, une acquisition en bloc suivie 
d’une revente à la découpe quatre mois plus tard, avec un bénéfice énorme et pour 
effet la disparition de logements à l’affectation locative en période de pénurie, 
commandait d’appliquer la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute 
jurisprudence qui y serait contraire. En effet, le prix d’acquisition en mai 2023 
correspondait à un prix de CHF 5’870.- par millième, tandis que le prix de revente 
équivalait à un prix de CHF 12’868.- par millième, soit un profit de 119% réalisé 
en quatre mois. Admettre ce « jeu de l’avion » en période de grave pénurie de 
logements ne pouvait pas correspondre au but de la LDTR, ce d’autant plus que les 
buts tant de la vente que de l’achat étaient purement commerciaux et n’avaient rien 
à voir avec les buts de la LDTR. 
De plus, selon la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer licite des 
logements en question, déjà relativement élevé, le deviendrait encore davantage. 
Ces recours ont été enregistrés sous les numéros de cause A/3047/2023, 
A/3048/2023 et A/3049/2023. 
8. 
Dans ses observations du 16 novembre 2023, dans le délai prolongé accordé par le 
tribunal, B______ SA a, principalement, conclu au rejet des trois recours, sous suite 
de frais et dépens. Préalablement, elle a requis qu’il soit ordonné au registre foncier 
de produire l’historique des propriétaires de la parcelle 1______ de la commune de 
C______. 
La conclusion de la recourante requérant la fixation d’un « loyer licite pour les trois 
appartements objet des autorisations présentement contestées, suite aux travaux de 


- 4/14 - 
A/3047/2023 
transformation de combles » était irrecevable, la fixation du loyer ne faisant pas 
l’objet de la présente procédure, qui était limité à la décision querellée. 
Les trois appartements dans les combles avaient été valablement aménagés il y a 
plus de cinquante ans dans un bâtiment soumis à la PPE depuis 1971. Leurs travaux 
d’aménagement avaient été réalisés en 1972, en vertu de l’autorisation de construire 
DD 12______ : le département (à l’époque dénommé département des travaux 
publics) avait délivré cette autorisation de construire visant « l’aménagement [de] 
combles à destination de studio » le ______ 1972, suite à la demande du ______ 
1971 visant « l’aménagement des combles en trois studios ». Le 22 décembre 1971, 
lors d’une inspection sur place, il avait été constaté par la police des constructions 
que l’immeuble était entièrement vide, de sorte qu’il n’y avait pas de réserve 
concernant les locataires. Cet aménagement des appartements ressortait de 
nombreuses pièces : la demande d’autorisation de construire du ______ 1971, la 
décision DD 12______ et les plans y relatifs, la détermination de la direction 
d’arrondissement des téléphones et le formulaire statistique des architectes 
indiquant qu’il était prévu de passer de deux à cinq logements dans le bâtiment. Le 
11 décembre 1974, le département avait délivré le permis d’occuper. Auparavant, 
un cahier de répartition des locaux lié à la PPE avait été établi par un notaire ; il 
portait un timbre fiscal en date du 16 août 1971. En outre, selon le registre foncier, 
un règlement de PPE avait fait l’objet d’une mention le ______ 1971. Ainsi, 
l’aliénation des appartements en cause était, conformément à l’art. 39 al. 4 let. a 
LDTR, valable, étant relevé que, selon la doctrine, le département devait autoriser 
le propriétaire des combles d’un immeuble en PPE à vendre les appartements en 
PPE que ce dernier aménageait dans cet espace. 
La chronologie des propriétaires entre 1971 et 1985, pertinente pour valider un 
deuxième motif d’autorisation, résulterait d’un extrait du registre foncier qui n’avait 
pas encore obtenu, malgré ses démarches des 17 octobre et 7 novembre 2023. Si les 
parts avaient été cédées de manière individualisée, le motif d’autorisation au sens 
de l’art. 39 al. 4 let. b LDTR serait aussi donné. À ce sujet, l’appartement du 
2ème étage avait été vendu en décembre 1987, selon autorisation de l’arrêté VA 
13______ du ______ 1987, puis le ______ 1999, vente autorisée par l’arrêté VA 
14______du ______ 1999. Le ______ 2020, le propriétaire étant décédé, ses 
héritiers étaient devenus propriétaires par succession. Le 13 janvier 2023, ceux-ci 
avaient vendu à B______ SA cet appartement de 180 m2, les combles de 182 m2 
ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée. Les 8 juin et 24 juillet 2023, le dossier 
de mutation n° 15_____ avait été préparé afin de préciser la répartition des locaux 
dans les combles (lot n° 5______). Le local mansardé avait ainsi été formellement 
réparti en trois appartements et un hall. La nouvelle répartition des lots se présentait 
ainsi : 
Millièmes 
Lot n° 
Description 
Surface 
 
16_____ 
 
14 m2 


- 5/14 - 
A/3047/2023 
38 
10_____ 
Appartement 
50 m2 
50 
8______ 
Appartement 
67 m2 
45 
6______ 
Appartement 
59 m2 
3 
17_____ 
Hall 
3 m2 
Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du bâtiment avait eu lieu 
le 12 juillet 2023 pour ratifier le changement du cahier de répartition des locaux. Il 
s’agissait de remplacer le « local mansardé » par les trois appartements autorisés 
selon la DD 12______ de 1971. Cette modification du cahier de répartition des 
locaux avait été inscrite au registre foncier le ______ 2023. 
À tort, l’A______ considérait qu’il s’agissait d’une vente à la découpe et qu’elle 
impliquerait la disparition de l’affectation locative des appartements concernés. 
Tel n’était pas le cas puisque si le propriétaire changeait, les locataires restaient ; 
les autorisations prévoyaient même expressément que les nouveaux propriétaires 
reprendraient les droits et obligations vis-à-vis des locataires. 
Par conséquent, dès lors que depuis 1971/1972, les trois appartements avaient été 
soumis à la PPE, puis revendus individuellement, il s’agissait d’objets pour lesquels 
la vente LDTR avait été autorisée précédemment. 
9. 
Par décision du ______ 2023 (DITAI/18_____), faisant suite à une demande de 
B______ SA du 3 octobre 2023 et aux accords des 10 et 12 octobre 2023 du 
département respectivement de l’A______, le tribunal a prononcé la jonction des 
procédures A/3047/2023, A/3048/2023 et A/3049/2023 sous le numéro de cause 
A/3047/2023. 
10. 
Le 5 décembre 2023, B______ SA a complété ses observations du 16 novembre 
2023 et persisté dans ses conclusions, sous réserve de la conclusion préalable 
qu’elle a retirée. 
Le 24 novembre 2023, en réponse à ses démarches, le registre foncier lui avait remis 
des documents confirmant que la PPE avait été inscrite le ______ 1971 et les lots 
cédés de manière individualisée. Les trois motifs de l’art. 39 al. 4 let. a, b et d LDTR 
étaient donc remplis. 
La relation entre les parts de PPE et les lots était la suivante : 
Part PPE 
Millièmes 
Lot nos 
Description 
Propriétaire 
actuel 
1______-
1 
114 
19_____ et 
20_____ 
Arcade au rez-de-
chaussée et cave 
P______ 


- 6/14 - 
A/3047/2023 
1______-
2 
68 
21_____ et 
22_____ 
Arcade au rez-de-
chaussée et cave 
P______ 
1______-
3 
341 
23_____ et 
3______ 
Appartement au 1er 
étage et local au 
rez-de-chaussée 
B______ SA 
1______-
4 
341 
24_____ et 
4______ 
Appartement au 
2ème étage et réduit, 
local au rez-de-
chaussée 
B______ SA 
1______-
5 
136 
25_____ et 
5______ 
Local aux combles 
et local au rez-de-
chaussée 
B______ SA 
Il résultait en outre de l’historique des parts PPE 1______-4 et 1______-5 qu’il y 
avait eu diverses acquisitions, au moyen du mode « achat » : 
Propriétaire 
Mode d’acquisition 
Date d’inscription RF 
Q______ 
Constitution PPE 
______ 1971 
R______ 
Achat 
______ 1971 
S______ 
Achat 
______ 1976 
R______ 
Achat 
______ 1987 
T______ etU______ 
Achat 
______ 1999 
B______ SA a produit les documents qui lui ont été transmis par le registre foncier. 
11. 
Dans ses déterminations du 14 décembre 2023, dans le délai prolongé accordé par 
le tribunal, le département a conclu au rejet des recours, s’en rapportant à justice 
quant à leur recevabilité ; l’A______ devait être condamnée aux dépens de 
l’instance. 
Dans le cadre de l’instruction des requêtes, il avait constaté que les appartements 
en cause avaient été mis en PPE dès leur création, ainsi que cela ressortait de 
l’autorisation de construire DD 12______ du ______ 1972 relative à 
l’aménagement des combles. Sur cette base, il avait rendu ses décisions en 
application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans la mesure où il avait l’obligation de 
délivrer l’autorisation d’aliéner requise lorsqu’une des conditions de l’art. 39 al. 4 
LDTR était réalisée, il n’avait pas cherché à savoir si une des trois autres conditions 
(non cumulatives) était également réalisée. 


- 7/14 - 
A/3047/2023 
12. 
Par réplique du 19 janvier 2024, l’A______ a conclu à l’annulation des arrêtés VA 
7______, VA 9______ et VA 11______, sous suite de frais et dépens. Au vu des 
pièces produites par B______ SA, sa conclusion relative à la fixation des loyers 
licites était devenue obsolète. 
Les lots de PPE correspondant aux trois appartements en cause n’avaient été 
individualisés et inscrits au registre foncier que suite à la réquisition déposée le 
3 août 2023. L’autorisation de construire DD 12______ du ______ 1972 n’était 
donc en rien une individualisation, qui exigeait la constitution de lots de PPE 
distincts. D’ailleurs, depuis 1972, les trois logements dans les combles avaient 
toujours été aliénés en un seul bloc comprenant les trois appartements. Dès lors, 
faute d’une individualisation quelconque des appartements litigieux avant août 
2023, il n’y avait pu y avoir aucune aliénation d’un quelconque des trois lots de 
PPE, encore moins une aliénation individualisée, avant celles présentement 
litigieuses. Pour cette raison, la citation doctrinale par B______ SA tombait à faux. 
Le lot n° 5______ n’ayant été partagé en quatre lots de PPE qu’en date du ______ 
2023, la prétendue individualisation antérieure à cette date n’existait que dans les 
imaginations des parties intimées. L’art. 39 al. 4 let. a LDTR ne s’appliquait donc 
pas au cas d’espèce. Il convenait par conséquent de procéder à une pesée des 
intérêts, conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR, et retenir que les motifs indiqués tant 
pour la vente que pour l’achat ne permettaient d’aucune manière d’autoriser les 
aliénations litigieuses. 
Au surplus, le notaire ayant instrumenté la subdivision en trois lots de PPE, à savoir 
Me V______, était aussi intervenu à propos d’immeubles dont la mise en société 
immobilière d’actionnaires-locataires était postérieure à la construction de 
l’immeuble concerné. 
13. 
Par duplique du 30 janvier 2024, le département a persisté dans ses conclusions. 
Les trois appartements nos 10_____, 8______ et 6______, issus du lot n° 5______, 
existaient depuis la transformation des combles autorisée selon le permis DD 
12______ du ______ 1972, soit après la mise en PPE du bâtiment. Le dépôt du 
nouveau cahier de PPE établi le 8 juin 2023 n’était intervenu qu’en vue de préciser 
et de mettre à jour la situation existante depuis 1972. 
Un propriétaire de plusieurs lots PPE n’avait aucunement l’obligation de se défaire 
de ceux-ci de manière individualisée. En l’espèce, dès leur construction, les 
trois lots en question pouvaient être destinés à la vente, et ce de manière 
individualisée ou non. 
14. 
Le 6 février 2024, l’A______ a encore persisté dans ses conclusions. 
Le département prétendait ignorer la lettre claire de la loi. À teneur de l’art. 39 al. 
4 let. a LDTR, « le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a 
été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme 
de propriété analogue ». Or, le cas d’espèce était différent puisque non un seul 
appartement, mais bien trois avaient été construits dans les combles et avaient formé 


- 8/14 - 
A/3047/2023 
un seul lot de copropriété, le n° 5______. Ils avaient été loués pendant une 
cinquantaine d’années. 
Comme déjà relevé, ces trois appartements avaient été si peu individualisés qu’ils 
avaient, depuis leur construction, toujours été cédés en un seul bloc, ce qui était 
juridiquement inévitable car ils faisaient partie d’un seul lot de PPE. Admettre les 
trois aliénations litigieuses revenait ainsi à violer la loi. Les autorisations entreprises 
ne seraient licites que si les trois appartements avaient été individualisés, sous forme 
de trois lots distincts de PPE dès l’origine. La citation de doctrine effectuée par 
l’intimée et reprise par le département tombait par conséquent à faux. 
15. 
Par duplique du 12 février 2024, B______ SA a maintenu ses conclusions. 
L’A______ ne contestait pas que l’autorisation de construire DD 12______ pour 
l’aménagement des combles datait de 1972 ; l’immeuble était alors vide, comme 
constaté par le service de l’inspection de la construction le 22 décembre 1971. Les 
travaux avaient ensuite été réalisés, ainsi qu’il ressortait du dossier du département, 
qui contenait le permis d’occuper délivré le 11 décembre 1974. La mise à jour du 
registre foncier en 2023 n’était que la conséquence logique des travaux autorisés 
précédemment. 
16. 
Le 21 février 2024, se prononçant sur les écritures de l’A______ du 6 février 2024, 
B______ SA a souligné ne pas partager l’appréciation de la recourante dans la 
mesure où l’autorisation de construire DD 12______ datait de 1972, de sorte que la 
division des appartements avait été valablement actée par le département à ce 
moment-là déjà. La date de la correction du registre foncier était sans importance. 
 
 
 


- 9/14 - 
A/3047/2023 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, 
comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
du 25 janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI ; art. 45 
al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
À cet égard, il sied de relever que, de jurisprudence constante, l’A______ jouit de 
la qualité pour recourir au sens de l’art. 45 al. 6 LDTR (ATA/1107/2023 du 
10 octobre 2023 consid. 2.4 ; ATA/501/2023 du 16 mai 2023 ; ATA/1359/2021 du 
14 décembre 2021 consid. 1). 
3. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
4. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA ; ATA/923/2023 du 29 août 2023 
consid. 2.4), ni par leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1er février 2022 
consid. 3). 
5. 
L’objet du litige est le bien-fondé des arrêtés VA 7______, VA 9______ et VA 
11______ du ______ 2023. 
6. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la zone de développement 4A 


- 10/14 - 
A/3047/2023 
(art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. b de la loi d’application de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 – LaLAT), ce qui procède 
d’un intérêt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.1 et 4.6). À cet 
effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des 
appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). 
L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout 
appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, 
dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie 
d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d’appartements lorsque 
le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements de plus de 
sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 
À Genève, il y a pénurie, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, dans toutes les catégories 
d’appartements d’une à sept pièces inclusivement, et ce depuis de très nombreuses 
années (cf. arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où sévit 
la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 9 décembre 2020 - 
ArAppart - L 5 20.03, dont la dernière version est entrée en vigueur le 1er janvier 
2024). 
7. 
En l’espèce, les appartements - situés dans un immeuble d’habitation en zone de 
développement 4A et donc assujettis à la LDTR - entrent, par leur nombre de pièces 
(deux), dans une catégorie de logements où sévit la pénurie et ils ont déjà été loués. 
Leur aliénation, notamment par le biais des ventes en cause, est par conséquent 
soumise à autorisation, ce qui n’est contestée ni par la recourante ni par les intimées. 
8. 
L’A______ soutient que les autorisations d’aliénation litigieuses contreviennent à 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR puisque faute d’une individualisation quelconque des 
appartements avant août 2023, il n’y avait pu y avoir aucune aliénation d’un 
quelconque des trois lots de PPE, encore moins une aliénation individualisée. 
Elle soulève aussi qu’il pourrait y avoir une problématique liée à la vente en bloc, 
déplorant une acquisition en bloc suivie d’une revente à la découpe quatre mois plus 
tard. 
9. 
Aux termes de l’art. 39 al. 4 1ère phr. LDTR, le département autorise l’aliénation 
d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE 
ou à une forme de propriété analogue sous réserve du régime applicable à 
l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de la loi générale 


- 11/14 - 
A/3047/2023 
sur les zones de développement du 29 juin 1957 (let. a) ; était, le 30 mars 1985, 
soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà 
été cédé de manière individualisée (let. b) ; n’a jamais été loué (let. c) ; a fait une 
fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de cette disposition, le département 
est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant 
littérale (le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver 
d’exception) qu’historique (l’art. 9 al. 3 aLTDR, dont le contenu est repris 
matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne 
pouvait refuser l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de 
place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (ATA/501/2023 
du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les références citées). 
10. 
La jurisprudence (ATA/356/2012 du 5 juin 2012) a eu à connaître un dossier où, 
dans un immeuble soumis au régime de la PPE en juin 2009, des travaux avaient 
été autorisés par le département en décembre 2009 pour créer deux appartements 
dans les combles. Ceux-ci avaient été terminés au printemps 2011 et un nouveau 
cahier de répartition des locaux de la PPE avait été enregistré. Dans ce contexte, il 
avait été retenu que l’hypothèse prévue à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était réalisée 
dans la mesure où les appartements nouvellement créés par voie d’aménagement 
des combles avaient été créés en 2010-2011 sur la base d’une autorisation de 
construire délivrée en décembre 2009 et que l’immeuble était déjà soumis au régime 
de la PPE (consid. 12b). 
La doctrine expose que l’aliénation d’un appartement soumis au régime de la PPE 
depuis sa création doit être autorisée puisque dans un tel cas, l’appartement est 
destiné à la propriété individuelle si bien qu’il est individualisé dès son origine 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, 
transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de 
logements et appartements, 2014, n° 4.3.1 p. 417). Elle indique également que les 
logements créés en PPE dans les combles, non loués et directement mis en vente 
après leur construction ne sont pas assujettis à autorisation. Cependant, si 
l’autorisation est demandée, elle doit être donnée, car il s’agit d’appartements en 
PPE depuis leur construction (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., n° 4.3.2 p. 418). 
11. 
Selon l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR, l’autorisation ne porte que sur un appartement 
à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de 
mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs 
appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et 
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les 
revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation 
individualisée au sens du présent alinéa. 
12. 
Selon la doctrine, la LDTR prévoit que la vente en bloc peut être accordée et que 
cette forme peut être imposée pour les reventes ultérieures si les appartements 


- 12/14 - 
A/3047/2023 
concernés n’ont jamais fait auparavant l’objet de ventes individualisées autorisées 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 5.3.4 p. 458). 
Dans chaque situation, le département doit effectuer un examen in concreto pour 
déterminer quelle solution retenir, la vente en bloc ou celle d’unité séparée. Il n’a 
donc pas l’obligation d’imposer la vente en bloc : c’est uniquement une possibilité 
d’autoriser une vente qui, à défaut de bloc, pourrait être refusée 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 5.3.4 p. 459). 
La jurisprudence retient néanmoins que, dans le cas d’appartements en PPE, la 
vente en bloc de ces derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce 
procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR. Toutefois, même 
dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d’appartements augmente la probabilité 
d’une vente ultérieure de logements individualisés aux locataires en place et, 
partant, le risque d’atteinte au parc immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a 
donc lieu de privilégier une approche stricte de la protection conférée par cette loi 
pour éviter une telle atteinte par des « ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de 
vente en bloc, l’aliénateur doit justifier d’un intérêt privé particulier (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_137/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.3 ; ATA/1359/2021 du 
14 décembre 2021 consid. 3b). 
13. 
En l’occurrence, les trois appartements en cause ont, conformément à l’autorisation 
de construire DD 12______, été construits en 1972, époque où le bâtiment était déjà 
soumis au régime de la PPE depuis une année. Partant, force est de constater que 
ces appartements sont, depuis leur construction qui a été dûment autorisée, soumis 
à ce régime. 
Contrairement à la jurisprudence précitée qui ne peut ainsi pas être appliquée sans 
autre, ces appartements créés par voie d’aménagement des combles n’ont pas été 
inscrits au registre foncier, aucun autre cahier de répartition des locaux de la PPE 
n’y ayant été enregistré suite à l’achèvement des travaux effectués en 1972. Ce fait, 
non contesté, n’implique cependant pas la conséquence que soutient l’A______, à 
savoir que les appartements ne seraient créés au sens de la LDTR que suite à leur 
individualisation et inscription au registre foncier avec la réquisition du 3 août 2023. 
En effet, il faut retenir que l’art. 39 al. 4 let. a LDTR vise la « construction » 
d’un appartement, soit les travaux physiques qui ont mené à sa réalisation, et non 
sa création d’un point de juridique, d’autant plus que cette notion de 
« construction » relève du droit administratif et non du droit civil. Or, en l’espèce, 
force est de constater à cet égard que le département a délivré le permis d’occuper 
lesdits appartements déjà en 1974 et qu’ils ont accueilli, à teneur des arrêtés 
litigieux, différents locataires. Dans ces circonstances, ils sont déjà individualisés 
et le dépôt du nouveau cahier de PPE de 2023 ne fait en réalité que confirmer et 
entériner une situation existante. En tout état, il n’est pas concevable de retenir 
qu’une inscription au registre foncier puisse impacter la date des travaux de 
construction des trois appartements, celle-ci se référant à un événement précis dans 
le temps. Il serait ainsi abusif de se fonder sur la réquisition remise au registre 


- 13/14 - 
A/3047/2023 
foncier le 3 août 2023 pour considérer que les appartements en cause n’auraient pas 
été construits en 1972, alors que le bâtiment était déjà soumis au régime de la PPE. 
Partant, ces derniers ayant été réalisés après la soumission au régime de la PPE du 
bâtiment, la condition de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR est réalisée. 
Il convient toutefois encore de s’interroger sur la problématique de la vente en bloc, 
codifiée à l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR, dans la mesure où ces appartements ont 
toujours été vendus ensemble, et notamment en 1999 et en mai 2023, alors que la 
LDTR était en vigueur. La question se pose de savoir si ces ventes constituaient une 
vente en bloc, avec potentiellement pour effet que les reventes ultérieures 
pourraient devoir aussi être imposées sous cette forme, puisque les appartements 
n’auraient jamais fait auparavant l’objet de ventes individualisées autorisées ; cela 
pourrait s’opposer aux ventes à trois acheteurs différents autorisées par les arrêtés 
litigieux. 
Il ne revient toutefois pas au tribunal de céans de se déterminer sur ces éléments 
sous peine de priver les parties à la procédure d’un double degré de juridiction, ce 
d’autant plus que le département dispose à cet égard d’un pouvoir d’appréciation. 
Les arrêtés du ______ 2023 seront par conséquent annulés et le dossier renvoyé au 
département pour qu’il se prononce sur l’éventuelle application de l’art. 39 al. 4 
2ème phr. LDTR à la vente des lots nos 10_____, 8______ et 6______ et les 
conséquences qui en découleraient. 
14. 
Au vu de ce qui précède, les recours seront admis et la cause renvoyée au 
département. 
15. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui obtient gain de cause, est exonérée de tout émolument. Son 
avance de frais de CHF 2’100.- (trois fois CHF 700.-) lui sera restituée. 
Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 700.-, à la charge de 
l’intimée, sera allouée à la recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 


- 14/14 - 
A/3047/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevables les recours interjetés le 15 septembre 2023 par l’A______ contre 
les arrêtés du département du territoire du ______ 2023 ; 
2. 
les admet ; 
3. 
annule les arrêtés litigieux et renvoie le dossier au département dans le sens des 
considérants ; 
4. 
renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution à la recourante de ses 
avances de frais en CHF 2’100.- ; 
5. 
condamne B______ SA à verser à la recourante une indemnité de procédure de 
CHF 700.- ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. b et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les dix jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, François 
HILTBRAND, Diane SCHASCA et Romaine ZÜRCHER, juges assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
Le greffier