ge_gerichte · ATA/501/2026 · 2026-05-19 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/244/2024-LCI 
ATA/501/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 mai 2026 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Me Pascal PÉTROZ, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
intimé 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 octobre 2025 (JTAPI/1095/2025) 


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EN FAIT 
A. a. A______ est propriétaire d’une part de propriété par étages de l’immeuble situé 
rue ______, sur la parcelle n° 2'485 de la commune de Carouge, en zone de 
développement 3, incluse dans le périmètre du plan localisé de quartier (ci-après : 
le PLQ) n° 28’292 adopté le 4 mai 1992. L’immeuble, de quatre niveaux (R+3), est 
affecté aux activités artisanales et administratives, ce que mentionne expressément 
le PLQ. 
b. Le 21 septembre 2020, A______ a déposé une demande d’autorisation de 
construire APA 1______ auprès du département du territoire (ci-après : le 
département) portant sur le changement d’affectation, déjà réalisé, de bureaux en 
cellules habitables aux 1er et 3e étages de l’immeuble en cause. 
c. Dans le cadre de l’instruction de cette demande, les instances de préavis se sont 
prononcées favorablement, à l’exception de la police du feu. 
Les logements projetés ne disposaient pas des accès pompiers exigés par la directive 
n° 7 du règlement d’application de la loi sur la prévention des sinistres, 
l’organisation et l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - 
F 4 05.01). Un tel accès n’était pas réalisable et aucune solution alternative n’avait 
été proposée. Le projet ne remplissait ainsi pas les conditions de sécurité minimale 
qu’exigeait sa réalisation. 
d. Par décision du 17 mai 2021, le département a refusé de délivrer l’autorisation 
de construire au motif que le projet n’était pas conforme à l’art. 14 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
e. Le 17 juin 2021, A______ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI). 
f. Le 10 septembre 2021, le département a invité A______ à se déterminer dans un 
délai de dix jours sur le fait qu'à teneur de son recours, les travaux objet de 
l'APA 1______ étaient déjà réalisés. À cette occasion, le département a ouvert une 
procédure d'infraction n° I-3______. 
g. Par jugement du 22 décembre 2021, le TAPI a rejeté le recours contre le refus de 
délivrer l'APA 1______. Ce jugement n’a pas été contesté. 
h. Le 19 avril 2022, A______ a déposé une nouvelle requête en autorisation de 
construire en procédure accélérée portant sur le changement d'affectation de 
bureaux en hôtel résidence aux 1er et 3e étages de l'immeuble, composé de dix 
chambres/studios de 20 m2, de deux chambres/studios de 27.5 m2 ainsi que d'une 
petite suite de 62.5 m2. 
La demande n'impliquait pas de travaux. La dérogation relative à la réalisation de 
sanitaires pour personnes à mobilité réduite (ci-après : PMR) devait lui être 


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accordée dans la mesure où elle l'avait été dans le cadre de l'APA 1______. L'accès 
aux locaux respectait la directive n° 7 RPSSP. 
La requête a été enregistrée sous la référence APA 2______ comme visant à 
régulariser l'infraction I-3______. 
i. Lors de l'instruction de cette requête, les différentes instances de préavis 
concernées se sont prononcées soit favorablement, soit favorablement sous 
conditions, à l’exception de la direction des autorisations de construire 
(ci-après : DAC) et de la commission d'architecture (ci-après : CA). 
ia. Dans les préavis des 27 avril et 19 septembre 2022, 9 février, 28 mars et 1er juin 
2023, la DAC a formulé plusieurs demandes de modifications du projet afin qu'il 
soit conforme à l'art. 109 LCI ainsi qu'aux art. 47 LCI et 125 du règlement 
d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 28 février 
1978 (RCI - L 5 05.01). Sous la rubrique « divers » de chacune d'entre elles, est 
indiqué que les éléments avaient déjà été demandés dans le cadre de l'APA 1______ 
et avaient fait l'objet de modifications de la part du mandataire, que les 
modifications n'avaient pas été reprises dans le cadre de l’APA en cours 
d’instruction et étaient demandées à nouveau. 
Le 27 avril 2022, la DAC a précisé que l'établissement devait comporter des 
installations sanitaires pour PMR et que le séjour-cuisine du 3e étage devait 
bénéficier de jours sur l'extérieur. La cloison de séparation/porte entre la chambre 
et le séjour était à supprimer. A______ devait se déterminer sur les plans transmis, 
qui ne correspondaient pas aux plans visés ne varietur précédemment autorisés et 
les teinter selon les couleurs conventionnelles si nécessaire. 
Le 2 septembre 2022, A______ a relevé que le projet litigieux était lié au précédent 
(APA 1______), que la DAC avait préavisé favorablement et que, par conséquent, 
dans la mesure où aucuns travaux n'étaient prévus, un préavis favorable devait être 
rendu. 
Dans son préavis du 19 septembre 2022, la DAC s’est référée au projet soumis dans 
le cadre de l'APA 1______ et a rappelé l'exigence d’installations sanitaires pour 
PMR et des jours sur l'extérieur. 
Le 30 janvier 2023, A______ a persisté dans sa position en ajoutant un extrait d'une 
réponse qu'il avait soumise dans le cadre de l'APA 1______, indiquant qu’il avait 
modifié les plans du 1er étage en intégrant des sanitaires pour les PMR, étant relevé 
que cette modification engendrait des frais et des travaux supplémentaires 
importants. Il indiquait également avoir modifié les plans du 3e étage en abattant la 
cloison sèche, relevant les coûts et travaux supplémentaires engendrés par cette 
modification et le fait qu'il n'avait pas été tenu compte de la présence d'une grande 
coupole vitrée. 
Les mêmes rappels ont été effectués par la DAC dans son préavis daté du 9 février 
2023, en précisant : « Le préavis favorable ArchLCI-4 du 11.02.2021 de 
l'APA 1______ se base sur la dernière version de plans transmise du 09.02.2021 


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sur laquelle un sanitaire PMR a été ajouté au 1er étage [et] sur laquelle la cloison 
entre la chambre et le séjour a été supprimée au 3e étage ». 
Le 10 mars 2023, A______ a transmis un historique des différentes requêtes en 
autorisation de construire déposées depuis 2012 en lien avec les locaux litigieux. 
Des plans étaient joints. Une dérogation devait lui être accordée. 
Dans son préavis du 28 mars 2023, la DAC a rappelé les demandes de modifications 
qui figuraient dans ses précédents préavis. S'agissant de l'art. 109 LCI, la demande 
de dérogation du 10 mars 2023 était transmise à la CA conformément à l'art. 3 du 
règlement concernant l'accessibilité des constructions et installations diverses du 
29 janvier 2020 (RACI - L 5 05.06). S'agissant de l'art. 125 RCI, la demande était 
maintenue malgré les éléments énoncés dans le courrier du 10 mars 2023 et elle a 
précisé que l'affectation de séjour/cuisine devait bénéficier de jours directs sur 
l'extérieur. 
Le 24 mai 2023, A______ a réitéré sa demande de dérogation, relevant des coûts 
de travaux disproportionnés, une situation financière difficile à la suite notamment 
de la période du Covid-19 et le fait qu'une dérogation avait déjà été octroyée dans 
le cadre de l'APA 1______. 
Le 1er juin 2023, la DAC a ajouté dans son préavis qu'elle transmettait la nouvelle 
demande de dérogation (art. 109 LCI) du 24 mai 2023 à la CA et que la demande 
en lien avec l'art. 125 RCI était maintenue malgré les nouveaux éléments énoncés 
dans le courrier de A______ du 24 mai 2023. 
ib. Le 9 mai 2022, la CA a demandé des explications quant au fait que certains 
bureaux étaient déjà équipés de salles de bains. 
Le 2 septembre 2022, A______ a expliqué que les bureaux étaient déjà équipés en 
salles de douches comme cela avait été autorisé en 2015 dans le cadre de 
l'APA 4______. 
Le 3 octobre 2022, la CA a demandé une modification du projet afin que deux 
chambres, au minimum, soient accessibles et utilisables par des PMR. 
j. Le 30 janvier 2023, A______ a rappelé que le changement d'affectation de ses 
locaux ne nécessitait pas de travaux. Les modifications demandées par la CA 
allaient engendrer des coûts et des travaux disproportionnés. 
k. Dans son préavis du 20 février 2023, malgré les explications fournies et au vu 
des modifications importantes des cloisons au 3e étage, la CA a réitéré sa demande 
de sanitaires conformes au RACI. Au 1er étage, elle a souligné qu'il serait 
appréciable que deux chambres pour les PMR soient projetées, laissant le soin à 
l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) de se prononcer sur le 
courrier de A______. 
l. Le 10 mars 2023, A______ a transmis un historique des différentes requêtes en 
autorisation de construire déposées depuis 2012 en lien avec les locaux litigieux. 
Des plans ont également été joints. Il a demandé qu'une dérogation lui soit accordée. 


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m. Le 13 avril 2023, ayant pris bonne note des explications fournies, la CA a relevé 
qu'aucun élément probant ne pouvait être pris en compte pour déroger à 
l'art. 109 LCI. Les remarques émises dans le préavis précédent étaient réitérées. 
n. Le 24 mai 2023, A______ a réitéré sa demande de dérogation, relevant le coût 
disproportionné des travaux, une situation financière difficile à la suite notamment 
de la période du Covid-19 et le fait qu'une dérogation avait déjà été octroyée dans 
le cadre de l'APA 1______. 
o. Le 28 juin 2023, la CA a indiqué avoir pris bonne note des explications fournies, 
bien que celles-ci ne reflétassent pas avec exactitude les faits. Aucun argument 
probant ne pouvait être avancé pour déroger à l'art. 109 LCI. Le projet ne prévoyait 
aucun sanitaire pour PMR, alors que cela était le cas dans le cadre de 
l'APA 1______. Une chambre et un sanitaire devaient être accessibles aux PMR au 
1er étage. Pour le logement situé au 3e étage, les sanitaires devaient également être 
aux normes du RACI. 
p. Le 8 août 2023, A______ a maintenu sa position et demandé au département qu'il 
se prononce sur le dossier. 
q. Le 15 septembre 2023, la CA a émis un préavis défavorable et maintenu son 
refus de dérogation à l'art. 109 LCI. La DAC s'est également déclarée défavorable 
au projet. Les dispositions relatives aux PMR, ainsi que celles relatives aux baies, 
vues droites et à l'éclairage des locaux d'habitation n'étaient pas respectées. 
r. Le 10 octobre 2023, A______ a exigé qu'il soit fait application de l'art. 4 al. 4 
LCI. 
s. Lors de l'instruction de cette requête, la CA et la DAC se sont prononcées 
défavorablement par préavis des 5 et 15 septembre 2023. 
t. Par décision du 19 octobre 2023, le département a refusé l’autorisation de 
construire sollicitée. 
Le projet, consistant en la tentative de régularisation de l'infraction I-3______, 
n’était pas conforme aux art. 47 et 109 LCI, 125 RCI ainsi qu'à l'art. 3 RACI. 
u. Par jugement du 23 mai 2024, le TAPI a rejeté le recours formé contre ce refus 
d'autorisation de construire et confirmé la décision du département. 
v. Par décision du 1er décembre 2023, se référant à l'infraction I-3______, et à sa 
décision du 19 octobre 2023 portant sur l'APA 2______, le département a interdit à 
A______ d'utiliser les bureaux des 1er et 3e étages comme cellules habitables et lui 
a ordonné de rétablir une situation conforme au droit en rétablissant la précédente 
affectation et configuration des locaux conformément à l'autorisation de construire 
initiale APA 4______, ou complémentaire 2 ou 3, jusqu’au 29 mars 2024. 
B. a. Par acte du 22 janvier 2024, A______ a contesté cette décision devant le TAPI, 
concluant à son annulation. Préalablement, l'effet suspensif devait être accordé au 
recours et la suspension de la procédure ordonnée jusqu'à droit jugé sur le recours 


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déposé le 24 novembre 2023 contre le refus d'autorisation de construire 
APA 2______. 
La décision ne tenait pas compte du recours déposé le 24 novembre 2023 contre le 
refus d'autorisation de construire et contrevenait au principe de proportionnalité. 
La demande d'autorisation APA 2______ n'avait pas été déposée pour régulariser 
la procédure d'infraction comme le soutenait le département. C'était en souhaitant 
lutter contre la pénurie de logements qu'il avait voulu créer une résidence hôtelière, 
soit une affectation commerciale, dans la mesure où l'exploitation de ces locaux en 
cellules habitables n'était pas possible. Avec le changement d'affectation pour une 
résidence hôtelière, les avantages seraient multiples, comme le fait que les locaux 
seraient directement exploitables sans travaux, répondraient à une demande 
d'hébergement à court et moyen terme et assureraient la pérennisation financière de 
ses investissements. C'était dans ce contexte et dans la mesure où les locaux étaient 
prêts à être exploités sans travaux qu'il avait déposé la demande d'autorisation de 
construire. 
La décision était disproportionnée et il était tout à fait acceptable de maintenir la 
situation jusqu'à droit connu sur le recours déposé le 24 novembre 2023. Aucun 
intérêt n'était lésé par le maintien de la situation durant quelques mois 
supplémentaires alors que ses intérêts seraient gravement lésés s'il devait procéder 
à de multiples changements d'affectation dans un court laps de temps. 
De plus, le délai imparti pour la remise en état était illusoire. En effet, en admettant 
que certains studios soient occupés et en accordant un délai pour la remise en état 
d'à peine trois mois, l'OAC n'avait pas tenu compte des délais procéduraux de droit 
civil pour obtenir la libération de locaux occupés. 
b. Le 22 mars 2024, le département a conclu au rejet du recours. 
Il ne se justifiait pas de suspendre la procédure jusqu'à droit connu sur l'autorisation 
de construire. 
L’argument selon lequel la décision violait le principe de proportionnalité, au motif 
qu’elle ne tenait pas compte du recours pendant contre le refus d'APA et qu'elle 
pourrait le contraindre à effectuer des travaux de remise en état pour rien si le refus 
devait être annulé, ne pouvait être suivi. La jonction de la cause avec celle pendante 
aurait précisément pour avantage d'éviter le risque de décisions contradictoires. 
Dans la mesure où la jurisprudence considérait qu'il n'était pas nécessaire de rendre 
une décision au fond préalablement à l'ordre de remise en état, le risque évoqué ne 
rendait pas pour autant un tel ordre contraire au principe de proportionnalité. Quant 
au délai fixé, A______ n’établissait pas qu’il n’était pas suffisant en raison des 
contraintes de droit privé. Il ne pouvait se prévaloir des éventuels rapports de droit 
privé, qui découlaient d'une situation illicite dont il était à l'origine. La prise en 
compte d'une telle circonstance constituerait une prime à l'illégalité. 
c. Le 16 avril 2024, A______ a répliqué. Le fait de poursuivre la procédure 
d'infraction alors que la procédure de recours était en cours était susceptible de lui 


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causer un préjudice irréparable, en entraînant des coûts financiers substantiels pour 
se conformer à la décision de remise en état, alors que le projet pourrait 
éventuellement être autorisé à la suite du recours. Il était dès lors justifié de 
suspendre la procédure d'infraction. 
Il contestait fermement l'allégation du département selon laquelle l'APA 2______ 
aurait été déposée pour régulariser la procédure d'infraction. Le département était 
resté inactif pendant 24 mois avant de réengager la procédure d'infraction. Pendant 
cette période, il avait entrepris les démarches pour déposer l'APA pour hôtel 
résidence et avait levé tous les obstacles des préavis négatifs de l'OAC, à l'exception 
de l'accessibilité aux PMR. Cela démontrait qu'il n'avait pas attendu les rappels du 
département pour concrétiser son projet d'hôtel résidence. 
Enfin, il peinait à comprendre le département, qui plaçait autant d'obstacles dans la 
gestion de ses projets alors que le canton était en situation de pénurie de logements. 
d. Par décision du 12 novembre 2024, le TAPI a constaté que le recours interjeté le 
22 janvier 2024 par A______ avait effet suspensif ex lege et a prononcé la 
suspension de l’instruction de la procédure jusqu’à droit jugé définitivement sur la 
demande d’autorisation de construire APA 2______ 
Si le jugement du TAPI du 23 mai 2024 devait être annulé par la chambre 
administrative, la question de la délivrance de l’autorisation de construire visant le 
changement d’affectation requis par le recourant se poserait à nouveau et si 
celle-ci était finalement délivrée, elle rendrait sans objet la décision contestée. 
Ainsi, l’issue de la procédure A/244/2024 dépendait bien de celle de la cause 
A/3966/2023. 
e. Le 28 janvier 2025, la chambre administrative a rejeté le recours formé le 24 juin 
2024 par A______ contre le jugement du TAPI du 23 mai 2024. Aucun recours 
n’ayant été déposé, cet arrêt est devenu définitif. 
f. Le 11 mars 2025, le TAPI a invité A______ à lui indiquer la suite qu’il entendait 
donner à la procédure. 
g. Le 21 mars 2025, A______ a maintenu son recours contre l’ordre de remise en 
état et a sollicité un délai de 30 jours pour le compléter. 
h. Le 22 avril 2025, le département a persisté dans ses conclusions. 
i. Par jugement du 16 octobre 2025, le TAPI a rejeté le recours. 
La décision attaquée ordonnait, en application des art. 129 ss LCI, l’interdiction 
d’utiliser les bureaux des 1er et 3e étages comme cellules habitables et de rétablir 
une situation conforme au droit en restaurant la précédente affectation et 
configuration des locaux conformément à la précédente autorisation de construire 
les concernant, soit l’APA 4______ initiale ou complémentaire 2 ou 3 avant le 
29 mars 2024. Elle faisait suite aux refus des APA 1______ et APA 2______. 


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La légalité de ces refus avait été confirmée par jugement du TAPI du 22 décembre 
2021 et arrêt de la chambre administrative du 28 janvier 2025, si bien que ces 
décisions étaient entrées en force. Les griefs développés par A______ en lien avec 
leur légalité étaient exorbitants au litige et écartés. L’objet de la procédure était 
limité à la légalité de l’ordre de remise en état prononcé le 1er décembre 2023. 
Cet ordre avait été valablement adressé à A______, propriétaire des locaux 
concernés et à tout le moins perturbateur par situation. 
Les éléments avaient été réalisés sans droit et la violation du droit applicable était 
avérée. A______ ne se prévalait pas de sa bonne foi et il ne pouvait être retenu que 
l’autorité était demeurée inactive, dès lors qu’elle avait initié la procédure 
d’infraction I-3______ dès qu’elle avait eu connaissance du changement 
d’affectation reproché. 
S'agissant de la cinquième condition à laquelle était soumis un ordre de remise en 
état, de viser des intérêts publics l'emportant sur les intérêts opposés au maintien de 
la situation, on distinguait mal l’intérêt privé de A______ au maintien d’une 
situation dont il avait été jugé par un arrêt en force qu’elle était contraire au droit. 
Un intérêt purement économique ne pouvait prendre le pas sur l’intérêt public au 
rétablissement d’une situation conforme au droit. Aucune mesure moins incisive ne 
permettait de protéger les intérêts publics compromis. Celui qui plaçait l'autorité 
devant le fait accompli devait s'attendre à ce qu’elle se préoccupe davantage de 
rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en 
découlaient pour lui. 
A______, qui supportait le fardeau de la preuve, n’avait pas démontré qu’une 
situation conforme au droit avait bel et bien été rétablie. 
C. a. Par acte remis à la poste le 14 novembre 2025, A______ a recouru auprès de la 
chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation, au constat 
qu’aucune autorisation n’était nécessaire pour le changement d’affectation et à 
l’annulation de la décision du département du 1er décembre 2023. Subsidiairement, 
la cause devait être renvoyée au TAPI pour nouvelle décision. 
Le jugement violait la garantie de la propriété et la loi et procédait d’un abus du 
pouvoir d’appréciation. 
Le TAPI avait négligé de prendre en compte le fait qu’il avait, à la suite de l’arrêt 
de la chambre administrative du 28 janvier 2025, choisi de détruire la cloison 
construite sans autorisation au 3e étage, ce qu’il documentait par des images 
avant/après. 
La procédure ne portait plus que sur le changement d’affectation des bureaux en 
appartements. 
Le TAPI ne pouvait pas retenir que la légalité du refus d’autorisation avait été 
définitivement tranchée par l’arrêt du 28 janvier 2025. La situation n’était 
entre-temps plus contraire au droit. 


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L’autorisation n’était pas soumise à la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et 
de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), dont l’art. 3 al. 4 était entré en 
vigueur en 2015, mais uniquement à la LCI. La LDTR était une loi spéciale par 
rapport à la LCI et était postérieure à cette dernière. 
En cas de changement d’affectation de bureaux en appartements, il n’y avait, sous 
l’angle de l’art. 1 al. 8 LCI, pas besoin d’autorisation quand des travaux n’étaient 
pas nécessaires pour la conversion. 
La chambre administrative devait procéder à une pesée des intérêts entre l’intérêt 
public à la transformation en logement de bureaux et l’intérêt, en réalité inexistant, 
au maintien des bureaux. 
b. Le 11 décembre 2025, le département a conclu au rejet du recours. 
La démolition de la cloison n’avait pas rétabli une situation conforme au droit. 
Les travaux n’exerçaient aucune influence sur la deuxième condition que devait 
remplir un ordre de remise en état, soit que les installations ne devaient pas avoir 
été autorisées en vertu du droit en vigueur au moment de leur réalisation, le 
changement d’affectation demeurant quoi qu’il en soit dépourvu de toute 
autorisation de construire. La disparition de la cloison n’était pas non plus de nature 
à réparer la non-conformité à l’art. 109 LCI, établie de manière définitive par 
l’entrée en force de la deuxième décision de refus APA 2______. Enfin, l’ordre 
prononcé par le département visait à revenir à l’affectation autorisée et à interdire 
l’usage des locaux des 1er et 3e étages comme cellules habitables, et les travaux 
réalisés postérieurement n'aboutissaient manifestement pas à cela. 
L’art. 3 al. 4 LDTR n’aboutissait pas à soustraire un projet à l’obligation d’obtenir 
une autorisation selon la LCI, y compris lorsque des travaux n’étaient pas envisagés 
pour un changement d’affectation. Le fait qu’indépendamment de la cloison, le 
projet ne respectait pas l’art. 109 LCI suffisait à fonder l’ordre de remise en état. 
Il n’était pas soutenable que les propriétaires puissent modifier l’affectation de leurs 
locaux sans autorisation de construire. Le rétablissement d’une situation conforme 
au droit répondait à un intérêt public important. 
c. Le 14 janvier 2026, le recourant a persisté dans ses conclusions et son 
argumentation. 
La disparition de la cloison créait un contexte différent appelant une nouvelle 
analyse. Il n’y avait pas eu de violation du droit, le changement d’affectation sans 
travaux ne nécessitant pas d’autorisation. 
d. Le 15 janvier 2026, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 


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1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige a pour objet la conformité au droit de la décision du 1er décembre 2023 par 
laquelle le département a interdit au recourant d'utiliser les bureaux des 1er et 3e 
étages comme cellules habitables et lui a ordonné de rétablir une situation conforme 
au droit en rétablissant la précédente affectation et configuration des locaux 
conformément à l'autorisation de construire initiale APA 4______. 
2.1 En vertu de l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit 
y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions administratives 
n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (al. 2). 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3). 
2.2 Selon l’art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir 
été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation, 
notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un 
hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a) ; modifier même 
partiellement le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou 
la destination d’une construction ou d’une installation (let. b) ; démolir, supprimer 
ou rebâtir une construction ou une installation (let. c) ; modifier la configuration du 
terrain (let. d) ; aménager des voies de circulation, des places de parcage ou une 
issue sur la voie publique (let. e) ; ouvrir un nouveau puits (let. f) ; abattre un arbre 
d’une essence protégée (let. g). 
2.3 Lorsque l’état d’une construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est 
pas conforme aux prescriptions de la LCI, des règlements qu’elle prévoit ou des 
autorisations délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires, 
le département peut notamment en ordonner la remise en état, la réparation, la 
modification, la suppression ou la démolition (art. 129 let. e et 130 LCI). 
Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus 
de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des 
art. 129 et 130 LCI (art. 131 LCI). 
2.4 De façon générale, la restriction de propriété liée à un ordre de remise en état 
n'est admissible que si elle repose sur une base légale, si elle est d'intérêt public et 
si elle est proportionnée (art. 36 de la Constitution fédérale de la Confédération 


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suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_653/2023 du 
13 mai 2025 consid. 7.1). 
2.5 De jurisprudence constante, pour être valable, un ordre de mise en conformité 
doit respecter les cinq conditions cumulatives suivantes : 
- 
l'ordre doit être dirigé contre le perturbateur ; 
- 
les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du droit en 
vigueur au moment de leur réalisation ; 
- 
un délai de plus de 30 ans ne doit pas s'être écoulé depuis l'exécution des travaux 
litigieux ; 
- 
l'autorité ne doit pas avoir créé chez l'administré concerné, que ce soit par des 
promesses, par des infractions, des assurances ou encore un comportement des 
conditions telles qu'elle serait liée par la bonne foi ; 
- 
l'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit doit 
l'emporter sur l'intérêt privé de l'intéressé au maintien des installations 
litigieuses (ATA/540/2023 du 23 mai 2023 consid. 3.2.1 ; ATA/1134/2022 du 
8 novembre 2022 consid. 11b). 
2.6 Selon le Tribunal fédéral, l'art. 129 let. e LCI reconnaît une certaine marge 
d'appréciation à l'autorité dans le choix de la mesure adéquate pour rétablir une 
situation conforme au droit, dont elle doit faire usage dans le respect des principes 
de la proportionnalité, de l'égalité de traitement et de la bonne foi, et en tenant 
compte des divers intérêts publics et privés en présence (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_391/2007 du 18 février 2008 consid. 3. 
2.7 Garanti par l'art. 36 al. 3 Cst., le principe de la proportionnalité se compose des 
règles d'aptitude – qui exige que le moyen choisi soit propre à atteindre le but fixé 
– de nécessité – qui impose qu'entre plusieurs moyens adaptés, l'on choisisse celui 
qui porte l'atteinte la moins grave aux intérêts privés – et de proportionnalité au sens 
étroit – qui met en balance les effets de la mesure choisie sur la situation de 
l'administré et le résultat escompté du point de vue de l'intérêt public (ATF 140 I 
218 consid. 6.7.1 ; 136 IV 97 consid. 5.2.2). 
2.8 C'est ainsi que l'autorité peut, de jurisprudence constante, renoncer à un ordre 
de démolition, conformément au principe de la proportionnalité, si les dérogations 
à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le 
dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de 
bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de 
faire reconnaître la construction comme conforme au droit (ATF 132 II 21 
consid. 6 ; 123 II 248 consid. 3a/bb). Celui qui place l'autorité devant un fait 
accompli doit s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir une situation 
conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui 
(ATF 123 II 248 consid. 4a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_418/2021 du 10 mars 
2022 consid. 3.1). 


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2.9 En l’espèce, le recourant fait tout d’abord valoir qu’il a démoli la cloison qui se 
situait au 3e étage et reproche au TAPI de ne pas en avoir tenu compte. Selon lui, la 
démolition de la cloison aurait rétabli une situation « conforme au droit », si bien la 
condition (cumulative) posée à la remise en état, que les travaux ne doivent pas 
avoir été autorisés, serait venue à manquer, avec cet effet que l’ordre de remise en 
état serait contraire à la loi. 
Il ne peut être suivi. La présente procédure ne porte que sur la remise en état. 
Le recourant perd de vue que l’autorisation visant à régulariser les travaux de 
transformation qu’il avait accomplis lui a été refusée par le département le 
19 décembre 2023 et que, sur recours, ce refus a été confirmé successivement par 
le TAPI le 23 mai 2024 et la chambre de céans le 28 janvier 2025, de sorte qu’il est 
entré en force. Il ne soutient pas avoir déposé une nouvelle demande d’autorisation. 
À cela s’ajoute que le jugement du TAPI du 23 mai 2024 n’avait examiné que le 
grief portant sur l’exigence pour chaque pièce de disposer d’un jour, avant de 
l’écarter et de rejeter le recours, en précisant que l’examen des autres griefs n’était 
dès lors pas nécessaire. Toutefois, à l’appui du refus de délivrer l’autorisation, le 
département avait également retenu que les travaux accomplis par le recourant sans 
autorisation violaient l’art. 109 LCI, lequel impose (depuis 1992 pour les nouvelles 
constructions accessibles au public et 2018 pour les logements) l’accessibilité aux 
PMR. Or, le recourant ne soutient pas qu’il aurait également mis les sanitaires aux 
normes. Ainsi, en toute hypothèse, le recourant ne rend pas vraisemblable que les 
locaux sont désormais conformes à la loi ni qu’ils pourraient être autorisés. 
Cela étant, une autorisation ne peut être qu’une décision (art. 1 LCI) délivrée sur la 
base d’une demande (art. 2 LCI) et au terme d’une instruction (art. 3 ss LCI) et non 
une simple conjecture pouvant être faite à titre préjudiciel dans la présente 
procédure, comme semble le penser le recourant. 
Le recourant fait ensuite valoir que faute d’être assujettis à la LDTR, les travaux ne 
seraient pas soumis à autorisation. 
Il ne peut être suivi. La chambre de céans a jugé dans son arrêt du 28 janvier 2025 
concernant l’immeuble du recourant que tel n’était en tout cas pas le cas d’une 
réaffectation en logement ayant nécessité des travaux (ATA/121/2025 du 28 janvier 
2025 consid. 4.4.2). Dans un arrêt plus récent, elle a rappelé sa jurisprudence selon 
laquelle le changement d’affectation est une notion commune à la LCI et la LDTR 
et est comme tel soumis à Genève à autorisation au sens de l’art. 1 LCI, et ce même 
en l’absence de travaux (ATA/259/2026 du 10 mars 2026 consid. 2.6 et 3 et les 
références citées). 
Or, en l’espèce, il n’est pas douteux que la réaffectation des bureaux en logements 
a nécessité des travaux, dont certains (la cloison du 3e étage, les sanitaires) ont 
d’ailleurs été jugés non conformes à la loi. 
Enfin, le recourant se plaint de la violation de sa liberté économique. La décision 
de remise en état repose cependant sur une base légale formelle, elle répond à un 


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intérêt public (le respect de la législation en matière de constructions, la 
construction ou l’aménagement de logements conformes aux prescriptions légales), 
et elle respecte le principe de la proportionnalité. 
Sur ce dernier point, les travaux n'ont pas été autorisés faute d’être conformes à la 
loi, au terme d’une décision devenue définitive. Le département devait donc 
ordonner une remise en état en conformité avec la précédente autorisation, soit 
l’affectation à des bureaux. On ne voit pas quelle autre mesure moins incisive 
permettrait de réaliser cet objectif. Le recourant, qui a pris le risque de conduire des 
travaux importants de transformation sans demander d’autorisation et de placer le 
département devant le fait accompli, ne saurait se plaindre des inconvénients que la 
remise en état entraînerait pour lui. L’argument selon lequel il n’y aurait aucun 
intérêt – lequel ne peut être qu’économique, pour le propriétaire – à maintenir des 
bureaux ne saurait prévaloir sur l’intérêt public au respect de la loi et des 
procédures. 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
3. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 900.- sera mis à la charge du recourant 
(art. 87 al. 1 LPA) et aucune indemnité de procédure ne sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 14 novembre 2025 par A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 16 octobre 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de A______ un émolument de CHF 900.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 


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l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Pascal PÉTROZ, avocat du recourant, au département 
du territoire ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Claudio 
MASCOTTO, 
président, 
Florence 
KRAUSKOPF, 
Patrick 
CHENAUX, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
J. PASTEUR 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. MASCOTTO 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :