ge_gerichte · DCSO/237/2008 · 2008-06-25 · fr

Résumé:
 La Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites retient l'estimation du second expert; son approche, selon laquelle il faut fixer le prix du terrain selon la méthode comparative, doit être approuvée.
Recours au Tribunal fédéral interjeté le 7 juillet 2008. Rejeté par arrêt du 18 septembre 2008 (5A_450/2008/ frs).

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/237/2008 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU 25 JUIN 2008 
Cause A/4995/2007, demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par 
M. A______et Mme A______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Jacques 
MARTIN, avocat, à Genève. 
Décision communiquée à : 
- M. A______ 
 
Mme A______ 
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
 
MDPF & Associés 
 
Place du Port 2 
 
1204 Genève 
 
- F______ SA 
 
 
- Office des Poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx33 A et 
05 xxxx34 Z requises à l'encontre, respectivement, de M. A______ et de Mme 
A______ par la F______ SA, portant sur la parcelle n° xxxx6, plan xxxx5, sise 
46, chemin Y______, commune de V______, l'Office des poursuites (ci-après : 
l'Office) a, par décisions du 3 décembre 2007, estimé le bien immobilier 
susmentionné à 12'940'000 fr., soit le montant retenu par M. C______, architecte 
mandaté par ses soins. 
B. 
Le 13 décembre 2007, M. A______ et Mme A______ ont adressé à la 
Commission de céans une demande de nouvelle expertise. 
 
Par ordonnance du 20 décembre 2007, la Commission de céans a imparti aux 
prénommés un délai au 14 janvier 2008 pour effectuer une avance de frais de 
2'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. Z______. 
 
Suite à la demande de récusation dudit expert par M. A______ et Mme A______, 
la Commission de céans a, par ordonnance du 9 janvier 2008, désigné M. 
R______ en cette qualité et confirmé le délai au 14 janvier 2008 pour verser 
l'avance de frais. 
 
M. A______ et Mme A______ ayant demandé la récusation de ce second expert, 
la Commission de céans a, par ordonnance du 11 février 2008, désigné M. 
H______ et constaté que l'avance de frais de 2'500 fr. avait été effectuée le 14 
janvier 2008. 
C. 
M. H______ a présenté son rapport le 12 mai 2008, avec une note d'honoraires de 
1'102 fr. 90. Il a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 
26'700'000 fr. 
 
Les parties, ainsi que l'Office ont été invités à présenter leurs observations. 
 
L'Office a notamment relevé que les prix indicatifs sur lesquels l'expert s'était 
basé, semblaient plus adaptés à la partie de O______, alors que les montants 
retenus par M. C______ concernaient plutôt la partie P______. 
 
M. A______ et Mme A______ ont déclaré s'en rapporter à justice sur la 
détermination finale du prix d'estimation, tout en se réservant de la contester 
devant l'autorité de recours "si ce prix d'estimation ne devait pas être conforme à 
la réalité, dont décidément il est très difficile de se faire une idée exacte". 
 
La F______ SA n'a pas répondu dans le délai qui lui avait été imparti. 
 
 


 
 
- 3 - 
 
E N D R O I T 
1. 
Tout intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à la Commission de céans dans le 
délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP, que, moyennant avance des frais, une 
nouvelle estimation soit faite par des experts (art. 9 al. 2, art. 44 et 99 al. 2 ORFI). 
 
La présente demande de nouvelle expertise a été déposée en temps utile ainsi que 
dans les formes prescrites par la loi. Elle est donc recevable. 
2. 
Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre des 
experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 
ainsi qu'au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 
informés par le biais de la publication de la vente prévue par l’art. 29 ORFI, ils 
doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (cf. ATF 
120 III 57, JdT 1996 II 192), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils 
peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle 
estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI (ATF 122 
III 338, JdT 1998 II 171 ; Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad art. 97 n° 13). 
Saisie d'une telle requête apparaissant recevable, la Commission de céans, par 
voie d'ordonnance présidentielle, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par 
le requérant, désigne un expert qu'il charge d'effectuer l'expertise sitôt l'avance de 
frais payée, en permettant parallèlement aux parties de récuser l'expert désigné et 
en ordonnant à ce dernier, à défaut de récusation reconnue valable et en cas de 
paiement de l'avance de frais requise, d'effectuer l'expertise. Elle lui communique 
à cette fin l'estimation de l'Office et, le cas échéant, le rapport d'expertise sur 
lequel l'Office s’est basé, et lui enjoint de dresser un rapport écrit de ses 
opérations, constatations et conclusions, en motivant ces dernières de manière 
circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 
l'estimation précédente. 
3. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad 
art. 97 n° 6 et 8). 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en 
remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. 
En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 
l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les 


 
 
- 4 - 
deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent 
toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à 
réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199). 
Il lui faut tenir compte, également, du fait que l'estimation du bien à réaliser ne 
vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou 
excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la 
procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels 
enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 
n° 2). 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte le 
cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les 
motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas 
d’estimations divergentes des experts. 
4. 
En l'espèce, l'expert mandaté par l'Office a estimé le bien immobilier à réaliser à 
12'940'000 fr. alors que l'expert mandaté par la Commission de céans a retenu une 
valeur vénale de 26'700'000 fr. 
 
Les deux experts ont noté que le bien immobilier en question est une grande 
propriété de 9'418 m2 située en dessous du golf de Cologny, orientée face au lac 
Léman. Le terrain est situé en zone à bâtir, zone 5 primaire avec accès direct au 
domaine public et présente une pente régulière vers le lac, au nord-est. Ce terrain 
comprend une construction d'environ 3'000 m3 (surface brut au plancher d'environ 
575 m2) datant du milieu des années cinquante qui nécessite des travaux de 
réfection importants, voire des transformations, le standard de l'époque de 
construction ne correspondant plus aux exigences actuelles en matière de surfaces, 
d'équipements et d'économie d'énergie. Tous deux s'accordent à dire que ce type 
de parcelle est une véritable rareté dans le marché immobilier genevois et que sa 
valeur peut atteindre des sommets. 
 
Le premier expert a relevé que la forte réserve constructive pouvant être mise en 
œuvre sur les parties de terrain exemptes de servitudes devait faire l'objet d'une 
étude de mise en valeur dépassant le cadre de son mandat. Le second expert a, en 
revanche, considéré que, pour se prononcer sur la valeur globale de l'ensemble, il 
fallait également prendre en compte ces parties. 
 
Concernant la valeur du terrain, M. C______, se référant aux directives contenues 
dans le "manuel de l'estimateur" édité par l'Union suisse des experts cantonaux en 
matière d'évaluation des immeubles (USECE) et la Chambre d'experts en 
estimation immobilière (SEK/SVIT) a retenu un prix de 1'174 au m2, alors que M. 
H______ a estimé ce prix à 2'200 fr. pour la partie de la parcelle à viabiliser et à 


 
 
- 5 - 
3'250 fr. pour la parcelle viabilisée. Ce dernier a notamment affirmé qu'il était de 
notoriété que les directives susmentionnées ne correspondaient pas à la réalité sur 
les objets en zone villa du canton de Genève et a considéré qu'il fallait appliquer 
la méthode dite comparative. Il s'est ainsi référé à la liste de prix indicatifs pour 
les terrains en zone villa (5) qu'il édite, annuellement, sur mandat de l'UBS et aidé 
par plusieurs courtiers de la place. Il ressort des listes publiées en été 2007 et en 
mars 2008, basées sur les expériences récoltées lors du dernier semestre et sur 
l'analyse de transactions récentes, que, pour les parcelles "O______", la valeur 
oscille, respectivement, entre 2'000 fr. et 3'200 fr. le m2 et entre 2'200 fr. et 3'300 
fr. le m2. Dans le cas particulier, M. H______ a retenu la valeur maximale pour le 
terrain valorisé, en l’occurrence 3'250 fr., et un prix inférieur pour les parties de 
terrain à viabiliser, soit 2'200 fr., afin de tenir compte de l'imposition de 
l'implantation et des frais de viabilisation (autorisation et frais d'accès et 
d'énergie). Il a aussi relevé que, sur le coteau le plus recherché du canton, avec 
vue sur le lac, les critères ne sont plus la densité maximale, mais le "snob appeal" 
et le luxe, dont une des définitions est l'espace. 
 
S'agissant de la construction, M. C______ a retenu la valeur intrinsèque dont il a 
déduit un taux de vétusté. M. H______ fait observer que ce calcul ne tient pas 
compte de l'obsolescence fonctionnelle, raison pour laquelle il a, pour déterminer 
la valeur de construction, attribué une moins-value pour l'exécution de travaux 
permettant d'obtenir un objet correspondant aux critères actuels d'une villa de haut 
de gamme, en matière de confort et d'énergie. Le premier expert a ainsi estimé 
cette construction à 1'888'700 fr., le second expert l’a fixée à 1'662'500 fr., 
déduction faite de divers travaux. 
 
La Commission de céans considère que les observations de M. H______ au sujet 
du rapport du premier expert sont pertinentes et que son approche, selon laquelle 
il faut prendre en compte les parties de la parcelle pouvant être viabilisées et fixer 
le prix du terrain selon la méthode comparative et celui de la construction en 
tenant compte de l'obsolescence fonctionnelle, celle-ci ne correspondant pas aux 
critères actuels d'une villa haut de gamme, doit être approuvée, eu égard aux 
caractéristiques exceptionnelles de l’objet immobilier à réaliser. 
 
En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à 
laquelle elle se réfère intégralement s'agissant d'un domaine spécifique et 
technique (ATF 120 III 79 précité), la Commission de céans fixera la valeur 
vénale de l'immeuble dont il est question à 26'700'000 fr. 
5. 
Le second expert a fixé ses honoraires à 1'102 fr. 90 pour cette expertise. Ce 
montant paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note 
d'honoraires peut donc être approuvée. 
Par ailleurs, la note d'honoraires et frais étant inférieurs au montant de l'avance de 
frais versée par les requérants, il y a lieu d'inviter la caisse du Palais de justice à 


 
 
- 6 - 
restituer à ces derniers le solde de cette avance, soit 1'397 fr. 10 (2'500 fr.- 
1'102 fr. 90). 
 
* * * * * 


 
 
- 7 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par M. 
A______ et Mme A______ dans le cadre des poursuites nos 05 xxxx33 A et 05 xxxx34 
Z. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 26'700'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° xxxx6, plan xxxx5, 
sise 46, chemin Y______, commune de V______. 
2. 
Fixe à 1'102 fr. 90 les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. 
A______ et Mme A______. 
3. 
Dit que les frais de l'expertise sont à la charge M. A______ et Mme A______ et 
sont couverts par l'avance de frais déjà versées. 
4. 
Invite le service financier du Palais de justice à verser à M. H______ la somme de 
1'102 fr. 90 et à restituer le solde de l'avance de frais, soit 1'397 fr. 10, à M. 
A______ et Mme A______. 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et M. Denis 
MATHEY, juges assesseurs 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Présidente : 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le