ge_gerichte · ACJC/468/2020 · 2020-04-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 avril 2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/5512/2017 
ACJC/468/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU LUNDI 9 MARS 2020 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par la 19ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 25 juin 2019, comparant par 
Me Luca Bozzo, avocat, rue de Jargonnant 2, case postale 6045, 1211 Genève 6, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
B______ SA, sise ______ (GE), intimée, 
C______ SA, sise ______ (GE), autre intimée, 
D______ SA, sise ______ (GE), autre intimée, 
comparant toutes trois par Me Pascal Aeby, avocat, rue Beauregard 9, 1204 Genève, en 
l'étude duquel elles font élection de domicile. 
 


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C/5512/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/9253/2019 du 25 juin 2019, notifié aux parties le 26 juin 2019, 
le Tribunal de première instance a débouté A______ de ses conclusions (chiffre 1 
du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 12'940 fr., mis à la charge de A______ 
et compensés avec les avances fournies par les parties et condamné en 
conséquence A______ à verser à B______ SA, C______ SA et D______ SA, pris 
conjointement et solidairement, 200 fr. au titre de frais judiciaires (ch. 2) et 
16'800 fr. au titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 27 août 2019, A______ a 
formé appel contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation. 
 
Principalement, il a conclu à ce que la Cour condamne B______ SA, C______ SA 
et D______ SA, conjointement et solidairement, à lui restituer la somme de 
200'000 fr., subsidiairement de 179'958 fr. 30, avec intérêts à 5% l'an à compter 
du 10 juillet 2016, sous suite de frais et dépens de première instance et d'appel. 
Plus subsidiairement, il a conclu à ce que la Cour réduise la quotité de la peine 
conventionnelle "dans la mesure que justice dira" et condamne B______ SA, 
C______ SA et D______ SA, conjointement et solidairement, à lui restituer le 
trop-perçu. 
b. Par mémoire réponse du 3 octobre 2019, B______ SA, C______ SA et 
D______ SA ont conclu à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
d. Elles ont été informées par avis du 7 novembre 2019 de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. B______ SA est une société anonyme sise à E______ (GE) dont le but social 
est l'exploitation d'un bureau d'architectes et la fourniture de prestations en 
matière d'urbanisme, de construction et d'architecture en Suisse et à l'étranger, 
ainsi que de conseils et d'assistance technique en vue de la coordination, de la 
planification, de la gestion, de la représentation et de la réalisation de projets, 
pilotage de projets et expertises. 
 
F______ en est l'administrateur unique avec signature individuelle. 


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b. D______ SA est une société anonyme sise à G______ (GE) active dans la 
maçonnerie, le béton armé, la gypserie-peinture, les travaux du lac ainsi que dans 
les études, les planifications et la réalisation de constructions, transformations et 
rénovation. 
 
H______ en est l'un des directeurs avec signature collective à deux. 
 
c. C______ SA est une société anonyme sise à Genève, active dans l'étude, le 
pilotage, le courtage et le développement de projets immobiliers ainsi que toute 
activité liée à son but. 
 
I______ dispose de la signature individuelle au sein de cette société. 
 
d. B______ SA, D______ SA et C______ SA forment la société simple 
CHEMIN 1______ NO. ______ (ci-après : la société simple). 
 
Entendu par le Tribunal, H______ a déclaré que les décisions de la société simple 
étaient prises à l'unanimité. Chacune des sociétés composant la société simple 
avait une fonction établie. F______ assurait l'architecture du projet, I______ se 
chargeait de sa commercialisation et lui-même gérait le pilotage et le suivi de la 
construction et des actes notariés ainsi que la gestion financière du projet. 
 
e. J______ et K______ étaient propriétaires de biens immobiliers sis au 
chemin 1______ sur la commune de L______ [GE], qu'ils ont divisé en plusieurs 
parcelles. 
f. Par acte de promesse de vente et d'achat, signé devant notaire le 11 mars 2015, 
J______ et K______ se sont irrévocablement obligés à vendre à D______ SA et 
C______ SA, qui se sont engagés à les acquérir, les différentes parcelles dont ils 
étaient propriétaires, notamment la parcelle n° 2______, propriété de K______. 
 
D______ SA et C______ SA se sont en outre engagés à acquérir les parcelles 
selon des conditions particulières, soit de procéder parallèlement à la pré-
commercialisation de sept villas moyennant la signature simultanée d'un contrat 
d'entreprise générale, et de pouvoir se substituer avant l'échéance de la promesse 
de vente et d'achat les tiers qui y seraient intéressés. 
 
Pour garantir vis-à-vis des tiers la bonne exécution de leur convention, les parties 
ont en outre convenu, s'agissant des parcelles dont ils étaient propriétaires, soit 
notamment la parcelle n° 2______, qu'un droit d'emption distinct et indépendant 
de la promesse de vente et d'achat, mais soumis aux mêmes clauses et conditions, 
était concédé à D______ SA et C______ SA pour une durée limitée, soit jusqu'au 
31 janvier 2017, mais deviendrait caduc en cas de résolution de la vente par suite 
de non-paiement du solde du prix par le promettant-acquéreur. Le droit d'emption 
devait être annoté au Registre foncier jusqu'à cette date, étant précisé que si la 


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promesse était caduque ou que la vente était résolue du fait de D______ SA et 
C______ SA, le notaire ferait radier l'annotation du droit d'emption. La promesse 
d'achat impliquait une division de la parcelle n° 2______ en bandes de terrain en 
relation avec des villas prévues dans le cadre d'une promotion immobilière. Cette 
promesse était donc cessible par lot. 
 
Le droit d'emption en faveur de D______ SA et C______ SA a été inscrit au 
Registre foncier le 18 mars 2015. 
 
g. A______ cherchait à acquérir un bien immobilier pour pouvoir y vivre avec ses 
enfants. 
Il s'est intéressé au projet de lotissement "Chemin 1______" à L______, qui devait 
voir le jour sur les parcelles dont K______ était propriétaire. Il souhaitait acquérir 
en particulier la maison contiguë à celle acquise par sa compagne, M______, 
laquelle l'a mis en contact avec I______, qui lui a proposé la même formule que 
celle déjà proposée à la première, à savoir l'acquisition du terrain de K______ et 
la conclusion d'un contrat d'entreprise générale. 
h. A______ est gérant de fortune auprès de N______ LTD. Il a auparavant 
travaillé auprès [des banques] O______ et P______. 
A______ a déclaré au Tribunal n'avoir jamais travaillé dans une agence 
immobilière ni dans le département immobilier d'un établissement et n'avoir 
jamais fait de prospection immobilière ni du crédit immobilier. Ses connaissances 
se limitaient aux activités usuelles d'un banquier orientant le cas échéant ses 
clients vers des spécialistes du crédit. 
 
I______ a déclaré que A______ avait quitté [la banque] P______ pour travailler 
au sein d'un Family Office à Q______ [Royaume-Uni], spécialisé dans le domaine 
immobilier. 
 
R______, employé de banque auprès de P______ a déclaré que A______, avec 
qui il avait travaillé, disposait de compétences en matière de crédit immobilier car 
il en avait fait par le passé en tant qu'employé de banque. A______ était chargé de 
clientèle et avait donc pour objectif de prospecter de la clientèle mais il ne 
délivrait pas les crédits. L'apport de clients impliquait toutefois des connaissances 
de base en matière de crédit immobilier. 
 
S______, promoteur immobilier, a déclaré avoir conseillé A______ et son épouse 
dix ans auparavant pour l'acquisition d'un bien. Si A______ avait eu les 
compétences nécessaires pour traiter l'affaire seul, il n'aurait pas eu besoin de le 
mandater. Celui-ci avait les connaissances d'un banquier, plus précisément d'un 
gestionnaire de fortune, soit des connaissances de base. 


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i.a Le 27 juillet 2015, la société simple, représentée par T______, ingénieur 
auprès de D______ SA, et I______ d'une part, et A______, d'autre part, ont signé 
par-devant notaire, Me U______, une promesse de vente et d'achat de la 
parcelle n° 2______ de la commune de L______ sise dans le lotissement du 
Chemin 1______. 
 
Aux termes de l'article 1 de cette promesse de vente et d'achat, les parties 
s'engageaient irrévocablement à signer devant le notaire le 14 décembre 2015 un 
acte de vente avec K______, d'une part, et un contrat d'entreprise ayant pour objet 
la construction de la villa visée dans ledit acte de vente, d'autre part, lesquels 
étaient annexés. 
 
Le notaire reconnaissait avoir reçu de A______ la somme de 200'000 fr., laquelle 
serait reversée dès la signature et l'inscription du droit d'emption au promettant-
vendeur à valoir sur le contrat d'entreprise (art. 2). 
Les parties convenaient de faire annoter au Registre foncier un droit d'emption au 
profit de A______ jusqu'au 14 décembre 2015, qui primerait le droit d'emption 
déjà annoté audit Registre (art. 3). 
L'article 4 de l'acte prévoyait en outre que, dans l'hypothèse où A______ ne se 
présenterait pas le 14 décembre 2015 à 15h00 afin de signer l'acte de vente et le 
contrat d'entreprise et/ou ne verserait pas simultanément le prix de vente convenu, 
la somme de 200'000 fr. versée par ce dernier demeurerait acquise définitivement 
au promettant-vendeur à titre de clause pénale. 
Le contrat prévoyait pour le surplus une élection de droit suisse ainsi qu'une 
élection de for auprès des tribunaux genevois. 
i.b H______ a déclaré au Tribunal qu'initialement, l'idée était que l'acquéreur 
achète le terrain à K______ et signe un contrat d'entreprise avec la société. Cette 
option ressortait au demeurant des documents signés en juillet 2015. Toutefois, 
compte tenu des difficultés de A______ à réunir les fonds dans l'immédiat, les 
parties avaient finalement opté pour la signature d'une promesse assortie d'un droit 
d'emption et d'une clause pénale, laquelle était nécessaire afin de s'assurer de la 
réalisation de la vente, A______ ayant formulé diverses demandes spéciales ayant 
impliqué la modification des plans d'origine. 
i.c Entendu comme témoin par le Tribunal, Me U______, notaire, a déclaré 
qu'usuellement, il envoyait le projet de promesse d'achat-vente aux parties avant la 
séance et il s'assurait lors de la séance qu'elles en avaient pris connaissance. Il 
reprenait alors le projet article par article en demandant aux parties si elles avaient 
bien compris et en expliquant chaque élément. Il constatait à la lecture de l'acte du 
27 juillet 2015 qu'il ne s'agissait pas d'une promesse d'achat-vente usuelle et 
qu'elle avait dû remplacer au dernier moment un projet de vente ferme puisque ce 


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dernier avait été préparé et annexé. Il a ajouté que lorsque l'acte comprenait une 
clause pénale ou dédite, il terminait "en disant aux gens que s'ils ne [concluaient] 
pas l'acte, cela leur [coûterait] cher". 
Selon T______, également entendu comme témoin par le Tribunal, la procédure 
s'était déroulée de manière habituelle, à savoir que tous les projets principaux 
avaient été développés et discutés par le notaire lors de la séance du 27 juillet 
2015. Il ne se souvenait pas si le notaire avait attiré l'attention de l'acquéreur sur la 
clause pénale mais comme il s'agissait d'un "point crucial", il l'avait certainement 
fait. 
I______ a déclaré au Tribunal que le notaire avait insisté sur le risque pris par 
l'acquéreur en raison de la clause pénale. 
A______ a déclaré que la clause pénale n'avait pas été évoquée lors de la séance 
de signature du 27 juillet 2015, laquelle n'avait duré qu'une vingtaine de minutes. 
Il avait probablement reçu et lu au préalable la promesse de vente sous forme de 
projet. Il avait pris connaissance de l'article 4 qu'il avait compris "mais dans le 
contexte où [il était] constamment rassuré sur ce point par I______". Dans le cas 
contraire, il n'aurait pas pris de risque eu égard au montant versé. 
j. Le montant de 200'000 fr. a été acquitté par A______ auprès de l'étude de 
Me U______ en deux versements, le premier de 100'000 fr. le 5 août 2014 et le 
second de 103'900 fr. le 27 juillet 2015. 
 
k. Le projet de contrat de vente annexé à la promesse de vente et d'achat prévoyait 
la vente par K______ à A______ de la parcelle n° 2______ de la commune de 
L______. 
Il était exposé préalablement que J______ et K______ avaient promis-vendu à 
D______ SA et C______ SA, selon acte de promesse de vente d’achat le 11 mars 
2015, assorti d'un droit d'emption annoté au Registre foncier le ______ 2015, les 
nouvelles parcelles n° 3______ à 4______, 5______ et 6______ de la commune 
de L______. 
Il était également précisé que lors de la signature de cet acte de promesse de vente 
et d'achat, D______ SA et C______ SA avaient d'ores et déjà convenu de se faire 
substituer avant l'échéance de ladite promesse par des tiers acquéreurs pour les 
futures parcelles susvisées. 
Le projet de contrat prévoyait que K______ vendait à A______ la parcelle 
n° 2______ de la commune de L______. D______ SA et C______ SA 
renonçaient à tous leurs droits sur la parcelle et libéraient simultanément le 
vendeur de ses engagements de la leur vendre moyennant la réalisation de 
conditions essentielles, soit notamment le remboursement par l'acquéreur, 


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simultanément à la signature, de la somme de 28'075 fr. correspondant au 
paiement d'une partie de l'acompte qu'elles avaient réglé en mains du vendeur à 
valoir sur le prix de vente et la signature simultanée entre l'acquéreur et la société 
simple d'un contrat d'entreprise générale, lequel faisait partie intégrante du contrat, 
ayant pour objet la construction de la villa pour le prix de 1'576'162 fr. 
Au total, A______ devait payer un montant de 2'130'000 fr. 
 
l. A______ n'ayant pas réussi à obtenir les fonds nécessaires pour le financement 
de l'achat de la parcelle, la société simple et lui-même ont signé, le 14 décembre 
2015, une prolongation de la promesse de vente et d'achat au 5 février 2016. 
 
Cette prolongation était consentie et acceptée sous la condition suspensive du 
paiement d'un second acompte de 25'000 fr., montant que A______ a versé le 
17 décembre 2015. 
 
A______ a allégué que ses difficultés à réunir les fonds nécessaires étaient liées à 
sa procédure de divorce, dans le cadre de laquelle une partie des fonds propres 
qu'il souhaitait investir dans la villa avait été consignée. 
 
Le témoin U______ a déclaré ne pas se rappeler si, lors de la séance de signature, 
I______ aurait conforté A______ dans l'idée qu'une solution serait toujours 
trouvée. 
 
Entendu comme témoin par le Tribunal, K______ a déclaré que le notaire avait 
attiré l'attention de A______, le 14 décembre 2015, sur le fait qu'il devrait payer la 
peine conventionnelle, ce qui a été confirmé par H______ mais contesté par 
A______. 
H______ a en effet déclaré au Tribunal que la séance s'était essentiellement portée 
sur l'accroissement de l'engagement de A______ à savoir la clause pénale et le 
versement d'une somme complémentaire de 25'000 fr. pour confirmer son intérêt 
pour la vente. Il n'avait pas été indiqué à A______ qu'il pourrait récupérer les 
fonds s'il proposait un acquéreur de remplacement. 
H______ a ajouté avoir fait part de sa déception à A______ lors de cette séance, 
lui expliquant qu'il devait payer les sous-traitants ainsi que ses employés. Le 
premier étage de la villa était en construction et une porte avait déjà été construite 
entre la villa de M______ et celle de A______, ce qui avait impliqué une 
modification des plans généraux et des plans d'exécution. A______ avait 
également souhaité que trois chambres, au lieu des quatre initialement prévues, 
soient construites à l'étage, ce qui rendait cette villa moins attractive aux yeux 
d'autres acquéreurs. 
 
m. A______ s'est adressé à l'assurance V______ pour obtenir un crédit. 


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Entendu comme témoin par le Tribunal, W______, gestionnaire en assurance au 
sein du groupe V______, a exposé avoir reçu de A______ une demande de 
financement avec hypothèque courant 2015. Il avait dû échanger avec lui entre dix 
et vingt courriers électroniques afin d'obtenir des documents manquants au 
dossier. 
 
W______ a précisé qu'il n'avait pas rencontré I______ mais avait dû échanger des 
courriels avec celui-ci, voire des appels téléphoniques. 
 
A______ a déclaré que I______, en qui il avait confiance, l'avait assuré que tout 
était en ordre avec V______. Quant à celui-ci, il a déclaré que l'assurance lui avait 
confirmé que tout était en ordre et qu'elle attendait des documents de la part du 
client. 
 
n. Par courriel du 29 janvier 2016 adressé en copie à H______ et F______, 
I______ a rappelé à A______ qu'ils devaient signer l'acte de l'acquisition de la 
villa le 5 février 2016. Il était important que le solde de son apport personnel soit 
versé avant cette date, soit au plus tard le 4 février 2016. Pour le crédit, "tout 
[était] ok". S'il ne pouvait pas signer à cette date, un constat de carence de sa part 
devrait être protocolé par le notaire et ce dernier devrait le convoquer une 
nouvelle fois sous 15 jours. S'il n'était toujours pas en mesure de régler la somme 
lors de la seconde convocation, l'acte serait automatiquement caduc et les fonds 
déjà versés seraient acquis à la promotion sans aucune indemnité. Dans cette 
dernière hypothèse, il aurait éventuellement la possibilité de présenter une 
personne qui se substituerait à lui, remplissant toutes les conditions qui étaient les 
siennes, mais pour ce faire, cette personne devait présenter toutes les garanties 
financières ainsi qu'obtenir leur accord. 
 
Entendu par le Tribunal, I______ a déclaré avoir cherché à trouver une solution 
par amitié et parce qu'il était rassuré par le fait que A______ était directeur 
[auprès de la banque] P______. Il a indiqué ne pas comprendre les difficultés de 
celui-ci compte tenu du poste que A______ occupait à la banque et du fait que ce 
dernier aurait pu obtenir un crédit relais de 200'000 fr., complété par un prêt de 
100'000 fr. qu'il lui aurait lui-même accordé. I______ avait proposé l'alternative 
de l'acquéreur de substitution, qu'il a qualifié de "proposition de restitution de la 
pénalité", de sa seule initiative. Il avait expliqué à A______ que la société simple 
avait encouru des frais dans ce dossier, et qu'il ne pouvait pas prendre de décision 
seul, qu'il devait en discuter avec ses associés. Il a précisé ne pas s'être engagé à 
restituer la pénalité. Il a ajouté que A______ devait trouver l'acquéreur lui-même 
puis le lui adresser afin qu'il vérifie que toutes les conditions étaient remplies. 
 
A______ a déclaré que dans son esprit, I______ engageait la société simple 
puisqu'il l'avait représentée en signant la promesse d'achat et de vente du 27 juillet 
2015. 


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o. Le 5 février 2016, A______ ne s'est pas présenté devant le notaire, si bien que 
ce dernier a établi un constat de carence. 
 
p. Par la suite, A______ a adressé de nombreux messages électroniques à 
I______. 
 
Il l'a ainsi, à plusieurs reprises, relancé afin de connaître le montant qui lui serait 
versé par le notaire (15-16-17 mars, 26 avril, 3-9 mai, 8-9, 23 et 27 juin 2016). 
 
I______ lui a répondu qu'il le tiendrait au courant et l'a rassuré ("te fait pas de 
soucis on va signer"), en date du 15 mars 2016, en lui indiquant qu'il avait une 
deuxième cliente. Il l'a informé, le 10 mai 2016, qu'il attendait le feu vert de la 
banque "pour l'acquisition de l'acheteuse". 
 
Le 22 mai 2016, I______ a écrit à A______ dans les termes suivants : "A______ 
depuis le début tu maurais (sic) écouté il falais (sic) 400'000 chf pour l'acheter et 
tu la vendais une fois fini (sic) j'étais même daccord (sic) de prêter 100'000 chf Et 
aujourd'hui les choses serais (sic) plus simple (sic)". 
 
q. A______ a déclaré avoir mandaté un courtier à Genève, lequel avait trouvé un 
acquéreur prêt à acquérir le bien pour le même prix, et dont le financement était 
garanti. 
Il a ainsi demandé à I______, le 8 juin 2016, de le tenir au courant car il avait 
également "peut etre qqu un egalement interesse (sic)" et qu'il devait planifier et 
savoir à quelle date il recevrait l'argent en retour. Il a encore écrit "Merci I______. 
Dis-moi demain sans faute stp, j'ai besoin de savoir montant exact 190'000 ou 
alors 200'000 ? comme tu m'avais dit et la date (a priori le 11 juillet). Bises" 
 
Entendu comme témoin par le Tribunal, X______, courtier, a exposé avoir été 
contacté par M______ qui connaissait une personne souhaitant vendre la villa, 
sans toutefois lui indiquer qu'il s'agissait de A______. Il se trouvait qu'il avait 
effectivement un acquéreur potentiel, dont il ne se rappelait pas du nom, qui 
disposait des fonds nécessaires. Il en avait parlé à M______ lors de l'inauguration 
de Y______ SA, soit en mai 2016. Il avait présenté cet acquéreur potentiel à 
A______. 
 
I______ a contesté avoir eu des contacts avec le courtier et a déclaré que A______ 
ne lui avait pas présenté d'acquéreur de substitution. S'il avait eu un contact 
téléphonique avec X______, il aurait organisé une séance afin qu'il puisse lui 
présenter ledit acquéreur. Ce dernier l'avait peut-être appelé en juin ou juillet mais 
ils avaient déjà un nouvel acquéreur qui était sur le point de signer. 
 
Le 13 juin 2016, I______ a informé A______, suite à sa demande "et plus 
précisément au vu de [ses] clients potentiels", qu'ils avaient conclu la réservation 


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avec vente ferme pour la villa avec une de leurs clientes, si bien que la villa n'était 
plus à vendre. 
Dans un second mail daté du même jour, I______ a écrit à A______ dans les 
termes suivants : "Tu me réponds que tu as pris bonne note de cette vente et que 
de ce fait tu vas écrire au notaire concernant ta réservation et tes actes signés en 
son temps avec les fonds que tu as versés pour connaître la modalité (sic) de ton 
remboursement, au vu de ces fonds et tu indiques les montants et les indications 
pour chaque montant". 
 
r. Par courriel du 13 juin 2016, A______ a écrit à Me U______ qu'il avait pris 
bonne note du courriel de I______ et qu'il informerait les personnes intéressées 
par la villa, que celle-ci n'était plus disponible. 
 
Il souhaitait par ailleurs connaître les modalités et les délais de remboursement du 
montant du 228'900 fr. qu'il avait versé (soit 100'000 fr. le 5 août 2014, 
103'900 fr. le 27 juillet 2015 et 25'000 fr. le 17 décembre 2015). 
Par courriel adressé à Me U______ le 23 juin 2016, A______ a indiqué s'être 
entretenu avec I______, lequel lui avait confirmé que l'étude lui enverrait dans la 
matinée un courriel confirmant la date de remboursement des montants. 
 
s. Par message du même jour, A______ a expliqué à I______ avoir écrit un 
courriel à l'étude du notaire mais n'avoir rien reçu en retour. 
 
I______ lui a alors indiqué que Me U______ venait de rentrer et qu'il s'en 
occuperait entre "demain et lundi". Il l'informerait aussitôt qu'il aurait des 
nouvelles de sa part. 
 
A______ lui a alors répondu qu'il avait besoin de connaître le montant et la date le 
jour même. I______ lui a confirmé qu'il lui transmettrait sans délai lesdites 
informations. 
 
t. Par courriel du 27 juin 2016, le notaire a répondu à A______ qu'il lui 
appartenait de réclamer à qui de droit les montants versés. 
 
u. Par courrier du 8 juillet 2016, la société simple, représentée par H______, a 
répondu à A______ que conformément à l'acte de promesse d'achat, il avait 
jusqu'au 5 février 2016 pour l'exécuter. Le fait qu'il n'ait pas souhaité ou pas pu 
exécuter cette promesse entraînait contractuellement la perte du montant de 
225'000 fr. qu'il avait versé. La société simple concevait qu'il s'agissait d'une perte 
conséquente mais la non-exécution de la promesse avait également occasionné des 
frais et des difficultés, notamment des frais de financement en fonds propres que 
la société avait dû apporter à hauteur de 1'905'000 fr. durant onze mois, la 


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modification de certains travaux effectués pour son compte, des frais encourus 
pour trouver un nouvel acquéreur et une baisse du prix de vente. 
 
H______, F______ et le témoin T______ ont confirmé au Tribunal que la 
configuration de la villa promise à A______ avait subi des modifications par 
rapport aux plans d'origine. Il avait fallu revenir aux plans de base pour vendre le 
bien au nouvel acquéreur, ce qui avait généré des coûts. D'autres demandes 
particulières de A______ avaient également généré des frais supplémentaires. 
 
v. Une promesse de vente et d'achat a été conclue entre la société simple et 
Z______ le 26 août 2016. Cette dernière avait été mise en contact avec la société 
simple par l'intermédiaire de F______. 
 
Le 3 mars 2017, le bien immobilier a été vendu à Z______ pour un montant de 
2'085'000 fr. 
 
H______ a déclaré au Tribunal que, selon lui, le bien avait été vendu moins cher 
en raison du fait que la villa comptait trois chambres au lieu de quatre. Cela avait 
par ailleurs pris du temps et engendré des frais supplémentaires. 
 
w. Le 9 septembre 2016, A______ a répondu au notaire qu'il n'était pas parvenu à 
obtenir la somme nécessaire au financement de son apport en fonds propres avant 
le 14 décembre 2015 en raison d'une discorde dans le cadre de son divorce. Il 
avait ensuite sollicité, avec l'aide de I______, l'octroi d'un crédit supérieur auprès 
de l'assurance V______, qui ne lui a jamais été accordé, quand bien même 
I______ lui avait confirmé le 29 janvier 2016 que V______ pourrait assurer le 
financement. I______ lui avait proposé le 5 février 2016 de trouver un acquéreur 
de remplacement et ainsi obtenir le remboursement des sommes versées, 
proposition qu'il avait acceptée. Au moment de présenter une offre à I______, ce 
dernier lui avait indiqué, le 13 juin 2016, avoir trouvé un acquéreur tout en le 
rassurant sur le fait qu'il serait remboursé. De février à juin 2016, I______, en sa 
qualité de représentant de la société simple, lui avait confirmé à nombreuses 
reprises qu'il pourrait récupérer les sommes versées dès la conclusion d'un acte 
avec un tiers portant sur le même bien immobilier. Contre toute attente, la société 
simple avait changé d'avis en indiquant son intention de retenir l'argent versé, 
allant ainsi à l'encontre des assurances données jusqu'alors. L'absence de 
financement était totalement indépendante de sa volonté et il n'avait dès lors pas 
renoncé volontairement à exécuter le contrat. En outre, I______ avait donné son 
accord pour que la somme lui soit restituée, ce qui équivalait à une renonciation 
claire de la clause pénale. En tout état, il considérait le montant de la clause pénale 
excessif. Par conséquent, il était en droit de réclamer la restitution des montants 
versés. 
 
Le 20 septembre 2016, Me U______ a répondu que la somme de 225'000 fr. avait 
déjà été reversée à D______ SA. 


- 12/22 - 
 
C/5512/2017 
 
x. Par courrier du 10 octobre 2016 adressé à I______, A______ a mis en demeure 
la société simple de lui restituer la somme de 225'000 fr. dans les dix jours. 
 
Le 23 novembre 2016, la société simple a répondu à A______ que le montant de 
la clause pénale n'était pas excessif dans la mesure où il représentait 9,4% du 
montant total du prix de vente et que les parties n'avaient pas modifié l'acte de 
vente en annulant la clause. En revanche, l'acompte de 25'000 fr. versé le 
14 décembre 2015 ne découlait pas de la clause pénale et devait lui être remboursé 
sous déduction des coûts engendrés par les travaux supplémentaires, soit un 
montant en sa faveur de 10'041 fr. 70. La somme de 200'000 fr. était en revanche 
définitivement acquise. 
 
y. Le 5 janvier 2017, A______ a accusé réception du remboursement de 
10'041 fr. 70, précisant considérer ce versement comme un acompte sur la somme 
due. 
D. 
a. Par acte déposé devant le Tribunal le 11 septembre 2017 après échec de la 
tentative de conciliation requise le 10 mars 2017, A______ a assigné 
B______ SA, C______ SA et D______ SA en paiement de la somme de 
179'958 fr. 30 avec intérêts à 5% l'an dès le 10 juillet 2016. 
 
Selon lui, il ressortait des courriels et messages électroniques que I______ avait 
donné son accord à la restitution des sommes versées, à tout le moins à 
concurrence de 190'000 fr. et que, par conséquent, la somme de 179'958 fr. 30 
(soit 190'000 fr. – 10'041 fr. 70) devait lui être restituée. 
 
b. Par mémoire réponse du 30 novembre 2017, B______ SA, C______ SA et 
D______ SA ont conclu au déboutement de A______ de ses conclusions. 
 
Elles ont notamment allégué avoir subi un dommage de 160'920 fr. découlant de 
la non-exécution de la promesse de vente (soit 68'720 fr. au titre de financement 
en fonds propres apportés par la société simple, 5'600 fr. au titre de frais de remise 
en conformité du projet immobilier aux plans de base, 3'750 fr. au titre de frais 
encourus par H______ pour l'envoi de documents à l'assurance V______, le 
contrôle des actes notariés et la coordination avec A______, 8'400 fr. au titre de 
frais de surveillance du chantier, 2'250 fr. au titre de frais encourus par le directeur 
financier de D______ SA pour le suivi du financement de la promotion après le 
renoncement de A______, 21'600 fr. au titre de frais encourus pour le temps passé 
à chercher un nouvel acquéreur, 5'600 fr. au titre de frais de publicité et 45'000 fr. 
au titre de différence entre les prix de vente [2'130'000 fr. – 2'085'000 fr.]), 
montant dont elles se réservaient le droit de requérir la compensation. 
 
A l'appui de ce montant, elles ont produit un document établi par T______ 
reprenant l'ensemble des différents postes qui le composaient. 


- 13/22 - 
 
C/5512/2017 
 
c. Lors de l'audience du 26 septembre 2018, le Tribunal a procédé à l'audition des 
témoins W______, X______, R______, S______, U______, K______ et 
T______. 
 
d. Le 1er octobre 2018, à la suite de l'audience d'audition de témoins, A______ a 
sollicité du Registre foncier des renseignements sur le droit d'emption de la 
société simple sur la parcelle n° 2______ de la commune de L______. 
 
Il lui a été répondu le 3 octobre 2018 que la promesse de vente et d'achat signée le 
27 juillet 2015 entre ce dernier et la société simple avait été enregistrée le 
28 juillet 2015. Le 17 novembre 2017, la réquisition relative à l'inscription d'une 
annotation d'emption sur l'immeuble n° 2______ avait été rejetée, le propriétaire, 
K______, n'ayant pas comparu à l'acte. Dans la mesure où la société simple 
n'avait jamais exercé son droit d'emption, elle n'était jamais devenue propriétaire 
de la parcelle. Ledit droit d'emption avait été radié le 7 mars 2017. 
 
Entendu par le Tribunal, A______ a déclaré que le notaire ne l'avait jamais 
informé du fait que la réquisition d'inscription du droit d'emption avait été rejetée. 
S'il l'avait su, il se serait retiré de l'opération car il n'était pas dans son intérêt de 
prendre le risque d'être exposé à une procédure judiciaire. 
 
e. Par mémoire sur novas du 5 octobre 2018, A______ a amplifié ses conclusions 
et conclu à ce que le Tribunal constate la nullité de la promesse de vente et d'achat 
du 27 juillet 2015, qu'aucun droit d'emption ne lui avait été conféré et que la 
promesse de vente et d'achat du 14 décembre 2015 était également nulle et, cela 
fait, ordonne à B______ SA, C______ SA et D______ SA de lui restituer la 
somme de 200'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 10 juillet 2016. Il a allégué 
n'avoir découvert que la réquisition d'inscription de son droit d'emption avait été 
rejetée qu'après avoir eu connaissance du courrier du Registre foncier du 3 octobre 
2018, ce qui constituait un fait nouveau. Il apparaissait ainsi que son droit 
d'emption n'avait jamais existé et que, partant, la promesse de vente et d'achat du 
27 juillet 2015 et la prorogation de cet acte étaient nulles. Par ailleurs, la société 
simple n'ayant pas exercé son droit d'emption sur la parcelle n° 2______, elle n'en 
était jamais devenue propriétaire et ne pouvait dès lors pas la vendre. 
 
Dans son mémoire de réponse sur novas et amplification de la demande du 
6 novembre 2018, B______ SA, C______ SA et D______ SA ont persisté dans 
leurs conclusions. 
 
Par ordonnance du 15 janvier 2019, le Tribunal a admis les nouveaux allégués. 
 
f. Le Tribunal a procédé à l'audition des parties le 27 février 2019. 
 
g. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 3 avril 2019, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives, après quoi la cause a été gardée à juger. 


- 14/22 - 
 
C/5512/2017 
E. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que c'était dans le contexte de 
l'usage de leur droit de substitution, prévu par la promesse de vente et d'achat 
signée le 11 mars 2015 par K______, d'une part et C______ SA et D______ SA, 
d'autre part, et non en qualité de propriétaires suite à l'exercice de leur droit 
d'emption, que B______ SA, C______ SA et D______ SA avaient signé avec 
A______ la promesse de vente et d'achat du 27 juillet 2015, désignant ainsi un 
nommable pour prendre leur place dans l'acte de vente à dresser ensuite. 
 
L'acte signé le 27 juillet 2015 prévoyait d'ailleurs que A______ s'engageait à 
acquérir la parcelle n° 2______ de la commune de L______, par la signature d'un 
contrat de vente avec son propriétaire, K______. Le projet de contrat de vente, 
annexé à la promesse de vente et d'achat du 27 juillet 2015, faisait également 
référence au propriétaire de la parcelle et précisait que B______ SA, C______ SA 
et D______ SA avaient convenu avec ce dernier la possibilité de se faire 
substituer avant l'échéance de la promesse de vente et d'achat signée le 11 mars 
2015. 
 
Par ailleurs, la promesse de vente et d'achat n'était pas conditionnée à l'annotation 
du droit d'emption en faveur de A______, si bien que son rejet par le Registre 
foncier ne pouvait entraîner à lui seul l'annulation de la promesse de vente et 
d'achat, ce d'autant que l'annotation du droit d'emption au Registre foncier n'était 
pas constitutive s'agissant du droit en tant que tel mais uniquement s'agissant des 
effets à l'égard des tiers. Partant, le rejet de l'annotation du droit d'emption de 
A______ n'affectait pas la validité de la promesse de vente et d'achat ni la 
prolongation de cette promesse, étant relevé qu'en tout état, A______ profitait des 
effets de l'annotation du droit d'emption cédé par B______ SA, C______ SA et 
D______ SA. L'absence effective d'annotation du droit d'emption en faveur de 
A______ n'avait eu aucune incidence sur la validité des engagements pris par les 
parties, et l'invoquer était constitutif d'un abus de droit. La promesse de vente et 
d'achat du 27 juillet 2015 ainsi que la prolongation signée le 14 décembre 2015 
étaient ainsi valables. 
 
Aux termes de la clause pénale prévue par ces actes, le montant de 200'000 fr. 
versé par A______ resterait acquis à B______ SA, C______ SA et D______ SA 
si celui-ci ne signait pas à la date convenue, soit le 14 décembre 2015, 
respectivement le 5 février 2016, l'acte de vente et le contrat d'entreprise générale. 
 
A______ n'ayant pas été en mesure d'honorer ses engagements à la date convenue 
ni de démontrer l'existence d'une impossibilité subséquente non fautive, la clause 
pénale s'appliquait. S'il apparaissait qu'il avait eu des difficultés à obtenir les fonds 
en raison du blocage de ses avoirs dans le cadre de son divorce, A______ n'avait 
pas démontré qu'une autre solution, notamment un prêt à court terme ou un crédit 
relais n'était pas envisageable, étant relevé que I______ avait proposé de lui prêter 


- 15/22 - 
 
C/5512/2017 
une partie de la somme. Il apparaissait en outre que A______ avait tardé à 
remettre à V______ les pièces requises pour obtenir un prêt. 
 
Il ressortait par ailleurs de la procédure que I______ lui avait donné la possibilité 
de transmettre à la société simple le nom d'un nouvel acquéreur acceptant 
d'acheter le bien aux mêmes conditions que les siennes. Cette proposition ne 
consistait toutefois pas en une renonciation générale de la société simple à 
appliquer la clause pénale, I______ ne disposant pas des pouvoirs de représenter 
celle-ci en ce sens. Celui-ci n'avait en outre jamais laissé entendre à A______ qu'il 
disposait de tels pouvoirs. En tout état, A______ n'avait pas été en mesure de 
proposer à temps un nouvel acquéreur à la société simple, celle-ci ayant en 
définitive trouvé elle-même une cliente, si bien que cette proposition n'avait pas 
pu aboutir. 
 
Enfin, le montant de la clause pénale n'était pas excessif puisqu'il représentait un 
peu moins de 10% du montant global prévu par le contrat. A______, sans être un 
professionnel de l'immobilier, disposait des connaissances nécessaires pour 
comprendre les conséquences de la clause pénale qu'il avait signée. Le fait qu'il 
considérait avoir été empêché sans sa faute de pouvoir finaliser le projet ne 
pouvait avoir d'incidence sur le montant de la clause pénale. Enfin, il ressortait de 
la procédure que la société simple avait subi un dommage suite au désistement de 
l'acquéreur initial. 
 
Par conséquent, la clause pénale s'appliquait et le montant de 200'000 fr. restait 
acquis à la société simple. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales et les décisions incidentes de première instance lorsque la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 et 2 CPC). 
En l'espèce, l'appelant a conclu en dernier lieu, devant le premier juge, au 
paiement de la somme de 200'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
1.2 Interjeté auprès de l'autorité compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ), dans le 
délai prescrit et dans la forme requise par le code de procédure civile (art. 311 
al. 1, 142 al. 1, 143 al. 1 et 145 al. 1 let. b CPC), l'appel est recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
Elle applique en outre la maxime des débats et le principe de disposition 
(art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 


- 16/22 - 
 
C/5512/2017 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir rejeté ses prétentions en restitution des 
montants qu'il a versés aux intimées dans le cadre des négociations en vue de 
l'acquisition d'un bien immobilier. Il lui fait grief d'avoir retenu que la promesse 
de vente et d'achat signée par les parties le 27 juillet 2015 était valable et que les 
montants qu'il avait versés dans ce cadre étaient acquis aux intimées au titre de la 
clause pénale. Il estime que cette promesse de vente et d'achat est nulle en raison 
d'une impossibilité pour les parties d'annoter le droit d'emption qu'elles avaient 
prévu d'inscrire au Registre foncier. 
 
2.1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire 
aux mœurs (art. 20 al. 1 CO). 
L'impossibilité de l'objet du contrat doit être admise lorsqu'elle existe au moment 
de la conclusion du contrat et qu'elle présente un caractère objectif et durable. Le 
caractère objectif implique que l'accomplissement de la prestation se révèle 
impossible quel que soit le débiteur, sur la base des faits ou du droit (ATF 
102 II 339 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 5A/69/2018 du 21 septembre 2018 
consid. 3.3; GUILLOD/STEFFEN, Code des obligations I (Commentaire romand), 
2012, n. 76 ad art. 19-20; MEISE/HUGUENIN, Obligationrecht I (Basler 
Kommentar), 2020, n. 46 ad art. 19/20). 
Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules 
frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas 
été conclu sans elles (art. 20 al. 2 CO). Cette disposition est une expression du 
principe de la favor negotii qui vise à maintenir le contrat en restreignant la nullité 
à ce qui est strictement nécessaire pour supprimer le désaccord avec la loi ou les 
bonnes mœurs (ATF 120 II 35 consid. 4a). Un contrat ne peut être déclaré 
partiellement nul que pour autant que son contenu soit divisible tant 
subjectivement qu'objectivement, de sorte que la partie restante forme une unité 
contractuelle raisonnable susceptible de subsister en tant que telle. Le contrat est 
divisible subjectivement si la clause entachée de nullité ne constitue qu'un élément 
du contrat parmi d'autres conditions sine qua non de la conclusion du contrat. Il 
est divisible objectivement si ces éléments peuvent également être considérés 
comme autonomes selon les règles de la bonne foi en affaires (ATF 130 III 49 
consid. 3.2 = JdT 2005 I 517; TERCIER/ PICHONNAZ, Le droit des obligations, 
2019, p. 134, nos. 548-550). 
2.2 En l'espèce, les parties ont, le 27 juillet 2015, signé une promesse de vente et 
d'achat portant sur un bien immobilier. Dans le cadre de ce contrat, elles ont 
notamment convenu de faire annoter un droit d'emption au Registre foncier au 
profit de l'appelant et ont prévu une clause pénale en faveur des intimées dans 
l'hypothèse où l'appelant ne signerait pas le contrat de vente ou ne verserait pas le 
prix convenu. 


- 17/22 - 
 
C/5512/2017 
L'appelant ne saurait être suivi lorsqu'il soutient que la convention de promesse 
d'achat et de vente serait nulle en raison de l'impossibilité d'annoter le droit 
d'emption. Il est vrai que les parties ne sont pas légitimées à requérir une telle 
annotation auprès du Registre foncier sans l'accord du propriétaire du bien 
concerné (cf. art. 963 CC par analogie; STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 
n. 787 et 791). Il n'en résulte toutefois pas que l'annotation est impossible quel que 
soit le débiteur, puisqu'elle peut être requise par la personne légitimée. Le fait que 
l'annotation du droit d'emption au Registre foncier en faveur de l'appelant n'ait pu 
être effectuée ne constitue, partant, pas une impossibilité objective au sens de 
l'art. 20 al. 1 CO. 
L'eût-elle été qu'elle aurait alors entrainé la nullité de la seule clause y relative 
sans affecter le reste de la convention de promesse et d'achat passée par les 
parties. Il résulte en effet tant du texte du contrat que du comportement adopté par 
les parties après la signature de leur accord que l'annotation du droit d'emption au 
Registre foncier ne revêtait qu'un caractère accessoire au regard des engagements 
des parties de signer l'acte de vente portant sur le bien immobilier concerné. Les 
clauses prévues dans le contrat n'expriment aucune volonté de subordonner la 
promesse d'achat et de vente à l'annotation du droit d'emption au Registre foncier. 
Après la signature de leur convention, les parties ont toutes agi en vue de 
l'acquisition du bien immobilier et de la construction envisagée dans ce cadre. 
Elles ont en particulier discuté des travaux à effectuer, l'appelant ayant formulé 
des demandes de travaux spécifiques dont les intimées ont tenu compte dans 
l'établissement des plans de construction, et l'appelant a entamé les démarches 
nécessaires en vue de réunir les fonds nécessaires en vue de son acquisition, sans 
s'inquiéter de savoir si son droit d'emption avait été annoté au Registre foncier. Ce 
n'est en effet qu'en octobre 2018, au cours de la présente procédure, qu'il s'est 
adressé au Registre foncier pour s'enquérir de l'enregistrement de l'annotation. Ces 
éléments conduisent à retenir que l'annotation au Registre foncier convenue par 
les parties dans leur promesse de vente et d'achat passée le 27 juillet 2015 ne 
constituait pas un élément essentiel de la convention. 
Il s'ensuit que la convention passée par les parties est valable. Partant, le grief tiré 
de sa nullité est infondé. 
3. 
Se prévalant d'une violation de l'art. 163 al. 2 C, l'appelant soutient que la clause 
pénale est nulle en raison de la nullité de la promesse de vente et d'achat dont elle 
est l'accessoire. 
Dès lors que l'accord des parties est valable au regard du considérant précédent, il 
en va de même de la clause pénale qu'il contient. 
Il ne sera pour le surplus pas entré en matière sur les développements 
complémentaires que l'appelant présente dans sa réplique, laquelle ne peut être 


- 18/22 - 
 
C/5512/2017 
utilisée pour compléter ou améliorer l'appel (ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 in JdT 
2008 I 110; arrêt du Tribunal fédéral 4A_487/2014 du 28 octobre 2014 consid. 
1.2.4). 
4. 
L'appelant reproche par ailleurs au premier juge d'avoir violé les art. 32, 115 et 
543 CO en retenant que la clause pénale n'avait pas été révoquée et en considérant 
qu'il n'avait pas présenté de nouvel acquéreur à temps aux intimées. 
 
4.1.1 La remise conventionnelle de dette prévue par l'art. 115 CO constitue un 
contrat bilatéral, qui n'exige le respect d'aucune forme, par lequel le créancier et le 
débiteur conviennent d'éteindre une créance ou un rapport juridique 
(ATF 131 III 586 consid. 4.2.3.4; arrêt du Tribunal fédéral 4C_437/2006 du 
13 mars 2007 consid. 2.3.2, non publié in ATF 133 III 356). Elle peut résulter 
d'une offre et de son acceptation par des actes concluants ou par le silence, 
considérés selon le principe de la confiance (art. 1 al. 2 et art. 6 CO; ATF 
110 II 344 consid. 2b). Le juge ne doit toutefois admettre qu'avec la plus grande 
circonspection l'existence d'une volonté de remettre par actes concluants de la part 
du créancier (ATF 109 II 327 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_125/2009 
du 2 juin 2009 consid. 3.3). 
 
4.1.2 La société simple n'a pas la personnalité juridique; elle n'est qu'un contrat 
par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs 
ressources en vue d'atteindre un but commun (art. 530 al. 1 CO). 
L'associé qui traite avec un tiers pour le compte de la société, mais en son nom 
personnel, devient seul créancier ou débiteur de ce tiers (art. 543 al. 1 CO). 
Lorsqu'un associé traite avec un tiers au nom de la société ou de tous les associés, 
les autres associés ne deviennent créanciers ou débiteurs de ce tiers qu'en 
conformité des règles relatives à la représentation (art. 543 al. 2 CO). Un associé 
est présumé avoir le droit de représenter la société ou tous les associés envers les 
tiers, dès qu'il est chargé d'administrer (art. 543 al. 3 CO). Cette présomption est 
irréfragable à l'égard des tiers de bonne foi (ATF 124 III 355 consid. 4a in 
JdT 1999 I 394). 
Les droits et obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par 
un représentant autorisé passent au représenté (art. 32 al. 1 CO). Lorsqu'au 
moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître 
comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui 
avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de 
représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre (art. 32 
al. 2 CO). Les effets de la représentation ne naissent que si le représentant a 
manifesté, expressément ou tacitement (cf. art. 32 al. 2 CO), sa volonté d'agir au 
nom d'autrui et s'il dispose du pouvoir de représentation, c'est-à-dire s'il est 
habilité à faire naître des droits et des obligations directement en faveur et à la 


- 19/22 - 
 
C/5512/2017 
charge du représenté (ATF 126 III 59 consid. 1b p. 64 et les arrêts cités). 
Lorsqu'une personne contracte sans pouvoirs au nom d'un tiers, celui-ci ne devient 
créancier ou débiteur que s'il ratifie le contrat (art. 38 al. 1 CO); cette ratification 
peut résulter d'actes concluants, voire du silence suivant les circonstances 
(ATF 124 III 355 consid. 5). 
 
4.2 En l'espèce, les parties ont convenu que la somme de 200'000 fr. versée par 
l'appelant à la signature de la promesse d'achat et de vente le 27 juillet 2015 
demeurerait acquise aux intimées à titre de clause pénale si l'appelant ne signait 
pas l'acte de vente ou ne versait pas le prix de vente convenu à la date du 5 février 
2016. 
 
Par courrier électronique du 29 janvier 2016, I______ a, après avoir rappelé à 
A______ l'importance de verser le prix de vente pour le 5 février 2016 et les 
conséquences du défaut d'un tel versement, indiqué que ce dernier aurait alors 
éventuellement la possibilité de proposer un nouvel acquéreur, pour autant que ce 
dernier soit prêt à acheter le bien immobilier aux mêmes conditions, dispose de 
toutes les garanties financières et obtienne leur accord. Entendu par le Tribunal, 
I______ a indiqué avoir proposé cette alternative d'un acquéreur de substitution en 
vue d'une restitution de la pénalité. 
Ce courriel a été adressé en copie aux autres associés de la société simple, soit à 
H______, directeur de D______ SA, et F______, administrateur de B______ SA. 
Ces derniers n'ont émis aucune réserve quant à la proposition émise, reconnaissant 
ainsi tacitement avoir conféré des pouvoirs de représentation ou, à défaut, avoir 
ratifié la proposition émise. C'est ainsi à juste titre que l'appelant reproche au 
Tribunal d'avoir considéré que la proposition du 29 janvier 2016 ne liait pas les 
associés de la société simple. 
L'appelant ne saurait en revanche être suivi lorsqu'il soutient que les intimées 
auraient de la sorte renoncé au versement de la clause pénale. L'alternative d'un 
acquéreur de substitution que les intimées ont proposée à l'appelant dans l'optique 
d'une restitution de la pénalité était en effet soumise à la condition que l'appelant 
leur présente une personne qui soit prête à acheter le bien immobilier aux mêmes 
conditions, fournisse toutes les garanties financières et obtienne l'accord des 
intimées. L'appelant n'a pas démontré que cette condition était réalisée. Certes, le 
courtier X______ a indiqué avoir présenté à l'appelant une personne intéressée 
disposant des fonds nécessaires sans toutefois se souvenir de son nom, et 
l'appelant a, par message électronique du 8 juin 2016 informé I______ qu'il "avait 
peut-être quelqu'un d'intéressé". Ces éléments ne suffisent pas à retenir qu'il a 
présenté une personne intéressée aux intimées ni qu'un tel acquéreur de 
substitution ait été accepté par les intimées. 


- 20/22 - 
 
C/5512/2017 
Il s'ensuit que l'alternative d'un acquéreur de substitution proposée à l'appelant le 
29 janvier 2016 dans l'optique d'une renonciation à la peine conventionnelle lie 
tous les associés de la société simple, mais qu'en revanche, les conditions posées à 
une telle renonciation ne sont pas réalisées. 
L'appelant reste en conséquence devoir la peine conventionnelle dans la mesure 
où les conditions posées à la substitution de l'acquéreur ne sont pas réalisées. 
Le jugement sera également confirmé sur ce point. 
5. 
L'appelant reproche enfin au Tribunal de ne pas avoir réduit le montant de la peine 
conventionnelle et fait valoir que celle-ci est excessive. 
 
5.1 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler 
une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. 
art. 160 et ss CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 
al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage 
(art. 161 al. 1 CO). 
Aux termes de l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime 
excessives. Il doit s'astreindre à une certaine réserve, parce que les parties sont en 
principe libres de fixer le montant de la peine conventionnelle; une intervention 
du juge n'est nécessaire que si la somme convenue est si élevée qu'elle dépasse 
toute mesure raisonnable au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_268/2016 du 14 décembre 2016, consid. 5.a; 
4A_656/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Une réduction de la peine se justifie 
en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et 
l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement 
au moment où la violation contractuelle est survenue. Pour juger du caractère 
excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, 
au contraire, prendre en considération toutes les circonstances concrètes de 
l'espèce. Il y a ainsi lieu de tenir compte notamment de la nature et de la durée du 
contrat, de la gravité de la faute et de la violation contractuelle, de la situation 
économique des parties, singulièrement de celle du débiteur. Il convient 
également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du 
contrat et l'expérience en affaires des parties. La protection de la partie 
économiquement faible autorise davantage une réduction que si sont concernés 
des partenaires économiquement égaux et habitués des affaires (ATF 133 III 201 
consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 268/2016 du 14 décembre 2016 
consid. 5.1). Le dommage effectivement subi n'est à lui seul pas déterminant pour 
dire si la peine conventionnelle est ou non excessive (ATF 133 III 43 consid. 4.1; 
114 II 264 consid. 1b; 103 II 108). La peine conventionnelle joue un rôle à la fois 
préventif et punitif; il est donc légitime qu'elle soit fixée à un niveau de nature à 
dissuader le débiteur de violer son obligation contractuelle (arrêt du Tribunal 


- 21/22 - 
 
C/5512/2017 
fédéral 4A_656/2012 cité consid. 2.3). Dans le cadre d'un contrat de promesse de 
vente et d'achat d'un bien immobilier, le Tribunal fédéral a estimé qu'une peine 
conventionnelle correspondant à 10% du prix n'était pas excessive (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_268/2016 du 14 décembre 2016 consid. 5). 
5.2 En l'espèce, les parties ont convenu du versement par l'appelant d'une peine 
conventionnelle de 200'000 fr. pour le cas où il ne signait pas les actes de vente et 
d'achat et de construction du bien immobilier ou ne versait pas le prix convenu, 
représentant au total un montant de 2'130'000 fr. La peine stipulée représente ainsi 
un peu moins de 10% du montant total de la transaction. Certes, comme le relève 
l'appelant, la promesse de vente et d'achat conclue entre les parties n'a duré que 
sept mois. Il n'en demeure pas moins que les intimées ont encouru des frais 
supplémentaires dans la mesure où les plans de construction établis en fonction 
des demandes de l'appelant ont dû être modifiés, et que le bien a finalement été 
vendu à un prix moins élevé. Les intimées ont ainsi subi un préjudice découlant 
du fait que l'appelant n'a pas contracté les transactions promises, même si elles 
n'étaient pas tenues par une clause pénale à l'égard du vendeur du terrain. En tout 
état, le préjudice subi par les intimées n'est pas seul déterminant puisque la peine 
conventionnelle tend non seulement à couvrir un tel préjudice mais également à 
dissuader, par son caractère punitif, les cocontractants de contrevenir à leurs 
engagements. Enfin, malgré les liens d'amitié qui l'unissaient à I______ et leurs 
échanges s'agissant de la possibilité ou non de récupérer les montants déjà versés, 
l'appelant disposait des connaissances nécessaires pour comprendre la portée et les 
conséquences de la clause pénale qu'il a signée et sur laquelle son attention a en 
outre été spécifiquement attirée. 
Aussi, compte tenu de la nature de la transaction et de l'ensemble de ces 
circonstances, le montant de la peine convenue par les parties n'apparaît pas 
disproportionnée, de sorte qu'une intervention du juge ne se justifie pas. C'est en 
conséquence à bon droit que le Tribunal a débouté l'appelant de ses conclusions 
sur ce point. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé dans son intégralité. 
6. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 12'000 fr. et mis à la charge de 
l'appelant, qui succombe (art. 95, 96 et 106 al. 1 CPC; art. 17 et 35 RTFMC). Ils 
seront compensés avec l'avance fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève 
(art. 98 et 111 al. 1 CPC). 
L'appelant sera, en outre, condamné à verser 8'000 fr., débours et TVA compris, 
aux intimées, solidairement entre elles, à titre de dépens d'appel (art. 85 et 90 
RTFMC). 
* * * * * 


- 22/22 - 
 
C/5512/2017 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 27 août 2019 par A______ contre le jugement 
JTPI/9253/2019 rendu le 25 juin 2019 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/5512/2017-19. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 12'000 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l'avance fournie, qui reste acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser 8'000 fr. à B______ SA, C______ SA et D______ SA, 
solidairement entre elles, au titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Monsieur Ivo BUETTI, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
 
La présidente : 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
Camille LESTEVEN 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.