ge_gerichte · ATA/187/2003 · 2003-04-01 · fr

Résumé:
 Vente inscrite au Registre foncier et publiée dans la FAO. Le DAEL ne saurait s'immiscer dans les rapports directs entre les parties au contrat de vente, ceux-ci relevant du droit réels, lesquels sont réglés exhaustivement par le droit fédéral.

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A/113/2003-TPE 
A/147/2003-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 1er avril 2003 
 
dans la cause 
 
X. S.A. 
représentée par Me Laurent Strawson, avocat 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
et 
Madame F. et l'Hoirie de feu F. 
représentées par Me Antoine Berthoud, avocat 
et 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
 
ainsi que 
 
Monsieur et Madame M.-M. 
représentés par Me Bruno Megevand, avocat 
 
 
contre 
 
X. S.A. 
représentée par Me Laurent Strawson, avocat 
et 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
et 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
et 
Madame F. et l'Hoirie de feu F. 
représentés par Me Antoine Berthoud, avocat 


 
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A/113/2003-TPE 
A/147/2003-TPE 
 


 
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A/113/2003-TPE 
A/147/2003-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur et Madame F. ont signé il y a plusieurs 
dizaines d'années un contrat de bail portant sur un 
appartement de six pièces situé au 3e étage de la rue des 
Vollandes, 1207 Genève. 
 
 
 
L'immeuble comporte six appartements et il est 
soumis au régime de la propriété par étages depuis 1984. 
 
 
 
X. 
S.A. 
(ci-après 
: 
X. 
S.A.) 
en 
a 
fait 
l'acquisition par voie d'adjudication en juin 1993. A ce 
jour, elle a vendu plusieurs appartements. 
 
 
 
M. F. est décédé le 8 décembre 2001. 
 
2. 
L'appartement occupé par les époux F. a été vendu 
à 
Monsieur 
et 
Madame 
M.-M.. 
Le 
notaire 
chargé 
d'instrumenter 
l'acte 
de 
vente 
avait 
sollicité 
au 
préalable l'autorisation d'aliéner. Dans un courrier du 
23 septembre 1998, le département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement (ci-après : le département) 
avait estimé que l'appartement n'était pas soumis à 
autorisation, car il comportait plus de six pièces 
habitables. 
 
 
 
La vente a été inscrite au registre foncier le 27 
octobre 1998 et publiée dans la Feuille d'Avis Officielle 
(FAO) le 6 novembre de la même année. 
 
3. 
Depuis cette date, plusieurs procédures se sont 
déroulées. 
 
 
 
L'une d'elles est actuellement pendante devant la 
Chambre d'appel de la Cour de justice en matière de baux 
et loyers. 
 
 
 
Sur 
le 
plan 
administratif, 
le 
Tribunal 
administratif a statué par arrêt du 29 août 2000, 
considérant que l'appartement litigieux comportait en 
réalité six pièces et que de ce fait, la vente aurait dû 
être soumise à autorisation. 
 
4. 
Par arrêté du 8 janvier 2001 cependant, le 
département, sur requête de X. S.A., a autorisé la vente 
de l'appartement litigieux. Il a estimé que quatre 
appartements avaient d'ores et déjà été cédés de manière 


 
 - 4 - 
 
 
 
individualisée et que, dès lors, le processus de vente de 
cet immeuble par appartements était largement entamé. La 
prise en compte du principe de proportionnalité avait 
ainsi conduit le département à délivrer l'autorisation. 
 
 
 
Dite autorisation a été publiée dans la FAO le 12 
janvier 2001. 
 
 
 
Saisie en temps utile d'un recours, la commission 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
a 
annulé 
l'autorisation d'aliéner par décision du 2 novembre 2001, 
entrée en force faute de recours. 
 
5. 
Par lettre du 18 mars 2002, Mme F., toujours 
locataire de l'appartement de la rue des Vollandes, a 
invité le département à interdire aux époux M.-M. 
d'utiliser 
et 
d'exploiter 
l'appartement 
acquis 
en 
violation 
de 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions 
et 
transformations 
d'appartements, 
et 
à 
ce 
que 
le 
département ordonne la confiscation de tous les gains et 
avantages 
reçus, 
notamment 
celle 
du 
loyer 
que 
l'intéressée avait versé. Le département devait également 
ordonner à X. S.A. ainsi qu'aux époux M.-M. la remise en 
état, en leur fixant un bref délai pour qu'ils requièrent 
le registre foncier d'annuler la vente conclue, ou bien 
engager toute action devant les tribunaux civils en vue 
de l'annulation de cette vente. 
 
6. 
Par lettre du 17 mai 2002, le département a invité 
Monsieur le Conservateur du registre foncier à engager 
toutes 
démarches 
utiles 
afin 
de 
procéder 
aux 
rectifications 
qui 
s'imposaient. 
L'inscription 
au 
registre foncier de M. et Mme M.-M. en tant que 
propriétaires 
de 
l'appartement 
consacrait 
une 
irrégularité, 
dans 
la 
mesure 
où 
cette 
inscription 
contrevenait au droit public cantonal. 
 
 
 
Le directeur du registre foncier a répondu au 
département par lettre du 30 mai 2002 qu'il ne lui 
appartenait pas d'engager d'office une procédure visant à 
la 
réinscription 
du 
propriétaire 
antérieur 
à 
l'aliénation, savoir la société X. S.A.. Une telle 
réinscription ne pouvait intervenir que sur ordre du 
juge, et force était de constater que la décision de la 
commission de recours du 2 novembre 2001 était muette sur 
ce point. Il convenait dès lors de laisser le soin à la 
partie qui s'estimait lésée par la situation juridique 
révélée par le registre foncier de juger de l'opportunité 
d'une action en rectification fondée sur l'article 975 


 
 - 5 - 
 
 
 
CC. 
 
7. 
Ayant eu connaissance de l'avis précité, Mme F. a 
relancé le département par lettre du 21 juin 2002. Elle 
craignait de ne pas pouvoir agir elle-même devant la 
juridiction civile. Par ailleurs, il lui paraissait 
impératif que des mesures immédiates soient prises pour 
rétablir une situation conforme au droit. S'agissant 
d'une action devant les tribunaux civils, le département 
était invité à l'engager lui-même s'il s'y estimait 
fondé, ou d'impartir un bref délai aux parties à l'acte 
de vente pour le faire sous menace des peines de droit 
(art. 292 CP). 
 
8. 
Le département a répondu par lettre du 4 juillet 
2002 
qu'une 
éventuelle 
décision 
administrative 
du 
département était soumise au règlement préalable du 
litige sur le plan du droit privé, soit à la question de 
savoir 
qui 
était 
juridiquement 
propriétaire 
de 
l'appartement litigieux. Sur cet aspect, le département 
n'entendait pas se substituer aux parties concernées en 
saisissant la juridiction civile. 
 
9. 
Contre cette décision Mme F. ainsi que l'hoirie F. 
ont saisi la commission de recours par acte du 5 août 
2002. 
 
 
 
Les époux M.-M. ont été invités à fournir leurs 
observations à la commission. 
 
10. 
La commission de recours a statué par acte du 20 
décembre 2002. 
 
 
 
Elle a estimé que le courrier du 4 juillet 2002 du 
département devait être considéré comme une décision 
sujette à recours. 
 
 
a. 
L'ordre de rétablir une situation conforme au 
droit ne dépendait ni d'une base légale, ni d'une faute. 
Un tel ordre destiné à respecter l'absence d'autorisation 
d'aliéner l'appartement en question devait être dirigé 
contre les époux M.-M. et contre X. S.A. en tant que 
perturbateur. L'ordre devait leur être donné par le 
département d'engager toutes actions utiles en vue de la 
réinscription de X. S.A. comme propriétaire. Le dossier 
devait donc retourner au département afin qu'il agisse 
dans ce sens. 
 
 
b. 
A titre provisionnel et nonobstant recours, la 


 
 - 6 - 
 
 
 
commission a fait interdiction aux époux M.-M. d'utiliser 
et d'exploiter l'appartement occupé par Mme F., sous la 
menace des sanctions prévues à l'article 292 CP. 
 
11. 
X. S.A. a recouru auprès du Tribunal administratif 
par acte du 21 janvier 2003 (cause no A/113/2003), et M. 
et Mme M.-M. ont recouru eux aussi par acte du 29 janvier 
2003 (cause no A/147/2003). 
 
 
a. 
X. S.A. a reproché à la commission de recours 
d'avoir statué en l'absence de toute base légale. La LDTR 
ne contenait aucune disposition selon laquelle un acte de 
vente d'un immeuble pouvait être annulé ou remis en 
cause. Le notaire qui avait instrumenté l'acte de vente 
avait respecté la procédure prévue par la LDTR, puisqu'il 
avait sollicité et obtenu du département l'autorisation 
d'aliéner. Il n'existait aucun intérêt public suffisant 
pour que la vente soit remise en cause, Mme F. et 
l'hoirie du même nom n'ayant qu'un objectif, celui de 
remettre en cause par la voie administrative la procédure 
en résiliation de bail alors pendante devant la Cour de 
justice. 
 
 
b. 
Les époux M.-M. ont relevé que la commission de 
recours s'était entièrement dessaisie du dossier en 
rendant une décision par laquelle elle enjoignait le 
département de procéder à certains actes. La décision du 
département constituait donc une décision finale dont le 
délai de recours était de trente jours. 
 
 
 
Sur le fond, la mesure que la commission de 
recours avait prise était dépourvue de base légale et 
heurtait le principe dérogatoire du droit fédéral. En 
effet, 
l'ordre 
de 
faire 
réinscrire 
X. 
S.A. 
comme 
propriétaire au registre foncier ne découlait pas d'une 
obligation posée par la LDTR. La mesure ordonnée avait 
des effets de droit civil puisqu'elle devait conduire à 
l'annulation d'un contrat de vente immobilière et à la 
rectification 
du 
registre 
foncier. 
C'étaient 
donc 
exclusivement des règles du code civil qui devaient régir 
la présente espèce. L'article 975 CC donnait aux juges 
civils la compétence exclusive pour statuer sur de telles 
actions. 
 
 
 
Les époux M.-M. ont conclu préalablement à la 
restitution de l'effet suspensif. 
 
 
c. 
Mme F. et l'hoirie F. se sont opposées aux 
recours. La décision que la commission de recours avait 


 
 - 7 - 
 
 
 
prise le 2 novembre 2001 annulant l'arrêté du département 
était devenue définitive. 
 
 
d. 
Le département a conclu à l'admission des deux 
recours. Si la décision précitée était entrée en force, 
les deux recours ne pouvaient dès lors porter que sur les 
conséquences de la nullité de l'autorisation d'aliéner et 
non sur son bien-fondé. Bien que l'article 129 lettre e 
LCI permettait le rétablissement d'un état conforme au 
droit, cette disposition visait au respect des normes de 
droit public et ne pouvait doter le département de 
compétences dans le domaine de la rectification au 
registre foncier d'inscriptions indues. La décision de la 
commission de recours devait être annulée pour ce seul 
motif. L'article 975 CC disposait que celui dont les 
droits réels avaient été lésés par une inscription faite 
sans cause légitime pouvait en exiger la radiation ou la 
modification. Dans ce cas, le droit fédéral n'accordait 
pas la qualité pour agir à d'autres personnes que le 
titulaire du droit réel. En matière de rectification 
d'inscription au registre foncier, c'était le Tribunal de 
première instance qui était compétent pour statuer, selon 
l'article 101 de la loi d'application du Code civil et 
Code des obligations du 7 mai 1981 (E 1 05-LaCC). Le 
département n'avait donc pas qualité pour agir en 
rectification et ne pouvait contraindre les parties à 
intenter une telle action. Le département estimait ainsi 
ne pas être en mesure d'exécuter la décision de la 
commission de recours. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté devant la juridiction compétente, le 
recours est à cet égard recevable (art. 56A de la loi sur 
l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 
05). 
 
 
 
La commission de recours s'étant dessaisie de la 
cause en enjoignant au département de satisfaire à un 
certain nombre d'obligations, la décision prise est une 
décision finale sujette à recours dans le délai de trente 
jours. 
 
 
 
Notifiée le 23 décembre 2002 et distribuée le 
lendemain, le recours d'X. S.A. déposé le 21 janvier 2003 
a été déposé en temps utile. Il est recevable (art. 63 
al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative 


 
 - 8 - 
 
 
 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
 
L'étude du conseil des époux M.-M. ayant été 
fermée pendant les fêtes de fin d'année, le délai de 
recours n'a commencé à son égard qu'à l'issue du délai de 
garde de sept jours, soit le 31 décembre 2002. Interjeté 
le 
29 
janvier 
2003, 
ledit 
recours 
est 
également 
recevable. 
 
2. 
Les deux recours se rapportant à une cause 
juridique commune, puisqu'ils visent la même décision, 
les procédures qui en résultent seront jointes en 
application de l'article 70 alinéa 1 LPA. 
 
3. 
Le Tribunal administratif relève tout d'abord que 
le contrat de vente signé en 1998 l'a été de manière 
parfaitement 
légale, 
puisque 
le 
département 
a 
été 
approché 
et 
qu'il 
a 
estimé 
que 
l'aliénation 
de 
l'appartement n'était pas soumise à autorisation. 
 
 
 
Inscrite au registre foncier et publiée dans la 
FAO, la vente a dès lors déployé des effets de nature 
civile. 
 
4. a. 
Ni la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20), ni le règlement d'application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons 
d'habitation, 
du 
29 
avril 
1996 
(RLDTR 
- 
L 5 20.01) 
ne 
prévoient 
formellement, 
dans 
une 
disposition 
expresse, 
que 
les 
ventes 
conclues 
en 
l'absence d'une autorisation doivent être annulées et que 
doivent être opérées d'éventuelles rectifications au 
registre foncier. La question qui se pose est donc de 
savoir si l'autorité administrative est compétente pour 
ordonner 
à 
une 
partie 
d'intenter 
une 
action 
en 
rectification en application de l'article 129 de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 
avril 1988 (LCI - L 5 05). Cette disposition énonce un 
catalogue de mesures, la lettre e visant la remise en 
état, la réparation, la modification, la suppression ou 
la démolition, soit toutes mesures destinées à rétablir 
une situation conforme au droit. 
 
 
b. 
L'action en modification est prévue à l'article 
975 du Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - RS 
210) : "Celui dont les droits réels ont été lésés par une 
inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou 
radiées sans cause légitime peut en exiger la radiation 


 
 - 9 - 
 
 
 
ou 
la 
modification". 
Cette 
disposition 
vise 
des 
inexactitudes se rapportant aux conditions matérielles 
d'inscription ou de radiation (RDAF 1998 I p. 543). 
 
 
c. 
Le principe de la force dérogatoire du droit 
fédéral 
fait 
obstacle 
à 
l'application 
de 
règles 
cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral 
ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par 
leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou 
qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral 
a réglementées de façon exhaustive (RDAF 2002 I p. 32 et 
52; ATF 119 Ia consid. 2c p. 354; 117 Ia consid. 2b p. 
331; 116 Ia p. 408). En matière de législation sur le 
logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans 
les rapports directs entre les parties au contrat de 
bail, car ces rapports sont réglés exhaustivement par le 
droit fédéral (ATF précités). 
 
 
d. 
Dans 
la 
présente 
affaire, 
le 
département 
ne 
saurait s'immiscer dans les rapports directs entre les 
parties au contrat de vente, ceux-ci relevant des droits 
réels, lesquels sont réglés exhaustivement par le droit 
fédéral. Il est exceptionnel que le droit fédéral accorde 
la qualité pour agir à d'autres personnes que le 
titulaire du droit réel. L'article 27 de la loi fédérale 
sur l'acquisition d'immeubles par personnes à l'étranger 
du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41) en est un 
exemple, qui prévoit que l'autorité cantonale habilitée à 
recourir peut intenter une action contre les parties en 
rétablissement de l'état antérieur lorsque l'immeuble a 
été acquis sur la base d'un acte juridique nul en raison 
du défaut d'autorisation. 
 
5. 
Certes, il est arrivé que le département ordonne 
la restitution du loyer versé en trop consistant dans une 
mesure de remise en état ou de suppression de l'état de 
choses créées en violation de l'ordre juridique, faisant 
application de l'article 129 lettre e LCI. Selon le 
Tribunal fédéral, une telle extension jurisprudentielle 
ne heurtait pas le principe de la légalité, "dès lors 
qu'il suffit, pour respecter les exigences qui en 
découlent, que l'obligation inexécutée ait elle-même une 
base 
légale, 
sans 
que 
l'intervention 
pour 
le 
rétablissement de la situation antérieure, qui aurait dû 
être 
maintenue 
si 
l'administré 
avait 
respecté 
ses 
devoirs, 
ne 
doivent 
elles-mêmes 
être 
expressément 
mentionnées dans la loi" (ATA Société G. I. S.A. du 21 
décembre 1999, confirmé par ATF du 13 avril 2000 - 
1P.55/2000). 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
Or, dans la présente espèce, il ne peut être 
reproché aux parties au contrat de vente de l'appartement 
litigieux aucune violation de leurs devoirs, la vente 
étant intervenue de manière parfaitement régulière. 
 
6. 
Il résulte de ce qui précède qu'il n'appartient 
pas au département d'ordonner aux époux M.-M. et à X. 
S.A. de rétablir par toutes démarches utiles la propriété 
de l'appartement en question. Il appartiendra à celui ou 
celle dont les droits réels ont été lésés, au sens de 
l'article 975 CC, s'il s'y estime fondé, de saisir le 
juge civil. Même si la commission de recours a annulé la 
vente intervenue par décision du 2 novembre 2001, le juge 
civil devra examiner si l'ordre de rétablissement est 
compatible avec les principes de proportionnalité, de 
protection de la bonne foi et de droit acquis, principes 
à observer notamment en matière de démolition (JdT 1987 
p. 573). 
 
7. 
S'agissant des mesures provisionnelles que la 
commission de recours a ordonnées, elles ne s'imposent 
pas. Il n'y a en effet aucune raison de prévoir de telles 
mesures immédiates aussi longtemps que le sort de 
l'appartement ne sera pas réglé sur le plan civil. 
 
 
 
Vu l'issue du présent litige toutefois, la demande 
de restitution de l'effet suspensif est devenue sans 
objet. 
 
8. 
Les deux recours seront ainsi admis. Vu l'issue du 
litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge 
de Mme F. conjointement et solidairement avec l'hoirie de 
M. F.. Une indemnité de CHF 1'000.- sera mise à la charge 
de ces dernières, conjointement et solidairement, en 
faveur des époux M.-M. et en faveur de X. S.A.. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
préparatoirement : 
 
 
 
 
ordonne la jonction des causes no 
A/113/2003-TPE et A/147/2003-TPE; 
 
 
 
 
préalablement : 
 
 
 
 
dit que la demande de restitution 
de l'effet suspensif est devenue sans objet; 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 21 janvier 2003 par X. S.A. et le recours 
déposé par M. et Mme M.-M. le 29 janvier 2003 contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 20 décembre 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
admet les deux recours; 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions du 20 décembre 2002; 
 
 
 
 
met 
à 
la 
charge 
de 
Mme 
F. 
conjointement et solidairement avec l'hoirie de M. F. un 
émolument de CHF 1'000.- 
 
 
 
 
alloue 
une 
indemnité 
de 
CHF 
1'000.- aux époux M.-M. ainsi qu'une indemnité de CHF 
1'000.- à X. S.A. à la charge Mme F. conjointement et 
solidairement avec l'hoirie de M. F.; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Laurent Strawson, avocat de X. S.A., à Me Antoine 
Berthoud, avocat de Mme F. et de l'hoirie de M. F., à Me 
Bruno Megevand, avocat de M. et Mme M.-M., ainsi qu'à la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, M. Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le vice-président : 
 
 
 M. Tonossi 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 


 
 - 12 - 
 
 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci