ge_gerichte · ACJC/653/2021 · 2021-05-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.05.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29846/2018 
ACJC/653/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 25 MAI 2021 
 
Entre 
A______ SARL, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 13 novembre 2020, comparant par Me Yvan JEANNERET, avocat, rue 
Ferdinand-Hodler 15, case postale 6090, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, comparant en personne, 
et 
Monsieur B______, c/o C______ SA, ______, intimé, comparant par Me Dominique 
BURGER, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle il fait 
élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/833/2020 du 13 novembre 2020, communiqué aux parties par 
pli du même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la pièce 
adressée à lui-même le 24 août 2020 par A______ SARL (ch. 1 du dispositif), a 
réduit le loyer de l'arcade d'environ 45 m2 et du dépôt d'environ 13 m2 au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______ à D______ (GE), de 20% 
du 5 septembre 2018 au 23 avril 2019, 100% du 24 avril au 7 mai 2019 et 20% du 
8 au 31 mai 2019 (ch. 2), a condamné B______ à rembourser à A______ SARL le 
trop-perçu de loyer de 2'971 fr. 20 avec intérêts à 5% l'an dès le 5 février 2019 
(ch. 3), a validé la consignation de loyer opérée par cette dernière (ch. 4), a 
ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers 
consignées sur le compte 2______ (2018) en faveur de B______, sous déduction 
de la réduction de loyer octroyée par le jugement sous chiffre 3 (ch. 5), a débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 7). 
B. 
a. Par acte déposé le 16 décembre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ 
SARL (ci-après également : la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation des chiffres 1 et 6 de son dispositif. 
 
Elle conclut à la recevabilité de la pièce qu'elle a adressée au Tribunal le 24 août 
2020 et à la condamnation de B______ à lui verser la somme de 62'423 fr.15 avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018. 
Elle produit le courrier de son conseil adressé au Tribunal le 24 août 2020 ainsi 
que les pièces annexées à celui-ci, à savoir son bilan au 31 décembre 2019 et son 
compte de pertes & profits portant sur l'année 2019. 
b. Dans sa réponse du 1er février 2021, B______ (ci-après également : le bailleur) 
conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. A______ SARL ayant renoncé à répliquer, les parties ont été avisées le 26 
février 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. Le 15 juillet 2002, B______, bailleur, et la société A______ SARL, E______, 
F______ et G______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location d'une arcade d'environ 45 m2 et d'un dépôt d'environ 13 m2 au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______ à D______ (GE). 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er juillet 2002 au 
30 juin 2007, et s'est renouvelé ensuite d'année en année, en l'absence de 
résiliation signifiée six mois avant l'échéance. 


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Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 16'656 fr. à partir du 1er juillet 2011, 
hors charges. 
b. Par avenant du 22 juin 2013, le bail s'est poursuivi avec comme locataires, 
A______ SARL et F______, conjointement et solidairement, dès le 1er juin 2013, 
les autres clauses du bail restant inchangées. 
c. Les locaux sont constitués de deux pièces en enfilade, la première pièce 
accueillant la boutique de fleurs et la deuxième l'atelier, dans lequel les 
compositions florales sont préparées, avec un WC attenant à cet atelier. 
d. A une date indéterminée les locaux ont subi des infiltrations d'eau dans les 
murs et le plafond des WC. 
e. Le 11 septembre 2018, l'entreprise H______ SA, mandatée par la régie en 
charge de l'immeuble (ci-après : la régie), a trouvé une fissure au plafond de 
l'appartement du deuxième étage, a effectué une réparation et a constaté que le bac 
à douche de l'appartement du premier étage était défectueux. 
f. Suite au courrier A______ SARL du 5 septembre 2018, la régie l'a informé, par 
courrier du 13 septembre 2018, qu'elle était dans l'attente de devis pour effectuer 
les réparations. 
g. A la suite de l'intervention de H______ SA, la régie a mandaté l'entreprise 
I______ pour qu'elle assèche les murs et les repeigne. 
h. Le 8 octobre 2018, A______ SARL a informé la régie que l'entreprise I______ 
avait recommandé de refaire entièrement les murs et le plafond qui étaient 
humides, une simple couche de peinture étant insuffisante, et l'installation d'un 
déshumidificateur n'était pas possible au vu de l'exiguïté de la pièce. 
L'eau continuant à couler et de nouveaux murs étant atteints par la fuite, A______ 
SARL a relancé la régie les 17, 22 et 24 octobre 2018. 
i. Le 18 octobre 2018, la régie a informé A______ SARL qu'elle avait proposé à 
l'entreprise un séchage naturel et le grattage des murs et du plafond pour accélérer 
le processus, avant que leur réfection soit entreprise. 
j. Le 25 octobre 2018, la régie a confirmé à A______ SARL que la cause de la 
fuite était connue mais qu'elle restait dans l'attente de l'accord de l'assurance de 
l'immeuble avant de démarrer les travaux. 
k. Le 29 octobre 2018, A______ SARL a averti la régie qu'à la suite du décapage 
des murs par l'entreprise, il avait été constaté que les dégâts étaient plus 
importants que prévus, les murs étant complètement humides. La maçonnerie 


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étant à refaire, la simple réfection de la peinture était insuffisante. Les toilettes 
étaient insalubres et inutilisables, ce qui justifiait une réduction de loyer. 
A______ SARL a relancé la régie le 3 novembre 2018 indiquant que la fuite d'eau 
trempait de plus en plus les murs et le plafond et qu'une forte odeur désagréable se 
dégageait de la pièce. 
l. Le 15 novembre 2018, A______ SARL a mis la régie en demeure de lui 
communiquer un plan concret pour réaliser les travaux, remédier définitivement à 
l'infiltration d'eau et remettre en état les locaux, dans un délai de dix jours, sous 
menace de consigner le loyer. Elle a exposé qu'au vu de l'exiguïté des locaux, les 
travaux imposeraient la fermeture complète de son commerce pendant quelques 
jours. La période de Noël approchant et pour limiter les implications économiques 
à la charge du bailleur, elle pouvait accepter de différer la réalisation des travaux 
en janvier, lors d'une période d'activité plus réduite, moyennant l'exécution 
immédiate des travaux à l'étage visant à cesser les infiltrations d'eau. Elle 
entendait solliciter une réduction du loyer, ses prétentions en dommages-intérêts à 
raison d'une perte du chiffre d'affaires étant réservées. 
m. Le 19 novembre 2018, l'entreprise J______ SARL a établi un devis pour des 
travaux de remplacement de toutes les colonnes de chute de l'immeuble. 
n. Le 26 novembre 2018, la régie a répondu à A______ SARL qu'elle avait été 
avisée du problème dans le courant du mois de septembre 2018. Les travaux 
étaient en cours dans l'appartement du premier étage afin de supprimer la cause 
principale du dégât. En accord avec elle, les travaux de rénovation des WC 
seraient réalisés dans le courant du mois de janvier 2019 pour éviter une perte 
d'exploitation pendant la période des fêtes de fin d'année. 
o. Le 27 novembre 2018, A______ SARL a consigné les loyers dès le mois de 
décembre 2018 (avis n° 2______ (2018)). 
p. Le 29 novembre 2018, l'entreprise K______ SA a fait parvenir sa facture à la 
régie pour les travaux de réparation du bac à douche effectués dans l'appartement 
du premier étage. 
q. Le 30 novembre 2018, A______ SARL a demandé une intervention en 
urgence, les écoulements devenant plus importants et l'eau gouttant de manière 
importante dans le WC et l'atelier. L'humidité était telle que la marchandise 
stockée moisissait et l'atmosphère devenait de moins en moins supportable. Un 
planning et un descriptif des travaux prévus en janvier 2019 étaient sollicités. 
Le 4 décembre 2018, elle a informé la régie de ce que les pompiers étaient 
intervenus le samedi 1er décembre 2018 en raison de l'importance des fuites et 
qu'ils avaient posé des coussins absorbants sur le plafond des toilettes. 


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r. Le 6 décembre 2018, l'entreprise J______ SARL a réalisé des travaux 
provisoires sur les colonnes de chute, indiquant dans sa facture que le 
remplacement total de la colonne était à prévoir. 
s. Le 18 décembre 2018, A______ SARL a réitéré sa demande d'obtenir le 
planning des travaux pour qu'elle sache si et quand elle serait en mesure 
d'exploiter son atelier, afin d'anticiper de nombreuses commandes. Elle a indiqué 
que l'atelier serait fermé entre le 24 décembre 2018 et le 7 janvier 2019. 
La régie a répondu le 20 décembre 2018 que les travaux ne pourraient pas être 
effectués pendant la fermeture de l'atelier, les entreprises étant fermées 
conformément à la convention collective des entreprises du bâtiment. Elle serait à 
même de communiquer un planning dès la première semaine d'ouverture des 
entreprises, à savoir la deuxième semaine de 2019. 
t. Par requête déposée le 21 décembre 2018 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, reçue le 5 février 2019 par B______, A______ 
SARL a conclu à ce que le Tribunal valide la consignation des loyers, condamne 
le bailleur à effectuer les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations 
d'eau et à la réfection totale du local des toilettes de l'arcade, l'autorise à consigner 
les loyers jusqu'à l'élimination des défauts, lui accorde une réduction de loyer de 
30% du 1er septembre 2018 jusqu'à l'élimination complète des défauts, condamne 
le bailleur à lui restituer le trop-perçu de loyer, le condamne, sous réserve 
d'amplification, à lui verser la somme de 20'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
1er septembre 2018 à titre de dommages-intérêts et attribue les loyers consignés en 
conséquence. 
u. Entre février et mars 2019, la locataire a requis à plusieurs reprises de la régie 
d'obtenir un planning précis et un descriptif des travaux, afin qu'elle organise ses 
commandes et sache si la boutique pouvait rester ouverte pendant les travaux. 
Les 15 février et 22 mars 2019, la régie lui a communiqué des plannings 
provisoires des travaux de remplacement des colonnes de chute. 
Elle l'a informée le 5 mars 2019 que les travaux auraient lieu entre le 18 mars et 
fin avril 2019 et dans l'arcade débuteraient le 1er avril 2019. Les dates pouvaient 
être modifiées selon l'avancée des travaux. 
v. Après le début des travaux le 1er avril 2019, un test amiante a été réalisé le 
5 avril 2019 qui s'est révélé positif. 
w. Le 8 avril 2019, A______ SARL a informé la régie de la fermeture de son 
arcade à cause de l'air ambiant malsain dans les locaux et afin de préserver la 
santé des personnes y travaillant. Elle a indiqué que l'arcade serait fermée jusqu'à 
ce qu'une inspection de la qualité de l'air soit effectuée. 


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x. Le même jour, la régie a confirmé la positivité du diagnostic amiante pour 
certains éléments, raison pour laquelle le désamiantage devait être réalisé le plus 
rapidement possible. L'amiante ne présentait toutefois aucun danger car elle était 
intacte. Ces travaux sur deux ou trois jours exigeaient la fermeture des locaux. 
y. Le 10 avril 2019, la régie a transmis à la locataire le rapport de l'entreprise 
spécialisée concluant que l'air de l'arcade n'était pas pollué. Elle proposait un 
rendez-vous le jour même avec la locataire pour fixer les dates des travaux de 
désamiantage. La régie a précisé qu'il était important que la locataire laisse l'accès 
aux locaux, afin de ne pas retarder le planning des travaux. 
Le jour même, la régie a informé la locataire qu'elle s'était rendue sur place mais 
que l'arcade était fermée et inaccessible, bloquant les travaux. 
La locataire a expliqué que F______, alors en arrêt maladie, s'était rendue au 
rendez-vous et avait proposé de laisser les clés de l'arcade aux entreprises et à la 
régie sous leur responsabilité, elle-même n'étant pas en état d'exploiter la 
boutique. Cette proposition avait été refusée. 
La régie a proposé d'organiser un constat d'huissier le 15 avril 2019 afin de 
pouvoir accéder aux locaux. Toutefois, les parties ne se sont pas entendues sur 
l'heure et la date pour y procéder. 
z. Les travaux de désamiantage ont commencé, alors que la boutique était 
inexploitée, et ceux de réfection des murs et plafond des WC ont suivi. 
aa. Le 29 avril 2019, la locataire a informé la régie que l'atelier et le magasin 
étaient recouverts de poussière à cause de l'utilisation d'un marteau-piqueur dans 
les WC. En l'absence de bâche pourtant prévue, la poussière s'était répandue dans 
tous les locaux et sur la marchandise, de sorte qu'elle demandait que le nécessaire 
soit entrepris pour que la poussière ne se répande plus. 
La régie a répondu le 30 avril 2019 que des bâches n'avaient pas été posées car 
selon les informations de la locataire, le magasin était vide et fermé. Une 
entreprise de nettoyage devait intervenir le 3 mai pour effectuer un nettoyage de 
fin de chantier. Quoiqu'il en soit, le nécessaire allait être entrepris pour protéger la 
zone pour la suite des travaux. 
ab. Le 8 mai 2019, la locataire a informé la régie de ce que le déroulement du 
chantier causait des difficultés pour F______, atteinte dans sa santé sur le plan 
pulmonaire. Elle invitait la régie à protéger les locaux afin d'éviter la propagation 
de la poussière, la marchandise, fraîche et fragile, ne tolérant pas de telles 
conditions, sans compter l'état de la boutique la rendant inexploitable. Alors que 
les travaux auraient dû se terminer le 3 mai, ils étaient toujours en cours. Elle 
sollicitait un planning fixe et certain de la fin des travaux, les fleurs devant être 


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commandées plusieurs jours à l'avance. Elle se voyait contrainte de suspendre des 
commandes en pleine période de 1er mai et de fête des mères. Enfin, l'entreprise 
de nettoyage ayant réalisé un travail superficiel et insuffisant, elle nettoierait elle-
même son arcade à la fin des travaux aux frais du bailleur. 
Le même jour, la régie a répondu que le planning des travaux avait été modifié en 
partie à cause de l'inaccessibilité des locaux dû à la fermeture de l'arcade. Les gros 
travaux étaient terminés et les WC de nouveau accessibles et fonctionnels, ceux 
restant concernant le rhabillement. La régie s'est étonnée de ce que la boutique ne 
pouvait pas être exploitée, du fait que les travaux concernaient uniquement les 
WC situés à l'extrémité des locaux. 
ac. Le 10 mai 2019, la régie a communiqué le planning final des travaux de 
finition, les travaux lourds étant terminés et le nettoyage de fin de chantier étant 
prévu le 23 mai 2019. Les travaux de finition du carrelage ont toutefois été 
réalisés avec du retard, repoussant les travaux de peinture au 27 mai 2019. 
Le 31 mai 2019, l'entreprise I______ a adressé à la régie sa facture pour les 
travaux de raclage des murs, de peinture, le démontage et le désamiantage de la 
cabine de douche. 
ad. Suite à l'échec de la conciliation du 12 juin 2019, A______ SARL a porté 
l'affaire devant le Tribunal le 11 juillet 2019, en concluant à ce que le Tribunal 
valide la consignation des loyers, lui accorde une réduction de loyer de 30% du 
1er septembre 2018 au 7 avril 2019 et de 100% du 8 avril au 31 mai 2019, 
condamne le bailleur à lui rembourser le trop-perçu de loyers de 2'998 fr. 10 avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018 et de 2'452 fr. 90 avec intérêts à 5% 
l'an dès le 8 avril 2019, condamne le bailleur à lui verser la somme de 30'000 fr. 
avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018 à titre de dommages-intérêts et 
attribue les loyers consignés en conséquence. 
ae. Par réponse du 1er novembre 2019, B______ a conclu à ce qu'il lui soit donné 
acte de son engagement à s'acquitter du montant de 1'492 fr. 10 en mains de la 
locataire correspondant à une réduction de loyer de 10% du 11 septembre 2018 au 
7 avril 2019 (971 fr. 60) et de 15% du 8 avril au 24 mai 2019 (520 fr. 50), à la 
libération de l'intégralité des montants consignés en sa faveur et au déboutement 
de la locataire de toutes ses conclusions. 
af. A l'audience du 3 décembre 2019, A______ SARL a formé des allégués et 
déposé des pièces complémentaires, soit des extraits du grand livre des années 
2017 et 2018 et un extrait concernant le premier semestre 2019 relatif au chiffre 
d'affaires de la boutique ainsi que des photos de l'arcade en chantier datées du 24 
avril 2019 et du 9 mai 2019. Elle a amplifié ses conclusions en dommages-intérêts 
à hauteur de 56'081 fr. 65 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018. 


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ag. Le 18 décembre 2019, le bailleur a déposé des déterminations sur les allégués 
complémentaires de la locataire. 
ah. Lors des audiences devant le Tribunal des 7 janvier, 25 février et 3 juin 2020, 
F______ et son mari, L______, ont été entendus en qualité de partie et six témoins 
ont été entendus, dont M______, comptable de la locataire depuis plus de 10 ans. 
A l'issue de la dernière audience, le Tribunal a clos l'administration des preuves et 
a fixé un délai au 15 juillet 2020 pour le dépôt des plaidoiries finales, délai 
prolongé au 17 août 2020 par ordonnance du 8 juillet 2020. 
ai. Par mémoires de plaidoiries finales du 17 août 2020, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions, la locataire amplifiant sa demande en dommages-intérêts à 
62'423 fr. 15 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2018. 
aj. Par courrier du 18 août 2020, le Tribunal a communiqué à chacune des parties 
les plaidoiries finales de leur adverse partie, en indiquant que la cause serait 
retenue à juger à l'issue d'un délai de quinze jours à dater de la réception du 
courrier. 
ak. Le 24 août 2020, la locataire a produit son bilan au 31 décembre 2019 et son 
compte de pertes & profits de l'année 2019. Le bailleur s'est opposé à la 
production de cette pièce par courrier du 26 août 2020. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
1.2 En l'espèce, l'appelante a conclu en dernier lieu devant le Tribunal à la 
restitution d'un montant de 5'451 fr. afférant à la réduction du loyer requise et à 
l'octroi d'une somme de 62'423 fr. 15 à titre de dommages-intérêts. La valeur 
litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 


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1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir déclaré irrecevable sa pièce 
produite par courrier du 24 août 2020, à savoir son bilan au 31 décembre 2019 et 
son compte de pertes et profits pour l'année 2019. 
 
2.1 L'art. 229 al. 3 CPC prévoit que lorsqu'il doit établir les faits d'office (art. 247 
al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux 
délibérations. Ni le texte légal ni les travaux préparatoires ne précisent ce qu'il 
faut entendre exactement par "jusqu'aux délibérations". Il faut comprendre par là 
non le début effectif des délibérations, qui peut dépendre de l'organisation interne 
du tribunal et n'est pas nécessairement porté à la connaissance des parties, mais la 
clôture des débats principaux (après lesquels ces délibérations peuvent 
commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'échéance du 
délai, le cas échéant prolongé, pour déposer des plaidoiries écrites. Les faits et 
l'ensemble des moyens de preuve à disposition des parties doivent en effet être 
portés à la connaissance du juge avant la clôture des débats principaux, puisque 
c'est en se basant sur son appréciation des faits et des preuves qu'il appliquera - 
dans le cadre des délibérations - le droit aux faits constatés et rendra sa décision 
(ATF 138 III 788 consid. 4.2). 
 
Selon la doctrine, le législateur a visé tous les litiges soumis à la maxime 
inquisitoire, que celle-ci soit renforcée ou atténuée. Il a estimé qu'il fallait en effet 
privilégier la "vérité matérielle", plutôt que de respecter la "rigueur de la 
procédure". Ainsi, les parties sont admises à apporter au procès, jusqu'aux 
délibérations, tous les faits utiles à l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas 
proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, 
même fautivement, d'invoquer auparavant (CHAIX, L'apport des faits au procès, in 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
n. 39, 40 et 42, p. 130-131; ACJC/508/2014 du 28 avril 2014 consid. 1.2.1). 
 
Toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit être communiquée 
aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de 
leur faculté de se déterminer (ATF 139 I 189 consid. 3.2). 
 
2.2 Les personnes morales doivent tenir une comptabilité et présenter des comptes 
(art. 957 al. 1 ch. 2 CO). 
Les comptes sont établis dans le rapport de gestion. Ce dernier contient les 
comptes annuels individuels (comptes annuels) qui se composent du bilan, du 
compte de résultat et de l'annexe (art. 958 al. 2 CO). 


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Le rapport de gestion est établi et soumis dans les six mois qui disposent de la fin 
de l'exercice à l'organe ou aux personnes qui ont la compétence de l'approuver. Il 
est signé par le président de l'organe supérieur de direction ou d'administration et 
par la personne qui répond de l'établissement des comptes au sein de l'entreprise 
(art. 958 al. 3 CO). 
 
2.3 Le délai pour déposer les plaidoiries finales devant le Tribunal a été prolongé 
au 17 août 2020, de sorte que déposée après ce délai, soit tardivement, cette pièce 
était irrecevable, ainsi que les faits qu'elle contient. En l'espèce, étant précisé que 
le délai - certes d'ordre - pour établir le rapport de gestion était venu à échéance le 
30 juin 2020. 
 
Le courrier du Tribunal adressé aux parties le 18 août 2020, indiquant que la 
cause serait retenue à juger à l'issue d'un délai de 15 jours à dater de la notification 
du courrier, ne visait qu'à permettre, le cas échéant, aux parties de se déterminer 
sur les plaidoiries finales de leur adverse partie. Contrairement à ce que soutient 
l'appelante, ce délai ne lui permettait pas de produire de nouvelles pièces. 
 
Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a déclaré irrecevable la pièce que 
l'appelante lui a adressée le 24 août 2020. Le grief sera donc rejeté. 
3. 
L'appelante a à nouveau produit à l'appui de son appel, le courrier de son conseil 
du 24 août 2020 avec en annexe son bilan au 31 décembre 2019 et son compte de 
pertes & profits portant sur l'année 2019. 
 
3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 
2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
Les faits et moyens de preuve nouveaux sont des novas et l'art. 317 al. 1 CPC vise 
tant les vrais novas que les faux novas, les premiers étant les faits survenus après 
le jugement de première instance ainsi que les pièces invoquées à leur appui, les 
seconds visant les faits qui se sont déjà réalisés avant le jugement, mais qui n'ont 
pas été invoqués par négligence ou ont été invoqués de manière imprécise 
(SPÜHLER, op. cit., n. 1-4 ad art. 317 CPC). 
Pour faire état de novas improprement dits, il appartient au plaideur de démontrer 
devant l'instance d'appel qu'il a fait preuve de la diligence requise; il doit ainsi 
exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas été 
produit en première instance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 du 
16 octobre 2012 consid. 3.1). 


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A propos de la diligence requise, il ne suffit pas qu'une pièce ait été créée ou 
obtenue après la survenance du jugement querellé pour en faire un vrai nova dans 
la mesure où le critère relevant consiste à déterminer si ledit moyen de preuve 
aurait pu être obtenu avant la clôture des débats principaux de première instance, à 
l'instar d'attestations (p. ex. médicales) utiles dans le cadre d'un litige ayant pour 
objet la garde d'un enfant (arrêts du Tribunal fédéral 5A_86/2016 du 5 septembre 
2016 consid. 2, 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 3.2.3). 
Lorsque l'invocation des faits ou la production de moyens de preuve nouveaux 
dépendent de la seule volonté d'une partie, ils ne peuvent être considérés comme 
des vrais nova (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2019 du 19 août 2020 
consid. 5.3, 4A_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 8.1.2). 
3.2 En l'espèce, il ne ressort pas des faits du jugement entrepris que ces documents 
auraient été destinés à apporter la preuve d'autres dommages (de vrais faits 
nouveaux) que ceux déjà invoqués régulièrement en première instance et qui 
auraient justifié de nouvelles prétentions. 
Ce moyen de preuve, dont la production dépendait de la seule volonté de 
l'appelante, doit être qualifié de pseudo-nova car non seulement il est destiné à 
prouver des faits antérieurs, mais il aurait pu et dû être requis antérieurement, soit 
en temps utile en première instance. En effet, l'appelante n'explique pas pour quel 
motif elle aurait été empêchée de procéder de la sorte, alors que la fiduciaire qui a 
établi ces pièces, s'occupe de sa comptabilité depuis plus de dix ans et que le délai 
- certes d'ordre - à cet effet était venu à échéance le 30 juin 2020. 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, même le seul "caractère postérieur" 
de ces pièces n'en ferait pas pour autant un vrai nova. 
Partant, le bilan au 31 décembre 2019 et le compte de pertes & profits portant sur 
l'année 2019 produits par l'appelante sont irrecevables en appel, ainsi que les faits 
qu'ils contiennent. Quoi qu'il en soit, dans la mesure où le bilan n'est pas signé, il 
n'aurait pas été utile dans le cadre d'éventuels dommages-intérêts (cf. ci-après 
ch. 4 à 4.2). 
4. 
L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas lui avoir alloué des dommages-
intérêts du fait de la baisse de son résultat d'exploitation et de son résultat net, 
découlant de son bilan au 31 décembre 2019 et de son compte de pertes & profits 
portant sur l'année 2019. 
Selon elle, la période pertinente pour déterminer la baisse de son bénéfice 
commercial, à savoir celle où son activité a été impactée, a couru depuis le 
5 septembre 2018 en raison de l'insalubrité des locaux jusqu'à la fin des travaux 
qui ont duré du 24 avril au 31 mai 2019. 


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4.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui subit un dommage en raison du défaut de 
la chose louée dispose d'une créance en dommages-intérêts envers le bailleur si 
celui-ci ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. 
Les quatre conditions fondant le chef de responsabilité tombant sous le coup de 
cette disposition sont les suivantes : l'existence d'un dommage, en relation de 
causalité adéquate avec le défaut de la chose louée et dont la réparation incombe 
au bailleur (LACHAT, Commentaire romand CO, 2ème éd. 2012, n. 1 ad 259e CO). 
Le dommage réside dans la diminution involontaire de la fortune nette; il 
correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le 
montant que ce même patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas 
produit. Il peut se présenter sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une 
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-
diminution du passif (AUBERT, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer, 
2ème éd. 2010, n. 5 2017 ad 259e CO, p. 402, et réf. citées). 
Dans le cas d'un local commercial, le préjudice consiste dans la perte de bénéfice 
et non du chiffre d'affaires (ACJC/985/2000 du 9 octobre 2000). A cet égard, le 
juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, 
voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la 
variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation du recourant, 
pendant la période litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 4P.139/2003 du 14 octobre 
2003 consid. 3.3). 
C'est au locataire qui se prévaut de l'art. 259e CO de supporter le fardeau de la 
preuve (art. 8 CC). En effet, selon l'art. 42 al. 1 CO, applicable en matière de 
responsabilité contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO (ATF 118 II 312; 
105 II 87 consid. 3 p. 89), la preuve d'un dommage incombe à celui qui en 
demande réparation. 
Dans le cadre de l'examen des prétentions fondées sur l'art. 259e CO, il est 
possible de faire application de l'art. 42 al. 2 CO qui prévoit que si le montant 
exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en 
considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie 
lésée. Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du 
lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de fournir au juge, dans la 
mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait 
qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou 
facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans 
indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle 
ampleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5). 
 
Dans le calcul des dommages-intérêts, le locataire doit se laisser imputer 
d'éventuels avantages, notamment lorsqu'il a obtenu une réduction de loyer. Ainsi, 


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le commerçant doit calculer la diminution de son bénéfice net en incluant dans 
son calcul la diminution des charges que représente la réduction de son loyer 
(LACHAT, le bail à loyer, 2019, p. 324). 
 
4.2 En l'espèce, le dommage se calcule en fonction du bénéfice net. 
 
Le Tribunal a retenu à raison que l'appelante avait établi son bénéfice net pour les 
années 2014 (1'092 fr. 78), 2015 (perte de 29'515 fr. 41), 2016 (1'614 fr. 41) et 
2017 (6'169 fr. 42) et qu'elle avait échoué à le démontrer pour les années 2018 et 
2019. Le bénéfice net de ces deux dernières années est pourtant nécessaire pour 
statuer sur d'éventuels dommages-intérêts, de sorte que l'appelante ne saurait en 
obtenir sur cette base. 
 
A l'instar du Tribunal, la Cour retiendra que l'appelante doit également se laisser 
imputer le montant de la réduction de loyer qu'elle a obtenue. 
 
Au vu de ce qui précède, l'art. 42 al. 2 CO ne s'applique pas non plus, eu égard 
aux chiffres insuffisants établis par l'appelante et du fait que celle-ci doit se laisser 
imputer la diminution de ses charges découlant de la réduction de son loyer. 
L'appelante a échoué à démontrer les éléments de fait minimums que l'on pouvait 
attendre d'elle, à même de constituer des indices de l'existence du dommage 
permettant ou facilitant son estimation. 
 
Partant, la question de la période pertinente pour calculer d'éventuels dommages-
intérêts soulevée par l'appelante peut demeurer en l'état ouverte. 
 
Le grief de l'appelante sera rejeté. Le jugement entrepris sera intégralement 
confirmé, la quotité de la réduction de loyer et la validation de la consignation 
n'ayant pas été remises en cause. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2020 par A______ SARL contre le 
jugement JTBL/833/2020 rendu le 13 novembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/29846/2018-1-OSD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame 
Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2