ge_gerichte · ACJC/1110/2024 · 2024-09-18 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 septembre 2024 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2073/2021 ACJC/1110/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 SEPTEMBRE 2024 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, et B______ Sàrl, sise ______, appelantes d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 avril 2023, représentées par 
Me Alexandre AYAD, avocat, boulevard des Philosophes 15, 1205 Genève, 
et 
Madame C______, intimée, représentée par Me Florence YERSIN, avocate, boulevard 
Helvétique 4, 1205 Genève. 


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C/2073/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/280/2023 du 4 avril 2023, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré efficace le congé notifié à A______ et B______ Sàrl par C______ le 
6 janvier 2021 pour le 28 février 2021 concernant l'arcade commerciale d'environ 
39 m2 avec arrière d'environ 25 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis à la 
rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), l’a déclaré valable (ch. 2), 
a condamné A______ et B______ Sàrl à évacuer immédiatement de leurs 
personnes, de tout tiers dont elles sont responsables et de leurs biens, l'arcade 
commerciale précitée (ch. 3), a autorisé C______ à faire exécuter l’évacuation par 
la force publique dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 4), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 6). 
En substance, les premiers juges ont considéré que les conditions posées par 
l'art. 257d CO étaient remplies, de sorte que le congé extraordinaire notifié par la 
bailleresse était efficace et valable. En particulier, les locataires n’avaient pas 
excipé en temps utile de la compensation, étant en outre relevé qu’aucune créance 
compensante n’avait été démontrée ni même rendue vraisemblable. Le congé n’était 
pas non plus contraire à la bonne foi aux termes de l’art. 271 CO. En conséquence, 
l’évacuation des locataires devait être ordonnée. 
B. 
a. Par acte du 16 mai 2023, les locataires ont formé appel contre ce jugement. Elles 
ont conclu principalement à son annulation, à ce que le congé soit déclaré 
inefficace, à ce que la nullité de l’avis de majoration de loyer du 18 mai 2015 soit 
constatée et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur verser une somme de 
29’500 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2019. Subsidiairement, elles ont 
conclu à l’annulation du congé et, plus subsidiairement encore, à l’octroi d’une 
prolongation de bail d’une durée de six ans. 
b. Dans sa réponse à l'appel du 19 juin 2023, la bailleresse s’en est remise à justice 
quant à la recevabilité de l’appel et a conclu, sur le fond, à son rejet, sous suite de 
frais et dépens. Elle a produit une pièce nouvelle à l’appui de ses écritures et formulé 
des allégués complémentaires. 
c. Par mémoire du 23 août 2023, les locataires ont répliqué, persistant dans leurs 
conclusions. Elles se sont déterminées sur les allégations formulées en appel et se 
sont opposées à la recevabilité de la pièce nouvellement produite par l’appelante. 
d. Dans sa duplique du 26 septembre 2023, la bailleresse a persisté dans ses 
conclusions. S’agissant de la pièce produite en appel, elle a admis que sa production 
était tardive. 
e. Par courrier daté du 9 octobre 2023, les locataires ont répliqué, persistant dans 
leurs conclusions. 


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f. La bailleresse s’est déterminée par pli du 23 octobre 2023, persistant dans ses 
conclusions. 
g. Les parties ont été avisées le 27 novembre 2023 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. A______ et B______ Sàrl sont locataires d'une arcade commerciale d'environ 
39 m2 avec arrière d'environ 25 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______ à Genève, propriété de C______. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de huit ans, du 1er juin 2008 au 31 mai 
2016, reconductible de 60 mois en 60 mois sauf résiliation respectant un préavis de 
12 mois. 
Le loyer était échelonné et a été fixé à 21'600 fr. par an du 1er juin 2008 au 31 mai 
2009, à 24'600 fr. du 1er juin 2009 au 31 mai 2010 et à 27'900 fr. dès le 1er juin 
2010. Le dernier loyer fixé était indexé à l'Indice suisse des prix à la consommation 
(ci-après "ISPC"). 
L'immeuble est géré par la régie D______ (ci-après "la régie"). 
b. Les locaux ont été exploités depuis le début du bail en tant que café-bar-
restaurant-brocante sous l'enseigne "B______". 
c. Par courrier du 18 mai 2015, la régie a indiqué aux locataires que le bail arrivait 
à échéance au 31 mai 2016 et que la bailleresse était disposée à renouveler le contrat 
pour une période de cinq ans, à un loyer annuel hors charges de 32'400.- fr. par an 
dès le 1er juin 2016, indexé à l'ISPC et avec une clause de reconduction du bail 
d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de six mois. 
Un avis de majoration était joint au courrier indiquant comme motif de la hausse 
"article 269a lettre a CO. Conclusion d'un nouveau bail de 5 ans, dont le loyer est 
indexé à 100% de la variation de l'indice suisse des prix à la consommation 
(art. 269b CO et 17 OBLF) – indice de référence 98.1 du mois d'avril 2015 (base 
décembre 2010 = 100), servant à une prochaine adaptation. Dès la deuxième 
année, le locataire pourra résilier son bail moyennant un préavis écrit de 6 mois 
pour une échéance annuelle. Renouvellement d'année en année dès le 01.06.2021". 
Le bail a été renouvelé à ces conditions sans que les locataires ne cherchent à obtenir 
davantage de renseignements au sujet de la majoration de loyer, ni ne contestent 
cette dernière. 


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d. Initialement géré et exploité par A______, l’établissement a été géré et exploité 
depuis fin 2019 par E______ et F______, associé-gérant, respectivement directeur, 
de B______ Sàrl. 
e. En raison de la crise sanitaire liée au COVID-19, la Confédération a ordonné des 
mesures de fermeture temporaire de certains établissements publics dès le 13 mars 
2020. L’établissement "B______" a été fermé du 13 mars au 29 juin 2020, puis, en 
raison des mesures édictées par les autorités cantonales, du 1er novembre au 
9 décembre 2020 ainsi que du 23 décembre 2020 jusqu’au printemps 2021, seuls 
les services de livraison et de vente à l'emporter étant autorisés durant ces périodes. 
f. La bailleresse a refusé d’entrer en matière sur la réduction de loyer à 100% 
sollicitée par les locataires le 22 avril 2020 en raison de la fermeture imposée par 
les autorités. 
g. Le 30 mai 2020, les locataires ont sollicité l'accord de la bailleresse pour effectuer 
des travaux de rénovation et mise aux normes sanitaires de leur établissement, afin 
de réorganiser leur activité sur la totalité de la surface d’exploitation. Ils précisaient 
avoir été avertis par le service compétent de la nécessité de procéder à une mise aux 
normes de tout l'établissement. 
h. La bailleresse a refusé de donner son autorisation par courriel du 17 juin 2020 au 
motif qu'elle craignait que l'établissement ne se transforme en restaurant bruyant. 
Malgré les assurances données par les locataires selon lesquelles l'affectation des 
locaux ne serait pas modifiée par les travaux, la bailleresse a confirmé son refus par 
courriel du 14 septembre 2020. 
i. Par courriers séparés envoyés le 12 novembre 2020, la bailleresse a mis les 
locataires en demeure, sous menace de résiliation du bail, de s'acquitter dans un 
délai de trente jours de la somme de 5'800 fr., représentant les loyers et charges des 
mois d'octobre et novembre 2020, ainsi que des frais de rappel de 50 fr. 
La mise en demeure a été reçue le 16 novembre 2020 par A______, tandis que le 
courrier adressé à B______ Sàrl n’a pas été retiré auprès de l’office postal. Le délai 
de garde postal est arrivé à échéance le 24 novembre 2020. 
j. Le 18 novembre 2020, les locataires ont informé la régie que le loyer du mois 
d'octobre 2020 avait été payé. Leur courrier contenait en outre la phrase suivante: 
“De plus, concernant le loyer du mois de novembre, l’état a décrété la fermeture 
des restaurants, et d’après une ordonnance fédérale qui est en cours nous devrions 
avoir droit à une exonération partielle ou totale des loyers durant cette période. 
Nous reviendrons vers vous dès la décision officielle et vous ferons parvenir la 
demande d’exonération dès qu’elle sera disponible.” 


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Le loyer du mois d’octobre 2020 a été payé par versement au guichet postal le 
19 novembre 2020. 
k. Le 19 novembre 2020, les locataires ont rempli un formulaire de demande 
d'exonération de loyers fondé sur les accords VESTA conclus dans le canton de 
Genève. Ils l'ont adressé par courriel à la régie en date du 26 novembre 2020, sans 
y ajouter d’autres commentaires. 
l. En date du 30 novembre 2020, la régie a pris acte de la mise en gérance de 
l’établissement en faveur de B______ SA pour une durée allant du 1er novembre 
2020 au 31 mai 2025. 
m. Par courriel du 7 décembre 2020 adressé à une adresse e-mail erronée 
“G______@G______.sa.ch”, la régie a répondu défavorablement à la demande 
d'exonération de loyers. Les locataires n'ont pas reçu ce courriel. 
n. Le 14 décembre 2020, B______ Sàrl a été convoquée à une audience de faillite, 
pour cause de non-paiement de factures émanant de l’un de ses fournisseurs. 
F______ et E______ n'ont pas pu se rendre à l'audience car ils étaient tous deux en 
quarantaine pour cause d’infection à la COVID-19. La faillite de la société a alors 
été prononcée par jugement JTPI/15580/2020 du même jour. Les comptes de la 
société ont été bloqués dès cette date. La faillite a été publiée dans la FOSC le 
______ 2020. 
o. Les montants réclamés par les créanciers poursuivants ayant été payés dans 
l’intervalle, le jugement de faillite a été annulé par la Cour de justice (arrêt 
ACJC/1854/2020 du 22 décembre 2020). Cet arrêt a été notifié à B______ Sàrl par 
pli du 13 janvier 2021. Par courrier du 14 janvier 2021, l’Office des faillites a 
informé les établissements bancaires que la société recouvrait la libre disposition 
de ses avoirs. 
p. Par avis officiels du 6 janvier 2021 adressés aux locataires, la bailleresse a résilié 
le bail pour le 28 février 2021, faute de paiement de la totalité du montant réclamé 
dans le délai comminatoire. 
q. Par virement postal du 8 janvier 2021, les locataires se sont acquittés d’un 
montant de 2'880 fr. correspondant au loyer du mois de novembre 2020. 
r. Le 13 janvier 2021, les locataires ont fait parvenir à la régie la preuve du 
versement des loyers de décembre 2020 et janvier 2021, soit un montant de 
5'760 fr., ainsi qu'une copie du recours déposé contre la décision de faillite, 
précisant que la faillite avait été prononcée car F______ n'avait pas pu se rendre à 
l'audience à cause de sa quarantaine et assurant à la régie que la société n'avait pas 
de difficultés financières. Ils ont demandé l'annulation de la résiliation, expliquant 


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qu'ils avaient attendu la réponse de la bailleresse quant à leur demande 
d'exonération de loyers portant sur les loyers de novembre et décembre 2020. 
Dans leur courriel, ils précisaient avoir appris le jour même, lors d’un appel à la 
régie, qu'un courriel leur avait été adressé en date du 8 décembre 2020 à une 
mauvaise adresse. 
s. La régie leur a répondu par courriel du même jour, indiquant qu’elle avait pris 
note des deux versements opérés et du recours déposé devant la Cour de justice 
contre la décision de faillite. Elle a également informé les locataires que leur 
demande d'annulation des avis de résiliation avait été transmise à la bailleresse pour 
détermination. Finalement, la régie a joint à son courriel l'e-mail du 7 décembre 
2020 concernant le refus d'exonération de loyer. 
t. Le 20 janvier 2021, les locataires ont fait parvenir à la régie une copie de l'arrêt 
de la Cour de justice annulant la décision de faillite. La bailleresse a cependant 
refusé de retirer les congés notifiés le 6 janvier 2021. 
u. Par requête reçue le 5 février 2021 par la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers, les locataires ont conclu, principalement, à l'inefficacité du congé, 
subsidiairement, à son annulation, et plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une 
prolongation de bail de six ans. 
v. Une audience de conciliation a eu lieu le 16 avril 2021, lors de laquelle les 
locataires ont pris des conclusions additionnelles. 
w Par requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail et 
demande en paiement du 18 mai 2021, les locataires ont porté l'affaire devant le 
Tribunal des baux et loyers. Ils ont conclu en dernier lieu à ce que la résiliation du 
bail soit déclarée inefficace, à ce que la nullité de l’avis de majoration du 18 mai 
2015 soit constatée et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur verser une 
somme de 24'750 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1er janvier 2019. Subsidiairement, 
les locataires ont conclu à l’annulation de la résiliation litigieuse. Plus 
subsidiairement encore, ils ont sollicité l’octroi d’une prolongation de bail d’une 
durée de 6 ans. 
x. La bailleresse a conclu en dernier lieu à ce que le Tribunal dise que le loyer est 
fixé à 2'700 fr. par mois, hors charges (32'240 fr. par an), dès le 1er juin 2016, que 
la demande de diminution de loyer est injustifiée, que la résiliation de bail est 
valable, que le bail a pris fin le 28 février 2021 et qu'aucune prolongation de bail 
n'est accordée. Elle a également conclu, à titre reconventionnel, à ce que le Tribunal 
condamne les locataires à évacuer les locaux, dise que la mesure est assortie des 
peines prévues à l'article 292 CP et l'autorise à requérir l'évacuation des locataires 
par la force publique. 


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y. Par mémoire du 15 septembre 2021, les locataires ont conclu au rejet de la 
demande reconventionnelle de la bailleresse. 
z. Entendu en qualité de partie lors de l’audience du Tribunal du 9 novembre 2021, 
E______ a déclaré qu'en novembre 2020, ils avaient vécu un moment difficile car 
presque toute l'équipe était en quarantaine à cause des infections liées au COVID-
19, puis l'établissement avait été fermé. Lorsqu'il avait reçu la mise en demeure, il 
était dans l'attente de la détermination de la bailleresse sur sa demande 
d'exonération de loyer. Dès réception du refus, il avait versé les arriérés et les loyers 
courants. En outre, la bailleresse refusait d'assainir les locaux et semblait ne pas 
vouloir s'investir alors que des travaux étaient nécessaires afin d'optimiser 
l'exploitation de l'établissement. 
z.a. Lors de l'audience du 17 mai 2022, la représentante de la bailleresse a indiqué 
que selon les pièces qui avaient été produites, notamment des courbes de relevés de 
températures, il n'existait pas de défaut lié à la température dans les locaux ni 
concernant le système électrique. 
Entendu en qualité de témoin, F______ a déclaré que le loyer du mois de novembre 
2020 n'avait pas été payé car ils étaient dans l'attente de la réponse de la bailleresse 
quant à leur demande d'exonération et étaient en parallèle en discussion avec la 
régie pour la sous-location des locaux à B______ SA, la bailleresse ayant refusé le 
transfert du bail. La réponse de la bailleresse quant à l'exonération des loyers avait 
été envoyée à une mauvaise adresse e-mail et n'avait jamais été reçue par les 
locataires, alors que les correspondances parallèles liées à la sous-location se 
faisaient par courriers postaux. Or, les locataires attendaient cette réponse avant de 
verser le montant du loyer de novembre 2020. Ensuite, les fêtes de fin d'année, la 
fermeture de la régie pendant cette période et la fermeture de l'établissement due au 
COVID-19 étaient tant d'évènements qui leur avaient fait prendre du retard pour 
vérifier la situation. Toutefois, dès que les locataires avaient reçu la résiliation, ils 
avaient versé le loyer de novembre 2020. En tous les cas, le non-paiement de ce 
loyer n'était pas dû à des difficultés financières car l'affaire était florissante. La 
société avait reçu des aides liées à la pandémie. 
z.b. Lors de l'audience du 6 septembre 2022, le témoin H______ a déclaré s'être 
occupé de la comptabilité de B______ Sàrl. Après la deuxième fermeture de 
l'établissement à cause du COVID-19, l'absence de liquidités avait exercé une 
pression énorme sur le gérant qui était dans un état dépressif, lequel se ressentait 
dans la gestion. En novembre 2020, il était difficile pour les gérants de savoir s'ils 
devaient payer ou non le loyer. En dehors de cette période, le restaurant avait une 
bonne rentabilité. 
z.c. Lors de l'audience du Tribunal du 17 janvier 2023, le témoin I______ a déclaré 
qu'il avait effectué des relevés de température dans l'immeuble et que les 


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températures de l'arcade étaient parmi les plus chaudes raison pour laquelle il avait 
préconisé de les réduire. 
Les parties ont ensuite procédé aux plaidoiries finales et ont persisté dans leurs 
conclusions. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à 
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e 
CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, les appelants ont maintenu en appel leurs conclusions visant au 
paiement par la bailleresse d’une somme de 29’500 fr., de sorte que le seuil prévu 
par l’art. 308 al. 2 CPC est atteint de ce seul fait. 
En outre, considérant que le montant du loyer annuel s’élève à 27’900 fr. et au vu 
des jurisprudences citées dans le considérant précédent, la valeur litigieuse s’avère 
manifestement atteinte. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), contre une décision finale de première instance au 
sens de l'art. 308 al. 1 CPC. Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, mais uniquement dans 
la limite des griefs qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4); en particulier, 
le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 


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1.5 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de 
première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes 
que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 consid. 2.1; 
JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd. 2019, n. 6 ad 
art. 316 CPC). En l'espèce, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 2 let. c 
CPC), s'agissant d'une procédure relative à la contestation du congé. 
La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
L’intimée a produit une pièce nouvelle dans le cadre de ses écritures d'appel. 
 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux conditions 
sont cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
En l’espèce, la pièce produite est datée du 10 décembre 2020, soit antérieure à la 
date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal. La bailleresse ne fait 
pas valoir qu’elle n’aurait pas pu la produire devant la première instance malgré 
toute la diligence requise. La pièce produite en appel doit donc être déclarée 
irrecevable et écartée de la procédure, ce que l’intimée admet. 
3. 
Les appelants ont formulé un certain nombre de griefs contre l’état de fait retenu 
par le Tribunal. Celui-ci a été complété de manière à y intégrer tous les éléments 
pertinents pour le litige. 
4. 
Les appelants estiment que les premiers juges ont violé l’art. 257d al. 1 CO en 
déclarant valable le congé donné par la bailleresse pour défaut de paiement. 
A l’appui de ce grief, ils font d’une part valoir que le Tribunal aurait dû retenir 
qu’ils disposaient d’une créance en réduction du loyer découlant d’un défaut de la 
chose louée lié au fait que l’établissement exploité sous l’enseigne “B______” avait 
été fermé pendant plusieurs mois sur ordre des autorités durant la pandémie de 
COVID-19, créance qu’ils auraient opposée en compensation à la bailleresse à 
réception de l’avis comminatoire. 
Les appelants font d’autre part valoir que c’est à tort que les premiers juges n’ont 
pas retenu que les montants de loyer sur lesquels portaient la mise en demeure 
n’étaient pas exigibles. Selon eux, faute pour l’avis de majoration du loyer notifié 
par la bailleresse en date du 18 mai 2015 d’être suffisamment clair, le loyer ainsi 
fixé était nul et la bailleresse ne disposait d’aucune créance en paiement de ces 
montants. Au contraire, elle était débitrice d’un trop-perçu de loyer depuis cette 
date, sur la base des règles sur l’enrichissement illégitime. 


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4.1 En matière de résiliation pour défaut du paiement du loyer, le juge doit examiner 
si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti 
est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti 
d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si 
la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme 
des art. 266l CO et respecte le délai et terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO 
(ACJC/1286/2015 du 26.10.2015). 
Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration du 
délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai 
comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir été 
communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit fixé 
judiciairement (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 879 ss). 
4.2 Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée 
(art. 120 al. 2 CO). 
La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi 
pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la 
déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de 
grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C_212/2006 du 28 septembre 
2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). 
La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai. 
Cette restriction se justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une 
créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de 
l’objet loué n’est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu ; il n’a en 
principe que la possibilité de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex 
specialis par rapport à l’art. 82 CO. Il est donc dans son tort s’il retient le loyer, ce 
qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d’opposer 
en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée. Si le locataire 
se décide à compenser avec une contre créance contestée, il fait ce choix à ses 
risques et périls (ACJC/1497/2020 du 26 octobre 2020 consid. 4.4 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 
681 ; 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5). 
Aux termes de l'art. 124 al. 1 CO, la compensation n'a lieu que pour autant que le 
débiteur fasse connaître au créancier son intention de l'invoquer. Il s'agit d'une 
déclaration de volonté formatrice, qui doit exprimer de manière non équivoque 
l'intention de compenser de son auteur. La déclaration doit également permettre à 
son destinataire de comprendre quelle est la créance compensée et quelle est la 
créance compensante (arrêt du Tribunal fédéral 4C_174/1999 du 14 juillet 1999 
consid. 2b). Ainsi, la simple production d’une note d’honoraires, sans référence à 
la créance prétendument compensée, ne vaut pas déclaration de compensation (arrêt 


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du Tribunal fédéral 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 2.2 et les références). 
De même, une demande (partielle) de réduction de loyer ou l’annonce par le 
locataire de sa volonté de consigner une partie des loyers échus ne valent pas 
invocation de la compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2003 du 
23 septembre 2003). 
4.3 Selon l'art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour 
le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des 
motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 
résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. 
La majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule 
officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation 
ou d'une menace de résiliation (art. 269d al. 2 CO). 
Selon la doctrine, les motifs de la hausse doivent être donnés de façon claire et 
précise. Se fondant notamment sur l’ATF 121 III 6, certains auteurs estiment que 
selon les circonstances, la seule référence aux articles de loi peut s’avérer 
insuffisante (LACHAT/STATSTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 504). D’autres 
considèrent qu’une référence claire à une disposition légale est suffisante, pour 
autant que l’on puisse déduire de celle-ci le motif invoqué (par exemple l’évolution 
de l’IPC, qui peut être déduite d’un renvoi à l’art. 269a lit. e CO) (CPra Bail-
MARCHAND, art. 269d CO N 23 et les références). 
Si les parties ne sont pas d'accord sur le sens et la portée de la motivation, la 
manifestation de volonté du bailleur doit être interprétée selon le principe de la 
confiance. Une motivation est suffisamment claire lorsque le locataire, en tant que 
partenaire contractuel raisonnable et correct, peut, en tenant compte de toutes les 
circonstances déterminantes au moment de la réception, se faire une idée claire du 
motif de l'augmentation invoqué par le bailleur (ATF 142 III 375 consid. 3.3 et les 
références). 
4.4 En l’espèce, le retard pris dans le paiement du loyer et le fait qu’une mise en 
demeure a été notifiée aux locataires avec menace de résiliation du bail pour défaut 
de paiement le 12 novembre 2020 sont établis par pièces et ne sont d’ailleurs pas 
contestés. 
Les appelants ne contestent pas que le montant du loyer du mois de novembre 2020 
n’a été versé qu’en date du 8 janvier 2021, soit bien après l’échéance du délai 
comminatoire de 30 jours, même en tenant compte du fait que ce dernier est arrivé 
à échéance le 23 décembre 2020 pour B______ Sàrl. 
L’argument des locataires lié à l’impossibilité de s’acquitter du loyer dans le délai 
comminatoire en raison des effets du jugement de faillite prononcé le 14 décembre 
2020 tombe à faux. D’une part, comme l’a relevé le Tribunal, le blocage des 


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comptes de B______ Sàrl n’a pas empêché le versement du montant dû au titre du 
loyer de novembre en date du 8 janvier 2021, soit avant que la société n’ait retrouvé 
la libre disposition de ses avoirs. D’autre part, dans la mesure où la mise en faillite 
de ladite société a été requise par un créancier poursuivant en lien avec le non-
paiement de certaines factures, se situant donc dans sa sphère de contrôle, elle ne 
saurait s’en prévaloir pour justifier d’une impossibilité vis-à-vis de sa bailleresse. 
S'agissant de la forme de la résiliation, l'art. 266l CO a été respecté, tout comme les 
délais et les termes prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. 
4.4.1 La Cour de céans considère avec le Tribunal que les appelants n’ont pas 
démontré avoir opposé une quelconque créance en compensation ensuite de la 
réception de l’avis comminatoire. Une telle intention ne découle pas de façon 
univoque des termes contenus dans leur courrier du 18 novembre 2020, la 
formulation utilisée tenant plutôt de l’hypothèse (“nous devrions avoir le droit à 
une exonération [...]”), le courrier faisant en outre référence à l’envoi ultérieur 
d’une demande correspondante. La référence au fondement d’une éventuelle 
créance compensante liée à la fermeture des restaurants ordonnée par les autorités 
est également formulée de façon hypothétique. Or, quand bien même l’on 
retiendrait, en vertu du principe de la confiance, que la bailleresse devait 
comprendre que les locataires se référaient au projet de Loi COVID-19 sur les 
loyers commerciaux, qui prévoyait initialement une réduction de loyer à hauteur de 
60% en faveur des locataires commerciaux touchés par les restrictions ordonnées 
par les pouvoirs publics, force est de constater que selon ledit projet le 40% du loyer 
restant demeurait à la charge du locataire, de sorte qu’une compensation totale du 
loyer en souffrance par ce biais aurait été exclue. 
Une intention d'exercer la compensation n’a pas non plus été manifestée de façon 
claire lors de l’envoi du formulaire de demande d’exonération de loyer en date du 
26 novembre 2020, lequel n’était accompagné d’aucun commentaire. Il y a au 
demeurant lieu de relever qu’à teneur des accords VESTA sur lesquels se fonde 
ledit formulaire, les bailleurs n’avaient pas l’obligation d’accepter l’exonération 
sollicitée, l’adhésion à l’accord se faisant sur une base strictement volontaire. Les 
locataires ne pouvaient dès lors en déduire une créance ferme qu’ils auraient pu 
opposer en compensation à la bailleresse. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le seul fait de n’avoir payé 
qu’une partie de l’arriéré n’équivaut pas non plus à une déclaration valable de 
compensation. A cela s’ajoute que, selon la jurisprudence, si les appelantes 
estimaient avoir une créance envers la bailleresse en raison de défauts de la chose 
louée, elles n’étaient pas en droit de retenir le loyer dû mais devaient procéder à la 
consignation de celui-ci, ce qu’elles n’ont pas fait. 


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Partant, la Cour retiendra que les conditions d’une compensation au sens de 
l’art. 124 al. 1 CO n’étaient pas remplies. 
4.4.2 L’argument d’une prétendue nullité du loyer, que les appelants tentent de tirer 
du fait que la motivation de la hausse de loyer communiquée par la bailleresse le 
18 mai 2015 aurait été peu claire, ne peut pas non plus être suivi. 
En effet, comme l’a retenu à juste titre le Tribunal, la référence à l’art. 269a let. a 
CO contenue dans l’avis de majoration était suffisante pour permettre à A______, 
de comprendre la motivation de la hausse de loyer. Or, cette dernière a elle-même 
admis n’avoir pas cherché à connaître les raisons de la hausse, ni n’avoir demandé 
des explications quant au contenu de cet article de loi. 
Dans ces circonstances, il ne peut être considéré que la majoration litigieuse serait 
nulle. 
Les prétentions en paiement des locataires fondées sur l’enrichissement illégitime 
tombent dès lors à faux. Le jugement de première instance sera donc confirmé sur 
ce point. 
4.4.3 En conséquence, la Cour considère que le Tribunal a jugé à bon droit que les 
conditions de l'art. 257d CO étaient réalisées lors de la notification de l’avis de 
résiliation du 6 janvier 2021 et, partant, que la résiliation litigieuse est valable. 
Cette considération conduit au rejet des conclusions visant à l’octroi d’une 
prolongation de bail, au vu de l’art. 272a al. 1 let. a CO, et à la confirmation du 
jugement entrepris sur ce point également. 
5. 
Dans un ultime grief, les appelants se plaignent de ce que le Tribunal n'a pas 
considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. Ils font valoir que 
la présente cause réunit des circonstances exceptionnelles permettant de retenir que 
le congé est contraire à la bonne foi aux termes de l’art. 271 CO et qu’il doit en 
conséquence être annulé. 
5.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de 
protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale 
qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). 
La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, 
à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 
toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération 
notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de 
résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il 
n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, 


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ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que 
le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur 
ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau 
de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action 
en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_260/2015 
du 4 août 2015 consid. 3). 
L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne 
paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 
consid. 4.2). 
5.2 Comme l'ont considéré à bon droit les premiers juges, le présent cas n'est pas 
comparable aux circonstances exceptionnelles exigées par la jurisprudence pour 
appliquer l’art. 271 CO à une résiliation pour défaut de paiement. 
En particulier, les circonstances du cas d’espèce ne sauraient être assimilées au cas 
tranché par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C_65/2003 du 23 septembre 2003 
auquel les appelantes font référence, la bailleresse n’ayant jamais admis une 
prétention en réduction du loyer de la part des locataires. 
Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, rien ne permet de retenir que 
l’intimée a sciemment envoyé sa réponse relative à la demande d’exonération à une 
adresse e-mail erronée. Les appelantes ne pouvaient se limiter à attendre la réponse 
à leur demande d’exonération de loyer pour payer le loyer en souffrance, ce d’autant 
plus qu’elles avaient été dûment averties des conséquences qu’engendrerait le non-
paiement du loyer dans le délai comminatoire. 
Aucun élément probant ne permet de retenir que E______ et F______ – tous 
confinés qu’ils étaient – n’auraient pas été en mesure d’appeler la régie ou de lui 
adresser un courriel pendant le délai comminatoire pour se renseigner au sujet de 
l’issue de leur demande. 
Le fait que la bailleresse ait pris note de la mise en gérance de l’établissement 
jusqu’au 31 mai 2025 par courrier du 30 novembre 2020, soit pendant le délai 
comminatoire, ne permet pas encore de considérer qu’elle a accepté de renoncer à 
ses droits en cas de retard dans le versement des mensualités échues. 
La bailleresse n’avait pas non plus d’obligation d’accepter les demandes de travaux 
des locataires, étant précisé que selon les pièces et témoignages figurant à la 
procédure, il n’a pas été démontré que les locaux loués ne seraient pas aux normes. 
Aucune démarche n’a au demeurant été entamée par les locataires pour contraindre 
la bailleresse à effectuer les travaux de mise en conformité qu’ils estimaient 
nécessaires comme par exemple consigner le loyer. Aucun élément du dossier 
n’établit les allégations des appelantes selon lesquelles la résiliation du bail serait 
en lien avec leur demande de travaux. 


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Dans la mesure où les conditions d’un congé extraordinaire pour défaut de paiement 
étaient remplies, et que les locataires n’ont pas satisfait à leurs obligations malgré 
le délai imparti à cet effet, il n’existe pas d’éléments permettant de retenir un 
comportement abusif de la bailleresse, qui n’a fait qu’exercer les prérogatives 
conférées par la loi. 
Il s'ensuit que le congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi et ne doit pas 
être annulé. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 mai 2023 par A______ et B______ Sàrl contre 
le jugement JTBL/280/2023 rendu le 4 avril 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/2073/2021. 
Au fond : 
Confirme le jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Madame Zoé SEILER et Madame 
Cosima TRABICHET-CASTAN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.