ge_gerichte · DCSO/733/2006 · 2006-12-20 · de


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REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE
POUVOIR JUDICIAIRE
DCSO/733/06
DÉCISION

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES

SIÉGEANT EN SECTION

DU MERCREDI 20 DÉCEMBRE 2006

Cause A/2275/2006, plainte 17 LP formée le 23 juin 2006 par Mme B contre la
décision du préposé de l’Office des faillites refusant de lui vendre de gré à gré, pour
120'000 fr., la part de nue-propriété de M. B sur la parcelle n° de

Collonge-Bellerive et ordonnant, avant fixation d’une date de vente aux enchères
publiques, des pourparlers de conciliation au sens de l’art. 73e ORFI.

Décision communiquée à :

- MmeB

- Banque Cantonale de Genève

Direction

Quai de l'Ile 17
Case postale 2251
1211 Genève 2

Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par
écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et
des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une
expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision
(art. 19 al. 1 LP) ou cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 20 LP). Le
recours doit indiquer les points sur lesquels une modification de la décision attaquée est
demandée et mentionner brièvement les règles de droit fédéral qui sont violées par la décision et
en quoi consiste la violation.

- Masse en faillite de M. B

p.a. Office des faillites
Chemin de la Marbrerie 13
Case postale 1856

1227 Carouge

-_ Préposé de l’Office des faillites

EN FAIT

Mme B et feu son époux M. J. B étaient copropriétaires pour
moitié chacun de la parcelle n° du cadastre de la commune de Collonge-
Bellerive, sise ___, Chemin X à Collonge-Bellerive, d’une surface totale

de 1'604 m°, dont dépendent une habitation de 103m° et une place-jardin de 1'501
m°. Tous deux étaient codébiteurs solidaires envers la Banque hypothécaire du
canton de Genève de deux prêts respectivement de 200'000 fr. et 50'000 fr., qui
étaient garantis par des cédules hypothécaires grevant l’immeuble précité.

M. J.B , père de M. B né d’un premier mariage, est décédé le
. Dans le cadre d’une procédure d’inventaire ordonnée par la Justice de
paix, la Banque hypothécaire du canton de Genève a omis de produire sa créance

contre feu M. J. B en remboursement des prêts susmentionnés. La
succession de M. J. B a été acceptée sous bénéfice d’inventaire tant par
Mme B que par M. B , qui, compte tenu des dispositions

testamentaires prises, se sont trouvés être, pour ladite parcelle, co-propriétaire
pour moitié et usufruitière de l’autre moitié s’agissant de Mme B , ét nu-
propriétaire de cette autre moitié s’agissant de M. B

La faillite de M. B a été prononcée le 11 février 2003. Elle est liquidée par
l'Office des faillites selon la procédure sommaire, en vertu d’un jugement du
Tribunal de première instance du 5 mai 2003.

La part de nue-propriété pour moitié de M. B sur la parcelle précitée
représente l’essentiel des actifs de la masse.

L’état de collocation, déposé une première fois le 17 septembre 2003, l’a été à
nouveau le 26 mai 2004, avec l’état des charges portant sur la totalité de la
propriété de la parcelle considérée.

Une créance produite par Mme B dans la faillite de M. B a été
finalement écartée de l’état de collocation, par une décision que Mme B
n’a pas attaquée. Celle-ci n’est pas créancière dans la faillite de M. B

Le 15 décembre 2003, l’Office avait entendu ouvrir une procédure de pourparlers
de conciliation au sens de l’art. 73e ORFI. Mme B avait objecté que cet
immeuble n’était pas à vendre, ni de gré à gré ni encore moins aux enchères
publiques, mais qu’il s’agissait de liquider la faillite de M. B et, dans ce
cadre, de déterminer la valeur vénale de la part de nue-copropriété de ce dernier
sur ledit immeuble.

L'Office des faillites (ci-après : l’Office) a alors fait expertiser la parcelle
considérée par F SA, qui, le 13 août 2004, a rendu un rapport d’expertise
évaluant ledit immeuble à 900'000 fr. La valeur de la part de nue-propriété de M.

-3-

B a été évaluée en janvier 2005 à 186'210 fr. (900'000 : 2 x 41,38%) par
les Rentes genevoises. L'Office en a informé Mme B par un courrier du 5
janvier 2005, en lui précisant que ce montant de 186'210 fr. était celui qu’elle
devrait verser dans l’hypothèse où elle souhaiterait acquérir la part de nue-
propriété de M. B par le biais d’une vente de gré à gré, et qu’à défaut une
vente aux enchères publiques serait organisée.

Le 22 février 2005, Mme B a présenté à l’Office une offre d’achat de
ladite part de M. B pour un montant de 50'000 fr. Elle a formulé par la
suite une deuxième offre, de 100'000 fr.

Le 21 juin 2005, la Banque Cantonale de Genève, ayant succédé à la Banque
hypothécaire du canton de Genève, a dénoncé les crédits hypothécaires grevant la
parcelle considérée. Le 17 août 2005, elle a produit dans la faillite de M. B

une créance de 201'624,75 fr. (valeur au 11 février 2003), résultant de ses droits
de gage immobiliers grevant ladite parcelle inscrits au Registre foncier. Lesdites
productions de la Banque Cantonale de Genève ont été inscrites à l’état des
charges de la part de nue-propriété de M. B sur l’immeuble considéré.

Lors d’une séance de pourparlers réunissant les parties concernées, qui s’est tenue
le 7 octobre 2005 dans les locaux de l’Office, la Banque Cantonale de Genève a
indiqué qu’elle n’était pas opposée à une vente de gré à gré de ladite part à Mme
B , dès lors que le montant de la vente lui reviendrait intégralement en
qualité de créancière gagiste. De son côté, Mme B a émis des critiques à
l’encontre de l’état des charges, dont l’Office a relevé qu’il était en force.

Mme B a accepté de porter son offre d’achat de la part de nue-propriété de
M. B à 120'000 fr. L’Office a indiqué, tout en réservant l’accord du
préposé de l’Office, qu’il allait consulter les créanciers par voie de circulaire à
propos de cette offre.

Par une circulaire du 23 décembre 2005, l’Office a exposé aux créanciers que les
parties avaient admis le principe d’une vente de gré à gré dont le montant serait de
120'000 fr. et a indiqué que, compte tenu du risque réel que représente la vente
aux enchères publiques d’une part de nue-copropriété de 50 % occupée par l’autre
propriétaire, cette offre paraissait servir les intérêts des créanciers du failli, et il a
invité ces derniers à faire connaître leur avis dans un délai de dix jours, leur
silence valant approbation de la proposition de l’Office. Ladite circulaire
subordonnait explicitement cette proposition à l’approbation du préposé de
l'Office.

Le 2 février 2006, l’Office a informé Mme B qu'aucun créancier n’avait
contesté la proposition considérée, et qu’en conséquence son offre était acceptée
«sous réserve de l’accord du préposé selon les dispositions prévues à l’article 7
LaLP ».

Mme B est alors intervenue auprès du préposé de l’Office dans le but
d’obtenir la conclusion de la vente de gré à gré considérée. Notamment par un
courrier du 20 avril 2006, elle a fait valoir que des erreurs manifestes avaient été
commises dans ce dossier, en particulier que l’Office avait retenu à tort qu’M.
B serait le débiteur des prêts hypothécaires grevant la parcelle considérée,
d’après l’état des charges, alors qu’M. B n’avait, selon elle, pas repris la
place de son père défunt dans ses rapports de débiteur envers la Banque Cantonale
de Genève dès lors que la succession acceptée sous bénéfice d’inventaire ne
comportait pas lesdites créances. Elle a également invoqué qu'M. B
n’avait pas participé aux frais d’entretien de l’immeuble et que, depuis le décès de
M. J.B , elle avait assumé seule les intérêts hypothécaires et toutes autres
charges concernant ladite maison. Elle en a conclu qu’il fallait relativiser la valeur
de la part de nue-propriété de M. B , faute de quoi elle serait exposée à
payer une seconde fois les frais qu’elle avait déjà consentis pour cet immeuble, en
plus que cette demi-part de nue-propriété était difficilement réalisable. Elle a
précisé qu’elle devrait acquitter les dettes hypothécaires en plus du prix de vente.

Une agence immobilière s’est intéressée à l’acquisition de la demi-part de nue-
propriété de M. B . Mme B a cependant fait savoir que ledit objet
mobilier n’était pas à vendre.

Le 29 mai 2006, l’Office a indiqué à la Banque Cantonale de Genève que le
préposé de l’Office s’interrogeait sur l’opportunité d’agréer la vente de gré à gré

proposée par circulaire aux créanciers de M. B ; il l’a invitée à se
déterminer sur la thèse de Mme B selon laquelle la Banque Cantonale de
Genève ne serait pas créancière de M. B et de lui indiquer par écrit si elle

maintenait ses productions ou si celles-ci devaient être annulées ; il a ajouté qu’il
avait été approché par au moins deux voisins ayant manifesté leur intérêt à l’achat
de la demi-part de nue-propriété de M. B

Par un courrier du 2 juin 2006, la Banque Cantonale de Genève a fait savoir à
l'Office qu’elle maintenait ses productions de créances, en expliquant que ces
dernières résultaient des droits de gage immobiliers inscrits au Registre foncier et
qu’il était donc correct que l’état des charges reprenne ces charges, qu’elle avait
au demeurant produites. Elle a ajouté que, suite à la dénonciation des titres en
question pour le 28 février 2006, ses créances étaient devenues exigibles. Elle a
réaffirmé qu’en cas de vente de la part de nue-propriété de M. B sur la
parcelle concernée, le prix de vente, diminué des charges préférables, devrait lui
revenir en sa qualité de créancière gagiste.

Par une décision du 13 juin 2006, le préposé de l’Office a refusé de procéder à la
vente de gré à gré de la demi-part de nue-propriété de M. B pour les
120'000 fr. qu’elle avait offerts. Il a relevé que la Banque Cantonale de Genève
avait maintenu ses productions, qu’une vente aux enchères forcée devrait être
appointée, mais que, préalablement, des pourparlers de conciliation selon

-5-

l’art. 73e ORFI devaient avoir lieu dès lors que l’immeuble entier était grevé de
droits de gage selon le Registre foncier, en vue de répartir ces derniers sur les
parts des copropriétaires ou en vue de provoquer la dissolution du rapport de
copropriété.

Mme B a formé plainte contre cette décision en date du 23 juin 2006, en
sollicitant préalablement l’effet suspensif. Elle a demandé à la Commission de
céans d’annuler la décision attaquée, de lui donner acte de son engagement de
payer les dettes hypothécaires relatives à l’immeuble considéré à la Banque
Cantonale de Genève en plus du prix de vente, et de dire que l’administration de
la faillite de M. B était tenue d’exécuter la vente décrite dans la circulaire
aux créanciers du 23 décembre 2005.

Mme B estime que la décision attaquée est entachée d’arbitraire dans
l’appréciation des faits, se plaint d’une violation de son droit d’être entendu dans
la mesure où la décision attaquée se fondrait sur un échange intervenu à son insu
entre l’Office et la Banque Cantonale de Genève, fait valoir que la décision
attaquée prévoit à tort l’application de la procédure prévue par l’art. 73e ORFI et
contrevient au principe de la bonne foi, et considère que la vente de gré à gré en
question a d’ores et déjà été conclue à la suite de la consultation des créanciers par
voie de circulaire.

Par une ordonnance du 26 juin 2006, la Commission de céans a accordé l’effet
suspensif à la plainte.

Se déterminant le 11 juillet 2006 sur la plainte, le préposé de l’Office a conclu à
son rejet.

Le même jour, la Banque Cantonale de Genève a relevé que Mme B n’a
jamais remis en cause son engagement à son égard, comme copropriétaire du
bien-fonds considéré et co-débitrice solidaire, et elle a maintenu que la production
de ses créances dans la faillite de M. B était justifiée. Elle a rappelé qu’elle
ne s’oppose pas à l’acquisition de la demi-part de nue-propriété de M. B

par Mme B , Selon l’intention que cette dernière avait toujours clairement
manifestée, à la condition que le prix de vente, diminué des charges préférables,
lui revienne dans son intégralité.

Mme B a présenté une réplique le 25 juillet 2006.

Dans une duplique du 27 juillet 2006, le préposé de l’Office a relevé notamment
que sa décision reposait uniquement sur le montant de la vente de gré à gré
considérée.

De son côté, le 11 août 2006, la Banque Cantonale de Genève s’est référée à ses
écritures précédentes.

EN DROIT

La Commission de céans est compétente pour connaître des plaintes dirigées
contre des mesures des organes de l’exécution forcée non attaquables par la voie
judiciaire (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ).

Le refus de l’Office ou, comme en l’espèce, du préposé de l’Office de procéder à
une vente de gré à gré représente une mesure sujette à plainte (DCSO/275/04 du
27 mai 2004).

La plaignante a en l’espèce à tout le moins un intérêt de fait digne de protection à
contester le refus du préposé de lui vendre de gré à gré la demi-part de nue-
propriété portant sur l’immeuble dont elle est propriétaire de l’autre moitié et
usufruitière de ladite part, d’autant plus que des pourparlers ont été menés à ce
propos avec elle jusqu’à un stade avancé.

La plaignante a formé plainte dans les dix jours à compter de la réception de la
décision attaquée, soit en temps utile (art. 17 al. 2 LP), et dans le respect des
exigences de forme et de contenu prescrites par la loi (art. 13 al. 1 et 2 LaLP).

La présente plainte sera donc déclarée recevable.

En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins
de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le
jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de
gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers
gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont
réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des
offres supérieures (art. 256 al. 3 LP).

Dans la procédure ordinaire de liquidation, la réalisation intervient, saut cas
particulier (art. 243 al. 2 LP), après le dépôt de l’état de collocation et la deuxième
assemblée des créanciers, qui prend souverainement toutes les décisions qu’elle
juge nécessaire dans l’intérêt de la masse (art. 252 al. 1 et art. 253 al. 2 LP), dont
la décision de réaliser des biens de gré à gré plutôt qu’aux enchères publiques
(art. 256 al. 1 in fine LP). Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été
ordonnée (art. 231 al. 1 LP), l'Office procède à la réalisation à l’expiration du
délai de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les
art. 256 al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des
charges dressé (art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFT).

Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la
saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de
liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de
restrictions.

2.b.

Depuis le 1° novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les
modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le
législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de
réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être
entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque
l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché
des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus
par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent
être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être
communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP).

Dans une décision du 27 mai 2004 (DCSO/275/04), la Commission de céans a
relevé qu’en cas de liquidation ordinaire d’une faillite, l’administration de la
faillite ne peut s’opposer qu’exceptionnellement à la décision des créanciers de
réaliser un actif par une vente de gré à gré avalisée par les créanciers gagistes
concernés et les autres créanciers du failli, que ceux-ci se soient prononcés
souverainement lors de la deuxième assemblée des créanciers ou, à défaut de
quorum, ultérieurement par voie de circulaire (consid. 7.b. de ladite décision). Elle
a ajouté qu’en cas de liquidation sommaire d’une faillite, l'Office, en tant
qu’administration de la faillite, décide de son chef de réaliser des biens de gré à
gré sans qu’une décision des créanciers ne soit requise sur le principe et les
conditions spécifiques d’une telle vente, sauf qu’il lui faut obtenir l’assentiment
des créanciers gagistes à l’égard de biens gagés et offrir aux créanciers la
possibilité de formuler des offres supérieures concernant des biens de valeur
élevés et les immeubles (Urs Bürgi in SchKG IIL, ad art. 231 n° 35s.; Pierre-
Robert Gilliéron, Commentaire, ad. art. 231 n°30); elle a précisé que si
l’administration de la faillite a néanmoins invité les créanciers à approuver la
vente litigieuse et que ceux-ci l’ont approuvée (fût-ce tacitement), la décision
prise ainsi par les créanciers de réaliser le bien considéré de gré à gré, aux
conditions prévues, doit se voir reconnaître la même valeur que si elle avait été
prise par voie de circulaire dans le cadre d’une liquidation ordinaire, si bien
qu’elle lie l'Office pour autant qu’elle ne consacre pas une violation de la loi ou
un abus de pouvoir de la majorité des créanciers (consid. 7.c et 7.d de ladite
décision).

En l’espèce, la faillite est liquidée en la forme sommaire par les soins de l’Office.
Ce dernier a consulté les créanciers sur le principe et les conditions d’une vente de
gré à gré du bien en question, et aucune objection à ladite vente n’a été émise.
Aussi l’approbation de ladite vente par les créanciers lie-t-elle l'Office - qu’il
s’agisse du chargé de faillites ou du préposé -, dans les termes dans lesquels elle a
été donnée.

L’acceptation ne vaut en effet que dans les termes dans lesquels elle a été
sollicitée et le cas échéant donnée. Or, en l’espèce, la proposition était formulée à
l’adresse des créanciers sous la réserve explicite que le préposé de l’Office donne

-8-

3.b.

encore son accord à cette vente, condition qui a d’ailleurs été rappelée dans le
courrier par lequel l’Office a ensuite informé la plaignante qu’aucun créancier
n’avait contesté cette proposition. Les créanciers ont donc donné tacitement leur
accord à la vente en question, en sachant que le préposé procèderait encore à un
examen de sa légalité et de son opportunité, donc en se reposant sur la décision
que prendrait le préposé.

Il pourrait certes être considéré qu’il aurait été préférable que le préposé se
détermine à ce propos avant que les créanciers ne soient consultés, en d’autres
termes que les créanciers ne soient pas consultés alors que la position du préposé
de l’Office n’était pas encore connue. Ni la plaignante ni d’ailleurs la créancière
gagiste ou des créanciers ne sauraient pour autant se prévaloir avec succès d’une
promesse donnée qui lierait l'Office et l’obligerait, en vertu du principe de la
bonne foi, à conclure la vente en question. A l’instar de la proposition dont elle
serait déduite, une promesse de conclure n’était en l’occurrence jamais que
conditionnelle, et la condition suspensive qui l’assortirait ne s’est pas réalisée.

Au surplus, il y a en l’espèce un autre motif qui fonde le refus de conclure la vente
considérée, motif que la Commission de céans peut et estime devoir prendre en
compte quand bien même il n’est pas invoqué par les parties, étant rappelé qu’elle
n’est pas liée par les motifs invoqués par les parties (art. 69 al. 1 phr. 2 LPA et
art. 13 al. 5 LaLP).

La vente considérée devait porter sur des droits immobiliers, d’une valeur au
surplus non négligeable. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en
procédure sommaire (art. 231 al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut
intervenir, s’agissant de biens de valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a
été donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. Or, la circulaire que
l'Office a adressée aux créanciers pour leur soumettre la proposition (au surplus)
conditionnelle en question n’indiquait pas aux créanciers qu’ils avaient la
possibilité de formuler des offres supérieures. Il s’agit là d’une lacune, qui est non
seulement regrettable, mais encore fait que la décision de l’administration de la
masse, en l’occurrence du préposé de l’Office, de conclure ladite vente
consacrerait une violation de la loi.

Sans doute n’est-il pas satisfaisant que l’Office se trouve conforté dans sa position
par une carence qui lui est imputable. L’omission de donner aux créanciers
explicitement la possibilité de formuler une offre supérieure représenterait
néanmoins un obstacle à ce que la Commission de céans substitue sa propre
appréciation quant à l’opportunité de conclure la vente considérée à celle de
l'Office, en l’espèce du préposé de l’Office, ainsi qu’elle y serait normalement
habilitée (DCSO/275/04 consid. 7.c du 27 mai 2004).

Enfin, il y a une différence sensible entre l’estimation du bien immobilier à
réaliser (186'210 fr.) et l’offre considérée de la plaignante (120'000 fr.). Cette

-9-

différence est non seulement de 66'210 fr., mais elle représente en outre près du
tiers du montant de l’estimation. Il est certes regrettable que cette considération-ci
n’ait pas d'emblée incité l’Office à décliner l’offre (en l’espèce la troisième)
formulée par la plaignante.

Il sied d’ajouter en l’espèce que l’état des charges, sur lequel figure les droits de
gage de la Banque Cantonale de Genève, ne saurait être tenu pour nul du fait que
ledit établissement bancaire avait omis de produire sa créance contre le défunt
dans le cadre de la procédure de bénéfice d’inventaire ordonnée par la Justice de
paix.

Il n’est par ailleurs pas contestable, dès lors que l’immeuble considéré est grevé
de droits de gage dans son entier d’après les inscriptions figurant au Registre
foncier, que des pourparlers de conciliation devaient être entrepris. Il ressort par
ailleurs du dossier que si de tels pourparlers ont été esquissés, ils ont cependant
été différés puis abandonnés à tort, si bien que la décision du préposé de l’Office
d’effectuer de tels pourparlers de conciliation avant d’organiser une vente aux
enchères publiques est justifiée.

Enfin, il est erroné de prétendre que la vente considérée aurait d’ores et déjà été
conclue du fait qu'aucun créancier ne s’est opposé à la proposition de l’Office de
la conclure, indépendamment même du fait que cette proposition était faite
explicitement sous la réserve de l’accord du préposé de l’Office.

La présente plainte sera donc rejetée.

Il ne sera pas mis de frais à la charge des parties, ni alloué de dépens (art. 20a al. 1
LP ; art. 61 al. 2 ch. 1 et art. 62 al. 2 OELP).

K OX OX OX %

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PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION

A la forme :

1. Déclare recevable la plainte A/2275/2006 formée le 23 juin 2006 par Mme
B contre la décision du préposé de l’Office des faillites refusant de lui
vendre de gré à gré, pour 120'000 fr., la part de nue-copropriété de M. B
sur la parcelle n° de Collonge-Bellerive et ordonnant, avant fixation d’une

Au fond :

2. La rejette.

Siégeant : M. Raphaël MARTIN, président ; MM. Didier BROSSET et Christian
CHAVAZ, juges assesseurs.

Au nom de la Commission de surveillance :

Cendy RENAUD Raphaël MARTIN
Commise-greffière : Président :

La présente décision est communiquée par courrier À à l’Office concerné et par lettre
signature aux autres parties par la greffière le

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