ge_gerichte · C/15183/2018 · 2022-01-17 · fr

CO.269a.alb; CO.269d.al1; OBLF.14

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15183/2018 
ACJC/34/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 17 JANVIER 2022 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, appelants et intimés 
sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2021, 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 
 
 
et 
C______, sise ______, intimée et appelante sur appel joint, comparant par 
Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 
 
 
 
 


- 2/18 - 
 
 
C/15183/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/112/2021 du 12 février 2021, communiqué pour notification 
aux parties par le greffe le 22 février 2021, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré irrecevables les pièces produites par [la compagnie d'assurances] 
C______ à l'appui de ses écritures du 5 novembre 2020, ainsi que les allégués de 
fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fixé à 13'404 fr., charges non comprises, 
dès le 1er octobre 2019, le loyer annuel de l'appartement de 5 pièces loué par 
A______ et B______ au 2ème étage de l'immeuble sis 21, rue 1______ à Genève 
(ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 25 mars 2021 à la Cour de justice, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, 
principalement, à ce que la Cour déboute C______ de sa demande de hausse de 
loyer et constate que le loyer et les paramètres de fixation de ce dernier restent 
inchangés. Subsidiairement, ils concluent à ce que la Cour déboute C______ de 
sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fixé à 10'860 fr. par 
année et constate l'existence d'une réserve de baisse de loyer fondée sur la baisse 
du taux hypothécaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A______ et B______ 
concluent à ce que la Cour déboute C______ de sa demande de hausse de loyer, 
constate que la hausse de loyer admissible se monte à 12.24% dès le 1er octobre 
2019 et fixe le loyer annuel à 12'180 fr., charges non comprises. 
 
b. Dans sa réponse datée du 12 mai 2021, déposée au greffe universel le 11 mai 
2021, C______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. Elle forme 
également un appel joint dans lequel elle conclut à l'annulation du jugement du 
12 février 2021 et à la fixation du loyer annuel de l'appartement occupé par 
A______ et B______ à 14'052 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 
2019. 
 
c. La Cour a octroyé un délai de 30 jours à A______ et B______ pour répondre à 
l'appel joint. 
d. En l'absence de ladite réponse, le greffe de la Cour a avisé les parties le 3 août 
2021 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ à Genève, construit 
en 19______ et comprenant 24 appartements. 
b. C______ et B______ ont conclu, le 13 avril 1983 un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'un appartement de 5 pièces n° 22 au 2ème étage de 
l'immeuble en question. 


- 3/18 - 
 
 
C/15183/2018 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de 18 mois, du 1er avril 1983 au 
30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf 
résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. 
Par avenant au bail à loyer du 13 avril 1983 et à compter du 1er octobre 2006, 
A______ est devenue locataire de l'appartement, conjointement et solidairement 
avec B______, toutes les autres clauses du bail restant par ailleurs inchangées. 
c. L'immeuble a subi des travaux de rénovation en 2000 (rénovation des façades, 
fenêtres, volets roulants et installation de chaleur à mazout) et en 2009 
(modernisation de l'ascenseur). 
 d. Par avis de majoration de loyer du 22 février 2012, C______ a déclaré porter 
le loyer annuel de l'appartement de 9'060 fr. à 10'860 fr., charges de 2'523 fr. non 
comprises, dès le 1er octobre 2012 et a proposé une nouvelle échéance du bail au 
30 septembre 2017. L'avis officiel est motivé comme suit : 
« Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO – Proposition 
d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexé (art. 269B CO) renouvelable de 
5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations 
supplémentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se 
réserve expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de 
l'adaptation de celui-ci à l'évolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties 
que le locataire peut résilier son bail dès la 2ème année, moyennant un préavis de 
résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe : clause 
d'indexation. » 
Cette hausse de loyer n'a pas été contestée. 
e. Le 25 février 2015, l'Office des autorisations de construire a délivré à la 
bailleresse une autorisation de construire portant sur la rénovation de l'immeuble 
de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la création d'un 
exutoire de fumée, le loyer des 24 appartements (75 pièces) ne devant pas 
excéder après travaux 300'876 fr. l'an, pour une durée de cinq ans à dater de la 
remise en location après la fin des travaux. 
f. Une partie des travaux effectués emportaient une mise aux normes (électricité, 
garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, 
conduites. Les cuisines et salles de bains étaient vétustes et de nombreuses fuites 
avaient eu lieu en raison de l'état de vieillissement préoccupant des conduites 
sanitaires. 
g. Les travaux de rénovation de l'immeuble concerné se sont déroulés du 24 août 
2015 au 30 novembre 2016 et ont consisté plus particulièrement en la rénovation 
des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. 
Il a notamment été procédé aux travaux suivants : 
- Contrôle général des installations de ventilation des logements; 


- 4/18 - 
 
 
C/15183/2018 
- Rénovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux usées; 
- Remplacement des stores à lamelles; 
- Remplacement de 24 vannes de radiateurs; 
- Pose de carrelage en grès cérame dans les WC, salles de bains et cuisines; 
- Pose de parquet en bois (mosaïque); 
- Ponçage et vitrification des parquets; 
- Revêtement de paroi en faïence dans la cuisine; 
- Revêtement de paroi en céramique dans les WC et salles de bains; 
- Pose de plinthes Ramin teinté chêne; 
- Pose de peinture de type émail dans les salles de bains, cuisines et chambres; 
- Installation d'armoires à pharmacie; 
- Installation de baignoires en acier; 
- Installation de porte-serviettes; 
- Installation de porte-savons; 
- Installation de porte-verres; 
- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains 
et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sèche-linges; 
- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place 
d'un plan de travail en stratifié et d'éviers et égouttoirs en inox; 
- Révision de l'interphone de chaque appartement; 
- Mise en conformité des installations électriques; 
- Désamiantage; 
- Nettoyage des colonnes de l'immeuble. 
Dans l'appartement des locataires, les parquets n'ont pas été refaits, les radiateurs 
n'ont pas été repeints et les vannes n'ont pas été changées. 
h. Le décompte final établi par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparaître 
un coût total du chantier de 2'498'247 fr. 70. 
i. Par avis de majoration du 1er juin 2018, adressé uniquement à B______, la 
bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. à 
17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 2018. L'avis 
officiel est motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B prestations 
supplémentaires du bailleur ». 
j. La hausse de loyer a été contestée le 28 juin 2018 par les locataires devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Simultanément, ils ont 


- 5/18 - 
 
 
C/15183/2018 
sollicité une baisse de loyer, le ramenant à 9'960 fr. par an dès le 1er octobre 
2018 en raison de la baisse du taux hypothécaire de 2.25% à 1.5%. 
k. Non conciliée le 9 janvier 2019, la demande de baisse a été portée devant le 
Tribunal le 8 février 2019 par les locataires, lesquels ont conclu à ce que le loyer 
annuel de l'appartement soit fixé à 9'960 fr., charges non comprises, dès le 
1er octobre 2018 (cause C/15183/2018). 
l. Par nouvel avis de majoration du 29 janvier 2019, adressé aux deux locataires, 
C______ a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement de 10'860 fr. à 17'025 
fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 2019. L'avis officiel est 
motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B prestations 
supplémentaires du bailleur ». 
m. La hausse de loyer a été contestée le 5 février 2019 par A______ et B______ 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
Simultanément, ils ont sollicité une baisse de loyer, le ramenant à 9'960 fr. par 
an dès le 1er octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothécaire de 2.25% 
à 1.5%. 
n. Non conciliée le 8 avril 2019, la demande de hausse a été portée devant le 
Tribunal le 6 mai 2019, C______ concluant à la fixation du loyer annuel de 
l'appartement concerné à 14'052 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 
2019 (cause C/2______/2019). 
A l'appui de ses conclusions, C______ a notamment exposé avoir entrepris dans 
le courant des années 2000 des travaux d'entretien consistant en la réfection des 
façades, l'application d'un nouveau crépi, le changement des stores et des portes-
fenêtres, la pose d'une isolation périphérique, le remplacement de l'installation de 
production de chaleur à mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes 
thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de 
l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'état locatif de l'immeuble au 
31 juillet 2015, lequel s'élevait à 349'920 fr. 
o. Dans sa réponse du 6 juin 2019 à la demande de baisse (cause C/15183/2018), 
C______ a conclu, préalablement, à être autorisée à compléter ses écritures et à 
verser des pièces complémentaires concernant les loyers usuels pratiqués dans le 
quartier et, principalement, au déboutement de la locataire de toutes ses 
conclusions. 
A l'appui de ses conclusions, C______ a opposé à la demande de baisse de loyer 
formée par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels 
du quartier, d'autre part. 
p. Dans leur réponse du 10 juin 2019 à la demande de hausse (cause 
C/2______/2019), A______ et B______ ont conclu, préalablement, à ce qu'il 
soit ordonné à C______ de produire les décomptes de charges courantes 
d'entretien des années 2012 à 2017, et, principalement, au déboutement de 


- 6/18 - 
 
 
C/15183/2018 
C______ de toutes ses conclusions et à la fixation du loyer à 9'960 fr. dès le 
1er octobre 2018. 
A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment allégué que les travaux de 
rénovation des colonnes d'eaux étaient indispensables au vu de la vétusté des 
installations et de leur dysfonctionnement récurrent, le changement des 
carrelages catelles et équipements sanitaires ayant quant à lui été rendu 
nécessaire par les travaux de démolition effectués pour accéder aux colonnes 
d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine posé ne présentait pas de fonctionnalité 
supplémentaire, aucun équipement électroménager n'ayant par ailleurs été 
installé. Il en allait de même pour les nouveaux équipements sanitaires. 
q. Lors de l'audience du 3 septembre 2019 dans les causes C/15183/2018 et 
C/2______/2019, le conseil de C______ a notamment produit des exemples de 
loyer comparatif de cinq appartements appartenant à une propriétaire identique, 
et situés dans deux immeubles différents, deux situés rue 3______ et trois situés 
rue 1______. 
Le conseil de A______ et B______ a contesté que le critère des loyers 
comparatifs soit applicable et a sollicité la comparution des locataires sur les 
travaux effectués dans leur appartement, ainsi que l'état de celui-ci et de 
l'immeuble. 
Pour le surplus, les parties ont déclaré ne pas souhaiter compléter leurs 
allégations et leur offre de preuves et ont persisté dans leurs conclusions 
respectives. 
r. Lors de l'audience du 21 février 2020, le Tribunal a procédé à l'interrogatoire 
de A______ et B______. 
B______ a expliqué que C______ avait procédé à des travaux de remplacement 
des tapisseries de deux chambres 35 ans auparavant et, en 2012, au 
remplacement de la tapisserie et à la peinture des boiseries d'une chambre. En 
2015, la cuisine, la salle de bains et les wc avaient été complètement refaits. La 
peinture avait été refaite dans la mesure nécessaire suite à l'ouverture du mur 
entre la chambre et la cuisine. L'électricité avait été refaite dans tout 
l'appartement. Les stores avaient été changés un peu avant les fenêtres, mais pas 
récemment. 
Le conseil de A______ et B______ a sollicité la production des comptes 
d'entretien de l'immeuble des vingt années précédentes, ce à quoi le conseil de 
C______ s'est opposé au motif que ce n'était possible que pour les dix dernières 
années. 
s. Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/15183/2018 et C/2______/2019 sous le numéro de cause C/15183/2018 et a 
clôturé la phase d'administration des preuves. 


- 7/18 - 
 
 
C/15183/2018 
t. Par écritures du 31 août 2020, C______ a persisté dans ses conclusions et a 
produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment une liste 
des travaux effectués dans l'appartement concerné, établie par ses soins. 
u. Par écritures du 20 octobre 2020, A______ et B______ ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions. 
v. C______ a répliqué le 5 novembre 2020 et produit des pièces 
complémentaires. 
w. Par écritures du 12 novembre 2020, A______ et B______ ont répliqué. 
x. Le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
Pour des raisons de clarté, les locataires, qui ont formé appel, seront désignés ci-
après comme les appelants, alors que la bailleresse sera désignée comme l'intimée, 
quand bien même elle a formé un appel joint. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 
Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3ème édition, 2017, n. 9 ad 
art. 308 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les conclusions restées litigieuses devant 
l'autorité précédente (art. 91 al. 1 CPC); si la durée de prestations périodiques est 
indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La 
valeur litigieuse correspond à la différence entre l'augmentation proposée et le 
montant accepté par le locataire par mois, annualisée et capitalisée sur vingt ans 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 1). 
En l'espèce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'élève à 
10'860 fr. L'augmentation notifiée porterait le loyer annuel du logement, à 
17'025 fr., soit une différence annuelle de 6'165 fr. 


- 8/18 - 
 
 
C/15183/2018 
En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (6'165 fr. x 20 = 123'300 fr.). 
La voie de l'appel est donc ouverte. 
1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de même de l'appel joint 
(art. 130, 131, 313 al. 1 CPC). 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 
p. 349 ss, n. 121). 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui 
concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire 
sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Les appelants font tout d'abord grief au Tribunal d'avoir considéré que les travaux 
effectués apportaient une plus-value à l'immeuble et d'avoir, ce faisant, omis de 
considérer plusieurs éléments de fait ressortant des pièces figurant à la procédure. 
L'intimée, quant à elle, adhère au raisonnement opéré par le Tribunal quant à la 
qualification des travaux, mais estime à 70% la part de plus-value de leur coût 
total. 
Il convient dès lors de déterminer si les travaux effectués consistent en une 
prestation supplémentaire de l'intimée, lui permettant de procéder à une hausse de 
loyer et dans quelle mesure. 
2.1 La Cour examinera tout d'abord si la hausse de loyer et sa motivation sont 
valides quant à leur principe. 
2.1.1 Dispositions destinées à préserver la valeur de la chose louée, les clauses 
d'indexation sont des dispositions contractuelles prévoyant que le loyer net sera 
adapté aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur 
que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie. Pour le locataire, les baux 
indexés, d'un minimum de cinq ans, offrent la sécurité d'une longue durée 
(ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 consid. 4.1; DIETSCHY, Droit du bail à 
loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, No 3 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET 
THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 643). 
A une exception près, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer 
(DIETSCHY, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties présument que 
l'adaptation du loyer à l'augmentation de l'indice suffira à couvrir l'évolution des 


- 9/18 - 
 
 
C/15183/2018 
charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par conséquent, les parties 
renoncent à se prévaloir de ces facteurs pendant toute la durée du bail. Ce n'est 
qu'à l'échéance du bail indexé que les parties pourront à nouveau invoquer, à la 
hausse ou à la baisse, les critères légaux de fixation du loyer (ACJC/1547/2015 du 
14 décembre 2015 consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, 
op. cit., p. 644). 
Toute majoration de loyer notifiée en vertu d'une clause d'indexation doit être 
communiquée sur la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 
OBLF). Le bailleur doit respecter le délai minimum de 30 jours pour la fin d'un 
mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'évolution de l'indice. 
Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., 
No 23 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., 
p. 652). 
Il est licite de prévoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement être 
supérieure à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation, lorsque le 
bailleur fournit une prestation supplémentaire. Il faut toutefois que le contrat 
prévoie expressément cette hypothèse (ATF 124 III 57, consid. 3a; SJ 1994, 
p. 487; DIETSCHY, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; LACHAT/GROBET 
THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 649). 
Le cumul de l'indice suisse des prix à la consommation et de la prestation 
supplémentaire du bailleur présuppose que le locataire puisse contester, en dehors 
des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplémentaire 
sur le loyer et qu'il puisse résilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 
14 décembre 2015 consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, 
op. cit., p. 649). 
Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prévaut de prestations 
supplémentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa 
prétention (art. 20 OBLF) (DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le 
locataire peut contester le principe même de la majoration liée à cette plus-value, 
si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la 
quotité de la hausse liée à la plus-value. On doit également reconnaître au 
locataire le droit de se départir de manière anticipée du bail s'il n'entend pas 
accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 
consid. 4.1; LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 649). 
Lorsque le bailleur entend augmenter le loyer en se fondant sur des prestations 
supplémentaires ou l'introduction de nouvelles charges, il doit respecter les formes 
et délai de l'art. 269d CO, notamment les termes et préavis légaux (art. 266c 
et 266d CO). Le préavis doit être précédé des dix jours de réflexion (art. 269d 
CO). Pour les locaux d'habitation, la hausse devrait parvenir au locataire dix jours 
et trois mois (art. 266c CO) avant son entrée en vigueur. Le locataire doit en effet 
avoir la possibilité de se départir du contrat de manière anticipée pour le prochain 


- 10/18 - 
 
 
C/15183/2018 
terme (art. 270c CO) (ACJC/1547/2015 du 14 décembre 2015 consid. 4.1; 
DIETSCHY, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). 
2.1.2 En l'espèce, le 29 janvier 2019, l'intimée a déclaré porter le loyer annuel de 
l'appartement à 17'025 fr., charges de 2'280 fr. non comprises, dès le 1er octobre 
2019. L'avis officiel était motivé comme suit : « DCTI selon art. 269A CO let. B 
prestations supplémentaires du bailleur ». 
L'avis de majoration du loyer est fondé uniquement sur des prestations 
supplémentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix à la 
consommation. Le bail modifié par l'avis de majoration de loyer du 22 février 
2012 est devenu, à cette occasion, un bail indexé courant pour une durée de 
cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. En outre, la motivation de l'avis 
officiel, qui n'a pas été contesté, prévoyait que l'intimée se réservait le droit de 
majorer le loyer en cours de bail en cas de prestations supplémentaires de sa part. 
Partant l'avis de hausse de loyer est valide quant à son principe. 
2.2. Il sied ainsi d'examiner si les travaux effectués par l'intimée constituent des 
prestations supplémentaires du bailleur conformément à l'art. 269a let. b CO et 
14 al. 1 OBLF ou des travaux d'entretien courant selon l'art. 256 al. 1 CO. Les 
appelants considèrent avoir démontré que nombre de travaux n'emportaient pas de 
plus-value, de sorte qu'un calcul précis en fonction de chaque poste aurait dû être 
effectué par le Tribunal. 
2.2.1 Selon l'art. 269a let. b CO, les loyers ne sont en règle générale pas abusifs 
s'ils sont justifiés par des hausses de coûts, par des prestations supplémentaires du 
bailleur ou, partiellement, frais causés par d'importantes réparations. 
D'après l'art. 14 al. 1 OBLF, sont réputés prestations supplémentaires au sens de 
l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant 
des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations 
accessoires supplémentaires. 
L'art. 14 al. 2 OBLF précise que sont aussi réputées prestations supplémentaires 
diverses améliorations énergétiques telles que les mesures destinées à réduire les 
pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment, visant à une utilisation rationnelle 
de l'énergie, à réduire les émissions des installations techniques, à utiliser les 
énergies renouvelables ou encore le remplacement d'appareils ménagers à forte 
consommation d'énergie par des appareils à faible consommation. 
L'art. 14 al. 3 OBLF prévoit qu'est considérée comme prestation supplémentaire 
uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de 
rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée. 
Finalement, selon l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des 
investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont 
réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais 
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. 


- 11/18 - 
 
 
C/15183/2018 
Aussi, seul le surcoût des travaux générés par ces améliorations énergétiques peut 
être considéré en totalité (100%) comme des améliorations à plus-value (art. 14 
al. 3 OBLF). Le solde, c'est-à-dire le montant correspondant aux travaux de 
rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée sera considéré, 
selon les circonstances, comme de purs travaux d'entretien ou comme de grandes 
réparations (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 610). 
Constituent des améliorations créant des plus-values, assimilables à des 
prestations supplémentaires du bailleur selon l'art. 269a let. b CO, les travaux et 
installations nouvelles qui accroissent la valeur de la chose louée, en améliorent la 
qualité ou l'adaptent au goût du jour. Elles procurent en général un meilleur 
confort au locataire. Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien 
qui ne font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation 
(ACJC/785/2013 du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; LACHAT/GROBET THORENS/ 
RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 603). 
Constituent de telles améliorations : la création d'un chauffage central, d'un 
ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau 
chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de 
télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation 
phonique ou thermique (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., 
p. 603). Le Tribunal fédéral a également eu l'occasion de préciser que la pose de 
nouveaux stores ou encore le rafraîchissement de cages d'escaliers constituaient 
des améliorations dont les locataires tiraient profit (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.5). 
Les importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF servent, d'une part, à 
l'entretien de l'immeuble et, d'autre part, à lui conférer une plus-value. Elles se 
distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue 
essentiellement quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent de 
nombreuses parties de l'immeuble et qu'elles génèrent un coût considérable par 
comparaison avec l'état locatif de l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_102/2012 du 30 mai 2012, consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_495/2010 
du 20 janvier 2011 consid. 6.1). 
Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent 
difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et 
travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_6/2021 du 28 juin 2021 consid. 3). En procédant à des travaux 
d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée 
dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune 
prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait 
que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée (LACHAT/GROBET 
THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 347). 


- 12/18 - 
 
 
C/15183/2018 
L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon 
fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, énergie et 
chauffage. Le bailleur est tenu, le cas échéant, d'effectuer des travaux de 
réparation; il doit également éviter que la chose ne soit endommagée 
(ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.2). 
En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils 
constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures 
d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour éviter 
d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; la règle vise aussi à 
encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur d'entreprendre des travaux 
plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_6/2021 précité, ibid.; 4A_102/2012 du 30 mai 
2012, consid. 2.4; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1; 4A_470/2009 du 
18 février 2010 consid. 2.3). 
En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à 
raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 
al. 1 OBLF). 
Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 
70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption; l'art. 14 al. 1 
OBLF indique expressément que cette fourchette ne vaut qu'en règle générale. Il 
s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_6/2021 précité, ibid. ; 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4). 
Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, 
qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux 
de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer 
purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à 
une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé 
que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part 
qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 du 14 septembre 1992 consid. 3a; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_6/2021 précité, ibid.; 4C.149/1997du 27 janvier 
1998 consid. 2a). Cependant, s'il est aisé de distinguer la part des travaux 
correspondant à des rénovations de celle concernant des réparations, la règle de 
l'art. 14 al. 1 OBLF n'est pas applicable (LACHAT/GROBET THORENS/ 
RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 607). 
Lorsque le bailleur ne tente pas de distinguer concrètement les investissements à 
plus-value et les frais d'entretien (différés), le juge est en droit d'appliquer la règle 
simplificatrice de l'art. 14 al. 1 2ème phrase OBLF (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_6/2021 précité, ibid.; 4A_636/2012 du 2 avril 2013 consid. 2.5). 
Au niveau du fardeau de la preuve, il incombe au bailleur de prouver l'étendue de 
la plus-value apportée par la nouvelle installation. Le locataire étant admis à la 
contre-preuve, le bailleur serait bien inspiré de motiver l'ampleur de la plus-value, 


- 13/18 - 
 
 
C/15183/2018 
avec pièces à l'appui (offres, devis, catalogues) afin d'éviter toute contestation sur 
ce point (ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.1). 
2.2.2 En l'espèce, l'intimée a entrepris de nombreux travaux de rénovation, qui ont 
été d'une importance certaine, en ce qu'ils ont porté sur plusieurs parties 
essentielles de l'immeuble (cuisines, chambres, colonnes sanitaires, sanitaires, 
installation électrique notamment). Les coûts desdits travaux ont été importants au 
regard de l'état locatif de l'immeuble. 
Certes, ainsi que l'ont souligné les appelants, certains travaux devaient être 
effectués dans le but d'une mise en conformité de l'immeuble aux normes 
actuelles. Ce constat ne permet toutefois pas de déterminer si et dans quelle 
mesure il s'agissait de frais d'entretien ou d'entretien différé ou de travaux 
entraînant une plus-value. Le dossier de la procédure ne permet pas de constater 
que l'entretien de l'immeuble aurait été durablement négligé et différé. Quand bien 
même certaines installations vétustes et usées devaient être changées, il n'apparaît 
pas non plus qu'aucune plus-value ne découle des travaux effectués, étant rappelé 
que les travaux qui améliorent la qualité de l'immeuble ou l'adaptent au goût du 
jour sont considérées comme créant de la plus-value. A cet égard, il est difficile de 
déterminer, notamment dans le cadre de la rénovation complète des installations 
sanitaires (carrelage, peinture, baignoires, installation électrique, divers éléments 
de rangement) et des cuisines (carrelage, faïence, peinture, plan de travail, éviers, 
prises électriques), quelle est la part d'entretien et quelle est la part de plus-value. 
Il en va de même des rafraîchissements des parquets et peintures dans les 
chambres. Ainsi, en l'espèce, une partie des travaux effectués emporte des 
améliorations pour les appelants qui peuvent être considérées comme constituant 
des prestations supplémentaires du bailleur. 
Malgré les éléments mis en exergue par les appelants, il n'est pas aisé de 
distinguer la part des coûts relative à des travaux d'entretien et celle qui a généré 
des plus-values. Il en découle que le Tribunal n'a pas violé le droit en considérant 
que les travaux effectués par l'intimée constituaient d'importantes réparations au 
sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et en appliquant la présomption posée par cet article 
permettant d'estimer de manière globale la part des travaux à plus-value, 
conformément aux jurisprudences rappelées ci-avant. 
Tant le retrait des factures relatives aux dédommagements accordés aux locataires 
(48'986 fr. 20) et à l'inauguration (192 fr. 10), sans lien direct avec les travaux 
entrepris, que le maintien de diverses factures dans le calcul effectué par le 
Tribunal apparaissent conformes au droit. En effet, l'application de la présomption 
de l'art. 14 al. 1 OBLF ne prévoit pas un calcul se fondant sur une part uniquement 
des factures, la présomption ayant pour vocation de proposer une solution globale 
à une situation au sein de laquelle il est difficile de procéder à des calculs plus 
fins. Le mélange des deux méthodes n'est dès lors pas opportun. Ainsi, les 
arguments des appelants qui souhaitent écarter diverses factures du calcul ne 
peuvent être admis, ce d'autant plus qu'ils n'exposent pas en quoi le Tribunal, qui 


- 14/18 - 
 
 
C/15183/2018 
s'est exprimé de manière détaillée, aurait erré en procédant comme il l'a fait. De 
plus, ainsi que le Tribunal l'a rappelé, l'ensemble des locataires a profité des 
rénovations, même si certains d'entre eux ont profité davantage d'une rénovation 
ou d'une autre. 
2.2.3 Reste à déterminer si le pourcentage de travaux à plus-value retenu par le 
Tribunal est conforme au droit. L'intimée se contente de relever que les 
allégations des appelants quant au fait que de nombreux travaux d'entretiens ont 
été effectués ne suffisait pas. Or, l'importance des travaux d'entretien dans le cadre 
des travaux entrepris ressort de la procédure et ne peut être niée. En effet, il sied 
de tenir compte des buts de mise aux normes et d'assainissement de nombreuses 
installations vétustes et usées. C'est dans cette optique que le Tribunal a fixé le 
pourcentage de travaux d'entretien, respectivement de plus-value, à 50%, 
correspondant au bas de la fourchette et proportionné. Le coût total des travaux de 
rénovation servant au calcul de la plus-value sera dès lors de 2'449'069 fr. 40 
(2'498'247 fr. 70 – 48'985 fr. 20 – 192 fr. 10). La moitié de ce montant, soit 
1'224'534 fr. 70, peut ainsi être retenue à titre de plus-value. 
3. 
Dans un second grief, les appelants estiment que le Tribunal a erré dans le calcul 
de l'intérêt du capital en retenant un taux de 2% en sus du taux de référence, en 
lieu et place d'un taux de 0,5%, conformément à la nouvelle jurisprudence rendue 
en octobre 2020 par le Tribunal fédéral dans le cadre d'un calcul du rendement net 
admissible du loyer (ATF 147 III 14). 
3.1 Aux termes de l'art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des 
investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont 
réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais 
d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. 
Le juge fera, notamment, appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée 
d'amortissement que le taux d'intérêt (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa et les 
références citées). 
S'agissant de l'amortissement répercutable sur les loyers, seul le montant de 
l'investissement non amorti est rémunéré; on peut ou appliquer le taux plein sur la 
moitié des investissements à plus-value ou - ce qui conduit au même résultat - 
prendre en considération la totalité du capital à rémunérer, mais alors la moitié 
seulement du taux (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les références citées). 
Selon une jurisprudence établie du Tribunal fédéral, le taux de rendement 
admissible était, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang 
majoré de 1/2% (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les références citées, voir 
également ATF 141 III 245 consid. 6.5). Ce même taux d'intérêt était également 
considéré comme applicable au taux de rendement admissible suite à des travaux 
à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa; CONOD, Rendement net art. 269 CO; 
réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_554/2019; Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7). 


- 15/18 - 
 
 
C/15183/2018 
Dans le cadre d'un revirement de jurisprudence relatif à la fixation d'un loyer 
initial, le Tribunal fédéral a estimé que le taux de rendement des fonds propres 
admissible était équivalent au taux hypothécaire de référence augmenté de 2% 
(ATF 147 III 14 consid. 8.4), dans la mesure où et jusqu'à ce que le taux 
hypothécaire ne dépasse pas 2%. 
La jurisprudence ne précise pas si la nouvelle règle énoncée serait également 
applicable au calcul du rendement admissible dans le cadre de travaux à plus-
value évoqué précédemment (ATF 147 III 14 consid. 8.4). La doctrine est 
partagée sur la question : CONOD considère qu'aucune raison ne justifie l'existence 
de taux de rendement admissibles différents dans le cadre de calculs de rendement 
net et de travaux à plus-value (CONOD, op. cit., p. 7). STASTNY et 
MIETRECHTSPRAXIS considèrent que le taux majoré de 2% déterminé par le 
Tribunal fédéral dans un cas particulier ne peut s'appliquer aux prestations 
supplémentaires du bailleur. En effet, une longue période d'amortissement doit 
être prise en compte et, en cas de baisse du taux de référence, par exemple si le 
taux hypothécaire atteint 2%, aucun mécanisme ne permettrait une réadaptation du 
taux, fixé par une jurisprudence rendue dans un cas particulier et en lien avec un 
contexte défini (mietrechtspraxis / mp / flash, 7/2020, p. 3; STASTNY, in Plaidoyer 
1/2021, p. 26 s.). De plus, les montants visés par l'ATF 147 III 14 consistent en 
des fonds propres, ce qui n'est pas forcément le cas de ceux finançant les 
prestations supplémentaires du bailleur (STASTNY, op. cit., p. 26 s.). Enfin, 
LACHAT et BOHNET retiennent le taux hypothécaire du marché majoré de 0.5%, 
mais soulèvent la question d'une majoration à 2% lorsque le taux hypothécaire de 
référence est inférieur à 2% (LACHAT/BOHNET, CR CO I- n. 13 ad art. 269a CO, 
note 52). 
Il sied de noter que le Tribunal fédéral a précisé que le montant des fonds propres 
composant les coûts d'investissement (coûts de revient) peut varier avec le temps. 
Ce poste, qui inclut le prix d'acquisition de l'immeuble, augmente lorsque le 
bailleur finance lui-même des travaux à plus-value (ATF 141 III 245 consid. 6.5; 
123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a). 
La jurisprudence relative au taux applicable et que le Tribunal fédéral a modifiée 
datait de 1986 (ATF 112 II 149). Il s'agissait alors de déterminer quel était le 
rendement admissible au regard des seuls fonds propres investis dans l'immeuble 
par le propriétaire. Le Tribunal fédéral avait retenu qu'il convenait que le loyer 
fixé couvre les charges et procure un rendement convenable au capital propre 
investi, le rendement net de ce capital ne devant pas se révéler excessif (ATF 
112 II 149 consid. 2a et les références citées). La logique en était que le taux 
admissible corresponde au revenu de placements de capitaux comparables à 
l'investissement immobilier, une faible majoration pouvant être admise au regard 
du caractère de la législation, celle-ci se limitant à sanctionner les abus (ATF 
112 II 149 consid. 2b et les références citées). 


- 16/18 - 
 
 
C/15183/2018 
La jurisprudence déterminant le taux applicable en matière de prestations 
supplémentaires du bailleur est postérieure à celle qui précède (ATF 118 II 415) et 
se fonde notamment sur deux arrêts (ATF 111 II 383, ATF 110 II 410), antérieurs 
à la jurisprudence relative au rendement admissible des fonds propres, sans 
aucune référence à l'arrêt ATF 112 II 149. De même, l'arrêt ATF 147 III 14 ne se 
réfère pas aux jurisprudences relatives aux prestations supplémentaires du bailleur 
(ATF 118 II 415; ATF 111 II 383, ATF 110 II 410). Ces éléments permettent de 
penser que les raisonnements diffèrent selon qu'il s'agisse du rendement des fonds 
propres ou des prestations supplémentaires du bailleur, bien que le taux admis ait 
été jusqu'ici identique dans les deux situations. En d'autres termes, l'unicité du 
taux appliqué précédemment dans diverses situations ne signifie pas, comme cela 
ressort de ce qui précède, que la logique et les motifs déterminant ledit taux sont 
identiques. Dans cette optique, l'arrêt ATF 147 III 14 ne pouvait pas avoir 
vocation à émettre une règle générale s'appliquant à l'ensemble des taux 
admissibles, mais uniquement au rendement admissible en matière de fonds 
propres dans le cadre de la fixation du loyer. En l'absence d'une volonté claire du 
Tribunal fédéral de modifier le taux applicable dans d'autres situations, il convient 
de considérer que le revirement de jurisprudence du 26 octobre 2020 (ATF 
147 III 14) ne porte que sur la question du rendement admissible des fonds 
propres. 
Au surplus, les arguments à l'appui de cette position avancés par la doctrine et 
détaillés précédemment emportent la conviction. En effet, outre l'absence de 
motifs à une interprétation par principe extensive de la nouvelle jurisprudence du 
Tribunal fédéral, l'absence de clarté quant aux fonds visés (fonds propres ou non) 
ou encore l'existence d'une longue période d'amortissement possible comme c'est 
le cas des prestations supplémentaires du bailleur plaident pour l'application des 
jurisprudences topiques qui n'ont pas été remises en cause. 
Le taux d'intérêt convenable est le taux en vigueur au moment de la notification de 
la hausse et non lors de son entrée en vigueur (ATF 118 III 415 consid. 3c/aa). 
3.2 Ainsi, il convient d'appliquer le taux en vigueur majoré de 0.5%. En l'espèce, 
le capital à rémunérer est de 1'224'534 fr. 70 et le taux applicable de 2% au 
moment de la notification de la hausse (taux au 29 janvier 2019 de 1.5% + 0.5%), 
soit un montant de 24'490 fr. 70, dont la moitié - 12'245 fr. 35 - peut être 
répercutée sur le loyer. 
Par ailleurs, le calcul effectué par le Tribunal quant à l'amortissement 
(1'224'534 fr. 70 / 23 = 53'240 fr. 60) et à l'entretien à venir (12'245 fr. 35 
+ 53'240 fr. 60 X 10% = 6'548 fr. 60) ne sont pas critiqués dans leur logique par 
les appelants, ni par l'intimée. 
Le total du calcul comprenant l'intérêt du capital s'élève à 59'789 fr. 20. 


- 17/18 - 
 
 
C/15183/2018 
Le calcul de la hausse de loyer aboutit ainsi à rapporter ledit total à l'état locatif de 
l'immeuble avant la hausse (349'920 fr.), ce qui aboutit ainsi à une hausse possible 
de 17.1 %. 
4. 
Enfin, les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas admis la baisse du taux 
hypothécaire à titre de facteur compensatoire à la hausse de loyer. 
Comme cela ressort du considérant 2 ci-dessus, le bail dont il est question est 
indexé et il s'agit par-là du mode en principe exclusif de fixation du loyer. Ainsi, 
ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent respectivement revendiquer d'autres motifs 
de hausse du loyer, ni aucun motif de réduction. 
Toutefois, en l'occurrence, le bailleur s'est réservé le droit d'augmenter le loyer en 
cours de bail sur la base de l'exécution de prestations supplémentaires. 
L'augmentation, ainsi que cela a été établi, repose sur la couverture équitable des 
frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement 
consenti en faveur des travaux entrepris. Il s'agit là de critères relatifs de fixation 
du loyer selon l'art. 269a CO. Or, de manière générale, les critères relatifs peuvent 
être compensés entre eux (art. 13 al. 1 et 4 OBLF; ATF 106 II 356 consid. 5; 
ACJC/966/2019 du 1er juillet 2019 consid. 3.1). 
L'on ne voit pas pour quel motif, dans le cas spécifique d'un bail indexé, mais en-
dehors de l'unique adaptation du loyer à l'ISPC, le locataire serait privé de toute 
compensation de la hausse de loyer, ce qui conduirait à une inégalité entre les 
parties au contrat. 
Partant, la baisse du taux hypothécaire opposée par les appelants aux travaux 
effectués par l'intimée doit être admise. 
Le taux hypothécaire de référence lors de la dernière fixation de loyer en octobre 
2012 était de 2.25%. Le taux hypothécaire au 1er octobre 2019 était de 1.5%, ce 
qui entraîne une baisse du loyer en vertu de la baisse du taux hypothécaire de 
8.26%. 
5. 
Par conséquent, il convient d'opposer, à la hausse du loyer de 17.1% en raison des 
prestations supplémentaires du bailleur, une baisse du loyer en fonction du taux 
hypothécaire de 8.26%, ce qui aboutit à admettre une hausse de loyer de 8.84%. 
Le dernier loyer étant de 10'860 fr., la hausse le portera à 11'820 fr. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 18/18 - 
 
 
C/15183/2018 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 25 mars 2021 par A______ et B______ et l'appel 
joint interjeté le 11 mai 2021 par C______ contre le jugement JTBL/112/2021 rendu le 
12 février 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15183/2018. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 de ce jugement. 
Et, statuant à nouveau : 
Fixe le loyer annuel de l'appartement de 4 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis rue 
1______, [à] Genève à 11'820 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2019. 
Confirme le jugement attaqué pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame 
Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.