ge_gerichte · ATA/37/2017 · 2017-01-17 · fr

Résumé:
 Changement de pratique du DALE en raison de tentatives de fraudes à la loi. Selon l'ancienne pratique, il n'y avait pas d'« aliénation » au sens de l'art. 39 al. 1 LDTR dans le cas d'opérations visant à liquider des sociétés immobilières d'actionnaires-locataires (SIAL) et à transformer les cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étages. En l'espèce, des opérations successives, se terminant par la liquidation d'une SIAL récemment créé ont été mises sur pied afin de pouvoir artificiellement bénéficier de cette pratique. Il y a eu tentatives de fraude à la loi. Ne s'agissant pas d'un cas isolé, il existe des motifs sérieux et objectifs justifiant le changement de pratique, conforme au droit. Vu l'existence d'aliénations, les transferts de lots de PPE étaient soumis à autorisation selon l'art. 39 LDTR. Refus de délivrance des autorisations d'aliéner conformes au droit. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3194/2015-LDTR 
ATA/37/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 17 janvier 2017 
 
 dans la cause 
 
A______ 
représentée par Me Christophe Gal, avocat 
Messieurs B______ 
Monsieur C______ 
D______ 
Madame E______ 
Madame F______ 
Monsieur G______ 
Monsieur H______ 
Monsieur I______ 
Monsieur J______ 
K______ 
L______ 
Madame et Monsieur M______ 
N______ 
Madame O______ 
Monsieur P______ 
Monsieur Q______ 
R______ 
S______ 


 
 
 
 
A/3194/2015 
 
 
- 2 - 
Madame T______ 
Monsieur U______ 
V______ 
Monsieur W______ 
Madame W______ 
X______ 
Monsieur Y______ 
Z______ 
AA______ 
représentés par Me Christophe GAL, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
17 mai 2016 (JTAPI/488/2016) 


- 3/23 - 
A/3194/2015 
EN FAIT 
1) 
 
Le 21 novembre 2009, A______ (ci-après : la A______) a acquis la 
propriété de l’immeuble avenue AB______, sur la parcelle no 1______, feuillet 
2______ de la commune AC______, située en troisième zone de construction, en 
zone de développement (ci-après : l’immeuble). 
2) 
 
Le 24 février 2012, Monsieur AD______ est devenu administrateur unique 
de la A______. 
3) 
 
Les 17 et 29 avril, 14, 15 et 24 mai, 4, 5, 12 et 26 juin, ainsi que 9 et 
11 juillet 2012, M. AD______, en sa qualité d'actionnaire de la A______, a vendu 
les actions de la société aux personnes suivantes : 
 
- 
R______ (ci-après : R______), cent-deux actions regroupées dans les 
certificats d'actions nos 9, 11, 18 et 24, 
 
- 
Madame M______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 4, 
 
- 
Monsieur Y______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 6, 
 
- 
D______, dont M. AD______ administrateur président, vingt-huit actions 
regroupées dans le certificat d'actions no 23, 
 
- 
Monsieur J______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 2, 
 
- 
S______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions no 3, 
 
- 
Madame O______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 13; 
 
- 
Messieurs B______– dont l’acte de vente a été complété par avenant du 12 
juin 2013 –, vingt-trois actions regroupées dans le certificat d'actions no 22, 
 
- 
Monsieur I______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 14, 
 
- 
Monsieur C______, cinquante-cinq actions regroupées dans les certificats 
d'actions nos 10 et 26, 
 
- 
Monsieur Q______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 16, 


- 4/23 - 
A/3194/2015 
 
- 
Monsieur P______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 33, 
 
- 
Monsieur H______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 7, 
 
- 
Madame E______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 29, 
 
- 
Madame T______, trente-deux actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 12, 
 
- 
Z______, dont M. AD______ est administrateur, quatre-vingt-six actions 
regroupées dans les certificats d'actions nos 8 et 17, 
 
- 
Madame W______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 19; 
 
- 
Monsieur W______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat 
d'actions no 15; 
 
- 
Madame F______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 31, 
 
- 
X______, dont M. AD______ est administrateur président, vingt-trois 
actions regroupées dans le certificat d'actions no 30, 
 
- 
Monsieur G______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions 
no 5, 
 
- 
K______, vingt-huit actions regroupées dans le certificat d'actions no 21, 
 
- 
AA______, dont M. AD______ est administrateur, vingt-trois actions 
regroupées dans le certificat d'actions no 32, et 
 
- 
L______, vingt-trois actions regroupées dans le certificat d'actions no 28. 
4) 
 
Le 26 juin et 9 juillet 2012, R______ a revendu certaines des actions de la 
A______ qu'elle détenait, à savoir : 
 
- 
vingt-trois actions regroupées dans le certificat d'actions no 18 à V______, 
dont M. AD______ est administrateur président, et 
 
- 
vingt-trois actions regroupées dans le certificat d'actions no 24 à N______. 
5) 
 
Le 11 juillet 2012, AE______, dont M. AD______ est administrateur 
président, a vendu vingt-huit actions de la A______, regroupées dans le certificat 
d'actions no 11, à Monsieur U______ (ci-après, avec toutes les autres personnes 


- 5/23 - 
A/3194/2015 
physiques et morales devenues actionnaires de la A______ entre avril et juillet 
2012 : les acquéreurs). 
6) 
 
Le 19 juillet 2012, les statuts de la A______ ont été modifiés, comportant 
désormais un nouvel art. 38, à teneur duquel « [l]a propriété d’un certificat 
d’action de la société conf[érait] à l’actionnaire le droit de louer une partie 
déterminée des immeubles sociaux et/ou de leurs dépendances de l’immeuble dont 
elle [était] propriétaire, selon le tableau de concordance ». La A______ est ainsi 
devenue une société immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : SIAL). 
7) 
 
Dès le 31 août 2012, l’immeuble a été soumis au régime de la propriété par 
étages (ci-après : PPE). 
8) 
 
Le 14 septembre 2012, M. AD______ est devenu administrateur président 
de la A______. 
9) 
 
Entre les mois de février et mars 2014, par actes instrumentés par 
Maître AF______, notaire, la A______ a transféré à ses actionnaires-locataires la 
propriété des différents lots de PPE de l’immeuble correspondant à leurs 
certificats d’actions (ci-après : les actes de transfert) : 
 
- 
le 24 février 2014, en faveur de V______ la propriété du lot no 3______, de 
D______ la propriété du lot no 4______, de Z______ la propriété des lots nos 
5______ et 6______, de X______ la propriété du lot no 7______, et de AA______ 
la propriété du lot no 8______, 
 
- 
le 26 février 2014, en faveur de S______ la propriété du lot no 9______, des 
époux M______ la propriété du lot no 10______, de M. Y______ la propriété du 
lot no 11______, de M. C______ la propriété du lot no 12______, de 
Mme T______ la propriété du lot no 13______, de Mme E______ la propriété du 
lot no 14______, de Mme F______ la propriété du lot no 15______, M. Q______ 
la propriété du lot no 16______, et de M. P______ la propriété du lot no 17______, 
 
- 
le 28 février 2014, en faveur de M. J______ la propriété du lot no 18______, 
de M. G______ la propriété du lot no 19______, d'L______ la propriété du lot 
no 20______, et de M. I______ la propriété du lot no 21______, 
 
- 
le 10 mars 2014, en faveur de Mme W______ la propriété du lot no 
22______, de MM. B______ la propriété du lot no 23______, de M. H______ la 
propriété du lot no 24______, de N______ la propriété du lot no 25______, de 
R______ la propriété du lot no 26______, de M. U______ la propriété du lot 
no 27______, de Mme O______ la propriété du lot no 28______, et de M. 
W______ la propriété du lot no 29______, ainsi que 
 
- 
le 17 mars 2014, en faveur d'K______, la propriété du lot no 30______. 


- 6/23 - 
A/3194/2015 
 
 
Sous le chapitre LDTR, ces actes précisaient que « le transfert à l'actionnaire 
n'emportant pas de changement d'ayant droit économique, il n'[était] dès lors pas 
assujetti à l'autorisation prévue à l'art. 39 LDTR, selon l'interprétation du 
département compétent ». 
10) 
Suite à ces transferts, Me AF______ a déposé des réquisitions auprès du 
registre foncier (ci-après : RF) – rattaché à l’office du registre foncier et de la 
mensuration officielle, lui-même rattaché au DALE – visant l’inscription des 
nouveaux propriétaires audit registre. 
11) 
Du fait du dépôt de ces réquisitions, les actes de transfert ont été inscrits au 
journal du RF. 
12) 
Le 9 avril 2014, le RF a adressé aux études de notaires genevoises une note 
relative aux opérations de liquidation des SIAL avec transformation des 
cessionnaires détenteurs de certificats d’actions en propriétaires d’étages. Depuis 
1995 au moins, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), 
rattachée au DALE, considérait que ces opérations n’étaient pas soumises à 
autorisation de vente au regard de la LDTR, de sorte que le RF avait toujours 
validé ces cas de transfert sans exiger des notaires qu’ils les soumettent 
préalablement à cette dernière. Il était toutefois apparu récemment que 
l’application de cette pratique posait certains problèmes et que par diverses 
opérations juxtaposées, les exigences de la LDTR se trouvaient contournées. Sur 
décision du secrétariat général du DALE, elle était dès lors momentanément 
suspendue et les opérations en cause devraient dorénavant être soumises à la DAC 
pour décision sur la question de l’assujettissement ou non à la LDTR. 
 
 
Les dossiers ayant trait à ce type de transfert déjà déposés auprès du RF 
mais non encore validés seraient retournés aux notaires concernés. Les dossiers 
récemment déposés et non encore publiés ne feraient l’objet d’une publication 
dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : 
FAO) que lorsque le RF aurait reçu la décision de la DAC. 
13) 
Les 16 et 17 avril 2014, le RF a adressé à Me AF______ des fiches de mise 
en communication lui demandant de soumettre les actes de transfert à la DAC 
pour examen de la question de l’assujettissement ou non à la LDTR. 
14) 
Par arrêt du 12 mars 2015 (5A_981/2014), le Tribunal fédéral a confirmé 
l’irrecevabilité des recours – interjetés par Me AF______, la A______, deux 
autres sociétés dont M. AD______ est également administrateur président, ainsi 
qu’une quatrième société contre la note du 9 avril 2014 –, prononcée par jugement 
du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) du 11 juin 2014 
(JTAPI/626/2014) et confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour 
de justice (ci-après : la chambre administrative) du 28 octobre 2014 
(ATA/871/2014). 


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A/3194/2015 
15) 
Les 8 et 11 mai 2015, le RF a imparti des délais aux 8 et 12 juin 2015 à 
Me AF______ pour retourner les actes de transferts munis de l’autorisation 
d’aliéner ou de la décision de non assujettissement à la LDTR. À défaut de 
régularisation dans le délai imparti, les réquisitions au RF seraient rejetées sans 
autre avis. 
16) 
Par requêtes des 9, 12 et 22 juin 2015, AG______, dont M. AD______ est 
administrateur président, a sollicité l’autorisation d’aliéner les appartements 
concernés par les actes de transfert. 
17) 
Par vingt-sept arrêtés de contenu identique du 22 juillet 2015 (VA 31______ 
à VA 32______, VA 33______ à VA 34______, et VA 35______ à VA 
36______), le DALE, soit pour lui l’office du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OLCPF), a refusé la délivrance des autorisations d’aliéner 
sollicitées et fixé l’émolument administratif à CHF 330.- pour chaque décision. 
 
 
Les cessions des actions de la A______ survenues en 2012 avaient pour but 
d’individualiser les appartements et auraient dû faire l’objet de requêtes en 
autorisation d’aliéner. Tel n’avait pas été le cas et il y avait eu infraction à la 
LDTR. Les appartements concernés avaient été offerts à la location et leur 
aliénation était soumise à autorisation. Lesdits appartements rentrant dans des 
catégories de logements dans lesquelles sévissait la pénurie, il était indispensable 
de sauvegarder leur affectation locative. L’intérêt privé de la A______ était de 
nature commerciale. L’intérêt privé des acquéreurs relevait de la pure convenance 
personnelle. L’immeuble n’était soumis au régime de la PPE que depuis août 
2012 et la A______ possédait encore trente-deux appartements de ce dernier. Les 
conditions de délivrance des autorisations d’aliéner n’étaient pas réalisées. Des 
décisions de refus n’apparaissaient pas disproportionnées, la A______ demeurant 
libre de revendre les appartements en bloc et la qualité d’actionnaires des 
acquéreurs n’étant en rien péjorée. 
18) 
Par vingt-sept actes du 14 septembre 2015, référencés sous causes 
A/3194/2015 à A/3209/2015, A/3211/2015, et A/3214/2015 à A/3224/2015, la SI 
a recouru auprès du TAPI contre ces arrêtés. 
 
 
Elle a conclu à leur annulation, au constat que les transferts de propriété 
n’étaient pas soumis à autorisation ou à l’autorisation desdits transferts, à leur 
inscription au grand livre du RF, au constat que les décisions de non 
assujettissement n’étaient pas sujettes à émolument administratif ou à leur 
exonération de tout émolument ou encore à la fixation dudit émolument à 
CHF 220.- au maximum, ainsi qu’à la condamnation du DALE en tous les 
« dépens ». 
 
 
Le DALE avait constaté les faits de manière inexacte et incomplète. Les 
cessions des actions, antérieures à la constitution de la A______ sous la forme 


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A/3194/2015 
d’une SIAL, n’étaient pas soumises à autorisation. Le DALE devait examiner 
l’opération à l’aune des circonstances, de l’état du droit et de la pratique à la date 
des réquisitions de transfert. Les opérations considérées étaient intervenues avant 
la suspension de la pratique. Les acquéreurs étaient en réalité les détenteurs 
économiques des appartements concernés. La A______ ne possédait plus aucun 
appartement dans l’immeuble depuis la modification de ses statuts en juillet 2012. 
 
 
S’agissant de transferts de parts de PPE à des propriétaires d’actions 
auxquelles la jouissance des lots était rattachée statutairement, les opérations 
n’étaient pas assimilables à des aliénations, en raison de l’absence de modification 
des détenteurs économiques. 
 
 
 
Par sa note d’avril 2014, le DALE avait modifié une pratique constante 
depuis près de vingt ans. La nouvelle pratique interprétait de façon plus stricte les 
règles applicables et ne pouvait s’appliquer que pour l’avenir, d’autant plus vu 
l’absence de circonstance nouvelle. La note lui donnait un effet rétroactif, les 
actes signés et inscrits au journal du RF, mais non validés au 9 avril 2014, ne 
pouvant être inscrits au grand livre sans soumission préalable au DALE. L’effet 
rétroactif portait atteinte à la sécurité et à la prévisibilité du droit. Le DALE ne 
pouvait modifier sa pratique sans en informer au préalable les administrés et les 
notaires. Le principe de la légalité avait été violé. 
 
 
La A______, les acquéreurs et le notaire, confortés dans la pratique du 
DALE, avaient engagé des frais, pris des dispositions et contracté des garanties 
bancaires, qui avaient été complètement exécutés. Une interdiction des transferts 
causerait des dommages, risques et inconvénients, qui ne pouvaient être imposés à 
la société, aux cessionnaires et aux banques. Leur bonne foi, qui commandait à 
tout le moins la mise en place d’un régime transitoire, devait être protégée. 
 
 
Les transferts n’étant pas soumis à autorisation, aucun émolument ne 
pouvait être perçu. De pratique constante, qu’il ne pouvait modifier ainsi, le 
DALE exonérait les décisions de refus de tout émolument. Les émoluments 
devaient être annulés. Ils étaient par ailleurs excessifs, vu la similarité des septante 
requêtes déposées. En l’absence de publication dans la FAO, il se justifiait de 
facturer moins qu’en cas de décision favorable, soit CHF 220.- au maximum. 
19) 
Par réponse du 3 décembre 2015, le DALE a conclu au rejet des recours. 
 
 
Les appartements de l’immeuble avaient été individualisés de par la 
modification des statuts de la A______ le 19 juillet 2012. 
 
 
Au vu du doute manifeste de l’existence d’une fraude à la loi lors 
d’opérations successives ayant abouti à l’individualisation d’appartements, 
notamment ceux de l’immeuble, il y avait suffisamment de motifs sérieux et 
objectifs pour permettre au DALE de changer sa pratique. 


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Les appartements en cause avaient été offerts à la location, de sorte que leur 
aliénation était soumise à autorisation. Dans la mesure où ni l’exception, ni les 
motifs d’autorisation n’étaient remplis, le DALE avait procédé à la pesée des 
intérêts en présence. Aucun intérêt privé n’ayant en l’espèce été démontré, le 
DALE avait à juste titre considéré que l’intérêt public l’emportait. 
 
 
Les décisions de refus faisaient également l’objet d’un émolument, fixé 
depuis plusieurs années à CHF 330.- par décision, et pouvant être majoré selon la 
complexité du dossier. Chacune des requêtes avait fait l’objet de l’ouverture d’un 
dossier, d’une instruction et de la rédaction d’une décision. 
20) 
Dans les déterminations communes des acquéreurs et de la A______ du 9 
février 2016, ces derniers ont fait leurs les faits, développements et conclusions 
des actes de recours déposés par la société, dans lesquels celle-ci a par ailleurs 
persisté. 
 
 
Ils ont repris et complété l’argumentation développée dans les recours. 
 
 
Le DALE n’avait pas expliqué en quoi consistait la fraude à la loi, ni 
pourquoi les opérations successives étaient illicites. La juxtaposition d’opérations 
licites ne pouvait pas constituer une fraude et le seul fait qu’elles puissent in fine 
contrarier l’intérêt public poursuivi par la LDTR n’était pas suffisant pour 
remettre en question leur licéité. 
21) 
Dans ses observations du 29 février 2016, le DALE a maintenu sa position. 
 
 
Soit l’achat d’actions par les acquéreurs ne comportait pas de droit 
individualisé sur un appartement, auquel cas les actes de transfert étaient de 
nouvelles aliénations et devaient être soumises à autorisation, soit les cessions 
d’actions comportaient la cession de droits individuels et auraient à l’époque dû 
être soumises à autorisation. 
22) 
Dans leurs déterminations du 11 mars 2016, la A______ et les acquéreurs 
ont précisé qu’en vertu du principe de la primauté du droit fédéral, l’application 
du droit cantonal ne pouvait faire obstacle à la liquidation d’une SIAL. 
23) 
Par jugement du 17 mai 2016 (JTAPI/488/2016), expédié pour notification 
le lendemain, le TAPI a ordonné la jonction des vingt-sept procédures sous le 
numéro A/3194/2015 et rejeté tous les recours. 
 
 
Le grief de constatation inexacte et incomplète des faits concernait en réalité 
une question d’appréciation des faits et donc de droit. 
 
 
Il n’était pas contesté que les appartements en cause entraient, par leur 
nombre de pièces, dans les catégories concernées par la pénurie, ni qu’ils avaient 
eu une affectation locative. En suivant la thèse de la A______ et des acquéreurs, 


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aucun acte juridique, depuis l’acquisition de l’immeuble en 2009, n’aurait été 
soumis à la LDTR, alors que chaque appartement était en passe d’être inscrit au 
RF en tant que propriété individualisée et que la LDTR visait précisément à éviter 
que des appartements à louer ne sortent du marché locatif par le biais de quelque 
forme d’aliénation que ce soit. Les circonstances du cas d’espèce suggéraient 
fortement une volonté de contourner la loi en créant de toutes pièces un 
assemblage supposé pouvoir bénéficier de l’ancienne pratique du DALE. Le 
caractère artificiel de l’édifice juridique s’illustrait dans le fait de soumettre 
l’immeuble au régime de la PPE et presque immédiatement après, de créer une 
structure analogue à la PPE en transformant la A______ en SIAL. Par le jeu 
d’opérations successives, la A______ avait tenté d’aliéner les appartements en 
cause au mépris des buts de la LDTR, leur finalité entraînant une sortie du marché 
locatif et donc un changement d’affectation. Prises dans leur ensemble, les 
circonstances démontraient l’existence d’une fraude à la loi. Le DALE avait 
légitimement retenu que les requêtes de transfert de propriété des lots de PPE aux 
actionnaires de la A______ étaient soumises à autorisation. 
 
 
La A______ et les acquéreurs ne pouvaient se plaindre d’une modification 
de la pratique, puisque, même si elle n’avait pas été modifiée, elle n’aurait pas pu 
trouver application dans les cas d’espèce. Le principe de la bonne foi présupposait 
que celui qui s’en prévalait soit lui-même de bonne foi, ce qui n’était pas le cas 
dans une situation de fraude à la loi. 
 
 
L’intérêt public au maintien du parc locatif genevois l’emportait sur les 
intérêts privés des acquéreurs et de la A______, purement commerciaux ou 
économiques. 
 
 
La jurisprudence fédérale avait admis de longue date que la LDTR pouvait 
restreindre l’application du droit fédéral lorsque les circonstances le justifiaient. 
Le grief relatif à la force dérogatoire du droit fédéral ne remplissait pas les 
exigences minimales de motivation. 
 
 
D’autres arrêtés refusant l’autorisation d’aliéner un appartement versés à la 
procédure avaient également fait l’objet d’un émolument de CHF 330.-. Ce 
montant n’était pas disproportionné, le DALE ayant dû, pour chaque requête, 
ouvrir un dossier et l’instruire, puis rendre une décision motivée en fait et en droit. 
24) 
Par acte du 20 juin 2016, la A______ et les acquéreurs ont recouru auprès 
de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et 
reprenant leurs conclusions formulées en première instance. 
 
 
Ils ont complété l’argumentation développée précédemment. 
 
 
Les transferts requis n’avaient aucune influence sur l’affectation locative 
des appartements. Le TAPI ne pouvait écarter le grief de constatation inexacte et 


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incomplète des faits en retenant qu’il s’agissait d’un grief de droit sans ensuite 
l’examiner. L’instance précédente avait par ailleurs omis de constater la pratique 
constante du DALE et de relever les actes accessoires en relation avec le 
financement des transferts, faits pourtant de nature à influencer le sort des causes. 
 
 
Il ne pouvait y avoir de fraude à la loi, dans la mesure où la A______ avait 
soumis les actes de transfert au DALE. Le choix d’acquérir ou de détenir un 
immeuble par le fait d’une société dont le capital était partagé entre plusieurs 
actionnaires n’était pas en soi illégitime ou insolite et présentait des avantages 
économiques pour chaque investisseur. La transformation d’une société anonyme 
propriétaire de lots de PPE en SIAL n’était pas soumise à autorisation, ni 
interdite. Cela permettait à ses actionnaires de rattacher leurs droits à un lot et ne 
constituait pas une forme d’aliénation. Le fait que l’assemblage puisse conduire à 
l’individualisation d’appartements ne suffisait pas pour qu’il constitue une fraude. 
La A______ avait simplement utilisé sa liberté d’organisation, sans en abuser. 
Même à admettre l’existence d’un abus, il n’était pas manifeste, puisque le RF et 
le DALE avaient maintenu leur pratique dans un cas similaire au début de l’année 
2014. Le fait que les transferts requis puissent être opérés sans être soumis à la 
LDTR résultait d’une lacune et non d’une fraude. 
 
 
Une grande partie des acquéreurs n’était pas des professionnels de 
l’immobilier, ni des juristes, et avait agi sur la foi de leur notaire et des pratiques 
qui leur avaient été exposées. Le TAPI ne pouvait retenir, pour le seul motif qu’ils 
étaient actionnaires, qu’ils étaient de mauvaise foi. Le constat de mauvaise foi 
reposait sur la seule fiction d’une fraude à la loi et était arbitraire. 
25) 
Le 27 juin 2016, le TAPI a transmis son dossier à la chambre administrative, 
sans formuler d’observations. 
26) 
Par réponse du 25 août 2016, accompagnée de l’un des vingt-sept dossiers – 
les vingt-six autres dossiers comportant les mêmes pièces –, le DALE a conclu au 
rejet du recours et persisté dans ses écritures de première instance. 
27) 
Le 30 septembre 2016, la A______ et les acquéreurs ont persistés dans 
l’intégralité de leurs conclusions. 
28) 
Le 4 octobre 2016, la cause a été gardée à juger. 
29) 
La chambre administrative juge également ce jour deux autres recours ayant 
pour objet des complexes de faits similaires, dirigés contres deux jugements du 
TAPI du 17 mai 2016 (JTAPI/487/2016 et JTAPI/489/2016) et concernant deux 
autres sociétés pilotées par la même personne (ATA/38/2017 et ATA/39/2017) 
EN DROIT 


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A/3194/2015 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 45 al. 1 LDTR ; art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Le recours porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI confirmant 
les vingt-sept arrêtés du DALE prononçant implicitement la soumission des actes 
de transfert à autorisation d’aliéner et refusant la délivrance desdites autorisations. 
3) 
 
Les recourants reprochent au TAPI et au DALE d’avoir retenu que les actes 
de transfert étaient soumis à autorisation. 
 
a. 
L'aliénation sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d'un 
appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, 
tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation 
locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la 
pénurie d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie 
d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est 
inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les 
appartements de plus de sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la 
pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 
 
b. 
Selon l’art. 11 al. 3 du règlement d’application de la LDTR du 29 avril 1996 
(RDTR - L 5 20.01), par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de 
l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit l’appartement loué lors du dépôt de la 
requête en autorisation d’aliéner (let. a), l’appartement vide ou vacant lors du 
dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été loué 
par son propriétaire actuel (let. b), ou l’appartement occupé, lors du dépôt de la 
requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment 
loué l’appartement considéré (let. c). Nonobstant la teneur de l’art. 11 al. 3 RDTR, 
une autorisation d’aliéner doit impérativement être requise en cas de vente d’un 
ou plusieurs appartement(s) acquis par voie d’adjudication (art. 11 al. 4 RDTR). 
 
c. 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté, en 2015, 2016 et 
2017, qu'il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les catégories 
des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés du Conseil d'État 
déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l'application 
des art. 25 à 39 LDTR du 15 janvier 2015, 13 janvier 2016 et 13 janvier 2017 - 
ArAppart - L 5 20.03). 


- 13/23 - 
A/3194/2015 
 
d. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative, la vente d'un 
appartement est soumise à autorisation pour autant que ce dernier entre, du fait de 
son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie 
(ATA/701/2016 du 23 août 2016 consid. 3d ; ATA/356/2012 du 5 juin 2012 
consid. 8d et 10 ; ATA/826/2001 du 11 décembre 2001 consid. 3b). 
 
e. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que les appartements concernés par les 
actes de transfert – situés dans un immeuble d'habitation en troisième zone de 
construction et donc assujettis à la LDTR (art. 2 LDTR) – entrent, par leur nombre 
de pièces, dans des catégories de logements où sévit la pénurie et ont été offerts à 
la location, de sorte que leur aliénation est en principe soumise à autorisation. 
4) 
 
Les recourants font cependant grief au TAPI de n’avoir pris en compte ni la 
pratique de l’autorité intimée, ni l’absence d’aliénation – s’agissant de transferts 
de la propriété juridique aux propriétaires économiques –, éléments qui auraient 
tous deux dû conduire l’instance précédente à retenir que les actes de transfert 
n’étaient pas soumis à autorisation. 
 
a. 
La notion de pratique administrative désigne la répétition constante et 
régulière dans l’application d’une norme par les autorités administratives. De cette 
répétition peuvent apparaître, comme en ce qui concerne la jurisprudence, des 
règles sur la manière d’interpréter la loi ou de faire usage d’une liberté 
d’appréciation. Elle vise notamment à résoudre de manière uniforme des questions 
de fait, d’opportunité ou d’efficacité. Cette pratique ne peut être source de droit et 
ne lie donc pas le juge, mais peut néanmoins avoir indirectement un effet 
juridique par le biais du principe de l’égalité de traitement (ATA/596/2015 du 
9 juin 2015 consid. 7d ; ATA/20/2015 du 6 janvier 2015 consid. 9). 
 
 
Selon la jurisprudence, pour être compatible avec le principe de la bonne 
foi, découlant des art. 8 et 9 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse 
du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), un changement de pratique administrative doit 
reposer sur des motifs sérieux et objectifs, c’est-à-dire rétablir une pratique 
conforme au droit, mieux tenir compte des divers intérêts en présence ou d’une 
connaissance plus approfondie des intentions du législateur, d’un changement de 
circonstances extérieures, de l’évolution des conceptions juridiques ou des mœurs. 
Les motifs doivent être d’autant plus sérieux que la pratique suivie jusqu’ici est 
ancienne. À défaut, elle doit être maintenue (ATF 135 I 79 consid. 3 ; 132 III 770 
consid. 4 ; 127 I 49 consid. 3c ; 127 II 289 consid. 3a ; ATA/596/2015 du 9 juin 
2015 consid. 7d ; ATA/857/2014 du 4 novembre 2014 consid. 4). 
 
 
Par ailleurs, pour que l’égalité de traitement soit respectée, il convient que le 
changement de pratique s’applique immédiatement, y compris aux affaires 
pendantes au moment où il intervient. Il doit s’agir d’un véritable changement de 
pratique et non d’une exception ponctuelle à une pratique qui reste établie 
(ATA/834/2016 du 4 octobre 2016 consid. 3a ; ATA/240/2013 du 16 avril 2013 


- 14/23 - 
A/3194/2015 
consid. 2a ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 204 
n. 603 et les arrêts cités) 
 
b. 
Il y a fraude à la loi lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme 
imposant ou interdisant un certain résultat (norme éludée) par le biais d'une autre 
norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au 
droit (norme éludante ; ATF 132 III 212 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_751/2014 du 23 février 2015 consid. 4.1). Pour décider s'il y a fraude à la loi, 
il faut interpréter la norme d'interdiction en recherchant si, selon son sens et son 
but, elle s'applique aussi à l'opération litigieuse, ou si cette dernière est exclue du 
champ d'application de la norme d'interdiction et est ainsi valable (ATF 140 II 233 
consid. 5.1). Il convient d'examiner si la norme éludée entend uniquement 
prohiber une certaine manière de procéder, ou si elle veut interdire un résultat en 
soi. Dans cette seconde hypothèse, la norme éludée doit être appliquée nonobstant 
la construction destinée à la contourner (arrêts du Tribunal fédéral 2C_751/2014 
précité consid. 4.1 ; 4A_609/2012 du 26 février 2013 consid. 3). 
 
 
La fraude à la loi est une forme particulière de l’abus de droit, dont 
l’interdiction se déduit du principe de la bonne foi (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_751/2014 précité consid. 4.1 ; ATA/487/2014 du 24 juin 2014 consid. 3). Un 
abus de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste (arrêts du Tribunal 
fédéral 2C_751/2014 précité consid. 4.1 ; 1C_874/2013 du 4 avril 2014 
consid. 4.3). Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une construction 
juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. 
Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction 
des circonstances d'espèce (ATF 139 III 145 consid. 4.2.4 et la jurisprudence 
citée ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_751/2014 précité consid. 4.1). 
 
c. 
Le RF donne l'état des droits sur les immeubles (art. 942 al. 1 du code civil 
suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210). L'inscription à ce registre est 
nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (art. 656 al. 1 CC). Le RF 
n'opère d'inscription au registre que sur réquisition (art. 46 al. 1 de l'ordonnance 
sur le RF du 23 septembre 2011 - ORF - RS 211.432.1). En cas de vente, cette 
réquisition est déposée par le vendeur (art. 83 al. 2 let. c et 84 al. 1 ORF) ou par le 
notaire qui a reçu les actes (art. 963 al. 3 CC et 158 al. 1 1 de la loi d'application 
du CC et d’autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 - LaCC - 
E 1 05). Lorsqu’une telle réquisition d’inscription parvient au RF, elle est portée 
au journal (art. 81 al. 1 let. a ORF). Lors de son traitement, le RF vérifie que les 
conditions légales d’une inscription au grand livre sont réunies (art. 83 al. 1 ORF). 
Il vérifie notamment que les autorisations nécessaires ont été produites (art. 83 
al. 2 let. i ORF). L’admission de la réquisition se fait par l’inscription au grand 
livre (art. 89 al. 1 ORF). Lorsque les conditions de l'inscription au grand livre ne 
sont pas remplies, le RF rejette la requête (art. 87 al. 1 ORF). Le rejet de la 


- 15/23 - 
A/3194/2015 
réquisition fait l’objet d’une décision formelle motivée, qui est notifiée aux 
intéressés (art. 87 al. 3 ORF). 
 
d. 
Selon l'art. 12 al. 1 RDTR, c'est le vendeur qui a l’obligation de solliciter 
auprès du DALE l’autorisation d’aliéner, cas échéant représenté par son notaire. 
Les agents immobiliers, les notaires ou autres mandataires professionnels, dont le 
concours est sollicité en vue de la passation d’un acte de vente d’un appartement 
jusqu’alors offert en location, ont l’obligation de s’assurer préalablement de la 
délivrance par le DALE de ladite autorisation (art. 16 RDTR). Le conservateur du 
RF écarte toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une part de copropriété 
par étages portant sur un appartement qui n’est pas assortie d’une autorisation du 
DALE au sens de l’art. 39 LDTR lorsque celle-ci est nécessaire (art. 17 
al. 2 RDTR). 
5) 
 
Dans la cause A/115/2013, dans laquelle l’AH______ (ci-après : 
AH______) alléguait une fraude à la loi en relation avec la pratique de l’autorité 
intimée quant à la liquidation d’une SIAL avec transfert des lots de PPE aux 
actionnaires-locataires, le DALE avait rappelé que la SIAL était une forme de 
société immobilière qui, à l’instar des coopératives de locataires, s’était constituée 
à une époque où la PPE n’était pas admise en droit suisse pour mettre des 
logements à disposition de leurs membres (ATA/947/2014 du 2 décembre 2014 
consid. 12 en fait ; Guy FLATTET, Les sociétés immobilières d’actionnaires-
locataires, JdT 1949 I 610 ; Peter FORSTMOSER/Arthur MEIER-HAYOZ, 
Einführung in das schweizerische Aktienrecht, 3ème éd., 1983, n. 45 p. 314). Cette 
forme de société s’était développée, spécialement en Suisse romande, après la 
deuxième guerre mondiale et jusqu’en 1965, date de l’introduction dans le CC du 
régime de la PPE. Postérieurement à cette date, nombre d’immeubles avaient 
encore été construits et exploités sous cette forme. Le DALE avait dans le cas 
d’espèce indiqué avoir la volonté de maintenir sa pratique, la société en cause 
ayant été constituée sous forme de SIAL sous l’ancien droit (ATA/947/2014 
précité consid. 12 en fait). La chambre administrative avait dans ce cas renvoyé la 
cause au DALE pour qu’il examine l’applicabilité de l’art. 39 LDTR et constate 
s’il existait ou non une fraude à la loi (ATA/947/2014 précité consid. 17). Elle 
avait par ailleurs fait de même dans un deuxième arrêt du même jour, affaire dans 
le 
cadre 
de 
laquelle 
le 
DALE 
n’avait 
cependant 
pas 
formulé 
d’observations (ATA/948/2014 du 2 décembre 2014 consid. 17). 
6) 
 
En l’espèce, la pratique instaurée depuis 1995 et dont la suspension a été 
annoncée en avril 2014 n’est pas contestée par l’autorité intimée. La chambre 
administrative a au demeurant déjà été amenée à constater l’existence de ladite 
pratique dans une cause à laquelle la A______ était partie (ATA/817/2014 précité 
consid. 16). Comme la chambre de céans l’avait alors retenu, la pratique en cause 
consistait à considérer qu’il n'y avait pas d' « aliénation » au sens de l'art. 39 
al. 1 LDTR dans le cas d'opérations visant à liquider des SIAL et à transformer les 


- 16/23 - 
A/3194/2015 
cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires d'unités d'étages. 
L'idée qui sous-tendait cette pratique était que les immeubles concernés restaient 
dans ce cas en mains des mêmes détenteurs économiques, les détenteurs des 
certificats d'action devenant simplement « propriétaires en nom » des biens 
immobiliers. Il ne s’agissait ainsi pas d’une vente d’appartement impliquant un 
changement de propriétaire mais d’un simple changement de régime juridique, 
non soumis à autorisation (ATA/817/2014 précité consid. 16). 
 
 
Or, si par la note du 9 avril 2014, le DALE a simplement suspendu sa 
pratique en raison d’un doute quant à l’existence de fraudes à la loi et ainsi 
annoncé l’exercice d’un contrôle par la présidence du département – intervenant 
en sa qualité d'autorité hiérarchique supérieure du RF et de la DAC et d'autorité de 
surveillance du RF –, afin de vérifier que cette pratique n'était pas détournée à des 
fins autres que celles poursuivies par la loi (ATA/817/2014 précité consid. 18), les 
arrêtés rendus suite à ce contrôle ont consacré un changement de pratique, 
puisqu’il n’est désormais plus automatiquement retenu l’absence de l’aliénation 
au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR dans les cas de liquidation d’une SIAL avec 
transformation des cessionnaires détenteurs de certificats d'actions en propriétaires 
d'unités d'étages. 
 
 
Ainsi, le changement de pratique réside dans le fait que désormais, même 
dans le cas de figure visé par l’ancienne pratique de l’autorité intimée – soit de 
liquidation d’une SIAL avec transfert des unités d’étages aux actionnaires-
locataires –, le dossier doit être soumis au DALE pour examen de 
l’assujettissement ou non à autorisation d’aliéner et, cas échéant, des conditions de 
délivrance d’une telle autorisation, préalablement à toute réquisition au RF. 
7) 
 
Il convient dès lors d’examiner si ce changement de pratique est conforme 
au droit. 
 
 
L’autorité intimée est revenue sur sa pratique en raison d’un changement 
des circonstances extérieures, soit l’existence de cas nouveaux, dans lesquels, par 
la succession de diverses opérations, se terminant par la liquidation d’une SIAL de 
création récente – postérieure à l’adoption des dispositions de la PPE – avec 
transfert de la propriété d’unités d’étages aux cessionnaires détenteurs de 
certificats d'actions, des sociétés tentaient artificiellement d’obtenir l’application 
de la pratique de l’autorité intimée, ceci afin d’éluder l’art. 39 LDTR et d’aliéner 
des appartements sans avoir jamais sollicité d’autorisation en ce sens. L’autorité 
intimée a ainsi changé sa pratique en raison de cas de fraudes à la loi. 
 
 
Or, ces circonstances nouvelles de tentatives de fraudes à la loi sont avérées, 
le cas d’espèce lui-même les illustrant. 
 
 
En effet, dans le courant du printemps et du début de l’été 2012, 
M. AD______, en sa qualité d’actionnaire de la A______ – alors déjà propriétaire 


- 17/23 - 
A/3194/2015 
de l’immeuble – mais revêtant également le rôle d’administrateur unique de la 
A______, a vendu ses actions à différents cessionnaires, dont certains ont à leur 
tour effectué des cessions d’actions. Après cette série de cessions, toujours en été 
2012, soit le 19 juillet 2012, les statuts de la A______ ont été modifiés pour 
qu’elle devienne une SIAL, chacun des actionnaires ayant désormais un droit de 
location des appartements correspondant à leurs certificats d’actions, 
conformément au tableau de concordance. À peine plus d’un mois après la 
transformation en SIAL, soit à la fin du mois d’août 2012, l’immeuble a été 
soumis au régime de la PPE, prémisse des actes de transferts ensuite conclus, en 
février et mars 2014, afin de transférer les lots de PPE aux actionnaires en 
fonction des certificats d’actions qu’ils détenaient, ceci en comptant sur le fait que 
ces transferts ne seraient pas soumis à autorisation d’aliéner, comme l’indique 
clairement la disposition concernant la LDTR contenue dans chaque acte de 
transfert. 
 
 
Au cours de ces différentes étapes, à suivre l’argumentation des recourants, 
aucune autorisation d’aliéner n’aurait jamais dû être sollicitée. Cette succession 
d’opérations visait pourtant clairement à aboutir à des aliénations au sens de 
l’art. 39 LDTR, puisqu’elle tendait à obtenir au final le transfert de la propriété de 
chacun des appartements en cause de la A______ aux acquéreurs et à les faire 
inscrire au RF en tant que propriétés individualisées. 
 
 
Ainsi, dans de tels cas, l’application de la pratique de l’autorité intimée 
serait allée à l’encontre de la loi, puisqu’elle aurait abouti à la finalisation des 
transferts sans examen de l’art. 39 LDTR, malgré la survenance d’aliénations au 
sens de cet article de par la globalité des différentes opérations. 
 
 
Il apparaît ainsi évident que ces opérations successives – céder les actions 
d’une société propriétaire d’un immeuble à différents cessionnaires, pour 
immédiatement la transformer en SIAL et ensuite soumettre l’immeuble en cause 
au régime de la PPE, ceci pour finalement liquider la SIAL nouvellement créée et 
transférer aux actionnaires-locataires les lots de PPE correspondant à leur 
certificats d’actions – ont été mises sur pied afin de pouvoir artificiellement 
bénéficier de la pratique de l’autorité intimée et ainsi se soustraire à 
l’art. 39 LDTR. 
 
 
Au vu de ce qui précède et de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce, 
le TAPI a, à juste titre, constaté qu’il y avait eu tentatives de fraudes à la loi, 
visant l’aliénation d’appartements en se soustrayant à l’examen requis par 
l’art. 39 LDTR. 
 
 
Or, les tentatives de fraudes à la loi du cas d’espèce ne sont pas des cas 
isolés, comme le démontrent les causes A/3233/2015 et A/3314/2015, similaires – 
toutes concernent des sociétés dont M. AD______ est administrateur président, 
comportent une proximité temporelle, les réquisitions au RF ayant été opérées 


- 18/23 - 
A/3194/2015 
dans les trois cas en février et mars 2014, et s’illustrent par des opérations 
successives visant à aboutir à la liquidation d’une SIAL avec transferts des lots de 
PPE aux actionnaires-locataires –, de sorte qu’il existait une nécessité pour 
l’autorité intimée de changer sa pratique, afin de s’assurer que l’art. 39 LDTR ne 
puisse être éludé par la mise sur pied et la liquidation d’une SIAL pour masquer 
des aliénations de parts de PPE correspondant à des appartements. 
 
 
Par ailleurs, si la pratique en cause est certes ancienne, la nécessité d’éviter 
des fraudes à la loi constitue en tout état de cause un motif objectif 
particulièrement sérieux justifiant son changement et l’on ne saurait reprocher au 
DALE de l’avoir abandonnée pour s’assurer que l’art. 39 LDTR ne soit pas 
contourné. 
 
 
Dans ces circonstances, le changement de pratique repose sur des motifs 
sérieux et objectifs et n’est pas contraire au principe de la bonne foi. 
 
 
Au surplus, si les recourants se plaignent d’une violation du principe de 
non-rétroactivité du fait de l’application du changement de pratique alors que les 
actes de transfert avaient déjà été conclus et les réquisitions d’inscription au RF 
déposées et portées au journal, il convient au contraire de constater que l’autorité 
intimée se devait, vu le principe de l’égalité de traitement, d’appliquer ledit 
changement immédiatement, y compris aux affaires pendantes au moment où il 
est intervenu, ce qui était le cas en l’espèce, puisqu’aucun transfert n’avait encore 
été inscrit au grand livre. 
 
 
Par conséquent, le changement de pratique, justifié par des tentatives de 
fraudes à la loi, est conforme au droit et l’instance précédente a, à bon droit, 
constaté que le transfert des lots de PPE aux acquéreurs constituait la dernière 
étape d’aliénations et était de ce fait soumis à autorisation. 
 
 
Les griefs des recourants relatifs à l’absence de fraude à la loi, à l’absence 
d’aliénation, à l’illégalité du changement de pratique, ainsi qu’à la violation des 
principes de l’interdiction de la rétroactivité et de la bonne foi en relation avec 
ledit changement de pratique seront écartés. 
8) 
 
Il convient à présent d’examiner si les conditions de délivrance des 
autorisations d’aliéner étaient réalisées. 
 
a. 
Le DALE autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa 
construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue 
(let. a), était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de 
propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b), 
n’a jamais été loué (let. c), a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation 
d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un 
appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être 


- 19/23 - 
A/3194/2015 
accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement 
financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en PPE et 
jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les 
revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation 
individualisée (art. 39 al. 4 LDTR). 
 
 
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le 
DALE est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte des 
interprétations tant littérale – le texte indique que l’autorité « accorde » 
l’autorisation, sans réserver d’exception – qu’historique – l’art. 9 al. 3 aLDTR, 
dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait 
expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation – du texte légal. Il 
n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de 
l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs 
alternatives, ce qui résulte notamment de l’incompatibilité entre les let. a et b de 
cette disposition (ATA/1069/2016 du 20 décembre 2016 consid. 4a et les 
références citées). 
 
b. 
Au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, lorsqu’aucun des motifs 
d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, 
l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur l’intérêt privé du 
recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_137/2011 ; 1C_139/2011 ; 1C_141/2011 ; 1C_143/2011 du 14 juillet 
2011). 
 
 
Dans le cadre de l'examen de la requête en autorisation, le DALE procède à 
la pesée des intérêts publics et privés en présence (art. 13 al. 1 RDTR). L'intérêt 
privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit vendre 
l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession 
(let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de désendettement 
(let. b), ou du fait de la prise d'un nouveau domicile en dehors du canton (let. c ; 
art. 13 al. 3 RDTR). Le DALE refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt 
général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l’affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). 
 
 
La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_143/2011 précité consid. 2.2). Le refus de 
l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant 
d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de 
la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité 
administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de 
l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En 
effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus 
grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 


- 20/23 - 
A/3194/2015 
consid. 7b/aa; arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 consid. 2.1 ; 
ATA/593/2016 du 12 juillet 2016 consid. 13). 
 
c. 
En l’espèce, aucun des cas de délivrance des autorisations d’aliéner selon 
l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, de sorte qu’il convient de procéder à une pesée 
des intérêts conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR. Les intérêts qui s'opposent sont, 
d'une part, les intérêts privés de la A______ à transférer la propriété des 
appartements en cause aux acquéreurs et ceux de ces derniers à les acquérir ainsi 
que, d'autre part, l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois. 
 
 
Or, comme l’ont constaté l’instance précédente et l’autorité intimée, les 
intérêts privés en cause apparaissent purement commerciaux et de convenance 
personnelle et ne sauraient l’emporter sur l’intérêt public à la protection du parc 
locatif genevois, auquel l’individualisation des appartements concernés se 
heurterait. 
 
 
Les recourants ne remettent au demeurant aucunement en cause la pesée des 
intérêts effectuée par le TAPI. Certes, en relation avec des griefs relatifs aux 
principes de la bonne foi et de la primauté du droit fédéral, ils invoquent les frais 
générés et les engagements pris en relation avec les actes de transfert, ainsi que les 
problèmes posés pour la liquidation de la SIAL en cas de confirmation des arrêtés 
litigieux. Toutefois, ces éléments, même avérés, ne suffiraient pas à faire primer 
leurs intérêts privés, s’agissant uniquement des conséquences des opérations 
artificielles sciemment mises sur pied afin de réaliser des fraudes à la loi et de 
procéder à des aliénations en éludant l’art. 39 LDTR. Les recourants n’invoquent 
au surplus pas d’autre fait particulier en relation avec leurs intérêts privés 
respectifs. 
 
 
Par conséquent, rien n’indique que le TAPI ait abusé de son pouvoir 
d’appréciation en retenant que l’intérêt public à la protection du parc locatif 
genevois était prépondérant et il a, à bon droit, confirmé que les conditions de 
délivrance des autorisations d’aliéner n’étaient pas réalisées. 
9) 
 
Comme déjà mentionné, les recourants affirment toutefois que les 
autorisations d’aliéner auraient en tout état de cause dû être délivrées en 
application du principe de primauté du droit fédéral, le refus opposé par l’autorité 
intimée faisant obstacle à la liquidation de la SIAL, régie par les art. 736 ss de la 
loi fédérale complétant le CC (livre cinquième : droit des obligations) du 30 mars 
1911 (code des obligations - CO - RS 220). 
 
a. 
Le principe de la primauté du droit fédéral découlant de l’art. 49 Cst. fait 
obstacle à l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit 
fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les 
moyens qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le 
législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 119 Ia 348 


- 21/23 - 
A/3194/2015 
consid. 2c ; 117 Ia 328 consid. 2b ; ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 
consid. 6a). 
 
b. 
La réglementation mise en place par la LDTR est en soi conforme au droit 
fédéral et à la garantie de la propriété (ATF 116 Ia 401 consid. 9 p. 414 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_617/2012 du 3 mai 2013 consid. 2.3). 
 
c. 
En l’espèce, les recourants n’ont pas développé leur grief malgré la 
constatation du TAPI de sa motivation insuffisante, et l’on ne discerne pas en quoi 
les refus de délivrance des autorisations sollicitées empêcheraient toute liquidation 
de la A______ en tant que société anonyme et se heurteraient au principe de la 
primauté du droit fédéral. 
 
 
Au vu de ce qui précède, le grief, mal fondé, sera écarté et l’autorité intimée 
a, à juste titre, refusé de délivrer les vingt-sept autorisations d’aliéner à la 
A______. 
10) 
Les recourants affirment que l’autorité intimée ne pouvait pas mettre à leur 
charge un émolument de CHF 330.- par arrêté. 
 
a. 
Le DALE perçoit un émolument de CHF 220.- à CHF 1'100.- pour toute 
décision rendue en application de l'art. 39 LDTR (art. 18 RDTR). 
 
b. 
En l’espèce, dans la mesure où les arrêtés de l’autorité intimée, conformes 
au droit, sont fondés sur l’art. 39 LDTR, c’est à juste titre qu’elle a fixé un 
émolument pour chaque décision ainsi prononcée. 
 
 
Si les recourants affirment que le montant de CHF 330.- par arrêté 
constituerait un émolument excessif, au regard du fait qu’il existe septante causes 
parallèles ayant abouti à des arrêtés similaires – en prenant en compte également 
les arrêtés dans les causes A/3233/2015 et A/3314/2015 –, il n’en demeure pas 
moins que, comme l’a constaté l’instance précédente, l’autorité intimée a dû, pour 
chaque demande d’autorisation, enregistrer la requête, ouvrir un dossier, 
l’instruire – en particulier en examinant les pièces propres à ce dossier –, et 
prononcer à chaque fois un arrêté distinct. L’émolument fixé se situant dans la 
fourchette inférieure des montants fixés par l’art. 18 RDTR, il n’apparaît pas 
excessif au vu du travail qui a ainsi dû être fourni. 
 
 
L’autorité intimée n’a dès lors pas abusé de son pouvoir d’appréciation en 
fixant l’émolument à CHF 330.- par arrêté et le grief sera écarté. 
11) 
Dans ces circonstances, les vingt-sept arrêtés rendus par l’autorité intimée 
sont conformes au droit et le recours contre le jugement du TAPI, entièrement mal 
fondé, sera rejeté. 


- 22/23 - 
A/3194/2015 
12) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge des 
recourants, pris conjointement et solidairement (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas 
alloué d’indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 20 juin 2016 par A______, Messieurs B______, 
Monsieur 
C______, 
D______, 
Madame 
E______, 
Madame 
F______, 
Monsieur G______, Monsieur H______, Monsieur I______, Monsieur J______, 
K______, L______, Madame et Monsieur M______, N______, Madame O______, 
Monsieur P______, Monsieur Q______, R______, S______, Madame T______, 
Monsieur U______, V______, Monsieur W______, Madame W______, X______, 
Monsieur Y______, Z______ et AA______ contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 17 mai 2016 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de A______, Messieurs B______, Monsieur C______, D______, 
Madame E______, Madame F______, Monsieur G______, Monsieur H______, 
Monsieur I______, Monsieur J______, K______, L______, Madame et Monsieur 
M______, N______, Madame O______, Monsieur P______, Monsieur Q______, 
R______, S______, Madame T______, Monsieur U______, V______, Monsieur 
W______, Madame W______, X______, Monsieur Y______, Z______ et AA______, 
pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 2'000.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 


- 23/23 - 
A/3194/2015 
communique le présent arrêt à Me Christophe Gal, avocat des recourants, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Verniory, Mme Payot Zen-Ruffinen, 
M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :