ge_gerichte · ATA/361/2003 · 2003-05-13 · fr

Résumé:
 Admission du report des droits a bâtir d'une parcelle sur une autre. Prise en compte des deux parcelles pour calculer le rapport des surfaces prévu par l'art. 59 al.4 litt.a LCI.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/203/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 13 mai 2003 
 
 
dans la cause 
 
Monsieur et Madame M. et C B. 
Madame A.-M. L. 
Monsieur et Madame M. et I. G. 
Madame E. C. 
Monsieur T. D. 
représentés par Me M. Ziegler, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
L. SARL 
représentée par Me François Zutter, avocat 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/203/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Madame R. G.-B. S. (ci-après : Madame G.-B. ou la 
propriétaire) 
est 
propriétaire 
de 
deux 
parcelles 
contiguës, nos ... et ..., feuille .. de la commune de 
Plan-les-Ouates, d'une surface respectivement de 1919 m2 
et de 1931 m2 situées en 5ème zone de construction au 
sens de l'article 19 alinéa 3 de la loi d'application de 
la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 
1987 (LaLAT L 1 30). 
 
2. 
Sur la parcelle ... est édifiée une villa d'une 
surface au sol de 104 m2, à l'adresse ... 
 
3. 
Par requête du 29 mars 2001, L. Sàrl (ci-après : 
L. 
ou 
le 
promoteur) 
a 
sollicité 
une 
autorisation 
définitive de construire portant sur la construction, en 
ordre contigu, de six villas jumelles et d'une villa 
individuelle, avec couverts à voiture, sur les parcelles 
précitées, à l'adresse ...impliquant un rapport des 
surfaces de 24,7%. 
 
4. 
L'instruction de la requête par le département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
DAEL) a permis de recueillir les préavis nécessaires qui, 
à l'exception de celui de la commune de Plan-les-Ouates 
(ci-après : la commune), étaient tous favorables. En 
particulier la commission d'architecture a accepté une 
dérogation 
au 
rapport 
des 
surfaces. 
L'office 
des 
transports et de la circulation (ci-après: OTC) n'a émis 
aucune objection au projet. 
 
 
 
En revanche, le préavis de la commune était 
négatif. Celle-ci exposait que le nombre de villas 
projetées avait pour incidence que les accès étaient trop 
exigus, surtout si des véhicules stationnent sur la 
desserte. Une aire de rebroussement serait nécessaire ou 
une liaison avec le ... ... .... Par contre, elle 
n'émettait aucune objection à la dérogation au rapport 
des surfaces. 
 
 
 
5. 
Pendant l'instruction de la procédure, diverses 
personnes domiciliées dans le voisinage, dont certains 
des recourants, ont fait part au DAEL d'oservations 
relatives au non respect du rapport des surfaces, aux 
accès et à la circulation générée par les nouvelles 
constructions ainsi qu'à la nécessité d'abattre des 
arbres dont le remplacement n'était pas prévu par le 


 
 - 3 - 
 
 
 
projet. 
 
6. 
Sur demande du DAEL, la propriétaire des parcelles 
visées par le projet a signé le 22 juin 2001 une 
déclaration dans laquelle elle a accepté que soit 
inscrite au registre foncier une mention quant au respect 
du rapport des surfaces ayant la teneur suivante: 
 
 
 
"La villa existante ainsi que les villas en ordre 
contigu à construire au bénéfice de l'autorisation de 
construire N° DD 97'160, sur les parcelles ... et ..., 
feuille .. de la commune de ..., comportent une surface 
de plancher, soit une surface prise en considération dans 
le 
calcul 
du 
rapport 
des 
surfaces, 
de 
951 
m2,correspondant à un taux d'utilisation du sol de 
24,7%." 
 
7. 
Par décision du 2 août 2001, publiée dans la 
Feuille d'avis officielle du 8 août 2001, le DAEL a 
délivré l'autorisation définitive de construire. Celle-ci 
faisait expressément référence à l'engagement précité. 
Elle mentionnait également comme condition notamment le 
fait que toutes constructions futures sur les parcelles 
susvisées 
de 
même 
que 
tous 
agrandissements 
ou 
transformations ultérieurs des constructions présentement 
autorisées, 
susceptibles 
d'augmenter 
le 
rapport 
des 
surfaces, ne pourront être envisagées que dans le cadre 
d'un 
projet 
d'ensemble 
valant 
pour 
tous 
les 
propriétaires. 
 
 
 
Le même jour, le département de l'intérieur, de 
l'agriculture et de l'environnement (ci-après : DIAE) a 
délivré une autorisation d'abattage portant sur deux 
arbres fruitiers à la condition de replanter des arbres 
de haute tige pour un montant d'au moins CHF 4'400.- 
 
8. 
Le 5 septembre 2001, par quatre recours distincts, 
Monsieur et Madame M. et C B., Mesdames A.-M. L. et E. 
C., Monsieur et Madame M. et I. G. avec Monsieur et 
Madame J. et Y. R., ainsi que l'Association des riverains 
du chemin de la Butte (ci-après : l'association) ont 
recouru à l'encontre de l'autorisation de construire 
auprès de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions (ci-après : la commission). Ils ont fait 
valoir que le projet excédait le rapport des surfaces 
prévu pour la zone villas. Ils ont également exposé qu'un 
seul accès par le chemin de la Butte était insuffisant 
pour desservir les villas projetées. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
L'autorisation d'abattage d'arbres n'avait fait 
l'objet d'aucun recours. 
 
9. 
Au cours de l'audience du 29 novembre 2001 devant 
la commission, les recourants ont reconnu que le rapport 
des surfaces global des deux parcelles concernées par 
l'autorisation était de 24,7%. En revanche ils ont relevé 
que le taux d'occupation était plus élevé pour chacune 
des sept parcelles futures et que le projet était 
contraire à l'harmonie du quartier. Ils ont conclu au 
rejet de la requête de levée d'effet suspensif et à la 
suspension de la procédure au vu des pourparlers en cours 
entre les parties. 
 
 
 
L. a persisté dans ses conclusions tendant au 
rejet du recours et à la levée de l'effet suspensif. Elle 
s'est opposée à la suspension de la procédure. 
 
 
 
Le DAEL a persisté dans son autorisation. 
 
10. 
Par décision du 30 janvier 2002, la commission a 
joint les procédures et a dénié la qualité pour recourir 
à l'association tout en reconnaissant la recevabilité du 
recours de M. T. D., agissant à titre personnel dans le 
même acte que l'association. Sur le fond, elle a rejeté 
les recours. 
 
 
 
Elle a estimé que le grief lié à l'excès de 
densification devait être rejeté puisque à teneur de 
l'article 59 alinéa 4 lettre a de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI L 5 05) ce qui est déterminant pour le calcul 
de la densité c'est la globalité des parcelles sur 
lesquelles le projet requis doit être édifié. De même, 
elle a considéré que le DAEL n'avait pas violé la loi en 
délivrant l'autorisation litigieuse malgré le préavis 
négatif de la commune dès lors que l'office spécialisé en 
matière de circulation avait émis un préavis sans 
observation. Partant, l'argument lié à une mauvaise 
règlementation de l'accès aux villas devait également 
être rejeté. 
 
11. 
Le 1er mars 2002, Monsieur et Madame M. et C B., 
Madame E. C., Monsieur T. D., Monsieur et Madame M. et I. 
G. ainsi que Madame A.-M. L. (ci-après : les recourants) 
ont recouru par acte commun à l'encontre de la décision 
précitée. 
 
 
 
Les 
recourants 
ont 
fait 
valoir 
que 
la 


 
 - 5 - 
 
 
 
densification 
des 
deux 
parcelles 
concernées 
était 
disproportionnée et qu'en conséquence la commission avait 
mal appliqué l'article 59 LCI. Celle-ci avait également 
méconnu la portée du préavis négatif de la commune dans 
le cadre de l'application de ce même article. Ils ont 
sollicité un transport sur place et ont conclu à 
l'annulation de la décision de la commission ainsi qu'à 
l'annulation de l'autorisation de construire. 
 
 
 
12. 
Pour L., la commission avait correctement appliqué 
l'article 59 LCI et le préavis de la commune en matière 
de trafic routier ne pouvait avoir le pas sur celui de 
l'office compétent. Elle a conclu au rejet du recours. 
 
 
 
Le DAEL a également conclu au rejet du recours en 
faisant valoir les mêmes arguments que L.. 
 
13. 
Lors du transport sur place du 10 juin 2002, le 
Tribunal de céans a constaté que la parcelle litigieuse 
se situe dans une zone bâtie assez dense puisqu'il existe 
déjà un autre lotissement de 5 villas de l'autre côté du 
chemin 
de 
la 
Butte. 
Le 
projet 
litigieux 
prévoit 
l'implantation de trois blocs de deux villas contiguës 
par les couverts des garages qui peuvent abriter chacun 
deux voitures, plus une villa individuelle en sus de la 
maison existante. Le taux d'occupation du sol de la villa 
existante est de 0,20. Celui des villas à construire est 
légèrement 
inférieur 
à 
0,25 
en 
le 
calculant 
sur 
l'ensemble des deux parcelles, donc en reprenant les 
droits à bâtir de la parcelle où est sise la villa 
existante. Le chemin d'accès est prévu au nord de la 
parcelle. Le parking visiteurs d'un potentiel de 7 
voitures sera situé le long dudit chemin. 
 
 
 
Au cours de ce transport sur place les recourants 
ont fait valoir une nouvelle fois leurs arguments. Par la 
suite les parties ont apporté quelques précisions au 
procès-verbal qui ont été prises en compte par le 
Tribunal. 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Les recourants ont invoqué la violation de leur 


 
 - 6 - 
 
 
 
droit d'être entendu en soutenant que la commission n'a 
pas examiné le grief de l'incompatibilité du projet avec 
le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. 
 
 
 
Le droit d'être entendu, garanti par l'article 29 
alinéa 2 de la constitution fédérale du 18 avril 1999 
(Cst-RS 101) ne contient pas l'obligation de discuter 
tous les griefs et moyens de preuve du recourant; il 
suffit que le juge discute ceux qui lui paraissent 
pertinents (ATF 121 I 54 consid. 2c p. 57; ATF n.p. C. du 
19 juin 1997; ATA P. du 24 juin 1997) 
 
 
 
En 
fait, 
les 
recourants 
ont 
reproché 
à 
la 
commission d'avoir traité le problème lié à l'accès aux 
parcelles, soulevé par la commune, sous l'angle de 
l'article 14 LCI et non en fonction des critères de 
l'article 59 alinéa 4 lettre a LCI. On ne peut parler de 
violation du droit d'être entendu dès lors que la 
commission a bel et bien examiné le grief lié à l'accès 
des véhicules aux parcelles en cause. Le raisonnement de 
la commission sur la base de l'article 14 LCI prend en 
considération les mêmes éléments que ceux qui seront 
développés ci-après par le Tribunal de céans lorsqu'il 
examinera ce grief sous l'angle de l'article 59 alinéa 4 
lettre a LCI. 
 
 
 
Le grief de la violation du droit d'être entendu 
doit ainsi être rejeté. 
 
3. 
Les recourants font grief à la commission d'avoir 
violé l'article 59 alinéa 4 lettre a LCI en omettant 
d'établir de manière détaillée les différents rapports de 
surfaces en cause et en tenant compte des deux parcelles 
3915 et 3916 dans leur ensemble et non de manière 
distincte pour calculer le rapport des surfaces. Ils se 
plaignent de ce qu'il en résulte une densification 
excessive de construction de l'une des deux parcelles 
par rapport à l'autre. 
 
 
 
Ces deux griefs doivent en fait être examinés en 
même temps: il s'agit de savoir si la commission et le 
DAEL ont eu raison de prendre en considération les deux 
parcelles ensemble pour procéder au calcul des rapports 
de surface ou s'ils auraient dû prendre en compte chaque 
parcelle séparément. 
 
4. a. 
L'article 59 alinéa 4 lettre a LCI stipule que 
lorsque les circonstances le justifient et que cette 
mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie et 


 
 - 7 - 
 
 
 
l'aménagement du quartier, le département peut autoriser, 
après consultation de la commune et de la commission 
d'architecture, 
un 
projet 
de 
construction 
en 
ordre 
contigu dont la surface de plancher habitable n'excède 
pas 25% de la surface du terrain. 
 
 
b. 
Le Tribunal de céans a admis que rien n'empêche le 
propriétaire 
d'une 
parcelle 
quelconque, 
petite 
ou 
moyenne, d'acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir 
augmenter la surface constructible de sa propriété; et 
s'il peut acquérir une nouvelle parcelle dans ce but, il 
peut aussi, dans le même but, adopter cette autre 
solution qui consiste à convenir avec un propriétaire 
voisin que ce dernier mette à disposition, pour le calcul 
de la surface constructible, une surface de terrain qui 
n'a pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment 
existant. Une telle manière de faire est admise en droit 
suisse, même sans disposition expresse, l'essentiel étant 
que la surface voisine mise à contribution pour le 
calcul de la surface constructible ne puisse plus servir 
ultérieurement 
à 
un 
tel 
calcul, 
ce 
qui 
implique 
pratiquement qu'elle soit grevée d'une servitude de non 
bâtir au profit de la collectivité (ATA P. du 28 juin 
1994 A/28/1994; ATF 101 Ia p.289 et ss, not 291; ATA M. 
du 14 juin 1989). 
 
 
 
Au vu de ce qui précède, le report des droits à 
bâtir d'une parcelle sur une autre est admis par la 
jurisprudence. Ce qui signifie qu'on peut parfaitement se 
trouver 
en 
présence 
de 
deux 
parcelles 
dont 
la 
densification est différente, l'une étant plus construite 
que l'autre, les deux parcelles étant prises en compte 
ensemble pour calculer le rapport des surfaces. 
 
 
c. 
En l'espèce, le rapport des surfaces a été calculé 
en tenant compte de la surface totale des parcelles 3915 
et 3916. Sur cette base il a été calculé et admis par 
toutes les parties que le rapport des surfaces est de 
24,7%. De plus, la propriétaire des deux parcelles a 
signé un engagement selon lequel elle acceptait que soit 
inscrite au registre foncier la mention des reports des 
droits à bâtir. L'autorisation de construire délivrée par 
le DAEL vise expressément cette déclaration et prévoit 
clairement que toute construction ultérieure susceptible 
d'augmenter 
le 
rapport 
des 
surfaces 
ne 
peut 
être 
envisagée que dans le cadre d'un projet d'ensemble valant 
pour tous les propriétaires. 
 
 
 
Il 
s'ensuit 
que 
la 
commission 
a 
appliqué 


 
 - 8 - 
 
 
 
correctement 
l'article 
59 
alinéa 
4 
lettre 
a 
LCI 
lorsqu'elle a considéré qu'il fallait prendre en compte 
la globalité des parcelles en cause pour dire si le taux 
d'utilisation du sol prévu par le projet était conforme à 
la loi. Il est dès lors superflu de procéder à un calcul 
plus précis des rapports de surface. Cet argument des 
recourants doit donc être rejeté. 
 
5. 
Les recourants, en se fondant sur le préavis 
négatif de la commune, font encore grief à la commission 
de ne pas avoir examiné le problème de l'intégration du 
projet litigieux dans le quartier. 
 
 
 
 
a. 
A teneur de l'article 59 alinéa 4 lettre a LCI le 
DAEL 
peut 
délivrer 
la 
dérogation 
tendant 
à 
une 
densification plus élevée, lorsque "cette mesure est 
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement 
du quartier". 
 
 
 
b. 
La question de la compatibilité du projet avec le 
caractère, 
l'harmonie 
et 
l'aménagement 
du 
quartier 
constitue une clause d'esthétique, analogue à celle 
contenue à l'article 15 LCI, faisant appel à des notions 
juridiques imprécises ou indéterminées. Le contenu de 
telles notions varie selon les conceptions subjectives de 
celui qui les interprète et selon les circonstances de 
chaque cas d'espèce. Ces notions laissent à l'autorité 
une certaine latitude de jugement (cf. A. GRISEL, Traité 
de droit administratif, 1984, p.129; B. KNAPP, op. cit. 
nos 160 à 169). Alors que la clause d'esthétique est un 
des 
éléments 
que 
le 
département 
doit 
prendre 
en 
considération pour statuer en opportunité sur l'octroi 
d'une autorisation de construire quand le rapport de 
surface n'excéde pas 20 % (art. 15 al. 1 et 59 al. 1 
LCI), le législateur a fait de la clause d'esthétique une 
condition indispensable pour autoriser une dérogation au 
rapport de surface de 20 % (ATA S-K du 4 mars 1998 
A/248/97). 
 
 
c. 
Cette faculté d'interpréter les notions juridiques 
indéterminées est toutefois limitée par le contrôle des 
autorités de recours qui ont pour tâche principale 
l'interprétation de la loi. S'agissant d'une question de 
droit, l'autorité de recours exerce un libre pouvoir de 
contrôle 
lorsqu'elle 
s'estime 
apte 
à 
trancher 
en 
connaissance de cause. En revanche, l'autorité de recours 
s'impose une certaine retenue lorsqu'elle estime que 
l'autorité inférieure est manifestement mieux en mesure 
qu'elle d'attribuer à une notion juridique indéterminée 


 
 - 9 - 
 
 
 
un sens approprié au cas à juger. Il en va ainsi lorsque 
l'interprétation de la norme juridique indéterminée fait 
appel à des connaissances spécialisées ou particulières 
en matière de comportement, en matière de technique, en 
matière économique, en matière de subventions et en 
matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui 
concerne 
l'esthétique 
des 
constructions 
(ATA 
S-K 
précité-cf également. A. GRISEL, 1984, op.cit., p. 334 à 
337). Enfin, la retenue que s'impose la juridiction 
cantonale est d'autant plus prononcée que les préavis 
sont unanimes (ATA M-B du 23 décembre 1997). 
 
 
d. 
En 
l'espèce, 
la 
quasi 
totalité 
des 
préavis, 
notamment celui de la commission d'architecture, étaient 
favorables au projet. Seule la commune de Plan-les-Ouates 
a rendu un préavis défavorable. Celui-ci, qui n'a qu'un 
caractère consultatif dans le système de l'article 59 
alinéa 4 LCI (ATA C. du 23 octobre 1997), ne critiquait 
nullement la densification prévue par le projet mais 
seulement 
les 
modalités 
d'accès 
aux 
parcelles. 
Le 
Tribunal de céans rappelle à ce sujet que l'office 
compétent en matière de circulation avait délivré un 
préavis sans observation, ce qui équivaut à un préavis 
favorable. 
 
 
 
De plus, au cours du transport sur place qu'il a 
effectué, le Tribunal de céans a constaté que la zone 
bâtie déjà existante autour des constructions prévues est 
assez dense. Celles-ci vont donc s'inscrire naturellement 
dans l'évolution du quartier. 
 
 
 
e. 
Enfin, le Tribunal de céans relèvera que le projet 
tient compte de l'évolution législative en la matière qui 
considère les constructions en ordre contigu non plus 
comme une exception, mais comme la règle au même titre 
que les constructions en ordre non contigu, conformément 
à l'article 58 alinéa 1 LCI. Sur le taux d'occupation du 
sol, il ne fait que respecter la politique cantonale 
genevoise en matière d'aménagement du territoire, dont 
l'objectif 
est, 
depuis 
une 
quinzaine 
d'années, 
une 
meilleure utilisation et densification du sol dans la 
zone villas (ATA S-K. précité, ATA H. du 7 novembre 
1995). 
 
 
 
f. 
Au 
vu 
de 
ce 
qui 
précède, 
le 
Tribunal 
administratif, s'imposant la réserve qui lui incombe en 
matière d'esthétique des constructions, ne peut que 
constater 
qu'en 
octroyant 
la 
dérogation 
prévue 
par 
l'article 59 alinéa 4 lettre a LCI, le DAEL n'a ni abusé 


 
 - 10 - 
 
 
 
de son pouvoir d'appréciation, ni excédé celui-ci. C'est 
ainsi à juste titre que la commission a confirmé 
l'autorisation délivrée par le DAEL. En conséquence, le 
grief des recourants doit être rejeté. 
 
 
6. 
En 
tous 
points 
mal 
fondé, 
le 
recours 
sera 
rejeté.Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.-, 
ainsi qu'une indemnité de procédure de CHF 2'000.-en 
faveur de L., seront mis à la charge des recourants, pris 
conjointement et solidairement. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 1er mars 2002 par M. et Mme M. et C B., Mme 
A.-M. L., M. et Mme M. et I. G., Mme E. C. M. T. D., 
contre la décision de la Commission cantonale de recours 
en matière de constructions du 30 janvier 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met un émolument de CHF 2'000.- à 
la 
charge 
des 
recourants, 
pris 
conjointement 
et 
solidairement; 
 
 
 
 
alloue à L. Sàrl une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.-, à la charge des recourants pris 
conjointement et solidairement; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
M.o Ziegler, avocat des recourants, à Me François Zutter, 
avocat de L. Sàrl, au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement ainsi qu'à la commission 
cantonale de recours en matière de constructions. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Schucani, Paychère, 
Mmes Bovy, Bonnefemme-Hurni, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
C. Del Gaudio Siegrist 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega