ge_gerichte · ACJC/1177/2021 · 2021-09-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.09.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4219/2018 
ACJC/1177/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 20 SEPTEMBRE 2021 
 
Entre 
1) A______ SA, sise ______[GE], 
2) Monsieur B______, domicilié chemin ______, ______ (VD), appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 juin 2020, comparant tous deux 
par Me Eva-Patricia STORMANN, avocate, chemin Boissier 27 D, case postale 102, 
1223 Cologny (GE), en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, 
et 
C______ AG, sise ______ (SO), intimée, comparant par Me Emmanuelle GUIGUET-
BERTHOUZOZ, avocate, place de Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude de laquelle 
elle fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/423/2020 du 29 juin 2020 notifié aux parties le 1er juillet 
2020, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré irrecevable 
la demande de B______ (ch. 1 du dispositif), déclaré recevable la demande de 
A______ SA (ch. 2), rejeté cette demande (ch. 3), déclaré valable le congé notifié 
à A______ SA et B______ par C______ AG, par avis officiel du 24 janvier 2018 
pour le 31 août 2018 (ch. 4), condamné A______ SA et B______ à évacuer de 
leurs personnes, de tout tiers dont ils sont responsables et de leurs biens l'arcade 
de 260 m2 environ située au rez-de-chaussée et les locaux de 90 m2 à l'entresol de 
l'immeuble sis rue 1______, à Genève (ch. 5), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 1er septembre 2020, B______ 
et A______ SA (ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel contre 
ce jugement. Ils ont conclu à l'annulation du jugement entrepris et, cela fait 
principalement, à la recevabilité de leurs demandes, à ce que leur légitimation 
active soit admise, à la nullité du congé notifié le 24 janvier 2018 et au 
déboutement de l'intimée. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que leur 
légitimation active soit admise, à l'annulation du congé notifié le 24 janvier 2018, 
et, plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans à compter 
du 31 août 2018. 
 
b. Dans sa réponse à l'appel du 28 septembre 2020, C______ AG (ci-après : la 
bailleresse ou l'intimée) a conclu au déboutement des appelants de toutes leurs 
conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Dans leur réplique du 10 novembre 2020, les appelants ont persisté dans leurs 
précédents développements et conclusions. 
 
Le 23 novembre 2020, l'intimée a contesté les éléments figurant dans la réplique 
et persisté dans ses précédentes conclusions. 
 
d. Le 1er décembre 2020, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants ressortent de la procédure : 
a. Selon contrat daté du 1er septembre 1998, D______, ancien bailleur, a remis à 
bail à E______ SA une arcade d'environ 260 m2 au rez-de-chaussée et des locaux 
d'environ 90 m2 à l'entresol de l'immeuble sis rue 1______, à Genève. 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'une boutique de chaussures et articles 
de cuir. Le bail était conclu pour une durée initiale de cinq ans débutant le 
1er septembre 1998 et se terminant le 31 août 2003, et contenait une clause de 


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renouvellement tacite du bail de cinq ans en cinq ans, sauf congé donné 
moyennant un préavis de 6 mois. 
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 94'176 fr. l'an, plus 10'860 fr. de provisions 
pour charges, à compter du 1er janvier 2009. 
b. Le bail a successivement été transféré à F______ SA et G______ dès le 1er 
novembre 2002, puis à H______ SA et B______ à compter du 1er mars 2011, ces 
derniers étant engagés conjointement et solidairement entre eux en qualité de 
bénéficiaires du transfert à teneur de l'acte de transfert. 
La qualité de co-titulaires du bail de H______ SA et B______, administrateur de 
la société précitée avec signature individuelle, a expressément été convenue entre 
les parties, par courrier de la régie I______ SA du 5 janvier 2011, contresigné par 
B______ le 14 janvier 2011, valant «Bon pour accord». 
Des travaux d'aménagement de l'arcade chiffrés à un peu plus de 180'000 fr. par 
les locataires ont été autorisés par la régie I______ SA fin mars 2011 pour le 
compte de la bailleresse. 
c. Le 1er octobre 2016, C______ AG est devenue propriétaire de l'immeuble. 
d. Par avis officiels datés du ______ 2018, notifiés distinctement à H______ SA à 
l'adresse des locaux loués et à B______ au rue 2______ Genève, la bailleresse, 
via J______ SA - succédant à I______ SA dans la gérance de l'immeuble - a 
résilié les baux, pour la prochaine échéance ordinaire du 31 août 2018. 
Le courrier et l'avis officiel ont été signés par K______, directeur d'agence, et 
L______. 
Le pli adressé à B______ ne l'a pas atteint et a été retourné par la Poste à 
l'expéditeur avec la mention «introuvable à l'adresse indiquée». 
Le 1er février 2018, la bailleresse a réexpédié une copie du courrier et de l'avis 
officiel de résiliation du 24 janvier 2018 d'une part, à B______ 
au chemin 3______, M______ (VD), et, d'autre part, à B______ et H______ SA, 
à l'adresse des locaux loués. 
Ces courriers ont été signés par K______ et N______. 
e. A teneur du Registre du commerce, K______, L______ et N______ ne 
disposent d'aucune signature pour engager J______ SA. 
f. Par courrier du 9 février 2018 adressé à la régie, H______ SA, représentée par 
B______, en qualité d'administrateur, a sollicité la motivation du congé notifié le 
24 janvier 2018. 


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Dans sa réponse du 14 février 2018 adressée à H______ SA, représentée par 
B______, la régie a motivé le congé par la volonté de la bailleresse de refaire 
entièrement l'aménagement du rez-de-chaussée, en particulier le hall d'entrée; ces 
travaux impliquaient la démolition des locaux occupés par les locataires. 
g. Le 23 février 2018, a été déposée à la Commission de conciliation une requête 
en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail. Celle-ci, 
rédigée sur formulaire, porte l'indication que le requérant est H______ SA; elle 
comporte une feuille annexée mentionnant sous le chapitre "conclusions" ce qui 
suit : "H______ SA conclut à ce qu'il plaise au Tribunal principalement 1. annuler 
le congé du 24 janvier 2018 2. débouter le bailleur de toutes autres ou contraires 
conclusions subsidiairement 3. accorder une prolongation de bail pour une durée 
de six ans". L'acte porte une signature, dont il est admis qu'elle est celle de 
B______. 
h. H______ SA a modifié sa raison sociale, selon publication dans la Feuille 
d'avis officielle suisse le ______ 2018, en A______ SA. 
i. Le 25 septembre 2018, le conseil de la bailleresse s'est adressé, dans deux 
courriers distincts, à H______ SA p.a. A______ SA et à B______, précisant que 
les travaux prévus consistaient à réaménager le rez-de-chaussée de l'immeuble et 
à détruire les locaux litigieux en vue de créer une loge de réception et un contrôle 
de sécurité au rez-de-chaussée (loge d'huissier) destinés à l'ambassadeur d'Israël 
qui occupait des locaux dans l'immeuble. 
Etait jointe au courrier une procuration datée du 18 septembre 2018 établie par 
J______ SA et autorisant Me O______ à représenter la bailleresse dans le litige 
l'opposant à A______ SA (ex H______ SA) au sujet de la résiliation notifiée le 1er 
février 2018 et à entreprendre toute démarche en vue de récupérer les locaux. 
La procuration était signée, pour le compte de J______ SA, par P______ et 
Q______, tous deux titulaires d'une procuration collective à deux. 
j. D'entente entre les parties, les audiences de conciliation ont été reportées à deux 
reprises par courriers adressés à la Commission de conciliation les 20 avril et 
29 juin 2018 et contresignés, d'un côté, par K______ pour le compte de J______ 
SA et, de l'autre, par B______ pour A______ SA. 
Les convocations aux audiences indiquent H______ SA en qualité de partie 
demanderesse. 
k. Par courrier adressé à la Commission de conciliation le 2 novembre 2018, 
A______ SA, représentée par son conseil, a sollicité de cette dernière la 
rectification de sa qualité de partie, qui n'était plus H______ SA. 


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l. Une demande d'autorisation de construire 4______ a été déposée par la 
bailleresse le 23 novembre 2018, dont l'objet était la modification de l'entrée de 
l'immeuble avec une loge d'huissier et le réaménagement du café au rez-de-
chaussée. 
m. A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 18 décembre 2018, dont 
le procès-verbal mentionne que la partie demanderesse était H______ SA, et 
qu'étaient présents pour elle B______ et son avocat, une autorisation de procéder, 
portant la même mention, a été délivrée. 
Par courrier de son conseil adressé à la Commission de conciliation le 
20 décembre 2018, A______ SA a renouvelé sa demande de rectification de sa 
qualité de partie. 
n. Par requête expédiée au Tribunal le 1er février 2019, portant la mention que les 
requérants étaient A______ SA et B______, représentés par avocat, ceux-ci ont 
contesté le congé. Ils ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans à compter du 31 
août 2018. 
Ils ont allégué exploiter dans les locaux un magasin de prêt-à-porter depuis près 
de 20 ans à l'enseigne «R______» et y avoir installé le siège administratif de 
l'entreprise. La boutique générait le chiffre d'affaires le plus important, parmi les 
six autres enseignes situées dans le canton. 
Au fond, ils ont soutenu que le projet d'aménagement du rez-de-chaussée n'était 
pas mûr et élaboré lors de la notification du congé, et la présence du locataire 
n'empêchait pas les travaux ni ne les retarderait à l'excès. Il existait en outre une 
disproportion des intérêts en présence, vu le caractère central de cette boutique qui 
générait les revenus les plus importants et abritait le centre administratif et 
d'organisation des affaires de la société. Le congé devait donc être annulé. 
o. Le 11 février 2019, la bailleresse a transmis aux locataires le descriptif des 
travaux, le plan d'exécution des travaux projetés et l'estimation de leurs coûts. Elle 
a informé ces derniers que pour les besoins d'aménagement de la loge d'huissier et 
la création de nouvelles installations sanitaires pour l'arcade voisine, une surface 
d'environ 14,15 m2 devait être prise sur leur arcade impliquant sa démolition 
partielle et une modification définitive des locaux justifiant la résiliation notifiée. 
Etait jointe à cet envoi une copie du courrier d'information adressé à tous les 
locataires de l'immeuble le 19 décembre 2018 à propos de la demande d'APA en 
cours et des travaux à entreprendre. 
p. L'autorisation de construire a été délivrée par l'Office des autorisations de 
construire (OAC) le 12 février 2019. 


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q. Dans sa réponse du 12 avril 2019, la bailleresse a conclu, principalement, à 
l'irrecevabilité de la requête en contestation de congé formée par H______ SA 
(subsidiairement A______ SA) et B______, et, subsidiairement, à la validité du 
congé et au déboutement des locataires. Par demande reconventionnelle, elle a 
sollicité l'évacuation de H______ SA (subsidiairement A______ SA) et B______. 
La bailleresse a soutenu que l'irrecevabilité frappait l'assignation qui avait été 
déposée au Tribunal au nom de A______ SA et B______ alors que l'autorisation 
de procéder n'avait été délivrée qu'à H______ SA. Le changement de statut des 
sociétés démontrait qu'il ne s'agissait pas d'une simple modification de raison 
sociale, mais de la création d'une nouvelle société. En outre, B______ n'avait pas 
saisi la Commission de conciliation dans les 30 jours légaux de contestation et ne 
s'était pas vu délivrer une autorisation de procéder à son nom. La demande avait 
donc été introduite au Tribunal par deux personnes - A______ SA et B______ - 
dépourvues d'autorisation de procéder, justifiant qu'elle soit déclarée irrecevable. 
La bailleresse a également conclu au défaut de légitimation active de B______ et 
A______ SA. H______ SA et B______ formant une société simple en leur qualité 
de cotitulaires du bail, la requête en annulation de congé déposée par H______ SA 
seule auprès de la Commission de conciliation devant être rejetée, dès lors que 
B______ n'était pas partie à la procédure. Il en était de même de A______ SA. 
r. Dans leur écriture du 21 juin 2019, A______ SA et B______ ont conclu au 
déboutement de la bailleresse de ses conclusions reconventionnelles. Ils ont fait 
valoir que la requête en conciliation avait été déposée par B______ pour A______ 
SA et lui-même, ce qui était clair pour la bailleresse, celui-ci engageant la société 
et sa propre personne par sa seule signature, ce qui découlait des actes de transfert 
du bail et de divers échanges de courriers versés à la procédure. En déposant la 
contestation de congé le 23 février 2018, B______ agissait tant pour H______ SA 
que pour lui-même. La bailleresse faisait ainsi preuve de mauvaise foi en se 
prévalant du défaut de légitimation active des locataires et son comportement 
constituait un abus de droit. S'agissant de H______ SA, sa raison sociale avait été 
modifiée en A______ SA, ce qui devait être rectifié dans l'autorisation de 
procéder. Cette dernière devait ainsi être considérée comme valable et la requête 
en contestation de congé déclarée recevable. 
s. Une audience de débats s'est tenue le 28 juin 2019. 
L'écriture du 21 juin 2019 a été admise aux débats, tout comme la détermination 
écrite de la bailleresse déposée le jour de l'audience dans laquelle elle exposait 
que seule H______ SA était partie à la procédure, à l'exclusion de B______ et 
A______ SA. 
Les locataires ont allégué que le bail n'avait pas été résilié par J______ SA, mais 
par K______ et L______. 


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A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé sur la question de la recevabilité de la 
demande et de la légitimation active et persisté dans leurs précédentes 
conclusions. La suite de la procédure a été réservée par le Tribunal. 
t. Le 16 juillet 2019, en réponse à un allégué nouveau soulevé le 28 juin 2019 
selon lequel K______ et L______ avaient agi sans pouvoirs en signant les avis de 
résiliation, la bailleresse a produit une procuration légitimant les pouvoirs de 
J______ SA à agir dans la procédure de résiliation du bail de H______ SA et une 
procuration de J______ SA autorisant K______, S______ et L______ à la 
représenter dans le cadre de la procédure de résiliation du bail. 
Le 19 juillet 2019, le conseil des locataires a sollicité que ces procurations soient 
écartées dès lors qu'elles avaient été produites tardivement. 
u. Par ordonnance du 25 novembre 2019, le Tribunal, considérant que la 
contestation de congé avait été introduite par H______ SA seule, que la nullité du 
congé avait été soulevée par cette dernière au motif que l'avis de résiliation n'avait 
pas été signé par des représentants autorisés et que la bailleresse avait ratifié le 
congé en mandatant son conseil, a clos la phase d'administration des preuves et 
fixé une audience de plaidoiries finales le 31 janvier 2020. 
A cette occasion, les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a été 
gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 
196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2019 du 25 février 2019 
consid. 6). 


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En l'espèce, les appelants, dans leurs dernières conclusions prises devant le 
Tribunal, ont conclu à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une 
prolongation de bail de six ans. Quant à l'intimée, elle a conclu au déboutement 
des locataires. Le loyer annuel a été fixé à 94'176 fr. La valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. (94'176 fr. x 3 ans = 282'528 fr.). La voie de l'appel est 
donc ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 CPC). 
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC). 
2. 
Le Tribunal a retenu que la Commission de conciliation avait refusé à tort de 
rectifier la qualité de partie de H______ SA en A______ SA à la suite d'un 
changement de raison sociale dont la Commission avait été dûment informée. La 
requête introduite au Tribunal au nom de A______ SA devait être déclarée 
recevable sous peine de consacrer un formalisme excessif. 
 
L'admission de A______ SA en qualité de partie demanderesse dans la procédure 
n'est plus remise en cause dans la présente procédure d'appel, si bien qu'elle est 
acquise. 
 
S'agissant de B______, le Tribunal a retenu que son nom ne figurait pas dans la 
requête de conciliation et qu'il avait signé cette dernière en qualité 
d'administrateur de H______ SA, ce qui ne suffisait pas à lui conférer la qualité de 
requérant. C'était à raison qu'il ne s'était pas vu délivrer une autorisation de 
procéder à son nom, ce qui rendait sa demande introduite au Tribunal irrecevable. 
 
Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir constaté les 
faits de manière inexacte en ne retenant pas que B______, en introduisant la 
requête de conciliation le 23 février 2018 et en y apposant sa seule signature, 
agissait tant pour H______ SA que pour lui-même. Ce point était clair pour la 
bailleresse qui avait accepté que l'acte de transfert de bail soit signé par B______ 
seul. Le Tribunal aurait donc dû retenir que l'autorisation de procéder couvrait tant 
la demande de A______ SA que la propre demande de B______. La demande de 
ce dernier devait donc être déclarée recevable. Par voie de conséquence, la 
légitimation active des appelants devait également être admise. 


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2.1 
2.1.1 Selon l'art. 70 al. 1 CPC, les parties à un rapport de droit qui n'est 
susceptible que d'une décision unique doivent agir ou être actionnées 
conjointement. 
 
Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en 
contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271-272 CO). Lorsque 
plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun; les colocataires qui 
veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit 
intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire 
et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une 
exception à l'action conjointe a été admise en ce sens que l'un des locataires peut 
agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu'il 
l'assigne ou les assigne aux côtés du bailleur (ATF 140 III 498 consid. 3). 
 
En cas de consorité nécessaire, si l'action n'est pas introduite par tous les ayants-
droits ou n'est pas dirigée contre toutes les personnes obligées, la légitimation 
active, respectivement, passive, fait défaut et la demande doit être rejetée, car 
infondée (ATF 138 III 737 consid. 2, JdT 2013 II 379). 
 
2.1.2 En matière de baux et loyers, la procédure au fond est précédée d'une 
tentative de conciliation devant une autorité de conciliation (art. 197 CPC). La 
requête de conciliation contient la désignation de la partie adverse, les conclusions 
et la description du litige (art. 202 al. 2 CPC). 
 
Lorsque la procédure au fond doit être précédée d'une tentative de conciliation, 
l'acte qui introduit l'instance est le dépôt de la requête de conciliation (art. 62 
al. 1 CPC). Partant, la litispendance débute à ce moment-là (titre marginal de 
l'art. 62 CPC). Elle entraîne également la fixation de l'objet du procès et la 
fixation des parties à celui-ci, des modifications n'étant alors possibles qu'aux 
conditions restrictives prévues par le code. Ainsi, en principe, le procès demeure 
lié entre les parties originaires et les faits qui se produisent après le début de la 
litispendance sont sans influence sur la personne des parties (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_385/2014 du 29 septembre 2014 consid. 4.1 et 4A_560/2015 du 
20 mai 2016 consid. 4.1.2). 
 
La requête de conciliation, respectivement la demande en justice, doivent être 
déposées par tous les consorts nécessaires (ATF 142 III 782 consid. 3.1.3). 
 
Il est nécessaire que la requête de conciliation renferme tous les éléments 
nécessaires à l'identification du litige (Message du 28 juin 2006 relatif au code de 
procédure civile suisse [CPC], FF 2006 6841 ch. 5.13 p. 6939). Elle doit désigner 
de manière précise les parties au procès, en particulier la partie adverse (art. 202 
al. 2 CPC). L'autorisation de procéder indique notamment les noms et les adresses 
des parties, et, le cas échéant, de leurs représentants (art. 209 al. 2 


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C/4219/2018 
let. a CPC) (arrêts du Tribunal fédéral 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.2 
et 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.3). 
 
Selon la jurisprudence, lorsque le demandeur rédige sa demande en justice, à 
laquelle il joint l'autorisation de procéder (art. 221 al. 2 let. b CPC), il lui suffit de 
reprendre la désignation de sa partie adverse telle qu'elle figurait dans sa requête 
de conciliation, respectivement dans l'autorisation de procéder (cf. art. 221 al. 1 
let. a CPC). 
 
L'existence d'une autorisation de procéder valable est une condition de 
recevabilité de la demande (cf. art. 59 CPC) que le Tribunal saisi de la cause doit 
examiner d'office conformément à l'art. 60 CPC (ATF 139 III 273 consid. 2.1 
p. 275). 
 
2.1.3 Selon l'art. 221 al. 1 let. a CPC, la demande contient notamment la 
désignation des parties. L'autorisation de procéder doit être jointe à la demande 
(art. 221 al. 2 let. b CPC). 
 
La demande peut être modifiée, notamment si la prétention nouvelle ou modifiée 
relève de la même procédure et qu'elle présente un lien de connexité avec la 
dernière prétention (art. 227 al. 1 CPC). 
 
Les conclusions de la requête de conciliation peuvent être modifiées ou 
complétées lors de la phase de conciliation (appliquent l'art. 227 CPC par 
analogie : CR-CPC BOHNET art. 202 N 6; BSK ZPO-INFANGER, 2ème éd. 2013, 
art. 209 N 8; plus larges : BK ZPO-KILLIAS art. 227 N 19; ZPO Komm-
HONEGGER, 2ème éd. 2013, art. 202 N. 11; BSK ZPO-WILLISEGER, 2ème éd. 2013, 
art. 227 N 13). L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les 
modifications opérées. L'autorité de conciliation attire par ailleurs l'attention des 
parties en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs conclusions, 
en leur accordant éventuellement un délai pour rectifier l'acte (art. 132 al. 1 CPC 
par analogie) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 2016 
consid. 4.3.1). 
 
L'autorisation de procéder - excepté le prononcé sur les frais - n'est pas une 
décision attaquable et sa validité peut être contestée dans la procédure de première 
instance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_387/2013 du 17 février 2014 consid. 3.2 
n.p. in ATF 140 III 70). 
 
2.1.4 Lorsque la demande ne reprend pas la désignation de la partie adverse 
figurant dans l'autorisation de procéder, le tribunal doit vérifier que l'objet du 
litige et les parties demeurent les mêmes (arrêts du Tribunal fédéral 4A_560/2015 
du 20 mai 2016 consid. 4.1.3 et 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.1 in 
fine). 


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C/4219/2018 
 
La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas 
pour conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du 
tribunal et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il 
en va ainsi, notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige (ATF 114 II 
335 consid. 3a, JdT 1989 I 337; arrêt du Tribunal fédéral 4C.447/2006 du 27 août 
2007 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral du 6 novembre 1986 consid. 3c, SJ 
1987 p. 22). 
 
Le juge peut ainsi rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est 
entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. 
L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie 
adverse que pour le juge; il ne doit exister aucun risque de confusion quant à 
l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du 
litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation 
inexacte se rapporte à une tierce personne existante (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_560/2015 précité consid. 4.2; ATF 131 I 57 consid. 2.2 p. 63). Pour le surplus, 
un changement des parties au procès ("substitution de partie") ne peut avoir lieu 
qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4 1ère phrase CPC), sous 
réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des 
dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4 
2ème phrase CPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_17/2016 du 29 juin 2016 
consid. 2.2). 
 
Lorsqu'il n'est plus possible de rectifier l'inexactitude relative à la désignation 
d'une partie dans la procédure en cours, il ne restera plus au demandeur que la 
possibilité d'introduire une nouvelle action (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_655/2018 du 3 octobre 2019 consid. 4). 
 
2.2 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a déclaré irrecevable la demande 
en ce qui concerne B______. 
 
La requête de conciliation mentionne, une seule partie demanderesse, soit 
H______ SA. Certes, B______ est le signataire de la requête; ce faisant il a 
engagé H______ SA. 
 
Rien ne permet de retenir qu'il aurait entendu être partie à la procédure à titre 
personnel. Au demeurant, alors qu'il n'a pas contesté avoir reçu les convocations 
aux audiences en sa qualité de représentant de l'appelante, il n'a pas fait valoir 
qu'il se considérait également partie et requérait d'être convoqué. 
 
Le courrier du 2 novembre 218 de l'avocat de l'appelante n'a pas porté sur ce 
point, s'étant limité à évoquer la question de la rectification de la qualité de partie 
de la société. A l'audience de la Commission, selon le procès-verbal, le point n'a 
pas non plus été abordé, alors que B______ et son conseil étaient présents. 


- 12/17 - 
 
C/4219/2018 
 
Il appartenait aux appelants de désigner précisément leur qualité de parties 
requérantes dans la requête de contestation du 23 février 2018 voire de demander 
de compléter leur requête sur ce point devant l'autorité de conciliation. L'autorité 
de conciliation avait uniquement pour tâche de tenter de concilier les parties et de 
délivrer, si la conciliation échouait, l'autorisation de procéder aux noms des 
parties désignées dans la requête de conciliation, sans avoir à procéder à d'autres 
démarches. Le Tribunal n'a donc pas constaté les faits de manière incorrecte en 
retenant que la requête du 23 février 2018 avait été déposée par l'appelante seule. 
B______ n'était ainsi pas partie à la procédure. 
 
2.3 Le Tribunal a retenu à bon droit qu'en leur qualité de consorts nécessaires, 
titulaires ensemble d'un même droit, il appartenait aux deux locataires d'agir 
ensemble en justice. 
 
En agissant seule en contestation de congé dès le dépôt de la requête de 
conciliation alors même qu'elle est engagée conjointement avec B______, 
l'appelante était dépourvue de légitimation active. 
 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 
3. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir retenu que les congés n'étaient pas 
nuls. Ils soutiennent que les formulaires de résiliation n'ont pas été signés par des 
personnes habilitées à engager la régie à teneur du Registre du commerce et que la 
procuration établie par J______ SA le ______ 2018 pour mandater leur conseil 
juridique ne pouvait valoir ratification du congé. 
 
3.1 Conformément à l'art. 266l CO, le congé d'un bail d'habitation doit être donné 
par écrit (al. 1) et, lorsqu'il émane du bailleur, au moyen d'une formule agréée par 
le canton (al. 2). Il s'agit dans ce dernier cas de l'exigence d'une forme écrite 
qualifiée (ATF 140 III 54 consid. 2.3). 
 
3.1.1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original 
comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la 
signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 
al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne 
clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, 
notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 
10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 
consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 
consid. 4.1.2). 
 
Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une 
formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de 
forme écrite requise par l'art. 266l CO (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les 
références citées). 


- 13/17 - 
 
C/4219/2018 
 
Lorsque le locataire conteste que tel ait été le cas, il incombe au bailleur de 
démontrer que les formalités prévues par l'art. 266l CO ont été respectées 
(BOHNET, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit 
du bail, 2016, p. 59). 
 
3.1.2 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente 
la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir 
de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers 
(directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du 
commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société 
(art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se 
fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un 
actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 
consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 
20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). 
 
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises 
que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à 
agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. 
En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base 
des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la 
signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son 
nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la 
Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in 
Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 
13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 
et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 
 
3.1.3 Le congé qui ne comporte pas la signature du bailleur ou d'un représentant 
autorisé doit être déclaré nul (art. 266o CO; BOHNET/CONOD, La fin du bail et 
l'expulsion du locataire, 18ème Séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 93; HIGI, 
Zürcher Kommentar, 4ème éd. 1995, n. 25 ad art. 266l CO; CORBOZ, La nullité du 
congé dans le nouveau droit du bail, in Cahiers du Bail 2/94, p. 50). 
 
Cette informalité peut être soulevée en tout temps, y compris dans la procédure 
d'expulsion. L'invocation de la nullité de la résiliation peut toutefois constituer un 
abus de droit (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 
consid. 3.2), notamment lorsque le locataire utilise une institution juridique 
contrairement à son but, pour satisfaire des intérêts qui ne sont pas protégés par la 
norme, ou lorsqu'il se rend compte du vice de forme mais s'abstient de protester 
dans le dessein d'en tirer ultérieurement profit (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4; 138 


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C/4219/2018 
III 401 consid. 2 = SJ 2012 I 446; 137 III 625 consid. 4.3; 135 III 162 
consid. 3.3.1). 
 
Un tel abus a notamment été retenu à l'encontre d'un locataire invoquant la nullité 
d'une hausse de loyer six ans après que cette dernière lui ait été notifiée, au motif 
que la formule officielle n'avait pas été signée à la main, mais à l'aide d'un fac-
similé. Il a été jugé que la formule officielle avait atteint son but d'information dès 
lors que le locataire avait reçu toutes les données utiles pour contester la hausse 
s'il s'y croyait fondé. Alors que l'exigence d'une signature manuscrite devait 
permettre d'authentifier le document, le locataire ne prétendait pas avoir eu le 
moindre doute sur le fait que la formule émanait bien du bailleur. En pareilles 
circonstances, invoquer l'absence de signature manuscrite était constitutif d'un 
abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2 = SJ 2012 I 446). 
 
Se fondant sur l'arrêt précité, le Tribunal fédéral a considéré comme abusif le fait 
d'invoquer la nullité d'un avis comminatoire au motif que seule la lettre adressée 
au mari était signée, contrairement à celle envoyée à l'épouse qui ne l'était pas. 
L'épouse ne pouvait en effet douter du fait que la lettre qui lui était destinée 
provenait bien de la bailleresse et traduisait sa volonté. Cette communication 
répondait dès lors au but poursuivi par l'art. 257d al. 1 CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). 
 
3.2 En l'espèce, les appelants ne contestent pas que J______ SA intervenait dans 
la procédure en qualité de représentante de l'intimée. Les demandes de renvoi des 
audiences de conciliation en particulier ont été contresignées par K______, seul, 
pour le compte de J______ SA, sans que les appelants ne protestent quant à la 
capacité de cette dernière d'intervenir devant l'autorité de conciliation. Le conseil 
des appelants a expressément relevé, lors de l'audience du 28 juin 2019, que 
K______ représentait la bailleresse lors de la procédure de conciliation. A l'appui 
de leur contestation du 1er février 2019, les appelants ont allégué que J______ SA 
avait procédé à la résiliation des baux. Ces éléments suffisent pour retenir que la 
régie disposait, du point de vue des appelants également, du pouvoir de 
représenter l'intimée dans le cadre de la relation de bail et que ce pouvoir 
comportait aussi celui de résilier les baux querellés. 
 
Il convient d'examiner si les congés notifiés le 24 janvier 2018 auraient dû être 
déclarés nuls, faute pour K______ et L______, signataires des congés, de disposer 
d'une signature leur permettant d'engager J______ SA à teneur du Registre du 
commerce. 
 
Il résulte d'une jurisprudence confirmée de la Cour que J______ SA pouvait 
désigner, en vertu des règles relatives à la représentation, des personnes non 
inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective 
pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi des 


- 15/17 - 
 
C/4219/2018 
résiliations litigieuses. Dès lors, le simple fait que ces dernières n'aient pas été 
signées par deux personnes disposant d'un pouvoir de signature selon le Registre 
du commerce ne saurait emporter leur nullité. 
 
En outre, il peut être déduit de la procuration du ______ 2018 signée par deux 
représentants de la régie disposant de la signature collective à deux, qu'en 
mandatant un avocat pour représenter la bailleresse en lien avec la résiliation du 
bail et pour récupérer les locaux, J______ SA confirmait que le pouvoir de résilier 
le bail avait bien été délégué à K______ et L______ à l'interne et valait a priori 
ratification de la mesure, ce que le Tribunal a constaté à juste titre. 
 
En tout état et à cette époque, les appelants n'avaient d'ailleurs pas soulevé le 
moindre argument quant à l'absence de pouvoirs de ces derniers, point qui n'a été 
relevé ni directement dans leur requête du 1er février 2019, ni dans leurs écritures 
responsives sur demande reconventionnelle du 21 juin 2019. La nullité n'a été 
évoquée pour la première fois par les appelants qu'à l'occasion de l'audience du 
28 juin 2019 et des plaidoiries sur la question de la recevabilité de la demande. 
 
La jurisprudence retient que le tiers ne peut en tout cas pas se prévaloir de 
l'absence de pouvoirs du représentant lorsqu'il ne prend connaissance de cette 
circonstance qu'après la ratification par le représenté, le tiers ne s'étant pas trouvé 
dans une situation juridique incertaine au sujet des effets de l'acte en cause 
(ATF 128 III 129 consid. 2b et c p. 136; arrêt du Tribunal fédéral 4A_107/2010 
du 3 mai 2010 consid. 2.5 et 2.6). Tel semble être a priori le cas dans la présente 
espèce. 
 
Cette question de la ratification peut cependant souffrir de rester indécise dès lors 
qu'en se prévalant de la nullité du congé pour faire obstacle au congé et aux 
conclusions reconventionnelles en évacuation prises par l'intimée, les appelants 
commettent un abus de droit. 
 
Il découle du dossier qu'à réception tant du congé que des conclusions en 
évacuation prises par l'intimée à l'appui de sa réponse du 12 avril 2019, les 
appelants n'ont pas interpellé J______ SA pour s'assurer que les signataires des 
congés disposaient des pouvoirs pour engager la régie. Les appelants se sont au 
contraire accommodés de cette situation jusqu'au 28 juin 2019, jour de l'audience 
devant le Tribunal, soit durant plus de dix-sept mois. Ils n'ont en outre pas allégué 
qu'en raison de l'absence d'inscription au Registre du commerce des signataires du 
congé, ils auraient eu des doutes sur le fait que les avis de résiliation provenaient 
de la régie et que cette dernière avait agi pour le compte de l'intimée. Partant, les 
appelants, en se prévalant après la clôture de l'instruction écrite du dossier et plus 
de dix-sept mois après le congé litigieux de l'absence de signature valable portée 
par les représentants de la régie sur les avis de résiliation du 24 janvier 2018 dans 


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le seul but de s'opposer aux conclusions en évacuation, adoptent une attitude 
constitutive d'un un abus de droit. 
 
Pour l'ensemble de ces motifs, le grief de nullité du congé, infondé, doit être 
écarté. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point, de même que le prononcé 
de l'évacuation immédiate des appelants, qui n'a pas fait l'objet de critique 
spécifique. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 1er septembre 2020 par A______ SA et B______ 
contre le jugement JTBL/423/2020 rendu le 29 juin 2020 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/4219/2018. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ 
et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF: RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.