ge_gerichte · ACJC/674/2025 · 2025-06-17 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 juin 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22154/2024 
ACJC/674/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 23 MAI 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 7 mars 2025, 
et 
SI B______/1______ SA et SI B______/2______ SA, sises c/o C______ SA, ______ 
[GE], intimées, représentées par Me Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges-
Favon 14, 1204 Genève. 
 


- 2/14 - 
 
C/22154/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/259/2025 du 7 mars 2025, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure sommaire en protection des cas clairs, a condamné 
A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que tout 
tiers la surface commerciale d'environ 267 m2 située au 1er étage de l'immeuble sis 
rue 3______ no. 4______ et la surface commerciale de 30,50 m2 située au 1er 
étage de l'immeuble sis rue 5______ no. 6______, à Genève (ch. 1 du dispositif), 
a autorisé SI B______/1______ ET 2______ SA à requérir l'évacuation par la 
force publique du précité dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a rappelé que la procédure était 
gratuite (ch. 4). 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'une résiliation 
selon l'article 257d al. 1 CO étaient réunies, le locataire n'ayant pas rendu 
vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. L'exception de 
compensation soulevée par A______ ne pouvait être admise, motifs pris, d'une 
part, de ce que la déclaration de compensation n'avait pas été faite dans le délai 
comminatoire, et, d'autre part, de l'absence de preuves suffisantes de l'existence de 
la créance opposée en compensation. Le cas était ainsi clair. Depuis l'expiration 
du terme fixé, le précité ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à 
rester dans les locaux, de sorte que son évacuation devait être prononcée. Aucun 
sursis à l'exécution de l'évacuation n'a été accordé. 
B. 
a. Par acte expédié le 24 mars 2025 à la Cour de justice, A______, comparant en 
personne, a formé "recours" contre ce jugement, sollicitant son annulation. Il a 
conclu à ce que la Cour, "reconnai[sse] la compensation de [sa] créance et 
suspend[e] toute procédure d'évacuation dans l'attente du règlement du litige 
financier avec son bailleur", constate l'abus de droit de ce dernier et lui ordonne de 
"respecter ses engagements contractuels", et ordonne une expertise financière 
pour évaluer le préjudice subi du fait des entraves à l'exploitation [de son cabinet]. 
Il a produit de nouvelles pièces (n° 1, 7, 8 et 9) et a formé de nouveaux allégués. 
b. Dans leur réponse du 1er avril 2025, SI B______/1______ SA et SI 
B______/2______ SA ont conclu à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à la 
confirmation du jugement entrepris. 
Elles ont versé à la procédure une nouvelle pièce (n° 1). 
c. A______ n'a pas fait usage de son droit de réplique. 
d. Les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 29 avril 2025 de ce 
que la cause était gardée à juger. 


- 3/14 - 
 
C/22154/2024 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. SI B______/2______ SA est titulaire d'un droit de superficie, inscrit au Registre 
foncier, sur l'immeuble sis rue 5______ no. 6______; SI B______/1______ SA 
est pour sa part titulaire d'un droit de superficie sur l'immeuble sis rue 3______ 
no. 4______ à Genève. 
b. Le 12 mai 2022, SI B______/1______ SA et SI B______/2______ SA, 
bailleresses, d'une part, et A______, locataire, d'autre part, ont conclu un contrat 
de bail à loyer portant sur la location d'une surface d'environ 267 m2 située au 1er 
étage de l'immeuble sis rue 3______ no. 4______ et d'une surface d'environ 
33,50 m2 située au 1er étage de l'immeuble sis rue 5______ no. 6______. Les 
locaux étaient destinés à l'usage d'un cabinet médical (centre métabolique et de la 
douleur). 
Le contrat a été conclu pour une durée de 10 ans, du 1er octobre 2022 au 
30 septembre 2032. 
Les parties sont convenues d'une clause d'échelonnement, le montant annuel du 
loyer étant fixé à 165'298 fr. (loyer net de 148'740 fr., acompte de charges de 
4'740 fr. et TVA à 7.7% de 11'818 fr.), soit 13'774 fr. 80 par mois, du 1er octobre 
2022 au 30 septembre 2023, à 178'118 fr. 60 par an, soit 14'843 fr. 20 par mois, 
du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et à 187'734 fr. par année, soit 
15'644 fr. 50 par mois, dès le 1er octobre 2024. 
Le contrat comporte des clauses particulières (A à X), signées par le locataire. 
Une convention relative au service de chauffage et d'eau chaude, de même qu'une 
annexe relative aux travaux, ainsi que les conditions générales pour les locaux 
commerciaux, édition 2010, ont été annexées au bail et signées par le locataire. 
L'art. 1 ch. 4 desdites conditions générales prévoit ce qui suit : "Le loyer et les 
provisions ou forfaits pour les frais accessoires sont payables par mois d'avance. 
Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une 
mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite lui impartissant 
un délai de paiement de dix jours au minimum, le bailleur peut exiger que le loyer 
et les provisions ou forfaits pour les frais accessoires soient acquittés 
trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la 
mise en demeure ou que des sûretés ou des sûretés complémentaires à la garantie 
fournie à la conclusion du bail lui soient fournies à concurrence d'un montant 
équivalent à six mois de loyer". 
c. Les parties ont également conclu, le 12 mai 2022, trois autres contrats de bail, 
portant respectivement sur la location d'une surface d'environ 163 m2 située au 1er 
étage de l'immeuble sis rue 5______ no. 7______, d'une surface d'environ 
248,50 m2 située au 1er étage de l'immeuble sis rue 3______ no. 8______, ainsi 


- 4/14 - 
 
C/22154/2024 
que d'une surface d'environ 254 m2 située au 1er étage de l'immeuble sis 
rue 5______ no. 9______. 
d. Par avis comminatoire du 13 février 2024, les bailleresses ont mis en 
demeure le locataire de leur régler dans les 30 jours le montant de 96'018 fr. 90 à 
titre d'arriéré de loyers et de charges pour les mois de janvier et février 2024, 
comprenant 24'932 fr. 20 s'agissant des locaux sis au 1er étage de l'immeuble 
rue 3______ no. 8______, 29'796 fr. 70 s'agissant des locaux sis au 1er étage de 
l'immeuble rue 3______ no. 4______/rue 5______ no. 6______, 17'236 fr. 60 
s'agissant des locaux sis au 1er étage de l'immeuble rue 5______ no. 7______, et 
25'576 fr. 50 s'agissant des locaux sis rue 5______ no. 9______, sous déduction 
d'un acompte de 1'523 fr. 10. Elles l'ont informé de leur intention, à défaut de 
paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail 
conformément à l'art. 257d CO. 
Les bailleresses ont pour le surplus avisé le locataire qu'à défaut de paiement des 
montants précités dans un délai de 10 jours, elles exigeraient, dès le 1er mars 2024, 
le versement des mensualités par trimestre d'avance. 
La mise en demeure a été adressée au locataire par pli recommandé et par courrier 
A+. Une copie de celle-ci a été expédiée au conseil du locataire. 
e. Par pli du 7 mars 2024 envoyé par courrier A+ au locataire, dont une copie a été 
réservée à son conseil, les bailleresses, constatant qu'aucun montant n'avait été 
versé à la suite de sa mise en demeure précitée, ont exigé le paiement du loyer par 
trimestre d'avance des locaux en cause. 
f. Par courriel du 14 mars 2024, le locataire a déclaré compenser les loyers des 
mois de janvier et février 2024 avec le solde de la participation des bailleresses au 
coût des travaux, soit 35'000 fr., d'une part, et avec sa créance en remboursement 
des loyers versés "du 1er jour de l'entrée en vigueur des baux au 19 décembre de la 
même année". Il a précisé que dans la mesure où les bailleresses connaissaient tant 
la nature que le fondement et l'ampleur de la créance précitée, elle n'était pas 
détaillée ni motivée plus avant. 
g. Par pli recommandé et courrier A+ du 4 juin 2024, les bailleresses ont derechef 
mis en demeure le locataire de s'acquitter de la somme totale de 146'313 fr., soit 
37'398 fr. 30 s'agissant des locaux sis rue 3______ no. 8______, 44'695 fr. 05 
s'agissant des locaux sis rue 3______ no. 4______, 25'854 fr. 90 s'agissant des 
locaux sis rue 5______ no. 7______, et 38'364 fr. 75 s'agissant des locaux sis 
rue 5______ no. 9______. Elles l'ont informé de leur intention, à défaut de 
paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail 
conformément à l'art. 257d CO. 
Copie de ces correspondances a été adressée au conseil du locataire. 


- 5/14 - 
 
C/22154/2024 
h. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, les bailleresses, ont, par avis officiel du 16 juillet 2024, 
résilié l'ensemble des baux pour le 31 août 2024. 
i. Par requête expédiée le 24 septembre 2024, les bailleresses ont introduit au 
Tribunal une action en évacuation, assortie de mesures d'exécution directes du 
jugement d'évacuation, en protection des cas clairs. 
 
j. A l'audience du Tribunal du 13 janvier 2025, les bailleresses ont persisté dans 
leurs conclusions. Elles ont produit un décompte actualisé du compte du locataire 
dont il résulte que le montant de l'arriéré de loyer, pour l'ensemble des locaux, 
s'élevait à 152'582 fr. 10 au 10 janvier 2025. 
Le locataire a contesté les montants réclamés, de même que la clarté du cas. Il 
s'est opposé à son évacuation. Il a versé à la procédure un chargé de pièces, dont il 
ressort notamment que le congé pour défaut de paiement a été contesté devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Cette procédure est 
pendante. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_388/2016 du 
15 
mars 
2017 
consid. 
1; 4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 
est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 
signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 
principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 
trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 
239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 


- 6/14 - 
 
C/22154/2024 
En l'espèce, l'appelant conteste la validité du congé, motif pris de la compensation 
qu'il a excipée. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. La voie de 
l'appel est donc ouverte contre le prononcé de l'évacuation. 
En revanche, contre les mesures d'exécution, seule la voie du recours est ouverte 
(art. 309 let. a CPC). Celles-ci ne sont toutefois pas remises en cause par 
l'appelant. 
1.2.1 L'appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la deuxième instance 
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 
al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en 
procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est le cas des 
procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). 
En l'espèce, l'appel a été formé dans le délai prescrit par la loi. 
Si un appel est interjeté en lieu et place d'un recours, ou vice-versa, la conversion 
est admise si les conditions de recevabilité de la voie de droit correcte sont 
réunies, si l'acte peut être converti dans son entier, si la conversion ne porte pas 
atteinte aux droits de la partie adverse et si l'erreur ne résulte pas d'un choix 
délibéré de la partie représentée par un avocat de ne pas suivre la voie de droit 
mentionnée au pied de la décision de première instance ou d'une erreur grossière 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_145/2021 du 27 octobre consid. 5.1; 5A_46/2020 
du 17 novembre 2020 consid. 4.1). 
1.2.2.1 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel doit être motivé. 
La motivation est une condition légale de recevabilité qui doit être examinée 
d'office. Afin de respecter cette exigence, l'appelant doit démontrer le caractère 
erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui 
suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des 
pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_61/2016 du 10 mai 2016 consid. 4). 
Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se 
présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant 
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision 
attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des 
arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir 
que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la 
décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la 
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient 
déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée 


- 7/14 - 
 
C/22154/2024 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne 
contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle 
ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait 
pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en 
matière (arrêts du Tribunal fédéral 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 
2.2; 4A_97/2014 déjà cité consid. 3.3). Ni la maxime inquisitoire ni le devoir 
d'interpellation du juge n'interdisent de refuser d'entrer en matière sur un recours 
irrecevable 
faute 
de 
motivation 
suffisante 
(arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_203/2013 du 6 juin 2013 consid. 3.2 et les arrêts cités). 
1.2.2.2 En l'espèce, l'appelant a conclu à l'annulation de la décision querellée. 
Dans son acte, il a explicité les reproches formulés à son encontre de manière 
précise, soit notamment l'absence de prise en compte de la compensation 
invoquée. 
Ainsi, et contrairement à ce que soutient l'intimée, l'appel est suffisamment 
motivé. 
Par ailleurs, on ne voit à priori pas en quoi la conversion de recours en appel 
nuirait aux intérêts de l'intimée. 
L'appel est ainsi recevable. 
1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 
2011 consid. 5.3.2). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les parties ont produit des pièces nouvelles et l'appelant a pris de nouvelles 
conclusions. 
2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions 
de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne 
sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les 
invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne 
sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la 
première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer 
dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du 
bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense 


- 8/14 - 
 
C/22154/2024 
en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque 
et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des 
débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette 
ou 
de 
la 
compensation, 
faits 
destructeurs 
(arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.2). De même, c'est en première instance 
que le locataire doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que 
le bailleur allègue lui avoir adressée (ATF 142 III 462 consid. 3.3.2). 
En ce qui concerne les vrais nova, le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui a 
succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas 
produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les 
produire devant le premier juge. En effet, dans les procédures en protection des 
cas clairs, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en 
première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du 
tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de 
l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 
4.2.2; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 4A_312/2013 du 17 octobre 
2013 consid. 3.2). 
2.2 En l'espèce, les pièces nouvellement produites par l'appelant sont soit 
antérieures à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal, soit ne 
sont pas datées et ont été établies par l'appelant. Elles sont par conséquent 
irrecevables, de même que les allégués de fait s'y rapportant. Elles ne sont en tout 
état pas déterminantes pour l'issue du litige. 
La pièce nouvelle produite par l'intimée est irrecevable et n'est pas pertinente pour 
l'issue du litige. 
2.3 La demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à l'art. 227 al. 1 
CPC sont remplies et que si la modification repose sur des faits ou moyens de 
preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). 
2.4 En l'espèce, les conclusions de l'appelant en constatation d'abus de droit et en 
mise en œuvre d'une expertise sont nouvelles et partant irrecevables. 
3. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257 CPC et 257d CO en 
déclarant recevable la requête en protection du cas clair et en prononçant son 
évacuation. Il reproche aux premiers juges de ne pas avoir admis la compensation 
invoquée. 
3.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion pour le retard dans le 
paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de 
l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de 
l'art. 257d CO qu'aux règles procédurales de l'art. 257 CPC. 


- 9/14 - 
 
C/22154/2024 
La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l'art. 257d 
CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus 
brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). 
3.2. La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 
620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 
2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 
consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). 
3.2.1. Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions 
suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être 
immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne 
sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 
CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de 
la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 
462 consid. 3.1 p. 465; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 
3.2.2. La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives. 
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent 
être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 
rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 
s'agit pas d'une preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine 
(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit 
pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes 
(substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 
sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 
irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 
620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). 
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au 
cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base 
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 
III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. 
toutefois l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et 
les références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 
norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 
rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 


- 10/14 - 
 
C/22154/2024 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non 
publié in ATF 138 III 620). 
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 
jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 
l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 
3.2.3. Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 
CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit 
vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En 
effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, 
puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 
(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de 
l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 
462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 
sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). 
L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer initial 
et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à l’action 
postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 4.1). 
3.2.4. Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de 
prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), 
conformément aux exigences de l'art. 257 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.3). En revanche, il incombe au locataire 
d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des 
exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-
créance (arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3; 
4A_574/2022 précité consid. 3.4). 
3.3.1 Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 
CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit 
vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En 
effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, 
puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 
(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). La résiliation ne doit être 
ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent 
également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 
515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.3; sur la notification de l'avis 


- 11/14 - 
 
C/22154/2024 
comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 
21 novembre 2022 consid. 4.1). 
Le congé est inefficace notamment si le congé a été notifié avant l'expiration du 
délai comminatoire, si le locataire a payé l'arriéré de loyer dans le délai 
comminatoire, si le loyer n'est pas échu, et si le loyer initial est nul faute d'avoir 
été communiqué au moyen du formulaire officiel et ce jusqu'à ce que le loyer soit 
fixé judiciairement (LACHAT ET AL., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 879 ss). 
3.3.2 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée 
existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer 
(art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant 
l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_574/2022 précité consid. 3.4; 4A_157/2021 du 15 juin 2021 
consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). 
Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même 
contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue 
et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO; arrêts du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 
2 novembre 2020 consid. 4.2; 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Même 
une créance contestée peut être opposée en compensation (ATF 119 II 241 consid. 
6b/bb). 
La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_574/2022 précité consid. 3.4). L'obligation du juge 
de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait 
prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté 
du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir 
l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des 
règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher 
la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la 
procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine p. 466, 
qui laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance 
contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du 
séjour indu du locataire dans l'objet loué. Si une procédure relative à la contre-
créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de 
suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre 
procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se 
justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de 
loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’est pas en 
droit de retenir toute ou partie du loyer échu ; il n’a en principe que la possibilité 
de consigner le loyer, l’art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l’art. 82 
CO. Il est donc dans son tort s’il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le 
Tribunal fédéral à exclure la possibilité d’opposer en compensation une créance 


- 12/14 - 
 
C/22154/2024 
fondée sur les défauts de la chose louée. Si le locataire se décide à compenser 
avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_140/2014 précité consid. 5.2; 4A_472/2008 du 26 janvier 
2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). 
3.4 Dans le présent cas, il est constant que l'intimée a adressé une première mise 
en demeure, le 13 février 2024, à l'appelant de s'acquitter d'un arriéré de loyer 
relatif aux mois de janvier et février 2024, assortie d'un avis de ce que le loyer 
serait payable par trimestre d'avance à défaut de paiement de celui-ci, que la dette 
n'a pas été payée dans le délai de dix jours fixé et que le loyer était dû par 
trimestre d'avance, dès le 1er mars 2024. L'appelant a, dans le délai comminatoire, 
excipé de compensation, d'une part à hauteur de 35'000 fr., à titre de participation 
alléguée de l'intimée au coût de travaux et, d'autre part, avec une somme non 
chiffrée en remboursement de loyers depuis le début du bail. 
Il n'est pour le surplus pas contesté que l'intimée a, par avis comminatoire du 
4 juin 2024, mis en demeure l'appelant de s'acquitter tant de l'arriéré de loyer que 
des loyers dus par trimestre d'avance. Il ne résulte pas de la procédure que 
l'appelant aurait, à nouveau, excipé de compensation à la suite de cette seconde 
mise en demeure, dans le délai de grâce. Par ailleurs, et comme l'a retenu à bon 
droit le Tribunal, l'appelant n'a pas prouvé les contre-créances opposées en 
compensation. En effet, s'agissant de la somme de 35'000 fr. alléguée à titre de 
participation de l'intimée à des travaux, l'appelant n'a pas explicité le contexte 
dans lequel cette participation serait due, ni n'a fourni de précisions quant à son 
montant. Il en va de même de la somme non chiffrée à titre de remboursement de 
loyers. L'appelant n'a par ailleurs pas allégué avoir initié une procédure en 
réduction de loyer et/ou en paiement de dommages-intérêts, afin de faire constater 
l'existence de sa (ses) créance(s). Ainsi, l'appelant n'a pas démontré, ni même 
rendu vraisemblable, qu'il disposerait d'une créance à l'encontre de l'intimée. 
Même à considérer l'alléguée créance de 35'000 fr., il n'est pas prouvé que celle-ci 
serait exigible; en tout état, elle ne suffirait pas à compenser la totalité de la 
créance de l'intimée, de sorte qu'elle ne pourrait faire obstacle à la demeure de 
l'appelant. 
Au vu de l'ensemble de ce qui précède, le contrat de bail a été résilié 
conformément aux exigences légales, de sorte le congé est efficace. C'est par 
conséquent à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelant ne disposait plus 
d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux et que son évacuation 
devait être ordonnée. 
3.5 L'appel se révèle ainsi infondé et le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 


- 13/14 - 
 
C/22154/2024 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens 
dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 
182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 
 
 


- 14/14 - 
 
C/22154/2024 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 mars 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/259/2025 rendu le 7 mars 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/22154/2024-3-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.