ge_gerichte · C/11880/2012 · 2014-08-06 · fr

CONTESTATION DU CONGÉ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER | CO.271a.2; CO.271

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 06.08.2014 C/11880/2012

C/11880/2012
ACJC/934/2014
du 06.08.2014
sur JTBL/1417/2013 ( OBL
)
, MODIFIE
Descripteurs
:
CONTESTATION DU CONGÉ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes
:
CO.271a.2; CO.271
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/11880/2012
ACJC/934/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MERCREDI 6 AOÛT 2014
Entre
A______
et
B______
, domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 décembre 2013, représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils élisent domicile,
et
C______
, domicilié ______ (VD), intimé, comparant par Me Laurent Schuler, avocat, rue du Petit-Chêne 18, case postale 5111, 1002 Lausanne, en l'étude duquel il fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/1417/2013
du 5 décembre 2013, communiqué pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié par C______ à A______ et B______ par avis officiel du 21 mai 2012 concernant l'appartement de cinq pièces n° 434 au 3ème étage de l'immeuble ______, à Genève (ch. 1 du dispositif), reporté les effets de ce congé au 31 octobre 2012 (ch. 2), et octroyé à A______ et B______ une unique prolongation de bail d'un an et cinq mois échéant le 31 mars 2014, ces derniers étant autorisés à résilier le bail en tout temps durant la prolongation, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3).
Le Tribunal a également rejeté la demande de baisse de loyer formée par les locataires, sujet qui n'est plus litigieux en appel.
En substance, les premiers juges ont retenu, s'agissant de la résiliation du bail, que le motif du congé avancé par le bailleur avait été démontré à satisfaction de droit et qu'il n'y avait pas de disproportion évidente entre les intérêts divergents des parties, notamment au vu de leur situation personnelle ou financière respectives, de sorte que le congé notifié était valable. Ils n'ont pas examiné le grief tiré de la protection découlant de l'art. 271a al. 2 CO.
S'agissant de la prolongation du bail, le Tribunal a retenu que bien que les locataires louaient l'appartement litigieux depuis environ douze ans, ils disposaient de moyens financiers leur permettant de rechercher un appartement avec une limite de loyer élevée, étant précisé qu'ils n'alléguaient pas de conséquences pénibles autres que celles liées à tout déménagement. Les locataires n'avaient pas suffisamment démontré avoir entrepris, durant un an et demi, toutes les démarches nécessaires pour trouver une solution de relogement et avaient, de fait, d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation d'une année en raison de la durée de la procédure. Le besoin du bailleur était sérieux et concret de sorte que, compte tenu de l'ensemble des circonstances, il apparaissait qu'une unique prolongation de bail d'un an et cinq mois conciliait de manière équitable les intérêts opposés des parties.
b.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 23 janvier 2014, A______ et B______ forment appel de ce jugement, dont ils demandent l'annulation des chiffres 1 et 3 (premier §). Ils concluent, principalement, à l'annulation du congé qui leur a été notifié par B______ le 21 mai 2012 et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 octobre 2016.
Ils font valoir des faits nouveaux et produisent à cet égard un échange de courriels avec C______ intervenu entre le 20 novembre et le 9 décembre 2013.
c.
C______ s'en rapporte à l'appréciation de l'autorité de céans s'agissant de la recevabilité de l'appel et conclut au rejet de celui-ci, ainsi qu'à la confirmation du jugement entrepris.
d.
Les parties ont été informées par pli du greffe de la Cour du 27 mars 2014 que la cause était gardée à juger, les locataires n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique.
B.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
A______ et B______, locataires, ont conclu le 13 octobre 1999 avec D______, propriétaire, un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de cinq pièces n° 434 au 3
ème
étage de l'immeuble ______, à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an et quinze jours, du 16 octobre 1999 au 31 octobre 2000, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, le préavis de résiliation étant de 3 mois.
Le loyer annuel, charges comprises, a été fixé à 38'400 fr., soit 3'200 fr. par mois, sans être modifié depuis.
b.
Au décès de D______, à une date que les éléments à la procédure ne permettent pas d'établir, la propriété de l'appartement a été transférée à son fils, C______.
Ce dernier habite une villa, dont il est propriétaire, au ______ à Lutry (Vaud).
c.
B______ est employé par le BIT et perçoit un revenu mensuel de l'ordre de 14'000 fr. Son épouse, A______, travaille comme architecte d'intérieur indépendante; elle a gagné 9'000 fr. en 2012.
Les enfants de A______ et B______, âgés de 21 et 23 ans, étudient à Londres mais retournent régulièrement chez leurs parents, notamment pour les vacances.
C______ travaille en tant qu'ingénieur civil sur les hauts de Lausanne, activité dont il tire des revenus de l'ordre de 90'000 fr. par année. Il est propriétaire d'un appartement à Loèche-les-Bains (Valais), loué occasionnellement pendant les périodes de vacances.
d.
Par courriel du 6 janvier 2009 (en anglais) adressé à B______, C______ a confirmé aux locataires qu'il était le propriétaire du logement sis ______, et que ces derniers devaient désormais s'adresser directement à lui, ce que la régie a confirmé.
e.
Par courriel du 23 novembre 2009, le bailleur a informé (en anglais) les locataires qu'au vu du montant important des charges de l'appartement, deux options s'offraient à lui, soit augmenter le loyer, soit vendre l'appartement après que les locataires auraient trouvé un objet de remplacement convenable ce à quoi il apporterait son aide. Il demandait l'avis des locataires à ce sujet avant de prendre une décision, afin que les deux parties puissent trouver une solution tenant compte de leurs intérêts mutuels.
Un échange de courriels (en anglais) s'est ensuivi, au sujet du montant des charges relatives à l'immeuble et des frais de régie.
Le bailleur a exposé, dans un courriel du 10 décembre 2009, que les charges s'élevaient à 3'500 fr. par trimestre, ou 1'167 fr. par mois, sans les frais de chauffage, de sorte que le loyer aurait en principe dû s'élever à 5'000 fr. par mois; comme les charges étaient élevées, il songeait à vendre l'appartement et demandait l'avis des locataires ("
Since the charges are really pretty high, I am thinking of selling. What is your take on this
?"). B______ a répondu le 7 janvier 2010 en indiquant qu'il pensait comprendre que C______ proposait d'augmenter le loyer à 5'000 fr. charges comprises, proposition de nouveau loyer qu'il ne pouvait accepter ("
From this, I now understand that you are proposing the increase of the rent to about 5000 fr. per month including charges.
I do not think that I can agree with the proposed new rent
"). C______ a alors précisé, par courriel du 7 janvier 2010, souhaiter augmenter le loyer pour le fixer entre 4'000 fr. et 5'000 fr. par mois, faute de quoi il ne serait pas en mesure de supporter les charges et devrait considérer la vente de l'appartement ("
I would like to increase it between 4000 and 5000.
Otherwise, I do not have the means so sustain the costs and will need to think about selling
").
Par courriel du 8 janvier 2010, B______ a répondu qu'il souhaitait examiner plus avant la proposition et prendre l'avis de ses amis. Il s'est à nouveau adressé le 18 janvier 2010, par courriel, au bailleur en lui faisant part des avis recueillis et en lui résumant les informations qu'il avait réunies s'agissant de la pratique à Genève en matière d'augmentation de loyer. Il a conclu en indiquant espérer que les règles et pratique locales seraient suivies pour la modification du loyer, tout en précisant qu'il apprécierait de recevoir plus d'informations ("
I do hope that we could follow the local rules and practice in the review of the rent and I would appreciate receiving further information
").
Les pièces produites ne font pas état de messages ultérieurs.
f.
Par courriel du 26 avril 2011, le bailleur a indiqué aux locataires vouloir, à la fin de l'année, rénover l'appartement et augmenter le loyer, ce qu'il n'a pas fait.
g.
Par avis de résiliation du 21 mai 2012, C______ a résilié le bail pour le
15 septembre 2012 "
ou à convenir avec les locataires
", au motif qu'il allait démolir prochainement sa maison près de Lausanne pour faire construire un immeuble sur la parcelle, et qu'il avait besoin d'une résidence durant les travaux.
h.
Le permis de construire un immeuble de cinq logements au ______ a été délivré le 16 avril 2012 par la commune de Lutry (Vaud). B______ s'est réservé un appartement. Les travaux de démolition de la villa de Lutry devaient débuter idéalement en août 2013, mais au plus tard dans les deux ans dès l'entrée en force de l'autorisation de construire, soit avant le 16 avril 2014. Si aucune solution n'était trouvée avec les locataires d'ici là, C______ envisageait d'aller habiter à Loèche-les-Bains; il estimait le trajet entre son lieu de résidence et son lieu de travail à Lausanne à environ trois heures. La durée des travaux était estimée à seize mois.
Il n'est pas établi que C______ disposerait d'un autre bien immobilier dans la région lémanique que l'appartement des locataires.
i.
A______ et B______ ont effectué de nombreuses recherches sur Internet et ont reçu par courriels diverses offres d'appartements à louer. Ils ont, à teneur des indications manuscrites figurant sur les offres produites, notamment considéré que les appartements suivants n'étaient pas convenables : divers appartements de 90 m2 (trop petits), appartement de six pièces de 144 m2 d'un loyer mensuel de 3'500 fr. plus 300 fr. de charges (trop cher), appartement de quatre pièces de 112 m2 d'un loyer mensuel de 3'050 fr. (seulement deux chambres), appartement de 5 pièces et demi de 120 m2 d'un loyer de 2'950 fr. plus 230 fr. de charges (pas de parking et pas de cave), un appartement de quatre pièces et demi de 106 m2 d'un loyer de 3'500 fr. (trop petit), appartement de cinq pièces de 105 m2 avec un loyer mensuel de 3'170 fr. plus 250 fr. de charges et 160 fr. de parking (trop cher), appartement de six pièces de 107 m2 pour un loyer net de 3'400 fr. (trop cher et pas de parking).
C. a.
A______ et B______ ont contesté le congé en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée le 30 octobre 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal, par requête déposée au greffe le 14 juin 2012.
Les locataires ont conclu, s'agissant des faits encore litigieux en appel, à l'annulation du congé du 21 mai 2012, et, subsidiairement à ce que les effets du congé soient repoussés au 31 octobre 2012 ainsi qu'à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
b.
C______ a conclu, principalement, à la validation de la résiliation et au refus de toute prolongation du bail et, subsidiairement, à ce qu'une prolongation du bail de six mois soit accordée aux locataires.
c.
Lors de l'audience de débats principaux du 25 juin 2013 devant le Tribunal, C______ a indiqué ne pas avoir encore fait de recherches pour se loger sur Lausanne. Il a confirmé qu'il ne s'agissait pas d'un problème de loyer, précisant être prêt à relouer l'appartement aux locataires aux mêmes conditions après qu'il ait pu emménager dans son nouvel appartement.
C______ a expliqué qu'il ne bénéficiait d'aucune aide de son employeur pour trouver une solution de relogement. Il avait fait des recherches d'appartement de cinq pièces dans la même gamme de prix mais n'avait rien trouvé.
d.
Dans leurs plaidoiries finales du 4 octobre 2013, les locataires ont persisté dans leurs conclusions s'agissant du congé ainsi que de la prolongation du bail. Ils ont précisé avoir entrepris de nombreuses recherches pour trouver une solution de relogement, demeurées vaines, et ont produit à ce sujet des listes d'appartements à louer.
Par mémoire du 11 octobre 2013, le bailleur a persisté dans ses conclusions du
23 avril 2013 et a produit un courriel du 23 juillet 2013 adressé aux locataires par lequel il leur transmettait des annonces d'appartements à louer.
La cause a été gardée à juger à réception des conclusions du bailleur.
e.
Par courriel du 20 novembre 2013, C______ a informé les locataires qu'il souhaitait visiter l'appartement et prendre des photographies. Sur question des locataires, il a répondu par courriel du 29 novembre 2013 que deux de ses connaissances étaient intéressées à acheter l'appartement, qu'elles souhaitaient visiter et dont elles voulaient montrer les photographies à leurs épouses respectives.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
,
136 III 196
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1). Le
dies a quo
court dès la fin de la procédure judiciaire, soit la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral
4A_187/2011
du 9 juin 2011 et
4A_189/2011
du 4 juillet 2011).
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 38'400 fr., de sorte que la valeur litigieuse (3 x 38'400 fr. = 115'200 fr.) est largement supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2
Interjeté dans les délais (art. 142 al. 1 et 145 al. 1 let. c CPC) et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 311 al. 1 CPC), l'appel est en l'espèce recevable.
2. 2.1
L'autorité d'appel revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen
(art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n
os
2314 et 2416; Retornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, n° 121, p. 392).
Les faits sont établis d'office (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC).
2.2
Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient l'être devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).
En l'espèce, les pièces nouvelles produites par les appelants, faisant état de faits survenus postérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal, sont recevables.
3.
Les locataires invoquent en premier lieu la protection découlant de l'art. 271a
al. 2 CO, au motif que le bailleur avait tenté d'augmenter le loyer en 2009 et que, ayant essuyé une fin de non-recevoir de leur part, il avait finalement renoncé à ses prétentions.
3.1
A teneur de l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure (ch. 1), a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2), a renoncé à saisir le juge (ch. 3), a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire (ch. 4). Cette disposition est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention découlant du bail (art. 271a al. 2 CO).
La notion de procédure en relation avec le bail doit être interprétée largement (ATF
120 II 112
). Il peut s'agir d'une opposition à hausse de loyer, d'une demande d'exécution de travaux, ou d'une contestation relative aux frais de chauffage.
L'annulation du congé suppose que dans les trois années qui l'ont précédé, les parties se soient trouvées en litige et qu'elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral
4A_383/2012
du 9 octobre 2012 consid. 4). L'entente au sens de l'art. 271a al. 2 CO est un arrangement amiable par lequel les parties règlent un différend de manière définitive (arrêt du Tribunal fédéral
4A_671/2012
du 6 mars 2013 consid. 3.1). Cela suppose que le bailleur et le locataire ont passé une transaction écrite concernant une prétention relevant du bail mettant fin à un différend (arrêt du Tribunal fédéral
4A_46/2010
du 27 avril 2010 consid. 4.2). L'annulation est donc exclue si l'une des parties a accepté aussitôt et sans discussion une prétention annoncée par l'autre partie (ATF
130 III 563
consid. 2.1).
3.2
En l'espèce, le bailleur a informé, par courriel du 23 novembre 2009, les locataires qu'au vu du montant important des charges de l'appartement, deux options s'offraient à lui, soit augmenter le loyer, soit vendre l'appartement.
Dans un courriel subséquent, du 10 décembre 2009, le bailleur a précisé qu'en raison des charges trimestrielles s'élevant à 3'500 fr., il estimait que le loyer aurait dû s'élever à 5'000 fr. par mois, ce à quoi les locataires ont répondu qu'une proposition de nouveau loyer mensuel de 5'000 fr. ne pourrait être acceptée. Par courriel du 8 janvier 2010, les locataires ont indiqué vouloir examiner plus avant la proposition et demander l'avis de leurs amis. Le 18 janvier 2010, les locataires ont, par courriel, fait part au bailleur des avis recueillis; ils ont conclu en indiquant espérer que les règles et pratique locales seraient suivies pour la modification du loyer, et souhaitaient être tenus informés. A teneur du dossier, il n'y a pas eu de réponse à ce message, le bailleur n'ayant finalement pas augmenté le loyer.
Il résulte de cet échange de courriels qu'il n'y a pas eu de différend, relatif à une augmentation de loyer, pour le règlement définitif duquel les parties auraient pris par écrit un arrangement amiable. Les courriels précités font état de discussions et d'échanges de vues entre le bailleur et les locataires, au sujet d'une éventuelle augmentation de loyer envisagée par le bailleur, et au sujet de laquelle ce dernier souhaitait avoir l'avis de ses locataires. Que ces derniers aient indiqué ne pas pouvoir accepter une augmentation portant leur loyer mensuel à 5'000 fr., montant envisagé par le bailleur, n'est pas suffisant pour retenir l'existence d'un litige. En effet, le bailleur n'avait pas formellement notifié d'augmentation de loyer, de sorte que les locataires ne se sont pas opposés à une prétention du bailleur relevant du bail, au sens de l'art. 271a al. 2 CO.
Partant, les appelants ne peuvent se prévaloir de la protection de l'art. 271a CO.
4.
Les appelants font ensuite grief aux premiers juges d'avoir retenu que le motif du congé avait été démontré à satisfaction de droit et qu'il n'y avait pas de disproportion évidente entre les intérêts divergents des parties. Ils soutiennent que le motif invoqué par le bailleur n'était manifestement qu'un prétexte, ce dernier voulant en réalité relouer l'appartement plus cher à un tiers ou le vendre. Le congé consacrerait en outre une disproportion manifeste des intérêts en présence dès lors que, étant locataires depuis quinze ans, ils se verraient mis à la porte de chez eux afin que le propriétaire puisse y emménager pour une durée extrêmement limitée, voire pas du tout, selon la durée de la procédure, de la prolongation et de l'éventuelle procédure d'évacuation qui devrait encore suivre.
4.1
Dans un bail à durée indéterminée, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance en respectant le délai de congé
(cf. art. 266a CO). Toutefois, la résiliation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).
4.1.1
L'art. 271 CO prohibe le congé purement chicanier, ne répondant à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, dont le motif n'est qu'un prétexte (ATF
138 III 59
consid. 2.1;
136 III 190
consid. 2). Les cas typiques d'abus de droit (utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient également l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF
136 III 190
consid. 2,
135 III 112
consid. 4.1,
120 II 105
consid. 3).
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319; Commentaire USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271
al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral
4C.85/2006
du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2).
4.1.2
Pour déterminer si la résiliation est conforme aux règles de la bonne foi, il faut se placer au moment où elle a été signifiée. Si le motif légitime pour lequel le bail a été résilié disparaît par la suite, la résiliation ne peut pas devenir
a posteriori
contraire à la bonne foi (ATF
138 III 59
consid. 2.1
in fine
; arrêts du Tribunal fédéral
4C.333/1997
du 8 mai 1998 consid. 3b, in CdB 1998 p. 104, traduit in MRA 1999 46, et
4A_454/2012
du 10 octobre 2012 consid. 2.5). Rien n'interdit en outre de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêts du Tribunal fédéral
4A_623/2010
du 2 février 2011 consid. 2.4 et
4A_155/2013
du 21 octobre 2013 consid. 2.3).
Sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit, la loi ne fixe pas de délai pour alléguer des motifs de résiliation ordinaire : de nouveaux faits et moyens de preuve peuvent être apportés jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 et art. 247 al. 2 let. a en relation avec l'art. 232 al. 2 let. c CPC; ATF
138 III 59
consid. 2.3).
4
.1.3
Le but de la réglementation de l'art 271 CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particulièrement pénible (ATF
136 III 190
consid. 2,
132 III 737
consid. 3.4.2,
120 II 31
consid. 4a; arrêts du Tribunal fédéral
4A_300/2010
du 2 septembre 2010 consid. 4.3,
4A_414/2009
du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et
4A_322/2007
du 12 novembre 2007 consid. 6,
ACJC/1292/2008
du 3 novembre 2008; Lachat, in Commentaire Romand du code des obligations I, n° 6 ad art. 271).
4.1.4
En l'espèce, le congé a été notifié par l'intimé aux appelants le 21 mai 2012, avec effet au 31 octobre 2012 (cf. consid. 2 non contesté du jugement entrepris). La résiliation était motivée par le souhait de l'intimé d'habiter l'appartement loué, dont il est propriétaire, durant la période de travaux de démolition de sa maison sise à Lutry (Vaud) et la construction, à la place, d'un immeuble dans lequel il s'était réservé un appartement.
L'appelant a établi avoir obtenu, le 16 avril 2012, un permis de construire pour le projet précité, valable deux ans, soit jusqu'au 16 avril 2014. Le congé litigieux a été notifié immédiatement après réception de l'autorisation précitée. Le motif invoqué par le bailleur, à savoir le besoin d'occuper l'appartement sis à Genève durant les seize mois nécessaires à la démolition de sa villa de Lutry et à la construction de son nouvel appartement, était dès lors réel et sérieux au moment de la notification du congé. En effet, l'appelant ne disposait pas d'autre logement que celui de Genève à proximité de son lieu de travail à Lausanne et il ne pouvait être attendu de lui qu'il loge à Loèche-les-Bains (Valais; cf. consid. 5.2
infra
).
Que le bailleur ait ensuite manifesté la volonté, en novembre 2013, soit plus d'une année après la notification du congé, de vendre l'appartement litigieux est sans portée. D'une part, cette volonté n'est pas incompatible avec le souhait d'habiter l'appartement litigieux pendant les travaux de construction de son nouveau logement, les pièces produites par les appelants ne faisant pas état de l'intention du bailleur de vendre l'appartement dans l'immédiat. D'autre part, la réalité du motif invoqué à l'appui du congé du 21 mai 2012 ayant été établie, peu importe, à teneur des principes de jurisprudence sus-évoqués, que le bailleur ait, par hypothèse non établie en l'espèce, renoncé par la suite à loger dans l'appartement litigieux durant les travaux de réalisation de son nouveau logement, l'appartement n'ayant pas été libéré dans le délai qu'il escomptait.
Partant, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le motif avancé par le bailleur avait été démontré à satisfaction de droit, les faits nouveaux invoqués par les locataires n'étant pas de nature à modifier ce constat.
4.1.5
L'intimé disposait, au moment où il a notifié le congé, d'un intérêt digne de protection à résilier le bail pour le motif invoqué. Certes, les locataires ont vécu dans l'appartement litigieux depuis 1999. Ils bénéficient toutefois d'une situation financière confortable, rendant plus aisé le choix d'un nouveau logement, étant précisé que leur loyer actuel s'élève à 3'200 fr. par mois. Il n'y a ainsi pas de disproportion évidente entre les intérêts des parties, le bailleur étant légitimé à occuper, ne serait-ce que durant seize mois, l'appartement dont il est propriétaire à Genève durant les travaux de construction de son nouveau logement à Lutry, les locataires n'ayant de leur côté pas fait valoir un problème humain particulièrement pénible. Les appelants n'ont pour le surplus pas établi que le motif du congé serait un prétexte ou que l'intimé abuserait de son droit de résilier le contrat de bail.
Au surplus, les appelants sont malvenus d'invoquer le fait qu'en raison de la durée de la procédure l'intimé n'emménagera peut-être pas du tout dans l'appartement litigieux, dès lors qu'ils sont à l'origine de la procédure d'appel, le congé ayant quant à lui été donné en mai 2012, soit immédiatement à réception de l'autorisation de construire des autorités vaudoises le 16 avril 2012.
5.
Les appelants font enfin grief aux premiers juges de ne leur avoir accordé qu'une prolongation de bail d'un an et cinq mois, échéant au 31 mars 2014. Ils invoquent la durée du bail, la grave pénurie sévissant actuellement à Genève et l'absence de solutions de relogement en dépit de leurs nombreuses recherches. Ils allèguent que, pour sa part, le bailleur avait allégué qu'il pourrait habiter dans son appartement de Loèche-les-Bains, de sorte que son besoin n'était pas urgent.
5.1
Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. En vertu du deuxième alinéa de la même disposition, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (let. d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. e). L'art. 272b al. 1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum.
Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoir d'appréciation (ATF
125 III 226
consid. 4b).
5.2
En l'espèce, les appelants louaient l'appartement litigieux depuis environ douze ans au moment de la résiliation. Ils l'occupent seuls, leurs enfants majeurs, qui étudient à Londres, ne revenant à Genève que lors de leurs vacances. Les appelants disposent de moyens financiers confortables leur donnant accès à une large offre d'objets à louer, ce que les recherches effectuées permettent d'établir. Ils n'allèguent pas de conséquences pénibles liées à un changement de domicile. Les documents produits n'indiquent pas si les appelants ont visité les objets offerts en location, et si des appartements leur auraient été refusés. Ils n'ont ainsi pas établi avoir été dans l'impossibilité de louer un appartement, mais il ressort plutôt des éléments au dossier qu'ils ont exclu de nombreuses offres d'appartement à louer dont les caractéristiques étaient relativement proches de celles de l'appartement litigieux.
Les premiers juges ont retenu que les appelants avaient d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation, de fait, d'une année en raison de la durée de la procédure, délai qui s'est encore allongé avec la présente procédure d'appel, étant rappelé que la résiliation a pris effet au 31 octobre 2012.
Le Tribunal a par ailleurs tenu compte du fait que le besoin du bailleur était sérieux et concret et débutait au plus tard le 16 avril 2014. Les appelants ne sauraient être suivis lorsqu'ils allèguent que l'intimé pourrait loger, comme il l'avait évoqué lors de sa comparution personnelle devant le Tribunal, dans sa résidence secondaire de Loèche-les-Bains (Valais) de sorte qu'il n'y aurait pas d'urgence. Au vu de l'éloignement entre cette résidence et son lieu de travail à Lausanne, soit un trajet d'environ trois heures, cette solution ne saurait lui être imposée même pour une durée de seize mois.
Toutefois, les premiers juges n'ont pas suffisamment pris en compte la longue durée du bail (douze ans) à laquelle s'ajoute la difficulté notoire de trouver un logement à Genève, d'une part, au regard du fait que le bailleur n'a pas allégué, d'autre part, un besoin urgent de loger à Genève. Après une pesée des intérêts, il appert qu'une prolongation de bail de deux ans, échéant le 31 octobre 2014, tient davantage compte de ces éléments. Il peut en effet être requis du bailleur, dans l'hypothèse où il n'aurait pas été en mesure de reporter la date du début des travaux de son nouveau logement (sujet sur lequel il ne s'est nullement exprimé), qu'il trouve une solution de relogement durant quelques semaines.
L'appel sera dès lors admis sur ce point et le jugement modifié en ce sens que la prolongation de bail est accordée jusqu'au 31 octobre 2014.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 23 janvier 2014 par A______ et B______ contre le jugement
JTBL/1417/2013
rendu le 5 décembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/11880/2012-3-OSD.
Au fond :
Annule le chiffre 3 du jugement entrepris et statuant à nouveau :
Octroie à A______ et B______ une unique prolongation de bail de deux ans échéant le 31 octobre 2014.
Les autorise à résilier le bail en tout temps durant la prolongation, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
Confirme le jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
La valeur litigieuse, au sens de l'art. 51 LTF, est supérieure à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1 ci-dessus).