ge_gerichte · ACJC/1846/2019 · 2019-12-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.12.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10959/2016 
ACJC/1846/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 DECEMBRE 2019 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, ______ (GE), appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 mars 2019, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
et 
1) C______ SA, 
2) COMMUNE DE D______, intimées, comparant toutes deux par Me Pascal 
PETROZ, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en 
l'étude duquel elles font élection de domicile. 
 


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C/10959/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/179/2019 du 6 mars 2019, reçu par A______ et B______ le 8 
mars suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 
simplifiée, a débouté les précités de leurs conclusions en exécution de travaux, en 
réduction de loyer et en validation de la consignation (ch. 1 du dispositif), a 
ordonné en conséquence aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer 
les loyers consignés en faveur de la E______ et la COMMUNE DE D______ (ch. 
2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que la cause de la présence d'humidité 
dans l'appartement résidait probablement dans la chaleur excessive y régnant ainsi 
que dans le manque d'aération, comportements imputables à A______ et 
B______. Ceux-ci devaient ainsi être déboutés de l'ensemble de leurs conclusions. 
B. 
a. Par acte expédié le 8 avril 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après également les locataires) ont formé appel de ce jugement, 
sollicitant son annulation. Ils ont conclu à ce que la Cour condamne la E______ et 
la COMMUNE DE D______ (ci-après également les bailleresses) à exécuter tous 
travaux propres et nécessaires à supprimer définitivement les infiltrations d'eau se 
produisant dans la chambre à coucher et à remettre intégralement en état cette 
pièce (isolation et peinture), leur accorde une réduction de loyer de 25% du 19 
janvier 2016 jusqu'à complète exécution des travaux, valide la consignation du 
loyer effectuée dès mai 2016 et les autorise à effectuer les travaux aux frais des 
bailleresses en prélevant le "montant dû" sur les loyers consignés. 
 
Ils ont fait grief au Tribunal d'avoir violé la loi en retenant qu'ils étaient 
responsables du défaut et en les déboutant de leurs conclusions. 
 
b. Dans leur réponse du 27 mai 2019, les bailleresses ont conclu à la confirmation 
du jugement entrepris. 
 
Elles ont réaffirmé l'absence d'infiltrations d'eau, laquelle est confirmée par les 
pièces versées à la procédure. 
 
c. Par réplique du 1er juillet 2019, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. Ils ont souligné que les bailleresses avaient pris l'engagement, 
entériné par procès-verbal du 29 septembre 2017, de procéder à l'isolation et à la 
peinture de la chambre, lequel n'avait pas été exécuté. 
 
d. Par pli du 7 août 2019, les bailleresses ont informé la Cour de ce qu'elles 
persistaient dans leurs conclusions. 


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e. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 12 août 2019 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. A______ et B______ sont locataires d'un appartement de quatre pièces au 
sixième étage de l'immeuble sis 1______ à D______ (GE), immeuble propriété de 
la C______ SA et de la COMMUNE DE D______, géré par la régie F______ (ci-
après "la régie"). 
La date de conclusion du contrat ne résulte pas de la procédure. 
Le loyer de l'appartement a été fixé à 12'252 fr. par année et les charges à 1'776 fr. 
par année dès le 1er janvier 1999. 
b. En septembre 2012, les locataires se sont plaints auprès de la régie 
d'infiltrations d'eau dans la chambre de leur fils. 
Ils ont adressé une nouvelle plainte en ce sens à la régie le 30 juin 2014. 
Par pli du 27 octobre 2014, le conseil des locataires a indiqué à la régie que ces 
derniers sollicitaient depuis plusieurs années l'exécution de travaux en raison de 
moisissures présentes dans l'une des chambres, provenant d'infiltrations d'eau dans 
le logement situé au-dessus du leur. Le même problème était survenu dix ans 
auparavant et avait été résolu. Les bailleresses ont été mises en demeure de 
procéder aux travaux nécessaires visant à régler ce problème. 
A la suite de l'introduction d'une procédure par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers (ci-après "la Commission"), les 
bailleresses ont, par pli du 14 avril 2015, indiqué au représentant des locataires 
que les travaux extérieurs (fissures en façade) seraient effectués en même temps 
que le remplacement des fenêtres de l'immeuble. 
Le 10 juin 2015, les bailleresses se sont engagées à faire procéder aux travaux 
nécessaires à la réfection de la pièce touchée (ponçage et imprégnation du parquet, 
peinture des boiseries abîmée) et à accorder une indemnité forfaitaire de 3'500 fr. 
aux locataires. 
c. Le 19 janvier 2016, le conseil des locataires a informé la régie de ce que de 
nouvelles taches de moisissures étaient apparues dans la même pièce de 
l'appartement. Il l'a mise en demeure de prendre immédiatement les mesures 
nécessaires pour supprimer la cause de ces moisissures et de remettre en état la 
pièce touchée dans un délai de trente jours, sous menace de consignation des 
loyers. 


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Par courrier du 12 février 2016, le conseil des locataires a indiqué à la régie 
qu'elle avait procédé à deux visites du logement, sans avertissement préalable, et a 
contesté que ces derniers soient responsables de l'état de la chambre, motif pris de 
l'absence d'aération de l'appartement, contrairement à ce que la régie leur avait 
indiqué. Il était rappelé que par le passé, la régie avait admis que l'humidité et les 
moisissures étaient dues à une infiltration d'eau survenant par la façade. 
Aucune réponse n'a été donnée à cette correspondance. 
d. Le 4 avril 2016, le conseil des locataires a relancé la régie en joignant des 
photos de la pièce touchée. 
e. Faute de réponse de la régie, les locataires ont consigné leur loyer dès le mois 
de mai 2016 (compte 2______). 
f. Par requête déposée le 30 mai 2016 par-devant la Commission, les locataires 
ont conclu à la condamnation des bailleresses à exécuter tous les travaux 
nécessaires pour mettre définitivement fin aux infiltrations d'eau dans l'une des 
chambres à coucher et pour remettre en état cette pièce, à l'octroi d'une réduction 
de loyer de 25% du 19 janvier 2016 jusqu'à la fin des travaux, et à la validation de 
la consignation des loyers. 
Une première audience de conciliation s'est tenue le 12 septembre 2016, lors de 
laquelle les bailleresses se sont engagées à exécuter les travaux de comblement 
des fissures en façade extérieure et de remplacement des joints de la façade, ainsi 
qu'à continuer les investigations pour trouver la source des infiltrations, dans 
l'hypothèse où ces travaux ne devaient pas suffire à les éradiquer. 
Lors de la seconde audience de conciliation du 4 novembre 2016, il a été constaté 
que des travaux avaient été commandés par la régie et allaient être effectués. 
g. Le 13 décembre 2016, la société G______ a envoyé sa facture à la régie, d'un 
montant de 2'376 fr., relative à la mise en place de joints sur la toiture. 
h. Lors de la troisième audience de conciliation du 28 avril 2017, les locataires ont 
soutenu que les travaux entrepris n'avaient pas eu l'effet escompté, l'humidité et 
les moisissures étant toujours présentes. Les bailleresses se sont engagées à 
envoyer un représentant de la régie dans l'appartement pour constater l'état des 
murs et du plafond et pour envisager d'autres mesures à prendre. 
i. En juin 2017, la société H______ a procédé à la dépose du caisson de store, à la 
pose d'isolation sur la dalle en béton et à la repose du caisson du store. Elle a 
adressé le 8 juin 2017 à la régie sa facture de 754 fr. 60. 
A l'audience de conciliation du 9 juin 2017, l'exécution des travaux précités a été 
constatée. Les bailleresses se sont engagées à repeindre la chambre. 


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j. Les 25 et 27 septembre 2017, la société I______ a procédé à des recherches 
d'infiltrations d'eau tant dans l'appartement des locataires que dans le logement de 
la voisine du dessus (J______). Elle avait constaté des traces de moisissures au 
niveau du plafond dans l'appartement des locataires. Elle n'avait cependant pas 
constaté de trace d'humidité ou de problème pouvant être à l'origine d'une 
infiltration d'eau. Elle avait posé une isolation thermique au fond et sur les parois 
verticales du bac à fleurs sur la terrasse, afin d'éviter un pont thermique et un 
phénomène de condensation. Un joint silicone au niveau des plinthes avait 
également été posé. 
I______ a adressé le 28 septembre 2017 à la régie une facture 
de 847 fr. 80. 
k. Lors de la cinquième audience de conciliation du 29 septembre 2017, les 
bailleresses se sont engagées à effectuer des travaux d'assainissement dans la 
chambre en cause, une isolation complémentaire devant être installée sur le 
plafond pour enrayer le pont de froid, avant la réfection de la peinture de 
l'ensemble de la pièce. 
l. Non conciliée à l'audience du 18 décembre 2017, la cause a été portée devant le 
Tribunal le 1er février 2018. Les locataires ont persisté dans les conclusions prises 
le 30 mai 2016 et requis l'autorisation d'effectuer les travaux aux frais de la 
bailleresse en prélevant le montant de ceux-ci sur les loyers consignés. 
m. Les 4 et 20 avril 2018, l'entreprise K______ a procédé à un contrôle visuel tant 
de 
l'appartement 
des 
locataires 
que 
de 
la 
terrasse 
située 
au-dessus. Elle avait constaté un léger pont thermique au plafond. Lors de ses 
interventions, les réglettes étaient fermées. La société avait conseillé à la régie 
d'indiquer aux locataires de laisser ces réglettes ouvertes afin de renouveler l'air de 
l'appartement. 
Selon les locataires, lors de pluies, l'humidité était importante, voire 
"insupportable" dans la chambre en cause. La société proposait de réaliser un essai 
d'eau sur la façade et un contrôle au moyen d'une caméra thermique, pour 
examiner cette problématique. 
Le 2 mai 2018, l'entreprise a fait parvenir à la régie sa facture, d'un montant 
de 743 fr. 15. 
n. L'essai d'eau a eu lieu le 9 mai 2018 sur différents éléments façade, bac à fleurs 
et terrasse du 7ème étage de l'immeuble. 
Selon le rapport établi le 30 mai 2018 par la société, des essais d'eau avaient été 
effectués sur toutes les zones possibles d'entrée d'eau, en présence du locataire et 
d'un représentant de la régie et aucune infiltration d'eau n'avait été détectée. 


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La société a donc conclu qu'au vu de la quantité d'eau injectée, aucune infiltration 
ne subsistait dans les chambres de l'appartement. Le problème avait apparemment 
été résolu avant son intervention. La société a rendu la régie attentive au fait que 
lors de son intervention, la température de la chambre était à 27 degrés ce qui 
expliquait la formation d'humidité dans la pièce. 
Une facture de 807 fr. 75 a été adressée à la régie à la suite de cette intervention. 
L______, employé de K______ depuis 2005, entendu en qualité de témoin, a 
déclaré qu'il était intervenu dès avril-mai 2018 sur la terrasse de J______. Lors de 
la première intervention, de l'humidité et de la condensation au niveau du plafond, 
dans un angle de mur, dans les deux chambres, avaient été constatées. Lors de la 
seconde intervention, aucune infiltration d'eau depuis l'extérieur n'avait été 
constatée, après les essais d'eau. Des tests avec des caméras thermiques avaient 
été faits. L'existence d'un pont thermique avait ainsi été exclue. Lors des tests, il 
faisait 27 degrés dans l'appartement des locataires, soit une température excessive. 
Selon lui, le logement était surchauffé. Le pont thermique constaté lors de la 
première intervention était dû à la chaleur de l'appartement qui montait au plafond 
mais non à une influence extérieure. La circulation d'air était insuffisante dans 
l'appartement et de la condensation pouvait ainsi se déposer au plafond. Il avait 
dans ce sens constaté que les réglettes d'aération étaient fermées lors de sa 
première intervention. Ces réglettes suffisaient à ventiler la pièce si elles étaient 
ouvertes correctement. 
o. Lors de l'audience du Tribunal du 14 juin 2018, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. 
Les locataires ont déclaré que les infiltrations d'eau venaient des angles côté 
façade depuis le plafond vers le caisson pour les rideaux, ce qui causait des traces 
noires dans les angles sur le plafond et sur les murs. Ces traces n'avaient pas 
beaucoup évolué depuis la dernière intervention qui avait eu lieu deux ans 
auparavant, et ce malgré les importantes pluies des dernières semaines. Lorsqu'il 
faisait très chaud dedans et froid dehors, les traces ressortaient beaucoup plus. 
S'ils fermaient la porte et les fenêtres de la chambre, l'odeur d'humidité était 
insupportable. A leur retour de vacances en août 2017, les taches étaient très 
noires et de l'eau gouttait. Ils contestaient avoir fermé les réglettes de ventilation. 
Les locataires ont produit des photographies des immeubles XX à XX de la rue 
1______, dont il ressort que le mur en façade du numéro XX, ainsi que celui du 
bac situé au-dessus de leur logement (n. 73), sont humides et présentent des taches 
noires coulantes. 
M______, représentant de la régie, a contesté l'existence d'un problème d'humidité 
et de moisissures dans la chambre. Il a déclaré que les bacs à fleurs avaient été 
complètement vidés et aucune trace d'humidité n'avait été constatée. La tache 


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noire constatée dans la chambre était une trace sèche. La température dans la 
pièce était de 27 degrés en pleine journée au mois de mai 2018 et cela était la 
cause des problèmes d'humidité. Le chauffage étant muni de vannes, les locataires 
étaient en mesure de baisser la température et d'aérer l'appartement. Toutefois, il 
n'expliquait pas pourquoi une seule pièce était touchée par l'humidité si la cause 
était la surchauffe de l'appartement. 
Les locataires ont contesté la température relevée au mois de mai 2018 et ont 
précisé qu'ils devaient fermer les fenêtres lorsque les enfants jouaient. 
p. Le 12 et 17 décembre 2018, les bailleresses puis les locataires ont fait parvenir 
au Tribunal leurs plaidoiries finales et ont persisté dans leurs conclusions 
respectives. 
q. Le 4 janvier 2019, les locataires ont contesté les allégués des bailleresses 
concernant la température élevée dans l'appartement et le lien fait avec la présence 
d'humidité. 
La cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 
La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur litigieuse 
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et 
al. 2 CPC). 
Selon l'art. 91 al. 1 CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. 
La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, 
Commentaire bâlois, 3ème éd., 2017, n. 9 ad art. 308 CPC). 
En l'espèce, les appelants sollicitent l'octroi d'une réduction de loyer de 25% 
depuis le 19 janvier 2016, représentant, au jour du dépôt de l'appel, un montant de 
9'827 fr. arrondis (12'252 fr. x 25% = 3'063 fr. x 3 ans et 2 mois et demi). 
S'y ajoute la valeur des travaux sollicités, lesquels peuvent être estimés à plusieurs 
milliers de francs, à teneur des titres versés à la procédure. Il s'ensuit que la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
L'appel a été interjeté dans les délais et suivant les formes prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.2 Dès lors qu'il porte sur une demande en exécution des travaux et en réduction 
de loyer qui complète et justifie une consignation du loyer, le présent litige est 


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soumis aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 126). La maxime 
inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit 
(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; 
RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 
Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). En particulier, elle contrôle librement 
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC 
en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les 
faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils étaient responsables des 
défauts présents dans leur logement et de ne pas leur avoir octroyé de réduction de 
loyer. 
2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 
al. 1 CO). 
Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de 
moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à 
l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la 
consignation du loyer. 
Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 
lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. Le défaut 
est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose 
a été louée (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 309). 
Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 
diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 
Le locataire est responsable des défauts que lui-même ou l'une des personnes dont 
il répond provoque par un usage de la chose louée négligent et non conforme au 
contrat (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT, 3ème éd. n. 4 ad 
art. 259b CO, p. 225). 
Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que 
pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en 
raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. 
S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec 
implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne 
peut être établie, et cela sans faute du bailleur (AUBERT, in Droit du bail à loyer et 
à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI, 2ème éd., 2017, n. 53 ad art. 259d CO; 


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ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3; OGER BL in mp 2000 71). 
La doctrine cite l'exemple de problèmes d'humidité et de moisissures (AUBERT, 
op. cit., ibid.). 
2.2 Dans le présent cas, les appelants se sont plaints, depuis septembre 2012, 
d'infiltrations d'eau dans l'une des chambres de l'appartement. Après plusieurs 
relances et une mise en demeure, les intimées ont procédé à des travaux 
extérieurs, visant à éliminer le défaut, et ont ensuite remis en état la chambre 
touchée par celui-ci. Sept mois plus tard, de nouvelles taches de moisissures sont 
apparues dans la même pièce, ce dont les appelants ont immédiatement informé 
les intimées. 
Durant la présente procédure, des travaux de comblement des fissures en façade 
extérieure et de remplacement des joints de la façade ont été exécutés dans le 
dernier trimestre de l'année 2016. En septembre 2017, la société I______ a 
constaté des traces de moisissures au plafond de la chambre, sans toutefois 
observer de traces d'humidité. Une isolation thermique au fond et sur les parois du 
bac situé sur la terrasse de l'étage du dessus a été posée, de même qu'un joint 
silicone au niveau des plinthes. En avril 2018, l'entreprise K______ a constaté un 
léger pont thermique au plafond des deux chambres. Les essais d'eau faits par 
ladite société n'ont pas permis de détecter des infiltrations d'eau. Les tests avec 
des caméras thermiques avaient mis en évidence en définitive l'absence de pont 
thermique. Dite société a constaté une insuffisance de circulation d'air dans 
l'appartement et que les réglettes étaient fermées. A son sens, le logement était 
surchauffé, la température constatée lors de son intervention étant de 27 degrés 
dans la chambre en cause (au mois de mai 2018). 
Cela étant, contrairement à ce qu'ont retenu de façon inexacte les premiers juges, 
l'origine, litigieuse, des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. En 
effet, il résulte des déclarations des appelants, non contestées par les intimées, 
qu'en août 2017, lors de leur retour de vacances, des taches de moisissures très 
noires étaient présentes et que de l'eau gouttait dans la chambre. Par ailleurs, selon 
les dépositions du représentant des intimées, il n'apparaît pas vraisemblable que le 
problème de moisissures soit dû à une surchauffe alléguée du logement. Ledit 
représentant a déclaré qu'il ne pouvait pas expliquer les raisons de la présence de 
moisissures dans une seule pièce, si le logement est excessivement chauffé. Par 
ailleurs, il apparaît également peu probable que la chaleur constatée par 
l'entreprise, au mois de mai 2018, soit due au chauffage, fait contesté par les 
appelants, celui-ci étant en règle générale éteint fin avril de chaque année. 
La Cour retient par ailleurs qu'il résulte des photographies versées au dossier que 
la façade, en particulier le bac à fleur situé au-dessus de la chambre en cause, 
présente d'importantes traces noires coulantes, mettant en évidence une forte 
humidité et la présence de moisissures juste au-dessus de la chambre en cause. 


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Les intimées n'ont pas requis la mise en œuvre d'une expertise permettant de 
déterminer la cause précise des moisissures. Elles n'ont pas non plus versé à la 
procédure des relevés précis et détaillés, sur une certaine période, permettant de 
confirmer une température trop élevée dans l'appartement. 
Dans ces circonstances, les intimées, à qui incombe le fardeau de la preuve, ont 
échoué à démontrer les seules causes du défaut qu'elles ont alléguées, à savoir 
qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des appelants et d'une surchauffe 
du logement. 
 
Conformément à la jurisprudence et à la doctrine rappelées ci-avant, l'existence 
d'un défaut non imputable aux appelants doit être admise et une réduction de loyer 
accordée. 
 
2.3 Les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement entrepris seront en conséquence 
annulés. La cause étant en état d'être jugée (art. 318 al. 1 let. b CPC), les intimées 
seront condamnées à exécuter tous les travaux permettant de supprimer 
définitivement les causes des moisissures dans la chambre à coucher. 
 
Il n'est par ailleurs pas contesté que les intimées n'ont pas procédé aux travaux 
qu'elles s'étaient engagées à faire, par procès-verbal du 29 septembre 2017, de 
sorte qu'elles seront également condamnées à les entreprendre, soit l'installation 
d'une isolation complémentaire au plafond et la peinture de l'intégralité de la 
chambre. 
Il sera statué ci-dessous (consid. 3.2) sur la réduction de loyer sollicitée, les 
parties, en particulier les appelants, n'ayant pas conclu subsidiairement au renvoi 
de la cause en première instance. 
3. 
3.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de 
l'art. 259d CO (en lien avec l'art. 259a al. 1 let. b) se détermine par rapport à la 
valeur de l'objet sans défaut. Selon la jurisprudence, la chose devient défectueuse 
lorsqu'elle cesse de présenter une qualité que le bailleur avait promise ou sur 
laquelle, en considération de l'usage convenu, le locataire pouvait légitimement 
compter (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 
26 juillet 2018 consid. 4). Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les 
parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). Elle est due à partir du moment où le 
bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier 
(art. 259d CO; AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, op. cit., n. 12 et 13 ad art. 259d CO; LACHAT, op. cit., p. 260). 
En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le 
loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 


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proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en 
équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 
La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires 
(LACHAT, op. cit., p. 316). 
En ce qui concerne des défauts esthétiques, les réductions de loyer suivantes ont 
été accordées dans la jurisprudence : 3% pour des cloques au plafond de la 
chambre et du salon (ACJC/1025/2004 du 6 septembre 2004), 5% du fait de 
mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cité in ZÜST, 
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 
1992, p. 197) et en raison des plafonds de deux chambres d'un appartement de 
cinq pièces qui présentaient des taches et des craquelures relativement importantes 
à la suite d'infiltrations d'eau (ACJC/51/2017 du 16 janvier 2017), 8% pour des 
taches d'eau et une tapisserie détachée (exemple cité in LACHAT, op. cit., p. 318), 
10% parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers 
peints se décollaient (exemple cité in CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 
1979, p. 146), 15% en raison d'un environnement et d'accès «dégoûtants», la cour 
intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étant 
excessivement sales (arrêt du Tribunal fédéral 4C.527/1996 du 29 mai 1997, 
reproduit in SJ 1997, p. 661 ss). 
La Cour a consenti 5% de réduction pour un manque d'étanchéité de la porte 
palière, le papier peint à refaire dans une pièce secondaire et des taches d'humidité 
dont l'étendue précise n'était pas connue (ACJC/1007/2009 du 7 septembre 2009), 
10% en raison d'infiltrations d'eau dans un appartement dans lequel trois pièces 
sur cinq avaient été touchées par des infiltrations à des endroits précis (au-dessus 
et dans un angle de la fenêtre), les tapisseries étant également tachées autour des 
fenêtres, étant précisé que le loyer de base avait déjà été fortement réduit pour 
tenir compte du caractère vétuste de l'immeuble (ACJC/129/2007 du 5 février 
2007), 15% pour des infiltrations ayant engendré des auréoles, des cloques et des 
taches noires sur des peintures, un revêtement, des parois et des plafonds, ainsi 
que dans une armoire (ACJC/447/2005 du 11 avril 2005), dans le cas d'un 
appartement de cinq pièces ayant subi sur une durée de deux ans des infiltrations 
d'eau, ainsi qu'une humidité excessive ayant provoqué des taches d'humidité à des 
endroits précis de deux chambres à coucher, auxquelles s'ajoutaient des 
craquelures et l'apparition, lors de précipitations, de gouttes d'eau nécessitant de 
placer des bassines pour éviter des dégâts supplémentaires (ACJC/51/2017 du 16 
janvier 2017) et pour une infiltration d'eau ainsi qu'une ventilation défaillante 
ayant causé un taux d'humidité trop élevé pendant cinq semaines ainsi que des 
moisissures et des taches sur les murs d'une ampleur et d'une durée indéterminées, 
les travaux de réfection ayant été achevés une année après la connaissance du 
défaut initial par le bailleur, une responsabilité à cet égard étant imputable aux 
deux parties (ACJC/1153/2016 du 5 septembre 2016) et 30% du chef de coulées 


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C/10959/2016 
d'eau durant une quinzaine de jours ayant provoqué des taches au plafond, imbibé 
la moquette d'eau et abîmé divers objets (ACJC/246/1998 du 16 mars 1998) et 
dans le cas d'un appartement qui présentait un taux d'humidité supérieur à la 
normale, de la condensation sur l'intérieur des parois donnant vers l'extérieur et 
des traces de moisissures à plusieurs endroits, notamment derrière les meubles. Ce 
problème d'humidité ambiante provenait de l'intérieur de l'appartement et non de 
l'extérieur, par exemple par des infiltrations d'eau. La réduction tenait compte de 
la mauvaise isolation thermique du bâtiment, de la ventilation mécanique 
défectueuse, du fait que plusieurs pièces étaient touchées par l'humidité et les 
moisissures et était justifiée par les éventuelles conséquences de ces défauts sur la 
santé de l'occupant. En outre, elle prenait en compte l'absence de mesures prises 
par le locataire pour atténuer les effets nuisibles dus aux défauts. En effet, le 
défaut apparaissait aggravé du fait de l'absence de ventilation naturelle par le 
locataire et de par le chauffage volontairement très élevé pendant la saison froide 
(ACJC/1171/2008 du 6 octobre 2008). 
Le juge dispose en cette matière d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 130 III 
504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2018 précité consid. 4; 
4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 5.1). 
 
3.2 En l'espèce, à la suite des travaux entrepris par les intimées en été 2015, de 
nouvelles taches de moisissures sont apparues en janvier 2016, défauts dont les 
appelants ont immédiatement avisé les intimées, par pli du 19 janvier 2016. 
Malgré plusieurs relances et la consignation du loyer, les intimées ont accepté 
d'exécuter les premiers travaux visant à éliminer les défauts en septembre 2016. 
Depuis lors, les intimées ont mandaté plusieurs entreprises afin de trouver 
l'origine des défauts. Compte tenu du fait que les taches de moisissures sont 
présentes dans une pièce de l'appartement sur quatre, et de ce qu'elles ne touchent 
que les murs de celle-ci, une réduction de loyer de 5% est proportionnée au cas 
d'espèce. Dite réduction est due depuis le 19 janvier 2016, jusqu'à complète 
exécution des travaux visés sous consid. 2.2 et 2.3 supra. 
 
3.3 Le jugement entrepris sera en conséquence réformé dans le sens qui précède. 
3.4 L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la 
réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe 
préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il 
l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa 
mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. 
In casu, toutes les conditions permettant aux appelants de consigner le loyer sont 
réunies. 
Il sera ainsi ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les 
loyers consignés à concurrence de la réduction de loyer octroyée sous chiffre 3.3 


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C/10959/2016 
supra en faveur des appelants et à concurrence du solde des loyers en faveur des 
intimées. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/10959/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 avril 2019 par A______ et B______ contre le 
jugement 
JTBL/179/2019 
rendu 
le 6 mars 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/10959/2016-4-OSD. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Condamne C______ SA et la COMMUNE DE D______, solidairement entre elles, à 
exécuter tous les travaux permettant de supprimer définitivement les causes des 
moisissures dans la chambre à coucher, à installer une isolation complémentaire au 
plafond de ladite chambre et à peindre l'intégralité de la chambre. 
Réduit le loyer de l'appartement, hors charges, de 5% depuis le 19 janvier 2016 jusqu'à 
exécution de l'ensemble des travaux susvisés. 
Invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer, en faveur de A______ et 
B______, les loyers à concurrence de la réduction de loyer octroyée ci-avant et de 
libérer le solde en faveur de C______ SA et la COMMUNE DE D______, 
solidairement entre elles. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 


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C/10959/2016 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.