ge_gerichte · ATA/97/2019 · 2019-01-29 · fr

Résumé:
 Rejet d’un recours contre le refus d’une autorisation de construire une villa située en 5ème zone, dans le périmètre de protection des rives du lac, au motif que la surface brute de plancher dépasse la limite autorisée. L’atelier, situé au rez inférieur dont le socle est 30cm au-dessous du sol côté lac, doit notamment être pris en compte dans le calcul de la surface brute de plancher, dès lors que sa façade est visible et qu’il est affecté à l’habitation ou au travail.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4095/2016-LCI 
ATA/97/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 29 janvier 2019 
3ème section 
 dans la cause 
 
Madame Christine et Monsieur Gérard ACHCAR 
représentés par Me Guerric Canonica, avocat 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE – OFFICE DES AUTORISATIONS DE 
CONSTRUIRE 
contre 
Madame Malika et Monsieur Pierre QUINODOZ 
Madame Susannah MAAS ANTAMORO DE CESPEDES et Monsieur John 
Michael MAAS 
Monsieur Raphaël NUSSBAUMER 
Monsieur Gerhard FLORIN 
représentés par Me Jean-Daniel Borgeaud, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 novembre 2017 (JTAPI/1273/2017) 


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A/4095/2016 
EN FAIT 
1) 
 
Madame Christine et Monsieur Gérard ACHCAR sont copropriétaires de la 
parcelle no 447, feuille 31 de la commune de Cologny, à l’adresse 15, chemin 
Boissier, sur laquelle sont érigés une maison d’habitation, une véranda et trois 
bâtiments annexes. 
 
D’une surface de 1'615 m2, dite parcelle est sise en 5ème zone à bâtir à 
l’intérieur du périmètre de protection des rives du lac. 
2) 
 
Monsieur Gerhard FLORIN est propriétaire de la parcelle no 1'292 de la 
même commune, à l’adresse 10B, chemin des Princes. 
 
Madame Anita KJELSEN est propriétaire de la parcelle no 475, à l’adresse 
18, chemin Boissier. 
 
Madame Susannah MAAS ANTAMORO DE CESPEDES et Monsieur John 
MAAS sont copropriétaires de la parcelle no 471, à l’adresse 16, chemin Boissier. 
 
Madame Malika et Monsieur Pierre QUINODOZ sont copropriétaires de la 
parcelle no 479, à l’adresse 19, chemin Boissier. 
3) 
Par décision DD 108’170/1 du 4 janvier 2016, Mme et M. ACHCAR se sont 
vus délivrer par le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, 
devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : DT) une autorisation de 
construire pour la surélévation de la villa existante sur leur parcelle et la pose de 
panneaux solaires en toiture. Cette autorisation n’a fait l’objet d’aucun recours. 
4) 
 
Le 28 juin 2016, ayant finalement décidé de construire une nouvelle villa en 
lieu et place de celle existante, Mme et M. ACHCAR ont, par l’intermédiaire de 
leur mandataire, simultanément déposé auprès du DT une demande d’autorisation 
de démolir la villa existante et ses annexes, enregistrée sous no M 7'681, ainsi 
qu’une demande d’autorisation de construire une villa à haute performance 
énergétique (HPE) avec panneaux solaires et garage, enregistrée sous 
no APA 45'495. 
5) 
 
Cette dernière requête ayant fait l’objet d’un refus d’entrée en matière de la 
part du DT, Mme et M. ACHCAR ont déposé une nouvelle demande 
d’autorisation pour la construction d’une villa HPE avec panneaux solaires et 
garage le 20 septembre 2016, laquelle a été enregistrée sous no DD 109'515. 
 
Le projet prévoyait une « surface brute habitable : SP » totale de 348.14 m2, 
soit 27.14 m2 pour le rez inférieur/sous-sol correspondant à une pièce désignée 
comme « atelier », 146.05 m2 pour le rez-de-chaussée et 174.95 m2 pour le 


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A/4095/2016 
1er étage, correspondant à une densité de 21.55 % (cf. plan no 014 – schéma 
rapport des surfaces). 
 
Dans le courrier accompagnant cette requête, l’architecte de Mme et 
M. ACHCAR expliquait notamment que le nouveau projet s’appuyait sur le même 
principe que le projet autorisé DD 108'170, à savoir une construction composée de 
deux niveaux hors sol, soit un rez-de-chaussée et un étage, ainsi qu’un « sous-sol 
semi-enterré accueillant différentes affectations avec un rapport de surface 
approuvé », précisant que « le socle est plus clairement exprimé en s’encastrant 
verticalement et horizontalement dans le terrain « naturel » et la façade traduit de 
manière imagée la fonction qu’elle accueille, à savoir un bassin de nage ». L’accès 
à la parcelle restait le même, les pentes du cheminement périphérique à l’est 
restaient identiques à celles existantes avec une légère modification du terrain 
naturel au droit du garage extérieur afin de limiter la forte pente existante. La 
piscine extérieure serait supprimée et sa surface redonnée au jardin. La végétation 
n’était pas touchée et l’implantation de la nouvelle maison nettement moins 
invasive que l’existante permettrait d’améliorer la qualité paysagère de la parcelle. 
Il précisait également que « le sous-sol partiellement enterré et "en-dessous " du 
terrain naturel regroupe un atelier et un espace de détente et de sport, agrémenté 
d’un bassin de nage de profondeur de 150 cm ». 
M 7'681 
6) 
 
Au cours de l’instruction de la demande de démolition, l’ensemble des 
instances consultées se sont prononcées favorablement, avec ou sans conditions. Il 
en est notamment allé du service des monuments et des sites (ci-après : SMS) qui 
a délivré un préavis favorable, relevant que la construction existante édifiée dans 
les années 1980 ne présentait pas un intérêt patrimonial qui justifierait une 
éventuelle mise sous protection. 
7) 
 
Par décision du 21 octobre 2016, publiée le 28 octobre 2016 dans la Feuille 
d’avis officielle de la République et Canton de Genève (ci-après : FAO), le DT a 
délivré l’autorisation de démolir requise en la soumettant aux conditions figurant 
dans les différents préavis. 
8) 
 
Par acte du 28 novembre 2016, Mme et M. QUINODOZ et M. FLORIN ont 
recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) 
contre cette décision, concluant principalement à son annulation, sous suite de 
frais et dépens. Préalablement, ils sollicitaient la comparution personnelle des 
parties, ainsi que l’organisation d’un transport sur place. Cette procédure a été 
enregistrée sous no de cause A/4095/2016. 
 
Ils étaient propriétaires de parcelles situées entre 15 et 50 m de celle faisant 
l’objet du projet de démolition litigieux. Considérant la distance entre les parcelles 
et les nuisances inhérentes à la démolition, ils avaient un intérêt personnel, spécial 


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et direct à l’annulation de la décision et disposaient ainsi de la qualité pour 
recourir. 
 
Le DT avait délivré l’autorisation de démolir en se fondant sur un dossier 
incomplet et inexact. En effet, un plan d’ensemble au 1 : 2’500ème, un jeu de plans 
du projet au format A3, ainsi que le formulaire d’attestation de substances 
dangereuses faisaient défaut. Quant au jeu de photographies de la construction 
existante, il ne comprenait aucune image intérieure. En outre, le formulaire 
statistique mentionnait la démolition d’un garage sans qu’aucun abattage ne soit 
prévu et le plan d’installation de chantier était à l’échelle 1 : 200, contrairement à 
l’échelle prescrite qui était de 1 : 100. De plus, il était incomplet, notamment 
quant au sens de circulation, à l’aménagement des accès et des emplacements de 
signaux de chantier. Enfin, contrairement à la pratique du DT, ce plan n’avait fait 
l’objet d’aucun préavis. L’autorisation de démolir était ainsi entachée de vice 
d’ordre formel rédhibitoire justifiant son annulation. 
 
Par ailleurs, compte tenu des faibles chances de succès de la procédure en 
autorisation de construire DD 109'515, laquelle violait les règles relatives au 
rapport des surfaces brutes de plancher (SBP) ainsi que les règles sur les niveaux 
de construction, l’autorisation de démolir M 7’681/1 qui lui était étroitement liée 
ne pouvait être accordée. 
9) 
 
Le 31 janvier 2017, le DT a produit son dossier accompagné de ses 
observations, concluant à l’irrecevabilité du recours, cas échéant à son rejet et à la 
confirmation de l’autorisation de démolir. 
 
Mme et M. QUINODOZ et M. FLORIN n’avaient pas la qualité pour 
recourir, dès lors qu’ils ne retiraient aucun avantage de l’annulation de la décision 
querellée. Ils n’alléguaient au demeurant pas que la démolition contestée serait à 
l’origine d’immissions les atteignant spécialement. 
 
Le grief relatif aux documents à produire à l’appui de la requête en 
autorisation de démolir devait être déclaré irrecevable, dès lors que Mme et 
M. QUINODOZ et M. FLORIN n’expliquaient pas en quoi la violation des 
dispositions légales pertinentes aurait un impact sur leurs intérêts de fait ou de 
droit, celles-ci ne déployant pas d’effets concrets ou juridiques sur leur situation. 
 
Cas échéant, ce grief devait être rejeté. Un plan d’ensemble avait été joint à 
la requête DD 109'515, de sorte que le DT l’avait en sa possession. Une analyse 
du projet à l’échelle du quartier n’était en outre pas nécessaire, en raison de 
l’absence d’impact sur le voisinage. Le formulaire d’attestation de substances 
dangereuses avait été versé au dossier, accompagné d’un diagnostic amiante et 
PCB avant travaux. L’autorisation de démolir contenait d’ailleurs des conditions 
particulières en découlant (cf. conditions nos 3 et 6 à 10). La demande de 
démolition ne nécessitait aucun abattage d’arbres, étant précisé que si tel avait été 


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le cas, l’abattage serait prévu dans la demande de construction. L’échelle du plan 
d’installation de chantier n’était pas déterminante dès lors que ce plan était 
complet et lisible : l’aménagement des accès avait été dessiné à l’aide d’un 
portail ; quant au sens de circulation et les emplacements des signaux de chantier, 
il n’était nécessaire de les reporter sur ledit plan que lorsque le chantier impliquait 
une occupation du domaine public, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. S’agissant 
des photographies de l’intérieur, elles n’avaient pas été nécessaires dès lors que le 
SMS avait constaté que la construction ne présentait pas d’intérêt patrimonial et 
qu’il avait pu se déterminer sans celles-ci. 
 
Enfin, dès lors que le litige portait sur la démolition et non sur la nouvelle 
construction projetée, laquelle n’avait pas encore fait l’objet d’une décision, toutes 
questions y relatives devaient être déclarées irrecevables. 
10) 
Mme et M. ACHCAR n’ont pas répondu au recours dans le délai imparti. 
11) 
Par courrier du 2 février 2017, le TAPI a informé Mme et M. ACHCAR de 
son intention de suspendre la procédure A/4095/2016 comme dépendant de celle 
en cours d’instruction devant le DT sous no DD 109'515 et les a invités à se 
prononcer à ce sujet jusqu’au 13 février 2017. 
 
Ceux-ci n’y ont pas donné suite. 
12) 
Par décision DITAI/93/2017 du 28 février 2017, le TAPI a prononcé la 
suspension de l’instruction de la procédure A/4095/2016 comme dépendante de la 
procédure DD 109'515 en cours d’instruction devant le DT. La procédure 
A/4095/2016 devait être reprise soit lorsque la décision qui serait prise par le 
département dans la procédure DD 109’515 serait devenue définitive, soit si cette 
même décision devait faire l’objet d’un recours devant le TAPI. 
13) 
Par courrier du 22 juin 2017, le TAPI a informé les parties de la reprise de la 
procédure A/4095/2016. 
DD 109’515 
14) 
Dans le cadre de l’instruction de la demande en autorisation de construire, 
les préavis suivants ont notamment été recueillis : 
- 
le 4 octobre 2016, l’inspectorat de la direction des autorisations de construire 
(ci-après : DAC-IC) a préavisé favorablement le projet sans observation, 
notant que le projet présentait un taux d’utilisation du sol de 21.4 % et que les 
constructions de peu d’importance totalisaient une SBP de 36 m2 ; 
- 
le 25 octobre 2016, la direction générale de l’agriculture et de la nature 
(ci-après : DGAN) a préavisé favorablement le projet sous conditions ; 


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- 
le 2 novembre 2016, la commune de Cologny (ci-après : la commune) a 
préavisé favorablement le projet sous condition que les panneaux solaires 
soient posés horizontalement ; 
- 
la direction générale des transports a préavisé favorablement le projet sans 
observation les 3 novembre 2016 et 13 février 2017 ; 
- 
le 9 novembre 2016, la direction générale de l’eau (ci-après : DGeau) a 
préavisé favorablement le projet sous conditions ; 
- 
le 9 novembre 2016 également, la direction générale de l’environnement 
(ci-après : GESDEC), au vu de l’emprise en profondeur du projet (environ 
6 m), des volumes de terre excavés et des conditions du sous-sol dans la zone, 
a préavisé favorablement le projet sous condition qu’un rapport géotechnique 
soit réalisé et transmis au GESDEC au minimum trente jours avant le début 
des travaux ; 
15) a. 
Le 19 octobre 2016, la sous-commission nature et sites (ci-après : SCNS) de 
la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a 
demandé la modification du projet : « Suite à l’analyse du dossier, la SCNS 
interprète le socle comme un étage supplémentaire complet, ce qui n’est pas 
admissible pour elle. En effet, la hauteur, l’accessibilité par des portes et le 
traitement équivalent au reste de la construction ne peuvent pas être considérés 
comme une dérogation mineure de l’art. 7 de la loi sur la protection générale des 
rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). De plus, elle regrette 
l’implantation du garage qui semble être incompatible avec la préservation de 
l’épicéa voisin ». 
 
b. 
Le 13 décembre 2016, l’architecte des requérants a produit un projet modifié 
pour faire suite aux remarques formulées par la SCNS. Dans son courrier 
d’accompagnement, il expliquait notamment que le nouveau garage avait été 
abandonné au profit du garage existant, ce qui permettait de préserver l’épicéa 
qu’il jouxtait ; le niveau du rez-de-chaussée de l’entrée avait été aligné sur celui 
de la maison existante, ce qui permettait d’abaisser la nouvelle construction de 
20 cm ; le niveau du sous-sol se trouvait désormais 35 cm plus bas que le niveau 
du sous-sol de la maison existante, renforçant ainsi la notion de « socle » ; la 
partie semi-enterrée du socle avait été affirmée par une matérialisation minérale 
avec l’utilisation d’un revêtement en pierre, ponctué de fenêtres de différentes 
tailles contrastant avec le type d’ouverture du rez-de-chaussée et de l’étage ; la 
sortie vers l’extérieur depuis le bassin intérieur avait été supprimée afin de 
renforcer l’effet de socle ; la porte d’accès extérieure de la façade nord-ouest 
située sous le séjour était maintenue, ceci pour des raisons évidentes de 
praticabilité et de fonctionnalité, étant précisé que le projet autorisé DD 108'170 
prévoyait des sorties directes au jardin et à la piscine extérieure ; les façades 
nord-ouest et sud-ouest du séjour avaient été modifiées en supprimant la saillie du 


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balcon qui rejoignait le socle, renforçant ainsi l’effet de socle en offrant des 
espaces extérieurs au séjour et à la cuisine ; 
 
c. 
Le 15 février 2017, la SCNS a préavisé favorablement le projet modifié 
(version no 2 du 13 décembre 2016) avec dérogation : « Vu les améliorations 
proposées, la commission n’est plus opposée à l’octroi de la dérogation de l’art. 7 
LPRLac car l’impact de la construction est concentré sur une proportion 
raisonnable de la parcelle tout en laissant place à un jardin en pleine terre sur une 
grande partie du terrain ». 
16) 
Par décision DD 109’515/1 du 28 avril 2017, publiée le même jour dans la 
FAO, le DT a délivré l’autorisation requise sur la base du projet no 2 du 
13 décembre 2016, de l’autorisation de démolir M 7'681 délivrée le 21 octobre 
2016 et de l’art. 7 LPRLac, en la soumettant aux conditions figurant dans les 
différents préavis. 
17) 
Par acte du 29 mai 2017, Mmes et MM. FLORIN, KJELSEN, 
NUSSBAUMER et QUINODOZ ont recouru auprès du TAPI contre cette 
décision, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. Préalablement, 
ils sollicitaient un délai supplémentaire pour compléter leur recours et à ce que la 
pose de gabarits et un transport sur place soient ordonnés. Cette procédure a été 
enregistrée sous no de cause A/2427/2017. 
 
 
En tant que voisins proches de la parcelle faisant l’objet du projet de 
construction litigieux, ils avaient un intérêt direct et personnel, tant factuel que 
juridique, à la vérification du bien-fondé de la décision querellée. 
 
 
Sur le fond, l’autorisation de construire était intervenue en violation de 
l’art. 7 al. 1 LPRLac par l’octroi d’une dérogation quant au nombre de niveaux 
autorisés en zone de protection des rives du lac ne reposant sur aucune base 
légale. L’autorisation violait également l’art. 3 al. 1 LPRLac relatif à la SBP à 
prendre en compte dans le calcul du rapport de surface, ainsi que diverses 
dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) relatives à l’esthétique des constructions et aux inconvénients 
du projet pour les voisins, en particulier sous l’angle de l’égalité de traitement. 
18) 
Le dépôt de ce recours a fait l’objet d’une publication ordonnée par le TAPI, 
parue dans la FAO du 7 juin 2017. 
19) 
Le 20 juin 2017, Mmes et MM. FLORIN, KJELSEN, NUSSBAUMER et 
QUINODOZ ont complété leur recours. 
 
 
L’art. 13 LPRLac ne constituait pas une base légale suffisante pour déroger 
à l’art. 7 LPRLac quant au nombre de niveaux des constructions en zone de 
protection des rives du lac. De surcroît, les conditions d’une telle dérogation 
n’étaient manifestement pas remplies. En effet, l’abaissement de 20 cm de la dalle 


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du rez inférieur était totalement négligeable pour l’appréciation du nombre de 
niveaux côté lac et les autres considérations sur lesquelles la SCNS s’était fondée 
pour estimer qu’une dérogation pouvait être accordée ne reposaient sur aucun 
élément objectif et digne de protection. S’agissant de la commune, non seulement 
son préavis se fondait sur l’ancien projet, mais elle n’avait visiblement pas 
envisagé de dérogation puisqu’elle ne s’était pas prononcée sur les conditions de 
son octroi. 
 
 
Par ailleurs, le plafond de 20 % de densité admissible n’était pas respecté, 
les dérogations prévues par l’art. 59 LCI pour les constructions à HPE ne 
s’appliquant pas aux constructions sises en zone de protection des rives du lac. Le 
calcul du rapport de surface présenté par l’architecte était par ailleurs erroné, 
puisque plusieurs surfaces qui auraient dû être intégrées aux SBP à prendre en 
considération ne l’avaient pas été. Il en allait ainsi en particulier d’une très large 
partie du rez inférieur, lequel présentait clairement des caractéristiques d’un 
logement, contrairement aux diverses affectations indiquées sur les plans. Le fait 
de descendre le niveau de la dalle de couverture du rez inférieur de quelques 
centimètres ne permettait d’ailleurs pas de considérer ce niveau comme un 
sous-sol, dès lors qu’il dépassait le niveau du terrain naturel. 
 
 
En outre, les plans n’étaient pas suffisamment clairs et complets pour 
permettre aux instances de préavis ainsi qu’au DT de prendre une décision en 
connaissance de cause. 
 
 
Enfin, le niveau supplémentaire désigné comme rez inférieur rehaussait 
l’ensemble d’une manière préjudiciable au voisinage, en particulier eu égard à la 
vue sur le lac de certaines propriétés. La surélévation artificielle du rez-de-
chaussée posait en outre un problème d’égalité de traitement vis-à-vis des 
constructions voisines érigées dans le scrupuleux respect de la loi. 
 
 
La pose de gabarits ainsi qu’un transport sur place permettraient au TAPI de 
mesurer l’impact volumétrique de la nouvelle construction. 
 
 
Dans la même écriture, Mme MAAS ANTAMORO DE CESPEDES et 
M. MAAS ont demandé à intervenir dans la procédure, se ralliant aux 
conclusions prises par Mmes et MM. FLORIN, KJELSEN, NUSSBAUMER et 
QUINODOZ. 
20) 
Par écritures du 7 août 2017, Mme et M. ACHCAR ont répondu au recours, 
concluant préalablement au rejet des mesures d’instruction sollicitées et, 
principalement, au rejet du recours et à la confirmation de l’autorisation querellée, 
sous suite de frais et dépens. 
 
 
S’agissant de la comptabilisation de la SBP au rez inférieur, ils relevaient 
notamment que l’espace sport et détente semi-enterré était pourvu d’une surface 


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insuffisante pour être jugé habitable au sens de l’art. 125 al. 1 du règlement 
d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), de sorte que c’était à bon droit que ces surfaces 
n’avaient pas été intégrées au calcul de la SBP. Quant au sous-sol, le vide d’étage 
était inférieur au minimum légal pour être considéré comme habitable et 
comptabilisé dans la SBP. 
 
 
Ils précisaient par ailleurs que, s’agissant d’une perte de bien-être alléguée, 
Mmes et MM. FLORIN, KJELSEN, NUSSBAUMER, QUINODOZ et 
MAAS n’étaient pas au bénéfice d’une quelconque servitude de vue. De plus, le 
terrain était fortement en pente, de sorte que la construction projetée, en aval de 
leurs parcelles, n’aurait qu’un impact minime sur la vue de ces derniers. 
21) 
Le 7 août 2017, le DT a répondu au recours, s’en rapportant à justice quant à 
sa recevabilité et concluant, au fond, à son rejet et à la confirmation de sa décision 
du 28 avril 2017. 
 
 
S’agissant des conditions d’octroi de la dérogation, il relevait notamment 
que l’examen de la CMNS portait bien entendu sur la construction en tant que 
telle, mais également sur son intégration dans la parcelle et dans son 
environnement. Pour ce faire, cette instance examinait non seulement le nombre 
de niveaux de la construction projetée, en particulier la façade côté lac, mais 
également le coefficient de pleine terre et les remblais induits par le projet, en 
veillant à ce que l’impact de la construction soit compatible avec le périmètre 
protégé dans lequel il se situait. S’agissant de la commune, dès lors que le second 
projet apportait une nette amélioration de l’intégration de la construction dans le 
site, rien ne permettait de penser que sa position aurait changé. 
 
 
Quant au grief relatif aux surfaces des constructions, conformément à la 
jurisprudence, les possibilités supplémentaires de surfaces offertes aux 
constructions respectant un certain standard énergétique étaient également 
applicables dans la zone de protection des rives du lac. En l’occurrence, le projet 
était légèrement inférieur à la densité maximale autorisable de 22 %. S’agissant de 
la notion de SBP prise en considération dans le calcul du rapport des surfaces, elle 
avait été précisée dans le cadre de sa directive LCI sur le « rapport des surfaces en 
zone 5 ». En l’occurrence, à teneur des plans, l’atelier se situait de plain-pied 
(+ 422.30) et devait de ce fait être comptabilisé dans le rapport des surfaces. 
Quant au reste du rez inférieur, il se situait 85 cm (+ 422.30) au-dessous du niveau 
du terrain naturel (+ 423.13). De ce fait, le local était enterré et considéré comme 
un sous-sol. 
22) 
Mmes et MM. FLORIN, KJELSEN, NUSSBAUMER, QUINODOZ et 
MAAS ont répliqué le 21 septembre 2017, persistant dans leurs motifs, qu’ils ont 
complétés, et leurs conclusions. 


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Ils ont notamment relevé que la notion de SBP devait être prise en 
considération selon qu’elle était hors-sol ou non, et non pas selon qu’elle était 
habitable et/ou chauffée ou non. Il n’y avait donc pas lieu de renoncer à prendre 
en considération certaines surfaces de plancher hors-sol au motif qu’elles ne 
seraient pas habitables. De plus, le critère de distinction entre une construction 
hors-sol ou en sous-sol était celui du niveau de la dalle de couverture qui ne devait 
pas dépasser le niveau naturel du sol. Or, tel n’était pas le cas du rez inférieur dont 
la dalle de couverture émergeait de 2.8 m du terrain naturel. 
23) 
Mme et M. ACHCAR ont dupliqué le 16 octobre 2017, persistant dans leurs 
conclusions. 
24) 
Le DT a dupliqué par courrier du même jour, persistant également dans ses 
conclusions. 
25) 
Par jugement du 30 novembre 2017, le TAPI a annulé l’autorisation de 
construire et a rejeté le recours contre l’autorisation de démolir. 
 
 
La future construction contenait trois niveaux visibles côté lac. Si le texte de 
la LPRLac permettait qu’il soit dérogé aux deux niveaux autorisés dans le 
périmètre de protection des rives du lac, les conditions d’une dérogation n’étaient 
pas réunies. D’une part, la commune de Cologny n’avait pas rendu son préavis sur 
le projet remanié, alors qu’il était nécessaire à l’obtention de la dérogation. Cette 
violation pouvait être réparée en cours de procédure, mais cette solution n’était 
pas utile en l’espèce, au vu de l’issue de la procédure. D’autre part, la SBP 
dépassait les 22 % de la surface du terrain autorisés pour les constructions situées 
en 5ème zone et répondant à un standard HPE. Dès lors que devait être prise en 
considération toute pièce dont la couverture dépasse le niveau naturel du sol, 
excepté les locaux techniques mentionnés par la norme ORL 514 420, la surface 
du rez inférieur dans son ensemble devait être comptabilisée dans le calcul de la 
SBP. 
 
 
Les plans d’architecte et les documents de géomètre visés ne varietur par le 
DT contenaient des contradictions et ne répondaient ainsi pas aux exigences de 
précision et d’exactitude posées par la loi et la jurisprudence. 
 
 
La limite de gabarit de 10 m était toutefois respectée, la dalle brute de 
couverture s’élevant à 9.74 mètres au-dessus du niveau moyen du terrain naturel 
adjacent. La construction était par ailleurs conforme aux normes applicables à la 
zone 5 et ne créait pas d’inconvénients graves au voisinage. 
 
 
Parmi les intéressés, certains disposaient d’une vue sur le lac partiellement 
obstruée sur le côté par la construction actuelle, puis par quelques grands arbres 
du voisinage. D’autres étaient propriétaires d’une maison surplombant la 


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construction actuelle de Mme et M. ACHCAR. Le projet de la future construction 
leur permettait de bénéficier d’une même vue sur le lac. 
 
 
Les documents fournis par les requérants de la demande de démolition 
étaient suffisants pour permettre au DT de se déterminer en toute connaissance de 
cause sur ladite demande. 
26) 
Par acte du 19 janvier 2018, le DT a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), 
concluant à l’annulation du jugement du TAPI et au rétablissement de 
l’autorisation de construire du 28 avril 2017, sous suite de frais et dépens. 
 
 
Le calcul de la SBP qu’il avait effectué dans le cadre de l’autorisation de 
construire était correct. La notion de construction au-dessous du sol que le TAPI 
avait retenue n’était pas pertinente pour déterminer les parties d’une construction 
qui devaient être prises en compte dans le calcul de la SBP. Cette notion faisait en 
effet référence à une construction dans son ensemble, et non aux parties d’une 
même construction qui devaient être qualifiées séparément de hors sol ou non. Par 
ailleurs, cette notion se rapportait à une construction souterraine et non 
partiellement enterrée. 
 
 
La norme ORL 514 420 de l’ancien Institut für Orts-, Regional- und 
Landesplannung (ORL) de l’EPFZ ne trouvait pas application en l’espèce, dès lors 
qu’elle clarifiait la notion de SBP des constructions ne se situant pas en zone 5. La 
directive LCI illustrait le concept de surface brute de plancher des bâtiments situés 
en 5ème zone tel qu’évoqué par l’art. 59 al. 2 LCI, et précisait la notion de 
construction hors sol. Selon cette directive, seul l’atelier situé de plain-pied au rez 
inférieur, hors sol, devait ainsi être comptabilisé dans le calcul de la SBP, à 
l’exclusion des autres pièces du rez inférieur et du sous-sol. 
 
 
Il n’était pas nécessaire de recueillir le préavis de la commune de Cologny 
sur le second projet. Dès lors que ce dernier améliorait l’intégration du bâtiment 
sur le site, rien ne permettait de penser que la position de la commune de Cologny 
aurait changé, cette dernière ayant pu analyser le dossier dans son ensemble avant 
d’octroyer un préavis favorable sur le premier projet. La commune de Cologny 
n’avait en outre pas formé recours contre l’autorisation querellée, de sorte qu’il 
seyait de considérer que sa position restait inchangée. Quoi qu’il en soit, si un 
second préavis s’avérait nécessaire, l’effet dévolutif du recours permettait de le 
requérir directement auprès de la commune. 
 
 
La contradiction relevée par le TAPI entre le plan d’architecte et le relevé 
du géomètre avait fait l’objet d’une explication précise de la part de l’architecte, 
sous la forme d’un projet modifié daté du 30 novembre 2016. 


- 12/23 - 
A/4095/2016 
27) 
Le même jour, les époux ACHCAR (ci-après : les époux recourants) ont 
recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative, concluant 
préalablement à ce qu’un attaché de direction auprès du DT, soit auditionné, et, au 
fond, à l’annulation du jugement du TAPI et à la confirmation de la validité de 
l’autorisation de construire DD 109’515, sous suite de frais et dépens. 
 
 
Le projet de construction ne dépassait pas la surface brute de plancher de 
22 % admise pour les bâtiments répondant au standard de haute performance 
énergétique. 
 
 
Le calcul de la surface brute de plancher devait se faire sur la base de 
l’art. 59 al. 2 LCI, qui comportait une définition de la notion de SBP applicable 
aux terrains situés en zone 5 de construction. La norme ORL 514 420 permettait 
de déterminer la SBP des bâtiments situés dans toutes les autres zones. Elle ne 
s’appliquait ainsi pas au cas d’espèce, ce d’autant plus que la nature des surfaces 
données à titre d’exemple comme pouvant être exclues de la SBP, tels les locaux 
pour la machinerie des ascenseurs ou les locaux communs de bricolage, ne 
correspondait pas aux éléments d’une villa. Se référant à la norme ORL 514 420, 
le TAPI avait conclu que la limite des 22 % autorisés avait été largement 
dépassée, sans pour autant examiner les surfaces non utilisées pour l’habitation 
dont il convenait de ne pas tenir compte. 
 
 
La notion de « construction hors sol » de l’art. 59 al. 2 LCI s’opposait à 
celle de « construction au-dessous du sol » de l’art. 3 al. 4 RCI, qui consistait en 
une construction dont la couverture ne dépassait pas le niveau naturel du sol. La 
directive LCI énoncée par le DT précisait les modalités de calcul de la SBP. La 
surface brute de plancher représentait la totalité de la construction hors sol. 
Néanmoins, la SBP d’une pièce devait également être jugée en fonction de la 
situation de son plancher, le fait que son plafond soit enterré n’étant pas le seul 
critère à prendre en compte pour qualifier une pièce de «en-dessous du sol ». En 
l’espèce, seul l’atelier situé de plain-pied au rez inférieur devait ainsi être 
comptabilisé dans le calcul de la SBP, le reste des pièces de l’étage ayant leur 
plancher en-dessous du terrain naturel. 
 
 
Leur bonne foi devait être protégée. Ils avaient veillé à respecter les 
conditions posées par la directive LCI, émise par le DT, et devaient valablement 
pouvoir se fier à la promesse de ce dernier selon laquelle un projet respectant ces 
conditions se verrait délivrer une autorisation de construire. 
28) 
En date du 22 février 2018, le DT a formulé ses observations, concluant à 
l’annulation du jugement du TAPI et au rétablissement de l’autorisation de 
construire DD 109'515. 


- 13/23 - 
A/4095/2016 
 
 
Le projet était conforme à la loi, dès lors que la surface de construction ne 
dépassait pas la limite des 22 % de la surface du terrain autorisés pour les 
bâtiments répondant au standard de haute performance énergétique. 
 
 
La directive LCI répondait à des intérêts publics tant formels que matériels, 
tels l’égalité de traitement ou le principe de la transparence dans le traitement des 
autorisations de construire, ou encore la favorisation de la création de logements 
et de l’harmonisation architecturale. La définition de la surface brute de plancher 
concrétisée dans la directive constituait une pratique constante du département, 
développée de concert avec les spécialistes LCI. Le jugement du TAPI contestait 
pour la première fois la directive du département, de sorte que ce dernier devrait 
déterminer quelle suite y donner, si ce point de vue devait être confirmé par la 
Cour de céans. 
29) 
Le TAPI n’a pas formulé d’observations. 
30) 
Le 12 mars 2018, Mme et M. QUINODOZ, M. NUSSBAUMER, 
M. FLORIN, Mme MAAS ANTAMORO DE CESPEDES et M. MAAS 
(ci-après : les intimés) ont répondu, concluant préalablement à ce que des gabarits 
représentant la construction soient posés et à ce qu’un transport sur place soit 
effectué, principalement à ce que les époux ACHCAR et le DT soient déboutés 
des fins de leur recours, sous suite de frais et dépens, et, subsidiairement, à ce que 
l’autorisation définitive de construire soit annulée. 
 
 
L’interprétation faite par le TAPI de la notion de surface brute de plancher 
de la totalité de la construction hors-sol, prenant comme critère la dalle de 
couverture et non le plancher, et visant l’intégralité et non une partie de la 
construction hors sol, correspondait à la volonté du législateur. 
 
 
 La référence à la norme ORL 514 420 dans le jugement du TAPI était 
fondée sur la jurisprudence de la chambre administrative et avait été confirmée 
par le Tribunal fédéral. Ce jugement était ainsi conforme au droit. 
 
 
Les larges escaliers et dégagements donnant accès à l’atelier pris en 
considération dans le rapport des surfaces n’avaient pas été inclus dans le calcul 
de la SBP, alors que la directive LCI le prescrivait. 
 
 
L’approche soutenue par les recourants selon laquelle les surfaces non 
habitables ne seraient pas prises en compte dans le calcul de la SBP, alors même 
qu’elles seraient hors-sol, était en contradiction avec la directive LCI. Cette 
dernière mentionnait en effet expressément « la surface brute de plancher 
hors-sol » et non « la surface habitable ». L’affectation des pièces indiquée sur les 
plans n’était pas décisive pour le calcul de la SBP. Seules les caractéristiques 
constructives importaient. 


- 14/23 - 
A/4095/2016 
 
 
Les plans et les documents de géomètre visés ne varietur par le DT étaient 
contradictoires et ne répondaient pas aux exigences de précision et d’exactitude 
posées par la loi. Les explications du DT quant à la cause de la contradiction entre 
les documents du géomètre et les plans qu’il avait avalisés n’étaient pas à même 
de la justifier. De tels plans et documents ne devaient pas être autorisés sans être 
clarifiés et complétés, afin que chacun puisse se prononcer en bonne 
compréhension de la situation. 
 
 
Le principe de la légalité était violé. La LPRLac contenait certes un article 
valant clause générale de dérogation à la loi, mais le libellé de cet article ne 
permettait pas de déterminer les circonstances dans lesquelles une dérogation 
pouvait être accordée, ce qui mettait en danger la prévisibilité du droit et vidait la 
loi de son sens. L’octroi de la dérogation permettant de construire trois étages au 
lieu des deux niveaux autorisés habituellement dans la zone de protection des 
rives du lac n’était pas justifié, dès lors que la dérogation ne reposait pas sur une 
base légale compatible avec les exigences de densité normative issue du principe 
de la légalité. 
 
 
Les conditions à l’octroi d’une dérogation n’étaient pas remplies. Le préavis 
de la commune de Cologny sur le second projet, nécessaire à la dérogation, 
n’avait en effet pas été rendu. La SCNS-CMNS passait, quant à elle, d’un préavis 
négatif sur le premier projet à un préavis positif sur le second, sans motifs 
suffisants, ne justifiant pas le fait qu’un niveau supplémentaire ne portait pas 
atteinte au but poursuivi par le législateur de protéger les rives du lac en limitant 
les constructions à deux niveaux. Son préavis positif était intervenu alors que 
seuls deux éléments marginaux ne justifiant pas une dérogation avaient été 
modifiés sur le second projet. En tout état de cause, l’absence d’atteinte au but de 
protection des rives du lac ne pouvait pas être satisfaite avec un niveau 
supplémentaire et le dossier ne contenait aucun élément attestant l’existence de 
circonstances particulières justifiant la dérogation. 
 
 
Aucune base légale ne permettait de majorer de 10 % la SBP en raison 
d’une construction conforme à un standard de haute performance énergétique. 
L’article de la LPRLac prévoyant que la surface de la construction ne devait pas 
dépasser les 20 % de la surface du terrain constituait une lex specialis, si bien que 
la disposition de la LCI autorisant la majoration de 10 % de la SBP n’était pas 
applicable. C’étai ainsi à tort que le TAPI a retenu que le taux de référence pour la 
SBP s’élevait à 22 %. 
 
 
La pose de gabarits et un transport sur place devaient être ordonnés. Dès lors 
que le litige portait sur la réalisation d’un troisième niveau, ce qui dérogeait aux 
deux étages permis par la loi, il était impérieux que l’impact volumétrique de la 
construction soit correctement apprécié. 


- 15/23 - 
A/4095/2016 
31) 
Le 4 juin 2018, le juge délégué a procédé à un transport sur place, en 
présence des parties et du conseil des époux recourants. 
 
 
Il a été constaté que depuis le salon de la maison de Mme et 
M. QUINODOZ sur la parcelle no 479, étaient visibles la cheminée et une antenne 
de télévision figurant sur le toit de la maison des époux recourants. Les époux ont 
précisé que la maison à construire atteindrait à peu près la hauteur du sommet de 
l’antenne et boucherait manifestement la vue, l’antenne débordant sur la rive 
droite du lac. Au niveau de la piscine des époux, l’antenne arrivait au-dessus des 
crêtes du Jura. 
 
 
Depuis la propriété de M. FLORIN sur la parcelle no 1'292, le toit en tuiles 
de la maison objet du litige était visible. L’antenne l’était également et son 
sommet plafonnait le lac. 
 
 
Les parties ont relevé qu’il n’y avait pas de plans où la maison existante 
était représentée en jaune et la maison à construire en rouge. Le plan permettait de 
constater que la toiture existante était à une altitude de 419.51 m, alors que la 
toiture à créer serait à 432.50 m, sans les superstructures. 
 
 
Au terme du transport sur place, il a été convenu que le procès-verbal serait 
transmis avec un délai permettant aux parties de transmettre leurs remarques. 
32) 
Le 28 juin 2018, MM. QUINODOZ et NUSSBAUMER ont fait valoir qu’il 
avait été précisé lors du transport sur place que leurs parcelles respectives nos 479 
et 449 étaient grevées de servitudes de vue depuis la parcelle no 479 de 
M. QUINODOZ sur le paysage environnant. L’extrait du registre des servitudes 
était joint au courrier. 
33) 
Le 2 juillet 2018, le DT a précisé que la maison existante n’avait pas été 
représentée en jaune, dès lors qu’elle avait fait l’objet d’une autorisation de 
démolir distincte. Il n’était ainsi pas nécessaire qu’elle figure en jaune sur les 
plans de la construction de la nouvelle villa. 
34) 
Le 28 août 2018, les intimés ont transmis leurs observations après enquêtes, 
persistant dans leurs conclusions. 
 
 
L’intérêt privé des époux recourants à réaliser une piscine intérieure à un 
niveau émergeant était faible face à l’intérêt privé des intimés à préserver leur vue 
sur le lac. 
35) 
En date du 4 septembre 2018, les époux recourants ont informé ne pas avoir 
d’observations complémentaires à faire parvenir. 
36) 
Le 2 octobre 2018, le DT a transmis ses dernières observations, persistant 
dans ses conclusions. 


- 16/23 - 
A/4095/2016 
 
 
L’affirmation des intimés selon laquelle aucune dérogation ne pouvait être 
accordée au motif que la LPRLac préservait la vue des résidents sur le lac, ne 
pouvait être soutenue. Non seulement la LPRLac ne prévoyait pas la préservation 
d’un tel intérêt, mais le Tribunal fédéral rappelait également que le droit à la vue 
n’était pas protégé en droit public. 
37) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Les intimés sollicitent des actes d’instruction complémentaires, à savoir la 
pose de gabarits et la convocation d’un transport sur place. 
 
 
Pour leur part, les époux recourants sollicitent l’audition de l’attaché de 
direction auprès du DT. 
 
a. 
Le droit d'être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et 41 LPA, 
comprend le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une 
décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 
la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, 
d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 142 II 218 
consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_656/2016 du 9 février 2017 consid. 3.2 
et les références citées ; ATA/1276/2018 du 27 novembre 2018). 
 
b. 
Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1). 
 
c. 
En l’espèce, un transport sur place a été effectué par le juge rapporteur et a 
permis de visualiser le bâtiment actuel et l’impact de la construction future sur la 
vue des voisins alentours. La pose de gabarits ne se révèle ainsi pas nécessaire, 
dès lors qu’elle n’apporterait pas davantage que les constatations faites lors du 
transport sur place. Par ailleurs, l’audition de l’attaché de direction auprès du DT 
n’est pas non plus nécessaire, le DT étant partie à la procédure. 


- 17/23 - 
A/4095/2016 
3) 
a. 
Le terrain sur lequel devrait être érigée la construction litigieuse se trouve en 
5ème zone à bâtir, dite zone villa, mais également dans la zone à protéger des rives 
du lac. Les dispositions légales concernant le périmètre à protéger des rives du lac 
se superposent aux prescriptions réglant l’affectation des diverses zones ordinaires 
(ATA/1243/2018 du 20 novembre 2018 ; ATA/63/2009 du 4 février 2009). 
 
b. 
L’art. 59 al. 1 LCI porte sur le rapport de surface en 5ème zone à bâtir. Le 
rapport de 25 % peut être porté à 27,5 % lorsque la construction est conforme à un 
standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE), respectivement à 
30 % lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance 
énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (art. 59 al. 1 LCI). 
 
c. 
L’art. 3 al. 1 LPRLac prévoit qu’à l’intérieur du périmètre de protection, la 
surface des constructions exprimées en m2 de plancher ne doit pas excéder 20 % 
de la surface des terrains situés en zone 5. 
d. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative, les dérogations prévues 
à l’art. 59 al. 1 LCI sont applicables à la zone de protection des rives du lac 
(ATA/375/2004 du 11 mai 2004). Pour les biens-fonds sis en 5ème zone et dans le 
périmètre de la LPRLac, une limitation de la densité à 0.2 avec une augmentation 
variant entre 10 % et 20 % supplémentaires pour les constructions avec le 
standard énergétique adéquat est ainsi admise, mais excluant des dérogations plus 
importantes visant une densité supérieure telles que prévues à l’art. 59 al. 4 LCI 
(François BELLANGER, Les droits à bâtir : une notion virtuelle pour une valeur 
réelle, in Festschrift Andreas Auer, Direkte Demokratie, 2013, p. 291). 
e. 
En vertu de l’art. 59 al. 2 LCI, par 
surface 
de 
plancher 
prise 
en 
considération dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la surface 
brute de plancher de la totalité de la construction hors sol. Tel qu’il en résulte de 
la systématique de la LCI, cette définition s’applique uniquement aux 
constructions situées en zone 5. 
 
 
La directive LCI relative à l’art. 59 LCI, émise par le DT (L 5 50) donne des 
précisions sur la manière de calculer la SBP. Par le biais de schémas, il est 
expliqué qu’un étage partiellement enterré dans un terrain naturel en pente, dont 
l’un des côtés des façades est entièrement hors sol, peut ne pas être intégralement 
défini comme une construction en sous-sol. De ce fait, les pièces dont les façades 
sont hors sol peuvent être prises en compte dans le calcul de la SBP. La directive 
mentionne en outre que toute surface brute de plancher qui est nécessaire à 
l'accessibilité des locaux d'habitation telle que les circulations verticales et 
horizontales, chauffées ou non (coursive, ascenseur, sas d'entrée vitré ou non…) 
est à prendre en compte. 
 
Dans sa jurisprudence, la chambre administrative retient que les niveaux 
d’un bâtiment situés en sous-sol doivent être pris en compte dans le calcul de la 


- 18/23 - 
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SBP lorsqu’ils sont affectés à l’habitation ou au travail. Seuls des locaux 
communs dépourvus de rentabilité doivent être exclus du calcul. L’on ne 
comptera pas des caves, des garages, des dépôts sans places de travail, ou des 
locaux techniques, mais l’on tiendra compte d’un hall d’entrée, d’une cage 
d’escalier ou d’une coursive même ouverte lorsque ceux-ci donnent accès à des 
locaux rentables (ATA/1000/2018 du 25 septembre 2018 consid. 5 ; 
ATA/1017/2014 du 16 décembre 2014 consid. 5). 
f. 
La chambre de céans s’est à plusieurs reprises référée à la norme ORL 514 
420. Cette dernière prévoit que « la SBP se compose de la somme de toutes les 
surfaces d’étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs 
et des parois dans leur section horizontale. N’entrent toutefois pas en 
considération : toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l’habitation 
ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les 
buanderies des logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à 
mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de 
ventilation et de climatisation, les locaux communs de bricolage dans les 
immeubles à logements multiples, les garages pour véhicules à moteur, vélos et 
voitures d’enfants, non utilisés pour le travail ; les couloirs, escaliers et ascenseurs 
desservant exclusivement des surfaces non directement utiles, les portiques 
d’entrées ouverts ; les terrasses d’attique, couvertes et ouvertes ; les balcons et les 
loggias ouverts pour autant qu’ils ne servent pas de coursive ». 
g. 
En l’espèce, il sied en premier lieu de relever que dès lors que l’art. 59 
al. 2 LCI et la directive LCI y relative donnent des explications sur le calcul de la 
SBP d’une construction située en zone 5, la norme ORL 514 420 ne s’applique 
pas à de tels cas. Par ailleurs, cette dernière se borne à détailler le type de pièces à 
ne pas prendre en compte, sans indiquer de clé de calcul de la SBP. La liste des 
pièces citées n’est en outre pas exhaustive, et ne fait pas mention des pièces du cas 
d’espèce. 
 
La construction projetée respecte le standard HPE, de sorte que son rapport 
de surface peut être porté à 22 %. Le calcul de sa surface brute de plancher peut se 
faire en application de l’art. 59 al. 2 LCI, dès lors que la future construction se 
situe en zone 5. Selon l’extrait de la mensuration officielle et du registre foncier, 
le terrain qui accueillera la future construction s’étend sur une surface de 
1'615 m2. La SBP autorisée se monte dès lors à 355.3 m2. 
 
À teneur de la coupe A-A du plan visé ne varietur du 28 avril 2017, le rez 
inférieur se situe, côté lac, 31 cm en-dessous de la pente du terrain naturel. Un si 
faible écart entre le socle du rez inférieur et la pente naturelle ne peut avoir pour 
conséquence que l’entier de l’étage se situe en-dessous du sol, et par conséquent 
n’est pas comptabilisé dans la SBP. L’inverse comporterait un risque d’abus, soit 
l’abaissement de quelques centimètres du socle d’un niveau, afin que celui-ci se 
retrouve enterré et que l’ensemble de l’étage soit qualifié de construction en 


- 19/23 - 
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sous-sol. Si la loi ne fait aucune mention de cette problématique et ne définit ainsi 
pas le seuil à partir duquel l’étage est considéré comme étant en-dessous du sol, il 
ne fait aucun doute qu’un abaissement de l’ordre de 30 cm n’est pas suffisant pour 
qualifier l’étage de surface en-dessous du sol. Le rez inférieur de la construction 
litigieuse ne peut ainsi être considéré comme surface en-dessous du sol dans son 
ensemble. Conformément à la directive LCI et au vu des plans visés ne varietur, 
l’atelier de 27.14 m2 situé côté lac doit être pris en compte dans le calcul de la 
SBP, dès lors que sa façade visible ne peut être considérée comme enterrée. 
Conformément à la jurisprudence de la chambre administrative, l’atelier est 
affecté à l’habitation ou au travail et doit ainsi être comptabilisé dans le calcul de 
la SBP. Quant à l’espace menant à l’atelier, soit l’espace de circulation et le sas, il 
doit également en être tenu compte dans ce calcul, conformément à cette même 
jurisprudence. Les espaces donnant accès à un local rentable, tel l’atelier en 
l’espèce, entrent en effet en considération dans ce calcul. L’escalier permettant 
l’accès à l’atelier a, quant à lui, déjà été comptabilisé dans la SBP du 
rez-de-chaussée. 
 
Quant à la piscine et à la pièce de rangement projetées au rez inférieur de la 
construction, elles ne nécessitent pas d’analyse, dès lors que la SBP de l’entier de 
la construction est déjà supérieure à celle autorisée. 
 
La SBP du rez-de-chaussée s’élève à 146.05 m2, celle de l’étage à 174.95 m2 
et celle de l’atelier à 27.14 m2. La SBP du sas s’élève à 7.67 m2, tandis que celle 
de l’espace de circulation se monte à 10.22 m2. 
 
La somme des mètres carrés de plancher comptabilisés dans le calcul de la 
SBP se monte ainsi à 366.03 m2, au lieu des 355.3 m2 autorisés. 
 
Partant, la surface brute de plancher du projet litigieux est supérieure à la 
limite des 22 % de la surface du terrain autorisés pour une construction de 
standard HPE située en zone de protection des rives du lac. Ce grief sera rejeté. 
4) 
a. 
Dans le but de protéger les rives du lac et les zones sensibles voisines, la 
LPRLac instaure un certain nombre de restrictions aux constructions qui peuvent 
être érigées dans le périmètre à protéger. 
 
 
Ainsi notamment, les constructions situées en 5ème zone ne peuvent en 
principe comporter que deux niveaux avec toiture plate ou un niveau avec toiture 
habitable, le nombre de niveaux étant déterminé sur la façade côté lac (art. 7 
al. 1 LPRLac). 
 
b. 
Si les circonstances le justifient et que cette mesure ne porte pas atteinte au 
but général poursuivi par la loi, le département peut déroger aux art. 6 à 11 de la 
loi. Dans ce cadre, les requêtes en autorisation de construire font l’objet d’un 
préavis de la commune concernée, de la CMNS, le cas échéant de la direction 


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générale de l’agriculture et de la nature, ainsi que de la commission consultative 
de la diversité biologique (art. 13 al. 1 et 2 LPRLac). 
 
c. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 
loi ; l’autorité reste libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison 
d’un intérêt public supérieur (ATA/1243/2018 du 20 novembre 2018 et les 
références citées). Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne 
pas le minimiser (ATA/417/2009 du 25 août 2009). 
 
d. 
Lorsque la consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de 
cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer 
l’autorité de recours (ATA/1243/2018 précité ; ATA/126/2013 du 26 février 
2013). La CMNS se compose pour une large part de spécialistes, dont notamment 
des membres d’associations d’importance cantonale, poursuivant par pur idéal des 
buts de protection du patrimoine (art. 46 al. 2 LPMNS). À ce titre, son préavis est 
important (ATA/1243/2018 précité ; ATA/126/2013 précité). 
 
e. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis 
de celles-ci (ATA/373/2016 du 3 mai 2016 et les références citées). Lorsque 
l’autorité de première instance ou de recours s’écarte desdits préavis, la chambre 
administrative peut revoir librement l’interprétation des notions juridiques 
indéterminées, mais contrôle sous le seul angle de l’excès et de l’abus du pouvoir, 
l’exercice de la liberté d’appréciation, en mettant l’accent sur le principe de la 
proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de 
l’intérêt public en cas d’octroi de l’autorisation malgré un préavis défavorable 
(ATA/281/2016 du 5 avril 2016 7b ; ATA/1366/2015 précité consid. 6c). 
 
f. 
En l’espèce, la commune de Cologny a émis un préavis favorable sur le 
premier projet de construction, le 6 octobre 2015, à condition que les panneaux 
solaires soient posés horizontalement. Le projet présentement litigieux a fait 
l’objet d’un second préavis favorable, en date du 2 novembre 2018, aux mêmes 
conditions. 
 
 
Quant au préavis émis par la CMNS-SCNS sur le premier projet de 
construction, il s’avère avoir été favorable avec souhaits, contrairement à ce que 
prétendent les intimés. La CMNS-SCNS a par ailleurs justifié sa position 
favorable à une dérogation dans son second préavis du 28 février 2017, estimant 
que l’impact de la construction était concentré sur une proportion raisonnable de 
la parcelle. 


- 21/23 - 
A/4095/2016 
 
 
Enfin, le préavis favorable, sans aucune explication, du DAC-IC doit être 
écarté, dès lors qu’il se fonde sur des calculs erronés, ainsi que cela est exposé 
ci-dessus. 
 
 
Au vu de ce qui précède, les préavis requis préalablement à l’autorisation de 
construire et nécessaires à la dérogation ont tous été émis, de sorte que le 
département pouvait entrer en matière sur celle-ci. Il appert ainsi que ce dernier 
n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en accordant une dérogation aux deux 
niveaux du bâtiment autorisés, dès lors qu’il s’est fondé sur les préavis favorables 
de la CMNS-SCNS et de la commune. Il ne peut ainsi être fait droit aux 
arguments des intimés sur ce point. 
5) 
 
Finalement, les intimés invoquent la servitude de vue constituée au profit de 
leur parcelle pour s'opposer à l'autorisation délivrée. 
 
 
Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration 
de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et 
un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a 
pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté avec les prescriptions en 
matière de construction. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect 
des droits réels, comme les servitudes par exemple (art. 3 al. 6 LCI ; 
ATA/310/2006 du 13 juin 2006). 
6) 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté, le projet ne pouvant être 
autorisé en l’état. 
7) 
 
L’art. 87 al. 1 LPA prévoit qu’en règle générale, l’État, les communes et les 
institutions de droit public ne peuvent se voir imposer de frais de procédure si 
leurs décisions font l’objet d’un recours. Un émolument de CHF 1’500.- sera ainsi 
mis à la charge des époux recourants pris conjointement et solidairement (art. 87 
al. 1 LPA). Ceux-ci seront condamnés, conjointement et solidairement, à verser 
une indemnité de procédure de CHF 1'500.- aux intimés, pris conjointement et 
solidairement, qui y ont conclu (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 
 


- 22/23 - 
A/4095/2016 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 janvier 2018 par Madame Christine et 
Monsieur Gérard ACHCAR contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 30 novembre 2017 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1’500.- à la charge conjointe et solidaire de Madame 
Christine et de Monsieur Gérard ACHCAR ; 
alloue à Monsieur Pierre et Madame Malika QUINODOZ, Monsieur Raphaël 
NUSSBAUMER, 
Monsieur 
Gerhard 
FLORIN, 
Madame 
Susannah 
MAAS 
ANTAMORO DE CESPEDES et Monsieur John MAAS, pris conjointement et 
solidairement, une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à la charge conjointe et 
solidaire de Madame Christine et de Monsieur Gérard ACHCAR ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Guerric Canonica, avocat des recourants, au 
département du territoire, à Me Jean-Daniel Borgeaud, avocat des intimés, ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin et Pagan, juges. 
 
Au nom de la chambre administrative : 
 
la greffière-juriste : 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
 
 


- 23/23 - 
A/4095/2016 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :