ge_gerichte · ACJC/465/2010 · 2010-04-19 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
 REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8109/2004 
ACJC/465/2010 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 19 AVRIL 2010 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 20 avril 2009, comparant par Me Christian PIRKER, 
avocat, rue des Terreaux-du-Temple 22, 1201 Genève, en l'étude duquel il fait élection 
de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'une part, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, comparant par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 
domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 


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C/8109/2004 
E+N FAIT 
A. 
Par acte adressé le 5 juin 2009 au greffe de la Cour, A______ appelle du jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers en son audience du 20 avril 2009 et 
communiqué aux parties le 4 mai 2009. Ce jugement déclare inefficace le congé 
notifié 
à 
B______ 
le 
14 
août 
2003 
pour 
le 30 septembre 2003 concernant l’appartement de 4 pièces au 3ème étage de 
l’immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève, réduit de 100% le loyer dudit 
appartement du 13 avril 2003 au 30 juin 2003 et condamne A______ à 
rembourser à B______ le trop-perçu de loyer de 4'331 fr. 60 avec intérêts à 5% 
dès le 1er septembre 2003 et à payer les débours de l’instance de 430 fr. 40. 
L’appelant conclut à l’annulation dudit jugement, à la reconnaissance de la 
validité de la résiliation du bail et à la condamnation de B______ au paiement des 
débours et d’une participation aux honoraires d’avocat. L’intimé, B______, 
conclut au déboutement de l’appelant. 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
Par contrat du 23 mars 1999, A______ a loué à B______ et à C______ 
l’appartement précité pour la durée d’une année à compter du 1er avril 1999, 
renouvelable d’année en année sauf dénonciation trois mois au moins avant une 
échéance. Le loyer a été fixé à 19'164 fr. par année, soit à 1'597 fr. par mois, plus 
une provision mensuelle pour les charges de 69 fr. 
Dès le mois de septembre 2002, les époux B______/C______ ont vécu séparés, 
C______ s’étant domiciliée no. ______, rue 2______ à D______ [GE] où par la 
suite la régie lui a adressé les communications qui lui étaient destinées. 
Le samedi 12 avril 2003 à 14h30, la gendarmerie est intervenue dans les locaux 
loués à la suite d'un incendie qui s’y était déclaré en l’absence du locataire; le 
rapport établi par la police en date du 14 avril 2003 indique que l’origine du 
sinistre provient de la machine à laver le linge qui était placée dans la salle de 
bains. Selon le rapport d’expertise du 10 juillet 2003, établi par l’architecte 
E______, le foyer de l’incendie est situé dans la salle de bains où l’installation 
sanitaire est hors d’usage, de même que les installations électriques et de 
ventilation, les revêtements en faïence, le carrelage et le faux-plafond; dans les 
autres pièces, d’importantes noircissures nécessitent la réfection des plâtres, 
parquets, menuiseries intérieures et peintures, outre la révision complète des 
installations électriques, la remise en état de l’agencement de cuisine, le 
remplacement des papiers peints, le verre de la porte et un nettoyage final. 
Le locataire a trouvé un logement de remplacement auprès de la Résidence 
F______, no. ______, rue 2______ à D______, à laquelle il a dû payer un dépôt 


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de garantie de 4'200 fr. et un premier mois de loyer de 1'400 fr. en date du 16 avril 
2003. 
Dès qu’il eut connaissance du rapport de police, B______ écrivit à la régie le 
3 juin 2003 pour relever une erreur importante du rapport, car la machine à laver 
le linge de marque G______, qu’il avait trouvé brûlée, était vide et déconnectée à 
la fois des raccordements électrique et d’entrée et de sortie d’eau; il était donc 
impossible qu’elle ait provoqué l’incendie, étant tombée en panne environ deux 
semaines auparavant et avait été débranchée de ce fait. Une autre machine, de 
marque H______, qui n’avait pas pris feu, était-elle raccordée et utilisée. 
Malgré de nombreuses démarches auprès des pompiers, puis de Monsieur le Chef 
de la Police, aucune correction n’a été apportée audit rapport, qui, selon les 
précisions apportées par lettre du 4 novembre 2003, ne constitue pas un rapport de 
police, mais un document qui décrit uniquement l’intervention des gendarmes; il 
ne contient ni la rubrique « constatation », ni celle relative à l’établissement des 
faits; d’une manière générale, il n’y a pas de recherche systématique de la cause 
d’un incendie accidentel. 
Par lettre du 15 août 2003, la régie avisa le locataire que pour elle le rapport de 
police officiel fait foi et que, pour cette raison, l’assurance incendie de l’immeuble 
a décliné la prise en charge de la perte de loyer; cette dernière n’est assurée que 
pour les sinistres couverts par les dommages assurés par la police d’assurance, 
selon l’art. 3.3 des conditions générales des assurances complémentaires. La régie 
a exigé le règlement de l’arriéré que le locataire disait ne pas pouvoir acquitter en 
raison des sommes payées pour son logement de remplacement et, qu’à son avis, 
il s’agissait d’une question de principe, le ventilateur électrique étant pour lui la 
cause du sinistre. 
Par lettre comminatoire du 1er juillet 2003, adressée à chacun des deux locataires, 
la régie les a mis en demeure de payer la somme de 4'998 fr. pour le règlement des 
loyers et charges du 1er mai 2003 au 31 juillet 2003, sous peine de résiliation du 
bail. Par lettre du 7 août 2003, B______ répondit que les travaux dans 
l’appartement s’étant étendus sur deux mois et demi, il disposait en réalité d’un 
demi-loyer d’avance, dès lors qu’il avait payé l’entier du mois d’avril 2003. Par 
courrier du 14 août 2003, la régie a adressé à chacun des locataires un avis de 
résiliation de bail en la forme officielle pour l’échéance du 30 septembre 2003 en 
raison du non-paiement des loyers arriérés. B______ a indiqué, par lettre du 
18 août 2003, qu’avec le versement d’une avance de la part de son assurance, il 
serait en mesure d’avancer les deux mois de loyer en souffrance en attendant la 
correction du rapport de police, pour autant que le bail soit remis en vigueur. 
Selon sa lettre du 28 août 2003, il a annoncé sa contestation de la résiliation du 
bail et le fait qu’il avancera les loyers non dus, sous la contrainte représentée par 
la poursuite engagée contre lui. 


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C. 
Par requête envoyée le 3 mars 2004 à la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers, B______ a conclu à la réduction complète du loyer de 
l’appartement du 13 avril 2003 au 30 juin 2003, à la constatation qu’il avait 
valablement excipé de compensation, que la résiliation du bail du 14 août 2003 
pour le 30 septembre 2003 était inefficace et à la condamnation du bailleur à lui 
rembourser la somme de 4'331 fr. 60; à titre subsidiaire, il a requis l’annulation du 
congé incriminé. Après avoir payé régulièrement les loyers des mois d’avril, 
juillet et août 2003, il avait versé le 28 août 2003 ceux des mois de mai et juin, 
ainsi que le loyer du mois de septembre, étant précisé que les loyers de mai et juin 
n’étaient pas dus. Dès l’instant où il n’était pas responsable de l’incendie, il avait 
droit au remboursement des loyers pour la période où l’appartement était 
totalement inutilisable du 13 avril 2003 au 30 juin 2003. Sa demande de 
compensation, annoncée depuis le mois de juin 2003, pour les loyers de mai et 
juin, est valable; l’inefficacité de la résiliation doit être constatée puisque la 
condition de l’exigibilité des loyers requis n’était pas acquise vu la compensation 
annoncée. A tout le moins, la résiliation contrevenant aux règles de la bonne foi 
est annulable. Le loyer s’élevant à 1'666 fr. par mois représente un montant de 
55 fr. 53 par jour; il doit lui être remboursé 18 jours au mois d’avril et les mois de 
mai et juin, soit au total 4'331 fr. 60. 
 
L’affaire a été déclarée non-conciliée à l’audience du 26 mai 2004 et déférée au 
Tribunal des baux et loyers le 28 mai 2004. 
En date du 13 mars 2006, le bailleur a conclu à ce que le congé soit reconnu 
valable et à la condamnation du locataire au paiement d’une participation aux 
honoraires d’avocat. Il indiquait que sur la base du rapport de police, l’assurance 
du bâtiment avait refusé de prendre en charge le loyer des locataires et qu’il aurait 
fallu examiner la machine à laver afin de prouver qu’elle n’était pas la cause du 
sinistre. Toutefois, l’assurance du locataire avait mandaté une entreprise qui a 
évacué la machine en question sans qu’il soit permis de faire procéder à une 
expertise. Une réduction de loyer n’est donc pas due au locataire et la résiliation 
du bail est valable pour non-paiement du loyer. Par jugement du 12 septembre 
2006, le Tribunal a débouté le locataire de ses conclusions en réduction de loyer et 
en contestation du congé. 
Par arrêt du 8 octobre 2007, la Cour de céans a annulé ce jugement et a renvoyé la 
cause au Tribunal des baux et loyers pour déterminer la cause de l’incendie, le 
locataire ayant requis l’ouverture d’enquêtes en vue de faire la preuve que 
l’incendie s’était déclenché sans faute de sa part. Statuant dans un autre arrêt du 
même jour, la Cour a annulé le jugement du Tribunal des baux qui avait prononcé 
l’évacuation du locataire, celui-ci ayant valablement excipé de compensation avec 
une réduction totale du loyer pour les deux mois impayés. Cette cause a été 
également retournée aux premiers juges pour statuer sur le bien-fondé ou non de 


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la créance invoquée en compensation, sous réserve encore d’un éventuel 
comportement abusif du bailleur. 
Lors de la comparution personnelle du 6 mars 2008, B______ a déclaré que sa 
machine à laver G______ était tombée en panne et qu’il a récupéré une machine 
H______ qu’il a installée en lieu et place de l’autre, qui a été débranchée. La 
nouvelle a été utilisée durant deux à trois semaines; le jour de l’incendie, il avait 
quitté l’appartement vers 10h00 après avoir mis en fonctionnement la machine 
H______. Or, il avait constaté que c’était la machine G______ qui avait brûlé et 
non celle en fonctionnement. Le linge placé dans la machine H______ a été 
récupéré. Les assurances n’ont pas cherché à déterminer la cause de l’incendie et 
elles se sont arrangées entre elles. De l’avis du locataire, l’incendie a été provoqué 
par un ventilateur situé au-dessus de l’armoire à pharmacie et à côté se trouvait un 
panier à linges en osier et la machine à laver G______ à proximité de la paroi où 
il n’y avait ni évacuation d’eau, ni prise électrique. 
Pour le bailleur, la machine à laver qui a brûlé se trouvait dans le passage qui 
mène au lavabo; il n’y a qu’une évacuation d’eau et une prise de branchement qui 
se trouve à gauche de l’entrée. 
Le Tribunal a procédé à l’audition de divers témoins. C______, domiciliée 
no. ______, rue 2______ à D______, est entendue à titre de renseignement, étant 
l’épouse séparée du locataire depuis 2002. Elle s’est rendue dans l’appartement le 
jour de l’incendie car une voisine l’avait prévenue, ainsi que son époux. Elle était 
munie d’un appareil de photos; on ne voyait pas grand-chose car il n’y avait pas 
de lumière et tout était noir; la machine à laver G______ s’ouvrait par le dessus. Il 
s’agissait d’une machine qui était fine et longue et sauf erreur en plastique; 
l’emplacement de la machine était à gauche après l’entrée et celle-ci avait été 
remplacée par une petite machine H______ prêtée par un ami. La ventilation au-
dessus de l’armoire à pharmacie s’enclenchait avec la lumière; la corbeille à 
linges en osier se trouvait à côté du lavabo placé en face de l’entrée; du côté droit, 
il n’y a que le mur. Les photos ont montré que la machine H______ n’avait pas 
entièrement brûlé au contraire de la machine G______. Le témoin a été informé 
du remplacement de la première machine par ses enfants. 
Le témoignage de I______, résidant en Allemagne, est traduit par Me J______, 
assermenté et fonctionnant comme interprète; le témoin connaît B______ depuis 
1998 qui est une relation d’affaires; il a logé à quelques reprises chez le locataire 
et la veille de l’incendie. Il y est retourné le jour même ayant laissé ses affaires 
dans l’appartement; il a constaté la présence de deux machines à laver dans la 
salle de bains relativement petite. Sur une photo du locataire, on voit la présence 
de linge dans une des machines; celle de gauche était en service, l’autre semblait 
hors service. Le témoin ignore la cause du sinistre et est resté perplexe comme le 
locataire. S’étant rendu quelques mois plus tard dans l’appartement, le témoin a 


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constaté que sur le côté droit du mur de la salle de bain, il n’y avait pas de 
branchement pour l’eau. 
Le témoignage de K______ est traduit par la même personne assermentée 
fonctionnant comme interprète; le témoin connaît le locataire depuis 2000, et qui 
est devenu un ami; il était en compagnie de I______ le jour de l’incendie après 
avoir passé la nuit dans l’appartement; il n’a pas pu déterminer la cause de 
l’incendie. 
L______, sergent de police, a déclaré ne pas se souvenir de l’intervention 
effectuée par la police. Les pompiers étaient déjà présents à son arrivée. 
Selon le jugement querellé, les premiers juges ont estimé que les enquêtes et les 
pièces versées au dossier ne permettaient pas de conclure que l’incendie aurait été 
causé en raison d’un comportement fautif du locataire. L’attestation d’intervention 
établie par la gendarmerie n’avait pas pour but d’établir la cause du sinistre. La 
machine qui était raccordée n’a pas entièrement brûlé. L’autre ne pouvait être 
raccordée selon la configuration des lieux. Dès lors, la réduction de loyer de 100% 
pour la période d’inhabitabilité de l’appartement, soit du 13 avril au 30 juin 2003, 
doit être admise et le congé donné pour défaut de paiement déclaré inefficace. Les 
débours de la procédure sont à la charge de la partie qui succombe. 
D. 
L’appelant, qui se réfère à l’état de fait établi par le Tribunal, estime que la 
réduction de loyer n’est pas due parce que le locataire est responsable du défaut. 
Le locataire aurait dû apporter la preuve que la machine à laver G______ n’était 
pas à l’origine de l’incendie. C’est à tort que le Tribunal des baux a statué selon la 
vraisemblance qui ne constitue pas une preuve. En outre, le ventilateur n’a pas pu 
être la cause de l’incendie puisqu’il ne fonctionnait plus; à ce sujet, il incombait 
au locataire d’en aviser le bailleur. 
Pour l’intimé, lorsque la chose louée est affectée d’un défaut, le locataire a droit à 
une réduction de loyer et il incombe au bailleur de renverser cette présomption en 
prouvant que le locataire est responsable du défaut. 
EN DROIT 
1. 
L’intimé ne conteste pas que l’appel formé par A______ a été établi dans la forme 
et envoyé au greffe de la Cour de céans le 5 juin 2009 dans le délai prévu par la 
loi (art. 443 et 444 LPC). Cet appel est en conséquence recevable. 
2. 
Le litige porte sur la requête du locataire en constatation de l’inefficacité, 
subsidiairement de l’annulation du congé notifié, ainsi que sur sa demande en 
réduction de loyer représentant 4'331 fr. 60. Du fait de l’addition de ces deux 
conclusions, le jugement querellé a été rendu en premier ressort (art. 56P al. 2 


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LOJ). La Cour de céans revoit la cause avec plein pouvoir d’examen (art. 291 
LPC). 
3. 
L’appelant reproche aux premiers juges de n’avoir pas admis que c’était au 
locataire d’apporter la preuve que la machine à laver G______ n'était pas à 
l'origine de l'incendie. 
3.1 L’art. 259a al. 1 CO dispose que lorsqu’apparaissent des défauts de la chose 
qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à 
ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au 
contrat, il peut exiger du bailleur notamment une réduction proportionnelle du 
loyer (let b). 
Il n’est pas contesté qu’un incendie survenu dans la salle de bains des locaux 
loués a rendu inhabitable l’appartement du 13 avril au 30 juin 2003. Les parties 
divergent sur la personne qui supporte le fardeau de la preuve quant à l’origine du 
défaut, soit de l’incendie. 
Selon la doctrine, les droits du locataire de l’art. 259a CO s’appliquent même en-
dehors de toute faute du bailleur (ou de ses auxiliaires), à l’exception des 
dommages-intérêts visés à l’art. 259e CO; le locataire assume le fardeau de la 
preuve du défaut (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, ad 
art. 259a, ch. 3 et 5, p. 1348). LACHAT précise que le locataire ne peut pas se 
prévaloir des art. 259a et ss CO, si la réparation du défaut lui incombe, qu’il 
s’agisse d’un menu défaut survenant en cours de bail ou d’un dégât dont le 
locataire, ou l’un de ses auxiliaires, est responsable (Le bail à loyer, éd. 2008, 
p. 249, ch. 1.5 al. 2), en renvoyant sur cette dernière question aux obligations dues 
à la fin du bail où le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un 
usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO, cf. ibidem, chapitre 31.5). 
CONOD souligne que le locataire ne peut prétendre à une réduction de loyer s’il 
est lui-même responsable du défaut, même indirectement (les défauts de la chose 
louée, in CdB 1/92, p. 9); il cite le cas du locataire qui remarque une fuite d’eau 
dans l’appartement du dessus parce qu’il arrose les plantes de sa voisine en 
vacances et qui omet d’en avertir le bailleur. Pour CORBOZ, il ne fait pas de 
doute que l’on peut reprocher au locataire les faits dont il répond, qu’il s’agisse 
d’un défaut originaire ou subséquent (Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, 
p. 135 in fine). 
S’agissant d’une responsabilité du locataire, il n’en reste pas moins qu’il 
appartient à l’autre partie de la prouver en application du principe posé à l’art. 8 
CC, selon lequel chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les 
faits qu’il allègue pour en déduire son droit, en l’espèce le fait de responsabilité 
du locataire; contrairement à l’avis de l’appelant, ce n’est pas au locataire à faire 


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la preuve de ce qu’il n’a aucune responsabilité dans l’incendie, mais bien à lui de 
prouver la cause du fait dommageable pour l’imputer cas échéant au locataire. 
3.2 In casu, aucun indice ne permet de penser que le locataire serait à l’origine du 
départ de l’incendie puisqu’il était absent au moment de la survenance du sinistre, 
selon les déclarations des personnes qui ont quitté le logement avec lui le matin 
même; aucun élément du dossier ne va en un sens différent. Au contraire, les 
circonstances de la cause permettent d’exclure une responsabilité du locataire car 
aucune ne l’incrimine. 
 
Dans le cas particulier qui a trait à un sinistre accidentel, la police n’a pas établi 
un rapport de constatation ni d’établissement de fait, ni non plus de recherche de 
la cause du sinistre; elle s’est bornée à décrire l’intervention des gendarmes selon 
l’attestation qu’elle a délivrée le 4 novembre 2003. Les témoins ont rapporté que 
la machine à laver le linge G______ avait été trouvée brûlée alors qu’elle était 
vide et déconnectée à la fois des raccordements électriques et d’entrée et de sortie 
d’eau, ayant été mise hors service auparavant et remplacée par une autre machine 
qui fonctionnait elle puisque raccordée à l’eau et à l’électricité; cette nouvelle 
machine n’avait pas pris feu mais a été trouvée simplement endommagée par le 
feu comme il en résulte des photographies versées à la procédure. 
 
A l’instar des premiers juges, la Cour de céans constate qu’aucune preuve ne 
permet de retenir que l’incendie serait dû au disfonctionnement de l’une des deux 
machines à laver du locataire ou au comportement de ce dernier; il en résulte qu’il 
est impossible de lui imputer la cause de l’incendie et qu’à tout le moins, aucun 
élément de preuve ne permet de dire que le locataire en serait responsable. 
L’appelant ne peut donc être suivi, en tant qu’il n’est pas à même de se prévaloir 
d’une circonstance qui incriminerait le locataire. 
4. 
Il doit conséquemment assumer la perte de loyer dont à l’évidence le locataire 
n’en est pas responsable. 
 
L’art. 259 d CO dispose que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la 
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut jusqu’à l’élimination de ce dernier. 
 
Il n’est pas contesté que l’appartement a été inutilisable du jour de l’incendie le 
12 avril 2003 au 30 juin 2003; le bailleur ne critique pas le calcul effectué par le 
locataire à savoir 999 fr. 60 pour les 18 jours du mois d’avril et 1’666 fr. pour 
chacun des loyers de mai et juin 2003, soit au total de 4'360 fr. 
 
En conséquence, la réclamation du locataire qui correspond à la période durant 
laquelle l'appartement était inhabitable est donc fondée et c’est à juste titre que les 
premiers juges ont fait droit à cette demande pécuniaire. 


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5. 
L’appelant ne conteste pas que le locataire a excipé de compensation à due 
concurrence, ainsi que l’avait constaté la Cour de céans dans son arrêt rendu le 
8 octobre 2007, selon lequel elle concluait qu’il incombait aux premiers juges de 
statuer sur le bien-fondé de la créance invoquée en compensation par le locataire 
et d’annuler le congé notifié pour défaut de paiement si cette créance était 
entièrement justifiée, compensant conséquemment la créance de loyer invoquée 
comme défaut de paiement. Il en résulte que la contestation de la résiliation par le 
locataire est également fondée. 
6. 
L’appelant qui succombe dans ses conclusions sera condamné à un émolument 
d’appel en faveur de l’Etat de Genève (art.447 al.2 LPC). 
7. 
En présence d’une contestation portant sur la résiliation d’un bail, la valeur 
litigieuse est supérieure à 15’000 fr. au sens de la LTF, au regard du délai de trois 
ans de protection contre les congés (art. 271 CO) et du loyer de 19'164 fr. par 
année. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/485/2009 
rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 20 avril 2009 en la cause 8109/2004-
4-B. 
Au fond : 
Confirme ledit jugement. 
Condamne A______ à payer un émolument de 300 fr. en faveur de l’Etat de Genève. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Messieurs Jean RUFFIEUX et Pierre CURTIN, 
juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre DAUDIN, juges assesseurs; Madame 
Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
Le président : 
Daniel DEVAUD 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.