ge_gerichte · JTAPI/1214/2024 · 2024-12-10 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1469/2024 LDTR 
JTAPI/1214/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 10 décembre 2024 
 
dans la cause 
 
Monsieur A______, représenté par BESSON, DUMONT, DELAUNAY & CIE SA, avec 
élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/1469/2024 
EN FAIT 
1. 
Le 10 octobre 2023, la régie ______ a déposé une requête en autorisation de 
construire portant sur la rénovation d'un appartement situé au 2ème étage d'un 
immeuble érigé sur la parcelle n° 1______ de la commune de B______, sis 
______[GE], en zone 2, qui a été enregistrée sous APA 2______. 
2. 
Dans le cadre de l’instruction de cette demande, les préavis suivants ont notamment 
été émis : 
 
Le 23 octobre 2023, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a 
rendu un préavis favorable sous conditions, notamment le maintien et la 
restauration soignées des éléments caractéristiques et dignes de protection au 
sens de l’art. 83 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05), ainsi qu’une cohérence dans le choix du 
revêtement de la cuisine et un assainissement des fenêtres en conformité aux 
bonne pratiques dans les bâtiments protégés, rappelant que le bâtiment se 
trouvait dans la zone protégée « secteur sud des anciennes fortifications » ; 
 
Le 22 mars 2024, l'office cantonal du logement et de la planification foncière 
(ci-après: l'OCLPF) a rendu un préavis favorable sous conditions, fixant 
notamment le loyer de l'appartement de 9 pièces après travaux au montant de 
CHF 79'371.- par an, soit CHF 8’819.- la pièce par an, sur une durée de trois 
ans. 
3. 
Le 7 mars 2024, Monsieur A______ est devenu propriétaire, par pacte successoral, 
de l’appartement précité. 
4. 
Par décision du ______ 2024, le département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) a délivré l'autorisation de construire sollicitée, intégrant notamment 
les conditions contenues dans le préavis de l’OCLPF du 22 mars 2024 et fixant ainsi 
le loyer de l'appartement après travaux au montant de CHF 79'371.- par an, soit 
CHF 8’819.- la pièce par an, sur une durée de trois ans. 
5. 
Par acte du 30 avril 2024, sous la plume de la régie, M. A______ (ci-après : le 
recourant) a formé recours à l'encontre de cette décision par-devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant préalablement 
au retrait de l’effet suspensif sous réserve du ch. 7 de la décision et principalement 
à l’annulation de l’APA 2______/1 en ce qu’elle prononce le contrôle du loyer du 
logement après travaux. 
Il était difficile de retenir que l'appartement objet du présent litige correspondait 
effectivement aux besoins prépondérants de la population que la LDTR visait à 
maintenir dans le marché locatif à des loyers abordables. En effet, le loyer avant 
travaux fixé par l'autorité dans sa décision litigieuse était de CHF 7'702.00.- la 
pièce, soit plus de deux fois plus élevé que la limite supérieure fixée dans 
l'ArRLoyers. Pire, le loyer après travaux avait été fixé à CHF 8’819.00 la pièce, soit 
juste en-dessous du seuil des 2,5 fois la limite supérieure des loyers répondant aux 


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besoins prépondérants de la population. Cela signifiait très clairement que, même 
durant la période de contrôle, le loyer serait déjà situé très au-dessus des moyens de 
l'immense majorité de la population genevoise. Ce d'autant plus que le loyer avant 
travaux de CHF 7'702.00.- la pièce avait été fixé sur la base d'un calcul de 
rendement qui retenait un prix d'acquisition de CHF 1’412’339.00.-. Or, suite au 
partage de la succession qui avait eu lieu en mars 2024, le nouveau prix 
d'acquisition qui devrait être pris en compte était celui figurant dans le partage 
successoral, soit CHF 4’310'000.00.-, ce qui, conformément à l'art. 10 al. 2 let. b 
LDTR sortirait très nettement le loyer des besoins prépondérants de la population, 
et du contrôle dans la mesure où il serait supérieur de plus de 2,5 fois à la valeur 
maximale des loyers correspondant aux BPP prévus dans l'ArRLoyers. 
Dans tous les cas, l'article 10 al. 2 let. b LDTR prévoyait également que le 
département renonçait à la fixation des loyers prévue en cas de transformation d'un 
appartement 
(art. 10 
al. 1 
LDTR) 
lorsque 
cette 
mesure 
apparaissait 
disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer étaient des 
logements de luxe. Ainsi, la légitimité de la fixation du loyer dans la décision 
litigieuse dépendait de savoir si l'appartement concerné devait être considéré 
comme un appartement de luxe ou non. Il s'agissait d'une notion indéterminée qui 
avait été précisée par la jurisprudence. Ainsi, pour être qualifié de luxueux, le 
logement devait avoir six pièces au moins, cuisine non comprise, c'est-à-dire à 
Genève sept pièces ou plus ; avoir des surfaces inhabituellement grandes ; avoir des 
éléments donnant une impression générale de somptuosité ou de confort 
extraordinaire, ces conditions étant cumulatives. Le Tribunal fédéral avait relevé 
que la notion de logement luxueux devait être interprétée de manière restrictive et 
qu'elle supposait que la mesure habituelle du confort était clairement dépassée ; 
l'impression générale était décisive à ce sujet. 
En l'espèce, les trois conditions cumulatives étaient clairement remplies pour le 
logement objet du présent litige. 
Premièrement, celui-ci disposait de 9 pièces, ce qui n'était pas remis en cause par le 
département. 
Deuxièmement, selon l'article 1 al. 5 et 6 du règlement d'exécution de la loi générale 
sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), la 
surface minimum pour un logement de 9 pièces devait être de 99 m2. Or, la surface 
nette de l'appartement litigieux était de plus de 279 m2, soit pratiquement le triple 
de la surface minimum requise pour un logement de 9 pièces. De plus, la surface 
brut moyenne des pièces était de 31 m2, les pièces d'accueil et de réception mesurant 
à elles seules 133 m2, soit plus d'un tiers de la surface du logement. Le caractère 
particulièrement spacieux ne pouvait également pas être nié. 
Troisièmement, l'immeuble se situait dans le quartier C______ et faisait partie d'une 
zone protégée, Il s'agissait d'un immeuble cossu dont la façade donnait tout de suite 
l'impression de somptuosité. L'appartement en lui-même dégageait cette même 
impression, ses caractéristiques, notamment les cinq cheminées en marbre, les 


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moulures, les boiseries, les grandes fenêtres offrant une bonne luminosité, ainsi que 
sa hauteur sous plafond particulièrement imposante étaient d'autant d'éléments qui 
permettaient de déterminer qu'il s'agissait bien d'un appartement luxueux. La 
condition d'impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire était 
donc également remplie dans le cas d'espèce. Enfin, la détermination du SMS dans 
son préavis demandant le maintien et la restauration soignée des éléments 
caractéristiques et dignes de protection des boiseries, des parquets, des plafonds 
avec corniches moulurées, des portes et des armoires à panneaux, des cheminées, 
des fenêtres, de la porte palière, etc. confirmait, si besoin était, les éléments 
particulièrement riches qui ornaient cet appartement et qui démontraient son 
caractère luxueux. 
Le recourant a produit un chargé de pièces contenant notamment un plan et des 
photographies de l’appartement litigieux, de même que le pacte successoral du 7 
mars 2024. 
6. 
Par courrier du 3 mai 2024, le tribunal a invité le recourant à faire établir et lui faire 
parvenir un rapport d'une historienne ou d'un historien de l'architecture au sujet des 
intentions du constructeur de l'immeuble et des catégories sociales auxquelles il 
était destiné. Ce rapport devrait en outre mentionner les qualités architecturales et 
patrimoniales de l'immeuble, respectivement de l'appartement en cause, ainsi que 
des indications sur l'historique du quartier à la date de la construction de l'immeuble. 
7. 
Le 31 mai 2024, le recourant a transmis un rapport de Madame D______, 
historienne de l’art et de l’architecture, portant la date du mois de mai 2024. En 
substance, les éléments historiques et matériels de l'immeuble, sis ______[GE], 
témoignaient des bâtiments de haut standing édifiés durant la deuxième moitié du 
siècle par et pour des familles importantes dans la Genève de l'époque. Il faisait 
partie de la ceinture urbaine, dite ceinture fazyste, qui s'était développée à la suite 
de la démolition des fortifications qui enserraient la Vieille-Ville. Le propriétaire 
constructeur, comme ceux au début du XXème siècle, avait habité des appartements 
de cet immeuble, parfois en alternance avec leur propriété de campagne durant la 
période estivale. Le langage architectural appliqué aux trois façades soulignait le 
soin apporté à la mise en valeur du volume. Un souci de l'ornementation et de 
l'agencement qui se retrouvait dans les appartements : un par étage, des pièces de 
réception en enfilade, une distinction entre les parties de sociabilité de vie et de 
service encore bien perceptibles. Autant d'éléments qui faisaient de cet immeuble 
et de ces appartements des témoins des logements recherchés par les plus hautes 
catégories sociales, et ce dès sa construction. 
8. 
En date du 17 juin 2024, le tribunal a procédé à un transport sur place en présence 
du TAPI et des parties. Ses constatations au sujet des matériaux présents dans 
l'immeuble et l'appartement, ainsi que sur les éléments décoratifs, relèvent des 
commentaires émis par les juges assesseurs spécialisés qui ont participé au transport 
sur place. 


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a) 
Pénétrant dans le hall d'entrée de l'immeuble, le tribunal a constaté la présence 
au sol, avant l'escalier, d'une mosaïque de six couleurs, puis d'un escalier en 
pierre naturelle bordé des deux côtés d'une rambarde en bois soutenue par des 
piliers en fonte. La hauteur sous plafond à l'entrée de l'immeuble était 
d'environ 4,5 mètres à 5 mètres de haut et la porte d'entrée avait une hauteur 
d'environ 3,50 mètres de haut, voire légèrement supérieure. 
Cette porte semblait être en chêne et les rambardes d'escalier probablement 
en noyer. Le hall d'entrée était également pourvu de nombreuses moulures 
qui constituaient des sortes de panneaux. 
b) 
Au sommet de l'escalier, la deuxième porte était encadrée par des pilastres. 
Le bas de la cage d'escalier était également constituée d'un sol en mosaïque 
de six couleurs, d'une surface d'environ 15 m2, possiblement de style vénitien. 
Une photographie numérotée 1 a été prise de cette mosaïque et de la montée 
d'escalier à l'entrée de l'immeuble. 
c) 
Dans le hall d'entrée de l'appartement, le tribunal a constaté que la pièce était 
un peu défraîchie. Au sol était posé un parquet en chêne disposé en fougère. 
La régie a mentionné le fait que la dernière propriétaire était décédée à l'âge 
de 102 ans et que les travaux d'entretien n'avaient pas été faits régulièrement 
durant les dernières années. 
d) 
La visite a été organisée selon le plan figurant dans le chargé de pièces du 
recourant, commençant par la chambre n° 1 se trouvant sur la gauche de 
l’entrée puis effectuant dans le sens horaire un tour des pièces disposées tout 
autour du hall d’entrée. 
e) 
Se déplaçant du côté de la pièce de la chambre n°1, le tribunal est passé devant 
un petit WC ainsi qu'une petite salle de bain d'environ 4 m2 adjacente. Les 
installations étaient très simples et ne témoignaient d'aucun luxe particulier. 
f) 
La chambre n° 1 était dans un état très vétuste. Le sol était constitué d'un 
plancher standard en lames de sapin qui avait été recouvert depuis lors d'une 
moquette. La pièce était pourvue d'une penderie à trois portes d'environ 2,5 
mètres de haut. Face à la fenêtre se trouvait une cheminée en marbre à côté 
de laquelle se trouvait un radiateur en fonte. La fenêtre, qui avait été déposée, 
était en chêne. Elle avait été doublée d'une deuxième fenêtre à des fins 
d'isolation. 
g) 
Dans la chambre n° 2, le tribunal a constaté la présence de fenêtres en chêne 
également doublées ainsi que la présence d'un lavabo. Le représentant de la 
régie a expliqué qu'il s'agissait de la pièce médicalisée de l'ancienne 
propriétaire, d'où la présence du lavabo. D'après le représentant de la régie, le 
sol, entièrement recouvert de moquette, était également constitué de lames de 
sapin. 
h) 
La cuisine était recouverte actuellement d'une double couche de linoléum 
sous laquelle se trouvait un carrelage qui n'était pas d'origine. La pièce était 


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pourvue d'une grande hotte qui avait vraisemblablement été posée à des fins 
purement décoratives. Elle était également pourvue de placards, armoires 
s'ouvrant par trois portes d'une hauteur de 3,5 mètres. On trouvait encore 
contre un mur un appareil permettant d'appeler dans les différentes pièces 
(correspondant à la photographie n° 2 prise durant le transport sur place). 
L'état de la cuisine était assez vétuste. Il y avait des trous au plafond suite à 
l'arrachage du néon. Les meubles de cuisine en zinc étaient extrêmement 
simples, voire très vétustes. Le carrelage qui était collé au mur au-dessus avait 
été enlevé afin d'effectuer des sondages, d'après le représentant de la régie, 
mais aussi à des fins de désamiantage. Dans la cuisine, les fenêtres étaient 
également en chêne. 
i) 
La pièce décrite sur le plan comme buanderie était sans particularité, sinon la 
présence au sol d'un carrelage des années 30. Cette pièce était munie d'un 
passe-plat communiquant avec la salle à manger. 
j) 
Dans la salle à manger, le tribunal a constaté que le passe-plat communiquait 
horizontalement d'une pièce à l'autre et non pas d'un étage à l'autre. Dans la 
salle à manger, l'emplacement du passe-plat avait été condamné. À la place, 
une niche vitrée avait été créée. Il fallait noter le caractère remarquable des 
moulures qui relevaient apparemment du travail d'un staffeur professionnel. 
Le sol était un plancher de chêne assemblé en carreaux. La pièce bénéficiait 
de trois baies vitrées sur les deux façades d'angles de l'immeuble côté 
boulevard C______ et était en outre pourvue de cimaises hautes. 
k) 
Le tribunal a constaté la présence, à côté de l'ancienne buanderie, d'un petit 
WC dans lequel la cuvette avait été retirée. Le sol était constitué de grandes 
tommettes très abîmées. 
l) 
La pièce de séjour était pourvue de deux communications, l'une donnant dans 
le hall de distribution et l'autre dans la pièce bibliothèque. Ces deux passages 
étaient constitués de portes à deux battants d'une hauteur d'environ 2,5 mètres 
et la pièce était pourvue en outre d'armoires hautes. Toutes les portes étaient 
moulurées, aussi bien celles de communication que celles des placards. Le 
centre du plafond dans cette pièce ne disposait pas d'une rosette. 
m) 
Dans la pièce mentionnée en tant que séjour 1, le sol était aussi constitué de 
chêne disposé en damier. Cette pièce disposait d'une cheminée en marbre noir 
et vraisemblablement d'origine en excellent état. Après vérification plus 
attentive, le tribunal s'est demandé si le matériau de la cheminée n'était pas 
une pierre recouverte de laque noire. Les moulures au plafond étaient plus 
simples dans cette pièce. Face à la fenêtre donnant sur le boulevard C______ 
se trouvait également une communication sur le hall de distribution à l'aide 
d'une porte à deux battants. 
n) 
Se déplaçant dans le séjour 2 par une porte de communication à deux battants, 
le tribunal a constaté que la pièce disposait de moulures vraisemblablement 


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réalisées par des artisans, ainsi que d'une rosette au centre de la pièce 
également réalisée par un artisan. Le sol était constitué d'un plancher 
mélangeant chêne et ébène en damier. La pièce disposait de trois ouvertures 
vers l'extérieur sur les deux façades d'angle de l'immeuble, ainsi que d'une 
cheminée en marbre blanc qui était vraisemblablement d'origine. L'intérieur 
de la cheminée était habillé de panneaux en cuivre repoussé. La cheminée 
était surmontée d'un grand miroir encadré d'un travail de moulures en staff 
sur bois (correspondant à la photographie n° 3 prise durant le transport sur 
place). Cette pièce était également décorée d'une cimaise sur son pourtour à 
environ 60 centimètres de haut. Les cimaises étaient moulurées. Plus 
globalement, la visite permettait de constater les apports techniques qui 
s’étaient succédés au fil du temps, tel que l'apport de l'électricité, tandis que 
les matériaux d'origine étaient demeurés, à l'exception de quelques détails 
comme le sol de la buanderie ou, vraisemblablement, la création du WC 
d'entrée dans ce qui devait être une ancienne armoire. 
o) 
Dans la chambre 3, les moulures faisant le tour du plafond étaient également 
de facture plus simple que dans le séjour. Le plancher était constitué de chêne 
disposé en damier. La pièce disposait de deux grandes armoires s'ouvrant à 
l'aide de deux portes à double-battant. Une troisième armoire avait 
probablement été réalisée dans ce qui était précédemment l'espace de 
communication avec le hall de distribution. Cette pièce disposait d'une seule 
fenêtre en direction de la place F______, face à laquelle se trouvait une 
cheminée en marbre noir veiné d'ocre, là aussi surmontée d'un grand miroir 
encadré de moulures réalisées par un artisan. 
p) 
La chambre 4 disposait d'un petit balcon. Le plancher était en sapin ordinaire 
disposé en lames parallèles. On pouvait mentionner, sur le mur opposé à la 
fenêtre, la présence d'ouvertures pour la lumière de la pièce située de l'autre 
côté. La pièce disposait d'une armoire s'ouvrant par des portes à deux battants. 
Les fenêtres étaient là aussi en chêne et avaient été doublées. Le plafond de 
la pièce était mouluré de façon ordinaire. Le tribunal a relevé le caractère 
vétuste de la pièce au niveau des peintures et du plâtre du plafond. 
q) 
Dans la chambre 5, le sol était recouvert de lames de chêne disposées en 
fougère. La pièce disposait d'une grande armoire s'ouvrant par deux portes 
simples. Dans l'angle de la pièce se trouvait une cheminée en marbre brun-
rouge foncé vraisemblablement d'origine. On pouvait signaler sur le pourtour 
du plafond une moulure ordinaire, mais l'absence de rosace dans cette pièce. 
r) 
La salle de bain située en face, de l'autre côté d'un petit passage, avait 
vraisemblablement été réalisée dans les années 1950. Les appareils de la salle 
de bain étaient tout à fait ordinaires, ainsi que les carreaux au sol et aux murs. 
s) 
La longue pièce d'entrée était suivie par un hall de distribution au centre 
duquel se trouvait une rosette réalisée par un artisan staffeur. Les pourtours 
du plafond de ce hall étaient pourvus d'une corniche ordinaire. L'un des juges 


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assesseurs relevait que toutes les portes du logement étaient les portes 
d'origine à panneau plein, hormis une ou deux portes concernant par exemple 
les petites salles de bain. Le tribunal a constaté, par une fenêtre située dans le 
hall d'entrée et ouverte sur l'intérieur de l'immeuble, la présence d'un escalier 
de liaison entre cet appartement et l'étage supérieur qui devait peut-être 
permettre la communication avec les logements du personnel de maison. Il 
s'agissait simplement d'une hypothèse. Il pourrait également s'agir d'un 
escalier d'accès à des greniers. 
9. 
Par courrier du 24 juin 2024, le tribunal a informé le département qu'à la suite du 
transport sur place, le juge assesseur architecte avait effectué une recherche et 
indiqué au tribunal que la cheminée d'abord considérée comme du marbre noir, puis 
peut-être comme de la pierre recouverte de laque, semblait en réalité être plutôt une 
pierre noire dite de Belgique, au sujet de laquelle une référence internet était 
indiquée au département. Sauf à ce que ce dernier conteste cette information, le 
tribunal considérerait qu'il s'agissait d'un fait établi. 
10. 
Dans ses observations du 2 juillet 2024, le département a conclu au rejet du recours. 
S’il fallait certes admettre que l'appartement concerné présentait certains atouts, à 
savoir un nombre de pièces supérieur à sept, une surface totale importante et 
quelques éléments décoratifs, il n'en demeurait pas moins que ces éléments ne 
sauraient à eux seuls lui conférer le caractère de luxueux, aucune impression 
générale de luxe ne se dégageant de lui. En effet, ainsi que l'OCLPF l'avait relevé 
dans son préavis du 22 mars 2024, la surface des chambres et de la cuisine n'était 
pas particulièrement importante. Le hall d'entrée se présentait comme un couloir 
élargi d'une largeur de 2.48m, asymétrique et peu lumineux, l'entrée du logement 
était unique, sans porte de service et les trois pièces qui faisaient face à la rue 
G______ étaient en enfilade. Les salles d'eau étaient en outre de taille modeste, 
aucune salle de bain n'était privative. Lors du transport sur place, le tribunal avait 
en outre constaté que le hall d'entrée était défraîchi. S'agissant des sanitaires, le petit 
WC et la petite salle de bain comportaient des installations très simples et ne 
témoignaient d'aucun luxe particulier. Les appareils de la seconde salle de bain 
étaient quant à eux tout à fait ordinaires, à l'instar des carreaux au sol et aux murs. 
Les sanitaires n’étaient également clairement pas en surnombre. La cuisine ne 
présentait en outre aucune particularité. Le tribunal avait d'ailleurs eu l'occasion de 
constater que le carrelage n'était pas d'origine et que le plafond faisait état de trous. 
Les meubles de la cuisine en zinc étaient extrêmement simples, voire très vétustes, 
comme la pièce en général. Le sol des chambres nos 1 et 2 était habillé de moquette 
posée directement sur du plancher standard en lames de sapin et la chambre n° 4 
disposait d'un plancher en sapin ordinaire. Pour la plupart des chambres, le tribunal 
avait constaté leur caractère très vétuste. Le tribunal avait également relevé que la 
pièce décrite comme buanderie était sans particularité. Au vu des éléments relevés 
ci-dessus, le transport sur place avait clairement permis de constater que 
l'agencement intérieur des pièces était pour l'essentiel standard et sans particularité. 


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Malgré quelques éléments de décoration d'un niveau supérieur, l'appartement ne 
dégageait dans son ensemble aucune impression de somptuosité ni ne comportait 
d'éléments de commodité hors du commun. Quant aux éléments extérieurs à 
l'appartement, l'entrée de l'immeuble comportait certes de la mosaïque, mais elle 
restait toutefois modeste. L'escalier était en outre recouvert d'une pierre qui n'était 
pas de marbre. Enfin, le transport sur place avait permis de constater que les fenêtres 
et balcons n'offraient aucune vue hors du commun. 
À supposer que cet appartement avait, à l'origine, été conçu comme un appartement 
présentant un certain degré de luxe, il s'avérait, au vu de son état actuel, qu'il en 
avait perdu les qualités avec les années, ce qui expliquait qu'il présente des qualités 
contrastées. Ces contrastes contredisaient d'ailleurs toute impression générale de 
somptuosité qu'il pourrait laisser. 
11. 
Par réplique du 25 juillet 2024, le recourant a persisté dans ses conclusions. 
Mme D______ indiquait dans son rapport que le quartier C______ s’était créé suite 
à la démolition des fortifications, et les terrains alors mis aux enchères avaient 
séduit une clientèle aisée. L’immeuble concerné s’inscrivait plus dans le schéma 
des hôtels particuliers plutôt que dans la catégorie des immeubles locatifs. Les 
pièces de réception communiquaient entre elles par un jeu de portes formant une 
enfilade dans la tradition des hôtels particuliers. Les espaces de sociabilité, vie 
privée et vie domestique étaient également bien différenciés. Elle précisait encore 
que l’appartement répondait aux codes de l’ornementation de la fin du XIXème pour 
les édifices de haut standing destinés au logement. Il découlait donc de ce rapport 
que l’appartement et l’immeuble en général, depuis sa construction, étaient 
expressément destinés à séduire une clientèle aisée en lui offrant un cadre 
prestigieux. 
Le tribunal avait pu constater notamment les mosaïques, la hauteur sous plafond, 
un tableau d'appel pour domestique, les nombreuses moulures ou rosettes qui 
relevaient d’un staffeur professionnel, les planchers d’origine ainsi que les 
cheminées et leurs miroirs. Il ne faisait aucun doute que le logement avait été conçu 
dès sa construction comme un objet de luxe. Certes en raison du fait que l’ancienne 
propriétaire y avait vécu jusqu’à son décès à l’âge de 102 ans, certaines pièces 
n’avaient pas bénéficié d’un entretien récent, car elle n’était plus en mesure de les 
réaliser. Cela étant, le caractère luxueux du logement résidait avant tout dans des 
aspects qui demeuraient entièrement valables à ce jour. La Cour de Justice avait 
d’ailleurs déjà reconnu la caractère luxueux d’un logement passablement dégradé. 
12. 
Par duplique du 20 août 2024, le département a persisté intégralement dans ses 
conclusions. 
Le recourant se limitait à reprendre les termes de l’expertise privée qu’il avait 
produite ainsi que des extraits du procès-verbal du transport sur place. Les résultats 
de l’expertise privée devaient être relativisées puisque de jurisprudence constante, 
celle-ci ne constituait qu’un simple allégué. On ne voyait pas en quoi le caractère 


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remarquable des moulures, du plancher en chêne ainsi que des cheminées en marbre 
donnait une impression de somptuosité. Le recourant n’apportait au contraire aucun 
élément de nature à contredire le caractère standard de l’agencement intérieur, ainsi 
que celui fonctionnel et banal de la cuisine et des pièces d’eau, comme constaté par 
le tribunal. De plus, même si certaines pièces disposaient de parquet en chêne, la 
plupart des pièces se composaient d’un parquet en sapin ordinaire. Alors même que 
l’on pourrait considérer le logement comme luxueux au moment de la conception, 
il n’en demeurait pas moins qu’il avait perdu cette qualité, puisque de l’aveu même 
du recourant, l’appartement se trouvait aujourd’hui dans un état dégradé et ne 
présentait aucun agencement ou élément de nature à lui conférer ce statut. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Préalablement, le recourant a demandé le retrait de l’effet suspensif, sous réserve 
du ch. 7 de l’autorisation de construire concernant le prix du loyer. 
En l’espèce, au vu du jugement rendu ce jour, cette demande sera déclarée sans 
objet. 
4. 
Les parties s'accordent sur le fait que l'objet du litige concerne uniquement le 
caractère luxueux ou non de l'appartement qui doit faire l'objet des travaux. En effet, 
l'art. 10 al. 2 let. b LDTR prévoit que le département renonce à la fixation des loyers 
prévue en cas de transformation d'un appartement (art. 10 al. 1 LDTR) lorsque cette 
mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer 
sont des logements de luxe. 
Par conséquent, la légitimité de la fixation du loyer dans les décisions litigieuses 
dépend de savoir si l'appartement concerné doit être considéré comme un 
appartement de luxe. 
5. 
Cette notion juridique indéterminée a été précisée par la jurisprudence. Ainsi, pour 
être qualifié de luxueux, le logement doit avoir six pièces au moins, cuisine non 
comprise, c'est-à-dire à Genève sept pièces ou plus, des surfaces inhabituellement 
grandes, des éléments donnant une impression générale de somptuosité ou de 
confort extraordinaire. Il s'agit de conditions cumulatives. Exceptionnellement, un 


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A/1469/2024 
logement peut être luxueux même s'il a moins de sept pièces. C'est notamment le 
cas, si d'un point de vue esthétique et historique, le logement est considéré comme 
luxueux (il est donc possible de s'écarter de la notion stricte de logement de luxe de 
droit fédéral et fixer ainsi une notion plus adaptée aux circonstances). Un logement 
ancien peut être luxueux s'il a été conçu comme tel et qu'il est correctement 
entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 consid. 6). Un logement peut être 
luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve et même si une partie de l'immeuble 
comprend des locaux commerciaux de bureaux. Il faut prendre en considération le 
logement en tant que tel, et non le type ou le style de locataires qui occupent 
l'immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003 consid. 5). Dès lors, un logement peut 
être luxueux même s'il est mal situé géographiquement, avec une vue et une 
luminosité ambiante réduites (ATA 89.TP.145 consid. 6d). Par ailleurs, des 
éléments extérieurs à l'appartement lui-même peuvent lui conférer un caractère 
luxueux s'ils le valorisent. C'est le cas de la vue sur le jet d'eau et la rade de Genève 
(ATA/214/2003 précité consid. 5 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278). 
6. 
De manière plus générale, le Tribunal fédéral a relevé que la notion de logement 
luxueux doit être interprétée de manière restrictive et qu'elle suppose que la mesure 
habituelle du confort est clairement dépassée, l'impression générale étant décisive 
à ce sujet. De même, la notion de luxe peut évoluer avec le temps : un objet luxueux 
à l'origine peut perdre cette qualité au fil du temps, tandis qu'un logement ordinaire 
peut entrer dans la catégorie des objets de luxe en fonction des rénovations et des 
transformations qui y ont été réalisées par la suite (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1). 
7. 
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont été 
reprises par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après: la chambre 
administrative), a retenu le caractère luxueux d'un logement de huit pièces réparties 
sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en enfilade, pourvues de 
boiseries bien entretenues de la fin du 18ème siècle et de plusieurs cheminées de 
marbre, ainsi que de plafonds particulièrement hauts donnant à l'ensemble un 
caractère luxueux (ATA/441/1997 du 5 août 1997). 
Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de quatre 
ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au plafond, 
des radiateurs de l'époque de sa construction en 1920, avec un hall d'entrée 
d'immeuble de qualité, cossu et d'une taille inhabituelle. La présence d'un concierge, 
le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de faïence sur 
les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le Mont-Blanc et les 
autres montagnes des Alpes étaient autant d'indices déterminants (ATA/229/2002 
du 7 mai 2002). 
La chambre administrative a exceptionnellement admis le caractère luxueux de 
deux appartements de cinq pièces d’environ 130 m2 issus d’une division dans un 
immeuble à l'entrée soignée avec des boiseries bien entretenues, avec un hall 


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d'entrée particulièrement spacieux (25 m2), un sol en bois entouré de dalles en 
pierre, un sol de l'appartement choisi avec soin en planelles et en bois exotique, un 
salon d'environ 30 m2, deux cheminées dont l'une en marbre, une décoration 
raffinée constituée de matériaux et de revêtements de qualité supérieure – les 
revêtements des salles de bain et salles de douche étant constitués de mosaïque de 
type « pâte de verre » 2 x 2 cm de haute qualité, une hauteur du plafond pour le 
grand salon d'environ 2,74 m, des détails de type corniche inversée dans la plupart 
des pièces de jour et enfin une vue directe sur le lac et le Mont-Blanc 
(ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019). 
Le Tribunal administratif a toutefois nié le caractère luxueux d'un appartement 
composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque pièce s'élevait à 
27,38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement ne donnait aucune 
impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses dont la surface était 
conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La hauteur des plafonds 
n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et l’agencement intérieur était 
standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en bois, était fonctionnel et banal. Les 
matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les portes étaient courants. De 
même en était-il des revêtements de sol : le salon et les couloirs étaient pourvus 
d'un parquet simple et les chambres d'une moquette ordinaire. Enfin, l'architecture 
de l'immeuble ne présentait aucune particularité (ATA/859/2010 du 7 décembre 
2010). 
Le tribunal de céans a également nié le caractère luxueux d'un logement sis dans un 
immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en bois, 
un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs, ainsi qu'une piscine chauffée 
toute l'année, fermée par des parois vitrées, s'ouvrant sur le jardin privatif de 
l'immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour les 
habitants de l'immeuble ; palier boisé du 6ème étage de l'immeuble où se situait 
l'appartement de quatre pièces d'environ 130 m2, lequel comprenait un living et une 
cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du jet d'eau et le 
parc arborisé bien entretenu de l'immeuble, la cuisine étant entièrement équipée, 
ainsi qu'un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de bains, ainsi que deux 
chambres à coucher (JTAPI/498/2012 du 16 avril 2012). La chambre administrative 
s'est ralliée à cet avis non contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 
2012). Cette jurisprudence a paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 279). 
La chambre administrative a également confirmé un jugement du tribunal 
(JTAPI/1268/2021 du 14 décembre 2021) relatif à un appartement de 6.5 pièces, 
dont le caractère luxueux a été nié nonobstant sa superficie et la présence de certains 
éléments caractérisant le luxe, car l’équipement en sanitaires répondait au standard 
minimal actuel, l’une des quatre chambres était petite et les autres de taille normale. 
En outre, l’appartement ne bénéficiait pas d’éléments de commodité hors du 
commun ni d’éléments extérieurs pouvant lui conférer un caractère luxueux telle 


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une vue sur la rade et le jet d’eau et il ne dégageait pas une impression de 
somptuosité ou de confort extraordinaire (ATA/651/2022 du 23 juin 2022). 
Enfin, dans une affaire relativement récente, la chambre administrative a admis à la 
suite du tribunal (JTAPI/697/2023 du 20 juin 2023) le caractère luxueux d'un 
appartement de 9 pièces, totalisant une surface de 295 m² et disposant de très grands 
espaces (salon, salle à manger, bureau totalisant à eux trois 104 m²) s’ouvrant depuis 
la porte d’entrée principale, de portes à double battant, des quatre chambres à 
coucher, des deux salles d’eau, d'espaces de rangement séparés, d'un grand 
vestibule d’entrée, espaces auxquels s’ajoutaient celui destiné au personnel de 
maison qui, outre la cuisine et le laboratoire, offrait à nouveau une chambre et une 
salle d’eau ainsi que des toilettes supplémentaires. En outre l’appartement s’ouvrait 
généreusement sur trois côtés par de grandes fenêtres et portes-fenêtres offrant une 
vue exceptionnelle sur les parcs, le lac et les Alpes. Certes, dans son état actuel, 
l’appartement présentait de curieux contrastes, certaines parties étant relativement 
dégradées et d’autres presque neuves, certains éléments semblant standards par 
rapport à l’époque de construction, tandis que d’autres dénotaient un souci 
d’apparat. Il n'était pas sans pertinence non plus que les premiers occupants de 
l'appartement aient vraisemblablement eu les moyens d'envisager, voire de faire 
réaliser sa décoration par une maison très renommée, ce qui se rapportait également 
au standing de l'immeuble, destiné dès sa construction à une catégorie aisée de la 
population. Comme l'avait relevé le tribunal, on ne pouvait non plus faire 
abstraction du contexte urbain dans lequel s’inscrivait l’ensemble immobilier. 
Enfin, si les éléments usuellement rattachés au luxe paraissaient devoir être 
relativisés par d'autres aspects, comme la hauteur modeste des plafonds (à moins de 
trois mètres du sol) et la facture relativement sobre d’un certain nombre d’éléments 
standards, il fallait souligner que la notion de luxe au moment de la construction 
d'un immeuble dépendait de son époque de construction ; par exemple, la hauteur 
des plafonds était délaissée dans les années 1950, tandis que la présence de double 
vitrages ou d'équipements électriques de pointe signalaient alors le luxe. Ainsi, la 
question de savoir si l’appartement devait être considéré comme un logement de 
luxe ne devait pas s’attacher de trop près aux critères souvent mis en évidence par 
la jurisprudence par rapport à des demeures plus anciennes (ATA/95/2024 du 30 
janvier 2024). 
8. 
De la jurisprudence qui vient d'être passée en revue, il convient encore de relever 
que si les éléments relatifs au caractère luxueux d'un appartement ont été définis de 
manière spécifique au fil du temps, il est cependant admis qu'ils soient réunis selon 
des combinaisons variables. Certains éléments a priori essentiels dans la notion de 
luxe peuvent ainsi faire défaut, à condition d'être suffisamment compensés par les 
autres. Ce peut être le cas lorsque la surface totale du logement ou le nombre de ses 
pièces sont inférieurs aux critères usuellement admis (ATA/1736/2019 du 3 
décembre 2019 ; ATA/229/2002 du 7 mai 2002), ou malgré la présence d'un certain 
nombre d'équipement standards et ou un état général plutôt dégradé (ATA/95/2024 


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du 30 janvier 2024). Il suffit, dans ces cas, que d'autres aspects du luxe s'imposent 
avec suffisamment de force. 
9. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement bénéficie de neuf pièces et 
totalise une surface totale de 279.2 m2. Sous ces deux aspects (qui ne sont certes 
pas suffisants à eux seuls), il satisfait pleinement à la notion d'appartement luxueux. 
Cela étant, c'est sous l'angle de l'impression générale de somptuosité ou de confort 
extraordinaire que cette notion est en l'espèce contestée par l'autorité intimée. 
Le transport sur place auquel a procédé le tribunal lui impose cependant de s'écarter 
de cette appréciation. Tout d'abord, la plupart des pièces sont vastes, certaines 
excédant même les 30 m2 , et de surcroît disposées en enfilade, en particulier pour 
les pièces de réception, ce qui place d'emblée le visiteur devant l'impression d'un 
appartement de catégorie supérieure. A cela s'ajoute le caractère traversant de 
l’appartement, avec ses nombreuses ouvertures sur trois orientations, et le fait qu'il 
occupe entièrement l'étage de l'immeuble. Globalement, les grands espaces, que 
l’on retrouve dès l’entrée et auxquels contribuent les hauts plafonds, communiquent 
d'emblée un sentiment de somptuosité. 
Au niveau de l’agencement, il faut certes concéder que l'appartement dispose en 
l'état d'un nombre réduit de salles d’eau, lesquelles sont de surcroît absolument 
ordinaires. La cuisine est vétuste – bien que les sondages réalisés pour détecter la 
présence d'amiante aient participé à cet état – et possède des équipements minimes. 
Cependant, selon les standards actuels, cette pièce bénéfice d'une surface 
relativement spacieuse de 21 m2. Les sols sont de qualité variable, certaines pièces 
n'étant pourvues très ordinairement (pour un logement ancien) que de lames de 
sapin, tandis que d'autres sont revêtues de parquets à damier en chêne, voire en 
assemblage chêne-ébène. Plusieurs pièces sont ornées de hautes cimaises 
moulurées et de stucs de qualité vraisemblablement réalisés sur place par des 
artisans spécialisés (corniches ou rosettes de plafond). Certaines pièces disposent 
encore de cheminées de pierre ou de marbre, parfois surmontées de hauts miroirs 
eux aussi encadrés vraisemblablement par un travail de stuc professionnel. Chaque 
cheminée est d'une pierre différente, l'une d'entre elles étant apparemment 
constituée de pierre noire dite marbre de Belgique, considérée comme 
particulièrement 
fine 
(https://www.marcmaison.fr/architectural-antiques-
resources/belgium_black_ marble ; consulté le 27 novembre 2024). Ces divers 
éléments décoratifs sont tous en excellent état et participent au caractère 
ostentatoire du lieu. Certes, l’appartement a souffert d’un manque d’entretien 
depuis un certain nombre d'années, comme le démontre notamment l’état des murs 
ou de certains parquets. Cependant, la substance est toujours présente et il est facile 
de reconnaître qu’un simple rafraîchissement suffirait pour redonner tout son cachet 
à un appartement d'exception. Aux éléments qui concernent l'appartement lui-même 
s'ajoute le grand soin apporté à la décoration de l'entrée de l'immeuble (haute porte 
en chêne, mozaïque de six couleurs, panneaux à moulures, hauteur sous plafond 
entre 4,5 et 5 m), qui signale d'emblée son rattachement à une bourgeoisie aisée. 


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Sur ce dernier point, on ne saurait faire abstraction du contexte urbain dans lequel 
s'est inscrit l'immeuble à l'époque de sa construction, et où il demeure encore situé 
aujourd'hui. Comme rappelé par le rapport établi à ce sujet, le quartier C______ est 
constitué de bâtiments de haut standing édifiés durant la deuxième moitié du XIXème 
siècle par et pour des familles importantes dans la Genève de l'époque. Le quartier 
fournit aujourd’hui encore un cadre de vie particulier, tant par sa localisation en 
bordure de la Vieille-Ville, que par son côté préservé, l’ensemble étant constitué de 
petits immeubles, avec jardins, faisant l’objet de mesures de protection. Ainsi, 
l’écrin que constitue ce quartier contribue largement au caractère prestigieux et 
exclusif de l’appartement, qui subsiste parfaitement à l’époque actuelle. Bien que 
cela ne soit pas un critère déterminant, le prix estimé de l’appartement de 
CHF 4'310'000.- confirme d'ailleurs ce qui précède. 
Au vu de ce qui précède, contrairement à l'appréciation de l'autorité intimée, 
l'appartement en cause doit être rangé dans la catégorie des logements de luxe. 
10. 
Au surplus, le tribunal relèvera que selon l'arrêté relatif à la révision des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population dans sa teneur au 12 janvier 
2022 (ArRLoyers – L 5 20.05), ces loyers, fondés sur le revenu brut médian des 
contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre 2'627 francs et 3'528 
francs la pièce par année. Or, en l'occurrence, le loyer fixé par la seconde décision 
litigieuse, qui est de CHF 8'819.- la pièce, est plus de deux fois plus élevé que la 
limite supérieure fixée par cet arrêté et correspond à un loyer mensuel, pour le 
logement, de près de CHF 7'000-, ce qui, même durant la période de contrôle, le 
situe bien au-dessus des moyens de la très grande majorité de la population et fait 
indirectement écho à l'analyse faite ci-dessus au sujet du caractère luxueux de 
l'appartement. 
11. 
Il découle de ce qui précède que le recours doit être admis et la décision litigieuse 
annulée en ce qu'elle impose au recourant un contrôle des loyers après travaux. 
12. 
Vu l'issue du litige et en application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur 
les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
(RFPA - E 5 10.03), il ne sera pas perçu d'émolument. 
13. 
L’avance de frais de CHF 1'500.- versée par le recourant lui sera restituée. 
14. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2'500.-, à la charge de l'État 
de Genève, soit pour lui le département du territoire, sera allouée au recourant (art. 
87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). Cette indemnité tient compte notamment des actes 
d'instruction auxquels a participé le mandataire du recourant. 


- 16/16 - 
A/1469/2024 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 30 avril 2024 par Monsieur A______ contre 
la décision du département du territoire du ______ 2024 ; 
2. 
l'admet ; 
3. 
annule l’autorisation APA 2______ en ce qu'elle prononce le contrôle du loyer du 
logement après travaux ; 
4. 
renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution au recourant de l’avance 
de frais de CHF 1’500.- ; 
5. 
condamne l'État de Genève, soit pour lui le département du territoire à verser à 
M. A______ une indemnité de procédure de CHF 2’500.- ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Manuel BARTHASSAT, 
François HILTBRAND, Ricardo PFISTER et Romaine ZÜRCHER, juges 
assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière