ge_gerichte · ATA/688/2002 · 2002-11-12 · fr

Résumé:
 Contrairement à l'installation d'un ascenseur ou d'une buanderie, les travaux de réfection des façades ne constituent pas une intervention susceptible d'améliorer le sort des locataires des logements existants lorsqu'ils ne s'accompagnent pas d'une amélioration de l'isolation.
Partant, faute de base légale, une autorisation de construire portant uniquement sur la création de logements dans les combles ne peut pas prévoir l'instauration d'un contrôle des loyers des logements existants lorsque ceux-ci ne sont nullement affectés par la moindre transformation les touchant directement ou touchant les parties communes. L'autorisation peut néanmoins stipuler que les travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers des logements situés aux étages courants de l'immeuble.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/623/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 12 novembre 2002 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur Z. 
représenté par la régie Z. S.A. 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/623/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur 
Z. 
(ci-après 
: 
le 
recourant) 
est 
propriétaire d'un immeuble d'habitation sis avenue de la 
Jonction (angle rue des Pêcheries), érigé sur la parcelle 
166, feuille 9, à Genève-Plainpalais. 
 
2. 
En date du 11 juin 2001, la Régie Z. S.A. 
(ci-après : la régie) a, pour le compte de M. Z., déposé 
auprès du département d'aménagement, de l'équipement et 
du 
logement 
(ci-après 
: 
le 
DAEL) 
une 
demande 
d'autorisation de construire, en procédure accélérée, 
portant sur la création dans les combles de deux 
appartements, l'installation de lucarnes et la réfection 
des façades. 
 
 
 
 S'agissant 
des 
façades, 
le 
descriptif 
des 
travaux, établi en date du 6 novembre 2001, fait état des 
postes suivants : 
 
 
 
- traitement curatif (hydrosablage) et préventif 
(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) de la 
pierre du Jura; 
 
 
 
- traitement curatif (décapage chimique, lavage 
haute pression et traitement des joints) et préventif 
(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) de 
Meillerie; 
 
 
 
- traitement curatif (hydrogommage) et préventif 
(imprégnation incolore perméable à la vapeur d'eau) du 
calcaire tendre; 
 
 
 
- 
enlèvement 
complet 
du 
crépi 
existant 
et 
exécution d'un crépi à l'ancienne. 
 
3. 
Le 12 décembre 2001, le service juridique (LDTR) 
du DAEL a rendu un préavis favorable notamment aux 
conditions suivantes : 
 
 
a. 
Respect 
de 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi), du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20); 
 
 
b. 
Destination à la location des logements créés dans 
les combles dont le loyer ne devait pas excéder CHF 


 
 - 3 - 
 
 
 
51'125.- au total par an, soit CHF 7'303.- la pièce l'an, 
conformément au plan financier produit; 
 
 
 
c. 
Absence d'incidence des travaux sur les loyers des 
logements existants, soit 27 appartements comptant au 
total 71 pièces, les loyers étant ceux figurant dans 
l'état locatif produit et devant être maintenus pour une 
durée de trois ans à compter de la fin des travaux; 
 
 
d. 
Envoi par le propriétaire au DAEL de l'état 
locatif nominatif complet en vigueur deux ans après la 
fin des travaux. 
 
4. 
En date du 17 janvier 2002, le DAEL a délivré 
l'autorisation 
sollicitée 
notamment 
aux 
conditions 
suivantes : 
 
 
"6. Les logements créés dans les combles (2 appartements 
= 7 pièces) seront destinés à la location. Leur loyer 
n'excédera pas CHF 51'125.- l'an au total, soit CHF 
7'303.- la pièce l'an, conformément au plan financier 
susvisé. Il sera appliqué pour une durée de 5 ans à 
partir de la première mise en location. 
 
 
7. Ces travaux n'auront aucune incidence sur les loyers 
actuels 
des 
logements 
existants 
de 
l'immeuble 
(27 
appartements = 71 pièces) conformément à la lettre 
susvisée 
d'information 
aux 
locataires. 
Ces 
loyers, 
contenus dans l'état locatif susvisé, ne feront pas 
l'objet de hausse pour une durée de 3 ans à compter de la 
fin des travaux dont la date devra être annoncée au 
département. 
 
 
8. Aux fins de contrôle, le propriétaire devra faire 
parvenir au département l'état locatif nominatif complet 
de l'immeuble en vigueur deux ans après la fin des 
travaux." 
 
 
 
Le 23 janvier 2002, l'autorisation précitée a été 
publiée dans la Feuille d'Avis Officielle du canton de 
Genève. 
 
5. 
Le 13 février 2002, le recourant a interjeté 
recours auprès de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions (ci-après : CCRMC) à l'encontre 
du contrôle des loyers des logements existants. 
 
6. 
Le 3 mai 2002, le DAEL et le recourant ont été 
entendus. Lors de l'audience précitée, M. Z. a exposé son 


 
 - 4 - 
 
 
 
intention 
de 
pouvoir 
augmenter 
les 
loyers 
des 
appartements existants et qu'il ne voulait pas que le 
DAEL procède à un contrôle des loyers. Il a également 
exposé que, pour le cas où le DAEL procèderait audit 
contrôle, il renoncerait à effectuer les travaux de 
façade ainsi que ceux envisagés dans les combles. À 
l'appui de son exposé, le propriétaire s'est fondé sur 
une approche différenciée des postes de travaux et a 
invoqué l'existence d'une pratique du DAEL selon laquelle 
les travaux de façade uniquement n'étaient pas soumis à 
la LDTR. 
 
 
 
 
 
L'autorité administrative a contesté l'existence 
d'une telle pratique et a exposé qu'elle procédait à une 
analyse de la nature et des coûts des travaux de cas en 
cas aux fins de déterminer si les travaux de façade 
étaient ou n'étaient pas soumis aux dispositions de la 
LDTR. 
 
7. 
En date du 6 juin 2002, la CCRMC a rejeté le 
recours au motif que les travaux de ravalement de façade 
ne sauraient être dissociés des autres travaux et qu'il y 
avait donc lieu de considérer les travaux d'aménagement 
des combles, création de lucarnes et de réfection de 
façades de l'immeuble concerné comme des travaux de 
transformation au sens de l'article 3 alinéas 1 et 2 
LDTR. 
 
 
La décision précitée a été communiquée aux parties 
par pli recommandé le 12 juin 2002. 
 
8. 
Sous 
pli 
recommandé 
du 
5 
juillet 
2002, 
le 
recourant 
a 
interjeté 
recours 
contre 
la 
décision 
précitée. 
Il 
conclut 
à 
ce 
que 
l'autorisation 
de 
construire ne prévoie pas de contrôle des loyers sur les 
logements existants et que le Tribunal supprime la 
deuxième 
phrase 
de 
la 
condition 
n° 
7 
ainsi 
que 
l'intégralité de la condition n° 8 et qu'il déclare : 
"Les travaux n'auront pas d'incidence sur les loyers des 
logements situés aux étages courants de l'immeuble, 
conformément à la lettre d'information aux locataires 
datée du 27 juin 2001." Il demande le maintien pour le 
reste de l'autorisation de construire, l'absence de 
perception d'émoluments et l'allocation au recourant, à 
la charge de l'Etat, d'une indemnité de CHF 2'000.- 
"tenant compte de la récidive" (sic). 
 
9. 
Le 16 août 2002, le DAEL conclut au rejet du 
recours. A la demande du Tribunal, la CCRMC a déposé son 
dossier dans le délai imparti. 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
10. 
En date du 19 août 2002, le Tribunal administratif 
a informé les parties que la cause était gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Le point litigieux opposant les parties est le 
contrôle des loyers pour une durée de trois ans portant 
sur les appartements existants, tel qu'il ressort du 
chiffre 7 de l'autorisation de construire. 
 
3. a. 
En 
vertu 
des 
articles 
10 
et 
12 
LDTR, 
le 
département 
compétent 
fixe 
le 
montant 
maximum 
des 
logements après travaux pour une durée de trois ans pour 
les immeubles transformés ou rénovés. Le législateur 
cantonal entend sous le terme de "transformations", la 
création 
de 
nouveaux 
logements, 
notamment 
dans 
les 
combles (art. 3 al. 1 let. b LDTR), ainsi que, selon 
l'article 3 alinéa 1 let. d LDTR, les travaux de 
rénovation, soit la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant 
le confort existant sans modifier la distribution des 
logements, 
sous 
réserve 
de 
l'alinéa 
2 
de 
cette 
disposition. En effet, aux termes de l'article 3 alinéa 2 
LDTR, les travaux d'entretien, c'est-à-dire les travaux 
courants 
d'entretien 
faisant 
partie 
des 
frais 
d'exploitation ordinaires d'une maison d'habitation, ne 
sont pas assujettis à la loi. Néanmoins, les travaux 
raisonnables d'entretien régulier peuvent être considérés 
comme des travaux de transformation s'ils engendrent une 
amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 in fine 
LDTR). 
 
 
b. 
Dans deux arrêts du 8 avril 1997 (ATA SI T. et SI 
D. "B") traitant de la question du contrôle des loyers, 
le tribunal de céans a jugé que la version de la LDTR, 
entrée en vigueur le 23 mars 1996, n'apportait aucune 
modification des définitions de travaux de transformation 
et d'entretien par rapport à son ancienne teneur. 
 
 
 
A cet égard, il convient de souligner que, depuis 


 
 - 6 - 
 
 
 
le 16 octobre 1999 (date d'entrée en vigueur de la 
modification de la LDTR), les articles 3 alinéas 1 lettre 
d et 2 de la LDTR introduisent, dans leur teneur 
actuelle, la notion de rénovation et précisent la portée 
des travaux d'entretien aux fins de les distinguer 
clairement des travaux de rénovation. Cela étant, la 
jurisprudence du tribunal de céans relative à cette 
distinction est maintenue et permet ainsi de déterminer 
la nature des travaux. 
 
 
 
Dans les arrêts susmentionnés, les travaux de 
réfection des façade ont été considérés comme des travaux 
de transformation. S'ils ne répondent pas aux différentes 
définitions qu'en donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, ils ne 
correspondent 
pas 
non 
plus 
à 
de 
simples 
travaux 
d'entretien au sens de l'alinéa 2 de la même disposition. 
En effet, dans la systématique particulière de la LDTR, 
seuls les travaux d'entretien réguliers et raisonnables 
ne 
sont 
pas 
considérés 
comme 
des 
travaux 
de 
transformation (art. 3 al. 2 LDTR). Toute intervention 
qui 
dépasse 
le 
strict 
entretien 
relève 
de 
la 
transformation, sous réserve des progrès de la technique 
qui permettent de remplacer du matériel hors d'usage du 
fait de l'écoulement du temps par un autre qui paraît 
meilleur, mais qui est devenu tout aussi courant que le 
premier l'était à l'époque de la construction concernée. 
Ainsi, le remplacement de vitrages simples par des 
vitrages 
isolants 
peut 
être 
qualifié, 
selon 
les 
circonstances, de simple travail d'entretien. 
 
 
c. 
Par 
ailleurs, 
faute 
de 
base 
légale, 
une 
autorisation de construire portant uniquement sur la 
création de logements dans les combles ne peut pas 
prévoir l'instauration d'un contrôle des loyers des 
logements existants lorsque ceux-ci ne sont nullement 
affectés par la moindre transformation les touchant 
directement 
ou 
touchant 
les 
parties 
communes. 
L'autorisation peut néanmoins stipuler que les travaux 
n'auront pas d'incidence sur les loyers des logements 
situés aux étages courants de l'immeuble (cf. ATA T. du 4 
septembre 2001). 
 
 
d. 
Dans un arrêt récent (ATA A. du 19 février 2002), 
le tribunal de céans a retenu que la réfection des 
façades ne constituait pas une amélioration à plus-value, 
mais devait être considérée comme de simples travaux 
d'entretien destinés à maintenir l'état des locaux et 
prévenir 
leur 
dégradation, 
à 
moins 
qu'elle 
ne 
s'accompagne 
d'une 
amélioration 
de 
l'isolation 
(cf. 


 
 - 7 - 
 
 
 
également D. LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 
316). 
 
4. 
En l'espèce, les travaux de réfection des façades 
ont notamment pour objet le traitement curatif de la 
pierre du Jura et de Meillerie ainsi que la remise en 
état des murs extérieurs et des balcons. Conformément à 
la jurisprudence citée ci-dessus, il convient de les 
considérer comme des travaux courants d'entretien faisant 
partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison 
d'habitation au sens de l'article 3 alinéa 2 LDTR, soit 
de travaux non assujettis à la loi. 
 
 
 
 
 
Il en va de même de la réfection des menuiseries 
extérieures, ainsi que celle de la toiture, et la remise 
en état des serrureries lesquelles correspondent, par 
leur nature, à des travaux courants empêchant une 
dégradation de l'immeuble due à l'usure normale de 
l'ouvrage, soit à des travaux d'entretien non assujettis 
à la loi conformément à l'article 3 alinéa 2 LDTR. 
 
 
 
Quant aux travaux relatifs à la création de 
logements dans les combles et à l'installation de 
lucarnes, la loi les compte parmi ceux qui, de par leur 
nature, 
constituent 
des 
travaux 
de 
transformation, 
lesquels sont ainsi soumis à autorisation (art. 3 al. 1 
let. a et b LDTR), ce que le recourant ne conteste pas. 
 
5. 
Reste 
à 
examiner 
si 
les 
conditions 
de 
l'autorisation de construire, délivrée par le département 
en date du 17 janvier 2002, répondent aux exigences 
légales en matière de contrôle des loyers. 
 
 
 
Comme on l'a vu ci-dessus, toute transformation 
conduit, en vertu de l'article 10 alinéa 1 LDTR, à la 
fixation du loyer maximum par l'autorité administrative, 
pour une durée de trois à cinq ans, s'agissant des 
immeubles transformés ou rénovés. A cet égard, l'autorité 
précitée prend en considération l'ensemble des travaux à 
effectuer, ainsi que le stipule l'article 11 alinéa 1 
LDTR. Aux termes des lettres b et d du premier alinéa de 
l'article 3 LDTR, la notion légale de transformation 
comprend celle de création d'un logement, mais également 
celle de rénovation. Ainsi, le contrôle des loyers, au 
sens de l'article 12 LDTR, peut être instauré même dans 
l'hypothèse où les travaux de transformation n'auraient 
touché 
que 
les 
parties 
communes 
d'un 
immeuble 
d'habitation, pour autant que les autres conditions 
posées par la loi soient réunies. 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
6. 
Dans le cas présent, il ressort du dossier de 
l'autorisation de construire que le recourant cherche non 
seulement à créer deux nouveaux logements dans les 
combles et à installer des lucarnes, mais également à 
effectuer des travaux de ravalement de façade. 
 
 
 
Toutefois, contrairement à l'installation d'un 
ascenseur ou d'une buanderie, les travaux de réfection 
des 
façades 
ne 
constituent 
pas 
une 
intervention 
susceptible 
d'améliorer 
le 
sort 
des 
locataires 
des 
logements existants lorsqu'ils ne s'accompagnent pas 
d'une amélioration de l'isolation. 
 
 
 
Le 
département 
doit 
être 
en 
possession 
d'un 
dossier complet, comportant notamment un état locatif 
exhaustif, ventilé appartement par appartement, afin de 
procéder au contrôle des paramètres financiers de la 
construction de nouveaux espaces habitables, comme en 
l'espèce. Le cas échéant, le propriétaire doit informer 
chaque 
titulaire 
d'un 
bail 
existant 
de 
l'absence 
d'incidence sur le loyer des travaux à autoriser. Cette 
information doit être reprise sous forme de condition de 
l'autorisation de construire, seul document opposable 
erga omnes du fait de sa publication. 
 
 
 
En revanche, l'instauration d'un contrôle pendant 
trois ans des loyers des logements existants qui ne sont 
pas affectés par la moindre transformation les touchant 
directement ou touchant les parties communes ne repose 
sur aucune base légale. 
 
 
 
Le recours sera donc admis, en ce sens que la 
condition n° 7 de l'autorisation de construire du 17 
janvier 2002, publiée le 23 du même mois, devra être 
libellée ainsi : 
 
 
 
"Ces travaux n'auront aucune incidence sur les 
loyers actuels des logements existants de l'immeuble (27 
appartements = 71 pièces) conformément à la lettre 
d'information aux locataires, du 27 juin 2001." 
 
 
 
 
Partant, la deuxième phrase du chiffre 7 et 
l'intégralité du chiffre 8 de ladite autorisation devront 
être supprimées. 
 
 
7. 
L'émolument auquel le recourant a été condamné par 
la CCRMC le 6 juin 2002 lui sera restitué. Le recourant, 
qui obtient gain de cause, ne sera pas condamné à un 


 
 - 9 - 
 
 
 
émolument. Il ne percevra pas d'indemnité de procédure 
car il ne soutient pas avoir exposé de frais particuliers 
(cf. art. 87 LPA). 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 4 juillet 2002 par Monsieur Z. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 6 juin 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
dit que la condition n° 7 de 
l'autorisation de construire du 17 janvier 2002 aura la 
teneur suivante : 
 
 
 
 
"Ces 
travaux 
n'auront 
aucune 
incidence sur les loyers actuels des logements existants 
de l'immeuble (27 appartements = 71 pièces) conformément 
à la lettre d'information aux locataires, du 27 juin 
2001"; 
 
 
 
 
dit que la deuxième phrase de la 
condition n° 7 et l'intégralité de la condition n° 8 de 
l'autorisation de construire du 17 janvier 2002 seront 
supprimées; 
 
 
 
 
annule l'émolument de CHF 800.- 
compris dans la décision du 6 juin 2002; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
alloué 
d'indemnité de procédure au recourant; 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à la 
Régie Z. S.A., représentante du recourant, ainsi qu'à la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 


 
 - 10 - 
 
 
 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 C. Del Gaudio-Siegrist 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci