ge_gerichte · ACJC/1181/2008 · 2008-01-31 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/5709/2007 
ACJC/1181/2008
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 6 OCTOBRE 2008 
 
Entre 
Monsieur et Madame X______, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 31 janvier 2008, comparant par Me Eric VAZEY, avocat, rue Le 
Corbusier, en l’étude duquel ils font élection de domicile, et intimés sur appel incident, 
d’une part, 
 
Et 
Y______, intimée et appelante sur appel incident, comparant par Me Yvan 
JEANNERET, avocat, Grand Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l’étude 
duquel elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/5709/2007 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 31 janvier 2008, communiqué aux parties par plis du 8 février 
2008, le Tribunal a déclaré valables les congés notifiés par Y______ le 31 
janvier pour le 31 mai 2007 aux époux X______ (ch. 1). Il a accordé aux époux 
X______ une unique prolongation des baux d'une année, soit jusqu'au 31 mai 
2008 (ch. 2) et a dit que les baux peuvent être résiliés moyennant un préavis d'un 
mois pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 3). Pour le surplus, les parties ont été 
déboutées de toutes autres conclusions (ch. 4). 
 
Par acte expédié au greffe de la Cour le 8 mars 2008, les époux X______ 
forment appel contre ce jugement. Reprenant leur argumentation de première 
instance, ils concluent principalement à l'annulation des congés qui leur ont été 
notifiés. A titre subsidiaire, ils sollicitent une pleine et entière prolongation de 
bail de quatre ans, échéant au 31 mai 2011, avec possibilité pour eux de quitter 
le logement en tout temps moyennant un préavis d'un mois pour le 15 ou la fin 
d'un mois. 
 
Par acte déposé le 10 avril 2008, Y______ a répondu à l'appel et formé appel 
incident. Principalement sur l'appel principal, elle conclut à la confirmation du 
jugement entrepris avec suite de dépens pour sa partie adverse. Sur appel 
incident, elle conclut à l'annulation du ch. 4 du dispositif du jugement en tant 
qu'il la déboute de ses conclusions tendant à une adaptation - durant la période 
de prolongation du bail - du montant des loyers et à une augmentation de loyer 
de l'appartement en le portant à un montant mensuel de 3'100 fr. à compter du 1er 
juin 2007 ainsi qu'à une augmentation du loyer du garage à 200 fr. à compter du 
1er juin 2007 au motif du rendement insuffisant de la chose louée. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier soumis à la Cour : 
 
a. Par contrat du 13 mai 1991, A______ a donné en location aux époux 
X______ un appartement de 5 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 
______ 1, à Genève, ainsi qu'un garage fermé au sous-sol. Les baux ont été 
conclus pour une durée de deux ans, du 1er juin 1991 au 31 mai 1993 et se sont 
renouvelés tacitement d’année en année, avec un préavis de résiliation de trois 
mois. En dernier lieu, le loyer mensuel de l'appartement a été fixé à 2'571 fr., 
plus les charges de 100 fr., le téléréseau à 20 fr. 50, et le loyer mensuel du 
garage a été fixé à 170 fr. 
 
A la suite du décès de A______, B______ est devenue propriétaire de 
l'appartement susmentionné. 
 
Deux procédures ont opposé B______ et les époux X______ devant le Tribunal 
des baux et loyers, à la suite des avis de majoration de loyer de l'appartement et 


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du garage. Ces procédures se sont terminées par une convention d'accord pour la 
première, respectivement par un jugement en faveur des locataires daté du 29 
mai 2006 pour la seconde. 
 
b. Le 22 janvier 2007, B______ a vendu à Y______ ledit appartement pour un 
montant de 1'060'000 fr. 
Y______ a sollicité sa mise au bénéfice de l'article 8A de la loi sur les droits 
d'enregistrement du 8 février 2004 et a bénéficié d'une réduction des droits 
d'enregistrement de 19'158 fr. 45, à la condition que l'appartement soit affecté à 
sa résidence principale dans les deux ans suivant la date d'acquisition. 
Les intérêts et l'amortissement du prêt hypothécaire que Y______ a conclu pour 
acquérir l'appartement se chiffrent à environ 2'350 fr. par mois. En outre, 
Y______ indique s'acquitter pour l'appartement de charges de copropriété qui se 
montent à 841 fr. par mois. 
 
c. Par avis de résiliation du 31 janvier 2007, Y______ a résilié le bail de 
l'appartement et du garage sis rue ______ 1 pour le 31 mai 2007, invoquant un 
besoin prépondérant de la bailleresse. 
Y______ a indiqué avoir acquis l'appartement sis rue ______ 1 pour se 
rapprocher de son lieu de travail, cet appartement se trouvant à 200 mètres de 
son employeur, la société C______ SA, sise chemin ______. Elle a précisé avoir 
un horaire de travail requérant une grande flexibilité et disponibilité et indiqué 
que cet appartement devait lui permettre de mieux concilier son activité 
professionnelle et son rôle de mère. Elle souhaitait pouvoir se rendre 
régulièrement et rapidement à son domicile, entre ses périodes de travail, et 
consacrer ainsi davantage de temps à son fils qui est, durant ses absences, pris en 
charge par un tiers. 
 
d. Y______ réside actuellement dans un appartement de 5 pièces dans un 
immeuble sis au chemin ______ 40, avec sa fille majeure et son fils âgé de 5 
ans. Le loyer de cet appartement est de 2'720 fr. 65, charges comprises. 
La durée du trajet à pied entre cet appartement et son lieu de travail est d'une 
quinzaine de minutes environ. 
 
Les époux X______ ont indiqué avoir effectué d'importantes recherches pour 
trouver une solution de relogement. Ils ont produit leurs demandes de 
relogement adressées à différentes régies de la place le 25 mai 2007. A teneur de 
celles-ci, ils recherchent un appartement de 5.5 pièces, avec parking, sis à 
Champel ou Florissant pour un loyer d'environ 3'000 fr., charges comprises. 


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Monsieur X______ est fonctionnaire auprès de ______. Ses revenus mensuels 
nets sont de 12'000 fr. par mois. Le couple vit seul dans l'appartement en 
question. 
 
e. Le 5 mars 2007, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une requête en annulation du congé et, 
subsidiairement, en prolongation de bail. La cause a été instruite sous le 
n° C/5709/2007. 
 
Le 11 juin 2007, Y______ a déposé une requête en évacuation auprès du 
Tribunal des baux et loyers afin d'obtenir la restitution des locaux loués par les 
époux X______. Préalablement, elle a conclu à sa jonction avec la cause n° 
C/5709/2007 précitée. 
 
Le 20 juin 2007, la Commission de conciliation a rendu une décision aux termes 
de laquelle elle fait droit aux conclusions en annulation de congé formulées par 
les locataires et déboute les parties de toutes autres conclusions. Le 20 juillet 
2007, la bailleresse a saisi le Tribunal concluant principalement à ce que les 
congés donnés le 31 janvier 2007 soient déclarés valables et à ce qu'aucune 
prolongation de bail ne soit accordée. Subsidiairement, elle a conclu à ce qu'une 
unique prolongation de bail d'une durée maximale de 18 mois soit accordée à 
partir du 1er juin 2007, et que le loyer de l'appartement soit porté à 3'100 fr. et 
celui du garage à 200 fr. dès le 1er juin 2007. 
 
Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 27 septembre 2007, 
les époux X______ ont déclaré avoir trouvé un appartement pour se reloger au 
chemin ______ mais y avoir renoncé car celui-ci est trop petit pour contenir 
l'ensemble de leurs meubles. A plusieurs reprises, Y______ leur a proposé un 
échange d'appartements mais les locataires ont indiqué vouloir d'abord le visiter 
pour savoir s'il était à leur goût et ont dit refuser une sous-location. Finalement, 
ils ont admis vouloir rester dans l'appartement jusqu'en 2010, date à laquelle ils 
quitteront la Suisse puisque Monsieur X______ va prendre sa retraite. Ils ont 
également dit qu'un déménagement leur occasionnerait du temps et des frais, 
notamment pour la décoration de l'appartement. 
 
Par réponse du 22 octobre 2007, les locataires ont conclu principalement à ce 
que les résiliations soient annulées. Subsidiairement, ils ont conclu à ce qu'une 
prolongation de bail de 4 ans échéant au 31 mai 2011 leur soit accordée, et qu'ils 
soient autorisés à quitter en tout temps l'appartement, moyennant un préavis d'un 
mois pour le 15 ou la fin d'un mois. 
 
Le 31 janvier 2008, le Tribunal a rendu le jugement dont est appel. En substance, 
le Tribunal a considéré que les congés notifiés pas Y______ n'étaient pas abusifs 
puisqu'ils remplissaient les conditions de l'art. 271a al. 2 let. a CO; au vu des 


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circonstances, une unique prolongation d'une année paraissait adéquate. Pour le 
surplus, le Tribunal a débouté les parties de toutes autres conclusions. 
. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
L'appel principal et l'appel incident sont recevables pour avoir été déposés selon 
la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC). 
S'agissant d'une procédure en annulation de congé, le Tribunal a statué en 
premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La Cour revoit donc la cause librement; sous 
réserve de l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, 
de 
nouveaux 
allégués 
et 
de 
nouvelles 
preuves 
(BERTOSSA/ 
GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile 
genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC), 
2. 
Les appelants soutiennent que les congés notifiés par l'intimée contreviennent 
aux règles de la bonne foi et doivent donc être annulés. 
2.1 Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi. 
Selon la jurisprudence, la protection accordée par cette disposition procède à la 
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de 
droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son 
but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans 
ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, 
il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être 
qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 
consid. 3a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à 
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé 
purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 
31 consid. 4a). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un 
loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus 
de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le 
bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue 
durée (ATF 120 III 105 consid. 3/b/bb). Enfin, le Tribunal fédéral a admis que 
n'était pas abusive la résiliation donnée en vue de vendre l'objet loué, vide de ses 
occupants (SJ 2003 I 261 consid. 2.3). C'est au locataire de démontrer que le 
congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier s'il soutient que le 
motif invoqué n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3c). 


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Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il est 
donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure 
judiciaire au sujet du bail et si, notamment, le bailleur a succombé dans une 
large mesure ou si une transaction judiciaire a été conclue. Peu importe l'objet de 
la procédure, pour autant que cette procédure soit en relation avec le bail. Cette 
dernière condition doit être interprétée largement (LACHAT, Le bail à loyer, 
2008, p. 746, n. 5.5.2). Le locataire n'est pas tenu de démontrer un lien de 
causalité entre la procédure et la résiliation. Le congé est toujours réputé abusif 
tant que dure le procès, même si le bailleur donne le congé de bonne foi. 
2.2 En l'espèce, les congés litigieux ont été donnés le 31 janvier 2007 par 
Y______ pour l'appartement et le garage tandis qu'une procédure judiciaire a 
pris fin entre l'ancien propriétaire et les locataires le 29 mai 2006 concernant une 
majoration de loyer du garage. 
Les congés ont été donnés moins d'une année après la fin de la procédure. On 
peut également considérer que ladite procédure était en relation avec le bail de 
l'appartement puisque cette notion ne doit pas être interprétée de manière 
restrictive. 
Dès lors, les résiliations litigieuses doivent, en principe, être considérées comme 
abusives - et donc être annulées - puisqu'elles ont été données pendant la période 
de protection de trois ans prévues à l'art. 271a al. 1 let. e CO. 
2.2.1 Toutefois, le législateur fédéral a permis au bailleur de renverser la 
présomption d'abus, instituée par l'art. 271a al. 1 let. e CO, dans les six cas 
mentionnés à l'art. 271a al. 3 CO. Il en va notamment ainsi lorsque le congé est 
donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés 
peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO) 
(LACHAT, op. cit., p. 747, n. 5.5.4). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, 
le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de 
nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on 
ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont 
il s'agit doit être sérieux, concret et actuel. Quant à l'urgence, elle doit être 
examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré 
(ATF 118 II 50 consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes 
les circonstances du cas particulier. Les motifs invoqués doivent revêtir 
objectivement une certaine importance. Par exemple, on ne retiendra pas un 
besoin personnel urgent lorsqu’un proche du propriétaire entend utiliser le 
logement pour jouir d’une vue plus étendue et d’un meilleur ensoleillement 
(ATF 118 II 50, consid. 3d, p. 55, JT 1993 I 290, 294-295). Selon la 
jurisprudence, basée sur l'interprétation historique des art. 261 al. 2 let. a et 271a 
al. 3 let. a CO, le besoin légitime du propriétaire l'emporte toutefois, en principe, 
sur l'intérêt du locataire. De plus, le seul fait d’acquérir un bâtiment occupé par 


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un ou plusieurs locataires ne saurait conduire à nier par principe l’existence du 
besoin du nouveau propriétaire, sauf à ignorer les art. 261 al. 2 CO et 271a al. 3 
let. a CO, notamment. Au demeurant, la relativité de la notion d'urgence a aussi 
pour corollaire que, même si le besoin du bailleur fait obstacle à l'annulation du 
congé, il n'exclut pas toute prolongation du bail (cf. art. 272 al. 2 let. d CO; 
ATF 118 II 50, consid. 4 p. 58, JT 1993 I 290, 297). 
Le fardeau de la preuve du besoin propre incombe au bailleur. C'est à lui qu'il 
appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent pour lui-même ou pour ses 
proches parents ou alliés (WEBER, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 
4ème éd., n. 30a ad art. 271/271a CO; HIGI, Commentaire zurichois, n. 204 ad 
art. 271a CO). 
2.2.2 Selon le jugement attaqué, la bailleresse a démontré, d’une part, qu'elle 
avait respecté les délais quant à la résiliation des baux et, d’autre part, qu’elle 
avait acquis l'appartement pour se rapprocher de son lieu de travail et pour 
pouvoir se rendre fréquemment, entre ses périodes de travail, à son domicile 
auprès de son fils. Les juges ont admis que l'intimée ne pourrait se rendre, à 
plusieurs reprises en cours de journée, à son domicile que si ce dernier est situé à 
proximité immédiate de son lieu de travail, ce qui n'est pas le cas de son 
domicile actuel puisqu'elle doit, pour pouvoir l'atteindre, emprunter un véhicule 
ou effectuer un trajet à pied d'environ une demi-heure aller-retour. 
De plus, ayant acheté cet appartement en vue d'y habiter rapidement et ayant 
résilié les baux seulement neuf jours après son achat, la volonté de la bailleresse 
de s’installer dans cet appartement n’apparaît pas comme un simple projet, mais 
comme une réalité traduisant un besoin à la fois sérieux, actuel et concret, 
justifiant une résiliation pendant la période de protection de l’art. 271al. 1 let. e 
CO. 
Les critiques des appelants au sujet de la réalité du besoin allégué par la nouvelle 
propriétaire de l’immeuble manquent singulièrement de substance. En 
particulier, les appelants ont soutenu que l'attitude de l'intimée était 
contradictoire: en effet, ils estiment que compte tenu de son activité 
professionnelle intense, ils voient difficilement de quelle manière elle pourrait se 
rendre plusieurs fois chez elle durant la journée pour s'occuper de son fils. En 
l'espèce, l'intimée peut bénéficier de plusieurs pauses de 30 minutes au 
maximum durant ses journées de travail. Or, pour se rendre à son domicile 
actuel, l'intimée doit déjà compter environ 30 minutes de trajet, ce qui rend les 
aller-retour à son domicile inutiles. De surcroît, il est légitime, de la part d’une 
mère active ayant un enfant en bas âge, de vouloir rapprocher son domicile de 
son lieu de travail afin de pouvoir concilier sa vie professionnelle avec sa vie de 
famille, en se rendant à son domicile au cours de la journée pour voir son enfant. 
Même si la bailleresse ne se trouve pas dans un état de contrainte, son besoin est 


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sérieux, concret et actuel. Une telle situation n’est donc pas comparable à la 
situation d’un proche du propriétaire cherchant uniquement à disposer d’une vue 
dégagée ou de davantage d’ensoleillement (cf. ATF 118 II 50 consid. 3d, p. 55, 
JT 1993 I 290, 294-295, précité). 
2.2.3 Dans ces conditions, il a été prouvé que l'on ne pouvait plus attendre de la 
bailleresse qu'elle renonce à l'usage de l'objet loué. Dès lors, les conditions du 
besoin actuel, sérieux et concret de la bailleresse ont été démontrées. 
2.3 En conclusion, la validité des congés donnés le 31 janvier 2007 doit être 
confirmée. 
3. 
Subsidiairement, les appelants estiment que la prolongation unique d'une année 
accordée par le Tribunal ne tient pas compte des circonstances de l'espèce et 
concluent à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. 
3.1. Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. L'alinéa 2 de cette disposition 
prévoit que, dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera 
notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat 
(a), la durée du bail (b), la situation personnelle, familiale et financière des 
parties ainsi que leur comportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches 
parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que 
l'urgence de ce besoin (d), et la situation sur le marché local du logement et des 
locaux commerciaux (e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste non 
exhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelle 
prolongation de bail, mais aussi sa durée. Les règles sur la prolongation tendent 
à adoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pour le 
locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b). 
Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum (art. 272b 
al. 1 CO). La détermination de la durée de la prolongation en fonction des 
critères précités relève du pouvoir d'appréciation du juge. Comme le juge de la 
prolongation du bail dispose d'un large pouvoir d'appréciation, les juridictions 
supérieures ne reverront sa décision qu'avec retenue. En effet, le juge n'excède 
son pouvoir d'appréciation que s'il omet de prendre en considération certains 
motifs pour ou contre la prolongation de bail, ou s'il attache une importance 
démesurée à des considérations secondaires (LACHAT, op. cit., p. 784-785, 
n. 4.7). Celui-ci doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du 
temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une 
pesée des intérêts en présence (ATF 125 III 226 consid. 4b). A cet égard, il 
appartient au locataire d'entreprendre ce que l'on peut raisonnablement attendre 
de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé (ATF 116 II 446 cons. 


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3a). La jurisprudence précise encore que les suites de la résiliation d'un contrat 
de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des 
conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes 
les résiliations de bail; elles ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en 
cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne 
peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des 
conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un 
inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a). 
3.2 En l’espèce, les appelants démontrent avoir entrepris des recherches afin de 
trouver un appartement de remplacement. Toutefois, il ressort de la procédure 
que ces démarches ne l'ont été que pour appuyer leur demande en prolongation 
de bail. En effet, ils n'auraient effectué qu'une seule demande aux régies de la 
place le 27 mai 2007, soit cinq jours avant l'échéance du bail. Dans cette 
demande, ils ont exagérément restreint l'objet de leurs recherches au niveau du 
montant du loyer et du quartier convoité. De surcroît, ils ont refusé d'emménager 
dans un appartement situé au chemin ______, sous prétexte que celui-ci n'était 
pas suffisamment grand pour y installer l'ensemble de leurs meubles. De plus, 
lors de la comparution personnelle du 27 septembre 2007, les appelants n'ont 
même pas cherché à cacher leur réelle intention puisqu'ils ont déclaré ne pas 
vouloir déménager avant de quitter définitivement la Suisse en 2011 afin d'éviter 
des frais de déménagement et de décoration. 
Au vu de la crise immobilière qui sévit à Genève, il est certain que la recherche 
d'un nouvel appartement ne va pas être facile. Toutefois, les appelants ne se 
trouvent pas dans situation familiale et financière rendant leurs recherches plus 
compliquées que pour d'autres personnes. En effet, il ressort de la procédure que 
la situation financière des appelants est relativement aisée et qu'ils habitent seuls 
dans l'appartement. On ne peut également pas perdre de vue que les appelants 
ont refusé une offre de relogement par l'intimée dans des locaux relativement 
comparables. Cette offre en cours de procédure ainsi que le refus de 
l'appartement du chemin ______ sont à prendre en considération, en défaveur 
des locataires. Ces choix opérés en pleine connaissance de cause ne sauraient 
justifier une prolongation de bail plus longue que celle accordée par le Tribunal. 
3.3 L'ensemble de ces circonstances conduit à la confirmation de la décision 
entreprise, soit à l'octroi d'une unique prolongation des baux d'une année 
jusqu'au 31 mai 2008. Il en va de même s'agissant des termes et des délais 
légaux de résiliation des baux qui pourront être résiliés moyennant le respect 
d'un délai d'un mois pour le 15 ou la fin d'un mois tel que sollicité par les 
locataires. 
4. 
Sur appel incident, l'intimée reproche au Tribunal d'avoir renoncé à procéder à 
une adaptation du montant du loyer de l'appartement et du garage durant la 


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période de prolongation du bail au motif qu'elle n'aurait pas produit l'ensemble 
des pièces requises pour effectuer un calcul de rendement. 
4.1. Selon l'art. 298 al. 1 LPC, en cas d'appel d'une des parties, les autres peuvent 
interjeter appel dans le délai imparti pour répondre à l'appel principal. Il n'y a 
appel incident que si l'intimé conclut à la modification du dispositif du jugement 
en ce qui le concerne (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., 
n. 7 ad art. 298). 
En l'espèce, dans son mémoire de réponse à l'appel du 10 avril 2008, l'intimée a 
pris des conclusions tendant à l'annulation du point 4 du dispositif du jugement. 
Elle a formé appel incident, en ce sens qu'elle n'a pas conclu à la confirmation du 
jugement et a sollicité une adaptation de loyer pour l'appartement et le garage 
durant la période de prolongation du bail. 
 
4.2 En cas de prolongation judiciaire du contrat de bail en application des art. 
272 à 272b CO, une partie peut demander que la décision de prolongation 
modifie le contrat en l'adaptant à la nouvelle situation (art. 272c al. 1 CO). 
L'adaptation du loyer doit avoir lieu en respectant les règles relatives à la 
fixation du loyer, soit les art. 269 et 269a CO (LACHAT, Commentaire romand, 
n. 3 ad art. 272c). 
En application de l'art. 272c al. 1 CO, l'appelante conclut à ce que le loyer de 
l'appartement soit augmenté à 3'100 fr. et le loyer du garage à 200 fr. à compter 
du 1er juin 2007 et ce, pendant la durée de la prolongation au motif du rendement 
insuffisant de la chose louée. Ce rendement résulte du rapport existant entre les 
fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer après déduction des 
charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés 
(ATF 123 III 171 consid. 6a). L'intimée n'a toutefois pas produit en première 
instance ou en appel les documents permettant d'établir un calcul de rendement 
sur les baux litigieux. En effet, à ce titre, il est nécessaire de produire des pièces 
probantes pour déterminer avec précision le montant des fonds propres investis 
et les charges immobilières (soit les charges financières, les charges courantes et 
les charges d'entretien) que supporte le bailleur, ce qui n'a pas été fait en l'espèce 
(ATF 4C.323/2001 du 9 avril 2002, consid. 3a in SJ 2002 I 434 ss.; LACHAT, 
Le bail à loyer, p. 425 ss, n. 1.6 ss). De surcroît, il sied de préciser que l'intimée 
n'a pas allégué avec précision le calcul de rendement pour l'appartement ou le 
garage dans ses écritures. 
Dans ces conditions, l'absence de pièces empêche la Chambre d'appel de 
procéder au calcul de rendement. 
4.3 Par conséquent, faute de pièces probantes, les loyers acquittés par les intimés 
ne pourront pas être adaptés pendant la durée de la prolongation du bail et 
resteront inchangés. 


- 11/12 - 
 
 
C/5709/2007 
 
Au vu de ce qui précède, l'appel incident doit également être rejeté. 
5. 
Vu l’issue de la procédure, un émolument sera mis à charge de chacune des 
parties, dont les appels sont rejetés (art. 447 al. 2 LPC). Il n’est pas alloué de 
dépens (art. 447 al. 2 LPC). 
6. 
Au vu des conclusions prises devant la Cour, la valeur litigieuse s’élève à 
94'420 fr., soit l'addition de 87'712 fr. et de 6'708 fr. (art. 51 LTF). Le montant 
de 87'712 fr. correspond au solde de loyer pendant la prolongation réclamée par 
les appelants à compter du prononcé du présent arrêt (in casu, prolongation 
sollicitée pour les baux de l'appartement et du garage jusqu'au 31 mai 2011: 
2'571 fr. + 170 fr. multipliés par 32 mois) (DONZALLAZ, Commentaire sur la 
loi sur le Tribunal fédéral, 2008, ad. art. 51 LTF, p. 609, n. 1472). Quant au 
montant de 6'708 fr., il correspond à la différence entre les loyers demandés par 
l'appelante sur appel incident (3'100 fr. pour l'appartement et 200 fr. pour le 
garage) et ceux retenus par le Tribunal (2'571 fr. et 170 fr.) multipliée par douze 
mois (soit la durée de la prolongation octroyée aux locataires). La valeur 
litigieuse est donc supérieure à 15'000 fr. (art. 51 et 74 al. 1 let. a LTF). 
* * * * * 
 
 
 
 
 
 
 


- 12/12 - 
 
 
C/5709/2007 
 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel principal interjeté par les époux X______ et l'appel incident 
interjeté par Y______ contre le jugement JTBL/152/2008 rendu le 31 janvier 2008 par 
le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5709/2007-4-B. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne les époux X______, conjointement et solidairement, ainsi qu’Y______ à 
verser chacun à l'Etat un émolument de 200 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Madame Florence KRAUSKOPF et Monsieur 
Pierre CURTIN, juges; Messieurs Olivier LUTZ et Bertrand REICH, juges assesseurs; 
Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.