ge_gerichte · ACJC/1460/2023 · 2023-11-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 2 novembre 2023 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17333/2023 
ACJC/1460/2023 
ORDONNANCE 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 2 NOVEMBRE 2023 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ [TI], appelante d'une ordonnance rendue par le Tribunal des 
baux et loyers le 18 octobre 2023, représentée par Me Sidonie MORVAN, avocate, 
Esplanade de Pont-Rouge 9, case postale 1875, 1211 Genève 26, 
et 
B______ AG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me Emmanuelle GUIGUET-
BERTHOUZOZ, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 
 


- 2/13 - 
 
C/17333/2023 
Attendu, EN FAIT, que le 28 février 2006, B______ SA, en qualité de propriétaire, et 
A______ SA, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer commercial, portant sur la 
location de locaux sis dans l'immeuble rue 1______ 62 à Genève, soit 210 m2 de locaux 
sis à l'entresol côté ouest, 185 m2 de locaux et vitrines sis au rez-de-chaussée côté ouest, 
216,5 m2 de locaux sis au 1er sous-sol et 14,55 m2 de locaux sis au 2ème sous-sol; 
Que le contrat a été conclu pour une durée de 14 ans et dix mois, soit jusqu’au 
31 décembre 2020; 
Qu'en 2016, A______ SA a entrepris, avec l'accord de B______ SA, d'importants 
travaux de transformation de la boutique avec création d'un ascenseur; 
Que par avenant au contrat de bail signé le 12 juin 2017, les parties sont notamment 
convenues de ce que le bail serait reconduit pour une nouvelle période d'une durée de 
10 ans, soit du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2030, avec option de renouvellement à 
de nouvelles conditions pour une période de 5 ans supplémentaire du 1er janvier 2031 au 
31 décembre 2035; 
Qu'elles sont également convenues de ce que le loyer serait augmenté, par deux 
échelons, et fixé en dernier lieu à 999'999 fr. 60 par an à compter du 1er janvier 2021, 
soit 83'333 fr. 30 par mois; 
Que B______ SA a pris la décision de procéder à la rénovation de son immeuble sis rue 
1______ 62; que pour ce faire, elle a mandaté C______ SA et D______ SA, en qualité 
de planificateur général; 
Que le 29 octobre 2021, une séance s'est tenue en présence des représentants de 
B______ SA, de E______ SA (en charge de la gestion de l'immeuble), de C______ SA, 
de D______ SA et de F______, client "advisor" de A______ SA; 
Que lors de cette séance, les mandataires de B______ SA ont exposé que le projet de 
rénovation de l'immeuble rue 1______ 62 consisterait en l'assainissement, la rénovation 
énergétique complète du bâtiment, le remplacement des installations techniques, la mise 
aux normes énergétique et la labélisation Minergie, la remise à neuf complète des 
façades – les façades (partie vitrée et ossature métallique) de l'entresol seraient 
remplacées; que les échafaudages et installations de chantier n'étaient pas encore 
déterminés mais seraient adaptés à la qualité de l'immeuble; que les travaux devaient 
débuter en février-mars 2023 et durer entre 16 et 18 mois; que A______ SA a été invitée 
à remettre à D______ SA les plans des installations techniques et aménagements de la 
boutique; 
Que par courriel du 5 novembre 2021, D______ SA a transmis à tous les participants à 
la séance le document de présentation du projet de rénovation de l'immeuble; 


- 3/13 - 
 
C/17333/2023 
Que le 30 novembre 2021, l'architecte de A______ SA a transmis les plans d'exécution 
demandés à D______ SA; 
Que le propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ 70 a obtenu une autorisation de 
démolir l'immeuble (M2______/1) existant et de construire un immeuble commercial; 
que le chantier, qui a débuté en 2021, est toujours en cours avec la présence 
d'échafaudages, de bâches et d'installations sur la voie publique; 
Que le 11 mars 2022, B______ SA a requis l'autorisation de rénover et de transformer 
l'immeuble rue 1______ 62, soit la rénovation de l'enveloppe thermique (façades, puits 
de lumière et toiture) ainsi que la rationalisation et la mise aux normes de toutes les 
techniques CVSE (chauffage, ventilation, sanitaire et électricité); 
Que l'autorisation de construire requise (DD 3______/1) lui a été délivrée le 
15 septembre 2022; 
Qu'une autorisation de construire complémentaire (DD 3______/2) portant sur la 
modification des vitrages de la façade nord a été délivrée le 30 juin 2023 à 
B______ SA; 
Que dans le cadre de la procédure d'appel d'offres pour la réalisation des travaux de 
rénovation, A______ SA a accepté que les potentiels candidats visitent ses locaux le 
lundi 30 janvier 2023; 
Que par courrier du 2 mars 2023, E______ SA a informé A______ SA que le chantier 
débuterait début mai 2023 et lui a transmis le planning prévisionnel des travaux, 
l'informant que des modifications pourraient intervenir en fonction de l'évolution du 
chantier; 
Que le 15 mars 2023, une rencontre a eu lieu entre un représentant de B______ SA, de 
E______ SA, de D______ SA et de A______ SA, lors de laquelle des informations sur 
le déroulement du chantier ont été communiquées; 
Que par courriel du même jour, E______ SA a adressé à A______ SA les plans du 
positionnement de l'échafaudage qui serait installé devant la boutique; 
Que le 21 mars 2023, E______ SA a transmis à A______ SA les plans des surfaces du 
bâtiment avec les indications des parties qui seraient démolies et reconstruites; 
Que par courrier du 19 avril 2023, A______ SA a informé E______ SA de ce qu'elle 
trouvait regrettable, vu l'ampleur des travaux, de ne pas avoir été consultée et avisée 
dans des délais convenables, ajoutant que la durée des travaux et l'installation 
d'échafaudages pendant plus d'une année lui causeraient un grave préjudice en terme de 
chiffre d'affaires et d'image; qu'elle sollicitait une réduction de loyer de 100% pour la 
durée des travaux; qu'elle a également requis la transmission du planning des travaux et 


- 4/13 - 
 
C/17333/2023 
la fixation d'un rendez-vous en vue de trouver une solution permettant de réduire les 
nuisances liées au chantier; 
Que le 1er mai 2023, E______ SA a rappelé à A______ SA qu'elle avait été avisée des 
travaux, D______ SA s'étant rendue à plusieurs reprises dans ses locaux pour les 
besoins de l'étude du chantier; qu'elle lui transmettrait le planning définitif dès qu'il 
serait établi; qu'elle l'invitait, comme demandé lors de la séance du 15 mars 2023, à lui 
transmettre ses souhaits pour la signalétique à mettre en place durant le chantier; qu'elle 
a indiqué que les prétentions en réduction de loyer seraient examinées une fois le 
chantier terminé; qu'elle proposait d'organiser une séance dès que le planning définitif 
serait établi; 
Que par courrier du 23 mai 2023, A______ SA s'est plainte de ne pas avoir 
d'informations utiles sur la durée et l'étendue des travaux; qu'elle a sollicité une nouvelle 
rencontre avec la bailleresse, son architecte et son département juridique; 
Qu'une séance a eu lieu dans les locaux de A______ SA le 15 juin 2023, lors de laquelle 
D______ SA a présenté un planning prévisionnel, avec début des travaux le 3 juillet 
2023, ainsi qu'un plan des échafaudages et de la bâche de protection sur laquelle une 
œuvre d'art serait représentée; que sous la bâche, un espace était prévu pour l'installation 
du logo de A______ SA; que A______ SA a sollicité qu'un planning plus complet et 
détaillé des travaux mentionnant l'intensité des nuisances lui soit remis; 
Qu'une visioconférence a eu lieu le 23 juin 2023 entre les parties, à l'issue de laquelle 
A______ SA a établi un compte rendu qu'elle a envoyé à E______ SA le 21 juillet 
2023; que B______ SA a présenté à A______ SA des plans décrivant les interventions 
qui seraient effectuées dans ses locaux, la localisation des travaux, leur durée - les dates 
d'exécution devant être convenues entre les parties - les mesures de sécurité, 
l'identification des locaux provisoires qui seraient mis à disposition de A______ SA 
pendant la durée des travaux; 
Que D______ SA a indiqué que le dépôt au 2ème sous-sol serait inaccessible pendant 
plusieurs jours en raison du remplacement de la porte, un autre dépôt pouvant être mis à 
disposition de la locataire, qu'au 1er sous-sol, les WC et la kitchenette seraient 
inaccessibles durant 40 jours en raison de la modification des accès pour permettre aux 
ouvriers d'accéder au chantier sans passer par la boutique et le grand dépôt serait en 
travaux et qu'à l'entresol, la cabine d'essayage ne serait pas disponible pendant 40 jours 
et la zone VIC pendant 5 jours; 
Que lors de cette séance, B______ SA a indiqué que les travaux commenceraient début 
septembre 2023, qu'un plexiglas pourrait peut-être être installé en lieu et place du 
platelage en bois afin que la vitrine soit visible; qu'elle s'engageait à transmettre les 
plans et le planning ainsi qu'un visuel de la bâche de protection et de la sapine dans la 
semaine du 26 juin 2023; 


- 5/13 - 
 
C/17333/2023 
Que par courrier du 21 juillet 2023, A______ SA a rappelé à E______ SA la teneur de 
l'article 260 al. 1 CO et indiqué que les travaux envisagés ne pouvaient raisonnablement 
lui être imposés; que la rénovation complète de l'immeuble et les importantes 
installations de chantier (sapine avec benne pour gravats devant l'entrée de la boutique, 
platelage, bâche de protection, échafaudages) engendreraient des nuisances en terme de 
visibilité, de bruit, de vibrations, de poussière, de luminosité et d'accessibilité ou de 
sécurité; que ses employés ne pourraient plus travailler dans des conditions décentes et 
la clientèle ne pourrait plus être accueillie de manière adéquate; qu'elle restait dans 
l'attente de propositions concrètes de la bailleresse, notamment d'une proposition de 
locaux provisoires de remplacement ainsi que des documents présentés le 23 juin 2023; 
Que par courriel du 25 juillet 2023, E______ SA l'a informée que les plans ne seraient 
pas disponibles avant la fin du même mois; 
Que par pli recommandé du 31 juillet 2023, E______ SA a confirmé à A______ SA que 
les travaux débuteraient le 4 septembre 2023; qu'elle lui a adressé un document intitulé 
"planning intentionnel du 4 juillet 2023", les plans présentés lors de la séance du 23 juin 
2023 avec la description de ses interventions à l'intérieur des locaux de A______ SA, 
les visuels concernant l'emplacement de la sapine, les bâches de protection et les 
échafaudages; qu'elle a indiqué qu'elle ne disposait d'aucune surface de même standing 
à mettre à sa disposition; 
Que par courrier du 21 août 2023, A______ SA a relevé que les informations transmises 
étaient tardives et incomplètes, et a requis de B______ SA de ne pas débuter les travaux 
tant les mesures nécessaires ne soient prises, de manière à ce que les travaux puissent lui 
être raisonnablement imposés; 
Que courant août 2023, les mandataires de A______ SA ont effectué divers sondages 
dans l'immeuble afin de limiter les interventions dans les locaux de A______ SA; 
Que le responsable de la boutique a informé la directrice de A______ SA que des 
travaux générant un bruit important avaient eu lieu dans l'immeuble le 22 août 2023 et 
qu'en raison des vibrations causées, l'alarme se déclenchait toutes les dix minutes; 
Que par acte déposé au greffe du Tribunal des baux et loyers le 23 août 2023, 
A______ SA a formé une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles à 
l'encontre de B______ SA concluant à ce que le Tribunal ordonne à B______ SA de 
cesser immédiatement les travaux entrepris dans l'immeuble sis 62 rue 1______ à 
Genève dans lequel elle est locataire, jusqu'à droit connu sur le fond du litige, lui fasse 
interdiction de réaliser les travaux objets des autorisations de construire DD 3______/1 
délivrée le 25 septembre 2022 et DD 4______/2 délivrée le 30 juin 2023, dans 
l'immeuble en cause, jusqu'à droit connu sur le fond du litige, prononce cette injonction 
et interdiction sous la menace de l'amende prévue à l'article 292 CP et lui impartisse un 
délai pour le dépôt de la demande au fond; 


- 6/13 - 
 
C/17333/2023 
Qu'à titre subsidiaire, elle a conclu à ce que l'interdiction de réaliser les travaux soit 
prononcée tant que B______ SA n'aurait pas pris des mesures pour que les travaux 
puissent lui être raisonnablement imposés; 
Qu'elle a notamment exposé que dans la mesure où elle était au bénéfice d'un bail de 
durée déterminée, la bailleresse n'était pas autorisée à entreprendre les travaux de 
rénovation projetés sans son accord et que pour ce motif déjà les travaux étaient illicites 
et devaient être interdits; 
Qu'elle a également fait valoir que les travaux projetés ne pouvaient raisonnablement lui 
être imposés; qu'ils seraient source d'importantes nuisances (bruit, vibration, poussière, 
perte de luminosité, etc.), accrues par l'installation de l'échafaudage et de la sapine, qui 
auraient pour effet de rendre la boutique moins attrayante pour la clientèle; que les WC 
et la kitchenette à disposition des employés seraient supprimés pendant une longue 
durée sans que des locaux de remplacement ne soient proposés; 
Que si les travaux débutaient en septembre 2023, elle se retrouverait prise en 
"sandwich" entre le présent chantier et celui en cours sur l'immeuble voisin, sis rue 
1______ 70; 
Qu'à son sens, la bailleresse avait tardé à lui communiquer les premières informations 
sur les travaux projetés, et lui a reproché un manque d'anticipation et l'absence de prise 
en compte de ses intérêts dans la gestion des travaux; 
Qu'elle a pour le surplus fait valoir que les nuisances induites par les travaux lui 
causeraient un préjudice en terme de perte de clientèle et de chiffre d'affaires ainsi qu'un 
préjudice réputationnel d'autant plus important que la boutique A______ SA Genève 
était la seule en Suisse; que la perte de jouissance des locaux pendant la durée des 
travaux ainsi que la perte définitive d'une surface locative, suite à la pose d'un isolant au 
sous-sol, entraineraient également un dommage conséquent; que la présence de 
polluants dans l'immeuble présentait des risques pour la santé des employés et des 
ouvriers; 
Qu'enfin, il y avait urgence à prononcer les interdictions requises, les travaux ayant déjà 
débuté; 
Que par ordonnance du 23 août 2023, le Tribunal a rejeté la requête sur mesures 
superprovisionnelles; 
Que le 15 septembre 2023, B______ SA a transmis à A______ SA un nouveau planning 
du chantier sur lequel figuraient les périodes durant lesquelles il serait possible 
d'effectuer les travaux dans ses locaux, soit entre avril et septembre 2024, ainsi que le 
plan des installations de chantier; qu'elle a également précisé que le local de 
remplacement proposé au 2ème sous-sol correspondait au local dans lequel la [banque] 
G______ avait installé son serveur informatique, que ce local serait transformé pour 


- 7/13 - 
 
C/17333/2023 
accueillir tout le stock de A______ SA; que grâce aux derniers sondages effectués, une 
solution avait pu être trouvée afin de ne pas intervenir dans les WC. Que l'intervention 
dans la cuisine serait maintenue mais qu'une kitchenette de remplacement serait mise à 
la disposition de A______ SA au 2ème sous-sol; que la sapine ne serait pas installée 
devant l'entrée de la boutique mais à droite de celle-ci; que la bâche qui recouvrirait 
l'immeuble du 1er au dernier étage serait décorée d'une œuvre d'art et qu'elle avait 
obtenu l'autorisation d'installer des plexiglas au lieu des panneaux de bois, afin que les 
arcades restent visibles; 
Que dans ses déterminations écrites du 18 septembre 2023, B______ SA a conclu à ce 
que A______ SA soit déboutée de toutes ses conclusions; 
Qu'elle a soutenu que les seuls travaux dans les locaux loués porteraient sur la 
modification des vitrages à l'entresol, pendant une durée de 5 jours, et l'amélioration de 
l'isolation au sous-sol, pendant 40 jours; que les autres travaux n'auraient aucun lien 
avec la boutique; que l'impact de ces travaux était raisonnable; qu'en outre, elle avait 
donné des garanties à A______ SA que ses meubles et marchandises pourraient être 
stockés en toute sécurité pendant la durée des travaux; qu'elle avait également mis en 
place de nombreux aménagements pour rendre l'ensemble des travaux plus esthétiques 
(échafaudages couverts d'une bâche au design soigné, panneaux de plexiglas pour que 
les arcades soient visibles), garanti qu'aucun ouvrier ne passerait par l'arcade et mandaté 
des personnes pour assurer la sécurité de l'immeuble; qu'en outre, elle a relevé que 
A______ SA avait été informée en octobre 2021 déjà des travaux qu'elle souhaitait 
entreprendre; que les travaux pouvaient être raisonnablement imposés à la précitée, qui 
ne se prévalait d'aucun préjudice difficilement réparable; 
Que le 21 septembre 2023, l'installation de l'échafaudage a débuté; 
Que par courrier du 22 septembre 2023 à B______ SA, A______ SA a notamment 
contesté avoir reçu les informations utiles et nécessaires en 2021 et 2022 de manière à 
pouvoir s'organiser durant les travaux envisagés; 
Que le 22 septembre 2023, A______ SA a produit des pièces complémentaires au 
Tribunal, comportant notamment des extraits du site internet de l'Etat de Genève (SAD 
Consult) concernant une demande APA visant la réalisation de travaux sur la parcelle 
5______ sise 60 rue 1______; 
Que lors de l'audience du Tribunal du 25 septembre 2023, A______ SA a déposé un 
chargé de pièces complémentaire, comportant en particulier un compte-rendu établi le 
22 septembre 2023 par le bureau d'architectes H______ relatif au nouveau planning des 
travaux du 15 septembre 2023; qu'il en résulte notamment que des nuisances sonores 
auraient lieu tant lors du montage des installations de chantier que lors de la démolition 
des murs et sols des surfaces du bâtiment; qu'elle a également versé des photographies 
de l'immeuble en cause; 


- 8/13 - 
 
C/17333/2023 
Que A______ SA a indiqué que l'installation de chantier avait débuté, ce que 
B______ SA a confirmé; 
Que les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives; 
Qu'à l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger; 
Que par ordonnance JTBL/869/2023 du 18 octobre 2023, le Tribunal, statuant sur 
mesures provisionnelles, a rejeté la requête de mesures provisionnelles (ch. 1 du 
dispositif), a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 2) et a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 3); 
Qu'en substance, le Tribunal a considéré que A______ SA n'avait pas rendu 
vraisemblable les conditions posées à l'art. 260 al. 1 CO; que les travaux envisagés par 
B______ SA n'affecteraient que peu les locaux de A______ SA, ces travaux ne devant 
au demeurant se dérouler que pendant une brève période; que ces travaux étaient 
admissibles dès lors que les parties resteraient liées par le contrat de bail pendant sept 
ans au minimum, voire douze ans en prenant en compte l'option de renouvellement; que 
A______ SA avait été informée depuis octobre 2021 des travaux envisagés; qu'en 
conséquence, la bailleresse avait rendu vraisemblable que les travaux projetés pouvaient 
raisonnablement être imposés à A______ SA; que le préjudice financier dont se 
prévalait A______ SA n'apparaissait pas difficilement réparable; qu'en tout état, les 
travaux ne seraient entrepris dans la boutique de A______ SA qu'au mois d'avril 2024, 
de sorte que la condition de l'urgence n'était pas réalisée; 
Que par acte expédié le 30 octobre 2023 à la Cour de justice, A______ SA a formé 
appel contre l'ordonnance susmentionnée, sollicitant son annulation; qu'elle a repris ses 
conclusions de première instance; 
Qu'elle a également pris les mêmes conclusions à titre superprovisionnel et 
provisionnel; 
Que A______ SA a fait valoir que B______ SA a débuté les travaux, par l'installation 
du chantier (échafaudages, palissades, etc), sans l'en informer et sans prendre de 
mesures lui permettant de "survivre"; que les travaux d'envergure que la bailleresse 
entreprenait allaient durer près de deux ans, lesquels engendreraient du bruit, des 
vibrations et de la poussière notamment; que la bailleresse ne lui avait par ailleurs pas 
proposé de locaux de remplacement; que la perte de clientèle et le dommage à la 
réputation constituaient un dommage difficilement réparable; qu'ainsi, les conditions 
justifiant le prononcé de mesures superprovisionnelles étaient réunies; 
Qu'elle a également indiqué qu'au 30 octobre 2023, l'échafaudage et les autres 
installations de chantier (sapine, poteaux notamment) étaient en cours de montage; 
Que A______ SA a produit de nouvelles pièces; 


- 9/13 - 
 
C/17333/2023 
Considérant, EN DROIT, qu'en cas d'urgence particulière, le tribunal peut ordonner des 
mesures provisionnelles immédiatement, sans entendre la partie adverse (art. 265 al. 1 
CPC); 
Que le prononcé de telles mesures suppose un danger particulièrement imminent ou que 
le fait de donner connaissance de la requête à la partie requise risquerait de prétériter 
l'exécution des mesures (BOHNET, Commentaire romand, Code de procédure civile, 
2ème éd., 2019, n. 2 ad art. 265 CPC); 
Que les conditions de la mesure provisionnelle n'ont pas à être prouvées de manière 
absolue; que le requérant doit les rendre vraisemblables ou plausibles; qu'il n'est pas 
nécessaire que le juge soit persuadé de l'existence des faits; qu'il suffit que, sur la base 
d'éléments objectifs, il acquière l'impression d'une certaine vraisemblance de l'existence 
des faits pertinents, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité que les faits aient 
pu se dérouler autrement (ATF 130 III 321 = JdT 2005 I 618); 
Que l'octroi de mesures provisionnelles suppose la vraisemblance du droit invoqué et 
des chances de succès du procès au fond (ATF 131 III 473 consid. 2.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.2), ainsi que la vraisemblance, sur la 
base d'éléments objectifs, qu'un danger imminent menace le droit du requérant, enfin la 
vraisemblance d'un préjudice difficilement réparable, ce qui implique une urgence 
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, 
in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; BOHNET, op. cit., 2019, n. 3 ss ad art. 261 CPC; 
HOHL, op. cit., n. 1774, p. 325); 
Que le requérant doit rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée 
nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas être 
entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain de cause; 
qu'en d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le 
jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets; qu'est difficilement 
réparable le préjudice qui sera plus tard impossible ou difficile à mesurer ou à 
compenser entièrement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 du 3 janvier 2011 
consid. 4); qu'en d'autres termes, la condition de l'urgence doit être considérée comme 
remplie lorsque sans mesures provisionnelles, le requérant risquerait de subir un 
dommage difficile à réparer au point que l'efficacité du jugement rendu à l'issue de la 
procédure 
ordinaire 
au 
fond 
en 
serait 
compromise 
(arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 5A_629/2009 du 25 février 2010 consid. 4.2); qu'il s'agit d'éviter d'être mis 
devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les 
effets (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 du 3 janvier 2012 consid. 4.1); 
Que la mesure ordonnée doit respecter le principe de proportionnalité, ce qui signifie 
qu'elle doit être à la fois apte à atteindre le but visé, nécessaire, en ce sens que toute 
autre mesure se révèlerait inapte à sauvegarder les intérêts de la partie requérante, et 


- 10/13 - 
 
C/17333/2023 
proportionnée, en ce sens qu'il ne doit pas exister d'alternatives moins incisives (HOHL, 
op. cit., p. 323 s.); 
Qu'une décision de mesures superprovisionnelles prise en raison d'une urgence 
particulière (décision d'urgence) doit obligatoirement être suivie - après audition des 
parties à la procédure - d'une décision de mesures provisionnelles (décision ordinaire de 
mesures provisionnelles), qui confirme, modifie ou supprime, et ainsi, remplace, les 
mesures superprovisionnelles précédemment ordonnées (ATF 139 III 86; ATF 
140 III 529, JdT 2015 II 135); 
Que la requérante qui se prévaut d'un risque d'une atteinte inhérente aux mesures 
provisionnelles (art. 261 CPC) sans parvenir à en convaincre le premier juge (sous 
l'angle de la vraisemblance) se voit notifier une décision de refus qui - immédiatement - 
entre en force et devient exécutoire; que la conséquence en est qu'elle ne bénéficie pas 
de la protection qu'elle sollicitait, sans qu'un remède ne soit possible; 
Que le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi 
qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO); que le bailleur doit 
annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, 
des intérêts de celui-ci; que les prétentions éventuelles du locataire en réduction du 
loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h 
al. 3 CO); 
Que, par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les 
travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été 
résilié (art. 260 al. 1 CO); que lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir 
compte des intérêts du locataire; que les prétentions du locataire en réduction du loyer 
(art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 
CO); 
Que pour pouvoir effectuer des travaux sur la chose louée conformément à 
l'art. 260 CO, le bailleur va devoir établir l'existence de trois conditions : premièrement, 
il doit s'agir de travaux de rénovation ou de modification effectués pendant le bail; 
deuxièmement, ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire; 
troisièmement, ces travaux doivent avoir lieu en l'absence de résiliation du bail 
(CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et 
modification des locaux, in 17ème séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, p. 97, 
ch. 179); qu'en relation avec la troisième condition, le législateur a estimé qu'il n'était 
pas équitable que le locataire doive subir les désagréments des travaux si le bail a été 
résilié, ce qui implique qu'il quitte les lieux prochainement et, selon toute 
vraisemblance, ne puisse profiter du résultat des travaux (CORBOZ, Les travaux de 
transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur 
répercussion sur les loyers, in 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, 
p. 11). Que le locataire doit faire preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en 


- 11/13 - 
 
C/17333/2023 
contrepartie des égards du bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se 
mesure en prenant 
comme référence un locataire raisonnable et correct 
(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, 
p. 292); 
Que les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être 
distinguées des travaux qui améliorent la chose louée; que très souvent toutefois, les 
travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et de 
l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection des 
façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure); que ces travaux 
doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 CO (réparations) 
mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation); que dès lors, le locataire n'est tenu de 
souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions des art. 257h al. 1 
et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement; qu'il s'agit de déterminer, sous l'angle de 
la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être raisonnablement 
imposés au locataire (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire 
pratique, 2ème éd., 2017, n. 8 ad art. 257h CO et les références citées); 
Que le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à son 
bailleur d'exécuter des rénovations dans ses locaux doit rendre vraisemblable que les 
travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposé ou que son bail a été résilié 
(LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 173); 
Qu'en l'espèce, il est constant que l'intimée a obtenu l'autorisation administrative de 
procéder à d'importants travaux dans son immeuble, consistant dans la rénovation de 
l'enveloppe thermique (façades, puits de lumière et toiture) ainsi que la rationalisation et 
la mise aux normes de toutes les techniques CVSE (chauffage, ventilation, sanitaire et 
électricité); 
Que l'appelante soutient que des travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être 
imposés; que l'avancement du chantier rendrait vaine toute action ultérieure; que 
l'intimée avait débuté les travaux sans l'en informer et sans prendre de mesures lui 
permettant de "survivre"; 
Que la Cour, sous l'angle de la vraisemblance, retient que l'appelante a été informée en 
octobre 2021 de la volonté de l'intimée d'exécuter les travaux en cause; que si les 
plannings précis n'ont été transmis que récemment à l'appelante, il ne peut en l'état être 
retenu qu'elle n'aurait pas reçu d'informations utiles quant aux travaux qui seront 
exécutés; 
Que contrairement à ce qu'allègue l'appelante, il ne peut, toujours sous l'angle de la 
vraisemblance, être considéré qu'en droit du bail, la perte de clientèle et l'atteinte 
alléguée à sa réputation constitueraient un préjudice difficilement réparable; que l'arrêt 
cité par l'appelante (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 consid. 4.1) a été rendu dans 
une affaire prud'homale, dans le cadre de laquelle il était reproché à l'employé de 


- 12/13 - 
 
C/17333/2023 
concurrencer l'activité de l'ancien employeur, d'avoir en particulier contacté les anciens 
clients de cette dernière, et d'avoir pris l'entier des fichiers, photocopies et scans de 
propositions d'assurance et polices d'assurance de l'ex-employeur; que dans ce cadre, le 
Tribunal fédéral a considéré que la perte de clientèle, l'atteinte à la réputation d'une 
personne, ou encore le trouble créé sur le marché par l'utilisation d'un signe créant un 
risque de confusion constitue un préjudice difficilement réparable; qu'il est, prima facie 
et sans préjudice de l'examen au fond, que la réputation d'une personne physique puisse, 
sans autre, être transposée à une société; 
Que, par ailleurs, les travaux autorisés semblent, prima facie, avoir un caractère mixte 
(entretien et amélioration), et l'intimée a, sous l'angle de la vraisemblance, rendu 
vraisemblable que ceux-ci peuvent raisonnablement être imposés à l'appelante; que 
l'urgence d'effectuer les travaux en cause n'est pas déterminante; 
Que, toujours sous l'angle de la vraisemblance, il ne peut être retenu qu'un contrat de 
bail à durée déterminée, courant pendant encore au minimum sept ans, et comportant 
une clause d'option, serait assimilable à une résiliation du bail; 
Qu'en conséquence, la requête de mesures superprovisionnelles sera rejetée; 
Que la requête sera ainsi transmise à l'intimée, un délai de 10 jours lui étant imparti pour 
y répondre et produire ses titres; 
Que la suite de la procédure sera réservée. 
* * * * * 


- 13/13 - 
 
C/17333/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
Statuant sur mesures superprovisionnelles : 
Rejette la requête de mesures superprovisionnelles formée le 30 octobre 2023 par 
A______ SA à l'encontre de B______ SA. 
Cela fait et statuant préparatoirement : 
Transmet la requête de mesures provisionnelles formée le 30 octobre 2023 et impartit à 
B______ SA un délai de 10 jours dès réception de la présente ordonnance pour 
répondre par écrit et produire ses pièces. 
Réserve la suite de la procédure. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
S'agissant de mesures superprovisionnelles, il n'y a pas de voie de recours au Tribunal 
fédéral (ATF 137 III 417 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_1023/2018 du 
8 juillet 2019 consid. 6.2.3.1).