ge_gerichte · DCSO/108/2020 · 2020-04-23 · fr

Résumé:
 Recours au TF interjeté le 11.05.2020 rayé du rôle par suite de retrait par ordonnance du 16.06.2020 (5A_354/2020)

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4493/2019-CS 
DCSO/108/20
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 23 AVRIL 2020 
 
Plainte 17 LP (A/4493/2019-CS) formée en date du 1er janvier 2020 par A______ et 
B______, domiciliés avenue ______, ______ Genève, comparant en personne. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 
à : 
- A______ et B______ 
avenue ______ 
______ Genève. 
- C______ SA 
rue ______ 
______ Genève. 
- Office cantonal des faillites. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Le 28 novembre 2019 à 10 heures à l'Office cantonal des faillites (ci-après 
l'Office), s'est tenue la vente aux enchères conjointe des immeubles 1______ et 
2______, situés avenue 3______, commune de Genève______, dans le cadre de la 
liquidation de la faillite de D______. 
 
b. E______, substitute et directrice au sein de l'Office, a conduit les opérations de 
la vente. Elle était assistée, à teneur du procès-verbal d'enchères, de F______. 
 
c. Les deux lots mis en vente conjointement avaient été estimés à 2'280'000 fr. 
 
d. Selon le procès-verbal dressé par E______, cinquante et une offres ont été 
articulées au cours des enchères, soutenues par sept acheteurs intéressés. Le 
premier prix articulé l'a été par G______ SA à 912'000 fr. A______ et B______, 
agissant conjointement pour une acquisition en copropriété, ont commencé à 
enchérir à la vingt-neuvième offre, au prix de 1'405'000 fr. Ils ne sont plus 
intervenus avant la quarante-huitième offre, à 1'590'000 fr. Ils se sont alors 
trouvés en concurrence pour les quatre dernières offres avec un seul enchérisseur, 
C______ SA, qui surenchérissait systématiquement depuis la trente-troisième 
offre. A la cinquante et unième offre articulée, à 1'620'000 fr., par C______ SA, 
E______ a crié l'offre trois fois. Selon les termes du procès-verbal, "le préposé à 
l'enchère a annoncé laisser un délai de réflexion entre la deuxième et la troisième 
criée et aucune offre n'a été enregistrée malgré ce temps de réflexion". Aucune 
autre offre n'étant articulée, le droit à l'adjudication de C______ SA a été constaté 
et les enchères suspendues afin de vérifier que l'enchérisseur l'emportant 
remplissait bien les conditions de vente et qu'aucun titulaire de droit de 
préemption légal ne se manifestait. Ces dernières conditions étant remplies, 
l'enchère a été reprise et l'adjudication à C______ SA prononcée. 
 
Il ne ressort pas du procès-verbal qu'une contestation de A______ et B______ 
serait intervenue en cours de vente. 
 
e. Suite à la vente, un échange de courriels a eu lieu entre A______ et E______. 
 
Dans son courriel du 28 novembre 2019, A______ a décrit comme suit le 
déroulement des opérations : 
1. L'offre de H______ (sic; recte C______) pour 1.62 mio CHF a été criée 
deux fois. 
2. Après un bref temps de réflexion donné, vous avez commencé la troisième 
criée en vous référant à vos notes. 
3. Durant la 3ème crise (sic), avant que vous ayez pu prononcer H______ 
(sic; recte C______) et indiquer le prix offert, vous avez aperçu ma main 
levée pour une surenchère pour CHF 5'000 de plus. Interrompant votre 3ème 
criée, vous avez déclaré "c'est trop tard, je suis désolée". 


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4. L'adjudication a été prononcée pour H______ (sic; recte C______) et 
notre offre rejetée. 
5. Lors de nos discussions après enchères, il a été indiqué que l'adjudication 
intervenait au début de la 3ème criée : le début de la phrase de 3ème criée 
équivaudrait au marteau qui marque la fin des enchères, et toute offre 
survenant après le début de la phrase 3ème criée étant jugée tardive. Il 
apparaîtrait que cette façon de faire soit la pratique de votre Office. Il [a] 
en outre été indiqué que suffisamment de temps de réflexion avait été laissé 
après la 2ème criée. 
E______ a répondu par courriel du 29 novembre 2019 qu' "à défaut de 
surenchère, j'ai prononcé la troisième criée et vous avez levé la main juste 
ensuite, je n'avais pas fini la phrase et je vous ai mentionné que malheureusement 
il était trop tard. La jurisprudence confirme cette pratique". 
B. 
a. Par courrier recommandé du 5 décembre 2019, A______ et B______ ont 
déposé une plainte, assortie d'une demande d'effet suspensif, contre cette 
adjudication. Ils ont conclu principalement à la constatation de la nullité de 
l'adjudication, subsidiairement à son annulation, et à ce qu'une nouvelle vente soit 
organisée. 
 
En substance, ils soutenaient que l'Office avait escamoté la troisième criée dès 
lors que l'adjudication ne pouvait avoir lieu qu'après celle-ci et non à son début. 
 
A l'appui de leur plainte, ils produisaient l'échange de courriels décrit ci-dessus. 
 
Les plaignants offraient également en preuve de leurs allégués : leur audition, 
celle de E______, celle d'un témoin ayant participé à l'enchère, I______, et celle 
d'un autre témoin qui a assisté à la discussion ayant suivi la vente aux enchères. 
 
b. Par ordonnance du 17 décembre 2019, la Chambre de surveillance a octroyé 
l'effet suspensif à la plainte. 
 
c. Dans ses observations du 28 janvier 2020, l'Office a conclu au rejet de la 
plainte. Il a en substance persisté dans les explications fournies par E______ aux 
plaignants et précisé qu' 
"en l'espèce, il résulte du procès-verbal d'enchères qu'après avoir crié la 
dernière offre de la société C______ SA (…) deux fois, le préposé à 
l'enchère (...) a laissé "un délai de réflexion" relativement long avant de 
prononcer la troisième criée. Dans ce contexte, prononcé après ce moment 
d'attente accordé pour permettre aux enchérisseurs de prendre une décision 
sereine, le mot "troisième" est synonyme d'adjudication, laquelle 
n'intervient certes qu'après la suspension des enchères nécessitées par le 
processus de vérification des conditions d'enchères par le dernier 
enchérisseur, mais qui ne représente qu'une étape formelle confirmatoire. 
En d'autres termes, le processus de vérification est consubstantiel de 
l'adjudication, et ne doit pas permettre aux autres enchérisseurs de 


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surenchérir une fois la vérification achevée, mais à l'Office de confirmer 
formellement l'adjudication par l'indication du nom de l'adjudicataire. En 
l'espèce, les plaignants ont enchéri juste après la troisième criée (et non "au 
moment de la troisième criée"), laquelle valait adjudication. De ce fait, 
l'Office ne pouvait ni ne devait prendre en compte l'offre des plaignants". 
 
Il offrait également en preuve l'audition de témoins s'agissant du déroulement de 
la vente, soit E______, J______, en charge de la tenue du procès-verbal de la 
vente, F______, en charge de relever les offres, et K______, scrutatrice lors de la 
vente, toutes trois chargées de faillite à l'Office. 
 
d. Dans ses observations du 17 janvier 2020, C______ SA a conclu au rejet de la 
plainte et produit une déclaration écrite de M______, son fondé de procuration 
lors de la vente. Ce dernier affirmait que A______ et B______ n'avaient levé la 
main pour surenchérir qu'après que les mots "troisième fois" avaient été prononcés 
par E______. En outre, cette dernière avait laissé s'écouler un temps de réflexion 
très long entre la deuxième et la troisième criée. 
 
e. Les parties ont été informées par courrier du 31 janvier 2020 de ce que la cause 
était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 
al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures prises par l'Office qui ne peuvent être 
attaquées par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP), telles que l'adjudication dans une 
vente aux enchères forcée. 
1.2. La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 
LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les 
dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
Elle peut également être déposée en tout temps en cas de nullité de l'acte contesté 
(art. 22 al. 1 LP), de retard à statuer et de déni de justice (art. 17 al. 3 LP). 
1.3. A qualité pour former une plainte toute personne lésée ou exposée à l'être 
dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touchée dans ses 
intérêts de fait, par une décision ou une mesure de l'Office (ATF 138 III 628 
consid. 4; 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3). 
1.4. En l'occurrence, la plainte respecte les exigences de forme prévues par la loi 
et émane de personnes qui, si leur argumentation devait être retenue, seraient 
lésées dans leurs intérêts juridiquement protégés. Elle est donc, à cet égard, 
recevable. 
2. 
2.1 Aux termes de l'article 258 al. 1 LP, les biens mis aux enchères sont adjugés 
au plus offrant après trois criées. En matière de vente immobilière, les articles 60 
al. 1 et 2 et 60a al. 3 et 4 ORFI précisent encore que chaque offre est criée trois 


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fois, mention étant faite chaque fois s’il s’agit de la 1ère, de la 2ème ou de la 3ème 
criée. L’Office est tenu de proclamer immédiatement l’adjudication en faveur de 
l’enchérisseur qui a fait l’offre la plus élevée. Si les conditions de vente exigent le 
paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l’immeuble ne sera 
adjugé qu’après que le paiement ou les sûretés auront été fournis; à ce défaut, les 
enchères seront continuées, l’offre immédiatement inférieure sera à nouveau criée 
trois fois et l’immeuble sera adjugé, s’il n’est pas fait une offre supérieure. Après 
que l’offre la plus élevée aura été criée trois fois, celui qui dirige les enchères 
devra inviter les titulaires, présents ou représentés, d’un droit de préemption légal 
à déclarer s’ils entendent exercer leur droit; l’enchérisseur qui a fait l’offre la plus 
élevée demeure lié par son offre jusqu’à ce que les titulaires d’un droit de 
préemption légal se soient exprimés; si l’un des ayants droit déclare qu’il veut 
exercer son droit de préemption pour le prix indiqué dans l’offre la plus élevée, 
l’immeuble lui sera adjugé. 
 
La loi sur la poursuite pour dettes et la faillite ainsi que l'ordonnance sur la 
réalisation forcée des immeubles ne décrivent pas comment se déroule 
précisément le processus de vente aux enchères à trois criées. Le Tribunal fédéral 
a rendu trois arrêts sur le déroulement des enchères et l'adjudication, tous les trois 
en allemand. 
 
Dans un premier arrêt (ATF 55 III 72, JdT 1929 II 159), il rappelle que 
l'adjudication ne peut être prononcée au sens de l'article 60 ORFI qu'après que la 
dernière offre la plus élevée a été publiquement proclamée trois fois. Le nom de 
l'enchérisseur auquel le bien est adjugé est publiquement annoncé. Par cette 
décision, le Tribunal fédéral a annulé la vente et l'adjudication suite à une plainte 
d'un participant qui reprochait à l'Office de ne pas lui avoir adjugé l'objet alors 
qu'il avait surenchéri, certes après l'adjudication, laquelle avait toutefois été 
prononcée par le préposé à l'enchère uniquement après deux criées de l'huissier 
(l'omission de la troisième criée découlait d'une mauvaise communication entre le 
préposé à l'enchère et l'huissier officiant). 
 
Dans un second arrêt (ATF 83 III 41), le Tribunal fédéral précise qu'il suffit, pour 
que ces dispositions soient respectées, que le préposé aux enchères annonce, sans 
équivoque, à quelle criée se situe la vente, qu'elle soit désignée par un numéro ou 
par tout autre moyen. Alors que les deux premières criées sont habituellement 
désignées par l'ajout immédiat des expressions "zum Ersten" ("une fois" ou 
"premièrement") et "zum Zweiten" ("deux fois" ou "deuxièmement"), la troisième 
criée est souvent exprimée, avant les mots "zum Dritten" ("trois fois" ou 
"troisièmement"), par le marteau maintenu en l'air ou par le mot "zum …", dans 
l'attente d'une éventuelle offre supérieure. Si une telle offre ne se présente pas, 
l'adjudication a lieu avec les mots "zum Dritten", respectivement "… Dritten". En 
effet, il faut distinguer la troisième criée (suite à laquelle des offres supérieures 
peuvent encore être articulées) de l'adjudication qui survient faute d'offre 
supérieure. La criée, lorsqu'il s'agit bien de la troisième criée et que cela a été 


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compris sans équivoque par le public, indique la dernière possibilité de 
surenchère, même si elle n'est pas désignée comme telle par un numéro. Lorsque 
l'offre la plus haute a été criée "une fois" et "deux fois", la criée suivante ne peut 
être que la troisième, même si elle n'est pas annoncée par des expressions telles 
que "nous passons maintenant à la troisième criée" ou toute autre remarque du 
même genre. Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a confirmé le bon déroulement des 
enchères et l'adjudication tels qu'ils ressortaient du procès-verbal de la vente : 
Substitut N______: 125'100 fr. pour M. L______ "zum ersten" ... 
125'100 fr. pour M. L______ "zum zweiten" ... 
125'100 fr. pour M. L______ "zum …" ... 
Préposé O______: M. L______ a proposé 125'100 fr. Si aucune nouvelle offre ne 
parvient, j'invite M. L______ à me verser 5'000 fr. comme cela est prévu au chiffre 
10 des conditions d'enchères. Si M. L______ paie ce montant, l'adjudication aura 
lieu; sinon, les enchères se poursuivront. Je prie donc les personnes présentes, de 
rester ici jusqu'à ce que l'adjudication soit prononcée. 
- 
Longue Pause. 
- 
M. L______ effectue le paiement. 
Préposé O______: M. L______ a versé le montant convenu de fr. 5'000 et 
l'adjudication pour Fr. 125'100.- à M. L______ est dès lors valablement 
intervenue. 
 
Suite à une plainte du créancier, qui faisait grief à ce procédé d'avoir empêché les 
enchères de parvenir à un meilleur prix, le Tribunal fédéral a considéré que le 
protocole suivi permettait de comprendre clairement, même s'il n'a jamais été 
formellement annoncé de "troisième" criée, qu'un troisième appel d'offre avait été 
ouvert et qu'une offre pouvait encore être articulée tant que le paiement par le 
dernier enchérisseur, valant adjudication, n'était pas intervenu. 
 
Dans un troisième arrêt (ATF 118 III 52, JdT 1994 II 185), le Tribunal fédéral 
relève que l'expression "zum Dritten" peut signifier que le préposé à l'enchère 
procède à la troisième criée (Ausruf ou Aufruf) et ouvre pour la troisième fois 
l'appel d'offres supérieures, ce qui signifie que des offres peuvent encore être 
articulées après qu'elle a été exprimée. Ces mêmes termes peuvent également – ce 
qui doit être distingué de la criée (Ausruf ou Aufruf) – se référer à l'adjudication 
(Zuschlag) subséquente. Cet arrêt du Tribunal fédéral annule la décision de 
l'autorité précédente et renvoie l'affaire pour complément d'instruction car l'état de 
fait n'avait pas été suffisamment établi pour savoir si une ultime offre supérieure 
était intervenue avant que les mots "zum Dritten" n'aient été prononcés et si l'offre 
précédente avait bien été criée trois fois avant cet instant. Dans le cas d'espèce, il 
était en revanche admis par les parties que le sens à donner aux termes "zum 
Dritten" était l'adjudication, par référence à la pratique habituelle. 
 
Dans les trois décisions susmentionnées, le Tribunal fédéral s'est surtout attaché à 
déterminer ce que les enchérisseurs ont pu comprendre de l'attitude et des paroles 
du préposé à l'enchère, compte tenu des circonstances de chaque cas d'espèce. Les 


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principes posés par ces arrêts se limitent à l'obligation de distinguer de manière 
claire, dans le déroulement de l'enchère, les trois criées, puis, dans le cadre de la 
troisième criée, la troisième criée de l'adjudication. En revanche, il n'a pas 
déterminé de processus standard pour le déroulement de l'enchère, notamment en 
indiquant la forme que doit prendre la criée et l'adjudication ou en donnant une 
signification définitive et univoque à l'utilisation des termes "zum Ersten, Zum 
Zweiten, zum Dritten", respectivement "une fois, deux fois, trois fois", ainsi que 
du marteau. Il s'est limité à évoquer une pratique habituelle, de surcroît liée à 
l'usage de la langue allemande. Il a même souligné, dans la décision la plus 
récente, l'ambiguïté de l'usage de ces termes. 
 
2.2 En l'espèce, il n'est pas nécessaire d'entendre les parties ou des témoins pour 
établir les circonstances précises du déroulement des enchères. L'ensemble des 
éléments réunis par la procédure permettent de le reconstituer sur la base d'une 
description concordante des éléments pertinents par l'Office, par les plaignants et 
par C______ SA. Il est ainsi acquis que la préposée à l'enchère a laissé un temps 
de réflexion relativement long entre la deuxième et la troisième criée. L'offre 
rejetée des plaignants a été articulée simultanément à la dernière criée, ou 
immédiatement après, à un moment où le mot "troisième …" venait d'être 
prononcé. A cet égard, la Chambre de surveillance se réfère surtout à l'échange de 
courriels entre A______ et la préposée à l'enchère, qui permet une description 
suffisamment précise et concordante du déroulement des faits, retranscrite 
immédiatement après qu'ils se soient produits. La description faite par le fondé de 
procuration de C______ SA est d'ailleurs également concordante et le procès-
verbal de la vente, certes peu détaillé, ne dit rien d'autre. 
 
2.3 Il ressort tant du procès-verbal des enchères, d'une part, que de l'échange de 
courriels entre A______ et E______, d'autre part, que des observations de 
l'Office, d'autre part encore, que la troisième criée a été assimilée à l'adjudication 
par la préposée et par l'Office, ce qui n'est pas conforme aux articles 258 LP et 60 
ORFI ainsi qu'à la jurisprudence susmentionnée. La lecture du procès-verbal de la 
vente ainsi que de l'échange de courriels permet en effet de comprendre que dans 
l'esprit de la préposée toute offre supérieure à celle criée aurait dû intervenir dans 
le temps de réflexion relativement long octroyé entre la deuxième et la troisième 
criée au plus tard, la troisième criée valant adjudication. Cette simultanéité de la 
troisième criée et de l'adjudication n'a pas permis de nouvelles offres après la 
troisième criée de l'offre de C______ SA. Ce faisant, la préposée n'a en réalité 
procédé qu'à deux criées et offert uniquement deux occasions aux participants 
d'articuler des offres supérieures à celle criée. Les plaignants étaient ainsi fondés à 
surenchérir au moment où ils l'ont fait car leur offre intervenait objectivement 
simultanément ou juste après la troisième criée, soit à un moment où ils pouvaient 
s'attendre à ce qu'elle soit reçue et où elle aurait dû être admise, même si la 
préposée avait utilisé une expression comportant le terme "troisième". La 
jurisprudence du Tribunal fédéral qui fait référence à une pratique selon laquelle 


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le prononcé des termes "zum Dritten" peuvent valoir adjudication n'est pas 
pertinente pour l'espèce car elle ne s'applique que si l'emploi de ces termes ne se 
confond clairement pas avec la troisième criée, contrairement à ce qui s'est produit 
dans la présente cause où ces termes ne pouvaient être interprétés que comme la 
désignation de la troisième criée. En outre, le fait qu'il y ait eu, en l'occurrence, un 
temps de réflexion relativement long entre la deuxième et la troisième criée – qui 
aurait dû faire comprendre aux plaignants qu'il s'agissait du dernier moment pour 
surenchérir selon l'Office – il n'est d'aucun secours à ce dernier car la prolongation 
du temps de réflexion entre la deuxième et la troisième criée ne saurait suppléer à 
l'absence de possibilité de surenchérir après la troisième criée. 
 
2.4 Il découle de ce qui précède que la vente aurait donc dû se poursuivre sur la 
base de la dernière offre de surenchère des plaignants qui est valablement 
intervenue après la troisième criée. L'adjudication à C______ SA doit donc être 
annulée et la vente reprise au stade de l'enchère 52 avec l'enregistrement de la 
dernière offre des plaignants. La vente devra être organisée de manière à recréer 
des conditions similaires à celles ayant prévalu le 28 novembre 2019, soit en 
invitant spécifiquement les enchérisseurs présents ce jour-là à y participer à 
nouveau, en plus de procéder aux avis et publications habituels. 
3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Reçoit la plainte formée le 5 décembre 2019 par A______ et B______ contre la vente 
aux enchères et la décision d'adjudication à H______ SA des immeubles 1______ et 
2______, situés avenue 3______, commune de Genève-______, intervenue le 28 
novembre 2019 dans le cadre de la liquidation de la faillite de D______. 
Au fond : 
Annule l'adjudication à C______ SA des immeubles 1______ et 2______, situés avenue 
3______, commune de Genève-______, au prix de 1'620'000 fr. intervenue lors de la 
vente aux enchères tenue le 28 novembre 2019 dans le cadre de la liquidation de la 
faillite de D______. 
Invite l'Office à reprendre la vente dans le sens des considérants. 
Siégeant : 
Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Marilyn NAHMANI et Monsieur 
Denis KELLER, juges assesseurs ; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Jean REYMOND 
 
La greffière : 
 
Sylvie SCHNEWLIN 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.