ge_gerichte · ACJC/1011/2018 · 2018-08-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 6 août 2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/27480/2015 
ACJC/1011/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 2 AOÛT 2018 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 19 octobre 2017, comparant par Me Serge PATEK, avocat, 
boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection 
de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Cyril MIZRAHI, 
avocat, rue des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile. 
 


- 2/14 - 
 
C/27480/2015 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/958/2017 du 19 octobre 2017, communiqué pour 
notification aux parties par plis du 20 octobre 2017, le Tribunal des baux et loyers 
a notamment annulé le congé notifié à B______ le 25 novembre 2015 pour 
l’appartement de 7 pièces au rez-de-chaussée et sous-sol, avec jardin d’hiver, 
garage et place de stationnement, situé ______ au ______ [Genève] (ch. 1 du 
dispositif). 
 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour le 22 novembre 2017, A______, (ci-après 
également : le bailleur) forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et 
à la validation du congé notifié le 25 novembre 2015 pour le 31 mars 2016. 
 
c. Par réponse du 9 janvier 2018, B______ (ci-après également : le locataire) 
conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement, subsidiairement à 
l’octroi d’une prolongation de bail d’une durée de quatre ans. Il produit un 
bordereau comportant six pièces, y compris un courrier du 19 juin 2017 et un 
courriel du 21 septembre 2017 de C______ [organisation d'aide aux personnes en 
situation de handicap] (deux feuillets réunis sous la pièce 103, intimé). 
 
d. En date du 22 janvier 2018, le bailleur a déposé une écriture de réplique, par 
laquelle il a notamment contesté la recevabilité de la pièce 103 produite par le 
locataire, persistant, pour le surplus, dans ses précédentes conclusions. 
 
e. Le 9 février 2018 l'intimé a adressé à la Cour une duplique, persistant dans ses 
conclusions. 
 
f. Par avis du 12 février 2018, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. D______, père de A______, était propriétaire de la parcelle n° 1______ de la 
commune de ______ [Genève], sise ______, sur laquelle est érigée une villa 
comprenant deux appartements indépendants. Sur environ une moitié de sa 
surface, du côté sud-ouest, cette parcelle est grevée d’une servitude d’interdiction 
de bâtir en faveur de l’Etat de Genève. 
 
D______ habitait un appartement de 5 pièces sis dans la villa susmentionnée et 
louait selon contrat oral l’autre appartement depuis 1997 à sa fille et son beau-fils, 
puis à la mort de sa fille en 2000 uniquement à son beau-fils, B______. 
 
Cet appartement occupé par le locataire est constitué de 7 pièces au 
rez-de-chaussée et sous-sol, avec jardin d’hiver, garage et place de stationnement. 


- 3/14 - 
 
C/27480/2015 
 
b. Devenu tétraplégique à la suite d’un accident survenu en ______ 1997, le 
locataire a fait procéder dans l’appartement litigieux à de nombreux 
aménagements financés par l’assurance invalidité (AI), afin d’être le plus 
autonome possible. Selon une communication de l’AI, datée du ______ 1998, les 
travaux d’aménagements suivants ont été réalisés dans le logement habité par 
B______ : 
 
- élargissement de l’escalier et du perron d’entrée afin de placer un lift d’escalier; 
 
- élargissement de la porte d’entrée ainsi que des portes intérieures; 
 
- adaptation de la salle d’eau; 
 
- changement et déplacement de certains radiateurs; 
 
- déplacement d’interrupteurs électrique; 
 
- installation d’un lift d’escalier à plateforme pour l’accès à l’entrée principale; 
 
- installation d’un deuxième lift d’escalier entre repas et séjour; 
 
- fourniture d’une paire de rampes télescopiques pour accès du séjour au jardin 
d’hiver. 
 
Le coût des travaux susmentionnés s’est élevé à environ 57'000 fr. 
 
c. Le contrat de bail a été conclu pour une durée indéterminée et le loyer mensuel 
a été fixé en dernier lieu à 1'700 fr. par mois, charges comprises. 
 
d. Par acte notarié du 18 septembre 2012, D______ a fait donation à son fils, 
A______, de la nue-propriété de la parcelle, se réservant un droit d’usufruit sa vie 
durant. Il était convenu que A______ entre en jouissance de la parcelle lors du 
décès de son père. 
 
D______ est décédé le ______ 2015. 
 
e. Par courriel du 28 octobre 2015, A______, devenu bailleur, a indiqué ce qui 
suit à B______ : 
 
«je voulais te dire que j’ai une réponse de E______ [une régie]. Ils seraient 
d’accord de faire un mandat de gestion uniquement si l’éventuel nouveau 
locataire (dans la partie de papa) est une connaissance à toi, ou de la famille. 
Pour ma part, je ne m’y oppose pas. Par contre, si c’est un nouveau locataire que 
ni toi ni moi ne connaissons, la régie ne veut pas s’en occuper (trop compliqué 
pour eux). Il est vrai que si c’est quelqu’un de ta connaissance, il accepte 
beaucoup mieux les lieux et vous pouvez circuler librement entre les 2 parties si 
vous le souhaitez, et pas de problèmes pour le jardin etc… Par contre un nouveau 
locataire inconnu c’est bien plus ennuyeux. 


- 4/14 - 
 
C/27480/2015 
 
E______ ferait un bail (en bonne et due forme juridique) un pour toi et un pour 
le nouveau locataire, dont copies pour moi comme propriétaire. Je pense que le 
fait d’avoir un contrat de bail bien ficelé peut nous rendre service aussi bien à toi 
qu’à moi. 
 
Par contre, ce qui est important à savoir, c’est que le nouveau locataire prend les 
lieux tels qu’ils sont. Je ne vais pas engager de grands travaux, ni modifier 
l’intérieur de la maison. Les peintures qui seront à faire comme rafraichissement 
seront assumées par moi, dans la partie de papa (en tant que propriétaire). 
 
Tout cela, nous pouvons en parler ensemble». 
 
f. Dans les jours qui ont suivi, le locataire a sollicité du bailleur qu’il lui mette à 
disposition les clés du second appartement pour pouvoir le faire visiter à une 
connaissance. Par courriel du 2 novembre 2015, A______ lui a répondu : «Pour la 
visite de l’appartement, il n’y a encore aucune décision prise par moi, d’ici la fin 
de l’année. Donc pas de visites pour le moment, c’est trop tôt. On verra cette 
problématique de la villa en début d’année 2016». 
 
g. A une date indéterminée, mais postérieure selon le bailleur au 28 octobre 2015, 
E______ a refusé d’assumer un contrat de gérance pour cette villa, en raison 
notamment d’un problème d’absence de délimitation du jardin entre les deux 
appartements de la maison, ainsi que d’un chantier qui venait de démarrer à 
proximité. 
 
Par ailleurs, A______ prévoyait de déménager dans le canton de Fribourg, au 
début de l’année 2016. 
 
h. Par avis de résiliation du 25 novembre 2015, le bailleur a résilié le bail pour le 
31 mars 2016, sans indication de motif. 
 
i. Le 27 novembre 2015, le bailleur a transféré au locataire un courriel daté de la 
veille de F______, courtière immobilière, duquel il ressort que cette dernière avait 
obtenu une offre pour l’achat de la villa, offre conditionnée à la visite de la partie 
de la villa qui était louée. Il était précisé que ses clients étaient au courant du 
changement d’affectation de la parcelle et de la situation de B______ et étaient 
prêts à acheter la maison et à cohabiter le temps nécessaire avec le locataire. 
 
Les acquéreurs potentiels présentés par F______ ont par la suite requis une baisse 
de prix de 100'000 fr. 
 
j. Dans le cadre d’un programme de densification des quartiers de villas, le 
Département cantonal chargé de l’aménagement du territoire a établi une carte du 
canton selon laquelle la parcelle ici en cause est située dans un périmètre ne 
permettant aucune dérogation au rapport des surfaces ordinairement applicable 


- 5/14 - 
 
C/27480/2015 
dans la zone villas. Sur cette base, les parties ont considéré que ladite parcelle 
ainsi que les parcelles environnantes étaient destinées à passer en zone de 
développement. 
 
k. Par courrier du 14 décembre 2015, le conseil du bailleur a contesté que son 
mandant ait assuré au locataire qu’il pourrait continuer à occuper la villa après le 
décès de son père, ayant au contraire toujours eu l’intention de vendre la villa, si 
possible libre de tout occupant, «dans la mesure où il n’entendait pas assumer 
plus longtemps les inévitables soucis liés à la gestion d’un bien immobilier loué». 
Plus tard, le bailleur a affirmé qu’il imaginait, au moment où la résiliation a été 
notifiée, que la villa serait plus facile à vendre et à de meilleures conditions si elle 
était libre de tout occupant. 
 
l. Le congé a été contesté en temps utile devant la juridiction des baux et loyers. 
Faute de conciliation, le locataire a saisi le Tribunal d’une demande de 
contestation du congé du 30 janvier 2017. 
 
m. Dans sa réponse du 10 mars 2017, au Tribunal, le bailleur a conclu à la 
validation de la résiliation. 
 
Il a allégué ne pas désirer s’installer dans l’appartement occupé auparavant par 
son père, ni souhaiter s’occuper personnellement de la gestion de la maison. Bien 
qu’ayant déjà l’idée de vendre la maison, il avait tout de même pris contact avec 
E______ dans le courant de l’automne 2015 pour se renseigner sur la possibilité 
de conclure avec elle un mandat de gestion portant sur cette maison. E______ 
ayant finalement refusé d’assumer la gérance de la villa compte tenu de la 
complexité de la situation, il avait alors décidé de vendre son bien immobilier 
libre de tout occupant. Il avait dans cette optique laissé vacant l’appartement 
précédemment occupé par son père. Cette décision de vendre résultait également 
de son départ pour le canton de Fribourg. Il avait pris contact avec F______, 
courtière immobilière. Les discussions entre eux étaient toutefois demeurées 
informelles, aucun contrat de courtage n’ayant été conclu. Quant au prix proposé 
par le potentiel acquéreur présenté par cette dernière, il était inférieur à celui qu’il 
aurait pu être si la maison avait été libre de tout occupant. Le bailleur n’avait dès 
lors pas donné suite à cette proposition. 
 
n. Lors de l’audience du 27 avril 2017, le bailleur a indiqué avoir d’abord 
envisagé de confier un mandat de gestion à une régie. Il a précisé que la courtière 
avait constaté au Registre foncier l’existence d’une servitude à charge. De ce fait, 
les acheteurs potentiels avaient sollicité une réduction du prix de 100'000 fr. Il 
avait donc renoncé à donner suite à cette affaire et décidé définitivement de 
vendre la villa libre de tout occupant. Le bailleur a confirmé souhaiter vendre 
cette villa uniquement pour ne pas avoir à s’occuper de sa gestion, précisant ne 
pas avoir de difficultés financières. Après avoir mis fin au mandat de F______, il 


- 6/14 - 
 
C/27480/2015 
avait encore mandaté un autre courtier, G______, qui ne lui avait proposé aucun 
acheteur. En l’état, il avait cessé ses démarches dans la mesure où la villa était 
encore occupée. Le bailleur a affirmé que la villa en cause se situait dans une zone 
réservée, qui pourrait devenir une zone de développement à l’avenir, ce qui 
affectait les possibilités légales de construire sur cette parcelle. 
 
Le locataire a précisé avoir 59 ans et être au bénéfice d’une rente de l’assurance 
invalidité depuis un accident survenu en 1997. Il souffrait en outre de problèmes 
cardiaques depuis 2015. Il ne pouvait pas vivre dans un appartement qui ne serait 
pas aménagé en fonction de son handicap. Les aménagements qui avaient été 
effectués dans l’appartement litigieux l’avaient été de manière spécifique et 
adaptée à sa situation. Au jour de l’audience, il n’avait pas véritablement cherché 
de solution de relogement. 
 
o. Suite à l’ordonnance de preuve rendue le 2 mai 2017 par le Tribunal, le 
locataire a produit un extrait du Registre foncier concernant la parcelle litigieuse 
mentionnant la servitude de non bâtir susmentionnée, relative à une partie de la 
parcelle. 
 
p. Par courrier du 19 juin 2017, C______ a confirmé avoir été chargée, par le 
locataire, d’effectuer différentes démarches en vue de trouver une solution de 
relogement. Elle a précisé que, compte tenu de la pénurie de logement sévissant à 
Genève, trouver un appartement nécessiterait du temps et beaucoup d’énergie. 
 
q. Le Tribunal a entendu H______, architecte indépendant, comme témoin. Il a 
indiqué que la liste d’attente des personnes handicapées cherchant des logements 
adaptés ou adaptables à leur handicap était longue et que le délai d’attente pouvait 
être de plusieurs années. Par ailleurs, l’adaptation d’appartements existants était 
coûteuse et se heurtait à de grandes difficultés, notamment la présence d’amiante 
dans les immeubles anciens. Pour les immeubles récents, il arrivait que 
l’assurance invalidité refuse de prendre en charge le coût de certains 
aménagements. L’ensemble des processus pour adapter un appartement était long. 
Il fallait d’abord obtenir l’accord du bailleur, puis faire établir des devis. Le 
dossier était ensuite transmis à l’assurance invalidité qui le soumettait à ses 
experts. Ceux-ci étant surchargés, le délai pour obtenir une décision pouvait aller 
de trois mois à plus d’une année. L’exécution des travaux proprement dits 
nécessitaient environ un mois. 
 
r. Egalement entendu comme témoin, G______, courtier immobilier à temps 
partiel pour I______ de 2009 à 2013 ou 2014, a déclaré avoir reçu à titre privé un 
mandat pour la vente de la villa du bailleur, contrat conclu le 4 janvier 2016. Le 
bailleur avait le souhait de vendre ce bien pour des raisons personnelles. Il lui 
avait précisé que la villa en cause était partiellement louée et que le locataire en 
question était son beau-frère avec lequel il entretenait de mauvaises relations, sans 


- 7/14 - 
 
C/27480/2015 
lui donner plus de détails. Le témoin avait estimé le prix de vente entre 1,5 et 1,6 
millions de francs, la présence ou non d’un locataire ne changeant pas grand-
chose à la valeur du bien. Il n’avait pas visité la villa, mais l’avait vue de 
l’extérieur. Le prix de vente avait été estimé en tenant compte de la surface de la 
parcelle et de la valeur du bâtiment. Cet immeuble était situé dans une zone qui 
allait passer de zone villa en zone de développement 3. Ce courtier immobilier a 
indiqué avoir obtenu des réponses négatives de la part de plusieurs fondations 
immobilières. Il n’avait pas fait d’efforts particuliers pour tenter de vendre ce bien 
à une personne privée, dans la mesure où, selon son appréciation, la villa pourrait 
à terme être démolie pour permettre la construction d’immeubles, en raison d’un 
changement de zone d’affectation. Il a indiqué que son mandat de courtage était 
toujours ouvert et que, si un acheteur institutionnel était intéressé, les démarches 
pourraient aller de l’avant. 
 
s. Le 29 juillet 2017, F______, qui devait être entendue comme témoin à 
l’audience du 31 août 2017, a écrit au Tribunal pour être dispensée de 
comparution, tout en précisant s’être occupée de la vente de la maison ici en 
cause, de novembre au 17 décembre 2015, date à laquelle le mandat de vente lui 
avait été retiré. Pendant cette période, une seule visite avait été effectuée, en 
présence du locataire. Suite à cette visite, le bailleur lui avait demandé d’arrêter 
toutes ses démarches en vue de la vente de la maison. Par conséquent, toute la 
documentation concernant le bien appartenant à A______ lui avait été retournée. 
 
t. Dans ses écritures finales du 22 septembre 2017, B______ a affirmé qu’un 
financement pour la mise en place de nouveaux aménagements en cas de 
déménagement ne pouvait lui être assuré par l’assurance invalidité. En effet, selon 
lui certaines adaptations ne peuvent être prises en charge que si elles permettent à 
l’assuré de se rendre au travail. Etant au bénéfice d’une rente AI entière, et ne 
travaillant plus du tout, il était probable que certains aménagements nécessaires à 
son handicap ne seraient pas pris en compte dans un éventuel nouveau logement. 
Il a fait valoir que l’installation d’un lift d’escalier, y compris la modification du 
carrelage, avait été prise en charge par l’AI, dans son logement actuel. 
 
Avec cette écriture finale, le locataire a produit la copie d’un courriel reçu de 
C______ en date du 21 septembre 2017 (numéroté pièce 16 en première instance). 
Selon le courriel, C______ a attesté des démarches en cours pour rechercher un 
nouveau logement en faveur de B______. L’association indiquait qu’il était 
difficile d’obtenir un logement avec le minimum d’adaptation au handicap sévère 
de l’intéressé, ne serait-ce que pour assurer son accessibilité en fauteuil roulant. 
Au vu de la situation de l’intéressé et de ses problèmes de santé actuels, les 
démarches prenaient plus de temps. 
 
De son côté, A______ a exposé avoir décidé de vendre la villa libre de tout 
occupant à la suite du refus de E______ d’en accepter la gérance. Il a soutenu que 


- 8/14 - 
 
C/27480/2015 
le prix de vente serait substantiellement supérieur si la villa était vide de tout 
occupant. Selon lui, le Tribunal devait retenir qu’il avait toujours eu l’intention de 
vendre ce bien immobilier qu’il avait hérité. Dans la mesure où le congé était 
motivé par sa volonté d’aliéner la maison à un meilleur prix, il devait être qualifié 
de légitime, au vu de la jurisprudence. 
 
u. Par jugement du 19 octobre 2017, les premiers juges ont retenu que le motif du 
congé résidait dans le souhait du bailleur de vendre son bien «uniquement pour ne 
pas avoir à s’occuper de sa gestion», et non pour des raisons financières. D’après 
un des témoins, la présence ou non d’un locataire ne changeait pas grand-chose au 
prix qui pouvait être obtenu en cas de vente, estimé entre 1,5 et 1,6 millions de 
francs, compte tenu en particulier du secteur dans lequel se trouvait la villa. D’un 
autre côté, la situation personnelle du locataire pouvait être qualifiée de 
«particulièrement difficile», dès lors que l’intéressé, âgé de cinquante-neuf ans, 
est tétraplégique depuis 1997 et avait fait aménager spécialement son appartement 
pour lui permettre de conserver son autonomie. Il souffrait par ailleurs, depuis 
2015, d’un problème cardiaque. Au vu des circonstances particulières du cas 
d’espèce, le Tribunal a retenu l’existence d’une disproportion manifeste des 
intérêts en présence, entre la situation personnelle particulièrement difficile du 
locataire, et le peu de consistance du motif du congé. 
 
EN DROIT 
 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 
2011, n.13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
Lorsque le locataire demande l'annulation du congé, la valeur litigieuse 
correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement, c'est-à-dire jusqu'au terme de la première possibilité de 
résilier le bail ou à l'échéance de la durée déterminée du contrat (BOHNET, 
Actions civiles, p. 928). 
 
Il convient donc de tenir compte du délai de protection de trois ans de l'art. 271a 
al. 1 let. e CO; le dies a quo de ce délai est la date de la décision cantonale 
attaquée. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection pour 
déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 consid 1.1; 
136 III 196 consid.1). 


- 9/14 - 
 
C/27480/2015 
 
En l'occurrence, la valeur litigieuse s'élève à 61’200 fr., correspondant à un loyer 
charges incluses de 1'700 fr. par mois x 12 x 3. 
 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est par conséquent ouverte. 
 
1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure simplifiée par le Tribunal en 
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. 
 
Il s'agit d'une décision finale de première instance. 
 
1.3 L'appel et la réponse y relative ont été interjetées dans les délais et suivants les 
formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 et 312 CPC), de sorte qu'ils sont 
recevables. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n° 121). 
2. 
L'intimé a produit des pièces. 
 
2.1 Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s’ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s’ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle 2011, n° 6 ad. art. 317 CPC). 
 
2.2 En l’espèce, l’appelant a contesté la recevabilité de la pièce n° 103 produite 
devant la Cour de céans par l’intimé. Il ressort toutefois du dossier de première 
instance que cette pièce, qui consiste d’une part en une correspondance du 
19 juin 2017 de C______ et d’autre part d’un courriel du 21 septembre 2017 de 
cette même association, a déjà été produite par devant le Tribunal, la première le 
26 juin 2017 et la seconde le 22 septembre 2017. La production de ces deux 
documents en première instance était admissible puisque, s’agissant d’une 
contestation en matière de baux et loyers soumise à la procédure simplifiée, le 
Tribunal doit admettre les faits et moyens de preuves nouveaux, jusqu’aux 
délibérations. En outre, chacune de ces pièces a été produite sans retard, à savoir 
presque aussitôt après avoir été reçue par l’intimé. 
 
Dans ces conditions, lesdites pièces font partie du dossier. 
3. 
L’appelant reproche au Tribunal d’avoir fait une mauvaise application de 
l’art. 271 CO. Il soutient qu’après le décès de son père, il n’avait jamais garanti à 
l’intimé qu’il pourrait continuer à occuper l’appartement litigieux. Après un temps 


- 10/14 - 
 
C/27480/2015 
de réflexion, et suite au refus de E______ de prendre en charge la gérance de la 
villa, il avait décidé de vendre ce bien immobilier libre de tout occupant. Selon 
lui, la villa pourrait être vendue à de meilleures conditions si elle était au préalable 
entièrement libérée. Par ailleurs, la situation de ce bien-fonds en zone réservée 
n’interdirait pas sa vente, qui pourrait par exemple intéresser un promoteur 
immobilier. Le motif invoqué était donc suffisant au regard de l’art. 271 CO. 
 
3.1 La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de 
résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 
consid. 2.1). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien 
de la façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour 
effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent 
considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 
140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par 
la loi (ATF 136 III 190 consid. 2), ou pour utiliser les locaux lui-même ou les 
céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 
consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 
26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 
 
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 
foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 
annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; 
cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt une 
importance décisive : le congé doit être motivé si l'autre partie le demande 
(art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une 
absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). 
 
Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement 
chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 
consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). 
Le juge doit notamment examiner s’il existe une disproportion évidente entre les 
intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème 
particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, 
puisqu’il s’agit là d’un cas d’abus de droit pouvant entrer en ligne de compte 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.4). 
 
Dans un arrêt rendu le 2 septembre 2010 dans la cause 4A_300/2010, le Tribunal 
fédéral a admis l’existence d’une disproportion manifeste des intérêts en présence 
dans la situation de deux locataires âgés de 77 ans. Ceux-ci vivaient depuis 36 ans 
dans l’appartement avec leur fils handicapé, né en 1961, qui souffrait d’importants 
problèmes neurologiques. De plus, un des locataires connaissait de graves 


- 11/14 - 
 
C/27480/2015 
problèmes de santé, étant atteint tout à la fois d’un cancer du foie et d’un cancer 
du côlon. De son côté, le bailleur avait motivé le congé par sa volonté de vendre 
un appartement libre de tout occupant, tout en reconnaissant que la vente de 
l’appartement loué lui permettrait d’obtenir un bénéfice atteignant environ deux 
fois le prix d’acquisition. Selon notre Haute Cour, la notification du congé 
répondait à un but purement spéculatif, le bailleur n’ayant pas allégué devoir faire 
face à des difficultés financières. L’intéressé n’avait pas davantage prétendu se 
trouver dans l’incapacité de vendre, avec bénéfice, l’appartement avec les 
locataires en place. Dans cette cause, les juges fédéraux ont considéré que les 
locataires se trouvaient dans une situation particulièrement difficile, ce qui les a 
conduit à confirmer l’annulation du congé. 
 
Dans un autre arrêt du 6 octobre 2010, rendu dans la cause 4A_297/2010, le 
Tribunal fédéral a également reconnu une disproportion manifeste entre les 
intérêts en présence. Il s’agissait d’une résiliation notifiée à une locataire de 
54 ans, sans emploi, en mauvaise santé et occupant son logement depuis plus de 
23 ans. Elle connaissait des problèmes cardiaques et subissait un état dépressif 
récurrent, ainsi qu’une mobilité entravée. Ayant épuisé ses indemnités de 
chômage, elle percevait un revenu minimum cantonal d’aides sociales d’environ 
2'400 fr. par mois. Très isolée socialement, et dans une situation économique 
précaire, son logement et le jardin attenant représentaient son presque unique 
cadre de vie. De son côté, la bailleresse avait invoqué le besoin du fils de son 
actionnaire unique, lequel partageait son temps entre Nyon, où son père est 
propriétaire d’une maison avec jardin de plus de 300 m2 et Thonon, domicile des 
parents de son amie. Etudiant à l’Université de Genève et désirant s’installer dans 
cette cité, l’intéressé avait affirmé qu’il lui fallait un appartement avec jardin pour 
le confort de son chien de berger, animal relativement imposant. Alors que deux 
logements appartenant à la bailleresse s’étaient libérés dans le même immeuble, 
durant la procédure, le fils de l’actionnaire unique de la société propriétaire 
n’avait pas voulu y emménager, au seul motif qu’ils ne disposaient pas d’un jardin 
dans lequel son chien de race pourrait s’ébattre. Les juges fédéraux ont considéré 
que l’on se trouvait en présence d’un déséquilibre patent, si l’on comparait les 
intérêts de la locataire à la continuation de son bail, à ceux de la bailleresse à 
résilier le contrat. Au regard de la situation personnelle précaire de l’intéressée, 
les intérêts qu’avait fait valoir la société propriétaire apparaissaient manifestement 
secondaires. Compte tenu de cette disproportion évidente, le congé incriminé avait 
été donné en violation des règles de la bonne foi et devait être annulé en 
application de l’art. 271 al. 1 CO (consid. 2.3). 
 
Dans un arrêt plus récent rendu le 28 février 2013 (cause 4A_484/2012), les juges 
fédéraux ont considéré qu’il n’existait pas de disproportion manifeste et 
choquante entre les intérêts en présence, dans le cas d’une locataire exerçant la 
profession de médecin hospitalier, disposant d’un revenu confortable et vivant 
dans l’appartement avec sa mère, étant observé que celle-ci ne souffrait pas d’un 


- 12/14 - 
 
C/27480/2015 
quelconque handicap, même si elle était relativement âgée. De plus, la mère de la 
locataire avait elle-même certains revenus et une fortune non négligeable. Ainsi, 
la locataire n’avait pas de difficultés financières particulières, ne se trouvait pas 
confrontée à un problème de santé et n’avait aucun besoin impérieux de se loger à 
proximité de l’endroit où elle se trouvait. Selon ce même arrêt, la bailleresse était 
une société active dans le domaine de l’achat et de la vente de biens immobiliers 
et avait, compte tenu de sa structure, besoin de vendre un ou deux objets par 
année pour fonctionner normalement. L’appartement litigieux étant destiné à être 
vendu à une personne souhaitant l’habiter elle-même, il pouvait être considéré que 
la vente serait plus facile si l’appartement était libre de tout occupant. Dès lors, le 
Tribunal fédéral a reconnu à la bailleresse un intérêt économique certain à voir 
partir la locataire pour vendre l’appartement dans de meilleures conditions 
(consid. 2.3.3). 
 
Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral n’a pas établi de règle abstraite pour le 
cas où la résiliation est donnée en vue de tirer de la chose louée un meilleur profit 
par une vente. Il n’a pas retenu que tout appartement sans occupant se vendrait 
plus cher, mais a recherché dans chaque cas particulier, si, au vu des faits 
constatés par l’instance cantonale, un abus de droit était réalisé ou non. Il est 
précisé que, dans le cadre de cet examen, il n’y a en principe pas lieu de procéder 
à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire. Le juge peut toutefois examiner 
s’il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux 
purement financier du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan 
humain causé au locataire par la résiliation, puisqu’il s’agit là d’un cas d’abus de 
droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016, consid. 4.4). 
 
3.2 Dans le jugement attaqué, les premiers juges ont retenu que le motif du congé 
résidait dans le souhait du bailleur de vendre son bien «uniquement pour ne pas 
avoir à s’occuper de sa gestion», sans reposer sur aucun motif d’ordre 
économique. L’appelant a en effet expressément déclaré ne pas avoir de 
difficultés financières. Selon les constatations du Tribunal, le congé n’était pas 
non plus motivé par un empêchement de vendre la villa tout en y maintenant le 
locataire, puisque l’unique offre parvenue à l’intéressé mentionnait que l’acheteur 
était disposé à cohabiter «le temps nécessaire» avec le locataire. Par la suite, le 
bailleur n’a plus effectué de recherches d’un acquéreur potentiel, sauf auprès de 
certaines fondations immobilières. 
 
Dans son appel, l’appelant ne conteste pas sérieusement les éléments de fait qui 
précèdent. Il se contente en substance d’affirmer que sa volonté de vendre son 
bien «à un meilleur prix» devrait être considérée comme légitime et licite, dans le 
cas d’espèce. Il faut donc retenir, pour la suite du raisonnement, que la résiliation 
litigieuse est fondée sur les motifs mentionnés au paragraphe précédent. 


- 13/14 - 
 
C/27480/2015 
 
Face aux motifs invoqués à l’appui du congé litigieux, il convient d’évaluer la 
situation concrète de l’intimé. 
 
Agé de 59 ans, l’intéressé est tétraplégique depuis 1997. Il souffre en outre d’un 
problème cardiaque depuis 2015. Le logement litigieux a été aménagé 
spécialement pour lui permettre de conserver un maximum d’autonomie malgré 
son handicap. La perte de ce logement aurait des conséquences importantes, 
puisqu’elle impliquerait pour lui de trouver un autre logement adapté à son 
handicap, ou d’en aménager un, à ses frais. Or, de tels travaux d’aménagement 
coûteraient plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers de francs, que 
l’intéressé devrait assumer au moins en grande partie. Par ailleurs, l'intimé occupe 
ce logement depuis 1997, soit depuis plus de 18 ans lors de la notification du 
congé. 
 
Dans ce contexte, la comparaison des situations respectives conduit à retenir 
l’existence d’une disproportion manifeste, au sens de la jurisprudence, entre la 
situation personnelle particulièrement difficile de l’intimé, et le motif du congé 
qui ne tient en définitive qu’en un souhait de l’appelant de ne pas assumer 
certaines tâches minimales liées à sa situation de propriétaire-bailleur. 
 
L’état de fait apparaît comme très similaire à celui à la base de l’arrêt 
4A_300/2010 évoqué au considérant précédent. La résiliation litigieuse cause 
manifestement un problème particulièrement pénible sur le plan humain au 
locataire. Face à cela, l’intérêt du bailleur à mettre fin au bail ne relève pas de 
considérations financières ni économiques, mais plutôt de pure convenance 
personnelle. 
 
Dans ce contexte, il convient de retenir, avec les premiers juges, que la résiliation 
litigieuse dénote une attitude déloyale résultant d’une disproportion évidente entre 
les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. C’est dès lors à juste titre que le 
congé notifié le 25 novembre 2015 a été annulé. 
 
3.3 Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
4. 
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l’art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux 
visés à l’art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 


- 14/14 - 
 
C/27480/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 22 novembre 2017 par A______ contre le 
jugement JTBL/958/2017, rendu le 19 octobre 2017 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/27480/2015-4-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur Alain 
MAUNOIR; juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.