ge_gerichte · ATA/878/2003 · 2003-12-02 · fr

Résumé:
 Diminution de l'amende prononcée par le DAEL à CHF 7'500.- contre le recourant qui a exécuté des travaux soumis à la LDTR sans autorisation en raison de ses bons antécédents et des circonstances.

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_____________ 
 
A/550/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 2 décembre 2003 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur N. P. 
représenté par Me Nicolas Wisard, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/550/2000-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur N. P. est propriétaire de l'immeuble sis 
.., rue de l'A. , à Genève. 
 
2. 
Le 30 juillet 1999, les locataires de ce bâtiment 
ont saisi la commission de conciliation en matière de 
baux et loyers (ci-après : la commission) d'une requête 
en validation de consignation, en réduction de loyers et 
en exécution de travaux. Ils concluaient, s'agissant de 
l'ensemble de l'immeuble, à la mise en oeuvre des travaux 
suivants : 
 
- installation d'une plonge et d'une arrivée d'eau dans 
la buanderie; 
 
- réparation de la toiture et des gouttières; 
 
- remise en état de l'éclairage des combles; 
 
- réfection de la peinture de la cage d'escalier; 
 
- réparation ou changement de la colonne sanitaire de 
l'aile droite du bâtiment; 
 
- vérification des colonnes sanitaires du milieu de 
l'immeuble et de l'aile gauche; 
 
- mise en conformité de l'installation électrique; 
 
- remise en place des stores dans les appartements; 
 
- réalisation de travaux de peinture dans certaines 
pièces endommagées par des dégâts d'eau. 
 
3. 
Le 23 novembre 1999, M. P., propriétaire de 
l'immeuble en question, a indiqué au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
le DAEL) qu'il allait procéder aux travaux d'entretien de 
première urgence dans le bâtiment. 
 
4. 
Interpellé par les locataires, le DAEL leur a 
indiqué être dans l'attente d'une requête en autorisation 
de construire en bonne et due forme. Toutefois, les tra-
vaux visés, soit la réparation d'une gouttière, l'instal-
lation d'une nouvelle chaudière à gaz et d'une plonge 
dans la buanderie relevaient de l'entretien et n'étaient 
pas soumis à autorisation. 


 
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5. 
Le 9 mars 2000, un inspecteur de la police des 
constructions s'est rendu sur place et a constaté que des 
travaux de rénovation étaient en cours. 
 
 
 
Un appartement avait été entièrement refait, au 
4ème étage à droite. Les colonnes d'écoulement et les 
tuyaux 
d'eau 
froide 
et 
d'eau 
chaude 
avaient 
été 
remplacés, de même qu'un nouvel évier. Toute la peinture 
avait été refaite. Une salle de bains avait été installée 
dans l'alcôve du salon avec les colonnes d'écoulement et 
tuyaux d'eau nécessaires. L'installation électrique avait 
été renouvelée. Le propriétaire avait précisé qu'il 
n'entendait pas installer les appareils sanitaires. 
 
 
 
L'appartement du milieu, au 1er étage, était en 
cours de rénovation. Le propriétaire prévoyait de changer 
les colonnes sanitaires, d'installer l'eau chaude et 
l'eau froide ainsi qu'une salle de bains. Il voulait 
aussi 
remplacer 
les 
installations 
électriques, 
les 
revêtements céramiques et rafraîchir les peintures. 
 
 
 
L'inspecteur 
a 
ordonné, 
oralement, 
à 
M. 
P. 
d'arrêter tous les travaux. 
 
6. 
Le 13 mars 2000, une entreprise a indiqué au DAEL 
qu'elle avait été mandatée pour réparer la toiture et les 
gouttières. Elle devait aussi procéder à la réfection des 
peintures de façade. La pose d'un échafaudage était 
nécessaire. 
 
7. 
Par décision du 20 mars 2000, déclarée exécutoire 
nonobstant recours, le DAEL a ordonné à M. P. de déposer 
dans les trente jours une requête en autorisation de 
construire portant sur l'ensemble des travaux en cours et 
envisagés dans ce bâtiment. L'arrêt immédiat des travaux 
était ordonné. 
 
 
 
M. P. ne s'est pas opposé à cette décision, qui 
est entre-temps devenue définitive et exécutoire. 
 
8. 
Le 11 avril 2000, un inspecteur de la police des 
constructions a constaté que les travaux de rénovation 
continuaient. 
Les 
cuvettes 
des 
W-C 
des 
quatre 
appartements de trois pièces avaient été enlevées et les 
nouvelles cuvettes étaient en train d'être installées. 
Les travaux de remplacement des installations électriques 
étaient en cours dans un appartement du 4ème étage. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
Un nouveau constat a eu lieu le 13 avril 2000. Il 
ressort du rapport dressé à cette occasion qu'une partie 
du mur séparant la cuisine et la chambre à coucher d'un 
des appartements avait été démolie. Des travaux avaient 
encore été effectués depuis la visite du 11 avril 2000. 
 
9. 
Le 14 avril 2000, M. P. a déposé au DAEL une 
demande en autorisation de procédure accélérée visant à 
rénover le bâtiment. 
 
10. 
Le 17 avril 2000, le Conseiller d'Etat en charge 
du DAEL a sommé M. P. de se conformer aux mesures ordon-
nées par le département, à savoir d'arrêter le chantier 
et de requérir une autorisation de construire pour les 
travaux déjà exécutés et les travaux projetés. Il lui a 
également infligé une amende de CHF 20'000.- laquelle 
tenait compte de la gravité objective et subjective des 
faits ainsi que du comportement tendant à mettre systéma-
tiquement l'autorité devant le fait accompli. 
 
11. 
Le 20 avril 2000, le DAEL a précisé à M. P. que 
les seuls 
travaux 
qu'il 
pouvait 
entreprendre 
avant 
l'obtention d'une autorisation de construire étaient ceux 
consistant à colmater la brèche créée dans le mur 
séparant la cuisine du salon d'une locataire. 
 
12. 
Par acte mis à La Poste le 18 mai 2000, M. P. a 
saisi le Tribunal administratif d'un recours, concluant 
principalement à l'annulation de l'amende et subsidiaire-
ment à sa réduction. 
 
 
 
Il avait déposé une demande de reconsidération 
auprès du département, sollicitant l'annulation ou la 
réduction de l'amende. Le montant infligé ne tenait pas 
compte 
du 
fait 
qu'une 
requête 
en 
autorisation 
de 
construire avait été déposée le 14 avril 2000. 
 
 
 
M. P. remettait en cause les éléments utilisés 
pour apprécier le montant de l'amende, qui avait été 
fixée au maximum possible. 
 
13. 
D'entente entre les parties, la procédure a été 
suspendue par décision du 13 juillet 2000. Cette suspen-
sion a été prolongée le 27 août 2001. Le recourant a 
demandé la reprise de la procédure par courrier du 29 
août 2002. 
 
14. 
Afin d'actualiser le dossier, un nouvel échange 
d'écritures a été ordonné. L'autorisation de construire 


 
 - 5 - 
 
 
 
sollicitée avait été délivrée le 11 juillet 2001 et celle 
d'habiter le 27 août 2002. Tous les travaux réalisés dans 
l'immeuble avaient été autorisés, sans qu'il ne soit 
nécessaire de recourir à des causes de dérogation. Les 
contraintes légales afférentes aux états locatifs avaient 
pu être respectées et in fine, l'opération, dans son 
ensemble, n'aurait porté aucun préjudice aux intérêts des 
locataires. 
 
15. 
Le DAEL a conclu au rejet du recours. 
 
 
 
La décision entreprise était fondée, car M. P. 
avait effectué des travaux sans être au bénéfice d'une 
autorisation de construire et avait persisté bien qu'il 
eût reçu une première décision lui ordonnant d'arrêter le 
chantier. Le recourant avait été dûment informé de la 
nécessité de déposer une requête en autorisation de cons-
truire, en particulier lors d'un entretien du 22 novembre 
1999. C'était donc de façon tout à fait consciente et 
volontaire qu'il avait réalisé des travaux soumis à auto-
risation sans être au bénéfice de cette dernière. 
 
 
 
De plus, le recourant avait réalisé des travaux 
après avoir reçu une décision exécutoire nonobstant 
recours, qu'il n'avait au demeurant pas contestée. En 
dernier lieu, il n'avait jamais informé les locataires 
des travaux supplémentaires, et ce en violation de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
16. 
Le 
20 
janvier 
2003, 
le 
juge 
délégué 
à 
l'instruction du dossier a entendu les parties en 
comparution personnelle. 
 
 
 
M. P. a expliqué qu'il avait rencontré plusieurs 
fonctionnaires 
du 
DAEL 
avant 
d'ouvrir 
le 
chantier. 
Ceux-ci lui avaient indiqué qu'il n'avait pas besoin de 
demander une autorisation de construire. En présentant au 
DAEL le jugement du tribunal des baux et loyers, il 
considérait avoir annoncé l'ouverture du chantier. 
 
17. 
Le 3 mars 2003, le département a transmis au 
Tribunal administratif un comparatif des travaux 
 
- répondant à la requête de la commission; 
- en cours selon le constat du 9 mars 2000 
- faisant l'objet de l'autorisation APA délivrée le 11 
juillet 2001. 
 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
La comparaison de ces listes permettait de voir 
des travaux urgents d'entretien (première liste) et ceux 
qui portaient sur des interventions qui devaient être 
considérées 
comme 
des 
travaux 
de 
rénovation 
de 
l'immeuble. 
 
 
Contrairement 
à 
ce 
que 
M. 
P. 
avait 
laissé 
entendre, les travaux avaient continué après les arrêts 
de chantier et ne se limitaient pas à des travaux urgents 
ne pouvant être interrompus, sauf à léser les locataires. 
Certains avaient été entrepris au mépris des exigences 
minimales de protection des locataires, et d'autres dans 
des appartements vides. 
 
18. 
M. P. a maintenu sa position le 7 avril 2003. Le 
DAEL admettait que la déclaration d'ouverture de chantier 
du 26 novembre 1999 visait des travaux d'entretien de 
première urgence. Le constat du 9 mars 2000 faisait état 
de travaux qui entraient précisément dans ce cadre, 
comme le remplacement des colonne d'écoulement et de 
l'alimentation d'eau froide et chaude ou la rénovation de 
la peinture. L'installation de salles de bains dans des 
alcôves correspondait à la réfection d'installations 
existantes, bricolées par les locataires. 
 
 
 
En résumé, les travaux constatés le 9 mars 2000 
avaient été autorisés par un inspecteur de la police des 
constructions : il s'agissait de travaux d'entretien pur 
et simple du bâtiment. Quant aux travaux réalisés après 
l'arrêt de chantier, il ne s'agissait que d'achever des 
interventions nécessaires à l'habitabilité des logements. 
Contrairement à ce que soutenait le DAEL, les locataires 
avaient été avisés le 29 novembre 1999, par une lettre 
personnalisée de la régie, que des travaux allaient être 
entrepris. Le 21 décembre suivant, un avis avait été 
collé sur les boîtes aux lettres par l'entreprise 
mandatée. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
Selon l'article 1 de la loi sur les constructions 
et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05), nul ne peut, sur le territoire du canton, sans y 


 
 - 7 - 
 
 
 
avoir été autorisé, modifier, même partiellement le 
volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, la 
destination 
ou 
la 
distribution 
d'une 
construction, 
démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une 
installation. 
 
 
b. 
La LDTR prévoit qu'une autorisation est nécessaire 
pour toute transformation ou rénovation, ces dernières 
consistant en la remise en état, même partielle, de tout 
ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le 
confort 
existant 
sans 
modifier 
la 
distribution 
des 
logements. 
 
 
 
L'article 43 LDTR fait obligation au propriétaire 
d'informer préalablement et par écrit les locataires et 
de les consulter s'il a l'intention d'exécuter des 
travaux soumis à ladite loi. 
 
3. a. 
Est passible d'une amende administrative de CHF 
100.- à CHF 60'000.- tout contrevenant à la loi (art. 137 
al. 1 lettre a de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05, 
applicable par renvoi à l'article 44 alinéa 1 LDTR) ou 
aux ordres donnés par le DAEL dans les limites de la loi. 
Toutefois, le montant de l'amende maximum est de CHF 
20'000.- lorsque les travaux, exécutés sans autorisation, 
étaient autorisables. 
 
 
b. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la na-
ture pénale des amendes administratives est admise, car 
aucun critère ne permet de les distinguer clairement des 
amendes ordinaires pour lesquelles la compétence adminis-
trative de première instance peut au demeurant exister 
(ATA S. du 10 décembre 2002, et les références citées; P. 
MOOR, Droit administratif, les actes administratifs et 
leurs contrôles, vol. 2, 2ème édition, Berne, 2002, ch. 
1.4.5.5, pages 139-141). 
 
 
 
En droit genevois, les amendes administratives 
demeurent régies par les principes généraux du droit 
pénal et singulièrement par les articles 1 à 110 du Code 
pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0; C.-A. 
JUNOD, Infractions administratives et amendes d'ordres - 
SJ 1979, page 184). Il est ainsi nécessaire que le 
contrevenant ait commis une faute, au moins sous la forme 
d'une négligence. 
 
 
 
 
 
L'administration doit faire preuve de sévérité 
afin d'assurer le respect de la loi et jouit d'un large 


 
 - 8 - 
 
 
 
pouvoir d'appréciation pour infliger une amende (ATA Y. 
du 7 mai 2002 et les références citées). La jurisprudence 
du Tribunal administratif ne censure l'administration 
qu'en cas d'excès. Enfin, il est tenu compte, dans la 
fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de 
l'infraction (art. 137 al. 3 LCI). 
 
4. 
Il est dès lors nécessaire de déterminer si des 
travaux 
ont 
été 
effectués 
sans 
autorisation 
de 
construire. 
 
 
a. 
Pour la période antérieure au 20 mars 2000, M. P. 
avait reçu ordre de la juridiction compétente en matière 
de baux et loyers d'effectuer un certain nombre de 
travaux d'entretien. 
 
 
 
Il ressort du constat effectué le 9 mars 2000 que 
des travaux dépassant ceux ordonnés par la commission 
étaient en cours. Ainsi, une nouvelle plonge était en 
cours de pose dans l'appartement de trois pièces du 4ème 
étage, et des travaux préparatoires étaient effectués 
dans l'appartement du premier étage, inoccupé. 
 
 
 
A cette époque, toutefois, la différence entre les 
travaux réellement entrepris et ceux visés par la 
décision de la commission est dérisoire. De plus, 
certains travaux, tels que le remplacement des cuvettes 
de W.-C. ou d'une plonge peuvent être rendus nécessaires 
par 
le 
changement 
ou 
la 
réparation 
des 
colonnes 
sanitaires. 
 
 
b. 
Pour la période postérieure au 20 mars 2000, la 
situation est fondamentalement différente. En effet, M. 
P. avait reçu de la police des constructions un ordre 
d'arrêt de chantier. Cette décision, qui mentionnait les 
voies de recours, était déclarée exécutoire nonobstant 
recours, n'a pas été contestée. Or, des travaux ont 
malgré tout été exécutés, ce que le recourant admet 
lui-même. Il suffit à cet égard de citer le trou fait 
dans la cloison séparant la cuisine du salon d'un 
locataire. 
 
 
c. 
Ainsi, globalement, le Tribunal administratif ad-
mettra que des travaux dépassant ceux mentionnés par la 
commission ont été réalisés sans autorisation. 
 
5. 
Monsieur P. soutient avoir rempli ses obligations 
en matière d'information aux locataires. Toutefois, la 
lecture du courrier adressé par la régie aux locataires, 


 
 - 9 - 
 
 
 
de même que l'avis affiché sur les boîtes aux lettres par 
l'entreprise mandatée, aux mois de novembre et décembre 
1999, ne répondent manifestement pas aux exigences de 
l'article 43 LDTR. De ce point de vue aussi, la loi a été 
objectivement violée. 
 
6. 
S'agissant de la gravité des infractions, le 
Tribunal administratif retiendra, à charge du recourant, 
que le département a dû intervenir à plusieurs reprise 
avant qu'il n'accepte de se soumettre aux ordres qui lui 
avaient été donnés. Cela dit, force est de constater que 
sa situation n'avait rien de confortable, pris qu'il 
était entre le marteau de la commission selon laquelle il 
devait procéder à des travaux d'entretien sans désemparer 
et l'enclume du département, qui lui ordonnait d'arrêter 
les travaux sur-le-champ. A cela s'ajoutait encore la 
très forte pression des locataires, qui oeuvraient dans 
le même sens que la commission. Coincé au milieu du gué, 
il n'est pas étonnant que M. P. ait été éclaboussé (ATA 
DIAE c/B. et autres du 4 novembre 2003). 
 
 
 
Au surplus, il ne ressort pas du dossier qu'avant 
cette affaire, le recourant ait eu des antécédents dans 
ce domaine. 
 
7. 
Au vu de l'ensemble de ces éléments, le Tribunal 
administratif considère que de frapper le recourant d'une 
amende fixé au montant maximum autorisé est trop sévère. 
La gravité tant objective que subjective des infractions, 
bien que loin d'être bénigne, doit être relativisée. Dès 
lors, le recours sera partiellement admis et le montant 
de l'amende fixé à CHF 7'500.-. 
 
8. 
Le recourant obtenant partiellement gain de cause, 
une indemnité en CHF 1'500.-, à la charge de l'Etat de 
Genève lui sera allouée et un émolument de CHF 1'500.- 
sera perçu. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 18 mai 2000 par Monsieur N. P. contre la 
décision du département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement du 17 avril 2000; 
 
 
 
 
au fond : 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
 
l'admet partiellement; 
 
 
 
 
confirme la décision attaquée dans 
la mesure où elle inflige une amende à M. P.; 
 
 
 
 
fixe le montant de l'amende à CHF 
7'500.-; 
 
 
 
 
alloue au recourant une indemnité 
de CHF 1'500.- à la charge de l'Etat de Genève; 
 
 
 
 
met à la charge du recourant un 
émolument de CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Nicolas Wisard, avocat du recourant et au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, Paychère et Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
C. Del Gaudio-Siegrist 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega