ge_gerichte · ACJC/1135/2021 · 2021-09-13 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.09.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16085/2018 
ACJC/1135/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 13 SEPTEMBRE 2021 
 
Entre 
SI A______ SA, c/o B______ [régie immobilière], sise ______, appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 octobre 2020, comparant par Me 
Delphine ZARB, avocate, rue du Conseil-Général 11, case postale, 1211 Genève 4, en 
l'étude de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
Madame C______, Monsieur D______ et Monsieur E______, domiciliés ______, 
intimés, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/16085/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/717/2020, rendu le 8 octobre 2020, le Tribunal des baux et 
loyers a fixé le loyer annuel, hors charges, de l'appartement de 4 pièces, situé au 
9ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, [code postal] F______, à 
14'400 fr. dès le 15 juillet 2020 (ch. 1 du dispositif), condamné SI A______ SA à 
rembourser à C______, E______ et D______ le trop-perçu de loyer dès le 
15 juillet 2020, avec intérêts à 5% l'an calculés à la date moyenne (ch. 2), réduit la 
garantie de loyer à 3'600 fr. et ordonné la libération immédiate du surplus en 
faveur de C______, E______ et D______ (ch. 3), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
Ce jugement a été notifié aux parties par plis recommandés du greffe du 
12 octobre 2020. 
Les premiers juges ont considéré que le contrat de bail initial ne prévoyait pas 
d'échelon pour la période postérieure au contrôle de l'Etat et que le loyer 
postérieur à ladite période n'était pas régi par l'avis officiel de loyer initial 
contesté, de sorte que rien ne justifiait, en l'absence d'une hausse de loyer valable, 
que le loyer à l'échéance du contrôle soit différent de celui des années 
précédentes, fixé après dénonciation en fonction de la décision du département 
compétent. Le loyer fixé initialement ne pouvait ainsi être à nouveau appliqué à la 
sortie du contrôle, faute de volonté hypothétique des parties établie dans ce sens. 
B. 
a. Par acte adressé au greffe de la Cour de justice le 12 novembre 2020, 
SI A______ SA (ci-après : l'appelante ou la bailleresse) a formé appel contre le 
jugement précité, dont elle sollicite qu'il soit annulé et, principalement, réformé en 
ce sens que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 23'400 fr. dès le 16 juin 
2020. Subsidiairement, elle conclut au renvoi de la cause au Tribunal pour 
décision conforme aux considérants. 
 
Elle fait valoir une violation du droit s'agissant de la volonté hypothétique des 
parties portant sur le loyer à compter du 16 juin 2020, telle que retenue par les 
premiers juges. 
b. Le 15 décembre 2020, les intimés ont répondu au recours et concluent à la 
confirmation du jugement attaqué. 
c. Le 22 janvier 2021, l'appelante a répliqué et persisté dans ses conclusions. 
d. Par écriture du 10 février 2021, les intimés ont dupliqué et persisté dans leurs 
conclusions. 
e. Par pli du 11 février 2021, le greffe de la Cour a avisé les parties de ce que la 
cause était gardée à juger. 


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C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. Les parties sont liées par contrat de bail du 30 juin 2017 portant sur un 
appartement de quatre pièces, situé au 9ème étage de l'immeuble sis rue 1______ 
[no.] ______, à F______ (GE). 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 
15 juillet 2017 au 31 juillet 2022, renouvelable ensuite tacitement, de cinq ans en 
cinq ans, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties moyennant le respect d'un 
préavis de trois mois. 
Le loyer annuel a été fixé à 23'400 fr. et soumis à l'indexation sur la base de 
l'ISPC, et les charges à 1'800 fr. par an, dès le 15 juillet 2017. L'avis de fixation du 
loyer initial indique que le loyer payé par l'ancien locataire s'élevait à 14'400 fr. 
par an dès le 1er novembre 2012 et que le motif de fixation du nouveau loyer était 
l'adaptation aux loyers usuels du quartier. 
Une garantie de loyer a été constituée par les locataires en 5'850 fr. 
b. Avant l'entrée en possession des lieux par les locataires, l'appartement a fait 
l'objet d'importants travaux, sans autorisation. 
c. Par avis de majoration du 8 juin 2018, la bailleresse a manifesté son intention 
de porter le loyer annuel à 23'640 fr. dès le 1er août 2018, la hausse étant fondée 
sur la variation de l'ISPC. 
d. Par requête déposée le 9 juillet 2018 par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, les locataires ont conclu principalement à la 
constatation de la nullité du loyer initial et à ce que ce loyer soit fixé à 14'400 fr. 
par an, hors charges, dès le 15 juillet 2017, sous réserve d'amplification, au 
remboursement du trop-perçu en conséquence, avec intérêts à 5% l'an dès la date 
moyenne, à ce que la garantie de loyer soit réduite à 3'600 fr., le solde devant être 
libéré en leur faveur immédiatement. Ils ont également conclu à ce que la nullité 
de la majoration de loyer du 8 juin 2018 soit constatée, faute d'avoir été notifiée à 
tous les locataires, subsidiairement à son annulation. 
e. La cause n'ayant pas pu être conciliée lors de l'audience du 11 octobre 2018, la 
Commission a délivré aux locataires une autorisation de procéder pour la fixation 
judiciaire du loyer et à la bailleresse pour la validation de la majoration de loyer 
contestée. 
f. Le 24 octobre 2018, les locataires ont porté l'affaire devant le Tribunal et ont 
dénoncé la bailleresse auprès du département cantonal compétent s'agissant des 
travaux non autorisés effectués avant leur entrée dans l'appartement. 


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g. La bailleresse n'a pas introduit de requête en validation de hausse de loyer dans 
le délai de 30 jours, ni déposé de mémoire-réponse dans le délai imparti par le 
Tribunal. 
h. Lors de l'audience du 15 février 2019, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 
La bailleresse a déclaré qu'elle se rallierait à la décision du département cantonal 
interpellé. 
D'entente entre elles, les parties ont sollicité la suspension de la procédure jusqu'à 
droit jugé dans la procédure administrative. 
A teneur du procès-verbal, alors qu'elle était interrogée par le Tribunal, après 
avoir été exhortée à répondre conformément à la vérité sous peine d'amende, la 
locataire s'est prononcée comme suit, au sujet de l'avis de fixation du loyer initial 
qu'on lui soumettait : «A l'époque, nous n'avons pas contesté la fixation du loyer 
initial, car nous pensions que l'augmentation était due aux travaux qui avaient été 
effectués dans l'appartement. Je dis aujourd'hui que si j'avais su que le loyer ne 
pouvait pas être augmenté sur la base des travaux, je l'aurais contesté». 
i. Le 26 septembre 2019, le département cantonal compétent a délivré 
l'autorisation de construire à la bailleresse (APA/2______/1). Il y est précisé que 
le loyer de l'appartement ne devait pas excéder, après travaux, son niveau du 
15 juin 2017, soit 14'400 fr. par an, et ce, pour une durée de trois ans à dater de la 
remise en location après la fin des travaux. 
La bailleresse n'a pas recouru contre cette décision. 
j. Par ordonnance du 9 décembre 2019, le Tribunal a ordonné la reprise de la 
présente procédure. 
k. Lors de l'audience du 4 février 2020, le Tribunal a ordonné la clôture de la 
phase d'administration des preuves et a fixé un délai aux parties au 31 mars 2020 
pour le dépôt de leurs plaidoiries finales. 
l. Par jugement partiel JTBL/244/2020 du 19 mars 2020, le Tribunal, statuant 
d'entente entre les parties, a fixé le loyer annuel, hors charges, de l'appartement à 
14'400 fr. pour une durée de trois ans à compter du 15 juin 2017, donné acte à la 
bailleresse de ce qu'elle avait remboursé le trop-perçu de loyer dès cette date aux 
locataires en date du 24 décembre 2019 et donné acte aux parties de ce qu'elles 
acceptaient la poursuite de la procédure s'agissant de la fixation du loyer pour la 
période postérieure au contrôle de l'Etat, soit dès le 15 juin 2020. 
m. Par écritures de plaidoiries finales des 14 et 25 mai 2020, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
L'appel étant dirigé contre une décision finale, la valeur litigieuse doit être 
déterminée d'après les dernières conclusions prises devant l'autorité précédente. 
La divergence que celle-ci devait trancher s'élevait en capital à 9'000 fr. par an 
(23'400 fr. - 14'400 fr.), uniquement en ce qui concerne la fixation du loyer net 
(sans les charges) de l'appartement. En multipliant ce seul chiffre par vingt (art. 92 
al. 2 CPC), la valeur litigieuse de l'espèce dépasse nettement celle de 10'000 fr., 
de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Selon l'appelante, la nullité partielle du contrat ne frappe que le montant convenu 
pour les trois premières années de bail, seules soumises au contrôle étatique des 
loyers, la volonté des parties devant être interprétée comme portant sur la fixation 
d'un loyer de 23'400 fr. dès l'issue de ce contrôle, puisque le contrat signé 
indiquait ce montant. Les locataires ne pouvaient pas se délier de la volonté 
manifestée à ce sujet lors de la signature du contrat. C'était vraisemblablement sur 
conseil de son mandataire que la locataire avait fait au Tribunal les déclarations 
figurant sous la partie "En fait" ci-dessus, let. C.h. Aussi, ces déclarations ne 
pouvaient avoir de valeur prépondérante pour déterminer la volonté hypothétique 
des parties. 
2.1 A teneur de l'art. 20 al. 1 et 2 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose 
impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que 
dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins 
qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al. 2). 
Selon le Tribunal fédéral, cette disposition est une expression du principe de la 
favor negotii qui vise à maintenir le contrat en restreignant la nullité à ce qui est 
strictement nécessaire pour supprimer le désaccord avec la loi ou les mœurs. 
L'art. 20 al. 2 CO autorise le juge à réduire les engagements excessifs à la mesure 


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permise par la loi, conformément à la volonté hypothétique des parties, cela même 
s'il s'agit d'un point essentiel du contrat. Conformément à l'art. 20 al. 2 CO, le juge 
doit rechercher la volonté hypothétique des parties, c'est-à-dire déterminer ce que 
celles-ci auraient convenu de bonne foi si elles avaient envisagé la possibilité de 
la nullité partielle (cf. GUILLOD/STEFFEN, Commentaire romand, CO I, 2ème éd. 
2012, n. 101 à 105 ad. art. 19-20 CO). 
2.2 Selon l'art. 9 al. 2 LDTR, le département compétent autorise les travaux de 
rénovation si les logements transformés répondent, notamment quant à leur loyer, 
aux besoins prépondérants de la population. Le département fixe, comme 
condition de l'autorisation, le montant maximum des loyers des logements après 
travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Les loyers maximaux ainsi fixés sont soumis au 
contrôle de l'Etat pendant une période de trois ans (art. 12 LDTR). 
Selon la jurisprudence, dès lors que l'art. 12 LDTR institue un contrôle des loyers 
après l'exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous 
cet aspect inclut celle de rectifier des baux indiquant un loyer qui ne 
correspondrait pas à celui fixé par l'autorité (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_496/2012 du 12 février 2013 consid. 3 et arrêts cités). 
2.3 En l'espèce, les parties se sont entendues sur le fait que le loyer devait être fixé 
en conformité avec l'autorisation de construire délivrée à posteriori par le 
département cantonal compétent, soit demeurer fixé à hauteur de 14'400 fr. l'an, 
hors charges, dès le 15 juillet 2017 et ce, pour une durée de trois ans 
correspondant à la période de contrôle de l'Etat. Le jugement JTBL/244/2020 du 
19 mars 2020 entérine leur accord à ce sujet. 
Ainsi, aucune des parties ne prétend que le contrat conclu soit entièrement nul; les 
parties reconnaissent au contraire sa validité partielle. Pour évaluer si la nullité 
partielle ne frappe que le loyer des trois premières années, selon l'opinion de la 
bailleresse, il faut apprécier si lors de la conclusion du bail, les parties auraient 
accepté un contrat hypothétique fixant un loyer de 14'400 fr. pour les trois 
premières années de bail, puis un loyer de 23'400 fr. dès la quatrième année 
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_356/2018 du 10 décembre 2018 consid. 10). 
Contrairement au cas visé par l'arrêt du Tribunal fédéral précité, la situation 
d'espèce ne concerne pas un loyer échelonné mais un loyer indexé. En effet, les 
parties ont décidé de soumettre le loyer à la variation de l'ISPC, point qui n'a pas 
été remis en question par la décision du 19 mars 2020 fixant le loyer initial 
d'entente entre les parties. Soumettre le loyer aux variations du coût de la vie 
permet aux parties de s'assurer que le loyer peut être modifié, mais sans grande 
fluctuation, au cours du bail. 


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Ainsi, si le montant du loyer à l'échéance de la période de contrôle pouvait être 
modifié, ce n'était que pour autant que la différence entre le loyer initial refixé et 
le nouveau montant corresponde à la variation de l'ISPC. 
Aucun élément de la cause ne permet de retenir que les locataires auraient accepté 
un loyer porté de 14'400 fr. à 23'400 fr. après les trois premières années dans ce 
contexte. 
Les déclarations de la locataire quant à l'intention des intimés de contester le loyer 
initial s'ils avaient su que ce loyer ne pouvait être fixé à une telle hauteur en raison 
des travaux ne sont pas déterminantes. Dès lors, il est superflu d'examiner le grief 
de l'appelante selon lequel la locataire aurait été préparée par son mandataire pour 
l'audience du 15 février 2019. 
 
Pour le reste, la Cour fait sien le raisonnement du Tribunal. 
Le jugement du Tribunal sera donc confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 12 novembre 2020 par SI A______ SA contre le 
jugement JTBL/717/2020 rendu le 8 octobre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/16085/2018-6-OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et 
Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.