ge_gerichte · ACJC/524/2026 · 2026-03-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27 mars 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/14454/2024 
ACJC/524/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 20 MARS 2026 
 
Entre 
SI A______, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 14 août 2025, représentée par Me Sarah MEINEN, avocate, BM Avocats, 
quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par l’ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
 
 


- 2/12 - 
 
C/14454/2024 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/742/2025 du 14 août 2025, reçu par les parties le 
19 août 2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par 
voie de procédure simplifiée, a déclaré inefficace le congé notifié le 27 mai 2024 
pour le 30 juin 2024 à B______ par SI A______ (ci-après : SI A______) portant 
sur le studio situé au 2ème étage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à 
Genève (ci-après : le studio) (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 septembre 2025, SI A______ a formé 
appel contre ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. 
 
Elle a conclu à ce que le Tribunal déclare efficace le congé notifié à B______ le 
27 mai 2024 pour le 30 juin 2024 concernant le studio, condamne le précité à 
évacuer immédiatement de sa personne, de tout tiers dont il serait responsable et 
de ses biens le studio, renvoie la cause au Tribunal dans sa composition élargie 
pour décision sur l’exécution de l’évacuation et déboute B______ de toutes ses 
conclusions. 
 
b. Dans sa réponse expédiée le 22 octobre 2025, B______ a conclu au rejet de 
l’appel formé par SI A______ et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été informées par courrier du greffe du 2 février 2026 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 25 octobre 2022, B______, locataire, et SI A______, bailleresse, ont conclu 
un contrat de bail portant sur la location d’un studio au 2ème étage de l'immeuble 
sis rue 1______ no. ______ à Genève. Le loyer a été fixé à 1'250 fr. par mois, 
charges comprises. 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée du 1er novembre 2022 au 31 mars 
2025. Une requête en prolongation de bail a été déposée par-devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 11 décembre 2024, la 
procédure à ce propos étant actuellement pendante (C/2______/2024). 
Le gestionnaire de l’immeuble est la régie C______ (ci-après aussi : la régie). 
 


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b. Le 11 mai 2024, B______ s’est rendu devant la porte palière (ci-après : la 
porte) de sa voisine, D______. En utilisant un objet – dont la nature est contestée 
par les parties – il a frappé à la porte de la précitée et l’a endommagée en y 
faisant, à teneur de la photographie produite à la procédure, deux petits trous ainsi 
que quelques marques. 
Les coûts de réparation de la porte se sont élevés à 924 fr. 26. 
b.a La police s’est rendue sur place le 11 mai 2024, à la suite d’un appel de 
D______. Celle-ci a déclaré aux policiers que B______ avait endommagé sa porte 
à l’aide d’une hachette, en prétextant qu’elle faisait du bruit. Elle n’a pas déposé 
plainte pénale. 
b.b Par courriers des 14 et 22 mai 2024, D______ a informé la régie de 
l’évènement du 11 mai 2024. Elle a exposé avoir été la victime d’une attaque 
grave de la part de B______, lequel avait utilisé une hache afin d’essayer 
d’enfoncer sa porte. De nombreux voisins avaient entendu le bruit de l’altercation, 
y compris la concierge de l’immeuble, E______. D______ n'avait pas porté 
plainte contre B______ car la police l'avait informée qu'il était « mentalement 
instable », ce qui lui faisait craindre des représailles. Ce n’était pas la première 
fois que B______ tentait de défoncer sa porte; il s’agissait cependant de la 
première fois qu’il faisait usage d’une arme tranchante. B______ était par ailleurs 
régulièrement très bruyant, de sorte qu’elle avait déjà dû faire appel à la police à 
ce propos. 
Dans son premier courrier, outre la réparation de sa porte, D______ a sollicité la 
mise en place de mesures afin qu’un tel incident ne se reproduise pas, précisant 
qu’elle vivait dans « la peur et l’angoisse ». Dans son second courrier, elle a 
demandé à être replacée dans un autre logement, dès lors qu’elle craignait pour sa 
sécurité. 
b.c Le 16 mai 2024, C______ a porté plainte contre inconnu pour dommage à la 
propriété concernant l’incident du 11 mai 2024, au motif que la porte de D______ 
avait été endommagée au moyen d’une hache. 
c. B______ a été auditionné par la police le 2 décembre 2024. Il a déclaré que ses 
voisins le dérangeaient, rentraient chez lui à l'aide d'une F______ et le volaient, 
déchiraient ses habits et mettaient de la cocaïne ou du viagra dans ses boissons, ce 
qui lui causait des troubles de la vision. Le 11 mai 2024, il avait pris sa canne et 
frappé contre la porte de ses voisins, car il avait « pété un plomb » à cause du 
bruit. Il a nié avoir fait usage d’une hachette. Il n'avait pas l’intention de faire du 
mal à sa voisine, mais souhaitait simplement être tranquille. 
d. Par ordonnance pénale du 3 décembre 2024, laquelle n’a pas été frappée 
d’opposition, le Ministère public, s’appuyant sur les aveux de B______, l’a 


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déclaré coupable de dommages à la propriété. B______ a été condamné à une 
peine pécuniaire de vingt jours-amende à 30 fr. le jour, assortie du sursis (délai 
d’épreuve : trois ans). En substance, le Ministère public a reproché à B______ 
d’avoir, le 11 mai 2024, asséné intentionnellement des coups « au moyen d’un 
objet » dans la porte palière de D______, causant de la sorte des dommages. 
e. Par avis officiel du 27 mai 2024, SI A______ a résilié le bail de B______ pour 
le 30 juin 2024. L’avis officiel ne mentionne pas les motifs de la résiliation. 
f. Par courrier du 10 juillet 2024, adressé au conseil de B______, C______ a 
précisé que la résiliation du 27 mai 2024 avait eu lieu en raison de « l’incident de 
violence impliquant une hache contre la porte palière de [D______] », incident 
qui avait été « confirmé par les agents de la police intervenus sur les lieux » et 
corroboré « par un courrier de la voisine concernée ainsi que par le témoignage 
du service d’immeuble ». 
g. Par courriel du 24 juillet 2024 adressé à C______, D______ a détaillé les 
nuisances sonores nocturnes dont B______ était à l’origine, certaines ayant 
nécessité l’intervention de la police. Elle a réitéré que B______ avait attaqué sa 
porte à plusieurs reprises par le passé, la première fois en octobre 2023, sans 
toutefois faire l’usage d’une « arme », ni l’abîmer. 
h. Il ressort d’un rapport d’interpellation de la police du 12 août 2024 qu’une 
altercation a eu lieu entre un voisin et B______. Ce dernier aurait tenté de pénétrer 
dans l’appartement de son voisin en prétendant qu’il s’agissait du sien. Un 
troisième voisin se serait alors interposé et aurait maîtrisé B______ jusqu’à 
l’arrivée de la police. 
i. Le 1er octobre 2024, six habitants de l'immeuble ont adressé une pétition à 
C______ pour se plaindre du comportement de B______. Selon eux, celui-ci se 
promenait dans l’immeuble, avec une hache à la main, sonnait aux portes et 
menaçait les locataires pour qu’ils sortent de leur appartement, car il souhaitait y 
entrer. 
j. Par requête du 1er octobre 2024, déclarée non conciliée à l’audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 2 septembre 2024, 
B______ a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate la nullité ou 
l’annulabilité du congé donné le 27 mai 2024 pour le 30 juin 2024, 
subsidiairement lui accorde une prolongation de bail de quatre ans ou, à tout le 
moins, une première prolongation de deux ans, avec autorisation de restituer le 
logement avec un préavis de quinze jours pour le quinze ou la fin d’un mois. 
k. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 11 novembre 2024, 
SI A______ a conclu, sur demande principale, au constat de la validité du congé, 


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et, sur demande reconventionnelle, à l'évacuation de B______ avec mesures 
d'exécution directe. 
l. Par ordonnance du 11 novembre 2024, le Tribunal a limité l’objet de la 
demande reconventionnelle à ses conclusions en évacuation. 
m. Par acte du 11 décembre 2024, B______ a conclu à l’irrecevabilité de la 
demande reconventionnelle, subsidiairement à son rejet. 
n. A l’issue de l’audience des débats d’instruction, de l’ouverture des débats 
principaux et des premières plaidoiries du 7 février 2025, le Tribunal a ordonné 
l’audition de B______ ainsi que de E______ (concierge). 
Par courrier du 11 mars 2025 adressé au Tribunal, E______ a expliqué qu’elle ne 
souhaitait pas se rendre à l’audience, par crainte de devenir « la cible [des] 
attaques » de B______ si le précité venait à apprendre qu’elle avait témoigné à 
son encontre. Le Tribunal l’a dispensée de comparaître. 
o. Le 13 mars 2025, une curatelle de représentation et de gestion a été instaurée en 
faveur de B______. 
p. Entendu lors de l’audience des débats principaux du 28 mars 2025, B______ a 
déclaré que ses voisins le dérangeaient, l'espionnaient et tapaient contre les murs. 
Ils avaient une fois tapé avec une barre de fer sur du fer à 7h30 du matin, raison 
pour laquelle il était sorti de chez lui et avait tapé sur leur porte d’entrée au moyen 
d’une canne. La porte avait été réparée depuis. Deux enfants vivant dans 
l’immeuble venaient par ailleurs frapper à sa porte durant la nuit et rigolaient. 
B______ avait également l'impression que ses voisins avaient posé une caméra 
chez lui et entendaient et voyaient tout ce qu'il faisait. Il n'avait pas de problèmes 
avec d'autres voisins. Actuellement, il était très calme et ne parlait plus avec ses 
voisins. Il souffrait de plusieurs maladies (psoriasis, diabète, graisse sur le foie, 
problèmes au bas du dos) et prenait beaucoup de médicaments. 
q. Dans sa plaidoirie finale écrite du 12 mai 2025 et réplique spontanée du 26 mai 
2025, B______ a persisté dans ses conclusions. 
SI A______ a également persisté dans ses conclusions dans sa plaidoirie finale du 
11 avril 2025 ainsi que sa réplique spontanée du 23 mai 2025. 
D. 
Dans le jugement querellé, le Tribunal a considéré que l’évènement du 11 mai 
2024 constituait un préjudice léger - la porte n’ayant pas été défoncée mais 
simplement endommagée, le dommage s’élevant par ailleurs à 924 fr. 26 - de 
sorte que les conditions requises pour prononcer un congé fondé sur 
l’art. 257f al. 4 CO n’étaient pas réalisées. Par ailleurs, hormis les allégations de 
D______, aucun élément au dossier ne permettait de retenir que B______ avait eu 


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recours à une hache. Le Ministère public l’avait en effet condamné sur la base de 
ses aveux, dans lesquels il avait reconnu avoir utilisé une canne. Les 
photographies produites ne permettaient pas non plus de confirmer l’utilisation 
d’une hache. 
Les conditions d’une résiliation au sens de l’art. 257f al. 3 CO n’étaient par 
ailleurs pas réalisées, aucun élément, hormis le courriel de D______ du 24 juillet 
2024, ne démontrant que B______ aurait eu des comportements répréhensibles 
avant le 11 mai 2024. Il n’avait reçu aucun avertissement de la part de C______ 
depuis son emménagement en novembre 2022. Son bail avait été résilié sans lui 
avoir donné la possibilité de s’exprimer, SI A______ ayant choisi de se fier 
exclusivement aux dires de D______ et de la police. L’incident du 11 mai 2024 ne 
pouvait pas être considéré comme étant suffisamment grave au point de mettre en 
danger les autres voisins de l’immeuble, le préjudice causé n’étant que léger. 
Quant aux troubles psychiques de B______, ils ne pouvaient justifier à eux seuls 
une résiliation du bail, tout comme le fait qu’il aurait été susceptible de répéter à 
l’avenir les actes qui lui étaient reprochés. 
Les comportements de B______ postérieurs à l’envoi du congé constituaient une 
violation de son devoir de diligence pouvant justifier une résiliation extraordinaire 
au sens de l’art. 257f al. 3 CO. SI A______ ne pouvait cependant pas se dispenser 
de faire parvenir à B______ un avertissement préalable en amont d’une 
résiliation. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 


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1.2 En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation extraordinaire du 
bail. Au vu du loyer mensuel, soit 1'250 fr., la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte contre le jugement entrepris. 
1.3 Interjeté par écrit dans la forme et le délai prescrits par la loi (art. 130, 131, 
142 al. 1, 143 al. 1, 311 al. 1 CPC), l’appel de la bailleresse est recevable. 
1.4 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 
2011 consid. 5.3.2). Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 
let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L’intimé soutient que l’appelante a formé des allégations nouvelles irrecevables, à 
savoir les chiffres 36 (constat de l’usage d’une hachette dans le rapport de police 
du 11 mai 2024 et présence de trous et d’incisions profondes sur la porte de 
D______) et 38 (atteinte à l’intégrité psychique de D______) de son mémoire 
d’appel. 
 
2.1 Selon l'art. 317 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en 
compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient être 
invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en 
prévaut ait fait preuve de la diligence requise (al. 1). 
 
2.2 En l’espèce, les allégations précitées constituent en réalité de simples 
appréciations des pièces déjà produites en première instance. Il ne s’agit donc pas 
de faits nouveaux au sens de l’art. 317 CPC, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer 
sur leur recevabilité. La question du bien-fondé de l’appréciation de ces moyens 
de preuve sera examinée en tant que de besoin ci-après. 
3. 
3.1 L’appelante reproche au Tribunal d’avoir considéré, à tort, que les conditions 
d’une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f al. 4 CO n’étaient pas 
réalisées, alors même que l’intimé lui avait causé un préjudice grave. 
Subsidiairement, elle soutient qu’un avertissement écrit au sens de l’art. 257f al. 3 
CO aurait quoi qu’il en soit été manifestement inutile, de sorte qu’elle pouvait 
s’en dispenser. 
3.1.1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire et 
conformément au contrat (art. 257f al. 1 CO). S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu 
d'avoir, pour les personnes habitant la maison et les voisins, les égards qui leur 
sont dus (art. 257f al. 2 CO). 


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La résiliation extraordinaire prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation 
des cinq conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence 
incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance 
du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué 
par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du 
contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin 
d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 
consid. 4.2; 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Concernant 
l'avertissement écrit, celui-ci doit indiquer précisément quelle violation est 
reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.2; 
4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.2). 
Il appartient au bailleur de prouver la réalisation de ces cinq conditions. Lorsque 
celles-ci ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut 
pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 
3.1.2 
Selon 
la 
jurisprudence 
du 
Tribunal 
fédéral, 
le 
bailleur 
peut 
exceptionnellement renoncer à l’avertissement si une telle mesure apparaît 
d’emblée inutile (arrêts du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 
consid. 3.2; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La position du Tribunal 
fédéral est partagée par la doctrine majoritaire. LACHAT se distancie néanmoins de 
ces auteurs, en mettant en doute la solution d'une dispense de mise en demeure, 
par application analogique de l'art. 108 CO (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 
consid. 3.2). Le Tribunal fédéral a eu l’occasion de rappeler que la fonction de 
l’avertissement écrit découlant de l’art. 257f al. 3 CO était de permettre au 
locataire de se conformer à ses devoirs, et seules des circonstances 
exceptionnelles justifiaient de le priver d’une telle possibilité (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). 
3.1.3 Les lettres de réclamation d'autres occupants de l'immeuble doivent être 
considérées avec une certaine réserve, en particulier dans le cas de réclamations 
collectives (arrêt du Tribunal fédéral 4C.273/2005 du 22 novembre 2005 
consid. 3.2.1). 
3.1.4 La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO 
(sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail 
devient insupportable, avec effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il 
observe que le locataire provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un 
préjudice grave à la chose. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il 
répond, doit être intentionnelle, ce qui suppose logiquement que l’auteur soit doté 
de la capacité de discernement. Elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause 


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d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive 
systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la 
personnalité de voisins ou à leurs biens. En toute hypothèse, il doit s'agir d'une 
violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer et à ferme, 
Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO). 
La Cour de justice a notamment considéré que le seuil de gravité au sens de 
l’art. 257f al. 4 CO était atteint dans le cas d’un locataire mis en prévention pour 
avoir intentionnellement provoqué un incendie dans les caves d’un immeuble, 
entraînant le décès de deux locataires, dont un enfant (ACJC/1136/2025 du 
14 août 2025); le comportement d’un locataire, qui insultait régulièrement ses 
voisins, sonnait à leur porte et dégradait les équipements communs de 
l’immeuble, alors même que la régie lui avait transmis cinq mises en demeure de 
2008 à 2017, jusqu’à une altercation lors de laquelle il avait notamment frappé 
l’une de ses voisines au visage, l’avait menacée avec un couteau devant ses 
enfants et avait, le même-jour, jeté des morceaux de tuile depuis son balcon sur le 
parking et sur la route au moment où des piétons passaient (ACJC/465/2022 du 
4 avril 2022); l’agression, par un locataire, du concierge d’un immeuble, lui 
provoquant des hématomes et des griffures, peu après le témoignage du concierge 
dénonçant le comportement de la fille du locataire, le cas d’espèce pouvant être 
compris comme un acte de représailles envers l’auxiliaire du propriétaire 
(ACJC/464/2010 du 19 avril 2010); le fait de saccager un appartement, y compris 
en y brisant les fenêtres (ACJC/324/2010 du 15 mars 2010). 
3.1.5 A teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelée plus haut, il 
convient de tenir compte de toutes les circonstances du cas d’espèce pour 
examiner l'efficacité de la résiliation extraordinaire notifiée en application de 
l'art. 257f al. 3 CO, soit après qu'une vaine mise en demeure a été notifiée au 
locataire. Ces conditions doivent a fortiori être prises en considération dans le 
cadre de la notification d'un congé extraordinaire immédiat de l’art. 257f al. 4 CO, 
qui met un terme au contrat sans que le locataire ait eu l'occasion de se mettre en 
conformité avec ce qui est attendu de lui. 
3.1.6 C’est au moment où la résiliation est donnée qu’il faut se replacer pour juger 
de sa validité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011; 
4C.270/2001 du 26 novembre 2001). Les faits postérieurs à la résiliation sont en 
principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment 
de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). 
 
3.2 En l’espèce, en abîmant la porte de D______ le 11 mai 2024, l’intimé a violé 
son devoir de diligence. Reste à déterminer si cet incident est à même de justifier 
une résiliation extraordinaire au sens de l’art. 257f al. 4 CO, subsidiairement de 
l’art. 257f al. 3 CO. 


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Il sera tout d’abord relevé que dans son courrier du 10 juillet 2024, l’appelante a 
motivé le congé donné à l’intimé en se fondant uniquement sur l’incident du 
11 mai 2024. Elle n’a ainsi pas mentionné les autres éléments allégués par 
D______ – et au demeurant non démontrés dans le cadre de la procédure – 
ressortant de ses courriers des 14 et 22 mai 2024 (nuisances sonores, précédentes 
attaques contre sa porte). Il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte de ces éléments 
dans l’examen de la validité de la résiliation du 27 mai 2024, ce que confirme 
l’absence de mises en demeure notifiées à l’intimé depuis son arrivée dans les 
locaux. 
Par ailleurs, c’est à tort que l’appelante se réfère à plusieurs évènements 
postérieurs à la résiliation du 27 mai 2024 afin de motiver celle-ci. En effet, 
conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf. supra consid. 3.1.6), la 
validité du congé doit s’examiner au moment où la résiliation a été donnée par le 
bailleur, à savoir, dans le cas d’espèce, par avis officiel du 27 mai 2024. Dès lors, 
ni les évènements ressortant du rapport de police du 12 août 2024, ni le contenu 
de la pétition du 1er octobre 2024 (laquelle doit, quoi qu’il en soit, être appréciée 
avec retenue), ne doivent être pris en considération dans le présent examen. 
 
Il reste à déterminer si les conditions de l’art. 257f al. 4 CO sont réalisées dans le 
cas d’espèce. A ce propos, c’est à juste titre que le Tribunal a considéré que le 
seuil de gravité requis par cette disposition n’était pas atteint, le préjudice n’étant 
que d’une importance relative. En effet, la seule présence de deux petits trous et 
de quelques marques sur la porte de D______ n’est pas comparable aux cas 
considérés comme étant graves au sens de la jurisprudence précitée (cf. supra 
consid. 3.1.4, notamment ACJC/324/2010 du 15 mars 2010, où l’appartement en 
cause avait été totalement saccagé). Les éléments au dossier ne permettent par 
ailleurs pas de retenir que le dommage à la porte aurait été causé par une hache, 
cette affirmation ne ressortant que des déclarations de D______ à la police. Il sera 
à cet égard précisé que le rapport de police du 11 mai 2024 ne fait que rapporter 
les déclarations de D______, sans que celles-ci ne soient confirmées par les 
policiers présents sur place ce jour-là. Le Ministère public, dans son ordonnance 
pénale du 3 décembre 2024, n’a de plus pas tranché cette question, se bornant à 
affirmer que l’intimé avait fait l’usage d’un « objet », sans en préciser la nature. 
Finalement, le fait que D______ se soit sentie en insécurité à la suite de l’incident 
du 11 mai 2024 ne constitue également pas une atteinte à la personnalité 
suffisamment grave au sens de l’art. 257f al. 4 CO. Le cas d’espèce diffère en 
effet des cas retenus comme graves par la jurisprudence à ce sujet (insultes à 
répétition, menaces, atteintes à l’intégrité corporelle, décès de locataires, cf. supra 
consid. 3.1.4). 
Partant, c’est à juste titre que le Tribunal a considéré que les conditions de 
l’art. 257f al. 4 CO n’étaient pas réalisées dans le cas d’espèce. 


- 11/12 - 
 
C/14454/2024 
 
A cela s’ajoute que les conditions d’une résiliation fondée sur l’art. 257f al. 3 CO 
n’ont également pas été respectées. Par son argumentation, selon laquelle 
« l’inutilité de la protestation écrite était évidente au jour de la notification du 
congé » au motif qu’un « tel avertissement aurait été manifestement vain, l’acte 
dommageable ayant déjà été commis », l’appelante perd de vue l’objectif de 
l’avertissement au sens de la disposition précitée, qui est de permettre au locataire 
de rectifier son comportement (cf. supra consid. 3.1.1). L’appelante échoue à 
démontrer en quoi un avertissement écrit aurait été d’emblée manifestement 
inutile, les circonstances du cas d’espèce ne pouvant être qualifiées 
d’exceptionnelles au sens de la jurisprudence (cf. supra consid. 3.1.2). Dès lors 
que cette condition n’est pas réalisée, il n’y a pas lieu d’examiner les autres 
conditions de l’art. 257f al. 3 CO, lesquelles sont cumulatives. 
 
Partant, le jugement querellé sera confirmé, le congé du 27 mai 2024 pour le 
30 juin 2024 étant inefficace. 
4. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 12/12 - 
 
C/14454/2024 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 septembre 2025 par SI A______ contre le 
jugement JTBL/742/2025 rendu le 14 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/14454/2024-13. 
Au fond : 
Confirme ce jugement 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC, Monsieur Mathias 
ZINGGELER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.