ge_gerichte · ATA/66/2013 · 2013-02-06 · fr

Résumé:
 Autorisation de construire dans le but de créer un appartement de 6 pièces dans les combles. La LDTR n'impose pas la création de plusieurs logements lors de la transformation de combles. L'appartement en cause correspond au genre et à la typologie des logements existants et répond aux besoins prépondérants de la population. Le loyer annuel fixé par le département à partir du coût des travaux permet d'assurer au propriétaire un rendement équitable de son investissement. Le calcul effectué n'est d'ailleurs pas remis en question par la recourante. Enfin, la création d'un logement dans les combles étant considérée comme une transformation lourde, la durée de contrôle du loyer doit être fixée à cinq ans.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/324/2012-LDTR 
ATA/66/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 6 février 2013 
 
 dans la cause 
 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES, (ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
contre 
SWISS LIFE AG 
représentée par Me Dominique Lévy, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
29 juin 2012 (JTAPI/852/2012) 


- 2/16 - 
A/324/2012 
EN FAIT 
1. 
 
Swiss Life AG est propriétaire de l'immeuble d'habitation sis au 14, rue 
Charles-Giron, 1203 Genève, sur la parcelle 1030, feuille 35 de la commune de 
Genève/Petit-Saconnex. 
2. 
 
Le 10 septembre 2010, GA Groupement d'Architectes SA, mandaté par la 
société précitée, a requis du département des constructions et des technologies de 
l’information, devenu depuis le département de l’urbanisme (ci-après : 
le département), une autorisation de construire dans le but de créer un appartement 
dans les combles et de procéder à la réfection des trois façades de l'immeuble 
susmentionné. 
 
 
Le département a enregistré cette demande sous le dossier N° DD 103862-4. 
3. 
 
Lors de l’instruction de la requête, les préavis techniques ont été favorables. 
 
a. 
Le 30 septembre 2010, la police du feu a émis un préavis favorable. 
 
b. 
Le 12 octobre 2010, le service de la planification de l'eau a rendu un préavis 
favorable. 
 
c. 
Le 20 octobre 2010, le conseil administratif de la Ville de Genève (ci-après : 
la ville) a émis un préavis favorable, sous réserve de l'avis de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) et d'un traitement le plus 
discret possible du garde-corps de la terrasse. 
 
d. 
En octobre 2010, l'office des autorisations de construire a rendu un préavis 
sécurité locataires favorable. 
 
e. 
Le 13 septembre 2011, après un préavis défavorable émis le 7 avril 2011 par 
lequel le service de l'énergie (ci-après : ScanE) considérait que l'aménagement de 
la toiture plate en terrasse ne justifiait pas une dérogation à la pose de capteurs 
solaires thermiques et que le plan « aménagement panneaux solaires possibles » 
confirmait la possibilité de poser au minimum 24 m2 de tels capteurs, ce dernier a 
rendu un préavis énergétique favorable sous conditions notamment d'équiper en 
capteurs solaires thermiques permettant de couvrir au moins 30% des besoins de 
chaleur admissibles pour l'eau chaude sanitaire de l'ensemble du bâtiment, 
conformément à l'art. 15 al. 2 de la loi sur l'énergie du 18 septembre 1986 (LEn - 
L 2 30), que l'émission de chaleur soit dimensionnée et exploitée de manière à ce 
que la température de départ ne dépasse pas 35°C pour les chauffages au sol et 
50°C pour les autres corps de chauffe lorsque la température extérieure atteint la 
valeur servant au dimensionnement et de remettre certaines pièces énergétiques au 
ScanE, au plus tard 30 jours avant le début des travaux. 


- 3/16 - 
A/324/2012 
 
 
Concernant l'aménagement des combles, il fallait que la construction 
respecte les normes SIA s'appliquant au bâtiment neuf, notamment les normes 
SIA 180, 380/1, 382/1 et 380/4. Pour ce qui était de la rénovation, le coefficient de 
transmission thermique U des éléments modifiés devait respecter la norme 
SIA 380/1 éd. 2009 et les températures de départ et d'émission de chaleur, ainsi 
que l'équilibrage hydraulique de la distribution devaient être optimisés, en 
conséquence de la diminution des besoins de chaleur du bâtiment. Enfin, toute 
modification du projet ayant un impact énergétique devait être signalée au SCanE 
et les justificatifs remis à jour le cas échéant. 
 
f. 
En date du 13 septembre 2011, le bâtiment en cause appartenant à un 
ensemble protégé de la fin du XXème siècle au sens de l'art. 89 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), la sous-
commission architecture (ci-après SCA) de la CMNS a indiqué être favorable à la 
création d'un appartement dans les combles, à la réfection des façades, à la 
transformation au sous-sol et à la pose de panneaux solaires, sous réserve de la 
pose desdits panneaux solaires avec une exécution soignée, eu égard aux qualités 
de la toiture d'angle de l'immeuble. 
 
 
Ladite sous-commission a ainsi confirmé son préavis positif du 12 octobre 
2010 dans lequel elle avait notamment demandé de limiter la dimension des 
châssis de toiture à 94 x 160 centimètres et d'étudier un traitement adéquat pour la 
lucarne existante, afin de minimiser son impact. 
 
g. 
Le 6 octobre 2011, le service juridique LDTR du département a émis un 
préavis favorable selon l'art. 9 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l’emploi) (LDTR - L 5 20). 
 
 
Le logement de 6 pièces aménagé dans les combles devait notamment être 
destiné à la location et son loyer ne devait pas excéder CHF 69'298.- au total par 
an, pendant une période de cinq ans à dater de la première mise en location après 
la fin des travaux. Une note technique détaillée était annexée à ce préavis, dont il 
résultait que les travaux portaient sur la création d’un appartement dans les 
combles et d'une buanderie au sous-sol, sur la réfection de façade ainsi que sur 
l'installation des panneaux solaires en terrasse. Ladite note technique prévoyait 
également les montants suivants: 
 
 
Coûts des travaux: 
Combles: 
 
CHF 1'073'557.- 
 
 
 
 
 
 
Immeuble existant: 
CHF 637'528.- (façades) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CHF 100'400.- (annexes) 
 


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Calcul loyers combles: 
 
 
 
 
 
Part à plus value: 100 % 
 
CHF 1'073'557.- 
 
 
 
 
 
Taux hypothécaire: 2,75 % + 0,5 % / 2 : 
1,625 % 
 
 
 
 
 
Amortissement 30 ans: 
 
 
3,33 % 
 
 
 
 
 
Charge entretien: 
 
 
 
1,50 % 
 
 
 
 
 
Rendement théorique: 
 
 
6,458 % 
 
 
 
 
 
Loyer annuel x 6 pièces: 
 
CHF 69'298.- 
 
 
 
 
 
Loyer annuel à la pièce: 
 
CHF 11'549.- 
 
 
Valeur bâtiment selon assurance incendie: 
 
CHF 14'788'433.- 
4. 
 
Par décision du 7 décembre 2011, parue dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 12 décembre 2011, le 
département a délivré à Swiss Life AG l’autorisation de construire sollicitée. 
 
 
Le loyer du nouveau logement de 6 pièces ne devait pas excéder 
CHF 69'298.- au total par an, pendant une période de cinq ans à dater de la 
première mise en location après la fin des travaux. 
5. 
 
Le même jour, la direction des autorisations de construire a adressé un avis 
aux locataires de l'immeuble susmentionné les informant que le département avait 
autorisé des travaux de transformation dans celui-ci, selon décision publiée dans 
la FAO du 12 décembre 2011, et que, conformément à l'art. 43 LDTR, le 
propriétaire était tenu de les informer, individuellement et par écrit, de la liste et 
du programme d'exécution desdits travaux. 
6. 
 
Par acte déposé le 27 janvier 2012, l'Association genevoise des locataires 
(ci-après : ASLOCA) a interjeté recours contre cette autorisation de construire 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant 
à l'annulation de l'autorisation de construire précitée, ainsi qu'à l'octroi d'une 
indemnité de procédure. 
 
 
L'autorisation délivrée constituait une violation des art. 9 al. 1 let. c, 2 et 3 et 
12 LDTR. Le projet portait sur l'aménagement d'un seul appartement de grande 
surface dans les combles alors que l'art. 9 al. 1 let. c LDTR exigeait la 
construction de plusieurs logements supplémentaires. La surface de plancher 
permettait la réalisation de deux appartements de quatre pièces chacun, respectant 
ainsi le type d'appartements locatifs répondant aux besoins de la population. Par 
ailleurs, la typologie et le genre des appartements existants dans l'immeuble en 
cause, au sens de l'art. 9 al. 2 LDTR, n'étaient pas respectés. La construction d'un 


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appartement de luxe de huit pièces, dont le loyer de CHF 8'500.- la pièce par an 
était excessif, ne répondait pas non plus aux conditions prévues par l'art. 9 al. 2 et 
3 LDTR. La majorité de la population ne pouvait pas payer un loyer mensuel 
supérieur à CHF 2'000.-. Enfin, l'autorisation contestée prévoyait un contrôle des 
loyers par l'Etat, au sens de l'art. 12 LDTR, d'une durée de cinq ans, alors qu'elle 
devait être de dix ans, s'agissant d'une construction totalement nouvelle. 
7. 
 
Le 10 février 2012, l'association précitée a déposé un mémoire 
complémentaire dans lequel elle concluait qu'un contrôle des loyers des 
appartements pendant une durée de dix ans devait être ordonné, reprenant 
l'essentiel des arguments invoqués dans son recours. 
8. 
 
Le 5 mars 2012, Swiss Life AG a conclu à ce qu'il soit constaté que la 
recourante n'avait pas la qualité pour agir, subsidiairement, au rejet du recours 
dirigé contre l'autorisation de construire litigieuse, ainsi qu'à l'octroi d'une 
indemnité de procédure. 
 
 
L'ASLOCA n'intervenait pas pour la défense des intérêts de l'un ou 
plusieurs de ses membres/locataires, mais en son nom, en affirmant sa volonté 
d'empêcher la construction de l'appartement prévu dans les combles de l'immeuble 
précité. Elle ne disposait donc pas de la capacité pour agir. Il existait déjà un 
appartement dans les combles et il n'était pas prévu de le modifier. Il était 
question d'y aménager un second appartement de six pièces, d'une surface 
habitable de 106 m2. Il était impossible d'aménager deux appartements dans cette 
surface. Par ailleurs, le loyer projeté avait été correctement fixé, sur la base d'un 
plan financier communiqué au département et établi en conformité des exigences 
requises, à savoir un rendement du coût de construction de 1,625 % calculé sur le 
taux hypothécaire de juin 2011 de 2,75 %, un amortissement des coûts de 
construction sur 30 ans, soit 3,33 %, et un entretien au montant admis par ledit 
département de 1,5 %. De plus, Swiss Life AG avait répondu à toutes les 
demandes du département, notamment pour satisfaire les exigences de la CMNS 
et du ScanE. 
9. 
 
Le 14 mars 2012, le conseil de Swiss Life AG a produit des pièces 
complémentaires, notamment divers plans fournis au département. 
10. 
 
Les 21 et 28 mars 2012, l'ASLOCA a déposé des écritures dont le contenu 
était identique et dans lesquelles elle déclarait persister dans les termes de son 
recours et dans ses conclusions des 27 janvier et 10 février 2012. 
 
 
En substance, l'appartement litigieux était luxueux non seulement par sa 
surface de 106 m2 de plancher qui ne correspondait pas au genre et à la typologie 
des autres appartements de l'immeuble mais aussi par son coût exorbitant de plus 
de CHF 1'000'000.-. Ce dernier devait être séparé en deux appartements de 
4 pièces, selon les normes usuelles, vu la très grave pénurie de logements. De 


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plus, le loyer fixé à près de CHF 12'000.- la pièce par an était excessivement élevé 
et ne correspondait pas aux besoins prépondérants de la population. 
11. 
 
Par écritures du 4 avril 2012, le département a fait part de ses observations, 
concluant au rejet du recours ainsi qu'à l'octroi d'une indemnité de procédure, se 
rapportant à justice quant à recevabilité dudit recours. 
 
 
Dans le cadre de l'instruction de la demande, le service juridique LDTR du 
département avait établi, le 6 octobre 2011, une note technique aux termes de 
laquelle il avait fixé le loyer de l'appartement de 6 pièces devant être créé dans les 
combles à CHF 69'298.- par an, soit CHF 11'549.- la pièce par an. La création du 
nouvel appartement dans les combles existants de l'immeuble était une 
transformation au sens de l'art. 3 al. 1 let. b LDTR et non une construction 
nouvelle. Le département avait estimé que les travaux envisagés équivalaient à 
une transformation lourde, de sorte que la période de contrôle du loyer avait été 
fixée à cinq ans, conformément à l'art. 12 LDTR. 
12. 
 
Le 8 mai 2012, le TAPI a entendu les parties en audience de comparution 
personnelle. 
 
a. 
L'ASLOCA 
a 
persisté 
dans 
son 
recours. 
L'immeuble 
disposait 
d'appartements de quatre pièces dans les étages inférieurs. Selon l'art. 9 LDTR, 
Swiss Life AG aurait pu créer deux nouveaux appartements dans les combles. Tel 
était l’usage lorsqu'il y avait création d'appartements dans les combles. Parfois, la 
CMNS préavisait favorablement des constructions contraires aux exigences de la 
loi. L’ASLOCA ne savait pas qu'il existait déjà un appartement dans les combles. 
Sa qualité pour agir était prévue par l'art. 45 al. 5 LDTR et elle allait déposer les 
nouveaux statuts de l'association datant du mois de mars 2012. 
 
b. 
Pour Swiss Life AG, l'ASLOCA n'avait pas la qualité pour agir. En outre, 
cette dernière n'avait pas tenu compte du fait qu'il existait déjà un appartement 
dans les combles occupé par un locataire, d'une surface de 67 m2 habitable. Lors 
de la création d'appartements dans les combles, la surface de plancher n'était pas 
la même que dans les étages inférieurs et il y avait d'autres contraintes 
architecturales. Swiss Life AG aurait créé des appartements supplémentaires si 
elle avait pu. Il était difficile de créer deux nouveaux appartements à cet endroit 
avec des espaces vivables.De plus, le projet ne constituait pas une nouvelle 
construction et la durée du contrôle de loyer était ainsi de cinq ans. 
 
c. 
Le département a confirmé les termes de sa décision. L'ASLOCA ne pouvait 
pas se substituer aux avis de la CMNS composée d'architectes et de professionnels 
en la matière. De surcroît, la LDTR n'imposait pas le nombre d'appartements selon 
la surface disponible. 


- 7/16 - 
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13. 
 
Le même jour, suite cette l'audience, l'ASLOCA a fait parvenir au TAPI ses 
statuts modifiés le 7 mars 2012. 
14. 
 
Par courrier du 16 mai 2012, le conseil de Swiss Life AG a déclaré que les 
nouveaux statuts de l'ASLOCA mis à jour le 7 mars 2012 ne mentionnaient pas 
une entrée en vigueur avec effet rétroactif, de sorte que seuls lesdits statuts dans 
leur version du 13 mars 2011 étaient applicables pour examiner la recevabilité du 
recours du 27 janvier 2012. 
15. 
 
Par jugement du 29 juin 2012, le TAPI a rejeté le recours de l’ASLOCA et 
confirmé l’autorisation de construire querellée. 
 
 
L'ASLOCA avait pris des conclusions qui relevaient exclusivement de la 
LDTR et sa qualité pour agir, au sens de l'art. 45 al. 5 LDTR, devait être 
reconnue. Son but, tant selon ses anciens que ses nouveaux statuts, était le 
maintien et le développement de logements répondant aux besoins de la 
population. 
 
 
Les logements existants dans l'immeuble concerné comprenaient des 
appartements de 2,5, 3,5, 5,5 et 7 pièces. En outre, il y avait pénurie également 
dans les catégories d'appartements de 5, 6 et 7 pièces inclusivement, selon l'arrêté 
déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de 
l’application des articles 25 à 39 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation du 27 juillet 2011 (ArAppart - L 5 20.03). Le 
logement de 6 pièces à créer dans les combles correspondait donc au genre et à la 
typologie des logements existants, ainsi qu'aux besoins de la population, vu la 
pénurie dans cette catégorie d'appartements, au sens de l'art. 25 LDTR. Le 
département n'avait fait que suivre tous les préavis positifs émis par les instances 
consultatives, en délivrant l'autorisation de construire contestée. Dans ces 
circonstances, conformément à la jurisprudence bien établie, le tribunal précité 
observait une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à 
celle des commissions de préavis. Aucun élément du dossier ne permettait de 
retenir que la SCA et les autres instances concernées n'avaient pas examiné le 
projet de manière attentive et circonstanciée. Le département n'avait donc ni violé 
la loi ni abusé de son pouvoir d'appréciation. 
 
 
La recourante ne prétendait ni n'établissait que le département n'avait pas 
appliqué correctement les règles de calcul de l'art. 11 al. 1 LDTR. Elle se 
contentait d'affirmer que le loyer fixé ne correspondait pas aux besoins de la 
population parce qu'il était plus élevé que celui qu'elle estimait juste, entre 
CHF 6'000.- et CHF 8'000.-. 
 
 
L'appartement à créer n'était pas une construction nouvelle. Le projet 
litigieux tendait à la création d'un appartement dans les combles et devait être 


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considéré comme une transformation lourde au sens de l'art. 12 in fine LDTR, 
pour laquelle une durée de contrôle maximale de cinq ans était prévue. 
16. 
 
Par acte posté le 13 juillet 2012, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité et conclu à son annulation, ainsi qu’à la condamnation de 
Swiss Life AG et du département « aux frais d’instance, y compris une 
participation équitable aux honoraires d’avocat » de son conseil. 
 
 
L'art. 9 al. 1 let. c LDTR exigeait la construction de plusieurs logements qui 
pouvaient aisément être réalisés dans le volume existant du projet en cause, afin 
de respecter le type d'appartements locatifs répondants aux besoins de la 
population. La surface prévue de plancher habitable permettait d'aménager au 
moins deux appartements de 3 ou 4 pièces d'une surface de 55 m2 chacun. 
 
 
La typologie et le genre des appartements projetés, au sens de l'art. 9 al. 2 et 
3 LDTR, n'étaient pas non plus respectés. Le loyer de CHF 69'298.- par an, soit 
CHF 11'500.- la pièce par an, correspondant à un loyer mensuel de CHF 5'800.-, 
sans compter les charges et l'eau chaude, était exorbitant. Cela ne correspondait 
pas aux besoins prépondérants de la population. La majorité de la population 
recherchait des appartements de 3 ou 4 pièces et ne pouvait payer un loyer 
supérieur à CHF 2'000.- par mois. 
 
 
Par ailleurs, la création de logements dans les combles, la sous-toiture ou la 
surélévation d'immeubles d'habitations constituaient des constructions nouvelles 
au sens de l'art. 12 LDTR. La durée du contrôle des loyers devait être de dix ans, 
vu les coûts élevés de l'aménagement d'appartements dans les combles et les 
montants élevés des loyers qui en résultaient. 
 
 
L'art. 9 LDTR étant de droit impératif, la notion de pénurie de logements ne 
pouvait être appliquée à n'importe quelle catégorie de logements. En effet, l'intérêt 
public et l'intérêt général prévus dans cet article l'emportaient. 
17. 
 
Le 17 juillet 2012, le TAPI a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 
18. 
 
Le 31 août 2012, Swiss Life AG a conclu au rejet du recours et à la 
condamnation de l’ASLOCA « en tous les frais et dépens comprenant une 
équitable indemnité à titre de participation aux frais et honoraires » de son conseil. 
 
 
Elle avait étudié la possibilité de créer deux appartements dans les 106 m2 
de surface habitable mais il s'était avéré, selon l'avis des architectes, que les 
espaces créés n'auraient pas été habitables. Cela avait été validé par les différents 
préavis favorables recueillis par le département. De plus, l'art. 9 al. 1 let. c LDTR 
n'imposait pas la création de plusieurs logements, selon la surface disponible. 


- 9/16 - 
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Dans le cadre de l'application de l'art. 9 al. 2 LDTR, il fallait tenir compte de 
l'ensemble des éléments de pondération que représentaient les critères prévus dans 
cet alinéa. Le département devait effectuer une appréciation globale et non 
schématique. Il existait déjà un appartement de 67 m2 dans les combles de 
l'immeuble visé, de sorte qu'une fois l'appartement de 6 pièces créé il y aurait 
deux appartements au total à cet étage. De même, les logements existants 
comprenaient des appartements de 2,5, 3,5, et 6 pièces. Le genre et la typologie 
des logements existants dans l'immeuble étaient ainsi respectés. 
 
 
Le montant maximum du loyer après travaux avait été fixé par le 
département et le mode de calcul avait été respecté, conformément aux art. 10 et 
11 al. 1 LDTR. En outre, ce dernier avait appliqué et respecté l'art. 12 LDTR en 
fixant un contrôle des loyers par l'Etat pendant une période de cinq ans, s'agissant 
d'une transformation lourde de l'immeuble. 
19. 
 
Le même jour, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Selon la jurisprudence, un logement répondait à l'exigence de 
l'art. 9 al. 2 LDTR, soit lorsque son loyer entrait dans la fourchette fixée par le 
Conseil d'Etat, soit lorsqu'il appartenait à une catégorie d'appartements dans 
laquelle sévissait une pénurie. La lettre d de cette disposition exigeait 
expressément que le nombre de pièces soit également pris en compte. Le logement 
de 6 pièces autorisé dans les combles appartenait donc à la catégorie de logements 
susmentionnée, au sens des art. 25 à 39 LDTR. 
 
 
La LDTR employait le terme « logement » au pluriel, à l'art. 9 al. 1 let. c 
LDTR, dans une acceptation purement générique. Le logement prévu répondait 
également aux besoins prépondérants de la population, au sens de 
l'art. 9 al. 2 LDTR, sous l'angle du nombre de pièces. De plus, le loyer annuel d'un 
montant de CHF 69'298.- avait été fixé par le département, conformément aux 
art. 10 et 11 al. 1 LDTR, de manière notamment à assurer au propriétaire un 
rendement équitable de son investissement. La construction à neuf des combles 
d'un immeuble devait être considérée comme une transformation lourde au sens 
de l'art. 12 LDTR, selon la jurisprudence. La durée de contrôle du loyer arrêtée à 
cinq ans était donc parfaitement valable. 
20. 
 
Le 4 septembre 2012, le juge délégué a donné aux différentes parties un 
délai au 4 octobre 2012 pour formuler toute requête complémentaire. La cause 
serait ensuite gardée à juger en l’état du dossier. 
21. 
 
Par pli du 3 octobre 2012, le département a informé la chambre de céans 
qu'il n'avait pas de requête ou d'observations complémentaires à formuler. 
22. 
 
Le 4 octobre 2012, l'ASLOCA a persisté dans son recours. 


- 10/16 - 
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La surface totale de l'appartement à créer dans les combles était supérieure à 
106 m2 et comportait non pas 6 mais 8 pièces. Ledit appartement pouvait ainsi 
être divisé en deux appartements distincts de 4 pièces, respectant ainsi l'art. 9 al. 1 
let. c LDTR. Le loyer annuel de CHF 69'298.-, correspondant à CHF 6'000.- par 
mois, était excessif et contraire aux besoins prépondérants de la population, au 
sens de l'art. 9 al. 2 et 3 LDTR. Il se justifiait de réaliser plusieurs logements à des 
loyers accessibles. 
23. 
 
Le 5 octobre 2012, le juge délégué a transmis aux parties une copie des 
courriers du département du 3 octobre 2012 et de l’ASLOCA du 4 octobre 2012 et 
a informé les parties que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
De jurisprudence constante, l'ASLOCA a qualité pour agir au sens de 
l'art. 45 al. 5 LDTR (ATA/270/2012 du 8 mai 2012 consid. 3 ; ATA/130/2007 du 
20 mars 2007 consid. 2 ; ATA/571/2006 du 31 octobre 2006 consid. 2 et les arrêts 
cités). 
 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
La recourante fait valoir plusieurs violations de la LDTR, notamment le 
non-respect du nombre de logements à réaliser et des besoins prépondérants de la 
population, le montant trop élevé du loyer ainsi que la durée du contrôle 
insuffisante de ce dernier. 
3. 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter 
la disparition à long terme de logements à usage locatif (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.3). 
 
b. 
Elle s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction 
prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d'une norme 
de l'une des 4 premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a), et comportant des 


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locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l'habitation 
(art. 2 al. 1 let. b). 
 
c. 
Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation (art. 
9 al. 1 LDTR), la création de nouveaux appartements dans les combles constituant 
une transformation au sens de l'art. 3 al. 1 let. b LDTR. Elle est accordée 
notamment lorsque les travaux permettent la réalisation de logements 
supplémentaires (art. 9 al. 1 let. c LDTR). 
 
d. 
Aux termes de l’art. 9 al. 2 LDTR, l’autorisation de transformation ou de 
rénovation n'est accordée que si les logements transformés répondent quant à leur 
genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population ; le 
département tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants : 
 
 
a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ; 
 
 
b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, 
notamment dans les combles ; 
 
 
c) du genre de l'immeuble ; 
 
 
d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la 
surface des logements nouvellement créés ; 
 
 
e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine. 
 
 
Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les 
logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent 
d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population (art. 10 al. 2 LDTR). 
 
e. 
Selon l'art. 1 al. 1 ArAppart, il y a pénurie au sens de ces dispositions dans 
toutes les catégories des appartements de 1 à 7 pièces inclusivement. 
 
f. 
D'après l'art. 89 al. 1 LCI, l’unité architecturale et urbanistique des 
ensembles du XIXe siècle et du début du XXe siècle situés en dehors des 
périmètres de protection de la Vieille-Ville et du secteur sud des anciennes 
fortifications (let. a); du vieux Carouge (let. b), doit être préservée. 
 
 
Les demandes d'autorisation, ainsi que les travaux de réfection de façades et 
de toitures concernant des immeubles visés à l'article 89 LCI sont soumis, pour 
préavis, à la CMNS (art. 93 al. 1 LCI). 


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4. 
 
La recourante soutient que l'art. 9 al. 1 let. c LDTR a été violé, car l'intimée 
était tenue de créer plusieurs logements dans les combles de son immeuble et non 
un seul comme cela a été autorisé. 
 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s’interprète en 
premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale : ATF 137 IV 180 consid. 3.4 et 
les arrêts cités ; ATA/79/2012 du 8 février 2012 consid. 9b ; ATA/377/2009 du 
29 juillet 2009). Si le texte légal n’est pas absolument clair, et que plusieurs 
interprétations de celui-ci sont possibles, le juge recherchera la véritable portée de 
la norme en la dégageant de sa relation avec d’autres dispositions légales et de son 
contexte (interprétation systématique : ATF 136 III 283 consid. 2.3.1), du but 
poursuivi, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi 
que de la volonté du législateur telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique : ATF 132 V 321 consid. 6 p. 326 ; 
ATF 129 V 258 consid. 5.1 p. 263/264 et les références citées). Le Tribunal 
fédéral utilise les diverses méthodes d’interprétation de manière pragmatique, sans 
établir entre elles un ordre de priorité hiérarchique (ATF 135 II 243 consid. 4.1 ; 
133 III 175 consid. 3.3.1 p. 178 ; 125 II 206 consid. 4a ; ATA/422/2008 du 
26 août 2008 consid. 7). 
 
 
Le texte de la loi n'est, en l'espèce, pas absolument clair. Même s'il est 
incontestable que Genève connaît une situation de pénurie et que la construction 
de logements répond à un intérêt public important, une telle interprétation est trop 
rigide et contraire à l'esprit de la loi qui vise principalement à protéger les intérêts 
des locataires. En effet, cela empêcherait la réalisation de projets raisonnables et 
nécessaires, revenant ainsi à limiter la création de surfaces locatives 
supplémentaires. De plus, comme le relève le département, le terme "logements" 
est employé dans un sens générique, afin d'alléger le texte de la loi. Ce terme 
n'implique pas une obligation de créer plusieurs logements. 
 
 
C'est donc à tort que la recourante invoque une telle violation. 
5. 
 
La recourante prétend également que la décision querellée ne respecte pas 
les conditions de l'art. 9 al. 2 et 3 LDTR, l'appartement à réaliser ne répondant pas 
aux besoins prépondérants de la population, quant à sa typologie et à son genre. 
 
a. 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population, lorsqu'il se trouve dans la fourchette de 
loyers susmentionnés ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des 
appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Il y a 
pénurie d'appartements lorsque le taux des logements vacants, considérés par 
catégorie, est inférieur à 2 % du parc immobilier de la même catégorie 
(art. 25 al. 2 LDTR). Les catégories d'appartements où sévit la pénurie sont celles 
entre 1 et 7 pièces (art. 1 al. 1 ArAppart). 


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b. 
Dans le cadre de l’application de l’article 9 alinéa 2 LDTR, la chambre de 
céans a déjà eu l’occasion de relever qu’il fallait tenir compte de l’ensemble des 
éléments de pondération que représentent les critères prévus aux lettres a) à e) 
(ATA/174/2004 du 2 mars 2004). Il appartient au département d’effectuer une 
appréciation globale, sous peine de tomber dans un schématisme que le législateur 
a expressément voulu éviter. A l’époque de la révision de la LDTR, le Conseil 
d’Etat avait également insisté sur l’absolue nécessité d’une application 
raisonnable de cette loi, sous peine de voir de nombreux projets ne jamais être 
réalisés et se poursuivre le phénomène de vieillissement et de détérioration du 
parc locatif genevois (MGC 1995 V, pp. 4565-4566). S’agissant d’une rénovation, 
assimilée à une transformation au sens de la loi, l’autorisation devra être délivrée 
si les conditions prévues par l’article 9 LDTR sont réunies (O. BINDSCHEDLER/ 
F. PAYCHÈRE, « La jurisprudence récente du Tribunal administratif du canton 
de Genève en matière d’entretien des immeubles » in RDAF 1998 p. 365). 
 
 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-
ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s'est pas 
écarté sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/313/2012 du 22 mai 2012 consid. 10 ; ATA/113/2012 du 28 février 
2012 consid. 8 ; ATA/360/2010 du 1er juin 2010 et les références citées). 
 
 
En l'espèce, au vu du dossier du département, les logements existants dans 
l'immeuble en cause comprennent des appartements de 2,5, 3,5, 5,5 et 7 pièces. Il 
existe d'ailleurs déjà un logement dans les combles. L'appartement de 6 pièces que 
l'intimée désire créer correspond donc au genre et à la typologie des logements 
existants, ainsi qu'aux besoins de la population, puisque que celui-ci fait partie de 
la catégorie des appartements pours lesquels règne une pénurie. 
 
 
De surcroît, comme l'a relevé le TAPI, il n'est pas contesté que l'immeuble 
en question appartient à un ensemble protégé de la fin du XXème siècle au sens de 
l'art. 89 LCI. La CMNS a d'ailleurs énoncé un préavis positif quant à la création 
d'un appartement de 6 pièces dans les combles, sous réserve de la pose de 
panneaux solaires. Tous les autres préavis techniques ont également été 
favorables. 
 
 
En suivant les préavis précités émis par les instances consultatives, le 
département puis le TAPI n'ont pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation. 
6. 
 
La recourante soutient ensuite que le montant du loyer de l'appartement 
projeté est excessif et ne correspond pas non plus aux besoins prépondérants de la 
population. 


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a. 
Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les 
logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent 
d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population (art. 10 al. 2 LDTR). 
 
 
Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le montant du loyer est déterminé en prenant en 
considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions 
éventuellement octroyées, en tenant compte : 
 
 
- du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé en 
règle générale sur les 70 % au maximum de leur coût et rentabilisés à un taux de 
5,5 points au-dessus de l’intérêt hypothécaire de 1er rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève avec un taux de rendement en fonction de l’incidence 
dégressive des amortissements (let. a); 
 
 
- de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, 
en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 % (let. b); 
 
 
- des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en 
considération (let. c) ; 
 
 
- des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon 
les art. 269 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 - 
(Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220) (let.d). 
 
b. 
Le contrôle des loyers s'opère sur les appartements qui correspondent aux 
besoins prépondérants de la population (ATA/100/2010 du 16 février 2010), soit 
ceux dont le loyer est compris dans la fourchette fixée par arrêté du Conseil d'Etat 
ou ceux pour lesquels sévit la pénurie de logement. 
 
 
 En l'occurrence, les calculs, non contestés par la recourante, effectués par le 
département à partir d’un coût des travaux de CHF 1'073'557.-, suivant les critères 
de l’art. 11 al. 1 LDTR, conduisent à un loyer annuel de CHF 69'298.-, soit CHF 
11’550.- la pièce l’an. Les loyers sont fixés de cette façon afin d'assurer au 
propriétaire un rendement équitable de son investissement et ce, de manière à 
encourager la création de nouveaux logements. 
 
 
La fixation du loyer résulte ainsi d'un calcul détaillé effectué par le 
département qui a établi un plan financier. Elle prend en compte des valeurs 
usuelles qui ne sont pas remises en question par la recourante. En conséquence, ce 
grief sera écarté. 


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7. 
 
Enfin, la recourante conteste la durée fixée pour le contrôle du loyer. Au vu 
du coût de construction, au moins équivalent voire supérieur à celui d'une 
construction nouvelle, il se justifiait d'imposer un contrôle d'une durée de dix ans. 
 
 
Les loyers fixés en application de la LDTR sont soumis au contrôle de l'Etat 
pendant une période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et pendant 
une période de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui 
peut être portée à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR). 
 
 
En l'espèce, l'autorisation vise la création d'un appartement au sixième étage 
de l'immeuble où se trouvent les combles. Ces travaux devant être considérés 
comme une transformation lourde, la durée de contrôle du loyer de cinq ans est 
comprise dans la fourchette prévue par la loi, même au maximum de celle-ci, et ne 
peut qu’être confirmée. 
 
 
Ce grief doit ainsi également être écarté. 
8. 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté dans la mesure où il est 
recevable. 
 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante et une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à l'intimée 
comme participation aux honoraires de son conseil (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 13 juillet 2012 par l'ASLOCA contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 29 juin 2012 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de l'ASLOCA un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue à Swiss Life AG une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à charge de 
l'ASLOCA ; 


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dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat de la recourante, à Me 
Dominique Lévy, avocat de Swiss Life AG, au département de l’urbanisme ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
Le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :