ge_gerichte · C/20550/2009 · 2013-05-27 · fr

BAIL À FERME; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DILIGENCE | CO.257f

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2013 C/20550/2009

C/20550/2009
ACJC/656/2013
du 27.05.2013
sur JTBL/1267/2012 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
BAIL À FERME; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DILIGENCE
Normes
:
CO.257f
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/20550/2009
ACJC/656/2013
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 27 MAI 2013
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______ à Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 novembre 2012, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 1207 Genève, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile,
d'une part,
et
B______
, représentée par le Secrétariat des Fondations Immobilières de Droit public, rue Gourgas 23bis, 1205 Genève, intimée, en les bureaux duquel elle fait élection de domicile,
d'autre part,
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/1267/2012
du 13 novembre 2012, communiqué aux parties pour notification le 16 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a, préalablement, ordonné la jonction des causes C/29550/2009 et C/29556/2009 (ch. 1 du dispositif), puis, cela fait, a constaté la validité du congé notifié à A______ par avis officiel du 1
er
septembre 2009 pour le 31 octobre 2009 (ch. 2), condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout tiers faisant ménage commun avec lui, l'appartement de 2,5 pièces au 2
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), dit que la procédure est gratuite (ch. 5) et indiqué les voies de recours (ch. 6).![endif]>![if>
b.
En substance, le Tribunal a retenu que B______, bailleresse, avait dûment averti A______, locataire, par courrier du 18 mai 2009, que le bail serait résilié si les divers problèmes de voisinage (nuisances sonores nocturnes, injures, déprédation des parties communes) persistaient. Après un nouvel avertissement le 3 août 2009, A______ s'était vu notifier, le 1
er
septembre 2009, une résiliation du bail pour le 31 octobre 2009. Dès lors que le congé avait été donné dans un délai admissible (un mois) et que les enquêtes avaient démontré qu'au moment du congé, les nuisances et insultes subsistaient, la résiliation était valable. L'accalmie qui avait été constatée par certains locataires après la résiliation du bail n'était pas pertinente pour trancher la validité du congé querellé.
B.
a.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 19 décembre 2012, A______ forme appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut à ce que l'inefficacité de la résiliation du bail du 1
er
septembre 2009, pour le 31 octobre 2009, soit constatée, et à ce que la bailleresse soit déboutée de toutes autres conclusions.![endif]>![if>
b.
B______ conclut, par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 20 février 2013, au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement.
c.
Les parties ont été informées par avis du 1
er
mars 2013 de la mise en délibération de la cause par la Cour de céans.
C.
Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants :
a.
A______ (ci-après : le locataire) est lié à B______ par contrat de bail à loyer du 4 novembre 1997, portant sur la location d'un appartement de 2,5 pièces situé au 2
ème
étage de l'immeuble sis 1______ à Genève.
b.
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, du 15 novembre 1997 au 30 novembre 1998, renouvelable tacitement d'année en année, sauf congé donné trois mois à l'avance.
c.
Le loyer a été fixé, en dernier lieu, à 5'004 fr. par an, charges non comprises, dès le 1
er
janvier 2009.
d.
Par courrier du 18 mai 2009, la régie informait A______ de ce qu'elle avait reçu des plaintes concernant son comportement dans l'immeuble. Il lui était reproché d'avoir proféré des injures vis-à-vis d'autres locataires, cassé les luminaires et les supports dans le garage à vélos, incommodé ses voisins par de la musique à plein volume durant l'après-midi et des travaux de bricolage (perceuse, marteau) pendant la nuit, et bouté le feu à du papier près de la cage d'ascenseur. A_____ était par conséquent sommé de cesser immédiatement d'importuner son voisinage, sous menace d'une résiliation du bail selon l'art. 257f CO.
e.
Par pli recommandé du 3 août 2009, la régie a informé A______ que de nouvelles plaintes lui étaient parvenues concernant des nuisances sonores provenant de son appartement (travaux de menuiserie effectués jusqu'à 22h00, voire pendant la nuit), étant précisé que des copeaux s'étaient répandus sur les balcons des appartements voisins. Il était informé qu'il s'agissait d'une dernière mise en garde et était, à nouveau, mis en demeure de cesser d'importuner le voisinage, faute de quoi son bail serait résilié en application de l'art. 257f CO.
f.
Le 26 août 2009, dix habitants de l'immeuble ont adressé une pétition à la régie, faisant état des nuisances sonores diurnes et nocturnes provoquées par A______, ainsi que de son comportement insultant, voire violent et agressif, à l'égard de ses voisins.
Cette pétition a été confirmée par ses signataires devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal). Les voisins de A______ ont confirmé l'existence, en 2009, de bruits de menuiserie et de musique à haut volume, même la nuit, provenant de son appartement (témoins ______).
Par ailleurs, C______, concierge et locataire du 6
ème
étage, a indiqué avoir été régulièrement contactée, en 2009 et 2010, par les voisins directs (1
er
et 3
ème
étage) de A______, qui étaient dérangés par le bruit. Plusieurs locataires de l'immeuble s'étaient, en outre, plaints des insultes proférées par A______ à leur encontre. Ils étaient effrayés par le comportement de ce dernier, et avaient peur des représailles en cas de plainte. Le témoin s'est lui-même déclaré apeuré par son comportement et craignait des actes de vandalisme sur son véhicule. Quelques témoins ont confirmé au Tribunal craindre les accès de colère de A______ et ses insultes; ils ont déclaré qu'il suscitait en eux de l'appréhension; l'un d'entre eux allait jusqu'à s'assurer qu'il ne soit pas sur le palier avant de sortir (témoins ______).
g.
Par avis officiel du 1
er
septembre 2009, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 octobre 2009, en application de l'art. 257f al. 3 CO. L'avis faisait référence à la lettre d'avertissement du 3 août 2009 et aux "
troubles du voisinage
".
h.
Par requête du 15 septembre 2009 déclarée non conciliée le 20 septembre 2010 par la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, et portée devant le Tribunal le 28 septembre 2010, A______ a conclu à la constatation de l'inefficacité du congé (procédure C/20550/2009).
i.
Par requête du 23 décembre 2009 déclarée non conciliée le 20 septembre 2010 par la Commission de conciliation, et portée devant le Tribunal le 22 septembre 2010, B______ a requis l'évacuation immédiate de A______ de l'appartement litigieux (procédure C/29556/2009).
j.
Le 10 décembre 2009, une nouvelle pétition de locataires avait été adressée à la régie, évoquant les mêmes nuisances (troubles sonores et agressions verbales) que celles mentionnées dans la pétition du 26 août 2009. Les plaignants ajoutaient en outre que des bruits causés par les entrainements de boxe de A______ émanaient de son appartement jusqu'à 2 heures du matin et que plusieurs habitants craignaient de faire l'objet de mesures de représailles de sa part.
Les signataires de cette pétition ont confirmé son contenu devant le Tribunal (témoins ______).
Selon ______, locataire du 3
ème
étage, les nuisances émanant de l'appartement de A______ avaient débuté fin 2008 et s'étaient poursuivies en 2009, 2010 et 2011. Après chaque pétition, il y avait eu une accalmie, mais les nuisances reprenaient par la suite. En raison du bruit (en particulier la musique), elle avait décidé d'intervertir sa chambre et son salon pour pouvoir dormir plus au calme. Elle avait demandé l'intervention de la police en mai ou juin 2010. Elle avait été agressée verbalement ou insultée à trois reprises, en 2009 la première fois, puis en été 2010 et en septembre 2011.
k.
De mai à septembre 2010, plusieurs locataires se sont encore plaints auprès de la régie, faisant état de nuisances sonores provoquées par A______ et se plaignant du comportement agressif adopté par celui-ci (notamment ______).
l.
Parallèlement, quelques locataires de l'immeuble se sont adressés aux autorités pour demander l'expulsion immédiate d'un locataire de l'immeuble, D______, ainsi que celle de A______. Il était reproché au premier de crier avec violence dans les allées et son appartement, la nuit, en compagnie d'individus "
à l'aspect toxicomane
", et de claquer la porte de son appartement à toutes heures du jour et de la nuit.
_______, habitant au 5
ème
étage de l'immeuble litigieux, a confirmé que le locataire de l'appartement en face du sien, D______ - décédé depuis lors -, avait causé beaucoup de nuisances. Il venait sonner à la porte du témoin à 02h00 du matin et il y avait beaucoup de va-et-vient en provenance de son appartement, ainsi que des cris et de fréquents claquements de porte. Le témoin n'avait en revanche pas constaté de bruits de musique émanant de cet appartement. Il n'avait, pour sa part, rencontré aucun problème avec A______. Il a toutefois précisé qu'il habitait au 5
ème
étage - alors que ce dernier habitait au 2
ème
- et était musicien de sorte qu'il avait des horaires variables.
______, locataire du 5
ème
étage, a également indiqué avoir été dérangée par son voisin de palier, D______. Elle a toutefois précisé que les nuisances provenant de l'appartement de A______ (musique et bruits de menuiserie) étaient audibles bien que trois étages séparaient leurs deux appartements, et qu'elle avait été dérangée par ce dernier, raison pour laquelle elle avait signé les pétitions des 26 août et 10 décembre 2009.
m.
Lors de l'audience de comparution personnelle des parties, le 22 novembre 2010, la bailleresse a indiqué que de nouvelles plaintes relatives au volume de la musique provenant de l'appartement de A______ étaient parvenues à la régie peu avant l'audience.
Le locataire s'est quant à lui opposé à la demande en évacuation estimant que ces allégations étaient infondées; il était lui-même incommodé par la musique et les claquements de porte émanant des appartements voisins, et avait été menacé par le fils de son voisin de palier.
n.
Lors des audiences d'enquêtes des 2 septembre 2011, 13 janvier et 25 mai 2012, certains témoins ont indiqué que depuis 2011, il y avait moins, voire plus du tout, de bruit en provenance de l'appartement de A______ et plus de problèmes de comportement de la part de ce dernier (témoins ______).
Deux témoins ont toutefois manifesté leur peur de témoigner dans cette affaire (______).
o.
A l'issue des enquêtes, la bailleresse a conclu à la constatation de la validité du congé et persisté dans ses conclusions en évacuation immédiate de A______.
Le locataire a persisté dans ses conclusions visant à la constatation de l'inefficacité du congé querellé et a, par ailleurs, conclu au déboutement de la bailleresse de ses conclusions en évacuation.
p.
Le Tribunal a gardé l'affaire à juger à l'issue de l'audience de plaidoirie du 21 septembre 2012.
EN DROIT
1.
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties après le 1
er
janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure.
2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
En l'espèce, compte tenu du loyer annuel de 5'004 fr. et attendu que la valeur litigieuse se détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat subsisterait nécessairement si le congé n'était pas valable, en tenant compte du délai de protection de trois ans conféré par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
111 II 384
;
119 II 147
), celle-ci est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
2.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Déposé selon la forme et dans le délai prescrits, l'appel est en l'espèce recevable.
2.3
L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
3. 3.1
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir d'examen complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (Jeandin, Code de Procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/ Schweizer/Tappy [éd.], 2011, n° 6 ad art. 310).
S'agissant en l'espèce d'une procédure concernant notamment une annulation de congé (art. 273 al. 1 CO), soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let a CPC).
3.2
L'autorité de seconde instance examine l'application de l'ancien droit de procédure par le premier juge (art. 404 al. 1 CPC) au regard de ce droit (arrêt du Tribunal fédéral
4A_8/2012
du 12 avril 2012 consid. 1; Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, in JdT 2010 III 11, p. 39; Frei/Willisegger, in Basler Kommentar, ZPO, 2010, n° 15 ad art. 405).
4.
L'appelant fait grief aux premiers juges d'avoir procédé à une constatation inexacte des faits ou, à tout le moins, d'avoir ignoré des faits déterminants pour juger la cause. Il allègue que s'il n'a pas eu un comportement irréprochable, le maintien du bail n'en était pas pour autant devenu insupportable pour l'intimée ou pour les autres locataires de l'immeuble, de sorte qu'une condition indispensable de l'art. 257f al. 3 CO faisait défaut. Par ailleurs, l'appelant considère qu'il y a manifestement eu une confusion avec le locataire D______, lequel avait provoqué d'importantes nuisances dans l’immeuble et dont les différents témoins s'étaient plaints.
4.1
En vertu de l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. Pour être valable, le congé anticipé doit respecter des conditions formelles et matérielles cumulatives.
La jurisprudence a eu l'occasion de préciser que l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF
132 III 109
consid. 5 p. 113;
123 III 124
consid. 2a p. 126).
Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. La violation du devoir de diligence peut consister, notamment, dans le non-respect des règles sur les heures de repos, dans un bruit excessif en dehors de ces heures ou dans le fait de salir les installations communes (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 79).
Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (LACHAT, op. cit., p. 79).
La violation du devoir de diligence, comme le manque d'égards, doivent revêtir un certain degré de gravité puisque la poursuite du bail doit apparaître insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble. Sur ce point, la durée des perturbations reprochées au locataire, leur fréquence, leur intensité seront aussi à prendre en compte (LACHAT, op. cit., p. 679-680).
Le bailleur doit avoir adressé au locataire un avertissement écrit, nonobstant lequel celui-ci aura persisté à contrevenir à son devoir de diligence (LACHAT, op. cit., p. 675). Le bailleur ne doit toutefois pas trop tarder à résilier le bail à l'issue du délai imparti au locataire, si ce dernier continue à enfreindre son devoir de diligence (LACHAT, op. cit., p. 678). Il a ainsi été jugé que des délais de quatre mois et six jours (Cahiers du Bail 2002 p. 3 consid. 3b/dd : ATF non publié du 26.11.2001), ou de cinq mois (Droit du Bail 2004 no 25 : ATF non publié du 25.8.2003) étaient admissibles, à l'inverse d'un délai de dix-huit mois (Droit du Bail 2003 n° 8 : ATF non publié du 8.8.2001).
4.2
En l'espèce, les voisins de l'appelant se sont plaints, à diverses reprises avant la résiliation litigieuse, des nuisances sonores provoquées par ce dernier le jour et la nuit (musique et bruits de menuiserie) et de son comportement injurieux et agressif. L'appelant ne conteste pas la nature des nuisances qui lui sont reprochées - admettant d'ailleurs ne pas avoir eu un comportement irréprochable - mais considère qu'il y a eu confusion avec un autre locataire (D______), d'une part, et se prévaut du fait que la plupart des témoins ont déclaré, lors de leur audition, que les nuisances avaient pris fin, de sorte que la condition du caractère insupportable du maintien du bail ferait défaut, d'autre part.
La Cour ne peut suivre cette argumentation.
En premier lieu, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que tous les témoins hormis ______ avaient confirmé que des bruits de musique et de menuiserie (notamment le sciage de bois) provenaient de l'appartement de l'appelant, et ce à toute heure du jour et de la nuit. Une pétition avait d'ailleurs été signée par dix locataires, le 26 août 2009; cinq d’entre eux sont venus confirmer devant le Tribunal l'existence des nuisances décrites. Une seconde pétition avait été adressée à la régie par huit locataires, quelques mois plus tard, en décembre 2009, pour des faits similaires. Les témoins avaient décrit, dans ces deux pétitions, l'intensité et la répétition des bruits provoqués par l'appelant, jusque tard dans la nuit. La voisine de l'appartement au-dessus de celui de l'appelant, ______, a même déclaré avoir dû permuter le salon et la chambre pour pouvoir dormir.
Seul le témoin précité, A______, n'avait pas été dérangé par le bruit causé par l'appelant; il a toutefois précisé avoir des horaires irréguliers et être, en revanche, dérangé par son voisin de palier, D______.
En deuxième lieu, quatre des six témoins entendus par le Tribunal ont déclaré avoir été injuriés ou agressés verbalement, à plusieurs reprises, par l'appelant. Ces agressions verbales ont engendré de la peur et un sentiment d'insécurité, que les témoins sont venus confirmer devant les premiers juges.
En troisième lieu, les témoins et le Tribunal ont clairement distingué les nuisances provenant de l'appartement de l'appelant (musique, menuiserie et entraînement de boxe) de celles provoquées par le locataire D______ (vociférations et claquements de porte). Il n'y a donc nullement eu de confusion entre ces deux locataires.
Dès lors, les enquêtes ont permis d'établir que l'appelant a enfreint son devoir de diligence de manière telle, en termes notamment d'intensité, de durée et de fréquence, que le maintien du bail en était devenu insupportable pour ses voisins, au sens des principes rappelés ci-devant.
Les griefs de l'appelant s'agissant de la mauvaise appréciation des faits par les premiers juges sont dès lors infondés.
4.3
S'il est exact que la plupart des témoins ont indiqué, lors de leur audition par le Tribunal entre septembre 2011 et mai 2012, que les nuisances avaient cessé, tel n'avait pas été le cas entre les protestations écrites de la bailleresse (les 18 mai et 3 août 2009) et la résiliation du bail (le 1
er
septembre 2009), ce que, d'ailleurs, l'appelant n'allègue ni n'établit.
Or, c'est au moment où l’auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat, comme c'est le cas pour déterminer le caractère abusif ou non de la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral
4C.176/2004
du 8 septembre 2004 consid. 2.1), qu’il y a lieu de se placer pour examiner la validité des motifs invoqués.
Une amélioration de la situation plus d'un an après les avertissements adressés par l'intimée à l'appelant n'a pas à être prise en compte dans l'examen de la validité du congé, dès lors que seule devait être établie l'existence de nuisances de nature à rendre insupportable le maintien du bail au moment de la résiliation litigieuse, et non ultérieurement.
En l'occurrence, la réalité des nuisances provoquées par l'appelant au moment de la résiliation du bail, de même que leur l'intensité et leur fréquence, ont été établies tant par pièces que par les enquêtes.
Les griefs de l'appelant sont, également ici, infondés.
4.4
Les autres conditions cumulatives de l'art. 257f al. 3 CO sont manifestement réunies en l'espèce, ce que l'appelant ne conteste au demeurant pas, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a validé le congé extraordinaire notifié par l'intimée.
L'appelant sera en conséquence débouté de ses conclusions et le jugement sera confirmé.
5.
En continuant d'occuper l'appartement au-delà du 31 octobre 2009, l'appelant a violé l'art. 267 al. 1 CO, lequel prévoit l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail.
C'est dès lors à bon droit également que le Tribunal des baux et loyers l'a condamné à évacuer immédiatement le studio litigieux de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont il répond.
6.
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 al. 1 LaCC).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 décembre 2012 par A______ contre le jugement
JTBL/1267/2012
rendu le 13 novembre 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20550/2009-1-D.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Pierre CURTIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur
litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 2.1).