ge_gerichte · ACJC/1000/2021 · 2021-08-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.08.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21361/2018 
ACJC/1000/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 5 AOÛT 2021 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 24 septembre 2020, comparant par Me Alain MAUNOIR, 
avocat, 
rue 
de 
l'Athénée 
4, 
case 
postale 
330, 
1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______ [GE], intimés, comparant 
par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, 
en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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C/21361/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/671/2020 du 24 septembre 2020, expédié pour notification 
aux parties le 28 septembre 2020, le Tribunal des baux et loyers a validé le congé 
notifié le 28 août 2018 pour le 31 mai 2019 par C______ et B______ à A______ 
concernant l'appartement de trois pièces et demie au sixième étage de l'immeuble 
sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a accordé à A______ une unique 
prolongation de bail d'une année et sept mois, échéant le 31 décembre 2020 (ch. 
2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte reçu le 28 octobre 2020 au greffe de la Cour de justice, A______ forme 
appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à 
l'annulation de la résiliation du bail et, subsidiairement, à l'octroi d'une pleine 
prolongation de bail de quatre ans. 
 
b. Dans leur réponse du 25 novembre 2020, C______ et B______ concluent à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
c. A______ a répliqué le 11 décembre 2020 et C______ et B______ ont dupliqué 
le 6 janvier 2021, les parties persistant dans leurs conclusions respectives. 
 
d. Les parties ont été avisées le 7 janvier 2021 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
 
e. A______ a produit de nouvelles pièces. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. En date du 10 mai 1996, A______, locataire, et D______ SA, ancienne 
propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève, ont signé un contrat de bail 
portant sur la location d'un appartement de trois pièces et demie au sixième étage 
de l'immeuble susvisé. 
 
b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1er juin 1996 au 31 mai 
1997, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 
 
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 18'120 fr. par année, hors charges, dès le 
1er juin 2003. 
 
c. L'appartement se situe dans les combles aménagées lors de la surélévation de 
l'immeuble en 1986. 
 
d. Dès le mois d'août 1996, A______ s'est plainte de problèmes d'isolation 
thermique et phonique de son appartement. 


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En accord avec la régie E______ SA, en charge de la gérance de l'immeuble, elle 
a entrepris des travaux d'isolation phonique de sa chambre à coucher, auxquels la 
propriétaire de l'époque a participé pour un montant de 6'000 fr. 
 
e. C______ et B______ sont devenus propriétaires de l'immeuble en 2004, et, 
ainsi bailleurs dans cette relation contractuelle. 
 
f. Le 17 novembre 2017, le bureau d'architectures F______ SARL, mandaté par 
C______ et B______, a fait parvenir à la Commission d'architecture du 
Département du territoire (ci-après : DT, anciennement : Département de 
l'aménagement, du logement et de l'énergie) un dossier de présentation d'un projet 
de surélévation de l'immeuble, en vue d'une préconsultation sur la faisabilité du 
projet ainsi que sur le gabarit proposé. 
 
Il était précisé que les études statiques avaient confirmé qu'une surélévation 
supplémentaire était possible, moyennant accès à la toiture et le réaménagement 
des combles existantes. Les deux logements actuels dans les combles devaient être 
transformés afin de pouvoir procéder à la réalisation de deux étages 
supplémentaires, accueillant chacun deux appartements de quatre pièces. Il était 
également prévu de refaire la toiture, avec possibilité d'y installer des panneaux 
solaires. En outre, l'ensemble de l'enveloppe thermique du bâtiment et des espaces 
communs ferait l'objet d'une rénovation. Enfin, le gabarit envisagé était plus bas 
que celui de la majorité des immeubles de la rue, ainsi que du gabarit légal. 
 
g. Le 28 novembre 2017, la Commission d'architecture a relevé que bien que le 
projet respectat les gabarits légaux, une surélévation supplémentaire aurait un 
impact non négligeable sur le périmètre urbain environnant. Dès lors, malgré une 
documentation qualifiée de très exhaustive, elle demandait un skyline des rues et 
des vues photos réalistes pour être en mesure d'analyser le potentiel de 
surélévation des bâtiments voisins. 
 
Le 10 janvier 2018, F______ SARL a écrit à l'Office des autorisations de 
construire que la suite donnée au dossier serait le dépôt de la demande 
d'autorisation. 
h. Dès le 15 février 2018, A______ s'est à nouveau plainte auprès de C______ et 
B______ des problèmes d'isolation phonique de son appartement, notamment du 
bruit venant du cinquième étage (voix, toussotements, choc, sanitaires…). Elle 
leur demandait d'agir, soit en supprimant le défaut d'isolation, soit en discutant 
avec les voisins du dessous, soit en lui attribuant un autre appartement plus petit et 
moins cher (1'200 fr.) dans le quartier, correctement insonorisé. 
 
i. Le 22 février 2018, C______ et B______ ont informé A______ qu'il était 
envisagé de surélever l'immeuble dans un futur proche. Elle devrait ainsi libérer 


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l'appartement dans deux ans. Ils lui proposaient de tout mettre en œuvre pour la 
reloger dans le quartier. 
 
j. Les 19, 21 et 22 juin et 30 juillet 2018, A______ a relancé C______ et B______ 
et la régie afin qu'une solution soit trouvée aux problèmes d'isolation phonique et 
thermique affectant son appartement et afin qu'ils la relogent à leurs frais dans un 
appartement au plus près de son domicile actuel, neuf, très calme, lumineux, 
comprenant une grande pièce avec kitchenette et lave-linge en lieu et place d'un 
lave-vaisselle, une penderie, une salle-de-bains avec baignoire-douche et 
répondant aux normes d'isolations légales, pour un loyer maximal de 1'100 fr. par 
mois. 
 
k. Par avis officiel du 23 août 2018, le bail a été résilié pour le 31 mai 2019, motif 
pris du projet de surélévation de l'immeuble. 
 
l. Le même jour, la régie a résilié, pour le même motif, le bail de l'appartement 
voisin de quatre pièces situé au sixième étage. Ce bail a été prolongé jusqu'au 
30 juin 2020, par accord homologué par la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers. 
 
m. Par requête déposée le 19 septembre 2018 par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, A______ a conclu, principalement, à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail. 
 
n. La régie a proposé plusieurs appartements à A______ depuis la notification du 
congé : 
 
- Le 16 novembre 2018, un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis 2______, pour un loyer mensuel de 1'330 fr. charges comprises. 
 
- Le 29 novembre 2018, un appartement de deux pièces au quatrième étage de 
l'immeuble sis 3______ aux I______, pour un loyer mensuel de 1'100 fr. charges 
comprises. 
 
- Le 22 décembre 2018, un appartement de deux pièces au troisième étage de 
l'immeuble sis 4______, pour un loyer mensuel de 950 fr. charges comprises. 
 
- Le 23 février 2019, un appartement de deux pièces et demie au premier étage de 
l'immeuble sis 5______, pour un loyer mensuel de 1'235 fr. charges comprises. 
 
A______ n'a visité que l'appartement sis à la rue 5______ et n'a pas déposé son 
dossier, estimant que l'appartement était trop bruyant. Elle n'a pas souhaité visiter 
l'appartement situé aux 4______ en raison de sa proximité du CEVA dont elle 
subissait déjà les nuisances sonores. Concernant les autres appartements, elle a 
estimé qu'ils ne correspondaient pas à ses critères de loyer et d'emplacement. 


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o. Le 28 février 2019, la régie a demandé à A______ si elle souhaitait toujours 
recevoir des offres de logement et le cas échéant, si ses critères de recherches 
étaient toujours identiques. 
 
Le conseil de A______ a répondu par l'affirmative le 1er mars 2019, en précisant 
que les offres devaient être personnalisées et correspondre aux critères de sa 
mandante. 
 
La régie a confirmé le 8 mars 2019 que des offres correspondant aux critères 
principaux de A______, soit le prix et le quartier, continueraient à lui être 
soumises. 
p. Parallèlement à ces discussions, la régie a informé A______ le 
23 janvier 2019 de ce qu'une requête en autorisation de construire allait être 
déposée auprès du département courant 2019. Conformément à l'article 43 LDTR, 
elle a confirmé que les travaux n'auraient aucune incidence sur le loyer de 
l'appartement et lui a octroyé un délai de trente jours pour qu'elle lui fasse part 
d'éventuelles remarques. 
 
Le 22 février 2019, le conseil de A______ a pris note du fait que les travaux 
n'auraient pas d'incidence sur le loyer et que le bailleur avait renoncé à la 
résiliation du bail. En outre, sa mandante était opposée à tout projet de 
surélévation de l'immeuble, étant précisé qu'aucun détail des travaux n'avait été 
transmis, ce qui ne respectait pas les obligations légales découlant de 
l'art. 43 LDTR. 
q. La régie a confirmé la résiliation par courrier du 8 mars 2019, en précisant 
qu'elle avait reçu plusieurs plaintes des voisins au sujet du comportement agressif 
de A______. 
 
Le 15 mars 2019, le conseil de A______ a contesté les comportements imputés à 
sa mandante et a confirmé que cette dernière était disposée pour l'instant à 
examiner toute proposition de relogement correspondant à ses critères. 
r. Le 27 février 2019, C______ et B______ ont déposé la demande d'autorisation 
de construire. 
 
La demande a été refusée en date du 14 mars 2019, au motif que la surélévation ne 
respectait pas certaines servitudes de jour, aucun document relatif à ce problème 
n'ayant été produit. 
s. Non conciliée lors de l'audience de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers du 1er avril 2019, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux 
et loyers le 16 mai 2019. 


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A______ a alors conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé, 
constate que le bail est maintenu, condamne C______ et B______ à effectuer des 
travaux de mise aux normes d'isolation phonique et thermique, sous la menace des 
peines prévues à l'article 292 CP, lui accorde une réduction de loyer de 35% dès le 
15 février 2018 et jusqu'à l'élimination complète des défauts et condamne les 
bailleurs à lui restituer le trop-perçu de loyer de 528 fr. 50 par mois, dès mars 
2018 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, avec intérêts. 
Subsidiairement, elle a conclu à ce que le Tribunal lui octroie une pleine et entière 
prolongation de bail de quatre ans jusqu'au 31 mai 2023. 
 
A______ a notamment déclaré qu'elle habitait le quartier depuis 42 ans, dont 23 
dans l'appartement, et y avait son centre de vie. Elle était âgée de 62 ans, elle avait 
touché les indemnités de l'assurance chômage du 1er avril 2017 au 
31 octobre 2018 et avait ainsi été mise au bénéfice des prestations cantonales en 
cas de maladie dès le 1er novembre 2018. 
 
Ainsi, depuis cette date, ses moyens financiers étaient limités et elle ne pouvait 
pas assumer un loyer plus élevé ou les frais d'un déménagement. Elle était suivie 
médicalement par un psychologue attestant qu'elle souffrait d'un trouble de la 
personnalité ainsi que d'un trouble dépressif récurrent, son état s'étant péjoré à 
cause de son environnement de vie, son appartement manquant d'isolation 
phonique et thermique, et de l'absence de reconnaissance de ses plaintes par les 
propriétaires. Son état de santé rendait difficile la recherche d'un logement de 
remplacement. Elle s'était toutefois inscrite auprès de la J______ (ci-après : « la 
J______ ») et des K______ (ci-après : « les K______ »). 
t. Par jugement JTBL/546/2019 du 28 mai 2019, le Tribunal a déclaré irrecevables 
les conclusions en réduction de loyer, faute pour ces dernières d'avoir été 
soumises à la conciliation préalable. 
u. Par mémoire réponse du 28 juin 2019, C______ et B______ ont conclu, 
préalablement, à ce que le Tribunal déclare irrecevables les conclusions en 
exécution de travaux, et, principalement, à ce qu'il constate que le congé est 
valable et déboute la locataire de ses conclusions. 
 
Ils ont notamment produit différentes plaintes des voisins de la locataire et des 
bailleurs eux-mêmes à la régie au sujet du comportement de A______, et des 
courriels adressés par cette dernière à ses voisins se plaignant de bruits émanant 
de leurs appartements. 
v. Lors de l'audience du 4 octobre 2019, le Tribunal a précisé que les conclusions 
irrecevables n'étaient pas uniquement celles en réduction de loyer mais également 
celles en exécution de travaux et restitution du trop-perçu, soit toutes les 
conclusions non soumises à la conciliation. 


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A______ a déclaré qu'elle n'avait reçu aucune proposition de logement de la 
J______ et des K______ et les avait relancées le 1er octobre 2019. Elle était 
toujours en incapacité de travail, confirmée par certificat médical, et dépendait des 
prestations cantonales en cas de maladie. Ces prestations prendraient toutefois fin 
le 14 novembre 2019 et elle devrait alors recourir à l'aide sociale. Elle a produit 
des pièces complémentaires relatives à sa situation personnelle et à ses recherches 
de logement. 
 
Le conseil de C______ et B______ a contesté les allégués de A______. 
C______ a déclaré que le projet de surélévation de l'immeuble était né deux ans 
auparavant, notamment à cause des problèmes d'isolation thermique du bâtiment. 
Le projet était bloqué pour des questions de servitudes de droit de jour, problème 
qui était en cours de résolution auprès des voisins qui devaient se prononcer sur 
les servitudes d'ici la fin octobre 2019. A défaut d'obtenir l'accord des voisins, il 
suffisait de modifier trois fenêtres côté cour afin que le projet soit accepté, étant 
précisé que le gabarit et les niveaux étaient quant à eux respectés. Après les 
travaux, l'appartement de A______ serait transformé en un appartement de quatre 
pièces. Il avait envisagé de lui réattribuer cet appartement à la fin des travaux au 
loyer de 1'500 fr. par mois mais avait changé d'avis lorsque A______ lui avait fait 
part de ses problèmes financiers. Il lui avait proposé des appartements de trois 
pièces au troisième et quatrième étage de l'immeuble, en acceptant de baisser le 
loyer des appartements au niveau de son loyer actuel, mais elle avait refusé car 
elle savait qu'elle ne serait plus en mesure de payer le même loyer dans un futur 
proche. 
w. Le 8 juin 2020, A______ a produit des pièces complémentaires. Il en découle 
notamment qu'elle a été mise au bénéfice des prestations d'aide financière de 
l'Hospice général et qu'elle est toujours inscrite auprès de la J______ et des 
K______. 
x. Le 11 juin 2020, C______ et B______ ont produit des pièces complémentaires, 
à savoir un plan de servitude, un projet d'acte notarié portant sur la modification 
de l'assiette de servitude et un plan de la surélévation daté des 9 et 16 avril 2020. 
y. Lors de l'audience du 12 juin 2020, G______, entendu en qualité de témoin, 
architecte auprès de F______ SARL, a confirmé que le projet était réalisable, la 
Commission d'architecture ayant vérifié sa faisabilité moyennant quelques 
modifications mineures, étant précisé que la Commission ne se préoccupait pas 
des problèmes de servitudes. Selon son expérience, lorsque la Commission 
d'architecture confirmait que les gabarits étaient respectés, cela signifiait que le 
projet était faisable. Il avait ainsi légèrement modifié le projet en supprimant des 
fenêtres et avait déposé la demande d'autorisation qui n'avait pas été acceptée en 
raison d'une servitude située sur la parcelle voisine, servitude qui allait être 


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modifiée sous peu, un projet d'acte notarié ayant été soumis aux voisins. Une fois 
l'accord des voisins obtenu, il comptait un mois pour redéposer la demande 
d'autorisation et espérait l'obtenir début 2021 et pouvoir commencer les travaux à 
cette date, étant précisé qu'il était nécessaire pour que le projet puisse être réalisé 
que les occupants des combles libèrent les locaux. 
 
Les parties ont ensuite procédé aux plaidoiries finales et ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail ou la 
constatation de la durée indéterminée du contrat, la valeur litigieuse est égale au 
loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement 
si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle 
un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail 
bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf 
exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la 
fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO 
(ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 18'120 fr. 
Ainsi, la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 
voie de l'appel est ouverte. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelante produit deux nouvelles pièces en appel, l'une avec son mémoire 
d'appel et l'autre avec sa réplique. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 


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(let. a) et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits en première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
 
2.2 En l'espèce, la première pièce produite (n° 41) fait état de la liste des 
autorisations de construire enregistrées jusqu'au jour du dépôt de l'appel. Elle a 
ainsi trait à des faits postérieurs au moment où la cause a été gardée à juger par le 
Tribunal. Elle est ainsi recevable dans la présente procédure en appel, ainsi que les 
allégués de fait s'y rapportant. 
 
Il en va de même de la seconde pièce produite (n° 42), qui a trait à des faits qui se 
sont déroulés entre le dépôt de l'appel et le dépôt de la réplique. 
3. 
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir procédé à un examen incomplet et 
erroné des faits et d'avoir ainsi violé le principe de bonne foi de l'art. 271 CO. 
 
Elle fait valoir qu'il est apparu au cours de la procédure que le projet de 
surélévation de l'immeuble envisagé par les intimés serait irréalisable pour des 
motifs de distances insuffisantes notamment et que le Département ne saurait ainsi 
l'autoriser. Elle s'appuie sur un courrier du Département datant du 14 mars 2019. 
Elle reproche ainsi aux premiers juges d'avoir mal interprété les pièces produites à 
ce propos et de n'avoir retenu qu'un problème de servitude non respectée. Elle 
sollicite ainsi l'annulation de la résiliation de bail. 
 
3.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il 
contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le 
résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 
(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue. Au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune 
des parties a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son 
cocontractant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 
consid. 2.1; 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 
2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La 
résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 
particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences 
pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but 
d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses 
intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, 
de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 
140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 
4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches 


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parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 
 
3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 
consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 
4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). 
 
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 
 
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 
but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 
aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 
p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). 
Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre 
constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 
III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé 
doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque 
le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne 
constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou 
fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2;135 III 112 
consid. 4.1). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 
congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux. Cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 précité consid. 3.2; 
4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 
 
3.3 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de 
la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 


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C/21361/2018 
invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation 
n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et si le 
motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). 
 
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 
possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 
aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 
justifie son annulation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.4.1). 
 
Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière 
anticipée, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation 
ordinaire, de supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé 
contraire aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le 
congé a toutefois le devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité 
en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du 
motif invoqué (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.4.2). 
 
3.4 La résiliation est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un 
acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue 
conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des 
manifestations de volonté, ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. S'il est 
établi que les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner à l'avis formel de 
résiliation, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2; ATF 121 III 6 
consid. 3c). 
 
Pour déterminer le sens et la portée du motif invoqué, il faut se placer au moment 
où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 
consid. 2.1 p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 
consid. 2.2; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1). Rien n'interdit de 
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la 
volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et 2.5). Des faits survenus 
ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 
qualification. Tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du 
bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1). 
 
Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent 
toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire 
(ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 
2017 consid. 3.2.2). Le bailleur est toutefois lié par le motif de résiliation qu'il a 


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indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un 
autre motif qui lui serait plus favorable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 
21 décembre 2017 consid. 5.2.1). 
 
La jurisprudence admet que le congé n'est pas abusif lorsque le bailleur signifie un 
congé ordinaire en vue d'accomplir d'importants travaux de rénovation, 
transformation ou assainissement qui limitent considérablement la possibilité 
d'utiliser les locaux loués (ATF 135 II 112 consid. 4.2). 
 
La validité d'un tel congé suppose qu'au moment où il est donné, le bailleur 
dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater 
concrètement que la présence d'un locataire dans les locaux entraverait les travaux 
ou engendrerait des complications, coûts supplémentaires ou retards dans les 
travaux envisagés, au point de nécessiter l'évacuation dudit locataire. Si le bailleur 
ne parvient pas à prouver ces éléments, le congé est abusif (ATF 142 III 91 
consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.2.2). Il en est de même lorsque le 
projet d'un bailleur apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est, 
de toute évidence, incompatible avec les règles du droit public applicables et que 
le bailleur n'obtiendra donc, dans tous les cas, pas les autorisations nécessaires. La 
preuve d'une telle impossibilité objective incombe au locataire (ATF 140 III 496 
consid. 4.1). 
 
L'article 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des 
autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant 
de prononcer l'autorisation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1). 
 
3.5 En l'espèce, le contrat de bail a été résilié le 23 août 2018 pour sa prochaine 
échéance contractuelle du 31 mai 2019, au motif du développement d'un projet de 
surélévation de l'immeuble. 
 
L'appelante fait valoir que ce projet ne serait ni concret ni réalisable et s'appuie 
pour ce faire sur un courrier du Département du 14 mars 2019. Or, la Cour retient 
qu'il ressort des jurisprudences précitées qu'il convient de se placer au moment de 
la résiliation pour déterminer si le congé contrevient ou non aux règles de la 
bonne foi. 
 
En l'occurrence, il ressort de l'instruction de la cause par le Tribunal que le projet 
de surélévation date de 2017, année au cours de laquelle les intimés ont mandaté 
un bureau d'architectes afin de l'élaborer puis de le déposer au Département. 
 
Ledit bureau d'architecte a procédé à une étude confirmant la faisabilité du projet 
en novembre 2017 et celui-ci a ensuite été soumis à la Commission d'architecture 
pour préconsultation. 
 
Cette dernière a confirmé que le projet respectait les gabarits légaux en novembre 
2017, tout en demandant une analyse complémentaire du projet afin d'être en 


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mesure d'examiner le potentiel de surélévation des bâtiments voisins et en 
particulier de visualiser l'impact d'un mur pignon aveugle. 
 
A cet égard, il ressort de l'audition du témoin G______, architecte, que la 
procédure de préconsultation n'a pas de valeur officielle mais qu'elle donne une 
orientation sur la faisabilité ou non du projet et qu'il ressort de l'examen de cette 
commission que le projet était faisable et devait uniquement comporter certaines 
précisions complémentaires pour qu'une autorisation de construire soit octroyée 
aux intimés. 
 
C'est sur la base de ces informations que ces derniers ont pris la décision de 
résilier le contrat de bail les liant à l'appelante. 
 
Au vu de ce qui précède, la Cour retient qu'au moment de la notification du congé 
litigieux, les intimés invoquaient un projet mûr et suffisamment élaboré qui 
constituait par conséquent un motif légitime et non abusif. 
 
La validité du congé n'étant pas subordonnée à l'obtention des autorisations 
administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer 
l'autorisation, il importe peu qu'à la date de la résiliation du bail et, a fortiori, qu'à 
ce jour, l'autorisation de construire en lien avec le projet n'ait pas encore été 
obtenue. Il n'est pas non plus déterminant que les travaux envisagés n'aient 
toujours pas débuté, dès lors que ceux-ci impliquent la libération préalable des 
locaux par l'appelante. 
 
Enfin, la Cour relève que le témoin G______ a déclaré, sans être contredit par 
l'appelante, que des discussions étaient en cours avec les propriétaires des 
immeubles voisins pour faire modifier la servitude empêchant la construction. 
 
3.6 C'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la résiliation de 
bail notifié à l'appelante le 23 août 2018 pour le 31 mai 2019 était valable; le 
jugement sera par conséquent confirmé sur ce point. 
4. 
L'appelante fait également grief aux premiers juges de n'avoir pas tenu compte de 
l'ensemble des circonstances du cas d'espèce en lui accordant une prolongation de 
bail d'un an et sept mois, jugée « manifestement très insuffisante ». Elle sollicite 
l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. 
 
Elle soutient que sa situation personnelle et financière, de même que le fait qu'elle 
réside depuis plus de 42 ans dans le quartier, dont 24 dans l'appartement, n'ont pas 
été suffisamment pris en compte, de surcroît dans le cadre d'un congé fondé sur un 
motif qu'elle qualifie d'irréalisable. 


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4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail 
de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa 
famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
 
La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps 
pour trouver une solution de remplacement ou à tout le moins d'adoucir les 
conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 7.1). 
 
Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en prenant 
en considération notamment les circonstances de la conclusion du bail et le 
contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle, familiale et 
financière des parties, ainsi que leur comportement, le besoin que le bailleur ou 
ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi 
que l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marché local du logement ou des 
locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La pesée des intérêts en présence 
imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des 
deux cocontractants. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder 
à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver un logement de 
remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les 
conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 
consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). 
Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et 
celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris 
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 
III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 
consid. 3.4). Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de 
choisir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil 
fédéral; 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1). Il peut donc, dans la 
pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation 
du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas 
de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1; 4A_105/2009 consid. 3.2; 
4A_386/2014 consid.4.3.1). Le choix d'une première prolongation se justifie 
notamment lorsqu'il n'est pas possible de formuler un pronostic satisfaisant pour 
l'avenir (ATF 142 III 3376 consid. 5.3.1; 135 III 121 consid. 5). 


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C/21361/2018 
 
4.2 En l'espèce, la Cour retient, à l'instar des premiers juges, que le congé litigieux 
a été donné neuf mois avant l'échéance contractuelle. Un tel délai est déjà à lui 
seul suffisant pour laisser à l'appelante le temps de chercher une solution de 
relogement. 
 
Cela étant, dans la pesée des intérêts respectifs des parties, le Tribunal a retenu, 
s'agissant des intimés, que leur projet de construction n'avait pas encore reçu les 
autorisations nécessaires et que ce n'est qu'une fois ces autorisations obtenues et 
les combles vidées de leurs occupants que les travaux de surélévation pourraient 
débuter. 
 
S'agissant des intérêts de l'appelante, les premiers juges ont pris en compte sa 
situation financière et personnelle peu favorable, mais également l'absence de 
recherches de relogement suffisantes. 
 
Ainsi, considérant, d'une part, que le projet des intimés n'est pas encore arrivé à 
chef et que l'on ignore à ce jour quand il le sera et, d'autre part, que la situation 
personnelle et financière de l'appelante rend ses recherches d'un nouveau 
logement plus compliquées, la Cour accordera une première prolongation de bail à 
l'appelante, d'une durée de deux ans et demi, au 30 novembre 2021. 
 
4.3 Le chiffre 2 de la décision attaquée sera annulé et il sera évalué à nouveau 
dans le sens de ce qui précède. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/21361/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 28 octobre 2020 par A______ contre le jugement 
JTBL/671/2020 rendu le 24 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/21361/2018. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 de ce jugement. 
Accorde à A______ une première prolongation de bail de deux ans et six mois, échéant 
le 30 novembre 2021. 
Confirme le jugement précité pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Jean-
Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.