ge_gerichte · ATA/344/2001 · 2000-06-13 · fr

Résumé:
 Le hall d'un appartement, même si celui-ci a une surface importante, ne doit pas être pris en compte dans le calcul de la surface nette.
Le TA rejette la demande d'allocation de logement pour un appartement non subventionné.

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_____________ 
 
A/1077/2000-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 22 mai 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame T__________ 
représentée par Me Manuel Mouro, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1077/2000-TPE 
EN FAIT 
 
 
1. 
Madame T__________ (ci-après : Mme T__________) 
occupe 
avec 
ses 
deux 
enfants 
un 
appartement 
au 
rez-de-chaussée, avenue __________, 1225 Chêne-Bourg au 
loyer sans les charges de CHF 995.-, dans un immeuble non 
subventionné. 
 
 
 
Selon 
le 
bail, 
l'appartement 
était 
un 
trois 
pièces. 
 
2. 
Au début mai 2000, elle a déposé auprès de 
l'office cantonal du logement (ci-après : OCL) une 
demande d'allocation de logement. 
 
 
 
Celle-ci lui a été refusée par décision du 13 juin 
2000, au motif que le prix à la pièce de son logement 
était supérieur à celui des logements de même catégorie 
construits à la même période, soit entre 1951 et 1955. 
 
3. 
Mme T__________ a protesté par lettre du 16 juin 
2000. Il semblait qu'une erreur de calcul avait été faite 
d'après les chiffres fournis. 
 
4. 
Par décision du 19 juillet 2000, l'OCL a renouvelé 
son refus. 
 
 
 
L'appartement devait être défini comme un deux 
pièces et demie, selon le descriptif suivant : 
 
 
- Cuisine 
 
 8,12 m2 
 
- Séjour 
 
13,77 m2 
 
 
 
- Espaces communautaires 21,89 m2 = 1 pièce et demie 
 
 
- Chambre 
 
10,59 m2 = 1 pièce 
 
 
 
 
- Total 
 
32,49 m2 = 2 pièces et demie 
 
 
 
 
 
======== 
 
 
 
 
Le prix à la pièce pour ce logement s'élevait donc 
à CHF 4'776.- (CHF 995.- x 12 : 2,5). Or, le prix par 
pièce pour des deux pièces et demie construits à la même 
époque s'élevait à CHF 4'398.-. 
 
5. 
Par lettre du 3 août 2000, Mme T__________ a élevé 
réclamation. Elle a constaté qu'il manquait 88 cm2 pour 


 
 - 3 - 
 
 
 
que sa cuisine soit considérée comme une pièce entière. 
Quant au hall, il mesurait 8,8 m2 et il était plus grand 
que sa cuisine. Ce hall n'avait pas été pris en 
considération pour le calcul des espaces communautaires. 
Son appartement devait donc bien être considéré comme un 
trois pièces. 
 
6. 
Par décision du 29 août 2000, l'OCL a rejeté la 
réclamation. 
 
7. 
Mme T__________ a recouru auprès du Tribunal 
administratif par acte du 29 septembre 2000. L'OCL avait 
refusé à tort de prendre en considération le hall de 
l'appartement, un tel hall n'étant pas défini au nombre 
des surfaces non assimilables à des pièces, à teneur du 
règlement d'exécution de la LGL. Il fallait au contraire 
tenir compte de cette surface, presqu'aussi vaste que 
l'unique chambre de l'appartement et qui constituait pour 
les deux enfants le seul espace de jeux. L'existence d'un 
hall 
dans 
un 
appartement 
n'était 
pas 
à 
ce 
point 
exceptionnelle que le législateur ait pu omettre par 
inadvertance de régler son sort en l'ajoutant à la liste 
prévue à l'article 4 alinéa 1 du règlement précité. Si 
tant est que le tribunal administratif avait déjà statué 
sur cette question, il était prié de reconsidérer sa 
jurisprudence sur ce point. D'autant plus que la position 
de l'OCL était ou bien teintée de formalisme excessif ou 
bien arbitraire, dès lors qu'il suffirait d'abattre la 
cloison séparant le hall du salon pour transformer une 
surface non habitable en une surface habitable, et un 
deux pièces et demie en un trois pièces. 
 
8. 
L'OCL s'est opposé au recours, reprenant son 
argumentation précédente. 
 
9. 
A la demande du juge délégué, l'OCL a précisé dans 
un courrier du 9 mai 2001 la manière dont il avait 
calculé le prix à la pièce de CHF 4'398.-. Ce chiffre 
résulte d'une moyenne entre le loyer des appartements de 
deux pièces et celui des appartements de trois pièces 
publié par l'OCSTAT. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 


 
 - 4 - 
 
 
 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
Un locataire peut être mis au bénéfice d'une allo-
cation de logement si son loyer constitue une charge 
manifestement trop lourde et si un échange avec un 
logement 
moins 
onéreux 
ne 
peut 
se 
réaliser 
sans 
inconvénients majeurs (art. 39 A de la loi générale sur 
le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 - LGL - I 4 05). 
 
 
b. 
Pour que le locataire d'un appartement se trouvant 
dans un immeuble du secteur non subventionné puisse 
bénéficier d'une allocation de logement, le loyer et les 
caractéristiques de cet appartement doivent correspondre 
aux normes admises dans les immeubles soumis à la loi, 
compte tenu de l'année de construction de l'immeuble 
(art. 39 A al. 2 et 39 B al. 3 LGL). Le but de ces 
dispositions est d'éviter que l'allocation de logement ne 
serve, contrairement à sa finalité sociale, à financer le 
paiement de loyers trop élevés ou l'allocation de 
logements luxueux (ATA R. du 15 juin 1999 et les 
références citées). Quant à la comparaison des loyers, la 
jurisprudence a retenu qu'un logement ne pouvait être 
agréé lorsque le loyer par pièce dépassait le loyer moyen 
par pièce pour 90 % des logements comportant le même 
nombre de pièces et construits à la même époque (ATA R. 
précité et les références). 
 
3. 
Dans le cas d'espèce, la recourante a admis la 
comparaison entre son appartement et ceux construits 
entre 1951 et 1955, de même qu'elle a reconnu que 90 % 
des appartements de deux pièces et demie avaient un loyer 
par pièce inférieur à CHF 4'398.-. Sur ce point, le 
tribunal estime que la pratique de l'OCL de prendre la 
moyenne obtenue entre le loyer des appartements de deux 
pièces et celui des appartements de trois pièces n'est 
pas critiquable. 
 
4. 
Le seul problème à régler consiste à déterminer si 
le hall de l'appartement doit être pris en compte pour le 
calcul de la surface nette. 
 
5. a. 
Le nombre de pièces stipulé dans le bail n'est pas 
déterminant et cède le pas au résultat obtenu sur la base 
des prescriptions du règlement d'exécution de la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01; ATA K. du 8 février 
2000). 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
b. 
Selon l'article 4 alinéa 1 RLGL, par surface nette 
du logement, on entend l'addition des surfaces des pièces 
habitables 
du 
logement 
et 
de 
la 
cuisine 
ou 
du 
laboratoire, 
à 
l'exclusion 
des 
gaines 
techniques, 
dégagements, couloirs, réduits et locaux sanitaires, 
galeries ou mezzanines, loggias, balcons, terrasses, 
jardins. 
 
 
c. 
Le Tribunal administratif a eu plusieurs fois 
l'occasion d'écarter le hall des surfaces assimilables à 
des pièces, même si celui-ci avait une surface importante 
(ATA K. du 8 février 2000; S. du 6 juillet 1999). A 
l'évidence, un hall n'est pas habitable, quelle qu'en 
soit la destination qu'en font les locataires. A ce 
sujet, pour déterminer les espaces communautaires, il ne 
s'agit pas de considérer l'utilisation des pièces faites 
par 
les 
locataires, 
mais 
bien 
la 
conception 
architecturale de l'appartement (ATA C. du 10 novembre 
1998). Toutefois, l'hypothèse de la transformation du 
hall moyennant l'abattement d'une cloison ne se pose pas 
en l'espèce. 
 
 
d. 
Le fait que le terme "hall" ne figure pas à 
l'article 4 alinéa 1 RLGL ne résulte pas d'un oubli. 
Cette disposition définit ce qu'il faut entendre par 
surface 
nette 
du 
logement, 
laquelle 
correspond 
à 
l'addition 
des 
surfaces 
des 
pièces 
habitables 
du 
logement. Or, par définition, le hall n'est pas une pièce 
habitable. De plus, la disposition précitée a exclu de 
ces surfaces les dégagements, couloirs et réduits, ce qui 
inclut le terme de "hall". 
 
6. 
C'est donc à juste titre que l'OCL n'a pas pris en 
compte le hall de l'appartement de la recourante. 
 
7. 
Le recours doit ainsi être rejeté. 
 
8. 
Vu l'article 10 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 (E 5 10.03), la procédure n'est pas 
gratuite. Compte tenu de la situation précaire de la 
recourante, un émolument réduit à CHF 150.- sera mis à sa 
charge. 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 29 septembre 2000 par Madame T__________ 
contre la décision de l'office cantonal du logement du 29 
août 2000; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 150.-; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Manuel Mouro, avocat de la recourante, ainsi qu'à 
l'office cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mmes 
Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président : 
 
 
 C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci