ge_gerichte · ATA/391/2013 · 2013-06-25 · fr

Résumé:
 Les loyers après travaux des appartements répondant par leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface aux besoins prépondérants de la population au sens de l'art. 11 al. 2 LDTR et 9 al. 2 et 3 LDTR, peuvent dépasser la fourchette fixée par l'ArLoyers, mais ce dépassement doit être justifié par l'un des motifs visés à l'art. 9 al. 4, 5 ou 6 LDTR. Conditions non réunies en l'espèce. Durée du contrôle du loyer portée de 3 à 6 ans dans le cas d'une transformation lourde (création d'un appartement dans des combles), car les coûts des travaux ne sont supportés que par les appartements de l'immeuble dont les loyers se trouvent dans la fourchette des loyers répondant aux besoins de la population au sens de l'ArLoyers, ce qui a pour effet de les toucher gravement.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4264/2011-LDTR 
ATA/391/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 25 juin 2013 
 
 dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Christian Dandres, avocat 
contre 
 
DÉPARTEMENT DE L'URBANISME 
et 
Monsieur Daniel MORI 
représenté par Me Yves de Coulon, avocat 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
24 avril 2012 (JTAPI/594/2012) 


- 2/14 - 
A/4264/2011 
EN FAIT 
1. 
 
Monsieur Daniel Mori est propriétaire de l'immeuble d'habitation sis 6, rue 
de Soleure à Genève, sur la parcelle n° 190, feuille n° 7, de la commune de 
Genève-Eaux-Vives. 
 
 
Cet immeuble fait partie d'un ensemble protégé du début du XXe siècle. Il 
comporte actuellement vingt-deux logements destinés à la location, totalisant 
71,5 pièces réparties sur six étages. 
2. 
 
Le 17 décembre 2010, M. Mori a requis du département des constructions et 
des technologies de l'information, devenu depuis le département de l'urbanisme 
(ci-après : le département), une autorisation de construire définitive, dans le but de 
créer un appartement de 120 m2 (6 pièces) dans les combles inhabitées de 
l'immeuble (ci-après : l'appartement) et de procéder à la réfection des façades et 
de la toiture. 
 
 
Cette requête a été enregistrée sous le n° DD 104'054-2. 
3. 
 
Les préavis décernés ont été favorables, sous condition ou sans 
observations. 
 
 
Dans son préavis du 15 février 2011, la commission des monuments, de la 
nature et des sites (ci-après : CMNS) a signifié son accord au projet, après une 
demande de modification de plan. Le conseil administratif de la Ville de Genève 
en a fait de même le 7 février 2011. Le 23 mai 2011, le service de l'énergie a 
demandé notamment que 30 % au minimum des besoins en eau chaude soient 
fournis par l'installation de capteurs solaires en toiture. Le service juridique chargé 
de l'application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20 ; ci-après : le service LDTR) a admis, le 
13 octobre 2011, la fixation d'un loyer maximum de CHF 7'347.- la pièce/an (soit 
un loyer total de CHF 3'673,50.-/mois) pendant une période de cinq ans pour 
l'appartement de 120 m2 à construire dans les combles, après un calcul fondé sur 
le coût des travaux envisagés, dont il résulte les éléments suivants : 
 
 
Outre la création de l'appartement dans les combles, la réfection des façades 
et de la toiture, la rénovation touchait également les parties communes intérieures 
de l'immeuble (électricité CHF 30'000.- ; chauffage CHF 120'000.- ; ventilation 
CHF 5'000.- ; sanitaires CHF 30'000.-). 
 
 
Les travaux de charpente étaient évalués à CHF 145'000.- pour les communs 
et à CHF 65'000.- pour l'appartement, ce à quoi il fallait ajouter la pose de 
panneaux solaires pour CHF 40'000.-. Le prix total des travaux envisagés était de 


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A/4264/2011 
CHF 1'029'300.- pour la réfection des communs et de CHF 682'600.- pour 
l'appartement. 
 
 
Les surfaces du séjour et de la salle-à-manger de l'appartement étaient, 
respectivement, de 29,4 m2 et de 22,3 m2. 
4. 
 
Le calcul du loyer opéré par le service LDTR figure dans une note technique 
dont la teneur est la suivante : 
 
 
Travaux : 
Rénovation de l’immeuble et aménagement des combles 
 
 
 
Coût des travaux retenu : 
Immeuble 
 
 
 
Fr. 1'029'300.- 
 
 
 
Combles 
 
 
 
Fr. 682'600.- 
 
 
 
Etat locatif avant travaux : 22 appartements = 71,5 pièces 
 
 
 
Fr. 246'360.- 
 
 
 
Calcul loyer art. 11 LDTR : Immeuble existant 
 
 
 
Part à plus-value 70% : 
Fr.720'510.- 
 
 
 
Taux hypothécaire : 2.75%+0,5%/2 : 
1,625% 
 
 
 
Amortissement 20 ans : 
5,00% 
 
 
 
Charge entretien : 
1,50% 
 
 
 
Rendement admis : 
8,125% 
 
 
 
Hausse théorique à l’année (71,5 pièces) : Fr.58'542.- 
 
 
 
Hausse théorique à la pièce : 
Fr. 819.- 
 
 
 
Combles 
 
 
 
Part à plus-value 100% : 
 Fr.682'600.- 
 
 
 
Amortissement 30 ans : 
3,333% 
 
 
 
Charge entretien : 
1,50% 
 
 
 
Rendement admis : 
6,458% 
 
 
 
Loyer futur (6 pièces) : 
Fr.44'082.- 
 
 
 
Hausse théorique à la pièce : 
Fr. 7'347.- 
 
 
 
Etat locatif après travaux : Immeuble existant 
 
 
 
22 appartements = 71,5 pièces 
 
 
 
Fr. 275'799.- 
 
 
 
Combles 
 
 
 
Appartement de 6 pièces = Fr.44'082.- total/an, soit 
 
 
Fr. 7'347.- pièce/an 
5. 
 
Le 7 novembre 2011, le département a délivré l'autorisation de construire 
requise. 
 
 
Les conditions ressortant des préavis susmentionnés faisaient partie 
intégrante de l'autorisation. 
 
 
Les loyers des logements existants ne devraient pas excéder, après travaux, 
ceux figurant dans l'état locatif du 11 octobre 2011 (enregistré par le département 
le 12 octobre 2011), cela pour une durée de trois ans à compter de la fin des 


- 4/14 - 
A/4264/2011 
travaux. Le loyer des neuf appartements dont le loyer à la pièce était déjà 
supérieur, avant travaux, à CHF 3'405.-/pièce par année, restait inchangé. En 
revanche, les loyers situés en deça de ce chiffre (treize logements), étaient 
augmentés de CHF 250.- à CHF 850.-/pièce par an environ. 
 
 
Le loyer de l'appartement de 6 pièces créé dans les combles ne devrait pas 
excéder CHF 7'347.- la pièce par an pendant une période de cinq ans à dater de sa 
mise en location, soit CHF 44'082.-/an. 
6. 
 
Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève le 1er novembre 2011. 
7. 
 
L'Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru 
contre cette autorisation auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI). Elle contestait pour l'essentiel le fait que par son genre et son 
loyer, l'appartement à créer dans les combles réponde aux besoins prépondérants 
de la population au sens de l'art. 9 LDTR, ainsi que la durée du contrôle des 
loyers. 
8. 
 
Par jugement du 24 avril 2012, le TAPI a rejeté le recours au terme d'une 
argumentation qui sera reprise dans la partie en droit ci-après. 
9. 
 
Par acte du 7 juin 2012, l'ASLOCA a recouru contre ce jugement auprès de 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) en concluant à son annulation et à celle de l'autorisation de 
construire précitée. 
 
 
La pénurie existant sur le marché locatif, pour les appartements de 6 pièces 
notamment, ne permettait pas de conclure que la construction projetée répondait 
« aux besoins prépondérants de la population » au sens de l'art. 9 LDTR. Un loyer 
aussi élevé que celui prévu pour l'appartement, de CHF 3'673,50 par mois, 
charges non comprises, (CHF 7'347.- la pièce par an, soit CHF 44'082.-/an : 12) 
n'était accessible qu'à 20 % de la population, car il fallait un salaire d'au moins 
CHF 10'000.- par mois pour pouvoir l'assumer. Le seul moyen de respecter la 
LDTR était de construire, sur la surface brute de plancher de 120 m2, plusieurs 
appartements plus petits, dont les loyers seraient inférieurs à CHF 2'000.- par 
mois. 
 
 
Quant aux loyers des appartements existants, l'autorisation ne contenait 
aucune garantie que ceux-ci ne dépasseraient pas « CHF 3'500.- au maximum ». 
 
 
Enfin, la durée du contrôle des loyers, fixée à cinq ans, était trop courte. Des 
logements nouvellement créés dans les combles d'immeubles constituaient des 
constructions nouvelles au sens de l'art. 12 LDTR, qui prévoyaient un contrôle des 
loyers d'une durée de cinq à dix ans. Alors que le département fixait auparavant 
cette durée à dix ans pour les immeubles reconstruits, ce dernier l'avait réduite à 


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cinq ans depuis peu. Le coût des constructions d'appartements dans les combles 
était souvent supérieur à celui d'une nouvelle construction. Les loyers des 
appartements correspondants oscillaient entre CHF 6'000.- et CHF 8'000.- la pièce 
par an. Du fait que les investissements pour ces appartements étaient comparables 
à ceux des immeubles nouvellement construits, il se justifiait d'appliquer un 
contrôle des loyers d'une durée de dix ans pour préserver un marché locatif à des 
prix abordables. 
10. 
 
Le 11 juin 2012, le TAPI a déposé son dossier. 
11. 
 
Le 12 juillet 2012, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Selon la jurisprudence, un logement répondait « aux besoins prépondérants 
de la population » lorsque son loyer entrait dans la fourchette fixée par le Conseil 
d'Etat, soit lorsqu'il appartenait à la catégorie d'appartements où sévissait une 
pénurie. L'appartement de 6 pièces considéré entrait dans la catégorie des 
appartements pour lesquels une pénurie existait. 
 
 
L'art. 9 LDTR n'exigeait pas la construction de plusieurs logements plus 
petits au simple motif que le loyer d'un appartement plus grand était moins 
accessible à la majorité de la population. Une telle interprétation allait à l'encontre 
de la ratio legis et de la lettre de la LDTR qui permettait aussi la construction de 
grands logements. 
 
 
La durée du contrôle du loyer de cinq ans était le maximum autorisé par 
l'art. 12 LDTR, car la reconstruction à neuf des combles de l'immeuble était 
considérée par la jurisprudence comme une transformation lourde au sens de cette 
disposition et non comme une construction nouvelle. 
12. 
 
Le même jour, M. Mori a déposé ses observations et conclu au rejet du 
recours ainsi qu'à l'octroi d'une équitable indemnité de procédure, pour des motifs 
qui se recoupent avec ceux développés par le département dans sa réponse. 
 
 
Le loyer futur de tous les appartements (existants et de celui à créer) figurait 
dans un état locatif dont l'autorisation précisait qu'il était partie de celle-ci. Il était 
ainsi faux de soutenir qu'aucune garantie n'existait quant au montant desdits 
loyers. Le calcul des loyers figurant dans l'état locatif projeté respectait en tous 
points la LDTR. En effet, les loyers qui se situaient, lors du dépôt de l'autorisation 
de construire, dans la fourchette des loyers répondant aux besoins prépondérants 
de la population avaient été maintenus dans cette fourchette et ne dépassaient pas 
les CHF 3'405.- la pièce par an. Certains loyers demeuraient même inférieurs à ce 
montant. La possibilité donnée au propriétaire d'augmenter cette fourchette pour 
lui permettre de supporter les coûts des travaux n'avait pas été utilisée. De même, 
le coût de la construction du logement à réaliser dans les combles n'avait pas été 
répercuté sur les loyers des appartements existants. Le « loyer maximum de 


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CHF 3'500.- / la pièce par an » avancé par l'ASLOCA était dépourvu de toute base 
légale. 
13. 
 
Le 19 juillet 2012, le département a renoncé à requérir des mesures 
d'instruction complémentaires. 
14. 
 
Le 20 août 2012, l'ASLOCA a persisté dans ses conclusions. 
15. 
 
Le 21 août 2012, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable, l'ASLOCA disposant par ailleurs de la qualité pour agir au sens de l'art. 
45 al. 5 LDTR (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; ATA/66/2013 du 6 février 2013 ; 
ATA/270/2012 du 8 mai 2012 consid. 3 ; ATA/130/2007 du 20 mars 2007 consid. 
2 ; ATA/571/2006 du 31 octobre 2006 consid. 2 et les arrêts cités). 
2. 
 
La recourante fait valoir plusieurs violations de la LDTR, notamment le 
non-respect du nombre de logements à réaliser. Elle conteste le montant trop élevé 
du loyer, la durée du contrôle fixée par le département et le fait que l'appartement 
à construire réponde aux besoins prépondérants de la population. 
 
a. 
La LDTR s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de 
construction prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au 
bénéfice d'une norme de l'une des quatre premières zones de construction en vertu 
des dispositions applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a 
LaLAT), et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, 
sont affectés à l'habitation (art. 2 al. 1 let. b LaLAT). 
 
b. 
Elle a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la loi 
(art. 1 al. 1 LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Plus spécifiquement, la LDTR vise à éviter 
la disparition à long terme de logements à usage locatif (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3.3). 


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3. 
 
Selon l'art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation. Par transformation, il faut notamment entendre la 
création de nouveaux appartements dans les combles (art. 3 al. 1 let. b LDTR). 
 
 
Les travaux autorisés par la décision entreprise visent notamment la 
construction d'un logement de six pièces dans les combles. Ils constituent des 
travaux de rénovation au sens de cette disposition. Une autorisation est donc 
nécessaire. 
4. 
 
L'autorisation est accordée notamment lorsque les travaux permettent la 
réalisation de logements supplémentaires (art. 9 al. 1 let. c LDTR). 
 
 
Selon la jurisprudence, la notion de « logements supplémentaires » vise 
également, malgré le pluriel utilisé par le législateur, la création d'un seul 
logement (ATA/66/2013 du 6 février 2013 consid. 4). 
 
 
L'interprétation de la recourante selon laquelle la disposition précitée 
impliquerait nécessairement la construction de plusieurs appartements ne saurait 
ainsi être retenue. 
5. 
 
Selon l'art. 9 al. 2 LDTR, le département accorde l’autorisation si les 
logements concernés répondent, quant à leur genre et leur loyer, aux besoins 
prépondérants de la population ; il tient compte, dans son appréciation, des 
éléments suivants : 
a) 
du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ; 
b) 
du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, 
notamment dans les combles ; 
c) 
du genre de l’immeuble ; 
d) 
du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la 
surface des logements nouvellement créés ; 
e) 
des exigences liées à l’objectif de préservation du patrimoine. 
 
 
La jurisprudence a déjà précisé que la création d'appartements atteints par la 
pénurie répondait aux besoins prépondérants de la population quant à leur genre 
(ATA/66/2013 précité consid. 5a ; art. 9 al. 2 let. a LDTR). 
 
 
Sont touchés par la pénurie les appartements qui comportent entre 1 et 7 
pièces (art. 1 al. 1 de l'arrêté déterminant les catégories d’appartements où sévit la 
pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation du 20 mars 2013 - 
ArAppart - L 5 20.03). 


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L'appartement de 6 pièces dont la construction est envisagée répond ainsi, 
de ce point de vue, aux besoins prépondérants de la population. 
6. 
a. 
Selon l'art. 11 al. 1 LDTR, le département fixe le montant des loyers en 
tenant compte : 
 
a) 
du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en 
règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 
point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève ; le taux de rendement est fonction de l’incidence dégressive 
des amortissements ; 
 
b) 
de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, 
en règle générale dans une fourchette de dix-huit à vingt ans, soit de 5,55 % à 
5 % ; 
 
c) 
des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en 
considération ; 
 
d) 
des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon 
les articles 269 et suivants du code des obligations. 
 
b. 
 
Répondent aux besoins prépondérants de la population les loyers 
accessibles à la majorité de celle-ci. Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant 
aux besoins prépondérants de la population étaient compris entre CHF 2'400.- et 
CHF 3'225.- la pièce par année (art. 9 al. 3 LDTR). Conformément à la loi, ce 
calcul était fondé sur le revenu brut médian des personnes physiques (art. 9 al. 3 
LDTR). Depuis le 26 août 2011, ces loyers sont compris entre CHF 2'536.- et 
CHF 3'405.- (art. unique de l'arrêté du Conseil d'Etat relatif à la révision des 
loyers répondant aux besoins prépondérants de la population – ArRLoyers – du 
24 août 2011). 
 
 
En l’espèce, le loyer qui résulte du calcul de rendement pour l'appartement 
de 6 pièces – dont la conformité à l'art. 11 al. 1 LDTR n'est au demeurant pas 
contestée – est de CHF 7'347.-/pièce par an (CHF 44'082.-/an, soit CHF 3'673,50 
par mois, sans les charges), soit plus de deux fois supérieur au montant maximum 
de la fourchette fixée par l’ArRLoyers. Il ne répond pas aux besoins 
prépondérants de la population, au sens de l'art. 9 al. 2 let. b LDTR. 
7. 
 
En revanche, l'immeuble comportant treize autres appartements dont le 
loyer est situé dans cette fourchette, il n'y a pas lieu de douter qu'il répond par son 
genre aux besoins prépondérants de la population au sens de l'art. 9 al. 2 let. c 
LDTR. 
8. 
 
Il en va de même de la surface et du nombre de pièces de l'appartement à 
créer. 


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9. 
 
Selon l'art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux besoins 
prépondérants de la population quant à leur genre, leur typologie, leur qualité, leur 
prix de revient, le nombre de pièces ou leur surface, le loyer doit, après 
transformation, répondre aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Ainsi qu'il résulte de la lettre de cette disposition, ces conditions sont 
alternatives. 
 
 
L'appartement de 6 pièces à créer répondant sous plusieurs aspects aux 
besoins prépondérants de la population, son loyer doit également répondre à ces 
besoins, conformément à l'art. 11 al. 2 LDTR. 
10. 
 
Cela ne signifie pas, cependant, que le loyer prévu ne peut pas dépasser le 
maximum de la fourchette fixée par l'ArRLoyers. 
 
a. 
En effet, selon l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut 
exceptionnellement être dépassée si la surface brute locative des pièces est 
importante. 
 
b. 
Les mesures suivantes peuvent également être prises en compte (art. 9 al. 6 
LDTR) : 
– les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du 
bâtiment ; 
– les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie ; 
– les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques ; 
– les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables ; 
 
 
Bien que la disposition précitée ne semble viser, à teneur de texte, que des 
appartements existants (la disposition indiquant que ces mesures peuvent être 
« répercutées » sur les loyers), elle concerne également les logements 
nouvellement créés. En effet, dans sa ratio legis, la LDTR ne protège pas, sous cet 
angle, que les investissements consentis dans la rénovation d'appartements 
existants (MGC 2001-2002/ VII A 2944ss). 
11. 
 
La fourchette fixée par l'ArRLoyers peut enfin être dépassée si des 
« circonstances particulières » le justifient, « soit si la protection du patrimoine 
génère des coûts supplémentaires » (art. 9 al. 5 LDTR). 
 
 
Contrairement à la surface brute, dont la loi précise qu'elle ne peut 
qu’« exceptionnellement » justifier un dépassement de loyer (art. 9 al. 4 LDTR ; 
MGC 2001-2002/ VII D/36 1938 ss), la notion de « circonstances particulières » 
de l'art. 9 al. 5 LDTR ne contient pas de mention semblable. Bien que l'usage du 
mot « soit » à l'art. 9 al. 5 LDTR plaide en général en faveur de l'exhaustivité des 
motifs énumérés à sa suite, cette disposition doit être interprétée comme ne visant 


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pas exclusivement les coûts générés par la protection du patrimoine, sous peine de 
conduire à des restrictions trop sévères à la garantie de la propriété et à la liberté 
économique des propriétaires. 
 
 
En effet, selon le Tribunal fédéral, quel que soit l'intérêt public que le 
législateur cantonal considère comme légitime pour limiter le droit de propriété 
des destinataires de la norme, il doit veiller à sauvegarder les facultés essentielles 
de disposition, d'usage et de jouissance qui découlent du droit de propriété et ne 
pas porter atteinte à la substance de celui-ci en tant qu'institution fondamentale de 
l'ordre juridique suisse (ATF 116 Ia 401 consid. 9a p. 414 ; Arrêts du Tribunal 
fédéral 1P.457/2000 du 21 décembre 2000 consid. 3 ; 1P.705/2000 du 24 
septembre 2001 consid. 3b). Or, une stricte application de l'art. 9 al. 5 LDTR 
menace l'exercice de ces libertés en freinant démesurément les possibilités pour 
les propriétaires d'entreprendre des travaux de rénovation en raison de l'important 
écart existant aujourd'hui entre la réalité des coûts de la construction à Genève et 
la fourchette figurant dans l'ArRLoyers. 
12. 
 
Dans sa jurisprudence, la chambre de céans a tenté de remédier à ces 
difficultés en admettant la conformité à l'art. 9 LDTR du loyer de logements à 
transformer répondant aux besoins prépondérants de la population lorsque le 
calcul du loyer effectué par le département apparaissait conforme à l'art. 11 
LDTR. Dans l’ATA/313/2012 du 22 mai 2012, elle a ainsi admis que, répondait 
aux besoins prépondérants de la population un loyer de CHF 9'666.- par pièce par 
an (CHF 57'996.- par an, soit CHF 4'833.- par mois) pour des appartements de 
6 pièces, respectivement de 112 m2 et de 126 m2, dont la création impliquait une 
surélévation de l'immeuble. Il en a été de même d'un loyer de CHF 11'549.- par 
pièce par an (CHF 69'298.- par an, soit CHF 5'774,80 par mois) pour un logement 
de 6 pièces d'une surface de 106 m2 (ATA/66/2013 du 6 février 2013 consid. 6). 
13. 
 
Cette jurisprudence ne peut être maintenue. Les derniers loyers autorisés 
s'écartent en effet trop de la fourchette des montants figurant dans l'arrêté du 
Conseil d'Etat, faisant perdre peu à peu leur substance à ce dernier et à l'art. 9 al. 3 
LDTR. Pour respecter la lettre de la loi et les buts poursuivis par la LDTR en cette 
période de grave pénurie sur le marché locatif, il convient de revenir à des loyers 
plus proches de cette fourchette en priant les propriétaires, soit de justifier leur 
loyer par l'un ou plusieurs des motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de 
procéder à des travaux moins coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 
LDTR ne permet pas de parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la 
population), soit encore de réduire leurs exigences de rendement. 
 
 
Il convient ainsi de revenir sur la jurisprudence précitée, en redonnant à l'art. 
9 al. 3 LDTR la place qui lui revient, étant précisé que le département dispose 
corrélativement d'une importante latitude de jugement dans l'interprétation de la 
notion des « circonstances particulières » visées à l'art. 9 al. 5 LDTR pouvant 
justifier un dépassement de la fourchette fixée par l'ArRLoyers. 


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Il résulte de ce qui précède que les loyers après travaux des appartements 
répondant par leur genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le 
nombre de pièces ou leur surface aux besoins prépondérants de la population au 
sens des art. 11 al. 2 LDTR et 9 al. 2 et 3 LDTR, doivent respecter la fourchette 
fixée par l'ArRLoyers, un dépassement de celle-ci pouvant toutefois être justifié 
par l'un des motifs visés à l'art. 9 al. 4, 5 ou 6 LDTR. 
14. 
 
En l'espèce, les surfaces de plancher du séjour (29,4 m2) et de la salle-à-
manger (22,3 m2) de l'appartement dont la construction est envisagée peuvent être 
considérées comme importantes et justifier une augmentation du loyer maximum 
autorisée par l'art. 9 al. 3 LDTR, en application de l'art. 9 al. 4 LDTR. 
 
 
S'agissant des circonstances particulières visées par l'art. 9 al. 5 LDTR, il y a 
lieu de tenir compte du coût accru notoirement lié à la création d'un appartement 
dans des combles. 
 
 
Il ressort également du préavis du service de l'énergie du 18 janvier 2011 
que des capteurs solaires thermiques couvrant au minimum 30 % des besoins en 
eau chaude sanitaire de tout le bâtiment devront être installés en toiture. Cet 
élément, en tant qu'il constitue une mesure visant une utilisation rationnelle de 
l’énergie au sens de l'art. 9 al. 6 LDTR, peut être pris en considération dans la 
mesure où il concerne l'appartement à construire, et justifier un dépassement 
exceptionnel du montant maximum figurant dans l'arrêté du Conseil d'Etat. 
 
 
Si ces éléments justifient un dépassement de la fourchette fixée dans 
l'ArRLoyers, ils ne le permettent toutefois pas dans la mesure autorisée. 
 
 
Un loyer dépassant de plus de deux fois le maximum fixé par l'ArRLoyers 
n'est accessible qu'à une minorité de personnes, contrairement à la lettre et aux 
buts visés par l'art. 9 LDTR et les circonstances particulières entourant la 
rénovation litigieuse ne justifient pas un tel écart. 
 
 
Le grief de violation de l'art. 9 LDTR sera ainsi admis. 
15. 
 
Quant aux loyers des appartements existants, ceux qui dépassent d'ores et 
déjà, avant travaux, la fourchette figurant dans l'arrêté précité, ne sont pas 
modifiés. Les loyers situés dans cette fourchette sont augmentés mais y 
demeurent, de sorte que l'autorisation est exempte de critique sur ce point. 
16. 
 
Reste à examiner si la durée du contrôle desdits loyers, fixée à trois ans, est 
conforme à la loi. 
 
 
Selon l'art. 12 LDTR, les loyers maximaux fixés dans l'autorisation sont 
soumis au contrôle de l’Etat, pendant une période de cinq à dix ans pour les 
constructions nouvelles et pendant une période de trois ans pour les immeubles 


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transformés ou rénovés, durée qui peut être portée à cinq ans en cas de 
transformation lourde. 
 
 
En l'espèce, les travaux envisagés sont importants, ainsi qu'en témoigne leur 
coût (CHF 1'029'300.-). Ils ne concernent par ailleurs pas que la façade et la 
toiture de l'immeuble, mais également les parties communes de l'intérieur du 
bâtiment. Ils ont des répercussions importantes sur les loyers situés dans la 
fourchette des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population 
(augmentation de CHF 250.- à CHF 850.-/pièce par an environ), cette catégorie 
supportant seule le coût de la totalité des travaux. 
 
 
Vu leur importance et leur impact sur lesdits loyers, ces travaux doivent être 
qualifiés de transformation lourde au sens de l'art. 12 in fine LDTR. 
 
 
Cela signifie que le département avait la compétence, dans l'exercice du 
pouvoir d'appréciation que lui confère l'art. 12 LDTR, de fixer la durée du 
contrôle à cinq ans. 
17. 
 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, qui circonscrit le pouvoir de cognition de la 
chambre de céans, un recours peut être formé pour violation du droit, y compris 
l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte 
ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions administratives ne sont 
en revanche pas compétentes pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, 
sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA). 
 
 
Abuse de son pouvoir d'appréciation, notamment, l'autorité qui viole le 
principe de la proportionnalité en prenant une mesure qui n'est pas apte (principe 
d'aptitude) ou adéquate (principe d'adéquation) pour atteindre les buts d'intérêts 
publics poursuivis par la loi. 
 
 
Ainsi qu'exposé ci-dessus, la LDTR a pour but de préserver l’habitat et les 
conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones 
visées expressément par la loi (art. 1 al. 1 LDTR) et à éviter la disparition à long 
terme de logements à usage locatif (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 
9 janvier 2006 consid. 3.3). 
 
 
En l'espèce, le département a opté pour une durée de contrôle trop courte, eu 
égard au fait que les frais de la totalité des travaux sont répercutés uniquement sur 
les treize appartements dont les loyers sont situés dans la fourchette de ceux 
répondant aux besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 3 LDTR), ce qui a 
pour effet de les toucher gravement, alors que la LDTR a précisément pour 
mission de les protéger. 
 
 
La loi impose, dans un tel cas, de porter la durée du contrôle à cinq ans. 
 
 
Le recours sera en conséquence partiellement admis. 


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18. 
 
Aucun émolument ne sera mis à la charge du département (art. 11 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 
30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03). Vu l'issue du litige, un émolument de 
CHF 1'000.- sera mis à la charge de M. Mori qui a appuyé les conclusions du 
département. Une indemnité de procédure de CHF 1’000.- sera par ailleurs allouée 
à l’ASLOCA qui obtient gain de cause, à la charge de l’Etat de Genève pour 
CHF 500.- et de M. Mori pour le même montant (art. 87 LPA). 
 
 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 7 juin 2012 par l'Association genevoise des 
locataires contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 24 avril 
2012 ; 
au fond : 
l'admet partiellement ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 24 avril 2012 et 
l'autorisation de construire n° DD 104'054-2 ; 
renvoie la cause au département pour nouvelle instruction et décision dans le sens des 
considérants ; 
met à la charge de Monsieur Daniel Mori un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue à l'Association genevoise des locataires une indemnité de procédure de 
CHF 1'000.- à charge de l'Etat de Genève pour CHF 500.- et de Monsieur Daniel Mori 
pour CHF 500.- ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 


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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandres, avocat de la recourante, à 
Me Yves de Coulon, avocat de Monsieur Daniel Mori, au département de l'urbanisme, 
ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Hurni, MM. Dumartheray et Verniory, juges, 
Mme Chirazi, juge suppléant. 
 
 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :