ge_gerichte · ACJC/931/2014 · 2014-08-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.08.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/27677/2011 
ACJC/931/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 6 AOÛT 2014 
 
Entre 
A______ et B______, domiciliés ______, appelants et intimés sur appel joint rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 8 novembre 2013, représentés par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de 
domicile, 
et 
C______, p.a. ______, ______, intimée et appelante sur appel joint, comparant par Me 
Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour le lundi 23 décembre 2013, A______ et 
B______ forment appel à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 8 novembre 2013, communiqué aux parties le mercredi 20 novembre 
2013. Ce jugement a réduit le loyer de l'appartement de trois pièces avec 
chambrette que ceux-ci louent au 1er étage de l’immeuble sis ______ à Genève, de 
10% du 1er août 2009 au 30 juin 2011 et de 5% supplémentaires du 1er au 30 avril 
2010 et du 1er au 31 juillet 2010 (ch. 1 du dispositif), a condamné C______ à 
rembourser aux locataires le trop-perçu en découlant, soit la somme de 3'480 fr. 
80 (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont considéré que la procédure avait permis 
d'établir que les travaux de rénovation et de remise à neuf réalisés sur les im-
meubles sis ______ entre le 1er août 2009 et le 28 juin 2011 avaient constitué un 
défaut restreignant l'usage pour lequel l'appartement avait été loué à A______ et 
B______, puisqu'ils avaient provoqué des nuisances, en particulier accrues lors de 
la rénovation de l'appartement de ceux-ci et ce, bien que les architectes 
responsables du chantier aient déclaré que le maximum avait été fait pour limiter 
ces nuisances. Ils ont retenu qu'aucun abus de droit ne pouvait être reproché à 
A______ et B______, car l'art. 259d CO était de nature semi-impérative et que les 
parties ne pouvaient pas y déroger au détriment de la partie faible, de sorte que le 
statut privilégié de A______ et B______ concernant la fixation du loyer ne privait 
pas ceux-ci de leur droit d'obtenir une réduction de loyer, les conditions étant 
remplies en l'espèce. Statuant en équité, les premiers juges ont considéré qu'il était 
justifié de réduire le loyer à hauteur de 10% pendant la durée des travaux de 
rénovation du 1er août 2009 au 30 juin 2011, avec une réduction supplémentaire 
de 5% pour les mois d'avril et juillet 2010 qui correspondaient à la rénovation de 
la salle de bains et de la cuisine et pour prendre en compte la réalisation tardive 
des derniers travaux de finitions, soit au total une réduction d'un montant global 
de 3'480 fr. 80 ne portant pas intérêts. 
b. A______ et B______ concluent, préalablement, à la mise à néant du jugement 
querellé et, principalement, à l'octroi d'une baisse de loyer de 35% du 1er août 
2009 au 28 juin 2011 et à la condamnation de la bailleresse à la restitution du 
trop-perçu. 
C______, intimée, conclut, sur appel principal, au déboutement de A______ et 
B______ de l'entier de leurs conclusions et à la confirmation du jugement 
querellé. Sur appel joint, elle conclut, principalement, à l'annulation du jugement 
querellé et au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions et, 
subsidiairement, à l'annulation du jugement querellé et à la réduction du loyer de 


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l'appartement concerné de 10% du 1er août 2009 au 30 juin 2011 et de 5% 
supplémentaires du 7 au 28 avril 2010 et du 7 au 21 juillet 2010. 
c. Par courrier de réponse à l'appel joint du 10 mars 2014, A______ et B______ 
ont conclu au déboutement de la bailleresse de l'entier de ses conclusions sur 
appel joint et ont persisté pour le surplus dans leurs conclusions. 
La bailleresse n'a pas fait usage de son droit de réplique, de sorte que les parties 
ont été avisées le 8 avril 2014 que la cause a été gardée à juger. 
B. 
Les parties ne critiquent pas l'état de fait dressé par les premiers juges. Il résulte 
du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Par contrat de bail à loyer du 16 mars 1988, A______ et B______ ont pris en 
location un appartement de trois pièces avec chambrette situé au 1er étage de 
l'immeuble sis ______ à Genève. 
b. Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année et neuf mois, du 
1er avril 1998 au 31 décembre 1999, avec clause de reconduction tacite. 
c. Le loyer mensuel a été fixé initialement à 540 fr., charges non comprises. Con-
formément au contrat, il a évolué au fil des ans en fonction de la capacité finan-
cière des locataires. Il a été fixé successivement à 1'350 fr. dès le 1er janvier 2007, 
à 1'466 fr. dès le 1er janvier 2010, à 1'500 fr. dès le 1er janvier 2011, à 1'487 fr. dès 
le 1er janvier 2012 et en dernier lieu à 1'441 fr. dès le 1er janvier 2013. 
d. L'immeuble est propriété de C______ et la régie ______ en assure la gérance. 
La bailleresse a pour but social la construction, la rénovation ou l'achat de 
bâtiments destinés en priorité à loger des personnes à revenus modestes. Elle ne 
poursuit aucun but lucratif. 
e. Le 8 juillet 2009, la bailleresse a informé les locataires de ce qu'elle allait entre-
prendre des travaux de rénovation sur les immeubles sis ______. La durée du 
chantier était estimée à une année environ. Les travaux débuteraient le 17 août 
2009 avec le désamiantage de la chaufferie et se poursuivraient en septembre 
2009 avec l'installation dans les sous-sols de nouvelles distributions d'eau chaude, 
la rénovation du système électrique et l'amélioration des buanderies existantes. 
Dès janvier 2010, les travaux se poursuivraient dans les appartements, au niveau 
des cuisines et des salles de bain, et la dernière étape du chantier, prévue pour le 
mois de mars 2010, porterait sur la réfection des façades et le changement des 
menuiseries extérieures. Afin de limiter les nuisances induites par les travaux, des 
caves provisoires seraient mises à disposition des locataires, de même qu'un ap-
partement vacant par allée, des sanitaires provisoires au dernier étage, ainsi que, 
sur demande, des toilettes chimiques. 


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f. Une séance d'information des habitants des immeubles concernés s'est tenue en 
date du 26 août 2009. 
g. Par circulaire du 18 décembre 2009 adressée aux locataires, la bailleresse a pré-
cisé que les travaux de rénovation des sous-sols touchaient à leur fin; il restait une 
couche de peinture à appliquer dans les communs et quelques caves à réaliser pour 
les locataires des logements en attique. Les travaux prévus dans les appartements 
commenceraient dès le 11 janvier 2010 et prendraient deux semaines pour les 
salles de bains et deux semaines pour les cuisines. 
h. Par circulaire de l'architecte du 29 mars 2010, A______ et B______ ont été 
informés de ce que les travaux d'intérieur débuteraient le 6 avril 2010. Ils étaient 
par ailleurs conviés à assister à la réunion de chantier hebdomadaire du mercredi 
s'ils souhaitaient obtenir des informations complémentaires. 
i. Par pétition du 14 avril 2010, une vingtaine de locataires de l'immeuble sis 
______ se sont plaints auprès de la régie des nuisances générées par les travaux; 
les pétitionnaires soulignaient qu'ils vivaient dans un capharnaüm indescriptible 
depuis le début du chantier, que les sous-sols n'étaient pas terminés, que les 
ouvriers ne se présentaient pas aux rendez-vous fixés et qu'ils laissaient les portes 
ouvertes et les lumières allumées sans considération pour les habitants. En 
conséquence, la régie était invitée à "réfléchir à un éventuel dédommagement" 
compte tenu des désagréments subis par les locataires. 
j. Par courrier du 22 avril 2010, la bailleresse a informé les pétitionnaires de ce 
que le chantier se déroulait au mieux et que des travaux de cette importance ne 
pouvaient se dérouler sans une certaine gêne. Elle invitait par ailleurs les loca-
taires à faire preuve de patience, dès lors que les travaux permettraient d'améliorer 
leur confort, cela sans augmentation de loyer. 
k. Par pli de D______ du 11 juin 2010, A______ et B______ se sont plaints 
auprès de la régie de ne plus pouvoir utiliser leur salle de bains depuis près d'un 
mois, de ne disposer que de toilettes chimiques et d'être privés de la vue sur leur 
balcon en raison de l'échafaudage. Au vu des nuisances subies, ils sollicitaient une 
réduction de loyer rétroactive depuis le début des travaux, soit depuis le mois 
d'août 2009. 
l. Dans sa réponse du 18 juin 2010, la régie a refusé de donner suite à cette 
demande. 
m. Par courrier du 11 octobre 2010, B______ a informé la régie que les travaux 
réalisés dans son appartement présentaient plusieurs malfaçons (traces de 
peinture, papiers-peints troués et arrachés, etc.). Elle a par ailleurs souligné que 
les ouvriers n'avaient pas installé de protections avant d'effectuer leur travail, de 


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sorte que ses meubles et effets personnels avaient été couverts de poussière et de 
ciment. 
n. Par courrier de l'ASLOCA du 10 novembre 2010, A______ et B______ ont 
réitéré leurs doléances et déploré que l'échafaudage n'ait pas encore été déposé. La 
régie était sommée de procéder à des travaux de finitions dans l'appartement 
(bouchage d'un trou dans le couloir) et de débarrasser les sacs de ciment 
entreposés sur le balcon. Ils sollicitaient une réduction de loyer dès le mois d'août 
2009, étant relevé que les nuisances avaient été particulièrement pénibles pendant 
les travaux de rénovation de la cuisine et de la salle de bains. 
o. Dans sa réponse du 9 décembre 2010, la régie a refusé d’entrer en matière sur la 
demande en réduction du loyer, en relevant que les travaux amèneraient un con-
fort supplémentaire pour les habitants, ainsi qu’une réduction des coûts relatifs au 
chauffage et à l'eau chaude. 
p. Par requête expédiée le 15 décembre 2011 à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 21 février 2012 et portée 
devant le Tribunal des baux et loyers le 19 mars 2012, les locataires ont conclu à 
une réduction de loyer de 35% du 1er août 2009 au 28 juin 2011, ainsi qu'au rem-
boursement du trop-perçu en découlant, avec intérêts à 5% l'an calculés à date 
moyenne. 
Sur interpellation du Tribunal, les locataires ont précisé que la valeur litigieuse de 
leur demande était légèrement inférieure à 12'075 fr. 
q. Dans sa réponse du 30 mai 2012, la bailleresse a conclu, principalement, au 
rejet de la demande et, subsidiairement, à ce qu'une éventuelle réduction de loyer 
soit limitée à 15% du loyer pour la période du 1er août 2009 au 28 juin 2011. En 
substance, elle a fait valoir qu'elle n'était pas tenue d'accéder à une demande de 
réduction de loyer pour défaut de la chose louée, dès lors que, conformément à 
son but social, les loyers ne sont pas fixés en tenant compte des critères usuels, 
mais exclusivement sur la base de la capacité financière des locataires. Subsi-
diairement, elle a plaidé qu'elle avait pris toutes les mesures utiles pour diminuer 
au maximum les désagréments inhérents au chantier, raison pour laquelle, hormis 
les A______ et B______, aucun habitant de l'immeuble n'avait sollicité de 
réduction de loyer pour les travaux réalisés. En outre, dès lors que le coût des tra-
vaux n'était pas directement répercuté sur les loyers, elle offrait gratuitement à ses 
locataires un immeuble de meilleur standing, tout en leur permettant de bénéficier 
d'une baisse des charges. Dans ce contexte, le fait de réclamer une réduction de 
loyer relevait de l'abus de droit, de sorte que les locataires devaient être déboutés 
de toutes leurs conclusions. 
La bailleresse a notamment produit à cette occasion ses formulaires de demande 
de renseignements dûment complétés par les A______ et B______, qui font état 


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d'une activité salariée depuis le mois de mars 2010 au 30 juin 2011 par A______ 
auprès de la société de travaux E______, respectivement par B______ auprès du 
restaurent F______. 
r. Lors de l'audience de débats du 19 octobre 2012, A______ et B______ ont 
confirmé avoir écrit à la régie pour la première fois le 14 avril 2010. Avant cela, 
ils s'étaient plaints à la régie par téléphone. En règle générale, le chantier débutait 
à 07h00 pour se terminer vers 16h45-17h00. Au tout début des travaux, lorsque 
les ouvriers avaient commencé à casser les balcons, il y avait également eu des 
travaux le week-end; à une reprise, du bruit avait été perceptible jusqu'à 19h00. 
Les horaires observés par les corps de métier étaient irréguliers et il arrivait 
fréquemment aux ouvriers de passer chez les locataires à l'improviste. Les travaux 
de rénovation de la salle de bains avaient duré six semaines et les travaux de 
rénovation de la cuisine six semaines supplémentaires. Pendant ces travaux, les 
A______ et B______ et trois autres habitants de l'immeuble s'étaient partagé un 
appartement au 7ème étage équipé d'une douche. Des toilettes chimiques avaient 
été installées chez les A______ et B______, à charge pour eux de les vider chaque 
jour. Ces derniers ont souligné qu'ils avaient été dérangés par la poussière dégagée 
par les travaux, que leur appartement n'avait été nettoyé qu'à une seule reprise, 
que des sacs de ciment étaient restés entassés longtemps sur leur balcon et qu'ils 
avaient été perturbés par la présence d'une sapine devant leurs fenêtres. 
G______, secrétaire général de la fondation, a pour sa part indiqué que la barre 
d'immeubles sis ______ comportait 117 logements, soit 31 pour l'allée n° 2, et 
qu'il n'y avait pas eu de demandes de réduction de loyer de la part des autres 
habitants des immeubles concernés. 
s. Les audiences de débats des 12 avril et 14 juin 2013 ont permis d'entendre trois 
témoins. 
t. H______, locataire au 1er étage de l'immeuble sis ______ a déclaré qu'il était 
satisfait des travaux effectués, mais que le chantier avait été très mal géré. En 
particulier, les habitants n'étaient pas informés à l'avance des travaux à effectuer 
dans les appartements et les ouvriers coordonnaient mal leurs interventions. Le 
témoin a expliqué que les travaux de rénovation de la cuisine avaient traîné sur 
deux mois, que ses meubles n'avaient pas été protégés et que des gravats s'étaient 
régulièrement accumulés dans son appartement. Les travaux de rénovation de la 
salle de bains avaient duré un mois de plus que prévu et les travaux de finition 
avaient été réalisés beaucoup plus tard, étant précisé que le mur de la chambre 
côté salle de bains s'était effondré en cours de chantier. Le vieux WC et des sacs 
poubelles avaient traîné dans l'appartement pendant près d'une semaine et le 
témoin avait dû débarrasser lui-même le matériel entreposé sur son balcon. Celui-
ci reprochait au responsable du chantier son manque d'écoute et son 
comportement irrespectueux. Il n'avait pas souvenir d'avoir disposé tout de suite 


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d'une salle de bains provisoire; des toilettes chimiques lui avaient été fournies 
environ quinze jours à trois semaines après le début du chantier. Il n'avait pas 
disposé d'une cave de remplacement pendant les travaux aux sous-sols, mais il 
avait pu entreposer ses affaires dans la cave du concierge. Pour le surplus, il 
n'avait pas particulièrement été dérangé par les travaux effectués sur l'immeuble 
ou dans les appartements voisins. 
u. I______, l'un des architectes mandatés par la bailleresse, a déclaré que le 
chantier avait été relativement lourd, plus particulièrement lors de la rénovation 
des salles de bains et des cuisines. Dans l'ensemble, ces travaux avaient duré 
quatre à six semaines, soit deux à trois semaines par pièce. Pour l'appartement des 
A______ et B______, les travaux dans la salle de bains s'étaient déroulés du 7 au 
28 avril 2010 et les travaux dans la cuisine du 7 au 21 juillet 2010. La phase de 
démolition avait été effectuée à l'aide d'une masse, sans aucun appareillage lourd, 
ce qui faisait toutefois du bruit lorsque les anciennes installations devaient être 
cassées. Les horaires du chantier étaient usuels et il n'y avait pas eu de travaux en 
soirée ou le week-end. A l'exception des travaux effectués à l'intérieur des 
appartements, les nuisances inhérentes au chantier étaient moindres. A l'occasion 
des travaux de rénovation des sanitaires et des cuisines, un appartement équipé 
d'une salle de bains provisoire était mis à disposition des locataires. Des caves de 
remplacement avaient également été fournies lors des travaux réalisés en sous-
sols. 
v. J______, architecte chargé de la surveillance du chantier, a exposé que celui-ci 
avait porté sur la rénovation et la centralisation du système de distribution d'eau 
chaude et d'eau froide, la suppression des boilers individuels dans chaque 
appartement, la rénovation des cuisines et des salles de bains, le changement des 
fenêtres, ainsi que sur la réfection complète des façades, des parties communes, 
des ascenseurs et de l'isolation extérieure. Le chantier s'était déroulé par étapes, la 
planification des travaux dans les appartements étant distincte de celle des travaux 
en façades, lesquels étaient tributaires des conditions climatiques. Les écha-
faudages avaient également été montés et démontés par étapes, une allée après 
l'autre. Dans les logements, les vieilles conduites de gaz avaient été démolies au 
marteau piqueur et les murets des baignoires à la masse. Pour les travaux de faça-
des, des perceuses avaient été utilisées lors du changement des fenêtres. Les tra-
vaux internes de rénovation étaient planifiés pour trois semaines dans les cuisines 
et trois semaines dans les salles de bains. Les interventions étaient ciblées de 
façon à remettre les sanitaires en fonction au plus vite, de même que l'arrivée 
d'eau à la cuisine. Au fur et à mesure de l'avancée des travaux réalisés en sous-
sols, les locataires avaient pu disposer, en tournus, d'une ou deux caves de rempla-
cement. 
J______ a encore précisé que le chantier débutait à 07h00 pour finir vers 16h30-
17h00. Lors des travaux sur les menuiseries extérieures, il était arrivé que les 


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ouvriers finissent plus tard, soit vers 17h30-18h00, cela pour respecter la cadence 
fixée à deux appartements par jour, avec deux équipes d'intervention. Plus de trois 
cents fenêtres avaient été changées en l'espace de quatre mois seulement. Lors des 
travaux à l'intérieur, des protections en plastique étaient installées à l'entrée de la 
cuisine et dans les couloirs, tandis qu'un nettoyage de chantier était assuré par une 
entreprise une à deux fois par semaine. Dans l'appartement de A______ et 
B______, une protection en plastique avait également été posée à l'entrée de la 
salle de bains. De manière générale, pour des raisons liées à l'humain plus qu'à la 
technique, la coordination d'un chantier de cette envergure était compliquée. 
Plusieurs séances d'informations avaient été organisées afin de répondre, dans la 
mesure du possible, aux plaintes diverses des locataires. Dans le cas d'espèce, tout 
s'était bien passé. Le témoin a relevé qu'un chantier de ce type provoquait des 
nuisances de bruit importantes et que les travaux réalisés dans les appartements 
étaient pénibles, puisque les locataires étaient contraints de "faire du camping" 
pendant quatre à cinq semaines. Le plus dérangeant pour les habitants était de ne 
pas pouvoir disposer des sanitaires. Cela étant, les immeubles avaient été 
entièrement remis à neuf et la plupart des locataires étaient satisfaits des travaux 
réalisés, puisqu'ils avaient grandement amélioré leur qualité de vie, tout en 
diminuant les charges en termes de consommation d'énergie. 
w. Dans leurs plaidoiries finales écrites du 23 septembre 2013, A______ et 
B______ ont persisté dans leurs premières conclusions. 
Dans ses plaidoiries finales écrites du même jour, la C______ a conclu au rejet de 
la demande. A titre subsidiaire, elle a conclu à ce qu'une éventuelle réduction de 
loyer soit limitée à 15% pour la période du 15 au 28 avril 2009 et du 7 au 
21 juillet 2010. 
x. La cause a été gardée à juger à réception des plaidoiries finales écrites des par-
ties. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 


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La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-
tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux, charges non comprises, a été fixé à 
1'350 fr. dès le 1er janvier 2007, à 1'466 fr. dès le 1er janvier 2010, puis à 1'500 fr. 
dès le 1er janvier 2011. 
La valeur litigieuse découlant des conclusions des A______ et B______ s'élève à 
11'634.70 fr. (35% X (5 mois à 1'350 fr. + 12 mois à 1'466 fr. + 5 mois à 1'500 fr. 
+ 1 mois à 1'400 fr.). Elle est donc supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
La partie adverse peut former appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). Les 
conditions de recevabilité de l'appel joint doivent remplir, mutatis mutandis, les 
exigences prévalant pour l'appel principal (art. 311 al. 1 CPC; JEANDIN, op. cit., 
n. 4 ad art. 313 CPC). 
L'appel et l'appel joint ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits 
par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Pro-
cédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 
CPC). 
2.2 En l'espèce, la bailleresse a produit deux nouvelles pièces en appel, intitulées 
"Conditions générales pour les logements à caractère social des immeubles de la 
Fondation de la Ville de Genève pour le logement social (FVGLS)" faisant partie 
intégrante du contrat de bail, pour la première, et Tabelle des taux d'effort, pour la 
seconde, toutes deux datées du 12 juin 2012. Ces deux pièces sont irrecevables, 
puisqu'elles pouvaient d'ores et déjà être produites devant les premiers juges. La 


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bailleresse n'a donc pas fait preuve de la diligence requise en produisant ces piè-
ces seulement au stade de l'appel. Celles-ci seront donc écartées de la procédure. 
3. 
3.1 Les appelants font griefs aux premiers juges d'avoir réduit le loyer de 10%, 
respectivement 15%, en lieu et place d'une seule réduction de 35% pendant toute 
la durée des travaux, vu l'ampleur des nuisances, la nature de celles-ci (travaux et 
échafaudages sur l'intégralité de l'immeuble, bruit, trou dans le mur de la cuisine, 
présence de matériel de chantier pendant presque deux ans) et la rénovation de la 
cuisine pendant six semaines, respectivement un mois pour la salle de bains. Ils 
justifient également le pourcentage de leur demande de réduction du loyer par 
l'absence d'appartement de remplacement pendant les travaux, les horaires irré-
guliers des ouvriers, la sapine de chantier devant leurs fenêtres et par le fait que 
les balcons ont été cassés, que les travaux de finition ont été effectués des mois 
plus tard et que leur appartement n'a été nettoyé aux frais de la bailleresse qu'à une 
seule reprise malgré l'importante poussière générée par le chantier. 
3.2 Au terme de l'art. 260 al. 2 CO, lorsque le bailleur exécute des travaux de 
rénovation ou de modification de la chose louée, il doit tenir compte des intérêts 
du locataire; les prétentions du locataire en réduction de loyer (art. 259d CO) et en 
dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées. L'art. 260 al. 2, 2ème phrase CO 
est de droit relativement impératif, de sorte qu'il peut y être dérogé en faveur du 
locataire (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 298). 
Selon l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a 
été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du 
loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à son 
élimination. S'agissant de travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du dé-
faut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover la chose 
(RIZZOLO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entre-
pris par le bailleur; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). 
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état appro-
prié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Elle 
suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (SJ 1997 
p. 661 et ss, consid. 3a). Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son 
existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en 
compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction 
et le montant du loyer (LACHAT, op. cit., p. 217). 
Selon la jurisprudence, tant les nuisances provenant d'un chantier voisin que celles 
provenant de la réfection de l'immeuble dans lequel se trouve l'objet loué consti-
tuent des défauts de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 222; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.1 et 2.2). Toute nuisance 
sonore ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée. Encore faut-il 


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que les désagréments excèdent les limites de la tolérance (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.164/1999 du 22 juillet 1999, consid. 2c et les références citées). Le 
moment auquel le bruit est perçu est également important. Ainsi, des nuisances 
sonores propres à perturber le sommeil sont excessives dans n'importe quel loge-
ment d'habitation, indépendamment du montant du loyer (arrêts du Tribunal 
fédéral 4C.65/2002 du 31 mai 2002, consid. 3c et 4C.368/2004 du 21 février 
2005, consid. 4.1). 
C'est au locataire qui entend s'en prévaloir d'apporter la preuve de l'existence du 
défaut (art. 8 CC). 
Pour le calcul de la réduction du loyer, il y a lieu de procéder selon la méthode 
dite "proportionnelle" : on compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, 
avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il 
s'agit de réduire le loyer d'un pourcentage identique à la réduction effective de 
l'usage de la chose, de façon à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties 
(ATF 130 III 504 du 11 mai 2004, consid. 4.1 et 126 III 388 du 18 juillet 2000, 
consid. 11c). La réduction porte sur le seul loyer, mais n'affecte pas les frais ac-
cessoires (LACHAT, op. cit., p. 258). Une appréciation en équité est admise, par 
référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. Tel est 
le cas notamment des nuisances d'intensité variable se prolongeant sur une longue 
période (par exemple un chantier), car les preuves de l'intensité des nuisances et 
l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour (BOHNET/MONTINI, 
Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n° 19 ad art. 259d CO et références citées). Selon 
l'expérience de la vie, la rénovation d'un bâtiment impliquant une transformation 
de sa façade, de ses accès et de ses locaux intérieurs, engendre des nuisances im-
portantes, mais variables en intensité selon la localisation et la nature des travaux. 
Le bruit, les trépidations, la poussière, les dépôts inesthétiques, les palissades, 
échafaudages et autres sont le lot avec lequel les occupants d'un bâtiment en trans-
formation doivent composer (ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009). 
La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermi-
nation de la quotité de la réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 258). La juris-
prudence a notamment retenu des réductions de loyer de 10 à 25% pour les 
nuisances d'un chantier impliquant la réfection d'une façade, l'aménagement de 
combles, la rénovation du couloir et le remplacement de l'ascenseur (arrêt du 
Tribunal 
fédéral 
4C.39/2003 
du 
23 
avril 
2003; 
ACJC/115/2003; 
ACJC/1257/2001). Une réduction de 15% a été retenue dans le cadre d'un chantier 
relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet 
loué, en raison du bruit, de la poussière et des trépidations engendrés par ce type 
de travaux; ce taux représentait une moyenne entre les périodes objectivement les 
plus pénibles du chantier et celles plus calmes (ACJC/115/2006 du 6 février 
2006). 


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3.3 En l'espèce, les premiers juges ont constaté que les travaux de rénovation des 
immeubles de la bailleresse sis ______ étaient relativement lourds et ont 
principalement eu pour objet la rénovation du système de distribution d'eau 
chaude et d'eau froide, la rénovation des cuisines et des salles de bains, le chan-
gement des fenêtres, ainsi que la réfection complète des façades, des parties com-
munes, des ascenseurs et de l’isolation extérieure. Ils ont considéré que les tra-
vaux avaient provoqué des nuisances accrues (bruit et poussière) lors de la réno-
vation des appartements et que les appelants avaient littéralement été contraints de 
"faire du camping" lors de la remise en état de la salle de bains et de la cuisine, 
étant privé de sanitaires. Au vu de ce qui précède, ils ont considéré à raison que 
les nuisances restreignaient l'usage pour lequel l'appartement concerné avait été 
loué, même si les architectes responsables du chantier entendus comme témoins 
avaient déclaré que le maximum avait été fait pour les limiter. 
S'agissant de la quotité de la réduction à laquelle les appelants pouvaient pré-
tendre, statuant en équité, les premiers juges ont réduit le loyer de 10% pour toute 
la durée des travaux de rénovation, du 1er août 2009 au 30 juin 2011, et de 5% 
supplémentaires pour les mois d'avril et juillet 2010, la rénovation de la salle de 
bains et de la cuisine s'étant avérée particulièrement pénible pour les appelants, 
qui ont été privés de sanitaires et d'eau approximativement du 7 au 28 avril 2010 
pour la salle de bains et du 7 au 21 juillet 2010 pour la cuisine. Ils ont retenu à rai-
son que les nuisances subies avaient été celles inhérentes à ce type de chantier 
(bruit, poussière, trépidations, etc.), en précisant que la bailleresses avait pris 
toutes les mesures utiles pour en limiter l’intensité (installations de protections, 
information des locataires sur le planning des travaux à réaliser, mise à disposition 
d'une douche et de toilettes chimiques, nettoyage après le passage des ouvriers, 
etc.) et que les horaires de chantier usuels avaient été respectés, sans déborde-
ments en soirée ou le week-end. Ils ont enfin pris en considération dans leur ap-
préciation que les derniers travaux de finition avaient été effectués tardivement. 
Au vu de ce qui précède, la Cour considère que les premiers juges n'ont pas 
mésusé du large pouvoir d'appréciation dont ils disposaient dans le cas d'espèce et 
que la réduction du loyer et sa durée retenues ne prêtent pas flanc à la critique au 
vu des circonstances rappelées ci-dessus et du fait qu'ils ont statué en équité. Pour 
le surplus, la Cour retiendra encore le fait que les appelants exerçaient tous deux 
une activité lucrative pendant la journée au moment des travaux, ce qui légitime la 
décision des premiers juges. 
3.4 Sur appel joint, la bailleresse fait griefs aux premiers juges de n'avoir pas 
retenu que les appelants ne sont pas en droit d'obtenir une réduction de loyer rela-
tive à des défauts découlant de la rénovation de leur immeuble, aux motifs qu'elle 
est une fondation d'utilité publique communale, qu'elle ne poursuit aucun but 
lucratif et qu’elle applique, comme critère de fixation du loyer, un taux d'effort 
dont la quotité est déterminée par le revenu déterminant du locataire. Ainsi, selon 


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C/27677/2011 
la bailleresse, ce mode de fixation du loyer a pour conséquence que ce dernier ne 
peut être modifié, à la hausse ou à la baisse, qu'en fonction des circonstances pro-
pres au locataire, et que le coût des travaux ne peut donc pas être répercuté sur le 
loyer des appelants, qui bénéficieront des plus-values apportées à l'immeuble con-
cerné, dont une meilleure efficacité énergétique engendrant une baisse des char-
ges. 
La bailleresse indique également que les parties se sont entendues sur un accord 
qui déroge à l'art. 260 al. 2 CO, qui est partiellement impératif ou même relati-
vement dispositif, en concluant un bail dont la fixation du loyer intervient exclu-
sivement en fonction de la capacité contributive du locataire, ce qui exclut l'octroi 
d'une réduction de loyer pour les nuisances éventuelles subies au cours des tra-
vaux de rénovation pouvant valablement être imposés au locataire. Elle soutient 
que cela est démontré par le fait que, sur les 117 logements compris dans les im-
meubles concernés, seuls les appelants ont requis une réduction de loyer. 
Enfin, elle fait valoir que sa position est renforcée par le fait que plusieurs auteurs 
sont d'avis que la majoration de loyer à laquelle procède le bailleur à la suite 
d'améliorations apportées à la chose louée doit tenir compte des réductions de 
loyer octroyées pendant les travaux. Subsidiairement, la bailleresse considère que 
le taux de réduction à hauteur de 15% a été octroyé sur une période trop longue, 
soit deux mois, alors que les premiers juges ont retenu que les travaux justifiant 
une telle baisse se sont déroulés du 7 au 28 avril 2010, respectivement du 7 au 
21 juillet 2010, soit pendant cinq semaines seulement. 
3.5 En l'espèce, les premiers juges ont considéré à raison que la bailleresse perdait 
de vue que les art. 259d et 260 al. 2, 2ème phrase CO étaient de nature semi-
impérative et que les parties ne pouvaient donc y déroger au détriment de la partie 
faible, en précisant que la loi ne faisait aucune distinction entre les locataires, de 
sorte que le statut particulier des appelants ne les privait pas de leur droit d'obtenir 
une réduction de loyer, si les conditions en étaient remplies comme le cas d'es-
pèce. Partant, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'aucun abus de 
droit ne pouvait être reproché à ceux-ci. 
Les faits allégués par la bailleresse selon lesquels elle est une fondation d'utilité 
publique communale, qu'elle ne poursuit aucun but lucratif et qu'elle applique, 
comme critère de fixation du loyer, un taux d'effort dont la quotité est déterminée 
uniquement par le revenu déterminant du locataire, ne permettent pas de déroger à 
l'art. 260 al. 2, 2ème phrase CO, qui est de droit relativement impératif, et ce, même 
si le coût des travaux ne peut pas être répercuté sur le loyer des appelants confor-
mément au contrat de bail à loyer signé par les parties. Quoi qu'il en soit, même si 
l'art. 260 al. 2, 2ème phrase CO était de droit dispositif, la procédure n'a pas permis 
d'établir que les parties se seraient entendues sur un accord dérogeant à cette dis-
position, la conclusion d'un bail, dont la fixation du loyer intervient exclusivement 


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en fonction de la capacité contributive des locataires, n'étant pas à elle seule suf-
fisante. 
Le fait que, sur les 117 logements compris dans les immeubles concernés, seuls 
les A______ et B______ ont requis une réduction de loyer, n'est pas de nature à 
remettre en cause la décision des premiers juges, pas plus que l'allégation de la 
bailleresse - non pertinente en l'espèce -, selon laquelle certains auteurs sont d'avis 
que la majoration de loyer à laquelle procède le bailleur à la suite d'améliorations 
apportées à la chose louée doit tenir compte des réductions de loyer octroyées 
pendant les travaux, en ce sens que le principe inverse est contraire aux normes 
présentement applicables. 
Enfin, la période de deux mois pendant laquelle le taux de réduction à hauteur de 
15% a été octroyé par les premiers juges ne prête pas flanc à la critique, en raison 
de la large marge de manœuvre dont ceux-ci disposaient et au motif qu'ils ont sta-
tué en équité. La Cour ne remettra donc pas en cause la durée octroyée pour cette 
réduction supplémentaire pendant deux mois, même si les enquêtes ont permis 
d'établir que les travaux à la salle de bains et à la cuisine des A______ et B______ 
se sont effectivement déroulés durant approximativement cinq semaines, comme 
retenus par les premiers juges. La Cour rappellera encore que cette période de 
deux mois prend également en considération le fait établi par les enquêtes que les 
derniers travaux de finition ont été effectués tardivement. 
3.6 Au vu de ce qui précède, tant l'appel que l'appel joint seront déclarés infondés 
et le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-
torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182). 
5. 
La valeur litigieuse est inférieure à 15'000 fr. au sens de la LTF. 
* * * * * 


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C/27677/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 23 décembre 2013 par A______ et B______ et 
l'appel joint interjeté le 5 février 2014 par C______ contre le jugement JTBL/1289/2013 
rendu le 8 novembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/27677/2011-1-OSD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Monsieur Ivo 
BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 
ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.