ge_gerichte · ATA/300/2006 · 2006-05-30 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/3999/2005-TPE ATA/300/2006
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 30 mai 2006

dans la cause

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE
L'INFORMATION

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

Monsieur Stéphane BARBIER-MUELLER
représenté par Me Albert Rey-Mermet, avocat

-2/6-

EN FAIT

Monsieur Stéphane Barbier-Mueller est propriétaire de la parcelle n° 3046,
feuille 26, de la commune de Genève-Petit-Saconnex à l’adresse 48-50 , rue du
Grand-Pré et 2, rue de Vermont.

Sur cette parcelle est érigé un immeuble de logements comportant six
étages, soit 26 appartements et 3 arcades, et revêtu d’un toit plat.

Par demande définitive d’autorisation de construire déposée le 29 juillet
2004, enregistrée sous n° DD 99°323, M. Barbier-Mueller a requis du département
de l’aménagement, de l’équipement et du logement devenu depuis le département
des constructions et des technologies de l’information (ci-après : DCTI ou le
département) l’autorisation de construire portant sur la surélévation de cet
immeuble afin de créer un attique et d’aménager deux appartements de 5 pièces
chacun dans les combles, appartements destinés à la location. Ces travaux
n'auraient aucune incidence sur les parties communes. Seul l’ascenseur serait
prolongé.

Le 10 août 2004, le département a requis du propriétaire la production de
plans complémentaires de même que :

- la description détaillée des travaux,
- le coût des travaux,

- l’état locatif actuel,

- l’état locatif futur après travaux,

- le plan financier,

- une copie de l’information adressée aux locataires concernant les travaux
projetés et leur incidence sur les loyers.

L'architecte mandaté par M. Barbier-Mueller a envoyé une partie des
documents sollicités et en particulier un plan financier concernant la création des
deux appartements dans les combles. Le coût total des travaux était estimé à
CHEF 1°100’000.-. Chacun des deux appartements de 5 pièces serait loué
CHF 36’850.- par an ce qui correspondait à un loyer de CHF 7°370.- la pièce par
an. Les lettres adressées par le propriétaire le 13 décembre 2004 à chacun des
locataires les informaient de la nature des travaux projetés et du fait qu’il n’en
résulterait aucune augmentation de leur loyer. Un descriptif succinct des travaux
était joint à ces documents.

A/3999/2005

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10.

11.

En revanche, l’architecte mandaté par M. Barbier-Mueller a répondu le 19
janvier au département que son mandant n’entendait pas communiquer l’état
locatif des appartements existants dès lors qu’aucune incidence du coût des
travaux n’était prévue sur les loyers.

Le 31 janvier 2005, le chef de la division juridique du département a signifié
à l’architecte requérant que faute de production par son mandant de cet état locatif
avant et après travaux, l’autorisation sollicitée serait refusée. Référence était faite
aux dispositions topiques de la loi sur les démolitions, transformations et
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la
jurisprudence du tribunal de céans.

Par décision du 18 avril 2005, la police des constructions a refusé
l’autorisation sollicitée puisqu’elle était dans l’incapacité de s’assurer que les
travaux projetés n’auraient aucune incidence sur les loyers après travaux. Selon
les articles 3, 10 et 11 LDTR, l’obligation de produire un état locatif clair, complet
pour la période avant travaux était également valable lorsque le propriétaire de
l’immeuble s’engageait à ne pas augmenter les loyers après la réalisation de ceux-
ci.

Par acte posté le 18 mai 2005, M. Barbier-Mueller a recouru contre cette
décision auprès de la commission cantonale de recours en matière de
constructions (ci-après : CCRMC).

Par décision du 7 octobre 2005, la CCRMC a annulé le refus d’autorisation
du 18 avril 2005 prononcé par le département, considérant que celui-ci n’avait pas
besoin de ces documents pour fixer le loyer des logements à construire sur la
toiture.

Par acte posté le 10 novembre 2005, le département a recouru contre cette
décision auprès du Tribunal administratif en concluant à sa mise à néant et à la
confirmation de son propre refus du 18 avril 2005 pour les motifs déjà exposés.

Le 15 décembre 2005, M. Barbier-Mueller a conclu au rejet du recours du
département. En cas de surélévation de l’immeuble, le département devait fixer les
loyers des deux nouveaux logements de sorte que seules les pièces nécessaires à
l’instruction de la requête pouvaient être exigées. Les arrêts auxquels se référait le
département et dans lesquels un état locatif clair et complet devait être produit
pour apprécier le loyer des appartements avant et après travaux ne concernaient
que les cas où les transformations avaient été effectuées dans les appartements
existants avec le risque d’une répercussion sur les loyers. Tel n’était pas le cas en
l’espèce et l’exigence du département était totalement disproportionnée ; son refus
violait la garantie constitutionnelle de la propriété garantie par l’article 26 de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101).

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12.

Sur quoi, la cause a été gardée à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOT] - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

La Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) garantit la
propriété et la liberté économique (respectivement à ses art. 26 al. 1 et 27 al. 1).

Les restrictions à ces droits fondamentaux doivent être fondées sur une base
légale formelle si elles sont graves, être justifiées par un intérêt public et respecter
le principe de la proportionnalité (art. 36 Cst.). Toute application des textes
pertinents de la législation cantonale en matière de contrôle des loyers doit ainsi
respecter les principes précités (ATA/558/2001 du 4 septembre 2001).

Il est établi et non contesté que les travaux projetés, faisant l'objet de la
demande d'autorisation enregistrée sous no DD 99?323-6, sont des
transformations. Celles-ci portent sur un immeuble sis en zone urbaine au sens de
l'article 19 alinéa 2, lettre a de la loi d'application de la loi fédérale sur
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30 et 2 alinéa 1 de la loi
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25
janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Elles sont donc régies par l'article 3 alinéa 1 lettre
b LDTR puisqu'elles ont pour but la création de deux nouveaux logements dans
les combles et l'autorisation est accordée pour ce motif d'intérêt général (art. 9 al.
1 litt. c LDTR).

Le département fixe alors le montant maximum des loyers après travaux
(art. 10 al. 1 LDTR), sauf si l'une des exceptions énoncées à l'alinéa 2 de cette
même disposition est réalisée, à savoir lorsque les loyers après transformations
demeurent peu élevés (litt. a) ou si les logements à transformer sont des logements
de luxe ou que leurs loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins 2 fois et demie les
besoins prépondérants de la population (litt. b).

La seule question à résoudre en l'espèce est celle de savoir si le département
peut refuser de délivrer l'autorisation requise au motif que les documents qu'il
exige - soit l'état locatif avant et après travaux de tout l'immeuble - ne sont pas
produits alors qu'ils lui seraient nécessaires pour "apprécier le loyer des
appartements avant et après travaux", comme il l'a écrit les 31 janvier et 18 avril
2005 en se référant aux articles 3, 10 et 11 LDTR précités, ainsi qu'aux articles 22
et 24 LPA et 5 du règlement d'application de la loi sur les démolitions,

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transformations et rénovations de maisons d'habitation du 29 avril 1996
(RALDTR - L 5 20.01).

Selon cette dernière disposition, le requérant doit en cas de transformation,
communiquer au département la liste complète des travaux projetés, ce qui a été
fait. De plus, il doit également fournir les indications et les documents relatifs aux
montants des loyers, au coût des travaux et à leur incidence sur les loyers (art. 5
al. 1 in fine RALDTR).

5. Selon la jurisprudence du tribunal de céans, le département doit - au
moment où 1l statue sur une demande en autorisation de construire de nouveaux
espaces habitables - être en possession d'un dossier complet, comportant
notamment un état locatif exhaustif, ventilé appartement par appartement, afin de
pouvoir procéder au contrôle des paramètres financiers pour s'assurer que ces
transformations n'auront effectivement pas d'incidence sur les loyers des
logements existants (ATA/688/2002 du 12 novembre 2002 ; ATA/558/2001 du 4
septembre 2001; ATA/525/2000 du 29 août 2000). Il en a certes jugé
différemment plus récemment (ATA/110/2006 du 7 mars 2006) mais uniquement
car ce cas différait des précédents en ce sens que le département avait d'ores et
déjà approuvé le plan financier.

6. En l'espèce, il n'existe aucune raison de s'écarter des arrêts de principe cités
ci-dessus, de sorte que le recours du département sera admis et la décision de la
CCRMC annulée. Il appartiendra à l’intimé de produire les pièces requises afin de
permettre au département de reprendre l'instruction de la demande. Cette exigence
repose en effet sur une base légale suffisante, à supposer qu’elle viole les droits
constitutionnels précités de l’intimé.

7. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de
l’intimé. Il ne lui sera pas alloué d'indemnité de procédure (art. 87 LPA).

XXE SX

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 10 novembre 2005 par le département des
constructions et des technologies de l’information contre la décision de la commission
cantonale de recours en matière de constructions du 7 octobre 2005 ;

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au fond :
l’admet ;

annule la décision prise le 7 octobre 2005 par la commission cantonale de recours en
matière de constructions ;

met à la charge de Monsieur Barbier-Mueller un émolument de CHF 1°000.- ;
dit qu’il ne lui sera pas alloué d’indemnité de procédure ;

communique le présent arrêt au département des constructions et des technologies de
l’information, à la commission cantonale de recours en matière de constructions ainsi
qu’à Me Albert Rey-Mermet, avocat de Monsieur Stéphane Barbier-Mueller.

Siégeants : M. Paychère, président, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges,
M. Torello, juge suppléant.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste adj. : le président :

M. Tonossi F. Paychère

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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