ge_gerichte · ACJC/528/2000 · 2000-05-15 · fr


AUDIENCE DU LUNDI 15 MAI 2000 
 
 
---------------------------------------------- 
Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
 COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de 
 │ Réf. C/672/90 
 │ Baux et Loyers 
 │ 
 │ 
 │ 
 │ Entre 
 │ ACJC/528/00 
 │ 
 └───────────────────┘ 
 
 
 
 A______ SA, ayant son siège ______, 
élisant domicile en l'étude de Me Pierre 
SIEGRIST, avocat, Grand'Rue 17, 1204 
Genève, partie appelante d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 4 mars 1999, 
 
 
 
 
 
d'une part, 
 
 
et 
 
 
 
 
B______(commune), élisant domicile 
en l'étude de Me Roland NIKLAUS, avocat, 
rue du Mont-de-Sion 8, 1206 Genève, partie 
intimée, 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 
 


 
 2. 
 
 
 
 - EN FAIT - 
 
 
A. Par acte du 19 avril 1999, A______ appelle d'un jugement 
N° 350 du Tribunal des baux et loyers du 4 mars 1999 donnant acte 
à B______, bailleresse, de son accord de réduire le loyer à 6'500 
fr. par mois du 1er mai 1992 au 30 septembre 1992, ordonnant à la 
caisse du Palais de justice de libérer les loyers consignés en mains 
de B______, sous déduction de 2'500 fr. par mois du 1er mai au 30 
septembre 1992, soit 10'000 fr. qui reviennent à A______, locataire 
et déboutant les parties de toutes autres ou contraires 
conclusions. 
 
 
A______ conclut à ce que la Chambre d'appel déclare 
recevable son appel, annule le jugement entrepris et statuant à 
nouveau : 
 
 
- dise et constate que les parties sont liées par une 
promesse de contracter un bail portant sur les locaux de C______ 
"murs nus" pour une durée moyenne de dix ans moyennant un loyer 
inférieur à 9'000 fr. par mois; 
 
 
- condamne B______ à verser à A______, à titre de 
dommages-intérêts pour le préjudice subi par celle-ci en raison de 
l'existence de défauts et/ou en raison du non-respect par l'intimée 
de son engagement de conclure un bail de dix ans, les montants 
suivants : 
 
a) 390'000 fr. à titre de dommages-intérêts relatifs au non-respect 
par l'intimée de conclure le bail d'une durée de dix ans promis par 
elle; 
 
b) 440'000 fr. à titre de dommages-intérêts pour pertes de bénéfice; 
 
c) 350'000 fr. à titre de remboursement du goodwill créé par 
A______; 


 
 3. 
 
 
 
d) 25'075 fr. à titre de remboursement de diverses factures 
réglées par A______; 
 
e) 58'473 fr. à titre de remboursement des stocks et matériel 
repris par B______; 
 
f) 227'163 fr. 25 représentant la perte d'exploitation subie par 
A______ pour l'exercice 1992 vu l'absence de piscine; 
 
g) 97'125 fr. représentant le bénéfice manqué par A______ pour 
l'exercice 1992 vu l'absence de piscine. 
 
 
- dise et prononce que les montants énoncés sous litt. a) 
à g) ci-dessus seront assortis d'intérêts moratoires au taux de 6% 
l'an, à compter du 30 septembre 1992, date à laquelle l'appelante 
a été contrainte de quitter le C______; 
 
 
- dise que la consignation de loyer en fr. 9'250 par mois, 
opérés par A______ à dater du 28 février 1992 est fondée et doit 
s'appliquer jusqu'à son départ effectif des locaux loués (30 
septembre 1992); 
 
 
- exonère A______ du paiement du loyer (9'250 fr.) dès le 
1er octobre 1991 et jusqu'à son départ effectif des locaux loués 
(30 septembre 1992), vu l'existence de graves défauts affectant 
l'objet loué et notamment la piscine; 
 
 
- condamne en conséquence B______ à restituer à A______ 
le trop-perçu de loyer payé par elle pour la période d'octobre 1991 
à février 1992 (compris); 
 
 
- ordonne à la Caisse du Palais de justice de restituer 
à A______ les montants qui ont été consignés par elle à titre de 
loyers; 
 


 
 4. 
 
 
 
 
- condamne l'intimée à verser à A______ une équitable 
indemnité à titre de participation à ses honoraires d'avocat. 
 
 
Dans son mémoire de réponse du 14 juin 1999, B______ a 
conclu à la confirmation du jugement querellé et au déboutement de 
toutes les conclusions de A______. 
 
 
B. Outre la procédure présentement soumise à la Cour, 
A______ et B______ se sont opposées dans diverses procédures devant 
la juridiction des baux et loyers, respectivement la Chambre 
d'appel, de telle sorte qu'il convient préalablement de dresser le 
tableau de ces procédures et le sort qu'elles ont subi : 
 
 
1./ Cause N° C/672/90, (anciennement______), soit la 
présente cause, introduite par A______ par demande déposée le 22 
juin 1990 tendant principalement à la constatation que les parties 
sont liées par une promesse de contracter un bail de dix ans, 
additionnellement par conclusions du 10 décembre 1991, à 
l'exécution de divers travaux, subsidiairement à la condamnation 
de B______ à lui verser des dommages-intérêts suite à la fermeture, 
en 1992, de la piscine faisant partie des installations louées. Les 
dernières conclusions prises devant le Tribunal des Baux et Loyers 
dans cette procédure en date des 30 juin et 2 octobre 1998 sont 
celles présentement reprises devant la Chambre d'appel de céans 
énoncées sous lettre A. 
 
 
2./ 
Causes 
N° 
C/1______ 
et 
C/2______, 
(anciennement______), relatives à la requête en réduction de loyer 
pour la période allant d'octobre 1991 à septembre 1992, ainsi que 
la consignation de celui-ci, ordonnée le 20 mai 1992 par la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
 
En date du 7 octobre 1996, le Tribunal des Baux et Loyers 
a ordonné la jonction des causes N° C/1______ et C/2______ avec la 
cause N° C/672/90 sous ce dernier numéro. 


 
 5. 
 
 
 
 
 
3./ Cause N° C/3______ (anciennement ______), requête en 
seconde prolongation de bail requise le 31 octobre 1991 pour une 
durée de quatre ans, soit jusqu'au 31 décembre 1995, refusée par 
jugement N° 1545 du 12 octobre 1995, jugement confirmé par arrêt 
de la Chambre d'appel ACJC/466/1996 du 20 mai 1996. Dans cette 
procédure en seconde prolongation de bail, A______ avait pris 
également les conclusions suivantes devant le Tribunal des Baux et 
Loyers, dans son écriture du 23 juin 1995 : 
 
 
- Constater que A______ était en droit de mettre fin au 
dit bail, ainsi qu'elle l'avait fait, par lettre de son conseil du 
28 septembre 1992, en raison des défauts affectant l'objet loué et 
dont B______ était seule responsable; 
 
 
- Condamner B______ à verser à A______, à titre de 
dommages-intérêts pour le préjudice subi par elle, les montants 
suivants : 
 
a) 440'000 fr. à titre de dommages-intérêts pour pertes de bénéfice; 
 
b) 350'000 fr. à titre de remboursement du goodwill créé par 
A______; 
 
c) 225'240fr.90 à titre de remboursement des investissements opérés 
par A______; 
 
f) 254'741 fr.26 représentant la perte d'exploitation subie par 
A______ pour l'exercice 1992; 


 
 6. 
 
 
 
 
g) 97'125 fr. représentant le bénéfice manqué par A______ pour 
l'exercice 1992; 
 
h) 663'750 fr. à titre de dommages-intérêts, A______ ayant été 
dans l'impossibilité de poursuivre son exploitation jusqu'à la fin 
de la seconde prolongation (31 décembre 1995). 
 
 
- Dire et prononcer que les montants énoncés sous litt. 
(a) à (h) ci-dessus seront assortis d'intérêts moratoires au taux 
de 6% l'an, à compter du 30 septembre 1992, date à laquelle 
l'appelante a été contrainte de quitter le C______. 
 
 
- Condamner la demanderesse à restituer à A______ le 
trop-perçu de loyer depuis 1989 jusqu'à son départ effectif. 
 
 
Par acte du 17 novembre 1995, A______ a appelé du jugement 
N° ______ du Tribunal des baux et loyers dans le cadre de la 
procédure C/3______, rendu le 12 octobre 1995, a conclu à son 
annulation, et a repris devant la Cour ses conclusions de première 
instance, à savoir: lui accorder une seconde prolongation de bail 
échéant au 31 décembre 1995 et, cela fait, constater qu'elle était 
en droit de mettre fin au bail en date du 28 septembre 1992, en raison 
de défauts affectant la chose louée, condamner la Commune à lui 
verser 2.114.405 fr. 10 à titre de dommages-intérêts et 
remboursement de frais divers et à lui restituer le trop-perçu de 
loyer depuis 1989 jusqu'à son départ effectif, le tout avec intérêts 
et suite de dépens. Elle concluait, pour la première fois en appel, 
à la constatation de la nullité du congé notifié par B______. 
 
 
C. Les procédures jointes sous le N° C/672/90 furent 
suspendues par ordonnance du 23 septembre 1992 en application de 
l'art. 107 LPC, jusqu'à droit jugé dans la procédure N° C/3______ 
en 
prolongation 
de 
bail, 
constatation 
de 
droit 
et 
dommages-intérêts. La reprise de l'instruction fut ordonnée le 20 


 
 7. 
 
 
 
septembre 1996. 
 
 
Dans le cadre de la procédure C/3______, le Tribunal des 
Baux et Loyers a entendu entre le 30 septembre 1993 et le 5 mai 1995 
trente-sept témoins (PV enquêtes p. 1 à 67). 
 
 
Ces témoins ont ainsi été entendus sur la promesse 
alléguée de contracter un bail de longue durée, sur l'état et 
l'entretien 
du 
complexe 
par 
chacune 
des 
parties, 
les 
investissements qu'elles y ont respectivement consentis ainsi que 
les circonstances dans lesquelles la piscine a été fermée en 1992. 
 
 
D. Dans son arrêt du 20 mai 1996, confirmant le jugement 
du Tribunal des Baux et Loyers du 12 octobre 1995, la Chambre d'appel 
a retenu, notamment, les faits suivants sur la base des pièces et 
témoignages sus-décrits, qui peuvent être intégralement repris les 
pièces et procès-verbaux ayant été versés dans la présente 
procédure: 
 
 
B______ est propriétaire du Centre communal et sportif du 
C______, sis ______, comprenant un hôtel de ______ chambres avec 
restaurant d'environ ______ places intérieures et ______ places sur 
terrasses environ, avec dépendances, une piscine à ciel ouvert avec 
cabines-vestiaires et quatre courts de tennis. 
 
 
Par contrat du 24 mars 1987, B______ a confié la gérance 
libre de l'hôtel-restaurant et de la piscine du C______ à D______, 
étant précisé que l'exploitation des courts de tennis était pour 
sa part confiée à E______ (pièce 2 dem.). 
 
 
 
Le gérant s'engageait à exercer son activité au mieux des 
intérêts du propriétaire, sous l'autorité et le contrôle du Maire 
ou de ses adjoints, étant précisé que le restaurant et la piscine 
étaient des établissements publics faisant partie d'un Centre 
communal. Un soin particulier devait être apporté à la clientèle 


 
 8. 
 
 
 
communale, notamment par l'application de prix modérés et le gérant 
devait veiller au calme nocturne dû au voisinage. Le contrat 
contient diverses clauses relatives à la répartition des frais de 
réparation et d'entretien entre propriétaire et gérant, ainsi 
qu'aux assurances. Il est en particulier prévu que l'entretien des 
installations techniques ferait 
l'objet d'un contrat de 
maintenance et d'entretien souscrit par la Commune, à défaut par 
le biais de l'intervention de spécialistes, dont les frais seraient 
toutefois à la charge du gérant. Le gérant était enfin tenu 
d'assurer soit lui-même, soit par le biais d'un remplacement, sa 
présence physique sur place de manière continue et de respecter les 
heures d'ouverture telles que contractuellement prévues. 
 
 
Le loyer était fixé à 19 % du chiffre d'affaires, ne 
pouvant toutefois être inférieur à 170.000 fr. ni supérieur à 
210.000 fr. La durée du contrat a été initialement fixée à 5 ans, 
renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation 
par l'une des parties moyennant un préavis de 6 mois. Le 
non-paiement de la redevance, le non-respect des obligations 
contractuellement convenues, le comportement du gérant ou de ses 
employés contraire aux bonnes moeurs ou portant atteinte à l'ordre 
et la réputation de l'établissement, enfin le décès du gérant ou 
sa faillite permettaient une résiliation du contrat avant son 
échéance. Enfin, les parties, à défaut d'arbitrage, faisaient 
élection de for à Genève. 
 
 
Ce contrat fut complété par un premier avenant portant sur 
l'étendue des terrains mis à disposition. 
 
 
D. Par courrier du 31 août 1987, D______ résilia le 
contrat pour le 29 février 1988, au motif que l'exploitation 
commerciale était "déficitaire" (pièce 3 dem.). 
 
 
 
F______, qui à l'époque assumait la direction du C______, 
se proposa par lettre du 5 septembre 1987 pour reprendre la gérance 


 
 9. 
 
 
 
du complexe, dans la pensée d'en faire un établissement rentable, 
précisant toutefois qu'au vu des difficultés d'exploitation qu'il 
avait rencontrées, il souhaitait renégocier certains points du 
contrat de gérance (pièce 4 dem.). 
 
 
En définitive, B______ et A______ SA, société constituée 
pour la circonstance et administrée par D______ et F______, 
signèrent en date du 23 mars 1988 un avenant au contrat de gérance 
libre susmentionné, comportant un certain nombre de modifications 
par rapport à l'accord primitif. Ainsi, la redevance fut réduite 
à 80.000 fr. pour l'année 1988 et la durée du contrat fut ramenée 
à une année, soit du 1er janvier au 31 décembre 1988. Enfin, la 
gérance du C______ devait être assurée par F______ durant cette 
période (pièce 5 dem.). 
 
 
E. A fin 1988, les parties entamèrent des négociations 
afin de déterminer la suite qu'il convenait de donner à leurs 
relations contractuelles. 
 
 
Par courrier du 10 décembre 1988, F______ relevait le 
caractère saisonnier de l'exploitation et proposait, moyennant une 
activité réduite durant les mois d'hiver, de s'acquitter soit d'une 
redevance annuelle de 80.000 fr., soit d'un pourcentage du chiffre 
d'affaires. 
 
 
Des entretiens eurent lieu entre les parties. G______, 
______ de la Fédération des cafetiers restaurateurs et hôteliers 
(FSCRH), fut mandaté par B______ pour déterminer la valeur locative 
du complexe du C______ et déposa le 13 janvier 1989 un rapport 
comportant plusieurs propositions, dont l'une consistait en la 
location d'une durée de 10 ans des murs nus, le fonds de commerce 
étant racheté par le locataire. 
 
 
Le 8 février 1989, les représentants de la Commune, soit 
H______, maire et I______, adjointe, assistés de G______, se 


 
 10. 
 
 
 
réunirent avec les représentants de A______, assistés de J______, 
expert-comptable et contrôleur aux comptes de la société. Lors de 
cette discussion, la possibilité d'accorder à A______ un bail de 
10 ans sur les murs nus, moyennant reprise du commerce fut 
envisagée. Les deux parties se déclarèrent intéressées et G______ 
fut chargé d'établir un projet de bail et de fixer la valeur de 
reprise du fonds de commerce. B______ conteste toutefois avoir 
pris, à cette occasion, l'engagement ferme de conclure un bail de 
longue durée. Les parties ne tombèrent pas d'accord sur le loyer 
dû en cas de bail de plus longue durée, ni sur le montant de reprise 
du fonds de commerce. Il fut convenu que, pour l'année 1989 et 
rétroactivement dès le 1er janvier 1989, le loyer dû par A______ 
serait provisoirement fixé à 9.000 fr. par mois (décl. H______, pv. 
du 27.2.1991 en la cause 190 D 335; tém. G______, J______ et pièces 
9 et 66 déf.). 
 
 
Par courrier du 10 février 1990 (recte: 1989), la Commune 
informait A______ qu'un inventaire général du C______ serait 
établi, ceci afin "de vous louer cet établissement murs nus". Un 
inventaire du mobilier-matériel du C______, "préestimatif", fut 
effectivement établi par la FSCRH en date du 13 février 1989 (pièces 
10 et 11 déf.). La facture de la FSCRH fut supportée par moitié par 
chacune des parties (pièce 14 déf.). 
 
 
B______ renonça toutefois rapidement à poursuivre les 
négociations entamées avec A______, selon elle parce que 
l'évaluation de l'inventaire du 13 février 1989 s'était révélé 
"décevante" (décl. H______, pv du 27.2.1991 dans la cause ______). 
D'autre part, la vente du fonds de commerce nécessitait des 
décisions tant du Conseil municipal que du Conseil d'Etat (tém. 
AA______), autorités qui ne furent en conséquence pas saisies d'une 
requête en ce sens. 
 
 
 
F. Par courrier du 23 juin 1989, B______ résilia avec effet 
au 31 décembre 1989 le contrat conclu le 24 mars 1987 avec ses 


 
 11. 
 
 
 
avenants des 24 mars 1987 et 23 mars 1988 (pièce 12 déf.). 
 
 
A______ sollicita une première prolongation de bail et les 
parties signèrent devant la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers, un procès-verbal de conciliation valant 
jugement, aux termes duquel une première prolongation de bail de 
deux ans était accordée à A______, soit jusqu'au 31 décembre 1991. 
 
 
Agissant en temps opportun, A______ sollicita une seconde 
prolongation de bail. 
 
 
Par décision N° 33 du 5 mars 1992, la Commission de 
conciliation accorda à A______ une seconde prolongation de bail de 
quatre ans, soit jusqu'au 31 décembre 1995. La Commission justifia 
sa décision, en substance, par les importants investissements 
consentis par A______, le fait que la fermeture de l'établissement 
mettrait en péril de nombreux emplois et enfin par l'absence de 
motif d'exclusion de la prolongation requise. 
 
 
B______ contesta cette décision devant le Tribunal des 
baux et loyers, contestation qui fait l'objet de la procédure 
présentement soumise à la Cour. 
 
 
G. Durant les années 1988 et 1989, la Commune a recueilli 
des plaintes des voisins au sujet du bruit excessif provoqué par 
des manifestations nocturnes organisées au C______ (tém. AB______, 
pièce 16 dem.). Certains membres de E______ se plaignaient d'autre 
part de l'accueil désagréable qui leur était fait au bar ou au 
restaurant ainsi que des prix pratiqués, notamment s'agissant des 
boissons. E______ s'est en outre trouvé en conflit avec F______ au 
sujet des sommes dues en relation avec la location des courts par 
ce dernier, d'une part, de l'utilisation de la piscine par des 
membres de E______ d'autre part, de l'état de la barrière grillagée 
à l'arrière du tennis, enfin (tém. AC______; AD______; AE______; 
AF______; pièces 22/23, 137/141 déf.). Certains habitants de la 


 
 12. 
 
 
 
Commune élevèrent des plaintes au sujet de l'accueil à l'hôtel 
(pièce 15 dem). Le personnel du restaurant a toutefois indiqué 
n'avoir jamais eu de problèmes avec les clients, même si les membres 
de E______ se montraient exigeants (tém. AG______; AH______; 
AI______) et d'autres clients se sont déclarés satisfaits tant de 
l'accueil que de la qualité des mets et des prix pratiqués (tém. 
AJ______; AK______; AL______). 
 
 
 
B______ se plaignit en outre auprès de A______ de ce que 
celle-ci procédait à des ventes de vêtements non autorisées dans 
les locaux (pièces 18/20 dem.). 
 
 
L'huissier K______ constata enfin que F______ ne résidait 
pas dans le logement mis à sa disposition au C______, mais que 
celui-ci était mis en location à l'instar des autres chambres de 
l'hôtel (tém. K______ et pièce 21 dem.). 
 
 
H. A fin 1987, soit à l'époque où A______ a repris la 
gérance de l'établissement, les bâtiments étaient vétustes, leur 
aspect extérieur était dégradé, de même que certaines installations 
intérieures; ils pouvaient toutefois être exploités en l'état si 
l'on ne recherchait pas un certain standing (tém. AM______). En 
1991, le bâtiment principal était vétuste, mais il ne présentait 
aucun danger provenant notamment de la toiture ou des murs et 
planches porteurs (tém. AN______, pièce 40 dem.). 
 
 
 
Durant les années 1987 à 1992, B______ a consenti 
d'importantes dépenses d'entretien et d'amélioration du complexe 
objet du contrat litigieux, lesquelles se sont élevées à environ 
1.100.000 fr. en totalité. En particulier, il a été procédé à 
l'aménagement complet des chambres et du mobilier, à la réfection 
des salles d'eau, des vestiaires, de la terrasse et du bar, à l'achat 
et l'installation de diverses machines en cuisine et au restaurant, 
au changement de la chaudière, du revêtement et du pavage de la 
piscine, de l'aménagement de la buanderie avec machines ainsi que 


 
 13. 
 
 
 
du changement des stores extérieurs (décl. I______, pv. du 
24.3.1993, pièces 8, 24 à 30, 32 à 39, 43 dem.). 
 
 
A______ se plaignit régulièrement auprès de B______ de 
défauts relevant de l'entretien du C______. Les demandes de travaux 
et de rénovation formulées par A______ - qui se sont multipliées 
dès avril 1989 (pièces 15/21, 24/30, 32/47 déf.) - étaient 
transmises par l'exécutif communal au conseil municipal. Certains 
membres dudit conseil trouvaient les revendications du gérant 
exagérées (tém. AO______). 
 
 
Le 10 décembre 1991, dans le cadre de la procédure 
C/972/90, tendant à l'exécution de la promesse de contracter un bail 
de 10 ans dont elle allègue être bénéficiaire, A______ a formé une 
demande additionnelle tendant à l'exécution de divers travaux 
d'entretien détaillés sur onze pages. Ces travaux concernaient 
l'ensemble des bâtiments du C______, intérieur et extérieur, 
piscine comprise. En février 1992, elle réclama l'exécution de ces 
travaux par voie provisionnelle, ce qui lui fut refusé par 
ordonnance du Tribunal des baux et loyers du 27 mars 1992, confirmée 
par la Cour de Céans le 31 août 1992 (pièces 10 et 11 dem.). 
 
 
De 1988 à 1991, A______ a dépensé 225.000 fr. environ pour 
l'achat de divers objets mobiliers destinés à l'exploitation du 
C______, tels que postes de télévision pour les chambres, 
vaisselle, literie, meubles meublants et outillage divers, 
vaisselle, appareils de cuisine, matériel électrique et éléments 
de décoration (pièces 61 et 62 déf.). 
 
 
I. Les installations électriques de base, qui avaient fait 
l'objet d'importants travaux d'amélioration pris en charge par la 
Mairie et étaient régulièrement entretenues par l'entreprise 
L______, étaient conformes à la réglementation en vigueur et 
avaient été contrôlées par les SI. La puissance de l'installation 
a toutefois été saturée en raison d'installations successives et 


 
 14. 
 
 
 
supplémentaires demandées par le gérant et acceptées par la 
Commune. D'autre part, des "bricolages" et des raccordements 
électriques avaient été rajoutés dans certains locaux par les 
locataires (tém. AP______, pièce 41 dem.). 
 
 
Au printemps et en été 1991, des dégâts d'eau se 
produisirent devant les courts de tennis: les écoulements étaient 
bouchés par de la graisse de cuisine, suite à des raccordements 
auxquels A______ avait procédé de son propre chef. D'autre part, 
la colonne d'une douche sauta sous l'effet du gel, l'eau n'ayant 
pas été débranchée (pièce 44 dem.) 
 
 
En juillet 1991, le Service du chimiste cantonal constata 
des manquements à l'hygiène dans les locaux du C______, en 
particulier un manque de nettoyage ainsi qu'une utilisation non 
conforme d'une partie de l'économat. Divers travaux ont été 
préconisés, tels le remplacement du carrelage derrière le comptoir 
et à la cuisine, la réparation du groupe ainsi que le changement 
des joints de l'armoire frigorifique. Les travaux préconisés ont 
finalement été réalisés en 1992, après qu'une amende eût été 
infligée à F______, partie d'entre eux étant prise en charge par 
B______ (tém. AQ______, pièce 37 dem.; pièce 31, 143/145 déf.). 
 
 
L'entretien des installations sanitaires, du chauffage et 
la piscine était assuré non par le biais d'abonnements d'entretien 
ou l'intervention régulière de spécialistes, mais par un employé 
de A______, qui ne disposait pas à cet égard ni d'une formation 
adéquate, ni de connaissances techniques suffisantes, Il était 
occasionnellement fait appel aux entreprises M______ et N______, 
lorsque l'employé en question n'arrivait pas à faire seul face à 
la situation (tém. AR______; M______; N______). L'entreprise 
N______, après avoir assumé l'entretien du chauffage pendant 3 ou 
4 ans, a refusé de continuer à le faire, ses relations avec F______ 
s'étant dégradées et certaines factures demeurant impayées (tém. 
N______). 


 
 15. 
 
 
 
 
 
J. En novembre 1987, la piscine fut inspectée par O______ 
SA, spécialisée notamment en matière d'équipements techniques de 
piscine. Selon les constatations opérées, la qualité de l'eau 
paraissait suffisante, toutefois la circulation de l'eau à travers 
le bassin laissait une grande partie de celui-ci en "eau morte", 
dont la qualité ne pouvait être bonne. Enfin, il manquait un local 
spécifiquement réservé au stockage des produits chimiques utilisés 
en cas d'installation d'un système de dosage automatique. 
L'adaptation à la norme SIA 385/1 impliquait l'augmentation du 
débit de filtration et l'amélioration de l'eau traitée et la 
création d'un local de stockage adéquat (pièce 71 déf. tém. 
O______). 
 
 
Dès 1988, B______ a fait procéder à des travaux de remise 
en état: l'installation de dosage des produits chimiques a été 
remplacée. En revanche, l'amélioration du système de filtrage était 
problématique et nécessitait de gros travaux. Le fonctionnement de 
la piscine demeurait toutefois problématique et donnait lieu à de 
fréquentes difficultés, qui n'étaient pas toutes compréhensibles 
(tém. M______). 
 
 
L'entretien de la piscine était assuré par un employé de 
A______, le dosage des produits chimiques dans l'eau étant effectué 
par le maître-nageur. L'entreprise M______ intervenait en début de 
saison pour mettre en marche l'installation et en fin de saison pour 
l'hivernage. En cours de saison, elle n'intervenait que 
sporadiquement, sur demande (tém. AR______; M______). Selon ce 
dernier témoin, alors que le gérant avait besoin de la piscine pour 
continuer son exploitation, il faisait paradoxalement tout pour 
qu'elle ne fonctionne pas. En particulier, il ne tenait pas compte 
que certaines pannes étaient dues au manque d'entretien régulier 
et de nettoyage des pompes doseuses et des injecteurs (tém. M______; 
pièce 159/167 déf.). M______ SA suggéra d'assurer l'entretien 
régulier de la piscine (pièce 51 dem.), proposition à laquelle il 


 
 16. 
 
 
 
ne fut pas donné suite, F______ ayant notamment refusé, en décembre 
1990, de prendre à sa charge les frais d'un quelconque contrat 
d'entretien (pièce 167 déf.; tém. M______). En 1990 et 1991, les 
contrôles opérés par le Service cantonal d'écotoxicologie 
(Contrôle sanitaire des piscines) révélèrent une désinfection 
insuffisante soit, au contraire, une teneur de chlore trop élevée 
(pièces 72/73 déf.). 
 
 
Dès l'automne 1991, B______ se préoccupa des travaux à 
entreprendre pour rendre la piscine opérationnelle durant la saison 
1992 et plusieurs réunions eurent lieu avec diverses entreprises 
spécialisées dans ce but (tém. M______). 
 
 
Les entreprises M______ SA, P______ SA et O______ SA, 
contactées par B______, refusèrent de se charger de l'entretien de 
la piscine pour l'année 1992. Les installations avaient été 
construites selon des normes moins contraignantes et étaient trop 
vétustes (pièces 46 à 49 dem., tém. M______; tém. O______). De plus, 
F______ ne se montrait pas collaborant (tém. M______). 
 
 
Le 19 février 1992, B______ informa A______ de sa décision 
de fermer la piscine, pour des raisons de sécurité, pour la saison 
1992. Des entreprises spécialisées furent ensuite mises en oeuvre 
en vue de la réfection de ladite piscine, travaux qui durèrent entre 
6 et 8 mois (tém. M______). 
 
 
K. Par courrier du 28 septembre 1992, A______ déclara 
résilier le bail pour justes motifs au sens de l'article 259 b CO, 
pour la fin du mois courant. Le 9 octobre 1992, B______ contesta 
l'existence de justes motifs. 
 
 
A______ évacua les lieux à fin septembre 1992. 
 
 
Par jugement sur partie du 24 mars 1993 rendu dans le cadre 
de la présente procédure, le Tribunal des baux et loyers donna acte 


 
 17. 
 
 
 
à B______ de son engagement de payer à A______ les points non 
contestés de l'inventaire relatif au stock de marchandises qui 
avait été établi contradictoirement par AS______ (tém. AS______; 
pièces 200/201 déf.) à la libération des locaux. Cet engagement fut 
toutefois suivi de diverses contestations de part et d'autre. 
 
 
Dans l'intervalle, soit en novembre 1992 environ, la 
gérance du C______ fut confiée à la société Q______, dirigée par 
R______. Une nouvelle politique de valorisation des installations 
a été mise en place, avec l'accord de B______, favorisant une 
approche très ouverte et une disponibilité plus grande envers les 
habitants de la Commune. L'état de propreté des locaux ne permettait 
pas une exploitation immédiate, et des travaux ont dû être 
entrepris, lesquels ont été décidés par la Commune sur les 
indications du Service d'hygiène et du Vétérinaire cantonal et 
exécutés au printemps 1993. Dans l'ensemble, il ne s'agissait pas 
de travaux de luxe, mais pour l'essentiel de l'entretien courant 
à rattraper (tém. R______). 
 
 
L. Selon des estimations établies par S______ SA, mandatée 
à cet effet par A______ (tém. AT______; pièces 57/58 et 85 déf.), 
A______ aurait subi un important préjudice en raison de 
l'inadéquation des installations du C______ durant les années 1987 
(431.100 fr.), ainsi qu'un important manque à gagner durant l'été 
1992 dû à la fermeture de la piscine (200.000 fr.). D'autre part, 
le goodwill de l'établissement, pour lequel elle peut prétendre à 
indemnisation, s'élèverait à 350.000 fr. (pièce 63 déf.). Toutes 
ces estimations sont contestées par B______ (ACJC 466/96 du 20 mai 
1996 C/3______). 
 
 
E. Sur la base de l'état de faits susénoncé, la Chambre 
d'appel, dans son arrêt du 20 mai 1996, a retenu que les parties 
étaient liées par un contrat de bail à loyer et non de bail à ferme. 
Elle a jugé que le congé signifié par B______ le 23 juin 1989 pour 
le 31 décembre de la même année était valable; elle a rejeté la 


 
 18. 
 
 
 
requête en seconde prolongation de bail pour la période du 1er 
janvier 1992 au 31 décembre 1995; s'agissant du caractère 
prétendument abusif du congé, la Chambre d'appel a énoncé que rien 
dans le dossier ne permet de retenir que B______ serait revenue sur 
un engagement ferme de conclure avec l'appelante un bail de longue 
durée sur les murs nus, accompagné d'une cession du fonds de 
commerce. En particulier, les instances communales et cantonales 
en la matière n'avaient été saisies d'aucune demande d'autorisation 
en la matière, et ni le loyer, ni le montant de la reprise de commerce 
n'avaient été déterminés. 
 
 
Le Tribunal des Baux et Loyers, dans le jugement du 12 
octobre 1995, avait de la sorte rejeté les prétentions en 
dommages-intérêts de A______ au motif que le bail n'était plus en 
vigueur à la date du 30 septembre 1992, et que la propre résiliation 
du bail par A______ à cette date était impossible. La Chambre 
d'appel a confirmé le jugement du Tribunal des Baux et Loyers sur 
ce point également. 
 
 
F. Après reprise de la présente procédure intervenue le 
20 septembre 1996, le Tribunal des Baux et Loyers a encore procédé 
à l'audition de vingt-quatre témoins, pour certains déjà entendus 
qui ont confirmé pour l'essentiel les faits retenus dans le 
précédent arrêt de la Chambre d'appel. 
 D______ qui a participé à la séance à la mairie de B______ en 
février 1989 n'a pas souvenir que quelque chose ait été conclu 
formellement au sujet d'une forme de collaboration avec C______. 
Pour J______, les discussions ont bien porté en février 1989 sur 
la conclusion d'un bail de dix ans, avec dans l'intervalle, la 
fixation d'un loyer provisoire de 9'000 fr. pour l'année 1989. Ce 
n'est qu'après l'inventaire que le bail devait être renégocié. 
G______ a confirmé que lors de la séance du 8 février 1989, au cours 
de laquelle les diverses possibilités exposées dans son rapport 
étaient 
discutées, 
F______ 
s'est 
déclaré 
intéressé 
par 
l'acquisition du fonds de commerce: "..Cela étant aucune décision 


 
 19. 
 
 
 
de conclure un contrat ne pouvait être prise, dans la mesure où les 
divers éléments manquaient, notamment le loyer et le prix de la 
reprise, lequel dépendait de l'inventaire ...". 
 
 
G. Le jugement dont est appel a retenu qu'un certain nombre 
des conclusions formées par A______ avait déjà été jugé dans la 
cause précédente C/3______, et a écarté pour ce motif toutes les 
prétentions en dommages-intérêts formulées par A______ pour les 
montants de 440'000 fr.; 350'000 fr.; 25'075 fr.; 58'473 fr.; 
227'163 fr. 25; 97'125 fr. 
 
 
Le Tribunal des Baux et Loyers s'est prononcé sur l'action 
visant à constater qu'une promesse de contracter avait été convenue 
pour la rejeter, de même que la demande consécutive en indemnité 
de 390'000 fr. pour non-respect par B______ de la promesse de 
conclure un bail de dix ans. Les premiers juges ont considéré que 
la demande en exécution de travaux était devenue sans objet, 
l'exploitation ayant pris fin depuis septembre 1992. Sur la requête 
en réduction de loyer du fait de défauts entachant la piscine, le 
Tribunal des Baux et Loyers a réduit de 30% le montant du loyer dû 
de ce fait, et non de 50%, comme l'avait admis la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, en retenant que le 
locataire était en partie fautif et responsable de défaut 
d'entretien de la piscine. Le Tribunal des Baux et Loyers a rejeté 
aussi la prétention en 97'125 fr. au titre de bénéfice manqué, vu 
l'absence de piscine durant la saison 1992 pour ce motif également. 
Les premiers juges ont également reproché à A______ le défaut 
d'entretien des autres installations de sorte qu'ils n'ont pas 
donné suite à ses conclusions en exonération de la totalité du loyer 
dès le 1er octobre 1991. 
 
 
A l'appui de son acte d'appel, A______ soutient que les 
parties sont liées par une promesse de contracter un bail d'une 
durée de 10 ans. Il se fonde pour partie sur les témoignages et 
pièces produites. La Chambre d'appel y reviendra dans la partie en 


 
 20. 
 
 
 
droit du présent arrêt. Il conteste le fait que ses prétentions en 
dommages-intérêts aient déjà été jugées par l'arrêt de la Chambre 
d'appel du 26 mai 1996. Il reproche au Tribunal des Baux et Loyers 
de ne pas s'être prononcé sur la requête en exécution de travaux 
en retenant qu'elle était devenue sans objet. L'appelant reprend 
la question des défauts affectant la piscine, puis sa mise hors 
service pour motiver sa demande en suppression de loyer ainsi que 
les défauts affectant l'ensemble du complexe hôtelier. 
 
 
B______ invoque l'autorité de la chose jugée en ce qui 
concerne les prétentions en dommages-intérêts formulées par 
A______, prétentions dont cette dernière a été déboutée par le 
jugement du Tribunal des Baux et Loyers du 12 octobre 1995, confirmé 
par arrêt de la Cour de justice du 20 mai 1996 (C/3______). Seules 
restent donc litigieuses selon elle les conclusions tendant à la 
constatation que les parties sont liées par une promesse de 
contracter un bail de 10 ans et la demande en réduction d'indemnités 
pour occupation illicite du fait des défauts affectant la chose 
louée. 
 
 
L'argumentation des parties sera reprise ci-dessous dans 
la mesure utile. 
 
 
- EN DROIT - 
 
 
1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la 
forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC). 
 
 
Les dernières conclusions prises en première instance 
ayant porté sur une valeur litigieuse supérieure à 8'000 fr. en 
capital, et n'ayant pas trait à la protection contre les loyers 
abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur, le Tribunal 
a statué en premier ressort (art. 56D LOJ). La Cour revoit donc la 
cause librement; sous réserve de l'immutabilité du litige, elle 


 
 21. 
 
 
 
peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et 
de nouvelles preuves (Bertossa /Gaillard /Guyet /Schmidt, 
Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 
291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC). 
 
 
2. Il est unanimement admis que l'autorité de la chose 
jugée ne s'attache qu'au dispositif du jugement (Habscheid, Droit 
judiciaire privé suisse, 1981 p. 313). Ce principe est d'ailleurs 
énoncé de manière explicite à l'art. 99 al. 1 LPC. Le corollaire 
de ce principe, au plan procédural, est l'exception tirée de la 
chose jugée; c'est l'effet dit "négatif" qui veut qu'aucune demande 
en justice ne peut être formée à nouveau, qui viendrait à contredire 
ou à ignorer le jugement précédemment rendu ("ne bis in idem"; 
Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, op. cit. notes ad art. 99 LPC). 
 
 
2.1. Il est constant que A______ a pris des conclusions 
en dommages-intérêts dans la procédure en seconde prolongation de 
bail (C/3______) qui sont exactement les mêmes que celles dont la 
Chambre d'appel est présentement saisie soit des prétentions en 
pertes de bénéfice (440'000 fr.), en remboursement du goodwill 
(350'000 fr.), en remboursement de diverses factures réglées par 
A______ (25'075 fr.), en remboursement de stock et matériel repris 
par B______ (58'473 fr.), en dommages-intérêts pour la perte 
d'exploitation subie par A______ pour l'exercice 1992 (227'163 fr. 
initialement 254'741 fr.), en bénéfice manqué pour l'exercice 1992 
vu l'absence de piscine (97'125 fr.). Ayant été déboutée de toutes 
ses prétentions par jugement du 12 octobre 1995, respectivement par 
arrêt de la Chambre d'appel du 20 mai 1996, A______ ne peut réclamer 
à nouveau les mêmes montants sans se heurter à l'exception de chose 
jugée. Ses prétentions sont donc irrecevables. 
 
 
2.2. S'agissant du poste en fr. 390'000 fr. que A______ 
réclame à titre de de dommages-intérêts relatifs au non-respect 
par l'intimée de conclure le bail d'une durée de dix ans promis par 
elle, la Chambre d'appel constate que, dans la procédure en seconde 


 
 22. 
 
 
 
prolongation de bail, elle réclamait 663'750 fr. à titre de 
dommages-intérêts pour avoir été dans l'impossibilité de 
poursuivre son exploitation jusqu'à la fin de la seconde 
prolongation (31 décembre 1995). 
 
 
Dans les deux procédures le dommage reposait sur les mêmes 
bases, sauf que la somme de 663'750 fr. portait sur une durée de 
trois ans et trois mois, alors que la somme de 390'000 fr. 
présentement réclamée porte sur deux années. 
 
 
Or, le dommage réclamé est le même dans les deux cas, sauf 
qu'il s'étend sur deux années dans la présente procédure alors qu'il 
portait sur trois ans et trois mois dans la procédure précédente; 
en effet, A______ réclame à ce titre 195'000 fr. par année qu'elle 
décompose comme suit : salaire de F______ : 108'000 fr., avantages 
personnels concédés à F______ : 42'000 fr.; elle y ajoute les 
investissements auxquels A______ a consenti dans le passé (225'000 
fr. amortis sur cinq ans, soit 45'000 fr. par année). 
 
 
Le principe de l'autorité de la chose jugée s'applique 
également dans ce cas, puisqu'en réalité A______ réclame les mêmes 
dommages-intérêts que dans la précédente procédure en prétendant 
leur attribuer une cause juridique différente, alors qu'en réalité 
le fondement de la prétention est la même; dans un premier temps, 
elle invoque l'impossibilité de poursuivre l'exploitation jusqu'à 
la fin de la seconde prolongation, puis elle se fonde sur le 
non-respect de la promesse de contracter un bail d'une durée de dix 
ans, ce qui revient en réalité exactement au même. Sa demande en 
paiement de 390'000 fr. est donc également irrecevable. 
 
 
A cela s'ajoute que dans la décomposition de ce poste du 
dommage, A______ réintroduit le remboursement des investissements 
prétendument effectuées par elle, à raison de 90'000 fr. (2 x 45'000 
fr.), montants qu'elle avait requis dans leur totalité (225'000fr.) 
et qui lui avaient été refusés dans la procédure en prolongation 


 
 23. 
 
 
 
de bail. Ainsi, outre le fait que cette prétention a déjà été écartée 
une première fois, A______ a tenté de se la faire octroyer deux fois. 
 
 
Enfin, la Chambre d'appel constate que A______ tente sous 
la rubrique portant sur la somme de 390'000 fr. à titre de 
dommages-intérêts relatifs au non-respect par l'intimée de la 
promesse de conclure le bail d'une durée de dix ans promis par elle, 
de se faire rembourser les salaires et avantages concédés à F______ 
à concurrence de 300'000 fr. (soit 150'000 fr. par année). Or, elle 
n'a manifestement pas la légitimation active pour recouvrir des 
prétentions de son employé à l'encontre de la bailleresse. 
 
 
En tant que de besoin, A______ sera donc déboutée 
également sur le fond de cette conclusion en paiement de 390'000 
fr., déjà déclarée irrecevable pour les motifs sus-exposés. 
 
 
3. A teneur de l'art. 2 LPC, celui qui a un intérêt actuel 
à faire reconnaître l'existence ou la non-existence d'un rapport 
de droit peut aussi former une demande devant le Tribunal compétent. 
Dans sa jurisprudence la plus récente, le Tribunal fédéral a retenu 
que le droit fédéral régit exhaustivement la recevabilité d'une 
action en constatation de droit touchant un rapport juridique 
relevant du droit privé fédéral. Les juridictions cantonales n'ont 
ainsi plus la latitude de recevoir en vertu du droit cantonal une 
action irrecevable selon le droit fédéral (Bertossa /Gaillard 
/Guyet /Schmidt, op. cit., n. 2 ad art. 2 LPC et réf. citées). 
 
 
La doctrine examine les conditions de recevabilité de 
l'action en constatation de droit en s'inspirant du texte de l'art. 
25 PCF: l'action peut être intentée "lorsque le demandeur a un 
intérêt juridique à une constatation immédiate" (Habscheid, op. 
cit. p. 158). Deux conditions cumulatives doivent ainsi être 
remplies; la première suppose que le demandeur puisse faire valoir 
un intérêt, étant précisé que cet intérêt doit concret, légitime, 
actuel, personnel et direct (SJ 1984 p. 579), et la seconde qu'il 


 
 24. 
 
 
 
justifie d'un intérêt à la constatation immédiate du rapport de 
droit litigieux, car l'action en constatation de droit n'a qu'un 
caractère subsidiaire par rapport à l'action en exécution. 
 
 
Il s'agit à la lumière de ces principes d'examiner si la 
conclusion principale de A______ visant à faire constater 
judiciairement que les parties sont liées par une promesse de 
contracter un bail portant sur les locaux C______ murs nus pour une 
durée moyenne de dix ans moyennant un loyer inférieur à 9'000 fr. 
par mois est recevable. 
 
 
La Chambre d'appel, dans les limites de son pouvoir de 
cognition, n'est pas liée par l'argumentation juridique des 
plaideurs (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, op. cit. n. 2 ad art. 
445 LPC, n. 8 ad art. 300 LPC et n. 2 ad art. 144 LPC). Le juge examine 
d'office si le demandeur peut se prévaloir d'un intérêt juridique 
à une constatation immédiate (ATF 97 II 375 et réf.). Si cette 
exigence fait défaut, l'action sera déclarée irrecevable 
(Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, op. cit. n. 5 ad art. 2 LPC). 
 
 
3.1. A teneur de l'art. 22 CO, l'obligation de passer une 
convention future peut être assumée contractuellement. La promesse 
de contracter ouvre la voie à l'action en condamnation à la 
conclusion du contrat principal, à défaut, à l'action en 
dommages-intérêts (ATF 97 II 48/JT 1972 I 58). L'action en 
constatation de l'existence d'une promesse de contracter présente 
donc un intérêt juridique si elle est le préalable nécessaire à une 
action postérieure en exécution du contrat, ou à la réparation par 
des dommages-intérêts si l'exécution du contrat en est devenue 
impossible. 
 
 
Dans le cas d'espèce, A______ a quitté les locaux à la fin 
du mois de septembre 1992; l'exploitation de l'hôtel a depuis lors 
été reprise par un tiers. Il en résulte que A______ ne peut agir 
en exécution du prétendu contrat de bail de dix ans que lui aurait 


 
 25. 
 
 
 
promis B______. 
 
 
Elle réclame, au titre du défaut d'exécution de la 
promesse de contracter de la part de B______, les dommages-intérêts 
énoncés dans le considérant qui précède. Or, il a été rappelé que 
A______ 
a 
été 
déboutée 
de 
toutes 
ses 
prétentions 
en 
dommages-intérêts dans la procédure en seconde prolongation de bail 
(C/3______), et que les mêmes prétentions articulées dans la 
présente procédure sont irrecevables pour exception de la chose 
jugée. 
 
 
Force est alors de constater que A______, faute de pouvoir 
agir en exécution d'un contrat de bail, ou en dommages-intérêts, 
ne justifie plus d'aucun intérêt juridique à faire constater 
judiciairement l'existence d'une promesse de contracter un bail de 
dix ans avec B______. Partant, sa conclusion sur ce point est 
également irrecevable. 
 
 
3.2. Serait-elle recevable qu'elle serait infondée, à 
l'instar de ce qu'a retenu le Tribunal des Baux et Loyers dans son 
jugement du 4 mars 1999. 
 
 
Pour être valide, une promesse de contracter doit avoir 
un objet déterminé ou déterminable. La jurisprudence a également 
précisé que si le précontrat ne règle pas les points essentiels, 
il n'est pas encore un contrat (ATF 118 II 32 consid. 3b et les arrêts 
cités, JdT 1993 I 387). 
 
 
Comme l'ont retenu les premiers juges, il ne se dégage par 
des enquêtes que les parties ont eu la volonté de s'engager à l'issue 
de la discussion du 8 février 1989. Il ressort de ces échanges de 
vue que la possibilité d'accorder à A______ un bail d'une durée de 
dix ans sur les murs, moyennant la reprise du fonds de commerce a 
été seulement envisagée. En effet, non seulement le prix de la vente 
du fonds de commerce n'était pas établi, mais le prix de location 


 
 26. 
 
 
 
des murs nus n'avait pas été déterminé. Enfin, comme déjà relevé, 
cette opération ne pouvait se faire sans l'aval des autorités 
communales et du Conseil d'Etat. Les enquêtes complémentaires qui 
ont eu lieu après la reprise de l'instance en septembre 1996 n'ont 
pas apporté de nouveaux éléments à ce propos. Les témoins ont 
confirmé que des discussions avaient eu lieu, mais aucun n'a été 
en mesure d'affirmer qu'il y a avait eu un engagement ferme de part 
et d'autre. 
 
 
De plus, l'appelante expose que la négociation portait sur 
la reprise du fonds de commerce avec une location des murs nus; une 
opération ne pouvait donc se conclure sans l'autre. Or, A______ 
n'hésite pas dans ses conclusions à dissocier les deux opérations 
pour ne reprendre que l'obligation pour la commune de lui louer les 
locaux murs nus. L'action en constatation d'une promesse de 
contracter, si elle était donnée, aurait donc dû porter sur les deux 
négociations qui étaient intimement liées. 
 
 
Ces éléments conduisent donc, en tant que l'action serait 
recevable, au rejet de celle-ci. 
 
 
4. Au vu de ce qui précède, le litige est donc circonscrit 
aux conclusions d'appel de A______ portant sur la consignation du 
loyer et l'exonération du paiement dudit loyer (9'250 fr.) du 1er 
octobre 1991 au 30 septembre 1992, en raison des défauts affectant 
l'objet loué, en particulier la piscine. 
 
 
Conformément 
aux 
art. 
259a 
et 
259d 
CO, 
lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au 
locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque 
le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, 
il peut exiger du bailleur, notamment, une réduction de loyer. 
 
 
Selon l'article 259b lit. b CO, le locataire est tenu 
d'impartir préalablement au bailleur un délai convenable pour 


 
 27. 
 
 
 
effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose une mise en 
demeure selon les articles 107 et suivants CO, sauf dans les cas 
prévus à l'article 108 CO (Zihlmann, Das neue Mietrecht p. 64, 67; 
David Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 166; SVIT - Kommentar, nos 
13 et ss ad art. 259b; ACJ n° 117 du 19.6.92 B. c/ SI X.). 
 
 
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas 
dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, 
autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu 
(Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n. 1081 et 
1082 ; Corboz, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979 p. 130/131; 
Gauch, 
Mängelhaftung 
des 
Vermieters 
und 
mangelhafte 
Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, in RJB 128/1992, 
p. 189 ss, 197). 
 
 
L'usure normale de la chose louée n'est pas en elle-même 
un défaut. En revanche, cette usure normale constitue un défaut à 
partir du moment où elle a atteint un certain degré et où elle peut 
être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (David 
Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 145). De même, selon le cours 
ordinaire des choses le preneur peut et doit compter avec la 
possibilité de certaines entraves mineures à l'usage de la chose 
ne justifiant pas une adaptation de loyer. En revanche, si l'entrave 
est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, 
elle peut donner lieu à une réduction de loyer (SJ 1985 p. 575; ACJ 
n° 187 du 4.2.94 C. c/ L. C. R.). 
 
 
En l'espèce, il ressort des enquêtes que B______ a 
effectué des investissements importants tant dans l'entretien que 
dans l'équipement C______ pour ce qui concerne les installations 
électriques et les sanitaires. 
 
 
L'appelante se plaint de ce que la chaufferie ou la 
production d'eau chaude tombait en panne régulièrement, de même que 
les installations de réfrigération, ou la machine à laver. 


 
 28. 
 
 
 
 
 
Les installations électriques qui avaient été améliorées, 
étaient conformes à la réglementation en vigueur et avaient été 
contrôlées par les SI. Si la capacité de l'installation a été 
saturée, c'est en raison d'installations successives et 
supplémentaires demandées par le gérant. Ce dernier a refusé de 
prendre à sa charge le coût des abonnements d'entretien, préférant 
confier les réparations à son employé, qui n'était pas qualifié pour 
intervenir dans toutes les défaillances signalées. 
 
 
Il en ressort que si certains défauts se sont présentés, 
tous n'étaient pas imputables au propriétaire, le locataire 
n'assurant pas l'entretien des installations de manière adéquate, 
ce qui était à l'origine de certaines pannes (colonne de douche qui 
saute sous l'effet du gel, car l'eau n'a pas été débranchée; 
écoulements bouchés par de la graisse de cuisine etc.). 
 
 
Il est établi que la piscine a été fermée sur décision 
unilatérale de la Commune du fait que les garanties d'hygiène 
n'étaient pas respectées et que les installations étaient vétustes; 
cependant là aussi, les enquêtes ont révélé un manque de 
collaboration, voire une certaine obstruction de la locataire dans 
l'entretien de cette piscine. Le défaut est donc amoindri dans une 
certaine mesure. 
 
 
Cela constaté, le locataire n'a pas démontré que ces 
défauts imputables pour partie à la bailleresse, pour partie au 
locataire aient entravé de manière significative la continuation 
de l'exploitation. Les difficultés rencontrées par la locataire 
sont en grande partie d'ordre relationnel avec la bailleresse ainsi 
qu'avec une certaine clientèle C______, manifestement mécontente 
de l'accueil et des prix pratiqués. 
 
 
 
Il faut distinguer la diminution du loyer en hiver 


 
 29. 
 
 
 
1991/1992 dès lors que la piscine n'était de toute façon pas 
exploitable, de la diminution de loyer au printemps/été 1992, 
période durant laquelle la piscine n'a pas été ouverte. 
 
 
 
Pour la première période, soit du 1er octobre 1991 au 30 
avril 1992, une réduction de loyer de 20% apparaît proportionnée 
aux circonstances, somme qui doit être fixée à 30% dès le mois de 
mai 1992 jusqu'au 30 septembre du fait que la fermeture de la piscine 
constitue un défaut supplémentaire. 
 
 
Le jugement sera modifié en conséquence et le loyer 
consigné sera donc libéré dans les proportions indiquées, la 
Commune devant restituer à A______ le trop-perçu de loyer dès le 
1er octobre 1991. 
 
 
5. A______ se plaint encore du fait que le Tribunal des 
Baux et Loyers a déclaré sans objet sa demande en exécution de 
travaux. Ces conclusions, formulées par demande additionnelle du 
10 décembre 1991 sont effectivement sans objet du fait du départ 
des locaux de A______. Cependant, la Chambre d'appel ajoutera que 
le Tribunal des Baux et Loyers n'avait même pas à se prononcer sur 
ces conclusions dès lors que A______ ne les a pas reprises dans ses 
écritures après enquêtes des 30 juin et 30 octobre 1998, pas plus 
qu'il ne les a reprises dans les présentes conclusions en appel. 
Faute de conclusions, le juge ne peut statuer. 
 
 
6. Le jugement du Tribunal des Baux et Loyers sera donc 
annulé et modifié dans le sens de ce qui précède. Un émolument sera 
mis à la charge de la partie appelante, qui succombe dans la 
quasi-totalité de ses prétentions (art. 447 al. 2 LPC). 
 
 
 
 
 


 
 30. 
 
 
 
P a r c e s m o t i f s 
 
L a C o u r : 
 
 
A la forme : 
 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le 
jugement JTBL/350/99 rendu le 4 mars 1999 par le Tribunal des baux 
et loyers dans la cause C/672/1990-3-D. 
 
Au fond : 
 
Annule ce jugement. 
 
Statuant à nouveau: 
 
Déclare irrecevables les conclusions de A______ en 
constatation d'une promesse de contracter un bail portant sur les 
locaux 
du 
C______ 
et 
les 
conclusions 
en 
paiement 
de 
dommages-intérêts. 
 
Dit que le loyer est réduit de 20% du 1er octobre 1991 au 
30 avril 1992, puis de 30% du 1er mai 1992 au 30 septembre 1992. 
 
Condamne B______ à restituer le 20% de trop-perçu de 
loyers à A______ pour la période du 1er octobre 1991 au 28 février 
1992. 
 
Ordonne à la Caisse de l'Etat de libérer les loyers 
consignés dès le 28 février 1992, à raison de 80% en faveur de 
B______ jusqu'au 30 avril 1992 et de 20% en faveur de A______ pour 
la même période, puis à raison de 70% en faveur de B______ de mai 
à septembre 1992 et de 30% en faveur de A______. 
 
Condamne A______ à verser à l'Etat de Genève un émolument 
de 300 fr. 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : 
 
Mme Laura Jacquemoud-Rossari, présidente; M. Pierre 
Heyer, M. Christian Murbach, juges; M. Pierre Daudin; Mme Shirin 
Hatam, juges assesseurs; Mme Julia Fuentes, greffière.