ge_gerichte · ACJC/1380/2024 · 2024-11-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 novembre 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/10360/2022 
ACJC/1380/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 4 NOVEMBRE 2024 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ [GE], appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 décembre 2023, représentés par 
Me Thierry STICHER, avocat, boulevard Georges-Favon 14, 1204 Genève, 
et 
C______ SA, sise ______ [GE], intimée, représentée d'abord par Me Emmanuelle 
GUIGUET-BERTHOUZOZ, avocate, puis par Me Alexandre MUSCIONICO, avocat, 
Cour Saint-Pierre 7, 1204 Genève. 
 
 
 


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C/10360/2022 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1099/2023 du 18 décembre 2023, notifié aux parties le 
20 décembre 2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé 
le congé du 26 avril 2022 notifié par A______ et B______ (ci-après : les époux 
A______/B______) à C______ SA pour le 30 septembre 2023 et portant sur les 
locaux situés aux rez-de-chaussée de l'immeuble situé à la rue 1______ no. ______ 
à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 25 janvier 2024 à la Cour de justice, les époux 
A______/B______ ont formé appel de ce jugement. Ils ont conclu à son annulation 
et à ce que la validité du congé donné par avis du 26 avril 2022 pour le 30 septembre 
2023 soit constatée, à ce que l'octroi de toute éventuelle prolongation du bail en 
faveur de C______ SA soit refusé et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes 
autres ou contraires conclusions. 
b. Dans sa réponse du 28 février 2024, C______ SA a conclu au rejet de l'appel et 
à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 
d. Par courrier du 17 mai 2024, la Cour a informé les parties de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. La D______ est propriétaire de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à 
Genève. 
b. Depuis le 1er juillet 2008, les époux A______/B______ louent au rez-de-
chaussée de l'immeuble concerné des locaux d'environ 120 m2 à l'usage d'un café-
restaurant, pour un loyer mensuel de 4'457 fr., charges de 200 fr. en sus. Ils sont 
propriétaires du fonds de commerce du café-restaurant C______, qui est exploité 
dans lesdits locaux. 
E______, agente en fonds de commerce autorisée par le Conseil d'Etat, était 
intervenue en 2008 auprès de B______, lors du rachat du fonds de commerce par 
cette dernière, à la demande du précédent propriétaire du C______. 
c. Dans le courant de l'année 2010, les époux A______/B______ ont cherché à 
remettre leur fonds de commerce. Des discussions ont eu lieu dans ce cadre avec 
F______, lequel exploitait alors le restaurant G______ dans des locaux leur 
appartenant, et le comptable de celui-ci, H______. 
d. Le 7 septembre 2010, un contrat de mise en gérance libre portant sur le restaurant 
C______ a été conclu entre B______ et F______, signant pour le compte de la 
société C______ SA. Celle-ci a été inscrite au Registre du commerce le ______ 
2010, F______ en est l'administrateur unique. 


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Les locaux faisant l'objet de la gérance étaient remis meublés (notamment tables et 
chaises) et équipés (notamment d'une hotte de ventilation, de couverts et de matériel 
de cuisine), de sorte que le restaurant était exploitable immédiatement. A la 
demande des époux A______/B______, E______ s'est chargée de la rédaction de 
la convention de gérance libre. 
Le contrat a été conclu pour une durée de 36 mois, du 1er octobre 2010 au 
30 septembre 2013, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, sauf 
résiliation signifiée 6 mois avant l'échéance. 
Le fermage mensuel, charges comprises, a été fixé par le contrat à 9'000 fr., 
correspondant à 4'841 fr. pour le montant du loyer mensuel et à 4'159 fr. pour le 
montant de la gérance libre. 
Selon l'article 1 paragraphe 3 du contrat de gérance libre, "[a]ucune vente de 
l'établissement n'[était] possible pendant qu'il [était] en gérance libre, à moins que 
le gérant-libre ne donne son aval et soit indemnisé pour rupture de contrat, à 
calculer sur la base de son revenu net annuel réalisé dans l'établissement" et son 
paragraphe 4 "en cas de décision de vente du fonds de commerce à la fin du contrat 
de gérance libre, le gérant-libre pourra, à prix égal se porter acquéreur du fonds 
de commerce de manière prioritaire. Il pourra se déterminer dans le délai d'un mois 
(30 jours) à partir du moment où il aura connaissance du fait que le commerce est 
mis en vente". 
Par avenant du 10 septembre 2010, les parties au contrat de gérance libre ont été 
modifiées en ce sens que B______ et A______ sont devenus les locataires 
principaux et C______ SA la gérante libre. 
e. Par courrier du 28 septembre 2010, la régie représentant la propriétaire de 
l'immeuble a confirmé l'accord de cette dernière avec la mise en gérance pour la 
période allant du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2013, précisant qu'un nouveau 
point de situation serait effectué à cette dernière date. 
f. F______ travaille avec son épouse dans l'établissement objet du contrat de 
gérance libre précité. 
g. En 2013 et en 2019, F______ a manifesté à plusieurs reprises aux époux 
A______/B______ sa volonté d'acquérir le fonds de commerce du C______, ce que 
ceux-ci ont refusé. 
h. Lors de la fermeture temporaire du C______ en lien avec la crise sanitaire du 
COVID-19, les époux A______/B______ ont accordé la gratuité du fermage du 
mois de mars 2020 à C______ SA, mais ont refusé sa demande quant au dépôt d'une 
demande auprès de l'Etat de Genève en vue d'obtenir une aide financière pour les 
mois de novembre et décembre 2020. 
i. C______ SA a obtenu dans le courant de l'année 2020 un crédit COVID-19 de 
80'000 fr., remboursable trimestriellement jusqu'au 30 septembre 2027, le premier 
amortissement devant intervenir le 31 mars 2022 à hauteur de 3'479 fr. 


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j. Par courrier du 18 janvier 2020, les époux A______/B______ ont demandé à 
C______ SA de ne plus entreprendre de travaux sans leur demander préalablement, 
dès lors qu'ils devaient adresser une demande au bailleur avant la réalisation de 
travaux et que tous les travaux n'ayant pas reçus l'aval du bailleur pouvaient faire 
l'objet d'une remise en l'état d'origine. 
k. Le 27 janvier 2021, C______ SA a procédé, à ses frais, et avec l'accord de la 
régie représentant du propriétaire, à des travaux de rénovation du restaurant. 
l. Par courrier du 23 février 2021, les époux A______/B______ ont rappelé à 
C______ SA qu'elle devait leur soumettre les demandes de travaux qu'elle désirait 
entreprendre afin qu'ils les adressent eux-mêmes à la régie et priée de ne pas engager 
de travaux sans leur accord. 
m. A la fin de l'année 2021, respectivement au début de l'année 2022, F______ a à 
nouveau manifesté son intérêt pour le rachat du fonds de commerce et s'est adressé 
à E______. Cette dernière a pris contact avec B______, afin de convenir d'un 
rendez-vous, mais les époux A______/B______ n'ont pas donné suite. 
n. Par courrier du 24 janvier 2022, E______ a informé B______ du fait que 
C______ SA lui avait demandé d'évaluer le fonds de commerce dans le but d'une 
proposition d'achat. Elle lui a transmis dans ce cadre l'expertise qu'elle avait 
réalisée. 
Elle a joint à son envoi diverses jurisprudences relatives à la sous-location, dont 
deux portant sur la restitution, par le sous-bailleur au bailleur, du profit tiré d'une 
sous-location abusive en cas de sous-loyer supérieur au loyer principal et une 
portant sur la résiliation anticipée du bail principal en cas de sous-location abusive, 
respectivement de violation des règles sur l'affectation des locaux et sur la sous-
location. Elle a terminé son courrier en faisant référence à la lettre de la régie du 
28 septembre 2010, selon laquelle un nouveau point de situation quant à la sous-
location devait être effectué le 30 septembre 2013. Les époux A______/B______ 
n'ont pas donné suite à ce courrier. 
o. Par courrier du 17 février 2022, E______ a relancé B______, lui demandant de 
bien vouloir lui confirmer qu'une rencontre pourrait être organisée. Elle a réitéré la 
demande de F______ de procéder au rachat du fonds de commerce, en précisant 
que la somme de 561'465 fr., versée pour la sous-location uniquement, était 
largement supérieure à la valeur du fonds de commerce. Elle a terminé son courrier 
ainsi : [i]l serait […] regrettable que le conseil de Monsieur F______ lui suggère 
d'aviser le bailleur de cette situation bancale, qui ne pourrait perdurer 
indéfiniment, d'autant plus que Monsieur F______ est disposé à vous faire une offre 
pour acheter cette affaire qu'il a fait fonctionner depuis plus de 10 ans". 
p. Par courrier du 1er mars 2022, le conseil de B______ a répondu que dès lors que 
E______ avait été liée à cette dernière par un contrat de mandat, elle ne pouvait 
défendre les intérêts de C______ SA contre les époux A______/B______ et compte 
tenu du fait que les époux A______/B______ ne reconnaissaient pas la possibilité 


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à E______ de représenter C______ SA, respectivement F______, à leur encontre, 
aucune réponse sur le fond ne serait donnée. Il a également sommé E______ de 
cesser tout comportement qui pourrait être apparenté à de la contrainte. 
E______ a répondu le 8 mars 2022, qu'un agent en fonds de commerce n'était pas 
le mandant de l'une des parties, mais le représentant neutre des deux parties et que 
les parties partageaient les frais et honoraires à parts égales. Le but de son 
intervention auprès de B______ visait à finaliser une transaction prévue entre les 
deux parties, dont il ne restait qu'à chiffrer le montant par rapport à la réalité des 
faits, raison pour laquelle une expertise neutre lui avait été demandée, et transmise 
à B______. 
q. Par avis de résiliation du 1er mars 2022, B______ a résilié la convention de mise 
en gérance libre pour le 30 septembre 2022. 
A la demande de C______ SA, elle a précisé par courrier du 22 mars 2022 que la 
résiliation était motivée par la rupture du lien de confiance suite aux courriers de 
E______ et par la volonté des époux A______/B______ de reprendre possession 
de leur fonds de commerce pour le vendre à un tiers de leur choix. 
r. En raison d'un vice de forme, B______ a retiré le congé notifié le 1er mars 2022. 
Les époux A______/B______ ont procédé à une nouvelle résiliation de la 
convention de mise en gérance libre pour le 30 septembre 2023. 
s. Le 13 mai 2022, les époux A______/B______ ont reçu une lettre d'intention pour 
l'acquisition de leur fonds de commerce pour un montant de 750'000 fr., émanant 
d'un avocat qui ne révélait pas l'identité de son client. 
D. 
a. Le 27 octobre 2022, C______ SA a déposé une requête en contestation de congé, 
dans laquelle elle a conclu, principalement, à l'annulation du congé donné le 27 avril 
2022 pour le 30 septembre 2023 par les époux A______/B______ et, 
subsidiairement, à ce qu'une prolongation du contrat de gérance libre relative au 
café-restaurant C______ d'une durée de six ans lui soit accordée. 
b. Dans leur mémoire réponse du 29 décembre 2022, les époux A______/B______ 
ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate la validité du congé donné 
par avis du 26 avril 2022 pour le 30 septembre 2024 et à ce que C______ et tous 
tiers soient déboutés de toutes autres ou contraires conclusions. 
c. C______ SA s'est déterminée le 16 février 2023 sur les allégués de la réponse du 
29 décembre 2022 et a persisté dans ses conclusions. 
 
d. Lors de son audition par le Tribunal en qualité de témoin, F______ a déclaré que 
les époux A______/B______ lui avaient initialement proposé de lui vendre leur 
fonds de commerce à un prix de 700'000 fr. ce qu'il avait trouvé excessif. Après 
plusieurs 
discussions, 
notamment 
avec 
son 
comptable, 
les 
époux 
A______/B______ avaient réduit le montant demandé à 550'000 fr., en lui 
proposant de racheter le fonds de commerce après une période de gérance de trois 
ans et de déduire de cette somme le montant de la gérance, lui permettant ainsi de 


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racheter le fonds de commerce pour 400'000 fr. environ à l'issue de ces trois ans. 
La vente du fonds de commerce n'avait finalement pas eu lieu et la gérance avait 
perduré. Concernant le contrat de gérance libre, les époux A______/B______ 
souhaitaient initialement fixer le montant de la gérance à 11'000 fr, prix que 
E______ avait qualifié d'excessif, cette dernière ayant alors proposé un montant 
mensuel de 9'000 fr. 
 
Concernant les travaux effectués dans le restaurant, qu'il estimait à environ 
80'000 fr., ceux-ci étaient selon lui nécessaires. Il avait demandé aux époux 
A______/B______ leur accord avant de les réaliser, mais ceux-ci ne voulaient pas 
qu'il effectue de quelconques travaux car ils ne souhaitaient pas engager des frais. 
 
Il avait contacté E______, à propos de l'acquisition du fonds de commerce. Cette 
dernière lui avait répondu qu'elle pourrait s'en occuper, mais qu'il fallait qu'elle 
réalise une expertise, ce qu'elle avait fait, et qu'elle contacterait les époux 
A______/B______ pour leur faire une proposition du rachat de commerce. Dans sa 
perspective, E______ ne devait pas le représenter, mais intervenir de manière 
neutre. Il avait fait appel à elle car elle s'était occupée de la rédaction du contrat de 
gérance libre et elle lui avait indiqué avoir un bon contact avec les époux 
A______/B______, avec lesquels ni lui, ni son comptable ne pouvaient parler. 
E______ ne l'avait pas consulté avant d'envoyer ses courriers du 24 janvier 2022 et 
17 février 2022. 
Il n'était pas propriétaire, ni gérant d'autres établissements et n'avait pas "d'autres 
sources de revenus substantiels" que le restaurant C______. 
 
e. Lors de son audition par le Tribunal, B______ a déclaré, s'agissant des raisons 
pour lesquelles la convention de mise en gérance libre avait été résiliée, que son 
époux et elle-même n'avaient plus confiance en F______ qui "faisait des choses à 
sa manière" et avait notamment réalisé des travaux dont ni eux, ni la régie n'avaient 
été informés. A la question de savoir s'il existait d'autres raisons pour lesquelles elle 
avait perdu confiance, elle a répondu "[j]e ne sais pas, mais nous connaissons 
beaucoup de monde et des gens nous ont dit qu'il parlait dans notre dos. Il disait 
notamment que nous avions de l'argent, mais ça ne le concerne pas si nous avons 
de l'argent, nous avons beaucoup travaillé toute notre vie". Elle a ajouté que son 
époux et elle-même n'avaient pas compris pourquoi F______ s'était adressé à 
E______, qu'il aurait dû les contacter directement et qu'ils n'avaient pas été contents 
à réception des courriers du 27 janvier 2022 et 17 février 2022. 
A______ a également déclaré qu'il n'était pas fâché contre F______ avant de 
recevoir les courriers que E______ leur avait adressés et que le bail avait été résilié 
pour ce motif. 
Les époux A______/B______ ont encore exposé qu'au moment de la résiliation, ils 
avaient l'intention de vendre leur fonds de commerce. Ils n'avaient cependant pas 
entrepris de démarche formelle dans ce but, mis à part d'en parler à leur entourage. 
L'offre anonyme qui leur était parvenue était non sollicitée et ils n'y avaient pas 


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donné suite. Ils ne souhaitaient pas vendre le fonds de commerce à F______ car le 
prix qu'il proposait ne leur convenait pas, ils ne voulaient plus vendre le fonds de 
commerce en raison de la priorité dont il bénéficiait dans le contrat de gérance libre 
et ils ne voulaient pas lui donner la chance de pouvoir le racheter; ils voulaient 
trouver un autre gérant. Selon A______, le droit de préemption prévu dans le contrat 
de gérance libre se trouvait là "par hasard", et il ne se souvenait pas si son ajout 
avait été requis par F______. 
 
f. E______ a déclaré qu'elle n'avait pas le souvenir que les parties aient discuté d'un 
rachat du fonds de commerce par F______ au moment de l'établissement du contrat 
de gérance, tout en précisant qu'elle ne se souvenait pas si, au moment de la 
signature du contrat, un tel futur rachat avait été évoqué entre les parties. Il était 
courant que les personnes qui prennent une gérance aient le souhait d'acquérir à 
terme l'établissement; le contrat de gérance avait été conclu pour une période de 
trois ans car il n'était pas possible de le conclure pour une période allant au-delà du 
bail principal. La clause prévoyant un droit de préemption, était une clause-type, 
qu'elle insérait toujours dans ses contrats de gérance. A la question de savoir si elle 
agissait dans l'intérêt de F______, le témoin a répondu n'être l'avocate de personne 
et essayait toujours de mettre les gens d'accord. Elle avait facturé à C______ SA 
l'expertise réalisée ainsi que les deux courriers envoyés par ses soins. Concernant 
les courriers précités, elle les avait rédigés elle-même, F______ ne lui ayant pas 
indiqué ce qu'elle devait écrire et ne lui ayant pas demandé d'inclure des extraits de 
jurisprudence. Elle avait joint les extraits précités car elle avait en tête un problème 
qu'elle avait rencontré dans un autre dossier. Elle voulait attirer l'attention de 
B______ sur un possible risque que le bailleur lui réclame le remboursement de 
sous-loyers qu'elle aurait perçus indûment sur une longue période, considérant que 
les montants encaissés au titre de gérance et les travaux effectués à la charge de 
F______ rendaient le prix de 700'000 fr. réclamé par les époux A______/B______ 
excessif. Le but du dernier paragraphe de son courrier, concernant l'éventuelle 
annonce de la situation au bailleur, était d'amener B______ à "se mettre autour de 
la table pour discuter". Elle faisait partie des organes dirigeants de la bailleresse et 
à l'occasion de son intervention, elle avait eu une discussion avec la présidente du 
conseil de fondation du personnel du D______, propriétaire de l'immeuble, en lui 
indiquant qu'il fallait examiner la situation du bail, dès lors qu'elle ignorait si ceci 
avait été fait à la date convenue du 30 septembre 2013. 
f.a H______, entendu comme témoin, a déclaré que le souhait initial de F______ 
était de procéder au rachat du fonds de commerce, pour un montant entre 700'000 fr. 
et 800'000 fr. Le rachat ne s'était finalement pas concrétisé et F______ avait repris 
la gérance de l'établissement dans l'idée de l'exploiter pendant deux à quatre ans et 
de racheter le fonds de commerce par la suite. Il était question de déduire du 
montant qui avait été évoqué les mensualités de gérance payées entre la reprise de 
la gérance et le rachat. 


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g. A l'issue de l'audience des débats principaux du 21 septembre 2023, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions, et le Tribunal les a informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 
 
h. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les époux 
A______/B______ ne pouvaient, de bonne foi, prendre les courriers envoyés par 
E______ le 24 janvier et 17 février 2022 comme prétextes à une rupture du lien de 
confiance, alors même qu'ils avaient dénié à cette dernière le droit de représenter 
C______ SA et que l'instruction de la cause n'avait pas permis d'établir un lien de 
représentation entre E______ et C______ SA. Ni la forme ni le contenu des 
courriers précités ne pouvaient justifier le congé qui avait été donné à cette dernière, 
ce d'autant que E______ avait déclaré lors de son audition avoir rédigé seule les 
courriers litigieux que F______ ne s'était pas prononcé sur leur contenu. 
 
S'agissant de la validité de résiliation à la lumière des dispositions sur le congé-
représailles, le Tribunal a retenu que, s'il n'était pas possible de dénier 
automatiquement à des bailleurs la possibilité de résilier le bail lorsqu'un droit de 
préemption sur le fonds de commerce était prévu par ce dernier, force était de 
constater que le congé avait été donné dans le cas d'espèce consécutivement à la 
volonté exprimée par C______ SA de racheter le fonds de commerce. Les époux 
A______/B______ avaient par ailleurs confirmé par-devant le Tribunal que le 
congé avait pour but d'empêcher C______ SA de faire valoir le droit de préemption 
prévu dans le contrat de gérance, ce qui constituait manifestement un cas de congé-
représailles. En conséquence, ledit congé devait être annulé. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à 
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e 
CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
En l'espèce, le jugement entrepris a statué définitivement sur une requête en 
contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, différend qui est de 
nature patrimoniale. 


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Compte tenu du fermage convenu dans le cas présent, qui s'élève à un total de 
9'000 fr. par mois, la valeur litigieuse de 10'000 fr. est atteinte, de sorte que la voie 
de l'appel est ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai de 30 jours et suivant la forme écrite prescrite 
par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés et la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). Les faits 
sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale s'applique (art. 247 al. 2 let. a 
CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 
CPC). 
2. 
Il n'est pas contesté par les parties que le contrat de gérance libre présente les 
caractéristiques essentielles du bail à ferme au sens de l'art. 275 CO, dès lors que 
l'intimée a obtenu non seulement la cession de l'usage des locaux, des agencements, 
du mobilier et des appareils destinés au restaurant, mais également le droit 
d'exploiter un commerce déjà en activité, avec sa clientèle, son enseigne et ses 
fournisseurs ainsi que d'en percevoir les recettes, moyennant paiement du fermage 
convenu (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 
26.08.2024 consid. 2.2.1). 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que le congé notifié à 
l'intimée pour le 30 septembre 2023 était abusif. Ils contestent que cette résiliation 
puisse être qualifiée de congé-représailles, dans la mesure où ils estiment que 
l'intimée n'a fait valoir aucune prétention découlant du bail. Ils soutiennent par 
ailleurs que E______ serait intervenue en tant que représentante de l'intimée, que 
les courriers de janvier et février 2022 pourraient être imputés à l'intimée et que les 
menaces proférées de dénonciation à la régie constitueraient un comportement 
inadmissible, propre à rompre le lien de confiance entre les parties. 
 
3.1 Selon l'art. 300 al. 1 CO, les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c CO) 
sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés 
concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux 
3.1.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée, 
ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, pour la prochaine 
échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La résiliation ordinaire 
du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a 
al. 1 CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 
24 juin 2022 consid. 3.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que 
jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté 
contractuelle renaît et chacune des parties a la faculté de conclure ou non un 
nouveau contrat et de choisir son cocontractant (ATF 148 III 215 consid. 3.1.1; 


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arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 non 
publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1; 
4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1). 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter 
la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 
(ATF 136 III 190 consid. 3) ou pour des motifs économiques (comme optimiser son 
rendement dans les limites fixées par la loi; ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 
consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1 et 5.2.3, non publiés in 
ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3). 
3.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé 
est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. 
également art. 271a CO; ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; 140 III 496 consid. 4.1; 
138 III 59 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, 
non publié in ATF 143 III 15; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). 
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC) 
(ATF 148 III 215 consid. 3.1.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 précité 
consid. 4.1.2). 
3.1.3 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, 
la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 
aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 148 III 215 
consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit, cf. 
ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la 
partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 
consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à 
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). 
Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur 
un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsqu'il consacre une 
disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du 
bailleur à y mettre fin (ATF 145 III 143 consid. 3.1; 142 III 91 consid. 3.2.1; 
140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Les règles de la bonne foi (art. 2 
al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle 
permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose 
s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a). 
3.1.4 Selon l'art. 271a al. 1 let. a CO, parmi d'autres cas spécialement énumérés par 
cette disposition, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que 
le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette 


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disposition vise à permettre au locataire d'exercer librement ses droits sans avoir à 
craindre un congé en représailles. Il incombe au locataire de prouver qu'il existe un 
rapport de cause à effet entre la prétention qu'il a élevée et la résiliation. Le bailleur 
a le droit d'apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre 
motif. Le juge constate alors le véritable motif du congé selon l'impression objective 
qui résulte de toutes les circonstances; le congé-représailles est d'autant plus 
vraisemblable qu'il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une 
prétention (arrêts du Tribunal fédéral 4A_426/2020 du 10 septembre 2020; 
4A_33/2019 du 5 septembre 2019 consid. 4.1.3 et les références). 
3.1.5 Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de 
protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire 
aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences 
pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire 
au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2, non publié in 
ATF 143 III 15 et les arrêts cités; 4A_69/2021 précité consid. 4.1.2). Sauf cas de 
disproportion crasse des intérêts respectifs des parties, il ne faut examiner, pour 
statuer sur la validité d'un congé, que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, 
et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à 
rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.2 
non publié in ATF 143 III 15 et l'arrêt cité; 4A_19/2016 précité consid. 2.2). 
3.1.6 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de 
la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 
invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation et si le motif est réel ou s'il n'est 
qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid 2.2). Pour cela, 
il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid. 3.1.4; 
142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Autrement dit, la question de 
savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où 
il a été donné, et le juge doit se placer au moment où la résiliation a été notifiée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1). Des faits 
survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur 
cette qualification: si le motif pour lequel le congé a été donné tombe par la suite, 
le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des faits ultérieurs peuvent 
fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation 
(ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). 
L'auteur de la motivation est lié par les motifs qu'il a donnés. Certes, il peut les 
compléter en cours de procédure, les expliciter, s'il a de bonnes raisons de le faire, 
par exemple pour répondre aux questions du juge ou aux arguments de sa partie 
adverse, mais il ne peut pas en donner d'autres (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 
p. 956). Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation 


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de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé 
(LACHAT, op. cit., p. 957). 
Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances 
permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé 
doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur 
requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour 
établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 
138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 24 juin 2022, 
consid. 3.1). 
Déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un 
prétexte, relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 
consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1). En revanche, savoir si le congé contrevient 
aux règles de la bonne foi est une question qui relève du droit (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_476/2016 du 20 février 2017 consid. 2.2.1). 
3.2 
3.2.1 En l'espèce, il convient de relever en premier lieu que l'intimée ne s'est pas 
prévalue de la clause relative au droit de préemption prévue dans le contrat de 
gérance libre lorsqu'elle a manifesté son intérêt de racheter le fonds de commerce – 
étant donné que ce dernier n'avait pas été mis en vente par les appelants –, de sorte 
que cette prétention, qui n'est pas typique du droit du bail, ne découle pas du contrat 
de gérance libre. L'art. 271a al. 1 let. a CO est inapplicable au cas d'espèce, 
contrairement à ce qu'à retenu le Tribunal. 
Il s'agit toutefois encore d'examiner les conditions d'application de l'art. 271 al. 1 
CO, en déterminant d'abord le motif réel de la résiliation donné par les appelants, 
puis, dans un second temps, si celui-ci est conforme aux règles de la bonne foi. 
3.2.2 Les appelants soutiennent que les "menaces" de dénonciation à la régie 
figurant dans les courriers envoyés par E______, en qualité de représentante de 
l'intimée, constitueraient un comportement inadmissible, propre à rompre le lien de 
confiance nécessaire pour la poursuite des relations contractuelles. La question se 
pose donc de savoir s'il peut être retenu que les appelants auraient compris que les 
propos figurant dans les courriers envoyés par E______ étaient émis par l'intimée, 
en sa qualité de représentante de ceux-ci, s'ils les auraient véritablement perçus 
comme des "menaces" à leur encontre (en ce sens qu'ils seraient dénoncés à la régie 
en raison d'une sous-location prétendument illicite s'ils ne vendaient pas le fonds de 
commerce) et si, partant, ils pourraient constituer un motif de résiliation. 
Concernant le rôle de E______, l'attitude des appelants est contradictoire. En effet, 
ceux-ci ont d'abord nié sa capacité de représenter l'intimée puis, dans le cadre de la 
présente procédure, ont soutenu que les courriers litigieux devraient être imputés à 
l'intimée. Point n'est besoin d'examiner davantage la question de la prétendue 
représentation de l'intimée par E______ au vu des considérations qui suivent. 


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En effet, même si le courrier du 17 février 2022 est ambigu en tant qu'il relève qu'il 
serait "regrettable" que le bailleur des appelants apprenne la situation "bancale" 
concernant la sous-location, il apparait que les appelants n'ont pas fait part, lors de 
leurs auditions devant le Tribunal, d'un quelconque sentiment de "menace" suscité 
par les courriers que E______ leur a adressés. Ils ont déclaré, en relation avec ces 
courriers, qu'ils n'avaient pas compris pourquoi l'intimée s'était adressée à E______ 
et non pas à eux directement puisqu'ils étaient propriétaires et que la précitée était 
une de leurs connaissances. Les courriers reçus les avaient ainsi fâchés et le bail 
avait été résilié en raison du mécontentement que ces courriers avaient provoqué 
chez eux. Il ne ressort donc pas de ces déclarations que les appelants se seraient 
sentis menacés par les courriers litigieux. Ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir 
d'une prétendue rupture d'un lien de confiance avec l'intimée résultant des menaces 
qui auraient été proférées à leur encontre. 
Les appelants ont également indiqué comme motif, au moment de la résiliation du 
bail en mars 2022, leur souhait de vendre leur fonds de commerce. Il n'est toutefois 
pas établi qu'ils auraient entrepris à l'époque des démarches concrètes qui pourraient 
accréditer cette volonté et justifier la résiliation du bail pour un motif économique. 
Les appelants ont par ailleurs fait valoir en appel qu'au moment de la réception des 
courriers de E______ en janvier et en février 2022, ils n'avaient pas prévu de vendre 
leur fonds de commerce, ce qui apparaît donc contradictoire. Enfin, les appelants 
ont déclaré devant le Tribunal qu'ils ne souhaitaient plus vendre leur fonds de 
commerce afin d'éviter que l'intimée puisse le racheter en bénéficiant de la clause y 
relative du contrat de gérance libre. Le congé n'était donc pas motivé par la volonté 
des appelants de vendre leur fonds de commerce. 
Les appelants ont enfin invoqué comme motif de résiliation, pour la première fois 
dans le cadre de leur audition devant le Tribunal, la perte de confiance résultant de 
la réalisation de travaux par l'intimée. Il ne saurait cependant s'agir du véritable 
motif de résiliation dès lors que les travaux litigieux – au demeurant autorisés par 
la régie – ont été effectués par l'intimée en janvier 2021, soit plus d'une année avant 
la notification de la première résiliation (viciée) du contrat de gérance libre. 
En définitive, il ne peut être retenu que les appelants ont résilié le bail en raison des 
menaces figurant dans les courriers adressés par E______ en janvier et en février 
2022 ou de leur volonté de vendre leur fonds de commerce. La véritable raison, 
selon leurs propres déclarations, était que ces courriers les avaient "fâchés". Le 
motif invoqué constitue donc un prétexte. 
Il ressort des déclarations des appelants qu'ils n'avaient aucun reproche objectif à 
formuler à l'encontre de l'intimée jusqu'à la réception des courriers envoyés par 
E______. Une résiliation au motif que les appelants étaient simplement "fâchés" 
par les courriers reçus, qui constitue un geste d'humeur à l'égard de l'intimée qui 
persistait à vouloir acheter le fonds de commerce qu'ils n'avaient pas envie de lui 
vendre, apparaît disproportionnée dans la mesure où un simple refus des offres de 
l'intimée qui étaient, selon les appelants, trop basses suffisait. Une telle résiliation 


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de la convention de gérance libre n'est motivée par aucun intérêt objectif des 
appelants. Il en découle que la résiliation doit être qualifiée d'abusive. 
Le jugement entrepris, qui a annulé le congé donné par les appelants à l'intimée, 
sera donc confirmé. 
4. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 25 janvier 2024 par B______ et A______ contre le 
jugement JTBL/1099/2023 rendu le 18 décembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/10360/2022-17. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe FERRERO et Madame Sibel UZUN, 
juges assesseurs, Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.