ge_gerichte · ACJC/907/2026 · 2026-05-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9 juin 2026 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21199/2024 
ACJC/907/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 26 MAI 2026 
 
Entre 
1) A______ SA, sise ______ [GE], 
2) Madame B______, domiciliée ______ [GE], 
3) Monsieur C______, domicilié ______ (VD), tous trois recourants contre une 
ordonnance rendue par le Tribunal des baux et loyers le 2 décembre 2025, représentés 
par Me Alexandre AYAD, avocat, boulevard des Philosophes 15, case postale 427, 
1211 Genève 4, 
 
et 
D______ SA, sise ______ (ZH), intimée, représentée par Me Myriam DE LA 
GANDARA et Me David BENSIMON, avocats, rue du Rhône 100, 1204 Genève. 
 


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C/21199/2024 
EN FAIT 
A. 
Par ordonnance OTBL/259/2025 rendue le 2 décembre 2025 dans la cause 
C/21199/2024, reçue par les parties le 5 décembre 2025, le Tribunal des baux et 
loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par son président, a refusé d’ordonner la 
suspension de la procédure [en contestation du congé ordinaire notifié aux 
locataires par la bailleresse] jusqu’à droit jugé dans les causes C/1______/2023 et 
C/2______/2023 (ch. 1 du dispositif) et réservé la suite de la procédure (ch. 2). 
B. 
a. Par acte du 15 décembre 2025 à la Cour de justice, A______ SA, B______ et 
C______ (ci-après : les recourants ou les locataires) ont formé recours contre 
l’ordonnance précitée, concluant préalablement à l’octroi de l’effet suspensif. 
Principalement, ils ont conclu à son annulation et, cela fait, à ce que la Cour 
ordonne la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé dans les causes 
C/1______/2023, à savoir l’action en revendication et en paiement introduite par 
la communauté des propriétaires d’étages rue 3______ no. 4______ à l’encontre 
de D______ SA, et C/2______/2023, soit l’action en inscription d’une servitude 
introduite par cette dernière à l’encontre de la communauté des propriétaires 
précitée. 
b. Par réponse du 22 décembre 2025, D______ SA (ci-après : l’intimée ou la 
bailleresse) a conclu à l’irrecevabilité du recours. Au fond, elle a conclu au rejet 
de la requête d’effet suspensif et au rejet du recours. 
c. Par arrêt ACJC/4/2026 du 2 janvier 2026, la Cour a rejeté la requête d’effet 
suspensif formée par les recourants. 
d. Les parties ont répliqué et dupliqué sur le fond, les 20 janvier et 2 février 2026, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 
e. Par plis du 6 mars 2026, la Cour a informé les parties de ce que la cause était 
gardée à juger sur le fond. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 29 juin 2022, D______ SA, en qualité de bailleresse d’une part, et A______ 
SA, B______ et C______, en qualité de locataires d’autre part, ont conclu un 
contrat de bail à loyer – par transfert de bail, en vertu l’art. 263 CO, à compter du 
1er juin 2022 – portant sur la location d’une surface commerciale de 211 m2 
environ, comprenant une cave voutée, située au 2ème sous-sol de l’immeuble sis 
rue 3______ no. 5______, à Genève. 
Les locaux sont destinés à l’exploitation d’un restaurant, respectivement d’une 
discothèque. 


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A teneur du contrat de bail initial du 15 juin 1995 et de son avenant du 
29 août 2003, le bail a été conclu pour une durée initiale de dix ans et quinze 
jours, soit du 16 septembre 1995 au 30 septembre 2005, renouvelable de cinq ans 
en cinq ans. 
b. Par avis officiels du 5 août 2024 adressés séparément à chaque locataire, la 
bailleresse a résilié le bail pour le 30 septembre 2025. 
Les propriétaires de l’immeuble voisin, sis rue 3______ no. 4______, ayant 
revendiqué judiciairement la surface des locaux occupés par les locataires au 
motif qu’elle empièterait sur leur bien-fonds, la bailleresse a informé ces derniers 
qu’elle n’avait d’autre choix que de résilier le bail pour sa prochaine échéance, 
dans la mesure où l’issue de la procédure initiée à son encontre était incertaine. 
c. Le 22 décembre 2023, la Communauté des copropriétaires d’étages 
rue 3______ no. 4______ a saisi le Tribunal de première instance – la conciliation 
ayant échoué le 5 octobre 2023 – d’une action en revendication et d’une demande 
en paiement à l’encontre de la bailleresse. 
Elle a conclu à ce que D______ SA, ainsi que tout autre occupant éventuel, 
évacue immédiatement la partie des locaux de 59m2 occupée par cette dernière au 
2ème sous-sol de l’immeuble sis rue 3______ no. 5______, sous menace de la 
peine-amende prévue à l’art. 292 CP, à sa condamnation au versement d’une 
astreinte de 1'000 fr. par jour d’inexécution et à sa condamnation au paiement de 
sommes à titre d’une partie des loyers perçus depuis la radiation de servitudes 
relatives à la cave en 2010 jusqu’à la libération de la partie des locaux 
revendiquée. 
Cette procédure est référencée sous le numéro de cause C/1______/2023. 
d. A une date non alléguée, la bailleresse a introduit une action en inscription 
d’une servitude à l’encontre de la Communauté des copropriétaires d’étages 
rue 3______ no. 4______. 
Cette procédure est référencée sous le numéro de cause C/2______/2023. 
e. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 3 septembre 2024, déclarée non conciliée lors de l’audience du 
27 mai 2025 et portée devant le Tribunal le 26 juin 2025, les locataires ont conclu, 
préalablement, à la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé dans les causes 
précitées en revendication et en inscription de servitude opposant la bailleresse 
aux propriétaires de l’immeuble voisin, sis rue 3______ no. 4______, 
principalement, à l’annulation de la résiliation de bail notifiée le 5 août 2024 pour 
le 30 septembre 2025 et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de 
six ans à compter du 1er octobre 2025. 


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Ils ont fait valoir que la question de la validité du congé soumise au Tribunal 
dépendait entièrement du sort des causes C/1______/2023 et C/2______/2023. En 
effet, l’unique motif invoqué par la bailleresse pour justifier la résiliation était 
l’incertitude de l’issue du procès relatif à l’action en revendication d’une partie 
des locaux litigieux introduite par les propriétaires de l’immeuble voisin, soit le 
risque de perdre la possession de la surface objet de l’empiètement revendiqué. 
f. Par réponse du 18 septembre 2025, la bailleresse a conclu, préalablement, au 
rejet de la requête tendant à la suspension de la procédure et, principalement, au 
déboutement des locataires de toutes leurs conclusions et à ce que les résiliations 
de bail notifiées à ces derniers le 5 août 2024 pour le 30 septembre 2025 soient 
déclarées valables. 
S’agissant de la requête de suspension de la procédure, elle a soutenu que pour 
apprécier si le congé était contraire à la bonne foi, le Tribunal devrait se placer au 
moment où celui-ci avait été notifié, de sorte que la question de la validité de la 
résiliation du bail était indépendante du sort des procédures en revendication et en 
inscription d’une servitude. La suspension de la présente procédure l’exposait par 
ailleurs au risque d’avoir à supporter un dommage important puisqu’à teneur de 
leur action en revendication les propriétaires de l’immeuble voisin avaient pris des 
conclusions visant à la condamner au paiement d’une astreinte de 1'000 fr. par 
jour et au versement des loyers perçus depuis la radiation des servitudes de la cave 
en 2010 jusqu’à la libération de l’empiètement revendiqué. 
g. Les parties ont répliqué et dupliqué, les 12 et 18 novembre 2025, persistant 
dans leurs conclusions respectives. 
h. Lors de l’audience du Tribunal du 18 novembre 2025, les parties ont plaidé sur 
la question de la suspension de la procédure, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
Le Tribunal a imparti un délai à la bailleresse au 9 décembre 2025 pour l’informer 
des procédures parallèles pendantes par-devant le Tribunal de première instance; 
la cause serait gardée à juger à réception de ces renseignements. 
i. Par pli du 21 novembre 2025, la bailleresse a confirmé au Tribunal que les 
procédures actuellement pendantes l’opposant aux propriétaires d’étages de 
l’immeuble sis rue 3______ no. 4______ portaient les numéros de causes 
C/1______/2023 et C/2______/2023. 
j. Aux termes de l’ordonnance querellée, le Tribunal a retenu que l’issue de la 
procédure ne dépendait pas des deux procédures parallèles (C/1______/2023 et 
C/2______/2023) instruites par-devant le Tribunal de première instance dans la 
mesure où il devait statuer sur la validité d’un congé ordinaire qui impliquait de 
déterminer si celui-ci était ou non contraire à la bonne foi en se plaçant au 


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moment de sa notification. Il n’était ainsi pas nécessaire de connaître le sort des 
actions en revendication et en inscription d’une servitude. Les procédures 
C/1______/2023 et C/2______/2023 étant pendantes en première instance et 
encore loin de leur épilogue, le principe de célérité ne serait pas respecté si la 
suspension de la présente procédure était prononcée. Par ailleurs, l’astreinte à 
laquelle la bailleresse pourrait être condamnée à l’issue de la procédure en 
revendication dirigée contre elle accroissait la nécessité de ne pas figer la présente 
procédure dans une léthargie susceptible de lui causer un dommage important. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Cour examine d'office si les conditions de recevabilité de l'appel ou du 
recours sont remplies (art. 59 et 60 CPC). 
1.1.1 A teneur de l'art. 321 al. 1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être 
introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la 
notification de la décision motivée lorsqu'il est dirigé contre une ordonnance 
d'instruction. 
En l’espèce, formé dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, le 
recours est recevable sur ce point, sous réserve de ce qui suit. 
1.1.2 Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et 
provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel 
(art. 319 let. a CPC) et contre les autres décisions et ordonnances d’instruction de 
première instance, lorsqu’elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable 
(art. 319 let. b ch. 2 CPC). 
 
La décision refusant la suspension de la cause (art. 126 al. 1 CPC) est une 
ordonnance d’instruction qui peut faire l'objet du recours prévu par l'art. 319 let. b 
ch. 2 CPC (HALDY, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2ème éd., 
2019, n. 9 ad art. 126 CPC; COLOMBINI, Code de procédure civile : condensé de 
jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, n. 6.3 ad art. 126 CPC). 
Constitue un "préjudice difficilement réparable" au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 
CPC toute incidence dommageable, y compris financière ou temporelle, qui ne 
peut être que difficilement réparée dans le cours ultérieur de la procédure. 
L'instance supérieure devra se montrer exigeante, voire restrictive, avant 
d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous peine d'ouvrir le 
recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a 
clairement exclu; il s'agit de se prémunir contre le risque d'un prolongement sans 
fin du procès (ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2; COLOMBINI, 
op. cit., n. 4.1.3 ad art. 319 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de 
procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 22 ad art. 319 CPC). 


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La notion de "préjudice difficilement réparable" est plus large que celle de 
"préjudice irréparable" au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF (ATF 138 III 378 
consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, in SJ 2012 I 77; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_24/2015 du 3 février 2015). 
Elle doit être interprétée restrictivement, puisque la personne touchée disposera le 
moment venu de la faculté de remettre en cause la décision ou ordonnance en 
même temps que la décision au fond. Il incombe au recourant d'établir que sa 
situation procédurale serait rendue notablement plus difficile et péjorée si la 
décision querellée était mise en œuvre; on retiendra l'existence d'un préjudice 
difficilement réparable lorsque ledit préjudice ne pourra plus être réparé par un 
jugement au fond favorable au recourant, ce qui surviendra par exemple lorsque 
des secrets d'affaires sont révélés ou qu'il y a atteinte à des droits absolus à l'instar 
de la réputation, de la propriété et du droit à la sphère privée (JEANDIN, op. cit., 
n. 22 et 22a ad art. 319 CPC). 
En particulier, une décision de refus de suspension peut être remise en cause dans 
le cadre d'un appel ou un recours dirigé contre la décision finale (arrêts du 
Tribunal fédéral 5D_182/2015 du 2 février 2016 consid. 1.3 et 5A_545/2017 du 
13 avril 2018 consid. 3.2). 
Il appartient au recourant d'alléguer et d'établir la possibilité que la décision 
incidente lui cause un préjudice difficilement réparable, à moins que cela ne fasse 
d'emblée aucun doute (par analogie ATF 134 III 426 consid. 1.2 et 133 III 629 
consid. 2.3.1; HALDY, op. cit., n. 9 ad art. 126 CPC). 
1.1.3 A teneur de l’art. 126 al. 1 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de 
la procédure si des motifs d’opportunité le commandent; la procédure peut 
notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d’un autre procès. 
La suspension doit répondre à un besoin réel et être fondée sur des motifs 
objectifs dès lors qu’elle contrevient à l’exigence de célérité de la procédure 
imposée par les art. 29 al. 1 Cst. et 124 al. 1 CPC; elle ne saurait être ordonnée à 
la légère, les parties ayant un droit à ce que les causes pendantes soient traitées 
dans des délais raisonnables, et elle ne sera ordonnée qu’exceptionnellement, 
l’exigence de célérité l’emportant en cas de doute (ATF 135 III 127 consid. 3.4; 
119 II 386 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 5A_146/2023 du 23 mai 2023 
consid. 6.2.2.1.3 et 5A_218/2013 du 17 avril 2013 consid. 3.1; FREI, in Berner 
Kommentar, 2012, n. 3 ad art. 126 CPC). 
Le juge bénéficie d'un large pouvoir d'appréciation en la matière (arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_146/2023 précité consid. 6.2.2.1.3 et 4A_683/2014 du 
17 février 2015 consid. 2.1) . 


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La suspension de la procédure dans l'attente du sort d'une autre procédure suppose 
que la seconde se trouve dans un lien de connexité avec la première, même s'il 
n'est pas nécessaire que l'objet du litige ou les parties soient les mêmes. Il s'agit en 
effet d'éviter des décisions contradictoires ou incohérentes (FREI, op. cit, n. 3 ad 
art. 126 CPC), et la seconde procédure, dont l'issue sera déterminante pour le sort 
de la procédure suspendue, doit être déjà bien avancée faute de quoi, en règle 
générale, la suspension ne sera pas compatible avec l'exigence de célérité (FREI, 
op. cit., n. 5 ad art. 126 CPC). 
1.1.4 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles 
de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué 
par le bailleur, soit dans l'avis de résiliation, soit ultérieurement au cours de la 
procédure devant le tribunal de première instance. Afin de déterminer quel est le 
motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au 
moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid. 3.1.4; 142 III 91 
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer 
a posteriori sur cette qualification : si le motif pour lequel le congé a été donné 
tombe par la suite, le congé ne devient pas abusif a posteriori. En revanche, des 
faits ultérieurs peuvent fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au 
moment de la résiliation (ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 138 III 59 consid. 2.1 
in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.1). 
1.2. 
1.2.1 En l'espèce, les recourants contestent l’ordonnance entreprise en tant qu’elle 
refuse la suspension de la procédure jusqu’à droit jugé dans les causes 
C/1______/2023 et C/2______/2023. Ils soutiennent que la procédure en 
contestation du congé ordinaire relative à leur bail serait étroitement liée à l’issue 
du litige connexe faisant l’objet des deux causes précitées, puisque dans 
l’hypothèse où l’action en revendication serait rejetée, l’intimée demeurerait 
propriétaire des locaux litigieux et la justification du congé n’aurait ainsi jamais 
existé; la procédure en inscription d’une servitude serait également déterminante 
dès lors qu’elle porte sur l’existence et l’étendue des droits réels afférents aux 
locaux loués. 
La décision attaquée leur causerait un préjudice difficilement réparable vu que le 
Tribunal serait amené à se prononcer sur la validité de la résiliation sans connaître 
l’issue des procédures connexes susvisées; la fin de leur bail provoquée par un 
jugement prématuré aurait pour eux de graves conséquences financières puisqu’ils 
se verraient privés de la possibilité de céder leur fonds de commerce, perdraient 
des investissements effectués pour les locaux litigieux et devraient licencier 
plusieurs employés de leur discothèque. Par ailleurs, si l’ordonnance entreprise 
devait être confirmée et le Tribunal valider le congé sans connaître l’issue des 


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deux causes précitées, ils ne pourraient pas requérir ultérieurement la révision du 
jugement, cette voie n’étant pas ouverte lorsque le demandeur invoque des faits 
postérieurs au jugement dont la révision est requise. 
1.2.2 En l’occurrence, la décision querellée refusant la suspension de la cause 
(art. 126 CPC) constitue une ordonnance d'instruction susceptible d'un recours au 
sens de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, dont la recevabilité est subordonnée à 
l'existence d'un préjudice difficilement réparable. 
Contrairement à ce que soutiennent les recourants, les causes C/1______/2023 et 
C/2______/2023 ne se trouvent pas en lien de connexité avec la procédure en 
contestation de congé ordinaire pendante par-devant le Tribunal, dans la mesure 
où leur issue n’est pas déterminante pour statuer sur la validité de la résiliation de 
bail qui leur a été notifiée par la bailleresse le 5 août 2024. En effet, pour se 
prononcer sur la conformité du congé au principe de la bonne foi, le Tribunal doit 
examiner le motif de la résiliation en se plaçant au jour de sa notification, et ce, 
sans avoir besoin de connaître le sort des deux causes susvisées. Le fait que les 
copropriétaires de l’immeuble voisin n’obtiendraient pas gain de cause à l’issue 
de l’action en revendication initiée à l’encontre de l’intimée, et que celle-ci 
demeurerait, par voie de conséquence, propriétaire de l’intégralité des locaux 
litigieux, n’est pas pertinent pour examiner la bonne ou mauvaise foi de la 
bailleresse lorsqu’elle a donné le congé. 
Dans la mesure où le sort des causes C/1______/2023 et C/2______/2023 ne 
constitue pas un moyen de preuve pertinent dans le cadre de la procédure en 
contestation de la résiliation du bail, sa suspension ne se justifie pas, pour ce motif 
déjà. Au vu de ce qui précède, les griefs des recourants quant aux conséquences 
financières alléguées et à la voie de la révision qui ne leur serait pas ouverte, 
tombent à faux. 
En tout état, ces derniers n’établissent pas en quoi leur situation procédurale serait 
péjorée si l’ordonnance querellée était confirmée, en particulier les raisons qui les 
empêcheraient de la remettre en cause dans le cadre d’un appel, le cas échéant, 
contre la décision finale. 
Enfin, comme le Tribunal l’a retenu à juste titre, l’intimée pourrait être 
condamnée au paiement de sommes importantes à l’issue de la procédure en 
revendication dirigée contre elle, dans le cas où elle succomberait et où les locaux 
ne seraient pas libérés de ses occupants immédiatement. En ce sens, l’exigence de 
célérité de la procédure à laquelle les parties ont droit s’impose in casu. 
Dans ces circonstances, les recourants échouent à démontrer l’existence d’un 
préjudice difficilement réparable. Les conditions de recevabilité de l'art. 319 let. b 
ch. 2 CPC n'étant pas réalisées, le recours sera déclaré irrecevable. 


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2. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
Déclare irrecevable le recours formé le 15 décembre 2025 contre l’ordonnance 
OTBL/259/2025 rendue le 2 décembre 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/21199/2024. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent 
RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, 
Monsieur 
Damien 
TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 
ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.