ge_gerichte · ATA/429/2001 · 2001-06-26 · fr

Résumé:
 Une vente aux enchères effectuée sans l'autorisation du département (DAEL) n'équivaut pas à une autorisation de vente individualisée au sens de l'art. 39 al. 4 LDTR, autorisant une vente subséquante.
Le refus de l'autorisation de vendre un appartement n'est pas contraire au principe de la proportionnalité lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public s'y oppose, pourvu que l'autorité administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu.

- 1 - 
 
 
 
_________________ 
A/188/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 26 juin 2001 
 
 
dans la cause 
 
 
X S.A. 
représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
 
ASSOCIATION 
GENEVOISE 
DE 
DÉFENSE 
DES 
LOCATAIRES 
(ASLOCA-RIVE) 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
 
 
et 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE CONSTRUCTIONS 
 
 
et 
 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 


 
 - 2 - 
 
 
 
_________________ 
A/188/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
L'immeuble situé au ...... à Genève (parcelle 
N°... de la commune de Genève, section Cité) était soumis 
au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE) 
depuis 1983, dans lequel était compris l'appartement 
litigieux numéro ... de 4 pièces au 3ème étage. 
 
2. 
Par arrêté du 20 juillet 1987 (VA 1049), le 
département des travaux publics (devenu depuis lors le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement; 
ci-après 
: 
le 
département) 
a 
autorisé 
l'aliénation sous forme de cession d'actions nominatives 
de trois appartements compris dans cet immeuble. Il 
s'agit des certificats de la société Y S.I. donnant droit 
aux lots 24, 27 et 28 de la propriété par étages à 
laquelle est attaché le droit de louer l'appartement 4.01 
de 4 pièces au 2ème étage, l'appartement 5.01 de 4 pièces 
au 3ème étage ainsi que l'appartement litigieux numéro 
5.02 de 4 pièces au 3ème étage. 
 
 
 
Selon cet arrêté, la requérante avait acquis en 
bloc ces trois appartements en octobre 1984 et elle a 
souhaité les revendre en bloc. L'acquéreur, la société Z 
S.A., s'est engagé à reprendre les droits et obligations 
découlant des contrats de bail portant sur ces logements. 
 
3. 
Par 
arrêté 
du 
22 
juin 
1989 
(VA 
2227), 
le 
département a autorisé Z S.A. à aliéner ces trois 
certificats indivisibles d'actions précités à Messieurs 
R. E. et W. K.. 
 
 
 
Les acquéreurs ont sollicité, solidairement et 
conjointement, l'octroi d'un crédit hypothécaire auprès 
de X S.A. (ci-après : la société X), en nantissant la 
cédule hypothécaire portant sur les lots de copropriété 
concernés afin de financer son acquisition. 
 
 
 
MM. E. et K. n'ayant plus été en mesure de 
respecter leurs engagements envers la société X, cette 
dernière dénonça le contrat de prêt et entama une 
procédure d'exécution forcée. C'est finalement contre 
M. E. seul que la procédure d'exécution forcée put être 
menée à son terme. 
 
 
 
Les conditions de vente des lots de PPE numéros 
24, 27 et 28 ont été déposées le 25 octobre 1999 et 


 
 - 3 - 
 
 
 
l'adjudication a eu lieu le 24 novembre 1999. Lors de 
cette adjudication procédée par l'office des poursuites 
et des faillites rive-droite (ci-après : l'OP), les lots 
de PPE numéros 24 (appartement 4.01) et 27 (appartement 
5.01) ont été acquis par deux acquéreurs alors que la 
société X a acquis le lot de PPE numéro 28 (appartement 
5.02). 
 
4. 
Par arrêté du 28 avril 2000 (VA 6718), le 
département 
a 
autorisé 
la 
société 
X 
à 
vendre 
l'appartement 5.02 à M. D. B.. Cette autorisation a été 
publiée dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : 
F.A.O.) du 3 mai 2000. 
 
 
 
Le 31 mai 2000, l'Association genevoise de défense 
des locataires (ci-après : l'Asloca) a recouru auprès de 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions (ci-après : la commission) contre ladite 
autorisation en affirmant que le lot de PPE concerné 
n'avait jamais été aliéné de manière individualisée, mais 
"en bloc" avec les lots de PPE numéros 24 et 27 établis 
sur la même parcelle. Elle a conclu à l'annulation de 
ladite autorisation. 
 
5. 
Par courrier du 27 juin 2000, la société X s'est 
adressée à la commission en lui indiquant que les lots 
numéros 24 et 27 avaient été acquis pas des tiers et que 
l'appartement concerné était vacant. Elle a conclu au 
rejet du recours. 
 
6. 
Le 13 octobre 2000, la commission a procédé à 
l'audition des parties. Le représentant du département a 
indiqué que l'acquisition par adjudication du logement 
litigieux par la société X n'avait pas fait l'objet d'une 
autorisation, que les 15 appartements de 4 pièces que 
comportait l'immeuble avaient tous été vendus et qu'il 
n'y avait pas lieu de considérer que la vente intervenue 
le 
20 juillet 
1987 
constituait 
déjà 
une 
"vente 
individualisée". 
 
7. 
Dans ses observations du 15 novembre 2000, la 
société X a conclu qu'en vertu de la jurisprudence du 
Tribunal administratif, la vente aux enchères publique du 
logement concerné devait être qualifiée de valable, en 
raison de la sécurité de droit, du principe de la bonne 
foi et de la proportionnalité. 
 
 
 
Par ailleurs, n'ayant acquis qu'un seul lot de 
PPE, elle n'était pas en mesure de le revendre "en bloc". 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
Au surplus, une interdiction de vente du logement 
litigieux 
serait 
contraire 
à 
la 
garantie 
constitutionnelle de la propriété et à l'article 641 
alinéa premier du Code civil suisse du 10 décembre l907 
(CCS - RS 210). 
 
8. 
Par décision du 19 janvier 2001, la commission a 
annulé l'autorisation d'aliéner (VA 6718). 
 
 
 
La société X avait pris un risque en achetant des 
logements sans autorisation de loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), elle devait en effet 
pouvoir se fier à la procédure usuelle de la réalisation 
forcée et considérer, à juste titre, qu'il revenait à 
l'OP, et non à elle-même, d'assurer la légalité des 
enchères. 
 
 
 
La société X ne saurait invoquer sa bonne foi dans 
la présente cause puisqu'elle savait que l'aliénation 
forcée devait être soumise à la LDTR pour avoir été 
partie à la procédure qui avait donné lieu à l'arrêt du 
Tribunal administratif du 10 novembre 1998. 
 
 
 
La vente aux enchères de l'appartement litigieux 
était valable, car elle n'avait pas été annulée par 
l'autorité de surveillance en matière de poursuites, 
malgré son caractère invalide au regard de la LDTR. La 
société X n'avait pas qualité pour requérir la vente de 
l'appartement litigieux sur le plan de la LDTR. 
 
9. 
Le 23 février 2001, la société X a interjeté 
recours 
contre 
cette 
décision 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif. 
 
 
 
La décision violait la garantie de la propriété 
dans la mesure où, reconnaissant que la société X était 
valablement 
devenue 
propriétaire 
de 
l'appartement 
litigieux, elle l'empêchait de l'aliéner. 
 
 
 
La LDTR n'imposait pas à l'OP, qui procédait à la 
vente 
aux 
enchères 
publiques, 
de 
solliciter 
une 
autorisation de vente en bloc. 
 
 
 
La commission avait interdit à la société X de 
revendre le logement, ayant admis qu'elle en était 
valablement devenue propriétaire. Elle avait créé une 
situation absurde et violé le principe de la protection 


 
 - 5 - 
 
 
 
contre l'arbitraire. 
 
10. 
Dans sa réponse du 8 mars 2001, la commission a 
persisté dans les termes de sa décision. 
 
11. 
Le 30 mars 2001, l'Asloca a contesté que la 
société X puisse prétendre avoir été de bonne foi 
lorsqu'elle avait acquis la propriété de l'appartement 
qui faisait l'objet du litige. En effet, elle avait été 
partie à la procédure ayant trait au maintien du refus 
d'accorder 
les 
autorisations 
administratives 
pour 
revendre les appartements. Dite procédure avait été 
portée 
devant 
le 
Tribunal 
fédéral. 
Elle 
savait 
pertinemment 
qu'elle 
ne 
pouvait 
pas 
revendre 
cet 
appartement. 
 
 
 
Rien ni personne n'obligeait la société X à 
acquérir 
l'appartement. 
Son 
but 
était 
purement 
économique. La LDTR avait pour but de préserver l'habitat 
et les conditions de vie existant en restreignant le 
changement d'affectation des maisons d'habitation et 
l'aliénation des appartements destinés à la location. 
L'intérêt public permettait de restreindre la garantie de 
la propriété. La société X ne pouvait donc se prévaloir 
ni d'une quelconque violation du principe de la légalité, 
ni de la garantie de la propriété alors que sont but réel 
était de faire supporter à la collectivité sa propre 
perte économique. 
 
 
 
Une 
vente 
aux 
enchères 
effectuée 
sans 
l'autorisation du département n'équivalait pas à une 
autorisation de vente individualisée au sens de l'article 
39 alinéa 4 LDTR, accordant une vente subséquente. En 
sachant qu'une vente subséquente ne pourrait pas être 
autorisée, la société X a acquis l'appartement litigieux. 
Par conséquent, elle ne pouvait pas soutenir que le refus 
de l'autorisation de vente individualisée créerait une 
situation arbitraire ou absurde. 
 
12. 
Par courrier du 30 mars 2001, le département a 
déclaré s'en rapporter à justice et a produit son propre 
dossier. 
 
13. 
Le 2 avril 2001, les parties ont été informées que 
la cause était gardée à juger. 
 
 
 
EN DROIT 
 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La recourante se prévaut de la garantie de la 
propriété. 
 
 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les 
restrictions de droit public à la propriété ne sont 
compatibles avec l'article 26 alinéa premier de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. féd. - RS 101) que si elles reposent 
sur une base légale, sont justifiées par un intérêt 
public suffisant et respectent les principes de la 
proportionnalité et de l'égalité devant la loi (ATF 121 I 
117 consid. 3b p. 120; 119 Ia 348 consid. 2a p. 353). 
Quel que soit l'intérêt public que le législateur 
cantonal considère comme légitime pour restreindre le 
droit de propriété des destinataires de la norme, il doit 
veiller 
à 
sauvegarder 
les 
facultés 
essentielles 
de 
disposition, d'usage et de jouissance, qui découlent du 
droit de propriété, et ne pas porter atteinte à la 
substance de celle-ci en tant qu'institution fondamentale 
de l'ordre juridique suisse (ATF 116 Ia 401 consid. 9a p. 
414). 
 
 
a. 
La décision contestée par la recourante repose sur 
l'article 39 LDTR. Cette disposition stipule qu'une 
aliénation, "sous quelque forme que ce soit (notamment 
cession de droits de copropriété d'étage ou de parties 
d'étage, d'actions, de parts sociales)", d'un appartement 
à usage d'habitation, jusqu'alors offert en location, est 
soumise à autorisation dans la mesure où l'appartement 
entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une 
catégorie 
de 
logements 
où 
sévit 
la 
pénurie. 
L'autorisation est refusée lorsqu'un motif d'intérêt 
public 
ou 
général 
prépondérant 
(résidant 
dans 
le 
maintien, 
en 
période 
de 
pénurie 
de 
logements, 
de 
l'affectation 
locative 
des 
appartements 
loués) 
s'y 
oppose. 
 
 
 
Selon la recourante, la LDTR n'impose pas à l'OP, 
qui procède à la vente forcée, de solliciter une 
autorisation de vente. Elle confond la vente aux enchères 
et la vente subséquente. En l'occurrence, la vente de 
l'appartement litigieux sollicitée par la recourante, 


 
 - 7 - 
 
 
 
n'est pas une vente aux enchères, mais bel et bien une 
vente individualisée au sens de l'article 39 alinéa 4 
LDTR. Comme le relève le Tribunal fédéral en approuvant 
le tribunal de céans, la LDTR s'applique lorsqu'un 
appartement est individualisé, puis vendu (ATF op. cité). 
 
 
 
 Il faut noter encore qu'une vente aux enchères 
effectuée sans l'autorisation du département, n'équivaut 
pas à une autorisation de vente individualisée au sens de 
l'article 
39 
alinéa 
4 
LDTR, 
autorisant 
une 
vente 
subséquente (ATA Z. et M. du 10 novembre 1998 consid. 6). 
 
 
 
Il en résulte que le présent litige doit être 
résolu en application de l'article 39 alinéa 4 LDTR. 
Selon 
cet 
article, 
l'autorisation 
est 
accordée 
si 
l'appartement : 
 
 
 
"a) a été dès sa construction soumis au régime de la 
propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue; b) était, le 30 mars 1985, soumis au régime de 
la propriété par étages ou à une forme de propriété 
analogue et qu'il avait déjà été cédé de manière 
individualisée; 
 
c) n'a jamais été loué; 
 
d) a fait une fois au moins l'objet d'une autorisation 
d'aliéner en vertu de la présente loi". 
 
 
 
La recourante ne soutient pas que l'un ou l'autre de ces 
motifs d'autorisation se serait réalisé. 
 
 
 
b. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitation et 
les conditions de vies existants, ainsi que le caractère 
actuel de l'habitat dans les zones de constructions 
mentionnées à l'article 2 LDTR, en restreignant notamment 
le changement d'affectation des maisons d'habitation et 
l'aliénation des appartements destinés à la location 
(article premier alinéa premier et 2 lettres a et c 
LDTR). Le Tribunal fédéral a déjà reconnu à de nombreuses 
reprises que la LDTR, et notamment les dispositions sur 
l'aliénation d'appartement, poursuivait un intérêt public 
prépondérant en cherchant à combattre la pénurie de 
logements locatifs en poursuivant une politique sociale 
en faveur des locataires (ATF 113 Ia 23 consid. 3a p. 
26). 
 
 
 
Il faut ajouter que la violation répétée de la 
LDTR 
est 
susceptible 
d'entraîner 
à 
terme 
une 
détérioration du marché des logements à louer et de 
réveiller des tensions sociales. Dans un canton, où la 


 
 - 8 - 
 
 
 
part de population locataire est d'environ 85% (86% selon 
les statistiques du canton de Genève 2000), il s'agit 
d'un enjeu important. 
 
 
c. 
Le 
principe 
de 
la 
proportionnalité 
comporte 
traditionnellement trois aspects : d'abord, le moyen 
choisi doit être propre à atteindre le but fixé (règle 
d'aptitude; deuxièmement, entre plusieurs moyens adaptés, 
on doit choisir celui qui porte l'atteinte la moins grave 
aux intérêts privés (règle de nécessité); enfin, l'on 
doit mettre en balance les effets de la mesure choisie 
sur la situation de l'administré avec le résultat 
escompté 
du 
point 
de 
vue 
de 
l'intérêt 
public 
(proportionnalité au sens étroit du terme) (cf. ATF 123 I 
112 consid. 4e p. 121). 
 
 
 
Selon la jurisprudence, le refus de l'autorisation 
de vendre un appartement n'est pas contraire au principe 
de 
la 
proportionnalité 
lorsqu'un 
motif 
prépondérant 
d'intérêt 
public 
s'y 
oppose, 
pourvu 
que 
l'autorité 
administrative puisse effectuer une pesée des intérêts en 
présence, et évaluer l'importance du motif de refus 
envisagé au regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 
137). 
 
 
 
 
 
 
 
Le refus de l'autorisation est le seul moyen 
adapté et nécessaire pour atteindre le but de la LDTR. En 
effet, 
les 
créanciers 
gagistes 
pourraient 
systématiquement se porter acquéreurs d'au moins un lot 
lors des ventes aux enchères, ou même décider de demander 
la réalisation forcée d'un seul appartement à la fois, 
afin de pouvoir l'acquérir individuellement et de le 
revendre ensuite, en excluant l'application de la LDTR. 
L'ensemble des appartements, faisant l'objet d'une vente 
forcée, serait ainsi soustrait progressivement au marché 
locatif, faisant fi du but de protection de la LDTR. Tel 
ne peut avoir été l'intention du législateur. 
 
 
 
 Or, en l'état, l'intérêt privé de la recourante 
est purement économique et il doit, dès lors, céder le 
pas à l'intérêt public évident que représente le maintien 
du parc locatif, en particulier dans le canton de Genève. 
La vente de l'appartement ne représente pas une nécessité 
pour elle et elle conserve le droit d'usage et de 
jouissance de la propriété dans la mesure où elle peut 
toujours louer ou utiliser cet appartement. Dans cette 
condition, 
l'atteinte portée 
au 
droit 
de 
propriété 
n'apparaît pas disproportionnée. 
 
d. 
Il y a une inégalité de traitement prohibée par 


 
 - 9 - 
 
 
 
l'article 8 Cst. féd. lorsque, sans motifs sérieux, une 
décision soumet deux situations de fait semblables à des 
règles juridiques différentes. 
 
 
 
La référence à l'appartement numéro 5.01, acquis 
et revendu ensuite, soulevée par la recourante dans son 
recours, ne permet pas d'admettre une inégalité de 
traitement. Dans son arrêt, le tribunal de céans a 
autorisé la vente individualisée de cet appartement 
acquis aux enchères, en relevant que le requérant 
"pouvait considérer de bonne foi qu'il appartenait à 
l'Office des poursuites de prendre les mesures permettant 
de garantir le respect de la LDTR" (ATA Z. et M. du 10 
novembre 1998). 
 
 
 
Il en va tout autrement du cas d'espèce. En effet, 
la recourante était la créancière gagiste et, à ce titre, 
elle a demandé elle-même une vente aux enchères auprès de 
l'OP, 
à 
l'occasion 
de 
laquelle 
elle 
a 
acquis 
l'appartement litigieux, le 24 octobre 1999. 
 
 
 
En outre, elle a été partie à la procédure sous 
les références A/214, A/215 et A/216/1998 ayant abouti au 
maintien 
du 
refus 
d'accorder 
les 
autorisations 
administratives pour revendre les appartements. Cette 
procédure a été portée devant le Tribunal fédéral et 
l'arrêt cantonal a été confirmé par celui-ci en date du 
19 avril 1999. Elle ne pouvait pas considérer, de bonne 
foi, qu'il appartenait à l'OP, et non à elle-même, de 
prendre les mesures permettant de garantir le respect de 
la LDTR. 
 
 
 
Elle ne peut donc pas prétendre avoir été de bonne 
foi lorsqu'elle a acquis l'appartement qui fait l'objet 
du litige et non pas trois appartements "en bloc", tout 
en sachant qu'elle ne pouvait pas le revendre en 
l'absence d'une autorisation de vente individualisée 
préalable. Elle en a volontairement pris le risque, par 
conséquent, elle doit l'assumer. 
 
3. 
La recourante invoque que la décision prise manque 
de base légale. Ce grief est déjà examiné ci-dessus dans 
le cadre de la protection de la propriété. 
 
4. 
La recourante invoque enfin un arbitraire prohibé 
par l'art. 9 Cst. féd. Elle soutient qu'elle n'a pas la 
vocation de détenir des appartements en PPE. Or, comme on 
l'a vu, elle a décidé d'acquérir l'appartement en pleine 
connaissance de cause. Elle ne saurait donc se plaindre. 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
Elle invoque que le logement en cause est le seul 
qu'elle possède dans l'immeuble et elle ne peut pas le 
revendre "en bloc". Il sied de souligner que rien, ni 
personne 
n'oblige 
la 
recourante 
à 
revendre 
cet 
appartement. Par ailleurs, la substance du droit de 
propriété subsiste dès lors que la recourante conserve le 
droit d'usage et de jouissance de cet appartement. 
 
 
 
Quant à la référence de l'appartement numéro 5.01, 
la recourante ne saurait en tirer aucun droit, car les 
situations ne sont guère comparables. Dans cette affaire, 
le tribunal de céans avait retenu que le requérant avait 
agi de bonne foi. Ce n'est pas le cas, en l'espèce. 
 
 
 
Enfin, invoquant la validité de la vente aux 
enchères, la recourante relève que l'acquisition de 
l'appartement est valable et qu'on ne peut pas l'obliger 
de rester propriétaire de ce bien. Il convient de 
rappeler 
qu'une 
vente 
aux 
enchères 
ne 
permet 
pas 
automatiquement une vente individualisée et subséquente. 
En outre, comme le relève le Tribunal fédéral en 
approuvant la jurisprudence du tribunal de céans : "la 
LDTR s'applique lorsque l'appartement est individualisé 
puis 
vendu" 
(ATF 
du 
19 
avril 
1999, 
p. 
8, 
3ème 
paragraphe). 
 
 
 
 
 
 
Ce grief doit donc être aussi écarté. 
 
5. 
Il résulte de ce qui précède que la commission a 
annulé 
à 
juste 
titre 
l'autorisation 
litigieuse. 
Le 
présent recours sera par conséquent rejeté. 
 
 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- 
sera mis à la charge de la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 23 février 2001 par la société X S.A. contre 
la décision de la commission cantonale de recours en 
matière de constructions du 19 janvier 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la recourante, ainsi 
qu'à la commission cantonale de recours en matière de 
constructions, 
au 
département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement et du logement et à l'association genevoise 
de défense des locataires. 


 
 - 12 - 
 
 
 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère et Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le président : 
 
 
 C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière :