ge_gerichte · ACJC/283/2018 · 2018-03-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.03.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1879/2014 
ACJC/283/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 12 MARS 2018 
 
Entre 
1) Madame A______, domiciliée ______, ______, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, ______ , appelants d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 13 mars 2017, comparant tous deux par Me Mattia 
DEBERTI, avocat, avenue de la Roseraie 76A, 1205 Genève, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile, 
et 
Monsieur C______, domicilié ______, ______ , intimé, comparant par Me Gérard 
BRUNNER, avocat, rue de l'Athénée 4, case postale 330, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel il fait élection de domicile. 
 


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C/1879/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/247/2017 du 13 mars 2017, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
débouté A______ et B______ (ci-après : les locataires) de toutes leurs 
conclusions (ch. 1), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a 
dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
En substance, les premiers juges ont retenu que les nouvelles conclusions des 
locataires et les pièces produites par eux étaient recevables, que les locataires 
n'avaient pas contesté le loyer initial dans le délai de 30 jours, que le montant de 
12'000 fr. qu'ils avaient versé correspondait à une avance sur loyers et ne 
constituait dès lors pas une garantie et que les conditions de l'art. 97 al. 1 CO 
n'étaient pas réalisées. 
B. 
a. Par acte déposé le 4 mai 2017 au greffe de la Cour de justice, les locataires ont 
formé appel contre ce jugement, dont ils requièrent l'annulation. Principalement, 
ils ont conclu à la condamnation de C______ (ci-après : le bailleur) au paiement 
de 60'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 25 avril 2012, de 15'400 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2010 et de 30'800 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
31 juillet 2011. Subsidiairement, ils ont conclu au renvoi de la cause à l'autorité 
inférieure pour nouvelle décision au sens des considérants. 
Les locataires ont fait valoir que le Tribunal avait considéré à tort que le montant 
de 12'000 fr. versé par A______ l'avait été à titre d'avance sur loyer et non de 
garantie de loyer. En outre, les premiers juges auraient violé l'art. 8 CC, s'agissant 
des meubles, affaires personnelles et du manque à gagner, en mettant à charge des 
locataires le fardeau d'une preuve impossible à apporter. Le Tribunal avait 
également reproché à tort aux appelants de ne pas avoir fait valoir de prétentions 
civiles dans le cadre de la procédure pénale et de ne pas avoir demandé 
l'allocation de la créance compensatrice au versement de laquelle le bailleur avait 
été condamné. Selon les appelants, le Tribunal se méprenait en considérant que 
seules des prétentions contractuelles fondées sur le droit du bail pouvaient être 
invoquées par devant lui, étant précisé que les locataires n'étaient pas en mesure 
de contester le loyer initial dans les formes prescrites puisqu'ils avaient été 
victimes d'usure. 
b. Par acte déposé le 8 juin 2017, le bailleur a conclu à la confirmation du 
jugement attaqué et la condamnation des locataires en tous les dépens de 
l'instance. 
Le bailleur a fait valoir que la juridiction des baux et loyers était compétente pour 
des litiges de droit du bail et non pour ceux découlant d'une prétendue 
responsabilité extracontractuelle. Par ailleurs, il avait établi sur la base des pièces 


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et témoignages, que le versement de 12'000 fr. avait été effectué à titre d'avance 
de loyer. Concernant les affaires personnelles laissées dans l'appartement, selon la 
vraisemblance prépondérante, les dires de A______ et B______ étaient ébranlés 
par les preuves que l'intimé avait apportées, selon lesquelles l'appartement était 
vide, à l'exception d'un ou deux vieux lits et qu'il n'y avait plus d'affaires 
personnelles au moment du changement de serrure. Par ailleurs, prétendre avoir 
été victime d'usure et demander en même temps à être indemnisé pour un gain 
manqué à la suite de la résiliation de son contrat de bail relevait de l'abus de droit. 
Il n'y avait aucune raison de condamner C______, que ce soit sur la base de l'art. 
97 CO ou 41 CO, à verser aux appelants la somme de 3'000 fr. par mois au titre de 
gain manqué. 
c. Par réplique du 3 juillet 2017, les locataires ont persisté dans leurs conclusions. 
Par duplique du 24 juillet 2017, le bailleur en a fait de même. 
d. Par courrier du 8 août 2017, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Le bailleur, représenté par la régie D______ SA (ci-après : la régie) et A______ 
(ci-après : la locataire) ont conclu un contrat de bail le 1er juin 2010 portant sur la 
location d'un appartement de trois pièces au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à 
Genève. 
L'appartement était destiné à l'usage d'habitation uniquement, mais le bailleur 
avait autorisé subsidiairement l'exploitation de l'appartement en tant _____ 
(______) (art. 7 clauses particulières). 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er juin 2010 au 
31 mai 2011, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 
Le loyer mensuel a été fixé à 4'000 fr. et était payable par trimestre (art. 8 clauses 
particulières). 
Le locataire était par ailleurs tenu de fournir une garantie de loyer d'un montant de 
12'000 fr., à défaut de quoi le bail n'entrerait pas en vigueur. 
Le 1er juin 2010, un montant de 12'000 fr. a été versé en espèces par la locataire à 
la régie. Selon la comptabilité de celle-ci, ce montant a été encaissé à titre 
d'avance de loyer. 
Un avis de fixation du loyer initial a été remis à la locataire le 1er juin 2010. 


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b. Les loyers étaient à jour au 31 août 2010, compte tenu du versement de 
12'000 fr. précité, un solde ouvert de 16'000 fr. au 31 décembre 2010 ressortant de 
la comptabilité tenue par la régie. 
c. Par contrat du 7 février 2011, le bailleur a conclu un nouveau bail pour 
l'appartement susmentionné avec les locataires, avec effet au 1er janvier 2011. 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée d'une année, du 1er janvier au 
31 décembre 2011. Une nouvelle prolongation était possible moyennant la 
conclusion d'un avenant. 
Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 4'000 fr. et était payable par 
trimestre (art. 9 clauses particulières). 
Les locataires s'engageaient à fournir une garantie de loyer de 12'000 fr. à 
constituer avant le 30 juin 2011 au plus tard. 
Il était également mentionné que l'appartement pouvait être subsidiairement utilisé 
comme ______ (art. 7 clauses particulières). 
Un avis de fixation du loyer initial daté du même jour a été remis aux locataires. 
d. Lors de la conclusion de ce second bail, le loyer des locaux litigieux était à 
jour, selon les déclarations non contredites du bailleur par devant le Ministère 
public (pièce 33 locataires, p. 4). 
Un paiement de 26'000 fr. opéré le 1er février 2011 avait été enregistré dans la 
comptabilité tenue par le régie au titre de solde de l'arriéré accumulé au 
31 décembre 2010 à hauteur de 16'000 fr. et d'acomptes pour 10'000 fr., valeur 
31 décembre 2010. 
e. Au 31 décembre 2011, la comptabilité tenue par la régie établissait un arriéré de 
loyer s'élevant à 28'000 fr., compte tenu des 10'000 fr. précités comptabilisés au 
titre d'acompte, d'une part, et de paiements intervenus respectivement les 29 juin, 
16 et 20 septembre, pour un montant cumulé de 10'000 fr., d'autre part. 
f. Par courrier du 23 avril 2012 adressé à la régie, les locataires ont indiqué qu'en 
accord avec le propriétaire, ils allaient quitter l'appartement et le remettre 
entièrement vide pour le 30 avril 2012. Il était également spécifié que le bailleur 
ne réclamait pas l'arriéré de loyer. 
Le courrier en question a été rédigé par le bailleur et signé par A______ pour elle-
même et pour B______. 
Le bailleur a confirmé notamment dans sa réponse à l'appel qu'il n'entendait pas 
réclamer l'arriéré de loyer. 


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g. Le 25 avril 2012, le bailleur a fait changer les serrures de l'appartement. 
h. Le 3 mai 2012, les locataires ont indiqué au bailleur qu'il n'y avait pas eu de 
résiliation de bail et encore moins d'ordre d'évacuation et que de ce fait, il n'était 
pas autorisé à changer les serrures. 
Le bailleur était dès lors mis en demeure de leur remettre la clé de l'appartement le 
6 mai 2012 au plus tard. 
i. Le 10 mai 2012, les locataires ont fait savoir au bailleur que l'ensemble de leur 
matériel demeurait dans les locaux et qu'ils étaient dans l'impossibilité d'accéder à 
ceux-ci vu le changement de serrures. 
Par ailleurs, le bailleur avait contraint la locataire à signer le courrier du 23 avril 
2012, alors qu'il savait parfaitement qu'elle ne parlait pas le français. Elle avait été 
trompée sur le contenu de ce courrier et la validité dudit courrier était remise en 
cause. 
Enfin, le bailleur était prié de restituer les clés et de donner son accord pour la 
restitution de la garantie de loyer de 12'000 fr. 
j. Par courrier du 23 janvier 2013 adressé à la régie, les locataires ont indiqué 
souhaiter récupérer la garantie de loyer de 12'000 fr. déposée conformément au 
bail. 
La régie a répondu le 4 février 2013 que la garantie bancaire mentionnée dans le 
contrat de bail du 7 février 2011 n'avait jamais été constituée par les locataires. 
k. Suite à une plainte pénale du 2 mai 2013, le Ministère public a condamné le 
bailleur pour usure et contrainte par ordonnance du 12 mars 2015, contre laquelle 
celui-ci a fait opposition. 
l. Par requête du 29 janvier 2014, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation du 26 mars 2014 et portée devant le Tribunal le 
12 mai 2014, les locataires ont conclu à ce que le bailleur soit condamné à leur 
verser la somme de 60'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 25 avril 2012 et à ce 
qu'il leur soit réservé le droit d'amplifier leurs conclusions. 
Ils ont exposé que les 60'000 fr. se décomposaient de la manière suivante : 
12'000 fr. de restitution de garantie de loyer, 3'000 fr. de chiffre d'affaires par 
mois durant une année et 12'000 fr. correspondant à la valeur des meubles et 
affaires personnelles restés dans l'appartement. Les locataires ont indiqué que 
12'000 fr. avaient été investis pour transformer et aménager les locaux. 
m. Dans sa réponse du 2 septembre 2014, le bailleur a conclu au rejet de toutes les 
conclusions des locataires. 


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n. Lors de l'audience de débats d'instruction du 11 novembre 2014, les locataires 
ont complété leur état de fait en alléguant que selon la valeur du marché le loyer 
de l'appartement était de 1'800 fr. par mois et ont ainsi amplifié leurs conclusions. 
Ils ont conclu à ce que le bailleur soit condamné à verser à la locataire la somme 
de 26'400 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 30 juin 2010 et aux locataires la somme 
de 35'200 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2011. Ces montants 
correspondaient à la différence entre le loyer perçu par le bailleur et le loyer 
correspondant à la valeur du marché. Par ailleurs, ils ont requis le report de la 
procédure à trois mois, dans l'attente de renseignements dans le cadre de la 
procédure pénale, laquelle portait notamment sur les loyers usuriers pratiqués par 
la partie adverse. 
Le bailleur s'est opposé au renvoi des débats d'instruction, la procédure pénale 
n'étant pas pertinente. 
o. Par ordonnance du 19 février 2015, le Tribunal a suspendu la procédure en 
raison de la procédure pénale (art. 126 CPC) et ordonné sa reprise le 1er février 
2016. 
p. Le bailleur a été condamné par le Tribunal de police le 17 mai 2016, jugement 
confirmé par arrêt de la Chambre pénale d'appel et de révision du 14 décembre 
2016, pour usure par métier et contrainte. La Chambre pénale d'appel et de 
révision a fixé le loyer maximal admissible en prenant en compte le loyer mensuel 
statistique moyen d'un appartement de 3 pièces, soit 1'348 fr. en 2010, 
respectivement 1'447 fr. en 2012, majoré de 35% conformément à la 
jurisprudence, qui retient qu'une différence de 35% entre le loyer usuel pour le 
logement et le loyer effectivement perçu est constitutive d'une disproportion au 
sens de l'art. 157 CP. Le loyer de référence admissible s'élevait ainsi à 1'819 fr. 80 
par mois. L'écart entre le loyer fixé par le bailleur et le loyer moyen d'un 
appartement de 3 pièces atteignait respectivement 196.7% et 314.6%, soit 
largement plus que les 35% admissibles dans les domaines non réglementés. Dans 
le cadre du dossier pénal, les loyers encaissés successivement pour les locaux 
litigieux s'élevaient respectivement à 4'000 fr. et 6'000 fr., d'autres locataires étant 
concernés, sur une période temporelle plus étendue que celle visée par la présente 
cause. 
Le bailleur a été condamné au versement en faveur de l'Etat d'une créance 
compensatrice, au sens de l'art. 71 CP, de 51'069 fr. 40 correspondant à la 
différence entre les loyers perçus et le loyer maximal admissible, et comprenant 
34'883 fr. 20 représentant l'enrichissement indu au détriment de A______ (sur les 
64'000 fr. effectivement versés et démontrés par pièces). 


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q. Entendue le 27 avril 2015 par le Ministère public, la locataire a indiqué avoir 
réalisé en moyenne un chiffre d'affaires de 6'000 fr. à 8'000 fr. par mois et payé le 
loyer, la manutention, l'électricité et d'autres frais. 
r. La procédure a été reprise par ordonnance du 1er février 2016. 
s. Dans leur réplique du 7 mars 2016, les locataires ont, en plus de leurs 
conclusions prises dans leur mémoire du 12 mai 2014, sollicité la condamnation 
du bailleur à leur verser les sommes de 26'400 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 
30 juin 2010 et de 35'200 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 août 2011. Le loyer 
correspondant à la valeur du marché était fixé sur la base des statistiques de 
l'OCSTAT de juin 2011. 
Dans sa duplique du 7 avril 2016, le bailleur a conclu au déboutement des 
locataires. 
t. Lors des audiences du Tribunal des 21 juin et 15 novembre 2016, la locataire a 
déclaré que selon les instructions du bailleur, elle avait amené 12'000 fr. en 
espèces dans les locaux de la régie à titre de garantie, et qu'aucun reçu ne lui avait 
été remis. S'agissant du montant de 12'000 fr. réclamé pour les investissements 
dans les locaux, elle n'avait pas demandé d'autorisation écrite, mais la régie et le 
bailleur lui avaient donné leur accord oral. Il s'agissait de la création de chambres 
séparées et de la pose de parquet effectués par M. E______. Elle n'avait pas de 
facture mais avait effectué plusieurs versements à ce dernier de l'ordre de 500 fr. 
ou 1'000 fr. Concernant les circonstances entourant le courrier du 23 avril 2012, 
elle a expliqué que le bailleur était venu lui réclamer le paiement des mois de mars 
et avril 2012 et qu'elle lui avait demandé un délai supplémentaire pour ce faire. Il 
avait alors sorti un papier de sa poche, lui indiquant que c'était pour le 
renouvellement du bail. Elle n'avait pas compris ce qui était écrit, malgré la 
mention « nous quittons l'appartement ». La locataire avait alors demandé au 
bailleur de lui laisser le papier afin que B______ le signe également, mais le 
bailleur lui avait indiqué qu'elle pouvait le signer en son nom. Elle n'avait pas été 
obligée de signer ce courrier, mais pensait signer autre chose. De plus, le bailleur 
lui avait dit que le temps limite pour renouveler le bail avait été dépassé, de sorte 
qu'elle s'était vue contrainte de le signer tout de suite. La locataire a affirmé ne pas 
avoir restitué de clé. Lorsque les serrures avaient été changées, il restait encore 
dans l'appartement des meubles et des effets lui appartenant, soit quatre lits, quatre 
télévisions, quatre chauffages, quatre climatiseurs, quatre armoires, ainsi que toute 
la vaisselle et les fournitures de lit. 
Le bailleur a indiqué qu'il n'avait pas lui-même demandé d'argent lors de la 
signature du premier bail. Lorsqu'il réclamait de l'argent, c'était pour des loyers en 
retard, étant précisé qu'une garantie devait être constituée par le locataire. Il ne se 
souvenait pas si la locataire avait apporté de l'argent, mais si tel était le cas, cela 


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devait être pour le paiement des premiers loyers. Il n'y avait pas eu d'accord 
particulier concernant les premiers loyers et il ne savait pas si la régie avait remis 
des bulletins de versement. Il n'avait jamais donné son autorisation ni été sollicité 
pour des transformations. Ce n'était que deux ans plus tard, en discutant avec 
M. E______, qu'il avait appris que la locataire devait 18'000 fr. à celui-ci. Quand 
la locataire avait signé le courrier du 23 avril 2012, sans le contester, elle avait jeté 
sa clé sur la table. Il avait récupéré cette clé et était allé changer les serrures. 
Lorsqu'il s'était rendu à l'appartement, il y avait une femme d'un certain âge prête 
à partir et l'appartement était vide. Il a précisé qu'une semaine avant, la locataire 
savait qu'elle devait partir et elle avait emporté tous ses meubles. 
u. Lors de l'audience du 10 janvier 2017, trois témoins ont été entendus. 
F______, gérante de l'immeuble en question depuis 2011 au sein de la régie 
D______, a notamment déclaré que si un montant était payé en espèces à la régie 
par un locataire, cela ne pouvait pas être pour une garantie de loyer, car la régie 
n'était pas habilitée à recevoir de l'argent à ce titre. Il ne pouvait dès lors s'agir que 
d'une avance sur loyer. A sa connaissance, le bailleur n'encaissait pas de garantie 
sans la bloquer sur un compte en banque, mais elle avait peu d'expérience dans le 
domaine. 
G______, responsable administrative à la régie D______, a indiqué ne pas se 
souvenir à quel titre l'argent avait été versé le 1er juin 2010. Cela pouvait être une 
avance de loyer, mais elle n'en était pas certaine. Elle ne se souvenait toutefois pas 
que le bailleur ait encaissé de l'argent à titre de garantie de loyer, sans le mettre 
sur un compte bancaire. En règle générale, la régie exigeait une garantie bancaire 
avant la remise des clefs au locataire, constituée sur un compte ou par le biais de 
H______, et si ce n'était pas le cas, il fallait l'accord du propriétaire. Il ne pouvait 
y avoir de versement en espèces à la régie. 
I______, fils du bailleur, a déclaré avoir été présent avec son père et le serrurier, 
lors du changement de serrures de l'appartement litigieux. Ils avaient trouvé la 
porte ouverte. A l'intérieur une dame faisait sa valise. Il restait un ou deux vieux 
lits, mais aucune affaire personnelle. 
v. Dans leurs plaidoiries écrites du 17 février 2017, les locataires ont persisté dans 
leurs conclusions en paiement de 60'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 25 avril 
2012, étant précisé que les 12'000 fr. réclamés correspondaient ex aequo et bono à 
la valeur des meubles et affaires personnelles restés dans l'appartement, toute 
référence à d'éventuels investissements dans les locaux ayant été abandonnée. Ils 
ont réduit leurs conclusions complémentaires à hauteur de 15'400 fr. avec intérêts 
à 5% l'an dès le 31 août 2010 et 30'800 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 31 juillet 
2011. 


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Le bailleur a persisté dans ses conclusions dans ses plaidoiries écrites du 
17 février 2017. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n.13 ad art. 308 CPC). 
1.2 En l'occurrence, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
106'200 fr. Elle est donc supérieure au montant de 10'000 fr. prévu à l'article 308 
alinéa 2 CPC. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC). 
Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir considéré à tort que le montant 
de 12'000 fr. versé par la locataire l'avait été à titre d'avance sur loyer et non de 
garantie de loyer. 


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2.1 Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en 
espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une 
banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire (art. 257e 
al. 1 CO). 
Toute garantie en espèces ou en valeurs fournie en faveur d'un bailleur par un 
locataire ou par une tierce personne au profit d'un locataire doit être constituée 
sous la forme d'un dépôt bloqué auprès de la caisse de consignation de l'Etat ou 
dans un établissement bancaire reconnu comme office de consignation au sens de 
l'art. 633 al. 3 CO (art. 1 al. 1 de la loi protégeant les garanties fournies par les 
locataires, LGFL – I 4 10). 
Le bailleur ou son représentant qui reçoit des espèces ou valeurs à titre de garantie 
d'une location doit, dans les 10 jours, se conformer aux dispositions de 
l'art. 1 LGFL. A défaut, il est tenu de restituer la garantie avec intérêts 
(art. 3 LGFL; ACJC/1112/2014 du 22 septembre 2014 consid. 3). 
2.2 En l'occurrence, la locataire et le bailleur ont conclu un contrat de bail le 
1er juin 2010, prévoyant un loyer mensuel de 4'000 fr., charges comprises, payable 
par trimestre selon l'art. 8 des clauses particulières. 
Ce contrat prévoyait également que la locataire s'engageait à fournir au bailleur 
une garantie de 12'000 fr., la constitution de celle-ci étant une condition sine qua 
non à l'entrée en vigueur du bail. 
Il ressort de la comptabilité tenue par la régie, que la locataire a versé le 1er juin 
2010 à la régie un montant de 12'000 fr., montant qui a été comptabilisé au titre de 
loyer payé d'avance et a ainsi mis à jour le loyer au 31 août 2010. 
Un contrat de bail a été conclu le 7 févier 2011 entre le bailleur et les locataires, 
portant sur le même objet et prévoyant un loyer mensuel de 4'000 fr., charges non 
comprises, payable par trimestre selon l'art. 9 des clauses particulières. Ce contrat 
prévoyait une garantie de loyer de 12'000 fr. à fournir avant le 30 juin 2011. 
Le paiement du montant de 12'000 fr. effectué par la locataire le 1er juin 2010 à la 
régie lors de la conclusion du premier bail pourrait correspondre tant au paiement 
trimestriel du loyer, qu'au versement de la garantie de loyer. 
Ce montant a été encaissé par la régie et comptabilisé au titre de paiement d'un 
trimestre de loyer. 
Aucun autre versement n'a été enregistré en 2010, de sorte qu'au 31 décembre 
2010, le loyer était à jour au 31 août 2010, l'arriéré s'élevant à 16'000 fr. 


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Un versement de 26'000 fr. opéré le 1er février 2011 a été imputé à hauteur de 
16'000 fr. aux loyers 2010 en souffrance, respectivement 10'000 fr. aux acomptes, 
valeur 31 décembre 2010. 
L'allégué des locataires, selon lequel le versement de 26'000 fr. correspondait aux 
7 mois de loyer de l'année 2010, après imputation d'un montant de 2'000 fr., ne 
trouve ainsi pas d'appui dans le dossier. 
Aucun élément du dossier ne corrobore la thèse des locataires, selon laquelle le 
versement de 12'000 fr. l'aurait été au titre de garantie de loyer. Au contraire, le 
témoin F______ a indiqué que ce versement constituait une avance de loyer. 
C'est par conséquent à juste titre que le Tribunal, a retenu que le montant de 
12'000 fr. versé par la locataire le 1er juin 2010 l'avait été à titre du paiement 
d'avance de 3 mois de loyer et non de garantie de loyer. 
Il n'a dès lors pas à être restitué, ce qui conduit au rejet de l'appel sur ce point, 
indépendamment de la question de savoir à quel titre ce montant aurait dû, le cas 
échéant, être restitué au locataire. 
3. 
Les appelants contestent le jugement attaqué en tant qu'il n'a pas condamné le 
bailleur au remboursement des montants de 15'400 fr. et 30'800 fr., ces montants 
représentant selon eux la différence entre le loyer admissible et le loyer versé, 
usuraire, au motif qu'ils n'avaient pas pris de conclusions civiles dans le cadre de 
la procédure pénale et n'avaient pas demandé l'allocation de la créance 
compensatrice. 
Sans prendre de conclusion formelle sur ce point, l'intimé met en doute la 
compétence de la juridiction de céans pour statuer en réparation d'un dommage en 
application de l'art. 41 CO. 
3.1 Le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui 
satisfont aux conditions de recevabilité de l'action (art. 59 al. 1 CPC), soit 
notamment à la condition de sa compétence à raison de la matière (art. 59 al. 2 
let. b). Le tribunal examine d'office si les conditions de recevabilité sont remplies 
(art. 60 CPC). 
La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est 
définie à l'art. 89 LOJ. Selon cette disposition, le Tribunal des baux et loyers est 
compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer (art. 253 à 
273c CO) ou au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO), portant 
sur une chose immobilière. 
L'art. 89 al. 1 let. a LOJ entré en vigueur le 1er janvier 2011, reprend la notion de 
"litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail 


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à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière" qui 
figurait à l'art. 56M let. a de l'ancienne loi sur l'organisation judiciaire du 
22 novembre 1941 (aLOJ), en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010. Il y a donc lieu 
de considérer que les jurisprudences rendues en application de cette dernière 
disposition restent applicables à l'art. 89 al. 1. let. a LOJ. 
D'une manière générale, la Chambre des baux et loyers a considéré que la 
disposition de la loi d'organisation judiciaire fondant la compétence matérielle du 
Tribunal des baux et loyers devait être interprétée de manière à s'harmoniser avec 
les règles fédérales de procédure consacrées aux art. 274 et ss aCO. Elle s'est ainsi 
référée à la jurisprudence du Tribunal fédéral au sujet de l'art. 274b aCO, dont il 
découle que la notion de "litiges relatifs aux baux et loyers" comprend toute 
prétention qui se fonde sur un état de fait relevant du droit du bail ou pouvant 
tomber sous le coup du droit du bail selon les titres VIIIème et VIIIème bis CO 
(ATF 120 II 112 consid. 3b/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4P.155/2005 du 
21 septembre 2005 consid. 3.3 et les références citées; arrêt de la Cour de justice 
du 14 novembre 1997, publié in SJ 1998 p. 381, consid. 2b). 
La compétence du Tribunal des baux et loyers à raison de la matière doit être 
interprétée largement. Elle englobe notamment les prétentions liées à un rapport 
quasi contractuel analogue au bail - par exemple les demandes d'indemnité pour 
occupation 
illicite 
des 
locaux -, 
les 
demandes 
de 
dommages-intérêts 
(art. 97 ss CO) fondées sur un rapport de bail et les litiges entre bailleur principal 
et sous-locataire qui relèvent de l'usage de la chose louée. Elle englobe également 
les prétentions fondées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions 
générales du Code des obligations - par exemple une demande de dommages-
intérêts d'un locataire dirigée contre son bailleur, propriétaire de l'immeuble, basée 
simultanément sur les art. 259e CO et 58 CO, ou encore une action du locataire 
visant à faire constater que l'assurance-vie qui lui a été imposée par son bailleur -
assureur est nulle, même si c'est la nullité d'une assurance-vie qui est en jeu. En 
revanche, le locataire réclamant une indemnité pour tort moral à son bailleur qui 
l'a insulté (atteinte à la personnalité selon l'art. 28 CC) ne peut pas agir devant le 
Tribunal des baux et loyers car le litige ne porte pas sur une question relative à un 
bail (LACHAT, op. cit., p. 144-145 et 159). 
Le tribunal saisi doit examiner sa compétence sur la base des allégués, moyens et 
conclusions de la demande, sans tenir compte à ce stade des objections de la partie 
adverse. La compétence du tribunal dépend de la question qui lui est posée et non 
de la réponse qu'il doit donner, celle-ci ne pouvant précisément intervenir qu'après 
un examen sur le fond (ATF 137 III 32 consid. 2.2). A ce stade, il importe peu que 
la demande apparaisse inconsistante (ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016). 


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En l'occurrence, le litige porte sur le montant du loyer dû, les locataires 
considérant que la condamnation de leur bailleur pour usure les autorise à obtenir 
le remboursement de la part usuraire du loyer payé. 
Les questions relatives aux loyers abusifs sont liées à des questions inhérentes au 
droit du bail. En outre, les prétentions des locataires se fondent sur un état de fait 
relevant du droit du bail. 
La juridiction des baux et loyers est donc compétente pour connaitre de telles 
prétentions. 
3.2 
3.2.1 Le juge civil n'est pas lié par le jugement pénal ou par l'acquittement, aux 
termes de l'art. 53 CO. Néanmoins, cette disposition n'interdit nullement au juge 
civil de se rallier aux constatations de fait du juge pénal (ATF 107 II 151 
consid. 5b et c; ACJC/1048/2017 du 22 août 2017, consid. 3.1.1). Il peut ainsi 
s'abstenir de revoir les constatations de fait du juge pénal, l'art. 8 CC ne l'obligeant 
pas à examiner des preuves relatives aux faits sur lesquels le juge pénal s'est déjà 
prononcé (arrêt du Tribunal fédéral 4C.74/2000 du 16 août 2001 consid. 3 et 4b). 
3.2.2 L'action civile jointe se présente comme un choix procédural offert au lésé, 
et non comme une obligation : la possibilité d'agir devant le juge civil 
- concurremment à la procédure pénale ou à l'issue de celle-ci - demeure toujours 
ouverte, charge au demandeur d'éviter la survenance de la prescription, voire de la 
péremption du droit (KUHN/JEANNERET, Commentaire romand du Code de 
procédure pénale suisse, n. 6, ad art. 122). 
L'art. 70 al. 1 CP autorise le juge à confisquer des valeurs patrimoniales qui sont 
le résultat d'une infraction, si elles ne doivent pas être restituées au lésé en 
rétablissement de ses droits. Lorsque les valeurs à confisquer ne sont plus 
disponibles, il ordonne, selon l'art. 71 CP, leur remplacement par une créance 
compensatrice. 
Si un crime ou un délit a causé à une personne un dommage qui n'est couvert par 
aucune assurance et s'il y a lieu de craindre que l'auteur ne réparera pas le 
dommage ou le tort moral, le juge alloue au lésé, à sa demande, jusqu'à 
concurrence des dommages-intérêts ou de la réparation morale fixés par un 
jugement ou par une transaction les créances compensatrices (art. 73 al. 1 
let. c CP). 
Le juge ne peut ordonner l'allocation au lésé d'office. Il ne peut le faire que sur 
requête du lésé. L'art. 73 CP peut être invoqué par toute personne qui a subi un 
dommage à la suite d'un crime ou d'un délit. Le lésé qui n'est pas représenté doit 
être rendu attentif à la possibilité offerte par l'art. 73 CP. La requête d'allocation 
au lésé peut être déposée après la décision de confiscation (DUPUIS/GELLER/ 


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MONNIER/MOREILLON/PIGUET, Petit commentaire du Code pénal I, n. 5 et 6, ad 
art. 73). 
Lorsque les conditions de l'allocation au lésé sont réalisées, le juge est tenu de 
l'ordonner, pour autant que l'auteur n'ait pas, dans l'intervalle, déjà réparé le 
dommage (DUPUIS/GELLER/MONNIER/MOREILLON/PIGUET, op.cit., n. 10, ad 
art. 73). 
3.2.3 En cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des 
parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, 
déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été 
déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience. Le 
délai d'un an court dès la conclusion du contrat (art. 21 al. 1 et 2 CO). Le contrat 
usuraire peut être invalidé (CORBOZ, Les infractions en droit suisse, Volume I, 
3ème éd. 2010, p. 422, n. 59). 
Par ailleurs, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de le conclure, 
était dans une erreur essentielle (art. 23 CO). Le contrat entaché d'erreur est tenu 
pour ratifié lorsque la partie qu'il n'oblige point a laissé s'écouler une année sans 
déclarer à l'autre sa résolution de ne pas le maintenir, ou sans répéter ce qu'elle a 
payé. Le délai court dès que l'erreur a été découverte. La ratification d'un contrat 
entaché de dol ou conclu sous l'empire d'une crainte fondée n'implique pas 
nécessairement la renonciation au droit de demander des dommages-intérêts. 
(art. 31 al. 1, 2 et 3 CO). 
3.2.4 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire 
aux mœurs. Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses 
sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat 
n'aurait pas été conclu sans elles (art. 20 al. 1 et 2 CO). 
Le prêt usuraire est contraire à la loi et donc nul selon l'art. 20 CO dès qu'il tombe 
sous le coup de l'art. 157 CP, indépendamment de la réalisation des conditions de 
l'art. 21 CO sur la lésion (cf. GAUCH/SCHLUEP, Schweizeriches Obligationenrecht 
Allgemeiner Teil, Tome 2, 10ème éd. 2014, p. 173, n. 757). 
La nullité partielle s'applique même si les clauses entachées de nullité constituent 
des éléments essentiels du contrat (CR CO, GUILLLOD/STEFFEN, 2ème éd., ad 
art. 19, 20 CO, n° 101; ATF 107 II 216 consid. 6a). 
Le juge doit établir la volonté hypothétique des parties; il doit rechercher ce dont 
les parties seraient convenues de bonne foi si elles avaient envisagé la possibilité 
de la nullité partielle et modifier le contrat en conséquence. La modification du 
contrat peut consister en une réduction de la disproportion choquante entre 
prestation et contre-prestation (GUILLLOD/STEFFEN, op. cit., ad art. 19, 20 CO, 
n° 103 et 104 et la jurisprudence citée). 


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3.2.5 En l'occurrence les locataires n'ont pas invalidé le contrat de bail, de sorte 
que les art. 21 et 23 CO ne trouvent pas application. 
Par ailleurs, le juge pénal a constaté que le loyer des locaux litigieux était 
disproportionné, car très largement supérieur au loyer moyen pour des locaux de 
ce type et il a fixé le loyer de référence admissible à 1'819 fr. 80. 
Il en résulte que les baux ayant successivement lié les parties sont partiellement 
nuls, le loyer fixé étant illicite car usuraire. 
Le bail doit par conséquent être modifié et le loyer être fixé au maximum licite 
admissible, soit 1'819 fr. 80 par mois. 
Le bail portant sur l'objet litigieux a couru du 1er juin 2010 au 30 avril 2012, soit 
durant 23 mois. 
D'après les décomptes produits par la régie, le loyer est à jour au 30 septembre 
2011, ce qui signifie que 16 loyers usuraires ont été acquittés, à savoir 64'000 fr., 
en lieu et place de 16 loyers qui auraient dû s'élever à 29'116 fr. 80 
(16 x 1'819 fr. 80). C'est donc un montant de 34'883 fr. 20 fr. qui a été versé en 
trop. 
Les loyers d'octobre 2011 à avril 2012 n'ont pas été payés par les locataires, ce qui 
représente un montant de 12'738 fr. 60 (7 mois x 1'819 fr. 80) dont ils sont 
débiteurs. Le bailleur a toutefois renoncé à réclamer l'arriéré. Il n'y a par 
conséquent pas lieu de prendre en compte ledit arriéré, de sorte que c'est bien un 
montant de 34'883 fr. 20 qui a été encaissé sans raison valable et doit être restitué. 
Le fait que les locataires n'aient pas contesté le loyer initial ne saurait faire 
obstacle à l'application des dispositions ordinaires du Code des obligations 
relatives à la nullité partielle du contrat, singulièrement l'art. 20 al. 2 CO. 
Par conséquent, le bailleur devra être condamné à restituer la somme de 
34'883 fr. 20. 
Il convient toutefois de distinguer les deux périodes en jeu, soit juin à décembre 
2010, d'une part, et janvier 2011 et postérieurement, d'autre part. 
Seule A______ était locataire pour la première période, de sorte qu'elle seule peut 
prétendre au remboursement des montants versés en trop. C'est ainsi une somme 
de 15'261 fr. 40 (7 x 2'180 fr. 20) qui lui est due, alors qu'un montant de 19'621 fr. 
80 doit être remboursé aux deux locataires. 
Les sommes seront dues avec intérêts à la date moyenne du 15 septembre 2010 
pour la première, respectivement du 31 août 2011 pour la seconde. 


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Le jugement attaqué sera modifié en conséquence. 
4. 
Les appelants contestent le jugement attaqué en tant qu'il n'a pas condamné le 
bailleur à leur verser la valeur des meubles qui se trouvaient dans les locaux et 
que le bailleur a enlevés suite au changement de serrures, d'une part, et le manque 
à gagner résultant du fait qu'ils ne disposaient plus des locaux, suite au 
changement de serrures, et ne pouvaient donc plus les sous-louer, d'autre part. 
A l'appui de leur grief, les appelants invoquent concurremment l'art. 41 CO et 
l'art. 97 CO. 
4.1 En vertu de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, 
prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Pour toutes les 
prétentions relevant du droit privé fédéral, cette disposition répartit le fardeau de 
la preuve - auquel correspond en principe le fardeau de l'allégation (HOHL, 
Procédure civile, tome I, 2ème éd., 2016, n. 1232 ss). 
Lorsque le demandeur introduit une action en dommages-intérêts sur la base de 
l'art. 41 al. 1 CO, il doit alléguer et prouver tous les faits constitutifs de cette 
norme de responsabilité, conformément à l'art. 8 CC, soit l'acte illicite, le 
dommage, le rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre l'acte illicite et le 
dommage, ainsi que la faute (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 
2016 consid 3.3). 
4.2 En l'occurrence, dans son jugement du 17 mai 2016, le Tribunal de police a 
retenu qu'il était établi par le dossier et admis par le prévenu que celui-ci avait fait 
procéder au changement des cylindres de l'appartement le 23 avril 2012. Le 
bailleur a affirmé dans le cadre de la procédure pénale que sa démarche était 
justifiée par un accord avec la locataire selon lequel il renonçait à lui réclamer un 
arriéré de loyer en échange de son départ au 30 avril 2012 et par la remise des 
clés. 
Il n'en reste pas moins que les locataires n'ont établi, même au degré de la 
vraisemblance prépondérante, ni l'existence des meubles et biens, ni le montant du 
dommage. 
Ils n'ont pas davantage fourni d'éléments qui permettent d'établir le manque à 
gagner dont ils se prévalent, alors que le fardeau de la preuve leur incombait. Il 
ressort certes des seules déclarations de la locataire au cours de la procédure 
pénale que son chiffre d'affaires moyen était de 6'000 fr. à 8'000 fr. par mois, mais 
en revanche le montant des frais qu'elle affirme avoir dû assumer (loyer, 
électricité, manutention et autres) est inconnu, à l'exception du loyer. L'existence 
d'un préjudice n'est ainsi pas établie, même au stade de la vraisemblance. On 
ignore en outre si les locataires ont pu poursuivre leurs activités commerciales 


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ailleurs, après leur départ des locaux litigieux et le cas échéant avec quel résultat 
économique. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6). 
* * * * * 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 mai 2017 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/247/2017 rendu le 13 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/1879/2014-9. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce 
point : 
Condamne C______ à verser à A______15'261 fr. 40 avec intérêts à 5% dès le 15 
septembre 2010. 
Condamne C______ à verser à A______ et B______, solidairement entre eux, 19'621 fr. 
80 avec intérêts à 5% dès le 31 août 2011. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Thierry STICHER et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.