ge_gerichte · DCSO/476/2018 · 2018-09-13 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/628/2018-CS 
DCSO/476/18 
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 13 SEPTEMBRE 2018 
 
Plainte 17 LP (A/628/2018-CS) formée en date du 22 février 2018 par A______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert RIGHINI, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 
à : 
- A______ 
c/o Me RIGHINI Albert 
RVMH Avocats 
Rue Gourgas 5 
Case postale 31 
1211 Genève 8. 
- B______ 
c/o Me HUNZIKER Sayeh Collins 
Béguin de Gorski Hunziker 
Rue du Marché 20 
Case postale 3029 
1211 Genève 3. 
- Office des poursuites. 
 


 
 
 
 
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EN FAIT 
A. 
a. Statuant le 25 avril 2017 sur requête de B______, le Tribunal de première 
instance a ordonné le séquestre, au préjudice de A______, de diverses parts de 
propriété par étages et parts de copropriété appartenant à ce dernier dans 
l'immeuble immatriculé sous n° 1______ de la commune de C______, sis ______ 
à C______, soit les immeubles n° 2______ (part de copropriété d'une moitié de la 
part de propriété par étages n° 3______, correspondant à un studio et balcon), 
4______ (part de copropriété d'une moitié de la part de propriété par étage n° 
5______, correspondant à un appartement avec balcons et local annexe), 6______ 
(part de copropriété d'une moitié de la part de propriété par étage n° 7______ 
correspondant à un appartement avec balcons et annexe) et 8______ (part de 
propriété par étages correspondant à un studio avec balcon). 
Prononcé en application du cas de séquestre prévu par l'art. 271 al. 1 ch. 6 LP, le 
séquestre visait à garantir des créances de 247'500 fr. avec intérêts au taux de 9% 
l'an à compter du 1er juillet 2016 et de 841 fr. 50 sans intérêts, résultant d'un 
jugement rendu le 15 décembre 2016 par la Cour suprême de l'Etat de ______ 
(USA). 
L'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a procédé le jour même, soit le 25 avril 
2017, à l'exécution du séquestre. 
b. Le 11 (ou le 13) juillet 2017, l'Office a rendu sur requête du débiteur séquestré 
une décision par laquelle il a limité la portée du séquestre à l'immeuble n° 
2______, renonçant ainsi à maintenir le séquestre sur les autres biens immobiliers. 
Selon lui, en effet, ce bien suffisait à garantir le recouvrement des créances pour 
lesquelles le séquestre avait été ordonné. 
c. Sur plainte de B______, la Chambre de surveillance a annulé cette décision par 
décision DCSO/645/2017 rendue le 30 novembre 2017. 
Dans les considérants de cette décision, la Chambre de surveillance a relevé que 
l'art. 97 al. 2 LP, applicable par analogie en application du renvoi prévu par 
l'art. 275 LP, faisait obligation à l'Office de ne pas séquestrer plus de biens qu'il 
n'était nécessaire pour satisfaire les créanciers séquestrant. Il incombait dès lors à 
l'Office d'évaluer la valeur des actifs séquestrés, de fixer l'assiette du séquestre et, 
si cette valeur excédait de manière notable l'assiette du séquestre, de ne plus faire 
porter ce dernier que sur une partie des actifs désignés par l'ordonnance de 
séquestre en respectant l'ordre prévu par l'art. 95 LP. Les décisions de l'Office sur 
ces divers points devaient en principe figurer dans le procès-verbal de séquestre, 
de manière à ce que les parties à la procédure puissent les contester par la voie de 
la plainte. En l'occurrence, c'est à tort que l'Office avait retenu que la valeur de 
réalisation prévisible du seul immeuble n° 2______ suffisait à garantir le 
recouvrement intégral des créances faisant l'objet du séquestre, en capital, intérêts 
et frais, de telle sorte que la décision a été annulée. 


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Sous considérant 2.3.4 de sa décision du 30 novembre 2017, la Chambre de 
surveillance a par ailleurs indiqué qu'il appartiendrait à l’Office de poursuivre la 
procédure de séquestre en établissant puis en adressant aux parties un procès-
verbal de séquestre conforme à l'art. 276 LP, mentionnant l'estimation – le cas 
échéant rectifiée – des biens séquestrés ainsi que les raisons pour lesquelles 
l'Office aurait éventuellement renoncé à faire porter le séquestre sur certains biens 
mentionnés dans l'ordonnance de séquestre. 
d. L'Office a établi le procès-verbal de séquestre le 7 février 2018 et l'a adressé le 
même jour à la créancière et au débiteur séquestré, ce dernier l'ayant reçu le 
12 février 2018. 
Selon ce document, le séquestre a porté sur les immeubles suivants : 
- 
N° 2______ de la commune de C______, soit une part de copropriété d'une 
moitié de la part de copropriété par étages 3______; alors même que, dans 
la rubrique "observations" du procès-verbal (n° 4), l'Office indique que la 
valeur de l'immeuble séquestré aurait été estimée par voie d'expertise à 
422'500 fr., il retient, sur la base semble-t-il d'une estimation fiscale, une 
valeur de 235'000 fr.; 
- 
N° 9______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étage 8______, estimée, là encore sur la base de l'estimation 
fiscale, à 425'000 fr.; le procès-verbal n'indique pas pour quelle raison seule 
la part de copropriété 9______ a été séquestrée, alors que l'ordonnance de 
séquestre mentionne la part de copropriété par étages 8______; 
- 
N° 4______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étages 5______, estimée, toujours sur la base de l'estimation 
fiscale, à 675'000 fr.; 
- 
N° 6______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étages 7______, estimée, là encore sur la base de 
l'estimation fiscale, à 1'200'000 fr. 
Etaient annexés au procès-verbal de séquestre les extraits du Registre foncier 
relatifs à l'immeuble de base n° 1______, aux parts de copropriété par étages n° 
3______, 8______ (la première page, mentionnant les éventuels gages 
immobiliers, manquant toutefois), 5______ et 7______, et aux parts de 
copropriété n° 2______, 9______, 4______ et 6______. Il en ressort que les parts 
de copropriété séquestrées n'étaient en elles-mêmes grevées d'aucun gage 
immobilier, mais que les parts de copropriété par étages 3______, 5______ et 
7______ l'étaient, la question restant ouverte pour la part de copropriété par étages 
n° 8______. 
B. 
a. Par acte déposé le 22 février 2018 au greffe de la Chambre de surveillance, 
A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre le procès-verbal de 
séquestre, concluant à son annulation, à ce qu'il soit ordonné à l'Office de 


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demander un complément d'expertise concernant la part de copropriété 
n° 2______ et de réévaluer les biens séquestrés, puis, cela fait, de "réduire 
l'assiette du séquestre" à 420'000 fr. 
 
A l'appui de sa plainte, A______ a exposé que le procès-verbal de séquestre ne 
respectait pas la décision rendue le 30 novembre 2017 par la Chambre de céans, 
en ce qu'il n'avait pas obtenu de l'expert un complément de son rapport relatif à la 
part de copropriété n° 2______, qu'il n'avait pas réévalué les biens séquestrés et 
surtout qu'il n'avait pas limité le séquestre aux avoirs dont la valeur permettait de 
couvrir l'assiette calculée dans cette décision, soit 420'000 fr. En outre, le procès-
verbal de séquestre ne respectait pas l'art. 276 LP en ce qu'il ne mentionnait pas 
pour quels motifs l'Office avait maintenu le séquestre dans sa totalité alors que la 
valeur totale des biens séquestrés s'élevait à un multiple de l'assiette du séquestre. 
 
b. Dans ses observations datées du 22 mars 2018, l'Office a conclu au rejet de la 
plainte. Indiquant avoir mandaté le 15 janvier 2018 un expert immobilier aux fins 
d'évaluer la valeur des actifs séquestrés, il a expliqué que, au vu du temps écoulé 
depuis l'exécution du séquestre et "afin de permettre à la procédure de pouvoir 
avancer", il avait toutefois préféré établir et notifier aux parties le procès-verbal 
de séquestre sans attendre les conclusions de l'expert. Une fois celles-ci connues, 
il avait l'intention de rectifier le procès-verbal de séquestre et, le cas échéant, de 
libérer une partie des actifs séquestrés. 
 
c. Par détermination datée du 15 mars 2018, B______ a elle aussi conclu au rejet 
de la plainte. Selon elle, la plaignante donnait à la décision de la Chambre de 
céans du 30 novembre 2017 un sens qu'elle n'avait pas. Les considérants de cette 
décision ne contraignaient en effet pas l'Office à faire procéder à une expertise des 
biens séquestrés, mais uniquement à mentionner dans le procès-verbal de 
séquestre l'estimation "le cas échéant rectifiée" de leur valeur. C'était pour le 
surplus à bon droit que l'Office avait maintenu le séquestre sur l'ensemble des 
immeubles séquestrés puisque ceux-ci faisaient l'objet de gages immobiliers pour 
des montants importants, de telle sorte que le produit pouvant être attendu de leur 
réalisation ne correspondait pas à leur valeur estimée. 
 
d. La cause a été gardée à juger le 23 mars 2018, ce dont les parties ont été 
informées par avis du même jour. 
EN DROIT 
1. 
La plainte est recevable pour avoir été déposée auprès de l'autorité compétente 
(art. 6 al.1 et 3 LaLP, art. 17 al. 1 LP), par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 
138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), dans le délai 
utile de dix jours (art. 17 al. 2 LP) et selon la forme prescrite par la loi (art. 9 al. 1 
et 2 LaLP, art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), à 
l'encontre d'une mesure de l'Office sujette à plainte. 


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2. 
2.1 L'art. 97 al. 1 LP, applicable par analogie à l'exécution du séquestre en vertu 
du renvoi de l'art. 275 LP, impose à l'Office d'estimer la valeur des biens saisis, 
respectivement séquestrés. L'art. 276 al. 1 LP prévoit que cette valeur doit être 
indiquée dans le procès-verbal de séquestre notifié aux créancier et débiteur. Il 
s'agit là d'une condition de validité de l'exécution du séquestre (ATF 113 III 104 
consid. 4b; STOFFEL/CHABLOZ, in CR LP, 2005, N 13 ad art. 276 LP) dont le but 
est de permettre à l'Office de ne pas séquestrer plus de biens que nécessaire pour 
satisfaire le créancier séquestrant (art. 97 al. 2 LP) et de ne pas séquestrer des 
biens dont le produit de réalisation prévisible ne dépasserait que dans une moindre 
mesure le montant des frais (art. 92 al. 2 LP) (STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., N 13 ad 
art. 276 LP). 
Si la saisie (ou le séquestre) porte sur un immeuble, l'estimation doit déterminer la 
valeur vénale de celui-ci et de ses accessoires, sans égard au montant des taxes 
cadastrale ou d'assurance contre l'incendie (art. 9 al. 1 première phrase ORFI). 
Cette valeur correspondra au produit prévisible de la réalisation forcée, par une 
vente aux enchères ou de gré à gré (ATF 134 III 42 consid. 3; FOËX, in BAK 
SchKG I, 2010, N 10 et 11 ad art. 97 LP; DE GOTTRAU, in CR LP, N 6 ad art. 97 
LP; WINKLER, in KUKO SchKG, 2014, 2ème édition, N 5 ad art. 97 LP). 
L'estimation d'un actif est une question d'appréciation, qui peut faire l'objet d'une 
plainte. Si la saisie porte sur un immeuble, une seconde évaluation par des experts 
peut en outre être requise aux conditions de l'art. 9 al. 2 ORFI. 
Il appartient également à l'Office d'apprécier si l'estimation de la valeur d'un actif 
nécessite qu'il soit fait appel à un expert, ce qui sera généralement le cas 
lorsqu'elle nécessite des connaissances spécifiques (FOËX, op. cit., N 13 et 14 ad 
art. 97 LP). Cela vaut en général pour un immeuble (DE GOTTRAU, op. cit., N 10 
ad art. 97 LP). 
2.2 L'art. 97 al. 2 LP – applicable par analogie au séquestre (art. 275 LP) – prévoit 
que l'Office ne doit saisir – respectivement séquestrer – que les biens nécessaires 
pour satisfaire les créanciers saisissants – respectivement le créancier séquestrant 
– en capital, frais et intérêts. La valeur des biens saisis, respectivement séquestrés, 
ne peut ainsi excéder de façon notable la limite prescrite à l'art. 97 al. 2 LP (DE 
GOTTRAU, op. cit., N 18 ad art. 97 LP), l'Office pouvant toutefois tenir compte 
d'une certaine réserve (SCHLEGEL/ZOPFI, Kommentar SchKG, 2017, 4ème édition, 
Kren Kostkiewicz/Vock [éd.], N 10 ad art. 97 LP). Il pourra en particulier prendre 
en considération les revendications au sens de l'art. 106 LP qui ont été ou seront 
exercées sur les biens séquestrés ou saisis, dans la mesure où, si elles sont 
admises, le produit de réalisation revenant aux créanciers saisissants s'en trouvera 
diminué (ATF 136 III 490 consid. 4.4; FOËX, op. cit., N 23 ad art. 97 LP). Si ces 
revendications sont par la suite écartées, et qu'une couverture exagérée au sens de 
l'art. 97 al. 2 en résulte, la saisie ne pourra toutefois être maintenue sur l'ensemble 
des actifs saisis (ATF 136 III 490 consid. 4.4; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., N 10 ad 
art. 97 LP). 


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2.3 Dans le cas d'espèce, il résulte des observations de l'Office que celui-ci a 
considéré que l'estimation des biens immobiliers séquestrés nécessitait le recours à 
un expert. Cette décision, qui entrait dans le cadre du pouvoir d'appréciation dont 
il disposait, paraît fondée au vu du caractère d'une telle estimation, qui réclame 
une connaissance spécifique du marché immobilier local, et des conséquences 
pouvant en découler. Elle n'est du reste critiquée ni par le plaignant ni par la 
créancière séquestrante. 
Cela étant, l'Office, pour des motifs tenant à la durée écoulée depuis l'exécution 
du séquestre et à une volonté en soi louable de "permettre à la procédure de 
pouvoir avancer", a choisi d'établir et de communiquer aux parties le procès-
verbal de séquestre sans attendre les conclusions de l'expert qu'il avait mandaté, et 
donc sans pouvoir se fonder sur celles-ci pour apprécier la valeur des immeubles 
séquestrés, alors même qu'il avait considéré que l'avis d'un expert était 
indispensable à cette opération. Dès lors que l'art. 276 LP lui imposait d'indiquer 
la valeur estimée de ces immeubles, il a mentionné pour chacun d'eux une valeur 
calculée sur la base d'estimations fiscales, dont ni lui ni aucune des parties ne 
prétend qu'elles correspondraient – si ce n'est par l'effet du hasard – au produit 
prévisible de la réalisation forcée des biens considérés. L'Office admet au 
contraire implicitement que ces valeurs d'estimation sont erronées puisqu'il 
annonce dans ses observations avoir l'intention de rectifier le procès-verbal de 
séquestre une fois en possession des rapports de l'expert mandaté par ses soins. 
Un tel procédé n'est pas admissible. L'indication dans le procès-verbal de 
séquestre de la valeur estimée des biens séquestrés n'est en effet pas une 
prescription de pure forme, mais a des effets concrets sur la suite de la procédure 
d'exécution forcée. Si cette valeur d'estimation n'est pas contestée en temps utile 
par la voie de la plainte (ou, pour les immeubles, si une nouvelle estimation au 
sens de l'art. 9 al. 2 ORFI n'est pas requise en temps utile), elle ne pourra plus 
l'être par la suite (sous réserve des immeubles, qui doivent être une nouvelle fois 
estimés au moment de la réalisation) et servira donc de fondement aux décisions 
que devra prendre l'Office en application des art. 97 al. 2 et 92 al. 2 LP. C'est 
également cette valeur qui permettra de fixer les sûretés devant être versées par le 
débiteur séquestré pour recouvrer la libre disposition de ses avoirs 
(STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., N 4 ad art. 277 LP). Si la possibilité d'une 
rectification ultérieure du procès-verbal du séquestre sur ce point ne peut être 
d'emblée exclue, elle doit être réservée à des cas exceptionnels dans lesquels 
l'Office constate après coup qu'une mention figurant dans le procès-verbal de 
séquestre est erronée en raison d'une méprise, d'une confusion ou encore d'une 
fausse transcription de sa part. L'Office ne saurait en revanche indiquer dans le 
procès-verbal de séquestre une estimation qu'il considère lui-même comme 
erronée en partant de l'idée qu'elle n'est que provisoire, avec l'intention de la 
remplacer par la suite par l'estimation qu'il estimera exacte. 


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La plainte est donc, dans cette mesure, bien fondée. Le procès-verbal de séquestre 
établi le 7 février 2018 doit donc être annulé et l'Office invité à en établir un 
nouveau, dans lequel seront indiquées les estimations de la valeur des biens 
séquestrés qu'il aura considérées exactes. 
Il incombera également à l'Office, dans ce nouveau procès-verbal de séquestre, 
d'indiquer pour quelle raison seule la part de copropriété n° 9______, et non la 
part de copropriété par étages n° 8______, pourtant désignée par le juge du 
séquestre, a été séquestrée. 
2.4 Il résulte des observations de l'Office que celui-ci a d'ores et déjà mandaté un 
expert aux fins d'estimer la valeur des actifs séquestrés, de telle sorte que la 
plainte est, sur ce point, sans objet. 
2.5 Ce n'est qu'une fois que l'Office aura estimé la valeur des immeubles 
séquestrés qu'il pourra examiner si celle-ci excède de manière notable l'assiette du 
séquestre, dont la Chambre de céans a considéré, dans les considérants de sa 
décision du 30 novembre 2017 et au vu des circonstances connues à cette date, 
qu'elle pouvait être fixée à 420'000 fr. En ce qu'elle paraît viser à ce qu'il soit 
ordonné à l'Office de renoncer à séquestrer certains des immeubles visés par 
l'ordonnance de séquestre, la plainte est donc prématurée et doit en conséquence 
être rejetée. 
Il sera néanmoins relevé, par souci de clarté, que l'Office ne pourra se limiter, 
lorsqu'il examinera la conformité du séquestre à l'art. 97 al. 2 LP, à une 
comparaison entre la valeur des avoirs séquestrés et l'assiette du séquestre. 
Comme indiqué ci-dessus (consid. 2.2), il pourra en effet prendre en considération 
les probables revendications susceptibles de réduire la part du produit de la vente 
revenant à la créancière séquestrante, au premier rang desquelles les gages 
immobiliers grevant les parts de copropriété séquestrées, les parts de copropriété 
par étages sur lesquelles elles portent ou encore l'immeuble principal (cf. art. 73g 
ORFI). 
3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 
OELP). 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 22 février 2018 par A______ contre le procès-
verbal de séquestre n° 10______. 
Au fond : 
Constate qu'elle est partiellement sans objet. 
L'admet partiellement, en ce sens que le procès-verbal de séquestre n° 10______ est 
annulé et que l'Office des poursuites est invité l'établir à nouveau, en indiquant la valeur 
des actifs séquestrés qu'il aura effectivement estimée en tenant compte des conclusions 
de l'expert mandaté à ces fins. 
La rejette pour le surplus. 
Siégeant : 
Monsieur Patrick CHENAUX, président; Messieurs Georges ZUFFEREY et Mathieu 
HOWALD, juges assesseurs ; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Patrick CHENAUX 
 
La greffière : 
 
Sylvie SCHNEWLIN 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.