ge_gerichte · ATA/1000/2020 · 2020-10-06 · fr

Résumé:
 Recours contre un jugement du TAPI en tant qu'il confirme un accord définitif de vente approuvant un plan financier définitif (construction d'immeubles de logements en zone de développement). Les accords de principe et provisoire prévoyaient un prix de revient forfaitaire fin de chantier (FFC), lequel a toutefois été refusé dans le cadre des autorisations complémentaires de construire rendues nécessaires par la modification du projet sans autorisation par la recourante. Cette dernière ne peut donc se prévaloir d'un prix de revient FFC dans le cadre de l'accord définitif de vente et il ne peut être reproché à l'autorité une violation du principe de la bonne foi. La recourante ne peut remettre en cause le plafond fixé pour le prix du terrain dans les accords de principe et provisoire et renouvelé dans le cadre des autorisations complémentaires de construire. La recourante n'a pas démontré le montant effectivement payé au titre des intérêts intercalaires, de sorte que l'autorité était fondée à retenir un montant nul. Pas de violation de la force dérogatoire du droit fédéral. La recourante a démontré devant la chambre administrative avoir remboursé des frais de constitution de cédules hypothécaires aux acquéreurs des lots de PPE, ce frais devant donc être ajouté dans le poste correspondant du plan financier définitif. Admission partielle du recours sur ce point.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2155/2018-LCI 
ATA/1000/2020 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 6 octobre 2020 
3ème section 
 dans la cause 
 
A______ SA 
représentée par Mes François Bellanger et Pascal Petroz, avocats 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OCLPF 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
9 mai 2019 (JTAPI/439/2019) 
 


- 2/25 - 
A/2155/2018 
EN FAIT 
1) 
a. 
Par trois demandes du 4 février 2009, B______ SA (ci-après : B______) a 
sollicité en tant que requérante, par le biais d'un architecte mandataire, 
l'autorisation de construire sept immeubles de logements soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE), soit les immeubles A et B sur les parcelles 
nos 1______ et 2_______, feuillet 3_______ de la commune de C_______, 
devenues ensuite la parcelle no 4_______ (_______ et ______, chemin D______ ; 
DD 5______), les immeubles C et D sur les parcelles nos 6______ et 7______, 
devenues ensuite la parcelle no 8______ (_______ et ______, chemin D______ ; 
DD 9______), et les immeubles F, G et H sur les parcelles nos 10______, 
11______ et 12______, devenues ensuite la parcelle no 13______ (______, 
_______ et ______, chemin D______ ; DD 14______). 
 
b. 
Le même jour, B______ a également déposé une demande d'autorisation de 
construire un immeuble locatif de logements à vocation socio-médicale, soit 
l'immeuble E, sur les parcelles no 7______, 15______, 16______ et 17______, 
feuillet 3______ de la commune de C_______ (_______, chemin D______ ; 
DD 18______). 
 
c. 
La société A______ SA (ci-après : A______) était propriétaire de toutes ces 
parcelles, situées en situées en zone de développement 4A et régies par le plan 
localisé de quartier (ci-après : PLQ) no 19______-______, adopté le 16 mai 2007 
par le Conseil d’État. 
2) 
a. 
Le 16 octobre 2009, au vu du plan financier (ci-après : PF) du 5 octobre 
2009, l'office du logement, devenu depuis lors l'office cantonal du logement et de 
la planification foncière (ci-après : OCLPF), rattaché au département des 
constructions et des technologies de l'information, devenu ensuite le département 
du territoire (ci-après : DT), a rendu trois préavis positifs s'agissant des demandes 
d'autorisation DD 5______, 9______ et 18______, avec les réserves énumérées 
dans le courrier du même jour annexé. 
 
b. 
Conformément à ce dernier, la demande d'B______ de bénéficier d'un prix 
de revient forfaitaire fin de chantier (ci-après : FFC) était acceptée sous réserve de 
certains postes, parmi lesquels les frais de notaire et de création de cédule (poste 
no 152), lequel pourrait être revu lors de l'accord de vente provisoire, en fonction 
du type de commercialisation choisie. En l'absence d'autres modifications du 
projet, il lui était recommandé de faire parvenir un nouveau PF initial dans les 
meilleurs délais afin de ne pas retarder la préparation de l'accord de principe. 
3) 
 
Le 11 février 2010, A______, en qualité de requérante, a soumis pour 
approbation un PF initial au prix de revient, FFC, de CHF 55'950'000.-. 


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Le prix du terrain (poste no 111) s'élevait à CHF 9'000'000.- – correspondant 
à 8'960 m2 à CHF 1'004.-/m2 –, le prix de la construction (poste no 12) à 
CHF 35'786'070.-, les intérêts intercalaires (poste no 151) – de 4 % – à 
CHF 2'175'000.- et les frais de notaire et de création de cédules (poste no 152) à 
CHF 488'660.-. 
4) 
a. 
Le 22 février 2010, l'OCLPF a donné, sur la base du PF initial du 11 février 
2010, son accord de principe de vente, qu'A______ lui a ensuite retourné signé. 
 
 
 Le prix de revient de CHF 55'950'000.- s'entendait FFC, à l'exception de 
deux postes, dont les frais intercalaires (poste no 151), qui devraient être revus 
pour l'accord provisoire de vente. Dans l'hypothèse où ils seraient à la charge des 
acquéreurs, trois postes, parmi lesquels les frais de notaire et de création de 
cédules (poste no 152), devraient être déduits du prix de revient. La validité de 
l'accord de principe était liée à celle de l'autorisation de construire. Toutes 
modifications éventuelles du PF ou du projet de construction devraient être 
soumises préalablement à l'OCLPF pour approbation. À défaut, l'accord de 
principe deviendrait caduc de plein droit et sans autre avis. Les modifications 
ultérieures des plans et du descriptif des travaux demandés par les acquéreurs 
étaient considérées comme modification du projet de construction et devaient faire 
l'objet d'un accord préalable de l'OCLPF. En principe, aucune modification des 
plans ne serait acceptée. 
 
b. 
Dans une note de service du 25 février 2010, l'OCLPF a indiqué que son 
accord de principe valait préavis positif dans le cadre des demandes 
d'autorisations de construire DD 5______ à DD 14______. 
5) 
 
Par trois arrêtés du 16 mars 2010 dans les dossiers DD 5______, DD 
9______ et DD 14______, le Conseil d’État a autorisé l'application, aux 
conditions notamment du préavis de l'OCLPF du 25 février 2010, des normes de 
la zone 4A aux bâtiments à construire. 
6) 
 
Par une décision du 31 mars 2010 (DD 14______) et deux décisions du 
1er avril 2010 (DD 5______ et DD 9______), le DT a délivré les trois autorisations 
de construire sollicitées. Les conditions dans les préavis annexés, parmi lesquelles 
les préavis de l'OCLPF du 16 octobre 2009, devaient être strictement respectées et 
faisaient partie intégrante des autorisations. 
7) 
 
Le 10 juin 2010, A______ a établi un PF intermédiaire, le prix de revient, 
FFC, étant de CHF 55'200'000.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 9'000'000.-, le prix de la construction à 
CHF 35'786'070.-, les intérêts intercalaires – toujours de 4 % – à CHF 1'700'000.- 
et les frais de notaire et de création de cédules à CHF 483'620.-. 


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8) 
 
Le 18 juin 2010, l'OCLPF a, sur la base du PF du 10 juin 2010, donné son 
accord provisoire de vente, retourné signé par A______. 
 
 
Le prix de revient de CHF 55'200'000.- s'entendait FFC. Toutes les 
modifications du projet de construction devaient faire l'objet d'une approbation 
préalable par l'OCLPF. 
9) 
 
Les 14 mars, 6 août, 12 décembre et 21 décembre 2012, l'OCLPF a 
demandé à A______ la production de certains documents, dont des pièces 
justificatives concernant les frais de notaire et de création de cédules. Les frais de 
création de cédules étaient admis dans le prix de revient pour autant que les 
cédules soient remises aux acheteurs à titre gracieux. Dans le cas contraire, tout ou 
partie des frais y relatifs devaient être déduits du prix de revient. 
10) 
Le 25 mars et 3 avril 2013, A______ a écrit à l'OCLPF. Elle répondrait aux 
demandes de ce dernier dans les meilleurs délais. Les acheteurs avaient constitué 
eux-mêmes leurs cédules. La promotion rembourserait intégralement à ses clients 
les frais occasionnés par l'achat de nouvelles cédules. 
11) 
Le 26 avril 2013, l'OCLPF a demandé à A______, s'agissant des cédules, de 
produire un tableau indiquant les montants à déduire par copropriétaire, avec 
subdivision entre les montants pour l'appartement et l'emplacement de parking. 
12) 
Le 18 septembre 2013, l'OCLPF a accusé réception du tableau transmis par 
A______ récapitulant les frais de notaire payés par erreur par les acquéreurs et 
donné son accord pour procéder au remboursement des montants aux 
propriétaires. 
13) 
Le 4 octobre 2013, l'OCLPF a ordonné la production de pièces dans le cadre 
de la préparation de l'accord définitif de vente ainsi que la fourniture de la preuve 
du remboursement des frais de notaire, cette dernière demande ayant été réitérée 
le 29 octobre 2013. 
14) 
Le 9 décembre 2013, l'OCLPF a imparti un délai à A______ pour se 
déterminer sur les infractions à la législation en matière de zones de 
développement constatées et produire les pièces requises ainsi que les preuves du 
remboursement effectif des cédules hypothécaires à chacun des copropriétaires. 
Des modifications avaient été apportées sans autorisation. Les pièces requises 
n'avaient pas été produites en dépit de la demande en ce sens. Les cédules 
hypothécaires auraient dû être cédées gratuitement aux acquéreurs des lots de 
PPE, dans la mesure où les frais de notaire et de création de cédules avaient été 
inclus dans le PF du 10 juin 2010. Il en résultait qu’au montant de CHF 483'630.- 
devaient être déduits ces frais, à hauteur de CHF 380'254.- selon le décompte par 
acquéreur établi le 16 juillet 2013 par le notaire d'A______. 


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15) 
Le 20 décembre 2013, A______ a produit certaines pièces demandées, mais 
non les preuves de remboursement des frais de cédules. 
16) 
Le 30 septembre 2014, B______ a déposé trois demandes d'autorisations 
complémentaires de construire, soit la demande DD 5______/2 pour la parcelle no 
4_______, la demande DD 9______/2 pour la parcelle no 8______ et la demande 
DD 5______/2 pour la parcelle no 13______, pour des modifications des projets 
initiaux. 
17) 
Par trois préavis du 29 octobre 2014 dans les procédures d'autorisations 
complémentaires de construire, l'OCLPF a demandé des pièces complémentaires, 
dont un PF actualisé et un décompte final de l'opération. 
18) 
Le 19 janvier 2015, A______ a établi un PF définitif, versé aux procédures 
d'autorisation de construire, établissant le coût total de la construction, FFC, à 
CHF 53'881'095.-, le prix de revient étant de CHF 55'200'000.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 9'000'000.-, le prix de la construction à 
CHF 35'571'165.-, les intérêts intercalaires à CHF 1'700'000.- et les frais de 
notaire et de création de cédules à CHF 483'620.-. 
19) 
Par trois préavis du 7 août 2015 dans les procédures d'autorisations 
complémentaires de construire, l'OCLPF a demandé des pièces complémentaires. 
Au vu des modifications importantes par rapport au projet initial, le prix FFC 
accordé le 22 février 2010 n'était plus d'actualité. Dès lors, un décompte final 
détaillé et certifié conforme devait impérativement être fourni. 
20) 
Le 28 mars 2016, A______ a établi un nouveau PF définitif, versé aux 
procédures d'autorisations complémentaires de construire, établissant un prix de 
revient, FFC, à CHF 55'200'000.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 9'000'000.-, le prix de la construction à 
CHF 36'890'070.-, les intérêts intercalaires à CHF 1'700'000.- et les frais de 
notaire et de création de cédules à CHF 483'620.-. 
21) 
Par trois préavis du 3 juin 2016 dans les procédures d'autorisations 
complémentaires de construire, l'OCLPF s'est prononcé favorablement sous 
conditions. 
 
 
Selon la première condition, le projet initial autorisé le 1er avril 2010 ayant 
été modifié, le prix de revient FFC accordé le 22 février 2010 n'était plus 
d'actualité. Par rapport aux plans soumis à la vente, étaient survenues une 
réduction du volume des garages, une augmentation de la largeur des immeubles 
et de la surface des attiques et une suppression des avant-toits, pour un cube de 
logements de 41'258 m3 et de garages de 10'281 m3. Par ailleurs, il y avait aussi eu 
un remplacement des douches avec toilettes par des réduits dans quarante-neuf 


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logements, un remplacement des fenêtres coulissantes par des fenêtres à vantaux 
dans nonante pièces et une surpression d'armoires dans cent-soixante pièces, pour 
une moins-value chiffrée à CHF 284'562.-. Le contrôle des coûts faisait état d'un 
coût de construction inférieur par rapport aux prix de l'accord de principe et de la 
décision de mise en vente. Dès lors, dans le cadre de l'accord définitif de vente, un 
décompte final certifié conforme devait être fourni, pour tous les postes de la 
première page du PF. 
 
 
Conformément à la seconde condition, la décision définitive de vente 
devrait être requise à l'OCLPF, conformément à la procédure prévue dans la 
réglementation générale sur le logement et la protection des locataires. À cette fin, 
un délai au 30 juillet 2016 était imparti pour transmettre, notamment, un PF 
définitif mis à jour. 
22) 
Par une décision du 27 juin 2016 (DD 9______/2) et deux décisions du 
18 juillet 2016 (DD 5______/2 et DD 14______/2), le DT a délivré les trois 
autorisations complémentaires de construire. Les conditions figurant dans les 
préavis annexés, parmi lesquels les trois préavis de l'OCLPF du 3 juin 2016, 
devaient strictement être respectées et faisaient partie intégrante des autorisations. 
23) 
Le 17 octobre 2016, A______ a établi un nouveau PF définitif, arrêtant le 
prix de revient, sans mention FFC, à CHF 56'860'000.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 11'971'512.- – correspondant à 8'960 m2 à 
CHF 1'336.-/m2 –, le prix de la construction à CHF 34'394'925.-, les intérêts 
intercalaires à CHF 1'700'000.- et les frais de notaire et de création de cédules à 
CHF 779'760.-. 
24) 
Les 16 et 18 août 2017, l'OCLPF a écrit à A______. Le projet initial 
autorisé le 1er avril 2010 ayant été modifié, le prix FFC confirmé lors de l'accord 
de principe du 22 février 2010 n'était plus d'actualité, comme communiqué dans 
ses préavis du 29 octobre 2014. Un ultime délai était imparti à l'intéressée pour la 
transmission de justificatifs pour différents postes un PF mis à jour et le plan de 
vente détaillé y relatif. La part de surface brute de plancher pour l'immeuble en 
PPE était de 70,3 % par rapport à l'ensemble du projet, de sorte que le prix 
maximum admis pour le terrain était de CHF 9'040'580.-. S'agissant des intérêts 
intercalaires, il fallait lui remettre les avis d'échéance du crédit de construction. 
Concernant les frais de notaire et de création de cédules, les documents transmis 
n'étaient pas clairs et les totaux ne correspondaient pas aux valeurs inscrites dans 
les plans financiers. À défaut de présentation des pièces demandées, les montants 
indiqués aux postes concernés ne pourraient pas être pris en considération dans le 
prix final de revient de l'opération. À l'échéance de l'ultime délai, l'OCLPF 
statuerait au vu des pièces versées au dossier et produirait un plan de vente 
actualisé afin de fixer les prix de vente définitifs. 


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25) a. 
Le 12 octobre 2017, A______ a répondu à l'OCLPF. Pour 70 % de la PPE, 
le prix du terrain s'élevait à CHF 11'300'000.-. Les intérêts intercalaires étaient 
pris en compte selon l'accord provisoire de vente du 31 juillet 2009 à 4,25 %. Les 
frais de notaire et de création de cédules s'élevaient à CHF 619'303.96. 
 
b. 
Elle a notamment produit un PF définitif du 29 septembre 2017, pour un 
prix de revient, sans mention FFC, de CHF 56'120'000.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 11'300'000.- – correspondant à 8'960 m2 à 
CHF 1'261.-/m2 –, le prix de la construction à 34'394'925.-, les intérêts 
intercalaires – de 4,25 % – à CHF 1'785'000.- et les frais de notaire et de création 
de cédules à CHF 619'304.-. 
26) 
Le 16 avril 2018, l'OCLPF a établi un PF définitif au prix de revient de 
CHF 49'901'028.-. 
 
 
Le prix du terrain s'élevait à CHF 9'000'000.- – correspondant à 8'960 m2 à 
CHF 1'004.- /m2 –, le prix de la construction correspondait à CHF 33'676'832.-, 
les intérêts intercalaires étaient nuls et les frais de notaire et de création de cédules 
se montaient à CHF 619'304.-. 
27) 
Par accord définitif de vente du 25 mai 2018, l'OCLPF a approuvé le PF 
définitif du 16 avril 2018 ainsi que le plan de vente de la même date. 
28) a. 
Par acte du 25 juin 2018, A______ a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cet accord définitif, 
concluant à son l'annulation. Préalablement, elle demandait à ce qu'il soit ordonné 
au DT de motiver sa décision. 
 
 
Le DT avait ôté le bénéfice du prix FFC sans décision sujette à recours, de 
sorte qu'elle n'avait pas pu faire valoir ses droits à ce propos, et les conditions 
d'une révocation n'étaient pas remplies. Elle s'était fiée de bonne foi à une 
décision de l'autorité compétente, qui était liée par sa décision. Parmi les postes 
contestés, le prix du terrain devait être fixé à CHF 11'512'000.-, la somme de 
CHF 380'254.- remboursée aux acquéreurs devait être rajoutée dans les frais de 
notaire et de création de cédules et des intérêts intercalaires à 4 % devaient être 
admis à concurrence de CHF 1'766'400.-. Le prix de revient était de 
CHF 55'792'343.-. 
 
b. 
Elle a notamment produit, à l'appui de son recours, un PF du 21 juin 2018, 
fixant les frais de notaire et de création de cédules à CHF 999'558.-, et un tableau 
concernant les frais de cédules. 
29) 
Par réponse du 27 août 2018, le DT a conclu au rejet du recours, au renvoi 
du dossier à l'OCLPF pour modification des postes nos 112 et 154 à raison de 
CHF 461'527.- et CHF 57'500.- et à la confirmation de la décision pour le surplus. 


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Les conditions financières approuvées dans l'accord de principe du 
22 février 2010 sous-tendaient les trois autorisations de construire, complétées par 
les autorisations complémentaires, toutes entrées en force, obligeant A______ à 
plafonner chacun des postes du prix de revient aux montants retenus et à justifier 
dûment leur coût effectif. Les postes du PF initial, dont le prix du terrain, ne 
pouvaient plus être remis en question au stade de l'accord définitif. Le FFC, admis 
dans un premier temps, avait été formellement supprimé par les autorisations 
complémentaires. Les intérêts intercalaires n'étaient pas justifiés par une pièce 
probante. Les frais de notaire et de création de cédules ne devaient pas être 
augmentés de CHF 380'284.-, cette somme ayant été remboursée aux acquéreurs. 
30) 
Par réplique du 15 novembre 2018, A______ a maintenu son recours, 
concluant en outre à l'audition de l'OCLPF et à la constatation de la nullité d'une 
éventuelle révocation du prix FFC contenue dans les décisions des 27 juin et 
18 juillet 2016. 
 
 
La décision litigieuse avait pour conséquence que le DT demanderait à 
A______ de rembourser la somme retenue aux acquéreurs, plus de cinq ans après 
la conclusion des contrats de vente immobilière. Le droit public cantonal ne 
pouvait intervenir dans une matière réglée exhaustivement par le droit fédéral. Les 
autorisations complémentaires ne contenaient pas de révocation du prix FFC. Il 
n'y avait pas d'intérêt public à la réduction du prix convenu. La mention dans les 
trois préavis du 3 juin 2016 n'avait rien à voir avec une décision administrative 
dans les formes et n'était pas suffisante pour qu'A______, non destinataire des 
autorisations complémentaires et alors non assistée d'un avocat, comprenne que 
ces dernières contenaient une révocation cachée du FFC. L'OCLPF était tenu par 
les assurances faites à A______, sur lesquelles cette dernière s'était fondée pour 
construire et vendre les appartements concernés. Le prix du terrain devait être fixé 
à CHF 10'652'000.-. En application de la pratique administrative, il convenait 
d'appliquer le calcul du prix effectivement payé, sous réserve du prix plafond, à 
l'ensemble de l'opération, et non de procéder terrain par terrain. La forfaitisation 
des intérêts à 4 % pour les intérêts intercalaires ne pouvait être supprimée sans 
justification, d'autant plus que la forfaitisation à 4 % avait été retenue pour les 
intérêts intercalaires sur le terrain (poste no 113) et les intérêts sur fonds propres 
(poste no 153) et que les intérêts intercalaires (poste no 151) avaient été forfaitisés 
à 4 % dans le cadre de l'opération du ______, chemin D______. Les frais de 
notaire et de création de cédules avaient été documentés. Un montant de 
CHF 1'000'000.- avait été accepté sous imprévus (poste no 17) dans le PF ayant 
servi à la délivrance de l'accord provisoire de vente. Il était logique que la somme 
de CHF 380'254.- soit prise sur ce poste et, après sa dissolution à la fin des 
travaux, placé dans un autre poste du PF définitif. Il lui avait semblé cohérent de 
le faire figurer sous poste no 152. 
31) 
Par duplique du 19 décembre 2018, le DT a persisté dans ses conclusions. 


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A______ répondait des actes d'B______, sa mandataire. Les autorisations 
complémentaires de construire, entrées en force et définitives, n'avaient pas retenu 
le FFC sollicité une nouvelle fois par A______, avaient arrêté un prix de revient 
plafond de CHF 55'200'000.- pour l'ensemble de l'opération destinée à la vente et 
exigé la production du bouclement des comptes en vue de l'accord définitif de 
vente. La fixation du prix du terrain à CHF 9'000'000.- était conforme à la 
pratique administrative applicable à l'époque. L'immeuble locatif du ______, 
chemin D______ était un projet distinct dans le cadre duquel le FFC avait été 
admis. Les imprévus n'avaient plus lieu d'être au stade de l'accord définitif. 
L'autorité administrative n'avait pas à se soucier des aléas auxquels le promoteur 
bénéficiaire pouvait être confronté dans ses rapports de droit privé avec les 
acquéreurs des logements. 
32) 
Par jugement du 9 mai 2019, le TAPI a partiellement admis le recours et a 
dit que l'accord définitif délivré par le DT le 25 mai 2018 devait être modifié à 
CHF 641'257.- (recte : CHF 461'527.-) s'agissant des droits de mutation et frais 
d'acquisition (poste no 112) et à CHF 57'500.- s'agissant du cahier de la PPE et 
géomètre (poste no 154), le coût total (poste no 18) étant augmenté de 
CHF 518'757.- (recte : CHF 519'027.-). Il a confirmé la décision du DT pour le 
surplus. 
 
 
Le DT avait approuvé à titre définitif le PF du 16 avril 2018, lequel détaillait 
chacun des postes et était annexé à la décision. La motivation était suffisante. Le 
DT avait exposé de manière détaillée devant le TAPI les montants retenus et 
l'intéressée avait ensuite pu se déterminer. Il ne pouvait être reproché à l'OCLPF 
de ne pas avoir soumis à l'examen d'A______ le projet de décision définitive. En 
ne fournissant pas les documents requis malgré plusieurs interpellations, A______ 
avait manqué à son devoir de collaboration et ne pouvait reprocher au DT d'avoir 
statué sur la base des pièces en sa possession. L'intéressée avait pu produire 
devant le TAPI son nouveau projet de PF définitif et l'éventuelle violation du droit 
d'être entendu était réparée. 
 
 
La décision querellée devait être appréhendée dans le cadre préalablement 
fixé par les autorisations de construire en force, soit les trois autorisations des 
31 mars et 1er avril 2010, complétées par les autorisations des 27 juin et 18 juillet 
2016. A______ devait se soumettre au régime ordinaire et les conditions fixées 
dans les autorisations, en particulier les postes du PF initial et notamment le prix 
maximum autorisé pour le terrain – fixé à CHF 9'000'000.- tant par l'accord de 
principe que par l'accord provisoire –, ne pouvaient être remises en cause au stade 
de l'accord définitif. 
 
 
L'accord de principe indiquait expressément que toutes modifications du PF 
ou du projet de construction devraient être soumises à l'OCLPF préalablement 
pour approbation et qu'à défaut, il serait caduc de plein droit. Les préavis du 3 juin 
2016 relevaient que le projet initial ayant été modifié, le FFC n'était plus 


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A/2155/2018 
d'actualité et exigeaient la fourniture d'un décompte final certifié conforme pour 
tous les postes du PF. A______ avait encore été expressément rendue attentive du 
refus d'accorder le FFC, vu le rappel dans le courrier du 16 août 2017 et les 
différentes demandes d'un décompte final détaillé des coûts de l'opération et des 
justificatifs à l'appui. Il n'y avait pas de violation du principe de la bonne foi. 
 
 
L'argument selon lequel B______ était destinataire des décisions des 27 juin 
et 18 juillet 2016 et A______ ne répondait pas de ses actes frisait la témérité. 
 
 
Le grief de violation de la force dérogatoire du droit fédéral était sans objet. 
 
 
 Les intérêts intercalaires n'étaient justifiés par aucune pièce probante, 
malgré les demandes répétées de l'autorité. L'admission des intérêts à 4 % pour les 
postes nos 113 et 153 n'était pas pertinent, car ces postes n'étaient pas comparables, 
s'agissant des intérêts sur fonds propres relatifs au terrain, admis par l'autorité à 
4 %, contrairement aux intérêts intercalaires relatifs aux frais financiers, qui 
constituaient un coût effectif, soit celui fixé par la banque en cas de crédit de 
construction. 
 
 
Il n'était pas contesté que les frais de notaire et de création de cédules 
avaient été remboursés par A______ aux acquéreurs, raison pour laquelle 
l'autorité avait admis de réduire ces frais du prix de revient du montant de CHF 
619'304.-, soit celui indiqué dans son PF définitif du 29 septembre 2017 et prouvé 
selon le décompte du notaire du 3 mars 2011, montant ne pouvant plus être remis 
en question au stade de l'accord définitif. 
33) a. 
Par acte du 13 juin 2019, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
ce jugement, concluant à son annulation, au renvoi de la cause au DT pour 
nouvelle décision au sens des considérants et à la condamnation du DT en tous les 
frais et dépens. Préalablement, elle demandait que l'OCLPF soit invité à se 
déterminer sur le montant de CHF 33'676'832.- retenu comme coût de 
construction dans sa décision du 25 mai 2018. 
 
 
Elle a repris et complété l'argumentation développée devant le TAPI. 
 
 
Le DT avait imposé l'application du principe des coûts effectifs tout en 
refusant les chiffres attestés par la société, ce qui était arbitraire. Il avait ce faisant 
par ailleurs adopté un comportement contradictoire. 
 
 
Si les intérêts intercalaires fixés le PF ayant donné lieu à l'accord provisoire 
de vente n'étaient pas retenus, à titre subsidiaire, les intérêts intercalaires ne 
pouvaient être fixés à CHF 0.-, les intérêts payés s'étant montés à 
CHF 634'605.35. 


- 11/25 - 
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Elle ne comprenait pas pourquoi le prix de construction (poste no 12), de 
CHF 33'676'832.-, était inférieur à celui porté dans le PF du 12 octobre 2017, de 
CHF 34'394'925.-. 
 
b. 
À l'appui de son recours, elle a produit un courriel d'un employé de sa 
banque ayant pour objet « intérêt D______ » lui transmettant « son calcul 
concernant les intérêts payés dans le cadre de la promotion », la pièce jointe 
correspondant à un tableau à trois colonnes concernant des comptes bancaires, 
énumérant des montants dans chaque colonne. 
34) 
Le 20 juin 2019, le TAPI a transmis son dossier à la chambre administrative, 
sans formuler d'observations. 
35) 
Par réponse du 17 juillet 2019, l'OCLPF a conclu au rejet du recours et à la 
condamnation d'A______ en tous les frais et dépens. 
 
 
Il ne s'agissait pas d'une révocation des trois autorisations de construire 
initiales, mais de la délivrance d'autorisations portant sur un projet modifié. 
A______ ne pouvait pas se prévaloir d'une situation acquise dès lors qu'elle 
n'avait pas respecté les termes des autorisations de construire initiales et que 
l'autorité n'avait jamais garanti leur immutabilité. 
 
 
Vu le refus de FFC dans les autorisations complémentaires, A______ était 
soumise au régime ordinaire et il appartenait à l'OCLPF de s'assurer qu'elle n'avait 
pas rentabilisé des sommes qui n'avaient pas été effectivement engagées, ni 
excédé le cadre financier contraignant fixé dans les arrêtés du Conseil d'État du 
16 mars 2010 et les autorisations complémentaires de construire DD 5______/2 à 
DD 14______/2. Les plafonds mentionnés dans le PF approuvé par l'autorité 
compétente devaient être observés. Il n'y avait pas de violation du principe de la 
bonne foi. 
 
 
La législation sur les zones de développement visait notamment à lutter 
contre la spéculation sur les terrains, de sorte que l'examen du prix du terrain ne 
pouvait s'opérer de manière globale. Les intérêts intercalaires n'étaient toujours 
pas justifiés par une pièce probante. L'intéressée n'avait formulé aucun grief quant 
au prix de construction dans le recours auprès du TAPI, l'objet du litige ne 
pouvant s'étendre devant la chambre administrative. 
36) a. 
Par réplique du 22 août 2019, A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
b. 
Elle a notamment versé à la procédure un courrier d'UBS Switzerland AG 
(ci-après : UBS) du 21 août 2019 ayant pour objet la « confirmation des montants 
d'intérêts payés et les commissions y relatives », concernant deux comptes de 
construction et un compte courant d'A______ ainsi qu'un compte de construction 
au nom de son administrateur. 


- 12/25 - 
A/2155/2018 
37) 
Le 16 juin 2020 a eu lieu une audience de comparution personnelle. 
38) 
Le 14 août 2020, A______ a notamment versé à la procédure des relevés de 
comptes concernant le remboursement des frais de cédules hypothécaires aux 
acquéreurs et un courrier d'UBS du 14 août 2020 confirmant les montants des 
intérêts payés et des commissions y relatives, soit CHF 432'077.- prélevés sur un 
compte de construction du 25 août 2010 au 31 décembre 2012. 
39) 
Le 17 septembre 2020, le DT s'est déterminé. Les intérêts intercalaires 
n'étaient toujours pas justifiés. La somme de CHF 325'457.45 avait été justifiée au 
titre des remboursements des frais de constitution de cédules sur les parts de PPE, 
de sorte que le poste no 152 devait être porté de CHF 619'304.- à CHF 944'761.-, 
portant le prix de revient à CHF 51'039'242.-. 
40) 
Le même jour, A______ a maintenu sa position. 
41) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
a. 
Selon l'art. 68 LPA, la personne recourante peut invoquer des motifs, des 
faits et des moyens de preuve nouveaux qui ne l'ont pas été dans les précédentes 
procédures, sauf exception prévue par la loi. A contrario, cette disposition ne 
permet pas à la personne recourante de prendre des conclusions qui n'auraient pas 
été formées devant l'autorité de première instance (ATA/806/2020 du 25 août 
2020 consid. 3b). 
 
 
D'après la jurisprudence constante de la chambre de céans, l'objet d'une 
procédure administrative ne peut pas s'étendre ou se modifier qualitativement au 
fil des instances. Il peut uniquement se réduire, dans la mesure où certains 
éléments de la décision attaquée ne sont plus contestés devant l'autorité de 
recours. Si une personne recourante est libre de contester tout ou partie de la 
décision attaquée, elle ne peut pas prendre, dans son mémoire de recours, des 
conclusions qui sortent du cadre des questions qui ont été traitées dans la 
procédure antérieure (ATA/160/2020 du 11 février 2020 consid. 3a). 
 
b. 
En l'espèce, la recourante a demandé des explications, dans son acte de 
recours, sur le montant retenu au titre du prix de construction (poste no 12), s'étant 
aperçue que le montant de CHF 33'676'832.- était inférieur à celui qu'elle avait 


- 13/25 - 
A/2155/2018 
porté dans le PF du 12 octobre 2017, soit CHF 34'394'925, ce qu'elle ne 
s'expliquait pas. Elle a ensuite contesté, dans sa réplique, le retranchement, par 
l'autorité intimée, du montant de CHF 356'400.-, correspondant aux places de 
parking au ______, chemin E______. 
 
 
Or, comme le souligne la recourante elle-même, elle n'a pas contesté le 
poste no 12 devant le TAPI, ayant devant l'instance précédente remis en cause le 
refus d'application du prix de revient FFC et, subsidiairement, les postes nos 111, 
112, 115, 151, 152 et 154. La recourante remet donc en cause pour la première 
fois devant la chambre administrative le montant retenu comme prix de 
construction, prenant ce faisant une conclusion qui sort du cadre des questions qui 
ont été traitées dans la procédure antérieure. 
 
 
Cette conclusion est par conséquent exorbitante au litige et sera déclarée 
irrecevable. 
3) 
 
Le recours porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI, lequel 
confirme l'accord définitif de vente du 25 mai 2018 approuvant le PF définitif du 
16 avril 2018, sous réserve des postes nos 112, 154 et 18. 
4) 
 
La recourante reproche à l'autorité intimée et au TAPI d'avoir refusé 
d'appliquer le prix de revient FFC. 
 
a. 
La zone de développement a pour l'essentiel comme objectif de favoriser la 
construction de logements répondant à un besoin d'intérêt public (ATA/1439/2017 
du 31 octobre 2017 consid. 2a ; Alain MAUNOIR, Les zones de développement 
dans le canton de Genève, in RDAF 1998 I p. 266 et 267). 
 
b. 
La délivrance d'une autorisation de construire selon les normes d'une zone 
de développement est subordonnée à l'adoption préalable par le Conseil d'État 
d'un PLQ au sens de l'art. 3 de la loi générale sur les zones de développement du 
29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) et des conditions particulières applicables au projet 
imposées notamment à l'art. 5 LGZD (affectation à des besoins d'intérêt général ; 
art. 2 al. 1 let. a et b LGZD). 
 
 
Dès lors, les bâtiments d'habitation destinés à la vente, quel que soit le mode 
d'aliénation (notamment cession de droits de copropriété d'étages ou de parties 
d'étages, d'actions ou de parts sociales) doivent répondre, par le nombre, le type et 
le prix des logements prévus, à un besoin prépondérant d'intérêt général (art. 5 
al. 1 let. b LGZD). 
 
 
Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état 
locatif ou au plan de vente et aux réserves pour entretien, doivent être 
préalablement agréés par le DT. Toute modification qui intervient en cours de 
construction doit être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément 
(art. 5 al. 2 LGZD). Les prix et les loyers des bâtiments visés à l'art. 5 al. 1 


- 14/25 - 
A/2155/2018 
let. b LGZD sont soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans dès la 
date d'entrée moyenne dans les logements (art. 5 al. 3 LGZD). 
 
 
Lorsque le PLQ a été approuvé, le DT informe la requérante ou le requérant 
en autorisation de construire des conditions à remplir et l'invite à présenter le PF 
de l'opération projetée (art. 4 du règlement d'application de la LGZD du 
20 décembre 1978 RGZD - L 1 35.01). Il revient au DT – ou, avant la 
modification de l'art. 5 RGZD entrée en vigueur le 11 novembre 2010, au Conseil 
d'État –, dans le cadre de l'examen de la demande définitive en autorisation de 
construire, de fixer les conditions particulières au sens des art. 4 et 5 LGZD et de 
statuer sur l’application au projet présenté des normes de la zone de 
développement considérée (art. 5 RGZD). Le DT ne peut délivrer l'autorisation de 
construire que si toutes les conditions imposées sont remplies ou leur réalisation 
garantie de manière appropriée (art. 6 RGZD). 
 
 
La personne requérante doit fournir, avec la demande d'autorisation de 
construire, l'estimation du prix de revient de l'opération (let. a), les modalités du 
financement et de son coût (let. b) ainsi que le PF d'exploitation (let. c ; art. 13 
al. 1 RGZD). 
 
c. 
Selon l'art. 25 al. 1 RGZD, intitulé « Dispositions transitoires », les 
chapitres I – sur les conditions relatives aux immeubles – et X du règlement 
d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 
24 août 1992 (RGL - I 4 05.01) – sur la procédure – ainsi que l'art. 82 RGL – sur 
les émoluments – sont applicables par analogie. 
 
 
Par conséquent, les art. 66 ss RGL, régissant la procédure de mise au 
bénéfice de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 
4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), sont applicables par analogie à la procédure 
concernée. C'est sur cette base que l'OCLPF a fondé sa pratique en matière 
d'accords de vente et de décisions de mise en location de logements construits en 
zone de développement. Cela étant, vu la nature des habitations ici en cause 
destinées à la vente, cette application analogique ne peut être que partielle 
s'agissant desdits accords de vente, les dispositions légales précitées traitant 
spécifiquement de logements destinés à la location (ATA/1439/2017 précité 
consid. 2c). 
 
 
Dès lors, la ou le propriétaire doit présenter une demande écrite à l'OCLPF 
(art. 66 al. 1 RGL), comportant les documents énoncés à l'art. 67 RGL, parmi 
lesquels un PF complet et conforme au modèle adopté par l'OCLPF (let. h) et tous 
les justificatifs requis concernant le prix du terrain et les frais d'acquisition 
éventuels (let. j). Si l'autorité accepte cette demande préliminaire, elle rend un 
accord de principe qui emporte la mise au bénéfice provisoire de la loi. En même 
temps, elle détermine les prestations qui peuvent être accordées et en fixe la durée, 
la quotité et les conditions d'octroi prévues (art. 68 RGL). Cet accord de principe 


- 15/25 - 
A/2155/2018 
peut devenir caduc de plein droit et sans avertissement à son échéance ou en cas 
de violation de ses conditions ou des dispositions légales et réglementaires (art. 69 
al. 3 RGL). 
 
 
Aucune vente ne peut être conclue avant que l'OCLPF n'ait octroyé à la 
personne requérante son accord à titre provisoire (art. 73 al. 1 RGL). Pour obtenir 
l'accord provisoire, la ou le bénéficiaire de l'accord de principe doit notamment 
joindre à sa demande d'autorisation de vente un PF intermédiaire complet et 
conforme au modèle adopté par l'OCLPF (art. 74 let. a RGL). 
 
 
Pour obtenir définitivement le bénéfice de la loi, la ou le bénéficiaire de 
l'accord de principe doit présenter une demande à l'OCLPF (art. 75 al. 1 RGL), 
accompagnée notamment d'un PF définitif complet et conforme au modèle adopté 
par l'OCLPF (let. b) et de tous les justificatifs requis concernant le prix de revient 
définitif global de l'opération (let. c ; art. 76 RGL). La personne requérante est 
tenue de remettre à l'OCLPF sur demande tous documents utiles à cet examen 
(art. 77 al. 2 RGL). Le projet de décision définitive du DT est soumis à l'examen 
de la personne requérante (art. 78 al 1 RGL). 
 
d. 
La procédure destinée à régler les aspects financiers liés à la délivrance 
d'une autorisation de construire en zone de développement se déroule suivant 
différentes phases successives, parallèlement à l'instruction par les services 
compétents du DT des aspects techniques de la demande d'autorisation, mais 
également postérieurement à la fin de la construction. La première phase aboutit à 
la délivrance par le DT d'un accord de principe réglant ces deux questions (aspects 
financiers et techniques), la seconde à la décision d'accord de vente définitif 
(ATA/1439/2017 précité consid. 2e). 
 
 
Ainsi, l'autorisation de construire est octroyée en fonction d'un PF initial qui 
fait l'objet d'un accord de principe entre l'OCLPF et la promotrice ou le 
promoteur. Cette dernière ou ce dernier n'est à ce stade aucunement livré à la 
volonté de l'OCLPF. C'est ce cadre financier qui détermine le Conseil d'État à 
rendre son arrêté autorisant l'application des normes de la zone de développement 
au bâtiment à construire et c'est en fonction de cet arrêté que le DT délivre 
l'autorisation de construire requise. À l'issue de la construction, un accord 
provisoire de vente doit être délivré pour permettre la mise en vente (art. 73 
al. 1 RGL), qui est suivie de la délivrance d'un accord définitif de vente 
accompagnant la décision mettant la ou le propriétaire au bénéfice définitif de la 
loi (art. 76 et 78 RGL ; ATA/1439/2017 précité consid. 2e). 
 
 
Plusieurs décisions doivent donc être successivement rendues au gré de 
l'avancement du projet (accord de principe, autorisation provisoire et définitive de 
vente) et en fonction de l'évolution des coûts de la construction, mais dans le 
respect des plafonnements fixés dans l'accord de principe initial (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_676/2017 du 24 janvier 2019 consid. 3.5). 


- 16/25 - 
A/2155/2018 
 
 
Dans la procédure de construction en zone de développement, la décision 
octroyant l'autorisation définitive de construire constitue la première décision 
déployant un effet formateur, permettant la mise en œuvre du projet de 
construction en fonction de conditions techniques et financières définies. Si la 
recourante ou le recourant veut remettre en question la conformité au droit du PF 
et de l'état locatif que ladite autorisation lui impose de respecter, c'est contre 
celle-ci qu'elle ou il doit former recours (ATA/1439/2017 précité consid. 2e). 
 
e. 
D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines 
dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation qu'elle leur 
donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les 
administrées et administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne 
dispensent pas cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas 
d'espèce (ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre 
fixé par la norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, 
à défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la 
législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3 ; ATA/829/2019 du 
25 avril 2019 consid. 6a et les arrêts cités). 
 
 
La pratique administrative PA/SI/003.01, relative au prix FFC et visant 
l'application de l'art. 27 LGL et de l'art. 5 LGZD, a pour but de permettre une 
simplification de la procédure visant à contrôler les coûts de construction. La 
demande d'un prix de revient FFC doit dans le règle être faite avant la délivrance 
de l'accord de principe. Elle peut être acceptée au plus tard au jour de l'entrée en 
force de l'autorisation de construire. Certains postes peuvent être exclus du 
montant FFC, ces derniers étant revus ultérieurement en fonction des dépenses 
effectives. 
 
f. 
En l'espèce, la recourante affirme que l'autorité intimée aurait dû lui 
accorder le bénéfice du prix de revient FFC accordé en 2010. 
 
 
Il ressort certes du dossier que l'autorité intimée avait accordé à la 
recourante, conformément à sa pratique, un prix de revient FFC, ceci dans son 
accord de principe de vente du 22 février 2010, sur lequel reposent les trois arrêtés 
du Conseil d'État du 16 mars 2010 autorisant l'application des normes de la zone 
4A aux bâtiments à construire et les autorisations de construire délivrées les 
31 mars et 1er avril 2010. Ces différents actes sont entrés en force. Le bénéfice du 
FFC a par ailleurs été confirmé dans l'accord provisoire de vente du 18 juin 2010. 
 
 
Cependant, la recourante a apporté des modifications au projet autorisé les 
31 mars et 1er avril 2010, sans demander d'autorisation préalable à l'OCLPF, de 
sorte qu'elle a dû déposer des demandes d'autorisations complémentaires de 
construire le 30 septembre 2014. 


- 17/25 - 
A/2155/2018 
 
 
Or, l'accord de principe de vente mentionnait expressément que sa validité 
était liée à celle de l'autorisation de construire, que toutes modifications 
éventuelles du PF ou du projet de construction devraient être soumises 
préalablement à l'OCLPF pour approbation et qu'à défaut, l'accord de principe 
deviendrait caduc de plein droit et sans autre avis, faisant ainsi implicitement 
référence aux art. 5 al. 2 LGZD et 69 al. 3 RGL. L'accord provisoire de vente 
rappelait encore une fois que toutes les modifications du projet devaient faire 
l'objet d'une approbation préalable de l'OCLPF. 
 
 
Les modifications apportées au projet sans accord préalable ont ainsi 
conduit l'OCLPF à relever dans ses préavis des 7 août 2015 et 3 juin 2016 dans la 
procédure en autorisations complémentaires de construire que le prix de revient 
FFC n'était plus d'actualité et à exiger un relevé final certifié conforme, constatant 
par-là de manière claire la caducité du prix de revient FFC et refusant d'accorder à 
nouveau un prix de revient FFC dans le cadre des autorisations complémentaires 
de construire, alors que la recourante l'avait demandé dans ses PF définitifs des 
19 janvier 2015 et 28 mars 2016 versés aux procédures DD 5______/2, 
DD 9______/2 et DD 14______/2. 
 
 
À cet égard, il sera constaté que, comme le relève la recourante, les préavis 
du 3 juin 2016 ne contiennent pas de révocation. Il n'était en effet pas question 
d'une révocation, s'agissant uniquement des effets de la modification du projet par 
la recourante elle-même sans l'accord préalable requis, effets survenus de plein 
droit conformément aux dispositions légales applicables et à la mention dans 
l'accord de principe. Dans ses préavis, l'autorité intimée a dès lors posé un 
nouveau cadre financier au projet, renouvelant ses accords de principe et 
provisoire dans le cadre du nouveau projet au vu du PF définitif produit à sa 
demande dans les procédures d'autorisations complémentaires de construire, mais 
en refusant d'accorder le prix de revient FFC. 
 
 
Contrairement à ce qu'elle affirme, le dossier indique que la recourante avait 
d'ailleurs parfaitement compris qu'elle ne bénéficierait pas du prix de revient FFC, 
puisque les PF définitifs établis ultérieurement, soit ceux des 17 octobre 2016 et 
29 septembre 2017, ne font plus mention du caractère FFC du prix de revient, 
contrairement aux précédents. 
 
 
À cela s'ajoute le fait que les préavis du 3 juin 2016 font partie intégrante 
des autorisations complémentaires de construire délivrées les 27 juin et 18 juillet 
2016, qui requièrent leur strict respect et lesquelles sont entrées en force et ne 
peuvent pas être remises en cause dans le cadre de la présente procédure, portant 
exclusivement sur l'accord définitif de vente. 
 
 
Au vu de ce qui précède, l'autorité intimée et le TAPI ont à juste titre 
constaté que la recourante ne pouvait se prévaloir d'un prix de revient FFC dans le 
cadre de l'accord définitif et le grief de la recourante sera écarté. 


- 18/25 - 
A/2155/2018 
5) 
 
La recourante affirme néanmoins que l'autorité intimée aurait violé le 
principe de la bonne foi en ne lui appliquant pas le prix de revient FFC. 
 
a. 
Découlant directement de l'art. 9 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et valant pour l’ensemble 
de l’activité étatique, le principe de la bonne foi protège la citoyenne ou le citoyen 
dans la confiance légitime qu’elle ou il met dans les assurances reçues des 
autorités lorsqu'elle ou il a réglé sa conduite d'après des décisions, des 
déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 141 V 530 
consid. 6.2 ; 137 I 69 consid. 2.5.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 8D_4/2017 du 
26 avril 2018 consid. 5.5 ; 2C_382/2016 du 11 juillet 2017 consid. 7.2 ; 
2C_934/2016 du 13 mars 2017 consid. 3.1). 
 
 
Selon la jurisprudence, un renseignement ou une décision erronés de 
l'administration peuvent obliger celle-ci à consentir à une administrée ou un 
administré un avantage contraire à la réglementation en vigueur, à condition que 
(1) l'autorité soit intervenue dans une situation concrète à l'égard de personnes 
déterminées, (2) qu'elle ait agi ou soit censée avoir agi dans les limites de ses 
compétences et (3) que l'administrée ou administré n'ait pas pu se rendre compte 
immédiatement de l'inexactitude du renseignement obtenu. Il faut encore (4) que 
la personne concernée se soit fondée sur les assurances ou le comportement dont 
elle se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles elle ne saurait renoncer 
sans subir de préjudice et (5) que la réglementation n'ait pas changé depuis le 
moment où l'assurance a été donnée (ATF 141 V 530 consid. 6.2 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 2C_906/2017 du 7 mai 2018 consid. 3.1 ; 1C_587/2017 du 
19 mars 2018 consid. 3.1 ; ATA/1263/2019 du 21 août 2019 ; Jacques DUBEY, 
Droits fondamentaux, vol. 2, 2018, p. 654 n. 3510 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 206 s n. 578 s. ; Pierre 
MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/Vincent MARTENET, Droit administratif, 
vol. 1, 3ème éd., 2012, p. 922 ss n. 6.4.1.2 et 6.4.2.1). 
 
b. 
En l'espèce, comme déjà relevé (consid. 4f), la recourante a elle-même 
apporté des modifications au projet, sans solliciter d'accord préalable. Or, elle n'a 
jamais reçu d'assurances de continuer de bénéficier d'un prix FFC dans une telle 
situation, bien au contraire, vu les mentions figurant dans les accords de principe 
et provisoire de vente et les dispositions légales applicables. 
 
 
Par conséquent, la recourante ne peut se prévaloir du principe de la bonne 
foi pour obtenir l'application du prix de revient FFC. Le grief sera écarté. 
6) 
 
La recourante se plaint d'un comportement contradictoire du fait de 
l'application partielle du principe des coûts effectifs, ce qui serait arbitraire. 
 
a. 
Le principe de la bonne foi entre administration et personne administrée 
exige que l’une et l’autre se comportent réciproquement de manière loyale 


- 19/25 - 
A/2155/2018 
(ATF 131 II 627 consid. 6.1 ; 129 I 161 consid. 4 ; 129 II 361 consid. 7.1 ; 
Jacques DUBEY, Droits fondamentaux, vol. 2, 2018, p. 642 n. 3454). Ce principe 
commande aux autorités comme aux particuliers de s'abstenir, dans les relations 
de droit public, de tout comportement contradictoire ou abusif (ATF 137 II 182 
consid. 3.6.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_832/2013 du 18 mars 2014 
consid. 5.1 ; 1C_495/2013 du 7 janvier 2014 consid. 5). 
 
b. 
Une décision est arbitraire au sens de l’art. 9 Cst. lorsqu’elle est 
manifestement insoutenable, qu’elle se trouve en contradiction claire avec la 
situation de fait, qu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique 
indiscuté ou encore lorsqu’elle heurte de manière choquante le sentiment de la 
justice et de l’équité. L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution 
pourrait 
entrer 
en 
considération 
ou 
même 
qu’elle 
serait 
préférable 
(ATF 142 V 512 consid. 4.2 ; 141 I 49 consid. 3.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_596/2018 du 13 mai 2019). De plus, il ne suffit pas que les motifs de la 
décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit 
arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 170 consid. 7.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2D_26/2019 du 3 septembre 2019 consid. 4.2). 
 
c. 
En l'espèce, la recourante affirme que l'autorité intimée aurait parfois retenu 
le coût réel, parfois conservé les éléments établis dans le cadre du FFC ou encore 
des chiffres non justifiés, mentionnant plusieurs postes mais dont seuls le prix du 
terrain et les intérêts intercalaires figurant parmi ceux qu'elle déclare comme 
faisant débat dans le cadre de la procédure devant la chambre administrative. 
 
d. 
S'agissant du prix du terrain, la recourante affirme qu'il doit être fixé à 
CHF 10'652'000.-, lequel correspondrait au prix à fixer par rapport au prix 
effectivement payé en relation avec la pratique administrative de l'autorité intimée 
en la matière. 
 
 
Les accords de principe et provisoire de vente ont validé deux PF fixant le 
prix du terrain à CHF 9'000'000.-, ce prix faisant partie intégrante des 
autorisations de construire initiales entrées en force. Certes, du fait des 
modifications du projet sans accord préalable, la caducité de ces accords est 
survenue de plein droit. Néanmoins, comme vu précédemment, en préavisant 
favorablement les requêtes d'autorisations complémentaires de construire, 
l'OCLPF a défini le cadre financier applicable dans le cadre des projets modifiés, 
renouvelant ses accords de principe et provisoire dans le cadre des nouveaux 
projets au vu du PF définitif produit à sa demande dans les procédures 
d'autorisations complémentaires de construire, mais refusant d'accorder le prix de 
revient FFC. Ce cadre financier est intégré aux autorisations complémentaires de 
construire, dont les préavis du 3 juin 2016 font partie intégrante, lesquelles, 
comme les autorisations de construire initiales, sont en force. Or, tant dans 
l'accord de principe de vente, se basant sur tous les justificatifs concernant le prix 
du terrain, conformément à l'art. 67 RGL, et dans l'accord provisoire de vente – 


- 20/25 - 
A/2155/2018 
tous deux contresignés et agréés par la recourante –, que dans le PF du 28 mars 
2016, établi par la recourante elle-même – alors qu'elle avait déjà connaissance du 
refus de renouvellement du FFC par le biais des préavis de l'OCLPF du 7 août 
2015 –, versé aux procédures d'autorisations complémentaires de construire et 
suite auquel l'OCLPF a rendu les préavis du 3 juin 2016, le prix du terrain était 
fixé à CHF 9'000'000.-, ce qui constitue donc un plafond qui ne peut être remis en 
cause dans le cadre du recours contre l'accord définitif. 
 
 
À cet égard, il sera relevé que la recourante reproche en définitive à 
l'autorité intimée un comportement contradictoire en se prévalant de son propre 
irrespect des autorisations de construire initiales dans le but d'obtenir le 
dépassement du plafond fixé pour le prix du terrain, ce qui constitue un 
comportement se heurtant manifestement au système légal et réglementaire prévu 
en zone de développement. 
 
 
Au vu de ce qui précède, l'autorité intimée était fondée à retenir un prix du 
terrain de CHF 9'000'000.- dans le cadre de l'accord définitif, comme l'a à bon 
droit constaté le TAPI, de sorte que le grief sera écarté quant à ce poste. 
 
e. 
La recourante reproche également à l'autorité intimée de ne pas avoir retenu 
d'intérêts intercalaires, qui auraient dû être fixés forfaitairement à 4 % ou au 
moins au montant effectivement payé de CHF 634'605.35. 
 
 
Comme vu précédemment, la recourante ne peut se prévaloir du prix de 
revient FFC, ni du principe de la bonne foi et elle ne peut donc prétendre à la prise 
en compte des intérêts intercalaires à 4 % retenus dans le cadre du poste no 151 du 
prix de revient FFC du projet initial. À cet égard, elle ne peut se soustraire à la 
démonstration des coûts effectifs ni en invoquant les taux retenus pour d'autres 
postes, distincts et non concernés par la présente procédure, ni en se prévalant de 
la situation du ______, chemin D______, qui n'est pas pertinente, s'agissant d'un 
projet différent de celui faisant l'objet de l'accord définitif litigieux. 
 
 
L'autorité intimée a retenu des intérêts intercalaires nuls, estimant qu'ils 
n'avaient pas été prouvés par des pièces probantes. Or, alors même qu'en août 
2017, l'autorité intimée a indiqué expressément à la recourante que les pièces 
requises pour justifier les intérêts intercalaires correspondaient aux avis 
d'échéance du crédit de construction et lui a imparti un ultime délai pour produire 
les justificatifs requis, avertissant qu'à l'échéance du délai, elle statuerait au vu des 
pièces versées au dossier, les seules pièces concernant les intérêts figurant au 
dossier correspondent aux trois pièces versées à la procédure devant la chambre 
administrative. 
 
 
Il s'agit premièrement d'un courriel d'un employé de banque et son annexe, 
produits à l'appui du recours devant la chambre administrative. Non seulement, ce 
courriel dénote uniquement que la pièce porte sur un « calcul » de l'employé de 


- 21/25 - 
A/2155/2018 
banque, mais il n'indique pas précisément de quel calcul il s'agit, puisqu'il traite, 
d'une part, des « intérêts » sans préciser qu'il s'agirait des intérêts intercalaires et, 
d'autre part, des intérêts d'« D______ », sans préciser quels numéros du chemin. À 
cela s'ajoute que l'annexe est un simple tableau listant des montants relatifs à 
différents comptes, mais non un relevé ou un autre document bancaire. 
 
 
Le second document, produit à l'appui de la réplique de la recourante du 
22 août 2019, correspond à un courrier de sa banque, lequel contient des numéros 
de comptes de construction et courant, sans indiquer que ces comptes seraient liés 
au projet en cause, et lequel comporte des chiffres différents de ceux du tableau de 
l'employé de banque. 
 
 
Finalement, la dernière pièce, versée à la procédure le 14 août 2020, 
correspond à un autre courrier de la banque de la recourante et a le même contenu 
que le précédent courrier, sous réserve du fait qu'il ne concerne plus qu'un seul 
compte de construction. Il ne contient pas plus d'informations concernant ce 
compte de construction que le précédent courrier, et ne permet donc pas de le 
relier au projet en cause, alors même que durant l'audience de comparution 
personnelle du 16 juin 2020, la recourante avait reconnu que, au vu des pièces 
figurant déjà à la procédure, il était difficile de comprendre quel intérêt avait dans 
les faits été acquitté et avait indiqué qu'elle documenterait de manière détaillée et 
précise quel intérêt avait été payé, durant quelle période, sur quel capital et sur la 
base de quel taux. 
 
 
Au surplus, la chambre administrative constatera que ni le total des 
montants figurant dans la première pièce, ni celui des montants apparaissant dans 
la deuxième, ni encore le montant figurant dans la troisième n'est de 
CHF 634'605.35, montant dont la recourante demande la prise en compte. 
 
 
La recourante n'a ainsi toujours pas prouvé le montant effectivement payé 
au titre des intérêts intercalaires (poste no 151), comme l'a à juste titre souligné 
l'autorité intimée dans sa dernière écriture, de sorte qu'il ne peut être reproché à 
cette dernière d'avoir retenu un montant nul pour ce poste dans le cadre de son 
accord définitif. Le grief sera donc écarté quant aux intérêts intercalaires 
également. 
7) 
 
La recourante invoque ensuite une violation de la force dérogatoire du droit 
fédéral. 
 
a. 
Néanmoins, comme la recourante le souligne elle-même, selon la 
jurisprudence, le contrôle du prix de vente des logements construits en zone de 
développement n'est en principe pas contraire aux règles du droit civil fédéral qui 
régissent la vente (ATF 116 Ia 401 ; 113 Ia 126 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_676/2017 précité consid. 4.2 ; Alain MAUNOIR, op. cit., p. 276). 


- 22/25 - 
A/2155/2018 
 
b. 
Or, la recourante se contente d'affirmer qu'il serait patent que la décision 
attaquée violerait les articles 1er, 97, 184 ss et 216 ss de la loi fédérale complétant 
le code civil suisse (livre cinquième : droit des obligations) du 30 mars 1911 
(CO - RS 220), alors même que l'on ne voit pas en quoi son cas particulier serait 
constitutif d'une exception au principe fixé par la jurisprudence. 
 
 
Le grief de violation de la force dérogatoire du droit fédéral est par 
conséquent mal fondé et ne peut qu'être écarté. 
8) 
 
La recourante affirme que le montant de CHF 380'254.-, correspondant aux 
frais de remboursement de cédules, aurait dû être pris en compte dans le PF 
définitif, portant le poste no 152 à CHF 999'558.- et non à CHF 619'304.-. Dans 
ses dernières déterminations, l'autorité intimée admet la prise en compte de 
CHF 325'457.45. 
 
En l'occurrence, il ressort de l'accord de principe de vente ainsi que des 
différents rappels dans des courriers de l'autorité intimée et il n'est pas contesté 
que les frais de création de cédules sont admis dans le prix de revient pour autant 
que la recourante ait pris à sa charge les frais de création de cédules hypothécaire, 
et non les acheteurs. 
 
Or, comme indiqué par la recourante le 25 mars 2013, les acquéreurs de lots 
de PPE ont constitué eux-mêmes leurs cédules et ont donc supporté les frais à cet 
égard. Néanmoins, la recourante, qui allègue avoir remboursé lesdits frais aux 
acheteurs pour un montant de CHF 380'254.-, a finalement produit devant la 
chambre administrative des relevés bancaires établissant le remboursement à des 
acquéreurs de frais de cédules pour un total de CHF 319'659.45 (CHF 9'753.- 
remboursés en novembre 2013, CHF 267'901.45 remboursés en décembre 2013 – 
ce qui ne comprend pas le montant de CHF 10'073.- transféré le 18 décembre 
2013, celui-ci ayant été viré sur un compte de la recourante, de sorte que le 
remboursement à l'acquéreuse n'est pas établi – , CHF 1'417.- et CHF 13'956.- 
remboursés en janvier 2014, CHF 26'632.- remboursés en juillet 2014). 
 
Au vu de ce qui précède, le montant du poste no 152 doit être porté à 
CHF 938'963.- (CHF 619'304.- + CHF 319'659.45 = CHF 938'963.45, arrondis à 
CHF 938'963.-). Le grief sera partiellement admis. 
9) 
 
En définitive, le plan financier du 16 avril 2018 a la teneur finale suivante, 
en vertu du présent arrêt, du jugement du TAPI en tant qu'il n'est pas annulé par la 
chambre administrative, de la décision du 25 mai 2018 en tant qu'elle n'est 
annulée ni par le jugement du TAPI, ni par le présent arrêt, ainsi que de l'accord 
survenu entre les parties concernant le poste no 115, conformément au courrier de 
l'autorité intimée du 2 novembre 2018 : 
 


- 23/25 - 
A/2155/2018 
Prix de revient 
11. 
Terrain 
111. 
Prix 
CHF 9'000'000.- 
CHF 10'320'527.- 
112. 
Droits de mutation et frais d'acquisition 
CHF 461'527.- 
113. 
Intérêts intercalaires 
CHF 859'000.- 
114. 
Démolition 
CHF 675'630.- 
115. 
Étude pré pour PLQ sept ans et indemnité 
CHF 330'000.- 
12. 
Construction 
121. 
Logements 
CHF 24'861'867.- 
CHF 33'676'832.- 
122. 
Minergie 
CHF 1'031'450.- 
123. 
Commercial 
 
124. 
Garage 
CHF 3'238'515.- 
125. 
Travaux spéciaux, etc. 
CHF 3'850'000.- 
126. 
Adaptation des voies de circulations, etc. 
CHF 695'000.- 
13. 
Aménagements extérieurs 
131. 
Jardin et aménagements 
CHF 737'516.- 
CHF 1'978'082.- 
132. 
Terre végétale, etc. 
CHF 1'240'566.- 
14. 
Taxes 
CHF 1'270'493.- 
15. 
Frais financiers 
151. 
Intérêts intercalaires 
 
 
152. 
Frais de notaire et de création de cédules 
CHF 938'963.- 
CHF 1'5610______.- 
153. 
Intérêts sur fonds propres 
CHF 567'324.- 
154. 
Cahier PPE et géomètre 
CHF 57'500 
16. 
Honoraires de promotion 
CHF 1'218'363.- 
17. 
Imprévus 
 
18. 
Coût total 
CHF 51'033'714.- 
10) 
Dans ces circonstances, le recours sera partiellement admis, dans la mesure 
où il est recevable. Le jugement du TAPI sera annulé en tant qu'il confirme la 
décision du 25 mai 2018 approuvant le plan financier du 16 avril 2018 quant au 
poste no 152, cette dernière étant également annulée en tant qu'elle approuve ledit 
poste, lequel doit être porté à CHF 938'963.-. Le jugement querellé sera confirmé 
pour le surplus et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour adaptation du plan de 
vente du 16 avril 2018 par rapport à la teneur finale du plan financier définitif. 
11) 
Vu l'issue du litige, un émolument, réduit, de CHF 1'000.- sera mis à la 
charge de la recourante, qui n'obtient gain de cause que partiellement et sur la 
base de pièces qu'elle a attendu la fin de la procédure devant la chambre de céans 
pour verser à la procédure, alors même que l'autorité intimée en avait demandé la 
production à plusieurs reprises des années auparavant et que la recourante ne les 
avait toujours pas produites, y compris devant le TAPI (art. 87 al. 1 LPA). Vu ce 
qui précède, il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 


- 24/25 - 
A/2155/2018 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
admet partiellement, dans la mesure de sa recevabilité, le recours interjeté le 13 juin 
2019 par A______ SA contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 9 mai 2019 ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 9 mai 2019 en tant 
qu'il confirme la décision de l'office cantonal du logement et de la planification foncière 
du 25 mai 2018 approuvant le plan financier du 16 avril 2018 quant au poste no 152 ; 
annule la décision de l'office cantonal du logement et de la planification foncière du 
25 mai 2018 approuvant le plan financier du 16 avril 2018 quant au poste no 152 ; 
dit que le poste no 152 du plan financier du 16 avril 2018 est porté à CHF 938'963.- ; 
confirme le jugement du Tribunal administratif de première instance du 9 mai 2019 
pour le surplus ; 
constate la teneur finale du plan financier définitif au sens des considérants ; 
renvoie le dossier à l'office cantonal du logement et de la planification foncière pour 
adaptation du plan de vente du 16 avril 2018 par rapport à la teneur finale du plan 
financier définitif ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ SA ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes François Bellanger et Pascal Pétroz, avocats de la 
recourante, au département du territoire - OCLPF, ainsi qu'au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, M. Mascotto, Mme Tombesi, juges. 


- 25/25 - 
A/2155/2018 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
F. Cichocki 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :