ge_gerichte · ACJC/1223/2023 · 2023-09-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.09.2023. 
 
 
 REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/19419/2018 
ACJC/1223/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 SEPTEMBRE 2023 
 
Entre 
A______ AG, sise ______, Luxembourg, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 août 2022, comparant par 
Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
1) B______ SA, sise ______ [GE], 
2) Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimés et appelants sur appel joint, 
comparant tous deux par Me Guillaume VIONNET, avocat, rue de Genève 17, case 
postale 6759, 1002 Lausanne, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


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C/19419/2018 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/608/2022 du 18 août 2022, notifié le lendemain aux parties, 
le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a 
ordonné à A______ AG de procéder à la remise en état de la chose louée en 
supprimant, respectivement en faisant cesser tous problèmes d'odeurs, ou odeurs 
incommodantes, dans les bureaux d'environ 381 m2 situés au 1er étage de 
l'immeuble sis rue 1______ no. ______ -______ à Genève loués par B______ SA 
et C______ dans un délai de trois mois dès l'entrée en force du jugement (ch. 1 du 
dispositif), a réduit le loyer des bureaux susmentionnés de 15% du 26 septembre 
2016 jusqu'à complète exécution des travaux précités (ch. 2), a condamné 
A______ AG à rembourser à B______ SA et C______ le trop-perçu découlant de 
la réduction visée au chiffre précédent, avec intérêts à 5% l'an dès le 30 juin 2019 
(ch. 3) ainsi qu'à leur verser la somme de 3'883 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 
24 avril 2018 pour les frais d'avocat qu'ils avaient engagés préalablement à 
l'introduction de la présente procédure (ch. 4), a validé la consignation de loyer 
opérée par B______ SA et C______ (ch. 5) et a ordonné aux Services financiers 
du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés sur le compte no 2______ à 
concurrence de la réduction octroyée sous chiffre 2 en faveur de B______ SA et 
C______ et à concurrence du solde en faveur de A______ AG (ch. 6). Enfin, le 
Tribunal a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 8). 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 19 septembre 2022, 
A______ AG a formé appel à l'encontre dudit jugement, concluant à son 
annulation et, cela fait, au renvoi de la cause au Tribunal pour complément 
d'instruction, subsidiairement, à ce qu'il soit ordonné aux Services financiers du 
Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en sa faveur. 
c. Aux termes de leur mémoire de réponse expédié le 24 octobre 2022 au greffe de 
la Cour de justice, B______ SA et C______ ont conclu au rejet de l'appel dans la 
mesure de sa recevabilité, estimant celui-ci irrecevable faute de motivation 
suffisante, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de 
A______ AG aux frais. 
A l'appui de leurs écritures, ils ont allégué plusieurs faits nouveaux, à savoir que 
les mauvaises odeurs dans le bien loué persistaient depuis la fin de l'année 2015 
jusqu'à ce jour, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une 
certaine période des parties de celui-ci (allégué no 127), que A______ AG n'avait 
toujours pas remédié au défaut (allégué no 128) et qu'elle persistait à refuser de 
prendre en charge le coût des interventions nécessaires à la suppression du défaut 
(allégué no 129) ainsi que de répondre favorablement à leur demande de réduction 
de loyer (allégué no 130). Ils ont proposé à titre de moyens de preuve l'audition de 


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huit témoins (D______, E______, F______, G______, H______, I______, 
J______ et K______). 
B______ SA et C______ ont également, dans leur mémoire de réponse, formé un 
appel joint, concluant, pour autant que le chiffre 6 du dispositif du jugement 
entrepris impliquait une libération des loyers consignés avant la complète 
exécution des travaux d'élimination des odeurs, à sa modification en ce sens qu'il 
soit précisé que la libération des loyers consignés ne s'opérera que dès complète 
exécution des travaux, A______ AG devant être condamnée aux frais. 
 
d. Par courrier du 28 novembre 2022, B______ SA et C______ ont informé la 
Cour d'un fait nouveau, à savoir que des mauvaises odeurs avaient récemment été 
constatées dans l'objet loué, soit notamment le 24 novembre 2022, ce qui 
démontrait la persistance du défaut. Ils réitéraient ainsi leur demande d'audition de 
témoins et sollicitaient en outre l'audition de trois témoins supplémentaires 
(L______, M______ et N______). 
 
e. A______ AG a répliqué sur appel principal et répondu sur appel joint le 
2 décembre 2022. Après avoir préalablement sollicité que le courrier du 
28 novembre 2022 de B______ SA et C______ soit déclaré irrecevable, les 
conditions d'admission de faits et moyens de preuve nouveaux n'étant pas réunies, 
elle a persisté dans les conclusions de son appel et a, sur appel joint, conclu, 
principalement, à l'irrecevabilité de celui-ci en raison de l'absence de référence à 
l'un ou l'autre des motifs prévus par l'art. 310 CPC et, subsidiairement, au 
déboutement de B______ SA et C______ de toutes leurs conclusions. 
 
f. B______ SA et C______ ont dupliqué sur appel principal et répliqué sur appel 
joint le 20 janvier 2023, persistant dans leurs précédentes conclusions. Ils ont 
allégué deux faits nouveaux, à savoir que les mauvaises odeurs persistaient 
toujours, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une certaine 
période des parties des locaux loués (allégué no 127) et que A______ AG n'avait 
toujours pas remédié au défaut (allégué no 128). Ils ont persisté à requérir 
l'audition des 8 témoins précités. 
 
g. Par courrier du 26 janvier 2023, distribué le lendemain, la Cour a imparti à 
A______ AG un délai de 30 jours dès réception du courrier pour dupliquer sur 
appel joint. 
 
h. A______ AG a déposé une "duplique sur appel joint" le 24 février 2023, 
persistant dans ses précédentes conclusions. 
 
i. B______ SA et C______ ont déposé des déterminations spontanées le 13 mars 
2023. Ils ont requis que les pages 5 à 19 de la duplique sur appel joint de 
A______ AG soient déclarées irrecevables dès lors qu'il s'agissait en réalité de 
déterminations sur leur duplique sur appel principal du 20 janvier 2023 et qu'en 


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conséquence leur dépôt était tardif. Pour le surplus, ils ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions. 
 
j. A______ AG s'est déterminée le 27 mars 2023, persistant dans ses précédentes 
conclusions. 
 
k. Par plis du 1er mai 2023, les parties ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 9 août 2016, A______ AG, propriétaire, représentée par la régie O______, 
et B______ SA et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur la location de bureaux d'environ 381 m2 au 1er étage de l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______ -______ à Genève. 
 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un centre médical. 
Le contrat a été conclu pour une durée de 9 ans, du 1er juillet 2016 au 30 juin 
2025, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. Le préavis de résiliation était de 
neuf mois. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 164'052 fr. Une gratuité de 
loyer, hors charges, a été accordée du 1er juillet 2016 au 31 mars 2017, sous 
réserve que les locataires effectuent des travaux d'aménagement dans les locaux. 
A la conclusion du bail, les locataires ont déclaré avoir visité les locaux, bien les 
connaître et les prendre en leur état actuel, sans travaux (art. 55 des clauses 
particulières du contrat de bail). 
Il était convenu que les frais d'aménagement engagés par les locataires ainsi que 
les coûts induits par l'entretien et le remplacement de tous les aménagements, 
installations et équipements qu'ils avaient mis en place étaient intégralement et 
exclusivement à leur charge (art. 62 et 66 des clauses particulières). 
La bailleresse s'engageait à maintenir l'objet loué (sauf les aménagements des 
locataires) en état d'usage. Les défauts devaient lui être annoncés par les locataires 
(art. 65 des clauses particulières). 
Les nettoyages, les réparations et améliorations (appelés petit entretien) nécessités 
par l'usage courant de l'objet loué incombaient aux locataires. En faisaient 
notamment partie le maintien en bon état des installations, de la robinetterie et des 
appareils (art. 66 des clauses particulières). 
 
b. Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. 


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c. Les locaux sont constitués de trois salles de soins, cinq bureaux de médecin, 
quatre bureaux paramédicaux, une cuisine, un vestiaire et un WC. 
Chacune des pièces du centre médical dispose d'une arrivée d'eau avec des 
robinets pour se laver les mains. L'eau qui s'écoule est drainée par quatre pompes 
d'évacuation des eaux usées (ou pompes de relevage ou de refoulement). Deux 
sont situées dans des salles de soins, une dans la cuisine et une dans le vestiaire. 
A teneur du rapport d'expertise du 28 mai 2020 ordonné par le Tribunal, il s'agit 
de pompes de marque P______, modèle 3______. 
Les pompes permettent l'expulsion des eaux usées dans les colonnes de 
l'immeuble. Elles ne fonctionnent pas de manière continue. 
Il est admis que les quatre pompes d'évacuation équipaient déjà le centre médical 
lors de la prise du bail par B______ SA et C______. 
 
d. Les locaux étaient précédemment loués par un centre de santé puis, depuis le 
16 juin 2011, par Q______ SA et R______, lesquels occupaient déjà les locaux 
antérieurement à la conclusion du bail en tant que sous-locataires. 
 
Le contenu du contrat de bail de Q______ SA et R______ différait de celui de 
B______ SA et C______. Les clauses particulières nos 62, 65 et 66 n'y figuraient 
pas. 
C______ a déclaré que lui-même et B______ SA se trouvaient déjà dans les 
locaux litigieux lorsque Q______ SA et R______ étaient locataires. 
 
e. Par contrat conclu le 24 mai 2005 (référence : 4______), la société 
S______ SA, soit pour elle son département T______, s'était engagée à exécuter 
le service d'entretien de trois pompes de refoulement de marque U______, modèle 
5______, installées dans les locaux litigieux. L'entretien d'une quatrième pompe 
de marque V______, modèle 6______ no 7______, a été ajouté par avenant du 
21 avril 2009. 
 
Ces contrats de maintenance ont été repris par Q______ SA et R______ puis par 
B______ SA et C______. 
C______ a en revanche déclaré qu'aucun contrat portant sur le rachat des pompes 
de relevage n'avait été conclu. Lors de la prise du bail, les locaux avaient été 
repris en l'état. 
 
f. Des travaux d'aménagement ont été effectués dans le centre médical par 
B______ SA et C______ du 21 juin au 15 août 2016, à savoir notamment le 
rafraîchissement et la rénovation des blocs sanitaires. Ces travaux ont été réalisés 
par l'entreprise W______ SARL. 


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A______ AG a accepté lesdits travaux. 
 
g. Par courriel du 26 septembre 2016, les locataires se sont plaints auprès de la 
régie O______ d'odeurs d'égouts provenant des écoulements branchés aux pompes 
d'évacuation. 
Ils ont exposé que l'entreprise W______ SARL avait, lors des travaux de 
rafraîchissement du centre médical, constaté qu'il n'y avait pas de retour étanche 
dans les écoulements pour empêcher les odeurs et avait suggéré d'installer des 
clapets de retour pour remédier au problème. La situation était invivable, les 
odeurs incommodant les patients, les collaborateurs et les prestataires. 
A______ AG était priée de faire le nécessaire sans délai pour régler le problème. 
Dès lors que les locaux étaient loués avec les pompes et les écoulements installés, 
la réparation du problème était à la charge de A______ AG. 
h. Durant l'été 2016, W______ SARL est intervenue à la demande des locataires 
afin de déterminer la cause des mauvaises odeurs provenant des pompes de 
relevage. Des clapets anti-retour ont été posés. 
i. Le 12 décembre 2016, les locataires ont informé la régie qu'une entreprise 
sanitaire avait pris contact avec eux pour intervenir dans les locaux, mais que cette 
entreprise ne s'était pas présentée aux deux rendez-vous fixés les 6 et 9 décembre 
2016. 
j. Par courriel du 24 janvier 2017, les locataires ont rappelé à la régie que, selon 
eux, le problème se situait au niveau des installations sanitaires et non de la 
ventilation. Il convenait de désinstaller les raccords sur le réseau de ventilation et 
de nettoyer la colonne principale à haute pression. Une solution était 
impérativement requise, dans la mesure où il n'était plus possible d'exploiter les 
locaux dans de telles conditions. 
k. Le 3 février 2017, les locataires ont informé la régie avoir rencontré l'entreprise 
X______ SA, laquelle leur avait dit ne pas être habilitée à faire les travaux 
sanitaires. Il s'agissait de la troisième entreprise qui intervenait sans résultat. Le 
problème devait être définitivement réglé d'ici au 17 février 2017. 
l. Par courriel du 9 mars 2017, les locataires se sont enquis auprès de la régie de 
l'avancement des travaux. 
m. Par pli du 7 juin 2017, les locataires ont à nouveau interpellé la régie précisant 
que, malgré l'installation de clapets anti-retour, les mauvaises odeurs persistaient. 
Toutes les sociétés mandatées par A______ AG s'étaient concentrées sur le 
nettoyage des pompes. Or, le problème venait de l'installation d'origine qui n'était 
pas conforme. Il y avait un refoulement d'air qui renvoyait les odeurs d'égouts, de 
sorte que celles-ci remontaient par les installations existantes. Il était impératif de 


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condamner la connexion de la ventilation des lavabos avant la fosse dans les plus 
brefs délais. En cas de non réponse et d'engagement des travaux dans les 15 jours, 
ils se verraient dans l'obligation de commander et d'exécuter les travaux, ainsi que 
de réclamer le remboursement de tous les frais engagés dans la résolution du 
problème. 
n. Le 16 août 2017, W______ SARL a, à la demande des locataires, effectué des 
travaux sanitaires sur la pompe de relevage située dans le vestiaire du centre 
médical décrits comme suit : "Déraccordement et modification d'écoulement 
évacuation de la pompe connecter sur autre pompe dans salle de soin, condamner 
l'existante, création une nouvelle évacuation indépendante directement à la 
trainasse dans le faux plafond de la même pièce, mise en service et essai". 
o. Le 30 août 2017, une entrevue a eu lieu au centre médical entre les locataires et 
la régie. 
Il résulte du compte-rendu de cette entrevue que les locataires ne subissaient plus 
de mauvaises odeurs suite aux travaux engagés, à savoir le rajout de clapets anti-
retour sur toutes les installations, la suppression de la double ventilation des 
pompes, la connexion des pompes entre elles sous la chape ainsi que la 
"séparation du réseau, chaque pompe [étant] directement connectée à 
l'évacuation principale". Ils demandaient la prise en charge des travaux par 
A______ AG, une participation pour le temps engagé dans la recherche et la 
réalisation de ces travaux, ainsi qu'une indemnisation pour les jours où les salles 
de soins avaient été inutilisables à cause des mauvaises odeurs. 
C. 
a. Par courrier du 13 décembre 2017, les locataires ont rappelé à la régie avoir 
subi de lourds désagréments de septembre 2016 à août 2017 en raison des 
mauvaises odeurs. Ils ont demandé la prise en charge par A______ AG du coût 
des travaux exécutés par W______ SARL (2'877 fr. 05 au total, soit 1'777 fr. 05 et 
1'100 fr.) en 2016 et 2017 (cf. let. h et n ci-dessus) ainsi que des interventions de 
D______, responsable des infrastructures, pour rechercher l'origine du problème 
et mettre en œuvre les travaux (2'831 fr.) et un dédommagement pour 
l'inoccupation de la salle de traitement no 1 durant la présence des mauvaises 
odeurs (50% de septembre 2016 à août 2017 pour 13.8 m2 inutilisés 
= 5'668 fr. 50), ce qui correspondait à un montant total de 11'376 fr. 55. 
La régie a, par courrier du 2 février 2018, refusé de prendre en charge les travaux, 
commandés sans sollicitation préalable de A______ AG. 
b. Par courrier du 2 mai 2018, les locataires ont imparti à A______ AG un ultime 
délai au 15 mai 2018 pour procéder au paiement requis. 
c. Par courrier du 31 mai 2018, la régie a informé les locataire que A______ AG 
refusait d'entrer en matière sur leur demande d'indemnisation, relevant que les 


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problèmes d'odeurs étaient apparus dès la fin des travaux qu'ils avaient entrepris 
entre juin et août 2016. 
d. Les locataires ont répondu par courrier du 22 août 2018 que des odeurs étaient 
apparues périodiquement dès la fin de l'année 2015, soit durant le contrat de bail 
précédent, malgré la maintenance et le nettoyage des pompes, et ont relevé que le 
problème persistait à ce jour, affectant sensiblement la patientèle ainsi que le 
personnel soignant. Un délai au 30 septembre 2018 était imparti à A______ AG 
pour y remédier, faute de quoi les loyers seraient consignés. 
C______ a déclaré, lors de son audition, avoir informé le concierge lors de 
l'apparition des premières odeurs. 
e. Le 22 août 2018 également, les locataires ont déposé devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête de conciliation à l'encontre 
de la bailleresse tendant à la remise en état des locaux loués, à une réduction de 
loyer de 15%, à la restitution du trop-perçu de loyer et au remboursement de 
différents montants (C/19419/2018). 
f. Par courrier du 28 septembre 2018, la régie a sollicité une prolongation du délai 
au 31 décembre 2018 pour résoudre le problème, mentionnant qu'elle n'était pas 
restée inactive, différentes investigations ayant été menées notamment en 
collaboration avec l'entreprise sanitaire récemment mandatée par B______ SA et 
le plombier de celle-ci, et qu'il avait été convenu que les locataires réalisent un 
relevé systématique des odeurs sur une durée de 30 jours. 
g. Les locataires ont consenti par courrier du 4 octobre 2018 à prolonger le délai 
de réparation du défaut à condition que A______ AG confirme prendre à sa 
charge les frais liés à l'élimination du défaut, notamment l'intervention de 
l'entreprise sanitaire mandatée par leurs soins ainsi que celle de leur plombier. 
h. Par courrier du 8 octobre 2018, la régie a rappelé que les démarches entreprises 
avaient pour but de trouver l'origine des odeurs constatées par les locataires et 
ainsi déterminer les responsabilités de chacun. 
i. Le 23 octobre 2018, une visite du centre médical a eu lieu en présence de 
représentants de la régie, d'un plombier de S______ SA, de techniciens de 
l'entreprise Y______ mandatée par les locataires et de Z______, ingénieur 
mécanicien pour A______ AG afin de déterminer l'origine des problèmes d'odeur. 
A______ AG, par l'intermédiaire de son représentant AA______, a déclaré qu'elle 
n'avait été informée du problème par la régie qu'en 2018 et qu'elle avait alors 
envoyé Z______ sur place pour se rendre compte de la situation. 


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j. A la suite de cette visite, Z______ a établi un rapport à la demande de la 
bailleresse daté du 30 octobre 2018. 
Il en ressort que les quatre pompes de relevage des eaux usées équipant deux 
salles d'examen, la cuisine et le vestiaire avaient été installées dans le cadre d'un 
aménagement des locataires pour desservir les multiples lavabos/éviers installés 
dans les locaux. Aucune odeur n'était présente lorsqu'il était entré dans les pièces 
concernées. Une odeur de drainage était présente uniquement lors du 
fonctionnement de la pompe de relevage automatique des eaux usées et seulement 
dans les zones où la pompe de relevage était installée. Pendant le fonctionnement, 
l'air était évacué de la boîte à travers un élément de filtre à charbon pour atténuer 
la pression. La cause du problème des odeurs était que ces éléments filtrants 
n'avaient pas été remplacés conformément aux recommandations de service du 
fabricant (tous les deux ans ou en cas d'odeur). 
Auditionné par le Tribunal, Z______ a déclaré être demeuré sur place entre une 
heure et deux heures et n'avoir pas constaté de mauvaises odeurs. En revanche, il 
avait constaté que les filtres des pompes devaient être changés. 
A______ AG a déclaré avoir accepté de prendre à sa charge le remplacement des 
filtres à charbon même si elle ne s'estimait pas responsable. Pour trois des quatre 
pompes, le changement de filtre avait fonctionné. Pour la quatrième, il fallait 
changer toute la pompe et la bailleresse ignorait si cela avait été fait ou non. 
k. Il ressort d'un relevé d'odeurs effectué entre le 1er et le 30 octobre 2018 par les 
locataires que huit épisodes d'odeurs ont été constatés durant cette période, dont 
six dans les WC, un dans la salle no 2 et un dans la salle no 1. Six épisodes ont 
duré une heure et un a duré 30 minutes, aucune indication de temps n'ayant été 
mentionnée pour le dernier. 
Entendue en qualité de témoin, E______, employée des locataires depuis le 
1er octobre 2015, a expliqué que le relevé indiquait le lieu où l'odeur avait été 
constatée. Néanmoins, l'odeur se diffusait ensuite dans d'autres pièces. 
l. La société AB______ SA s'est également rendue dans le centre médical à la 
demande des locataires les 10 et 12 décembre 2018. 
Selon son rapport du 14 décembre 2018, elle a constaté une odeur d'égout dans 
une pièce et, dans une autre, une odeur de cuisine suite au repas des occupants. 
L'aspiration d'air était très faible voire inexistante. Si une odeur se propageait, 
celle-ci n'était pas évacuée par manque de renouvellement de l'air. Le lavabo du 
local vestiaire était probablement raccordé au cabinet attenant et n'était pas équipé 
de soupape anti-vide. 


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La société AB______ SA a conclu que la source des odeurs était relativement 
difficile à déterminer. Elle a toutefois conseillé quelques modifications pouvant 
améliorer voire éliminer les problèmes: tous les lavabos et WC munis d'une 
pompe devraient être équipés d'une soupape anti-vide; une dernière vérification 
des pompes connectées entre elles devrait être effectuée; les soupapes devraient 
être entretenues, étant des éléments sensibles qu'il n'était pas rare de devoir 
changer deux ans déjà après les avoir posées; les connexions électriques des 
pompes devraient être étanches, ce point devant être vérifié et validé par un 
sanitaire; les pompes devraient être entretenues avec un service une fois par 
année; enfin un équilibrage de la ventilation (aspiration) devrait être réalisé afin 
de bénéficier d'une aspiration dans les pièces et non pas "en vrac" dans le couloir. 
m. Lors de l'audience de conciliation du 17 décembre 2018, la bailleresse s'est 
engagée à prendre à sa charge les travaux portant sur les clapets anti-retour et sur 
les couvercles des pompes de relevage d'ici au 31 janvier 2019, sans 
reconnaissance de droit ou de responsabilité. 
n. Le 21 décembre 2018, S______ SA est intervenue dans le centre médical à la 
demande de la régie afin de procéder au déplacement des clapets des lavabos 
situés dans les WC ainsi qu'à la révision des pompes de relevage incluant le 
remplacement des filtres. 
AC______, ancien employé de S______ SA, a indiqué être intervenu à deux ou 
trois reprises dans les locaux loués à la demande de la régie pour des problèmes 
d'odeurs. Il avait pu constater sur place les mauvaises odeurs. Le problème avait 
été réglé lorsque le clapet avait été modifié, du moins au niveau des groupes 
sanitaires. Il ignorait si l'odeur était toujours perceptible à d'autres endroits. 
L'odeur se sentait surtout dans la pièce où il y avait les pompes et non pas dans 
tout le centre médical. 
o. Le 1er février 2019, les locataires ont été informés par E______, secrétaire du 
centre médical, qu'il y avait de nouveau des problèmes d'odeurs provenant d'un 
des cabinets de médecin. 
p. Par pli du 8 février 2019, les locataires ont informé la bailleresse que, malgré 
les interventions du 21 décembre 2018, les problèmes d'odeurs persistaient et 
affectaient sensiblement la patientèle ainsi que le personnel soignant du centre 
médical. Ils l'ont ainsi sommée de remédier au défaut avant le 28 février 2019, 
faute de quoi les prochains loyers à échoir seraient consignés. Ils ont également 
réitéré leur demande de remboursement du coût des travaux et en réduction de 
loyer, fixant à la bailleresse un ultime délai au 28 février 2019 pour procéder au 
paiement d'un montant total de 78'266 fr., sous réserve de tout montant 
supplémentaire à défaut d'élimination complète du défaut. 


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q. Une réunion a eu lieu le 18 février 2019 au centre médical en présence des 
locataires, d'un représentant de la régie AD______ SA, laquelle avait succédé à [la 
régie] O______ à compter du 1er janvier 2019, et de représentants de S______ SA. 
A la suite de cette réunion, les locataires ont, par courrier du 22 février 2019, pris 
note que la bailleresse s'était engagée à demander à ses frais un rapport relatif aux 
interventions de l'entreprise W______ SARL au centre médical en 2015, 
respectivement dans l'immeuble. Ils ont également relevé que des odeurs 
caractéristiques du défaut avaient été constatées lors de la réunion malgré les 
interventions sur les clapets anti-retour et sur les pompes de relevage entreprises 
sur mandat de la régie. La bailleresse demeurait ainsi sommée de remédier au 
défaut dans les meilleurs délais, une prolongation de délai au 31 mars 2019 était 
acceptée, faute de quoi les loyers seraient consignés. Enfin, les locataires ont 
réitéré leur demande de remboursement du coût des travaux entrepris et en 
réduction de loyer pour un total au 28 février 2019 de 78'266 fr. plus intérêts. 
r. La bailleresse a répondu le 25 février 2019 que les travaux exécutés le 
21 décembre 2018 avaient été efficaces dans la mesure où les odeurs n'étaient plus 
ressenties dans les salles de soins. Pour le surplus, elle ne pouvait pas envisager 
d'accorder aux locataires une réduction de loyer, l'origine du problème n'étant pas 
établie. En outre, les odeurs étaient fluctuantes et fugaces, de telle sorte que la 
jouissance des locaux n'était pas entravée, ainsi que cela avait pu être constaté lors 
de la visite sur place du 18 février 2019. 
s. Par courrier du 18 mars 2019, les locataires ont maintenu leurs demandes en 
réparation du défaut et en paiement ainsi que le délai du 31 mars 2019, contestant 
que la jouissance des locaux ne serait pas entravée. 
t. Parallèlement, le 7 mars 2019, T______ a effectué un contrôle annuel des 
pompes de relevage des eaux usées en exécution du contrat de maintenance 
conclu en 2005 (cf. let. B.e ci-dessus) et de son avenant. Lors de ce contrôle, elle a 
constaté qu'il convenait de remplacer le clapet de ventilation et le couvercle de la 
pompe d'une des salles, précisant que l'installation était vétuste (pompe d'origine, 
env. 2005, de marque V______). Les pièces détachées étant difficiles à trouver, il 
était proposé de remplacer l'ensemble par le même modèle de pompe que dans les 
autres pièces. 
Un devis a été établi le 14 mars 2019 par T______ pour la pose d'une pompe de 
relevage automatique pour eaux usées de marque P______/3______. 
u. Les locataires ont consigné le loyer dès le mois d'avril 2019 (compte 
no 2______). 


- 12/34 - 
 
C/19419/2018 
v. Le 2 avril 2019, les locataires ont transmis à la Commission de conciliation des 
conclusions actualisées tendant à la validation de la consignation. Ces conclusions 
ont été enregistrées sous le numéro de cause C/8008/2019. 
w. Le 16 avril 2019, la société AE______ SA est intervenue à la demande de la 
bailleresse pour contrôler les installations. Elle a constaté que lors de l'utilisation 
du lavabo dans le hall, des bruits de gargouillement étaient perceptibles dans le 
lavabo de la salle d'examen lorsque la pompe se déclenchait. Une légère odeur se 
dégageait. Une modification des raccordements au niveau de la pompe devait être 
effectuée pour un fonctionnement optimal, ainsi qu'une modification du té de 
raccordement du lavabo dans le hall, la pose de siphon sous lavabo et le 
raccordement du tuyau de la climatisation (sous réserve de faire des ouvertures 
pour la reprise de la conduite en gravitaire et de rehausser le lavabo, le moteur de 
la climatisation étant posé dessus). Un contrôle de la conduite de refoulement 
ainsi que du clapet anti-retour devait être effectué, ainsi que le remplacement du 
filtre à charbon si cela n'avait pas été fait. 
x. Le 29 avril 2019, E______ a constaté qu'il y avait de nouveau des odeurs dans 
la cuisine. Elle a prévenu le concierge qui devait adresser un courriel à la régie. 
E______ a, dans le cadre de son témoignage, déclaré qu'il lui était arrivé de sentir 
des odeurs fortes qui se propageaient dans tout le centre médical, sans se souvenir 
à quelle date cela avait commencé. Les odeurs se ressentaient surtout dans la 
cuisine, les salles de soins et le vestiaire, et ce chaque semaine pendant des mois. 
Les odeurs allaient et venaient; elles pouvaient rester une heure, partir puis 
revenir. Elles n'étaient pas liées à la météo. Elle avait été en arrêt de travail de 
septembre 2019 à septembre 2020 et avait remarqué que cela allait mieux depuis 
son retour, précisant que des épisodes d'odeurs se produisaient néanmoins encore. 
Elle ignorait si le personnel soignant avait cessé d'utiliser certaines salles en raison 
de ce problème, si des patients, à l'exception d'un, s'étaient plaints et quelles 
démarches son employeur avait entreprises pour remédier au défaut. 
y. D______, qui a travaillé pour B______ SA en qualité de responsable des 
infrastructures, d'abord comme employé puis comme indépendant depuis 2013, a 
déclaré qu'il n'était pas retourné dans les locaux loués depuis 2019. Il s'y rendait 
sur demande, lorsqu'il y avait un problème à régler sur place. Il se souvenait que 
les locaux rencontraient un problème d'odeurs d'égout. Il avait senti ces odeurs 
une ou deux fois. Celles-ci survenaient de manière irrégulière et pouvaient durer 
plusieurs minutes. A une époque, le personnel se plaignait quasiment tous les 
jours. Selon lui, les pompes étaient entretenues correctement. Lors de sa dernière 
venue en 2019, il était resté trois heures dans les locaux et n'avait pas senti 
d'odeurs. 


- 13/34 - 
 
C/19419/2018 
F______, employé de B______ SA de 2015 ou 2016 à 2018 en tant qu'assistant 
médical, a déclaré qu'il était présent dans les locaux tous les jours. Il se souvenait 
avoir senti de fortes odeurs d'égout, qui affectaient certaines salles en particulier, 
le vestiaire et une des salles de soins. Parfois, la salle de soins était inutilisable. 
Lorsque l'odeur commençait le matin, elle durait généralement toute la journée. 
Cela se produisait chaque semaine, durant toutes les années où il avait travaillé au 
centre médical. Parfois, la salle de soins devait être utilisée malgré les mauvaises 
odeurs car il n'y avait pas le choix. Beaucoup de patients se plaignaient. 
Entendu en qualité de témoin, AF______, ancien employé de AE______ SA, a 
déclaré être intervenu au centre médical pour le problème d'odeurs. Il n'avait pas 
touché aux installations. Il était venu deux ou trois fois sur place et avait senti des 
odeurs fortes dans la cuisine, qu'il a qualifié d'intensité "7 sur 10". Si la porte de la 
cuisine était ouverte, l'odeur se propageait. A son souvenir, les employés se 
plaignaient d'odeurs non seulement dans la cuisine mais aussi dans une salle de 
soins derrière la cuisine. 
D. 
a. Les affaires C/19419/2018 et C/8008/2019 ayant été déclarées non conciliées 
lors d'une audience du 12 avril 2019, une demande a été déposée par les locataires 
devant le Tribunal des baux et loyers le 13 mai 2019. 
Les locataires ont notamment conclu, sous suite de frais, à la suppression de tous 
défauts à l'origine des odeurs incommodantes, à l'octroi d'une réduction de loyer, 
charges et frais accessoires compris, de 15% dès le 1er septembre 2016 jusqu'à 
l'élimination totale du défaut, à la condamnation de A______ AG à leur restituer 
le trop-perçu de loyer, à savoir 2'207 fr. 85 par mois depuis le mois de septembre 
2016 jusqu'au mois de l'entrée en force du jugement, respectivement jusqu'à 
l'élimination totale du défaut avec intérêts à 5% l'an ainsi qu'à lui verser divers 
montants, dont 6'322 fr. 05 à titre d'honoraires d'avocats avec intérêts à 5% l'an, à 
la validation de la consignation des loyers effectuée et à la libération de ceux-ci en 
leur faveur à concurrence des conclusions prises, le solde revenant à 
A______ AG. 
b. Par ordonnance du 7 juin 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/19419/2018 et C/8008/2019 sous le numéro de cause C/19419/2018. 
c. A______ AG a conclu au rejet de la demande formée par les locataires et à la 
libération des loyers consignés en sa faveur. 
Elle a fait valoir que l'entretien des pompes de relevage incombait aux locataires 
puisque ces pompes, installées par l'ancienne locataire, ne faisaient pas partie 
intégrante des locaux loués. Elle ne pouvait être tenue de prendre à sa charge 
d'éventuels frais liés à la suppression de défauts apparus sur des installations qui 
ne lui appartenaient pas. 


- 14/34 - 
 
C/19419/2018 
d. Lors de l'audience du 12 décembre 2019, C______ a déclaré que les odeurs 
allaient et venaient; elles pouvaient durer quelques heures comme quelques jours, 
puis ne plus venir pendant plusieurs jours d'affilés. Certaines pièces n'étaient 
jamais concernées. Il était arrivé que le centre médical ne puisse pas déployer ses 
activités dans certaines pièces en raison des odeurs. La régie avait été informée de 
ce problème pour la première fois le 26 septembre 2016. Les locataires avaient 
pris le risque de faire certains travaux à leurs frais, mais cela n'avait pas changé la 
situation, laquelle ne s'était pas améliorée depuis 2015. Il arrivait encore que des 
salles doivent être condamnées car inutilisables à cause des odeurs. 
A______ AG a déclaré n'avoir plus reçu de plainte des locataires depuis environ 
six mois. 
e. Dans des écritures du 21 février 2020, les locataires ont allégué toujours subir 
les mauvaises odeurs malgré le nettoyage des pompes de relevage par la société 
W______ SARL tous les trois mois selon les factures produites. 
f. Par ordonnance du 28 mai 2020, le Tribunal a ordonné une expertise aux fins de 
déterminer si les locataires subissaient des mauvaises odeurs et, le cas échéant, 
quelle en était la cause, et a désigné en qualité d'expert AG______. 
g. AG______ a rendu son rapport le 20 novembre 2020. 
Il résulte de ce rapport que l'expert s'est rendu sur place à deux reprises, les 9 et 
15 octobre 2020, et a procédé à la vision locale des quatre installations de relevage 
des eaux usées. Lors de ces visites, il n'a perçu aucune mauvaise odeur. 
Cependant, suite à ses contrôles et constats sur le mode de raccordement sanitaire 
des quatre stations de relevage, il pouvait affirmer que les odeurs perçues par les 
locataires devaient provenir desdites stations, sur lesquelles étaient raccordées les 
eaux usées des lavabos du cabinet médical. Lors de l'installation des stations de 
relevage, les raccordements sanitaires n'avaient pas été réalisés selon les directives 
en la matière, car il manquait la conduite de ventilation sur chaque petite fosse. La 
notice de service/montage prise sur site lors de la visite locale comportait une note 
recommandant l'installation d'une conduite de ventilation débouchant au-dessus 
du toit, laquelle n'existait pas. Les mauvaises odeurs n'étaient pas dues à un 
mauvais entretien des stations de relevage, qui étaient nettoyées chaque année par 
W______ SARL. Les couvercles des stations de relevage n'étaient pas 
endommagés. Les odeurs provenaient des eaux chargées issues des lavabos du 
cabinet médical. Les couvercles des stations de relevage étaient équipés d'un 
"orifice" donnant dans le meuble de lavabo du cabinet d'où s'échappaient les 
mauvaises odeurs. La future conduite de ventilation devrait être raccordée sur cet 
orifice. Les stations de relevage n'étaient pas équipées de clapet anti-retour à 
l'origine. L'entreprise W______ SARL avait ajouté ces clapets sur les quatre 
conduits d'évacuation des eaux usées dans le faux-plafond. Ces clapets n'avaient 


- 15/34 - 
 
C/19419/2018 
aucune fonction pour éliminer les odeurs, mais étaient obligatoires pour éviter tout 
retour d'eaux usées provenant de l'immeuble, afin d'éviter d'inonder les locaux du 
cabinet. L'installation de ventilation double-flux ne pouvait techniquement pas 
être à l'origine des odeurs, de même que les deux ventilo-convecteurs. Les travaux 
suggérés par AE______ SA en avril 2019 n'étaient pas efficaces pour éviter les 
problèmes d'odeurs. 
En conclusion, les installations sanitaires actuelles présentaient deux défauts qui 
étaient à l'origine des mauvaises odeurs situés au niveau des stations de relevage 
et des conduits de raccordement sur collecteur d'eaux usées. Les corrections à 
apporter étaient les suivantes : installation d'un siphon après chaque clapet de 
retour dans le faux-plafond afin d'éviter un retour des odeurs d'eaux usées de 
l'immeuble dans les stations de relevage et création d'une colonne de ventilation 
avec raccordement aux quatre stations de relevage et sortie en toiture. Ces travaux 
étaient estimés à 32'000 fr. 
Entendu en qualité de témoin, AG______ a confirmé la teneur de son rapport. Il a 
déclaré que ses passages au centre médical avaient duré 1h30, précisant s'être 
promené dans tout le cabinet. Les odeurs ne pouvaient selon lui provenir que des 
stations de relevage. Non seulement, ces stations n'avaient pas été installées dans 
les règles de l'art, mais les mauvaises odeurs ne pouvaient pas provenir, après 
vérification, des installations de ventilation, ni du ventilo-convecteur. Il était 
inévitable que les stations de relevage, telles qu'installées, soient à l'origine des 
odeurs. Si les corrections proposées dans son rapport étaient mises en place, le 
problème d'odeurs serait réglé. 
h. Dans des écritures du 26 février 2021, les locataires ont à nouveau allégué que 
les problèmes d'odeurs persistaient malgré les nettoyages réguliers des pompes de 
relevage, lesquels avaient eu lieu les 12 février 2020, 12 octobre 2020 et 
12 février 2021, ce qui les contraignait régulièrement à condamner pour une 
certaine période des parties de l'objet loué. 
i. Le Tribunal a procédé à l'audition de plusieurs témoins dont les déclarations ont 
été reportées ci-dessus dans la mesure de leur pertinence pour l'issue du litige. 
j. Dans des écritures du 21 février 2022, les locataires ont répété que les odeurs 
persistaient malgré le nettoyage régulier des pompes, ce qui les contraignait 
régulièrement à condamner pour une certaine période des parties de l'objet loué. 
k. Le 7 avril 2022, A______ AG a déposé une requête de mesures provisionnelles 
en libération des loyers consignés pour tout montant dépassant 204'212 fr. 30, qui 
a été rejetée par le Tribunal par jugement du 18 août 2022, faute de l'existence 
d'un préjudice difficilement réparable. Ce jugement a été confirmé par la Cour de 
justice par arrêt du 12 décembre 2022. 


- 16/34 - 
 
C/19419/2018 
l. La cause a été gardée à juger sur le fond le 14 juin 2022. 
E. 
Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a, sur les points demeurant 
litigieux, considéré que les mauvaises odeurs provenaient des quatre pompes de 
relevage automatique des eaux usées, installées en 2005 par les précédents 
locataires. Or, le contrat de bail des précédents locataires n'avait pas été transféré 
à B______ SA et C______ au sens de l'art. 263 CO et ceux-ci n'avaient pas repris 
les installations concernées. En outre, les mauvaises odeurs n'étaient pas dues à un 
entretien insuffisant des pompes de relevage ni aux travaux effectués par 
B______ SA et C______ en 2016. La responsabilité des défauts affectant les 
pompes de relevage incombait donc à la bailleresse, laquelle avait loué aux 
locataires des locaux équipés de stations de relevage, sans émettre de réserve à ce 
sujet. A______ AG devait ainsi être condamnée à procéder à la remise en état des 
locaux loués, en supprimant, respectivement en faisant cesser toutes odeurs 
incommodantes, dans un délai de trois mois dès l'entrée en force du jugement. 
 
Par ailleurs, au regard de la jurisprudence, une réduction de loyer de 15% du 
26 septembre 2016 jusqu'à la suppression du défaut devait être accordée aux 
locataires, soit 2'050 fr. 65 par mois. Bien que les mauvaises odeurs étaient 
fluctuantes, qu'elles n'avaient pas été ressenties tous les jours et que les locataires 
ne s'en étaient pas ou plus plaints entre août 2017 et août 2018, les locaux 
abritaient un cabinet médical pour lequel l'hygiène était particulièrement 
importante. En outre, une salle de soins à tout le moins n'avait, par moment, pas 
pu être utilisée en raison de l'intensité des odeurs et il n'était pas possible, au vu du 
caractère fluctuant des odeurs, d'anticiper et de s'organiser en conséquence, de 
sorte que de nombreux patients avaient pâti de la situation. Enfin, les employés du 
centre médical avaient décrit les odeurs comme fortes et pouvant parfois durer 
toute la journée. A______ AG devait ainsi être condamnée à verser aux locataires 
le trop-perçu de loyer en découlant avec intérêts à 5% l'an dès le 30 juin 2019. 
 
Le Tribunal a également retenu que les frais d'avocats engagés par les locataires 
préalablement à l'introduction de la cause en conciliation pouvaient être 
considérés comme indispensables. La situation nécessitait en effet à tout le moins 
des connaissances générales en droit du bail, de sorte que les locataires, qui 
n'étaient pas rompus aux affaires immobilières, étaient légitimés à solliciter les 
conseils d'un avocat. La bailleresse devait ainsi être condamnée au 
remboursement des frais concernés, réduits à 3'883 fr. 25, une partie des frais 
invoqués concernant la préparation de la demande en conciliation, avec intérêts à 
5% dès le 24 avril 2018. 
 
Enfin, le Tribunal a validé la consignation opérée et ordonné la restitution aux 
locataires des sommes consignées à concurrence de la réduction de loyer admise, 
le solde revenant à la bailleresse, en précisant, en se référant à deux arrêts de la 
Cour de justice, que la consignation prenait fin avec l'entrée en force du jugement. 


- 17/34 - 
 
C/19419/2018 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les jugements finaux rendus par le Tribunal des baux et loyers dans une 
affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse est, au dernier état des conclusions 
devant l'autorité inférieure, de 10'000 fr. au moins sont susceptibles de faire l'objet 
d'un appel écrit et motivé auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de 
justice dans un délai de 30 jours à compter de leur notification (art. 308 et 311 
CPC; art. 122 let. a LOJ). 
 
Pour satisfaire à son obligation de motivation de l'appel, l'appelant doit démontrer 
le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée par une argumentation 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, 
ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et 
des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 
consid. 2.3.3; 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le 
droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde 
instance. L'appelant doit tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la 
décision attaquée. Il ne saurait se borner à reprendre des allégués de fait ou des 
arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir 
que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la 
décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la 
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son 
raisonnement. A défaut, l'appel est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_453/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3.1). 
 
1.2 La partie adverse peut se déterminer par écrit sur l'appel dans un délai de 
30 jours (art. 312 CPC). Un appel joint peut être formé dans la réponse (art. 313 
al. 1 CPC). 
 
La réponse et l'appel joint doivent répondre aux mêmes exigences que l'appel 
principal (JEANDIN, Commentaire romand CPC, 2ème éd., 2019, n. 2a ad art. 312 
CPC et n. 4 ad art. 313 CPC). 
 
1.3 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable, le 
droit d'être entendu, consacré aux art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH, comprend en 
particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute 
argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci 
contienne ou non de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non 
concrètement susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Le droit de répliquer 
n'impose toutefois pas à l'autorité judiciaire l'obligation de fixer un délai à la 
partie pour déposer d'éventuelles observations. Elle doit seulement lui laisser un 
laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé de sa 
décision, pour qu'elle ait la possibilité de déposer des observations si elle l'estime 
nécessaire à la défense de ses intérêts (ATF 146 III 97 consid. 3.4.1 et les 


- 18/34 - 
 
C/19419/2018 
références). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, un délai inférieur à dix 
jours ne suffit pas à garantir l'exercice du droit de répliquer, tandis qu'un délai 
supérieur à vingt jours permet, en l'absence de réaction, d'inférer qu'il a été 
renoncé à celui-ci (arrêts du Tribunal fédéral 6B_1035/2022 du 12 janvier 2023 
consid. 3.3.1; 6B_1058/2018 du 17 décembre 2018 consid. 1.1). Le délai en 
question ne correspond pas à celui dans lequel l'intéressé doit répliquer, mais bien 
celui à l'issue duquel l'autorité peut rendre sa décision en l'absence de réaction 
(arrêts du Tribunal fédéral 6B_240/2022 du 16 mars 2023 consid. 1.1.2; 
1C_338/2020 du 19 janvier 2021 consid. 2.3; 2C_441/2019 du 27 septembre 2019 
consid. 2.1). 
 
1.4 En l'espèce, l'appel a été interjeté auprès de l'autorité compétente, dans le délai 
utile de 30 jours et en la forme prescrite par la loi à l'encontre d'un jugement final 
rendu par le Tribunal des baux et loyers statuant sur des conclusions pécuniaires 
dont la valeur litigieuse est, compte tenu des prétentions soulevées en première 
instance, supérieure à 10'000 fr. Il est de ce point de vue recevable. 
 
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'appel est suffisamment motivé. Il 
mentionne en effet quels aspects du jugement querellé sont contestés (validité de 
la consignation, quotité de la réduction de loyer et imputation des frais d'avocat 
avant procès des intimés), les faits qui n'auraient pas été établis correctement et 
pour quels motifs, les dispositions légales qui auraient été violées et les raisons 
pour lesquelles elles auraient été violées. L'appel répond ainsi aux exigences de 
motivation prévues par la loi. Sa recevabilité sera en conséquence admise. 
Le mémoire de réponse et d'appel joint est également recevable pour avoir été 
déposé dans le délai et la forme prescrits par la loi. Il en va de même des écritures 
subséquentes des parties. 
A cet égard, si les intimés ne mentionnent pas expressément le motif sur lequel ils 
fondent leur appel joint, une lecture de celui-ci permet de comprendre aisément 
que le motif invoqué est une violation du droit, de sorte que le grief de défaut de 
motivation soulevé par l'appelante est infondé. Par ailleurs, il ne saurait être 
considéré que les déterminations spontanées de l'appelante sur la duplique à 
l'appel principal des intimés, déposées 28 jours après la communication de ce 
dernier acte, sont tardives. D'une part, le délai énoncé par la jurisprudence du 
Tribunal fédéral pour l'exercice du droit de répliquer correspond au délai d'attente 
imposé au juge avant de pouvoir rendre son jugement et non au délai dont dispose 
la partie qui souhaite répliquer. D'autre part, les déterminations sont intervenues 
dans le délai de 30 jours dont l'appelante disposait pour dupliquer sur appel joint, 
de sorte que la procédure n'a pas été retardée. 
1.5 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). Celle-ci est soumise aux maximes inquisitoire sociale et de 


- 19/34 - 
 
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disposition (art. 247 al. 2 let. a et 58 al. 1 CPC). La procédure simplifiée 
s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
2. 
Les intimés sollicitent de connaître à l'avance la composition de la Cour de céans 
et que ses membres soient invités à faire état d'un éventuel motif de récusation au 
motif que le conseil de l'appelante est juge assesseur à la Chambre des baux et 
loyers de la Cour de justice. 
 
2.1 La composition et la formation des tribunaux civils appelés à statuer relèvent 
de l'organisation judiciaire cantonale (art. 3 CPC). Le tribunal est valablement 
constitué lorsqu'il siège dans une composition qui correspond à ce que le droit 
cantonal prévoit (ATF 129 V 335 consid. 1.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_1/2017 du 22 juin 2017 consid. 2.2.1). 
 
La garantie d'un juge impartial comprend le droit de connaître la composition de 
l'autorité appelée à statuer (ATF 117 Ia 322 consid. 1c). Ce droit est respecté si le 
justiciable peut trouver les noms des magistrats entrant en ligne de compte dans 
une source accessible au public, telle Internet (arrêts du Tribunal fédéral 
5D_141/2014 du 22 janvier 2015 consid. 3; 5A_335/2010 du 6 juillet 2010 
consid. 2.2.2; 1P.188/2005 du 14 juillet 2005 consid. 2.4, in : Pra 2006 no 25; 
cf. aussi ATF 139 III 120 consid. 3.2.1). Il n'existe ainsi pas un droit à la 
communication préalable de la composition de l'autorité amenée à se prononcer 
(ATF 144 I 37 consid. 2.3.3). Il n'existe en outre aucun droit à la communication 
du plan de répartition des affaires (arrêts du Tribunal fédéral 5D_141/2014 du 
22 janvier 2015 consid. 3 et 5A_605/2013 du 11 novembre 2013 consid. 3.1). 
 
2.2 L'art. 48 CPC institue à la charge de tout magistrat ou fonctionnaire judiciaire 
une obligation de déclarer une cause pouvant éventuellement justifier qu'il soit 
récusé, même s'il estime qu'il n'y a en réalité pas lieu à récusation. Le devoir 
d'annoncer existe chaque fois que la question d'une récusation peut se poser et non 
seulement en cas de doute fondé. L'annonce doit intervenir dès que le magistrat 
est saisi du dossier ou qu'il réalise l'existence d'un potentiel motif de récusation 
(TAPPY, Commentaire romand CPC, 2ème éd., 2019, n. 1, 9 et 12 ad art. 48 CPC; 
COLOMBINI, Petit commentaire CPC, 2020, n. 1 et 2 ad art. 48 CPC). 
2.3 En l'espèce, la liste des magistrats et des juges assesseurs (locataires et 
bailleurs) siégeant au sein de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 
figure sur le site internet du Pouvoir judiciaire du canton de Genève, ce qui suffit 
au respect du droit à un juge impartial, et il n'existe pas de droit à la 
communication du plan de répartition des affaires. Il n'y a en conséquence pas lieu 
de donner suite à la requête des intimés tendant à ce que l'identité des personnes 
appelées à statuer leur soit communiquée avant le prononcé du présent arrêt. 
Par ailleurs, les magistrats et les juges assesseurs étant, de par la loi, tenus 
d'annoncer tout éventuel motif de récusation, il apparaît inutile de les inviter à 


- 20/34 - 
 
C/19419/2018 
procéder à une telle communication. A cet égard, il sera souligné que, selon la 
jurisprudence, le fait qu'un représentant d'une partie exerce une fonction judiciaire 
accessoire dans le tribunal saisi n'est pas, à lui seul, de nature à faire naître un 
doute quant à l'impartialité des membres du tribunal en général (cf. ATF 
139 I 121). 
3. 
Les intimés sollicitent que l'appelante soit invitée à changer de conseil durant la 
présente procédure d'appel en raison de la qualité de juge assesseur de ce dernier 
auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice. 
 
3.1 Il appartient au législateur compétent de décider s'il veut interdire à un juge 
suppléant de représenter à titre professionnel des tiers devant le tribunal dont il 
fait partie (ATF 139 I 121 consid. 5.4.2). 
 
3.2 En l'espèce, il n'existe aucune disposition dans le canton de Genève interdisant 
à un juge assesseur de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice 
d'intervenir devant ladite Chambre en tant que représentant d'une partie. La 
requête des intimés sera en conséquence rejetée. 
4. 
4.1 La Cour examine d'office la recevabilité des faits et moyens de preuve 
nouveaux ainsi que des conclusions nouvelles en appel (REETZ/HILBER, 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd., 2016, n. 26 ad 
art. 317 CPC). 
L'art. 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux sont 
admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie qui 
s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont 
cumulatives. S'agissant des vrais nova, la condition de nouveauté posée par la 
lettre b est sans autre réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être 
examinée. En ce qui concerne les pseudo nova, il appartient au plaideur qui entend 
les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la 
diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons 
pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance 
(ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 
Tant que la phase des délibérations d'appel n'a pas débuté, des faits et moyens de 
preuve nouveaux peuvent encore être introduits au procès, aux conditions de 
l'art. 317 al. 1 CPC (ATF 142 III 413 consid. 2.2.5). 
4.2 En l'espèce, les allégués nouveaux nos 127 à 130 exposés par les intimés ne 
constituent que l'actualisation de faits invoqués en première instance, de sorte que 
leur recevabilité sera admise. Il en va de même de l'allégué selon lequel des 
mauvaises odeurs auraient été constatées en date du 24 novembre 2022, ce fait 
étant survenu postérieurement au prononcé du jugement attaqué et ayant été 


- 21/34 - 
 
C/19419/2018 
présenté sans retard. Il pouvait au demeurant encore être invoqué dans la mesure 
où la phase des délibérations d'appel n'avait pas débuté, la cause n'ayant été 
gardée à juger que le 1er mai 2023. 
Pour les mêmes motifs, les moyens de preuve proposés par les intimés à l'appui 
desdits faits nouveaux, soit l'audition de divers témoins, sont également 
recevables. Autre est la question de savoir si l'administration de ces moyens de 
preuve se justifie. Ce point sera examiné ultérieurement. 
5. 
L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers 
juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige. 
L'état de fait retenu par le Tribunal a, en tant que de besoin, été complété sur la 
base des pièces de la procédure, de sorte que le grief de l'appelante en lien avec la 
constatation inexacte des faits ne sera pas traité plus avant. 
Pour le surplus, les exposés en fait des parties (pages 6 à 23 de l'appel, 10 à 22 de 
la réponse et 4 à 20 de la duplique sur appel principal et réplique sur appel joint) 
seront ignorés dès lors que le grief de constatation inexacte des faits n'est ni 
soulevé ni démontré. 
6. 
Les intimés soutiennent que le rapport de Z______ du 30 octobre 2018, 
correspondant à la pièce no 7 déposée par l'appelante en première instance, est 
irrecevable au motif qu'il s'agit d'une expertise privée de partie, l'intéressé étant un 
organe de l'appelante. 
S'il est exact que ledit rapport constitue une expertise privée et qu'une telle 
expertise ne constitue pas un moyen de preuve mais un simple allégué de partie, 
cela ne saurait toutefois entraîner son irrecevabilité, la jurisprudence admettant 
que les expertises privées sont susceptibles d'apporter la preuve, en combinaison 
avec des indices, établis par des moyens de preuve (cf. ATF 141 III 433 
consid. 2.6). La valeur probante qu'il convient d'accorder au rapport de Z______ 
du 30 octobre 2018 sera examinée au moment de l'appréciation des différents 
moyens de preuve. 
7. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir violé son droit à la preuve en 
refusant de procéder à l'audition de R______, ancien locataire des locaux 
litigieux. Elle soutient que cette audition était essentielle afin de démontrer que les 
pompes de relevage avaient été installées par les précédents locataires puis 
reprises par les intimés sans qu'elle-même n'en soit informée. 
 
7.1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve 
adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). La preuve 
a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 


- 22/34 - 
 
C/19419/2018 
 
Un moyen de preuve n'est régulièrement offert que lorsque l'offre de preuve peut 
être clairement rattachée à l'allégation de fait qu'elle vise à prouver et inversement 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_370/2016 du 13 décembre 2016 consid. 3.3). La 
procédure probatoire ne sert pas à remplacer ou à compléter l'absence 
d'allégations, mais au contraire, elle suppose ces dernières (ATF 144 III 67 
consid. 2.1). 
 
La maxime inquisitoire applicable en procédure simplifiée est une maxime 
inquisitoire "sociale", qui a avant tout été instituée pour compenser une inégalité 
de force ou de connaissances juridiques entre les parties. Elle ne modifie en rien la 
responsabilité des parties quant à la détermination des faits. Les parties ne sont 
pas dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits pertinents pour 
le sort de la cause ni d'offrir les preuves à administrer cas échéant (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_701/2012 du 19 avril 2013 consid. 1.2). 
 
7.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les pompes de relevage litigieuses ont été 
installées par les précédents locataires, de sorte qu'une mesure d'instruction sur ce 
point apparaît inutile. Par ailleurs, il ne résulte pas des écritures de première 
instance que l'appelante aurait allégué que les pompes de relevage avaient été 
reprises par les intimés. L'appelante a en effet uniquement exposé que les pompes, 
installées par les précédents locataires, ne faisaient pas partie intégrante des 
locaux loués et que l'entretien de ces pompes incombait aux intimés, qui avaient 
repris les contrats de maintenance conclus par les précédents locataires. Or, la 
reprise par les intimés des précédents contrats d'entretien des pompes de relevage 
est établie par pièces et l'appelante ne saurait, pour le surplus, solliciter 
l'administration d'un moyen de preuve destiné à établir un fait non allégué. 
 
Au vu de ce qui précède, l'audition de témoin requise ne se justifie pas. La cause 
est donc en état d'être jugée. 
8. 
L'appelante, se prévalant d'une violation de son droit à la preuve et des conditions 
nécessaires à la consignation des loyers, reproche aux premiers juges d'avoir 
retenu que les pompes de relevage présentaient un défaut et que l'élimination de 
ce défaut lui incombait. 
 
S'agissant du premier point, elle soutient que, hormis les témoignages d'employés 
ou d'anciens employés des intimés, qui ont un lien avec ceux-ci, aucune pièce du 
dossier n'atteste de l'existence d'émanations significatives provenant des pompes 
de relevage qui constitueraient un défaut. Au contraire, le relevé tenu par les 
intimés entre le 1er et 31 octobre 2018 ne fait état, en un mois, que de huit 
épisodes de mauvaises odeurs d'une durée totale maximale de 6h30. Par ailleurs, 
depuis l'intervention de l'entreprise AE______ SA le 16 avril 2019, plus aucune 
odeur n'a été constatée dans les locaux loués. 


- 23/34 - 
 
C/19419/2018 
 
En ce qui concerne le second point, l'appelante fait valoir que les intimés n'ont pas 
démontré, alors que la preuve leur incombait, que les pompes de relevage, à 
l'origine des prétendues mauvaises odeurs, étaient couvertes par le contrat de bail. 
Z______ a en effet constaté, dans son rapport du 30 octobre 2018, que les pompes 
de relevage ne faisaient pas parties des locaux loués. En outre, le contrat de bail la 
liant aux intimés prévoit expressément et à deux reprises, soit aux articles 62 et 
66, que les coûts liés à l'entretien, aux réparations et au remplacement des 
installations mises en place par les locataires sont intégralement et exclusivement 
à la charge de ces derniers. Or, les pompes de relevage ont été installées par les 
précédents locataires. Leur entretien incombait ainsi exclusivement aux intimés, 
qui en étaient conscients puisqu'ils avaient repris les contrats de maintenance des 
pompes des précédents locataires. 
 
8.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses 
frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au 
contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), 
une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). 
Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 
 
8.1.1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-
dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 
lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu 
(ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se 
détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la 
chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas 
concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 
28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou 
entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes 
(LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). 
La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 
CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui 
ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 
consid. 3.1). 
Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la 
chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la 
chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en 
règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/GROBET THORENS/ 


- 24/34 - 
 
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RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du 
bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 
Le défaut est mineur lorsqu'il n'affecte que dans une faible mesure l'usage des 
locaux, voire ne l'affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de 
nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (LACHAT/ 
GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 274). 
 
Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). 
Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu 
comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la 
situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est 
réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, 
op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 
 
8.1.2 Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il procède à l'élimination du défaut 
que pour autant qu'il ne soit pas tenu d'y remédier à ses frais. 
 
Selon l'art. 259 CO, le locataire doit, durant le bail, assumer à ses frais les menus 
travaux de nettoyage et de réparation. Dans la mesure où cette disposition déroge 
à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1 CO), elle doit 
être interprétée restrictivement. En cas de doute, la réparation sera mise à la 
charge du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 294). 
Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien 
usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été 
tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de 
l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une 
rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les 
entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (LACHAT/ GROBET THORENS/ 
RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 291). 
 
Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau 
locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de 
convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et 
modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard LACHAT/ GROBET 
THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 1073). 
 
Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le 
consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Une fois que le bailleur a 
consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire 
initial (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du 
locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail, ce qui constitue 
un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées 


- 25/34 - 
 
C/19419/2018 
pour le surplus (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 
consid. 4.1 et 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2). 
8.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints à plusieurs reprises de la présence 
d'odeurs incommodantes dans le centre médical, tant avant l'introduction de la 
présente procédure que pendant. Diverses entreprises, certaines mandatées par les 
intimés d'autres par l'appelante, sont intervenues entre l'été 2016 et le mois d'avril 
2019, pour identifier l'origine du problème, respectivement pour tenter d'y 
remédier, ce qui tend à démontrer la réalité des plaintes émises. Trois d'entre elles, 
soit S______ SA, AB______ SA et AE______ SA, ont d'ailleurs expressément 
indiqué avoir constaté l'existence d'odeurs. La présence de nuisances olfactives a 
également été relevée par l'ingénieur mécanicien de l'appelante, Z______, dans 
son rapport du 30 octobre 2018, dont il ressort qu'une odeur d'eaux usées 
apparaissait lors du fonctionnement de la pompe de relevage automatique, et 
admise par l'appelante dans ses courriers du 31 mai, 8 octobre 2018 et 25 février 
2019. Il n'est par ailleurs pas démontré que les problèmes d'odeurs auraient été 
supprimés. Les derniers travaux destinés à remédier aux problèmes d'odeurs ont 
eu lieu le 21 décembre 2018, l'intervention de la société AE______ SA ayant 
uniquement consisté à contrôler les installations et à identifier les travaux devant 
être réalisés. Or, postérieurement à cette date, de nouveaux problèmes d'odeurs 
ont été signalés aux intimés par une de leur employée les 1er février et 29 avril 
2019, un nouvel avis des défauts a été adressé à l'appelante le 8 février 2019 et 
une légère odeur a été constatée dans une des salle d'examen le 16 avril 2019 par 
la société AE______ SA. L'expert a au demeurant constaté que les pompes de 
relevage présentaient des défauts compatibles avec la diffusion de mauvaises 
odeurs. 
S'agissant de la fréquence ainsi que l'intensité des odeurs, E______ a déclaré avoir 
ressenti chaque semaine pendant des mois de fortes odeurs d'une durée variable, 
en particulier dans la cuisine, les salles de soins et le vestiaire du cabinet, qui se 
propageaient ensuite dans l'ensemble des pièces. Elle a également précisé que, 
depuis le mois de septembre 2020, les odeurs étaient moins fréquentes mais 
toujours présentes. Le fait qu'il s'agisse du témoignage d'une employée des 
intimés ne saurait suffire pour lui dénier toute valeur probante, en particulier s'il 
est étayé par d'autres éléments de preuve. Or, l'intensité des nuisances olfactives 
ressenties ainsi que leur fréquence hebdomadaire ont été corroborées par 
F______. Contrairement à ce que soutient l'appelante, la qualité d'ancien employé 
de ce dernier ne saurait remettre en cause son témoignage dans la mesure où la 
relation professionnelle qui le liait aux intimés avait pris fin depuis plus de trois 
ans lors de son audition par les premiers juges. Le caractère régulier des nuisances 
olfactives est par ailleurs attesté par le relevé établi par les intimés au mois 
d'octobre 2018 qui fait état de huit épisodes d'odeurs en un mois ainsi que par le 
témoignage d'un ancien employé de AE______ SA, qui a déclaré être venu deux 
ou trois fois sur place et avoir senti des odeurs fortes dans la cuisine. Le témoin 


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D______ a par ailleurs déclaré qu'à une période, les employés des locataires se 
plaignaient presque quotidiennement de la présence des odeurs. Le fait qu'il y ait 
certaines périodes où les intimés n'ont plus fait état d'émanations, notamment 
entre août 2017 et août 2018, ne saurait revêtir un caractère déterminant dans la 
mesure où il a été retenu que les odeurs persistaient toujours à ce jour. 
Partant, au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer comme établi l'existence 
d'odeurs incommodantes périodiques affectant les locaux loués ainsi que leur 
persistance depuis le mois de septembre 2016, date à laquelle les locataires s'en 
sont plaints pour la première fois auprès de l'appelante. Les auditions de témoins 
sollicitées par les intimés en appel afin de démontrer ce fait n'apparaissent ainsi 
pas nécessaires. 
Dans la mesure où les locataires d'un centre médical peuvent légitimement 
s'attendre à disposer de locaux permettant de déployer leur activité professionnelle 
et d'accueillir les patients dans de bonnes conditions, il doit être admis que la 
présence périodique d'odeurs incommodantes, même d'une étendue limitée et 
d'une durée variable, entrave l'usage pour laquelle la chose a été louée. Il ne s'agit 
pas là d'un menu défaut, les travaux d'élimination préconisés par l'expert judiciaire 
ne constituant pas de simples travaux de nettoyage et de réparation. C'est en 
conséquence à juste titre que les premiers juges ont retenu l'existence d'un défaut 
ouvrant les droits de garantie. 
Reste à déterminer si, comme le soutient l'appelante, l'élimination du défaut 
incombe aux intimés. 
Selon le rapport d'expertise établi à la demande du Tribunal, la suppression des 
odeurs incommodantes implique d'installer un siphon après chaque clapet de 
retour dans le faux-plafond et de créer une conduite de ventilation avec sortie en 
toiture. Le coût de ces travaux est estimé à 32'000 fr. Il ne s'agit ainsi 
indéniablement pas de menus travaux, respectivement de travaux d'entretien 
entrant dans le cadre des contrats de maintenance relatifs aux pompes de relevage 
dont il est établi que les frais en résultant sont assumés par les intimés. 
En outre, si, selon le contrat de bail, les dépenses induites par l'entretien et le 
remplacement d'aménagements mis en place par les intimés sont exclusivement à 
leur charge, il n'existe en revanche aucune clause relative aux installations posées 
par les précédents locataires. Il est précisé que les locaux sont repris dans l'état 
dans lequel ils se trouvaient lors de la visite préalable à la conclusion du contrat 
de bail. Il peut ainsi en être conclu que les aménagements existants lors de la prise 
de possession du centre médical étaient compris dans le bail. L'appelante n'a 
d'ailleurs pas contesté, lorsque le défaut lui a été signalé, l'affirmation des intimés 
selon laquelle la réparation du défaut affectant les pompes était à sa charge, ayant 
au contraire mandaté des entreprises afin de remédier au problème. Elle n'a 


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invoqué que la remise en état des pompes de relevage incombait aux intimés que 
lors de l'introduction de la précédente procédure, soit près de deux ans plus tard. 
Or, il n'est pas contesté que les pompes de relevage litigieuses ont été installées 
non pas par les intimés mais par les précédents locataires. Il ne saurait en 
conséquence être déduit du contrat de bail une obligation des intimés de procéder 
aux travaux de remise en état desdites pompes. 
Par ailleurs, comme l'ont relevé les premiers juges, le contrat de bail des 
précédents locataires n'a pas été transféré aux intimés, sa teneur étant différente de 
celui conclu subséquemment par ces derniers. Il n'a au demeurant pas été allégué 
en première instance que les pompes de relevage auraient été reprises par les 
intimés et aucun élément au dossier ne permet de le retenir. Il ne saurait ainsi être 
reproché aux premiers juges d'avoir retenu que les intimés n'ont pas repris les 
pompes de relevage. 
Enfin, il résulte de l'expertise judiciaire que les nuisances olfactives ne sont pas 
dues à un mauvais entretien des pompes de relevage. Le remplacement de filtres 
préconisé par Z______ n'a d'ailleurs pas permis de remédier au défaut. 
C'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont considéré que la 
réparation de défaut affectant les pompes de relevage n'incombait pas aux intimés. 
9. 
L'appelante soutient qu'en lui signifiant, par courrier du 18 mars 2019, que les 
loyers seraient consignés si les travaux visant à supprimer les prétendus 
problèmes d'odeurs n'étaient pas exécutés d'ici le 31 mars 2019, les intimés ne lui 
avaient accordé qu'un délai de 13 jours pour remédier au défaut, ce qui était 
insuffisant. 
 
9.1 Le locataire qui entend consigner le loyer doit préalablement demander au 
bailleur de réparer le défaut en lui impartissant par écrit un délai raisonnable pour 
le faire (cf. art. 259g al. 1 CO). 
Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes 
les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de 
l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à 
obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis. Il s'agit d'une notion 
indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 
CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3). 
Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 
de l'indiquer au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 
2010 consid. 4.2). A défaut, il est censé s'en accommoder et ne saurait invoquer 
ultérieurement la brièveté du délai pour contester la validité de la consignation 
(AUBERT, op. cit., n. 29 ad art. 259g CO). 


- 28/34 - 
 
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9.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'appelante, le délai qui lui a été 
accordé pour remédier au défaut n'a pas commencé à courir au moment de 
l'expédition du courrier du 18 mars 2019. En effet, ce courrier tendait uniquement 
à lui signifier que la demande de remise en état avec menace de consignation des 
loyers adressée le 8 février 2019 était maintenue. 
L'échéance du délai pour remédier au défaut a initialement été arrêtée au 
28 février 2019. Elle a par la suite été prolongée au 31 mars 2019. Or, à la suite de 
cette prolongation, l'appelante n'a pas fait valoir que le délai demeurait trop court 
mais s'est contentée, par courrier du 25 février 2019, de nier l'existence d'un 
défaut. Elle n'a par ailleurs entrepris aucune démarche en vue de procéder aux 
réparations sollicitées. Elle ne saurait ainsi en conséquence, au stade de la 
présente procédure, invoquer la brièveté du délai fixé pour contester la validité de 
la consignation. 
Le grief de l'appelante à cet égard est en conséquence infondé. 
10. 
L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir accordé une réduction de loyer de 
15% aux intimés. Elle fait valoir que les mauvaises odeurs ne sont pas d'une 
intensité et d'une étendue suffisantes pour justifier une réduction de loyer, 
subsidiairement que celle-ci devrait être inférieure à 8% au regard de la 
casuistique. Les odeurs n'apparaissent en effet que très épisodiquement, ne sont 
présentes au maximum que quelques minutes par jour et n'affectent qu'une infime 
partie des locaux loués, n'ayant été constatées que dans certaines pièces, soit deux 
salles de soin et les WC, alors que les locaux disposent d'une surface d'environ 
381 m2 comprenant huit salles de soins, une kitchenette, un WC et un vestiaire. 
Par ailleurs, les intimés n'ont pas établi que l'usage des locaux aurait été entravé 
en raison desdites émanations, n'ayant en particulier pas démontré avoir dû fermer 
le cabinet. Au contraire, les salles touchées ont été parfois utilisées malgré les 
mauvaises odeurs. 
 
L'appelante soutient également, en se référant à l'art. 259d CO, que, contrairement 
à ce qu'ont retenu les premiers juges, la réduction de loyer ne devait pas prendre 
effet avant le 18 mars 2019, date à laquelle elle a été mise en demeure de procéder 
à l'exécution des travaux visant à supprimer les mauvaises odeurs sous menace 
d'une consignation des loyers. 
 
10.1 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 
moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de 
celui-ci (art. 259d CO). 
La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En 
principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur 
objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul 


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proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des 
nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être 
remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la 
vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). 
Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 
trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 
desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/GROBET 
THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d 
CO). 
Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un 
empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint 
l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad 
art. 259d CO). 
La Cour de justice a consenti aux réductions de loyers suivantes, en lien avec des 
nuisances olfactives (répertoriées pour certaines in AUBERT, op. cit, n. 67 ad 
art. 259d CO); 5% pour des émanations occasionnelles de fumées restreignant 
l'usage d'une terrasse (ACJC du 8 octobre 1984); 5% pour des odeurs d'acide dans 
la salle de douche ainsi que de cuisine et de poubelle dans le hall d'entrée et la 
salle 
à 
manger 
présentes 
occasionnellement 
durant 
plusieurs 
années 
(ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019 confirmé par l'arrêt du Tribunal 
4A_108/2019 du 22 janvier 2020); 5% entre le 31 mars et le 30 juin 2015 pour des 
odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et 
l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 5% pour 
des odeurs d'égouts et d'œufs pourris dans un restaurant (ACJC/451/2009 du 
20 avril 2009); 8% pour des odeurs de mazout s'étant manifestées de manière 
irrégulière dans des bureaux entre le 1er février et le 30 septembre 2001 
(ACJC/1099/2004 du 4 octobre 2004); 10% pour des émanations occasionnelles 
de fumées nauséabondes issues du fonds voisin (ACJC du 20 novembre 1989); 
10% du 25 juin 2009 au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011 
pour des odeurs nauséabondes ressenties de manière sporadique dans des bureaux 
principalement sur les paliers de l'étage et à la réception ainsi que dans le local de 
la photocopieuse et le vestiaire des employés (ACJC/879/2012 du 18 juin 2012); 
10% du 1er mars 2001 au 3 décembre 2003 pour des odeurs de cuisine ainsi que 
des odeurs difficiles à définir qui obligeaient le locataire à se lever pour aérer 
(ACJC/624/2006 du 16 juin 2006); 10% entre le 1er avril 1996 et le 31 mars 1999 
pour des odeurs incommodantes présentes quelques jours par an dans certaines 
pièces d'une villa (ACJC/686/2001 du 22 juin 2001); 10% pour des odeurs 
d'égouts ayant incommodé les clients d'une petite salle de restaurant du 1er janvier 
au 21 décembre 1995, dont la constance n'a pas pu être établie précisément 
(ACJC/293/2000 du 13 mars 2000). 


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C/19419/2018 
Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la 
quotité de la réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 
23 février 2011 consid. 5.1). 
 
10.2 En l'espèce, il a été jugé supra que les nuisances olfactives affectant le centre 
médical ne constituaient pas un défaut mineur et que leur élimination n'incombait 
pas aux intimés. Par ailleurs, il n'est pas nécessaire que l'usage des locaux loués 
soit empêché pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, une entrave ou une 
restriction suffisant. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont retenu que 
les intimés pouvaient prétendre à une réduction de loyer. Reste à examiner si la 
réduction accordée est adaptée aux circonstances du cas d'espèce. 
 
Les nuisances olfactives durent depuis le mois de septembre 2016, soit depuis 
plus de six ans, ce qui constitue une longue période. Certes, elles ne sont pas 
présentes en continu et leur fréquence a varié. Les intimés ont en effet indiqué au 
mois d'août 2017 ne plus subir de mauvaises odeurs et ne s'en sont plus plaints 
avant le mois d'août 2018. Ils ont également déclaré en première instance que les 
odeurs pouvaient disparaître plusieurs jours d'affilée. En outre, selon le 
témoignage de E______ du 6 décembre 2021, les odeurs étaient moins fréquentes 
depuis le mois de septembre 2020. Des entreprises sont toutefois intervenues à des 
nombreuses reprises dans le centre médical entre 2016 et 2019, ce qui démontre 
une certaine intensité et régularité des odeurs. Il ressort en outre des témoignages 
de E______ et de F______ que jusqu'au mois de septembre 2019 à tout le moins, 
lors des épisodes d'odeurs, les émanations étaient fortes et présentes chaque 
semaine durant des périodes de temps variable pouvant atteindre une journée 
entière. En raison de leur intensité, une des salles de soins était parfois 
inutilisable. Le caractère fort des odeurs a été confirmé par le témoin AF______ et 
leur présence hebdomadaire par le relevé d'odeur établi par les intimés au mois 
d'octobre 2018. Le témoin D______ a d'ailleurs indiqué qu'à une période les 
employés se plaignaient presque quotidiennement des odeurs. Le caractère 
récurrent des odeurs résulte au demeurant du rapport du 30 octobre 2018 de 
l'ingénieur mécanicien de l'appelante puisqu'il y est mentionné que lors du 
fonctionnement des pompes de relevage des odeurs apparaissaient. S'il est exact 
que les odeurs sont principalement localisées dans les pièces où sont installées les 
quatre pompes de relevage des eaux usées, soit dans deux salles de soins, la 
cuisine et les vestiaires, deux témoins ont toutefois déclaré qu'elles pouvaient se 
propager dans les autres pièces. Le fait que certains intervenants n'aient pas 
ressenti de mauvaises odeurs lorsqu'ils se sont rendus dans le centre médical n'est 
pas de nature à remettre en cause les constatations qui précèdent, cela pouvant 
s'expliquer par le caractère fluctuant des nuisances. 
Il y a par ailleurs lieu de tenir compte que les locaux loués abritent un centre 
médical et doivent donc offrir de bonnes conditions d'hygiène. La présence de 
mauvaises odeurs, même d'une durée et d'une fréquence variable, est donc 


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C/19419/2018 
problématique car elle est susceptible de donner l'impression d'une insalubrité du 
centre médical. Au demeurant, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, 
le caractère fluctuant des odeurs ne permet pas de les anticiper ni de planifier 
l'occupation des locaux, notamment des salles de soins, afin d'éviter que les 
patients soient incommodés. Ainsi, parfois, selon le témoin F______, une des 
salles de soins était utilisée malgré la présence des mauvaises odeurs faute d'autre 
option, ce qui générait des plaintes des patients. Il est ainsi inexact d'affirmer, 
comme le fait l'appelante, qu'il s'agissait d'un choix des intimés. 
 
En conséquence, au vu de la destination des locaux loués, de la durée des 
nuisances et des désagréments générés, le taux de réduction de 15% fixé par les 
premiers juges pour l'ensemble de la période, bien que situé dans la fourchette 
haute, demeure approprié au regard de la casuistique susmentionnée. Le fait que 
d'autres jurisprudences prévoient, dans des situations comparables, un taux plus 
bas ne saurait être déterminant compte tenu des particularités que présente chaque 
cas d'espèce et du large pouvoir d'appréciation dont dispose le juge dans la 
fixation de la quotité de la réduction. 
 
Enfin, la réduction de loyer étant due, conformément au texte clair de l'art. 259d 
CO, dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, c'est à juste titre que les 
premiers juges ont arrêté le début de la réduction au 26 septembre 2016. 
11. 
L'appelante reproche aux premiers juges de l'avoir condamnée à prendre en charge 
les frais d'avocat avant procès des intimés, contestant que l'intervention d'un 
avocat était indispensable. Elle soutient qu'un locataire est en mesure d'agir en 
personne jusqu'au stade de la conciliation, la procédure simplifiée s'appliquant à 
ce type de litige. En outre, le site internet du Pouvoir judiciaire fournit des 
explications sur le déroulement de la procédure judiciaire en droit du bail et met à 
disposition des particuliers différents formulaires, notamment en matière de 
consignation des loyers. Enfin, les intimés disposaient de la possibilité de 
s'adresser à l'association genevoise des locataires, qui applique des tarifs moins 
onéreux qu'un avocat. 
 
11.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un 
défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve 
qu'aucune faute ne lui est imputable. 
 
Le dommage sujet à réparation comprend les frais engagés pour la consultation 
d'un avocat avant l'ouverture du procès civil, lorsque cette consultation était 
nécessaire et adéquate et que les frais ne sont pas couverts ni présumés couverts 
par les dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.2). 
 
Le sort des honoraires d'avocat en cours de procédure est déterminé par le seul 
droit cantonal de procédure, lequel exclut l'allocation de dépens devant le Tribunal 


- 32/34 - 
 
C/19419/2018 
des baux et loyers (art. 22 LaCC; ATF 139 III 190 consid. 4.2; ACJC/1262/2012 
du 10 septembre 2012; ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). 
 
11.2 En l'espèce, comme le relèvent à juste titre les premiers juges, la nature du 
conflit opposant les intimés à l'appelante nécessitait de disposer de connaissances 
générales en droit du bail, notamment s'agissant des droits à disposition en cas de 
défaut de la chose louée. La situation était par ailleurs complexifiée par le fait que 
les intimés estimaient avoir subi plusieurs préjudices économiques en raison du 
défaut. Or, il n'est pas contesté que les intimés ne sont pas rompus aux affaires 
immobilières. Si le site internet du Pouvoir judiciaire met à disposition certains 
formulaires en matière de droit du bail, il n'expose en revanche pas les différents 
droits dont dispose le locataire en présence d'un défaut de la chose louée ainsi que 
leurs conditions d'application. L'appelante ne démontre au demeurant pas que les 
intimés auraient pu bénéficier des services de l'association genevoise des 
locataires dont il n'est pas allégué qu'ils seraient membres ni que le coût de cette 
intervention aurait été moins onéreux. Les intimés étaient ainsi légitimés à 
solliciter les conseils d'un avocat, ce d'autant que l'appelante était, pour sa part, 
représentée par une régie. 
 
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que 
les frais d'avocat avant procès engagés par les intimés étaient nécessaires. 
 
Le montant alloué aux intimés à ce titre n'étant pas remis en cause, le jugement 
entrepris sera confirmé sur ce point. 
12. 
Les intimés requièrent, dans l'hypothèse où il devrait être considéré que le 
jugement prévoit une libération des loyers consignés au moment de son entrée en 
force, que celle-ci n'intervienne qu'à la complète élimination du défaut. Ils 
soutiennent que cela correspond à la conception légale de la consignation, laquelle 
constitue un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur 
la réparation du défaut. Dans le cas contraire, le locataire se verrait indûment et 
sans justification privé d'un moyen de pression que la loi met à sa disposition. Les 
arrêts cantonaux cités par les premiers juges ne contiennent au demeurant aucune 
motivation ni justification quant à une libération des loyers consignés déjà au 
moment de l'entrée en force du jugement. 
 
12.1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre 
les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de 
conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (LACHAT/ 
GROBET THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 340; AUBERT, op. cit., n. 57 ad 
art. 259g CO). 
 
12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les 
considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée 


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en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a 
voulu adopter. 
 
Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution 
soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à 
compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique 
par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de 
pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie 
des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur 
mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais 
du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la 
réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la 
consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se 
justifie en conséquence pas. 
13. 
Au vu des considérations qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé dans 
son ensemble et les parties déboutées de toutes autres conclusions. 
14. 
S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera 
prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 al. 1 
LACC. 
* * * * * 


- 34/34 - 
 
C/19419/2018 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 19 septembre 2022 par A______ AG et l'appel 
joint interjeté le 24 octobre 2022 par B______ SA et C______ contre le jugement 
JTBL/608/2022 rendu le 18 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/19419/2018. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Madame 
Laurence 
MIZRAHI, 
Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.4.