ge_gerichte · ACJC/1554/2015 · 2015-08-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties, ainsi qu'au Registre foncier, par plis 
recommandés du 21.12.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3788/2015 
ACJC/1554/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 17 DECEMBRE 2015 
 
Entre 
A______, domicilié ______, Genève, appelant d'une ordonnance rendue par la 19ème 
Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 7 août 2015, comparant par 
Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel il 
fait élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
1) B______, domicilié ______, (GE), 
2) C______, domicilié ______, (GE), 
intimés, comparant par tous deux par Me Damien Blanc, avocat, rue Saint-Joseph 43, 
case postale 1007, 1227 Carouge, en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins 
des présentes. 


- 2/10 - 
 
C/3788/2015 
EN FAIT 
A. 
a. Par ordonnance du 7 août 2015, notifiée aux parties le 11 août 2015, le Tribunal 
de première instance, statuant sur mesures provisionnelles, a ordonné, aux frais, 
risques et périls de B______ et C______, au Conservateur du Registre foncier de 
procéder aux inscriptions provisoires suivantes sur la parcelle n° 2______ de la 
commune de ______, (GE), propriété de A______, au profit de la parcelle 
n° 1______ de la commune de ______, (GE), propriété de B______ et C______, 
selon le plan établi par l'ingénieur D______ le 31 janvier 2014 : une servitude de 
passage à pied, permettant l'accès au jardin sis sur la parcelle n° 1______ par la 
parcelle n° 2______ (chiffre 1 du dispositif), une servitude de passage à pied et 
véhicule permettant l'accès au garage sis sur la parcelle n° 1______ par la parcelle 
n° 2______ (ch. 2), une servitude de canalisation permettant l'installation d'une 
canalisation d'eaux usées partant de la parcelle n° 1______ au collecteur du 
chemin ______ (ch. 3), une servitude de canalisation permettant l'installation 
d'une canalisation d'eaux pluviales partant de la parcelle n° 1______ au collecteur 
du chemin ______ (ch. 4), une servitude de canalisation permettant l'installation 
d'une canalisation servant à introduire l'eau potable du chemin ______ aux 
habitations sises sur la parcelle n° 1______ (ch. 5), une servitude de canalisation 
permettant l'installation d'une canalisation servant à introduire l'électricité du 
chemin ______ aux habitations sises sur la parcelle n° 1______ (ch. 6), étant 
précisé que l'ordonnance devait déployer ses effets jusqu'à droit jugé ou accord 
entre les parties (ch. 7). 
 
Le Tribunal a en outre condamné A______ à payer à B______ et C______ 
1'800 fr. au titre des frais judiciaires, lesquels étaient compensés avec l'avance 
fournie par ces derniers (ch. 8), ainsi que 1'500 fr. à titre de dépens (ch. 9) et 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 10). 
 
Le Tribunal a retenu que B______ et C______ avaient rendu vraisemblable qu'ils 
avaient droit à obtenir l'inscription des servitudes précitées. Ce droit risquait d'être 
l'objet d'une atteinte dans l'hypothèse où A______ vendait sa parcelle à un tiers de 
bonne foi. 
 
b. Par acte déposé à la Cour de justice le 21 août 2015, A______ a formé appel 
contre les chiffres 1, 2 et 7 à 9 de cette ordonnance, concluant à leur annulation et, 
cela fait, au déboutement de B______ et C______ de toutes leurs conclusions, 
avec suite de frais et dépens. 
 
c. Par écriture en réponse du 14 septembre 2015, B______ et C______ ont conclu 
au rejet de l'appel, avec suite de frais et dépens. 
 
d. Le 28 septembre 2015, A______ a répliqué et persisté dans ses conclusions. 


- 3/10 - 
 
C/3788/2015 
 
Il a produit une pièce nouvelle, à savoir un extrait de la FAO du 8 septembre 2015 
duquel il ressort qu'il a obtenu une autorisation de construire un immeuble de cinq 
logements sur sa parcelle. 
 
e. Les parties ont été informées le 15 octobre 2015 de ce que la cause était gardée 
à juger, B______ et C______ n'ayant pas fait usage de leur droit de dupliquer. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
 
a. La banque E______ était propriétaire des parcelles adjacentes nos 1______ et 
2______ de la commune de ______, (GE). 
b. Par acte notarié du 27 juillet 2009, la banque E______ a vendu la parcelle 
no 2______ à A______ pour le prix de 980'000 fr. 
Le contrat de vente contient notamment les conditions particulières suivantes : 
"B) La banque E______ s'engage à constituer à ses frais les servitudes de passage 
sur la parcelle 2______ en faveur de la parcelle 1______, selon le plan de 
servitude ci-annexé, savoir une servitude de passage (accès au jardin) et une 
servitude de passage à pieds et véhicule (accès garage). 
[…] 
D) La banque E______ s'engage à constituer toutes les servitudes nécessaires, 
telles que passage des canalisations (électricité, gaz et eau) en sous-sol de la 
parcelle 2______, ainsi qu'à exécuter l'ensemble des travaux requis, de manière à 
garantir que les alimentations (eau, gaz et électricité) de la parcelle 1______ 
soient totalement dissociées de la parcelle 2______. 
Les démarches et travaux prévus ci-dessus seront exclusivement pris en charge par 
la banque E______, qui s'engage à les entreprendre, de la manière la moins 
dommageable qui soit pour Monsieur A______, et à les terminer dans les meilleurs 
délais, à compter de ce jour. 
Monsieur A______ s'engage pour sa part à concéder gratuitement à l'ensemble des 
servitudes à charge de la parcelle 2______, qui font l'objet des lettres B 
à D des présentes, et à laisser un libre accès en tout temps aux entreprises et 
mandataires désignés par la banque E______ pour effectuer les démarches et 
travaux y afférents, soit notamment tous les travaux en sous-sol relatifs à la 
séparation des installations techniques (eau, électricité et chauffage), à 
l'introduction du gaz, à l'implantation de la limite parcellaire ainsi qu'à la 
réalisation du mur de séparation parcellaire au sous-sol." 
c. Par acte notarié du 13 septembre 2011, la banque E______ a vendu la parcelle 
no 1______ à B______ et C______ pour le prix de 1'200'000 fr. 


- 4/10 - 
 
C/3788/2015 
Ce contrat mentionne la teneur des lettres B et D précitées du contrat du 27 juillet 
2009 entre la banque E______ et A______, et précise ce qui suit : 
"La banque E______ s'oblige à entreprendre toutes formalités pour que les 
obligations découlant des dispositions ci-dessus rappelées soient réalisées dans les 
meilleurs délais possibles. En tant que de besoin, la banque E______ déclare céder 
aux acquéreurs le bénéfice des droits découlant de ces mêmes dispositions." 
d. B______ et C______ ont demandé à plusieurs reprises à A______ d'entreprendre 
les démarches nécessaires à la constitution des servitudes prévues dans les contrats 
de vente précités mais celui-ci a refusé de s'exécuter. 
e. Les parties allèguent qu'une procédure au fond est actuellement pendante entre 
elles au sujet de l'inscription des servitudes susmentionnées. 
f. Par requête de mesures provisionnelles et superprovisionnelles déposée au 
Tribunal le 26 février 2015, B______ et C______ ont conclu à ce que l'inscription 
provisoire des diverses servitudes prévues par les contrats de vente conclus avec 
la banque E______ soit effectuée auprès du Registre foncier. 
Ils ont fait valoir que A______ avait l'intention de vendre prochainement son bien 
immobilier, ce qui leur causerait un dommage difficile à réparer en cas 
d'acquisition par un tiers ignorant de bonne foi l'existence de leurs droits. 
g. Par ordonnance du 26 février 2015, le Tribunal a rejeté la requête de mesures 
superprovisionnelles. 
h. Dans ses déterminations écrites du 20 mars 2015, A______ a conclu au rejet de 
la requête. 
i. Lors de l'audience du 8 juin 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
A______ s'est engagé à ne pas vendre son bien immobilier jusqu'à droit jugé dans 
la présente procédure. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de cette audience. 
j. Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de 
besoin. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions de première instance sur mesures 
provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC). Dans les affaires patrimoniales, il est 
recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au 
moins (art. 308 al. 2 CPC). 


- 5/10 - 
 
C/3788/2015 
Lorsque la contestation porte sur l'existence d'une servitude, on retiendra 
l'augmentation de valeur qu'elle procurerait au fonds dominant ou, si elle est plus 
élevée, la diminution de valeur du fonds servant (ATF 113 II 151 consid. 1; arrêt 
du Tribunal fédéral 5A_23/2008 du 3 octobre 2008 consid. 1.1; 5A_32/2008 du 
29 janvier 2009 consid. 1.2). 
En l'espèce, les parties n'ont pas précisément chiffré les montants précités, mais 
aucune d'elles ne conteste que la valeur litigieuse de 10'000 fr. ne soit atteinte. Au 
vu de la nature et de l'étendue des servitudes concernées et des prix de vente des 
parcelles, la Cour retiendra que la valeur des servitudes est supérieure à 10'000 fr., 
de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Formé par l'une des parties à la procédure au moyen d'un acte écrit et motivé 
dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l'ordonnance rendue par 
voie de procédure sommaire (art. 248 let. a, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC), l'appel est 
recevable. 
1.3 S'agissant d'un appel, la Cour revoit la cause pour violation du droit et 
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). 
2. 
L'appelant produit une pièce nouvelle. 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en 
compte en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne 
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions 
sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad 
art. 317). 
En l'espèce, la pièce produite par l'appelant est postérieure à l'ordonnance 
querellée et constitue qui plus est un fait notoire puisqu'il s'agit d'une publication 
officielle. Elle est par conséquent recevable. 
3. 
3.1 Selon l'art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu’une prétention dont il est 
titulaire remplit les conditions suivantes : 
a. elle est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être; 
b. cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable. 
Le tribunal peut ordonner toute mesure provisionnelle propre à prévenir ou à faire 
cesser le préjudice, notamment un ordre donné à une autorité qui tient un registre 
(art. 262 let. c CPC). 
3.2 Selon l'art. 960 CC, les restrictions apportées au droit d'aliéner certains 
immeubles peuvent être annotées, lorsqu'elles résultent d'une décision officielle, 


- 6/10 - 
 
C/3788/2015 
rendue pour la conservation de droits litigieux ou de prétentions exécutoires (al. 1, 
ch. 1). Ces restrictions deviennent, par l'effet de leur annotation, opposables à tout 
droit postérieurement acquis sur l'immeuble (al. 2). 
A teneur de l'art. 961 al. 1 CC, des inscriptions provisoires peuvent être prises par 
celui qui allègue un droit réel (ch. 1) ou par celui que la loi autorise à compléter sa 
légitimation (ch. 2). Elles ont lieu du consentement des intéressés ou en vertu 
d'une décision judiciaire; elles ont pour effet que le droit, s'il est constaté plus 
tard, devient opposable aux tiers dès la date de l'inscription provisoire (al. 2). Le 
juge prononce après une procédure sommaire et permet l'inscription provisoire, si 
le droit allégué lui paraît exister; il détermine exactement la durée et les effets de 
l'inscription et il fixe, le cas échéant, un délai dans lequel le requérant fera valoir 
son droit en justice (al. 3). 
L'inscription provisoire prévue par l'art. 961 al. 1 CC vise à éviter que, pendant le 
procès opposant le titulaire d'un droit réel contesté au propriétaire du fonds, un 
tiers n'acquière de bonne foi, en application de l'art. 973 CC, un droit réel sur 
l'immeuble en se fiant à l'inscription fausse figurant au Registre foncier. 
L'annotation fondée sur l'art. 961 al. 1 ch. 1 CC est cependant exclue si le 
requérant n'allègue qu'un droit personnel sur l'immeuble (STEINAUER, Les droits 
réels, tome I, 2012, p. 278 n. 776). 
Celui qui invoque une prétention personnelle dont l'exécution implique une 
modification du Registre foncier, comme par exemple le droit à la constitution 
d'un droit réel limité, peut requérir des mesures provisionnelles selon l'art. 960 
al. 1 ch. 1 CC et non selon l'art. 961 al. 1 ch. 1 CC. L'octroi de la mesure suppose 
que le requérant rende sa prétention vraisemblable (STEINAUER, op. cit., p. 277, 
n. 771 a; arrêt du Tribunal fédéral 5P.195/2004 du 23 août 2004 consid. 3.2). 
Il appartient au Tribunal de fixer la durée de validité de la restriction, étant précisé 
que l'indication selon laquelle la restriction sera valable jusqu'à droit jugé au fond 
est suffisante (STEINAUER, op. cit., p. 277, n. 771 a; ATF 112 II 496 consid. 2, SJ 
1987 p. 506). 
3.3 L'appelant conteste uniquement l'inscription provisoire des servitudes de 
passage. Il fait valoir en premier lieu qu'il n'a pas l'intention de vendre son 
immeuble et qu'il s'est d'ailleurs engagé à ne pas le faire avant la fin de la 
procédure. 
 
Sur ce point, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que cet engagement ne 
suffisait pas à préserver les intimés du dommage dont ils estiment être menacés. 
En effet, les intimés n'ont aucune garantie que cet engagement, qui n'est pas 
opposable aux tiers, sera tenu. 


- 7/10 - 
 
C/3788/2015 
Le fait que l'appelant ait obtenu une autorisation de construire un immeuble de 
plusieurs appartements sur sa parcelle n'est, contrairement à ce qu'il allègue, pas 
déterminant à cet égard dans la mesure où ce projet n'exclut pas la vente de 
l'immeuble; 
au 
contraire, 
les 
appartements 
à 
construire 
seront 
très 
vraisemblablement destinés à la vente. 
 
3.4 L'appelant fait encore valoir que les intimés n'ont pas rendu vraisemblable leur 
droit à exiger la constitution des servitudes car la Banque cantonale de Genève 
n'était plus propriétaire de la parcelle n° 2______ au moment où elle a vendu la 
parcelle n° 1______ aux intimés. Au demeurant, il ne s'était pas engagé à accepter 
la constitution des servitudes, mais avait "uniquement accepté la gratuité de 
celles-ci, sans rien promettre en outre". 
 
Ce point de vue est contredit par la formulation des let. B. et D du contrat de vente 
de la parcelle n° 2______, dispositions desquelles il résulte que l'appelant s'est 
engagé à "concéder" les servitudes et à faire le nécessaire pour permettre 
l'exécution des travaux y relatifs. 
Le droit de la Banque cantonale de Genève d'exiger la constitution de ces 
servitudes a été cédé aux intimés par contrat du 13 septembre 2011 et, au stade de 
la vraisemblance, il n'y a aucun motif de retenir que cette cession n'est pas valable. 
Enfin, s'il est exact que le contrat de vente prévoit que les travaux relatifs aux 
servitudes devaient être exécutés par la Banque cantonale de Genève dans les 
meilleurs délais, l'on ne saurait retenir, sur la base des éléments figurant en l'état 
au dossier, que la sanction d'une éventuelle violation de cette obligation serait la 
déchéance des droits de la bénéficiaire. En tout état de cause, l'appelant n'allègue 
pas avoir, à quelque moment que ce soit, mis en demeure la banque d'exécuter son 
obligation. 
Les intimés ont donc rendu vraisemblable qu'ils sont au bénéfice d'un droit 
personnel leur permettant d'exiger la constitution des servitudes litigieuses. 
3.5 Cela étant, comme cela ressort des principes juridiques précités, la mesure 
ordonnée par le Tribunal ne peut être fondée sur l'article 961 CC puisque cette 
disposition ne vise que les inscriptions provisoires de droits réels existants. 
Or le droit réel allégué par les intimés n'existe pas encore. 
Par contre, l'art. 960 al. 1 ch. 1 CC permet d'ordonner l'annotation d'une restriction 
au droit d'aliéner un immeuble lorsque la partie requérante se prévaut, comme en 
l'espèce, d'un droit personnel visant à la constitution d'un droit réel. 
La formulation des chiffres 1 et 2 de l'ordonnance querellée doit par conséquent 
être modifiée, en ce sens qu'il sera ordonné au Conservateur du Registre foncier 
de procéder sur la parcelle n° 2______, propriété de l'appelant, à l'annotation 


- 8/10 - 
 
C/3788/2015 
d'une restriction au droit d'aliéner portant sur la constitution des servitudes de 
passage à pied en faveur de la parcelle des intimés. 
La restriction sera ordonnée jusqu'à droit jugé ou accord entre les parties. 
4. 
L'appelant, qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux frais du recours 
(art. 106 al. 1 CPC). 
Les frais judiciaires seront arrêtés à 1'800 fr. (art. 26 et 40 RTFMC) et compensés 
avec l'avance du même montant versée par l'appelant, laquelle restera acquise à 
l'Etat de Genève. 
Un montant de 1'800 fr., TVA et débours inclus, sera en outre alloué 
solidairement aux intimés à titre de dépens (art. 84, 85 al. 2, 88 et 90 RTFMC; 
art. 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


- 9/10 - 
 
C/3788/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre l'ordonnance OTPI/473/2015 
rendue le 7 août 2015 par le Tribunal de première instance dans la cause 
C/3788/2015-19 SP. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif de l'ordonnance précitée et, cela fait, statuant à 
nouveau : 
Ordonne, aux frais, risques et périls de B______ et C______, au Conservateur du 
Registre foncier de procéder, sur la parcelle n° 2______ de la commune de 
______, (GE), propriété de A______, à l'annotation d'une restriction au droit d'aliéner 
ladite parcelle, portant sur la constitution des servitudes suivantes au profit de la 
parcelle n° 1______ de la commune de ______, (GE), propriété de B______ et 
C______ : 
- une servitude de passage à pied, permettant l'accès au jardin sis sur la parcelle 
n° 1______ par la parcelle n° 2______ selon le plan établi par l'ingénieur D______ le 
31 janvier 2014 et 
- une servitude de passage à pied et véhicule permettant l'accès au garage sis sur la 
parcelle n° 1______ par la parcelle n° 2______ selon le plan établi par l'ingénieur 
D______ le 31 janvier 2014. 
Dit que la restriction au droit d'aliéner précitée devra être maintenue jusqu'à droit jugé 
ou accord entre les parties. 
Confirme l'ordonnance du 7 août 2015 pour le surplus. 
Déboute les parties de toute autre conclusion. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires à 1'800 fr. 
Les met à charge de A______ et dit qu'ils sont compensés avec l'avance de frais fournie 
par celui-ci, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser 1'800 fr. à B______ et C______, pris solidairement, à titre 
de dépens. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Madame Céline FERREIRA, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Céline FERREIRA 


- 10/10 - 
 
C/3788/2015 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 
loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 
constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 
que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 
recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.