ge_gerichte · ATA/609/2003 · 2003-08-26 · fr

Résumé:
 Déclassement d'une parcelle suite à l'entrée en vigueur de la LArve admis, la LaLAT ayant constitué la première mesure de planification conforme aux exigences constitutionnelles et légales.
Définition de la notion de déclassement et de non classement.
Expropriation matérielle admise, renvoi à la commission cantonale de conciliation et d'estimation en matière d'expropriation afin qu'elle se prononce sur l'estimation de la parcelle et l'indemnité due à la recourante.

du 26 août 2003 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SOCIETE IMMOBILIERE CHAMPEL-FALAISES S.A. 
représentée par Me Christian Luscher, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION ET D'ESTIMATION EN 
MATIERE D'EXPROPRIATION 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/447/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La 
Société 
immobilière 
Champel-Falaises 
S.A. 
(ci-après: la SI ou la recourante) dont le siège est à 
Genève, est propriétaire de la parcelle n° 3413 feuille 
82 de la commune de Genève-Plainpalais (ci-après: la 
parcelle ou le terrain). 
 
 
 
Le capital-actions de la SI est détenu à parts 
égales par M. Richard Ambrosetti et par M. René Mathez, 
entrepreneurs de travaux publics, qui sont également 
administrateurs de la SI ainsi que locataires de la 
parcelle, à raison de la moitié chacun. 
 
 
 
Ce terrain est le seul actif de la SI. 
 
2. 
Cette parcelle, d'une surface de 21'806 m2, est 
bordée par la route de Vessy (vers le sud), la route du 
Bout-du-Monde (vers le nord et l'est), et par la rivière 
l'Arve (vers l'ouest). 
 
 
 
Elle avait été attribuée à la 5ème zone de 
construction (5A zone villas) lors de l'adoption de la 
loi du 19 décembre 1952, complétant l'article 13 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 avril 1940. Son affectation est restée inchangée 
lors des modifications de la loi précitée. La parcelle 
figurait toujours en zone villas dans les plans de zones 
annexés 
à 
la 
loi 
sur 
les 
constructions 
et 
les 
installations diverses dans sa teneur du 25 mars 1961, à 
l'exception d'une bande de terrain en bordure de l'Arve 
sur une largeur d'environ 10 mètres classée en zone de 
bois et forêts. 
 
 
3. 
Pendant les années 1969 à 1971, la Ville de Genève 
(ci-après: 
la 
Ville) 
a 
envisagé 
d'acquérir 
le 
capital-actions de la SI. Il résulte de l'échange de 
courriers produit par la recourante qu'à l'époque, la 
parcelle était considérée comme étant située en zone 
villas et que la Ville projetait de l'acheter pour y 
construire des HLM. Celle-ci avait articulé le chiffre de 
CHF 2'530'000.-. 
 
4. 
A la suite de l'adoption de l'arrêté fédéral 
instituant des mesures urgentes en matière d'aménagement 
du territoire approuvé le 17 mars 1972 par l'Assemblée 
fédérale (RO 1972 I 652-657), le Conseil d'Etat du canton 


 
 - 3 - 
 
 
 
de Genève a édicté un règlement d'application daté du 20 
septembre 1972 (ci-après: le règlement cantonal - L 1 17) 
et modifié à plusieurs reprises avant son abolition par 
un règlement du 25 juin 1980 (L 1 17). La parcelle 
litigieuse a été déclarée site à protéger au sens de 
l'article 2 alinéa premier de l'arrêté fédéral précité. 
Cette protection provisoire a été adoptée par le Conseil 
d'Etat le 20 novembre 1972 et approuvée par le Conseil 
fédéral le 20 mars 1973. 
 
5. 
Le 1er janvier 1980 est entrée en vigueur la loi 
fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(LAT - RS 700). 
 
 
 
Le règlement transitoire d'application de la loi 
fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 
(RALAT - L 1 17,5) est entré en vigueur le 2 juin 1980. 
Il prévoyait à son article 1 alinéa 1 qu'étaient réputés 
plans d'affectation les plans fixant les périmètres des 
zones 
de 
construction 
annexés 
à 
la 
loi 
sur 
les 
constructions et les installations diverses du 25 mars 
1961. 
 
 
 
La loi cantonale d'application de la loi fédérale 
sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT- L 
1 30) est entrée en vigueur le 1er août 1987. L'article 
32 alinéa 
1 
prévoit que 
"les 
plans 
de 
zones 
de 
construction au sens de l'article 10 de la loi originale 
sur les constructions et les installations diverses, du 
25 mars 1961, ayant force de loi au moment de l'entrée en 
vigueur de la présente loi, constituent des plans de 
zones annexés à celle-ci au sens de l'article 12". 
 
6. 
Selon un arrêt rendu le 12 octobre 1988 par le 
Tribunal administratif et portant sur le bien-fondé d'une 
amende infligée à la SI, la parcelle était alors utilisée 
comme parc pour des engins de chantier, avec hangar, et 
comme dépôt de matériel. 
 
 
 
Cependant, le Tribunal soulignait que la parcelle 
était classée depuis 1955 en zone villas. Il relevait 
qu'il 
s'agissait 
"d'une 
parcelle 
constructible 
à 
destination de logements aux portes des villes de Genève 
et de Carouge". 
 
7. 
En 1989, la fondation Val-Fleuri, qui exploite un 
home pour personnes âgées sur une parcelle avoisinante, a 
soumis aux actionnaires de la SI un projet de contrat de 
vente de la parcelle. L'article 2 du projet prévoyait un 


 
 - 4 - 
 
 
 
prix de vente de CHF 1'000.- le m2. L'article 5 stipulait 
que la SI s'obligeait à accepter le prix maximum fixé par 
le Conseil d'Etat dans le cadre du déclassement de la 
parcelle pour autant que celui-ci ne soit pas inférieur à 
CHF 600.- le m2. 
 
 
 
Aucune suite n'a été donnée à ce projet. 
 
8. 
Il résulte d'un rapport d'expertise du 6 juin 
1992, établi à la demande de la SI, que la parcelle était 
sise en zone villas, que le prix du mètre carré était de 
CHF 600.- et qu'il convenait de retenir le chiffre de CHF 
300.- le mètre carré comme valeur d'expropriation pour la 
cession d'un hors-ligne. L'expert a encore ajouté qu'il 
était peu vraisemblable qu'un projet de construction de 
villas aboutisse. Parmi les hypothèses à retenir, il 
envisageait une mise en zone d'utilité publique, voire 
une partie en surface verte ou un changement de zone qui 
permettrait de profiter d'une densification plus forte. 
 
9. 
Le 
27 
octobre 
1993, 
le 
département 
de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (alors 
dénommé département des travaux publics; ci-après: DAEL) 
a mis à l'enquête publique deux projets de loi sur la 
protection générale des rives de l'Arve, modifiant le 
régime des zones de construction sur le territoire de 
quatre communes concernées ainsi que deux projets de 
plans de zones (n° 28616 et n° 28617). 
 
 
 
Le plan n° 28616 proposait de localiser la 
parcelle dans les secteurs accessibles ou destinés à être 
accessibles. Le plan n° 28617 proposait d'incorporer le 
terrain pour partie dans la zone de verdure et pour 
partie dans la zone de bois et forêts. Il était indiqué 
que les projets de loi et les plans y relatifs pouvaient 
être examinés dans les bureaux dudit département et 
auprès des mairies concernées. 
 
 
 
La SI ne s'est pas déterminée sur les mesures 
d'aménagement proposées pour sa parcelle. Elle ne s'est 
pas davantage manifestée lors de l'enquête publique dite 
d'opposition, portant sur lesdits projets de lois et de 
plans qui leur étaient annexés, ouverte du 22 août au 21 
septembre 1994. 
 
 
 
Le 4 mai 1995, le Grand Conseil a adopté la loi 
sur la protection générale et l'aménagement des rives de 
l'Arve (LArve - L 4 16) et celle modifiant le régime des 
zones de construction sur le territoire de la Ville de 


 
 - 5 - 
 
 
 
Genève et des communes de Carouge, Chêne-Bougeries, 
Thônex et Veyrier ainsi que les plans qui leur étaient 
annexés. La loi est entrée en vigueur le 1er juillet 
1995. 
 
 
 
La parcelle litigieuse était ainsi classée pour 
partie en zone des bois et forêts et pour partie en zone 
de verdure. 
 
10. 
Par acte de vente passé les 18 janvier et 17 avril 
1996 entre la SI et la Ville de Genève, celle-ci a acquis 
267 m2 pour un montant total de CHF 160'200.-, ce qui 
correspond à un prix de CHF 600.- le mètre carré. 
 
 
 
Ce terrain a servi à l'élargissement de la route 
du Bout-du-Monde. La Ville, à la demande de la SI a 
construit un mur anti-bruit, elle a également installé 
des collecteurs séparatifs et a aménagé l'accès à la 
parcelle. 
 
 
 
L'article 1 de l'acte de vente précise que la 
parcelle est sise en 5ème zone. 
 
11. 
Par pli du 23 août 1999 adressé au DAEL, la SI a 
exposé que, suite à l'adoption de la LArve, sa parcelle 
avait été déclassée, et qu'elle avait droit à une 
indemnisation, dès lors que cette mesure correspondait à 
une expropriation matérielle. 
 
 
 
Dans sa détermination du 21 octobre 1999, le DAEL 
a refusé d'entrer en matière sur les prétentions de la 
recourante. En effet, le DAEL a estimé qu'au vu des 
principes 
régissant 
l'aménagement 
du 
territoire 
en 
vigueur depuis le 1er janvier 1980, l'incorporation de 
cette parcelle dans des secteurs prohibant l'édification 
de toutes constructions représentait l'aboutissement d'un 
processus découlant de l'incorporation de cette parcelle, 
en 1972, dans les zones protégées à titre provisoire. De 
plus, la parcelle n'était pas prête à la construction au 
moment déterminant, selon les critères dégagés par la 
jurisprudence du Tribunal fédéral. Il n'y avait pas eu 
d'expropriation et, partant, aucun droit au versement 
d'une indemnité. 
 
 
 
Au cours de l'échange de correspondance qui a 
suivi, chacune des parties a maintenu sa position. 
 
12. 
La recourante a alors mandaté un architecte avec 
la mission de déterminer la valeur vénale de la parcelle 


 
 - 6 - 
 
 
 
à fin avril 1995, soit avant l'entrée en vigueur de la 
LArve, selon les normes applicables à la cinquième zone 
de construction c'est-à-dire la zone villas. 
 
 
 
 
Selon le rapport établi le 14 mars 2000, 20'800.- 
m2 étaient constructibles avec un indice d'utilisation du 
sol de 20%. Compte tenu de l'emplacement de la parcelle 
en Ville de Genève, le prix du mètre carré s'élevait à 
CHF 600.-. Le terrain restant, en zone de bois et forêts, 
soit, 1'006 m2, était estimé à CHF 5.- le m2. Il fallait 
encore ajouter l'équipement de la parcelle estimé à CHF 
5.- le mètre carré pour la partie en zone villas. Selon 
l'auteur du rapport, la valeur vénale de ce terrain 
représentait CHF 12'590'000.- au moment déterminant. 
 
 
 
 
 
L'alimentation en eau n'était pas suffisante pour 
la mise en valeur de la parcelle. En revanche, celle de 
l'électricité et le réseau d'assainissement du système 
séparatif 
correspondaient 
aux 
exigences, 
ce 
qui 
confirmait le caractère constructible de la parcelle. 
 
 
 
Après 
l'adoption 
de 
la 
LArve, 
la 
parcelle 
litigieuse était située, selon l'expert, à concurrence de 
35% en zone de bois et forêts et pour environ 65% en zone 
de verdure. Trois parcelles sises au nord de la parcelle 
(3'788, 3'789 et 2'475) étaient classées en zone de 
verdure tandis que pour trois autres parcelles (1'948, 
2'764 et 1945) la partie zone villas, développement 3, a 
été maintenue. Les quatre parcelles situées à l'est 
(2'064,2'453, 2'884 et 2'885) ont été maintenues en zone 
villas 
 
13. 
La recourante a transmis ce rapport au DAEL qui, 
tout en maintenant sa position, s'est déclaré prêt à 
entrer en matière pour l'acquisition da la parcelle 
incluse dans la zone de verdure au prix de CHF 40.- le 
mètre carré. 
 
14. 
Le 22 mai 2000, la SI a déposé une demande en 
paiement contre l'Etat de Genève pour un montant de CHF 
12'590'000.- avec intérêts à 5% dès le 24 août 1999 
auprès du Tribunal de première instance, juridiction 
incompétente. 
 
15. 
Le 3 juillet 2000, la SI a déposé une requête 
comportant les mêmes conclusions devant la commission 
cantonale de conciliation et d'estimation (ci-après: la 
commission) instituée par la loi sur l'expropriation pour 
cause d'utilité publique du 10 juin 1933 (LEx - L 7 05) 


 
 - 7 - 
 
 
 
et plus particulièrement en application de l'article 43 
alinéa 2 dudit texte, dans sa teneur entrée en vigueur le 
premier janvier 2000. 
 
 
 
 
Dans sa réponse du 28 septembre 2000, l'Etat de 
Genève, représenté par le DAEL, a conclu au rejet de la 
requête. 
 
16. 
Le 31 janvier 2001, les parties ont été entendues 
en audience de comparution personnelle. 
 
 
 
La SI a confirmé avoir vendu le terrain nécessaire 
à un hors-ligne à la Ville de Genève au prix de CHF 600.- 
le mètre carré. Celle-ci avait réalisé à sa propre charge 
mais sur demande de la recourante un mur antibruit. La SI 
s'est 
encore 
préoccupée 
de 
l'adduction 
d'eau 
et 
d'électricité et avait demandé que le système d'égoûts 
mis en place par la Ville soit suffisant pour 20 à 25 
villas. Le projet de cession le plus formalisé avait été 
celui discuté avec la fondation Val-Fleuri. Ces projets 
n'avaient pas abouti du fait des différends opposant les 
pères des actionnaires actuels de la société, puis la 
conjoncture avait été défavorable. La recourante n'avait 
jamais demandé qu'une dérogation lui soit octroyée pour 
bénéficier d'un coefficient de 0,25 pour la construction 
de villas. 
 
 
 
L'Etat de Genève a maintenu sa position selon 
laquelle les accès n'étaient pas suffisants pour que l'on 
puisse considérer le terrain comme équipé et a convenu 
que la société propriétaire n'avait pas été mise au 
courant de l'enquête publique concernant la loi sur la 
protection des rives de l'Arve. 
 
17. 
La 
commission 
s'est 
alors 
transportée 
immédiatement 
sur 
place, 
où 
elle 
a 
procédé 
aux 
constatations nécessaires en présence des parties. 
 
 
 
Le hors-ligne avait été pris sur l'ensemble du 
tracé de la route et il se continuait donc le long de la 
parcelle occupée par le home de Val-Fleuri. Les deux 
parties ont convenu que des points de raccordement au 
réseau d'eau et d'électricité existaient à proximité de 
l'embranchement 
entre la 
route 
du 
Bout-du-Monde 
et 
l'accès à la parcelle litigieuse. 
 
 
 
La commission a ensuite constaté qu'un dépôt 
existait sur la partie plane de la parcelle. 
 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
Enfin, la commission a pu examiner l'état des 
accès routiers. Les actionnaires de la SI n'avaient pas 
de plan précis pour la construction d'une route destinée 
à desservir les villas projetées. 
 
 
 
Le transport sur place s'est alors terminé sans 
autres réquisitions des parties. 
 
18. 
Interpellée par la commission le 16 février 2001, 
la 
direction 
des 
Services 
Industriels 
de 
Genève 
(ci-après: les SIG) a répondu le 16 du même mois que la 
parcelle n'était alimentée en eau que pour couvrir les 
besoins d'une seule villa. Un nouveau branchement serait 
nécessaire 
pour 
l'alimentation 
de 
plusieurs 
villas. 
Aucune demande préalable d'autorisation de construire en 
ce sens n'avait été déposée. S'agissant du gaz, le réseau 
de distribution soit par la route de Vessy, soit par 
celle du Bout-du-Monde était disponible. Il appartenait 
au client de prier les SIG de réaliser le branchement et 
aucune 
demande 
de 
raccordement 
n'avait 
été 
faite. 
S'agissant de l'électricité, un câble basse tension 
existait le long de la route de Vessy sur le trottoir 
longeant 
la 
parcelle. 
Il 
reviendrait 
alors 
au 
propriétaire d'équiper cette dernière. 
 
19. 
Le 25 mai 2001, les parties ont déposé leurs 
écritures après enquêtes et ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
 
 
Selon la recourante, la LArve modifiait le régime 
des zones de construction et revenait ainsi à un 
déclassement de la parcelle qui avait été constructible 
jusque-là. Le cité ne pouvait se prévaloir des mesures 
fédérales 
urgentes 
et 
des 
mesures 
cantonales 
d'application, prises en 1972, car celles-ci avaient été 
abrogées - sur le plan cantonal - dès le mois de juin 
1980. Seule donc, la LaLAT, entrée en vigueur le 1er août 
1987, contenait une définition des zones. Aux termes de 
celle-ci, la parcelle était sise en zone villas. 
 
 
 
Pour le DAEL, l'incorporation de la parcelle dans 
les secteurs protégés des rives de l'Arve constituait une 
mesure de "non classement" qui excluait le versement 
d'une indemnité pour expropriation matérielle. D'autre 
part, la parcelle n'était pas équipée selon les exigences 
posées par la jurisprudence, elle n'était pas située dans 
un périmètre comprenant des terrains déjà largement 
bâtis. De plus la SI ne pouvait se prévaloir du respect 
du principe de la bonne foi puisqu'elle n'avait jamais 


 
 - 9 - 
 
 
 
reçu aucune assurance de pouvoir construire. Enfin, le 
prix de CHF 600.- le mètre carré était manifestement 
surfait. 
 
20. 
Par décision du 25 mars 2002, la commission a 
rejeté la requête. 
 
 
 
Elle a estimé que la réalisation en droit cantonal 
des objectifs de l'arrêté fédéral du 17 mars 1972 avait 
limité le caractère constructible de la parcelle dès 
cette date. La législation adoptée depuis 1980 n'avait 
pas consacré un retour de la parcelle à la zone villas. 
En conséquence, l'entrée en vigueur de la LArve en 1995 
n'avait pas constitué une mesure de déclassement. Pour le 
surplus elle a considéré que les conditions posées par la 
jurisprudence du Tribunal fédéral pour l'indemnisation du 
propriétaire 
en 
cas 
d'expropriation 
matérielle 
consécutive à un refus de classement, soit l'équipement 
du terrain et son insertion dans une zone largement 
bâtie, n'étaient pas réalisées. 
 
21. 
Le 8 mai 2002, la SI a déposé un recours à 
l'encontre de la décision précitée. Elle a repris en 
substance 
les 
arguments 
développés 
précédemment 
en 
faisant valoir par ailleurs également la violation du 
principe de l'égalité ainsi que la violation du principe 
de la bonne foi. Elle a fait grief à la commission de ne 
pas avoir examiné ses arguments juridiques. 
 
 
 
Dans 
sa 
réponse, 
le 
DAEL 
a 
repris 
son 
argumentation et a conclu au rejet du recours. 
 
 
 
Les arguments développés par les parties dans leur 
duplique et leur réplique qui confortent leurs positions 
respectives seront repris ci-après dans la partie en 
droit en tant que de besoin. 
 
22. 
Le 14 mars 2003, le Tribunal administratif a 
effectué 
un 
transport 
sur 
place 
sur 
la 
parcelle 
litigieuse. 
 
 
 
Il a été constaté que la partie de la parcelle 
située en amont est constituée de bois et forêts alors 
que le bas est occupé par des machines de chantier 
entreposées là depuis plusieurs dizaines d'années. Les 
parties s'octroyaient un délai de réflexion avant de 
poursuivre l'instruction de la cause. Le Tribunal gardait 
l'affaire en suspens jusqu'à ce que la partie la plus 
diligente prenne l'initiative de reprendre l'instruction. 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
Les deux parties ont maintenu leurs positions 
respectives. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
2. 
La recourante soutient que la parcelle litigieuse 
a 
fait 
l'objet 
d'un 
déclassement 
pour 
lequel 
une 
indemnité serait due, et non d'un refus de classement 
comme l'a retenu la commission 
 
 
a. 
On parle de déclassement lorsqu'un bien-fonds 
classé 
dans 
une 
zone 
à 
bâtir 
est 
frappé 
d'une 
interdiction de construire (ATF 122 II 326 consid. 4 p. 
328-330; 121 II 417 consid. 3e p. 422; 117 Ib 4 consid. 3 
p. 6). Cela présuppose toutefois qu'au moment de l'entrée 
en force de la mesure de planification qui produirait, 
selon 
le 
propriétaire, 
l'effet 
d'une 
expropriation 
matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise 
dans 
une 
zone 
à 
bâtir 
édictée 
conformément 
aux 
prescriptions de la législation découlant de l'adoption 
de l'art. 22quater aCst. en 1969 (ATF 122 II 326 consid. 
4b p.329/330; 118 Ib 38 consid. 2c p. 41/42; 117 Ib 4). 
Constitue un refus de classement la décision par laquelle 
l'autorité de planification, édictant pour la première 
fois un plan d'affectation conforme aux exigences 
constitutionnelles et légales, ne range pas un bien-fonds 
déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain 
était constructible selon la réglementation antérieure 
(ATF n.p. du 26 janvier 1998 1A. 267/1997 consid. 3a et 
les références citées). 
 
 
 
Le point de savoir si l'on se trouve en présence 
d'un déclassement ou d'un refus de classement s'apprécie 
au regard de l'ensemble des prescriptions fédérales, 
cantonales 
et 
communales 
applicables 
au 
moment 
déterminant. La planification antérieure à l'entrée en 
vigueur de la LAT doit être examinée de façon globale 
pour déterminer sa conformité à cette loi (ATF 122 II 326 
consid. 5b p. 330/331; 121 II 417 consid. 3d p. 421/422). 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
 
b. 
Au vu de ce qui précède, il s'agit d'établir si, 
au moment déterminant, soit au moment de l'entrée en 
vigueur de la LArve, le 1er juillet 1995, compte tenu des 
normes légales alors en vigueur, la parcelle litigieuse 
faisait déjà l'objet d'une mesure de classement conforme 
aux exigences constitutionnelles et légales ou si, au 
contraire, la LArve constituait la première mesure de 
planification conforme aux exigences constitutionnelles 
et légales précitées. 
 
3. 
Le 1er juillet 1995, le régime des zones de la 
parcelle concernée était régi par la LAT et la LaLAT, 
alors en vigueur. 
 
 
 
En effet, le règlement cantonal d'application 
adopté suite à l'entrée en vigueur de l'arrêté fédéral 
urgent 
instituant 
des 
mesures 
urgentes 
en 
matière 
d'aménagement du territoire avait été abrogé par un 
règlement du 25 juin 1980. 
 
 
 
Il s'ensuit que le DAEL ne peut se prévaloir des 
mesures de protection prises en application de l'arrêté 
fédéral précité puisque celles-ci ont été abrogées. 
 
 
a. 
Aux termes de l'article 32 LaLAT, les plans de 
zones de construction au sens de la loi originale sur les 
constructions et les installations diverses du 25 mars 
1961 ayant force de loi au moment de l'entrée en vigueur 
de la loi constituaient les plans de zones annexés à 
celle-ci au sens de l'article 12. 
 
 
 
b. 
Entre 
1980, 
année 
d'adoption 
de 
la 
LAT 
et 
d'abrogation du règlement cantonal précité et 1995, année 
d'entrée en vigueur de la LArve, aucune mesure de 
protection 
n'a 
été 
prise 
concernant 
la 
parcelle 
litigieuse. Celle-ci est donc restée classée en tout cas 
formellement 
en 
zone 
villas. 
Elle 
a 
retrouvé 
son 
affectation 
originale 
tout 
d'abord 
par 
la 
simple 
abrogation du règlement cantonal en 1980, puis dès 
l'entrée en vigueur de l'article 32 LaLAT, soit à partir 
du 26 novembre 1987, par l'effet de l'incorporation des 
plans de zone à la LaLAT. 
 
 
 
Dans son arrêt du 12 octobre 1988, le Tribunal de 
céans a d'ailleurs rappelé que la parcelle litigieuse 
était située en zone villas. 
 


 
 - 12 - 
 
 
 
4. 
Au vu de ce qui précède, la question déterminante 
est de savoir si les plans d'affectation contenus dans la 
LaLAT constituent le premier plan d'affectation conforme 
aux exigences constitutionnelles et légales, auquel cas 
c'est 
l'hypothèse 
du 
déclassement 
qui 
doit 
être 
envisagée. Dans le cas contraire, il faudrait considérer 
que les 
premiers 
plans 
correspondant 
aux 
exigences 
constitutionnelles et légales sont ceux qui sont joints à 
la LArve et que c'est un refus de classement qui doit 
être pris en compte. 
 
 
 
 
a. 
Appelé à trancher un cas analogue à la présente 
espèce mais en application de la loi sur la protection 
générale des rives du Rhône (LPrR - L 4 13), le Tribunal 
fédéral 
a 
considéré 
que 
la 
LCI 
ne 
répondait 
pas 
matériellement aux exigences de la LAT parce qu'elle 
n'instituait 
aucune 
procédure 
d'adoption 
des 
plans 
d'affectation 
conforme 
aux 
articles 
4 
et 
33 
LAT. 
Cependant, il a admis que la LaLAT constituait une 
législation conforme aux exigences de la LAT et qu'en 
conséquence, pour la période allant de l'adoption de la 
LaLAT à l'adoption de la LPrR, la réintégration de la 
parcelle litigieuse à la zone villas était tout à fait 
envisageable. En l'occurrence, toutefois, le Tribunal 
fédéral avait estimé que depuis la publication en 1981 
d'un "Livre vert" qui insérait la parcelle litigieuse 
dans la zone protégée des rives du Rhône, celle-ci était 
devenue 
pratiquement 
 
inconstructible, 
raison 
pour 
laquelle on se trouvait dans l'hypothèse d'un refus de 
classement (ATF n.p. du 29 janvier 1998 1A. 267/1997 
consid. 3d). 
 
 
b. 
Dans une jurisprudence très récente, le Tribunal 
fédéral a rappelé que l'article 12 al. 1 LaLAT prévoit 
que pour déterminer l'affectation du sol sur l'ensemble 
du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, 
dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la 
LaLAT. Les plans qui ont été annexés à la loi et 
notamment ceux qui délimitent la 5ème zone (in casu à 
Vernier) sont ceux qui étaient annexés à une ancienne loi 
cantonale sur les constructions et les installations 
diverses (comme, sans doute, c'est le cas pour la plupart 
des secteurs classés en 5e zone dans le canton- cf. 
Thierry Tanquerel, La participation de la population à 
l'aménagement du territoire, Thèse Genève 1988, p.244). 
 
 
 
Le plan de zones mentionné à l'article 12 LaLAT a 
ainsi été adopté par le Grand Conseil, autorité en 


 
 - 13 - 
 
 
 
principe compétente pour décider de l'affectation du sol 
dans la canton de Genève (article 15 al.1 LaLAT); cette 
décision a été prise à l'occasion de l'adoption de la 
LaLAT, et ceci dans le délai de huit ans fixé par l'art. 
35 
al.1 
let 
b 
LAT. 
Si 
l'autorité 
cantonale 
de 
planification a choisi, à ce moment-là, de confirmer la 
délimitation de la 5e zone telle qu'elle avait été prévue 
plusieurs décennies auparavant, cela ne signifie pas 
qu'elle aurait alors renoncé à mettre en oeuvre les 
principes 
du 
droit 
fédéral 
relatifs 
aux 
plans 
d'affectation et à la limitation de l'étendue des zones à 
bâtir (cf. art. 3 al.3, art. 15 LAT). 
 
 
 
Le Tribunal fédéral fait ensuite référence au 
plan directeur cantonal adopté le 15 septembre 1989 
indiquant que la situation du canton de Genève est 
particulière, parce que les autorités cantonales avaient 
déjà, en 1929 et en 1952, notamment pris des mesures de 
planification 
aux 
fins 
de 
limiter 
l'extension 
du 
territoire constructible; cette spécificité, par rapport 
à la situation d'autres cantons, empêchait d'envisager, 
globalement, une réduction des anciennes zones à bâtir 
qui n'étaient pas surdimensionnées et qui devaient plutôt 
faire l'objet d'adaptations ponctuelles, le cas échéant 
(ATF n.p. du 25 février 2003 1A. 228/2002/col consid. 
1.3.3. et les références citées). 
 
 
 
Selon la jurisprudence précitée, les plans de 
zones inclus dans la LaLAT constituent les premiers plans 
de 
zones 
adoptés 
conformément 
aux 
prescriptions 
constitutionnelles et légales en vigueur. En effet, leur 
intégration dans une loi adoptée selon les procédures 
d'adoption définies par la LAT les a rendus conformes à 
celle-ci. D'ailleurs on voit mal quelle aurait été 
l'utilité d'insérer dans la loi des plans de zones si 
ceux-ci ne devaient pas être considérés comme conformes 
aux normes légales en vigueur. De plus, compte tenu du 
délai écoulé entre l'adoption de la LAT et celle de la 
LaLAT (sept ans), il était parfaitement loisible au 
législateur de modifier les plans de zones à annexer à la 
loi, si telle était son intention. 
 
 
 
Au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la 
théorie du DAEL selon laquelle la LaLAT ne serait qu'une 
loi cadre et que l'article 32 LaLAT ne définirait rien 
et ne répondrait qu' à un impératif de technique 
législative, se révèle erroné, dans le cas d'espèce. 
 
5. 
Selon le DAEL, les zones protégées par la LArve 


 
 - 14 - 
 
 
 
s'inscrivent dans le prolongement des mesures de 
protection adoptées en application de l'arrêté fédéral 
urgent de 1972 et satisfont aux principes de protection 
du paysage inscrits à l'article 3 LAT. Un retour de la 
parcelle concernée à la zone villas n'était donc pas 
envisageable dès l'adoption de la LAT. 
 
 
a. 
Dans son message concernant la loi fédérale sur 
l'aménagement 
du 
territoire, 
le 
Conseil 
fédéral 
commentant l'article 37 LAT, actuellement 36 LAT, a 
clairement indiqué que les principes établis par la 
Confédération 
devaient 
être 
précisés 
par 
le 
droit 
cantonal. Il a ajouté: "Le 2e alinéa autorise les 
gouvernements 
cantonaux 
à 
prendre 
les 
mesures 
provisionnelles 
indispensables 
à 
la 
sauvegarde 
des 
intérêts de l'aménagement jusqu'à ce que les lois et 
règlements nécessaires aient été adoptés. Cette procédure 
procure 
également 
la 
possibilité 
de 
ménager 
une 
transition entre les mesures de protection prises en 
vertu de l'arrêté fédéral du 17 mars 1972 instituant des 
mesures urgentes en matière d'aménagement du territoire 
(RS 700), d'une part, et le nouveau droit ordinaire, 
d'autre part"(FF 1978 I 1036). 
 
 
 
 
Pour 
le 
surplus 
le 
législateur 
fédéral 
a 
expressément prévu la possibilité d'avoir recours à des 
mesures provisionnelles et en particulier de prévoir des 
zones réservées dans l'attente de l'adoption d'un plan 
d'affectation (article 36 alinéa 2 LAT). Or, aucune 
mesure conservatoire n'a été prise pour préserver la 
parcelle litigieuse dans l'attente de l'adoption de la 
LArve. 
 
 
 
b. 
Le DAEL soutient que le programme de protection 
des sites que le canton devait élaborer en application de 
la 
LAT 
comprenait 
plusieurs 
étapes 
qui 
ont 
été 
formalisées par l'élaboration et l'entrée en vigueur de 
la loi sur la protection générale des rives du Rhône 
(LPrR), la loi sur la protection générale des rives du 
lac (LLac - L 4 10) et enfin la LArve. Cependant, si le 
dessein du législateur était d'assurer la protection des 
parcelles visées par le règlement cantonal dans l'attente 
de l'entrée en vigueur des lois topiques, il lui était 
parfaitement loisible de faire figurer les parcelles 
concernées au titre de zones réservées. 
 
 
 
C'est le lieu de rappeler ici que les rives de 
l'Arve 
proprement 
dites 
étaient 
protégées 
depuis 


 
 - 15 - 
 
 
 
longtemps. En effet, les plans de zones annexés à la loi 
sur les constructions de 1952 prévoyaient déjà que la 
bande de terrain large de dix mètres sise en bordure de 
l'Arve était classée en zone de bois et forêts. Créer 
ensuite une zone de verdure dans ce secteur était un 
choix qui appartenait au législateur. Le droit fédéral 
n'imposait nullement au législateur cantonal d'insérer 
telle ou telle parcelle dans la zone de verdure. Il se 
limitait 
à 
prévoir 
la 
manière 
selon 
laquelle 
la 
transition entre les mesures de protection prises pour 
une 
période 
limitée 
et 
la 
législation 
cantonale 
d'application pouvait être assurée. Or le législateur 
cantonal n'a pris aucune mesure pour assurer une telle 
transition. Du reste l'intention du législateur à cet 
égard n'était manifeste pour personne. En 1988 le 
Tribunal considérait que la parcelle était sise en zone 
villas. En 1996, soit même après l'adoption de la LArve, 
la Ville de Genève a acheté une bande de cette parcelle 
CHF 600.- le mètre carré soit, au prix du terrain en zone 
villas. 
Enfin, 
dans 
le 
secteur 
concerné 
certaines 
parcelles ont été classées en zone de verdure tandis que 
d'autres, sont restées en zone villas. 
 
 
 
 
 
Enfin, pour une question de sécurité du droit il 
n'est pas possible qu'une hypothétique intention du 
canton qui n'a figuré dans aucune loi ni dans aucun 
document officiel pendant près de quinze ans ait plus de 
poids que des plans de zone incorporés dans une loi 
adoptée selon la procédure législative ad hoc, reflétant 
l'intention du législateur. L'admettre reviendrait à 
vider de leur sens les dispositions légales qui président 
à l'adoption des lois ainsi que des plans de zones qui y 
sont annexés. 
 
6. 
Selon le DAEL, on ne pourrait pas parler de 
déclassement 
puisque 
de 
toute 
manière, 
la 
parcelle 
litigieuse ne ferait pas partie de la zone à bâtir telle 
que définie par l'article 15 LAT. 
 
 
 
Le Tribunal fédéral a admis sans autres que la 5e 
zone de la commune de Vernier définie par les plans 
incorporés à la LaLAT est une zone à bâtir (ATF n.p. du 
25 février 2003 1A.228/2002/col consid 1.3.3. in fine). 
On ne voit pas pourquoi cela devrait être différent pour 
la zone villas concernant une parcelle sise sur la 
commune de Genève. 
 
 
 
Au vu de ce qui précède, l'adoption de la LArve a 
constitué une mesure de déclassement pour la parcelle 


 
 - 16 - 
 
 
 
appartenant à la SI. La présente affaire constitue un cas 
limite dans lequel le déclassement doit être admis. Le 
Tribunal donne raison sur ce point à la recourante. 
 
7. 
Il y a expropriation matérielle lorsque l'usage 
actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est 
interdit ou restreint de manière particulièrement grave, 
de sorte que le lésé se trouve privé d'un attribut 
essentiel 
de 
son 
droit. 
Une 
atteinte 
de 
moindre 
importance 
peut 
aussi 
constituer 
une 
expropriation 
matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires 
de manière telle que, s'ils n'étaient pas indemnisés, ils 
devraient supporter une restriction par trop considérable 
en faveur de la collectivité, incompatible avec l'égalité 
de traitement. Dans l'un et l'autre cas, la protection ne 
s'étend à l'usage futur prévisible que dans la mesure où 
il apparaît, au moment déterminant, comme très probable 
dans un proche avenir; par usage futur prévisible, on 
entend 
généralement 
la 
possibilité 
d'affecter 
à 
la 
construction l'immeuble concerné (ATF n.p. du 29 janvier 
1998 1A.267/1997; ATF 121 II 317 c.12d p.346, 417 c. 4a 
p. 423; 119 IB 124 c.2b p. 128; 118 Ib 38 c. 2b et c p. 
41/42; 117 Ib 262 consid. 2 p.263/264 et les arrêts 
cités) 
 
8. 
Déjà en 1988, le Tribunal relevait que le respect 
de l'affectation de la parcelle en zone villas répondait 
à l'intérêt public puisque celle-ci était sise aux portes 
de Genève et de Carouge et qu'au vu de son étendue, elle 
était susceptible de recevoir un nombre non négligeable 
d'habitations. 
 
 
 
Plusieurs 
projets 
de 
construction 
ont 
été 
envisagés concernant la parcelle litigieuse: l'achat de 
la parcelle par la Ville de Genève pour construire des 
HLM en 1969-1971 et l'achat par le home Val-Fleuri qui 
envisageait 
un 
agrandissement. 
La 
mésentente 
des 
copropriétaires 
et, 
par 
la 
suite, 
la 
conjoncture 
défavorable ont empêché la réalisation de ce type de 
projet. 
 
 
 
L'expertise de 1992 préconisait un changement de 
zone qui permettrait de profiter d'une densification plus 
forte. Celle de 2000 prévoyait la construction de villas. 
Lors de l'achat du hors-ligne par la Ville de Genève, la 
SI a obtenu la construction d'un mur anti-bruit et 
l'installation 
de 
collecteurs 
séparatifs 
ainsi 
que 
l'aménagement de l'accès à la parcelle en vue de 
constructions futures. 


 
 - 17 - 
 
 
 
 
 
 
 
C'est dire que l'usage futur prévisible de la 
parcelle a donc été interdit par l'entrée en vigueur de 
la LArve. Il y a donc eu expropriation matérielle au sens 
du droit fédéral. Partant, la recourante a droit à une 
indemnité. Le recours est donc également admis sur ce 
point. 
 
9. 
Compte tenu de la décision qu'elle a rendue, la 
commission ne s'est pas prononcée sur l'estimation de la 
parcelle ni sur l'indemnité due à la recourante. 
 
 
 
Pour déterminer la valeur de la parcelle, le 
Tribunal ne peut se fonder uniquement sur une expertise 
établie à titre privé par l'une des parties. De plus, 
afin de respecter le principe de la double instance, la 
commission doit procéder à l'estimation du terrain et 
rendre 
une 
décision 
sur 
l'indemnité 
qu'il 
convient 
d'allouer à la recourante. 
 
 
Il convient donc de renvoyer le dossier à la 
commission afin qu'elle se détermine sur ces points. 
 
10. 
Aucun émolument ne sera perçu. Vu l'issue du 
recours, une indemnité de CHF 3000.- sera allouée à la 
recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
déposé 
le 
8 
mai 
2002 
par 
La 
société 
immobilière 
Champel-Falaises S.A. contre la décision de la commission 
cantonale de conciliation et d'estimation en matière 
d'expropriation du 25 mars 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet ; 
 
 
 
 
renvoie le dossier à la commission 
cantonale de conciliation et d'estimation en matière 
d'expropriation afin qu'elle procède à l'estimation de la 
parcelle concernée et qu'elle se prononce sur l'indemnité 
due à la recourante. 
 
 
 
 
dit qu'aucun émolument n'est perçu 


 
 - 18 - 
 
 
 
 
 
 
 
alloue à la société immobilière 
Champel-Falaises S.A. une indemnité de CHF 3000.-; 
 
 
 
 
dit que conformément aux articles 
97 
et 
suivants 
de 
la 
loi 
fédérale 
d'organisation 
judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de 
recours de droit administratif, dans les trente jours dès 
sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le 
mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs 
et moyens de preuve et porter la signature du recourant 
ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires 
au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le 
présent arrêt et les pièces en possession du recourant 
invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à 
l'envoi. 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Christian 
Luscher, 
avocat 
de 
la 
recourante, 
au 
département 
de 
l'aménagement 
de 
l'équipement 
et 
du 
logement 
 
ainsi 
qu'à 
la 
commission 
cantonale 
de 
conciliation et d'estimation en matière d'expropriation. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, Mme 
Bonnefemme-Hurni, juges, MM. Bellanger et 
Torello, juges suppléants. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 
 
 
C. Del Gaudio-Siegrist 
Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme N. Mega