ge_gerichte · C/4426/2018 · 2022-04-19 · fr


Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2022 C/4426/2018

C/4426/2018
ACJC/541/2022
du 19.04.2022
sur JTBL/490/2021 ( OBL
)
, MODIFIE
Recours TF
déposé le 23.05.2022, rendu le 03.11.2022, CONFIRME,
4A_228/22
,
4A_228/2022
En fait
En droit
rpublique et
canton de genve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/4426/2018
ACJC/541/2022
ARRæT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU MARDI 19 AVRIL 2022
Entre
A
______ SA
, ayant son sige ______ [VS], appelante et intime d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1
er
juin 2021, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,
et
Monsieur B
______ et Madame C
______
, domicilis ______ [GE], intims et appelants de ce mme jugement, tous deux reprsents par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/490/2021
du 1
er
juin 2021, expdi par pli recommand le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonn  A______ SA de procder, dans un dlai de 3 mois ds l'entre en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______  Genve, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les dfauts lis  la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles et  la prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et le salon de l'appartement de 4 pices lou par B______ et C______ au 8
me
tage de l'immeuble concern (ch. 1 du dispositif), rduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1
er
fvrier 2016 au 29 janvier 2017, de 15% du 30 janvier 2017 au 1
er
septembre 2019 et de 10% du 2 septembre 2019 jusqu' excution complte des travaux mentionns au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonn aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de librer les loyers consigns en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procdure tait gratuite pour le surplus (ch. 5).
En substance, les premiers juges ont considr que l'existence de dfauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et  la prsence de mauvaises odeurs, ainsi qu' des infiltrations et problmes d'humidit avait t prouve, au contraire des autres dfauts allgus (chauffage, scurit notamment). Le Tribunal a octroy  B______ et C______ une baisse de loyer en consquence jusqu' limination des dfauts. Il a par ailleurs considr que les conditions permettant la consignation du loyer n'taient pas runies et ordonn la libration de ce dernier.
B.      a.
Par acte dpos le 6 juillet 2021  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complment d'instruction. Subsidiairement, elle conclut  la libration des loyers consigns.
b.
Par acte dpos le 8 juillet 2021, B______ et C______ concluent  l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicitent que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complts de sorte que des travaux en vue de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance du chauffage soient ordonns et qu'une rduction de 20% de loyer leur soit concde  compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu' complte et parfaite excution des travaux ncessaires  supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage. B______ et C______ concluent galement  la validation de la consignation de loyer no 2______ ds fvrier 2018 et  ce que l'intgralit du loyer puisse tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux demands.
c.
Dans leur rponse du 8 septembre 2021, B______ et C______ persistent dans leurs conclusions sur appel et concluent au dboutement de A______ SA.
d.
Dans sa rponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de B______ et C______.
e.
Les parties ont rpliqu le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqu le 28 octobre 2021.
f.
Les parties ont t avises le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
A______ SA est propritaire de l'immeuble sis 1______  Genve.
L'cole D______, qui compte environ ______ tudiants, occupe des locaux au premier tage de l'immeuble depuis 2006.
b.
B______ et C______ sont locataires d'un appartement de 4 pices au 8
me
tage de l'immeuble concern.
Le loyer mensuel a t fix en dernier lieu  1'264 fr. charges non comprises, ds le 1
er
septembre 2010.
c.
A compter du 28 avril 2014, B______ s'est rgulirement plaint 
A______ SA d'odeurs de putrfaction provenant du local  poubelles, causes par les dchets du restaurant se trouvant au rez-de-chausse de l'immeuble.
d.
Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprs de A______ SA d'une temprature trop basse dans leurs appartements, les radiateurs tant par ailleurs arrts de 22h  6h, d'un dfaut de propret dans le btiment et d'un problme li aux poubelles du restaurant.
Ces plaintes ont t ritres s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017.
e.
A______ SA a rpondu le 8 fvrier 2016 que l'immeuble tait suffisamment chauff, le relev des tempratures effectu au dernier tage faisant tat de tempratures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrs.
f.
Par courriels des 30 janvier, 9 et 22 fvrier 2017, B______ a avis la rgie de la prsence de moisissures au plafond, dans la chambre  coucher, la salle de bains et les WC de son appartement.
g.
Le 19 aot 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concern pour une odeur suspecte et ont constat qu'il s'agissait d'une trs forte odeur de poubelles.
h.
De nouvelles plaintes collectives ont t adresses  A______ SA les 12 et 14 dcembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ et C______ ne faisaient pas partie, menaaient de consigner leur loyer de fvrier 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018.
Des courriers de mise en demeure avec menace de consignation du loyer ont t adresss  la rgie les 29 dcembre 2017 et 6 janvier 2018 par B______ et C______, visant  ce que le chauffage soit suffisant avant le 20 janvier 2018.
i.
La rgie leur a notamment rpondu le 11 janvier 2018 qu'elle avait mandat une entreprise spcialise en ferblanterie-couverture afin d'investiguer au niveau de la toiture.
j.
Le 25 janvier 2018, B______ et C______ ont consign le loyer ds le mois de fvrier 2018 (compte 2______).
k.
Par requte adresse le 26 fvrier 2018  la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, B______ et C______ ont assign A______ SA en validation de la consignation du loyer, en excution des travaux permettant de rtablir un chauffage suffisant et en rduction de loyer  raison de 30% pendant la priode hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4426/2018).
l.
Suite  une plainte du 16 avril 2018 de B______ en relation avec la prsence de moisissures dans le hall d'entre de son appartement, la rgie a sollicit le 18 avril 2018 l'tablissement de devis en relation avec un dgt d'eau et la rfection des peintures, notamment dans l'appartement de B______ et C______.
m.
Par courriel du 4 juin 2018, B______ a inform la rgie de la prsence d'une flaque d'eau dans son salon le 31 mai 2018 et de moisissures sous le plan de travail de la cuisine.
Dans le courant du mois de septembre 2018, des mesures d'asschement ont t prises depuis un appartement du 7
me
tage. Au mois d'octobre 2018, les murs du salon et du hall, ainsi que les plafonds de la salle de bains, des WC et d'une chambre de l'appartement des locataires ont t refaits par l'entreprise E______.
n.
Le 20 aot 2018, la rgie a demand  l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrs la nuit.
o.
Plusieurs courriels ont t adresss  la rgie, notamment par B______, les 21 aot, 18 et 19 octobre 2018, pour l'informer d'odeurs nausabondes provenant des poubelles.
p.
Par courrier du 24 octobre 2018, B______ et C______ ont sollicit de A______ SA qu'elle remdie aux dfauts existants, ou  tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des dfauts relatifs au chauffage, aux odeurs nausabondes, au nettoyage du btiment et  la prsence d'humidit, aux travaux de peinture et  la ventilation.
q.
Par courriel du 29 octobre 2018, B______ s'est plaint  la rgie du fait qu'il n'avait pas de chauffage depuis le 15 octobre 2018.
r.
Des mesures de temprature et humidit ont t effectues dans l'appartement concern entre le 7 et le 12 novembre 2018. Simultanment, des relevs ont t effectus dans trois autres appartements, dont celui de F______ et un logement vacant. Ces mesures ont t effectues par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par G______, dans le cadre d'un suivi nergtique du btiment dont il rsultait que les appartements taient trs bien chauffs.
Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a t install dans la pice  vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur ct cuisine.
Juste aprs le dpart des personnes venues les installer, B______ a dplac les capteurs pour les mettre dans sa chambre, sur la table basse, contre l'armoire ct nord. Il ne les a ensuite plus touchs.
s.
Non concilie le 13 novembre 2018, la cause C/4426/2018 a t porte devant le Tribunal le 13 dcembre 2018.
B______ et C______ ont notamment conclu  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours ds la rception du jugement,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu' parfaite excution des travaux, et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due aux locataires.
t.
Par contrat prenant effet au 1
er
janvier 2019, l'entreprise H______ SA a t charge de la conciergerie de l'immeuble concern, selon un cahier des charges dfini. Ce dernier prvoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entre et hebdomadaire des escaliers et paliers.
u.
Par courrier du 1
er
fvrier 2019, B______ et C______ ont mis en demeure
A______ SA de supprimer les dfauts avant le 25 fvrier 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nausabondes Ð en dpit du fait que les dchets du restaurant avaient t retirs du local poubelles Ð, au caractre insuffisant du nettoyage des parties communes, aux infiltrations d'eau et  l'humidit (notamment baignoire et carrelage mural de la salle de bains) et  l'insuffisance des travaux de peinture effectus.
v.
Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de tempratures trop froides dans leur logement, la baisse de tempratures tant d'autant plus importante ds minuit car les radiateurs taient pratiquement teints.
w.
Par requte du 1
er
avril 2019, dclare non concilie  l'audience de la Commission de conciliation du 17 mai 2019 et porte devant le Tribunal le 17 juin 2019 (cause C/4______/2019), B______ et C______ ont notamment conclu  la validation de la consignation de loyer no 2______ ds mars 2019,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer les dfauts suivants : problmes de scurit du btiment, prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du btiment, prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et dgts sur les murs et carrelage, dysfonctionnement de la ventilation de l'immeuble et de l'appartement et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude,  ce qu'elle y soit condamne en tant que de besoin,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' parfaite excution des travaux et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due aux locataires.
x.
Dans sa rponse du 29 avril 2019 (cause C/4426/2018),
A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions.
y.
Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4426/2018, le conseil de B______ et C______ a sollicit une expertise par thermographie de l'immeuble, idalement au mois de dcembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudire.
Les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a expos que les problmes de chauffage taient apparus durant l'hiver 2014/2015 et qu'ils avaient t annoncs ds leur apparition. Il ressortait des mesures qu'il avait effectues en fvrier 2018 au moyen d'un appareil de mesures professionnel et d'une application pour smartphone que la temprature s'levait  16 degrs pour un taux d'humidit de 60%. Il utilisait un chauffage lectrique dans la pice o il se trouvait et le dplaait avec lui. Il l'arrtait quand il estimait que la temprature tait agrable, probablement vers les 22-25 degrs. Il lui arrivait de l'utiliser pendant la nuit. Il tait prsent durant toute la priode des relevs effectues en novembre 2018. Il avait dplac les capteurs car les personnes qui les avaient poses avaient refus de les mettre dans la chambre, l o il faisait le plus froid. Il les avait donc mis l o il souhaitait qu'ils soient poss,  1,5 m. d'un radiateur, alors que dans le hall ils taient initialement  proximit de trois radiateurs.
Le reprsentant de A______ SA a dclar qu' sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas t modifie en 2014.
z.
Le 16 juin 2019, B______ a signal  A______ SA des infiltrations d'eau survenues dans le salon depuis le balcon et dans la salle de bains par la toiture.
Une entreprise est intervenue le 21 juin 2019 pour dterminer l'origine des fuites.
B______ a indiqu  la rgie le 2 aot 2019 avoir dcouvert une nouvelle tche de moisissure derrire un meuble dans le salon.
Un bon de travail a t tabli le 27 aot 2019 visant la rfection des joints de carrelage au-dessus de la baignoire qui semblaient laisser l'eau s'infiltrer.
aa
.
Dans sa rponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/4______/2019), A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions.
Elle a notamment indiqu que l'entreprise en charge de l'entretien du btiment intervenait une  deux fois par semaine.
bb
.
Par courriel du 4 octobre 2019, B______ a notamment inform la rgie de la prsence de fortes odeurs d'oignons dans son appartement et de l'absence d'eau chaude depuis le milieu de l'aprs-midi.
cc.
Suite  une nouvelle infiltration d'eau dans le salon des locataires survenue le 15 octobre 2019, la Police du feu est intervenue auprs de A______ SA les 18 octobre et 28 novembre 2019 afin que cette dernire identifie la cause des infiltrations d'eau et procde aux travaux ncessaires pour y remdier.
dd.
Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/4______/2019, B______ et C______ ont galement conclu  la suppression du problme d'humidit sur le mur du salon et  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder  ses frais et dans les rgles de l'art aux travaux ncessaires. Pour le surplus, les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a dclar que les containers n'taient jamais nettoys, les odeurs persistaient au fond. Elles taient prsentes dans le local et se rpandaient dans l'immeuble, y compris au 8
me
tage, o elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait  midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. S'agissant de la propret, des amliorations s'taient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise. Le trou prsent dans sa baignoire, suite aux travaux effectus conscutivement aux infiltrations d'eau de dcembre 2017, n'avait toujours pas t rpar. Les joints devaient galement tre refaits. Il y avait de la moisissure sur le mur entre le salon et la cuisine. Durant l'anne coule, trois infiltrations d'eau taient survenues au salon depuis le balcon, ce qui avait t constat par une entreprise venue sur place. Au jour de l'audience, les autres moisissures avaient t supprimes mais celles de la salle de bain revenaient.
F______, demanderesse dans les causes parallles C/3______/2018 et C/5______/2019, a dclar que la problmatique des odeurs s'tait amliore, notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'tait pas optimal. Une colonne d'eaux uses s'tait trs rcemment perce au niveau de l'cole, entranant des odeurs trs fortes aux 1
er
et 2
me
tages.
Le nettoyage n'tait pas conforme  ce qui tait prvu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait t constat au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'taient pas ramasss. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-mme.
Elle rencontrait des problmes d'humidit dans la cuisine et une infiltration d'eau tait apparue en t, dans une des chambres. La ventilation avait t rtablie mais pas dans le local poubelles o il n'y avait pas de ventilation.
I______, chauffagiste auprs de J______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du btiment concern, entendu comme tmoin, a dclar qu'il n'avait jamais eu de souci dans le btiment,  l'exception de B______ qui se plaignait d'avoir des tempratures non conformes. En cas de problmes de temprature, l'entreprise faisait des enregistrements de tempratures et en fonction de ceux-ci, contrlait l'immeuble au moyen d'une camra thermique. L'utilisation d'une camra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient dj t poss deux ou trois ans auparavant chez B______ et des tempratures de 22  22,5 degrs avaient t releves. A l'poque de la ptition lance par B______, l'entreprise avait contrl quasiment tous les appartements de l'immeuble; les tempratures taient conformes partout. En principe, lors d'un problme de temprature, l'entreprise vrifiait l'tanchit des fentres. Le tmoin ignorait qui avait pu procder au contrle en l'espce mais aucun problme d'tanchit n'avait t constat et,  chaque prise de mesures, au minimum 21 degrs, temprature de l'atmosphre des pices et non celle des murs, avaient t mesurs.
Le tmoin a dclar que l'volution de l'indice nergtique depuis 2011 tait due  l'volution de diffrents paramtres visant  limiter la consommation du btiment (rglage de la chaudire  la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le mme temps, l'entreprise avait surveill le btiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problme et avaient fait des contrles de temprature au moyen d'enregistreurs. Aucun contrle de la temprature des murs extrieurs n'avait eu lieu, car ce n'tait pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des tempratures suprieures  20 degrs.
Les sondes taient toujours places dans les pices  vivre, l o il tait important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol.
S'agissant des courbes de tempratures releves, il n'tait pas normal que celles de l'appartement de B______ bougent si peu. La rduction nocturne et l'augmentation due  l'apport solaire auraient d tre visibles. Le tmoin n'avait jamais connu Ç de plateaux de tempratures È pareils. La temprature releve chez B______ tait de 20 degrs, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire K______ tait normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'taient pas prsents chez B______. Les tempratures releves dans les communs, non chauffs, taient similaires  celles de l'appartement de la locataire K______ et laissaient entrevoir des variations de tempratures. S'agissant de l'appartement de F______, le tmoin n'avait pas constat de rduction de nuit ou de variations, ce qui n'tait pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu a. Lorsqu'il avait pos l'enregistreur, il avait mesur la temprature de la pice au laser, de 21,5 degrs, temprature qui n'apparaissait jamais sur les relevs. Ë son sens, la seule manire d'obtenir une courbe aussi plate tait de mettre l'enregistreur dans une pice, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe.
L'humidit chez B______ tait un peu plus leve que chez les autres locataires, alors que celle chez F______ tait similaire  celle de l'appartement vacant.
M______, ingnieur auprs de G______, entendu comme tmoin, a expos qu'en novembre 2018 il avait t amen  intervenir dans l'immeuble concern, lequel tait suivi nergtiquement, sous contrat d'optimisation nergtique, dans le cadre de l'action "L______" (triptyque SIG, chauffagistes et G______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait ralis un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant  son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'conomies  raliser en cherchant un point d'quilibre entre consommation et confort. Suite  des plaintes lies au confort, G______ avait t sollicite dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la temprature et l'humidit dans certains appartements, dont il rsultait,  leur surprise, que les appartements taient trs bien chauffs. Dans les appartements de B______ et F______, la temprature diurne descendait en dessous de 21 degrs. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout  ce qu'il observait dans un appartement utilis de manire standard prsentant des variations de tempratures (soleil, prsence ou activit de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire K______. Chez B______, les tempratures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10
me
de degr, ce qui tait physiquement difficile  expliquer, sauf dans des atmosphres contrles. L'humidit tait plus leve chez B______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre lev de personnes dans l'appartement, soit par la prsence d'un humidificateur, ce que B______ a contest avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauff par trois radiateurs, si possible sur un meuble,  environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage.
Le tmoin ne comprenait pas les rsultats des mesures faites dans l'appartement de F______, car un btiment Ç vivait È entre le jour et la nuit. Il observait galement qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. La temprature releve pouvait correspondre  celle d'une cave, mais ce n'tait qu'une hypothse pouvant expliquer que la temprature et l'humidit ne variaient pas et n'taient pas influences par des prsences. Mme lorsqu'un appartement tait vide, ils observaient des variations notamment influences par les appartements voisins et le climat extrieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, mme avec les stores ferms pendant toute la priode, tant prcis que dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Les appareils utiliss avaient  peine une anne et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas t rptes. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas t amene  valuer l'isolation extrieure du btiment.
ee
.
A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause C/4______/2019  la cause C/4426/2018.
ff
.
En date du 11 dcembre 2019, B______ et C______ ont produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice nergtique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concern, dont il rsulte que l'indice nergtique de l'immeuble a baiss  partir de 2014.
gg
.
Un bon de travail a t mis par la rgie le 25 fvrier 2020, visant la rfection de la toiture et des terrasses de l'immeuble.
hh
.
Suite  l'annonce par B______ le 9 mars 2020 de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau par le balcon conscutivement  des pluies le 5 mars 2020, la rgie a mis un bon de travail le 10 mars 2020 visant  contrler l'tanchit de la fentre du sjour.
Un bon de travail portant sur la rfection du mur du salon touch par la moisissure a t dlivr le 26 juin 2020.
B______ a ensuite refus que les travaux prconiss, soit la modification du joint de la porte-fentre du salon afin de permettre l'aration du logement, soient effectus, au motif qu'ils entraneraient des infiltrations d'odeurs de fume provenant de la pizzeria.
ii.
Par courriel du 3 aot 2020, B______ s'est plaint  la rgie de la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local  poubelles.
jj
.
En date du 28 aot 2020, B______ a inform la rgie de la survenance d'infiltrations d'eau, le 13 aot 2020, dans le salon, en provenance du balcon, et dans la salle de bains, depuis le toit.
kk
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Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procd  l'audition de onze tmoins.
S'agissant du chauffage
Les tmoins N______, habitant de l'immeuble concern, et O______, directeur de l'cole D______, n'ont pas fait tat de problmes lis au chauffage.
Les tmoins P______, Q______, R______ et S______, tous habitants de l'immeuble concern, ont dclar rencontrer des problmes de chauffage, dans leur appartement ou dans une des pices de celui-ci. P______ et R______ n'avaient jamais mesur la temprature. La premire a expos avoir froid chez elle le matin et le second a prcis qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.
Q______ a dclar qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrs.
S______ a expos que,  la demande de la rgie, des mesures de temprature avaient t effectues dans sa chambre o il faisait froid. Celles-ci rvlaient une temprature suffisante selon la rgie mais insuffisante  son sens.
Les tmoins prcits avaient tous sign une ou plusieurs ptitions  l'attention de la rgie concernant l'insuffisance du chauffage.
T______, ami de B______, se rendant rgulirement chez ce dernier, avait constat un problme de chauffage et eu un sentiment de froid en dcembre 2018 en dormant dans le salon tout habill avec une couverture. Il n'avait alors pas mesur la temprature. Lors d'une visite en soire en dcembre 2019, il avait ressenti le froid dans la chambre de B______, alors mme qu'il portait une veste.
U______, grant auprs de la rgie en charge de l'immeuble de janvier 2018  l'automne 2019 a indiqu que, pendant cette priode, il avait reu normment de plaintes relatives au chauffage et  l'eau chaude, essentiellement de B______ et F______. Ë chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procd  des relevs de temprature dans les appartements mais pas effectu d'investigations plus pousses en lien avec un ventuel problme d'isolation ou d'ventuels ponts de froid.
S'agissant de la propret et des odeurs
Les tmoins O______, P______, Q______, R______ et S______ ont tous fait tat d'un problme de fortes odeurs de poubelles dans l'entre de l'immeuble, qui se rpandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers tages de l'immeuble,  tout le moins.
T______ avait constat des odeurs d'ordures assez fortes en rentrant dans l'ascenseur de l'immeuble, dj perceptibles en ouvrant la porte d'entre de l'immeuble.
P______ n'avait pas constat de problme de propret de l'immeuble et voyait des gens nettoyer.
Les tmoins Q______, R______ et S______ ont fait tat de problmes de propret dans l'immeuble, bien que ce dernier tmoin ait prcis que la situation s'tait amliore.
Le tmoin O______ a expos s'tre plaint auprs de la rgie de problmes de propret de l'immeuble. Devant l'cole au 1
er
tage et dans l'entre au rez-de-chausse, des luminaires taient dfectueux. Il se dgageait parfois une impression que l'immeuble n'tait pas entretenu et sale, notamment en raison de la prsence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'tant manifestement pas lav.
U______ a expos que, dans le cadre de son activit et suite  une ptition signe par plusieurs locataires concernant la propret et la scurit de l'immeuble, il s'tait rendu assez rgulirement sur place mais n'avait constat aucun problme de salet ou d'odeurs, mme s'il tait vident qu'en fin de journe, aprs le passage d'une centaine d'lves, des traces persistaient jusqu'au 1
er
tage. Les plaintes lies  la propret et la scurit provenaient de F______ et B______ exclusivement,  l'exception de l'cole D______ pour les aspects relatifs  sa propre entre. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformment au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constat de mauvaises odeurs manant du local poubelles, lequel tait ferm.
V______, responsable de site auprs de H______ SA, a expos avoir d intervenir une fois pour un problme de poubelles suite  une modification du jour de collecte des dchets par la Ville de Genve, laquelle n'avait plus lieu les jours fris depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendr des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite  des remarques de la part de la grance concernant la propret de l'immeuble, il avait envoy ses quipes sur place pour faire le nettoyage. L'employ charg du nettoyage de l'immeuble au dbut du contrat lui avait rapport que des gens dormaient au premier tage de l'immeuble vers l'cole, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'cole.
S'agissant des infiltrations d'eau
U______ a confirm que d'autres pices en plus de la salle de bains taient touches par des infiltrations d'eau. Le mur du hall attenant  la salle de bains tait plus touch que les autres. B______ l'avait couvert avec du journal, ce qui avait entran des moisissures. A son sens, pour ce mur-l, la cause des infiltrations d'eau tait lie aux joints de la baignoire. L'intervention de l'entreprise E______ en octobre 2018 n'avait pas suffi  rgler le problme de dgts d'eau chez B______ qui continuait  signaler  la rgie des infiltrations, principalement dans la zone vers la porte-fentre du balcon. De nombreux travaux avaient t entrepris chez la voisine de B______, la locataire K______, laquelle avait t particulirement touche. A cette occasion, la rgie avait fait contrler l'tanchit de la terrasse de la prcite, de mme que celle de B______ et tout tait en ordre chez ce dernier. Pour plus de scurit, vu que les terrasses taient orientes sud-ouest, la rgie avait fait poser des pares-temptes au bas des portes fentres pour empcher l'eau de rentrer. Il ne se souvenait pas avoir vu un revtement pos par B______ sur les dalles de la terrasse.
O______ a fait tat de frquents problmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque anne  plusieurs endroits. Il avait signal un gros dgt des eaux en novembre 2019, mais la situation s'tait amliore depuis lors.
P______ a dclar que depuis sept ans, elle signalait  la rgie la prsence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernires infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 aot 2020, mais de manire moins importante pour cette dernire fois mme s'il y avait une flaque au milieu du salon.
Q______ n'avait pas eu de problmes d'infiltration d'eau.
W______, directeur de l'entreprise E______, a expos que lors des travaux de remplacement du papier peint et de rfection des peintures effectus dans l'appartement concern en octobre 2018, les murs taient secs. L'appartement avait t remis totalement en tat suite  l'infiltration et il n'avait pas t procd  des retouches ou des reprises de ces travaux.
ll
.
Le Tribunal a imparti un dlai  B______ et C______ pour produire des pices et a annonc qu'il clturerait l'administration des preuves  leur rception. Il a galement imparti un dlai aux parties pour dposer leurs plaidoiries finales crites.
mm.
Par critures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle a notamment allgu que les infiltrations en provenance du balcon taient exclusivement causes par la prsence d'un revtement pos par B______ et C______ sur leurs deux balcons, lequel empchait manifestement l'coulement normal de l'eau dans les grilles d'vacuation prvues  cet effet.
nn
.
Par critures du 2 fvrier 2021, B______ et C______ ont conclu, principalement,  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds la rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage et  tous les travaux permettant de supprimer notamment les dfauts suivants : prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du btiment, prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et le salon,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des travaux sollicits, et  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des autres travaux sollicits.
oo
.
A______ SA a rpliqu par critures du 24 fvrier 2021.
pp.
Par critures du 24 fvrier 2021, B______ et C______ ont rpliqu.
A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment prcis que des infiltrations d'eau taient survenues en aot et octobre 2020, alors mme que le revtement litigieux des balcons avait t enlev.
qq
.
Le Tribunal a ensuite gard la cause  juger.
EN DROIT
1.
1.1
La dcision attaque est une dcision finale de premire instance.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).
En l'espce, les intims ont conclu  une baisse de loyer de 30% ds janvier 2016 pour les saisons de chauffage et  une baisse de loyer supplmentaire de 25% ds fvrier 2016. La rduction de loyer relative au chauffage reprsente, annuellement,  tout le moins, un montant de 1'896 fr. (15'168 fr. x 25% /
12 X 6
= 1'896 fr.), de sorte qu'elle permet dj d'atteindre le seuil fix par la loi. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.
1.2
Les appels ont t interjets dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
Dirigs contre le mme jugement, ils seront traits dans le mme arrt. Pour des raisons de simplification et clart, A______ SA sera dsigne comme l'appelante et B______ et C______ comme les intims.
1.3
L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
1.4
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
L'appelante a produit une pice nouvelle.
2.1
Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqus ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoqus ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procdure civile comment, Ble, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postrieurs  la fin des dbats principaux de premire instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqus sans retard ds leur dcouverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui existaient dj au dbut des dlibrations de premire instance, leur admissibilit est largement limite en appel : ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait dj pu les introduire dans la procdure de premire instance s'il avait t diligent (ATF
143 III 42
consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral
4A_508/2016
du 16 juin 2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance d'appel doit exposer prcisment les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoqus en premire instance (ATF
144 III 349
consid. 4.2.1 p. 351).
2.2
En l'espce, l'appelante a produit un constat d'huissier portant sur diverses visites  l'immeuble litigieux et certifiant l'absence de mauvaises odeurs provenant du local poubelle en dates des 2 et 7 juillet, 10, 16 et 19 aot 2021.
Dans la mesure o la pice nouvelle se rapporte  la continuit de l'tat de fait au moment du dpt de l'appel, elle ne pouvait tre dpose antrieurement. Elle a par ailleurs t produite immdiatement, de sorte qu'elle sera recevable sans prjudice de sa pertinence.
3.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve en ne tenant pas compte des pices qu'elle avait produites, en refusant la tenue d'une inspection locale, propre  son sens  dmontrer l'absence d'infiltrations d'eau dans le logement des intims et en considrant que l'existence desdites infiltrations avait t prouve par les intims.
3.1
Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'tre entendu comprend en particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une dcision ne soit prise  son dtriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature  influer sur la dcision, d'avoir accs au dossier, de participer  l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se dterminer  leur propos (ATF
135 II 286
consid. 5.1;
135 I 187
consid. 2.20;
129 II 497
consid. 2.2). Lorsqu'une prtention relve du droit fdral, le droit  la preuve est rgi de manire spciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrts du Tribunal fdral
4A_629/2010
du 2 fvrier 2011 consid. 2.2;
5A_726/2009
du 30 avril 2010 consid. 3.1 et la rfrence cite).
3.2
La preuve a pour objet les faits pertinents et contests (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit  ce que le tribunal administre les moyens de preuve adquats proposs rgulirement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC).
A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allgue pour en dduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des parties, dans les matires rgles par le droit civil fdral,  l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF
133 III 295
consid. 7.1).
L'art. 8 CC confre un droit  la preuve pour autant que le justiciable cherche  tablir un fait pertinent pour l'apprciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire adquate, rgulirement offerte dans les formes et dlais prvus par la loi de procdure applicable. Le juge peut refuser une mesure probatoire lorsqu'il est parvenu  se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des preuves dj recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure requise ne conduirait pas  modifier sa conviction (arrt du Tribunal fdral
4A_390/2012
du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrts cits).
L'art. 8 CC n'est pas viol lorsque le juge refuse une mesure probatoire  la suite d'une apprciation anticipe des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de prouver un fait dj tabli ou un fait sans pertinence (ATF
129 III 18
consid. 2.6 p. 24 ss et les arrts cits).
Un fait n'est tabli que si le juge en est convaincu (arrts du Tribunal fdral
4A_491/2008
du 4 fvrier 2009 consid. 3;
5C_63/2002
du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal tablit sa conviction par une libre apprciation des preuves administres (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal dcide d'aprs sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est--dire s'ils sont prouvs ou non (Hohl, Procdure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule apprciation de toutes les preuves qui auront t runies au cours de la phase probatoire (ATF
132 III 109
consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procdure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
L'apprciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degr de la preuve exig,  soupeser le rsultat des diffrents moyens de preuves administrs et  dcider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouv (arrt du Tribunal fdral
5A_812/2015
du 6 septembre 2015 consid. 5.2).
Selon la jurisprudence, il n'y a violation du principe de la libre apprciation des preuves que si le juge dnie d'emble toute force probante  un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime conviction; en revanche, une apprciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le principe de la libre apprciation des preuves (ATF
143 III 297
consid. 9.3.2; arrts du Tribunal fdral
4A_607/2015
du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2;
4A_165/2009
du 15 juin 2009 consid. 5).
3.3
S'agissant des odeurs de poubelles et concernant le nettoyage de l'immeuble, l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas d se fonder sur les tmoignages des habitants de l'immeuble, ni apprcier celui du grant avec retenue, et tait tenu de procder  une inspection locale.
Les plaintes manant des locataires de l'immeuble concernant les odeurs provenant du local  poubelles, ainsi que du nettoyage insuffisant datent des 28 avril et 22 juillet 2014, 7 janvier 2016, 8 fvrier, 21 aot, 18, 19 et 24 octobre 2018, 1
er
fvrier et 4 octobre 2019 et 3 aot 2020 signalant cette problmatique et sollicitant que des mesures soient prises afin d'y remdier.
A cela s'ajoute l'intervention du Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve intervenu dans l'immeuble en raison d'une odeur suspecte qui s'tait avre provenir du local  poubelles.
Les tmoins habitant l'immeuble ont confirm l'existence d'odeurs de poubelles. Quand bien mme la perception des odeurs peut tre considre comme subjective et propre  chacun, ainsi que le relve l'appelante, les divers tmoignages concordent quant  la prsence rcurrente d'odeurs de poubelle. Le fait que le tmoignage de U______, ancien employ de la rgie et se rendant occasionnellement sur place, doit tre considr avec retenue et n'emporte pas la conviction. Le tmoin V______, responsable de nettoyage de l'immeuble, a, quant  lui, galement admis qu'il y avait eu des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble.
Plusieurs habitants de l'immeuble ont galement confirm des carences de nettoyage, notamment des containers  poubelles, bien que des amliorations aient t constates. Si le tmoin U______ a au contraire attest de l'absence de problmes de nettoyage, il a reconnu l'existence de salet parfois jusqu'au premier tage. Il n'apparat toutefois pas que son tmoignage soit dterminant, dans la mesure o il ne procdait qu' des visites ponctuelles dans l'immeuble et n'avait pas constat les odeurs de poubelles dont faisaient tat tous les autres tmoins.
Au vu des lments qui prcdent, le constat du Tribunal selon lequel des problmes d'odeurs de poubelles et de nettoyage affectent l'immeuble est fond. Une inspection locale n'aurait rien ajout de pertinent  ce qui prcde.
Enfin, le constat d'huissier produit par l'appelante n'est pas propre  remettre en cause ce qui prcde. En effet, si les quelques visites effectues par l'huissier n'ont pas permis de constater l'existence des dfauts lis  la propret et aux odeurs dans l'immeuble, elles ne suffisent pas  en conclure qu'ils seraient entirement rsorbs et que le nettoyage de l'immeuble serait  ce jour suffisant et satisfaisant.
3.4
S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait valoir que le Tribunal s'est essentiellement fond sur les allgations des intims, au dtriment des offres de preuves de l'appelante, les cartant de manire contraire au droit.
Le Tribunal a retenu l'existence de moisissures dans plusieurs pices et d'infiltrations d'eau principalement au salon les jours de fortes pluies sur la base des pices produites. Il a galement considr que l'appelante tait intervenue  plusieurs reprises afin de rechercher l'origine des fuites et avait fait rparer les murs et plafonds touchs, notamment  l'automne 2018, ce qui n'est au demeurant pas contest par les parties. Le tmoin U______ a par ailleurs confirm que l'intervention de l'automne 2018 n'avait pas rgl le problme, puisque de nouvelles infiltrations et moisissures avaient par la suite t rapportes. Les intims se sont en effet plaints d'infiltrations et de moisissures  plusieurs reprises, la dernire fois durant l't 2020. Il ne ressort par ailleurs pas de l'audition du tmoin W______ que son intervention avait pour but de trouver la source du problme d'infiltration et d'humidit et de le rgler.
Il ne ressort par ailleurs ni des pices verses  la procdure ni des dclarations du tmoin U______ que le revtement pos sur la terrasse par les intims obstruait les vacuations d'eau, de sorte que rien ne dmontre que tel aurait t le cas. Ledit revtement ne peut ds lors tre considr comme la cause des problmes d'humidit Ð au demeurant multiples et rcurrentes tant chez les intims que dans les appartements voisins.
Les tmoins O______, P______ et F______, ont confirm avoir subi ou subir des dgts lis  des infiltrations d'eau. Certes, ces tmoins pourraient potentiellement avoir un intrt  l'issue de la prsente procdure ; ce seul fait n'est toutefois pas suffisant pour questionner leurs tmoignages dans la mesure o ils apparaissent conformes et en adquation avec d'autres lments de fait. De plus, le tmoin U______ a, lui aussi, fait tat de problmatiques d'infiltration dans un autre appartement de l'immeuble.
Mme si le Tribunal n'a pas dtaill les preuves retenues et sur lesquelles il a fond sa conviction, l'existence d'inondations et de moisissures est prouve tant par les pices que par les tmoignages qui la corroborent, mme apprcis avec retenue. Il n'a par ailleurs pas t dmontr que le problme aurait t rsolu, dans la mesure o aucune pice, ni aucune dclaration ne le confirme, contrairement  ce que prtend l'appelante. Si la survenance plus rcente d'infiltrations n'est pas tablie, cela ne signifie pas encore que le problme serait rgl et n'est plus susceptible de se reproduire lors d'un prochain pisode pluvieux. Il dcoule de ce qui prcde que tant l'administration que l'apprciation des preuves qui ont t faites par les premiers juges ne prtent le flanc  la critique.
Le Tribunal tait fond  refuser l'inspection locale sollicite par l'appelante, cette mesure d'instruction n'tant pas propre  remettre en cause sa conviction.
Infonds, les griefs de l'appelante seront rejets.
4.
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroy aux intims une rduction de loyer en retenant  tort l'existence de dfauts. Toutefois, au-del du titre de ce grief, elle ne discute pas la quotit de la rduction accorde, mais uniquement son principe, arguant de l'absence de dfauts lis aux odeurs, au nettoyage de l'immeuble et aux infiltrations d'eau. L'appelante ne discute pas davantage la qualification de dfauts que le Tribunal a retenue quant aux problmatiques constates.
Ainsi, au vu du raisonnement qui prcde et compte tenu du constat de l'existence desdits dfauts, le grief formul est infond.
5.
Les intims reprochent au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve et d'avoir constat les faits de manire inexacte en considrant que l'immeuble ne prsentait pas de dfaut en lien avec le chauffage. En ne tenant pas compte des relevs de tempratures, des extraits SITG et des diverses ptitions de locataires produits  la procdure, le Tribunal aurait viol le droit.
5.1
Lorsqu'apparaissent des dfauts de la chose loue qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remdier  ses frais ou lorsque le locataire est empch d'user de la chose conformment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en tat de la chose, une rduction proportionnelle du loyer, des dommages-intrts et la prise en charge du procs contre un tiers. Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 1 et 2 CO).
Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral
4A_281/2009
du 31 juillet 2009 consid. 3.2;
ACJC/181/2010
du 15 fvrier 2010 consid. 2; Wessner, Le bail  loyer et les nuisances causes par des tiers en droit priv, in 12
me
Sminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23s.; Higi, Zrcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO).
Un dfaut li au chauffage des locaux lous ne peut donner lieu  une rduction de loyer que pendant les priodes de chauffage (arrt du Tribunal fdral
4A_174/2009
du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une temprature de 18 degrs constitue la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en de de laquelle on peut voquer une notable diminution de la jouissance des locaux (
ACJC/290/2005
du 14 mars 2005; arrt du Tribunal cantonal vaudois du 15 dcembre 1992, publi in CdB 1995 p. 121). Il y a une part de subjectivit dans la perception du froid, lie aux caractristiques propres  chaque individu. A cet gard, une personne dont la sensibilit au froid n'est pas hors du commun devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir  revtir des habits particulirement chauds. La Cour a considr qu'il n'tait pas normal pour un logement avec confort que la temprature ne soit que de 17  18 degrs, de sorte que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. L'exprience gnrale de la vie enseignait qu'il s'agit l d'une temprature au-dessous de laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises  part les priodes d'activits mnagres (
ACJC/719/2002
du 31 mai 2002 consid. 3).
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes  l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (
ACJC/1023/2013
).
Le fardeau de la preuve de l'existence du dfaut, de l'avis du dfaut et de la diminution de l'usage de l'objet lou appartient au locataire (art. 8 CC;
ACJC/861/2020
du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). Pour le surplus, les rgles relatives  l'tablissement des faits et  la preuve figurent ci-dessus sous considrant 3, de sorte qu'il convient de s'y rfrer.
5.2
En l'espce, la temprature de l'immeuble a t modifie dans le cadre d'un contrat d'optimisation d'nergie mis en place ds 2016 et qui a impliqu des rglages entranant une baisse globale du chauffage. Ces modifications ont t suivies de plaintes de plusieurs locataires, dont les intims, en janvier 2016, janvier et dcembre 2017 et mars 2019. Les intims se sont galement plaints du chauffage insuffisant les 24 et 29 octobre 2018. Les tmoins P______, Q______, R______ et S______ ont attest de ce que le chauffage tait,  leur sens, insuffisant, sans avoir procd  des mesures de tempratures. Ces dclarations doivent ainsi tre relativises dans la mesure o ces ressentis sont subjectifs : le tmoin Q______ a estim la temprature de son logement  environ 20-21 degrs insuffisante et le tmoin R______ a prcis ne pas pouvoir se tenir en t-shirt dans son canap. Le tmoin T______ a attest de tempratures ressenties  deux occurrences, ce qui ne saurait tre reprsentatif. Les tmoins N______ et O______ ont dclar ne pas avoir de problmes de chauffage.
Ces tmoignages, tout comme les pices figurant  la procdure, notamment les courriers adresss par plusieurs locataires  la rgie et mentionns ci-dessus dmontrent une insatisfaction quant au chauffage qui aurait baiss quelques annes auparavant. Toutefois, ni les tmoignages, ni les plaintes des locataires, ni les relevs SITG ne permettent de dmontrer que le chauffage serait objectivement insuffisant et constitutif d'un dfaut selon les critres tablis par la loi et la jurisprudence et rappels ci-dessus.
Le tmoin I______, en charge du chauffage de l'immeuble, a expos avoir procd  des mesures deux ou trois ans avant son audition et n'avoir pas observ d'anomalies, les tempratures tant de 21 degrs minimum.
Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement des intims et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, dont un appartement vacant, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par G______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures  20 degrs dans l'appartement des intims et celui de leur voisine F______. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin I______, la variation de temprature dans l'appartement des intims et de leur voisine prcite tait quasi nulle et ne correspondait pas  la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez F______ le relev de la temprature de la pice au laser faisait tat de 21,5 degrs. Dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Le tmoin M______ s'est montr tonn des rsultats prcits dans les appartements des intimes et de leur voisine F______, qu'il ne parvenait pas  s'expliquer. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. B______ a quant  lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement, de sorte qu'il n'apparat pas contraire au droit que le Tribunal ait retenu que les mesures y relatives ne pouvaient tre considres comme dmontrant un chauffage insuffisant.
Il ne ressort pas de ces lments que la temprature de l'appartement des intims serait trop basse et partant constitutive d'un dfaut, quand bien mme elle ne serait pas pleinement satisfaisante. Les difficults rencontres  la lecture des rsultats des relevs prcits ne dmontrent pas encore de problme de chauffage constitutif de dfaut. Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait aux intims d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'ils n'ont pas fait.
A cet gard, les photographies de relevs verses  la procdure par les intims ne suffisent pas  contredire les lments qui prcdent, ni  estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi  bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant  la procdure, que les intims n'avaient pas dmontr que le chauffage de leur appartement tait insuffisant et,  cet gard, constitutif d'un dfaut.
Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement.
6.
Enfin, les intims considrent que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer  compter de fvrier 2018 n'taient pas runies au vu de l'absence de dfaut en matire de chauffage. Ils relvent que la mise en demeure du 1
er
fvrier 2019 pour les autres dfauts relevs tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide  compter du 1
er
mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal.
6.1
Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable  cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers  choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation  l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Tribunal fdral
4A_565/2009
du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites).
6.2
En l'occurrence, l'absence de dfaut relatif au chauffage entrane la libration des loyers consigns en ce qui concerne la mise en demeure du 6 janvier 2018 et la consignation du 25 janvier 2018. Dans la mise en demeure du 1
er
fvrier 2019, les intims ont sollicit la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer. Dans la mesure o les conditions requises par la loi ont t respectes et o l'existence de dfauts a t admise, la consignation de loyers est valable.
Les loyers ont ds lors t valablement consigns  compter du 1
er
mars 2019 et le seront jusqu' suppression des dfauts relatifs au nettoyage insuffisant, aux odeurs et aux infiltrations d'eau et d'humidit dans l'appartement lou par les intims.
Le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera par consquent annul et il sera  nouveau statu dans le sens qui prcde (art. 318 CPC).
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevables les appels interjets le 6 juillet 2021 par A______ SA et le 8 juillet 2021 par B______ et C______ contre le jugement
JTBL/490/2021
rendu le 1
er
juin 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4426/2018.
Au fond :
Annule le chiffre 3 de ce jugement.
Cela fait et statuant  nouveau :
Valide la consignation de loyer 2______ ds fvrier 2018.
Dit que l'intgralit du loyer pourra continuer  tre consigne jusqu' pleine et entire suppression des dfauts constats.
Confirme le jugement prcit pour le surplus.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame
Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
La prsidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffire :
Mat VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.