ge_gerichte · ATA/870/2019 · 2019-05-07 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE 
G______ 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3323/2017-LDTR 
ATA/870/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 7 mai 2019 
 
 dans la cause 
 
A______ 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
ET DE LA PLANIFICATION FONCIÈRE 
Mme et M. B______ 
représentés par Me Nicolas Wyss, avocat 
Mme et M. C______ 
M. D______ 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
13 mars 2018 (JTAPI/230/2018) 


- 2/15 - 
A/3323/2017 
EN FAIT 
1) 
 
Le 16 décembre 2016, Mme et M. B______ (ci-après : les consorts 
B______) sont, dans le cadre de la succession de feu M. E______ B______ 
décédé en 2010, devenus propriétaires des lots de copropriétés conférant un droit 
d’usage exclusif portant sur deux appartements n° 4.01 et 5.01, de sept pièces 
chacun, aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble sis ______, F______, feuillets n° 6, 
respectivement 7 sur la parcelle 1______ de la commune de G______, section 
H______. 
 
 
Ces deux appartements font partie des cinq appartements situés dans cet 
immeuble de cinq étages (dont le 1er est occupé par des locaux commerciaux 
au-dessus du rez-de-chaussée, au niveau duquel se trouvent trois arcades), plus 
deux étages de combles. Les cinq appartements occupent les 2ème au 5ème étages 
ainsi que le 1er étage des combles (cahier de répartition des locaux, propriété par 
étages [ci-après : PPE], établi le 11 mars 2002 par des géomètres). 
 
 
À teneur du contrat de vente signé le 29 septembre 2000 devant notaire et 
enregistré au registre foncier (ci-après : RF) le 2 octobre 2000, feu M. E______ 
B______ avait acheté ledit immeuble à I______ SA et à MM. J______, K______, 
L______ et M______, avec notamment la précision, sous « entrée en jouissance », 
que « l’acquéreur entre immédiatement en possession et jouissance de l’immeuble 
qui lui est présentement vendu libre de tous bail, biens et personnes, à l’exception 
de l’arcade de 3,75 mètres sur 5,75 mètres, actuellement louée à Mme N______, 
jusqu’au [30 septembre 2001], en vertu d’un bail dont l’acquéreur déclare avoir 
reçu une photocopie et qu’il reprend par les présentes en l’acquit et à la décharge 
des vendeurs ». 
2) 
 
Par requête du 11 mai 2017, Me O______, notaire, a sollicité, pour le 
compte des consorts B______, l’autorisation d’aliéner les appartements susvisés. 
3) 
 
Par arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 13’170 et 13’171), publiés dans la Feuille 
d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après FAO) du même 
jour, le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le 
département du territoire (ci-après : DT ou département), par l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), a autorisé l’aliénation, 
par les consorts B______, de l’appartement n° 4.01 au profit de Mme et M. 
C______, et de l’appartement n° 5.01 au profit de M. D______, lesdits 
appartements étant destinés à l’habitation, à l’exclusion de toute activité 
commerciale ou administrative. 
 
 
L’immeuble dans lequel étaient compris lesdits appartements était soumis 
au régime de la PPE depuis octobre 2003. Les requérants les avaient acquis par 


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voie de succession en décembre 2016 et souhaitaient aujourd’hui les revendre. Les 
appartements en cause n’avaient jamais été loués, ni offerts en location, et avaient 
toujours été occupés par les membres de la famille des requérants, et seraient 
destinés à l’habitation personnelle des acquéreurs. 
4) 
 
Par acte du 25 juillet 2017, l’A______ (ci-après : A______) a déposé un 
recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) 
contre lesdites autorisations de vente, concluant, préalablement, à ce qu’il soit 
constaté qu’il n’existait aucun motif d’autorisation d’aliéner les lots 5.01 et 4.01, 
au sens des art. 39 al. 2 et 4 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et, principalement, à 
l’annulation des arrêtés du département du 11 juillet 2017 et au refus de toute 
autorisation d’aliénation concernant cet immeuble. Subsidiairement, les arrêtés 
devaient être annulés et la cause renvoyée au département pour instruction dans le 
sens des considérants, le tout « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
L’immeuble en cause, construit entre 1919 et 1945, ayant été, jusqu’en 
octobre 2000, propriété d’I______ SA et de MM. J______, K______, L______ et 
M______, il était contesté que les appartements en cause n’aient jamais été loués, 
ni offerts en location, ce qui excluait le motif d’autorisation de l’art. 39 al. 4 let. c 
LDTR. 
 
 
Les motifs d’autorisation d’aliénation prévus aux let. a et b de l’art. 39 
al. 4 LDTR n’étaient pas non plus remplis. Les appartements n’étaient en effet pas 
soumis, depuis leur construction, au régime de la PPE ou à une forme de propriété 
analogue, respectivement le 30 mars 1985. En outre, il ressortait du dossier qu’au 
moment de l’acquisition des appartements le 29 septembre 2000 par feu 
M. E______ B______, l’immeuble n’était pas soumis à un régime de PPE. Ce 
point n’avait en tout état pas été instruit par le DT. Les appartements n’avaient en 
outre jamais fait l’objet d’autorisations d’aliéner auparavant. La pesée entre 
l’intérêt privé des acquéreurs et l’intérêt public et général à maintenir, en période 
de pénurie de logement, l’affectation locative des appartements loués n’avait enfin 
fait l’objet d’aucun examen par le département ; la primauté du premier était 
contestée. 
5) 
 
Dans leur réponse du 15 septembre 2017, les consorts B______, sous la 
plume de leur avocat, ont conclu à ce que l’A______ soit déboutée de l’ensemble 
de ses conclusions. 
 
 
À teneur d’une attestation du 4 septembre 2017 de Me P______, ancien 
avocat de feu M. E______ B______ et selon ses propres constatations, 
l’immeuble anciennement propriété de celui-ci et sis ______, F______, n’avait 
jamais été loué à des tiers, puisque son usage avait toujours été exclusivement 
destiné à la famille B______, dont chacun des enfants disposait d’un appartement. 


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Dans une affaire présentant un état de fait similaire (JTAPI/1298/2016 du 
8 novembre 2016, en force), le TAPI avait jugé que c’était à bon droit que le 
département avait analysé des demandes d’autorisation d’aliéner deux 
appartements à la lumière de l’art. 11 al. 3 du règlement d’application de la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 
29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01) adopté par le Conseil d’État, en lien avec 
l’art. 39 al. 1 et 4 let. c LDTR, et considéré leur affectation depuis leur acquisition 
par le propriétaire intimé, près de 18 ans plus tôt, sans s’étendre sur l’éventuelle 
offre en location par un propriétaire précédent. Cette jurisprudence devait 
s’appliquer au cas d’espèce, les pièces produites démontrant que les appartements 
des intimés n’avaient jamais été loués, ni offerts en location et qu’ils avaient été 
exclusivement occupés par les membres de la famille B______. 
6) 
 
Les époux C______ et M. D______ n’ont donné aucune suite aux courriers 
du 15 août 2017 du TAPI les invitant à se déterminer sur le recours de l’A______. 
7) 
 
Dans sa réponse du 10 octobre 2017, le département, par l’OCLPF, a conclu 
au rejet du recours. 
 
 
Dans le cadre de l’instruction des requêtes, il avait vérifié auprès de l’office 
cantonal de la population et des migrations (ci-après : OCPM) si les appartements 
en cause étaient occupés par des membres de la famille des intimés, et il avait 
acquis la conviction que lesdits appartements n’avaient jamais été loués. Il avait 
dès lors rendu ses décisions en application de l’art. 39 al. 4 let. c LDTR en lien 
avec l’art. 11 al. 3 RDTR, renvoyant pour le surplus au jugement 
JTAPI/1298/2016 précité dont les considérants en droit pouvaient s’appliquer 
mutatis mutandis au cas d’espèce. 
8) 
 
Par réplique du 2 novembre 2017, l’A______ a maintenu que les 
appartements avaient été précédemment loués, comme en attestait l’extrait du 
Savoir, annuaire genevois, 1998, qu’elle versait à la procédure et qui mentionnait, 
à l’adresse ______, F______, une boutique, le « Q______ R______ », deux fois 
« R______ » 
ainsi 
que 
deux 
personnes 
physiques 
dont 
Mme N______. 
 
 
Or la lettre de l’art. 39 al. 4 let. c LDTR était claire et prévoyait, sans 
ambiguïté, que l’autorisation d’aliéner un appartement n’était délivrée que si 
celui-ci n’avait jamais été loué. Toute autre interprétation serait contraire à la loi. 
 
 
Cela étant, si par impossible une autre interprétation devait être suivie, il 
fallait retenir, sur la base de l’attestation du notaire des intimés, que les 
appartements avaient bien été loués depuis 2000, non pas à des tiers mais à des 
membres de la famille. Les intimés n’auraient pas sollicité d’autorisation d’aliéner 
si tel n’avait pas été le cas. 


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9) 
 
Le 17 novembre 2017, les consorts B______ ont dupliqué, relevant 
notamment que les informations parues dans le Savoir de 1998 n’étaient pas 
pertinentes dans la mesure où ils n’étaient pas encore propriétaires des lots 
concernés à cette date. 
 
 
Selon une nouvelle attestation de Me P______, du 16 novembre 2017, 
aucun des appartements de l’immeuble ayant appartenu à son ancien mandant, 
puis à son hoirie, n’avait été loué à des tiers ni aux membres de la famille 
B______. Les appartements avaient été occupés par chacun des enfants de feu M. 
E______ B______ dans un contexte familial et sans aucune contrepartie 
financière de ceux-ci vis-à-vis de feu leur père. Il n’y avait ainsi jamais eu de 
contrat de bail, ni explicitement ni tacitement. 
10) 
Dans sa duplique du 30 novembre 2017, le département a encore relevé que 
les intimés avaient soumis à autorisation les opérations projetées en suivant sa 
directive du 30 août 2004 qui impliquait que « dans tous les cas où le vendeur 
possède plus d’un logement dans l’immeuble concerné, une requête en 
autorisation d’aliéner doit être sollicitée auprès du département », « [l’art. 11 
al. 3 RDTR] ne [pouvant] être invoqué que si le vendeur ne possède qu’un seul 
logement dans l’immeuble en cause ». 
11) 
Par jugement du 13 mars 2018 notifié le 15 mars suivant à l’A______, le 
TAPI a rejeté le recours de celle-ci et a mis à sa charge un émolument de 
CHF 700.-, de même qu’une indemnité de procédure de CHF 1’000.- en faveur 
des consorts B______. 
 
 
Il n’était pas contesté que les appartements en cause entraient, de par leur 
nombre de pièces, dans les catégories de logement où sévissait la pénurie, les 
dispositions de la LDTR étant dès lors applicables au présent litige. 
 
 
Il ressortait pour le surplus des pièces du dossier, soit en particulier de 
l’attestation de Me P______, lequel engageait sa responsabilité par sa signature, 
que les appartements propriétés des intimés n’avaient jamais été loués, ni offerts 
en location et qu’ils avaient toujours été occupés par ceux-ci et/ou des membres 
de leur famille. 
 
 
Comme 
cela 
ressortait 
de 
la 
jurisprudence, 
en 
particulier 
le 
JTAPI/1298/2016 précité, il n’y avait pour le surplus pas lieu d’instruire la 
question de l’« offre en location » desdits appartements par les propriétaires 
précédents, dans la mesure où seules étaient visées par l’art. 39 al. 1 et 4 LDTR, 
en lien avec l’art. 11 al. 3 RDTR, les locations du fait de l’actuel propriétaire 
desdits biens. 
 
 
L’A______ n’apportait de son côté aucun élément qui permettrait de retenir 
le contraire. Le département n’avait ainsi pas excédé son pouvoir d’appréciation 


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en délivrant les autorisations d’aliéner litigieuses puisqu’aucun élément en sa 
possession ne permettait de douter de l’occupation par les propriétaires et/ou leur 
famille des appartements. 
12) 
Par acte expédié le 30 avril 2018 au greffe de la chambre administrative de 
la Cour de justice (ci-après : chambre administrative), l’A______ a formé recours 
contre ce jugement, concluant à son annulation et reprenant pour l’essentiel les 
conclusions de son recours devant le TAPI, ajoutant conclure à la constatation du 
caractère illégal de l’art. 11 al. 3 RDTR et à ce qu’ordre soit donné au DT de le 
réviser, ainsi qu’à la constatation que l’hypothèse de l’art. 39 al. 4 let. c LDTR 
n’était pas réalisée puisque, manifestement, l’immeuble avait vu historiquement 
ses appartements être destinés à la location et loués bien avant que la famille des 
consorts B______ n’acquière ce bâtiment, de même qu’à la constatation qu’aucun 
des autres motifs d’autorisation énoncés à l’art. 39 al. 4 LDTR n’était ici satisfait. 
 
 
L’immeuble en cause avait, en 1986 et jusqu’à la date indéterminée de 
l’acquisition de la propriété commune par I______ SA et MM. J______, 
K______, L______ et M______, été en mains d’une unique propriétaire, Mme 
S______. 
13) 
Par courrier du 4 mai 2018, le TAPI a transmis son dossier à la chambre 
administrative sans formuler d’observations. 
14) 
Dans leur réponse du 4 juin 2018, les consorts B______ ont conclu, « avec 
suite de frais et dépens », au rejet du recours de l’A______, dont les conclusions 
nouvelles étaient irrecevables, et à la confirmation des autorisations de vente 
contestées. 
 
 
L’art. 11 al. 3 RDTR n’imposait aucune obligation supplémentaire au 
citoyen, de sorte qu’on ne voyait pas pour quel motif cette disposition devrait être 
qualifiée d’illégale. 
 
 
Par surabondance, une partie de la famille B______ avait décidé de 
retourner vivre dans son pays d’origine. Par conséquent, aucun motif ne justifiait 
que les intimés gardent la propriété des appartements en question, dont ils 
n’avaient plus d’utilité. Au contraire, ces deux logements seraient très utiles à 
leurs nouveaux acquéreurs qui projetaient d’y vivre et qui libéreraient de ce fait 
les logements qu’ils louaient actuellement. Par ailleurs, compte tenu de 
l’emplacement prestigieux et du caractère luxueux de ces appartements, le prix 
défini par les parties était conforme au marché et ceux-ci devaient être qualifiés de 
logements de luxe, qui, conformément à l’art. 6 al. 3 LDTR, n’entraient pas dans 
les besoins prépondérants de la population que la LDTR protégeait. Par 
conséquent, aucun intérêt public prépondérant ne s’opposait à ce que les deux 
appartements, luxueux, soient aliénés par des personnes qui ne vivraient plus à 
G______ à des acquéreurs qui souhaitaient habiter dans lesdits appartements, ce 


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d’autant moins que ces logements n’étaient manifestement pas visés par le champ 
d’application de la LDTR. 
 
 
À l’appui de cet argument subsidiaire, les intimés ont produit un constat 
établi le 30 mai 2018 par un huissier judiciaire relatif à l’immeuble et à 
l’appartement situé au 2ème étage, avec des photographies. 
15) 
Dans sa réponse du 13 juin 2018, le DT a conclu au rejet du recours. 
 
 
L’art. 11 al. 3 RDTR n’était pas illégal. 
 
 
En lien avec cette disposition réglementaire, le département avait la 
conviction que les appartements en cause n’avaient jamais été loués par leurs 
propriétaires actuels. 
16) 
Le 31 août 2018, l’A______ a répliqué, persistant dans les conclusions de 
son recours. 
 
 
Le chapitre VII ne prévoyait pas d’exception pour les logements de luxe, et 
la préservation du parc locatif concernait toutes les catégories d’appartements, y 
compris de luxe. Cet argument des intimés était dès lors infondé. 
 
 
Dans le cadre de la pondération des intérêts en présence en application de 
l’art. 39 al. 2 LDTR, le projet des consorts B______ de se défaire de leur bien en 
Suisse, en raison de leur souhait de retourner vivre dans leur pays d’origine, ne les 
empêchait nullement de vendre l’intégralité des appartements de l’immeuble 
ensemble plutôt qu’à la découpe. On ignorait en outre combien de temps ils 
seraient restés domiciliés dans les logements qu’ils souhaitaient vendre et quand 
ils auraient quitté la Suisse. L’intérêt public prévalait sur les intérêts privés des 
intimés. 
17) 
Par pli du 17 septembre 2018, la chambre administrative, constatant que les 
autres parties, y compris Mme et M. C______ et M. D______, n’avaient pas 
formulé d’observations dans le délai imparti, a gardé la cause à juger. 
 
18) 
Pour le surplus, les arguments des parties seront, en tant que de besoin, 
repris dans la partie en droit ci-après. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 


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26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. a de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
En outre, de jurisprudence constante, l’A______ jouit de la qualité pour 
recourir au sens de l’art. 45 al. 5 LDTR (ATA/31/2017 du 17 janvier 2017 
consid. 1 ; ATA/701/2016 du 23 août 2016 et les références citées). 
 
 
Le recours est dès lors recevable. 
2) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit des arrêtés rendus par le 
département le 11 juillet 2017 (VA 13’170 et 13’171) autorisant l’aliénation des 
deux appartements de sept pièces en cause. 
 
 
Selon la recourante, ces appartements, depuis qu’ils sont devenus propriété 
de feu M. E______ B______, n’ont plus été loués, après l’avoir été auparavant. 
 
 
Cela étant, à son avis, l’expression « jusqu’alors offert en location » qui 
définit le champ d’application de l’art. 39 LDTR (art. 39 al. 1 LDTR) ne peut être 
comprise autrement que dans le sens qu’un propriétaire qui souhaite aliéner un 
bien, qui a historiquement appartenu au parc locatif, serait tenu de se soumettre au 
processus d’autorisation d’aliéner, sauf exception. L’art. 11 al. 3 RDTR violerait 
ainsi la systématique légale. 
 
 
L’A______ allègue que les deux appartements en cause ont historiquement 
été loués, avant l’acquisition de l’immeuble par feu M. E______ B______ le 
______ 2000, quand bien même ni le département ni le TAPI n’auraient instruit ce 
point. En effet, selon ladite association, il ressort de l’extrait du Savoir, annuaire 
genevois, 1998, qu’elle a produit le 2 novembre 2017, que les appartements de 
l’immeuble sis ______, F______ étaient occupés par différentes personnes qui 
étaient sans lien manifeste entre elles et donc, sans aucun doute, des locataires de 
Mme S______. 
3) 
a. 
En vertu de l’art. 25 LDTR, pour remédier à la pénurie d’appartements 
locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la 
location doit conserver son affectation locative, dans les limites du chapitre VII 
relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie d’appartements locatifs et 
allant de l’art. 25 à l’art. 39 (al. 1). Il y a pénurie d’appartements lorsque le taux 
des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2 % du parc 
immobilier de la même catégorie (al. 2). Les appartements de plus de sept pièces 
n’entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (al. 3). 
 
b. 
Aux termes de l’art. 39 al. 1 LDTR, l’aliénation sous quelque forme que ce 
soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, 
d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors 
offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement 


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entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logement où 
sévit la pénurie. 
 
c. 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d’État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d’État a constaté, pour 2017, 2018 
et 2019, qu’il y a pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans toutes les 
catégories des appartements d’une à sept pièces inclusivement (arrêtés du Conseil 
d’État déterminant les catégories de logement où sévit la pénurie en vue de 
l’application des art. 25 à 39 LDTR des 11 janvier 2017, 29 novembre 2017 et 
19 décembre 2018 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
 
Les deux appartements de sept pièces concernés par la présente procédure 
entrent dans ces catégories et leur vente est donc, sous cet angle, soumise à 
autorisation. 
 
d. 
Selon l’art. 11 al. 3 RDTR, par appartement jusqu’alors offert en location, 
au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, il faut entendre, soit : l’appartement loué lors du 
dépôt de la requête en autorisation d’aliéner (let. a) ; l’appartement vide ou vacant 
lors du dépôt de la requête en autorisation d’aliéner, mais qui a précédemment été 
loué par son propriétaire actuel (let. b) ; l’appartement occupé, lors du dépôt de la 
requête en autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment 
loué l’appartement considéré (let. c). 
 
 
Dans sa jurisprudence récente, le TAPI a considéré que les définitions de 
l’art. 11 al. 3 RDTR n’apparaissent pas comme une condition légale 
supplémentaire mais comme une précision d’une disposition qui doit être 
conforme à la ratio legis de l’art. 39 al. 1 LDTR. Les termes « jusqu’alors », 
utilisés par le législateur, expriment une notion de temps et correspondent au 
moment précis où il y a une rupture d’une situation existante. En précisant que le 
propriétaire actuel est visé par l’art. 39 LDTR, le Conseil d’État n’a pas donné une 
définition plus étroite que celle entendue par le législateur puisque cette précision 
correspond à la volonté de celui-ci qui entendait préserver le parc locatif existant. 
Dans ces conditions, c’était à juste titre que le département avait instruit les 
demandes d’autorisation d’aliéner à la lumière de l’art. 11 al. 3 RDTR en 
considérant leur affectation depuis leur acquisition par le requérant de 
l’autorisation d’aliéner sans s’étendre sur l’éventuelle offre en location d’un 
propriétaire précédent (JTAPI/230/2018 du 13 mars 2018, présentement attaqué ; 
JTAPI/1298/2016 précité). 
 
 
Selon certains auteurs de doctrine, pour savoir si l’appartement est loué 
(art. 11 al. 3 let. a RDTR) ou l’a été (art. 11 al. 3 let. b et c RDTR), on détermine 
si le propriétaire actuel a conclu un bail depuis qu’il a acquis l’appartement. Le 
fait que l’appartement ait été loué par d’anciens propriétaires n’est pas pertinent. 
En effet, l’art. 11 al. 3 let. b RDTR se réfère au « propriétaire actuel ». Cette 


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disposition est plus précise que l’art. 11 al. 2 RDTR, lequel mentionne « qui n’a 
jamais été loué ni offert en location ». Par ailleurs, c’est l’al. 3 qui définit les 
appartements assujettis à autorisation, tandis que l’art. 11 al. 2 RDTR règle 
uniquement la possibilité de fournir une attestation notariale. Enfin, du fait de 
l’acquisition de l’appartement par son propriétaire actuel, qui l’a soit occupé au 
début de son acquisition soit laissé vide, l’appartement est définitivement sorti du 
contrôle des aliénations dans le cadre de son autorisation individualisée. Ainsi, 
l’art. 11 al. 3 let. b RDTR prime l’art. 11 al. 2 RDTR. Par conséquent, les 
« compteurs sont remis à zéro » à chaque vente d’appartement où l’on détermine 
si l’appartement est demeuré ou est devenu locatif durant la période de propriété 
du vendeur (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : 
Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : 
immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama des autres 
lois cantonales, 2014, p. 409). 
 
 
L’art. 11 al. 3 RDTR n’est toutefois applicable que si le vendeur ne possède 
qu’un seul appartement dans l’immeuble. Lorsque le vendeur détient plusieurs ou 
tous les appartements d’un immeuble et que l’un d’eux est vacant depuis qu’il en 
est propriétaire, cet appartement est aussi assujetti à la procédure d’autorisation 
d’aliéner. En effet, le département doit s’assurer que le propriétaire ne tente pas de 
contourner la LDTR en vendant les appartements les uns après les autres, en 
affirmant à chaque fois que l’appartement à vendre n’aurait pas été loué ou offert 
en location depuis son acquisition et qu’il l’aurait habité ou remis à titre gratuit à 
un proche (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 409). 
4) 
a. 
À teneur de l’art. 39 al. 2 LDTR, le département refuse l’autorisation 
lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. 
L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de 
pénurie de logements, de l’affectation locative des appartements loués. 
 
 
Selon l’art. 13 al. 1 RDTR, dans le cadre de l’examen de la requête en 
autorisation, le département procède à la pesée des intérêts publics et privés en 
présence. À teneur de l’al. 3, l’intérêt privé est présumé l’emporter sur l’intérêt 
public lorsque le propriétaire doit vendre l’appartement pour l’un des motifs 
suivants : nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession (let. a) ; 
nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement (let. b) ; prise 
d’un nouveau domicile en dehors du canton (let. c). 
 
b. 
Aux termes de l’art. 39 al. 4 LDTR intitulé « motifs d’autorisation », le 
département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci : a été dès sa 
construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, 
sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente 
régi par l’art. 8A de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 
1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE 
ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière 


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individualisée (let. b) ; n’a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins l’objet 
d’une autorisation d’aliéner en vertu de la présente loi (let. d). L’autorisation ne 
porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut 
toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs 
d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant 
été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour 
condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous 
réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 
L’al. 5 de l’art. 39 LDTR, intitulé « relogement du locataire », précise qu’au cas 
où l’autorisation est délivrée, celle-ci peut être soumise à certaines conditions 
concernant le relogement du locataire. 
 
 
En cas de réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le DT 
est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte des interprétations tant 
littérale – le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver 
d’exception – qu’historique – l’art. 9 al. 3 aLDTR, dont le contenu est repris 
matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne 
pouvait refuser l’autorisation – du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de 
place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions 
posées à l’art. 39 al. 4 LDTR sont par ailleurs alternatives, ce qui résulte 
notamment de l’incompatibilité entre les let. a et b de cette disposition 
(ATA/38/2017 du 17 janvier 2017 consid. 8a ; ATA/1069/2016 du 20 décembre 
2016 consid. 4a et les références citées). 
 
 
À l’inverse, au vu de la marge d’appréciation dont elle dispose, et 
lorsqu’aucun des motifs d’autorisation expressément prévus par l’art. 39 
al. 4 LDTR n’est réalisé, l’autorité doit rechercher si l’intérêt public l’emporte sur 
l’intérêt privé du recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, rés. in SJ 1999 II 287 ; 
ATA/80/2014 du 12 février 2014 consid. 6 ; ATA/266/2013 du 30 avril 2013 
consid. 7 ; ATA/104/2011, ATA/103/2011, ATA/102/2011 et ATA/101/2011 du 
15 février 2011, confirmés par les arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 
1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011). 
 
 
D’après certains auteurs de doctrine, l’aliénation d’un appartement qui n’a 
jamais été loué doit être autorisée (art. 39 al. 4 let. c LDTR). Dans ce cas, on ne se 
trouverait pas en présence d’un appartement locatif et la vente n’aurait donc pas 
pour effet de sortir un logement du parc locatif. L’appartement ne serait ainsi pas 
assujetti à la procédure d’autorisation. Si une autorisation était néanmoins 
sollicitée, le département devrait l’autoriser. La notion d’appartement qui « n’a 
jamais été loué » s’examinerait en rapport avec celle d’appartement « jusqu’alors 
offert en location ». La preuve que l’appartement n’aurait jamais été loué pourrait 
être difficile à apporter, puisqu’il s’agirait d’un fait négatif. Le département 
devrait donc être souple. En cas de doute de celui-ci, devraient suffire comme 


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preuve une attestation de l’OCPM démontrant que le vendeur serait ou aurait été 
domicilié à l’adresse de l’immeuble, une attestation de voisins, voire la taxation 
fiscale de laquelle ressortirait l’absence de location. Si les conditions légales de 
l’art. 39 al. 4 let. c LDTR étaient remplies, le département aurait l’obligation 
d’accorder l’autorisation, car la loi ne lui accorderait aucune marge d’appréciation 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 416 s.). 
 
c. 
Il existe une contradiction logique – à tout le moins apparente – entre le 
texte de l’art. 39 al. 1 LDTR et celui de l’art. 39 al. 4 let. c LDTR. En effet, la 
première de ces deux dispositions semble exclure du champ des objets soumis à 
autorisation d’aliéner les appartements n’étant pas « jusqu’alors loués », tandis 
que la seconde prévoit l’octroi de l’autorisation – présupposant donc 
l’assujettissement à l’obligation de requérir celle-ci – pour les appartements 
n’ayant jamais été loués (ATA/356/2012 du 5 juin 2012 consid. 10). Dans cet 
arrêt, la chambre de céans a considéré que sa jurisprudence, selon laquelle la vente 
d’un appartement est soumise à autorisation pour autant que ce dernier entre, du 
fait de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la 
pénurie, doit à cet égard être suivie. Il se justifie en effet, pour des raisons liées à 
la sécurité juridique, que les propriétaires n’estiment pas eux-mêmes si la vente 
projetée doit être soumise à autorisation, mais bien plutôt que la question soit 
soumise au département qui appliquera le cas échéant l’art. 39 al. 4 LDTR 
(ATA/356/2012 précité consid. 8d et 10, critiqué sur ce point par Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 410 s.). 
 
 
5) 
a. 
En l’espèce, les intimés, propriétaires des deux appartements en cause dans 
l’immeuble sis ______, F______, ont sollicité du DT l’autorisation de les aliéner, 
ce qui était conforme à la pratique instituée par la directive du 30 août 2004 citée 
par le département dans sa duplique du 30 novembre 2017. 
 
 
Vu lesdites demandes, il convient en tout état de cause d’examiner si les 
autorisations accordées le 11 juillet 2017 par le DT aux intimés étaient conformes 
à l’art. 39 al. 4 LDTR, en particulier à sa let. c. 
 
b. 
Or la consultation du RF permet de constater que les consorts 
B______ sont propriétaires non seulement des deux appartements concernés, mais 
aussi de l’entier de l’immeuble sis sur la parcelle 1______. Feu 
M. E______ B______, seul, a d’ailleurs acquis l’entier de cet immeuble le 
29 septembre 2000. 
 
 
Ceci paraît contredire une individualisation effective des locaux quand bien 
même ils seraient officiellement en PPE. 
 
c. 
Il y a lieu d’interpréter l’art. 39 al. 4 let. c LDTR dans le cadre d’une 
interprétation non seulement littérale mais aussi systématique, en lien avec 
notamment les art. 39 al. 1 LDTR et le cas échéant 11 al. 3 RDTR, et téléologique 


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(au sujet des différentes méthodes d’interprétation, notamment ATF 137 IV 180 
consid. 3.4), à défaut d’une interprétation historique faute de travaux préparatoires 
portant précisément sur la problématique présentement litigieuse. 
 
 
En vertu de l’art. 25 al. 1 LDTR, tout appartement « jusqu’alors destiné à la 
location », notion que rien ne permet de différencier sur le fond de celle 
d’appartement « jusqu’alors offert en location » selon l’art. 39 al. 1 LDTR, doit 
conserver son affection locative, dans les limites des autres dispositions du 
chapitre VII. Or, d’une part, c’est sur cet al. 1 que porte, expressément, 
l’art. 11 al. 3 RDTR, et non sur l’al. 4 let. c de l’art. 39 LDTR. Si le Conseil d’État 
avait voulu appliquer l’art. 11 al. 3 RDTR à cet al. 4 let. c, il n’aurait pas manqué 
de le préciser. D’autre part, l’art. 11 al. 3 RDTR ne s’applique pas si le vendeur 
possède plus d’un logement dans l’immeuble en cause, comme dans le cas 
présent. Par ailleurs, l’art. 39 al. 4 let. c LDTR ne contient pas une formulation 
correspondant au contraire de « jusqu’alors offert en location » (al. 1) comme par 
exemple « n’est jusqu’à présent pas offert en location », mais une formulation 
indiquant, comprise littéralement, que l’appartement en question, en tant que tel et 
indépendamment du propriétaire actuel et des propriétaires successifs, n’a jamais 
été loué. Le fait que cette loi a, conformément à son art. 1 al. 1, pour but de 
préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de 
l’habitat dans les zones visées à l’art. 2 LDTR ne s’oppose pas à cette 
interprétation. 
 
 
Ainsi, à tout le moins pour les propriétaires de plus d’un appartement dans 
le même immeuble, comme en l’occurrence, il y a lieu d’investiguer l’historique 
complet de l’immeuble et des appartements, y compris celui de l’acquisition par le 
dernier et actuel propriétaire, afin de déterminer si les appartements en cause ont 
été une fois loués (art. 39 al. 4 let. c LDTR a contrario) et/ou ont fait une fois au 
moins l’objet d’une autorisation d’aliéner au sens de la LDTR (art. 39 al. 4 
let. d LDTR) qui les aurait retiré du marché locatif (Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 422). 
 
d. 
De telles investigations font défaut en l’espèce. 
 
 
Or elles sont nécessaires pour déterminer si les conditions de l’art. 39 al. 4 
let. c et/ou d LDTR sont ou non remplies. En effet, les attestations de 
Me P______ et la clause du contrat de vente du 29 septembre 2000 indiquant 
l’absence de bail préexistant ne permettent pas d’exclure que des locataires 
auraient habité dans l’un ou les deux appartements en cause auparavant et ne 
précisent rien quant à la question de savoir si ce contrat de vente a fait l’objet 
d’une autorisation d’aliéner ou aurait dû en faire l’objet. Au surplus, les indices 
présentés par l’A______ découlant de l’extrait du Savoir, annuaire genevois, 
1998, ne sauraient être d’emblée écartés. Enfin, il convient de s’assurer que la 
LDTR ne soit pas contournée par la vente des deux appartements par les 
propriétaires de l’immeuble entier. 


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Des investigations complémentaires et approfondies s’imposent donc, qu’il 
appartiendra au DT d’accomplir, notamment auprès du RF, ce qui permettra que 
la décision qui s’ensuivra puisse faire l'objet d’un recours devant le TAPI puis 
devant la chambre de céans. 
6) 
 
Vu ce qui précède, le recours de l’A______ sera admis partiellement, sans 
qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la recevabilité de toutes ses conclusions, 
les arrêtés du 11 juillet 2017 et le jugement querellé seront annulés et la cause sera 
renvoyée au DT afin qu’il procède à une instruction puis rende une nouvelle 
décision, au sens des considérants. 
7) 
 
Vu cette issue, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge des 
consorts B______, solidairement entre eux (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité 
de procédure ne sera allouée à la recourante, qui n’y a pas conclu 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
admet partiellement, dans la mesure où il est recevable, le recours interjeté le 
30 avril 2018 par A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première 
instance du 13 mars 2018 ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 13 mars 2018 
ainsi que les arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 13’170 et 13’171) du département du 
territoire - office cantonal du logement et de la planification foncière ; 
renvoie la cause au département du territoire - office cantonal du logement et de la 
planification foncière afin qu’il procède à une instruction puis rende une nouvelle 
décision, au sens des considérants ; 
met un émolument de CHF 1’500.- à la charge de Mme et M. B______, solidairement 
entre eux ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 


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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la recourante, à Me Nicolas Wyss, avocats des intimés, à 
Mme et M. C______, à M. D______, au département du territoire - office cantonal du 
logement et de la planification foncière, ainsi qu’au Tribunal administratif de première 
instance . 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, MM. Thélin, Pagan et Verniory, 
Mme Cuendet, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :