ge_gerichte · ATA/221/2026 · 2026-03-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/159/2023-LDTR 
ATA/221/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 mars 2026 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par Me François BELLANGER, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 
et 
B______ SA 
représentée par Me Guerric CANONICA, avocat 
et 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
intimés 
représentée par Mes Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
4 février 2025 (JTAPI/133/2025) 


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A/159/2023 
EN FAIT 
A. a. C______, architecte de profession, est domiciliée au______, rue D______, dans 
l'immeuble sis sur la parcelle n° 3'359 de la commune de Genève, section E______ 
(ci-après : l'immeuble), depuis le 11 juillet 2012. Selon le registre « Calvin » de 
l’office cantonal de la population et des migrations (ci-après : OCPM), elle avait 
déjà été domiciliée à cette adresse du 1er avril 2006 au 31 mai 2009, avant de 
prendre domicile à la rue F______ du 1er juin 2009 au 10 juillet 2012. 
Sa fille, G______, née le ______ 2006 d'une relation avec H______, ainsi que sa 
mère, I______, née le ______ 1937, sont également domiciliées au ______, rue 
D______, depuis sa naissance pour la première et depuis le 1er mai 2015 pour la 
seconde, selon le registre « Calvin ». Son fils, J______, né le ______1996, y a été 
domicilié jusqu'au 31 décembre 2015, date à laquelle il a quitté Genève selon le 
registre « Calvin ». 
b. L'immeuble sis sur la parcelle n° 3'359 se trouve en deuxième zone de 
construction. Il a été construit autour de 1900 et a été soumis au régime de la 
propriété par étages (ci-après : PPE) le 26 juillet 2011. À cette date, K______ SA 
(dont l'administrateur unique est M______) en était la propriétaire, et ce depuis le 
29 octobre 2002, date à laquelle elle l'avait acquis de L______ SA (dont 
l'administrateur unique était H______) pour un montant de CHF 4'300'000.-. Au 26 
juillet 2011, l’immeuble comportait douze appartements (dont deux dans les 
combles). 
c. C______ est actuellement locataire de l’appartement n° 4.02 (3.5 pièces ; 84 m2) 
qui se trouve au deuxième étage de l'immeuble. 
Un premier contrat de bail avait été conclu avec K______ SA, alors propriétaire de 
l'immeuble, le 11 novembre 2005, pour une durée d'un an renouvelable (du 
16 décembre 2005 au 31 décembre 2006) et un loyer mensuel de CHF 4'280.-, 
charges comprises. 
Un contrat de bail a ensuite été conclu le 10 décembre 2018 entre l'intéressée et la 
même société pour une durée de dix ans, du 1er avril 2018 au 31 mars 2028, pour 
un loyer mensuel de CHF 1'030.-, charges comprises. Il y était stipulé que le contrat 
était passé dans l'attente de l'autorisation de vente de l'appartement n° 4.02 à 
C______ (art. 12). L'avis de fixation du loyer indique qu'il s'agit de la première 
location. 
d. C______ est au bénéfice, depuis le 19 février 2019, d'un droit d'emption valable 
jusqu'au 4 décembre 2028 sur l'appartement n° 4.02. 
e. Depuis le 2 octobre 2013 et à la suite d'un acte de vente du 21 juin 2013, C______ 
est également propriétaire de l’appartement n° 4.01 (sept pièces ; 182 m2) de 
l'immeuble, au deuxième étage. Elle l'a acquis d'K______ SA, pour un montant de 


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CHF 2'200'000.-. La vente n’a pas fait l’objet d’une autorisation, l’appartement 
ayant été considéré comme un « huit pièces ». 
La vente a été complétée, par acte du 29 novembre 2018, par l'acquisition des 
locaux/lots nos 1.02 et 1.03 (affectés à un usage commercial) et par l'octroi à 
C______ du droit d'emption sur l'appartement n° 4.02 (cf. supra), pour un montant 
de CHF 650'000.-. Il était précisé que la valeur des lots nos 1.02 et 1.03 devait être 
considérée comme incluse dans le prix de la vente du 21 juin 2013. 
C______ a été locataire de l'appartement n° 4.01 en 2012. 
f. Le 24 mai 2016, celle-ci a obtenu du département du territoire (ci-après : DT) 
l'autorisation de procéder à la transformation et la rénovation de l'appartement 
n° 4.01 (APA n° 1______/1). Les travaux visés par la demande ont été exécutés. 
Selon le constat d'huissier du 8 novembre 2016, les parois transversales des pièces 
côté rue des D______ ainsi qu'une paroi entre la cuisine et la chambre ont été 
démolies. 
g. Par arrêté du 17 août 2020, le DT a autorisé la vente « en bloc » de huit 
appartements de l'immeuble, propriété d’K______ SA, à B______ SA, dont 
l'appartement n° 4.02, pour un montant total de CHF 8'706'500.-. 
h. Le 8 décembre 2020, N______SA, représentante du bailleur, a informé C______ 
que le nouveau bailleur de l'appartement n° 4.02 serait désormais B______ SA. 
i. C______ a été la directrice générale de O______SA du 27 février 2015 au 1er 
juillet 2022. M______ est l'administrateur unique de cette société. 
B. a. Par requête du 25 août 2022, Me P______, notaire, a sollicité, pour le compte de 
B______ SA, l'autorisation d'aliéner l'appartement n° 4.02 en faveur d'C______. Le 
but de l'achat était la « résidence principale » et le prix de vente a été fixé à 
CHF 650'000.-. 
b. Le 20 septembre 2020, le DT a informé le notaire qu'en l'état, il ne pouvait pas 
donner une suite favorable à la requête. Les conditions des art. 39 al. 3 et 4 de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) n'étaient pas réalisées, si bien que la requête relevait de 
l'application de l'art. 39 al. 2 LDTR. Or, l'intérêt privé du vendeur, tout comme celui 
de l'acheteur, étaient de pure convenance personnelle et ne l'emportaient pas sur 
l'intérêt public à la préservation de l'affectation locative de l'appartement. 
c. Cinq locataires en place, sur huit locataires au total, ont accepté l'aliénation 
projetée et obtenu la garantie de ne pas être contraints d'acheter leur logement ou 
de partir. 
d. Par courriel du 7 décembre 2022, C______ a transmis à l'office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) du DT un calcul corrigé 
des charges hypothécaires (CHF 300'000.- x 2.25%) et de PPE (CHF 3'084.- [soit 


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CHF 257.- par mois]) pour l'appartement n° 4.02, d'un montant total annuel de 
CHF 9'834.-, soit CHF 819.50.- par mois. 
e. Par arrêté du 15 décembre 2022 (VA 2______) publié dans la Feuille d'avis 
officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le 
DT a accordé l'autorisation d'aliéner requise. 
L'arrêté précisait notamment que le prix d'achat était inférieur à celui du prix du 
marché pour un logement dans l'immeuble concerné, ce qui excluait une opération 
spéculative. En outre, la locataire était en place depuis le 1er avril 2018, soit depuis 
plus de trois ans. 
C. a. L’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru contre cet 
arrêté auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), 
faisant notamment valoir que les opérations de vente des appartements nos 4.01 et 
4.02 formaient une seule opération spéculative destinée à vendre l'immeuble à la 
découpe. 
b. Par courrier du 30 janvier 2023, l'administration fiscale cantonale a sollicité du 
notaire la production d'une expertise justifiant la valeur déclarée dans l'acte de vente 
de l'appartement n° 4.02, dès lors que le prix semblait inférieur à la valeur vénale 
de l'immeuble. 
c. Selon une expertise établie le 12 mars 2023 par Q______, architecte, la valeur 
vénale de l'appartement n° 4.02 a été estimée à CHF 990'000.- et sa valeur de 
rendement à CHF 670'000.-. 
d. Le DT, C______ et B______ SA ont conclu au rejet du recours. 
e. Après plusieurs échanges d'écritures, le TAPI a requis de B______ SA la 
production des états locatifs de l'immeuble par appartement depuis 1997 ainsi que 
la mention du nom de la ou des personnes en charge de l'administration de la PPE 
depuis 2011. 
f. B______ SA a transmis l'état locatif de l'immeuble de 2019 à 2023. N'étant 
propriétaire des appartements de l'immeuble que depuis 2020, elle n'avait pas été 
en mesure de se procurer, malgré ses tentatives, les états locatifs antérieurs. À sa 
connaissance, l'ancien administrateur de la PPE était M______. 
g. Le 18 mars 2024, le TAPI a procédé à un transport sur place. 
Les membres du TAPI se sont rendus dans l'appartement n° 4.02, composé d’une 
chambre, d’un salon et d’une cuisine. La séparation des pièces n'était pas d'origine. 
Ils ont constaté, notamment, l'absence de cheminée dans la pièce, qu’une paroi 
boisée séparait la cuisine du salon et qu’un faux-plafond recouvrait le plafond 
d'origine. Un dressing et une bibliothèque sur mesure avaient été créés. 
C______ a expliqué que les travaux avaient été exécutés en 2022 dans 
l'appartement. Il ne s’agissait pas de travaux de rénovation mais de travaux de 
décoration intérieure, exécutés à sa demande. 


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Après avoir obtenu l'accord d'C______, les membres du TAPI se sont rendus dans 
l'appartement n° 4.01. Ils ont constaté que les travaux de l’APA 1______/1 y avaient 
été exécutés. Il n’y avait plus le bureau n° 2 (visible sur les plans avant travaux du 
18 février 2016) et les parois séparant le petit salon du salon et de la salle à manger 
avaient été enlevées pour laisser place à une grande pièce à vivre. La chambre 
signalée comme étant celle de la mère d'C______ – absente lors du transport sur 
place – était attenante à cette pièce. Dans celle-ci, une porte permettait d’accéder à 
un dressing. Les membres du TAPI ont également constaté la présence de deux 
autres pièces (chambre 1 et bureau 1 sur les plans précités). 
C______ a confirmé avoir donné le mandat pour les travaux exécutés dans les deux 
appartements. Le père de sa fille, qui avait déjà deux enfants d’un premier lit, avait 
habité l'appartement n° 4.01. À la naissance de sa fille, elle était venue vivre dans 
l'immeuble mais à côté, dans l'appartement n° 4.02. Elle s’y était installée avec son 
fils de dix ans et sa fille. Depuis 2006, la famille recomposée avait ainsi vécu au 
deuxième étage de l’immeuble, toujours en louant les deux appartements. Le père 
de sa fille était actionnaire d'K______ SA. Il avait par la suite vendu ses actions à 
cette société. En 2013, elle avait acheté l'appartement n° 4.01 à K______ SA avec 
le droit d'emption sur l’appartement n° 4.02. Lorsqu’en 2020, K______ SA avait 
vendu le lot des huit autres appartements à B______ SA, elle n’en avait pas été 
informée. Elle avait ainsi été très surprise, lorsqu’elle avait fait son offre d'emption 
en 2022 sur l’appartement n° 4.02, d’apprendre que ce n'était plus K______ SA qui 
en était propriétaire mais B______ SA. Son souhait était d'acheter les deux 
appartements (nos 4.01 et 4.02) pour avoir toute sa famille sur le même étage, à 
savoir ses deux enfants et sa mère. Depuis 2013 environ, sa mère et ses enfants 
vivaient dans l'appartement n° 4.01 et elle, comme aujourd’hui, dans l'appartement 
n° 4.02. Elle ignorait à quand remontaient les travaux qui avaient permis la création 
de pièces supplémentaires dans l'appartement n° 4.01. Ces pièces étaient déjà 
présentes en 2006. Elle avait payé CHF 2'200'000.- pour l'appartement 4.01, les lots 
nos 1.02 et 1.03 et le droit d’emption sur l’appartement no 4.02. Ce prix englobait 
également les travaux structurels à réaliser dans cet appartement. 
h. Le 16 avril 2024, l'OCLPF a transmis l'état locatif du 30 avril 1990 produit dans 
le cadre de l'instruction de la demande d'autorisation de construire DD 4______, 
visant la création de deux logements dans les combles de l'immeuble en question, 
et l'état locatif du 1er juillet 2005 obtenu dans le cadre de l'instruction de la demande 
d'autorisation de construire APA 3______ portant sur la création d'un logement en 
attique, laquelle avait été refusée le 23 novembre 2005. Dans ses archives, il n'avait 
pas trouvé des plans de l'appartement n° 4.01 antérieurs à 2006. 
i. Le 14 mai 2024, K______ SA a transmis les états locatifs de 2012 à 2020 ainsi 
que les baux à loyer de 2005 et 2018 de l'appartement n° 4.02. 
j. Après de nouveaux échanges d'écritures, le TAPI a admis le recours et annulé 
l'arrêté VA 2______. 


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Les questions relatives à la détermination du nombre de pièces de l'appartement 
n° 4.01, d'une éventuelle fraude à la loi et d'une inscription au registre foncier 
(ci-après : RF) viciée concernant cet appartement, telles que soutenues par 
l'ASLOCA, pouvaient rester indécises, dès lors que même à donner raison à 
l'ASLOCA, compte tenu du temps écoulé depuis l'inscription et en l'absence 
d'intervention du DT, la sécurité du droit s'opposait à la constatation de la nullité de 
l'inscription au RF d'C______ en qualité de propriétaire. 
Si celle-ci était certes inscrite comme locataire de l'appartement n° 4.02 depuis plus 
de trois ans, le TAPI peinait à concevoir que ce logement constitue sa résidence 
effective alors qu’elle était propriétaire de l'appartement voisin n° 4.01 depuis 2013, 
dans le but d'y vivre avec sa famille, après en avoir été locataire. À cela s'ajoutait 
que ses explications sur la mise à disposition à titre gratuit de l’appartement n° 4.01 
à sa mère âgée de 86 ans et ses enfants n'emportaient pas conviction. Son fils n’y 
vivait plus depuis 2015 et sa fille était âgée de 13/14 ans lors de la prise de bail de 
l’appartement n° 4.02. Il apparaissait ainsi surprenant que la fille et la mère 
d'C______ vivent seules dans un appartement de sept pièces, qui aurait disposé au 
demeurant d’une pièce pour accueillir l'intéressée, pendant que celle-ci vivait dans 
l'appartement voisin. Cela étant, le transport sur place n'avait permis ni d’infirmer 
ni de confirmer la domiciliation effective de la mère d'C______ dans l’appartement 
n° 4.01, celle-ci n’y étant pas présente lors du transport sur place. Ainsi, si le TAPI 
n’avait pas à juger du mode de vie de l'intéressée, celui-ci paraissait toutefois 
étonnant. 
Même à admettre que l'appartement n° 4.02 constitue la résidence effective et 
principale d'C______ et, partant, la présomption en faveur de son intérêt privé vu 
l'accord de 60% des locataires de l'immeuble à la vente, cela n’impliquait pas encore 
la prédominance de cet intérêt privé sur l'intérêt public à la préservation du parc 
locatif. En effet, l'art. 39 al. 3 LDTR ne faisait qu'instaurer une présomption en 
faveur du locataire souhaitant acquérir son logement, si bien que l'autorité n'était 
pas dispensée de procéder librement à une pesée complète des intérêts en présence. 
Il convenait donc d'examiner la pesée des intérêts effectuée par le DT sous l'angle 
de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
Le prix de vente de l'appartement n° 4.02 était inférieur tant à sa valeur de 
rendement identifiée en 2023 qu’à sa valeur vénale (plus d’un tiers). Il était par 
ailleurs nettement inférieur au prix de marché. De plus, le fait que le loyer fiscal de 
l'appartement, fixé à CHF 45'600.- selon les états locatifs des années 2013 à 2016 
produits (période durant laquelle le logement était vacant), ait chuté à CHF 8'100.- 
en 2017, respectivement à CHF 10'800.- en 2019, une fois C______ en étant 
devenue locataire, était surprenant, dès lors que rien au dossier – en particulier des 
travaux de rénovation entrepris par la locataire – ne permettait d'expliquer cette 
perte massive de rendement locatif, alors même que d'autres locataires avaient vu 
leurs loyers respectifs augmenter de manière importante durant la même période. 
Ces éléments faisaient ainsi naître un doute raisonnable quant au possible caractère 


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spéculatif de la vente litigieuse, ce d’autant qu'C______ était une professionnelle 
de l'immobilier et que ses liens avec la société propriétaire de l'appartement n° 4.02 
et les autres sociétés qui étaient intervenues auparavant, notamment K______ SA, 
étaient avérés et également de nature à remettre en cause l'objectif de sa démarche. 
Cela étant, le TAPI prenait acte de la volonté d'C______ d'acheter l’appartement n° 
4.02 pour avoir toute sa famille, à savoir ses deux enfants et sa mère, sur le même 
étage. Cet intérêt ne pouvait cependant être qualifié autrement que de pure 
convenance personnelle, lequel devait, par principe, céder le pas à l'intérêt 
prépondérant au maintien du parc locatif genevois. En effet, l'intéressée était déjà 
propriétaire d’un appartement (n° 4.01) situé sur le même palier de l'immeuble et 
directement voisin de l'appartement n° 4.02. Par l’achat de cet appartement, elle 
serait ainsi devenue propriétaire de deux appartements, dans le même immeuble, 
équivalant à la totalité de la surface habitable du deuxième étage. Dans cette 
mesure, son intérêt privé à l'acquisition d'un second appartement devait être 
relativisé. En effet, le TAPI comprenait mal quel intérêt privé supérieur pouvait 
justifier qu'elle devînt propriétaire d'un second logement dans le même immeuble, 
certes de taille plus modeste, dans le but d'y vivre. À cela s'ajoutait que bien que les 
charges hypothécaires et de PPE, en cas d'achat (CHF 819.50.-), eussent été d'un 
montant inférieur à son loyer actuel charges comprises (CHF 1'030.-), ce loyer était 
nettement inférieur aux prix pratiqués sur le marché locatif pour un bien similaire, 
de sorte que l'intérêt à le conserver dans le parc locatif genevois était important. 
D. a. Par acte remis au guichet du greffe le 10 mars 2025, C______ a interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation et au rétablissement 
de la décision d'autorisation d'aliéner VA 2______. 
Le TAPI avait porté un jugement sur son mode de vie. Il avait également violé son 
droit d'être entendue ; s'il avait un doute sur la présence de sa mère dans 
l'appartement, il lui appartenait d'instruire ce fait. 
Elle était bien locataire de l'appartement no 4.02 au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR et 
son acquisition remplissait les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR. En toute 
hypothèse, elle remplissait également celles de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
b. Le DT a appuyé le recours, renvoyant à ses écritures déposées devant le TAPI. 
c. L'ASLOCA a conclu au rejet du recours, subsidiairement au constat de la nullité 
de l'aliénation de l'appartement 4.01. 
d. B______ SA s'en est rapportée à justice sur le recours. 
e. Dans sa réplique, la recourante a relevé que l'ASLOCA était en toute hypothèse 
forclose à se prévaloir de la nullité de l'aliénation de l'appartement 4.01. 
f. Une audience de comparution personnelle des parties s’est tenue le 30 octobre 
2025. 


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fa. A______ a indiqué habiter dans l’appartement 4.02 depuis 2006. À la naissance 
de sa fille, elle avait habité dans le 4.02, alors propriété de H______ lequel 
demeurait dans le 4.01 avec les trois autres enfants. Cela permettait un 
« regroupement familial ». À la question de la juge de savoir pourquoi elle était 
inscrite à l’OCPM à la rue F______, elle a précisé qu’elle avait acheté un bien, par 
la suite revendu, et y avoir logé avant 2006. 
Les états locatifs mentionnant que l’appartement 4.02 était vacant résultaient d’une 
erreur. De surcroît, un propriétaire ne laissait pas un appartement vacant aussi 
longtemps. Il n’était d’ailleurs pas mentionné le nom d’un autre locataire. Elle était 
disposée à fournir la preuve des paiements des loyers de l’appartement 4.02 depuis 
2006. Elle y habitait toujours. La situation n’avait pas changé ces dernières années. 
L’appartement 4.02 lui permettait, compte tenu de son activité professionnelle 
intense, de pouvoir se reposer. La situation était comparable à une maison familiale 
où certains enfants avaient leur chambre à l’étage. Elle avait toujours souhaité 
pouvoir réunir les générations, comme dans une maison. 
L’appartement 4.01 n’avait qu’un cabinet de toilettes et qu’une salle de bains, ce 
qui compliquait la vie quotidienne le matin notamment avec les enfants alors que 
dans le 4.02 elle était autonome. Dans le 4.01, il y avait toujours sa mère, 
relativement en forme pour 88 ans, sa fille et son fils qui allait revenir de Londres 
dès « l’année prochaine » de manière épisodique. Le but était de sécuriser leur 
espace familial. Il y avait de moins en moins de locataires dans l’immeuble et de 
plus en plus de propriétaires. L’immeuble était d’un niveau moyen supérieur et ne 
répondait pas aux besoins prépondérants de la population. Le montant des loyers 
n’était pas en lien avec l’art. 39 LDTR. Son intérêt était privé et elle n’avait pas 
l’intention de le revendre. Dans le calcul, cela lui permettrait d’avoir des charges, 
une fois propriétaire, inférieures à son actuel loyer. 
fb. Sur questions de l’ASLOCA, elle a précisé avoir été directrice à l’office des 
bâtiments et avoir travaillé à l’OCLPF, onze ans en tout. Son statut de fonctionnaire 
avait pris fin en 2021. Elle avait ensuite été « débauchée » pour mettre sur pied, dès 
2021, le quartier de l’Étang. Elle était fière d’avoir pu loger 3'500 personnes. 
Cela témoignait de ses préoccupations pour le logement social. Elle était lasse que 
ses compétences professionnelles soient l’objet de discussions alors qu’elle essayait 
de loger sa famille. Elle souffrait des termes employés dans le cadre de la procédure 
à son encontre. 
fc. La juge a ordonné, sur le siège, un transport sur place immédiat. Des photos ont 
été prises de l’appartement 4.02 dans lequel se trouvaient des objets compatibles 
avec une occupation par la recourante. Cette dernière a spontanément proposé la 
visite de l’appartement 4.01, sa mère étant allée rendre visite à sa famille à 
l’occasion des fêtes de la Toussaint et ses enfants étant absents. Des photos ont aussi 
été prises. S’y trouvaient les objets compatibles avec une occupation par une femme 
de 88 ans ainsi que par une jeune femme de 20 ans. 


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g. B______ SA et l’OCLPF ont indiqué n’avoir pas d’observations 
complémentaires à formuler à la suite de l’audience et du transport sur place. 
h. L’ASLOCA a relevé que lors de l’acquisition de l’appartement 4.01, la 
recourante, soit avait déjà travaillé pour le département, soit y travaillait encore. 
Celui-ci ne pouvait ignorer que l’appartement 4.01 était un « 7 pièces » en 2012 et 
que sa transformation en un « 8 pièces » aurait été faite sans autorisation. Accepter 
l’aliénation querellée de l’appartement 4.02 serait par conséquent récompenser 
doublement la fraude qui avait permis l’acquisition de l’appartement 4.01 par une 
seule et même opération, englobant le prix du droit d’option de l’appartement 4.02 
litigieux. 
i. La recourante a produit les extraits des relevés bancaires pour les années 2006, 
puis 2013 à 2025. Elle avait subi un important dégât des eaux en 2019 dans sa cave 
où se trouvaient ses archives à la suite de l’explosion du collecteur extérieur de la 
rue des D______. Sa banque n’avait pas conservé les documents au-delà de la durée 
de dix ans. L’immeuble avait connu de nombreux changements de régies, ce qui 
expliquait les variations du montant du loyer. Elle avait par ailleurs des difficultés 
à identifier tous les paiements car l’UBS utilisait à l’époque pour les ordres de 
paiement des intitulés souvent généraux comme « divers » regroupant plusieurs 
ordres ponctuels ou permanents sans contenir le détail. Cette pratique avait été 
modifiée par la suite. Elle avait aussi parfois effectué des paiements par 
l’intermédiaire de la poste à la régie. Enfin, lorsqu’elle avait reçu l’autorisation 
d’achat de son appartement, elle avait temporairement interrompu le paiement du 
loyer, persuadée que l’acquisition se ferait très rapidement. Elle l’avait repris après 
le recours de l’ASLOCA. En tous les cas, la LDTR n’exigeait pas la preuve 
comptable mensuelle du paiement du loyer pendant 20 ans mais la démonstration 
de la continuité locative. Celle-ci était établie en l’espèce par, en toute hypothèse, 
la possession continue des lieux, l’absence de sommation pour non-paiement du 
loyer, la confirmation des régies successives, l’existence d’un bail toujours en 
vigueur et la constance des paiements. 
Elle contestait tout favoritisme à l’insu de l’État. Elle rappelait que le litige portait 
exclusivement sur l’appartement 4.02 qu’elle occupait depuis près de 20 ans. 
j. L’ASLOCA a relevé dans d’ultimes écritures que c’était précisément l’absence 
d’autorisation pour la vente de l’appartement 4.01 qui était illicite. La nullité en 
résultant pouvait être invoquée en tout temps. La recourante avait dû savoir ou du 
moins avait toléré que l’appartement de 5, puis 7 pièces avait été prétendument 
transformé en un 8 pièces par la pose de simples cloisons, qu’elle s’était empressée 
de retirer dès la fraude achevée. Elle avait ultérieurement demandé l’autorisation 
d’en faire à nouveau un 5 pièces en rétablissant « l’état initial » par la « dépose des 
cloisons existantes pour retrouver la typologie originale de l’appartement ». Elle se 
plaignait aujourd’hui de l’exiguïté de ce logement pour justifier la prétendue 
nécessité d’en acquérir un autre. Or, les états locatifs produits par K______ SA le 
14 mai 2024 confirmaient que l’appartement 4.01 comprenait 7 pièces en 2012, 


- 10/26 - 
A/159/2023 
comme en 2005 à teneur du dossier APA 3______. L’absence d’autorisation 
d’aliéner ledit appartement était illicite. L’intéressée avait servi « de brise-glace » 
à une opération consistant à vendre l’immeuble à la découpe. 
k. Sur ce, les parties ont été informées, le 16 décembre 2025, que la cause était 
gardée à juger. 
 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte sur la conformité au droit du jugement du TAPI annulant l'arrêté du 
15 décembre 2022 (VA 2______) par lequel le DT a accordé à la recourante 
l'autorisation d'acquérir l'appartement n° 4.02 de l'immeuble situé au 3, rue des 
D______. 
3. 
La recourante se plaint de la violation de son droit d'être entendue, le TAPI ayant, 
selon elle, renoncé à instruire la présence de sa mère dans l'appartement n° 4.01. 
3.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves 
pertinentes et d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes 
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Le droit de faire 
administrer des preuves n’empêche toutefois pas l’autorité de mettre un terme à 
l’instruction lorsque les preuves déjà administrées lui ont permis de former sa 
conviction et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont 
encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à 
modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). 
Le droit d’être entendu sert non seulement à établir correctement les faits, mais 
constitue également un droit indissociable de la personnalité garantissant à un 
particulier de participer à la prise d’une décision qui touche sa position juridique 
(ATF 135 I 279 consid. 3.2 ; 132 II 485 consid. 3.2 et les références ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_37/2020 du 7 septembre 2020 consid. 3.1). 
3.2 En application de la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit 
public (art. 19 et 20 LPA), l’autorité définit les faits pertinents et ne tient pour 
existants que ceux qui sont dûment prouvés ; cette maxime oblige notamment les 
autorités compétentes à prendre en considération d’office l’ensemble des pièces 
pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les 
parties de collaborer à l’établissement des faits (ATF 124 II 361 consid. 2b ; arrêts 


- 11/26 - 
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du Tribunal fédéral 2C_728/2020 du 25 février 2021 consid. 4.1 ; 2C_416/2013 du 
5 novembre 2013 consid. 10.2.2) ; il leur incombe d’étayer leurs propres thèses, de 
renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves 
disponibles (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1), spécialement lorsqu’il s’agit d’élucider 
des faits qu’elles sont le mieux à même de connaître ou qui relèvent de leur sphère 
d’influence ; la jurisprudence considère à cet égard que le devoir de collaboration 
des parties à l’établissement des faits est spécialement élevé s’agissant de faits que 
celles-ci connaissent mieux que quiconque (arrêts du Tribunal fédéral 2C_284/2019 
du 16 septembre 2019 consid. 4.3 ; 1C_426/2017 du 11 mars 2019 consid. 5.3 et 
les références citées). En l’absence de collaboration de la partie concernée par de 
tels faits et d’éléments probants au dossier, l’autorité qui met fin à l’instruction du 
dossier en considérant qu’un fait ne peut être considéré comme établi, ne tombe ni 
dans l’arbitraire ni ne viole les règles régissant le fardeau de la preuve (ATF 140 I 
285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_611/2020 du 10 mai 2021 
consid. 2.3 ; ATA/22/2024 du 9 janvier 2024 consid. 5.3). 
3.3 La constatation des faits est, en procédure administrative, gouvernée par le 
principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 phr. 2 LPA ; ATF 139 II 
185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_668/2011 du 
12 avril 2011 consid. 3.3 ; ATA/874/2020 du 8 septembre 2020 consid. 5a). Le juge 
forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante des preuves 
administrées et ce n’est ni le genre, ni le nombre des preuves qui est déterminant, 
mais leur force de persuasion (ATA/22/2024 du 9 janvier 2024 consid. 5.3 et l'arrêt 
cité). 
3.4 En l'espèce, le TAPI a estimé qu'il apparaissait surprenant que la fille et la mère 
de la recourante vivent seules dans un appartement de sept pièces pendant que 
celle-ci vivait en location dans l'appartement voisin. Le transport sur place n'avait 
pas permis d’infirmer, ni d’ailleurs de confirmer, la domiciliation effective de la 
mère de la recourante dans l’appartement n° 4.01. Le mode de vie de la recourante 
ne pouvait toutefois que surprendre. Le TAPI a précisé que même à admettre que 
l'appartement n° 4.02 constitue la résidence effective et principale de la recourante 
et, partant, la présomption en faveur de son intérêt privé, cela n’impliquait pas 
encore la prédominance de cet intérêt sur l'intérêt public à la préservation du parc 
locatif. 
La juridiction précédente a donc procédé à une pesée des intérêts en présence. Il a 
« pris acte » de la volonté de la recourante d'acheter l’appartement litigieux pour 
avoir toute sa famille, à savoir ses deux enfants et sa mère, sur le même étage. Cet 
intérêt ne pouvait cependant être qualifié autrement que de pure convenance 
personnelle, lequel devait, par principe, céder le pas face à l'intérêt prépondérant au 
maintien du parc locatif genevois. 
Il ressort de ce qui précède que le TAPI, même s'il a émis des doutes sur la 
domiciliation effective de la mère de la recourante dans l’appartement n° 4.01, a 


- 12/26 - 
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néanmoins conduit son raisonnement en admettant que celle-là était domiciliée dans 
ledit appartement. Il n'avait donc pas à instruire davantage ce fait. 
Au demeurant, le TAPI a procédé à un transport sur place, si bien qu'il ne saurait, 
en toute hypothèse, lui être reproché de ne pas avoir instruit suffisamment la 
question de la domiciliation effective de la mère de la recourante dans l’appartement 
n° 4.01. En outre, s’agissant d’élucider un fait que la recourante est la plus à même 
de connaître et qui relève de sa sphère d’influence et privée, il lui incombait de 
renseigner davantage le TAPI et de lui indiquer tous les moyens de preuve 
disponibles si elle l'estimait nécessaire. 
Par conséquent, le TAPI n'a pas violé le droit d'être entendu de la recourante. 
Le grief sera écarté. 
4. 
L'ASLOCA conclut, à titre subsidiaire, au constat de la nullité de l'aliénation de 
l'appartement 4.01, qui ne fait pas l'objet du présent litige. 
Or, les considérants sur ce point du jugement attaqué (consid. 12-30) sont 
entièrement conformes au droit, si bien que la chambre de céans ne peut qu'y 
renvoyer – ce que la jurisprudence admet (arrêt du Tribunal fédéral 1C_642/2022 
du 7 novembre 2023 consid. 4.6.2 ; ATA/372/2025 du 1er avril 2025 consid. 3) – et 
conclure avec l'instance précédente que compte tenu du temps écoulé depuis 
l'inscription de la recourante au RF en tant que propriétaire de l'appartement (plus 
de dix ans) et dès lors que le DT n’est pas intervenu, la sécurité du droit s'oppose 
en toute hypothèse à la constatation de la nullité de l'inscription au RF de la 
recourante. 
La demande sera donc rejetée. 
5. 
La recourante conteste vouloir se livrer à une opération spéculative en acquérant 
l'appartement no 4.02. 
5.1 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la deuxième zone de 
construction (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR ; art. 19 al. 1 let. b de la loi 
d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - 
LaLAT - L 1 30), où se trouve en l'occurrence l'appartement litigieux. À cet effet, 
et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, 
elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements 
destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). 
5.2 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de 
copropriété d'étages ou de parties d'étages, d'actions, de parts sociales), d'un 
appartement à usage d'habitation jusqu'alors offert en location est soumise à 
autorisation dans la mesure où l'appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 
Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la population a besoin, tout 
appartement jusqu'alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, 


- 13/26 - 
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dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie 
d'appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d'appartements lorsque 
le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements de plus de 
sept pièces n'entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 
5.3 Par appartement jusqu'alors offert en location, au sens de l'art. 39 al. 1 LDTR, 
il faut entendre l'appartement loué lors du dépôt de la requête en autorisation 
d'aliéner (let. a), l'appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête en 
autorisation d'aliéner, mais qui a précédemment été loué par sa ou son propriétaire 
actuel (let. b), ou l'appartement occupé, lors du dépôt de la requête en autorisation 
d'aliéner, par sa ou son propriétaire, si celle-ci ou celui-ci a précédemment loué 
l'appartement considéré (let. c ; art. 11 al. 3 du règlement d'application de la LDTR 
du 29 avril 1996 - RDTR - L 5 20.01). 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque année par 
arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par appartement (art. 11 
al. 1 RDTR). Pour l’ensemble de l’année 2025, il y a pénurie au sens des art. 25 à 
39 LDTR dans toutes les catégories des appartements de 1 à 7 pièces inclusivement 
(arrêté du Conseil d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie 
en vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR du 18 décembre 2024 - ArAppart – 
L 5 20.03). Tel était également le cas pour les années 2022 à 2024 notamment. 
5.4 La LDTR règlemente précisément les cas où la vente doit être autorisée. Ils sont 
décrits aux al. 2 à 4 de l’art. 39 LDTR. La doctrine a relevé que le raisonnement à 
faire correspondait à l’inverse de l’ordre des alinéas de la loi : il convenait, 
premièrement, de se demander si l’autorisation devait être donnée selon l’une des 
hypothèses de l’al. 4 ; deuxièmement, si tel n’était pas le cas et dans l’hypothèse où 
l’acquéreur était le locataire de l’appartement, de déterminer si toutes les conditions 
de l’al. 3 étaient remplies et si l’intérêt du locataire primait ; troisièmement, si la 
réponse était aussi négative, d’analyser si l’intérêt à l’aliénation primait l’intérêt 
public ou général à ne pas autoriser la vente en application de l’al. 2 
(ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 4 et 4.1 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, 
changement d'affectation et aliénation : immeubles de logement et appartements : 
loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 415, n. 4.1.1). 
5.5 L'art. 39 al. 4 LDTR prévoit que le DT autorise l'aliénation d'un appartement si 
celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de 
propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l'aliénation d'appartements 
destinés à la vente régi par l'art. 8A de loi générale sur les zones de développement 
du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime 
de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu'il avait déjà été cédé de 
manière individualisée (let. b) ; n'a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au moins 
l'objet d'une autorisation d'aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L'autorisation ne 
porte que sur un appartement à la fois. 


- 14/26 - 
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En cas de réalisation de l'une des hypothèses de l'art. 39 al. 4 LDTR, le DT est tenu 
de délivrer l'autorisation d'aliéner. Il n'y a donc, le cas échéant, pas de place pour 
une pesée des intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR. Les conditions posées à 
l'art. 39 al. 4 LDTR sont alternatives (ATA/1219/2021 du 16 novembre 2021 
consid. 3a et les arrêts cités). 
5.6 Au vu de la marge d'appréciation dont elle dispose, lorsqu'aucun des motifs 
d'autorisation expressément prévus par l'art. 39 al. 4 LDTR n'est réalisé, l'autorité 
doit rechercher si l'intérêt public l'emporte sur l'intérêt privé de la personne à aliéner 
l'appartement dont elle est propriétaire (arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011 du 
14 juillet 2011 consid. 3.3 ; 1C_139/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.3 ; 
1C_141/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4.3; 1C_143/2011 du 14 juillet 2011 
consid. 3.3 ; ATA/545/2020 du 29 mai 2020 consid. 5). 
5.7 Le DT refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou 
d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le 
maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). Selon l'art. 13 RDTR, dans le cadre de 
l'examen de la requête en autorisation, le DT procède à la pesée des intérêts publics 
et privés en présence (al. 1). En cas de projet d’acquisition au sens de l’art. 39 al. 3 
LDTR, le vendeur et le locataire en place désireux de se porter acquéreur de son 
logement informent par écrit les autres locataires de l’immeuble de la transaction 
envisagée. Les locataires qui acceptent l’acquisition doivent le faire par écrit (al. 2). 
L'intérêt privé est présumé l'emporter sur l'intérêt public lorsque le propriétaire doit 
vendre l'appartement par nécessité de liquider un régime matrimonial ou une 
succession (let. a), par nécessité de satisfaire aux exigences d'un plan de 
désendettement (let. b) ou du fait de la prise d'un nouveau domicile en dehors du 
canton (let. c ; al. 3). Ces cas constituent des exemples, de sorte que d'autres 
circonstances peuvent justifier que l'intérêt privé l'emporte sur l'intérêt public au 
maintien de l'affectation locative de l'appartement (ATA/1038/2016 du 
13 décembre 2016 consid. 5a ; ATA/999/2014 du 16 décembre 2014 ; Emmanuelle 
GAIDE et Valérie DEFAGO GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, 
changement d'affectation et aliénation. Immeubles de logement et appartements, 
2014, p. 436 n. 4.7.5) 
5.8 Afin de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble locatif, 
le désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au 
moins, d’acquérir ledit logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt public que 
si 60% des locataires en place acceptent formellement cette acquisition ; dans ce 
cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être 
contraints d’acheter leur appartement ou de partir (art. 39 al. 3 LDTR). 
La présomption instaurée par l’art. 39 al. 3 LDTR est soumise à trois conditions, à 
savoir que le locataire désirant se porter acquéreur de son logement occupe 
effectivement celui-ci depuis trois ans au moins, que 60% des locataires en place 
acceptent formellement son acquisition et enfin que les locataires restants 


- 15/26 - 
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obtiennent la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de 
partir (ATA/330/2012 consid. 9). 
5.8.1 L'intérêt privé du locataire désirant acquérir son logement est présumé plus 
important que l'intérêt public. Cependant, l'art. 39 al. 3 LDTR ne fait qu'instaurer 
une présomption. L'autorité n'est donc pas dispensée de procéder librement à une 
pesée complète des intérêts en présence. Il n'est dès lors pas exclu que la 
présomption puisse être renversée (arrêts du Tribunal fédéral 1C_357/2012 du 
8 janvier 2013 consid. 4.2 ; 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.8 ; 
ATA/1050/2017 du 4 juillet 2017 consid. 6d). Toutefois, dans la pesée des intérêts 
en présence à laquelle doit se livrer l'autorité (art. 13 RDTR), celle-ci ne peut se 
contenter d'évoquer de manière générale la nécessité de maintenir le logement dans 
le régime locatif (motif de refus d'ordre général déjà mentionné à l'art. 39 
al. 2 LDTR), sans quoi une autorisation de vente ne serait pratiquement jamais 
possible ; elle doit faire état de circonstances concrètes faisant apparaître que la 
vente ne répond pas à un réel besoin de l'acquéreur (intérêt particulier) ou du 
vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2016 du 27 mars 2017 consid. 2.4, confirmant 
l’ATA/593/2016 précité ; ATA/776/2022 du 9 août 2022 consid. 3b). 
Une aliénation en faveur du locataire peut être non seulement dans l'intérêt de ce 
dernier et du propriétaire-bailleur, mais également dans l'intérêt de la collectivité 
qui encourage l'accession à la propriété. (ATF 113 Ia 126 consid. 7b aa ; 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 424). 
5.8.2 Selon certains auteurs, le renversement de la présomption posée par la loi en 
faveur du locataire doit rester exceptionnel. Un cas exceptionnel existe lorsque le 
vendeur est un professionnel de l'immobilier connu pour acquérir des immeubles 
qu'il transforme en PPE et dont il tente ensuite de vendre les appartements par petits 
blocs et que l'autorisation d'aliéner est donnée très peu de temps après l'expiration 
du délai d'occupation de trois ans de l'appartement. Il y a dans ces conditions un 
faisceau d'indices selon lesquels tant le vendeur que le locataire n'ont qu'un pur 
intérêt économique à la cession de l'appartement, qui doit céder le pas à l'intérêt 
public de maintenir des logements loués en période de forte pénurie (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 429, citant l'ATA/330/2012 du 
5 juin 2012). 
5.8.3 Les autorisations d'aliéner des appartements soumis à la LDTR font l'objet 
d'une abondante jurisprudence. 
5.8.4 Dans l'ATA/330/2012, les recourants, soit deux propriétaires désirant vendre 
trois appartements d'un même immeuble à des dates rapprochées (8 février 2010, 
29 octobre 2010 et 19 novembre 2010), avaient acquis ledit immeuble en octobre 
2000. Au moment de son acquisition, l’immeuble comprenait 24 appartements 
locatifs. En 2003, ils avaient soumis l’immeuble au régime de la PPE afin de 
pouvoir vendre quatre appartements de 7.5 pièces et un duplex de dix pièces, non 
soumis à la LDTR, qu’ils avaient aménagés en lieu et place de bureaux existants. 


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Par la suite, trois autres appartements de l’immeuble avaient été vendus à des 
locataires en place. Depuis lors, les recourants avaient encore cherché à vendre trois 
blocs de deux appartements. En 2010, ils avaient encore conclu des promesses 
d’achat/vente et obtenu des autorisations d’aliéner pour les trois appartements 
objets de la procédure. Il s’agissait non pas de ventes en blocs, mais de ventes 
portant sur un appartement au locataire en place. Dans les trois cas, c’était toutefois 
à l’échéance de la durée de trois ans d’occupation effective exigée par l’art. 39 
al. 3 LDTR que l’autorisation d’aliéner avait été obtenue. Il résultait des faits qui 
précédaient un faisceau d’indices que le but initial des recourants, en concluant les 
contrats de bail avec les trois locataires, était la revente des appartements loués. 
Leur volonté de vendre « à la découpe » les appartements de l’immeuble locatif 
ressortait par ailleurs du fait qu’en plus des trois appartements litigieux, ils avaient 
obtenu l’autorisation non contestée d’en vendre trois autres à des locataires en place 
ainsi que six autres, par blocs de deux, toujours à des locataires en place, 
autorisations qui avaient été annulées car elles violaient la LDTR. D’autres ventes 
d’appartements locatifs de l’immeuble semblaient avoir été envisagées. 
La chambre administrative a ainsi retenu qu'il était manifeste que l’intérêt des 
recourants était un pur intérêt commercial visant la vente successive des 
appartements de l’immeuble locatif. Or, un tel intérêt, tout comme l’intérêt privé 
des locataires à pouvoir disposer de droits durables sur leur appartement qui n’était 
en l’espèce que de pure convenance, n’était pas prépondérant face à l’intérêt public 
auquel ils devaient céder le pas en période de pénurie de logements. 
Une multiplication du nombre des propriétaires tendait en effet à mettre en péril le 
maintien de l’affectation locative des appartements loués ainsi que la préservation 
de loyers bon marché que visait la LDTR (ATA/330/2012 du 5 juin 2012 
consid. 15). 
Le Tribunal fédéral a confirmé l'ATA/330/2012 par arrêt du 8 janvier 2013 
(1C_357/2012), le premier arrêt, en tant qu'il confirmait l'annulation des 
autorisations litigieuses, procédant d'une pesée des intérêts qui échappait à 
l'arbitraire (consid. 4.2). 
5.8.5 Dans l'ATA/999/2014, la chambre administrative a eu à connaître du recours 
des propriétaires et locataires contre le refus du DT d'aliéner l'appartement occupé 
par lesdits locataires (les époux). Si l'autorisation de vente avait été confirmée, 
l'appartement serait sorti du parc locatif alors qu'il en avait toujours fait partie et 
l'opération aggraverait encore la pénurie sévère de logements locatifs, alors que le 
maintien de ce parc locatif constituait un intérêt public important. À cet intérêt 
public s'opposaient les intérêts privés des vendeurs et des acquéreurs. Les premiers 
alléguaient vouloir respecter la promesse faite par leur défunt père. Cet intérêt ne 
pouvait prévaloir sur l'intérêt public prépondérant susmentionné. Quant aux 
locataires, si l'on pouvait comprendre leur souhait d'acquérir leur appartement, leur 
intérêt n'en relevait pas moins de la seule convenance personnelle. La particularité 
du présent dossier consistait dans le fait que les locataires étaient au bénéfice d'une 


- 17/26 - 
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proposition de pouvoir acquérir leur logement depuis plusieurs années, que les 
héritiers de l'ancien propriétaire souhaitaient respecter la volonté de feu leur père et 
qu'ainsi, depuis 2009, les locataires projetaient d'acquérir leur logement. 
Ces éléments étaient toutefois sans influence (ATA/999/2014 du 16 décembre 2014 
consid. 5). La chambre administrative a donc rejeté le recours. 
Par arrêt du 5 août 2015, le Tribunal fédéral a admis le recours interjeté contre 
l'ATA/999/2014 précité. Les circonstances spéciales évoquées par les recourants, 
loin de renverser la présomption, venaient au contraire la confirmer. Les recourants 
occupaient le logement depuis plus de six ans avec leur fille. Leur volonté de 
continuer à l'occuper sur le long terme n'était pas mise en doute ; le prix d'achat, de 
CHF 406'000.-, était nettement inférieur à celui d'un bien comparable au prix du 
marché (autour de CHF 700'000.- selon les chiffres retenus en instance cantonale). 
Il était donc exclu d'y voir une opération spéculative. La cour cantonale avait relevé 
qu'aucun des motifs prévus à l'art. 13 al. 3 RDTR n'était réalisé. Cette disposition 
visait toutefois exclusivement les motifs tenant à la personne du vendeur. 
En l'occurrence, les motifs invoqués tenaient davantage aux acheteurs qui se 
voyaient proposer l'occasion d'acquérir à un prix particulièrement attractif. Selon le 
jugement du TAPI, le coût global de leur logement se serait trouvé ainsi inférieur 
au loyer dont ils s'acquittent actuellement. Le locataire trouvait ainsi à se loger à 
des conditions plus favorables, ce qui n'allait pas à l'encontre du but poursuivi par 
la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 consid. 2.4). 
5.8.6 Dans l'ATA/545/2020, la chambre administrative a autorisé la donation, par 
le propriétaire de quatorze logements soumis au régime de la PPE dans un même 
immeuble, à sa sœur de l'appartement que celle-ci occupait dans ledit immeuble. 
En effet, les conditions des art. 39 al. 3 LDTR et art. 13 al. 2 RDTR étaient remplies 
(ATA/545/2020 du 29 mai 2020 consid. 6). 
5.9 Si aucune condition des al. 3 et 4 de l'art. 39 LDTR n'est remplie, le DT doit 
encore examiner si un motif prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général 
s'oppose à l'autorisation (art. 39 al. 2 LDTR ; Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 433). 
5.10 La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation 
poursuit un intérêt public évident, important et reconnu (ATF 128 I 206 
consid. 5.2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_546/2019 du 21 avril 2020 consid. 3.2 ; 
ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2 ; ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 6.3 et les arrêts cités). La réglementation mise en place par la LDTR est en 
soi conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, y compris le refus de 
l'autorisation de vendre un appartement loué lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt 
public ou d'intérêt général s'y oppose. Pour qu'une telle restriction soit conforme à 
la garantie de la propriété (art. 26 al. 1 Cst.), l'autorité administrative doit effectuer 
une pesée des intérêts en présence et évaluer l'importance du motif de refus au 
regard des intérêts privés en jeu (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; arrêts du Tribunal 


- 18/26 - 
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fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.1 ; 1C_141/2011 du 
14 juillet 2011 consid. 3.2 publié in SJ 2011 I p. 357). En effet, la restriction à la 
liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l'exige le but 
d'intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 consid. 7b/aa ; ATA/1219/2021 du 
16 novembre 2021 consid. 3e ; ATA/1313/2019 du 3 septembre 2019 consid. 7). 
5.11 Dans le cas d'appartements en PPE, la vente en bloc doit être préférée à la 
vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts 
de la LDTR. La LDTR s'applique lorsqu'un appartement est individualisé, puis 
vendu ; elle ne saurait cependant empêcher la vente en bloc de plusieurs 
appartements à un même acquéreur, car, dans ce cas, le risque de voir ces 
appartements sortir du marché locatif est pratiquement nul. Toutefois, même dans 
ce cas de figure, le fait de vendre « à la découpe » des immeubles locatifs en blocs 
de petites tailles a pour effet une transformation progressive de l'immeuble locatif 
contraire à l'esprit de la LDTR. Une diminution de la taille des lots et, parallèlement, 
une multiplication du nombre des propriétaires tendent en effet indéniablement à 
mettre en péril le maintien de l'affectation locative des appartements loués ainsi que 
la préservation de loyers bon marché, maintenus en vertu du but de la LDTR ; cela 
augmente la probabilité d'une vente ultérieure de logements individualisés, et 
partant le risque d'une atteinte au parc immobilier locatif (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.2 et les références citées ; 
ATA/612/2025 du 3 juin 2025 consid. 2.2). 
5.12 La lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière, de même 
que la facilitation de l’accès à la propriété du logement font partie des tâches 
qu’assument les collectivités publiques en réponse à une préoccupation essentielle 
de la population, confrontée, pour se loger, à d’importantes difficultés tenant à la 
rareté des appartements disponibles ainsi qu’aux montants élevés de leurs loyers et 
prix de vente, notamment dans le canton de Genève (ACST/31/2025 du 26 juin 
2025 consid. 5.4). Il y a notamment spéculation immobilière lorsque des entreprises 
et de riches acquéreurs achètent des appartements dans le but de les laisser vides 
afin d’augmenter la valeur du sol et des biens immobiliers, plus particulièrement 
dans l’attente que leur dégradation justifie un abandon de leur affectation locative 
ou leur conversion en logements de luxe [...] ou même dans l’attente d’un 
assouplissement de la législation genevoise sur les démolitions et transformations 
(ATF 119 Ia 348 consid. 3b ; Giuseppa OTTIMOFIORE, Le droit de propriété, un 
droit fondamental entre inclusion et exclusion, 2012, p. 264). 
6. 
En l'espèce, l'appartement concerné – situé dans un immeuble d'habitation en 
deuxième zone de construction et donc assujetti à la LDTR (art. 2 LDTR) – entre, 
par son nombre de pièces (3.5), dans une catégorie de logements où sévit la pénurie. 
Il est actuellement loué par la recourante, qui y réside. Son aliénation, en particulier 
par le biais de la vente correspondante et litigieuse, est par conséquent soumise à 
autorisation (art. 39 al. 1 LDTR), ce qui n'est d'ailleurs contesté par aucune des 
parties. 


- 19/26 - 
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Il n'est pas non plus contesté qu'aucune des conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR n'est 
réalisée, si bien que la délivrance de l'autorisation est soumise aux conditions de 
l'art. 39 al. 3 LDTR, subsidiairement à celles de l'art. 39 al. 2 LDTR. 
6.1 Comme exposé ci-avant, le TAPI a estimé que même en admettant la 
présomption en faveur de l'intérêt privé de la recourante, cela n’impliquait pas 
encore la prédominance de cet intérêt privé sur l'intérêt public à la préservation du 
parc locatif visé par la LDTR. Il convenait donc d'examiner la pesée des intérêts 
effectuée par l'autorité intimée sous l'angle de l'art. 39 al. 2 LDTR. Le TAPI a 
considéré qu'il existait un doute raisonnable quant au possible caractère spéculatif 
de la vente litigieuse. Néanmoins, il a pris acte de la volonté de la recourante 
d'acheter l’appartement litigieux pour avoir toute sa famille, à savoir ses deux 
enfants et sa mère, sur le même étage. Cet intérêt ne pouvait cependant être qualifié 
autrement que de pure convenance personnelle, lequel devait, par principe, céder le 
pas face à l'intérêt prépondérant au maintien du parc locatif genevois. 
Le raisonnement du TAPI ne peut être suivi. 
Il est certes vrai que la question de savoir si l'appartement litigieux constitue la 
résidence effective de la recourante, et ce depuis trois ans au moins, se pose. 
En effet, l'intéressée est propriétaire de l'appartement voisin, de sept pièces. Il 
apparaît pour le moins inhabituel qu'une petite-fille ayant tout juste atteint la 
majorité et sa grand-mère vivent seules dans un appartement de sept pièces, qui 
aurait disposé au demeurant d’une pièce pour accueillir la recourante, pendant que 
celle-ci vit seule dans l'appartement voisin de 3.5 pièces, alors même qu'elle 
souhaite réunir toute sa famille sur un même étage. Une cohabitation, dans le 
logement de sept pièces, de la mère et de sa fille apparaît en effet plus dans le cours 
ordinaire des choses, la grand-mère bénéficiant alors d'un appartement plus petit, 
voisin de celui de ses fille et petite-fille. L'on peine à envisager que les éventuels 
soins, aide ou soutien à la personne âgée, y compris en termes de logistique 
(ménage, courses, préparation de repas, lessive, aide administrative) soient fournis 
prioritairement et majoritairement, au quotidien, par la petite-fille, et non par la 
fille, sauf à ce que l'appartement n° 4.02 ne serve que de chambre à coucher à la 
recourante. Cela étant, si le transport sur place du TAPI n'a permis ni d’infirmer ni 
de confirmer la domiciliation effective de la mère de la recourante dans 
l’appartement n° 4.01, celle-ci n’y étant pas présente lors du transport sur place, 
celui effectué à l’improviste par la chambre administrative a permis de constater 
que l’appartement 4.02 était manifestement occupé par la recourante. La recourante 
a même spontanément proposé la visite de l’appartement 4.01, ce qui a permis à la 
chambre de céans de constater que celui-ci était manifestement utilisé par la fille de 
la recourante et que des objets pour personne âgée s’y trouvaient. La présence de 
divers documents tant sur la table du logement 4.02 que sur celle de la salle à 
manger de la 4.01 tend à démontrer que la recourante utilise aussi certains des 
espaces du logement 4.01 en journée. Cette dernière a par ailleurs détaillé lors de 
l’audience qui a précédé les raisons qui avaient notamment justifié le choix de 


- 20/26 - 
A/159/2023 
s’établir dans l’appartement 4.02, notamment l’existence d’une seule salle d’eau 
dans l’appartement 4.01, ce qui rendait délicat la cohabitation alors qu’elle était 
totalement autonome dans le logement 4.02. Dans ces conditions, et dans la mesure 
où la recourante est au bénéfice d'un contrat de bail à loyer portant sur l’appartement 
4.02 depuis plus de trois ans, dans la mesure où elle réside dans tous les cas au 
deuxième étage de l'immeuble depuis plus de dix ans et dans la mesure où les trois 
générations vivent sur le même palier, dans deux logements voisins, il doit être 
retenu que la recourante occupait, en tant que locataire, son logement depuis trois 
ans au moins au moment du dépôt de la demande d'autorisation. 
Il ressort ensuite du dossier que 60% des locataires en place ont formellement 
accepté l'acquisition de l'appartement litigieux au sens de l'art. 39 al. 3 LDTR et que 
les locataires restants ont obtenu la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur 
appartement ou de partir. 
Dès lors, l'intérêt privé de la recourante à acquérir son logement est présumé plus 
important que l'intérêt public visé par la LDTR. Seules des circonstances concrètes 
faisant apparaître que la vente ne répond pas à un réel besoin de la recourante ou du 
vendeur, par exemple en cas d'opération spéculative ou purement commerciale, 
peuvent ainsi renverser ladite présomption. Le TAPI aurait donc dû vérifier 
l'existence de ces circonstances avant de procéder, le cas échéant, à la pesée des 
intérêts requise par l'art. 39 al. 2 LDTR. 
6.2 Il convient donc d'analyser si, comme l'ASLOCA le soutient, la vente ne 
poursuit qu'un but spéculatif. 
6.2.1 Les parties ont cité plusieurs situations ayant fait l'objet d'arrêts de la chambre 
de céans et du Tribunal fédéral à l'appui de leur thèse. Or, ces situations diffèrent 
sur des points essentiels de la présente cause, si bien qu'elles ne sont, prises 
séparément, d'aucun secours pour la résolution du présent litige. 
En effet, dans l'ATA/330/2012, les propriétaires avaient tenté de vendre plus d'une 
dizaine d'appartements, dont trois en moins d'une année. C’était également à 
l’échéance de la durée de trois ans d’occupation effective exigée par l’art. 39 
al. 3 LDTR que les autorisations d’aliéner avaient été obtenues. Or, en l'occurrence, 
la recourante était locataire de l'appartement litigieux depuis quatre ans et quatre 
mois au moment de la demande d'aliénation et elle avait déjà vécu dans l'immeuble 
auparavant. En outre, si K______ SA a certes vendu tous ses appartements et qu'une 
nouvelle vente a eu lieu le 24 novembre 2023 (appartement vendu par K______ SA 
aux époux R______ qui l'ont ensuite vendu à S______), B______ SA, actuelle 
propriétaire, n'a en l'état vendu qu'un seul des appartements qu'elle a acquis en 2020, 
soit l'appartement litigieux. 
Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_68/2015, les acquéreurs, soit un couple vivant 
dans le logement concerné depuis plus de six ans avec leur fille, n'étaient 
propriétaires d'aucun autre appartement dans l'immeuble, contrairement à la 


- 21/26 - 
A/159/2023 
recourante in casu, et leur volonté de continuer à l'occuper sur le long terme n'était 
pas mise en doute, aucune circonstance particulière ne permettant d'en douter. 
Enfin, dans l'ATA/545/2020, bien que le donateur fût propriétaire, comme B______ 
SA, de plusieurs appartements dans l'immeuble en question, l'acquéreuse, soit la 
locataire, était au bénéfice d'une rente AVS réduite, n'avait pas de deuxième pilier 
et avait allégué, sans que cela soit contesté, que le fait de devenir propriétaire de 
l'appartement qu'elle occupait la sécuriserait. Or, il ne ressort pas du dossier que tel 
serait le cas de la recourante, qui est pour le surplus déjà propriétaire d'un 
appartement de sept pièces dans le même immeuble. 
6.2.2 Les circonstances du cas d'espèce apparaissent très particulières. 
Comme l'a relevé le TAPI, la recourante est une professionnelle de l'immobilier et 
vit, malgré une période d'interruption de 2009 à 2012, depuis longtemps dans 
l'immeuble sis au 3, rue des D______, dans lequel se trouve l'appartement litigieux. 
Ses liens professionnels et privés avec K______ SA, qui a été propriétaire de 
l'immeuble et notamment de l'appartement 4.01 qu'elle lui a vendu, sont avérés, son 
administrateur, M______, étant lié à l'intéressée par d'autres sociétés. En outre, le 
père de sa fille (H______) était, selon ses propres déclarations, l'actionnaire 
d'K______ SA mais également l'administrateur unique de la société propriétaire de 
l'immeuble jusqu'au 28 octobre 2002 (L______ SA). 
Ensuite, à la suite de la conclusion du contrat de bail portant sur l'appartement 
n° 4.02 le 10 décembre 2018, la recourante a bénéficié d'une baisse de loyer 
importante, celui-ci passant de CHF 4'280.- par mois, charges comprises (contrat 
de bail du 11 novembre 2005) à CHF 1'030.- par mois (soit CHF 294.- la pièce par 
mois). La recourante ne fournit aucune explication crédible sur cette inhabituelle 
baisse de loyer. En revanche, il ressort des états locatifs de 2019 à 2023 que les 
loyers des nouveaux baux (appartements 003 [6 pièces], 101 [4.5 pièces] et 402 
[6 pièces]) ont au contraire connu une nette augmentation, ceux-ci s'élevant 
respectivement à CHF 5'200.-, CHF 3'900.- et CHF 5'400.- par mois (soit CHF 866.- 
et CHF 916.- la pièce par mois). 
Par ailleurs, il ressort du détail des loyers encaissés en 2012 que l'appartement 
n° 4.01, loué par la recourante à l'époque, était répertorié comme un 7 pièces à ce 
moment-là. Il paraît ainsi à tout le moins étonnant que ce même appartement, 
répertorié comme un sept pièces en 2012, ait été identifié comme un huit pièces à 
l'occasion de l'aliénation en 2013. Dans la mesure où cela permettait toutefois de 
soustraire la vente à une autorisation, une éventuelle fraude à loi n'est pas à exclure, 
bien que cette question n'ait pas à être tranchée in casu. 
Enfin, l'intéressée a fait plusieurs déclarations contradictoires en cours de 
procédure. D'une part, lors du transport sur place du TAPI, elle a indiqué avoir été 
très surprise, lorsqu’elle avait fait son offre d'emption en 2022 sur l’appartement 
n° 4.02, d’apprendre que ce n'était plus K______ SA qui en était le propriétaire 
mais B______ SA. Or, dans son mémoire de réponse devant le TAPI, elle a indiqué 


- 22/26 - 
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que par courrier du 8 décembre 2020, GPF l'avait informée que le bailleur de la 
location de l'appartement 4.02 serait désormais B______ SA. Elle a d'ailleurs 
produit la pièce correspondante. Par conséquent, contrairement à ce qu'elle a 
indiqué, elle n'ignorait pas le changement de propriétaire. D'autre part, dans sa 
réplique devant la chambre de céans, elle a précisé que la mention dans l'avis de 
fixation de loyer de « première location » signifiait qu'il s'agissait d'une première 
location en 2020 avec B______ SA comme nouveau propriétaire. Or, le contrat et 
l'avis de fixation de loyer correspondant qu'elle a elle-même produits, qui datent de 
décembre 2018, indiquent que le bailleur est K______. Tel ne pouvait d'ailleurs en 
est autrement, B______ SA n'étant devenue la propriétaire de l'appartement 4.02 
qu'ultérieurement, soit en fin d'année 2020. Devant la chambre de céans, elle n’a 
pas répondu à la question des motifs de son inscription à la rue F______ entre 2009 
et 2012, persistant à soutenir, à l’encontre dudit registre, officiel, avoir été 
domiciliée depuis 2006 à la rue des D______. Les preuves de paiement de loyers 
n’ont que peu de force probante : elles ne couvrent pas la période annoncée par 
l’intéressée sans que les motifs allégués justifient l’absence de preuves, ne sont pas 
probantes quant à l’usage de l’argent à l’instar des montants avec la mention 
« retrait au bancomat », sont de montants variables voire sans lien avec les montants 
du loyer allégué. Les pièces comptables sont toutefois convaincantes dès 2019 où 
notamment des ordres permanents ont été effectués. Elles sont discutables pour 
2018 où trois « divers ordres permanents » de CHF 1'300.- apparaissent dès août 
2018, sous réserve de montants moindres ou de « retraits au bancomat ». 
Cela étant, ces circonstances ne concernent pas directement la vente de 
l'appartement n° 4.02 et ne suffisent pas à admettre qu'en l'acquérant, la recourante 
poursuivrait le seul but de procéder à une opération spéculative. Une éventuelle 
revente est un fait qui n'est pas vérifiable en l'état. Il faut donc des indices sérieux 
de revente à un prix supérieur pour retenir une opération exclusivement spéculative. 
6.2.3 L'ASLOCA présente un nombre important d'arguments plaidant selon elle en 
faveur d'une telle spéculation. Premièrement, les deux opérations (vente des 
appartements nos 4.01 et 4.02) formeraient une seule opération spéculative destinée 
à vendre l'immeuble à la découpe. Deuxièmement, le loyer licite en cas de 
validation de l'autorisation serait nettement supérieur au plafond LDTR. 
Troisièmement, il ne resterait plus que huit baux, contre treize en 1997. 
Quatrièmement, le prix capitalisé sur la base du coût actuel de l'appartement de 
3.5 pièces (location ; CHF 380'308.-) serait très inférieur au prix d'achat 
(CHF 650'000.-), si bien que l'opération serait désavantageuse pour la recourante et 
n'aurait de sens que comme placement, en vue d'une revente ultérieure. 
Cinquièmement, la recourante n'aurait pas été qu'une simple employée des sociétés 
concernées par les opérations. Elle aurait joué un rôle de premier plan dans 
l'opération immobilière et avait lancé la PPE ; elle était une professionnelle de 
l'immobilier. Enfin, l'autorisation serait suivie de nouvelles demandes du même 
genre. 


- 23/26 - 
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Comme l'a retenu à juste titre le TAPI, les charges hypothécaires et de PPE seront, 
en cas d'achat (CHF 819.50.-), d'un montant inférieur à son loyer mensuel actuel 
charges comprises (CHF 1'030.-), étant précisé que le calcul des charges 
hypothécaires et de PPE, basé sur un « prix d'achat » de CHF 300'000.- n'apparaît 
pas erroné, la recourante ayant indiqué, sans qu'une preuve contraire soit apportée, 
que le reste du montant était apporté par ses fonds propres. Certes, la recourante 
dépense une somme importante au moment de l'achat, mais la propriété a des 
avantages que la location n'a pas, telle que la sécurité du logement, la garantie de la 
propriété (art. 26 Cst.) protégeant le droit de conserver sa propriété. À cela s'ajoute 
que le caractère économiquement avantageux ou non d'un achat immobilier est 
difficile à estimer, d'autres paramètres financiers entrant en considération. 
Par exemple, l'achat d'un appartement a pour effet d'augmenter le revenu net soumis 
à l'impôt en raison de la valeur locative (art. 16ss LIFD ; art. 21 LIFD) ainsi que la 
fortune nette soumise à impôt (art. 13ss LHID). Le propriétaire peut néanmoins 
déduire les intérêts de la dette hypothécaire (art. 33 al. 1 let. a LIFD). Dans ces 
circonstances, il ne peut être retenu que l'opération serait nécessairement 
désavantageuse pour la recourante. 
Par ailleurs, le prix d'achat de l'appartement (CHF 650'000.-) est inférieur à celui 
d'un bien comparable au prix du marché (autour de CHF 990'000.- selon l'expertise 
privée du 12 mars 2023). L'ASLOCA soutient certes que le prix d'achat de 
l'appartement n° 4.01 en 2013 était très élevé (CHF 2'200'000.-) et que le prix qui 
serait payé par la recourante au m2 pour les deux appartements, en cas de validation 
de l'autorisation, serait de CHF 10'714.-. Il serait donc toujours supérieur de 
CHF 1'821 au m2 à celui payé par B______ SA pour l'acquisition en bloc de huit 
appartements en 2020, soit une augmentation de 20.48% en deux ans. Or, d'une 
part, ce raisonnement ne tient pas compte du fait que la recourante a acheté 
l'appartement n° 4.01 à K______, et non pas à B______ SA, et ce en 2013, soit il y 
a plus de dix ans. D'autre part, la recourante n'a pas revendu l'appartement n° 4.01. 
L'ASLOCA soutient également que l'autorisation serait suivie de nouvelles 
demandes du même genre. Or, B______ SA n'a en l'état vendu qu'un seul des 
appartements qu'elle a acquis en 2020, soit l'appartement litigieux, ce qui ne va 
d'ailleurs pas dans le sens d'une vente à la découpe. En outre, l'ASLOCA ne peut 
rien tirer du fait que les époux R______, qui ont acquis d'K______ SA un 
appartement en 2019 pour un montant de CHF 1'650'000.-, aient revendu ce dernier 
en 2023 pour un prix de CHF 3'350'000.-, ni la recourante ni B______ SA n'étant 
concernées par ces opérations. Enfin, il ne ressort pas du dossier que la recourante, 
bien qu'elle soit une professionnelle de l'immobilier, aurait pour habitude d'acheter 
systématiquement des appartements pour ensuite les revendre rapidement, étant 
rappelé qu'elle n'a pas revendu l'appartement n° 4.01. 
Par ailleurs, le fait qu'il ne reste plus que huit baux, contre treize en 1997, n'est pas 
suffisant pour retenir l'existence d'une opération spéculative. 


- 24/26 - 
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Enfin, la recourante a allégué qu'elle n'entendait pas revendre l'appartement n° 4.02. 
Cette déclaration est sans effet sur le litige et ne permet en particulier pas d'affirmer 
que tel sera le cas, ni de l'infirmer. En effet, d'un côté, la recourante a fait plusieurs 
déclarations contradictoires en cours de procédure. De l'autre côté, nul ne peut 
savoir si l'intéressée revendra à court terme l'appartement n° 4.02 afin de réaliser 
un bénéfice. Il ne peut s'agir que d'une supposition. 
En définitive, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir avec 
suffisamment de certitude que la vente serait exclusivement motivée par un intérêt 
spéculatif ou purement économique. Certes, l'intérêt de la recourante à acquérir le 
logement ne semble pas non plus répondre à un besoin impérieux. Celle-ci est déjà 
propriétaire d'un appartement de sept pièces dans le même immeuble, de surcroît 
sur le même étage, qu'elle ne loue pas à des tiers mais qu'elle dit mettre à disposition 
de sa fille, qui est désormais majeure, et de sa mère, âgée de 88 ans. Elle a également 
expressément indiqué qu'elle souhaitait acquérir son logement car devenir 
propriétaire serait plus avantageux financièrement. Toutefois, elle est au bénéfice 
de la présomption posée par l'art. 39 al. 3 LDTR, que les éléments du dossier ne 
parviennent pas à renverser, malgré les circonstances bien particulières du cas 
d'espèce, et a des attaches particulières avec l'immeuble dans lequel se trouve 
l'appartement n° 4.01, dans la mesure où elle y habite depuis de nombreuses années. 
Contrairement à ce que soutient l'ASLOCA, on ne voit pas en quoi le fait d'accorder 
un droit d'emption sur un appartement loué, en l'occurrence l'appartement litigieux, 
entraverait l'application de la LDTR. 
Dans ces circonstances, il n'y a pas lieu d'examiner l'argument de l'ASLOCA selon 
lequel le loyer licite en cas de validation de l'autorisation serait nettement supérieur 
au plafond LDTR, cet argument devant être pris en compte dans la pesée des intérêts 
au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR, à laquelle il n'y a pas besoin de procéder in casu, 
les conditions de l'art. 39 al. 3 LDTR étaient réunies. 
Dans ces circonstances, le DT n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en 
délivrant l'autorisation de construire sollicitée, que le TAPI ne pouvait dès lors pas 
annuler. 
Le recours sera par conséquent admis, le jugement du TAPI annulé et l’arrêté 
VA 2______ du DT du 15 décembre 2022 rétabli. 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
l'ASLOCA (art. 87 al. 1 LPA). Ce montant comprend les frais de taxi en CHF 14.- 
et 20.- pour le transport sur place. Une indemnité de CHF 1'000.- sera allouée à la 
recourante, à la charge de l'ASLOCA (art. 87 al. 2 LPA). Aucune indemnité ne sera 
octroyée à B______ SA, qui n'a pas pris de conclusions dans le cadre de la 
procédure devant la chambre de céans. 
 
* * * * * 


- 25/26 - 
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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 10 mars 2025 par A______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 4 février 2025 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 4 février 2025 ; 
rétablit l’arrêté VA 2______ du département du territoire du 15 décembre 2022 ; 
met à la charge de l'ASLOCA un émolument de CHF 1'000.- comprenant les frais de taxi 
de CHF 34.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à A______, à la charge de l'ASLOCA ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat de la recourante, à 
Me Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats de l'ASSOCIATION GENEVOISE DES 
LOCATAIRES, à Me Guerric CANONICA, avocat de B______ SA, au département du 
territoire ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Florence KRAUSKOPF, 
Jean-Marc VERNIORY, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. PAYOT ZEN-RUFFINEN
 
 


- 26/26 - 
A/159/2023 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :