ge_gerichte · ACJC/1451/2009 · 2009-12-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/23476/2006 
ACJC/1451/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 7 DECEMBRE 2009 
 
Entre 
X______, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 
Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes, 
d’une part, 
Et 
Y______ et Z______, intimés, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 
6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins 
des présentes, 
d’autre part, 
 


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C/23476/2006 
EN FAIT 
A. 
a. Par contrat de bail du 7 octobre 1977, la SOCIÉTÉ A______ a donné en 
location à Y______ un appartement de deux pièces situé au 2ème étage de 
l'immeuble sis rue ______ 10, à Genève. Le contrat s'est tacitement renouvelé 
depuis lors. Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. L'art. 22 du contrat de 
bail mentionne toutefois que le locataire est réputé avoir reçu la chose louée en 
bon état d'entretien. 
A partir du 25 janvier 2006, Z______, qui dans l'intervalle avait épousé 
Y______, est devenu cotitulaire du contrat de bail. Y______ vit désormais en 
Espagne. A une date inconnue des locataires, X______ est devenu le nouveau 
propriétaire de l'immeuble susmentionné. 
Le loyer actuel est de 455 fr. par mois, les provisions de charges s'élevant à 
86 fr. par mois. 
b. Par courrier du 21 mars 2006 adressé à X______, Y______ et Z______ ont 
mis ce dernier en demeure de faire exécuter jusqu'au 21 avril 2006 toute une 
série de travaux dans leur appartement. Dans son arrêt du 8 septembre 2008, la 
Chambre de céans a retenu que constituaient des défauts l'état du papier peint et 
de la moquette (entrée), l'état du papier peint et du parquet (grande pièce) ainsi 
que l'état de la baignoire (salle de bains). 
Les travaux de réfection de ces défauts ont été exécutés par X______ et ont 
donné lieu à des factures établies entre le 21 novembre 2008 et le 7 janvier 2009. 
c. Les défauts mentionnés dans le courrier du 21 mars 2006 et encore 
actuellement litigieux devant la Cour concernent la remise en état de l'étanchéité 
de la tuyauterie, la réfection des peintures des murs (salle de bains), ainsi que la 
mise en état de l'électricité de l'appartement selon les normes actuelles. 
Pour apprécier l'existence et l'étendue de ces défauts, les premiers juges ont 
procédé à un transport sur place en présence des parties. S'agissant de 
l'étanchéité de la tuyauterie, le Tribunal a constaté que le problème se limite à 
l'existence d'une fuite d'eau à la base d'un bidet, laquelle ne découle pas d'une 
usure normale de l'installation. En ce qui concerne les murs de la salle de bains, 
il a été constaté que l'un des murs, côté baignoire, du fait de l'absence de catelles, 
s'effrite sous l'effet du ruissellement de l'eau de la douche; en revanche, la 
présence de certaines catelles cassées ne constituait pas un défaut. Enfin, 
s'agissant de l'électricité de l'appartement, les locataires ont toujours soutenu en 
procédure que l'utilisation simultanée de plusieurs appareils électriques avait 
pour conséquence de faire sauter les fusibles. Lors du transport sur place, ce 
problème a été décrit par Z______ et mis en relation avec l'insuffisance des 
ampères du tableau électrique. Le Tribunal n'a alors procédé à aucun essai, du 
fait que – selon lui – X______ n'a pas contesté ce défaut à ce moment-là. 
Sur ce dernier sujet, X______ a produit une facture du 13 octobre 2005 d'un 
électricien avec l'intitulé "Installation courant fort; remise en conformité rapport 


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SIG", document dont la portée n'a pas été contestée par les locataires. Il a 
également soumis un rapport de contrôle d'un autre électricien, daté du 1er juin 
2007, qui relève certains défauts en relation avec des installations provisoires de 
raccordement électrique. Il ressort en outre de photographies de l'appartement 
datées du 21 février 2007 et du transport sur place que plusieurs appareils sont 
branchés au moyen de câbles provenant du haut des murs. Dans aucun des 
documents produits, il n'est fait mention de l'ampérage du tableau électrique. 
Dans leurs écritures, les locataires ont indiqué que le courant de 6 ampères de 
leur appartement ne permettait pas de faire fonctionner plusieurs appareils 
ménagers en même temps; X______ ne s'est pas déterminé sur cette question 
technique. 
d. Le 29 septembre 2006, les locataires ont saisi la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers d'une requête visant en particulier à l'exécution de 
travaux et à la réduction de loyer de 30% pour diminution d'usage. Par décision 
du 7 mars 2007, la Commission a notamment réduit le loyer de 10% du 1er mai 
au 30 novembre 2006. Le 5 avril 2007, les locataires ont saisi le Tribunal, 
reprenant leurs précédentes conclusions. 
Par jugement du 3 décembre 2007, le Tribunal a accordé une réduction de loyer 
de 10% du 21 mars au 30 novembre 2006 pour défaut esthétique de la chose 
louée dû au mauvais état des papiers peints et débouté les parties de toutes autres 
conclusions. Pour arriver à cette conclusion, il a tenu compte des travaux de 
peinture exécutés par X______ à la fin du mois de novembre 2006 dans l'entrée, 
la cuisine et la salle de bains de l'appartement. Ce jugement a été annulé par arrêt 
de la Chambre de céans du 8 septembre 2008. Celle-ci a constaté la présence des 
défauts mentionnés ci-dessus sous lettre b. et a renvoyé la cause au Tribunal 
pour instruction et nouvelle décision en relation avec les défauts mentionnés ci-
dessus sous lettre c.; en fonction de ces éléments, il incombait en outre aux 
premiers juges de fixer le taux de réduction du loyer. 
B. 
Par jugement du 27 avril, communiqué aux parties par pli du 30 avril 2009, le 
Tribunal a ordonné à X______ de réparer le problème d'étanchéité du bidet de la 
salle de bains, de poser 50 cm de catelles au-dessus de celles déjà existantes, sur 
le mur de la salle de bains côté baignoire et d'installer des fusibles d'un nombre 
d'ampères suffisant, conformément aux standards actuels (ch. 1). Il a réduit le 
loyer de 20% du 21 mars 2006 au 30 novembre 2008, puis de 12% du 1er 
décembre 2008, jusqu'à complète exécution des travaux précités (ch. 2) et 
condamné X______ à restituer aux locataires le trop-perçu de loyer en résultant 
(ch. 3). 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 25 mai 2009, X______ forme appel de ce 
jugement dont il demande l'annulation. Il conteste l'existence des défauts en 
relation avec les faits pour lesquels la cause a été renvoyée en première instance, 
en particulier en ce qui concerne le courant électrique de l'appartement. Bien 
qu'il reconnaisse qu'un taux de réduction de 3% puisse tout au plus être retenu 


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pour les défauts précédemment admis, il conclut au déboutement des locataires 
de toutes leurs conclusions. 
De leur côté, les locataires concluent à la confirmation du jugement entrepris. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 443, 30 al. 1 lit. c et 444 LPC). 
2. 
Le litige porte sur une réduction de loyer de 20% pour une durée déterminée 
(21 mars 2006 au 30 novembre 2008: 31 mois à 91 fr. = 2'821 fr.) et sur une 
réduction de loyer de 12% dès le 1er décembre 2008 pour une durée indéterminée 
(54 fr. 60 par mois). Compte tenu d'une durée de 20 ans, habituellement retenue 
pour les durées indéterminées (cf. art. 51 al. 4 LTF et 92 al. 2 CPC), la valeur 
litigieuse s'élève à 15'925 fr. (2'821 fr. + 13'104 fr.). Le Tribunal des baux et 
loyers a ainsi statué en premier ressort (art. 56M, 56P LOJ) et la cognition de la 
Cour est complète (art. 445 et 291 LPC). 
3. 
L'objet du litige devant la Chambre de céans est d'abord de savoir si les faits 
retenus par le Tribunal (étanchéité déficiente d'un bidet, absence de catelles sur 
le mur d'une salle de bains et présence de fusibles d'un nombre d'ampères 
insuffisants) constituent des défauts de la chose louée. En fonction de ce qui sera 
retenu à titre de défauts, il conviendra encore de fixer une éventuelle réduction 
de loyer. 
3.1 Les principes en matière d'existence d'un défaut de la chose louée ont déjà 
été développés par la Chambre de céans dans son précédent arrêt. En substance, 
il faut retenir que le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à 
l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 
CO). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état 
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée et suppose la comparaison 
entre l’état réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 
L'existence d'un défaut s'apprécie en fonction des circonstances du cas 
particulier, et il convient de prendre en compte notamment la destination de 
l’objet loué, l’âge et le type de la construction ainsi que le montant du loyer 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 217, n. 1.2; HIGI, Commentaire 
zurichois, n. 28 ad art. 258 CO). 
La demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu’à l’élimination 
des défauts et le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation 
supplémentaire, c’est-à-dire qu’il exécute des travaux de rénovation ou 
d'amélioration; le bailleur n'est en effet pas tenu d'augmenter sans contrepartie le 
confort ou l’équipement de la chose louée (ACJ/1098/2006 consid. 2.2). 
3.2 S'agissant de l'établissement des faits, la juridiction des baux et loyers 
applique la maxime inquisitoriale sociale. Fondée sur des considérations socio-


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économiques, cette maxime tend à protéger la partie la plus faible 
économiquement, à établir l’égalité entre les parties et à accélérer la procédure. 
Il n’y a toutefois pas lieu à une interprétation large de la maxime en question, ce 
qui résulte déjà de la réserve expresse selon laquelle les parties sont tenues de 
produire toutes les pièces pertinentes (ATF 125 III 231 = JdT 2000 I 194 
consid. 4 a, p. 201 et ss.). 
L'application de cette maxime ne modifie par le fardeau de la preuve, ni ne 
dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas 
instruire d’office le litige lorsqu’une partie renonce à expliquer sa position, mais 
il doit interroger les plaideurs et les informer de leur devoir de collaboration et 
de production des preuves. L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation 
faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 
= JdT 2000 I 194 consid. 4 a, p. 201 et ss; SJ 1998 p. 645). 
3.3 Il convient en l'espèce de distinguer la situation pour chacun des défauts 
encore litigieux. 
3.3.1 L'appelant ne conteste plus devant la Chambre de céans que le bidet de la 
salle de bains est affecté d'une fuite d'eau à sa base. Il fait cependant valoir qu'un 
tel problème entre dans la catégorie des menus défauts dont la réparation 
incombe au seul locataire (art. 259 CO). De son côté, les intimés indiquent 
ignorer la cause du défaut et ne pas avoir eux-mêmes les connaissances 
techniques pour mettre fin à ces inopportunes fuites. Ils ajoutent - sans être 
contestés sur ce point - qu'une intervention professionnelle coûtera plus de 
150 fr. 
A teneur de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, 
remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux 
de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Il 
appartient ainsi au locataire d'assumer le remplacement de vitres brisées, de 
changer à ses frais des fusibles ou d'enlever la neige et la glace d'un balcon 
(LACHAT, op. cit., p. 227). Lorsque les interventions exigent des connaissances 
techniques approfondies et entraînent des dépenses supérieures à 150 fr., il ne 
s'agit plus de menues réparations à charge du locataire (ZUCKER/KUNZ, Kleiner 
Unterhalt als Mieterpflicht - Inhalt und Schranken, MP 2009 p. 5 et les réf.). 
La cause de la fuite du bidet est inconnue. Selon l'expérience générale de la vie, 
la réparation de telles fuites impose le recours à un homme du métier. 
L'intervention d'un tel spécialiste, en ville de Genève, sera facturée pour un 
montant supérieur à 150 fr., ce que l'appelant ne conteste d'ailleurs pas. Dans de 
telles conditions, le défaut ne peut pas être qualifié de menu. Par conséquent, 
c'est à bon droit que le Tribunal a condamné l'appelant à entreprendre les 
réparations nécessaires. 
3.3.2 S'agissant des murs de la salle de bains, les premiers juges ont retenu que 
l'un des murs s'effrite sous l'effet du ruissellement de l'eau de la douche et ont 
imposé au bailleur d'appliquer des catelles sur une hauteur de 50 cm pour éviter 


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cet effritement. L'appelant fait valoir à cet égard qu'il s'agit-là de l'exécution 
d'une prestation supplémentaire du bailleur et non pas de la réparation d'un 
défaut de la chose louée. De l'avis des intimés, la pose de catelles est le seul 
moyen pour empêcher l'effritement du mur de la salle de bains. 
Il n'est pas contesté en l'espèce que la salle de bains est pourvue de catelles 
jusqu'à une certaine hauteur du mur; au-dessus de cette limite, le mur est 
uniquement revêtu de peinture. Les photographies produites à la procédure 
permettent de se rendre compte de ce choix d'aménagement de salle de bains, 
d'ailleurs relativement commun dans les immeubles anciens. Dans la mesure où 
les intimés se sont contentés, depuis plus de trente ans, de la présence de 
peinture sur une partie du mur de leur salle de bains, on ne discerne pas quel 
motif permettrait de retenir aujourd'hui qu'il s'agit d'un défaut de la chose louée. 
Le revêtement de catelles sur les murs jusqu'au plafond d'une salle de bains 
constitue certes une réponse optimale au problème d'humidité de ce genre de 
locaux. Cela n'entraîne toutefois pas l'obligation pour tous les propriétaires 
d'appartement d'adopter cette solution. Dans le cas d'espèce, les parties ont 
accepté une solution moins bonne, mais néanmoins acceptable, soit celle de 
laisser une partie du mur dépourvue de catelles. 
Par conséquent, le jugement entrepris devra être réformé. En lieu et place de la 
pose de catelles sur une distance de 50 cm au-dessus de celles déjà existantes, 
l'appelant sera condamné à repeindre cette portion du mur, de manière a éliminer 
l'effritement constaté par le Tribunal. Il lui appartiendra à l'avenir de procéder à 
de nouveaux badigeons lorsque des effritements se signaleront à nouveau. 
3.3.3 En ce qui concerne le troisième défaut, le Tribunal a condamné l'appelant à 
installer des fusibles d'un nombre d'ampère suffisant, conformément aux 
standards actuels. En première instance, les intimés avaient conclu à ce que le 
bailleur soit condamné à "mettre en état l'électricité aux normes actuelles", 
précisant que six ampères étaient insuffisantes pour faire fonctionner plusieurs 
appareils ménagers en même temps. 
Il ne ressort pas de la procédure que l'installation électrique de l'appartement 
litigieux ne réponde plus aux normes actuelles. Au contraire, le bailleur a 
démontré, par la production d'une facture de 2005, qu'il avait fait procéder à des 
travaux de remise en conformité de l'installation de courant fort. Les intimés 
n'allèguent d'ailleurs pas que, par exemple, certaines prises électriques 
chaufferaient anormalement ou que leur installation serait source de danger. Or, 
si la Chambre de céans a déjà eu l'occasion de reconnaître l'existence d'un défaut 
pour des problèmes de ce genre (cf. ACJC/1306/2008 du 3.11.2008 consid. 4.2), 
la question est différente lorsqu'il s'agit d'une question relevant du seul confort 
des utilisateurs, à savoir l'impossibilité de faire fonctionner plusieurs appareils 
ménagers en même temps. 
A ce sujet, force est à nouveau de constater que les locataires se sont satisfaits 
pendant de nombreuses années de la présente situation. Ils ont ainsi accepté que 


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leur installation électrique – dans son principe conforme aux règles de sécurité 
actuelles – ne permettait pas de supporter le fonctionnement de plusieurs 
appareils en même temps. Là encore, on ne peut retenir l'existence d'un défaut en 
rapport avec la présence d'une installation électrique relativement faible. La 
situation serait sans doute différente si les locaux étaient destinés à une 
affectation commerciale nécessitant l'emploi régulier d'appareils électriques. En 
l'espèce, pour un usage d'habitation, l'installation paraît conforme à ce que les 
intimés ont accepté lors de leur entrée dans les locaux. Si les locataires 
souhaitent, pour des motifs de convenance personnelle, faire renforcer leur 
installation, ils devront en requérir l'autorisation du bailleur et le faire à leur 
propres frais (art. 260a al. 1 CO). Quant à une intervention du bailleur, elle 
devrait être répercutée dans une juste mesure sur le montant du loyer. 
Par conséquent, le jugement entrepris devra être annulé sur ce point. 
4. 
Compte tenu des défauts admis dans le présent arrêt et de ceux retenus dans 
l'arrêt du 8 septembre 2008, il convient de fixer la réduction du loyer des 
locataires. 
4.1 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour 
lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du 
loyer jusqu'à l'élimination du défaut (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). En 
principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur 
objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, 
le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 
consid. 4.1; LACHAT, op. cit., p. 257; SVIT, Das schweizerische Mietrecht - 
Kommentar, Zürich 2008, n. 14-15 ad art. 259d CO, p. 263-264; 
TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4ème édition, 2009, n. 2137). Comme ce 
calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en 
équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 
casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 
En ce qui concerne les défauts esthétiques, tels que des taches sur les murs, des 
papiers peints décollés ou une tapisserie détachée, le taux de réduction est 
normalement compris entre 5% et 10 % (cf. les exemples cités dans l'arrêt 
4C.87/2003 du 28 octobre 2003, c. 3.5). A titre exceptionnel, une réduction de 
15% a été admise: il s'agissait de locaux destinés à une activité médicale dont les 
accès étaient taxés de "dégoûtants" et dont les murs étaient souillés (TF, SJ 1997 
p. 661 consid. 3b). 
4.2 L'appartement litigieux était affecté, jusqu'au 1er décembre 2008 – date 
moyenne d'exécution des travaux par le bailleur – des défauts suivants : papiers 
peints, moquette et parquets usés et vétustes dans plusieurs pièces; baignoire 
dont l'émail avait disparu. Par ailleurs, actuellement encore, l'appartement 
connaît un problème de fuite du bidet (consid. 3.2.1) et d'effritement de peinture 
sur un mur de la salle de bains (consid. 3.2.2). 


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Il s'agit de défauts de nature esthétique, à savoir qui ne privent pas les locataires 
de l'usage de la chose louée. Les défauts affectant les papiers peints, la moquette, 
les parquets et la baignoire sont d'une relative importance car ils concernaient de 
manière permanente presque l'ensemble de l'appartement. Les défauts en rapport 
avec le bidet et le mur de la salle de bains, en revanche, apparaissent à la limite 
inférieure de ce qui donne droit à une réduction de loyer. 
4.3 Au vu de la jurisprudence sur le sujet, il convient d'octroyer, dès le 21 mars 
2006, une réduction de loyer de 10% pour l'ensemble de ces défauts. Cette 
réduction comprend les défauts relativement mineurs du bidet et du mur de la 
salle de bains qui donnent droit à une réduction de 2% seulement, montant 
encore envisageable pour des défauts permanents (ATF 135 III 345 consid. 3.2 
in fine). Dans la mesure où les défauts principaux ont été éliminés le 1er 
décembre 2008, la réduction de loyer passera à cette date de 10% à 2% et cela 
jusqu'à complète élimination des deux derniers défauts affectant l'appartement. 
Par conséquent, le jugement entrepris sera annulé. 
5. 
L'appel étant partiellement fondé, il se justifie de mettre à la charge de chaque 
partie un émolument de décision de 200 fr. 
 
* * * * * 
 
 
PAR CES MOTIFS 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/516/2009 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2009 dans la cause 
C/23476/2006-5-B. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Et, statuant à nouveau : 
Ordonne à X______ d'exécuter les travaux suivants dans l'appartement de deux pièces 
situé au 2ème étage de l'immeuble sis 10, rue ______ à Genève: 
- 
réparer le problème d'étanchéité du bidet de la salle de bains; 
- 
peindre le mur de la salle de bains côté baignoire, au-dessus des catelles 
existantes et jusqu'au plafond. 


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Réduit le loyer de cet appartement de 10% du 21 mars 2006 au 30 novembre 2008, puis 
de 2% dès le 1er décembre 2008 jusqu'à complète exécution des travaux précités. 
Condamne Y______ et Z______, conjointement et solidairement, au versement d'un 
émolument d'appel de 200 fr. 
Condamne X______ au paiement d'un émolument d'appel de 200 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-
COMBES et Monsieur François CHAIX, juges; Messieurs Alain MAUNOIR et Pierre 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.