ge_gerichte · ACJC/577/2009 · 2008-10-13 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29631/2005 
ACJC/577/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 11 MAI 2009 
 
Entre 
X______ SA, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 13 
octobre 2008, comparant par Me Daniel UDRY, avocat, rue du Rhône 100, 1204 
Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'une part, 
et 
Y_______, intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 
Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 


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C/29631/2005 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 13 octobre 2008, communiqué aux parties par plis du 17 octobre 
2008, le Tribunal des baux et loyers a constaté que X_______ SA est libérée de 
ses obligations concernant les locaux commerciaux d’une surface d’environ 180 
m², situés au 6ème étage de l’immeuble sis rue _______, à Genève, ainsi qu’un 
dépôt en dépendant, dès le 30 juin 2006, a condamné X_______ SA à payer à la 
Y______ les sommes de 65'376 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 février 2006, 
1'764 fr. 65 avec intérêts à 5% dès le 1er septembre 2006 et 1'566 fr. avec intérêts 
à 5% dès le 16 mars 2007, a débouté les parties de toutes autres conclusions et a 
dit que la procédure est gratuite. 
En substance, le Tribunal a considéré que, par courrier du 25 juin 2004, 
X_______ SA avait clairement manifesté son intention de restituer les locaux sans 
attendre le terme du bail, celui-ci étant résilié pour le 30 juin 2006, et que n’ayant 
pas fourni un locataire de remplacement pouvant être raisonnablement imposé à 
Y_______ et n’ayant de plus pas démontré avoir restitué toutes les clés permettant 
d’accéder au locaux, elle est restée débitrice du loyer et des charges jusqu’à 
l’échéance du bail, le 30 juin 2006. La clause n° 4 du contrat de bail permettant de 
résilier le bail de façon anticipée moyennant un préavis de six mois ne s’applique 
pas dans le cas d’espèce, dans la mesure où X_______ SA a admis avoir omis 
d’utiliser cette clause. En outre, les frais de serrurier et de débarras des lieux ont 
été mis à charge de X_______ SA, celle-ci n’ayant pas rendu les clés et ayant 
laissé du matériel sur place après son départ. 
B. 
Par acte envoyé le 19 novembre 2008 au greffe de la Cour, X_______ SA a formé 
appel de ce jugement, dont elle demande l’annulation, invitant la Cour à 
condamner Y_______ à lui verser le montant de 6'750 fr. avec intérêts à 5% dès le 
1er octobre 2005, correspondant au loyer indûment perçu pour le mois de 
septembre 2005, à dire et constater que X_______ SA est libérée de toutes ses 
obligations envers Y_______ à compter du 1er septembre 2005 et jusqu’au 30 juin 
2006, et à débouter Y_______ de toutes autres ou contraires conclusions. 
Dans son acte d’appel, X_______ SA reproche aux premiers juges d’avoir 
considéré à tort que la clause n° 4 du contrat de bail permettant de résilier le bail 
de façon anticipée moyennant un préavis de six mois ne s’appliquait pas, car elle 
avait manifesté son intention de se départir du contrat le plus rapidement possible. 
Y_______ aurait dû comprendre que la résiliation était donnée pour le 31 janvier 
2006 et non le 30 juin 2006 comme indiqué dans la lettre de résiliation. Elle 
avance également que le locataire de remplacement qu’elle a proposé était 
solvable, de sorte qu’elle aurait dû être libérée de ses obligations relatives aux 
locaux litigieux. Elle conteste le raisonnement selon lequel elle est restée débitrice 
du loyer car elle ne serait pas parvenue à prouver qu’elle avait remis 


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les clés, la remise des clés constituant uniquement un indice ne suffisant pas à lui-
seul à conclure qu’elle est restée débitrice du loyer jusqu’au 30 juin 2006. 
Concernant le décompte chauffage et eau chaude, X_______ SA avance qu’il était 
du devoir de Y_______ de réduire son dommage en fermant par exemple les 
arrivées d’air de climatisation ou en baissant au minimum le thermostat de chacun 
des radiateurs, et qu’il convient d’imputer les impenses épargnées grâce à la 
restitution anticipée des locaux sur l’eau chaude et le système de régulation de 
température, de sorte qu’elle ne doit rien à Y_______ en ce qui concerne le 
décompte chauffage et eau chaude. Enfin, s’agissant du remplacement des 
cylindres et des frais d’évacuation, X_______ SA relève qu’un témoin a confirmé 
qu’une partie au moins des clés avait été restituée et qu’aucun reçu n’a été délivré 
à ce moment là; de plus Y_______ s’est rendue compte de l’absence des clés 
seulement au mois de septembre 2006, soit deux mois après l’échéance 
contractuelle du bail. Pour les raisons susmentionnées, X_______ SA conteste 
devoir payer quelque montant à Y_______ pour les cylindres et les frais 
d’évacuation. 
Dans son mémoire réponse, Y_______ conclut à la confirmation du jugement 
attaqué, indiquant que, malgré ses dires, X_______ SA a bien omis de se prévaloir 
de la clause permettant la résiliation anticipée du bail sur préavis de six mois, ce 
qui ressort clairement de la lettre de résiliation du 25 juin 2004, résiliant le bail 
pour le 30 juin 2006, de sorte que le bail a bien été résilié pour le 30 juin 2006. 
S’agissant du locataire de remplacement proposé, A______ SA, Y_______ relève 
qu’il n’était pas solvable, ayant accumulé des pertes cumulées au cours des 3 
derniers exercices, son administrateur n’ayant par ailleurs pas fourni son état de 
fortune, qui ne pouvait évidemment être présumé, de sorte qu’elle était fondée à 
refuser de conclure avec la société, qui ne présentait pas de garantie suffisante, le 
loyer des locaux litigieux étant en outre notablement supérieur à celui dont elle 
s’acquittait jusqu’alors. Y_______ ajoute que le fait que la X_______ SA ait 
rendu une des clés donnant accès aux locaux et qu’un état des lieux préliminaire 
ait eu lieu en juillet 2004 ne saurait valoir restitution des locaux. Pour ce qui est 
du décompte chauffage et eau chaude, Y_______ expose avoir démontré avec 
succès qu’il n’était pas possible de réduire son dommage car il est impossible de 
couper le système de chauffage et de climatisation pour un seul étage. X_______ 
SA est donc tenue de s’acquitter des charges jusqu’à l’échéance du contrat de bail, 
le 30 juin 2006. Enfin, X_______ SA n’ayant pas rendu toutes les clés ni évacué 
son matériel après son départ, elle doit supporter les frais de serrurier et les frais 
de débarras des lieux. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. Le 19 février 1996, X_______ SA, locataire, et la SOCIETE IMMOBILIERE 
«B______», bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location de 


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bureaux d’environ 287m², situés au 6ème étage de l’immeuble sis rue _______, à 
Genève, ainsi qu’un dépôt en dépendant. 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er juin 1996 au 31 
mai 2001. 
Le loyer, indexé à l’ISPC, s’élevait à 109'068 fr. par an, charges non comprises. 
Un jeu de trois clés a été remis à la locataire. 
La locataire, dont la raison sociale est entre-temps devenue X_______ SA, a 
résilié le bail pour le 31 mai 2001. 
b. Le 22 juin 2001, un nouveau contrat a été conclu entre X_______ SA et 
Y______, portant sur des bureaux d’une surface de 180 m² ainsi qu’un dépôt, 
situés dans le même immeuble. 
La durée initiale du contrat est de cinq ans, du 1er juillet 2001 au 30 juin 2006; il 
est ensuite renouvelable de cinq ans en cinq ans. 
Le contrat contient une disposition particulière n° 4, selon laquelle le locataire 
peut mettre fin au contrat de manière anticipée, ceci dès le début de la quatrième 
année moyennant un préavis minimum de six mois. 
Le loyer annuel, indexé à l’ISPC, s’élève à 81'000 fr., charges en sus. 
c. Par lettre recommandée du 25 juin 2004, X_______ SA a indiqué « résilier le 
bail pour sa prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2006 ». Souhaitant 
quitter les locaux en juillet prochain, elle indiquait être à la recherche d’un 
locataire de remplacement afin d’être libérée de ses obligations dans l’intervalle. 
Par avis officiel du 12 mai 2005, le loyer a été adapté à l’ISPC, pour se monter à 
83'544 fr. par an, plus 3'624 fr. pour les charges. 
d. Le 28 juillet 2005 et par l’intermédiaire de la régie C_______, mandataire de 
X_______ SA, A_______ SA, société active dans le conseil financier et inscrite 
au Registre du commerce le 26 avril 2001, a soumis sa candidature pour les 
locaux, qu’elle se proposait de reprendre dès le 1er septembre 2005 au même loyer 
et aux même conditions que X_______ SA. 
Le 4 août 2005, A_______ SA a fait parvenir à Y_______ un dossier sur son état 
financier ainsi qu’une attestation de l’office des poursuites et faillite attestant 
qu’elle ne fait l’objet d’aucune poursuite ni acte de défaut de biens dans le canton 
de Genève. 


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Le capital actions de A_______ SA s’élevait initialement à 150'000 fr et a été 
porté à 260'700 fr., par deux augmentations de capital successives. 
Le chiffre d’affaires annuel de la société est passé de 157'577 fr. 11 en 2003 à 
630'505 fr. 15 en 2004; elle a subi une perte de 104'462 fr. 66 pour l’exercice 
2003, qui a été reportée en 2004, le bilan 2003 faisant par ailleurs état d’une perte 
reportée de 35'281 fr. 03; en 2004, la société a réalisé un bénéfice de 55'653 fr. 76, 
mais, compte tenu des pertes reportées, de 139'743 fr. 69, le résultat comptable de 
l’exercice est déficitaire, à concurrence de 84'099 fr. 93. 
Pour l’exercice 2004 toujours, le montant global des dettes est de 27'735 fr. 10 
(7'894 fr. 60 en faveur de D_______ AG et 19'858 fr. 50 en faveur de E______). 
Les actifs comprennent des créances à moyen terme d’environ 168'000 fr. 
La société s’est acquittée d’un loyer annuel de 47'188 fr. 80 en 2004; il se chiffrait 
à 27'905 fr. 70 en 2003. 
e. Par courrier électronique du 4 août 2005 destiné à la régie C_______, 
F_______, administrateur de A_______ SA, a indiqué avoir pris note de 
l’indexation du loyer à 6'962 fr. plus charges, et souhaiter signer le bail si possible 
le lendemain, 5 août 2005. 
Le 29 août 2005 et après un entretien téléphonique, F_______ a communiqué à la 
régie de Y_______ son contrat de travail, daté du 20 décembre 2004, dont il 
ressort qu’il a commencé de travailler pour la société le 1er janvier 2005, 
moyennant un salaire annuel de 106'800 fr. 
Lors d’un entretien téléphonique du 12 septembre 2005, Y_______ a indiqué 
qu’elle refusait la candidature de A_______ SA, car celle-ci ne présentait pas 
toutes les garanties de solvabilité nécessaires. 
Par lettre du 15 septembre 2005, X_______ SA a contesté le refus de Y_______ 
et a considéré être libérée de ses obligations dès le 31 août 2005. 
f. Par requête du 15 décembre 2005, Y_______ a saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, réclamant le paiement du loyer et des 
charges jusqu’à l’échéance du bail, ainsi que des frais de serrurier et d’évacuation. 
L’immeuble dans lequel se trouvent les locaux litigieux est chauffé et climatisé de 
manière centralisée avec quatre autres bâtiments. Il n’est techniquement pas 
possible de couper le système pour une seule surface de bureaux. Il n’y a pas 
d’individualisation de ce système pour chaque lot. 
D. 
L’argumentation juridique des parties sera examinée si après, dans la mesure utile. 


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EN DROIT 
1. 
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans les délais 
prescrits (art. 443 et 444 LPC). 
Le Tribunal a statué en premier ressort, la valeur litigieuse étant supérieure à 
8'000 fr. (art. 56P al. 2 LOJ). Saisie d'un appel contre un jugement rendu en 
premier ressort, la Cour dispose d'un plein pouvoir d’examen et revoit donc la 
cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de 
nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (art. 291 
LPC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de 
procédure civile genevoise, ad art. 445 LPC). 
2. 
Lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il 
n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau 
locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le 
nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes 
conditions (art. 264 al. 1 CO). 
A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du 
bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). 
2.1 En l’espèce, le locataire a mis un terme au bail, par courrier du 25 juin 2004, 
« pour sa prochaine échéance contractuelle du 30 juin 2006 ». Il remet toutefois 
en cause l’échéance du bail, en se prévalant de la disposition particulière du 
contrat liant les parties, permettant dès le 1er juillet 2004 une résiliation du bail 
moyennant un préavis de 6 mois. Selon le locataire, la loyauté commerciale aurait 
dû amener le propriétaire et la régie en charge de l’immeuble à attirer son 
attention sur la disposition particulière précitée. En outre, le fait qu’il ait indiqué 
vouloir quitter les lieux dès juillet 2004 devait être compris comme révélateur de 
son intention d’être libéré au plus tôt de ses obligations. 
 
Comme le locataire le relève lui-même, la disposition contractuelle permettant une 
résiliation anticipée du bail ne pouvait être invoquée qu’à partir du 1er juillet 2004, 
de sorte qu’il ne pouvait s’en prévaloir en juin 2004. 
 
Par ailleurs, la disposition contractuelle en cause constitue une clause particulière 
en faveur du locataire, qui a été insérée dans les dispositions particulières du bail 
du 22 juin 2001, sous l’intitulé « résiliation anticipée ». Sur le principe, il incombe 
à chaque partie au contrat de veiller à la sauvegarde de ses propres intérêts et non 
pas de préserver ceux de son cocontractant, en particulier en matière d’obligations 
synallagmatiques, étant par ailleurs rappelé que les relations entre un bailleur et la 
régie gérant son immeuble relèvent du mandat (ATF 106 II 157; MARCHAND, 
La gérance d’immeubles, conventionnelle et légale, 14e séminaire sur le droit du 
bail, 2006, p. 5; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 73; ENGEL, Contrats de droit 


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suisse, Berne, 2000, 2ème éd., p. 498), dont l’objet consiste à sauvegarder les 
intérêts du bailleur (LACHAT, op. cit., loc. cit.), et non à conseiller un locataire 
ou à défendre ses intérêts. Non seulement le bailleur et sa régie n’avaient ainsi 
aucune obligation de signaler au locataire qu’il aurait pu, à partir du 1er juillet 
2004, se prévaloir d’une des dispositions particulières du contrat, mais encore ils 
n’avaient en l’occurrence aucune raison de supposer que le locataire ignorait 
l’existence de cette clause, puisque celle-ci avait été rajoutée aux dispositions 
usuelles. Le bailleur ne pouvait davantage déduire de la prochaine libération 
annoncée des locaux, que le locataire entendait être libéré au plus tôt de ses 
obligations conformément à la cause particulière du contrat les liant; le courrier du 
locataire mettant un terme au contrat « pour sa prochaine échéance contractuelle 
du 30 juin 2006 » est en effet dénué de toute ambiguïté. 
L’échéance de la résiliation du bail est donc bien le 30 juin 2006. 
2.2 Le locataire doit manifester clairement et sans ambiguïté la volonté de 
restituer de manière définitive les locaux loués (LACHAT, op. cit., p. 610). 
La restitution des locaux implique la renonciation claire du locataire à l'usage de 
la chose à un moment déterminé. Il n'y a en principe pas de restitution tant que le 
locataire n'a pas remis toutes les clés des locaux au bailleur, que les locaux ne sont 
pas vidés de tous les meubles qui les garnissent ou qu'ils sont encore occupés par 
des sous-locataires (TERRAPON, La restitution des locaux loués et l'offre d'un 
locataire de remplacement, 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2002, 
p. 7; ACJ n° 30 du 14.01.2002). 
En l’occurrence, l'appelante a résilié le bail par courrier du 25 juin 2004 pour le 
30 juin 2006, en exprimant expressément son intention de restituer les locaux de 
manière anticipée. 
Elle n’a toutefois pas restitué l’intégralité des clés ni vidé entièrement les locaux, 
puisqu’à l’échéance du bail ceux-ci contenaient encore des objets lui appartenant. 
La question de la réalité de la restitution anticipée des locaux peut demeurer 
indécise, dès lors que l'appelante n’a pas présenté de locataire de remplacement 
solvable et qu’elle ne peut dès lors être libérée de ses obligations, ainsi que cela 
ressort des considérants qui suivent. 
2.3 Pour être libéré de ses obligations, le locataire sortant doit présenter un 
locataire de remplacement. Ce dernier doit répondre à trois critères : 
- Il doit être objectivement acceptable. Cette condition s’apprécie au vu de la 
destination des locaux et de la personnalité du candidat. Ainsi seul le bailleur qui 
se prévaut de justes motifs peut valablement refuser le candidat proposé 


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(LACHAT, Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 4 ad 
art 264), 
- Le remplaçant doit également être solvable. Le bailleur peut refuser un locataire 
de remplacement dont la solvabilité ne serait pas comparable avec celle du 
locataire actuelle (ATF 119 II 36). 
- Il doit être prêt à conclure aux mêmes conditions que le locataire sortant, ce qui 
implique qu’il doit accepter les majorations de loyers déjà notifiées et entrées en 
force, ainsi que par exemple les clauses d’indexation. Il doit également accepter 
les locaux en état, à moins que le locataire sortant ait été en droit d’en demander la 
remise en état (LACHAT, Le bail à loyer, p. 614 et 615). 
La présentation d’un seul candidat solvable et disposé à reprendre le bail aux 
mêmes conditions est suffisante pour entraîner la libération du locataire 
(CHAIX, L’article 264 : à la recherche du locataire de remplacement, in : SJ 1999 
II, 49, 58, note 53; SVIT, Schweirezisches Mietrecht Kommentar, 3ème édition, 
2008, ad art 264, p. 385 ch. 5). C’est au locataire qu’il incombe de fournir tous les 
renseignements nécessaires sur le candidat, qui permettent d’apprécier sa 
solvabilité (CHAIX, op. cit., p. 68; SVIT, op. cit, ad art. 264, p. 385 ch. 6b), parmi 
lesquels les extraits du registre des poursuites (CHAIX, op. cit., p. 68, SVIT, op. 
cit., loc. cit.). Il paraît logique que le bailleur puisse également se renseigner 
auprès de l’actuel bailleur du candidat (CHAIX, op. cit., p. 68 et la doctrine citée). 
Le bailleur n'est pas libre de décider à sa guise de l'utilisation des locaux après le 
départ anticipé du locataire (ATF 117 II 158). Il lui appartient de réduire son 
dommage et, pour ce faire, de rechercher au besoin un locataire de remplacement 
(REYMOND, Traité de droit privé suisse, VII/1, p. 212). Il doit cependant 
disposer du temps nécessaire pour mener à bien ce genre de démarches et on ne 
saurait, en principe, lui faire grief de ne les entreprendre qu'après s'être assuré que 
son locataire n'entend plus utiliser la chose louée. Le devoir de réduire le 
dommage implique aussi que le bailleur prête son concours au locataire sortant 
pour la recherche d'un nouveau locataire, ce qui suppose qu'il examine 
sérieusement et, le cas échéant, accepte les candidatures valables qui lui sont 
soumises (ATF 117 II 158). En règle générale, un locataire de remplacement est 
acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues 
appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une 
certaine catégorie de personnes ne suffisent pas à cet égard; constituent de tels 
motifs, en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité 
commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires ou des doutes 
fondés sur la solvabilité de l'intéressé (ATF non publié du 22 juin 1989 dans la 
cause B. c. H.). Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est 
disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (ATF 119 II 
34 consid. 3). La conclusion d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ne peut 
constituer une condition à la libération du locataire antérieur, l’accord du bailleur 


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sur la personne du nouveau locataire opérant de par la loi une substitution des 
parties au contrat sans qu’un nouveau contrat ait à être établi (CdB 1/08, p. 16, 
consid. 3.b). Le fardeau de la preuve incombe au locataire, qui doit démontrer 
qu’il a présenté au moins un locataire de remplacement et que celui-ci était 
objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions 
(CHAIX, op. cit., p. 68). 
Le locataire doit donner le temps au bailleur d’examiner la candidature proposée, 
en particulier de s’assurer de la solvabilité du candidat (LACHAT, op. cit., 
p. 611); un délai de quatre à six semaines a été jugé suffisant pour relouer des 
locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le 
bailleur. Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas 
(ACJ n° 1586 du 21.11.1994). 
2.4 En l’occurrence, la locataire a fait part de son intention de restituer les locaux 
avant l’échéance du bail et le 28 juillet 2005, la régie C_______, chargée par le 
locataire de trouver un locataire de remplacement, a proposé une candidature de 
remplacement. Le dossier complet permettant d’établir l'état financier de ce 
remplacement a été déposé le 4 août 2005; la communication du contrat du 
directeur est intervenue fin août 2005. 
Le 12 septembre 2005, le bailleur a communiqué son refus d’accepter la 
candidature du locataire de remplacement proposé. 
La réponse négative est donc intervenue un peu plus d’un mois après le dépôt 
complet de la candidature. 
Ce délai est acceptable, compte tenu également de la période de vacances 
estivales, qui réduit la réactivité exigible des entreprises, en raison de l’absence de 
leurs collaborateurs. 
Pour justifier son refus, le bailleur a invoqué le manque de solvabilité du 
remplaçant proposé. 
Il ressort des documents fournis par ce dernier que les exercices 2002 et 2003 ont 
été déficitaires, étant précisé que la société a été constituée en 2001. Pour l’année 
2004, la candidate a enregistré un bénéfice de 55'643 fr. 76, toutefois inférieur aux 
pertes reportées depuis la création de la société, de sorte que même cet exercice 
s’est avéré déficitaire. 
Le locataire ne le conteste pas, mais invoque la progression marquée du chiffre 
d’affaires de la société proposée, ainsi que l’évolution positive du résultat net, 
celui-ci passant d’une perte de 104'462 fr. 66 en 2003 à un bénéfice de 55'643 fr. 
76 en 2004. 


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Par ailleurs, ladite société s’est acquittée en 2004 d’un loyer de 47’188 fr. 80, 
significativement plus bas que celui des locaux litigieux, dont le coût s’élevait à 
87'168 fr. par an. 
2.5 Au vu de ces éléments, la Cour constate qu’à la date pertinente, soit celle de 
l’examen de sa solvabilité en août 2005, la société proposée comme locataire de 
remplacement était une jeune société, qui avait traversé 3 exercices, dont les 2 
premiers étaient déficitaires. Le dernier exercice en date avait certes dégagé un 
bénéfice, mais celui-ci était inférieur aux pertes cumulées depuis la création de la 
société. Si l’évolution de la société apparaissait effectivement positive, les 
documents fournis ne permettaient pas de retenir une solvabilité dans la durée, 
permettant d’assumer le paiement d’un loyer s’élevant pratiquement au double de 
celui payé. Comme toute jeune société, le locataire proposé allait probablement 
être confronté aux difficultés générées par son expansion. A l’évidence, elle ne 
présentait pas les mêmes garanties de solvabilité qu’une compagnie d’assurances 
comme l'appelante, soumise à un agrément qui n’est accordé que pour autant que 
l’entreprise dispose notamment d’un patrimoine suffisant et libre de tout 
engagement prévisible, relatif à l’ensemble de son activité (marge de solvabilité) 
(art. 3 et 9 al. 1. Loi fédérale sur la surveillance des entreprises d’assurance). La 
Cour retient dès lors que le bailleur était en droit de refuser le candidat proposé, 
dont la solvabilité n’était pas avérée. 
Le fait que l’administrateur de la société et salarié de celle-ci, dès janvier 2005, à 
raison de 106'800 fr. par an, se soit proposé de s’engager personnellement aux 
côtés du locataire de remplacement proposé, ne donnait pas plus de garantie à la 
bailleresse, s’agissant d’un salarié, dont la capacité financière est en principe liée 
à celle de son employeur, sauf circonstances particulières, telles que, par exemple, 
un patrimoine propre, qui n’ont pas été mentionnées en août 2005. 
Le bailleur était ainsi fondé à refuser la candidature proposée, qui ne présentait 
alors pas les garanties de solvabilité nécessaires. 
De ce fait, le locataire n’était pas libéré de ses obligations avant l’échéance du 
bail, fixée par lui-même au 30 juin 2006. 
Par conséquent, le montant de 65'376 fr. correspondant aux loyers pour les mois 
d’octobre 2005 à juin 2006 est dû. 
3. 
Selon l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies 
par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose. 
N’étant pas libéré de ses obligations avant le 30 juin 2006, le locataire est tenu de 
payer les charges dues jusqu’à cette date, découlant du décompte de chauffage et 
eau chaude, soit un montant de 1'764 fr. 65. 


- 11/12 - 
 
 
C/29631/2005 
Peu importe qu’il n’ait pas occupé les locaux entre juillet 2004 et juin 2006, le 
paiement des charges n’étant pas lié à l’occupation effective des locaux. Les frais 
accessoires sont dus pour toute la durée du bail. Le locataire prétend que le 
bailleur aurait pu réduire le montant de ces charges, en renonçant à chauffer, 
respectivement rafraîchir, les locaux. Il ressort toutefois des enquêtes que 
l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux litigieux est chauffé et climatisé de 
manière centralisée avec quatre autres bâtiments, qu’il n’est techniquement pas 
possible de couper le système pour une seule surface de bureaux et que le système 
ne comporte pas d’individualisation pour chaque lot. Le bailleur ne pouvait donc 
réduire ses dépenses, du fait de l’inoccupation des locaux. 
4. 
Le locataire est tenu de restituer les locaux à l’échéance du bail (art. 267 CO). S’il 
ne le fait pas, les frais liés à l’expulsion pourront être mis à sa charge (LACHAT, 
op. cit., p. 821). 
Le locataire n’ayant pas restitué les clés de la boîte aux lettres et du dépôt en sous-
sol, le bailleur a dû faire changer ces deux cylindres par un serrurier, pour un coût 
de 804 fr. 50. Ces frais sont à charge du locataire. 
Le bailleur a dû en outre débourser 761 fr. 50 pour faire enlever par la société 
G_______ du matériel restant dans les locaux, plus précisément le dépôt en sous-
sol. Le locataire conteste avoir laissé quelque objet. Les témoins entendus par les 
premiers juges ont pourtant confirmé le fait que les locaux n’avaient pas été 
entièrement débarrassés, qu’il restait de vieilles imprimantes et du papier à en-tête 
et qu’en ce qui concerne plus particulièrement le dépôt, il y avait 2 à 3 m3 de 
matériel, ce qui n’a pas été mentionné sur l’état des lieux préliminaire, car il ne 
s’agissait pas encore de traiter de la question du déménagement; tout ce matériel a 
été évacué par la société G_______. 
Il incombe donc au locataire de rembourser le montant de 761 fr. 50 
correspondant à la facture de l’entreprise venue enlever le matériel qu’il avait 
laissé dans le dépôt du sous-sol. 
5. 
Infondé en tous points, l’appel interjeté ne peut qu’être rejeté. Vu l’issue de la 
procédure, un émolument sera mis à charge du locataire, qui succombe (art. 447 
al. 2 LPC). 
6. 
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 
fr. (art. 51 al. 4 LTF). 
* * * * * 
 
 


- 12/12 - 
 
 
C/29631/2005 
PAR CES MOTIFS 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçois l’appel interjeté par X_______ SA contre le jugement JTBL/1298/2008 rendu 
par le Tribunal des baux et loyers le 13 octobre 2008 dans la cause C/29631/2005-5-D. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne X_______ SA à un émolument d’appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toute autre conclusion. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Olivier LUTZ et Bertrand REICH, juges 
assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.