ge_gerichte · ACST/17/2015 · 2015-09-02 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/831/2015-INIT 
ACST/17/2015 
COUR DE JUSTICE 
Chambre constitutionnelle 
Arrêt du 2 septembre 2015 
 
 dans la cause 
 
Monsieur A______ 
représenté par Mes Malek Adjadj et Steve Alder, avocats 
contre 
CONSEIL D’ÉTAT 
COMITÉ D’INITIATIVE « HALTE AUX MAGOUILLES IMMOBILIÈRES » 
 
 
_________ 


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EN FAIT 
1. 
Monsieur A______, citoyen suisse, est domicilié à Bernex, dans le canton 
de Genève, où il exerce ses droits politiques. Il est copropriétaire avec son épouse, 
Madame A______, du logement que tous deux occupent personnellement, sis sur 
la parcelle 1______ de la commune de Bernex. Il est en outre propriétaire de trois 
lots de propriété par étages (ci-après : PPE), sis en zone de développement, dans 
deux immeubles de logements, à Satigny (GE), à savoir le lot 2______ de la 
parcelle 3______ et les lots 4______ et 2______ de la parcelle 5______ de la 
commune de Satigny. Il a remis à bail les trois appartements dont il est 
propriétaire dans l’immeuble édifié sur ces parcelles. Cet immeuble a été construit 
au bénéfice d’une autorisation de construire délivrée le 30 juin 2008. Sa 
construction a été achevée le 30 novembre 2010, et l’entrée moyenne des 
habitants dans cet immeuble est survenue entre octobre et novembre 2010. 
2. 
 
Le 14 mars 2013, le Conseil d'État de la République et canton de Genève 
(ci-après : le Conseil d’État) a saisi le Grand Conseil d’un projet de loi modifiant 
la loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). 
 
 
Pour l’essentiel, ce projet de loi (ci-après : PL 11141) prévoyait d’obliger 
les propriétaires de logements destinés à la vente situés en zone de développement 
à les occuper eux-mêmes, sauf justes motifs agréés par le département compétent 
(art. 5 al. 1 let. b LGZD), et il préconisait de ne pas permettre, en principe, 
l’aliénation de tels logements qui seraient loués durant la période de contrôle pour 
le motif qu’ils avaient été dès leur construction soumis au régime de la propriété 
par étages (art. 8A LGZD), soit pour l’un des motifs d’autoriser l’aliénation 
d’appartements destinés à la location prévu par l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20). Il s’agissait de remédier à des pratiques auxquelles 
certains promoteurs-constructeurs et certains acquéreurs de logements PPE en 
zone de développement se livraient, à savoir la thésaurisation de tels appartements 
aux fins de revente avec une forte plus-value à l’issue de la période de contrôle. 
3. 
 
Le 7 janvier 2014, la commission du logement a rendu son rapport sur le 
PL 11141 (ci-après : PL 11141-A). 
 
 
Pour l’essentiel, la majorité de la commission acceptait l’obligation faite par 
le PL 11141 au propriétaire d’un logement destiné à la vente de l'habiter, mais elle 
proposait d’énumérer à titre exemplatif les justes motifs de déroger à cette 
obligation et de modifier l’art. 39 al. 4 let. a LDTR par une réserve du régime 
applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par le nouvel 
art. 8A LGZD. 
 
Lors de sa séance du 23 janvier 2014, le Grand Conseil a renvoyé le 
PL 11141 à la commission du logement. 


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4. 
 
Le 20 février 2014, la commission du logement a déposé un nouveau 
rapport sur le PL 11141 (ci-après : PL 11141-B). 
 
 
Proposant l’abandon de l’obligation d’occuper les logements destinés à la 
vente que le PL 11141-A imposait aux acquéreurs de tels logements, la majorité 
de la commission prévoyait de limiter le droit d’aliéner de tels appartements « à 
une personne physique qui n’est pas déjà propriétaire d’un logement dans le 
canton » (ci-après : « primo-acquéreur »), sauf justes motifs énumérés à titre 
exemplatif, et de ne pas retenir l’art. 8A LGZD. 
5. 
 
Le 14 mars 2014, le Grand Conseil a adopté le PL 11141-B, en l’amendant 
sur quelques points. 
 
 
Aucun référendum n’ayant été lancé contre la L 11141, après sa publication 
dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : 
FAO) du 18 mars 2014, le Conseil d’État l’a promulguée par un arrêté du 30 avril 
2014, publié, avec la L 11141, dans la FAO du 2 mai 2014. 
6. 
 
La L 11141 a fait l'objet de trois recours en matière de droit public au 
Tribunal fédéral (causes 1C_223/2014, 1C_225/2014 et 1C_289/2014). 
7. 
a. 
Le 19 mai 2014, un comité d’initiative « Halte aux magouilles 
immobilières » a lancé une initiative législative cantonale intitulée « Halte aux 
magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! » (ci-après : IN 156). 
 
 
L’objectif du comité d’initiative était de faire modifier la LGZD et la LDTR 
dans le sens qu’avait proposé le PL 11141-A alors soutenu par la majorité de la 
commission du logement, comportant l’idée maîtresse – défendue par le conseiller 
d’État François LONGCHAMP, en charge du département s’occupant notamment 
du logement lors du dépôt du PL 11141, devenu le président du Conseil d’État élu 
pour la législature 2013-2018 – que l’acquéreur d’un logement destiné à la vente 
sis en zone de développement doive l’occuper personnellement. 
 
 
Le lancement et le texte de l’IN 156 ont été publiés dans la FAO du 23 mai 
2014. L’échéance du délai de récolte des signatures était fixée au 23 septembre 
2014. 
 
b. 
L’IN 156 comporte le bref exposé des motifs suivant : « Contre les 
accapareurs d’appartements et la spéculation en zone de développement, pour des 
logements en PPE accessibles à la classe moyenne. » 
 
 
Son texte est le suivant : 
Article 1 La loi générale sur les zones de développement, du 29 juin 1957, 
est modifiée comme suit : 
Art. 5, al. 1, lettre b (nouvelle teneur) 
1 En exécution de l’article 2, alinéa 1, lettre b, la délivrance de l’autorisation 
de construire est subordonnée à la condition que : 
Logements destinés à la vente 


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b) les bâtiments d’habitation destinés à la vente, quel que soit le mode 
d’aliénation (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de 
partie d’étages, d’actions ou de parts sociales), répondent, par le nombre, le 
type et le prix des logements prévus, à un besoin prépondérant d’intérêt 
général ; les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur 
propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département. Sont notamment 
considérés comme justes motifs : 
1° des circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition du logement, 
soit, notamment, le divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire 
dans un autre lieu de travail ou un état de santé ne permettant plus le 
maintien dans le logement ; 
2° le fait que le propriétaire du bien-fonds ait reçu le ou les appartements 
concernés en paiement du prix du terrain pour permettre la construction de 
logements prévus sur son bien-fonds ou une circonstance d’échange 
analogue ; 
3° une situation sur le marché du logement ne permettant pas de trouver un 
acquéreur au prix contrôlé et admis par l’État. 
Art. 8A 
Aliénation des logements destinés à la vente (nouveau) 
Si un logement destiné à la vente selon l’article 5, alinéa 1, lettre b, est loué 
pendant la période de contrôle instituée par l’article 5, alinéa 3, son 
aliénation ne peut en principe pas être autorisée en application de l’article 
39, alinéa 4, lettre a, de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 1996. 
Art. 9 
Mesures et sanctions (nouvelle teneur) 
1 Tout contrevenant aux dispositions légales et réglementaires ou aux 
conditions fixées pour le déclassement est passible d’une amende 
administrative n’excédant pas 20 % du prix de revient total de l’immeuble 
tel qu’il a été prévu par le plan financier. 
2 Au surplus, les mesures et sanctions prévues aux titres V et VI de la loi sur 
les constructions et les installations diverses, du 14 avril 1988, sont 
applicables par analogie. 
Art. 12 
Dispositions transitoires, al. 4 et 5 (nouveaux) 
4 Les articles 5, alinéa 1, lettre b, et 8A sont applicables à compter du 
lendemain de sa promulgation dans la Feuille d’avis officielle aux 
logements destinés à la vente, situés dans des bâtiments dont la date d’entrée 
moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 2010 et n’ayant fait 
l’objet d’aucune acquisition. 
5 Les articles 5, alinéa 1, lettre b, et 8A sont applicables à compter du 
premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après la publication de la 


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présente initiative dans la FAO aux logements situés dans des bâtiments 
dont la date d’entrée moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 
2010, ayant fait l’objet d’au moins une acquisition. Le délai peut être 
prolongé si le propriétaire a fait preuve de diligence pour libérer 
l’appartement de ses occupants mais se trouve encore en cours de procédure 
judiciaire ou dans le délai de protection institué à l’article 271a, alinéa 1, 
lettre e, du code des obligations, à la date fixée ci-avant. 
6 Les mesures et sanctions administratives selon l’article 9 ne sont 
applicables, en lien avec l’obligation d’occupation par les propriétaires selon 
l’article 5, alinéa 1, lettre b, qu’aux logements construits après la date fixée 
à l’alinéa 1. Le délai peut être prolongé si le propriétaire a fait preuve de 
diligence pour libérer l’appartement de ses occupants mais se trouve encore 
en cours de procédure judiciaire ou dans le délai de protection institué à 
l’article 271a, alinéa 1, lettre e, du code des obligations, à la date fixée à 
l’alinéa 1. 
Article 2 La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l’emploi), du 25 janvier 1996, est modifiée comme suit : 
Art. 39, al. 4, let. a (nouvelle teneur) Motifs d’autorisation 
4 Le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci : 
a) a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étages ou à 
une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à 
l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’article 8A de la loi 
générale sur les zones de développement. 
Article 3 Entrée en vigueur 
La présente loi entre en vigueur le lendemain de son approbation en votation 
populaire. 
 
c. 
Par arrêté du 29 octobre 2014, publié dans la FAO du 31 octobre 2014, le 
Conseil d’État a constaté l’aboutissement de l’IN 156. 
8. 
a. 
En vue de l’examen par le Conseil d’État de la validité de l’IN 156, la 
chancellerie d’État, par courrier du 6 novembre 2014, a invité le comité 
d’initiative à lui faire part de sa détermination sur trois points, à savoir la 
conformité du titre de l’IN 156 au regard de la garantie des droits politiques en 
tant qu’il faisait référence à la « loi Longchamp », la mise en œuvre des termes 
« en principe » figurant à l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156 et leur conformité 
au droit supérieur, et le renvoi à « l’alinéa 1 » figurant à l’art. 12 al. 6 LGZD 
proposé par l’IN 156. 
 
b. 
Le comité d’initiative a répondu à la chancellerie d’État par courrier du 
19 novembre 2014. 


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Le titre de l’initiative ne posait pas de problème de clarté, l’appellation « loi 
Longchamp » étant celle attribuée publiquement et médiatiquement au PL 11141, 
émanant du conseiller d’État François LONGCHAMP, y compris dans sa version 
adoptée par la majorité de la commission du logement selon le rapport PL 11141-
A du 7 janvier 2014, ne différant du PL 11141 que sur des points de détail. Les 
termes « en principe » figurant à l’art. 8A LGZD signifiaient que des exceptions 
étaient envisageables si le propriétaire pouvait se prévaloir de justes motifs au 
sens de l’art. 5 al. 1 let. b LGZD, auquel cette disposition faisait d’ailleurs 
référence, en dépit de l’omission par inadvertance d’une incise le précisant 
explicitement. Dans les dispositions transitoires, il n’avait pas été possible, pour 
des raisons formelles, de reprendre telle quelle la date figurant quatre fois dans le 
PL 11141-A (à savoir la date « correspondant au premier jour du mois suivant un 
délai de 3 ans après l’adoption de la présente loi »). Tenant compte du fait que la 
loi serait adoptée par voie d’initiative, il avait été fait référence, à l’art. 12 al. 5 
LGZD, au « premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après la publication de 
la présente initiative dans la FAO », une seule fois, pour éviter d’alourdir le texte, 
la mention de la « date fixée ci-avant » ayant ensuite été préférée à cet alinéa 5, 
puis, à l’alinéa 6, celle de la « date fixée à l’alinéa 1 », au lieu – du fait d’une 
erreur de plume, susceptible d’être rectifiée – de la « date fixée à l’alinéa 5 ». 
9. 
 
Par un arrêt 1C_223/2014 du 15 janvier 2015 statuant sur les trois recours 
interjetés contre la L 11141, le Tribunal fédéral a admis les recours et a annulé la 
L 11141. 
 
 
L’exigence du « primo-acquéreur » n’offrait aucune garantie quant aux 
motifs de l’acquisition, qui pouvaient relever de la spéculation, et elle ne 
garantissait aucunement que le logement considéré soit utilisé par son acquéreur. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD enfreignait ainsi la règle d’aptitude. Cette disposition 
impliquait une restriction au droit d’acquérir un logement dans de nombreux cas 
sans nécessité ; elle faisait obstacle à l’acquisition d’un logement destiné à la 
vente, par exemple par des copropriétaires (notamment des époux) vivant séparés, 
des propriétaires en main commune (en particulier des héritiers) ou le propriétaire 
d’un logement ne correspondant pas à ses propres besoins. Des exceptions au 
principe du « primo-acquéreur » étaient prévues, à titre d’exemples, mais il était 
douteux que ceux-ci puissent être étendus à l’ensemble des cas problématiques ; 
rien dans les travaux préparatoires ne laissait entrevoir une application souple de 
la loi ; une interprétation conforme au droit supérieur n’apparaissait donc pas 
possible. L’interdiction d’acquérir prévue par la loi ne s’étendait pas aux 
propriétaires de biens sis en dehors du canton, qu’il s’agît d’un logement, d’autres 
types de biens voire d’immeubles entiers, et que l’intéressé résidât ou non dans le 
canton de Genève, et ce sans que cette inégalité de traitement ne soit justifiée. La 
L 11141 ne permettait ainsi pas clairement d’atteindre le but recherché, portait une 
atteinte disproportionnée au droit de propriété et violait le principe de l’égalité de 
traitement. Elle devait être annulée dans son intégralité, ce qui rendait sans objet 
les griefs relatifs aux art. 9 et 12 LGZD. 


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10. 
a. 
Par arrêté du 4 février 2015, publié dans la FAO du 6 février 2015, le 
Conseil d’État a déclaré l’IN 156 valide. 
 
b. 
L’IN 156 était une initiative législative entièrement formulée. 
 
 
Elle visait à ajouter aux conditions auxquelles pouvaient être aliénés les 
logements destinés à la vente l’obligation que ceux-ci soient occupés par leur 
propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département, à exclure la possibilité 
pour le département d’autoriser les ventes de tels logements qui seraient loués 
pendant la période de contrôle, à supprimer certaines sanctions énumérées à 
l’art. 9 LGZD, en faveur d’un renvoi aux mesures et sanctions prévues par la loi 
sur les constructions et les installations diverses, 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), et à 
ajouter diverses dispositions transitoires tendant à mettre en œuvre ces 
modifications. Elle traitait ainsi d’un seul thème, à savoir des logements destinés à 
la vente soumis à la LGZD, en particulier de l’obligation faite à l’acquéreur 
d’occuper ledit logement et des restrictions des conditions de vente durant la 
période de contrôle, en coordonnant entre elles les dispositions topiques de la 
LGZD et de la LDTR. Elle respectait ainsi le principe de l’unité de la matière. 
 
 
L’IN 156 prévoyait la modification de la LGZD et de la LDTR, soit de 
normes de même rang. Elle était conforme au principe de l’unité du genre. 
 
 
L’appellation « loi Longchamp » était un nom sous lequel la thématique du 
PL 11141 avait été relayée par les médias durant les travaux parlementaires 
relatifs à ce projet de loi, en particulier la facilitation de l’accès de la classe 
moyenne à la propriété du logement par l’exigence que l’acquéreur occupe son 
logement sis en zone de développement. Dès lors que c’était l’idée défendue par 
l’IN 156, la référence que son titre faisait à la « loi Longchamp » n’était pas 
trompeuse, quand bien même le texte de l’IN 156 ne correspondait pas en tous 
points au PL 11141. Les quelques erreurs de légistique que comportait le texte de 
l’IN 156 n’induisaient pas en erreur sur le sens du texte législatif proposé par cette 
initiative ; elles seraient corrigées selon la procédure de rectification d’erreurs 
matérielles, avant la publication de l’initiative dans l’hypothèse où le Grand 
Conseil l’accepterait, ou avant la promulgation si l’initiative était acceptée par le 
corps électoral. La double référence erronée « à la date fixée à l’alinéa 1 » que 
faisait l’art. 12 al. 6 LGZD proposé par l’IN 156 constituait une erreur matérielle 
manifeste, ledit alinéa 1 ne comportant pas de date. Il convenait, en application de 
l’interprétation la plus favorable aux initiants et des règles d’interprétation 
usuelles des normes, de ne pas s’arrêter à la lettre du texte de l’IN 156 et de 
privilégier l’interprétation qui correspondait le mieux au sens et au but de 
l’initiative et conduisait à un résultat raisonnable, tout en étant le plus compatible 
avec le droit supérieur fédéral et cantonal. Ainsi que le comité d’initiative l’avait 
expliqué, c’était à la date fixée à l’alinéa 5 (et non 1) de l’art. 12 que l’alinéa 6 
faisait en réalité référence, à savoir au « premier jour du mois suivant un délai de 
3 ans après la publication de la présente initiative dans la FAO », référence qui 
s’inspirait, à l’instar globalement de l’IN 156, du PL 11141-A dans sa version 


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proposée le 7 janvier 2014 par la majorité de la commission du logement, qui, lui, 
mentionnait le « premier jour du mois suivant un délai de 3 ans après l’adoption 
de la présente loi ». L’art. 12 al. 6 LGZD proposé par l’IN 156 devait être lu et 
serait corrigé comme renvoyant à la date fixée à l’alinéa 5. L’IN 156 respectait le 
principe de clarté. 
 
c. 
S’agissant de la conformité de l’IN 156 au droit supérieur, le droit public 
fédéral ne comportait pas de normes touchant à des questions du droit du 
logement qui primeraient les dispositions proposées, principalement à l’obligation 
imposée au propriétaire d’occuper le logement et à l’interdiction qui lui était faite 
de revendre ce logement si celui-ci avait été mis en location durant la période de 
contrôle. L’IN 156 contenait des règles de droit public, et non de droit privé ; les 
mesures qu’elle proposait n’avaient pas pour objectif d’intervenir dans les 
rapports directs entre les parties au contrat de vente ; ces mesures de droit public 
étaient motivées par un intérêt public pertinent et elles n’éludaient pas le droit 
civil ni n’en contredisaient le sens ou l’esprit, et le législateur fédéral n’avait pas 
entendu ne laisser aucune place pour du droit public cantonal dans la matière 
considérée. L’IN 156 ne posait pas de problème de compatibilité avec le droit 
fédéral. 
 
d. 
En tant qu’elle proposait des mesures contraignantes en matière 
d’aliénation, l’IN 156 soulevait la question d’une éventuelle atteinte aux garanties 
constitutionnelles de la propriété et de la liberté économique, ainsi que du respect 
du principe de la proportionnalité. 
 
 
L’obligation d’occuper le logement acquis en zone de développement, sauf 
justes motifs agréés par le département, causait certes une atteinte à la garantie de 
la propriété, mais elle ne touchait pas à l’essence de cette garantie, seul le mode 
d’utilisation de la propriété étant restreint par l’obligation faite au propriétaire 
d’occuper son appartement personnellement. Cette obligation reposait sur une 
base légale, et elle poursuivait un intérêt public, en tant qu’elle avait pour but 
d’éviter que les logements considérés ne soient acquis à des fins de spéculation 
immobilière ou d’investissement par des personnes n’entendant pas y résider. Elle 
était propre à contraindre de tels potentiels investisseurs à se retirer du marché de 
ces logements, donc propre à atteindre le résultat escompté de lutte contre la 
spéculation en zone de développement. Il n’y avait pas de mesure moins incisive 
permettant d’arriver au même résultat. Il était tenu compte des intérêts privés en 
balance par une exception à l’obligation d’occuper en cas de justes motifs, que 
l’art. 5 al. 1 let. b LGZD réservait, en les énumérant de manière exemplative, 
laissant au département une marge d’appréciation pour examiner les situations au 
cas par cas, dans le respect du principe de la proportionnalité. Cette disposition 
respectait ainsi le principe de la proportionnalité. 
 
 
Selon l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156, les logements destinés à la 
vente qui seraient loués sans justes motifs pendant la période de contrôle 
devenaient des logements destinés à la location, soumis au régime de la LDTR, et 


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leur revente ultérieure ne pourrait intervenir qu’en application de l’art. 39 al. 2 ou 
3 LDTR. L’IN 156 restreignait les possibilités d’une catégorie de personnes 
physiques (celles ayant acquis un logement destiné à la vente en zone de 
développement et le louant) de revendre librement leur logement. Ladite mesure 
ne touchait pas à l’essence même de la garantie de la propriété, mais prévoyait une 
sanction de fraude à la loi ; elle ne limiterait l’aliénation de la propriété qu’à un 
nombre restreint de personnes, de plus dans la seule zone de développement. Elle 
prévenait que des logements destinés à la vente qui seraient loués dans des 
situations de justes motifs échappent à la LDTR à l’issue de la période de contrôle 
et puissent être vendus sans autre, et qu’ainsi les ventes de logements loués soient 
soumises à deux régimes différents. Revêtant un intérêt public important, les 
restrictions d’aliénation fixées à l’art. 8A LGZD étaient propres à atteindre 
l’intérêt public précité, puisqu’elles se coordonnaient avec le système instauré à 
l’art. 39 LDTR. Il n’y avait pas de mesure moins incisive permettant d’atteindre 
ce but. Il était suffisamment tenu compte des intérêts privés en présence, si – ainsi 
qu’il le fallait – on interprétait l’art. 8A LGZD dans le sens que si un logement 
destiné à la vente était loué pendant la période de contrôle, son aliénation ne 
pourrait pas être autorisée, mais que si le propriétaire pouvait faire état de justes 
motifs d’avoir loué son logement, il lui serait possible de revendre son logement 
aux conditions de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, les justes motifs en question pouvant 
être notamment ceux que visent l’art. 5 al. 1 let. b ch. 1° à 3° LGZD. L’art. 8A 
LGZD respectait ainsi le principe de la proportionnalité. 
 
e. 
L’IN 156 comportait trois dispositions transitoires, dont il convenait 
d’examiner si elles déployaient des effets rétroactifs. 
 
 
L’art. 12 LGZD proposé par l’IN 156 n’instituait pas, à son alinéa 4, un 
régime rétroactif, car si l’initiative était acceptée, elle n’aurait aucune 
conséquence juridique sur ce qui se serait déjà passé avant son entrée en vigueur. 
L’obligation d’occuper le logement et l’interdiction d’aliénation en cas de location 
durant la période de contrôle ne déploieraient leurs conséquences juridiques 
qu’après l’entrée en vigueur du texte et ne concerneraient que les bâtiments 
n’ayant fait l’objet d’aucune acquisition au lendemain de la promulgation dans la 
FAO. Les décisions déjà rendues par le département ne seraient pas touchées. Il 
n’y avait qu’une rétroactivité improprement dite, sans atteinte à des droits acquis, 
donc une rétroactivité admissible. 
 
 
Le délai de trois ans que l’art. 12 LGZD proposé par l’IN 156 prévoyait à 
son alinéa 5 arriverait à échéance le 23 mai 2017, soit, compte tenu des délais 
impératifs applicables au traitement d’une initiative populaire, après que l’IN 156 
serait entrée en vigueur si elle était acceptée. Cette disposition transitoire ne 
pouvait donc avoir d’effet rétroactif. 
 
 
Il en allait a fortiori de même, mutatis mutandis, de l’art. 12 al. 6 LGZD 
proposé par l’IN 156, qui renvoyait en réalité à la date visée à l’alinéa 5 (et non 1), 
si bien que les autorités chargées de l’application de cette disposition transitoire 


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devraient l’interpréter en ce sens que « Les mesures et sanctions administratives 
selon l’article 9 ne sont applicables, en lien avec l’obligation d’occupation par les 
propriétaires selon l’article 5, alinéa 1, lettre b, qu’aux logements dont l’entrée 
moyenne des habitants est postérieure au 1er janvier 2010. Les propriétaires de ces 
logements auront 3 ans pour se mettre en conformité avec la loi. Le délai peut être 
prolongé si le propriétaire a fait preuve de diligence pour libérer l’appartement de 
ses occupants mais se trouve encore en cours de procédure judiciaire ou dans le 
délai de protection institué à l’article 271a, alinéa 1, lettre e, du code des 
obligations après un délai de 3 ans après la publication de la présente initiative 
dans la FAO ». Le Grand Conseil pourrait procéder à une rectification matérielle 
de cette disposition. 
 
 
L’IN 156 ne comportait pas de disposition transitoire de la modification 
qu’elle prévoyait de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. La date d’entrée en vigueur de 
cette disposition devrait recevoir la même interprétation que celle de l’art. 8A 
LGZD proposé par l’IN 156. 
 
 
La date d’entrée en vigueur du texte de l’IN 156 fixée par l’article 3 
souligné n’était pas compatible avec les règles relatives à la validation des 
opérations électorales et la promulgation des lois acceptées par le corps électoral 
« dans le plus bref délai après la validation des opérations électorales ». Cela 
n’avait toutefois in casu aucune incidence concrète sur la mise en œuvre de 
l’initiative, au vu des dispositions transitoires figurant à l’art. 12. 
 
 
L’IN 156 ne posait ainsi pas de problème de rétroactivité. 
 
f. 
Elle ne posait pas non plus de problème de compatibilité avec le droit 
constitutionnel cantonal. Les art. 34 et 35 de la Constitution de la République et 
canton de Genève, du 14 octobre 2012 (Cst-GE - A 2 00), ne conféraient pas une 
protection plus étendue à la garantie de la propriété et la liberté économique que 
celle résultant des art. 26 et 27 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse, du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101). Des modifications aux lois genevoises 
régissant l’aménagement du territoire, dont notamment la LGZD, pouvaient être 
proposées par le biais d’une initiative populaire. 
 
g. 
En cas d’acceptation de l’IN 156, les personnes désireuses d’acquérir un 
logement destiné à la vente sis en zone de développement devraient l’occuper, et 
si ce logement était loué, ces personnes se verraient en principe refuser une 
éventuelle revente durant la période de contrôle, sauf justes motifs. Ces mesures 
étaient réalisables. L’IN 156 respectait l’exigence d’exécutabilité. 
 
h. 
Toutes les conditions de validité de l’initiative étaient ainsi remplies. 
 
i. 
L’arrêté du Conseil d’État déclarant l’IN 156 valide était susceptible d’un 
recours à la chambre constitutionnelle de la Cour de justice dans un délai de 
30 jours dès sa notification. 
11. 
 
Le même 4 février 2015, le Conseil d’État a saisi le Grand Conseil d’un 
rapport sur la prise en considération de l’IN 156. 


- 11/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
 
 
L’IN 156 reprenait essentiellement le texte du PL 11141 que le Conseil 
d’État avait déposé le 14 mars 2013 dans le but d’expliciter l’idée que les 
appartements PPE en zone de développement devaient être mis en vente et en 
principe occupés par leurs propriétaires. Il s’agissait de mettre un terme aux 
pratiques certes pas illicites mais contraires à l’esprit de la loi et à la volonté du 
législateur, dès la modification de la LGZD du 25 février 1972, de lutter contre la 
spéculation immobilière et de permettre à la classe moyenne d’acheter un 
appartement pour y vivre, selon un dispositif similaire pour les bâtiments 
d’habitation destinés à la location ou à la vente. Des dérives avaient été 
constatées, rendues possibles par le fait que le texte de la LGZD définissait à qui 
les appartements étaient destinés mais ne contraignait pas les destinataires 
souhaités à les occuper. L’écart entre le prix de vente autorisé en zone de 
développement et le prix de vente du marché était tel que tant des promoteurs que 
des propriétaires s’étaient mis à conserver des appartements destinés à la vente 
situés en zone de développement, ne les avaient pas mis en vente mais les avaient 
loués, dans le but de les vendre ou revendre à l’issue de la période de contrôle et 
réaliser ainsi une plus-value importante. Parfois, plusieurs appartements PPE 
avaient été cédés aux mêmes personnes, qui les thésaurisaient à des fins 
d’investissement, les soustrayaient au marché, déjà très tendu, et en empêchaient 
ainsi l’acquisition et l’habitation par ceux à qui ils étaient destinés. 
 
 
En cas de non-respect de l’obligation d’occuper proposée par l’art. 5 al. 1 
let. b LGZD selon le PL 11141 et désormais l’IN 156, une sanction était prévue, 
sous la forme d’une amende administrative, mais aussi une mesure, consistant à 
considérer un appartement PPE en zone de développement loué pendant la période 
de contrôle comme un appartement locatif dont la revente ne pouvait en principe 
pas être autorisée en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR (les autres cas de 
vente prévus par l’art. 39 LDTR restant ouverts). 
 
 
Par son arrêt 1C_223/2014 du 15 janvier 2015, le Tribunal fédéral avait 
censuré la L 11141 sur des points sur lesquels celle-ci s’était écartée du PL 11141, 
en particulier le principe du « primo-acquéreur ». Mais il avait admis que 
l’objectif visant à lutter contre la spéculation ou la détention d’appartements à des 
fins d’investissement poursuivait un intérêt public et que le fait de réserver les 
appartements PPE en zone de développement à ceux qui entendaient y habiter 
constituait un moyen proportionné de l’atteindre. 
 
 
Le Conseil d’État soutenait sans réserve l’IN 156, dès lors que celle-ci 
reprenait très largement le texte du PL 11141 ; il approuvait aussi ses dispositions 
transitoires, qui revenaient à une notion de rétroactivité improprement dite. 
12. 
a. 
Par acte du 9 mars 2015, Monsieur A______ (ci-après : le recourant) a 
recouru à la chambre constitutionnelle de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
constitutionnelle) contre l’arrêté du Conseil d’État du 4 février 2015 précité, en 
concluant à l’octroi de l’effet suspensif, à l’annulation de l’arrêté attaqué, à 


- 12/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
l’invalidation de l’IN 156 et à l’allocation d’une indemnité de procédure pour les 
frais indispensables causés par le recours. 
 
b. 
L’IN 156 contrevenait aux droits politiques des citoyens, en tant qu’elle 
contenait à la fois une modification de la LGZD, qui serait soumise au référendum 
facultatif ordinaire, et une modification de la LDTR, qui serait soumise au 
référendum facultatif facilité. L’art. 85A al. 2 de la loi sur l’exercice des droits 
politiques, du 15 octobre 1982 (LEDP - A 5 05), s’opposait à ce que la loi 
qu’adopterait le Grand Conseil à la suite de l’IN 156 soit soumise in globo au vote 
du peuple. Une scission de la loi ne serait pas envisageable. 
 
c. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD prévu par l’IN 156 était doublement contraire à la 
force dérogatoire du droit fédéral, dès lors qu’il entraînait les deux conséquences 
de prohiber d’une part l’acquisition d’un appartement en zone de développement 
par toute autre entité qu’une personne physique (seule à même d’occuper 
personnellement le logement acquis), et d’autre part l’achat d’un tel logement à 
titre de résidence secondaire. 
 
 
Ainsi, du fait de la condition d’occupation personnelle prévue par 
l’initiative, des États étrangers (pour leur mission diplomatique ou consulaire) et 
des organisations internationales ne pourraient acquérir à des fins officielles un 
logement PPE sis en zone de développement, en violation de la loi fédérale du 
22 juin 2007 sur les privilèges, les immunités et les facilités, ainsi que les aides 
financières accordés par la Suisse en tant qu’État hôte (LEH - RS 192.12). 
 
 
De même, les ressortissants de l’Union européenne (ci-après : UE) ou de 
l’Association européenne de libre-échange (ci-après : AELE), qui auraient leur 
résidence principale dans leur pays d’origine, ne pourraient pas acquérir un 
logement en zone de développement à titre de résidence secondaire, contrairement 
à l’art. 7 let. j de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition 
d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE - RS 211.412.41) et à 
l’Accord du 21 juin 1999 entre la Confédération suisse, d’une part, et la 
Communauté européenne et ses États membres, d’autre part, sur la libre 
circulation des personnes [ALCP - RS 0.142.112.681]). 
 
d. 
L’obligation que l’art. 5 al. 1 let. b LGZD imposait au propriétaire 
d’occuper personnellement son logement était contraire à la garantie de la 
propriété ainsi qu’à la liberté économique. Les trois règles constituant le principe 
de la proportionnalité n’étaient pas respectées. 
 
 
La condition de l’occupation personnelle du logement par son propriétaire 
semblait être une mesure apte à lutter contre la spéculation immobilière en zone 
de développement. Elle n’était en revanche pas apte à atteindre le second intérêt 
public poursuivi, à savoir permettre à la classe moyenne d’accéder à la propriété. 
La revente d’un tel bien se trouvait en effet restreinte au seul marché, concernant 
une infime partie de la population, des acquéreurs souhaitant habiter les logements 
acquis ; tout marché locatif se trouvait exclu dans les lots de PPE, vu l’obligation 


- 13/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
d’habiter effectivement le logement déjà durant toute la période de contrôle (sous 
peine d’intégration de l’appartement dans le système de contrôle institué par la 
LDTR et d’une amende administrative), mais aussi de manière durable sans 
restriction de temps après la période de contrôle (sous peine d’une amende 
administrative). Instituer un tel système excluait toute forme de valorisation du 
bien, même à terme, tout en maintenant le risque économique du propriétaire, 
avec l’effet de faire perdre tout intérêt à l’acquisition de son logement en zone de 
développement et donc de dissuader la classe moyenne d’accéder à la propriété. 
 
 
Ladite obligation ne respectait pas non plus la règle de la nécessité. Les 
circonstances imprévisibles au moment de l’acquisition susceptibles, selon l’art. 5 
al. 1 let. b ch. 1 LGZD, de justifier une dérogation à cette obligation ne 
permettaient de prendre en compte que de manière très limitée les événements 
pouvant se produire dans la vie d’un propriétaire. Ne pouvaient ainsi se prévaloir 
d’un juste motif, faute de pouvoir faire état d’une circonstance imprévisible au 
moment de l’acquisition du logement, l’employé d’une société multinationale 
sachant qu’il serait très certainement muté provisoirement à l’étranger dans les dix 
prochaines années, vu que c’était la politique de son entreprise, ou la personne très 
âgée dont l’état de santé se dégraderait à tel point qu’elle ne pourrait plus 
demeurer dans son logement, ou le jeune père de famille en début de carrière 
voulant acquérir un, voire deux logements en zone de développement dans la 
prévision d’y loger un fils ou une fille une fois ceux-ci majeurs et de le(s) louer 
dans l’intervalle, sans aucun motif spéculatif. Le caractère exemplatif des justes 
motifs cités à ce ch. 1 ne permettait pas d’interpréter différemment la notion claire 
de « circonstances imprévisibles ». Des mesures moins incisives existaient pour 
atteindre les intérêts publics poursuivis. Dans les exemples cités ci-dessus, de 
même que dans le cas précités de l’État étranger ou de l’organisation 
internationale ou encore du travailleur frontalier, les intéressés ne se livraient pas 
à de la spéculation immobilière, pas plus d’ailleurs que des personnes morales 
telles que des caisses de prévoyance professionnelle voulant acquérir des 
immeubles entiers pour ensuite en louer les appartements à leurs pensionnés à des 
prix attractifs, ou encore des sociétés anonymes de type sociétés immobilières, 
dont les statuts créaient un lien strict entre les actionnaires-locataires et les lots de 
PPE. 
 
 
L’obligation d’occuper personnellement le logement acquis ne respectait pas 
non plus l’exigence d’un rapport raisonnable entre les buts visés et les intérêts 
compromis. Il y avait disproportion à ne pas limiter dans le temps cette obligation, 
ainsi qu’à sanctionner sa violation par une amende administrative pouvant aller 
jusqu’à 20 % du prix de revient total de l’immeuble, couplée, en cas de mise en 
location pendant les dix ans de la période de contrôle, à une intégration de 
l’appartement dans la catégorie des logements destinés à la location et l’exclusion 
de la possibilité de le revendre. 


- 14/61 - 
 
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e. 
La combinaison du nouvel art. 8A LGZD et de la modification de l’art. 39 
al. 4 let. a LDTR impliquait que le propriétaire d’un logement en zone de 
développement qui le louerait pendant la période de contrôle ne pourrait le 
revendre que dans les cas visés par l’art. 39 al. 2 LDTR, soit dans des cas en 
pratique presque jamais réalisés, voire par l’art. 39 al. 3 LDTR en cas de revente 
au locataire. 
 
À teneur des art. 178, 179 et 180 Cst-GE, la politique genevoise du 
logement reposait sur la combinaison de trois types de mesures, à savoir la 
production de logements bon marché, la politique d’acquisition foncière de l’État 
et le soutien à l’accès à la propriété. L’intérêt public en résultant était de produire 
suffisamment de logements bon marché et de logements à vendre, en garantissant 
un équilibre entre les différents types de logements, sociaux ou libres, et parmi ces 
derniers ceux en location et ceux en PPE, de façon différenciée selon la zone de 
base à laquelle la zone de développement se superposait. Dans cette perspective, 
des unités de logements conçues dès leur construction pour être des objets de 
propriété individuelle n’étaient pas visées par la protection de la LDTR, même si 
elles étaient louées entre leur construction sous le régime de la propriété par 
étages et leur vente, si bien que l’autorisation de les aliéner devait 
automatiquement être délivrée. Il n’y avait pas d’intérêt public à faire passer un 
logement destiné à la vente dans la catégorie des logements destinés à la location 
du fait qu’il serait loué temporairement. L’interdiction de vente résultant de la 
combinaison des art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156 en 
cas de location même temporaire remettait en cause tout le système imposé par la 
constitution genevoise d’équilibre entre les formes de nouveaux logements et le 
soutien à l’accession à la propriété. 
 
La sanction très lourde d’interdire toute revente d’un appartement PPE sis 
en zone de développement qui serait loué même temporairement produisait l’effet 
contraire de soustraire un logement au marché, dès lors que, pour éviter cette 
sanction, le propriétaire qui ne pourrait l’occuper sans juste motif au sens de 
l’art. 5 al. 1 let. b LGZD préférerait le laisser vide, plutôt que de le louer, afin de 
pouvoir le revendre ultérieurement. Elle ne respectait pas la règle de l’aptitude. 
 
Des mesures moins incisives permettaient d’atteindre le but visé de garantir 
que le propriétaire occupe son logement sauf justes motifs. L’art. 9 al. 1 LGZD 
prévoyait une amende administrative substantielle, et l’al. 2 que l’IN 156 
proposait d’introduire dans cette disposition permettait en outre au département 
compétent de prendre les mesures et sanctions prévues aux titres V et VI LCI, 
donc en particulier d’ordonner la remise en état des lieux. Cela était suffisant. À 
une interdiction d’acquisition ou de revente pouvaient être préférées une 
confiscation de la marge bénéficiaire du produit de la location, ou une 
prolongation de la période de contrôle des prix et des loyers à définir de façon à 
valoriser l’habitation par le propriétaire durant la période de contrôle par rapport à 
une location à un tiers. De telles mesures, moins incisives, seraient plus efficaces, 


- 15/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
en tant que le propriétaire n’aurait rien à gagner mais au contraire à perdre tant de 
louer son logement que de le laisser vide. 
 
L’interdiction considérée de revente ne respectait pas non plus la règle de 
proportionnalité au sens étroit. En l’absence d’un renvoi plus explicite, les mots 
« en principe » figurant à l’art. 8A LGZD n’autorisaient pas à considérer que les 
justes motifs réservés à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD l’étaient aussi pour déroger à 
ladite interdiction. Quoi qu’il en soit, lesdits justes motifs ne suffisaient pas à 
résoudre toutes les situations problématiques susceptibles de se présenter, pour les 
mêmes raisons que celles avancées à l’encontre de l’obligation d’occupation 
personnelle du logement. De nombreuses personnes seraient privées de la faculté 
de pouvoir acheter un appartement en zone de développement dès lors qu’elles 
seraient exposées au risque de ne plus jamais pouvoir le revendre, et elles seraient 
discriminées par rapport aux personnes non exposées à ce risque, soit aux 
personnes d’âge moyen ayant un emploi local dans la région genevoise. En toute 
hypothèse, la privation de la possibilité de revente impliquée par la disposition 
était excessive, étant précisé que la vente d’un appartement en dehors des cas 
visés par l’art. 39 al. 4 LDTR était extrêmement difficile, voire impossible. 
 
f. 
Les dispositions transitoires que l’IN 156 introduirait à l’art. 12 al. 4 et 5 
LGZD ne prévoyaient pas une rétroactivité improprement dite, en principe 
admissible sous réserve des droits acquis, mais bien une rétroactivité proprement 
dite, sans que les conditions d’une telle rétroactivité ne soient remplies. 
 
 
L’art. 12 al. 4 LGZD ne précisait pas – et rien ne permettait de préciser – la 
date à laquelle les bâtiments visés (soit ceux, situés en zone de développement, 
dont la date d’entrée moyenne des habitants était postérieure au 1er janvier 2010) 
ne devaient avoir fait l’objet d’aucune acquisition pour que les art. 5 al. 1 let. b et 
8A LGZD s’appliquent à compter du lendemain de leur promulgation dans la 
FAO. On ne savait pas si cette date était aussi le 1er janvier 2010, ou celle de 
l’entrée en vigueur de la loi, ou celle de la publication de l’IN 156 dans la FAO. 
Pour le cas où cette date serait le 1er janvier 2010, l’idée serait que le propriétaire 
de la parcelle sur laquelle l’immeuble avait été construit avait uniquement loué les 
appartements PPE qu’il y avait réalisés ; ledit propriétaire serait contraint de 
résilier les baux conclus et de vendre les appartements. De même, dans 
l’hypothèse où, dans de tels immeubles, des ventes seraient intervenues 
postérieurement au 1er janvier 2010 et où certains des acquéreurs de tels 
appartements auraient loué ces derniers, lesdits acquéreurs seraient soumis à 
l’obligation d’occuper personnellement leur logement dès le lendemain de l’entrée 
en vigueur de la loi. Cette dernière attachait ses effets à des faits entièrement 
révolus, à savoir à l’acquisition de tels appartements ; c’était de la rétroactivité 
proprement dite. 
 
 
Dans les cas visés par l’art. 12 al. 5 LGZD, lesdites dispositions 
s’appliqueraient à compter d’un délai de trois ans ayant déjà commencé à courir 
avant que la loi ne soit entrée en vigueur. Vu la brièveté du délai imparti, les 


- 16/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
propriétaires concernés étaient contraints d’entreprendre par anticipation les 
démarches en vue de se mettre en conformité avec la loi, sans savoir si 
l’obligation que celle-ci comportait existerait et entrerait un jour en vigueur. À un 
effet rétroactif proprement dit s’ajoutait un effet anticipé. 
 
 
La rétroactivité prévue par ces deux dispositions transitoires n’était pas 
raisonnablement limitée dans le temps. L’obligation d’occupation personnelle 
pouvait s’appliquer à des appartements acquis en 2007 ou 2008, et la loi ne 
pouvait entrer en vigueur avant 2016 voire, plus raisonnablement, 2017 ; elle 
déploierait des effets à des faits remontant à plus de dix ans dans le cas du 
recourant. Pire, l’acquéreur d’un logement en 2007 dans un immeuble concerné et 
qui aurait loué son appartement dès janvier 2010 serait dans l’impossibilité de le 
revendre, même s’il décidait de résilier le bail de son locataire et d’intégrer son 
appartement, du seul fait que ce dernier avait été loué durant la période de 
contrôle. 
 
 
Le choix du 1er janvier 2010 comme date de rétroactivité des dispositions 
considérées créait des inégalités choquantes, par exemple entre un propriétaire 
ayant acquis un logement le 1er décembre 2009 dans un immeuble dont la date 
moyenne d’entrée des habitants serait le 20 décembre 2009 (et qui ne serait pas 
contraint d’occuper personnellement son logement et pourrait le remettre à bail 
sans s’exposer à des sanctions), et un propriétaire en ayant acquis un en 2007 déjà, 
mais dans un immeuble dont la date moyenne d’entrée des habitants serait 
postérieure au 1er janvier 2010 (et qui serait tenu d’occuper personnellement son 
appartement, sous peine des sanctions prévues par les dispositions considérées). 
 
 
La rétroactivité prévue par l’art. 12 al. 4 et 5 LGZD n’était pas justifiée par 
un intérêt public pertinent. Les initiants entendaient changer les règles du jeu non 
seulement pour le futur, mais aussi pour le passé, en réalité pour appréhender la 
promotion immobilière ayant défrayé la chronique, à savoir l’opération dite de la 
« Tulette », qui avait comporté, sans violation de la loi, l’acquisition en 2010-
2011 de 53 % de 149 appartements destinés à la vente par des acquéreurs en ayant 
acheté deux ou plus (11 d’entre eux en ayant acquis même cinq ou six), certains 
d’entre eux étant au surplus déjà propriétaires de plusieurs biens immobiliers dans 
le canton de Genève, notamment en zone de développement. 
 
 
La rétroactivité prévue par ces deux dispositions transitoires portait atteinte 
à des droits acquis, dans la mesure où elle visait à revenir sur des autorisations de 
construire ayant permis de réaliser des logements en zone de développement et 
ayant comporté la fixation d’un loyer admissible auquel le propriétaire pouvait 
louer l’appartement durant la période de contrôle. 
13. 
 
Par courrier du 26 mars 2015, le recourant a déclaré renoncer à sa 
conclusion préalable visant à l’octroi de l’effet suspensif, tout en se réservant la 
possibilité, suivant l’évolution d’un traitement qui se poursuivrait de l’IN 156, de 
déposer une nouvelle demande d’octroi de l’effet suspensif ou de mesures 
provisionnelles. 


- 17/61 - 
 
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14. 
a. 
Par mémoire du 22 avril 2015, le Conseil d’État, soit pour lui la chancellerie 
d’État, a répondu au recours, en concluant à son rejet et à la condamnation du 
recourant aux frais de la procédure. 
 
b. 
La chambre constitutionnelle n’avait pas à examiner au stade de la validité 
de l’initiative si le texte devait le moment venu et le cas échéant être soumis au 
référendum facultatif ordinaire ou au référendum facultatif facilité ; cette question 
ne faisait pas partie des conditions de validité d’une initiative. Le processus 
référendaire était différent du processus poursuivi par une initiative populaire, 
même si, en cas d’approbation par le Grand Conseil de l’IN 156, cette dernière 
deviendrait une loi ; c’est alors seulement que le Conseil d’État devrait se pencher 
sur la question d’une éventuelle scission de cette loi en vertu de l’art. 85A al. 2 
LEDP, ce qu’il ferait à l’aune des critères dégagés par la chambre 
constitutionnelle dans son arrêt ACST/1/2015 du 23 janvier 2015. L’impossibilité 
de scinder une loi avait pour effet la soumission de l’entier de la loi au régime 
référendaire facilité et non l’invalidité du texte ; cela devait valoir aussi pour une 
loi concrétisant l’IN 156. Le grief de violation des droits politiques était mal 
fondé. 
 
c. 
L’IN 156 ne violait pas le principe de la force dérogatoire du droit fédéral. 
 
 
L’art. 16 LEH ne donnait pas aux bénéficiaires institutionnels un droit à 
obtenir du département fédéral des affaires étrangères (ci-après : DFAE) une 
autorisation d’acquisition, ni préalablement des autorités cantonales compétentes 
une autorisation de construire si les conditions n’en étaient pas données. Il 
n’empêcherait pas les autorités cantonales compétentes de tenir compte de l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 si celle-ci était adoptée, en particulier de 
refuser les autorisations de construire en faveur de bénéficiaires institutionnels au 
sens de la LEH dès lors que la disposition précitée limitait l’acquisition de 
logements destinés à la vente aux personnes physiques. Les bénéficiaires 
institutionnels n’étaient empêchés d’acquérir un bien immobilier dans le canton de 
Genève que pour des logements destinés à la vente sis en zone de développement. 
 
 
De même, la LFAIE ne donnait pas un droit inconditionnel à acquérir un 
bien immobilier si les conditions préalables à cette acquisition découlant du droit 
cantonal n’étaient pas remplies, le cas échéant celles de l’art. 5 al. 1 let. b LGZD 
proposé par l’IN 156. Admettre le contraire reviendrait d’ailleurs à créer une 
inégalité de traitement contraire au droit entre les personnes cherchant à acquérir 
un bien immobilier destiné à la vente situé en zone de développement sans 
l’intention d’y habiter et les ressortissants des États membres de l’UE ou de 
l’AELE. 
 
d. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 n’était pas contraire à la 
garantie de la propriété et à la liberté économique, en particulier respectait le 
principe de la proportionnalité. 


- 18/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
 
 
L’actuel art. 5 al. 1 let. b LGZD engendrait des dysfonctionnements 
contraires au but et à l’esprit de la LGZD, mais possibles au regard du texte de la 
loi. Certains appartements situés en zone de développement étaient achetés à un 
prix modéré, puis loués durant la période de contrôle, puis revendus à l’issue de 
cette dernière au prix du marché, ce qui permettait de réaliser une importante plus-
value par rapport au prix d’acquisition. Des lots entiers de tels appartements 
étaient quelquefois vendus à des personnes pourtant déjà propriétaires dans le 
canton de Genève. Obliger l’acquéreur d’un logement destiné à la vente en zone 
de développement à l’occuper personnellement permettait d’empêcher de tels 
dysfonctionnements, en écartant du marché de tels logements les acquéreurs dont 
le profil ne correspondait pas à celui des personnes auxquelles les dispositions de 
la LGZD sur les logements destinés à la vente étaient vouées à s’appliquer. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 n’avait pas pour but de permettre 
la valorisation d’un appartement acquis en zone de développement. L’exclusion 
de tout marché locatif dans les lots PPE ne limiterait pas le cercle des potentiels 
acquéreurs à une infime partie de la population. Les potentiels acquéreurs 
cherchant à proposer des logements à la location demeuraient libres d’acquérir de 
tels logements aux conditions prévues par l’art. 5 al. 1 let. a LGZD. 
 
 
Pour permettre la construction de logements correspondant à un besoin 
d’intérêt général en zone de développement, et en particulier permettre à la classe 
moyenne d’accéder à des logements PPE, il était nécessaire d’écarter de ce 
marché des acquéreurs qui n’entendaient d’emblée pas vivre dans ces logements. 
L’examen des exceptions devant être apportées à l’obligation d’occupation 
personnelle de tels appartements par leur propriétaire relevait de celui de la 
proportionnalité au sens étroit, impliquant une balance des intérêts en présence. 
 
 
Les justes motifs pour lesquels le propriétaire des logements considérés 
pourraient ne pas y habiter devraient pouvoir être appréciés par les organes 
d’exécution de la loi, au bénéfice de leur pouvoir d’appréciation, plutôt que fixés 
dans la loi, compte tenu de la multitude des exceptions imprévisibles. Comme le 
PL 11141-A, l’IN 156 comportait une liste exemplative de justes motifs, dont 
l’esprit était de ne pas péjorer la situation de personnes dont les circonstances de 
vie se trouvaient subitement modifiées indépendamment de leur volonté. Ladite 
disposition laissait au département compétent un large pouvoir d’appréciation lui 
permettant d’appréhender les situations justifiant une exception à la loi, dans le 
respect du principe de la proportionnalité. Les exceptions prévues et leur caractère 
non exhaustif assuraient qu’il y ait un rapport raisonnable entre le but visé et les 
intérêts éventuellement compromis. L’examen de la validité d’une initiative 
populaire rédigée de toutes pièces ne s’apparentait pas à un contrôle abstrait d’un 
acte normatif ; il s’agissait uniquement de s’assurer que les citoyens ne seraient 
pas appelés à voter sur un objet qui, d’emblée, ne pourrait pas être finalement 
concrétisé conformément à la volonté exprimée. L’autorité de validation d’une 
telle initiative n’avait pas à se livrer à un examen définitif de constitutionnalité, ni 
à résoudre par avance tous les cas d’application qui pourraient se présenter ; la 


- 19/61 - 
 
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protection des droits politiques devait être distinguée de celle des autres droits 
constitutionnels des citoyens. 
 
 
Toutes les facettes du principe de la proportionnalité étaient ainsi respectées, 
si bien que l’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 était conforme au droit 
supérieur. 
 
e. 
Les art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156 ne violaient 
pas la garantie de la propriété. 
 
 
Ces dispositions visaient à préserver le parc locatif et à assurer la 
coordination entre la LGZD et la LDTR. Elles limitaient les possibilités de vente 
des appartements situés en zone de développement destinés à la vente qui seraient 
mis en location sans justes motifs durant la période de contrôle. D’après le 
système actuellement en vigueur, de tels logements, détournés de leur destination 
initiale, devaient être considérés comme des logements destinés à la location, 
soumis au régime de la LDTR. Des exceptions à l’obligation d’occuper étant 
prévues par l’initiative, qui ouvrait la voie à la location de tels appartements, il 
fallait éviter que ceux-ci, à l’échéance de la période de contrôle, échappent à la 
LDTR et soient vendus sans autre, et que soient ainsi instaurés deux régimes 
différents de ventes de logements loués. Les deux objectifs poursuivis répondaient 
à un intérêt public. 
 
 
Le système prévu satisfaisait aux exigences du principe de la 
proportionnalité. 
 
 
En empêchant un propriétaire de bénéficier d’une autorisation de vente d’un 
logement PPE sis en zone de développement mis en location sans justes motifs 
pour la raison que cet appartement avait été dès sa construction soumis au régime 
de la propriété par étages, la combinaison des deux dispositions considérées avait 
un effet dissuasif sur les investisseurs qui souhaiteraient louer leur bien durant la 
période de contrôle sans justes motifs, puis le revendre à l’issue de cette dernière 
avec une importante plus-value. La règle d’aptitude était ainsi respectée. 
 
 
Celle de la nécessité l’était aussi, dès lors que les deux dispositions en 
question, dûment coordonnées, étaient nécessaires pour éviter que des logements 
destinés à la location – à considérer comme tels, dans le cas de logements destinés 
à l’origine à la vente mais loués sans justes motifs (situation qu’aucune 
disposition de la LGZD ou de la LDTR ne réglementait) – ne soient soumis à 
deux régimes différents au terme de la période de contrôle, à moins que, s’agissant 
des logements destinés à l’origine à la vente, leur mise en location soit intervenue 
pour de justes motifs. La combinaison des deux dispositions, limitant 
l’applicabilité de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR aux seuls cas de justes motifs de ne 
pas occuper personnellement les logements considérés, poursuivait ainsi le but de 
dissuader les investisseurs d’acquérir des logements dans lesquels ils 
n’entendaient pas habiter. 


- 20/61 - 
 
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La règle de la proportionnalité au sens étroit était respectée en raison des 
exceptions à l’interdiction de vente prévues pour de justes motifs, réservées par 
les mots « en principe » figurant à l’art. 8A LGZD, et de la manière souple, déjà 
évoquée, dont le département appliquerait cette disposition. 
f. 
Les dispositions transitoires prévues à l’art. 12 al. 4 et 5 LGZD ne portaient 
pas atteinte à des droits acquis susceptibles de découler de la garantie de la 
propriété ou du principe de la bonne foi. Il n’existait pas de droit au maintien 
d’une certaine législation, à moins que – ce qui n’était pas le cas en l’espèce – les 
modifications considérées ne contredissent des assurances précédemment données 
par le législateur ou ne fussent décidées de façon imprévisible dans le dessein 
d’empêcher l’exécution d’un projet qui serait réalisable. Seul le mode d’utilisation 
de la propriété foncière était restreint ; il n’y avait pas d’atteinte à l’institution 
même de la propriété. L’exigence d’un régime transitoire pouvant s’imposer au 
regard du principe de la bonne foi était respectée. Les propriétaires des logements 
ayant fait l’objet au moins d’une acquisition pourraient s’adapter à la nouvelle 
réglementation. Les effets juridiques de l’IN 156 ne se déploieraient qu’aux 
échéances indiquées à l’art. 12 LGZD, dont le propriétaire pourrait au surplus 
requérir le report à certaines conditions. 
15. 
 
Par mémoire du 13 mai 2015, le comité d’initiative a conclu au rejet du 
recours. 
 
 
Le Conseil d’État avait parfaitement anticipé les griefs du recourant dans 
son arrêté validant l’IN 156. L’arrêt du Tribunal fédéral 1C_223/2014 précité 
permettait de considérer les propositions formulées par cette dernière comme 
valables. La mesure centrale de l’initiative, reprise de la « loi Longchamp », de 
soumettre au régime juridique de la LDTR les appartements nouvellement 
construits en PPE en zone de développement non occupés par leurs acquéreurs 
permettait d’atteindre l’objectif visé de favoriser l’accession de la classe moyenne 
à la propriété de son propre logement, sans porter atteinte à la liberté contractuelle 
ni créer d’inégalité de traitement entre les justiciables. L’effet rétroactif prévu par 
les dispositions transitoires, qui n’était qu’indirect, ne posait aucun problème. 
D’une part, l’autorité compétente pourrait accorder des prolongations des délais 
fixés, pour éviter toute situation qui porterait atteinte aux droits des justiciables, et 
ses décisions seraient sujettes à recours ; d’autre part, lesdites dispositions étaient 
rédigées de façon à permettre de les interpréter de manière conforme à la garantie 
des droits fondamentaux des justiciables et à la sécurité du droit. 
16. 
a. 
Par mémoire du 3 juin 2015, le recourant a formulé des observations sur les 
déterminations du Conseil d’État et du comité d’initiative. Il a persisté dans les 
conclusions de son recours. 
 
b. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 violait l’art. 16 al. 3 LEH. La 
réserve que cette disposition-ci comportait en faveur des autorisations cantonales 
se rapportait soit à la police des constructions au sens large, soit à des 
problématiques de sécurité. La LEH était une transposition, en droit fédéral suisse, 


- 21/61 - 
 
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de la convention de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 (RS 
0.191.01), dont l’art. 21 prévoyait que l’État hôte accordât aux bénéficiaires 
institutionnels des facilités d’acquisition des biens immobiliers sur son territoire. 
L’exigence d’occupation personnelle posée par l’IN 156 n’appartenait ni au 
corpus des règles de la police des constructions ni à celui de la sécurité, mais 
poursuivait un but de politique du logement, étranger à la réserve figurant à 
l’art. 16 al. 3 LEH. Subsidiairement, si cette exigence pouvait conditionner 
l’octroi d’une autorisation réservée par l’art. 16 al. 3 LEH, elle n’en serait pas 
moins contraire à cette disposition-ci, en tant que, par définition, un bénéficiaire 
institutionnel ne pourrait jamais habiter personnellement l’immeuble qu’il 
acquerrait, si bien que le DFAE, devant constater que les conditions de l’art. 16 
al. 3 LEH n’étaient pas remplies, ne pourrait jamais délivrer l’autorisation 
d’acquisition au bénéficiaire institutionnel. 
 
 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 ne respectait pas la 
répartition des compétences entre la Confédération, compétente pour autoriser 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, et les cantons, 
compétents pour délivrer les autorisations de construire, dès lors qu’il imposait 
une obligation d’occupation personnelle du logement qui faisait obstacle, si elle 
n’était pas remplie, à l’acquisition d’un immeuble par un frontalier comme 
résidence secondaire, et non à sa construction. Il prohibait une telle acquisition, 
qu’elle fût le fait d’individus résidant en Suisse ou de personnes résidant à 
l’étranger, ce qui posait problème au regard de l’art. 7 let. j LFAIE en tant que la 
question était du ressort de la Confédération. 
 
c. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 violait la garantie de la 
propriété. 
 
 
Il était apte à lutter contre la spéculation immobilière, mais pas à faciliter 
l’accession de la classe moyenne à la propriété du logement. Obliger l’acquéreur à 
occuper personnellement un tel logement n’incitait nullement à en acquérir un. 
Comme indiqué dans le recours, il existait des mesures moins incisives pour lutter 
contre la spéculation immobilière, et, en dépit de leur caractère exemplatif, les 
justes motifs prévus par l’initiative ne permettaient pas de tenir compte de 
situations dans lesquelles l’exigence d’occupation personnelle n’était pas justifiée. 
 
d. 
Les arguments du Conseil d’État ne renversait pas le raisonnement contenu 
dans le recours s’agissant de la violation de la garantie de la propriété 
qu’engendraient les art. 8A LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156. 
 
e. 
L’IN 156 était contraire au principe de la non-rétroactivité. L’art. 12 al. 4 et 
5 LGZD qu’elle comportait rendait applicables de nouvelles règles à des situations 
de fait dont les effets s’étaient déjà entièrement produits. Il s’agissait de 
rétroactivité proprement dite, dont les conditions d’admissibilité exceptionnelle 
n’étaient pas remplies. 


- 22/61 - 
 
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17. 
 
Le 5 juin 2015, le greffe de la chambre constitutionnelle a communiqué les 
observations du recourant au Conseil d’État et au comité d’initiative. 
18. 
 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Selon l'art. 124 Cst-GE, la Cour constitutionnelle, à savoir la chambre 
constitutionnelle de la Cour de justice (art. 1 let. h ch. 3 1er tiret de la loi sur 
l'organisation judiciaire, du 26 septembre 2010 [LOJ - E 2 05]), a pour 
compétences de contrôler sur requête la conformité des normes cantonales au droit 
supérieur, de traiter les litiges relatifs à l'exercice des droits politiques en matière 
cantonale et communale, et de trancher les conflits de compétence entre autorités. 
À ces trois compétences, le législateur cantonal a ajouté celle de connaître des 
recours en matière de validité des initiatives populaires (art. 130B al. 1 let. c LOJ), 
compte tenu de l'étroite parenté de cette matière-ci, ressortissant désormais à la 
compétence décisionnaire du Conseil d'État (art. 60 al. 1 et art. 72 al. 1 Cst-GE), 
avec à la fois le contrôle abstrait des normes et le traitement des litiges relatifs à 
l'exercice des droits politiques (exposé des motifs du PL 11311, p. 12 s., MGC [en 
ligne], http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/010102/5/20). 
 
 
La chambre de céans est donc compétente pour connaître du présent recours. 
2. 
a. 
Le législateur genevois a défini la qualité pour recourir devant la 
chambre constitutionnelle de la même manière que pour les recours devant les 
autres juridictions administratives, sans faire de distinction selon les actes 
attaqués. Concernant les personnes privées, physiques ou morales, voire les 
personnes morales de droit public agissant à l'égal de personnes morales de droit 
privé, elles ont qualité pour recourir devant la chambre constitutionnelle si elles 
sont touchées directement par une loi constitutionnelle, une loi, un règlement du 
Conseil d'État ou une décision et ont un intérêt personnel digne de protection à ce 
que l'acte attaqué soit annulé ou modifié (art. 60 al. 1 let. b de la loi sur la 
procédure administrative, du 12 septembre 1985 [LPA - E 5 10] ; ACST/1/2015 
du 23 janvier 2015 consid. 3). 
 
 
Telle qu'elle a été interprétée par les juridictions genevoises (ACST/12/2015 
du 15 juin 2015 consid. 2 ; ACST/1/2015 précité consid. 3 ; ACST/2/2014 du 
17 novembre 2014 consid. 2 ; ATA/752/2014 du 23 septembre 2014), la qualité 
pour recourir prévue par l'art. 60 al. 1 let. b LPA s'avère substantiellement 
similaire à celle que le législateur fédéral a définie pour le recours en matière de 
droit public au Tribunal fédéral, même s’il l’a différenciée selon le type de recours 
(Pascal MAHON, Droit constitutionnel, 3ème éd., vol. I, 2014, n. 320 in fine, 
325 ss, 329 ss et 332 ; Arun BOLKENSTEYN, Le contrôle des normes, 
spécialement par les cours constitutionnelles cantonales, 2014, p. 68 ss). Cela 
s'explique par le fait que, selon l'art. 111 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), la qualité de partie à la procédure devant toute 


- 23/61 - 
 
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autorité cantonale précédant le Tribunal fédéral doit être reconnue à quiconque a 
qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. Le droit cantonal ne peut pas 
définir la qualité de partie (en particulier la qualité pour recourir), notamment 
devant la chambre constitutionnelle, de manière plus restrictive que ne le fait 
l'art. 89 LTF (ATF 139 II 233 consid. 5.2.1 ; 138 II 162 consid. 2.1.1 ; 136 II 281 
consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_663/2012 du 9 octobre 2013 
consid. 6.5 ; ACST/1/2015 précité consid. 3a ; ACST/2/2014 précité consid. 2c). 
 
b. 
Au regard de la LTF, le recours contre une décision relative à la validité 
d’une initiative populaire concerne le droit de vote des citoyens ainsi que les 
élections et votations populaires (art. 82 let. c LTF ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_33/2013 du 19 mai 2014 consid. 1 ; 1C_306/2012 du 25 février 2013 
consid. 1 ; 1C_261/2997 consid. 11, non publié in ATF 134 I 172 ; Bernard 
CORBOZ et al. [éd.], op. cit., n. 110 ss, 121, p. 859 ad art. 82 LTF ; Christoph 
HILLER, Die Stimmrechtsbeschwerde, 1990, p. 104 ss), si bien qu’est recevable à 
l’interjeter quiconque a le droit de vote dans l’affaire en cause (art. 89 al. 3 LTF), 
non seulement devant le Tribunal fédéral (art. 111 al. 1 LTF), mais aussi devant la 
chambre constitutionnelle. 
 
 
En l’espèce, le recourant est titulaire des droits politiques dans le canton de 
Genève. Il a qualité pour recourir à ce titre. 
3. 
a. 
En mettant en œuvre l’art. 124 Cst-GE instituant la Cour constitutionnelle, 
le législateur genevois n’a pas précisé dans quel délai un recours doit être déposé 
contre la décision du Conseil d’État relatif à la validité d’une initiative. Il a 
ajouté – à l’art. 62 LPA, consacré aux délais de recours – une let. d stipulant que 
le délai de recours est de 30 jours « s’il s’agit d’une loi constitutionnelle, d’une loi 
ou d’un règlement du Conseil d’État ». Or, si le délai de recours est de 30 jours – 
et est au surplus suspendu durant les périodes visées par l'art. 63 al. 1 LPA – 
contre les décisions finales ou les décisions en matière de compétence ainsi que 
contre les actes normatifs (art. 62 al. 1 let. a et d LPA), il est de 6 jours, sans 
suspension durant lesdites périodes (art. 63 al. 2 let. a LPA), « en matière de 
votations et d'élections » (art. 62 al. 1 let. c LPA), expression se trouvant 
également à l’art. 130B al. 1 let. b LOJ. 
 
 
Les recours en matière de votations et d’élections au sens de ces 
dispositions sont les recours ouverts « contre les violations de la procédure des 
opérations électorales indépendamment de l’existence d’une décision », au sens de 
l’art. 180 LEDP, à savoir contre tout acte destiné aux électeurs de nature à 
influencer la libre formation du droit de vote telle qu’elle est garantie par les 
art. 34 al. 2 Cst. et 44 Cst-GE. Sont ainsi attaquables, dans un délai de 6 jours, les 
mesures d’organisation d’élections ou votations, le matériel de vote en général, la 
brochure explicative, des circulaires et des tracts, la constatation du résultat 
d’élections ou de votations (ACST/10/2015 du 11 mai 2015 ; ACST/6/2015 du 
26 mars 2015 ; ACST/5/2015 du 4 mars 2015 ; jurisprudence antérieure de la 
chambre administrative, citée par ces arrêts), mais aussi le lancement d’un 


- 24/61 - 
 
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référendum en tant que le spécimen des listes destinées à recevoir les signatures 
(art. 86 al. 1 let. c LEDP) ne serait prétendument pas conforme aux prescriptions, 
notamment comporterait un intitulé ou un argumentaire contraire à la liberté de 
vote (arrêt du Tribunal administratif en la cause B. Annen et consorts du 18 mars 
1992 consid. 1, RDAF 1993 p. 45 ; arrêt du Tribunal administratif en la cause 
Payot et consorts du 7 mars 1988, ayant donné lieu à l’arrêt du Tribunal fédéral du 
2 décembre 1988, SJ 1989 p. 90). La validité de tels actes doit, si elle est 
contestée, pouvoir être contrôlée dans des temps relativement brefs, ce qui se 
traduit déjà par la fixation d’un bref délai de recours. 
 
 
Cette exigence de célérité accrue ne se justifie pas pour tout recours 
soulevant le grief de violation des droits politiques ou dirigé contre toute décision 
comportant l’examen, entre autres questions, du respect de règles en lien avec les 
droits politiques, comme, précisément, la décision sur la validité d’une initiative. 
Même si une initiative est destinée – sous réserve qu’elle soit valide, mais aussi ne 
soit pas acceptée par le Grand Conseil – à faire l’objet d’un scrutin populaire, le 
contrôle de sa validité ne fait pas partie de la procédure des opérations électorales 
au sens de l’art. 180 LEDP (ATF 121 I 252 ; ATA/769/2011 du 20 décembre 
2011 ; ATA/331/2012 du 5 juin 2012 consid. 7 ; ATA/650/2010 du 21 septembre 
2010 consid. 4). Dans l’énumération des cas de recours à la chambre 
constitutionnelle, le législateur genevois a différencié les recours en matière de 
votations et d’élections des recours en matière de validité des initiatives 
populaires, en les citant respectivement aux let. b et c de l’art. 130B al. 1 LOJ. 
Pour ces derniers, il est manifestement et raisonnablement parti de l’idée que, 
comme pour les recours contre les actes normatifs, auxquels ils s’apparentent, et 
les décisions en général (art. 62 al. 1 let. a LPA), le délai de recours de 30 jours 
doit s’appliquer (exposé des motifs du PL 11311, p. 14, MGC [en ligne], 
http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/010102/5/20). 
 
 
Il se justifie donc de retenir que le délai de recours contre la décision du 
Conseil d’État relatif à la validité d’une initiative est de 30 jours, ainsi que l’a 
d’ailleurs indiqué le Conseil d’État dans l’arrêté entrepris (cf. art. 62 al. 2 LPA). 
 
b. 
En l’espèce, l’arrêté par lequel l’intimé a statué sur la validité de l’IN 156, 
rendu le 4 février 2015, a été publié dans la FAO du 6 février 2015. Le délai de 
recours a commencé à courir le lendemain de cette date-ci (art. 62 al. 3 LPA par 
analogie), à tout le moins à l’égard des tiers (sinon aussi du comité d’initiative, 
auquel elle doit avoir été notifiée spécifiquement). Il est arrivé à échéance le lundi 
9 mars 2015 (art. 17 al. 1 et 3 LPA), jour du dépôt du présent recours. Ce dernier a 
donc été interjeté en temps utile. 
 
c. 
Satisfaisant pour le surplus aux exigences de forme et de contenu prescrites 
par les art. 64 al. 1 et 65 al. 1 et 2 LPA, le présent recours sera déclaré recevable. 
Il est amplement motivé, alors même que l’exigence d’un exposé détaillé des 
griefs du recourant prévu pour les recours contre un acte normatif (art. 65 al. 3 
LPA) ne l’est pas pour le recours en matière de validité des initiatives populaires. 


- 25/61 - 
 
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4. 
a 
À défaut de disposition spécifique à ce sujet, les règles générales de la LPA 
régissent le pouvoir d’examen de la chambre constitutionnelle, aussi sur recours 
en matière de validité des initiatives populaires. La chambre constitutionnelle 
applique donc le droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par les 
parties (art. 69 al. 1 phr. 2 LPA), dans la mesure où le recours est recevable. 
b. 
Le pouvoir d’examen de la chambre constitutionnelle n’est pas limité, dans 
l’examen des griefs relatifs à la conformité au droit de l’initiative, par une 
exigence de ne sanctionner le cas échéant qu’une non-conformité manifeste au 
droit, contrairement à ce que prévoyait la constitution genevoise abrogée dès le 
1er juin 2013 (art. 66 al. 3 de la Constitution de la République et canton de 
Genève, du 24 mai 1847 - aCst-GE ; Stéphane GRODECKI, op. cit., p. 353 ss). 
Le constituant a en effet entendu prévenir qu’un même texte ne soit pas invalidé 
au stade du contrôle de la validité de l’initiative le proposant, mais le soit ensuite, 
une fois celui-ci devenu loi du fait de l’adoption de l’initiative, dans le cadre d’un 
contrôle abstrait des normes (BOACG tome V, p. 2342 ; Michel HOTTELIER/ 
Thierry TANQUEREL, La constitution genevoise du 14 octobre 2012, SJ 
2014 II 341 ss, p. 373 ; Thierry TANQUEREL, Note sur l’ATF 132 I 282, RDAF 
2007 I 332 ss, 335, où l’auteur estime douteux qu’une telle situation soit 
« institutionnellement acceptable »). 
c. 
Contrairement à ce qu’avance le Conseil d’État dans sa réponse au recours, 
le contrôle de la conformité au droit d’une initiative rédigée de toutes pièces 
s’apparente à un contrôle abstrait des normes. Il ne s’agit pas de prévenir 
uniquement que les citoyens ne soient exposés à être appelés à voter sur un objet, 
qui, d’emblée, ne pourrait pas être finalement concrétisé conformément à la 
volonté exprimée. Une initiative populaire législative formulée se transforme en 
loi si elle est acceptée par le Grand Conseil ou en votation populaire (art. 61 et 53 
Cst-GE ; art. 122A et 122B de la loi portant règlement du Grand Conseil de la 
République et canton de Genève, du 13 septembre 1985 [LRGC – B 1 01] ; art. 94 
al. 2 et 3 LEDP ; art. 5 ss de la loi sur la forme, la publication et la promulgation 
des actes officiels, du 8 décembre 1956 [LFPP – B 2 05]), sans que son texte 
puisse être modifié (sous réserve de la correction d’erreurs matérielles de pure 
forme ou de peu d’importance mais manifeste [art. 216A LRGC]). Il n’y a pas lieu 
de prévoir deux intensités différentes du pouvoir d’examen de la chambre 
constitutionnelle, selon que celle-ci examine la conformité au droit respectivement 
de l’initiative formulée ou, subséquemment sur recours abstrait, de la loi adoptée. 
 
Il s’agit donc d’appliquer au recours en matière de validité des initiatives 
populaires formulées pour l’essentiel les mêmes principes d’interprétation, 
pouvoir d’examen et pouvoir de décision qu’en matière de contrôle abstrait des 
normes. Il y a lieu de contrôler librement la conformité du texte considéré avec le 
droit supérieur, tout en s'imposant une certaine retenue et d’annuler les 
dispositions considérées seulement si elles ne se prêtent à aucune interprétation 
conforme au droit ou si, en raison des circonstances, leur teneur fait craindre avec 


- 26/61 - 
 
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une certaine vraisemblance qu’elles soient interprétées ou appliquées de façon 
contraire au droit supérieur. Pour en juger, il faut tenir compte notamment de la 
portée de l’atteinte aux droits en cause, de la possibilité d’obtenir ultérieurement, 
par un contrôle concret de la norme, une protection juridique suffisante et des 
circonstances dans lesquelles ladite norme serait appliquée, sans pour autant 
négliger les exigences qu’impose le principe de la légalité (ATF 140 I 2 
consid. 4 ; 137 I 327 consid. 4 ; 135 II 243 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_668/2013 du 19 juin 2014 consid. 2.2 ; ACST/12/2015 précité consid. 5 ; 
ACST/7/2015 du 31 mars 2015 consid. 3b ; ACST/2/2014 précité consid. 5b). 
5. 
a. 
Pour contrôler la validité d’une initiative populaire, il est nécessaire d’abord 
d’en interpréter le texte, afin de dégager le sens des propositions qu’elle contient. 
Il y a lieu à cette fin d’utiliser les méthodes habituelles d’interprétation – littérale, 
historique, systématique et téléologique (ACST/2/2014 précité consid. 7e) –, ainsi 
que les règles de l’interprétation objective, de l’interprétation la plus favorable 
aux initiants (qu’exprime l’adage in dubio pro populo) et de l’interprétation 
conforme au droit supérieur (Stéphane GRODECKI, op. cit., p. 280 ss ; Bénédicte 
TORNAY, op. cit., p. 67 ss). L’importance d’une interprétation historique se 
trouve a priori réduite par la règle de l’interprétation objective, n’attribuant pas de 
caractère décisif à la volonté des initiants, en plus que des travaux préparatoires 
(au sens usuel d’un exposé des motifs du Conseil d’État et des débats au Grand 
Conseil) n’existent généralement pas. À ce dernier égard, l’IN 156 fait exception, 
dans la mesure où elle s’inscrit à l’évidence dans le contexte du PL 11141 et des 
débats auxquels celui-ci a donné lieu. 
b. 
En l’espèce, il s’impose d’autant plus de dégager préliminairement le sens 
de l’IN 156 que si son idée maîtresse est claire – à savoir que l’acquéreur d’un 
logement destiné à la vente sis en zone de développement doit l’occuper 
personnellement –, elle prévoit, pour la concrétiser, des conditions et 
conséquences pour les unes explicites, mais pour d’autres implicites, au point 
qu’elles ne sont pas toutes identifiées ni comprises de la même manière, déjà par 
les parties. La compréhension des propositions formulées par cette initiative passe 
par celle des lois dont celle-ci prévoit la modification, en particulier la LGZD. 
6. 
a. 
La LGZD fixe les conditions applicables à l'aménagement et à l'occupation 
rationnelle des zones de développement affectées à l'habitat, aux commerces et 
aux autres activités du secteur tertiaire, ainsi que les conditions auxquelles le 
Conseil d'État peut autoriser l'application des normes d'une telle zone (art. 1 
LGZD). En principe, la délivrance d’autorisations de construire selon les normes 
d’une zone de développement est subordonnée à l'adoption préalable d'un plan 
localisé de quartier, assorti d’un règlement (art. 2 al. 1 let. a LGZD), ainsi que de 
conditions particulières applicables au projet (art. 2 al. 1 let. b LGZD). Au nombre 
de ces conditions figurent – à teneur de l’art. 5 al. 1 LGZD, intitulé « Besoins 
d’intérêt général » – celles que, s’agissant des logements destinés respectivement 
à la location (let. a) et à la vente (let. b), les bâtiments d'habitation répondent à un 


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besoin prépondérant d'intérêt général, par le nombre, le type et respectivement les 
loyers ou prix des logements prévus. Les loyers et les prix des bâtiments destinés 
respectivement à la location ou à la vente sont soumis au contrôle de l'État 
pendant une durée de dix ans (art. 5 al. 3 LGZD). 
 
b. 
Dès l’origine – en ayant d’abord eu d’autres intitulés (ROLG 1957 p. 237, 
1962 p. 38, 1978 p. 244) –, la LGZD a été conçue comme un instrument de lutte 
contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière. Il a été considéré 
que le déclassement de parcelles résultant de l’application des normes d’une zone 
de développement, au lieu de celles de la zone primaire, produisait une plus-value 
devant aussi profiter à la collectivité publique, autrement dit en échange de 
laquelle le promoteur-constructeur et, partant, le propriétaire des parcelles 
devaient concéder des sacrifices, notamment « sous la forme de création de 
logements à des conditions raisonnables » (MCG 1957 II 1386, 1390). Les 
limitations de loyers, restreignant le rendement des opérations immobilières, 
devaient se répercuter sur les prix des terrains constructibles que les promoteurs-
constructeurs étaient disposés à payer et, partant, auxquels les propriétaires 
pouvaient les vendre (MGC 1962 IV 2508 s.). 
 
 
La vente d’appartements a été appréhendée par la LGZD par une 
modification du 25 février 1972 (ROLG 1972 p. 110 ; cf. aussi ROLG 1970 
p. 106 et ATF 98 Ia 194), parce qu’elle représentait une échappatoire aux 
restrictions de loyers jusqu’alors seules prévues, « servait de palliatif dans les cas 
où le prix de la réalisation immobilière devenait excessif » (MGC 1971 I 370 ; 
MGC 1972 I 413). Elle contribuait à rouvrir les possibilités de réaliser des 
appartements de luxe sur des parcelles chèrement vendues par des « propriétaires 
de terrains gagnés par la fièvre spéculative » (MGC 1971 I 369), alors que 
l’objectif du législateur était, fondamentalement, de « favoriser la construction de 
logements (répondant) à un besoin d’intérêt public et en particulier la mise sur le 
marché de logements à caractère social » (MGC 1972 I 410), « en faveur d’une 
population aux ressources modestes, de la classe moyenne en particulier » (MGC 
1971 I 369). Pour enrayer cette évolution et éviter que la construction 
d’immeubles de luxe continue à drainer des capitaux, qui n’étaient ainsi pas 
consacrés au lancement d’opérations immobilières en faveur de la classe moyenne 
(MGC 1972 I 411), il fallait appliquer « à ce genre de construction (…) des 
restrictions identiques à celles prévues pour les immeubles locatifs » (MGC 1971 
I 370). Aussi a-t-il été prévu qu’en zone de développement, non seulement les 
bâtiments d’habitation locatifs mais aussi les « bâtiments d’habitation destinés à la 
vente, quel que soit le mode d’aliénation (notamment cession de droits de 
copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions ou de parts sociales) » 
répondent obligatoirement à un besoin prépondérant d’intérêt général et que les 
prix et loyers de ces bâtiments (mais aussi des logements s’y trouvant) soient 
soumis au contrôle de l’État durant une période de dix ans. C’est toujours ce que 
prévoit l’art. 5 LGZD dans sa teneur actuelle, remontant au 18 septembre 1987 
(ROLG 1987 p. 773 et 779 ss), étant précisé que, dans l’intervalle, le champ 


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d’application de la LGZD s’est étendu à des périmètres plus larges et à d’autres 
normes plus favorables que celles de la seule 3ème zone de construction, 
initialement seule visée (modification du 19 mai 1978 [ROLG 1978 p. 244]). 
 
c. 
Ainsi, pour lutter contre la pénurie de logements et la spéculation 
immobilière (la favorisation de l’accès à la propriété n’ayant eu historiquement 
qu’une finalité secondaire, intrinsèquement liée à cette lutte), la LGZD restreint 
les droits des propriétaires originaires des terrains ainsi que des promoteurs-
constructeurs, des acquéreurs et des propriétaires de logements PPE en zone de 
développement. Jusqu’à sa version actuelle, elle ne s’est cependant pas opposée à 
ce que ces personnes réalisent des revenus, puis même de réels profits, tant par la 
mise en location que par la vente de tels appartements, revenus certes contrôlés 
pendant la période initiale de dix ans, mais ensuite soustraits aux restrictions 
concernant ces opérations et donc susceptibles de produire alors de substantiels 
profits. 
 
d. 
Il a été constaté, ces dernières années, que des promoteurs-constructeurs ne 
mettaient pas en vente de tels logements PPE pourtant destinés à la vente, ou que 
des personnes acquéraient un tel appartement à des fins d’investissement, en 
profitant de la limitation de son prix durant la période de contrôle, sans l’occuper 
personnellement, ou encore que des personnes en acquéraient même plusieurs ; 
dans les trois cas, les appartements considérés étaient mis en location au loyer 
maximum fixé par l’État, et les propriétaires agissaient dans la perspective finale 
de revendre leur(s) appartement(s) au prix du marché, avec une forte plus-value, à 
l’échéance de la période de contrôle de dix ans (exposé des motifs du PL 11141, 
p. 3 et 6 s.). 
 
 
C’est pour mettre fin à ces pratiques qu’à l’instar du PL 11141-A, auquel 
elle vise fondamentalement à redonner vie, l’IN 156 prévoit un dispositif, dont la 
clé de voûte est une obligation d’occupation personnelle imposée aux 
propriétaires de logements PPE situés en zone de développement. Cette obligation 
d’habiter se traduit dans le texte de l’IN 156 d’une part par l’insertion à l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD du membre de phrase « les logements destinés à la vente doivent 
être occupés par leur propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département » et 
l’énumération dans cette disposition, à titre exemplatif, de trois situations dans 
lesquelles il y a de justes motifs de déroger à cette obligation, et d’autre part par 
l’ajout d’un art. 8A LGZD stipulant que si « un logement destiné à la vente (…) 
est loué pendant la période de contrôle (…), son aliénation ne peut en principe pas 
être autorisée en application » de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, lui-même complété 
par une « réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la 
vente régi par » l’art. 8A LGZD. 
 
 
La portée de cette obligation d’occupation personnelle et des conséquences 
de sa violation doit être précisée. 
7. 
a. 
L’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’initiative ne limite pas explicitement 
dans le temps la durée de l’obligation d’habiter qu’il prescrit. Cependant, au ch. 7 


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de l’arrêté attaqué, le Conseil d’État indique que l’initiative traite en particulier de 
« l’obligation faite à l’acquéreur d’occuper ledit logement et des restrictions des 
conditions de vente durant la période de contrôle ». Dans le rapport de majorité de 
la commission du logement sur le PL 11141-A, il est mentionné que le conseiller 
d’État LONGCHAMP avait confirmé, en réponse à une question d’un 
commissaire, que « la période de dix ans serait applicable dans tous les cas » 
(PL 11141-A. p. 7). Dans son rapport au Grand Conseil sur la prise en 
considération de l’IN 156, le Conseil d’État a relevé que le « principe phare du 
projet de loi déposé par le Conseil d’État, et repris par l’IN 156 » était 
« l’obligation pour un propriétaire d’habiter son bien en zone de développement 
pendant la période de contrôle » (p. 5 dudit rapport). Il est vrai que dans sa 
réponse au recours, l’autorité intimée – comme d’ailleurs le comité d’initiative 
dans la sienne – n’a pas contesté la compréhension inverse que le recourant a de 
l’initiative sur ce point, à savoir que l’obligation d’habiter prévue par l’IN 156 
serait illimitée dans le temps, mais que sa sanction serait différenciée selon que 
l’inobservation de cette obligation interviendrait avant ou après l’échéance de la 
période de contrôle. 
 
 
Reposant sur une interprétation littérale des art. 5 al. 1 let. b et 8A LGZD 
proposés par l’IN 156, qui comportent toutefois des références au contrôle des 
prix des logements prévu à l’art. 5 al. 3 LGZD, cette compréhension de l’initiative 
sur ce point contredit les propos précités du Conseil d’État. Elle ne s’harmonise 
pas avec le principe que les avantages d’un déclassement et d’une application des 
normes plus favorables d’une zone de développement doivent être contrebalancés 
par des restrictions qui, à l’égal de ces avantages, sont limitées dans le temps, 
comme l’exprime, au-delà de sa lettre, l’art. 5 al. 3 LGZD (ATF 99 Ia 604 
consid. 5a ; Pierre-Louis MANFRINI, Avis de droit relatif aux PL 11141 et 
11144, du 19 juillet 2013, p. 5 ss, annexé au PL 11141-A). L’interprétation 
historique, systématique et téléologique fournit ainsi un appui à la thèse selon 
laquelle l’obligation d’occuper prévue par l’initiative doit être comprise comme 
étant limitée à la durée de la période de contrôle. L’interprétation conforme au 
droit supérieur renforce cette thèse ; en effet, une pérennisation de cette obligation 
au-delà de l’échéance du contrôle des prix et des loyers serait manifestement 
excessive, tant par la contrainte qu’elle impliquerait d’habiter ou de vendre mais 
pas de louer, que par la négation qui lui serait immanente du droit d’acquérir et 
conserver un logement PPE aussi à d’autres fins que d’y habiter soi-même, y 
compris à des fins d’investissement. L’interprétation la plus favorable aux 
initiants achève de convaincre que le sens à donner à l’initiative est que 
l’obligation d’occuper qu’elle prescrit est limitée à la durée de la période de 
contrôle. 
 
b. 
L’IN 156 ne précise pas que seules des personnes physiques peuvent 
occuper des logements PPE destinés à la vente. Les logements considérés, se 
trouvant dans des bâtiments d’habitation (art. 5 al. 1 let. b in initio LGZD), sont 
eux-mêmes destinés à l’habitation. L’obligation d’occuper ces appartements est 


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synonyme d’obligation de les habiter. Il est logique de considérer que seules des 
personnes physiques peuvent satisfaire à cette exigence. Dès lors que cette 
obligation est imposée aux propriétaires, les personnes morales sont exclues du 
cercle des propriétaires possibles de logements PPE en zone de développement, 
comme cela résulte d’ailleurs des explications et débats ayant entouré le PL 11141 
et le PL 11141-A, dont la déclaration suivante du Conseil d’État : « La 
formulation de cette obligation évite également l’acquisition pendant la période de 
contrôle par une personne morale » (PL 11141, p. 9 ; cf. aussi PL 11141-A, p. 14, 
15, 18, 28, 31, 32, 63, 64 ; MCG [en ligne] http://ge.ch/grandconseil/memorial/ 
seances/010106/31/19/). 
 
 
Il sied néanmoins de relever que ne serait-ce que des impératifs de 
cohérence interne à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 amènent à 
nuancer la notion de propriétaires soumis à l’obligation d’habiter, dès lors que 
cette disposition évoque elle-même tout « mode d’aliénation (notamment cession 
de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions ou de parts 
sociales) » de logements PPE (cf. aussi art. 39 al. 4 let. a LDTR, parlant du régime 
de la PPE « ou une forme de propriété analogue »). L’art. 5 al. 1 let. b LGZD, 
repris sur ce point par l’IN 156, admet que d’autres régimes que celui de la PPE 
sont envisageables pour les logements destinés à la vente en zone de 
développement, en particulier tant la construction et l’achat de bâtiments 
d’habitation que l’acquisition de logements destinés à la vente par des sociétés 
immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés coopératives, à la condition 
qu’y soient associés des systèmes d’actionnariat ou de sociétariat assurant que les 
logements considérés soient occupés personnellement par des actionnaires ou 
sociétaires des catégories qu’il s’agit de favoriser au regard des buts poursuivis. 
Dans de tels cas, les bénéficiaires ne sont pas propriétaires stricto sensu de leur 
logement, mais en ont un droit d’usage exclusif, une « propriété économique », 
qui leur permet d’occuper personnellement leur logement, à l’instar d’un 
propriétaire en nom. 
 
c. 
L’IN 156 n’indique pas explicitement qu’une même personne ne saurait être 
propriétaire de plusieurs appartements PPE situés en zone de développement. La 
thésaurisation de plusieurs appartements représente toutefois l’une des trois 
formes de pratiques auxquelles l’IN 156 entend remédier, à l’instar du PL 11141. 
De plus, une même personne physique ne peut satisfaire à l’obligation 
d’occupation personnelle prévue par l’initiative en habitant simultanément à deux 
endroits différents. Il s’impose donc, dans l’interprétation à donner de l’IN 156, de 
retenir que cette dernière comporte cette limitation. 
 
d. 
Quoique non explicite non plus, une interdiction de laisser les logements 
considérés vides se déduit également de l’obligation d’habiter ces derniers. 
 
e. 
Le texte de l’initiative – comme d’ailleurs celui du PL 11141 – ne fait pas 
mention d’une obligation de domicile, mais d’une obligation d’occupation. En 
rapport avec cette obligation, les travaux préparatoires du PL 11141 parlent 


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systématiquement d’habiter dans l’appartement (exposé des motifs du PL 11141, 
p. 3, 7 et 9 ; PL 11411-A, p. 3, 4, 6, 7, 13, 15, 25, 26, 31, 32, 35, 41, 43, 45, 47, 
49, 55, 57, 61, 65, 66, 67, 85, 86, 90 et 92 ; PL 11141-B, p. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 15, 17, 
18, 19 et 20), quelquefois d’y résider (exposé des motifs du PL 11141, p. 9 ; 
PL 11141-A, p. 56, 90, 91, 92, 96 et 101), mais pas d’en faire son domicile, sauf 
deux fois, dans les termes suivants, prêtés au conseiller d’État LONGCHAMP : 
« … si le propriétaire n’a pas son domicile fiscal qui correspond à l’adresse de cet 
appartement, (celui-ci) est réputé non occupé » ; « la loi oblige les propriétaires à 
être légalement domiciliés à cet appartement » (PL 11141-A, p. 90 et 92). Cela 
correspond au principal cas de figure susceptible de se présenter et envisagé 
comme devant en principe être réalisé que le propriétaire d’un logement destiné à 
la vente sis en zone de développement y ait son domicile, défini en droit civil 
comme le lieu où la personne réside avec l’intention de s’y établir (art. 23 al. 1 
phr. 1 du Code civil suisse, du 10 décembre 1907 [CC - RS 210] ; ATF 136 II 405 
consid. 4.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_34/2014 du 7 juillet 2015 consid. 2.2). 
L’IN 156 n’exclut cependant pas que, dans des situations particulières, le 
propriétaire d’un logement PPE situé en zone de développement l’occuperait 
effectivement et personnellement alors même que, juridiquement, il aurait son 
domicile ailleurs. 
8. 
a. 
S’agissant de la portée du nouvel art. 8A LGZD et de la modification de 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR proposés par l’IN 156, les initiants (réponse du comité 
d’initiative au recours, p. 3 ch. 5) et le Conseil d’État (arrêté attaqué, ch. 57 ; 
rapport sur la prise en considération de l’IN 156, p. 4) indiquent que l’initiative 
attache à la mise en location d’un logement PPE situé en zone de développement 
une double conséquence, à savoir l’assimilation d’un tel appartement PPE à un 
logement locatif au sens de la LDTR et l’exclusion du motif d’autorisation 
d’aliénation tenant au fait que ce logement « a été dès sa construction soumis au 
régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue » (art. 39 
al. 4 let. a LDTR). Elle prévient – ajoute le Conseil d’État (arrêté attaqué, ch. 60) 
– que des logements destinés à la vente qui seraient loués dans des situations de 
justes motifs échappent à la LDTR à l’issue de la période de contrôle et puissent 
être vendus sans autre, et qu’ainsi les ventes de logements loués soient soumises à 
deux régimes différents. 
 
b. 
Il n’est pas nécessaire de trancher la question de savoir si, en l’état actuel du 
droit, un logement destiné à la vente situé en zone de développement qui est loué 
ne devient pas de ce fait un appartement à usage d’habitation offert en location, 
soumis à l’art. 39 LDTR. La LDTR s’applique aussi aux bâtiments construits au 
bénéfice des normes de l’une des quatre premières zones de construction en vertu 
de la LGZD, et comportant des locaux affectés à l’habitation, sous réserve des 
maisons individuelles ne comportant qu’un seul logement (art. 2 LDTR) ; des 
logements destinés à la vente situés en zone de développement peuvent être loués, 
tant pendant qu’après la période de contrôle ; or, l’aliénation d’un appartement 
loué soumis à la LDTR représente un changement d’affectation (art. 3 al. 3 let. c 


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LDTR) ; elle est soumise à autorisation, en application de l’art. 39 LDTR ; cette 
dernière disposition s’applique aux appartements destinés à la location (selon 
l’intitulé de la section 3 du chap. VII), c’est-à-dire – précise l’art. 39 al. 1 LDTR – 
aux appartements à usage d’habitation jusqu’alors offerts en location (les mots 
« jusqu’alors » faisant référence au moment de leur vente). Dans ce cas, l’IN 156 
ne créerait pas cette assimilation, mais, la constatant, elle ne ferait qu’écarter 
l’applicabilité du motif d’autorisation figurant à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. S’il 
fallait considérer que l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156 produirait cette 
assimilation, de façon constitutive – bien qu’il ne le dise pas explicitement –, il 
n’en resterait pas moins que la mesure essentielle (sinon alors la nouveauté 
exclusive) prévue par cette disposition serait l’inapplicabilité du motif 
d’autorisation figurant à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans l’une et l’autre des deux 
interprétations, serait écartée la règle selon laquelle un appartement soumis dès sa 
construction au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue doit 
pouvoir retrouver en tout temps son affectation d’origine, comme objet de 
propriété individuelle, quand bien même il a été loué entre sa construction et sa 
vente (Emmanuelle GAIDE/ Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, 2014, 
p. 417). 
 
c. 
Cet effet ne se produirait que pour des logements destinés à la vente 
construits au bénéfice d’un déclassement et de l’application des normes plus 
favorables d’une zone de développement. Étant conçu comme la conséquence 
d’une location faite en violation de l’obligation d’occuper prescrite par l’art. 5 
al. 1 let. b LGZD, il n’interviendrait pas dans les cas de justes motifs de déroger à 
cette obligation ; ce sont ces justes motifs que réservent les mots « en principe » 
figurant à l’art. 8A, à lire en lien avec ledit art. 5 al. 1 let. b. De plus, il n’y aurait 
inapplicabilité de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR qu’en cas de mise en location durant 
la période de contrôle, et non si un tel logement était laissé vide, hypothèse dans 
laquelle une sanction, en particulier une amende administrative, pourrait entrer en 
ligne de compte à l’encontre d’un administré fautif, en application de l’art. 9 
LGZD, voire une expropriation temporaire de l’usage d’un tel appartement aux 
conditions et selon les modalités prévues par les art. 26 ss LDTR (cf. IN 27 
« Contre les logements vides et la spéculation », acceptée en votation populaire le 
27 septembre 1992 [ROLG 1992 p. 515 et 537 s.], et ATF 119 Ia 348, avalisant 
lesdites dispositions). 
 
d. 
Cet art. 8A LGZD laisserait certes subsister des possibilités d’obtenir une 
autorisation d’aliénation en application de l’art. 39 al. 2, 3 et 4 let. b à d LDTR. Il 
n’en prévoirait pas moins en réalité une inaliénabilité quasi absolue, tant lesdites 
possibilités seraient limitées (Valérie DÉFAGO GAUDIN/ Emmanuelle GAIDE, 
La LDTR à Genève : impact pour les constructeurs, DC 2015 p. 65 ss, 67). En 
effet, en période de pénurie de logements, il ne peut être fait exception que très 
restrictivement à l’intérêt au maintien de l’affectation locative des appartements 
loués (art. 39 al. 2 LDTR ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_68/2015 du 5 août 2015 
consid. 2.4). L’hypothèse d’une vente à un locataire occupant effectivement son 


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logement depuis trois ans au moins, souhaitant l’acquérir et obtenant l’accord de 
60 % des autres locataires de l’immeuble est très spécifique et non aisément 
réalisable (art. 39 al. 3 LDTR). Et sur les quatre motifs d’autorisation prévus par 
l’art. 39 al. 4 LDTR – qui sont des motifs automatiques, ne laissant pas place à 
une pesée d’intérêts (ATA/266/2013 du 30 avril 2013 consid. 7 ; ATA/356/2012 
du 5 juin 2012 consid. 11b) –, seul entrerait en ligne de compte le cas visé par la 
let. d d’un appartement ayant fait une fois au moins l’objet d’une autorisation 
d’aliéner en vertu de la LDTR ; le cas de la let. a se trouve exclu par l’art. 8A 
LGZD proposé par l’initiative, et ceux des let. b et c n’ont pas de sens dans 
l’hypothèse ici considérée. 
 
e. 
Enfin, du moins en l’absence d’indication explicite contraire dans la 
disposition visée, l’exclusion du motif visé d’autoriser automatiquement 
l’aliénation serait limitée dans le temps à la durée de la période de contrôle. Le 
Conseil d’État le laisse entendre au ch. 85 de l’arrêté attaqué, en disant que « si ce 
logement [était] loué, ces personnes se verraient en principe refuser une éventuelle 
revente durant la période de contrôle, sauf justes motifs », même s’il n’a pas 
réfuté par la suite la compréhension inverse que le recourant a exprimée à ce 
propos. L’art. 8A LGZD prévu par l’IN 156 n’institue pas à proprement parler une 
sanction, qui ferait doublon avec celle(s) de l’art. 9 LGZD, mais une mesure, dont 
la finalité est – par les contraintes et incertitudes que ladite inaliénabilité quasi 
absolue fait peser sur le propriétaire qui, finalement, souhaiterait vendre son bien 
durant la période de contrôle – de prévenir qu’il mette ce dernier en location sans 
justes motifs plutôt que de l’habiter lui-même ou, le cas échéant, de l’inciter à 
rétablir une situation conforme au droit. Il est vrai que le propriétaire qui louerait 
son appartement PPE sans justes motifs dans le but de le vendre à l’échéance de la 
période de contrôle en réalisant une forte plus-value ne serait pas contrarié par 
ladite mesure limitée à la période de contrôle, abstraction faite toutefois des 
amendes même successives et autres mesures auxquelles il s’exposerait en louant 
son logement sans justes motifs durant la période de contrôle. On voit cependant 
mal que, telle que proposée par l’IN 156, ladite mesure puisse avoir une durée 
plus longue que l’obligation dont elle vise à assurer le respect, et surtout qu’elle 
puisse être illimitée dans le temps, autrement dit contraindre le propriétaire d’un 
logement PPE en zone de développement à n’être, à vie (puis même ses héritiers), 
plus guère qu’un bailleur, conservant néanmoins les charges incombant à un 
propriétaire, et privé, sous réserve d’exceptions assez théoriques, de la faculté 
d’aliéner son logement, quand bien même, au-delà de la période de contrôle, il 
pourrait louer son logement à un loyer non limité au montant fixé par le Conseil 
d’État. Une interprétation conforme au droit supérieur conforte dans la 
compréhension que le sens à donner à l’IN 156, à tout le moins dans sa teneur, est 
que la portée de l’art. 8A est limitée à la période de contrôle. 
 
f. 
Le sens à donner aux justes motifs de déroger à l’obligation d’habiter ainsi 
qu’aux dispositions prévoyant l’application de l’initiative à des situations déjà en 
cours lors de son entrée en vigueur sera abordé, dans la mesure utile, dans le cadre 


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de l’examen de la conformité au droit supérieur respectivement desdits justes 
motifs et des dispositions transitoires. 
9. 
 
Les trois conditions de validité d’une initiative que prévoit l’art. 60 Cst-GE 
sont l’unité du genre, l’unité de la matière et la conformité au droit supérieur ; s’y 
ajoutent, déduites de la liberté de vote garantie par les art. 34 al. 2 Cst. et 44 Cst-
GE, l’exigence de clarté du texte de l’initiative et celle d’exécutabilité de 
l’initiative (ATF 133 I 110 consid. 8 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_659/2012 du 
24 septembre 2013 consid. 5.1 ; Pascal MAHON, op. cit., vol. I, n. 145 ; Andreas 
AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, Droit constitutionnel 
suisse, 3ème éd., 2013, vol. I, n. 885 ss ; Stéphane GRODECKI, op. cit., p. 280 ss 
et 308 ss ; Bénédicte TORNAY, op. cit., p. 71 ss ; Étienne GRISEL, Initiative et 
référendum populaires - Traité de la démocratie semi-directe en droit suisse, 
3ème éd., 2004, p. 261 ss). 
10. 
 
Le recourant voit dans l’IN 156 une contrariété aux droits politiques, faisant 
partie du droit supérieur, tenant au fait que cette initiative contient à la fois une 
modification de la LGZD, qui serait soumise au référendum facultatif ordinaire, et 
une modification de la LDTR, qui serait soumise au référendum facultatif facilité 
(art. 67 al. 1 et 2 let. b et art. 230 al. 2 Cst-GE), en violation de l’art. 85A al. 2 
LEDP, qui participe de l’aménagement et de la concrétisation des dispositions 
constitutionnelles garantissant les droits politiques en matière référendaire, à 
savoir des art. 67 et 44 al. 2 Cst-GE (ACST/1/2015 précité consid. 9c). 
 
 
La validité d’une initiative populaire législative même formulée ne dépend 
pas du respect anticipé de la compréhension que l’art. 85A al. 2 LEDP exprime du 
référendum facultatif ordinaire et facilité. Il n’y a pas d’initiative populaire 
législative ordinaire et facilitée ; toute initiative populaire législative (formulée ou 
non formulée) doit être demandée par 3 % des titulaires des droits politiques 
(art. 57 al. 1 Cst-GE). L’IN 156 est d’ailleurs composée de deux dispositions 
distinctes pour modifier respectivement la LGZD et la LDTR. Si ladite initiative 
était acceptée par le Grand Conseil de façon à ce qu’elle devienne une loi exposée 
au référendum, il serait possible au Conseil d’État d’en définir le régime 
référendaire (ACST/1/2015 précité consid. 12). Au demeurant, au regard des 
critères applicables (ACST/1/2015 précité consid. 9), soit de l’interdépendance 
des modifications apportées à la LGZD et à la LDTR, il appert que l’intégralité du 
texte devrait être soumise au référendum facultatif facilité, car dans ce cas, 
l’art. 85A al. 2 LEDP s’avérerait inconstitutionnel et devrait être ignoré. Ce 
premier grief soulevé par le recourant doit être rejeté. 
11. 
a. 
Selon le recourant, l’obligation d’occupation personnelle faite par l’IN 156 
enfreint le principe de la primauté du droit fédéral, en tant que, selon lui, elle 
empêche le DFAE, en dehors des prévisions de l’art. 16 al. 3 LEH, de délivrer 
l’autorisation d’acquérir un bien immobilier dont cette disposition requiert 
l’obtention de la part d’un bénéficiaire institutionnel voulant l’affecter à des fins 
officielles. 


- 35/61 - 
 
A/831/2015 
 
 
 
b. 
Selon le principe de la primauté du droit fédéral, consacré à l’art. 49 al. 1 
Cst., les cantons ne peuvent adopter des règles qui éludent des prescriptions de 
droit fédéral ou en contredisent le sens ou l'esprit, ou encore empiètent sur des 
matières que le législateur fédéral a réglementées de façon exhaustive. Une loi 
cantonale peut cependant subsister dans un même domaine que celui régi par le 
droit public fédéral si elle poursuit un autre but que celui recherché par le droit 
fédéral, à moins que la législation fédérale n’exclue toute réglementation 
cantonale en la matière (ATF 137 I 167 consid. 3.4 ; 133 I 110 consid. 4.1 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_659/2009 du 24 juillet 2010 consid. 6.3 et 2C_312/2009 
du 5 octobre 2009 consid. 4.1 ; ACST/2/2014 du 17 novembre 2014 consid. 7). 
 
c. 
Fondée sur l’art. 54 al. 1 Cst., selon lequel les affaires étrangères relèvent de 
la compétence de la Confédération, la LEH retranscrit dans une loi formelle 
l’importante composante de la politique étrangère de la Suisse qu’est la politique 
de l’État hôte, que le Conseil fédéral a menée de longue date conformément au 
droit international, en particulier aux deux conventions de Vienne respectivement 
du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques (RS 0.191.01) et du 24 avril 1963 
sur les relations consulaires (RS 0.191.02), à la convention du 8 décembre 1969 
sur les missions spéciales (RS 0.191.2), ainsi qu’à un arrêté fédéral du 
30 septembre 1955 concernant la conclusion ou la modification d’accords avec 
des organisations internationales en vue de déterminer leur statut juridique en 
Suisse (RO 1956 1216 ; Message du Conseil fédéral du 23 septembre 2006, 
FF 2006 7603 ss, 7611 s. ; BO 2007 N 179 et BO É 365, interventions CALMY-
REY). 
 
 
Selon l’art. 21 de la convention de Vienne sur les relations diplomatiques, 
l’État accréditaire doit, dans le cadre de sa législation, faciliter l’acquisition sur 
son territoire par l’État accréditant des locaux nécessaires à sa mission, ou aider 
l’État accréditant à se procurer des locaux d’une autre manière (al. 1) ; il doit 
également, s’il en est besoin, aider les missions à obtenir des logements 
convenables pour leurs membres (al. 2). Les art. 30 de la convention de Vienne 
sur les relations consulaires et 23 de la convention sur les missions spéciales ont 
une teneur analogue. 
 
 
La LEH prévoit les privilèges, immunités et facilités que la Confédération 
peut accorder aux bénéficiaires institutionnels qu’elle énumère, notamment aux 
organisations intergouvernementales et institutions internationales ainsi qu’aux 
missions diplomatiques, postes consulaires et missions permanentes (art. 2 al. 1 
LEH), pour ceux-ci par le truchement des États étrangers qu’ils représentent, dès 
lors qu’ils n’ont pas la personnalité juridique. Ces privilèges, immunités et 
facilités peuvent être octroyés non seulement aux bénéficiaires institutionnels eux-
mêmes, mais aussi – dans le but d’assurer l’accomplissement efficace des 
fonctions de ces derniers (art. 9 al. 1 de l’ordonnance relative à la LEH, du 
7 décembre 2007 [OLEH - RS 192.121]) – aux personnes physiques appelées, à 
titre permanent ou non, en qualité officielle auprès de l’un d’eux (art. 2 al. 2 let. a 


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LEH), ainsi qu’à celles qui sont autorisées à accompagner ces dernières, comme 
les conjoints, compagnons, ascendants à charge, enfants et autres personnes à 
charge (art. 2 al. 2 let. b LEH ; Message précité, FF 2006 7629). Au titre des 
facilités, l’art. 3 al. 2 LEH ne mentionne pas des facilités d’acquisition, sous 
forme de propriété ou de location, des locaux nécessaires à l’accomplissement des 
fonctions des bénéficiaires institutionnels ou à l’habitation des personnes 
bénéficiaires (Message précité, FF 2006 7636 s.). En revanche, à son chap. 3 
(art. 16 et 17), la LEH traite de l’acquisition d’immeubles à des fins officielles par 
des bénéficiaires institutionnels, mais pas par des personnes bénéficiaires ou leurs 
accompagnants. Ainsi, selon l’art. 16 LEH, les bénéficiaires institutionnels 
peuvent acquérir des immeubles pour leurs besoins officiels (al. 1 phr. 1). 
L’acquéreur adresse sa requête au DFAE, avec copie à l’autorité compétente du 
canton intéressé (al. 1 ; cf. art. 25 OLEH). Après avoir consulté l’autorité 
compétente du canton intéressé, le DFAE vérifie si l’acquéreur est un bénéficiaire 
institutionnel visé à l’art. 2 al. 1 LEH, et si l’acquisition est effectuée à des fins 
officielles, puis il rend une décision (al. 3 phr. 1 ; cf. art. 26 OLEH). Une décision 
positive présuppose que les autorisations nécessaires ont été accordées par les 
autorités cantonales compétentes, notamment les autorisations de construire et 
celles requises en matière de sécurité (al. 3 phr. 2). 
d. 
Les travaux préparatoires de la LEH ne fournissent guère de précisions sur 
la délimitation des compétences respectives du DFAE et des autorités cantonales 
compétentes. Il résulte néanmoins de l’art. 16 LEH, dont le Message précité 
reprend le texte (FF 2006 7648), qu’il appartient au DFAE de vérifier la qualité de 
bénéficiaire institutionnel du requérant et la finalité officielle de l’acquisition 
projetée, et de rendre une décision à ce double sujet, et ce après que les 
autorisations nécessaires ont été délivrées, « soit en particulier les autorisations de 
construire relevant des autorités cantonales et celles requises en matière de 
sécurité » (FF 2006 7648 ; L’acquisition d’immeubles à des fins officielles, Avis 
de droit du 3 mars 2008 de la direction du droit international public du DFAE, 
JAAC 2/2008 p. 284 ss). La décision du DFAE n’évince pas les autorisations 
prescrites par le droit cantonal aux fins d’atteindre d’autres buts que la LEH, dans 
la sphère de compétence des cantons. Elle n’implique pas non plus que la notion 
d’autorisations cantonales, dont la délivrance par les autorités cantonales 
représente un préalable à celle du DFAE, soit comprise dans un sens étroit, 
renvoyant à de simples prescriptions de police des constructions ou en matière de 
sécurité. L’autorisation de construire prévue par l’art. 1 LCI s’analyse comme une 
décision portant sur le respect, au-delà de prescriptions techniques, également des 
normes relatives à la destination des constructions, partant à leur conformité aux 
dispositions régissant les plans d’affectation du sol, dont celles des zones de 
développement (cf. not. art. 2 al. 1 in initio LGZD ; art. 40 LDTR ; FF 2006 
7649). La LEH n’affranchit pas les bénéficiaires institutionnels des contraintes 
liées aux mesures d’aménagement du territoire, comme les plans d’affectation du 


- 37/61 - 
 
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sol et la destination des immeubles. La compétence cantonale en la matière 
subsiste pleinement. 
 
e. 
Il est vrai que l’affectation d’immeubles acquis par des bénéficiaires 
institutionnels à des fins officielles comprend leur utilisation comme résidence du 
chef de mission (art. 16 al. 1 et 17 al. 3 LEH ; art. 25 al. 2 let. b OLEH). Il serait 
toutefois compatible avec une interprétation conforme au droit supérieur, sinon 
dicté par cette règle d’interprétation, de considérer que l’obligation d’occupation 
personnelle prévue à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD proposé par l’IN 156 serait 
respectée si ledit appartement était effectivement occupé par le chef de mission. 
Subsidiairement, force serait de retenir qu’il y aurait un juste motif de déroger à 
cette obligation en tant qu’elle ne pourrait s’appliquer stricto sensu au bénéficiaire 
institutionnel lui-même (qui n’est pas une personne physique), mais en revanche 
bien au chef de mission en personne ; ce juste motif serait suffisamment 
spécifique, particulier et peu important pour pouvoir être appréhendé par le 
caractère exemplatif des justes motifs réservés par ladite disposition. 
 
f. 
Le grief de non-conformité de l’obligation d’occuper litigieuse au droit 
supérieur qu’est la LEH est entièrement mal fondé. 
12. 
a. 
Pour le recourant, cette obligation d’occupation personnelle viole le principe 
de la primauté du droit fédéral, en tant qu’elle empêcherait, selon lui, les 
ressortissants de l’UE et de l’AELE qui travailleraient dans le canton de Genève 
comme frontaliers, en conservant leur résidence principale dans leur pays 
d’origine, d’acquérir un logement destiné à la vente sis en zone de développement 
pour y faire leur résidence secondaire, alors qu’à teneur de l’art. 7 let. j LFAIE, ils 
ne sont dans ce cas pas assujettis au régime de l’autorisation. 
 
b. 
Selon l’art. 6 al. 1 CC, les lois civiles de la Confédération laissent subsister 
les compétences des cantons en matière de droit public. Les cantons conservent 
ainsi la compétence d'édicter des règles de droit public dans des matières 
appréhendées par le droit privé fédéral, à condition toutefois que le législateur 
fédéral n'ait pas entendu régler ces dernières de façon exhaustive (en ce sens qu'il 
n'entendait laisser aucune place pour du droit public cantonal dans les domaines 
considérés), que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public 
pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou 
l'esprit 
(ATF 137 I 135 
consid. 2.5.2 ; 
135 I 106 
consid. 2.1 ; 
131 I 333 
consid. 2.1 ; 130 I 169 consid. 2.1 ; 129 I 330 consid. 3.1 ; 129 I 402 consid. 2). 
 
c. 
En application de l’actuel art. 122 al. 1 Cst., le législateur fédéral a adopté, 
dans les domaines de l’acquisition des droits réels et de la liberté contractuelle, en 
sus des dispositions générales figurant dans le CC et la loi fédérale du 30 mars 
1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) 
(CO - RS 220), des dispositions régissant l’acquisition d’immeubles par des 
personnes à l’étranger, dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol 
suisse, à savoir la LFAIE. Cette loi fédérale subordonne de telles acquisitions à 
une autorisation de l’autorité cantonale compétente, sauf dans un certain nombre 


- 38/61 - 
 
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de cas, dont celui dans lequel des ressortissants de l’UE ou de l’AELE qui 
acquièrent en tant que frontaliers une résidence secondaire dans la région de leur 
lieu de travail (art. 7 let. j LFAIE). Au sens de cette disposition-ci, l’exception 
vaut pour une (seule) résidence secondaire, mais pas pour un logement de 
vacances (FF 1999 5622 ch. 273.14, 5670 ch. 275.31, 5671 ch. 275.32 ; ATF 
135 II 128 consid. 2.1). Depuis le 1er juin 2007 (soit cinq ans après l’entrée en 
vigueur de l’ALCP), il n’y a plus de zones frontalières, de sorte que les frontaliers, 
salariés ou indépendants, sont définis par les art. 7 et 13 de l’Annexe I à l’ALCP. 
Il s’agit en substance des ressortissants d’une partie contractante qui ont leur 
résidence sur le territoire d’une partie contractante (leur pays d’origine ou un 
autre) et qui exercent une activité lucrative sur le territoire d’une autre partie 
contractante en retournant à leur domicile en principe chaque jour, ou au moins 
une fois par semaine (Alvaro BORGHI, La libre circulation des personnes entre la 
Suisse et l'UE, 2010, p. 219 ss n. 472 ; Gian Sandro GENNA, Personen im 
Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in Ausländerrecht, 2ème éd., 2009, 
p. 935 ss. ; Jacques TISSOT, Questions choisies en matière de LFAIE, RNRF 
87/2006 p. 69 ss, 70 s. ; Minh Son NGUYEN, Libre circulation des personnes et 
acquisition d'immeubles par des personnes titulaires d'une autorisation de courte 
durée, in Mélanges publiés par l'Association des Notaires Vaudois, 2005, 
p. 381 ss ; Félix SCHÖBI, Das Abkommen über die Freizügigkeit der Personen 
und der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz, in Accords bilatéraux Suisse - 
UE [Commentaires], 2001, p. 417 ss, 425). Concernant les acquisitions 
immobilières, l’art. 25 ch. 3 de l’annexe I à l’ALCP prévoit – sous réserve de 
mesures transitoires relatives à l’acquisition de terrains et de résidences 
secondaires, ici non déterminantes – qu’un frontalier bénéficie des mêmes droits 
qu’un ressortissant national en ce qui concerne l’acquisition des immeubles qui 
servent à l’exercice d’une activité économique et d’une résidence secondaire, ainsi 
que d’un logement de vacances, ces droits n’impliquant aucune obligation 
d’aliénation lors de son départ de l’État d’accueil. Pour cette catégorie de 
ressortissants, l’ALCP n’affecte pas les règles en vigueur dans l’État d’accueil 
concernant le placement pur de capitaux et le commerce de terrains non bâtis et de 
logements. 
d. 
Il se pourrait donc qu’un frontalier au sens des dispositions précitées – par 
exemple un Allemand domicilié à Bruxelles (Belgique), où il conserverait en 
l’état sa résidence principale – travaille cinq jours par semaine dans le canton de 
Genève et retourne en principe systématiquement en Belgique pour les week-ends, 
et qu’il souhaite faire l’acquisition, dans le canton de Genève, d’un logement 
destiné à la vente situé en zone de développement et l’occuper effectivement 
durant la semaine. Il n’est cependant pas exclu que, dans des situations 
particulières, l’obligation d’habiter prévue par l’initiative puisse voire doive être 
considérée comme respectée dès l’instant qu’un tel frontalier résiderait de façon 
effective et intense dans son logement PPE en zone de développement, sans même 
y être domicilié d’un point de vue juridique, ou alors il se trouverait dans une 


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situation de justes motifs, susceptible d’être appréhendée par le caractère 
exemplatif des justes motifs réservés par l’art. 5 al. 1 let. b LGZD. 
 
e. 
Au demeurant, en ce qui concerne l’obligation d’occupation personnelle 
qu’elle propose, quel qu’en soit le sens exact, l’IN 156 ne place pas les 
ressortissants de l’UE et de l’AELE ayant la qualité de frontaliers dans le canton 
de Genève dans une situation différente de celle de tout autre acquéreur ou 
propriétaire d’un logement destiné à la vente sis en zone de développement. Le 
non-assujettissement desdits étrangers au régime de l’autorisation, dans les 
conditions prévues par l’art. 7 let. j LFAIE, vise à les mettre sur le même pied que 
les personnes qui ne sont pas des personnes à l’étranger au sens de cette loi, 
comme les ressortissants suisses. Elle n’a pas le sens de les avantager par rapport 
à ces dernières, autrement dit de les soustraire à certaines obligations s’appliquant 
à ces dernières. La finalité de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse, que 
poursuit la LFAIE, n’est nullement exclusive des fins visées par des normes 
cantonales de droit public édictées dans la sphère de compétence des cantons, en 
particulier dans le domaine de l’aménagement du territoire, de l’affectation, la 
destination et la construction des immeubles, afin de lutter contre la spéculation 
immobilière et la pénurie de logements et de favoriser l’accès à la propriété à des 
fins d’habitation. Les conditions précitées auxquelles des règles cantonales 
enfreindraient le principe de la primauté du droit fédéral ne sont pas réalisées. 
 
f. 
Le grief de non-conformité de l’obligation d’habiter litigeuse à l’art. 7 let. j 
LFAIE et au droit international s’associant à cette disposition doit être rejeté. 
13. 
a. 
Le recourant invoque une violation conjointement de ses deux droits 
fondamentaux que sont la garantie de la propriété et la liberté économique, à 
l’encontre tant de l’obligation d’occupation personnelle des logements considérés 
que des sanctions et mesures assortissant la violation de cette obligation, telles 
que l’IN 156 les prévoit respectivement à l’art. 5 al. 1 let. b LGZD et aux art. 8A 
et 9 LGZD et 39 al. 4 let. a LDTR. Selon lui, les conditions auxquelles ces droits 
fondamentaux peuvent être retreints ne sont pas toutes réalisées. 
 
b. 
La garantie de la propriété est ancrée à l’art. 26 al. 1 Cst., de même que, 
sans qu’il en résulte une protection plus étendue, à l’art. 34 al. 1 Cst-GE. 
 
 
Dans sa dimension institutionnelle, qui concerne au premier chef le 
législateur, elle protège l’existence de la propriété, comprise comme une 
institution fondamentale de l’ordre juridique suisse, soit la possibilité d’acquérir 
tous éléments patrimoniaux – les droits réels, dont la propriété mobilière et 
immobilière au sens étroit du CC, les droits personnels ou obligationnels, les 
droits immatériels, les droits acquis –, d’en jouir et de les aliéner (ATF 119 Ia 348 
consid. 2a ; 113 Ia 126 consid. 6 ; 88 I 248 consid. II.3 ; Andreas AUER/ Giorgio 
MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 810 ss. ; Pascal 
MAHON, op. cit., vol. II, n. 136 ; Klaus A. VALLENDER/ Peter HETTICH, in 
Bernhardt EHRENZELLER et al. [éd.], Die Schweizerische Bundesverfassung, 
St. Galler Kommentar, 3ème éd., 2014, p. 575 ad art. 26). Dans sa fonction 


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individuelle, elle protège les droits patrimoniaux concrets du propriétaire, d’une 
part leur existence, s’étendant à leur conservation, leur jouissance et leur 
aliénation, et d’autre part leur valeur, sous la forme, à certaines conditions, d’un 
droit à une compensation en cas de réduction ou de suppression (Andreas AUER/ 
Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 807 ss. ; Pascal 
MAHON, op. cit., vol. II, n. 134 p. 218 ; Klaus A. VALLENDER/ Peter 
HETTICH, St. Galler Kommentar, p. 569 ss ad art. 26 ; Jean-François AUBERT/ 
Pascal MAHON, Petit commentaire de la Constitution fédérale suisse du 18 avril 
1999, 2003, ad art. 26, p. 222 ss). 
 
 
Sont titulaires de la garantie de la propriété tant les personnes physiques – 
de nationalité suisse ou étrangère – que les personnes morales de droit privé, voire 
les collectivités publiques, sans préjudice de leur obligation de respecter les droits 
fondamentaux (art. 35 al. 2 Cst. ; ATF 127 I 84 consid. 4c), dans la gestion de leur 
patrimoine financier (Andreas AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel 
HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 822 ss ; Pascal MAHON, op. cit., vol. II, 
n. 134 ss ; Klaus A. VALLENDER/ Peter HETTICH, St. Galler Kommentar, 
p. 573 ad art. 26). 
 
c. 
L’art. 27 Cst., ainsi que, dans la même mesure, l’art. 35 Cst-GE garantissent 
la liberté économique. Cette dernière comprend notamment le libre choix de la 
profession, le libre accès à une activité économique lucrative privée et son libre 
exercice (art. 27 al. 2 Cst. ; art. 35 al. 2 Cst-GE). Elle a également une fonction 
institutionnelle, en tant qu’elle exprime, conjointement avec d’autres dispositions 
constitutionnelles (notamment l’art. 94 Cst.), le choix du constituant en faveur 
d’un système économique libéral, fondé sur la libre entreprise et la concurrence 
(ATF 138 I 378 consid. 6.1), et une fonction individuelle, en tant qu’elle assure 
une protection contre les mesures étatiques restreignant la liberté d’exercer toute 
activité économique privée tendant à la production d’un bien. Elle protège une 
activité exercée aussi bien à titre accessoire qu’à titre principal (Andreas AUER/ 
Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 882 ss, 904 ss et 
909 ss ; Pascal MAHON, op. cit., vol II, n. 121 ss et n. 123 p. 195 ; Klaus A. 
VALLENDER, St. Galler Kommentar, p. 594 ss ad art. 27 ; Jean-François 
AUBERT/ Pascal MAHON, op. cit., ad art. 27, p. 235 ss). 
 
 
Les titulaires de la liberté économique sont tant les personnes physiques que 
les personnes morales de droit privé, de nationalité suisse de même que les 
étrangers ayant droit à une autorisation de séjour en vertu de la législation fédérale 
ou d’un traité international, dont les ressortissants de l’UE et l’AELE (Andreas 
AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 931 ss ; 
Pascal MAHON, op. cit., vol. II, n. 124 ; Klaus A. VALLENDER, St. Galler 
Kommentar, p. 608 ss ad art. 27). 
 
d. 
Dans la mesure de leur pertinence au regard des droits et activités 
considérés, la garantie de la propriété et la liberté économique s’appliquent de 
façon coordonnée, sans préjudice de l’application des principes et règles 


- 41/61 - 
 
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s’imposant, non sans restrictions non plus, en vertu de la primauté du droit 
supérieur, dont la liberté contractuelle énoncée aux art. 1 et 19 de la loi fédérale 
du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - 
RS 220), et l’égalité de traitement consacrée par les art. 8 Cst. et 15 Cst-GE. Les 
limitations susceptibles d’être apportées à ces droits fondamentaux sont 
subordonnées, sur le plan du principe, au respect des exigences d’intérêt public, de 
base légale et de proportionnalité, mais l’étendue de ces dernières peut varier 
selon qu’est en jeu prioritairement la garantie de la propriété ou la liberté 
économique, les prérogatives que confèrent ces droits fondamentaux ne se 
confondant pas entièrement ni n’ayant forcément la même importance (Andreas 
AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 260 ss ; 
ATF 137 I 167 consid. 3.7 ; 111 Ia 23 consid. 4a). 
 
e. 
L’acquisition, la jouissance et l’aliénation d’un appartement soumis au 
régime de la propriété par étages ou une forme de propriété analogue sont 
protégées par la garantie constitutionnelle de la propriété, de même que toute autre 
forme de droits patrimoniaux portant sur des biens immobiliers (tels que ceux que 
citent l’art. 5 al. 1 let. b LGZD). Ladite garantie est source de libertés 
(ATF 195 Ia 330 consid. 3c ; Andreas AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel 
HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 791), en tant que la propriété porte sur des droits 
patrimoniaux dont la titularité ouvre des perspectives de mise en œuvre de 
prérogatives couvertes par d’autres libertés, en particulier la liberté économique. 
 
 
Ainsi donc, en soi, l’acquéreur et le propriétaire d’un logement PPE peuvent 
se réclamer de ces deux droits fondamentaux pour poursuivre – simultanément, 
alternativement ou successivement – tant le but d’y habiter que celui de le mettre 
en location puis de le revendre en escomptant réaliser des gains économiques 
grâce à ces opérations. Si celles-ci sont couvertes principalement par la garantie 
de la propriété, elles peuvent néanmoins relever aussi de la liberté économique, de 
façon plus marquée pour un propriétaire qui l’est ou entend l’être de plusieurs 
appartements PPE à des fins lucratives même accessoires. Quant à lui, le 
promoteur-constructeur d’un immeuble soumis au régime de la PPE a des visées 
économiques prioritaires, protégées par la liberté économique, mais les droits 
patrimoniaux qu’il détient sur les logements PPE non encore vendus de son 
immeuble sont protégés aussi par l’art. 26 al. 1 Cst. 
 
f. 
Comme les autres droits fondamentaux, ni la garantie de la propriété, ni la 
liberté économique ne sont absolues. Dans leur dimension tant institutionnelle 
qu’individuelle, elles peuvent faire l’objet de restrictions de la part de l’État, aux 
conditions cumulatives de reposer sur une base légale, de poursuivre un intérêt 
public et de respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 Cst. ; art. 43 Cst-
GE). 
14. 
a. 
Pour être valable, l’obligation d’habiter litigieuse doit reposer sur une base 
légale, de même que les conséquences attachées à sa violation, en tant que 
restrictions à la garantie de la propriété et à la liberté économique. Quand bien 


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même elles n’affectent pas leur fonction institutionnelle (cf. sur la restriction du 
« primo-acquéreur » prévue par la L 11141, Michel HOTTELIER, PJA 5/2015 
p. 810), ces mesures apportent des restrictions suffisamment graves à ces deux 
droits fondamentaux pour que la base légale requise doive être une loi au sens 
formel. C’est bien à l’adoption d’une loi formelle que tend l’IN 156, en tant 
qu’initiative législative rédigée, qui, si elle était acceptée, se transformerait en loi. 
 
b. 
Ce constat n’amène pas forcément à considérer que l’exigence d’une base 
légale est satisfaite pour les restrictions considérées. Encore faut-il que la base 
légale soit suffisamment claire et précise (ATF 140 I 168 consid. 4 ; 119 Ia 362 
consid. 3a ; 115 Ia 333 consid. 2a ; 108 Ia 33 consid. 3a). Il faut qu’elle ait une 
densité normative suffisante, pour que son application soit prévisible, compte tenu 
de la teneur du texte considéré, du domaine qu’il couvre ainsi que du nombre et de 
la qualité de ses destinataires, aussi pour que l’égalité de traitement soit garantie, 
qu’aucune place ne soit laissée à l’arbitraire, et pour que les citoyens puissent, en 
cas de scrutin populaire, se représenter les conséquences réelles du texte soumis à 
leur suffrage (ATF 138 I 6 consid. 4.2 ; 136 I 87 consid. 3.1 ; 131 II 13 
consid. 6.5 ; 117 Ia 472 consid. 3e ; Pascal MAHON, op. cit., vol. II, n. 33 ; 
Andreas AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, 
n. 189 ss ; Pierre MOOR/ Alexandre FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, Droit 
administratif, vol. I, 3ème éd., 2012, p. 674 ss ; Thierry TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2011, n. 476 ss ; Pierre TSCHBANNEN, op. cit., p. 566 ; 
Rainer J. SCHWEIZER, St. Galler Kommentar, p. 830 ss ad art. 36 ; Jean-
François AUBERT/ Pascal MAHON, op. cit., ad art. 36, p. 323 ss). 
 
 
Au niveau général et abstrait caractérisant un acte normatif – et donc aussi 
le texte d’une initiative populaire rédigée de toutes pièces –, il est inévitable de 
recourir à des termes vagues et à des notions juridiques aux contours flous, à 
concrétiser par voie d’interprétation au stade de l’application (ATF 128 I 295 
consid. 5b/aa). On ne saurait non plus poser des exigences trop élevées quant à 
l’exhaustivité et, sous l’angle de la technique législative, la perfection d’une loi ou 
d’une initiative législative formulée. Il faut cependant que les normes considérées, 
insérées dans leur contexte et plus généralement dans l’ordre juridique, ne 
présentent pas de carence qui affecterait leur cohérence, leur effectivité ou leur 
prévisibilité, ou générerait une insécurité juridique, ou ouvrirait la voie, de par des 
généralisations excessives, à des inégalités de traitement ou à l’arbitraire. Une 
réserve toute générale du droit supérieur ou de principes d’ordre constitutionnel ne 
suffit pas à rendre des normes valides, pas plus que l’adjonction des mots « en 
principe » à l’énoncé d’une règle de droit par ailleurs pas aussi nuancée qu’elle 
pourrait l’être sans difficulté. Si le mot « notamment » exprime le caractère 
exemplatif de situations visées par une norme et peut servir d’assise à 
l’application de cette dernière à des situations analogues marginales, il ne peut 
suppléer à l’omission de la mention de cas à la fois assez différents mais aussi 
importants que ceux qui sont explicitement cités, dans la mesure où cela 
reviendrait à circonscrire de façon trop incertaine le champ d’application de la 


- 43/61 - 
 
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norme (arrêt du Tribunal fédéral du 15 janvier 2015 sur la L 11141, consid. 4.4.2 
§ 2 in medio). De tels mots n’ont par ailleurs pas valeur de clause de délégation 
législative autorisant le Conseil d’État à compléter la loi (Pascal MAHON, op. 
cit., vol. I n. 233, et vol. II, n. 33 p. 58 s.). 
 
c. 
En l’espèce, l’obligation de principe que l’IN 156 impose aux propriétaires 
de logements PPE destinés à la vente de les occuper eux-mêmes sauf justes motifs 
est exprimée de façon explicite, de même que les trois situations de justes motifs 
d’y déroger. De même, l’exclusion du motif d’autorisation de vente prévu par 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR en cas de mise en location sans justes motifs d’un 
logement PPE durant la période de contrôle, est ancrée de façon suffisante dans le 
texte de l’IN 156. Il est vrai qu’à plusieurs égards, l’obligation d’habiter et les 
conséquences de son inobservation auraient mérité d’être explicitées dans le texte 
même de l’initiative. Les restrictions que celle-ci apporte implicitement aux droits 
fondamentaux des intéressés peuvent cependant se déduire de façon encore 
suffisante par les méthodes usuelles d’interprétation des textes normatifs et le 
renfort des principes d’interprétation d’initiatives, pour que les exigences de 
densité normative puissent être considérées comme respectées, de même que le 
principe de clarté. 
 15. a. 
Il convient de vérifier si l’obligation d’habiter contestée, avec les 
conséquences de sa violation, telles que l’IN 156 les propose, poursuivent un 
intérêt public. 
 
 
La détermination de l’intérêt public, auquel toute activité étatique doit 
répondre (art. 5 al. 2 Cst.) et toute restriction aux droits fondamentaux doit 
satisfaire (art. 36 al. 2 Cst.), est une question de nature éminemment politique, qui 
est prioritairement du ressort des pouvoirs législatif et exécutif. Elle est 
susceptible de varier dans le temps et l’espace, mais aussi au regard des droits 
fondamentaux considérés. Est toujours d’intérêt public la protection de l’ordre 
public, englobant la sécurité, la tranquillité, la santé et la moralité publiques, ainsi 
que la bonne foi en affaires. L’intérêt public comprend aussi la promotion du 
bien-être général de la population, l’utilisation rationnelle du territoire, la 
sauvegarde des bases vitales de l’homme, des espèces animales et végétales, ainsi 
que la défense et le développement de valeurs esthétiques ou culturelles. La 
chambre constitutionnelle doit faire montre d’une certaine réserve dans l’examen 
de la question de l’intérêt public poursuivi. Il lui faut cependant s’assurer que 
l’intérêt public invoqué n’ait pas simple valeur d’antienne, mais concerne une 
réelle problématique appelant une intervention étatique. Elle peut se référer à cet 
effet aux valeurs communément ressenties comme importantes au sein de la 
population, en particulier à celles qu’expriment les constitutions fédérale et 
cantonale, et elle n’est pas limitée, contrairement au Tribunal fédéral, dans 
l’appréciation des circonstances locales ou régionales relevant principalement de 
la compétence cantonale (Andreas AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel 
HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 212 ss, 831 ss et 983 ss ; Pascal MAHON, op. 


- 44/61 - 
 
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cit., vol. II, n. 35, n. 126 p. 199 ss, n. 137 p. 221 ss ; Pierre MOOR/ Alexandre 
FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, Droit administratif, vol. I, p. 756 ss ; 
Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 527 ss ; Pierre TSCHBANNEN, Staatsrecht 
der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 3ème éd., 2011, p. 138 s. ; Rainer J. 
SCHWEIZER, St. Galler Kommentar, p. 836 s. ; Jean-François AUBERT/ Pascal 
MAHON, op. cit., ad art. 36, p. 325 ss). 
 
b. 
Selon le très bref exposé des motifs de l’IN 156, cette dernière vise à lutter 
contre « les accapareurs d’appartements et la spéculation en zone de 
développement », et pour « des logements en PPE accessibles à la classe 
moyenne ». À l’instar du PL 11141 (exposé des motifs, p. 3 et 6 s.), dont elle est 
substantiellement la reprise, elle entend remédier à des pratiques auxquelles 
certains promoteurs-constructeurs et certains acquéreurs de logements PPE en 
zone de développement se livrent, à savoir la thésaurisation de tels appartements 
aux fins de réalisation d’une forte plus-value à l’échéance de la période de 
contrôle. Comme ledit projet de loi, elle se réclame de l’intérêt public poursuivi 
par la loi qu’elle tend à modifier, à savoir la LGZD, qui a pour vocation, alors que 
sévit une sévère et pérenne pénurie de logements affectant l’ensemble des 
catégories de logement et de la population, de permettre la production et – 
logiquement sous-entendu – l’utilisation comme habitation de logements 
répondant aux besoins prépondérants de la population, ainsi que de faciliter 
l’accès de la classe moyenne à la propriété du logement (exposé des motifs du 
PL 11141, p. 3). 
 
 
Il ne fait pas de doute que, de façon générale, la lutte contre la pénurie de 
logements et la spéculation immobilière, de même que la facilitation de l’accès à 
la propriété du logement font partie des tâches qu’assument les collectivités 
publiques en réponse à une préoccupation essentielle de la population, confrontée, 
pour se loger, à d’importantes difficultés tenant à la rareté des appartements 
disponibles ainsi qu’aux montants élevés de leurs loyers et prix de vente, 
notamment dans le canton de Genève. Tant la constitution fédérale, à son art. 108, 
que la constitution genevoise, à ses art. 178 à 182, chargent respectivement la 
Confédération et le canton d’agir en la matière. Il sied de souligner que la finalité 
historiquement secondaire de favoriser l’accès à la propriété du logement a acquis, 
de façon plus contemporaine, davantage de poids, voire une certaine autonomie 
par rapport aux finalités de lutter contre la pénurie de logements et la spéculation 
immobilière. Tant au regard de l’art. 108 Cst. que de l’art. 180 Cst-GE, c’est 
cependant l’acquisition de la propriété à des fins d’habitation personnelle qu’il 
s’agit prioritairement de promouvoir, même si lesdites dispositions ne le précisent 
pas explicitement (Cipriano ALVAREZ, St. Galler Kommentar, p. 1954 ss, ad 
art. 108 ; BOACG tome X p. 5688 ss, tome XIX p. 9888, tome XXIII p. 12037 ss, 
tome XXVI p. 13480). Sans se trouver condamnées pour autant, des visées 
lucratives sont reléguées à l’arrière-plan. Aussi la facilitation de l’accès à la 
propriété du logement, qui est d’intérêt public, peut-elle impliquer des restrictions 
nouvelles. 


- 45/61 - 
 
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c. 
En l’espèce, il se justifie de retenir, dans la perspective des finalités 
poursuivies, que si l’obligation d’habiter et les conséquences de sa violation, telles 
que les prévoit l’IN 156, tendent à durcir la politique du logement en n’admettant 
la propriété de logements PPE en zone de développement plus que prioritairement 
à des fins d’habitation personnelle des propriétaires, elles poursuivent la 
réalisation d’intérêts publics, en tant qu’instruments à la fois de lutte contre la 
pénurie de logement et la spéculation immobilière et de facilitation de l’accès à la 
propriété du logement. Ces intérêts publics ne s’attachent pas qu’aux objectifs 
finaux énoncés. Ils qualifient aussi les objectifs plus immédiats des mesures 
proposées en vue de poursuivre ces finalités, pouvant impliquer des restrictions à 
la garantie de la propriété et à la liberté économique. Les restrictions considérées 
en l’espèce s’inscrivent dans la ligne de celles que le Tribunal fédéral a reconnues 
comme relevant d’un intérêt public, comme la condition du « primo-acquéreur » 
qu’instituait la L 11141 et d’autres restrictions relevant de la politique du 
logement (arrêt du Tribunal fédéral précité 1C_223/2014 consid. 4.3 et 
jurisprudence citée). 
 
d. 
Enfin, la condition de l’intérêt public est remplie même en l’absence de 
certaines données statistiques venant renforcer la justification des restrictions 
prévues. 
 
 
Sans doute seuls ont été cités des exemples de cas de pratiques abusives 
auxquelles l’IN 156, à l’instar du PL 11141, visent à remédier, sans qu’on ne 
connaisse la fréquence des « dysfonctionnements » considérés au regard de 
l’ensemble du parc des logements destinés à la vente situés en zone de 
développement. En tout état, la possibilité de telles pratiques justifierait, du point 
de vue des intérêts publics poursuivis, qu’il y soit remédié. L’éventualité qu’en 
réalité peu de personnes soient destinataires des mesures prévues à cet effet 
amoindrirait non les intérêts publics poursuivis, mais le nombre de situations dans 
lesquelles ces mesures porteraient atteinte à des intérêts privés. De même, peu 
importe que l’applicabilité des restrictions prévues par l’initiative soit quasi 
généralisée du fait d’une large extension géographique des zones de 
développement, ou qu’elle soit marginale dans l’hypothèse inverse. Dans l’un et 
l’autre cas, lesdites restrictions resteraient, à l’instar des autres mesures de 
contrôle étatiques prévues par la LGZD, la contrepartie des avantages liés au 
déclassement de parcelles et à l’application des règles plus favorables de zones de 
développement aux constructions y étant édifiées. 
16. 
 
Pour être conformes au droit, l’obligation d’habiter et les conséquences de 
sa violation doivent respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst.), 
dans ses trois composantes que sont la règle d’aptitude – voulant qu’une mesure 
choisie soit propre à atteindre le but visé –, la règle de nécessité – exigeant que la 
mesure considérée soit celle qui, parmi les mesures alternatives envisageables, 
porte l’atteinte la moins rigoureuse aux droits et intérêts touchés tout en atteignant 
le but visé –, et la règle de proportionnalité au sens étroit – commandant qu’un 


- 46/61 - 
 
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rapport raisonnable subsiste entre l’atteinte portée aux droits fondamentaux 
considérés et le(s) but(s) d’intérêt public visé(s) (ATF 140 I 218 consid. 6.7.1 ; 
136 IV 97 consid. 5.2.2 ; 135 I 169 consid. 5.6 ; 130 I 65 consid. 3.5.1 ; 128 II 292 
consid. 5.1 ; Andreas AUER/ Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, 
op. cit., vol. II, n. 226 ss ; Pascal MAHON, op. cit., vol. II, n. 38, n. 126 p. 201 s., 
n. 137 p. 223 ; Pierre MOOR/ Alexandre FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, 
Droit administratif, vol. I, p. 814 ss ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 552 ss ; 
Rainer J. SCHWEIZER, St. Galler Kommentar, p. 839 s. ad art. 36 ; Jean-
François AUBERT/ Pascal MAHON, op. cit., p. 328 s.). 
17. 
 
L’IN 156 fait obligation aux propriétaires de logements PPE situés en zone 
de développement de les occuper personnellement durant la période de contrôle, 
sauf justes motifs, obligation renforcée par des sanctions (en particulier une 
amende administrative) et mesures, dont l’exclusion, en cas de mise en location 
durant la période de contrôle, de la possibilité, durant cette dernière, d’aliéner 
lesdits appartements pour le motif qu’ils avaient été soumis dès leur construction 
au régime de la PPE ou à une autre forme de propriété analogue. Ce faisant, 
l’initiative est propre à écarter du marché desdits appartements des acquéreurs 
poursuivant des fins d’investissement, sans vouloir habiter eux-mêmes de tels 
appartements. L’IN 156 prévoit des moyens propres à lutter déjà contre la pénurie 
de logements et la spéculation immobilière. 
 
 
D’après le recourant, ladite initiative n’est pas apte à promouvoir l’accès de 
la classe moyenne à la propriété, parce qu’en raison d’un rigorisme excessif – 
exposant les propriétaires à des sanctions et mesures drastiques, excluant toute 
valorisation de leur appartement, et en tout état limitant le cercle des acquéreurs 
potentiels de tels logements « à une infime partie de la population » –, elle 
dissuaderait les personnes qu’elle est censée favoriser de s’intéresser à acquérir 
des appartements PPE en zone de développement. Or, même en l’absence de 
données statistiques précises sur le sujet, il appert que la demande d’achat de tels 
logements resterait soutenue, y compris avec les restrictions accompagnant leur 
propriété. Il est au surplus erroné de dire que l’initiative exclut toutes visées 
économiques de la part d’acquéreurs de tels appartements. Elle ne modifie pas 
l’art. 5 al. 3 LGZD ne prévoyant de limitation du prix de vente et de revente que 
pendant la période décennale de contrôle. À la condition d’accepter d’habiter dans 
un tel logement durant la période de contrôle, l’acquéreur resterait libre de 
revendre son logement, déjà durant les dix ans de la période de contrôle (certes 
sans gains ni pertes), puis après l’échéance de cette période (avec la perspective 
de réaliser une sensible plus-value). 
 
 
La validité de l’IN 156 ne saurait donc être niée sous l’angle de l’aptitude à 
atteindre ses buts ou même l’un de ses buts. 
18. 
 
Dans l’arrêté attaqué (ch. 54 et 61), le Conseil d’État indique qu’il n’y a pas 
de mesures moins incisives pour atteindre le but visé que l’obligation d’occuper et 
ses conséquences, prévues l’une et les autres par l’IN 156. Les intimés n’ont pas 


- 47/61 - 
 
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répondu aux critiques que le recourant a formulées à l’encontre de ces restrictions 
sous l’angle de la règle de nécessité, en tant qu’elles relèvent bien de cette 
composante du principe de la proportionnalité. 
 
 
L’affirmation péremptoire qu’il n’y a pas de mesures moins incisives ne 
saurait suffire à convaincre que – selon la définition même de la règle de 
nécessité – les restrictions litigieuses soient celles qui, parmi les mesures 
alternatives envisageables, portent l’atteinte la moins rigoureuse aux droits et 
intérêts touchés tout en atteignant le(s) but(s) visé(s). Cette règle implique « une 
comparaison des divers moyens disponibles ou envisageables » (Andreas AUER/ 
Giorgio MALINVERNI/ Michel HOTTELIER, op. cit., vol. II, n. 232), l’étude 
des « effets de solutions alternatives » (Pierre MOOR/ Alexandre FLÜCKIGER/ 
Vincent MARTENET, op. cit., vol. I, p. 818), et, en conséquence, d’abord la 
recherche, en vue de les examiner, d’autres mesures a priori propres à atteindre les 
objectifs poursuivis. Le devoir en incombe principalement à l’Exécutif et au 
Législatif. Si des initiants sont certes moins en mesure d’y satisfaire eux-mêmes, 
il n’en appartient pas moins au Conseil d’État, lors du contrôle de la validité d’une 
initiative, de ne pas escamoter la question, particulièrement en présence d’une 
initiative législative rédigée de toutes pièces, étant précisé que les initiants faisant 
le choix d’une telle initiative, plutôt que celui d’une initiative non formulée, ne 
sauraient déduire de leurs droits politiques qu’il soit fait l’impasse sur le respect 
notamment de la règle de nécessité. Quant à elle, la chambre constitutionnelle se 
trouve à cet égard confrontée aux mêmes devoirs et limites que pour la 
vérification de l’intérêt public. 
19. 
 
L’alternative suggérée par le recourant de prévoir une obligation d’habiter 
limitée dans le temps est sans objet, dès lors que, contrairement à sa 
compréhension de l’IN 156, il faut retenir que cette dernière limite l’obligation 
d’occuper qu’elle prescrit à la durée de la période de contrôle. Or, ainsi limitée 
dans le temps, ladite obligation représente une restriction nécessaire, efficace et 
pondérée. Elle n’enfreint ni la règle de nécessité, ni celle de proportionnalité au 
sens étroit. 
20. 
a. 
S’agissant des justes motifs permettant de déroger à l’obligation d’habiter 
considérée, l’IN 156, à l’inverse du PL 11141, énumère des situations dans 
lesquelles des propriétaires seraient dispensés d’occuper personnellement leur 
logement PPE en zone de développement. Cette obligation d’habiter serait certes 
moins incisive si elle était assortie d’autres dérogations encore. Encore faut-il, 
pour devoir être retenues au titre de la proportionnalité, que des exceptions 
supplémentaires soient justifiées, s’imposent même impérativement, et qu’elles 
n’amoindrissent guère l’efficacité de la restriction considérée. 
 
 
Le recourant estime qu’en prévoyant le cas « des circonstances 
imprévisibles au moment de l’acquisition du logement, soit, notamment, le 
divorce des acquéreurs, le décès, la mutation temporaire dans un autre lieu de 
travail ou un état de santé ne permettant plus le maintien dans le logement », 


- 48/61 - 
 
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l’art. 5 al. 1 let. b ch. 1 LGZD proposé par l’IN 156 n’appréhende pas tous les 
événements pouvant survenir dans la vie d’un propriétaire qui justifieraient de 
l’autoriser à mettre son appartement en location. Il cite plusieurs situations 
appelant selon lui l’ajout de cas de justes motifs. 
 
b. 
La vraisemblance de l’application qui serait faite concrètement des 
dispositions considérées entre aussi en ligne de compte dans l’appréciation de leur 
proportionnalité. En l’espèce, toutefois, force est de constater que, tout en 
évoquant une application souple de l’initiative s’agissant des justes motifs de 
déroger à l’obligation d’habiter, le Conseil d’État s’est refusé à prendre position 
sur les situations citées par le recourant, pour le motif que le contrôle de la validité 
d’une initiative populaire ne s’apparenterait pas – ce qui est faux s’agissant à tout 
le moins d’une initiative législative formulée – à un contrôle abstrait des normes, 
et alors même que, certes à l’égard de dérogations libellées différemment dans la 
L 11141, le Tribunal fédéral a jugé que « rien dans les travaux préparatoires ne 
(laissait) entrevoir une application souple de la loi, le département compétent 
n’ayant pas encore pris position à ce propos » (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_223/2014 consid. 4.4.2 in fine). Cette absence de prise de position n’incline 
pas à tabler sur une application souple de l’initiative si celle-ci était adoptée. 
 
c. 
Comme cela a déjà été indiqué, les cas, très spécifiques, de l’État étranger 
ou de l’organisation internationale entendant acquérir un appartement PPE en 
zone de développement pour la résidence du chef de mission, ou du frontalier 
ressortissant de l’UE ou de l’AELE propriétaire d’un tel logement comme 
résidence secondaire et y vivant effectivement cinq jours par semaine, se 
résoudraient par l’interprétation de la notion d’obligation d’occupation 
personnelle ou celle de justes motifs. 
 
d. 
Les cas d’une succession et d’une famille recomposée ne sont certes pas 
cités explicitement par l’IN 156 comme motifs de déroger à l’obligation d’habiter. 
L’art. 5 al. 1 let. b ch. 1 LGZD proposé par l’IN 156 fait en revanche mention des 
cas de décès et de divorce, auxquels ces situations peuvent se rattacher. À 
l’évidence, des hoirs ne peuvent le plus souvent pas tous vivre ensemble sous le 
même toit, et il se peut même qu’aucun d’eux ne soit en mesure de satisfaire à 
l’obligation d’habiter héritée du de cujus avec la propriété, désormais en main 
commune, de son logement, sans pour autant que la vente de ce dernier ne puisse 
être imposée comme seule solution. L’ex-conjoint, appelé à recevoir 
régulièrement chez lui ses enfants, qui fonderait un nouveau foyer avec une 
femme ayant elle-même déjà des enfants, peut ne plus pouvoir vivre dans un 
logement PPE dont il serait propriétaire en zone de développement parce que cet 
appartement serait trop exigu pour la famille recomposée, là aussi sans qu’il se 
justifie – au regard de la règle de proportionnalité au sens étroit – de l’empêcher 
de louer son appartement. De telles situations seraient appréhendées par 
l’interprétation tant des cas explicitement prévus de justes motifs que par le 
caractère exemplatif de ces derniers. 


- 49/61 - 
 
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e. 
Il est vrai que la disposition considérée restreint doublement l’admission 
comme justes motifs des situations qu’elle cite, en posant l’exigence que les 
situations visées aient été imprévisibles, et ce au moment de l’acquisition du 
logement. Prise au pied de la lettre, en plus de produire les conséquences le cas 
échéant de la violation de l’obligation d’habiter, cette double condition 
commanderait de refuser de déroger à cette obligation par exemple à l’employé 
d’une société multinationale sachant qu’il sera très certainement muté 
provisoirement à l’étranger durant les années à venir, parce que c’est la politique 
de son entreprise, ou à la personne âgée dont l’état de santé se dégraderait à tel 
point qu’elle ne pourrait plus demeurer dans son logement, parce que ceci n’est 
imprévisible à aucun moment de la vie. Les exemples précités fournissent 
cependant eux-mêmes la justification que seule une interprétation très restrictive 
devrait être faite de cette exigence d’imprévisibilité au moment de l’acquisition du 
logement, en tant qu’ils sont mentionnés comme des circonstances imprévisibles 
constituant de justes motifs de déroger à l’obligation d’habiter. Il s’imposerait de 
retenir qu’un refus d’une dérogation dans de telles situations ne serait fondé que si 
elles étaient concrètement en voie de se réaliser lors de l’acquisition du logement, 
au point que cette acquisition viserait manifestement d’autres fins que l’habitation 
personnelle des acquéreurs. Un tel refus ne serait pas excessif au regard de la 
finalité admissible de l’obligation d’habiter. C’est au demeurant à l’administration 
qu’il incomberait de prouver le caractère prévisible de ces situations au moment 
de l’acquisition, en vertu de la maxime inquisitoire prévalant en matière 
administrative (art. 19 ss LPA), sans préjudice du devoir de coopération des 
intéressés en tant que parties (art. 22 ss LPA). 
 
f. 
La situation d’un jeune père de famille en début de carrière voulant acquérir 
un, voire deux logements PPE en zone de développement dans la prévision d’y 
loger un fils ou une fille une fois ceux-ci majeurs, et de le(s) louer dans 
l’intervalle, n’est pas similaire aux cas de justes motifs énumérés par ladite 
disposition. Elle ne pourrait pas en constituer un, pas même au bénéfice du 
caractère exemplatif des justes motifs admis par le texte de l’IN 156. Sans doute 
une telle personne n’agirait-elle dans le but de revendre le(s) logement(s) 
considérés à l’échéance de la période de contrôle et de réaliser ainsi une sensible 
plus-value compte tenu du prix modéré fixé par l’État auquel elle le(s) aurait 
acquis, mais pour des motifs de prévoyance familiale. Leur réalisation n’en 
impliquerait pas moins qu’un voire deux logements PPE destinés à la vente ne 
serviraient pas à l’habitation de leur propriétaire, durablement. La mise en 
location de tels logements PPE, même au loyer fixé par l’État, les détournerait de 
leur destination originaire, en même temps qu’elle les soustrairait au marché 
d’acquéreurs entendant habiter eux-mêmes leur logement, et ce précisément 
durant le temps où il est légitime que des restrictions affectent leur utilisation en 
contrepartie des avantages liés au déclassement et à l’application des normes 
d’une zone de développement. Cette limitation n’est pas excessive. 


- 50/61 - 
 
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Il en va de même de la personne qui acquerrait un logement PPE en zone de 
développement pour permettre à un membre de sa famille d’y habiter, fût-ce sans 
contreprestation. Ce serait une question d’opportunité, qui n’est pas de la 
compétence de la chambre constitutionnelle (art. 61 al. 2 LPA), que de savoir s’il 
se justifierait de prévoir un cas supplémentaire de justes motifs pour appréhender 
une telle situation. 
 
g. 
L’IN 156 exclurait que des caisses de prévoyance professionnelle – sous la 
réserve des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés 
coopératives – acquièrent de tels immeubles ou logements pour ensuite louer les 
appartements à leurs pensionnés à des prix attractifs. Aucun des justes motifs 
prévus par l’IN 156 ne permettrait d’appréhender une telle situation, comme plus 
généralement celle des personnes morales. La lutte contre la pénurie de logements 
et la spéculation immobilière ainsi que la promotion de l’accès à la propriété du 
logement justifient des restrictions d’accès des personnes morales au marché des 
bâtiments et des logements d’habitation destinés à la vente en zone de 
développement, dans la logique que de tels bâtiments et appartements ne soient 
pas des objets servant principalement et prioritairement à la réalisation de profits, 
ainsi que le viseraient naturellement des personnes morales poursuivant des buts 
économiques. L’accession à la propriété que les art. 108 Cst. et 180 Cst-GE 
chargent la Confédération et le canton de favoriser est celle du logement à des fins 
d’habitation personnelle. Sous la réserve précitée, exclure les personnes morales, 
y compris les caisses de prévoyance professionnelle, du cercle des acquéreurs 
potentiels de logements PPE en zone de développement n’est pas contraire au 
principe de la proportionnalité, d’autant moins qu’à l’égal de cette obligation, 
cette exclusion est limitée à la durée de la période de contrôle. 
21. 
a. 
Concernant les conséquences d’une violation de l’obligation d’habiter, il 
s’avère qu’en dépit de son caractère quasi absolu, l’inaliénabilité prévue par 
l’art. 8A LGZD proposé par l’IN 156 n’est pas une mesure excessive, dès lors 
qu’elle ne s’applique pas en cas de justes motifs de déroger à l’obligation 
d’habiter et qu’au surplus elle est limitée dans le temps, contrairement à la 
compréhension qu’en a le recourant. Tout futur acquéreur d’un logement PPE en 
zone de développement saura nécessairement, lors de l’acquisition de son 
appartement, qu’il devra y habiter personnellement durant les dix années de la 
période de contrôle, sauf justes motifs. Il n’y a nul excès à quasiment le priver de 
la possibilité d’aliéner son logement durant la période de contrôle si, sans justes 
motifs, il ne respecte pas ladite obligation. 
 
b. 
Sans doute une amende administrative – surtout qu’elle peut aller « jusqu’à 
20 % du prix de revient total de l’immeuble » (art. 9 al. 1 LGZD tant actuel que 
prévu par l’initiative) – peut suffire, suivant les circonstances, à assurer le respect 
de l’obligation d’habiter prescrite par l’IN 156. Elle peut néanmoins s’avérer 
nécessaire, comme sanction, conjointement avec la mesure de l’inapplicabilité du 
motif d’autorisation d’aliéner figurant à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, de même que 


- 51/61 - 
 
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pour sanctionner d’autres formes d’inobservation de l’obligation d’habiter que la 
mise en location, en particulier le fait de laisser vides de tels appartements PPE en 
zone de développement. C’est au contrôle concret que doit, pour le surplus, être 
renvoyé l’examen de la question de la conformité au droit de l’application qui 
serait faite de la mesure et de la sanction évoquées. 
 
c. 
À l’instar du PL 11141, l’IN 156 ajoute à l’art. 9 LGZD un alinéa 2 
déclarant au surplus applicables par analogie les mesures et sanctions prévues aux 
titres V et VI LCI, soit de mesures et sanctions dont le Conseil d’État a dit lui-
même qu’elles constituaient des « dispositifs efficaces », dont l’ancrage dans la 
LGZD devait permettre « notamment de prononcer une interdiction d’utiliser 
(art. 129 let. d LCI), d’ordonner la remise en état (art. 129 let. e LCI), mesure dont 
la jurisprudence indiqu(ait) qu’elle fond(ait) l’ordre de restituer les loyers perçus 
en trop ou d’infliger des amendes de CHF 100.- à CHF 150'000.- (art. 137 LCI) » 
(exposé des motifs du PL 11141, p. 10). S’il est vrai que certaines d’entre elles 
peuvent n’être pas toujours d’un maniement facile pour prévenir et contrer une 
inobservation de l’obligation d’habiter prévue par l’IN 156, et que l’amende 
administrative fait double emploi avec celle l’art. 9 al. 1 LGZD, la déclaration de 
leur applicabilité par analogie élargit la panoplie des mesures et sanctions 
susceptibles d’être prises pour assurer le respect de ladite obligation, sans du tout 
contraindre, au niveau de l’application, à cumuler ces mesures et sanctions. Le 
contrôle concret permettrait de vérifier qu’une application respectueuse du 
principe de la proportionnalité serait faite, le cas échéant, de ces mesures et 
sanctions. 
 
d. 
Le recourant suggère, comme alternatives moins incisives à l’inaliénabilité 
prévue par l’art. 8A LGZD, la confiscation de la marge du loyer dont bénéficierait 
le propriétaire après déduction de ses charges, ou un allongement de la période de 
contrôle des loyers et des prix de vente ou revente des logements PPE en zone de 
développement, selon un système tenant compte différemment des années durant 
lesquelles le propriétaire ou des locataires auraient occuper lesdits logements. 
 
 
Envisageables, à la condition de reposer sur une base légale suffisante, de 
telles restrictions présenteraient cependant l’inconvénient d’admettre que 
l’obligation d’occuper imposée au propriétaire puisse n’être pas respectée, alors 
que cette idée maîtresse a toute sa justification. Il ne serait pas mis assez d’accent 
sur l’objectif poursuivi de favoriser l’accès à la propriété du logement à des fins 
d’habitation, ni prévenu que des logements PPE soient détournés de leur 
destination originaire, autrement dit qu’ils soient soustraits au marché 
d’acquéreurs entendant habiter eux-mêmes leur logement, et ce précisément 
durant le temps où il est légitime que des restrictions affectent leur utilisation en 
contrepartie des avantages liés au déclassement et à l’application des normes 
d’une zone de développement. La confiscation suggérée pourrait en outre s’avérer 
difficile à mettre en œuvre. Ces alternatives s’imposent d’autant moins que 


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l’inaliénabilité à laquelle elles devraient se substituer doit être comprise comme 
limitée à la durée de la période de contrôle. 
22. 
 
Des modalités nuancées sont envisageables, concernant la durée de 
l’obligation d’habiter, celle de la période de contrôle des loyers et des prix, les cas 
de justes motifs de déroger à l’obligation d’habiter, et les mesures et sanctions 
devant ou pouvant être prises en cas de violation de cette obligation. Il faut 
cependant éviter de verser dans une trop grande complexification du système, et le 
choix entre les mesures envisageables et leurs modulations relève aussi de 
l’opportunité. 
 
 
Les restrictions prévues par l’IN 156 ne sont pas critiquables sous l’angle de 
leur proportionnalité. 
23. 
a. 
Le recourant considère que les dispositions transitoires prévues par l’IN 156 
sont contraires au principe de non-rétroactivité des lois, violent des droits acquis 
ou ne prévoient pas un délai d’adaptation suffisant. 
 
b. 
Pour des motifs de sécurité et de prévisibilité du droit, immanents aux 
principes de la légalité, de la bonne foi et de l’interdiction de l’arbitraire, il ne peut 
en principe être adopté de normes, ni en être proposé par voie d’initiative 
législative, qui déploieraient des effets juridiques à des faits entièrement révolus 
avant leur mise en vigueur. Une telle rétroactivité, appelée proprement dite, n’est 
admise qu’exceptionnellement, à savoir seulement si, cumulativement, elle se 
justifie en considération d’un intérêt public suffisamment important pour 
l’emporter sur les intérêts opposés et sur le principe même de la sécurité du droit 
sous-tendant l’interdiction de principe de la rétroactivité, si elle est prévue par une 
loi, est raisonnablement limitée dans le temps, n’engendre pas d’inégalités 
choquantes, et ne porte pas atteinte à des droits acquis (ATF 125 I 182 
consid. 2b/cc ; 122 V 405 consid. 3b/aa ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_273/2014 
du 23 juillet 2014 consid. 4.1 ; ACST/1/2015 du 23 janvier 2015 consid. 7c ; 
Pascal MAHON, op. cit., vol. I, n. 167 p. 281 s. ; Pierre MOOR/ Alexandre 
FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, op. cit., vol. I, p. 198 ss ; Thierry 
TANQUEREL, op. cit., n. 417 ss). Il n’y a pas rétroactivité proprement dite 
lorsque le législateur entend régler, de façon nouvelle pour l’avenir, un état de fait 
qui a pris naissance dans le passé et perdure au moment de l’entrée en vigueur du 
nouveau droit ; ce dernier attache des conséquences juridiques à des faits ayant pu 
se produire antérieurement, mais uniquement pour la période future et en tant que 
leur survenance passée a créé une situation qui continue à déployer ses effets. La 
rétroactivité improprement dite, n’ayant en réalité que l’apparence d’une 
rétroactivité, est admissible, sous réserve de respecter les droits acquis des 
individus ; en effet, sauf situation particulière, nul n’a droit au maintien d’un 
régime juridique (ATF 140 V 154 consid. 6.3.2 ; 138 I 189 consid. 3.4 ; 
122 II 113 consid. 3b ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_273/2014 du 23 juillet 2014 
consid. 4.1 ; Pierre MOOR/ Alexandre FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, op. 


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cit., vol. I, p. 190 ss ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 418 s. ; Pierre-Louis 
MANFRINI, Avis de droit cité, p. 11 ss). 
 
c. 
Des droits acquis, qui sont réservés dans les deux situations de rétroactivité 
évoquées, sont des droits que l’administré a envers l’État en vertu d’une garantie 
particulière que celui-ci lui a donnée, le prémunissant contre une atteinte future. 
Une telle garantie peut être conférée par la loi, lorsque celle-ci qualifie comme 
tels des droits qu’elle institue, garantit expressément leur pérennité, donne 
l’assurance qu’elle ne sera pas modifiée ou qu’une modification ultérieure ne les 
affectera pas (ATF 134 I 123 consid. 7.1 ; ACST/13/2015 du 30 juillet 2015 
consid. 6 ; Pascal MAHON, op. cit., vol. I, n. 167 p. 280 s. ; Pierre MOOR/ 
Étienne POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3ème éd., 2011, p. 19 ss ; Thierry 
TANQUEREL, op. cit., n. 756 ss). Elle peut aussi résulter d’assurances données 
par une autorité ; elle se trouve protégée aux conditions d’application du droit 
constitutionnel de toute personne d'être traitée par les organes de l’État 
conformément aux règles de la bonne foi (art. 9 Cst.). L'administration est en effet 
liée par des renseignements inexacts (et a fortiori des assurances erronées) qu'elle 
a donnés, cumulativement si elle était compétente (à tout le moins apparemment) 
pour ce faire, si les renseignements en question étaient inexacts, ont été fournis 
sans réserve, en termes clairs et catégoriques, en rapport avec une situation 
concrète déterminée, si l'inexactitude ne tient pas à un changement subséquent de 
la loi, si l'administré n'a pas été en mesure, en faisant preuve d'un minimum 
d'attention, de reconnaître l'erreur, et s'il a pris, en se fiant à ces renseignements, 
des dispositions irréversibles (Pierre MOOR/ Alexandre FLÜCKIGER/ Vincent 
MARTENET, op. cit., vol. I, p. 917 ss). 
 
d. 
Compte tenu de la rigueur des conséquences que peut avoir la modification 
d’un régime juridique, le législateur peut être tenu, en vertu des principes de la 
proportionnalité et de la confiance, d’adopter des règles transitoires aux fins de 
permettre aux personnes concernées de s’adapter à la nouvelle situation légale, 
autrement dit de faciliter le passage d’un régime juridique à l’autre 
(ATF 134 I 23 ; 
130 I 26 
consid. 8.1 ; 
123 II 385 
consid. 9 ; 
122 V 405 
consid. 3b/bb ; ACST/13/2015 précité consid. 7 et jurisprudence citée ; Pascal 
MAHON, op. cit., vol. I, n. 167 p. 279 s. ; Pierre MOOR/ Alexandre 
FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, op. cit., vol. I, p. 193). 
24. 
a. 
Selon l’art. 12 al. 4 et 5 LGZD proposé par l’IN 156, l’obligation d’habiter 
et l’exclusion de l’applicabilité du motif d’autorisation figurant à l’art. 39 al. 4 
let. a LDTR, dont l’initiative prévoit l’introduction aux art. 5 al. 1 let. b et 8A 
LGZD, s’appliqueraient aux logements destinés à la vente en zone de 
développement situés dans des bâtiments dont la date d’entrée moyenne des 
habitants est postérieure au 1er janvier 2010. La ligne de démarcation entre ces 
deux dispositions transitoires réside dans le fait qu’aucun logement n’aurait été 
acquis (al. 4) ou qu’au moins un appartement l’aurait été (al. 5) dans de tels 
bâtiments. En l’absence de précision contraire à ce sujet se déduisant de 


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l’initiative, la date déterminante pour départager les deux cas de figure doit être 
comprise comme étant celle de l’entrée en vigueur de l’initiative, comme le 
Conseil d’État l’a retenu dans l’arrêté attaqué (ch. 68), et non le 1er janvier 2010 
comme le suppose le recourant. L’objectif de ces deux dispositions transitoires est 
de contraindre les propriétaires concernés à se conformer aux obligations 
instituées par l’initiative, en particulier à résilier les baux portant sur leur(s) 
appartement(s), le(s) libérer de leurs locataires et l’occuper ou en occuper un eux-
mêmes (avec les changements que cela peut impliquer dans l’organisation de la 
vie personnelle, familiale et professionnelle), et/ou à le(s) vendre ou revendre au 
prix fixé par l’État. Il n’est toutefois pas clair de savoir si l’acquisition (autrement 
dit la vente) d’au moins un appartement ferait basculer tous les logements du 
bâtiment considéré dans le régime juridique institué par l’al. 5, qu’ils aient ou non 
déjà fait l’objet d’une acquisition à la date d’entrée en vigueur de l’initiative, ou si 
le partage se ferait appartement par appartement. La question peut être laissée 
ouverte, dans la mesure où, dans l’une et l’autre de ces deux interprétations, des 
problèmes de constitutionnalité se posent. 
 
b. 
 Le premier tient au fait qu’aucun délai d’adaptation ne serait accordé dans 
l’hypothèse où aucune acquisition ne serait intervenue, alors qu’il en serait 
accordé un dans l’hypothèse où il y en aurait eu au moins une. 
 
 
Tant que l’initiative ne serait pas acceptée et en vigueur, nul ne serait tenu 
de se conformer par anticipation aux obligations qu’elle introduirait. De surcroît, 
quand bien même ils auraient profité d’une brèche du système, les propriétaires 
originaires d’appartements situés dans un bâtiment visé par lesdites dispositions 
transitoires qui n’en auraient vendu aucun (ou ne les auraient pas tous vendus) 
n’auraient, en s’en abstenant, pas enfreint d’obligation ; ni le Conseil d’État ni les 
initiants n’ont d’ailleurs allégué ni a fortiori démontré le contraire. Quoi qu’il en 
soit, la mise en location de tels logements pendant la période de contrôle (mais 
antérieurement à l’entrée en vigueur de l’initiative) n’aurait pas constitué la 
violation d’une obligation, que ce soit par des propriétaires originaires ou des 
acquéreurs. 
 
 
Il n’y aurait certes que rétroactivité improprement dite à obliger lesdits 
propriétaires originaires et acquéreurs à entreprendre les démarches précitées aux 
fins de s’adapter aux nouvelles contraintes liées à la propriété d’appartements PPE 
situés en zone de développement durant la période de contrôle, aux fins d’habiter 
eux-mêmes leur logement. Certes aussi, lesdits propriétaires et acquéreurs ne 
pourraient se prévaloir de droits acquis à être soustraits à cette obligation, dans la 
mesure où la loi ne leur a pas donné l’assurance qu’elle ne serait pas modifiée à 
cet égard, ni qu’une modification ultérieure ne les affecterait pas sur cette 
question. Il n’apparaît par ailleurs pas que des assurances, en lesquelles ils étaient 
légitimés à se fier, leur ont été données par l’autorité compétente qu’ils pourraient 
continuer à louer leur appartement durant la période de contrôle nonobstant un 
changement de régime légal. De telles assurances ne sauraient se déduire du fait 


- 55/61 - 
 
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que les autorisations de construire ont comporté la fixation non seulement d’un 
prix de vente mais aussi d’un loyer de tels logements PPE en zone de 
développement, dès lors que ladite fixation ne serait pas intervenue nonobstant 
une éventuelle modification ultérieure du régime juridique de ces appartements. 
S’il s’avérait que de telles assurances auraient néanmoins été données dans des 
cas particuliers, les propriétaires en étant bénéficiaires pourraient s’en prévaloir, 
sans qu’il soit besoin que la loi réserve explicitement de tels droits acquis. 
 
 
En revanche, il est impératif que la loi – donc en l’occurrence l’initiative – 
prévoie un délai d’adaptation en faveur des propriétaires originaires de tels 
logements PPE ou des acquéreurs en étant devenus propriétaires avant l’entrée en 
vigueur de l’initiative, pour qu’ils puissent entreprendre et faire aboutir lesdites 
démarches. Il n’y a à cet égard aucune différence à faire, sur le principe, entre les 
deux catégories soumises respectivement aux alinéas 4 et 5, quand bien même, 
dans la première hypothèse (celle de l’al. 4), la thésaurisation des appartements 
considérés serait le plus souvent le fait de propriétaires originaires étant eux-
mêmes des promoteurs-constructeurs ou à tout le moins étant assistés de tels 
professionnels de la branche, alors que, dans la seconde situation (celle de l’al. 5), 
elle serait en général le fait d’acquéreurs individuels. Tout au plus cette différence 
de qualité serait susceptible de justifier la fixation d’un délai d’adaptation 
différent, compte tenu de moyens différents dont disposent en général 
respectivement des professionnels et des particuliers pour mener les démarches 
considérées (Pierre-Louis MANFRINI, Avis de droit précité, p. 19, faisant 
référence à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_139/2011 du 14 juillet 2011), mais en 
aucune façon le refus dans l’un ou l’autre de ces cas de tout délai d’adaptation. 
 
c. 
Pour s’adapter aux nouvelles contraintes, les propriétaires de logements PPE 
en zone de développement l’étant dès l’origine ou l’étant devenus par acquisition 
avant l’entrée en vigueur de l’initiative devraient aussi pouvoir aliéner leur(s) 
appartement(s), parce qu’ils ne pourraient ou ne voudraient l’occuper eux-mêmes 
ou en occuper un eux-mêmes, sans qu’ils se trouvent dans un cas de juste motif. 
Leur opposer l’inapplicabilité du motif d’autorisation automatique figurant à 
l’art. 39 al. 4 let. a LDTR du fait qu’ils auraient mis leur appartement en location 
durant la période de contrôle, mais avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de le 
faire, les empêcherait de vendre, sauf circonstances particulières visées par une 
autre disposition de la LDTR. Cela serait non seulement contraire au principe de 
la proportionnalité, mais aussi arbitraire, en tant que cela irait à fins contraires du 
but poursuivi que les logements PPE en zone de développement soient dorénavant 
habités par leur propriétaire durant la période de contrôle. 
 
d. 
Le délai d’adaptation de trois ans prévu par l’art. 12 al. 5 LGZD proposé par 
l’IN 156 est trop court, dès lors que son dies a quo a été fixé en lien avec un 
événement s’étant produit le 23 mai 2014 et donc que son échéance serait le 
23 mai 2017. Il ne serait déjà plus de trois ans lors de l’entrée en vigueur de 
l’initiative, mais au mieux d’une année et demie. Notamment en cas de recours au 


- 56/61 - 
 
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Tribunal fédéral contre le présent arrêt, d’opposition d’un contreprojet à l’IN 156 
ou d’une non-acceptation à bref délai de l’initiative par le Grand Conseil ou le 
corps électoral, il ne serait plus que de quelques mois, voire aurait déjà expiré lors 
de l’entrée en vigueur de l’initiative. Or, compte tenu du temps que prendraient les 
démarches à effectuer, la durée restante du délai d’adaptation serait d’une brièveté 
violant les trois exigences d’aptitude, de nécessité et de rapport raisonnable 
composant le principe de la proportionnalité. Un délai de trois ans apparaît en 
effet nécessaire pour mener lesdites démarches à terme, eu égard à la nécessité de 
respecter les délais et termes de résiliation des baux, à la perspective d’une 
prolongation de bail qui serait accordée (art. 272 ss CO) et à la durée globale 
moyenne de traitement des procédures judiciaires, immanquables (Pierre-Louis 
MANFRINI, Avis de droit précité. p. 16 ss, qui, statistiques des tribunaux à 
l’appui, fait référence à des durées moyennes de 508 jours devant le Tribunal des 
baux et loyers, 219 jours devant la chambre d’appel des baux et loyers de la Cour 
de justice et de 103 jours devant le Tribunal fédéral, sans compter les délais de 
recours et les suspensions des délais). C’était le délai retenu par le Conseil d’État 
dans le PL 11141. D’après leur explication, les initiants n’ont semble-t-il pas 
entendu retenir un délai d’adaptation plus court que trois ans, mais au contraire 
reprendre le délai des PL 11141 et PL 11141-A, en croyant par erreur que du fait 
que la loi serait adoptée par voie d’initiative, il fallait faire référence au « premier 
jour du mois suivant un délai de 3 ans après la publication de la présente initiative 
dans la FAO », plutôt qu’à la date « correspondant au premier jour du mois 
suivant un délai de 3 ans après l’adoption de la présente loi ». 
 
 
Il est vrai que l’IN 156 reprend du PL 11141-A que ledit délai d’adaptation 
pourrait être prolongé si le propriétaire avait fait preuve de diligence pour libérer 
l’appartement de ses occupants mais se trouvait encore, au 23 mai 2017, en cours 
de procédure judiciaire ou dans le délai de protection institué à l’art. 271a al. 1 
let. e CO. Toutefois, la première condition apparaît trop incertaine en tant que sa 
réalisation dépend d’une question d’appréciation, quand bien même cette 
« Kannvorschrift » devrait être comprise comme une « Mussvorschrift » (« doit 
s’il le peut » et non « peut s’il le doit »). 
 
e. 
Les motifs de prolongation prévus, tous axés sur un contentieux du droit du 
bail, ne couvrent pas toutes les situations dans lesquelles une prolongation du 
délai d’adaptation devrait pouvoir être obtenue, comme l’hypothèse nullement 
académique, pour un propriétaire entendant vendre son appartement, qu’il doive 
résilier de façon anticipée un contrat d’emprunt hypothécaire et soit tenu au 
paiement d’une pénalité pouvant être d’un montant élevé. 
 
f. 
Par ailleurs, compte tenu de l’importance des restrictions considérées, les 
règles de nécessité et de proportionnalité au sens étroit s’opposent à ce que des 
propriétaires de logements PPE l’étant dès l’origine ou l’étant devenus par 
acquisition avant l’entrée en vigueur de l’initiative soient tenus de s’adapter au 
nouveau régime prévu par cette dernière, alors que le solde de la période de 


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contrôle restant à courir serait insuffisant pour que cela en vaille la peine, parce 
qu’il resterait quelques mois seulement avant que leur obligation d’habiter, 
nouvelle pour eux, ne prenne fin et que ne se rouvre à eux la possibilité de louer 
leur(s) appartement(s). 
 
 
Si, en mars 2013, lors du dépôt du PL 11141, il apparaissait concevable de 
prévoir une rétroactivité improprement dite remontant au début de l’année 2010, 
cela n’est d’ores et déjà plus compatible avec le principe de la proportionnalité 
que des propriétaires originaires ou ayant acquis un ou des appartements situés 
dans des bâtiments dont la date d’entrée moyenne des habitants remonte au tout 
début des années 2010 soient contraints de s’adapter au nouveau régime prévu par 
l’initiative, car l’échéance de la période de contrôle serait trop proche pour leurs 
appartements. Toute date fixée dans cette perspective comporte une part 
d’arbitraire, comme d’ailleurs le critère même de la date d’entrée moyenne des 
habitants dans le bâtiment (mais cette date d’entrée moyenne des habitants a le 
mérite d’être connue de la législation genevoise notamment sur le logement et la 
protection des locataires [art. 39D al. 3 LGL ; art. 50 al. 1, 56 al. 1 et 76 let. g du 
règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 24 août 1992 - RGL - I 4 05.01]). Pour qu’il reste justifié d’imposer 
à un propriétaire d’accomplir les démarches précitées, il faut que l’obligation 
d’habiter qu’il s’agit de lui faire respecter subsiste pour au moins deux ans depuis 
l’échéance d’un délai d’adaptation de trois ans à compter de l’entrée en vigueur de 
l’initiative (et à cet égard non prolongeable). Ainsi, lorsqu’il resterait au moins 
cinq années à courir jusqu’à l’échéance de la période de contrôle, il pourrait y 
avoir rétroactivité improprement dite pour la durée de la période de contrôle 
antérieure à la date d’entrée en vigueur de l’initiative, donc en l’état au maximum 
sur cinq ans. Il sied de noter que la rétroactivité prévue par le PL 11141 aurait été 
de quatre ans dans l’hypothèse où la loi, supposée adoptée dans sa teneur 
proposée par le Conseil d’État, serait entrée en vigueur le 1er janvier 2014. 
25. 
a. 
L’alinéa 6 des dispositions transitoires proposées par l’IN 156 traite des 
mesures et sanctions visées à l’art. 9 LGZD susceptibles d’être prononcées en cas 
de violation de l’obligation d’habiter prévue par l’initiative. Les mesures et 
sanctions considérées ne pourraient être appliquées, « en lien avec l’obligation 
d’occupation par les propriétaires » selon l’art. 5 al. 1 let. b LGZD qu’aux 
logements « construits après la date fixée à l’alinéa 1 » (recte alinéa 5), c’est-à-
dire après le 23 mai 2017. Cette disposition transitoire est la reprise de l’art. 12 
al. 5 du PL 11141-A. Dans une phrase 2 (qui ne figurait pas dans le PL 11141, 
proposé par le Conseil d’État), elle prévoit la possibilité d’une prolongation de ce 
délai aux mêmes conditions qu’à l’alinéa 5 (correction étant faite de l’erreur 
matérielle qui consistait à faire référence à l’alinéa 1), donc en considération d’un 
contentieux du droit du bail qui ne serait pas encore clos à l’échéance du délai. Il 
n’est toutefois pas compréhensible que pour des logements « construits » – recte 
(en corrigeant cette erreur de plume supplémentaire) : situés dans des bâtiments 
construits – après l’entrée en vigueur de l’initiative, il soit premièrement 


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nécessaire d’accorder un délai d’adaptation et, deuxièmement, d’en prévoir la 
prolongation en considération d’un contentieux qui n’aurait pas lieu d’être. 
 
 
En effet, pour de tels logements, il n’y aurait aucune rétroactivité, ni 
proprement dite, ni improprement dite, ni non plus de droits acquis (sous réserve 
d’assurances données dans des cas très particuliers, n’ayant pas besoin d’être 
réservés explicitement), à exiger de leurs propriétaires originaires (ou promoteurs-
constructeurs) qu’ils les vendent et, surtout, que ni eux-mêmes ni les acquéreurs 
de tels appartements ne mettent ces derniers en location, et ce dès l’entrée en 
vigueur de l’initiative. Il ne devrait donc pas y avoir de baux à résilier ni 
d’appartements à libérer de locataires pour de tels logements, sauf à considérer 
que, paradoxalement, la loi permettrait aux propriétaires originaires et aux 
acquéreurs de logements situés dans des bâtiments construits après l’entrée en 
vigueur de l’initiative de n’être temporairement pas soumis aux obligations 
qu’elle impose pour remédier à des pratiques qualifiées de dysfonctionnements. 
 
 
Peut-être pourrait-il se trouver quelques cas dans lesquels les autorisations 
de construire des bâtiments d’habitation destinés à la vente en zone de 
développement auraient été délivrées avant l’entrée en vigueur de l’initiative, mais 
que lesdits bâtiments aient été construits après cette date. Dans ce cas de figure, le 
délai initial et fixe du délai d’adaptation serait trop court, sans que le motif de le 
prolonger soit pertinent. L’applicabilité de cette disposition transitoire, telle que 
libellée, devrait n’être au mieux qu’exceptionnelle. Le Conseil d’État a en effet 
déclaré, dans l’exposé des motifs du PL 11141 déposé en mars 2013 (p. 7 à 9), 
qu’il avait modifié la pratique administrative suivie jusqu’alors pour déterminer 
les loyers des logements PPE en zone de développement et réorienter dans la 
catégorie des bâtiments d’habitation locatifs des opérations immobilières 
n’apparaissant pas procéder d’une réelle volonté de vendre les appartements à 
construire en zone de développement sous le régime de la PPE. 
 
b. 
Le Conseil d’État interprète cette disposition transitoire de façon différente, 
au regard d’une explication du comité d’initiative n’étayant pourtant guère son 
interprétation. Selon l’arrêté attaqué (ch. 71), cet alinéa 6 doit être compris comme 
suit : « Les mesures et sanctions administratives selon l’article 9 ne sont 
applicables, en lien avec l’obligation d’occupation par les propriétaires selon 
l’article 5, alinéa 1, lettre b, qu’aux logements dont l’entrée moyenne des 
habitants est postérieure au 1er janvier 2010. Les propriétaires de ces logements 
auront 3 ans pour se mettre en conformité avec la loi. Le délai peut être prolongé 
si le propriétaire a fait preuve de diligence pour libérer l’appartement de ses 
occupants mais se trouve encore en cours de procédure judiciaire ou dans le délai 
de protection institué à l’article 271a, alinéa 1, lettre e, du code des obligations 
après un délai de 3 ans après la publication de la présente initiative dans la FAO ». 
Cette compréhension de l’alinéa 6 considéré paraît comporter deux erreurs : d’une 
part l’entrée moyenne des habitants ne doit pas se référer aux logements PPE, 
mais aux bâtiments dans lesquels ces derniers sont situés ; d’autre part, à s’en tenir 


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à l’explication donnée par les initiants, le dies a quo d’un délai de trois ans ne 
serait pas la date d’entrée en vigueur de l’initiative, mais celle de publication de 
l’initiative dans la FAO, soit le 23 mai 2014. 
 
 
Il est douteux que le texte d’une initiative populaire puisse être modifié à ce 
point sous le couvert de la correction de prétendues erreurs matérielles. Quoi qu’il 
en soit, les interprétations variées auxquelles cet art. 12 al. 6 LGZD proposé par 
l’IN 156 donnent lieu démontrent que cette disposition ne satisfait pas à 
l’exigence de clarté. 
 
 
De surcroît, alors qu’elle apparaît n’avoir guère de sens dans l’interprétation 
proche de son libellé, elle se heurte, dans l’interprétation que lui donne le Conseil 
d’État, aux mêmes motifs d’inconstitutionnalité que les deux premières 
dispositions transitoires, en tant que, censée s’appliquer à des propriétaires 
originaires et des acquéreurs de logements PPE en zone de développement l’étant 
devenus avant l’entrée en vigueur de l’initiative, elle prévoit un délai d’adaptation 
trop court, ne tenant pas compte de motifs pertinents d’en obtenir la prolongation 
(comme les pénalités pour résiliation anticipée de contrats d’emprunts 
hypothécaires), et peut conduire, du fait de la référence qu’elle fait à la date du 
1er janvier 2010, à une obligation de s’adapter pour une trop courte période aux 
obligations introduites par l’initiative. 
26. 
a. 
Il s’ensuit que les trois dispositions transitoires prévues par l’IN 156 sont 
inconstitutionnelles. La question est de savoir s’il est possible de les annuler sans 
invalider simultanément le reste de l’initiative, autrement dit si les autres parties 
de l’IN 156 (en particulier les art. 5 al. 1 let. b, 8A et 9 LGZD et l’art. 39 al. 4 
let. a LDTR dans leur version prévue par l’initiative) peuvent subsister sans être 
accompagnées de dispositions transitoires. 
. 
b. 
Selon l’art. 60 al. 4 Cst-GE, l’initiative dont une partie n’est pas conforme 
au droit est déclarée partiellement nulle si la ou les parties qui subsistent sont en 
elles-mêmes valides ; à défaut, l’initiative est déclarée nulle, c’est-à-dire, plus 
justement dit, est invalidée ou annulée (Stéphane GRODECKI, op. cit., n. 1181). 
Concrétisant le principe de la proportionnalité, cette disposition commande de 
préférer l’invalidation partielle à une annulation totale lorsque le texte de 
l’initiative peut être amputé de certains de ses éléments sans être dénaturé, en 
d’autres termes lorsque la ou les parties qui subsistent sont en elles-mêmes 
valides, conservent un sens pouvant raisonnablement être imputé à ses auteurs et 
forment un tout cohérent (ATF 105 Ia 362 consid. 3 ; Stéphane GRODECKI, op. 
cit., n. 1182 ss ; Bénédicte TORNAY, op. cit., p. 118 ss ; Étienne GRISEL, op. 
cit., p. 272 s.). 
 
 
De façon générale, le pouvoir de décision de la chambre constitutionnelle 
est de nature cassatoire, dans le cadre du contrôle abstrait des normes 
(ACST/12/2015 du 15 juin 2015 consid. 4c ; Arun BOLKENSTEYN, op. cit., 
p. 337 s.), mais aussi de celui de la validité d’initiatives populaires, formulées ou 
non. La chambre constitutionnelle peut, en vertu de l’art. 60 al. 4 Cst-GE, annuler 


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une disposition entière, un alinéa ou quelques mots d’un article d’un acte normatif 
ou du texte d’une initiative législative, mais elle ne peut en principe en corriger le 
texte par l’ajout de mots ou d’un membre de phrase (contrebalançant ou non le 
biffage d’autres mots). 
 
c. 
En l’espèce, la chambre constitutionnelle avalise fondamentalement le 
dispositif prévu pour remédier aux pratiques auxquelles cette initiative entend 
mettre fin. Elle n’exclut pas qu’une rétroactivité improprement dite puisse être 
conférée à ce dispositif, à la condition qu’un délai d’adaptation suffisant, tenant 
compte des principaux motifs légitimes de le prolonger, soit accordé aux 
propriétaires originaires ou aux acquéreurs d’appartements PPE l’étant devenus 
avant l’entrée en vigueur de l’initiative. Si elle ne saurait équivaloir à la création 
prétorienne d’un délai d’adaptation, une invalidation des dispositions transitoires 
de l’IN 156 peut cependant être comprise – tant qu’il n’en serait pas adopté de 
nouvelles, conformes au droit supérieur – comme l’exclusion de l’applicabilité de 
l’initiative aux propriétaires originaires d’appartements PPE ou l’étant devenus 
avant l’entrée en vigueur de cette dernière, autrement dit comme une limitation de 
son applicabilité aux nouveaux acquéreurs de tels logements, en faveur desquels 
une période d’adaptation n’a pas lieu d’être. La règle de l’interprétation la plus 
conforme aux initiants justifie en l’espèce de retenir cette approche, dont le 
corollaire est que, le moment venu, la portée de l’initiative soit présentée 
correctement, tant devant le Grand Conseil que devant le corps électoral en cas de 
scrutin populaire. 
 
 
Seules donc les dispositions transitoires proposées par l’IN 156 seront 
invalidées. 
27. 
a. 
La chambre constitutionnelle admettra le recours partiellement. Elle 
annulera l’art. 12 al. 4, 5 et 6 LGZD prévus par l’IN 156, et rejettera le recours 
pour le surplus. 
 
b. 
Vu l’issue donnée au recours, il ne sera pas perçu d’émolument (art. 87 al. 1 
LPA). 
 
 
Le recourant obtenant partiellement gain de cause et y ayant conclu, une 
indemnité de procédure d’un montant réduit, de CHF 2'000.-, lui sera allouée, à la 
charge de l’État de Genève, pour les frais indispensables occasionnés par la 
procédure, y compris les honoraires d’un mandataire (art. 87 al. 2 LPA ; art. 6 du 
règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative, du 
30 juillet 1986 - E 5 10.3). 
* * * * * 
 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE CONSTITUTIONNELLE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 9 mars 2015 par Monsieur A______ contre 
l’arrêté du Conseil d’État du 4 février 2015 relatif à la validité de l’initiative populaire 
cantonale 156 « Halte aux magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! » ; 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule les dispositions transitoires prévues par l’initiative populaire cantonale 156 
« Halte aux magouilles immobilières, OUI à la loi Longchamp ! », à savoir l’article 12 
alinéas 4, 5 et 6 dont celle-ci prévoit l’introduction dans la loi générale sur les zones de 
développement, du 29 juin 1957 ; 
rejette le recours pour le surplus ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue à Monsieur A______ une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à la charge de 
l’État de Genève ; 
dit que conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente 
jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de 
preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Malek Adjadj et Steve Alder, avocats du recourant, 
au Conseil d’État, au comité d’initiative « Halte aux magouilles immobilières » et, pour 
information, au Grand Conseil. 
Siégeants : M. Verniory, président, Mmes Baldé et Cramer, MM. Dumartheray et 
Martin, juges. 
Au nom de la chambre constitutionnelle : 
Le greffier-juriste : 
 
 
 
I. Semuhire 
 
 
Le président siégeant : 
 
 
 
J.-M. Verniory 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
la greffière