ge_gerichte · ATA/203/1998 · 1998-04-21 · fr

Résumé:
 Calcul de la valeur vénale d'un immeuble pour lequel l'Etat de Genève a décidé d'exercer son droit de préemption. Le TA a retenu en l'espèce la méthode mixte - qui combine valeur de rendement et valeur intrinsèque - à défaut d'éléments comparatifs suffisants.
Les acheteurs, "évincés, exigeront d'être remboursés du prix de vente par l'aliénateur. Ils ne peuvent en revanche faire grief à l'Etat d'avoir eux-mêmes pris le risque de s'endetter, ni lui imputer les effets du versement du prix par le notaire avant l'échéance du délai d'exercice du droit de préemption. Ils n'ont donc pas droit à une indemnité supplémentaire, au sens de la disposition précitée."
Dans le cadre de l'exercice du droit de préemption de l'État, il faut
déterminer la valeur vénale du bien immobilier, laquelle correspond au prix
obtenu par une transaction habituelle sur le marché immobilier. Les méthodes
servant à déterminer la valeur vénale sont multiples (comparative, fondée sur la
valeur de rendement, régressive), mais aucune n'est dans l'absolu préférable aux
autres. Il se justifie dès lors de recourir dans chaque cas particulier à celle
qui s'y prête le mieux. Cas dans lequel le tribunal utilise la méthode mixte qui
combine la valeur de rendement et la valeur intrinsèque de l'immeuble.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/517/1997-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 21 avril 1998 
 
 
 
dans la cause 
 
GENERALE IMMOBILIERE S.A. 
représentée par Me Bénédict Fontanet, avocat 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION ET D'ESTIMATION EN 
MATIERE D'EXPROPRIATION 
 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
 
et 
 
Messieurs Pierre-Alain et Yves-André DUPONT 
représentés par Me Olivier Carrard, avocat 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/517/1997-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Par acte authentique des 8 et 25 septembre 1986, 
la caisse de retraite en faveur du personnel des Ateliers 
des Charmilles S.A. a vendu à la Société de surveillance 
Générale Immobilière J. Ed. Kramer SA (actuellement 
Générale Immobilière S.A., ci-après : la société) la 
parcelle no 1970, feuille 20, de la commune de Vernier, 
d'une surface de 420 m2, dont dépend 56/499èmes de la 
parcelle no 2716 indice 1 feuille 20 de la même commune, 
d'une surface de 11946 m2 et la parcelle 2715, feuille 
20, de la commune de Vernier, d'une surface de 797 m2, 
dont dépend 112/499èmes de la parcelle no 2716 indice 1 
susdésignée. 
 
 
 
Les parcelles nos 1970 et 2715 supportent chacune 
un bâtiment d'habitations, de catégorie HLM, soumis au 
contrôle des prix jusqu'au 31 décembre 1983, l'un sis 
chemin de l'Ecu 17 c et l'autre chemin de l'Ecu 17, cons-
truits en 1969, l'un et l'autre situés en zone de déve-
loppement. 
 
 
 
Le prix global a été arrêté à CHF 1'950'000.--. 
 
 
2. 
Les 19 décembre 1986 et 1er avril 1987, la société 
a conclu une convention de fiducie avec Messieurs Jean-
Edouard Kramer, Paul Epiney, Djoma Luc Lobognon et Michel 
Hyvers, selon laquelle elle déclarait avoir acquis en son 
nom, mais pour le compte de ces derniers, les immeubles 
susvisés, à raison de 27% chacun pour les trois premiers 
et de 19% pour M. Djoma Luc Lobognon. 
 
3. 
La société a entrepris des travaux de rénovation 
sur chacun des immeubles, à raison de CHF 815'433.- pour 
l'immeuble 17 c chemin de l'Ecu et de CHF 1'253'160.- 
pour celui sis 17 chemin de l'Ecu. 
 
 
4. 
Par acte du 17 octobre 1988, la société a revendu 
à Messieurs Salvatore, Giuseppe et Calogero Traina la 
parcelle no 1970, dont dépend 56/499èmes de la parcelle 
2716, avec l'immeuble 17 c chemin de l'Ecu, pour le prix 
de CHF 2'500'000.-. 
 
 
 
L'Etat n'a pas exercé son droit de préemption, la 
vente ayant, semble-t-il, échappé à son attention. 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
5. 
La société a ensuite vendu, en date des 28 juillet 
et 2 août 1989, à Messieurs Pierre-Alain et Yves-André 
Dupont la parcelle no 2715, dont dépend 112/499èmes de la 
parcelle no 2716 indice 1, avec l'immeuble 17 chemin de 
l'Ecu, pour le prix de CHF 4'750'000.-. 
 
 
 
La mutation a été inscrite au Registre foncier le 
17 août 1989 et le prix versé à la société, qui a procédé 
à sa répartition entre les fiduciants, déduction faite 
des montants dus à l'UBS, qui avait financé l'acquisition 
par la précitée. Depuis lors, selon la société, M. Jean-
Edouard Kramer est décédé, M. Djoma Luc Lobognon introu-
vable et M. Michel Hyvers insolvable. 
 
6. 
Par lettre du 20 octobre 1989, le Conseil d'Etat a 
déclaré exercer son droit de préemption sur la parcelle 
no 2715 dont dépend 112/499èmes de la parcelle no 2716 
indice 1, avec l'immeuble 17 chemin de l'Ecu, pour le 
prix de CHF 2'660'000.-. 
 
 
 
Ce 
prix 
correspondait 
au 
prix 
d'achat 
de 
l'immeuble 
par 
la 
société, 
majoré 
des 
frais 
de 
rénovation. 
 
7. 
La Générale Immobilière S.A. et Messieurs Pierre-
Alain et Yves-André Dupont ont saisi successivement le 
Tribunal administratif et le Tribunal fédéral de recours 
visant à contester le principe de l'exercice du droit de 
préemption par l'Etat dans la mesure où la parcelle était 
déjà bâtie, quand bien même les droits y afférents 
n'étaient pas entièrement épuisés. 
 
 
 
Par arrêts des 19 juin 1991 et 11 mars 1992, les 
juridictions compétentes ont rejeté les recours, ouvrant 
au Conseil d'Etat la possibilité d'acquérir la parcelle 
en question. 
 
8. 
Le Conseil d'Etat réitéra son offre d'acquérir la 
parcelle au prix de CHF 2'600'000.- (en réalité CHF 
2'660'000.-), par lettre adressée le 20 mai 1992 à la 
société. 
 
 
 
Faute d'acceptation, le Conseil d'Etat rendit un 
arrêté le 10 novembre 1993, décrétant "l'expropriation au 
profit de l'Etat de Genève de la parcelle no 2715, 
feuille 20, du cadastre de la commune de Vernier, avec 
les droits de copropriété qui en dépendent dans la 
parcelle no 2716, même feuille, même commune". 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
9. 
Par lettre du 17 novembre 1993, le département des 
travaux publics et de l'énergie, devenu depuis lors le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement 
(ci-après : 
le 
département) 
a 
transmis 
le 
dossier à la Commission cantonale de conciliation et 
d'estimation en matière d'expropriation (ci-après : la 
commission). A la demande des parties, l'instruction de 
la cause a été suspendue du mois de février 1994 à celui 
de juillet 1995. La société et Messieurs Pierre-Alain et 
Yves-André Dupont ont conclu à ce que l'indemnité due par 
l'Etat de Genève soit fixée à CHF 4'750'000.-, complétée 
par 
une 
indemnité 
supplémentaire 
correspondant 
aux 
intérêts, frais et débours exposés par les propriétaires 
depuis le 28 juillet 1989, sous déduction des loyers 
encaissés, tandis que l'Etat de Genève a demandé à ce que 
la valeur soit arrêtée à CHF 2'660'000.-, avec intérêts 
légaux. 
 
10. 
La commission s'est prononcée par décision du 22 
avril 1997. Elle a retenu que la date déterminante pour 
le calcul de la valeur du bien immobilier était celle où 
le Conseil d'Etat avait décidé d'exercer son droit de 
préemption, soit le 20 octobre 1989. L'indemnité était 
constituée d'une part par la pleine valeur vénale du 
droit 
exproprié 
et, 
d'autre 
part, 
par 
tout 
autre 
préjudice prévisible selon le cours normal des choses en 
cas d'expropriation. La valeur vénale d'un bien était la 
valeur objective de l'objet, soit celle qui correspondait 
au prix que le propriétaire pouvait raisonnablement en 
obtenir en cas de vente. Pour déterminer cette valeur, 
plusieurs 
méthodes 
étaient 
possibles. 
Il 
était 
nécessaire, dans chaque cas particulier, de recourir à la 
méthode 
adaptée 
à 
l'espèce, 
aucune 
n'étant 
systématiquement 
préférable 
aux 
autres. 
La 
méthode 
comparative, proposée par la société et Messieurs Pierre-
Alain et Yves-André Dupont, ne pouvait être retenue, car 
le Tribunal fédéral avait qualifié le prix de vente de la 
parcelle voisine de spéculatif. Les expertises produites 
ne pouvaient être non plus suivies, en ce sens qu'elles 
reposaient sur des éléments erronés. Quant au calcul 
effectué par le département, basé sur le prix payé lors 
de l'achat de bien-fonds en 1986, auquel était additionné 
la valeur des travaux effectués, il ne pouvait être 
adopté, en raison de l'augmentation de la valeur des 
terrains dans la deuxième moitié des années 1980. Ainsi, 
la commission choisissait une méthode mixte fondée d'une 
part sur la valeur de rendement et, d'autre part, sur la 
valeur intrinsèque de l'objet, soit une estimation fondée 


 
 - 5 - 
 
 
 
sur le prix du m2 de terrain et le prix du m3 construit, 
en utilisant la formule : 
 
 
Valeur vénale = 
 
 Valeur de rendement x 2 + valeur intrinsèque 
 
 
 3 
 
 
 
En ce qui concerne la valeur de rendement, la 
commission a retenu un taux de capitalisation de 8%, soit 
1 à 1,5 point supérieur au taux d'intérêt appliqué par le 
Crédit Suisse sur les fonds mis à disposition des 
consorts Dupont. L'état locatif de l'immeuble, en 1989, 
était de CHF 228'567.-, de sorte que la valeur de 
rendement s'élevait à CHF 2'857'000.-. 
 
 
 
S'agissant de la valeur intrinsèque, elle a retenu 
un prix de CHF 460.- le m2, fondé sur le maximum admis 
par l'office financier du logement pour des ventes en 
zone de développement, soit CHF 650.- le m2 lorsque le 
taux d'occupation du sol était de 1,2, pondéré par le 
taux 
effectif 
d'occupation 
du 
sol 
de 
la 
parcelle 
concernée de 0,85, soit CHF 1'233'000.-. Le m3 de 
bâtiment a été estimé à CHF 340.- fondé sur une valeur de 
base de CHF 420.- le m3, valeur moyenne admise par 
l'office financier du logement, diminué d'un taux de 
vétusté de 20%. Le bâtiment qui comportait 10270 m3 
représentait ainsi une valeur de CHF 3'490'000.- portant 
la valeur intrinsèque à CHF 4'723'000.-. 
 
 
 
En application de la formule de calcul susvisée, 
la valeur vénale s'élevait dès lors à : 
 
 
 2'857'000.-- x 2 + 4'723'000.-- = CHF 3'479'000.--, 
3 
 
 arrondie à CHF 3'500'000.--
. 
 
 
 
 
L'indemnité complémentaire réclamée par la société 
et les consorts Dupont ne pouvait être admise, car les 
frais 
exposés 
par 
ces 
derniers 
ne 
pouvaient 
être 
considérés 
comme 
ressortant 
du 
cours 
ordinaire 
des 
choses, dans la mesure où ils n'étaient pas dus à 
l'exercice par l'Etat de son droit de préemption, mais au 
fait que le transfert de propriété s'était fait de façon 
prématurée. 
Aucun 
intérêt 
ne 
venait 
d'autre 
part 
s'ajouter à l'indemnité, car les propriétaires avaient 
perçu les fruits des immeubles pendant toute la durée des 
procédures. En conclusion, la commission a fixé à CHF 


 
 - 6 - 
 
 
 
3'500'000.- le prix d'acquisition de la parcelle par 
l'Etat et alloué une indemnité de procédure de CHF 
7'500.-, chacun, à la Générale Immobilière S.A. et aux 
consorts Dupont. 
 
11. 
La société a recouru le 29 mai 1997 contre la 
décision de la commission. Elle a rappelé qu'elle avait 
agi à titre fiduciaire et déclaré que ses fiduciants 
auraient dû être entendus. Elle admettait que la date 
déterminante pour le calcul de la valeur de l'immeuble 
était celle du 20 octobre 1989, mais adressait plusieurs 
griefs au mode de calcul adopté par la commission. 
D'abord, elle lui reprochait d'avoir écarté la méthode 
comparative, considérant que les deux objets vendus par 
elle-même présentaient de grandes analogies. Ensuite, 
elle déclarait ne pas comprendre les raisons pour 
lesquelles 
les 
expertises 
avaient 
été 
rejetées, 
puisqu'elles aboutissaient à des chiffres concordants. 
Elle reconnaissait toutefois que la méthode de calcul en 
définitive retenue par la commission était pertinente, 
mais en contestait plusieurs paramètres. Le taux de 
rendement de 8% apparaissait irréaliste, celui-ci devant 
se situer entre 4 et 5,5%, aux dires des professionnels 
de l'immobilier et des experts. La valeur de CHF 420.- le 
m3 de construction ne devait pas être amputée de 20% pour 
tenir compte de la vétusté, car ce taux était déjà 
englobé dans le prix susvisé. La valeur vénale de 
l'immeuble exproprié s'élevait ainsi à CHF 4'757'834,55. 
Celle-ci devait être complétée par une indemnité au sens 
de l'article 18 alinéa 1 lettre c de la loi sur l'expro-
priation pour cause d'utilité publique du 10 juin 1933 
(LEx - L/7/1), car les consorts Dupont ne pouvaient 
raisonnablement prévoir que l'Etat exercerait son droit 
de préemption, s'en étant abstenu à l'occasion de la 
vente 
précédente. 
L'indemnité 
complémentaire 
devait 
correspondre aux intérêts hypothécaires exposés depuis le 
28 juillet 1981, sous déduction des loyers encaissés 
pendant la même période, soit CHF 675'904.- au 30 
septembre 1995. Elle concluait à ce que l'indemnité due 
par l'Etat de Genève soit fixée, en tous les cas, à CHF 
4'750'000.-, complétée par une indemnité complémentaire. 
Subsidiairement, elle invitait les fiduciants à faire 
connaître leurs déterminations dans la procédure. 
 
12. 
Le département a rappelé, dans sa réponse, que la 
société avait perçu un bénéfice de plus d'un million de 
francs lors de la vente de la parcelle no 1970 et qu'elle 
visait un bénéfice de plus de 2 millions dans la seconde 
transaction, raison pour laquelle le Conseil d'Etat, 


 
 - 7 - 
 
 
 
déterminé à lutter contre les opérations spéculatives, 
avait exercé son droit de préemption au prix de CHF 
2'660'000.-. Il admettait avoir manqué d'attention lors 
de la première mutation, mais s'en est expliqué, en 
déclarant qu'il ne disposait pas d'éléments de nature à 
lui 
permettre 
de 
saisir 
le 
contexte 
dans 
lequel 
l'opération s'était effectuée. En tout état, son inaction 
n'autorisait 
pas 
le 
notaire 
à 
croire 
que 
l'Etat 
n'exercerait pas son droit, ni à inscrire l'acte de vente 
au Registre foncier et, moins encore, à se dessaisir des 
fonds entre les mains du vendeur. Il a relevé des 
contradictions dans certains considérants de la décision 
de la commission, en particulier en reconnaissant que les 
deux 
opérations 
constituaient 
une 
seule 
et 
même 
opération, mais en ne tenant pas compte du bénéfice déjà 
engrangé à l'occasion de la première vente. Selon le 
département, ledit bénéfice aurait dû être amputé sur le 
prix de vente retenu pour la parcelle préemptée. Hormis 
cette réserve, il a considéré que la décision litigieuse 
n'était pas critiquable dans sa motivation, ni dans son 
résultat. Il s'est en particulier rallié à la méthode de 
calcul adoptée par la commission et à la date du 20 
octobre 
1989 
pour 
déterminer 
la 
valeur 
du 
bien 
immobilier. Il a estimé que la commission avait écarté, à 
bon droit, la méthode comparative, car la première vente 
était grevée de coûts excessifs et ignoré les expertises, 
qui reposaient sur des prémisses erronés ou contestables. 
Quant au taux de capitalisation de 8% retenu par la 
commission, il correspondait aux normes du financement 
traditionnel, où le taux de rendement brut d'un immeuble 
excédait 
d'environ 
2 
points 
celui 
de 
l'intérêt 
hypothécaire. Selon le département, le prix de vente 
convenu entre les parties était si élevé que les 
acquéreurs se trouvaient, ab initio, dans l'impossibilité 
de faire face aux charges de l'immeuble. S'agissant de la 
valeur intrinsèque, le département ne s'est pas exprimé 
sur le prix du terrain et a déclaré, quant au prix de 
construction, que la valeur de CHF 340.-/m3 était élevée. 
Il a, enfin, considéré que c'était à juste titre que la 
commission n'avait pas tenu compte de l'éventuel dommage 
résultant de l'inscription prématurée de la vente au 
Registre foncier, dommage qui n'entrait pas dans le cours 
ordinaire des choses. De même, il partageait la position 
de la commission, qui n'avait pas majoré le capital 
d'intérêts, dès lors que les propriétaires avaient perçu 
les fruits de l'immeuble pendant toute la durée des 
procédures. Le département a conclu, principalement, à la 
confirmation de la décision de la commission et, subsi-
diairement, à la fixation d'un prix de CHF 2'660'000.--. 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
13. 
Les 
consorts 
Dupont 
ont 
observé 
qu'ils 
se 
trouvaient dans une situation financière très difficile, 
car leur débit en compte auprès du Crédit Suisse ne 
cessait d'augmenter, pour atteindre CHF 5'569'349,15 au 
30 mars 1997. Ils n'avaient pas formé recours, mais 
appuyaient celui de la société, exposant qu'un prix plus 
élevé que celui retenu par la commission aurait pour 
effet de réduire les prétentions qu'ils seraient fondés à 
faire valoir contre cette dernière. Ils approuvaient, à 
l'instar des autres parties, la date du 20 octobre 1989 
pour le calcul de la valeur du bien immobilier. Quant au 
mode de calcul, ils estimaient que la méthode comparative 
avait, en l'espèce, des mérites et n'aurait pas dû être 
rejetée. Ils étaient aussi d'avis que les expertises 
produites dans la procédure, en particulier celle de M. 
Rieben méritait une attention plus grande. Ils ont 
cependant 
reconnu 
que 
la 
méthode 
adoptée 
par 
la 
commission était pleinement justifiée, mais critiqué le 
taux de capitalisation de 8%, notablement supérieur à 
celui figurant dans les expertises (de 4% à 6%), le taux 
de vétusté de 20% calculé en 1997, alors qu'il aurait dû 
l'être en 1989 et la surface de la parcelle qui ne 
s'élevait pas à 2681 m2, comme retenu par erreur par la 
commission, mais à 3478 m2. Aux termes de leurs calculs, 
les consorts Dupont ont retenu une valeur vénale minimum 
de CHF 4'366'946,60. Ils ont conclu, principalement, à ce 
que l'indemnité due par l'Etat de Genève soit fixée dans 
tous les cas à CHF 4'750'000.-, auxquels s'ajoutait une 
indemnité 
supplémentaire 
correspondant 
aux 
intérêts, 
frais et débours exposés par les propriétaires depuis le 
28 juillet 1989, sous déduction des loyers encaissés et, 
subsidiairement, 
à 
ce 
qu'elle 
soit 
arrêtée 
à 
CHF 
4'366'946,60 et, plus subsidiairement encore, à CHF 
3'732'038.-, mais au minimum à CHF 3'500'000.-. Au plan 
de la procédure, ils se sont opposés à l'audition des 
fiduciants, qualifiant la mesure de purement dilatoire. 
 
14. 
Dans 
sa 
duplique, 
la 
société 
a 
fustigé 
le 
raisonnement 
du 
département 
qui 
voulait 
déduire 
le 
bénéfice provenant de la première vente de l'indemnité 
due par l'Etat de Genève. Pour elle, un tel raisonnement 
reviendrait à admettre que l'Etat puisse exproprier avec 
effet rétroactif, tout en privant l'administré des voies 
de recours prévues par la loi. Elle a produit une 
expertise de l'office des poursuites fixant la valeur de 
l'immeuble en vue des enchères à CHF 3'700'000.-, 
décision contre laquelle elle a porté plainte auprès de 
l'autorité de surveillance. 


 
 - 9 - 
 
 
 
 
15. 
Le département a dupliqué à son tour, dans le but 
premier de justifier son inaction lors de la première 
vente. Il a relevé que l'estimation de l'office des 
poursuites 
était 
proche 
de 
celle 
retenue 
par 
la 
commission et répondu à l'argument de la société relatif 
à la violation du principe de non-rétroactivité, en 
rappelant que les deux ventes formaient une seule et même 
opération sur le plan économique. Curieusement, il ne 
s'est pas prononcé sur la correction de surface effectuée 
par les consorts Dupont. Ces derniers ont renoncé à 
dupliquer et persisté dans leurs conclusions antérieures. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 
112 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 0,5; 
art. 63 alinéa 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La Générale Immobilière S.A. a requis et continue 
à 
solliciter 
l'intervention 
ou, 
à 
tout 
le 
moins, 
l'audition de ses fiduciants, mesure que la commission a 
refusé d'ordonner et à laquelle les autres parties 
s'opposent. D'autre part, la recourante ne précise pas 
les points sur lesquels ils devraient se déterminer, ni 
l'intérêt que cela pourrait présenter quant à l'issue de 
la cause. Il faut constater que leurs prises de position 
sont peu susceptibles d'apporter un quelconque élément 
nouveau quant au mode de calcul de la valeur du bien 
immobilier exproprié, lequel repose sur des données 
objectives. D'autre part, la relation fiduciaire existant 
entre la recourante et les fiduciants revêt un caractère 
interne, qui n'intéresse pas les tiers. Il ne sera ainsi 
pas donné suite à la mesure sollicitée par la société. 
 
3. 
La parcelle no 2715 feuille 20 de la commune de 
Vernier et sa dépendance, la copropriété de 112/499èmes 
de la parcelle no 2716, même feuille, même commune, sont 
situées en zone de développement, au sens de la loi 
générale sur les zones de développement (L/1/11 - LGZD) 
et, par là, grevées d'un droit de préemption au profit de 
l'Etat et des communes, en application des articles 3 et 
ss de la loi générale sur le logement et la protection 
des locataires (1/5/1 - LGL). 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
4. 
Il n'y a pas lieu de revenir sur la décision du 
Conseil d'Etat du 20 octobre 1989, à teneur de laquelle 
celui-ci a déclaré exercer le droit de préemption du 
canton de Genève, qui est devenue définitive, suite aux 
arrêts du Tribunal administratif du 19 juin 1991 et du 
Tribunal fédéral du 11 mars 1992, ni sur l'arrêté 
d'expropriation du Conseil d'Etat du 10 novembre 1993, 
qui en constitue l'exécution. 
 
 
 
Seule donc est présentement en cause la décision 
de la commission qui a fixé à CHF 3'500'000.- le prix 
d'acquisition de la parcelle no 2715 feuille 20 du 
cadastre de la commune de Vernier, avec les droits de 
copropriété qui en dépendent dans la parcelle no 2716, 
même feuille, même commune. 
 
5. 
L'article 
5 
LGL 
autorise 
le 
Conseil 
d'Etat, 
lorsque le canton exerce son droit de préemption, à 
acquérir le bien-fonds aux prix et conditions fixés dans 
l'acte ou à offrir d'acquérir le bien-fonds aux prix et 
conditions fixés par lui ou, à défaut d'acceptation de 
cette offre, de recourir à la procédure d'expropriation, 
conformément aux dispositions de la LEx. 
 
 
 
En 
application 
de 
l'article 
14 
LEx, 
l'expropriation 
ne 
peut 
avoir 
lieu 
que 
moyennant 
indemnité pleine et entière. Cette dernière comprend, en 
vertu de l'article 18 de la loi a) la pleine valeur 
vénale du droit exproprié; b) (...); c) le montant de 
tous autres préjudices non réparés par les indemnités 
allouées en vertu des deux lettres qui précèdent, pour 
autant que ces préjudices peuvent être prévus, dans le 
cours normal des choses, comme une conséquence de 
l'expropriation. 
 
6. 
Ainsi que l'a justement relevé la commission, 
suivie en cela par toutes les parties, la date détermi-
nante pour le calcul de la valeur du bien immobilier est 
celle où le Conseil d'Etat a décidé d'exercer son droit 
de préemption, soit en l'espèce le 20 octobre 1989 
(décision du 24 mars 1993 de la commission en la cause 
Etat de Genève c/ S). 
 
7. 
La valeur vénale d'un bien immobilier correspond 
au prix obtenu par une transaction habituelle sur le 
marché 
immobilier. 
Il 
s'agit 
d'une 
valeur 
moyenne 
correspondant à l'utilité du bien immobilier (NAEGELI et 
WENGER, L'estimation immobilière, éditions du Tricorne, 


 
 - 11 - 
 
 
 
1997, p.98). Est vénale la valeur attribuée à un bien 
dans des circonstances normales, à une époque déterminée 
et à l'occasion d'un échange d'ordre économique. La 
valeur vénale est donc la valeur objective, soit celle 
qui correspond au prix d'aliénation (ATA du 31 mai 1989 
en la cause B. et Conseil d'Etat c/ commission cantonale 
de 
conciliation 
et 
d'estimation 
en 
matière 
d'expropriation). 
 
 
 
Les méthodes qui servent à déterminer la valeur 
vénale sont multiples. Elles comprennent en particulier 
la méthode comparative qui fixe la valeur de l'immeuble 
sur la base des prix payés effectivement pour des biens 
analogues; la méthode fondée sur la valeur de rendement, 
qui détermine le capital correspondant au revenu actuel 
de l'immeuble et la méthode régressive, qui fixe la 
valeur d'un terrain en fonction du rendement qui pourra 
être obtenu après la construction de bâtiments (cf. ATA 
précité). 
Aucune 
n'est 
préférable 
aux 
autres, 
dans 
l'absolu. Dès lors, il se justifie de recourir dans 
chaque cas particulier à toutes celles qui s'y prêtent 
(A. GRISEL, Traité de droit administratif, 1984, tome II, 
p. 734). 
 
8. 
Aux fins de déterminer la valeur vénale d'un 
immeuble, il convient en premier lieu de décrire le bien 
exproprié, en rappelant notamment sa situation (zone), la 
surface de la parcelle, le volume du bâtiment, la date de 
la construction, la qualité de celle-ci, l'état de 
l'entretien, 
l'affectation 
de 
l'immeuble, 
les 
possibilités de transformation, d'agrandissement ou de 
reconstruction et l'état locatif. 
 
 
 
En l'espèce, les parcelles nos 2715 et 2716 
feuille 20 de la commune de vernier sont situées en 3ème 
zone de développement, à proximité de la zone de 
développement industriel du Lignon; la première a une 
surface de 797 m2 et la seconde de 11946 m2, dont les 
112/499èmes (et non 112/490èmes comme retenus par la 
commission) dépendant de la précitée représentent 2681 
m2, soit au total 3478 m2 (et non 2681 m2 tels que 
ressortant de la décision dont est recours). Le bâtiment, 
construit en 1969, comporte trois étages sur rez-de-
chaussée et un sous-sol comprenant 36 logements de 
catégorie HLM, représentant 109,5 pièces d'habitation. 
Les dalles et les structures sont construites en béton 
armé et les autres éléments en brique crépie. Des travaux 
ont été entrepris entre 1986 et 1988 dans le but 
d'améliorer l'isolation thermique du bâtiment, notamment 


 
 - 12 - 
 
 
 
le changement des vitrages. Le bâtiment est en assez bon 
état d'entretien. Son volume représente 10270 m3, avec 
une possibilité d'agrandissement, conformément au solde 
des droits à bâtir représentant 1928 m2, soit 3478 m2 
(surface des parcelles) x 1,2 (densité en 3ème zone de 
développement) moins 2245 m2 (surface brute construite 
actuelle). L'immeuble est entouré d'aménagements exté-
rieurs, 
comprenant 
des 
parties 
carrossables 
et 
des 
parkings extérieurs asphaltés, un jardin en herbe et une 
arborisation de qualité moyenne. 
 
9. 
La méthode comparative peut assurément présenter 
de l'intérêt lorsque plusieurs ventes sont identifiées 
dans des conditions proches de celles qu'il convient 
d'examiner. Une seule vente présentant un caractère 
analogue n'est toutefois pas suffisante, non pas en 
raison de sa nature prétendument spéculative, mais au 
motif de son unicité et par là de sa particularité. Pour 
appliquer le critère comparatif, il faudrait disposer 
d'un éventail de plusieurs ventes relatives à des objets 
analogues. Tel n'étant pas le cas, la méthode ne sera pas 
retenue en l'espèce. 
 
 
 
La méthode régressive qui suppose en principe un 
terrain nu, destiné à la construction, sera également 
écartée, car elle ne correspond pas fondamentalement à la 
situation présente, quand bien même le solde des droits à 
bâtir autoriserait une élévation du bâtiment. 
 
10. 
A l'instar de la commission et des parties qui se 
sont en définitive toutes ralliées à ce mode de calcul, 
le tribunal retiendra la méthode mixte qui combine la 
valeur 
de 
rendement 
et 
la 
valeur 
intrinsèque 
de 
l'immeuble, selon la formule : 
 
 
valeur vénale = 
 
(valeur de rendement x 2) + valeur intrinsèque 
 
 
______________________________________________ 
 3 
 
 
 
Cette méthode, qui repose sur plusieurs critères 
et un élément de pondération, est celle - ainsi que la 
pratique le démontre - qui permet le mieux de se 
rapprocher des prix du marché. Elle est souvent utilisée 
par les milieux professionnels immobiliers (cf. Philippe 
Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à 
l'offre, Droit de la construction, 1/92, p.20 et NAEGELI 
et WENGER, op. cit., p. 10). 


 
 - 13 - 
 
 
 
 
 
 
Les diverses expertises produites par les parties 
dans la procédure sont largement tributaires de ladite 
méthode. Malheureusement, si elles sont pertinentes quant 
au raisonnement, elles sont critiquables quant à certains 
paramètres retenus. Celle de M. Gérard Bornand procède 
d'une valeur intrinsèque trop élevée, en raison notamment 
d'un taux de vétusté insuffisant et d'un taux de capita-
lisation trop faible, inférieur au taux du crédit 
hypothécaire consenti par le Crédit Suisse aux consorts 
Dupont. Celle de M. Jean Zuber retient un prix du terrain 
supérieur à celui admis par l'office financier du loge-
ment, un taux de vétusté du bâtiment inférieur à la 
réalité et un rendement brut également en dessous du taux 
hypothécaire effectif. Les mêmes observations, quant à la 
valeur du terrain et au taux de capitalisation, peuvent 
être formulées à l'encontre de l'expertise de M. Jacques 
Ittah. Enfin, l'estimation effectuée par M. Pierre-
Antoine Rieben est intéressante, mais arrêtée à une date 
trop récente (1994), pour répondre à la date critère 
fixée en 1989. Pour ces motifs, le Tribunal les écartera 
et appliquera ses propres paramètres. 
 
11. 
La valeur de rendement représente la valeur d'un 
bien foncier calculée sur la base de son revenu locatif 
brut ou état locatif. Il résulte de la division de l'état 
locatif par un taux de capitalisation adéquat. Le revenu 
brut correspond au total des loyers, sans les frais de 
chauffage et d'eau chaude. Il doit couvrir les frais 
financiers et les charges (NAEGELI et WENGER, op. cit., 
p.73). En l'espèce, l'état locatif de l'immeuble s'est 
élevé à CHF 227'967.- en 1989 (au lieu de CHF 228'567.- 
en raison d'une vacance représentant Frs 600.-). Il a 
ensuite fortement progressé lors des exercices suivants, 
pour atteindre CHF 327'219.- en 1993, ce qui témoigne 
d'une importante réserve locative, due probablement au 
contrôle des prix, avec sa libération ultérieure. 
 
 
 
Le taux de capitalisation correspond au taux à 
appliquer pour capitaliser le revenu locatif brut afin 
d'obtenir la valeur de rendement du bien foncier. Il 
dépend des frais financiers, constitués par les intérêts 
hypothécaires et les charges. Il est ainsi fréquemment 
déterminé sur la base du taux d'intérêt relatif aux 
hypothèques en premier rang, encore que cette formule 
doive être nuancée dans les périodes où les taux 
hypothécaires sont particulièrement élevés ou notablement 
bas, comme ils le sont par exemple actuellement. En 1989, 
les taux pratiqués par la Banque Cantonale de Genève sur 


 
 - 14 - 
 
 
 
les hypothèques en 1er rang ont varié entre 5,5% et 6%, 
taux moyens auxquels il convient de se référer, de 
préférence au taux effectif de 6,5% appliqué par le 
Crédit 
Suisse 
aux 
consorts 
Dupont, 
lequel 
est 
nécessairement fonction des circonstances d'espèce. L'on 
retiendra ainsi un taux hypothécaire moyen de 5,75% en 
1er rang, auquel il faut ajouter 1,5 point pour couvrir 
les charges, soit un taux de capitalisation de 7,25%. La 
valeur de rendement s'élève ainsi à CHF 3'144'372.-, 
résultant de la division de l'état locatif brut en CHF 
227'967.- par le taux de 7,25%. 
 
12. 
La valeur intrinsèque équivaut à l'addition de la 
valeur du bâtiment et de celle du terrain. La valeur de 
l'ouvrage s'obtient par la multiplication du volume 
construit par le prix au m3, sous imputation de la dépré-
ciation due au vieillissement, et celle de la parcelle 
par la multiplication de la surface par le prix au m2, 
auxquelles il faut ajouter, le cas échéant, les coûts 
liés aux aménagements extérieurs. C'est à juste titre que 
la commission a retenu un coût de construction de CHF 
420.- le m3, qui correspond à la valeur moyenne admise 
par l'office financier du logement pour des immeubles de 
cette catégorie et, à bon droit également, qu'elle a 
adopté un taux de vétusté de 20%. Contrairement à 
l'opinion des recourants, ce taux est relativement faible 
s'agissant d'une construction de qualité très moyenne, 
laquelle avait 20 ans d'âge en 1989. Il sera toutefois 
admis, en raison des travaux effectués en 1986 - 1988 
pour améliorer l'isolation thermique du bâtiment. De là, 
découle un coût de l'ouvrage de CHF 420.- le m3, moins 
20% de vétusté, soit CHF 336.- le m3 pour un volume de 
10270 m3, soit CHF 3'450'720.-. 
 
 
 
Le prix du terrain peut être fixé à CHF 650.- le 
m2, conformément au prix maximum admis par l'office 
financier du logement pour des ventes en zone de 
développement, lorsque le taux d'occupation est de 1,2. 
S'agissant d'une surface bâtie qui traduit un taux 
effectif d'occupation du sol de 0,85, le prix pondéré 
correspond à CHF 460.- le m2, ainsi que l'a relevé la 
commission. Mais, il y a lieu de tenir compte aussi des 
droits à bâtir qui subsistent, lesquels ont précisément 
autorisé l'Etat à exercer son droit de préemption, dans 
le dessein de surélever le bâtiment ou de démolir et 
reconstruire avec un indice de 1,2, de manière à proposer 
des logements bon marché supplémentaires. Ces droits à 


 
 - 15 - 
 
 
 
bâtir ont une valeur équivalente à celle du terrain, ce 
qui a pour effet de lui restituer son prix de CHF 650.- 
le 
m2. 
Contrairement 
au 
calcul 
effectué 
par 
la 
commission, ce prix unitaire ne devra pas être multiplié 
par 2681 m2, correspondant aux 112/489èmes de la parcelle 
no 2716, mais encore par 797 m2, représentant la surface 
de la parcelle no 2715, soit 3478 m2 au total. Le prix du 
terrain atteint ainsi CHF 2'260'700.- et, par-là, la 
valeur intrinsèque CHF 5'711'420.-. 
 
13. 
La valeur vénale de l'immeuble s'établit dès lors 
comme suit : 
 
 
valeur vénale = 
 
 (3'144'372 x 2) + 5'711'420.-- 
 ______________________________ 
 
 
 
 3 
 
 
soit CHF 4'000'054,67, arrondis à CHF 4'000'000.-. 
 
 
 
Il y a lieu de relever que cette estimation excède 
légèrement 
l'évaluation 
effectuée 
par 
l'office 
des 
poursuites, qui a retenu une valeur de CHF 3'700'000.-, 
ainsi que la valeur d'assurance fixée à ce dernier prix. 
 
14. 
La recourante et les consorts Dupont concluent en 
outre à ce que l'Etat de Genève verse une indemnité 
supplémentaire 
correspondant 
aux 
intérêts, 
frais 
et 
débours exposés par les propriétaires depuis le 28 
juillet 1989. En application de l'article 18 alinéa 1 
LEx, une indemnité est due lorsqu'elle vise à réparer les 
préjudices qui peuvent être prévus, dans le cours normal 
des choses, comme une conséquence de l'expropriation. En 
l'espèce, la société a vendu l'immeuble aux consorts 
Dupont, les 28 juillet et 2 août 1989, vente à la suite 
de laquelle le Conseil d'Etat a exercé son droit de 
préemption en date du 20 octobre 1989. L'Etat de Genève 
s'est substitué, à partir de ce jour, aux acquéreurs. A 
l'évidence, 
les 
consorts 
Dupont, 
évincés, 
exigeront 
d'être remboursés du prix de vente par l'aliénateur. Ils 
ne peuvent en revanche faire grief à l'Etat d'avoir eux-
mêmes pris le risque de s'endetter, ni lui imputer les 
effets du versement du prix par le notaire avant 
l'échéance du délai d'exercice du droit de préemption. 
Ils n'ont donc pas droit à une indemnité supplémentaire, 
au sens de la disposition précitée. Au demeurant, même 
s'ils avaient été fondés à formuler une prétention de ce 
chef, ils n'auraient pu la faire valoir dans la présente 


 
 - 16 - 
 
 
 
procédure, faute d'avoir saisi la juridiction compétente, 
dans le délai utile, d'un recours contre la décision de 
la commission. Pour ce même motif, ils ne peuvent 
prétendre au remboursement des frais payés par eux par 
suite de l'exercice du droit de préemption. 
 
15. 
La position de la société doit être examinée en 
elle-même, 
sans 
relation 
avec 
les 
prétentions 
des 
consorts Dupont. Elle recevra de l'Etat préempteur CHF 
4'000'000.-, correspondant au prix de l'immeuble, valeur 
20 octobre 1989, majoré de l'intérêt au taux légal de 5% 
l'an, sous imputation du produit locatif net que l'Etat 
aurait perçu s'il était devenu propriétaire à cette date. 
Pour le surplus, il appartiendra à la recourante et aux 
consorts Dupont d'établir un décompte acheteur-vendeur 
pour dénouer leurs relations. 
 
16. 
Le présent recours sera ainsi partiellement admis 
et la décision de la commission réformée dans le sens des 
considérants. 
 
 
 
Vu l'issue du litige, une indemnité de CHF 
10'000.- sera allouée à la société, à la charge de l'Etat 
de Genève, en raison de la procédure devant la commission 
précitée et de la présente cause. 
 
 
 
Aucune indemnité n'est en revanche due, au motif 
de la présente cause, aux consorts Dupont, qui n'ont pas 
formé recours en temps utile. 
 
 
 
Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera mis 
à la charge de la société. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 29 mai 1997 par la Générale Immobilière S.A. 
contre 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale 
de 
conciliation et d'estimation en matière d'expropriation 
du 22 avril 1997; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet partiellement; 
 
 
 
 
annule en conséquence la décision 


 
 - 17 - 
 
 
 
 
et statuant à nouveau : 
 
 
 
 
1. fixe à CHF 4'000'000.-- le prix 
d'acquisition de la parcelle n° 2715, feuille 20, du 
cadastre de la commune de vernier, avec les droits de 
copropriété qui en dépendent dans la parcelle n° 2716 b 
indice 1, même feuille, même commune, suite au droit de 
préemption que l'Etat de Genève a décidé d'exercer lors 
de la vente par la Générale Immobilière S.A. à MM. 
Pierre-Alain et Yves-André Dupont, selon décision du 20 
octobre 1989; 
 
 
 
 
2. dit que cette somme génère un 
intérêt au taux de 5% l'an, à compter du 2 octobre 1989, 
sous imputation du produit locatif net à compter de la 
même date; 
 
 
 
 
3. condamne en conséquence l'Etat 
de Genève à verser à la Générale Immobilière S.A. CHF 
4'000'000.-, plus intérêts au taux de 5% l'an, à compter 
du 2 octobre 1989, sous imputation du produit locatif net 
à compter de la même date; 
 
 
 
 
4. 
alloue 
à 
la 
Générale 
Immobilière S.A. une indemnité de procédure de CHF 
10'000.-, à la charge de l'Etat de Genève, tant pour 
celle qui s'est déroulée devant la commission cantonale 
de 
conciliation 
et 
d'estimation 
en 
matière 
d'expropriation que pour la présente cause; 
 
 
 
 
5. déboute les parties de toutes 
autres conclusions; 
 
 
 
 
6. 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
7. communique le présent arrêt, en 
copie, à Me Bénédict Fontanet, avocat de la Générale 
Immobilière S.A., au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement, à Me Olivier Carrard, avocat 
des consorts Dupont et à la commission cantonale de 
conciliation et d'estimation en matière d'expropriation. 
 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Schucani, Mme 
Bonnefemme-Hurni, M. Paychère, juges, 


 
 - 18 - 
 
 
 
M. Peyrot, juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 le greffier-juriste adj. : la présidente : 
 
 
 N. Bolli L. Bovy 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi