ge_gerichte · C/14140/2014 · 2015-10-26 · fr

CAS CLAIR; EXPULSION DE LOCATAIRE; CONTESTATION DU CONGÉ; NOUVEAU MOYEN DE FAIT; PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ | CPC.257; CPC.317; CO.257d; CO.257c; CO.18; CO.271.1; CCR.1.1

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 26.10.2015 C/14140/2014

C/14140/2014
ACJC/1289/2015
du 26.10.2015
sur JTBL/742/2015 ( SBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 30.11.2015, rendu le 09.02.2016, CONFIRME,
4A_657/2015
Descripteurs
:
CAS CLAIR; EXPULSION DE LOCATAIRE; CONTESTATION DU CONGÉ; NOUVEAU MOYEN DE FAIT; PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ
Normes
:
CPC.257; CPC.317; CO.257d; CO.257c; CO.18; CO.271.1; CCR.1.1
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/14140/2014
ACJC/1289/2015
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 26 OCTOBRE 2015
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 juin 2015, comparant par Me Laurent Strawson, avocat, SHS & Associés, 3, rue De-Beaumont, 1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des présentes,
et
Monsieur
B______
, domicilié ______, Genève, intimé, représenté par Grange & Cie SA, 21-23, chemin de Grange-Canal, case postale 6180, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A.
a.
Par contrat du 15 juin 2010, B______, bailleur, a remis à bail à A______, locataire, un appartement de cinq pièces et demie au 1
er
étage de l'immeuble sis ______ à Genève, comprenant, comme dépendance, une cave n° 12.
La location a été faite pour une durée de cinq ans, du 1
er
juillet 2010 au 30 juin 2015, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans.
Le loyer mensuel a été fixé à 5'500 fr., plus 220 fr. d'acompte de charges.
Les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève (édition 2010) faisaient partie intégrante du contrat, dans la mesure où les clauses particulières convenues n'y dérogeaient pas.
b.
A______ a payé les loyers de juillet 2010 à septembre 2013 comme suit :
- 28 juin 2010 5'720 fr. juillet 2010
- 19 août 2010 17'160 fr. (3 mois) août à octobre 2010
- 10 novembre 2010 11'440 fr. (2 mois) novembre et décembre 2010
- 30 décembre 2010 5'720 fr. janvier 2011
- 3 janvier 2011 17'160 fr. (3 mois) février à avril 2011
- 6 avril 2011 17'160 fr. (3 mois) mai à juillet 2011
- 14 juillet 2011 17'160 fr. (3 mois) août à octobre 2011
- 10 octobre 2011 17'160 fr. (3 mois) nov. à déc. 2011 et janv. 2012
- 12 janvier 2012 17'160 fr. (3 mois) février à avril 2012
- 10 avril 2012 17'160 fr. (3 mois) mai à juillet 2012
- 24 juillet 2012 17'160 fr.(3 mois) août à octobre 2012
- 24 octobre 2012 17'160 fr. (3 mois) novembre 2012 à janvier 2013
- 11 février 2013 17'160 fr (3 mois) février à avril 2013
- 6 juin 2013 11'440 fr. (2 mois) mai et juin 2013
- 22 juillet 2013 11'440 fr. (2 mois) juillet et août 2013
- 24 octobre 2013 5'780 fr. (inclus frais de rappel) septembre 2013.
c.
Par avis comminatoires du 5 novembre 2013 adressés au locataire et à son épouse (qui n'a jamais habité l'appartement en question) et retirés à la poste le jeudi 7 novembre 2013, le bailleur a mis en demeure ceux-ci de lui régler dans les trente jours le montant de 11'440 fr., à titre d'arriéré de loyers et de charges pour les mois d'octobre et novembre 2013, et les a informés de son intention, à défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO.
Ce montant a été acquitté par deux versements de 5'720 fr. effectués le
10 décembre 2013, reçus par la régie le 12 décembre 2013.
d.
Estimant que la somme susmentionnée n'avait pas été réglée dans le délai imparti, le bailleur a résilié le bail par avis officiels du 17 décembre 2013, pour le 31 janvier 2014.
e.
Le 10 février 2014, le bailleur, constatant que le compte du locataire était à jour au 31 janvier 2014, lui a proposé un délai d'épreuve échéant au 31 août 2014, au terme duquel, si le mois de février 2014 était payé à réception du courrier et les indemnités pour occupation illicite acquittées régulièrement, par mois et d'avance, au plus tard le 1
er
du mois, le bail serait remis en vigueur.
f.
Le locataire a versé la mensualité de février 2014 le 21 février 2014, celle de mars 2014 le 6 mars 2014, celle d'avril 2014 le 18 mars 2014, celle de mai 2014 le 7 mai 2014 et celle de juin 2014 le 3 juillet 2014.
g.
Par requête en protection des cas clairs formée le 14 juillet 2014, B______ a sollicité du Tribunal des baux et loyers l'évacuation de A______ et l'exécution directe du jugement.
h.
Lors de l'audience de débats du Tribunal du 1
er
septembre 2014, le bailleur a déclaré que le compte du locataire étant à jour, il acceptait de proposer un délai d'épreuve, à condition que celui-ci inclue un problème relatif à des nuisances sonores, dont il n'a pas su préciser la nature.
Le locataire, indépendant dans le domaine de la finance, a justifié l'irrégularité de ses paiements par sa procédure de divorce en cours. Il a par ailleurs déclaré qu'il ne mettait pas fort le son de sa télévision, en précisant qu'il s'agissait probablement de ce qu'on lui reprochait.
Pour le locataire, le paiement du 10 décembre 2013 était intervenu un jour après l'échéance du délai comminatoire, puisque celui-ci, qui tombait sur le samedi
7 décembre 2013, devait être reporté au lundi 9 décembre 2013.
Le bailleur a soutenu que le délai comminatoire n'avait pas à être reporté. En tout état, il fallait prendre en compte la date de réception du paiement, à savoir le
12 décembre 2013. Ce virement, intervenu donc cinq jours après l'échéance du délai légal - ou au mieux, trois jours après, selon la thèse du locataire - était tardif.
Le Tribunal a refusé d'entériner dans la fixation d'un délai d'épreuve en cas clair la question des nuisances sonores et a ordonné la tenue d'une nouvelle audience, avec comparution personnelle du bailleur.
i.
Lors de l'audience de débats du 13 octobre 2014, le bailleur a pris note du refus du Tribunal d'entériner la fixation du délai d'épreuve qu'il proposait. Il a dès lors suggéré une reconvocation pour septembre 2015, en indiquant qu'il remettrait le bail en vigueur si les indemnités étaient payées par mois d'avance, au plus tard le 10 de chaque mois (date de réception), et si aucune plainte ne lui parvenait au sujet de nuisances sonores. A l'inverse, si une plainte lui parvenait, il solliciterait la tenue d'une audience pour qu'il soit statué sur le congé donné pour défaut de paiement.
Le locataire a accepté cette proposition.
Le Tribunal a ainsi ordonné la citation des parties en septembre 2015, sauf retrait ou recharge.
j.
Par courrier du 9 avril 2015, le bailleur a sollicité la tenue d'une audience pour qu'il soit statué sur la validité du congé. Elle a joint à ses lignes un courriel de plainte d'un voisin de palier du locataire, reprochant à celui-ci, notamment, du tapage nocturne.
k.
Lors de l'audience de débats du Tribunal du 8 juin 2015, chaque partie a persisté dans ses conclusions.
Le locataire a fait valoir que l'exigibilité du loyer par mois et d'avance n'était pas claire, eu égard aux dates auxquelles il avait jusque-là payé ses loyers, sans susciter de protestation du bailleur. Par ailleurs, il a soutenu que le bailleur avait adopté une attitude abusive, car il se fondait sur un congé donné pour un défaut de paiement pour obtenir le départ d'un locataire auquel il reprochait des nuisances sonores, contestées.
Le bailleur a relevé que ce mode de procéder avait été accepté, et qu'il n'y avait donc plus lieu d'y revenir. Au surplus, l'exigibilité du loyer par mois d'avance découlait du contrat-cadre romand, de force obligatoire.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.
B.
Par jugement
JTBL/742/2015
du 16 juin 2015, reçu par les parties le 19 juin 2015, le Tribunal a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec lui l'appartement de cinq pièces et demie situé au 1
er
étage de l'immeuble sis ______ à Genève, comportant une cave n° 12 comme dépendance (ch. 1 du dispositif), autorisé B______ à requérir l'évacuation par la force publique de cette évacuation dès le 30
ème
jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
Le Tribunal a écarté les objections des locataires et admis la réalisation des conditions du cas clair. Il a considéré que le paiement des loyers en retard était intervenu cinq jours après l'échéance du délai comminatoire, à savoir tardivement au regard de la jurisprudence. En tout état, l'annulation du congé en raison de son caractère abusif aurait dû être invoquée dans les trente jours dès réception de la résiliation. Par ailleurs, en raison de l'accord intervenu lors de l'audience du
13 octobre 2014, le locataire ne pouvait pas soutenir que le bailleur profitait du congé pour défaut de paiement pour s'éviter de notifier un congé pour violation du devoir de diligence découlant des nuisances sonores, contestées. Enfin, une modification par actes concluants de l'exigibilité mensuelle du loyer ne pouvait pas être retenue. Les premiers juges ont en outre relevé que, dans la mesure où le locataire n'avait pas sollicité de sursis à l'exécution, le Tribunal ne pouvait pas examiner cette question, sauf à statuer ultra petita.
C. a.
Par acte du 29 juin 2015, A______ appelle dudit jugement, dont il requiert l'annulation.
Il conclut, avec suite de dépens, principalement, à la constatation de ce que la résiliation "est nulle, à tout le moins annulable" et au rejet de la requête en évacuation, subsidiairement, à l'irrecevabilité de la requête et, plus subsidiairement, à l'octroi d'un sursis à l'exécution de l'évacuation d'au minimum six mois dès l'entrée en force de l'arrêt, ou (subsidiairement) au renvoi de la cause au Tribunal "afin qu'il procède à l'instruction du dossier quant à la question de la proportionnalité de l'exécution de l'évacuation".
b.
B______ conclut à la confirmation du jugement attaqué.
Il produit deux pièces nouvelles.
c.
Aux termes de sa réplique du 27 juillet 2015, le locataire fait valoir que lesdites pièces sont irrecevables et persiste dans ses conclusions pour le surplus.
d.
Le 11 août 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger, le bailleur n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_72/2007
du 22 août 2007 consid. 2;
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
La présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour défaut de paiement, ainsi qu'à l'exécution directe de cette mesure. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel ou du recours par le locataire et le moment où son déguerpissement pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral
4A_178/2012
du 11 avril 2012 consid. 2 et
4A_574/2011
du 24 novembre 2011 consid. 1.1), soit 51'480 fr. (loyer de 5'720 fr. x 9 mois). La période de neuf mois correspond à l'estimation suivante: trois mois de procédure devant la Cour de justice, puis le cas échéant trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral et trente jours pour la force publique pour procéder à l'évacuation.
La voie de l'appel est ainsi ouverte contre le prononcé de l'évacuation.
En revanche, contre la décision relative à l'exécution de l'évacuation, seule la voie du recours est ouverte (art. 309 let. a CPC).
1.2
L'appel et le recours, écrits et motivés, doivent être introduits auprès de la deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC).
1.3
Si le juge n'accorde pas la protection de l'art. 257 CPC, il doit déclarer la demande irrecevable et le litige demeure entier (Bohnet, Code de procédure civile commenté, Bohnet/Haldy/Jeandin/Schweizer/Tappy (éd.), Bâle, 2011, n. 23-24 ad art. 257 CPC). Le législateur a entendu exclure que la procédure de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF
140 III 315
consid. 5.2.3).
Par ailleurs, les conclusions nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC).
1.4
L'acte du 29 juin 2015 comporte des conclusions portant tant sur le prononcé de l'évacuation que sur l'exécution de celle-ci; il s'agit dès lors d'un appel et d'un recours, en dépit de son intitulé.
Il a été formé dans le délai et la forme prescrits par la loi. Il est donc recevable sous cet aspect.
Les conclusions principales de l'appel tendent à la constatation de la nullité ou de l'annulabilité de la résiliation du bail et au rejet de la requête. Elles ne sont pas recevables dans le cadre d'une procédure en protection du cas clair.
Les conclusions "plus subsidiaires" ont trait à l'exécution de l'évacuation et relèvent donc du recours. Faute d'avoir été articulées devant le Tribunal, elles sont nouvelles, de sorte qu'elles ne sont pas recevables.
En définitive, seules les conclusions subsidiaires, tendant à l'irrecevabilité de la requête en évacuation, sont recevables.
Par souci de simplification, le locataire sera désigné ci-après comme l'appelant.
1.5
Selon l'art. 121 al. 2 LOJ, dans les causes fondées sur les art. 257d et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice siège sans assesseurs.
2.
La nature particulière de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs de l'art. 257 al. 1 CPC impose à l'autorité d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge. La production de pièces nouvelles, même de celles qui pourraient être prises en considération selon l'art. 317 al. 1 CPC, est exclue (arrêts du Tribunal fédéral
4A_312/2013
du 17 octobre 2013 consid. 3.1 et
4A_420/2012
du 7 novembre 2012 consid. 5.).
Ainsi, les pièces nouvelles de l'intimé sont irrecevables.
3. 3.1
Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n
os
2314 et 2416; Retornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, n° 121, p. 392).
3.2
La maxime des débats s'applique à la procédure des cas clairs (arrêt du Tribunal fédéral
4A_447/2011
du 20 septembre 2011). Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF
138 III 252
consid. 2.1). L'instance d'appel instruit dès lors également selon les règles de la procédure sommaire (ATF
138 III 252
consid. 2.1).
4. 4.1
Il y a cas clair si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et si la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC).
Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral
4A_87/2012
du 10 avril 2012 consid. 3.1.1; Bohnet, op. cit., n. 9 ad art. 257 CPC; Hofmann/Luscher, Le Code de procédure civile, 2
ème
éd., 2015, p. 165; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, ch. 4.4.2.2, p. 167; Hohl, op. cit., n. 1429 et 1444).
En particulier, on admettra que la situation juridique est claire lorsqu'un congé est donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été respectées (Bohnet, op. cit., n. 13 ad art. 257 CPC; Lachat, op. cit., p. 167).
4.2
Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF
141 III 23
consid. 3.2;
138 III 620
consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral
5A_768/2012
du 17 mai 2013 consid. 4.2.1; Lachat, op. cit.,
p. 168). Peu importe que les objections du défendeur puissent s'avérer en tout ou partie infondées, après un examen approfondi. Il faut examiner si elles peuvent être réfutées en procédure sommaire. La protection des cas clairs ne doit être accordée que lorsque le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que sur cette base, la résiliation apparaît clairement fondée (arrêt du Tribunal fédéral
4A_265/2013
du 8 juillet 2013 consid. 6).
Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF
121 III 156
consid. 1c p. 160), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF
122 III 92
consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598). Chaque fois que le locataire excipera dans un cas, a priori clair, de la nullité ou de l'inefficacité d'un congé, le juge devra estimer la solidité des arguments. S'ils ont une chance de succès, le juge refusera d'admettre le cas clair. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (Lachat, op. cit.,
p. 168; Hohl, op. cit., n. 1678 p. 306).
5.
L'appelant fait valoir que le paiement du loyer à des dates variables, majoritairement par trimestre d'avance, a entraîné une modification du contrat de bail, dans la mesure où l'intimé n'a jamais formulé la moindre objection jusqu'au jour de la notification de l'avis comminatoire. La question de l'exigibilité, à ce moment, des loyers d'octobre et novembre 2013 nécessiterait ainsi une instruction approfondie.
5.1
A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné en utilisant la formule officielle (art. 266l al. 2 CO).
La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (arrêts du Tribunal fédéral
4A_566/2011
du 6 décembre 2011 consid. 3.1 et
4A_38/2007
du 7 août 2007 consid. 4.1).
5.2
Selon l'art. 257c CO, le loyer est payable à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail.
L'article 1 al. 1 du Contrat-cadre romand (CCR) prévoit que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Cette règle est de droit semi-impératif: des dispositions plus favorables au locataire sont admissibles (art. 5
al. 2 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale, LCBD; Lachat, Le bail à loyer, 2008, ch. 2.2, p. 310).
5.3
En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF
131 III 606
consid. 4.1;
128 III 419
consid. 2.2). L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de signes extérieurs objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. Ainsi, les actes concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les manifestations expresses de volonté (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du CO, Genève 2012, n. 49 p. 145). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective) (ATF
131 III 268
consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1;
130 III 417
consid. 3b).
5.4
En l'espèce, il est admis que les parties ont convenu le 15 juin 2010 que le loyer devait être payé par mois et d'avance. Le locataire a versé d'avance, mais parfois par bimestre ou par trimestre, les loyers de juillet, septembre, octobre et décembre 2010, ceux de janvier 2011 à janvier 2013, ainsi que ceux de mars, avril et août 2013. Il a payé le loyer d'août 2010 le 19 août 2010, celui de novembre 2010 le 10 novembre 2010, celui de février 2013 le 11 février 2013, ceux de mai et juin 2013 le 6 juin 2013, celui de juillet 2013 le 22 juillet 2013 et celui de septembre 2013 le 24 octobre 2013.
Ces six derniers versements, irréguliers, ne permettent pas de retenir que les parties ont convenu, par actes concluants, de modifier le terme contractuel de paiement. En effet, le locataire ne s'est pas acquitté régulièrement, pendant une longue période, du loyer avant une date déterminée postérieure au 1
er
de chaque mois. Il ne le prétend d'ailleurs pas. De plus, le locataire s'est acquitté de 60 fr. de frais de rappel le 24 octobre 2013, ce qui démontre que le bailleur n'avait pas accepté le retard dans le paiement du loyer de septembre 2013. Le fait que le bailleur ait parfois toléré du retard, ne signifie pas qu'il ait accepté que le locataire fixe unilatéralement, à l'occasion de chaque versement, un terme de paiement lui convenant. En toute hypothèse, si l'on devait admettre que les parties ont convenu d'un paiement par trimestre d'avance à compter du loyer de février 2011 - ce que semble soutenir l'appelant -, il faudrait retenir que le loyer d'octobre 2013 était exigible avant fin juillet 2013 et celui de novembre 2013 avant fin octobre 2013.
En définitive, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que les loyers d'octobre et novembre 2013 étaient exigibles le 7 novembre 2013, date à laquelle l'appelant a reçu l'avis comminatoire du 5 novembre 2013.
Les autres conditions de l'art. 257d CO étant réalisés, l'appelant ne peut pas se prévaloir de l'inefficacité du congé du 17 décembre 2013.
Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point.
6.
L'appelant fait valoir que ladite résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, aux motifs que le paiement de l'arriéré est intervenu avec trois jours de retard, que l'absence de paiement n'a aucun lien avec sa situation économique et, enfin, que le bailleur a utilisé l'institution de la résiliation pour défaut de paiement afin d'obtenir le départ d'un locataire qu'il considérait comme bruyant et dérangeant.
6.1
Selon la jurisprudence, une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause la demeure du locataire, l'art. 271 al. 1 CO s'appliquant en cas de résiliation opérée en application de l'art. 257d CO. Mais le juge ne peut alors annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit. Seules des circonstances particulières justifient l'annulation d'un tel congé, par exemple lorsque le montant impayé est insignifiant (ATF
120 II 31
consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral
4C.35/2004
du 27 avril 2004 consid. 3.1, in SJ 2004 I 424; Lachat, op. cit., ch. 2.3.6, p. 672).
Le locataire qui entend faire valoir l'annulabilité du congé pour ce motif doit toutefois avoir agi dans le délai péremptoire prescrit par l'art. 273 al. 1 CO, soit trente jours dès la réception du congé, sous peine d'être déchu de ses droits (arrêt du Tribunal fédéral
4C.40/2004
du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; Lachat, op. cit., ch. 2.3.6, p. 673).
6.2
En l'espèce, l'appelant n'a pas contesté le congé devant l'autorité de conciliation dans les trente jours suivant sa réception. Il n'est ainsi pas légitimé à se prévaloir de l'annulabilité de la résiliation dans la procédure d'expulsion.
C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a considéré que les objections du locataire relatives au caractère prétendument abusif du congé ne permettaient pas de refuser l'admission du cas clair.
Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point également.
7.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 juin 2015 par A______ contre le jugement
JTBL/742/2015
rendu le 16 juin 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14140/2014-7 SE.
Au fond :
Confirme le jugement attaqué.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.