ge_gerichte · ACJC/262/2009 · 2009-03-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/19581/2007 
ACJC/262/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009 
 
Entre 
X______ et Y______ SA, tous deux appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers du 6 juin 2008, comparant par Me Soli PARDO, avocat, rue Prévost-
Martin 5, case postale 60, 1211 Genève 4, en l’étude duquel ils font élection de 
domicile, 
d'une part, 
et 
Z______, intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 
Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, 
d'autre part, 
 


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C/19581/2007 
EN FAIT 
A. 
Par acte adressé au greffe de la Cour le 10 juillet 2008, X______ et Y______ SA 
appellent du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2008, 
communiqué aux parties le même jour, les condamnant à évacuer immédiatement 
de leur personne et de leurs biens les bureaux qu’ils occupent au 2ème étage de 
l’immeuble sis ______ à Genève en les laissant en bon état de réparation locative 
et déboutant les parties de toutes autres conclusions. 
Les appelants concluent préalablement à ce que la Cour annule le jugement 
susmentionné et constate principalement la nullité des avis de résiliation de bail 
qui leur ont été notifiés le 26 juin 2007. A titre subsidiaire, ils sollicitent le renvoi 
de la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu’il ordonne l’ouverture des 
enquêtes. 
A l'appui de leurs conclusions, les appelants exposent que c’est à tort que le 
Tribunal des baux et loyers n’a pas admis l’existence d’une créance des locataires 
envers la bailleresse. Ils soutiennent en effet que dans la mesure où ils ont fait 
valoir le droit à une indemnité en raison de travaux à plus-value, le montant de 
cette indemnité pouvait être invoqué en compensation des loyers échus, de sorte 
qu’aucun retard de paiement ne saurait être admis. Il découlerait de ce qui précède 
que le congé notifié serait sans fondement. 
Z______ conclut pour sa part principalement à l’irrecevabilité de l’appel et, à titre 
subsidiaire, à la confirmation du jugement querellé. 
B. 
Les faits suivants résultent du dossier : 
a. Le 9 juin 1987, Z______, propriétaire, et la société A ______ SA ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux commerciaux d’une 
surface de 113m2 environ situés du côté du quai Général-Guisan au 2ème étage de 
l’immeuble sis ______ à Genève. Le bail a été conclu pour une durée de dix ans à 
compter du 1er octobre 1988, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans. 
Initialement, le loyer a été fixé à 16'800 fr. par an, charges non comprises. 
b. Par avenant du 27 mai 1997, la société AB ______ SA a succédé à A ______ 
SA en qualité de locataire. 
Par jugement du Tribunal des baux et loyers du 5 octobre 2005 rendu d’entente 
entre les parties, il a été donné acte à ces dernières que la locataire était désormais 
C, X & ASSOCIES SA, émanation de la société AB ______ SA, le bail étant 
prolongé jusqu’au 30 septembre 2013 aux mêmes conditions de résiliation et de 
renouvellement. 


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C/19581/2007 
Dans cette décision, le loyer annuel a été fixé comme suit : 27'480 fr. du 
1er octobre 2003 au 30 septembre 2004, 32’064 fr. du 1er octobre 2004 au 
30 septembre 2005, 36’648 fr. du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006, 
41’232 fr. du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 et 45'816 fr. du 1er octobre 
2007 au 30 septembre 2010. Il a en outre été prévu que le loyer serait indexé à 
l’indice suisse des prix à la consommation dès le 1er octobre 2010. 
Par avenant du 26 septembre 2006, X______ et la société Y______ SA ont 
succédé à C, X & ASSOCIES SA en qualité de locataires. Cet avenant prévoyait 
également que C______ et X______ demeuraient conjointement et solidairement 
responsables de l’arriéré de loyer dû au 30 septembre 2006, à savoir 20'238 fr. 85. 
c. Par avis comminatoire du 8 mai 2007, la représentante de la propriétaire a mis 
X______ et Y______ SA en demeure de lui régler dans les trente jours la somme 
de 38'682 fr. 85 à titre d'arriérés de loyer dus au 31 mai 2007. Elle les a informés 
de son intention, à défaut de paiement intégral de cette somme dans le délai 
imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
Par courrier du 7 juin 2007, les locataires ont déclaré compenser les arriérés de 
loyer dus avec le coût des travaux entrepris par eux dans les locaux. Ils ont allégué 
que le coût des travaux a ascendé à 84'089 fr. 95 et ont affirmé être disposés à en 
prendre en charge la moitié, l’autre moitié devant être assumée par la bailleresse. 
Par courrier du 16 juin 2007, la représentante de la bailleresse s’est opposée à la 
compensation, arguant de l’absence de demande écrite émanant de la part des 
locataires en vue d’obtenir l’autorisation de procéder à des travaux et une 
participation de la bailleresse à ceux-ci. 
Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai, la représentante de la bailleresse a résilié le bail par avis officiel du 
26 juin 2007 pour le 31 juillet 2007. 
d. Par requête du 27 juillet 2007, X______ et la société Y______ SA ont saisi la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers en vue de contester le 
congé qui leur a été notifié. 
Par requête du 14 août 2007, la bailleresse a pour sa part sollicité l’évacuation des 
locataires pour défaut de paiement auprès de ladite Commission. 
Les deux causes n’ayant pu aboutir à une conciliation lors d’audiences qui ont eu 
lieu le 16 novembre 2007, la bailleresse a porté sa requête par-devant le Tribunal 
des baux et loyers le 19 novembre 2007. 
Les locataires ont quant à eux saisi le Tribunal des baux et loyers de la requête en 
contestation de congé le 14 décembre 2007. 


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C/19581/2007 
Une audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries a été fixée 
le 28 janvier 2008. Lors de celle-ci, la représentante de la bailleresse a indiqué 
qu’aucun versement n’était intervenu dans le délai comminatoire et que le 
montant des arriérés de loyer dus au jour de l’audience ascendait à 72'416 fr. 85. 
Elle s’est également opposée à la compensation avec une éventuelle indemnité 
pour des travaux à plus-value. Selon elle, ces travaux n’ont pas été réalisés avec 
l’accord de la bailleresse. Pour le surplus, une éventuelle indemnité ne serait due 
qu’au terme du bail. X______ a quant à lui affirmé que les travaux avaient été 
réalisés en accord avec la bailleresse. 
Le Tribunal des baux et loyers a alors ordonné une nouvelle audience de 
comparution personnelle des parties, laquelle a eu lieu le 31 mars 2008. 
Lors de celle-ci, le représentant de la bailleresse a indiqué que des arriérés de 
loyer subsistaient pour un montant de 52'063 fr. 30. Il a admis que des travaux 
avaient été réalisés, mais sans que l’accord de Z______ ait été donné d’une 
quelconque manière. X______ a pour sa part précisé que la société C, X & 
ASSOCIES SA s’était acquittée du coût des travaux, C______ lui ayant affirmé 
avoir obtenu l’accord de la bailleresse au sujet de l’exécution des travaux. 
A l'issue de cette dernière audience, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443 et 444 LPC). 
En effet, la décision querellée ayant été notifiée au conseil des appelants le 10 juin 
2008 comme celui-ci le soutient, l’appel formé le 10 juillet 2008 l’a été le dernier 
jour du délai utile. 
S'agissant d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement et en 
contestation de congé, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ; 
SJ 1997 p. 538 consid. 1b). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve 
de l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de 
nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ 
SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 
LPC). 
2. 
Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du 
retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui 
fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce 
délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. Faute de 
paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; 


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les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant 
un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. 
En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si 
la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est 
conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti 
d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, 
si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de 
forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits 
par l'art. 257d al. 2 CO. 
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l'évacuation sont réalisées, 
l'art. 257d CO ne laisse aucune marge d'appréciation au juge. Il suffit ainsi que 
l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur 
pour que la résiliation du bail pour non paiement de loyer soit acquise. Le juge 
doit alors prononcer l'évacuation. 
Dans le présent cas, les appelants ne contestent pas ne pas s’être acquittés du loyer 
pendant plusieurs mois et avoir ainsi accumulé des arriérés de loyers. Ils 
invoquent cependant la compensation avec une indemnité au sens de l’art. 260a 
al. 3 CO pour justifier de l’extinction de la créance d’arriérés de loyer. Il convient 
donc d’examiner si la compensation est admissible. 
3. 
En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce 
qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO (ATF 119 II 232 
consid. 3; HIGI, Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n’est toutefois 
pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO), par exemple 
lorsque le locataire a invoqué la compensation à temps (cf. art. 124 al. 1 CO; 
ATF 119 II 241 consid. 6b). La déclaration de compensation pour empêcher le 
congé extraordinaire de l’art. 257d CO doit intervenir dans le délai comminatoire 
fixé sur la base de l’art. 257d CO (ATF 119 II 241). Il n’est pas nécessaire que la 
prétention, par exemple en réduction de loyer, ait déjà fait l’objet d’une décision 
judiciaire pour être invoquée en compensation. Le locataire, qui n’est pas au 
bénéfice d’une telle décision, court uniquement le risque de voir confirmée la 
résiliation de son bail fondée sur l’art. 257d al. 2 CO, s’il n’était pas fondé à 
opposer l’existence d’un défaut en compensation des loyers réclamés 
(ATF 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; LACHAT, Le bail à loyer, 
Lausanne 2008, p. 314). 
Lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent 
ou d’autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa 
dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO). 
4. 
Le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le 
consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). Si, à la fin du bail, la chose 


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présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la 
modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour 
cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités 
plus élevées (art. 260a al. 3 CO). 
Il découle de ce qui précède que la créance compensante du locataire doit être 
échue et exigible. En cours de bail, celui-ci ne peut donc pas compenser les loyers 
avec l’indemnité pour rénovation à laquelle il pourrait prétendre à la fin du contrat 
(LACHAT, op. cit. p. 313 et 314). 
 
En l'espèce, les locataires entendent opposer à la créance d’arriérés de loyer celle 
découlant de l’indemnité en raison de travaux à plus-value. Une telle indemnité 
n’est toutefois exigible qu’à l’échéance du bail sauf convention contraire, 
condition non réalisée dans le présent cas. Cette indemnité a en effet pour 
vocation de compenser en faveur du locataire l’augmentation de valeur apportée 
au bien qui n’aurait pas encore été amortie au terme du bail. Pour ce motif, elle ne 
peut être déterminée qu’à l’issue du bail et non durant celui-ci. L’indemnité au 
sens de l’art. 260a al. 3 CO n’était donc pas exigible au moment de la déclaration 
des appelants en vue de compenser, intervenue dans le délai comminatoire. Les 
locataires ayant invoqué une créance non encore exigible, la compensation ne 
saurait être admise. 
Par conséquent, à défaut de paiement ou de déclaration valable de compensation 
dans le délai comminatoire, le bail a été résilié. La requête en évacuation doit être 
admise, comme l’a justement retenu le Tribunal. 
Le jugement querellé ne pourra donc qu'être confirmé. 
5. 
Les appelants qui succombent devront s'acquitter d'un émolument d'appel (art. 447 
al. 2 LPC). 
6. 
En matière d’évacuation à la suite d’un congé valable, la valeur litigieuse au sens 
de l’art. 51 LTF est considérée comme indéterminée. 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par X______ et Y______ SA contre le jugement 
JTBL/795/2008 rendu le 6 juin 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/19581/2007-5-D. 


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Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne X______ et Y______ SA, conjointement et solidairement, à verser à l'Etat 
de Genève un émolument d’appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Bertrand REICH et Olivier LUTZ, juges 
assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 
matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 
déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 
à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 
1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.