ge_gerichte · ATA/14/2026 · 2026-01-06 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2698/2022-ICC 
ATA/14/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 6 janvier 2026 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
recourante 
et 
A______ et B______ 
recourants 
représentés par Me Antoine BERTHOUD, avocat 
contre 
A______ et B______ 
intimés 
représentés par Me Antoine BERTHOUD, avocat 
et 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
intimée 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
27 mars 2023 (JTAPI/350/2023) 


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A/2698/2022 
EN FAIT 
A. a. A______ et B______ ont acquis le 12 octobre 1998 un immeuble à C______, 
dans le canton de Vaud, pour un montant de CHF 1'450'000.-, qu’ils ont revendu le 
30 novembre 2012 pour un montant de CHF 3'875'000.-. 
b. Le 18 novembre 2011, ils ont acquis un appartement à D______ dans le canton 
de Genève pour un montant de CHF 2'800'000.-. 
Par bordereau du 13 février 2013, l’autorité fiscale vaudoise leur a accordé un report 
d’impôt et fixé le gain immobilier différé à CHF 1'366'520.- en lien avec la vente 
de l’immeuble de C______ et l’achat du bien immobilier à D______. 
c. Le 18 août 2021, les époux A______ et B______ ont revendu leur appartement 
de D______ pour un montant de CHF 2'750'000.- en payant une commission de 
vente de CHF 80'776.-. 
Ils ont chacun adressé une déclaration pour l’impôt sur les bénéfices et gains 
immobiliers (ci-après : IBGI) à l’administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE) concernant la vente de l’appartement. Compte tenu des commissions de 
vente qui s’élevaient pour chacune à CHF 40'388.- et des droits de mutation et 
d’émoluments de CHF 56'000.- chacun, le gain immobilier était de zéro. 
d. Le 22 novembre 2021, l’AFC-GE a notifié à chacun des contribuables deux 
bordereaux et deux avis de taxation IBGI 2021, arrêtant l’IBGI à CHF 683’260.-. 
Le premier bordereau reprenait les données déclarées le 28 septembre 2021, fixant 
les dates d’acquisition au 25 novembre 2011 et d’aliénation au 17 août 2021, soit 
une durée de possession de neuf ans et, par conséquent, un taux de 15%. Il arrêtait 
l’impôt à CHF 0.-, le total de la valeur d’acquisition étant de CHF 2'912'000.- et 
celle d’aliénation, inférieure, étant de CHF 2'830’776.-. 
 
100% 
50% 
Valeur fiscale existant dix ans avant l’aliénation majorée de 
30% 
2’800’000.- 
1’400’000.- 
Droit de mutation et émoluments (4%) 
112’000.- 
56’000.- 
Total de la valeur d’acquisition 
2’912’000.- 
1’456’000.- 
 
Prix de vente appartement 
2’750’000.- 
1’375’000.- 
Commission de vente 
80’776.- 
40’388.- 
Total de la valeur d’aliénation 
2’830’776.- 
1’334’612.- 
 


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Gain immobilier 
0.- 
0.- 
Gain immobilier différé 
0.- 
0.- 
Gain immobilier imposable 
0.- 
0.- 
Le second bordereau fixait, respectivement, comme dates d’acquisition et 
d’aliénation, les 25 novembre 1998 et 17 août 2021, soit une durée de possession 
de 22 ans, un taux de 10% et arrêtait le gain immobilier imposable à 
CHF 1'366'520.- selon le calcul suivant : 
 
100% 
50% 
Total du prix d’acquisition 
2’908’900.- 
1’454’450.- 
 
Prix de vente 
5’178’744.- 
2’589’372.- 
Impenses 
903’324.- 
451’662.- 
Total de la valeur d’aliénation 
4’275’420.- 
2’137’710.- 
 
Gain immobilier 
1’366’520.- 
683’260.- 
Gain immobilier différé 
0.- 
0.- 
Gain immobilier imposable 
1’366’520.- 
683’260.- 
e. Le 26 juillet 2022, l’AFC-GE a rejeté la réclamation formée par les époux 
A______ ET B______ contre ces bordereaux. 
B. a. Le 25 août 2022, les contribuables ont interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à ce que le gain 
immobilier imposable soit arrêté, pour chacun d’eux, à CHF 289'922.-. 
b. Par jugement du 27 mars 2023, le TAPI a partiellement admis le recours et 
renvoyé le dossier à l’AFC-GE pour notification de nouveaux bordereaux, le 
montant total de l’IBGI s’élevant à CHF 112'684.-. 
L’impôt sur les gains immobiliers ne naissait qu’au moment du dernier transfert de 
propriété ne donnant plus droit à une (nouvelle) imposition différée, hormis pour 
les gains non réinvestis qui étaient immédiatement imposés, et le « gain total » qui 
constituait l’objet de l’impôt. L’AFC-GE ne devait établir qu’un seul bordereau 
traitant de la première acquisition et de la dernière aliénation des habitations des 
contribuables. 
S’agissant de la valeur d’acquisition de l’immeuble, il était correct – et d’ailleurs 
non contesté par les parties – de prendre en compte son prix d’achat de 


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CHF 1’450’000.-, ainsi que les impenses, pour lesquelles il convenait de retenir le 
montant fixé le 13 février 2013 par l’autorité fiscale vaudoise dans une décision 
entrée en force, soit CHF 92’380.-. Il n’y avait pas lieu de tenir compte d’un 
quelconque montant à titre de majoration de 30% lors du calcul nécessaire pour 
établir le montant de l’IBGI suite à un remploi en vertu de l’art. 84 al. 5 de la loi 
générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 (LCP - D 3 05), comme 
le soutenaient les contribuables. Il en allait de même s’agissant du montant réclamé 
en tant que frais d’achat appartement, soit CHF 112’000.-. S’agissant de la valeur 
d’acquisition de l’appartement, non contestée, il s’agissait du prix de vente de 
CHF 2’750’000.-, moins la commission de vente de CHF 80’776.-, soit un total de 
CHF 2’669’224.-. La durée de possession était de 22 ans, de sorte qu’un taux de 
10% était applicable selon l’art. 84 al. 1 let. f LCP. 
C. a. Le 26 avril 2023, l’AFC-GE a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce 
jugement, concluant à son annulation et à la confirmation de sa décision sur 
réclamation. 
b. Le 28 avril 2023, les époux A______ et B______ ont également interjeté recours 
auprès de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à ce que le gain 
immobilier imposable s’élève pour chacun à CHF 289'922.- et qu’il soit taxé au 
taux de 10%. 
Bien que reconnaissant qu’une durée cumulée de possession de plus de dix ans 
devait être retenue, avec comme conséquence l’application d’un taux de 10% sur la 
totalité du gain réalisé, le TAPI avait refusé à tort de majorer de 30% la valeur 
fiscale de l’immeuble dix ans avant la vente. Le calcul était le suivant : 
 
100% 
50% 
Achat immeuble VD 
1’450’000.- 
725’000.- 
Impenses selon bordereau VD 
92’380.- 
46’190.- 
Majoration 30% 
435’000.- 
217’500.- 
Frais d’achat appartement (4% de CHF 1’800’000.-) 
112’000.- 
56’000.- 
Total du prix d’acquisition 
2’089’380.- 
1’044’690.- 
 
Prix de vente appartement GE 
2’750’000.- 
1’375’000.- 
Commission de vente 
80’776.- 
40’388.- 
Total de la valeur d’aliénation 
2’669’224.- 
1’334’612.- 
 


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Bénéfice 
579’844.- 
289’922.- 
c. Par arrêt du 9 janvier 2024, la chambre de céans a admis le recours de l'AFC-GE, 
annulé le jugement du TAPI du 27 mars 2023 et rétabli les décisions sur réclamation 
du 26 juillet 2022. Elle a par ailleurs rejeté le recours des époux A______ et 
B______. 
Le TAPI avait à tort pris en compte dans son calcul du gain immobilier la perte 
subie lors de la revente du bien de remplacement (soit l'immeuble de D______). 
Il n'existait aucune base légale permettant de compenser les pertes immobilières 
avec un gain immobilier antérieur ou ultérieur dont l'imposition était différée, de 
sorte que le principe de la légalité s'opposait à la prise en compte d'une telle perte 
pour le calcul du gain immobilier imposable. 
Par ailleurs, seule la première vente avait donné lieu à un gain immobilier soumis à 
l'impôt sur les gains immobiliers, dont la partie ayant bénéficié d'une prorogation 
n'avait pas encore été imposée. Ce gain latent devait être, selon la méthode unitaire, 
taxé au moment de l'aliénation sans réinvestissement par le canton dans lequel avait 
eu lieu cette dernière aliénation. 
S'agissant de l'argument des contribuables selon lequel la valeur d'acquisition de 
l'immeuble de C______ devait être fixée à la valeur d'acquisition majorée de 30% 
conformément au droit genevois, dans le contexte de l'imposition du gain litigieux 
par le canton de Genève, le montant du gain immobilier différé avait été fixé 
définitivement par les autorités vaudoises. Par conséquent, le calcul des 
contribuables impliquant de fait une modification des montants pris en compte pour 
le calcul du gain immobilier différé ne pouvait pas être admis. 
Enfin, les frais d'acquisition du bien de remplacement genevois n'avaient pas à être 
examinés, puisque les recourants n'avaient pas contesté l'avis de taxation en lien 
avec l'aliénation de cet appartement. 
D. a. Les époux A______ et B______ ont interjeté un recours en matière de droit 
public auprès du Tribunal fédéral contre cet arrêt, concluant principalement à son 
annulation et au renvoi de la cause à l'AFC-GE pour qu'elle émette de nouveaux 
bordereaux d'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers en tenant compte d'un 
gain réalisé par contribuable de CHF 289'922.-. 
b. Par arrêt 9C_ 109/2024 du 24 juin 2025, le Tribunal fédéral a admis le recours, 
annulé l’arrêt de la chambre de céans du 9 janvier 2024 et lui a renvoyé la cause 
pour qu'elle détermine à nouveau le gain immobilier imposable dans le sens des 
considérants. 
Au moment de l'interruption de la chaîne de remploi, lorsque les contribuables 
avaient vendu le bien de remplacement situé à D______, le « bénéfice total » était 
devenu l'objet de l'impôt et celui-ci devait être déterminé selon les modalités 
d'imposition du canton de Genève. Cette conclusion n'était pas remise en cause par 
les considérants de l’arrêt cité par la juridiction cantonale. En effet, le Tribunal 


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fédéral avait considéré que l'existence de cet intérêt actuel à la fixation du gain 
différé par le canton de départ ne changeait rien à la possibilité qu'il puisse, selon 
les circonstances, exister des écarts dans l'imposition effectuée ultérieurement. 
Il appartenait donc au canton de Genève, dans lequel l'immeuble de D______ avait 
été vendu sans qu'un immeuble de remplacement eût été acquis par les recourants, 
de déterminer le « bénéfice total » en application de sa législation cantonale, ainsi 
que dans les limites de l'art. 12 al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts 
directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), et 
de la marge de manœuvre laissée aux cantons par cette disposition. 
L'art. 85 LCP, qui traitait du remploi en droit cantonal, n'était pas pertinent pour la 
solution du litige et c’étaient les règles générales de détermination du gain 
immobilier qui l’étaient en l'espèce, soit en particulier l'art. 82 LCP. En d'autres 
termes, la loi genevoise ne prévoyait nullement que le gain immobilier différé, tel 
que déterminé par le canton de départ, devrait être nécessairement repris tel quel 
par le canton de Genève lorsque la chaîne de remploi était interrompue comme 
c'était le cas ici. Partant, le raisonnement de la cour cantonale, selon lequel « le 
montant du gain immobilier différé [a] été définitivement fixé par les autorités 
vaudoises », de sorte que le calcul des contribuables « impliquant de fait une 
modification des montants pris en compte pour le calcul du gain immobilier 
différé » (soit notamment la fixation d'une valeur d'acquisition en application de 
l'art. 82 al. 5 LCP) devait être d'emblée écarté, ne trouvait aucun appui dans la 
législation cantonale et se révélait arbitraire. Dès lors que les recourants 
revendiquaient la prise en compte de la valeur d'acquisition prévue à l'art. 82 al. 5 
LCP, sans que la chambre administrative ait examiné cet aspect vu son 
raisonnement, il convenait de lui renvoyer la cause pour qu'elle détermine si la 
disposition en cause devait être appliquée en lien avec la fixation de la valeur 
d'acquisition de l'immeuble de C______. 
Dans le cadre de la détermination du gain immobilier « total » imposable, le prix de 
vente de cet immeuble, tel que fixé par la juridiction cantonale, n'était pas pertinent. 
Il lui appartiendrait d'examiner également, dans le cadre du renvoi ordonné, si le 
montant de CHF 112'000.- revendiqué par les contribuables à titre d'impenses 
pouvait être pris en compte, en application du droit cantonal. Il en allait de même 
pour la somme de CHF 92'380.- dont les recourants demandaient la prise en compte 
à titre d'impenses calculées par l'autorité fiscale vaudoise. Partant, il n'y avait pas 
besoin d'examiner le grief des recourants selon lequel l'intimée n'était pas en droit 
d'émettre deux bordereaux distincts, compte tenu de l'applicabilité de la méthode 
unitaire (consid. 7). 
c. En date du 18 juillet 2025, la juge déléguée a imparti un délai au 18 août 2025 
pour faire part de leur détermination suite à l’arrêt du Tribunal fédéral précité, 
ensuite de quoi la cause serait gardée à juger. 
d. Dans leur détermination, les contribuables ont relevé qu’il ressortait notamment 
de l’arrêt du Tribunal fédéral que seul le droit genevois était applicable. Le prix de 


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vente total à retenir était exclusivement celui de l’immeuble à D______, d’un 
montant net par vendeur, non contesté, de CHF 1'334'612.-. Conformément au texte 
clair de l’art. 82 al. 5 LCP, les contribuables pouvaient demander que soit prise en 
considération, en lieu et place du prix d’acquisition, la valeur fiscale dix ans avant 
la vente majorée de 30%, le droit cantonal prescrivant qu’elle corresponde au prix 
d’achat de l’immeuble. 
Les contribuables ne pouvaient que persister dans leurs précédentes conclusions et 
demander à la chambre de céans de renvoyer le dossier à l’AFC-GE pour qu’elle 
émette un nouveau bordereau IBGI par vendeur taxant un gain immobilier de 
CHF 289'922.- au taux de 10%. Aucun émolument, que ce soit devant le TAPI ou 
la chambre de céans, ne devrait être mis à leur charge. L’indemnité de CHF 800.- 
allouée dans le jugement du TAPI devrait être augmentée au vu de l’issue du recours 
et une indemnité pour la procédure de seconde instance devait y être ajoutée. 
e. Dans ses observations, l’AFC-GE a produit un tableau récapitulant quatre 
scénarios de calcul du gain immobilier imposable et a persisté à défendre la thèse 
selon laquelle ce dernier s’élevait au total à CHF 1'366'520.-, comme détaillé dans 
le premier scénario : 
 
100% 
Achat immeuble VD 
1’450’000.- 
Impenses selon bordereau VD 
92’380.- 
A. Total de la valeur d’acquisition 
1’542’380.- 
 
Prix de vente immeuble GE 
2’8000’000.- 
Frais d’achat appartement GE (4% de 2.8 mios) 
108'900.- 
C. Total de la valeur d’acquisition immeuble GE 
2'908’900.- 
 
Base de l’IBGI (C-A) 
1'366’520.- 
 
Elle rappelait par ailleurs qu’il n’était pas concevable d’appliquer l’art. 82 al. 5 LCP 
au prix d’un immeuble acquis dans un autre canton, car cela équivaudrait à 
reconsidérer le montant du gain immobilier tel qu’il avait été déterminé dans cet 
autre canton. Pour le surplus, il n’était nul besoin de se déterminer sur les impenses 
(effectives) de CHF 92'380.- puisqu’elle les avait bien prises en compte. 
f. Les contribuables ont déposé une réplique spontanée le 29 septembre 2025, 
ensuite de quoi les parties ont été informées que la cause restait gardée à juger. 


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EN DROIT 
1. 
La recevabilité des recours formés par devant la chambre administrative a déjà été 
admise dans l’arrêt du 9 janvier 2024. Il n’y a pas lieu d’y revenir. 
2. 
Conformément au principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, l'autorité à laquelle le 
Tribunal fédéral renvoie une cause est tenue de fonder sa nouvelle décision sur les 
considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral. Cette autorité est donc liée par 
ce qui a déjà été définitivement tranché par le Tribunal fédéral et par les 
constatations de fait qui n'ont pas été attaquées devant lui ou qui l'ont été sans succès 
(ATF 148 I 127 consid. 3.1 ; 143 IV 214 consid. 5.2.1). 
Le présent arrêt fait suite à celui du Tribunal fédéral du 24 juin 2025 
(9C_ 109/2024) et a pour objet de déterminer la totalité du gain immobilier 
imposable des recourants dans le canton de Genève, à la suite de la vente du bien 
de remplacement en août 2021 dans ce canton. 
2.1 L'impôt sur les gains immobiliers est un impôt cantonal, harmonisé à l'art. 12 
LHID. La LHID ne contient que peu de dispositions sur l'impôt sur les gains 
immobiliers. La perception d'un tel impôt est certes prescrite (cf. art. 2 al. 1 let. d 
LHID) mais la LHID demeure vague en ce qui concerne l'aménagement de l'impôt 
et ne contient que peu de directives pour les cantons. Elle ne s'exprime notamment 
que de manière générale sur la détermination du bénéfice imposable. 
Conformément à la marge de manœuvre qui leur est laissée, les cantons n'ont pas 
réglé l'imposition des gains immobiliers de manière uniforme (ATF 130 II 478 
consid. 5.1 et les références ; 143 II 382 consid. 2.1). 
L'art. 12 al. 1 LHID prévoit que l'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les 
gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de 
la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à 
condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement 
(prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses). Le législateur fédéral 
a conçu les éléments essentiels de la disposition précitée comme des notions 
juridiques indéterminées ; les notions de « produit », de « frais d'investissement » 
et de « valeur de remplacement » ne sont pas définies plus avant, et la Confédération 
laisse aux cantons une certaine marge de manœuvre dans la définition du bénéfice 
imposable. Dans cette mesure, les dispositions en matière d'impôt sur les gains 
immobiliers qui concrétisent ces notions se présentent comme du droit cantonal 
(art. 1 al. 3 LHID ; ATF 150 II 478 consid. 5.1.1 et les références). 
L'art. 12 al. 3 let. e LHID prévoit que l'imposition est différée en cas d'aliénation de 
l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au 
propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, 
dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une 
habitation servant au même usage. 
2.2 Selon la jurisprudence, la prorogation de l'imposition prévue par l'art. 12 al. 3 
LHID signifie qu'un transfert constituant en soi un acte d'aliénation n'est cependant 


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pas soumis à imposition. Tout se passe, sous l'angle de l'impôt sur les gains 
immobiliers, comme si le transfert n'avait pas eu lieu ou, en d'autres termes, comme 
s'il n'y avait pas eu réalisation d'un gain. La prorogation n'implique toutefois pas 
une exemption définitive, qui serait d'ailleurs contraire à l'art. 12 LHID. En d'autres 
termes, le mécanisme du report d'imposition ne constitue pas une exonération 
fiscale (ATF 141 II 207 consid. 4.2.1). En effet, l'augmentation de valeur qui s'est 
produite entre la dernière aliénation imposable et l'acte prorogeant l'imposition n'est 
que provisoirement pas taxée ; l'imposition est simplement différée jusqu'à nouvelle 
aliénation imposable, qui tiendra alors compte de l'augmentation de la valeur qui 
s'est produite depuis la dernière aliénation imposable (arrêts du Tribunal fédéral 
9C_383/2023 du 20 février 2025 consid. 3.3.1 ; 9C_786/2023 du 10 octobre 2024 
consid. 4.3.1 et les références ; 2C_227/2017 du 17 novembre 2017 consid. 4.4.1 et 
les références). 
2.3 Dans le domaine de l'interdiction de la double imposition intercantonale et au 
sujet de l'art. 12 al. 3 let. e LHID, le Tribunal fédéral a considéré qu'en cas de 
remploi au sens de cette disposition, le droit à l'imposition de la substance latente 
revenait intégralement et exclusivement au canton d'arrivée du contribuable, 
respectivement au dernier canton d'arrivée (arrêt du Tribunal fédéral 2C_337/2012 
du 19 décembre 2012 consid. 3.5, RDAF 2013 II 350). Dans le contexte d'un report 
de l'impôt sur les gains immobiliers ensuite de l'acquisition en remploi d'une 
habitation, il convient d'appliquer également la méthode unitaire aux transferts 
équivalant à un réinvestissement. Cela signifie que le droit d'imposer le substrat 
fiscal latent lorsque la chaîne d'acquisition en remploi est brisée revient également 
dans ces cas entièrement et exclusivement au canton dans lequel s'est installé 
l'assujetti (personne physique), respectivement le dernier des cantons dans lequel 
celui-ci s'est installé, les cas d'abus de droit étant réservés (ATF 143 II 694 
consid. 4). 
La méthode unitaire est donc caractérisée par le fait que le substrat fiscal latent est 
imposé dans le canton dans lequel a lieu l'aliénation de l'immeuble acquis en 
remploi, sans qu'un nouveau remploi n'entre en ligne de compte. Le substrat latent, 
fondé sur la première aliénation, le cas échéant d'autres gains bruts reportés en 
raison de changements de propriétaire intervenus entre-temps et le gain résultant de 
la dernière aliénation constituent un objet fiscal uniforme dans ce (dernier) canton 
dans lequel s'est installé l'assujetti (arrêt du Tribunal fédéral 2C_337/2012 du 
19 décembre 2012 consid. 2.4 ; RDAF 2013 II 350). 
2.4 Dans le canton de Genève, l'impôt sur le gain immobilier est régi par les 
art. 80 ss LCP. 
Conformément à l'art. 82 LCP, le bénéfice ou gain imposable est constitué par la 
différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition (al. 1). La valeur 
d'acquisition est égale au prix payé pour l'acquisition du bien, augmentée des 
impenses, ou, à défaut de prix, à sa valeur vénale (al. 2). Lors de l'aliénation d'un 
immeuble acquis par un transfert justifiant la prorogation de l'imposition, le prix 


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d'acquisition est celui de la dernière aliénation soumise à l'impôt qui est aussi 
déterminante pour fixer la durée de possession (al. 3). 
Lorsque l'acquisition est intervenue plus de dix ans avant l'aliénation, le 
contribuable peut demander que soit considérée comme valeur d'acquisition la 
valeur fiscale dix ans avant l'aliénation majorée de 30% s'il s'agit d'un autre 
immeuble (al. 5). 
En ce qui concerne la valeur d'aliénation, elle est égale au prix de vente diminué 
des impenses que l'aliénateur a supportées à cette occasion (art. 82 al. 6 LCP). 
Le prix de vente comprend l'ensemble des prestations de tout genre auxquelles 
l'acquéreur s'oblige à l'égard de l'aliénateur (art. 82 al. 7 LCP). Sont considérés 
comme impenses les frais liés à l'acquisition ou à l'aliénation de l'immeuble et les 
dépenses qui en ont augmenté la valeur (art. 82 al. 8 LCP). 
Conformément à l’art. 84 al. 1 let. f LCP, l’impôt est perçu de l’aliénateur ou du 
bénéficiaire du gain sur le montant global du bénéfice ou du gain nets au taux de 
10% lorsqu’il l’a été pendant dix ans au moins, mais moins de 25 ans. 
3. 
En l’espèce, l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral a posé comme principes que 
l’art. 85 LCP n’était pas pertinent et ne pouvait être appliqué, que le gain immobilier 
différé calculé par les autorités du canton de Vaud ne devait pas être repris tel quel 
par le canton de Genève au moment de la vente du bien de remplacement et qu’il 
appartenait à la chambre de céans de déterminer si l’art. 82 al. 5 LCP devait être 
appliqué en lien avec la fixation de la valeur d'acquisition de l'immeuble de 
C______ et que dans le cadre de la détermination du gain immobilier « total » 
imposable, le prix de vente de cet immeuble, tel que fixé par la juridiction cantonale, 
n'était pas pertinent (consid. 7.2.2.). Il lui appartiendrait d'examiner également si le 
montant de CHF 112'000.- revendiqué par les contribuables à titre d'impenses 
pouvait être pris en compte, en application du droit cantonal topique. Il en allait de 
même pour la somme de CHF 92'380.- dont ils demandaient la prise en compte à 
titre d'impenses calculées par l'autorité fiscale vaudoise. Il n'y avait enfin pas 
besoin d'examiner le grief des recourants selon lequel l'intimée n'était pas en droit 
d'émettre deux bordereaux distincts, compte tenu de l'applicabilité de la méthode 
unitaire (consid. 7.2.3). 
3.1 Conformément à l'art. 82 al. 1 LCP précité, le bénéfice ou gain imposable est 
constitué par la différence entre la valeur d'aliénation et la valeur d'acquisition 
(al. 1). Dans les quatre calculs proposés, l’AFC-GE a calculé l’IBGI en faisant la 
différence entre le prix d’achat de l’immeuble à C______ et celui de l’immeuble à 
Genève et non pas son prix de vente, de sorte que ses calculs ne respectent pas le 
principe essentiel prescrit par cette disposition, et qui est conforme au droit fédéral, 
l’art. 12 LHID évoquant pour sa part le « produit de l’aliénation ». Si le Tribunal 
fédéral a retenu que le prix de vente de l’immeuble n’était pas pertinent, il faisait 
référence uniquement à celui de C______. Il a expressément retenu que c’était le 
bien de remplacement situé à D______ qu’il convenait de prendre en considération. 
Partant, le prix de vente à retenir est celui de l’immeuble de D______. Il ressort des 


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bordereaux émis par l’AFC-GE le 22 novembre 2021 que ce prix s’élève à 
CHF 2'750'000.-, sous déduction d’une commission de vente de CHF 80'776.-, ce 
qui représente un montant total de CHF 2'669’224.-. 
Il s’est écoulé plus de dix ans entre l’acquisition du bien immobilier de C______ et 
la vente du bien immobilier à D______. Les contribuables demandent que soit 
considérée comme valeur d'acquisition la valeur fiscale dix ans avant l'aliénation 
majorée de 30 %, en application de l’art. 82 al. 5 LCP. On ne saurait suivre à cet 
égard l’argumentation de l’AFC-GE selon laquelle cette majoration entraînerait la 
constatation d’un gain immobilier vaudois différent de celui fixé par l’autorité 
fiscale de ce canton. Dans son arrêt de renvoi, le Tribunal fédéral a expressément 
considéré que la loi genevoise ne prévoyait nullement que le gain immobilier 
différé, tel que déterminé par le canton de départ, devrait être nécessairement repris 
tel quel par le canton de Genève lorsque la chaîne de remploi était interrompue 
comme c'était le cas ici (consid. 7.2.2). L’immeuble de C______ ayant été acquis 
pour le prix total de CHF 1'450'000.-, la valeur d’acquisition, après une majoration 
de 30%, doit être fixée à CHF 1'885'000.-. 
Il n’y a pas lieu d’examiner la question des impenses, dès lors que l’AFC-GE a 
relevé qu’il les avait bien prises en compte, pour un montant de CHF 92'380.-. 
Les frais d’achat de l’appartement à D______, d’un montant de CHF 112'000.- (4% 
de CHF 2.8 mios), ont également été admis en déduction par l’AFC-GE, tant dans 
ses bordereaux du 22 novembre 2021 que dans certains de ses quatre calculs 
produits dans sa détermination du 28 septembre 2025. Ils font manifestement partie 
de l’imposition du « bénéfice total » puisque constituant des frais d’acquisition au 
sens de l’art. 82 al. 8 LCP. 
Enfin, il n’est également pas litigieux que l’immeuble a été acquis le 25 novembre 
1998 et l’appartement aliéné le 17 août 2021, ce qui donne une durée de possession 
de 22 ans et donc un taux de 10% en application de l’art. 84 al. 1 let. f LCP. 
Il ressort de ce qui précède que le calcul de l’IBGI exigible est celui proposé par les 
contribuables, reproduit ci-devant sous let. C.b de la partie en fait, soit un montant 
de CHF 579'844.- au total. 
En conséquence, le recours des contribuables sera admis, celui de l’autorité intimée 
rejeté et le dossier renvoyé à cette dernière afin qu’elle notifie aux recourants de 
nouveaux bordereaux IBGI conforme aux considérants qui précèdent. 
4. 
Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera perçu et une indemnité globale de 
procédure, pour les deux instances cantonales, de CHF 3'000.- sera allouée aux 
contribuables (art. 87 LPA), à la charge de l'État de Genève. 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 


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à la forme : 
déclare recevables les recours interjetés le 26 avril 2023 par l’administration fiscale 
cantonale et le 28 avril 2023 par A______ et B______ contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 27 mars 2023 ; 
au fond : 
admet le recours interjeté le 28 avril 2023 par A______ et B______ ; 
rejette le recours interjeté le 26 avril 2023 par l’administration fiscale cantonale ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 27 mars 2023 ; 
renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle décision de taxation 
au sens des considérants ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue à A______ et B______ une indemnité de procédure globale pour les deux instances 
cantonales de CHF 3’000.-, à la charge de l’État de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Antoine BERTHOUD, avocat de A______ et 
B______, à l’administration fiscale cantonale ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : Florence KRAUSKOPF, présidente, Jean-Marc VERNIORY, Michèle 
PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
J. RAMADOO 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. KRAUSKOPF 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 


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Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :