ge_gerichte · ACJC/647/2014 · 2014-05-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 06.06.2014. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17359/2011 
ACJC/647/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 30 MAI 2014 
 
Entre 
A______, ______ (GE), appelante et intimée d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 14 octobre 2013, représentée par l'ASLOCA, rue du lac 12, 1207 
Genève en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
B______, ______(GE), intimée et appelante, comparant par Me Pascal Aeby, avocat, 
rue Beauregard 9, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins 
des présentes. 
 


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C/17359/2011 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/1132/2013 du 14 octobre 2013, expédié pour notification 
aux parties le 17 octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 15% le 
loyer de l'appartement de A______, situé au 1er étage de l'immeuble sis 1______ à 
Genève, pour la période du 26 octobre 2010 au 31 janvier 2011 (ch. 1 du 
dispositif), condamné la B______ (ci-après : B______ou bailleresse) à restituer à 
A______ le trop perçu de 427 fr. 50 avec intérêts à 5% à compter du 15 décembre 
2010 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
En substance, les premiers juges ont admis que les travaux d'installation du ma-
gasin C______ avaient restreint l’usage de la chose louée pour la période du 
1er octobre 2010 au 31 janvier 2011. 
Ils n'ont, en revanche, retenu aucun défaut de la chose louée depuis l'ouverture du 
magasin C______ et ont débouté A______ de ses conclusions en réduction 
permanente de son loyer dès les le 1er février 2011 ainsi qu'à la condamnation de 
la bailleresse à l’exécution de travaux mettant un terme aux nuisances sonores. 
b. Par acte expédié le 22 novembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre ce jugement et sollicite l’annulation du chiffre 3 du dispositif. 
Elle conclut à la condamnation de B______à effectuer tous les travaux nécessaires 
pour rendre les transpalettes mécaniques et électriques non-audibles, soit en 
particulier l’apposition d’une résine au sol du magasin C______ dans la zone sur 
laquelle les transpalettes sont manipulées pour annuler les joints de carrelage, 
pour mettre un terme aux nuisances sonores provoquées par la porte coulissante, 
et l'octroi en sa faveur d’une réduction de loyer de 45% dès le 1er février 2011 et 
jusqu'à l'exécution complète desdits travaux. 
A l'appui de son appel, elle produit trois pièces nouvelles, soit un avis de fixation 
du loyer du 24 septembre 1991 ainsi que copies de statistiques de loyers du 
Service cantonal de statistique de Genève de 1991. 
c. Le 19 décembre 2013, B______conclut au rejet de l'appel ainsi qu'au 
déboutement de A______ de toutes ses conclusions et forme un appel joint, 
sollicitant l'annulation du jugement. 
d. A______ propose le rejet de l'appel joint et la confirmation des chiffres 1 et 2 
du dispositif du jugement déféré. 
e. Par pli du 27 février 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger. 
B. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 


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a. B______est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève. La parcelle sur 
laquelle se situe l’immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III (2ème zone) 
selon l’ordonnance sur la protection contre le bruit (ci-après : OPB). 
b. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 24 septembre 1991 por-
tant sur un appartement de trois pièces situé au premier étage de l'immeuble sus-
visé. 
Le loyer annuel a été fixé à 10'800 fr., charges non comprises. 
c. A compter du 1er octobre 2010, des travaux ont démarré au rez-de-chaussée et 
au sous-sol de l'immeuble en question pour l'aménagement et l'installation d'un 
magasin C______, qui a ouvert ses portes le 1er février 2011. 
Les travaux ont duré 4 mois environ, dont deux ont été dévolus à la démolition. 
Les ouvriers arrivaient vers 7h00 et repartaient vers 16h30-17h00 (témoin 
D______). 
d. Par courriers des 25 octobre 2010, 4 décembre 2010 et 15 mars 2011, A______ 
et dix autres locataires se sont plaints auprès de la régie en charge de la gestion de 
l'immeuble des travaux liés à l'installation du magasin C______, notamment des 
nuisances sonores engendrés par les marteaux-piqueurs, les perceuses et diverses 
machines dès 7h00 et jusqu'à 17h00, des cris d'ouvriers, une fois jusqu'à 23h00, et 
des livraisons bruyantes. Ils ont sollicité une réduction de loyer de 40% dès le 1er 
octobre 2010 et jusqu'au terme des travaux dans l'immeuble et dans les locaux 
adjacents. 
e. Par plis des 4 novembre 2010 et 4 janvier 2011, la régie a refusé d'entrer en ma-
tière sur les demandes précitées. Elle a relevé que l'immeuble se trouvait dans une 
zone à degré de sensibilité III selon l'OPB dans laquelle étaient admises des entre-
prises moyennement gênantes, précisant pour le surplus qu'un chantier générait 
inévitablement des désagréments et nuisances sonores. 
f. A la suite de la demande d'intervention de A______, le Service de protection 
contre le bruit et les rayonnements non ionisants (ci-après : SPBR) a procédé à des 
mesures du bruit dans la chambre à coucher, fenêtre fermée, de cette dernière. 
L'inspecteur au service de l'environnement (SEN) qui s'est rendu à trois reprises 
chez A______ a identifié, la seconde fois, des bruits de compacteuses et de 
transpalettes et la troisième fois, aux alentours de 6h30 et durant une heure, des 
bruits de chocs réguliers et de transpalettes (témoin E______). 
Dans son rapport du 2 novembre 2011, il a conclu que le fonctionnement du com-
pacteur de cartons et l'utilisation de transpalette produisait un niveau de pression 


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sonore qui ne respectait pas les exigences minimales requises par la norme 
SIA 181, de sorte qu'un assainissement s'imposait. 
g. Un second rapport, établit par le SPBR le 23 novembre 2011, effectué sur la 
base de mesures prises sur un balcon sis au 2______en face de la zone de 
livraison, fait état de nuisances sonores provenant de la livraison et de la mani-
pulation des marchandises, en période nocturne, dépassant les exigences de l'OPB. 
h. Dès mars 2012, C______ a mis en œuvre un plan d'assainissement élaboré par 
le bureau F______. S'agissant du compacteur, C______ a procédé à son 
insonorisation en posant des blocs sous la presse de compactage. Durant l'été 
2012, elle a changé les roulements de tous les appareils de manutention afin de 
diminuer l'absorption des chocs et elle a, enfin, remplacé, en mai 2013, la rampe 
métallique de déchargement, par une rampe munie de gros caoutchoucs absorbant 
les chocs (témoin G______). 
Il a également été décidé, lors de réunions entre l'OCIRT et C______, de remédier 
au problème du bruit des camions en respectant les horaires. H______, employé 
de la régie en charge du suivi des travaux, a indiqué qu'il ne savait toutefois plus 
si c'était 6h00 ou 6h30. 
Selon A______, une solution satisfaisante avait été trouvée avec C______ depuis 
fin août 2012, s'agissant de la compacteuse. En revanche, elle attendait toujours 
des propositions pour remédier au bruit engendré par les transpalettes et le service 
de livraison. 
Aucune amélioration n'avait, au demeurant, été observée depuis le changement de 
la rampe métallique (témoin I______). 
i. Postérieurement à la mise en œuvre de ces mesures, le Service de l'air, du bruit 
et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), anciennement SPBR, a 
établi un nouveau rapport, le 27 mars 2013, sur la base de mesures prises dans la 
chambre à coucher de A______, porte et fenêtres fermées. 
Il a constaté que seule l'utilisation des transpalettes manuelles et électriques était 
encore audible. Ils engendraient un niveau de pression sonore, respectivement de 
31d(B)A et 33 dB(A), qui respectait les exigences minimales de 33 dB(A) 
requises par la norme SIA 181 pour ce type de bruit. Lorsque le bâtiment abritait 
des logements, ces exigences étaient toutefois diminuées de 5 dB(A) si les nui-
sances se produisaient en période nocturne, à savoir de 19h00 à 7h00. 
Une source de bruit a, en outre, été nouvellement identifiée, à savoir la porte 
coulissante, dont la manipulation créait un niveau de pression sonore de 45 dB(A), 
laquelle ne respectait pas les exigences minimales requises par la norme SIA 181 
de 38 dB(A) pour ce bruit. 


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C. 
a. Par requête formée le 8 juillet 2011 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 2 avril 2012 et portée devant 
le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2012, A______ a sollicité une réduction 
de loyer de 40% du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011 ainsi qu'une réduction 
définitive de loyer de 45% depuis le 1er février 2011. 
A l'appui de ses conclusions, elle a allégué l'importance des travaux effectués pour 
l'aménagement du magasin C______ et les nuisances engendrées à cette occasion. 
Elle a, en outre, relevé que l'exploitation du supermarché causait des nuisances 
sonores, dès la première livraison des camions à 6h00 et jusqu'à 22h00 en 
semaine, respectivement 21h00 le samedi soir. 
b. B______a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions. 
Elle a fait valoir que les travaux d'aménagement du magasin ne pouvaient être 
considérés comme un défaut de la chose louée, dès lors que l'immeuble était situé 
en milieu urbain et dans une zone fréquentée et bruyante. Elle a allégué en outre, 
que les éventuelles émanations sonores provoquées par l'exploitation du magasin 
demeuraient dans le cadre de ce à quoi un locataire pouvait raisonnablement 
s'attendre dans un milieu urbain. Un plan d'assainissement avait enfin été mis en 
place par le supermarché en collaboration avec le Service de protection contre le 
bruit dans le but de réduire les nuisances sonores. 
c. Lors de l'inspection sur place du 6 novembre 2012, qui a eu lieu dès 6h00 au 
1______ à Genève, le Tribunal a constaté qu'aucun bruit en provenance du 
magasin n'était audible, à 6h05, depuis l'appartement, traversant et donnant côté 
cour, de A______. Il a entendu, à 6h25, depuis un appartement voisin, le camion 
arriver, le chauffeur couper le moteur puis procéder au déchargement. Lors du 
déchargement à 6h30, le bruit inhérent aux roulettes qui allaient de la plate-forme 
à la rampe de déchargement était audible. En revanche, aucun bruit de voix 
émanant du chauffeur, qui était seul, n'était perceptible. 
Le chauffeur du camion a précisé au Tribunal qu'il commençait le déchargement à 
6h30 précise et qu'il y avait deux livraisons par jour, la première d'une durée d'une 
heure environ et la seconde d'une demie heure environ. Il a signalé toujours cou-
per le moteur lors des opérations de déchargement. 
Dans le magasin, il a été constaté que des puits de jour donnent sur la cour inté-
rieure, sur laquelle donnent les fenêtres de l'appartement de A______. Il a été 
constaté que le sol du magasin ainsi que sa partie arrière était en carrelage et que 
le bruit métallique, discontinu, des transpalettes différait selon qu'elles étaient 
déchargées du camion et donc pleines, ou qu'elles étaient ramenées au camion 
vides, donc plus légères et plus bruyantes. 


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De 7h00 à 7h10, aucun des bruits signalés par A______ n'a été entendu depuis son 
appartement. 
Selon J______, concierge de l'immeuble, les employés avaient fait le quart du 
bruit qu'ils faisaient d'habitude le jour du transport sur place. 
d. Lors de son audition, A______ a relevé qu'elle était principalement dérangée 
par les nuisances provenant du magasin lui-même, soit par les compacteurs 
jusqu'à août 2012 et les transpalettes. Ce bruit durait toute la journée jusqu'à 
22h00 la semaine et 21h00 le samedi. 
e. Le Tribunal a procédé à l'audition de nombreux témoins, dont certaines déclara-
tions ont été intégrées partiellement ci-dessus. Pour le surplus, les enquêtes ont 
permis d'établir ce qui suit : 
Sur les huit témoins entendus, habitant ou ayant habité dans l'immeuble ou l'im-
meuble adjacent, six d'entre eux ont affirmé avoir subi des nuisances lors des tra-
vaux d'installation du magasin C______, lesquelles étaient principalement dues à 
la 
démolition 
des 
murs 
au 
moyen 
de 
marteaux-piqueurs, 
aux 
trépidations/vibrations, à la poussière et à diverses odeurs incommodantes 
(témoins K______, L______, M______, N______, J______ et O______). 
Ces travaux duraient toute la journée (témoin K______) jusqu'à 22h00, voire 
minuit selon L______. 
P______, domiciliée au 2______ du 1er février 2010 au 31 janvier 2013, a indiqué 
avoir subi "quelques" nuisances sonores liées à l'arrivée de camions à 5h00 durant 
une semaine pendant les travaux d'installation. 
Certains d'entre eux ont également indiqué que les magasins exploités précé-
demment (magasin de porcelaine et magasin de motos) ne généraient aucune, ou 
très peu, de nuisances (témoins K______, L______, M______ et O______). 
Les témoins ont confirmé subir des nuisances depuis l'ouverture du supermarché 
dès 6h00-6h30. Ces nuisances étaient dues notamment à l'arrivée des camions, le 
bruit du moteur lorsque les chauffeurs le laissait allumé, au chargement et déchar-
gement ainsi qu'à l'utilisation des transpalettes (témoins K______, L______, 
M______, N______, J______, I______ et O______). 
Selon M______ et G______, chargé de l'expansion des magasins C______ et 
notamment du suivi du magasin créé à la rue______, les livraisons avaient été 
repoussées de 6h00 à 6h30. Selon le premier, le changement avait eu lieu en juin 
2012 alors que le second a relevé que cette mesure avait été prise dans les 
premiers mois qui avaient suivi l'ouverture du magasin, soit de mémoire en février 


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2011. Un contrôle sur place avait été effectué en juin 2012 par G______ afin de 
s'assurer que les camions arrivaient à 6h30. 
f. Par écritures après enquêtes, A______, amplifiant ses conclusions, a sollicité, en 
sus des réductions de loyer de 40%, respectivement 45%, la condamnation de la 
bailleresse à effectuer les travaux nécessaires pour rendre les transpalettes 
mécaniques et électriques non-audibles, à transformer/changer la porte 
coulissante, à mettre en œuvre une résine de sol sans joint dans la zone sur 
laquelle les transpalettes sont manipulées pour annuler les joints de carrelage et 
enfin à ce la bailleresse "prenne toutes les mesures nécessaires pour que les ni-
veaux sonores cessent". 
g. B______a persisté dans l'ensemble de ses conclusions. 
D. 
L'argumentation des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du 
litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
1.2 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
1.3 En l'espèce, les appels principal et joint sont recevables pour avoir été inter-
jetés dans les délai et forme utiles (art. 130, 131, 142 al. 3, 311 al.1 et 313 
al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue 
sur des prétentions pécuniaires dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
(art. 91 al. 1, 92 al. 2 et 308 al. 2 CPC; in casu, selon les conclusions formulées 
par l'appelante en première instance : loyer, hors charges, de 900 fr. x 40% 
[quotité de la réduction de loyer réclamée du 1er octobre 2010 au 31 janvier 2011] 
x 4 mois = 1'440 fr. + 900 fr. x 45 % [quotité de la réduction de loyer réclamée 
pour une période indéterminée, soit jusqu'à l'élimination du défaut, dès le 
1er février 2011] x 12 mois par année x 20 = 97'200, soit 98'640 fr.). 


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2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 
Pour les novas improprement dits, il appartient au plaideur qui entend les invo-
quer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a fait preuve de la diligence 
requise, ce qui implique notamment d'exposer précisément les raisons pour 
lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance 
(JEANDIN, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC). Dans le système du CPC, tous les faits et 
moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première 
instance; la diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose 
l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments 
propres à établir les faits jugés importants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_334/2012 
du 16 octobre 2012 consid. 3.1). 
2.2 En l'espèce, les pièces nouvellement produites par l'appelante sont antérieures 
au jugement querellé. La seconde condition, cumulative, imposait à l'appelante de 
démontrer qu'elle avait fait preuve de la diligence requise en produisant ces piè-
ces. Cependant, cette dernière n'expose pas les raisons pour lesquelles elle aurait 
été empêchée de produire ces pièces en première instance, de telle sorte qu'elles 
seront déclarées irrecevables et écartées du dossier. 
3. 
3.1 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121) 
L'art. 310 let. b CPC habilite l'autorité d'appel à revoir librement, sur la base des 
preuves administrées en première instance, les éléments de fait dûment critiqués 
par l'appelant. Elle est dès lors à même de réapprécier les pièces figurant au dos-
sier ainsi que les témoignages et les dépositions des parties au moyen des procès-
verbaux d'audition de première instance (TAPPY, Les voies de droit du nouveau 
Code de procédure civile, in JdT 2010 III p. 115 ss, 135 et 137; JEANDIN, op. cit., 
n. 6 ad art. 310 CPC). 
3.2 L'intimée fait grief au Tribunal d'avoir constaté de manière inexacte certains 
faits. 
En l'espèce, compte tenu du pouvoir de cognition complet de la Cour, les faits ont 
fait l'objet d'un nouvel établissement dans la partie "EN FAIT" du présent arrêt. 
4. 
L'appelante reproche aux premiers juges de n'avoir pas admis l'existence d'un 
défaut depuis l'ouverture du magasin C______ et de l'avoir déboutée de ses con-
clusions visant à une réduction permanente de son loyer de 45% dès le 1er février 


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2011, ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse à l'exécution des travaux néces-
saires pour mettre un terme aux nuisances sonores. 
L'intimée, sur appel joint, fait grief au Tribunal d'avoir admis une réduction du 
loyer de l'appelante de 15% résultant du défaut de la chose louée lors des travaux 
d'aménagement du magasin C______. 
4.1 Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts qui entravent ou restreignent 
l'usage de la chose louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une 
remise en état de la chose ainsi qu'une réduction proportionnelle du loyer 
(art. 259a al. 1 let. a et b, 259d CO). 
4.2 Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - 
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; 
elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a 
ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 
promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 
légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 
III 345 consid. 3.2 et références citées). 
Pour déterminer l'usage convenu, il faut tenir objectivement compte de l'ensemble 
des circonstances concrètes du cas, telles que le montant du loyer, le lieu de situa-
tion de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les normes usuelles de qualité - y compris 
les normes techniques du droit de la construction et les règles du droit public - les 
usages courants, ainsi que les conventions particulières voulues par les parties 
(LACHAT, Le bail à loyer, 2008 (ci-après : op. cit., I), p. 217-218). Le degré de 
réduction du loyer correspond à la restriction de l'usage pour lequel la chose a été 
louée. 
Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté 
d'un défaut de moyenne importance au moins (LACHAT, Commentaire romand (ci-
après : op. cit., II), n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, 
sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b 
et art. 259d CO; LACHAT, op. cit., II, n. 7 ad art. 258 CO). En présence d'un défaut 
moyen, l'usage de la chose demeure possible et peut être exigé du locataire qui ne 
subit en règle générale qu'une diminution du confort (LACHAT, op. cit., I, p. 225). 
Un défaut de moyenne importance peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage 
de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un 
défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne 
prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose 
louée doit être admise (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 28 octobre 2003). 
4.3 Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation 
du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur 
n'a pas de prise sur le défaut (par exemple : nuisances sonores provenant d'un 


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chantier voisin ou d'un aéroport), ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait 
disproportionné (LACHAT, op. cit., I, n. 1.6, p. 249 et n. 2.2 p. 251; LACHAT ET 
AL., Mietrecht für die Praxis, 2009, n. 11/2.2, p. 167 et n. 24/4.1, p. 504; HIGI, 
Zürcher Kommentar, n. 10 et 11 ad art. 259b CO, SVIT-Kommentar Mietrecht, 
éd. 2008, n. 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction 
du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-
intérêts. 
4.4 La réduction de loyer est due dès le moment où le bailleur a eu connaissance 
du défaut et jusqu'à son élimination effective (art. 259d CO). 
Quant à la réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de 
l'art. 259d CO, elle doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport 
à la valeur objective de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre des pres-
tations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il con-
vient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle 
est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut 
est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la 
même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, 
notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 
et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2 et références citées). 
4.5 La réduction de loyer ne suppose pas que le bailleur soit en faute ou que le 
défaut soit réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; ACJC/874/2012 consid. 3.1; 
LACHAT, op. cit., p. 224). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la 
chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l’attitude de tiers; peu importe 
qu'il échappe ou non à la sphère d’influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 
4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2 et 4C.377/2004 du 2 décembre 2004 
consid. 2.1). 
4.6 Pour statuer sur l'existence d'un excès et sur l'importance du préjudice, le juge 
doit se mettre à la place d'une personne raisonnable et moyennement sensible et 
prendre en considération l'ensemble des circonstances du cas particulier pour 
apprécier les intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral 5C.117/2005 du 
16 août 2005 consid. 2.1). 
Il jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la 
réduction du loyer (LACHAT, op. cit. I, p. 258). 
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a accordé des réductions de 
loyer variant entre 15% et 35% concernant un grand chantier de construction 
ayant provoqué des bruits importants, une production considérable de poussière et 
l'obstruction de la vue par des échafaudages (ACJC/1095/2006 du 09.10.2006), de 


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même qu'une réduction de loyer de 30% concernant une arcade située au rez-de-
chaussée, immédiatement voisine d'un immeuble en grande rénovation (poussière, 
provenant parfois par nuages, provoquant des irritations allergiques, bruits im-
portants de démolition intérieure, échafaudages, bennes, véhicules, va-et-vient 
d'ouvriers, bétonneuse, panneaux de protection détournant le passage des piétons), 
situation jugée identique à celle d'une arcade située dans un immeuble lui-même 
en rénovation (ACJC/1421/2006 du 11.12.2006). 
Les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties du chef de dé-
fauts occasionnés par des nuisances sonores : 10% en raison de nuisances sonores 
(d'intensité moyenne) et olfactives nocturnes provoquées par l'exploitation d'un 
café-bar au rez-de-chaussée de l'immeuble (ACJC/141/2008 du 04.02.2008); 15% 
en raison des bruits de la chaufferie s'entendant dans la chambre à coucher, per-
turbant le sommeil (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2002 du 31 mai 2002); 15% 
en raison de nuisances sonores provenant du système de ventilation d'un restau-
rant (ACJC/624/2006 du 12.06.2006) et 15% en raison de nuisances sonores 
récurrentes, toutes les nuits, ayant atteint le locataire dans son sommeil et dans sa 
qualité de vie (ACJC/1528/2009 du 11.12.2009). 
4.7 En l'espèce, les parties s'opposent sur l'existence de nuisances durant les tra-
vaux d'installation du magasin C______ (ci-après : consid. 4.7.1) et depuis le 
début de l'exploitation dudit magasin (ci-après : consid. 4.7.2). 
4.7.1 En l'occurrence, il est incontestable que les travaux d'installation du magasin 
C______ ont durée environ quatre mois, soit du 1er octobre 2010 au 31 janvier 
2011, qu'ils se sont principalement déroulés du lundi au vendredi de 7h00 à 
17h00, voire jusqu'à 22h00, et qu'ils ont notamment porté sur la démolition de 
murs occasionnant, aux dires de nombreux témoins concordants, diverses sortes 
de nuisances pour le voisinage, tels que du bruit de marteaux-piqueurs, de la 
poussière, des odeurs incommodantes ainsi que des trépidations et des vibrations. 
Onze locataires se sont, en outre, plaints auprès de l'intimée des nuisances oc-
casionnées par le chantier. 
Compte tenu du fait que les travaux en question ont duré plusieurs mois, que les 
nuisances occasionnées chaque jour étaient continuelles et de nature à gêner les 
locataires environnants dans leur quotidien, il y a lieu d'admettre que ces nui-
sances allaient au-delà de l'état convenu pour lequel la chose a été louée et qu'elles 
ont causé un défaut à l'appartement loué par l'appelante, justifiant une réduction 
de son loyer. 
Dans la détermination de la quotité du taux de réduction, il conviendra toutefois 
de tenir compte du fait que l'immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III 
selon l'OPB, qu'il se situe dans un quartier urbain et que le chantier s'est princi-


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palement déroulé selon des horaires usuels de travail, lors desquelles l'appelante, 
travaillant à 80%, ne se trouvait pas dans son logement. 
La diminution de loyer de 15%, pour la période du 26 octobre 2010 (lendemain de 
la date du courrier d'interpellation de la locataire) au 31 janvier 2011 (fin des tra-
vaux), conférée par le Tribunal, qui est au bénéfice d'un large pouvoir d'appré-
ciation, n'apparait pas critiquable, étant précisé que le taux de réduction n'a pas été 
contesté en tant que tel qu'il est par ailleurs conforme à la jurisprudence men-
tionnée ci-dessus. 
Partant, le jugement sera confirmé sur ce point et l'appel joint rejeté. 
4.7.2 S'agissant des nuisances liées à l'exploitation du magasin, l'appelante allègue 
être plus particulièrement dérangée par le bruit engendré par les camions, par la 
compacteuse et par l'utilisation des transpalettes. 
Dès lors qu'elle ne peut invoquer aucune affirmation ou promesse insérée dans le 
contrat de bail la protégeant contre les nuisances liées à l'exploitation d'un super-
marché, il convient de rechercher ce qu'elle était en droit d'attendre de la chose 
louée. 
En l'occurrence, les nuisances occasionnées par l'exploitation du magasin 
C______ depuis son ouverture en février 2011 débutent quotidiennement, y 
compris le samedi, dès 6h30 du matin, voire plus tôt. Ces nuisances, constituées 
notamment de bruit métallique discontinu, sont incontestablement de nature à 
perturber le sommeil des habitants environnants, ceci bien que l'immeuble se situe 
dans une zone de sensibilité III selon l'OPB (dans laquelle sont admises des 
entreprises moyennement gênantes), et qu'il se trouve dans un quartier urbain 
accueillant des commerces en tout genre. 
Tous les locataires entendus par le Tribunal, résidants dans l'immeuble ou dans 
l'immeuble adjacent, se sont, en outre, plaints d'être quotidiennement confrontés à 
des nuisances sonores causées dès l'aube par le bruit des transpalettes, l'arrivée des 
camions et le chargement et déchargement de ceux-ci, alors qu'ils n'avaient pas été 
dérangé, ou très peu, par les commerces exploités précédemment. 
Plus objectivement, les mesures effectuées, à deux reprises, par le SPBR ont con-
firmé que le bruit provoqué par le compacteur de cartons, l'utilisation des 
transpalettes et la manipulation des marchandises, dépassaient les exigences 
légales. 
Conscient des nuisances, le magasin C______ a mis en œuvre des mesures 
d'assainissement consistant notamment dans l'insonorisation du compacteur, le 
changement des roues des transpalettes et le remplacement de la rampe 
métallique. 


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Seule la solution mise en œuvre pour la compacteuse s'est toutefois avérée satis-
faisante depuis fin août 2012, puisque le SABRA, appelé à vérifier les mesures 
entreprises par le magasin, a relevé que le bruit des transpalettes dépassait les 
exigences minimales requises lorsque, comme en l'espèce, le bâtiment abritait des 
habitations et que les nuisances sonores se produisaient en période nocturne, soit 
de 19h00 à 7h00. Il a également identifié une nouvelle source de bruit, à savoir 
celui provenant de la porte coulissante, lequel dépassait les exigences légales. 
Ainsi, si les nuisances susexposées se produisent en période diurne, soit après 
7h00, celles-ci débutent néanmoins, aux dires de nombreux témoins et selon les 
constatations du Tribunal, par l'arrivée des camions aux alentours de 6h30, soit en 
période nocturne, de sorte qu'il convient de retenir que les exigences minimales 
requises ne sont pas respectées durant cette période. 
Au vu de ce qui précède, et bien que des dispositions aient été prises par l'exploi-
tant du magasin afin de réduire la gêne occasionnée, l'on ne saurait considérer que 
de telles nuisances sonores, se produisant en période nocturne et pouvant affecter 
le sommeil des locataires vivants à proximité immédiate, demeurent dans le cadre 
de ce que l'appelante était en droit d'attendre. La Cour constate dès lors que les 
désagréments considérés sont constitutifs d'un défaut. 
Dans la mesure où il ne saurait être exigé de l'intimée la remise en état des locaux, 
puisqu'elle n'a pas de prise sur le défaut, seule une réduction du loyer apparait jus-
tifiée. 
Au regard de la jurisprudence et des exemples cités plus haut, une réduction du 
loyer de 10% - quotité qui tient compte de l'ensemble des inconvénients énumérés 
ci-dessus - sera accordée à l'appelante pour la période allant du 8 juillet 2011 - 
correspondant à la date de la requête formée par l'appelante devant la Commission 
de conciliation en matière de baux et loyers lors de laquelle cette dernière a fait 
part, pour la première fois, à l'intimée de l'existence de désagréments liés à 
l'exploitation du magasin - au 31 août 2012, jour auquel il peut être retenu que le 
bruit des compacteuses à cesser. La réduction de loyer sera ramenée à 8% dès le 
1er septembre 2012. 
L'appel est, partant, partiellement fondé et le chiffre 3 du dispositif de la décision 
déférée sera annulé. 
4.8 L'appelante n'a pas formulé de conclusion ni en première instance ni en appel 
en restitution du trop-perçu. C'est donc à tort que les premiers juges ont statué sur 
ce point. 
La décision querellée sera par conséquent également annulée sur ce point. 


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4.9 Par souci de simplification le jugement entrepris est annulé dans l'ensemble de 
son dispositif et il est statué à nouveau. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC (RS E 1 05), des frais ne sont pas dus dans les 
causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 
al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges 
que ceux visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 
21 février 2013 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers: 
A la forme : 
Déclare recevables les appels principal et joint interjetés, respectivement, par A______ 
et la B______ contre le jugement JTBL/1132/2013 rendu le 14 octobre 2013 par le 
Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17359/2011-5-D. 
Au fond : 
Annule ce jugement et statuant à nouveau : 
Réduit le loyer de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble sis, 1______ à Genève, 
dont A______ est locataire, comme suit : 
- 
15% du 26 octobre 2010 au 31 janvier 2011; 
- 
10% du 8 juillet 2011 au 31 août 2012; 
- 
8% dès le 1er septembre 2012. 
Condamne B______ à restituer à A______ le trop perçu de loyer. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO, Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Serge PATEK, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 


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C/17359/2011 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.2.