ge_gerichte · ATA/651/2022 · 2022-06-23 · fr

Résumé:
 Les travaux effectués par la recourante dans son immeuble sont soumis à la LCI et à la LDTR. Il s'agit de travaux d'entretien différé supérieur au montant de CHF 10'000.- par pièce, défini par la jurisprudence pour qualifier les travaux de grande ampleur. Caractère luxueux de l'appartement nié. Amende infligée confirmée. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE E______ 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1641/2021-LDTR 
ATA/651/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 23 juin 2022 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ Sàrl 
représentée par Me Philippe Grumbach, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 décembre 
2021 
(JTAPI/1268/2021) 


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A/1641/2021 
EN FAIT 
1) 
 
La société A______ Sàrl (ci-après : A______) est inscrite au Registre du 
commerce (ci-après : RC) depuis le _______ 2014. Elle a pour but toutes activités 
dans le domaine immobilier, notamment achat, vente, courtage, financement, 
investissement, promotion, gérance. Elle a pour associés MM. B______, gérant, et 
C______, directeur, ainsi que D______ SA, une société de participations ayant 
pour administrateurs les mêmes personnes. 
2) 
 
A______ est propriétaire depuis le 4 septembre 2017 de la parcelle n° 1'834 
de la commune de E______ sise avenue F______ ______ et contenant un 
immeuble d’habitation qui comprend plusieurs logements loués. 
3) 
 
À dater du 12 septembre 2018, l’office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après : OCLPF) a correspondu avec A______ au sujet de 
rénovations constatées dans l’immeuble dès novembre 2015. 
 
 
Plusieurs décisions ont été prononcées : 
- 
le 18 juin 2020, l’OCLPF a considéré que les travaux entrepris dans les 
appartements de 6.5 pièces sis au rez-de-chaussée, au 2ème et au 5ème étages 
étaient susceptibles d’être assujettis à la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et a 
imparti à A______ un délai pour demander une régularisation ; un recours 
contre cette décision a été jugé irrecevable par le Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) le 8 décembre 2020 ; la décision est entrée 
en force ; 
- 
le 19 mars 2021, le département du territoire (ci-après : DT) a délivré 
l’autorisation de construire APA 1______ régularisant les travaux effectués 
dans l’appartement du 2ème étage ; les conditions figurant dans le préavis de 
l’OCLPF du 15 mars 2021 – que les dispositions de la LDTR soient 
respectées, étant précisé qu’il était renoncé à fixer de manière rétroactive le 
loyer après travaux, étant donné que celui-ci dépassait déjà d’au moins 2.5 fois 
les besoins prépondérants de la population – en faisaient partie intégrante et 
devaient être respectées ; aucun recours n’a été formé contre cette décision, 
qui est entrée en force ; 
- 
le 9 avril 2021, le DT a délivré l’autorisation de construire APA 2______ 
régularisant les travaux effectués dans l’appartement du 5ème étage ; les 
conditions figurant dans le préavis de l’OCLPF du 8 avril 2021 – que les 
dispositions de la LDTR soient respectées et que le loyer de l’appartement 


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n’excède pas CHF 33'600.- (soit CHF 5'169.- la pièce) par an après travaux, 
rétroactivement dès la remise en location, le 1er février 2019 et pour une durée 
de trois ans – en faisaient partie intégrante et devaient être respectées ; 
A______ a formé recours devant le TAPI le 7 mai 2021 contre cette décision, 
concluant à l’annulation de la clause de fixation de loyer, subsidiairement à la 
fixation d’un loyer de CHF 46'927.- par an ; la comparution personnelle des 
parties devait être ordonnée, deux architectes et un ingénieur devaient être 
entendus et le dossier du DT produit (cause A/1641/2021) ; 
- 
le 22 avril 2021, le DT a délivré l’autorisation de construire APA 3______ 
régularisant les travaux effectués dans l’appartement du rez-de-chaussée ; les 
conditions figurant dans le préavis de l’OCLPF du 16 avril 2021 – que les 
dispositions de la LDTR soient respectées, étant précisé qu’il était renoncé à 
fixer de manière rétroactive le loyer après travaux, étant donné que celui-ci 
dépassait déjà d’au moins 2.5 fois les besoins prépondérants de la population – 
en faisaient partie intégrante et devaient être respectées ; aucun recours n’a été 
formé contre cette décision, qui est entrée en force ; 
- 
le 4 juin 2021, le DT a ordonné le rétablissement d’une situation conforme au 
droit dans le cadre des autorisations APA 3______, APA 2______ et 
APA 1______ : les travaux devaient être réalisés conformément aux 
autorisations ; un nouveau contrat de bail et un nouvel avis de fixation du 
loyer initial devaient être établis et le trop-perçu de CHF 37'100.- entre le 1er 
février 2019 et le 31 mai 2021 remboursé aux locataires dans le cadre de 
l’APA 2______ ; la preuve de la mise en conformité devait être remise dans 
un délai de trente jours ; une amende de CHF 10'160.- était infligée, tenant 
compte de la gravité de l’infraction commise, du statut de professionnel de 
l’immobilier, du marché du logement et du nombre d’appartements concernés 
(I-4______) ; A______ a formé recours devant le TAPI le 7 juillet 2021 contre 
cette décision, concluant à son annulation ; la comparution personnelle des 
parties devait être ordonnée, deux architectes et un ingénieur devaient être 
entendus, le dossier du DT produit et l’instruction suspendue dans l’attente du 
résultat de la procédure A/1641/2021 (cause A/2326/2021). 
4) 
 
Par jugement du 14 décembre 2021, le TAPI a : 
- 
joint les recours formés par A______ contre les décisions des 9 avril et 4 juin 
2021 ; 
- 
refusé d’ordonner les mesures d’instruction requises ; 
- 
rejeté le recours interjeté contre la décision du 9 avril 2021 (APA 2______ ; 
cause A/1641/2021) ; 


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- 
admis très partiellement le recours interjeté contre la décision du 4 juin 2021 
(cause A/2326/2021) et annulé celle-ci en tant qu’elle ordonnait l’exécution 
des travaux objet des APA 3______, APA 2______ et APA 1______, la 
confirmant pour le surplus. 
 
 
Le dossier était complet et ne nécessitait pas d’actes d’instruction 
complémentaires. Le défaut de motivation de l’APA 2______ avait été réparé par 
le DT durant la procédure. La motivation de la décision I-4______ infligeant 
l’amende était succincte mais parfaitement claire et A______ avait eu la 
possibilité de se prononcer avant la sanction. Son droit d’être entendue n’avait pas 
été violé. 
 
 
Les travaux avaient porté sur la totalité de l’appartement du 5ème étage. Pris 
dans leur ensemble, leur ampleur équivalait à une transformation/rénovation. 
A______ ne soutenait pas que des travaux avaient été entrepris durant les vingt-
cinq années précédentes, ce qui confirmait que l’immeuble n’avait pas été 
régulièrement entretenu et expliquait l’importance des sommes investies pour 
remédier aux défauts de tuyauterie et d’électricité. Le fait que A______ était 
devenue propriétaire en 2017 ne changeait rien à la qualification de travaux 
différés, ses rapports avec le précédent propriétaire relevant du droit privé. Le 
caractère luxueux des matériaux utilisés était sans pertinence car il ne pouvait 
ressortir à des travaux utiles ou nécessaires. La soumission à la LDTR se justifiait 
d’autant plus que le loyer était passé de CHF 33'600.- avant travaux à 
CHF 49'500.- lors de l’entrée des nouveaux locataires en février 2019 (+ 47.3 %), 
puis à CHF 79'200.- dès le 1er février 2020 (+ 135.7 %). 
 
 
Quand bien même l’appartement disposait d’une surface de 189 m2, la 
hausse de loyer ne pouvait se justifier par les loyers du quartier. Quand bien même 
il était spacieux et présentait certains éléments caractéristiques des logements de 
luxe, il ne disposait que du minimum réglementaire de sanitaires, au confort 
ordinaire, ne dégageait pas une impression de somptuosité ou de confort 
extraordinaire, ne bénéficiait pas d’éléments de commodité hors du commun ni 
d’éléments extérieurs pouvant lui conférer un caractère luxueux, telle une vue sur 
le jet d’eau et la rade. La quatrième chambre, de 9 m2, était très petite et les trois 
autres n’étaient pas inhabituellement grandes. L’appartement ne pouvait être 
considéré comme un logement de luxe. Son loyer ne dépassait pas de plus de deux 
fois le loyer correspondant aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Le loyer avant travaux dépassait déjà le maximum de la fourchette légale et 
A______ n’avait pour sa part pas établi que le coût des travaux lui serait 
insupportable sans majoration de loyer. C’était à juste titre que le DT avait fait 
application de l’exception de l’art. 11 al. 3 LDTR et maintenu le loyer au niveau 
du loyer précédent. La durée de trois ans et le caractère rétroactif de la fixation du 
loyer n’étaient pas mis en cause. 


- 5/24 - 
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L’ordre de remise en conformité était confirmé s’agissant de l’établissement 
d’un nouveau bail et du remboursement du trop-perçu des loyers. 
 
 
L’amende était fondée dans son principe comme dans sa quotité. Elle portait 
sur les travaux assujettis à la LDTR, objet des régularisations APA 2______, 
APA 3______ et APA 1______ et réalisés sans autorisation dans trois 
appartements différents dans un immeuble appartenant à un ensemble protégé du 
XIXème siècle et du début du XXème siècle. Le mandant endossait la responsabilité 
des actes de ses mandataires. Leurs avis ne liaient pas l’autorité. A______, 
propriétaire d’immeuble et active dans l’immobilier depuis sept ans, assistée d’un 
mandataire professionnellement qualifié et dirigée par des personnes actives dans 
le domaine, ne pouvait prétendre ne pas être une professionnelle de l’immobilier. 
L’infraction était objectivement grave, la hausse de loyer étant de l’ordre de 47 % 
respectivement 135 % et correspondait à plusieurs dizaines de milliers de francs. 
A______ était assistée d’une régie. Rien ne laissait penser que le paiement de 
l’amende lui occasionnerait des difficultés particulières. 
5) 
 
Par acte remis au greffe le 28 janvier 2022, A______ a recouru auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre ce jugement, concluant à son annulation, soit : (1) à 
l’annulation de l’APA 2______ et au constat que les travaux effectués n’étaient 
pas soumis à autorisation de construire, subsidiairement à l’annulation partielle de 
la condition n° 2 assortissant cette autorisation de construire et à sa confirmation 
pour le surplus, plus subsidiairement encore à son annulation partielle et à la 
fixation du loyer à CHF 46'297.- par an pour trois ans dès le 1er février 2019 ; (2) 
à l’annulation de l’amende. Préalablement, la comparution personnelle des parties 
et l’audition de MM. G______ et H______, architectes, ainsi que I______, 
ingénieur, ainsi qu’un transport sur place, devaient être ordonnés. 
 
 
M. B______, son gérant, n’était pas un professionnel de l’immobilier. 
L’immeuble était dans un état vétuste lors de son acquisition en 2017 et avait 
connu jusque-là au moins cinq inondations rendant nécessaire le remplacement 
des tuyaux dans les courettes des parties communes. Le remplacement des fils 
électriques était également indispensable. Elle avait demandé et obtenu les 
autorisations : APA 1______ relative au 2ème étage ; APA 3______ relative à un 
appartement du rez-de-chaussée ; APA 5______/1 relative à un appartement du 
6ème étage ; APA 6______ relative à un appartement de l’entresol ; APA 7______ 
relative à un appartement du 3ème étage ; APA 8______ relative à un appartement 
du 4ème étage et APA 9______ relative à la transformation d’une buanderie en 
salle de sport au sous-sol. Elle était parfaitement consciente de la différence entre 
travaux d’entretien non-sujets à autorisation et travaux de rénovation sujets à 
autorisation. Les locataires actuels de l’appartement du 5ème étage n’avaient pas 
contesté le loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers et s’étaient déclarés 
très satisfaits de leur appartement. 


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La comparution personnelle et l’audition de témoins permettrait d’obtenir 
confirmation des inondations survenues avant 2017 et du fait que M. B______ 
n’était pas un professionnel de l’immobilier et s’était fié à des mandataires 
professionnellement qualifiés. Un transport sur place permettrait de constater que 
le TAPI avait erré au sujet du caractère luxueux de l’appartement. 
 
 
Le loyer annuel avant travaux dépassait déjà les besoins prépondérants de la 
population de sorte que l’autorisation devait être accordée. 
 
 
Les travaux effectués correspondaient à de l’entretien et n’étaient soumis ni 
à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05) ni à la LDTR. Ils avaient entraîné une baisse de 25 % des dépenses de 
chaleur entre 2017 et 2019. Le TAPI aurait dû déduire les frais de peinture, de 
carrelage et de maçonnerie pour la courette et aboutir à un total de CHF 34'877.-, 
soit CHF 5'365.- par pièce, soit bien moins de la fourchette inférieure de 
CHF 8'750.- retenue par le Tribunal fédéral. On ne pouvait exiger d’elle qu’elle 
attende quelques années pour refermer les courettes ou changer le câblage 
électrique. Il paraissait par ailleurs cohérent de moderniser les cuisines lorsque 
l’appartement était vide. Au sujet des dégâts d’eau, elle produisait des pièces 
supplémentaires de 2017 montrant la difficulté d’assurer le bâtiment et demandait 
la comparution personnelle des parties et l’audition des architectes et de 
l’ingénieur. 
 
 
Elle ne contestait pas la notion de travaux différés. L’appartement était 
toutefois sorti depuis 1995 des catégories correspondant aux besoins 
prépondérants de la population, de sorte que l’intérêt à contrôler le loyer avait 
fortement diminué. Les travaux sur la tuyauterie et l’électricité ainsi que le 
diagnostic amiante avant travaux se justifiaient pour des raisons de sécurité. Les 
travaux de peinture, parquet, stores et chauffage étaient des travaux d’entretien. 
Le changement des colonnes d’eau chaude et froide n’était pas soumis à 
autorisation. 
 
 
Elle ne contestait pas que l’ancien loyer de CHF 33'600.- avait été porté à 
CHF 49'500.- mais il n’y avait pas eu d’adaptation du loyer durant près de 
vingt-quatre ans alors que le coût de la vie avait augmenté. L’augmentation du 
loyer n’était pas une condition d’applicabilité de la LDTR. Si le loyer avait été 
augmenté sans qu’il n’y ait eu de travaux, la hausse n’aurait probablement pas été 
justifiée au plan civil, mais n’aurait pas pour autant justifié l’application de la 
LDTR au plan administratif. 
 
 
L’appartement était un logement de luxe dans un immeuble de luxe, ainsi 
qu’il ressortait des illustrations qu’elle produisait. Si la LDTR était applicable, il 
devait être soustrait à la fixation du loyer. 


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Le loyer avait en toute hypothèse été fixé de manière erronée. CHF 7'753.- 
par an pouvaient être répercutés sur le loyer, selon le formulaire fourni par le DT, 
ce qui le porterait à CHF 41'353.-. L’inflation permettait une augmentation 
supplémentaire de CHF 4'944.-, portant le nouveau loyer à CHF 46'927.-. Le 
dépassement de la fourchette des loyers était permis par la loi si la surface brute 
locative des pièces était importante, or les pièces étaient très grandes, les plafonds 
hauts et la surface totale de 189 m2 pour un appartement de 6.5 pièces. 
 
 
L’amende était disproportionnée. La décision du DT n’était pas motivée. Il 
fallait tenir compte de sa bonne foi et de l’absence de faute de sa part. Elle 
entendait assurer la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, et le TAPI ne 
s’était pas prononcé à ce sujet. Elle avait été victime d’une erreur excusable sur 
l’illicéité. Seul un appartement avait été soumis à la LDTR. 
6) 
 
Le 17 mars 2022, le DT a conclu au rejet du recours. 
 
 
Les mesures d’instruction demandées ne se justifiaient pas. 
 
 
Le fait que certains travaux seraient nécessités par les dégâts d’eau ne 
permettait pas encore de considérer qu’ils constituaient dans leur ensemble des 
travaux d’entretien. Il s’agissait de travaux différés, faute pour l’immeuble d’avoir 
été entretenu durant vingt-cinq ans, qui devaient être mis à la seule charge du 
bailleur. 
 
 
Tous les travaux accomplis étaient à mettre en lien avec les travaux 
d’entretien différés et c’était une rénovation de l’appartement dans sa globalité qui 
avait été mise en œuvre. 
 
 
L’appartement n’était pas luxueux et son loyer avant travaux ne dépassait 
pas de deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. 
 
 
Si le loyer dépassait avant transformation ou rénovation le niveau des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population, il devait être maintenu à ce 
niveau lorsqu’il apparaissait qu’il permettait au propriétaire de supporter le coût 
des travaux sans majoration de loyer. 
 
 
L’amende était justifiée et son montant proportionné. L’auteur était tenu de 
s’informer auprès des autorités compétentes et le mandant devait endosser la 
responsabilité des actes de ses mandataires. La recourante était active dans 
l’immobilier, ce qui ressortait du RC, et elle affirmait elle-même avoir déjà 
déposé plusieurs demandes d’autorisation. Le montant correspondait au tiers du 
trop-perçu des loyers de l’appartement. 
7) 
 
Le 20 avril 2022, A______ a persisté dans ses conclusions. 


- 8/24 - 
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Des travaux pouvaient être entrepris pour garantir la salubrité des 
constructions. Le DT persistait à la transformer en spécialiste de l’immobilier et 
du droit public de la construction. Il ne traitait nulle part de sa bonne foi. 
8) 
 
Le 20 avril 2022, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
 
 
Leurs arguments seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit 
du présent arrêt. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
La recourante conclut préalablement à ce que soient ordonnés une 
comparution personnelle des parties, l’audition de MM. G______ et H______, 
architectes, et de M. I______, ingénieur, et enfin un transport sur place. 
 
a. 
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit 
pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et d'obtenir qu'il y soit donné suite 
(ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b). Le droit d'être entendu 
n'implique pas le droit d'être entendu oralement, ni celui d'obtenir l'audition de 
témoins (ATF 134 I 140 consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). Le droit d'être 
entendu n'empêche pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, s'il acquiert la 
certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à 
établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.2 ; 131 I 153 consid. 3). 
 
b. 
En l’espèce, la recourante s’est vu offrir la possibilité de faire valoir ses 
arguments par écrit devant le DT, puis le TAPI et la chambre de céans. Elle 
n’indique pas quels éléments supplémentaires son audition apporterait. L’état et 
les caractéristiques de l’immeuble ont été documentés, et en particulier 
abondamment illustrées par la recourante devant le TAPI, et ne sont pas 
contestés : seules les qualifications juridiques – entretien ou rénovation, caractère 
luxueux, etc. – sont controversées. L’audition de témoins et le transport sur place 
n’apparaissent donc pas nécessaires et il ne sera pas donné suite à la demande 
d’actes d’instruction. 


- 9/24 - 
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3) 
 
Le litige porte sur la conformité au droit de la décision du DT fixant le loyer 
de l’appartement de 6.5 pièces au 5ème étage à CHF 33'600.- (soit CHF 5'169.- la 
pièce) par an après travaux, rétroactivement dès la remise en location, le 1er 
février 2019 et pour une durée de trois ans, ainsi que sur le bien-fondé de 
l’amende de CHF 10'160.- infligée à la recourante. 
 
 
Le jugement du TAPI querellé, long de quarante-sept pages, a établi la 
situation en fait et rappelé le cadre juridique de manière particulièrement 
approfondie et minutieuse. La chambre de céans s’y référera largement lorsqu’elle 
examinera ci-après les griefs de la recourante. 
4) 
 
Dans un premier grief, la recourante reproche au TAPI d’avoir méconnu que 
le loyer dépassait déjà les besoins prépondérants de la population, ce qui aurait dû 
le conduire à autoriser les travaux. 
 
a. 
Selon l’art. 3 al. 1 LDTR, par transformation, on entend tous les travaux qui 
ont pour objet : (a) de modifier l’architecture, le volume, l’implantation, la 
destination, la distribution intérieure de tout ou partie d’une maison d’habitation ; 
(b) la création de nouveaux logements, notamment dans les combles ; (c) la 
création d’installations nouvelles d’une certaine importance, telles que chauffage, 
distribution d’eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines ; (d) la rénovation, 
c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison 
d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des 
logements, sous réserve de l’al. 2. Selon l’art. 3 al. 2 LDTR, par travaux 
d’entretien, non assujettis à la LDTR, il faut entendre les travaux courants 
d’entretien faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison 
d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 
 
 
Selon l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation d’immeuble au sens de l’art. 3 al. 1. L’autorisation 
est accordée : (a) lorsque l’état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et 
la santé de ses habitants ou des tiers ; (b) lorsque la réalisation d’opérations 
d’aménagement ou d’assainissement d’intérêt public le commande ; (c) lorsque 
les travaux permettent la réalisation de logements supplémentaires ; (d) lorsque les 
travaux répondent à une nécessité ou qu’ils contribuent au maintien ou au 
développement du commerce et de l’artisanat, si celui-ci est souhaitable et 
compatible avec les conditions de vie du quartier et (e) pour les travaux de 
rénovation. 
 
 
Selon l’art. 9 al. 2 LDTR, le DT accorde l’autorisation si les logements 
transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins 
prépondérants de la population ; il tient compte, dans son appréciation, des 
éléments suivants : (a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements 


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existants ; (b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement 
créés, notamment dans les combles ; (c) du genre de l’immeuble ; (d) du nombre 
de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la surface des logements 
nouvellement créés et (e) des exigences liées à l’objectif de préservation du 
patrimoine. 
 
 
Selon l’art. 9 al. 3 LDTR, par besoins prépondérants de la population, il faut 
entendre les loyers accessibles à la majorité de la population. Au 1er janvier 1999, 
les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la population étaient 
compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce par année. Les loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population peuvent être révisés tous les 
deux ans par le Conseil d’État en fonction de l’évolution du revenu brut fiscal 
médian des contribuables personnes physiques. 
 
 
Selon l’arrêt relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 24 août 2011, en vigueur jusqu’au 14 janvier 
2022 (aArLoyers – L 5 20.05), les loyers correspondant aux besoins 
prépondérants de la population, fondés sur le revenu brut médian des 
contribuables personnes physiques 2007, étaient compris entre CHF 2'536.- et 
CHF 3'405.- la pièce par année. À partir du 14 janvier 2022, ces loyers ont été 
portés à une fourchette allant de CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année. 
 
b. 
S’il est vrai, comme le soutient la recourante, que le loyer annuel de 
CHF 33'600.- était supérieur aux besoins prépondérants de la population (6.5 x 
CHF 3'405.- = CHF 22'132.50), il sera observé que les travaux ont été autorisés 
(régularisés), que cette autorisation n’est pas en soi contestée et que le conflit ne 
porte que sur la nature de rénovation ou de transformation et sur le caractère 
éventuellement luxueux de l’appartement, des éléments qui sont disputés et seront 
examinés plus loin, et que le loyer de CHF 33'600.- équivaut à environ une fois et 
demie le loyer maximal de CHF 22'132.50. 
 
 
Le grief sera écarté. 
5) 
 
Dans un second grief, la recourante soutient que les travaux n’étaient pas 
assujettis à la LCI ni à la LDTR. 
6) 
 
Selon l’art. 1 al. 1 let. b LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans 
y avoir été autorisé, modifier même partiellement le volume, l'architecture, la 
couleur, l'implantation, la distribution ou la destination d'une construction ou 
d'une installation. 
7) 
a. 
Selon son art. 1 al. 1, la LDTR a pour but de préserver l'habitat et les 
conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones 
visées à son art. 2. À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des 
propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment à l'art. 1 al. 2 des restrictions 


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à la démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (let. a) et l'encouragement à des travaux d'entretien et de rénovation 
raisonnables et proportionnés des maisons d'habitation (let. b). 
 
b. 
La distinction entre travaux d'entretien et travaux de transformation peut 
être délicate à opérer (arrêt du Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 
consid. 7.1.2). Le raisonnement, admis de manière constante par la chambre 
administrative, se décline en deux temps : (1) examiner d'abord, si, de par leur 
nature, les travaux en cause relèvent de l'entretien ou, au contraire, consistent en 
des travaux de rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative 
précisant, sur ce point, que des travaux d'entretien sont susceptibles d'aboutir à 
une rénovation ou à une transformation soumise à la LDTR lorsque, n'ayant pas 
été exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence de 
l'immeuble, ou encore parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 
nombreuses années, leur accumulation, même en tenant compte d'une exécution 
rationnelle commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à 
engendrer un changement de standing de l'immeuble (travaux différés) ; et (2) 
s'attacher ensuite à l'ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur 
répercussion sur le montant du loyer dès lors qu'il pourrait en résulter un 
changement d'affectation qualitatif des logements (ATA/422/2020 du 30 avril 
2020 consid. 6 ; ATA/641/2013 du 1er octobre 2013 consid. 8 ; ATA/645/2012 du 
25 septembre 2012 consid. 9 et les références citées). 
 
 
Selon la jurisprudence de l'ancien Tribunal administratif, reprise par la 
chambre de céans, lorsque les travaux sont déjà soumis à la LDTR uniquement en 
raison de leur coût important, le fait que ceux-ci n'aient pas eu d'incidence 
majeure sur les loyers n'est plus déterminant. Dans une telle hypothèse, c'est bien 
le montant payé par le propriétaire qui importe et non la manière dont il le 
répercute sur ses locataires. En revanche, lorsque le coût des travaux n'est pas 
susceptible d'entraîner à lui seul une soumission des travaux à la LDTR, c'est la 
combinaison de ce montant et de son impact sur les loyers qui est jugée 
déterminante (ATA/642/2013 du 1er octobre 2013 consid. 6e et les arrêts cités). 
 
c. 
Selon le Tribunal fédéral, l'art. 3 al. 2 LDTR est compatible avec le droit 
fédéral dans la mesure où cette disposition complète l'art. 3 al. 1 let. d LDTR en 
décrivant certains types de travaux qui ne seraient pas soumis à autorisation. Les 
travaux d'entretien non assujettis à la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu 
d'effectuer au regard de son obligation d'entretien de la chose louée prescrite par 
le droit du bail. Il s'agit des travaux réguliers et raisonnables qui n'ont pas été 
différés dans le temps et qui tendent à remédier à l'usure normale de la chose et à 
maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au temps ou à 
l'usage. Encore faut-il qu'ils n'engendrent pas un accroissement du confort existant 
et que leur coût total soit raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 
13 février 2014 consid. 2.5 et les références citées). 


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A/1641/2021 
8) 
a. 
L'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement d'une cuisine, la mise en 
conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements de sols et 
de parois ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie relèvent en principe de 
l'entretien au regard de leur nature (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
références). C'est lorsqu'ils sont effectués séparément, et selon les circonstances, 
que chacun de ces travaux peuvent être qualifiés de travaux d'entretien. Cela ne 
signifie pas qu'une rénovation comprenant l'ensemble des travaux devra 
nécessairement elle aussi être considérée comme étant limitée à des travaux 
d'entretien (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3). 
 
b. 
Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans 
lesquelles les travaux sont accomplis, et notamment de leur accumulation en 
raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/646/2010 
précité et les références). Ainsi, le propriétaire d'un appartement a tout intérêt à 
entretenir régulièrement son immeuble et, pour le prouver en cas de litige, à 
conserver les factures desdits travaux (Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO 
GAUDIN, La LDTR : démolition, transformation, changement d'affectation et 
aliénation. Immeubles de logement et appartements, 2014, p. 195 s.). Des travaux 
isolés, effectués depuis longtemps, ne démontrent pas la régularité de l'entretien. 
Par exemple, la seule réfection des peintures effectuée plus de vingt ans avant les 
travaux litigieux ne suffit pas pour considérer que l'appartement est régulièrement 
entretenu (ATA/370/2005 du 24 mai 2005 consid. 3b.). 
 
c. 
Même s'il s'agit de travaux d'entretien différés dans le temps, il faut tenir 
compte, selon la pratique cantonale, des critères de l'ampleur des travaux et de la 
répercussion des coûts sur les loyers. Dans les cas où les travaux ont déjà été 
effectués et les loyers modifiés à l'issue des travaux, il n'est pas arbitraire de tenir 
compte de la manière dont le bailleur a effectivement répercuté les frais engagés 
sur le locataire. Lorsqu'une importante hausse de loyer suit les travaux, le bailleur 
peut difficilement prétendre n'avoir effectué que des travaux d'entretien courant, 
qu'il n'est en principe pas autorisé à faire supporter au locataire (art. 259a al. 1 
let. a, 259b let. b et 269a let. b de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le 
Code civil suisse ; CO, Code des obligations - RS 220). En définitive, il n'est en 
principe pas arbitraire de retenir que ces différents critères, cumulés, démontrent 
que les travaux litigieux vont au-delà de travaux d'entretien courant n'apportant 
aucune amélioration du confort (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité 
consid. 4.3). 
 
d. 
Le Tribunal fédéral a considéré que, pour des travaux d'une certaine 
ampleur, dont il peut être présumé, de façon réfragable, qu'ils procurent un 
accroissement du confort, et à la suite desquels le loyer a presque été doublé, il 
n'est pas arbitraire de considérer qu'ils dépassaient les simples travaux d'entretien, 
la recourante n'ayant de plus apporté aucun élément permettant de justifier 
différemment la hausse des loyers, en particulier par une adaptation à la situation 


- 13/24 - 
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sur le marché locatif. De même, elle n'avait pas démontré que les travaux litigieux 
se limitaient à l'entretien imposé par le droit fédéral. Ces derniers ayant une 
incidence sérieuse sur la catégorie du logement en cause, il était dénué d'arbitraire 
de les soumettre au champ d'application de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
 
e. 
La chambre administrative a confirmé que des travaux ayant pour but la 
remise à neuf d'un appartement à l'occasion d'un changement de locataire par le 
rafraîchissement des peintures (plafonds, murs, boiseries et radiateurs de toutes les 
pièces), la réfection de l'ensemble des installations sanitaires (remplacement de la 
baignoire, du mélangeur de lavabo, de l'évier, de la robinetterie et des divers 
accessoires), l'installation d'un nouvel agencement de cuisine, le remplacement du 
carrelage et des faïences, l'installation d'un nouveau système électrique, le 
ponçage et la vitrification différés des parquets et la pose de vannes 
thermostatiques, devaient être assimilés à des travaux de rénovation, constat 
confirmé par le coût des travaux, soit CHF 26'240.- pour un trois pièces, et de leur 
impact sur le loyer, qui avait augmenté de 54 % suite à ces derniers 
(ATA/440/2015 du 12 mai 2015 consid. 10). 
 
 
De même, elle a retenu que les travaux comprenant la réfection complète 
des peintures, papiers peints et parquets, avec la pose de radiateurs, l'installation 
d'un agencement de cuisine et de nouveaux sanitaires et la mise en conformité des 
installations électriques devaient faire l'objet d'une autorisation au sens de la 
LDTR (ATA/645/2012 précité consid. 11 ; cf. également ATA/328/2013 du 
28 mai 2013 consid. 7, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 
précité). Les travaux ne constituaient pas du pur entretien quand bien même ils 
s'élevaient à CHF 8'750.-/la pièce/l'an, ce qui se situait dans la fourchette 
inférieure généralement retenue pour qualifier les travaux de grande ampleur 
(ATA/334/2014 du 13 mai 2014, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 
1C_323/2014 du 10 octobre 2014). 
 
 
Elle a, en revanche, considéré que n'étaient pas soumis à la LDTR des 
travaux d'entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce était 
inférieur à CHF 10'000.- (ATA/642/2013 précité ; ATA/40/2010 précité ; 
ATA/96/2007 du 6 mars 2007 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DEFAGO 
GAUDIN, op. cit., p. 193 s.). Elle a toutefois précisé, en rapport avec l'argument 
du coût des travaux par pièce, qu'il ne lui appartenait pas de dicter au DT de ne 
pas requérir de demande d'autorisation de construire pour des travaux de moins de 
CHF 10'000.- par pièce (ATA/694/2016 du 23 août 2016 consid. 6d ; 
ATA/574/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/334/2014 précité consid. 14). 
 
 
La chambre de céans a, dans un arrêt récent, eu à se poser la question de la 
soumission à la LDTR de travaux effectués avant l'arrivée de nouveaux locataires 
au début de l'année 2014 dans un appartement au plateau de Champel, de cinq 
pièces, au loyer annuel ayant été augmenté de CHF 37'440.- à CHF 48'000.-. 


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Elle a retenu qu'une partie des travaux, représentant un montant global de 
CHF 24'943.80, aurait été initiée suite à un dégât d'eau en août 2013. Il n'était 
toutefois pas possible, sur la base des seuls devis et factures versés à la procédure, 
de retenir que l'intégralité des travaux concernés était bien en lien de causalité 
avec ledit sinistre. Autrement dit, si une assurance avait couvert l'intégralité ou la 
majeure partie des travaux en cause, il pourrait en être déduit qu'ils étaient bien la 
conséquence du sinistre, ce qui n'était en l'état nullement démontré. Dans le cas 
contraire, l'appréciation pourrait être différente et les travaux en cause qualifiés, 
en tout ou partie, de travaux différés (ATA/1348/2020 du 22 décembre 2020). 
 
 
Dans un arrêt encore plus récent, le coût global des travaux s'était élevé à 
CHF 27'340.95, soit CHF 6'835.25 la pièce, ce qui était inférieur au montant 
retenu par la jurisprudence pour qualifier les travaux de grande ampleur (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014) et à l’espèce précédemment 
évoquée (ATA/1348/2020 précité). Le montant mensuel du loyer avait toutefois 
été porté à CHF 2'800.- (soit CHF 33'600.-) après les travaux réalisés en 2017, ce 
qui était élevé par rapport au loyer avant travaux de CHF 19'200.-. Quand bien 
même l'appartement était situé dans le périmètre protégé de J______ et d'une vaste 
surface totale, soit près de 90 m2, sensiblement supérieure à la surface moyenne 
pour un quatre pièces, un tel loyer était plus élevé que la moyenne des loyers dans 
un immeuble semblable, arrêté à CHF 2’038.- (soit CHF 24'456.- par an) selon les 
statistiques genevoises pour 2017. Son augmentation de 75 % ne pouvait ainsi se 
justifier par la seule référence aux loyers du quartier, lesquels dépendaient au 
demeurant notamment de l'état et du confort de l'objet, ni par le fait qu'il avait été 
inchangé depuis quatorze ans, ou encore qu'il était préalablement aux travaux de 
2017 supérieur au loyer correspond aux besoins prépondérants de la population. 
 
 
Quand bien même certains travaux prévus dans le cadre de l'autorisation de 
construire litigieuse portaient sur des éléments ayant fait l'objet de travaux en 
2017 – par exemple la réfection du sol de la salle de bains et des WC – cela ne 
démontrait pas qu'il n'y aurait pas eu de volonté d'échelonner les travaux de 
rénovation dans le temps et que les travaux de 2017 dussent être qualifiés de pur 
entretien. La propriétaire n’avait pas entrepris de travaux d'entretien pendant 
quatorze ans, autres que le remplacement de la hotte en février 2010, la réfection 
de la peinture des WC et de la salle de bains en juin 2013 et le remplacement des 
vannes de radiateurs en décembre 2014, ce qui correspondait à des travaux 
d'entretien. Pour cette raison encore, les travaux effectués en 2017 devaient être 
qualifiés de différés et étaient soumis à autorisation LDTR (ATA/263/2021 du 2 
mars 2021 consid. 5). 
 
f. 
Le DT peut recourir au critère du coût par pièce des travaux, mais doit le 
relativiser. En réalité, pour déterminer la qualification de travaux entrepris dans 
des logements situés dans des bâtiments visés à l'art. 2 LDTR et, partant, la 
nécessité de demander une autorisation de les effectuer au DT, il convient de 


- 15/24 - 
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prendre en compte la situation dans son ensemble et d'appliquer à celle-ci les 
différents critères abordés précédemment : la nature des travaux, leur ampleur 
dans leur ensemble, le moment auquel ils interviennent, leur répercussion sur le 
loyer précédent ou futur et sa conformité aux besoins prépondérants de la 
population, sans que les travaux entrepris ne conduisent à un changement 
d'affectation qualitatif du logement, ainsi que leur rapport avec la valeur de 
l'immeuble de manière proportionnelle, tout en évaluant dans quelle mesure les 
travaux effectués permettent raisonnablement et de manière ordinaire de conserver 
la chose en bon état (ATA/694/2016 précité consid. 6d). 
9) 
 
En l’espèce, le TAPI a retenu que les travaux, effectués entre fin 2018 et 
début 2019, totalisaient, déduction faite de l’indemnité versée aux anciens 
locataires, CHF 113'177.-, soit plus de CHF 17'400.- par pièce. Même en 
déduisant encore les travaux d’assainissement de l’immeuble, soit le 
remplacement des conduites d’eau et la mise en conformité des installations 
électriques, le coût des travaux, d’un total de CHF 78'917.- soit encore 
CHF 12'141.- par pièce, demeurait supérieur au montant, de CHF 10'000.-, défini 
par la jurisprudence pour qualifier les travaux de grande ampleur. 
 
 
La recourante ne saurait être suivie lorsqu’elle propose de traiter séparément 
les travaux, notamment de peinture, de carrelage et de maçonnerie pour la courette 
et de considérer qu’ils ne seraient pas soumis à autorisation et partant de les 
déduire du total. Les travaux doivent en effet être, conformément à la 
jurisprudence précitée, considérés dans leur totalité, laquelle correspond vu leur 
ampleur à des travaux de transformation ou de rénovation. De ce point de vue, le 
raisonnement du TAPI est exempt de reproches. 
 
 
La recourante fait valoir que les travaux de rénovation de la tuyauterie et du 
câblage électrique étaient rendus nécessaires par des inondations et par leur 
vétusté et leur dangerosité. Elle produit, pour la première fois devant la chambre 
de céans, un courrier de son courtier en assurances du 12 septembre 2017 
évoquant la sinistralité antérieure ainsi que le courrier d’un assureur exprimant des 
réticences en relation avec les conduites d’eau. Si la survenance d’« au moins cinq 
inondations avant 2017 », telle qu’alléguée par la recourante, devait être admise, il 
faudrait conclure que des travaux d’entretien étaient nécessaires bien avant 2017. 
Le même raisonnement s’applique aux travaux concernant l’électricité. Or, la 
recourante n’établit pas que l’entretien de l’immeuble aurait été correctement 
effectué durant les vingt-cinq années antérieures à 2017. Elle reconnaît même que 
la tuyauterie était en mauvais état et que l’installation électrique était trop vétuste 
et non conforme aux normes. 
 
 
Faute pour l’appartement d’avoir été entretenu durant vingt-cinq ans, les 
travaux accomplis par la recourante doivent être considérés comme de l’entretien 
différé au sens de la jurisprudence susmentionnée, ce que le TAPI a justement 
relevé. 


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La recourante invoque le fait que ces travaux d’entretien non accomplis 
incombaient au précédent propriétaire. Cela est exact, toutefois une telle situation 
ne lui permet pas de s’exonérer de l’application de la LDTR, sans quoi un 
changement de propriétaire rendrait illusoire l’application de la jurisprudence sur 
l’entretien différé. Il n’est d’ailleurs pas reproché à la recourante de n’avoir pas 
entretenu un immeuble alors qu’elle n’en était pas encore propriétaire, mais il est 
constaté que les travaux, régularisés le 9 avril 2021 par l’autorisation APA 
2______, constituaient des travaux d’entretien différés et réalisaient un critère 
d’application de la LDTR. Les relations entre la venderesse et l’acquéreuse de 
l’immeuble sont exorbitantes au présent litige. 
 
 
La recourante critique enfin la prise en compte de l’augmentation du loyer 
pour l’application de la LDTR. Or, il ressort de la jurisprudence que 
l’augmentation du loyer constitue bien, en corrélation avec des travaux et la 
répercussion de leur coût, un critère de l’applicabilité de la LDTR (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3 ; ATA/642/2013 précité). La 
recourante admet à cet égard que le loyer annuel a été porté de CHF 33'600.- à 
CHF 49'500.-. 
10) 
Dans un troisième grief, la recourante soutient que les travaux étaient 
soustraits à la LDTR en raison du caractère luxueux de l’appartement. 
11) a. 
Selon la doctrine, lorsqu'un bâtiment est soumis à la LDTR, cette loi n'est 
applicable que si l'appartement considéré entre dans une catégorie de logements 
en pénurie en cas par exemple d'aliénation des appartements destinés à la location 
(Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 129). 
 
 
Les catégories de logements où sévit la pénurie sont déterminées chaque 
année par arrêté du Conseil d'État en fonction du nombre de pièces par 
appartement (art. 11 al. 1 RDTR). Le Conseil d'État a constaté en 2013, 2019, 
2020, 2021 et 2022 qu'il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 LDTR, dans 
toutes les catégories des appartements d'une à sept pièces inclusivement (arrêtés 
du Conseil d'État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en 
vue de l'application des art. 25 à 39 LDTR des 20 mars 2013, 19 décembre 2018, 
1er juillet 2020, 9 décembre 2020 et 12 janvier 2022 - ArAppart - L 5 20.03). 
 
 
S'il n'y a pas de pénurie dans la catégorie du logement visé dans un cas 
d'espèce, la LDTR n'est pas applicable pour l'opération précitée. Par ailleurs, les 
logements de luxe doivent être exclus du champ d'application de la LDTR pour ce 
type d'opération. En effet, le silence de la loi quant à cette condition doit être 
considéré comme une lacune, puisque le législateur avait voulu exclure ces 
logements du champ d'application spécial de la loi. Au demeurant, les logements 
de luxe n'entrent pas dans les besoins prépondérants de la population que la LDTR 
entend protéger (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. 
p. 130). 


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Les logements répondant aux besoins prépondérants de la population sont 
qualifiés suivant leur loyer ou suivant leur genre ou suivant leur loyer et leur 
genre. Par logements répondant aux besoins prépondérants de la population, il faut 
entendre les logements dont les loyers sont accessibles à la majorité de la 
population. Autrement dit, c'est le loyer que la majeure partie de la population est 
en mesure de payer (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. 
p. 133 et 134). 
 
 
Un logement répond aux besoins prépondérants de la population lorsque son 
loyer est inférieur ou égal au loyer plafond LDTR et que son nombre de pièces 
correspond à une catégorie de logements en pénurie (cas où les deux conditions 
alternatives sont réunies), lorsque son loyer est inférieur ou égal au loyer plafond 
LDTR et que son nombre de pièces ne fait pas partie d'une catégorie en pénurie 
(cas où seule la condition alternative du loyer est remplie), lorsque son loyer est 
supérieur au plafond LDTR et que son nombre de pièces entre dans une catégorie 
en pénurie (cas où seule la condition alternative du genre est remplie ; 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 140). 
 
 
Pour être qualifié de luxueux, le logement doit avoir six pièces au moins, 
cuisine non comprise, c'est-à-dire à E______ sept pièces ou plus, des surfaces 
inhabituellement grandes, des éléments donnant une impression générale de 
somptuosité ou de confort extraordinaire. Il s'agit de conditions cumulatives. 
Exceptionnellement, un logement peut être luxueux même s'il a moins de sept 
pièces. C'est notamment le cas, si d'un point de vue esthétique et historique, le 
logement est considéré comme luxueux (il est donc possible de s'écarter de la 
notion stricte de logement de luxe de droit fédéral et fixer ainsi une notion plus 
adaptée aux circonstances). Un logement ancien peut être luxueux s'il a été conçu 
comme tel et qu'il est correctement entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 
consid. 6). Un logement peut être luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve 
et même si une partie de l'immeuble comprend des locaux commerciaux de 
bureaux. Il faut prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type 
ou le style de locataires qui occupent l'immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003 
consid. 5). Dès lors, un logement peut être luxueux même s'il est mal situé 
géographiquement, avec une vue et une luminosité ambiante réduites 
(ATA 89.TP.145 consid. 6d). Par ailleurs, des éléments extérieurs à l'appartement 
lui-même peuvent lui conférer un caractère luxueux s'ils le valorisent. C'est le cas 
de la vue sur le jet d'eau et la rade de E______ (ATA/214/2003 précité consid. 5 ; 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278). 
 
b. 
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont 
été reprises par la chambre de céans, a retenu le caractère luxueux d'un logement 
de huit pièces réparties sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en 
enfilade, pourvues de boiseries bien entretenues de la fin du 18ème siècle et de 


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plusieurs cheminées de marbre, ainsi que de plafonds particulièrement hauts 
donnant à l'ensemble un caractère luxueux (ATA/441/1997 du 5 août 1997). 
 
 
Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de 
quatre ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au 
plafond, des radiateurs de l'époque de sa construction en 1920, avec un hall 
d'entrée d'immeuble de qualité, cossu et d'une taille inhabituelle. La présence d'un 
concierge, le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de 
faïence sur les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le 
Mont-Blanc et les autres montagnes des Alpes étaient autant d'indices 
déterminants (ATA/229/2002 du 7 mai 2002). 
 
 
La chambre de céans a exceptionnellement admis le caractère luxueux de 
deux appartement de cinq pièces d’environ 130 m2 issus d’une division dans un 
immeuble à l'entrée soignée avec des boiseries bien entretenues, avec un hall 
d'entrée particulièrement spacieux (25 m2), un sol en bois entouré de dalles en 
pierre, un sol de l'appartement choisi avec soin en planelles et en bois exotique, un 
salon d'environ 30 m2, deux cheminées dont l'une en marbre, une décoration 
raffinée constituée de matériaux et de revêtements de qualité supérieure – les 
revêtements des salles de bain et salles de douche étant constitués de mosaïque de 
type « pâte de verre » 2 x 2 cm de haute qualité, une hauteur du plafond pour le 
grand salon d'environ 2,74 m, des détails de type corniche inversée dans la plupart 
des pièces de jour et enfin une vue directe sur le lac et le Mont-Blanc 
(ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019). 
 
 
Le Tribunal administratif a toutefois nié le caractère luxueux d'un 
appartement composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque 
pièce s'élevait à 27,38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement 
ne donnait aucune impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses 
dont la surface était conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La 
hauteur des plafonds n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et 
l’agencement intérieur était standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en bois, était 
fonctionnel et banal. Les matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les 
portes étaient courants. De même en était-il des revêtements de sol : le salon et les 
couloirs étaient pourvus d'un parquet simple et les chambres d'une moquette 
ordinaire. Enfin, l'architecture de l'immeuble ne présentait aucune particularité 
(ATA/859/2010 du 7 décembre 2010). 
 
 
Le TAPI a également nié le caractère luxueux d'un logement sis dans un 
immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en bois, 
un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs, ainsi qu'une piscine chauffée 
toute l'année, fermée par des parois vitrées, s'ouvrant sur le jardin privatif de 
l'immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour les 
habitants de l'immeuble ; palier boisé du 6ème étage de l'immeuble où se situait 
l'appartement de quatre pièces d'environ 130 m2, lequel comprenait un living et 


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une cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du jet d'eau 
et le parc arborisé bien entretenu de l'immeuble, la cuisine étant entièrement 
équipée, ainsi qu'un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de bains, ainsi 
que deux chambres à coucher. La chambre de céans s'était ralliée à cet avis non 
contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 2012). Cette jurisprudence a 
paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 279). 
12) 
En l’espèce, l’appartement, de 6.5 pièces, entre dans une catégorie où il y a 
pénurie de logements et répond aux besoins prépondérants de la population, au vu 
du nombre de pièces. 
 
 
Le caractère luxueux de l’appartement a été nié par le TAPI nonobstant sa 
superficie et la présence de certains éléments caractérisant le luxe, car 
l’équipement en sanitaires répondait au standard minimal actuel, l’une des quatre 
chambres était petite et les autres de taille normale, l’appartement ne bénéficiait 
pas d’éléments de commodité hors du commun ni d’éléments extérieurs pouvant 
lui conférer un caractère luxueux telle une vue sur la rade et le jet d’eau et il ne 
dégageait pas une impression de somptuosité ou de confort extraordinaire. 
 
 
Ce raisonnement n’appelle pas la critique, en ce qu’il suit la jurisprudence 
susévoquée, tenant notamment compte de la taille des pièces et de l’absence de 
vue. La recourante produit, certes, de nombreuses illustrations. Celles-ci 
confirment toutefois les caractéristiques retenues par le TAPI et leur examen ne 
permet pas de contredire l’absence de somptuosité ou de confort extraordinaire. 
 
 
Il a pour le surplus déjà été relevé plus haut (consid. 4b) que le loyer de 
CHF 33'600.- avant travaux équivaut à environ une fois et demie le loyer maximal 
permis par la loi de CHF 22'132.50. 
13) 
La recourante se plaint dans un quatrième grief de la fixation du loyer. 
 
a. 
Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation 
dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la 
population, il est maintenu par le département au même niveau lorsqu’il apparaît 
qu’il permet économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux 
sans majoration de loyer. 
 
b. 
En l’espèce, le loyer avant travaux était fixé à CHF 33'600.- et a été porté à 
CHF 49'500.- après travaux. Dès lors que le montant de CHF 33'600.- était 
supérieur au loyer maximal correspondant aux besoins prépondérants de la 
population, de CHF 22'132.50.-, c’est conformément à la loi que le DT a fixé le 
loyer à CHF 33'600.- dans la décision APA 2______ du 9 avril 2021. 
 
 
Contrairement à ce qu’elle affirme, la recourante n’a pas soutenu, en encore 
moins démontré, que le coût des travaux serait insoutenable sans majoration des 


- 20/24 - 
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loyers. Dans ces circonstances, les références au tableau de calcul des hausses de 
loyer ne lui sont d’aucun secours. 
14) 
Dans un dernier grief, la recourante se plaint du caractère disproportionné de 
l’amende administrative. 
 
a. 
Celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est passible des mesures 
et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI, et des peines 
plus élevées prévues par le code pénal suisse du 21 décembre 1937 
(CP - RS 311.0 ; art. 44 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Selon l'art. 137 al. 1 LCI, est passible d'une amende administrative de 
CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI (let. a), aux règlements et 
arrêtés édictés en vertu de la LCI (let. b) et aux ordres donnés par le département 
dans les limites de la LCI et des règlements et arrêtés édictés en vertu de celle-ci 
(let. c). Le montant maximum de l'amende est de CHF 20'000.- lorsqu'une 
construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans 
autorisation mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 
137 al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du 
degré de gravité de l'infraction; constituent notamment des circonstances 
aggravantes la violation des prescriptions susmentionnées par cupidité, les cas de 
récidive et l'établissement, par le mandataire professionnellement qualifié, d'une 
attestation, au sens de l'art. 7 LCI, non conforme à la réalité (art. 137 al. 3 LCI). 
 
 
Le montant maximum de l’amende a été modifié le 1er septembre 2010 et 
porté de CHF 60'000.- à CHF 150'000.-. 
 
c. 
Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de 
nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des 
contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance 
peut au demeurant aussi exister. C’est dire que la quotité de la sanction 
administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le 
droit pénal (ATA/440/2019 du 16 avril 2019 ; ATA/19/2018 du 9 janvier 2018). 
 
d. 
En vertu de l’art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 
(LPG - E 4 05), les dispositions de la partie générale du CP s’appliquent à titre de 
droit cantonal supplétif. On doit cependant réserver celles qui concernent 
exclusivement le juge pénal (ATA/440/2019 précité ; ATA/19/2018 précité). Il est 
ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme 
d’une simple négligence. Selon la jurisprudence constante, l’administration doit 
faire preuve de sévérité afin d’assurer le respect de la loi (ATA/19/2018 précité). 
 
 
L’autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d’une 
sanction doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP 
(principes applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité 


- 21/24 - 
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de l’auteur et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation 
personnelle de ce dernier (art. 47 al. 1 CP). La culpabilité est déterminée par la 
gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le 
caractère répréhensible de l’acte, par les motivations et les buts de l’auteur et par 
la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, 
compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (art. 47 
al. 2 CP ; ATA/19/2018 précité). 
 
e. 
Le département jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer la quotité 
de l’amende. La chambre de céans ne le censure qu’en cas d’excès ou d’abus. 
Sont pris en considération la nature, la gravité et la fréquence des infractions 
commises dans le respect du principe de proportionnalité (art. 5 al. 2 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101 ; 
ATA/440/2019 précité ; ATA/945/2018 du 18 septembre 2018 ; ATA/19/2018 
précité). 
 
f. 
Doivent être notamment prises en compte au titre de circonstances 
aggravantes, le fait d’avoir agi par cupidité, la récidive, la profession de l’auteur 
de l’infraction ainsi que le nombre élevé ou la proportion importante des 
appartements ou immeubles concernés par la violation de la LDTR. Au titre de 
circonstances atténuantes, doivent être prises en compte notamment l’absence de 
volonté délictuelle, une violation de la LDTR sur un appartement ou un immeuble 
isolé seulement, le fait qu’une réaffectation en logement soit aisée (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op.cit., p. 490-491 et les jurisprudences 
citées). La doctrine cite ainsi parmi les exemples de circonstances aggravantes, 
outre celles mentionnées par la loi, le nombre élevé ou la proportion importante 
des appartements ou immeubles concernés par la violation de la LDTR ainsi que 
le montant élevé du trop-perçu de loyer touché (ibid. p. 490). 
 
 
Il doit être tenu compte de la capacité financière de la personne sanctionnée 
(ATA/806/2005 du 29 novembre 2005 consid. 3d). 
 
g. 
Il ressort de la jurisprudence cantonale que le montant maximum de 
l’amende, de CHF 60'000.- en vigueur jusqu’au 1er septembre 2010, a été infligé à 
un administrateur de sociétés immobilières pour avoir loué après des travaux non 
autorisés des appartements à des loyers bien plus élevés que ceux bloqués par le 
département dans les autorisations rétroactives (ATA/195/2005 du 5 avril 2005 
confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 11P.309/2005 du 1er novembre 2005). 
 
 
Le maximum a aussi été infligé à un propriétaire ayant loué des 
appartements de plusieurs de ses immeubles à des loyers plus élevés que les loyers 
fixés dans les autorisations de construire afin d’obtenir un gain illicite de plusieurs 
centaines de milliers de francs, ayant agi intentionnellement et par cupidité, étant 
en outre multirécidiviste, ayant enfin tenu des propos mensongers et exercé des 
pressions à l’égard des locataires et ayant antidaté des contrats de bail rectifiés 


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(ATA/195/2005 du 5 avril 2005 confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
11P.309/2005 du 1er novembre 2005). 
 
 
Un quart du montant maximum, soit CHF 15'000.-, a été infligé à un 
propriétaire ayant transformé, sans autorisation, des chambres en appartement et 
ayant perçu des loyers supérieurs à ceux finalement autorisés (ATA/567/2005 du 
16 août 2005 consid. 30). 
 
 
Dans un litige plus récent, l’objet porté devant la chambre administrative 
s’est limité à la question de savoir s'il convenait de faire obligation au bailleur 
d'établir et de communiquer à la locataire un nouvel avis de fixation du loyer 
initial. L'obligation faite au bailleur de rembourser le trop-perçu à la locataire 
concernée, réduite par le TAPI de CHF 40'662.- à CHF 20'862.-, ainsi que le 
montant de l'amende infligée, diminuée de CHF 8'100.- à CHF 5'000.-, n’étaient 
plus litigieux, compte tenu de l'absence de recours du DT sur ces points 
(ATA/1343/2020 du 22 décembre 2020). 
 
 
Dans un arrêt du 23 février 2021, la chambre administrative a confirmé une 
amende de CHF 225'000.- infligée au recourant ; les quatre sociétés recourantes 
dont ce dernier était administrateur président en répondant solidairement, pour 
infractions à la LDTR à la suite de quatre arrêts, confirmés par le Tribunal fédéral. 
Le but des opérations montées par le recourant consistait à éluder l'examen visant 
à la protection du parc locatif et donc à violer l'art. 39 al. 1 LDTR. L'amende 
pouvait aller jusqu'à CHF 225'000.- compte tenu du concours d'infractions. La 
faute était très lourde et relevait d’un mépris total du but de la loi et des intérêts 
publics protégés. La solidarité entre les quatre entreprises était toutefois réduite 
proportionnellement au nombre d'appartements concernés leur appartenant 
(ATA/186/2021 du 23 février 2021, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 
1C_191/2021 du 21 mars 2022). 
15) 
En l’espèce, l’amende a été fixée à CHF 10'160.- par le DT. 
 
 
La recourante invoque l’absence de faute de sa part. Elle ne saurait être 
suivie, dès lors qu’elle était assistée de mandataires professionnellement qualifiés 
et d’une régie et ne pouvait ignorer l’obligation de demander une autorisation 
avant d’entreprendre les travaux dans les trois appartements. Elle fait valoir 
qu’elle a demandé et obtenu ailleurs dans le même immeuble plusieurs 
autorisations de travaux. Cela dénote toutefois qu’elle connaissait ses obligations. 
Pour les mêmes motifs, elle ne peut se prévaloir de sa bonne foi. Le « souci 
honorable et nécessaire d’assurer la sécurité de l’immeuble et de ses occupants », 
dont elle se prévaut, ne lui est pas reproché et est sans portée sur la réalisation des 
infractions retenues. 
 
 
Elle soutient que son administrateur n’était pas expert de l’immobilier. C’est 
toutefois elle-même, en sa qualité de société, qui répond de ses agissements et de 


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l’amende qui les sanctionne, et est partie à la présente procédure. Or, elle est 
inscrite au RC depuis le 16 mai 2014 et a pour but toutes activités dans le domaine 
immobilier, notamment achat, vente, courtage, financement, investissement, 
promotion, gérance, ce qui ne laisse planer aucun doute sur son domaine d’activité 
et ses compétences. 
 
 
Elle soutient ne pas avoir été avertie de la problématique par ses architectes 
et son ingénieur, et demande leur audition. Cet argument ne lui est d’aucun 
secours, dès lors que le mandant doit endosser la responsabilité des actes de son 
mandataire (ATA/19/2018 du 9 janvier 2018 consid. 4e ; ATA/260/2014 du 15 
avril 2014 consid. 15e). 
 
 
La recourante a rénové trois appartements soumis à la LDTR sans demander 
d’autorisation. Pour deux d’entre eux, la régularisation imposant le respect de la 
LDTR est entrée en force faute d’avoir été attaquée. La recourante a fixé et perçu 
des loyers en violation de la LDTR. Pour l’appartement du 5ème étage, les hausses 
de loyer ont atteint 47 % puis 135 % environ, ce qui correspond à des dizaines de 
milliers de francs, et ce alors que la recourante était assistée d’une régie. 
 
 
La faute commise par la recourante est ainsi objectivement et 
subjectivement lourde. Compte tenu de la jurisprudence susévoquée, le montant 
de l’amende apparaît proportionné aux circonstances. 
 
 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
16) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
recourante (art. 87 al. 1 LPA) et aucune indemnité de procédure ne sera allouée 
(art. 87 al. 2 LPA). 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 janvier 2022 par A______ Sàrl contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 décembre 2021 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de A______ Sàrl ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 


- 24/24 - 
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dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Philippe Grumbach, avocat de la recourante, au 
département du territoire - OAC ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : M. Mascotto, président, Mmes Payot Zen-Ruffinen, Lauber, McGregor et 
Michon Rieben, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
M. Mazza 
 
 
le président siégeant : 
 
 
C. Mascotto 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :