ge_gerichte · ACJC/287/2017 · 2016-08-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.03.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13511/2015 
ACJC/287/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 13 MARS 2017 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 8 août 2016, comparant par Me Pierre-Xavier LUCIANI, avocat, 
rue du Petit-Chêne 18, case postale 6681, 1002 Lausanne, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, p.a. C______, ______ Genève, intimé, comparant par Me Pascal 
PETROZ, avocat, rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en 
l'étude duquel il fait élection de domicile. 
 


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C/13511/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 8 août 2016, expédié pour notification aux parties le même jour, 
le Tribunal des baux et loyers a préalablement écarté de la procédure les 
déterminations spontanées des parties postérieures au 22 juillet 2016, la cause 
ayant été gardée à juger à cette date (ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le 
congé notifié par B______ le 10 juin 2015 pour le 30 septembre 2015 à A______ 
pour l'appartement de 3 pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis D______ à 
Genève (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit 
que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, le Tribunal a considéré que l'intérêt du bailleur à résilier le contrat 
de bail était légitime et digne de protection, au motif que le contrat de bail signé 
par les parties stipulait clairement que l'appartement litigieux était destiné à 
l'habitation de la locataire "à l'exclusion de tout autre usage" et que d'après le sens 
ordinaire des mots, le substantif "habitation" se définissait comme l'action 
d'habiter dans un lieu, d'y séjourner de manière durable. De surcroît, les premiers 
juges ont considéré que le fait qu'il avait été contractuellement prévu que le 
montant du loyer serait versé par la société de la locataire ou que la situation avait 
été tolérée pendant quelques années n'impliquait pas encore le consentement du 
bailleur à cette situation. 
 
En outre, A______ elle-même n'avait jamais habité le logement concerné, 
l'utilisant principalement pour le mettre à disposition de collaboratrices de sa 
société, inconnues de B______. Cette rotation empêchant tout contrôle, un tel 
usage représentait un inconvénient majeur pour B______ et n'était donc pas 
compatible avec "le mode d'utilisation habituel" d'un appartement. 
 
Concernant la prolongation du bail, les premiers juges ont retenu que 
l'appartement litigieux ne servait pas de logement à A______, qui n'y vivait plus, 
et que, compte tenu de la durée de la présente procédure, cette dernière avait déjà 
bénéficié dans les faits d'une prolongation de près d'une année, de sorte qu'il n'y 
avait pas lieu d'accorder une prolongation de bail. 
B. 
a. Par acte expédié le 8 septembre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, 
principalement, à ce que le congé soit annulé et, subsidiairement, à ce qu'une 
prolongation de bail de quatre ans lui soit accordée. 
 
Elle fait valoir une violation des art. 257f et 271 CO. Elle estime qu'elle n'a pas 
violé son devoir de diligence, dans la mesure où elle occupait parfois 
l'appartement lors de ses départs ou retours de voyage, qu'elle le prêtait par 
ailleurs à ses collaboratrices, ce qu'elle était en droit de faire, qu'ainsi, il n'y avait 


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eu aucun changement de destination de l'appartement et que le concierge de 
l'immeuble n'avait jamais dû intervenir pour des problèmes de bruit. 
 
Elle estime également que B______ n'a pas prouvé en quoi le maintien du bail lui 
serait insupportable, ce d'autant qu'aucun avertissement ne lui avait été 
préalablement adressé. 
 
Enfin, elle soutient que les premiers juges ont abusé de leur pouvoir d'appréciation 
en refusant l'octroi d'une prolongation du bail, dans la mesure où elle a produit des 
pièces relatant les démarches entreprises par elle en vue de trouver un logement 
équivalent, que la prolongation ne contrevient pas aux intérêts du propriétaire et 
qu'il y avait lieu de prendre en considération tant la durée du bail et les 
investissements consentis en vue de meubler l'appartement litigieux que la pénurie 
de logements à Genève. 
 
b. Dans sa réponse du 13 octobre 2016, B______ conclut, principalement, à la 
confirmation du jugement querellé et à la condamnation de A______ au paiement 
d'une amende pour téméraire plaideur. 
 
Selon lui, A______ n'a pas démontré que le congé qui lui a été notifié était abusif. 
 
Par ailleurs, il relève que c'est à bon droit que les premiers juges ont validé le 
congé, dans la mesure où A______ avait mis l'appartement à disposition de tiers, 
dont on ne pouvait pas considérer qu'elles revêtaient la qualité de collaboratrices 
des sociétés E______ ou F______, propriété de A______, alors qu'elle s'était 
engagée à occuper personnellement l'appartement. B______ relève, en outre, que 
l'appartement était soit occupé par plusieurs personnes en même temps - qui ne 
sauraient être considérées comme des "proches" - soit laissé vide, A______ 
mettant ainsi en place un système de rotation qu'il n'aurait jamais accepté. 
 
S'agissant des nuisances sonores, B______ fait valoir que le bail a été résilié au 
motif que plusieurs plaintes de locataires voisins lui étaient parvenues, que la 
locataire elle-même avait admis que les occupantes sortaient de l'immeuble de 
temps en temps pour fumer leur cigarette à l'extérieur et que, nonobstant la mise 
en demeure qui avait été notifiée à A______, les nuisances avaient perduré. 
 
En outre, B______ soutient que les conditions nécessaires à l'octroi d'une 
prolongation de bail ne sont pas réunies, compte tenu du fait que A______ ne 
démontre pas que la fin du contrat aurait pour elle ou sa famille des conséquences 
pénibles, ce d'autant qu'elle est domiciliée à G______ (VD), de telle sorte qu'elle 
n'a pas besoin de temps supplémentaire pour trouver une solution de relogement. 
 
Enfin, B______ estime que l'appel de A______ est dilatoire et devrait être 
sanctionné par le prononcé d'une amende pour téméraire plaideur, car le motif réel 
de l'appel consiste uniquement à prolonger son maintien dans l'appartement. 


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c. Dans sa réplique, A______ relève que si elle est domiciliée dans le canton de 
Vaud, elle a besoin d'un pied-à-terre lors de ses passages à Genève, ce qui a été 
confirmé par témoin, que le contrat de bail ne prévoit pas l'obligation d'occuper 
personnellement l'appartement et qu'aucune plainte écrite de locataires voisins 
concernant des nuisances sonores n'a été produite. 
 
Elle fait valoir que le prétexte invoqué par B______ selon lequel les locataires 
importunés auraient renoncé à se manifester par écrit au motif que l'ancien 
concierge de l'immeuble est une personne intimidante et dotée d'une carrure 
imposante, est dénué de tout fondement. 
 
d. B______ n'a pas fait usage de son droit de dupliquer. 
 
e. La cause a été gardée à juger en date du 8 décembre 2016. 
C. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
 
a. Le 17 août 2010, A______ a rempli une demande de location, en son propre 
nom et en indiquant son adresse alors sise à H______ (VD), auprès de l'Agence 
Immobilière I______(ci-après : la régie I______) à Genève, pour un appartement 
de 3 pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis D______ à Genève. 
 
Sous la rubrique "Observations", A______ a indiqué que le loyer serait payé par 
sa société E______. 
 
b. En date du 2 septembre 2010, B______, représenté par la régie I______, et 
A______ ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur l'appartement précité. 
 
Selon le libellé du contrat de bail, les locaux étaient destinés "à son habitation à 
l'exclusion de tout autre usage". 
 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, soit du 1er octobre 2010 au 
30 septembre 2015, renouvelable tacitement d'année en année avec un préavis de 
résiliation de trois mois. 
 
Le loyer annuel a été fixé à 21'480 fr., respectivement 1'790 fr. par mois, charges 
comprises. 
 
 
 
A teneur de l'art. 17 des clauses particulières du bail, sous la rubrique 
"Environnement" : 
 
"Le locataire déclare avoir pris connaissance du lieu de situation de l'immeuble et 
de son environnement. Il déclare l'accepter et accepter toute nuisance qui 
pourrait en résulter, soit notamment : bruits de la rue ou du voisinage, 


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dérangements provenant d'activités dans les environs, dérangements résultants 
d'établissements publics, routes, etc. Il renonce à demander, le cas échéant, toute 
indemnisation pour d'éventuelles nuisances ou inconforts pouvant en résulter. Par 
ailleurs, le loyer tient déjà compte des particularités environnementales de 
l'immeuble." 
 
c. A______ est associée-gérante de F______, dont le siège est situé à H______ 
(VD), et présidente de E______. 
 
d. Le domicile légal de A______ est actuellement situé à G______ dans le canton 
de 
Vaud. 
A______ 
occupe 
occasionnellement 
l'appartement 
litigieux, 
principalement lorsqu'elle part en voyage ou en revient. Elle l'a par ailleurs mis 
gratuitement à la disposition de collaboratrices de ses sociétés, lorsqu'elles se 
trouvaient de passage à Genève. 
 
e. Par courrier du 25 novembre 2014, la C______ SA (ci-après : la régie), 
désormais en charge de la gérance de l'immeuble, a informé A______ avoir reçu 
des plaintes concernant des nuisances sonores provenant de son appartement et 
sollicité des explications quant au fait qu'il avait été constaté que plusieurs 
personnes habitaient l'appartement et que deux nouveaux noms avaient été ajoutés 
sur la boîte-aux-lettres, ce qui n'avait pas été autorisé. La régie a mis en demeure 
A______ de faire cesser le bruit qui se produisait durant la nuit. De plus, la régie a 
indiqué avoir été fort surprise d'apprendre que A______ avait demandé à une 
voisine du dessus de faire taire son enfant d'environ 3 ans, en plein milieu d'après-
midi, et sollicitait alors des explications à ce sujet. 
 
f. Par courrier du 16 décembre 2014, A______ a répondu qu'elle n'avait aucun 
compte à rendre à la régie au sujet de ce qui passait dans son appartement mais a 
indiqué qu'elle mettait le logement à disposition de collaboratrices qui venaient de 
l'étranger pour séjourner durant une brève période à Genève et qui travaillaient 
pour F______. Elle a souligné qu'aucune activité contraire aux mœurs n'était 
exercée dans l'appartement et qu'elle avait autorisé deux amies à mettre leurs 
noms sur la boîte-aux-lettres pour des raisons administratives. 
 
Enfin, elle a contesté l'existence de nuisances. 
 
g. Par avis de résiliation du 10 juin 2015, B______ a résilié le bail pour sa 
prochaine échéance, soit pour le 30 septembre 2015, au motif que A______ 
n'occupait pas personnellement son appartement, contrairement à ce qui était 
indiqué dans sa demande de location du 17 août 2010, ainsi qu'en raison des 
nuisances engendrées par les occupantes des lieux. 
 
h. A______ a contesté en temps utile le congé par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers. La conciliation s'est soldée par un échec 
en date du 3 novembre 2015. 


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i. Par acte déposé le 24 novembre 2015 au Tribunal, A______ a requis 
l'annulation de la résiliation du bail et subsidiairement, la prolongation du bail 
pour quatre ans, soit jusqu'au 30 septembre 2019. 
 
Elle a allégué qu'elle occupait elle-même l'appartement lorsqu'elle était à Genève 
et qu'elle le prêtait en outre à ses collaboratrices et a produit un tableau Excel 
résumant les démarches entreprises afin de trouver un nouveau logement. 
 
j. B______ a répondu en date du 19 janvier 2016, concluant à la validation de la 
résiliation du contrat de bail, sans prolongation du bail. 
 
k. Lors de l'audience du Tribunal du 8 mars 2016, A______ a déclaré que ses 
sociétés, E______ et F______, étaient actives notamment dans le domaine de la 
conciergerie privée et de l'organisation d'évènements à Genève et en Suisse. Lors 
du dépôt de sa demande de location, elle avait indiqué à la régie I______ qu'elle 
avait besoin de l'appartement, d'une part, pour ses propres besoins, et d'autre part, 
pour loger des collaboratrices lorsque celles-ci travaillaient à Genève, la demande 
de location mentionnant d'ailleurs que c'était la société E______ qui assumerait le 
paiement du loyer. 
 
Elle a confirmé qu'elle était domiciliée à G______ mais qu'à l'époque de la 
signature du contrat de bail, elle habitait à H______ et le logement litigieux lui 
permettait de disposer d'un pied à terre à Genève lorsqu'elle y séjournait, que ce 
soit pour des raisons professionnelles ou privées. De septembre 2010 à novembre 
2014, elle avait occupé l'appartement comme décrit précédemment, sans que cela 
n'ait jamais entraîné de protestations de B______. Elle avait fait enlever les noms 
de tiers qui figuraient sur la boîte-aux-lettres. 
 
Elle a par ailleurs contesté les reproches de nuisances sonores formulées à son 
encontre, l'immeuble étant mal insonorisé et abritant une famille dont l'enfant était 
très bruyant. 
 
De plus, elle avait donné des instructions aux collaboratrices de sa société qui 
logeaient chez elle de faire le moins de bruit possible, demandant également au 
concierge de l'immeuble de l'avertir immédiatement s'il entendait du bruit 
provenant de l'appartement litigieux. A ce titre, le concierge ne lui avait téléphoné 
qu'à deux reprises, la première fois, parce qu'une personne avait fait un malaise et 
la deuxième fois, car des gens fumaient des cigarettes à la fenêtre de la cuisine. 
 
Enfin, s'agissant de l'occupation du logement, elle a indiqué qu'elle était assez 
irrégulière. Il pouvait arriver qu'une ou plusieurs personnes y habitent en même 
temps, généralement quelques jours mais au maximum trois semaines, puis que 
l'appartement soit vide durant plusieurs semaines. 


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B______ a déclaré qu'il continuait à recevoir des plaintes en raison de nuisances 
sonores nocturnes provenant de l'appartement litigieux. 
 
l. Deux témoins ont été entendus par le Tribunal lors de l'audience du 19 avril 
2016. 
 
J______ était le concierge de l'immeuble lorsque celui-ci était géré par la régie 
I______. Il a indiqué connaître A______ depuis 2009 par un ami commun et 
l'avait aidée à trouver l'appartement considéré, qu'il occupait lui-même 
auparavant. 
 
Il a constaté que la nouvelle régie résiliait tous les baux des anciens locataires, 
certainement pour pouvoir louer les appartements plus chers après travaux. Le 
seul locataire bruyant était celui de l'appartement situé au-dessus de A______, en 
raison de la présence de deux enfants en bas âge qui couraient dans tous les sens. 
Il a précisé que l'isolation de l'immeuble était ancienne et qu'il n'avait jamais dû 
intervenir chez A______ en raison de nuisances sonores, à une exception près. Il a 
encore indiqué que A______ venait régulièrement dormir sur place, lorsqu'elle 
partait à l'étranger ou revenait de voyage. Il n'a pas constaté de va-et-vient dans 
l'appartement litigieux et il n'a jamais été dérangé par les personnes qui y vivaient. 
 
K______, gérante de l'immeuble pour la régie actuelle, a déclaré avoir résilié le 
contrat de bail de A______ car plusieurs locataires s'étaient plaints de nuisances 
sonores, notamment une locataire habitant au-dessus de A______ qui s'était 
plainte d'avoir été interpelée par cette dernière car son enfant faisait du bruit et 
l'empêchait de faire sa sieste. D'autres locataires s'étaient plaints que les 
occupantes de l'appartement fumaient des cigarettes à la fenêtre de la cuisine et 
que les mégots étaient jetés dans la cour intérieure. 
 
Elle n'avait jamais croisé A______, alors qu'elle se rendait sur place au minimum 
une fois par semaine et c'était pour cette raison que le bail avait été résilié. 
 
Elle n'avait reçu que des plaintes orales d'autres locataires, car ceux-ci n'osaient 
pas se plaindre par écrit par crainte de J______. Une unique mise en demeure 
avait été adressée à A______. 
 
m. A______ a persisté dans ses conclusions dans sa plaidoirie écrite du 17 juin 
2016. B______ en a fait de même. 
 
Par réplique du 6 juillet 2016, B______ a repris ses conclusions précédentes. 
 
Par courrier du 22 juillet 2016, A______ a contesté la teneur de la réplique de 
B______ mais a renoncé à dupliquer. 
 
La cause a dès lors été gardée à juger par le Tribunal. 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont 
de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 
2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non publié à 
l'ATF 137 III 208). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
articles 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 
période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 
prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 
consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement s'élève à 21'480 fr. 
 
En prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est 
par conséquent largement supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et selon la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelante fait valoir que le congé doit être annulé à la lumière des art. 257f et 
271 CO. 
 
2.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 


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tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas 
typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une 
institution juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient 
l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit "manifeste" au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 
27 août 2004; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 
du 9 février 2007). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un 
loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus 
de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le 
bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue 
durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 
12 novembre 2007 consid. 6; ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; LACHAT, in 
Commentaire romand du code des obligations I, n° 6 ad art. 271). 
 
2.2 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence 
de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le 
motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; 
BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de 
locaux commerciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319; Commentaire USPI, 
n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation - 
qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, 
puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de 
l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 
consid. 2.1.2). 
 
Toutefois, pour établir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO) ou tombe sous le coup de l'une des hypothèses d'annulation de 
l'art. 271a CO, il faut en connaître les motifs (LACHAT, op. cit., p. 730). 
 
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (CONOD, in Droit du bail à 
loyer, Bâle 2010, No 31 ad art. 271 CO). 


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La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En 
particulier, la motivation du congé doit respecter le principe de la vérité (CONOD, 
op. cit, No 22 ad art. 271 CO). 
 
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur 
manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; LACHAT, 
op.cit., n. 12 ad art. 271 CO). 
 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C.443/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2; 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le 
devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par 
elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4; BARBEY, Protection contre 
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse 
Genève 1991, n° 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé 
abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est 
valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n° 10 ad art. 271 CO). 
 
Il appartient ainsi au destinataire de la résiliation de démontrer que celle-ci 
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 
 
2.3 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état 
approprié à l'usage pour lequel elle a été louée. L'usage dont il est question peut 
avoir été convenu soit expressément, soit tacitement, ainsi que par une utilisation 
adoptée pendant longtemps par le locataire sans opposition du bailleur (HIGI, 
Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n° 7 ad art. 253a-253b CO; WEBER, in 
Commentaire bâlois, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, n° 3 ad art. 256 CO). 
 
L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction du libellé du bail et de 
ses 
annexes, 
lesquels 
peuvent 
prévoir 
la 
destination 
des 
locaux 
(Gebrauchszweck), par exemple comme habitation, dépôt, etc. Si le bail ne précise 
pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles 
régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 p. 187). 
 
Pour les baux d'habitations, sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu 
d'occuper lui-même la chose louée dont l'usage lui est cédé contre paiement d'un 
loyer (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1). 
 
D'après le sens ordinaire des mots, le substantif "habitation" se définit comme le 
fait d'habiter dans un lieu, de loger d'une manière durable quelque part; les locaux 


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à usage d'habitation sont opposés au locaux à usage commercial (ATF 136 III 186 
consid. 3.2.1). 
 
En l'absence d'un usage convenu, l'usage habituel est déterminant. Il s'agit de celui 
que chacun fait, habituellement et dans les circonstances données, d'une chose 
telle que celle en question. S'il existe des usages particuliers (locaux ou 
commerciaux), il faut s'y référer en premier lieu. Le critère de l'usage habituel a 
une fonction d'objectivation de l'obligation du bailleur lorsque rien n'a été 
convenu (MONTINI/BOUVERAT, in BOHNET/MONTINI, CPra Bail, n° 31 ad 
art. 256 CO). 
 
L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger son 
conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches. Une 
clause qui interdirait au locataire de loger telle ou telle personne, ou qui limiterait 
abusivement le nombre des occupants du logement serait nulle, car elle 
contreviendrait à l'art. 256 al. 2 CO. Le congé qui serait donné au locataire, en 
raison d'une augmentation du nombre d'occupants du logement, est annulable, 
lorsque le bailleur n'en subit aucun inconvénient majeur (art. 271a al. 1 lit. f CO; 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 77). 
 
La doctrine déduit aussi de l'art. 262 CO que le locataire peut non seulement 
recevoir des visiteurs (famille, amis, etc.), mais aussi, sauf si cela porte préjudice 
à la chose, mettre cette dernière à disposition de tiers, gratuitement ou non 
(MONTINI/BOUVERAT, in BOHNET/ MONTINI, CPra Bail, n° 34 ad art. 256 CO). 
 
En revanche, lorsque l'hébergement de proches ou la réception de visites trop 
fréquentes nuit au bon voisinage ou engendre des dégâts à la chose louée, le 
bailleur dispose des droits que lui confère l'art. 257f CO (LACHAT, op. cit., p. 77). 
 
2.4 En l'espèce, les premiers juges ont considéré que le contrat de bail, indiquant 
que l'appartement est destiné "à son habitation à l'exclusion de tout autre usage", 
prévoyait expressément la destination des locaux loués, de sorte que l'utilisation 
de l'appartement par d'autres personnes n'était pas compatible avec "le mode 
d'utilisation habituel" d'un appartement. 
 
L'argumentation du Tribunal ne saurait être suivie. 
 
En effet, on ne saurait déduire de ladite clause l'obligation de l'appelante d'occuper 
durablement et personnellement le logement litigieux. 
 
De plus, il est établi que l'appelante séjourne régulièrement dans l'appartement et 
cela depuis septembre 2010, par exemple quand elle part ou revient de voyage. Le 
logement lui permet de disposer d'un pied-à-terre à Genève, ce qui n'a jamais 
entraîné de protestations de l'intimé pourtant représenté par des professionnels de 
l'immobilier. 


- 12/13 - 
 
C/13511/2015 
 
Il sied de rappeler qu'un locataire peut ne pas résider en permanence dans un 
logement et qu'une résiliation pour ce motif est annulable. 
 
Par ailleurs, de jurisprudence constante, l'usage normal d'un logement implique le 
droit pour le locataire d'y héberger des proches mais aussi, si cela ne porte pas 
préjudice à la chose, de mettre l'appartement à disposition de tiers, gratuitement 
ou non. En l'espèce, l'hébergement des collaboratrices dans l'appartement litigieux 
ne constitue pas une forme de sous-location, dans la mesure où aucun paiement de 
loyer n'a été prévu. 
 
Bien que l'appartement ait été mis à la disposition de collaboratrices des sociétés 
de l'appelante, qui y ont logé pour quelques jours en général avec un taux de 
rotation assez élevé et irrégulier, l'intimé n'a pas démontré en quoi un tel usage 
représenterait un inconvénient majeur pour lui. L'intimé a résilié le contrat de bail 
en alléguant l'existence de nuisances sonores causées par l'appelante, au motif que 
d'autres locataires de l'immeuble auraient émis des plaintes à ce sujet. Toutefois, 
ces allégations n'ont pas été étayées par la production de pièces ou par des 
témoignages de voisins alors que l'intimé était tenu de fournir tous les éléments en 
sa possession, nécessaires à la vérification de la réalité du motif invoqué à l'appui 
du congé. Le seul témoignage soutenant l'existence des nuisances est celui de 
K______. La portée de ce témoignage doit être relativisée, dans la mesure où le 
témoin est employé de la régie gérant l'appartement litigieux pour le compte de 
l'intimé. 
 
En revanche, le témoin J______ a déclaré qu'il n'y avait pas de va-et-vient dans 
l'appartement litigieux, qu'il n'avait jamais été dérangé par les personnes qui y 
logeaient et qu'il n'avait jamais dû informer l'appelante de problèmes de bruit, à 
une exception près. 
 
Au surplus, comme le relève pertinemment le Tribunal, le contrat lui-même 
précise que l'immeuble est situé dans un environnement particulièrement bruyant 
et que l'appelante s'engage à accepter toute nuisance pouvant résulter des bruits de 
la rue ou du voisinage. Le témoin a d'ailleurs confirmé que l'immeuble est ancien 
et mal isolé. 
 
En définitive, il apparaît que les deux motifs invoqués à l'appui du congé ne sont 
pas légitimes, de sorte que le jugement attaqué sera annulé et le congé annulé. 
 
Il n'est ainsi pas nécessaire d'examiner les autres griefs de l'appelante. 
3. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 


- 13/13 - 
 
C/13511/2015 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 septembre 2016 par A______ contre le jugement 
JTBL/712/2016 rendu le 8 août 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/13511/2015-3-OSB. 
Au fond : 
Annule le jugement entrepris et, statuant à nouveau : 
Annule le congé notifié à A______ par avis officiel du 10 juin 2015 pour le 
30 septembre 2015, s'agissant de l'appartement de 3 pièces situé au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis D______ à Genève. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK, Monsieur Pierre 
STASTNY, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.