ge_gerichte · ACJC/763/2024 · 2024-06-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties, par plis recommandés du 14 juin 2024. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11873/2023 
ACJC/763/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 13 JUIN 2024 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant et recourant d'un jugement rendu 
par la 16ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 12 janvier 2024, 
représenté par Me Alexia MOREL, avocate, BORY & ASSOCIES AVOCATS, cour de 
Saint-Pierre 7, 1204 Genève, 
et 
Madame B______ et Monsieur C______, domiciliés ______ (VD), intimés, 
représentés par Me D______, avocate, 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/543/2024 du 12 janvier 2024, reçu par A______ le 15 janvier 
2024, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de 
procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en protection des cas clairs 
formée par le précité le 8 juin 2023 (ch. 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires 
à 2'400 fr., compensés avec l'avance fournie par A______ et laissés à la charge de 
celui-ci (ch. 2), dit qu'il n'était pas alloué de dépens (ch. 3) et débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 24 janvier 2024, A______ a 
formé appel contre ce jugement, concluant à son annulation. Cela fait, il a conclu à 
ce que la Cour condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur 
personne, de leurs biens, ainsi que de tout tiers, l'appartement d'environ 176.4 m2 et 
la cave y afférente, sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______ [GE], 
bâtiment n° 2______, feuillet n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune 
de E______, ainsi qu'à lui restituer les clés dès l'entrée en force de la décision, et 
l'autorise à requérir l'évacuation de B______ et C______ par la force publique dès 
l'entrée en force de la décision, le tout sous suite de frais et dépens. 
Il a allégué des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle. 
b. Dans leur réponse du 13 février 2024, B______ et C______ ont déclaré 
"réaffirmer" les griefs soulevés devant le Tribunal concernant la régularité de la 
vente aux enchères du bien immobilier concerné, et demandé à la Cour "de [leur] 
nommer une représentation juridique pour sauvegarder [leurs] intérêts, compte tenu 
de la gravité des violations perpétrées tant par l'Office des poursuites que par 
A______". 
En parallèle, ils ont sollicité l'octroi de l'assistance judiciaire pour la procédure 
d'appel. 
c. Le 20 mars 2024, Me D______, avocate, a informé la Cour avoir été nommée 
d'office pour la défense des intérêts de B______ et C______, selon décision du 
Service de l'assistance juridique du 14 mars 2024. Compte tenu de sa récente 
constitution, elle sollicitait qu'un délai soit octroyé à ses mandants afin de compléter 
leur mémoire-réponse du 13 février 2024. 
d. Par décision du 26 mars 2024, la Cour a admis cette requête, traitée comme une 
requête en restitution de délai (art. 148 CPC), et imparti à B______ et C______ un 
délai de dix jours pour compléter leur réponse à l'appel. 
e. Par écriture du 8 avril 2024, les précités ont conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement attaqué, sous suite de frais et dépens. 
Ils ont allégué des faits nouveaux. 
 
f. A______ a répliqué le 16 avril 2024, persistant dans ses conclusions. 


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g. La cause a été gardée à juger le 8 mai 2024, ce dont les parties ont été avisées le 
jour même. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 
a. La parcelle n° 4______ de la commune de E______, d'une surface de 2'588 m2, 
comprend notamment les bâtiments nos 5______ (garage privé), 6______ et 
2______ (habitations à plusieurs logements). 
Les époux B______ et C______ étaient les copropriétaires d'une part de propriété 
par étages (PPE) se trouvant dans le bâtiment n° 2______ susvisé, à savoir le feuillet 
n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de E______. Cette part 
conférait un droit exclusif sur les lots PPE nos 7______ et 8______, correspondant 
à un appartement de 5.5 pièces d'une surface d'environ 176.4 m2 situé dans les 
combles de l'immeuble sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______, 
ainsi qu'à une cave (ci-après : l'appartement). 
Bien qu'officiellement domiciliés à F______ (VD), B______ et C______ résident 
à E______, dans l'appartement concerné, depuis l'été 2022. 
b. A______ a exercé la profession d'avocat avant d'être élu à un poste de procureur 
à compter du ______ 2022. Il a, durant une période non spécifiée, été le conseil des 
précités. 
c. A la date du 18 octobre 2022, C______ et B______ cumulaient des dettes pour 
un montant totalisant plus de 3'500'000 fr. A la suite de plusieurs poursuites en 
réalisation de gage, l'Office des poursuites de Genève (ci-après : l'Office) a mis 
l'appartement en vente aux enchères publiques. 
L'Office a estimé la valeur du bien à 1'465'000 fr. Selon les conditions de vente, 
l'appartement pouvait être adjugé au plus offrant à condition que son offre soit 
supérieure au prix minimum d'adjudication de 600'000 fr. 
La vente aux enchères a eu lieu le 13 décembre 2022 et le bien a été adjugé à 
A______ pour le prix de 950'000 fr. Le jour même, le précité a informé C______ 
que l'appartement avait été vendu et qu'il s'en était porté acquéreur. 
d. En ______ 2023, A______ a été inscrit au Registre foncier de Genève en qualité 
de propriétaire de l'appartement. 
e. Le 8 juin 2023, A______ a formé devant le Tribunal, par la voie de la procédure 
en protection des cas clairs, une action en revendication avec requête d'évacuation 
et mesures d'exécution directe, dirigée contre B______ et C______. 
Il a allégué avoir valablement acquis l'appartement lors de la vente aux enchères du 
13 décembre 2022 et en être devenu seul propriétaire, le transfert de propriété ayant 
été inscrit au Registre foncier le ______ 2023. B______ et C______ ne disposaient 
d'aucun droit à occuper l'appartement et devaient donc l'évacuer. 
f. Dans leur réponse du 3 octobre 2023, les précités ont déclarer "faire opposition à 
la demande d'expulsion". 


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En substance, ils ont fait valoir que la vente aux enchères de l'appartement était 
entachée de nombreuses irrégularités. D'une part, l'appartement avait été vendu à 
un prix significativement inférieur à l'estimation officielle de l'Office et celui-ci ne 
les avait pas informés des conditions exactes de la vente. D'autre part, l'appartement 
avait été vendu à A______, ce qui soulevait, selon eux, un problème de conflit 
d'intérêts, du fait que le précité avait été leur avocat, qu'il connaissait parfaitement 
leur situation financière pour les avoir, dans un premier temps, lui-même 
représentés auprès de l'Office, et qu'il disposait d'informations privilégiées les 
concernant. A cela s'ajoutait qu'à l'époque où il était leur avocat dans le cadre d'une 
procédure pénale, A______ avait exigé d'eux une garantie financière pour le 
paiement de ses honoraires par la cession d'une cédule hypothécaire au porteur de 
150'000 fr. grevant l'appartement, tout en sollicitant pour leur compte l'octroi de 
l'assistance judiciaire. Ils ont par ailleurs allégué ce qui suit : "Nous avons adressé 
une opposition à l'Office des Poursuites de Genève concernant la vente de 
l'appartement en question. Cette opposition a été envoyée en réponse à une lettre 
officielle datée du 28 août 2023, que nous avons reçue le 31 août 2023. Cependant, 
malgré nos efforts pour faire valoir nos droits légaux, nous n'avons reçu aucune 
réponse de la part de l'Office des Poursuites de Genève jusqu'à ce jour". 
A l'appui de leur réponse, B______ et C______ ont produit diverses 
correspondances en lien avec leur requête d'assistance judiciaire du 14 août 2023, 
qui a été rejetée par décision du Service de l'assistance juridique du 12 septembre 
2023, ainsi qu'un courrier de l'Office du 29 avril 2019 informant B______ que 
l'appartement avait été expertisé à 1'465'000 fr., qu'une nouvelle estimation pouvait 
être requise auprès de l'autorité de surveillance dans un délai de dix jours, et qu'une 
fois "cette décision […] devenue définitive, la procédure de vente suivr[ait] son 
cours, soit en particulier les opérations de vente proprement dites". 
g. Par réplique spontanée du 23 octobre 2023, A______ a contesté les allégations 
de B______ et C______. Il a relevé que ceux-ci étaient informés de la vente de 
l'appartement à tout le moins depuis avril 2019 et qu'il avait lui-même informé 
C______ de la vente le jour même des enchères. Selon les art. 132a LP et 230 al. 2 
CO, la réalisation ne pouvait être attaquée que par le biais d'une plainte contre 
l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré dans le délai de dix jours prévu à 
l'art. 17 al. 2 LP, lequel courait dès que le plaignant avait connaissance de l'acte 
attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). En 
l'occurrence, le délai de dix jours pour contester les modalités de la vente était très 
largement échu, de sorte que les objections soulevées par B______ et C______ 
étaient vouées à l'échec. 
h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2023, A______ a persisté dans 
ses conclusions. Il a produit des pièces complémentaires en lien avec la vente aux 
enchères, à savoir : (i) le courrier adressé par l'Office à B______ le 22 septembre 
2022, par pli recommandé et par pli simple, indiquant la date de la visite de 
l'immeuble et la date de la vente aux enchères, avec le placard de vente en annexe; 


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(ii) le même courrier adressé par l'Office à C______ le même jour, par pli 
recommandé et par pli simple, avec son annexe; (iii) les publications parues dans la 
Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO) les ______, ______ et ______ 
2022, communicant la date de la vente aux enchères ainsi que le dépôt de l'état des 
charges et des conditions de vente auprès de l'Office dès le 21 novembre 2022; (iv) 
les courriers adressés par l'Office à B______ et C______ le 21 novembre 2022, par 
plis recommandés distribués le lendemain au guichet postal, comprenant la 
communication de l'état des charges et des conditions de la vente aux enchères (avec 
la mention que les conditions de vente et l'adjudication pouvaient être contestées 
par la voie de la plainte auprès de l'autorité de surveillance dans les dix jours). 
C______ a déclaré qu'il occupait actuellement l'appartement litigieux avec sa 
famille. Le logement situé à F______ [VD] se trouvait en sous-sol et n'était pas 
adapté pour héberger une famille. Il a produit divers messages WhatsApp échangés 
avec A______ en mai et juin 2023 en lien avec la vente de l'appartement. 
A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 
 
i. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que 
l'appartement avait été adjugé à A______ lors de la vente aux enchères du 
13 décembre 2022, que le précité avait été inscrit au Registre Foncier comme 
propriétaire et que B______ et C______ occupaient encore ledit appartement. Les 
précités formulaient différents griefs à l'encontre de A______, lui reprochant de se 
trouver dans un conflit d'intérêts vis-à-vis d'eux, dès lors qu'il avait été leur avocat 
et les avait représentés, obtenant ainsi des informations qu'il avait pu utiliser à son 
avantage dans le contexte de l'achat de l'appartement. Dès lors toutefois que ces 
griefs n'étaient pas du ressort du Tribunal mais, le cas échéant, de celui des autorités 
disciplinaires, ils ne faisaient pas obstacle au prononcé de l'expulsion par la voie de 
la procédure applicable aux cas clairs. 
Cela étant, B______ et C______ alléguaient avoir contesté la régularité de la vente 
de l'appartement auprès de l'Office, après avoir reçu, le 31 août 2023, un courrier 
officiel les informant de ladite vente. Selon eux, l'Office ne s'était pas encore 
déterminé à ce sujet. A______, de son côté, soutenait que le délai pour déposer 
plainte était échu, au motif que les précités avaient été informés de la vente aux 
enchères le jour même de l'adjudication. Or, sans autres éléments à ce stade, l'on ne 
pouvait d'emblée exclure que la question de la régularité de la vente fasse 
actuellement l'objet d'une procédure auprès de l'Office, laquelle serait susceptible 
d'avoir une incidence sur l'issue de la requête d'expulsion. Des éléments de faits 
apparaissaient dès lors litigieux et la situation juridique présentait encore des zones 
d'ombre, lesquelles devraient être éclaircies dans le cadre d'une procédure ordinaire. 
Dans ces circonstances, le cas n'était pas clair, ce qui devait entraîner l'irrecevabilité 
de la requête. 
EN DROIT 


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1. 
1.1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
En revanche, seule la voie du recours est ouverte contre les décisions du tribunal de 
l'exécution (art. 309 let. a et 319 let. a CPC). 
Si un appel est interjeté en lieu et place d'un recours, ou vice-versa, et si les 
conditions de l'acte qui aurait dû être formé sont remplies, une conversion de l'acte 
déposé en acte recevable est en principe possible s'il n'en résulte aucune atteinte aux 
droits de la partie adverse (JEANDIN, in CR CPC, 2019, n. 7a ad art. 308-334 CPC; 
REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 
2016, n. 26 et 51 ad art. 308-318 CPC). 
1.1.2 En l'espèce, l'action tend au prononcé de l'expulsion des intimés de l'immeuble 
revendiqué, avec mesures d'exécution directe. 
Compte tenu de la valeur vénale de cet immeuble, respectivement de la valeur que 
son usage représente pendant la période nécessaire à l'expulsion de ses occupants 
par la force publique (cf ATF 144 III 346 consid. 1.2.1), la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte sur la question du 
prononcé de l'évacuation. 
L'appel, interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, est recevable (art. 311 
al. 1 et 2, 314 al. 1 CPC). 
En tant qu'il porte sur les mesures d'exécution directe requises devant le Tribunal, 
l'appel sera converti en recours, dès lors qu'il respecte les exigences de forme et le 
délai prescrits par la loi (art. 321 al. 1 et 2 CPC). 
 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. Elle contrôle librement 
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC 
en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits 
qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
Le recours peut être formé pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et 
constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). 
1.3 La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la procédure 
sommaire des art. 248 ss CPC, plus particulièrement aux art. 252 à 256 CPC. La 
maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), de même que le principe de 
disposition (art. 58 al. 1 CPC). 
 
1.4 Les parties ont allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles devant 
la Cour. 


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1.4.1 Lorsque la valeur litigieuse de 10'000 fr. est atteinte et que la décision rendue 
en procédure sommaire de l'art. 257 CPC peut faire l'objet d'un appel au sens des 
art. 308 ss CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux 
conditions de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_470/2022 du 
4 janvier 2023 consid. 4.1 et les références citées). 
Les nova improprement dits (pseudo nova) - à savoir les faits et moyens de preuves 
qui étaient déjà survenus à la fin de l'audience des débats principaux de première 
instance - ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne 
pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence, et (2) elle les présente sans retard. 
Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que la partie intimée 
soulève pour la première fois en instance d'appel, comme par exemple - s'agissant 
d'une action en expulsion dirigée contre un locataire ayant accumulé du retard dans 
le paiement du loyer -, le fait que celui-ci a payé l'arriéré dans le délai de sommation 
de 30 jours (art. 257 d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. 
La partie intimée doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, 
conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense 
(maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure 
ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée, 
ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime 
des débats. Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits 
destructeurs. Le fait que ces moyens de défense reposent sur des faits notoires ne 
dispense pas la partie intimée de les invoquer devant le premier juge (Ibidem.). 
En ce qui concerne les vrais nova, le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui a 
succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas 
produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les 
produire devant le premier juge. Il lui est par contre loisible d'introduire une 
nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. En revanche, cette 
interdiction ne saurait concerner la partie intimée, qui n'a pas introduit la requête en 
cas clair. L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement à celle-ci (Ibidem). 
1.4.2 En l'occurrence, les allégués et moyens de preuve nouveaux dont se prévalent 
les parties se rapportent à des faits survenus avant le 1er novembre 2023, date à 
laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger, sans que celles-ci explicitent en quoi 
elles auraient été empêchées de s'en prévaloir en première instance. 
Ces nova sont donc irrecevables. 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en cas clair irrecevable. 
Il soutient que les moyens de défense soulevés par les intimés devant le premier 
juge étaient manifestement mal fondés et, partant, ne pouvaient pas faire obstacle 
au prononcé de leur évacuation, avec mesures d'exécution directe. 
 
2.1.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux 
procédures ordinaires et simplifiées normalement disponibles, destinée à offrir une 
voie particulièrement simple et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits 


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clairs. Cette voie suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit 
susceptible d'être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation juridique 
soit claire (al. 1 let. b). Le juge n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces 
hypothèses n'est pas vérifiée (al. 3); il ne peut alors que prononcer l'irrecevabilité 
de la requête; il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la 
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_574/2022 du 23 mai 
2023 consid. 3.2.1). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par 
le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 
rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve 
n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits 
justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait 
valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent pas être 
écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la 
procédure des cas clairs est irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu 
lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes 
sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 5A_835/2023 du 20 février 2024 consid. et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). 
Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, 
le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 
jugée et la force exécutoire (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 
 
2.1.2 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer 
librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque 
la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). 
L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien 
qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux 
conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le 
défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur 
peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (FOËX, in 
CR CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 
 
2.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d'enchères forcées est 
conclu par l'adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. 
Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres 
illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout 
intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l'action est portée devant l'autorité de 


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surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le 
juge (al. 2). 
Aux termes de l'art. 656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour 
l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par 
occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient 
toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre 
foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 
2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a 
et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte 
contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité 
de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de 
la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 
al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait 
connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint 
un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 
du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). 
La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre 
les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, 
mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie 
par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires 
aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). 
Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage 
par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des 
enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. 
Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de 
toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, 
notamment les modalités de l'adjudication. Les conditions de vente ne sont pas 
notifiées selon l'art. 34 al. 1 LP - ni même publiées - mais déposées au moins dix 
jours avant les enchères au bureau de l'office où chacun peut en prendre 
connaissance (art. 134 al. 2 LP). La date du dépôt des conditions de vente doit être 
communiquée; elle figure dans la publication des enchères (art. 138 al. 2 ch. 2 LP, 
applicable par renvoi de l'art. 156 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 
précité consid. 3.1.2 et les références citées). 
Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la voie de la plainte, soit parce 
qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage des lieux et ne permettraient pas 
d'escompter le résultat le plus avantageux, soit parce qu'elles violeraient une 
disposition explicite ou l'esprit de la loi (cf. art. 134 LP). Selon la jurisprudence, le 
délai de plainte court du jour du dépôt des conditions de vente au bureau de l'office 
des poursuites. Le premier jour compté est ainsi le lendemain du jour du dépôt 
(art. 31 LP en relation avec l'art. 142 al. 1 CPC) (Ibidem). 


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C/11873/2023 
Selon l'art. 66 al. 1 ORFI, le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au 
registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est 
constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte 
portée a été définitivement écartée. 
2.1.5 L'avocat autorisé à pratiquer doit respecter les règles professionnelles 
énoncées à l'art. 12 LLCA. Ces règles professionnelles sont des normes destinées à 
réglementer, dans l'intérêt public, la profession d'avocat, afin d'assurer son exercice 
correct et de préserver la confiance du public à l'égard des avocats (ATF 144 II 473 
consid. 4.1; 135 III 145 consid. 6.1). 
L'art. 12 LLCA prévoit notamment, à sa lettre c, que l'avocat évite tout conflit entre 
les intérêts de son client et ceux des personnes avec lesquelles il est en relation sur 
le plan professionnel ou privé. 
L'art. 17 LLCA prévoit des mesures disciplinaires en cas de violation par l'avocat 
des règles professionnelles visées à l'art. 12 LLCA. Chaque canton désigne une 
autorité chargée de la surveillance des avocats qui pratiquent la représentation en 
justice sur son territoire (art. 14 LLCA). A Genève, la Commission du barreau 
exerce les compétences dévolues à l'autorité de surveillance des avocats par la 
LLCA (art. 14 LPAv). 
 
2.2 En l'espèce, il est constant que l'appelant a bénéficié d'une adjudication par 
l'Office portant sur le bien immobilier en cause, à la suite de laquelle il en est devenu 
propriétaire, qu'il est inscrit au Registre foncier en cette qualité depuis le mois de 
juin 2023 et que les intimés se sont maintenus dans les locaux au-delà de cette date. 
Devant le Tribunal, ceux-ci ont formulé des objections en lien avec la vente aux 
enchères du 13 décembre 2022, faisant valoir que cette vente serait entachée de 
plusieurs irrégularités (prix d'adjudication inférieur à l'estimation de l'Office, non-
communication des conditions exactes de la vente, conflit d'intérêts lié à la personne 
de l'adjudicataire, etc.) et qu'ils se seraient adressés à l'Office, à une date non 
spécifiée, pour "s'opposer" à la vente de l'appartement, en réponse à une lettre 
officielle datée du 28 août 2023 - laquelle n'a pas été versée au dossier. 
 
Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, ces d'objections sont manifestement mal 
fondées et peuvent être immédiatement écartées. 
En premier lieu, les intimés n'ont pas établi ni même rendu vraisemblable qu'ils se 
seraient effectivement adressés à l'Office en août ou septembre 2023 pour contester 
l'adjudication et/ou les conditions de vente, étant précisé que les irrégularités 
susmentionnées devaient, le cas échéant, être soulevées dans le cadre d'une plainte 
formée en temps utile devant l'autorité de surveillance en matière de poursuites et 
faillites (art. 17 LP). 
En second lieu, il ressort sans équivoque des pièces produites que les intimés - qui 
avaient accumulé d'importantes dettes (environ 3'500'000 fr. à la date de la vente) 
et faisaient l'objet de plusieurs poursuites en réalisation de gage - n'ignoraient pas, 
à tout le moins depuis avril 2019, que l'appartement allait être vendu aux enchères 


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dans un avenir plus ou moins proche. Il est par ailleurs établi que l'Office a dûment 
communiqué l'état des charges et les conditions de vente aux intimés, en précisant 
la date de la vente aux enchères et les voies de droit à disposition, par plis 
recommandés que les intimés ont retirés au guichet postal le 21 novembre 2022. Il 
est en outre constant que l'appelant a personnellement informé les intimés de 
l'adjudication le 13 décembre 2022, soit le jour même de la vente. Il est ainsi 
manifeste que le délai de plainte de l'art. 17 al. 2 LP était largement échu en août 
ou septembre 2023, date à laquelle les intimés allèguent - sans aucunement le 
démontrer - s'être adressés à l'Office pour s'opposer à la vente de l'appartement. 
Or, faute d'avoir remis en cause l'adjudication et/ou les conditions de vente par la 
voie de la plainte en temps utile, les intimés sont désormais forclos à se prévaloir 
d'éventuelles irrégularités survenues lors de vente aux enchères du 13 décembre 
2022. Il suit de là que l'adjudication est entrée en force et que l'appelant a été 
valablement inscrit en qualité de propriétaire du bien immobilier au Registre 
foncier. Au surplus, les intimés n'allèguent pas - et a fortiori ne démontrent pas - 
qu'ils disposeraient d'un titre juridique les autorisant à demeurer dans l'appartement. 
L'appelant est donc fondé réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit, 
de sorte que l'évacuation des intimés doit être prononcée. Ceux-ci n'ayant, à juste 
titre, pas sollicité l'octroi d'un sursis à l'évacuation, celle-ci sera ordonnée avec les 
mesures d'exécution directe requises par l'appelant. 
Le jugement attaqué sera ainsi annulé, et il sera statué à nouveau dans le sens de ce 
qui précède (art. 318 al. 1 let. b CPC). 
3. 
3.1 Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'400 fr. (art. 13 et 26 
RTFMC), seront mis à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), 
et compensés avec l'avance du même montant versée par l'appelant, acquise à l'Etat 
de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 
 
Les intimés verseront à l'appelant 2'400 fr., à titre de remboursement des frais 
judiciaires susvisés, et 3'000 fr., à titre de dépens de première instance, débours et 
TVA compris (art. 85 et 88 CPC; art. 23, 25 et 26 LaCC). 
 
3.2 Les frais judiciaires d'appel et de recours, arrêtés à 2'400 fr. (art. 13, 26, 35 et 
38 RTFMC), seront mis à la charge des intimés, qui succombent (art. 106 al. 1 
CPC). Vu que ceux-ci plaident au bénéfice de l'assistance judiciaire devant la Cour, 
ces frais seront provisoirement laissés à la charge de l'Etat de Genève qui pourra en 
solliciter le remboursement selon l'art. 123 CPC. L'appelant se verra restituer son 
avance de frais en 2'400 fr. 
Les intimés verseront en outre à l'appelant 1'500 fr., débours et TVA compris, à titre 
de dépens d'appel et de recours (art. 85, 88 et 90 RTFMC; art. 23, 25 et 26 LaCC). 
* * * * * 


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C/11873/2023 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel et le recours interjetés le 24 janvier 2024 par A______ contre 
le jugement JTPI/543/2024 rendu le 12 janvier 2024 par le Tribunal de première instance 
dans la cause C/11873/2023. 
Au fond : 
Annule ce jugement et, cela fait : 
Condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leur personne, de leurs 
biens, ainsi que de tout tiers faisant ménage commun avec eux, l'appartement d'environ 
176.4 m2 et la cave y afférente, sis no. ______ chemin 1______, [code postal] E______, 
bâtiment n° 2______, feuillet n° 3______ de la parcelle n° 4______ de la commune de 
E______, et à restituer les clés à A______ dès l'entrée en force de la présente décision. 
Autorise A______ à requérir l'évacuation de B______ et C______ par la force publique 
dès l'entrée en force de la présente décision. 
Arrête les frais judiciaires de première instance à 2'400 fr., les met à la charge de B______ 
et C______, solidairement entre eux, et les compense avec l'avance fournie, acquise à 
l'Etat de Genève. 
Condamne B______ et C______, solidairement entre eux, à verser à A______ 2'400 fr., 
à titre de remboursement des frais judiciaires de première instance, et 3'000 fr., à titre de 
dépens de première instance. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel et de recours à 2'400 fr., les met à la charge de B______ 
et C______, solidairement entre eux. 
Dit que ces frais sont laissés provisoirement à la charge de l'Etat de Genève. 
 
 


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C/11873/2023 
Invite les Services financiers du pouvoir judiciaire à restituer à A______ l'avance versée 
en 2'400 fr. 
Condamne B______ et C______, solidairement entre eux, à payer 1'500 fr. à A______ à 
titre de dépens d'appel et de recours. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, 
Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Marie-Pierre GROSJEAN, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Marie-Pierre GROSJEAN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.