ge_gerichte · ACJC/420/2014 · 2013-04-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9.4.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4252/2011 
ACJC/420/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 AVRIL 2014 
 
Entre 
A______, p.a. D______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 25 avril 2013, comparant par Me Christophe Zellweger, avocat, 9, rue de la 
Fontaine, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile aux fins des 
présentes, 
et 
B______, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Claire Bolsterli, avocate, 5, 
rampe de la Treille, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile 
aux fins des présentes. 
 


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C/4252/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 25 avril 2013, expédié pour notification aux parties le 2 mai 
2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 27 janvier 2011 
notifié à A______ avec effet au 31 août 2011 pour le local-dépôt de 96 m2 situé 
dans un chalet, sis 1______ (ch. 1 du dispositif), a accordé à A______ une unique 
prolongation de bail de quatre ans et quatre mois, échéant au 31 décembre 2015 
(ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la pro-
cédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont retenu que c'était à juste titre que le congé 
avait été notifié par B______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée), plutôt que par 
la société ayant remis à bail les locaux litigieux, dans la mesure où il ressortait du 
dossier que la seconde avait aliéné à la première le droit de superficie dont elle 
était titulaire lors de la conclusion du bail. 
Le Tribunal a ensuite considéré que le bail litigieux n'était pas lié à celui de l'autre 
local loué par l'appelante, de sorte qu'il ne s'agissait pas d’un congé partiel, lequel 
serait nul, et que le motif invoqué par la bailleresse à l'appui du congé, soit son be-
soin de récupérer les locaux afin de détruire l'immeuble (chalet) dans le cadre du 
projet C______, était valable. Il se justifiait d'octroyer une prolongation de quatre 
ans et quatre mois, échéant au 31 décembre 2015, laquelle n'empêcherait pas la 
bailleresse de réaliser le projet envisagé et permettrait au locataire de rentabiliser 
autant que faire se pouvait ses récents investissements, liés à la location des 
locaux se trouvant juste à côté. 
B. 
a. Par acte déposé le 3 juin 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite 
l'annulation. Cela fait, il conclut, principalement, à ce que le congé, qui lui a été 
notifié le 27 janvier 2011, soit annulé, subsidiairement, à ce qu'une prolongation 
de bail de six ans, échéant au 31 août 2017, lui soit octroyée, et plus 
subsidiairement, à ce que la prolongation de bail de quatre ans et quatre mois 
accordée par le Tribunal des baux et loyers soit une première prolongation, et non 
une unique prolongation, avec suite de frais et dépens. 
Dans le cadre du développement juridique de son appel, le locataire soutient 
exclusivement (à titre principal) que le congé doit être considéré comme nul 
s'agissant d'un congé partiel, et non qu'il doit être annulé. 
Simultanément à son appel, A______ produit diverses pièces, lesquelles figuraient 
cependant déjà toutes au dossier de première instance. 
b. Dans sa réponse du 21 juin 2013, la bailleresse conclut au déboutement de l'ap-
pelant de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 


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c. Les parties ont été avisées le 8 août 2013 de la mise en délibération de la cause. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. A______ exploite en effet une entreprise individuelle à l'enseigne "D______" 
depuis le début des années 1990. 
En date du 26 juillet 2001, E______, alors propriétaire d'un droit distinct et 
permanent de superficie grevant la parcelle située à la rue 1______, et A______ 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un local-dépôt de 96 m2 situé dans 
un chalet à l'adresse précitée. 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans et quinze jours, soit du 16 août 
2001 au 31 août 2006, renouvelable ensuite tacitement d'année en année, avec pré-
avis de résiliation de six mois. 
b. Le loyer annuel a été fixé à 9'000 fr. 
Le contrat de bail ne prévoit pas de charges de chauffage et eau chaude, en raison 
du fait que les locaux sont équipés de radiateurs électriques individuels et qu'il 
n'existe aucun point d'eau. 
c. Le 22 mai 2008, B______ a acquis le droit de superficie susmentionné. 
d. Au cours de l'été 2009, les parties sont entrées en discussion relativement à la 
location d'un local de 85 m2, dont l'entrée se situe à une dizaine de mètres des lo-
caux litigieux, dans lequel le locataire envisageait d'étendre son activité de menui-
serie. 
Depuis 2001, il a déplacé son entreprise dans les locaux litigieux, où il exerce 
depuis lors l'entier des tâches administratives de sa société, de même que certains 
petits travaux sur bois. 
Avant de devenir locataire du second local (en 2009), il affirme qu'il se déplaçait 
pour effectuer certains travaux chez des sous-traitants, perdant ainsi en temps et 
en efficacité. 
e. Dans le cadre des négociations précontractuelles s'agissant des seconds locaux, 
le locataire a écrit le 14 juillet 2009 à la régie en charge de l'immeuble qu'il 
maintenait son intérêt à devenir locataire, sollicitait un bail d'une durée initiale de 
trois ans, reconductible, de même que certains aménagements techniques. 
Il exposait, s'agissant de la question de la durée du bail, qu'il désirait installer des 
machines dans le local, ce qui représentait un effort d'infrastructure et d'orga-
nisation important. 


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f. Les parties ont signé, en date du 1er août 2009, un bail d’une durée de treize 
mois, renouvelable d'année en année, pour un loyer annuel, charges non compri-
ses, de 16'000 fr. 
g. Dans le cadre de son activité professionnelle, A______ a conclu un contrat de 
leasing pour une durée de septante-deux mois à compter du 1er avril 2010 pour 
financer l'achat d'un centre d'usinage (machine de découpe à bois) dont le prix 
était de 246'737 fr. 
Il a installé ladite machine dans le local de 85 m2 nouvellement loué. 
h. Par avis officiel du 27 janvier 2011, la bailleresse a résilié le contrat portant sur 
le chalet de 96 m2 avec effet au 31 août 2011. 
Le congé est motivé par le souhait de la bailleresse de détruire le chalet abritant le 
local litigieux, dans le cadre du projet C______, étant relevé que ce motif n'est pas 
contesté en appel par le locataire. 
i. Le congé a été contesté par le locataire, dans le délai légal de trente jours. 
j. L'instruction menée par le Tribunal des baux et loyers n'a pas permis d'établir de 
manière certaine les raisons qui ont amené la bailleresse à proposer, pour le se-
cond local (de 85 m2), un bail d'une durée initiale de treize mois uniquement. 
L'employé de régie qui, pour le compte de la bailleresse, a négocié le second con-
trat de bail avec l'appelant, a indiqué lors de son audition par le Tribunal des baux 
et loyers que, d'ordinaire, c'était des baux de cinq ans qui étaient proposés et que 
si, en l'occurrence, seul un contrat d'une durée initiale de treize mois avait été of-
fert au locataire, c'était vraisemblablement en raison du futur projet de démolition. 
La bailleresse n'allègue pas que le locataire aurait été informé de ce projet de 
démolition. 
Ce dernier, quant à lui, soutient que des assurances orales lui auraient été données 
s'agissant du maintien de son bail pour une dizaine d'années environ, ce dont il se 
serait contenté pour procéder aux investissements susmentionnés. 
Cet allégué est contesté par la bailleresse. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-


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pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, no 8 ad art. 308). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 
consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 
2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès 
la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur litigieuse doit être déter-
minable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à la date de la décision 
cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 
4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du local s'élève à 9'000 fr., de sorte que la valeur 
litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
L'appelant soutient principalement que le congé serait nul, s'agissant selon lui d'un 
congé partiel, donné pour un seul des deux locaux qu'il loue de la bailleresse, alors 
qu'il considère ceux-ci comme liés, du fait de leur interdépendance. Cependant, il 
conclut à l'annulation et à la mise à néant de la résiliation et non à la constatation 
de sa nullité. 


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2.1 La nullité peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit, et doit être sou-
levée d'office par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris lors de 
la procédure d'expulsion (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 727). 
2.2 Le critère essentiel pour déterminer si des baux sont ou non liés est celui de 
l'interdépendance entre ceux-ci. Peu importe à cet égard, notamment, que les baux 
n'aient pas été conclus simultanément (LACHAT, op. cit., p. 126; ATF 125 III 231 
consid. 2). Cependant, si la volonté commune des parties est douteuse ou contro-
versée, encore faut-il qu’il existe un rapport fonctionnel entre les deux objets 
(ATF 125 III 231 consid. 2). 
Un congé "partiel" n'est envisageable que lorsque les parties ont conclu entre elles 
plusieurs baux et ne les ont pas liés entre eux expressément ou implicitement 
(LACHAT, op. cit., p. 642). 
En présence d'un litige sur l'interprétation d'une disposition contractuelle, le juge 
doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des par-
ties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se 
servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention 
(art. 18 al. 1 CO; ATF 135 III 410 consid. 3.2 p. 412 s). La recherche de la volon-
té réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 
consid. 4.1 p. 611). 
Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes 
divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements 
selon la théorie de la confiance. Il doit donc rechercher comment une déclaration 
ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des 
circonstances (on parle alors d'une interprétation objective); le principe de la con-
fiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de 
son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 135 III 
410 consid. 3.2 et ATF 133 III 675 consid. 3.3). 
L'interprétation subjective a la priorité sur l'interprétation objective (ATF 131 III 
606 consid. 4.1 p. 611). 
Le sens d'un texte apparemment clair n'est pas forcément déterminant, de sorte 
que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause 
contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du 
contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de 
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cepen-
dant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéressés lorsqu'il 
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté 
(ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188 et les arrêts cités). 


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2.3 Dans le cas d'espèce, il apparaît vraisemblable que seul le locataire entendait 
conclure un second bail lié au premier, en raison de l'interdépendance entre les 
deux locaux, résultant avant tout de leur proximité et de son besoin de disposer 
d'un atelier pour ses gros travaux de menuiserie en plus du premier local loué 
(celui de 96 m2), utilisé pour les petits travaux sur bois et les tâches administra-
tives courantes nécessaires à la bonne marche de l'entreprise. Il ne peut d'ailleurs 
être exclu que la bailleresse ait sciemment renoncé à lier formellement les baux - 
sans que cette question n’ait néanmoins été discutée entre les parties à la conclu-
sion du second bail (local de 85 m2) - en raison du projet futur de démolition du 
chalet abritant le premier local. On peut même imaginer qu'elle a volontairement 
tu cette problématique lors des pourparlers contractuels, de crainte que le bail ne 
soit alors pas signé par le locataire et que le local demeure vide, engendrant ainsi 
une perte locative. 
Quoi qu'il en soit, force est de constater, s'agissant de l'interprétation subjective, 
qu'une commune et réelle intention des parties, au sens de l'art. 18 al. 1 CO et des 
jurisprudences précitées, ne peut être établie. 
L'interprétation objective conduit en revanche à considérer les deux baux comme 
liés, dans la mesure où le locataire avait clairement manifesté au représentant de la 
bailleresse son intention d'utiliser le second local comme extension du premier, en 
précisant qu'il entendait en conséquence procéder à d’importants investissements. 
En concluant ce second bail, forte de ces informations données par sa cocon-
tractante et en vertu du principe de la confiance, la bailleresse admettait impli-
citement que le local de 85 m2 venaient agrandir la surface d'exploitation du loca-
taire, de telle sorte que les baux devaient être considérés comme liés. Peu importe 
à cet égard que le second bail ne le mentionne pas, l'interprétation purement litté-
rale étant prohibée et les comportements des parties permettant de s'écarter du tex-
te même du contrat. 
En outre, la bailleresse a fait coïncider l'échéance du second bail avec celle du 
premier, en concluant celui-ci pour une durée inhabituelle de treize mois, ce qui 
laissait d'autant plus penser à sa partie adverse que les baux étaient liés. 
Enfin, l'appelant a établi à satisfaction de droit le rapport fonctionnel entre les 
deux objets - exigence supplémentaire selon la jurisprudence précitée, vu l'ab-
sence de volonté commune des parties (ATF 125 III 231) - de sorte que la Cour de 
céans ne peut que constater que les baux sont effectivement liés. 
Dès lors, le congé donné par l'intimée le 27 janvier 2011 constitue une résiliation 
"partielle", laquelle est prohibée. Elle est en conséquence nulle. 
Cette nullité doit être relevée d'office. Le jugement attaqué sera dès lors annulé et 
il sera statué dans le sens de ce qui précède. 


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3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 juin 2013 par A______ contre le jugement 
JTBL/449/2013 rendu le 25 avril 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/4252/2011-4-OSB. 
Au fond : 
Annule ce jugement et statuant à nouveau : 
Constate la nullité du congé "partiel" donné le 27 janvier 2011 par B______ à A______ 
avec effet au 31 août 2011 pour son local-dépôt de 96 m2 situé dans un chalet sis 
1______. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent 
RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.