ge_gerichte · ATA/1239/2025 · 2025-11-04 · fr


______________________________________________________________________ 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4314/2023-ICCIFD 
ATA/1239/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 4 novembre 2025 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourant 
représenté par Mes Marie MICHEL et Jean-Frédéric MARAIA, avocats 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
intimées 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
31 mars 2025 (JTAPI/327/2025) 


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A/4314/2023 
EN FAIT 
A. a. Le litige concerne la taxation 2021 d’A______, qui habitait alors dans un 
logement sis à la rue ______, à Carouge, dont il était locataire. 
b. De 1999 à 2023, le précité, architecte, a occupé, selon l’extrait du registre du 
commerce (ci-après : RC), une position d’associé-gérant puis de gérant d’B______ 
Sàrl (ci-après : B______ Sàrl), société active dans le domaine de la construction et 
de l’architecture. Il était en outre employé d’C______, puis d’D______ Sàrl. 
c. De 2006 à 2019, E______, architecte et promoteur immobilier, a exercé sa 
profession dans son entreprise individuelle C______, puis en tant qu’associé gérant 
d’D______ Sàrl et comme salarié de F______ SA. De 2009 à 2015, il a occupé le 
poste d’administrateur secrétaire de G______ SA. Il était également actif au sein 
d’B______ Sàrl, de H______ SA et d’C______ ET I______, ARCHITECTS. 
E______ est administrateur unique de F______ SA, créée le ______ 2019, par 
reprise des actifs et des passifs de l’entreprise individuelle C______. 
d. J______ exerce la profession d’ingénieur civil. 
De 1999 à 2005, il a exercé ce métier en tant qu’indépendant, sous la raison de 
commerce K______, INGÉNIEUR CIVIL, laquelle, en 2005, est devenue L______ 
INGÉNIEURS CIVILS SA, dont il était l’administrateur jusqu’en mars 2024. 
Du 26 octobre 2000 au 22 mars 2002, il a été associé gérant de M______(SUISSE) 
Sàrl. Du 18 avril 2001 au 2 juillet 2003, il a été l’administrateur de N______. En 
2003, il a été l’administrateur, puis liquidateur de O______. De 2009 à 2015, il a 
été l’administrateur de G______ SA. Depuis 2009, il a été l’associé gérant de 
P______ Sàrl. Depuis 2018, il exerce sa profession en tant qu'indépendant, sous la 
raison de commerce « Q______, INGÉNIEUR EPF ». 
L’ensemble des sociétés précitées sont actives dans le domaine immobilier. 
e. Le 25 avril 2001, E______, J______ et A______ ont signé une convention sous 
seing privé intitulée « Convention de partenariat pour la résidence ______ » (ci-
après : la convention), dont le préambule énonçait notamment que E______ avait 
signé une promesse d’achat au Crédit Suisse de l’immeuble sis à la ______, à 
Genève (ci-après : l’immeuble), qui était subordonnée à l’autorisation de le 
transformer, entretemps obtenue par E______, que l’immeuble serait acheté avec 
l'intention de le transformer et de le rénover, puis de remettre sur le marché huit 
logements de trois et quatre pièces destinés à la location ainsi qu'une B______de 
commerciale et que E______ souhaitait s’adjoindre J______ et A______, qui 
participeraient financièrement à la réalisation. La convention prévoyait notamment 
que : 
- les parts seraient réparties entre les acquéreurs à raison d'un tiers chacun, 
moyennant un apport initial de CHF 107'000.- par personne ; 


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- les décisions relatives à la bonne marche de l’opération et à sa revente se 
prendraient à la majorité simple ; 
- l’élaboration des plans et la direction du chantier étaient confiées à B______ Sàrl, 
le pilotage et le suivi financier à E______ ARCHITECT, le dossier d’ingénierie à 
R______ INGENIEUR et la gestion de l’immeuble à S______. 
- après travaux et relocation, l'immeuble serait revendu à un tiers en bloc, au 
minimum selon les conditions mentionnées en page 8 de l'étude financière jointe à 
la convention, qui arrêtait un prix de vente global à CHF 2'003'595.- et un produit 
net de vente à CHF 1'670'107.- en se fondant sur les chiffres de 2001 et un calcul 
du rendement effectué sur la base de loyers bloqués par l'État durant cinq ans ; 
- dans le cadre de la revente de l'immeuble, les partenaires tenteraient d'obtenir le 
meilleur prix, si possible supérieur à celui pronostiqué ; 
- en cas d'échec de la revente, ils conserveraient l'immeuble jusqu'à ce qu'une 
opportunité favorable se présente. 
- si l’un d’eux désirait se retirer prématurément, il était tenu de proposer 
prioritairement sa part aux partenaires restants afin qu'ils puissent la racheter ; 
- les associés restants rachèteraient à celui sortant sa part majorée d'une marge de 
50 % par rapport à ce qui était pronostiqué en page 8 de l'étude financière jointe à 
la convention. 
Étaient joints le « Devis général estimatif » du coût des travaux de transformation, 
les plans le « Descriptif des travaux », le calcul du prix de revient ainsi que 
l’autorisation de transformer l’immeuble du 5 mars 2001, sur laquelle apparaît 
comme mandataire « Monsieur A______, Architecte pour B______ SARL ». Selon 
le calcul relatif au prix de revient, l’acquisition se montait à CHF 580'000.- et les 
fonds étrangers à CHF 1'288'000.-. 
f. Par acte authentique du 26 avril 2001, J______ et A______ ainsi que E______ 
ont acquis l'immeuble pour le prix de CHF 580'000.-. Ils ont été inscrits au registre 
foncier en qualité de copropriétaires à raison d'un tiers chacun. Simultanément, ils 
ont contracté un emprunt hypothécaire et un crédit de construction leur permettant 
de financer son acquisition et sa rénovation. En janvier 2002, ces deux emprunts 
ont été consolidés en un seul, de sorte que chaque partenaire a récupéré une somme 
de CHF 80'000.-, réduisant ainsi le montant des apports à CHF 27'000.- par 
personne. 
g. E______ s'est chargé de la gestion de l'immeuble dès son acquisition jusqu'à fin 
2010. La régie T______ a ensuite assuré la gestion de l’immeuble jusqu’à sa vente 
en 2021. 
h. En 2012, les relations entre J______ et E______ se sont détériorées. Plusieurs 
procédures judiciaires ont été intentées en relation avec les immeubles qu’ils 
détenaient en commun. 


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i. Le 25 février 2015, J______ a proposé à E______ et A______ de leur vendre sa 
part de l’immeuble ou de racheter les leurs, puisque la copropriété ne pouvait plus 
être maintenue. 
j. Le 14 septembre 2015, E______ et A______ ont intenté une action en justice 
contre J______, tendant à son exclusion de la copropriété de l’immeuble, concluant 
à ce qu’il soit condamné à leur aliéner sa part, éventuellement aux enchères 
publiques. 
k. Par jugement du 26 juillet 2017, le Tribunal civil de première instance (ci-après : 
TPI), statuant sur décision incidente, a notamment débouté E______ et A______ 
de leurs conclusions en exclusion de J______ de la copropriété et constaté que 
J______ avait le droit de requérir le partage de ladite copropriété. Le TPI a ainsi 
ordonné ce partage. 
l. Par arrêt du 29 août 2018, la chambre civile de la Cour de justice (ci-après : 
chambre civile) a confirmé ce jugement et a renvoyé la cause au TPI afin qu'il statue 
sur les modalités du partage. 
Puisque la convention n’avait pas été conclue en la forme authentique, elle ne 
respectait pas l’exigence de forme prévue par l’art. 650 al. 2 du Code civil suisse 
du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) concernant l’exclusion du partage de la 
copropriété. En tant qu’il limitait le droit de chaque propriétaire de demander le 
partage de l'immeuble, cet accord était frappé de nullité. 
m. Par jugement du 9 mai 2019, le TPI a, notamment, ordonné la vente de 
l’immeuble aux enchères publiques, désigné un notaire aux fins de procéder à toutes 
les opérations utiles à l’exécution du partage, dit que cette vente serait réalisée à un 
prix de départ de CHF 2'505'000.- et que le produit final serait partagé à raison d'un 
tiers entre les parties. 
n. Par arrêt du 17 avril 2020, la chambre civile a confirmé ce jugement, rappelant 
que la convention n’était pas entièrement nulle, mais seulement en tant qu’elle 
prévoyait un mode de partage de l’immeuble. Le mode de partage était donc celui 
prévu par l’art. 651 al. 2 CC 
L’arrêt retient également que U______ et A______, qui se prévalaient de 
l’existence d’une société simple, devaient procéder au partage de la copropriété 
avant de pouvoir liquider la société simple. Les dispositions contraignantes relatives 
au partage d’une copropriété devaient être respectées. Ce partage devait être 
effectué préalablement à la liquidation de la société simple (ATF 93 II 387 consid. 
5). Il n’était, ainsi, pas envisageable d’appliquer les règles relatives à la société 
simple ou de fixer le mode de partage de la copropriété selon celles-ci. La 
convention n’ayant pas été passée en la forme authentique, celle-ci était nulle en ce 
qui concernait le mode de partage choisi conventionnellement. Faute d’un accord 
entre les parties, la vente aux enchères de l’immeuble devait être ordonnée. 
o. Le recours interjeté à contre cet arrêt a été rejeté par le Tribunal fédéral 
(5A_495/2020 du 24 novembre 2020). Il a confirmé que la convention était nulle 


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s’agissant de la fixation du mode de partage de la copropriété. Elle ne permettait 
donc pas de déroger au régime légal de l’art. 651 CC. Contrairement à ce que 
soutenait E______, la convention n’était pas pour autant nulle. Il n’était pas 
question d’une nullité intégrale de celle-ci. Le partage était régi par les règles de la 
copropriété et non de la société simple. 
p. Le 1er novembre 2021, A______, J______ et F______ SA (à qui E______ avait 
cédé sa part) ont vendu l’immeuble pour le prix de CHF 5'800'000.-. 
Le même jour, le notaire ayant instrumenté la vente a requis pour A______ et 
J______ une dispense de consignation de l’IBGI. Deux semaines plus tard, il a 
précisé que les deux hommes contestaient leur qualité de professionnels de 
l’immobilier et sollicité une attestation des montants à consigner au titre de l’IBGI. 
L’AFC-GE a établi une telle attestation, précisant néanmoins que l’immeuble vendu 
faisant partie de la fortune commerciale. 
Selon le formulaire IBGI adressé par A______ le 31 janvier 2022 à l’AFC-GE, le 
gain imposable à ce titre était de CHF 557'370.-. 
q. Dans la rubrique « observations » de sa déclaration fiscale 2021, A______ a 
indiqué qu’il n’avait pas mentionné le gain immobilier résultant de la vente de 
l’immeuble. 
r. Par bordereaux du 6 octobre 2023, l’AFC-GE l’a taxé pour l’année 2021. Elle a 
ajouté CHF 1'712'934.- au revenu à titre de bénéfice net de l’activité indépendante 
correspondant à la part de l’intéressé au produit de la vente de l’immeuble. 
s. L’administré a élevé réclamation. 
Le gain imposable se chiffrait à CHF 1'262'613.-, à savoir CHF 1'914'000.- (prix de 
vente) – CHF 651'387.- (prix d’acquisition) et non pas à CHF 1'712'934.-. C’était à 
tort que l’AFC-GE avait considéré l’opération comme commerciale. Il avait été 
contraint par le TPI de vendre l’unique bien immobilier en sa possession, financé 
par ses économies privées et qu’il souhaitait conserver pour sa retraite. 
t. Par décisions du 16 novembre 2023, l'AFC-GE a admis partiellement la 
réclamation et réduit le gain immobilier imposable de CHF 1'712'934.- à 
CHF 1'262'613.-. Pour le surplus, la réclamation a été rejetée dans la mesure où la 
vente de l’immeuble constituait une opération professionnelle. 
B. a. Par acte du 27 décembre 2023, A______ a recouru devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à l’annulation de 
ces décisions et à ce qu’il soit dit que l’immeuble faisait partie de sa fortune privée 
au moment de sa vente. 
Il avait détenu l’immeuble depuis 2001 et l’avait toujours déclaré comme 
appartenant à sa fortune privée. Il l’avait acquis afin d’investir ses économies sur le 
long terme, à savoir au-delà de l’âge de la retraite. Il n’avait vendu qu’un seul bien, 
la transaction étant intervenue dans le cadre d’un conflit survenu avec les 


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copropriétaires. Le produit de l’aliénation n’avait pas été réinvesti dans un nouvel 
immobilier de rendement, mais dans l’achat d’une résidence secondaire en France. 
L’emploi de fonds étrangers n’apparaissait pas inusuel. Sa part à l’acquisition de 
l’immeuble se montait à CHF 193'333.- (CHF 580'000.- / 3). Il avait financé celle-ci 
au moyen de fonds propres de CHF 107'000.-, ce qui représentait 55.3 %. En tenant 
compte du crédit de construction subséquent, la proportion de fonds propres se 
situait à 20 %. Sa résidence secondaire avait également été achetée grâce à ses fonds 
propres. Les rendements de l’immeuble avaient servi à rembourser la dette. 
Il était architecte salarié de E______ depuis des années et ne détenait aucune part 
dans D______ Sàrl. Il n’agissait qu’en tant que simple exécutant, puisqu’il réalisait 
des plans. On ne pouvait pas nier que cette activité présentât un lien avec 
l’immobilier. Cependant, ce secteur comportait diverses sous-catégories très 
différentes les unes des autres. Or, il exerçait l’activité de projeteur, ne se rendait 
que très rarement sur les chantiers et n’intervenait jamais dans le contexte de 
l’achat/vente d’un bien immobilier. Il avait confié la gestion de sa part de 
copropriété à une régie immobilière. Il était certes inscrit comme associé-gérant 
d’B______ Sàrl, mais en réalité, il n’avait fait qu’accepter la demande de son 
employeur afin de poursuivre son activité dépendante. À titre personnel, il n’avait 
déployé aucune activité de gestion et n’était pas rémunéré pour cela. Il n’avait 
jamais détenu de part dans B______ Sàrl, dont l’unique actionnaire avait toujours 
été E______. Son salaire n’avait pas évolué du fait de l’acquisition de l’immeuble 
en cause. Les rendements de ce bien n’avaient pas servi à financer son train de vie, 
car il disposait d’une rémunération suffisante pour satisfaire à ses besoins 
personnels. 
L’immeuble avait fait l’objet de travaux après son acquisition, mais s’agissant d’un 
immeuble squatté, ils se révélaient nécessaires pour le remettre en état en vue de le 
louer. 
La chambre civile avait nié l’existence d’une société simple. Les parties avaient 
investi dans le cadre d’une copropriété. Ce seul fait ne suffisait pas à qualifier 
l’opération de commerciale. E______ avait été désigné comme mandataire pour les 
procédures d’autorisation de construire. À ce titre il avait été rémunéré comme un 
tiers. 
b. J______ a également saisi le TAPI d’un recours portant également sur la 
qualification – privée ou commerciale – de la vente litigieuse. Ce recours a été 
ouvert sous le numéro de cause A/3885/2023. 
c. L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
d. Dans sa réplique, A______ a souligné que l’on ne se trouvait pas en présence 
d’une fréquence élevée de transactions, dès lors que, durant toute sa vie, il n’avait 
acheté et vendu qu’un seul immeuble, qu’il avait détenu durant 20 ans. 
L’AFC-GE s’appuyait sur la convention pour conclure à l’existence de transactions 
planifiées. Or, les parties à cette dernière ne disposaient pas de connaissances 


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juridiques et n’avaient pas eu recours à un spécialiste dans la rédaction de cet 
accord. L’AFC-GE s’attachait au texte de ce document, sans analyser le cas 
d’espèce à l’aune des faits pertinents. Les travaux avaient été terminés en décembre 
2001, soit rapidement après l’acquisition de l’immeuble, et celui-ci avait pu être 
reloué dans la foulée. En revanche, les parties n’avaient pas concrètement cherché 
à le revendre, contrairement à ce qui était prévu dans la convention. Il l'avait été 
quelque 20 ans après son acquisition, de manière forcée, après un litige survenu 
entre les copropriétaires. On ne pouvait donc déduire un caractère planifié des 
opérations. Il avait réinvesti le produit de la vente dans une résidence secondaire à 
la montagne pour son usage personnel, ce qui excluait l’idée d’un réinvestissement 
dans le but de générer un nouveau gain. 
Il avait été associé-gérant, puis gérant d’B______ Sàrl, étant donné que E______ 
avait été suspendu du registre des mandataires professionnellement qualifiés. Il 
n’avait cependant jamais exercé de fonction dirigeante pour cette société, ni 
d’acquisition et/ou de vente immobilière. Son salaire lui était versé par le précité. Il 
avait poursuivi son activité salariée tel qu’auparavant. Il avait subi le litige civil en 
raison d’un désaccord entre J______ et E______. Sans une telle situation, 
l’immeuble n’aurait pas fait l’objet d’une vente forcée et serait très certainement 
encore détenu par les trois copropriétaires. Il n’existait pas de rapport étroit entre la 
vente de l’immeuble et l’activité professionnelle du recourant. 
L’AFC-GE retenait à tort l’existence d’une société simple. La convention avait été 
pour partie invalidée. Le Tribunal fédéral avait retenu que les règles de partage de 
la copropriété simple s’appliquaient. La convention réglait des rapports de 
copropriétaires, non de sociétaires. Plus de deux tiers des éléments de la convention 
n’avaient pas été appliqués, soit parce qu’il n’avait jamais été question de vendre 
l’immeuble ou que, lors de la survenance du litige, les règles de partage n’avaient 
pas pu être appliquées, car considérées comme nulles par le Tribunal fédéral. 
e. Par jugement du 11 novembre 2024, dans la cause A/3885/2023, le TAPI a retenu 
que le bénéfice réalisé par J______ lors de la vente de l’immeuble devait être 
qualifié de revenu de l’activité indépendante. Ce jugement a fait l’objet d’un recours 
devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre 
administrative). 
f. Par jugement du 31 mars 2025, le TAPI a partiellement admis le recours. 
L’intéressé n’avait procédé qu’à une seule opération immobilière et n’avait pas 
réinvesti le gain réalisé dans de nouveaux projets, puisqu’il avait acquis une 
résidence secondaire en France. Son activité immobilière ne pouvait être qualifiée 
de systématique. Il avait détenu l’immeuble pendant une longue durée. 
Cela étant, le contribuable travaillait dans le secteur immobilier. Il avait mené 
l’opération litigieuse de concert avec J______ et E______, qui disposaient tous 
deux de compétences incontestées du domaine immobilier. A______ devait, 


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conformément à la jurisprudence, se laisser imputer les connaissances 
professionnelles de ses associés. 
La question de savoir si les trois acheteurs avaient été liés par un contrat de société 
simple ou avaient acquis le bien en copropriété n’avait pas besoin d’être tranchée. 
Cette distinction demeurait sans conséquence sur le plan fiscal, dès lors que, dans 
les deux cas, le contribuable s’était associé avec des professionnels de l’immobilier 
pour acquérir et rénover un immeuble en vue de le revendre, sous la direction de 
l’un des associés, E______. Les compétences professionnelles de ses partenaires 
lui étaient imputables. 
L’achat d’un bien immobilier financé par 20 % de fonds propres seulement se 
révélait inhabituel lorsque l’acquéreur investissait dans une maison ou un 
appartement qu’il n’avait pas l’intention d’occuper. L’apport des fonds étrangers à 
hauteur de 80% démontrait que les associés n'avaient pas cherché à placer leur 
fortune privée de manière à la sécuriser et si possible à la faire fructifier, mais à 
réaliser un revenu, en investissant le minimum de fonds propres et en obtenant des 
crédits importants pour le solde du prix d’acquisition. En s'endettant dans une 
mesure dépassant largement leur propre investissement, ils avaient agi comme s'ils 
investissaient dans une entreprise commerciale. Un simple gestionnaire de sa 
fortune privée ne s'endetterait pas dans une telle mesure. Dans ces conditions, on 
ne pouvait pas admettre que le but de l’opération était lié à la prévoyance vieillesse 
du contribuable. 
Ce dernier se prévalait en vain du fait que la vente de l’immeuble avait été ordonnée 
par la justice civile. En effet, elle avait déjà été envisagée dans la convention du 
25 avril 2001 conclue simultanément à l’achat du bien. 
Ainsi, le bénéfice réalisé par A______ lors de la vente de l’immeuble constituait le 
produit de l’activité lucrative indépendante soumise à l’impôt sur le revenu. 
L’AFC-GE devait toutefois tenir compte du montant de l’AVS vraisemblablement 
dû par le contribuable pour la période 2021 et déduire ce montant du gain 
immobilier taxable (arrêt du Tribunal fédéral 2C_487/2022 du 5 septembre 2023). 
Le recours était donc admis dans cette mesure. 
C. a. Par acte expédié le 2 mai 2025 à la chambre administrative, A______ a recouru 
contre ce jugement, dont il a demandé l’annulation, concluant à ce que le gain 
réalisé soit qualifié de privé exonéré de l’impôt sur le revenu et qu’il soit dit qu’il 
était de CHF 557'370.-, soumis à l’IGBI. 
Il a repris les arguments déjà avancés devant le TAPI. 
L’objectif de l’acquisition avait été d’investir sur le long terme, afin de se constituer 
une retraite. La durée de la détention de l’immeuble infirmait la thèse retenue par 
le TAPI. La vente n’avait été nécessaire qu’en raison du litige entre les 
copropriétaires. Le produit de la vente avait servi à l’acquisition d’une résidence 
secondaire. Il n’y connaissait rien au domaine du commerce d’immeubles. Il ne 
faisait qu’exécuter des plans. Les connaissances des deux autres copropriétaires ne 


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pouvaient lui être imputées. La fonction d’associé-gérant d’B______ Sàrl qu’il 
avait assumée à la demande de son employeur n’avait emporté aucune modification 
de son activité ni autonomie nouvelle. Il s’agissait d’un geste isolé sans lien avec 
une quelconque implication dans des opérations immobilières. 
L’intégralité du crédit de construction n’ayant pas été utilisée, la banque avait 
consolidé le prêt hypothécaire en un seul prêt et remboursé CHF 80'000.- à chacun 
des copropriétaires. La quote-part des fonds propres de 22.3% n’était pas élevée. Il 
ne s’agissait donc pas d’un investissement spéculatif. Les travaux réalisés avaient 
été relativement modestes au regard du fait qu’il s’agissait d’un immeuble. 
L’opération aurait pu être à la portée de chacun. Elle relevait d’une démarche 
courante de remise en état ou d’entretien d’un bien immobilier, dans le cadre d’une 
gestion ordinaire de la fortune privée. Il n’avait pas perçu de revenus issus du 
rendement de l’immeuble. L’IGBI se montait à CHF 557'370.-. 
Enfin, si les règles de la société simple pouvaient s’appliquer avant la constitution 
de la copropriété, celles-ci ne trouvaient plus application une fois la copropriété 
acquise. Le TAPI s’était ainsi à tort inspiré des règles sur la société simple. 
Une appréciation globale des circonstances conduisait à retenir que le gain 
immobilier réalisé devait être qualifié de gain en capital privé. 
b. Le 23 juin 2025, la chambre administrative a rejeté la demande de suspension de 
l’AFC-GE dans l’attente de l’issue de la procédure concernant J______. 
c. L’AFC-GE a conclu, à titre préalable, à la production non caviardée de l’arrêt de 
la chambre civile et de celui du Tribunal fédéral et, à titre principal, au rejet du 
recours. 
d. Dans sa réplique, le recourant a fait valoir que les copropriétaires n’avaient 
aucune intention d’organiser leur détention commune au-delà du régime de la 
copropriété. Une partie des clauses de leur convention n’avait jamais trouvé 
application. Il n’avait jamais eu l’intention de vendre l’immeuble et n’avait, ainsi, 
nullement cherché à réaliser un gain sur cette opération. Aucun acquéreur n’avait 
d’ailleurs été cherché avant le litige entre les copropriétaires. 
Il n’avait jamais exercé une activité professionnelle dans le domaine de la 
promotion, du courtage ou du développement immobilier, étant un « simple 
exécutant », se limitant à l’exécution de plans. En soumettant leurs rapports à la 
seule copropriété, les copropriétaires s’étaient volontairement exclus de la société 
simple. Les travaux entrepris étaient de simples rénovations, sans complexité 
particulière, ayant duré seulement six mois. 
Il a produit les arrêts non caviardés de la chambre civile et du Tribunal fédéral. 
e. À la demande de la chambre administrative, le recourant a produit la convention 
du 25 avril 2001. 
Il a souligné que le Tribunal fédéral avait retenu qu’en l’espèce, il s’agissait 
d’appliquer les règles régissant le partage d’une copropriété et non celles de la 


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société simple. Le secteur de l’architecture comprenait différentes spécialisations 
très distinctes, telles celle de projeteur qu’il exerçait. À ce titre, il était rarement sur 
un chantier et alors uniquement pour modifier des plans qu’il a dessinés et qui 
devaient être adaptés. Son activité se déroulait essentiellement dans un bureau. Il 
n’avait jamais participé à une transaction immobilière ; il se trouvait totalement à 
l’écart du domaine du commerce d’immeubles. 
f. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte la question de savoir si le bénéfice réalisé lors de la vente de 
l’immeuble litigieux doit être qualifié de gain en capital privé ou de produit de 
l’activité lucrative indépendante soumis à l’impôt sur le revenu. 
3. 
Le recourant se plaint, en premier lieu, d'une constatation inexacte et incomplète 
des faits pertinents. 
3.1 Le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus 
du pouvoir d'appréciation, ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits 
pertinents (art. 61 al. 1 let. a et b LPA). 
3.2 En l'espèce, le recourant fait valoir que le TAPI a omis de mentionner que la 
banque avait fait évaluer l'immeuble à la fin des travaux et accordé aux 
copropriétaires un financement à hauteur de 80% de l'estimation initiale de 
l'immeuble. Ce reproche n'est toutefois pas fondé, le TAPI ayant mentionné que 
l'emprunt hypothécaire et le crédit de construction avaient été consolidés en un seul 
en janvier 2002, si bien que chaque partenaire avait récupéré une somme de 
CHF 80'000.-, réduisant ainsi le montant des apports à CHF 27'000.- par personne. 
Les circonstances pertinentes entourant les crédits accordés aux copropriétaires ont 
donc été correctement exposées par le TAPI. 
Pour le surplus, les autres points de fait critiqués par le recourant – pour autant 
qu’ils soient pertinents – ont déjà été intégrés dans l’état de fait ci-dessus et/ou 
seront discutés ci-après, en tant qu’ils sont pertinents dans l’examen du fond. 
4. 
Il convient de déterminer le droit matériel applicable. 
4.1 En l'absence d'une réglementation expresse contraire, le droit applicable à la 
taxation est celui en vigueur pendant la période fiscale en cause (ATF 140 I 68 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 9C_715/2022 du 19 juillet 2023 consid. 5). 
4.2 En l'espèce, le litige porte sur la taxation ICC et IFD du recourant pour l’année 
2021. La cause est ainsi régie par le droit en vigueur durant cette période, à savoir, 


- 11/22 - 
A/4314/2023 
s'agissant de l'IFD, par les dispositions de la LIFD et, pour ce qui est de l'ICC, par 
celles de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 
(LIPP - D 3 08) et de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des 
cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14). 
Pour le surplus, la question à trancher dans le cadre du recours étant traitée de la 
même manière en droit fédéral et en droit cantonal harmonisé, le présent arrêt traite 
simultanément des deux impôts, comme l'admet la jurisprudence (ATF 135 II 260 
consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 9C_171/2024 du 8 novembre 2024 
consid. 1.3 ; 2C_662/2014 du 25 avril 2015 consid. 1). 
5. 
Le recourant estime que le gain réalisé lors de l'aliénation de l'immeuble devrait 
être exonéré de l'impôt sur le revenu, en tant qu'il s'agirait d'un élément de sa fortune 
privée. 
5.1 Les gains en capital réalisés sur des éléments de la fortune privée du 
contribuable, notamment lors de l'aliénation d'éléments de la fortune privée, sont 
exonérés de l'impôt sur le revenu (art. 16 al. 3 LIFD ; art. 7 al. 4 let. b LHID). Cela 
signifie qu'un gain en capital n'est soumis à l'impôt fédéral direct que lorsque le bien 
aliéné fait partie de la fortune commerciale du contribuable, non pas lorsqu'il se 
rapporte à sa fortune privée (ATF 133 II 420 consid. 3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 
consid. 5.1 9C_90/2023 et 9C_120/2023 du 12 mars 2024 consid. 5.1 ; 9C_81/2023 
du 18 septembre 2023 consid. 5.1 ; 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.1 et 
les références citées). 
5.2 Sont imposables tous les revenus provenant notamment de l'exploitation d'une 
entreprise commerciale ou de toute autre activité lucrative indépendante (art. 18 
al. 1 LIFD). Tous les bénéfices en capital provenant de l'aliénation d'éléments de la 
fortune commerciale font partie du produit de l'activité lucrative indépendante. La 
fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent, 
entièrement ou de manière prépondérante, à l'exercice de l'activité lucrative 
indépendante (art. 18 al. 2 LIFD). 
À Genève, au titre de revenu imposable, sont également considérées comme une 
activité lucrative indépendante les opérations portant sur des éléments de la fortune, 
notamment sur des titres et des immeubles, dans la mesure où elles dépassent la 
simple administration de la fortune (art. 19 al. 1 LIPP). Les bénéfices en capital 
provenant de l'aliénation d'éléments de la fortune commerciale font partie du 
produit de l'activité lucrative indépendante (art. 19 al. 2 LIPP). La fortune 
commerciale comprend tous les éléments de fortune qui servent entièrement ou de 
manière prépondérante à l'activité indépendante (art. 19 al. 3 LIPP). 
5.3 Depuis le 1er janvier 2001, les cantons sont tenus de prélever un impôt sur les 
gains immobiliers (art. 1 al. 2 et art. 2 al. 1 let. d LHID), la LHID fixant les principes 
selon lesquels la législation cantonale l'établit (art. 1 al. 1 LHID et 129 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst - RS 101). 
Ainsi, l'impôt sur les gains immobiliers privés a pour objet les gains réalisés lors de 


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l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du 
contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de 
l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre 
valeur s'y substituant, impenses ; art. 12 al. 1 LHID). Les cantons peuvent percevoir 
l'impôt sur les gains immobiliers également sur les gains réalisés lors de l'aliénation 
d'immeubles faisant partie de la fortune commerciale du contribuable, à condition 
que ces gains ne soient pas soumis à l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice ou que 
l'impôt sur les gains immobiliers soit déduit de l'impôt sur le revenu ou sur le 
bénéfice (art. 12 al. 4 LHID). 
À Genève, l'IBGI, qui a pour objet le bénéfice net provenant de l’aliénation 
d’immeubles ou de parts d’immeubles sis dans le canton, est réglé aux art. 80 ss de 
la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 (LCP - D 3 05). 
5.4 La coexistence des art. 16 al. 3 et 18 al. 1 et 2 LIFD autorise l’autorité de 
taxation à requalifier de gains provenant d’activités indépendantes des bénéfices 
réalisés par des contribuables lors de l’aliénation d’éléments annoncés par ceux-ci 
comme appartenant à leur fortune privée (ATA/1071/2024 du 10 septembre 2024 
consid. 6.3.1 ; Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, Impôt 
fédéral direct, Commentaire de la loi sur l'impôt fédéral direct, 2017, n. 66 et 71 ad 
art. 16 LIFD). La question de savoir si l’aliénation d’un de ses actifs par un 
contribuable doit être considérée comme un acte de simple gestion de la fortune 
privée laquelle était exonérée, ou si elle devait être considérée comme le produit 
d’une activité lucrative indépendante, a suscité une abondante jurisprudence dont 
la tendance a été de restreindre progressivement le champ application de l’art. 16 
al. 3 LIFD au profit de l’extension de la notion d’activité indépendante. Sur ce point 
spécifique, cette jurisprudence ne fait que confirmer celle plus générale de prêter à 
l’art. 18 LIFD, par la double adoption de ses al. 1 et 2, l’objectif d’étendre la notion 
d’activité indépendante en y intégrant les gains en bénéfice, l’exonération des 
bénéfices en capital privés restant limitée à la simple administration de la fortune 
privée (ATF 125 II 113 consid. 3c = RDAF 1999 II 385, 396 ; Yves NOËL, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 10 et 11 ad art. 18 LIFD). 
Pour déterminer si un gain généré par la vente d’un élément de la fortune d’un 
contribuable doit être qualifié de produit d’une activité indépendante ou de gain 
privé en capital, le Tribunal fédéral a jugé que différents indices, déjà développés 
dans le cadre de l’ancien arrêté fédéral du 9 décembre 1940 concernant la 
perception d’un impôt fédéral direct (AIFD) lors de l’exercice d’une activité 
indépendante, pouvaient être repris dans l’interprétation de l’art. 18 al. 1 LIFD 
(ATF 125 II 113 consid. 5b ; 122 II 446 consid. 3 = RDAF 1997 II 383 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_948/2010 du 31 octobre 2010 consid 2.2 ; Yves NOËL, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 10 ad art. 18 LIFD). 
5.5 De jurisprudence constante, la distinction entre un gain privé en capital (non 
imposable sur le revenu) et un bénéfice commercial en capital provenant de 
l'exercice d'une activité lucrative indépendante (imposable sur le revenu), dépend 


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des circonstances concrètes du cas, telles qu'elles se présentent au moment de 
l'aliénation (ATF 125 II 113 consid. 6a ; arrêts du Tribunal fédéral 9C_90/2023, 
9C_120/2023 du 12 mars 2024 consid. 5.3 ; 2C_918/2021 du 18 février 2022 
consid. 3.2 et les références citées). La notion d'activité lucrative indépendante 
s'interprète largement, de telle sorte que sont seuls considérés comme des gains 
privés en capital exonérés de l'impôt sur le revenu ceux qui sont obtenus par un 
particulier de manière fortuite ou dans le cadre de la simple administration de sa 
fortune privée (arrêt du Tribunal fédéral 2C_918/2021 du 18 février 2022 
consid. 3.1 et les références). En revanche, si l'activité du contribuable excède ce 
cadre relativement étroit et est orientée dans son ensemble vers l'obtention d'un 
revenu, l'intéressé est réputé exercer une activité lucrative indépendante dont les 
bénéfices en capital sont imposables. Une telle qualification peut se justifier, selon 
les cas, même en l'absence d'une activité reconnaissable pour les tiers et/ou 
organisée sur le modèle d'une entreprise commerciale, et même si cette activité n'est 
exercée que de manière accessoire ou temporaire, voire même ponctuelle (ATF 125 
II 113 consid. 5e ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_918/2021 du 18 février 2022 
consid. 3.2). 
C'est avant tout en lien avec les transactions effectuées par les particuliers sur des 
immeubles ou sur des titres que la jurisprudence a été amenée à dégager des critères 
permettant de tracer la limite entre les gains (privés) en capital et les bénéfices 
(commerciaux) en capital. Elle a notamment considéré que valent comme indices 
d'une activité lucrative indépendante dépassant la simple administration de la 
fortune privée les éléments suivants : le caractère systématique et/ou planifié des 
opérations, la fréquence élevée des transactions, la courte durée de possession des 
biens avant leur revente, la relation étroite entre l'activité indépendante (accessoire) 
supposée et la formation et/ou la profession (principale) du contribuable, 
l'utilisation de connaissances spécialisées, l'engagement de fonds étrangers d'une 
certaine importance pour financer les opérations, le réinvestissement du bénéfice 
réalisé ou encore la constitution d'une société de personnes (ATF 125 II 113 
consid. 6a ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.2 
et les références). Chacun de ces indices peut conduire, en concours avec les autres 
voire même – exceptionnellement – isolément s'il revêt une intensité particulière, à 
la reconnaissance d'une activité lucrative indépendante (arrêts du Tribunal fédéral 
9C_81/2023 précité consid. 5.2 ; 2C_918/2021 du 18 février 2022 consid. 3.2 et les 
références citées). 
5.5.1 La jurisprudence considère que la création d'une société simple peut 
constituer en soi un indice de commerce professionnel d'immeubles. En effet, une 
activité lucrative indépendante doit être présumée lorsque, pour une opération 
immobilière déterminée, plusieurs personnes s'associent dans un consortium de 
construction et que, parmi elles, certaines participent dans le cadre de leur 
profession et s'occupent de la gestion pour le compte commun en accord avec les 
autres. Il n'est alors pas nécessaire que chaque associé exerce personnellement une 
véritable activité lucrative pour le compte commun. Il suffit qu'une telle activité 


- 14/22 - 
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existe au niveau de l'ensemble. Même l'associé qui se contente d'investir de l'argent 
dans la société sans participer lui-même aux affaires de celle-ci doit alors se faire 
imputer les efforts entrepris par le spécialiste dirigeant pour le compte de tous les 
associés comme une activité lucrative propre (arrêts du Tribunal fédéral 
2C_553/2019 du 9 mars 2021 consid. 4.2.3 et les références citées ; 2C_948/2010 
du 31 octobre 2011 consid. 3.1.1 et les références citées in StE 2012 B 23.2 n° 40). 
Dans ce contexte, il se justifie également d'imputer aux associés non spécialisés de 
la société simple les connaissances spécifiques au domaine des associés spécialisés 
(arrêts du Tribunal fédéral 9C_81/2023 précité consid. 5.3 ; 2C_553/2019 du 9 mars 
2021 consid. 4.2.2 et les références citées). La jurisprudence pose ainsi une 
présomption selon laquelle la constitution d'une société simple constitue un indice 
de l'exercice d'une activité lucrative indépendante (arrêt du Tribunal fédéral 
9C_81/2023 précité consid. 6.1). 
5.5.2 La société simple est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes 
conviennent d’unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d’atteindre un but 
commun et qui ne présente pas les caractères distinctifs d'une autre société prévue 
par la loi (art. 530 al. 1 et 2 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code 
civil suisse - CO, Code des obligations - RS 220). La société simple consiste en un 
contrat multilatéral, et non synallagmatique, dans la mesure où les prestations 
fournies par les parties ne sont pas échangées mais réunies en vue du but commun. 
Les apports ne profitent pas à chacun des autres associés individuellement, mais à 
la communauté en tant que telle (Adrien GABELLON/Mehdi TEDJANI, La fin de 
la société simple [1/2] – La dissolution et ses conséquences, SJ 2016 II p. 209 ss). 
Deux éléments caractérisent ainsi la société simple : l'apport, soit la prestation que 
chaque associé doit faire au profit de la société (art. 531 al. 1 CO) et le but commun 
(animus societatis), qui rassemble les efforts des associés et suppose la volonté de 
mettre en commun des biens, ressources ou activités en vue d'atteindre un objectif 
déterminé (Pierre TERCIER/Pascal G. FAVRE, Les contrats spéciaux, 2009, 
n. 7528). 
Les indices qui militent en faveur de la société simple peuvent être résumés ainsi : 
participation effective à la prise des décisions communes ; existence d'un droit de 
contrôle sur l'activité commune à l'aune de l'art. 541 CO ; participation aux pertes 
communes ; existence de liens personnels entre les parties (François CHAIX in 
Pierre TERCIER/Marc AMSTUTZ/Rita TRIGO TRINDADE, Code des 
obligations II, ad art. 530, n. 12). 
Une société simple peut être constituée à l’occasion d’une opération isolée. La 
réalisation du but commun de la société simple implique la réunion des efforts ou 
des ressources des associés (François CHAIX in Pierre TERCIER/Marc 
AMSTUTZ/Rita TRIGO TRINDADE, op. cit., ad art. 530 n. 1 et 17). Le contrat de 
société simple ne requiert, pour sa validité, l'observation d'aucune forme spéciale : 
il peut donc se créer par actes concluants, voire sans que les parties en aient 
conscience (ATF 124 III 363 consid. II/2a). 


- 15/22 - 
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Pour autant qu’elles reposent sur une décision commune, les autres communautés 
se distinguent de la société simple dans la mesure où leur but vise uniquement le 
maintien et l’administration conservatoire des biens concernés. Dans une société 
simple, en revanche, la détention de biens ne se conçoit qu’en tant que moyen 
d’atteindre un (autre) but, par exemple la promotion immobilière du terrain en 
copropriété. Puisqu’elle n’est qu’un type particulier de copropriété, la propriété par 
étages (CC 712a-712t) connaît les mêmes principes, auxquels s’ajoute le caractère 
limité des biens mis en commun (François CHAIX in Pierre TERCIER/Marc 
AMSTUTZ/Rita TRIGO TRINDADE, op. cit., ad art. 530 n. 15). 
5.5.3 S'agissant du haut degré de financement par fonds étrangers, le Tribunal 
fédéral a jugé qu'un immeuble acquis (par un contribuable exerçant la profession 
de plâtrier-peintre) moyennant des fonds empruntés à hauteur de 95% du prix 
d'acquisition faisait partie de sa fortune commerciale (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_918/2021 du 18 février 2022). Il en va de même lorsque ce pourcentage s’élève 
à 89.72% (arrêt du Tribunal fédéral 9C_81/2023 précité). 
5.5.4 Dans son arrêt 9C_90/2023 et 9C_120/2023, le Tribunal fédéral a rappelé qu'il 
ne suffit pas, pour remettre en cause le caractère commercial d'une opération 
mobilière, que les contribuables opposent leur propre interprétation d'une 
transaction à celle de la juridiction cantonale, sur la base de certains critères certes 
établis par la jurisprudence mais limités à ceux qu'ils estiment être déterminants. 
Au demeurant, chacun de ces éléments, considérés dans leur ensemble ou 
isolément, pourrait conduire à ce que la vente intervenue soit qualifiée de 
commerciale ou d'activité lucrative indépendante Il y a bien plus lieu, pour 
déterminer la prépondérance privée ou commerciale de la transaction immobilière, 
de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas d'espèce (consid. 6.1). 
5.6 Dans le commerce d’immeubles, un comportement jugé trop actif d’un 
contribuable ou de ses mandataires dans la gestion d’un bien est fréquemment 
qualifié d’activité lucrative indépendante, même si l’intéressé n’apparaît pas 
comme tel aux yeux de tiers. Tel est spécialement le cas lorsqu’un contribuable 
exerce déjà une activité indépendante et qu'il vend des biens appartenant à sa 
fortune privée, ces biens étant requalifiés en éléments de la fortune commerciale 
(Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 71 ad 
art. 16 LIFD). Une participation à une collectivité de personnes s'occupant 
d'affaires immobilières place tous les associés sur le rang de professionnels de 
l'immobilier et fait de l'immeuble un actif commercial (ATA/1071/2024 du 
10 septembre 2024 consid. 6.3.3 ; Raoul OBERSON, L'immeuble et le droit fiscal, 
1999, p. 153 s.). 
Les opérations immobilières d'un contribuable peuvent être d'emblée considérées 
comme commerciales lorsqu'elles sont en relation avec sa profession. Cette relation 
est directe lorsque l'opération a pour but de procurer du travail au contribuable ou 
à son entreprise ou que celui-ci utilise les connaissances qu'il a acquises dans sa 
profession principale. C'est le cas de personnes qui exercent l'un des métiers du 


- 16/22 - 
A/4314/2023 
bâtiment, c'est-à-dire des entrepreneurs, des architectes, des gypsiers-peintres, des 
installateurs de chauffage et autres maîtres d'état ainsi que celles dont la profession 
est en rapport direct avec l'exploitation d'immeubles, telle que les gérants 
d'immeubles. Il est indifférent que l'opération ait effectivement procuré un travail 
au contribuable ou que celui-ci ait revendu l'immeuble sans transformation 
(ATA/1071/2024 du 10 septembre 2024 consid. 6.3.3 ; Danielle YERSIN, Les gains 
en capital considérés comme le revenu d’une activité lucrative, in ASA 59 137 ss, 
p. 143 s.). 
5.7 Selon les cas, une opération unique peut même être assimilée à une activité 
lucrative indépendante lorsque, par son ampleur, sa complexité, les compétences 
requises ou les moyens mis en œuvre, elle excède largement les capacités d'un 
simple particulier en matière de gestion de ses biens, ou encore les limites d'un 
mandat de gestion de fortune de type traditionnel (ATA/593/2011 du 20 septembre 
2011 consid. 5 : réhabilitation d'un immeuble suivie de la revente de la plus grande 
partie des appartements issus de la transformation). Tel est également le cas lorsque 
l'opération isolée est en rapport avec la profession principale du contribuable 
(ATF 96 I 655 ; 93 I 285). Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral a considéré 
que la constitution d'une propriété par étage (ci-après : PPE) pour faciliter la revente 
d'un immeuble et réaliser un gain plus élevé ne constitue pas à elle seule un indice 
déterminant en faveur d'une opération professionnelle. En revanche, il y a lieu de 
tenir compte de l'ensemble des opérations immobilières réalisées par les personnes 
concernées et les apprécier dans leur globalité (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_1276/2012 et 2C_1277/2012 du 24 octobre 2013 consid. 4.3.1 ; RF 2014 p. 50 ; 
Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN, op. cit., n. 22 ad 
art. 18 LIFD). 
5.8 Le Tribunal fédéral a confirmé que les bénéfices résultant de la vente 
d’immeubles détenus durant 35 ans et plus devaient être imposés au titre de revenus 
de l’activité lucrative indépendante, en raison du rôle très actif du contribuable dans 
l’immobilier, de son partenariat avec d’autres professionnels de l’immobilier pour 
les projets en question ainsi que de ses capacités professionnelles et ses 
connaissances spécialisées en matière d’immeubles, attestées par sa formation 
d’ingénieur civil, sa participation à un grand nombre d’opérations immobilières, de 
même que son activité en tant qu’administrateur-secrétaire au sein de la société qui 
avait pour but la promotion immobilière. En outre, l’intéressé n’avait pas participé 
à ces affaires immobilières pour ses besoins purement privés, n'ayant jamais habité 
dans un des bâtiments en question (arrêt du Tribunal fédéral 2C_419/2020 du 23 
novembre 2020 consid. 5.4.2 ; ATA/371/2020 du 16 avril 2020). 
5.9 Le droit suisse admet, sauf disposition légale contraire, que l'autorité 
administrative ou judiciaire saisie tranche elle-même une question préjudicielle, 
dans la mesure où l'autorité compétente ne l'a pas encore fait (ATF 139 II 233 
consid. 5.4.2 ; 131 III 546 consid. 2.3). 


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6. 
En l'espèce, le TAPI a, à juste titre, retenu que le recourant n’avait pas détenu 
d’autre bien immobilier, n'avait jamais habité dans l’immeuble, ne l’avait revendu 
que 20 ans après son acquisition et avait réinvesti le produit de la vente dans 
l’acquisition d’une résidence secondaire. À teneur d’une pièce nouvellement 
produite, le recourant a également utilisé une partie du bénéfice issu de ladite vente 
à des fins de prévoyance professionnelle. Ces éléments ne permettent cependant pas 
de retenir que l’opération immobilière doit être qualifiée de gain en capital privé. 
En effet, le fait de ne pas habiter dans l'immeuble constitue, selon le Tribunal 
fédéral, un indice d'une activité lucrative indépendante (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_419/2020 précité consid. 5.4.2). 
Par ailleurs, l’investissement dans l’immeuble a été financé par des fonds étrangers 
à raison de près de 80%. En effet, les copropriétaires se sont vu octroyer un crédit 
de CHF 1'021'000.- et le bâtiment a été acquis pour CHF 580'000.-. Les 
copropriétaires ont apporté CHF 321'000.- de fonds propres, soit 20% du coût total 
de l’opération immobilière en question de CHF 1'601'000. Contrairement à ce que 
soutient le recourant, l’investissement prévu par les signataires à la convention ne 
se limitait pas à l’acquisition de l’immeuble, mais incluait expressément la 
rénovation et transformation de celui-ci, l’autorisation de transformer l’immeuble 
ayant déjà été obtenue par le recourant en sa qualité de mandataire. La convention 
mentionne d’ailleurs que le crédit de construction serait ouvert auprès d’UBS SA 
qui avait déjà donné son accord et les partenaires en seraient solidairement 
responsables. L’investissement des fonds propres doit donc être appréciée au regard 
de l’ensemble des coûts projetés, qui comportaient l’acquisition et le crédit octroyé 
aux partenaires destiné à couvrir les frais de transformation. 
Le pourcentage de fonds étrangers doit être considéré comme important. D'une part, 
il est d’environ 80%, soit un degré de financement par fonds étrangers récemment 
considéré comme haut par le Tribunal fédéral dans un cas similaire (arrêt du 
Tribunal fédéral 9C_81/2023 du 18 septembre 2023 consid. 6.1). D'autre part, 
l’achat d’un bien immobilier financé par 20% de fonds propres seulement apparaît 
certes habituel lorsque l’acquéreur investit dans une maison ou un appartement 
destiné à devenir sa résidence principale, la part de capital propre nécessaire à 
l’achat d’un logement étant normalement de 20% au moins en Suisse, selon 
l'administration 
fédérale 
https://www.ch.ch/fr/logement/propriete-du-
logement/acheter-un-bien-immobilier/financer-l-achat-d-un-bien-immobilier/#con 
clure-un-contrat-hypothecaire, page consultée le 16 septembre 2025). Il en va 
différemment en l’espèce, puisque le recourant n’a jamais occupé l'immeuble. Dès 
lors, l’acquisition de celui-ci, financé à concurrence de 80% de fonds étrangers, 
démontre que les associés n'ont pas cherché à placer leur fortune privée de manière 
à la sécuriser et si possible à la faire fructifier en l'investissant, mais à réaliser un 
revenu, en investissant le minimum de fonds propres et en obtenant des crédits 
importants pour le solde du prix d’acquisition. 


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En outre, l'intéressé a, selon la convention, investi des fonds dans l'immeuble en 
vue d'en retirer un bénéfice, et non pas dans le seul but d'administrer son patrimoine. 
La revente était déjà planifiée dans la convention, en vue de réaliser une plus-value. 
À cela s’ajoute que les éléments ressortant de la convention permettent de qualifier 
celle-ci de contrat de société simple. Certes, ni les juridictions civiles ni le Tribunal 
fédéral n'ont confirmé (ni infirmé) l'existence d'une société simple. La chambre 
civile, dans son arrêt de 2018, a considéré que la qualification exacte de la 
convention pouvait rester indécise. Le Tribunal fédéral a retenu qu'en ce qui 
concernait les modalités de partage uniquement, les règles de partage de la 
copropriété étaient applicables, et non celles de la société simple. Pour le surplus, 
la convention n'a été annulée qu'en tant qu’elle prévoyait un mode de partage de 
l’immeuble non conforme aux dispositions régissant le partage de la copropriété. 
La convention, que le recourant et ses deux associés ont valablement signée, stipule 
que les parts sont réparties entre les acquéreurs à raison d'un tiers chacun, 
moyennant un apport initial de CHF 107'000.- par personne. Les apports prévus 
dans ladite convention sont un premier indice de la constitution d'une société 
simple. En outre, la convention stipule que les partenaires achètent l’immeuble avec 
l’intention de le transformer et de le rénover dans le but de remettre sur le marché 
huit logements de trois et quatre pièces destinés à la location ainsi qu’une 
B______de commerciale avec une surface de dépôt en sous-sol. Les partenaires ont 
également convenu que l’immeuble après travaux et relocation sera revendu à un 
tiers en bloc à un prix minimum fixé dans une étude financière jointe à la 
convention. Les partenaires devaient tenter d’obtenir le meilleur prix, si possible 
supérieur à celui pronostiqué et, en cas de manque de succès dans la revente, les 
partenaires conserveraient l’immeuble jusqu’à ce qu’une opportunité favorable se 
présente. 
Par conséquent, il ressort de la convention que l’objectif des partenaires était de 
réaliser le meilleur bénéfice possible par la revente de l’immeuble une fois les 
travaux exécutés et les appartements reloués. Il était également prévu qu’en cas 
d’échec de pareille vente, les partenaires conserveraient l’immeuble jusqu’à ce 
qu’une opportunité favorable se présente, toujours dans le but de revendre 
l’immeuble. L’objectif de la convention n’était donc pas de régir les relations entre 
les copropriétaires de manière durable, mais uniquement dans l’attente de la revente 
de l’immeuble. En outre, l'activité même de la société consistait à unir les efforts et 
les ressources des associés pour l'achat puis la vente du bien, en vue de la réalisation 
d'une plus-value. Il n'était pas question de seulement maintenir et administrer de 
façon conservatoire l'immeuble. Au contraire, la détention de celui-ci ne s'est 
conçue qu'en tant que moyen d'atteindre un but, celui de revendre l'immeuble au 
meilleur prix. 
Par conséquent, il doit être constaté que le recourant a constitué avec les 
copropriétaires une société simple en vue d'acquérir puis de vendre l'immeuble. 
Contrairement à ce qu'il soutient, il est sans importance que la détention n'ait 


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entraîné aucune coordination. En effet, l'un de ses coassociés, E______, qui est 
architecte et promoteur immobilier et possède donc manifestement des capacités 
professionnelles et des connaissances spécialisées en matière immobilière, a joué 
un rôle prépondérant dans l'acquisition de l'immeuble. Le préambule de la 
convention relève d’ailleurs qu’il avait conclu une promesse d’acheter au Crédit 
Suisse l’immeuble en question et souhaitait s’adjoindre les deux partenaires pour la 
réalisation du projet d’acquisition, de transformation et rénovation. Il a aussi assuré 
l'exécution des travaux et la gestion de l'immeuble pendant environ dix ans. À 
teneur de la convention, le pilotage et le suivi financier du projet lui étaient en outre 
confiés. Au vu de tous ces éléments, le fait que la gestion de l'immeuble ait ensuite 
été confiée à une régie, dès 2011, a peu d'importance. 
Par conséquent, et conformément à la jurisprudence précitée, le recourant doit se 
laisser imputer les efforts entrepris par E______, en tant que spécialiste dirigeant 
pour le compte de tous les associés, comme une activité lucrative propre. On ne 
saurait d'ailleurs retenir que le recourant s'est contenté d'investir de l'argent dans la 
société sans participer lui-même aux affaires de celle-ci. En effet, l’implication du 
recourant a été plus importante que celle qu’il allègue. L’autorisation de 
transformer l’immeuble lui est adressée et le mentionne comme mandataire, le 
désignant plus précisément comme « architecte pour B______ Sàrl », ce qui 
implique qu’il avait une connaissance précise du projet de transformation et 
rénovation de l’immeuble. Il reconnaît d’ailleurs dans son recours que son activité 
de projeteur implique l’exécution de plans de requête en autorisation de construire. 
Le recourant a également été associé-gérant et gérant d’B______ Sàrl, société 
active dans le domaine de la construction et de l’architecture, qu’il pouvait – 
indépendamment des questions de savoir s’il a payé ou non sa part dans la Sàrl et 
s’il a été rémunéré pour cette fonction – engager par sa signature comme cela ressort 
de l’extrait du RC. Ainsi, même s’il n’a pas participé à des transactions 
immobilières avant celle litigieuse, ses allégations selon lesquelles il était 
parfaitement étranger au domaine du commerce de l’immobilier ne sont pas 
crédibles. Au demeurant, comme l'a déjà retenu le Tribunal fédéral dans des cas 
similaires, il n'est pas nécessaire que chaque associé exerce personnellement une 
véritable activité pour le compte commun puisqu'il suffit qu'une telle activité existe 
au niveau de l'ensemble, ce qui était en toute hypothèse le cas en l'occurrence au vu 
de l'investissement personnel de E______. 
Par ailleurs, contrairement à ce qu'allègue le recourant, il est sans importance que 
les parties ne se soient pas entendues sur le principe même de la vente plus de dix 
ans après l'acquisition de l'immeuble, puisque le but de la convention était de régler 
la revente de l'immeuble, y compris dans l’hypothèse où un différend étranger au 
principe de la vente interviendrait entre les parties. Le recourant ne peut rien non 
plus déduire de l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_937/2019 du 8 juin 2020, selon lequel 
les simples projets et intentions qui existaient au moment de l'acquisition du bien 
ne sont pas à prendre en considération pour déterminer s'il y a lieu d'attribuer un 
bien à la fortune privée ou commerciale. Ces considérations ne trouvent en effet pas 


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application lorsqu'une société simple a été créée, comme en l'espèce, en vue de 
l'acquisition et la vente d'un bien immobilier. 
Enfin, le recourant est architecte, si bien que, quoi qu'il en dise, il possède des 
capacités professionnelles et connaissances spécialisées en matière d’immeubles, 
ce d'autant plus qu'il a été associé-gérant, puis gérant d’B______ Sàrl, qu’elle qu’ait 
été le mode d’acquisition de sa part sociale. Comme relevé plus haut, il a été désigné 
nommément comme mandataire dans l’autorisation de construire relative au projet 
de rénovation et transformation de l’immeuble acquis en 2001 et a été un employé 
de très longue date de U______, dont il n’est pas contesté qu’il a exercé une activité 
soutenue dans le domaine de l’achat et la vente d’immeubles. L’affirmation du 
recourant selon laquelle il serait parfaitement étranger à ce domaine n'emporte pas 
conviction. 
Au vu des éléments qui précèdent, une appréciation globale les intégrant – même 
en niant l’existence d’un contrat de société simple –, conduit à retenir que la 
transaction litigieuse s’est inscrite dans un contexte relevant du commerce 
professionnel d’immeubles. Le recourant s'est associé à des professionnels de 
l’immobilier, dont les connaissances spécifiques du secteur immobilier leur ont 
permis de mesurer le potentiel de l'immeuble qui était en mauvais état et nécessitait 
d'importants et onéreux travaux de remise en état (CHF 1'000'000.- selon le devis 
général estimatif annexé à la convention) que seuls des professionnels de 
l'immobilier pouvaient planifier (comme l’a fait notamment le recourant en 
requérant une autorisation pour les travaux) et exécuter. Comme l’a relevé l’AFC-
GE, seules des personnes aguerries et expérimentées pouvaient envisager une 
opération d’achat et de rénovation et transformation d’un immeuble locatif 
impliquant un risque financier important au vue de l’engagement financier 
considérablement supérieur à la modeste somme investie par chacune d’elles, étant 
rappelé que le prix des travaux a été estimé à près du double de la valeur d’achat. 
Les partenaires avaient convenu de revendre cet immeuble après travaux et, en cas 
d'échec d'une revente immédiate, de conserver l'immeuble jusqu'à ce qu'une 
opportunité favorable se présente. Le but était donc de permettre une revente 
globale de l'immeuble à des conditions favorables. Le fait que la vente ait 
finalement eu lieu à la suite d’un litige opposant les ex-partenaires ne modifie en 
rien le but visé par l’opération immobilière. La vente a d’ailleurs finalement eu lieu 
d’un commun accord et non aux enchères publiques, comme ordonné par le TPI. 
Comme l'a retenu à juste titre le TAPI, l'absence de caractère systématique de telles 
opérations pour le recourant, ce qui n'est pas contesté, et la longue période de 
détention de l'immeuble, soit 20 ans, ne suffisent pas à contrebalancer les indices 
plaidant en faveur d'une activé lucrative indépendante en lien avec l'opération 
litigieuse et l'ensemble des circonstances du cas d'espèce. De surcroit, il ne suffit 
pas, pour remettre en cause le caractère commercial d'une opération mobilière, que 
le recourant oppose sa propre interprétation d'une transaction à celle de 
l'administration fondée sur les critères jurisprudentiels. 


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Au vu de ce qui précède, l'AFC-GE pouvait, sans violer la loi ni abuser de son 
pouvoir d’appréciation, considérer que l’opération litigieuse excédait la simple 
administration de la fortune privée et que la vente de l’immeuble a ainsi été réalisée 
dans le cadre d'une activité lucrative indépendante, dont le bénéfice entrait dans le 
revenu imposable du recourant. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge du recourant, 
et aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 2 mai 2025 par A______ contre le jugement du 
Tribunal administratif de première instance du 31 mars 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge d’A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Jean-Frédéric MARAIA et Marie MICHEL, avocats 
du recourant, à l'administration fiscale cantonale, à l'administration fédérale des 
contributions ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
 
Siégeant : Jean-Marc VERNIORY, président, Florence KRAUSKOPF, Michèle 
PERNET, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
 


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le greffier-juriste : 
 
J. RAMADOO 
 
 
le président siégeant : 
 
J.-M. VERNIORY 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
la greffière :