ge_gerichte · ACJC/1331/2013 · 2013-05-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14.11.2013. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4541/2012 
ACJC/1331/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
 
DU VENDREDI 8 NOVEMBRE 2013 
 
 
Entre 
A______ SA, ayant son siège ______, 1204 Genève, appelante d'un jugement rendu par 
la 11ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 7 mai 2013, 
comparant par Me Jean-Franklin Woodtli, avocat, rue Prévost-Martin 5, case postale 60, 
1211 Genève 4, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
et 
ETAT DE GENEVE, DEPARTEMENT DE L'URBANISME, OFFICE DES 
BATIMENTS, sis rue David-Dufour 5, 1211 Genève 8, intimé, comparant en personne. 
 


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C/4541/2012 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 7 mai 2013 (JTPI/6537/2013), expédié aux parties pour 
notification le lendemain, le Tribunal de première instance s'est déclaré compétent 
à raison de la matière pour connaître de la demande formée le 8 octobre 2012 par 
l'ETAT DE GENEVE, DEPARTEMENT DE L'URBANISME, OFFICE DES 
BATIMENTS (ci-après : ETAT DE GENEVE) à l'encontre de A______ SA (ci-
après : A______). 
b. Par acte expédié au greffe de la Chambre civile de la Cour de justice le 7 juin 
2013, A______ appelle de ce jugement, concluant à l'annulation du jugement 
querellé, et cela fait, à ce que la Cour de céans constate que le Tribunal de 
première instance n'est pas compétent à raison de la matière pour connaître de la 
demande formée par l'ETAT DE GENEVE, déclare en conséquence cette 
demande irrecevable et déboute l'ETAT DE GENEVE de toutes autres 
conclusions, sous suite de frais et dépens de première instance et d'appel. 
A______ fait sien l'état de fait retenu par le premier juge, auquel elle reproche 
d'avoir violé l'art. 86 al. 1 LOJ en admettant sa compétence au lieu de celle du 
Tribunal des baux et loyers. 
c. L'ETAT DE GENEVE conclut à la confirmation du jugement querellé et au 
déboutement de A______ de toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis à la Cour : 
 
a. La B______ est propriétaire d'un immeuble sis C______ au Petit-Lancy et 
comprenant des locaux commerciaux et un parking intérieur. 
b. Le 11 juillet 2001, la B______ a conclu un contrat de bail à loyer sur cet 
immeuble avec A______ (anciennement D______ SA). 
c. Le contrat de bail était conclu pour une durée de 21 ans et le loyer annuel était 
fixé à 1'947'000 fr., charges non comprises. 
d. Le contrat de bail précisait que les locaux étaient mis à disposition du locataire 
en l'état actuel, ce dernier prenant à sa charge la totalité des travaux qu'il 
souhaitait effectuer dans les locaux, notamment la création d'une climatisation et 
la rénovation des façades et de l'entrée de l'immeuble. Le coût des travaux 
envisagés était estimé à 15'000'000 fr. hors TVA et le bailleur s'engageait à 
octroyer une participation sur les travaux de 6'000'000 fr. Il était également 
convenu que les travaux entrepris ne donneraient lieu à aucune indemnité ni 
participation du bailleur au locataire à la fin du contrat de bail, de même qu'en cas 
de cession de bail éventuelle, et resteraient entièrement acquis au bailleur. Il était 
enfin précisé que les travaux devaient être amortis sur une période de vingt ans. 


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Le locataire a lui-même mis en place l'installation de chauffage pour plus de 
1.5 mio de francs. 
e. Selon un décompte établi en mars 2004, les travaux se sont finalement élevés à 
24'611'897 fr. 90. 
f. Avec l'accord de son bailleur, A______ a conclu, le 29 juin 2009, un contrat de 
sous-location avec l'ETAT DE GENEVE portant sur une partie des locaux dans 
un premier temps. 
g. A partir du mois d'avril 2010, la sous-location portait sur la totalité des locaux 
et places de parking et le loyer annuel était fixé à 2'915'500 fr. et les charges 
annuelles à 208'250 fr. 
h. Par contrat du 30 juillet 2010, la B______, A______ et l'ETAT DE GENEVE 
sont convenus de transférer le contrat de bail principal à l'ETAT DE GENEVE. 
i. Il était notamment convenu que le bailleur n'était tenu à aucune réparation à 
l'occasion du transfert, l'ETAT DE GENEVE déclarant bien connaître les locaux 
et s'engageant à en prendre possession dans l'état dans lequel ils se trouvaient. 
L'ETAT DE GENEVE reprenait par ailleurs à son compte la totalité des 
installations techniques et tous les travaux effectués dans l'immeuble par A______ 
et déclarait en assumer le remplacement éventuel ainsi que l'entretien pendant 
toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels. 
j. L'ETAT DE GENEVE et A______ sont en outre convenus de ce que le premier 
indemniserait la seconde à concurrence de la part non amortie des travaux 
effectués sur l'immeuble, soit pour un montant de 9'100'000 fr., lequel a été payé 
en date du 27 septembre 2010. 
k. L'ETAT DE GENEVE indique avoir procédé à divers travaux d'aménagement 
dans l'immeuble en vue d'y installer E______, étant précisé que ces travaux 
d'aménagement ne concernaient pas le chauffage. 
l. L'ETAT DE GENEVE allègue qu'à la fin des travaux d'aménagement et dès la 
mise en service du bâtiment, des fuites d'eau sont apparues sur le système de 
chauffage, ce dont il a avisé la régie représentante du bailleur par courrier du 
4 mai 2011. 
m. Par courrier du 30 juin 2011, l'ETAT DE GENEVE a informé A______ de 
l'existence des problèmes de chauffage en indiquant que le bailleur estimait que 
l'installation de chauffage était sous la responsabilité de celle-ci et appartenait aux 
éléments lui ayant été transférés à l'occasion du transfert de bail. Invoquant la 
responsabilité en garantie du vendeur, l'ETAT DE GENEVE réservait ses droits 
en vue du remboursement du coût des réparations. 


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n. Les parties n'étant pas parvenues à s'entendre à ce sujet, l'ETAT DE GENEVE 
a formé, le 8 octobre 2012, une demande en paiement contre A______, dans 
laquelle il a conclu à ce que le Tribunal condamne celle-ci à lui payer le montant 
de 522'967 fr. 45 plus intérêts à 5% dès le 1er novembre 2011. 
o. A______ a conclu, préalablement, à ce que le Tribunal se déclare incompétent à 
raison de la matière pour connaître de la demande et déclare celle-ci par 
conséquent irrecevable. A______ a exposé que les parties n'étaient pas liées par 
un contrat de vente et que le rapport principal qui les liait demeurait le contrat de 
bail à loyer, l'indemnité payée n'étant qu'une modalité du transfert de bail. Partant, 
le Tribunal de première instance n'était pas compétent ratione materiae pour 
connaître de la demande. 
p. Par ordonnance du 28 février 2013, le Tribunal de première instance a limité la 
procédure à la question de sa compétence à raison de la matière. 
C. 
L'argumentation du premier juge et celle des parties devant la Cour de céans 
seront examinées ci-après dans la mesure utile à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par 
la loi (art. 130, 131, 308 al. 1 let. a, 308 al. 2 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi 
recevable à la forme. 
 
Les conclusions de première instance portent sur une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. en capital (soit 522'695 fr. 45; art. 91 al. 1 CPC), de sorte que la Cour 
connaît de la présente cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC). 
2. 
La question litigieuse se rapporte à la juridiction compétente à raison de la matière 
pour connaître de la demande en paiement formée par l'intimé, question que la 
Cour examine d'office. 
 
2.1 A teneur de l'art. 86 al. 1 LOJ, le Tribunal de première instance est compétent 
pour tous les actes de la juridiction civile contentieuse ou non contentieuse que la 
loi n’attribue pas à une autre autorité judiciaire ou administrative. 
Le Tribunal des baux et loyers connaît en particulier des litiges relatifs au contrat 
de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) portant sur une chose immobilière (art. 89 
al. 1 let. a et c LOJ). 
Afin de trancher la question de la compétence de la juridiction des baux et loyers 
ou du Tribunal de première instance, il convient de déterminer la nature du litige 
opposant les parties au regard des rapports contractuels les ayant liées et sur 
lesquels l'intimé a fondé sa demande en paiement contre l'appelante. 


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2.1.1 L'art. 263 CO traite du transfert du bail à un tiers par le locataire. A teneur 
de cette disposition, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à 
un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut refuser son 
consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 2 CO) et, lorsqu'il donne son 
consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO). 
En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du 
locataire précédent dans le rapport contractuel (WEBER, in Basler Kommentar, 
Obligationenrecht, vol. I, 5e éd. 2011, n° 6 ad art. 263 CO; HIGI, Zürcher 
Kommentar, 1994, n° 44 ad art. 263 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 588 
ch. 3.4.1). L'opération de transfert de bail ne saurait toutefois être assimilée à la 
simple juxtaposition d'une cession des créances et d'une reprise des dettes 
contractuelles (BARBEY, Le transfert du bail commercial (art. 263 CO) in SJ 
1992 p. 33 ss, p. 36). 
Dans l'hypothèse où les locaux présentent des défauts postérieurement au transfert 
de bail, le reprenant ne peut agir contre le transférant en invoquant les règles sur 
les défauts de la chose louée (art. 259 et ss CO), dès lors que le locataire 
transférant a perdu toute maîtrise sur la chose louée. Seules les normes du contrat 
de vente concernant les défauts (art. 197 ss CO) peuvent être appliquées par 
analogie (BARBEY, op. cit., p. 42; GIGER, Commentaire bernois, nos 47, 84 ad 
art. 197 CO). 
Si le locataire peut se libérer du bail en présentant au bailleur un nouveau locataire 
solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser conformément à 
l'art. 264 CO, l'intérêt du transfert de bail au sens de l'art. 263 CO réside dans le 
fait que le locataire peut imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé 
auquel il veut, en plus du bail, aussi faire reprendre une plus-value qu'il a conférée 
à la chose louée, par exemple sa clientèle. Un tel intérêt ou, par exemple, l'intérêt 
de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables n'existe 
cependant que pour les baux de locaux commerciaux. Pour les baux relatifs aux 
autres choses, la cession est autorisée en vertu des dispositions générales du Code 
des obligations (art. 164 s. CO), de sorte que la libération du locataire ne s'opère 
valablement que moyennant le consentement du bailleur à la reprise de dette par le 
tiers cessionnaire (art. 176 CO; cf. Message du Conseil Fédéral FF 1985 I 1369 ss, 
p. 1424). 
Lorsque les parties conviennent d'un transfert de bail, elles peuvent ainsi prendre 
en considération la valeur des installations payées par l'ancien locataire et le profit 
que ces installations représentent pour le nouveau, ainsi que tous autres avantages 
rattachés à la cession d'un commerce ou à une opération s'en rapprochant. Un tel 
accord constitue un contrat sui generis qui n'est pas sans autre soumis aux règles 
de la vente mobilière. Le fait que les installations de l'ancien preneur sont 
devenues parties intégrantes de l'immeuble du bailleur est sans incidence sur la 


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validité du contrat, celui-ci étant un contrat mixte régi par les règles qui s'adaptent 
le mieux à sa nature, soit en général par celles qui se rapportent à son élément 
prépondérant. 
Plus spécifiquement, en ce qui concerne les défauts des biens transférés ou dont 
l'usage promis a été cédé à l'acquéreur, les règles relatives à la garantie des défauts 
de la chose sont celles qui s'adaptent le mieux à la nature du contrat. En effet, du 
point de vue économique, les installations remises équivalent à des objets vendus, 
même si, au regard des droits réels, elles sont devenues parties intégrantes de 
l'immeuble; sans doute l'usage de ces installations peut-il n'être promis que pour 
une durée limitée, mais, dans cette hypothèse, le prix en tient compte et il se 
justifie néanmoins que l'ancien preneur ait à répondre de sa promesse, selon l'objet 
de celle-ci, à l'égal d'un vendeur (cf. arrêt du Tribunal fédéral C.294/1986 du 
10 décembre 1986 consid. 2a, publié in SJ 1987 p. 177 du 10 décembre 1986 
citant notamment un arrêt du Tribunal fédéral non publié, Pache c. Jaquet, du 
12 janvier 1982). 
Le transfert du bail devrait ainsi toujours être assorti d’une convention de remise 
de commerce, le législateur ayant voulu éviter les "pas de porte" - soit le prix du 
transfert du droit au bail sans contrepartie, lequel a été jugé nul au sens de l’art. 20 
CO - pour empêcher le preneur de négocier uniquement la valeur de son bail en 
période de pénurie de locaux commerciaux ou de logements (arrêt de Cour de 
céans du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467). 
Les dispositions sur les défauts de la chose vendue ne trouvent cependant 
application que si le transfert de bail comprend également un transfert définitif et 
complet d'un bien lui-même affecté d'un défaut, en particulier d'une installation 
mise en place par le locataire transférant et cédée par lui à son successeur (ATF 
129 III 18 consid. 2.2 et 2.3). 
2.1.2 En l'espèce, le Tribunal de première instance a retenu que le locataire 
transférant et le locataire reprenant étaient liés par un contrat sui generis, qui 
comportait plusieurs obligations distinctes de part et d'autre, lesquelles 
s'articulaient autour d'une cession et d'une reprise de dettes et dépendaient de la 
convention conclue entre les parties. Ces obligations ne relevaient cependant pas 
du droit du bail, le contrat de sous-location qui liait précédemment les parties 
ayant pris fin, et la demande en paiement ne comportait pas de prétentions liées au 
contrat de sous-location, mais était fondée sur une violation ou une mauvaise 
exécution de la convention de transfert de bail. 
L'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir qualifié le contrat des parties 
et d'avoir considéré que la mauvaise exécution qui lui était reprochée ne relevait 
pas du contrat de sous-location ayant lié les parties ou celui de transfert du bail. 


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Le premier juge a considéré qu'en sus du transfert de bail, les parties avaient passé 
un contrat sui generis auquel différentes règles légales pouvaient s'appliquer, en 
plus de celles sur le bail à loyer. Le premier reproche tombe dès lors à faux. 
Le litige portant sur le défaut affectant une installation de chauffage dans les 
locaux loués, est déterminante la question de savoir qui, de l'appelante ou du 
bailleur, s'est chargé de cette installation. En effet, si l'appelante a, en sus du 
transfert du bail, promis à l'intimé de lui transférer cette installation qu'elle avait 
elle-même exécutée pour un prix qu'elle avait reporté sur l'intimé dans leur 
convention lors du transfert de bail, et que celle-ci se révélait être affectée d'un 
défaut, l'intimé pourrait - conformément à l'ATF 129 III 18 et à l'arrêt du Tribunal 
fédéral C.294/1986 précités - invoquer la garantie des défauts du contrat de vente 
et ce, quand bien même l'installation, partie intégrante de l'immeuble, ne pouvait 
lui être transférée pour une durée illimitée. 
En l'occurrence, dans le cadre du contrat de bail initial, l'appelante - en sa qualité 
de locataire - avait accepté de prendre les locaux en l'état et de prendre à sa charge 
la totalité des travaux qu'elle souhaitait y effectuer. Au nombre des travaux qu'elle 
envisageait de faire figurait l'installation de chauffage d'un coût de plus d'un 
1.5 mio de francs. Par le transfert du bail, l'intimé s'est notamment engagé envers 
l'appelante à assumer le remplacement éventuel des installations faites par celle-
ci, ainsi que leur entretien et leur renouvellement éventuel. Il a en outre indemnisé 
l'appelante pour ces installations, non entièrement amorties, en lui versant un 
montant de 9'100'000 fr. le 27 septembre 2010. 
Ainsi, l'installation de chauffage avait été décidée et payée par l'appelante, quand 
bien même les locaux appartenaient à la bailleresse, et son coût avait été ensuite 
mis à la charge de l'intimé, lors de la reprise du bail de l'appelante. L'intimé avait 
alors payé un prix à l'appelante pour cette installation et les autres travaux 
effectués par elle. 
Ce type d'accord ne relève pas des dispositions sur le bail à loyer. Il s'agit d'une 
convention supplémentaire à l'accord sur le transfert de bail, laquelle comprend 
des obligations contractuelles auxquelles les règles du contrat de vente doivent 
être appliquées par analogie, conformément à la jurisprudence et à la doctrine 
précitées. En cas de défauts démontrés et imputables à sa faute, l'appelante doit 
ainsi répondre de sa promesse envers l'intimé, à l'égal d'un vendeur. 
Enfin, contrairement à l'avis de l'appelante, le fait que les parties aient inclus des 
clauses spécifiques à la reprise des installations faites par l'appelante dans leur 
contrat de transfert de bail n'exclut pas qu'elles aient conclu un contrat sui generis 
comprenant des aspects relevant du droit du bail et d'autres relevant de la reprise 
de commerce à laquelle les règles du contrat de vente s'appliquent par analogie. 
Les parties ont certes été liées dans un premier temps par un contrat de sous-


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location - dans le cadre duquel l'intimé payait un loyer majoré à l'appelante, ce qui 
permettait à celle-ci d'amortir les travaux qu'elle avait effectués -, mais il n'en 
demeure pas moins que les parties ont ensuite, lors de la conclusion du transfert 
du bail, prévu des obligations contractuelles supplémentaires ne relevant plus de 
la location des locaux mais bien du paiement définitif des travaux pris en charge 
par l'appelante conformément au bail initial. 
Compte tenu de ce qui précède, le litige n'est pas fondé sur un contrat de bail à 
loyer. 
Le Tribunal de première instance a donc retenu avec raison que la compétence 
ratione materiae pour connaître de la demande en paiement formée par l'intimé 
revenait à la juridiction ordinaire et non pas à la juridiction des baux et loyers. 
L'appel est infondé, ce qui conduit à la confirmation du jugement déféré. 
3. 
Les frais de la présente décision, fixés à 1'000 fr., seront mis à la charge de 
l'appelante, qui succombe (art. 104 al. 1, 105 et 106 al. 1 CPC; art. 7, 17 et 35 
RTFMC). Ils sont compensés avec l'avance de frais versée par l'appelante, 
laquelle reste acquise à l'Etat. 
 
Il n'est pas alloué de dépens à l'intimé, celui-ci n'étant pas représenté par un avocat 
et n'ayant pas justifié avoir exposé des frais. 
4. 
Le jugement déféré constitue une décision incidente qui porte sur la compétence, 
laquelle peut faire l'objet d'un recours immédiat au Tribunal fédéral en application 
de l'art. 92 LTF. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SA contre le jugement 
JTPI/6537/2013 rendu le 7 mai 2013 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/4541/2012-11. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais d'appel à 1'000 fr., les met à la charge de A______ SA, les 
compense avec l'avance de frais du même montant versée par celle-ci, qui reste 
acquise à l'Etat. 
Dit que chaque partie supporte ses propres dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-
COMBES 
et 
Madame 
Elena 
SAMPEDRO, 
juges; 
Madame 
Nathalie 
DESCHAMPS, greffière. 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Nathalie DESCHAMPS 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.