ge_gerichte · ATA/385/2011 · 2011-06-21 · fr

Résumé:
 Rejet du recours et confirmation d'une autorisation de surélévation d'un immeuble délivrée en application e l'art.11 al.4 LCI. Pouvoir d'appréciation de la chambre administrative restreint lorsque l'autorité inférieure a suivi le préavis d'une commission composée de spécialistes, en l'espèce d'architectes.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/678/2010-LDTR 
ATA/385/2011 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
du 21 juin 2011 
 
dans la cause 
 
VILLE DE GENÈVE 
représentée par Me Christian Dandres, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
et 
SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ROGAR S.A. 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 14 septembre 2010 (DCCR/1357/2010) 


- 2/10 - 
A/678/2010 
EN FAIT 
1. 
 
La Société Immobilière Rogar S.A. (ci-après : la SI), de siège à Genève, est 
propriétaire de la parcelle n° 2737 feuille 14 de la commune de Genève 
(Plainpalais) sur laquelle s’élève un immeuble d’habitation à l’adresse 
16-18, boulevard Carl-Vogt. 
 
 
Cette parcelle est située en 2ème zone de construction au sens de l’art. 19 de 
la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 
1987 (LaLAT - L 1 30). 
2. 
 
Le 31 mars 2009, la SI a déposé auprès du département des constructions et 
des technologies de l’information (ci-après : le département) une demande 
définitive d’autorisation de construire portant sur la surélévation de l’immeuble 
précité (deux étages) ce qui permettrait de construire neuf logements totalisant 
cinquante pièces. 
3. 
 
Dans le cadre de l’instruction de cette demande, le département a recueilli 
les préavis. 
 
 
Dans un premier temps, la commission d’architecture, la police du feu et la 
planification de l’eau ont demandé un certain nombre de compléments. Le 
département a invité la SI à s’y conformer. 
 
 
Le 15 juin 2009, la commune de Genève a émis un préavis défavorable avec 
demande de révision du projet. Compte tenu de la position en proue du bâtiment 
et de ses dégagements sur les voies publiques, il apparaissait possible d’envisager 
l’application de l’art. 23 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) lorsque le Conseil d’Etat aura adopté la 
carte des immeubles susceptibles d’être surélevés. En l’état du projet, la Ville de 
Genève (ci-après : la ville) considérait qu’il nuirait au caractère du quartier et ne 
pouvait être autorisé. Référence était faite à l’art. 15 LCI. 
4. 
 
Le 28 août 2009, la SI a déposé un projet modifié consistant en la pose d’un 
volume simple et épuré sur l’attique existant et répondant aux exigences de la 
police du feu. 
5. 
 
Le 15 avril 2009, la commission d’architecture a émis un préavis favorable. 
 
 
Le 15 octobre 2009, le service juridique LDTR (loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 - LDTR - L 5 20) 
(ci-après : le service) a calculé l’état locatif annuel après travaux. Le loyer 
mensuel à la pièce par an s’élevait à CHF 7'778.-. 


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A/678/2010 
 
 
Tous les autres préavis ont été également favorables, à l’exception de celui 
de la commune laquelle, le 20 octobre 2009, a émis un préavis défavorable avec 
demande de révision du projet. La surélévation débordait toujours de l’attique. La 
qualité de l’habitabilité était médiocre. Pour le surplus, la ville renvoyait à son 
premier préavis du 15 juin 2009. 
6. 
 
Par courrier du 21 janvier 2010, le département a informé le conseil 
administratif de la ville que son préavis défavorable du 20 octobre 2009 n’avait 
pas été retenu. La commission d’architecture avait approuvé le principe 
architectural appliqué pour la surélévation projetée et dans son préavis du 
15 septembre 2009, elle n’avait plus formulé d’objections. 
 
 
Le projet respectant les lois et règlements applicables, le département 
délivrait l’autorisation de construire sollicitée. 
7. 
 
Ce même 21 janvier 2010, le département a délivré l’autorisation de 
construire requise, fixant le loyer comme indiqué ci-dessus (condition 7) et 
précisant que les loyers des logements existants ne seront pas modifiés du fait des 
travaux, conformément à la lettre d’information des locataires du 10 juin 2009. 
 
 
Dite décision visait les art. 11 LCI et 9 LDTR. 
 
 
Elle a fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’Avis Officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 27 janvier 2010. 
8. 
 
Par acte daté du 23 février 2010, la ville a saisi la commission cantonale de 
recours en matière administrative (ci-après : la commission), devenue depuis le 
1er janvier 2011 le Tribunal administratif de première instance d’un recours contre 
la décision précitée. 
 
 
En se contentant de renvoyer à l’art. 11 LCI sans indiquer l’alinéa 
spécifiquement visé, le département avait violé son droit d’être entendue. Il lui 
appartenait en effet de préciser sur quel alinéa de cette disposition légale était 
fondée la dérogation accordée. 
 
 
Aucune des conditions visées par l’art. 11 LCI n’était remplie. 
 
 
Malgré le préavis favorable de la commission d’architecture, le projet violait 
l’art. 15 LCI par l’impression qu’il donnait « d’un immeuble posé sur un autre ». 
 
 
Enfin, en admettant un loyer de CHF 7'778.- la pièce par an, soit un montant 
supérieur de plus du double à celui des loyers correspondant aux besoins 
prépondérants de la population, le département avait violé l’art. 9 LDTR, les 
conditions d’application de l’alinéa 4 de cette disposition légale n’étant pas 
réalisées. 


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Elle conclut à l’annulation de la décision querellée avec suite de frais et 
dépens. 
9. 
 
Aussi bien la SI que le département se sont opposés au recours, celle-là 
concluant notamment à l’irrecevabilité des conclusions prises par la ville en 
relation avec la LDTR et celui-ci relevant que le Conseil d’Etat avait adopté le 
16 mars 2010 une carte indicative sur laquelle figurait l’immeuble situé sur la 
parcelle n° 2737 de sorte que le recours de la ville apparaissait d’autant plus 
déplacé que ce projet devrait être aujourd’hui autorisé sur la base de l’art. 23 LCI. 
10. 
 
La commission a tenu une audience de comparution personnelle le 
15 juin 2010. 
 
 
La ville a déclaré qu’elle ne s’opposait pas à la surélévation en tant que telle 
mais essentiellement au type d’architecture de la construction projetée. Il n’y avait 
pas de contestation s’agissant du gabarit. Elle ne contestait pas le coût des travaux 
retenus par le service. 
 
 
La SI a persisté à affirmer que la ville n’avait pas qualité pour contester le 
loyer fixé par le service. 
11. 
 
Statuant le 14 septembre 2010, la commission a rejeté le recours. 
 
 
Il n’était pas insoutenable de reconnaître à la ville, en tant que collectivité 
publique, un intérêt général digne de protection de faire valoir les dispositions 
relatives au contrôle des loyers après travaux soumis à autorisation ainsi qu’à 
l’affectation de ces loyers. 
 
 
S’agissant du gabarit, l’art. 11 al. 4 LCI autorisait le département, après 
consultation de la commission d’architecture, à autoriser un dépassement de 
celui-ci. En l’espèce, la carte indicative prescrite par l’art. 23 al. 4 LCI avait été 
adoptée par le Conseil d’Etat le 16 mars 2010 et incluait l’immeuble en cause. La 
surélévation projetée créait neuf appartements de sorte qu’à ce stade l’autorité 
intimée était fondée à octroyer une dérogation pour la hauteur du gabarit, en 
application de l’art. 23 al. 3 LCI. 
 
 
Eu égard à l’harmonie urbanistique, le projet modifié avait recueilli le 
préavis favorable de la commission d’architecture. La loi ne prévoyait aucune 
hiérarchie entre les différents préavis requis. Il avait néanmoins été jugé qu’en cas 
de préavis divergents, une prééminence était reconnue à la commission chargée de 
juger les qualités esthétiques ou architecturales, soit en l’occurrence, la 
commission d’architecture composée de spécialistes en la matière. 
 
 
Quant au coût des loyers, la ville ne contestait pas le calcul établi par le 
service lequel avait pris en compte à 100 % le coût des travaux relatifs à la 
surélévation de l’immeuble et cela conformément à l’art. 11 LDTR. Exiger que les 


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loyers ainsi calculés demeurent dans la fourchette des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population (art. 9 al. 3 LDTR) reviendrait à empêcher 
économiquement toute surélévation d’un immeuble, ce qui serait contraire au but 
de l’art. 11 al. 4 LDTR. 
 
 
Dite décision a été communiquée aux parties le 27 septembre 2010. 
12. 
 
Par acte du 25 octobre 2010, la ville a recouru contre cette décision auprès 
du Tribunal administratif, devenu depuis le 1er janvier 2011 la chambre 
administrative 
de 
la 
section 
administrative 
de 
la 
Cour 
de 
justice 
(ci-après : la chambre administrative), concluant principalement, à l’annulation de 
la décision de la commission ainsi qu’à celle de l’autorisation définitive de 
construire DD 102821. 
 
 
Elle renonçait à invoquer le préavis subjectif de la commission 
d’architecture. De même, elle n’invoquait plus le montant des loyers LDTR 
applicable aux futurs appartements de l’immeuble en cause quand bien même 
celui-là était élevé. Le recours portait sur l’application des surélévations des 
immeubles par rapport aux art. 23, 25, 27 et 29 LCI nouveaux qui faisaient 
manifestement l’objet d’une fausse interprétation du département. Celui-ci 
délivrait systématiquement les autorisations de construire portant sur les 
surélévations de bâtiments, en application de l’art. 11 LCI, sans faire la moindre 
référence aux art. 23 et 25 LCI nouveaux. 
 
 
Sur la base de l’exégèse des lois relatives aux surélévations (lois 9529 du 
21 février 2006 et 10088 du 21 février 2008) le gabarit autorisable en l’espèce 
était celui résultant de l’application de l’art. 23 al. 5 LCI déterminé comme suit : 
la distance de part et d’autre des immeubles vis-à-vis correspondait à 
19,50 mètres, à laquelle il fallait rajouter le paramètre de 6 mètres, de sorte que le 
gabarit correspondait à une hauteur maximale de 25,50 mètres. Or, celui de la 
surélévation autorisée par le département atteignait 31,90 mètres de hauteur, soit 
un dépassement de près de 2 mètres en plus de la hauteur maximale en 2ème zone 
de construction. L’art. 23 al. 5 LCI ne prévoyait pas de dérogation. Pour ce seul 
motif, l’autorisation querellée devait être annulée. 
 
 
En revanche, l’art. 23 al. 3 LCI avait été conçu pour justifier une décision de 
refus à une surélévation quand bien même celle-ci s’inscrivait dans le gabarit légal 
s’il s’avérait qu’une telle surélévation n’était pas en harmonie urbanistique de la 
rue, tout particulièrement par rapport au gabarit des immeubles voisins. Or, cette 
disposition légale était manifestement violée puisque le gabarit de tous les 
immeubles de l’îlot boulevard Carl-Vogt/rue du Vélodrome était identique. 
 
 
Dans son préavis du 15 septembre 2010, la commission d’architecture avait 
donné son accord pour un dépassement de gabarit selon l’art. 11 LCI sans donner 
le moindre motif de sorte qu’il devait être tout simplement écarté. 


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13. 
 
Le 1er novembre 2010, la commission a déposé son dossier sans 
observations. 
14. 
 
Dans sa réponse du 28 janvier 2011, la SI a conclu au rejet du recours. 
 
 
Seule demeurait litigieuse la question de savoir si l’autorisation de 
construire qui lui avait été délivrée par le département était conforme aux 
exigences légales posées par les art. 22 et ss LCI en matière de gabarit. 
 
 
Contrairement à ce qu’avançait la ville, seuls les deux tiers de la façade de 
l’immeuble côté boulevard Carl-Vogt se trouvait à 20 mètres des immeubles lui 
faisant face. Le solde de cette façade se trouvait en face d’un « espace infini » au 
sens de la LCI puisque supérieur à 30 mètres. L’immeuble comportait une 
seconde façade, plus grande, située du côté de la rue du Vélodrome. Cette dernière 
se trouvait à plus de 30 mètres des immeubles lui faisant face. 
 
 
En application de l’art. 38 LCI, la hauteur de la ligne verticale du gabarit de 
l’immeuble en question devait être fixée en prenant en considération les 
dimensions de la rue la plus large, soit en l’occurrence la rue du Vélodrome et les 
bâtiments qui se trouvaient situés en face. Au regard de ces éléments, le gabarit de 
l’immeuble pouvait être porté à une hauteur maximale de 30 mètres. L’avant-toit 
supérieur devait être considéré comme une saillie traitée par l’art. 25 du règlement 
d’application de la LCI du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). La saillie considérée 
constituait un avant-toit d’une longueur de 1,30 mètre et qui représentait moins 
d’1/15ème de la distance entre alignement calculée conformément à l’art. 38 LCI. 
 
 
Enfin, contrairement à ce qu’affirmait la ville, les autres immeubles du 
quartier avaient des hauteurs tout à fait variables. 
 
 
Quant au préavis du 15 septembre 2009 de la commission d’architecture, il 
n’avait pas à être spécialement motivé dès lors que les conditions d’application de 
l’art. 23 LCI étaient satisfaites. 
 
 
Elle conclut au rejet du recours avec suite de frais et dépens. 
15. 
 
Le 14 février 2011, le département a conclu au rejet du recours se référant à 
la décision du 14 septembre 2010 de la commission ainsi qu’à l’écriture 
responsive de la SI. 
16. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
 
 


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A/678/2010 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative, qui devient autorité supérieure ordinaire de recours en matière 
administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
aLOJ ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10 dans leur teneur au 31 décembre 2010). 
3. 
 
Le gabarit de hauteur de l’immeuble litigieux, situé en 2ème zone, est réglé 
par les art. 22 ss LCI. 
 
 
Selon l’al. 1 de cette disposition légale, à front ou en retrait des voies 
publiques ou privées, la hauteur du gabarit ne peut dépasser de plus de trois 
mètres la distance fixée entre alignements (H ≤ D + 3). 
 
 
En l’espèce, la distance des immeubles voisins était de 19,50 mètres. La 
hauteur du gabarit autorisé est de 31,60 mètres et le vide d’étage de 2,60 mètres. 
 
 
En application de l’art. 23 al. 1 LCI, la hauteur maximale du gabarit est 
donc de 21,50 mètres. 
4. 
 
A ce stade de la procédure, le seul point discuté est celui de la disposition 
légale appliquée par le département pour autoriser la surélévation de l’immeuble 
16-18, Boulevard Carl-Vogt. Pour la recourante, c’est au mépris de la disposition 
légale concernant les surélévations, à savoir l’art. 23 LCI nouveau, que 
l’autorisation a été délivrée sur la base de l’art. 11 LCI. Le fait d’utiliser un autre 
moyen pour arriver au même but n’est pas admissible. 
 
a. 
Le 22 février 2008, le Grand Conseil a adopté une modification de l'art 23 
LCI selon laquelle le département peut autoriser le dépassement du gabarit d'un 
immeuble afin de permettre la création de logements supplémentaires, en tenant 
compte de celui des immeubles voisins et pour autant que cela ne compromette 
pas l'harmonie urbanistique de la rue (art. 23 al. 3 LCI). Préalablement à la 
délivrance d'une telle autorisation, le département doit établir - après consultation 
de la commission des monuments, de la nature et des sites - des cartes indicatives, 
par quartier, des immeubles susceptibles d'être surélevés (art. 23 al. 4 LCI). 


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L'al. 7 de cette disposition précise notamment que les art. 10 et 11 LCI 
restent applicables. 
 
b. 
Selon l'art. 11 al. 4 let. c et d LCI, le département peut, après consultation de 
la commission d'architecture, autoriser un dépassement du gabarit prescrit par la 
loi lorsque les constructions prévues ne nuisent pas à l'harmonie de la silhouette 
de l'agglomération ni à la perception de sa topographie et se justifient par leur 
aspect esthétique et leur destination et sont compatibles avec le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier. 
 
 
En l'espèce, la surélévation partielle de l'immeuble et le dépassement du 
gabarit n'ont pas été autorisés en application des nouvelles dispositions de l'art. 23 
LCI, mais par le biais de la clause dérogatoire de l'art. 11 al. 4 LCI, expressément 
réservée par la nouvelle teneur de l'art. 23 al. 7 LCI (Arrêt du Tribunal fédéral 
1 C_61/2011 du 4 mai 2011 confirmant l’ATA/900/2010 du 21 décembre 2010). 
Consultée, la commission d'architecture a émis un préavis favorable, précisant 
qu'elle donnait son accord à la dérogation susmentionnée. 
 
 
Selon une jurisprudence constante, la chambre de céans observe une 
certaine retenue dans son pouvoir d’examen lorsque l’autorité inférieure a suivi 
les préavis. En effet, la commission, composée pour une part de spécialistes, est 
plus à même de prendre position sur des questions qui font appel aux 
connaissances de ces derniers, que la chambre administrative, composée de 
magistrats (ATA/649/2002 du 5 novembre 2002). 
 
 
Dans ces circonstances, en suivant le préavis de ladite commission, 
composée de spécialistes, le département, puis la commission, n’ont pas mésusé 
de leur pouvoir d’appréciation (ATA/233/2011 du 12 avril 2011). 
5. 
 
Par surabondance de moyens, la chambre administrative relève que le 
18 février 2010, le département a établi la carte indicative visée aux art. 23 al. 4 et 
27 al. 4 LCI du secteur Jonction-Plainpalais, dite carte ayant été adoptée 
par le Conseil d’Etat le 16 mars 2010. Il apparaît que l’immeuble 
16-18, boulevard Carl-Vogt fait précisément partie des immeubles susceptibles 
d’être surélevés. 
 
 
De jurisprudence constante, en matière d’aménagement du territoire, une 
modification législative intervenant pendant la procédure de recours s’applique 
d’abord parce qu’elle est supposée mieux servir l’intérêt public que la loi 
précédente et ensuite parce que, chacun devant s’attendre à ce que la loi change, 
nul ne peut, s’il n’est au bénéfice d’un droit acquis, prétendre se soustraire au 
changement de la loi (ATA/718/2003 du 30 septembre 2003 et les références 
citées). Ainsi, même à supposer par impossible que l’autorisation eût dû être 
délivrée sur la base de l’art. 23 al. 4 LCI comme le souhaiterait la recourante, son 
recours ne serait pas davantage fondé. 


- 9/10 - 
A/678/2010 
6. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours ne peut être que rejeté. 
 
 
Un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge de la ville et une 
indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à la SI à charge de la ville 
(art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 octobre 2010 par la Ville de Genève contre la 
décision du 14 septembre 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de la Ville de Genève un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de procédure à la Société Immobilière Rogar S.A. de CHF 2'000.- 
à charge de la Ville de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandres, avocat de la recourante, au 
département 
des 
constructions 
et 
des 
technologies 
de 
l'information, 
à 
Me Jean-Marc Siegrist, avocat de la Société Immobilière Rogar S.A. ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 


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Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
D. Werffeli Bastianelli 
 
la présidente siégeant : 
 
 
L. Bovy 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :