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ge_gerichte · 4A_576/2008 · 2009-02-19 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT
Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

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ge_gerichte · 4A_568/2008 · 2009-02-18 · fr

Résumé:
 LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE
Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes: Normes:
 CO.266a.al.1; CO.271.al.1
ge_gerichte · 4A_524/2008 · 2009-02-10 · fr

Résumé:
 BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL
Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes: Normes:
 CO.261; CO.261b
ge_gerichte · 4A_497/2008 · 2009-02-10 · fr

Résumé:
 MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE
Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes: Normes:
 CO.269d; OBLF.19
ge_gerichte · ACJC/133/2009 · 2009-02-02 · fr

Résumé:
 INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX
Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12;ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes: Normes:
 CO.266n; CO.266o
ge_gerichte · 4A_472/2008 · 2009-01-26 · fr

Résumé:
 RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER
Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes: Normes:
 CO.120; CO.257d; CO.82
ge_gerichte · ACJC/45/2009 · 2009-01-12 · fr

Résumé:
 ENQUÊTES ORDONNÉES PAR LE TBL - FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES
En matière de baux et loyers, le Tribunal peut proposer aux parties les moyens de preuves destinés à établir leurs allégués et marquer sa préférence, en économie de procédure, pour la production de pièces; il n'est pas tenu d'ordonner des enquêtes relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces. Un refus de produire une pièce peut être apprécié au regard de l'article 186 al. 2 LPC (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 3 ad art. 435 al. 2 et les réf.).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE

Normes: Normes:
 LPC.435.al.2
ge_gerichte · ACJC/41/2009 · 2009-01-12 · fr

Résumé:
 UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION
Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF132 III 109consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes: Normes:
 CO.257f.al.3
ge_gerichte · 2C_754/2008 · 2008-12-23 · fr

Résumé:
 DÉLAI DE RECOURS - NOTIFICATION DEPUIS L'ÉTRANGER - ENVOI PAR FAX
Le délai de recours est respecté en cas de remise du pli au plus tard à une poste suisse le dernier jour du délai. L'envoi par fax est insuffisant. Le mandataire professionnel (étranger) doit se renseigner sur les règles applicables dans ce domaine.

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ge_gerichte · ACJC/1506/2008 · 2008-12-08 · fr

Résumé:
 COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - CONTRAT DE BAIL OU SOCIÉTÉ SIMPLE
Convention conclue entre deux praticiens en physiothérapie, dont l'un est locataire des locaux, qui prévoit l'utilisation commune des locaux et une participation de l'autre praticien aux frais généraux, dont une participation au loyer, cette participation étant calculée en fonction du chiffre d'affaires réalisé par ce dernier. L'élément principal, ou la prestation prédominante du rapport contractuel réside dans la participation de l'autre praticien à l'exploitation commune des locaux et dépasse ainsi le strict cadre d'une rémunération pour la seule jouissance d'une partie des locaux. La convention relève plutôt de contrat de société simple. La juridiction des baux et loyers n'est donc pas compétente ratione materiae pour connaître d'un litige relatif à cette convention.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; SOCIETE SIMPLE

Normes: Normes:
 aLOJ.56M
ge_gerichte · ACJC/1502/2008 · 2008-12-08 · fr

Résumé:
 BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR
L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828).
En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes: Normes:
 CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11
ge_gerichte · ACJC/1510/2008 · 2008-12-08 · fr

Résumé:
 TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR
L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes: Normes:
 CO.263
ge_gerichte · ACJC/1434/2008 · 2008-11-27 · fr

Résumé:
 LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND
Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes: Normes:
 CO.257e.al.3
ge_gerichte · ACJC/1430/2008 · 2008-11-27 · fr

Résumé:
 DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE
N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes: Normes:
 CO.259d
ge_gerichte · 4A_413/2008 · 2008-11-26 · fr

Résumé:
 AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT
Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

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ge_gerichte · 4A_366/2008 · 2008-11-25 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES
Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes: Normes:
 CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1
ge_gerichte · 4A_375/2008 · 2008-11-18 · fr

Résumé:
 COMPÉTENCE RATIONAE MATERIAE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE
La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie par l'art. 56M LOJ. Le droit fédéral n'impose pas aux cantons d'instituer des tribunaux spéciaux dans le domaine du contrat de bail (cf. art. 274 al. 1 CO). Partant, la question de savoir si un contrat entre dans les définitions données par l'art. 56M LOJ est une pure question de droit cantonal.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes: Normes:
 aLOJ.56M
ge_gerichte · 4A_439/2008 · 2008-11-12 · fr

Résumé:
 DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION
La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

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ge_gerichte · 4A_399/2008 · 2008-11-12 · fr

Résumé:
 CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE
Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre.
ATF4A_126/2012: L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_318/2008 · 2008-11-11 · fr

Résumé:
 DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION
Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes: Normes:
 CO.272
ge_gerichte · ACJC/1312/2008 · 2008-11-03 · fr

Résumé:
 PLURALITÉ DE LOCATAIRES - OBLIGATION INDIVISIBLE - SOLIDARITÉ SANS CONSORITÉ
L'obligation de restituer la chose au bailleur en fin de bail est une obligation indivisible (art. 70 CO). Lorsqu'elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout, de sorte que le créancier peut l'exiger de n'importe lequel des débiteurs. L'indivisibilité produit ainsi des effets identiques à ceux de la solidarité (SJ 2007 I 5, consid. 4.1). 
Il s'ensuit que dans le cadre de l'action en évacuation pour défaut de paiement du loyer, le bailleur n'est pas tenu d'ouvrir action contre tous les colocataires solidaires qui ne sont pas des consorts nécessaires du point de vue du droit matériel (BERTOSSA et al., Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 6 LPC). Il suffit que le bailleur dirige son action contre celui des colocataires qui occupe encore les locaux.
Pour le même motif, lorsque plusieurs colocataires solidaires sont assignés, chacun d'eux peut former des conclusions individuelles, qui peuvent être différentes les unes des autres.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOLIDARITE

Normes: Normes:
 CO.70; LPC.6
ge_gerichte · ACJC/1310/2008 · 2008-11-03 · fr

Résumé:
 BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION 
En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF4C.475/1993in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes: Normes:
 CO.253
ge_gerichte · 4A_267/2008 · 2008-10-16 · fr

Résumé:
 PREUVE PAR TÉMOIN DE LA DATE D'UN ENVOI POSTAL 
Selon la jurisprudence du TF relative aux envois postés en pli ordinaire dans une boîte postale avant minuit, après la dernière levée, le dernier jour du délai de recours et timbrés le lendemain seulement par la poste, il revient au recourant d'établir qu'il a agi en temps utile, grâce par exemple à la signature de témoins sur l'enveloppe au moment du dépôt dans la boîte aux lettres (ATF109 Ia 183, JT1984 I 317; ATF115 Ia 8, JT1990 IV 118; ATF1P.380/2005du 08.09.2005; ATF5C.206/20006du 09.11.2006, RSPC 2/2007 p. 156; RSPC 1/2006 p. 32).
Selon une jurisprudence plus récente du TF, l'attestation sur l'enveloppe de la date et de l'heure du dépôt dans une boîte aux lettres par un confrère du mandataire du recourant est suffisante, de sorte que l'attestation de deux témoins n'est pas nécessaire dans ce cas (ATF5A_267/2008du 16.10.2008, RSPC 2/2009 p. 153).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; TEMOIN

Normes: Normes:
 OSP.-