ge_gerichte · ATA/734/1998 · 1998-11-24 · fr

Résumé:
 Notion d'ensemble du 19e et du début du 20e siècle devant être préservé. Pouvoir d'appréciation du TA.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/551/1998-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 24 novembre 1998 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur M. A. 
représenté par Me Jean-Pierre Carera, avocat 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION DE RECOURS INSTITUEE PAR LA LOI SUR LES 
CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
ACTION PATRIMOINE VIVANT 
 
et 
 
ASLOCA-RIVE 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/551/1998-TPE 
 
et 
 
Monsieur O. R. C. 
 
et 
 
Madame E. D. 
 
et 
 
HABITANTS DU 2 RUE DE LA TOUR ET AUTRES 
 
et 
 
HABITANTS DU 4 RUE DE LA TOUR 
 
et 
 
Monsieur P. K. 
 
et 
 
Madame S. N. 
 
et 
 
Madame D. R. 
 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/551/1998-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur M. A. et la SI Rue de la Tour 4 sont 
propriétaires des immeubles d'habitation et des dé-
pendances érigés sur les parcelles N° 1191 et 1192, feuil-
le 40 de la commune de Genève-Plainpalais. La parcelle N° 
1192 se trouve à l'angle des rues de la Tour et Goetz-Mon-
nin, à l'adresse 2, rue de la Tour. La parcelle N° 1191 se 
trouve à l'angle des rues de la Tour et rue Micheli-
du-Crest, à l'adresse 4, rue de la Tour. 
 
2. 
Vers la fin des années 1980, M. A. a requis une 
autorisation de démolir les immeubles précités et a déposé 
une demande préalable ayant pour objet la reconstruction 
sur 
ces 
parcelles 
d'un 
immeuble 
d'habitation 
avec 
commerces au rez-de-chaussée et garage souterrain. 
 
3. 
La commission des monuments de la nature et des si-
tes (ci-après : CMNS) a préavisé favorablement la démoli-
tion projetée. Elle a estimé que le tissu formé par les 
ensembles du 19ème et du 20ème siècle était disparate. 
 
4. 
La Ville de Genève n'a formulé aucune objection à 
la démolition. 
 
5. 
Le 8 août 1990, le département des travaux publics 
et de l'énergie (actuellement le département de l'aména-
gement, de l'équipement et du logement; ci-après : le dé-
partement) a refusé l'autorisation préalable de recons-
truction. 
 
6. 
Le 15 janvier 1991, statuant sur recours de M. A., 
la commission de recours instituée par la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05; ci-après : la commission de recours) a 
annulé la décision contestée et admis le principe d'une 
démolition/reconstruction. Elle a renvoyé le dossier au 
département. 
 
7. 
Le recourant a déposé une requête définitive en 
autorisation de construire, signée le 19 septembre 1991, 
ayant pour objet la construction d'un immeuble d'habi-
tation tel que décrit au considérant 2 ci-dessus. 
 
8. 
Le 22 mai 1996, l'office financier du logement du 
département de l'intérieur, de l'agriculture et des affai-
res régionales (ci-après : OFL) a établi un plan financier 
intermédiaire en catégorie 2 HLM pour l'opération préci-
tée, dont il résulte que le coût total des travaux proje-
tés s'élevait à de CHF 15'500'000.-. Le prix des loyers 
après travaux serait de CHF 4'000.-- par pièce et par an. 
Le 18 juin 1996, l'OFL a donné à M. A. son préaccord de 
principe pour un subventionnement en catégorie 2 HLM. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
9. 
La commission d'architecture (ci-après : CA), la 
Ville de Genève, ainsi que le département ont donné un 
préavis favorable au projet de M. A.. 
 
10. 
Le département a octroyé les autorisations de 
démolir et de construire (respectivement M 3342 et DD 
91'386) par décision du 20 décembre 1996, publiée dans la 
Feuille d'avis officielle le 8 janvier 1997. L'au-
torisation de construire était subordonnée au respect du 
plan financier. 
 
11. 
Par actes des 4 et 6 janvier 1997, certains habi-
tants des immeubles destinés à être démolis ont formé 
recours à la commission de recours contre les deux déci-
sions précitées. Ils alléguaient que ces bâtiments for-
maient un ensemble du 19ème et du 20ème siècle devant être 
protégé en vertu des articles 89 et suivants LCI. 
 
12. 
Le 7 février 1997, l'association genevoise de dé-
fense des locataires (ci-après : Asloca) et Action Patri-
moine Vivant (ci-après : APV) ont également recouru contre 
ces deux décisions, soutenant eux aussi que l'ensemble 
formé pas les immeubles sis rue de la Tour 2-4, boulevard 
de la Tour 2-6 et la Tour Blavignac formaient un ensemble 
architectural protégé au sens des articles 89 et suivants 
LCI. Ils ont en outre allégué que les loyers garantis 
après travaux n'étaient pas conformes aux besoins prépon-
dérants de la population et ont conclu à l'annulation des 
décisions querellées. 
 
13. 
Au cours de la comparution des parties devant la 
commission de recours, le 30 mai 1997, il est apparu que 
les habitants du N° 2 rue de la Tour (ci-après : les habi-
tants) étaient au bénéfice de contrats de confiance et 
qu'ils avaient recouru également pour maintenir les bas 
loyers dans l'immeuble où ils logeaient. 
 
14. 
La commission de recours s'est rendue sur place le 
12 septembre 1997. L'inspection portait sur l'état des 
immeubles et de leurs abords. La commission de recours a 
remarqué que l'immeuble formant l'angle avec l'avenue 
Micheli-du-Crest était particulièrement vétuste. Il com-
portait de nombreuses "pointelles" de soutien, ainsi que 
plusieurs trous et ouvertures dans les sols ou les galan-
dages. L'immeuble sis au N° 2 de la rue de la Tour était 
dépourvu de tout élément marquant. Les abords des deux 
immeubles étaient constitués d'un immeuble récent de sept 
étages et attiques, de l'immeuble contemporain abritant le 
"Café de la Pointe", de la Tour Blavignac et de quelques 
immeubles, dont certains rénovés, de la rue Goetz-Monnin. 
Cet ensemble était disparate. 
 
15. 
Les coûts de la construction et les taux hypothé-
caires ayant baissé dans une très large mesure, M. A. a 
repris contact avec le service financier du logement pour 


 
 - 5 - 
 
 
 
réexaminer le plan financier initial. Deux nouveaux plans 
financiers ont été communiqués à l'OFL le 14 novembre et 
le 1er décembre 1997. Le dernier prévoyait notamment seize 
logements comportant un total de cinquante-quatre pièces, 
mis en location pour un loyer annuel de CHF 3'500.-- par 
pièce et par an. Le loyer moyen à la pièce pouvait être 
abaissé de CHF 4'000.-- à 3'874.-- par an. 
 
16. 
Le 16 janvier 1998, la commission de recours a 
ordonné au département de soumettre le projet à la CMNS et 
à la CA en application des articles 92 et 93 LCI. La CMNS 
a rendu un préavis défavorable le 10 février et a demandé 
une modification du projet. Elle a indiqué que seul l'im-
meuble sis sur la parcelle N° 1191 méritait protection, 
alors que l'immeuble sis sur la parcelle N° 1192 était 
sans valeur particulière. Les fortes dissemblances entre 
les deux immeubles ne justifiaient pas l'application des 
articles 89 et suivants LCI. La CA a réitéré son accord 
avec le projet et confirmé les précédents avis donnés les 
2 avril et 17 septembre 1996. 
 
17. 
Par décision du 24 avril 1998, reçue par le recou-
rant le 1er mai 1998, la commission de recours a admis les 
recours formés par l'Asloca et par les habitants. Elle a 
considéré que des loyers de CHF 4'000.- par pièce par 
année n'étaient pas conformes aux loyers correspondant aux 
besoins prépondérants de la population. A cet égard, elle 
a évoqué la jurisprudence du Tribunal administratif, qui 
avait fixé la fourchette des loyers entre CHF 2'400.- et 
CHF 3'500.- par pièce par année. La commission de recours 
a annulé les autorisations de construire et de démolir 
délivrées par le département en vertu de l'article 24 
alinéa 2 LCI, qui lui permettait d'exiger un plan d'ensem-
ble lorsqu'il y avait un mur en attente. Elle a en outre 
déclaré irrecevable le recours interjeté par APV, considé-
rant que cette association n'avait pas qualité pour agir : 
les immeubles ne devaient pas être considérés comme un 
ensemble au sens des articles 89 et suivants LCI. 
 
18. 
Le 14 mai 1998, le recourant a soumis à l'OFL un 
nouveau plan financier intermédiaire selon lequel dix-sept 
logements totalisant soixante-cinq pièces seraient acces-
sibles pour des loyers ne dépassant pas CHF 3'225.- par 
pièce par an. Par ailleurs, onze autres logements seraient 
disponibles pour un loyer de CHF 3'800.-- par pièce par 
an. Le prix moyen annuel par pièce louée serait de CHF 
3'874.-- la pièce par an. 
 
19. 
Le 2 juin 1998, M. A. a interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif. Il a conclu à l'annulation de la 
décision de la commission de recours et à la confirmation 
des autorisations délivrées par le département, de même 
qu'à l'allocation d'une indemnité à titre de dépens. 
 
20. 
Le 24 juin 1988, la commission de recours a persis-
té dans les termes de sa décision du 24 avril 1988. 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
21. 
Par courrier du 20 juillet, l'Asloca s'est déclarée 
d'accord avec la décision attaquée et a maintenu ses con-
clusions avec suite et dépens. Le premier plan financier, 
seul à pouvoir être pris en compte dans la présente espè-
ce, n'était pas conforme aux exigences de l'article 6 
alinéa 2 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) concernant les loyers correspondant aux 
besoins prépondérants de la population. 
 
22. 
Le 28 août 1998, APV, agissant aussi au nom de 
certains habitants qui en étaient membres, a maintenu son 
recours contre l'autorisation de démolir délivrée par le 
département. Les deux immeubles en question constituaient 
en soi un ensemble protégé au sens des articles 89 et 
suivants LCI. 
 
23. 
Le 7 octobre 1998, les parties ont été entendues 
par le Tribunal administratif. 
 
 
 
M. A. et l'Asloca ont approuvé le nouveau plan 
financier. Le dossier pouvait être retourné au département 
pour délivrance d'une nouvelle autorisation conforme à ce 
plan financier. Du point de vue de la protection du 
patrimoine, APV a réaffirmé que les bâtiments litigieux 
constituaient un ensemble au sens de la LCI, même si celui 
sis au N° 4, rue de la Tour visait des locataires plus 
aisés. Ils constituaient aussi un ensemble avec le bâti-
ment d'en face, de l'autre côté de la rue Micheli-du-
Crest. APV regrettait que d'une manière générale, la LCI 
soit mal appliquée et que les immeubles de la fin du 19ème 
et du début du 20ème siècle échappent à la protection 
clairement voulue par le législateur de l'époque. M. A. a 
relevé 
que 
la 
CMNS 
et 
la 
commission 
de 
recours 
considéraient que les immeubles édifiés autour de ce car-
refour étaient très disparates et que la CA était toujours 
favorable au projet. Le département a maintenu sa position 
concernant les aspects de protection du patrimoine. 
 
24. 
Le Tribunal administratif a organisé un transport 
sur place. Le juge délégué a constaté que l'architecture 
des lieux était fort disparate. APV a fait remarquer qu'en 
face de l'immeuble litigieux, il y avait un bâtiment qui 
était également de style fazyste. L'immeuble sis rue de la 
Tour 4 était dans un état de délabrement impressionnant, 
sa façade était lépreuse, la peinture se soulevait et 
s'écaillait. A l'intérieur, une verrière avait dû être 
étayée pour des raisons de sécurité, mais cela avait été 
fait sans goût, avec les moyens du bord. Le propriétaire a 
prétendu que l'escalier s'était affaissé de treize centi-
mètres. Les sanitaires d'un appartement du 1er étage 
s'étaient effondrés sur le rez-de-chaussée. Cet immeuble 
était "squatté", tandis que l'autre, nettement mieux en-
tretenu, était occupé par des personnes au bénéfice d'un 
contrat de confiance. 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 104 
et 108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 
63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 
 
2. 
La question de la qualité pour agir des recourants 
au bénéfice d'un contrat de confiance peut souffrir de 
rester ouverte, notamment en raison du fait que certains 
sont devenus membres d'APV et agissent par l'intermédiaire 
de celui-ci. 
 
3. 
Les parties étant d'accord de renvoyer le dossier 
au département pour délivrance d'une nouvelle autorisation 
de construire conforme à la LDTR, seules restent litigieu-
ses les questions du maintien de l'immeuble actuel sous 
l'angle des dispositions 89 et suivantes LCI et de la 
conformité du projet de construction aux dispositions 20 
et suivantes LCI. 
 
4. 
L'article 89 alinéa 1 LCI prévoit que l'unité 
architecturale et urbanistique des ensembles du 19ème et 
du début du 20ème siècle, situés en dehors du périmètre de 
protection de la Vieille-Ville et du secteur sud des 
anciennes fortifications, ainsi que du vieux Carouge, doit 
être préservée. 
 
 
 
Sont considérés comme des ensembles les groupes de 
deux immeubles ou plus en ordre contigu, d'architecture 
identique ou analogue, ainsi que les immeubles séparés 
dont l'emplacement, le gabarit ou le style ont été conçus 
dans le cadre d'une composition d'ensemble dans le quar-
tier ou dans la rue (art. 89 al. 2 LCI). Cette disposition 
ne vise pas à protéger des immeubles isolés, mais sa let-
tre exprime que des immeubles non contigus peuvent former 
un ensemble. Les immeubles non contigus, insérés dans un 
ensemble, peuvent être protégés en raison de cette inser-
tion, quand bien même ils se distingueraient d'autres im-
meubles dudit ensemble. En effet, un ensemble peut appa-
raître digne de protection, même s'il ne présente pas une 
unité architecturale absolue (Mémorial du Grand Conseil 
1983 p. 2207). 
 
 
 
 
 
Les ensembles dont l'unité architecturale et urba-
nistique est complète doivent être maintenus (art. 90 al. 
1 LCI). 
 
5. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des 
communes, du département et des organismes intéressés 
n'ont qu'un caractère consultatif, sauf dispositions con-


 
 - 8 - 
 
 
 
traires expresses de la loi. L'article 93 alinéa 1 de 
cette loi prévoit que les demandes d'autorisation concer-
nant les immeubles visés à l'article 89 LCI sont soumis au 
préavis de la CA et de la CMNS (art. 93 al. 1 LCI). Ces 
commissions sont donc chargées de formuler leur opinion à 
l'intention de l'autorité habilitée à prendre la décision 
(ATA APV du 24 mars 1998). 
 
 
 
Chaque fois que l'autorité inférieure suit les pré-
avis, l'autorité de recours doit s'imposer une certaine 
retenue, qui est fonction de son aptitude à trancher le 
litige. En effet, la commission de recours, composée pour 
une part de spécialistes, est plus à même de prendre posi-
tion sur des questions qui font appel aux connaissances de 
ces derniers, que le Tribunal administratif, qui est 
composé de magistrats. 
 
 
 
En revanche, lorsque la commission de recours s'é-
carte des préavis, le Tribunal administratif peut revoir 
librement l'interprétation des notions juridiques indéter-
minées, mais contrôle, sous l'angle de l'excès et de l'a-
bus de pouvoir, l'exercice de la liberté d'appréciation de 
l'autorité en mettant l'accent soit sur le préavis favora-
ble, soit sur le respect de l'intérêt public en cas d'oc-
troi de l'autorisation malgré un préavis défavorable (ATA 
P. du 30 mars 1993; ATA T. du 31 mars 1987, confirmé par 
le Tribunal fédéral le 2 novembre 1987; ATA C. du 9 août 
1994). 
 
6. a. 
En l'espèce, ni la CMNS, ni la CA, ni la commission 
de recours n'ont considéré que les bâtiments dont il est 
question appartiennent à un ensemble au sens des articles 
89 et suivants LCI. Au vu de cette concordance, le Tribu-
nal administratif, qui statue sur recours, s'impose une 
certaine retenue. Il n'y a aucune raison d'admettre que ce 
problème ait été considéré de manière arbitraire ou que 
l'instance inférieure ait abusé de son pouvoir d'appré-
ciation. En outre, les bâtiments de la rue Micheli-du-
Crest sont de construction beaucoup plus récente et 
l'architecture est variée. L'immeuble qui jouxte immé-
diatement le bâtiment sis 4, rue de la Tour et qui se 
trouve sur la rue Micheli-du-Crest est d'un gabarit 
nettement supérieur. Il n'y a donc pas de composition 
d'ensemble dans le quartier et les deux immeubles non 
contigus ne sont pas insérés dans un groupe d'architecture 
identique ou analogue. Par conséquence, le tribunal de 
céans confirmera la décision de la commission de recours 
sur ce point. 
 
 
b. 
Par ailleurs, la CMNS est d'avis que le bâtiment 
sis 4, rue de la Tour devrait être préservé en raison de 
qualités intéressantes et caractéristiques de l'époque 
fazyste. Les critères retenus ici sont ceux qui sont évo-
qués dans la loi sur la protection des monuments, de la 
nature et des sites du 4 juin l976 (LPMNS - L 4 05). Ils 
découlent de considérations architecturales et historiques 


 
 - 9 - 
 
 
 
qui ne sont pas pertinentes pour déterminer si un bâtiment 
fait partie d'un ensemble au sens de l'article 93 LCI et 
la commission de recours n'était pas tenue de les prendre 
en compte. 
 
 
 
Au vu de ce qui précède, le Tribunal administratif 
qui statue sur recours, observera une certaine retenue en 
réexaminant cette question. Plusieurs intérêts publics 
sont en jeu : la protection du patrimoine, la santé, la 
sécurité publique et un intérêt social à la création de 
logements correspondant aux besoins prépondérants de la 
population. Lors du transport sur place, le tribunal a 
constaté qu'un des bâtiments était dans un état de déla-
brement impressionnant, le propriétaire ne l'ayant jamais 
entretenu. L'intérêt esthétique que présentaient certaines 
parties était moindre, en raison d'aménagements faits sans 
goût, avec les moyens du bord. Des rénovations importantes 
devraient être consenties pour remettre l'immeuble en état 
et cela serait démesuré, compte tenu du fait que certaines 
parties seulement (cheminées, corniches, parquets, etc.) 
sont caractéristiques de l'époque fazyste. La cage d'esca-
liers, partie certes intéressante sur le plan architectu-
ral, s'est tellement affaissée qu'une rénovation s'avére-
rait laborieuse. Une démolition-reconstruction résoudrait 
les problèmes de salubrité et permettrait le logement à 
bon marché d'un nombre plus élevé de personnes. Les inté-
rêts publics à la démolition de ces bâtiments sont donc 
prépondérants. Le tribunal de céans confirmera donc la 
décision de la commission de recours sur ce point. 
 
7. 
A teneur de l'article 24 LCI, les constructions 
peuvent être édifiées à la limite de deux propriétés pri-
vées (al. 1); le département peut subordonner l'autorisa-
tion d'édifier des constructions avec un mur en attente à 
la présentation préalable par le demandeur d'un plan d'en-
semble dont l'exécution soit assurée dans un délai maximum 
de dix ans (al. 2). Une interprétation littérale de cet 
article montre que l'autorité amenée à statuer bénéficie 
d'un pouvoir discrétionnaire concernant l'exigence du plan 
d'ensemble. 
 
 
 
En l'espèce, le projet de construction prévoit la 
construction d'un mur en attente sur la partie sud du pro-
jet, en limite de propriété avec la parcelle N° 1194 no-
tamment. En application de l'article 24 alinéa 2 LCI, la 
commission de recours a refusé de délivrer une autorisa-
tion de construire en raison de l'absence d'un plan d'en-
semble. Aucune motivation supplémentaire n'a été donnée. 
Dès lors que le département a accordé l'autorisation de 
construire et que la CA a émis un préavis favorable, le 
Tribunal administratif considérera que la commission de 
recours a abusé du pouvoir discrétionnaire que lui confère 
l'article 24 alinéa 2 LCI. Sur ce point, la décision de la 
commission de recours sera par conséquent annulée et la 
décision du département confirmée. 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
8. 
Il résulte de ce qui précède que le recours devra 
être admis et la décision de la commission de recours an-
nulée, le projet étant conforme à la LCI. Cependant, la 
conformité du projet avec la LDTR dépendant du nouveau 
plan financier, le projet sera donc renvoyé au département 
pour qu'il délivre une autorisation de construire confor-
mément au nouveau plan financier. 
 
9. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- 
sera mis à la charge d'APV et de M. P. K., Mme D. R., Mme 
I. M., M. H. A. et M. P. B., pris conjointement et 
solidairement, qui succombent entièrement. 
 
 
 
Une indemnité de procédure, en CHF 500.- à la 
charge de M. A., sera allouée à l'Asloca dont les 
conclusions ont été entièrement admises. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare recevable le recours inter-
jeté le 2 juin 1998 par M. A. contre la décision de la 
commission de recours instituée par la loi sur les cons-
tructions et les installations diverses du 24 avril 1998; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet partiellement; 
 
 
 
 
annule la décision attaquée; 
 
 
 
 
renvoie le dossier au département 
pour qu'il accorde l'autorisation sollicitée dans le sens 
des considérants; 
 
 
 
 
met un émolument de CHF 1'000.- à 
la charge d'APV et de M. P. K., Mme D. R., Mme I. M., M. 
H. A. et M. P. B., pris conjointement et solidairement; 
 
 
 
 
alloue une indemnité de procédure, 
en CHF 500.- à la charge de M. A., à l'Asloca dont les 
conclusions ont été entièrement admises; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Jean-Pierre Carera, avocat du recourant, à Action Patri-
moine Vivant, à Me François Zutter, avocat d'Asloca-Rive, 
à la commission de recours instituée par la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988, au département de l'aménagement, de l'équipement et 
du logement, à Monsieur O. R. C., à Madame E. D., à 
Monsieur K. P., à Madame S. N., à Madame D. R. ainsi 
qu'aux habitants du 2, rue de la Tour et autres, et aux 
habitants du 4, rue de la Tour. 
 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
Siégeants : M. Thélin, vice-président, Mmes Bonnefemme-
Hurni, Bovy, M. Paychère, juges, M. Bonard, 
juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 le secrétaire-juriste : le vice-président : 
 
 
 O. Bindschedler Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci