ge_gerichte · DCSO/314/2005 · 2005-05-26 · fr


REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE 
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/314/05 
Tout recours à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal fédéral doit être formé par 
écrit, déposé en trois exemplaires à la Commission de surveillance des offices des poursuites et 
des faillites (Rue Ami-Lullin 4, case postale 3840, 1211 Genève 3), accompagné d'une 
expédition de la décision attaquée, dans les dix jours dès la notification de la présente décision 
(art. 19 al. 1 LP) ou cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 20 LP). Le 
recours doit indiquer les points sur lesquels une modification de la décision attaquée est 
demandée et mentionner brièvement les règles de droit fédéral qui sont violées par la décision et 
en quoi consiste la violation. 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 26 MAI 2005 
Cause A/2507/2004, plainte 17 LP formée le 9 décembre 2004 par A______, élisant 
domicile en l'étude de Me Joanna BURGISSER, avocate, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
 
- A______ 
domicile élu : Etude de Me Joanna BRUGISSER, avocate, 
Avenue de Frontenex 5 
 
1207 Genève 
 
- B______ SA 
c/o C______ [entreprise individuelle de:] 
D______ 
p.a. rue 1______, 
______ [GE]. 
 
- l’Office des faillites 
 


 
- 2 - 
E N F A I T 
A. 
Par jugement du ______ 2004, le Tribunal de première instance a déclaré 
E______ SA en [état] de faillite. Cette société exploitait un commerce 
d’installation de ventilation, de climatisation et de chauffage. 
Le 12 novembre 2004, l’Office a procédé à l’interrogatoire de l’administrateur de 
la faillie, F______. 
 
A la même date, l’Office des faillites (ci-après : l’Office) s’est rendu dans les 
locaux de E______ SA afin de fermer l’entreprise et remettre aux salariés, au 
nombre de quatre dont l’administrateur, une lettre de congé, avec effet immédiat, 
l’administration de la faillite ne pouvant pas reprendre les contrats de travail. 
 
Ce jour-là, F______ a indiqué à l’Office qu’il existait des contrats de maintenance 
conclu entre la faillie et ses clients, que ces contrats représentaient pour ainsi dire 
les seuls actifs de la masse et que, s’ils n’étaient pas reconduits dans les semaines 
à venir, leur valeur [tomberait] à zéro. L’Office a alors exposé au précité quelles 
étaient les conditions d’une vente d’urgence. 
 
Le 19 novembre 2004, l’Office a été contacté par D______, liquidateur de 
B______ SA, en liquidation, dont le but est la fabrication et l’installation de 
systèmes de climatisation et de ventilation, et titulaire de l’entreprise individuelle 
de chauffage, ventilation et climatisation C______, D______, et par G______, 
administrateur de la société H______ SA dont le but est la construction, le 
commerce et l’entretien d’installations de chauffage et ventilation. 
 
En date du 22 novembre 2004, la masse en faillite, d’une part, et B______ SA, 
représentée par G______ et D______, d’autre part (ci-après : la cessionnaire), ont 
signé une convention de cession des actifs de la masse en faillite (représentés par 
des biens mobiliers et des contrats de maintenance conclus entre la société faillie 
et ses clients), à l’exception des actifs revendiqués par des tiers, des créances de la 
faillie dues à la date de la signature de la convention et de l’argent comptant, pour 
le prix de 40'000 fr. (TVA incluse), payable au jour de la signature de la 
convention. Il ressort notamment du préambule de cette convention qu’il 
s’agissait d’une vente d’urgence au sens de l’art. 243 al. 2 LP, qu’en vertu des 
art. 231 al. 3 ch. 2 et 256 al. 3 LP, l’Office se devait de réaliser les actifs de la 
société faillie au mieux des intérêts des créanciers et leur donner l’occasion de 
formuler des offres supérieures, et que la masse en faillite communiquerait donc, 
dès qu’elle en aurait connaissance, l’existence d’une plainte d’un ou plusieurs 
créanciers et/ou l’existence d’une offre supérieure à compter de l’appel aux 
créanciers, dans le cadre duquel ceux-ci seraient dûment informés de l’existence 
de la convention, de la possibilité d’en prendre connaissance et de faire des offres 
supérieures. Le préambule rappelait, en outre, la teneur de l’art. 7 LaLP. 
 
Selon l’art. 4 de la convention, le prix serait versé par la cessionnaire sur le 
compte de l’Office au jour de la signature. Par ailleurs, aux termes de l’art. 5 al. 1, 


 
- 3 - 
la cessionnaire s’engageait à restituer les clés des locaux de la faillie au 
propriétaire le 30 novembre 2004 au plus tard et l’al. 2 de cette disposition 
stipulait que la convention ne deviendrait définitive qu’après la réalisation des 
deux conditions cumulatives prescrites à l’art. 8, à savoir : premièrement, absence 
de toute plainte LP contre la décision de l’Office de conclure la convention ou 
présentation d’un jugement définitif déboutant le plaignant de toutes ses 
conclusions, le délai de plainte de dix jours commençant à courir le jour de la 
publication dans la FAO de l’existence de la convention ; deuxièmement, absence 
de toute offre supérieure à 40'000 fr. formulée dans le délai de vingt jours à 
compter de la publication de l’appel aux créanciers dans la FAO. Dans la même 
disposition, la convention prévoyait la procédure à suivre dans l’hypothèse de la 
formulation par un créancier (désigné ensuite enchérisseur) d’une offre 
supérieure. L’Office devait notamment, après versement par ce dernier de 
40'000 fr., mettre en œuvre dans les deux jours des enchères privées entre la 
cessionnaire et le ou les enchérisseurs. 
 L’expert mandaté par l’Office a estimé la valeur vénale des actifs, objets de la 
convention, à 32'000 fr. 
Par courrier du 22 novembre 2004, D______, liquidateur de B______ SA, s’est 
porté fort de toutes les obligations et droits figurant dans la convention, son 
engagement étant repris par la société précitée dès qu’elle serait à nouveau active. 
 
Selon publication dans la FOSC du ______ 2004, la dissolution de la société 
B______ SA, en liquidation a été révoquée par décision de l’assemblée générale 
du 2 décembre 2004, B______ SA a été inscrite à nouveau et son administrateur 
est D______. 
 
Par jugement du 30 novembre 2004, le Tribunal de première instance a ordonné la 
liquidation sommaire de la faillite de E______ SA. 
 
Le ______ 2004, l’Office a fait [publier] dans la FAO l’ouverture de la faillite en 
la forme sommaire et a fixé un délai au 31 décembre 2004 pour les productions. Il 
y a ajouté un avis intitulé « vente d’urgence », rendant les créanciers attentifs au 
fait qu’il avait procédé à une vente d’urgence des actifs de la faillie selon 
convention du 22 novembre 2004 déposée à son bureau et mise à disposition des 
intéressés pour consultation. Ledit avis précisait que les créanciers pouvaient 
formuler une offre supérieure dans les vingt jours et que le délai de plainte (art. 17 
LP) était de dix jours. 
 
Aucun créancier n’a formulé d’offre supérieure. 
B. 
Par acte posté le 9 décembre 2004, A______, créancier de la faillie, a formé 
plainte contre la décision de l’Office de procéder à une vente d’urgence selon 
convention du 22 novembre 2002. Il conclut, avec suite de dépens, à son 
annulation et à ce que l’Office soit enjoint de prendre toutes mesures nécessaires à 


 
- 4 - 
la récupération, à la conservation, à la valorisation et à la cession des actifs de la 
faillie. En substance, le plaignant – qui est actuellement en litige avec la faillie, 
son ancien employeur, qu’il a assignée devant la Juridiction de prud’hommes – 
fait valoir que les actifs ont été cédés à une société en liquidation depuis 1992 et 
que si les contrats de maintenance risquaient d’être soumis à une dépréciation 
rapide, cette dépréciation découlait du fait que l’Office avait fermé l’entreprise, 
licencié le personnel et libéré les locaux au lieu de continuer l’exploitation comme 
le lui permettait l’art. 223 al. 1 LP. Il affirme, par ailleurs, que la valeur des 
contrats d’entretien apparaît avoir été fixée de manière pour le moins sommaire et 
que la possibilité pour les créanciers de formuler une offre supérieure est de toute 
façon vidée de son sens en raison du fait que B______ SA se présente déjà 
comme reprenant les activités de E______ SA. A ce sujet, le plaignant relève que, 
dès fin novembre 2004, les clients de E______ SA étaient démarchés par la 
société B______ SA, dont le directeur nommé était F______. Partant, A______ 
considère que les conditions d’une vente d’urgence n’étaient par réalisées et que 
l’Office a agi de manière précipitée, voire maladroite, et au détriment des 
meilleurs intérêts des créanciers. 
 
Dans son rapport, l’Office rappelle la chronologie des faits. Il précise, par ailleurs, 
que la conclusion de la convention a permis de sauver les quatre emplois et de 
sauvegarder la valeur des contrats de maintenance laquelle n’était plus assurée 
depuis la fermeture des locaux et que la restitution des locaux au 30 novembre 
2004 permettait de diminuer notablement le passif de la société. L’Office produit 
deux courriers de la cessionnaire, l’un daté du 5 janvier 2005, dans lequel la 
précitée l’informe que les deux véhicules pris en leasing par la faillie avaient pu 
être rendus à [la société] I______, l’autre daté du 7 janvier 2005, dans lequel la 
cessionnaire confirme avoir repris l’ensemble du personnel de la faillie aux 
mêmes conditions salariales et indique que sur les septante-trois contrats de 
maintenance, seuls huit ont été récupérés. 
 
Invités à se déterminer, B______ SA expose que les actifs cédés étaient 
dépréciables rapidement pour des raisons commerciales évidentes et que 
l’opération de rachat devait s’effectuer dans les plus brefs délais. Elle confirme 
qu’elle est loin d’avoir récupéré une part significative des contrats d’entretien. 
E N D R O I T 
1. 
La Commission de céans est l’autorité cantonale de surveillance appelée à 
connaître en instance cantonale unique des plaintes prévues par la LP (art. 56R 
al. 3 LOJ ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP). 
 
La plainte de A______ a été formée contre la vente d’urgence des actifs de la 
société faillie selon convention passée entre la masse en faillite E______ SA et 
B______ SA dans les dix jours à compter de la publication de son existence dans 
la Feuille d’avis officielle du ______ 2004, soit en temps utile et contre une 
mesure sujette à plainte (art. 17 al. 2 et art. 132a LP). 


 
- 5 - 
 
En sa qualité de créancier, A______ a la qualité pour agir. 
 
La présente plainte sera en conséquence déclarée recevable. 
2.a. La liquidation sommaire de la faillite a lieu selon les règle de la procédure 
ordinaire, avec toutefois des assouplissements et des simplifications. Ainsi, 
en règle générale, l’office ne convoque pas d’assemblée des créanciers ; il peut, 
au besoin, consulter ces derniers par voie de circulaire ; il procède à la réalisation 
des actifs à l’expiration du délai de production au mieux des intérêts des 
créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant 
cependant être réalisés qu’une fois dressé l’état des charges (art. 231 L 3 ch. 1 et 
2 LP ; WALTER A. STOFFEL, Voies d’exécution, §11 n° 38 ss). 
2.b. Dans certaines situations, l’office n’a pas à attendre l’expiration du délai pour les 
productions pour procéder à la réalisation. Il lui faut, en effet, réaliser sans retard 
des biens sujets à dépréciation rapide, dispendieux à conserver ou dont le dépôt 
occasionne des frais disproportionnés ; il peut en outre ordonner la réalisation 
immédiate des valeurs et objets cotés en bourse ou sur le marché (243 al. 2 LP ; 
PIERRE-ROBERT GILLIERON, Commentaire, ad art. 221 n° 42, ad art. 223 n° 6 et 
9 ss, ad art. 243 n° 21 ss). Une réalisation d’urgence suppose l’existence de 
circonstances particulières justifiant de déroger au cours ordinaire de la procédure, 
comme la nécessité de prévenir un dommage, notamment lorsqu’il est établi que 
les perspectives d’une réalisation favorable d’actifs se réduisent notablement avec 
l’écoulement du temps, eu égard à la nature ou aux caractéristiques des biens 
considérés (PIERRE-ROBERT GILLIERON, op. cit. ad art. 238 n° 10 ; MARC RUSSEN-
BERGER, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 
ad art. 243 ° 8). Une réalisation anticipée peut être décidée pour des motifs 
économiques ; par exemple un fonds de commerce peut représenter un actif 
soumis à dépréciation rapide et donc être vendu d’urgence lorsque se présente une 
occasion favorable de le remettre dans de bonnes conditions, sauvant des emplois 
et permettant la continuation du bail (MARC RUSSENBERGER, op. cit. ad art. 243 
n° 10 ; GEORGES VONDER MÜHLL, Der wirtschaftlich begründete Dringlichkeits-
verkauf von Mobilien im Konkurs, in BISchk 1995 p. 1 ss ; 7B_254/2004). 
 
Il appartient à l’office de décider librement s’il y a lieu de donner à tous les 
créanciers l’occasion de faire des offres avant de procéder à une vente de gré à 
gré (ATF 76 III 102 consid. 2). S’il s’agit de réaliser de gré à gré des biens de 
valeur élevée ou des immeubles, l’occasion doit, en revanche, avoir été donnée 
aux créanciers de formuler des offres supérieures (art. 256 al. 3 par renvoi de 
l’art. 231 al. 3 ch. 2 LP). Selon GILLIERON, une telle consultation ne s’imposerait 
toutefois pas s’il y a urgence au sens de l’art. 243 al. 2 LP (op. cit. ad art. 243 al. 2 
n° 26 in fine). 
3. 
L’Office puis l’administration de la masse disposent d’un pouvoir d’appréciation 
étendu pour prendre les mesures nécessaires pour la conservation et la gestion des 
biens inventoriés (PIERRE-ROBERT GILLIERON, Commentaire, ad art. 223 n° 7), de 


 
- 6 - 
même que pour procéder à des ventes d’urgence et, surtout en procédure 
sommaire, pour réaliser les actifs de la masse. 
 
La loi ne comporte guère d’indications sur ce qu’il leur faut faire pour administrer 
les actifs - comme autoriser la continuation du commerce ou de l’industrie du 
failli, l’ouverture de ses ateliers, magasins ou débits -, sinon à l’égard des biens 
immobiliers en tant que les art. 16 à 22 ORFI s’appliquent par analogie en matière 
de faillite, de même que l’art. 23c al. 1 ORFI en cas de copropriété (art. 130b 
al. 3 ORFI ; PIERRE-ROBERT GILLIERON, Commentaire, ad art. 223 n° 36 ; 
DCSO/557/04 consid. 2.a in fine du 15 novembre 2004). 
 
Pour le surplus, c’est l’intérêt de la masse, c’est-à-dire l’intérêt des créanciers à 
obtenir le meilleur désintéressement possible, qui doit guider l’administration 
dans tous ses choix, tant pour la gestion que pour la réalisation des actifs de la 
masse, dans les limites fixées par la loi. 
 
Cette norme directrice de l’action de l’administration se trouve exprimée 
notamment à l’art. 240 LP, aux termes duquel l’administration « est chargée des 
intérêts de la masse », à l’art. 231 al. 3 ch. 2 LP, selon lequel l’Office procède à la 
réalisation « au mieux des intérêts des créanciers » à l’expiration du délai de 
production en procédure sommaire, à l’art. 256 al. 1 LP, qui laisse les créanciers 
choisir le mode des enchères publiques ou de la vente de gré à gré selon ce qu’ils 
« jugent préférable ». 
 
Elle vaut plus largement pour l’application des dispositions conférant à 
l’administration de la masse un pouvoir d’appréciation, comme pour la 
continuation d’un commerce ou l’ouverture d’un magasin du failli (art. 223 
al. 1, art. 238 al. 1 LP), ou une latitude d’interprétation, par exemple de la notion 
de biens sujets à dépréciation rapide (art. 243 al. 2 LP). La gestion des actifs du 
failli n’est toutefois pas une fin en soi, mais une conséquence du dessaisissement 
du failli et du changement fondamental d’affectation de son patrimoine (art. 197 
LP) ; elle doit être assumée dans une perspective de liquidation, qui n’implique 
pas mais tend plutôt à exclure des actions de valorisation des actifs inventoriés. 
Quant aux limites que la loi assigne au pouvoir d’appréciation de l’administration, 
elles résultent déjà de règles de procédure visant à sauvegarder les intérêts de 
personnes déterminées. Ces dernières sont d’ailleurs souvent des créanciers 
(comme les créanciers gagistes, dont l’assentiment est en principe requis pour des 
réalisations de gré à gré d’objets gagés, selon l’art. 256 al. 2 LP, ou chacun des 
créanciers pris individuellement, qui doivent recevoir l’occasion de formuler une 
offre supérieure en cas de vente de gré à gré de biens de valeur élevée ou 
d’immeubles, d’après l’art. 256 al. 3 LP), mais il peut s’agir aussi du failli ou de 
tiers, comme des enchérisseurs. 
 
D’autres limites à l’action de l’administration tiennent de façon plus diffuse à la 
vocation légale de l’administration de la faillite de liquider une faillite qui a été 


 
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prononcée, soit de mener avec diligence la procédure de réalisation forcée de tous 
les biens du failli pour le moins mauvais désintéressement possible de tous ses 
créanciers, et, s’agissant de personnes morales, de concrétiser l’effet de 
dissolution que la faillite produit à leur égard (art. 77 al. 1 CC, art. 574 al. 1, 
art. 619 al. 1, art. 736 ch. 3, art. 770 al. 1, art. 820 ch. 3 et art. 911 ch. 3 CO). 
L’optique n’est pas de permettre un assainissement, comme dans certaines 
procédures concordataires (art. 293 ss LP ; WALTER A. STOFFEL, Voies 
d’exécution, § 12 n° 4 et 8 ss). 
L’administration de la faillite dispose par ailleurs de moyens limités ; elle se doit 
d’en faire un emploi économe, et de ne contracter des dettes de masse qu’avec 
prudence. Elle doit veiller à ne pas causer de dommage susceptible d’engager la 
responsabilité du canton (art. 5 LP). Par ailleurs, quoique que constitué en service 
étatique et doté de prérogatives de puissance étatique, notamment pour la 
conclusions de ventes de gré à gré (PIERRE-ROBERT GILLIERON, op. cit. ad art. 130 
n° 11 ss et art. 132a n° 13), l’Office chargé de la liquidation de la faillite n’est pas 
tenu de suivre des règles garantissant une égalité de traitement des acquéreurs 
potentiels d’actifs du failli au détriment des intérêts des créanciers, ni n’est soumis 
aux règles régissant les marchés publics. 
4.a. Dans le cas particulier, il n’est pas contesté, ni contestable que des contrats de 
maintenance sont des actifs commercialement sujet à dépréciation du seul fait que 
la maintenance ne peut plus être assurée suite à la fermeture des locaux de la 
faillie et au licenciement du personnel. Le plaignant fait toutefois valoir qu’il 
incombait à l’Office de continuer, temporairement, l’exploitation de l’entreprise 
afin que le personnel, même réduit, puisse procéder au recouvrement des créances 
découlant des travaux en cours afin de permettre d’augmenter notablement les 
actifs disponibles pour les créanciers. Il affirme qu’à la lecture du bilan les 
différents contrats d’entretien pour l’année 2004 représentaient une somme de 
100'000 fr. et qu’ils n’avaient fait l’objet d’aucune mesure de recouvrement par la 
société faillie. 
 
La Commission de céans relève cependant que la continuation du commerce d’un 
failli n’a pas pour but de recouvrer ses créances, cette tâche incombant à 
l’administration de la faillite, mais doit, le cas échéant, permettre, par exemple, de 
terminer des travaux en cours afin de sauvegarder la valeur des actifs, la gestion 
des actifs du failli devant être assumée dans une perspective de liquidation. Or, tel 
n’est pas le cas en l’espèce. 
4.b. Le plaignant invoque aussi le fait que la cessionnaire des actifs visés dans la 
convention du 22 novembre 2004 était une société en liquidation depuis 1992. Ce 
point n’a pas échappé à l’Office qui a obtenu de D______, le jour même de la 
signature de la convention, qu’il se porte fort des obligations découlant de cet acte 
jusqu’à la date de la révocation de la dissolution. Cette révocation a été décidée 
par l’assemblée générale de B______ SA. en liquidation, qui s’est tenue le 


 
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2 décembre 2004, et a fait l’objet d’une inscription au Registre du commerce en 
date du 10 décembre 2004. 
4.b. Enfin, le plaignant affirme que la valeur des actifs cédés, soit essentiellement les 
contrats d’entretien, apparaît avoir été fixée de manière sommaire et que le prix 
semble étonnamment bas. Il appert, en l’espèce, que l’Office s’est adressé à un 
professionnel de la branche, conformément à l’art. 7 LaLP, soit J______, lequel, 
selon les données du Registre du commerce, a un bureau d’études techniques dans 
le domaine du chauffage et de la ventilation. Dans son expertise, le précité a 
retenu, s’agissant des contrats de maintenance dont la liste lui avait été remise, 
que 40 % d’entre eux ne seraient par renouvelés et qu’il fallait, en outre, soustraire 
de cette somme la valeur de la main d’œuvre pour leur exécution, soit 65 %. En ce 
qui concerne l’outillage, dit expert, considérant que celui-ci avait été acquis dans 
sa majorité en 1999, a admis une valeur de reprise de 50 %. Ces critères ne 
paraissent pas critiquables, étant relevé au demeurant que le plaignant ne dit pas 
pour quels motifs ils le seraient. 
4.c. Quant aux autres griefs invoqués par la plaignante et relatifs au fait que la 
cessionnaire a repris le contrat de travail de l’administrateur de la faillie et qu’elle 
a écrit aux clients de cette dernière pour les informer qu’elle avait repris ses 
activités, ils ne sont pas relevant en l’espèce, l’objet de la présente plainte portant 
sur la question de savoir si les conditions d’une vente aux enchères d’urgence sont 
réalisées. 
5. 
Au vu des considérants qui précèdent, la Commission de céans retient que, 
s’agissant de contrats de maintenance, les perspectives d’une réalisation favorable 
se réduisent notablement et inexorablement avec l’écoulement du temps, que ces 
actifs ont été cédés pour une somme supérieure à celle estimée par un 
professionnel de la branche considérée, que les emplois ont été sauvés et que les 
locaux de la faillie ont été très rapidement libérés, permettant ainsi d’éviter une 
augmentation du passif de la société faillie. Partant, les conditions d’une 
réalisation d’urgence étaient bien réalisées, étant, en outre, rappelé que l’Office a, 
conformément à l’art. 256 al. 3 par renvoi de l’art. 321 al. 3 ch. 3 LP, les biens 
cédés étant de valeur élevée, donné la possibilité aux créanciers de formuler des 
offres supérieures. 
 
La plainte sera donc rejetée. 
6. 
Conformément aux art. 20a al. LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n’y a pas 
lieu de percevoir d’émolument de justice ni d’allouer des dépens. 
 
* * * * * 
 


 
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P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 9 décembre 2004 par A______ contre la décision 
de l’Office des faillites de procéder à la vente d’urgence des actifs de la société faillie 
E______ SA selon publication dans la FOSC du ______ 2004. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Denis MATHEY et Yves 
NIDEGGER, juges assesseurs. 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
Paola DI DIO 
Ariane WEYENETH 
 
Commise-greffière 
La Présidente 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par lettre 
signature aux autres parties par la greffière le ______