ge_gerichte · ACJC/1368/2021 · 2021-10-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.10.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3347/2021 
ACJC/1368/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 OCTOBRE 2021 
 
Entre 
A______ (A______), sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 20 avril 2021, comparant par Me Boris LACHAT, avocat, rue 
Saint-Ours 5, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
B______ SA, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Gilles DAVOINE, avocat, 
rue de Rive 14, 1260 Nyon (VD), en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/3347/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/363/2021 du 20 avril 2021, notifié aux parties le 3 mai 2021, 
le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a déclaré 
irrecevable la requête de la A______ (ci-après : A______) du 23 février 2021 à 
l'encontre de B______ SA (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Le 12 mai 2021, la A______ a formé appel de ce jugement, concluant à ce que 
la Cour annule les chiffres 1 et 2 de son dispositif et condamne B______ SA à 
reconstituer immédiatement une garantie de loyer de 438'654 fr. en sa faveur 
auprès d'une banque suisse à titre de sûretés pour la location du local commercial 
sis au rez-de-chaussée de l'immeuble situé rue 1______ à C______ [GE] et à 
garnir ledit local commercial de meubles, objets ou marchandises lui appartenant 
en valeur suffisante pour garantir l'exercice de son droit de rétention légal pour le 
loyer de l'année écoulée et du semestre courant, ainsi que toutes prestations 
accessoires, le tout sous la menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP, 
et dise que, faute d'exécution dans les dix jours dès l'entrée en force de la décision, 
B______ SA serait condamnée à une amende d'ordre de 1'000 fr. par jour 
d'inexécution. 
 
b. Le 28 mai 2021, B______ SA a conclu à la confirmation du jugement querellé, 
avec suite de frais et dépens. 
 
c. Les parties ont été informées le 3 août 2021 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
a. La A______, en tant que bailleresse, et B______ SA, active dans le domaine de 
la fabrication et du commerce de produits dans le secteur de la mécanique 
automobile, en tant que locataire, ont conclu le 29 juin 2012 un contrat de bail 
portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée du Bâtiment "D______", rue 
1______ à C______ (GE). 
La durée du contrat était de 5 ans, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. 
Le contrat prévoit un loyer annuel de 436'200 fr. dès le 1er septembre 2012 et de 
460'200 fr. dès le 1er septembre 2013, soit 38'350 fr., par mois, indexé à l'ISPC dès 
le 1er septembre 2014. L'acompte provisionnel de charges de chauffage, eau 
chaude et frais accessoires a été fixé à 51'000 fr. par an, soit 4'250 fr. par mois. 
Pour garantir l'exécution des obligations contractées en vertu de ce bail et de ses 
renouvellements, le locataire devait fournir une garantie bancaire de 230'100 fr. 


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Une garantie d'un montant de 230'100 fr. a ainsi été constituée le 31 août 2012 
auprès [de la banque] E______, selon certificat de dépôt n° 2______. 
L'art. 2.2 de ce contrat prévoit que le locataire s'engage à tenir les locaux loués 
garnis de meubles, objets ou marchandises lui appartenant, en valeur suffisante 
pour garantir l'exercice du droit de rétention du bailleur prévu par la loi pour le 
loyer de l'année écoulée et du semestre courant, ainsi que toutes prestations 
accessoires. 
b. Il ressort d'un courrier adressé à la locataire par la régie en charge de la gestion 
de l'immeuble le 8 février 2013, que les parties ont convenu que des locaux 
supplémentaires seraient mis à disposition de la locataire. Le loyer fixé pour 
l'ensemble des locaux était, en dernier lieu, de 875'820 fr. par an. 
c. En mai 2019, B______ SA a fait part à la A______ de son intention de résilier 
le bail. 
Cette dernière lui a répondu que le bail courait jusqu'en août 2022 et que la 
locataire ne pourrait être libérée qu'à la condition de proposer un locataire de 
remplacement. 
La locataire a présenté à sa bailleresse la société F______ SA, laquelle était 
intéressée à la reprise du bail. 
Un constat préalable d'état des lieux de sortie de la locataire a eu lieu le 20 janvier 
2020. D'importants travaux devaient être effectués avant l'entrée de la nouvelle 
locataire (destruction de cloisons, changement des vitrages, remise en état des 
façades, nettoyage complet de l'usine, dépollution, etc...). 
Ces travaux étaient encore en cours en avril 2020. 
d. Le 7 mai 2020, B______ SA a fait savoir à la A______ que son activité était à 
l'arrêt, en raison de la pandémie de Covid 19, du fait de l'arrêt de la production 
mondiale d'automobiles. Elle requérait une suspension des loyers d'avril et mai 
2020. 
La A______ lui a répondu, à une date qui ne ressort pas du dossier, qu'elle 
l'autorisait à suspendre les loyers de juin et juillet 2020. B______ SA était invitée 
à adresser à sa bailleresse un plan de paiement pour les quatre mois de loyer 
échus, à savoir février à mai 2020. 
e. Le 25 mai 2020 deux commandements de payer ont été notifiés à B______ SA 
par la A______ au titre de "loyers de novembre 2019 à mai 2020" à concurrence 
de 9'720 fr. et de 1'080 fr., intérêts en sus. 


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Le 29 mai 2020, la A______ a fait notifier un troisième commandement de payer 
à B______ SA. Il portait sur 438'654 fr. pour les loyers de novembre 2019 à mai 
2020 "selon bail à loyer liant les parties et entré en vigueur en date du 1er 
septembre 2012 pour un local commercial (…) sis rue 1______", plus 63'000 fr. 
au titre de charges et frais accessoires pour la même période, intérêts en sus. 
B______ SA n'a pas formé opposition à ces commandements de payer. 
f. Se prévalant de ces commandements de payer non frappés d'opposition, la 
A______ a sollicité la libération de la garantie bancaire constituée par la locataire 
en mains du E______. 
D'après le relevé de son compte postal, elle a reçu, le 8 octobre 2020, un virement 
de 438'758 fr. 58 mentionnant comme donneur d'ordre "B______ SA" et comme 
communication "Lib. Garantie de loyer". 
g. Le 23 septembre 2020, la A______ a requis l'inventaire des biens de B______ 
SA faisant l'objet de son droit de rétention au sens de l'art. 268 CO, faisant valoir 
une créance de loyer de 641'700 fr. 
Le 24 septembre 2020, l'Office des poursuites a constaté que les locaux étaient 
occupés par la société G______ AG et a fait interdiction à celle-ci d'emporter la 
marchandise se trouvant sur place. 
Le 1er octobre 2020, la A______ a fait savoir à l'Office des poursuites qu'elle 
renonçait à toute prétention sur cette marchandise. 
Le 2 octobre 2020, l'Office des poursuites a constaté que la marchandise avait été 
débarrassée et que les locaux étaient vides. 
h. Le 1er octobre 2020, la A______ a obtenu le séquestre des biens de B______ 
SA en mains de la [banque] H______ en garantie de sa créance "d'arriérés de 
loyer" et "de loyers à venir", chiffrée à 2'119'768 fr. 89. 
B______ SA a formé opposition à ce séquestre. 
i. Le 13 octobre 2020, la A______ a mis en demeure B______ SA de reconstituer 
la "garantie bancaire constituée auprès [de la banque] E______ SA". 
j. Le 28 février 2021, la A______ a déposé au Tribunal une requête par la voie de 
la procédure en protection des cas clairs, prenant les mêmes conclusions que 
celles figurant dans son appel. 
Elle a notamment fait valoir que le montant du loyer avait été augmenté en cours 
de bail à 73'109 fr. par mois, ce qui résultait du relevé de compte locataire établi 


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par la régie. L'arriéré de loyers, charges et frais accessoires, s'élevait, au jour de la 
requête, à 610'707 fr. 44. 
Elle a en particulier produit à l'appui de ses prétentions un courriel qui lui avait été 
envoyé le 30 septembre 2020 par la régie, selon lequel le E______ avait confirmé 
téléphoniquement à celle-ci que la garantie avait été augmentée suite à la 
conclusion d'un second contrat de bail, pour un montant total de 437'910, "valeur 
438'758 fr. à ce jour". 
k. Lors de l'audience du 20 avril 2021, B______ SA a conclu à l'irrecevabilité de 
la 
requête, 
dès 
lors 
que 
la 
situation 
de 
fait 
n'était 
pas 
claire. 
Le bail prévoyait une garantie de loyer de 230'100 fr. et non de 438'654 fr. 
Il n'était pas établi que ce dernier montant correspondait à six mois de loyer. Elle 
avait souhaité résilier le bail pour s'installer dans d'autres locaux, ce que la 
A______ savait. Elle avait cependant réintégré les locaux litigieux et y avait 
réinstallé ses machines, lesquelles avaient une valeur de 1'340'000 fr. Elle ne 
contestait pas les arriérés de loyer. 
B______ SA a produit à l'appui de ses allégations des photographies des locaux 
litigieux, prises le 24 février 2021, sur lesquelles figurent plusieurs machines, dont 
elle allègue être propriétaire. 
La A______ a persisté dans sa requête, faisant valoir que les arriérés de loyers 
étaient de 788'043 fr. 64. Il n'était pas établi que la valeur des machines garnissant 
les locaux couvrait 18 mois de loyer. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience 
EN DROIT 
1. 
En l'espèce, l'appel est recevable puisque la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr. et qu'il a été formé dans le délai et la forme prévus par la loi (art. 308 et 
311 CPC). 
2. 
Le Tribunal a considéré qu'il ressortait des pièces produites que le loyer mensuel 
avait été augmenté à 73'109 fr., hors charges et frais accessoires, mais qu'il n'était 
pas établi que les parties avaient convenu en cours de bail d'une adaptation de la 
garantie bancaire. Il apparaissait par ailleurs que l'appelante avait consenti au 
départ de l'intimée et à l'enlèvement des meubles, de sorte que les circonstances et 
les conditions dans lesquelles l'intimée avait réintégré les locaux n'étaient pas 
claires. L'appelante s'était limitée à indiquer que la valeur des meubles remis dans 
les locaux n'était pas suffisante, mais sans préciser quel était le montant voulu, de 
sorte que, sur ce point également, le cas n'était pas clair, ce qui entraînait 
l'irrecevabilité de la requête. 


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L'appelante fait valoir que, même si le contrat de bail ne le mentionne pas 
expressément, la garantie bancaire était de six mois de loyers, soit six fois 
73'109 fr. Cela était attesté par le fait que le montant de la garantie déjà réalisée 
était de 438'758 fr. 58. Elle n'avait par ailleurs pas consenti à l'enlèvement des 
meubles par l'intimée et avait clairement indiqué qu'elle souhaitait une garantie 
correspondant à 18 mois de loyer. Même à supposer que les meubles se trouvant 
actuellement sur place aient une valeur de 1'340'000 fr. comme l'alléguait 
l'intimée, ce montant ne correspondait pas à 18 mois de loyer. 
 
L'intimée relève qu'elle avait consenti, à une période où il n'existait pas de litige 
avec l'appelante, à constituer une garantie bancaire d'un montant supérieur à celui 
contractuellement convenu, mais qu'elle n'avait contracté aucune obligation en ce 
sens. L'appelante n'avait pas établi que le loyer était de 73'109 fr. par mois, alors 
que le bail mentionnait un montant inférieur. Elle n'avait pas non plus démontré 
que la valeur des machines entreposées dans les locaux ne suffisait pas à garantir 
son droit de rétention. 
2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine 
des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le 
défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne 
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction 
du tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 
consid. 3.1). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit 
rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de 
l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). 


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Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont 
réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de 
la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit 
prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 
2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le 
contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du 
locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). 
La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est 
possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la 
formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et 
peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). 
Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit 
reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une 
procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (LACHAT/ STASTNY, 
Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 
2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de 
sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 
2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie 
du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les 
meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, 
soit à l'usage de ceux-ci. 
Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se 
trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité 
compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b 
al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être 
réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur 
déplacement (art. 268b al. 2 CO). 
Le droit de rétention s'éteint avec la perte de la possession, mais, si la chose 
soumise au droit de rétention est restituée au créancier, celui-ci renaît si les 
conditions nécessaires à sa constitution sont encore ou de nouveau réalisées 
(ATF 85 III 580, JdT 1960 I 485). 
2.2 
2.2.1 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'il était établi que 
le loyer fixé en dernier lieu, charges non comprises, était de 73'109 fr. par mois. 
En dépit du fait que l'appelante n'ait produit ni avenant au bail initial, ni nouveau 
contrat de bail, le montant du loyer fixé suite à la mise à disposition de l'intimée 


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de locaux supplémentaires résulte de la lettre de la A______ du 8 février 2013 
produite par l'intimée. 
Le Tribunal a également considéré à raison que l'appelante n'avait pas démontré 
que l'intimée était tenue à constituer une garantie de loyer de 438'654 fr. 
Comme il l'a relevé, le bail produit par l'appelante prévoit que le montant de la 
garantie de loyer est de 230'100 fr. et non de 438'654 fr. 
Le seul fait que le loyer ait été augmenté en cours de bail, n'est pas déterminant, 
puisque le contrat de bail figurant au dossier ne prévoit pas une obligation à 
charge de l'intimée de fournir une garantie supplémentaire de loyer dans 
l'hypothèse d'une augmentation de celui-ci. 
L'appelante n'a produit aucun document attestant de l'existence d'un engagement 
de la part de l'intimée de constituer une garantie supplémentaire du montant 
allégué, étant rappelé qu'en principe, une demande de constitution ou 
d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou 
contractuelle et implique l'usage de la formule officielle prévue pour une 
augmentation de loyer. 
Le courriel émanant de la régie mandatée par l'appelante, qui n'a pas de valeur 
probante particulière et est une simple allégation de partie, ne suffit pas à établir 
un accord des parties sur ce point. 
Compte tenu de ces éléments, le seul fait que l'intimée ait, à une date qui ne 
ressort pas du dossier, versé un montant supplémentaire à titre de garantie de 
loyer, comme cela ressort de l'avis de crédit du 8 octobre 2020, ne suffit pas à 
démontrer qu'un engagement en ce sens subsiste actuellement. 
Il ne résulte ainsi pas clairement du dossier que l'intimée est tenue de fournir à sa 
partie adverse une garantie de loyer en 438'654 fr. 
Le jugement querellé sera dès lors confirmé sur ce point. 
2.2.2 C'est par ailleurs à bon droit que le Tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu de 
condamner l'intimée à garnir le local litigieux d'objets, machines ou marchandises 
supplémentaires. 
En effet, l'appelante n'a pas établi que l'obligation prévue par l'art. 2.2 du contrat 
de bail du 29 juin 2012, selon lequel l'intimée s'engageait à tenir les locaux loués 
garnis de meubles en valeur suffisante pour garantir l'exercice du droit de 
rétention prévu par la loi pour le loyer de l'année écoulé et du semestre courant, 
est applicable aux surfaces supplémentaires prise à bail ultérieurement par 
l'intimée et au loyer y afférent. 


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En l'absence de production par l'appelante d'un titre prouvant la réalité de ses 
allégations sur ce point, comme par exemple un avenant au bail ou un nouveau 
contrat, la question de l'étendue de cet engagement, qui implique une 
interprétation de la volonté des parties, nécessite des investigations 
supplémentaires, que le juge du cas clair, qui statue par voie de procédure 
sommaire, n'a pas la possibilité d'effectuer. 
L'intimée a rendu vraisemblable, par la production de photographies, que des 
machines se trouvaient actuellement sur place et l'appelante n'a pas démontré que 
les allégations de l'intimée, selon lesquelles leur valeur est de 1'340'000 fr., sont 
inexactes. Ce montant suffit à couvrir 18 mois du loyer prévu par le contrat de bail 
du 29 juin 2012, qui était en dernier lieu de 42'600 fr. par mois environ, charges 
comprises. 
A cela s'ajoute que la situation juridique n'est pas non plus claire. Il est douteux 
que, même à supposer que l'art. 2.2 du contrat de bail ait été violé, ce qui n'est pas 
établi, une telle violation donne le droit à l'appelante de contraindre l'intimée à 
regarnir les locaux loués de meubles supplémentaires. 
En effet, l'appelante n'a pas fait usage de la possibilité prévue par l'art. 286b 
al. 2 CO de requérir la réintégration des objets qui, selon elle, ont été emportés 
clandestinement par l'intimée. Le délai pour ce faire étant échu, son droit de 
rétention semble s'être éteint par la perte de la possession des meubles concernés. 
L'on ne saurait ainsi considérer que la position soutenue par l'appelante est 
clairement fondée en droit, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à ses 
conclusions relatives aux meubles, objets et marchandises de l'intimée. 
Il résulte de ce qui précède que le jugement querellé sera entièrement confirmé. 
3. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 mai 2021 par la A______ (A______) contre le 
jugement JTBL/363/2021 rendu le 20 avril 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/3347/2021-8-SD. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, 
juges; 
Monsieur 
Jean-Philippe 
ANTHONIOZ, 
Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.