ge_gerichte · JTCO/62/2020 · 2020-05-20 · fr


Siégeant : Mme Sabina MASCOTTO, présidente, M. Vincent FOURNIER et Mme 
Marine WYSSENBACH, juges, Mme Fanny HOSTETTLER, greffière-juriste 
délibérante, Mme Katia BRUSCO, greffière 
P/7551/2018 
RÉPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL CORRECTIONNEL 
 
Chambre 18 
20 mai 2020 
 
MINISTÈRE PUBLIC 
contre 
X______, né le ______, domicilié ______, prévenu, assisté de Me Charles PONCET et 
Me Philippe GRUMBACH 
 
Y______, né le ______1974, domicilié______, prévenu, assisté de Me Véronique 
FONTANA 
 


- 2 - 
P/7551/2018 
CONCLUSIONS FINALES DES PARTIES : 
Le Ministère public conclut: 
- 
s'agissant de X______, à un verdict de culpabilité de faux dans les titres et de 
tentative d'escroquerie, subsidiairement d'usage de faux dans les titres, sans 
circonstance atténuante, au prononcé d'une peine privative de liberté de 36 mois, 
avec sursis partiel, partie ferme de 18 mois, délai d'épreuve de 3 ans et d'une 
interdiction de pratiquer la profession d'avocat ou de conseiller en matière 
immobilière d'une durée de 5 ans; 
- 
s'agissant de Y______, à un verdict de culpabilité de faux dans les titres et au 
prononcé d'une peine privative de liberté de 24 mois, avec sursis complet, délai 
d'épreuve de 3 ans. 
Il conclut à ce que les prévenus soient condamnés solidairement aux frais de la 
procédure et s'en réfère à l'annexe à l'acte d'accusation s'agissant des pièces séquestrées. 
X______ conclut à son acquittement pour tous les chefs d'accusation retenus dans l'acte 
d'accusation, subsidiairement, si par impossible un verdict de culpabilité était prononcé, 
à ce qu'il soit mis au bénéfice de la circonstance atténuante du repentir sincère (art. 48 
let. d CP), au prononcé d'une peine pécuniaire avec sursis complet et s'oppose au 
prononcé d'une mesure fondée sur l'art. 67 CP. 
Y______ conclut au prononcé d'une peine clémente assortie du sursis. 
***** 
EN FAIT 
A.a.a. Par acte d'accusation du 12 mars 2019, il est reproché à X______ d'avoir, à 
Genève, entre 2009 et 2017, alors qu'il s'occupait, en sa qualité d'avocat et avec la régie 
A______ (ci-après également: l'agence de Morges ou la régie), de la gestion et la 
location des immeubles sis ______Morges, appartenant à sa sœur, B______, et 
______Lausanne, appartenant à C______, 
lors de l'établissement de nouveaux contrats de bail et d'avis de notification de loyer 
initial portant sur la location d'appartements situés dans les immeubles précités, 
intentionnellement donné à la régie A______ des noms fictifs comme anciens locataires 
ainsi que des montants fictifs à titre d'anciens loyers et d'anciennes charges, afin que ces 
informations figurent dans lesdits documents, lesquels étaient ensuite signés par 
Y______, directeur de l'agence de Morges, qui savait que ces informations étaient 
fausses, 


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P/7551/2018 
dans le but d'éviter les contestations initiales de loyers par les nouveaux locataires et de 
permettre une augmentation massive – et injustifiée – des loyers, étant précisé que, dans 
les contrats de bail, figurait encore la mention fausse de "loyer inchangé", 
et d'avoir agi dans les cas particuliers suivants : 
Locataires lésés 
Date des 
documents 
(contrat de 
bail à 
loyer et 
avis de 
notificatio
n du loyer 
initial) 
Signataire 
des 
document
s 
n° 
apparte
ment 
Ancien 
loyer 
mensue
l 
Nouvea
u loyer 
mensuel 
Anciennes 
charges 
mensuelle
s 
Nouvelles 
charges 
mensuelle
s 
Vrais 
anciens 
locataires 
Faux noms 
d'anciens 
locataires 
utilisés 
Immeubles 
concernés 
H______ 
30.09.2009 
Y______ 
44 
CHF 
1'250.- 
CHF 
2'100.- 
CHF 100.- 
CHF 200.- 
Ha______ 
Q______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
I______ 
09.08.2010 
Y______ 
42 
CHF 
1'250.- 
CHF 
1'680.- 
CHF 80.- 
CHF 140.- 
Ia______ 
R______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
J______ 
23.02.2011 
Y______ 
1 
CHF 
1'530.- 
CHF 
2'100.- 
CHF 90.- 
CHF 200.- 
Ja______ 
S______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
E______ 
26.03.2013 
Y______ 
33 
CHF 
1'060.- 
CHF 
1'880.- 
CHF 60.- 
CHF 200.- 
Ea______ 
Q______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
K______ 
14.06.2013 
Y______ 
12 
CHF 
1'030.- 
CHF 
1'880.- 
CHF 70.- 
CHF 200.- 
Ka______ 
T______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
L______ 
22.07.2015 
Y______ 
34 
CHF 
1'400.- 
CHF 
1'880.- 
CHF 120.- 
CHF 200.- 
La______ 
T______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
M______ 
24.07.2015 
Y______ 
11 
CHF 
1'645.- 
CHF 
1'880.- 
CHF 90.- 
CHF 200.- 
Ma______ 
Ua______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
N______ 
Fin juillet 
2015 
inconnu 
24 
CHF 
1'020.- 
CHF 
1'600.- 
Montant 
inconnu 
CHF 170.- 
Na______ 
Ub______ 
C______, 
______ 
Lausanne 
O______ 
13.07.2016 
Y______ 
43 
CHF 
1'100.- 
CHF 
1'680.- 
CHF 80.- 
CHF 200.- 
Oa______ 
V______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
P______ 
09.01.2017 
Y______ 
24 
CHF 
1'200.- 
CHF 
1'880.- 
CHF 100.- 
CHF 200.- 
Pa______ 
Uc______ 
A______, 
Rue ______ 
Morges 
Faits qualifiés de faux dans les titres, commis en coactivité (art. 251 CP) (chiffre B.a.I.1. 
de l'acte d'accusation). 
a.b. 
Il lui est également reproché d'avoir, en 2017, dans le cadre d'une procédure en 
requalification de bail et en contestation de loyer intentée par-devant le Tribunal des 
baux et loyers du canton de Vaud (ci-après: Tribunal des baux) par D______, locataire 


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d'un appartement sis ______ à Morges, intentionnellement produit, sur demande du 
Tribunal des baux, les contrats de bail énumérés dans le tableau ci-dessus, alors qu'il 
savait qu'ils comportaient des fausses informations sur le nom des parties et le montant 
des loyers, en particulier en produisant, le 20 janvier 2017, celui de E______ et, le 24 
mai 2017, l'ensemble desdits contrats, après avoir préalablement fait caviarder les noms 
des locataires et anciens locataires, afin de tromper, astucieusement, par la production 
de faux documents, ledit Tribunal pour que les prétentions de D______ soient rejetées, 
mais sans y parvenir, 
faits qualifiés de tentative d'escroquerie (art. 22 cum art. 146 CP) (chiffre B.a.II.2. de 
l'acte d'accusation). 
b. 
Par le même acte d'accusation, il est reproché à Y______ d'avoir, entre 2009 et 
2017, à Morges, en sa qualité de directeur de la régie A______, signé les nouveaux 
contrats de bail et d'avis de notification de loyer initial portant sur la location des 
appartements figurant dans le tableau supra (A.a.a.), alors qu'il savait que ces 
documents comportaient des fausses informations transmises par X______, soit des 
noms fictifs comme anciens locataires ainsi que des montants fictifs à titre d'anciens 
loyers et d'anciennes charges, dans le but d'éviter les contestations initiales de loyers par 
les nouveaux locataires, de permettre une augmentation massive – et injustifiée – des 
loyers, étant précisé que, dans les contrats de bail, figurait encore la mention fausse de 
"loyer inchangé", et de permettre à la régie de conserver la gestion desdits immeubles et 
la rémunération y relative, 
faits qualifiés de faux dans les titres (art. 251 CP) (chiffre B.b.I.1. de l'acte 
d'accusation). 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure: 
Procédures intentées par D______ 
a. 
B______, sœur de X______, est propriétaire d'un immeuble sis ______ à 
Morges. 
A l'époque des faits, A______ était en charge de la gestion dudit immeuble. 
b. 
Le 27 octobre 2015, D______ a conclu un contrat de bail avec B______ portant 
sur l'appartement n° 33 de l'immeuble sis ______ à Morges. Le loyer mensuel prévu 
était de CHF 1'780.- et les charges mensuelles s'élevaient à CHF 200.-. 
Le 23 novembre 2015, D______ a déposé une requête en contestation du loyer initial 
devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Morges 
(ci-après: Commission de conciliation). Le 9 décembre 2015, il a adressé une nouvelle 
requête à la Commission de conciliation, intitulée "contestation du loyer initial et 
demande de requalification du contrat de bail en contrat de bail à durée indéterminée". 


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Le 15 décembre 2015, D______ s'est vu délivrer une autorisation de procéder. 
i. 
Procédure XZ______ 
c. 
Le 12 janvier 2016, D______ a déposé une demande en requalification du 
contrat de bail auprès du Tribunal des baux. 
Dans le cadre de cette procédure, le 27 septembre 2016, le Tribunal des baux a ordonné 
à B______ de produire le bail du locataire précédent de son appartement, soit E______. 
Le 20 janvier 2017, X______, représentant sa sœur, a déposé le contrat de bail conclu 
entre cette dernière et E______. Ce document n'était pas caviardé. Il n'était pas 
accompagné de l'avis de fixation du loyer initial. 
Le 4 avril 2017, le Tribunal des baux a ordonné à B______ de produire les baux relatifs 
à l'immeuble litigieux depuis 2009 ainsi que d'autres pièces visant à déterminer si ces 
baux avaient effectivement pris fin à l'échéance prévue. 
Le 24 mai 2017, X______ a déposé les contrats de bail visés. Les noms des anciens et 
actuels locataires, ainsi que les loyers actuels étaient caviardés. Ces contrats n'étaient 
pas accompagnés des avis de fixation du loyer initial. 
Par jugement du Tribunal des baux du 29 juin 2017, confirmé en deuxième instance, le 
bail de D______ a été requalifié en contrat de bail à durée indéterminée. Au considérant 
III.cc) dudit jugement, estimant que le système mis en place, visant à assortir les 
contrats de bail d'une clause prévoyant une durée limitée, ne s'expliquait que par la 
volonté de la bailleresse d'éluder les règles impératives, telles celles permettant la 
contestation du loyer initial ou la protection contre les congés, le Tribunal des baux a 
relevé que "(…) Ni la défenderesse ni sa gérance n'ont produit de pièce permettant de 
connaître [le] sort [des baux] – reconduction ou changement de locataire –, bien 
qu'elles aient été requises de le faire (…). Le fait que les noms des locataires des baux 
produits aient été caviardés a tué dans l'œuf toute tentative d'instruire cette question 
(…)". 
i. 
Procédure XA______ 
c. 
Le 12 janvier 2016 toujours, D______ a saisi le Tribunal des baux d'une requête 
parallèle en contestation du loyer initial. 
Le 27 mai 2016, le Tribunal des baux a ordonné à B______ de produire le contrat de 
bail de E______, toute notification de hausse et/ou baisse de loyer, ainsi qu'une note du 
calcul du rendement net de l'appartement litigieux. Ni l'intéressée ni son Conseil n'ont 
fourni les pièces réclamées. 


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P/7551/2018 
Par jugement du 13 octobre 2016, le Tribunal des baux a fixé le loyer de D______ à 
CHF 1'000.-. D'après ledit jugement, le caractère abusif du loyer pouvait être analysé à 
l'aune du critère du rendement net. 
Le 16 février 2018, la Cour d'appel civile a confirmé le jugement précité, ajoutant que 
c'était à bon escient que D______ avait réclamé l'examen du caractère abusif du loyer à 
l'aune du critère du rendement net. 
Signalement de la Commission du barreau 
d. 
Par courrier du 16 avril 2018, la Commission du barreau de Genève a signalé au 
Ministère public les faits suivants: elle avait reçu, le 19 janvier 2018, une dénonciation 
soumise par Fa______ et G______, avocats stagiaires, à l'encontre de X______, dans 
l'Etude duquel ils accomplissaient leur stage d'avocat. Ces derniers avaient constaté que 
dans une procédure judiciaire, l'Etude avait produit un certain nombre de baux 
partiellement caviardés, de manière à ce que les noms des locataires fictifs 
n'apparaissent pas. La manœuvre avait pour but de simuler un loyer antérieur supérieur 
à la réalité auprès du nouveau locataire. X______ contestait fermement ces accusations. 
Il avait simplement produit les pièces dont il disposait dans le dossier remis par sa 
mandante et son représentant. Il n'avait jamais produit de faux baux à loyer. 
Perquisitions et pièces saisies 
e. 
La police a identifié les protagonistes de la procédure judiciaire dont il était 
question dans la dénonciation susmentionnée, à savoir B______, la régie A______ et 
Y______, ainsi que D______. 
La bailleresse de l'immeuble en question était B______, sœur de X______, et le 
locataire concerné par la procédure judiciaire dont il était question était D______. 
f. 
Les locaux de l'Etude de X______ ont été perquisitionnés le 22 juin 2018. La 
police a saisi des documents et des fichiers informatiques. 
g. 
L'agence de Morges a également été perquisitionnée le 22 juin 2018. A cette 
occasion, la police a notamment saisi les dossiers des locataires de l'immeuble sis 
______ à Morges et les états locatifs depuis 2009 des immeubles dont X______ était le 
représentant des propriétaires, soit celui de sa sœur et celui sis ______ à Lausanne 
(appartenant à C______). 
g.a. 
Les indications pertinentes suivantes ressortent des pièces du dossier de chaque 
locataire, saisies à l'agence de Morges: 
Appartement no 44 de l'immeuble sis ______ à Morges 


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P/7551/2018 
- Par courriel du 18 août 2009 de Y______ à X______, le premier a détaillé les 
travaux prévus et proposé de fixer le nouveau loyer à CHF 1650.-. Il est inscrit à la 
main: 1850.- + charges, ancien locataire S______; 
- Par courriel du même jour, X______ a répondu à Y______ que le nouveau loyer 
devait être fixé à CHF 1'850.- et a demandé que le projet de bail lui soit transmis 
pour révision finale; 
- Par courriel du 18 septembre 2009, Y______ a indiqué à Ab______: "pour la feuille 
verte, il faut mentionner nom ancien loc: Q______, ancien loyer CHF 1'800.- (tracé 
et remplacé par CHF 2'100.-), + charges dû depuis le 01.08.09 nouveau loyer idem 
et sous motifs: loyer inchangé"; 
- Par courriel du 28 septembre 2009, Fb______ a communiqué une note (qui n'est pas 
au dossier) à Y______ concernant le calcul du montant du loyer tenant compte des 
travaux; 
- Y______ a répondu immédiatement en relevant que lors d'une conversation 
téléphonique avec X______, ce dernier avait désiré que l'appartement soit reloué à 
CHF 1'880.-, alors que selon lui le loyer ne devrait pas dépasser CHF 1'680.-, que les 
loyers de Morges n'étaient pas ceux de Genève et que le loyer des immeubles neufs à 
Morges n'excédait pas CHF 240.- /m2. Si la bailleresse le désirait, l'appartement 
pouvait être proposé à CHF 2'100.- mais aucun locataire ne serait trouvé à ce prix et 
Y______ craignait que les logements restent vacants. X______ a reçu copie de cet 
échange; 
- L'appartement a été rénové et rafraichi pour un coût de CHF 46'580.- selon les 
adjudications faites en août 2009; 
- Un projet de bail pour des locataires Hb______, dont l'entrée en vigueur était prévue 
au 15 octobre 2009, prévoyait un loyer de CHF 1'850.- et mentionnait le nom de 
Q______ comme ancien locataire; 
- Le bail conclu par les locataires H______ est entré en vigueur le 15 octobre 2009 au 
loyer de CHF 2'100.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, Q______ selon le bail, était aussi de CHF 2'100.- depuis le 1er août 2009, 
alors que le dernier loyer payé par la dernière locataire, Ha______, était de CHF 
1'250.- selon l'état locatif, le bail de cette dernière ayant été résilié pour le 30 juin 
2009 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 octobre 2009; 
- Les locataires H______ ont résilié leur bail et leurs successeurs, entrés le 1er juin 
2011, ont payé un loyer de 2'100.- par mois, de même que les locataires suivants, 
entrés en septembre 2014. En 2018, le loyer était toujours de CHF 2'100.- par mois. 
Appartement no 42 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Les locataires Ia______ payaient pour ce logement CHF 1'112.- (et non pas CHF 
1'250.-) par mois sans les charges selon l'état locatif; 


- 8 - 
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- L'appartement a été rénové et rafraichi pour un coût de CHF 48'435.- selon les devis 
transmis, alors que Y______ a proposé à X______ le 7 avril 2010 de le relouer à 
CHF 1'580.- + charges; 
- Par courriel du 18 novembre 2010, Y______ a écrit à X______ que le prix de 367.-
/m2 "est considéré au sens de la loi comme plus qu'abusif pour Morges et si l'Asloca 
vient à mettre son nez dans cette affaire, nous risquons de devoir baisser le loyer 
considérablement (…). Le prix (…) pour des immeubles neufs s'élève à 250.-/m2, les 
travaux réalisés correspondent déjà à un rendement de 10.7% vu la hausse 
effectuée"; 
- Le bail conclu par les locataires I______ est entré en vigueur le 15 août 2010 au 
loyer de CHF 1'680.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, R______ selon le bail, était aussi de CHF 1'680.- depuis le 1er août 2010, 
alors que le dernier loyer payé par les derniers locataires Ia______ était de CHF 
1'112.-, leur bail ayant été résilié pour le 30 juin 2010 et l'appartement étant resté 
vacant jusqu'au 15 août 2010; 
- Après avoir résilié leur bail, les locataires I______ ont souhaité rester et un nouveau 
bail a été conclu au prix de CHF 1'780.- par mois dès le 1er décembre 2010, les 
mentions figurant dans l'avis de fixation étant exactes (dernier loyer payé par les 
mêmes locataires de CHF 1'680.-); 
- Ces locataires ont alors contesté cette hausse de loyer ou ce nouveau loyer et par 
courriel du 5 janvier 2011, Y______ a conseillé à X______ de revenir au loyer de 
CHF 1'680.- car il ne pouvait produire aucun objet comparable avec un loyer de CHF 
388.-/m2, en précisant que "si l'Asloca exige la production de l'ancien bail qui 
indiquerait déjà la hausse de CHF 1'250.- (recte 1'112.-) à CHF 1'680.- cela risque 
de devenir très dangereux", ce à quoi X______ a répondu dans la journée "je ne vois 
pas de raison de leur donner un avantage, nous devrions même résilier leur bail 
pour culpa in contrahendo"; 
- Ces locataires ayant payé le loyer sans la nouvelle hausse, la régie les a mis en 
demeure car "ce serait le seul moyen pour résilier le contrat" selon un courriel de 
Y______ à X______ du 6 janvier 2011, auquel X______ a répondu le même jour "je 
les déteste"; 
- Apprenant de la régie A______ le 12 janvier 2011 que les locataires proposaient de 
quitter les lieux tout en étant libérés du bail au 31 janvier 2011, X______ a accepté 
en précisant: "ne plus jamais les revoir". 
Appartement no 1 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Ab______ a écrit à X______ le 11 janvier 2011 pour l'informer que des candidats 
seraient intéressé à louer l'appartement vacant mais au prix de CHF 1'900.- au lieu de 
CHF 2'100.-, ce à quoi l'intéressé a répondu vingt minutes plus tard "depuis quand 
les locataires décident du loyer (…) si jamais, l'appartement est loué à ce prix 
depuis le départ de l'ancien locataire", courriel suivi de près d'un deuxième courriel 
du précité "et ajout de Fb______: sachant que les travaux ont coûté CHF 44'840.-"; 


- 9 - 
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- Ne sachant que lui répondre, Ab______ s'est adressée à Y______ qui lui a répondu 
ceci par courriel du 12 janvier 2011 (C-306): "(…) Il [X______] veut dire que pour 
la notification de loyer qui devra être établie lors de la conclusion du nouveau bail, 
il faut mettra [sic] ancien loyer identique que le [sic] nouveau, et comme s'il était dû 
par le précédent locataire depuis par exemple le 1er janvier 2011, mais il faut voir 
avec lui quel nom il faut mettre pour l'ancien locataire (…) Et qu'il faut donc qu'il 
nous donne comme d'habitude le nom d'un locataire fictif qui aurait signé un bail et 
qui ne serait finalement pas rentré dedans (…)"; 
- Par courriel du 24 février 2011, Ab______ a demandé à X______ afin d'établir le 
bail "merci de me communiquer un nom, comme déjà fait précédemment" et ce 
dernier lui a répondu, après un rappel, le 1er mars 2011 "S______, rue ______"; 
- Le bail conclu par les locataires J______ est entré en vigueur le 15 mars 2011 au 
loyer de CHF 2'100.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, S______ selon le bail, était aussi de CHF 2'100.- depuis le 1er janvier 2011, 
alors que le dernier loyer payé par les derniers locataires Ja______ était de CHF 
1'530.- selon l'état locatif, leur bail ayant été résilié pour le 15 décembre 2010 et 
l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 mars 2011. 
Appartement no 33 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Le bail conclu par la locataire E______ est entré en vigueur le 15 avril 2013 au loyer 
de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent locataire, 
R______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 1er décembre 2012, alors 
que le dernier loyer payé par les derniers locataires Ea______ était de CHF 1'060.- 
selon l'état locatif, leur bail ayant été résilié pour le 31 janvier 2012 et l'appartement 
étant resté vacant jusqu'au 15 avril 2013; 
- Au départ de E______, l'appartement a été reloué à D______ au prix de CHF 1780.- 
dès le 15 novembre 2015, ce loyer ayant été réduit à CHF 1'000.- par le Tribunal des 
baux. 
 
Appartement no 12 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Par courriel du 25 octobre 2012, Y______ a informé Fb______ de la résiliation du 
bail, en mettant X______ en copie, et lui a proposé de relouer l'appartement au prix 
de CHF 1'680.- après rénovation, rappelant qu'un autre appartement proposé au prix 
de CHF 1'880.- était toujours vacant et qu'il convenait de descendre aussi le loyer de 
celui-ci à CHF 1'680.-; 
- Le jour-même, X______ a demandé à Y______ de lui faire un rapport avec des 
photos et des propositions raisonnables de travaux et de préparer un contrat de bail 
"et de partir du principe que R______ a repris temporairement la location de 
l'appart"; 


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P/7551/2018 
- L'appartement a été rénové et rafraichi pour un coût de CHF 34'000.- selon les devis 
communiqués par la régie à X______, par courriel du 7 novembre 2012, travaux 
entrepris par une entreprise mandatée par la régie; 
- Le bail conclu par les locataires K______ est entré en vigueur le 1er juillet 2013 au 
loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, T______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 1er décembre 
2012, alors que le dernier loyer payé par le dernier locataire Ka______ était de CHF 
1'030.- depuis la conclusion de son propre bail en 2004, son bail ayant été résilié 
pour le 30 novembre 2012 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 30 juin 2013 
(pièce C-502); 
- Les locataires K______ ont résilié leur bail pour 31 octobre 2016 et ce dernier a été 
reloué au prix de CHF 1'550.- le 15 avril 2018, restant vacant dans l'intervalle. 
Appartement no 34 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Le bail conclu par les locataires L______ est entré en vigueur le 1er août 2015 au 
loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, T______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 1er novembre 
2014, alors que le dernier loyer payé par le dernier locataire La______ était de CHF 
1'400.- depuis la conclusion de son propre bail en 2007, son bail ayant été résilié 
pour le 30 novembre 2012 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 30 juin 2013; 
- Les locataires L______ ont résilié leur bail pour le 31 juillet 2016 et leurs 
successeurs, entrés le 1er décembre 2016, payent depuis lors un loyer de 1'880.- par 
mois. 
Appartement no 11 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Par courriel du 22 juillet 2015, Ac______ a écrit à Fb______, en mettant X______ 
en copie: "voici encore un projet de bail (..). En ce qui concerne le nom de l'ancien 
locataire, je vous informe que dans l'immeuble nous avons déjà utilisé 2x T______ et 
1x R______. Merci de me dire ce que vous aimeriez noter sur le bail". Était joint un 
projet de bail avec le nom de R______ comme ancien locataire, ce nom étant tracé à 
la main sur la version papier et remplacé par Ub______, qui peut aussi se lire comme 
Ua______, alors que la clause de renouvellement du bail a aussi été tracée à la main; 
- Le bail conclu par les locataires M______ est entré en vigueur le 15 août 2015 au 
loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, Ua______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- depuis le 15 décembre 
2014, alors que le dernier loyer payé par le dernier locataire Ma______ était de CHF 
1'645.-, ce bail ayant été résilié pour le 15 décembre 2014 et l'appartement étant resté 
vacant jusqu'au 15 août 2015; 
- Les locataires M______ ont résilié leur bail pour le 31 octobre 2015 et leurs 
successeurs, entrés le 15 mai 2016, payent depuis lors un loyer de 1'880.- par mois. 
Appartement no 24 de l'immeuble sis ______ à Lausanne 


- 11 - 
P/7551/2018 
- Par courriel du 2 juin 2015, Ac______ a informé Fb______, en mettant X______ en 
copie, que l'appartement en question restait vacant car il était beaucoup trop cher 
(CHF 403.-/m2) tout comme les loyers de trois logements vacants dans l'immeuble 
de Morges, trop élevés au vu de la vétusté de l'immeuble; 
- Par courriel du 23 juillet 2015, Fb______ a adressé à la régie un projet de bail. Sur 
celui-ci est mentionné à la main sous ancien locataire Ub______, qui peut aussi se 
lire Ua______. La clause de renouvellement du bail est tracée à la main de même que 
la mise à disposition d'une cave; 
- Le bail conclu par les locataires N______ est entré en vigueur le 1er août 2015 au 
loyer de CHF 1'600.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, Ub______ selon le bail, était aussi de CHF 1'600.- depuis le 15 septembre 
2015, alors que le dernier loyer payé par le dernier locataire Na______ était de CHF 
1'020.-, son bail ayant été résilié pour le 30 août 2014 et l'appartement étant resté 
vacant jusqu'au 1er août 2015; 
- Le loyer de CHF 1'600.- a été maintenu pour les locataires suivants, entrés au départ 
des locataires N______ le 15 juillet 2016. 
Appartement no 43 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Par courriel du 12 juillet 2016 à une employée de la régie, X______ écrit "on me 
confirme, V______"; 
- Le bail conclu par les locataires O______ est entré en vigueur le 15 août 2016 au 
loyer de CHF 1'680.-. L'avis de fixation indique que le loyer dû par le précédent 
locataire, V______ selon le bail, était aussi de CHF 1'680.- depuis le 1er janvier 2016, 
alors que le dernier loyer payé par le dernier locataire Oa______ était de CHF 1'100.-
, son bail ayant été résilié pour le 31 mars 2015 et l'appartement étant resté vacant 
jusqu'au 15 août 2015. 
Appartement no 24 de l'immeuble sis ______ à Morges 
- Par courriel du 5 janvier 2017 adressé à Ad______, X______ a accepté la 
candidature des locataires intéressés à reprendre un appartement vacant et a indiqué 
"merci de nous passer un projet de bail"; 
- Par courriel du 6 janvier 2017, Ad______ a demandé à X______ "pourriez-vous svp 
me donner le nom que je dois indiquer dans la rubrique ancien locataire" et il est 
indiqué à la main sur la version papier courriel "Ub______"; 
- Le bail conclu par les locataires P______, l'un serveur et l'autre maçon, est entré en 
vigueur le 15 janvier 2017 au loyer de CHF 1'880.-. L'avis de fixation indique que le 
loyer dû par le précédent locataire, Uc______ selon le bail, était aussi de CHF 1'880.- 
depuis le 15 septembre 2015, alors que le dernier loyer payé par les derniers 
locataires Pa______ était de CHF 1'200.-, ce bail ayant été résilié pour le 
15 septembre 2015 et l'appartement étant resté vacant jusqu'au 15 janvier 2017; 
- Les locataires P______ étaient encore en place en 2018 voire au-delà. 


- 12 - 
P/7551/2018 
Toutes les mentions manuscrites faites sur les courriels ou les projets de contrat citées 
ci-dessus sont de la même écriture, qui ressemble à celle de X______ (cf. sa fiche de 
situation personnelle et financière). 
g.b. 
Les éléments suivants ressortent des états locatifs des immeubles sis ______ à 
Morges et ______ à Lausanne pour les années 2006 et 2009 à 2018: 
- Aucun locataire dénommé V______, Q______, R______, S______, Uc______, 
Ub______ ou Ua______ n'apparait dans les états locatifs susmentionnés; 
- En ce qui concerne les appartements visés par l'acte d'accusation, aucun loyer n'a été 
encaissé durant les périodes de vacance situées entre le départ des "vrais" anciens 
locataires et l'arrivée des nouveaux locataires; 
- Un dénommé T______ aurait occupé l'appartement n° 13 de l'immeuble sis ______ à 
Lausanne, du 1er au 15 juin 2006, le logement ayant ensuite été vacant jusqu'en août 
2007. 
g.c. 
Les courriels pertinents suivants ont été mis en évidence en lien avec les 
procédures judiciaires intentées par D______ auprès du Tribunal des baux: 
- Courriel de Y______ à Ae______ et Ad______ du 24 novembre 2016 dans le cadre 
de la procédure intentée par D______ (pièce C-1'203): "Il faut faire attention, car 
sauf erreur, à un moment donné on a mis un faux locataire sur un bail pour justifier 
hausse loyer. Il faut donc voir avec Me X______ ou son avocate stagiaire pour 
demander délai au TB et comment faire pour faire signer ce faux bail par la 
personne dont le nom nous avait été communiqué par Me X______". 
- Courriel de Y______ à Fa______ et X______ du 24 novembre 2016 (pièce C-1'210): 
"(…) comme vous le savez, lors de changements de locataires où nous avons profité 
d'augmenter le loyer, nous avons toujours indiqué des noms fictifs d'anciens 
locataires, fournis par vos soins, pour ne pas indiquer la hausse du loyer (…) Dès 
lors, évidemment, nous ne sommes pas en possession des baux des personnes fictives 
(…) Vous vous imaginez sans doute les conséquences si le Tribunal des Baux vient à 
constater une telle pratique (…)". 
- Courriel de Y______ à Ad______ du 25 novembre 2016 (pièce C-1'206): "Il faut lui 
envoyer ce qu'elle demande. Uniquement les vrais baux". 
Auditions de tiers 
h. 
A la police, Ac______ a indiqué avoir géré l'immeuble sis ______ à Morges 
entre 2011 et 2015 ou 2016, en sa qualité d'employée de l'agence de Morges. 
Elle n'avait jamais eu de contacts avec B______ et n'en avait eu que très peu avec 
X______. Elle avait surtout communiqué avec Fb______, "bras droit" ou secrétaire de 
X______, qui transmettait les ordres de ce dernier s'agissant de cet immeuble. La régie 
n'avait pas le droit d'agir sans instructions d'Fb______ ou de X______, qui donnaient le 


- 13 - 
P/7551/2018 
"feu vert" pour chaque location. Il arrivait très régulièrement que X______ modifie des 
articles du contrat de bail qu'elle lui soumettait pour approbation. Elle inscrivait les 
noms des précédents locataires sur les baux qu'elle préparait. Parfois, Fb______ lui 
transmettait un autre nom. Les noms de certains de ces précédents locataires étaient 
inconnus de la régie. Après avoir préparé un bail, elle le soumettait à X______ via 
Fb______; l'intéressé faisait les modifications nécessaires. Le bail était ensuite envoyé 
au futur locataire. 
Les loyers proposés par X______ étaient très élevés et l'immeuble était en mauvais état, 
de sorte qu'il était difficile de louer ces appartements. Les travaux et rénovations étaient 
effectués par des entreprises en lien avec X______; l'agence de Morges n'était pas 
intervenue dans ce cadre-là. Parfois, les travaux étaient mal faits et les locataires s'en 
plaignaient. 
Elle considérait n'avoir fait que son travail et avoir simplement exécuté les ordres 
donnés par X______ via Fb______. Elle ne savait pas que de fausses informations 
figuraient dans les baux. Quant à Y______, il devait faire ce que le propriétaire lui 
ordonnait de faire, sous peine de perdre le mandat de gestion de l'immeuble en question. 
i.a. 
A la police, Ae______ a expliqué avoir commencé à travailler comme gérant 
technique au sein de la régie A______ en mai 2013. 
Les augmentations des loyers après travaux étaient conséquentes. Il trouvait que les 
nouveaux loyers fixés étaient trop élevés par rapport au marché, et ils avaient des 
difficultés à relouer les appartements. 
X______ donnait parfois l'instruction d'inscrire le nom d'une de ses connaissances sur 
les baux, sous la rubrique "ancien locataire", et d'indiquer un loyer précédent identique 
au nouveau loyer, pour que le locataire ne soit pas informé de l'augmentation de loyer. Il 
ignorait à combien de reprises cela avait été fait. Cette pratique était un cas unique et ne 
concernait que l'immeuble sis ______ à Morges. Il pensait que Y______ n'avait pas eu 
d'autre choix que d'accepter d'agir de la sorte, car X______ et Aa______ se 
connaissaient. 
Il n'avait jamais eu de contact avec B______. Il avait toujours communiqué avec 
X______ ou ses collaborateurs. Cependant, c'était toujours X______ qui prenait les 
décisions en rapports avec des travaux ou avec un locataire. 
i.b. 
Au Ministère public, Ae______ a nuancé ses précédentes déclarations, affirmant 
qu'il ne savait pas qui avait transmis les noms fictifs. Y______, Ac______, Ad______ et 
Af______ avaient connaissance de la pratique mise en place. Y______ était un directeur 
très consciencieux, qui contrôlait tout. Il signait les baux et, pour la plupart des baux où 
figuraient des informations fausses, il en avait eu connaissance au moment de la 
signature. Ses collègues et lui avaient parlé de cette pratique, mais pas avec Y______. 


- 14 - 
P/7551/2018 
On lui avait dit qu'il s'agissait d'une pratique "banale" et que cela se faisait également 
dans d'autres régies. 
Lorsque le Tribunal des baux avait réclamé la production des documents 
problématiques, Y______ lui avait dit qu'il s'agissait d'"histoires" de X______ et qu'il 
fallait "tout renvoyer" chez ce dernier. 
En réalité, il ne savait pas si Y______ avait subi des pressions; il s'agissait d'une simple 
supposition, basée sur le fait que tous les directeurs des agences A______ étaient sous 
pression. Le rythme de travail au sein de l'agence de Morges était extrêmement élevé. 
Y______ travaillait énormément et il lui était arrivé de fondre en larmes au travail. Il 
avait fini par arriver à un point de rupture. Malgré cela, il n'avait jamais laissé un 
dossier en suspens et avait continué de travailler jusqu'à être placé en arrêt de travail 
complet. 
j.a. 
A la police, Ad______ a indiqué avoir travaillé au sein de l'agence de Morges de 
février 2015 à février 2018 en qualité de secrétaire de gérance, à savoir qu'elle gérait la 
partie administrative et technique d'un portefeuille d'immeubles. 
Elle s'était occupée de rédiger les baux de l'immeuble sis ______ à Morges, et avait eu 
connaissance de la problématique des locataires et loyers fictifs. 
Y______ lui donnait le "feu vert" pour qu'elle transmette les baux à X______ par le 
biais de la secrétaire de ce dernier, qui contrôlait tout avant de lui retourner le bail 
validé ou comportant d'éventuelles modifications à apporter. Elle n'avait jamais 
rencontré B______; tout passait par X______ ou l'Etude de ce dernier. 
Elle se souvenait d'avoir rédigé des baux contenant des noms d'anciens locataires qui 
n'existaient pas dans son programme informatique; elle rédigeait également l'avis de 
fixation du loyer initial. 
Les collaborateurs de la régie n'avaient fait qu'appliquer les directives de X______ à la 
lettre. Il lui semblait se souvenir que Y______ avait essayé de s'opposer à la pratique 
des loyers et des noms fictifs et qu'il avait exprimé son désaccord. A sa connaissance, 
cette pratique n'existait que dans l'immeuble de B______. 
j.b. 
Au Ministère public, Ad______ a ajouté que tous les collaborateurs de l'agence 
de Morges qui s'étaient occupé de l'immeuble de B______ connaissaient l'existence de 
la pratique des noms et des loyers fictifs, y compris Y______. Elle imaginait que ce 
dernier savait que des informations fictives figuraient sur les baux au moment de les 
signer. Il s'agissait d'une pratique courante dans de nombreuses régies. 
k. 
Af______ a déclaré à la police avoir été en charge de la gérance technique de 
l'immeuble de B______. Elle avait entendu dire que Y______ avait également 
développé cette pratique des loyers et noms fictifs en relation avec d'autres immeubles. 


- 15 - 
P/7551/2018 
Dans un cas particulier, elle avait vu sur un bail que le nom du locataire précédent 
n'était pas le bon. Elle ne pensait pas que Aa______ avait obligé Y______ à accepter 
une telle pratique, mais que ce dernier était à l'origine de cette manière d'agir. 
Elle était en litige avec A______ et avait en particulier été en conflit avec Y______. 
l. 
Au Ministère public, B______ a déclaré avoir délégué la gestion de certains de 
ses biens à son frère, dont un immeuble dont elle était propriétaire à Morges. A cet 
égard, il avait carte blanche et elle n'avait jamais contrôlé ce qu'il faisait, ayant 
entièrement confiance en lui. Elle n'intervenait pas dans le choix des locataires, ni dans 
la fixation des loyers. Elle n'avait jamais vu un bail relatif à cet immeuble et ne savait 
pas ce qu'était un avis de fixation du loyer initial. Elle n'avait jamais entendu parler 
d'une pratique consistant à inscrire des noms et loyers fictifs et cela lui paraissait 
totalement incongru. 
m. 
Fb______ a indiqué au Ministère public avoir travaillé pour X______ de 2007 à 
2017. Elle s'était occupée du secrétariat et de tâches administratives. Elle n'avait aucun 
pouvoir de décision et X______ contrôlait tout ce qu'elle faisait. S'agissant de 
l'immeuble sis ______ à Morges, elle avait notamment surveillé les rénovations. Elle ne 
savait rien au sujet de noms de locataires fictifs. X______ lui transmettait les noms des 
anciens locataires et les montants des loyers qu'elle devait transmettre à l'agence de 
Morges. Elle se contentant d'exécuter et ne vérifiait pas si les noms existaient. 
n. 
Au Ministère public, Aa______ a expliqué avoir connu X______ quarante ans 
auparavant, pour être allé skier avec lui, et l'avoir croisé à deux ou trois reprises à 
Genève par la suite. Un jour, X______ l'avait appelé pour lui dire qu'il avait donné des 
immeubles à gérer à l'agence de Morges. Il n'avait jamais donné d'instructions à 
Y______ quant à la gestion des immeubles de X______, en particulier quant aux noms 
qui doivent figurer sur les baux; il faisait entièrement confiance à ses gérants. Il voyait 
Y______ en principe une fois par année et avait des contacts avec lui par téléphone ou 
par courriel. Y______ était l'unique responsable de toute la gestion de l'agence de 
Morges et connaissait très bien son métier. Il n'avait jamais entendu parler de la pratique 
consistant à inscrire sur les baux des noms et loyers fictifs. 
o. 
Entendu au Ministère public, Fc______, collaborateur de X______, a indiqué 
s'être occupé de la procédure judiciaire concernant l'immeuble sis ______ à Morges et 
les "baux problématiques". Plus tard, il a précisé que c'était Fa______ qui avait traité 
cette procédure, sous la supervision de X______. 
Fa______ et lui ne connaissaient pas la situation, raison pour laquelle ils avaient 
demandé à la régie de leur transmettre les baux. Par la suite, Y______ avait écrit à 
l'Etude pour savoir s'il devait vraiment produire les baux, lesquels pouvaient contenir 
des noms fictifs. Il en avait parlé à X______, sans connaître le détail de ce qui était 
fictif. X______ ne lui avait pas dit qui était l'auteur de ces documents. 


- 16 - 
P/7551/2018 
Les baux avaient été caviardés avant d'être produits car X______ ne souhaitait pas que 
l'ASLOCA utilise les informations caviardées pour faire ouvrir d'autres procédures. 
Il a refusé de répondre à la question de savoir si l'existence de baux au contenu 
discutable dérangeait quelqu'un au sein de l'Etude, invoquant que son rôle était de 
conseiller l'agence de Morges et pas de "décider si une chose est bien ou non". 
p. 
Ab______ a indiqué à la police avoir travaillé pour l'agence de Morges de 
septembre 2009 à fin 2010, en qualité d'assistante de location. 
Elle n'avait jamais entendu parler de la pratique consistant à inscrire sur les baux des 
noms et loyers fictifs. Elle recevait ses instructions de Y______ et ne savait pas qu'il lui 
transmettait des informations fictives, notamment s'agissant des noms des précédents 
locataires et des montants des précédents loyers. 
Les instructions relatives au montant des loyers provenaient de Y______ et elle n'avait 
pas la liberté de proposer une augmentation de loyer de son propre chef. 
S'agissant de l'appartement n° 44, confrontée au fait que l'ancien locataire, soit Q______ 
d'après le contrat de bail, ne figurait pas dans l'état locatif, elle a admis que c'était 
inhabituel, car normalement le nom d'un ancien locataire figurant sur un bail devait 
apparaitre dans l'état locatif. Elle a précisé que dans le cas de cet appartement, même s'il 
y avait eu des travaux, l'augmentation de loyer imposée aux locataires H______ n'était 
pas justifiée. 
Pour les autres immeubles gérés par A______, les calculs de hausse et de baisse de 
loyer étaient effectués selon des barèmes et des indices de référence; or, confrontées à 
des échanges de courriels entre l'agence de Morges et X______, elle a constaté que de 
tels calculs n'apparaissaient pas. 
On ne lui avait jamais demandé de mettre des noms et loyers fictifs pour d'autres 
immeubles de la régie. 
A posteriori, elle pensait que Y______ avait utilisé cette pratique pour ne pas perdre la 
gestion de l'immeuble de B______; en effet, il était presque inconcevable pour 
Aa______ de perdre un propriétaire. Le rythme de travail était très conséquent, voire 
abusif, et Y______ subissait beaucoup de pression. 
Auditions des prévenus 
q.a. 
Entendu au Ministère public le 22 juin 2018, assisté d'un avocat, X______ a 
d'emblée expliqué qu'il lui était arrivé de compléter l'avis de fixation du loyer initial 
avec un nom de locataire fictif et un montant du loyer qui ne correspondait pas à celui 
du locataire sortant, mais qui tenait compte du coût des travaux effectués entre la sortie 
de l'ancien locataire et l'entrée du nouveau ainsi que des autres loyers de l'immeuble. 


- 17 - 
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Les loyers pratiqués dans l'immeuble de sa sœur étaient en général en-dessous des 
loyers du quartier. Il avait agi de la sorte à chaque fois qu'il y avait eu des rénovations, 
et ce dans le but de rentabiliser l'immeuble de sa sœur et de garantir son entretien. Il 
avait peut-être également agi de la sorte avec l'immeuble sis ______ à Lausanne, 
appartenant à C______ et géré par l'agence de Morges. 
Il n'était pas certain que tous les employés de l'agence de Morges, même Y______, 
étaient au courant de cette pratique. 
Il estimait avoir fait une erreur, mais à la question de savoir s'il considérait avoir agi de 
manière illégale, il a répondu que les nouveaux loyers étaient défendables. Le fait qu'il 
n'aurait pas "dû" le faire ne signifiait pas que ce qu'il avait fait était illégal. Sa sœur ne 
lui avait jamais demandé de faire cela; il s'occupait de la gestion de l'immeuble avec la 
régie, pour son compte. 
La dénonciation de ses stagiaires à la Commission du Barreau ne correspondait pas à la 
vérité; il s'agissait d'une vengeance de leur part. Il avait produit des baux caviardés au 
Tribunal des baux pour éviter que les locataires ne soient "ennuyés". Il n'avait 
absolument pas cherché à tromper le Tribunal des baux avec les noms des locataires et 
les montants des loyers. 
Fb______ était son assistante pour ce qui concernait son activité dans l'immobilier. Elle 
n'avait aucun pouvoir de décision. 
q.b. 
Au Tribunal des mesures de contraintes, également assisté d'un avocat, X______ 
a admis les faits reprochés et ajouté qu'il n'aurait pas dû faire ce qu'il avait fait. Il avait 
agi "par simplification". 
q.c. 
Par la suite, au Ministère public, toujours assisté d'un avocat, X______ a répété 
qu'il reconnaissait avoir donné les noms de faux locataires, à tout le moins initialement. 
Il avait faussement considéré qu'en mentionnant un nom fictif sur les documents 
litigieux, cela simplifierait les choses, évitant des recherches. S'agissant du loyer, il 
avait agi par souci de rentabilité. Les appartements en question avaient fait l'objet de 
travaux. Il n'avait pas effectué de calcul pour fixer lesdits loyers, mais s'était référé aux 
analyses de Za______. 
Il ne pensait pas avoir parlé de ces indications fictives avec Y______. 
S'agissant de la production de faux baux, il ne pensait pas avoir commis de tentative 
d'escroquerie, car la question disputée devant le Tribunal des baux concernait la durée 
du bail. Le Tribunal des baux souhaitait simplement savoir si les locataires précédents 
avaient quitté les appartements en question à la fin de la durée déterminée prévue, et 
n'avait pas besoin de les entendre pour cela, puisque ces informations ressortaient des 
baux produits. 


- 18 - 
P/7551/2018 
r.a. 
A la police, Y______ a expliqué que Aa______ lui avait dit que X______, 
représentant de B______, était un client important et qu'il fallait "le soigner". X______ 
leur demandait d'utiliser un modèle de contrat de bail personnalisé, différent du modèle-
type de la régie A______. Ils avaient essentiellement des contacts par courriel. 
Il avait compris qu'il y avait un problème avec des baux de cet immeuble après 
l'audience de conciliation dans l'affaire D______. En substance, le Tribunal des baux 
avait demandé la production de tous les baux antérieurs. Or, d'après ses collaborateurs, 
X______ leur avait donné pour instructions de mettre le nom d'un ancien locataire sur le 
bail et d'indiquer un nouveau loyer identique au précédent sur l'avis de fixation du loyer 
initial, afin d'éviter que le nouveau locataire ne conteste le loyer initial. Il avait été mis 
devant le fait accompli. Il n'avait pas eu connaissance d'un autre cas de ce type et avait 
interdit à ses collaborateurs d'agir de la sorte. Cela s'était passé durant une période où il 
subissait une surcharge de travail, qui avait débouché sur un burn-out. 
Il n'avait jamais demandé à ses collaborateurs de mentionner sur les baux des noms 
d'anciens locataires ou des montants d'anciens loyers fictifs. Pour sa part, il signait les 
baux sans vérifier qui était le locataire précédent ni quel était le montant du loyer 
précédent. 
X______ décidait du montant des loyers à appliquer. Il lui était arrivé de proposer à 
l'intéressé de baisser les loyers, car les appartements restaient vides trop longtemps. Au 
début, X______ s'occupait lui-même de mandater des entreprises pour effectuer les 
rénovations dans les immeubles concernés; par la suite, c'était l'agence de Morges qui 
s'en était occupée. 
Confronté au courriel du 24 novembre 2016 (C-1'210), il a fini par admettre qu'il y avait 
eu entre deux et quatre cas concernés par la problématique des indications fictives. Il a 
également admis avoir peut-être signé ces baux, mais sans avoir conscience du fait 
qu'ils pouvaient contenir des informations erronées; il signait environ 500 baux par 
année. X______ ne lui avait jamais demandé personnellement de procéder de la sorte. 
Il regrettait de ne pas avoir été plus strict et de ne pas avoir mieux surveillé ses 
collaborateurs. Il ne détenait aucune action de la régie A______ et n'avait aucune 
participation au bénéfice ou sur les résultats de ladite régie. 
r.b. 
Au Ministère public, Y______ a d'abord indiqué avoir découvert les faits pour la 
première fois courant 2016. Par la suite, confronté aux courriels du 18 septembre 2009 
et du 12 janvier 2011 (pièces C-1'102 et C-306), il a répondu ne pas se souvenir de ces 
courriels; il s'était contenté de répondre aux attentes du propriétaire et avait demandé à 
ses collaborateurs de faire de même. 
C'était bien lui qui signait les baux pour le compte de l'agence de Morges. Il a admis que 
si les informations en question étaient fausses, les documents litigieux étaient des faux, 


- 19 - 
P/7551/2018 
tout en affirmant qu'il ignorait la portée de tels agissements et qu'il avait pensé que le 
propriétaire en prenait l'entière responsabilité. 
Il a fini par admettre avoir su qu'il pouvait y avoir des faux baux au moment de les 
signer. 
Confronté au courriel du 12 janvier 2011 (pièce C-306), il a admis que c'était à cette 
période qu'il avait eu connaissance pour la première fois de la problématique des noms 
et loyers fictifs. Par la suite, il s'en était rappelé à l'occasion de l'affaire D______. 
Entretemps, il n'avait pas vérifié, sans doute à tort. 
Bien qu'il ait suivi des cours de droit, il ignorait ce qu'était un faux dans les titres. 
A posteriori, il admettait avoir commis une infraction. 
Lors d'une audience subséquente, Y______ a confirmé qu'il admettait avoir su, dans 
deux ou trois cas, que les baux qu'il signait comportaient fausses indications. Il ne s'était 
cependant pas rendu compte de l'ampleur de ces irrégularités. 
Il ne réalisait pas la portée d'un avis de fixation du loyer initial. Il n'avait pas fait preuve 
de méfiance car les instructions provenaient d'un avocat. 
Il ne parvenait pas à se souvenir comment cette pratique avait débuté. Cependant, il ne 
s'agissait pas d'une pratique habituelle au sein de la régie A______. 
Autres pièces pertinentes 
s.a. 
Par acte de vente passé devant notaire le 19 mars 2001, B______ est devenue 
propriétaire de l'immeuble sis ______ à Morges, auparavant propriété de la Ag______, 
mise en liquidation. La vente s'est faite pour un prix de CHF 2'440'000.-. Selon les 
conseils de X______ et celui de B______, l'immeuble a été construit en 1958. Il 
appartenait au grand-père de l'intéressée et cette dernière en avait hérité au décès de 
celui-ci. 
s.b. 
Selon le jugement du Tribunal des baux du 29 juin 2017 dans la procédure 
D______ (XZ______), le "transfert" à B______ a eu lieu le 28 mars 2001 et une PPE a 
été constituée le 28 juin 2002. 
t. 
Dans une procédure opposant B______ à Da______ et Db______ concernant 
une demande de baisse de loyer, il a été jugé par le Tribunal des baux le 16 mai 2014 
puis confirmé en appel (arrêt du 9 janvier 2015) et au Tribunal fédéral (arrêt 
4A_179/2015 du 16 décembre 2015) que la bailleresse avait échoué dans la preuve de la 
conformité des loyers à ceux du quartier. 
u. 
Par ordres de dépôt adressés à B______ et à la régie A______, le Tribunal 
correctionnel a requis la production de documents visant à lui permettre d'effectuer un 


- 20 - 
P/7551/2018 
calcul de rendement de l'immeuble sis ______ à Morges (notamment l'acte d'acquisition 
dudit immeuble, le détail des amortissements des dettes hypothécaires/chirographaires 
et les comptes de gestion et de charges). Cependant, tant la bailleresse que la régie ont 
répondu ne pas être en possession des pièces en question. 
Détention 
v. 
X______ a été arrêté provisoirement le 22 juin 2018 et détenu à la prison de 
Champ-Dollon du 24 au 29 juin 2018. Il a été mis en liberté le 29 juin 2018, avec 
mesures de substitution, lesquelles ont été levées avec effet immédiat le 9 novembre 
2018. 
Indemnisation des locataires 
w. 
Les locataires D______, E______, O______, H______, M______ et L______ 
ont déclaré vouloir participer à la procédure. 
x.a. 
Les accords suivants ont été passés entre les locataires suivants et B______, par 
le biais du conseil de cette dernière: 
- H______: indemnité forfaitaire de CHF 22'000.-; 
- I______: remboursement de CHF 3'430.-; 
- J______: accord portant notamment sur la renonciation à un arriéré de loyer de CHF 
13'800.-, montant remboursé par X______ à B______; 
- E______: remboursement de CHF 26'525.85; 
- K______: remboursement de CHF 33'150.-; 
- L______: remboursement de CHF 6'726.-; 
- M______: indemnité forfaitaire de CHF 2'780.-; 
- O______: remboursement de CHF 23'590.- et fixation de loyers échelonnés; 
- P______: remboursement de CHF 16'660.- et fixation de loyers échelonnés. 
x.b. 
Un accord portant sur le remboursement de CHF 6'670.- a été trouvé entre 
X______ et les locataires N______, seuls lésés de l'immeuble sis ______ à Lausanne. 
x.c. 
L'indemnisation convenue correspondait généralement à la différence entre le 
loyer fixé et payé par les locataires lésés et le véritable loyer effectivement payé par le 
véritable précédent locataire, pour la durée du bail, excepté pour les locataires en 
demeure. Les loyers des locataires encore en place dans les appartements en question 
ont été ramené au montant du loyer du précédent locataire, impliquant le 
remboursement des loyers trop perçus par la bailleresse, puis des échelons ont été 
prévus pour l'avenir. L'ensemble des indemnités versées, totalisant CHF 218'118.-, a été 
payé par X______. 


- 21 - 
P/7551/2018 
x.d. 
Conformément au jugement du Tribunal des baux et loyers du 13 octobre 2016 
dans la procédure XA______, X______ a versé à D______ un montant de CHF 28'470.- 
à titre de remboursement des loyers indument perçus. 
y. 
Suite aux accords trouvés et aux indemnisations reçues, les locataires 
mentionnés au point w. supra ont retiré leurs plaintes. 
C. 
Lors de l'audience de jugement: 
a.a. 
X______ a conclu à l'octroi des montants de CHF 27'000.- à titre de réparation 
du dommage économique subi en raison de sa détention injustifiée et de CHF 1'600.- à 
titre de tort moral. 
a.b. 
S'agissant du point B.II.2 de l'acte d'accusation (cf. supra A.a.b.), X______ a 
contesté les faits reprochés. Il ne préparait jamais lui-même les bordereaux de pièces et 
n'avait pas vu les bordereaux en question avant qu'ils ne quittent l'Etude. En outre, il 
ignorait complètement que des baux caviardés de leurs fausses indications étaient 
produits et n'avait jamais voulu tromper qui que ce soit. 
N'importe qui au sein de son Etude pouvait envoyer un courriel comportant sa signature 
et, au vu de l'importance de l'activité déployée au sein de ladite Etude, il ne pouvait pas 
tout lire. 
Confronté à la pièce C-1'210 et au fait qu'il n'avait pas suivi le conseil de Y______, à 
savoir d'accepter tant la réduction de loyer que la durée indéterminée du bail de 
D______, il a répondu qu'il n'avait probablement pas eu connaissance de ce courriel. 
Il n'avait pas parlé de cet échange de courriels (au sujet des baux problématiques dont la 
production était demandée par le Tribunal des baux) avec les stagiaires. Il n'était pas 
certain d'avoir été présent à l'Etude à ce moment-là, et en toute hypothèse, ses 
collaborateurs ne se permettaient pas de le déranger pour toute question, mais 
s'adressaient à la personne en charge de l'affaire. 
Confronté à ses premières déclarations faites au Ministère public le 22 juin 2018, selon 
lesquelles il avait produit des baux caviardés pour éviter que les locataires ne soient 
"ennuyés", il a expliqué que ce jour-là, il avait subi une perquisition et une fouille et 
avait compris que le Procureur voulait le mettre en détention, raison pour laquelle il lui 
avait raconté ce qu'il voulait entendre. 
a.c. 
S'agissant du point B.a.I.1 de l'acte d'accusation (cf. supra A.a.a.), X______ a 
contesté la matérialité des faits reprochés ainsi que leur qualification juridique. 
Il y avait eu des dysfonctionnements au sein de son Etude, notamment du fait que des 
mails pouvaient être envoyé par ses collaborateurs à son nom, mais à son insu. 


- 22 - 
P/7551/2018 
En outre, il a expliqué que les "anciens locataires" dont il avait donné les noms à la 
régie pour qu'ils soient mentionnés sur les nouveaux baux avaient réellement habité 
dans les appartements concernés, même brièvement. En effet, il lui était arrivé d'aider 
des personnes en difficulté en leur fournissant un appartement vacant qui faisait l'objet 
de travaux de réfection. Ainsi, les locataires S______, T______, U______ et V______ 
avaient effectivement habité dans ces appartements. Cependant, le nom de R______ ne 
lui disait rien. Ces personnes avaient occupé les locaux avant, pendant ou après les 
travaux, parfois seulement pendant quelques jours. 
Ces personnes ne payaient pas toujours de loyer car elles n'en n'avaient pas les moyens. 
Ils avaient peut-être payé quelque chose à la régie, mais pas à lui ni à son Etude. 
C'était bien Ub______ qui avait habité dans les appartements n° 11 et n° 24 de 
l'immeuble sis ______ à Morges, et dans l'appartement n° 24 de l'immeuble sis ______ 
à Lausanne, mais son nom avait été mal orthographié par la régie lorsque Ua______ ou 
Uc______ apparaissaient. 
Confronté au fait qu'il n'avait pas donné ces explications lors de sa première audience au 
Ministère public, alors qu'il avait fait des déclarations libres, il a expliqué qu'il ne 
s'agissait pas de déclarations libres car il était mis sous pression du fait de sa détention. 
Il avait peut-être joué sur les mots, dans la mesure où il ne considérait pas une personne 
qu'il avait aidée comme un véritable locataire. Par la suite, il n'en avait pas parlé car on 
ne lui avait pas posé la question et qu'il ne lui incombait pas de procéder à l'instruction 
des faits. 
Il a contesté les déclarations des employés de l'agence de Morges selon lesquelles il leur 
avait donné les instructions s'agissant des noms et loyers fictifs. 
A la question de savoir si Fb______ aurait pu, de son propre chef, donner des noms de 
locataires fictifs aux collaborateurs de l'agence de Morges, il a répondu qu'il n'en savait 
rien et que l'intéressée avait eu des problèmes de consommation de drogue. 
Il n'avait jamais donné l'instruction de mentionner que le loyer était inchangé, ni de faire 
figurer un nouveau loyer identique au loyer précédent. 
Les nouveaux loyers fixés n'étaient pas abusifs, sur la base de l'ouvrage Za______. Il ne 
calculait pas la rentabilité des travaux comme le ferait le Tribunal des baux, mais faisait 
un calcul global qui tenait compte des loyers du quartier. Y______ et lui étaient en 
désaccord sur ce point. 
Il ne pensait pas que les locataires lésés auraient forcément contesté leur loyer initial 
s'ils avaient connu le vrai montant de la hausse. 
Il était le seul à avoir pris ses responsabilités en remboursant les locataires, alors même 
qu'il se trouvait en état de nécessité au moment des faits, compte tenu des litiges 


- 23 - 
P/7551/2018 
l'opposant à ses anciens associés, ce qui avait créé des dysfonctionnements au sein de 
son Etude. 
S'agissant des accords trouvés avec les locataires lésés, il n'avait pas participé aux 
négociations. Il s'était contenté de verser les montants convenus. Il estimait que ni sa 
sœur, ni lui-même ne s'étaient enrichis, compte tenu des remboursements aux locataires 
et du fait que sa sœur payait des impôts élevés, et ceci malgré le fait que certains des 
successeurs des locataires lésés payaient le même loyer que celui fixé pour les locataires 
lésés. 
Il n'avait pas été rémunéré par sa sœur pour la gestion de l'immeuble sis ______ à 
Morges. 
a.d. 
X______ a produit plusieurs témoignages écrits, dont il ressort notamment ce 
qui suit: 
- D'après Fd______, Fe______ et Ff______, responsables dans des régies ou agences 
immobilières qui géraient des biens immobiliers appartenant à X______, ce dernier 
suivait de près la gestion de ses biens; il était un client précis et exigeant. Les baux 
lui étaient soumis et il fixait les nouveaux loyers lui-même. X______ ne leur avait 
jamais demander d'inscrire des noms de locataires précédents fictifs ou des loyers 
fictifs dans des baux. 
- Ag______ a expliqué avoir travaillé sur différents projets de rénovation et d'entretien 
sur les immeubles sis ______ à Morges et ______ à Lausanne. Pendant ces travaux, 
il avait remis à plusieurs reprises des clés d'appartements à des personnes, quand les 
appartements étaient vides, en attente de rénovation ou en cours de rénovation. On 
lui avait dit que ces personnes étaient aidées par X______. 
- Ub______ a écrit ce qui suit: "(…) X______ m'a mis à disposition et/ou loué pour 
moi ou de mes amis ou connaissances [sic] à de multiples occasions des surfaces 
commerciales à Genève et aussi des appartements soit en état soit en travaux 
notamment dans les années 2010 à Morges au ______ et à Lausanne au 
______(…)". 
b. 
Y______ a indiqué ne pas se souvenir de tous les cas mentionnés dans l'acte 
d'accusation. Il avait cependant apposé sa signature sur les documents litigieux, sans 
contrôler les indications qui y figuraient, et ne pouvait pas nier qu'il s'agissait de faux. Il 
adressait ses excuses aux locataires lésés. 
Les courriels et courriers mentionnaient sa position de directeur, mais en réalité, il 
n'était qu'un simple gérant avec une signature collective. Il n'avait été nommé directeur 
qu'après son burn-out. Lorsqu'il était gérant de l'agence de Morges, il n'avait pas de 
supérieur à l'intérieur de ladite agence. Son unique patron était Aa______. 


- 24 - 
P/7551/2018 
Il ne se souvenait pas comment il avait été décidé de mentionner des noms d'anciens 
locataires et des montants d'anciens loyers fictifs. Lors de sa première réunion avec 
X______ en 2008, ils avaient longuement parlé des directives à appliquer dans la 
gestion des immeubles litigieux. Après avoir vérifié ses notes de réunion, il avait 
constaté qu'il n'était pas fait mention de locataires ou de loyers fictifs, quand bien même 
il consignait tout par écrit. 
Il ne s'agissait pas d'une pratique dans la régie A______, de sorte qu'il ne pensait pas 
avoir proposé lui-même à X______ d'agir de la sorte. Les courriels figurant à la 
procédure étaient échangés entre ses collaboratrices et X______, et il les recevait lui-
même rarement en copie. Il ressortait donc de l'analyse des courriels figurant à la 
procédure que les instructions étaient données par X______ aux collaboratrices de 
l'agence de Morges sans que lui n'en soit informé. 
En outre, il n'avait jamais eu d'intérêt financier à une telle pratique. 
Après la découverte des faits, des tiers lui avaient dit que la pratique consistant à 
indiquer des anciens locataires et des anciens loyers fictifs existait dans d'autres régies. 
Il avait eu connaissance de l'utilisation de fausses informations sur les baux pour la 
première fois en 2010 ou 2011, sans se souvenir des noms des locataires concernés. 
Confronté au courriel du 18 septembre 2009 (pièce C-1'102), il a indiqué qu'il ne se 
souvenait pas d'avoir eu connaissance, dès la survenance de ce premier cas, que certains 
contrats de bail et avis de fixation du loyer initial contenaient de fausses indications. 
Cependant, à la lumière du courriel du 12 janvier 2011 (pièce C-306), il lui semblait 
qu'il le savait ou qu'il aurait dû le savoir. Le fait qu'il ait utilisé l'expression "comme 
d'habitude" signifiait qu'il savait, à ce moment-là, que le cas dont il avait appris 
l'existence en 2010 ou 2011 n'était pas un cas isolé. 
En particulier, s'agissant des appartements n° 1 (J______) et n° 44 (H______), il a 
admis qu'au vu des courriels saisis, il devait savoir au moment de signer que les 
documents litigieux étaient des faux. S'agissant des appartements n° 42 (I______) et n° 
33 (E______ puis D______), il a reconnu avoir su, lors des procédures de conciliation, 
la première en 2010 ou 2011, que les documents litigieux étaient des faux. Pour les 
autres appartements, il ne pensait pas avoir eu connaissance des indications fausses 
figurant sur tous les documents litigieux, mais a admis avoir signé tous ces documents. 
Il avait fermé les yeux et n'avait pas contrôlé, en particulier, les éléments concernant le 
loyer précédent et le locataire précédent au moment de signer les baux. Cette pratique 
avait manifestement pour but d'obtenir un rendement supérieur, éviter que les nouveaux 
locataires contestent le loyer initial et éviter le risque que ce loyer soit réduit au montant 
du loyer payé par le locataire précédent. 


- 25 - 
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Il savait que l'avis de fixation du loyer initial avait pour but de permettre au locataire de 
décider s'il voulait contester le nouveau loyer. Il pensait que si, dans les cas litigieux, les 
locataires avaient vu la hausse de loyer subie, ils auraient contesté le loyer initial et la 
bailleresse n'aurait pas obtenu gain de cause. 
Il n'avait jamais suivi de cours de droit pénal ni d'éthique et ignorait ce qu'était un faux 
dans les titres. Il savait que ce n'était "pas bien" de signer de faux documents, mais ne 
réalisait pas la gravité d'un tel acte. Il pensait que le locataire avait de toute façon le 
droit de contester le loyer. Les propriétaires d'immeubles demandaient de faire d'autres 
"choses pas catholiques"; cette pratique en était une parmi d'autres. Il avait accepté 
d'agir ainsi car il subissait une pression constante de la part de son employeur qui 
voulait à tout prix qu'il conserve les mandants. 
Comme il l'avait indiqué par courriel à X______, les loyers proposés par ce dernier 
étaient trop élevés, raison pour laquelle les appartements en question restaient vacants. 
De manière générale, les loyers étaient fixés en fonction des prix pratiqués dans le 
quartier, sur la base des états locatifs des autres immeubles de la régie A______. 
Confronté à plusieurs autres pièces figurant à la procédure, il a fait les déclarations 
suivantes: 
- Pièce C-502 en lien avec le courriel du 7 novembre 2012: la répercussion des travaux 
à hauteur de CHF 34'000.- ne justifiait pas la hausse de 82% de loyer (le loyer 
passant de CHF 1'030.- à CHF 1'880.-). Cependant, même si le nouveau loyer était 
trop élevé, le loyer de CHF 1'030.- était trop bas par rapport aux loyers du quartier. 
- Pièce C-1'003: la répercussion des travaux pour un maximum de CHF 50'000.-, 
menant à une hausse de loyer de 34% (le loyer passant de CHF 1'100.- à CHF 1'680.-
) n'était pas justifiée non plus. Le loyer précédent de CHF 1'100.- était toutefois trop 
bas, et le loyer après travaux de CHF 1'680.- lui semblait correct selon les loyers du 
quartier, si l'appartement avait été entièrement refait. Confronté au fait que le loyer 
revenait à CHF 366.- le mètre carré dans ce dernier cas, il a expliqué qu'à l'origine, 
les loyers pour des immeubles neufs à Morges étaient d'environ CHF 250.- le mètre 
carré. Dès 2012 ou 2014, ils étaient passés à CHF 280.- ou CHF 300.- le mètre carré. 
- Arrêt du Tribunal fédéral 4A_179/2015 du 16 décembre 2015: la méthode absolue 
des loyers du quartier était très stricte et il était pratiquement impossible de trouver 
les exemples comparatifs demandés. Dans un tel cas, la régie demandait des 
informations au propriétaire afin d'effectuer un calcul de rendement pour s'opposer à 
une demande de baisse de loyer. 
- Courriel du 23 octobre 2013 (pièce n° 34 de l'inventaire 2______): il estimait que ce 
loyer de CHF 950.- avant rénovation était trop bas. 
- Pièce C-1'210: les conséquences auxquelles il faisait référence étaient que le loyer 
risquait d'être ramené au montant du précédent loyer. 


- 26 - 
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Il ne percevait pas de bonus ou de part de salaire dépendant des résultats de la régie. 
Dans le cadre de la procédure D______, il avait craint d'être obligé de produire des baux 
inexistants, soit les baux des locataires fictifs apparaissant sur les baux litigieux. Il avait 
eu peur que ses collaborateurs ne fabriquent de faux baux, par exemple au nom de 
S______, raison pour laquelle il leur avait dit par courriel (pièces C-1'203 et C-1'206) de 
ne pas produire de faux baux, ce par quoi il entendait des baux inexistants. A l'époque, il 
ignorait qu'il était tout aussi grave de mentionner de fausses indications dans des baux 
existants. 
En raison de sa surcharge de travail, il n'avait pas eu le temps de contrôler tous les baux. 
En outre, il devait répondre aux attentes de X______, représentant de la propriétaire, 
notamment s'agissant d'obtenir un rendement par rapport au marché. Il avait d'ailleurs 
dû lui rappeler à plusieurs reprises que les loyers du canton de Genève n'étaient pas 
comparables à ceux du canton de Vaud. Il avait fait confiance à X______ en raison de 
sa qualité d'avocat. Au jour de l'audience, il admettait qu'il aurait dû contrôler les 
indications figurant sur les baux avant de les signer. Au moment des faits, il pensait 
qu'en tant que simple gérant, c'était son employeur et le propriétaire qui assumaient 
toutes les conséquences et responsabilités de ses éventuelles erreurs. 
Confronté aux explications de X______ s'agissant des anciens locataires fictifs qui 
auraient réellement habité dans les appartements concernés, il a affirmé que la régie 
n'avait pas encaissé de loyers les concernant. Lorsque X______ s'occupait lui-même des 
travaux, les clés desdits appartements étaient remises à ses entreprises et il ne savait pas 
si ces dernières avaient laissé des personnes s'y installer. Par la suite, l'agence de 
Morges avait repris la main sur les travaux en mandatant des entreprises de son choix, et 
les clés leur étaient remises par les collaborateurs de la régie. Il ne pouvait toutefois pas 
répondre à la question de savoir si ces entreprises auraient laissé des gens s'installer 
dans les appartements sans en informer A______. 
Il avait vécu plusieurs crises dépressives depuis le début des années 2000, notamment 
en raison du rejet de ses parents suite à son coming-out, du fait qu'il avait été atteint du 
SIDA en 2009 et était séropositif depuis lors, du stress que cela avait engendré, ainsi 
que de la surcharge professionnelle très importante qu'il subissait. 
Suite à son burn-out en 2017, il a suivi une psychothérapie. Son état s'est aggravé en été 
2018 en raison de la présente procédure. Il avait continué sa psychothérapie et avait pris 
des antidépresseurs et des anxiolytiques jusqu'à fin mars 2019. Au jour de l'audience de 
jugement, il prenait toujours un traitement médicamenteux. 
Il avait fait tout son possible pour être présent lors de l'audience de jugement, malgré la 
crise liée au Covid-19, car il souhaitait que le procès se tienne et que la procédure 
prenne fin. 


- 27 - 
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c. 
Le Tribunal a procédé à l'audition des personnes suivantes en qualité de 
témoins : 
c.a. 
B______ a confirmé être la propriétaire de l'immeuble sis ______ à Morges. Elle 
en avait hérité de son grand-père, son père étant prédécédé. Il lui était arrivé de 
rémunérer X______ dans le cadre de la gestion de cet immeuble, pour divers problèmes 
qu'il l'avait aidée à résoudre. 
A propos de la présente procédure, elle savait uniquement que des locataires trouvaient 
qu'ils avaient été lésés par le montant de leur loyer. S'agissant de l'indemnisation des 
locataires, elle s'en était entièrement remise à son avocat et à son frère. 
Ce dernier avait entièrement indemnisé les locataires et s'était excusé auprès d'elle 
de "la mauvaise ambiance créée" et du fait qu'elle avait été atteinte par ses agissements. 
Il lui avait également versé CHF 13'800.- à titre de loyers impayés par l'un des 
locataires. Il n'avait jamais été question qu'elle le rembourse des montants des 
indemnités qu'il avait lui-même versés. 
Son frère avait fait des efforts pour garder des locataires âgés dans des appartements à 
loyer très bas. Elle gardait toute confiance en lui; il était un homme bon et de parole. 
c.b. 
Wf______, conseil de B______, a expliqué que les négociations avec les 
locataires lésés avaient été compliquées car il avait eu très peu de réponses dans un 
premier temps et avait dû œuvrer à l'aveuglette. Les indemnisations avaient été le fruit 
de discussions avec les locataires eux-mêmes ou, parfois, avec un représentant de 
l'ASLOCA. 
Dans le cas H______, l'indemnité forfaitaire de CHF 22'000.- représentait un peu plus 
que la différence de loyer, car les deux colocataires étaient en conflit et il avait dû leur 
proposer un peu plus d'argent pour régler le cas. Dans les cas O______ et P______, les 
échelons avaient été fixés sur proposition de l'ASLOCA. Il ne savait pas s'ils tenaient 
compte de la répercussion des travaux effectués. 
L'intégralité des indemnités versées aux locataires avaient été payées par X______, en 
passant par lui. B______ s'était entièrement reposée sur lui. 
c.c. 
Wa______ avait rencontré X______ en 1994 par le biais d'amis communs. 
L'intéressé l'avait beaucoup aidé d'un point de vue moral, dans le cadre de ses études, et 
l'avait guidé pour qu'il adopte un bon comportement. Il lui avait toujours donné les 
bonnes solutions. A titre d'exemples, X______ avait mis des locaux à sa disposition 
pour lui permettre de passer ses examens avec quiétude, et lui avait permis de faire ses 
révisions loin du bruit et du stress; il l'avait également aidé à se faire accepter à 
l'université de Paris sans même qu'il ne le lui demande. Il a décrit X______ comme 
étant quelqu'un d'honnête et de droit, ayant un compas moral acéré. Il était loyal et 


- 28 - 
P/7551/2018 
toujours prêt à rendre service. Il n'avait pas de doute sur le fait qu'il pourra toujours 
compter sur lui. 
c.d. 
Wb______, courtière en immobilier, a indiqué avoir connu X______ dans le 
cadre de sa profession, de nombreuses années auparavant. Elle a confirmé que 
l'intéressé était venu en aide à plusieurs personnes se trouvant dans des situations très 
délicates. Il avait notamment aidé des gens à trouver un appartement et accepté de 
réduire les loyers, et avait accepté que des personnes qui n'avaient pas les moyens ne 
paient pas de caution. Elle a décrit X______ comme étant gentil et généreux. Il suivait 
de près ses immeubles. 
Elle n'avait jamais constaté, dans le cadre de son activité de courtière pour la location 
d'appartements, que de fausses indications figuraient dans les baux. X______ ne lui 
avait pas parlé directement des ennuis qu'il traversait, mais il y a quelques mois, il lui 
avait dit ne pas pouvoir "aider" une personne qui cherchait un appartement à Genève 
car il avait des problèmes avec une régie de la place. Elle avait compris qu'il s'agissait 
de la régie A______ et avait spontanément proposé de venir témoigner. Ce jour-là, 
X______ semblait anéanti. 
c.e. 
Wc______ a expliqué avoir connu X______ car ce dernier s'était occupé des 
"affaires" de son compagnon. Il l'avait fait avec succès et de façon très professionnelle, 
étant très honnête et consciencieux et toujours présent quand on avait besoin de lui. Il la 
conseillait également à titre personnel, en lien avec une histoire d'héritage. 
c.f. 
Wd______, préfète du district de Morges et présidente de la Commission de 
conciliation en matière de baux à loyer à Morges, a déclaré avoir connu Y______ en 
2011, dans le cadre d'audiences de conciliation, en sa qualité de directeur de la régie 
A______ et de défenseur des bailleurs. Elle le voyait lors de ces audiences en moyenne 
une fois par mois. Y______ était un représentant des bailleurs très apprécié, car il était 
très humain, très agréable et très conciliant, et faisait preuve d'égards pour les locataires, 
ce qui constituait sa force. Elle n'avait jamais constaté de pratiques incorrectes, voire 
illégales de sa part. Tous les membres de la Commission de conciliation avaient été très 
étonnés en entendant parler des faits objets de la présente procédure. 
c.g. 
We______ avait rencontré Y______ en 1997 ou 1998 au sein de la régie. De 
simples collègues, ils étaient devenus des amis proches. Avant le départ de l'intéressé au 
Portugal, ils se voyaient au moins une fois par semaine. 
Il avait été responsable de l'agence A______ à Yverdon de 2005 à 2010. Le rythme de 
travail des gérants était très soutenu, ils avaient des portefeuilles très importants et ne 
comptaient pas leurs heures. Ils étaient toujours mis sous pression par Aa______ ou par 
les propriétaires. Y______ et lui avaient été "parachutés" à la tête d'une agence et 
avaient dû faire au mieux. Y______ était tout le temps sous pression et avait d'énormes 


- 29 - 
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responsabilités. Il était le meilleur dans la classification du groupe A______ mais était 
"à bout", en particulier durant les dernières années qu'il avait passées dans cette régie. 
Aa______ était un patron extrêmement exigeant. A une occasion, en présence de tous 
les cadres, Aa______ avait ordonné à Y______ de récupérer des mandats en utilisant les 
mots "c'est quelqu'un de votre secte", faisant référence à l'homosexualité de l'intéressés. 
De manière générale, les gérants devaient tout faire pour conserver les mandats, par 
exemple en invitant les propriétaires à dîner, en leur offrant des fleurs et en allant les 
voir le week-end. 
Y______ avait été très affecté par la présente procédure. 
D.a. 
X______, né le ______, de nationalité suisse, est marié et père de trois enfants, 
dont un seul est mineur. Il a prêté serment en qualité d'avocat en 1981. 
Selon ses explications, il dirige une Etude d'avocats dont le chiffre d'affaire est réalisé à 
50% par des activités à l'étranger avec des revenus reportés et à 50% par des activités en 
Suisse. Actuellement, il ne rédige plus d'écritures lui-même, mais contrôle les 
conclusions de ses collaborateurs et discute avec eux des stratégies à adopter. Depuis le 
début de la présente procédure, il sous-traite une partie de ses dossiers à l'interne ou à 
l'externe, notamment dans le domaine du bail. 
Il réalise un revenu annuel de l'ordre de CHF 200'000.-, provenant de son activité 
d'avocat et des rendements de sa fortune, laquelle s'élève à environ CHF 4.5 millions, et 
non pas à CHF 15 millions comme il l'avait indiqué au Ministère public. 
Il a été en litige avec ses anciens associés de 2007 à 2019 et a notamment fait l'objet de 
quatre plaintes pénales, qui ont toutes été classées. Sans l'aide de ses avocats, il se serait 
retrouvé "à terre". 
Il gère plusieurs immeubles locatifs. Il ne s'occupe plus de gestion courante 
d'immeubles pour le compte de clients, mais il lui arrive de répondre à des questions 
spécifiques, notamment sur le loyer à appliquer. 
b. 
Y______, né le ______1974 au Portugal, de nationalités suisse et portugaise, est 
célibataire et sans enfant. Il vit en concubinage avec Wg______. 
Il a obtenu un diplôme de commerce puis un brevet fédéral de gérant d'immeubles en 
2001. Il a travaillé dans le domaine de la gérance d'immeubles depuis 1993, d'abord 
dans une Etude de notaires puis dès 1998 dans des régies, soit Aa______, Zb______ et à 
nouveau Aa______ dès fin 2003. 
A cette date, il était sous-directeur de l'agence A______ de Lausanne et Morges. En 
2006, il est devenu gérant et responsable de l'agence de Morges. En février 2018, il a été 
nommé directeur de l'agence de Morges. Son revenu annuel brut s'élevait à environ 


- 30 - 
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CHF 180'000.-. Il a par la suite souffert d'un burn-out et a été en arrêt de travail complet 
de février 2017 à septembre 2017, puis partiel. Il a démissionné en août 2018 et a été 
sans emploi jusqu'à fin mars 2019, date à laquelle il a quitté la Suisse pour s'installer au 
Portugal. 
Il est propriétaire du logement dans lequel il vit au Portugal, ses charges hypothécaires 
mensuelles s'élevant à environ EUR 500.-. Il vit de la location de ce logement via la 
plateforme Airbnb et des revenus d'une boutique de décoration et de brocante qu'il 
exploite. Ces deux activités sont déficitaires. 
Elles ne lui procurent actuellement aucun revenu en raison de la crise liée au Covid-19, 
de sorte qu'il projette de demander une aide financière à sa famille et à son conjoint. Il a 
retiré son deuxième pilier en quittant la Suisse, ce qui devait lui permettre de subvenir à 
ses besoins jusqu'au mois de mai 2020. 
E. 
Le Tribunal apprécie les preuves et tient pour établis les faits suivants: 
I.a. Contrats de bail et avis de fixation du loyer initial, en ce qui concerne X______ 
Noms des précédents locataires 
Il ressort des échanges de courriels et des témoignages des employés de l'agence de 
Morges que X______ communiquait auxdits employés les noms fictifs que ceux-ci 
devaient faire figurer sous la rubrique "ancien locataire" des contrats de bail. 
X______ a d'ailleurs admis lors de l'instruction qu'il communiquait de faux noms, de 
même que devant le Tribunal des mesures de contraintes, alors qu'il était à chaque fois 
assisté d'un Conseil, étant rappelé la crédibilité particulière à accorder aux premières 
déclarations. 
Les nouvelles déclarations de X______, lors de l'audience de jugement, selon lesquelles 
ce serait possiblement sa collaboratrice Fb______ ou un collaborateur de l'Etude qui 
aurait communiqué ces faux noms et selon lesquelles d'autres que lui auraient envoyé à 
son insu les courriels à son nom ne sont pas crédibles. En effet, Fb______ n'agissait 
jamais sans instruction de X______. Ni cette dernière, ni les collaborateurs de l'Etude 
n'avaient d'intérêt à agir ainsi. Ils ne pouvaient pas connaître les noms des connaissances 
de X______ transmis à l'agence de Morges. 
Or, le 22 juillet 2015, lorsqu'Ac______, employée de ladite agence, a interpellé 
Fb______ et X______ par courriel, relevant que le nom T______ avait déjà été utilisé à 
deux reprises et celui de R______ une fois, et qu'il ressort du projet de bail qu'il était 
prévu de mentionner celui de R______ dans le bail des locataires M______, le nom de 
R______ a été tracé à la main et remplacé par celui de Ub______. Peu importe que ce 
soit X______ lui-même qui ait inscrit à la main ce nom, ou que ce soit sur instruction 


- 31 - 
P/7551/2018 
téléphonique de X______ ou d' Fb______ que cela ait été fait. En effet, seul le prévenu 
était en mesure de communiquer ce nom. 
Les échanges de courriels montrent que X______ suivait fort bien ses affaires et 
répondait directement aux courriels reçus de l'agence de Morges. En admettant que les 
employés de l'Etude et Fb______ pouvaient envoyer des courriels au nom de X______, 
il n'en demeure pas moins qu'ils agissaient pour son compte et sur ses instructions. 
X______ a déclaré pour la première fois lors de l'audience de jugement que T______, 
Ub______, Q______, S______ et V______ n'étaient pas des noms fictifs et qu'ils 
avaient réellement occupé les logements avant ou après les travaux de rénovation, voire 
même durant ceux-ci. Ces affirmations sont peu crédibles. 
On ne discerne pas pourquoi X______ n'en aurait pas parlé d'emblée, puis lors des 
audiences ayant eu lieu après sa libération, ses difficultés avec ses associés ne l'ayant 
pas empêché de faire des déclarations claires devant le Ministère public. De plus, ses 
avocats n'auraient pas manqué de citer toutes ces personnes comme témoins dans 
l'intérêt de leur client. Par ailleurs, le concierge de l'immeuble aurait sans aucun doute 
averti l'agence de Morges de la présence de ces occupants temporaires. De plus, 
l'affidavit de Ub______ est très imprécis s'agissant des périodes, des immeubles et des 
circonstances de l'occupation des lieux par lui-même ou par ses amis. Aucun autre de 
ces personnages, pour autant qu'ils existent, n'a confirmé avoir occupé ces immeubles. 
Les déclarations ressortant de l'affidavit de Ag______ sont sujettes à caution, 
notamment s'agissant de la remise des clefs à des tiers avant les travaux, dès lors qu'il ne 
les détenait pas avant d'entreprendre ceux-ci. Il est de plus établi que si les travaux 
étaient dans un premier temps effectués par l'entreprise habituelle de X______, l'agence 
de Morges a ensuite elle-même mandaté d'autres entreprises, qui n'étaient pas en lien 
avec X______ et ne pouvaient donc pas remettre les clefs à ces occupants sans l'aval de 
la régie. 
S'il ressort de l'état locatif de l'immeuble sis ______ à Lausanne qu'un dénommé 
T______ aurait occupé le logement no 13 durant 15 jours, du 1er au 15 juin 2006, le 
logement ayant ensuite été vacant jusqu'en août 2007, il n'est pas établi si cette personne 
existe, a réellement habité ce logement ou s'il s'est agi de faire figurer le nom d'un 
locataire fictif entre deux locataires réels. 
Cela étant, certaines de ces personnes eussent-elles occupé temporairement les 
logements que cela n'aurait pas d'incidence sur l'établissement des faits pertinents. Il est 
en effet établi par les états locatifs des immeubles et les déclarations de Y______ que 
les personnes figurant au titre d'anciens locataires dans les contrats de bail n'ont jamais 
payé de loyer à la régie A______, ni à X______ selon les déclarations de celui-ci, 
durant la période de vacance entre le départ des véritables derniers locataires et l'entrée 
des nouveaux locataires, soit les lésés. Il est au surplus invraisemblable que l'entreprise 
effectuant les travaux ait encaissé un loyer sans en informer X______ ou l'agence de 


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P/7551/2018 
Morges. Ainsi, le montant mentionné dans les avis de fixation du loyer initial, au titre de 
dernier loyer réellement payé par le dernier locataire, ne correspondait pas à la réalité. 
Montant des précédents loyers 
Il ressort des avis de fixation du loyer initial que le montant indiqué comme étant le 
dernier loyer payé par les précédents locataires ne correspondait pas à la réalité dans les 
dix cas visés par l'acte d'accusation. Le fait que ce soit seulement dans certains cas que 
figure sous motivation de la hausse la mention "loyer inchangé" est sans incidence, 
puisqu'il ressort de la comparaison des deux montants que le loyer était supposément 
être resté le même, donc qu'il était inchangé. Or, dans chaque cas, une hausse 
importante de loyer a eu lieu au changement de locataire, allant jusqu'à plus de 80%. 
Il est établi par pièces que Y______ ou ses collaborateurs proposaient à X______ de 
relever les loyers au changement de locataire, mais les échanges de courriels, les notes 
manuscrites et les témoignages recueillis auprès des employés de l'agence de Morges 
démontrent que c'est X______ qui choisissait finalement le montant du loyer – plus 
élevé que celui suggéré par la régie – auquel le logement devait être remis sur le 
marché. 
De façon générale, selon les témoignages des employés de A______ mais aussi d'après 
les affidavits de Ff______, Fd______ et Fe______, X______ contrôlait chaque projet de 
contrat de bail et chaque avis de fixation du loyer initial et proposait lui-même le 
nouveau loyer au changement de locataire. 
Le Tribunal retient ainsi qu'il est établi que X______ a donné à Y______ et aux 
employés de l'agence de Morges, parfois par l'entremise de son assistante Fb______, 
des instructions visant à établir non seulement des contrats de bail comportant des noms 
fictifs d'anciens locataires, mais aussi des avis de fixation du loyer initial comportant 
des montants de loyers fictifs pour les derniers locataires en place, de même que des 
dates fictives d'entrée en vigueur de ces derniers loyers. 
X______ a agi ainsi à dix reprises de 2009 à 2017, soit à chaque fois qu'un appartement 
était rénové. Aucun des locataires concernés n'a contesté son loyer initial. 
I.b. En ce qui concerne Y______ 
Y______ a, pour sa part, signé chacun de ces baux et avis de fixation du loyer initial 
comportant des fausses informations. 
Il ressort d'un courriel du 18 septembre 2009, précédent la conclusion du premier bail 
litigieux des locataires H______ (et le projet de bail des locataires Hb______ qui n'a pas 
été exécuté), que Y______ savait que le contrat de bail en question et l'avis de fixation 
comporteraient de fausses indications. Il a alors signé un contrat de bail et un avis de 
fixation du loyer initial mensongers en connaissance de cause. Une discussion, même 


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informelle, a nécessairement eu lieu entre X______ et Y______ avant ou lors de ces 
premiers faits, même si, à l'évidence, la décision de mentionner des fausses indications 
n'a pas été consignée dans une note de réunion. Dès ce moment, Y______ savait que, 
dans les immeubles dont s'occupait X______, de fausses indications pouvaient être 
données par ce dernier aux employés de l'agence de Morges. 
Au surplus, les courriels des 12 janvier 2011 et 25 octobre 2012 sont sans équivoque à 
cet égard. Il ressort aussi des témoignages que Y______ contrôlait chaque contrat de 
bail et avis de fixation du loyer initial avant de les signer et, au vu de ces premiers faits 
de 2009, son attention devait nécessairement être attirée lorsqu'il s'agissait d'un 
appartement des deux immeubles gérés par X______. 
D'ailleurs, tous les employés de A______ entendus durant la présente procédure ont 
déclaré que Y______ était au courant de cette pratique, et il n'est pas envisageable que 
ces employés aient mentionné de fausses indications sans l'aval de leur chef. 
Finalement, en sa qualité de responsable de l'agence puis de directeur de l'agence de 
Morges, dont tout le monde s'accorde à dire qu'il était très consciencieux, il est très 
improbable que Y______ n'ait pas pris connaissance des courriels reçus en copie, sauf 
durant la période où il souffrait d'un burn-out. 
II. Procédures intentées par D______ 
X______ n'a produit aucune pièce caviardée ni contenant une indication fausse dans le 
cadre de la procédure en contestation du loyer initial (XZ______). Requis de produire le 
contrat de la locataire E______ et toutes les modifications du loyer de cette dernière, il 
ne s'est pas exécuté. Il a de même refusé de produire les pièces nécessaires au calcul de 
rendement, en particulier l'acte notarié du 28 mars 2001 de la vente de l'immeuble sis 
______ à Morges par la Ag______ en liquidation à B______ pour le prix de 
CHF 2'440'000.- ainsi que les autres pièces nécessaires à ce calcul, alors qu'il les 
détenait, puisque tant la régie que la bailleresse ont affirmé ne pas détenir ces pièces, en 
réponse aux ordres de dépôt du Tribunal correctionnel. 
Il est établi que, dans le cadre de la procédure en requalification du bail intentée par 
D______ (XZ______), le Tribunal des baux a ordonné à la bailleresse de produire le 
bail de la précédente locataire, E______, et toute une série de baux afin de déterminer 
s'il était usuel dans cet immeuble que ceux-ci soient conclus pour une durée déterminée, 
puis des pièces visant à déterminer si les baux prenaient effectivement fin à leur 
échéance ou s'il s'agissait d'une fraude à la loi. 
Cela dit, il n'est pas soutenable de prétendre que les collaborateurs et stagiaires de 
l'Etude auraient caviardé des baux dont ils savaient qu'ils contenaient de fausses 
indications sans que X______, qui a reçu les courriels d'alarme de A______ à propos de 
la production de ces pièces, le sache. 


- 34 - 
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X______ a produit d'une part le contrat de bail de E______ qui comporte une fausse 
indication, soit le nom fictif de son prédécesseur. 
Il a produit d'autre part des contrats de bail caviardés, en ce sens que le nom fictif du 
précédent locataire et les noms et loyers réels du locataire en place ont été masqués, 
avec pour effet que le Tribunal des baux n'a pas pu convoquer les anciens locataires sur 
la base des pièces produites, étant relevé que le juge n'a pas ensuite ordonné à la 
bailleresse de lui communiquer ces noms. 
EN DROIT 
Questions préjudicielles 
1. 
A l'ouverture des débats, le Tribunal a tranché les questions préjudicielles 
soulevées, tel que cela ressort du procès-verbal du 18 mai 2020. 
Culpabilité 
2.1.1.1. L'art. 251 CP punit d'une peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une 
peine pécuniaire celui qui, dans le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou 
aux droits d'autrui, ou de se procurer ou de procurer à un tiers un avantage illicite, aura 
créé un titre faux, falsifié un titre, abusé de la signature ou de la marque à la main 
réelles d'autrui pour fabriquer un titre supposé, ou constaté ou fait constater faussement, 
dans un titre, un fait ayant une portée juridique, ou aura, pour tromper autrui, fait usage 
d'un tel titre (al. 1). 
Sont des titres tous les écrits destinés et propres à prouver un fait ayant une portée 
juridique (art. 110 al. 4 CP). 
2.1.1.2. En l'espèce, les contrats de bail et les avis de fixation du loyer initial sont des 
titres dans la mesure où ils sont propres à prouver un fait. Le contrat de bail est propre à 
prouver la relation juridique existant entre bailleur et locataire et les conditions de la 
location. Le contrat et l'avis de fixation prouvent d'autre faits (le dernier locataire, le 
dernier loyer payé et la hausse de loyer intervenue) ayant une portée juridique (la 
possibilité pour le locataire de contester son loyer initial). 
2.1.2. Le faux dans les titres est une infraction de mise en danger abstraite. Il n'est donc 
pas nécessaire qu'une personne soit effectivement trompée. L'art. 251 CP protège la 
confiance particulière accordée dans les relations juridiques à un titre en tant que moyen 
de preuve (arrêt du Tribunal fédéral 6B_421/2008 du 21 août 2009 consid. 5.3.1). La 
tromperie n'a pas besoin d'être astucieuse (arrêt du Tribunal fédéral 6B_455/2008 du 
26 décembre 2008 consid. 2.2.1). 
L'art. 251 CP vise tant le faux matériel, qui consiste dans la fabrication d'un titre faux ou 
la falsification d'un titre, que le faux intellectuel, qui consiste dans la constatation d'un 


- 35 - 
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fait inexact, en ce sens que la déclaration contenue dans le titre ne correspond pas à la 
réalité (arrêt du Tribunal fédéral 6B_589/2009 du 14 septembre 2009 consid. 2.1). 
Le faux intellectuel vise l'établissement d'un titre qui émane de son auteur apparent, 
mais qui est mensonger dans la mesure où son contenu ne correspond pas à la réalité 
(ATF 126 IV 65 consid. 2a). Il est admis qu'un simple mensonge écrit ne constitue pas 
un faux intellectuel punissable. La confiance que l'on peut avoir à ne pas être trompé sur 
la personne de l'auteur est plus grande que celle que l'on peut avoir à ce que l'auteur ne 
mente pas par écrit. 
Pour cette raison, même si l'on se trouve en présence d'un titre, il est nécessaire, pour 
que le mensonge soit punissable comme faux intellectuel, que le document ait une 
valeur probante plus grande que dans l'hypothèse d'un faux matériel. Sa crédibilité doit 
être accrue et son destinataire doit pouvoir s'y fier raisonnablement. Une simple 
allégation, par nature sujette à vérification ou discussion, ne suffit pas. Il doit résulter 
des circonstances concrètes ou de la loi que le document est digne de confiance, de telle 
sorte qu'une vérification par le destinataire n'est pas nécessaire et ne saurait être exigée. 
Tel est le cas lorsque certaines assurances objectives garantissent aux tiers la véracité de 
la déclaration. Il peut s'agir, par exemple, d'un devoir de vérification qui incombe à 
l'auteur du document ou encore de l'existence de dispositions légales comme les art. 
662a ss CO ou 958ss CO, qui définissent le contenu du document en question (ATF 132 
IV 12 consid. 8.1; 129 IV 130 consid. 2.1). 
2.1.3. Selon le Tribunal fédéral, il y a faux dans les titres lorsqu'un médecin établit une 
feuille de maladie ou une facture mensongère et fait valoir pour lui ou son patient des 
prestations auprès d'une caisse-maladie, dès lors que ces documents émanent d'un 
professionnel qui bénéficie d'une position privilégiée et jouit de ce fait d'une confiance 
particulière (arrêt du Tribunal fédéral 6B_589/2009 du 14 septembre 2009 consid. 2.1.1 
et les arrêts cités, jurisprudence reprise dans l'arrêt du Tribunal fédéral 6B_1096/2015 
du 9 décembre 2015). 
Le Tribunal fédéral retient que certains titres ont une force probante accrue et 
constituent donc des faux intellectuels, notamment le formulaire A, obligatoire lors de 
l'ouverture d'un compte en banque (arrêt du Tribunal fédéral 6S.293/2005 du 24 février 
2006), le certificat de maladie rempli par un médecin à l'attention de la caisse-maladie 
de son patient (ATF 103 IV 178, JdT 1978 IV 143), le constat d'accident établi sur une 
formule préimprimée, signé par les conducteurs impliqués dans un accident (ATF 118 
IV 254, JdT 1994 IV 174), la désignation de la viande de gibier sur le marché de gros, la 
loi exigeant une indication exacte pour garantir la protection des consommateurs (ATF 
119 IV 296). 
Il ressort d'un arrêt cantonal que les formules officielles de résiliation de bail sont 
agréées par l'autorité et revêtent donc une crédibilité accrue; de plus, le locataire peut 
partir du principe que le contenu figurant sur les formules officielles de résiliation de 


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bail est véridique et n'est donc pas tenu outre mesure de vérifier si les déclarations de 
volonté qu'elles contiennent correspondent à la volonté réelle du bailleur (arr t du 
mars 2019 de la Cour d'appel pénal du canton de Fribourg, 501 2017 94, 501 2017 105). 
2.1.4. Selon la jurisprudence, un contrat établi en la forme écrite simple, dont le 
contenu ne retrace pas la réalité, ne peut en principe être considéré comme un faux 
intellectuel dans les titres. En effet, un tel contrat prouve que deux personnes ont fait, de 
manière concordante, une déclaration de volonté déterminée, mais ne prouve en 
revanche pas que les deux manifestations de volonté concordantes correspondent à la 
volonté réelle des parties. 
En particulier, il ne prouve pas l'absence de vices de la volonté ou l'inexistence d'une 
simulation. Ce n'est que s'il existe des garanties spéciales de ce que les déclarations 
concordantes des parties correspondent à leur volonté réelle, qu'un contrat en la forme 
écrite simple peut être qualifié de faux intellectuel dans les titres (ATF 123 IV 61 
consid. 5c/cc; 120 IV 25 consid. 3f; cf. aussi arrêts 6S.114/2004 consid. 3.2, 
6S.375/2000 consid. 2b et 2c, 6S.244/1995 consid. 3b et les arrêts cités). 
Le Tribunal fédéral a reconnu, dans un cas particulier, une valeur probante accrue à des 
contrats de vente de véhicules. Ceux-ci mentionnaient que l'acquéreur du véhicule était 
la police cantonale, portaient la signature du commandant de cette dernière, ce qui était 
de nature à fonder une confiance particulière dans la véracité de leur contenu, 
notamment quant au fait que les véhicules étaient effectivement achetés par la police, et 
propre à convaincre qu'une vérification n'était pas nécessaire. Les permis de circulation 
qui accompagnaient les contrats confortaient cette confiance, dans la mesure où il en 
résultait que les véhicules étaient immatriculés au nom de la police cantonale. Cette 
confiance était en outre renforcée par les factures, qui étaient établies au nom de la 
police cantonale. A cela s'ajoute que le recourant était le concessionnaire pour une 
région déterminée, ce qui créait entre eux un lien particulier, propre à asseoir encore la 
confiance de celle-ci dans l'exactitude des documents qu'il lui transmettait (arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_502/2009 du 7 septembre 2009). 
2.1.5. Sur le plan subjectif, le faux dans les titres est une infraction intentionnelle. 
L'intention doit porter sur tous les éléments constitutifs; le dol éventuel suffit. L'art. 251 
CP exige de surcroît un dessein spécial, qui peut se présenter sous deux formes 
alternatives, soit le dessein de porter atteinte aux intérêts pécuniaires ou aux droits 
d'autrui ou le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un avantage illicite. 
L'avantage est une notion très large; il suffit que l'auteur veuille améliorer sa situation. 
Son illicéité peut résulter de la loi, du but poursuivi ou du moyen utilisé; elle peut donc 
être déduite du seul fait que l'auteur recourt à un faux (ATF 133 IV 303 consid. 4.4 non 
publié et les références citées). 
L'atteinte aux intérêts et droits d'autrui vise un projet de lésion du patrimoine, à savoir 
une augmentation du passif, une diminution de l'actif, une non-augmentation de l'actif 


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ou une non-diminution du passif (ATF 119 IV 22 consid. c) ou des droits d'autrui, 
notamment des droits de la personnalité dans un contexte économique (ATF 83 IV 79), 
mais aussi tous les autres droits subjectifs, voire toute volonté de nuire touchant même 
des chances de succès ou des valeurs immatérielles comme l'amour ou l'amitié 
(CORBOZ, Les infractions en droit suisse, vol. II, 3ème éd., 2010, n. 177-178 ad art. 251 
CP et les références citées). 
En ce qui concerne le dessein d'obtenir un avantage illicite (pour soi-même ou un tiers), 
l'avantage en question peut être patrimonial ou d'une autre nature, il suffit que l'auteur 
veuille améliorer sa situation personnelle ou celle d'un tiers, qu'il veuille qu'un tiers 
obtienne un avantage illicite (ATF 81 IV 238 consid. 1c). 
Lorsque l'auteur agit pour favoriser un tiers, il n'est pas nécessaire qu'il sache en quoi 
consiste exactement l'avantage que ce dernier compte en retirer (CORBOZ, op. cit., n. 
180 ad art. 251 CP et les références citées; Commentaire romand du Code pénal II, 
2017, n. 127 ad art. 251 CP). 
Sont constitutifs d'un avantage le maintien d'une relation de clientèle, ne serait-ce que 
parce que la perte d'un client entraîne une baisse de chiffre d'affaires (ATF 115 IV 51 
consid. 7), l'exercice plus difficile d'une action en garantie des défauts contre soi (arrêt 
du Tribunal fédéral 6B_243/2014 du 15 juillet 2014 consid. 4.4), l'avantage obtenu en 
matière de preuve au moyen d'un titre dont le contenu est inexact, même si le faux 
document doit permettre de faire triompher une prétention légitime (ATF 106 IV 376). 
Ainsi, celui qui veut obtenir une prétention légitime ou éviter un inconvénient injustifié 
au moyen d'un titre faux est également punissable (ATF 106 IV 375; 128 IV 265, JdT 
2004 IV 132, consid. 2.2; 121 IV 90, JdT 1997 IV 63, consid. 2; DUPUIS et al., Petit 
commentaire du Code pénal, 2ème éd., 2017, n. 55 ad art. 251 CP). 
2.2.1. Selon l'art. 270 al. 1 du Code des obligations du 30 mars 2011 (CO; RS 220), 
lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 
et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent 
la réception de la chose et en demander la diminution: 
- S'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en 
raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou 
- Si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport 
au précédent loyer. 
L'art. 270 al 2 CO précise qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre 
obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle 
mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail. 
L'usage de la formule officielle lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail 
d'habitation a été rendu obligatoire par le canton de Vaud sur son territoire, en 
application de l'art. 270 al. 2 CO (art. 1 et 3 de loi vaudoise du 7 mars 1993 sur 


- 38 - 
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l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire (LFOCL; RS/VD 
221.315) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_491/2012 du 6 décembre 2012 consid. 3.1.1). 
L'art. 19 al. 1 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de 
locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF; RS 221.213.11) prévoit que la formule 
destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications 
unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir: 
a. pour les hausses de loyer: 
1. le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges, 
2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges, 
3. la date d'entrée en vigueur de la hausse, 
4. les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, 
les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler, 
5. en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des 
aides pour des améliorations créant des plus-values. 
b. pour les autres modifications unilatérales du contrat : 
1 à 3. (…) 
c. dans ces deux cas: 
1. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé 
de la prétention, 
2. la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence 
à raison du lieu. 
Selon l'art. 19 al. 3 OBLF, les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les 
cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, l'utilisation de la formule lors 
de la conclusion d'un nouveau contrat de bail. Seul le droit fédéral peut prévoir les 
mentions obligatoires qui doivent figurer sur la formule officielle (ATF 124 I 127). La 
date d'entrée en vigueur du dernier loyer n'est pas prévue par l'OBLF, mais est utile car 
elle explique l'augmentation d'un loyer ancien et rend plus difficile la mention d'un 
loyer simulé (ZAHRADNIK, Fragen im Zusammenhang mit der Anfechtung der 
Anfangsmiete und der Formularpflicht, in Mietrechtspraxis 2014 S. 267, S. 289). 
La formule a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de 
conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les 
indications utiles (ATF 137 III 547 consid. 2.3). Elle sert à empêcher les hausses 
abusives de loyer lors d'un changement de locataire, de sorte que l'indication du loyer 
versé par le précédent locataire doit y figurer (ATF 120 II 341 consid. 3; 140 III 583 
consid. 3.1). 


- 39 - 
P/7551/2018 
2.2.2. Lorsque la formule n'a pas été employée pour un loyer initial alors qu'elle était 
obligatoire, ce vice n'entraîne pas la nullité du contrat de bail en tant que tel, mais la 
nullité de la fixation du montant du loyer, avec pour conséquence que, sous réserve des 
règles sur la prescription, le locataire peut alors agir en fixation judiciaire du loyer 
initial même après la fin du bail et après le délai légal de 30 jours (ATF 124 III 62 
consid. 2a; 120 II 341 consid. 5d; 140 III 583 consid. 3.2). 
L'usage de la formule officielle à la conclusion du bail devrait être généralisée, y 
compris aux cantons ne connaissant pas la pénurie, pour éviter certains contournements, 
notamment le propriétaire qui laisse l'appartement vacant pendant quelques mois et 
prétend ensuite qu'il ne peut pas déclarer le loyer du locataire précédent parce que 
l'appartement n'était pas loué ou celui qui loue le bien à un homme de paille, par 
exemple son propre employé, pour une certaine période, à un loyer fictif plus élevé, 
avant que le bien ne soit loué à un tiers. 
De plus, un propriétaire qui déclare délibérément un loyer fictif en guise de loyer 
précédent peut être poursuivi pour faux dans les titres ou escroquerie (ZAHRADNIK, 
op. cit., S. 295). Lorsque le bailleur falsifie intentionnellement le contrat du précédent 
locataire, il commet un faux dans les titres (LACHAT, GROBET, RUBLI & STASNI, 
Le bail à loyer, 2019, p. 252). 
2.2.3. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la 
méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un 
rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du 
marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le 
critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers 
du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont 
antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul 
concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des 
facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 139 III 13 
consid. 3.1.2 p. 15; 120 II 240 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 
26 mars 2018 consid. 3.1; 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié à 
l'ATF 144 III 514; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). Le critère absolu du 
rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier 
(ATF 124 III 310 consid. 2). Le rendement visé par cette disposition est le rendement 
net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable 
par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières 
(ATF 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la 
base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux 
accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que 
dans l'application de la méthode relative (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 
février 2019 consid. 5.2). 


- 40 - 
P/7551/2018 
Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est cependant inversée: le 
critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du 
rendement net des fonds propres investis. Un immeuble est ancien lorsque sa 
construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins, au moment où débute 
le bail. 
Le délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, 
soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail 
(ATF 144 III 514 consid. 3.2). 
Selon l'art. 14 al. 4 OBLF, les travaux de rénovation sont des prestations 
supplémentaires du bailleur qui peuvent être répercutés sur le loyer, à raison de l'intérêt 
du capital investi, de l'amortissement et des nouvelles charges d'entretien en résultant. 
50% à 70% des frais causés par des travaux et de l'entretien constituent une plus-value 
(Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 62 ad art. 296aCO). La 
hausse de loyer annuelle correspond à l'addition des trois montants ressortant des 
calculs suivants (LACHAT, op cit., p. 613; Commentaire SVIT, op. cit., p. 520ss): 
a) Intérêt du capital: 50% à 70% du coût des travaux x (taux hypothécaire + 0,5%) 
2 
b) Amortissement: 50% à 70% du coût des travaux 
10 
c) Entretien: 10% x (a + b) 
Si un loyer augmenté selon un facteur relatif entre dans les limites des loyers usuels du 
quartier, il n'y a pas lieu de procéder au surplus au calcul du rendement net; en 
revanche, un tel calcul ne peut être refusé au locataire qui le demande, lorsque le 
bailleur qui entend augmenter le loyer ne se prévaut pas à son tour des loyers du quartier 
ou ne parvient pas à apporter la preuve requise à cet égard (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.323/2001 du 9 avril 2002 consid. 3a, in SJ 2002 I 434, confirmé aux arrêts 
4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 4.1; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.4, 
in CdB 2006 p. 59, traduit in MRA 2006 p. 1; 4C.236/2004 du 12 novembre 2004 
consid. 3; sous l'ancien droit, ATF 112 II 149 consid. 3d; cf. aussi ATF 122 III 257 
consid. 4a/bb). 
Le coût d'acquisition effectif de l'immeuble est en principe déterminant pour le calcul de 
rendement. La jurisprudence admet un correctif lorsque le bailleur a acquis le bien à 
titre gratuit ou à un prix préférentiel en raison d'une donation, respectivement d'une 
donation mixte. Dans un tel cas, le calcul peut se fonder sur la valeur du marché au 
moment de l'acquisition. L'avantage consenti au bailleur dans de telles circonstances est 
destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires; le bailleur doit 
pouvoir tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été délibérément accordée 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.285/2005 précité consid. 2.5, affaire dans laquelle le 
bailleur propriétaire d'un immeuble ancien n'avait établi ni la valeur du marché, ni les 
loyers usuels). Lorsque la preuve d'une libéralité n'est pas établie et que le prix payé est 


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inférieur d'environ 10% à 20% à la valeur du marché, il ne se justifie pas de s'écarter du 
prix effectif payé (arrêt du Tribunal fédéral 4C.234/1994 du 6 décembre 1994 consid. 
3a, in MRA 1995 p. 75 et mp 1995 p. 79). 
Il est possible de tenir compte de la valeur attribuée à l'immeuble par les héritiers lors 
d'une convention de partage successoral, puisque, comme dans le cadre d'une vente, il 
s'agit d'une valeur d'attribution réelle déterminée par les parties (arrêts du Tribunal 
fédéral précités 4A_191/2018 consid. 4.1 et 4.2.1; 4A_147/2016 consid. 2.2; 
4C.95/1999 et note de LACHAT in DB 2001 p. 23). 
2.2.4. Lorsque les facteurs invoqués par le bailleur pour motiver la hausse de loyer lors 
de la conclusion d'un nouveau bail sont antinomiques, la sanction liée au vice de forme 
dans la notification du loyer est la nullité partielle du contrat de bail quant au loyer 
convenu (ATF 124 III 62 consid. 2a; 120 II 341 consid. 5; 124 III 62 consid. 2a; 137 II 
547; arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2011 et 4A_168/2014). 
2.3.1. En l'occurrence, l'auteur réel du titre correspond bien à son auteur apparent (la 
bailleresse et son représentant, soit la régie), de sorte qu'il faut analyser l'infraction sous 
l'angle du faux intellectuel et non pas du faux matériel. 
Il est douteux que le bailleur ait une position de quasi-garant vis-à-vis du locataire ou du 
juge. Reste à examiner la valeur que la loi attribue à ces documents et l'usage qui en a 
été fait dans le cas particulier. 
A l'instar de l'avis de résiliation de bail, un avis de fixation du loyer initial est une 
formule officielle, dont l'usage est prévu par le droit fédéral, dont le contenu obligatoire 
est prévu par l'OBLF, formule qui a été agréée par le Conseil d'Etat des cantons qui l'ont 
rendue obligatoire en période de pénurie (dont le canton de Vaud) et qui constitue une 
pièce essentielle non seulement pour la connaissance précise par le locataire de son droit 
de contester le loyer initial, mais aussi pour les juridictions des baux et loyers en cas de 
contestation du loyer initial. La mention préimprimée du droit de contester et des délais 
à respecter ne suffit pas à renseigner le locataire car ce dernier doit aussi savoir si le 
loyer a été augmenté. Si un certificat de salaire, qui n'est pas un titre en soi, acquiert une 
force probante accrue lorsqu'il est destiné à être adressé à l'administration fiscale, tel est 
aussi le cas d'un avis de fixation du loyer initial qui est destiné au locataire mais aussi, 
en cas de contestation, à être produit devant une juridiction. A l'instar de la désignation 
de l'origine de la viande par le grossiste, qui vise la protection des consommateurs, l'avis 
de fixation du loyer initial a pour but la protection des locataires. Pour tous ces motifs, 
ce document revêt donc une force probante accrue. D'ailleurs, si le Tribunal fédéral a 
jugé que la fixation du loyer était nulle lorsque le seul vice qui affecte l'avis est que les 
motifs justifiant la hausse de loyer sont contradictoires, quand bien même le montant du 
dernier loyer et le nom du dernier locataire sont véridiques, cela confirme que cette 
formule a une valeur probante accrue et qu'une telle formule – forgée – doit être 
qualifiée de faux intellectuel. 


- 42 - 
P/7551/2018 
S'agissant du contrat de bail, la mention obligatoire du nom de l'ancien locataire n'est 
pas expressément prévue par la loi. Cela étant, cette mention apparaît également comme 
utile pour assurer la protection des locataires et il n'est pas exigible que ceux-ci en 
vérifient l'exactitude. De plus, le bail est communiqué aux locataires accompagné de la 
formule officielle, laquelle contient les autres informations nécessaires à la préservation 
de leurs droits. 
Finalement, dans d'autres cantons, comme Genève, le nom de l'ancien locataire figure 
dans l'avis de fixation du loyer initial. Malgré ces éléments, au vu de la jurisprudence du 
Tribunal fédéral, il est douteux que les contrats de bail auraient une force probante 
accrue. 
2.3.2. Y______ savait qu'il signait, ou envisageait et s'accommodait de signer, des 
documents comportant de fausses indications. Il a donc agi intentionnellement, à tout le 
moins par dol éventuel, étant précisé que malgré l'absence de formation spécifique en 
droit pénal ou en éthique, l'intéressé a admis savoir que ce qu'il faisait n'était pas bien et 
dangereux. 
Il a agi dans le dessein de procurer à un tiers, soit la régie A______, un avantage illicite, 
à savoir conserver un client et augmenter les honoraires de régie. 
2.3.3. X______ a agi intentionnellement, dans le double dessein de porter atteinte au 
droit des locataires de contester leur loyer initial et de procurer à un tiers, sa sœur, un 
avantage illicite, soit éviter des procédures en contestation du loyer initial. 
Au surplus, ces actes ont aussi porté atteinte aux intérêts pécuniaires des locataires, dans 
la mesure où il est établi par jugement du Tribunal des baux du 16 mars 2014, confirmé 
en appel puis par le Tribunal fédéral le 16 décembre 2015 dans la cause opposant la 
bailleresse à Da______ et Db______, par les courriels de la régie et par les déclarations 
de Y______ que les loyers ainsi fixés étaient largement supérieurs aux loyers usuels, 
soit du marché, et que la bailleresse avait déjà échoué dans la preuve de la conformité 
des loyers à ceux du quartier. De même, la répercussion des travaux de rénovation ne 
permettait pas de justifier ces loyers. Par exemple, pour l'appartement no 12, les travaux 
pour CHF 34'000.- auraient justifié, sans compter les autres facteurs relatifs à la hausse 
ou à la baisse (taux hypothécaire, IPC, charges), une hausse de CHF 248.- par mois 
alors que la hausse au changement de locataire a été de CHF 850.- par mois et qu'elle ne 
se justifiait certainement pas par l'évolution des autres facteurs relatifs. Finalement, le 
fait que X______ a refusé de procéder à un calcul de rendement sur la base du prix de 
vente de l'immeuble en 2001 démontre que le rendement calculé sur cette base légitime 
aurait certainement été abusif. Ainsi, en cas de notification d'avis de fixation et de baux 
conformes à la vérité, les loyers des dix locataires concernés auraient été réduits en cas 
de procédure judiciaire, quelle que soit la méthode appliquée par le Tribunal des baux. 


- 43 - 
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Cela étant, l'acte d'accusation ne visant pas l'escroquerie pour ces faits-là, le dommage 
causé aux locataires n'a pas à être établi. 
2.3.4. X______ et Y______ seront donc reconnus coupables de faux dans les titres. 
3.1.1. A teneur de l'art. 146 al. 1 CP, celui qui, dans le dessein de se procurer ou de 
procurer à un tiers un enrichissement illégitime, aura astucieusement induit en erreur 
une personne par des affirmations fallacieuses ou par la dissimulation de faits vrais ou 
l'aura astucieusement confortée dans son erreur et aura de la sorte déterminé la victime à 
des actes préjudiciables à ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un tiers, sera puni par une 
peine privative de liberté de cinq ans au plus ou d'une peine pécuniaire. 
L'escroquerie suppose sur le plan objectif que l'auteur ait usé de tromperie, que celle-ci 
ait été astucieuse, que l'auteur ait ainsi induit la victime en erreur ou l'ait confortée dans 
une erreur préexistante, que cette erreur ait déterminé la personne trompée à des actes 
préjudiciables à ses intérêts pécuniaires ou à ceux d'un tiers et que la victime ait subi un 
préjudice patrimonial (ATF 119 IV 210 consid. 3). 
Selon la jurisprudence, l'astuce est réalisée lorsque l'auteur recourt à un édifice de 
mensonges, à des manœuvres frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu'il 
donne simplement de fausses informations, si leur vérification n'est pas possible, ne l'est 
que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de même que si l'auteur 
dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction des circonstances, qu'elle renoncera 
à le faire en raison d'un rapport de confiance particulier (ATF 133 IV 256 consid. 4.4.3; 
128 IV 18 consid. 3a). 
Il y a ainsi manœuvre frauduleuse, par exemple, si l'auteur emploie un document faux 
ou fait intervenir, à l'appui de sa tromperie, un tiers participant ou manipulé. 
Dans son arrêt 6B_589/2009 du 14 septembre 2009, le Tribunal fédéral a estimé que la 
condition de l'astuce était réalisée par le fait pour un médecin d'adresser des factures 
non pas à une seule et même caisse, mais à de nombreuses assurances différentes, 
tablant ainsi sur le fait que les caisses concernées n'allaient pas procéder à des 
vérifications détaillées, difficiles et onéreuses (consid. 3.1.3). 
Enfin, pour que le crime d'escroquerie soit consommé, l'erreur dans laquelle la 
tromperie astucieuse a mis ou conforté la dupe doit avoir déterminé celle-ci à accomplir 
un acte préjudiciable à ses intérêts pécuniaires, ou à ceux d'un tiers. Il n'est pas 
nécessaire que l'acte de la dupe cause un dommage définitif; un préjudice temporaire ou 
provisoire suffit. Au demeurant, le dommage ne suppose pas toujours la perte, sans 
contrepartie suffisante, d'un bien; une mise en danger constitue déjà un dommage si elle 
entraîne une diminution de valeur du point de vue économique (arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_530/2008 du 8 janvier 2009 consid. 3.3 avec référence aux ATF 122 IV 279 
consid. 2a et 121 IV 104 consid. 2c). 


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3.1.2. Pour qu'il y ait escroquerie au procès, l'objet du litige doit nécessairement être de 
nature patrimoniale (Commentaire romand du Code pénal II, op. cit., n. 105 ad art. 146 
CP). L'escroquerie au procès consiste à tromper astucieusement le juge aux fins de le 
déterminer à rendre une décision (matériellement fausse) préjudiciable au patrimoine de 
la partie adverse ou d'un tiers ATF 122 IV 197, JdT 1997 IV 145, consid. 1). L'auteur 
doit agir dans l'intention d'obtenir un avantage indu (SJ 2020 I 34). 
3.2. 
En l'espèce, le bail de E______ contenait des faits faux et les baux caviardés 
dissimulaient des faits pour certains vrais (les loyers) et pour d'autres faux (les noms des 
locataires). Toutefois, ces tromperies n'étaient pas de nature à induire en erreur le 
Tribunal sur les faits dont il était saisi, soit la durée du bail, qui n'était pas caviardée. 
Au surplus, X______ n'a pas agi dans l'intention de tromper le juge, mais pour éviter 
que le conseil du locataire comprenne que de faux baux étaient établis, ce dont il aurait 
clairement pu se servir dans le cadre de l'autre procédure en contestation du loyer initial. 
Il sera donc acquitté de tentative d'escroquerie. 
Les pièces produites sont des contrats, et même si l'un d'eux contenait une fausse 
indication, il ne s'agit pas d'un titre ayant une force probante accrue, ce d'autant qu'il 
était produit sans être accompagné de la formule officielle, de sorte que l'infraction 
d'usage de faux ne sera pas retenue. 
Peine 
4.1.1. La peine sera fixée d'après la culpabilité de l'auteur (art. 47 al. 1 phr. 1 CP). 
La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien 
juridique concerné, par le caractère répréhensible de l'acte, par les motivations et les 
buts de l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger 
ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures 
(art. 47 al. 2 CP). 
Il sera tenu compte des antécédents de l'auteur, de sa situation personnelle ainsi que de 
l'effet de la peine sur son avenir (art. 47 al. 1 phr. 2 CP). Il appartient au juge de 
pondérer les différents facteurs de la fixation de la peine (ATF 134 IV 17 consid. 2.1). 
La faute est l'élément principal à prendre en considération dans le cadre de la fixation de 
la sanction. 
4.1.2. En vertu de l'art. 48 let. d CP, le juge atténue la peine si l'auteur a manifesté par 
des actes un repentir sincère, notamment s'il a réparé le dommage autant qu'on pouvait 
l'attendre de lui. Cette circonstance atténuante n'est réalisée que si l'auteur a adopté un 
comportement particulier, désintéressé et méritoire, qui constitue la preuve concrète 
d'un repentir sincère. L'auteur doit avoir agi de son propre mouvement dans un esprit de 


- 45 - 
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repentir, dont il doit avoir fait la preuve en tentant, au prix de sacrifices, de réparer le 
tort qu'il a causé (arrêt du Tribunal fédéral 6B_622/2007 du 8 janvier 2008 consid. 3.2). 
Le seul fait qu'un délinquant ait passé des aveux ou manifesté des remords ne suffit pas; 
il n'est en effet pas rare que, confronté à des moyens de preuve ou constatant qu'il ne 
pourra échapper à une sanction, un accusé choisisse de dire la vérité ou d'exprimer des 
regrets; un tel comportement n'est pas particulièrement méritoire (ATF 117 IV 112 
consid. 1; 116 IV 288 consid. 2a). 
4.1.3. A teneur de l'art. 40 CP, la durée minimale de la peine privative de liberté est de 
trois jours; elle peut être plus courte si la peine privative de liberté est prononcée par 
conversion d'une peine pécuniaire (art. 36 CP) ou d'une amende (art. 106 CP) non 
payées (al. 1). La durée de la peine privative de liberté est de 20 ans au plus (al. 2). 
Lorsque la peine entrant en considération se situe dans un intervalle dont les bornes 
comprennent la limite supérieure à l'octroi du sursis (24 mois), du sursis partiel (36 
mois) ou de la semi-détention (1 an), le juge doit se demander si une peine inférieure à 
cette limite apparaît encore soutenable et, dans cette hypothèse, la prononcer. 
Dans le cas inverse, il est libre de prononcer une peine, pour peu qu'elle soit adéquate et 
justifiable, même si elle n'excède que de peu la limite en cause. Dans tous les cas, le 
juge doit expressément motiver sa décision sur ce point (ATF 134 IV 17 consid. 3.5 s.). 
Lorsque pour des motifs de prévention spéciale, il y a lieu d'éviter une peine de plus de 
18 mois (i.e. sous l'ancien droit, 24 mois actuellement), qui fait obstacle au sursis, une 
aggravation de la peine excluant le sursis ne peut être fondée principalement sur des 
raisons tirées de la prévention générale (ATF 118 IV 342 consid. 2g). 
4.1.4. Le juge suspend en règle générale l'exécution d'une peine pécuniaire ou d'une 
peine privative de liberté de deux ans au plus lorsqu'une peine ferme ne paraît pas 
nécessaire pour détourner l'auteur d'autres crimes ou délits (art. 42 al. 1 CP). Si le juge 
suspend totalement ou partiellement l'exécution d'une peine, il impartit au condamné un 
délai d'épreuve de deux à cinq ans (art. 44 al. 1 CP). 
Pour l'octroi du sursis, le juge doit poser un pronostic quant au comportement futur de 
l'auteur. La question de savoir si le sursis serait de nature à détourner l'accusé de 
commettre de nouvelles infractions doit être tranchée sur la base d'une appréciation 
d'ensemble, tenant compte des circonstances de l'infraction, des antécédents de l'auteur, 
de sa réputation et de sa situation personnelle au moment du jugement, notamment de 
l'état d'esprit qu'il manifeste. Le pronostic doit être posé sur la base de tous les éléments 
propres à éclairer l'ensemble du caractère de l'accusé et ses chances d'amendement 
(ATF 134 IV 5 consid. 4.2.1; 128 IV 193 consid. 3a; 118 IV 97 consid. 2b). Selon le 
nouveau droit, le sursis est la règle dont on ne peut s'écarter qu'en présence d'un 
pronostic concrètement défavorable. Il prime en cas d'incertitude (ATF 134 IV 5 consid. 
4.2.2). 


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4.2.1. En l'espèce, la faute de X______ est lourde. Elle l'est d'autant plus qu'il a agi tout 
en étant avocat. Il avait donc une connaissance spécifique de la gravité du faux et de 
l'importance du respect de la loi. Il a agi au mépris de la législation destinée à protéger 
la partie faible au contrat, alors même que le législateur présume l'ignorance du 
locataire en matière de droit du bail. Il s'agissait d'un système bien établi pour les 
immeubles en question. L'intéressé a agi systématiquement, à chaque changement de 
locataire après rénovation du logement, ce qui dénote d'une volonté criminelle intense. 
X______ a agi par appât du gain, en faveur de sa sœur, déterminé à augmenter la 
rentabilité de l'immeuble. Il a également agi au mépris du droit des locataires d'obtenir 
des informations indispensables, les empêchant ainsi de faire valoir un droit essentiel. Il 
a agi à l'encontre de travailleurs modestes pour certains. 
La période pénale de 8 ans est longue. Seule la transmission au Ministère public par la 
Commission du barreau des faits communiqués par les stagiaires de son Etude a mis fin 
aux agissements de X______, qui avait pourtant la liberté d'action de mettre un terme à 
tout moment à ses crimes. Or, malgré les avertissements de A______ intervenus fin 
2010 déjà, il a persisté. 
Sa collaboration, relativement bonne au début de la procédure, a été médiocre lors de 
l'audience de jugement. 
Sa situation personnelle, qui était certainement difficile en ce qui concerne le litige 
interminable qui l'opposait à ses anciens associés, n'excuse en rien ses agissements. 
Sa prise de conscience est inexistante. Il a toujours minimisé son implication mais a de 
plus rejeté la faute sur des tiers, en particulier sur des subordonnés, lors de l'audience de 
jugement. 
Il n'a pas d'antécédent, facteur neutre s'agissant de la fixation de la peine. 
Il a indemnisé tous les locataires directement lésés par les infractions dont il s'est rendu 
coupable. 
4.2.2. Si l'indemnisation des lésés constitue un critère du repentir sincère, il faut que ce 
geste représente un effort particulier et qu'il soit accompagné d'une prise de conscience 
réelle et d'un changement d'état d'esprit sincère du prévenu. 
Or, il n'y a ni prise de conscience, ni reconnaissance des faits et de sa faute par 
X______. Au contraire, l'intéressé conteste son implication dans les faits reprochés et 
prétend avoir assumé financièrement les conséquences des actes qui auraient, selon lui, 
été commis par d'autres, ses employés ou ceux de l'agence de Morges. Il appartenait 
bien sûr à X______, auteur de l'infraction, de dédommager les locataires, ne serait-ce 
que pour éviter à sa sœur, en cas de procédure civile, de devoir rembourser tous les 


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loyers indument perçus depuis 2009. Finalement, il n'apparaît pas, au vu de la situation 
patrimoniale de X______, qu'il s'agisse là d'un sacrifice financier extraordinaire. 
Le précité ne sera par conséquent pas mis au bénéfice de la circonstance atténuante du 
repentir sincère. 
Les conditions du sursis sont réalisées, en l'absence d'antécédent, le pronostic n'étant pas 
clairement défavorable malgré l'absence de prise de conscience de l'intéressé. 
4.2.3. Au vu de l'ensemble des motifs qui précèdent, X______ sera condamné à une 
peine privative de liberté de 24 mois, celle-ci étant réduite pour être compatible avec le 
sursis complet, tout en restant soutenable eu égard à la gravité de la faute. 
4.3.1. La faute de Y______ est importante. Il a agi en qualité de gérant puis de 
directeur d'une agence immobilière. A ce titre, il connaissait l'importance de la 
protection des droits des locataires et de la nécessité de leur communiquer des 
informations fiables. 
Il n'a pas agi dans son intérêt personnel, mais pour donner suite aux attentes d'un client 
exigeant, dont il avait compris qu'il était important pour Aa______, pour ne pas risquer 
que l'agence de Morges perde ce client et afin de se conformer aux très hautes exigences 
de son employeur. 
La période pénale est longue et l'intéressé aurait dû mettre un terme à la pratique illicite 
en cause, en sa qualité de responsable de l'agence de Morges, en particulier lors d'une 
des procédures en conciliation à fin 2010, même avec le risque de perte d'un client. 
Sa collaboration a été sans particularité. 
La situation personnelle de Y______ et son parcours de vie ont été émaillés 
d'importantes difficultés. De même, il a à l'évidence subi une très importante pression 
professionnelle durant toute la période pénale, le menant jusqu'au burn-out en 2017. 
Cela n'excuse toutefois pas ses agissements. 
Cela étant, le précité subit les conséquences des faits reprochés sur sa carrière 
professionnelle dans le milieu immobilier et sur son niveau de vie. 
La prise de conscience du prévenu est bonne. Il a fait des déclarations sincères en 
audience et ses regrets sont authentiques. 
Il n'a pas d'antécédent, facteur neutre dans la fixation de la peine. 
Le sursis lui est acquis, le pronostic étant clairement favorable. 


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4.3.2. Au vu de l'ensemble de ces motifs, Y______ sera condamné à une peine 
privative de liberté de 15 mois. 
Mesure 
5.1. 
Selon l'art. 67 al. 1 aCP, si l'auteur a commis un crime ou un délit dans l'exercice 
d'une activité professionnelle ou d'une activité non professionnelle organisée et qu'il a 
été condamné pour cette infraction à une peine privative de liberté de plus de six mois 
ou de 180 jours-amende, le juge peut lui interdire totalement ou partiellement l'exercice 
de cette activité ou d'activités comparables pour une durée de six mois à cinq ans, s'il y 
a lieu de craindre qu'il commette un nouveau crime ou délit dans l'exercice de cette 
activité. 
L'interdiction d'exercer une profession est soumise à la condition principale que de 
nouveaux abus soient à craindre. En effet, le but de l'art. 67 CP est de rendre plus 
difficile ou d'empêcher la répétition d'infractions déterminées et de protéger la 
collectivité. Le danger de nouveaux abus ne suffit toutefois pas, à lui seul, pour que soit 
ordonnée l'interdiction. Le juge doit s'assurer que la mesure soit nécessaire, appropriée 
et proportionnée (Petit commentaire du Code pénal, op. cit., n. 12ss ad art. 67 CP). 
5.2. 
En l'espèce, il est établi que X______ a une importante activité dans le domaine 
immobilier, de conseil mais également de gestion, qu'il s'agisse d'immeubles de son 
propre patrimoine, de celui de sa sœur ou de clients. Il s'agit là d'une activité 
professionnelle, preuve en est qu'il a des employés dédiés à cette activité, même si elle 
n'est pas typique de celle de l'avocat. S'agissant du risque que d'autres abus soient 
commis dans l'exercice de ces activités, le prévenu n'a certes nullement pris conscience 
de la gravité de ses actes et son attitude en audience apparaît comme un facteur de 
mauvais pronostic, mais il est attendu du jugement condamnatoire qu'il soit un frein 
suffisant pour dissuader X______ d'agir à nouveau, de sorte que le pronostic n'est pas 
défavorable au point que la condamnation devrait être doublée d'une mesure. Le 
Tribunal ne prononcera donc pas d'interdiction professionnelle sur le plan pénal, tel que 
requise par le Ministère public. 
Inventaires 
6.1. 
Selon l'art. 69 al. 1 et 2 CP, alors même qu'aucune personne déterminée n'est 
punissable, le juge prononce la confiscation des objets qui ont servi ou devaient servir à 
commettre une infraction ou qui sont le produit d'une infraction, si ces objets 
compromettent la sécurité des personnes, la morale ou l'ordre public. Ils peuvent le cas 
échéant être détruits. 
6.2. 
En l'espèce, les dossiers contenant des faux seront confisqués, mais les autres 
pièces seront restituées à B______, bailleresse. Un document appartenant à X______ lui 
sera restitué. Les extractions de données seront détruites. 


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Frais et indemnités 
7.1. 
Vu le verdict de culpabilité rendu à leur encontre, les prévenus seront 
condamnés conjointement et solidairement aux frais de la procédure (art. 426 al. 1 
CPP). 
7.2. 
Un verdict de culpabilité étant prononcé pour la majeure partie des faits 
reprochés, X______ sera débouté de ses conclusions en indemnisation (art. 429 CPP). 
 
PAR CES MOTIFS, 
LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL 
statuant contradictoirement : 
Déclare X______ coupable de faux dans les titres (art. 251 CP). 
Acquitte X______ de tentative d'escroquerie (art. 22 cum 146 CP), subsidiairement de 
faux dans les titres (art. 251 CP) pour les faits visés au point B.a.II.2. 
Condamne X______ à une peine privative de liberté de 24 mois, sous déduction de 8 
jours de détention avant jugement (art. 40 CP). 
Met X______ au bénéfice du sursis et fixe la durée du délai d'épreuve à 3 ans (art. 42 et 
44 CP). 
Avertit X______ que s'il devait commettre de nouvelles infractions durant le délai 
d'épreuve, le sursis pourrait être révoqué et la peine suspendue exécutée, cela sans 
préjudice d'une nouvelle peine (art. 44 al. 3 CP). 
Déclare Y______ coupable de faux dans les titres (art. 251 CP). 
Condamne Y______ à une peine privative de liberté de 15 mois (art. 40 CP). 
Met Y______ au bénéfice du sursis et fixe la durée du délai d'épreuve à 3 ans (art. 42 et 
44 CP). 
Avertit Y______ que s'il devait commettre de nouvelles infractions durant le délai 
d'épreuve, le sursis pourrait être révoqué et la peine suspendue exécutée, cela sans 
préjudice d'une nouvelle peine (art. 44 al. 3 CP). 
***** 


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Ordonne la confiscation et la destruction du CD-Rom figurant sous chiffre 3 de 
l'inventaire n° 1______ et des extractions de données figurant sous chiffres 26 et 27 de 
l'inventaire n° 2______ (art. 69 CP). 
Ordonne la confiscation des pièces figurant sous chiffres 1, 6, 10, 11, 13 à 16, 30, 33, 
39, 43 et 44 de l'inventaire n° 2______ (art. 69 CP). 
Ordonne la restitution à B______ des dossiers figurant sous chiffres 1 et 2 de 
l'inventaire n° 1______ et des pièces figurant sous chiffres 2 à 5, 7 à 9, 12, 17 à 21, 23 à 
25, 28, 29, 31, 32, 34 à 38, 40 à 42 et 45 de l'inventaire n° 2______ (art. 267 al. 1 et 3 
CPP). 
Ordonne la restitution à X______ de la pièce figurant sous chiffre 22 de l'inventaire n° 
2______ (art. 267 al. 1 et 3 CPP). 
Rejette les conclusions en indemnisation de X______ (art. 429 CPP). 
Condamne X______ et Y______, conjointement et solidairement, aux frais de la 
procédure, qui s'élèvent à CHF 8'105.-, y compris un émolument de jugement de CHF 
4'000.- (art. 426 al. 1 CPP). 
Ordonne la communication du présent jugement aux autorités suivantes : Casier 
judiciaire suisse et Service des contraventions (art. 81 al. 4 let. f CPP). 
Informe les parties que, dans l'hypothèse où elles forment un recours à l'encontre du 
présent jugement ou en demandent la motivation écrite dans les dix jours qui suivent la 
notification du dispositif (art. 82 al. 2 CPP), l'émolument de jugement fixé sera en 
principe triplé, conformément à l'art. 10 al. 2 du Règlement fixant le tarif des frais en 
matière pénale (RTFMP; E 4.10.03). 
 
La Greffière 
 
Katia BRUSCO 
 
La Présidente 
 
Sabina MASCOTTO 
 
 
Voies de recours 
Les parties peuvent annoncer un appel contre le présent jugement, oralement pour 
mention au procès-verbal, ou par écrit au Tribunal pénal, rue des Chaudronniers 9, case 
postale 3715, CH-1211 Genève 3, dans le délai de 10 jours à compter de la 
communication du dispositif écrit du jugement (art. 398, 399 al. 1 et 384 let. a CPP). 


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Selon l'art. 399 al. 3 et 4 CPP, la partie qui annonce un appel adresse une déclaration 
écrite respectant les conditions légales à la Chambre pénale d'appel et de révision, Place 
du Bourg-de-Four 1, case postale 3108, CH-1211 Genève 3, dans les 20 jours à compter 
de la notification du jugement motivé. 
L'appel ou le recours doit être remis au plus tard le dernier jour du délai à la juridiction 
compétente, à la Poste suisse, à une représentation consulaire ou diplomatique suisse ou, 
s'agissant de personnes détenues, à la direction de l'établissement carcéral (art. 91 al. 2 
CPP). 
 
Etat de frais 
Frais du Ministère public 
CHF 3570.00 
Convocations devant le Tribunal 
CHF 420.00 
Frais postaux (convocation) 
CHF 65.00 
Emolument de jugement 
CHF 4000.00 
Etat de frais 
CHF 50.00 
Total CHF 8'105.00 
 
Restitution de valeurs patrimoniales et/ou d'objets 
Lorsque le présent jugement sera devenu définitif et exécutoire, il appartiendra à l'ayant-
droit 
de 
s'adresser 
aux 
Services 
financiers 
du 
pouvoir 
judiciaire 
(finances.palais@justice.ge.ch et +41 22 327 63 20) afin d'obtenir la restitution de 
valeurs patrimoniales ou le paiement de l'indemnité allouée, ainsi que, sur rendez-vous, 
au Greffe des pièces à conviction (gpc@justice.ge.ch et +41 22 327 60 75) pour la 
restitution d'objets. 
Notification à X______ par voie postale. 
Notification à Y______ par voie postale. 
Notification au Ministère public par voie postale.