ge_gerichte · ACJC/652/2023 · 2023-05-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.05.2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3212/2021 
ACJC/652/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 22 MAI 2023 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, et B______ SÀRL, sise ______, appelantes 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 août 2022, comparant 
toutes deux par Me Luca MINOTTI, avocat, avenue de Champel 29, case postale, 
1211 Genève 12, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 
et 
SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA, sise p.a. D______ [régie immobilière], 
______, intimée, comparant par Me Emmanuelle GUIGUET-BERTHOUZOZ, avocate, 
rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de 
domicile. 
 
 


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C/3212/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/632/2022 du 30 août 2022, reçu par les parties le 31 août 
2022, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré efficace et 
valable le congé du 26 janvier 2021 notifié à B______ SARL et A______ pour le 
28 février 2021 concernant les locaux de 74 m2 et 13 m2 au 3ème étage de 
l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié à la Cour le 30 septembre 2022, A______ et B______ SARL 
forment appel contre ce jugement, concluant, avec suite de frais judiciaires et 
dépens, à son annulation et, cela fait, à ce que la Cour constate la nullité de la 
résiliation du bail. A titre préalable, elles concluent à ce que la Cour ordonne à 
SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA de produire "les relevés bancaires de 
son compte loyer auprès de E______ pour les périodes du 1er avril 2019 au 
31 mai 2019". 
 
b. Par réponse expédiée à la Cour le 2 novembre 2022, SOCIETE 
IMMOBILIERE C______ SA conclut à ce que la Cour déboute A______ et 
B______ SARL de toutes leurs conclusions et confirme le jugement entrepris. 
 
Par courrier du 3 novembre 2022, le greffe de la Cour a transmis cette réponse à 
A______ et B______ SARL et leur a imparti un délai de 30 jours pour répliquer, 
lequel a été prolongé jusqu'au 17 décembre 2022. 
 
c. Par réplique expédiée à la Cour le 3 janvier 2023, A______ et B______ SARL 
ont persisté dans leurs conclusions principales. Sous un chapitre intitulé "Les 
allégués complémentaires de l'intimée [recte : des appelantes]", elles ont présenté 
cinq points (ch. 25 à 29), en vue de corriger le montant des versements effectués à 
la bailleresse. Elles ont formulé une nouvelle conclusion préalable tendant à ce 
que la Cour ordonne à SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA de produire "les 
relevés bancaires de son compte loyer auprès de E______ pour la période du 
1er mars 2017 au 31 mars 2017". 
 
d. Dans sa duplique, SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA a conclu à ce que 
les faits allégués ainsi que les arguments juridiques présentés dans le mémoire de 
réplique soient déclarés irrecevables et a persisté, pour le surplus, dans les 
conclusions prises dans sa précédente écriture. 
 
e. Par courrier du 7 mars 2023, le greffe de la Cour a informé les parties de ce que 
la cause était gardée à juger. 
 
 


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C/3212/2021 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
 
a. B______ SÀRL est une société sise à Genève et ayant pour but toutes 
prestations de service dans le domaine du bien-être et toute activité qui s'y 
rapporte. 
 
b. SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA est une société sise à Genève et ayant 
pour but l'acquisition et la vente de biens immobiliers, ainsi que la construction, la 
location, la gérance et l'affermage d'immeubles. 
Elle est propriétaire de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève, dont la 
gestion a été confiée à la régie D______ (ci-après : "la régie"). 
c. A compter du 1er octobre 2016, B______ SARL et A______ ont pris à bail des 
locaux de 74 m2 et 13 m2 au 3ème étage de l'immeuble susmentionné. Elles 
occupaient déjà ces locaux au préalable en qualité de sous-locataires. 
Les locaux étaient exclusivement destinés à l'usage "de local de salon de massage 
érotique". 
Le contrat du 10 octobre 2016, établi aux noms des deux locataires et signé par 
A______, stipulait qu'il était conclu pour une durée de cinq ans, du 1er octobre 
2016 au 30 septembre 2021, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq 
ans. Le préavis de résiliation était de douze mois. 
Le contrat prévoyait également que le loyer mensuel indexé à l'indice suisse des 
prix à la consommation (ci-après : "ISPC") - fixé initialement à 4'900 fr. et porté à 
4'934 fr. dès le 1er février 2018, puis à 4'978 fr. dès le 1er novembre 2018, 
auxquels s'ajoutait un acompte de charge de 100 fr. - était payable au 1er jour du 
mois. 
Aux termes de l'art. 26 dudit contrat, l'adresse des locaux était considérée comme 
lieu de domiciliation valable des locataires, jusqu'à son "annulation", notifiée par 
lettre recommandée adressée à la bailleresse. 
d. Par avis comminatoire du 14 décembre 2020, SOCIETE IMMOBILIERE 
C______ SA a mis en demeure B______ SARL et A______ de lui régler, dans les 
trente jours, le montant de 5'117 fr., se composant de 5'078 fr. à titre d'arriéré de 
loyer et de charges pour le mois de décembre 2020 et de 39 fr. à titre de frais de 
rappel, et les a informées qu'à défaut du paiement intégral des sommes réclamées 
dans le délai imparti, elle résilierait le bail conformément à l'art. 257d CO. 


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Ces avis comminatoires ont été adressés par plis recommandés séparés du 
15 décembre 2020 aux locataires, avisées pour retrait le 16 décembre 2020. Non-
réclamés, les plis ont été retournés à l'expéditeur le 24 décembre 2020. 
e. Par courriel du 5 janvier 2021, la régie a accusé réception de la demande 
d'exonération des loyers des mois de novembre et décembre 2020 formée le 
21 décembre 2020 par les locataires dans le cadre de l'accord "VESTA" signé 
entre l'Etat de Genève, la Chambre genevoise immobilière, l'Union suisse des 
professionnels de l'immobilier Genève et l'Association de défense des locataires, 
et leur a indiqué qu'elle transmettait leur demande à SOCIETE IMMOBILIERE 
C______ SA, laquelle reviendrait à elles dans les semaines suivantes. 
La régie a précisé que son courriel n'était en aucun cas à considérer comme un 
éventuel accord pour une réduction ou un échelonnement du loyer. 
f. Par avis officiels du 26 janvier 2021, SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA a 
résilié le bail des locataires avec effet au 28 février 2021 pour défaut de paiement 
du loyer. 
g. Par courriel du 8 février 2021, la régie a fourni aux locataires un relevé de 
compte détaillant les loyers encaissés (sous l'intitulé "en votre faveur") et les 
loyers dus (sous l'intitulé "en notre faveur") pour la période courant du 
1er novembre 2016 au 1er février 2021, dont il ressortait que le total des loyers 
exigibles pour cette période s'élevait à 346'683 fr. 85 et que les locataires s'étaient 
acquittées d'un montant total de 327'895 fr. 50 (pièce 13 locataires). 
Certaines dettes de loyers avaient été comptabilisées à double voire à triple, 
amenant le total des prestations dues à 346'683 fr. 85 (loyers et charges), alors 
qu'en réalité les loyers exigibles pour cette période s'élevaient à 252'256 fr. (loyers 
et charges). Des correctifs, sous la forme d'écritures comptables accompagnées de 
la mention "comptabilisation manuelle", avaient été apportés sur le décompte afin 
de compenser les dettes de loyers comptées en trop, portant ainsi le total des 
montants versés par les locataires à 327'895 fr. 50, alors qu'il était en réalité 
inférieur. 
h. Par requête du 19 février 2021, B______ SARL et A______ ont saisi la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, concluant à l'annulation 
du congé et, subsidiairement, à une prolongation de bail de six ans. 
i. Par courriel du 22 février 2021, la régie a précisé aux locataires qu'un solde de 
18'798 fr. 25 demeurait ouvert et que la garantie de loyer de 30'000 fr. restait à 
constituer. 


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j. Par courrier du 4 mars 2021, SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA a refusé 
la demande des locataires d'exonération des loyers des mois de novembre et 
décembre 2020. 
Par courrier du 26 avril 2021, B______ SARL et A______ ont sollicité de 
SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA le remboursement des loyers versés pour 
les périodes du 16 mars au 6 juin 2020 et du 2 novembre 2020 au 28 février 2021, 
durant lesquelles elles n'avaient pas utilisé les locaux. 
k. La tentative de conciliation ayant échoué, B______ SARL et A______ ont saisi 
le Tribunal par acte du 31 mai 2021, concluant notamment en dernier lieu, avec 
suite de frais judiciaires et dépens, à la nullité de la résiliation du 26 janvier 2021 
et, subsidiairement, à son annulation. A titre préalable, elles ont conclu à ce que le 
Tribunal ordonne à SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA de produire "tous les 
relevés bancaires et les documents comptables, ou tout autre document utile, 
relatifs au calcul des loyers versés, depuis 2016 jusqu'à ce jour, par 
[B______ SARL et A______] sur la base du bail commercial liant les parties". 
l. Dans sa réponse expédiée le 29 septembre 2021, SOCIETE IMMOBILIERE 
C______ SA a conclu à ce que le Tribunal déboute B______ SARL et A______ 
de toutes leurs conclusions et dise et constate que le congé litigieux était valable et 
déployait ses effets dès le 28 février 2021. 
A l'appui de sa réponse, elle a produit plusieurs pièces, dont un "décompte à jour 
[…] comprenant le détail des versements effectués par les locataires depuis le 
début du bail" (ci-après : "décompte simplifié"), dont il ressort que celles-ci se 
sont acquittées de 283'544 fr. pour la période comprise entre octobre 2016 et août 
2021 (pièce 100 bailleresse). 
m. Dans une ordonnance du 21 février 2022, le Tribunal a retenu que SOCIETE 
IMMOBILIERE C______ SA avait produit le relevé de compte relatif aux locaux 
pris à bail, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de lui ordonner de produire tous les 
documents comptables relatifs aux loyers versés depuis 2016. En revanche, il 
apparaissait pertinent de lui ordonner de produire les documents comptables du 
1er janvier 2019 et du 16 novembre 2020 afin de "comprendre les écritures 
comptables opérées dans le décompte de la régie et le système mis en place par 
cette dernière". Aussi, il a ordonné à SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA de 
produire le document comptable n° 2______ du 1er janvier 2019 et le document 
comptable n° 3______ du 16 novembre 2020 (mentionnés dans le relevé de 
compte produit par les locataires sous pièce 13 (cf. ci-dessus, let. C.g). 
A l'occasion de l'audience du Tribunal du 26 avril 2022, SOCIETE 
IMMOBILIERE C______ SA a déclaré que les documents dont la production 
avait été ordonnée n'existaient pas. En effet, puisqu'il s'agissait "d'une 


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comptabilisation manuelle avec des montants qui s'annulent", il n'y avait pas de 
"pièces écrites proprement dites". 
Lors de cette audience, B______ SARL et A______ ont déposé un document 
récapitulant les paiements qu'elles avaient effectués entre le 1er janvier 2017 et le 
31 décembre 2020 ainsi que les loyers exigibles pour cette période (pièce 31 
locataires). Il ressort de ce document qu'elles ont versé 268'704 fr. à SOCIETE 
IMMOBILIERE C______ SA, alors que les loyers exigibles s'élevaient à 
257'334 fr. Sur l'ensemble des versements figurant dans ce décompte, quatre 
versements n'apparaissaient pas dans le décompte simplifié produit par SOCIETE 
IMMOBILIERE C______ SA (pièce 100 bailleresse), à savoir un versement de 
25'000 fr. du 10 mars 2017 (comptabilisé à concurrence de 15'000 fr. par 
SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA dans son décompte simplifié produit en 
pièce 100), un versement de 5'050 fr. du 1er mai 2019, un versement du 5'078 fr. 
du 17 juin 2019 et un versement de 5'000 fr. du 8 juin 2020. Le dernier versement 
apparaissant dans le décompte des locataires a été exécuté le 1er octobre 2020. 
n. Le Tribunal a entendu les parties ainsi qu'un témoin. 
n.a Interrogé par le Tribunal en qualité de partie, F______, gérant senior auprès 
de la régie D______, a déclaré être en charge de l'immeuble depuis le début du 
bail litigieux. Interpellé sur le relevé de compte fourni le 8 février 2021 aux 
locataires (pièce 13 locataires), F______ a exposé que les paiements effectués par 
les locataires étaient ceux avec l'indication "paiement BVR". Lorsqu'il y avait une 
erreur dans les écritures, il n'était pas possible d'effectuer une correction en 
effaçant l'écriture. La correction devait apparaître dans le décompte. C'est à cela 
que correspondait la mention "comptabilisation manuelle". Quant au récépissé 
relatif au paiement de 5'050 fr. le 17 juin 2019, produit par B______ SARL et 
A______, ce versement n'apparaissait pas dans le relevé de compte du 8 février 
2021. Cela s'expliquait par le fait que ce versement n'avait pas été effectué au 
moyen d'un "BVR" avec numéro de référence et que le nom et l'adresse ne 
correspondaient pas à ceux des locaux. Il aurait fallu faire une recherche auprès de 
la poste pour savoir ce qui était advenu de ce montant. Si la régie recevait un 
montant qu'elle ne pouvait pas attribuer à un compte locataire, elle le refusait et le 
renvoyait à la poste. 
Questionné sur le fait que le décompte établi par la régie le 8 février 2021 
(pièce 13 locataires) indiquait un versement de 25'000 fr. le 13 mars 2017, alors 
que le décompte simplifié faisait état d'un versement de 15'000 fr., F______ a 
expliqué qu'il y avait eu "CHF 10'000 fr. de comptabilisation manuelle soustrait 
des 25'000 fr.", ce qui ramenait le montant effectivement reçu à 15'000 fr. 


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n.b Entendu en qualité de témoin, G______, agent immobilier au sein de [la régie] 
D______, a déclaré qu'au début du bail, la régie avait remis aux locataires un 
bulletin de versement (BVR) pour le solde qui restait à payer sur la base d'un 
relevé de compte du 24 novembre 2016. Les locataires l'avaient utilisé 
ultérieurement de sorte qu'il fallait systématiquement retracer les paiements, 
lesquels n'étaient pas rattachés aux loyers périodiques. C'est la raison pour 
laquelle il y avait des écritures correctives, en particulier le 13 mars 2017 où un 
montant de 10'000 fr. avait été retranché, ramenant le montant effectivement versé 
à 15'000 fr. Les paiements effectués par les locataires étaient ceux avec la mention 
"paiement BVR". Les écritures portant la mention "comptabilisation manuelle" 
étaient celles qui visaient à compenser par concordance les paiements du loyer et 
les mises en débit afin d'éviter que des postes ouverts trop conséquents soient mis 
à la charge des locataires. Les paiements qui ne pouvaient pas être attribués à un 
immeuble étaient retournés au donneur d'ordre. 
o. SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA, d'une part, et B______ SARL et 
A______, d'autre part, ont déposé des plaidoiries finales écrites respectivement les 
21 et 27 juin 2022, persistant dans leurs conclusions respectives. 
SOCIETE IMMOBILIERE C______ SA a répliqué le 13 juillet 2022, suite à quoi 
le Tribunal a gardé la cause à juger. 
D. 
Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu, en substance et sur les points 
encore litigieux en appel, que le congé était valable puisque l'avis comminatoire 
portait sur le loyer du mois de décembre 2020, lequel était exigible. Les locataires 
n'avaient ni démontré ni même allégué qu'elles avaient procédé à son paiement, 
aucun versement n'étant intervenu entre le 1er octobre 2020 et le 4 mars 2021. Le 
Tribunal n'a pas retenu l'argument des locataires selon lequel elles détenaient une 
créance à l'encontre de la bailleresse du fait d'un trop-perçu de loyers par cette 
dernière, qui aurait été mal comptabilisé. Il ressortait des pièces produites et des 
explications fournies que tel n'était pas le cas. Par rapport au tableau récapitulatif 
des versements effectués par les locataires produit sous pièce 31, il s'avérait que 
les sommes de 10'000 fr. (sur 25'000 fr.), 5'050 fr., 5'078 fr. et 5'000 fr., 
prétendument versées respectivement les 10 mars 2017, 1er mai 2019, 17 juin 
2019 et 8 juin 2020, n'avaient pas été comptabilisées par la bailleresse dans son 
tableau récapitulatif (pièce 100). Il ressortait cependant des explications fournies 
par le témoin GLOOR que c'était à bon droit que la somme de 10'000 fr. n'avait 
pas été prise en compte, ce qui était d'ailleurs corroboré par les justificatifs de 
paiement produit par les locataires (pièces 28 et 30). Il en allait de même de la 
somme de 5'050 fr. du 1er mai 2019, pour laquelle aucun justificatif de paiement 
n'avait été produit. Pour les mêmes raisons, la somme de 5'000 fr. du 8 juin 2020 
devait également être retranchée du total, le décompte bancaire produit à cet égard 
(pièce 29) n'indiquant pas l'identité du bénéficiaire du paiement. 


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Le paiement de la somme de 5'078 fr. effectué le 17 juin 2019 avait en revanche 
été prouvé par les locataires par la production du BVR associé (pièce 27). Les 
explications fournies par la bailleresse pour ne pas le retenir n'étaient par ailleurs 
pas convaincantes. 
C'était ainsi un montant de 20'050 fr. qu'il convenait de retrancher du total des 
versements effectués par les locataires jusqu'au 30 novembre 2020 en 268'704 fr., 
de sorte qu'elles démontraient avoir versé 248'654 fr. au total. 
Or, durant cette période, les loyers exigibles s'élevaient à 252'256 fr., de sorte que 
les locataires ne pouvaient pas prétendre opposer un trop-perçu de loyer en 
compensation du loyer de décembre 2020. Par ailleurs, si les locataires avaient été 
titulaires d'une créance fondée sur ce motif, elles auraient dû objecter de 
compensation dans le délai de 30 jours octroyé par la mise demeure pour faire 
obstacle à une résiliation de leur bail du fait du non-paiement du loyer, ce qu'elles 
n'avaient pas fait. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
En l'espèce, au vu du montant du loyer de 4'978 fr. par mois, la valeur litigieuse 
est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 
consid. 5.3.2). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 


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si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
En l'espèce, le mémoire d'appel et le mémoire de réponse comprennent chacun 
une partie "En fait" composée respectivement de vingt-cinq et vingt-quatre 
allégués. Ces parties seront ignorées en tant qu'elles ne visent pas des griefs de 
constatation inexacte des faits. La Cour a intégré dans la partie "En fait" ci-dessus 
tous les faits pertinents. Les griefs de violation du principe du fardeau de la 
preuve et de mauvaise appréciation des preuves invoqués par l'appelante (pp. 10 à 
13 de l'appel) seront examinés ci-dessous (cf. consid. 4.2 et consid. 5.2). 
2. 
L'intimée conclut à ce que la réplique des appelantes soit déclarée irrecevable. 
2.1 
2.1.1 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable 
au sens des art. 29 ss Cst., le droit d'être entendu garantit notamment le droit pour 
une partie à un procès de prendre connaissance de toute argumentation présentée 
au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non des 
nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement 
susceptible d'influer sur le jugement à rendre. La dénomination "droit à la 
réplique" ou "droit de répliquer" doit être comprise largement. Elle vise le droit 
conféré à la partie de se déterminer sur "toute prise de position" versée au dossier, 
quelle que soit sa dénomination procédurale (réponse, réplique, prise de position, 
etc.); même si le juge a renoncé à ordonner un nouvel échange d'écritures, il doit 
néanmoins transmettre cette prise de position aux autres parties (arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_535/2012 du 6 décembre 2012 consid. 2.3; 8C_104/2012 du 
26 juin 2012 consid. 3.1). Il appartient au tribunal de garantir dans tous les cas que 
le droit de répliquer puisse être effectivement exercé (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_142/2012 du 18 décembre 2012 consid. 2.4). 
2.1.2 Aux termes de l'art. 142 al. 3 CPC, si le dernier jour du délai est un samedi, 
un dimanche, ou un jour férié reconnu par le droit fédéral ou le droit cantonal du 
siège du tribunal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit. 
Selon l'art. 145 al. 1 let. c CPC, les délais légaux et les délais fixés judiciairement 
ne courent pas du 18 décembre au 2 janvier inclus. 
Il y a cumul entre les art. 142 al. 3 et 145 al. 1 CPC en ce sens que, lorsqu'un délai 
expire un samedi, un dimanche ou un jour férié et que la date à laquelle son 
expiration est reportée en vertu de l'art. 142 al. 3 tombe dans les féries de l'art. 145 
al. 1 CPC, il échoit le premier jour ouvrable après les féries (ABBET, petit 
commentaire du Code de procédure civile, 2021, ad art. 145, n° 5, et les 
références citées). 


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2.2 En l'espèce, les appelantes ont déposé une réplique le 3 janvier 2023, alors que 
le Tribunal leur avait fixé un délai au 17 décembre 2022. 
 
Cela étant, dans la mesure où le 17 décembre 2022 était un samedi et que le 
premier jour ouvrable qui a suivi tombait dans les féries, le délai a expiré le 
premier jour ouvrable suivant la fin des féries, soit le 3 janvier 2023. 
 
Par conséquent, la réplique des appelantes a été déposée dans le délai et est par 
conséquent recevable de ce point de vue. 
3. 
Sous un chapitre intitulé "Les allégués complémentaires de l'intimée [recte : des 
appelantes]", les appelantes présentent cinq points (ch. 25 à 29), en vue de 
corriger le montant des versements effectués à la bailleresse. Ce faisant, elles 
soulèvent des griefs ne figurant pas dans leur mémoire d'appel. 
3.1 Les parties doivent formuler leurs griefs de façon complète dans le délai 
d'appel ou de réponse à l'appel; un éventuel second échange d'écritures ou 
l'exercice d'un droit de réplique ne peut servir à compléter une critique 
insuffisante ou à formuler de nouveaux griefs (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 in 
fine et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_621/2021 du 30 août 2022 
consid. 3.1). 
3.2 Le grief des appelantes selon lequel le Tribunal aurait erré en retenant que le 
13 mars 2017 elles avaient versé à l'intimée 15'000 fr., alors qu'elles lui auraient 
en réalité versé 25'000 fr. à cette date, ce qui augmenterait le trop-perçu, est 
soulevé pour la première fois au stade de la réplique. Il n'est donc pas recevable. 
4. 
Les appelantes reprochent aux premiers juges d'avoir violé leur droit à la preuve 
en n'ordonnant pas à l'intimée de produire "tous les relevés bancaires et les 
documents comptables, ou tout autre document utile, relatifs au calcul des loyers 
versés, depuis 2016 jusqu'à ce jour". Elles concluent en appel à ce que la Cour 
ordonne à l'intimée de produire " les relevés bancaires de son compte loyer auprès 
de E______ pour les périodes du 1er avril 2019 au 31 mai 2019" et, dans leur 
réplique, à ce que la Cour ordonne à l'intimée de produire " les relevés bancaires 
de son compte loyer auprès de E______ pour les périodes du 1er mars 2017 au 
31 mars 2017". 
4.1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve 
adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 
L'instance d'appel peut administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC), lorsqu'elle 
estime opportun de renouveler leur administration ou de donner suite à une offre 
de preuve que l'instance inférieure a refusé d'administrer, de procéder à 
l'administration d'une preuve nouvelle ou d'instruire à raison de conclusions et/ou 


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C/3212/2021 
de faits nouveaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 
consid. 4). 
Cette administration n'intervient toutefois que dans les limites tracées par 
l'art. 150 al. 1 CPC, aux termes duquel a preuve a pour objet les faits pertinents et 
contestés (art. 150 al. 1 CPC). La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu 
(art. 29 al. 2 Cst), en particulier le droit pour le justiciable de fournir des preuves 
quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 
consid 3.1 et les références). L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être 
entendu, de donner suite aux offres de preuves présentées en temps utile et dans 
les formes requises, à moins qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la 
preuve ou qu'il s'agisse de prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 
consid 3; 124 I 241 consid 2, JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid 1b; arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 25 octobre 2007 consid 3.1). 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid 3.1 et réf. citées). 
 
4.2 En l'espèce, il est constant que les appelantes ont conclu devant le Tribunal, en 
temps utile, à ce qu'il soit ordonné à l'intimée de produire "tous les relevés 
bancaires et les documents comptables, ou tout autre document utile, relatifs au 
calcul des loyers versés, depuis 2016 jusqu'à ce jour" et que l'intimée a produit un 
relevé de compte des loyers encaissés. 
Aussi, c'est à raison que le Tribunal a retenu qu'il n'était ni nécessaire ni utile de 
lui ordonner de produire tous les documents comptables relatifs aux loyers 
encaissés depuis 2016, dès lors que, conformément à la conclusion des appelantes, 
l'intimée avait produit un document permettant d'établir les loyers qu'elle estimait 
avoir encaissés sur la période litigieuse. 
 
Par conséquent, c'est à bon droit que le Tribunal a rejeté cette réquisition de 
preuve. 
Il n'y a donc pas lieu d'ordonner la production de pièces supplémentaires en appel. 
Les documents figurant au dossier permettent à la Cour de déterminer le montant 
de loyers effectivement versés, de sorte que la production des relevés bancaires de 
l'intimée n'apporterait aucun éclairage utile. 
5. 
Les appelantes reprochent aux premiers juges d'avoir considéré que la résiliation 
du bail pour défaut de paiement était valable, alors qu'elles étaient elles-mêmes 
créancières de l'intimée ainsi que cela ressortait de la quittance de paiement 
qu'elles avaient reçue le 8 février 2021. Au demeurant, elles avaient démontré 


- 12/17 - 
 
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avoir versé, sur la période d'octobre 2016 à décembre 2020, une somme de 
254'755 fr. 90 pour des prestations exigibles à hauteur de 254'317 fr. 70, soit un 
excédent de 438 fr. 20. Le Tribunal avait erré en retenant qu'elles n'avaient pas 
effectué le versement de 5'050 fr. du 1er mai 2019. En effet, il ne leur appartenait 
pas de démontrer avoir effectué ce versement, dans la mesure où il apparaissait 
dans le relevé de compte que leur avait transmis l'intimée, lequel valait quittance 
et renversait donc le fardeau de la preuve. En tout état, elles avaient démontré 
l'avoir effectué. Elles reprochent également au Tribunal d'avoir retenu qu'elles 
auraient dû exciper de compensation, alors qu'il s'agissait d'une exécution 
anticipée de leur obligation de paiement du loyer. 
Dans l'argumentation irrecevable présentée dans leur réplique, les appelantes 
prétendent au surplus avoir versé à l'intimée, le 13 mars 2017, 25'000 fr. et non 
pas 15'000 fr., comme retenu par le Tribunal, ce qui augmenterait le trop-perçu. 
5.1 
5.1.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours 
pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat. 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se 
soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas 
réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action 
en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 
121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon 
suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement 
quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être 
déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 
23 mai 2011 consid. 3). Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément 
les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une 
indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable (arrêts précités 
et arrêt du Tribunal fédéral 4C_123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 
109). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de 


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l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis 
comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au 
locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le 
délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in 
fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas 
nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas 
l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler 
l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il 
aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas 
d'être protégé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_330/2017 du 8 février 2018 
consid. 3.1 et les arrêts cités). 
Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les 
conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende 
Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants 
(rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en 
invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), 
comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt 
du Tribunal fédéral, 4A_376/2021 du 7 janvier 2022, consid. 4.2.1). 
5.1.2 Selon l'art. 81 al. 1 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant 
l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la 
nature du contrat, ni des circonstances. 
5.1.3 Aux termes de l'art. 88 al. 1 CO, le débiteur qui paie a le droit d'exiger une 
quittance et, si la dette est éteinte intégralement, la remise ou l'annulation du titre. 
L'effet principal de la quittance établit une présomption de droit que la dette 
mentionnée a bien été éteinte (art. 89 al. 3 CO). Le créancier peut renverser cette 
présomption, notamment en établissant que la prestation n'a pas été fournie 
(LOERTSCHER, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 8 
ad art. 88). 
Le but assigné à la quittance conditionne son contenu et sa forme. La quittance 
doit ainsi mentionner les noms du créancier et du débiteur, la prestation effectuée 
(par exemple le montant versé) et sa cause; il est d'usage d'y ajouter la date et le 
lieu de l'exécution. L'omission ou le défaut de clarté d'un élément n'affectent pas 
en soi la validité de la quittance (LOERTSCHER, op. cit., n. 7 ad art. 88). 
 
5.2 En l'espèce, il n'est plus contesté en appel que les avis comminatoires ont été 
valablement notifiés aux appelantes ni que le montant qui y était réclamé était 
exigible. Seule est litigieuse la question de savoir si ce montant, soit 
5'117 fr. correspondant aux loyer et charges de décembre 2020, ainsi qu'aux frais 
de rappel, avait déjà été payé par les appelantes, lesquelles prétendent s'être 


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acquittées de montants trop importants auparavant, ce qui reviendrait à une 
exécution anticipée de leur obligation de paiement du loyer de décembre 2020. 
 
Le 8 février 2021, l'intimée a transmis aux appelantes un relevé de compte (pièce 
13 locataires), dont il ressortait que les loyers exigibles pour la période courant du 
1er novembre 2016 au 1er février 2021 s'élevaient à 346'683 fr. 85 et que les 
locataires s'étaient acquittées d'un montant total de 327'895 fr. 50. Le total 
comprenait certains loyers à double, voire à triple, de sorte qu'il ne correspondait 
pas à ce qui était réellement exigible pour cette période. De même, le total des 
loyers encaissés englobait de nombreuses écritures comptables portant la mention 
"comptabilisation manuelle", qui représentaient des correctifs, de sorte que ce 
total ne correspondait pas à ce qui avait été effectivement versé par les appelantes 
pour la période concernée. 
 
En conséquence, les appelantes ne peuvent prétendre que ce document valait 
quittance de paiement pour un montant total de 346'683 fr. 85. Ce document peut 
néanmoins valoir quittance de paiement pour les montants ne portant pas la 
mention "comptabilisation manuelle" et ne faisant pas l'objet des correctifs. 
 
Aussi, il incombait aux appelantes de démontrer avoir payé un montant supérieur 
aux loyers exigibles, faute de quittance des paiements totaux renversant le fardeau 
de la preuve. 
 
Les appelantes ont produit un document récapitulant les paiements qu'elles 
prétendent avoir effectués en faveur de l'intimée entre octobre 2016 et décembre 
2020 (pièce 31), dont il ressort qu'elles auraient payé un montant de 268'704 fr. 
pour la période concernée. 
 
La comparaison de ce document avec le décompte produit par l'intimée sous 
pièce 100 laisse apparaître que seule l'existence de quatre versements était 
contestée en première instance par cette dernière. Il s'agit d'un versement de 
25'000 fr. qui serait intervenu le 10 mars 2017 - comptabilisé pour 15'000 fr. par 
l'intimée -, d'un versement de 5'050 fr. qui serait intervenu le 1er mai 2019, d'un 
versement de 5'078 fr. qui serait intervenu le 17 juin 2019 et d'un versement de 
5'000 fr. qui serait intervenu le 8 juin 2020. 
Seule la non prise en compte par le Tribunal du versement de 5'050 fr. du 1er mai 
2019 est valablement contestée en appel. 
Ce montant apparait dans le décompte établi par la régie le 8 février 2021 
(pièce 13 locataires), sans qu'aucun correctif postérieur ne vienne l'annuler. Au 
demeurant, l'écriture faisant apparaître ce montant porte la mention "paiement 
BVR", ce qui démontre qu'il ne s'agit pas d'un correctif mais bien d'un montant 
effectivement versé par les appelantes ainsi que l'ont expliqué devant le Tribunal 


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le représentant de l'intimée et le témoin G______. Les explications de l'intimée 
selon lesquelles ce versement aurait été comptabilisé le 17 avril 2019 n'emportent 
pas conviction, dans la mesure où un autre versement du même montant a été 
effectué par les appelantes à cette date. Il faut ainsi retenir que ce versement est 
prouvé, contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges. 
Par surabondance, il sera exposé, s'agissant du versement du 10 mars 2017 de 
25'000 fr. comptabilisé à concurrence de 15'000 fr. par l'intimée, que les 
appelantes ont admis dans leur mémoire d'appel n'avoir versé que 15'000 fr. et 
sont revenues sur cela au stade de la réplique, en soutenant qu'elles avaient versé 
25'000 fr. Même à supposer que cette argumentation soit recevable, elle n'emporte 
pas conviction dès lors que les appelantes ne sont pas parvenues à démontrer avoir 
versé 25'000 fr. le 10 mars 2017. En effet, bien que ce versement apparaisse dans 
le décompte établi par la régie le 8 février 2021 (pièce 13 locataires), il a fait 
l'objet d'un correctif de 10'000 fr. dans ce même décompte ainsi que cela ressort 
dudit document. Cela correspond d'ailleurs aux explications fournies au Tribunal 
par le représentant de la bailleresse et par le témoin GLOOR. Au demeurant, les 
récépissés de paiement produits par les appelantes ne permettent pas de démontrer 
qu'un montant supérieur à 15'000 fr. aurait été versé à cette date. C'est ainsi à bon 
droit que le Tribunal a considéré que c'était bien un montant de 15'000 fr. qui 
avait été versé le 10 mars 2017 par les appelantes à l'intimée, ainsi que 
comptabilisé par cette dernière. 
S'agissant du versement du 8 juin 2020 de 5'000 fr. non comptabilisé par l'intimée, 
l'appelante n'est pas parvenue à le démontrer, ce qui n'est plus contesté en appel. 
S'agissant du versement du 17 juin 2019 de 5'078 fr. non comptabilisé par 
l'intimée, ainsi que l'a retenu le Tribunal, les appelantes sont parvenues à le 
démontrer au moyen d'un récépissé de paiement, ce qui n'est pas contesté en 
appel. 
Au vu de ces éléments, les appelantes ont démontré avoir payé, pour la période 
courant du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2020, un montant de 253'704 fr. 
(268'704 fr. - 10'000 fr. - 5'000 fr.), étant précisé que le dernier versement est 
intervenu le 1er octobre 2020. 
Dans la mesure où les loyers exigibles pour la période courant du 1er octobre 2016 
au 30 novembre 2020 totalisaient 252'256 fr., les appelantes ont démontré avoir 
payé, pour cette période, un excédent de 1'448 fr. (253'704 fr. - 252'256 fr.), 
lequel était insuffisant pour éteindre ou compenser intégralement le loyer de 
décembre 2020 qui s'élevait à 5'078 fr., charges comprises. Il est constant que les 
appelantes n'ont procédé à aucun paiement supplémentaire après celui du 
1er octobre 2020 et jusqu'à l'échéance du délai comminatoire au moins. 


- 16/17 - 
 
C/3212/2021 
La question de savoir si les appelantes auraient dû exciper de compensation pour 
ce montant - excédentaire au 30 novembre 2020 - de 1'448 fr., ou si celui-ci 
pouvait être considéré comme un paiement anticipé partiel du loyer de décembre 
2020 sur lequel portaient les avis comminatoires peut demeurer indécise. 
En effet, même à supposer qu'il s'agissait d'un paiement anticipé partiel du loyer 
de décembre 2020, il incombait aux appelantes de signaler à l'intimée que le 
montant apparaissant dans les avis comminatoires était erroné, ou, à tout le moins, 
de démontrer qu'elles se seraient acquittées du montant en souffrance s'il avait été 
indiqué correctement. Faute de l'avoir fait, elles ne méritent pas d'être protégées et 
le congé doit être considéré comme efficace, malgré que les avis comminatoires 
portaient sur un montant plus important que celui effectivement dû. 
Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé par substitution de motifs. 
6. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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C/3212/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 30 septembre 2022 par B______ SÀRL contre le 
jugement JTBL/632/2022 rendu le 30 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/3212/2021-24-OSB. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.