ge_gerichte · ACJC/342/2024 · 2024-03-18 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18 mars 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21098/2023 
ACJC/342/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 18 MARS 2024 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], et 
ASSOCIATION B______, c/o Monsieur A______, ______ [GE], appelants et 
recourants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 novembre 2023, 
représentés par Me Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges-Favon 14, 
1204 Genève, 
et 
C______, sise ______ (LU), intimée, représentée par Me David BENSIMON, avocat, 
Rhône Avocat.e.s SA, rue du Rhône 100, 1204 Genève, 
 
1) D______ SA, sise ______ [GE], intimée, 
 
2) Monsieur E______, domicilié ______ [GE], autre intimé, 
 
3) Monsieur F______, domicilié ______ [GE], autre intimé, 
 
4) Monsieur G______, domicilié ______ [GE], autre intimé, 
 
5) Monsieur H______, domicilié ______ [GE], autre intimé, tous représentés par 
Me Imad FATAL, avocat, rue St-Léger 6, case postale 444, 1211 Genève 4. 


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C/21098/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1033/2023 du 23 novembre 2023, reçu par A______ et 
ASSOCIATION B______ le 6 décembre suivant, le Tribunal des baux et loyers, 
statuant par voie de procédure sommaire en protection de cas clair, a ordonné à 
D______ SA, E______, H______, 
F______ et 
G______ de libérer 
immédiatement de tous biens et de toutes personnes, l'arcade commerciale (objet 
1______) située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 2______ no. ______, 
[code postal] Genève, destinée à l'exploitation d'un fitness et d'une buvette, ainsi 
que le dépôt (objet 3______), situé au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du 
dispositif), a ordonné également à l'ASSOCIATION B______ et à A______ de 
libérer immédiatement de tous biens et de toutes personnes, l'arcade commerciale 
(objet 1______) située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 2______ 
no. ______, [code postal] Genève, destinée à l'exploitation d'un fitness et d'une 
buvette, ainsi que le dépôt (objet 3______), situé au sous-sol du même immeuble 
(ch. 2), a autorisé la [compagnie d'assurances] C______ à faire appel à un huissier 
judiciaire et, en tant que besoin, à la force publique, afin de procéder à 
l'évacuation de D______ SA, E______, H______, F______, G______, de 
l'ASSOCIATION B______ et de A______, ainsi que de tout autre éventuel 
occupant, de l'arcade commerciale (objet 1______) située au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis rue 2______ no. ______, [code postal] Genève, destinée à 
l'exploitation d'un fitness et d'une buvette, ainsi que du dépôt (objet 3______), 
situé au sous-sol du même immeuble, dès l'entrée en force du présent jugement 
(ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a rappelé que la 
procédure était gratuite (ch. 5). 
En substance, le Tribunal a retenu que le transfert de bail, accepté par la 
propriétaire de l'immeuble, avait mis un terme au contrat de sous-location conclu 
entre les locataires transférants et leurs sous-locataires. Ainsi, tant les anciens 
locataires et les sous-locataires ne disposaient plus d'aucun titre les autorisant à 
rester dans les locaux. Leur évacuation devait par conséquent être prononcée. 
Aucun sursis à l'exécution de l'évacuation ne pouvait être accordé aux sous-
locataires, dès lors qu'ils savaient depuis de nombreux mois qu'ils n'étaient plus au 
bénéfice d'un contrat de gérance et qu'ils n'avaient procédé à aucune recherche de 
nouveaux locaux. 
B. 
a. Par acte expédié le 18 décembre 2023 à la Cour de justice, A______ et 
ASSOCIATION B______ ont formé appel et recours contre le jugement précité, 
dont ils ont sollicité l'annulation. Ils ont conclu, sur appel, principalement à ce que 
la Cour déclare irrecevable la requête en évacuation formée par la C______ le 
18 septembre 2023, et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal pour 
nouvelle décision dans le sens des considérants. Sur recours, ils ont requis 


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subsidiairement l'octroi d'un délai " de départ" de trois mois dès l'entrée en force 
du jugement d'évacuation. 
b. Par courrier du 21 décembre 2023, D______ SA, E______, F______, G______ 
et H______ ont conclu au rejet de l'appel et du recours. 
c. Dans sa réponse du 29 décembre 2023, la C______ a également conclu au rejet 
de l'appel et du recours. 
d. Par réplique du 15 janvier 2024, A______ et ASSOCIATION B______ ont 
persisté dans leurs conclusions. 
e. Les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 12 février 2024 de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. La C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue 2______ no. ______, à 
Genève. 
b. Le 30 août 2018, la C______ a conclu avec la société I______ SARL et 
E______ un contrat de bail portant sur une surface d'environ 307 m2 destinée à 
une salle de fitness et à l'exploitation d'une buvette au rez-de-chaussée, ainsi que 
sur un dépôt de 202 m2 environ, au sous-sol de l'immeuble en question. 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, avec droit d'option de 
renouvellement, pour une durée de cinq ans. 
Le loyer a été fixé à 36'000 fr. par année, soit 3'000 fr. par mois jusqu'au 31 août 
2019, à 48'000 fr., soit 4'000 fr. par mois jusqu'au 31 août 2020, puis à 66'000 fr., 
soit 5'500 fr. par mois dès le 1er septembre 2020, les acomptes de charges ayant 
été fixés à 4'800 fr. par année, soit 400 fr. par mois. 
c. Par avenant du 18 mars 2019, il a été convenu de ce que le bail se poursuivrait 
avec D______ SA, E______, F______, H______ et G______. Une nouvelle 
garantie de loyer devait être constituée. 
d. Le bail a été reconduit pour une durée de cinq ans. Le loyer a été fixé dès le 
1er mai 2021 à 4'200 fr. par mois, Par avis des 20 septembre 2022 et 20 février 
2023 respectivement, le loyer a été indexé à l'ISPC et porté à 4'284 fr. par mois, 
dès le 1er novembre 2022, et à 4'379 fr. par mois, dès le 1er avril 2023, charges en 
400 fr. par mois en sus. 
e. Le 31 mai 2021, D______ SA, (sous-)bailleresse, et ASSOCIATION B______, 
locataire-gérante représentée par A______, ont conclu un contrat de gérance-libre 
dès le 1er juin 2021 portant sur les locaux commerciaux en cause pour une durée 


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déterminée de six mois jusqu'au 30 novembre 2021. Il était précisé à l'art. 2.4 
dudit contrat que le contrat de gérance prendrait définitivement fin avec la 
résiliation définitive du bail commercial principal. La redevance convenue était de 
10'000 fr. HT par mois, permettant de couvrir l'ensemble des frais de la sous-
bailleresse. L'art. 6.1 prévoyait que la convention ne pouvait être interprétée 
comme une convention de remise de commerce. Toute modification du contrat 
nécessitait la forme écrite (art. 12.1). 
f. Par courrier du 28 mai 2022, D______ SA a informé ASSOCIATION B______ 
qu'ensuite des retards de paiement et mises en demeure, le contrat de gérance ne 
serait pas renouvelé et qu'il se terminerait à son échéance déterminée le 30 juin 
2022. Par ailleurs, la proposition de vente au 31 mai 2022 resterait valable à 
condition que les dettes soient soldées dans l'intervalle. 
g. Une convention de sortie a été signée entre D______ SA et ASSOCIATION 
B______ le 30 juin 2022 mentionnant la remise des clefs par la précitée. 
h. Le 30 septembre 2022, D______ SA, venderesse, ASSOCIATION B______ et 
A______, acheteurs, ont conclu une convention de remise de commerce pour le 
prix de 190'000 fr., payable en trois versements, le premier en 60'000 fr. deux 
jours ouvrables après la signature du contrat, le second en 30'000 fr. au plus tard 
le 31 janvier 2023 et le solde en 100'000 fr. en 40 mensualités de 2'500 fr., la 
première devant intervenir au plus tard le 10 novembre 2022. Les acheteurs 
reconnaissaient devoir des arriérés de loyers à hauteur de 10'000 fr. et 
s'engageaient à rembourser cette dette au plus tard le 20 décembre 2022. Des 
modalités ont été prévues permettant à la venderesse de se départir du contrat en 
cas de retard dans les versements convenus (art. 4.3). 
i. Après relance du 14 octobre 2022 par D______ SA pour le paiement de la 
première tranche convenue, la venderesse s'est départie du contrat par courrier du 
7 novembre 2022, impartissant à ASSOCIATION B______ un délai de 30 jours 
pour libérer les locaux. 
j. Un rendez-vous a été fixé par D______ SA le 23 décembre 2022 pour la 
restitution des clefs et des locaux, ce à quoi ASSOCIATION B______ s'est 
opposée. 
k. Par courrier du 28 décembre 2022, D______ SA a accordé un ultime délai à 
ASSOCIATION B______ au 30 décembre 2022 pour récupérer ses effets 
personnels. Passé cette date, D______ SA se réservait le droit de prendre toutes 
les mesures nécessaires pour récupérer les locaux, rappelant en outre que la sous-
locataire avait toujours une dette de 10'000 fr. envers elle. 
l. Par courriel du 16 février 2023, le conseil de D______ SA a informé 
ASSOCIATION B______ et A______ de ce qu'aucune convention n'ayant été 


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signée avec ces derniers, ni aucun versement effectué à la date butoir convenue au 
15 février 2023, la société serait vendue à un tiers qui s'était manifesté pour le 
rachat de la société D______ SA avec une offre ferme. 
m. Le 16 février 2023, le conseil de ASSOCIATION B______ a indiqué que le 
montant de 75'000 fr. avait été versé par la précitée sur le fonds de consignation 
de l'Etude et que la convention discutée devait encore être finalisée avec ses 
mandants. 
n. Le 6 mars 2023, le conseil de ASSOCIATION B______ a informé la régie de 
ce que la précitée exploitait les locaux en s'acquittant directement du loyer en ses 
mains et que des échanges avaient lieu entre les parties s'agissant de la reprise du 
fonds de commerce propriété de D______ SA. En l'état, aucun accord n'avait été 
trouvé entre les deux protagonistes. En l'absence de réaction de la part de la régie 
ou du propriétaire, elle partait du principe que la sous-location était admise. 
o. En mai 2023, D______ SA, E______, F______, H______ et G______ ont 
souhaité transférer le bail des locaux à la société J______ SA et à K______. 
p. Le transfert du bail en faveur de ces derniers a été accepté par la C______. 
Le 24 mai 2023, le transfert de bail a été entériné et signé par les intéressés, avec 
effet au 1er juin 2023. 
L'art. 2 du contrat prévoit que « Le locataire transférant s'engage à libérer les 
locaux pour la date fixée ci-dessus » et que ce dernier « est seul responsable de 
l'inexécution de cet engagement, le bailleur déclinant donc toute responsabilité à 
ce sujet. » 
q. J______ SA et K______ ont également pris à bail l'arcade adjacente, afin de 
relier les deux arcades. 
r. Entre les mois de juin et août 2023, les conseils de J______ SA et K______, 
d'une part, et de A______ et ASSOCIATION B______, d'autre part, ont échangé 
de nombreuses correspondances, concernant notamment l'occupation par les 
derniers nommés des locaux en cause. 
s. Par requête en protection de cas clair déposée le 18 septembre 2023 au 
Tribunal, la C______ a requis l'évacuation des anciens locataires des locaux 
(D______ SA, E______, H______, F______, G______) et des sous-locataires 
(A______ et ASSOCIATION B______), assortie de mesures d'exécution directe 
du jugement d'évacuation. 
t. A l'audience du Tribunal du 23 novembre 2023, la C______ a persisté dans ses 
conclusions, indiquant que les indemnités pour occupation illicite étaient à jour. 


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D______ SA, E______, H______, F______ et G______ ont appuyé les 
conclusions de la C______, précisant avoir déjà libéré les locaux conformément à 
leurs obligations. Le contrat de gérance était arrivé à terme le 30 juin 2022 et les 
clefs avaient été restituées. Toutefois, la sous-locataire n'était pas sortie et avait 
récupéré les clefs. Dans ces circonstances, une discussion avait eu lieu en vue d'un 
éventuel rachat du fonds de commerce, laquelle n'avait pas abouti. Des 
altercations étaient survenues entre deux protagonistes ayant donné lieu à des 
plaintes pénales et les serrures des locaux avaient été changées par les occupants. 
ASSOCIATION B______ et A______ ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, 
le cas n'étant à leur sens pas clair. Ils ont indiqué être toujours dans les locaux et 
rechercher activement des locaux de remplacement. Ils ont déclaré ne pas avoir 
été informés du transfert de bail et avoir été mis devant le fait accompli avec la 
visite, en juin 2023, de K______. Ils s'acquittaient alors des mensualités en mains 
de la C______. Depuis août 2023, ils versaient les mensualités en mains de 
J______ SA. Ils ont soutenu que le contrat de sous-location s'était transformé en 
contrat de durée indéterminée. Ils se sont par ailleurs prévalu d'un abus de droit de 
la C______ à requérir leur évacuation, dans la mesure où elle avait décliné toute 
responsabilité relative à la libération des locaux, dans le contrat de transfert de 
bail. ASSOCIATION B______ et A______ ont requis l'octroi d'un sursis de trois 
mois dès l'entrée en force du jugement, l'exploitation du fitness constituant 
l'unique moyen de subsistance de A______. 
La C______ a souligné que les sous-locataires avaient admis son allégué selon 
lequel ils avaient refusé de quitter les lieux et les occupaient sans droit. Elle était 
dès lors fondée à agir contre les sous-locataires qui se maintenaient dans les 
locaux après la fin du contrat de bail principal. Les sous-locataires savaient en 
outre depuis 18 mois qu'ils devaient restituer les locaux de sorte qu'aucun délai 
supplémentaire ne devait être accordé. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 


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économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 
est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 
signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 
principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 
trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 
239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 
En l'espèce, les appelants contestent non seulement l'expulsion en tant que telle, 
mais se prévalent également de la validité du contrat de sous-location, de sorte 
que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc 
ouverte contre le prononcé de l'évacuation. 
En revanche, contre les mesures d'exécution, seule la voie du recours est ouverte 
(art. 309 let. a CPC). 
1.2 L'appel et le recours, écrits et motivés, doivent être introduits auprès de la 
deuxième instance dans les trente jours à compter de la notification de la décision 
motivée (art. 311 al. 1 et 321 al. 1 CPC). Le délai est de dix jours pour les 
décisions prises en procédure sommaire (art. 314 al. 1 et 321 al. 2 CPC), ce qui est 
le cas des procédures en protection des cas clairs (art. 248 let. b et 257 CPC). 
En l'espèce, l'appel et le recours, formés dans le délai et la forme prescrits par la 
loi, sont recevables. 
1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 
consid. 5.3.2). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
Le recours n'est recevable que pour violation du droit et constatation 
manifestement inexacte des faits (art 320 CPC). 


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2. 
Selon la jurisprudence de la Cour (ACJC/646/2019 du 6 mai 2019 consid. 2.1.7), 
le Tribunal des baux et loyers est compétent à raison de la matière pour statuer sur 
tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-
locataire (restitution des locaux, évacuation, exécution de l'évacuation, demande 
en paiement d'une indemnité pour occupation illicite, etc.). Cette compétence ne 
concerne que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à 
l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-
location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas 
où la compétence de la juridiction ordinaire demeure. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que le cas était clair. 
3.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet 
d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque 
(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif 
au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 
24 juillet 2023 consid. 3.2; 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2, 
4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). 
 
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les conditions 
suivantes sont remplies: (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être 
immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne 
sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 
CPC) et la déclare irrecevable. Il est exclu que la procédure aboutisse au rejet de 
la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 
3.1.2 La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc 
soumise à deux conditions cumulatives. 
3.1.2.1 Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne 
s'agit pas d'une preuve facilitée: le demandeur doit apporter la preuve certaine 
(voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit 
pas. Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes 
(substanziiert und schlüssig) qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui 
sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est 
irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 
consid. 5.1.1. et les arrêts cités). 


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3.1.2.2 Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la 
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la 
base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle 
générale (cf. toutefois l'arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les 
références citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une 
norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit 
rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2; 4A_273/2012 du 
30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 
Cela ne signifie toutefois pas que l'existence d'un cas clair doit être d'emblée 
exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus de droit est invoqué. En effet, 
l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose pas la prise en compte de toutes les 
circonstances du cas d'espèce au sens de la jurisprudence précitée si le 
comportement considéré est manifestement abusif, ce qui est notamment le cas s'il 
appartient aux cas typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence et la 
doctrine (arrêts du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 4.3; 
4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 5.1; 4A_25/2019 du 15 avril 2019 
consid. 3; 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4; 4A_2/2016 du 18 février 
2016 consid. 2.1; 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.2 et la référence). 
Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 
demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 
jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 
l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 
 
3.2.1 Aux termes de l'art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d'un local commercial 
peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le 
bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. 
Le transfert de bail se présente comme un contrat conclu entre le locataire initial 
et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Le transfert 
du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier 
fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait 
concevoir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui 
doit être donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert 
(ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; 125 III 226 consid. 2b). 
Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 
al. 3 CO). 
En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du 
locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 ibid; WEBER, in 


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C/21098/2023 
Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 263 CO; 
HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO). 
L'art. 263 CO n'exige pas, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un 
éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre 
les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que 
celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; BARBEY, Le 
transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 
3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur 
s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit 
productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 
3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le 
paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le 
consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-
affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses 
visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. 
La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part 
entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO 
(ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; WEBER, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; HIGI, op. cit., 
n. 9 ad art. 262 CO). 
S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, 
il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage 
à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un 
bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même 
titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le 
sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail 
principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa 
prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus 
valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire 
l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 
CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du 
bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du 
contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts 
au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO) 
(ATF 139 III 353 ibid; HIGI, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO). 
3.2.4 Le Tribunal fédéral a retenu qu'à la suite du transfert du bail principal, 
l'ancien locataire principal avait perdu tout droit d'usage sur le local en cause, dès 
la date dudit transfert. Il n'était donc plus en mesure de céder de droit d'usage à ses 
précédents sous-locataires et n'était dès lors plus sou-bailleur. Dès le transfert de 


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bail, seul le repreneur, qui a juridiquement le droit d'usage sur la chose, peut le 
céder à un tiers (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3 à 2.1.5). 
3.2.5 Selon la jurisprudence et la doctrine, le bailleur principal est fondé à exiger 
du sous-locataire la restitution de la chose louée, sans que cette démarche ne 
puisse être qualifiée d'abusive. En effet le contrat de sous-location n'est pas 
opposable au bailleur principal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2022 du 
10 novembre 2022 consid. 2.5; 4A_345/2020, 4A_349/2020 du 25 août 2020 
consid. 6; LACHAT ET AL., Le bail à loyer, 2019, ch. 7.2 p. 1024; BURKHALTER ET 
AL., Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 7 ad art. 273b CO). 
3.3 Dans le présent cas, il est constant que l'intimée D______ SA a conclu le 
31 mai 2021 avec les appelants un contrat d'affermage, soit un contrat de sous-
location. Les appelants soutiennent que, nonobstant la signature le 30 juin 2022 de 
la convention de sortie, ils sont demeurés depuis lors sous-locataires des locaux 
par actes concluants, le montant du loyer principal ayant été versé directement en 
mains de la propriétaire de l'immeuble. 
Le 24 mai 2023, un transfert de bail a été signé entre d'une part la propriétaire de 
l'immeuble et les locataires principaux (D______ SA, E______, H______, 
F______, G______) d'autre part, prenant effet le 1er juin 2023. Dès cette date, 
J______ et K______ sont devenus locataires principaux des locaux en cause. 
Comme l'a retenu le Tribunal fédéral, l'art. 263 CO n'exige nullement, pour que 
le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, 
le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en 
principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de 
tiers. Il importe dès lors peu que les appelants n'aient pas été informés de ce 
transfert de bail. 
A la suite du transfert du bail principal, l'intimée D______ SA a perdu tout droit 
d'usage sur les locaux, dès le 1er juin 2023. Contrairement à ce que soutiennent les 
appelants, aucun nouveau rapport n'a pu les lier directement à la propriétaire de 
l'immeuble, de par le règlement direct des loyers auprès d'elle dès le mois de 
septembre 2022, qui ne dispose d'aucun droit d'usage. Il en va de même en ce qui 
concerne les repreneurs, lesquels se sont opposés à la présence des appelants dans 
les locaux. C'est par conséquent à bon droit que le Tribunal a retenu que les 
appelants n'étaient, depuis le transfert de bail et donc la fin du bail principal, plus 
au bénéfice d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux. 
Les appelants soutiennent encore que dans la mesure où le contrat de transfert 
prévoyait que le locataire transférant était seul responsable de l'inexécution de la 
libération des locaux, l'intimée C______, en requérant leur évacuation, aurait agi 
de manière contraire aux règles de la bonne foi et commis un abus de droit. Elle 
aurait par ailleurs adopté un comportement contradictoire et exercé son droit de 


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propriétaire sans ménagement, en acceptant un transfert de bail alors qu'elle 
connaissait l'existence du contrat de sous-location. Ces questions nécessiteraient 
l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation, excluant l'application du cas clair. 
Ce grief est infondé. Selon la jurisprudence et la doctrine rappelées ci-avant, 
l'action en restitution intentée par le bailleur principal contre le sous-locataire n'est 
pas constitutive d'une démarche abusive. Par ailleurs, si le bailleur principal doit 
donner son accord à la sous-location, il n'est pas partie au contrat de sous-location. 
Aucun comportement contradictoire du bailleur principal ne peut de plus être 
retenu en raison du transfert de bail. En effet, le locataire est en droit de transférer 
son contrat de bail et le bailleur principal ne peut refuser son consentement qu'à 
des conditions restrictives. Par conséquent, ces points ne nécessitent aucun 
pouvoir d'appréciation commandant de prendre en compte l'ensemble des 
circonstances du cas. 
Au vu de ce qui précède, le Tribunal a à bon droit considéré que le cas était clair 
et prononcé l'évacuation des appelants des locaux litigieux. 
3.4 L'appel se révèle ainsi infondé. Le jugement entrepris sera donc confirmé. 
4. 
Les recourants contestent l'appréciation du Tribunal s'agissant des mesures 
d'exécution. Ils soutiennent que l'évacuation telle qu'ordonnée ne respecterait pas 
le principe de proportionnalité. 
4.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est 
réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 et ss CPC). 
En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir 
compte du principe de la proportionnalité. L'expulsion ne saurait être conduite 
sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou 
lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra 
spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de 
cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en 
fait à une prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_232/2018 du 23 mai 2018 consid. 7; 4A_207/2014 du 19 mai 2019 
considl 3.1). 
L'art. 30 al. 4 LaCC concrétise le principe de la proportionnalité en cas 
d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal peut, pour des motifs 
humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour 
permettre le relogement du locataire ou du fermier. Cette disposition s'applique, 
selon ses propres termes, aux logements, c'est-à-dire aux habitations (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_207/2014 du 19 mai 2014 précité consid. 3.1). Cette 
protection ne s'applique pas aux locaux commerciaux. Le fait qu'une évacuation 
immédiate entraînerait une cessation immédiate des activités professionnelles du 


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locataire et des répercussions sur sa situation financière n'est pas pertinent et ne 
peut faire obstacle à l'exécution immédiate du jugement d'évacuation 
(ACJC/1624/2022 du 12 décembre 2022 consid. 5.1; ACJC/317/2021 du 15 mars 
2021 consid. 2.1; ACJC/154/2021 du 8 février 2021 consid. 2.1; ACJC/937/2018 
du 12 juillet 2018 consid. 4.1; ACJC/671/2013 du 27 mai 2013 consid. 7.2). 
4.2 En l'espèce, aucun motif humanitaire au sens de l'art. 30 LaCC n'entre en 
considération, puisque les locaux litigieux sont des locaux commerciaux. En 
outre, les éventuelles répercussions sur la situation financière des appelants ne 
font pas obstacle à l'exécution immédiate du jugement d'évacuation. Même sous 
l'angle de la proportionnalité, la fin du bail n'a pas été brutale, ni n'a été décidée 
après une procédure expéditive. Les appelants ont été informés par leur sous-
bailleresse le 28 mai 2022 de ce que le contrat de gérance ne serait pas renouvelé 
et qu'il se terminerait à son échéance déterminée au 30 juin 2022. Une convention 
de sortie a d'ailleurs été signée par les intéressés le 30 juin 2022, mentionnant la 
remise des clés. Les appelants ont toutefois ensuite repris possession des locaux. 
Ils ont par ailleurs admis avoir appris, au début du mois de juin 2023, qu'un 
contrat de transfert de bail avait été signé. Dès cette date, ils savaient qu'ils ne 
pouvaient continuer à occuper les locaux. Ils ont ainsi, de fait, bénéficié de temps 
pour planifier leur déménagement et n'ont pas dû faire face à un départ précipité. 
Le grief est ainsi infondé, de sorte que le recours sera rejeté. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel et le recours interjetés le 18 décembre 2023 par 
ASSOCIATION B______ et A______ contre le jugement JTBL/1033/2023 rendu le 
23 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21098/2023. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.