ge_gerichte · ACJC/319/2023 · 2023-03-06 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 7 mars 2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2761/2019 
ACJC/319/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU LUNDI 6 MARS 2023 
 
Entre 
HOTEL A______ SA, sise ______, appelante d'un jugement rendu par la 
5ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 4 mars 2022 
et intimée sur appel joint, comparant par Me Didier BOTTGE, avocat, BOTTGE & 
ASSOCIÉS SA, place de la Fusterie 11, case postale, 1211 Genève 3, en l'Étude duquel 
elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, comparant 
par Me Malek ADJADJ, avocat, AAA AVOCATS SA, rue du Rhône 118, 
1204 Genève, en l'Étude duquel il fait élection de domicile. 


- 2/24 - 
 
C/2761/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/2710/2022 du 4 mars 2022, reçu le 9 mars 2022 par 
HOTEL A______ SA, le Tribunal de première instance a condamné B______ à 
verser à celle-ci les sommes de 80'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 8 mars 2016 
(chiffre 1 du dispositif), et 10'425 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 avril 2015 
(ch. 2), arrêté les frais judiciaires à 30'280 fr., compensés avec les avances 
fournies (ch. 3), mis à la charge des parties pour moitié chacune, condamné 
B______ à verser 15'060 fr. à HOTEL A______ SA (ch. 4), invité les Services 
financiers du Pouvoir judiciaire à verser à HOTEL A______ SA et B______ le 
solde de leur avance, soit respectivement 200 fr. et 500 fr. (ch. 5), condamné 
B______ à payer 12'000 fr. à HOTEL A______ SA à titre de dépens (ch. 6) et 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7). 
B. 
a. Par acte expédié le 8 avril 2022 au greffe de la Cour de justice, 
HOTEL A______ SA appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des 
chiffres 1 et 3 à 7 de son dispositif. Cela fait, elle conclut à la condamnation de 
B______ à lui verser les sommes de 220'586 fr. 45, avec intérêts à 5% dès le 
8 mars 2016, et 300'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 15 avril 2015, sous suite de 
frais judiciaires et dépens de première et seconde instances. Subsidiairement, elle 
sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision. 
 
b. Dans sa réponse du 27 juin 2022, déposée dans le délai imparti, B______ 
conclut au rejet de cet appel, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
Il forme également appel joint, concluant à l'annulation du jugement entrepris et 
au déboutement d'HOTEL A______ SA de toutes ses conclusions, sous suite de 
frais judiciaires et dépens de première et seconde instances. 
 
c. Dans sa réplique sur appel et réponse à l'appel joint, HOTEL A______ SA a 
persisté dans ses conclusions et conclu au déboutement de B______ de toutes ses 
conclusions. 
 
d. Dans sa duplique sur appel et réplique sur appel joint, B______ a persisté dans 
ses conclusions. 
 
e. Dans sa duplique sur appel joint, HOTEL A______ SA a persisté dans ses 
conclusions. 
 
f. Par avis du greffe de la Cour du 17 janvier 2023, les parties ont été informées de 
ce que la cause était gardée à juger. 
 
 


- 3/24 - 
 
C/2761/2019 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. La société HOTEL A______ SA a pour but l'exploitation d'hôtels, de 
restaurants et de tous autres établissements publics, ainsi que l'achat, la vente, la 
possession et l'exploitation d'immeubles. Elle est propriétaire de l'immeuble sis 
no. a______ rue 1______ à Genève, où elle exploite un hôtel. 
C______ en est l'unique administrateur. 
 
b. B______ était propriétaire de l'immeuble sis no. b______ rue 1______ à 
Genève, d'une surface totale de 540 m2, comprenant un rez-de-chaussée et 
cinq étages d'une surface brute de 87 m2 chacun, ainsi qu'un sous-sol de 33 m2 (ci-
après : l'immeuble ou les locaux). 
 
c. La société D______ SA était notamment active dans la création, l'achat, la 
vente, la prise de participations dans des sociétés actives dans tous les secteurs et 
la gestion, l'administration et l'exploitation des activités commerciales liées à ces 
sociétés. Elle a été dissoute par jugement du 26 janvier 2017 et la procédure de 
faillite a été suspendue faute d'actifs le 15 juin 2017. 
E______ en était l'unique administrateur. 
 
d. Le contrat de bail portant sur l'immeuble : 
 
d.a Au printemps 2014, par l'entremise d'un ami commun, F______, B______ a 
rencontré G______, coiffeur, qui lui a fait part de son projet de création d'une 
école de cosmétique et de coiffure en collaboration avec la société H______, 
appartenant au groupe I______ GMBH (ci-après: I______). 
 
A cet égard, G______ a montré à B______ un courrier de la société H______ du 
9 décembre 2013, à teneur duquel celle-ci indiquait être intéressée par le projet 
"H______ ACADEMY" et souhaitait lui proposer un partenariat, ainsi qu'un 
courrier de I______ du 3 mars 2014, par lequel celle-ci se portait garante pour 
toutes obligations découlant d'un contrat de location. 
 
d.b Le 19 décembre 2014, B______ et G______ ont conclu un contrat de bail 
portant sur l'immeuble, d'une durée initiale de dix ans, soit du 1er janvier 2015 au 
31 décembre 2024, reconductible d'année en année à défaut de résiliation, pour un 
loyer de 20'850 fr. par mois, payable d'avance, charges non comprises. 
 
Ce contrat précisait notamment que les locaux étaient destinés à un centre de 
cosmétique, comprenant un showroom, un coiffeur, des salles de soins et un 
centre de formation et/ou une activité analogue dans le domaine tertiaire (art. 2). 
Le locataire devait s'acquitter d'un acompte de charges de 1'000 fr. par mois, un 
décompte final basé sur les charges effectives étant établi au 1er trimestre de 
l'année civile suivante (art. 5). A la signature du contrat, le locataire devait 


- 4/24 - 
 
C/2761/2019 
remettre au propriétaire une garantie bancaire d'au minimum 80'000 fr. (art. 6). 
Les locaux étaient loués en l'état, le locataire étant autorisé à procéder à ses frais à 
tous les travaux d'aménagement nécessaires à l'exploitation de son activité (art. 7). 
 
d.c Dès fin décembre 2014, G______ a entrepris des travaux importants dans 
l'immeuble. 
 
d.d A une date inconnue, G______ a remis à B______ un formulaire de demande 
de cautionnement auprès de J______, rempli le 1er janvier 2015, pour un montant 
de 84'000 fr., à teneur duquel D______ SA était locataire principale et G______, 
ainsi que E______, étaient locataires solidairement responsables. 
 
Cette garantie n'a pas été émise. 
 
d.e Le 6 mai 2015, D______ SA a établi un ordre de paiement de son compte 
ouvert auprès [de la banque] K______, au bénéfice de B______, pour un montant 
de 83'400 fr., correspondant aux loyers de janvier à avril 2015. 
B______ a allégué ne pas avoir reçu ce paiement. 
 
d.f Courant 2015, B______ a fait notifier à G______ un commandement de payer, 
poursuite n° 2______, auquel ce dernier a formé opposition, qui a été 
provisoirement levée par jugement du 25 janvier 2016. 
 
d.g Par courriel du 21 décembre 2015, faisant suite à une demande de B______, 
I______ lui a indiqué que la garantie mentionnée dans le courrier du 3 mars 2014 
adressé à G______ (cf. consid. C.d.a supra) n'existait pas et que ce courrier était 
manifestement un faux. 
 
d.h Le 16 juin 2016, la société L______ SARL, appartenant à G______ et 
dissoute par suite de faillite prononcée le 27 mars 2017, a versé 30'000 fr. à 
B______ à titre de loyer de l'immeuble pour janvier 2015 et la moitié de février 
2015. 
 
e. La vente de l'immeuble : 
 
e.a A une date indéterminée, la société de courtage M______ SA a établi un 
dossier de mise en vente de l'immeuble au prix de 5'200'000 fr. En référence à "un 
bail de 10 ans", il était indiqué que le loyer annuel net s'élevait à 250'000 fr., avec 
la précision que des "travaux y [étaient] en cours et que dès qu'ils [seraient] 
terminés, I______ (Cosmétique) [pourrait] immédiatement y emménager". 
 
HOTEL A______ SA a allégué que ce dossier lui avait été remis en 
décembre 2014 par sa fiduciaire N______ SA, laquelle travaillait également pour 
B______. Elle était intéressée à acheter l'immeuble dans le but d'effectuer un 
investissement stratégique, à savoir d'autofinancer l'extension de son hôtel sis 


- 5/24 - 
 
C/2761/2019 
no. a______ rue 1______ prévue dans une dizaine d'années, par les loyers perçus 
de l'immeuble. 
 
e.b Par courriel du 5 janvier 2015, la société O______ SA a adressé à B______ 
une offre pour l'achat de l'immeuble à hauteur de 4'800'000 fr., assortie de 
conditions, notamment la remise de tous documents et informations utiles 
concernant les éventuelles vérifications accomplies sur la relation contractuelle 
entre G______ et la société H______. 
 
Cette offre a été acceptée par B______ par retour de courriel. 
 
e.c Par courrier du 27 février 2015, D______ SA a transmis à 
HOTEL A______ SA un "dossier d'investissement", dans lequel il était fait état de 
factures et devis ayant pour objet des travaux d'ameublement, de menuiserie, de 
rénovation de parquet et de sanitaires, ainsi que le nettoyage de la façade et du toit 
de l'immeuble pour un montant de plus de 100'000 fr. 
 
e.d Le 19 mars 2015, B______ et HOTEL A______ SA ont conclu une promesse 
de vente et d'achat de l'immeuble par devant Me P______, notaire à Genève. 
 
e.e Par contrat du 9 avril 2015, HOTEL A______ SA a cédé à la banque 
Q______, à titre de garantie, les loyers qui seraient perçus en lien avec 
l'immeuble. 
 
e.f Le 14 avril 2015, B______ a retiré son accord pour l'offre de vente formulée 
par O______ SA. 
 
e.g Le 15 avril 2015, B______ et HOTEL A______ SA ont conclu, par devant 
Me P______, un contrat de vente de l'immeuble au prix de 5'100'000 fr. 
 
Ce contrat prévoyait que l'acquéreur achetait l'immeuble dans son état actuel, sans 
exception ni réserve, "déclarant bien le connaitre". La vente était conclue "sans 
garantie en raison des contenances et sans garantie quant aux défauts éventuels 
de la chose vendue, notamment en raison de l'état du sol et du sous-sol". 
L'acquéreur déclarait "savoir qu'il [serait] privé des garanties prévues par la loi", 
soit notamment des actions en résolution du contrat, en réduction du prix ou en 
dommages-intérêts. Cette clause d'exclusion de garantie n'était toutefois valable 
que pour autant que la loi le permettait et n'était notamment pas applicable aux 
défauts que le vendeur aurait frauduleusement dissimulés (art. 5.3). 
 
Ce contrat précisait également que l'immeuble faisait l'objet d'un contrat de bail 
commercial avec un locataire (art. 5.9), qui passait à l'acquéreur avec la propriété 
de l'immeuble, que "l'acquéreur [déclarait] connaitre parfaitement les clauses et 
conditions dudit bail" ainsi que "l'état locatif de l'immeuble qu'il [approuvait] 
expressément". Le vendeur confirmant, quant à lui, "la véracité de cet état locatif" 


- 6/24 - 
 
C/2761/2019 
(art. 5.10). Le vendeur garantissait, en outre, "qu'il [n'avait] pas conclu avec les 
locataires ou toute autre contrepartie, des conventions verbales ou écrites qui 
équivaudraient à une réduction de loyer contractuelle concernant d'éventuels 
travaux à effectuer dans l'immeuble ou les locaux loués", que "tout dommage qui 
résulterait d'engagement y relatifs et qui n'auraient pas été communiqués 
préalablement à l'acquéreur [incomberait] exclusivement au vendeur" et qu'à la 
signature du contrat, le bail en cours ne faisait "l'objet d'aucun litige en cours ou 
pendant et qu'il [n'existait] aucun contentieux" (art. 5.10). 
 
Enfin, les parties ont convenu d'établir un décompte acheteur-vendeur pro rata 
temporis concernant les profits et charges de l'immeuble, valeur au jour de l'entrée 
en possession - soit au jour du transfert de propriété au Registre foncier (art. 5.1) - 
portant sur toutes les recettes et prestations réputées périodiques, telles que les 
loyers (art. 5.11). 
 
f. Le litige entre HOTEL A______ SA et G______: 
 
f.a Par courriel du 19 mai 2015, Me P______ a fait part à B______ des 
inquiétudes d'HOTEL A______ SA, celle-ci ayant appris que G______ ne s'était 
jamais acquitté de loyers, conformément à un accord à ce sujet conclu avec lui. 
 
Par courriel du même jour, B______ a répondu que G______ avait effectué 
d'importants investissements dans l'immeuble. Ce dernier avait accepté un 
nouveau projet qui avait "pesé plus lourd que prévu sur sa trésorerie" et lui avait 
indiqué être dans l'attente d'un versement de 500'000 fr. de la part d'un nouveau 
partenaire commercial. Ces fonds devaient notamment être affectés au paiement 
des loyers. Concernant la garantie bancaire, G______ avait déjà "effectué la 
mutation". 
 
f.b Par courrier du 21 mai 2015, Me P______ a avisé G______ de la vente de 
l'immeuble et du transfert de bail à HOTEL A______ SA. Il devait donc remettre 
à celle-ci la garantie bancaire d'un montant minimum de 80'000 fr. 
 
A ce titre, G______ a remis à HOTEL A______ SA un formulaire de demande de 
cautionnement auprès de J______, rempli le 28 mai 2015, pour un montant de 
83'400 fr., à teneur duquel D______ SA était locataire principale et G______, 
ainsi que E______, étaient locataires solidairement responsables. 
 
Cette garantie n'a pas été émise. 
 
f.c A une date indéterminée, D______ SA a établi un ordre de paiement de son 
compte ouvert auprès [de la banque] K______, au bénéfice d'HOTEL 
A______ SA, pour un montant de 20'850 fr., à titre du loyer de mai 2015. 
 
Ce paiement devait être exécuté le 8 juin 2015, ce qui n'a pas été fait. 


- 7/24 - 
 
C/2761/2019 
 
f.d Par avis comminatoire du 29 juillet 2015, HOTEL A______ SA a mis en 
demeure G______ de s'acquitter des loyers de mai, juin et juillet 2015, soit 
62'550 fr. au total, et ce dans un délai de trente jours, à défaut de quoi le bail serait 
résilié. 
 
f.e Par courrier recommandé du 11 septembre 2015, HOTEL A______ SA a 
résilié le bail avec effet au 31 octobre 2015. 
 
f.f Par acte du 19 novembre 2015, HOTEL A______ SA a requis du Tribunal des 
baux et loyers l'évacuation de G______ de l'immeuble. 
 
Dans le cadre de cette procédure, G______ a allégué que D______ SA exploitait 
le centre de cosmétique de l'immeuble et qu'elle lui sous-louait les locaux. Elle ne 
lui avait toutefois jamais rien payé. Il a, soutenu, dans un premier temps, avoir 
conclu un accord oral avec B______, par lequel ce dernier s'était engagé à ne pas 
encaisser de loyers pendant une durée indéterminée, au vu des sommes investies 
pour les travaux de réfection et d'aménagement des locaux. Il a ensuite soutenu 
avoir obtenu un accord de gratuité des loyers pour une période de deux ans. Il a 
admis devoir à HOTEL A______ SA 185'850 fr. à titre de loyers et indemnités 
pour occupation illicite entre mai 2015 et janvier 2016. 
 
Le Tribunal des baux et loyers, homologuant l'accord des parties, a pris acte de 
l'engagement de G______ à verser à HOTEL A______ SA la somme susvisée et à 
constituer la garantie de 80'000 fr. au plus tard le 31 janvier 2016. En cas de non-
respect de cette échéance, G______ s'engageait à libérer les locaux au 1er février 
2016, HOTEL A______ SA étant autorisée à requérir, dès cette date, l'évacuation 
par la force publique. 
 
f.g G______ n'ayant pas tenu les engagements susvisés, son évacuation forcée de 
l'immeuble a été exécutée le 3 février 2016. 
 
f.h Le 15 septembre 2015, HOTEL A______ SA a requis de l'Office des 
poursuites un inventaire des objets soumis au droit de rétention présents dans 
l'immeuble, qui ont été évalués à 1'093 fr. 
 
f.i Le 26 octobre 2015, HOTEL A______ SA a introduit une poursuite en 
réalisation de gage immobilier à l'encontre de G______ pour un montant de 
125'100 fr., correspondant aux loyers de mai à octobre 2015 et sollicité la 
validation de l'inventaire susvisé. 
 
f.j Le 5 janvier 2016, HOTEL A______ SA a fait notifier à G______ un 
commandement de payer, poursuite n° 3______, pour le montant susvisé, auquel 
ce dernier a formé opposition, qui a été provisoirement levée par jugement du 
7 juin 2016. 


- 8/24 - 
 
C/2761/2019 
 
f.k Le 12 mars 2018, l'Office des poursuites a avisé HOTEL A______ SA de ce 
qu'il ne serait pas procédé à la vente, compte tenu de la faible valeur des biens 
portés à l'inventaire, et lui a délivré à un certificat d'insuffisance de gage. 
 
f.l Le 23 mars 2018, HOTEL A______ SA a requis la continuation de la poursuite 
n° 3______ sur la base du certificat susvisé. 
 
f.m En parallèle, le 31 mai 2016, HOTEL A______ SA a fait notifier à G______ 
un commandement de payer, poursuite n° 4______, pour un montant de 
187'650 fr., correspondant aux loyers et indemnités pour occupation illicites entre 
mai 2015 et janvier 2016, auquel ce dernier a formé opposition. 
 
f.n Par jugement du 17 novembre 2016, le Tribunal a prononcé la mainlevée 
provisoire de l'opposition susvisée pour les loyers de novembre à décembre 2015, 
soit à concurrence de 60'750 fr., après déduction des montants compris dans la 
poursuite en réalisation de gage mobilier. 
 
f.o Saisi d'une action en libération de dette et d'une action en annulation de 
poursuite, jointe sous la même procédure, le Tribunal des baux et loyers a, par 
jugement définitif du 3 novembre 2017, débouté G______ de toutes ses 
conclusions et dit que la poursuite n° 4______ irait sa voie, sous déduction de la 
somme de 17'000 fr. remboursée par ce dernier le 2 août 2016. 
 
Dans le cadre de cette procédure, G______ a allégué avoir conclu oralement un 
accord avec B______, par lequel il était dispensé de s'acquitter des loyers durant 
trois mois, soit de janvier à mars 2015. 
 
f.p Le 31 mai 2018, l'ouverture de la faillite de G______ a été prononcée, puis 
clôturée le 17 décembre 2018 faute d'actifs. 
 
f.q Le 17 juin 2019, l'Office des faillites a délivré à HOTEL A______ SA un acte 
de défaut de biens à l'encontre de G______ pour un montant de 145'888 fr. 85. 
 
g. Le litige entre les parties: 
 
g.a Par courrier du 6 août 2015, HOTEL A______ SA a reproché à B______ 
d'avoir dissimulé, lors de la vente de l'immeuble, que le locataire ne s'était pas 
acquitté des loyers de janvier à avril 2015 et ce, en parfaite contradiction avec les 
engagements et garanties donnés dans le contrat de vente du 15 avril 2015. Elle se 
réservait tous ses droits à son égard et l'a mis en demeure d'établir le décompte 
acheteur-vendeur, conformément audit contrat. 
 
g.b En février et mars 2016, HOTEL A______ SA a mandaté deux agences 
immobilières pour la location de l'immeuble. 


- 9/24 - 
 
C/2761/2019 
 
g.c Par courrier du 23 juin 2016, HOTEL A______ SA a informé B______ de ce 
que G______ n'avait jamais versé de loyers et de l'expulsion de ce dernier, ce qui 
ne devait pas l'étonner dès lors qu'il était "parfaitement conscient de cette 
situation". A cet égard, HOTEL A______ SA se référait à l'accord de gratuité des 
loyers invoqué par G______ devant le Tribunal des baux et loyers et au fait 
qu'aucune garantie bancaire n'avait été émise lors de la conclusion du bail. Elle 
sollicitait donc une indemnisation pour le préjudice "causé par le locataire 
insolvable et le manque à gagner résultant de l'impossibilité de trouver un 
locataire aux mêmes conditions économiques", ainsi que le versement de 
10'425 fr., correspondant à la moitié du loyer d'avril 2015. 
 
g.d Par courrier du 11 juillet 2016, B______ a répondu ne jamais avoir consenti à 
G______ une gratuité des loyers et qu'il n'existait pas de litige entre lui-même et 
ce dernier lors de la vente de l'immeuble, de sorte que les promesses et les 
garanties qu'il avait fournies étaient exactes. 
 
g.e Par courrier du 14 juillet 2016, HOTEL A______ SA a contesté la version de 
B______, compte tenu des déclarations de G______ et de l'ordre de paiement du 
6 mai 2015 (cf. consid. C.d.e supra). 
 
g.f Le 6 septembre 2016, HOTEL A______ SA a fait notifier à B______ deux 
commandements de payer, poursuites n° 5______ et 6______, portant sur les 
sommes de 10'000 fr., à titre de la moitié du loyer d'avril 2015, et 500'000 fr., à 
titre de "préjudice causé du fait du locataire insolvable", référence faite à la 
garantie et aux défauts de l'acte de vente du 15 avril 2015, auxquels ce dernier a 
formé opposition. 
 
Ces poursuites ont été renouvelées en 2017 et 2018. 
 
g.g Le 24 mai 2018, B______ a signé une déclaration de renonciation à la 
prescription de toutes éventuelles créances à l'égard d'HOTEL A______ SA en 
lien avec l'acte de vente du 15 avril 2015, pour une durée d'un an. 
 
g.h HOTEL A______ SA a allégué avoir renoncé, en juin 2018, à trouver un 
nouveau locataire et entamé les démarches pour l'extension de son hôtel sis 
no. a______ rue 1______ dans l'immeuble. Les travaux avaient débuté en été 
2019. 
D. 
a. Par acte du 28 juin 2019, HOTEL A______ SA a assigné B______ en paiement 
de la somme totale de 531'011 fr. 45, soit 300'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 
15 avril 2015, à titre de réduction du prix vente de l'immeuble, 10'425 fr., avec 
intérêts à 5% dès le 15 avril 2015, correspondant à la moitié du loyer d'avril 2015, 
et 220'586 fr. 45, avec intérêts à 5% dès le 8 mars 2016, à titre de dommages et 
intérêts, soit les loyers, respectivement les indemnités pour occupation illicite, 
entre mai 2015 et janvier 2016, sous déduction de 17'000 fr. versés en août 2016 


- 10/24 - 
 
C/2761/2019 
(170'650 fr.), les frais de chauffage pour l'année 2015 (7'434 fr. 70), les frais 
d'avocats engagés entre juillet 2015 et octobre 2018 pour les démarches 
entreprises à l'encontre de G______ (41'055 fr. 75), et les frais de procédure des 
poursuites initiées contre ce dernier (1'446 fr.), sous suite de frais judiciaires et 
dépens. 
 
Elle a, en substance, allégué que B______ avait eu une attitude dolosive en lui 
dissimulant la vérité quant à l'état locatif de l'immeuble, à savoir que le locataire 
ne s'était pas acquitté des premiers loyers et n'avait pas versé de garantie bancaire, 
et en taisant l'existence d'un accord verbal concernant une occupation des locaux à 
titre gratuit. B______ lui avait garanti un rendement important découlant de l'état 
locatif de l'immeuble et donc la solvabilité de G______. En outre, en raison des 
travaux effectués par ce dernier dans l'immeuble, soit l'aménagement d'un spa, elle 
n'avait pas réussi à trouver un nouveau locataire. Elle avait ainsi droit à une 
réduction du prix de vente de l'immeuble pour cause de défauts, correspondant à 
la différence entre le prix payé par elle (5'100'000 fr.) et le prix proposé par 
O______ SA (4'800'000 fr.), ainsi qu'au paiement de son dommage composé des 
différents postes susvisés. 
 
b. Dans sa réponse, B______ a conclu au déboutement d'HOTEL A______ SA de 
toutes ses conclusions, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
 
Il a, en substance, allégué qu'HOTEL A______ SA ne pouvait se prévaloir 
d'aucun défaut quant à l'existence d'un spa dans les locaux et à l'insolvabilité du 
locataire. Il avait seulement accordé des "largesses" à G______ s'agissant de 
l'exigibilité du paiement des loyers pour les mois de janvier à mars 2015. Lui-
même ne se doutait pas de l'insolvabilité de ce dernier, qui avait investi plus de 
100'000 fr. dans des travaux. Il avait confiance en lui et avait été conforté dans 
l'idée que G______ et/ou D______ SA bénéficiaient de ressources financières 
suffisantes. A cet égard, il a produit les pièces suivantes: un avis de crédit à 
hauteur de 444'147 fr. d'un investisseur en faveur de ladite société du 18 mai 
2015; un contrat de vente du 11 décembre 2015 portant sur une arcade appartenant 
à L______ SARL au prix de 385'000 fr.; une attestation du 10 juin 2015 signée 
par G______, à teneur de laquelle ce dernier confirmait être un représentant 
officiel de la société H______ en Suisse romande, qui devait contribuer à hauteur 
de 200'000 fr. aux transformations et investissements effectués dans les locaux 
(pièce n° 8) et une attestation signée par G______ le 18 août 2016, à teneur de 
laquelle ce dernier indiquait qu'en raison d'un litige avec la société H______, il 
avait manqué de liquidités (n° 10). B______ s'est en outre prévalu de l'exclusion 
de garantie contenue dans le contrat de vente litigieux et de la tardiveté de l'avis 
des défauts. 
 
c. Dans leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions et 
argumentations. 


- 11/24 - 
 
C/2761/2019 
 
d. Lors des audiences du Tribunal des 30 novembre 2020 et 1er mars 2021, les 
parties ont été entendues. 
 
HOTEL A______ SA, soit pour elle C______, a déclaré avoir le sentiment de 
s'être "fait avoir" par B______ s'agissant des qualités du locataire de l'immeuble. 
Elle avait visité celui-ci une seule fois à fin 2014. L'immeuble était alors aménagé 
dans l'idée de l'exploitation d'un spa. B______ ne lui avait pas donné le nom du 
locataire, mais lui avait précisé que celui-ci possédait déjà deux autres spa à 
Genève et qu'il représentait de manière exclusive la société H______ en Suisse 
romande. Fin 2014, il lui avait également précisé être dans l'attente du paiement 
de la garantie bancaire. Elle avait reçu le contrat de bail afférent à l'immeuble lors 
de la signature de la promesse de vente devant le notaire. La présence d'un 
locataire était un élément essentiel dans l'achat de l'immeuble, sans lequel elle 
n'aurait pas obtenu le financement de la banque. 
B______ a déclaré que G______ lui avait démontré bénéficier du soutien 
financier de la société H______ pour la réalisation de son projet. Il était un 
locataire solvable. Il avait toutefois compris, fin 2014 que ce dernier "était coincé 
avec la trésorerie". La société H______ avait finalement refusé de lui verser des 
acomptes, mais payerait à la fin des travaux. Il avait alors accordé un peu de 
temps à G______ pour le paiement des loyers de janvier à avril 2015, mais n'avait 
consenti à aucune réduction ou gratuité. Il n'avait pas évoqué ce sujet avec 
HOTEL A______ SA, car il était certain qu'il n'y avait pas de problème. Lors de 
la vente de l'immeuble, il n'était pas en litige avec G______. Le prix de vente de 
celui-ci avait été fixé par le marché. 
 
e. Lors des audiences des 28 juin et 4 octobre 2021, le Tribunal a entendu les 
témoins suivants: 
G______ a déclaré avoir effectué, durant deux ou trois mois, d'importants travaux 
dans l'immeuble pour un montant de 200'000 fr. Compte tenu de ce montant, il 
avait requis de B______ un délai avant de percevoir les loyers, ce qu'il avait 
accepté pour une durée d'un mois ou un moins et demi, précisant que les termes 
"cadeau" et "gratuit" n'avaient jamais été employés entre eux. Il avait payé les 
loyers de janvier à mi-avril 2015. Il avait donné un ordre de paiement en ce sens à 
sa banque, qu'il avait montré à B______. A la conclusion du contrat de bail, il 
n'avait pas remis de garantie bancaire, car cela était impossible compte tenu du 
coût des travaux. Il avait évoqué avec B______ le partenariat avec I______, 
respectivement H______, et le fait que celles-ci investiraient des fonds dans son 
projet. H______ n'ayant finalement pas investi les fonds promis, il n'avait pas eu 
les liquidités nécessaires pour s'acquitter du loyer, dès la vente de l'immeuble. 
S'agissant de la pièce n° 8 produite par B______, le témoin a déclaré ne pas avoir 
rédigé cette attestation, dont le contenu correspondait toutefois à la réalité, mais 


- 12/24 - 
 
C/2761/2019 
pas les montants mentionnés. C______ était venu à plusieurs reprises visiter les 
locaux, qui étaient déjà aménagés, en ce sens qu'il y avait déjà le spa. 
R______, administrateur de O______ SA, a déclaré que l'immeuble avait été 
présenté à la vente par la société de courtage M______ SA. Le dossier de mise en 
vente faisait état d'un contrat de bail avec une société de coiffure, selon ses 
souvenirs. Il avait procédé à une due diligence, dans le cadre de laquelle il avait eu 
de nombreux débours. Il avait proposé un prix de vente de 4'800'000 fr., qui avait 
été accepté. Le propriétaire s'était finalement retiré avant la signature du contrat 
de vente. 
F______ a déclaré que G______, qui avait à l'époque un salon de coiffure en 
vieille ville de Genève, était représentant de la société H______. Ce dernier 
cherchait un bien immobilier pour créer une école, afin de présenter et développer 
les produits de cette société. Il lui avait alors présenté B______. G______ avait 
effectué d'importants travaux dans l'aménagement de l'immeuble. Lui-même avait 
été présent lorsqu'une représentante de H______ était venue visiter les locaux. 
Cette société devait cofinancer les travaux, mais avait finalement informé 
G______ de ce qu'elle effectuerait un versement à la fin des travaux. Cela avait 
causé un problème de liquidités à ce dernier. B______ avait donc accepté de 
patienter avant de percevoir les trois premiers loyers. Il n'y avait pas de raison de 
douter de ce que G______ s'acquitterait des loyers. 
 
f. Dans leurs plaidoiries finales écrites, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
E. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que la clause d'exclusion de 
garantie prévue dans le contrat de vente litigieux était applicable à l'état de 
l'immeuble, de sorte qu'HOTEL A______ SA ne pouvait pas se prévaloir 
d'éventuels défauts résultant de l'aménagement des locaux, en particulier de la 
présence d'un spa. En revanche, ladite clause n'était pas applicable aux conditions 
relatives à la location de l'immeuble. 
 
Dans le contrat de vente litigieux, B______ avait confirmé "la véracité de l'état 
locatif", référence faite au contrat de bail signé avec G______, mais n'avait pas 
garanti le rendement réel de l'immeuble. En effet, HOTEL A______ SA ne 
pouvait pas considérer les informations fournies en lien avec les soutiens 
financiers du locataire, soit qu'il représentait la société H______, respectivement 
I______, comme des assurances de la part B______. En outre, aucun élément du 
dossier ne permettait de retenir que ce dernier avait connaissance "des difficultés 
financières à long terme de son locataire, et non pas uniquement de difficultés 
passagères de trésorerie dans les premiers mois d'exploitation". En revanche, 
B______ savait, lors de la vente de l'immeuble, qu'il n'était pas en possession de 
la garantie bancaire du locataire et la bonne foi en affaires lui imposait de 


- 13/24 - 
 
C/2761/2019 
l'indiquer à HOTEL A______ SA. Il en allait de même du fait qu'il n'avait pas 
encore perçu de loyers du locataire. Cette dernière avait avisé B______ de ces 
manquements dans les temps. 
 
Il ne se justifiait pas de réduire le prix de l'immeuble de 300'000 fr., la moins-
value subie par HOTEL A______ SA ne pouvant pas être calculée sur la base d'un 
prix de vente proposé par un tiers. B______ n'étant pas tenu à garantie s'agissant 
de la solvabilité du locataire et le dommage d'HOTEL A______ SA en lien avec 
le défaut de paiement du loyer étant lié au prononcé de la faillite de G______, elle 
ne pouvait pas réclamer d'indemnisation à hauteur des loyers non encaissés, des 
frais d'avocat engagés et des frais liés aux procédures initiées à l'encontre de ce 
dernier. En revanche, HOTEL A______ SA pouvait compter, au moment de la 
signature de l'acte de vente, sur la garantie bancaire de 80'000 fr., de sorte que sa 
perte en lien avec la violation contractuelle de B______ pouvait être estimée à ce 
montant. Enfin, les parties ayant convenu d'établir un décompte acheteur-vendeur 
pro rata temporis concernant les loyers, HOTEL A______ SA pouvait prétendre 
au versement de la moitié du loyer d'avril 2015, soit à 10'425 fr. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement querellé est une décision finale de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), rendue dans une affaire patrimoniale, dont la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). La 
voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.2 Interjeté dans les délais et formes prescrits par la loi (art. 130, 131 et 
311 al. 1), l'appel principal est recevable. 
 
L'appel joint a été formé simultanément à la réponse sur appel principal. Il est 
donc également recevable (art.312 al. 2 et 313 al. 1 CPC). 
 
Par souci de clarté, HOTEL A______ SA sera désignée ci-après en qualité 
d'appelante et B______ en qualité d'intimé. 
2. 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la 
limite des griefs motivés qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). 
 
Elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 
2014 consid. 2.2.3). 
 
Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et 
art. 58 al. 1 CPC). 


- 14/24 - 
 
C/2761/2019 
3. 
L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir admis l'existence d'un défaut, en 
ce sens que l'intimé s'était porté garant du rendement réel de l'immeuble, alors 
qu'il savait que le locataire était insolvable. L'intimé lui devait donc les montants 
réclamés à titre de réduction du prix de vente de l'immeuble et de dommages et 
intérêts, correspondant aux loyers et indemnités pour occupation illicite de mai 
2015 à janvier 2016, aux frais de chauffage 2015, ainsi qu'aux frais d'avocat et de 
procédure de poursuite engagés à l'encontre du locataire. 
 
L'intimé, quant à lui, soutient que l'appelante ne peut pas se prévaloir de défauts 
résultant du contrat de vente litigieux, de sorte qu'elle ne souffrait d'aucun 
dommage. 
 
3.1.1 En cas de livraison d'une chose défectueuse, l'acheteur peut agir 
alternativement contre le vendeur sur la base des art. 97 et 197 CO. Il ne peut 
toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la 
responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action 
spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de 
vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 et 219 al. 3 
CO) (ATF 133 III 335 consid. 2; 114 II 131 consid. 1a; 107 II 419 consid. 1; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 consid. 2.1). 
 
3.1.2 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux 
art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière 
(art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). 
 
Aux termes de l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en 
raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou 
juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les 
diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les 
ignorait (al. 2). 
 
Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce 
qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une 
qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle 
l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 
consid. 5a/aa). 
 
Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances qu'il a 
données à l'acheteur eu égard aux qualités objectives de la chose (ATF 109 II 24 
consid. 4, in JdT 1983 I 258; 88 II 410 consid. 3c). L'assurance est une 
manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre 
élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance. Son sens sera 
celui que l'acheteur pouvait de bonne foi raisonnablement lui donner (ATF 
109 II 24 consid. 4). Ainsi, de simples vantardises publicitaires ou des jugements 
de valeurs ne constituent pas des promesses de qualités, toute indication ayant 


- 15/24 - 
 
C/2761/2019 
pour objet une propriété déterminée, affirmée de façon précise et concrète, 
engagera le vendeur (ATF 88 II 410 consid. 3c; TERCIER/BIERI/CARRON, Les 
contrat spéciaux, 2016, n° 680 et 681 p. 97). 
 
Le vendeur répond également des qualités attendues de la chose, c'est-à-dire de 
celles qui n'ont pas été promises, mais sur lesquelles l'acheteur pouvait compter 
selon les règles de la bonne foi (TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n° 690 p. 99). 
Contrairement à l'assurance d'une qualité promise, le défaut d'une qualité attendue 
n'est garanti par le vendeur que si le vice entraîne une diminution notable de la 
valeur ou de l'utilité de la chose, si bien que l'acheteur n'aurait pas conclu le 
contrat ou ne l'aurait pas conclu aux mêmes conditions s'il avait eu connaissance 
du défaut (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, Commentaire romand CO I, 2021, n° 17 et 
20 ad art. 197 CO). 
 
Le vice peut affecter une qualité matérielle de la chose, soit une propriété 
physique de la chose […] et également une qualité économique de la chose. C'est 
le cas lorsque celle-ci ne permet pas d'obtenir le rendement ou les revenus qu'il 
serait normal que l'acheteur puisse retirer; cela ne vaut toutefois que dans les cas 
où la qualité a fait l'objet d'une promesse expresse. C'est le cas également lorsque 
le vendeur a donné l'assurance que la chose vendue avait une certaine valeur 
(objective) (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 4 et 6 ad art. 197 CO). 
 
Le défaut doit déjà exister au moment du transfert des risques, étant précisé qu'il 
peut n'exister encore qu'en germe à ce moment. Une détérioration de la chose qui 
se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle 
entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue; le vendeur n'est pas tenu 
de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé 
contractuellement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.321/2006 du 1er mai 2007 
consid. 4.3.1). 
 
La preuve de la réalisation de ces conditions incombe à l'acheteur qui entend en 
tirer des droits (art. 8 CC). 
 
Par "état locatif de l'immeuble", "revenu locatif" ou "recette locative", on entend 
la somme de tous les loyers théoriquement dus, et non le montant des loyers 
effectivement encaissés (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 563 et 600). 
 
3.1.3 Les parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre la garantie du 
vendeur. Toutefois, l'art. 199 CO énonce qu'une telle clause est nulle si le vendeur 
a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. 
 
La "dissimulation frauduleuse" au sens de cette disposition couvre des 
comportements de dol, de tromperie intentionnelle. Elle est notamment réalisée 
lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut alors qu'il a une 


- 16/24 - 
 
C/2761/2019 
obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi. Savoir 
s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret. Le 
vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait - ou devrait savoir - que 
celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut 
(notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui 
revêt de l'importance pour celui-ci (ATF 132 II 161 consid. 4.1; 131 III 145 
consid. 8.1; 81 II 138 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_627/2020 du 
24 août 2021 consid. 4.2 et 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1). 
 
Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une 
négligence même grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement 
être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit 
suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la 
bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La dissimulation doit être 
intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 
18 janvier 2013 consid. 3.2 et 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). Le 
fardeau de la preuve de la tromperie incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 
consid. 8.1). 
 
3.1.4 Selon l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la 
chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la vente en exerçant l'action 
rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une indemnité pour la 
moins-value (al. 1). 
 
L'acheteur ne peut réduire le prix que si le défaut engendre une moins-value au 
moment du transfert des risques, soit une différence entre la valeur (objective) de 
la chose supposée sans défauts et la valeur (objective) de la chose défectueuse; 
une seule baisse d'utilité ne saurait suffire (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 17 
ad art. 205 CO). 
 
Si les conditions du droit de réduire le prix sont données, l'acheteur peut exiger, à 
titre de réduction, une indemnité pour la moins-value. La réduction doit être 
calculée selon la méthode dite relative: le prix convenu doit être réduit d'un 
montant proportionnel à la moins-value (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 20 
et 21 ad art. 205 CO). Son application stricte se heurte en pratique à la difficulté 
de fixer la valeur objective de l'ouvrage convenu, sans défaut, et la valeur 
objective de l'objet effectivement livré, avec défaut. Pour éviter ces problèmes, la 
jurisprudence a établi comme présomptions que la valeur de l'ouvrage qui aurait 
dû être livré est égale au prix convenu par les parties, d'une part, et que la moins-
value est égale au coût de l'élimination du défaut, d'autre part (ATF 111 II 162; 
116 II 305). 
 
3.1.5 Aux termes de l'art. 208 al. 3 CO, le vendeur est tenu d'indemniser l'acheteur 
pour tout autre dommage, s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il 


- 17/24 - 
 
C/2761/2019 
s'agit donc d'une responsabilité fondée sur la faute au sens de l'art. 97 CO 
(VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 15 ad art. 208 CO). 
 
Il est en particulier admis que le gain manqué ne peut être réclamé qu'en vertu de 
l'art. 208 al. 3 CO (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n° 17 ad art. 208 CO). 
 
3.1.6 La responsabilité du vendeur est donc subordonnée aux quatre conditions 
suivantes, conformément au régime général de l'art. 97 CO: une violation des 
obligations qui lui incombent en vertu du contrat; un dommage; un rapport de 
causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage et une 
faute (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2019 du 9 janvier 2020 consid. 3.1). 
 
En ce qui concerne le rapport de causalité, l'acte ou l'omission (fautif) doit être en 
relation de causalité naturelle et adéquate avec le dommage. Lorsque le 
manquement reproché est une omission, le rapport de causalité doit exister entre 
l'acte omis et le dommage. Entre celui-ci et celui-là, le rapport de cause à effet est 
nécessairement hypothétique (une inaction ne pouvant pas modifier le cours 
extérieur des événements), de sorte qu'à ce stade déjà, il faut se demander si le 
dommage aurait été empêché dans l'hypothèse où l'acte omis aurait été accompli; 
dans l'affirmative, il convient d'admettre l'existence d'un rapport de causalité entre 
l'omission et le dommage (ATF 122 III 229 consid. 5a/aa; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_175/2018 du 19 novembre 2018 consid. 4.1.2). Juger de la causalité 
naturelle dans le cas d'une omission règle le sort de l'objection fondée sur le 
comportement de substitution licite, puisque cette objection présuppose une 
interrogation fondée sur la même hypothèse (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_350/2019 du 9 janvier 2020 consid. 3.2.2). 
 
Le rapport de causalité étant hypothétique, le juge se fonde sur l'expérience 
générale de la vie et émet un jugement de valeur; ce faisant, il élimine d'emblée 
certains scénarios comme improbables d'après cette même expérience. Il suffit 
qu'il se convainque que le processus causal est établi avec une vraisemblance 
prépondérante (ATF 132 III 715 consid. 3.2; 115 II 440 consid. 5a). 
 
Le dommage consiste quant à lui en l'évaluation en termes monétaires de l'atteinte 
subie par le créancier à son intérêt à l'exécution régulière et complète de 
l'obligation violée. Lorsque l'obligation est contractuelle, le créancier a en principe 
droit à l'indemnisation de son intérêt positif au contrat, c'est-à-dire de son intérêt à 
l'exécution régulière et complète du contrat. On parle de dommages-intérêts 
positifs. Le créancier doit être placé dans la situation qui serait la sienne si son 
débiteur avait exécuté l'intégralité du contrat conformément aux clauses du contrat 
et aux modalités stipulées ou statuées par la loi. Les dommages-intérêts peuvent 
notamment comprendre la valeur de remplacement de la chose et les frais 
nécessaires pour faire expertiser le dommage (ATF 126 III 388; 102 II 296; 
THEVENOZ, Commentaire romand CO I, 2021, n° 33 ad art. 97 CO). 


- 18/24 - 
 
C/2761/2019 
 
3.2.1 En l'espèce, les conditions d'exercice de l'action spéciale ne sont pas 
litigieuses en appel, de sorte que l'appelante peut, sur le principe, agir 
alternativement sur la base des art. 97 et 197 CO. 
 
L'appelante ne conteste pas expressément que l'aménagement de l'immeuble, en 
particulier la présence d'un spa dans les locaux, ne constitue pas un défaut, comme 
retenu par le premier juge. En effet, elle connaissait cet aménagement avant de 
conclure le contrat de vente du 15 avril 2015 avec l'intimé, ce qu'elle a admis en 
audience, en déclarant avoir visité les locaux en cours d'aménagement, et ce qui a 
également été confirmé par le témoin G______. En outre, l'appelante a pris 
connaissance du dossier de mise en vente de l'immeuble, établi par une société de 
courtage, qui mentionne les travaux en cours et la future installation de I______, 
ainsi que du "dossier d'investissement" remis par D______ SA fin février 2015. 
 
Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient l'appelante, l'exclusion de garantie 
des défauts contenue dans le contrat de vente litigieux est valable s'agissant de 
l'aménagement des locaux. Elle ne peut pas se prévaloir du fait que les travaux 
entrepris par le locataire, dont elle avait connaissance, auraient rendu impossible 
la location de l'immeuble à un nouveau locataire. L'intimé n'est donc pas 
responsable, d'une quelconque manière, de la perte de gain alléguée par 
l'appelante faisant suite à l'évacuation du locataire (cf. consid. 3.2.2 infra). 
 
L'appelante persiste à soutenir que l'intimé aurait formulé, dans le contrat de vente 
litigieux, des assurances quant à l'état locatif de l'immeuble, soit, selon elle, le 
rendement réel de celui-ci, et par conséquent quant à la solvabilité du locataire. 
 
Elle ne remet toutefois pas en cause la motivation du premier juge à cet égard, à 
savoir que le contrat de vente du 15 avril 2015 ne se réfère aucunement aux 
capacités ou soutiens financiers du locataire, en particulier le fait que ce dernier 
représentait, de manière exclusive, en Suisse romande la société H______, 
respectivement I______, ni au dossier de vente de l'immeuble - établi par une 
société de courtage et non par l'intimé -, qui fait également mention de ce qui 
précède. Ce dernier n'a donc pas formulé à l'appelante d'assurances à cet égard. 
 
L'appelante, qui était au courant des éléments susvisés avant de signer le contrat 
de vente litigieux, n'a toutefois pas procédé aux vérifications d'usage concernant le 
financement du projet commercial de G______ ou, plus généralement, la capacité 
financière de ce dernier. Elle a d'ailleurs déclaré, en audience, n'avoir pris 
connaissance du contrat de bail du 19 décembre 2014 que devant le notaire et non 
au moment des pourparlers avec l'intimé. A cet égard, il sera relevé que 
O______ SA avait conditionné la vente de l'immeuble à la remise de tous 
documents et informations utiles concernant la vérification des rapports entre le 
locataire et la société H______. 


- 19/24 - 
 
C/2761/2019 
 
A teneur du contrat de vente litigieux, en confirmant la "véracité de l'état locatif" 
de l'immeuble, l'intimé s'est engagé sur les termes du contrat de bail du 
19 décembre 2014, en particulier sur la fixation d'un loyer mensuel à hauteur de 
20'850 fr., charges non comprises, soit sur le rendement hypothétique de 
l'immeuble, et non sur le fait que les loyers futurs seraient effectivement encaissés 
par l'appelante. En effet, l'intimé ne s'est pas engagé à garantir à l'appelante le 
paiement effectif des futurs loyers par le locataire, dès lors que les parties ont 
convenu de ce que les risques et avantages afférents au contrat de bail passaient à 
l'appelante dès le transfert de propriété de l'immeuble. Le fait que le crédit 
hypothécaire obtenu par l'appelante pour l'achat de l'immeuble était fondé sur le 
rendement de celui-ci, soit celui hypothétique, n'est pas pertinent pour démontrer 
que l'intimé se serait engagé à garantir le paiement effectif des futurs loyers en 
mains de l'appelante, comme soutenu par elle. 
 
Il n'est pas non plus établi que, lors de la conclusion du contrat de vente litigieux, 
l'intimé aurait frauduleusement dissimulé à l'appelante l'insolvabilité du locataire. 
A cet égard, les allégations de l'intimé, selon lesquelles il ne pouvait pas se douter 
de ce fait, sont crédibles, compte tenu des garanties fournies par le locataire. En 
effet, ce dernier a remis à l'intimé, avant la conclusion du contrat de bail du 
19 décembre 2014, un courrier de la société H______ de décembre 2013, 
mentionnant un partenariat avec celle-ci, ainsi qu'un courrier de I______ de 
mars 2014, par lequel celle-ci se portait garante pour toutes obligations découlant 
d'un contrat de bail. L'intimé n'a eu connaissance du fait que cette garantie 
n'existait pas qu'en décembre 2015. 
 
Compte tenu de ces garanties, le fait que l'intimé a admis, en audience, avoir 
compris, en fin d'année 2014, que le locataire était "coincé avec la trésorerie" ne 
permet pas d'établir qu'il savait que ce dernier était insolvable, comme soutenu par 
l'appelante. A cela s'ajoute le fait que le locataire avait déjà investi 100'000 fr. en 
janvier 2015 pour effectuer les travaux d'aménagement de l'immeuble, selon le 
"dossier de financement" établi par D______ SA en février 2015. De plus, les 
allégations de l'intimé, selon lesquelles la société H______ s'était engagée à verser 
des acomptes au locataire pour le financement des travaux, avant de se rétracter, 
ont été confirmées par les témoins F______ et G______, ainsi que par l'attestation 
de celui-ci du 18 août 2016 remise à l'intimé (pièce n° 10). S'agissant de la pièce 
n° 8, soit l'attestation du locataire du 10 juin 2015 confirmant son partenariat avec 
la société H______, bien que ce dernier ait déclaré, en audience, ne pas l'avoir 
écrite et que les montants indiqués seraient incorrects, il en a toutefois confirmé la 
teneur, qui correspond aux allégations susvisées de l'intimé. 
 
Après la conclusion du contrat de vente litigieux, l'intimé a encore été conforté 
dans l'idée que le locataire bénéficiait de ressources financières suffisantes, 
notamment grâce à l'investissement d'un nouveau partenaire, comme en atteste 
l'avis de crédit en faveur de D______ SA du 18 mai 2015 à hauteur de plus de 


- 20/24 - 
 
C/2761/2019 
444'000 fr., ce que l'intimé a indiqué au notaire par courriel du 19 mai 2015. Le 
locataire a également remis à l'intimé un ordre de paiement du 6 mai 2015 en sa 
faveur portant sur la somme de 83'400 fr. correspondant aux loyers de janvier à 
avril 2015, montant que l'intimé n'a toutefois pas perçu, ce qui n'est pas contesté 
par les parties. 
 
Dans ces circonstances, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que l'intimé 
n'avait pas connaissance de l'insolvabilité du locataire lors de la conclusion du 
contrat de vente litigieux, indépendamment des difficultés passagères de trésorerie 
de celui-ci dans les premiers mois d'exploitation de son commerce. 
 
Il n'est donc pas établi que l'intimé aurait garanti à l'appelante la solvabilité du 
locataire ou dissimulé l'insolvabilité de celui-ci. 
 
En revanche, comme retenu par le premier juge, l'intimé se devait d'informer 
l'appelante, avant la conclusion du contrat de vente litigieux, de ce que le locataire 
ne s'était pas encore acquitté des loyers en raison d'un manque de liquidités 
passager, et non en raison d'une situation d'insolvabilité que l'intimé ignorait. En 
effet, la bonne foi en affaires commandait à ce dernier d'indiquer à l'appelante 
qu'il avait accordé au locataire un délai pour le paiement des premiers mois de 
loyer, ce qu'il n'a pas fait. 
 
En outre, en reprenant les termes du contrat de bail du 19 décembre 2014, qui 
prévoyait notamment la remise d'une garantie bancaire d'au minimum 80'000 fr. à 
sa signature, l'appelante pouvait, de bonne foi, compter sur l'existence de celle-ci. 
Or, à la signature de contrat de vente litigieux, l'intimé savait - ou aurait dû savoir 
en faisant preuve de la diligence attendue - qu'une telle garantie n'avait pas été 
constituée par le locataire. En effet, contrairement à ce que soutient l'intimé, la 
remise d'un simple formulaire de demande de cautionnement auprès de J______, 
complété par le locataire, ne saurait suffire à cet égard. L'intimé se devait de 
vérifier si cette garantie avait été réellement émise. Il sied de préciser que le 
défaut d'existence de cette garantie ne permet pas, en soi et compte tenu de ce qui 
a été retenu ci-dessus, de considérer que l'intimé était au courant de l'insolvabilité 
du locataire, comme soutenu par l'appelante. 
 
Ces deux informations frauduleusement dissimulées à l'appelante ne peuvent ainsi 
pas faire l'objet de l'exclusion de garantie prévue dans le contrat de vente litigieux, 
comme retenu par le premier juge. L'appelante a ainsi, sur le principe, droit à 
obtenir une indemnisation en raison de ces omissions. 
 
3.2.2 L'appelante sollicite une réduction du prix de vente de l'immeuble à hauteur 
de 300'000 fr., correspondant à la différence entre le prix de vente conclu entre les 
parties (5'100'000 fr.) et celui proposé par la société O______ SA (4'800'000 fr.). 


- 21/24 - 
 
C/2761/2019 
 
Elle ne remet toutefois pas en cause la motivation du premier juge à cet égard, à 
savoir que la moins-value subie ne pouvait pas être calculée sur la base d'un prix 
de vente proposé par un tiers avant la conclusion du contrat de vente litigieux. En 
effet, aucun élément du dossier ne permet de retenir que la somme de 4'800'000 fr. 
correspondrait à la valeur objective de l'immeuble, compte tenu des informations 
dissimulées par l'intimé. A cet égard, l'appelante se contente d'affirmer que le prix 
de vente de 5'100'000 fr. était "surfait", ce qui n'est pas établi, ni déterminant. Le 
fait que l'intimé se soit désisté d'une vente avec O______ SA n'est pas non plus 
déterminant à cet égard, contrairement à ce que soutient l'appelante. 
 
En tous les cas, l'appelante ne démontre pas que les informations dissimulées par 
l'intimé, soit l'absence d'une garantie bancaire et l'octroi d'un délai au locataire 
pour s'acquitter des premiers mois de loyers, auraient engendré une moins-value 
au moment du transfert des risques au sens de l'art. 205 CO. 
 
Par ailleurs, comme relevé sous consid. 3.2.1 supra, l'aménagement de 
l'immeuble, soit la présence d'un spa dans les locaux, ne constitue pas un défaut. 
L'appelante ne peut donc pas se prévaloir d'une éventuelle perte de gain, en raison 
de ses difficultés alléguées à retrouver un nouveau locataire après l'évacuation de 
G______, pour justifier une réduction du prix de vente de l'immeuble convenu 
entre les parties. 
 
Ainsi, le premier juge a, à bon droit, débouté l'appelante de sa demande en 
paiement d'une somme de 300'000 fr. 
 
3.2.3 L'appelante réclame également le paiement de dommages et intérêts. 
 
Comme retenu par le premier juge, l'intimé n'ayant pas fourni d'assurances quant à 
la solvabilité du locataire, l'appelante ne peut pas lui réclamer le paiement des 
loyers, indemnités pour occupation illicite et frais de chauffage 2015, non versés 
par le locataire, ainsi que le remboursement des frais d'avocat et des frais de 
procédure des poursuites engagées à l'encontre de ce dernier. 
 
Par ailleurs, les informations que l'intimé a omis de communiquer à l'appelante 
n'étaient pas de nature à causer les postes susvisés du dommage subi par 
l'appelante. En effet, ce dommage résulte du fait que le locataire ne s'est pas 
acquitté des montants dus à l'appelante et de l'impossibilité pour celle-ci à obtenir 
un paiement de sa part, compte tenu de sa faillite. Contrairement à ce que soutient 
l'appelante, le fait que la faillite du locataire a été clôturée en décembre 2018, soit 
plus de deux ans après son évacuation de l'immeuble, n'est pas propre à rompre la 
causalité avec le dommage qu'elle a subi. 
 
En revanche, comme retenu sous consid. 3.2.1 supra, l'appelante pouvait de bonne 
foi compter sur l'existence d'une garantie bancaire à hauteur de 80'000 fr., 
conformément au contrat de bail du 19 décembre 2014, afin de limiter son 


- 22/24 - 
 
C/2761/2019 
dommage lié au défaut de paiement du locataire. Il se justifie ainsi que l'intimé 
indemnise l'appelante à concurrence de ce montant, comme retenu par le premier 
juge. 
 
Enfin, les parties ayant convenu, dans le contrat de vente litigieux du 15 avril 
2015, d'établir un décompte acheteur-vendeur pro rata temporis s'agissant 
notamment des loyers, qui étaient payables d'avance, ce qui n'est pas remis en 
cause, il se justifie que l'intimé verse à l'appelante la somme de 10'425 fr., 
correspondant à la moitié du loyer pour le mois d'avril 2015. 
 
Les parties ne remettent pas en cause les dates à partir desquelles les sommes de 
80'000 fr. et 10'425 fr. portent intérêts, de sorte qu'elles seront confirmées. 
 
Partant, le jugement entrepris sera intégralement confirmé. 
4 
4.1 Il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur les frais de première instance (art. 318 
al. 3 CPC a contrario), dont la quotité n'est pas critiquée en appel. 
 
4.2 Les frais judiciaires d'appel et d'appel joint seront arrêtés à 22'500 fr. au total 
(art. 17 et 35 RTFMC) et entièrement compensés avec les avances fournies par les 
parties, soit 18'000 fr. par l'appelante et 4'500 fr. par l'intimé, qui demeurent 
acquises à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). Dans la mesure où les parties ont 
chacune succombé à leurs propres conclusions d'appel, les frais judiciaires seront 
mis à charge de l'appelante à hauteur de 18'000 fr. et à charge de l'intimé à hauteur 
de 4'500 fr. (art. 106 al. 2 CPC). 
 
Pour les mêmes motifs, chaque partie supportera ses propres dépens d'appel. 
* * * * 


- 23/24 - 
 
C/2761/2019 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 8 avril 2022 par HOTEL A______ SA contre les 
chiffres 1 et 3 à 7 du dispositif du jugement JTPI/2710/2022 rendu le 4 mars 2022 par le 
Tribunal de première instance dans la cause C/2761/2019, ainsi que l'appel joint 
interjeté le 27 juin 2022 par B______ contre ce même jugement. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel et d'appel joint à 22'500 fr., dit qu'ils sont entièrement 
compensés avec les avances de frais fournies par les parties, acquises à l'Etat de 
Genève, et les met à charge d'HOTEL A______ SA à hauteur 18'000 fr. et à charge de 
B______ à hauteur de 4'500 fr. 
Dit que chaque partie supporte ses propres dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame 
Jocelyne 
DEVILLE-CHAVANNE, 
présidente; 
Madame 
Verena PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; 
Madame Sandra CARRIER, greffière. 
 
La présidente : 
Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE 
 
La greffière : 
Sandra CARRIER 
 
 
 
 
 
 


- 24/24 - 
 
C/2761/2019 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.