ge_gerichte · ACJC/1497/2020 · 2020-10-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.10.2020. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7610/2020 
ACJC/1497/2020 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 26 OCTOBRE 2020 
 
Entre 
1) A______ SARL, sise ______, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 2 juillet 2020, comparant tous deux par Me Claudio 
REALINI, avocat, rue du Nant 6, case postale 6509, 1211 Genève 6, en l'étude duquel 
ils font élection de domicile, 
et 
SI RUE 1______ SA, sise c/o C______ & CIE SA, ______, intimée, comparant par 
Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile. 


- 2/9 - 
 
C/7610/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/443/2020 du 2 juillet 2020, expédié pour notification aux 
parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ SARL 
et B______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de tous tiers dont ils 
étaient responsables et de leurs biens l'arcade d'environ 211 m2 située au rez-de-
chaussée et d'un local d'environ 128 m2 au sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ 
[no.] ______ à D______ [GE] (ch. 1 du dispositif), autorisé SI RUE 1______ SA 
à requérir l'évacuation par la force publique de A______ SARL et B______ dès 
l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
En substance, le Tribunal a retenu que les conditions de l'art. 257d CO étaient 
réalisées, que les avis comminatoires et de résiliation de bail avaient été dûment 
notifiés, que l'art. 271a al. 1 let. a CO ne s'appliquait pas au congé donné selon 
l'art. 257d CO, que la thèse des locataires liée à une suppression de défaut de loyer 
du fait des défauts allégués dans les locaux ne convainquaient pas, que le congé 
était ainsi fondé, qu'il y avait dès lors lieu à évacuation, avec exécution directe dès 
l'entrée en force du jugement compte tenu de l'importance de l'arriéré et de 
l'absence de proposition de rattrapage. 
B. 
Par acte du 16 juillet 2020, A______ SARL et B______ ont formé appel contre le 
jugement précité. Ils ont conclu à l'annulation de celui-ci, cela fait au renvoi de la 
cause au Tribunal pour qu'il soit statué sur la demande de suspension, 
subsidiairement à l'irrecevabilité de la requête en évacuation, plus subsidiairement 
à la suspension de la procédure d'appel dans l'attente de droit connu dans la cause 
C/2______/2020. 
SI RUE 1______ SA a conclu à la confirmation de la décision attaquée. 
Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives. 
Par avis du 1er septembre 2020, elles ont été informées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants : 
a. Le 22 mai 2019, SI RUE 1______ SA a remis à bail à A______ SARL et 
B______, associé-gérant de la précitée, une arcade d'environ 211 m2 située au rez-
de-chaussée et un local d'environ 128 m2 au sous-sol de l'immeuble sis 
rue 1______ [no.] ______ à D______, à destination de l'exploitation d'un café 
restaurant. 


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Le bail spécifiait que le propriétaire s'engageait à procéder à des travaux 
d'installation de production de chauffage et d'eau chaude, sous réserve d'obtention 
de l'autorisation de construire. 
 
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 8'200 fr. par mois. 
 
b. Par courrier du 26 novembre 2019, A______ SARL et B______ ont signalé à 
SI RUE 1______ SA l'absence de chauffage, des travaux de réfection de l'escalier 
non effectués, une porte de secours et des prises électriques non installées, et 
annoncé une consignation de loyer s'il n'était pas remédié à ces défauts 
rapidement. 
 
Le même jour, les parties au contrat de bail du 22 mai 2019 ont conclu une 
convention aux termes de laquelle A______ SARL et B______ ont repris une 
dette de 40'000 fr. des précédents occupants des locaux loués et se sont engagés à 
rembourser mensuellement 2'000 fr. par mois à SI RUE 1______ SA. 
 
c. Par avis comminatoire du 13 janvier 2020, SI RUE 1______ SA a mis en 
demeure A______ SARL et B______ de lui verser dans les trente jours 16'372 fr. 
35 à titre d'arriérés de loyer et de "forfait divers" pour la période du 1er décembre 
2019 au 31 janvier 2020 ainsi que 64 fr. 65 à titre de frais de rappel et 107 fr. 70 à 
titre de frais de mise en demeure, sous déduction d'un acompte de 4'200 fr. et l'a 
informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée 
dans le délai imparti, de résilier le bail en application de l'art. 257d CO. 
 
Selon le suivi des envois de la poste, les deux plis n'ont pas été retirés au terme du 
délai de garde. 
 
d. Par courrier de leur conseil du 29 janvier 2020, A______ SARL et B______ 
ont signalé à SI RUE 1______ SA que les locaux étaient impropres à l'usage 
convenu en l'absence de chauffage depuis décembre 2019, que la société avait 
cessé l'exploitation de l'établissement et subissait donc un dommage important, 
qu'elle réservait ses prétentions en dommages-intérêts, qu'elle se trouvait dans 
l'impossibilité de régler les loyers et qu'elle exigeait de la bailleresse qu'elle 
renonce à réclamer le montant des loyers dus pour les mois de janvier et février 
2020, ou tout au moins le réduise significativement. 
 
Par lettre du 6 février 2020, SI RUE 1______ SA a opposé une fin de non-
recevoir à cette requête, relevant notamment qu'elle avait mis à disposition des 
radiateurs électriques. 
 
e. Considérant qu'aucun versement n'avait été opéré dans le délai imparti, 
SI RUE 1______ SA a, par avis officiel du 25 février 2020, résilié le bail pour le 
31 mars 2020. 


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Selon le suivi des envois de la poste, le pli destiné à A______ SARL a été retiré, 
tandis que le pli destiné à B______ a été retourné à son expéditeur au terme du 
délai de garde. 
 
f. Par requête du 27 mars 2020 adressée à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers (enregistrée sous n° C/2______/2020), A______ SARL 
et B______ ont contesté le congé notifié le 27 février 2020, motifs pris de ce qu'ils 
n'avaient pas reçu de mise en demeure, de ce que B______ n'avait pas reçu le 
courrier de résiliation du bail, et de ce qu'il s'agissait d'un congé-représailles à la 
suite des prétentions qu'ils avaient émises en lien avec les défauts de la chose 
louée; ils ont en outre conclu à une réduction totale du loyer du 1er décembre 2019 
au 31 mars 2020 et à la restitution de 30'600 fr. relatifs à cette période. 
 
g. Le 23 avril 2020, SI RUE 1______ SA a saisi le Tribunal d'une demande en 
revendication, formée par la voie de la protection du cas clair, dirigée contre 
A______ SARL et B______. Elle a conclu à l'évacuation des précités de l'objet 
loué, avec exécution directe. Elle a notamment relevé, dans la partie en droit de 
son écriture, que les locataires prétendaient ne pas s'être acquittés des loyers dus 
pour compenser une créance, non chiffrée, qu'ils alléguaient détenir à titre de 
réduction de loyer pour cause de défaut de chauffage. 
 
A l'audience du Tribunal du 2 juillet 2020, elle a persisté dans ses conclusions, 
observant que le montant dû s'élevait à 51'492 fr. 87, le dernier versement datant 
du 6 mars 2020. A______ SARL et B______, représentés par leur avocat, ont 
conclu à l'irrecevabilité de la requête, rappelant avoir contesté le congé. Ils ont 
produit copie de leur requête en contestation de congé avec les titres déposés en 
annexe à celle-ci, ainsi que des certificats médicaux d'arrêts de travail et 
d'hospitalisations de B______. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
 
h. Par courrier recommandé du vendredi 3 juillet 2020, reçu au Tribunal le lundi 
6 juillet 2020, A______ SARL et B______ ont requis la suspension de la 
procédure. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, le 
délai pour l'introduction du recours est de dix jours (art. 321 al. 2 CPC). La 
procédure sommaire s'applique aux cas clairs (art. 248 let. b CPC). 


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Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
Lorsque la contestation porte sur la validité d'une résiliation de bail, ou que le 
locataire requiert la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, la 
valeur litigieuse est égale au loyer, provisions pour frais accessoires incluses, dû 
pour la période pendant laquelle le bail subsiste nécessairement si la résiliation 
n'est pas valable, c'est-à-dire jusqu'au jour où un nouveau congé pourra être 
donné. En pratique, il convient de prendre en considération le loyer et les frais 
accessoires pour la période de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 
137 III 389 consid. 1.1; 111 II 384 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer mensuel sans les charges est de 8'200 fr., de sorte qu'en 
prenant en compte la période de trois ans susmentionnée, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est donc ouverte contre le prononcé de 
l'évacuation. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable en tant qu'il est 
dirigé contre les chiffres 1 et 3 du dispositif de la décision attaquée, étant précisé 
que les appelants n'ont consacré aucun développement au chiffre 2 dudit dispositif 
relatif à l'exécution directe du jugement. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendus, en ne 
statuant pas sur leur demande en suspension, dont ils affirment qu'elle aurait été 
déposée en temps utile. 
 
Ce faisant, ils perdent de vue que leur requête a été formée après que la cause 
avait été gardée à juger, par courrier posté le vendredi 3 juillet 2020 et reçue au 
Tribunal le lundi 6 juillet suivant, alors que la décision attaquée avait été expédiée 
le vendredi 3 juillet 2020. 
 
D'évidence, les premiers juges n'avaient, au moment de statuer, pas connaissance 
de la requête, dont les appelants n'expliquent au demeurant pas ce qui les aurait 
empêchés de la formuler à l'audience du 2 juillet 2020. 
 
Aucune violation du droit d'être entendu n'a été ainsi commise par le Tribunal, qui 
était déjà dessaisi de la cause lorsque les conclusions en suspension formulées par 
les appelants lui sont parvenues. 


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3. 
Les appelants réitèrent cette requête de suspension devant la Cour, faisant valoir 
que la présente procédure deviendrait sans objet s'ils obtenaient gain de cause 
dans la procédure de contestation de congé. 
 
Or, la circonstance qu'une procédure de contestation de congé soit pendante 
n'empêche pas une procédure d'expulsion fondée sur l'art. 257 CPC (ATF 
141 III 262). 
 
Par conséquent, il ne sera pas fait droit aux conclusions en suspension des 
appelants, infondées. 
4. 
Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir retenu que le cas était clair, en 
dépit de la compensation de créance qu'ils affirment avoir fait valoir et du congé-
représailles qu'ils auraient évoqué. 
 
4.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine 
des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le 
défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne 
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction 
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 
141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 III 123 
consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation 
juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un 
certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une 
décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion 
que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une 
décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 
consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc 
obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la 


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demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la 
prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 
7 janvier 2019 consid. 3.3). 
 
4.2 Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les 
locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 
CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, 
selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que 
le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du 
droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher 
à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni 
inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne 
de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux 
art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent 
également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 
consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 
 
4.3 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux 
peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour 
la fin d'un mois. 
 
4.4 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 
aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 
la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 
de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt du Tribunal fédéral 
4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22 septembre 
2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). 
La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; 
si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre 
instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du 
congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive 
est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui 
prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour 


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cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer 
échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant 
une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le 
loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité 
d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée 
(arrêt du Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, 
in RtiD 2009 II 681). Si le locataire se décide à compenser avec une contre-
créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5). 
 
4.5 En l'espèce, les appelants se sont prévalus d'une créance que l'intimée 
conteste, et qui relève de la réduction de loyer ou des dommages-intérêts. Ils n'ont 
pas expressément invoqué de compensation dans leur courrier du 29 janvier 2020, 
pas plus qu'ils n'ont articulé ce moyen à l'audience du Tribunal du 2 juillet 2020. 
Selon le procès-verbal de l'audience, l'avocat les représentant à cette occasion a 
émis l'assertion exactement inverse de ce qu'ils soutiennent en appel, à savoir 
qu'ils n'avaient pas invoqué la compensation dans le délai comminatoire; leur 
tentative d'expliquer qu'ils entendaient en réalité exprimer que le terme de 
compensation ne figurait pas dans le courrier précité mais que leur volonté avait 
été bien comprise par l'intimée, qui avait elle-même cité le terme "compenser" 
dans sa requête du 23 avril 2020, ne convainc pas. 
En tout état, au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la compensation, à 
supposer qu'elle ait été invoquée de façon reconnaissable, serait écartée. 
Pour le surplus, les appelants soutiennent nouvellement en appel que le congé 
aurait été donné non en raison de leur demeure - qu'ils ne contestent pas sous 
réserve des arguments liés à la compensation déjà examinés ci-dessus - mais des 
prétentions qu'ils ont fait valoir en relation avec les défauts allégués de la chose 
louée. Cette thèse ne repose sur aucun élément de la procédure, sinon la 
chronologie, et ne saurait faire échec à la clarté de la situation fondée sur la 
réalisation des conditions de l'art. 257d CO. 
En définitive, c'est à raison que les premiers juges ont considéré que la situation 
était claire. La décision entreprise sera dès lors confirmée. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 juillet 2020 par A______ SARL et B______ 
contre les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement JTBL/443/2020 rendu le 2 juillet 
2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/7610/2020-8-SE, et irrecevable 
pour le surplus. 
Au fond : 
Confirme les chiffres 1 et 3 du dispositif de ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.