ge_gerichte · ACJC/1094/2026 · 2026-06-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er juillet 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6587/2024 
ACJC/1094/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 12 JUIN 2026 
 
Entre 
VILLE DE GENEVE, p.a Gérance Immobilière Municipale, rue de l'Hôtel de Ville 5, 
case postale 3983, 1211 Genève 3, recourante contre deux ordonnances rendues par le 
Tribunal des baux et loyers le 12 janvier 2026, représentée par Me Boris LACHAT, 
avocat, esplanade de Surville 2, 1213 Petit-Lancy, 
et 
ASSOCIATION A______, sise ______, intimée, représentée par l’ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 


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C/6587/2024 
EN FAIT 
A. 
a. Par ordonnance rendue le 12 janvier 2026 dans la cause C/6587/2024, reçue par 
les parties le 13 janvier 2026, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal), statuant par sa présidente, a constaté qu’il avait déjà été procédé à 
l’audition de la partie demanderesse ainsi qu’à celle de B______ (Gérance 
Immobilière Municipale) en qualité de témoin (1), ordonné à la VILLE DE 
GENEVE de produire, dans un délai fixé au 13 février 2026, tout document 
permettant de connaître les charges d’exploitation de l’immeuble sis no. ______ 
rue 1______ à Genève pour les trois dernières années (2), ordonné la production 
par C______ SA de tout document permettant de connaître le coût de construction 
de la salle polyvalente de l’immeuble sis no. ______ rue 1______ à Genève (3). 
 
b. Par ordonnance du même jour, le Tribunal a ordonné à C______ SA de 
produire, dans un délai fixé au 13 février 2026, tout document permettant de 
connaître le coût de construction de la salle polyvalente susvisée. 
B. 
a. Le 16 janvier 2026, la VILLE DE GENEVE (ci-après : la recourante ou la 
bailleresse) a formé recours contre ces deux ordonnances concluant, 
préalablement, à ce que la Cour de justice suspende leur caractère exécutoire, 
principalement, les annule et ordonne au Tribunal de clôturer la phase 
d’administration des preuves et d’impartir un délai aux parties pour le dépôt de 
plaidoiries finales écrites et, subsidiairement, les annule et renvoie la cause au 
Tribunal pour nouvelle décision. 
 
b. Par arrêt ACJC/118/2026 du 23 janvier 2026, la Cour a suspendu le caractère 
exécutoire attaché aux ordonnances attaquées. 
c. Par réponse du 30 janvier 2026, ASSOCIATION A______ (ci-après : l’intimée 
ou la locataire) a conclu, principalement, à l’irrecevabilité du recours et, 
subsidiairement, à son rejet. 
 
d. Par réplique du 5 février 2026, la recourante a conclu à l’irrecevabilité des 
allégués contenus dans la réponse de l’intimée et a persisté dans ses conclusions 
pour le surplus. 
 
e. Par duplique du 13 février 2026, l’intimée a persisté dans ses conclusions. 
 
f. Par pli du 24 février 2026, le greffe de la Cour a informé les parties de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. La VILLE DE GENEVE, en qualité de bailleresse, et l’ASSOCIATION 
A______, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer, à une date 


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inconnue, portant sur la location de plusieurs appartements et surfaces situés au 
sous-sol, au rez-de-chaussée, au 1er, 2ème, 3ème et 4ème étages et dans les combles de 
l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. 
Les locaux loués comprennent notamment une salle polyvalente, accessible tant 
aux membres de l’Association locataire qu’au public. 
Le contrat de bail – soumis au Règlement fixant les conditions de locations des 
logements à caractère social de la Ville de Genève du 18 février 2009 (ci-après : le 
Règlement de la Ville de Genève) – a été conclu pour une durée de trente-six mois 
à compter du 1er juin 2018, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf 
résiliation de l’une ou l’autre des parties moyennant un préavis de six mois. 
Le loyer initial annuel a été fixé à 177'060 fr., hors charges. 
b. Par avis officiel du 13 février 2024, la bailleresse a augmenté le loyer annuel, 
hors charges, des locaux litigieux à 237'900 fr. dès le 1er juin 2024. 
Conformément à l’application du Règlement de la Ville de Genève, il était tenu 
compte de l’augmentation des revenus annuels déterminants des occupants des 
locaux litigieux, du taux d’occupation et du taux d’activité de chaque ménage; 
subsidiairement, le loyer majoré restait dans les limites du rendement admissible 
au sens du Code des obligations. 
c. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 15 mars 2024, la locataire s’est opposée à cette hausse de loyer. Elle a 
contesté que le loyer notifié restait dans les limites du rendement admissible au 
sens du Code des obligations et a sollicité la production du calcul de rendement 
effectué par la bailleresse et des pièces nécessaires à celui-ci. 
d. Non conciliée lors de l’audience du 17 janvier 2025, la cause a été portée 
devant le Tribunal le 13 février 2025 par la bailleresse, qui a conclu à la validation 
de la hausse de loyer notifiée le 13 février 2024, à la fixation du loyer annuel net à 
237'900 fr. dès le 1er juin 2024 et à la condamnation de la locataire à lui verser 
4'995 fr. par mois à compter du 1er juin 2024, soit un montant de 44'955 fr. au jour 
du dépôt de sa demande, avec intérêt à 5 % l’an dès le 15 septembre 2024. 
La bailleresse a notamment allégué que l’immeuble litigieux, construit entre 1899 
et 1903, avait fait l’objet d’une rénovation "de fond en comble" en 2019; le coût 
total des travaux s’était élevé à 7'723’962 fr. 95. La méthode de calcul du 
rendement brut était applicable en l’occurrence pour déterminer le loyer 
admissible, au vu de la réhabilitation intégrale de l’immeuble après travaux. 
e. Par réponse du 8 avril 2025, la locataire a conclu au déboutement de la 
bailleresse de toutes ses conclusions. 


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Elle a notamment admis que l’immeuble litigieux avait été rénové "de fond en 
comble" en 2019 et que le coût total des travaux s’était élevé à 7'723’962 fr. 95, 
relevant toutefois que celui-ci portait également sur les arcades du rez-de-
chaussée et sur la salle polyvalente destinée aux habitants du quartier, de sorte 
qu’il y avait lieu de procéder à une ventilation de ce coût en fonction des factures 
réellement acquittées par la bailleresse, et non en fonction des m2. 
La locataire a contesté que le calcul du loyer admissible selon la méthode du 
rendement brut soit réalisable puisque l’immeuble avait été acquis par la 
bailleresse un siècle auparavant; l’immeuble étant ancien, le critère des loyers du 
quartier devait s’appliquer en l’espèce. Subsidiairement, si le Tribunal devait 
retenir que le critère du rendement était applicable, le calcul du rendement net 
devait être privilégié. Pour ce faire, il était aisé à la bailleresse de produire une 
moyenne de ses charges d’exploitation sur les dernières années ayant précédé la 
hausse de loyer; par ailleurs, pour déterminer le prix de revient de l’immeuble, il 
convenait de prendre en compte uniquement le coût de rénovation, étant précisé 
que les travaux relatifs à la salle polyvalente avaient représenté quasiment la 
moitié du coût total. 
f. Aux termes de l’audience du 23 mai 2025, le conseil de la locataire a déclaré 
qu’il était important de connaître le coût des travaux concernant exclusivement les 
appartements, à l’exclusion de la salle polyvalente. 
Le conseil de la bailleresse a déclaré qu’il tenterait d’obtenir de sa mandante un 
document plus détaillé que sa pièce n° 5, produite à l’appui de sa demande, 
intitulée "Récapitulatif du coût des travaux après la délivrance de la DD et 
évolution de l’ISPC". 
Le Tribunal lui a imparti un délai pour produire ce document. 
g. Le 25 août 2025, la bailleresse a produit à nouveau sa pièce n° 5 précitée dans 
un format agrandi accompagnée de commentaires de son adjoint de direction 
technique de la Direction du patrimoine bâti, informant le Tribunal que la 
production d’un document plus détaillé était sans pertinence pour l’issue du litige. 
Le coût total des travaux en lien avec la délivrance de l’autorisation de construire, 
soit 7'723’962 fr. 65, n’était pas contesté par la locataire et le bail dont le loyer 
était litigieux ne visait pas uniquement les appartements, mais également la salle 
polyvalente ainsi que d’autres éléments. Le coût des travaux relatifs aux seuls 
appartements était sans pertinence pour l’issue du litige puisqu’il s’agissait en 
l’occurrence simplement de déterminer si, selon la méthode de calcul du 
rendement brut, le loyer de l’ensemble des locaux visé par le bail était abusif ou 
non. 


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C/6587/2024 
h. Lors de l’audience du 10 octobre 2025, la locataire a sollicité la production par 
la bailleresse des charges d’exploitation des trois dernières années afin de pouvoir 
procéder à un calcul de rendement net. Elle souhaitait également pouvoir produire 
des pièces en lien avec les travaux, en particulier ceux relatifs à la salle 
polyvalente. 
La bailleresse s’est opposée à ces réquisitions de preuves dans la mesure où la 
jurisprudence était claire sur le fait qu’elle pouvait se prévaloir d’un rendement 
brut; la salle polyvalente faisait partie du bail. La cause pouvait être gardée à juger 
en l’état. 
A l’issue de cette audience, le Tribunal a réservé la suite de la procédure. 
i. Par courrier du 24 octobre 2025, dont une copie était adressée au Tribunal, la 
locataire a sollicité l’accord de la bailleresse afin que le cabinet d’architecture 
chargé des travaux de rénovation de l’immeuble litigieux, C______ SA, lui 
communique le coût de construction de la salle polyvalente. 
La locataire se réservait le droit de solliciter du Tribunal qu’il interpelle 
directement le cabinet d’architecture susvisé en cas de refus de la bailleresse. 
j. Par réponse du 6 novembre 2025, dont une copie était adressée au Tribunal, la 
bailleresse a refusé de donner son accord à la communication des renseignements 
sollicités quant au coût des travaux de la salle polyvalente. La question n’était pas 
pertinente pour l’issue du litige. 
k. Par pli du 27 novembre 2025, dont une copie était adressée à la bailleresse, la 
locataire a fait suite au refus de cette dernière et requis du Tribunal qu’il interpelle 
directement C______ SA afin que celle-ci communique le coût de construction de 
la salle polyvalente. Ce point était pertinent puisque cette salle servait à 
l’ensemble des habitants du quartier et non uniquement à ceux de l’immeuble. 
l. Le 12 janvier 2026, le Tribunal a rendu les deux ordonnances d’instruction 
litigieuses. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Cour examine d'office si les conditions de recevabilité de l'appel ou du 
recours sont remplies (art. 59 et 60 CPC). 
1.1.1 A teneur de l'art. 321 al. 1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être 
introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la 
notification de la décision motivée lorsqu'il est dirigé contre une ordonnance 
d'instruction. 


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En l’espèce, formé dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, le 
recours est recevable sous cet angle. 
1.1.2 Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et 
provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l’objet d’un appel 
(art. 319 let. a CPC) et contre les autres décisions et ordonnances d’instruction de 
première instance, lorsqu’elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable 
(art. 319 let. b ch. 2 CPC). 
Constitue un "préjudice difficilement réparable" au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 
CPC toute incidence dommageable, y compris financière ou temporelle, qui ne 
peut être que difficilement réparée dans le cours ultérieur de la procédure. 
L'instance supérieure devra se montrer exigeante, voire restrictive, avant 
d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous peine d'ouvrir le 
recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a 
clairement exclu; il s'agit de se prémunir contre le risque d'un prolongement sans 
fin du procès (ATF 138 III 378 consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2; COLOMBINI, 
Code de procédure civile : condensé de jurisprudence fédérale et vaudoise, 2018, 
n. 4.1.3 ad art. 319 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 22 ad art. 319 CPC). 
La notion de "préjudice difficilement réparable" est plus large que celle de 
"préjudice irréparable" au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF (ATF 138 III 378 
consid. 6.3; 137 III 380 consid. 2, in SJ 2012 I 77; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_24/2015 du 3 février 2015). 
Elle doit être interprétée restrictivement, puisque la personne touchée disposera le 
moment venu de la faculté de remettre en cause la décision ou ordonnance en 
même temps que la décision au fond. Il incombe au recourant d'établir que sa 
situation procédurale serait rendue notablement plus difficile et péjorée si la 
décision querellée était mise en œuvre; on retiendra l'existence d'un préjudice 
difficilement réparable lorsque ledit préjudice ne pourra plus être réparé par un 
jugement au fond favorable au recourant, ce qui surviendra par exemple lorsque 
des secrets d'affaires sont révélés ou qu'il y a atteinte à des droits absolus à l'instar 
de la réputation, de la propriété et du droit à la sphère privée (JEANDIN, op. cit., n. 
22 et 22a ad art. 319 CPC). 
Dans un arrêt à teneur duquel l’obligation pour la bailleresse de produire les 
pièces nécessaires à un calcul du rendement net était en jeu, le Tribunal fédéral a 
considéré que si cette dernière devait être contrainte de fournir immédiatement 
lesdites pièces, cela entraînerait pour elle un inconvénient qui ne pourrait pas être 
réparé à l'issue de la procédure d'appel, puisque, une fois qu'elle aurait produit ces 
pièces, les parties adverses en auraient pris connaissance et la bailleresse n'aurait 
alors plus aucun intérêt à faire valoir qu'elle n'avait pas l'obligation de les 


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produire. Le Tribunal fédéral a ainsi admis que l'existence d'un préjudice 
irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF était réalisée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 1.1 non publié aux 
ATF 144 III 514). La Cour a appliqué cette jurisprudence fédérale dans un arrêt 
ACJC/1104/2021 du 6 septembre 2021 et dans un arrêt ACJC/1174/2025 du 
2 septembre 2025. 
Il appartient au recourant d'alléguer et d'établir la possibilité que la décision 
incidente lui cause un préjudice difficilement réparable, à moins que cela ne fasse 
d'emblée aucun doute (par analogie ATF 134 III 426 consid. 1.2 et 133 III 629 
consid. 2.3.1). 
 
1.2 En l’espèce, le recours est dirigé contre des ordonnances de preuves, soit des 
ordonnances d’instruction au sens des dispositions susvisées. 
 
Au regard des jurisprudences fédérale et cantonale précitées, il convient 
d’admettre que la recourante risque de subir un préjudice, à tout le moins un 
inconvénient, qui ne pourrait pas être réparé à l’issue de la procédure d’appel au 
fond, même en cas de décision favorable, puisqu’elle n’aurait plus d’intérêt à 
contester à ce moment l’obligation de produire les pièces requises à teneur des 
ordonnances litigieuses. 
 
Partant, le recours est recevable. 
 
1.3 La recourante soulève l’irrecevabilité des allégués contenus dans la partie 
"I. EN FAIT" de la réponse de l’intimée. 
 
1.3.1 A teneur de l’art. 326 CPC, les allégations de faits nouvelles sont 
irrecevables dans le cadre d’un recours. 
 
1.3.2 En l’espèce, contrairement à ce que soutient la recourante, la locataire s’est 
limitée à se déterminer sur les allégations de faits contenus dans le recours en 
exposant brièvement en quoi elle les contestait ou les admettait. En tout état, les 
déterminations de l’intimée ne sont pas nouvelles, dans la mesure où elle les a 
déjà fait valoir dans ses écritures de première instance, de sorte qu’elles sont 
recevables par-devant la Cour. 
1.4 La procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux et loyers 
d'habitation et de locaux commerciaux en ce qui concerne notamment la 
protection contre les loyers abusifs (art. 243 al. 2 let. c CPC), ce qui est le cas en 
l’espèce. 
La maxime inquisitoire sociale régit ainsi la présente procédure (art. 247 al. 2 
let. a CPC). 


- 8/15 - 
 
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Lorsque la maxime inquisitoire sociale est applicable, le Tribunal n'est pas lié par 
les offres de preuves et par les allégués de fait des parties. Il établit les faits 
d'office et apprécie librement les preuves. Les parties ne sont toutefois pas 
dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 
consid. 2.1); elles ont le devoir de participer à l'établissement des faits et à 
l'administration des preuves (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2; 125 III 231 
consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a). 
 
1.5 Le recours n’est recevable que pour violation du droit et constatation inexacte 
des faits (art. 320 CPC). 
2. 
Aux termes des ordonnances querellées, le Tribunal a retenu qu’au vu de la 
demande en validation de la hausse de loyer de la bailleresse, de la réponse de la 
locataire, des audiences du 23 mai et 10 octobre 2025, et compte tenu des 
art. 269ss CO, 8 CC et 150 à 154 CPC, il se justifiait d’ordonner à la recourante la 
production de tous documents permettant de connaître ses charges d’exploitation 
des trois dernières années, tels que requis par la locataire, dans la mesure où à ce 
stade de la procédure le Tribunal ne saurait privilégier une méthode de calcul par 
rapport à une autre sans préjuger de l’issue de la cause. Conformément à l’art. 160 
al. 1 let. b CPC, il serait également ordonné à C______ SA de produire tous 
documents permettant de connaître le coût de construction de la salle polyvalente. 
3. 
Dans un grief d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, la 
recourante se plaint d’une violation de son droit d’être entendue, reprochant au 
Tribunal d’avoir ordonné, simultanément, la production par C______ SA des 
documents relatifs aux coûts de construction de la salle polyvalente et d’avoir 
ordonné à cette dernière la production de ceux-ci avec un délai au 13 février 2026, 
de sorte que l’ordonnance adressée aux parties n’était pas précédée d’une 
ordonnance de preuve et consacrait une violation des 154 ss CPC. Le Tribunal ne 
l’avait par ailleurs pas interpellée, ni ne lui avait imparti de délai pour se 
déterminer sur la requête de l’intimée visant à la production des documents 
susmentionnés par C______ SA. Enfin, les ordonnances querellées ne 
satisfaisaient pas aux exigences de motivation. 
3.1 
3.1.1 Le droit d'être entendu garanti par les art. 53 CPC et 29 al. 2 Cst. comprend 
notamment celui de se déterminer avant que ne soit prise une décision touchant sa 
situation juridique, d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite 
à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration des preuves 
essentielles, ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de 
nature à influer sur la décision à rendre (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 
consid. 4.1; 136 I 265 consid. 3.2; 135 II 286 consid. 5.1; 132 II 485 consid. 3.2; 
127 I 54 consid. 2b). 


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3.1.2 Dans un arrêt 4A_108/2017 du 30 mai 2017 (consid. 3.1), le Tribunal 
fédéral a considéré que les règles d’administration des preuves de la procédure 
ordinaire (art. 219 CPC) étaient applicables, bien que la procédure – en 
l’occurrence en contestation de la résiliation du bail – soit soumise à la procédure 
simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et que la maxime inquisitoire sociale soit 
applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC). Ainsi, le juge doit décider quels faits doivent 
être prouvés et quels moyens de preuve il est nécessaire d'administrer; il doit 
ensuite communiquer sa décision aux parties par une ordonnance de preuves 
(art. 154 CPC), laquelle leur sera adressée en principe avec la citation des parties à 
l'audience (art. 245 et 246 CPC). L'ordonnance de preuves peut faire l'objet d'un 
recours au sens de l'art. 319 let. b ch. 2 CPC, dans un délai de 10 jours (art. 321 
al. 2 CPC). Il découle clairement de ces règles de procédure que le droit d'être 
entendu des parties doit être respecté (cf. art. 53 CPC et art. 29 al. 2 Cst.). Le juge 
procède ensuite à l'administration des preuves en audience (art. 155 CPC); il 
prend les mesures propres à éviter que l'administration des preuves ne porte 
atteinte à des intérêts dignes de protection des parties ou de tiers, notamment des 
secrets d'affaires (art. 156 CPC). 
Dans le cas d’espèce de l’arrêt précité, la bailleresse avait requis, auprès du 
Tribunal des baux et loyers vaudois, la production d’une pièce détenue par une 
autre autorité judiciaire, laquelle avait été ordonnée sans que la partie adverse – 
locataire – ne se soit déterminée sur cette requête. Le Tribunal fédéral a retenu que 
le courrier enjoignant l’autorité précitée de produire la pièce litigieuse constituait 
un ordre donné à un tiers de collaborer à l’administration des preuves au sens de 
l’art. 160 al. 1 let. b CPC et qu’il s’agissait là de l’administration même d'un 
moyen de preuve (art. 155 CPC) et non, comme l'avait retenu la cour cantonale, 
d'une ordonnance de preuves complémentaire (art. 154 CPC). Dès lors que ce 
courrier n'avait pas été précédé d'une ordonnance de preuves (écrite ou consignée 
au procès-verbal de l'audience), les règles des art. 154 ss CPC ainsi que le droit 
d'être entendu du locataire demandeur avaient été violés (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_108/2017 précité consid. 3.2). 
3.1.3 Le droit d'être entendu garanti par les dispositions précitées impose 
également au juge de motiver sa décision, permettant ainsi au justiciable d'exercer 
son droit de recours en connaissance de cause et à l'autorité de recours d'exercer 
un contrôle efficace. Il suffit que le juge mentionne au moins brièvement les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Il n'est pas tenu 
d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et arguments invoqués 
par les parties, mais peut se limiter aux éléments qui peuvent être tenus pour 
pertinents (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; 142 II 154 consid. 4.2). Du moment 
que le lecteur peut discerner les motifs ayant guidé la décision de l'autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 


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considérants de la décision (arrêts du Tribunal fédéral 5A_226/2022 du 
22 juin 2022 consid. 3.2.1; 4A_215/2017 du 15 janvier 2019 consid. 3.2). 
3.1.4 Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de nature formelle, 
dont la violation entraîne, par principe, l'annulation de la décision attaquée, sans 
égard aux chances de succès du recours au fond (ATF 141 V 495 consid. 2.2 ; 
140 I 99 consid. 8; 135 I 279 consid. 2.6.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2022 
du 10 juin 2022 consid. 5.1; BOHNET, op. cit., n. 18 ad art. 53 CPC; HALDY, in 
Commentaire romand Code de procédure civile, 2ème éd., 2019, n. 19 ad art. 53 
CPC). En d'autres termes, si l'autorité précédente a violé des garanties formelles 
de procédure, la cassation de sa décision demeure la règle, dans la mesure où les 
justiciables peuvent, en principe, se prévaloir de la garantie du double degré de 
juridiction (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 et 2.7). L’admission de ce grief conduit 
au renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle décision 
(ATF 134 III 379 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 5D_19/2018 du 
14 février 2018 consid. 2.2). 
La jurisprudence fédérale admet cependant qu’un manquement au droit d’être 
entendu puisse être considéré comme réparé lorsque la partie lésée a bénéficié de 
la faculté de s'exprimer librement devant une autorité de recours, pour autant que 
celle-ci dispose du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure et puisse ainsi 
contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision 
attaquée (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 279 consid. 2.6.1; 133 I 201 
consid. 2.2). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est 
admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas 
particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela étant, une 
réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même 
en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et 
aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec 
l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai 
raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 137 I 195 consid. 2.3.2; 136 V 117 
consid. 4.2.2.2; 133 I 201 consid. 2.2). 
3.2 En l’espèce, il ressort du dossier de première instance que la recourante a eu 
l’occasion de se déterminer, à plusieurs reprises, sur la requête de l’intimée du 
24 octobre 2025 au Tribunal visant à la communication par C______ SA du coût 
de construction de la salle polyvalente. En effet, la recourante a pu faire valoir, 
dans le cadre de ses courriers des 25 août et 6 novembre 2025 et lors de l’audience 
du Tribunal du 10 octobre 2025, les raisons motivant son opposition au moyen de 
preuve précité, à savoir que l’information sollicitée n’était pas pertinente pour un 
calcul de rendement brut respectivement pour l’issue du litige. Elle a fait valoir 
ces mêmes arguments dans son acte de recours. 


- 11/15 - 
 
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Au vu de ce qui précède, même à considérer que le droit d’être entendue de la 
recourante ait pu être violé en première instance par l’envoi simultané des deux 
ordonnances d’instruction litigieuses, soit sans que l’ordre donné au cabinet 
d’architecture susvisé ne soit précédé d’une ordonnance de preuve, dite violation 
serait, en tout état de cause, réparée par-devant la Cour qui dispose d’un pouvoir 
d’examen complet s’agissant d’une question de droit comme celle qui est 
litigieuse en l’espèce. 
Dans la mesure où la recourante s’est exprimée à plusieurs reprises sur la 
pertinence d’administrer ou non tous les moyens de preuves requis par l’intimée et 
ordonnés par le Tribunal, un renvoi constituerait une vaine formalité aboutissant à 
rallonger la procédure de manière injustifiée. 
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la recourante, le Tribunal a 
expressément motivé sa décision d’ordonner la production des titres requis par le 
fait qu’à ce stade, il ne saurait privilégier une méthode de calcul par rapport à une 
autre sans préjuger de l’issue de la cause. Bien que succincte, cette motivation est 
conforme aux dispositions légales et principes jurisprudentiels rappelés supra. 
Il résulte de ce qui précède que le grief de violation du droit d’être entendu 
soulevé par la recourante est infondé. 
4. 
La recourante se plaint d’une violation des principes applicables en matière de 
preuves et litige relatif à une hausse de loyer, reprochant au Tribunal d’avoir 
ordonné la production des pièces litigieuses alors que celles-ci ne visaient aucun 
fait contesté ou pertinent pour l’issue de la cause; en particulier, la locataire 
n’avait pas contesté le fait que l’immeuble ait fait l’objet d’une rénovation "de 
fond en comble" achevée en 2019, ni le coût total des travaux. Cette dernière 
n’avait pas non plus sollicité formellement un calcul de rendement net, ni justifié 
suffisamment ses requêtes en production de pièces, les ordonnances de preuves 
litigieuses consacrant ainsi une "fishing expedition" inadmissible. 
 
4.1 
4.1.1 A teneur de l’art. 270b al. 1 CO, le locataire peut contester une majoration 
de loyer s’il estime qu’elle est abusive au sens des art. 269 et 269a CO. 
 
La jurisprudence fédérale distingue deux méthodes d'examen du loyer : la 
méthode absolue et la méthode relative. Selon la méthode absolue, le juge se 
contente de vérifier si le loyer, examiné à un moment donné, est en soi abusif. Il 
mesure ce loyer à la seule aune du rendement de la chose louée (art. 269 et 269a 
let. c CO) ou des loyers usuels (art. 269a let. a CO); les accords des parties étant 
ignorés (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 678 ; ATF 142 III 568 consid. 1.2). 
 
La méthode absolue sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un 
rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 


- 12/15 - 
 
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prix du marché. Le critère absolu du rendement net de l'art. 269 CO se base sur 
le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un 
rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, 
couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; ATF 141 III 245 
consid. 6.3). Ces dernières comprennent notamment les charges financières du 
bailleur, les charges d’exploitation et les frais d’entretien de l’immeuble (BOHNET, 
in Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 3ème éd., 2026, n. 57 ad 
art. 269 CO). Le rendement à prendre en considération pour déterminer si le loyer 
procure un rendement abusif est le rendement de la chose louée, soit le logement 
ou le local concerné et non celui de l’immeuble entier (ATF 147 III 14 
consid. 7.1; ATF 139 III 209 consid. 2.1; BOHNET, op. cit., n. 11 ad art. 269 CO). 
 
L’art. 269a let. c CO prévoit que les loyers qui se situent, lorsqu’il s’agit de 
constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir 
les frais, ne sont en règle générale pas abusifs. 
 
4.1.2 Le législateur était conscient des risques inhérents à un système des loyers 
calculés sur la base des coûts. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle, prévoyant 
que l'art. 269 CO risquait de mettre un frein à la construction de nouveaux 
logements, il a également introduit, en 1989, la possibilité, pour les "constructions 
récentes", de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant 
au bailleur d'obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères 
légaux (art. 269a let. c CO; ATF 118 II 124 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_465/2015 du 1er mars 2016 consid. 5.6.1). 
Pour les constructions récentes – de moins de 10 ans en général –, les bailleurs 
peuvent reporter entièrement les coûts sur les loyers, le calcul n'étant pas basé sur 
le rendement net, mais sur le rendement brut admissible (art. 269a let. c CO, 
introduit en 1989), qui est en principe supérieur de 2% par rapport au taux 
hypothécaire de référence (ATF 147 III 14 consid. 8.4). 
Le calcul du rendement brut prévu par l'art. 269a let. c CO se distingue du calcul 
du rendement net des fonds propres investis de l'art. 269 CO : il ne tient pas 
compte du mode de financement de l'immeuble, et en particulier ne distingue pas 
la part financée par des fonds propres et celle acquise au moyen de fonds 
empruntés; le taux de rendement est uniforme et résulte de données générales 
(forfaits), ne prenant pas en compte les particularités de l'immeuble; il s'applique à 
l'ensemble du prix de revient, sans distinguer les charges concrètes (frais 
financiers, charges courantes et frais d'entretien). En d'autres termes, le rendement 
brut permet une estimation grossière du rapport entre l'investissement immobilier 
et son rendement (les loyers), alors que le rendement net permet une appréciation 
plus fine (LACHAT, op. cit., p. 620). 


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4.1.3 La preuve du rendement des fonds propres investis incombe à la partie qui 
s’en prévaut (art. 8 CC; BOHNET, op. cit., n. 72 ad art. 269 CO et les références 
citées ; LACHAT, op. cit., p. 535). 
De manière générale, le locataire doit démontrer le caractère abusif du loyer 
initial; le bailleur doit prouver la réalisation des motifs qu'il invoque à l'appui de 
la majoration; et enfin le locataire les facteurs dont il se prévaut en vue d'une 
baisse de loyer. La partie défenderesse doit collaborer loyalement à 
l'établissement de cette preuve et fournir au juge les renseignements (en 
particulier les pièces comptables) en sa possession (art. 20 al. 1 
et 2 OBLF et art. 160 al. 1 let. b CPC ; LACHAT, op. cit., p. 700). 
L'art. 20 al. 2 OBLF prévoit en particulier que le locataire peut exiger la 
présentation des pièces justificatives pour tous les motifs que le bailleur fait 
valoir. 
 
4.1.4 Selon l'art. 150 CPC, la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. 
Les allégués de fait doivent être formulés de manière suffisamment concrète pour 
qu’une contestation motivée soit possible ou que la preuve contraire puisse être 
recueillie (arrêt du Tribunal fédéral 4C.166/2006 du 25 août 2006 consid. 3). 
A teneur de l'art. 160 al. 1 let. b CPC, les parties et les tiers sont tenus de 
collaborer à l’administration des preuves; elles ont en particulier l’obligation de 
produire les titres requis. 
Une recherche "ad explorandum" (fishing expedition) est contraire aux principes 
régissant le droit de procédure, selon lesquels l'obligation de production ne peut 
porter que sur les documents destinés à prouver des faits connus et allégués par la 
partie requérante (arrêt du Tribunal fédéral 5A_295/2009 du 23 décembre 2009 
consid. 2, SJ 2010 I 401). 
Afin que l'administration des preuves ne se transforme pas en une recherche de 
preuves prohibée ou en une véritable "fishing expedition", il faut exiger des parties 
qu'elles exposent, lorsque cela n'est pas évident, pourquoi on peut s'attendre avec 
une certaine vraisemblance à ce qu'un moyen de preuve offert fournisse un 
résultat probant (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2020 du 24 juin 2022 
consid. 5.3) 
 
4.2 En l’espèce, la procédure fait suite à la notification d’une hausse de loyer 
motivée par l’augmentation des revenus annuels des occupants des locaux 
déterminants selon le Règlement de la Ville de Genève qui resterait dans les 
limites du rendement admissible au sens du CO. 


- 14/15 - 
 
C/6587/2024 
Dans le cadre de sa requête en validation de la majoration de loyer, la recourante 
s’est prévalue de l’application de l’art. 269a let. c CO, à savoir du fait que le loyer 
litigieux demeurait admissible selon un calcul de rendement brut des locaux loués. 
Conformément aux principes juridiques exposés supra, un calcul de rendement 
net n’est pas exclu lorsque l’immeuble concerné est récent. 
En l’occurrence, si certes l’intimée a admis en première instance que l’immeuble 
litigieux avait été rénové "de fond en comble" en 2019 et que le coût total des 
travaux s’était élevé à 7'723’962 fr. 95, elle a contesté la méthode de calcul de 
rendement brut plaidée par la recourante et a sollicité subsidiairement, si le 
Tribunal devait retenir l’application du critère du rendement au lieu de celui des 
loyers du quartier, que le calcul du rendement net soit appliqué. 
Dans la mesure où le calcul selon la méthode du rendement net n’apparaît pas 
exclu – prima facie et sans préjuger de l’examen que feront ultérieurement les 
juges de première instance – les pièces requises par l’intimée, soit les charges 
d’exploitation de l’immeuble sur trois ans, apparaissent nécessaires dans le cadre 
d’un calcul de rendement net, conformément à la jurisprudence rappelée supra, ce 
qui ressort au demeurant des explications fournies par la locataire en première 
instance. Il en va de même des informations requises auprès de C______ SA 
quant au coût de construction de la salle polyvalente, renseignements qui 
apparaissent nécessaires pour le calcul de rendement de la chose louée. 
Dans ces circonstances, la requête de production de titres de l’intimée n’est pas 
constitutive d’une recherche "ad explorandum" et apparaît justifiée dans la mesure 
où, à ce stade de la procédure, il est prématuré pour le Tribunal de privilégier une 
méthode de calcul plutôt qu’une autre. 
 
4.3 Compte tenu de ce qui précède, le recours est infondé et les ordonnances 
attaquées seront ainsi confirmées. 
5. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à 
 
la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 16 janvier 2026 par la VILLE DE GENEVE 
contre les deux ordonnances d’instruction rendues le 12 janvier 2026 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/6587/2024. 
Au fond : 
Confirme les deux ordonnances d’instruction attaquées. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe FERRERO et Monsieur 
Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 
ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.