ge_gerichte · ACJC/467/2022 · 2022-04-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés, ainsi qu'à 
Mme E______ par la Feuille d'Avis Officielle du ______ 2022. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18189/2021 
ACJC/467/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 4 AVRIL 2022 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 16 décembre 2021, comparant par Me Luca MINOTTI, avocat, 
avenue de Champel 29, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection 
de domicile, 
et 
1) SI B______ SA, intimée, représentée par [la régie immobilière] C______, ______, 
en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
2) Madame D______, domiciliée ______, autre intimée, comparant en personne, 
3) Madame E______, sans résidence ni domicile connus, autre intimée, comparant en 
personne. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1056/2021 du 16 décembre 2021, reçu le 5 janvier 2022 par 
A______, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 
sommaire, a condamné A______, D______ et E______ à évacuer immédiatement 
de leur personne et de leurs biens ainsi que toute autre personne faisant ménage 
commun avec eux l'appartement de cinq pièces et hall situé au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis 1______ à F______, ainsi que la cave n° 2______ (ch. 1 du 
dispositif), condamné A______ à libérer immédiatement la place de parking 
n° 3______ située au rez extérieur du même immeuble (ch. 2), autorisé 
SI B______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de A______, 
D______ et E______ dès le 1er mai 2022 s'agissant de l'appartement, et celle de 
A______ dès l'entrée en force du jugement s'agissant de la place de parking 
(ch. 3), condamné A______, D______ et E______ à verser à SI B______ SA la 
somme de 10'791 fr. 65 (ch. 4), ordonné la libération, en faveur de SI B______ 
SA, du montant de 7'200 fr. constitué auprès de G______ SA à titre de garantie de 
loyer, N° d'adhérent 4______, ce en déduction de la somme due selon le chiffre 4 
du dispositif du jugement (ch. 5) condamné A______ à verser à SI B______ SA la 
somme de 480 fr. (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) 
et dit que la procédure était gratuite (ch. 8). 
B. 
a. Par courrier expédié le 5 janvier 2022 à la Cour de justice, A______, agissant 
en personne, a déclaré former "recours" contre le jugement précité, en se bornant à 
exposer qu'il avait toujours payé "[s]es loyers", que l'arriéré avait été accumulé 
par son "ex-femme" qui avait quitté le domicile conjugal, que ses quatre enfants 
fréquentaient l'école de H______ et qu'il ne pouvait quitter l'appartement puisqu'il 
exerçait une garde alternée "imposée par le SPMi". 
 
Il a produit des pièces nouvelles, soit deux attestations du "DIP Enseignement 
obligatoire" datées du 13 octobre 2021, une attestation du Service de protection 
des mineurs (SPMi) datée du 15 décembre 2021, une photocopie de sa carte 
d'identité, une décision du 10 avril 2015 de l'Office cantonal du logement et de la 
planification foncière, une lettre du 21 avril 2015 de ce même Office et un 
courrier du 29 juin 2017 de la Gérance immobilière municipale. 
 
b. Le 17 janvier 2022, par l'intermédiaire de son conseil, A______ a expédié à la 
Cour un acte d'appel, par lequel il a requis l'annulation du jugement du Tribunal 
du 16 décembre 2021. Il a conclu à la constatation de la nullité de la résiliation du 
bail portant sur l'appartement, notifiée par formules officielles des 20 et 24 avril 
2020, et de celle du bail portant sur la place de parking, notifiée par formule 
officielle du 20 avril 2020, ainsi qu'à l'irrecevabilité de la requête déposée le 
22 septembre 2021 par SI B______ SA. 


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c. Dans sa réponse du 30 janvier 2022, SI B______ SA a conclu à la confirmation 
du jugement attaqué. 
 
Elle a produit des pièces nouvelles, soit des "comptes locataire au 31 janvier 
2022" pour l'appartement et pour le parking (pièces 46 et 47), ainsi que les 
Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de 
Genève, Edition 2010 (pièce 48). Se fondant sur ces pièces, elle a allégué 
nouvellement que l'arriéré de loyer s'élevait au 31 janvier 2022 à 11'391 fr. 65, 
soit 10'791 fr. 65 pour l'appartement et 600 fr. pour le parking (allégué 7) et que 
selon l'art. 57 desdites Conditions générales, toute communication du bailleur au 
locataire, relative à l'exécution et à l'application du bail, lui était valablement 
adressée aux locaux loués (let. A.2 de la partie En droit). 
 
d. Les parties ont été informée le 22 février 2022 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier de première instance. 
 
a. Par contrat de durée déterminée du 30 avril 2009, SI B______ SA a remis à bail 
à A______, E______ (à l'époque épouse de A______), I______ (père de 
A______) et D______ (mère de A______), conjointement et solidairement 
responsables, un appartement de cinq pièces et hall au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis 1______ à F______ (Genève). 
 
La location a été faite pour une durée déterminée de trois ans et quinze jours, du 
15 mai 2009 au 31 mai 2012 et moyennant un loyer mensuel de 2'400 fr., plus 
200 fr. d'acompte de charges. 
 
Selon l'art. 3 al. 2 des conditions particulières du bail, en cas de décès d'un 
colocataire, le bail se poursuivrait avec les seuls colocataires survivants, à 
l'exclusion des héritiers du colocataire décédé. 
 
Les Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de 
Genève, Edition 2008, faisaient partie intégrante du bail, pour autant que celui-ci 
n'y dérogeait pas. 
 
Selon l'art. 57 al. 1 desdites Conditions générales, toute communication ou 
notification du bailleur au locataire, relative à l'exécution et à l'application du bail, 
lui était valablement adressée aux locaux loués ou à l'adresse indiquée dans le 
bail. 
 
b. Les colocataires ont fourni à la bailleresse une garantie de loyer de 7'200 fr. 
sous forme d'un cautionnement simple n° 4______ de J______ SA. 
 
c. Par jugement sur mesures protectrices du 25 novembre 2011, le Tribunal de 
première instance a donné acte à E______ de ce qu'elle acceptait que la jouissance 


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exclusive de l'appartement soit attribuée à A______. Les époux ont ensuite 
divorcé et E______ a quitté la Suisse. Elle est à ce jour sans résidence ni domicile 
connus. 
 
d. Par avenant du 24 janvier 2012, la bailleresse et les quatre colocataires ont 
convenu que le bail serait reconduit à partir du 1er juin 2012 pour une durée de 
cinq ans jusqu'au 31 mai 2017, renouvelable ensuite d'année en année. 
 
Les Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de 
Genève, Edition 2010, faisaient désormais partie intégrante du bail et 
remplaçaient l'édition de 2008, sous réserve de conditions particulières y 
dérogeant. 
 
e. En septembre 2013, A______ a informé la bailleresse que ses parents et son ex-
épouse avaient quitté le logement et qu'il l'occupait désormais avec sa "future 
femme" et leur fille de 13 mois. 
 
Le 21 octobre 2013, I______ et D______ ont écrit à la bailleresse qu'ils avaient 
déménagé [à l'adresse] 5______ à K______ [GE]. 
 
La bailleresse a refusé la modification de la titularité du bail, sollicitée par 
A______ et ses parents. 
 
f. Par contrat du 19 mars 2019, SI B______ SA a remis à bail à A______ un 
parking n° 3______ au rez extérieur de l'immeuble sis 1______ à F______, pour 
une durée d'une année du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, renouvelable de douze 
mois en douze mois, sauf résiliation trois mois à l'avance, moyennant un loyer 
mensuel de 120 fr. 
 
Selon l'art. 25.3 du bail, la résiliation du bail de l'objet principal par le locataire ou 
le bailleur entraînait la résiliation du bail du parking aux mêmes conditions pour 
la même date. 
 
g. Par quatre plis recommandés séparés du 10 mars 2020, adressés aux locaux 
loués, SI B______ SA a mis en demeure A______, I______, D______ et 
E______ de verser, dans les 30 jours dès réception, la somme de 5'230 fr., 
représentant les loyers de février et mars 2020, charges comprises, de 
l'appartement et 30 fr, de "frais de mise en demeure", sous menace de résiliation 
selon l'art. 257d CO. 
 
Avisés par la Poste le 11 mars 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les 
plis dans le délai de garde venant à échéance le 18 mars 2020. 
 
h. Aucun versement n'est intervenu avant le 17 avril 2020. 


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i. Par quatre plis recommandés séparés du 20 avril 2020, adressés aux locaux 
loués, SI B______ SA, en se référant aux avis comminatoires du 10 mars 2020, a 
fait parvenir à A______, I______, D______ et E______ des avis officiels de 
résiliation du bail de l'appartement pour défaut de paiement, avec effet au 31 mai 
2020. 
 
Le pli destiné à A______ contenait également un avis de résiliation pour défaut de 
paiement visant le parking, la bailleresse précisant que le bail du parking, qui était 
également résilié avec effet au 31 mai 2020, était "lié à celui de l'appartement". 
 
Avisés par la Poste le 21 avril 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les plis 
dans le délai de garde venant à échéance le 28 avril 2020. 
j. Le 21 avril 2020, L______ a informé la bailleresse que A______ avait divorcé 
de E______ et s'était marié avec elle. 
k. Par courriel du 22 avril 2020, la bailleresse a envoyé à l'Hospice général des 
bulletins de versement permettant le règlement de l'arriéré au 30 avril 2020 du 
loyer de l'appartement (7'830 fr.) et du parking (290 fr.). 
l. Par pli recommandé du 24 avril 2020 adressé à l'appartement loué, et retiré le 
28 avril 2020, la bailleresse a fait parvenir à L______ ("p.a. Monsieur A______") 
des avis officiels de résiliation des baux du logement et du parking pour le 31 mai 
2020. 
L'Hospice général lui avait indiqué qu'il allait verser l'arriéré de loyer de 
l'appartement (de 7'830 fr.) et du parking (290 fr.). "A réception de cette somme 
d'ici au 30 avril 2020", le congé serait "suspendu jusqu'en décembre 2020 tant que 
les mensualités suivantes [lui] parviendr[aient] au tout début de chaque mois dès 
mai 2020 (appartement et parking) sans aucun manquement. Le congé ser[ait] 
ensuite retiré". La bailleresse ajoutait qu'"en cas de non-paiement ou de paiement 
partiel d'une mensualité dans les délais impartis, l'intégralité des montants dus 
pour l'appartement et le parking deviendr[aient] immédiatement exigibles et [elle] 
ser[ait] contraint[e] de déposer une requête en évacuation auprès du Tribunal des 
baux et loyers". 
L'Hospice général a versé l'arriéré le 1er mai 2020. 
m. Le 20 novembre 2020, l'Hospice général a informé la bailleresse que L______ 
et "ses enfants" avaient quitté le logement le 24 août 2020. Les enfants y 
revenaient "de temps en temps (…) pour être avec leur papa". 
 
n. I______ est décédé en ______ 2020. 
 
o. Le 21 avril 2021, la bailleresse a écrit à l'Hospice général qu'elle était dans 
l'attente de nouvelles au sujet du "rattrapage de la somme due" par A______, qui 


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s'élevait à cette date à 4'402 fr. 25. Un décompte a été demandé le 26 avril 2021 
par l'Hospice général et transmis à celui-ci le 3 mai 2021; le décompte confirmait 
le montant précité. 
 
Le 27 mai 2021, l'Hospice général a informé la bailleresse de ce qu'il n'allait plus 
intervenir financièrement en faveur de A______ dès le 1er juin 2021. 
 
p. Par courrier du 1er juin 2021, la bailleresse a indiqué à A______ que le montant 
dû au 31 mai 2021 était de 4'402 fr. 25. Elle acceptait le remboursement de cette 
somme par huit mensualités de 490 fr. du 10 juin 2021 au 10 janvier 2022 et une 
mensualité de 482 fr. 25 le 10 février 2022, à verser en sus des mensualités 
courantes (2'600 fr. par mois). En cas de respect de cet arrangement, les congés du 
20 avril 2020 seraient "suspendus jusqu'à extinction de la dette". 
 
Par courrier du 18 juin 2021, la bailleresse a imparti à A______ un "ultime délai" 
au 25 juin 2021 pour verser la mensualité de juin 2021 de 2'600 fr., sous menace 
d'introduire une requête en évacuation. La mensualité en question avait été payée 
le 17 juin 2021. 
 
Le 6 août 2021, la bailleresse a adressé à A______ un "dernier rappel avant 
évacuation". L'arriéré à cette date était de 8'191 fr. 65. Le locataire n'avait versé ni 
les mensualités de juillet et août 2021 ni les acomptes des mêmes mois à valoir 
sur l'arriéré. Un "ultime délai" au 25 août 2021 lui était imparti, avec menace 
d'introduire une requête en évacuation. 
 
q. Le 22 septembre 2021, la bailleresse a déposé une requête en protection des cas 
clairs auprès du Tribunal, concluant notamment à l'expulsion de A______, 
D______ et E______ de l'appartement et à l'expulsion de A______ du parking, 
assorties de mesures d'exécution, à la condamnation de A______, D______ et 
E______ au paiement de 10'791 fr. 65, intérêts en sus, à titre d'indemnités pour 
occupation illicite de l'appartement pour les mois de mai à septembre 2021, à la 
condamnation de A______ au paiement de 120 fr., intérêts en sus, à titre 
d'indemnité pour occupation illicite du parking pour le mois de septembre 2021 et 
à la libération en sa faveur de la garantie de loyer. 
 
r. Lors de l'audience du Tribunal du 4 novembre 2021, A______, comparant en 
personne, n'a pas pris de conclusions. Il a exposé sa situation personnelle et 
professionnelle. Il occupait le logement avec ses quatre enfants, nées en 2012, 
2014, 2015 et 2017, sur lesquels il exerçait la garde de manière alternée. 
 
A l'issue de l'audience, la bailleresse a accepté une reconvocation en décembre 
2021, afin de laisser au locataire la possibilité d'éclaircir sa situation avec 
l'Hospice général, qui n'avait pas pris en compte "sa demande de réactivation 
d'aides". 


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s. Lors de l'audience du Tribunal du 16 décembre 2021, la bailleresse a déclaré 
que l'arriéré s'élevait à 10'791 fr. 65 pour l'appartement et à 490 fr. pour le 
parking. 
 
A______, comparant en personne, a déclaré, sans produire de justificatifs, que ses 
démarches auprès de l'Hospice général étaient demeurées sans suite. Il était 
toujours dans l'attente d'un retour de l'institution à la suite de plusieurs courriels de 
sa part. 
 
La bailleresse a déclaré que le locataire lui avait indiqué qu'il n'avait écrit qu'un 
courriel et n'avait téléphoné qu'une seule fois. Elle lui avait dit que cela n'était pas 
suffisant, mais il n'y avait eu aucune avancée. Dans ces circonstances, elle 
persistait dans sa requête et amplifiait ses conclusions en paiement à hauteur de 
l'arriéré précité. 
A______ a déclaré s'opposer à la requête. 
D______, représentée par sa fille M______, s'en est rapportée à justice. 
E______, citée par voie édictale, n'était ni présente ni représentée. 
 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 
est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 
signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 
principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 


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trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 
239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 
En l'espèce, le locataire remet en cause le prononcé de l'évacuation (ch. 1 et 2 du 
dispositif du jugement attaqué), au motif que les baux n'auraient pas été résiliés 
valablement selon l'art. 257d CO. Eu égard au loyer mensuel de l'appartement, 
soit 2'600 fr. par mois charges comprises, ainsi qu'aux conclusions en paiement 
prises en dernier lieu par la bailleresse devant le Tribunal, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
Le locataire ne critique pas les mesures d'exécution et n'attaque donc pas le 
chiffre 3 du dispositif du jugement. Il ne forme ainsi pas de recours au sens des 
art. 309 let. a et 319 let. a CPC. 
1.2 Le délai d'appel est de 10 jours si la décision a été rendue en procédure 
sommaire (art. 314 al. 1 CPC), applicable notamment aux cas clairs (art. 248 let. b 
CPC). 
La question de la recevabilité de l'acte du 5 janvier 2022 peut demeurer indécise, 
dans la mesure où l'acte du 17 janvier 2022 respecte le délai précité et la forme 
prescrite par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). L'appel est donc recevable. 
1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2014 
consid. 5.3.2). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
2. 
Les parties produisent des pièces nouvelles et allèguent des faits nouveaux. 
 
2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions 
de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne 
sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les 
invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne 
sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la 
première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer 
dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du 
bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense 
en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque 


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et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des 
débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette 
ou de la compensation, faits destructeurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 
précité consid. 4.2.2). De même, c'est en première instance que le locataire doit 
contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue 
lui avoir adressée (ATF 142 III 462 consid. 3.3.2). 
En ce qui concerne les vrais nova, le Tribunal fédéral a jugé que le requérant qui a 
succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas 
produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les 
produire devant le premier juge En effet, dans les procédures en protection des cas 
clairs, les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en 
première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du 
tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de 
l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.2; 
4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 
consid. 3.2). 
2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles de l'intimée sont donc irrecevables, comme 
les faits qu'elles visent. Il en va de même des pièces nouvelles de l'appelant, qui 
aurait pu les produire ou les obtenir en première instance. 
3. 
L'appelant fait valoir, pour la première fois devant la Cour, que le congé relatif à 
l'appartement était nul, au motif que l'avis comminatoire n'avait pas été envoyé à 
son épouse actuelle et avait été adressé à ses parents aux locaux loués. Par 
ailleurs, il n'avait reçu aucun avis comminatoire en relation avec le non-paiement 
du loyer du parking, de sorte que le congé relatif à cet objet était également nul. 
A titre subsidiaire, l'appelant fait valoir que les parties étaient liées par un bail 
tacite depuis le 1er juin 2020. 
 
3.1 
3.1.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, relatif à la procédure de protection dans les 
cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les 
conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est 
susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire 
(al. 1). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne 
peut pas être appliquée (al. 3). La recevabilité de la procédure de protection dans 
les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. 
 
Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le 
défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent 
être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est 
rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine 


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des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le 
défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne 
peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction 
du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 
141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 
 
Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au 
cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base 
d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 138 
III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3). En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non 
publié in ATF 138 III 620). 
Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur 
obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le 
demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer 
l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir 
au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 
144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 
 
3.1.2 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement 
du loyer au sens de l'art. 257d CO selon la procédure de protection dans les cas 
clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la 
validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. 
En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, 
puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux 
(art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 
al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment 
aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 
consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, 
conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d 
CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.1). 
 
En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la 
créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est 
conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une 
menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le 
versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme 
prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par 


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l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer 
l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou 
dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 
121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai 
de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure 
d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b - JdT 1996 I 595, 598). 
 
Si l'agent postal n'a pas pu remettre effectivement une lettre recommandée au 
destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un 
avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le 
destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon 
l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la 
boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en 
règle générale le lendemain de ce jour. Cette conception (théorie de la réception 
absolue) est approuvée par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification 
d'une résiliation de bail à loyer (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). 
 
Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à 
la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli 
recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d CO et de celle 
de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al. 1 CO. Pour ces deux 
éventualités, à l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 
al. 3 CPC), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au 
destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait 
mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case 
postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au 
guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de 
sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est 
dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). 
 
Une tentative de notification n'est toutefois valable que si son destinataire devait 
s'attendre, avec une certaine probabilité, à recevoir une communication de 
l'autorité ou d'une partie contractante (ATF 119 V 89 consid. 4b p. 94). Le 
Tribunal fédéral a notamment retenu que le locataire qui est en retard de quatorze 
jours dans le paiement de son loyer doit s'attendre à recevoir une sommation de 
son bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4A_250/2008 du 18 juin 2008 
consid. 3.2.3). 
3.1.3 Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement 
assorti d'une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués 
séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré (art. 266n 
CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est 
nul (art. 266o CO). 


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L'art. 266n CO est conçu pour protéger le conjoint ou partenaire (non titulaire du 
bail) en cas de résiliation par le bailleur et lui permettre de faire valoir, le cas 
échéant, les droits qui appartiennent à un locataire (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le locataire qui invoque le défaut de 
notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà 
quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et 
du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail (ATF 140 III 491 
consid. 4.2 - SJ 2015 I 126). Il a également retenu, s'agissant d'un logement de la 
famille, que la locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se 
prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que 
celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question, invoque 
l'art. 266n CO de manière abusive (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). 
3.1.4 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent intervenir à 
l'adresse de notification mentionnée sur le bail. Faute de mention ou circonstance 
particulière, l'adresse de l'objet loué comme habitation ou locaux commerciaux 
peut généralement être retenue comme lieu de notification, compte tenu d'une 
interprétation objective des déclarations de volonté des parties selon le principe de 
la confiance. L'acte est en effet réputé notifié en matière conventionnelle lorsqu'il 
entre dans la sphère d'influence du destinataire (demeure ou domicile 
professionnel), qu'il lui soit remis ou déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case 
postale (BOHNET, Bail et notification viciée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_74/2011 
du 2 mai 2011), Newsletter Bail.ch, juillet 2011; cf. également arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.2; 4A_350/2014 du 16 septembre 
2014 consid. 2.2). 
3.2 En principe, le silence ne vaut pas acceptation de l'offre et n'entraîne pas la 
conclusion tacite, c'est-à-dire par actes concluants (art. 1 al. 2 CO), d'un contrat de 
bail (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_231/2010 du 10 août 2010 consid. 2.4.1 
publié in SJ 2010 I p. 497). L'art. 6 al. 1 CO n'est applicable que très 
exceptionnellement, ne serait-ce que parce qu'il est d'usage que le contrat de bail 
soit conclu par écrit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 
consid. 4.1). 
Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes 
concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une 
période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose 
louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune 
réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail 
tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La 
conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). 


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3.3 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux 
s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux 
commerciaux (art. 253a al. 1 CO). 
 
Peuvent constituer des accessoires par exemple des biens immobiliers comme des 
garages ou des places de stationnement extérieures ou souterraines (art. 1 OBLF; 
ATF 137 III 123 consid. 2.1; BOHNET/DIETSCHY, in Bohnet/Montini, Droit du 
bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n° 16 ad art. 253a CO). 
 
Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de 
l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leur lien fonctionnel et 
de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances parce qu'il avait loué le 
logement. Peu importe que les parties aient signé deux contrats ou que les baux 
aient été conclus simultanément ou non (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, 
p. 146). 
3.4 En l'espèce, le locataire appelant n'a soulevé, lors des audiences du Tribunal, 
aucun des motifs de défense dont il se prévaut devant la Cour. La question de 
savoir s'il s'agit d'objections tardives, donc irrecevables au sens de l'art. 317 al. 1 
CPC (cf. ci-dessus consid. 2.1; également HÄNNI, Défenses de droit matériel et 
faits notoires (arrêt TF 4A_376/2021), Newsletter Bail.ch, février 2022) peut 
demeurer indécise au vu de ce qui suit. 
3.4.1 Il est établi que l'épouse actuelle de l'appelant, qui n'a pas adhéré au bail à la 
suite du mariage (art. 11.3 al. 4 du contrat-cadre romand déclaré de force 
obligatoire générale par l'Arrêté y relatif du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, 
en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, disposition que les parties ont par ailleurs 
intégrée, dans sa teneur de 2008, dans le bail de 2009) a quitté définitivement les 
lieux, se désintéresse de la présente procédure et, par voie de conséquence, de 
l'appartement en cause. La mère de l'appelant, cotitulaire du bail, qui n'occupe 
plus les lieux depuis octobre 2013, s'en est rapportée à justice dans la présente 
procédure, en renonçant ainsi à se prévaloir d'un éventuel défaut de notification de 
l'avis comminatoire et/ou du congé. Le père de l'appelant, qui était également 
cotitulaire du bail et avait quitté définitivement le logement en octobre 2013, est 
décédé en ______ 2020. De surcroît, les correspondances aux locataires peuvent 
généralement intervenir à l'adresse de l'objet loué comme habitation, ce que les 
parties au bail avaient convenu en 2009. L'appelant ne fournit aucun élément 
permettant de retenir que les parties, en 2012, auraient modifié leur convention sur 
ce point. Il apparaît ainsi que l'appelant tente d'utiliser des normes protectrices 
d'une manière totalement étrangère à leur but, ce qui constitue un abus de droit. 
3.4.2 Les avis comminatoires étaient réputés notifiés le 18 mars 2020, soit à 
l'échéance du délai de garde postal, dans la mesure où les colocataires devaient 
s'attendre à recevoir une communication de la bailleresse, vu le retard dans le 


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C/18189/2021 
paiement du loyer. Contrairement à ce que semble soutenir l'appelant, l'intimée 
n'était pas tenue d'envoyer lesdits avis "par pli simple, voire par courriel". Les 
congés destinés à l'appelant et à ses parents étaient réputés notifiés en tout cas le 
22 avril 2020, soit le lendemain du jour du dépôt de l'avis de retrait dans la boîte 
aux lettres. Le délai de 30 jours de l'art. 257d al. 1 CO a donc été respecté. A juste 
titre, il n'est pas contesté que les autres conditions de l'art. 257d CO étaient 
réalisées, de sorte que le congé relatif au logement, notifié en avril 2020 pour fin 
mai 2020, était valable. 
3.4.3 Par ailleurs, le fait que la bailleresse a négocié avec l'Hospice général entre 
avril 2020 et mai 2021, dans l'intérêt de l'appelant, ne peut pas être interprété 
comme l'acceptation tacite de la conclusion d'un nouveau bail. Le congé n'était 
que "suspendu" et n'a finalement pas été "retiré" en décembre 2020. De plus, en 
juin 2021, l'appelant et l'intimée ont convenu de nouvelles modalités de 
remboursement de l'arriéré et la bailleresse a à nouveau accepté de "suspendre" le 
congé jusqu'à extinction de la dette. Par la suite, à deux reprises, l'intimée a 
indiqué au locataire, qui n'avait pas tenu ses engagements, qu'elle se réservait la 
possibilité de requérir son évacuation. C'est donc à tort que l'appelant se prévaut 
du seul élément temporel, soit du fait que la bailleresse s'est abstenue d'exiger la 
restitution de la chose du 1er juin 2020 au 22 septembre 2021, pour soutenir qu'il y 
a bail tacite. Il est rappelé que l'existence d'un bail tacite ne doit être admise que 
restrictivement. 
3.4.4 Enfin, il y a interdépendance entre le logement et le parking extérieur, situés 
dans le même immeuble. Les parties ont expressément prévu que le bail de mars 
2019 relatif au parking pouvait être résilié aux mêmes conditions et pour la même 
date que celui relatif au logement. Le congé visant le parking est donc également 
valable. 
3.4.5 En définitive, l'état de fait étant prouvé et la situation juridique étant claire, 
c'est à bon droit que le Tribunal a condamné les colocataires survivants à évacuer 
le logement et l'appelant à libérer le parking. Il est superflu d'examiner la 
recevabilité des conclusions constatatoires prises par l'appelant. 
Dans la mesure où ce dernier ne critique ni sa condamnation à payer l'arriéré de 
loyer relatif à l'appartement et au parking (ch. 4 et 6 du dispositif du jugement 
attaqué), ni la libération en faveur de la bailleresse de la garantie bancaire (ch. 5 
du dispositif) ni, comme indiqué, les mesures d'exécution (ch. 3), le jugement du 
16 décembre 2021 sera intégralement confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


- 15/15 - 
 
C/18189/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 5 janvier 2022 par A______ contre le jugement 
JTBL/1056/2021 rendu le 16 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/18189/2021-7-SE. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Zoé SEILER et 
Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.