ge_gerichte · JTAPI/508/2025 · 2023-06-19 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1426/2024 ICC 
JTAPI/508/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 13 mai 2025 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Marc-Alec BRUTTIN, 
avocat, avec élection de domicile 
 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
 


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A/1426/2024 
EN FAIT 
1. 
Le litige concerne la taxation cantonale 2022 de Madame A______ et Monsieur 
B______ et plus particulièrement l’impôt sur la fortune. 
2. 
Le contribuable est usufruitier à hauteur de 50 %, de l’immeuble sis ______[GE] à 
Genève (ci-après : l’immeuble), qui est loué pour des activités commerciales. 
3. 
Le 17 ou 18 novembre 2020, l’un des copropriétaires de ce bien, Madame C______, 
a vendu sa part pour le prix de CHF 3'845'000.-. 
4. 
Un litige a porté sur l’estimation de l’immeuble pour l’année 2021. 
L’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) avait déterminé sa valeur 
fiscale par capitalisation de son état locatif. 
Saisi par les époux A______ et B______, le Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal), a retenu, par jugement du 19 juin 2023 
(JTAPI/675/2023 en la cause A/3337/2022), en force, que la valeur fiscale de leur 
part devait être fixée à CHF 13.75 millions, soit à 50 % de la valeur vénale de 
l’immeuble. 
La vente de l'immeuble devait être considérée comme récente, même si elle n'avait 
pas eu lieu dans l'année de taxation. La question de savoir pendant combien 
d'années une vente demeurait récente pouvait rester ouverte. Le fait que les parties 
avaient finalement retenu un prix de vente supérieur de 8 % au prix d’estimation 
découlant d’une expertise portait à croire qu’elles avaient encore procédé à des 
négociations à l’instar de tiers indépendants dans un marché libre. 
5. 
Dans leur déclaration fiscale 2022, les contribuables ont mentionné la valeur fiscale 
de l’immeuble à hauteur de CHF 13.75 millions et son état locatif à concurrence de 
CHF 546'480.-. 
6. 
Par bordereau d’ICC du 31 janvier 2024, l’AFC-GE a taxé les contribuables pour 
l’année 2022. Ce faisant, elle a arrêté la valeur fiscale de leur part à 
CHF 16'264'286.- par capitalisation de son état locatif (CHF 546'480.- x 100 / 3.36). 
7. 
Le 13 février 2024, les contribuables ont élevé réclamation à l’encontre de ce 
bordereau en demandant que la valeur fiscale de leur part soit fixée conformément 
au JTAPI/675/2023 susmentionné, à savoir CHF 13.75 millions. 
8. 
Par décision du 26 mars 2024, l’AFC-GE a rejeté la réclamation, au motif que dans 
le JTAPI/675/2023, le tribunal avait retenu que la vente du 17 novembre 2020 
devait être considérée comme récente par rapport à l’année 2021. Cependant, 
l’année fiscale 2022 n’était pas impactée par ce jugement. Ainsi, l’immeuble devait 
être estimé par capitalisation de son état locatif. 
9. 
Par acte du 26 avril 2024, les contribuables, sous la plume de leur conseil, ont 
interjeté recours devant le tribunal à l’encontre de la décision du 26 mars précédent 
en concluant, préalablement, à l’apport des causes A/1726/2022 (époux D______, 


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autres copropriétaires) et A/1337/2022 et, principalement, à l’annulation de ce 
prononcé et à ce que la valeur fiscale de l’immeuble n’excède pas sa valeur vénale, 
soit CHF 13.75 millions, le tout sous suite de frais et dépens. 
Ils ne remettaient pas en cause le principe d’évaluation des immeubles locatifs par 
capitalisation de leur état locatif, mais ce principe connaissait des exceptions. Le 
fait que l’AFC-GE avait arrêté la valeur fiscale de leur part à CHF 13.75 millions 
en 2020 impliquait que ce montant soit retenu à titre de valeur fiscale. Par ailleurs, 
dans un autre jugement (JTAPI/14/2021 du 11 janvier 2021 consid. 10), le tribunal 
avait retenu qu’une vente immobilière effectuée en 2017 devait être considérée 
comme récente, tant au moment du prononcé dudit jugement que du point de vue 
de la période fiscale concernée, à savoir 2014. Enfin, en cas d’aliénation, la valeur 
retenue pour les droits d’enregistrement était celle qui prévalait pour le reste de la 
période décennale (art. 52 al. 3 LIPP). 
10. 
Dans sa réponse du 27 juin 2024, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Au 31 décembre 2022, date déterminante pour l’établissement de l’impôt sur la 
fortune 2022, une vente partielle intervenue en novembre 2020 n’était plus récente, 
dans la mesure où plus de deux ans s’étaient écoulés entre les deux événements. 
Dès lors, la valeur fiscale de l’immeuble devait être déterminée par capitalisation 
de l’état locatif. En outre, la baisse du taux de capitalisation intervenue entre 2021 
et 2022, reflétait une hausse du prix des immeubles sis dans la zone considérée. La 
valeur capitalisée était ainsi plus proche de la valeur vénale que le prix de vente de 
novembre 2020. Enfin, l’art. 52 al. 3 LIPP s’appliquait aux immeubles estimés à 
l’exclusion des immeubles locatifs. 
11. 
Par réplique et duplique des 23 juillet et 16 août 2024, les parties ont campé sur 
leurs positions respectives. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale 
cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 
2001 - LPFisc - D 3 17). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens de l’art. 49 LPFisc. 
3. 
Préalablement, les recourants sollicitent l’apport des procédures A/1726/2022 
(époux D______) et A/1337/2022. 
En l’espèce, la procédure A/1726/2022, concerne un recours déposé par un tiers. 
Elle ne peut donc être apportée en raison du secret fiscal. La cause A/1337/2022 se 
rapporte à la taxation 2021 des recourants et s’est terminée par le JTAPI/675/2023 


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précité. Les intéressés, parties à cette procédure, ont nécessairement eu accès à 
toutes les pièces du dossier. 
Partant, la demande d’apport des deux procédures en question est rejetée. 
4. 
Principalement, les recourants demandent que la valeur fiscale de leur part soit 
arrêtée à CHF 13.75 millions. 
5. 
Réglé aux art. 13 et 14 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des 
cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14), l'impôt sur la 
fortune des personnes physiques a pour objet l'ensemble de la fortune nette (art. 13 
al. 1 LHID), qui se détermine selon les règles d'évaluation prévues à l'art. 14 LHID, 
dont l’al. 1 précise que la fortune est estimée à la valeur vénale, mais que la valeur 
de rendement peut être prise en considération de façon appropriée. 
6. 
La jurisprudence a précisé que la LHID ne prescrit pas au législateur cantonal une 
méthode d'évaluation précise pour établir la valeur déterminante selon l'art. 14 al. 1 
LHID. Les cantons disposent donc en la matière d'une marge de manœuvre 
importante pour élaborer et appliquer leur réglementation, aussi bien dans le choix 
de la méthode de calcul applicable que pour déterminer, compte tenu du caractère 
potestatif de l'art. 14 al. 1 2ème phr. LHID, dans quelle mesure le rendement doit être 
pris en considération dans l'estimation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_66/2020 du 
6 juin 2020 consid. 3.2 et les arrêts cités). Un certain schématisme est ainsi admis 
en la matière, pourvu que l'évaluation ne soit pas fondée sur le seul critère du 
rendement et qu'elle n'aboutisse pas à des résultats qui s'écartent par trop de la 
valeur vénale. La marge de manœuvre des cantons se limite cependant aux règles 
d'évaluation et ne saurait permettre d'imposer un élément qui n'entre pas dans la 
notion 
de 
fortune 
au 
sens 
de 
l'art. 13 
LHID 
(arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 2C_66/2020 du 6 juin 2020 consid. 3.2 et les arrêts cités) 
7. 
Le canton de Genève a concrétisé ces principes dans la loi sur l’imposition des 
personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08). 
L'art. 49 LIPP prévoit que l'état de la fortune mobilière et immobilière est établi au 
31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû (al. 1). La fortune est estimée, 
en général, à la valeur vénale (al. 2). 
L'art. 50 let. a LIPP dispose que la valeur des immeubles locatifs est calculée en 
capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, 
sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de 
représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en 
matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L'état locatif 
annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui 
pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés 
par le propriétaire et sa famille. 
Selon l’art. 25 al. 1 1ère phr. du règlement d'application de la loi sur l'imposition des 
personnes physiques 13 janvier 2010 (RIPP - D 3 08.1), les taux de capitalisation 
servant à calculer la valeur fiscale des immeubles locatifs, conformément à l’art. 50 


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let. a LIPP, sont fixés sur la base des transactions constatées sur le marché 
immobilier entre le 1er janvier de l’année précédant l’année fiscale et le 30 juin de 
l’année fiscale. 
Pour l'année fiscale 2022, le taux de capitalisation se monte à 3.36 % pour les 
immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans la zone 
d’affectation du sol 1 (art. 25 al. 3 let. c RIPP). En 2021, ce même taux s’élevait à 
3.69 %. 
8. 
Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans le canton 
de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel au taux fixé 
par une commission d'experts est conforme aux exigences posées par l'art. 14 LHID 
(ATF 134 II 207 consid. 3). Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit 
genevois pour évaluer les immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini - 
largement - par l'art. 14 al. 1 LHID : le principe de la capitalisation de l'état locatif 
inscrit à l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en 
considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des transactions 
constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de l'âge de ces 
derniers (art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se réfère à des 
critères 
qui 
relèvent 
plus 
particulièrement 
de 
la 
valeur 
vénale 
(arrêt 2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3). Le taux de capitalisation des 
immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de 
manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période 
donnée (ATF 134 II 207 consid. 3.8). 
La fixation schématique de la valeur vénale et les règles pour l'élaboration 
desquelles les cantons disposent d'une large marge de manœuvre, notamment en ce 
qui concerne la prise en considération de la valeur de rendement, n'ont cependant 
qu'une portée subsidiaire. Elles trouvent seulement application pour fixer la valeur 
vénale d'un immeuble qui n'a pas fait l'objet d'une vente récente. Bien que pratique 
et économique du point de vue procédural, la réglementation ne saurait en effet aller 
à l'encontre de la loi sur l'harmonisation fiscale et de la loi cantonale genevoise, en 
vertu desquelles « la fortune est estimée à la valeur vénale » (art. 14 LHID ; art. 49 
al. 2 LIPP). Ces dispositions instituent le principe général d'évaluation de la fortune 
à la valeur vénale, par quoi il faut entendre la valeur attribuée à un objet sur le 
marché des échanges économiques, lors d'un achat ou d'une vente dans des 
conditions normales. En d'autres termes, lorsque la valeur vénale d'un élément de 
fortune est donnée par le résultat d'une transaction ayant eu lieu sur le marché libre, 
la lettre claire de l'art. 14 LHID la désigne comme valeur fiscale imposable (arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4). 
Il découle de ce qui précède que le système prévu dans le droit cantonal genevois 
pour évaluer les immeubles locatifs - qui a été appliqué aux recourants - n'est pas 
en lui-même arbitraire ou non conforme à la LHID. En principe, la valeur fiscale 
des immeubles dans le canton de Genève peut par conséquent être établie 


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conformément aux règles que le législateur cantonal a édictées (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_442/2012 du 14 décembre 2012 consid. 4.4). 
9. 
En matière fiscale, selon un principe consacré, il incombe à l’autorité fiscale de 
démontrer l’existence d’éléments créant ou augmentant la charge fiscale, tandis que 
le contribuable doit supporter le fardeau de la preuve des éléments qui réduisent ou 
éteignent son obligation fiscale. S’agissant de ces derniers, il appartient au 
contribuable non seulement de les alléguer, mais encore d’en apporter la preuve et 
de supporter les conséquences de l’échec de cette preuve, ces règles s’appliquant 
également à la procédure devant les autorités de recours. Des explications générales 
et non étayées ne suffisent pas (ATF 133 II 153 consid. 4.3). 
10. 
En l’espèce, l’AFC-GE considère que l’estimation de la part des contribuables pour 
l’année 2022 doit s’effectuer par capitalisation de l’état locatif, étant donné que la 
vente de l’immeuble, intervenue le 17 novembre 2020, ne peut plus être considérée 
comme récente. 
Les recourants ne partagent pas la thèse de l’autorité intimée. Ils estiment que le 
principe d’évaluation des immeubles loués par capitalisation de leur état locatif 
souffre d'exceptions. En l’occurrence, le fait que l’AFC-GE a taxé la vente du 
17 novembre 2020 sur une valeur de CHF 27.5 millions implique de retenir ce 
montant à titre de valeur fiscale. Ils demandent l’application de l’art. 52 al. 3 LIPP 
et, enfin, se prévalent du JTAPI/14/2021 du 11 janvier 2021 consid. 10. 
11. 
Il résulte de la jurisprudence rappelée ci-dessus que la détermination de la valeur 
fiscale de l’immeuble par capitalisation de la valeur locative est subsidiaire par 
rapport à la valeur fiscale déterminée sur la base d’un prix fixé lors d’une vente 
récente de l’immeuble dans un marché libre. L'utilisation de la méthode par 
capitalisation de la valeur locative n'est ainsi admissible que si l'on peut considérer 
comme récente la dernière vente dont l'immeuble a fait l'objet. 
12. 
Dans son jugement JTAPI/675/2023 mentionné plus haut, le tribunal de céans avait 
considéré, que la vente de l'immeuble intervenue (en 2020) une année avant la 
période fiscale litigieuse (2021) devait être considérée comme récente. Dans le cas 
présent, l'écart entre cette même vente et l'année fiscale suivante (2022) est 
désormais de deux ans. Il conviendrait donc, en principe, que le tribunal tranche la 
question de savoir si, compte tenu de ce délai, la vente peut encore être considérée 
comme récente. Si l'on conçoit assez aisément ce qui ne pourrait normalement plus 
être considéré comme « récent » lorsqu'il s'agit d'attribuer une valeur à un immeuble 
(p. ex. un délai de dix ans), il est beaucoup plus délicat d'en décider lorsque la vente 
a eu lieu deux ou trois ans avant l'année fiscale considérée. À tout le moins, une 
telle décision devrait pouvoir se fonder sur des critères objectifs, et non sur la 
subjectivité propre aux notions temporelles. 
13. 
Dans ces conditions, plutôt que de chercher à dire ce qui est récent et ce qui ne l'est 
plus, il paraît plus avisé de se demander quelle est l'influence de l'écoulement du 
temps sur la valeur de l'immeuble. En d'autres termes, il s'agit alors de se fonder sur 


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l'augmentation des prix de l'immobilier dans la période considérée, et d'examiner si 
la valeur théoriquement atteinte par l'immeuble sur la base de cette augmentation 
se rapproche plutôt de celle de la dernière vente ou plutôt de celle obtenue par 
capitalisation de la valeur locative. Il ne s'agit pas d'introduire par ce biais une autre 
méthode que la méthode alternative retenue par la loi, mais d'appliquer l'un ou 
l'autre des deux critères prévus par cette dernière au terme d'une comparaison sur 
la valeur la plus susceptible de correspondre à la réalité, plutôt que de se focaliser 
sur la notion de vente récente. 
Il convient de rappeler à ce sujet que la prise en compte des taux de capitalisation, 
déterminés sur la base des transactions immobilières, se réfère à des critères qui 
relèvent de la valeur vénale. De 2021 à 2022, le taux de capitalisation applicable à 
l’immeuble des recourants a connu une variation de 3.69 % à 3.36 %, ce qui 
représente une baisse de 8.94 %. Ce montant reflète une hausse des prix de 
l’immobilier, puisque lesdits taux sont fixés sur la base des transactions constatées 
sur le marché immobilier (art. 25 al. 1 1ère phr. RIPP). 
Dans le cas d'espèce, si l’on considère que la valeur de l’immeuble a par hypothèse 
crû entre 2021 et 2022 dans la même mesure que l’ensemble du marché immobilier 
genevois, elle a dû augmenter de CHF 13.75 millions à CHF 14'979'674.80 
(CHF 13'750'000.- * 1.0894) Il ne saurait cependant être question de retenir la 
valeur de CHF 14'979'674.80 sur le plan fiscal, puisque, comme dit plus haut, elle 
ne correspond à aucun des deux critères prévus par la loi. Cette valeur permet 
cependant de déterminer qu'elle est plus proche de la valeur de CHF 13'750'000.- 
alléguée par le recourant que celle de CHF 16'264'286.-, obtenue par la méthode 
subsidiaire de capitalisation de l’état locatif. Il paraît donc davantage vraisemblable 
que ce soit la valeur obtenue sur la base de la vente de 2020 qui reste la plus proche 
de la réalité du marché, que celle calculée par l'autorité intimée. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et le dossier, renvoyé à l’AFC-
GE pour nouvelle taxation. 
14. 
En application des art. 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du règlement sur les 
frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
(RFPA - E 5 10.03), les recourants, qui obtiennent gain de cause, sont dispensés du 
paiement d’un émolument. Le solde de l’avance de frais de CHF 700.-, versé à la 
suite du dépôt du recours, leur sera restitué. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1'200.-, à la charge de l'État 
de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, sera allouée aux 
recourants (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 
 


- 8/8 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 26 avril 2024 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision sur réclamation de l'administration fiscale 
cantonale du 26 mars 2024 ; 
2. 
l’admet ; 
3. 
renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle taxation dans 
le sens des considérants ; 
4. 
renonce à percevoir un émolument et ordonne la restitution aux recourants de 
l’avance de frais de CHF 700.- ; 
5. 
condamne l'État de Genève, soit pour lui l’administration fiscale cantonale, à verser 
recourants une indemnité de procédure de CHF 1'200.- ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant: Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Laurence DEMATRAZ et 
Giedre LIDEIKYTE HUBER, juges assesseures. 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière