ge_gerichte · ATA/236/2025 · 2024-03-11 · fr

Résumé:
 Rejet du recours contre un jugement du TAPI confirmant une autorisation de construire du département du territoire fixant le loyer d’un logement après travaux pendant une période de contrôle de trois ans à la hauteur du loyer avant travaux. Le loyer avant travaux du logement dépassant la fourchette prévue par la LDTR pour les logements répondant aux besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP), en application du texte clair de l’art. 11 al. 3 LDTR, le loyer doit être maintenu au même niveau pendant la période de contrôle. L’exception prévue par cette disposition à ce principe, soit que le coût des travaux sans majoration de loyer ne peut être supporté économiquement par le propriétaire, permet à ce dernier de renverser la présomption que les travaux sont supportables, à certaines conditions. En l’espèce, toutefois, la propriétaire recourante ne s’est pas prévalue de cette possibilité. Elle a invoqué l’application de l’art. 11 al. 1 let. d, lequel renvoie aux dispositions sur le contrat de bail dans le CO, s’agissant de facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération lors du calcul du montant du loyer après travaux, dans les cas où le loyer avant travaux correspond aux BPP, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence. Son raisonnement ne peut donc être suivi. Il en va de même s’agissant de qualifier de loyer « maintenu au même niveau », au sens de l’art. 11 al. 3 LDTR, un loyer échelonné prévu dans le contrat de bail et couvrant la période des travaux ainsi que celle après les travaux. En effet, son interprétation retient à tort que l’art. 11 al. 1 let. d LDTR traite du loyer avant travaux, alors que cette disposition prévoit expressément que le département fixe le montant des loyers maximaux, ce qui ne peut se rapporter qu’au loyer après travaux. Le raisonnement de la recourante n’est donc pas fondé sur le texte clair de l’art. 11 LDTR ni sur une autre disposition. Il découle également de la jurisprudence rendue en matière de loyer échelonné que les dispositions de la LDTR ne permettent pas au département d’intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle en vérifiant par exemple le loyer fixé dans la clause d’échelonnement pour les deux années suivant le contrôle (arrêt du Tribunal fédéral1C_184/2013du 9 janvier 2014 consid. 2.2). Il découle de cette jurisprudence, a contrario, que le loyer pour la période de contrôle peut être fixé par le département à hauteur du loyer avant travaux, conformément à l’art. 11 al. 3 LDTR, nonobstant un accord des parties au bail à loyer s’agissant d’un échelonnement des augmentations de loyer.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2222/2023-LDTR 
ATA/236/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 11 mars 2024 
 
 
dans la cause 
 
A______ SA 
recourante 
représentée par D______, mandataire 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
intimé 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance 
du 16 avril 2024 (JTAPI/348/2024) 
 


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A/2222/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ SA (ci-après : A______) a pour but statutaire « la prise de participations 
ainsi que leur gestion et financement, dans le respect de la loi fédérale sur 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 
(LFAIE - RS 211.412.41) ». 
b. A______ est propriétaire de l’immeuble sis rue B______ , sur la parcelle n° 
2’553 de la commune de C______, située en zone 2 (ci-après : l’immeuble). 
c. L’immeuble est géré par la régie D______ (ci-après : la régie). 
B. a. Le 8 mai 2023, la régie, pour A______, a déposé auprès du département du 
territoire (ci-après : le département) une requête en autorisation de construire, 
enregistrée sous APA 1______/1, portant sur la rénovation d’un appartement de 
quatre pièces et demie sis au 4e étage de l’immeuble (ci-après : l’appartement) pour 
des travaux dont le coût était estimé à CHF 37'000.-. 
À l’appui de cette requête, A______ expliquait que les travaux envisagés, qui 
visaient à rénover la cuisine de l’appartement, étaient prévus en cours de bail 
échelonné comme suit : 1er échelon, CHF 30'372.-/an, soit CHF 2'531.-/mois du 
15 octobre 2022 au 31 octobre 2023 : 2e échelon, CHF 31'200.-/an, soit 
CHF 2'600.-/mois dès le 1er novembre 2023. Le contrat de bail en cause avait été 
signé avec la locataire actuelle le 4 octobre 2022 et prévoyait un échelonnement des 
loyers jusqu’au 31 octobre 2028. Le loyer de l’appartement devait par conséquent 
être bloqué en tenant compte de ces éléments. 
b. Le 25 mai 2023, dans le cadre l’instruction de cette requête, l’office cantonal du 
logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) a rendu un préavis 
favorable sous conditions du respect de la loi sur les démolitions, transformations 
et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20 ; art. 9 LDTR). Le loyer de 
l’appartement ne devait pas excéder son niveau actuel, à savoir CHF 30'372.-/an, 
soit CHF 7’593.- par pièce et par an pour une durée de trois ans dès la remise en 
location après la fin des travaux, en application des art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR. 
Sous la rubrique « remarques », il était en outre mentionné que l’appartement 
comptait quatre pièces selon le règlement d’exécution de la loi générale sur le 
logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), et non 
pas quatre pièces et demie, comme indiqué. De plus, le calcul du futur loyer devait 
se faire sur la base du dernier loyer appliqué au moment de l’autorisation, soit 
CHF 30'372.-/an jusqu’au 31 octobre 2023. 
Toutes les autres instances de préavis consultées se sont déclarées favorables, avec 
ou sans conditions. 
c. Par décision du 30 mai 2023 (APA/1______/1), le département a délivré à 
A______ l’autorisation de construire sollicitée, assortie d’une condition sous ch. 7, 


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qui renvoyait au préavis de l’OCLPF du 25 mai 2023, à savoir que le loyer de 
l’appartement ne devait pas excéder après travaux le montant de CHF 30'372.-/an, 
soit CHF 7'593.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois 
ans dès la remise en location après la fin des travaux, en application des art. 10 al. 
1, 11 et 12 LDTR. 
C. a. Par acte du 29 juin 2023, A______ a recouru auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre cette décision, concluant à la fixation du 
loyer après travaux de l’appartement à CHF 30'372.-/an, soit CHF 2'531.-/mois dès 
la fin des travaux jusqu’au 31 octobre 2023, et à CHF 31'200.-/an, soit CHF 2'600.-
/mois dès le 1er novembre 2023 jusqu'à la fin de la période de contrôle, moins les 
mois bloqués entre la fin des travaux et le 31 octobre 2023. 
Les travaux autorisés n’étant pas contestés, elle sollicitait le retrait de l’effet 
suspensif au recours, celui-ci ne portant que sur la question du montant du loyer 
bloqué après travaux. 
Le loyer échelonné de la locataire avait été fixé contractuellement avant la demande 
d’installation d’une nouvelle cuisine de la part de la locataire en 2023. Il devait 
donc continuer à s’appliquer dans la période de contrôle, soit CHF 2’531.- / mois 
(CHF 30’372.- / an) jusqu’au 31 octobre 2023, CHF 2’600.- / mois 
(CHF 31’200.- / an) du 1er novembre 2023 jusqu’à la fin de la période de contrôle, 
moins les mois bloqués entre la fin des travaux et le 31 octobre 2023. En effet, 
lorsque le loyer fixé avant transformation ou rénovation dépassait le plafond des 
besoins prépondérants de la population (ci-après: BPP) – comme c’était le cas en 
l’espèce – il était « maintenu au même niveau », à savoir au niveau de ses échelons 
prévus avant les travaux qui devaient entrer en vigueur comme prévu avant les 
travaux. 
Raisonner autrement découragerait les propriétaires d'accepter des travaux en cours 
de bail, ou les encouragerait à attendre la fin de l'échelonnement ou de la période 
d'indexation prévue pour ne faire les travaux que plus tard. Ce ne serait pas dans 
l'intérêt du locataire qui se verrait refuser des travaux à plus-value (en l'occurrence 
ici une cuisine complète comme il y en avait dans tous les immeubles neufs, y 
compris sociaux) qu'il avait demandés, étant précisé que le locataire était, en 
l'occurrence, protégé contre l'augmentation de loyer « Fracheboud » grâce à 
l'échelonnement ou l'indexation prévue dans son bail avant sa demande. 
Enfin, lorsque les travaux portaient sur un immeuble entier ou presque, les 
procédures d'autorisation duraient actuellement en moyenne deux ans. Pendant 
cette période, certains locataires déménageaient inévitablement. L'OCLPF exigeait 
des propriétaires requérants qu'ils déposent leurs derniers calculs de loyers peu 
avant la synthèse et la délivrance de l'autorisation de construire. À leur sens, dans 
ce cas, des calculs de loyers réactualisés avec des nouveaux calculs de hausse 
devraient être effectués après la fin des travaux, de façon similaire à ce qui se faisait 
dans le cadre de l'application de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05). Cela permettrait de tenir compte des 


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loyers effectivement existants avant travaux et des coûts effectifs des travaux 
exécutés (qui étaient souvent différents de ceux estimés dans le cadre de la 
procédure d'autorisation de construire). Dans le cas d'un appartement isolé, comme 
ici, on ne savait également pas quand commençaient les travaux ni quand ils 
finissaient. 
b. Le 11 août 2023, le département s’est opposé à la requête de retrait de l’effet 
suspensif. 
c. Par décision du 17 août 2023, le TAPI a retiré l’effet suspensif au recours. 
d. Le 4 septembre 2023, le département s’est déterminé au fond, concluant au rejet 
du recours. 
Le dernier loyer brut appliqué était considéré comme loyer de référence ; les 
échelons futurs n’avaient donc pas à être pris en considération dans le cadre de la 
fixation du loyer après travaux. 
Suivre la position de la propriétaire contreviendrait au but poursuivi par la LDTR 
et viderait même ladite loi d'une partie de sa substance. En effet, si un tel procédé 
devait par impossible être validé, cela reviendrait à permettre aux propriétaires de 
contourner la LDTR, en anticipant, lors de la conclusion du bail, la répercussion de 
travaux sur le loyer par le biais d'échelons. En effet, dès lors que des travaux de 
rénovation ou de transformation dans un appartement étaient susceptibles d'être 
prévus, il suffirait aux propriétaires de prévoir systématiquement un bail échelonné 
afin de permettre une ou des augmentations du loyer (selon le ou les échelons 
conclus) après les travaux, s'affranchissant, ainsi, de la période de contrôle voulue 
par la LDTR. Cela constituerait non seulement un abus de droit mais irait, de plus, 
à l'encontre de l’intérêt public poursuivi par la LDTR. 
En l’espèce, le loyer avant travaux était, selon le contrat de bail, de CHF 7’593.- la 
pièce/an, soit supérieur à la fourchette LDTR de CHF 3'528.-. C’était donc à juste 
titre, en conformité avec l’art. 11 al. 3 LDTR qu’il avait maintenu in casu ce loyer 
après travaux autorisés pour une période de trois ans sans tenir compte des échelons 
postérieurs conclus contractuellement. 
e. La propriétaire a répliqué le 10 octobre 2023. 
Les travaux avaient été organisés pour débuter fin octobre 2023 et devaient se 
terminer durant la première quinzaine de novembre 2023. Le loyer après travaux 
devait être bloqué à l’échelon en vigueur dès le 1er novembre 2023, pour une durée 
de trois ans, jusqu’au 30 novembre 2026. L’argument selon lequel elle pouvait 
déposer une nouvelle demande d’autorisation, si les circonstances se modifiaient, 
était inadmissible, revenant à redéposer une demande complète portant sur les 
mêmes travaux, une fois ceux-ci effectués, ayant pour conséquence un gaspillage 
de temps et d’argent. L’art. 14 LDTR ne s’appliquait en l’espèce pas, les 
circonstances étant connues lors de l’instruction initiale de l’autorisation de 
construire. 


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f. Par duplique du 3 novembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions. 
g. Le 8 mars 2024, la recourante s’est déterminée à nouveau, persistant dans ses 
précédentes explications et conclusions. 
h. Par jugement du 16 avril 2024, le TAPI a rejeté le recours de A______. 
Au vu des plans visés ne varietur figurant au dossier, le calcul des pièces effectué 
par le service LDTR apparaissait correct, de sorte que le logement concerné devait 
être considéré comme un appartement de quatre pièces, et non de quatre pièces et 
demie. Même si le loyer avant travaux (CHF 30'372.- l’an, soit CHF 7'593.- par 
pièce l’an) était supérieur au plafond LDTR, il n’en demeurait pas moins que le 
logement correspondait aux BPP, puisqu’il faisait partie de la catégorie de 
logements pour lesquels régnait une pénurie et entrait donc dans le champ 
d’application de la LDTR, ce qui n’était pas contesté. Les travaux concernés 
représentaient des travaux de transformation (ou rénovation). 
Les parties ne contestaient pas que les travaux de rénovation étaient soumis à la 
LDTR ni qu’il s’agissait d’un logement de luxe ou que le loyer avant travaux 
dépasserait de plus de deux fois et demie le loyer correspondant aux BPP. 
Les conditions de l’art. 10 al. 2 let. b LDTR n’étant pas réalisées, c’était à bon droit 
que l’autorité n’avait pas renoncé à la fixation du loyer de l’appartement après 
travaux. Seule demeurait litigieuse la question de la fixation du montant du loyer 
LDTR. 
Lors du dépôt de la demande d'autorisation, le loyer s’élevait à CHF 7'593.- par 
pièce et par année, soit un montant supérieur à la fourchette LDTR de CHF 3'528.- 
par pièce. C’était donc ce loyer qui devait être pris en compte pour la fixation du 
loyer après travaux, de sorte que le département pouvait le bloquer après travaux 
autorisés pour une durée de trois ans. De plus, le montant maximum du loyer après 
travaux constituait une condition de l’autorisation et sa fixation devait intervenir 
avant son prononcé, soit dans le cadre de l’instruction de la demande. Il ne pouvait 
ainsi être tenu compte des échelons futurs dudit loyer ni de la date de réalisation 
des travaux. En outre, les échelonnements de loyer ne trouvaient pas à s’appliquer 
s’agissant d’un loyer fixé en application du mode de calcul particulier prévu à 
l’art. 11 al. 3 LDTR. Par ailleurs, durant la période de contrôle, dans le cas 
d’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, lorsque le loyer avant travaux permettait 
économiquement au propriétaire de supporter leur coût sans majoration, seul le 
dernier loyer brut avant travaux autorisés devait servir de loyer de référence, étant 
précisé que le loyer échelonné ne pouvait être exclu par le département après la 
période de contrôle et que ce n’était qu’à ce moment qu’il pouvait s’appliquer. 
La recourante se plaignait implicitement d’une violation de la primauté du droit 
fédéral. En dépit de l’accord des parties au contrat de bail, le département restait en 
droit de fixer le montant du loyer afin qu’il n’échappe pas à son contrôle et respecte 
le but de préservation de l’habitat que visait la LDTR, le fait que les travaux aient 
été effectués à la demande de la locataire n’y changeant rien. 


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D. a. Par acte posté le 14 mai 2024, A______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce 
jugement, concluant à l’annulation du préavis du service LDTR fixant le loyer de 
l’appartement à CHF 30'372.- par an pour une durée de trois ans, à la modification 
de la décision de l’office des autorisations de construire du 30 mai 2023 en ce sens 
que le loyer après travaux devait être bloqué à CHF 31'200.- par an du 1er décembre 
2023 jusqu’au 30 novembre 2026 ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité de procédure. 
L’argumentation déjà développée devant le TAPI était reprise intégralement. 
Le TAPI avait fait une subsomption erronée en examinant l’art. 11 al. 3 LDTR, qui 
n’était pas invoqué, et la jurisprudence citée ne répondait pas à la question posée. 
C’était l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, renvoyant à l’art. 269c de la loi fédérale du 
30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des obligations - RS 220) 
qui était appelé à s'appliquer. Le Tribunal fédéral avait rappelé à plusieurs reprises 
que la LDTR ne saurait empiéter sur le domaine régi par le droit fédéral et en 
entraver l’application. Il fallait en déduire que l’échelonnement prévu 
contractuellement avant que l’une d’elles, en l’occurrence ici le locataire, propose 
des travaux, devait se poursuivre après l’exécution des travaux car il constituait le 
loyer avant travaux. 
Pour le loyer après travaux, c’était l’art. 11 al. 3 LDTR qui s’appliquait au loyer en 
cours d’échelonnement, conformément à l’art. 11 al. 1 let. d LDTR. Lorsque ce 
loyer avant rénovation dépassait le plafond BPP, il était maintenu au même niveau, 
à savoir au niveau de ces échelons prévus avant les travaux qui devaient entrer en 
vigueur avant lesdits travaux. Raisonner autrement découragerait les propriétaires 
d’accepter des travaux en cours de bail ou les encouragerait à attendre la fin de 
l’échelonnement ou de la période d’indexation pour ne faire les travaux que plus 
tard. En l’occurrence, le loyer échelonné avait été fixé dans le bail et était en force 
avant la demande de travaux. Cet échelonnement convenu à la conclusion du bail 
avait été motivé par la réadaptation aux loyers du quartier et n’avait rien à voir avec 
les travaux décidés et effectués ultérieurement. Le loyer devait ainsi être bloqué au 
deuxième échelon. Appliquer l’art. 14 LDTR n’était pas adapté à son cas. 
b. Dans ses observations du 14 juin 2024, le département a conclu au rejet du 
recours. 
Le raisonnement du TAPI ne prêtait pas flanc à la critique. Les commentaires de la 
société recourante concernant les bases légales citées par le TAPI étaient purement 
appellatoires et sans incidence sur l’issue du litige. Il en allait de même de son 
analyse des arrêts cités par le TAPI. La subsomption des premiers juges était 
correcte, se fondant sur l’art. 11 al. 3 LDTR. Le loyer avant travaux était, selon le 
contrat de bail, supérieur à la fourchette LDTR. La situation entrait donc dans le 
champ d’application de l’art. 11 al. 3 LDTR et, à défaut de justification, le loyer 
devait être bloqué au montant avant travaux. Le TAPI avait expliqué pour quels 
motifs la thèse de la recourante ne pouvait être retenue. La décision ne violait pas 
le principe de primauté du droit fédéral. 


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c. Le 16 juillet 2024, la recourante a répliqué. Le Tribunal fédéral avait confirmé 
que l’autorité administrative ne pouvait pas contrôler l’échelon convenu entre les 
parties au bail après les travaux pour une période postérieure au contrôle de loyer. 
d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10). 
2. 
La question litigieuse est celle de la conformité au droit de la décision du 
département fixant le loyer de l’appartement pendant une durée de trois ans après 
la fin des travaux à CHF 30'372.- par an, soit CHF 7'593.- la pièce par an, par renvoi 
du ch. 7 de l’autorisation de construire au préavis de l’OCLPF du 25 mai 2023. 
2.1 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (art. 1 al. 1 et 2 LDTR). 
À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien 
et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 
let. b LDTR). 
Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs, notamment améliorer la 
protection des locataires, et conserver sur le marché certains types de logements qui 
répondent à un besoin en raison de leur prix et de leur conception (ATF 116 Ia 401 
consid. 9c). 
2.2 Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, 
quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (art. 9 al. 2 LDTR). Il s'agit 
d'hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, 
La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et 
aliénation : immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama 
des autres lois cantonales, 2014, p. 133). 
Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 
al. 3 LDTR). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 
2022 (ArLoyers - L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le 
revenu brut médian des contribuables personnes physiques 2018, sont compris entre 
CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année. 
Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP 
notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la 
pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de 


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logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 de la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(ArAppart - L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme selon celui 
actuellement en vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements 
d'une à sept pièces inclusivement. 
2.3 Selon l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation 
de construire, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient 
compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR. 
2.4 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble 
des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées 
et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du 
rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle 
générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point 
au‑dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève, le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive 
des amortissements (let. a) ; de l’amortissement calculé en fonction de la durée de 
vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 
5,55% à 5% (let. b) ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des travaux 
pris en considération (let. c) ; des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre 
en considération selon les art. 269 et ss CO (let. d). 
Selon l’art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur 
genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur 
surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP. 
Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse 
le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu’il apparaît qu’il permettait économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 
3. 
La recourante estime que le loyer après travaux devrait être fixé en application de 
l’art. 11 al. 1 let. d LDTR selon les échelons prévus dans le contrat de bail et non 
en application de l’art. 11 al. 3 LDTR. Elle ne conteste cependant pas que le loyer 
avant travaux dépasse le niveau des loyers répondant aux BPP. 
3.1 L'art. 11 al. 3 LDTR a été introduit avec l'adoption du PL 7'752, le 25 mars 
1999. Il vise à permettre la rénovation d'immeubles dont les loyers dépassent déjà, 
avant travaux, le niveau des loyers répondant aux BPP, en autorisant une 
augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces derniers aient été 
précédemment équitablement fixés (MGC 1999 9/II 1070, p. 1086 ss ; 
ATA/661/2021 du 4 juin 2024 consid. 4ss ; ATA/675/2017 du 20 juin 2017 
consid. 8c). 
L’art. 11 al. 3 LDTR présume que le loyer supérieur à la fourchette LDTR avant 
travaux était abusivement élevé, au sens de la LDTR et qu’il correspondait déjà à 
ce qui sera admissible après transformation (ATA/567/2005 du 16 août 2005 


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consid. 22). Cette présomption peut être renversée par le propriétaire puisque dans 
la situation de l’art. 11 al. 3 LDTR, il appartient au requérant de démontrer, par 
toutes pièces utiles, que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer. 
Par pièces utiles, le département fait prioritairement référence à un calcul de 
rendement de l’immeuble. Subsidiairement, il peut être recouru à une étude 
comparative entre les loyers de l’immeuble et ceux résultant des statistiques 
publiées chaque année par le canton. Le département tient compte, dans son 
appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération 
au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation - RDTR – 
L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 1011 consid 8 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie 
DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 315). 
L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur entendait 
l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, 
supérieurs à la fourchette des loyers BPP, avant travaux mais ne constituaient pas 
des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette interprétation restrictive 
était en accord avec le texte légal et correspondait aux travaux préparatoires. Ce 
texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers abusifs et répondait à un 
objectif de politique sociale. Par ailleurs la réserve selon laquelle le blocage des 
loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de respecter 
le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6 c). 
3.2 La jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères 
de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient des règles de droit fédéral contenues 
à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir 
des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le 
propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, 
in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il 
s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de 
toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les 
caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle 
des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des 
loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il 
en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). 
S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà 
exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où 
les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient 
conduire à un loyer qui serait encore abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d). 
L’art. 11 LDTR prévoit la méthode de fixation des loyers après travaux, selon que 
celui avant travaux réponde aux BPP (art. 11 al. 1 et 2 LDTR) ou non (art. 11 
al. 3 LDTR, soit lorsque le loyer avant travaux dépasse le niveau des loyers 


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répondant aux BPP). La conformité avec le droit fédéral de cette dernière 
disposition a été examinée par le Tribunal fédéral, qui a conclu que sous l’angle du 
but poursuivi par la norme, la situation n’était guère comparable entre le 
propriétaire qui désirait, après travaux, adapter ses loyers auparavant justifiés, et 
celui dont on peut considérer que le coût des travaux était déjà compris dans les 
loyers précédents. Notamment, il est précisé qu’avec la possibilité pour le 
propriétaire de démontrer qu’il n’est pas en mesure de supporter économiquement 
le coût des travaux sans majoration de loyer, le mécanisme prévu était conforme au 
principe de proportionnalité (arrêts du Tribunal fédéral 1P.664/1999 précité et 
1P.686/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6). 
3.3 Dans un arrêt récent (ATA/1415/2024 du 3 décembre 2024) concernant un cas 
similaire, la chambre administrative a jugé qu’en cas de loyers échelonnés, si le 
département ne pouvait pas intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la 
période de contrôle et qu’ainsi dans le cas où le bail prévoyait un premier échelon 
respectant l’autorisation de construire délivrée puis un deuxième à partir de la date 
de fin de la période de contrôle, il s’avérait conforme à la LDTR ; en revanche, le 
département pouvait fixer le loyer pour la période de contrôle sans échelonnement. 
Ainsi, le département était en droit de fixer le montant du loyer pendant la période 
de contrôle, à hauteur de celui avant travaux, conformément à l’art. 11 al. 3 LDTR. 
3.4 En l’espèce, la recourante considère que le loyer après travaux devait être fixé 
en tenant compte des échelons prévus dans le bail, ceux-ci correspondant, selon 
elle, au loyer avant travaux. Les échelons devaient entrer en vigueur comme prévu, 
selon les termes « maintenu par le département au même niveau » figurant dans 
l’art. 11 al. 3 LDTR. 
Or, comme mentionné supra, l’art. 11 LDTR prévoit la méthode de fixation des 
loyers après travaux, selon que celui avant travaux réponde aux BPP (art. 11 al. 1 
et 2 LDTR) ou non (art. 11 al. 3 LDTR, soit lorsque le loyer avant travaux dépasse 
le niveau des loyers répondant aux BPP). S’agissant plus précisément de l’art. 11 
al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette 
disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres 
a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient conduire à un loyer qui serait encore 
abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d). Il sera souligné que la recourante, 
propriétaire, ne se prévaut pas de la possibilité de renverser la présomption de 
l’art. 11 al. 3 LDTR. Il n’y a donc pas de sens à invoquer l’art. 11 al. 1 let. d LDTR 
à l’appui de son raisonnement, comme le département l’a souligné. Son 
argumentation à ce sujet ne peut être suivie, cette disposition ne s’appliquant pas à 
son cas. 
Il s’agit bien de tenir compte du loyer avant travaux et non pas du loyer prévu pour 
la période couverte par les travaux et celle après les travaux, l’échelonnement prévu 
ne pouvant, dans l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR, avoir pour conséquence de 
modifier le loyer à fixer. La recourante ne peut être suivie lorsqu’elle estime que 
l’art. 11 al. 1 let. d LDTR traite du loyer avant travaux, puisqu’en lisant l’entier de 


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la disposition précitée, il s’avère sans ambiguïté qu’il s’agit d’un des modes de 
calculs prévus pour fixer le montant des loyers après travaux : « Prenant en 
considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions 
éventuellement octroyées, le département fixe le montant des loyers ou des prix de 
vente maximaux, en tenant compte : » suivent les lettres a), b) c) et d) laquelle 
prévoit les autres facteurs de hausse et baisse à prendre en considération selon les 
art. 269 ss CO. 
Le raisonnement de la recourante qui n’est pas fondé sur le texte clair de 
l’art. 11 LDTR ni de celui de l’entier des dispositions du chapitre V de la LDTR 
consacré à la fixation des loyers et des prix en cas de démolitions ou de 
transformations, ne peut donc être suivi. 
S’agissant des loyers échelonnés, la chambre de céans a déjà jugé que le 
département ne pouvait pas intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la 
période de contrôle et qu’ainsi dans le cas où le bail prévoit un premier échelon 
respectant l’autorisation de construire délivrée puis un deuxième à partir de la date 
de fin de la période de contrôle, il s’avérait conforme à la LDTR (ATA/1415/2024 
précité ; ATA/512/2010 du 3 août 2010). Le Tribunal fédéral a également précisé 
que dans le cadre d’un contrat de bail avec loyers échelonnés, les dispositions de la 
LDTR ne permettaient pas au département d’intervenir sur le loyer postérieur à la 
période de contrôle, soit de vérifier le loyer fixé dans la clause d’échelonnement 
pour les deux années suivant la période postérieure au contrôle (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.2). 
Il découle aussi de cette jurisprudence, a contrario, que le département peut fixer 
le loyer pour la période de contrôle, ce qui confirme les développements exposés 
supra sur les dispositions de la LDTR. Ainsi, s’agissant de l’échelonnement des 
augmentations du loyer, nonobstant l’accord des parties au contrat de bail, le 
département était en droit de fixer le montant du loyer pendant la période de 
contrôle, à hauteur de celui avant travaux, conformément à l’art. 11 al. 3 LDTR. 
Il n’a en outre ni été allégué ni soutenu par la recourante une impossibilité 
économique de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. Enfin, le 
mécanisme prévu par l’art. 14 LDTR permet, le cas échéant, à la recourante de faire 
valoir sa demande en modification du loyer fixé, puisque cette disposition prévoit 
effectivement que bien que pendant la période de contrôle, les loyers et les prix de 
vente fixés par le département ne puissent être dépassés, lorsque l’évolution des 
critères de fixation de loyers au sens de l’art. 269 ss CO le justifie, une demande de 
modification des loyers ou des prix peut être présentée au département. 
En conséquence, le raisonnement de la recourante ne peut être suivi et le recours 
sera rejeté. 
4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la 
recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA), et il ne sera pas alloué d’indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 


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* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 14 mai 2024 par A______ SA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 16 avril 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de A______ SA ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, invoquées 
comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à A______ SA, au département du territoire-oac, ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc 
VERNIORY, Eleanor McGREGOR, Claudio MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
le président siégeant : 
 
 
P. CHENAUX 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 


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Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :