ge_gerichte · DCSO/428/2010 · 2010-10-14 · fr

Résumé:
 La Commission de surveillance ordonne la réalisation par voie d'enchères publiques. La Commission de surveillance ne saurait entrer en matière sur une offre de vente de gré à gré soumise à condition.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/428/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 14 OCTOBRE 2010 
Cause A/2702/2009, demande (art. 132 LP) formée le 10 août 2009 par l’Office des 
poursuites tendant à la détermination du mode de réalisation d'usufruits dans le cadre 
des poursuites formant les séries nos 08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M dirigées contre M. 
S______. 
 
Décision communiquée à : 
- Office des poursuites 
 
- M. S______ 
domicile élu : Etude de Me Michael RUDERMANN, avocat 
Bd des Tranchées 36 
 
1206 Genève 
 
 
- M. E______ 
 
 
- Mme J______ 


 
 
- 2 - 
 
 
- M. X______ 
 
 
- M. Y______ 
 
 
- Mme S______ 
domicile élu : Etude de Me Roland BURKHARD, avocat 
Bd Georges-Favon 13 
 
1204 Genève 
 
 
- Etat de Genève, administration fiscale cantonale 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3 
 
 
- Etat de Genève, Pouvoir judiciaire 
Services financiers 
Place du Bourg-de-Four 3 
Case postale 3675 
1211 Genève 3 
 
 
- Etat de Genève, DSE, Service cantonal d'avance et de recouvrement des 
pensions alimentaires (SCARPA) 
Rue Ardutius-de-Faucigny 2 
Case postale 3429 
1211 Genève 3 


 
 
- 3 - 
 
E N F A I T 
A.a. M. S______ est titulaire d'un usufruit portant sur les parts de copropriété de deux 
parcelles (feuillets PPE nos xxx1-2 et xxx1-3-2) sises xx et xxbis, chemin 
J______, commune de S______, appartenant à ses fils, M. X______ et M. 
Y______. 
 
Sur ces parcelles sont bâties deux villas indépendantes. La villa n° xx (bâtiment 
n° xx9) est composée de deux appartements. L'appartement du rez-de chaussée est 
occupé par Mme J______, mère de M. S______, celui de l'étage est loué à un 
tiers. La précitée est au bénéfice d'un droit d'habitation personnel, incessible, non 
héréditaire et gratuit s'exerçant sur la totalité du bâtiment et une partie du terrain. 
La villa n° xxbis est occupée par M. E______, frère de M. S______, 
copropriétaire de la parcelle n° xxx1-3 (feuillet n° xxx1-3-1). 
A.b. M. S______ est également titulaire d'un usufruit portant sur la parcelle n° xx4, 
sise x, avenue C______, commune de R______, copropriété de ses deux fils, à 
raison de la moitié chacun. Sur cette parcelle est bâtie une villa occupée par Mme 
S______, épouse de l'usufruitier, dont ce dernier vit séparé. 
A.c. Dans le cadre des poursuites dirigées contre M. S______ et formant les séries nos 
08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a saisi 
les usufruits susmentionnés. A teneur du procès-verbal de saisie, série 
n° 09 xxxx14 M, le poursuivi exerce une activité indépendante et réalise un gain 
annuel de 15'000 fr. ; il perçoit 17'500 fr. par an au titre de loyer pour sa part , 
sous déduction de 8'528 fr. 30 de charges d'entretien et participation au crédit 
hypothécaire ; le solde, soit 1'000 fr. nets par mois est affecté au paiement de 
l'hypothèque grevant l'immeuble sis x, avenue C______. L'Office a retenu que 
"dans la mesure où les revenus de cet usufruit entrent dans le minimum vital du 
débiteur, ils ne sont pas saisis. Par contre, le jurisprudence admet la saisissabilité 
de l'usufruit, respectivement son exercice. Comme l'usufruit porte sur de quotes-
parts de copropriétés, l'Office a décidé de les saisir tous". Les procès-verbaux de 
saisie, séries nos 08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M, ont été communiqués aux parties 
les 27 juillet 2009 et 7 avril 2010, respectivement. 
 
M. G______, expert mandaté par l'Office, a estimé la valeur de l'usufruit portant 
sur les parts de copropriété des parcelles sises xx-xxbis, chemin J______, 
commune de S______, à 840'000 fr. et celle portant sur la parcelle n° xx4, sise x, 
avenue C______, commune de R______, à 330'000 fr. Il ressort notamment de 
l'expertise que la parcelle n° xx1 est divisée en plusieurs parts de copropriété 
("selon une logique "arithmétique", M. E______ détient le 50 % du tout, et MM. 
M. X______ et M. Y______ chacun une part de 25 %", p. 2 du rapport), qu'il 
n'existe pas de règlement de copropriété si bien que chaque copropriétaire possède 
une fraction de l'ensemble, non divisé et que le droit d'habiter de Mme J______ 


 
 
- 4 - 
prime le droit d'usufruit de M. S______ sur les parcelles nos xxx1-2 et xxx1-3-2. 
Dans son expertise relative à la parcelle sise dans la commune de R______, 
l'expert note que Mme S______ ne paie aucun loyer. 
 
Ces estimations ont été communiquées aux parties le 23 juin 2010. 
B. 
Par courrier du 10 août 2010, l'Office a demandé à la Commission de céans de 
fixer le mode de réalisation des droits saisis. Il expose en particulier que M. 
S______ n'occupe aucun des immeubles sur lesquels portent les usufruits. 
 
Le poursuivi et les créanciers saisissants, dont Mme S______, ainsi que Mme 
J______, M. E______, M. X_____ et M. Y______ ont été invités à faire part de 
leurs observations. 
 
Les poursuivants et Mme S______ ont déclaré s'en rapporter à justice. M. 
E______ n'a pas donné suite. 
 
Par l'entremise de son avocat, M. S______ a déclaré qu'il avait trouvé des 
"repreneurs" en la personne de ses fils, nus-propriétaires, ces derniers étant prêts à 
racheter les usufruits pour le montant des créances faisant l'objet des poursuites 
considérées. Il proposait en conséquence la réalisation des actifs saisis de gré à gré 
en faveur de ces derniers. 
 
M. X______ et M. Y______ ont confirmé la déclaration de leur père, tout en 
précisant que cette vente de gré à gré ne pourrait se faire qu'à la condition que 
Mme S______ quitte la villa, sise x, avenue C______, qu'elle occupe. 
 
EN DROIT 
1. 
Lorsqu'il s'agit de réaliser un usufruit, le préposé demande à l'autorité de 
surveillance de fixer le mode de réalisation (art. 132 al. 1 LP). 
 
L'Office a donc valablement transmis le dossier à la Commission de surveillance 
qui statue, en section, sur cette matière (art. 132 al. 1 LP ; art. 10 al. 1 LaLP ; 
art. 56R al. 3 LOJ ; art. 2 du Règlement interne de la Commission de céans du 
22 février 2007, approuvé le 2 avril 2007 par la Commission de gestion du 
pouvoir judicaire). 
2. 
A titre préalable, la Commission de céans rappellera que, dans une décision du 
20 décembre 2007 (DCSO/598/2007), elle a considéré qu'il convenait de se 
conformer à la jurisprudence et à la doctrine du droit des poursuites et de retenir 
que l'usufruit en tant que tel est saisissable ; la saisie de l'usufruit est toutefois 
subsidiaire à celle des fruits futurs en ce sens qu’elle ne peut avoir lieu que si la 
saisie desdits fruits ne suffit pas à désintéresser les créanciers, ce qui est le cas en 


 
 
- 5 - 
l'espèce (cf. procès-verbaux de saisie, séries n° 08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M) 
(cf. consid. 2.b. et 2.c.). Elle a également retenu qu'un usufruit grevant un 
immeuble qui ne constitue plus le logement familial du poursuivi ne saurait être 
qualifié d'éminemment personnel. En l'occurrence, le poursuivi n'occupe aucun 
des immeubles sur lesquels portent les usufruits saisis (cf. consid. 3. ; cf. ég. 
DCSO/245/2009 du 28 mai 2009). 
3. 
L'art. 132 LP ne fixe pas de mode de réalisation particulier mais pose une 
exigence supplémentaire par rapport aux modes ordinaires ou extraordinaires de 
réalisation, en rendant obligatoire la consultation des intéressés (al. 3). 
 
En l'espèce, tous les intéressés, à savoir les créanciers saisissants, le poursuivi, les 
nus-propriétaires, le copropriétaire et la bénéficiaire du droit d'habitation ont été 
dûment consultés. 
 
Le poursuivi a répondu que les nus-propriétaires étaient prêts à racheter les 
usufruits pour le montant des créances en poursuites, ce que ces derniers ont 
confirmé, en soumettant toutefois leur offre à une condition, à savoir que l'épouse 
du poursuivi, qui occupe la villa bâtie sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue 
C______, commune de R______, quitte ce logement. 
 
Or, il ne saurait être ordonné une vente de gré à gré soumise à une quelconque 
condition. 
4. 
La Commission de céans dira donc que l'Office doit réaliser les usufruits portant 
sur les parts de copropriété des deux parcelles (feuillets PPE nos xxx1-2 et xxx1-3-
2) sises xx-xxbis, chemin J______, commune de S______, et sur la parcelle 
n° xx4, sise x, avenue C______, commune de R______, par voie d’enchères 
publiques. 
 
 
* * * * * 
 


 
 
- 6 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
 
Dit que l'Office des poursuites doit réaliser, par la voie d'enchères publiques, les 
usufruits inscrits en faveur de M. S______ et portant sur les parts de copropriété des 
deux parcelles (feuillets PPE nos xxx1-2 et xxx1-3-2) sises xx-xxbis, chemin J______, 
commune de S______, et sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue C______, commune de 
R______. 
 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Didier BROSSET et 
Denis MATHEY, juges assesseurs. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Présidente : 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le