ge_gerichte · ACJC/1308/2008 · 2008-11-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/31357/2006 
ACJC/1308/2008
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 3 NOVEMBRE 2008 
 
Entre 
SI X______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 
janvier 2008, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 
Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
 
d'une part, 
et 
 
Les époux Y______, intimés, comparant par l’ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 
6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins 
des présentes, 
 
d'autre part. 
 


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C/31357/06 
EN FAIT 
A. 
La SI X______ appelle d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
29 janvier 2008, notifié aux parties le 5 février 2008, aux termes duquel le 
Tribunal a constaté que les parties étaient liées par un contrat de bail à loyer d’une 
durée de cinq ans, du 1er mars 2007 au 29 février 2012, a fixé le loyer à 31'704 fr., 
charges non comprises, dès le 1er mars 2007, a constaté que le loyer était adapté à 
l’indice suisse des prix à la consommation dès le 1er mars 2008 et a débouté les 
parties de toutes autres conclusions. 
B. 
L’appelante conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, 
statuant à nouveau, renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers afin de lui 
permettre de compléter son offre de preuves, en particulier produire des exemples 
de loyers comparatifs supplémentaires. Subsidiairement, l’appelante conclut à ce 
que le loyer annuel soit fixé à 39'600 fr., charges non comprises, dès le 1er mars 
2007, la clause d’indexation et la durée du bail de cinq ans étant admises. 
 
Aux termes de son mémoire de réponse du 8 avril 2008, les intimés ont conclu à 
la confirmation du jugement entrepris. 
C. 
Les faits suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les parties sont liées par un bail portant sur un appartement de 6,5 pièces situé 
au 4e étage de l’immeuble sis avenue ______ 3 à Genève, depuis le 15 février 
1997, pour une durée de cinq ans et 16 jours, soit jusqu'au 28 février 2002. 
 
Le loyer annuel a été fixé à 33’600 fr., charges non comprises. Il a ensuite fait 
l’objet d’une adaptation régulière à l’indice suisse des prix à la consommation (ci-
après : ISPC) jusqu’au 1er novembre 2001, où il a été fixé à 34'812 fr. 
 
b. Par avis de majoration ou d’autres modifications du bail du 19 octobre 2001, la 
bailleresse a proposé aux locataires de renouveler le bail pour une nouvelle 
période de cinq ans avec clause d’indexation à compter du 1er mars 2002, le loyer 
demeurant inchangé. Les locataires ne se sont pas opposés à cet avis si bien que la 
nouvelle échéance du bail a été arrêtée au 28 février 2007. 
 
c. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 36'180 fr., charges non comprises, avec effet 
au 1er mars 2006, toujours sur la base de l’adaptation à l’ISPC. 
 
d. Le 9 novembre 2006, la bailleresse a déclaré majorer le loyer à 39'600 fr., 
charges non comprises, avec effet au 1er mars 2007, correspondant à la date 
d’échéance du bail et de la période d’indexation. L’avis officiel transmis aux 
locataires prévoit que la nouvelle échéance proposée est fixée au 29 février 2012 
et que le bailleur se réserve, durant cette période, le droit de majorer le loyer en 


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cas de prestation supplémentaire au sens des art. 269a lit.b CO et 14 OBLF, en sus 
de l’adaptation à l’évolution de l’ISPC. 
 
Sous le poste, « motifs précis de la majoration ou des modifications », l’avis 
stipule que : 
 
« Proposition d’un nouveau bail de 5 ans indexé dès le 01.03.2007 (art. 269B 
CO). Indice de référence 100.7 (base décembre 2005 = 100). Le loyer proposé se 
situe dans les limites des loyers usuels du quartier (art. 269 A let. a) CO). Les 
conditions de résiliation du bail restent inchangées. » 
 
e. Les locataires se sont opposés à cette hausse par requête du 14 décembre 2006 
et ont formé reconventionnellement une demande de baisse du loyer. Ils ont 
réclamé 
préalablement 
un 
calcul 
de 
rendement 
de 
l’immeuble 
puis 
principalement, que le loyer annuel soit réduit à 25'326 fr, charges non comprises 
sous réserve d’amplification en fonction du résultat du calcul de rendement. 
Subsidiairement, ils ont conclu à une réduction de 10,71% dès le 1er mars 2007, 
compte tenu de la baisse du taux hypothécaire, et ce, par rapport au loyer en 
vigueur lors du renouvellement du bail indexé intervenu le 1er mars 2002. 
 
Cette requête (C/31357/2006) a été déclarée non conciliée le 7 août 2007 et 
introduite le 15 août suivant devant le Tribunal. 
 
f. Pour sa part, la bailleresse a validé la hausse par requête du 5 septembre 2007. 
Cette procédure a reçu le même numéro de cause que la demande de baisse des 
locataires. 
 
La société propriétaire a produit quatre exemples de comparaison à l’appui de ses 
écritures et a sollicité de pouvoir compléter ses écritures, sans autre précision. 
 
g. Par ordonnance du 28 août 2007, le Tribunal a ordonné une instruction écrite 
suite à l’introduction par les locataires de leur demande de baisse. Il a ainsi fixé un 
délai au 16 octobre 2007 à la bailleresse pour effectuer un calcul de rendement, 
produire les pièces utiles et répondre à la demande des locataires. 
 
Par ordonnance du 18 septembre 2007, le Tribunal a également imparti un délai 
au 13 novembre 2007 aux locataires pour répondre à la requête en validation de 
hausse de la bailleresse. 
 
Une audience de plaidoiries a enfin été fixée au 4 décembre 2007 pour les deux 
demandes. 
 
h. Par mémoire du 25 octobre 2007, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires et a invoqué le critère des loyers usuels du quartier à l’encontre de leur 
demande de baisse. Elle s’est opposée à la présentation d’un calcul de rendement 
en expliquant que vu l’âge de l’immeuble (1930) dont elle était propriétaire depuis 


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l’origine, elle ne disposait plus des pièces comptables faisant état en particulier 
des fonds propres investis lors de la construction. 
 
Subsidiairement, la bailleresse s’est fondée sur les critères relatifs que sont le taux 
hypothécaire et l’ISPC pour arriver à la conclusion que l’évolution du taux de 4%, 
en vigueur lors de la dernière fixation du loyer (sic), soit le 19 octobre 2001, à 
3%, en vigueur lors du dépôt de la demande de baisse, autorisait une baisse du 
loyer de 10,71%, compensée à hauteur de 1,78% vu la hausse de l’indice 
intervenue durant la même période. 
 
i. Par mémoire du 13 novembre 2007, les locataires ont conclu au déboutement de 
la bailleresse s’agissant de la hausse litigieuse vu l’absence d’exemples de 
comparaison en nombre suffisant. Ils ont contesté, pour le surplus, le caractère 
comparable de ces logements et relevé le mauvais état général de leur appartement 
en produisant diverses photographies. 
 
Ils ont admis, par ailleurs, le calcul subsidiaire présenté par la bailleresse, fondé 
sur les critères relatifs visés supra, autorisant une baisse de 8,93% (10,71% -
1,78%). Partant, ils ont conclu à ce que le loyer soit réduit à 31'692 fr., charges 
non comprises, dès le 1er mars 2007. Les locataires ont ainsi renoncé à la 
présentation d’un calcul de rendement. 
 
j. La bailleresse n’a pas produit de fiche descriptive au sujet du logement 
concerné. Celle-ci a cependant allégué, sans être contredite par les locataires, que 
la surface de l’appartement était d’environ 152 m2 et qu’il était pourvu du double 
vitrages et d’un balcon. L’immeuble, construit en 1930, était situé à proximité 
d’écoles, de commerces et des transports publics, et bénéficiait d’un ascenseur et 
du chauffage central, ainsi que d’un accès protégé suite à l’installation d’un code à 
l’entrée. La façade a été rénovée en 2002-2003. La cuisine est agencée et équipée. 
Selon la bailleresse, celle-ci n’a pas fait l’objet de travaux au cours des dix 
dernières années de même que la salle de bains. Une cave et un grenier ont en 
outre été mis à la disposition des locataires. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443, 29 al. 3 et art. 444 LPC). 
2. 
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une 
contestation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs, le Tribunal a 
statué en dernier ressort. Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire en 
violation de la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits 
constatés par le Tribunal, sous réserve d’une appréciation juridique erronée d’un 


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point de fait (art. 292 al.1 let. d LPC), à savoir manifestement insoutenable, en 
contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision 
incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la 
loi de procédure civile, ad art. 445, n 2 ; ad art. 292, n. 6 ss). 
Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait 
le premier juge lorsqu’il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition 
d’allégués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l’ordre public ne 
soit pas en cause ou qu’il ne s’agisse pas de faits dont les tribunaux doivent 
connaître d’office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., et les 
réf. citées). 
La Cour apprécie librement le droit dans le cadre des moyens que lui présentent 
les parties (SCHMIDT, Le pouvoir d’examen en droit de la Cour en cas d’appel 
pour violation de la loi, SJ 1995 p. 521 ss). 
3. 
Le droit de la bailleresse d’invoquer le critère des loyers usuels du quartier à 
l’appui de la hausse contestée (art. 269a lit.a CO) n’est pas litigieux en l’espèce. Il 
a été, à juste titre, reconnu par le Tribunal dès lors que la majoration a été notifiée 
pour l’échéance de la période d’indexation (ATF 123 III 76) et qu’il s’agit de 
surcroît d’un immeuble ancien (SJ 2002 p. 434). Cependant, le Tribunal a refusé 
de valider la hausse au motif que seul quatre exemples de loyers comparatifs 
avaient été produits. 
La bailleresse invoque en premier lieu une violation de l’art. 274d al. 1 CO mais 
se réfère plus précisément à l’al. 3, lequel stipule que l’autorité de conciliation et 
le juge établissent d’office les faits et apprécient librement les preuves, les parties 
étant tenues de leur présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du 
litige. 
 
3.1 En application de la maxime inquisitoire, le juge doit interroger les parties et 
les informer de leurs devoirs de collaboration et de production des preuves, enfin 
s’assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s’il a des motifs 
objectifs d’éprouver des doutes sur ce point. Son obligation ne va toutefois pas au-
delà de l’invitation faite aux parties de mentionner les preuves et de les présenter 
(ATF 125 III 231). 
Selon la jurisprudence de la Cour, soit le bailleur produit immédiatement, comme 
il se doit, le nombre d’exemples suffisant, c’est-à-dire cinq au moins (ATF 123 III 
319), soit il en produit un nombre insuffisant, c’est-à-dire moins de cinq. Dans la 
première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde 
offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde 
hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d’impartir un délai au bailleur 
pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en 
audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la 


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convocation qu’il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer 
tout document dont il entend faire état (ACJ no 312 du 14 mars 2005). 
 
Selon le Tribunal fédéral, l’art. 274d al. 3 CO commande au juge d’avertir le 
bailleur, même lorsqu’il est assisté d’un mandataire, de l’insuffisance des 
documents produits et, en particulier, de l’inviter à compléter sa documentation 
concernant des logements comparables dans le quartier ou, sinon, à produire les 
pièces permettant un calcul de rendement de l’appartement, ce d’autant plus 
lorsqu’il a sollicité la faculté de produire des pièces supplémentaires (arrêt du 
Tribunal fédéral du 12 novembre 2007, 4A_214/2007 consid. 5). 
 
Ainsi que la Cour l’a déjà retenu (ACJ no 1289/2004 et ACJ no 312/2005), si 
l’avis de hausse doit être motivé et le locataire doit être en mesure d’obtenir, dès 
la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses 
prétentions (art. 269d al.1 et 2 CO, 19 al.1 lit. a ch. 4 OBLF), cette règle ne 
dispense pas le juge d’exiger du bailleur qu’il complète ses allégués si ceux-ci se 
révèlent insuffisants. Retenir le contraire aurait pour conséquence de vider la 
maxime inquisitoire sociale de sa substance dans toute procédure en validation de 
hausse. 
 
3.2 En l’espèce, la bailleresse n’a produit que quatre exemples de comparaison à 
l’appui de sa requête en validation de hausse et a expressément conclu à l’octroi 
d’un délai supplémentaire pour compléter ses écritures, délai sur lequel le 
Tribunal ne s’est pas déterminé. Celui-ci n’a pas non plus convoqué les parties 
pour une audience de comparution personnelle. Il a uniquement fixé un délai à la 
bailleresse pour répondre à la demande de baisse formée par les locataires puis a 
gardé la cause à juger au terme de cette instruction écrite. 
 
La décision entreprise viole dès lors l’art. 274d al. 3 CO à la lumière de la 
jurisprudence sus-évoquée, ce d’autant plus que le Tribunal a admis parallèlement 
que le critère des loyers usuels du quartier était seul pertinent, à l’exclusion de 
celui du rendement de l’immeuble. 
4. 
Le jugement sera donc annulé et la cause sera renvoyée au Tribunal afin que la 
bailleresse soit autorisée à produire de nouvelles pièces avant que le Tribunal ne 
statue au fond. 
5. 
Les intimés qui succombent, seront condamnés au paiement d'un émolument de 
300 fr. envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC). 
6. 
La présente décision ne met pas fin à la procédure (art. 90 LTF). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçoit l'appel interjeté par la SI X______ contre le jugement JTBL/145/2008 rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 29 janvier 2008 dans la cause C/31357/2006–3–L. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait, statuant à nouveau : 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision au sens des 
considérants. 
Condamne les époux Y______, pris conjointement et solidairement, à verser à l'Etat de 
Genève un émolument de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THURLER et Nathalie 
LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 113 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours constitutionnel subsidiaire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.