ge_gerichte · ATA/783/2001 · 2001-11-27 · fr

Résumé:
 Le locataire doit payer la surtaxe tant qu'il occupe effectivement le logement, c'est-à-dire qu'il n'a pas à payer la surtaxe jusqu'à la fin du bail s'il quitte le logement avant cette échéance, soit pendant le délai de résiliation.

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_____________ 
 
A/476/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 27 novembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame et Monsieur A__________ 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
 
 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/476/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Depuis 
février 
1981, 
Madame 
et 
Monsieur A__________ sont locataires d'un appartement 
subventionné (HLM), de 4 pièces au 3ème étage d'un 
immeuble sis __________ à Genève. 
 
2. 
L'immeuble 
susmentionné 
appartient 
à 
leur 
employeur, l'Hôpital cantonal universitaire de Genève. 
 
3. 
Du 1er avril 2000 au 31 décembre 2000, les 
époux A__________ 
se 
sont 
acquittés 
d'une 
surtaxe 
mensuelle de CHF 575,35 du fait que leur revenu brut 
dépassait le barème de sortie pour le logement précité. 
 
4. 
Suite à une augmentation de loyer, la surtaxe pour 
la période du 1er janvier 2001 au 31 mars 2001 est passée 
à CHF 547,35. 
 
5. 
Les locataires ont bénéficié pendant toute cette 
durée du fait que le loyer annuel - surtaxe comprise - 
était plafonné de par la loi à CHF 4'000.- la pièce par 
an. De surcroît, le bail ne pouvait être résilié au motif 
que le barème de sortie était dépassé (art. 13 et 20 du 
règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 
et la protection des locataires du 24 août 1992 - 
RLGL - I 4 05.01). 
 
6. 
Le 17 janvier 2001, l'office cantonal du logement 
(OCL) a informé M. et Mme A__________ de la modification 
de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), adoptée le 
17 novembre 2000 par le Grand Conseil, et de la 
modification subséquente du RLGL. Le courrier indiquait 
notamment que le plafond limitant le total du loyer et de 
la surtaxe à CHF 4'000.- la pièce par an serait supprimé 
en trois paliers depuis le 1er avril 2001. La surtaxe à 
laquelle étaient soumis les locataires, de CHF 547,35, 
passerait aux termes des trois paliers à CHF 2'301,85, 
pour autant que les autres paramètres ne soient pas 
modifiés dans l'intervalle. 
 
7. 
Mme A__________ est passée au guichet de l'OCL et 
l'employé n'a pas été en mesure de lui donner de plus 
amples renseignements sur le montant de la surtaxe. 
 
8. 
Le 22 février 2001, l'OCL a notifié à M. et 


 
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Mme A__________ un avis de modification de surtaxe : pour 
la période allant du 1er avril 2001 au 31 mars 2002, 
cette dernière serait d'un montant mensuel de CHF 
1'199,50, 
calculée 
conformément 
aux 
nouvelles 
prescriptions du RLGL. De plus, l'avis indiquait que le 
bail 
pourrait 
désormais 
être 
résilié, 
le 
revenu 
déterminant des locataires étant supérieur au barème de 
sortie. 
 
9. 
Le 19 mars 2001, M. et Mme A__________ ont formé 
réclamation. Le délai de résiliation ne leur permettait 
pas d'être libérés de leurs obligations contractuelles 
avant l'entrée en vigueur de la nouvelle surtaxe. 
 
10. 
Le même jour, ils ont signifié leur congé à leur 
bailleur pour le 30 juin 2001. 
 
11. 
Le 19 avril 2001, l'OCL a notifié aux locataires 
une décision sur réclamation confirmant sa position 
initiale. 
 
12. 
Les 
époux 
A__________ 
ont 
recouru 
contre 
la 
décision précitée auprès du Tribunal administratif, par 
acte du 7 mai 2001. 
 
 
 
Ils avaient résilié leur bail après réception de 
la forte augmentation de la surtaxe et avaient sollicité 
de l'OCL la possibilité de pouvoir continuer à payer la 
somme de l'ancienne surtaxe pendant le délai de congé. 
Ils demandaient au Tribunal administratif d'accéder à 
leur demande, arguant que l'OCL ne leur avait pas 
communiqué suffisamment tôt la valeur de l'augmentation 
de la surtaxe pour qu'ils puissent prendre à temps des 
dispositions et se départir du bail. 
 
13. 
L'OCL a répondu le 15 juin 2001. Il réfutait avoir 
communiqué tardivement l'augmentation aux locataires, une 
information personnalisée leur étant parvenue le 17 
janvier 2001. L'OCL estimait de surcroît que toute autre 
décision violerait les prescriptions légales et irait à 
l'encontre de toute égalité de traitement entre les 
administrés. Il estimait enfin qu'il n'avait pas à se 
substituer au législateur. 
 
14. 
Une comparution personnelle des parties a eu lieu 
le 24 septembre 2001. Il en est ressorti que : 
 
- Le loyer avait été payé jusqu'au 30 juin 2001, de 
même que l'ancienne surtaxe; 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
- Les locataires avaient quitté l'appartement à cette 
date, soit un mois plus tôt que le bail ne le 
prévoyait à l'origine; 
 
 
- 
Ils n'avaient pas pu se départir du bail plus 
rapidement en raison des délais de résiliation; 
 
- Les calculs effectués par l'OCL n'étaient pas contes-
tés. 
 
 
15. 
La cause a été gardée à juger. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. a. 
En vertu de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - 
I 4 05), l'Etat encourage la construction de logements 
d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de 
l'habitat, notamment à travers la subvention d'immeubles 
HLM (art. 16 LGL). Les dispositions de la LGL sont 
accompagnées 
d'un 
règlement 
d'exécution 
de 
la 
loi 
générale sur le logement et la protection des locataires 
du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01). 
 
 
 
Selon l'article 30 LGL, les logements visés à 
l'article 16, notamment les logements HLM, sont destinés 
aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, 
n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en 
cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. 
 
 
b. 
En vertu de l'article 31 LGL, le locataire dont le 
revenu dépasse le barème d'entrée est astreint au 
paiement d'une surtaxe. La surtaxe correspond à la 
différence entre le loyer théorique et le loyer effectif 
du logement. Sous réserve de certaines exceptions, dès 
que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, 
le propriétaire de l'immeuble peut en outre être requis, 
par l'OCL chargé d'appliquer la loi, de résilier le bail. 
Le locataire dont le revenu dépasse le barème de sortie 
est avisé par le service compétent de ce dépassement et 


 
 - 5 - 
 
 
 
des conséquences qui en découlent. 
 
 
c. 
La période d'application de la surtaxe visée à 
l'article 31C de la loi s'étend du 1er avril de chaque 
année au 31 mars de l'année suivante (art. 11 al. 1 
RLGL). 
 
 
d. 
Jusqu'à la modification législative de fin 2000, 
les recourants bénéficiaient d'un loyer annuel - surtaxe 
comprise - plafonné à CHF 4'000.- la pièce par an quelque 
soit leur revenu, en application des anciens articles 13 
et 
20 
RLGL. 
De 
surcroît, 
malgré 
le 
fait 
qu'ils 
dépassaient le barème de sortie, leur bail ne pouvait pas 
être résilié pour ce motif. 
 
 
e. 
Suite à la modification par le Grand Conseil de la 
LGL le 17 novembre 2000, le règlement d'application a été 
modifié le 20 décembre 2000. Désormais, les personnes 
locataires de logements propriété de leur caisse de 
pension ne pourront plus bénéficier de plafonnement de 
surtaxes et pourront voir leur bail résilié sur simple 
réquisition du service compétent. Le plafond limitant la 
surtaxe est supprimé en trois paliers depuis le 1er avril 
2001, conformément à l'article 89 RLGL. Le législateur a 
prévu, par ce mode de calcul, une période transitoire 
afin de ne pas pénaliser trop durement les locataires 
concernés. Il n'a cependant pas inséré de délai de 
carence ou d'exception en cas de résiliation immédiate du 
bail. Seule subsiste celle de l'article 12 alinéa 3 RLGL. 
 
 
f. 
En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, lorsqu'un 
locataire, astreint au paiement d'une surtaxe, quitte son 
logement, la surtaxe n'est due que pour la période où il 
a occupé les locaux. 
 
3. a. 
Le tribunal de céans a déjà jugé que la surtaxe 
est due pendant le délai légal de résiliation du bail 
(ATA D. du 9 août 1994). La mesure incitative contenue 
dans un ancien règlement d'exécution de la LGL du 20 
décembre 1978 (art. 19 al. 4 in fine aRLGL), abrogé dès 
le premier octobre 1992, consistant à faire bénéficier le 
locataire déménageant au cours de la période de taxation 
d'une remise équivalant à trois mois de paiement de la 
surtaxe, n'avait pas été reprise dans le règlement 
actuel. Cette suppression était conforme à la volonté du 
législateur de se montrer plus incisif en matière de 
surtaxe (ATA R. du 23 août 1995). 
 
 
b. 
Le 
fait 
que 
le 
Conseil 
d'Etat 
ait 
choisi 


 
 - 6 - 
 
 
 
d'exécuter une nouvelle fois la volonté du législateur en 
faisant preuve d'une certaine rigueur ne fait que 
refléter la latitude laissée à l'exécutif, dans le cadre 
de la délégation législative, pour mettre en oeuvre la 
volonté du Grand Conseil. Cette mesure n'est en tout cas 
pas contraire à la loi étant donné que le législateur 
n'a, à dessein, pas prévu d'exception dans le cas des 
recourants. Quant à savoir s'il s'agit d'une mesure 
opportune, il n'appartient pas au Tribunal administratif 
d'en juger (art. 61 al. 2 LPA ; ATA A.C. du 15 novembre 
1994). 
 
 
c. 
A l'occasion d'une précédente révision de la LGL, 
le tribunal avait déjà considéré que la nouvelle surtaxe 
ne pouvait être différée selon le voeu du recourant au 
motif qu'il ne pouvait résilier son contrat de bail avant 
l'entrée 
en 
vigueur 
(ATA 
A.C. 
précité). 
Cette 
jurisprudence doit être confirmée. 
 
 
d. 
En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, il était 
loisible aux recourants d'échapper au paiement de la 
surtaxe pendant le délai de résiliation s'ils quittaient 
les locaux avant terme, la surtaxe étant liée, non pas au 
loyer à acquitter, mais à l'occupation des locaux (ATA 
D.P. du 7 septembre 1993). 
 
4. 
M. et Mme A__________ ont occupé le logement 
considéré jusqu'à fin juin 2001, date pour laquelle leur 
bail a été résilié. Ils sont donc astreints à la nouvelle 
surtaxe jusqu'à cette date, soit du 1er avril au 30 juin 
2001 inclus. 
 
5. 
Les recourants arguent du fait qu'ils ont été 
prévenus trop tard par l'OCL du changement de législation 
et qu'ils ne pouvaient résilier leur bail avant son 
entrée en vigueur. 
 
 
a. 
Cet argument, outre le fait qu'il n'est pas 
relevant, n'est pas exact. 
 
 
b. 
En matière de bail, la règle générale de l'article 
266c du Code des obligations (RS 220 - CO), qui prévoit 
qu'une partie peut résilier le bail d'une habitation en 
observant un délai de congé de trois mois pour le terme 
fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour 
la fin d'un trimestre de bail, a perdu de sa portée. 
L'article 264 CO offre la possibilité de procéder à une 
restitution 
anticipée 
de 
la 
chose 
louée 
par 
la 
présentation d'un nouveau locataire solvable prêt à 


 
 - 7 - 
 
 
 
reprendre le bail aux mêmes conditions. 
 
 
c. 
Ainsi, contrairement à ce qu'ils affirment, les 
recourants n'étaient pas dans l'impossibilité absolue de 
se départir du bail avant l'entrée en vigueur de la 
nouvelle législation en ayant été prévenus à mi-janvier. 
Ils n'ont pas usé de la possibilité offerte par l'article 
264 CO, pas plus qu'ils n'ont quitté l'appartement avant 
la fin du délai de congé. 
 
6. 
Les recourants doivent s'acquitter de la surtaxe 
telle qu'elle a été calculée par l'OCL pour la période 
considérée 
en 
vertu 
des 
nouvelles 
dispositions 
applicables, 
aucune 
des 
exceptions 
prévues 
par 
le 
législateur n'étant réalisée en l'espèce. 
 
 
 
La décision litigieuse sera dés lors confirmée. 
 
7. 
Vu la nature de la cause, aucun émolument ne sera 
mis à la charge des recourants. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté 
le 
7 
mai 
2001 
par 
Madame 
et 
Monsieur A__________ contre la décision sur réclamation 
de l'office cantonal du logement du 19 avril 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Madame 
et 
Monsieur 
A__________ 
ainsi 
qu'à 
l'office 
cantonal du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le président : 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
 V. Montani 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci