ge_gerichte · ACJC/700/2014 · 2013-02-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.06.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6019/2011 
ACJC/700/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 JUIN 2014 
 
Entre 
A______, sise ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 22 février 2013, comparant par Me Claudio Fedele, avocat, 7, avenue Krieg, 
case postale 209, 1211 Genève 17, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 
et 
B______, sise ______ Genève, intimée, comparant par Me Antoine Berthoud, avocat, 
14, rue de la Corraterie, case postale 5209, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 


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C/6019/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 22 février 2013, expédié pour notification aux parties le 1er mars 
2013, le Tribunal des baux et loyers a ordonné la jonction des causes C/6019/2011 
et C/6020/2011 sous C/6019/2011 (ch. 1 du dispositif), déclaré valable le congé 
notifié à A______ par avis officiel du 31 janvier 2011 pour le 31 décembre 2015, 
concernant les locaux commerciaux de ______ m2 sis 1______ (Genève), 
exploités à l’enseigne "2______" (ch. 2) et accordé à A______ une unique 
prolongation de bail d'un an, échéant le 31 décembre 2016, pour les locaux 
précités (ch. 3). 
Il a également déclaré valable le congé notifié à A______ par avis officiel du 31 
janvier 2011 pour le 31 décembre 2015, concernant les locaux commerciaux de 
______ m2 sis 3______ (Genève) exploités à l'enseigne "4______" (ch. 4) et 
accordé à A______ une unique prolongation de bail d'un an, échéant le 
31 décembre 2016, pour les locaux précités (ch. 5). 
Il a enfin débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6), condamné 
A______ au paiement des débours (ch. 7), dit que la procédure était gratuite (ch. 
8) et indiqué les voies de droit (ch. 9). 
En substance, les premiers juges ont retenu que les congés n'étaient pas contraires 
aux règles de la bonne foi et qu'ils étaient donc valables. 
Il a accordé des prolongations de bail d'une année au motif que A______ n'avait 
pas démontré que les congés auraient des conséquences pénibles pour elle et ses 
actionnaires et que par ailleurs elle n'avait effectué aucune démarche particulière 
en vue de trouver des locaux de remplacement. 
De plus, B______ avait établi la réalité du besoin invoqué, mais n'avait en 
revanche pas démontré l'urgence particulière à ce que la famille C______ puisse 
exploiter elle-même les deux établissements concernés. 
B. 
a. Par acte déposé le 18 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : l'appelante ou la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. 
Elle conclut, principalement, à l'octroi d'une unique prolongation de six ans, 
échéant le 31 décembre 2020, tant pour les locaux commerciaux situés 1______ 
que pour ceux situés 3______. 
b. Dans sa réponse du 21 mai 2013, B______ (ci-après : l'intimée ou la baille-
resse) conclut au déboutement de l’appelante de toutes ses conclusions et à la con-
firmation du jugement entrepris. 
Elle produit deux pièces nouvelles, établies antérieurement à la mise en délibéra-
tion de la cause en première instance. 


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C/6019/2011 
c. Les parties ont été avisées le 4 juin 2013 de la mise en délibération de la cause, 
A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. B______ est propriétaire de l'immeuble sis 3______, lequel abrite ______, 
exploitée à l'enseigne "4______". 
Elle est également propriétaire de plusieurs lots PPE de l'immeuble 1______ qui 
abrite ______ exploité à l'enseigne "2______". 
b. Le 14 janvier 2005, les parties ont conclu deux contrats de bail à loyer distincts. 
Le premier porte sur la location d'une surface commerciale de ______ m2 située 
3______ et destinée à l'exploitation de 4______. 
Le second porte sur la location d'une surface commerciale de ______ m2 située 
1______ et destinée à l'exploitation de 2______. 
Les deux baux ont été conclus pour une durée de "10 ans" (en réalité onze, du 
1er janvier ______ au 31 décembre ______), renouvelables ensuite tacitement de 
cinq ans en cinq ans, sauf congé reçu un an à l'avance. 
Les loyers s'élèvent respectivement à ______ fr., charges comprises, et ______ fr. 
c. Depuis le 15 mars 2008, A______ a remis 4______ en gérance à D______, en 
accord avec l'intimée. 
d. Par avis officiels séparés du 31 janvier 2011, B______ a résilié les deux baux 
pour le 31 décembre 2015. 
e. Par requêtes séparées du 3 mars 2011 à la Commission de conciliation en ma-
tière de baux et loyers, A______ a conclu à l'annulation des congés et 
subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans pour les deux 
objets. 
A la suite de l'échec de la conciliation à l'audience du 20 avril 2011, les autorisa-
tions de procéder ont été délivrées à la locataire dans les deux affaires. 
f. Les procédures ont été introduites au Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal) le 20 mai 2011. 
Dans ses écritures responsives du 16 août 2011, l'intimée a conclu à la constata-
tion de la validation des congés querellés en faisant valoir que son actionnaire ma-
joritaire, E______, avait dès l'origine eu pour intention d'exploiter 2______ et 
4______ par l'une ou plusieurs de ses enfants, F______, G______ et H______. 
g. Lors de l'audience de débats du 16 décembre 2011 devant le Tribunal, I______ 
a déclaré que A______, dont il est l’administrateur, avait rénové à ses frais 
plusieurs ______ de 2______. Les travaux étaient nécessaires mais n'avaient pas 
fait l'objet d'une demande assortie d'une menace de consignation. A______ n'avait 
pas fait de démarches particulières en vue de trouver de nouveaux locaux, en 
raison des difficultés financières qui y seraient liées. J______, administrateur de 


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C/6019/2011 
B______, a expliqué que ni la société ni ses actionnaires n'étaient propriétaires 
d'autres locaux. En outre, les enfants de l'actionnaire principal, G______ et 
H______ C______, disposaient des formations et qualités requises pour gérer 
2______ et 4______. 
Lors de l'audience de débats du 15 juin 2012, L______, directeur de A______, a 
déclaré qu'au moment de l'acquisition de la société, G______ n'avait pas 
communiqué son intention de reprendre l'exploitation de 2______ et de 4______ 
avec sa famille. Le 7 décembre 2010, il avait écrit à B______ afin d'obtenir la 
confirmation du renouvellement des baux jusqu'en 2020, ayant investi 120'000 fr. 
dans la société. D______, exploitant de 4______, a indiqué, lors de la même 
audience, que la mise en gérance de l'établissement avait été autorisée par 
B______ lors d'une réunion, et qu'à l'occasion de cette réunion, G______ et 
J______ n'avaient pas évoqué le projet de la famille C______ d'exploiter 
4______. 
Lors de l'audience de débats du 31 août 2012, G______ a exposé au Tribunal que 
A______ avait été créée dans l'optique d'exploiter 2______ et 4______ pour le 
compte de B______. Elle a confirmé que les congés avaient été notifiés dans le 
but qu'elle puisse reprendre l'exploitation des locaux, aux côtés de H______. Les 
travaux effectués par A______ n'avaient pas été autorisés par B______. E______ 
a également confirmé que A______ avait été avertie de son intention d'exploiter 
les locaux en famille. G______ et H______, avaient par ailleurs l'intention et la 
capacité d'exploiter elles-mêmes 2______ et 4______. Enfin, selon K______ 
également, G______ et H______ avaient effectivement, ______, l'intention à 
terme d'exploiter les locaux, cela une fois qu'elles auraient fini leurs études. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 


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C/6019/2011 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 
ZPO, no 8 ad art. 308). 
L'art. 92 al. 2 CPC dispose que si les conclusions ne tendent pas au paiement 
d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fixe la valeur litigieuse selon son 
appréciation. La jurisprudence prévoit, s'agissant d'une procédure ayant exclu-
sivement trait à une prolongation de bail, que la valeur litigieuse correspond au 
loyer à acquitter, par le locataire, de la date de la décision attaquée jusqu'au terme 
de la prolongation contestée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_280/2008 du 
11 novembre 2008 consid. 1; ATF 113 II 606 consid. 1 p. 407). 
1.2 En l'espèce, les loyers annuels des locaux, charges comprises, s'élèvent à 
______ fr. pour les locaux sis 3______, et ______ fr. pour les locaux sis 1______. 
La valeur litigieuse est dès lors largement supérieure à 10'000 fr. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'occurrence, les pièces nos 25 et 26 produites par l'intimée en appel seront 
déclarées irrecevables, dans la mesure où cette dernière ne démontre pas pourquoi 
elle aurait été empêchée de les produire en première instance. 
3. 
3.1 L'appelante ne remet en cause que la durée des prolongations de bail 
octroyées, la validité des congés n'étant plus contestée. 
3.2 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences péni-
bles, sans que les intérêts du bailleur le justifient. 
L'alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts, l'autorité 
compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et 
le contenu du contrat (let. a), la durée du bail (let. b), la situation personnelle, 
familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (let. c), le besoin 
que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes 
les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin (let. d), la situation sur le marché local 
du logement et des locaux commerciaux (let. e). 


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C/6019/2011 
S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 
que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 
constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 
car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 
mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation 
fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espé-
rer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement 
ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 
consid. 3a; 102 II 254). 
A teneur de l'art. 272b al. 1 CO, le bail de locaux commerciaux peut être prolongé 
de six ans. 
3.3 En l'espèce, l'appelante ne tente pas de démontrer que les premiers juges 
auraient violé le droit ou constaté les faits de manière inexacte. 
Elle invoque de manière vague les conséquences désastreuses qu'aurait pour elle 
la fin des contrats, au motif qu'elle ne disposerait pas des fonds nécessaires pour la 
recherche de nouveaux locaux commerciaux, ainsi qu'en l'absence de locaux com-
merciaux similaires existants. 
En l'occurrence, les congés ont été notifiés presque cinq ans avant l'échéance du 
bail, ce qui laissait suffisamment de temps à l'appelante pour effectuer les recher-
ches visant à trouver de nouveaux locaux commerciaux. 
Par ailleurs, la volonté de la famille C______ d'exploiter elle-même les éta-
blissements a été démontrée par l'intimée. 
Enfin, l’appelante reconnaît elle-même n'avoir effectué aucune démarche pour 
trouver des locaux de remplacement. 
Au vu de ce qui précède, la Cour retient que le Tribunal n'a pas mésusé de son 
pouvoir d'appréciation en accordant à l'appelante une prolongation de bail d'une 
année. 
L'appel sera donc rejeté. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/6019/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 avril 2013 par A______ contre le jugement 
JTBL/105/2013 rendu le 22 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/6019/2011-1-OSB. 
Déclare irrecevables les pièces 25 et 26 produites par B______. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Madame Daniela CHIABUDINI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur 
Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf consid. 1.2.