ge_gerichte · ATA/965/2022 · 2022-09-27 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2657/2021-LDTR 
ATA/965/2022 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 27 septembre 2022 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ SA 
représentée par D______ SA 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
22 mars 2022 (JTAPI/277/2022) 


- 2/16 - 
A/2657/2021 
EN FAIT 
1) 
 
A______ SA (ci-après : A______ SA) est une société active dans 
l'immobilier dont Monsieur B______ est l'actionnaire unique et administrateur-
président avec signature individuelle. 
 
 
Elle est propriétaire de la parcelle no 4'404 de la commune de Genève-Cité, 
sise en zone 1 dans le périmètre protégé de la Vieille-Ville, sur laquelle est érigé 
un immeuble (R+5) essentiellement destiné à l’habitation, à ______/______. 
 
 
2) 
a. 
Le 22 juillet 2015, le département, devenu depuis le département du 
territoire (ci-après : le département ou le DT), a délivré à A______ une 
autorisation de construire DD 1______/1 pour la « création d'un ascenseur, 
l'agrandissement du volume intérieur au 5e étage et la création d'un velux ». 
 
b. 
Le préavis du service LDTR du 21 mai 2015 devait être respecté et faisait 
partie intégrante de la décision. Ce dernier mentionnait notamment que le loyer 
des appartements du 5e étage ne devait pas excéder, après travaux, « son niveau 
actuel soit CHF 141'000.-/an selon l’état locatif futur mentionné. Les loyers 
seraient appliqués pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin 
des travaux. Tous travaux supplémentaires devaient faire l’objet d’une demande 
complémentaire ». 
 
 
Une note technique détaillant le coût des travaux, annoncé (CHF 889'000.-) 
et admis, le calcul des travaux en application de l’art. 11 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -
 L 5 20) et les loyers après travaux, en fonction du nombre de pièces et de l’étage, 
était jointe. 
3) 
a. 
Le 27 juin 2017, le département a délivré une autorisation de construire 
complémentaire DD 1______/2-3. Les plans visés ne varietur indiquaient des 
travaux touchant le sous-sol, le rez ainsi que les étages 1 à 4. 
 
b. 
Le préavis du service LDTR du 20 décembre 2016 devait être respecté et 
faisait partie intégrante de la décision. Ce dernier mentionnait notamment que le 
loyer des appartements du 5e étage ne devait pas excéder, après travaux, « son 
niveau actuel soit CHF 133'500.-/ an selon l’état locatif futur mentionné. Les 
loyers seraient appliqués pour une durée de cinq ans dès la remise en location 
après la fin des travaux. Tous travaux supplémentaires devaient faire l’objet d’une 
demande complémentaire ». 


- 3/16 - 
A/2657/2021 
 
 
Une 
note 
technique 
détaillant 
le 
coût 
des 
travaux, 
annoncé 
(CHF 3'500'000.-) et admis, le calcul des travaux en application de l’art. 11 LDTR 
et les loyers après travaux, en fonction du nombre de pièces et de l’étage, était 
jointe. 
 
 
Par ailleurs, aux fins de contrôle, le requérant devait remettre au DT un état 
locatif nominatif de l’immeuble au jour précédent la sortie du contrôle. 
 
c. 
L’autorisation était par ailleurs soumise au respect des préavis du service 
des monuments et des sites (ci-après : SMS) du 15 mai 2017, de la police du feu 
du 27 mars 2017 et de la direction générale des eaux du 26 janvier 2017. 
4) 
 
Le 7 mai 2018, lors d'une visite sur place, des collaborateurs du département 
ont constaté que les travaux en cours ne correspondaient pas aux deux 
autorisations de construire délivrées. Ils ont notamment relevé que l’appartement 
en duplex, situé aux 4e et 5e étages, ne correspondait pas aux plans visés ne 
varietur, tant quant à la typologie qu’au nombre de pièces. 
 
 
Selon le procès-verbal, divers travaux étaient en cours pour l’appartement 
des 4e et 5e étages, notamment la plâtrerie, en cours de finition, la fourniture et la 
pose du parquet qui étaient à faire, à l’instar de l’appareillage des WC. 
5) 
 
Un échange de courriels a suivi. Le DT relevait ainsi le 18 juin 2018 que des 
interventions étaient nécessaires avant la demande d’habitabilité et de conformité 
du bâtiment, notamment pour l’appartement du dernier étage, non conforme aux 
plans autorisés. 
 
 
À réception des plans, le DT a relevé, le 9 juillet 2018, que l’architecte ne 
niait pas que le plan ne correspondait pas aux plans déposés et que l’exécution 
modifiait la typologie et le nombre de pièces autorisés. Ils en avaient pourtant 
parlé sur place. « Ce dossier [était] déjà caractérisé par de nombreuses 
complications sans ajouter ce changement qui sembl[ait] intentionnel ». Il ne 
devait plus être entrepris de travaux dans cette partie de l’immeuble. 
6) 
 
Le 9 juillet 2018, Monsieur C______, architecte de profession et mandataire 
professionnellement qualifié (ci-après : MPQ) d’A______, a expliqué que le 5e 
étage ne correspondait pas encore au plan visé ne varietur. Seules deux chambres 
au lieu de quatre étaient visibles pour le moment. Suite à un contrôle de l’amiante, 
le chantier avait été arrêté et l’immeuble assaini, ce qui avait nécessité la 
démolition de certaines parois et la mise en conformité de certains planchers. 
Depuis la visite du 7 mai 2018, rien n'avait été modifié, dans l’attente d’une visite 
de la propriétaire, laquelle avait eu lieu la semaine précédente. Cette dernière 
souhaitant modifier la typologie de l’appartement à la suite d'une « conséquence 
familiale privée ». Une autorisation de construire par voie de procédure accélérée 
(ci-après : APA) serait prochainement déposée. 


- 4/16 - 
A/2657/2021 
 
 
La suspension des travaux au 5e étage était « maintenue en attendant l'APA 
en force » ; si celle-ci devait être définitivement refusée, les travaux seraient 
achevés tels que mentionnés sur le plan visé ne varietur. 
7) 
a. 
Le 11 juillet 2018, A______ a déposé une requête en autorisation de 
construire pour la transformation et la rénovation d’un duplex aux 4e et 5e étages, 
enregistrée sous APA 3______. La surface de plancher était estimée à 245 m2 pour 
des coûts de travaux estimés à CHF 660'000.-. 
 
b. 
Le 20 août 2018, le département a requis le dépôt d’une requête en 
autorisation de construire complémentaire par la voie de la procédure ordinaire. 
 
c. 
M. C______ a déposé une telle demande le 31 août 2018, enregistrée sous 
DD 1______/3. 
 
 
À l’appui de cette demande, il a relevé que la diminution du nombre de 
pièces du duplex, de sept à cinq, découlait de la constatation du faible volume des 
chambres mansardées situées du côté de la place par rapport à la taille de 
l’appartement. La diminution du nombre de chambres au dernier étage était 
justifiée par l’amélioration de la qualité d’isolation thermique et du « concept 
feu » par l’intérieur des murs mitoyens, les plafonds et la toiture de l’appartement, 
qui réduisaient intérieurement tant la surface que le volume utile. L’ascenseur créé 
avait également considérablement réduit la surface disponible au 4e étage, ce qui 
obligeait à revoir la typologie de l’appartement. Le 5e étage ne correspondant pas 
au standing d’un duplex en Vieille-Ville, sa qualité devait être améliorée. 
 
d. 
Les préavis suivants ont été rassemblés : favorable sans condition pour 
l’office des autorisations de construire (ci-après : DAC) le 12 septembre 2018 et la 
direction de la planification directrice cantonale et régionale (ci-après : SPI), le 
26 septembre 2018. 
 
 
La police du feu a préavisé favorablement le 25 septembre 2018, posant 
comme condition que les mesures de protection incendie en matière de 
construction, d’équipement et d’utilisation, telles que éclairage de secours, 
extincteurs, détection incendie, alarmes internes, consignes, liaisons visuelles, etc. 
devraient être adaptées à la nouvelle configuration des locaux. 
 
 
Les préavis LDTR des 27 septembre et 10 octobre 2018 étaient 
défavorables. Aucune des conditions de l’art. 9 LDTR n’était remplie. La 
motivation tenait en dix-sept lignes. Un autre projet ou un retour à l’autorisation 
précédente devait réaliser un logement de sept pièces. 
 
 
Le préavis du SMS du 18 novembre 2019 était favorable sous conditions. 
S’agissant du duplex, un portail sécurisé avait été mis en place dans l’ancien 
escalier, au noyau en pierre de molasse taillée. L’installation n’était pas conforme 
aux directives de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-


- 5/16 - 
A/2657/2021 
après : CMNS) pour les bâtiments anciens et ne figurait pas dans le dossier de 
plans déposés. Il devait être supprimé. 
8) 
 
Dans un courrier du 13 janvier 2019, A______ a informé M. C______ que 
l’actionnaire de la société propriétaire souhaitait habiter personnellement le 
duplex. Il ferait effectuer des travaux dans ledit logement, actuellement à l’état 
brut, par un tiers. Il était toutefois prié d’informer le département que le duplex 
serait personnellement occupé par M. B______ et sa compagne, comme pied-à-
terre à Genève. 
9) 
 
Le 19 septembre 2019, le SMS et le service LDTR ont sollicité de 
M. C______ de pouvoir effectuer une visite de l’appartement en duplex aux 
4e et 5e étages « afin de pouvoir clore le dossier de la demande d’autorisation 
DD 1______ et ses diverses mises à jour ». 
10) 
Lors de la visite sur place le 10 octobre 2019, les collaborateurs du DT ont 
constaté que la typologie du duplex ne correspondait pas à celle du plan visé ne 
varietur et que les travaux intérieurs étaient achevés. L’appartement était meublé 
et habité. 
11) 
Le 29 janvier 2020, le DT a informé A______ que, dans le cadre de 
l’instruction de la requête DD 1______/3 déposée le 31 août 2018, il avait été 
constaté par un inspecteur de l’OAC que la transformation soumise à l’examen du 
DT avait été réalisée sans autorisation. Cette situation constituait une infraction. 
Un dossier était ouvert sous les références I-2______.Un délai lui était imparti 
pour faire valoir ses observations. 
12) 
Le 10 février 2020, A______, par l'intermédiaire de la régie, devenue depuis 
lors D______ (ci-après : la régie), a détaillé les lenteurs du traitement de ce 
dossier par le département. 
 
 
Il s’agissait d’une transformation intérieure mineure d’un appartement 
existant en duplex. La CMNS avait mis quatre cent vingt-sept jours pour rendre 
son préavis et le service LDTR, trois cent soixante-cinq. 
 
 
Or, la police du feu avait rendu son préavis en neuf jours, le SPI, dix et la 
Ville de Genève, vingt-cinq. 
 
 
A______ a admis avoir entrepris les travaux d'aménagement intérieur sans 
autorisation de construire du fait des silences, nonobstant relances, de la part du 
département. Elle avait par ailleurs décidé de ne pas ériger les deux galandages 
initialement prévus, en raison d'une perte importante de surface après travaux de 
mise aux normes anti-feu. 
 
 
M. B______ utilisait « cet appartement à titre personnel et privé ». 


- 6/16 - 
A/2657/2021 
 
 
Elle n’avait pas commis d’infraction. 
13) a. 
Par décision du 27 juillet 2020, le département a refusé de délivrer 
l’autorisation de construire DD 1______/3. Les conditions permettant d’autoriser 
une transformation au sens de l’art. 9 LDTR n’étaient pas réalisées. 
 
b. 
Le 14 septembre 2020, A______ a interjeté recours contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI). 
 
 
Une procédure a été ouverte sous le numéro A/2795/2020. 
 
c. 
Une audience de comparution personnelle des parties s’est tenue le 11 mai 
2021, dont la teneur sera reprise ci-après en lien avec le présent litige. 
 
d. 
Le 7 septembre 2021, le TAPI a admis le recours, annulé la décision de 
refus d'autorisation et renvoyé le dossier au département pour délivrance de 
l'autorisation (JTAPI/908/2021), après fixation du montant du loyer admissible 
après travaux par le service LDTR. La question de savoir s’il s’agissait d’un trois-
quatre pièces, comme estimé par le service LDTR, ou d’un cinq pièces, comme 
allégué par la requérante, et si les travaux exécutés étaient conformes aux plans 
versés au dossier, ils n’étaient pas l’objet du litige. 
 
 
Ce jugement est entré en force en l'absence de recours formé à son encontre. 
14) a. 
Dans une seconde décision du 27 juillet 2020, le département a infligé à 
A______ une amende de CHF 10'000.- et lui a ordonné de remettre en état le 
4e étage et les combles conformément aux autorisations de construire 
DD 1______/1 ou DD 1______/2 dans un délai de cent vingt jours. Il lui était 
également demandé de fournir, dans un délai de trente jours, l'attestation globale 
de conformité partielle, accompagnée des plans conformes à l'exécution, 
concernant les étages allant du rez au 3e étage, le nom du nouveau MPQ qui 
superviserait les travaux de remise en état, ainsi que les baux et dates d'occupation 
des locaux de tous les étages. 
 
b. 
A______ a interjeté recours contre cette décision le 14 septembre 2020. 
 
 
Une procédure a été ouverte sous le numéro A/2797/2020. 
 
c. 
Par jugement du 22 février 2022, le TAPI a partiellement admis le recours, 
annulé la décision du département en tant qu'elle ordonnait de remettre en état le 
4e étage et les combles, de fournir l'attestation globale de conformité partielle 
accompagnée des plans conformes à l'exécution concernant le rez et le 1er étage de 
l'immeuble, ainsi que les baux et dates d'occupation des locaux concernant ces 
deux mêmes étages (ch. 3 du dispositif). La décision était confirmée pour le 
surplus (ch. 4 du dispositif). 
 


- 7/16 - 
A/2657/2021 
 
d. 
Par acte mis à la poste le 4 avril 2022, A______ a interjeté recours auprès de 
la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement du TAPI, concluant principalement à 
l'annulation du ch. 4 du dispositif du jugement confirmant l'amende et l'ordre de 
produire une attestation de conformité et les baux des 2e au 5e étages. 
 
e. 
Le 4 avril 2022, le département a également interjeté recours auprès de la 
chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant à l'annulation 
d'une partie du ch. 3 de son dispositif, en ce qu'il concernait notamment 
l'attestation globale de conformité partielle. Il convenait de rétablir la décision 
contestée sur ce point. 
 
f. 
Par arrêt du 28 juin 2022, la chambre de céans a rejeté le recours d’A______ 
et admis celui du DT. L’obligation de fournir l’attestation globale de conformité 
partielle accompagnée des plans conformes à l’exécution concernant tous les 
étages ainsi que les baux et dates d’occupation des locaux étaient rétablies. 
 
g. 
Un recours est actuellement pendant devant le Tribunal fédéral. 
15) 
Le présent litige porte sur une troisième procédure. 
 
 
Parallèlement aux deux procédures précitées, le 30 avril 2021, le 
département a notamment transmis, dans le cadre des procédures susmentionnées, 
une photographie de l'interphone de l’immeuble et extrait de la base de données 
de l’office cantonal de la population et des migrations (Calvin), laissant à penser 
que le duplex querellé était loué à un certain Monsieur E______. 
16) 
Lors de l’audience qui s’est tenue le 11 mai 2021 par-devant le TAPI dans le 
cadre de la cause A/2795/2021, M. B______ a précisé être résident monégasque 
depuis le 14 décembre 2010. Il passait volontiers plusieurs mois par an à Genève, 
raison pour laquelle il y avait un pied-à-terre. Il occupait depuis deux ans, à temps 
partiel, l’appartement litigieux, mais n’avait pas souhaité mettre son nom sur la 
boîte aux lettres « pour avoir une certaine tranquillité et pour éviter des 
sollicitations des autorités fiscales ». C’était le nom d’un ami qui y était 
mentionné. Il n’occupait pas d’autre logement à Genève. Il avait injecté près de 
dix millions de francs dans l’immeuble pour les travaux. L’attestation globale de 
conformité serait établie à la fin de la procédure. L’ancien loyer était de 
CHF 60'000.-/an. Le logement ne répondait pas aux besoins prépondérants de la 
population. 
 
 
Le département a contesté notamment ce dernier point. Il s’agissait, 
préalablement aux travaux, d’un appartement de huit pièces, réduit à sept. Après 
travaux, il s’agirait d’un appartement de luxe, qui sortirait du marché locatif. 
17) 
Par décision du 30 juillet 2021, se référant aux propos précités, le 
département a interdit à A______ d’utiliser le duplex en cause avec effet 


- 8/16 - 
A/2657/2021 
immédiat et ce jusqu’au rétablissement d’une situation conforme au droit. M. 
B______ occupait depuis deux ans l’appartement litigieux, ce qui constituait une 
infraction à l’art. 7 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 
avril 1988 (LCI - L 5 05). 
18) a. 
Par courriel du 4 août 2021, M. B______ a demandé au département de 
modifier sa décision en ne prohibant que la location du duplex en cause, mais en 
l’autorisant à occuper lui-même ce logement. Il n’y logeait pas, étant domicilié à 
Monaco, mais l’occupait à titre gratuit, au lieu de payer un hôtel, lors de ses 
passages à Genève. 
 
b. 
Par réponse du 6 août 2021, le département a refusé cette requête. 
19) 
Par acte du 13 août 2021, A______ a interjeté recours contre la décision du 
30 juillet 2021 auprès du TAPI, concluant à son annulation, subsidiairement à être 
autorisée à mettre l’appartement en cause à disposition de M. B______ 
uniquement, et ce tant que le litige relatif à sa transformation de sept en cinq 
pièces n’était pas définitivement réglé. Préalablement, elle a requis la comparution 
personnelle de M. B______, l’audition comme témoin de M. C______ et une 
inspection locale destinée à démontrer l’habitabilité du duplex. 
20) 
Après un double échange d’écritures, le TAPI, par jugement du 22 mars 
2022, a rejeté le recours précité. 
 
a. 
La requérante n'indiquait pas sur quels éléments devraient porter l'audition 
de MM. C______ et B______, ce dernier ayant déjà eu l’occasion de s’exprimer. 
L’inspection locale n’était pas nécessaire, la décision querellée ne retenant pas 
que le duplex serait inhabitable. 
 
 
Même à envisager une éventuelle violation du droit d’être entendu de la 
propriétaire, ladite violation aurait été réparée devant le TAPI. M. B______ n’était 
pas empêché de fonder son centre de vie et d’intérêts dans le duplex, puisque ce 
dernier n’était pas domicilié à Genève, où il ne faisait que passer de temps à autre. 
Autre serait éventuellement la situation si ce dernier était domicilié à Genève. 
b. 
La teneur de l’art. 7 al. 1 LCI était claire. Une construction modifiée 
destinée à l’habitation – ce qui était à l’évidence le cas du duplex concerné – ne 
pouvait être occupée ou utilisée à un titre quelconque que suite au dépôt au 
département d’un dossier de plans conformes à l’exécution et d’une attestation de 
conformité établie par un MPQ. Or, ainsi qu’indiqué lors de l’audience du 11 mai 
2021 par M. B______, il vivait dans le duplex en cause à temps partiel avec son 
épouse et une telle attestation n’avait pas été soumise au département. Il n’avait, 
par ailleurs, pas été allégué ni a fortiori démontré qu’une telle attestation aurait été 
remise au département postérieurement à ladite audience. Partant, le duplex en 


- 9/16 - 
A/2657/2021 
cause ne pouvait être occupé ou utilisé à un titre quelconque, et ce même à titre 
temporaire pendant les séjours de M. B______ à Genève. 
 
Le fait que la propriétaire l’ait aménagé, puis permis à son actionnaire de 
l’occuper sans que le département n’intervienne afin de modifier cette situation 
dès qu’il en avait eu connaissance – à savoir en octobre 2019 puisqu’aucun 
élément au dossier ne permettait de retenir que M. C______ l’avait effectivement 
informé de cette situation suite au courrier de la propriétaire du 13 janvier 2019 – 
démontrait une inaction ou un retard dudit département, voire une tolérance de sa 
part à ce sujet. Cela ne signifiait toutefois pas que le département ait accepté cette 
situation et encore moins qu’il ait fourni une assurance qu’il n’allait pas intervenir 
pour faire respecter l’art. 7 LCI. Au surplus, la recourante n’avait pas pris des 
dispositions auxquelles elle ne saurait renoncer sans subir de préjudice en se 
fondant sur le comportement du département, soit son silence quant à la violation 
de l’art. 7 LCI. En effet, elle mettait gratuitement à disposition de M. B______ le 
duplex, de sorte que si ni ce dernier ni un tiers ne pouvait plus l’occuper, elle n’en 
subissait aucun dommage. 
 
Le fait que les procédures d’autorisation de construire concernant le duplex 
aient été longues, voire trop longues, n’était pas un élément qui permettrait à la 
recourante de passer outre les exigences légales formulées à l’art. 7 LCI. 
 
c. 
Le département était en droit, voire, dans le cas présent, avait le devoir 
d’ordonner une mesure au sens de l’art. 129 LCI. Les exigences posées par l’art. 7 
al. 1 LCI, soit l’attestation globale de conformité et les plans conformes à 
l'exécution, étaient nécessaires pour contrôler, entre autres, que la construction ou 
l’installation en cause avait été réalisée conformément au projet et qu’elle 
respectait ainsi les prescriptions relatives aux différentes politiques publiques, 
dont celles relatives à la sécurité. À défaut d’une telle attestation, le département 
ne pouvait s’assurer du respect des normes topiques, en particulier de celles liées à 
la sécurité. Il n’était par conséquent pas disproportionné qu’il applique le droit en 
ordonnant que le duplex ne puisse être occupé ou utilisé à un titre quelconque. Il 
n’existait pas d’autre mesure moins incisive que le département aurait pu 
appliquer, étant relevé que l’interdiction prononcée ne lésait pas les intérêts de la 
recourante, qui ne tirait aucun profit du duplex en le mettant gratuitement à la 
disposition de son actionnaire, ni ceux de ce dernier, non domicilié à Genève et 
qui n'y avait donc pas le centre de ses intérêts. En outre, le fait de permettre 
uniquement à l’actionnaire de la recourante d’occuper le duplex malgré l’absence 
d’attestation de conformité – comme le proposait la recourante – reviendrait sinon 
à violer, tout au moins à contourner l’art. 7 al. 1 LCI, ce qui ne pouvait être admis, 
de sorte qu'il n'existait pas de mesure moins incisive que celle querellée que le 
département aurait pu prononcer. 
21) 
Par acte du 6 mai 2022, A______ a recouru devant la chambre 
administrative. Elle a conclu à l’annulation du jugement précité. Subsidiairement, 


- 10/16 - 
A/2657/2021 
elle devait être autorisée à mettre le duplex concerné à disposition de son 
actionnaire, à l’exclusion de toute autre personne ou de toute location avant 
l’octroi de l’autorisation de construire complémentaire DD 1______/3 et la dépose 
de l’attestation de conformité y relative. 
 
 
Le TAPI avait établi les faits de manière incomplète. Elle détaillait les 
précisions manquantes. 
 
 
 La décision du DT consacrait un abus de droit et était arbitraire. 
 
 
Le département avait adopté un comportement dilatoire. Le service LDTR 
avait pris plus de trois cent soixante-cinq jours pour rendre son préavis, le SMS 
plus de quatre cent vingt-sept pour dire qu’il fallait supprimer une porte et le DT 
plus de huit mois supplémentaires pour finaliser un refus. Sept cent quarante-sept 
jours s’étaient ainsi écoulés entre le dépôt de la requête et la décision, étant 
rappelé que l’art. 3 al. 3 LCI évoquait un délai de trente jours pour rendre les 
préavis et l’art. 4 al. 1 LCI un délai de soixante jours pour répondre à une requête. 
 
 
Le département savait que M. B______ occupait le duplex bien avant la 
réception du procès-verbal du TAPI du 11 mai 2021. M. C______ le lui avait dit, 
ce que l’audition de ce dernier permettrait de prouver. Le DT en avait été informé 
en octobre 2019. La régie le lui avait écrit le 10 février 2020. Ce fait lui avait ainsi 
été communiqué à trois reprises. Le DT avait toléré la situation et avait pour seul 
objectif de nuire à M. B______, compte tenu d’un contentieux fourni et ancien 
entre eux. 
 
 
Le département n’avait toujours pas fait suite au jugement du TAPI du 
7 septembre 2021, en force depuis le 9 novembre 2021 et n’avait pas délivré la 
DD, malgré de multiples relances. La demande avait pourtant été formulée près de 
quatre ans auparavant, le 31 août 2018. 
 
 
Le DT était en conséquence seul responsable du fait que les plans définitifs 
ne pouvaient pas lui être fournis puisqu’il n’avait pas délivré l’autorisation de 
construire imposée par le TAPI. Du fait de cette insoumission, il ne pouvait pas 
lui ordonner de ne pas utiliser le duplex. 
22) 
Le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Suite au jugement du TAPI, il avait dû reprendre l’instruction du dossier 
notamment sous les aspects LDTR. L’autorisation avait été délivrée le 2 juin 
2022. 
 
 
L’argumentation du recours était difficile à comprendre. Le duplex était 
habité avant que l'attestation globale de conformité soit transmise. L’éventuel 
retard dans le traitement du dossier ainsi que le fait que les préavis soient positifs 
étaient sans incidence sur l’application de l’art. 7 LCI. La recourante n’avait 


- 11/16 - 
A/2657/2021 
jamais mis en demeure le DT, en application de l’art. 4 al. 4 LCI pour se plaindre 
du retard. L'attestation globale de conformité devait être délivrée par un MPQ. Le 
seul fait que le DT détiendrait un dossier complet était sans incidence. Aucun 
élément du dossier ne démontrait que le DT aurait accepté la situation et encore 
moins qu’il aurait fourni une assurance qu’il n’allait pas faire respecter l’art. 7 
LCI. Au contraire, la recourante avait pris le risque, tout à fait sciemment, de 
mettre à disposition de son administrateur le duplex alors qu’elle savait que 
l’autorisation de construire n’avait pas été délivrée et l'attestation globale de 
conformité non fournie au DT. 
 
 
L’audition de M. C______ était sans pertinence, la recourante n’ayant 
jamais obtenu d’assurance du DT de pouvoir utiliser le logement avant la 
délivrance de l’autorisation de construire et le dépôt de l'attestation globale de 
conformité. 
23) 
Dans sa réplique, la recourante a persisté dans ses conclusions. 
L’autorisation avait effectivement été enfin délivrée. Le service LDTR connaissait 
l’ancien loyer depuis quatre ans. Dans son préavis du 2 mars 2022, ledit service 
avait indiqué renoncer à fixer le loyer après travaux, celui-ci dépassant d’ores et 
déjà de plus de deux fois et demi les besoins prépondérants de la population. 
L’interdiction d’utiliser le duplex ne répondait pas à des impératifs de sécurité, 
mais se voulait chicanière. 
24) 
Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
25) 
Le contenu des pièces sera repris en tant que de besoin dans la partie en 
droit du présent arrêt. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
La recourante sollicite l’audition de M. C______. 
 
a. 
Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) le droit d'être entendu 
comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 142 III 48 consid. 4.1.1 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêts 


- 12/16 - 
A/2657/2021 
du Tribunal fédéral 1B_539/2019 du 19 mars 2020 consid. 3.1 ; 2C_203/2019 du 
4 juillet 2019 consid. 2.1 et les arrêts cités). Le droit de faire administrer des 
preuves n'empêche cependant pas le juge de renoncer à l'administration de 
certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces 
dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à 
modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant 
du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1. ; 140 I 285 consid. 6.3.1). Le droit d'être 
entendu ne contient pas non plus d'obligation de discuter tous les griefs et moyens 
de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour 
l'issue du litige (ATF 141 III 28 consid. 3.2.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 
9C_245/2020 du 12 juin 2020 consid. 3.2.1 ; ATA/631/2020 du 30 juin 2020 
consid. 2a). 
 
b. 
En l’espèce, la recourante souhaite prouver que le DT savait que 
l’administrateur de la société habitait dans le duplex depuis un certain temps, 
évoquant le délai de deux ans avant l’audience de comparution personnelle des 
parties du 11 mai 2021. 
 
 
Il ressort du dossier que, lors de la visite des lieux par le département le 7 
mai 2018, le duplex n’était pas habité. Il l’était toutefois le 18 novembre 2019 lors 
du passage des représentants du SMS et du service LDTR. Il est en conséquence 
prouvé que le DT était au courant que le logement était habité dès cette date, soit 
dix-huit mois avant la décision querellée. 
 
 
L’audition du témoin n’est en conséquence pas nécessaire, ce fait étant pour 
le surplus sans pertinence sur l’issue du litige, compte tenu de ce qui suit. 
 
 
Pour les mêmes motifs, le grief de violation du droit d’être entendu de la 
recourante par le TAPI sera écarté. 
3) 
 
Le recourante se plaint d’un établissement des faits incomplet. 
 
 
Or, les faits que la recourante reproche au TAPI d’avoir omis portent 
principalement sur les délais de traitement de ce dossier par le DT. Ceux-ci sont 
toutefois sans incidence sur l’issue du litige, à l’instar du nombre précis de jours 
écoulés entre le dépôt de la demande et la délivrance des préavis. De même, le 
contenu des échanges entre A______ SA et la régie ne sont pas opposables au 
département. 
 
 
Le grief est infondé. 
4) 
a. 
Les constructions ou installations neuves ou modifiées, destinées à 
l'habitation ou au travail ne peuvent être occupées ou utilisées à un titre 
quelconque avant le dépôt au département d'un dossier de plans conformes à 
l'exécution et d'une attestation de conformité établie par un mandataire 
professionnellement qualifié, cas échéant le requérant, dans les cas prévus par les 


- 13/16 - 
A/2657/2021 
art. 2 al. 3 2ème ph. (art. 7 al. 1 let. a LCI). L'attestation certifie que les 
constructions ou installations sont conformes à l'autorisation de construire, aux 
conditions de celle-ci, ainsi qu'aux lois et règlements applicables au moment 
d'entrée en force de l'autorisation de construire (art. 7 al. 2 LCI). Suivant la nature 
du dossier et si le mandataire ou le requérant l'estime nécessaire, l'un ou l'autre 
peut joindre à sa propre attestation celles des autres mandataires spécialisés 
intervenus dans le cadre de la réalisation des travaux et/ou l'attestation du 
propriétaire selon laquelle il n'a sollicité aucune réalisation contraire à la loi (art. 7 
al. 3 LCI). 
 
 
Dans les limites des dispositions de l’art. 130, le département peut ordonner, 
à l’égard des constructions, des installations ou d’autres choses les mesures 
suivantes : a) la suspension des travaux ; b) l’évacuation ; c) le retrait du permis 
d’occupation ; d) l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter ; e) la remise en état, la 
réparation, la modification, la suppression ou la démolition (art. 129 LCI). 
 
 
Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l’état d’une 
construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est pas conforme aux 
prescriptions de la présente loi, des règlements qu’elle prévoit ou des autorisations 
délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires (art. 130 
LCI). 
 
b. 
Dans un arrêt concernant des villas, le Tribunal fédéral a rappelé que le 
respect de la condition d'utilisation selon l'affectation annoncée dans les plans 
d'enquête doit être vérifié à l'issue des travaux par l'Office cantonal des 
autorisations de construire sur la base de l'attestation de conformité prévue à 
l'art. 7 LCI et à l'occasion des contrôles auxquels le département est en droit de 
procéder en tout temps en vertu de l'art. 8 LCI (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2 et les références citées). 
 
c. 
En l’espèce, il n’est pas contesté que le duplex remplit les conditions d’une 
construction modifiée, destinée à l’habitation et qu’il est utilisé par l’actionnaire et 
administrateur de la recourante, ce que A______ SA a autorisé. 
 
 
Il est établi que l’intéressé y réside depuis 2019 et qu’à la date de son entrée 
dans le logement et même dans les années qui ont suivi, aucune attestation de 
conformité établie par un MPQ n’a été transmise au département. La recourante 
ne le conteste au demeurant pas. 
 
 
Elle se prévaut du retard pris par l’administration dans le traitement du 
dossier allant jusqu’à considérer une volonté délibérée de lui nuire. Il ressort 
toutefois du dossier que celui-ci était délicat. L’immeuble étant sis dans une zone 
protégée, plusieurs préavis ont été nécessaires pour les trois demandes successives 
déposées par la société, portant sur le même immeuble et ayant des implications 
entre les demandes. Tous les préavis n’étaient pas favorables. Dans ces 


- 14/16 - 
A/2657/2021 
conditions, si certes, il aurait été souhaitable que certains services du département 
préavisent plus rapidement, notamment les services LDTR et SMS, aucun élément 
du dossier ne permet de retenir une animosité à l’encontre de la recourante ou de 
son actionnaire. La durée de traitement du dossier par lesdits services sont à 
l’évidence dus à la complexité du dossier, quoi qu’en dise la recourante. 
 
 
Il a, par ailleurs, déjà été relevé dans le cadre de l’arrêt de la chambre de 
céans du 28 juin 2022, quant à la violation de l'art. 7 LCI, qu’elle est réalisée en 
l'espèce, le duplex ayant été occupé, non seulement avant l'octroi de l'autorisation 
de construire, mais également sans qu'un dossier de plans conformes à l'exécution 
et qu'une attestation de conformité établie par un MPQ aient été communiqués 
préalablement au département. L'art. 1 al. 7 LCI prévoit expressément qu'aucun 
travail ne doit être entrepris avant qu'une autorisation n'ait été délivrée. Quant à la 
prétendue lenteur du traitement de sa demande, la recourante aurait pu mettre en 
demeure le département de rendre une décision, selon la procédure prévue par 
l'art. 4 al. 4 LCI, ce qu'elle n'a pas fait. La prétendue lenteur du département ne 
permet ainsi pas de justifier avoir mis celui-ci devant le fait accompli 
(ATA/668/2022 du 28 juin 2022 consid. 8). 
 
 
Comme également déjà relevé, il faut encore ajouter le fait que la recourante 
n'a déposé sa demande d'autorisation visant la régularisation des travaux que 
postérieurement à la visite du département. Ces travaux ont aussi été réalisés sans 
MPQ depuis le 12 janvier 2019, ce fait n'ayant toutefois été annoncé que le 
11 octobre 2019 au département et les locaux occupés sans remise des pièces 
exigées par la loi pour ce faire. Il faut également tenir compte du fait que la 
propriétaire est une professionnelle de l'immobilier, à l’instar de son 
administrateur-président et unique actionnaire professionnellement actif depuis 
longtemps dans le milieu immobilier genevois. Il est d’ailleurs administrateur-
président avec signature individuelle de la société représentant la société 
recourante. Ces derniers ne pouvaient ignorer les conséquences d’une entrée dans 
les locaux de l’administrateur et actionnaire avant le dépôt de l’attestation de 
conformité du MPQ. 
 
 
À ce titre, la qualification de « modification intérieure minime» ne résiste 
pas à l’examen au vu des préavis détaillés, notamment celui du service du feu, 
lorsqu’il indique que «les mesures de protection incendie en matière de 
construction, d’équipement et d’utilisation, telles que éclairage de secours, 
extincteurs, détection incendie, alarmes internes, consignes, liaisons visuelles, etc. 
devraient être adaptées à la nouvelle configuration des locaux ». L’importance des 
documents requis est dès lors évidente et le fait que la recourante ait dû patienter 
avant d’obtenir la DD suite au jugement du TAPI ne l’autorisait en aucun cas à 
entrer dans les locaux sans la production préalable de toutes les pièces requises. 


- 15/16 - 
A/2657/2021 
 
 
En l’absence de celles-ci, c’est à juste titre que le département a fait 
interdiction à toute personne d’occuper le logement en application de l’art. 129 
let. d LCI. 
 
 
En tous points infondé, le recours sera rejeté. 
5) 
 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera alloué aucune indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 6 mai 2022 par A______ SA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 22 mars 2022 ; 
au fond : 
rejette le recours ; 
met un émolument de CHF 1'500.- à la charge d'A______ SA ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à D______ SA, mandataire d'A______ SA, au département 
du territoire-oac ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Krauskopf, M. Verniory, 
Mmes Lauber et McGregor, juges. 


- 16/16 - 
A/2657/2021 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :