ge_gerichte · ACJC/910/2025 · 2025-07-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30 juillet 2025. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4851/2023 
ACJC/910/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 JUILLET 2025 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 22 janvier 2025, 
 
Et 
FONDATION B______, ayant son siège ______ [GE], intimée, représentée par 
C______, ______ [GE]. 
 
 
 
 


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C/4851/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/49/2025 du 22 janvier 2025, reçu par les parties le 22 janvier 
2025, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a donné acte à 
FONDATION B______ de ce qu’elle acceptait, à bien plaire et sans 
reconnaissance de responsabilité, que A______ installe une séparation sur son 
balcon avec la partie de celui-ci donnant chez ses voisins de palier 
D______/E______, pour autant qu’un devis lui soit transmis au préalable pour 
validation (ch. 1 du dispositif), débouté A______ de toutes ses autres 
conclusions (ch. 2), ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de 
libérer la totalité des loyers consignés sur le compte no 14L 2023 1______ en 
faveur de FONDATION B______ (ch. 3), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte déposé le 26 février 2025 à la Cour de justice, A______ (ci-après 
également : la locataire ou l’appelante) a formé appel contre ce jugement, dont 
elle a sollicité l’annulation. Cela fait, elle a conclu à ce que la Cour valide la 
consignation effectuée le 23 janvier 2023 pour tous les loyers mensuels dès le 
1er février 2023, ordonne à FONDATION B______ de faire cesser les nuisances 
subies et lui octroie une réduction de loyer de 30% dès le 14 mai 2021 et jusqu’à 
la cessation des nuisances. Elle a également conclu à ce que la Cour ordonne à sa 
partie adverse qu’elle autorise sans conditions la pose par la locataire d’une 
partition sur son balcon. 
 
b. Dans sa réponse du 19 mars 2025, FONDATION B______ (ci-après 
également : la bailleresse ou l’intimée) a contesté intégralement le contenu de 
l’appel et s’en est rapportée à justice. 
c. Les parties ont été avisées le 21 mars 2025 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 27 novembre 2020, FONDATION B______, en qualité de bailleresse, et 
A______, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
un appartement de trois pièces au 4ème étage de l’immeuble sis no. ______, 
avenue 2______ à Genève. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er décembre 2020 au 
30 novembre 2021, renouvelable ensuite tacitement, sauf résiliation respectant 
un préavis de trois mois. 
Le loyer mensuel a été fixé à 941 fr., soit 11’292 fr. par an, hors charges. 
L’immeuble était neuf lors de l’entrée de la locataire dans l’appartement. 
 
b. Le 19 avril 2021, C______, la régie en charge de l’immeuble (ci-après : la 
régie), a envoyé un avis à tous les locataires de l'immeuble leur rappelant 
notamment qu'il était interdit de déposer quoi que ce soit sur les paliers, dans les 


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corridors et les passages communs, de jeter quoi que ce soit par les fenêtres, les 
balcons ou autres, de secouer des tapis, nattes, brosses, balais, chiffons, etc. dans 
les escaliers et paliers, aux fenêtres, hors des balcons et à l’extérieur, d’installer 
des filets à chat sur les balcons, de faire faire les besoins des animaux de 
compagnie aux abords de l'immeuble ou de fumer dans les passages ou locaux 
communs ainsi que dans les ascenseurs. Il n’incombait par ailleurs pas au service 
de conciergerie de nettoyer les taches d’urine et/ou les coulures des poubelles ni 
de ramasser et/ou de trier les déchets. 
c. La locataire a signalé à de nombreuses reprises à la régie diverses prétendues 
nuisances provenant de son voisinage. La première plainte écrite, datée du 8 mai 
2021, comprenait six pages détaillant les faits. Parmi les nuisances évoquées 
figuraient notamment des jets réguliers de terre, d’insectes morts, de débris 
végétaux et de saletés, ainsi que des éclaboussures d’eau en quantité, provenant 
du balcon de ses voisins du 5ème étage, la famille F______/G______, et tombant 
directement sur son propre balcon. 
La locataire se plaignait également de nuisances sonores fréquentes, tant diurnes 
que nocturnes, incluant de la musique, des sauts, des courses, des cris et des 
claquements de portes. Ses voisins de palier (la famille D______/E______), 
généraient également d’importants bruits, tant sur leur balcon qu’à l’intérieur de 
leur logement, à toute heure du jour et de la nuit. 
Par ailleurs, la famille D______/E______ adoptait des comportements agressifs, 
troublant la paix sociale, en incitant notamment ses enfants à lancer un ballon de 
football contre la paroi du balcon de la locataire et à sonner à sa porte de manière 
intempestive. 
La locataire a informé la régie que son état de santé, fortement affecté, rendait la 
rédaction de courriers de plainte particulièrement difficile. 
Les courriers de plaintes suivants de la locataire, datés du 11 juillet 2021 
(9 pages) et du « 27 septembre au 2 novembre 2021 » (11 pages), détaillaient à 
chaque fois de manière précise tous les épisodes lors desquels elle avait ressenti 
les nuisances précitées. 
d. La régie a répondu à plusieurs reprises aux doléances de la locataire. 
Par courrier du 21 mai 2021, elle l’a informée qu’un courrier avait été adressé à 
la famille F______/G______ afin de lui rappeler les règles et usages locatifs 
appliqués dans le canton de Genève à propos des nuisances sonores et des 
salissures. 
Par courrier du 6 septembre 2021, la régie a demandé à la locataire de lui 
communiquer les photographies prises de son balcon souillé. Concernant les 
nuisances sonores venant des familles F______/G______ et D______/E______, 
la régie a indiqué que ni le concierge, ni la régie n’avaient reçu de plaintes à leur 


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encontre. Toutefois, elle allait contacter les familles pour leur expliquer la 
situation. 
Par courrier du 1er décembre 2021, la régie a informé la locataire qu’elle était 
toujours dans l’attente des photographies du balcon avant d’interpeller les 
familles, précisant que le concierge se tenait à disposition pour constater les 
nuisances afin d’étoffer son dossier. 
 e. Les 15 juillet et 9 août 2022, la régie a envoyé deux avis supplémentaires à 
tous les locataires pour les informer que la copropriété avait décidé d’installer 
trois caméras de surveillance à la suite de divers actes de vandalisme et de vols. 
Elle demandait l’avis des locataires sur cette décision avant d’aller de l’avant. 
Elle a également rappelé à tous les locataires qu’il était interdit de déposer des 
affaires sur les paliers et communs et de jeter quoi que ce soit par les fenêtres et 
balcons. 
f. Par courrier du 25 août 2022 (6 pages), la locataire a informé la régie que 
l'installation de caméras de surveillance pouvait constituer une solution efficace 
pour identifier les auteurs des dégradations commises dans les parties communes 
de l'immeuble. Elle a par ailleurs signalé que les nouveaux occupants du 5ème 
étage, (la famille H______/I______) étaient à l’origine des mêmes nuisances que 
les précédents résidents, à savoir des salissures récurrentes sur son balcon ainsi 
que des nuisances sonores. 
g. Par courrier du 30 novembre 2022 (24 pages), la locataire a mis la régie en 
demeure de faire cesser les nuisances sonores et salissures qu’elle subissait de la 
part de ses voisins ainsi que les comportements agressifs émanant de la famille 
D______/E______, sous menace de consignation du loyer. Elle a également 
réclamé une réduction de loyer de 30% depuis le 14 mai 2021. Elle a précisé 
qu’elle avait dû faire appel à la police à cause du comportement de D______, son 
voisin de palier, et que tant D______ que E______ l’intimidaient régulièrement 
et l’insultaient. 
Elle a fait suivre ce pli de quarante pages de clichés de son balcon sur lesquelles 
on peut apercevoir de l’eau, quelques feuilles, plumes, cheveux et détritus. 
h. Par courrier du 19 décembre 2022, la régie a répondu à la locataire que les 
nuisances mentionnées dans ses précédents courriers n’étaient pas établies, lui 
rappelant qu’il lui incombait d’apporter des preuves formelles à l’appui de ses 
doléances (témoignages, pétitions, constats d’huissier ou autres éléments 
probants). Les photographies fournies n’étaient pas concluantes et la locataire 
refusait systématiquement de donner accès à son logement. 
Malgré plusieurs tentatives de la régie pour trouver des solutions, aucune ne 
semblait satisfaire la locataire. Une proposition de médiation avec les voisins lui 
avait été soumise : elle l’avait refusée. La régie lui avait également conseillé de 
faire systématiquement appel à la police afin d’étayer son dossier, démarche 


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qu’elle n’avait pas entreprise. La locataire n’avait pas non plus pris contact avec 
le concierge de l’immeuble. 
Par ailleurs, la locataire était la seule à signaler des problèmes liés aux familles 
D______/E______ et H______/I______. En conséquence, la régie a contesté la 
mise en demeure reçue et refusé d’entrer en matière sur les prétentions de la 
locataire. En outre, un rendez-vous a été fixé le 4 janvier 2023 au sein du 
logement, afin de constater d’éventuels défauts survenus depuis son 
emménagement. La régie invitait expressément la locataire à permettre l’accès à 
son appartement, conformément à l’article 257h CO. 
i. Par courrier du 30 décembre 2022, la locataire s’est à nouveau plainte du 
comportement de ses voisins, décrivant notamment des « matchs de foot », cris et 
hurlements se déroulant sur leur balcon. 
j. Par courrier du 10 janvier 2023, la régie a rappelé à la locataire son obligation 
de permettre l’accès à son appartement, suite à son absence lors de la visite 
prévue le 4 janvier 2023. Une nouvelle visite a été fixée au 23 janvier 2023. 
k. Le loyer a été consigné dès le mois de février 2023 (avis 14 L 2023 1______). 
l. Par courrier du 15 février 2023, la famille D______/E______ s’est plainte 
auprès de la régie de nuisances nocturnes et de comportements assimilables à du 
harcèlement de la part de la locataire, et ce, depuis plusieurs mois. Celle-ci tapait 
volontairement et bruyamment contre le mur de la chambre de leur fils en soirée, 
passait l’aspirateur quotidiennement jusqu’à 22h et prenait des photographies de 
leurs enfants lorsqu’ils jouaient sur la terrasse. Estimant ces comportements 
intrusifs, la famille a indiqué avoir fait l’acquisition et installé une barrière de 
séparation sur son balcon afin de se protéger. Elle a par ailleurs requis de la régie 
qu’elle prenne toutes les mesures nécessaires pour faire cesser cette situation. 
m. Le 1er mars 2023, la locataire a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d’une requête en validation de la consignation du loyer 
et en réduction de loyer de 30% dès le 14 mai 2021 et jusqu’à cessation des 
nuisances, avec restitution du trop-perçu du loyer. Elle a également conclu à être 
autorisée à apposer un cache fin et opaque contre la partition métallique du 
balcon marquant la séparation d’avec le balcon de ses voisins de palier 
D______/E______ afin de protéger son intimité. 
n. Par courrier du 7 mars 2023, la régie a mis la locataire en demeure de 
s’acquitter des loyers de février et mars 2023, sous menace de résiliation du bail. 
o. Par courrier du 13 mars 2023, la régie a informé la locataire avoir reçu des 
plaintes la visant, relatives à un comportement bruyant et des formes de 
harcèlement envers ses voisins (prise de photographies d’enfants, coups 
délibérés portés contre les murs et usage de l’aspirateur à des heures tardives). La 
régie lui a enjoint de cesser de tels agissements. 
 


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Par ailleurs, elle a indiqué que la consignation des loyers n’était pas valable, la 
Commission de conciliation n’ayant pas été saisie en temps utile. Enfin, elle a 
rappelé qu’en raison de la période de garantie de deux ans des défauts de 
l’immeuble, il était impératif que la locataire autorise l’accès à son appartement, 
afin que la régie puisse procéder à une vérification de son état d’entretien. Ce 
courrier faisait office de mise en demeure au sens de l’article 257f CO. 
p. Par deux courriers du 22 mars 2023, la locataire a informé la régie avoir saisi 
la Commission de conciliation en temps utile et contesté les reproches formulés à 
son encontre. Elle faisait valoir que ces accusations étaient apparues 
immédiatement après la consignation de son loyer, alors qu’elle n’avait, selon 
elle, en rien modifié son comportement. Elle y voyait dès lors des mesures de 
représailles liées à la procédure qu’elle avait initiée. 
q. Vu l’échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder a été 
délivrée à la locataire le 12 juin 2023. 
Le 10 juillet 2023, celle-ci a porté l’affaire devant le Tribunal, persistant dans ses 
conclusions. 
r. Dans sa réponse du 1er septembre 2023, la bailleresse a conclu au déboutement 
de la locataire de toutes ses conclusions. 
s. Le 8 septembre 2023, la locataire a déposé « un complément de requête du 
5 septembre 2023 », soit des déterminations et des pièces complémentaires, dont 
de nouvelles photographies de son balcon et des échanges de courriers avec la 
régie au sujet du décompte de charges 2022 que la locataire estimait erroné. 
t. Lors de l’audience du 6 février 2024, la locataire a persisté dans ses 
conclusions, déposé des pièces complémentaires et indiqué ne pas souhaiter faire 
entendre des témoins. La bailleresse a conclu à ce que la locataire soit déboutée 
de ses conclusions, tout en donnant son accord à l’installation d’une séparation 
avec les voisins de droite. 
Le Tribunal a ensuite procédé à l’interrogatoire des parties. 
La locataire a déclaré qu’elle n’avait pas de problèmes avec ses voisins sauf avec 
les familles D______/E______ et F______/G______, remplacée par la famille 
H______/I______. Ces deux familles faisaient beaucoup de bruit dans les 
appartements et sur le balcon. Ils déplaçaient des meubles au milieu de la nuit. 
Les enfants de ses voisins ne se couchaient jamais tôt. A 23h, ils sautaient encore 
sur les lits. La locataire entendait tout à travers le mur et sentait les vibrations 
dans le sol. Elle ne pouvait pas dormir dans sa chambre, mitoyenne avec 
l’appartement de la famille D______/E______. Elle avait déposé une plainte à 
leur encontre. Elle souhaitait que les nuisances s’arrêtent. Elle n’avait pas 
confiance dans une médiation et avait peur. Elle était toutefois prête à en faire 
une si elle était en sécurité. Elle faisait en outre valoir qu’elle ne pouvait 
autoriser quiconque à pénétrer dans son appartement pour des raisons médicales. 


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Ne disposant d’aucun proche susceptible de venir constater les nuisances, elle 
expliquait ne pas être en mesure de les enregistrer à l’aide de son téléphone et 
refusait, par ailleurs, de communiquer son numéro. 
La représentante de la régie a déclaré que des tests avaient été faits dans 
l’immeuble voisin, construit avec les mêmes matériaux et de la même manière, et 
que toutes les normes étaient respectées. Dans les trois immeubles construits en 
même temps, aucun autre locataire ne s’était plaint. La régie était intervenue 
auprès des familles que la locataire accusait de nuisances. Elles avaient contesté 
salir son balcon ou faire du bruit. La régie avait proposé une médiation qui avait 
été refusée par la locataire, contrairement aux deux familles voisines. 
A l’issue de l’audience, le Tribunal a clôturé l’administration des preuves, 
exhorté les parties à entreprendre une médiation et leur a fixé un délai pour le 
dépôt des plaidoiries finales. 
u. Dans ses déterminations du 21 février 2024, la bailleresse a indiqué au 
Tribunal qu’elle acceptait, à bien plaire et sans reconnaissance de responsabilité, 
que la locataire installe sur son balcon une séparation avec le balcon voisin, pour 
autant qu’un devis lui soit transmis au préalable pour validation. Pour le surplus, 
elle a contesté à nouveau l’ensemble des allégués de la locataire et s’en est 
remise à justice. 
v. Par courrier du 21 mars 2024, la régie a proposé à la locataire de contacter le 
Bureau de la médiation à Genève dont elle lui a communiqué les coordonnées, 
afin qu’elle se renseigne et fixe un premier rendez-vous. Elle a précisé que ses 
voisins étaient d’accord de participer à cette procédure. 
w. Par courrier du 8 avril 2024, la locataire a sollicité une prolongation de délai 
de deux mois pour le dépôt de ses plaidoiries finales, dans l’optique de la 
médiation à venir. Elle indiquait toutefois qu’il ne lui appartenait pas de 
l’organiser et qu’il était du devoir de la bailleresse de contacter une médiatrice 
expérimentée dans le domaine pénal. 
x. Par courrier du 14 mai 2024, la régie a communiqué à la locataire le nom 
d’une médiatrice indépendante. 
y. Par courrier du 31 mai 2024, la locataire s’est opposée à ce que la médiation se 
fasse en dehors du Bureau de la médiation ainsi qu’à prendre le moindre frais y 
relatif en charge. Elle a requis une nouvelle prolongation de délai de trois mois, 
indiquant qu’elle contacterait finalement elle-même le Bureau de la médiation. 
z. Par courrier du 2 août 2024 (15 pages), la locataire a exposé que la médiatrice 
proposée par la bailleresse travaillait pour la régie et était ainsi de connivence 
avec elle, afin de pouvoir accéder à son logement et obtenir son numéro de 
téléphone. 
aa. Par courrier du 16 octobre 2024, la locataire a informé le Tribunal qu’une 
médiation avait débuté avec une nouvelle médiatrice. 


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bb. Par plaidoiries finales écrites du 2 décembre 2024 (128 pages), la locataire a 
persisté dans ses conclusions. A l’appui de celles-ci, elle a notamment indiqué 
que la médiation engagée avec la nouvelle médiatrice n’avait abouti à aucun 
accord, en raison du refus de participer au processus opposé par la famille 
H______/I______, ainsi que de l’absence de collaboration de la famille 
D______/E______. 
Elle a annexé à cette écriture un chargé de pièces complémentaire, comprenant 
une clé USB contenant des vidéos et photographies prises entre août et novembre 
2024. 
Elle a également joint des déterminations datées du 6 février 2024, dans 
lesquelles elle alléguait notamment que le courrier de plainte de ses voisins du 
15 février 2023 — dont elle affirmait n’avoir eu connaissance qu’au moment de 
sa production par la bailleresse, le 1er septembre 2023 — avait été rédigé en 
connivence avec la régie. Elle contestait intégralement le contenu de ce courrier. 
Par ailleurs, elle affirmait que ses voisins sous-louaient illégalement leur 
logement à des personnes en situation irrégulière. 
cc. La cause a ensuite été gardée à juger. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que la locataire n’avait 
apporté aucune preuve de l’existence des nuisances alléguées, mises à part ses 
plaintes écrites et des photographies et vidéos de son balcon. Celles-ci étaient au 
demeurant peu éloquentes, dans la mesure où seuls apparaissaient quelques 
feuilles et cheveux ou autres détritus de peu d’importance, ce qui n’était pas 
suffisant pour constituer un défaut et justifier une réduction de loyer. S’agissant 
des nuisances sonores, elles n’avaient pas non plus été démontrées. Si elles 
avaient atteint l’intensité alléguée par la locataire, elles auraient été propres à 
déranger d’autres habitants. Or, aucun autre locataire de l’immeuble ne s’était 
plaint. La locataire n’avait pas souhaité faire constater les nuisances par des tiers, 
refusant systématiquement que quiconque entre dans son logement, et n’avait 
proposé l’audition d’aucun témoin. Les enregistrements produits permettaient 
tout au plus de percevoir des bruits de la vie quotidienne. Enfin, la locataire 
n’avait apporté aucune preuve d'un comportement agressif de ses voisins à son 
encontre. Il apparaissait d’ailleurs que ceux-ci se plaignaient également du 
comportement de la locataire à leur égard. Par conséquent, la locataire a été 
déboutée de ses conclusions en cessation des nuisances et en réduction de loyer. 
Le Tribunal a, pour le surplus, donné acte à la bailleresse de ce qu’elle avait 
accepté, à bien plaire et sans reconnaissance de responsabilité, que la locataire 
installe une séparation avec son voisin sur son balcon, pour autant qu’un devis 
lui soit transmis au préalable pour validation. Enfin, vu l’absence de défaut, la 
locataire a été déboutée de ses conclusions en validation de la consignation. Les 
loyers consignés ont par conséquent été libérés en faveur de la bailleresse. 
 


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EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2012 du 28 février 2013); si la durée de prestations périodiques est 
indéterminée, le montant annuel est multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC). 
1.2 En l’espèce, compte tenu des conclusions prises devant le Tribunal, la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.5 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s’applique aux litiges 
portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux et 
sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du 
fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection 
contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme. La maxime 
inquisitoire sociale régit alors la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 
parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 
parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
2. 
L'appelante reproche tout d'abord au Tribunal de n’avoir pas tenu compte de ses 
diverses écritures et de n’avoir pas retranscrit l’ensemble des faits tels que 
présentés par ses soins. Elle lui reproche ainsi en réalité d’avoir violé son droit 
d'être entendue. 


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2.1 Le droit d'être entendu, en tant que droit personnel de participer à la 
procédure, exige que l’autorité écoute effectivement, puis examine soigneusement 
et sérieusement, et prenne en compte dans sa décision, les arguments de la 
personne dont la décision touche la position juridique. Il implique l'obligation, 
pour l'autorité, de motiver sa décision, afin que son destinataire puisse la 
comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu. Le juge n'a en revanche pas 
l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs 
invoqués par les parties; il suffit qu'il mentionne, au moins brièvement, les motifs 
qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé 
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de 
cause (ATF 142 III 433 consid. 4.3.2, JdT 2016 II 347; 129 I 232 consid. 3.2, 
JdT 2004 I 588, SJ 2003 I 513; arrêt du Tribunal fédéral 4A_523/2010 du 
22 novembre 2010 consid. 5.3). 
Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni 
de justice formel si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une 
certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments 
importants pour la décision à rendre (arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2015 du 
20 octobre 2015 consid. 3.1). 
2.2 En l’espèce, l’appelante ne saurait valablement reprocher au Tribunal d’avoir 
violé son droit d’être entendue en ne tenant prétendument pas compte des faits tels 
qu’elle les a exposés, ou en ne lui laissant pas l’occasion de s’exprimer ou d’être 
entendue en audience. En effet, même si ces griefs étaient établis, ils n’auraient 
pas été de nature à influer sur l’issue de la cause, le Tribunal ayant fondé son 
appréciation sur l’insuffisance des preuves apportées par l’appelante quant à 
l’existence des nuisances alléguées – lesquelles se limitent selon le Tribunal aux 
seules déclarations de l’appelante ainsi qu’à des photographies, vidéos et 
enregistrements peu éloquents. 
Par conséquent, les moyens tirés de la violation du droit d’être entendue doivent 
être rejetés, faute de démonstration d’un préjudice effectif ou d’une influence sur 
la décision rendue. 
3. 
L'appelante faisant grief au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte, 
il en a été tenu compte dans la mesure utile dans l’état de faits ci-dessus, lequel a 
été modifié et complété de manière à y intégrer tous les faits pertinents pour 
l’issue du litige. 
L'appelante reproche en outre au Tribunal d’avoir procédé à une appréciation 
erronée des faits, en contestant notamment la conclusion selon laquelle elle 
n’aurait pas apporté la preuve des défauts allégués. 


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C/4851/2023 
3.1. 
3.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un 
état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état 
(art. 256 al. 1 CO). 
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
Il faut encore que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a été 
louée (art. 259d CO). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit 
être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente 
(ATF 135 III 345 consid. 3.2). 
L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la 
réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe 
préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il 
l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa 
mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. 
3.1.2 Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver 
l'existence du défaut (LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 
2019, p. 303). 
Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts 
doivent en principe être prouvés de manière stricte (JEANDIN, La preuve en droit 
du bail - Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux 
commerciaux à l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). 
Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet 
loué de la manière la plus précise que possible (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; JEANDIN, op. cit., n. 1106 et 
1169). 
En revanche, l’art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui 
doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment 
forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d ; 127 III 248, consid. 3a; 
127 III 519, consid. 2a). Il n’exclut ni l’appréciation anticipée des preuves ni la 
preuve par indices (ATF 129 III 18, consid. 2.6; 127 III 520, consid. 2a; 
126 III 315, consid. 4a). La restriction de l’usage causée par le défaut sera le plus 
souvent prouvée par titre ou par témoignage (JEANDIN, op. cit., n. 1187). 
3.1.3 Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - 
doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée 
(art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état 
convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le 
bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 


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locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 
convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 
25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le 
défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 
12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou 
que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 
2009 consid. 3.2). 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 
11 octobre 2018 consid. 5.2 et 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). 
3.1.4 S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, 
à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de 
l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un 
bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On 
ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte 
tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un 
certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en 
perturbant le sommeil. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de souligner que la 
nuisance sonore doit dépasser les limites que le locataire doit supporter en 
fonction de l'usage normal de la chose louée; elle a cité l'exemple de voisins 
particulièrement bruyants ou d'un immeuble dont l'isolation phonique est 
exceptionnellement mauvaise; elle a également relevé que des nuisances sonores 
propres à perturber le sommeil dans un logement d'habitation étaient excessives 
(arrêts du Tribunal fédéral 5A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2; 
4C_368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1 et les références citées, publié in 
MietRecht Aktuell (MRA) 2005 p. 196 ss.). 
Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit normalement compter 
(et qui ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut 
tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son 
aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans 
l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres occupants 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 précité consid. 3.2). 
3.1.5 Les nuisances provenant d’autres personnes vivant dans l’immeuble 
constituent un défaut de la chose louée. En particulier, les agressions physiques et 
verbales d'un locataire voisin peuvent être considérées comme un défaut ouvrant 
la voie à une réduction de loyer. Ainsi, il a été admis une réduction de loyer de 
30% en faveur de locataires qui avaient été insultés, menacés et agressés 
physiquement par un locataire voisin, ce pendant plus d'une année 
(LACHAT/GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 319; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_132/2017 et 4A_140/2017 du 25 septembre 2017). 


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3.2 En l’espèce, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir nié l’existence de 
défauts qu’elle attribue au comportement d’autres locataires de l’immeuble, 
invoquant des nuisances sonores répétées, des salissures sur son balcon ainsi 
qu’un comportement agressif à son encontre. 
Elle conteste ainsi les faits tels que retenus par le Tribunal ainsi que l’appréciation 
qu’il en a faite. Le Tribunal a fondé sa décision sur un examen circonstancié des 
pièces produites et des déclarations des parties. L’appelante y oppose une lecture 
purement subjective, sans toutefois apporter d’éléments nouveaux susceptibles 
d’en modifier le sens ou la portée. 
S’agissant de la preuve du défaut, elle ne prétend pas avoir apporté d’autres 
éléments que les vidéos, photographies et enregistrements que le Tribunal a, à 
juste titre, jugés peu éloquents. Aucun élément ne contredit son appréciation selon 
laquelle les quelques feuilles, cheveux, autres détritus de peu d’importance et 
l’eau que l’on aperçoit sur les photos du balcon de l’appelante, ne permettent pas 
de retenir l’existence d’un défaut. Il en est de même des enregistrements produits 
qui ne contiennent que des bruits de la vie quotidienne. 
Or, conformément aux exigences jurisprudentielles et doctrinales en matière de 
preuve des défauts, il appartenait à l’appelante d’alléguer précisément les faits de 
nature à démontrer un défaut, et d’en apporter une preuve suffisante et 
convaincante. En l’occurrence, aucune pièce n’établit que les nuisances invoquées 
excédent les limites usuelles de tolérance inhérentes à la vie en collectivité, ni 
qu’elles étaient telles qu’elles restreignaient l’usage normal du logement 
conformément à l’article 256 al. 1 CO. 
Dans ces circonstances, et faute de preuve suffisante quant à l’existence et à 
l’intensité des défauts allégués, les griefs de l’appelante doivent être rejetés. 
Au vu de ce qui précède, l'appelante a été, à juste titre, déboutée de ses 
conclusions en validation de la consignation. 
4. 
Enfin, l’appelante conclut à ce que l’intimée l’autorise sans condition à apposer 
un cache fin et opaque sur son balcon. Or, dans le jugement entrepris, le Tribunal 
a déjà donné acte à l’intimée de ce qu’elle avait accepté, à bien plaire et sans 
reconnaissance de responsabilité, d’autoriser l’appelante à installer une telle 
séparation, sous réserve qu’un devis lui soit transmis au préalable pour validation. 
L’appelante ne motive cependant aucunement en quoi cette condition – consistant 
en la soumission préalable d’un devis – lui serait concrètement préjudiciable. Il 
s’agit en l’occurrence d’une modalité de mise en œuvre usuelle et proportionnée, 
qui permet à l’intimée de s’assurer de la conformité de l’aménagement projeté à 
l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux règles de copropriété. Il est rappelé que 
l'intimée n'a aucune obligation dans ce sens. 
5. 
Il s’ensuit que le jugement sera intégralement confirmé. 


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C/4851/2023 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
* * * * * 


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C/4851/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 février 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/49/2025 rendu le 22 janvier 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/4851/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC, Madame Sarah 
ZULIAN-MEINEN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.