ge_gerichte · ATA/211/1997 · 1997-04-08 · fr

Résumé:
 Consid. 8 e) in fine + 9 in fine.
Les travaux de réfection des cuisines, de la toiture et la pose de double vitrage sont des travaux d'entretien. En revanche, sont des travaux de transformation, la réfection des façades.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/23/1996-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 avril 1997 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SI T. 
représentées par Me Yves Jeanrenaud, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE 
et 
COMMISSION 
DE 
RECOURS 
INSTITUEE 
PAR 
LOI 
SUR 
LES 
CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS DIVERSES 
et 
Monsieur et Madame H.-O. 
et 
Monsieur et Madame M. 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/23/1996-TPE 
représentés par l'Asloca, mandataire 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/23/1996-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Les sociétés anonymes T. (ci-après : les SI) sont 
propriétaires des parcelles Nos ... et ... du registre 
foncier de la commune de Genève. Deux immeubles ont été 
bâtis sur ces bien-fonds en 1968. 
 
 
 
Le bâtiment sis x, chemin du Champ d'Anier compte 
113,5 pièces et a une valeur d'assurance incendie de 
5'812'300.- Frs. Le second, sis y, chemin du Champ 
d'Anier compte 138 pièces et a une valeur d'assurance 
incendie de 7'241'900.- Frs. 
 
2. 
Il ressort de deux études menées par les sociétés 
R. S.A. et G. en 1992 et déposées en langue originale 
allemande, que les immeubles litigieux étaient atteints 
par 
la 
carbonatation 
du 
béton 
et 
que 
des 
fentes 
entraînant 
le 
détachement 
de 
morceaux 
en 
béton 
représentant un danger pour les personnes s'étaient 
ouvertes. En 1993, la société anonyme S. (ci-après : la 
régie) qui gère ces deux immeubles a dû faire refaire le 
parapet de balcon en béton préfabriqué d'un appartement 
situé au premier étage de l'immeuble y, chemin du Champ 
d'Anier. 
 
3. 
Le 3 juin 1994, la régie a établi un programme des 
travaux concernant les immeubles Nos x et y du chemin du 
Champ-d'Anier comportant les postes suivants : 
 
 
Pour l'immeuble No x 
 
 
Echafaudages 
 
 
Frs 
32'000.- 
 
 
Travaux entreprise maçonnerie 
 
Assainissement du béton 
 
Frs 
182'000.- 
 
 
Fenêtres 
 
Remplacement des vitrages simples par 
 
vitrages isolants K = 1,3 W/m2/K 
Frs 
176'000.- 
 
 
Etanchéités souples 
 
inclus, ferblanterie en inox. 
 
amélioration isolation thermique (10 cm) Frs 
85'000.- 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
Peinture extérieure 
 
Fenêtres et plafonds balcons 
 
Frs 
30'000.- 
 
 
Installations provisoires 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Chauffage 
 
Installation des nouvelles vannes 
 
thermostatiques 
 
 
Frs 
3'500.- 
 
 
Cuisines 
 
Meubles, appareils, carrelages et 
 
peinture etc. 
 
 
Frs 
322'550.- 
 
 
Nettoyage 
 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Architecte (honoraires) 
 
Frs 
86'050.- 
 
 
Ingénieur civil (honoraires) 
 
Frs 
4'200.- 
 
 
Spécialistes 
 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Autorisation/taxes 
 
 
Frs 
2'000.- 
 
 
Reproductions/héliographies 
 
Frs 
500.- 
 
 
Assurances spéciales 
 
 
RC maître de l'ouvrage 
 
Frs 
1'500.- 
 
 
Intérêts intercalaires 
 
6,5 % de Frs 937'300.- pendant 6 mois 
Frs 30'500.- 
 
 
Total 
 
 
Frs 
967'800.- 
 
 
 
 
 
================ 
 
 
Pour l'immeuble No y 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
Echafaudages 
 
 
Frs 
54'000.- 
 
 
Travaux entreprise maçonnerie 
 
Assainissement du béton 
 
Frs 
273'000.- 
 
 
Fenêtres 
 
Remplacement des vitrages simples par 
 
vitrages isolants K = 1,3 W/m2/K 
Frs 
340'000.- 
 
 
Etanchéités souples 
 
inclus, ferblanterie en inox. 
 
amélioration isolation thermique (10 cm) Frs 
95'000.- 
 
 
Peinture extérieure 
 
Fenêtres et plafonds balcons 
 
Frs 
45'000.- 
 
 
Installations provisoires 
 
Frs 
6'000.- 
 
 
Chauffage 
 
Installation des nouvelles vannes 
 
thermostatiques 
 
 
Frs 
4'500.- 
 
 
Cuisines 
 
Meubles, appareils, carrelages et 
 
peinture etc. 
 
 
Frs 
380'100.- 
 
 
Nettoyage 
 
 
Frs 
6'000.- 
 
 
Architecte (honoraires) 
 
Frs 
113'600.- 
 
 
Ingénieur civil (honoraires) 
 
Frs 
6'300.- 
 
 
Spécialistes 
 
 
Frs 
6'000.- 
 
 
Autorisation/taxes 
 
 
Frs 
3'000.- 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
Reproductions/héliographies 
 
Frs 
500.- 
 
 
Assurances spéciales 
 
 
RC maître de l'ouvrage 
 
Frs 
1'500.- 
 
 
Intérêts intercalaires 
 
6,5 % de Frs 1'334'500.- pendant 6 mois 
Frs 43'400.- 
 
 
Total 
 
 
Frs 
1'377'900.- 
 
 
 
 
 
================ 
 
 
 
Outre les travaux d'assainissement du béton, les 
SI comptaient principalement remplacer le vitrage simple 
des fenêtres par un vitrage isolant et refaire les 
cuisines. 
 
4. 
L'état locatif avant les travaux de l'immeuble X, 
chemin du Champ d'Anier montrait que le loyer annuel 
d'une pièce allait de 3'624.- Frs à 5'164,80 Frs. Après 
les travaux, le prix de 100 des 113,5 pièces serait 
augmenté et le prix des loyers annuels par pièce se 
situerait entre 4'116,40 Frs et 5'164,80 Frs. Exprimées 
en pourcentages, les hausses prévues s'échelonnaient 
entre 0 % et 13,59 %. 
 
 
 
En ce qui concernait l'état locatif de l'immeuble 
y, chemin du Champ d'Anier, il montrait avant travaux un 
loyer annuel par pièce allant de 3'144.- Frs à 5'068.- 
Frs. Après travaux, ces montants se situeraient entre 
3'720,60.- Frs et 5'338.- Frs, les augmentations de 
loyers s'échelonnant entre 0% et 20,69%. 
 
5. 
Par une décision du 6 janvier 1995, le département 
des travaux publics et de l'énergie (ci-après : le DTPE) 
a délivré une autorisation de construire en se basant sur 
les décomptes susdécrits. 
 
 
 
Par une écriture du 10 février 1995, déposée le 
même jour au greffe de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses (ci-après : la commission de recours), deux 
locataires représentés par l'Asloca ont recouru contre 
l'autorisation précitée et ont conclu à son annulation. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
6. 
Le 24 novembre 1995, la commission de recours a 
annulé l'autorisation délivrée par le DTPE au motif que 
les loyers pratiqués par les SI étaient déjà supérieurs à 
ceux correspondant 
aux 
besoins 
prépondérants 
de 
la 
population 
selon 
la 
jurisprudence 
du 
Tribunal 
administratif. 
 
7. 
Le 8 janvier 1996, les SI ont remis à un office 
des postes un acte de recours contre la décision de la 
commission de recours, reçue le 4 décembre 1995. Elles 
ont conclu à titre préalable à ce que le Tribunal 
administratif ordonne un transport sur place et, à titre 
principal, à l'annulation de la décision de la commission 
de recours et à la confirmation de la décision du DTPE. 
 
 
 
Le 28 mars 1996, les SI ont déposé une écriture 
complémentaire dans laquelle elles soutenaient que les 
travaux litigieux n'étaient pas soumis à autorisation au 
sens 
de 
la 
nouvelle 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovation de maisons d'habitation: 
mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l'emploi du 25 janvier 1996, entrée en vigueur le 23 mars 
1996 (LDTR - L/5/9). 
 
8. 
Par deux écritures des 2 mai et 10 juillet 1996, 
les locataires intimés ont conclu à titre principal à la 
confirmation de la décision de la commission de recours 
du 24 novembre 1995. 
 
 
 
 
Le 7 juin 1996, le DTPE a conclu à l'admission du 
recours et à la confirmation de sa propre autorisation de 
construire du 6 janvier 1995. 
 
9. 
Les parties se sont encore exprimées les 26 août 
et 27 septembre 1996 et elles ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
10. 
Le 
16 
octobre 
1996, 
le 
juge 
délégué 
à 
l'instruction de la cause, assisté de sa greffière, s'est 
déplacé aux Nos x-y du chemin du Champ d'Anier. 
 
 
 
En présence des parties, le juge délégué s'est 
transporté tout d'abord sur le toit de l'immeuble No x du 
chemin du Champ d'Anier. Il a constaté, du sommet de la 
façade sud, que des éléments de la structure étaient 
visibles sur les parapets des balcons, témoignant de la 
dégradation de l'enrobage en béton. Un représentant des 
SI a exposé que le phénomène dit de carbonatation du 
béton avait été révélé par la perte d'éléments en béton 


 
 - 8 - 
 
 
 
au 1er étage de l'immeuble No y et par les rapports 
d'expertise, notamment de la société R., susdécrits. 
 
 
 
Le juge délégué à l'instruction de la cause a 
visité ensuite un appartement sis également au 1er étage 
de l'immeuble No y où un représentant des SI lui a exposé 
les travaux déjà effectués, soit le remplacement du 
vitrage simple par un vitrage isolant sur les châssis 
d'origine en acajou. Sur question du conseil des intimés, 
les représentants des SI ont exposé qu'en raison de la 
conception de l'immeuble comprenant de grandes surfaces 
vitrées, l'amélioration du confort phonique et thermique 
passait par le remplacement du verre simple par du verre 
isolant. 
Les 
locataires 
intimés 
ont 
souligné 
qu'en 
l'état, les vitrages n'étaient absolument pas étanches et 
que l'on sentait des courants d'air froid. 
 
11. 
Au 8ème étage de l'immeuble No y, le juge délégué 
à l'instruction de la cause a visité l'appartement de 
l'un des deux locataires intimés qui lui a fait remarquer 
le bon état général des meubles de cuisine. Les SI ont 
exposé qu'elles entendaient maintenir le carrelage au 
sol, mais remplacer les faïences sur les murs entre les 
meubles de cuisine en raison du changement notamment des 
éviers en "inox". Elles ont exposé encore que leur projet 
comportait l'adaptation de l'aération, le remplacement 
des appareils ménagers par d'autres appareils d'un niveau 
de confort supérieur, par exemple des cuisinières en 
vitrocéramique. Le réfrigérateur quant à lui serait 
remplacé par une armoire frigorifique avec congélateur 
séparé. 
 
 
 
Sur question des intimés, les SI ont précisé que 
l'étanchéité et l'isolation des terrasses des derniers 
étages seraient refaites au moment des travaux, car elles 
faisaient partie intégrante de l'enveloppe de l'immeuble. 
 
 
 
 A l'issue du transport sur place, les locataires 
intimées ont souligné qu'elles étaient satisfaites de 
l'état de leur cuisine. 
 
12. 
Le transport sur place s'est terminé sans autres 
réquisitions des parties. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 


 
 - 9 - 
 
 
 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 
108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; 
art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 
 
2. 
Les dispositions de la nouvelle loi s'appliquent 
dès son entrée en vigueur aux demandes d'autorisation qui 
font l'objet de procédures pendantes devant le Tribunal 
administratif (art. 50 al. 2 LDTR). 
 
3. a. 
La nouvelle version de la LDTR ne se distingue pas 
fondamentalement de l'ancienne (ci-après : aLDTR) du 22 
juin 1989. Dans l'esprit du législateur, il s'est agi 
avant tout d'assouplir la loi tout en gardant le fond 
(Mémorial des séances du Grand Conseil 1996 p. 60). 
Ainsi, l'une des principales innovations a été de faire 
passer les travaux de transformation et de rénovation 
d'un régime de dérogation à un régime d'autorisation 
(ibidem). De plus, les travaux de la commission chargée 
d'étudier le projet de loi ont abouti à l'instauration 
d'un système de bonus conjoncturel à la rénovation 
(Mémorial 1996 p. 67), qui figure aux articles 16 et 
suivants. 
 
 
 
Cependant, le but de préservation de l'habitat et 
des conditions de vie existants, ainsi que le caractère 
actuel de l'habitat dans certaines zones (art. 1 al. 1 
LDTR) est resté le même que dans l'aLDTR. De plus, 
l'esprit de la loi initiale du 26 juin 1983, issue d'une 
initiative populaire, est demeuré dans la novelle, toutes 
les modifications apportées par cette dernière l'ayant 
été, selon le rapport de majorité de la commission 
chargée 
d'étudier 
le 
projet 
"dans 
le 
respect 
des 
locataires" (Mémorial 1996 p. 69), l'idée de fond de la 
révision étant de promouvoir parallèlement la création et 
le maintien 
d'emplois 
dans 
l'industrie 
du 
bâtiment 
(Mémorial 1996 p. 60). 
 
 
b. 
La révision n'a pas apporté de modifications 
notables aux dispositions régissant les transformations. 
Dans la version de l'aLDTR, il fallait entendre par 
transformation: 
 
 
a) tous les travaux d'une certaine importance ayant 
notamment pour objet de modifier l'architecture, le 
volume, 
l'implantation, 
la 
destination, 
le 
style, 
l'équipement, la distribution intérieure d'une maison 
d'habitation, d'un ou plusieurs logements; 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
b) la création d'installations nouvelles d'une certaine 
importance, telles que chauffage, distribution d'eau 
chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 
 
 
c) la création de nouveaux logements dans la maison 
d'habitation concernée, notamment dans les combles; 
 
 
d) les travaux de rénovation ayant pour objet d'améliorer 
le confort existant sans modifier la distribution des 
logements (art. 3 al. 1 aLDTR). 
 
 
 
Selon la version actuelle de l'article 3 alinéa 1 
LDTR, on entend par transformation tous les travaux qui 
ont pour objet : 
 
 
a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, 
la destination, la distribution intérieure de tout ou 
partie d'une maison d'habitation; 
 
 
b) la création de nouveaux logements, notamment dans les 
combles; 
 
 
c) la création d'installations nouvelles d'une certaine 
importance, telles que chauffage, distribution d'eau 
chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 
 
 
d) d'améliorer le confort existant sans modifier la 
distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2. 
 
 
 
Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables 
ne sont pas considérés comme travaux de transformation 
(art. 3 al. 2 LDTR). 
 
 
 
La 
notion 
de 
transformation 
est 
issue 
sans 
changement du projet présenté par le Conseil d'Etat, qui 
commentait l'article 3 alinéa 1 en indiquant que "sauf à 
vouloir faire figurer dans une loi une liste exhaustive 
de travaux considérés comme transformations et, par 
conséquent, automatiquement soumis à un contrôle - ce qui 
n'est 
guère 
envisageable 
et 
poserait 
certainement 
passablement de problèmes pratiques - il apparaît donc 
nécessaire de maintenir le recours à des définitions plus 
souples des travaux considérés comme une transformation. 
[...]. 
 
 
 
La proposition du Conseil d'Etat consiste donc à 
reprendre de la loi actuelle les définitions contenues 
aux lettres a, b, c et d de la loi actuelle, en retirant 


 
 - 11 - 
 
 
 
ce qui apparaissait comme trop vague ou trop général - et 
partant sujet à contestation - soit [les travaux d'une 
certaine 
importance], 
[le 
style], 
[l'équipement]" 
(Mémorial 1995, p. 4567). 
 
 
 
Il résulte clairement de ce qui précède qu'en ce 
qui concerne la définition des travaux de transformation, 
pour ainsi dire inchangée dans l'actuelle LDTR, la 
jurisprudence développée jusqu'à présent par le Tribunal 
administratif et le Tribunal fédéral conserve sa valeur. 
 
 
c. 
S'agissant des travaux d'entretien régulier et 
raisonnables visés par l'article 3 alinéa 2 LDTR, il faut 
relever que le projet du Conseil d'Etat se présentait de 
manière fort différente. Il prévoyait que n'étaient pas 
considérés comme travaux de transformation "les travaux 
d'entretien courant. Les travaux dont l'incidence sur les 
loyers après travaux est inférieure à 15 % sont en 
principes 
considérés 
comme 
des 
travaux 
d'entretien 
courant" (Mémorial 1995, p. 4542). Le Conseil d'Etat 
expliquait à ce propos qu'en lieu et place des notions 
imprécises contenues à l'article 3 alinéa 1 lettre a LDTR 
du 22 juin 1989, "il est proposé un nouvel alinéa 2, qui, 
dans 
un 
premier 
temps, 
rappelle 
que 
les 
travaux 
d'entretien courant ne sont pas soumis à la loi; puis 
dans un deuxième temps, cet alinéa arrête que les 
travaux, qu'il s'agisse d'une transformation uniquement 
ou de travaux d'entretien mélangés avec des travaux de 
transformation, dont l'incidence sur les loyers après 
travaux est inférieure à 15 %, sont en principe assimilés 
à de l'entretien et, en conséquence, exemptés de la loi. 
 
 
 
L'avantage de cette proposition pour le Conseil 
d'Etat réside dans le fait, qu'en dehors d'une simple 
définition de travaux, elle offre un critère chiffré 
objectif [...]. Cela étant, le Conseil d'Etat estime que 
la 
modification 
proposée, 
soit 
l'institution 
d'une 
présomption 
de 
non 
assujettissement 
pour 
certains 
travaux, ne s'écarte pas fondamentalement de la teneur 
actuelle de la loi et qu'elle représente une amélioration 
de la situation, dans le mesure où elle permettra de 
soustraire 
du 
filtre 
administratif 
des 
opérations 
mineures et, ainsi, d'accélérer les procédures sans 
toutefois porter atteinte aux droits essentiels des 
locataires, qui restent réservés" (Mémorial 1995, p. 
4568). 
 
 
 
Ce point du projet n'a toutefois pas recueilli 
l'approbation de la commission chargée de son étude, qui 


 
 - 12 - 
 
 
 
a proposé à la place la version selon laquelle "les 
travaux d'entretien ne sont pas considérés comme travaux 
de transformation" (Mémorial 1996 p. 65). 
 
 
 
Lors 
des 
débats 
du 
Grand 
Conseil, 
cette 
disposition du projet a été à nouveau modifiée sur 
proposition du porte-parole de la majorité parlementaire, 
et a pris la formule actuelle (Mémorial 1996, p. 156). 
Une autre 
proposition 
d'amendement, 
rejetée 
par 
la 
majorité, prévoyait que "ne sont pas considérés comme des 
travaux 
de 
transformation 
les 
travaux 
d'entretien 
courant, dans la mesure où ceux-ci n'entraînent pas un 
changement qualitatif de l'immeuble ou du logement, 
notamment par suite d'une augmentation des loyers". Cette 
définition devait permettre de distinguer les travaux 
d'entretien sans incidence sur la qualité de l'immeuble 
ou du logement (non soumis à autorisation) et ceux qui 
entraînaient une hausse de la qualité (considérés dès 
lors comme transformations) (Mémorial 1996, p. 156 et 
suivante). 
 
 
 
Les travaux d'entretien n'ont donc pas reçu à 
travers la nouvelle loi de définition particulière et 
celle retenue jusque-là par la jurisprudence du Tribunal 
administratif et du Tribunal fédéral, dont il sera 
question ci-après, demeure applicable. 
 
4. 
L'abondante 
jurisprudence 
développée 
par 
le 
Tribunal administratif et le Tribunal fédéral sur le 
problème de la distinction entre travaux d'entretien et 
de transformation, a visé d'une part, lorsque cela était 
possible, à décrire le type d'interventions pouvant 
recevoir l'une ou l'autre qualification, et d'autre part 
à développer des critères à prendre en compte en dehors 
de la simple nature des travaux. 
 
 
 
Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle LDTR, la 
jurisprudence avait déjà établi que les simples travaux 
d'entretien n'étaient pas soumis à la loi (ATF 116 Ia 
401). 
 
 
 
La démarche suivie par le Tribunal administratif a 
toujours été d'examiner si l'on se trouvait en présence 
de travaux d'entretien, à défaut de quoi il s'agissait 
alors de transformations. Cette notion-ci, relativement 
imprécise dans l'ancienne et la nouvelle version de la 
LDTR, se définissait ainsi généralement par la négative, 
comme travaux dépassant le cadre du strict entretien. 
 


 
 - 13 - 
 
 
 
 
 
Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 
est tenu de réaliser au regard de son obligation 
d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 
alinéa 1 CO et qui échappent à la LDTR (ATA du 1er 
décembre 1992 en la cause SI du C.). Ils visent à 
maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les 
atteintes dues au temps ou à l'usage (ATA du 14 février 
1990 p. 37 et ss, en la cause M.-B.; du 19 décembre 1985 
en la cause Z. et P.; du 30 janvier 1985 en la cause B. 
et C.; du 9 janvier 1985 en la cause C.). 
 
 
 
Peuvent également être considérés comme tels, des 
travaux qui, dépassant le strict entretien, consistent à 
substituer à des installations intérieures vétustes des 
éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 
moderniser une construction sans en modifier la nature, 
le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 
remplacement de sols, de poutres, la réfection de 
cheminées, 
voire 
la 
réparation 
d'un 
toit 
par 
le 
remplacement de parties défectueuses. 
 
 
 
On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 
autorisation, de modestes changements dans la répartition 
interne du volume d'un bâtiment, n'entraînant que de 
minimes 
transformations. 
Ainsi, 
pour 
être 
soumis 
à 
autorisation, de tels travaux doivent atteindre une 
certaine importance, c'est-à-dire modifier notablement, 
soit en tout ou partie, la répartition interne du volume 
construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA du 14 
février 1990 en la cause M.-B; RDAF 1977, p. 259 et ss). 
 
 
 
On peut aussi citer comme exemple le remplacement 
d'un ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude 
et d'eau froide (ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI 
du C.). Le Tribunal fédéral va jusqu'à admettre que les 
travaux améliorant le confort du logement, pour autant 
qu'ils soient mineurs, ne sauraient être soumis à 
autorisation. Il en irait ainsi de l'installation d'une 
armoire frigorifique, d'une machine à laver le linge ou 
la vaisselle et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409). 
 
 
b. 
Quant à la notion de rénovation, reprise à 
l'article 9 alinéa 1 lettre e LDTR et considérée par 
cette disposition comme une transformation, elle couvre 
selon la jurisprudence tous les travaux d'entretien, de 
réparation et de modernisation qui laissent intact le 
volume, 
l'aspect 
extérieur 
et 
la 
destination 
de 
l'immeuble; ces travaux constituent une transformation 
s'ils provoquent des modifications allant au-delà de ce 


 
 - 14 - 
 
 
 
qui est usuel, comme un important accroissement du 
confort (ATF du 9 février 1993 en la cause L. confirmant 
l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531; RDAF 1988 
p. 383). 
 
 
 
Les 
travaux 
de 
rénovation 
ont 
également 
été 
définis comme étant destinés à permettre de rétablir dans 
son premier état un ouvrage ayant subi l'usure du temps 
(ATF 113 Ia 119; ATA du 27 septembre 1989 en la cause P.) 
Or, il s'agit là également d'une caractéristique propre 
aux travaux d'entretien. 
 
5. a. 
L'examen de la nature des travaux ne saurait être 
toutefois le seul critère à prendre en considération pour 
déterminer si les interventions concernées échappent à la 
LDTR. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle 
qu'elles sont susceptibles d'aboutir à un changement 
qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 
loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet 
d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des 
logements. Les appartements ne sont plus accessibles aux 
personnes à bas revenus, en particulier aux personnes 
âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 
population où sévit la plus forte pénurie (ATF du 10 
octobre 1991 en la cause SI du square Bellevue I; ATF 116 
Ia 409; ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.). 
 
 
 
Une solution consistant à qualifier les travaux 
uniquement à partir de leur nature, comporte le risque 
d'un effritement progressif et généralisé du patrimoine 
immobilier par le biais d'un changement d'affectation. En 
effet, 
des 
travaux 
d'entretien 
sont 
susceptibles 
d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 
d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque 
n'ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 
tout au long de l'existence d'un immeuble, ou encore 
parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de 
nombreuses années, leur accumulation leur confère une 
ampleur propre à engendrer un changement du niveau des 
loyers tel que la destination de l'immeuble en est 
modifiée (ATA du 14 février 1990 en la cause SI 
Moïse-Duboule 19-21). 
 
 
b. 
L'article 3 alinéa 1 du règlement d'application de 
la LDTR du 29 avril 1996 (RLDTR - L/5/9,5), dont les 
intimés contestent la légalité, prescrit que les travaux 
d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 LDTR sont 
ceux qui n'ont pas été différés dans le temps et qui 
s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon 


 
 - 15 - 
 
 
 
état, soit en procédant à des réparations, soit en 
remédiant à l'usure normale (remplacement d'installations 
vétustes par du matériel neuf servant au même usage). 
 
 
 
Les intimés contestent surtout le fait que des 
travaux visant de manière générale à maintenir l'immeuble 
en 
bon 
état 
puissent 
répondre 
par 
principe 
à 
la 
définition 
de 
travaux 
d'entretien 
réguliers 
et 
raisonnables retenue par la loi. Or, la jurisprudence 
précitée a déjà eu l'occasion d'admettre que tel pouvait 
être le cas si ces travaux restaient modestes. La 
disposition 
contestée 
devra 
par 
conséquent 
conduire 
l'autorité administrative à prendre en considération non 
seulement la nature des travaux, mais également leur coût 
d'ensemble. Interprété dans ce sens, l'article 3 alinéa 1 
RLDTR ne s'écarte pas du contenu de la loi. 
 
 
c. 
Dans deux cas récents, le tribunal de céans a 
aussi examiné, eu égard à la valeur de l'immeuble, si le 
coût global des travaux projetés, en soi assimilables à 
des travaux d'entretien, ne devait pas conduire à les 
considérer 
comme 
transformations. 
Dans 
l'ATA 
du 
14 
février 1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, il a 
ainsi refusé d'admettre que des travaux s'élevant à 
725'000.- Frs, soit à la moitié du prix de l'immeuble, se 
limitassent à conserver la chose en bon état et à éviter 
qu'en se dégradant elle ne perdît de sa valeur. Il 
s'agissait de travaux de rénovation, rendus nécessaires 
par l'absence de tous travaux d'entretien pendant de 
longues années et dont l'ampleur était de nature à 
modifier fondamentalement le standing de l'immeuble. 
 
 
 
Dans l'ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du 
Crest-Levant, le tribunal avait relevé que les travaux ne 
dépassaient pas le 10 % de la valeur d'assurance de 
l'immeuble, et qu'ils n'avaient pas eu pour effet de 
transformer 
des 
appartements 
au 
loyer 
modeste 
en 
appartements de luxe. 
 
6. a. 
En l'espèce, les travaux projetés, pour ce qui 
concerne les cuisines ainsi que les doubles vitrages et 
la toiture, sont de ceux que la jurisprudence a déjà 
classés, 
de 
par 
leur 
nature, 
parmi 
les 
travaux 
d'entretien. Concernant les éléments de cuisine, il 
s'agit de souligner que ceux-ci n'ont pas été remplacés 
depuis l'origine, c'est-à-dire depuis presque trente ans. 
Il s'agit d'appareils vétustes et parfois défectueux, 
dont l'entretien au jour le jour est de moins en moins 
rationnel. Leur remplacement après une telle durée, ainsi 


 
 - 16 - 
 
 
 
que la rénovation des locaux de cuisine eux-mêmes, 
ressort au simple maintien en bon état d'éléments qui ont 
vieilli, soit de travaux d'entretien. Le fait que les 
futurs meubles de cuisine répondent aux critères actuels 
de qualité (pour ce qui est par exemple des cuisinières 
en vitrocéramique) et que le niveau des cuisines en sera 
amélioré, ne permet pas d'aboutir à une autre solution, 
sauf à vouloir figer l'équipement d'un immeuble en l'état 
des techniques prévalant lors de sa construction. 
 
 
b. 
La pose de vitrages isolants et l'isolation des 
toitures répondent à une obligation légale (art. 56 et 
56A du règlement d'application de la loi sur les 
constructions et installations diverses du 27 février 
1978 - RLCI L/5/4), instituée en février 1996. Il en va 
de même de l'installation de systèmes de ventilation dans 
les cuisines (art. 116, 116 a et 117 RLCI). On ne saurait 
toutefois en déduire que ces travaux sont soumis ou non à 
la LDTR. Il convient plutôt d'observer qu'ils augmentent 
certes légèrement le confort des logements, mais qu'ils 
sont en eux-mêmes mineurs (ATF 116 Ia 409) et que les 
améliorations qui en résultent ne font que placer les 
logements concernés au niveau de confort de n'importe 
quel bâtiment actuel. 
 
 
c. 
S'agissant des travaux de réfection des façades, 
il faut les considérer comme travaux de transformation. 
S'ils ne répondent pas aux différentes définitions qu'en 
donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, ils ne correspondent pas 
non plus à de simples travaux d'entretien au sens de 
l'alinéa 2 de la même disposition, comme pourrait l'être 
par exemple le nettoyage de façades noircies par la 
pollution. 
Dans 
le 
cas 
présent, 
la 
destruction 
progressive 
de 
la 
couche 
superficielle 
des 
façades 
résulte d'un défaut de construction dont souffre la 
plupart des immeubles datant de la même époque, et 
constitue en même temps un danger pour la sécurité des 
habitants, voire des tiers car des morceaux de la façade 
sont susceptibles de se détacher à tout moment. A cet 
égard, les travaux que nécessite la remise en état des 
murs 
extérieurs 
et 
des 
balcons 
relèvent 
des 
transformations visées par l'article 9 alinéa 1 lettre a 
LDTR. On conçoit mal, du reste, que des travaux urgents, 
nécessaires parce que "l'état du bâtiment comporte un 
danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou 
des tiers" (art. 9 alinéa 1 lettre a LDTR) répondent en 
même temps à la définition d'entretien régulier et 
raisonnable (art. 3 al. 2 LDTR). 
 


 
 - 17 - 
 
 
 
7. a. 
Comme on l'a vu plus haut, il ne suffit toutefois 
pas 
d'examiner 
chaque 
intervention 
projetée 
pour 
elle-même et de la qualifier d'entretien échappant à la 
LDTR ou de transformations soumises à cette loi. Il faut 
également, dans un second temps, vérifier si le coût 
global des travaux est tel qu'ils doivent alors être 
considérés 
de 
manière 
globale 
comme 
travaux 
de 
transformation. 
 
 
 
En 
l'espèce, 
le 
coût 
global 
des 
travaux 
correspond, pour l'immeuble sis au X, chemin du Champ 
d'Anier, au 14% de sa valeur d'incendie, et au 19 % de 
cette même valeur pour l'immeuble sis au y, chemin du 
Champ d'Anier. Si ces proportions ne sauraient a priori 
être considérées comme négligeables, il convient de 
relever tout d'abord que la nouvelle LDTR vise un 
assouplissement des restrictions aux travaux soumis à la 
loi, et que l'on ne saurait par conséquent se montrer 
trop restrictif dans l'appréciation du coût global des 
travaux. 
 
 
 
Par ailleurs, les travaux qui répondent par leur 
nature à la définition de transformations représentent 
financièrement une part importante de l'ensemble du 
projet, soit environ 245'000.- francs et 380'000.- francs 
(si l'on tient compte d'une part proportionnelle des 
frais annexes tels les honoraires d'architectes, frais 
d'assurances, intérêts intercalaires, etc...), qui réduit 
dans la même mesure le coût des travaux d'entretien. Ces 
derniers représentent environ 11,5%, respectivement 14% 
de la valeur d'assurance des deux immeubles. 
 
 
 
Il 
ne 
faut 
donc 
pas 
assimiler 
les 
travaux 
qualifiés quant à leur nature d'entretien à des travaux 
de transformation. Seuls les travaux de réfection des 
façades doivent être considérés comme transformation 
soumise à autorisation. 
 
8 
a. 
L'autorisation est accordée lorsque l'état du 
bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la santé 
de ses habitants ou des tiers (art. 9 al. 1 let. a LDTR). 
Le département accorde l'autorisation si les logements 
transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou 
leur prix, aux besoins prépondérants de la population 
(art. 9 al. 2 ab initio LDTR). 
 
 
 
Le 
département 
tient 
compte, 
dans 
son 
appréciation, des éléments suivants: 
 


 
 - 18 - 
 
 
 
 
a) du genre, de la typologie et de la qualité des 
logements existants; 
 
 
b) du prix de revient des logements transformés ou 
nouvellement créés, notamment dans les combles; 
 
 
c) du genre de l'immeuble; 
 
 
d) du nombre de pièces et de la surface des appartements 
ainsi que de la surface des logements nouvellement créés; 
 
 
e) des exigences liées à l'objectif de préservation du 
patrimoine (art. 9 al. 2 in fine LDTR). 
 
 
b. 
Il convient à ce stade de distinguer le cas des 
logements dont le genre, le loyer ou le prix avant 
travaux correspondent aux besoins prépondérants de la 
population et celui des logements qui n'entrent déjà plus 
dans cette catégorie. 
 
 
 
S'agissant des premiers, l'article 9 alinéa 2 LDTR 
prévoit 
la 
possibilité 
pour 
le 
DTPE 
de 
refuser 
l'autorisation lorsqu'ils ne répondraient plus, après 
transformation, 
aux 
besoins 
prépondérants 
de 
la 
population, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix. 
En ce qui concerne les autres, le Tribunal fédéral a 
clairement indiqué que le législateur ne pouvait pas 
étendre l'interdiction de transformer à des logements 
dont la conservation ne répondait pas à l'intérêt public 
de lutte contre la pénurie de logements (ATF 105 Ia 362 
consid. 5 p. 367). Le Tribunal administratif du canton de 
Neuchâtel a rendu un arrêt similaire, considérant qu'une 
mesure restreignant la garantie de la propriété n'était 
pas conforme notamment au principe de la proportionnalité 
lorsqu'elle ne permettait pas de lutter effectivement 
contre la pénurie de logements; il n'y avait ainsi pas de 
raison d'interdire la vente d'un appartement dont le 
loyer était prohibitif (arrêt du Tribunal administratif 
du 23 mai 1990 en la cause K., in Revue de jurisprudence 
neuchâteloise 1990, p.256). Le Tribunal fédéral a encore 
jugé, à propos de l'article 6 alinéa 6 de l'aLDTR 
(correspondant à l'actuel art. 9 al. 2), que la loi "ne 
répond à l'intérêt public que dans la mesure où elle vise 
à maintenir l'affectation des logements qui répondent, 
par leur loyer, leur prix et leur conception, aux besoins 
prépondérants de la population. Les restrictions à la 
propriété 
qu'elle 
institue 
doivent 
être 
propres 
à 
atteindre 
ce 
but. 
A 
cet 
égard, 
s'il 
se 
justifie 
d'empêcher que des logements à loyer modéré soient 


 
 - 19 - 
 
 
 
transformés en appartements de luxe, l'intérêt public ne 
commande pas, en revanche, de limiter la transformation 
et la rénovation de logements de luxe préexistants. Le 
législateur aurait sans doute pu limiter le champ 
d'application de la loi à certains logements à loyer 
modéré et en exclure les logements de luxe; il aurait 
aussi pu se fonder sur un critère qualitatif permettant 
de distinguer entre les logements à préserver et ceux 
dont les propriétaires pourraient librement disposer. Le 
Grand Conseil n'a pas envisagé ces possibilités." (ATF 
107 Ia 418 consid. 11). 
 
 
c) 
La 
notion 
de 
besoins 
prépondérants 
de 
la 
population n'a jusqu'à présent été déterminée qu'en 
fonction du critère du loyer, dont le tribunal de céans a 
admis qu'il répondait encore à ce besoin jusqu'à un 
maximum de 3'225.- francs par pièce et par année, voire à 
3'500.- francs dans des circonstances particulières (ATA 
du 7 décembre 1993 en la cause SI Moïse-Duboule, SJ 1994 
pp. 225 ss). Les dernières données statistiques utiles 
n'étant pas encore disponibles, le tribunal renoncera 
dans la présente cause à réexaminer la validité actuelle 
de ces chiffres, la question d'un calcul basé sur 
d'autres facteurs ne se posant par ailleurs pas en 
l'espèce. 
 
 
d) 
Parmi 
les 
nombreuses 
autres 
législations 
cantonales similaires à la LDTR, il faut relever le cas 
notamment de la loi vaudoise, dont le champ d'application 
concerne, 
pour 
tous 
les 
travaux 
de 
démolition, 
transformation et rénovation de maisons d'habitation, les 
communes dans lesquelles sévit la pénurie de logements 
(art. 1 al. 1 de la loi concernant la démolition, la 
transformation et la rénovation de maisons d'habitation 
du 4 mars 1985). Le Tribunal fédéral a considéré à 
plusieurs reprises que le critère de la pénurie de 
logements retenu par cette loi permettait de soumettre 
les travaux concernés au contrôle de l'Etat (ATF 106 Ia 
409; 101 Ia 506; 89 I 180). 
 
 
 
La loi jurassienne s'applique "lorsque, dans la 
commune, l'offre de logements n'est pas équilibrée par 
rapport à la demande et au nombre d'emplois" (art. 2 al. 
2 de la loi sur le maintien de locaux d'habitation du 9 
novembre 1978). 
 
 
 
Le canton de Zurich a soumis au contrôle de 
l'autorité tous les appartements répondant aux besoins 
des familles (Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für 


 
 - 20 - 
 
 
 
Familien, vom 30. Juni 1974, art. 4), c'est-à-dire, selon 
la jurisprudence développée par le Tribunal administratif 
de ce canton, tous les appartements à partir de deux 
pièces et demie, cuisine non comprise (Verordnung zum 
Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 
25. September 1974, art. 1), dont la taille et la 
distribution 
des 
pièces 
permettent 
d'accueillir 
une 
famille, ceci sans égard au montant du loyer, à moins 
qu'il 
ne 
s'agisse 
d'un 
appartement 
luxueux 
(Schweizerisches 
Zentralblatt 
für 
Staats- 
und 
Gemeindeverwaltung, 1977, p. 186 ss). 
 
 
 
En 
droit 
genevois, 
la 
loi 
et 
jusqu'ici 
la 
jurisprudence n'ont pas précisé ce qu'il fallait entendre 
par 
logement 
répondant 
par 
son 
genre 
aux 
besoins 
prépondérants de la population. Les travaux préparatoires 
démontrent qu'à l'apparition de ce critère dans la LDTR 
du 22 juin 1989, le Grand Conseil n'a en réalité porté 
son attention que sur celui des besoins prépondérants de 
la population sous l'angle du loyer, alors déjà défini 
par la jurisprudence (Mémorial 1989, p. 3579). 
 
 
e) 
Les différents éléments dont le département doit 
tenir compte dans son appréciation selon l'article 9 
alinéa 2 in fine LDTR n'établissent quant à eux aucune 
limite 
permettant 
de 
distinguer 
les 
logements 
qui 
répondent par leur genre aux besoins prépondérants de la 
population et ceux dont ce n'est pas le cas. Néanmoins, 
les notions de qualité des logements existants, du genre 
de l'immeuble ou du nombre de pièces et de la surface des 
appartements concernés renvoient à d'autres notions-clé 
de la LDTR, à savoir celle de catégorie de logements dans 
lesquelles sévit la pénurie (art. 25 LDTR) et celle 
d'appartements de luxe, dont l'article 10 alinéa 2 lettre 
b LDTR prévoit conformément à la jurisprudence fédérale 
qu'ils ne sont pas soumis à un contrôle des loyers (ATF 
116 Ia 419 consid. 12). 
 
 
 
Il résulte de ce qui précède qu'un logement 
correspond en principe par son genre ou par son loyer aux 
besoins prépondérants de la population lorsqu'il se 
trouve dans la fourchette de loyer susmentionnée, ou 
lorsque 
ce 
logement 
entre 
dans 
la 
catégorie 
des 
appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de 
l'article 25 alinéa 1 et 2 LDTR. 
 
 
 
Cette catégorie est déterminée chaque année par 
arrêté du Conseil d'Etat (art. 11 al. 1 RLDTR), sous 
réserve du fait que les appartements de plus de six 


 
 - 21 - 
 
 
 
pièces en sont d'emblée exclus (art. 25 al. 3 LDTR). 
 
 
 
La notion de "genre" correspondant aux besoins 
prépondérants de la population implique par ailleurs d'en 
exclure les logements de luxe, sans égard au nombre de 
pièces dont ils disposent. 
 
 
 
Le 
département 
devra 
par 
conséquent 
refuser 
l'autorisation de transformer lorsque, répondant avant 
travaux quant à leur loyer, leur genre ou leur prix aux 
besoins prépondérants de la population, les logements 
transformés ne satisferaient plus à ce critère sous 
l'angle pris en considération. Ainsi, un appartement 
correspondant à la fois par son genre et par son loyer 
aux besoins prépondérants de la population avant travaux 
devra continuer d'y répondre sous ces deux angles. En 
revanche, 
un 
appartement 
ne 
correspondant 
avant 
transformation ni par son genre ni par son loyer ou son 
prix aux besoins de la population, ou un appartement de 
luxe, ne saurait faire l'objet d'un refus d'autorisation, 
sous 
réserve 
des 
exigences 
liées 
à 
l'objectif 
de 
préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 let. e LDTR). 
 
 
e) 
Par arrêté du 10 mars 1997, publié dans la Feuille 
d'Avis officielle du 14 mars 1997, le Conseil d'Etat a 
rangé les appartements de deux pièces et demi à six 
pièces inclusivement dans la catégorie de logements où 
sévit la pénurie. Cet arrêté est valable une année (art. 
11 al. 1 RLDTR). 
 
 
 
En l'espèce, tous les logements des résidences 
sises au x et au y, chemin du Champ d'Anier, comprennent 
entre deux et demi et six pièces, ou alternativement 
(voire cumulativement) ont un loyer ne dépassant pas 
3'225.- francs par pièce et par année. Il faut ajouter 
qu'aucun de ces logements ne correspond à la notion 
d'appartement 
de 
luxe 
telle 
que 
l'ont 
définie 
la 
jurisprudence et la doctrine (SJ 1979 p. 571; David 
LACHAT, Jacques MICHELI, Le nouveau droit du bail, 
Lausanne 1992, p. 56 s.), ou encore, à titre d'exemple, 
la loi zurichoise, qui fait entrer dans cette catégorie 
les appartements constitués d'une ou plusieurs pièces de 
plus de 35 m2, ou dont les parties sanitaires excèdent le 
confort courant, ou situés dans un immeuble équipé 
d'installations telles une piscine ou encore offrant des 
services de type hôtelier (Verordnung zum Gesetz über die 
Erhaltung von Wohnungen, für Familien vom 25. September 
1974, art. 9). Les appartements, pas plus que les 
immeubles, ne font en l'espèce apparaître un confort et 


 
 - 22 - 
 
 
 
un raffinement extraordinaires. 
 
 
 
Ils répondent par conséquent avant travaux, par 
leur genre ou par leur loyer, aux besoins prépondérants 
de la population. 
 
 
 
Les 
travaux 
litigieux 
n'entraînant 
aucune 
modification de la distribution ou du nombre de pièces 
des appartements, seul le loyer est susceptible de 
changer. 
 
 
 
9. 
Selon l'article 10 alinéa 1 LDTR, le département 
fixe, comme condition de l'autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux. 
 
 
 
 
A teneur de l'article 10 alinéa 2 LDTR, le 
département renonce à la fixation des loyers et des prix 
prévus à l'alinéa 1 lorsque cette mesure apparaît 
disproportionnée, notamment : 
 
 
a) lorsque les loyers après transformations demeurent peu 
élevés; 
 
 
b) lorsque les logements à transformer sont des logements 
de luxe ou que leur loyer dépasse d'ores et déjà d'au 
moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population. 
 
 
 
En 
l'occurrence, 
les 
conditions 
posées 
par 
l'article 10 alinéa 2 LDTR n'étant pas réalisées, le 
département devra fixer les nouveaux loyers de telle 
façon que, pour les appartements dont les loyers sont à 
l'heure actuelle inférieurs à 3'225.- francs par pièce et 
par année, les nouveaux loyers ne dépassent pas cette 
somme (art. 9 al. 2 LDTR). Il ne se justifie pas 
d'admettre des nouveaux loyers maximum de 3'500.- francs, 
les travaux n'étant pas en l'espèce aussi coûteux que 
dans la jurisprudence précitée (ATA du 7 décembre 1993 
en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, SJ 1994 p 225). 
 
 
 
S'agissant des appartements qui excèdent d'ores et 
déjà la limite de loyer de 3'225.- francs par pièce et 
par année, le département fixera les nouveaux loyers de 
manière à ce qu'ils ne dépassent pas la limite qu'impose 
la prise en compte des critères posés par l'article 11 
LDTR. 
 
 
 
La détermination des loyers admissibles après 
transformations doit en outre tenir compte de la part des 


 
 - 23 - 
 
 
 
investissements qui a été financée - ou qui aurait dû 
l'être - par la réserve pour travaux, en fonction des 
loyers antérieurs (ATF 116 Ia 413 consid. 7). 
 
 
 
Il convient encore de préciser que la fixation des 
loyers répond au but de la LDTR de maintenir, pour les 
travaux soumis à cette loi, des logements répondant aux 
besoins prépondérant de la population, et, en vertu du 
principe de la force dérogatoire du droit fédéral, ne 
saurait lutter, parallèlement aux dispositions du Code 
des obligations, contre les hausses abusives de loyer 
(ATF 119 Ia 348 consid. 2a) p. 361; ATA du 10 novembre 
1992 en la cause Muller et Magnin). Il s'ensuit que les 
travaux 
qualifiés 
en 
l'espèce 
d'entretien 
peuvent 
entraîner le cas échéant une hausse de loyer, sur la base 
du loyer antérieur aux travaux, susceptible de dépasser 
la limite fixée en application de la LDTR. Le contrôle 
d'une telle hausse se fait sur la base du droit civil 
fédéral et non plus de la LDTR. 
 
 
 
Compte tenu de ce qui précède, le DTPE ne pouvait 
se contenter de délivrer l'autorisation sollicitée sans 
examiner 
en 
détail 
l'état 
locatif 
des 
immeubles 
concernés, et en particulier sans chercher à savoir si 
ceux-ci comptaient des logements répondant avant travaux 
par leur loyer ou leur genre aux besoins prépondérants de 
la population. Dans cette mesure, la décision du DTPE 
était contraire à l'ancien système de la LDTR aussi bien 
qu'au système actuel. 
 
10. 
Le tribunal annulera la décision litigieuse et 
renverra le dossier au DTPE afin qu'il rende une nouvelle 
décision dans le sens des considérants. 
 
 
 
Les SI obtenant partiellement gain de cause, un 
émolument de Frs 1'000.- sera mis à la charge des 
intimés, qui succombent. 
 
 
 
Une indemnité de Frs 1'000.-, à charge des 
intimés, sera allouée aux SI. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 8 janvier 1996 par les SI T. contre la 
décision de la commission de recours instituée par la loi 


 
 - 24 - 
 
 
 
sur les constructions et installations diverses du 24 
novembre 1995; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
admet partiellement le recours; 
 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission de recours du 24 novembre 1995; 
 
 
 
 
renvoie la cause au département 
des travaux publics et de l'énergie afin qu'il statue à 
nouveau dans le sens des considérants; 
 
 
 
 
met à la charge de Monsieur et 
Madame et H.-O. et Monsieur et Madame et M., pris 
conjointement et solidairement, un émolument de 1'000.- 
Frs; 
 
 
 
 
alloue 
aux 
sociétés 
anonymes 
Résidence T. une indemnité de 1'000.- Frs à la charge de 
Monsieur et Madame H.-O. et Monsieur et Madame M., pris 
conjointement et solidairement; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Yves Jeanrenaud, avocat des recourantes, à la commission 
de recours instituée par la loi sur les constructions et 
installations 
diverses, 
au 
département 
des 
travaux 
publics et de l'énergie, ainsi qu'à l'Asloca, mandataire 
des locataires intimés. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mme 
Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 
juges, M. de Boccard, juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : le président : 
 
 
 V. Montani D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 


 
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J. Rossier-Ischi