ge_gerichte · ACJC/1534/2016 · 2016-11-21 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 23.11.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1783/2015 
ACJC/1534/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 21 NOVEMBRE 2016 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 mars 2016, représentés par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font 
élection de domicile, 
et 
C______, p.a. D______, ______ Genève, intimés, comparant par Me Jacques BERTA, 
avocat, place Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de 
domicile. 
 


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C/1783/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/246/2016 du 18 mars 2016, communiqué pour notification 
aux parties le 21 mars 2016, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valables les 
congés notifiés le 12 janvier 2015 par les C______ à A______ et B______ 
concernant l’appartement de 5 pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis ______ 
(Genève) et l’emplacement de parking extérieur n° 36 (ch. 1 du dispositif), a 
accordé à A______ et B______ une unique prolongation de bail échéant le 31 
juillet 2016 (ch. 2), a autorisé A______ et B______ à résilier leurs baux en tout 
temps moyennant un préavis écrit de quinze jours pour le 15 ou la fin d’un mois 
(ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4), et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 5). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que la résiliation était motivée par une sous-
location partielle non autorisée et non autorisable de la chose louée. Tenant 
compte de la très longue durée des rapports de bail, de l’âge respectable des 
locataires, de l’absence de besoin urgent de la bailleresse, mais également de 
l’absence de recherche des locataires et de leur séjour en Italie, le Tribunal a 
considéré qu’une unique prolongation d’un an se justifiait. 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 3 mai 2016, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement, dont ils 
sollicitent l'annulation. Ils concluent à l’annulation des congés, subsidiairement, à 
l’octroi d’une prolongation de bail d’une durée de 4 ans. 
 
Ils exposent que la sous-location était autorisable, ce qui doit conduire à 
l’annulation du congé et, s’agissant de la prolongation, que la durée octroyée est 
arbitraire au vu des faits de la cause. 
 
Ils produisent à l’appui de leur appel des pièces nouvelles attestant de leur 
inscription auprès de diverses institutions en vue de retrouver un logement. Ces 
pièces ne sont pas datées, à l’exception d’une attestation du 26 novembre 2015. 
Les appelants n’indiquent pas pour quel motif ils n’auraient pas été en mesure de 
produire ces éléments plus tôt, se contentant de faire valoir, sommairement, qu’ils 
n’avaient pas été en mesure de les produire devant les premiers juges. 
 
b. Dans leur réponse du 3 juin 2016, les C______ (ci-après : la bailleresse) 
concluent à la confirmation du jugement entrepris. 
 
Ils exposent que les locataires n’ont pas requis d’autorisation de sous-location et 
que les sous-locataires se sont livrés à des activités illicites ayant justifié 
l’intervention de la police, de telle manière que le lien de confiance était rompu. 
Ils relèvent que la sous-location n’était pas autorisable, déjà en raison du fait que 
les sous-locataires étaient démunis d’une autorisation de séjour. S’agissant de la 


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prolongation de bail, ils relèvent que les locataires n’ont pas fait d’efforts 
suffisants pour trouver une solution de relogement, cas ils souhaitaient en réalité 
le conserver et qu’ils vivaient une partie de l’année en Italie. 
 
c. Les locataires n’ont pas fait usage de leur droit de réplique dans le délai qui leur 
a été imparti pour ce faire. 
 
d. Les parties ont été informées le 9 août 2016 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 
 
a. Les C______ et E______ (ex-époux de A______) ont conclu un contrat de bail 
à loyer portant sur un logement de 5 pièces n° 52 au 5ème étage de l’immeuble sis 
______, avec effet dès le 1er août 1980, ceci en date du 24 juin 1980. A______ a 
dès lors vécu dans ce logement avec son ex-époux. 
 
b. Le 17 juillet 1989, après le divorce de E______ et A______, les C______ et 
A______ (ancien nom de A______), déjà domiciliée dans le logement, ont conclu 
un contrat de bail à loyer portant sur le même logement avec effet au 1er août 
1989, pour une durée d’une année, soit au 31 juillet 1990, par la suite 
renouvelable tacitement d’année en année, sauf congé donné trois mois à l’avance. 
Le loyer annuel convenu s’élevait à 10'800 fr. 
 
Parallèlement, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer le 18 mai 1989 
portant sur un emplacement de parking n° 36 sis devant les immeubles 90 à 98 rue 
______. Le loyer annuel convenu s’élevait à 600 fr. 
 
c. Par la suite, en 2000, A______ a épousé B______ qui l’a rejointe dans le 
logement. 
 
d. La régie en charge de la gérance de l’immeuble a écrit le 10 février 2011 à 
A______ avoir appris que son logement était sous-loué en tout ou partie. Il était 
rappelé qu’une telle sous-location était soumise à l’approbation du bailleur, et 
demandé que le contrat de sous-location lui soit transmis. 
 
A______ a répondu le 14 février 2011, en indiquant qu’elle habitait le logement 
avec son mari, et qu’elle avait dépanné une jeune personne en l’hébergeant en 
toute humanité. Elle ne sous-louait pas son appartement. 
 
e. Par ordre de dépôt du Ministère public du 26 novembre 2014, la régie en charge 
de la gérance de l’immeuble a été informée qu’une procédure pénale était ouverte 
à l’encontre des époux A______ et B______, du chef d’incitation au séjour illégal 
au sens de l’art. 116 LEtr, et de ce qu’il résultait des éléments du dossier qu’une 
partie du logement loué avait été mise à disposition de deux ressortissants 


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étrangers démunis d’autorisation de séjour pour un montant de 500 fr. par mois et 
par personne. 
 
f. Par avis de résiliation du bail du 12 janvier 2015, les C______ ont déclaré 
mettre fin au contrat de bail concernant l’appartement de 5 pièces n° 52 avec effet 
au 31 juillet 2015, ou toute autre échéance légale, et au contrat de bail du parking 
extérieur n° 36 avec effet au 31 mai 2015, ou toute autre échéance légale. Ces avis 
ont été adressés tant à A______ qu’à B______. 
 
g. En réponse à la demande des locataires, la régie leur a écrit le 19 janvier 2015, 
en leur indiquant avoir été informée récemment d’une sous-location partielle à un 
loyer abusif, et sans autorisation du bailleur. Il était expliqué que les sous-
locataires avaient été impliqués dans des « histoires » de stupéfiants, ce qui avait 
nécessité l’intervention des services de police. Le bailleur s’interrogeait sur la 
sécurité de ses locataires, et souhaitait par ailleurs mettre le logement à disposition 
d’un de ses employés. 
 
h. Ces congés ont été contestés en temps utile, par des requêtes de deux 
mandataires distincts, datées des 30 janvier et 9 février 2015, auprès de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers, laquelle a délivré 
l’autorisation de procéder le 27 avril 2015. Après cela, les contestations de congé 
ont été introduites le 26 mai 2015 au Tribunal, puis jointes par ordonnance du 
10 juillet 2015. 
 
Les époux A______ et B______ ont contesté que le logement ait été sous-loué à 
un prix abusif, et que leur sous-locataire ait été impliqué dans des « histoires » de 
stupéfiants, ayant nécessité l’intervention de la police. Ils ont précisé que 
A______ était âgée de 73 ans et B______ de 78 ans, et ont produit différents 
éléments attestant de leur état de santé difficile. Selon les éléments médicaux 
produits, A______ souffre d’une affection psychologique importante et de 
problèmes de santé chroniques et récurrents, incompatibles avec un 
déménagement. B______ avait subi l’excision d’un carcinome de la peau et 
souffrait de différentes pathologies au niveau du genou. 
 
Selon des documents joints à leur requête, les époux A______ et B______ 
bénéficiaient en 2015 de revenus ascendant à 3'535 fr. composés de rente des 1er 
et 2ème piliers, ainsi que de prestations complémentaires. 
 
Ils avaient décidé de sous-louer une chambre ou deux, par le biais d’une petite 
annonce. Une personne s’était présentée et ils s’étaient fiés à sa bonne foi. Une 
chambre meublée avait été sous-louée, y compris l’utilisation du « wifi » et 
diverses tâches ménagères effectuées par A______, ceci sans contrat écrit. 
 
Le sous-locataire avait quitté les lieux, tout en proposant deux autres personnes 
pour le remplacer, lesquelles avaient affirmé être de nationalité grecque et 


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travailler dans la restauration. La police était intervenue en novembre 2014 à leur 
domicile, les deux sous-locataires ayant été arrêtés. En tout et pour tout, ils 
n’avaient encaissé que 1'000 fr, et avaient agi par désespoir. Ils n’avaient plus 
l’intention de sous-louer, et considéraient la résiliation comme disproportionnée. 
 
i. Dans leur réponse du 17 août 2015, les C______ ont indiqué que le lien de 
confiance était rompu en raison de la sous-location non autorisée, à des conditions 
abusives, à des personnes apparemment impliquées dans un trafic de stupéfiants, 
ce qui avait été appris par communication du Ministère public. 
 
j. Lors de l’audience du 30 octobre 2015 du Tribunal, le conseil des locataires a 
exposé que B______ souffrait d’un cancer évolutif et sollicité l’audition des deux 
médecins de époux A______ et B______, de même que du fils de A______. Le 
représentant de la bailleresse a sollicité l’audition du concierge de l’immeuble, 
ainsi que d’une personne susceptible d’orienter le Tribunal sur la nouvelle 
politique de gestion immobilière de la bailleresse. 
 
Le conseil des locataires a encore indiqué que la sous-location à laquelle il avait 
été procédé en 2011 n’était que partielle, soit une ou deux pièces au maximum, 
pendant quelques mois, moyennant un sous-loyer de 400 fr. à 500 fr., comprenant 
le ménage, certains repas et l’entretien du linge personnel du sous-locataire. 
Compte tenu de leur état de santé, le représentant des locataires ne pensait pas que 
ces derniers avaient entrepris des démarches de relogement, et ne lui avaient en 
tout cas remis aucune preuve en ce sens. 
 
k. Par ordonnance de preuve du 11 novembre 2015, le Tribunal a admis l’audition 
du concierge, F______. L’audition des autres témoins a été écartée par 
appréciation anticipée des preuves. 
 
l. A l’audience du 27 novembre 2015, A______ a déclaré qu’elle avait habité 
l’immeuble une première fois à partir de 1965, puis qu’elle l’avait quitté pendant 
une dizaine d’années avant d’y revenir en 1980. Elle avait commencé à rechercher 
un nouveau logement, mais n’avait en fait pas l’intention de partir en raison des 
problèmes de santé de son mari. Elle a déposé à l’audience des certificats 
médicaux attestant que B______ présentait une péjoration de son état anxio-
dépressif qui ne lui permettait pas de comparaître au Tribunal, et de ce qu’elle-
même était suivie en raison d’un trouble dépressif associé à des troubles cognitifs 
marqués par des pertes de mémoire. Le psychiatre signataire de l’attestation 
estimait que A______ ne pouvait pas subir de fortes frustrations et que tout 
changement devait être évité pour permettre à sa patiente de garder ses repères. 
Compte tenu de son âge, il était indispensable qu’elle occupe son appartement 
pour son équilibre psychique et sa qualité de vie. 
 
S’agissant de la sous-location, A______ a confirmé le contenu de sa requête, 
expliquant qu’elle avait loué pour 500 fr. par mois à une personne, la sous-


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location devant durer jusqu’au mois de novembre. La deuxième personne s’était 
présentée alors que A______ se trouvait absente en Italie, et n’avait été vue que 
par sa petite-fille. Durant l’intervention de la police, son mari et elle-même 
avaient été menottés. Comme c’était le cas pour la sous-location de 2011, elle 
faisait la lessive et le repassage. En son absence, c’est sa petite-fille qui s’en 
chargeait, car c’est elle qui percevait les 500 fr. de sous-location en raison du fait 
qu’elle se trouvait au chômage. Elle comptait dire au sous-locataire le 
30 novembre 2014 qu’il devrait quitter le jour même, elle n’avait jamais 
soupçonné que le sous-locataire se livrait au trafic de stupéfiants ni rien remarqué 
de bizarre. Elle n’avait pas pensé à annoncer la sous-location à la régie car elle ne 
savait pas qu’elle devait le faire. Elle avait reçu une lettre de la régie, mais ne 
lisait pas le français et l’avait mise de côté. La lettre du 14 novembre 2011 avait 
été écrite pour elle, après quoi elle l’avait signée. 
 
Le représentant de la bailleresse a indiqué que le motif de la résiliation était la 
sous-location et la question de la sécurité des autres locataires. Le fait de relouer 
l’appartement à des employés n’était pas le motif du congé. Les appartements 
étaient loués aux employés, mais les baux n’étaient pas résiliés lorsque les 
locataires n’étaient plus employés. Le bail avait été résilié car il y avait des 
trafiquants de drogue dans l’appartement. 
 
m. Lors de la même audience, le témoin F______, concierge de l’immeuble, a 
déclaré s’occuper de la conciergerie depuis 2006. Il était présent lors de 
l’intervention de la police en novembre 2014. La police lui avait montré une 
photo, il avait reconnu une personne habitant chez A______. Cette personne, qui 
avait été interpellée par la police, habitait l’immeuble depuis l’été. En 2013, il y 
avait eu deux autres personnes qui vivaient en même temps chez A______ et 
B______. Selon lui, il y avait toujours quelqu’un qui vivait chez A______ et 
B______. En 2010, il s’était rendu chez eux avec une personne de la régie, qui 
leur avait expliqué que s’il y avait quelqu’un qui logeait chez eux, ils devaient en 
communiquer le nom à la régie. A la suite de l’intervention de la police, il n’avait 
plus vu de nouvelles personnes chez A______. Il n’avait pas parlé à A______ de 
la présence de différentes personnes habitant chez elle, car elle se trouvait 
fréquemment en Italie. 
 
n. Par plaidoiries finales écrites du 8 janvier 2016, A______ et B______ ont 
persisté dans leurs conclusions, contestant les affirmations du concierge qui, si 
elles avaient été vraies, auraient fait l’objet d’un signalement à la régie. Selon eux, 
le congé était contraire à la bonne foi, et consacrait une disproportion manifeste 
des intérêts en présence. 
 
Dans leurs plaidoiries finales écrites du même jour, les C______ ont persisté 
également dans leurs conclusions, insistant sur le fait que les sous-locations de 
2011 et 2014 ne constituaient pas des cas isolés, l’appartement litigieux étant en 


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permanence sous-loué, A______ n’ayant formulé que de fausses déclarations pour 
égarer le Tribunal. Les C______ ne croyaient pas à la situation de santé alléguée 
par A______ et B______, ceux-ci étant en mesure de voyager plusieurs fois par 
année à l’étranger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 
la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 
Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, 
BSK ZPO, 2ème éd., n. 9 ad art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 
10'800 fr., et celui du parking à 600 fr. 
 
En prenant en compte la durée de protection de trois ans prévue par l'art. 271a 
al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (11’400 fr. 
x 3 ans = 34'200 fr.). 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 


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1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles produites par les locataires à l’appui de 
l’appel sont soit non datées, soit datées d’une époque où elles pouvaient être 
produites devant les premiers juges. Les appelants n’expliquent pas pour quel 
motif ils auraient été empêchés de produire ces pièces devant les premiers juges. 
Ainsi, ces pièces sont irrecevables, ainsi que les allégués de fait s’y rapportant. 
3. 
3.1 Les parties au contrat sont libres de résilier un bail de durée indéterminée pour 
le prochain terme légal ou contractuel. La résiliation ordinaire ne suppose en effet 
pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO); les parties 
sont fondamentalement libres de mettre fin au contrat de location pour autant 
qu'elles respectent les délais et échéances légaux ou contractuels (ATF 140 III 496 
consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
 
La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle du principe de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la 
résiliation est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
 
En principe, une résiliation contrevient aux règles de la bonne foi lorsqu'elle ne 
répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Tel est le cas 
lorsqu'il y a une disproportion crasse entre l'intérêt du locataire au maintien du 
contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin. Le seul fait que la résiliation entraîne 
des conséquences pénibles pour le locataire n'est pas suffisant; le caractère pénible 
de la résiliation pour le locataire n'entre normalement en considération que dans le 
cadre de la prolongation du bail (art. 272 CO) (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 
138 III 59 consid. 2.1). 
 
Il appartient au destinataire de la résiliation ordinaire de prouver que celle-ci 
contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, celui qui l'a communiquée doit 
collaborer à l'administration de la preuve (art. 2 CC). En particulier, le bailleur 
doit motiver le congé si le locataire le demande (art. 271 al. 2 CO). Une 
motivation lacunaire ou fausse est un indice d'une absence d'intérêt digne de 
protection du bailleur (ATF 138 III 59 consid. 2.1). 


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Pour se prononcer sur la validité de la résiliation au regard des règles de la bonne 
foi, il faut se placer au moment où celle-ci a été notifiée (ATF 140 III 496 
consid. 4.1 p. 497). Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles 
d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un 
éclairage sur les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 
consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2; 
4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4). 
 
3.2 Lorsque la sous-location n’est que partielle, comme c’est le cas en l’espèce, 
que le locataire continue à utiliser les locaux, mais n’a pas obtenu le consentement 
du bailleur pour la sous-location, le bailleur peut valablement résilier le bail s’il 
était en droit de refuser son consentement à la sous-location. Les cas dans lesquels 
il dispose de ce droit, sont énumérés de manière exhaustive à l’art. 262 al. 2 CO, 
soit : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-
location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celles du 
contrat de bail, sont abusives (b) et lorsque la sous-location présente pour le 
bailleur des inconvénients majeurs (c) (arrêt du Tribunal fédéral n. 4A_290/2015 
du 9 septembre 2015, consid. 4.1 et 4.3.1). 
 
La résiliation ordinaire est également valable si le simple fait de ne pas requérir le 
consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance qui 
lie le bailleur au locataire; en effet, le congé ordinaire donné comme sanction de 
ce fait n'est pas contraire aux règles de la bonne foi, et cela même si le bailleur a 
toléré la situation pendant un certain temps (ATF 138 III 59 consid. 2.2.2 et 
consid. 3; cf. ATF 134 III 446 consid. 2.2). 
 
3.3 L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude 
déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du 
bailleur et du locataire (ATF 132 III 737 consid. 3.4.2; 120 II 31 consid. 4a; Peter 
HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 78 ss ad art. 271 CO). 
 
Le Tribunal fédéral a notamment admis l’existence d’une disproportion manifeste 
des intérêts dans une affaire où la locataire avait plus de 54 ans et occupait son 
logement depuis plus de 23 ans, se trouvant sans emploi, avec une santé mauvaise 
et une vie sociale très restreinte. Sur le plan financier, elle se trouvait à l’aide 
sociale et attendait une décision de l’assurance invalidité. Cette situation était 
comparée à celle de la bailleresse, qui se trouvait être une société anonyme active 
dans l’achat, la vente, la promotion et la gérance de biens immobiliers, qui 
invoquait le besoin propre du fils de son actionnaire unique, lequel était 
propriétaire d’une grande habitation permettant de loger son fils, étudiant à 
l’université, lequel fils avait un emploi à temps partiel et affirmait qu’il avait 
besoin d’un appartement avec jardin pour le confort de son chien (arrêt du 
Tribunal fédéral n. 4A_297/2010 du 6 octobre 2010). 


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En revanche, une telle disproportion a été niée dans un cas où la locataire, 
médecin hospitalier disposant d’un revenu confortable, vivait dans l’appartement 
avec sa mère âgée, mais ne souffrant pas d’handicap. La mère de la locataire 
disposait elle-même de revenus et d’une fortune non négligeables. Cette situation 
était comparée à celle de la bailleresse, active dans l’achat et la vente de biens 
immobiliers et devant vendre un ou deux objets par année pour fonctionner 
normalement, laquelle avait choisi de résilier le bail pour vendre plus facilement 
l’appartement libre de tout occupant (arrêt du Tribunal fédéral n. 4A_484/2012 du 
28 février 2013). 
 
3.4 Dans un arrêt du 21 novembre 2014, le Tribunal fédéral a considéré qu’un 
bailleur qui disposait du choix de résilier le bail au moyen d’un congé ordinaire ou 
d’un congé extraordinaire, avait agi de manière inutilement rigoureuse en 
choisissant le congé ordinaire, compte tenu de l’ensemble des circonstances. En 
effet, la locataire rencontrait un problème humain, qui expliquait qu’elle n’ait pas 
usé de la chose louée avec le soin que prescrit l’art. 257f CO. Le Tribunal fédéral 
a notamment retenu que le congé extraordinaire aurait supposé une protestation 
écrite qui aurait permis à la locataire de rétablir une situation conforme à ses 
obligations. En n’agissant pas de cette manière, moins dommageable pour la 
locataire, la bailleresse avait contrevenu à l’art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal 
fédéral n. 4A_464/2014 du 21 novembre 2014 consid. 4). 
 
3.5 
3.5.1 En l’espèce, il est admis par les parties que les locataires ont procédé à la 
sous-location partielle de leur logement, tout en continuant de l’occuper, même 
s’ils résidaient durant certaines périodes en Italie. Il est également constant 
qu’aucune autorisation écrite n’a été délivrée par la bailleresse, qui avait au 
contraire protesté en 2011 à l’occasion d’une précédente sous-location, rappelant 
aux locataires, en présence du concierge, les obligations qui s’imposaient à eux en 
cas de sous-location. 
 
A propos de la question de la durée de la sous-location, les locataires font valoir 
une durée de 2 à 3 mois, ayant permis l’encaissement de 500 fr. par mois, soit 
1'000 fr. en tout. Le concierge, entendu comme témoin, a déclaré que le logement 
des locataires avait toujours été sous-loué. 
 
Ce témoignage doit être pris avec une certaine prudence, compte tenu non 
seulement du fait qu’il est contractuellement lié à la bailleresse, mais surtout au vu 
du contenu surprenant de ses déclarations. 
 
En effet, il paraît peu crédible que ledit concierge, qui avait assisté un employé de 
régie, en 2010, en se rendant avec lui chez les locataires pour leur rappeler les 
règles applicables en matière de sous-location, s’il avait constaté que 
l’appartement continuait à être sous-loué, n’en ait pas informé la régie. Or, il ne 


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C/1783/2015 
ressort du dossier aucun courrier de la régie postérieur à l’entretien de 2010, qui 
ferait état de soupçons au sujet d’une éventuelle sous-location. Au demeurant, 
l’on pourrait même se poser la question, s’il fallait suivre le témoignage du 
concierge, de savoir si la bailleresse n’avait pas toléré la situation, dès lors que 
ledit concierge est un auxiliaire de celle-ci (art. 101 CO). 
 
Par ailleurs, le concierge a confirmé que depuis l’intervention de la police, en 
novembre 2014, il n’avait plus constaté la présence de personnes habitant chez les 
locataires. 
 
Quant au point de savoir si la sous-location était autorisable, on ignore le nombre 
exact de pièces sous-louées, ainsi que l’importance des prestations fournies en 
plus du logement, soit les repas et le nettoyage du linge, ainsi que la connexion 
« wifi ». Il n’est ainsi pas possible de déterminer si le sous-loyer de 500 fr. était 
abusif. Il est vrai que la sous-location à des personnes démunies d’autorisation de 
séjour et soupçonnées de s’adonner au trafic de drogue (étant précisé qu’il n’a pas 
été établi que les sous-locataires aient été condamnés, l’ordre de dépôt du 
Ministère public faisant uniquement état de l’ouverture d’une procédure), est 
susceptible de présenter des inconvénients majeurs pour la bailleresse au sens de 
l’art. 262 al. 1 lit. c CO. 
 
L’on peut ainsi reprocher aux locataires, en tous les cas, d’avoir fait preuve de 
négligence dans le choix de leurs sous-locataires. 
 
Toutefois, au moment de la résiliation du bail, soit en janvier 2015, l'appartement 
n'était plus sous-loué. Sur ce point, le concierge de l'immeuble a confirmé qu'à la 
suite de l'intervention de la police en novembre 2014, aucune nouvelle personne 
n'avait été vue chez les appelants. De plus, le motif du congé, soit le trafic de 
drogue dans le logement, n'a pas été démontré. En particulier, la seule pièce 
produite fait état de l'ouverture d'une procédure pénale. Aucun témoin n'a 
confirmé qu'un tel trafic avait eu lieu. 
 
3.5.2 Au vu de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce, la Cour considère 
que le congé donné par la bailleresse consacre une disproportion manifeste des 
intérêts en présence. 
 
Le seul intérêt dont se prévaut la bailleresse est celui de mettre fin à une situation 
de sous-location dont elle considère qu’elle aurait pu présenter des risques pour la 
sécurité des autres locataires. 
 
Sur ce point, le concierge a déclaré n’avoir plus constaté de sous-location depuis 
l’intervention de la police. 
 
Il n’a pas été établi que les autres locataires se soient trouvés en danger d’une 
quelconque manière. 


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C/1783/2015 
 
Les locataires sont âgés de 73 et 78 ans. A______ occupe le logement depuis plus 
de 35 ans, sans que d’autres difficultés notables que la question de la sous-
location ne soient mises en avant par la bailleresse. Les locataires ont des revenus 
très limités composés de rentes des 1er et 2ème piliers et de prestations 
complémentaires. Ces revenus limités rendront extrêmement difficile, si ce n’est 
impossible, l’obtention d’un nouveau logement. S’y ajoute, sur le plan médical, 
que les locataires sont tous deux atteints dans leur santé tant physique, que 
psychique, avec notamment la présence d’un état dépressif et d’autres 
circonstances qui, selon les certificats médicaux qu’ils ont produits, rendent leur 
situation de santé incompatible avec un déménagement. 
 
De ce fait, la disproportion des intérêts en présence apparaît importante et 
s’oppose à la résiliation du bail, ce d’autant plus que la bailleresse aurait pu 
procéder de manière moins incisive, soit un avertissement écrit en vue d’une 
résiliation extraordinaire en cas de non-respect de la mise en demeure, ce qu’elle 
n’a pas fait. 
 
3.6 Le jugement entrepris sera dès lors annulé. Ainsi, le congé donné aux époux 
A______ et B______ sera-t-il annulé, ce qui dispense la Cour d’examiner les 
griefs liés à la prolongation de bail. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/1783/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 3 mai 2016 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/246/2016 rendu le 18 mars 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/1783/2015-2. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Annule les congés notifiés par avis de résiliation du bail du 12 janvier 2015 pour le 
31 juillet 2015, respectivement le 31 mai 2015 concernant l’appartement de 5 pièces 
n° 52 au 5ème étage de l’immeuble sis ______ et le parking extérieur n° 36 sis ______. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry STICHER, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.