ge_gerichte · DCSO/238/2020 · 2020-08-06 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1160/2020-CS 
DCSO/238/20
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 6 AOUT 2020 
 
Plainte 17 LP (A/1160/2020-CS) formée en date du 6 avril 2020 par A______, élisant 
domicile en l'étude de Me Alain DE MITRI, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 2020 
à : 
- A______ 
c/o Me DE MITRI Alain 
De Mitri & Durand Avocats 
Rue du Cendrier 15 
Case postale 1444 
1211 Genève 1. 
- B______SA 
c/o Me JEANRENAUD Yves 
Schellenberg Wittmer SA 
Rue des Alpes 15 bis 
Case postale 2088 
1211 Genève 1. 
- Office cantonal des poursuites. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. A______, né le ______ 1959 et domicilié à C______ (GE), est propriétaire des 
parts de copropriété par étages n° 1______, 2______ et 3______ de la commune 
de D______. L'immeuble de base, soit la parcelle n° 4______ de la commune de 
D______, est situé au 5______ à D______. 
 
Les trois parts de copropriété par étages appartenant à A______ (ci-après : les 
immeubles grevés), qui confèrent un droit exclusif à l'utilisation d'un dépôt (part 
1______) et de deux ensembles de bureaux et ateliers (parts 2______ et 3______), 
sont collectivement grevées de quatre cédules hypothécaires au porteur, soit deux 
en premier rang, pour des montants nominaux de 405'000 fr. et de 1'710'000 fr. et 
un taux d'intérêts maximum de 12%, une en deuxième rang, pour un montant 
nominal de 400'000 fr. et un taux d'intérêts maximum de 12%, et une en troisième 
rang, pour un montant nominal de 1'500'000 fr. et un taux d'intérêts maximum de 
12%. 
 
b. A______ a cédé en pleine propriété les quatre cédules hypothécaires grevant les 
immeubles gagés à E______ AG, en garantie d'un crédit-cadre d'un montant de 
3'556'500 fr. que lui octroyait cette dernière. 
 
c. En novembre 2016, E______ AG a transféré à B______SA les actifs et passifs 
liés à son activité de banque universelle pour sa clientèle suisse, parmi lesquels les 
droits et obligations résultant du crédit-cadre accordé à A______. 
 
d. Le 14 mai 2019, B______SA, se prévalant des quatre cédules hypothécaires 
susmentionnées, a adressé à l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office) 
une réquisition de poursuite en réalisation de gage immobilier dirigée contre 
A______ et tendant au paiement, par la réalisation forcée des immeubles grevés, 
d'un montant de 3'169'000 fr. plus intérêts au taux de 12% dès le 1er mai 2019. 
Elle n'a pas requis que son gage s'étende aux loyers et fermages au sens des art. 
806 CC et 152 al. 2 LP. 
 
e. Le commandement de payer, poursuite n° 6______, a été établi le 20 mai 2019 
par l'Office et notifié le 3 juillet 2019 à A______, qui a formé opposition totale. 
Agissant le 27 février 2020 par voie de procédure sommaire, B______SA a requis 
la mainlevée provisoire de cette opposition. 
 
f. Par courrier adressé le 13 février 2020 à l'Office, B______SA a par ailleurs 
requis la gérance légale – soit l'extension du droit de gage aux loyers et fermages 
non encore échus et leur versement en mains de l'Office – des immeubles grevés 
dans le cadre de la poursuite n° 6______. 
 
g. Donnant suite à ce courrier, l'Office a adressé le 26 mars 2020 à la société 
locataire d'une partie des immeubles grevés un avis l'invitant à s'acquitter 
dorénavant en ses mains des loyers et fermages dus, sous peine d'avoir à payer 
deux fois. Il a en revanche renoncé à adresser un avis similaire à la société alors 


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locataire de l'autre partie des immeubles grevés dans la mesure où le bail la 
concernant prenait fin le 31 mars 2020. 
 
Par avis du 26 mars 2020 également – reçu le 27 mars 2020 par A______ – 
l'Office a informé ce dernier qu'il lui était dorénavant interdit d'accepter le 
paiement des loyers et fermages et que toute conclusion, modification ou 
résiliation d'un bail portant sur les locaux grevés n'était valable qu'avec l'accord de 
l'Office. Son attention était par ailleurs attirée sur la possibilité de contester dans 
les dix jours auprès de l'Office que le droit de gage s'étende aux loyers et 
fermages. 
 
h. Par courrier adressé le 6 avril 2020 à l'Office, A______ a notamment indiqué 
contester que le gage s'étende aux loyers et fermages. L'Office en a informé 
B______SA par lettre du 15 avril 2020 reçue le lendemain et, le 27 avril 2020, 
celle-ci a introduit devant le Tribunal de première instance, selon la procédure de 
cas clair, une action tendant à faire reconnaître que son droit de gage s'étendait 
aux loyers perçus en relation avec la location des immeubles grevés. 
B. 
a. Dans son courrier adressé le 6 avril 2020 à l'Office, A______ a également 
déclaré former une plainte au sens de l'art. 17 LP contre la mise sous la main de 
l'Office des loyers et fermages perçus pour l'utilisation des immeubles grevés, 
concluant à l'annulation de la gérance légale et à la libération des montants déjà 
perçus. A l'appui de ces conclusions, il a relevé que la gérance légale ne lui avait 
jamais été notifiée, ce qui violait son droit d'être entendu, que les avis datés du 26 
mars 2020 étaient nuls car intervenus pendant la période de suspension des 
poursuites décrétée par le Conseil fédéral du 19 mars 2020 à 7 heures au 4 avril 
2020 à 24 heures en application de l'art. 62 LP (RO 2020 839; RS 281.241), et que 
la poursuivante n'avait pas démontré détenir effectivement les cédules incorporant 
les droits de gage sur les immeubles grevés. 
 
b. Par ordonnance du 16 avril 2020, la Chambre de surveillance a rejeté la requête 
d'effet suspensif formée à titre préalable par le plaignant. 
 
c. Dans ses observations datées du 13 mai 2020, l'Office a conclu au rejet de la 
plainte. La question de savoir si le gage s'étendait ou non aux loyers et fermages 
relevait du juge civil. Pour le surplus, la procédure prévue par les art. 91 ss. ORFI 
avait été respectée, l'art. 91 al. 2 ORFI prévoyant en particulier que l'avis aux 
locataires doit être donné même pendant la durée d'une suspension de poursuites. 
 
d. Par détermination du 12 mai 2020, B______SA a elle aussi conclu au rejet de 
la plainte, relevant comme l'Office que la procédure prévue par la LP et l'ORFI 
avait été respectée et que la suspension des poursuites ne s'appliquait pas à l'avis 
au locataire d'avoir dorénavant à payer les loyers en mains de l'Office. Selon la 
jurisprudence, le propriétaire des immeubles faisant l'objet d'un gage n'avait pas à 
être informé de la demande du poursuivant que ce gage s'étende aux loyers et 
fermages avant qu'un avis en ce sens ne soit adressé aux locataires et fermiers. 


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Enfin, la production des cédules elles-mêmes n'était pas requise à ce stade de la 
procédure de poursuite; en tout état, elle en produisait une copie. 
 
EN DROIT 
1. 
Déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP) et dans les formes prévues par la loi 
(art. 9 al. 1 et 2 LALP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 
LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; 
art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par 
cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 
219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est 
recevable. 
2. 
2.1 Le créancier se prétendant titulaire d'une créance garantie par un gage 
immobilier a la possibilité d'engager à l'encontre de son débiteur une poursuite en 
réalisation de ce gage (art. 151 ss. LP). Il devra alors, dans sa réquisition de 
poursuite, indiquer avec précision l'objet du gage (art. 151 al. 1 LP) ainsi que, le 
cas échéant, l'identité du tiers propriétaire de cet objet ainsi que le fait qu'il s'agit 
d'un logement de famille (art. 151 al. 1 let. a et b LP). Il n'aura pas en revanche à 
ce stade à justifier ni de l'existence ou de la titularité de la créance réclamée, ni de 
celles du droit de gage invoqué, ces questions – ressortant au droit matériel – étant 
de la compétence du juge civil. 
 
Bien que le droit de gage immobilier s'étende ex lege aux loyers et fermages 
perçus pour l'utilisation de l'objet du gage par des tiers (art. 806 al. 1 CC), il ne se 
concrétise dans le cadre d'une poursuite en réalisation de ce gage que si le 
créancier le demande expressément, ce qu'il peut faire dans sa réquisition de 
poursuite ou plus tard (art. 152 al. 2 LP; ATF 121 III 187 p. 190). Dans cette 
dernière hypothèse, sa requête n'aura cependant pas d'effet rétroactif (FOËX, in CR 
LP, N 9 ad art. 152 LP). 
 
Lorsque, d'emblée ou par la suite, le créancier gagiste poursuivant sollicite 
l'extension du gage aux loyers et fermages, l'office des poursuites, après avoir 
obtenu du propriétaire de l'objet du gage les informations nécessaires relatives aux 
occupants des locaux et aux baux en vigueur (art. 91 al. 1 ch. 2 LP par analogie; 
art. 91 al. 1 ORFI), avise immédiatement les locataires et fermiers de la poursuite 
et les invite à s'acquitter en ses mains des loyers et fermages non encore échus, 
sous peine d'avoir à payer deux fois (art. 806 al. 2 CC; art. 152 al. 2 LP; art. 91 al. 
1 ORFI). Cet avis aux locataires et fermiers peut – et même doit – être délivré 
même pendant la durée des féries ou d'une suspension de poursuite accordée au 
débiteur ou au tiers propriétaire du gage, si le commandement de payer a été établi 
déjà avant les féries ou la suspension (art. 91 al. 2 ORFI). 


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En même temps qu'il adresse cet avis aux locataires et fermiers, l'office informe le 
propriétaire du gage qu'il lui est dorénavant interdit de percevoir les loyers et 
fermages non encore échus ou d'en disposer (art. 92 al. 1 ORFI). 
 
Les avis adressés aux locataires et fermiers d'une part et au propriétaire d'autre 
part ont pour effet un dessaisissement de ce dernier et l'instauration d'une gérance 
légale au sens de l'art. 94 al. 1 ORFI, limitée aux mesures nécessaires à 
l'encaissement des loyers et fermages (FOËX, op. cit., N 19 ad art. 152 LP). 
 
2.2 Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier, le débiteur 
(ainsi que l'éventuel tiers propriétaire ou le conjoint si l'objet du gage est un 
logement familial) peut contester l'existence ou le montant de la créance, 
l'existence d'un droit de gage et l'étendue de ce dernier. Ces contestations 
interviendront en principe par la formation d'une opposition au commandement de 
payer, conformément à l'art. 74 al. 1 et 2 LP. Dans une telle hypothèse, l'art. 153a 
al. 1 LP prévoit que le poursuivant devra requérir la mainlevée ou agir en 
constatation de sa créance ou du droit de gage dans les dix jours de la 
communication de l'opposition; il résulte toutefois de la ratio legis de cette 
disposition – consistant à privilégier un règlement rapide du litige portant sur 
l'existence et l'étendue du droit de gage lorsque l'extension de ce droit au loyers et 
fermages a été requise – et des conséquences attachées à l'inobservation du délai 
fixé – soit l'annulation de l'avis aux locataires et fermiers (art. 153a al. 3 LP) – 
qu'elle ne vise en réalité que les cas dans lesquels le poursuivant a fait usage de la 
faculté prévue par l'art. 152 al. 2 LP et un avis a été adressé aux locataires et 
fermiers. 
 
La contestation par le propriétaire de l'objet du gage de l'extension de ce dernier 
aux loyers et fermages fait pour sa part l'objet d'une règlementation particulière. 
C'est ainsi que, s'il entend soutenir que les loyers et fermages ou une partie d'entre 
eux ne sont pas compris dans le gage, le propriétaire doit le déclarer à l'office des 
poursuites dans les dix jours suivant la réception de l'avis prévu par l'art. 92 al. 1 
ORFI, en indiquant ses motifs et en précisant le cas échéant le montant de la partie 
contestée (art. 92 al. 2 ORFI). Cette contestation est communiquée par l'office des 
poursuites au poursuivant, qui dispose alors d'un délai de dix jours pour ouvrir 
action en reconnaissance du droit de gage contesté (art. 93 al. 2 ORFI), sous peine 
de révocation des avis adressés aux locataires et fermiers pour la partie contestée 
(art. 93 al. 3 ORFI). 
 
2.3 Dans le cas d'espèce, la poursuivante n'a pas demandé l'extension du gage aux 
loyers et fermages lors du dépôt de sa réquisition de poursuite en réalisation de 
gage immobilier, mais par la suite comme elle était en droit de le faire. Elle n'a 
certes pas requis dans les dix jours courant à compter de la communication par 
l'Office de l'opposition formée au commandement de payer la mainlevée de cette 
opposition (art. 153a al. 1 LP), mais cette circonstance est sans effet dès lors qu'au 
moment du dépôt de la requête de mainlevée aucun avis n'avait encore été 
communiqué aux locataires et fermiers. Dûment saisi d'une requête d'extension du 


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gage aux loyers et fermages, l'Office était tenu – ce qu'il a fait – d'y donner suite 
par l'envoi immédiat aux locataires et fermiers de l'avis prévu par l'art. 91 al. 1 
ORFI et la communication simultanée au plaignant, débiteur poursuivi et 
propriétaire des objets du gage, des informations prévues par l'art. 92 ORFI. Les 
avis contestés ont donc déployé leurs effets – soit l'obligation pour la locataire de 
s'acquitter en mains de l'Office des loyers non encore échus et l'interdiction au 
propriétaire de percevoir ces derniers – à compter de leur réception. 
 
Les objections soulevées par le plaignant sont à cet égard mal fondées. 
 
Telle que prévue par les dispositions légales et règlementaires rappelées ci-dessus, 
la procédure d'extension du gage aux loyers et fermages – et donc d'instauration 
d'une gérance légale selon les modalités de l'art. 94 ORFI – ne laisse en effet pas 
de place à une consultation du propriétaire de l'objet du gage avant l'envoi des 
avis et informations prévus par les art. 91 al. 1 et 92 al. 1 ORFI, sans qu'il faille à 
cet égard distinguer selon que l'extension du gage est sollicitée d'emblée, avec la 
réquisition de poursuite en réalisation de gage immobilier, ou par la suite. L'art. 91 
al. 1 ORFI prévoit au contraire que l'envoi aux locataires et fermiers de l'avis 
prévu par cette disposition doit intervenir "immédiatement", ce qui exclut qu'un 
délai préalable soit imparti au propriétaire de l'objet du gage pour se déterminer. 
Le droit d'être entendu de ce dernier doit ainsi s'exercer après la communication 
des avis et informations prévus par les art. 91 al. 1 et 92 al. 1 ORFI, que ce soit 
par une opposition au commandement de payer (si la contestation ne porte pas 
seulement sur l'extension du gage aux loyers et fermages) ou par la procédure 
particulière prévue pour la contestation de l'extension du gage (art. 92 al. 2 et 93 
al. 2 ORFI). C'est dès lors à tort que le plaignant, qui a formé opposition au 
commandement de payer et a fait usage de la possibilité de contester l'extension 
du droit de gage, dénonce une violation de son droit d'être entendu. 
 
C'est également à tort qu'il fait valoir une violation de l'art. 56 ch. 3 LP en relation 
avec l'art. 62 LP et l'ordonnance rendue le 18 mars 2020 par le Conseil fédéral 
décrétant une suspension des poursuites du 19 mars 2020 à 7 heures au 4 avril 
2020 à 24 heures (RO 2020 839; RS 281.241). Comme rappelé ci-dessus, en effet, 
l'art. 91 al. 2 ORFI prévoit expressément que l'avis aux locataires et fermiers 
prévu par l'al. 1 de cette disposition doit être donné même pendant la durée d'une 
suspension de poursuite accordée au débiteur ou au propriétaire pour autant, ce 
qui est le cas en l'espèce, que le commandement de payer ait été établi 
antérieurement à ladite suspension. 
 
Enfin, ce n'est pas à l'Office mais au juge civil qu'il incombe de vérifier la qualité 
de créancière gagiste de la poursuivante et donc, notamment, de s'assurer que 
celle-ci détient effectivement les cédules hypothécaires sur lesquelles elle fonde 
son droit. 
 
La plainte doit donc être rejetée. 


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3. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 61 al. 2 let. a OELP) et 
il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 OELP). 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 6 avril 2020 par A______ contre l'extension aux 
loyers et fermages de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______. 
Au fond : 
La rejette. 
Siégeant : 
Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Natalie OPPATJA et Monsieur 
Denis KELLER, juges assesseur(e)s; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Patrick CHENAUX 
 
La greffière : 
 
Sylvie SCHNEWLIN 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.