ge_gerichte · ACJC/222/2025 · 2025-02-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 février 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11978/2022 
ACJC/222/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU JEUDI 13 FÉVRIER 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, Belgique, appelant d'un jugement rendu par la 
24ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 11 décembre 2023, 
représenté par Me Fabien RUTZ, avocat, PYXIS LAW, rue de Hesse 16, case 
postale 1970, 1211 Genève 1, 
et 
Monsieur 
B______, 
domicilié 
______ 
[GE], 
intimé 
comparant 
par 
Me Mitra SOHRABI, avocate, Keppeler Avocats, rue Ferdinand-Hodler 15, case 
postale 6090, 1211 Genève 6, 
Monsieur 
C______, 
domicilié 
______ 
[GE], 
intimé 
comparant 
par 
Me Pierluca DEGNI, avocat, Degni & Vecchio, rue du Général-Dufour 12, case 
postale 220, 1211 Genève 8. 


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C/11978/2022 
EN FAIT 
A. 
a. D______, né en 1968 et E______, née en 1973, se sont mariés le ______ 1994 
à Genève. 
De leur union sont issus deux enfants : B______, né le ______ 1999, et C______, 
né le ______ 2003. 
b. Les époux se sont séparés le 23 octobre 2006, date à laquelle D______ a quitté 
le domicile familial, soit un appartement sis no. ______/A rue 1______ à Genève 
(ci-après : l'appartement), dont il était propriétaire, pour l'avoir reçu en donation 
de ses parents. Son épouse et les enfants sont demeurés dans ce logement. 
c. Le divorce des époux D______/E______ a été prononcé par jugement du 
Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) du 4 septembre 2009. 
Statuant sur les effets accessoires, le Tribunal a notamment attribué la jouissance 
du domicile familial à E______, à charge pour D______ de s'acquitter des charges 
y afférentes, conformément à ce qui avait été convenu dans la convention de 
divorce conclue le 17 octobre 2008 entre les parties, laquelle prévoyait également 
qu'un droit d'habitation serait conféré à E______. Selon les termes de la 
convention, E______ et les enfants des parties pourraient continuer à occuper 
l'appartement de la rue 1______ tant et aussi longtemps qu'ils le souhaiteraient, 
sous réserve d'un remariage de E______; dans une telle hypothèse, celle-ci 
s'engageait à le quitter, au plus tard lorsque les enfants auraient atteint l'âge de la 
majorité. En cas de remariage ou de nouvelle paternité, D______ s'est engagé à 
prendre toutes dispositions successorales utiles à l'attribution de l'appartement de 
la rue 1______ ou du produit de sa vente éventuelle, exclusivement et par parts 
égales entre eux, à ses fils B______ et C______, qui seraient dispensés de rapport 
(chiffre 6 de la convention en vue du divorce du 17 octobre 2008, repris sous 
chiffre 12 du dispositif du jugement du 4 septembre 2009). 
d. Le 31 mai 2019, A______, ressortissant français domicilié en Belgique, a 
déposé une plainte pénale à Genève à l'encontre de D______ et de sa compagne, 
F______, pour gestion déloyale. 
En substance, il reproche à F______, active dans la gestion de fortune, d'avoir 
violé ses obligations dans le cadre de la gestion de ses avoirs, d'abord entre 2008 
et 2012 lorsqu'elle exerçait en qualité de conseillère à la clientèle au sein d'une 
banque genevoise, puis en 2013, lorsqu'elle œuvrait au sein d'un Family office 
dont l'ayant-droit économique et administrateur était D______, ce qui lui avait 
occasionné un dommage d'environ 2'300'000 EUR. 
e. Dans ce cadre, D______ a été entendu par la police en qualité de prévenu le 
22 juillet 2020. 


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f. Au mois d'août 2020, les ex-époux D______/E______ ont entamé des 
discussions aux fins de renégocier la convention de divorce, compte tenu des 
modifications intervenues dans leur situation respective. 
g. A la suite de la plainte déposée par A______, une instruction pénale a été 
ouverte le 25 mars 2021 contre F______ et D______ pour gestion déloyale au 
sens de l'art. 158 CP. Par avis du 22 octobre 2024, le Ministère public a informé 
les parties de ce qu'il considérait l'instruction achevée et entendait rendre une 
ordonnance de classement s'agissant de tous les faits reprochés à F______ et 
D______. 
h. Par courriel du 31 mai 2021 adressé à son ex épouse, D______ lui a notamment 
fait part de ce qui suit: s'il tenait toujours à lui assurer une vie agréable et 
confortable, dans la mesure de ses moyens, il devait aussi prendre les mesures 
qu'il considérait appropriées pour préserver les intérêts de leurs enfants, raison 
pour laquelle il lui avait proposé de lui octroyer un usufruit sur l'appartement qu'il 
envisageait de donner aux enfants à la majorité de C______. Pour le surplus, il 
ressort de ce courriel que les discussions des parties portaient également sur le 
versement d'une somme d'argent par D______ à E______, sur laquelle les ex 
conjoints étaient en désaccord. 
i. Le 23 juillet 2021, D______ a fait donation de l'appartement familial sis rue 
1______ à B______ et C______, par parts égales entre eux. 
Il résulte notamment de l'acte de donation que B______ et C______ n'entreraient 
en possession et jouissance de ce bien immobilier qu'à l'extinction du droit 
d'habitation dont bénéficiait E______, laquelle a déclaré consentir à l'acte. 
B______ et C______ devraient acquitter, à compter du jour du transfert de 
propriété, les impôts et autres contributions publiques afférentes audit bien 
immobilier; en ce qui concernait les charges périodiques, telles que les charges de 
propriété par étages, ils ne devraient s'en acquitter qu'à compter du jour de l'entrée 
en possession et jouissance du bien. La cédule hypothécaire au porteur de 
2'000'000 fr. créée en octobre 2005, grevant l'immeuble, a été cédée aux 
donataires gratuitement et libre de tout engagement. L'acte de donation prévoyait 
que les donataires deviendraient seuls débiteurs du capital et des intérêts, à 
l'entière décharge et libération du donateur, lequel serait relevé de sa qualité de 
débiteur de ladite cédule hypothécaire. 
D______ s'est acquitté des frais de transfert de propriété. 
j. Un droit d'usufruit a été inscrit au Registre foncier en faveur de E______ le 
7 septembre 2021. 
k. Les ex-époux D______/E______ ont formalisé leur accord s'agissant de la 
contribution à l'entretien de l'ex-épouse, de la donation de l'appartement familial 


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et de l'inscription d'un usufruit par convention en modification du jugement de 
divorce du 17 décembre 2021. 
l. Le 8 février 2022, A______ a obtenu du Tribunal civil du canton de Bâle-Ville 
le séquestre, au préjudice de D______, de comptes bancaires ouverts dans les 
livres d'établissements bancaires sis à Bâle, ainsi que le séquestre des parts de 
propriété par étages (PPE) de l'immeuble sis nos. ______-______/A rue 1______, 
immatriculé au Registre foncier sous le numéro 2______ de la commune de 
G______ [GE]. 
m. Afin de valider le séquestre, A______ a fait notifier un commandement de 
payer à D______ le 1er mars 2022, auquel ce dernier a formé opposition le 4 mars 
2022. 
Le 25 mars 2022, A______ a déposé devant le Tribunal de première instance une 
demande en paiement à l'encontre de D______ (et F______). Après l'échec de la 
tentative de conciliation, la cause a été introduite devant le Tribunal le 26 avril 
2023. Par jugement JTPI/14651/2024 du 21 novembre 2024, le Tribunal a déclaré 
la demande irrecevable. La cause est désormais pendante devant la Cour de 
justice. 
n. Le 25 mai 2022, l'Office des poursuites du canton de Genève a dressé le procès-
verbal de séquestre des parts de PPE 2______/3______, 2______/4______, 
2______/5______, 2______/6______ dans l'immeuble sis à Genève, immatriculé 
au Registre foncier sous le numéro 2______ de la commune de G______, 
séquestre n° 7______. Ce procès-verbal a été notifié le 30 mai 2022. 
Il mentionne le fait que les parts de PPE précitées sont la propriété de B______ et 
de C______ et que E______ est titulaire d'un droit d'usufruit, inscrit le 
7 septembre 2021. 
Les parts de PPE, estimées à près de 935'000 fr. par l'Office des poursuites, ont 
été séquestrées au préjudice de D______ pour une créance, en capital, de 
2'448'114 fr. 17 dont se prévalait A______. Un délai de 20 jours a été fixé à ce 
dernier – en application des art. 108 LP et 10 al. 2 ORFI – pour agir en 
contestation de la prétention du tiers revendiquant, faute de quoi cette prétention 
serait réputée admise dans le séquestre en cause. 
o. Par acte du 20 juin 2022, A______ a saisi le Tribunal d'une action en 
contestation de la prétention du tiers revendiquant, dirigée contre B______ et 
C______. 
Il a conclu à ce qu'il soit constaté que l'inscription au Registre foncier de B______ 
et de C______ en tant que propriétaires des parts de propriété par étage 
2______/3______, 2______/4______, 2______/5______ et 2______/6______ 


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dans l'immeuble sis nos. ______-______/A rue 1______, [code postal] Genève, 
immatriculé au Registre foncier sous le numéro 2______ de la commune de 
G______, était manifestement inexacte, à ce que les prétentions de B______ et 
C______ dans la procédure en exécution du séquestre n° 7______ soient écartées 
et à ce qu'il soit ordonné à l'Office des poursuites de maintenir le séquestre sur ces 
parts en vue de leur éventuelle réalisation à son profit. 
En substance, il a soutenu que la donation des parts de PPE à laquelle D______ 
avait procédé en faveur de ses deux fils avait pour but de dissimuler l'identité de 
leur réel propriétaire, ce afin d'éviter leur séquestre par l'Office des poursuites à la 
suite de l'ouverture d'une instruction pénale à son encontre le 25 mars 2021. Selon 
lui, les enfants n'étaient que les propriétaires apparents de ces parts et ils n'avaient 
aucun pouvoir d'en disposer. Autrement dit, la donation était fictive. 
p. Dans leur réponse respective du 31 octobre 2022, B______ et C______ ont 
conclu au rejet de l'action. 
Ils ont notamment allégué que s'agissant d'un patrimoine familial, D______ avait 
toujours eu l'intention de donner le bien immobilier litigieux à ses enfants, comme 
ses parents l'avaient fait avant lui. Après l'accession à la majorité de son fils cadet, 
le ______ juin 2021, D______, comme il l'avait envisagé et discuté 
précédemment avec E______ dans le cadre de la renégociation de leur convention 
de divorce, avait fait établir un projet d'acte de donation en faveur de ses enfants. 
Leurs prétentions sur le bien en cause n'avaient dès lors rien d'abusif. Pour le 
surplus, B______ et C______ ont soutenu que la saisie des actifs de D______ 
n'ayant pas encore été opérée, l'une des conditions objectives des art. 286 et 288 
LP, invoqués par A______, faisait défaut, de sorte que la libéralité n'était, en 
l'état, pas révocable. Ils ont enfin relevé que leur père contestait une quelconque 
responsabilité en lien avec la gestion du portefeuille de A______, une telle 
responsabilité n'ayant d'ailleurs été admise ni sur le plan civil, ni sur le plan pénal, 
de sorte que l'on ne percevait pas à quelles obligations D______ aurait souhaité se 
soustraire par le biais de la donation consentie en leur faveur. 
q. Lors de l'audience du 13 décembre 2022 devant le Tribunal, A______ a déposé 
des déterminations écrites, ainsi qu'un chargé complémentaire et un bordereau de 
preuves. 
A______ a notamment allégué (n. 110 à 115) que D______ restait à ce jour 
débiteur, codébiteur ou garant de l'hypothèque de 2'000'000 fr. grevant l'immeuble 
litigieux, qu'il continuait à assurer le service de cette dette hypothécaire et les 
amortissements de celle-ci, soit directement soit indirectement, qu'il s'était 
acquitté des frais relatifs au transfert du bien immobilier et de l'inscription de 
l'usufruit et qu'il réglait l'impôt sur la fortune immobilière. 


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r. Dans leurs déterminations sur offres de preuves, B______ et C______ ont 
admis les faits articulés par A______ dans ses allégués n. 110 à 115, de sorte qu'il 
était inutile que des preuves soient administrées relativement à ceux-ci. 
s. Par ordonnance de preuve ORTPI/254/2023 du 27 février 2023, le Tribunal a 
admis les moyens de preuve suivants pour toutes les parties: audition de D______ 
et de E______. 
t. D______ a été entendu par le Tribunal lors de l'audience du 16 mai 2023. Il a 
déclaré avoir emménagé, avec E______, dans l'appartement sis rue 1______ après 
leur mariage en 1994. Il en était devenu propriétaire, par donation, dans les années 
1995 à 1998; la famille avait toujours souhaité que ce bien reste dans le 
patrimoine familial et qu'il soit transmis à parts égales aux enfants. En 2006, son 
épouse et lui s'étaient séparés et leur divorce avait été prononcé en 2009. Selon la 
convention conclue entre eux, son ex épouse avait bénéficié d'un droit d'habitation 
sur l'appartement, inscrit au Registre foncier. Une quinzaine d'années plus tard, 
leur situation respective ayant évolué, son ex épouse et lui avaient pris la décision 
de renégocier leur convention de divorce et ils avaient alors convenu d'un 
commun accord de procéder à une donation de l'appartement en faveur de leurs 
enfants, ces derniers constituant un usufruit au profit de leur mère afin que celle-ci 
soit "à l'abri". Ils avaient attendu la majorité du cadet des enfants pour procéder à 
la donation afin d'éviter que ce dernier ne soit "mis sous tutelle" pour gérer le 
bien. La question relative à la propriété dudit bien avait été récurrente au sein du 
couple, y compris postérieurement à la séparation, les ex époux ayant toujours eu 
l'intention de préserver les intérêts patrimoniaux de leurs enfants; la question avait 
été soulevée dans le courant de l'année 2019, mais la pandémie avait freiné leurs 
démarches. Ils avaient tenu les enfants à l'écart de leurs discussions et les avaient 
informés "à la fin de la donation et la création d'un usufruit". Selon D______, ses 
enfants et E______ n'étaient pas au courant, avant août 2022, de l'existence d'une 
procédure pénale ouverte à son encontre. 
E______ a également été entendue lors de l'audience du 16 mai 2023. Elle a 
indiqué que l'appartement en cause avait déjà fait l'objet de discussions lors de la 
procédure de divorce. A ce moment-là, elle avait obtenu un droit d'habitation en 
sa faveur. Les enfants étaient alors mineurs et l'appartement avait toujours 
constitué le domicile familial. Il avait été donné par son ex beau-père et il avait 
toujours été clair qu'il l'avait donné pour la famille; il s'agissait d'éviter qu'il ne 
revienne à des enfants d'un autre lit. La convention de divorce avait été modifiée, 
car sa situation et celle de D______ avaient évolué, de sorte que le sort de 
l'appartement avait été adapté à la nouvelle situation. C______ était devenu 
majeur l'année précédente, de sorte qu'il avait été facile de revoir le tout à ce 
moment-là et de clarifier la situation. Son droit d'habitation avait été transformé 
en usufruit afin qu'elle puisse jouir de l'appartement jusqu'à la fin de ses jours, ce 


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bien devant pleinement revenir aux enfants par succession. Ces derniers savaient 
que l'appartement leur reviendrait. 
u. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoiries finales du 
10 octobre 2023, lors de laquelle les parties ont plaidé, persistant dans leurs 
précédentes conclusions. 
B. 
Par jugement JTPI/14644/2023 du 11 décembre 2023, le Tribunal a débouté 
A______ de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais 
judiciaires à 36'300 fr., les a compensés avec les avances versées par A______, 
B______ et C______, les a mis à la charge de A______, a condamné ce dernier à 
verser 100 fr. à C______ et 100 fr. à B______ (ch. 2), a condamné A______ à 
verser 15'000 fr. TTC à B______ et 15'000 fr. TTC à C______ à titre de dépens 
(ch. 3) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 
Le Tribunal a retenu que D______ avait acquis l'appartement litigieux par 
donation de son père entre 1995 et 1998 et que lors du divorce déjà, la volonté des 
époux D______/E______, qui occupaient depuis leur mariage ledit appartement, 
était de faire en sorte que l'immeuble reste dans la famille et revienne 
ultérieurement à leurs deux enfants, ce que confirmait l'article 6 de la convention 
de divorce. C'était la raison pour laquelle un droit d'habitation avait été inscrit en 
faveur de E______ le 30 janvier 2009, laquelle avait continué d'occuper le 
logement avec ses enfants. Même si la donation en faveur de B______ et de 
C______, cumulée avec la constitution d'un usufruit en faveur de leur mère, était 
intervenue après l'ouverture d'une instruction pénale contre D______ le 25 mars 
2021, il n'en demeurait pas moins que cette démarche avait déjà été anticipée lors 
du divorce et que les discussions à ce sujet avaient débuté plus de deux ans avant 
l'ouverture de la procédure pénale. Il était vraisemblable que la pandémie ait 
freiné les démarches des ex époux D______/E______ et l'argument selon lequel 
ceux-ci avaient souhaité attendre la majorité de leur cadet pour transmettre la 
propriété du bien immobilier afin d'éviter l'instauration d'une curatelle paraissait 
plausible. Le remplacement du droit d'habitation de la mère par un usufruit afin de 
garantir à celle-ci la possibilité de jouir pleinement du bien tout en préservant les 
enfants des frais fiscaux découlant de leur qualité de propriétaires et d'éventuels 
droits de succession à venir, semblait adéquat. Enfin, si le but de D______ avait 
été de soustraire l'appartement à un éventuel séquestre, il n'aurait pas attendu la 
majorité de son fils cadet, qui était intervenue une année après son audition en 
qualité de prévenu par la police. Le premier juge a par conséquent considéré que 
A______ avait échoué à démontrer que la propriété de B______ et de C______ 
sur l'immeuble litigieux était purement factice, fondée sur une donation fictive et 
que leur inscription au Registre foncier était inexacte. 
C. 
a. Par acte déposé le 29 janvier 2024 à la Cour de justice (ci-après : la Cour), 
A______ a appelé de ce jugement, qu'il a reçu le 12 décembre 2023. Il a conclu à 


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son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit constaté que l'inscription au registre 
foncier de B______ et de C______ en tant que propriétaires des parts de propriété 
par étages nos 2______/3______, 2______/4______, 2______/5______ et 
2______/6______ dans l'immeuble sis nos. ______-______/A rue 1______, [code 
postal] Genève, immatriculé au registre foncier de la République et canton de 
Genève sous le n. 2______ de la commune de G______ est manifestement 
inexacte, à ce que leurs prétentions sur lesdites parts de propriété soient écartées, à 
ce qu'il soit ordonné à l'Office de poursuite de la République et canton de Genève, 
dans la procédure en exécution de séquestre no 7______, de maintenir le séquestre 
sur lesdites parts de propriété en vue de leur éventuelle réalisation à son profit, 
sous suite de frais judiciaires et dépens de première instance et d'appel. 
 
L'appelant fait grief au Tribunal, en substance, d'avoir violé les art. 108 al. 1 ch. 3 
LP et 10 al. 1 ch. 3 ORFI (qui n'exigeaient pas une preuve stricte) en considérant 
qu'il n'avait pas suffisamment établi le caractère fictif de la donation opérée par 
D______ en faveur de ses enfants, le jugement étant en outre insuffisamment 
motivé. En particulier, l'appelant reproche au premier juge de ne pas avoir fait 
preuve d'esprit critique dans la prise en compte des déclarations de D______ et de 
E______, compte tenu de leurs liens de parenté avec les intimés et de leur intérêt à 
l'issue de la procédure. L'appelant a en particulier soutenu qu'il n'avait pas été 
établi, autrement que par les déclarations de E______ et de D______, que ce 
dernier avait reçu l'appartement litigieux de son propre père. Rien ne permettait 
par ailleurs de retenir que la question de la donation de ce bien en faveur de 
B______ et de C______ avait été abordée déjà au moment du divorce des époux 
D______/E______, contrairement à ce que le Tribunal avait retenu, le jugement 
de divorce ne contenant aucune trace d'une telle volonté; l'art. 6 de la convention 
des époux D______/E______ ne faisait pas non plus état d'une telle volonté, 
l'obligation stipulée dans cette clause étant par ailleurs soumise à des conditions 
alternatives, nécessaires et suspensives, à savoir que l'engagement de D______ ne 
valait qu'en cas de remariage ou de nouvelle paternité et les époux 
D______/E______ avaient en outre envisagé l'hypothèse où seule la contre-valeur 
de l'appartement litigieux reviendrait aux intimés, de sorte que la volonté de 
maintenir ce bien en mains familiales n'avait jamais existé. Rien ne permettait en 
outre de retenir que les discussions entre les ex époux D______/E______ au sujet 
de la donation avaient débuté en 2019 déjà puisque D______ avait indiqué, lors de 
son audition par le Tribunal, que lesdites discussions avaient commencé une 
quinzaine d'années après le prononcé du divorce; or, en se plaçant en 2019 et en 
ajoutant quinze ans, on arrivait en 2024. Ainsi, il ressortait plutôt des déclarations 
de D______ que les négociations entreprises par les ex époux avaient 
exclusivement porté sur le montant des contributions d'entretien que l'un versait à 
l'autre, ce dont attestaient également les échanges de courriels avec les avocats 
(qui dataient de 2020 et non de 2019) versés à la procédure. L'opportunité 
d'effectuer une donation en faveur des intimés n'avait été dictée que 


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postérieurement, vraisemblablement en raison du risque que représentaient les 
actions civiles et pénales entreprises par l'appelant dans l'intervalle. L'intention de 
donner l'appartement litigieux aux intimés ne pouvait pas non plus être déduite 
des déclarations de E______, puisque celle-ci avait mentionné qu'il devait leur 
revenir par succession et non par donation. E______ continuant à vivre dans 
l'appartement en cause, l'on ne saisissait pas l'intérêt des intimés à en devenir 
propriétaires. Seul le risque que l'appartement litigieux soit séquestré en raison des 
démêlés judiciaires de leur père avait poussé les intimés et leurs parents à 
procéder à une donation puisque, dans les faits, la situation qui prévalait 
jusqu'alors demeurait identique. Tout portait donc à croire que les ex-époux 
voulaient uniquement soustraire fictivement l'appartement litigieux au patrimoine 
de D______ afin que ses créanciers ne puissent pas mettre la main dessus par des 
actions civiles et/ou pénales, notamment un séquestre. Ce n'était que dans le 
courriel adressé le 31 mai 2021 à E______ que D______ faisait part de son 
intention (qui ne semblait dès lors venir que de lui et non d'une volonté commune 
des ex époux) de préserver les intérêts des enfants; or, à cette date, les accusations 
pénales portées contre lui étaient devenues plus concrètes et risquées pour son 
patrimoine, dès lors qu'il avait été mis en prévention deux mois auparavant, 
tournure des événements à laquelle il ne s'attendait pas. A tort, le Tribunal n'avait 
pas examiné cette chronologie dans le jugement attaqué. L'appelant a également 
fait état d'une incohérence dans les déclarations de D______ et de E______, que 
le Tribunal n'avait pas relevée: ainsi, soit les démarches en vue d'effectuer la 
donation avaient été freinées par la pandémie liée au COVID, comme l'avait 
expliqué D______, soit les ex époux avaient décidé d'attendre la majorité de leur 
fils C______, comme ils l'avaient tous deux exposé, de sorte que la pandémie 
n'aurait dû jouer aucun rôle. De surcroît, le Tribunal n'avait pas davantage tenu 
compte du fait que D______ et sa compagne, F______, également mise en 
prévention le 25 mars 2021, s'étaient "débarrassés" de leurs parts de propriété par 
étages dans l'immeuble sis no. ______, rue 8______ à Genève, en les vendant à 
des tiers, le transfert de propriété étant intervenu le 5 octobre 2021, comme 
l'attestait une publication dans la FAO du ______ octobre 2021. Ces faits 
montraient "un schéma récurrent" dans l'attitude de D______: dès sa mise en 
prévention, il avait tout mis en œuvre pour diminuer son patrimoine sis à Genève, 
dans le but de léser ses créanciers, dont l'appelant. Enfin, l'appelant a soutenu que 
l'ensemble des frais et des charges liés à l'appartement litigieux étaient demeurés à 
la charge de D______, nonobstant la donation en faveur des intimés, ce que le 
Tribunal avait ignoré: D______ était ainsi resté débiteur, codébiteur ou garant de 
l'hypothèque de 2'000'000 fr. grevant l'immeuble, il continuait d'assurer le 
paiement de la dette hypothécaire, soit directement, soit indirectement, ainsi que 
l'amortissement de cette dette, il avait pris en charge les frais de mutation et de 
notaire et s'acquittait de l'impôt sur la fortune immobilière des intimés, allégations 
qui avaient été admises par ces derniers, lesquels avaient reconnu ne pas être en 
mesure d'assumer de tels frais. Ces faits appuyaient la thèse d'une donation 


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simulée, d'un transfert fictif de la propriété de l'appartement litigieux et, partant, 
d'une inscription inexacte au Registre foncier. 
b. Dans leur réponse du 26 avril 2024, B______ et C______ ont conclu à la 
confirmation du jugement attaqué, sous suite de frais judiciaires et dépens d'appel. 
c. Dans leurs réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
d. Par avis du 17 juillet 2024, le greffe de la Cour a informé les parties de ce que 
la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement entrepris étant une décision finale de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), rendue dans une affaire patrimoniale dont la valeur litigieuse, 
compte tenu de l'estimation du bien revendiqué (BOHNET/CHRISTINAT, Actions 
civiles, Volume I : CC et LP, 2019, § 71 n. 10), est supérieure à 10'000 fr. 
(art. 308 al. 2 CPC), la voie de l'appel est ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 
142 al. 1, 143 al. 1, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
1.3 Les compétences ratione loci et materiae des tribunaux genevois ne sont, à 
juste titre, pas contestées par les parties dès lors que les intimés, défendeurs à 
l'action en contestation de revendication (art. 108 al. 1 LP), sont domiciliés à 
Genève (art. 109 al. 2 LP). 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, 
elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 
instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci 
pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 ; 
138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir procédé à une constatation inexacte des 
faits sur plusieurs points. L'état de fait présenté ci-dessus a été modifié et 
complété dans la mesure utile sur la base des actes et des pièces de la procédure, 
de sorte que les griefs de l'appelant sur ce point ne seront pas traités plus avant. 
3. 
 3.1.1 Conformément à l'art. 271 al. 1 LP, seuls les biens du débiteur, soit les 
choses et droits qui lui appartiennent juridiquement peuvent être frappés par un 
séquestre (arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2018 du 12 septembre 2018 
consid. 8.1 et les arrêts cités). 


- 11/17 - 
 
C/11978/2022 
Le créancier doit donc rendre vraisemblable qu'il existe des biens appartenant au 
débiteur (art. 272 al. 1 ch. 3 LP). 
Si l'office peut vérifier les ordres qu'il reçoit de l'autorité de séquestre et refuser 
l'exécution d'une ordonnance qui n'est pas conforme aux exigences de la loi, son 
examen ne peut toutefois en aucun cas porter sur les conditions de fond du 
séquestre. Ainsi, s'il est seulement douteux, voire peu vraisemblable, que les biens 
désignés par l'autorité de séquestre soient la propriété du débiteur, l'office ne 
saurait refuser d'exécuter l'ordonnance. Il ne peut que séquestrer les biens 
désignés, puis donner au tiers qui s'en prétend propriétaire la possibilité de faire 
valoir ses droits dans le cadre de la procédure de revendication des art. 106 à 109 
LP (ATF 114 III 88 consid. 2). 
3.1.2 Lorsqu'il est allégué qu'un tiers a sur le bien saisi un droit de propriété, de 
gage ou un autre droit qui s'oppose à la saisie ou qui doit être pris en considération 
dans la suite de la procédure d'exécution, l'Office des poursuites mentionne la 
prétention du tiers dans le procès-verbal de saisie ou en informe les parties si la 
communication du procès-verbal a déjà eu lieu (art. 106 al. 1 LP). 
Le but de la procédure en revendication des art. 106 à 109 LP, applicables par 
analogie à l'exécution du séquestre (art. 275 LP), est de permettre au tiers qui a sur 
le droit patrimonial saisi un droit préférable d'obtenir que ce droit patrimonial soit 
soustrait à l'exécution forcée dans la ou les poursuites en cours ou qu'il en soit 
tenu compte dans la suite de la procédure d'exécution en cours (ATF 144 III 198 
consid. 5.1.1). 
3.1.3 La procédure de revendication comporte deux phases. La première, de 
nature administrative, permet aux intéressés d'annoncer leurs prétentions à l'Office 
des poursuites et à ce dernier de fixer la position procédurale des parties. La seconde, 
de nature judiciaire, permet au juge de trancher définitivement le conflit au fond, à 
savoir la question de la titularité du bien séquestré (TSCHUMY, Commentaire 
romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 9 ad Intro art. 106 à 109 LP ; arrêt du 
Tribunal fédéral 5A_485/2021 du 31 janvier 2022 consid. 4.1 et les arrêts cités). 
3.1.4 La phase administrative est réglée par l'art. 108 LP qui régit la procédure 
que doit suivre l'Office des poursuites après avoir enregistré l'allégation d'une 
cause de revendication pour en informer les parties et pour assigner un délai pour 
ouvrir action en contestation de revendication (GILLIERON, Commentaire de la loi 
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n. 9 ad art. 108 LP). 
L'art. 108 al. 1 LP règle les critères sur lesquels doit se fonder l'Office des 
poursuites pour déterminer si le tiers opposant est apparemment le titulaire du 
droit patrimonial mis sous mains de justice (GILLIERON, op. cit., n. 14 ad art. 108 LP). 


- 12/17 - 
 
C/11978/2022 
Selon l'art. 108 al. 1 ch. 3 LP, le créancier et le débiteur peuvent ouvrir action 
contre le tiers en contestation de sa prétention lorsqu’elle a pour objet un 
immeuble et que la prétention du tiers résulte du registre foncier. 
Les immeubles inscrits au registre foncier au nom d’un autre que le débiteur ne 
peuvent être saisis que si le créancier rend, notamment, vraisemblable que 
l’inscription au registre foncier est inexacte (art. 10 al. 1 ch. 3 ORFI). Cette 
hypothèse doit être entendue dans un sens large, car l'art. 10 ORFI tend à autoriser 
l'exécution forcée malgré l'inscription figurant au registre foncier (ATF 
114 III 88 consid. 3a). Il suffit que l'inexactitude soit rendue vraisemblable (ATF 
117 II 29 consid. 3 ; GILLIERON, op. cit., n. 40 ad art. 108 LP). Elle est notamment 
réalisée lorsque le débiteur a aliéné l'immeuble dans des circonstances qui 
justifieraient la révocation du transfert en vertu des art. 285 ss LP (ATF 81 III 98 
consid. 1 ; arrêt du Tribunal fédéral 5P.241/2001 du 8 octobre 2001 consid. 4c/aa ; 
GILLIERON, op. cit., n. 56 ad art. 272 LP ; cf., ég., ZOPFI, Commentaire de 
l’ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des 
immeubles, 2012, n. 3 ad art. 10 ORFI). L'Office des poursuites peut examiner 
sous l'angle de la vraisemblance si le débiteur a aliéné le bien à séquestrer à seule 
fin de le soustraire à l'exécution forcée, notamment s'agit d'une donation fictive 
(ATF 114 III 88 consid. 2 et 3). 
Dans tous les cas où la personne inscrite pourrait revendiquer un droit de 
distraction, l'Office des poursuites doit, aussitôt la saisie ou le séquestre exécutés, 
introduire d'office la procédure de tierce opposition (art. 10 al. 2 ORFI) en 
assignant au poursuivant un délai de vingt jours pour intenter action à la personne 
inscrite au Registre foncier comme propriétaire (art. 108 LP ; GILLIERON, op. cit., 
n. 40 ad art. 108 LP). 
3.1.5 La phase judiciaire, qui se déroule devant les tribunaux, a pour but de 
trancher définitivement si l'objet litigieux peut être réalisé dans la poursuite en 
cours au profit du créancier ou s'il doit être libéré de la saisie, ou, selon le cas, du 
séquestre (ATF 107 III 118 consid. 2). 
Selon la jurisprudence, l'action en contestation de revendication, au sens des art. 
106 ss LP, peut être motivée par le fait que le tiers a acquis l'objet litigieux au 
moyen d'un acte juridique susceptible d'être révoqué selon les art. 285 ss LP – est 
notamment révocable toute donation faite par le débiteur dans l'année qui précède 
la saisie (art. 286 al. 1 LP) ou les actes faits par le débiteur dans les cinq ans qui 
précèdent la saisie ou la déclaration de faillite dans l’intention reconnaissable par 
l’autre partie de porter préjudice à ses créanciers ou de favoriser certains 
créanciers au détriment des autres (art. 288 al. 1 LP) – pour autant que le créancier 
demandeur soit titulaire d'un acte de défaut de biens provisoire ou définitif après 
saisie conformément à l'art. 285 al. 2 ch. 1 LP (ATF 107 III 118 consid. 3 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 5A_93/2008 du 15 septembre 2008 consid. 2.1). Dans ce cas, 


- 13/17 - 
 
C/11978/2022 
la révocation est invoquée à titre d'exception dans le cadre de l'action en 
revendication (ATF 114 III 110 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_13/2022 
du 1er juin 2022 consid. 4.1.1). 
La répartition du rôle procédural n'a pas d'influence sur celle du fardeau de la 
preuve dans la procédure en revendication (arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2018 
consid. 8.2.2). Il appartient au tiers revendiquant d'établir son droit et au créancier 
d'apporter les faits propres à le mettre en doute. Le créancier doit pour sa part 
soulever des objections contre le droit du tiers et alléguer et prouver les faits 
fondant celles-ci (ATF 117 II 124 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_207/2023 du 10 juillet 2024 consid. 5.2.2 ; 5A_113/2018 du 12 septembre 
2018 consid. 8.2.2 non publié in ATF 144 III 541). 
Les règles générales en matière de preuve, notamment l'art. 8 CC, s'appliquent 
(ATF 116 III 82 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2018 consid. 8.2.2 et 
les références citées). La partie qui conteste la présomption de propriété doit 
assurément alléguer et prouver les circonstances qui s'opposent à la présomption, 
mais il ne faut pas poser des exigences strictes à cette preuve (ATF 141 III 7 
consid. 4.3 et les références), lorsque les circonstances parlent de prime abord 
contre la propriété (arrêts du Tribunal fédéral 5A_113/2018 du 12 septembre 2018 
consid. 8.2.2; 5C_163/1988 du 26 janvier 1989 consid. 4b). 
La preuve peut être apportée par tous les moyens ordinaires, comme par exemple 
le dépôt de titres, le témoignage ou l'expertise (ATF 117 II 124 consid. 2; 
BOHNET/CHRISTINAT, Actions civiles, Volume I : CC et LP, 2019, § 71 n. 30 et 31). 
Celle de la propriété est régie par les règles ordinaires, ce qui autorise le recours à 
la présomption de l'art. 937 CC pour les immeubles (ATF 117 II 124 consid. 2; 
arrêts du Tribunal fédéral 5A_207/2023 du 10 juillet 2024 consid. 5.2.2 ; 
5A_113/2018 du 12 septembre 2018 consid. 8.2.2 non publié in ATF 144 III 541). 
S'agissant d'immeubles inscrits au Registre foncier, l'art. 937 al. 1 CC institue une 
présomption selon laquelle le droit appartient à la personne inscrite (arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_189/2010 du 12 mai 2010 consid. 5.2.1; 5A_28/2009 du 
5 février 2010 consid. 4.2.1). Cette présomption est réfragable; il incombe par 
conséquent à celui qui met en cause la propriété de la personne inscrite d'établir 
l'invalidité du titre d'acquisition (arrêt du Tribunal fédéral 5A_28/2009 du 
5 février 2010 consid. 4.2.1). 
3.2.1 En l'espèce, c'est à tort que l'appelant se prévaut d'une mauvaise application 
des art. 108 al. 1 ch. 3 LP et 10 al. 1 ch. 3 ORFI en relation avec les art. 285 ss LP 
par le Tribunal dès lors que l'application de ces articles relève exclusivement de la 
phase administrative de la procédure en revendication, soit celle qui amène 
l'Office des poursuites à décider si l'objet sur lequel porte le séquestre est 
revendiqué par un tiers et les suites à donner à une telle revendication. 


- 14/17 - 
 
C/11978/2022 
In casu, l'Office des poursuites a fait une application correcte des art. 108 LP et 
10 ORFI mentionnés dans le procès-verbal de séquestre en fixant à l'appelant un 
délai pour ouvrir une action en contestation de la revendication à l'encontre des 
intimés, inscrits au Registre foncier en qualité de propriétaires du bien immobilier 
concerné par le séquestre. 
Devant les autorités judiciaires, il appartenait aux intimés d'établir leur droit de 
propriété sur l'immeuble et à l'appelant d'apporter les faits propres à mettre en 
doute ce droit. 
3.2.2 S'agissant d'un bien immobilier, c'est à juste titre que le premier juge a 
retenu que les intimés avaient satisfait à leur obligation d'établir leur droit, 
puisqu'il est établi qu'ils sont inscrits comme propriétaires au Registre foncier. 
Ils ont en outre produit l'acte de donation sur lequel se fonde leur inscription. 
L'appelant n'a, à cet égard, pas soulevé l'invalidité de cet acte. 
3.2.3 La propriété des intimés sur l'immeuble litigieux étant présumée, il 
appartenait à l'appelant de prouver, selon une haute vraisemblance, que la 
donation était "factice", "simulée", de sorte que le poursuivi serait, malgré les 
apparences, demeuré propriétaire du bien litigieux. 
L'appelant n'étant pas au bénéfice d'un acte de défaut de biens, il ne bénéficie pas 
de la légitimation active pour faire valoir, de manière incidente dans le cadre de la 
présente procédure, une action en révocation au sens des art. 285 ss LP. Par 
conséquent, il n'y a pas lieu d'examiner si la donation litigieuse pourrait être 
révoquée aux conditions des art. 286 ou 288 LP. Il n'est donc pas pertinent de 
déterminer si la donation avait pour but de porter préjudice à l'appelant (art. 288 LP). 
L'origine de la propriété de D______ sur l'immeuble litigieux, la période à 
laquelle la donation a été décidée et les raisons pour lesquelles elle a été effectuée, 
qui pourraient être pertinentes dans le cadre de l'examen de l'art. 288 LP, n'entrent 
ainsi pas en considération en l'espèce et les griefs formulés par l'appelant envers le 
Tribunal s'agissant de la prise en considération des témoignages du poursuivi et de 
son ex-épouse sur ces points n'ont pas à être examinés. 
Seul doit être établi si les intimés ont effectivement acquis la propriété du bien 
litigieux ou s'il ne s'agit que d'une donation fictive. 
3.2.4 L'appelant soutient que, compte tenu de la constitution d'un usufruit, les 
intimés n'auraient pas de réel pouvoir de disposer de l'appartement de sorte qu'ils 
n'en seraient pas véritablement propriétaires. Cet argument tombe toutefois à faux 
puisqu'en le suivant, il faudrait alors retenir que tout propriétaire ayant octroyé à 
un tiers un usufruit sur son bien n'en serait plus propriétaire, ce qui n'est pas le cas 
puisque la nue-propriété est une forme légale de propriété. L'on ne voit pas 


- 15/17 - 
 
C/11978/2022 
pourquoi la constitution d'un usufruit en faveur de E______ conduirait à retenir 
que les intimés ne seraient pas propriétaires de l'appartement en cause, alors que 
l'appelant n'a pas soutenu que ce même usufruit ne priverait pas D______ de son 
droit de propriété. La constitution de cet usufruit limite certes le droit de propriété 
des intimés sur le bien en cause, ni plus ni moins toutefois qu'elle aurait limité 
celui de D______. 
Il convient plutôt de retenir le fait que ce dernier n'a plus eu la jouissance du bien 
immobilier depuis son départ de celui-ci en 2006, suivi de l'octroi d'un droit 
d'habitation en faveur de E______. La constitution ultérieure d'un usufruit en 
faveur de cette dernière et non de D______ n'a dès lors pas eu pour conséquence 
de permettre à ce dernier de conserver un droit d'usage et la maîtrise du bien. Il y a 
au contraire lieu de relever que du fait de la donation de l'immeuble en cause aux 
intimés puis de la constitution d'un droit d'usufruit en faveur de E______, 
D______ a perdu tout droit sur ledit immeuble, ce qui va dans le sens d'un acte 
non simulé. 
L'appelant a également fait grief au Tribunal de ne pas avoir retenu le fait que 
D______ était demeuré débiteur, codébiteur ou garant de l'hypothèque de 
2'000'000 fr. grevant l'immeuble. Ce fait, admis par les intimés et certes contraire 
au texte de l'acte de donation, n'est toutefois pas suffisant pour retenir que la 
donation en faveur des intimés serait purement fictive et que D______ serait en 
réalité demeuré propriétaire de l'appartement en cause. Le simple fait de prendre 
en charge certains frais, tels des frais hypothécaires, ce qui n'est pas inhabituel 
pour un parent de jeunes majeurs dont on suppute qu'ils n'ont pas encore de 
ressources propres, ne permet pas, à lui seul, de retenir que la donation aurait été 
simulée. 
En ce qui concerne l'impôt sur la fortune immobilière relatif à l'appartement 
litigieux, le paiement de celui-ci n'incombe pas aux intimés dès lors que la fortune 
grevée d'usufruit est imposable auprès de l'usufruitier (art. 13 al. 2 LIFD ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_194/2018 du 1er octobre 2018 consid. 5.1). 
Pour le surplus, l'appelant n'a, à juste titre, pas allégué que depuis la donation le 
poursuivi aurait continué de s'acquitter des frais et des charges courantes de 
l'immeuble, puisque lesdits frais incombent désormais à l'usufruitière (art. 765 CC). 
Enfin, le fait que D______ se soit acquitté des frais liés au transfert de propriété 
du bien immobilier et de la constitution de l'usufruit ne permet pas non plus d'en 
déduire que la donation aurait été simulée. 
Compte tenu de ce qui précède, le seul fait que la donation ait pour conséquence 
de soustraire l'immeuble litigieux au séquestre requis par l'appelant ne suffit pas à 
retenir qu'elle aurait été simulée et que les intimés n'en seraient pas devenus 
propriétaires. Il sera enfin rappelé, au vu de l'argumentation développée par 


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C/11978/2022 
l'appelant, que la présente cause ne s'examine pas à l'aune des art. 285 ss LP 
portant sur la révocation de libéralités. 
3.2.5 Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé. 
4. 
4.1 L'appelant n'a pas critiqué de manière motivée (art. 311 al. 2 CPC) le 
jugement en tant qu'il a mis la totalité des frais de première instance à sa charge et 
le montant des frais judiciaires arrêté par le Tribunal est conforme aux 
dispositions légales applicables (art. 13 et 17 RTFMC), de sorte que qu'il n'y a pas 
lieu de modifier le jugement sur ce point. 
La répartition des frais et dépens opérée par le Tribunal sera dès lors confirmée. 
4.2 L'appelant, qui succombe, sera condamné aux frais judiciaires d'appel (art. 106 
al. 1 CPC). Ceux-ci seront arrêtés à 32'400 fr. (art. 13, 17 et 35 RTFMC) et 
entièrement compensés avec l'avance de frais de même montant versée par le 
précité, qui demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). 
L'appelant sera en outre condamné à verser aux intimés un montant total de 
8'000 fr. au titre de dépens d'appel, débours et TVA inclus (art. 85 et 90 RTFMC; 
art. 25 et 26 LaCC), soit 4'000 fr. pour chaque intimé, qui ont certes mandaté deux 
conseils différents mais dont les écritures présentent de grandes similitudes. 
* * * * * 


- 17/17 - 
 
C/11978/2022 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 29 janvier 2024 par A______ contre le jugement 
JTPI/14644/2023 rendu le 11 décembre 2023 par le Tribunal de première instance dans 
la cause C/11978/2022. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Débout les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d’appel à 32'400 fr., les met à la charge de A______ et dit 
qu'ils sont compensés avec l'avance de frais fournie par ce dernier, qui reste acquise à 
l'État de Genève à due concurrence. 
Condamne A______ à verser 4'000 fr. à B______ à titre de dépens d'appel. 
Condamne A______ à verser 4'000 fr. à C______ à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Madame Paola CAMPOMAGNANI, 
Madame Stéphanie MUSY, juges; Madame Emilie FRANÇOIS, greffière. 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.