ge_gerichte · JTAPI/833/2025 · 2025-07-31 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2895/2022 LCI 
JTAPI/833/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 31 juillet 2025 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______ et Monsieur D______, 
représentés par Me Olivier FAIVRE, avocat, avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
Monsieur E______, représenté par Me Mauro POGGIA, avocat, avec élection de 
domicile 
 


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A/2895/2022 
EN FAIT 
1. 
Monsieur B______ et Madame A______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
1______ de la commune de F______, sise chemin G______ 2______. 
2. 
Monsieur D______ et Madame C______ sont copropriétaires de la parcelle n° 
3______ de la commune de F______, sise chemin G______ 4______. 
3. 
Monsieur H______ a été propriétaire de la parcelle n° 5______ (de 243 m2), des 
parcelles de dépendance n°s 6_____ (de 1481 m2) et parcelle n° 7_____ (de 502 m2) 
ainsi que de 4/9ème de la parcelle de dépendance n° 8______ (de 81 m2) de la 
commune de F______, située au chemin G______ 9______. 
Toutes ces parcelles se situent en 5ème zone, dans le périmètre protégé de la loi sur 
la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - L 4 10). 
4. 
Le 4 août 2020, le département du territoire (ci-après : le département ou le DT) a 
délivré une autorisation de démolir l’habitation et les aménagements extérieurs sis 
sur les parcelles n°s n° 5______, 8______, 6_____ et 7_____. 
5. 
Le 20 juillet 2021, M. H______ a déposé auprès du département une requête en 
autorisation de construire portant sur la réalisation de deux villas contiguës (21.8% 
HPE) – piscines – garages – sondes géothermiques – production de chaleur et 
abattage d’arbres sur les parcelles n°s 5______, 6_____ et 7_____ (DD 10______). 
6. 
Dans le cadre de l’instruction de cette requête, toutes les instances de préavis se 
sont déclarées favorables, avec ou sans conditions. 
En particulier : 
- 
l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a rendu un préavis favorable sans 
observations le 18 août 2021 ; 
- 
l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a rendu un préavis favorable 
sans observations le 26 août 2021 ; 
- 
la police du feu a rendu un préavis favorable sous conditions le 23 août 2021, 
précisant que le mandataire du projet devra veiller au respect de l’application 
des prescription de l’AEAI et que pour le surplus les prescriptions AEAI (2015) 
étaient applicables ; 
- 
la commune de F______ (ci-après : la commune) a rendu un préavis favorable 
sous conditions le 14 février 2022 ; 
- 
après deux demandes de projet modifié, le service de l’air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a rendu, le 25 février 2022, un 
préavis favorable sous conditions, notamment en lien avec les pompes à chaleur 
et l’exposition au bruit routier ; 
- 
la direction des autorisations de construire (ci-après : la DAC) a rendu un 
préavis favorable le 8 avril 2022, sous réserves de la radiation des servitudes de 
non bâtir RS 59247 et RS 2191 et des servitudes RS 65601 et 65602 et que le 


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tableau de mutation définitif relatif à la division des parcelles parvienne au 
département avant l’ouverture du chantier ; 
- 
la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a 
rendu un préavis favorable sous conditions et avec dérogation (art. 11 et 13 loi 
sur la protection générale des rives du lac du 4 décembre 1992 (LPRLac - 
L 4 10)) le 30 mai 2022. 
7. 
Le 6 décembre 2021, un projet de mutation parcellaire D 19______ a été établi par 
les géomètres associés I______ SA concernant les parcelles n°s n° 6______, 
12_____ et 13_____, en vue de créer deux parcelles, l’une d’une surface de 991 m2 
(parcelle n° 9______) et l’autre de 1’234 m2 (parcelle n° 10_____). 
8. 
Le département a délivré l’autorisation de construire DD 8______ le ______ 2022. 
Cette autorisation faisait notamment référence au projet de mutation parcellaire 
D 19______ du 6 décembre 2021 et précisait que les conditions figurant dans les 
préavis ou dans les analyses de l’OAC joints devaient être strictement respectés et 
faisaient partie intégrante de l’autorisation. 
9. 
Le ______ 2022, le département a autorisé la prolongation de l’autorisation de 
démolir M 11_____. 
10. 
Par acte du 12 septembre 2022, M. B______ et Mme A______ (ci-après : les 
recourants), sous la plume de leur conseil, ont recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre l’autorisation de 
construire DD 8______, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. 
L’autorisation de construire violait l’art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 
(RCI – L 5 05.01) ; en effet, selon le calcul détaillé du rapport des surfaces (plan 
B03), il apparaissait que les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) 
avaient été calculées par villa, c’est-à-dire en tenant compte d’un projet de mutation 
parcellaire et en faisant abstraction de la situation parcellaire existante. Or, en tenant 
compte des limites parcellaires existantes, la répartition des CDPI était 
approximativement de 105,59 m² pour la parcelle n° 6______, 35.57 m² pour la 
parcelle n° 12_____ et 11.63 m² pour la parcelle n° 13_____. Ainsi, la surface totale 
des CDPI de la parcelle n° 6______ dépassait le plafond de 100 m² et, en outre, 
représentait un pourcentage supérieur aux 8% prévus par le règlement. S’ajoutait à 
cela le fait que la commission d’architecture n’avait pas été consultée, en 
contravention avec les exigences de l’art. 3 al. 3 RCI. 
Les parcelles concernées par le projet étaient grevées de diverses servitudes, 
notamment les servitudes RS 65602, 59247, 2191 et 13822. S’il était vrai que ces 
servitudes ne concernaient pas le droit de passage sur la voie d’accès, il n’en 
demeurait pas moins qu’elles permettaient d’affirmer que ces parcelles n’avaient 
pas été prévues pour accueillir une ou plusieurs habitations à la capacité plus 
importante que l’habitation actuelle. La réalisation du projet litigieux entrainera une 
violation de la portée des servitudes existantes. Il apparaissait donc que les parcelles 


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n°s n° 6______, 12_____ et 13_____ ne disposaient pas d’une voie d’accès 
juridiquement garantie et n’étaient pas équipées pour permettre la réalisation du 
projet. 
Les plans produits n’indiquaient nullement la présence d’une zone de travail SIS ; 
l’absence d’un tel équipement élémentaire de sécurité était contraire à la directive 
n° 7 du règlement d’application de la loi sur la prévention des sinistres, 
l’organisation et l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - 
F 4 05.01) et représentait un danger pour le voisinage, en particulier pour eux dont 
la parcelle était située à quelques dizaines de mètres. 
Enfin, il ressortait des plans que les deux villas comportaient chacune une terrasse 
en toiture, accessible au moyen d’une fenêtre de toit coulissante. Or, ces 
installations en toiture causeront des inconvénients graves pour les voisins, dès lors 
qu’elles seront à l’origine de nuisances sonores causées par leur utilisation. Il ne 
s’agissait pas d’un procès d’intention mais bien d’une réalité, preuve en était les 
servitudes tendant à empêcher de tels inconvénients graves inscrits au registre 
foncier. Ainsi, l’aménagement des toitures des deux villas en terrasse était non 
seulement contraire aux servitudes précitées mais constituait également une 
violation de l’art. 14 al. 1 let. a loi sur les constructions et les installations diverses 
du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
Cette procédure a été ouverte sous le numéro de cause A/ 2895/2022. 
11. 
Par acte du 12 septembre 2022 également, M. D______ et Mme C______ (ci-après : 
les recourants), sous la plume de leur conseil, ont recouru auprès du tribunal contre 
l’autorisation de construire et la prolongation de l’autorisation de démolir, 
concluant à leur annulation, sous suite de frais et dépens. 
Ils considéraient qu’une dérogation aussi importante de la densité (passant de 20% 
de la surface du terrain à 21.8%) aurait dû être refusée du fait du caractère 
surdimensionné du projet dans le paysage du quartier. Ils s’interrogeaient sur le 
respect des limites fixées en matière de calcul des surfaces. La hauteur totale de 
chacune des villas était problématique puisqu’elle « flirt[ait] » avec les maximaux 
légaux. Cela était d’autant plus perceptible que, en contemplant les plans depuis le 
côté lac, les deux villas semblaient se superposer comme s’il s’agissait d’un unique 
bâtiment massif de plus de trois étages, lequel dépasserait alors les exigences de la 
loi. La taille totale des CDPI semblait largement excessive. La question de la 
hauteur des villas projetées était problématique, les villas ne pouvant en principe 
comporter que deux niveaux avec une toiture plate ou un niveau avec une toiture 
habitable. Ils s’interrogeaient enfin quant aux hauteurs indiquées en lien avec les 
terrasses en toiture, et plus précisément ce qui concernait la hauteur indiquée pour 
les garde-corps ; celle-ci semblait en effet avoir été largement sous-estimée tout 
comme il n’avait pas été tenu compte des sortes de pergolas que l’on croyait deviner 
en toiture sur le plan d’ensemble, ni d’autres aménagements qui seraient 
immanquablement réalisés ultérieurement pour rendre les toits habitables. 


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Le projet était incompatible avec l’esthétique de la zone du quartier concerné. La 
création de terrasses sur les toits s’avérait problématique puisqu’elle allait à 
l’encontre du contexte bâti dans le quartier. La volonté générale d’éviter les 
terrasses en toiture dont l’impact visuel serait préjudiciable à l’esthétique de la zone 
ressortait également de certaines servitudes dans le quartier. La CMNS avait 
conscience du danger des terrasses en toiture et aurait dû refuser catégoriquement 
leur création, conformément à sa pratique uniforme dans le quartier. Le projet 
querellé devrait davantage prendre en compte la structure de la villa existante, 
laquelle avait obtenu d’excellentes notes lors du recensement architectural. Le 
préjudice visuel qui serait causé par la création des terrasses sur les toits serait 
d’autant plus dommageable qu’elles n’étaient pas indispensables aux futurs 
propriétaires, lesquels bénéficiaient déjà d’une terrasse au rez-de-chaussée ainsi que 
d’un balcon à l’étage, tous deux jouissant d’une vue imprenable sur le lac. 
Il constatait une violation de l’art. 14 LCI, en ce sens que l’étroitesse du chemin de 
G______, ainsi que du petit chemin privé qui lui succédait, cumulée au nombre 
considérable de véhicules qui l’empruntaient s’avérait déjà problématique au regard 
notamment de la sécurité des différents usagers ; la réalisation du projet ne ferait 
que compliquer encore cette situation puisqu’il prévoyait six véhicules 
supplémentaires qui viendraient y circuler. En cas d’incident, il deviendrait alors 
très probable que des véhicules d’urgence se retrouveraient bloqués dans le 
chemin : à cet égard, il était ainsi surprenant que la police du feu n’ait pas rebondi 
sur ce point. Enfin, ils ignoraient comment les travaux pourraient se faire sans 
entraver le chemin conformément à l’exigence à laquelle la commune avait 
conditionné son préavis favorable. 
Pour terminer, abstraction faite des pergolas sur les structures terrasse en toiture, la 
création de ces terrasses impliquerait irrémédiablement des aménagements 
ultérieurs afin de les rendre habitables, ce qui augmenterait de facto la perte de vue 
pour eux. 
Cette procédure a été ouverte sus le numéro de cause A/2943/2022. 
12. 
M. H______ s’est déterminé sur les deux recours par deux actes séparés du 14 
novembre 2022, concluant chacun à leur rejet, sous suite de frais et dépens. 
13. 
Le département a répondu au recours dans la procédure A/2895/2022 le 14 
novembre 2022, concluant son rejet. Il a produit son dossier. 
Concernant les CDPI, c’était sur la base du projet de mutation parcellaire préavisé 
favorablement par l’office de l’urbanisme le 16 décembre 2021, intégré dans 
l’autorisation de construire, que le plan détaillé du rapport des surfaces avait été 
établi le 8 décembre 2021, lequel prévoyait que, sur la future parcelle n° 9______ 
sera érigée la villa 1 dont les CDPI seraient de 77.63 m² (7.85 %) et que sur l’autre 
future parcelle n° 10_____, sera érigée la villa 2, dont les CDPI seront de 75.16 m² 
(6.10%). Le calcul des CDPI n’excédait ainsi pas les 8 % de la surface de la parcelle 


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et se situait en dessous des 100 m². C’était donc à tort que les recourants avaient 
procédé à des calculs sur la base du parcellaire existant. 
Concernant les accès, un bâtiment, cadastré comme habitation à un logement, était 
actuellement érigé sur la parcelle n° 6______, ce qui démontrait l’existence d’un 
équipement suffisant au sens de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 
22 juin 1979 (LAT - RS 700). À teneur du plan intitulé « mobilité, accès 
stationnement », la voie d’accès au projet empruntait un chemin passant par les 
parcelles n°s 7______ et 13_____ tandis que les images aériennes disponibles sur 
le système d’information du territoire genevois (SITG) attestaient de l’existence 
dudit chemin d’accès déjà à ce jour, ce dernier apparaissant également desservir la 
parcelle n° 5______. L’OCT avait rendu un préavis favorable sans observations le 
26 août 2021, ce qui signifiait que le projet avait été validé par l’instance spécialisée 
en matière d’accès routiers. C’était donc à juste titre qu’il avait considéré que la 
parcelle était suffisamment équipée au niveau des voies d’accès et qu’elle était de 
ce fait propre à accueillir les deux nouvelles villas telles que projetées, en 
remplacement de la villa préexistante. Concernant les servitudes, une servitude de 
passage numéro n° 20______ sur la parcelle n° 14_____ existait. Concernant les 
autres servitudes, elles ne portaient aucunement sur une question d’accès à la 
parcelle litigieuse et trois d’entre elles devaient être radiées 30 jours avant 
l’ouverture du chantier. Concernant la quatrième servitude évoquée, soit la 
servitude n° 21______, elle apparaissait sans importance dans le cas d’espèce. 
Enfin, la question de l’impossibilité matérielle liée aux servitudes était une question 
de droit privé. 
Concernant la prétendue violation du RPSSP, la police du feu avait préavisé 
favorablement le projet, en rappelant que les prescriptions de l’AEAI étaient 
applicables. 
Enfin, le projet était conforme à la zone 5 et les recourants ne démontraient pas en 
quoi la construction de terrasses en toiture sur les deux villas serait contraire au 
droit. S’agissant du bruit, le SABRA avait préavisé favorablement le projet le 25 
février 2022. Concernant les autres griefs relatifs aux nuisances, il ne lui appartenait 
pas de s’immiscer dans des conflits de droit privé. Il en allait de même concernant 
la teneur et le respect de servitudes. 
14. 
Le département a répondu au recours dans la procédure A/2943/2022 le 14 
novembre 2022, concluant également à son rejet. 
La jurisprudence prévoyait que pour les biens-fonds sis en 5ème zone et dans le 
périmètre de la LPRLac, une limitation de la densité à 0.2 avec une augmentation 
variant entre 10% et 25% supplémentaires pour les constructions avec le standard 
énergétique adéquat était admise. En l’espèce, le projet querellé respectant le 
standard HPE, avec un coefficient maximal de 22%, était conforme à la loi et à la 
jurisprudence. 


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Concernant le dépassement des gabarits du projet querellé, les recourants 
n’apportaient aucun fait concret, ne faisant qu’affirmer des éléments sans procéder 
à une quelconque démonstration, ni référence à aucun plan et indication y figurant. 
La seule cote qui dépassait le maximum légal de 10 m figurant à l’art. 61 al. 4 LCI 
s’avérait être celle prenant également en considération le gabarit de toiture venant 
s’y superposer, étant rappelé au passage qu’une toiture en terrasse était possible. 
Les gabarits légaux étaient dès lors pleinement respectés. La CMNS avait rendu un 
préavis favorable dans lequel elle avait octroyé une dérogation selon l’art. 13 
LPRLac. Au surplus, il s’agissait bien de deux villas distinctes reliées par des CDPI, 
raison pour laquelle c’était à juste titre que leur gabarit avait été calculé séparément. 
Concernant l’intégration du projet avec l’harmonie du quartier, la CMNS, instance 
spécialisée et dont le préavis était exigé, avait émis un préavis favorable au projet 
avec dérogation (art. 13 LPRLac pour le compte de l’art. 11 LPRLac) le 30 mai 
2022. En octroyant cette dérogation en matière de frondaison, elle avait 
immanquablement évalué l’impact du projet et ses qualités esthétiques. Sa position 
favorable venait ainsi conforter l’absence de nuisances au caractère du site ou du 
quartier. Il y avait également lieu de considérer, au vu dudit préavis, que l’art. 7 
LPRlac était respecté. Par ailleurs, la commune s’était exprimée favorablement le 
14 février 2022 et l’OCAN également, sous conditions, le 27 août 2021. Les 
préjudices visuels allégués par les recourants ne pouvaient ainsi être considérés 
comme source de nuisances esthétiques et, ainsi, les art. 7 LPRLac, 15 LCI et 58 al. 
3 LCI avaient été dûment analysés par les préaviseurs concernés qui avaient jugé le 
présent projet conforme. 
Le projet était conforme à la 5ème zone. Concernant l’augmentation du nombre de 
places de stationnement, l’OCT avait rendu un préavis favorable le 26 août 2021, 
n’émettant aucune remarque à ce sujet. Le projet ne pouvait ainsi être source 
d’inconvénients graves pour le voisinage. Par ailleurs, il n’était pas arbitraire de 
considérer que les inconvénients liés à l’exécution d’un chantier n’étaient ni graves 
ni durables. 
S’agissant de la perte d’intimité dont les recourants se prévalaient, ce droit n’était 
en tant que tel pas protégé en droit public si ce n’était de façon indirecte par le biais 
des règles de police des constructions. Ainsi, la législation avait pour seul but 
d’assurer la conformité du projet avec les prescriptions en matière de construction 
et, en l’espèce, le projet respectait pleinement les prescriptions applicables en 
matière de gabarit, distances minimales et vues droites. Quant aux aménagements 
ultérieurs qui pourraient être installés sur les terrasses, il devait soit s’agir de 
mobilier non assujetti à autorisation de construire, soit faire l’objet d’une requête 
en autorisation de construire spécifique. Tout grief à leur encontre, purement 
théorique à ce stade, s’avérait prématuré, voir hors de son champ de compétence. 
15. 
Par décision du 18 novembre 2022 (DITAI/513/2022), le tribunal a joint les 
procédures A/2895/2022 et A/2943/2022 sous le numéro de cause A/2895/2022. 


- 8/24 - 
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16. 
Par décision des 8 décembre 2022 (DITAI/551/2022) et 21 décembre 2023 
(DITAI/572/2023), le tribunal a, d’entente entre toutes les parties, suspendu 
l’instruction des recours. 
17. 
Par courrier du 28 octobre 2024, M. E______, sous la plume de son conseil, a 
informé le tribunal avoir acquis la propriété de M. H______ par acte de vente signé 
le 28 octobre 2024. Il souhaitait que l’instruction de la cause soit reprise. 
18. 
Le 5 novembre 2024, M. H______ a confirmé que M. E______ était bien le 
nouveau propriétaire de la parcelle et qu’ainsi, lui-même n’avait plus d’intérêt 
direct dans la procédure. Il priait ainsi le tribunal de prononcer la substitution de 
partie en faveur de M. E______. 
19. 
Le 12 novembre 2024, le département a indiqué ne pas s’opposer à la demande de 
substitution des parties. 
20. 
M. D______ et Mme C______, par courrier du 15 novembre 2024, sous la plume 
de leur conseil, se sont opposés à la substitution des parties et conclu au rejet de la 
qualité de parties de M. H______ - qui n’était plus propriétaire des parcelles 
concernées par le projet - et de M. E______ - qui ne pouvait être admis à la 
procédure par le biais de l’appel en cause, le délai d’intervention étant échu depuis 
plusieurs mois et ne disposant par ailleurs pas d’un intérêt digne de protection au 
recours puisqu’il avait acquis les parcelles après le dépôt du recours. 
21. 
Les autres recourants n’ont pas transmis d’observations. 
22. 
Le 2 décembre 2024, M. E______, sous la plume de son conseil, a présenté des 
observations et demandé que M. H______ soit maintenu dans la procédure et que 
le tribunal prenne acte de sa propre intervention à la procédure. 
23. 
Le département a indiqué maintenir sa position le 9 décembre 2024. 
24. 
Le même jour, M. H______ a demandé sa mise hors de cause de la procédure et 
l’appel en cause de M. E______. 
25. 
Par décision du 19 décembre 2024 (DITAI/636/2024), le tribunal a mis hors de 
cause M. H______ et ordonné l’appel en cause de M. E______. 
Faute de recours, cette décision est entrée en force. 
26. 
M. E______, sous la plume de son conseil, a transmis des observations sur les 
recours le 17 février 2025, concluant à leur rejet et à la confirmation de 
l’autorisation de construire, sous suite de frais et dépens. 
En application des art. 52 al. 4 LCI et 3 al. 1 LPRLac et de la jurisprudence, la 
limitation de densité de 0.2% pouvait souffrir d’une augmentation de 10 à 20 % 
supplémentaires pour des constructions avec un standard énergétique adéquat, ce 
qui était le cas en l’espèce. En référence aux plans du géomètre, la hauteur du 
gabarit, telle que calculée aux limites de propriété respectait les art. 61 al. 2 et 3 et 
69 LCI, étant précisé que la DAC et la CMNS avaient préavisés favorablement le 
projet. 


- 9/24 - 
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La CMNS ainsi que la commune et l’OCAN avaient également préavisé 
favorablement le projet ; le département n’avait aucunement abusé de son pouvoir 
d’appréciation en délivrant l’autorisation et il s’était même permis d’affirmer qu’au 
contraire, s’il avait émis des critiques quant à l’aspect esthétique du projet, une telle 
position aurait été qualifiée d’arbitraire. 
L’accroissement du trafic routier, selon la jurisprudence constante, ne saurait créer 
une gêne durable au sens de l’art. 14 LCI. Le projet ne prévoyait que quatre places 
de stationnement supplémentaires et était conforme à la 5ème zone. Enfin, le trafic 
lié à la construction elle-même ne pouvait être considéré comme un inconvénient 
grave. 
Pour terminer, la perte de vue n’était pas un droit protégé par le droit public et les 
aménagements ultérieurs sur les terrasses seraient de mobilier, de sorte que le 
département n’avait pas à les examiner. 
27. 
Les recourants, sous la plume de leur conseil commun, ont répliqué le 19 mai 2025. 
Ils persistaient à contester la qualité de partie des intimés. 
Le projet prévoyant un coefficient de 21.8% conduisait à un véritable « bourrage » 
de la parcelle ; une telle utilisation maximale de la dérogation possible, dans un 
quartier caractérisé par des villas isolées, dénaturait profondément l’esprit du lieu 
et portait atteinte à l’homogénéité du tissu bâti existant. Cette approche revenait, en 
réalité, à introduire une densification déguisée, en contradiction flagrante avec les 
objectifs de la planification cantonale et communale qui visaient précisément à 
préserver la faible densité de ce secteur ainsi que sa valeur paysagère et 
résidentielle. 
 
Le recours à la dérogation maximale dans ce contexte ne respectait ni le principe de 
proportionnalité ni celui de l’intégration harmonieuse au site, et constituait un 
détournement de la finalité du mécanisme dérogatoire, exceptionnel, prévu par la 
législation. 
28. 
Par courrier daté par erreur du 29 novembre 2024 et reçu le 23 mai 2025, M. 
E______ a indiqué au tribunal persister intégralement dans ses développements et 
ses conclusions du 17 février 2025. 
29. 
Le département a transmis ses dernières observations le 10 juin 2025, persistant 
dans ses conclusions du 14 novembre 2022. 
L’augmentation de la densité de 20% à 21.8% ne représentait qu’une hausse de 9%, 
soit bien en dessous du pourcentage d’augmentation admis par la jurisprudence. En 
outre, il n’était pas question d’un quelconque droit automatique à l’augmentation : 
la question de la dérogation avait été dûment analysée et validée par les instances 
spécialisées durant l’instruction du dossier. 
Les critiques des recourants s’apparentaient ainsi à une tentative de substituer leur 
appréciation à celle des instances spécialisées, dans le seul but de servir leur cause, 
et ne sauraient être suivies. 


- 10/24 - 
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30. 
Le détail des pièces sera repris dans la partie « En droit » dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
La recevabilité d’un recours suppose encore que son auteur dispose de la qualité 
pour recourir. 
4. 
La qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision 
attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa 
modification (art. 60 let. b LPA). 
Cette notion de l’intérêt digne de protection correspond aux critères exposés à l’art. 
89 al. 1 let. c de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), 
que les cantons sont tenus de respecter en application de la règle d’unité de la 
procédure figurant à l’art. 111 al. 1 LTF (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_418/2024 du 6 février 2025 consid. 2.1). 
5. 
Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise 
en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de 
l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre 
qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt 
général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne 
doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant 
(ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_88/ 
2024 du 29 novembre 2024 consid. 2.3). Un intérêt purement théorique à la solution 
d’un problème est de même insuffisant (ATA/1454/2024 du 10 décembre 2024 
consid. 3.2). Un recours dont le seul but est de garantir l’application correcte du 
droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action populaire (ATF 144 I 43 
consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3 ; 
ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). 
6. 
D’une manière générale, la jurisprudence et la doctrine n’admettent que de manière 
relativement stricte la présence d’un intérêt propre et direct lorsqu’un tiers entend 
recourir contre une décision dont il n’est pas le destinataire (ATF 133 V 239 consid. 
6.3). Les tiers ne sont en effet pas touchés par une décision de la même manière que 
son destinataire formel et matériel, dans la mesure où elle ne leur octroie pas 
directement des droits ni leur impose des obligations (ATA/56/2025 du 14 janvier 


- 11/24 - 
A/2895/2022 
2025 consid. 2.4). Il découle d’ailleurs du texte de l’art. 89 al. 1 let. b LTF que le 
législateur a voulu rendre encore plus stricte la condition de l’intérêt personnel au 
recours, puisqu’il est précisé que le recourant doit être « particulièrement atteint » 
par l’acte attaqué (ATF 133 II 468 consid. 1 et les auteurs cités). 
Il incombe à la personne concernée d’alléguer, sous peine d’irrecevabilité de son 
recours, les faits propres à fonder sa qualité pour agir, lorsqu’ils ne ressortent pas à 
l’évidence de la décision attaquée ou du dossier de la cause (ATF 150 II 123 consid. 
4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_456/2024 du 20 mars 2025 consid. 3.4). 
En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 
2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_88/2024 du 29 novembre 2024 consid. 2.3). 
La distance entre bâtiments constitue ainsi un critère essentiel, la jurisprudence 
reconnaissant généralement la qualité pour agir lorsque l’opposant est situé, au 
maximum, à une centaine de mètres du projet litigieux (ATA/1454/2024 du 10 
décembre 2024 consid. 3.4). 
Le critère de la distance n’est toutefois pas à lui seul déterminant ; s’il est certain 
ou très vraisemblable que l’installation ou la construction litigieuse sera à l’origine 
d’immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant 
spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ceux-ci peuvent avoir 
la qualité pour recourir (ATF 140 II 214 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_343/2023 du 20 août 2024 consid. 3.1). Le voisin est admis à recourir lorsqu’il 
est atteint de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la 
gêne que la décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3). 
La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au 
voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. 
Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la 
modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés 
dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres 
habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3 ; ATA/17/2023 du 10 janvier 
2023 consid. 11b). 
En particulier, l’intérêt digne de protection des voisins est admis lorsqu’ils se 
prévalent de normes ayant des effets concrets ou juridiques sur leur situation (ATF 
133 II 249 consid. 1.3.2). Tel est notamment le cas des règles régissant la densité et 
le volume des constructions ainsi que de celles relatives aux distances entre les 
constructions (ATF 127 I 44 consid. 2d). Il en va de même si un voisin se plaint 
d’un risque accru d’inondation (ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016 consid. 2d). 
7. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 


- 12/24 - 
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attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire et de l'inégalité de traitement, le principe de la 
bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 
I 257 consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 
du 30 octobre 2018 consid. 4.2 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
8. 
Saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office. Il ne peut pas aller au-delà 
des conclusions des parties, mais n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci 
(art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (cf. ATA/386/2018 du 24 
avril 2018 consid. 1b ; ATA/117/2016 du 9 février 2016 consid. 2 ; ATA/723/2015 
du 14 juillet 2015 consid. 4a). 
9. 
L'objet du litige est défini par trois éléments : principalement par l'objet du recours 
(ou objet de la contestation) et les conclusions du recourant, et accessoirement par 
les griefs ou motifs qu'il invoque. Il correspond objectivement à l’objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 
1.5 ; ATA/504/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les arrêts cités). Lorsque le 
recourant conclut uniquement à l'annulation ou à la modification de la décision 
attaquée, il convient de se référer aux motifs de son recours afin de déterminer ce 
qui constitue l'objet du litige selon sa volonté déterminante (ATA/203/2015 du 24 
février 2015 consid. 3a). 
10. 
La juridiction administrative est liée par les conclusions des parties, sans pour 
autant être liée par les motifs invoqués (art. 69 al. 1 LPA). 
11. 
Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de 
s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un 
opposant, celle-ci n’ayant pas pour objet de veiller au respect des droits réels et 
notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI). La législation genevoise en matière de 
police des constructions a en effet pour seul but d'assurer la conformité des projets 
présentés aux prescriptions en matière de constructions et d'aménagements, 
intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations (art. 3 al. 6 LCI ; cf. not. 
ATA/307/2021 du 9 mars 2021 consid. 4a ; ATA/169/2020 du 11 février 2020 
consid. 7b ; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8e ; ATA/97/2019 du 
29 janvier 2019 consid. 5 ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5g ; 
ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités ; ATA/588/2017 du 
23 mai 2017 consid. 3d et e ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_413/2019 du 24 
mars 2020 consid. 7.1 et les références citées). 


- 13/24 - 
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12. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et 
organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un 
caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité 
reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt 
public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas 
le minimiser (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). 
L'autorité administrative jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans l'octroi de 
dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées d'une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de l'équité 
et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs 
décisifs. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les 
décisions par lesquelles l'administration accorde ou refuse une dérogation. 
L'intervention des autorités de recours n'est admissible que dans les cas où le 
département s'est laissé guider par des considérations non fondées objectivement, 
étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de 
recours sont toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie 
l'octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux 
poursuivis par la loi, qu'elle est commandée par l'intérêt public ou d'autres intérêts 
privés. 
13. 
À titre liminaire, le tribunal rappellera que, par décision du 19 décembre 2024 
(DITAI/636/2024), entrée en force, il a mis hors de cause M. H______ et appelé en 
cause M. E______. Dès lors, la qualité de partie de M. E______ lui a été reconnue. 
14. 
M. D______ et Mme C______ ont recouru non seulement contre l’autorisation de 
construire DD 8______ du ______ 2022 mais également contre la prolongation de 
l’autorisation de démolir M 15_____, concluant à l’annulation de la DD 8______ 
et au refus de prolonger la M 15_____. 
Cependant, force est de constater que dans leurs écritures, ils ne font valoir aucun 
grief à l’encontre de la prolongation de l’autorisation de démolir, n’expliquant 
notamment pas en quoi leurs intérêts seraient touchés, ni quel avantage concret ils 
retireraient du refus de prolongation, ni enfin quelles dispositions légales seraient 
violées par cette décision de prolongation. 
Dès lors, leur conclusion tendant au refus de la prolongation de l’autorisation de 
démolir M 15_____ sera déclarée irrecevable. 
15. 
Au surplus, leur qualité pour recourir, ainsi que celle des autres recourants, en tant 
que voisins directs des parcelles concernées par l’autorisation de construire 
querellée et des griefs invoqués, doit leur être reconnue. 
16. 
Les recourants font valoir une violation de l’art. 3 al. 3 RCI en ce sens que la surface 
totale des CDPI de la parcelle n° 6______ dépasserait les 100 m2 et aurait un 
pourcentage supérieur à 8%. 


- 14/24 - 
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17. 
Selon l’art. 3 al. 3 RCI – dans sa teneur applicable avant l'entrée en vigueur des 
modifications du 12 juin 2024 (art. 269 al. 4 RCI) – sont réputées constructions de 
peu d’importance, à la condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice 
d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface 
n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par : 
a) 
une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m ; 
b) 
une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne 
verticale un angle de 30° ; 
c) 
une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. 
Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat 
groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte 
pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de 
la commission d’architecture, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 
au total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la 
surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 
18. 
Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée 
le 9 mars 2021 sous le numéro 024-v7 (ci-après : la directive CDPI) applicable en 
l'espèce, l'autorisation de construire datant du ______ 2022. 
Elle indique qu’en cas de projet de plusieurs villas sur une seule parcelle, la 
jurisprudence récente (ATA/805/2020 du 25 août 2020) précise clairement que, 
quel que soit le projet et la grandeur de la parcelle actuelle (celle formellement 
inscrite au registre foncier) la surface totale maximum des CDPI ne peut pas 
dépasser 100 m2. Il peut être tenu compte d’un projet de division parcellaire fourni 
dans le cadre de la requête, qui devra être suivi d’une condition à l’autorisation de 
formaliser la division avant l’ouverture de chantier et donc de garantir réellement 
d’avoir plusieurs parcelles au début des travaux. Par ailleurs, le respect du 
maximum de 8% de CDPI sur l’ensemble de la parcelle (cas échéant sur chaque 
future parcelle selon le projet de division) est lui aussi impératif. 
19. 
En l’espèce, le projet de mutation parcellaire du 6 décembre 2021 D 19______ a 
été préavisé favorablement par l’OU et a été intégré dans l’autorisation de construire 
querellée ; la DAC a par ailleurs préavisé favorablement le projet à la condition que 
le tableau de mutation définitif soit transmis au département avant l’ouverture du 
chantier. 
Ce projet a été établi en vue de créer deux parcelles, l’une de 991 m2 (parcelle n° 
9______) et l’autre de 1’234 m2 (parcelle n° 10_____). 
Selon le plan B03 relatif au calcul détaillé du rapport des surfaces du 8 décembre 
2021, les CDPI prévus sur la parcelle n° 9______ auront une surface de 77.63 m2 
(soit 7.85% de la parcelle) alors que celles qui seront réalisées sur la parcelle n° 
10_____ seront de 75.16 m2 (soit 6.10% de la parcelle). 


- 15/24 - 
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Dès lors que les surfaces des CDPI prévues sur chaque future parcelle ne 
dépasseront pas les 100 m2 ni les 8% de la surface de chaque parcelle et que le 
tableau de mutation parcellaire devra être soumis au département avant l’ouverture 
du chantier conformément à la directive, c’est à juste titre que le département a 
retenu que la surface des CDPI se situait dans les limites légales en effectuant un 
calcul distinct pour chaque parcelle découlant de la mutation parcellaire. 
20. 
Ce premier grief sera dès lors rejeté. 
21. 
Les recourants font valoir une violation de l’art. 7 RPSSP en ce sens qu’aucune 
zone de travail des SIS ne serait prévue dans le projet querellé. 
22. 
À Genève, l’art. 96 RCI dispose que, hormis les villas, toute construction au sens 
de l’art. 1 let. a et c, doit être facilement accessible aux engins du service du feu (al. 
1). Des emplacements résistants doivent être aménagés de façon à permettre aux 
engins de sauvetage du service du feu d’atteindre, par les façades, les zones définies, 
selon le type d'affectation des bâtiments. Ces éléments sont précisés dans la 
directive n° 7 du règlement d'application de la loi sur la prévention des sinistres, 
l'organisation et l'intervention des sapeurs-pompiers, du 25 juillet 1990 (ci-après : 
RPSSP ; al. 2). 
L'art. 7.2 de la directive n° 7 RPSSP a la même teneur que l’art. 96 RCI précité. 
23. 
Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d’un important 
pouvoir d’appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 
consid. 3.1 ; 1C_242/2019 du 7 avril 2020 consid. 3.1 ; ATA/1102/2020 du 3 
novembre 2020 consid. 3a et les arrêts cités). 
24. 
En l'espèce et pour rappel, le projet querellé vise la construction de deux villas. Or, 
ce type d’habitation n’est pas visé par les art. 96 al. 1 RCI et 7.2 de la directive n° 7 
du RPSSP. Par ailleurs, la police du feu, instance spécialisée en matière de sécurité 
incendie a préavisé favorablement le projet, précisant que le mandataire du projet 
devait veiller au respect de l’application des prescriptions de l’AEAI et que les 
prescriptions de l’AEAI (2015) étaient applicables. Dans ces conditions, le tribunal 
qui doit observer une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre 
appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l'autorité inférieure 
suive l'avis de celles-ci, retiendra qu'en suivant le préavis favorable de l'autorité 
technique consultative, le département n'a pas fait un usage excessif ou abusif de 
son pouvoir d'appréciation. 
25. 
Ce grief sera dès lors rejeté. 
26. 
Dans un autre grief, les recourants font valoir que la dérogation importante accordée 
à la densité du projet aurait dû être refusée vu le caractère surdimensionné du projet. 
27. 
L'art. 3 al. 1 LPRLac prévoit qu'à l'intérieur du périmètre de protection, la surface 
des constructions exprimées en m2 de plancher ne doit pas excéder 20 % de la 
surface des terrains situés en zone 5. 


- 16/24 - 
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28. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : 
la chambre administrative), les dérogations prévues à l'art. 59 al. 1 LCI sont 
applicables à la zone de protection des rives du lac (ATA/97/2019 du 29 janvier 
2019 ; ATA/375/2004 du 11 mai 2004). Pour les biens-fonds sis en 5ème zone et 
dans le périmètre de la LPRLac, une limitation de la densité à 0.2 avec une 
augmentation variant entre 10 % et 20 % supplémentaires pour les constructions 
avec le standard énergétique adéquat est ainsi admise, mais excluant des 
dérogations plus importantes visant une densité supérieure telles que prévues à l'art. 
59 al. 4 LCI (François BELLANGER, Les droits à bâtir : une notion virtuelle pour 
une valeur réelle, in Festschrift Andreas Auer, Direkte Demokratie, 2013, p. 291). 
29. 
En l’espèce, le projet querellé prévoit un taux de 21.8%, soit en dessous du 
coefficient maximal de 22% et respecte le standard HPE, ce que les recourants ne 
contestent pas. Le taux respecte dès lors la loi et la jurisprudence. 
30. 
Ce grief sera également rejeté. 
31. 
Dans un grief suivant, les recourants estiment que les parcelles ne bénéficient pas 
d’un accès juridiquement garanti. Ils font valoir que la réalisation de deux villas 
leur causerait des inconvénients graves du fait de l’augmentation considérable du 
nombre de véhicules qui allait emprunter le chemin. Ils se demandaient comment 
les travaux pourraient se réaliser sans entraver le chemin. Enfin, le projet violerait 
les servitudes existantes. 
32. 
L'art. 22 LAT prévoit qu'aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1). L'autorisation est 
notamment délivrée si le terrain est équipé (al. 2 let. b). Selon l'art. 19 al. 1 LAT, 
un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation 
prévue par des voies d'accès. 
Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un 
point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle 
dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit 
garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement 
soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré. 
Cela étant, la loi n'impose pas des voies d'accès idéales ; celles-ci doivent être 
suffisantes ou adaptées. Pour les zones à bâtir, il s'agit en règle générale de routes 
et chemins desservant la zone à équiper, compte tenu des circonstances locales ; il 
faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte 
soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses 
usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers 
excessifs (arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1 ; 
1C_597/2020 du 9 octobre 2020 consid. 6.1 ; 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 
consid. 5.1 ; 1C_56/2019 du 14 octobre 2019 consid. 3.1 ; 1C_225/2017 du 16 
janvier 2018 consid. 4.1 ; 1C_387/2014 du 20 juin 2016 consid. 7.1 ; 1C_318/2014 


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du 2 octobre 2014 ; cf. aussi ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 consid. 3a ; 
ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 16b). 
33. 
En particulier, l'aptitude d'une voie d'accès à assurer la desserte d'une parcelle 
n'exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa 
longueur ; il suffit que ces possibilités soient suffisantes pour assurer la sécurité des 
usagers (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.2 ; 
1C_148/2009 du 29 juillet 2009 consid. 4.2 ; ATA/1102/2020 du 3 novembre 2020 
consid. 3c). L'accès est en principe considéré comme suffisant lorsqu'il présente des 
conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des 
besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement 
prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une 
prudence accrue (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 
consid. 5.1). 
S’agissant de l’accessibilité au réseau routier, le droit fédéral n’exige aucunement 
qu’une route carrossable mène directement jusqu’au terrain ou au bâtiment projeté 
pour que celui-ci soit considéré comme équipé. Il suffit qu’il existe une route à 
proximité, à partir de laquelle il est possible d’accéder à la construction par un 
chemin piéton (Eloi JEANNERAT in : Heinz AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN, Commentaire pratique LAT : 
Planifier l'affectation, 2016, n° 24 ad art. 19 LAT et les références citées ; 
ATA/1242/2023 du 14 novembre 2023 consid. 3.2 ; ATA/1060/2023 du 26 
septembre 2023 consid. 5.3). 
34. 
L'art. 19 LAT comporte des notions indéterminées. Les autorités communales et 
cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation (ATF 
121 I 65 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 
3.1 ; 1C_242/2019 du 7 avril 2020 consid. 3.1 ; ATA/1102/2020 du 3 novembre 
2020 consid. 3a et les arrêts cités). Elles peuvent également se fonder sur les normes 
VSS, étant précisé qu'elles sont non contraignantes et doivent être appliquées en 
fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du 
droit dont celui de la proportionnalité. Elles ne doivent ainsi pas être appliquées de 
manière trop rigide et schématique (arrêts du Tribunal fédéral 1C_88/2019 du 23 
septembre 2019 consid. 3.2 ; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1 et 5.3.3 ; 
1C_255/2017 du 24 octobre 2017 consid. 4.8). 
35. 
La jurisprudence admet que si les conflits entre véhicules sont gérables, le cas 
échéant au moyen d'une manœuvre en marche arrière, la voie d'accès demeure 
adaptée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_481/2018 du 20 mai 2020 consid. 7.2.2). 
36. 
Dans certaines circonstances, un long chemin étroit (moins de 3 m) présentant à 
certains endroits une largeur de 2,2 m est suffisant, notamment s’il ne sert qu’aux 
riverains (voie sans issue) et s’il existe, aux endroits présentant peu de visibilité, 
des possibilités d’évitement, au besoin sur des parcelles de riverains qui y 
consentent. L’aptitude d’une voie d’accès à assurer la desserte d’une parcelle 
n’exige cependant pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute 


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sa longueur, notamment lorsque la visibilité permet à un conducteur attentif et 
respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d’un autre 
véhicule suffisamment tôt pour s’arrêter à l’entrée du tronçon et le laisser passer, 
ce même s’il devait s’avérer finalement nécessaire de procéder à des marches arrière 
malcommodes compte tenu de la longueur du chemin (Eloi JEANNERAT, 
Commentaire pratique LAT: Planifier l’affectation, 2016, no 28 ad art. 19 LAT et 
les références citées). 
37. 
La réalisation de la voie d’accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut 
être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs 
du bâtiment ont le droit d’emprunter (arrêt du Tribunal fédéral 1C_387/2014 du 20 
juin 2016 consid. 7.1 et les références). Selon la jurisprudence, l’autorité 
compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être 
directement accessible depuis la voie publique l’est par le biais d’une servitude 
foncière au sens des art. 730 ss du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 
210), dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l’utilisation prévue. En 
cas de doute sur la capacité de l’accès prévu à répondre aux besoins de la future 
construction, l’autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition 
de l’art. 22 al. 2 let. b LAT n’étant alors pas réalisée. S’il apparaît toutefois 
vraisemblable que la parcelle en cause dispose d’un accès suffisant en vertu du droit 
privé, il appartient aux recourants s’opposant au projet de démontrer que tel ne 
serait pas le cas (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/ 2020 du 19 mai 2021 consid. 
3.1.3). 
38. 
Aux termes de l’art. 14 LCI, le département peut refuser les autorisations prévues à 
l’art. 1 LCI lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit 
pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son 
utilisation (let. b), ou ne remplit pas les conditions de sécurité ou de salubrité 
suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c). 
Les normes de protection, tel l’art. 14 LCI, sont destinées à sauvegarder les 
particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le 
caractère d’une zone déterminée ; elles ne visent pas au premier chef à protéger 
l’intérêt des voisins. La construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires 
applicables au régime de la zone ne peut en principe être source d’inconvénients 
graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. Le problème 
doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause 
(ATA/649/2002 du 5 novembre 2002 consid. 19 et les arrêts cités). 
La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit 
s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité 
une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du 
pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen s’exerce dans les limites précitées, 
sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un 


- 19/24 - 
A/2895/2022 
préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation 
(ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5b et les références citées). 
39. 
L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en 
ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, 
voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier 
ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu 
égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c ; 
ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). La chambre administrative a 
notamment retenu que la construction d'un habitat groupé de huit logements ne 
compromettait pas la desserte par un chemin où un croisement à vue était possible 
(ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4). 
Enfin, cette disposition vise les nuisances issues ou induites par la construction ou 
l’installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa 
réalisation. Ainsi, le Tribunal fédéral a jugé qu’il n’était pas arbitraire de considérer 
que les inconvénients causés par un chantier de construction, notamment la 
circulation temporairement accrue qui en résultait, ne constituaient pas des 
inconvénients graves au sens de cette disposition, même si, suivant les 
circonstances, ils pouvaient être plus ou moins sensibles pour les voisins (arrêt 
1P.530/2002 du 3 février 2002 confirmant l’ATA/447/2002 du 27 août 2002 ; cf. 
aussi ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a et les arrêts cités ; 
ATA/399/2020 du 23 avril 2020 consid. 7d ; ATA/505/2014 du 1er juillet 2014 
consid. 6a ; ATA/521/2010 du 3 août 2010 consid. 5d ; ATA/448/2010 du 29 juin 
2010 consid. 6d). 
40. 
En l’espèce, le tribunal rappellera tout d’abord que l’OCT, instance spécialisée en 
matière de circulation, a rendu un préavis favorable sans observations le 26 août 
2021. 
Il ressort des plans et du SITG que la villa existante B154, sise sur la parcelle n° 
16_____ est accessible par un chemin passant sur la parcelle n° 17_____ depuis le 
chemin G______. Par ailleurs, ce chemin d’accès – se prolongeant également sur 
la parcelle n° 13_____ - dessert actuellement la parcelle n° 5______ propriété de 
M. D______ et Mme C______ et sur laquelle est érigée leur villa. L’accès aux deux 
futures villas est prévu en empruntant le même accès. Il doit ainsi être retenu que 
les parcelles concernées par le projet sont suffisamment équipées et que les deux 
futures villas bénéficieront ainsi d’un accès suffisant. 
41. 
Concernant les inconvénients découlant de l’accroissement du nombre de véhicules 
empruntant le chemin G______, conformément à la jurisprudence précitée, il ne 
peut être retenu que l’usage futur de la partie dudit chemin menant aux villas des 
recourants et de l’accès passant sur les parcelles n°s 7______ et 13_____ induit par 
la réalisation du projet litigieux, conforme aux normes de la 5ème zone, aura pour 
conséquence une augmentation significative de la fréquentation de cette partie du 
chemin. En effet, le projet ne prévoit, faut-il le rappeler, qu’une villa supplémentaire 
et la partie du chemin G______ emprunté tant par les recourants que les futurs 


- 20/24 - 
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habitants ne dessert actuellement que six villas – y compris la villa qui sera démolie 
- et se termine en cul de sac. Par ailleurs, ce n’est pas parce que le projet prévoit six 
places de stationnement pour véhicules que l’augmentation de la fréquentation du 
chemin sera automatiquement augmenté de six véhicules – étant rappelé que des 
places de stationnement existent déjà pour la villa actuelle. 
Enfin, conformément à la jurisprudence citée plus haut, les inconvénients causés 
par un chantier de construction, notamment la circulation temporairement accrue 
qui en résultait, ne constituaient pas des inconvénients graves au sens de cette 
disposition, même si, suivant les circonstances, ils pouvaient être plus ou moins 
sensibles pour les voisins. 
42. 
En ce qui concerne les servitudes qui grèvent actuellement les parcelles concernées 
par le projet, il sied de relever que trois d’entre elles - soit la R 22______, la RS 
20______ et la RS 23______ - devront être radiées 30 jours avant l’ouverture du 
chantier selon les conditions posées par la DAC dans son préavis du 8 avril 2022 
auquel l’autorisation de construire querellée fait expressément référence. 
Concernant la servitude RS 21______ – restriction des constructions, limitation 
d’assiette -, c’est la parcelle n° 6______ qui en est bénéficiaire, les fonds servant 
étant les parcelle n° 18_____, 24______ et 25______ non concernées par le projet. 
Du reste, les recourants reconnaissent eux-mêmes que ces servitudes ne concernent 
pas le droit de passage sur les voies d’accès. 
43. 
Au vu de ces développements, du point de vue du droit public de la construction, le 
terrain sur lequel est envisagée la construction litigieuse, est équipé au sens des art. 
19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT et aucun inconvénient grave en lien avec les voies 
d’accès et la circulation de peuvent être retenus. Les griefs des recourants à ce 
propos seront ainsi écartés. 
44. 
Les recourants allèguent que la réalisation des terrasses autorisées en toiture leur 
causerait de graves inconvénients, en ce que leur utilisation aurait pour conséquence 
de provoquer des nuisances sonores et visuelles et que leurs aménagements 
ultérieurs pourraient augmenter de facto une perte de vue pour eux. Ils estiment que 
leur création ne serait pas nécessaire, les futurs habitants bénéficiant déjà d’une 
terrasse et d’un balcon. La hauteur totale des constructions serait problématique du 
fait qu’elle « flirte » avec les maximas légaux et que la hauteur des garde-corps 
aurait été largement sous-estimée. Enfin, la création de terrasse serait incompatible 
avec l’esthétique de la zone du quartier concerné. 
45. 
À teneur de l'art. 60 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un 
gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur est 
définie à l’art. 61 (al. 1). Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces d’une 
construction, à l’exception des murs en attente (al. 2). 
46. 
L'art. 61 al. 2 LCI indique qu'à front ou en retrait des voies publiques ou privées, la 
hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre alignements 
augmentée de 1 m (H ½ D + 1). La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux 


- 21/24 - 
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limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de l’art. 69 (H D + 1) 
(al 3). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m 
au niveau supérieur de la dalle de couverture ; restent toutefois réservées les 
dispositions des plans localisés de quartier et celles des art. 10 et 11 en ce qui 
concerne les constructions agricoles et les édifices d’utilité publique, notamment 
les églises, les salles de réunions et les cliniques (al. 4). 
47. 
Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré conformément aux 
dispositions du plan d'aménagement ou des prescriptions du département ou, à 
défaut, à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent (art. 63 al. 1 LCI et art. 
20 RCI). 
48. 
Les constructions peuvent être couvertes par une toiture en terrasse ou par un toit 
dont la pente ne peut excéder 35° (art. 64 al. 1 1ère phrase LCI). 
49. 
En l’espèce, concernant le respect des hauteurs, les recourants, dans leurs écritures, 
ne font que s’interroger sur les hauteurs mentionnées sur les plans en lien avec les 
terrasses, celles-ci semblant avoir été sous-estimées, sans préciser à quel(s) plan(s) 
il est fait référence ni quelles dispositions légales seraient été violées. Il en est de 
même lorsqu’ils s’interrogent sur le respect des limites fixées en matière de calcul 
des surfaces sans plus de précision et développements. 
Le tribunal se contentera de relever, à l’instar du département, qu’à la lecture du 
plan de géomètre, coupe B-B, le bâtiment projeté s’intègre dans le gabarit théorique 
- la mention d’une hauteur de 10,26 m n’indiquant pas la hauteur de bâtiment fini 
mais la hauteur depuis le terrain naturel existant permettant de retenir que les 
gabarits sont respectés -, la hauteur du bâtiment, depuis le terrain fini, étant, selon 
le plan signé ne varietur de 10 m, soit conforme aux dispositions légales 
susmentionnées. 
50. 
Comme relevé ci-avant, la notion d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 LCI 
est une norme juridique indéterminée, qui doit s’examiner en fonction de la nature 
de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation. 
51. 
L'art. 15 LCI dispose que le département peut interdire ou n'autoriser que sous 
réserve de modification toute construction qui, par ses dimensions, sa situation ou 
son aspect extérieur nuirait au caractère ou à l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou d'un 
chemin, d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public (al. 1). La 
décision du département se fonde notamment sur le préavis de la CA ou, pour les 
objets qui sont de son ressort, sur celui de la commission des monuments, de la 
nature et des sites. Elle tient compte également, le cas échéant, de ceux émis par la 
commune ou les services compétents du département (al. 2). 
Cette disposition ne limite pas la possibilité de refuser un projet de construction ou 
de lui imposer des modifications aux seules situations dans lesquelles ce projet 
interagit avec un objet protégé au sens de la loi sur la protection des monuments, de 
la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05), qu'il s'agisse par exemple 
d'un bâtiment ou d'un site. Comme l'indique la lettre de cette disposition, il suffit 


- 22/24 - 
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que, par ses dimensions, sa situation ou son aspect extérieur, le projet entraîne un 
impact nuisible sur le caractère ou l'intérêt d'un quartier, d'une rue ou d'un chemin, 
d'un site naturel ou de points de vue accessibles au public. 
52. 
La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier exigée par l'art. 59 al. 4 et 4bis LCI est une clause d'esthétique, analogue à 
celle contenue à l'art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques 
imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions 
subjectives de celle ou celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque 
cas d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de jugement. 
Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux en mesure d'attribuer à une 
notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de recours 
s'impose alors une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la norme 
juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières 
en matière de comportement, de technique, en matière économique, de subventions 
et d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l'esthétique des constructions 
(ATA/498/2020 précité consid. 4c). 
53. 
La condition relative au caractère justifié des circonstances, relève de l’opportunité, 
que le tribunal ne peut pas contrôler, alors que celle relative à la compatibilité du 
projet, pose des critères relatifs à l’esthétique et à l’aménagement du territoire, 
conférant un large pouvoir d’appréciation à l’autorité compétente, qui doit s’exercer 
dans le cadre légal. Cette deuxième condition relevant ainsi de l’exercice d’un 
pouvoir d’appréciation, le tribunal est habilité, selon l’art. 61 al. 1 let. a LPA, à en 
sanctionner l’excès ou l’abus (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 
2003 consid. 2.2; ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3c ; ATA/639/2020 du 30 
juin 2020 consid. 4c). 
54. 
Dans le but de protéger les rives du lac et les zones sensibles voisines, la LPRLac 
instaure un certain nombre de restrictions aux constructions qui peuvent être érigées 
dans le périmètre à protéger (art. 6 à 11 LPRLac). 
Ainsi, notamment, les constructions situées en 5ème zone ne peuvent en principe 
comporter que deux niveaux avec toiture plate ou un niveau avec toiture habitable, 
le nombre de niveaux étant déterminé sur la façade côté lac (art. 7 al. 1 LPRLac). 
55. 
Si les circonstances le justifient et que cette mesure ne porte pas atteinte au but 
général poursuivi par la loi, le département peut déroger aux art. 6 à 11 de la loi. 
Dans ce cadre, les requêtes en autorisation de construire font l’objet d’un préavis 
de la commune concernée, de la CMNS, le cas échéant de l'OCAN, ainsi que de la 
commission consultative de la diversité biologique (art. 13 al. 1 et 2 LPRLac). 
56. 
En l’espèce, il ressort des éléments au dossier, notamment des plans visés ne 
varietur, que l’ensemble des normes applicables en zone 5 en matière de 
construction, notamment en matière de distances minimales, de hauteurs et de vues 
droites, sont respectées. La CMNS, dont le préavis est obligatoire, a préavisé 
favorablement une dérogation à l’art. 7 LPRLac dans son préavis du 30 mai 2022, 


- 23/24 - 
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permettant ainsi la création de terrasses en toiture. La commune et l’OCAN ont 
également préavisé favorablement le projet. Enfin, le SABRA a rendu un préavis 
favorable le 25 février 2022, n’émettant aucune remarque au sujet de la création des 
terrasses. 
Pour le surplus, s'agissant de l'utilisation des terrasses par les futurs habitants, il 
n'appartenait pas à l'administration de s'immiscer dans des conflits de droit privé 
(ATA/169/2020 du 11 février 2020 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 
décembre 2012), étant rappelé que tout aménagement dépassant le simple 
ameublement des terrasses devra faire, cas échéant, l’objet d’une autorisation de 
construire. S’agissant de la perte de vue, la jurisprudence admet que ce droit n’est 
en tant que tel pas protégé en droit public, si ce n’est de façon indirecte par le biais 
des règles de police des constructions (distances aux limites et entre bâtiments, 
hauteurs maximum, notamment ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_279/2017 du 27 
mars 2018 consid. 4.5.2). En conséquence, la perte de vue qui résulte de 
constructions ne saurait constituer en soi un inconvénient grave au sens de l'art. 14 
LCI (ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 10). Enfin, tant que les dispositions 
légales en matière de construction sont respectées, le département n’a pas à remettre 
en cause le choix des architectes de créer deux terrasses, l’une de plein pied et 
l’autre en toiture Partant, il sera constaté que le projet autorisé, et notamment les 
terrasses en toiture qu’il prévoit, respecte les normes applicables de la zone 5, dans 
laquelle il est destiné à être réalisé. Dès lors, conformément à la jurisprudence, ce 
projet ne peut être source d’inconvénients graves. 
57. 
Mal fondé, ce grief sera ainsi écarté. 
58. 
Au vu de ce qui précède, les recours seront rejetés. 
59. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1’800.- ; il est couvert 
par les avance de frais versées à la suite du dépôt du recours. 
60. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2’500.-, à la charge de 
Mme A______ et M. B______, Mme C______ et M. D______, pris conjointement 
et solidairement, sera allouée à M. E______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 
 
 


- 24/24 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 12 septembre 2022 par Madame A______ 
et Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 
2022 ; 
2. 
déclare recevable le recours interjeté le 12 septembre 2022 par Madame C______ 
et Monsieur D______ contre les décisions du département du territoire du ______ 
2022 et du ______ 2022 ; 
3. 
les rejette ; 
4. 
met à la charge de Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______ et 
Monsieur D______, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 
1’800.-, lequel est couvert par les avance de frais ; 
5. 
condamne Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______ et 
Monsieur D______ à verser à Monsieur E______, pris conjointement et 
solidairement, une indemnité de procédure de CHF 2’500.- ; 
6. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Loïc ANTONIOLI et Aurèle 
MÜLLER, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière