ge_gerichte · ACJC/361/2011 · 2011-03-18 · fr

Résumé:
 Confirmé par ATF4A_268/2011

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 24.03.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18917/2008 
ACJC/361/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU VENDREDI 18 MARS 2011 
 
Entre 
X______, dont le siège social se trouve ______ à Zurich, appelante d’un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 mai 2010, représentée par l’Agence 
immobilière ______, 1211 Genève 12 et comparant par Me Jean-Marc Siegrist, avocat, 
23, quai des Bergues, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
d’une part, 
et 
Madame Y______, domiciliée xx, rue de B______, 1227 Carouge (GE), intimée, 
comparant par l’ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C18917/2008 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé le 18 août 2010 au greffe de la Cour de justice, X______ (ci-après 
: X______) appelle d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 
mai 2010, notifié aux parties par plis recommandés du 18 juin 2010, la déboutant 
de ses conclusions en modification du contrat de bail. 
En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que l’avis de modification du 
bail n’était pas suffisamment précis pour permettre au locataire de saisir la portée 
du changement souhaité par X______. Il a également relevé que certains postes 
visés à titre de frais accessoires n’étaient pas clairement définis. 
X______ conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, statuant 
à nouveau, dise que l’introduction de provisions pour les frais accessoires est 
licite et constitue un avenant au bail et qu’elle dise qu’en plus de la provision pour 
chauffage, Y______ doit également régler, dès le 1er décembre 2008, 3'156 fr. par 
an, à titre de provision pour frais accessoires, et à ce que la Cour dise que 
Y______ doit régler ces nouveaux frais accessoires par acomptes mensuels 
payables d’avance, ou, si mieux n’aime la Cour, à ce que la cause soit renvoyée au 
Tribunal des baux et loyers pour une nouvelle décision. 
X______ reproche au Tribunal des baux et loyers d’avoir admis que certains 
postes n’étaient pas clairement définis, par l’emploi d’allocutions telles que 
«et/ou» ou «telles que». Il fait également grief au Tribunal de ne pas avoir retenu 
que les postes n’étaient pas suffisamment explicites quant à leur contenu. 
Pour le surplus, X______ reproche au Tribunal des baux et loyers d’avoir retenu 
que les pièces fournies ne permettaient pas à Y______ d’évaluer si le montant de 
l’acompte provisionnel sollicité était fondé. 
Dans sa réponse du 20 septembre 2010, Y______ conclut au rejet de l’appel 
d’X______ et à la confirmation du jugement entrepris. Elle indique que le 
Tribunal n’a pas violé la loi, en retenant que certains postes visaient à titre de frais 
accessoires n’étaient pas clairement définis et que la liste des nouveaux frais 
accessoires n’avait pas été exposée de manière exhaustive par X______. Elle fait 
valoir que l’avis de modification du bail est illisible, compte tenu de la 
typographie utilisée. L’absence de toute motivation de la modification unilatérale 
du bail entraine la nullité de celle-ci. 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Le 14 octobre 1996, le A______ SA a remis à bail à Y______ un appartement 
de 5 pièces au 4ème étage de l’immeuble sis xx, rue de B______ à Carouge. 


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Le bail a été conclu pour une durée initiale de 5 ans et 15 jours, du 15 novembre 
1996 au 30 novembre 2001, renouvelable par tacite reconduction d’année en an-
née. Le préavis de résiliation était de 3 mois. 
Le loyer annuel initial a été fixé à 23'049 fr. par année, charges non comprises, 
réputé indexé à l’indice suisse des prix à la consommation. 
Il a été fixé en dernier lieu à 24'672 fr. par année, charges non comprises dès le 
1er décembre 2005. 
b. A une date qui ne résulte pas des pièces produites à la procédure, X______ est 
devenue propriétaire de l’immeuble sis xx, rue de B______. 
c. Par courrier du 4 avril 2008, la régie en charge de la gestion de l’immeuble a in-
formé Y______ du projet de la bailleresse de facturer séparément les frais 
accessoires, de manière à ne décompter aux locataires que la consommation 
effective d’énergie et les services utilisés dans l’immeuble. Elle a indiqué que 
cette modification entrainerait une réduction du loyer net, comportant la déduction 
des frais accessoires, comme cela était déjà le cas pour les frais de chauffage et 
d’eau chaude. 
d. Une séance d’information a été organisée le 6 mai 2008 pour les locataires de 
l’immeuble. 
e. Par avis officiel du 27 juin 2008, X______ a proposé une diminution du loyer 
mensuel à Y______, celui-ci passant de 2'056 fr. à 1'896 fr., dès le 1er décembre 
2008. Il a également proposé une nouvelle échéance du contrat de bail, au 30 
novembre 2009. 
Sous la rubrique «charges (provisions pour chauffage)», il est mentionné : 
2'460 fr. 
Dans la rubrique «divers» figure la mention suivante : 
«provisions annuelles pour frais accessoires : Fr. 3'156.--, coût effectif unique-
ment des postes suivants : consommation de courant des installations techniques 
et/ou communes, consommation d’eau générale de l’immeuble et de ses habitants, 
frais de conciergerie (salaire, charges sociales et matériel) et d’entretien des jar-
dins, des extérieurs et des surfaces communes, déblaiement de la neige, contri-
butions publies liées à l’usage de l’objet loué, telles que frais d’éclairage des 
voies d’accès, taxes de base et enlèvement des ordures, droits d’eau et taxes 
d’épuration des eaux, frais d’exploitation pour les installations techniques et/ou 
communes, ventilation et leurs entretien, contrôle désinfectisation, frais d’exploi-
tation des ascenseurs (abonnements électricité, éclairage), frais de buanderie, 
frais relatifs au service du téléréseau, de réception par antenne parabolique, 


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câbles, fibres optiques, pour la retransmission des ondes radios et télévision, 
sécurité incendie (transmission d’appel ou d’alarme à distance, service de tout 
système de détection et d’extinction), systèmes d’accès (Telpass, codes à touches), 
frais et honoraires de décompte et de répartition des charges, TVA sur les postes 
précités». 
Sous la rubrique «motif précis de la majoration ou des modifications» a été men-
tionné : 
«- Hausse de loyer de 5,02 %, calculée de la base de l’évolution des critères 
relatifs (variation de l’ISPC de 1,52 %, variation du taux hypothécaire de 3 %, 
hausse des charges d’exploitation de 0,5 %). 
- 
Introduction d’une provision pour les frais accessoires susmentionnés, moyen-
nant une réduction proportionnelle du nouveau loyer. Souhait du bailleur de 
bien distinguer les frais accessoires, liés à l’usage des locaux loués, du loyer 
net, de manière à ne facturer pour les frais accessoires que les coûts effectifs, 
art. 257a et 257b CO; art. 4 & 8 OBLF». 
Dans sa lettre d’accompagnement du même jour, la régie a uniquement indiqué 
adresser à Y______ un avis de modification de bail, afin de se conformer à la loi 
en vigueur. 
Aucune autre explication ni aucun autre motif n’y figure. 
f. Y______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 
17 juillet 2008 d’une requête en opposition à cette modification de bail. Aucun 
accord n’a pu intervenir lors de la tentative obligatoire de conciliation du 10 
octobre 2008. 
Le 10 novembre 2008, X______ a saisi le Tribunal des baux et loyers d’une 
demande en majoration de loyer et en validation d’autres modifications du bail. 
Elle a conclu à ce que le Tribunal dise que l’avis du 27 juin 2008 n’est pas abusif, 
que les propositions qu’il comporte sont licites et constitue un avenant au bail 
liant les parties, à ce que le Tribunal fixe dès le 1er octobre 2008 le loyer mensuel 
à 1'896 fr., plus les charges de 205 fr. et les frais accessoires nouveaux de 263 fr., 
à régler d’avance par acomptes mensuels. 
g. Par ordonnance du 16 avril 2009, le Tribunal a ordonné une instruction écrite. 
Dans sa réponse du 19 juin 2009, Y______ a conclu au déboutement de X______ 
de toutes ses conclusions. 
Elle a indiqué que la modification de bail n’avait pas été énoncée de manière pré-
cise et claire et que les motifs n’étaient pas compréhensibles. La modification de 
bail ne pouvait légalement lui être imposée, la liste des frais accessoires n’étant 


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pas exhaustive et la période de perception des frais accessoires n’étant pas indi-
quée. Certains postes figurant dans la liste des frais accessoires ne pouvaient être 
mis à charge des locataires, puisque sans lien avec l’utilisation de la chose louée, 
en particulier le matériel de conciergerie, les frais d’entretien des jardins, des exté-
rieurs et des surfaces communes, l’entretien des installations techniques, la désin-
fectisation et l’entretien des ascenseurs. 
h. Dans ses écritures du 5 mars 2009, X______ a conclu à ce que le Tribunal lui 
donne acte de sa renonciation à la hausse de loyer contenue dans l’avis du 27 juin 
2008 et à ce que le loyer mensuel soit fixé à 1'793 fr. dès le 1er décembre 2008, 
charges et frais accessoires nouveaux non compris. Il a persisté dans ses autres 
conclusions. 
i. A l’audience de comparution personnelle des parties du 15 octobre 2009, 
X______ a indiqué qu’il avait changé son système de facturation pour les huit 
immeubles dont il est propriétaire en Suisse. Les frais devenant toujours plus 
élevés, il souhaitait sensibiliser les locataires, afin qu’ils paient leurs consom-
mations effectives. Le montant de l’acompte de frais accessoires nouveaux avait 
été calculé en procédant à une moyenne des charges sur 3 ans, majoré de 5%. 
En connaissant le montant de leur consommation, les locataires pouvaient pro-
céder à des économies en utilisant moins de prestations. Des compteurs indi-
viduels avaient ainsi été installés dans tous les appartements, concernant le chauf-
fage. Les locataires avaient également la possibilité de trouver un accord entre 
eux, afin de déblayer eux-mêmes la neige, entrainant un travail moins important 
pour le concierge et une diminution de son salaire. Les locataires pouvaient éga-
lement renoncer à allumer la lumière dans les parties communes. 
Tous les 5 ans, un appel d’offre était fait pour les contrats de service et l’offre la 
plus favorable était choisie. Un décompte devrait être établi chaque année entre 
octobre et décembre. 
Pour sa part, Y______ a contesté la facturation des charges, estimant ne pas avoir 
de maîtrise sur ces dernières. Elle a également indiqué qu’elle ne disposait pas de 
compteur individuel dans son logement. Lors de la séance d’information, les frais 
fixes, comme la conciergerie et le jardinier avaient été évoqués. Elle a expliqué 
avoir l’impression qu’avec un tel système, elle donnait un chèque en blanc au 
propriétaire. 
A la fin de l’audience et d’entente entre les parties, l’instruction a été déclarée 
close et la cause remise pour plaider au 16 décembre 2009. 
j. Dans leurs écritures des 3 et 4 décembre 2009, X______ et Y______ ont 
persisté dans leurs conclusions respectives. 


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k. Par ordonnance du 18 février 2010, suite à un changement de composition du 
Tribunal, l’affaire a été remise pour plaider au 18 mars 2010. 
A l’audience de plaidoiries, les parties ne se sont pas présentées, ni personne pour 
elles. 
La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 
l. Le 25 mai 2010, le Tribunal a rendu son jugement. 
A la suite de l’appel formé par X______ le 18 août 2010 et à la réponse de 
Y______ du 20 septembre 2010, la cause a été remise plaider au 11 octobre 2010. 
A l’audience de plaidoiries, X______ a persisté dans ses conclusions. Pour sa 
part, Y______ a persisté dans ses conclusions responsives. 
La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 
EN DROIT 
1. 
Le 1er janvier 2011, le code de procédure civile est entré en vigueur. 
Les procédures en cours à l’entrée en vigueur du CPC sont régies par l’ancien 
droit de procédure jusqu’à la clôture de l’instance (art. 404 al. 1 CPC). Les re-
cours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 
décision aux parties (art. 405 al. 1 CPC). 
Dans la mesure où le jugement a été notifié aux parties par le Tribunal des baux et 
loyers durant l’année 2010, la présente procédure reste régie par l’ancien droit. 
2. 
L’appel est recevable car déposé selon la forme requise et dans le délai légal 
(art. 443 al. 1 et 444 aLPC). 
2.1. Le jugement querellé a été rendu dans une cause portant sur une contestation 
de modification unilatérale du contrat, au sens des art. 269d al. 3 et 270b al. 2 CO. 
Le Tribunal connaît en dernier ressort de toutes les contestations ne dépassant pas 
8'000 fr. en capital et de celles fondées sur le chapitre II du titre VIIIème du Code 
des obligations. Il connaît des autres contestations en premier ressort (art. 6P 
aLOJ). 
Le jugement querellé a été ainsi rendu en dernier ressort. Dans ce cas, seule la 
voie de l’appel extraordinaire de l’art. 292 LPC est ouverte, la Cour étant liée par 
les faits retenus par le premier juge, sauf constatation arbitraire, soit manifes-
tement insoutenable ou formellement contredite par les pièces produites ou les 
témoignages. 


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Sur le plan du droit en revanche, la Cour dispose d’un plein pouvoir d'examen, 
tout en étant limitée par les moyens articulés par les parties (SJ 1987 p. 232; 
ACJC/40/1990). 
3. 
Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires ne sont à la charge du 
locataire que si cela a été convenu spécialement par les parties. Le loyer est en 
effet présumé rémunérer l’intégralité des prestations du bailleur (LACHAT, Le 
bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 83). 
En vertu de l’art. 257b CO, pour les baux d’habitations, on entend par frais ac-
cessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec 
l’usage de la chose telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’ex-
ploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la 
chose. 
En revanche, ne sont pas considérés comme des frais accessoires les dépenses du 
bailleur destinées à l’entretien de la chose comme les réparations ou le rem-
placement de parties usées, le loyer représentant la rémunération globale de la 
délivrance et du maintien de la chose en l’état, outre la rentabilité des fonds in-
vestis et/ou empruntés. Sont ainsi exclues des frais accessoires les prestations du 
bailleur sans rapport avec l’usage de la chose (impôts fonciers, primes d’assu-
rances, taxes de raccordement cf. art. 256b CO), ainsi que les dépenses que le 
bailleur consacre à l’entretien et à la rénovation de la chose (LACHAT, Com-
mentaire romand, no 1 ad. art. 257a - 257b CO). 
3.1. L’art. 269d al. 3 CO autorise le bailleur à modifier le contrat de bail en 
introduisant de nouveau frais accessoires ou en percevant de manière séparée 
certains frais accessoires précédemment compris dans le loyer net. Le bailleur doit 
alors utiliser une formule agréée par le canton, indiquer les motifs de la modifi-
cation et ne pas assortir celle-ci d’une résiliation ou d’une menace de résiliation, 
conformément aux règles applicables aux majorations de loyer (art. 269d al. 1 et 2 
CO). 
Selon la jurisprudence, l’introduction de nouveaux frais accessoires non prévus 
par le contrat doit être notifiée sur formule officielle, en respectant l’échéance 
contractuelle, dès lors qu’il s’agit d’une modification unilatérale du contrat (ATF 
121 III 460 consid. 2a; ACJC/595/2004; LACHAT, op. cit., p. 337; WEBER, 
Commentaire bâlois, no 12 ad. art. 269d). 
Doivent figurer sur la formule officielle à peine de nullité, la désignation des pré-
tentions, la date de leur entrée en vigueur et les motifs précis les justifiant (art. 19 
al. 1 lettre b OBLF). Le motif de la modification peut figurer dans un courrier 
d’accompagnement, auquel cas l’avis officiel doit expressément s’y référer 
(art. 19 al. 1 bis OBLF). 


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La jurisprudence fédérale est restrictive et stricte quant à la portée de la com-
munication distincte de l’avis officiel. En effet, «selon la jurisprudence rendue en 
matière de motivation des hausses de loyer, qui doit donc s’appliquer à toutes les 
autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, les renseignements 
donnés par un autre moyen que la formule officielle peuvent préciser ou servir à 
l’interprétation des motifs mentionnés sur l’avis formel, mais non étendre ceux-ci 
ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est un domaine juridique em-
preint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de 
respect des prescriptions de forme ; il ne faut en principe pas admettre d’ex-
ception aux règles édictées dans l’intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et 
les arrêts cités). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule 
officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre 
d’accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 
206 consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figu-
rant sur la formule officielle n’est pas suffisamment précis. (ATF 121 III 6 
consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a 
lieu de l’interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le 
principe de la confiance. On examinera d’après les facultés de compréhension du 
locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs 
donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l’intéressée puisse décider en 
toute connaissance de cause s’il veut s’opposer ou non aux nouvelles clauses con-
tractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c).» (SJ 1996 p. 249). 
Ainsi que l’a d’ores et déjà relevé la Cour de justice, il incombe au bailleur de jus-
tifier précisément les bases de calcul lui permettant d’estimer l’acompte relatif aux 
frais accessoires. Il n’appartient pas à l’autorité judiciaire de se substituer à ce der-
nier pour établir le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères 
préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés sépa-
rément aux locataires, cet aspect comptable des choses demeurant dans la sphère 
du bailleur, de même que sur le plan informatique (ACJC/1595/2004). 
3.2. Dans le cas d’espèce, l’avis du 27 juin 2008 mentionne que l’ancien loyer 
s’élève à 2'056 fr. et que le nouveau loyer est fixé à 1'896 fr., auquel s’ajoutent les 
provisions pour chauffage inchangées de 205 fr. et une provision pour frais 
accessoires de 263 fr. mensuellement. En cours de procédure, l’appelante a réduit 
le montant du loyer, celui-ci passant de 1'896 fr. par mois à 1'793 fr. 
A raison, les parties ne contestent pas que les délai et terme de résiliation et l’em-
ploi de la formule agréée par le canton, telles que préconisées par l’art. 269d al. 1 
CO. 
L’avis officiel introduit le système des coûts effectifs avec paiements d’acomptes 
pour la perception des frais accessoires, précédemment compris dans le loyer. 
Certains postes ne sont toutefois pas clairement définis. Il en va ainsi des postes 


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qui contiennent les termes «et/ou», comme la «consommation de courant et les 
installations techniques et/ou communes» et les «frais d’exploitation pour les 
installations techniques et/ou communes». La Cour relève également que les 
«contributions publiques liées à l’usage de l’objet loué» ne sont pas exhausti-
vement détaillées et que l’appelante a utilisé l’allocution «telles». L’intimée ne 
pouvait dès lors pas comprendre exactement quels frais étaient rattachés aux con-
tributions publiques, ni ne pouvait saisir la portée de son engagement. 
De plus, l’avis officiel n’indique pas de montant permettant à l’intimée et aux 
autres locataires de l’immeuble de se rendre compte des frais actuellement pris en 
charge par la bailleresse pour les différents postes et d’évaluer si les acomptes 
provisionnels sollicités en paiement séparé du loyer sont correctement estimés ou 
si un solde important est à envisager suite à l’établissement du prochain décompte 
annuel. 
Par ailleurs, aucune précision ne figure dans la communication de l’appelante 
s’agissant des bases de calcul retenues. Les éléments apportés par cette dernière 
en procédure, à savoir les tableaux établis par la régie relativement aux frais géné-
raux de l’immeuble, pour les années 2001 à 2007, ne permettent pas non plus de 
saisir l’étendue des postes de frais accessoires, ni de préciser la portée des termes 
utilisés par la bailleresse. 
La Cour relève également que les postes relatifs aux frais d’entretien des jardins, 
des extérieurs et des surfaces communes, le déblaiement de la neige, le contrôle de 
désinfectisation et de la ventilation ainsi que de son entretien, ne sont pas suf-
fisamment explicites quant à leur contenu pour être qualifiés de frais accessoires. 
Il apparaît au contraire qu’il s’agit de postes liés à l’entretien courant de l’im-
meuble, qui ne peuvent être qualifiés de frais accessoires. 
Finalement, il apparaît que le montant soustrait du loyer à titre d’acomptes pour 
les frais accessoires mis à charge de l’intimée et des autres locataires de l’im-
meuble est d’ores et déjà sous-estimé, puisqu’il est établi en tenant compte d’une 
moyenne sur des années antérieures, augmentée de 5%. Il est cependant notoire 
que l’inflation seule provoquera d’ores et déjà un solde en défaveur des locataires 
suite à l’établissement du prochain décompte annuel. 
Au vu de ce qui précède, force est de constater que l’avis du 27 juin 2008 n’est 
pas suffisamment précis au regard de la loi et de la jurisprudence pour permettre à 
l’intimée de saisir toute la portée de la modification voulue par l’appelant, ce qui 
emporte la nullité de la notification de la modification du bail. 
Le jugement du Tribunal des baux et loyers sera en conséquence confirmé. 
4. 
L’appelante, qui succombe, sera condamnée au paiement d’un émolument en fa-
veur de l’Etat (art. 447 al. 2 aLPC). 


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5. 
Au vu des considérants devant la Cour, la valeur litigieuse des conclusions pécu-
niaires au sens de la LTF est supérieure à 15'000 fr. (art. 51 LTF). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par X______ le 18 août 2010 contre le jugement 
JTBL/716/2010 rendu le 25 mai 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/18917/2008–4-L. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Condamne X______ au paiement d’un émolument de 300 fr. en faveur de l’Etat. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Serge PATEK et Madame Nathalie 
LANDRY, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 


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Indications de voies de recours : 
Conformément aux articles 72 et 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 
juin 2005 (LTF : RS 73.110), le présent arrêt peut être porté dans les 30 jours qui 
suives sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le 
Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. consid. 5.