ge_gerichte · ATA/644/2010 · 2010-09-21 · fr

Résumé:
 Dans la mesure où l'administration fiscale a décidé de retenir une valeur supérieure au prix d'adjudication d'une parcelle de terrain aux enchères forcées pour prélever les droits d'enregistrement, elle devait faire procéder à une estimation par voie d'expertise, ce qu'elle n'a pas fait. Le dossier lui sera renvoyé aux fins d'expertise.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/90/2008-ICC 
ATA/644/2010 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 21 septembre 2010 
 
dans la cause 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
contre 
 
Madame et Monsieur C______ 
représentés par Me Michel Lambelet, avocat 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 1er février 2010 (DCCR/117/2010) 


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A/90/2008 
EN FAIT 
1. 
 
Le 12 avril 2002, Madame C______ a acquis dans le cadre d’une vente aux 
enchères forcées la parcelle n° ______ de la commune de Chancy d’une surface 
de 4’896 m2 située en zone 4B protégée, pour le prix de CHF 370'000.-. La valeur 
de l’expertise de l’office des poursuites (ci-après : OP) était de CHF 1'320'000.-. 
2. 
 
Le 11 octobre 2002, l’OP a déposé le procès-verbal de vente (ci-après : 
le procès-verbal) auprès de l’administration fiscale cantonale (ci-après : 
l’administration) en vue de son enregistrement. 
3. 
 
Par courrier du 11 décembre 2002, l’administration a informé l’OP qu’elle 
ne pouvait retenir le prix d’adjudication de la parcelle aux fins de calculer les 
droits d’enregistrement. La taxation devait intervenir sur la base de 
CHF 1'320'000.-. Référence était faite à l’art. 10 de la loi sur les droits 
d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE - D 3 30) aux termes duquel le directeur 
de l’administration de l’enregistrement et des timbres pouvait, dans le délai d’un 
an à compter du jour de l’enregistrement de l’acte ordonner une estimation par un 
expert. 
4. 
 
Le 15 janvier 2003, l’administration a établi un bordereau de taxation 
portant sur les droits afférents à la vente précitée s’élevant à CHF 36'720.-. 
5. 
 
Par courrier du 23 janvier 2003, Mme C______ s’est adressée au service de 
l’enregistrement. 
 
 
Avant la vente, une dizaine de promoteurs immobiliers étaient intéressés par 
cette parcelle mais lors de celle-là, aucun n’avait fait d’offre. 
 
 
L’UBS voulait à tout prix réaliser sa créance en se débarrassant du terrain. 
Elle l’avait contactée, en sa qualité de voisine, sa propriété jouxtant la parcelle en 
question, et invitée à faire une offre. L’UBS lui avait précisé que sa propre mise 
ne se chiffrerait pas au-delà de CHF 350'000.-, montant qui couvrait sa créance. 
 
 
La banque Migros à laquelle elle s’était adressée n’avait pas voulu lui prêter 
plus de CHF 185’000.-, somme correspondant à sa propre estimation de la 
parcelle. 
 
 
Dans le procès-verbal de vente immobilière des enchères, l’OP avait inscrit 
une estimation de CHF 756'000.-. 
 
 
Elle n’avait pas l’intention de tirer profit de ce terrain. Elle avait fait cette 
démarche pour rendre service à son ancien propriétaire, ce dernier exploitant 


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agricole, l’avait suppliée d’acheter son terrain jouxtant sa ferme et sans lequel il se 
trouverait à l’étroit. 
 
 
Compte tenu de ces éléments, l’évaluation du prix du mètre carré faite par 
l’administration lui paraissait surfaite. En revanche, elle concevait qu’elle soit 
revue à la hausse le jour où le terrain serait mis en valeur par des constructions 
immobilières. 
6. 
 
Dans sa réponse du 30 janvier 2003 à une demande de Mme C______, 
l’administration a maintenu la taxation du 15 janvier 2003. Celle-ci était fondée 
sur une valeur vénale de CHF 250.- par mètre carré de terrain vendu, soit une 
valeur déjà très pondérée compte tenu de la zone de construction prévalant sur le 
périmètre concerné. L’administration s’est déclarée disposée à transmettre le 
dossier à sa direction aux fins d’ouverture d’une procédure d’expertise en 
application de l’art. 10 LDE étant précisé que les honoraires de l’expert seraient à 
la charge de l’adjudicatrice dans le cas où la valeur vénale fixée donnerait un 
résultat supérieur au prix de l’adjudication. Dans le cas contraire, les honoraires 
seraient à la charge de l’Etat de Genève. Mme C______ était priée de 
communiquer sa détermination à l’administration dans un délai venant à échéance 
le 15 février 2003. 
7. 
 
Le 25 février 2003, l’OP a effectué le règlement des droits d’enregistrement 
concernant la parcelle no 2732 s’élevant à CHF 36'720.-. 
 
 
Dans son accusé de réception du 28 février 2003, l’administration a rappelé 
à l’OP, qu’en application de l’art. 167 A LDE, les intérêts de CHF 40,80 restaient 
dû et devaient être payés dans un délai de dix jours. 
8. 
 
L’administration a notifié à Monsieur et Mme C______ (ci-après : les époux 
C______) le 9 novembre 2004 leur bordereau ICC 2003. L’immeuble de Chancy 
était pris en compte pour un montant de CHF 1'226'000.-. 
9. 
 
Les contribuables ont élevé réclamation à l’encontre du bordereau précité le 
3 décembre 2004. 
 
 
Il n’y avait pas de construction sur la parcelle en question qui était utilisée 
comme parc à chevaux et assimilée à de la terre à choux. Aucun projet de 
rentabilité n’avait été élaboré. Ce terrain n’avait pour le moment pas de valeur de 
rendement commercial. Ils demandaient à l’administration de réexaminer à la 
baisse son estimation du terrain et la taxation y relative. 
10. 
 
Par décision du 6 décembre 2007, l’administration a rejeté la réclamation. 
L’estimation fiscale du bien immobilier sur la commune de Chancy avait été 
portée à la valeur fixée par le département des finances (ci-après : le département) 
pour la perception des droits d’enregistrement conformément à l’art. 9 al. 3 let. b 
de la loi sur l’imposition des personnes physiques - Impôt sur la fortune du 


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22 septembre 2000, entrée en vigueur le 1er janvier 2001 (aLIPP-III - D 3 13) soit 
CHF 1'226'000.-. 
11. 
 
Les époux C______ ont saisi la commission cantonale de recours en matière 
d’impôts cantonaux et communaux, devenue depuis le 1er janvier 2009 la 
commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA) 
d’un recours contre la décision précitée. Si l’administration voulait modifier la 
valeur résultant d’une transaction à titre onéreux, il convenait de faire application 
de l’art. 10 aLIPP-III et de procéder à une expertise contradictoire. Or, tel n’avait 
pas été le cas. C’était donc la valeur d’acquisition qui seule représentait une 
véritable valeur vénale et qui devait être retenue. 
12. 
 
Dans sa réponse du 12 novembre 2008, l’administration s’est opposée au 
recours. La CCRA avait jugé que le prix d’adjudication d’un immeuble dans le 
cadre d’enchères forcées n’était pas forcément égal au prix qui aurait pu être 
obtenu en cas de vente ordinaire (DCCR 200/96). En l’espèce, le prix 
d’adjudication était nettement inférieur à l’estimation de l’OP. C’était donc à bon 
droit que l’administration s’en était écartée pour prendre en compte la valeur 
vénale. Par ailleurs, le 30 janvier 2003 l’administration avait proposé aux 
contribuables d’initier une procédure d’expertise. Or ceux-ci n’avaient donné 
aucune suite à cette proposition. Celle-ci n’avait dès lors plus lieu d’être. 
13. 
 
Par décision du 1er février 2010, la CCRA a admis le recours et renvoyé le 
dossier à l’administration pour qu’elle fasse procéder à une expertise 
contradictoire. 
 
 
Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, lorsque l’administration 
entendait s’écarter de la valeur indiquée dans le procès-verbal de vente aux 
enchères, il lui appartenait d’ordonner une estimation par un expert au sens de 
l’art. 10 LDE (ATA/291/2002 du 28 mai 2002). Dans le cas d’espèce, en 
l’absence de réponse favorable des contribuables à la proposition du 30 janvier 
2003 de l’administration, celle-ci aurait dû engager une procédure judiciaire pour 
que soit désigné un expert. 
14. 
 
L’administration a saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la 
décision précitée par acte du 9 mars 2010. 
 
 
Les contribuables n’avaient pas recouru contre la décision sur réclamation 
du 30 janvier 2004 confirmant la valeur du bien immobilier. Ils n’avaient pas 
donné suite à la proposition d’initier une procédure d’expertise. Ainsi, celle-ci 
était close et l’art. 10 LDE n’avait plus lieu d’être appliqué. 
 
 
La CCRA commettait une confusion en replaçant la question de l’estimation 
des biens immobiliers au stade de la procédure des droits d’enregistrement alors 
qu’en l’espèce était seule litigieuse l’estimation fiscale du bien au sens de l’art. 9 


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al. 3 let. b aLIPP-III. Aucun jugement dans la valeur du bien immobilier au sens 
de l’art. 9 al. 5 aLIPP-III n’étant intervenu, il n’y avait pas de motif de s’écarter de 
la valeur résultant de l’estimation en matière des droits d’enregistrement selon le 
bordereau définitif du 15 janvier 2003. Toutefois, la valeur avait été fixée à 
CHF 1'226'000.- au lieu de CHF 1'224'000.-. Il s’agissait d’une erreur de plume, 
l’administration déclarant qu’elle rectifiait le bordereau du 9 novembre 2004 dans 
cette mesure. 
15. 
 
Le 30 mars 2010, la CCRA a déposé son dossier sans observations. 
16. 
 
Le 15 avril 2010, les contribuables se sont opposés au recours. Dans le cadre 
de la taxation ordinaire, l’administration ne pouvait arguer d’une valeur établie 
illégalement pour fonder une taxation basée sur une valeur de l’immeuble 
différente de celle du procès-verbal de vente. Prétendre retenir une valeur établie 
sans qu’une procédure d’expertise contradictoire n’ait été opérée était totalement 
arbitraire et violait les dispositions législatives et la jurisprudence y relative. 
17. 
 
A la demande du juge délégué, l’administration a complété son dossier de 
pièces et présenté ses observations le 1er juin 2010. 
 
 
Non seulement Mme C______ n’avait pas répondu au courrier du 30 janvier 
2003 de l’administration, mais elle avait payé les droits d’enregistrement et les 
intérêts y afférant. 
 
 
Ce faisant, elle avait indiqué qu’elle ne souhaitait pas procéder à une 
expertise judiciaire et acceptait le montant de la valeur du bien immobilier estimé 
par le service de l’enregistrement. Il n’y avait plus lieu de procéder à une expertise 
et la procédure concernant les droits d’enregistrement était close. 
 
 
Ce n’était que suite à la taxation ordinaire que Mme C______ avait contesté 
la valeur de l’immeuble. Dans ce cadre, seuls les art. 7 ss aLIPP-III s’appliquaient 
et non les dispositions de la LDE. 
 
 
L’administration a maintenu ses conclusions initiales. 
18. 
 
Les recourants se sont déterminés le 29 juillet 2010. 
 
 
L’administration devait faire procéder à une expertise si elle voulait 
modifier la valeur indiquée dans les procès-verbaux de vente. Les contribuables 
devaient être protégés contre des estimations irréalistes qui induisaient des 
sommes d’impôts extrêmement importantes à acquitter chaque année en sus des 
impôts normaux. Au demeurant, l’on peinait à comprendre les raisons pour 
lesquelles l’administration voulait à tout prix s’opposer à une expertise 
contradictoire si elle était tellement certaine que le prix qu’elle avait articulé 
abruptement correspondrait à une valeur d’expertise. On ne saurait reprocher aux 


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contribuables de ne pas avoir agi, dès lors que ce n’était pas à eux à intervenir, 
mais à l’administration. 
 
 
Ils ont persisté dans leurs conclusions du 15 avril 2010. 
19. 
 
Sur quoi, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
En tant qu’il concerne l’ICC 2003, le litige est soumis aux disposition de la 
aLIPP-III. 
3. 
 
L’art. 7 aLIPP-III précise les principes d’estimation qui président à 
l’évaluation des immeubles situés sur le territoire du canton. 
 
 
Dans tous les cas où l’estimation est faite sur la base d’une transaction à 
titre onéreux ou à titre gratuit, le département a le droit de faire procéder à une 
expertise contradictoire, si la valeur annoncée ne lui paraît pas représenter la 
valeur réelle de l’immeuble (art. 10 aLIPP-III). 
4. 
 
En l’espèce, la valeur indiquée dans le procès-verbal soumis à 
l’enregistrement n’a pas été fixée conformément aux règles prévues dans la LDE. 
En effet, lorsque l'administration entend s'écarter des valeurs indiquées dans les 
procès-verbaux soumis à l'enregistrement, la loi envisage trois possibilités : ou 
bien l'administration se met d'accord avec le débiteur sur les droits à payer (art. 10 
al. 2 LDE), ou bien elle convient avec son mandataire que l'estimation doit être 
faite par un ou des experts désignés d'un commun accord (art. 10 al. 2 in fine 
LDE), ou bien elle fait nommer un ou des experts par le président du Tribunal de 
première instance (ci-après: le président du TPI ; art. 10 al. 3 LDE). La loi range 
les deux premières possibilités sous "procédure amiable" et la troisième sous 
"procédure judiciaire". Lorsque celle-ci est engagée, le président du TPI convoque 
les parties et, après les avoir entendues si elles se présentent, décide du choix des 
experts (art. 10 al. 4 LDE). Ces derniers ne procèdent que parties entendues ou 
dûment appelées (art. 10 al. 5, dernière phrase LDE). L'administration et le 
débiteur des droits ou son mandataire sont liés par un avis unanime des experts ou 
par l'avis de la majorité d'entre eux (art. 10 al. 8, 1ère phrase LDE). En l'absence 
d'avis unanime ou majoritaire, l'administration décide (art. 10 al. 8, 2ème phrase 
LDE). 


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Il ressort de ce qui précède que le législateur cantonal a voulu conférer au 
débiteur des garanties étendues, relatives notamment à son droit d'être entendu. 
Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, l'administration ne peut fixer les 
droits d'enregistrement de façon unilatérale, mais elle doit à tout le moins offrir au 
débiteur des garanties au moins équivalentes à celles prévues à l'art. 10 LDE 
(ATA/291/2002 du 28 mai 2002). 
5. 
 
Il n’est pas contesté que l’immeuble en cause a été acquis à titre onéreux. 
Cela étant, dans la mesure où l’administration a décidé de retenir une valeur 
supérieure au prix d’adjudication aux enchères forcées, elle devait faire procéder à 
une estimation par voie d’expertise. En l’absence de réponse favorable de 
Mme C______ à sa proposition du 30 janvier 2003, l’administration aurait dû 
engager une procédure judiciaire pour que soit désigné un expert. 
 
 
Ainsi, dans le cadre de la procédure de taxation ICC 2003, l’administration 
doit recourir à la procédure d’expertise telle que prévue à l’art. 10 aLIPP-III. 
 
 
En conséquence, la décision du 1er février 2010 de la CCRA sera confirmée 
et le bordereau du 9 novembre 2004 ainsi que la décision sur réclamation du 6 
décembre 2007 annulés. 
 
 
Le dossier sera renvoyé à l’administration dans le sens des considérants. 
6. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Aucun émolument ne sera 
mis à la charge de l’administration (art. 11 al. 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - 
RFPA - E 5 10.03). L’Etat de Genève sera condamné à payer à Mme et 
M. C______ une indemnité de CHF 1'500.-, dès lors que ceux-ci ont pris des 
conclusions dans ce sens (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 10 mars 2010 par l’administration fiscale 
cantonale contre la décision du 1er février 2010 de la commission cantonale de recours 
en matière administrative ; 
 


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au fond : 
le rejette ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
alloue à Madame et Monsieur C______ une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à la 
charge de l’Etat de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
l’administration 
fiscale 
cantonale, 
à 
Me Michel Lambelet, avocat de Madame et Monsieur C______, ainsi qu’à la 
commission cantonale de recours en matière administrative. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
F. Glauser 
 
le vice-président : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :