ge_gerichte · ATA/719/1997 · 1997-11-25 · fr

Résumé:
 En principe, le relèvement ou la réduction du taux de l'intérêt hypothécaire d'un immeuble HCM peut justifier une variation du loyer sur des immeubles francs d'hypothèques (ATF118 II 47) mais les locataires ne peuvent se prévaloir de l'art. 13 al. 1 OBLF pour prétendre à une baisse de leur loyer dans un immeuble soumis à la LGL (art. 2 al. 2 OBLF).
Le principe de la bonne foi n'est pas violé car les locataires auraient pu consulter le dossier de l'immeuble au service de surveillance des loyers.
En l'absence d'hypothèque grevant un immeuble subventionné, l'Office financier du logement n'a pas à tenir compte des variations du taux hypothécaire. Au demeurant, de telles variations n'ont pas de répercussion sur le taux de rendement fixé par le Conseil d'Etat, dans la mesure où ce taux reste invariable pendant toute la durée du contrôle officiel des loyers.

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_____________ 
 
A/835/1997-IEA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 25 novembre 1997 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur M______ 
 
et 
 
Madame M______ 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
OFFICE FINANCIER DU LOGEMENT 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/835/1997-IEA 
EN FAIT 
 
1. 
Monsieur M______ et Madame M______ (ci-après : les 
époux M______) sont locataires d'un appartement de cinq 
pièces, situé 64 C, route de Y______ à Genève. 
 
2. 
L'immeuble, de type HCM (habitations destinées à 
la classe moyenne), est propriété de la Fondation de 
prévoyance en faveur du personnel des Transports publics 
genevois TPG (ci-après : la Fondation). Il est soumis à 
la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires du 4 décembre 1977 (LGL I 4 05), suite à 
l'arrêté du Conseil d'Etat de Genève du 29 novembre 1993, 
fixant l'état locatif provisoire. 
 
 
 
L'immeuble a été entièrement financé par des fonds 
propres. 
 
3. 
Le Conseil d'Etat de Genève a accordé, dans un 
arrêté 
du 
9 
octobre 
1996, 
une 
subvention 
et 
une 
exonération 
fiscale 
pour 
l'immeuble 
précité. 
Il 
a 
également approuvé le plan financier et l'état locatif 
annexés 
à 
son 
arrêté, 
ainsi 
que 
les 
éventuelles 
modifications de loyers qui en résulteraient. 
 
4. 
Le 
12 
novembre 
1996, 
l'office 
financier 
du 
logement (ci-après : OFL) a autorisé la modification de 
l'état locatif de l'immeuble. Le montant de ce dernier a 
été porté à CHF 545'400.-- dès le 1er janvier 1997. 
 
5. 
 Par avis du 20 novembre 1996, les époux M______ 
ont été avertis que leur loyer était majoré de CHF 120.-- 
par mois en raison de la réduction de la subvention 
étatique, dès le 1er janvier 1997. 
 
6. 
Par courrier du 27 novembre 1996, les époux 
M______ se sont opposés à cette augmentation de loyer. 
 
 
 
L'OFL et la Fondation n'avaient pas tenu compte de 
la baisse du taux hypothécaire qui avait entraîné une 
diminution des charges d'exploitation. 
 
7. 
Après des échanges de courriers, l'OFL a rejeté la 
réclamation formée par les époux M______ le 
25 juillet 1996. 
 
 
 
La variation du taux des intérêts hypothécaires 
n'avait pas d'influence sur les loyers, dès lors que 


 
 - 3 - 
 
 
 
l'immeuble, 
entièrement 
financé 
par 
la 
fondation 
propriétaire, 
n'était 
pas 
grevé 
d'une 
hypothèque; 
l'admission 
de 
la 
réclamation 
entraînerait 
une 
modification du rendement des fonds propres, fixé par le 
Conseil d'Etat. 
 
8. 
 Les 
époux 
M______ 
ont 
recouru 
contre 
cette 
décision au Tribunal administratif le 25 août 1997. Ils 
ont conclu à l'annulation de la décision et au renvoi de 
la cause à l'OFL, afin qu'il effectue un nouveau calcul 
du prix de location de l'appartement en tenant compte de 
la baisse du taux hypothécaire. 
 
 
 
L'absence de dettes hypothécaires n'avait pas été 
démontrée et n'était de toute façon pas opposable aux 
locataires selon le principe de la bonne foi, car ceux-ci 
n'avaient pas été informés de ce fait lors de la 
signature du contrat de bail. 
 
9. 
L'OFL a conclu au rejet du recours. Le service de 
surveillance des loyers (ci-après : SSL) avait compétence 
pour modifier l'état locatif de l'immeuble en cas de 
variation du taux d'intérêt de la dette hypothécaire; il 
ne pouvait le faire si cette dette était inexistante. 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 ch. 59 de la 
loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal des 
conflits du 29 mai 1970 - LTA - E 5 05; art. 63 al. 1 
let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Les immeubles admis au bénéfice de la LGL sont 
classés par catégories de revenu des locataires auxquels 
ils sont destinés (art. 16 al. 1 LGL); l'immeuble 
considéré appartient à la troisième catégorie, destinée à 
la classe moyenne. 
 
3. 
En vertu de l'article 1 alinéa 3 LGL, les 
logements situés dans des immeubles bénéficiant d'une 
aide étatique sont soumis au contrôle des loyers. 
 
4. 
Dans le système de contrôle des loyers, la 
possibilité 
d'adapter 
les 
loyers 
aux 
variations 
conjoncturelles est restreinte. 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
Ainsi, l'article 42 LGL dispose que "pendant toute 
la durée du contrôle des loyers, l'état locatif agréé de 
l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la 
diminution légale des prestations de l'Etat et de 
l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, 
notamment des variations du taux des intérêts des dettes 
hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de 
réparation ...". 
 
 
 
L'OFL peut également diminuer l'état locatif agréé 
en 
cas 
de 
diminution 
des 
frais 
d'exploitation 
de 
l'immeuble, de baisse du taux des intérêts des dettes 
hypothécaires 
ou 
d'un 
rendement 
des 
fonds 
propres 
supérieur à celui fixé par le Conseil d'Etat (art. 42 al. 
4 et 5 LGL; ATA P. et T. du 2 octobre 1991; Mémorial des 
séances du Grand Conseil, 1977, pp. 2036-2037). 
 
 
 
Lorsque l'OFL autorise la modification de l'état 
locatif en raison d'une variation du taux hypothécaire, 
il répercute sur les loyers sous contrôle les charges 
réelles dues à la hausse ou à la baisse du taux des 
intérêts hypothécaires. 
 
5. 
Le droit du bail est régi par les articles 253 et 
suivants du Code des obligations (CO - RS 220; FF 1985 I 
1369), modifiés le 15 décembre 1989, et par l'ordonnance 
sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et 
de locaux 
commerciaux 
du 
9 
mai 
1990 
(OBLF 
- 
RS 
221.213.11). 
 
 
 
a. 
Aux termes de l'article 253b alinéa 3 CO, "les 
dispositions 
relatives 
à 
la 
contestation 
de 
loyers 
abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en 
faveur desquels des mesures d'encouragement ont été 
prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est 
soumis au contrôle d'une autorité". 
 
 
b. 
Le Tribunal fédéral a jugé à plusieurs reprises 
que le relèvement ou la réduction du taux de l'intérêt 
hypothécaire pouvait justifier une augmentation ou une 
baisse 
de 
loyer, 
même 
pour 
des 
immeubles 
francs 
d'hypothèques (ATF 118 II 47; ATF 103 II 263-264; ATF 101 
II 338; SJ 1985, p. 387-388; ATF 117 II 77; SJ 1997 p. 
516). Le propriétaire de l'immeuble a droit à une 
rémunération sur les fonds propres investis, qui varie en 
fonction de l'évolution du taux hypothécaire. 
 
 
 
 
L'article 2 alinéa 2 de l'OBLF précise cependant 
que l'article 13 alinéa 1 OBLF, qui prévoit que la 


 
 - 5 - 
 
 
 
variation du taux de l'intérêt hypothécaire peut conduire 
à une augmentation ou une diminution du loyer, ne 
s'applique pas aux immeubles dont le loyer est soumis au 
contrôle d'une autorité. 
 
 
c. 
En l'espèce, les recourants ne peuvent donc se 
prévaloir de cette disposition pour réclamer une baisse 
de 
leur 
loyer, 
suite 
à 
la 
diminution 
du 
taux 
hypothécaire. 
 
 
 
6. 
Le principe de la bonne foi (article 2 CCS) en 
droit 
public 
vise 
à 
protéger 
l'administré 
des 
informations inexactes ou incomplètes que lui donnerait 
un service de l'Etat et qui le conduiraient à prendre des 
dispositions qu'il ne saurait modifier sans subir un 
préjudice (B. KNAPP, Précis de droit administratif, Bâle, 
1991, n° 497 ss). 
 
 
 
Les recourants ne peuvent en l'espèce invoquer ce 
principe, ni le fait qu'ils ignoraient que l'immeuble 
n'était pas grevé de dettes hypothécaires, car ils 
auraient pu avoir eu connaissance de cet élément en 
consultant le dossier mis à leur disposition par le SSL 
(art. 42 al. 8 LGL). En outre, ce service ne leur a 
jamais 
affirmé 
que 
l'immeuble 
n'était 
pas 
franc 
d'hypothèques. 
 
7. 
En l'espèce, la décision de l'OFL autorisant une 
augmentation de loyer pour compenser la baisse de la 
subvention de l'Etat n'est pas critiquable; elle a permis 
au propriétaire de l'immeuble de conserver le rendement 
fixé par le Conseil d'Etat. L'OFL n'avait pas, en 
l'absence d'hypothèques, à tenir compte des variations du 
taux hypothécaire. 
 
 
 
Une variation du taux hypothécaire n'a pas de 
répercussion directe sur le taux de rendement fixé par le 
Conseil d'Etat. Le rendement net que le propriétaire est 
fondé à percevoir sur ses fonds propres reste en effet 
invariable pendant toute la durée du contrôle officiel 
(SJ 1985, p. 86; RDAF 1981, pp. 209-219). 
 
8. 
Au vu de ce qui précède, le Tribunal administratif 
confirmera la décision attaquée. Le recours sera donc 
rejeté. 
 
 
 
Vu la nature du litige, il ne sera pas perçu 
d'émolument. 
 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 25 août 1997 par Monsieur M______ et 
Madame M______ contre la décision de l'office financier 
du logement du 25 juillet 1997; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Monsieur M______ et à Madame M______ ainsi qu'à l'office 
financier du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, vice-président, Mme Bonnefemme-
Hurni, M. Thélin, juges, MM. Bonard, Peyrot, 
juges suppléants. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : le président : 
 
 
 V. Montani D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi