ge_gerichte · ACJC/1422/2013 · 2013-12-02 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 04.12.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/28353/2011 
ACJC/1422/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 2 DECEMBRE 2013 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 avril 2013, comparant par Me Alain de Mitri, avocat, 
rue de Rive 4, case postale 3400, 1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
d'une part, 
et 
1) B______, c/o D______, ______, Zurich, 
2) C______, ayant son siège ______, Genève, intimées, comparant toutes les deux par 
Me Yves Bonard, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Genève 12, en l'étude 
duquel elles font élection de domicile, 
d'autre part, 
 


- 2/13 - 
 
 
C/28353/2011 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/410/2013, rendu le 18 avril 2013 dans la cause 
C/28353/2011-4-OSB, le Tribunal des baux et loyers s'est déclaré incompétent à 
raison de la matière pour statuer sur la requête déposée le 30 décembre 2011 par 
A______ à l'encontre de B______ et C______ (ch. 1 du dispositif), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 2), dit que la procédure était gratuite (ch. 
3) et indiqué les voies de recours (ch. 4). 
b. En substance, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a retenu 
que les parties étaient liées par un contrat de conciergerie, dont l'aspect du contrat 
de travail était prédominant, de sorte qu'il n'était pas compétent ratione materiae. 
c. Par acte expédié à la Cour de justice le 27 mai 2013, A______ forme appel du 
jugement précité, dont il demande l'annulation. Il conclut à ce que qu'il soit dit 
que la juridiction des baux et loyers est compétente pour connaître la présente 
cause et au renvoi de celle-ci au Tribunal pour instruction. 
Il produit une pièce nouvelle, soit un extrait du site Internet de la société 
D______. 
d. Dans son mémoire responsif, B______ et C______ concluent, avec suite de 
dépens, à la confirmation du jugement entrepris. 
e. Les parties ont été informées par plis de la Cour du 9 juillet 2013 de la mise en 
délibération de la cause. 
B. 
Les faits pertinents sont les suivants : 
a. Le 18 mars 1983, A______ a conclu, avec les propriétaires des immeubles sis 
rue E______ et F______ ainsi que G______, un "contrat de travail pour le service 
de concierge professionnel". 
Le début du service dans les immeubles précités était fixé au 1er mai 1983, sous 
réserve de la disponibilité de l'appartement de service de 3 pièces ½ au 7ème étage 
de l'immeuble sis rue F______, qui était attribué au concierge (art. 1er). 
Le salaire mensuel, de 3'500 fr., comprenait une prestation en nature représentée 
par la mise à disposition de l'appartement précité, chiffrée à 500 fr., et une "valeur 
en espèces" de 3'000 fr. (art. 4). 
Le contrat stipulait que la jouissance du logement mis à la disposition du concier-
ge ne pouvait, en raison même de la nature particulière du service de conciergerie, 
être dissociée du contrat de travail. Le concierge s'engageait donc à le restituer en 


- 3/13 - 
 
 
C/28353/2011 
parfait état d'entretien à l'expiration du contrat et à le rendre disponible dès cette 
date (art. 11). 
b. A______ a emménagé dans ledit appartement avec son épouse et leur fils. Suite 
à la séparation du couple à une date indéterminée, celle-ci a quitté le domicile 
conjugal, puis le canton de Genève. 
c. Le 1er avril 1997, un nouveau "contrat de travail pour le service de concier-
gerie" est entré en vigueur entre A______ et les nouveaux propriétaires des 
immeubles sis rue E______, F______, et G______, contrat qui a remplacé celui 
du 1er mai 1983. 
A l'art. 3, intitulé "rémunération", les valeurs en espèces s'élevaient à 6'310 fr. 
brut par mois. La rubrique "valeur des prestations en nature" ne contenait pas de 
chiffre (art. 3). 
L'art. 9 prévoyait, à l'instar du contrat du 18 mars 1983, que la jouissance du loge-
ment mis à disposition du concierge ne pouvait être dissociée du contrat de travail. 
Le concierge s'engageait donc à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration 
du contrat de travail et à le rendre disponible dès cette date. 
Sous "dispositions particulières", il était prévu que le salaire net total serait versé 
directement par l'employeur à la fin du mois; en revanche, le concierge paierait 
son loyer au moyen des bulletins de versement en sa possession par avance et par 
mensualité (art. 12 let. a). L'art. 12 let. b précisait que le contrat de travail était lié 
au bail de l'appartement et vice versa. En cas de dénonciation par l'une ou l'autre 
des parties, l'appartement devait être libéré. 
Le dossier soumis à la Cour ne contient pas de pièces attestant du montant du 
loyer. 
d. A une date indéterminée, B______ est devenue propriétaire des immeubles sis 
rue E______, F______, et G______. C______ a, par la suite, repris leur gérance. 
e. Le 25 mai 2001, un nouveau "contrat de travail", de durée indéterminée, a été 
signé par A______ et C______ en qualité de représentante de la propriétaire. Ce 
contrat prévoyait son entrée en vigueur le 1er mai 2001. 
En sus de l'activité à 100%, le contrat prévoyait que le concierge devait assurer un 
service de piquet les week-ends en cas de petites interventions de nettoyage dans 
les galeries ou en cas d'alarmes. 
Le salaire mensuel était fixé à 6'425 fr. payables treize fois l'an. Il a été successi-
vement augmenté pour atteindre 6'900 fr. brut (x 13 mois). 
Au contrat étaient jointes des "Conditions d'engagement des concierges", rédigées 


- 4/13 - 
 
 
C/28353/2011 
sous l'en-tête de C______, faisant partie intégrante du contrat de travail (art. 1.2). 
L'art. 3, intitulé "salaire" ne faisait aucune allusion à l'appartement occupé par 
A______. Aucune autre disposition n'y faisait, par ailleurs, référence. 
Les décomptes de salaire ne mentionnaient que le salaire mensuel et les charges 
sociales. 
f. A une date indéterminée entre 2000 et 2001, C______ a mis à la disposition de 
A______ un logement de 5 pièces (100 m2) situé au 2ème étage de l'immeuble sis 
rue E______, pour un loyer mensuel de 1'000 fr., charges comprises. 
Aucun contrat n'a été signé à cette occasion. Le loyer était payé par A______ à 
l'aide de bulletins de versement remis par la régie. 
L'intimée allègue qu'il s'agissait de l'appartement précédemment occupé par le 
concierge auquel l'appelant a succédé en 1983, H______, ce qui semble ressortir 
du contrat de conciergerie conclu par ce dernier le 16 octobre 1980. 
g. Par lettre du 25 août 2011 faisant suite à une demande téléphonique de 
A______ souhaitant obtenir une copie des baux à loyer relatifs à l'appartement de 
5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis E______ et au dépôt d'environ 18 m2 au 
3ème sous-sol, C______ lui a répondu que l'examen de son dossier révélait 
l'existence d'un bail à loyer commercial pour le dépôt, mais qu'elle ne disposait 
d'aucun contrat s'agissant de l'appartement. 
C______ concluait, dans ce courrier, que le changement de logement s'était 
effectué dans la continuité de la situation initiale, c'est-à-dire que le logement de 
fonction avait été déplacé sans pour autant être séparé du contrat de travail. 
L'occupation de l'appartement de 5 pièces n'avait donc pas fait l'objet d'un bail 
particulier car il restait toujours lié au contrat de travail, de sorte qu'une résiliation 
du contrat de travail entraînerait une résiliation de l'appartement. 
h. Par courrier du 2 décembre 2011, C______ a résilié le contrat de travail de 
A______ pour le 31 mars 2012 et l'a prié de restituer l'appartement de 5 pièces au 
2ème étage de l'immeuble sis rue E______ à cette date, en lui rappelant qu'il 
s'agissait d'un logement de fonction lié au contrat de travail. 
i. Le 1er juillet 2012, la gestion des immeubles rue E______ et F______ a été 
reprise par D______. 
C. 
a. Par requête du 30 décembre 2011, portée devant le Tribunal des baux et loyers 
le 26 juillet 2012 après la non conciliation, A______ a conclu principalement à la 
nullité du congé, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement encore 
à une pleine et entière prolongation du bail de quatre ans. 


- 5/13 - 
 
 
C/28353/2011 
A______ a soutenu que l'appartement ne constituait pas un logement de fonction, 
n'étant pas lié à ses rapports de travail, de sorte que l'absence de notification sur 
formule officielle, ainsi que l'absence de notification à son épouse entraînaient la 
nullité de la résiliation. Pour le surplus, il a souligné notamment sa mauvaise santé 
et ses difficultés à se déplacer, ainsi que son faible revenu consistant uniquement 
en sa rente AVS. 
b. B______ et C______ ont conclu principalement à l'irrecevabilité de la demande 
en raison de l'incompétence ratione materiae du Tribunal, et subsidiairement à la 
validité du congé. 
Elles ont relevé que l'appartement était un logement de fonction, équipé d'un 
détecteur incendie pour l'immeuble sis G______, que A______ devait assurer un 
service de piquet les week-ends et que son salaire était largement supérieur au 
montant de sa redevance, de sorte que les règles du contrat de travail étaient 
applicables à la résiliation du contrat litigieux. Ainsi, la résiliation du contrat de 
travail entraînait l'obligation de restituer l'appartement de fonction. 
c. Lors de l'audience de débats principaux du 17 janvier 2013, les parties ont con-
firmé que le dernier contrat liant les parties était celui du 25 mai 2001, dûment 
signé par A______. 
Ce dernier a indiqué payer un loyer de 850 fr., plus 150 fr. de charges. Son appar-
tement était équipé d'un tableau d'alarmes, relié à un autre tableau au rez-de-
chaussée. Agé de 68 ans, il percevait une rente AVS depuis 3 ans. Il occupait seul 
son appartement. Sauf erreur, son épouse avait déménagé en juin 2012. Il avait 
effectué des recherches de logement en s'inscrivant auprès de la Gérance 
Immobilière et de l'Office du logement. 
Le conseil des bailleresses a confirmé que A______ avait d'abord occupé un 
logement de fonction de 3 pièces ½ dans l'immeuble sis rue F______, puis s'était 
vu attribuer son logement actuel de 5 pièces au 2ème étage de la rue E______. Cet 
appartement était spécialement équipé pour une activité de concierge, notamment 
s'agissant d'une installation de retour d'alarmes. Suite à la résiliation du contrat de 
travail de A______, un nouveau concierge avait été engagé en la personne de 
I______. Le logement actuellement occupé par A______ lui avait été promis. 
A______ a sollicité la production, par la bailleresse, du contrat de travail de 
I______, ce à quoi l'avocat de celle-ci a répondu qu'il ne voyait pas en quoi cette 
pièce était pertinente pour l'issue du litige s'agissant de la qualification juridique 
du contrat entre les parties. 
d. Le Tribunal a fixé un délai au 28 janvier 2013 aux parties pour la production du 
contrat de travail de A______ et de toutes autres pièces utiles éventuelles, ainsi 
qu'un délai au 28 février 2013 pour les écritures sur la question de la compétence 


- 6/13 - 
 
 
C/28353/2011 
du tribunal à raison de la matière. 
e. Le 18 janvier 2013, B______ et C______ ont produit plusieurs pièces, parmi 
lesquelles le contrat de travail du prédécesseur de A______, mais aucune pièce 
relative à son successeur, I______, ni en relation avec les tableaux d'alarmes. 
A______ n'a pas produit de pièces complémentaires. 
f. Dans ses écritures du 28 février 2013, A______ a persisté dans ses conclusions 
et a requis l'ouverture d'enquêtes. 
Il a relevé que l'appartement qu'il occupait n'était pas le seul à pouvoir être mis à 
la disposition d'un éventuel concierge, puisque lui-même avait, précédemment, 
occupé un autre appartement. Un tableau d'alarmes était installé dans l'immeuble, 
de sorte que celui situé dans son appartement n'était plus en service. 
En outre, il a contesté que la conciergerie soit désormais assumée par I______. 
L'entretien du ou des immeuble(s) serait, bien au contraire, assumé par des entre-
prises externes, raison pour laquelle il avait sollicité la production du prétendu 
contrat de conciergerie allégué par B______ et C______ - que ces dernières 
n'avaient pas produit - et requis l'ouverture d'enquêtes pour entendre I______. 
Au vu des faits exposés, A______ a conclu qu'il n'y avait plus aucun lien entre 
l'appartement et l'activité de conciergerie, de sorte que le Tribunal était compétent 
pour connaître de l'action en contestation du congé déposée par devant lui. 
g. B______ et C______ ont persisté dans leurs conclusions visant à faire constater 
l'incompétence ratione materiae. 
Elles ont relevé que lors du transfert d'appartement, aucun contrat de bail n'avait 
été signé étant donné qu'il s'agissait d'un logement de fonction lié à l'activité pro-
fessionnelle de A______. L'appartement de 5 pièces mis à la disposition de ce 
dernier était en outre l'appartement de fonction du précédent concierge, H______, 
et il était équipé d'un tableau d'alarmes relié aux immeubles dont A______ avait la 
charge. A______ devait assurer un travail de piquet les week-ends et son salaire 
était largement supérieur au montant de son loyer. Les règles du contrat de travail 
étaient dès lors applicables à la résiliation du contrat litigieux. 
h. Devant la Cour, A______ a repris ses allégués relatifs à l'inutilité du tableau 
d'alarmes présent dans son logement et l'absence de contrat de conciergerie avec 
I______. 
B______ et C______ allèguent que l'activité de conciergerie est entièrement 
assumée par I______, lequel ne peut résider dans les immeubles dont il a la garde 
puisque l'appartement dévolu au concierge est occupé par A______. Ils offrent de 
prouver ces faits par l'audition de Messieurs I______, J______ et K______. Par 


- 7/13 - 
 
 
C/28353/2011 
ailleurs, elles précisent que le tableau de rappel et relais pour alarmes incendie 
destiné à l'immeuble sis G______, installé dans l'appartement litigieux, fonctionne 
bel et bien, et revêt une utilité pour la personne en charge de la conciergerie. Elles 
offrent de prouver ces faits par l'audition de Messieurs L______ et M______. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 
l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 
CPC). Il est précisé qu'il s'agit des dernières conclusions de première instance 
(JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 308). 
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision mo-
tivée ou de la notification postérieure de la motivation. 
Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
1.2 En l'espèce, la contestation porte sur la validité de la résiliation du bail du 
2 décembre 2011. En pareil cas, et contrairement à l'opinion de l'appelant selon 
laquelle la présente affaire n'a pas de valeur litigieuse, cette dernière se détermine 
selon le loyer dû pour la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessaire-
ment, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au mo-
ment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement 
(ATF 111 II 384 consid. 1 et la jurisprudence citée; 119 II 147 consid. 1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.310/1996 du 16 avril 1997, reproduit in SJ 1997 p. 493, 
consid. 2a). Lorsque, comme en l'espèce, le bail bénéficie de la protection contre 
les congés des art. 271 ss CO, il convient en principe de prendre en considération 
la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 1.1). 
En l'occurrence, le loyer annuel est de 12'000 fr. (1'000 fr. x 12); la valeur liti-
gieuse, correspondant à trois ans de loyer, dépasse manifestement le seuil de 
10'000 fr. fixé par l'art. 308 al. 2 CPC, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
Pour le surplus, déposé dans le délai et la forme prévus par l'art. 311 al. 1 CPC, 
l'appel est recevable. 
2. 
Dans les litiges relevant de la protection contre les congés, les faits sont établis 
d'office (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). 


- 8/13 - 
 
 
C/28353/2011 
3. 
A teneur de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne 
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 
qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
L'appelant produit, sous pièce 23, un extrait du site Internet de la société D______ 
qui lui était accessible déjà en première instance. Or, il n'indique pas pour quel 
motif il ne s'en est pas prévalu devant les premiers juges, alors même que le 
changement de gérance était connu. 
Partant, ce moyen de preuve nouveau et l'allégué de fait n° 17 s'y rapportant 
seront déclarés irrecevables et écartés de la procédure. 
4. 
4.1 La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers 
est définie à l'art. 89 LOJ. Selon cette disposition, le Tribunal des baux et loyers 
est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer (art. 253 
à 273c CO) ou au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO), portant 
sur une chose immobilière. 
4.2 Le contrat de conciergerie constitue un contrat mixte qui combine des presta-
tions du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, en sorte qu'il est 
régi par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie 
et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du 
concierge. C'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable 
dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1 et réfé-
rences citées). 
L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession 
de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement acces-
soire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. Un des cri-
tères utilisés par la jurisprudence de la Chambre d’appel des baux et loyers pour 
déterminer le caractère prédominant est celui de l'importance respective des pres-
tations : si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer, et 
vice versa. La nature du logement constitue également un critère important : s'il 
s'agit d'un logement de service, autrement dit si le concierge a besoin de ce loge-
ment pour exercer son activité, l'aspect du contrat de travail est prépondérant 
(ACJ/728/2008 du 16 juin 2008, consid. 2.1 et références citées; arrêt de la 
Chambre d'appel en matière de baux et loyers de Genève du 15 juin 1998 publié 
in SJ 1999 I p. 29 et 30). 
Un appartement est considéré comme logement de service non seulement en rai-
son de ses caractéristiques spéciales, mais également si l'immeuble a toujours été 
pourvu d'un concierge à demeure, si celui-ci a des obligations de garde ou si le 
logement est le seul disponible pour son successeur (arrêt de la Chambre d'appel 
en matière de baux et loyers de Genève du 19 juin 1992, paru aux Cahiers du bail 


- 9/13 - 
 
 
C/28353/2011 
1/93, p. 29; BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation 
et locaux commerciaux, 1991, p. 70). Le cas échéant, le logement mis à la dispo-
sition du concierge peut être situé dans un endroit approprié (proche de l'entrée 
principale du bâtiment) ou doté d'équipements particuliers (tels des vannes des 
circuits de canalisation d'eau et de chauffage, etc.). La présence de ce genre de 
dispositifs dans l'habitat n'est pas sans incidence sur la qualification du rapport 
juridique existant entre les parties à la fin de leur relation (SIEGRIST, La con-
ciergerie, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 103 N 50). Le taux 
d'occupation déterminé pour les prestations de travail est également un critère im-
portant (ACJC/74/2013 du 21 janvier 2013). 
Selon une partie de la doctrine, il est toutefois parfaitement concevable qu'ensuite 
de la survenance de circonstances particulières, un contrat de conciergerie - pré-
voyant la mise à disposition d'un logement de service au concierge et la fourniture 
de prestation de travail par ce dernier - se transforme, tacitement, en une location 
ordinaire ou en un simple contrat de travail. La première des hypothèses susvisées 
intervient notamment lorsque le concierge prend sa retraite ou devient incapable 
de travailler, tout en conservant l'usage de son logement (SIEGRIST, op. cit., ch. 45, 
p. 100 et 101; ACJC 502/2013 du 22 avril 2013). 
4.3 En l'espèce, l'appelant a conclu, en 1983, 1997 et 2001, trois contrats de travail 
successifs, pour l'activité de concierge à temps plein, avec les propriétaires des 
immeubles sis rue E______ et F______ ainsi que G______ qui se sont succédés. 
4.3.1 Le premier contrat indiquait expressément que le salaire versé au concierge 
(3'500 fr.) comprenait une partie en nature sous la forme de la mise à disposition 
d'un appartement de 3 pièces ½ au 7ème étage de l'immeuble sis rue F______ (pour 
500 fr.) et le versement d'espèces (de 3'000 fr.). 
Le deuxième contrat prévoyait le versement de valeur en espèces (6'310 fr.) mais 
pas de prestations en nature. Toutefois, les art. 9 et 12 let b du contrat prévoyaient 
que la jouissance du logement mis à disposition du concierge était indissociée du 
contrat de travail, le concierge s'engageant à le restituer à l'expiration du contrat 
de travail. L'art. 12 let. a) prévoyait en outre que le salaire net total était versé par 
l'employeur au concierge, ce dernier devant payer son loyer (dont le montant ne 
figure pas dans les pièces soumises à la Cour) au moyen des bulletins de verse-
ment en sa possession. 
Ces deux contrats, tous deux intitulés "contrats pour le service de conciergerie" 
étaient, au vu des principes jurisprudentiels sus-rappelés, des contrats de concier-
gerie dont l'aspect de la relation de travail revêtait un caractère prépondérant. 
4.3.2 Le troisième contrat, conclu entre les parties en 2001, était simplement inti-
tulé "contrat de travail" et prévoyait un salaire mensuel brut de 6'425 fr. Au mo-
ment de la conclusion de ce contrat, l'appelant occupait encore l'appartement de 


- 10/13 - 
 
 
C/28353/2011 
3 pièces ½ au 7ème étage de l'immeuble sis rue F______ mis à sa disposition en 
1983, lors de sa prise de fonction. Par la suite, la société gérante lui a accordé 
l'appartement de 5 pièces au 2ème étage de l'immeuble sis rue E______, qu'il oc-
cupe toujours, sans conclure un contrat de bail écrit. Dans cet appartement se 
trouvait un tableau d'alarmes nécessaires à l'exécution des tâches de l'appelant, en 
particulier pour le service de piquet. Le loyer, versé séparément par l'appelant, 
s'élevait à 1'000 fr. par mois, charges comprises. 
Contrairement aux deux précédents contrats de travail conclus par l'appelant, ce 
dernier contrat a ceci de particulier qu'il contient uniquement des dispositions 
relatives à l'activité de conciergerie et passe totalement sous silence la mise à dis-
position d'un logement de fonction. 
La Cour de céans a considéré, dans un arrêt ACJC/728/2008 du 16 juin 2008 con-
firmé par le Tribunal fédéral (arrêt 4A_375/200 du 18 novembre 2008 
consid. 3.1), que lorsque les parties étaient liées par deux contrats distincts (travail 
et bail), mais connexes, ces deux conventions étaient liées selon la volonté des 
parties et formaient ainsi un contrat composé. Il y a lieu d'appliquer cette juris-
prudence au cas d'espèce et de considérer qu'en l'absence de conclusion de contrat 
de bail en la forme écrite et de mention de l'appartement de fonction dans le con-
trat de travail, les parties sont liées par un contrat de bail, de fait, connexe au 
contrat de travail, ces deux conventions formant un contrat composé de concier-
gerie. 
Cela étant posé, il convient encore de déterminer quelle était la prestation prépon-
dérante prévue par les parties, dans le but de déterminer quelles dispositions 
légales sont applicables à la résiliation du contrat (cf. ATF 131 III 566 consid. 3.1 
précité). 
4.3.3 Si l'on ne tient compte, comme le soutient l'intimée, que de la proportion du 
salaire (6'900 fr. en dernier lieu) en regard de celle du loyer (1'000 fr.), et du fait 
que dans l'appartement se trouvait un tableau des alarmes nécessaires à l'activité 
de concierge, en particulier pour les piquets, la prestation prépondérante paraît 
être celle relative au contrat de travail. 
Cependant, il a été rappelé supra qu'une partie de la doctrine admet qu'ensuite de 
la survenance de circonstances particulières, un contrat de conciergerie peut se 
transformer, tacitement, en une location ordinaire ou en un simple contrat de tra-
vail. 
De surcroît, la Cour de céans a jugé, dans un arrêt du 17 mai 2010, que même 
lorsque le logement avait été mis à la disposition du concierge pour lui permettre 
d'effectuer son activité de conciergerie, il appartenait à la bailleresse de démontrer 
que cet appartement était pourvu de caractéristiques spéciales ou doté d'équi-
pements particuliers indispensables pour effectuer le travail de conciergerie, et 


- 11/13 - 
 
 
C/28353/2011 
que, tel n'était manifestement pas le cas lorsque la bailleresse avait finalement 
supprimé tout service de conciergerie dans l'immeuble et confié cette tâche à une 
entreprise extérieure (ACJC/563/2010 consid. 3.3 cité in Droit au logement, 
novembre 2011, n° 202, p. 5). 
In casu, l'argument de l'intimée selon lequel l'appartement litigieux était celui mis 
à la disposition du prédécesseur de l'appelant n'est pas de nature à démontrer que 
ce logement était indissociablement lié à la conciergerie, puisque cet appartement 
n'a pas été occupé par un concierge en fonction durant plus de dix-huit ans (de 
1983 - date de l'entrée en fonction de l'appelant - à son emménagement dans l'ap-
partement litigieux après 2001), de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'il a entre-
temps perdu les éventuelles caractéristiques qui l'avaient, par le passé, désigné 
comme logement de fonction du concierge. 
En revanche, à teneur des principes de jurisprudence sus-rappelés, est pertinente la 
réponse aux questions relatives, d'une part, à la nécessité - ou non - d'utiliser en 
particulier le tableau d'alarmes se trouvant dans l'appartement occupé par l'ap-
pelant (à défaut de tout autre tableau situé ailleurs), puisqu'il s'agit là de la seule 
caractéristique spéciale alléguée par l'intimée liant ce logement au travail de 
conciergerie, et, d'autre part, à l'existence - ou non - d'un contrat de conciergerie, 
pour les immeubles concernés, après la résiliation du contrat de l'appelant. 
Ces éléments sont contestés par les parties et n'ont pas été établis par pièces. Ils 
n'ont pas non plus fait l'objet d'enquêtes. 
Dans la mesure où les premiers juges n'ont pas invité l'intimée à documenter ses 
allégations relatives à l'existence d'un nouveau contrat de conciergerie, alors que 
les faits devaient être établis d'office (cf. supra consid. 2) et que l'appelant avait 
requis l'ouverture d'enquêtes, la Cour ne peut tirer aucune conclusion de l'absence 
de preuve relative aux deux questions de fait précitées. 
4.4 A teneur du dossier, il n'est pas possible à la Cour de statuer. 
Par conséquent, l'appel sera admis et la Cour renverra la cause au Tribunal des 
baux et loyers afin qu'il procède aux mesures d'instruction nécessaires, et rende 
une nouvelle décision sur sa compétence ratione materiae (art. 318 al. 1 let. c 
ch. 2 CPC). 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers. 
Il n'est pas non plus alloué de dépens (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 


- 12/13 - 
 
 
C/28353/2011 
6. 
S'agissant d'une décision incidente (ATF 133 V 477 consid. 4.2), le recours en 
matière civile au Tribunal fédéral est ouvert selon les modalités de l'art. 93 al. 1 
LTF. 
* * * * * 


- 13/13 - 
 
 
C/28353/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par A______ contre le jugement JTBL/410/2013 rendu 
le 18 avril 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/28353/2011-4-OSB. 
Déclare irrecevables la pièce n° 23 produite par l'appelante et l'allégué de fait n° 17 s'y 
rapportant. 
Au fond : 
Annule le jugement entrepris. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire dans 
le sens des considérants et nouvelle décision. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 
Madame Alix FRANCOTTE-CONUS, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et 
Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile, 
selon les modalités de l'art. 93 LTF. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
La valeur litigieuse, au sens de l'art. 51 LTF, est supérieure à 15'000 fr. (consid. 2.1).