ge_gerichte · ACJC/1747/2012 · 2012-12-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.12.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20920/2010 
ACJC/1747/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 3 DECEMBRE 2012 
Entre 
VILLE DE GENEVE, sise GERANCE IMMOBILIERE MUNICIPALE, rue de 
l'Hôtel-de-Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3, appelante d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers le 19 janvier 2012, 
d’une part, 
 
et 
 
Monsieur A______, ______ (Genève), intimé, comparant par Me Jacques Emery, 
avocat, boulevard Helvétique 19, 1207 Genève, en l’étude duquel il fait élection de 
domicile, 
d’autre part, 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/54/2012 du 19 janvier 2012 communiqué aux parties par pli 
du 26 janvier 2012, le Tribunal des baux et loyers a donné acte à la VILLE DE 
GENEVE de ce qu’elle acceptait d’exonérer A______ du paiement de son loyer 
du 1er février 2010 au 31 juillet 2011 (chiffre 1), a condamné la VILLE DE 
GENEVE à verser à A______ les sommes de 29'297 fr. 10 avec intérêts à 5% dès 
le 1er décembre 2010 au titre de perte d’exploitation et de 34'198 fr. 20 au titre de 
frais et honoraires d’avocat (ch. 2). Le Tribunal a en outre laissé les débours de 
100 fr. à la charge de A______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4-5). 
En substance, le Tribunal a considéré que la VILLE DE GENEVE ne pouvait 
faire subir les conséquences du retard dans l’exécution des travaux à A______, 
relevant que la réduction de 100% du loyer octroyée par la VILLE DE GENEVE 
pour la période du 1er février 2010 au 31 juillet 2011 attestait du manque de 
sérieux de son argumentation quant à l’absence de tout défaut affectant les locaux 
loués. Le Tribunal a en outre retenu que A______ avait démontré un préjudice du 
seul fait de la fermeture de son arcade durant plusieurs mois tandis que la VILLE 
DE GENEVE n’avait pas pu démontrer qu’aucune faute ne lui était imputable. Le 
Tribunal a donc estimé que les conditions légales d’octroi de dommages-intérêts 
étaient remplies. S’agissant de leur montant, le Tribunal a jugé que A______ avait 
droit à la compensation de sa perte d’exploitation, calculant que le bénéficie 
mensuel moyen de A______ se montait à 1'994 fr. 50 dont il fallait retrancher le 
loyer, puisqu’il n’avait pas eu à s'acquitter de celui-ci. Pour les dépenses 
encourues par ce dernier en raison des travaux, le Tribunal a estimé que A______ 
avait prouvé avoir droit au remboursement de 2'073 fr. 10. Concernant la perte de 
clientèle, le Tribunal a en revanche retenu que A______ n’avait pas allégué et 
prouvé les faits permettant de conclure à l’existence d’un dommage. S’agissant 
enfin des frais d’avocat supportés par de dernier, les premiers juges ont considéré 
que A______ avait droit au remboursement du montant de 34'198 fr. 20. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 27 février 2012, la VILLE DE GENEVE 
a fait appel de ce jugement. Elle conclut principalement à l’annulation du chiffre 2 
du jugement en ce qu’il la condamne à verser à A______ la somme de 34'198 fr. 
20 au titre de frais et honoraires d’avocat, invitant la Cour à confirmer le jugement 
pour le surplus et à débouter A______ de toutes autres ou contraires conclusions. 
A l’appui de ses conclusions, la VILLE DE GENEVE fait valoir que les faits 
retenus par le premier juge sont inexacts en ce sens que la VILLE DE GENEVE 
était prête, dès le mois de juillet 2010, à exonérer A______ du paiement du loyer 
pendant toute la durée des travaux, relevant en outre que c’est uniquement en 
raison de l’attitude de A______ qui refusait d’admettre que la rénovation des 


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installations était à sa charge qu’elle avait pris des conclusions reconventionnelles 
en première instance. Elle relève en outre que l’initiative des travaux avait été 
prise par la VILLE DE GENEVE elle-même, raison pour laquelle, il est erroné de 
considérer que l’intervention d’un avocat était indispensable pour que les travaux 
soient effectués. S’agissant de la note de frais et honoraires, la VILLE DE 
GENEVE estime son montant excessif, indiquant que l’un des mémoires déposé 
par le conseil de A______ était inutile et que la totalité du temps passé sur le 
dossier n’aurait pas dû dépasser 15 heures, comptabilisant 3 heures par mémoire, 
une heure ou une demi-heure par audience et le solde pour la rédaction de 
courriers. Le montant de frais et honoraires dus se monte donc selon elle à 6'750 
fr. 
b. Dans son mémoire de réponse et d’appel joint, A______ conclut, sur appel 
principal, au rejet de l’appel de la VILLE DE GENEVE et à sa condamnation aux 
frais d’appel. Sur appel joint, A______ conclut à l’annulation des chiffres 2 et 4 
du jugement susmentionné et à la condamnation de la VILLE DE GENEVE à lui 
verser 59'350 fr. 10 avec intérêts à 5% l’an dès le 15 novembre 2001, 40'920 fr. 
avec intérêts à 5% l’an dès le 24 janvier 2011, 49'593 fr. 85 avec intérêts à 5% 
l’an dès le 30 mars 2012, invitant la Cour à condamner la VILLE DE GENEVE 
aux frais de première instance et d’appel ainsi qu’à débouter les parties de toutes 
autres conclusions. 
A l’appui de ses conclusions, A______ indique que le compte d’exploitation de la 
boucherie pour la période d’août à décembre 2011 établit une nette baisse du 
bénéfice en comparaison avec les années précédentes et qu’il a en outre dû 
recourir à de la publicité, ce qui lui a causé un dommage. Selon lui, la mauvaise 
volonté de la VILLE DE GENEVE, qui avait tenté de lui faire supporter le coût 
des travaux puis avait laissé les locaux inexploitables pendant une année rendait 
l’intervention d’un avocat ainsi que les frais et honoraires qui en ont découlé 
indispensables. S’agissant du montant des frais et honoraires dont le rem-
boursement est sollicité, A______ admet des erreurs de saisie dans son relevé 
d’heures, qui entrainent une réduction du temps consacré, de 18h.30, et revient sur 
les éléments retenus par le jugement entrepris, pour inviter en définitive la Cour à 
retenir que l’activité déployée jusqu’au 20 octobre 2011 a duré 106 heures et 45 
minutes; en appel, il amplifie ses conclusions, pour tenir compte de l’activité 
déployée depuis le 20 octobre 2011 et invite donc la Cour à lui allouer le montant 
de 49'593 fr. 85. Il relève en outre que la motivation de l’appel de la VILLE DE 
GENEVE est insuffisante en ce sens qu’elle ne respecte pas les exigences de l’art. 
311 CPC et que rien n’est mentionné au sujet des interventions de son conseil 
avant la requête en exécution des travaux. Au sujet de la perte d’exploitation, 
A______ reproche aux premiers juges d’avoir calculé son revenu moyen dans le 
cadre de l’exploitation de la boucherie de manière inexacte, relevant que les 
pièces produites et les témoignages entendus au cours de la procédure attestent 


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d’un bénéfice supérieur à celui retenu par le Tribunal, et que le point de départ de 
l’intérêt tel que fixé par le jugement susmentionné est erroné. 
S’agissant de la perte de clientèle, A______ rappelle qu’il s’agit d’un préjudice 
d’une nature telle qu’il n’est pas possible de l’établir et estime qu’il est dans le 
cours ordinaire des choses et l’expérience de la vie qu’une boucherie qui ferme 
ses portes pendant 19 mois perd une partie de sa clientèle. 
c. Dans son mémoire de réponse à l’appel joint, la VILLE DE GENEVE conclut 
au déboutement de A______ de toutes ses conclusions formulées dans l’appel 
joint, indiquant que la baisse des bénéfices ne peut être due à la fermeture de 
l’établissement puisque le bénéfice dont fait état A______ pour la période du 25 
août au 31 décembre 2011 est quasiment comparable à celui réalisé durant les 
années précédent la fermeture. Elle relève en outre que A______ n’a produit 
aucune facture prouvant les frais engagés pour la publicité de son établissement 
lors de sa réouverture. Elle conteste également les prétentions de A______ quant à 
la perte d’exploitation, insistant sur le fait que les témoins entendus dans le cadre 
de la procédure ont permis au Tribunal d’effectuer correctement le calcul de la 
moyenne des bénéfices réalisés. S’agissant enfin des frais et honoraires d’avocat, 
la VILLE DE GENEVE estime que les nouvelles conclusions de A______ sont 
irrecevables puisqu’elles ne reposent pas sur des faits nouveaux. 
d. Les parties ont été informées par le greffe de la Cour de justice le 29 mai 2012 
de la mise en délibération de la cause. 
C. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
a. Les parties sont liées par un contrat de bail portant sur la location d’une arcade 
avec arrière au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 14, rue B______ à Genève. 
b. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 5'724 fr. 
c. Le Service cantonal de protection de la consommation constatait le 
27 septembre 2009 que les locaux n’étaient pas conformes, le local situé à l’ar-
rière étant totalement vétuste et inutilisable en l’état, la cave étant en outre à 
reprendre complètement. 
d. Par courrier du 1er septembre 2009, la VILLE DE GENEVE (ci-après : l’appe-
lante) écrivait à A______ (ci-après, l’intimé) pour l’informer de l’exécution d’une 
rénovation de l’immeuble dans lequel se situent les locaux litigieux. 
Il était précisé dans ce courrier que les travaux débuteraient au mois de novembre 
2009 et se poursuivraient durant approximativement 14 mois mais que l’intimé 
serait en mesure de poursuivre son activité pendant les travaux, à l’exception des 
mois de janvier à mars 2010. 


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e. Indépendamment de ces travaux, la boucherie a été fermée pendant 3 mois, au 
cours de l’été 2009. 
f. Selon un descriptif établi par le bureau d’architectes C______, les travaux 
visaient d’une manière générale à réhabiliter l’immeuble, ce qui impliquait 
notamment une remise en état partielle du bâtiment. S’agissant plus particuliè-
rement des locaux litigieux, ceux-ci devaient être entièrement rénovés, afin de 
«mettre ce commerce aux normes admises par l’OCIRT et le Service de protection 
de la consommation». 
g. Par courrier du 3 décembre 2009, l’appelante indiquait que les travaux prévus 
sur l’arcade louée par l’intimé se dérouleraient de mi-janvier 2010 à fin juin 2010. 
h. Par courrier du 6 janvier 2010, l’intimé faisait valoir ses prétentions auprès de 
l’appelante, demandant que son loyer soit suspendu durant la durée des travaux 
entrepris dans l’arcade litigieuse, qu’une réduction de loyer lui soit accordée 
pendant toute la durée des travaux dans l’immeuble et la prise en charge intégrale 
de son chiffre d’affaires pour la période des travaux, basée sur le chiffre d’affaires 
réalisé durant la période d’octobre à décembre 2009. 
i. L’intimé a fermé son établissement le 1er février 2010 afin de permettre l’exé-
cution des travaux. 
j. Le Service cantonal de la consommation et des affaires vétérinaires inspectait 
les locaux et ne constatait le 11 mai 2010 «aucune non-conformité suffisante pour 
que cet établissement reste fermé.» Dans un rapport daté du 14 juin 2010, il 
dressait une liste de travaux à réaliser dans les règles de l’art, essentiellement en 
lien avec les murs, sols et portes en contact avec les denrées alimentaires. 
k. Le 1er juin 2010, le conseil de l’intimé écrivait à l’appelante pour faire suite à 
un récent entretien. Il se disait surpris du point de vue de l’appelante quant aux 
conditions auxquelles son client devait accepter le déroulement des travaux. Il 
faisait donc état des prétentions de son mandant, soit la suppression du loyer 
pendant la durée des travaux affectant la boucherie, l’obtention d’un descriptif des 
travaux et de leur durée prévisible, l’octroi de dommages et intérêts à son mandant 
au titre de la perte de gains subie le 1er février 2010 jusqu’à la réouverture de la 
boucherie qu’il chiffrait à 5'000 fr. par mois, et la réduction de loyer depuis la 
reprise d’exploitation de la boucherie jusqu’à la fin des travaux affectant l’im-
meuble. 
l. Par courrier du 1er juin 2010, l’appelante revenait également sur sa récente 
entrevue avec l’intimé et son conseil. Elle expliquait notamment que les travaux 
de réfection des installations de la boucherie étaient à la charge de l’intimé, que le 
loyer serait majoré après les travaux et passerait de 5'724 fr. à 12'754 fr. par an, 
charges non comprises, puisque les travaux allaient apporter une plus-value aux 


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locaux, elle chiffrait la perte de gain de l’intimé à 1'000 fr. par mois et relevait 
qu’il s’agissait «d’une rénovation importante laquelle autoriserait une résiliation 
du bail de votre mandant. A ce jour, dans le respect de la politique de la VILLE 
DE GENEVE de conserver ses locataires, nous n’avons pas agi en ce sens, en 
précisant que ledit bail pourrait encore être résilié avec un préavis au 30 juin 
2010 pour le 31 décembre 2010». 
m. Suite à une nouvelle séance tenue le 28 juin 2010, le conseil de l’intimé écri-
vait à nouveau à l’appelante le 6 juillet 2010 afin de relever que le descriptif des 
travaux qu’elle lui avait fait parvenir ne correspondait pas à celui déposé auprès 
du Département. Il ressortait de la comparaison de ces documents que l’appelante 
avait renoncé à certains des travaux qu’elle s’était engagée à effectuer et qu’elle 
entendait désormais les laisser à la charge de l’intimé, ce que le conseil de l’intimé 
refusait. Il persistait pour le surplus dans son estimation de la perte de gain de son 
mandant. 
n. Le 25 novembre 2010, l’appelante écrivait au conseil de l’intimé que ce dernier 
pourrait très vraisemblablement réintégrer les locaux litigieux le 1er janvier 2011, 
dans lesquels aucune réfection n’avait été effectuée. 
o. Par courrier du 16 décembre 2010, l’appelante indiquait au conseil de l’intimé 
que celui-ci pourrait reprendre possession des locaux dès le 23 décembre 2010, 
mais qu’en raison des fêtes de fin d’années, elle proposait que la remise des clés 
prenne place le 12 janvier 2011. 
p. En réponse au courrier précité, le conseil de l’intimé écrivait à l’appelante le 
20 décembre 2010 afin de lui rappeler que son mandant exploitant une boucherie 
dans les locaux précités, il n’était pas en mesure de réintégrer les locaux avant que 
certaines réfections indispensables pour l’exploitation de sa boucherie aient été 
effectuées. Il indiquait donc partir de l’idée que son mandant serait exonéré de 
tout paiement de loyer jusqu’à la fin des travaux permettant l’exploitation de la 
boucherie. 
r. Dans un courrier du 23 décembre 2010, l’appelante refusait d’entrer en matière 
sur la demande d’exonération formée par l’intimé pour la période postérieure au 
11 janvier 2011. 
s. Le 19 août 2010, l’intimé déposait en conciliation une «requête en exécution de 
travaux, suppression de loyer, réduction de loyer et dommages et intérêts». Suite à 
l’échec de la conciliation, la cause a été introduite par devant le Tribunal des baux 
et loyers et l’appelante a déposé le 14 janvier 2011 une demande reconven-
tionnelle invitant le Tribunal à condamner l’intimé au paiement de 86'990 fr. 30, 
soit 63'677 fr. au titre de sa part des travaux réalisés dans la boucherie et 
23'313 fr. 30 en remboursement des travaux qu’il aurait engendrés. 


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t. Au cours de l’audience d’enquêtes qui s’est déroulée le 7 avril 2011, D______, 
entendu en qualité de témoin, a déclaré avoir aidé l’intimé dans l’exploitation de 
sa boucherie pendant 4 mois, entre octobre 2009 et janvier 2010, puisque l’intimé 
se trouvait en incapacité de travail à 50%. D______ a également indiqué que les 
finances de la boucherie étaient alors saines, précisant qu’il avait changé de 
fournisseur afin d’obtenir des produits bio. 
Durant la même audience, E______, expert-comptable, a également été entendu 
en qualité de témoin. Il a expliqué s’occuper de la comptabilité de l’intimé depuis 
une dizaine d’années. Selon lui, le bilan comptable de l’année 2009 est tout à fait 
comparable aux années antérieures, précisant qu’il n’y a pas eu de grandes 
variations selon les mois mais qu’il était usuel que le bénéfice soit supérieur en fin 
d’année dans ce type d’activité. 
u. Les pièces versées à la procédure par l’intimé établissent un bénéfice de 
21'299 fr. 85 en 2007, respectivement de 20'992 fr. en 2008 et 29'509 fr. 85 en 
2009. 
v. Le 20 juillet 2011, l’appelante écrivait à l’intimé pour l’informer que les tra-
vaux étaient terminés et que les clés se trouvaient à sa disposition. Le commerce a 
ouvert un mois plus tard. 
w. Suite à la réouverture du commerce, les pièces comptables de l’intimé font état 
d’un bénéfice de 5'291 fr. 91 pour la période du 25 août 2011 au 31 décembre 
2011, respectivement de 614 fr. 30 pour la période du 1er janvier au 28 février 
2012. 
x. La procédure se poursuivant suite à l’appel interjeté à l’encontre du jugement 
entrepris, l’activité de l’avocat de l’intimé s’est prolongée et celui-ci a produit par 
devant la Cour un relevé complémentaire des prestations fournies jusqu’au 
30 mars 2012, ainsi qu’une nouvelle note de frais et honoraires de son conseil, au 
30 mars 2012, s’élevant à 49'953 fr. 85 TTC. 
D. 
L’argumentation juridique des parties sera examinée ci-dessous dans la mesure 
utile. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un recours dirigé contre un juge-
ment notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est donc régie 
par le nouveau code de procédure civile. 
2. 
2.1 La décision attaquée est une décision finale de première instance. 


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2.1.1 La cause étant de nature patrimoniale, l'appel est recevable si la valeur liti-
gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 
lit. a et al. 2 CPC). 
2.1.2 La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). 
Lorsque l’action ne porte pas sur le paiement d’une somme d’argent déterminée, 
le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n’arrivent pas à s’entendre 
sur ce point ou si la valeur qu’elles avancent est manifestement erronée (art. 91 
al. 2 CPC). 
Pour les recours, on retiendra la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 
(LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 47, 
ch. 4.3). 
2.2 En l'espèce, compte tenu des montants en jeu au dernier état des conclusions, 
la valeur litigieuse de 10'000 fr. est à l’évidence atteinte. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
3. 
3.1. Le délai d'appel est de 30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario). 
L'acte d'appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 
131 CPC. L'appelant doit indiquer la décision qu'il attaque et exposer les motifs 
de fait et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l'appel (LACHAT, op. cit., 
ch. 5.2.3.1 p. 186). 
3.2. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 
CPC). Les conditions de recevabilité de l’appel joint doivent remplir mutatis 
mutandis les exigences prévalant quant à l’appel principal. Il est soumis au délai 
de 30 jours prévu par l’art. 312 al. 2 pour la réponse (JEANDIN in Commentaire 
CPC, Bâle 2011, p. 1256). 
En l'occurrence, les différentes écritures ont été déposées dans le délai prescrit et 
dans la forme requise par la loi. Elles sont ainsi recevables. 
3.3. La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 311 
CPC). L’instance d’appel n’est nullement liée par l’appréciation des faits à 
laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN in Commentaire CPC, 
p. 1249-1250). 
3.4. Les faits et moyens de preuve nouveaux sont pris en compte s’ils sont invo-
qués ou produits sans retard et s’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant 
la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la dili-
gence requise (art. 317 CPC). 


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En l’occurrence, l’intimé a évoqué dans son appel joint l’augmentation des hono-
raires de son conseil, qui constituent un préjudice dont il demande réparation. 
L’activité de l’avocat de l’intimé s’est en effet prolongée du fait de l’appel inter-
jeté à l’encontre de la décision entreprise et celui-là a produit par devant la Cour 
un relevé complémentaire des prestations fournies jusqu’au 30 mars 2012, ainsi 
qu’une nouvelle note de frais et honoraires de son conseil, au 30 mars 2012, 
s'élevant à 49'953 fr. 85 TTC. 
Ces éléments ne pouvaient pas être produits en première instance, puisqu’ils sont 
survenus respectivement après la date du 20 octobre 2011, échéance du délai ac-
cordé à l’intimé pour produire ses pièces et conclusions après enquêtes, respecti-
vement et pour la majeure partie, après le jugement entrepris. 
Ils peuvent donc être pris en compte par la Cour. 
4. 
4.1. La problématique de la réduction de loyer pendant la durée des travaux ayant 
été résolue par le jugement entrepris sans être remise en cause par le parties de 
sorte qu'elle est entrée en force de chose jugée (art. 315 al. 1 CPC). Demeure liti-
gieux par devant la Cour le principe, le cas échéant le montant, d’une indemni-
sation du locataire à raison des travaux réalisés par le bailleur. 
4.2. Si, en raison d’un défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit 
des dommages-intérêts, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable 
(art. 259e CO). 
Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 220-222). 
Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu’il 
provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain 
(ACJC/234/2003 = CdB 2/2003 p. 54). 
Selon l'art. 42 al. 1 CO, applicable en matière de responsabilité contractuelle par 
le renvoi de l'art. 99 al. 3 CO (ATF 118 II 312; 105 II 87 consid. 3 p. 89), la 
preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation. L'art. 42 al. 2 
CO prévoit que si le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le 
détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des 
mesures prises par la partie lésée. Cette dernière disposition tend à instaurer une 
preuve facilitée en faveur du lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de 
fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, 
tous les éléments de fait qui constituent des indices de l'existence du dommage et 
qui permettent ou facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de 
formuler sans indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de 
n'importe quelle ampleur. Au demeurant, l'estimation du dommage relève de la 


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constatation des faits et elle échappe donc, sous réserve de la protection contre 
l'arbitraire, au contrôle du Tribunal fédéral (ATF 131 III 360 consid. 5.1 
p. 363/364; ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 p. 471; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_19/2010 du 15 mars 2010, consid. 5; AUBERT, Les défauts de la chose louée, 
17e séminaire sur le droit du bail, 2012, p. 32, no 79). Pour pouvoir prétendre à 
des dommages-intérêts, le locataire doit démontrer que la chose louée est ou était 
affectée d’un défaut dont la réparation incombe au bailleur, quelle que soit son 
ampleur (LACHAT, op. cit., p. 263). 
4.3. En l’occurrence, le principe d’un défaut est contesté par l’appelante, qui se 
réfère à un rapport d’inspection du Service de la consommation et des affaires 
vétérinaires, pour prétendre que la chose louée n’était affectée d’aucun défaut, 
personne n’ayant approché la VILLE DE GENEVE pour la sommer de mettre les 
locaux en conformité ou de réparer un quelconque défaut. 
La Cour observe, d’une part, que le Service de protection de la consommation 
constatait le 27 septembre 2009 que les locaux n’étaient pas conformes, le local 
situé à l’arrière étant totalement vétuste et inutilisable en l’état et la cave étant à 
reprendre complètement, et que le Service de la consommation et des affaires 
vétérinaires a dressé au printemps 2010 une liste des travaux à réaliser, ce qui ne 
va pas dans le sens de l’argumentation de l’appelante. D’autre part et surtout, que 
le défaut n’est en l’occurrence pas inhérent aux locaux eux-mêmes, mais réside 
dans la nécessité de devoir procéder à la réalisation de travaux de réhabilitation de 
l’immeuble et de rénovation des locaux qui ont rendu ceux-ci inutilisables 
pendant une longue période, nécessité découlant du défaut d’entretien par le pro-
priétaire. Ce sont ainsi les travaux en eux-mêmes qui ont privé l’intimé de la 
jouissance des locaux loués et qui constituent donc un défaut. 
En outre, la Cour ne peut retenir que les locaux loués étaient exempts de défaut, 
alors que l’architecte mis en œuvre par l’appelante a prévu de les rénover entiè-
rement pour mettre le commerce aux normes admises par l’OCIRT et le Service 
de protection de la consommation. 
Par ailleurs, il ressort clairement du descriptif des travaux que l’immeuble se 
trouvait dans un état de délabrement avancé, puisque les travaux visaient à le 
réhabiliter, ce qui impliquait notamment une remise en état partielle du bâtiment. 
L’expérience de la vie enseigne qu’un état de délabrement, hors circonstance par-
ticulière non réalisée en l’espèce, telle qu’un accident (explosion, chute de grue 
etc.), ne s’explique que par un défaut d’entretien. 
L'appelante, dont la faute est présumée dans le cadre de l’art. 259e CO, n’indique 
pas en quoi ce défaut d’entretien, qui a imposé les travaux litigieux, ne lui serait 
pas imputable. 


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La Cour retient par conséquent que le chantier ayant impliqué la fermeture des lo-
caux loués constitue un défaut, d’une part, et que l’appelante n’a pas établi qu’au-
cune faute ne lui était imputable, d’autre part. 
Le locataire peut par conséquent prétendre à des dommages-intérêts (art. 259e 
CO), lesquels visent à le replacer dans la situation qui aurait été la sienne, si le 
contrat avait été correctement exécuté (Carole AUBERT, op. cit., p. 31 no 76). 
5. 
5.1. Il est admis que les frais d’avocat constituent un préjudice qui donne lieu à 
paiement de dommages-intérêts lorsque l'intervention du mandataire a été indis-
pensable pour contraindre le bailleur à effectuer les travaux (LACHAT, op. cit., 
p.263; RJN 1998, p. 80), de la même façon que nonobstant la gratuité de la procé-
dure, la rémunération d’un avocat constitue un élément du dommage dont le bail-
leur doit répondre dans le cadre des art 254 et 255 aCO (ACJC/204/1984 du 
24 novembre 1984, consid. 3). La Cour a déjà admis que les honoraires d’un 
avocat puissent constituer un poste du préjudice indemnisable par le biais de 
l’art. 259e CO (ACJC 802/2010 du 21 juin 2010, consid. 4.2). 
5.2. L’appelante rappelle avoir été à l’origine de l’initiative des travaux, raison 
pour laquelle, elle conteste que l’intervention d’un avocat ait été indispensable 
pour que les travaux soient effectués. 
5.3. S’il est vrai que l’initiative des travaux de réfections a été prise par l’appe-
lante, il n’en reste pas moins que l’intervention d’un avocat était indispensable au 
respect des droits de l’intimé. Il ressort en effet de la procédure que l’appelante a 
tenté de faire supporter à l’intimé le coût de travaux qu’elle imposait, avant de 
suggérer qu’il réintègre les locaux bien que certaines réfections indispensables à 
l’exploitation d’une boucherie n’aient pas été effectuées. Au cours des discussions 
qui ont eu lieu entre les parties, l’appelante a même indiqué qu’elle était toujours 
en mesure de résilier le bail de l’intimé. L’appelante a en outre fait valoir une 
créance reconventionnelle s’élevant à 86'990 fr. 30. Il ne fait donc aucun doute 
que l’intervention d’un avocat était nécessaire pour faire respecter les droits de 
l’intimé. L’appelante est ainsi malvenue de venir contester la nécessité de cette 
intervention dès lors que c’est justement son comportement qui l’a engendrée. 
5.4. S’agissant du montant de la note de frais et honoraires du conseil susmen-
tionné, l’appelante soutient que celle-ci est excessive et que l’intervention d'un 
conseil dans la procédure n’aurait pas dû excéder 15 heures, pour la rédaction de 
deux mémoires, 3 audiences, ainsi que des vacations et courriers. L’intimé quant à 
lui ne remet pas en cause les heures qui ont été retranchées par le premier juge. Il 
conteste en revanche la suppression du poste « corrections » des 31 mai et 1er juin 
2010. 
5.5. Les honoraires sont, sous réserve des décisions de la Commission de taxation, 
fixés par l’avocat lui-même compte tenu du travail qu’il a effectué, de la com-


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plexité et de l’importance de l’affaire, de la responsabilité qu’il a assumée, du 
résultat obtenu et de la situation de son client (art. 34 LPAV; ATAX/20/2006 du 
23 mars 2006). 
5.6. Le taux horaire du conseil de l’intimé est de 285 fr. et apparaît en tant que tel 
à tout le moins raisonnable, au regard du taux horaire moyen de 450 fr. constituant 
la norme dans le canton de Genève pour un avocat indépendant et expérimenté, 
comme l’a relevé l’appelante. L’activité déployée, telle qu’elle ressort des pièces 
produites, est adéquate et n’apparait pas disproportionnée aux particularités du 
dossier et à l’attente légitime de l’intimé, dont l’outil de travail était en jeu. En 
considérant que le conseil de l’intimé n’aurait pas dû consacrer plus de 15 heures 
à ce dossier, l’appelante perd de vue que l’avocat doit, notamment, rencontrer son 
client, définir avec lui les objectifs poursuivis, obtenir son assentiment sur la stra-
tégie judiciaire proposée, le tenir régulièrement informé du suivi du dossier et 
répondre à ses interrogations. Elle feint en outre d’ignorer que l’avocat a une obli-
gation de moyens et non de résultat, et qu’il doit mettre en œuvre toute démarche 
propre à favoriser le succès de son client, de sorte que le fait qu’une écriture 
puisse a posteriori s’avérer ou sembler inutile n’est pas déterminant, s’il 
apparaissait a priori raisonnable et utile de l’adresser au juge. Enfin, l’activité 
déployée étant nécessairement fractionnée, puisque s’étalant sur une longue 
période, on ne saurait attendre d’un mandataire qu’il conserve en mémoire l’en-
semble des éléments des dossiers dont il a la charge ; il lui faut donc, en parti-
culier pour chaque écriture ou avant toute audience, consacrer du temps à se remé-
morer les éléments pertinents. 
C’est à juste titre, et l’intimé le reconnait, que le premier juge a estimé que 
certains postes, facturés à tort, devaient être retranchés. Il ressort toutefois de 
l’examen du dossier que la suppression par le Tribunal du poste «corrections» des 
31 mai et 1er juin 2010 n’était pas due au fait que la durée de 3 heures 10 minutes 
consacrée à la rédaction du courrier du 1er juin 2010 serait excessive mais au fait 
qu’il n’était pas possible, à la lecture du time-sheet, de déterminer à quoi ce poste 
correspondait. 
Sur ce point, les explications fournies par l’intimé sont convaincantes, tant il 
apparait que le courrier du 1er juin 2010 est circonstancié et étayé et qu’il suppose 
par conséquent une remise en perspective de l’ensemble des éléments du dossier. 
L’appelante conteste encore le résultat obtenu, considérant que l’intimé n’a pas 
obtenu le plein de ses conclusions. Elle perd de vue qu’elle a elle-même renoncé 
en cours d’instance à ses prétentions reconventionnelles, ce à quoi l’intervention 
d’un mandataire n’est pas nécessairement étranger, d’une part, et que le taux 
horaire du conseil de l’intimé est à tout le moins modéré, de sorte qu’il échappe à 
toute critique, d’autre part. 


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Dans un dernier moyen, elle conteste les conclusions de l’intimé en appel, en tant 
qu’elles sont supérieures à celles déposées en première instance. Compte tenu de 
l’allongement de la procédure résultant de l’appel interjeté, le conseil de l’intimé a 
consacré plus de temps à la défense des intérêts de son client et le montant de ses 
honoraires a par conséquent augmenté, de sorte que les prétentions en rembour-
sement des honoraires ont effectivement été majorées à due concurrence. Cette 
majoration porte sur l’activité déployée le jour de la dernière audience précédant 
le jugement et postérieurement. Il s’agit ainsi de faits postérieurs au jugement, 
respectivement concomitants à celui-ci et postérieurs à la dernière audience le 
précédant, que la Cour doit par conséquent prendre en compte (art. 317 al. 2 
CPC). 
Dans le cadre de son plein pouvoir d’examen (art. 311 CPC), la Cour retient que 
le temps que le conseil de l’intimé indique avoir consacré à ce dossier, soit 
155 heures et 5 minutes, est proportionné et non excessif. Au tarif horaire de 
285 fr., il en résulte une rémunération due de 44'412 fr. 40, hors TVA. Les 
débours de 1'731 fr., qui ne sont pas contestés, sont également dus. 
6. 
Le principe d’une indemnisation de la perte d’exploitation n’est pas contesté, mais 
les parties divergent sur la méthode de calcul à retenir. 
L’appelante estime que la baisse des bénéfices ne peut être due à la fermeture de 
l’établissement puisque le bénéfice dont fait état l’intimé pour la période du 
25 août au 31 décembre 2011 est quasiment comparable à celui réalisé durant les 
années précédant la fermeture. Elle relève que l’intimé n’a produit aucune facture 
prouvant les frais engagés pour la publicité de son établissement lors de sa réou-
verture et insiste sur le fait que les témoins entendus dans le cadre de la procédure 
ont permis au Tribunal d’effectuer correctement le calcul la moyenne des béné-
fices réalisés. 
L’intimé estime pour sa part que le compte d’exploitation de la boucherie pour la 
période d’août à décembre 2011 établit une nette baisse du bénéfice en compa-
raison avec les années précédentes et qu’il a en outre été forcé d’encourir des frais 
de publicité. Il reproche aux premiers juges d’avoir mal calculé son revenu moyen 
dans le cadre de l’exploitation de la boucherie, relevant que les pièces produites et 
les témoignages recueillis attestent d’un bénéfice supérieur à celui retenu par le 
Tribunal, et que le point de départ de l’intérêt tel que fixé par le jugement susmen-
tionné est erroné. 
Sur le principe, la diminution du chiffre d’affaires, qui constitue un gain manqué, 
peut être indemnisée dans le cadre de l’art. 259e CO (LACHAT, op. cit., p, 297; 
BOHNET, Droit du bail à loyer, 2010, p. 403 nos 6 et 7; AUBERT, op. cit., p. 31, 
no 76; CARRON, Bail et travaux de construction, 17e séminaire sur le droit du 
bail, 2012, p. 104, no 204). 


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Sur le fond, et dans le cadre du pouvoir d’appréciation qui est le sien (art. 42 al. 2 
CO), la Cour considère, à l’instar des premiers juges, qu’il convient de retenir la 
moyenne des bénéfices réalisés au cours des 3 années précédant la fermeture, pour 
déterminer le gain manqué, soit 2007 à 2009. Manifestement, l’année 2009 a été 
une année exceptionnelle, puisque nonobstant la fermeture pendant 3 mois de la 
boucherie, certifiée par un témoin et mentionnée par une attestation écrite spéci-
fique d’une fiduciaire, le bénéfice réalisé a été supérieur de près de 50% à celui 
des autres années. La Cour retient donc que l’exploitation de la boucherie génère 
un bénéfice moyen de 23'934 fr. par année et que le gain manqué de février 2010 
à juillet 2011 inclusivement, soit 1,5 année, s’élève par conséquent à 35'901 fr. 
Dès lors que l’intimé n’a pas eu à s’acquitter de loyer pendant la période de 
fermeture, il convient d’en déduire le montant, ce qu’il ne conteste pas. Il indique 
s’être acquitté du loyer de février 2001 mais la pièce à laquelle il se réfère 
constitue un ordre de paiement, et non une preuve de paiement. Dans la mesure 
toutefois où l’appelante n’a pas contesté avoir reçu ce montant, la Cour retiendra 
que l’intimé doit se voir imputer les loyers de mars 2010 à juillet 2011, soit 
8'194 fr. 
A ce stade, le montant dû s’élève ainsi à 27'707 fr. 
Ce montant porte intérêts au taux usuel de 5% (JdT 2006 I 138), à la date 
moyenne du 1er novembre 2010. 
Il convient en outre de rajouter les frais spécifiques, établis par pièces et en lien 
avec la fermeture des locaux loués à raison des travaux, soit un montant de 
2'073 fr. 10, qui n’est remis en cause par aucune des parties. 
C’est ainsi un montant total de 29'890 fr. 10 qui est dû. 
6.1 L’intimé prétend encore au versement d’une indemnité pour perte de clientèle. 
Cette prétention a été rejetée par les premiers juges, faute d’allégué relatif à l’exis-
tence d’un dommage lié à une perte de clientèle, le Tribunal relevant que le seul 
client entendu en qualité de témoin a déclaré s’être rendu dans la boucherie le pre-
mier jour de sa réouverture. 
L’intimé conteste ce raisonnement, en indiquant avoir allégué dans ses écritures 
de première instance une perte de clientèle, qu’il illustre et concrétise par la 
comparaison entre le chiffre d’affaires, respectivement le bénéfice, réalisés avant 
les travaux, d’une part, et ceux réalisés après la réouverture de son commerce, 
d’autre part. 
L’intimé fait ainsi valoir un préjudice consistant en une réduction de son chiffre 
d’affaires et de son bénéfice. Il ne prétend pas, à juste titre, que sa clientèle aurait 


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une valeur économique propre, indépendante du chiffre d’affaires qu’elle engen-
dre. Il ne prétend pas non plus que cette clientèle serait définitivement perdue. 
Parmi d’autres conditions, l’obtention de dommages-intérêts fondés sur l’art. 259e 
CO suppose un lien de causalité adéquate (LACHAT, Commentaire Romand, 
2ème éd., no 1 ad art. 259e CO, p. 1757; BOHNET, op. cit., no 12 ad art. 259e CO, 
p. 405). 
Le lien de causalité adéquate est établi lorsqu’une une cause est propre, selon le 
cours ordinaire des choses et l’expérience de la vie, à entraîner un effet du genre 
de celui qui s’est produit, de sorte que la survenance de ce résultat parait de façon 
générale favorisée par le fait en question (WERRO, Commentaire Romand, 
2ème éd., no 43 ad art. 41, p. 376; ATF 129 II 312, consid. 3.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 5C_125/2003 consid. 4.1 = SJ 2004 I 410; ACJC/640/2011 du 20 mai 
2011, consid. 6.1; ACJC1220/2010 du 22 octobre 2010, consid. 9.1). 
C’est une question de droit (WERRO, op. cit., loc. cit.; ATF 129 II 312, 
consid. 3.2; ATF 123 III 110, consid. 2). Pour décider si la causalité est adéquate, 
le juge doit user de son pouvoir d’appréciation (art. 4 CC) (WERRO, op. cit., 
no 44 ad art. 41 CO, p. 377). 
En l’occurrence, si la fermeture des locaux engendre à l’évidence la perte de tout 
chiffre d’affaires, le lien de causalité adéquate entre la fermeture des locaux et la 
baisse du chiffre d’affaires s’estompe au fur et à mesure que la date de réouverture 
du commerce s’éloigne : il faut néanmoins un certain temps, lié à l’inertie de la 
clientèle et à sa volatilité, pour développer le chiffre d’affaires, et ce d’autant plus 
lorsque, comme en l’espèce, la réouverture du commerce n’a pas pu être plei-
nement anticipée en raison des aléas liés aux travaux de rénovation. La durée de la 
fermeture joue un rôle non négligeable : plus elle est importante, plus la clientèle 
risque de ne pas revenir. La clientèle d’un commerce n’en est pas captive et son 
importance et son assiduité dépendent également, surtout dans un environnement 
concurrentiel comme l’est le centre-ville où se situent les locaux litigieux, du 
dynamisme et du sens de l’accueil du commerçant. 
Le bénéfice annuel de l’intimé oscillait entre 16'000 fr. et 21'000 fr. de 2006 à 
2008, avant de monter à 29'000 fr. en 2009. Pour la période postérieure à la réou-
verture du commerce, les chiffres communiqués par l’intimé, dont l’appelante 
relève qu’ils n’ont été ni audités ni certifiés sous la foi du serment, sont notable-
ment inférieurs, puisque le bénéfice réalisé en 2011, sur 4 mois et quelques jours 
d’exploitation du commerce (25 août - 31 décembre), s’élève à 5'291 fr. 91 et que 
les 2 premiers mois de 2012 ont dégagé un excédent de recettes de 614 fr. 30. 
La perte d’exploitation subie par l’intimé en lien avec le défaut s’est prolongée au-
delà de la date de fermeture de ses locaux, se poursuivant pendant la période de 
préparation à la réouverture du commerce, l’intimé ne pouvant raisonnablement 


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achalander ni ouvrir son étal du jour au lendemain, et les premiers mois d’exploi-
tation de la boucherie. Au-delà, l’appelante ne peut être tenue pour responsable 
d’un éventuel fléchissement du bénéfice. 
Statuant ex bono et aequo (art. 4 CC), la Cour retient que le préjudice indemni-
sable pour la période postérieure à juillet 2011 s’élève à 10'000 fr., ce montant 
portant intérêt à la date moyenne du 15 octobre 2011. 
7. 
Les montants dus à l’intimé sont ainsi les suivants : 
- 29'780 fr. 10 avec intérêts au taux de 5% dès le 1er novembre 2010, au titre de 
la perte d’exploitation de février 2010 à juillet 2011; 
- 10'000 fr avec intérêts au taux de 5% dès le 15 octobre 2011, au titre de la 
perte d’exploitation postérieure à juillet 2011; 
- 44'412 fr. 40, plus TVA, au titre des honoraires d’avocat; 
- 1'731 fr. au titre des débours d’avocat. 
Le jugement entrepris sera modifié en conséquence. 
8. 
8.1. La procédure est gratuite (art. 17 al. 1 LaCC). 
8.2. Au vu des conclusions respectives des parties, la valeur litigieuse s'élève à 
l’évidence à plus de 15'000 fr. (art. 51 et 52 LTF). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l’appel principal et l’appel joint interjetés par la VILLE DE 
GENEVE et A______ contre le jugement JTBL/54/2012 rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 19 janvier 2012 dans la cause C/20920/2010-4-D. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du dispositif du jugement entrepris. 
Et statuant à nouveau : 
Condamne la VILLE DE GENEVE à verser à A______ les montants suivants : 
- 29'780 fr. 10 avec intérêts au taux de 5% dès le 1er novembre 2010, au titre de la perte 
d’exploitation; 
- 10'000 fr. avec intérêts au taux de 5% dès le 15 octobre 2011, au titre de la perte 
d’exploitation; 
- 44'412 fr. 40, plus TVA, au titre des honoraires d’avocat; 
- 1'731 fr. au titre des débours d’avocat. 
Confirme pour le surplus le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et 
Monsieur Blaise PAGAN, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. consid. 8.2).