ge_gerichte · ATA/361/2000 · 2000-05-30 · fr

Résumé:
 Fixation de la valeur de rendement agricole.
Réduction des cédules hypothécaires au porteur à la charge maximale autorisée.

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_____________ 
 
A/49/2000-IEA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 30 mai 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame H. 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
COMMISSION FONCIÈRE AGRICOLE 
 


 
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_____________ 
 
A/49/2000-IEA 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Le 23 juin 1999, Madame H. a acquis par voie 
d'adjudication la parcelle no ... située sur la commune 
de Versoix, pour le prix de CHF 115'000.-. 
 
 
 
Auparavant, cette parcelle était propriété de ses 
parents. 
 
 
 
Elle est située en zone agricole et elle comporte 
une surface totale de 19'977 m2, d'un seul tenant, 
composée de 903 m2 de bois, de 18'909 m2 de champ et de 
167 m2 d'eau. Elle ne supporte aucune construction. 
 
 
 
Elle est bordée au nord par le Nant de Becassière, 
à l'ouest par la route de l'Etraz et à l'est par le 
chemin communal de Braille. 
 
 
 
Elle est grevée de deux servitudes, l'une pour 
conduite d'eaux usées et la seconde pour conduite d'eaux 
pluviales. 
 
2. 
La vente aux enchères de cette parcelle avait eu 
lieu à la suite d'une poursuite en réalisation de gage 
introduite par l'Union de banques suisses S.A., laquelle 
avait consenti un prêt aux propriétaires garanti par une 
cédule hypothécaire au porteur "A" en premier rang, 
inscrite au registre foncier le 15 juillet 1982. 
 
 
 
Cette parcelle est grevée d'une autre cédule 
hypothécaire au porteur "B" en deuxième rang, inscrite au 
registre foncier le 24 février 1983, d'un montant de 
CHF 110'000.-, cédule en mains de la Banque X.. 
 
3. 
Par lettre du 21 octobre 1999, l'office des 
poursuites et des faillites Rive-Droite (ci-après : 
l'office) a demandé à la commission foncière agricole 
(ci-après : la commission) de lui indiquer la charge 
maximale de cet immeuble agricole. 
 
 
 
La requête de l'office adressée à la commission 
contient la décision de celui-ci de réduire le montant 
des cédules hypothécaires à hauteur de la charge maximale 
autorisée. 
 
4. 
Aussi, la commission a mis en oeuvre le collège 
d'experts afin qu'il procède à l'estimation de la valeur 


 
 - 3 - 
 
 
 
de rendement de la parcelle. 
 
5. 
Dans son rapport du 18 novembre 1999, les experts 
ont estimé la valeur de rendement de la parcelle en cause 
à 
CHF 
12'396.- 
et 
la 
charge 
maximale 
totale 
à 
CHF 16'735.-. 
 
 
 
Ces chiffres ont été communiqués à l'office sous 
forme d'une décision de la commission du 7 décembre 1999, 
de même qu'à Mme H.. 
 
6. 
Celle-ci 
a 
recouru 
auprès 
du 
Tribunal 
administratif par acte du 13 janvier 2000. Elle a 
protesté contre le fait qu'elle n'était pas autorisée à 
reprendre les gages existants à leur valeur nominale, ni 
même à hauteur du montant de l'adjudication, alors même 
qu'elle n'était pas agricultrice. Elle a estimé que les 
experts avaient sous estimé la charge maximale. Elle a 
fourni un document relatif à une parcelle comparable 
située dans le voisinage et dont la charge maximale avait 
été fixée à CHF 14'000.-. Or, si l'on appliquait les 
mêmes calculs que pour sa parcelle, la charge maximale 
aurait dû s'élever à un peu plus de CHF 10'000.- pour 
cette autre parcelle. Il en résultait une différence de 
près de 40 %. 
 
 
 
Aussi, dans un premier temps, Mme H. a conclu à ce 
que le tribunal ordonne une nouvelle expertise. 
 
7. 
Dans sa réponse, la commission a expliqué selon 
quels critères les experts avaient calculé la valeur de 
rendement, critères dont il sera question dans la partie 
en droit. 
 
8. 
Dans sa réplique, Mme H. a alors estimé que la 
commission avait outrepassé ses compétences en réduisant 
de sa propre autorité le montant des cédules. Elle a donc 
abandonné ses premières conclusions et a conclu à la 
nullité de la décision de cette commission et à ce que la 
charge maximale soit corrigée au moyen d'une augmentation 
importante. 
 
9. 
La 
commission 
s'est 
référée 
aux 
dispositions 
impératives de la loi en matière de fixation de la charge 
maximale. 
 
 
 
EN DROIT 
 


 
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1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 13 de la loi d'application de la loi 
fédérale sur le droit foncier rural du 16 décembre 1993 - 
LALFDR - M 1 10; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10). 
 
2. 
La 
commission 
a 
expliqué 
que 
la 
valeur 
de 
rendement des immeubles de la recourante avait été fixée 
selon les critères déterminés dans l'ordonnance sur le 
droit foncier rural du 4 octobre 1993, entrée en vigueur 
le 4 octobre 1996 (ODFR - RS 211.412.110). Selon 
l'article 2 de cette ordonnance, le Conseil fédéral règle 
les modalités de l'estimation dans un guide intitulé 
Guide pour l'estimation de la valeur de rendement 
agricole, dont les normes et les taux qui y figurent 
lient les organes d'estimation. 
 
 
 
Suivant le régime en eau, la composition physique 
du 
sol, 
la 
structure 
du 
sol 
et 
sa 
profondeur 
physiologique, les experts accordent pour chaque critère 
un certain nombre de points. Dans le cas d'espèce, les 
experts ont accordé pour chaque critère pratiquement le 
maximum légal de points possible et sont parvenus à un 
pointage de 95 points sur 100. Le point est fixé dans le 
guide à CHF 68.- par hectare, ce qui a donné une valeur 
de rendement de CHF 12'215.- (95 x 68 x 1,8909). Si les 
experts avaient accordé le maximum légal possible, soit 
100 
points, 
la 
valeur 
de 
rendement 
n'aurait 
été 
supérieure que de CHF 643.- (100 x 68 x 1,8909 = CHF 
12'858.-). 
 
 
 
Compte tenu de ce qui précède, point n'est besoin 
de désigner un autre expert, la valeur de rendement fixée 
par les experts étant proche du maximum possible autorisé 
par la loi. 
 
3. 
La recourante estime que la commission foncière a 
outrepassé ses compétences, puisqu'elle a décidé la 
réduction 
des 
cédules 
à 
concurrence 
de 
la 
charge 
maximale. Cet argument est sans pertinence, car cette 
commission est précisément compétente pour fixer la 
charge maximale et requérir son inscription au registre 
foncier (art. 10 let. c LALDFR). Sur ce point, le recours 
sera donc rejeté. 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
4. 
Reste à déterminer si la commission foncière était 
en 
droit 
de 
procéder 
à 
la 
réduction 
des 
cédules 
hypothécaires à hauteur de la charge maximale autorisée. 
 
 
a. 
Selon l'article 73 alinéas 1 et 2 LDFR, les 
immeubles agricoles ne peuvent être grevés de droits de 
gage immobilier que jusqu'à concurrence de la charge 
maximale. Celle-ci correspond à la valeur de rendement 
augmentée de 35 %. Elle doit être observée pour la 
constitution d'un droit de gage immobilier, pour le 
nantissement d'un titre hypothécaire et pour le remploi 
d'un titre hypothécaire remboursé, dont le propriétaire 
peut 
disposer 
(cédule 
hypothécaire 
au 
nom 
du 
propriétaire). 
 
 
 
Ces dispositions ont pour but de prévenir le 
surendettement 
des 
entreprises 
agricoles. 
Si 
elles 
peuvent poser de très graves problèmes au niveau du 
renouvellement des investissements pour des entreprises 
spécialisées, vigneronnes ou maraîchères, elles sont 
moins contraignantes pour des immeubles agricoles qui ne 
sont pas intégrés dans une entreprise (Y. DONZALLAZ, 
Commentaire de la LDFR, 1993 pp. 184 et 185, ad. art. 
73). Cette limite d'engagement voulue par le législateur 
est très basse et manifestement inapropriée à certains 
types d'entreprises ainsi qu'à certaines régions du pays. 
Elle est sujette à critiques (Y. DONZALLAZ, op. cit. pp. 
188 et 189). Il existe toutefois des exceptions au régime 
de la charge maximale, réglées à l'article 75 LDFR. 
Celles-ci ne sont pas réalisées en l'espèce. 
 
 
 
En outre, dans certains cas, un prêt peut être 
garanti par un gage immobilier dépassant la charge 
maximale lorsque ce prêt est utilisé par le débiteur, 
qu'il doit lui servir à acquérir, étendre, maintenir ou 
améliorer une entreprise ou un immeuble agricole ou à 
acheter ou renouveler des biens meubles nécessaires à 
l'exploitation, et qu'il ne doit pas rendre la charge 
insupportable pour le débiteur (art. 76 et 77 LDFR). Ces 
conditions ne sont pas davantage réalisées en l'espèce. 
 
5. 
Dès lors que les droits de gages qui violent les 
dispositions sur la charge maximale sont nuls (Y. 
DONZALLAZ, op. cit. p. 190), c'est à juste titre que les 
cédules hypothécaires au porteur ont été réduites à la 
charge maximale autorisée. 
 
6. 
La recourante fait une comparaison avec une autre 
parcelle voisine, dont l'estimation aurait été de 40 % 


 
 - 6 - 
 
 
 
supérieure à celle que l'on aurait obtenu si l'on avait 
appliqué 
les 
mêmes 
critères 
d'estimation 
que 
ceux 
utilisés pour sa propre parcelle. Cet argument ne saurait 
toutefois être retenu. D'une part, l'estimation a été 
faite sous l'empire de l'ancienne loi fédérale sur le 
désendettement des domaines agricoles du 12 décembre 
1940, remplacée depuis lors par la LDFR, et d'autre part, 
l'on ignore quels sont les critères qui ont été utilisés 
alors. Enfin, la décision de la commission s'inscrit dans 
l'exercice normal de sa liberté d'appréciation. 
 
7. 
En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 500.- sera mis 
à la charge de la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 13 janvier 2000 par Madame H. contre la 
décision de la commission foncière agricole du 7 décembre 
1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 500.-; 
 
 
 
 
dit que conformément aux articles 
97 
et 
suivants 
de 
la 
loi 
fédérale 
d'organisation 
judiciaire, le présent arrêt peut être porté, par voie de 
recours de droit administratif, dans les trente jours dès 
sa notification, par devant le Tribunal fédéral; le 
mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs 
et moyens de preuve et porter la signature du recourant 
ou de son mandataire; il est adressé en trois exemplaires 
au moins au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14; le 
présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyen de preuve, doivent être joints à 
l'envoi; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Madame H. ainsi qu'à la commission foncière agricole. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 


 
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Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste : 
le vice-président : 
 
 
 V. Montani 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci