ge_gerichte · C/14852/2005 · 2008-09-08 · fr

; SOUS-LOCATION | CO.271; CO.262

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.09.2008 C/14852/2005

; SOUS-LOCATION | CO.271; CO.262

C/14852/2005
ACJC/1031/2008
(3)
du 08.09.2008
sur ACJC/1491/2007 ( OBL
)
, RENVOYE
Descripteurs
:
; SOUS-LOCATION
Normes
:
CO.271; CO.262
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/14852/2005
ACJC/1031/2008
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre d’appel en matière de baux et loyers
AUDIENCE DU LUNDI 8 SEPTEMBRE 2008
Entre
A______ et B______
, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 23 mars 2007, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,
d’une part,
Et
VILLE DE GENEVE
, représentée par GERANCE IMMOBILIERE MUNICIPALE, rue de l'Hôtel-de-Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3, intimée,
d’autre part,
CAUSE RENVOYEE PAR ATF DU 9 AVRIL2008
EN FAIT
A. a.
En date du 30 mars 1981, la VILLE DE GENEVE, d'une part, et A______ et B______, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 11, rue ______à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée de 3 ans, du 1er octobre 1981 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le loyer annuel, charges non comprises, s'est monté en dernier lieu à 8'088 fr.
Selon les conditions générales et règles et usages locatifs auxquelles le contrat de bail renvoie expressément, il est interdit aux locataires de céder leur bail ou de le sous-louer, même à titre gratuit (art. 6; pièce 13 int.).
b.
Un rapport d'entretien du 1er mars 2004 établi par la Gérance Municipale Immobilière (ci-après : GIM) mentionne que A______ est partie vivre en Espagne en 2002, que son époux habite l'appartement avec sa fille, C______ et l'enfant de celle-ci, qu'il se prépare à rejoindre définitivement son épouse en Espagne et est d'accord de continuer à payer le loyer. Sa fille était invitée par la GIM à s'inscrire d'urgence auprès de la gérance.
B______ était alors au bénéfice d'une autorisation d'absence, délivrée par l'Office cantonal de la population, valable du 30 mars 2004 au 30 mars 2006.
c
. Par courrier du 3 mai 2005, le Centre d'action sociale et de la santé (CASS) des Pâquis a demandé à la VILLE DE GENEVE de transférer le bail au nom de C______, âgée de 27 ans, tout en précisant que le père logeait dans l’appartement lorsqu’il rendait visite à sa fille.
d
. Par courrier du 30 mai 2005, prenant acte du fait que les époux résidaient à l'étranger, la VILLE DE GENEVE a refusé le transfert de bail sollicité, expliquant que, dans le cadre de sa politique sociale, elle se devait de respecter un ordre de priorité pour l'attribution des logements. La date d'inscription était à cet égard une des règles à observer. Or, la fille des locataires ne s'était pas inscrite auprès d'elle en vue de l'attribution d'un logement. Un formulaire d'inscription était annexé au courrier, que celle-ci était invitée, si elle le souhaitait, à remplir et retourner à la bailleresse.
e
. Le 31 mai 2005, la bailleresse a résilié le bail pour le 30 septembre 2005. Par courrier du 20 juin 2005, elle a précisé que le motif de cette résiliation était le départ à l'étranger des locataires et la non-inscription de leur fille pour l'attribution dudit appartement.
La fille des locataires s'est vue par la suite proposer un appartement de 3 pièces qu'elle a refusé au motif qu'il était trop petit pour y habiter avec son fils et son mari, ce dernier ne disposant toutefois pas d'une autorisation de séjour.
f.
Les locataires ont contesté la validité du congé, qui n'a pas été signé par le Conseil administratif de la VILLE DE GENEVE, et souligné que B______ cohabitait encore, au moment de la résiliation, régulièrement avec sa fille. Ils ont ainsi conclu à la constatation de la nullité du congé, voire à l'annulation de celui-ci et, plus subsidiairement, à une prolongation de bail de 4 ans.
La Commission de conciliation a déclaré le congé nul, considérant qu'au moment de la résiliation, B______ occupait toujours l'appartement, de sorte que la réalité du motif du congé n'était pas démontrée.
La bailleresse a porté la cause devant le Tribunal des baux et loyers. Elle a notamment produit différents documents concernant les pouvoirs de représentation du chef de la GIM.
B
. Le Tribunal a statué sans enquêtes ni audition des parties. Il a retenu que le chef de la GIM avait le pouvoir d'engager la VILLE DE GENEVE en ce qui concernait l'activité de bailleur de celle-ci, de sorte que le congé était valable. Il a par ailleurs considéré que les époux A______ et B______ avaient, au moment de la résiliation, déjà quitté la Suisse, de sorte que le bail pouvait être résilié, les locataires n'occupant plus les locaux. Aucune prolongation de bail ne se justifiait en outre, les locataires ne pouvant la solliciter afin que leur fille en bénéficie.
C.
A______ et B______ ont appelé, dans la forme et le délai légaux, de ce jugement, dont ils ont demandé l'annulation et ont sollicité le renvoi de la cause au Tribunal en vue de l'ouverture d'enquêtes. Subsidiairement, ils ont conclu à ce qu'il soit constaté que la résiliation de leur bail est nulle. Plus subsidiairement, ils ont sollicité l'annulation du congé, voire l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans.
La VILLE DE GENEVE a conclu à l'irrecevabilité de l'appel, du fait que les époux A______ et B______ n'avaient plus d'intérêt légitime à la présente procédure, ayant quitté définitivement la Suisse. Sur le fond, elle a demandé la confirmation du jugement querellé.
Par arrêt du 10 décembre 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a déclaré l'appel des époux A______ et B______ irrecevable. B______ avait indiqué avoir définitivement quitté la Suisse et les époux ne soutenaient pas vouloir revenir en Suisse. Ils ne pouvaient ainsi être autorisés à sous-louer l'appartement litigieux. Partant, ils n'avaient plus d'intérêt juridique ni actuel à faire constater leur droit de rester dans ledit appartement. Enfin, même s'il était recevable, l'appel serait mal fondé, les locataires ne pouvant prétendre à voir annuler un congé ou obtenir une prolongation de bail portant sur un appartement qu'ils n'avaient plus l'intention d'occuper.
Statuant sur recours en matière civile le 9 avril 2008, le Tribunal fédéral a considéré que par la résiliation, les locataires perdaient leur droit de sous-louer, de sorte qu'ils étaient atteints par la décision dans leurs intérêts. La motivation subsidiaire étant trop succincte, il convenait d'admettre le recours et renvoyer la cause afin que l'autorité cantonale statue sur le fond.
Lors de l'audience, qui s'est tenue le 5 mai 2008 devant la Chambre d'appel, les parties ont persisté dans leurs conclusions, exposant que leurs arguments au fond ont déjà été évoqués. La cause a donc été gardée à juger.
EN DROIT
1.
La recevabilité formelle de l'appel a déjà été admise dans l'arrêt du 10 décembre 2007, qui précisait par ailleurs que le pouvoir d'examen de la Chambre d'appel est complet.
2.
Les appelants ont fait, en premier lieu, valoir que le congé serait nul du fait qu'il n'a pas été signé par tous les membres du Conseil municipal de la Ville de Genève.
2.1
Selon l'art. 39 let. a et l'art. 48 let. a de la Loi sur les communes (LAC; RS B 6 05), l'administration de la Ville de Genève est confiée au conseil administratif. Celui-ci défend les intérêts de la commune dans les procès qui lui sont intentés (art. 48 let. n LAC) et conclut les baux qui n'excèdent pas 12 ans (art. 48 al. 1 let. l LAC). Le conseil administratif peut, pour des cas précis, déléguer ses compétences de représentation (art. 50 al. 5 LAC). Le Règlement du Conseil administratif de la Ville de Genève (LC 21 121) prévoit à son art. 26 al. 1 let. b que ledit conseil peut constituer des délégations permanentes ou ad hoc. Le 4 septembre 1996, le Conseil administratif a fait usage de cette possibilité en approuvant le règlement fixant les conditions de la location des logements de la Ville de Genève, qui, en son art. 3, autorise la Gérance immobilière municipale (ci-après: GIM) à gérer l'ensemble des logements de la Ville de Genève, qu'ils soient à caractère sociale ou à loyer libre. Le Conseil administratif a engagé, avec effet au 1
er
mars 2000, Mario CAVALERI en tant que chef du Service de la GIM, comme cela ressort du Mémorial des séances du conseil municipal de la Ville de Genève, 157
e
année, p. 3385 (pièce 3 chargé int. du 6 décembre 2006). Selon la directive 04.0010.00 des Directives de gestion administrative de la Ville de Genève, un chef de service "possède, pour les affaires de gestion courantes du service et dans le cadre du budget annuel (…), la signature individuelle pour engager la Ville à l'égard de tiers" (cf. pièce 1 chargé int. du 15 juin 2007).
2.2
Le bail litigieux a été conclu pour une durée initiale de trois ans, durée pour laquelle le conseil administratif pouvait engager l'intimée (art. 48 al. 1 let. l LAC). Les locataires ne contestent d'ailleurs pas la validité formelle de leur bail. Postérieurement à la signature du contrat, la réglementation a changé, comme on vient de le voir, et la compétence pour la gestion des logements de la VILLE DE GENEVE a été, valablement, transférée à la GIM. La résiliation d'un bail ressortit à l'évidence de la gestion courante du service de la GIM, de sorte que son chef pouvait, par sa seule signature, valablement résilier le bail.
3.
Les appelants se sont par ailleurs plaints du fait que le Tribunal des baux et loyers a admis qu'il était établi que l'appartement n'était plus occupé par eux, mais par leur fille. En tenant cette circonstance pour avérée, sans procéder ni à l'audition des parties ni à celle de témoins, le Tribunal avait violé les art. 262 et 271 CO. La bailleresse savait, en outre, depuis plus de quinze mois que la fille des locataires, dont la situation personnelle et financière était difficile, logeait avec sa propre fille dans l'appartement litigieux. En tolérant cette situation, la bailleresse avait donné son consentement à la sous-location et ne pouvait donc pas se prévaloir de celle-ci pour résilier le bail.
3.1
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé (ATF
120 II 31
consid. 4a; arrêt
4C.65/2003
du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1).
C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF
120 II 105
consid. 3c; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêt
4C.176/2004
du 8 septembre 2004, consid. 2.1).
Le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce dernier ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO (ATF
125 III 62
consid. 2a), à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites étroites. Il ressort de la jurisprudence rendue en rapport avec les art. 262 al. 2 let. c et 271a al. 1 let. a CO que le locataire et sous-bailleur n'était pas de bonne foi lorsqu'il utilise la sous-location dans un but étranger, par exemple pour procéder à une substitution détournée de locataires. Pour écarter cette hypothèse, il suffit toutefois que le sous-bailleur n'ait pas perdu toute idée de reprendre l'usage de l'appartement en cause, même si ses intentions ne sont que vagues (ATF
4P.169/2006
du 26 octobre 2006, consid. 3.5.2 avec les références citées).
3.2
La bailleresse a motivé la résiliation par le fait que les locataires étaient partis à l'étranger et que leur fille occupait l'appartement. Les appelants admettent avoir désormais quitté la Suisse, mais, en ce qui concerne le locataire, à une date postérieure à la résiliation. Dans la mesure où il convient d'examiner si le motif de résiliation existait au moment où celle-ci a été notifiée, ce point devra être instruit. A supposer que les enquêtes démontrent que le locataire n'occupait effectivement plus l'appartement litigieux au moment de la résiliation, se posera la question de savoir si, comme le soutiennent les locataires, la bailleresse a accepté la sous-location par actes concluants. Si tel n'est pas le cas, les locataires, qui ne soutiennent pas avoir l'intention, même vague, de revenir en Suisse, ne pourront pas prétendre au maintien du bail (cf. ATF
4P.169/2006
précité).
Le jugement attaqué est donc annulé et la cause est renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision.
4
. L'émolument de décision sera mis à la charge de l'intimée qui succombe (art. 447 al. 2 LPC).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre le jugement
JTBL/429/2007
rendu le 23 mars 2007 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14852/2005-4-B.
Au fond :
Annule le jugement attaqué.
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision.
Condamne la VILLE DE GENEVE au versement de l'émolument d'appel de 300 fr.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Pierre DAUDIN et Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier.
Le président :
François CHAIX
Le greffier :
Muriel REHFUSS
Indication des voies de recours
:
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.