ge_gerichte · DCSO/250/2023 · 2023-06-08 · fr

Résumé:
 Recours interjeté au TF par le débiteur le 19 juin 2023, rejeté par ATF du 31.08.2023 (5A_464/2023).

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4281/2022-CS 
DCSO/250/23
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 8 JUIN 2023 
 
Plainte 17 LP (A/4281/2022-CS) formée en date du 16 décembre 2022 par A______, 
élisant domicile en l'étude de Me Hervé CRAUSAZ, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 8 juin 2023 à : 
- A______ 
c/o Me CRAUSAZ Hervé 
Chabrier Avocats SA 
Rue du Rhône 40 
Case postale 1363 
1211 Genève 1. 
- B______ 
p.a. C______ 
______ 
______. 
- D______ 
c/o Me DROZ Gaétan 
MBLD Associés 
Rue Joseph-Girard 20 
Case postale 1611 
1227 Carouge. 
- 


 
 
 
 
A/4281/2022-CS 
- 2 - 
 
E______ 
c/o Me FABJAN Andreas 
Muller & Fabjan 
Rue Ferdinand-Hodler 13 
1207 Genève. 
- Office cantonal des poursuites. 


- 3/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
EN FAIT 
A. 
a. Le 25 août 2021, B______, créancière-gagiste, a requis la vente de la parcelle 
n° 1______ de la Commune de F______, dans le cadre de la poursuite en 
réalisation de gage immobilier, n° 2______, dirigée contre A______, en sa qualité 
de débiteur solidaire, avec D______, de la créance en 4'650'000 fr., avec intérêts à 
5% dès le 1er avril 2020. 
 
b. Le 12 octobre 2021, l'Office cantonal des poursuites (ci-après: l'Office) a 
communiqué à A______ la valeur d'estimation de l'immeuble, fixée à 6'930'000 
fr. 
 
c. Par courrier du 6 janvier 2022, ayant comme objet « Dossier huissier 
n° 3______ », l’Office a fait interdiction à A______ de notamment louer le bien 
immobilier sans l’accord de l’Office, les loyers et fermages devant dorénavant 
être encaissés par ce dernier. 
 
d. Dans le cadre de la présente procédure, A______ soutient avoir contacté 
l’Office le 10 janvier 2022 pour lui faire part de son projet de louer la villa sise 
sur la parcelle en question, avec un paiement immédiat de l’intégralité du loyer, 
afin de pouvoir solder plusieurs poursuites impliquant la réalisation de 
l’immeuble. A l’appui de ses dires, il produit un courriel d’un employé de l’Office 
lui mentionnant quelles poursuites devaient être réglées en priorité. Par ce 
courriel, l’Office avait ainsi avalisé son projet de location de l’immeuble. 
 
e. A teneur d’un contrat de bail signé le 8 mars 2022, A______ donnait en 
location la villa sise sur la parcelle n° 1______ de la Commune de F______ à 
G______ et H______ du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 pour un loyer de 294'000 
fr., charges incluses. Le montant de deux ans de loyer, soit 588'000 fr., devait être 
versé à A______ avant l’entrée dans les locaux. 
 
f. A______ allègue avoir reçu l’intégralité des loyers à la conclusion du contrat de 
bail et s’être acquitté de la somme de 190'000 fr. en mains de l’Office. Cette 
somme 
aurait 
notamment 
servi 
à 
liquider 
la 
poursuite 
n° 3______. 
 
g. Le ______ 2022, l'Office a publié dans la Feuille d'avis officielle le placard de 
vente, fixant la visite de l’immeuble au 17 novembre 2022 et la date de sa vente 
aux enchères au 6 décembre 2022. 
 
h. Le 3 novembre 2022, l’Office a déposé l’état des charges et les conditions 
relatifs à la vente. Ce document, qui a été communiqué à A______ par pli 
recommandé du même jour reçu le lendemain, ne mentionne pas que l’immeuble 
serait occupé. Il fait état d’une estimation de la valeur de l’immeuble de 6'930'000 
fr. 
 
i. Par courrier du 10 novembre 2022, l’Office a informé A______ qu’il venait 
d’apprendre de H______ que ce dernier occupait la villa avec son épouse sur la 


- 4/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
base d’un contrat de bail du 8 mars 2022. Dès lors que l’Office n’avait pas eu 
connaissance de la signature de cette convention, celle-ci était nulle et l’immeuble 
était actuellement occupé de manière illicite. Au demeurant, A______ n’était pas 
autorisé à disposer seul de l’immeuble, D______ en étant copropriétaire par 
moitié. 
 
j.a Lors de la visite du bien immobilier du 17 novembre 2022, A______ a 
distribué aux personnes présentes un exemplaire du contrat de bail du 8 mars 
2022. 
 
j.b L’Office a alors fourni sa propre analyse de la situation. Cette convention était 
selon lui nulle, puisqu’il ne l’avait pas autorisée, qu’elle était contraire à l’art. 96 
al. 1 LP - interdiction de disposer d’un bien saisi – et qu’elle n’était pas signée par 
D______. 
 
k. Par courrier adressé à l’Office le 23 novembre 2022, A______ a indiqué qu’il 
disposait de la jouissance exclusive de l’immeuble, selon jugement de mesures 
protectrices de l’union conjugale du 7 juin 2017, de sorte qu’il pouvait 
valablement signer seul le contrat de bail du 8 mars 2022. Par ailleurs, la 
conclusion d’un contrat de bail ne constituait pas un acte de disposition interdit 
par l’art. 96 al. 1 LP. Le courrier du 6 janvier 2022 concernait en outre la 
poursuite n° 3______- laquelle avait été liquidée par paiement intégral - et non 
celle en réalisation de gage. C’était d’ailleurs en vue de désintéresser le créancier 
de cette poursuite, ainsi que d’autres poursuivants, qu’il avait été autorisé à louer 
le bien par l’employé de l’Office ayant établi le procès-verbal de saisie, ce dernier 
lui ayant indiqué quelles poursuites devaient être liquidées en priorité pour éviter 
la réalisation de l’immeuble. Il n’avait enfin jamais reçu d’avis de gérance légale 
concernant la poursuite en réalisation de gage. 
 
l. Dans sa réponse du 28 novembre 2022, l’Office a contesté l’intégralité du 
courrier du 23 novembre 2022, précisant n’avoir jamais acquiescé à la conclusion 
du contrat de bail. 
 
m.a Lors de la vente aux enchères du 6 décembre 2022, l’Office a présenté 
l’immeuble, avec ses charges et conditions de vente. 
 
D’après A______, l’Office aurait alors déclaré que des occupants y étaient 
installés, sans donner de plus amples précisions. 
 
L’Office soutient en revanche avoir mentionné l’existence d’un contrat de bail 
avec les occupants actuels, qu’il considérait nul de plein droit, de sorte qu’il 
s’agissait d’une occupation illicite. 
 
m.b L’Office a ensuite donné la parole au public pour poser toutes questions en 
lien avec l’immeuble. A______ n’est alors pas intervenu. 
 
m.c E______, propriétaire de la parcelle adjacente à celle objet de la vente aux 
enchères, a acquis celle-ci au prix de 6'500'000 fr. 


- 5/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
B. 
a. Par acte posté le 16 décembre 2022, A______ a formé une plainte auprès de la 
Chambre de surveillance contre la vente aux enchères à laquelle l’Office avait 
procédé le 6 décembre 2022, concluant principalement à l’annulation, 
subsidiairement à la nullité, de la vente et de l’adjudication, et à la répétition de la 
vente aux enchères. 
 
L’Office avait outrepassé ses pouvoirs en ajoutant à la description de l’immeuble 
des indications qui ne figuraient pas dans les conditions de vente communiquées 
aux parties. Les éléments nouveaux fournis lors de la vente avaient probablement 
découragé certains acheteurs, dans la mesure où ils avaient pu penser que les 
occupants de l’immeuble étaient des « squatteurs » à proprement parler, avec 
toutes les difficultés que cela aurait engendré de les faire expulser. En donnant 
aux potentiels acheteurs des indications inexactes ou du moins incomplètes, 
l’Office avait influencé le prix de l’adjudication et entravé le jeu de la libre 
concurrence, permettant ainsi une adjudication à moindre prix. La valeur du bien 
le jour-même de la vente aux enchères était au moins de 7'500'000 fr. 
 
b. Par ordonnance du 21 décembre 2022, la Chambre de surveillance a rejeté la 
requête d’effet suspensif formée par A______, la plainte contre une adjudication 
immobilière ayant un effet suspensif automatique. 
 
c. Dans son rapport du 23 janvier 2023, l’Office, qui conclut au rejet de la plainte, 
a soutenu que l’état des charges du 3 novembre 2022, établi avant que l’Office 
n’ait eu connaissance de la convention litigieuse, ne pouvait être modifié, dès lors 
qu’il était passé en force. Le poursuivi et les occupants des lieux avaient par 
ailleurs eu l’occasion de s’exprimer lors de la vente aux enchères pour donner leur 
propre analyse de la situation. Ils ne l’avaient toutefois pas fait. Enfin, 
l’expérience démontrait que l’adjudicataire d’une villa occupée illicitement avait 
beaucoup plus de facilité à la faire libérer de ses occupants qu’un même bien, 
objet d’un contrat de bail, entraînant de longues et coûteuses procédures. L’Office 
n’avait commis aucune irrégularité, ni compromis le résultat des enchères. 
 
d. Par courrier du 27 décembre 2022, B______ indique s’en remettre à la justice 
s’agissant du sort de la plainte du 16 décembre 2022. 
 
e. Dans ses déterminations du 16 janvier 2023, D______ conclut au rejet de la 
plainte. L’Office avait très clairement indiqué, lors de la vente, que l’immeuble 
était occupé par un couple qui avait signé un contrat de bail, qu’il considérait 
toutefois nul. Personne n’avait pu comprendre qu’il s’agissait d’un « squat » à 
proprement parler. Par ailleurs, l’Office n’était pas tenu d’indiquer l’existence du 
contrat de bail – à supposer qu’il fût valable – dans l’état des charges. Enfin, 
l’occupation de l’immeuble, qui était de nature à diminuer le prix de vente, ne 
pouvait être reprochée qu’au plaignant lui-même. 
 
f. Dans ses déterminations du 5 avril 2023, E______, qui sollicite également le 
rejet de la plainte, a exposé que les potentiels acheteurs avaient été informés de 
l’existence 
du 
contrat 
de 
bail. 
Elle-même 
connaissait 
les 
époux 


- 6/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
G______/H______ qu’elle croisait régulièrement et elle n’avait jamais douté qu’il 
s’agissait de légitimes locataires. Elle avait estimé que le loyer et la durée de 
location convenus étaient très intéressants et n’étaient pas de nature à déprécier la 
valeur de la propriété. Par ailleurs, faute de s’être plaint en temps utiles d’une 
prétendue violation des règles de procédure relatives à la modification des 
conditions de vente, A______ était déchu de son droit de porter plainte sur ce 
point. 
 
g. Dans sa réplique du 27 avril 2023, A______ se prévaut du décès, à I______, le 
______ 2023, d’une dénommée E______, née en 1933, pour demander la 
production d’une pièce d’identité de E______, adjudicataire de la parcelle 
litigieuse. Il soutient par ailleurs que les enchères ont été faussées, dans la mesure 
où E______, voisine directe de la parcelle vendue, connaissait déjà la situation 
existante, soit notamment la conclusion du contrat de bail du 8 mars 2022, et 
qu’elle avait pu obtenir des conseils juridiques en amont de la vente. Elle n’avait 
d’ailleurs pas tardé à lui réclamer les montants des loyers versés par avance. 
 
h. A teneur d’un extrait du Registre foncier produit par E______ avec ses 
déterminations du 5 avril 2022, celle-ci est née en 1946. 
 
i. Par plis du 1er mai 2023, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
 
j. Par courrier du 4 mai 2023, E______ a produit, à toutes fins utiles, une copie de 
sa pièce d'identité. Ce courrier a été transmis aux autres parties en date du 5 mai 
2023. 
EN DROIT 
1. 
1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 
7 al. 1 LaLP) contre des mesures de l'Office non attaquables par la voie judiciaire 
(art. 17 al. 1 LP). 
 
1.1.2 La voie de la plainte est ouverte contre les irrégularités commises lors des 
opérations de la réalisation forcée elle-même mais aussi contre celles commises 
dans la procédure préparatoire (art. 132a LP applicable par renvoi de l'art. 143a 
LP ; cf. égal. art. 66 al. 1 ORFI ; GILLIERON, Poursuite pour dettes, faillite et 
concordat, n°1348 ss). Le délai de plainte de 10 jours prévu à l'art. 17 al. 2 LP 
court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître 
le motif de contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après 
la réalisation (art. 132a al. 3 LP). 
 
1.1.3 Selon l'art. 134 al. 1 LP, les conditions de vente sont arrêtées par l'Office 
d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. Elles doivent être 
déposées au moins dix jours avant la vente dans les bureaux de l'Office, où chacun 
peut en prendre connaissance (art. 134 al. 2 LP). 


- 7/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
 
Les conditions de vente, auxquelles est annexé l'état des charges (art. 138 al. 2 LP, 
art. 34 ORFI), doivent contenir un certain nombre d'indications, soit notamment la 
désignation de l’immeuble et de ses accessoires, ainsi que des indications 
concernant les délégations éventuelles des obligations personnelles du débiteur, 
telles que par exemple, dans le cas qui nous intéresse, un contrat de bail à loyer 
non annoté au Registre foncier (art. 135 al. 1 LP ; art. 45 al. 1 et 50 ORFI; 
art. 261, 261b et 290 let. a CO ; GILLIERON, op.cit, n°1314 ; PIOTET, in CR-LP, 
n° 14 ad art. 135 LP). 
 
Selon l'art. 52 ORFI, elles ne peuvent être modifiées après coup qu'à la condition 
d'être à nouveau déposées, publiées et communiquées aux intéressées 
conformément à l'art. 139 LP. 
 
1.1.4 Les conditions de vente peuvent être attaquées par la voie de la plainte au 
sens de l'art. 17 al. 1 LP au motif qu'elles n'ont pas été arrêtées ou publiées selon 
l'usage des lieux, qu'elles ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus 
avantageux ou encore qu'elles violeraient une disposition explicite ou l'esprit de la 
loi (arrêt du Tribunal fédéral 5A_853/2014 du 23 mars 2015 consid. 6.1.1). 
 
Le délai de plainte contre les conditions de vente court du jour de leur dépôt dans 
les bureaux de l'Office (arrêt du Tribunal fédéral 5A_853/2014 précité, 
consid. 6.1.1). 
 
Les conditions de vente ne peuvent plus être attaquées après l'adjudication, 
lorsqu'elles n'ont pas fait l'objet d'une plainte dès leur dépôt ou qu'elles n'ont pas 
été contestées, par exemple par un enchérisseur, lors de leur lecture avant le 
commencement des enchères (ATF 128 III 339 consid. 5b, JdT 2002 III 81; 
ATF 123 III 406 consid. 3 ; ATF 120 III 25 consid. 2b p. 27; ATF 109 III 107 
consid. 2, JdT 1986 II 25; GILLIERON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 
n. 1319). 
 
1.1.5 L’adjudication faite alors que la préparation de la vente aux enchères est 
entachée d’une irrégularité est nulle si celle-ci résulte de la violation d'une 
disposition édictée dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont 
pas parties à la procédure (cf. art. 22 al. 1er LP ; ATF 128 III 339 consid. 5b, 
JdT 2002 III 81). 
 
1.2 En l’espèce, il n’y a pas lieu de donner suite aux conclusions du plaignant 
sollicitant la production d’une pièce d’identité de l’adjudicataire (qui l'a toutefois 
spontanément produite après que la cause a été gardée à juger) pour connaître la 
date de naissance de cette dernière. Celle-ci figure sur l’extrait du Registre foncier 
fourni par son conseil. L’adjudicataire est née en 1946. L’avis de décès dont se 
prévaut le plaignant ne concerne pas les parties à la présente procédure. 
 
1.3 Le plaignant reproche à l’Office d’avoir fourni aux potentiels acheteurs, lors 
des enchères, des éléments qui ne figuraient pas sur les conditions de vente 
précédemment communiquées. S’il avait entendu donner de nouvelles indications 
lors de la vente, l’Office aurait dû au préalable communiquer le nouveau descriptif 


- 8/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
de l’immeuble aux personnes concernées. Les nouveaux éléments fournis lors de 
la vente étaient en outre inexacts ou du moins incomplets s’agissant des 
obligations personnelles qui seraient passées au futur acquéreur avec la propriété 
du bien. L’Office n’aurait pas mentionné l’existence d’un contrat de bail qui aurait 
pu exclure l’hypothèse de l’occupation illicite par des « squatteurs » à proprement 
parler. 
 
Il est vrai que les conditions de vente communiquées le 3 novembre 2022 ne font 
pas état d’une occupation – licite ou illicite - de la parcelle. L’absence d’une telle 
indication ne saurait toutefois entraîner la nullité de l’adjudication, dès lors que 
cette mention ne vise à protéger ni l’intérêt public ni celui de tiers. A supposer que 
le contrat de bail soit valable, les locataires seraient à cet égard protégés par l’art. 
261 al. 1 CO, qui prévoit que les droits et obligations du contrat de bail passent à 
l’acquéreur avec la propriété de la chose (cf. ég. art. 50 ORFI). 
 
Par ailleurs, le plaignant, qui est à l’origine du contrat de bail litigieux, ne pouvait 
ignorer, lorsque les conditions de vente ont été communiquées, que la parcelle 
était occupée. Il lui eût alors appartenu de demander le report de la vente aux 
enchères par une plainte, en indiquant le complément à apporter aux conditions de 
vente. Le plaignant n’a en revanche pas réagi, et ce même après que l’Office lui a 
clairement indiqué, par courrier du 10 novembre 2022, qu’il considérait cette 
convention comme étant nulle et qu’il a réitéré son point de vue lors de la visite 
du 17 novembre 2022. Le plaignant ne pouvait pas attendre passivement la 
réalisation de l'adjudication, sans faire valoir au préalable qu’un défaut entachait 
les préparatifs de la vente. Partant, il est déchu de son droit de porter plainte en 
raison d’une violation des règles de procédure relatives aux conditions de vente. 
 
Au demeurant, le plaignant n’établit pas, ni ne rend vraisemblable que l’Office 
aurait donné des indications, lors de la vente aux enchères, qui n’auraient pas 
permis d'escompter le résultat le plus avantageux. Il apparaît douteux qu’un 
potentiel acheteur soit plus découragé par la présence d’occupants illicites, qui 
pourraient faire immédiatement l’objet d’une procédure d’expulsion, que par celle 
de locataires dûment autorisés à occuper les locaux pour une durée de plus d’une 
année, ce d’autant plus lorsque l’intégralité des loyers a déjà été réglé auprès 
d’une personne dont la solvabilité est incertaine. Enfin, il y a lieu de relever que le 
plaignant a créé lui-même une situation susceptible d'avoir une influence sur le 
prix d’adjudication de la parcelle, à savoir l’occupation - licite ou illicite - du bien. 
 
1.4 Partant, la plainte est rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 
2. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 
OELP). 
* * * * * 


- 9/9 - 
 
 
A/4281/2022-CS 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
Rejette, dans la mesure de sa recevabilité, la plainte formée le 16 décembre 2022 par 
A______ contre la vente immobilière aux enchères du 6 décembre 2022, parcelle n° 
1______ de la Commune de F______. 
Siégeant : 
Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Madame Natalie OPPATJA et 
Monsieur Denis KELLER, juges assesseurs; Madame Véronique AMAUDRY-
PISCETTA, greffière. 
 
La présidente : 
 
 
 
 La greffière : 
 
 Verena PEDRAZZINI RIZZI 
 Véronique AMAUDRY-PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.