ge_gerichte · ACJC/334/2026 · 2026-02-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26 février 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12658/2023 
ACJC/334/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 10 FEVRIER 2026 
 
Entre 
A______, sise ______ [GE], appelante d'un jugement rendu par la 26ème Chambre du 
Tribunal de première instance de ce canton le 28 avril 2025, représentée par Me Olivier 
ADLER, avocat, BM Avocats, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 
6, 
et 
FONDATION B______, ayant son siège c/o C______ SA, ______, ______ [FR], 
intimée, représentée par Me Pascal PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du 
Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 
et 
Madame D______, domiciliée ______, Italie, autre intimée, représentée par Me Matteo 
PEDRAZZINI, avocat, 100 Legal, rue Charles-Bonnet 4, 1206 Genève. 
 
 


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C/12658/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/5408/2025 du 28 avril 2025, le Tribunal de première instance 
(ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure ordinaire, a dit que [la 
régie] A______ avait la légitimation passive (chiffre 1 du dispositif), dit que 
D______ avait la légitimation passive (ch. 2), arrêté les frais judiciaires à 
1'000 fr., les a mis à la charge de A______ et de D______ pour moitié chacune, 
condamné en conséquence A______ à verser à l’Etat de Genève, soit pour lui les 
Services financiers du Pouvoir judiciaire, la somme de 500 fr. et condamné en 
conséquence D______ à verser à l’Etat de Genève, soit pour lui les Services 
financiers du Pouvoir judiciaire, la somme de 500 fr. (ch. 3), condamné A______ 
à verser à FONDATION B______ la somme de 500 fr. à titre de dépens (ch. 4), 
condamné D______ à verser à FONDATION B______ la somme de 500 fr. à titre 
de dépens (ch. 5) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) le 2 juin 
2025, A______ a formé appel de ce jugement, qu’elle a reçu le 1er mai 2025, dont 
elle a sollicité l’annulation. Cela fait, elle a conclu à ce que la Cour dise et 
constate qu’elle ne disposait pas de la légitimation passive, déboute 
FONDATION B______ et D______ de toutes leurs conclusions en tant qu’elles 
sont dirigées contre A______, condamne FONDATION B______ aux frais et 
dépens de la première et seconde instance ou, subsidiairement, condamne 
D______ aux frais et dépens de la procédure de première et seconde instance et 
déboute FONDATION B______ et D______ de toutes autres ou contraires 
conclusions. Subsidiairement, elle a conclu au renvoi de la cause au Tribunal pour 
nouvelle décision dans le sens des considérants et à la condamnation de 
FONDATION B______, subsidiairement D______ en tous les frais et dépens de 
la procédure de première et seconde instance. 
b. Dans sa réponse du 3 septembre 2025, D______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
c. Dans sa réponse du même jour, FONDATION B______ a conclu au 
déboutement de A______ de toutes ses conclusions et à la confirmation du 
jugement entrepris, avec suite de frais judiciaires et dépens. 
d. A______ et FONDATION B______ ont répliqué et dupliqué, persistant dans 
leurs conclusions respectives, et A______ s’est encore déterminée en date du 
24 novembre 2025. 
e. Par plis du 19 décembre 2025, la Cour a informé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 


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C/12658/2023 
a. FONDATION B______, sise à Fribourg, est une fondation de droit suisse ayant 
notamment pour but de soutenir ou subvenir aux besoins de personnes physiques 
ou morales, associations, institutions, actives dans le domaine de l’assistance ou 
de la recherche médicale, paramédicale ou dans le domaine de l’art. 
b. E______ était nu-propriétaire de l’immeuble 1______ sis rue 2______ 
no. ______ à Genève (ci-après : l’Immeuble), acquis par donation du 28 juin 2016 
de sa mère, D______, laquelle est restée usufruitière de l’Immeuble. 
c. Par acte notarié du 30 mars 2020, E______, en qualité de vendeur, et 
FONDATION B______, en qualité d’acquéreur, ont conclu un contrat de vente et 
d’achat de l’Immeuble précité. 
Aux termes de ce contrat, E______ a vendu à la FONDATION B______ la 
nue-propriété de l’Immeuble au prix de 6'562'500 fr. 
d. Le chiffre 2 du contrat de vente du 30 mars 2020 stipule que l’acquéreur 
supportera les contributions publiques afférentes à l’immeuble […] à compter de 
la date d’entrée en jouissance, soit après la radiation de la servitude d’usufruit. 
e. Le chiffre 7 du contrat prévoit notamment que « le vendeur garantit 
l’exactitude et l’exhaustivité de l’état locatif établi le [27 mars 2020] par le 
A______, arrêté au [31 mars 2020], signé, accepté à l’instant par les parties […]. 
Cet état locatif fait partie intégrante du présent contrat. 
L’acquéreur fera son affaire des contrats de bail à loyer existants à l’entière 
décharge du vendeur, étant entendu que le vendeur a d’ores et déjà transmis à 
l’acquéreur les originaux de tous les contrats de bail, ainsi que toutes la 
documentation utile […] relative aux objets loués […] ». 
f. Le chiffre 8 du contrat a la teneur suivante : « Un décompte acheteur-vendeur 
sera établi séparément et en dehors de ce contrat, prorata temporis, par le 
vendeur, concernant toutes les prestations périodiques telles que les taxes de droit 
public et des Services industriels, les impôts, les loyers, les frais de chauffage et 
d’exploitation, etc. 
Le décompte sera établi dans un délai de nonante (90) jours depuis l’entrée en 
jouissance et communiqué sans frais à l’acquéreur. Le décompte sera reconnu 
comme exact s’il n’est pas contesté dans les trente (30) jours par écrit suivant sa 
réception. Tout solde, en faveur de l’acquéreur ou du vendeur, reconnu sera 
exigible par la partie créancière dans les trente (30) jours après réception du 
décompte ». 
g. Par acte notarié du 30 mars 2020 également, conclu entre FONDATION 
B______, en qualité de nue-propriétaire, et D______, en qualité d’usufruitière, 


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cette dernière a renoncé à l’usufruit sur l’Immeuble moyennant un prix de 
937'500 fr., ladite renonciation ayant été enregistrée le 3 avril 2020 et inscrite au 
Registre foncier le ______ 2020. 
h. Tant le contrat de vente du 30 mars 2020 que l’acte de renonciation à l’usufruit 
du même jour contiennent en outre une élection de for en faveur des tribunaux 
genevois et prévoient l’application du droit suisse. 
i. Depuis le 1er mai 2020, la gérance de l’Immeuble, auparavant assurée par 
A______, a été reprise par [la régie] F______. 
j. Les loyers encaissés postérieurement au 30 mars 2020 ont été perçus, pour le 
mois d’avril 2020 et jusqu’au 30 juin 2020 pour certains, par A______. 
k. Par courriel du 1er juillet 2020, F______ a demandé à A______ de lui faire 
parvenir dans les meilleurs délais un nouvel état d’encaissement des loyers, tout 
en rappelant que les loyers encaissés aux mois de mai et juin 2020 par A______ 
devaient lui être reversés puisqu’ils appartenaient à FONDATION B______, 
qu’elle représentait depuis le 1er mai 2020. 
l. Par courrier du 24 juillet 2020, A______ a remis à F______ un décompte 
acheteur-vendeur au 30 mars 2020, en précisant ce qui suit : « Celui-ci [le 
décompte acheteur-vendeur] tient compte notamment, de l’ensemble des loyers 
encaissés pour le compte de la Fondation B______, des factures à sa charge, 
ainsi que des acomptes de charges locataires pour la saison 2020/2021. Le solde 
finale de 27'019 fr. 15 en faveur de la Fondation vous sera versé directement par 
le vendeur, Madame D______ ». 
m. Le 29 juillet 2020, A______ a établi un décompte sur lequel figuraient, au 
crédit de l’acheteur et au débit du vendeur (indiqué comme étant D______), des 
loyers du 30 mars au 30 juin 2020 d’un montant total brut de 32'398 fr. 10, et un 
solde en faveur de l’acheteur de 27'859 fr. 40, honoraires de A______ de 
323 fr. 10 compris. 
Les parties n’allèguent pas que ce décompte aurait été contesté par écrit dans les 
30 jours suivants sa notification, de sorte qu’il doit être considéré comme exact. 
n. Par courriers des 4 et 17 novembre 2020, FONDATION B______ a mis en 
demeure E______ de s’acquitter de la somme de 28'182 fr. 50 (27'859 fr. 40 + 
323 fr. 10) dans un délai de 10 jours, respectivement 5 jours. 
o. Par acte déclaré non concilié le 11 mars 2021 et déposé au greffe du Tribunal le 
10 mai 2021, FONDATION B______ a assigné E______ en paiement de la 
somme de 28'182 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 5 septembre 2020, sous suite de 
frais et dépens. 


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La cause a été enregistrée sous C/3______/2021. 
p. Par jugement JTPI/7213/2022 du 15 juin 2022, le Tribunal a condamné 
E______ à verser à FONDATION B______ la somme de 28'182 fr. 50 avec 
intérêts à 5% dès le 5 septembre 2020. 
q. Par arrêt ACJC/372/2023 du 7 mars 2023, la Cour, statuant sur appel de 
E______, a annulé le jugement précité et débouté FONDATION B______ des 
fins de sa demande. La Cour a par ailleurs mis à la charge de cette dernière les 
frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'100 fr., ainsi que les frais 
judiciaires d’appel, arrêtés à 1'800 fr. Elle a également condamné FONDATION 
B______ à verser à E______ 5'170 fr. à titre de dépens de première instance et 
3'000 fr. à titre de dépens d’appel. 
La Cour a notamment considéré que dès lors que les loyers ne pouvaient être 
encaissés que par l’usufruitière (ou par la gérance qu’elle avait mandatée, qui les 
aurait encaissés pour son compte), il paraissait logique que les éventuels loyers 
encaissés en trop ensuite de la vente seraient exigibles de sa part. FONDATION 
B______ l’avait d’ailleurs compris dans ce sens également, puisque, par 
l’intermédiaire de la gérance qui la représentait, elle avait plusieurs fois requis de 
A______, qui représentait l’ancienne usufruitière (et non pas E______, dont le 
nom n’apparaissait au demeurant, à juste titre, pas sur le décompte du 29 juillet 
2020), qu’elle lui transfère les loyers encaissés pour la période postérieure à la 
vente. Ce n'est que parce que A______ avait refusé de s’exécuter que 
FONDATION B______ avait décidé d’agir contre E______, pour tenter d’obtenir 
le paiement de loyers dont il n’avait jamais bénéficié. Rien ne permettait de 
retenir une volonté réelle et commune des parties de convenir d’une quelconque 
garantie du vendeur au sujet des loyers encaissés postérieurement à la vente. Si tel 
avait été le cas, cela aurait été stipulé de manière claire. 
Cet arrêt, qui n’a pas fait l’objet d’un recours au Tribunal fédéral, est en force. 
r. Par courriers du 4 avril 2023, FONDATION B______ a mis en demeure 
D______ et A______ de lui payer, d’ici au 20 avril 2023, la somme de 
40'252 fr. 50 (28'182 fr. 50 + 2'100 fr. + 1'800 fr. +5'170 fr. + 3'000 fr.), 
correspondant au solde acheteur-vendeur de la vente immobilière du 30 mars 
2020, cumulé aux frais judiciaires et dépens fixés par la Cour dans son arrêt 
ACJC/372/2023 du 7 mars 2023. 
s. Par courrier de son conseil du 14 avril 2023, A______ a indiqué ne jamais avoir 
entretenu de relation contractuelle avec FONDATION B______, ne pas lui être 
redevable d’un quelconque montant, et ne pas non plus être débitrice de D______. 
t. Par demande du 15 juin 2023, non conciliée et introduite par-devant le Tribunal 
le 21 décembre 2023, FONDATION B______ a formé une demande en paiement 


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à l’encontre de D______ et de A______, concluant à ce qu’elles soient 
condamnées à lui verser la somme totale de 40'252 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 
5 septembre 2020, sous suite de frais et dépens. 
u. Dans sa réponse, D______ a conclu, préalablement, à ce que A______ produise 
les extraits de ses comptes relatifs à tous les encaissement et les paiements 
effectués pour l’immeuble sis rue 2______ no. ______, [code postal] Genève, du 
1er janvier au 30 juin 2020 ou toutes autres pièces permettant de les attester et, 
cela fait, à ce que lui soit réservé de faire valoir, dans cette procédure ou dans une 
procédure ultérieure, ses prétentions reconventionnelles à l’encontre de A______. 
Principalement, elle a conclu au déboutement de FONDATION B______ de 
toutes ses conclusions à son encontre et à ce que A______ soit condamnée à 
rembourser 
les 
soldes 
qui 
lui 
sont 
dus, 
ainsi 
que 
ceux 
dus 
à 
FONDATION B______, d’un montant à établir. 
v. Dans sa réponse, A______ a conclu au rejet de la demande en tant qu’elle était 
dirigée à son encontre, ainsi qu’au déboutement de D______ de toutes autres ou 
contraires conclusions. 
w. Par courrier de son conseil du 5 août 2024, A______ a sollicité, 
principalement, la limitation de la procédure à la question de sa légitimation 
passive et, subsidiairement, un délai pour se déterminer par écrit sur la réponse de 
D______. 
x. Par ordonnance du 12 août 2024, le Tribunal a imparti un délai à FONDATION 
B______ et D______ pour se déterminer sur la limitation de la procédure à la 
question de la légitimation passive de A______. 
y. Lors de l’audience de débats d’instruction, débats principaux et premières 
plaidoiries du 19 septembre 2024, le Tribunal a informé les parties de ce qu’il 
entendait limiter la procédure à la question de la légitimation passive de A______. 
z. Par courrier de son conseil du 22 août 2024, FONDATION B______ s’en est 
rapportée à justice quant à l’éventuelle limitation de la procédure sollicitée par 
A______, précisant que le Tribunal devrait déterminer si A______ avait 
illicitement conservé les loyers perçus par ses soins alors qu’ils devaient lui 
revenir. 
aa. Par courrier de son conseil du 23 août 2024, D______ a rappelé les arguments 
développés dans son mémoire de réponse, soulignant que seule A______ avait la 
qualité pour défendre dans le recouvrement par FONDATION B______ de sa 
créance concernant les loyers subséquents à la radiation de l’usufruit, D______ ne 
s’étant pas enrichie. 


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Au surplus, elle a conclu au rejet de la limitation de la procédure à la question de 
la légitimation passive de A______, subsidiairement à ce que le Tribunal constate 
que A______ a la légitimation passive, en tout état, à ce que le Tribunal constate 
qu’elle n’a pas la légitimation passive, la procédure devant se poursuivre sans elle. 
bb. Les parties ont estimé s’être suffisamment exprimées et ont renoncé à des 
débats principaux sur cette question. 
cc. A l’issue de l’audience, le Tribunal a gardé la cause à juger sur la question de 
la légitimation passive de A______ et de D______. 
D. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que par acte notarié du 30 mars 
2020, E______ avait vendu à FONDATION B______ la nue-propriété de 
l’immeuble, lequel était constitué de plusieurs logement faisant l’objet de contrats 
de bail conclus entre D______, usufruitière, et les locataires concernés. Par acte 
notarié du même jour conclu entre FONDATION B______, en qualité de nue-
propriétaire, et D______, cette dernière avait renoncé à l’usufruit sur l’Immeuble, 
dite renonciation ayant été enregistrée le 3 avril 2020 et inscrite au Registre 
foncier le ______ 2020. A compter de cette date, FONDATION B______ avait 
pris la pleine disposition de l’immeuble qu’elle venait d’acquérir, avec pour 
conséquence que les rapports de bail en cours lui avaient été transférés 
conformément à l’art. 261 CO, applicable par analogie. 
A______ était liée à D______ par un contrat de gérance d’immeuble, lequel 
devait être qualifié de mandat ou de contrat sui generis soumis aux règles du 
mandat (art. 394 al. 2 CO), jusqu’à la radiation de l’usufruit de cette dernière, soit 
jusqu’au ______ 2020. Dès cette date et jusqu’au 30 avril 2020, A______ était 
liée à FONDATION B______ par un contrat de gérance d’immeuble puis, à 
compter du 1er mai 2020, A______ n’était plus liée contractuellement ni à 
FONDATION B______ ou à D______. 
Il n’était pas contesté que A______ avait perçu les loyers du mois d’avril 2020 
ainsi qu’une partie des loyers dus pour les mois de mai et juin 2020. A______ 
avait agi en qualité de mandataire de D______ jusqu’au ______ 2020, puis, du 
9 au 30 avril 2020, en qualité de mandataire de FONDATION B______. Enfin, du 
1er mai au 30 juin 2020, A______ avait agi sans cause, F______ ayant repris la 
gérance de l’Immeuble dès le 1er mai 2020. 
Compte tenu de ce qui précédait, tant D______, qui était usufruitière jusqu’au 
______ 2020, que A______, qui avait perçu les loyers du mois d’avril 2020 et une 
partie de ceux des mois de mai et juin 2020, alors même qu’elle n’avait plus de 
rapport contractuel avec la bailleresse, avaient la légitimation passive dans le 
cadre de la procédure. 
 


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EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement entrepris ayant été communiqué aux parties après le 1er janvier 
2025, la présente procédure d’appel est régie par le nouveau droit de procédure 
(art. 404 al. 1 et 405 al. 1 CPC). 
1.2 Selon l’art. 308 al. 1 let. a CPC, l’appel est recevable contre les décisions 
finales et les décisions incidentes de première instance ; dans les affaires 
patrimoniales, l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 3 CPC). 
Selon l’art. 237 al. 1 CPC, le Tribunal peut rendre une décision incidente lorsque 
l’instance de recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au 
procès et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable. 
En l’espèce, la décision sur la légitimation passive est une décision incidente 
immédiatement attaquable au sens de l’art. 237 CPC, puisque le prononcé par la 
Cour de céans d’une décision contraire aurait pour conséquence de mettre fin au 
procès, contre laquelle la voie de l’appel est ouverte au vu de la valeur litigieuse 
supérieure à 10'000 fr. 
1.3 Interjeté dans le délai utile et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 
131, 142 al. 1 et 3 et 311 al. 1 CPC), l’appel est recevable. 
1.4 Les maximes des débats et de disposition s’appliquent (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 
CPC). 
1.5 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d’examen, 
mais uniquement dans la limite des griefs motivés qui sont formulés (ATF 
142 III 413 consid. 2.2.4). 
1.6 Par souci de simplification, les parties seront désignées en qualité d’appelante 
pour A______, intimée pour FONDATION B______ et autre intimée pour 
D______. 
2. 
L’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à une constatation inexacte des 
faits sur plusieurs points. Cela étant, les critiques de l’appelante portent en réalité 
davantage sur l’appréciation des preuves et sur l’appréciation juridique des faits. 
Celles-ci seront donc examinées ci-après. 
Pour le surplus, l’état de fait présenté ci-dessus a été modifié et complété dans la 
mesure utile, sur la base des actes et des pièces de la présente procédure, de sorte 
que les griefs de l’appelante en lien avec la constatation inexacte des faits ne 
seront pas traités plus avant. 


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3. 
L’appelante reproche au Tribunal d’avoir admis sa légitimation passive dans la 
présente procédure. 
3.1 
3.1.1 La qualité pour agir (légitimation active) et la qualité pour défendre 
(légitimation passive) sont des questions de droit matériel, de sorte qu’elles 
ressortissent au droit privé fédéral s’agissant des actions soumises à ce droit (ATF 
133 III 180 consid. 3.4, in JdT 2010 I 239 ; 130 III 417 consid. 3.1 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 3.3 et 4A_1/2014 du 
26 mars 2014 consid. 2.3). Elles se déterminent selon le droit au fond et leur 
défaut conduit au rejet de l’action qui intervient indépendamment de la réalisation 
des éléments objectifs de la prétention litigieuse (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 5A_212/2020 du 26 janvier 2022 consid. 4). 
La légitimation passive doit être examinée d’office par le juge (ATF 126 III 59 
consid. 1a). Lorsque la maxime des débats s’applique (art. 55 CPC), cet examen 
ne peut se faire que sur la base des faits allégués et prouvés (ATF 130 III 550 
consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2021 du 21 décembre 2023 
consid. 4). 
3.1.2 Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et 
produisent les preuves qui s’y rapportent (art. 55 al. 1 CPC). Lorsque la maxime 
des débats s’applique, le tribunal est lié par les faits allégués. Ces derniers, ainsi 
que les conclusions déterminent l’objet du litige et fixent le cadre du procès. Les 
faits allégués qui ne sont pas contestés sont censés être admis et ne doivent pas 
être prouvés. Ce principe ressort de l’art. 150 al. 1 CPC et découle du principe de 
disposition (art. 58 al. 1 CPC). Les parties peuvent admettre certains faits et lier 
ainsi le Tribunal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_146/2015 du 19 août 2015 
consid. 4.3 ; ACJC/1172/2011 du 23 septembre 2011, consid. 2.1 ; CHABLOZ, 
Petit commentaire du Code de procédure civile, 2020, n°22 et 24 ad art. 55 
al. 1 CPC). 
3.1.3 Le tribunal applique le droit d’office (art. 57 CPC). Ce principe impose aux 
tribunaux cantonaux d’examiner le bien-fondé des conclusions sous tous les 
aspects juridiques possibles, sans être lié par les arguments de droit des parties, ni 
par la motivation retenue par l’instance précédente. Par conséquent, les parties 
doivent alléguer les faits, y compris les exceptions, mais non le droit. Les 
tribunaux, quant à eux, ne sont pas liés par l’argumentation juridique des parties, 
même si celle-ci n’est pas contestée. En première instance, les tribunaux doivent 
donc se pencher d’office sur tous les arguments juridiques, même ceux qui n’ont 
pas été soulevés par les parties (CHABLOZ, op. cit, n. 1 ad art. 57 CPC et les 
références citées). Dans le cadre des conclusions prises par les parties (art. 58 
CPC), le juge est libre d’appliquer le droit, en s’écartant de l’analyse juridique et 
des arguments des parties. Il n’est pas lié par les causes juridiques invoquées à 


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l’appui des conclusions (arrêt du Tribunal fédéral 4A_559/2019 du 12 mai 2020 
consid. 1.3.1 et 1.3.2; ATF 120 II 172 consid. 3a et références citées; HALDY, 
Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 57 CPC). 
3.1.4 Un contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d’une 
manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). 
Pour déterminer s’il y a eu effectivement accord entre les parties, il y a lieu de 
rechercher leur réelle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). La volonté réelle 
des parties s’établit, le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices, sans 
s’arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 
soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention. Pour ce 
faire, le juge prendra en compte non seulement la teneur de leurs déclarations de 
volonté, mais encore le contexte général, soit aussi les circonstances et leurs 
déclarations antérieures, concomitantes et postérieures à la conclusion du contrat, 
le comportement ultérieur des parties établissant en particulier quelles étaient à 
l’époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 
consid. 5.2.2; 140 III 86 consid. 4.1; 131 III 606 consid. 4.1; 127 III 444 
consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_58/2018 du 28 août 2018 consid. 3.1). 
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties – 
parce que les preuves dont défaut ou ne sont pas concluantes – ou s’il constate 
qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque de la 
conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu’elle l’affirme 
en procédure, mais doit résulter de l’administration des preuves –, il doit recourir 
à l’interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 
objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune 
d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 
l’autre, en fonction de l’ensemble des circonstances. Il s’agit d’une interprétation 
selon le principe de la confiance. Le principe de la confiance permet ainsi 
d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, 
même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 144 III 93 
consid. 5.2.3 ; 131 III 606 consid. 4.1 et les références ; 128 III 419 consid. 2.2). 
3.1.5 L’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose. Il en a 
aussi la gestion (art. 755 al. 1 et 2 CC). Il peut ainsi faire des actes juridiques, par 
exemple conclure des baux (STEINAUER, Les droits réels – Tome III, Servitudes 
personnelles/charges foncières/droits de gage immobiliers/droits de gage 
mobiliers, 2021, p. 76). 
Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent mettre fin à l’usufruit d’un commun 
accord. Une telle hypothèse peut se produire lorsque le nu-propriétaire veut 
racheter l’usufruit pour vendre l’immeuble libre de toute charge. Le cas échéant, 
le nu-propriétaire et l’usufruitier devront passer un contrat par lequel ils mettent 


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C/12658/2023 
fin à l’usufruit. Ensuite, sur la base de ce contrat, l’usufruitier requerra la radiation 
de l’usufruit, s’il porte sur un immeuble. La validité du contrat n’est soumise à 
aucune forme (art. 115 CO). La forme écrite est toutefois nécessaire pour requérir 
la radiation en vertu de l’art. 964 al. 1 CC. Dans la mesure où elle constitue 
l’extinction de l’engagement pris par l’usufruitier, la radiation a un effet extinctif 
(FABBRO, Commentaire romand, Code civil II, 2017, n. 12-13 ad art. 748 CC). 
Dans l’hypothèse où un contrat de bail a été passé entre un usufruitier et un tiers et 
que l’usufruit s’éteint, le bailleur-usufruitier perd le pouvoir de céder l’exercice du 
droit de jouissance attaché à son usufruit. Ce pouvoir revient au nu-propriétaire, 
qui est sur ce plan placé dans une situation semblable à celle d’un acquéreur de la 
chose, si bien que l’art. 261 CO est applicable par analogie (STEINAUER, op. cit., 
p. 81). Le bail passe à l’acquéreur à dater de la réquisition de transfert de propriété 
au 
registre 
foncier 
(inscription 
au 
journal) 
sans 
effets 
rétroactifs 
(LACHAT/BOHNET, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 3 ad 
art. 261 CO). 
3.1.6 A teneur de l’art. 62 CO, celui qui, sans cause légitime, s’est enrichi aux 
dépens d’autrui, est tenu à restitution (al. 1). La restitution est due, en particulier, 
de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d’une cause qui ne s’est pas 
réalisée, ou d’une cause qui a cessé d’exister (al. 2). 
Selon la conception traditionnelle, l’action pour cause d’enrichissement illégitime 
repose sur quatre conditions cumulatives, à savoir l’enrichissement d’une 
personne, l’appauvrissement d’une autre, un rapport de causalité entre ces deux 
éléments et l’absence d’une cause légitime ou le paiement de l’indu (ATF 
129 III 422 consid. 4 ; arrêt du Tribunal fédéral 4C.418/2004 du 2 mars 2005 
consid. 3.1). 
Celui qui agit en restitution de l’enrichissement illégitime doit établir que 
l’avantage obtenu à ses dépens est dépourvu de cause légitime (art. 8 CC). 
Comme le demandeur doit apporter la preuve d’un fait négatif, les règles de la 
bonne foi obligent le défendeur à coopérer à la procédure probatoire, notamment 
en offrant la preuve du contraire (ATF 100 Ia 15 s. consid. 4a ; 98 II 243 consid. 5 
; 106 II 29 consid. 2). 
Lorsqu’il n’existe aucun lien juridique préalable entre deux parties, il n’est pas 
question entre elles de rapports juridiques viciés dans le cadre desquels la 
prétention en enrichissement illégitime pourrait prendre place. Dans un tel cas, la 
partie au détriment de laquelle un déplacement patrimonial a eu lieu est créancière 
d’une prétention en enrichissement illégitime dès qu’il existe un lien économique 
entre la prestation qu’elle a fournie et le débiteur. Il faut retenir cette solution non 
seulement dans les cas où l’enrichissement provient d’un acte de l’appauvrie mais 
également dans les cas où l’enrichissement résulte d’un acte de l’enrichi ou d’un 


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fait fortuit. On cherchera alors le lien économique pouvant lier le débiteur et la 
créancière (CHAPPUIS, Commentaire Romand, Code des obligations I, 2021, 
n. 28b et les références citées). 
3.1.7 En vertu de l’art. 419 CO, celui qui, sans mandat, gère l’affaire d’autrui, est 
tenu de la gérer conformément aux intérêts et aux intentions présumables du 
maître. 
L’art. 423 al. 1 CO prescrit que lorsque la gestion n’a pas été entreprise dans 
l’intérêt du maître, celui-ci n’en a pas moins le droit de s’approprier les profits qui 
en résultent. 
L’art. 423 CO doit aussi être appliqué lorsque le gérant de mauvaise foi accepte 
pour son compte un paiement destiné au maître (HERITIER LACHAT/CHAPPUIS, 
Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 16 ad art. 423 CO). 
3.2 
3.2.1 En l’espèce, l’appelante reproche tout d’abord au Tribunal d’avoir examiné 
la question de sa légitimation passive dans la procédure à la lumière de différents 
fondements juridiques, alors même que la prétention de l’intimée portait, selon 
elle, sur le paiement du solde du décompte acheteur-vendeur en exécution du 
contrat de vente du 30 mars 2020, soit un fondement exclusivement contractuel. 
Dans la mesure où elle-même n’était pas partie à ce contrat, conclu entre l’intimée 
et E______, elle ne pouvait pas être redevable du paiement du solde du décompte 
établi en vertu de celui-ci. Le juge étant lié par le cadre du litige qui lui était 
soumis, le Tribunal aurait ainsi dû constater que l’appelante ne disposait pas de la 
légitimation passive dans la présente procédure. 
Il est incontesté que le Tribunal applique le droit d’office et qu’il le fait sur la base 
des faits allégués par les parties et de leurs conclusions, lesquels fondent le cadre 
du litige soumis au juge. Cela étant, l’appelante ne peut pas être suivie lorsqu’elle 
soutient que la demande formée par l’intimée reposait sur un fondement 
exclusivement contractuel. En effet, l’intimée n’a précisément développé aucune 
argumentation juridique dans sa demande en justice, ni indiqué à quel titre elle 
entendait agir à l’encontre de l’appelante et de l’autre intimée, ce qu’elle était 
autorisée à faire. 
Si dans la précédente procédure introduite par l’intimée à l’encontre de E______ – 
procédure à laquelle les deux parties font référence dans leurs écritures respectives 
–, l’intimée avait précisément allégué agir à l’encontre du vendeur « en vertu du 
contrat de vente authentique » passé entre eux, tel n’est précisément pas le cas 
dans la présente procédure, aucun fondement juridique n’ayant été invoqué par 
l’intimée. C’est donc de manière erronée que l’appelante soutient que, pour statuer 
sur la question de sa légitimation passive, le Tribunal aurait uniquement dû 
déterminer si elle était titulaire d’une obligation résultant du contrat de vente du 


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C/12658/2023 
30 mars 2020. De même, le fait que l’établissement du décompte produit par 
l’intimée à titre de preuve de ses prétentions contre l’appelante (et l’autre intimée) 
ait été prévu dans le cadre du contrat de vente précité ne signifie pas pour autant 
que lesdites prétentions relevaient de l’exécution de ce contrat, ni que seules les 
parties audit contrat étaient susceptibles d’être débitrices des montants mentionnés 
dans le décompte. Il peut à cet égard être relevé que l’appelante admet elle-même, 
en contradiction avec ses arguments, que l’autre intimée serait débitrice des 
montants encaissés au titre de loyers figurant dans ce décompte, alors même 
qu’elle n’était pas non plus partie au contrat de vente. 
Cela étant, à l’instar de ce que le Tribunal a retenu, il résulte des faits allégués – et 
non contestés – par les parties dans leurs écritures, ainsi que des pièces produites 
par elles, que l’intimée a acquis, le 30 mars 2020, la nue-propriété de l’Immeuble, 
constitué de plusieurs logements, lesquels faisaient alors l’objet de contrats de bail 
conclus entre les locataires et l’autre intimée, en sa qualité d’usufruitière. Il n’est 
pas non plus contesté que, par acte notarié du même jour entre l’intimée et l’autre 
intimée, cette dernière a renoncé à l’usufruit sur l’Immeuble, dite renonciation 
ayant été inscrite au Registre foncier le ______ 2020. A compter de cette dernière 
date, l’intimée a ainsi pris la pleine disposition de l’Immeuble, avec pour 
conséquence que les rapports de bail en cours lui ont été transférés, ce que les 
parties ne remettent pas en cause. Les parties ne remettent pas davantage en cause 
en appel que l’appelante avait été liée à l’autre intimée par un contrat de gérance 
jusqu’à la radiation de l’usufruit, soit jusqu’au ______ 2020 également. Enfin, 
l’appelante n’a pas contesté avoir perçu – et conservé – les loyers résultants des 
contrats de bail précités durant le mois d’avril 2020 ainsi qu’une partie des loyers 
dus pour les mois de mai et juin 2020, ce qui ressort notamment du décompte 
établi par l’appelante elle-même. 
Partant, le seul fait pour l’intimée d’avoir indiqué agir à l’encontre de l’appelante 
et de l’autre intimée pour obtenir, notamment, le paiement d’un montant 
« correspondant au solde acheteur-vendeur de la vente immobilière », soit le 
montant dont faisait état le décompte établi par l’appelante, ne suffit pas à 
contredire ce qui précède. L’on comprend en revanche que l’intimée s’estimait 
fondée à agir à l’encontre de l’appelante et de l’autre intimée en paiement des 
montants dont faisait état le décompte établi par l’appelante consécutivement à la 
vente de l’Immeuble. 
Dès lors que la demande n’était pas fondée sur des faits ressortant d’une relation 
contractuelle, l’intimée n’ayant au demeurant pas allégué être contractuellement 
liée avec l’appelante, le juge était ainsi fondé à envisager tous les fondements 
possibles à la demande. 
Le grief de l’appelante sera en conséquence rejeté. 


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3.2.2 L’appelante fait également grief au Tribunal d’avoir examiné et admis sa 
légitimation passive dans le cadre de la présente procédure à l’aune des 
dispositions légales sur l’enrichissement illégitime. 
A l’instar de ce qui a été confirmé ci-avant, dès lors qu’il ne résultait pas des faits 
allégués et prouvés par les parties que la demande serait exclusivement fondée sur 
des faits ressortant d’une relation contractuelle, le Tribunal était fondé à examiner 
différents fondements juridiques à la demande, soit notamment celui de 
l’enrichissement illégitime. 
Autre est la question de savoir si c’est à raison que le Tribunal a retenu que la 
légitimation passive de l’appelante pouvait être retenue à ce titre. A cet égard, 
l’appelante ne peut pas être suivie lorsqu’elle soutient ne pas s’être enrichie, au 
motif que les loyers encaissés par elle l’étaient pour le compte de l’autre intimée, 
en vertu du contrat de gérance qui les liait, de sorte que seule l’autre intimée était 
susceptible de s’être enrichie. Ce faisant, à l’instar de ce qui a été relevé ci-avant, 
l’appelante n’a agi en qualité de mandataire de l’autre intimée que jusqu’au 
______ 2020 au plus tard, l’autre intimée n’étant plus à compter de cette date ni 
usufruitière ni bailleresse, cette dernière prérogative étant passée à l’intimée, à qui 
les loyers étaient par conséquent dus. 
Partant, l’appelante ne pouvait pas prétendre avoir encaissé les loyers pour le 
compte de l’autre intimée postérieurement au ______ 2020, étant précisé qu’elle a 
également contesté avoir conclu un quelconque contrat de gérance avec l’intimée 
(cf. consid 3.2.4 infra). Pour autant, elle n’a pas contesté avoir encaissé lesdits 
loyers, ni que ceux-ci étaient dus à la bailleresse, soit l’intimée. C’est ainsi à 
raison que le premier juge a considéré que l’appelante, à tout le moins depuis le 
______ 2020, n’avait pas été en mesure d’établir en vertu de quelle cause elle 
aurait procédé à ces encaissements. Il ressort par ailleurs des éléments au dossier 
que l’appelante n’a pas transmis à l’intimée les loyers encaissés, de sorte qu’elle 
les détient toujours. 
Au regard de ce qui précède, c’est à raison que le premier juge a considéré que 
l’appelante disposait de la légitimation passive dans la présente procédure, à tout 
le moins en vertu des disposition légales relatives à l’enrichissement illégitime. 
Il appartiendra, pour le surplus, au Tribunal chargé de la procédure au fond de 
déterminer le bienfondé ou non des différentes prétentions formulées par 
l’intimée, tant à l’égard de l’appelante que de l’autre intimée, ceci n’étant pas 
l’objet de la présente procédure, strictement limitée à la question de la 
légitimation passive de l’appelante. 
Nul n’est par ailleurs besoin de revenir sur la légitimation passive de l’autre 
intimée, celle-ci n’ayant pas été remise en question dans le cadre de la procédure 
d’appel. En tout état, dès lors que les prétentions formulées par l’intimée dans sa 


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demande portent notamment sur les montants correspondant à ceux figurant dans 
le décompte établi par l’appelante concernant la période du 30 mars au 30 juin 
2020, et dans la mesure où l’autre intimée était encore usufruitière et bailleresse 
jusqu’au ______ 2020, c’est à raison que le premier juge a également admis sa 
légitimation passive dans le cadre de la présente procédure, sans préjudice de 
l’examen du bienfondé des prétentions, exorbitant de la présente procédure, qui 
incombera au Tribunal. 
Les griefs de l’appelante seront en conséquence rejetés. 
3.2.3 Bien que cela n’ait pas fait l’objet d’un examen par le premier juge, il y a 
lieu de retenir que, dans la mesure où l’appelante a continué d’encaisser les loyers 
postérieurement au ______ 2020 pour le compte du nouveau propriétaire, soit de 
l’intimée, elle a agi par gestion d’affaires sans mandat, sa légitimation passive 
devant également être admise à cet égard. 
3.2.4 L’appelante reproche également au Tribunal d’avoir retenu qu’elle aurait été 
liée par un contrat de gérance avec l’intimée durant la période du 9 au 30 avril 
2020, sa légitimation passive pouvant également être retenue à ce titre. 
Dès lors qu’il a été ci-avant retenu que l’appelante disposait de la légitimation 
passive dans le cadre de la procédure litigieuse, ce qui suffit à sceller le sort du 
litige, il n’est pas nécessaire de déterminer si l’appelante disposait également de la 
légitimation passive en vertu d’un contrat de gérance prétendument conclu avec 
l’intimée. 
3.2.5 L’appelante reproche encore au premier juge de ne pas avoir statué sur la 
question de sa légitimation passive en lien spécifiquement avec la prétention de 
l’intimée relative au paiement des frais et dépens de première et seconde instance 
auxquels celle-ci avait été condamnée à l’issue de la procédure ayant opposé 
l’intimée à E______ dans le cadre de l’arrêt de la Cour ACJC/372/2023 du 7 mars 
2023. 
L’appelante fait ainsi grief au Tribunal d’avoir omis des faits manifestement 
pertinents, d’avoir violé son droit d’être entendue en ne se déterminant pas sur la 
prétention formulée par l’intimée et d’avoir violé le droit en retenant la 
légitimation passive de l’appelante sur ce point. 
Cela étant, dès lors que le Tribunal a admis, à raison, la légitimation passive de 
l’appelante dans la procédure, nul n’était besoin de procéder à un tel examen. Il 
appartiendra en effet au Tribunal, en charge de la procédure au fond, de statuer sur 
le bienfondé de chacune des prétentions formulées par l’intimée et, dans 
l’hypothèse où celles-ci ne seraient pas opposables à l’appelante (ou à l’autre 
intimée) ou infondées, de rejeter lesdites prétentions. 


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C/12658/2023 
Les griefs de l’appelante seront partant rejetés. 
3.2.6 Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé dans son intégralité. 
4. 
Les frais judiciaires d’appel seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). Ils seront arrêtés à 4’000 fr. (art. 23 et 36 RTFMC) et 
partiellement compensés avec l’avance de frais fournie par celle-ci en 1'000 fr., 
laquelle reste acquise à l’Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC). L’appelante sera 
donc condamnée à verser 3’000 fr. aux Services financiers du Pouvoir judiciaire à 
titre de solde des frais judiciaires d’appel. 
Elle sera également condamnée à verser des dépens d’appel aux intimées, fixés à 
1'000 fr. chacune, (art. 84, 85 et 90 RTFMC ; art. 23 al. 1 LaCC), débours et TVA 
compris pour l’intimée, hors TVA pour l’autre intimée, vu son domicile à 
l’étranger (ATF 141 IV 344 consid. 4.1). 
* * * * * 


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C/12658/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 juin 2025 par A______ contre le jugement 
JTPI/5408/2025 rendu le 28 avril 2025 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/12658/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d’appel à 4’000 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l’avance versée qui demeure acquise à l’Etat de Genève. 
Condamne A______ à verser à l’Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du 
Pouvoir judiciaire, 3’000 fr. à titre de solde des frais judiciaire d’appel. 
Condamne A______ à verser à FONDATION B______ 1’000 fr. à titre de dépens 
d’appel. 
Condamne A______ à verser à D______ 1’000 fr. à titre de dépens d’appel. 
Siégeant : 
Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Madame Nathalie LANDRY, 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 


- 18/18 - 
 
C/12658/2023 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.