ge_gerichte · ACJC/1487/2016 · 2016-04-04 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
16 novembre 2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9104/2011 
ACJC/1487/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 14 NOVEMBRE 2016 
 
Entre 
Monsieur A.______, domicilié B.______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 4 avril 2016, représenté par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 
6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de domicile, 
et 
C.______ SA, p.a. D.______ SA, B.______, intimée, comparant par Me Christian 
BUONOMO, avocat, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/9104/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 4 avril 2016, notifié à A.______ le 11 avril 2014, le Tribunal des 
baux et loyers a débouté A.______ de toutes ses conclusions (ch. 1 du dispositif) 
et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2). 
B. 
a. Par acte expédié le 11 mai 2016 au greffe de la Cour de justice, A.______ 
appelle de ce jugement, concluant principalement à son annulation. Cela fait, il 
conclut, reprenant ainsi en substance ses conclusions de première instance, à ce 
qu'il soit dit qu'un bail a été conclu entre lui-même et C.______ SA portant sur la 
location d'un appartement de sept pièces et sur les deux boxes y afférents, et à ce 
que la précitée soit condamnée à exécuter les contrats en question, sous la menace 
de la peine prévue par l'art. 292 CP. Subsidiairement, il requiert le renvoi de la 
cause au Tribunal pour instruction dans le sens des considérants. 
 
b. Par mémoire-réponse du 16 juin 2016, C.______ SA conclut à la confirmation 
du jugement entrepris. 
 
c. Par réplique et duplique respectives, les parties persistent dans leurs 
conclusions antérieures. 
 
d. Les parties ont été avisées le 9 août 2016 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. C.______ SA est une société immobilière, dont l'administrateur-président est 
E.______. 
Elle est propriétaire de l'immeuble sis B.______ à Genève, dont la gérance est 
assurée par la régie F.______ (depuis 2001 par le responsable du service location, 
G.______). 
Elle a son siège à cette adresse, chez D.______ SA, société anonyme dont 
E.______ est l'administrateur unique. 
Le directeur financier, H.______, et le comptable, I.______, de D.______ SA 
assurent le lien entre E.______ et la régie. 
 
b. 
b.a. Le 23 avril 1971, C.______ SA a remis à bail à J.______ un appartement de 
sept pièces au 3ème étage de l'immeuble sis B.______ à Genève, pour un loyer 
annuel de 21'000 fr. Le contrat, conclu pour une durée initiale de trois ans et deux 
mois, s'est ensuite tacitement renouvelé d'année en année, le préavis de résiliation 
étant de trois mois. 


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Le 20 juillet 1973, J.______ a pris à bail de la même propriétaire deux boxes 
situés dans le même immeuble. 
b.b. Le 31 mars 1995, C.______ SA a remis à bail à A.______, fils de J.______, 
et à sa femme K.______, un appartement de trois pièces et demie, contigu à 
l'appartement de sept pièces précité. 
Le contrat, conclu pour une durée initiale d'une année du 1er avril 1995 au 
31 mars 1996, s'est renouvelé ensuite tacitement d'année en année, le préavis de 
résiliation étant de trois mois. 
b.c. Le 26 février 2003, un avenant au contrat de bail du 23 avril 1971 a été 
conclu en faveur de L.______, devenue locataire de l'appartement de sept pièces, 
à la suite du décès de son mari J.______. 
b.d. Le 30 novembre 2010, L.______ est décédée, laissant pour héritiers ses 
enfants A.______ et M.______. 
c. A.______ a entamé des démarches dès la fin 2010 afin que les baux de 
l'appartement de sept pièces et des boxes y afférents soient établis à son seul nom. 
Il a ainsi rencontré E.______ le 29 novembre 2010, notamment pour lui demander 
le transfert du bail à son nom. 
A cette occasion, il avait, selon ses dires, obtenu un accord oral de E.______ - 
accord que celui-ci conteste -, qui lui avait répondu qu'il n'y avait aucun problème 
et que tout était "ok". Quelques jours plus tard, après le décès de sa mère, 
E.______ lui avait indiqué avoir fait le nécessaire pour demander "les papiers" à 
la régie. Mi-décembre 2010, E.______ avait annoncé avoir renvoyé "les papiers" 
à la régie (audition de A.______). 
d. Au 1er janvier 2011, le loyer de l'appartement de sept pièces présentait, pour la 
première fois, un retard d'un mois. 
e. Par courrier du 5 janvier 2011, la régie en charge de l'immeuble a écrit à 
A.______ en ces termes : "Vous avez été en contact avec la société propriétaire et 
celle-ci est disposée à conclure les baux aux mêmes conditions pour les objets 
cités en marge [i.e. appartement de sept pièces et deux garages]. Pour le bon 
ordre de nos dossiers et afin que nous puissions procéder à l'établissement de ces 
documents, nous vous saurions gré de nous transmettre la photocopie du certificat 
d'héritiers. En outre, vous voudrez également nous retourner la demande de 
location ci-jointe, dûment complétée et signée, avec photocopie des pièces 
d'identité, trois dernières fiches de salaire et attestations de l'Office des 
poursuites". 


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Ce courrier a été rédigé par N.______, secrétaire de la régie, le responsable du 
service de locations, G.______, lui en ayant dicté les grandes lignes. Les deux 
personnes précitées ont signé cette lettre. 
f. A la réception de la lettre du 5 janvier 2011, soit le lendemain, A.______ a 
téléphoné à la régie. Selon ses propres termes, il avait été surpris de ne pas 
recevoir un simple avenant au contrat de bail, comme cela avait été le cas lors du 
transfert du bail de son père à sa mère, lors du décès du premier. La régie lui avait 
déclaré avoir besoin de constituer un dossier car "ils ne le connaissaient pas", tout 
en lui précisant qu'il n'avait pas le droit de louer deux appartements dans le même 
immeuble. 
N.______ a établi, de sa propre initiative s'agissant d'un "cas spécial", une note 
d'entretien téléphonique, dont il résulte que A.______ ne pouvait pas fournir le 
certificat d'héritiers requis, car il ne savait pas encore s'il répudierait ou non la 
succession de sa mère; il espérait un "avenant changement nom" comme lors du 
décès de son père et selon entretien avec E.______, ne voulait pas payer le loyer 
si pas de B.V. à son nom (au cas où il répudie la succession il ne peut utiliser les 
BVR au nom de la défunte), allait réfléchir et rappellerait la semaine suivante". 
Au bas de sa note, N.______ a ajouté : "tel. I.______, attendre pour suivi du 
dossier, faire les choses selon les règles". 
g. Par pli du 11 janvier 2011, A.______ a envoyé la demande de location, 
l'attestation de l'Office des poursuites, une photocopie de sa carte d'identité et les 
attestations de salaire de sa femme et de lui-même. 
Par lettre du 24 janvier 2011, la régie a accusé réception des pièces fournies et 
rappelé que, conformément à sa correspondance du 5 janvier précédent, elle 
demeurait dans l'attente d'un certificat d'héritiers. 
Par courrier du 23 février 2011, elle a à nouveau requis la production d'un 
certificat d'héritiers, afin de pouvoir "statuer sur [la] demande". 
Le 1er mars 2011, A.______ a transmis le document requis. 
h. En février 2011, une réunion a eu lieu avec la régie, représentée par son juriste 
(ce qui n'était pas habituel, mais s'expliquait par la complexité de la constitution 
du dossier faite par vagues successives, une certaine pression du postulant sur le 
gestionnaire, la problématique des loyers impayés et le certificat d'héritiers), dans 
le but de se déterminer sur le dossier produit par A.______. Vu la charge locative 
et les revenus du précité, la décision a été prise de ne pas conclure de bail. 
i. Par courriers et avis de résiliation des 14 et 17 mars 2011, adressés à "l'hoirie 
L.______", C.______ SA a résilié les baux des appartements de sept pièces et 


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garages pour le 30 juin 2011, respectivement le 31 mars 2012. Elle a précisé 
qu'elle entendait attribuer l'appartement à un locataire de son choix. 
j. Le 13 avril 2011, A.______ et M.______ ont saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'actions en contestation de ces congés 
(enregistrées sous C/1______, C/2______ et C/3______, introduites ensuite au 
Tribunal, jointes sous C/1______ et actuellement suspendues). Ils ont allégué dans 
leur écriture commune, après avoir exposé les démarches que A.______ avait 
entreprises afin d'obtenir le transfert du bail en sa faveur, que M.______ n'avait 
aucune prétention à faire valoir sur le bail et consentait à ce que son frère soit le 
seul locataire. 
k. A.______ a saisi, le même jour, cette même Commission d'une "demande en 
exécution de contrats de bail", dirigée contre C.______ SA (enregistrée sous 
C/9104/2011, objet de la présente procédure). 
Non conciliée, la présente cause a été portée devant le Tribunal le 8 août 2011. 
A.______ a conclu à ce que C.______ SA soit condamnée à exécuter les contrats 
conclus en fin d'année 2010, sous la menace de la peine prévue par l'art. 292 CP. 
A.______ a allégué que sa sœur, M.______, n'avait aucune prétention à faire 
valoir sur les baux et consentait à ce qu'il devienne seul locataire. Il a offert 
d'entendre la prénommée afin de démontrer ce fait. 
Par mémoire-réponse du 22 novembre 2011, C.______ SA a conclu au 
déboutement de A.______ de toutes ses conclusions. Elle a pris acte du fait que 
M.______ n'avait plus aucune prétention à faire valoir sur les baux. 
l. A l'audience du Tribunal du 21 février 2012, A.______ a déclaré préciser ses 
conclusions, en ce sens qu'il demandait la constatation de l'existence d'un bail 
portant sur l'appartement de sept pièces ainsi que sur les deux boxes, puis 
l'exécution de ces trois baux. 
m. 
m.a. S'agissant de la volonté de E.______ de transférer le bail, le témoin I.______ 
a déclaré que le comptable de D.______ SA avait eu des discussions informelles, 
situées en fin d'année 2010, avec lui sur l'éventualité d'une continuation de la 
relation contractuelle avec A.______; E.______ n'était pas opposé à cette idée, 
mais la propriétaire attendait d'être en possession du dossier complet avant de 
prendre position. E.______, qui connaissait A.______ pour discuter avec lui dans 
l'immeuble, était a priori favorable à une poursuite de la relation avec celui-ci, 
mais devait respecter les règles de la régie. Un accord sur la conclusion d'un bail 
de sept pièces n'avait pas été donné à la régie; s'il y avait eu un tel accord, un 
message électronique ou un courrier aurait été adressé à celle-ci. E.______ n'avait 
pas indiqué qu'il aurait pris des engagements envers A.______. 


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Selon le témoin H.______, E.______ ne lui avait pas dit qu'il aurait accepté de 
conclure un bail pour l'appartement de sept pièces avec A.______. E.______ 
n'aurait jamais donné d'ordres directs à la régie, même s'il pouvait côtoyer le 
propriétaire de la régie F.______ en privé, et qu'il lui arrivait d'intervenir auprès 
de la régie pour favoriser l'attribution d'un bien. 
La régie travaillait en confiance et par oral avec la propriétaire (témoin 
G.______). 
m.b. Dans le courrier du 5 janvier 2011, N.______ souhaitait faire référence, dans 
la première phrase, aux propos de A.______; G.______, qui avait contresigné le 
courrier, lui avait par la suite reproché cette formulation malheureuse, lorsque la 
présente procédure avait été introduite (témoin N.______). 
La lettre était maladroite. C'est par maladresse que le courrier avait été signé alors 
que l'accord de la propriétaire n'était pas certain. La première phrase du courrier 
n'était pas utilisée souvent. Il revenait à N.______ de vérifier si l'accord de la 
propriétaire était donné; l'autre signataire n'avait pas demandé si cela avait été fait. 
Avant de conclure tout contrat, il fallait avoir le certificat d'héritiers et vérifier la 
situation financière du locataire. Si tout avait été en ordre, c'est un bail qui aurait 
été envoyé le 5 janvier 2011 (témoin G.______). 
La teneur de ce courrier n'avait pas été évoquée avec le comptable de D.______ 
SA (témoin I.______). 
Auparavant, N.______ avait eu des contacts téléphoniques (situés en novembre ou 
décembre 2010) avec A.______, lequel lui avait annoncé avoir eu un entretien 
avec E.______ et solliciter un changement de titularité du bail en sa faveur. Elle 
avait indiqué avoir besoin de constituer un dossier, comportant notamment un 
certificat d'héritiers. Elle n'avait pas pris contact avec E.______, dans la mesure 
où il lui était nécessaire de constituer auparavant un dossier complet (témoin 
N.______). 
G.______ avait également eu des contacts téléphoniques, dans le courant du mois 
de décembre 2010, avec A.______, lequel demandait le transfert du bail de 
l'appartement de sept pièces à son nom. Celui-ci avait affirmé être seul héritier, ce 
qui n'était pas exact puisqu'il avait une sœur, et évoquait une éventuelle 
répudiation de la succession. Il n'avait fait aucune promesse à A.______ (témoin 
G.______). 
Des contacts informels avaient eu lieu entre la propriétaire et la régie, soit avec 
N.______ soit avec G.______, au sujet du certificat d'héritiers et de la 
problématique du paiement de loyer (témoin I.______). 


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n. Par jugement du 10 juin 2014, le Tribunal a débouté A.______ de toutes ses 
conclusions. 
Sur appel de A.______, la Cour de céans a annulé ce jugement par arrêt du 26 
janvier 2015 (ACJC/75/2015) et renvoyé la cause au Tribunal pour instruction 
complémentaire, soit l'audition de E.______, au sujet de l'entretien informel avec 
le locataire et de l'accord oral dont celui-ci se prévalait. 
o. E.______ a exposé au Tribunal avoir certes rencontré A.______, mais ne lui 
avoir rien promis oralement. La régie, par laquelle toute décision de location 
devait passer, avait été contactée par A.______, qui avait affirmé avoir obtenu son 
accord, et elle avait effectué son travail d'étude. Il n'était lui-même pas intervenu 
auprès de la régie. En général, soit une demande parvenait à la régie et elle lui 
transmettait le dossier de candidature, soit une demande lui était adressée à lui 
directement et il la transmettait à la régie par le biais de ses employés, afin qu'elle 
effectue les contrôles relatifs à la solvabilité du candidat. Il donnait l'accord final 
par écrit. Il avait évoqué la possibilité de remettre le bail à A.______ avec son 
directeur financier, H.______, sans donner son avis à ce dernier, mais il n'avait 
pas l'intention de répondre favorablement à cette demande, puisqu'il avait intérêt à 
y installer quelqu'un de sa connaissance et destinait, d'ailleurs, l'appartement à 
quelqu'un d'autre. Il a parallèlement exposé que sa mère était l'usufruitière des 
actions de C.______ SA et qu'elle prenait la décision finale, lorsqu'il s'agissait 
d'attribuer un appartement. En l'occurrence, sa mère avait l'intention d'attribuer 
l'appartement à l'une de ses connaissances. Il ne se souvenait pas à quel moment il 
avait eu connaissance du souhait de sa mère. Quoi qu'il en soit, il n'avait pas 
mentionné à A.______ qu'il n'entendait pas lui remettre les baux. 
p. A.______ a déclaré que E.______ lui avait dit de ne pas s'inquiéter, à la suite de 
la réception du courrier du 5 janvier 2011. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
En l'occurrence, il n'est pas contesté que la valeur litigieuse est supérieure à 
10'000 fr. Le présent appel, qui respecte pour le surplus les conditions de forme et 
de délai prévus par la loi, est ainsi recevable. 


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2. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé son droit à la preuve, mais ne 
mentionne pas quelle preuve il entendait faire administrer. Il évoque avoir 
souhaité entendre "certains" témoins, mais n'indique ni lesquels, ni à quel sujet. 
Ce grief, sans pertinence au vu du résultat du litige, sera rejeté. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les règles sur le fardeau de la preuve 
et procédé à un raisonnement arbitraire, en retenant une interprétation subjective 
des volontés exprimées par les parties et en niant un caractère contractuel au 
courrier du 5 janvier 2011. 
 
3.1 Selon les art. 1 al. 1 et 2 al. 1 CO, le contrat est conclu lorsque les parties ont, 
réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté sur tous les 
points essentiels. 
 
Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a 
lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 
soit pour déguiser la nature véritable de la convention. 
 
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention 
des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base 
d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait 
(ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 129 III 664 consid. 3.1). Comme la volonté d'une 
partie est un fait interne, sa détermination s'opère empiriquement et par indices, en 
analysant le contenu de la déclaration de cette partie, le contexte dans lequel elle a 
été faite, voire le comportement de son auteur avant et après sa communication 
(MORIN, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 94 ad art. 1). S'il ne 
parvient pas à déterminer cette volonté, ou s'il constate qu'une partie n'a pas 
compris la volonté manifestée par l'autre, le juge doit découvrir quel sens les 
parties pouvaient ou devaient donner, de bonne foi, à leurs manifestations de 
volonté réciproques (principe de la confiance); il s'agit d'une question de droit 
(ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 129 III 702 consid. 2.4). Cette interprétation 
objective s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, 
mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, 
à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 135 III 295 consid. 5.2; 132 III 626 
consid. 3.1 in fine; arrêt 4A_219/2012 du 30 juillet 2012 consid. 2.5). 
 
Le fardeau de l'allégation et le fardeau de la preuve de l'existence et du contenu 
d'une volonté subjective qui s'écarte du résultat de l'interprétation objective (ou 
normative) sont à la charge de la partie qui s'en prévaut (ATF 121 III 118 
consid. 4b/aa et les références citées; 123 III 35 consid. 2b). 
 
3.2 Aucune forme n'étant légalement prescrite pour la conclusion d'un contrat de 
bail, sa modification ultérieure n'est en principe soumise à aucune exigence de 
forme, et ce même si les parties avaient convenu de la forme écrite pour sa 


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conclusion. Demeurent réservés les cas où la loi exige expressément la forme 
écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. Le 
locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilatérale du 
contrat n'est tenu à aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1). Sauf lorsqu'elle porte 
sur des points précis prévus par la loi, la modification du contrat de bail à loyer 
peut donc se faire oralement ou par acte concluant (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_258/2014 du 8 juillet 2014 consid. 1.3). 
 
Le bulletin d'inscription rempli par le candidat locataire auprès d'une régie ne 
constitue pas une offre, mais seulement une invitation à faire une offre (LACHAT, 
Le bail à loyer, 2008, p. 176). 
 
3.3 Par la reprise de contrat (Vertragsübernahme), il y a transfert de l'intégralité 
du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d'une partie 
contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci (arrêt du Tribunal fédéral 
5C.51/2004 du 28 mai 2004 consid. 3.1 in SJ 2005 I 46). La reprise de contrat 
n'est pas réglée expressément par le code des obligations. Selon la jurisprudence, 
il ne s'agit pas de la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise 
de dette mais d'un contrat sui generis (arrêts du Tribunal fédéral 4A_258/2014 du 
8 juillet 2014 consid. 1.3; 5C.51/2004 précité consid. 3.1, in SJ 2005 I 46; 
ATF 47 II 416 consid. 2). Il découle déjà du principe de la liberté des formes des 
contrats de l'art. 11 al. 1 CO que la reprise de contrat n'est soumise à aucune 
forme particulière. De surcroît, à la différence de la cession de créance, qui peut 
être convenue sans le consentement du débiteur, la reprise de contrat suppose 
l'accord de tous les intéressés (ATF 47 II 416 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 
5C.51/2004 précité consid. 3.1 et 4A_650/2014 du 5 juin 2015 consid. 6.1). 
 
3.4 En l'espèce, il est constant que l'appartement de sept pièces faisait l'objet d'un 
bail entre l'intimée et la mère de l'appelant. Au décès de celle-ci, ce bail a été 
repris par ses deux héritiers, soit l'appelant et sa sœur, qui se sont désormais 
trouvés liés à l'intimée (cf. art. 560 CC et art. 266i CO). 
L'appelant se prévaut d'avoir obtenu l'accord oral de l'intimée, s'exprimant par son 
administrateur, au transfert du bail en sa seule faveur, c'est-à-dire non plus à la 
communauté héréditaire qu'il formait avec sa sœur, accord ultérieurement 
concrétisé dans le courrier du 5 janvier 2011. L'intimée affirme n'avoir jamais 
donné son accord au transfert du bail. 
 
Face à une contestation sur l'existence d'un contrat, il importe dans un premier 
temps de déterminer si la volonté réelle concordante des parties peut être établie. 
 
L'appelant a fait part, oralement, à l'administrateur de l'intimée de son souhait de 
reprendre le bail litigieux à son nom. Des discussions informelles ont eu lieu à ce 
sujet, notamment lors d'une rencontre le 29 novembre 2010, mais, comme 
l'expose l'appelant, il lui est impossible de prouver le contenu de ses échanges 


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oraux avec ledit administrateur, puisque ce dernier admet certes s'être entretenu 
avec l'appelant, mais conteste avoir donné son accord au transfert du bail, et 
qu'aucune preuve objective, telle qu'un témoignage, n'est disponible. 
 
Chacune des parties affirme ensuite que l'autre a informé la régie de la demande 
de transfert de bail de l'appelant. Dans ce cadre, les témoignages des employés de 
la régie doivent être appréciés avec réserve, en raison de la potentielle 
responsabilité qu'ils pourraient encourir en tant que mandataires de l'intimée et 
donc des intérêts communs qu'ils partagent avec cette dernière. Ces témoins n'ont 
pas clairement déclaré que l'appelant aurait faussement indiqué avoir obtenu 
l'accord de la propriétaire, mais, tout au plus, qu'il avait affirmé être le seul 
héritier, ce qui était faux. Le témoin G.______ a ainsi déclaré que l'appelant avait 
annoncé à sa collaboratrice avoir eu l'accord de la propriétaire, alors que cette 
dernière a exposé s'être référée aux propos de l'appelant dans le courrier du 
5 janvier 2011, sans pour autant affirmer clairement que l'appelant s'était 
faussement prévalu de cet accord. Il n'est ensuite pas exclu que l'intimée ait, 
oralement - dès lors que c'était l'un des modes de communication avec la régie -, 
donné son accord au transfert du bail, puisqu'il arrivait à E.______ d'intervenir 
auprès de la régie pour favoriser un locataire de son choix. Même si les relations 
entre E.______ et l'appelant n'étaient pas particulièrement intimes, il n'est pas 
impossible qu'il ait voulu, dans un premier temps, le favoriser. Ici encore, en 
l'absence de preuve concrète des échanges entre l'appelant et la régie, d'une part, 
et entre cette dernière et l'intimée, d'autre part, il ne peut être démontré qui a 
informé les régisseurs de l'existence de la demande de transfert de l'appelant, voire 
du supposé accord de la propriétaire. 
 
Reste à déterminer si le courrier du 5 janvier 2011 est de nature à démontrer, 
subjectivement, l'existence d'un accord conclu. 
 
3.5 Les circonstances de sa rédaction restent peu claires. Cette missive a d'ailleurs 
suscité des tensions au sein de la régie et l'une des rédactrices a été réprimandée 
pour sa teneur. Nonobstant que le texte laisse entendre l'accord de la propriétaire 
pour un transfert de bail (cf. consid. 3.6 infra), il n'a pas pu être démontré que cet 
accord avait effectivement été donné avant son envoi. Il n'en reste pas moins 
surprenant que, si la propriétaire, à savoir E.______ ou, encore, sa mère, n'avait 
aucune intention de remettre le bail à l'appelant, elle n'en ait pas informé la régie 
ou ses propres collaborateurs. Ainsi, l'écrit litigieux n'est pas non plus de nature à 
démontrer une volonté subjective de la propriétaire de s'engager. 
 
Certes, l'appelant s'est montré "surpris" à la réception du courrier, dans la mesure 
où, selon sa version des faits, il pensait avoir obtenu un accord oral et donc 
recevoir immédiatement un avenant au contrat de bail. Il a téléphoné à la régie qui 
lui a signifié qu'il ne pourrait pas occuper deux logements dans le même 
immeuble et qu'elle ne le connaissait pas. La note d'entretien téléphonique rédigée 


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par la régie ne contient pas plus de détails sur le fait que l'appelant aurait compris 
que ce courrier ne valait pas acceptation du transfert de bail. Tout au plus, des 
questions pratiques ont été discutées. Selon ses déclarations, l'appelant aurait été 
rassuré par E.______. Dans sa conduite subséquente, aucun élément ne permet de 
confirmer le contraire. Ainsi, il n'est pas démontré que l'appelant aurait pu 
subjectivement comprendre que l'accord oral dont il se prévalait avait été mis à 
néant. 
 
Le fait que la régie ait mentionné, plus d'un mois plus tard, qu'elle attendait les 
documents requis afin de pouvoir "statuer sur [la] demande" n'est pas pertinent 
pour déterminer si, le 5 janvier 2011, une volonté de s'engager existait. En effet, 
entre-temps, l'intimée avait déjà pu souhaiter revenir sur un éventuel accord 
donné. 
 
Il existe ainsi un "dissentiment caché" : les parties se sont exprimées de manière 
concordante en déclarant toutes deux vouloir le transfert du bail, mais il appert 
que la volonté de l'intimée de transférer le bail n'a, elle, pas pu être démontrée. 
 
3.6 Il s'impose donc de procéder à une interprétation objective, selon le principe 
de la confiance. 
 
Il est incontesté que l'appelant a formulé une demande de transfert de bail, 
comprise en ce sens par l'intimée. 
 
Le courrier du 5 janvier 2011 mentionne dans sa première phrase que la 
propriétaire "est disposée" à transférer le bail. L'intimée conteste que ces termes 
aient pu être compris dans le sens d'un accord. 
 
Selon les dictionnaires, être disposé signifie "qui est préparé, porté, prêt" 
(Dictionnaire de l'Académie française neuvième édition version informatisée 
disponible en ligne à l'adresse http://atilf.atilf.fr/academie9.htm). Selon le Littré, 
ce verbe était synonyme, notamment, "d'engager, déterminer, prescrire ou 
décider". Plus récemment, selon Le Petit Robert (édition 2015), il signifie 
"décider, déterminer, engager, inciter, pousser". 
 
Si la propriétaire disait "être disposée", cela signifie qu'elle était "décidée", donc 
d'accord avec le transfert du bail. 
 
Par conséquent, l'interprétation littérale des termes du courrier litigieux ne fait 
aucun doute et devait se comprendre comme la décision prise par la propriétaire 
de conclure les baux aux mêmes conditions. 
 
Ainsi, ce courrier constitue, dans sa première phrase et pour un destinataire de 
bonne foi, une affirmation dénuée d'ambiguïté de l'accord de la propriétaire de 


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l'immeuble de transférer le bail en faveur de l'appelant, conformément à sa 
demande. 
 
Certes, il pourrait paraître contradictoire de demander ensuite des documents 
complémentaires, notamment sur la situation financière de l'appelant, si le 
transfert de bail était admis. Néanmoins, la mention "pour le bon ordre de nos 
dossiers" impliquait que ces documents étaient exigés pour la forme et non en vue 
de l'examen d'une demande, ce qui renforce encore l'interprétation suggérée par la 
première phrase. Il en va de même du formulaire de demande de location, qui, 
usuellement, peut signifier un appel d'offre, mais, dans le présent contexte, 
pouvait aussi être compris comme un support permettant de recueillir les 
informations personnelles à jour de l'appelant, afin d'établir les baux à son nom. 
Cela expliquerait aussi pourquoi lesdits baux n'avaient pas été joints. 
 
Il n'existe pas d'éléments antérieurs suffisamment établis qui permettent de 
modifier l'interprétation de ce texte, puisqu'entre les demandes formulées à 
l'intimée en vue du transfert du bail et la réception de ce courrier aucun échange 
intervenu entre les parties n'a pu être démontré. Les événements postérieurs à la 
réception de ce courrier sont irrelevants. 
 
Conformément à l'interprétation objective effectuée ci-dessus, l'appelant, 
destinataire du courrier, doit être protégé dans sa compréhension du courrier. Un 
accord de droit existe donc sur le transfert du bail, qui doit être considéré comme 
accepté par l'intimée. 
 
3.7 Reste à examiner si l'accord de la troisième partie au transfert de contrat, soit 
les hoirs de feu L.______, a consenti au transfert, question laissée ouverte par la 
Cour dans son dernier arrêt. 
 
Cette hoirie étant constituée de deux héritiers - l'appelant et sa sœur -, il sied de 
déterminer si tous deux ont donné leur accord (art. 602 al. 2 CC). 
 
S'agissant de l'appelant, cette question ne fait aucun doute. 
 
S'agissant de sa sœur, il appert que l'appelant a allégué dans sa demande, et donc 
dès l'introduction de l'instance, avoir son accord au transfert. L'intimée a pris acte 
de ce point dans sa réponse, sans le contester. Ce n'est qu'au stade des plaidoiries 
finales que l'intimée a, pour la première fois et après de nombreuses audiences 
d'instruction au cours desquelles elle aurait pu le faire, contesté cet accord, ce qui 
est tardif (art. 229 al. 1 CPC; ATF 140 III 312 consid. 6.3.2.3). Ce fait doit donc 
être considéré comme établi. 
 
Quoi qu'il en soit, il ressort des écritures conjointes de l'appelant et de sa sœur, 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, que M.______ 
a indiqué avoir consenti au transfert du bail. 


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Par conséquent, l'accord des hoirs est suffisamment démontré. 
 
3.8 Il résulte de ce qui précède que les conditions d'un transfert de bail étaient 
réunies, toutes les parties y ayant consenti. Le transfert a été parfait en date du 
6 janvier 2011, soit le jour de la réception du courrier du 5 janvier 2011. Le 
jugement entrepris sera annulé. Il sera statué à nouveau (art. 318 al. 1 let. b CPC) 
dans le sens que l'existence d'un contrat de bail à loyer sera constatée. 
4. 
L'appelant requiert l'exécution du contrat de bail, dont l'existence vient d'être 
constatée. 
 
4.1 Le Tribunal qui statue au fond peut prendre des mesures d'exécution sur 
requête de la partie qui a eu gain de cause (art. 236 al. 3 CPC). 
 
L'exécution n'entre cependant en considération que dans la mesure où le jugement 
ne se suffit pas à lui-même pour déployer ses effets. Le jugement constatatoire 
("Feststellungsentscheide") n'a pas à être exécuté, puisqu'il ne condamne pas l'une 
des parties à exécuter une prestation. Le but recherché par la partie demanderesse 
est atteint par le seul prononcé (SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER 
(éd.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3ème éd. 2016, 
n. 8 ad art. 335; BRUNNER/GASSER/SCHWANDER (éd.), ZPO Schweizerische 
Zivilprozessordnung Kommentar, 2ème éd. 2016, n. 3 ad art. 335; BOHNET et 
al. [éd.], CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 335). 
 
4.2 En l'occurrence, le présent arrêt revêt un caractère constatatoire, de sorte que 
le prononcé d'une mesure d'exécution n'entre, en principe, pas en considération. 
 
L'appelant ne consacre au demeurant aucun développement à ce sujet et ne 
soutient pas que sa cocontractante ne serait pas en mesure ou refuserait d'exécuter 
le contrat les liant. 
 
Ainsi, la conclusion en exécution prise par l'appelant sera rejetée. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 11 mai 2016 par A.______ contre le jugement 
JTBL/326/2016 rendu le 4 avril 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/9104/2011-9-OOD. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Constate l'existence d'un contrat de bail à loyer entre A.______ et C.______ SA 
transféré le 6 janvier 2011 et portant sur un appartement de 7 pièces au 3ème étage de 
l'immeuble sis 57, avenue de Champel à Genève ainsi que sur les boxes numéros 1 et 2 
sis à la même adresse. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.