ge_gerichte · ATA/276/2010 · 2010-04-27 · fr

Résumé:
 Admission partielle d'un recours contre un refus d'annulation du classement des bâtiments formant le complexe Mont-Blanc Centre - cinéma Plaza. Dans un arrêt antérieur (ATA/105/2006du 7 mars 2006) le Tribunal administratif avait confirmé le classement des bâtiments formant le complexe mais renvoyé le dossier au Conseil d'Etat pour examiner la proportionnalité de la mesure s'agissant du bâtiment abritant le cinéma. La décision litigieuse qui prévoit de compenser les pertes générées par l'exploitation du cinéma, par les revenus provenant des bâtiments commerciaux du complexe ne peut être confirmée. Il n'est pas concevable de procéder à une telle compensation, les parcelles pouvant avoir des propriétaires différents. Renvoi au Conseil d'Etat pour qu'il procède à une étude claire et complète des possibilités d'aménagement du bâtiment et de leur rendement.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/689/2009-CLASS 
ATA/276/2010 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 27 avril 2010 
 
dans la cause 
 
SOCIÉTÉ ANONYME MONT-BLANC CENTRE 
représentée par Me Lucien Lazzarotto et Me Daniel Peregrina, avocats 
contre 
CONSEIL D'ÉTAT 
 
 


- 2/17 - 
A/689/2009 
EN FAIT 
1. 
a. 
La Société Anonyme Mont-Blanc Centre (ci-après : Mont-Blanc S.A.) est 
propriétaire des parcelles nos 5750, 5754 et 6712, feuille 43 de la commune de 
Genève-Cité, sises respectivement au 5, rue de Chantepoulet, à l'angle de la rue de 
Chantepoulet et de la rue du Cendrier (1-3, rue de Chantepoulet et 21, rue du 
Cendrier) ainsi qu'au n° 19 de la rue du Cendrier, sur lesquelles sont édifiés les 
bâtiments G900, G901, G902, G903, G904, G905, G912, G913 et G948 
comprenant des bureaux, des commerces et la salle de cinéma « Le Plaza ». 
 
b. 
Les parcelles nos 5755 et 5758, situées aux 15 et 17 de la rue du Cendrier, 
sont propriétés de la Winterthur-Vie (ci-après : la Winterthur). Elles comprennent 
deux tours qui jouxtent la parcelle n° 6712. 
 
c. 
L'ensemble 
de 
ces 
constructions, 
œuvres 
de 
l’architecte 
Marc-Joseph Saugey, 
forme 
le 
centre 
Mont-Blanc 
- 
cinéma 
Plaza 
(ci-après : Mont-Blanc Centre). 
2. 
 
Faisant suite à une demande de classement du Mont-Blanc Centre déposée 
le 10 janvier 2002 par la Société d'art public, devenue depuis : Patrimoine suisse 
Genève (ci-après : PSGe) et à une demande analogue, présentée le 8 novembre 
2000 par le professeur Bruno Reichlin de l'Institut d'architecture de l'Université de 
Genève, le Conseil d'Etat a, par arrêté du 24 mars 2004, classé les bâtiments 
formant le Mont-Blanc Centre, à savoir les bâtiments G912 et G913 sis sur la 
parcelle n° 5750, G900, G901, G902, G903 et G904 sis sur la parcelle n° 5754, 
G948 sis sur les parcelles nos 5755 et 5758 et G905 sis sur la parcelle n° 6712. 
3. 
 
Sur recours de Mont-Blanc S.A, le Tribunal administratif a confirmé par 
arrêt du 7 mars 2006 (ATA/105/2006) le classement des bâtiments dont elle était 
propriétaire, à l'exception de celui du cinéma Plaza (G905) pour lequel la cause 
était renvoyée au Conseil d'Etat afin que celui-ci procède à une étude claire et 
complète, au sens des considérants de son arrêt, afin de déterminer si l'affectation 
du bâtiment pouvait être maintenue et procurer à la propriétaire un rendement 
acceptable, étant entendu que celui-ci n'avait pas à être optimal. Si tel ne devait 
pas être le cas, il conviendrait d'examiner des possibilités d'aménagement 
différentes, comme celles évoquées lors du transport sur place tenu le 27 juin 
2005. A cette occasion, s'agissant des interventions envisageables, le représentant 
du Conseil d'Etat s'était dit « ouvert à tout », à condition que les travaux soient 
réversibles et qu'ils ne camouflent ni ne travestissent la perception de l'espace. 
 
 
Il convient de se référer, en tant que de besoin, aux faits tels que retenus 
dans l'arrêt susmentionné. 


- 3/17 - 
A/689/2009 
4. 
 
Par arrêt du 9 août 2006, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours 
formé par Mont-Blanc S.A. contre l'arrêt du Tribunal administratif du 7 mars 2006 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1P.258/2006 du 9 août 2006). Le renvoi au Conseil 
d'Etat n'était pas une décision finale et la propriétaire ne subissait pas de préjudice 
irréparable s'agissant uniquement d'un allongement de la procédure. 
5. 
 
Le 7 novembre 2006, le Conseil d'Etat a proposé à Mont-Blanc S.A. de 
confier à un bureau spécialisé une mission d'expertise, sur la base d'un cahier des 
charges à établir d'entente avec elle. Trois bureaux étaient proposés à cet effet. Il 
convenait notamment de procéder à l'examen des revenus générés par les locaux 
formant le complexe Mont-Blanc Centre pour établir si le rendement était 
susceptible de permettre de compenser, dans une mesure appréciable, le dommage 
économique allégué concernant la salle de cinéma. 
6. 
 
Le 19 janvier 2007, le président du département des constructions et des 
technologies de l'information (ci-après : DCTI) a reçu des représentants de 
Mont-Blanc S.A. afin d'examiner une possibilité de trouver une solution 
transactionnelle susceptible de permettre le maintien de la mesure de classement 
de la salle de cinéma. Cette solution prévoyait de confier l'exploitation de la salle 
à une personne privée et au frais de celle-ci. En contrepartie, l'exploitant aurait pu 
se voir accorder une autorisation de construire un complexe multisalles à la 
périphérie de la ville. Lors de cet échange, le président du DCTI a relevé que les 
revenus générés par les bâtiments commerciaux ne seraient pas pris en 
considération. 
7. 
 
Le 15 février 2007, le Conseil d'Etat a interpellé Mont-Blanc S.A. en 
l'invitant à porter son choix sur l'un des trois bureaux d'experts et à défaut, s'est 
réservé de désigner lui-même un expert. 
8. 
 
Le 7 mars 2007, Mont-Blanc S.A. a répondu au Conseil d'Etat que la 
mission d'expertise proposée au sujet de l'utilisation du cinéma était totalement 
inutile. Elle proposait Monsieur Claude Zuber, architecte, ne figurant pas sur la 
liste des experts suggérés par le Conseil d'Etat, pour effectuer la mission 
d'expertise. Elle s'opposait à ce que les revenus locatifs des immeubles de bureaux 
commerciaux soient pris en compte pour compenser les pertes liées au maintien 
forcé de l'exploitation du cinéma. 
 
 
La salle de cinéma avait été fermée en 2004, abandonnée par le dernier 
exploitant. Il n'était pas possible de la rouvrir sans procéder à des rénovations 
importantes. Son exploitation en tant que cinéma n'était pas réaliste. En revanche, 
la transformation de l'espace en centre commercial pouvait générer une valeur 
locative d'environ CHF 1'400'000.-. 
9. 
 
Le 31 mai 2007, le Conseil d'Etat a informé Mont-Blanc S.A. qu'il prenait 
acte qu'elle contestait le bien-fondé de la mesure de classement. L'idée de la 


- 4/17 - 
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compensation des revenus induits par la location des locaux commerciaux avec les 
pertes générées par l'exploitation de la salle de cinéma était maintenue. La mission 
d'expertise serait confiée à la société Acanthe S.A., aucune réponse quant au choix 
proposé n'ayant été reçue. Il était douteux que M. Zuber corresponde au profil de 
la personne recherchée pour le type d'expertise envisagé. 
10. 
 
Le 29 juin 2007, le Conseil d'Etat a invité Mont-Blanc S.A. à fournir au 
DCTI tous documents justificatifs portant sur le loyer auquel était astreint le 
dernier exploitant de la salle de cinéma, les états locatifs de 2004 à 2007 des 
locaux commerciaux situés dans les bâtiments classés formant le complexe 
Mont-Blanc Centre, une copie des baux y afférents, ainsi que toutes informations 
utiles sur les charges courantes de ces bâtiments. 
11. 
 
Le 30 juillet 2007, Mont-Blanc S.A. a répondu au Conseil d'Etat. Elle 
réitérait la demande de nommer M. Zuber comme expert et s'opposait à nouveau à 
l'idée de compensation. Elle exigeait le respect de la procédure dans le cadre de 
l'expertise. 
12. 
 
Le 29 février 2008, le conservateur cantonal des monuments a transmis à 
Mont-Blanc 
S.A. 
une 
étude 
de 
175 
pages, 
réalisée 
par 
Madame Cécilia Maurice de Silva intitulée « inventaire espaces circulation 
intérieure - Mont-Blanc Centre ». Ce document pourrait figurer en annexe de 
l'arrêté de classement et constituer une base de démarche pour les interventions 
futures. 
13. 
 
Le 18 avril 2008, Mont-Blanc S.A. a répondu au conservateur cantonal des 
monuments qu'elle s'opposait catégoriquement à la prise en considération, dans la 
procédure de classement, de l'étude de Mme Maurice de Silva, cette dernière étant 
membre du comité du PSGe au moment où elle avait rédigé son étude. 
14. 
 
Le 15 mai 2008, le DCTI a demandé à Mont-Blanc S.A. les raisons pour 
lesquelles elle ne souhaitait pas d'Acanthe S.A. comme expert et confirmait 
vouloir appliquer la compensation pour établir la viabilité économique du 
Mont-Blanc Centre après classement. 
15. 
 
Le 20 août 2008, Mont-Blanc S.A. a répondu au dernier courrier du DCTI 
en réitérant son point de vue. Vu la lenteur de la procédure, elle avait fait faire une 
expertise 
par 
le 
cabinet 
Frank 
Stell, 
spécialisé 
dans 
l'exploitation 
cinématographique (ci-après : rapport Stell) qui montrait de manière irréfutable 
que, même en se fondant sur des hypothèses de fréquentation très optimistes, 
l'exploitation de la salle de cinéma aboutirait pour l'exploitant à une perte annuelle 
minimale de près de CHF 500'000.-. De plus, des pièces étaient fournies 
dénonçant la non-conformité de la salle aux exigences légales ainsi que les 
investissements nécessaires à une réouverture du cinéma Plaza. Ces études 


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arrivaient à la conclusion que le total des coûts des travaux préalables de sécurité 
se montait à CHF 8'335'449.-. 
 
 
Deux projets de constructions avaient été élaborés en lieu et place du 
cinéma. L'un portant sur la construction d'un bâtiment de sept étages respectant 
strictement les différentes dispositions légales et un autre, concernant un 
immeuble de huit étages, nécessitant une dérogation aux limites de gabarit. Ils 
s'inspiraient directement d'un projet initial élaboré par M. Saugey qui prévoyait la 
réalisation de quatre tours en lieu et place des trois finalement réalisées. Ces 
nouvelles constructions généreraient un revenu net de CHF 3'178'534.- ou 
CHF 2'950'378.- laissant apparaître, après construction, une valeur de la parcelle 
n° 6712 de CHF 39'220'000.- ou CHF 42'610'000.-. 
 
 
Au vu des valorisations possibles de la parcelle et en l'absence de toute 
perspective réaliste d'une exploitation cinématographique, le Conseil d'Etat, faute 
d'indemnisation, ne pouvait que renoncer au classement du bâtiment G905. 
16. 
 
Le 3 octobre 2008, Mont-Blanc S.A. a encore fait part au DCTI des 
problèmes liés à la procédure d'expertise. Acanthe S.A. ne pouvait être considérée 
comme indépendante au vu du nombre et de l'importance des mandats qu'elle 
recevait régulièrement de l'Etat, dont l'expertise des trois mille immeubles 
propriétés de l'Etat. 
17. 
 
Le DCTI a instruit la demande d'annulation de classement. 
 
 
Le 26 novembre 2008, la commission des monuments, de la nature et des 
sites (ci-après : CMNS) a rendu un préavis défavorable à la demande d'annulation 
du classement du cinéma Plaza. Architecturalement, techniquement et 
culturellement, le Mont-Blanc Centre composait un ensemble auquel ses qualités 
constructives, son esthétique, sa multifonctionnalité et son inscription dans le tissu 
urbain, notamment avec son passage intérieur et son dénivelé, conférait une 
qualité patrimoniale exceptionnelle. En soustraire un élément, précisément le 
bâtiment abritant le cinéma Plaza qui était à lui seul le symbole de ce type de 
complexe des années 50, était inadmissible au regard de la conservation du 
patrimoine architectural. Consciente des difficultés d'exploitation d'un cinéma 
comme le Plaza et de son bar, elle ne s'opposait pas à un changement d'affectation 
ou à une affectation complémentaire compatible (salle de spectacles, de réunion, 
etc.), dont elle ne doutait pas qu'il soit non seulement possible, mais sans doute 
aisément réalisable vu le manque de salles de ce type à Genève. 
18. 
 
Le 10 décembre 2008, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a rendu un 
préavis défavorable à la demande d'annulation du classement. Le cinéma 
constituait la pièce maîtresse de la composition architecturale du complexe Mont-
Blanc Centre et non un élément annexe qui pourrait être traité de manière séparée. 
Les accès de la salle, uniques dans leur conception, commandaient l'organisation 


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des fonctions distributives de l'ensemble, prolongeant astucieusement l'espace de 
la rue dans les corps de bâtiments. Ces objets majeurs de la culture moderne que 
constituaient les grands cinémas édifiés dès le début des années 1950 avaient 
pratiquement tous été démolis. Leur absence induisait une perte irréparable dans 
la mémoire collective. 
19. 
 
Par arrêté du 28 janvier 2009, le Conseil d'Etat a rejeté la demande 
d'annulation du classement du bâtiment G905. 
 
 
Il ressortait de l'étude produite par Mont-Blanc S.A. que la réouverture de la 
salle de cinéma entraînerait une perte annuelle d'exploitation. Aucun élément ne 
permettait de remettre en cause les chiffres produits. Le subventionnement au titre 
de soutien à l'exploitation d'un équipement socioculturel dont il était avéré qu'il 
était déficitaire n'était pas envisageable. 
 
 
En revanche, il était patent que les bâtiments propriété de Mont-Blanc S.A. 
affectés à l'usage commercial, classés simultanément au bâtiment G905 
participaient d'une mesure de protection de caractère global. Ils étaient en mains 
de la même entité et formaient une unité patrimoniale avec la salle de cinéma. Le 
fait que les éléments de ce patrimoine ne reposaient pas sur une seule et même 
parcelle n'était pas relevant. Ils constituaient une œuvre architecturale conçue dans 
l'idée de réaliser une opération d'ensemble, où il s'agissait pour faire coexister, en 
synergie, des activités commerciales et de délassement. 
 
 
Les préavis de la CMNS et de la ville étaient défavorables. 
 
 
Une expertise sollicitée par le DCTI et réalisée le 29 novembre 2008 par 
Monsieur Pierre-Antoine Rieben, architecte (ci-après : rapport Rieben) retenait un 
état locatif net annuel de CHF 3'680'880.- pour les surfaces (env. 7'227 m2) du 
Mont-Blanc Centre. Cela signifiait que la perte commerciale réalisée en cas de 
réouverture de la salle de cinéma représentait une proportion relativement 
modeste par rapport au rendement très substantiel généré par l'exploitation 
commerciale des autres bâtiments. 
 
 
La demande d'annulation de l'arrêté du 24 mars 2004, en tant que celui-ci 
visait le classement du bâtiment G905, était rejetée et le classement de ce bâtiment 
était confirmé en tant que de besoin. 
20. 
 
Le 2 mars 2009, Mont-Blanc S.A. a recouru auprès du Tribunal 
administratif contre l'arrêté du Conseil d'Etat du 28 janvier 2009, notifié le 
30 janvier 2009 en concluant à l'annulation et à celle de l'arrêté de classement du 
24 mars 2004, ainsi qu'à l'octroi d'une indemnité de procédure. 
 
 
Son droit d'être entendue avait été violé. Elle n'avait eu connaissance du 
rapport Rieben qu'à réception de l'arrêté litigieux du 28 janvier 2009. Elle 
sollicitait un deuxième échange d'écritures. 


- 7/17 - 
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Les instructions fixées par le Tribunal administratif dans son arrêt du 7 mars 
2006 n'avait pas été respectées. Tout le raisonnement fait par le Conseil d'Etat 
relatif à la compensation de la perte commerciale découlant d'une éventuelle 
réouverture de la salle de cinéma devait être écarté car contraire aux instructions 
claires données par le Tribunal administratif. 
 
 
Cette théorie de la compensation était également contraire à la garantie de la 
propriété et à la liberté économique. Aujourd'hui, les bâtiments du complexe 
Mont-Blanc Centre étaient propriété de deux entités distinctes sans relation 
aucune. Chacun des bâtiments dont elle était propriétaire était inscrit sur une 
parcelle distincte. Par le passé, ces parcelles avaient appartenu à des personnes 
différentes. La parcelle n° 6712 avait été propriété de la société Ciné-Centre 
depuis 1952, par exemple. 
 
 
La notion de globalité était avancée s'agissant de l'intérêt public poursuivi 
par la mesure de classement et de la procédure suivie, mais non pas en relation 
avec l'analyse des conséquences financières d'une mesure de classement. Si le 
raisonnement était suivi jusqu'au bout il faudrait inclure les bâtiments propriété de 
la Winterthur dans le calcul de compensation. 
 
 
Le raisonnement du Conseil d'Etat violait également le principe d'égalité de 
traitement. Son application avait pour conséquence de traiter de manière différente 
le propriétaire selon qu'il disposait ou non d'autres propriétés dans le complexe 
visé par les mesures de protection. 
 
 
En outre, cette théorie était fondée sur une lecture erronée de l'arrêt du 
Tribunal fédéral du 30 novembre 2006 (1P.842/2005). 
 
 
Il s'agissait en fait d'une mesure de confiscation illicite de ses revenus. La 
mesure de classement avait déjà réduit à la portion congrue le rendement des 
immeubles commerciaux. Le rapport Rieben ne mentionnait pas de rendement 
mais indiquait un état locatif. Or, le rapport à l'investissement consenti ne figurait 
pas dans l'expertise. L'approche choisie ne permettait pas de savoir si l'état locatif 
en cause couvrait suffisamment les investissements du propriétaire. En outre, les 
investissements nécessaires pour l'exploitation de la salle de cinéma, estimés à 
CHF 8'000'000.- n'avaient pas été pris en compte. D'autres éléments avaient 
également été omis dans les calculs faits par le Conseil d'Etat mais pris en compte 
dans l'expertise financière qu'elle produisait, réalisée le 28 février 2009 pour le 
cabinet Analyses & Développements Immobiliers Sàrl par Monsieur François 
Hiltbrand (ci-après : rapport Hiltbrand). 
 
 
Selon cette étude, la situation réelle était encore plus grave. L'état locatif net 
réel des immeubles 1, 3 et 5 Chantepoulet n'était pas de CHF 3'680'880.- comme 
estimé par l'expert du Conseil d'Etat mais de CHF 1'507'062.-. Le rapport 
Hiltbrand faisait état d'un rendement de 2,25% pour le bâtiment 1-3 Chantepoulet, 


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1,53 % pour le bâtiment 5 Chantepoulet et 0,10 % pour le bâtiment du Plaza. Ces 
chiffres étaient inférieurs à ceux fixés pour un « rendement raisonnable suffisant » 
au sens de la jurisprudence pour que l'Etat puisse imposer un classement au 
propriétaire. En outre, la propriété était dévalorisée par la mesure et une perte de 
valeur vénale de CHF 56'992'200.- était constatée, selon les chiffres de l'expert. 
Le surcoût des travaux imposés par l'Etat, sans production de rendement 
correspondant avait en substance conduit la société propriétaire à investir des 
montants équivalents à ceux qui lui auraient permis de construire ou de 
reconstruire des immeubles de standing élevé, pour n'encaisser que des loyers 
équivalents à ceux d'immeubles bas de gamme. 
 
 
Au regard du principe de proportionnalité aucun des bâtiments du 
Mont-Blanc Centre ne saurait être classé que ce soit individuellement ou 
collectivement. 
21. 
 
Le 27 avril 2009, le DCTI, pour le Conseil d'Etat, a répondu au recours. 
 
 
L'objet du litige devait être circonscrit aux éventuelles conséquences d'ordre 
patrimonial découlant de la mesure de classement du bâtiment G905. 
 
 
Si plusieurs bâtiments étaient mis au bénéfice d'une mesure de protection au 
motif qu'ils forment un ensemble, il était possible de prendre en considération les 
revenus de l'un des bâtiments de cet ensemble pour « compenser » l'éventuelle 
perte ou insuffisance de rendement d'un autre bâtiment appartenant au même 
ensemble. Le Tribunal fédéral avait circonscrit l'examen des conséquences 
financières d'une mesure de classement au « monument en cause ». Tel était le 
raisonnement suivi dans son arrêté. 
 
 
L'Etat n'avait pas exclu toute participation de sa part dans le maintien du 
bâtiment G905 mais il avait exclu les subventions à l'exploitation du cinéma. 
 
 
Au vu des contraintes du site, rien ne permettait d'affirmer qu'un immeuble 
de l'importance de celui dont la construction était envisagée par Mont-Blanc S.A. 
pourrait être édifié. De plus, les chiffres avancés concernant le rendement de cet 
immeuble n'étaient pas crédibles. 
 
 
La CMNS avait insisté sur le fait que c'était en tant qu'ensemble que le 
complexe Mont-Blanc - cinéma Plaza devait être évalué et c'était comme tel qu'il 
avait été classé. En soustraire un élément, soit précisément le bâtiment abritant le 
cinéma n'était tout simplement pas admissible en terme de conservation du 
patrimoine architectural. 
22. 
 
Le 30 juin 2009, Mont-Blanc S.A. a répliqué. 
 
 
Il convenait de prendre en compte les faits nouveaux déjà allégués et 
postérieurs à la décision de classement. 


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Sous l'angle de l'analyse de la proportionnalité le classement devait être 
annulé au vu des chiffres non contestés s'agissant des pertes générées par 
l'exploitation de la salle de cinéma. 
 
 
La théorie de la compensation était illégale. 
 
 
La validité du classement des autres bâtiments devait également être 
examinée car dans son arrêt de 2006, le Tribunal administratif n'avait pas procédé 
à l'examen de la proportionnalité de la mesure. Or, comme le démontrait le 
rapport Hiltbrand, la mesure entraînait un rendement insuffisant au regard de la 
jurisprudence en la matière. La rentabilité ne pouvait être améliorée puisque le 
classement empêchait d'envisager une démolition reconstruction qui permettrait 
de construire des immeubles modernes à la place des constructions obsolètes. Le 
classement excluait aussi toute amélioration des bâtiments actuels qui serait 
destinée à les doter des techniques que les locataires commerciaux réclament de 
nos jours (façades isolées ; aspect de bon standing ; climatisation efficace en 
termes énergétiques, etc.) 
 
 
Les travaux de rénovation qu'elle avait engagés en 1996 par la réfection du 
hall d'entrée du bâtiment 5 Chantepoulet et le lancement d'études relatives au 
remplacement des façades avaient été entièrement modifiés par l'Etat du fait de 
l'existence de la procédure de classement. La reconstruction des façades imitant 
imparfaitement l'original avait été faite, en violation des principes de la 
restauration de la Charte de Venise, en créant un pastiche. Les faiblesses de la 
conception d'origine des façades avaient été maintenues, le supplément de confort 
attendu ne s'était pas réalisé et les CHF 11'500'000.- investis n'avaient produit 
aucun avantage, l'état locatif de l'année 1997 étant comparable à celui actuel, 
selon l'étude Hiltbrand. 
 
 
Le classement de tous les bâtiments entraînait une double expropriation. Les 
revenus des bâtiments étant trop faibles par rapport aux exigences normales du 
marché et l'investissement colossal consenti avait été imposé et ne produisait 
aucun rendement supplémentaire. La situation était vouée à s'aggraver compte 
tenu de l'obsolescence des bâtiments. Dans vingt ans, les façades pastiches 
devraient être remplacées par un pastiche au second degré. 
 
 
Toute mesure de classement devait être annulée pour les bâtiments 
constituant le Mont-Blanc Centre. 
23. 
 
Le 9 septembre 2009, le Conseil d'Etat a dupliqué. 
 
 
La question du défaut de rentabilité des locaux commerciaux alléguée par 
Mont-Blanc S.A. ne devait pas être examinée par le Tribunal administratif car la 
proportionnalité de la mesure de classement l'avait déjà été dans son arrêt du 
7 mars 2006. 


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En outre, le rapport Hiltbrand était contesté sur plusieurs points, notamment 
quant au montant des charges courantes qui représentait près de 40% du revenu 
locatif brut, alors que la pratique et les usages retenaient un taux n'excédant 
généralement pas les 20 %. La composition du montant retenu n'était pas donnée 
dans l'étude. La réserve faite pour le remplacement des façades était contestable 
dans la mesure où les façades d'origine avaient été remplacées après cinquante 
ans. Il ne se justifiait pas de retenir un montant annuel de CHF 125'000.- 
correspondant à une durée de vie de vingt ans. En réalité, cette charge financière 
sera supportée par les locataires au moment de la rénovation. L'état locatif allégué 
de CHF 2'761'461.- n'était justifié par aucune pièce. Les conclusions de l'étude 
étaient fondées sur des prémisses contestables. 
 
 
Le revenu locatif retenu dans le rapport Hiltbrand, sans contrainte de 
classement, était exagéré. Il s'agissait d'un doublement, voire d'un triplement des 
loyers actuels ce qui représentait un hausse excessive, au sens du droit du bail. 
 
 
Le rendement net des bâtiments commerciaux, compte tenu des conclusions 
de l'étude Rieben, se situait certainement entre 5 % et 6,25 %. Les éléments 
pertinents devaient encore être établis. Le défaut de collaboration de Mont-
Blanc S.A. avait empêché le DCTI de le faire. 
 
 
En l'état, le taux de rentabilité allégué était contesté et l'on ne saurait se 
satisfaire des chiffres retenus par l'expert. L'objectif de Mont-Blanc S.A. était 
d'améliorer la rentabilité des bâtiments mais elle ne pouvait s'opposer à une 
mesure de protection au motif que le bâtiment pourrait lui procurer un rendement 
plus élevé. 
 
 
La prétendue insuffisance de rentabilité des bâtiments ne constituait pas des 
faits nouveaux devant amener le Tribunal administratif à reconsidérer son arrêt 
confirmant le classement. Il n'y avait pas matière à reconsidération. 
24. 
 
Le 8 janvier 2010, Mont-Blanc S.A. a remis au tribunal de céans une 
nouvelle expertise immobilière réalisée le 10 décembre 2009 par Monsieur 
Frédéric Herreras, Régie Schmid et Engel & Völkers (ci-après : rapport Herreras), 
ainsi qu'un bordereau de pièces attestant de faits nouveaux survenus dans la 
deuxième moitié de 2009. 
 
 
Le classement avait conduit à imposer une rénovation des bâtiments 
totalement inadaptée aux exigences actuelles des utilisateurs et avait occasionné 
un préjudice potentiel d'au moins CHF 64'158'000.- pour le propriétaire. Les 
rendements moyens du Mont-Blanc Centre des cinq dernières années se situaient à 
1,26 % et 1,49 %. 


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Une dégradation des têtes de dalles des bâtiments s'était fortement accélérée 
malgré les travaux de restauration et de protection contre la carbonatation 
effectués en 2004. 
 
 
Les stores actuels étaient inefficaces contre le soleil et plusieurs locataires se 
plaignaient de ce défaut. La nécessité de les remplacer ainsi que la modification 
des dalles entraient en conflit avec les exigences du DCTI. 
 
 
Le nettoyage des façades compte tenu des caractéristiques des fenêtres 
existantes imposées par le DCTI impliquait des travaux longs et très coûteux 
nécessitant l'utilisation d'un échafaudage. 
 
 
Ces problèmes rendaient encore plus graves les conséquences pratiques et 
financières à supporter suite au classement. 
25. 
 
Le 16 février 2010, le DCTI a présenté des observations. Les nouvelles 
pièces produites ne modifiaient pas son appréciation. 
 
 
Une grande partie des travaux effectués par Mont-Blanc S.A. dont les coûts 
étaient retenus dans le rapport Herreras ne concernait pas le maintien de la 
substance patrimoniale des bâtiments mais était indispensable au vu de l'état de 
vétusté avancée des bâtiments et de ses installations techniques. Seule une partie 
des investissements pour la rénovation pouvait être prise en considération pour 
évaluer les conséquences financières de la mesure de classement. 
 
 
Des frais de conseils juridiques avaient été pris en considération pour 
déterminer les charges d'exploitation alors qu'il s'agissait manifestement de 
charges extraordinaires. Le rapport n'opérait pas de distinction entre les frais liés 
au maintien de la substance patrimoniale et les autres. Cette omission permettait 
de justifier le faible rendement allégué, alors que les charges usuelles 
d'exploitation apparaissaient notablement élevées, tels les frais de conciergerie et 
de gérance, qui en étaient la véritable cause. 
 
 
Il s'agissait de déterminer le rendement avant la mesure de classement et le 
rendement après cette mesure et non le rendement effectivement obtenu et celui 
recherché par la propriétaire. 
 
 
Il ressortait du rapport Herreras qu'en 1996, les bâtiments produisaient un 
état locatif brut de CHF 2'450'062.-. En retranchant de cette somme 
CHF 750'000.-, correspondant aux charges d'exploitation, soit le montant moyen 
des charges courantes 2004-2008, à l'exclusion de celles afférentes à la parcelle 
n° 6712, l'on obtenait un rendement net de l'ordre de CHF 1'700'000.-. Capitalisé 
en fonction du taux de 5 % retenu par l'expert de Mont-Blanc S.A., ce rendement 
permettait d'obtenir une valeur des bâtiments de CHF 34'000'000.- avant 
classement. Pour sa part, Mont-Blanc S.A. déterminait le taux de rendement actuel 
des bâtiments, avec classement, sur la base d'une valeur d'estimation de 


- 12/17 - 
A/689/2009 
CHF 72'000'000.-. Cette manière de procéder revenait à dire que la mesure et les 
travaux de rénovation avaient créé une plus-value. Cela n'était pas réaliste. Une 
analyse de la situation tenant compte des circonstances concrètes et compatibles 
avec la réalité économique suggérait de retenir que la valeur des bâtiments avec 
classement n'avait pas augmenté dans la mesure décrite ci-dessus. Pour déterminer 
celle-ci, il convenait de prendre en considération le montant de CHF 34'000'000.- 
augmenté d'un montant de CHF 7'000'000.- correspondant au 60 % du coût des 
travaux de rénovation, conformément aux usages, ce qui donnait une valeur de 
rendement de CHF 41'000'000.-. L'état locatif après classement était de 
CHF 1'284'000.-. Si l'on ajoutait à ce montant les frais de conseils juridiques de 
CHF 172'000.- l'on obtenait un rendement net de CHF 1'456'000.-. Rapporté à la 
valeur des bâtiments après travaux ce montant permettait de retenir un taux de 
rendement de l'ordre de 3,6 %. 
 
 
C'était manifestement l'état de vétusté des bâtiments, avant les travaux de 
rénovation qui était la cause principale de ce niveau de rendement des bâtiments et 
de leur « dévalorisation » subséquente. 
 
 
Des travaux d'assainissement avaient été entrepris pour les têtes de dalles 
mais n'avaient pas permis d'apporter une solution durable ce qui n'avait rien à voir 
avec la mesure de classement. Ces effets seraient survenus sans classement. 
 
 
La pose de stores extérieurs répondait à la préoccupation de garantir au 
mieux le caractère et l'authenticité des bâtiments, selon le rapport sur la 
rénovation des façades établi le 17 février 1997 par le bureau P. Devanthéry & 
Lamunière. Si Mont-Blanc S.A. décidait d'installer des stores intérieurs, le 
département pourrait reconsidérer la position initiale. 
 
 
Le problème du nettoyage des façades invoqué par Mont-Blanc S.A. n'avait 
pas été provoqué par la mesure de classement, la rénovation des façades n'ayant 
pas modifié le type de vitrage. 
26. 
 
Le 18 février 2010, les parties ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
a. 
Le présent litige fait suite au renvoi de la cause au Conseil d'Etat par le 
tribunal de céans afin que celui-là procède à une étude claire et complète au sens 
des considérants de son arrêt (ATA/105/2006 du 6 mars 2006) pour le bâtiment 
G905 abritant la salle de cinéma. 


- 13/17 - 
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Au consid. 24 en droit il était spécifié qu'il convenait « de déterminer si 
l'affectation du Plaza comme cinéma peut être maintenue et procurer à la 
recourante un rendement acceptable, étant entendu que celui-ci n'a pas à être 
optimal. Si tel ne devait pas être le cas, il conviendrait d'examiner des possibilités 
d'aménagement autres, telles qu'évoquées notamment lors du transport sur place ». 
 
 
Lors du transport sur place du 27 juin 2005, le représentant du Conseil 
d'Etat s'était dit « ouvert à tout, s'agissant des interventions envisageables pour le 
bâtiment abritant le cinéma, à condition que les travaux soient réversibles et qu'ils 
ne camouflent ni ne travestissent la perception de l'espace ». 
 
b. 
Par arrêté du 28 janvier 2009, le Conseil d'Etat a rejeté la demande 
d'annulation du classement du bâtiment G905 faite par la propriétaire. Cette 
décision, confirmant l'arrêté de classement, répond à la première question figurant 
dans le renvoi fait au Conseil d'Etat par le tribunal de céans. Le Conseil d'Etat y 
expose en substance que l'exploitation de la salle de cinéma n'est pas 
économiquement viable mais que si l'on tient compte des revenus générés par les 
autres bâtiments formant le Mont-Blanc Centre, par compensation, le classement 
du bâtiment G905 respecte le principe de la proportionnalité. 
 
c. 
La recourante conteste l'application d'un principe de compensation entre les 
revenus et les pertes engendrés par les différents bâtiments dont elle est 
propriétaire et invoque la violation de la garantie de la propriété par la mesure de 
classement, non seulement du bâtiment G905 mais de tout le Mont-Blanc Centre. 
3. 
 
Dans son arrêt du 6 mars 2006, le tribunal de céans a confirmé l'arrêté de 
classement du Conseil d'Etat du 24 mars 2004 concernant tous les bâtiments visés 
excepté le bâtiment G905. 
 
 
La qualification de monument, au sens de la loi sur la protection des 
monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) a été 
reconnue à tous les bâtiments concernés. 
 
 
La proportionnalité de la mesure a été confirmée pour tous les immeubles à 
l'exception du cinéma Plaza, pour lequel la question de la proportionnalité de la 
mesure devait encore être instruite par le Conseil d'Etat. 
 
 
Il découle de ce qui précède que le tribunal de céans n'a pas à revenir sur 
l'examen de la mesure de classement en tant qu'elle concerne les autres bâtiments 
du Mont-Blanc Centre, question qui a été examinée dans son arrêt du 6 mars 2006 
et qui n'a pas fait l'objet du renvoi pour instruction complémentaire au 
Conseil d'Etat. 
 
 
Par conséquent, l'objet du litige se limite à la seule question de la 
proportionnalité de la mesure de classement du bâtiment G905. 


- 14/17 - 
A/689/2009 
4. 
 
Dans la décision litigieuse, le Conseil d'Etat admet la proportionnalité de la 
mesure de classement du cinéma Plaza en se fondant sur la compensation des 
pertes et des revenus générés par les différents immeubles en mains de la 
recourante. 
 
 
Il convient dès lors, en premier lieu, d'examiner la question du principe 
même de cette compensation. 
 
a. 
L'assujettissement d'un immeuble à des mesures de conservation ou de 
protection du patrimoine bâti constitue une restriction du droit de propriété garanti 
par l'art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101) ; pour être compatible avec cette disposition, 
l'assujettissement doit donc reposer sur une base légale, être justifié par un intérêt 
public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst. ; 
ATF 126 I 219 consid. 2a et les arrêts cités). 
 
b. 
Le principe de la proportionnalité, consacré à l'art. 36 al. 3 Cst., veut qu'une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude) 
et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle de la 
nécessité) ; en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but visé et il exige 
un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis 
(principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts ; 
Arrêt du Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 2006 consid 2.4). 
 
c. 
L'autorité ordonnant le classement d'un monument doit prendre des 
« précautions particulières » lorsque cette mesure a pour conséquence le maintien 
de l'affectation du bâtiment et l'obligation pour son propriétaire de poursuivre, 
même contre son gré, une activité économique déterminée ; il faut donc établir les 
faits de telle manière qu'apparaissent clairement toutes les conséquences du 
classement, des points de vue de l'utilisation future du bâtiment et des possibilités 
de rendement pour son propriétaire (ATF 126 I 219 consid. 2h). 
 
d. 
Sous l'angle de la proportionnalité, c'est bien le rendement de l'immeuble 
dont le classement est ordonné qui est déterminant (notamment en comparaison 
avec celui escompté par le propriétaire sans le classement), et non pas le 
rendement d'une opération immobilière plus vaste, où la perte sur l'exploitation 
d'un immeuble serait en quelque sorte compensée par des perspectives de profit 
dans la location d'autres bâtiments. Les conséquences du classement ne doivent en 
effet être appréciées que du point de vue du monument en cause (Arrêt du 
Tribunal fédéral 1P.842/2005 du 30 novembre 2006 consid. 2.4). 
 
 
Le Conseil d'Etat fonde son argumentation sur ce dernier considérant. Il 
estime que si le monument est constitué de plusieurs bâtiments, érigés sur 
plusieurs parcelles, en mains d'un même propriétaire, l'analyse du rendement 


- 15/17 - 
A/689/2009 
acceptable doit se faire globalement sur l'ensemble des revenus ou pertes produits 
par l'exploitation des différents immeubles concernés. 
 
 
Ce raisonnement ne saurait être suivi. D'une part, l'extrait de jurisprudence 
sur lequel le Conseil d'Etat fonde son raisonnement ne peut être compris que dans 
le sens opposé à celui retenu dans la décision. D'autre part, si la propriété des 
immeubles formant le Mont-Blanc Centre est aujourd'hui en mains de la 
recourante, à l'exception de deux bâtiments, il n'en a pas toujours été ainsi. Bien 
que formant un ensemble architectural, le Mont-Blanc Centre est constitué de 
plusieurs immeubles et par conséquent, l'analyse de rendement qui doit être 
effectuée au sens de la jurisprudence, doit être faite pour chaque immeuble. Il 
n'est ainsi pas concevable de compenser d'éventuelles pertes dans l'exploitation 
d'un bâtiment par les revenus générés par un autre, appartenant, cas échéant, à un 
autre propriétaire. 
 
 
En conséquence, la décision du Conseil d'Etat ne saurait être confirmée et le 
recours sera admis sur ce point. 
5. 
 
Il est admis que l'affectation du bâtiment G905 en salle de cinéma ne peut 
procurer à la recourante un rendement acceptable. En revanche, le Conseil d'Etat 
n'a exploré aucune autre possibilité d'affectation du bâtiment. Or, le renvoi fait par 
le tribunal de céans dans son arrêt du 6 mars 2006 était clair et visait à examiner 
de quelles autres façons l'espace pouvait être exploité si l'affectation actuelle 
n'était pas rentable. 
 
 
La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de proportionnalité des 
mesures de classement exige une analyse complète et détaillée des incidences 
financières des affectations envisageables, compatibles avec une mesure de 
classement. Ce volet de la décision de classement doit être analysé en premier lieu 
par l'autorité qui prend la mesure. C'est dans ce sens que le Tribunal administratif 
avait renvoyé la cause au Conseil d'Etat. 
 
 
En conséquence, il convient de renvoyer, à nouveau, la cause au Conseil 
d'Etat pour qu'il procède à l'instruction demandée en envisageant les différentes 
affections possibles du bâtiment, compatibles avec les exigences du classement, 
ainsi que leurs conséquences sur le rendement de l'immeuble, afin de déterminer 
si celui-ci est acceptable. 
6. 
 
Le recours sera partiellement admis. Un émolument de CHF 1'500.- sera mis 
à la charge de la recourante qui succombe en partie (art. 87 LPA). Un émolument, 
de CHF 1500.- sera mis à la charge du Conseil d'Etat. Une indemnité de procédure 
de CHF 2'000.- sera accordée à Mont-Blanc S.A. à la charge de l'Etat de Genève. 
 
* * * * * 


- 16/17 - 
A/689/2009 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté 
le 
2 
mars 
2009 
par 
la 
Société 
Anonyme Mont-Blanc Centre contre l'arrêté du 28 janvier 2009 du Conseil d'Etat ; 
au fond : 
l'admet partiellement ; 
renvoie la cause au Conseil d'Etat pour qu'il procède à une étude claire et complète des 
possibilités d'aménagement du bâtiment G905 et de leur rendement, au sens des 
considérants ; 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'500.- ; 
met à la charge du Conseil d'Etat un émolument de CHF 1'500.- ; 
alloue à la recourante une indemnité de CHF 2'000.- à charge de l'Etat de Genève ; 
dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Lucien Lazzarotto et Daniela Peregrina, avocats de la 
recourante ainsi qu'au Conseil d'Etat. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
 
 
 


- 17/17 - 
A/689/2009 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente : 
 
 
L. Bovy 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
la greffière :