ge_gerichte · ACJC/701/2023 · 2023-06-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.06.2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/16701/2020 
ACJC/701/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 5 JUIN 2023 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 15 septembre 2022, représentée par B______, ______, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile, 
et 
Madame C______, intimée, p.a. et représentée par D______ SA, ______, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 


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C/16701/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/661/2022 du 15 septembre 2022, communiqué aux parties par 
pli du même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié 
à A______ le 28 juillet 2020 pour le 31 janvier 2021 concernant l'appartement de 
quatre pièces n° 62 situé au 6ème étage de l'immeuble sis place 1______ no. 
______ à E______ (ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le congé notifié à 
A______ le 28 juillet 2020 pour le 31 janvier 2021 concernant l'emplacement de 
parking n° 70 situé au sous-sol de l'immeuble susmentionné (ch. 2), a octroyé à 
A______ une prolongation des baux de quatre ans échéant au 31 janvier 2025 (ch. 
3), a autorisé A______ à résilier les baux en tout temps avant l'échéance visée au 
chiffre 3 du dispositif, moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin 
d'un mois (ch. 4), a diminué de 8,26% le loyer de l'appartement susmentionné et 
l'a fixé à 11'316 fr. par année, hors charges, dès le 1er février 2021 (ch. 5), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 6) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 7). 
B. 
a. Par acte expédié le 17 octobre 2022 au greffe de la Cour de justice, A______ 
(ci-après également : la locataire) forme appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. 
Elle conclut, principalement, à l'annulation des congés qui lui ont été donnés le 
28 juillet 2020 pour le 31 janvier 2021 concernant l'appartement et l'emplacement 
de parking, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction 
complémentaire dans le sens des considérants. 
Elle a produit, comme pièces nouvelles, deux photographies. 
b. Dans sa réponse du 21 novembre 2022, C______ (ci-après également : la 
bailleresse) conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Par réplique du 23 janvier 2023, A______ a persisté dans ses conclusions. 
d. C______ ayant renoncé à dupliquer, les parties ont été avisées le 22 février 
2023 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
a. Le 24 janvier 2000, C______, bailleresse, et A______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de quatre pièces n° 
62 situé au 6ème étage de l'immeuble sis place 1______ no. ______ à E______ (ci-
après : également l'immeuble). 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er février 2000 au 
31 janvier 2001, puis s'est renouvelé tacitement d'année en année, la locataire 


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étant autorisée à restituer le logement moyennant un préavis de résiliation de deux 
mois pour la fin d'un mois. 
Le loyer annuel, charges en 1'440 fr. non comprises, a été fixé par le contrat à 
13'428 fr. L'immeuble, de type HLM, est soumis à la Loi genevoise sur le 
logement et la protection des locataires (LGL). 
b. Dès le 1er février 2015 et d'accord entre les parties dans le cadre d'une 
précédente procédure, le loyer annuel de l'appartement a été réduit à 12'336 fr., 
hors charges. 
c. Par donation du 15 décembre 2011, la bailleresse a transféré à ses filles, 
N______ et G______, la nue-propriété de plusieurs immeubles, dont l'immeuble 
litigieux, duquel elle est devenue usufruitière. 
d. Par contrat du 28 septembre 2012, la locataire a pris à bail un emplacement de 
parking n° 70 situé au sous-sol de l'immeuble. 
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, trois mois et quinze jours, du 
16 octobre 2012 au 31 janvier 2014, renouvelable tacitement d'année en année. 
Le loyer annuel a été fixé par le contrat à 1'380 fr. 
e. Par avis du 28 juillet 2020, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et 
du parking pour le 31 janvier 2021, au motif qu'elle souhaitait attribuer le 
logement à un membre de sa famille. 
f. Par courrier du 5 août 2020, la locataire requis de la bailleresse qu'elle lui 
fournisse plus de détails, en particulier l'identité de la personne à laquelle elle 
souhaitait attribuer le logement et le parking. 
Relancée par la locataire par pli du 11 novembre 2020, la bailleresse a répondu le 
30 novembre suivant que le logement était destiné à être occupé par sa petite-fille, 
H______. 
g. La locataire a contesté les deux congés le 14 août 2020. 
Déclarées non conciliées à l'audience de la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers du 5 novembre 2020 puis portées le 7 décembre 2020 devant le 
Tribunal, les deux causes ont été jointes par ordonnance du 11 janvier 2021. 
La locataire a conclu, principalement, à l'annulation des congés et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation des baux de quatre ans, échéant au 
31 janvier 2025, avec possibilité de résilier les baux en tout temps moyennant un 
préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois, et à une diminution du loyer de 
l'appartement sur la base de la baisse du taux hypothécaire depuis la dernière 


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fixation du loyer pour le ramener à 943 fr. par mois, charges non comprises, dès le 
1er février 2021. 
Elle a soutenu que deux autres baux de l'immeuble avaient été résiliés pour le 
même motif et que les congés concernaient les locataires les plus anciens, 
s'acquittant au demeurant des loyers les plus bas. La bailleresse et sa famille 
étaient propriétaires de nombreux immeubles à Genève. Le congé avait également 
donné en représailles à la baisse de loyer obtenue en 2015, la locataire soutenant 
que, sur les locataires ayant demandé et obtenu une telle baisse de loyer, les trois 
seuls locataires encore présents avaient reçu une résiliation. Enfin, la locataire a 
allégué disposer de revenus limités à la perception d'une rente AI et de prestations 
complémentaires, être en pleine dépression et souffrir de diverses affections 
somatiques, produisant à ce sujet deux certificats médicaux. 
h. Par réponse du 8 mars 2021, la bailleresse a conclu à la validation des 
résiliations et à ce qu'une unique prolongation de bail de deux ans et six mois soit 
accordée à la locataire. Préalablement, elle a demandé qu'un délai supplémentaire 
lui soit accordé en vue de produire des exemples de loyers comparatifs en 
suffisance permettant de démontrer l'absence d'abus du loyer et l'autorisation de 
compléter ses écritures s'agissant de l'adaptation du loyer durant la période 
prolongée du bail. 
Elle a exposé qu'une de ses filles et deux de ses petits-enfants avaient manifesté 
un besoin de se reloger et qu'elle avait eu la volonté de le permettre dans le seul 
immeuble locatif dont elle était l'unique bailleresse, lequel faisait partie du 
patrimoine de la famille de longue date, à proximité [de] I______. Ces congés 
répondaient à trois situations personnelles et besoins distincts. La fille et les 
petits-enfants de la bailleresse avaient porté leur dévolu sur les appartements se 
situant dans les étages les plus élevés, qui étaient les plus agréables en termes 
d'ensoleillement et de situation. Ses petits-enfants, H______ et J______, se 
partageraient des logements sur le même palier au 6ème étage et sa fille, G______, 
habiterait au 7ème. Les logements du 6ème étage étaient adaptés en termes de loyers 
aux moyens financiers limités de ses petits-enfants, dès lors qu'ils étaient encore 
en formation. H______ était âgée de 17 ans et vivait avec sa mère. Collégienne, 
elle souhaitait débuter un cursus universitaire et aspirait à s'installer dans son 
propre logement pour y poursuivre ses études dès la rentrée universitaire 2023. 
D'autres locataires présents depuis 1994 et bénéficiant de loyers moins élevés 
(K______ et L______), étaient toujours en place, comme cela ressortait de l'état 
locatif produit. La bailleresse a confirmé être usufruitière, pour moitié, d'un 
immeuble sis rue 2______ no. ______, dont elle partageait la propriété avec sa 
cousine et sur lequel elle ne disposait pas de la liberté d'attribuer les logements à 
sa guise. Elle était propriétaire d'une villa sise chemin 3______ no. ______, dans 
laquelle elle résidait depuis de nombreuses années. Enfin, s'agissant du litige 
relatif à la baisse de loyer à la sortie du contrôle de l'Etat l'ayant opposé à la 


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locataire, il était clos depuis plus de cinq ans et les neuf locataires sur seize qui 
avaient requis des baisses de loyer, étaient tous encore présents dans l'immeuble. 
i. Par pli du 28 avril 2021, la locataire a indiqué à la bailleresse avoir appris qu'un 
appartement se libérait au 1er étage de l'immeuble, relevant qu'elle partait du 
principe que cet appartement serait attribué à une personne dont le besoin propre 
était invoqué ou, à tout le moins, que cet appartement lui serait proposé. 
Le 2 juin 2021, la bailleresse a répondu que l'appartement en question ne 
correspondait pas en termes de localisation à ses attentes, respectivement à celles 
de H______, qui souhaitait s'installer dans un logement situé dans les étages 
supérieurs moins exposés aux bruits et plus lumineux. Un relogement immédiat de 
H______ était également précoce et impossible, cette dernière ne disposant pas 
pour l'heure de l'indépendance financière nécessaire. Enfin, le loyer de cet 
appartement serait fixé au prix du marché si bien qu'il dépasserait les capacités 
financières de la locataire. 
j. Par pli du 2 juin 2021, la bailleresse a déclaré à la locataire habitant au 7ème 
étage renoncer au congé qu'elle lui avait notifié, G______ ayant décidé de rester 
vivre auprès de ses parents pour leur assurer une présence quotidienne et une 
assistance qui s'avérait indispensable. 
k. Le Tribunal a ouvert les débats principaux sur le siège lors de l'audience de 
débats d'instruction du 29 juin 2021 et a rendu son ordonnance de preuves le 18 
octobre suivant. 
l. Les époux M______/T______, locataires de l'autre appartement situé au 6ème 
étage de l'immeuble destiné à J______ et pour lequel un congé avait également été 
donné, ont, par jugement du 25 août 2021, accepté les résiliations et quitté cet 
appartement le 30 septembre 2021 au plus tard. 
m. La locataire ainsi que trois témoins ont été entendus par le Tribunal à 
l'audience du 1er février 2022. 
La locataire a maintenu que les besoins propres allégués par la bailleresse n'étaient 
que des prétextes, relevant que la mère de H______, N______, disposait elle-
même d'un appartement de 4 pièces au 8ème étage, appartement qu'elle sous-louait. 
Son propre appartement ne devait pas être plus lumineux et calme que cet 
appartement du 8ème étage, qui bénéficiait d'une terrasse sur le toit. Aucun membre 
de la famille C______/G______/H______/J______/N______ n'avait demandé à 
venir visiter son appartement et aucune solution de relogement ne lui avait été 
proposée par la bailleresse, notamment l'appartement qui s'était libéré au 1er étage 
qu'elle aurait accepté. L'appartement libéré par les époux M______/T______ au 
6ème étage n'avait pas été reloué depuis. Elle a déclaré s'être inscrite auprès de 
divers organismes de droit public, mais ses nombreux problèmes de santé 


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freinaient ses recherches. Elle ne maîtrisait pas internet et devait demander de 
l'aide à sa fille. Ses revenus étaient constitués de sa rente AI de 1'550 fr. 
complétée par les prestations de l'Hospice général, pour un total de 2'500 fr., 
raison pour laquelle elle ne pouvait pas rechercher un loyer libre. 
La bailleresse a admis que l'appartement restitué par les époux M______/T______ 
était vacant au jour de l'audience, précisant qu'il y avait des velléités de le louer 
pour une durée déterminée, le temps que J______ termine sa formation à l'été 
2022 et perçoive des revenus suffisants. Quant à l'appartement du 1er étage de 
l'immeuble, il avait été reloué au prix du marché à un tiers, J______ étant 
intéressé à reprendre un appartement situé dans les étages supérieurs. 
La locataire a contesté ces allégués. 
Entendue comme témoin, G______ a confirmé être nue-propriétaire de 
l'immeuble et avoir eu l'intention d'y occuper un appartement. Elle habitait avec 
ses parents et son fils depuis 2011 et avait cherché à pouvoir prendre un « pied à 
terre » ailleurs, compte tenu du fait que la cohabitation devenait un peu difficile. 
Ses parents avaient toutefois eu des ennuis de santé en mai 2021, soit 
postérieurement aux résiliations. Elle avait donc renoncé à un appartement dans 
l'immeuble pour pouvoir continuer à s'occuper d'eux. Son fils, J______, souhaitait 
pouvoir prendre un appartement dans cet immeuble, de même que sa nièce, 
H______, qui souhaitait loger sur le même palier que son cousin. Ils s'étaient 
intéressés à ces appartements à l'exclusion des autres biens immobiliers de la 
famille, car il s'agissait du seul immeuble pour lequel sa sœur et elles étaient 
seules nues-propriétaires. Elle était également nue-propriétaire avec sa sœur d'un 
immeuble au rue 2______ mais seulement sur la moitié de celui-ci, l'autre part 
étant détenue par une cousine de leur mère. Son père possédait un appartement de 
trois pièces O______ à P______, lequel était occupé, un appartement au Q______ 
d'une surface d'environ 200 m2 mis en location pour plus de 4'000 fr. de loyer et 
un autre à la rampe de R______ à S______, dont le loyer s'élevait à plus de 3'000 
fr. par mois. Les autres appartements n'intéressaient pas son fils et H______. Sa 
famille était attachée à l'immeuble, car il avait été construit par son grand-père 
juste avant son décès puis légué ensuite à sa mère. Sa localisation et sa situation 
leur convenaient. Sa sœur possédait un appartement dans cet immeuble qu'elle 
sous-louait et qu'elle voulait garder pour elle-même. Elle n'avait pas eu de 
discussion avec sa soeur sur la possibilité de récupérer cet appartement. Ni son 
fils, ni elle-même ne s'étaient intéressés à l'appartement qui s'était libéré au 1er 
étage, d'une part car elle-même avait renoncé à déménager et, d'autre part, car son 
fils souhaitait pouvoir habiter dans un appartement aux étages plus élevés et que 
cela était quoi qu'il en soit prématuré du fait qu'il n'avait pas encore de moyens 
financiers. Concernant H______, la question ne se posait pas, étudiant encore au 
Collège. 


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H______, fille de N______, a confirmé qu'elle s'intéressait à un appartement de 
l'immeuble, car elle souhaitait prendre son indépendance. Elle était en 3ème année 
du Collège et n'envisageait pas de prendre cet appartement avant l'été 2023. Elle 
recevait une pension alimentaire de son père de 1'300 fr., donnait des cours à des 
élèves pour environ 70 fr. par semaine et travaillait sur appel dans la vente. Elle 
comptait aller à l'Université et continuer à travailler durant ses études. Sa mère 
avait également prévu de la soutenir matériellement, notamment en prenant en 
charge ses assurances. Elle s'intéressait à l'immeuble en cause, car elle y avait 
vécu durant une dizaine d'années. Il n'était pas envisageable qu'elle prenne 
l'appartement dont sa mère avait la jouissance au 8ème étage, car ce dernier 
possédait une terrasse et était au-dessus de ses moyens. Elle s'intéressait à 
l'appartement de la locataire, car il se trouvait sur le même palier que celui 
qu'envisageait d'occuper son cousin, J______, dont elle avait toujours été très 
proche. Aucun autre appartement ne lui avait été proposé, mais elle n'était pas 
opposée au fait d'accepter un appartement qui se libérerait dans l'immeuble, 
précisant qu'il lui était important d'être sur le même palier que son cousin. 
N______ a confirmé être nue-propriétaire de l'immeuble avec sa sœur et avoir 
elle-même la jouissance d'un appartement au 8ème étage, lequel était sous-loué et 
sur lequel elle avait toute liberté. Il n'avait pas été envisagé de proposer cet 
appartement à sa fille ou à son neveu, car elle souhaitait le garder pour elle en 
prévision des aléas de la vie, et son neveu et sa fille envisageaient d'habiter dans 
l'immeuble pour longtemps. Le loyer de cet appartement était plus cher que ceux 
visés par sa fille et son neveu, soit au prix du marché d'environ 2'500 fr. H______ 
n'avait pas emménagé dans l'appartement du 1er étage, car c'était prématuré au 
regard de la fin de ses études. Aucune discussion n'était intervenue quant à la 
possibilité pour sa fille et son neveu d'intégrer des appartements de leur famille, 
car ceux-ci ne leur appartenaient pas. S'agissant des revenus, sa fille percevait 
directement de son père sa contribution d'entretien, laquelle lui permettrait de 
payer son loyer, voire plus. Sa fille travaillait en donnant des cours et en 
effectuant des heures dans un magasin, ce qu'elle devrait continuer à faire une fois 
à l'Université. N______ a indiqué vouloir également l'aider un peu dans la mesure 
de ses moyens. 
n. Par ordonnance du 8 février 2022, le Tribunal a clos les débats principaux et a 
imparti aux parties un délai au 18 mars 2022 pour le dépôt de leurs plaidoiries 
finales écrites, délai prolongé au 11 avril 2022. 
A______ a sollicité l'audition de la bailleresse. Pour le surplus, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 
Les parties ont répliqué les 11 et 12 mai 2022 puis la cause a été gardée à juger le 
23 mai suivant. 


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o. L'appartement de l'immeuble visé par J______ a été sous-loué par celui-ci à une 
date indéterminée à un couple avec un enfant pour une durée d'une année, ayant 
différé son emménagement vivant lui-même en couple au domicile de son amie. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 
271a 
al. 
1 
let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse s'élève à 42'408 fr. ((12'756 fr. + 1'380 fr.) x 
3 ans). Elle est donc supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 
laquelle doit être jointe au dossier. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 
349 ss, n. 121). 


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2. 
L'appelante a produit à l'appui de son appel, comme pièces nouvelles, deux 
photographies de l'étiquette figurant sur la boîte aux lettres et sur la sonnette de 
l'ancien appartement des époux M______/T______. 
 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. 
a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance 
bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile 2ème éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 
2.2 En l'espèce, les deux photographies susmentionnées sont recevables du fait 
que les étiquettes de la boîte aux lettres et de la sonnette, objet de ces 
photographies, ont été apposées après la mise en délibération de la cause par le 
Tribunal. 
Les faits que ces deux pièces contiennent seront repris dans la procédure s'ils sont 
utiles pour la résolution du litige. 
3. 
La locataire fait grief aux premiers juges d'avoir violé son droit d'être entendue, 
ayant motivé d'une manière laconique leur décision au sujet de son offre de 
preuves. A l'issue de l'audience du 1er février 2022, elle avait persisté dans 
l'intégralité de cette offre de preuves, consistant en l'audition de l'intimée et de 
témoins et en la production de diverses pièces, qui aurait éclairé le Tribunal, selon 
elle, sur le but réel des congés donnés dans l'immeuble. 
L'intimée devrait être interrogée s'agissant de l'appartement du 1er étage de 
l'immeuble et le motif de son congé, ses relations avec le reste de sa famille, sa 
marge de manoeuvre quant à l'attribution d'appartements dans les autres 
immeubles, les autres résiliations des baux de l'immeuble et son état de santé. Les 
mêmes questions devraient être posées au mari de l'intimée pour vérifier la 
concordance des réponses et J______ devrait être entendu au sujet du congé de 
l'appartement qui lui avait été attribué. 
 
3.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier 
le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 
influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références). 
L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux 
offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins 
qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de 
prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2, 


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JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 
25 octobre 2007 consid. 3.1). 
Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. citées). 
 
3.2 Le droit d'être entendu implique en outre pour l'autorité l'obligation de motiver 
sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui 
l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé 
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de 
cause (ATF 133 I 270 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_193/2014 du 
31 octobre 2014 consid. 2). 
Le juge n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens 
de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à 
l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut 
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision 
motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation 
peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision. 
En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet 
de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre 
en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_111/2015 du 20 octobre 2015 consid. 3.1). 
Selon le Tribunal fédéral, lorsque la recourante est en mesure d'attaquer le 
raisonnement de l'arrêt attaqué, la violation de son droit d'être entendue sous 
l'angle d'une motivation lacunaire doit être exclue (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_134/2013 du 23 mai 2013 consid. 4.2). 
Toute violation du devoir de motivation ne justifie pas une annulation d'une 
décision inférieure. Lorsqu'elle applique librement et d'office le droit, la 
juridiction supérieure peut parfois simplement la corriger en substituant une autre 
motivation à celle, manquante ou déficiente, du premier juge (TAPPY, Code de 
procédure civile commenté, 2ème éd. 2019, n. 18 ad art. 239 CPC). 
 
3.3 En l'espèce, dans leur jugement, les premiers juges ont rappelé que l'intimée 
avait sollicité sa dispense de comparaître en raison de son âge, du risque 
d'infection au coronavirus et d'examens médicaux à effectuer en vue d'une 
opération. 
 
Sur la base des mesures d'instruction effectuées, soit l'interrogatoire de 
l'appelante, l'audition de témoins et les pièces d'ores et déjà produites, ils 


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s'estimaient suffisamment renseignés pour établir les faits pertinents à la 
résolution du litige, sans l'audition de l'intimée. 
 
La Cour fait sienne la motivation du jugement entrepris sur ce point. 
 
Dans ses plaidoiries écrites du 11 avril 2022 devant le Tribunal, l'appelante s'est 
contentée de requérir l'audition de l'intimée, sans préciser sur quoi porterait cette 
audition, ni dans quels buts. Pour le surplus, elle s'est bornée à persister dans ses 
conclusions prises dans ses précédentes écritures, qui offraient en preuve 
uniquement la comparution des parties et la production de l'état locatif de 
l'immeuble, lequel a été versé à la procédure. 
 
Les pièces et les interrogatoires sollicités par l'appelante viseraient à démontrer 
pour certains des faits périphériques et celle-ci n'a pas amené suffisamment 
d'éléments permettant de faire penser que ces faits seraient pertinents à la 
résolution du litige et de nature à ébranler la conviction acquise sur la base des 
éléments déjà recueillis. 
 
Enfin, dans son appel, l'appelante n'a pas conclu formellement à une nouvelle 
audition ou à la production de pièces complémentaires, se bornant à requérir le 
renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire dans le sens des 
considérants. 
 
En tout état, l'appelante a été en mesure d'attaquer le raisonnement du jugement 
querellé, de sorte que son droit d'être entendue sous l'angle d'une motivation 
lacunaire n'a pas été violé. 
 
Au vu de ce qui précède, le grief de l'appelante sera rejeté. 
4. 
La locataire fait grief au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits au sujet 
de la situation financière de H______ et de sa mère, du besoin d'assistance de la 
bailleresse et de son mari, des locataires actuels vivant dans l'appartement destiné 
à J______ et sur les intentions de ce dernier, des autres immeubles appartenant 
aux membres de la famille et des loyers des appartements situés aux 1er et au 8ème 
étages de l'immeuble. 
Elle reproche également au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 al. 1 CO en validant 
les congés au vu des contradictions de la bailleresse, de la disproportion manifeste 
des intérêts en présence et du caractère non concret, peu sérieux et spéculatif des 
trois résiliations intervenues dans l'immeuble, dont celle du cas d'espèce. 
 
4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une 
clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le 
contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 
(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le 


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bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a 
la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 
(arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_484/2012 du 
28 
février 
2013 
consid. 
2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 
consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif 
de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des 
conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 
59 consid. 2.1). 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter 
la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts 
(ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation ou de 
rénovation (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour 
des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 du 13 décembre 
2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 
ATF 120 II 105 consid. 3b/bb), ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou en 
faveur 
de 
ses 
proches 
parents 
ou 
alliés 
(arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 
août 2016 consid. 3.3 et 4). 
4.1.1 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 
59 consid. 2.1). La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la 
fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de 
droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir 
l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique 
contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, 
l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de 
dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 
CO (ATF 120 II 105 consid. 3; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 
162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie 
donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 
al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2 et les arrêts cités). Ainsi, le congé doit être 
considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et 
digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé 
apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue 
manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse 
(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1). 
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance 
inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé 


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si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 
105 consid. 3a). 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_297/2010 du 
6 
octobre 
2010 
consid. 
2.2; 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité 
d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et 
non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 déjà 
cité consid. 3.2; 4A_484/2012 du 28 février 2013 précité consid. 2.3.1), sous 
réserve d'une éventuelle disproportion grossière des intérêts en présence, ce qui 
est par exemple le cas lorsque des intérêts purement financiers sont en 
disproportion manifeste avec un problème humain particulièrement pénible 
(ACJC/701/2014 du 16 juin 2014). 
4.1.2 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles 
de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 
invoqué par le bailleur. Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été 
notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
Il s'agira ensuite de vérifier si ce motif est réel, ou s'il n'est qu'un prétexte, ce qui 
relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2; 131 III 535 
consid. 4.3; 130 III 699 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 
2 mai 2017 consid. 2.3). 
4.1.3 Un congé donné par un bailleur qui entend disposer des locaux pour 
lui-même ou les mettre à disposition de membres de sa famille ou de proches ne 
contrevient pas aux règles de la bonne foi, même si le besoin invoqué n'est ni 
immédiat, ni urgent. On ne saurait en effet imposer au propriétaire d'attendre le 
moment où le besoin se concrétise, compte tenu du temps habituellement 
nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation. 
Même le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique 
pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail pour ses besoins propres 
soit 
contraire 
aux 
règles 
de 
la 
bonne 
foi 
(arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 4A_130/2008 du 26 mai 2008 consid. 2; ACJC/790/2017 du 26 juin 2017 
consid. 3.1). 
4.1.4 C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 
règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer 


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loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 
possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 120 II 
105 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 
2.1). 
4.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu que le motif des congés de 
l'appartement et de l'emplacement de parking résidait dans le besoin propre de la 
bailleresse de pouvoir mettre l'appartement à disposition de sa petite-fille, 
H______. Ce motif, explicité dans la procédure, n'a pas varié et a été confirmé par 
cette dernière. 
A l'instar du Tribunal, la Cour retiendra qu'aucun élément, notamment parmi ceux 
allégués par l'appelante, ne permet de retenir que le motif donné constituerait un 
prétexte. Les trois congés simultanés ont été justifiés par le fait qu'une fille et 
deux petits-enfants avaient besoin d'être logés. 
En intégrant l'appartement concerné, H______ a déclaré vouloir prendre son 
indépendance à partir de son entrée à l'Université et a donné des détails suffisants 
sur sa situation financière pour payer le loyer. Elle a ajouté vouloir habiter dans 
l'immeuble, car elle y avait déjà vécu durant environ une dizaine d'années. 
Elle a justifié les motifs pour lesquels elle s'intéressait à l'appartement de 
l'appelante, à savoir à un étage élevé sur le même palier que son cousin avec un 
loyer raisonnable, et les raisons pour lesquelles elle n'avait pas repris 
l'appartement du 1er étage, soit la libération prématurée de celui-ci, ni 
l'appartement de sa mère, dont le loyer était trop élevé, étant précisé que sa mère 
souhaitait le conserver pour elle-même. 
L'intimée et ses filles ont confirmé qu'il s'agissait du seul immeuble dont elles 
étaient les uniques propriétaires, ce qui explique également le choix de cet 
immeuble en particulier. 
Les différentes allégations de l'appelante, dont certaines portent sur des faits 
périphériques non pertinents dans le cas d'espèce ou n'ont pas été démontrées, ne 
permettent pas de retenir que H______ n'envisagerait pas réellement d'habiter 
l'appartement litigieux et ce, quand bien même son besoin n'est ni immédiat, ni 
urgent. 
Cela est corroboré par le fait qu'ayant eu la volonté d'habiter l'immeuble, G______ 
a renoncé au congé lorsqu'elle a décidé de rester vivre avec ses parents. 
S'agissant de l'appartement visé par J______, la procédure a établi qu'il était libre 
le jour de l'audience du 1er février 2022 et qu'il a été sous-loué depuis par celui-ci, 
dès lors qu'il devait terminer sa formation, dégager des revenus suffisants avant de 
pouvoir l'intégrer et qu'il vivait actuellement chez son amie. La Cour relèvera que, 


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dans le cadre de l'analyse de la validité du congé, il faut se placer au moment de sa 
notification. 
Conformément à la jurisprudence précitée, le fait que les différents membres de la 
famille C______/G______/H______/J______/N______ soient propriétaires de 
plusieurs immeubles, n'implique pas de devoir considérer le congé comme 
contraire aux règles de la bonne foi. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, seule une disproportion grossière des 
intérêts en présence, qui n'est pas réalisée en l'espèce, permettrait de retenir un 
congé contraire à la bonne foi. Une pesée des intérêts ne doit pas intervenir au 
stade de l'analyse de la validité de la résiliation, mais lors de celle de l'éventuelle 
prolongation du contrat. Les conséquences pénibles du congé pour l'appelante au 
regard de sa santé et de sa situation financière ne permettent donc pas de conclure 
à un congé contraire aux règles de la bonne foi. 
 
Partant, la Cour confirmera le jugement querellé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 
 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 17 octobre 2022 par A______ contre le jugement 
JTBL/661/2022 rendu le 15 septembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/16701/2020-25-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF;RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2