ge_gerichte · ATA/8/2025 · 2025-01-07 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3113/2023-LDTR 
ATA/8/2025 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 7 janvier 2025 
 
 
 dans la cause 
 
 
A______ SA 
recourante 
représentée par Me Daniel KINZER, avocat 
contre 
B______ SA 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
intimés 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
16 avril 2024 (JTAPI/355/2024) 


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A/3113/2023 
EN FAIT 
A. a. A______ SA (ci-après : la propriétaire) est propriétaire de la parcelle n° 3'545 de 
la commune de C______, sur laquelle est érigé un immeuble d'habitation à l'adresse 
1______-2______-3______, avenue de D______. 
b. L'appartement au deuxième étage de l'immeuble sis 2______, avenue de 
D______ a été occupé par E______ entre 1982 et 2019. Le loyer annuel était fixé à 
CHF 7'200.- l'an dès le 1er janvier 1982. 
c. L'appartement a ensuite été loué à F______ du 1er septembre au 30 novembre 
2020 pour un loyer annuel de CHF 20'160.-, puis à G______ pour le même loyer. 
Les époux G______ ont quitté cet appartement le 30 avril 2023. 
d. Le 30 mai 2023, la propriétaire a informé l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après : OCLPF) du département du territoire (ci-après : le 
département) qu'au départ de E______, les canalisations d'eaux usées de la salle de 
bain, des toilettes et de la cuisine ainsi que les canalisations d'alimentation s'étaient 
révélées presque totalement bouchées. Pour cette raison, elle avait décidé, dans 
l'urgence, de remplacer les conduites, ce qui avait impliqué de casser certains murs 
pour accéder aux canalisations et permettre la réalisation de ces travaux. Les pièces 
touchées avaient dû être remises en état et elle en avait profité pour changer les 
équipements sanitaires et ceux de la cuisine (meubles et électroménager). Le 
carrelage ayant été abîmé dans ce contexte, elle l'avait également remplacé. 
Le coût total de ces travaux s'était élevé à CHF 63'500.-. 
Ils relevaient de l'entretien et n'étaient pas soumis à autorisation, mais les époux 
G______ avaient toutefois attiré son attention lors de leur départ sur le fait qu'à leur 
avis ces travaux étaient soumis à autorisation de construire. Si par impossible tel 
devait être le cas, elle s'engageait à entreprendre toutes les démarches utiles pour 
obtenir rétroactivement une autorisation de construire. 
e. Le 12 juin 2023, l'OCLPF a répondu à la propriétaire que les travaux décrits 
étaient effectivement susceptibles d'être assujettis à la loi sur les constructions et 
les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et à la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) 
au vu de leur nature, leur ampleur et leur coût. 
Elle était invitée à déposer une requête en autorisation de construire pour ces 
travaux. 
f. Le 10 juillet 2023, la propriétaire, par l'intermédiaire de la régie B______ SA, a 
requis une autorisation de construire en procédure accélérée, visant à régulariser la 
rénovation de la cuisine, de la salle de bain et des colonnes de chutes (APA 
1______). 


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A/3113/2023 
g. Lors de l'instruction de cette requête, plusieurs instances ont été consultées, dont 
l'OCLPF. 
Le 24 août 2023, après avoir requis à plusieurs reprises la production de pièces 
complémentaires, notamment la correction du formulaire D12 en lien avec le 
nombre de pièces, l'OCLPF a rendu un préavis favorable sous conditions. Le loyer 
de l'appartement de 2.5 pièces n'excéderait pas, après travaux, CHF 8'513.- par an 
soit CHF 3'405.- la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une période de trois 
ans avec effet rétroactif dès la date de prise d'effet du bail, soit dès le 1er septembre 
2020. 
Sous la rubrique « remarque », il était précisé que les travaux effectués étaient des 
travaux de rénovation et non d'entretien et qu'une autorisation aurait dû être 
demandée. Les travaux étaient finis au moment de l'entrée de F______ le 1er 
septembre 2020. À cette date, le plafond de la fourchette des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP) était de CHF 3'405.- la 
pièce par an selon l'arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 24 août 2011 (ArRLoyers - L 5 20.05). Le 
plafond avait été augmenté à CHF 3'528.- la pièce par an le 14 janvier 2022 selon 
le nouvel arrêté du Conseil d'État. Le loyer maximum aurait donc été fixé à 
CHF 3'405.- la pièce par an (et non à CHF 3'528.- la pièce par an) pour cette APA. 
L'appartement comptait, avant et après travaux, 2.5 pièces au sens du règlement 
d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 
24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). Selon le dernier plan présenté, il était composé d'un 
séjour de 15.37 m2 (1 pièce distincte) d'une chambre de 12.39 m2 (1 pièce distincte) 
et d'une cuisine de 7.74 m2, soit une surface nette RGL de 35.5 m2 et 2 pièces 
distinctes. Selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01) en vigueur, cela 
correspondait à un appartement de 2.5 pièces. 
h. Le 25 août 2023, le département a délivré l'autorisation de construire requise, 
laquelle précisait à son chiffre 7 que les conditions figurant dans les préavis, dont 
celui de l'OCLPF, devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante 
de l'autorisation. 
i. Par décision du 1er septembre 2023, faisant suite à l'APA 1______, le département 
a ordonné à la propriétaire d'établir un nouvel avis de fixation du loyer initial 
(formule officielle) respectant la condition n° 2 du préavis LDTR, repris au chiffre 7 
de l'autorisation de construire et le remboursement du trop-perçu aux locataires 
concernés soit : 
- CHF 1'942.- à F______ ; 
- CHF 16'021.50 aux époux G______. 
Il lui a par ailleurs infligé une amende de CHF 3'900.- au vu de l'infraction commise 
et compte tenu de sa gravité tant objective que subjective. 


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A/3113/2023 
B. a. Par acte du 25 septembre 2023, la propriétaire a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision du 25 août 
2023, concluant à ce qu’il soit constaté que les travaux réalisés en août 2020 
n'étaient pas soumis à autorisation et à l'annulation de l'autorisation. 
Subsidiairement, le TAPI devait constater que l'appartement comportait 3.5 pièces, 
annuler le ch. 7 de la décision et dire que le loyer après travaux était fixé à 
CHF 11'918.- par an, soit CHF 3'405.- la pièce par an. 
L'appartement en question, d'une surface totale de 51.86 m2, était composé d'une 
grande pièce à vivre (salon) de plus de 15 m2, d'une chambre, d'une cuisine, d'un 
grand hall ainsi que d'une salle de bain et WC séparé. Il avait toujours été considéré 
comme un appartement de 3.5 pièces, comme cela ressortait notamment de l'état 
locatif théorique établi lors de l'acquisition de l'immeuble et des contrats de bail. 
Reprenant les éléments exposés dans son courrier du 30 mai 2023 à l'OCLPF, elle 
considérait que les travaux réalisés dans l'appartement ne pouvaient être qualifiés 
de travaux de rénovation mais devaient être considérés comme des travaux 
d'entretien, non soumis à autorisation. Si ces travaux devaient faire l'objet d'une 
autorisation de construire, la décision devait être réformée en ce sens que le loyer 
après travaux devait être fixé à CHF 11'918.- par an dès lors que l'appartement 
comportait 3.5 pièces. D'ailleurs cet appartement avait une surface de 51.86 m2, 
supérieure à la surface nette minimum requise pour un appartement de 4 pièces, soit 
49 m2 au sens de l'art. 1 al. 5 RGL. Or, selon l'art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des 
loyers pouvait être dépassée si la surface brute locative des pièces était importante 
ce qui était manifestement le cas ici. L'OCLPF ne pouvait dès lors effectuer une 
simple multiplication du loyer maximal correspondant aux BPP par le prétendu 
nombre de pièces et devait tenir compte de la surface très généreuse de 
l'appartement dans la fixation du loyer. Au vu de ce qui précédait, le loyer 
maximum autorisé après travaux avait été fixé en violation de la LDTR, de sorte 
que le ch. 7 de l'autorisation de construire devait être annulé. 
Cette procédure a été enregistrée sous la référence A/3113/2023. 
b. Par acte du 4 octobre 2023, la propriétaire a recouru auprès du TAPI contre la 
décision du 1er septembre 2023, concluant à son annulation. Préalablement, la 
jonction avec la procédure A/3113/2023 devait être ordonnée. 
L'ordre de remise en état n'était pas fondé et devait être annulé, dès lors que l'APA 
qu'elle avait contestée n'était pas entrée en force eu égard à ses arguments 
développés dans son recours du 25 septembre 2023. 
Elle n'avait commis aucune infraction s'agissant de la réalisation de travaux 
d'entretien non soumis à autorisation. Par ailleurs, le département n'avait pas motivé 
sa décision, de sorte qu'elle ignorait les raisons ayant amené l'autorité à fixer 
l'amende à CHF 3'900.-. La décision querellée devait être annulée pour cette raison 
également. 
Cette procédure a été enregistrée sous la référence A/3269/2023. 


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A/3113/2023 
c. Par décision du 19 octobre 2023, le TAPI a joint les procédures sous le numéro 
de cause A/3113/2023. 
d. Le 27 novembre 2023, le département a conclu au rejet des recours. 
e. Le 22 décembre 2023, la propriétaire a persisté dans ses conclusions. 
Contrairement à ce que pensait le DT, l'augmentation de loyer intervenue lors du 
changement de locataire était uniquement liée à la conjoncture et plus 
particulièrement à l'évolution du prix des loyers entre 1982 et 2020, soit 38 ans. 
f. Le 20 janvier 2024, la propriétaire a fait valoir qu’il était de notoriété publique 
que les loyers avaient fortement évolué en 38 ans et le loyer de l'appartement aurait 
augmenté avec ou sans travaux. 
g. Par jugement du 16 avril 2024, le TAPI a rejeté le recours. 
Le calcul de la surface nette de l’appartement se faisait en additionnant la surface 
nette de la cuisine (7.74 m2), celle du séjour (15.37 m2) et celle de la chambre 
(12.39 m2), soit un total de 35.5 m2. Le hall d'entrée, même s'il pouvait sembler 
spacieux, ne comptait pas comme une pièce. L’appartement avait donc une surface 
nette de logement inférieure à 46 m2 et c’était à juste titre que l'OCLPF l'avait 
considéré comme un logement de 2.5 et non de 3.5 pièces. 
Quand bien même les travaux litigieux, pris indépendamment les uns des autres, 
auraient relevé de l'entretien courant, ils avaient été exécutés de manière regroupée, 
à l'occasion d'un changement de locataire, et devaient donc être considérés comme 
de l'entretien différé. 
Le loyer annuel avait été porté à CHF 20'160.- par an depuis le 1er septembre 2020, 
soit une augmentation de 180% du loyer annuel avant travaux fixé à CHF 7'200.-. 
Cette augmentation avait été considérée par le département comme importante. 
Dans la mesure où ce pourcentage constituait une augmentation de près du triple du 
loyer initial, le raisonnement de l'OCLPF ne prêtait pas le flanc à la critique. De 
plus, le pourcentage était bien supérieur aux 20% qu'une minorité du Grand Conseil 
avait proposé comme seuil à partir duquel une augmentation de loyer devait être 
considérée comme importante (MGC 1999 9/1 1211). Quand bien même cette 
proposition avait été refusée – de peu –, elle donnait un bon indice sur la façon 
d'évaluer la répercussion des travaux sur le loyer. 
Les comparaisons établies dans le cadre de procédure de recours avec les loyers 
d'autres logements similaires dans un quartier échappaient à la compétence des 
juridictions administratives dans la mesure où elles ressortissent au droit du bail 
(art. 269a let. a CO). 
L’appartement entrait dans une catégorie de logements où sévissait la pénurie et 
c’était à bon droit (art. 10 ss LDTR) que le département avait fixé comme condition 
de l’autorisation le loyer de l’appartement. 


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Il n'apparaissait pas que le département avait excédé son large pouvoir 
d'appréciation en considérant que la surface brute locative de l'appartement de 
51.86 m2 – qu'on la divise par le quotient de 2.5 ou de 3.5 – n'était pas importante 
au point d'admettre l'exception prévue par l'art. 9 al. 4 LDTR, les surfaces obtenues 
(respectivement 20.74 m2 et 14.8 m2) se révélant inférieures à celles retenues par la 
jurisprudence. C'était à juste titre que l'OCLPF avait fixé le loyer maximum à 
CHF 3'405.- par pièce par année pour une durée de trois ans. 
L'ordre adressé à la propriétaire d'établir un nouvel avis de fixation du loyer initial 
et de rembourser le trop-perçu aux anciens locataires avait pour objectif de rétablir 
une situation conforme au droit. Cette double mesure, qui découlait par ailleurs des 
art. 10 al. 1, 12 et 14 al. 1 LDTR et du principe général de la répétition de l'indu, 
était en tous points conforme au droit. 
L’amende était fondée dans son principe et sa quotité respectait le principe de 
proportionnalité. 
C. a. Par acte remis à la poste le 21 mai 2024, A______ SA a recouru auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) 
contre ce jugement, concluant à son annulation et à l’annulation de l’autorisation 
de construire du 25 août 2023 et de la décision du département du 1er septembre 
2023. Subsidiairement, le ch. 7 de l’autorisation de construire devait être annulé et 
le loyer annuel après travaux fixé à CHF 11'918.-, subsidiairement CHF 9'000.-, et 
encore plus subsidiairement la cause renvoyée à l’office des autorisations de 
construire (ci-après : OAC) pour nouvelle décision. Préalablement, son 
administrateur, H______, devait être entendu au sujet des circonstances de la 
réalisation des travaux, et notamment de l’urgence. 
La fixation du nombre des pièces à 2.5 violait la loi. À l’époque de la construction 
de l’immeuble, entre 1946 et 1960, la cuisine devait être comptée comme une pièce. 
Si elle déplaçait le mur de quelques centimètres vers le hall, la cuisine atteindrait 
une taille de 9 m2 et devrait compter comme une pièce. 
Les travaux étaient des travaux d’entretien non soumis à la LDTR. Ils avaient dû 
être entrepris en raison du fait que les canalisations étaient presque entièrement 
bouchées, et la réfection avait endommagé le carrelage, qui ne se trouvait plus et 
avait dû être entièrement remplacé, entraînant à son tour le remplacement des 
équipements sanitaires de la cuisine, sans que les travaux n’entraînent 
d’augmentation du confort. L’augmentation du loyer était uniquement due à la 
conjoncture et à l’évolution des loyers en 38 ans. Le loyer aurait été augmenté, 
même sans travaux. Soutenir que l’examen d’un loyer fixé selon les loyers du 
quartier ne relevait pas de la compétence du TAPI confinait au déni de justice. 
En toute hypothèse, le loyer après travaux ne pouvait être inférieur à CHF 3'600.- 
la pièce par année, compte tenu de la surface très généreuse de l’appartement, ce 
qui imposait de fixer le loyer à CHF 11'918.- par an pour un appartement de 
3.5 pièces et CHF 9'000.- pour un appartement de 2.5 pièces. 


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Le TAPI aurait dû annuler l’amende dès lors qu’il avait constaté que tous les 
éléments pris en considération pour sa fixation ne figuraient pas dans la décision. 
En toute hypothèse, faute d’infraction, aucune amende ne pouvait être prononcée. 
à titre subsidiaire, elle avait dû agir dans l’urgence. 
b. Le 20 juin 2024, le département a conclu au rejet du recours. 
Le nombre des pièces était déterminé par le RGL. La surface nette était inférieure 
aux 39 m2 prévus pour un appartement de 3 pièces. 
Les travaux exécutés, pris ensemble, ne pouvaient constituer de l’entretien courant. 
Leur répercussion sur le loyer consistait en une augmentation de 180%. 
Aucune urgence n’était démontrée. Même si elle était reconnue, elle serait sans effet 
sur l’application de la LDTR. 
c. Le 30 septembre 2024, la recourante a persisté dans ses conclusions. 
d. Le 1er octobre 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
La recourante conclut à l’audition de son administrateur. 
2.1 Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu 
comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes et 
d'obtenir qu'il y soit donné suite (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 ; 132 II 485 
consid. 3.2). Ce droit n'empêche pas la juge de renoncer à l'administration de 
certaines preuves et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, si 
elle acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou 
si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; 131 I 153 consid. 3). En outre, il n'implique pas le 
droit d'être entendu oralement ni celui de faire entendre des témoins (ATF 134 I 140 
consid. 5.3 ; 130 II 425 consid. 2.1). 
2.2 En l’espèce, l’audition de H______ n’est pas nécessaire pour établir les dates 
de construction et d’acquisition de l’immeuble, sa volonté d’augmenter le loyer 
dans tous les cas ou encore le fait qu’il serait en train d’investiguer les éventuelles 
erreurs contenues dans les plans, soit des éléments qui ne sont pas contestés. Le 
caractère urgent des travaux et l’absence d’amélioration du confort ne peuvent être 
établis par simple allégation d’une partie, étant observé que la recourante a déjà 
allégué ces faits par écrit. La recourante a eu tout loisir de s’exprimer par écrit et de 


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produire toute pièce utile devant le département, le TAPI et la chambre de céans. 
Celle-ci considère qu’elle dispose d’un dossier complet et en état d’être jugé. 
Il ne sera pas donné suite à la demande d’audition. 
3. 
La recourante conteste que les travaux étaient soumis à autorisation selon la LDTR. 
3.1 La LDTR soumet à autorisation toute transformation ou rénovation au sens de 
son art. 3 al. 1. Selon cette disposition, par transformation, on entend tous les 
travaux qui ont notamment pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, 
même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le 
confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve de ce qui 
suit (let. d). Par travaux d’entretien, non assujettis à la LDTR, il faut entendre les 
travaux courants d’entretien faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une 
maison d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas 
une amélioration du confort existant (al. 2). 
Pour opérer la distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation, le 
raisonnement, admis de manière constante par la chambre administrative, se décline 
en deux temps. Premièrement, il faut examiner, si, de par leur nature, les travaux en 
cause relèvent de l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de 
rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative précisant, sur ce point, 
que des travaux d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une 
transformation soumise à la LDTR lorsque, n’ayant pas été exécutés 
périodiquement ou par rotation tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore 
parce qu’ils n’ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur 
accumulation, même en tenant compte d’une exécution rationnelle commandant un 
regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un changement de 
standing de l’immeuble (travaux différés). Secondement, il convient de s’attacher 
à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant 
du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un changement d’affectation qualitatif 
des logements (ATA/651/2022 du 23 juin 2022 consid. 7b ; ATA/422/2020 du 
30 avril 2020 consid. 6). 
Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de l’art. 3 al. 1 let. d 
et al. 2 LDTR adoptée en 1999 que le Grand Conseil désirait, pour tracer une limite 
précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte le 
coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (MGC 1999 9/11 1076). Lors du deuxième débat, de nombreux 
amendements ont été soumis au Grand Conseil, notamment celui de préciser, à 
l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de rénovation 
ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 20% (MGC 
1999 9/1 1211). Cet amendement a été rejeté par 48 non contre 46 oui (MGC 1999 
10/11 1212 ; ATA/382/2008 du 29 juillet 2008 consid. 2c). 


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La chambre de céans a considéré que n’étaient pas soumis à la LDTR des travaux 
d’entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce était inférieur à 
CHF 10'000.- (ATA/642/2013 du 1er octobre 2013 ; ATA/40/2010 du 26 janvier 
2010). Elle a toutefois précisé qu’il ne lui appartenait pas de dicter au département 
de ne pas requérir de demande d’autorisation de construire pour des travaux de 
moins de CHF 10'000.- par pièce (ATA/694/2016 du 23 août 2016 consid. 6d ; 
ATA/574/2014 du 29 juillet 2014). Le département peut ainsi recourir au critère du 
coût par pièce des travaux, mais doit le relativiser. En réalité, pour déterminer la 
qualification de travaux et, partant, la nécessité de demander une autorisation, il 
convient de prendre en compte la situation dans son ensemble et d’appliquer à 
celle-ci les différents critères précités, à savoir la nature des travaux, leur ampleur 
dans leur ensemble, le moment auquel ils interviennent, leur répercussion sur le 
loyer précédent ou futur et sa conformité aux besoins prépondérants de la 
population, sans que les travaux entrepris conduisent à un changement d’affectation 
qualitatif du logement, ainsi que leur rapport avec la valeur de l’immeuble de 
manière proportionnelle, tout en évaluant dans quelle mesure les travaux effectués 
permettent raisonnablement et de manière ordinaire de conserver la chose en bon 
état (ATA/651/2022 précité consid. 8f ; ATA/694/2016 précité consid. 6d). 
3.2 Le Tribunal fédéral a reconnu que la distinction entre travaux d’entretien et 
travaux de transformation peut être délicate à opérer. Le critère de l’accroissement 
du confort existant est déterminant pour distinguer des travaux de transformation 
des travaux d’entretien, la LDTR ne devant pas instituer un contrôle général des 
loyers. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux 
justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. 
L’exécution de travaux de remise en état auxquels le bailleur est tenu en vertu de la 
loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse (CO, Code des 
obligations - RS 220) ne procure en général pas un confort supplémentaire au 
locataire par rapport à ce qui est convenu dans le contrat de bail. Il s’agit, au 
contraire, de la suppression de défauts graves ou de moyenne importance, soit ceux 
qui empêchent ou restreignent l’usage prévu. À l’inverse, la plupart des gros 
travaux de rénovation, comme le présume le législateur fédéral, comprennent une 
part d’accroissement du confort (art. 14 al. 1 de l’ordonnance sur le bail à loyer et 
le bail à ferme d’habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 - OBLF - 
RS 221.213.11). Seules les remises en état qui vont au‑delà de ce qui est nécessaire 
pour assurer le maintien de la chose louée en l’état tombent sous le coup de l’art. 3 
al. 1 let. d LDTR. Il n’est toutefois pas arbitraire de tenir compte à cet égard des 
circonstances dans lesquelles les travaux sont accomplis et notamment de leur 
accumulation en raison d’un défaut d’entretien courant des bâtiments concernés. Il 
est en particulier admissible pour les autorités cantonales, toujours sous l’angle de 
la prohibition de l’arbitraire, de considérer que les travaux d’entretien différés dans 
le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne 
répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à 
autorisation de rénover fondée sur la LDTR. Dans un tel cas, l’accumulation des 


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travaux confère une ampleur propre à engendrer un changement de niveau des 
loyers tel que la destination de l’immeuble en est modifiée. La pratique genevoise 
consiste à se référer à l’ampleur du coût des travaux et à leur répercussion sur le 
loyer pour déterminer si les travaux d’entretien par nature doivent être assimilés à 
des travaux de transformation et, partant, soumis à la LDTR (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 4.1.2 et les références citées). 
3.3 Le Tribunal fédéral a tenu pour dénué d’arbitraire un arrêt cantonal selon lequel 
des travaux comprenant la réfection complète des sols, des murs et des plafonds, le 
ponçage et la vitrification des parquets, la réfection des agencements de cuisine et 
de salle de bains, de la douche et du WC devaient faire l’objet d’une autorisation 
au sens de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 13 février 2014). 
Dans l’arrêt ATA/263/2021 du 2 mars 2021, confirmé par l’arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_195/2021 précité, les travaux ont consisté dans la pose de carrelage dans 
les WC et la salle de bains, d’une coque acrylique sur la baignoire et de peinture sur 
les murs et plafonds de toutes les pièces, dans un appartement de quatre pièces. 
Leur coût global s’était élevé à CHF 27'340.95, soit CHF 6'835.25 la pièce, ce qui 
était inférieur au montant de CHF 10'000.- retenu par la jurisprudence pour qualifier 
les travaux de grande ampleur. Le montant mensuel du loyer avait toutefois été 
porté à CHF 2'800.- (soit CHF 33'600.- par année), ce qui était élevé par rapport au 
loyer avant travaux de CHF 19'200.- (recte par le Tribunal fédéral : CHF 20'920.-). 
Un tel loyer était plus élevé que la moyenne des loyers dans un immeuble 
semblable, arrêté à CHF 2'038.- (soit CHF 24'456.- par an) selon les statistiques 
genevoises. Son augmentation de 75% (recte par le Tribunal fédéral : 60%) ne 
pouvait ainsi se justifier par la seule référence aux loyers du quartier, ni par le fait 
qu’il avait été inchangé depuis quatorze ans, ou encore qu’il était, préalablement 
aux travaux, supérieur au loyer correspondant aux besoins prépondérants de la 
population. 
Dans un précédent arrêt ATA/422/2020 du 30 avril 2020, il a été reconnu que des 
travaux de CHF 34'254.- dans un appartement de cinq pièces de 90 m2, soit 
CHF 6'850.- par pièce, équivalaient à des travaux de transformation, bien que, pris 
indépendamment les uns des autres, ils relevaient de l’entretien courant. Les travaux 
avaient porté sur le réagencement de la cuisine, le remplacement de l’équipement 
électroménager, l’installation d’une nouvelle hotte, la réfection du câblage 
électrique de la cuisine et du salon, la démolition du pan de la cloison séparant la 
cuisine du salon, la pose d’un carrelage et de faïence à la cuisine et à la salle de 
bains, le remplacement d’un lavabo, le remplacement du mélangeur et de la batterie 
de bain, la coupure, la vidange et la dépose des installations sanitaires en attendant 
la réfection du carrelage de la salle de bains, la réfection du tube de douche, le 
rafraîchissement de la peinture et le ponçage et l’imprégnation du parquet. Le loyer 
était passé à CHF 5'232.- la pièce par an, soit une augmentation de 77.95%, le 
faisant changer de catégorie d’appartements locatifs. Quand bien même les travaux 
entrepris n’apparaissaient pas somptuaires, ils avaient été suffisants pour que leur 


- 11/17 - 
A/3113/2023 
coût et leur impact sur le loyer eussent entrainé un changement ayant pour 
conséquence une modification de l’affectation qualitative de l’appartement. 
Dans un arrêt plus récent du 22 août 2023 (ATA/870/2023), la chambre de céans a 
considéré que CHF 39'275.- de travaux (peinture dans l’entier de l’appartement, 
ponçage et vitrification du parquet, remise en état d’éléments électriques, réglage 
de portes, armoires et fenêtres, remplacement à l’identique de carrelage et des 
faïences, de la batterie du lavabo, du porte‑savon, du porte-verre et du siège des 
WC visiteurs) dans un appartement de quatre pièces, occupé par le même locataire 
pendant 14 ans, ayant fait l’objet de travaux d’entretien pendant cette durée pour un 
montant de CHF 1'228.- et le loyer ayant subi une hausse de 56% au départ du 
locataire, était soumis à autorisation s’agissant de travaux d’entretien différé. 
Le loyer/pièce passait de CHF 4'983.- avant travaux à CHF 7'800.- après travaux 
(augmentation de 56%), ces derniers représentant CHF 9'818.-/pièce. Un recours 
est actuellement pendant contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral. 
3.4 L’art. 1 RGL définit la façon de calculer le nombre de pièces des logements 
soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 (LGL - I 4 05). 
La chambre de céans a toujours considéré qu’il était possible d’appliquer 
l’art. 1 RGL, par analogie, au calcul du nombre de pièces selon la LDTR, les buts 
poursuivis par ces deux lois relevant d’un même souci de préserver l’habitat et de 
lutter contre la pénurie de logements à Genève (ATA/870/2023 du 22 août 
2023 consid. 5.8 ; ATA/1586/2017 du 12 décembre 2017 consid. 3e et les arrêts 
cités). Cette jurisprudence a été confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2). 
Ainsi, pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, il convient de se 
référer à l’art. 1 RGL, et notamment à son al. 5 qui prévoit des surfaces nettes 
minimum, un nombre de pièces habitables distinctes minimum ainsi qu’un nombre 
d’occupants moyen pour déterminer le nombre de pièces d’un logement. À ces 
chiffres s’ajoute, selon cette disposition, l’assurance d’un usage confortable du 
logement, démontré au moyen d’un plan meublé, pour le nombre d’occupants visé. 
Pour un trois pièces, les critères sont : une surface nette minimale de 39 m2, deux 
pièces habitables distinctes et un nombre d’occupants moyen de deux. 
Pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface 
nette, telle que définie à l'art. 4 RGL (art. 1 al. 4 RGL). Par surface nette du 
logement, il faut entendre l’addition des surfaces des pièces, d'au moins 9 m2, et des 
demi-pièces, d'au moins 6 m2, habitables, du logement et de la cuisine, ainsi que du 
laboratoire (art. 4 al. 1 RGL). Ne sont pas pris en compte les gaines techniques, 
halls, dégagements, couloirs, réduits et locaux sanitaires, loggias, balcons, terrasses, 
jardins, ni les trémies des escaliers des duplex (art. 4 al. 2 RGL). 
La surface minimum pour un logement de 3 pièces est de 39 m2 (art. 1 al. 5 RGL). 


- 12/17 - 
A/3113/2023 
3.5 Selon un principe général de droit intertemporel, les dispositions légales 
applicables à une contestation sont celles en vigueur au moment où se sont produits 
les 
faits 
juridiquement 
déterminants 
pour 
trancher 
celle-ci 
(ATF 146 V 364 consid. 7.1 ; 140 V 41 consid. 6.3.1). Liée aux principes de 
sécurité et de prévisibilité du droit (art. 5 al. 1 Cst.), l'interdiction de la rétroactivité 
des lois résulte du droit à l'égalité de traitement (art. 8 Cst.), ainsi que de 
l'interdiction de l'arbitraire et de la protection de la bonne foi (9 Cst.). L'interdiction 
de la rétroactivité (proprement dite) fait obstacle à l'application d'une norme à des 
faits entièrement révolus avant son entrée en vigueur (ATF 147 V 156 
consid. 7.2.1), car les personnes concernées ne pouvaient, au moment où ces faits 
se sont déroulés, connaître les conséquences juridiques découlant de ces faits et se 
déterminer en connaissance de cause (ATF 144 I 81 consid. 4.2 ; arrêt 2C_339/2021 
du 4 mai 2022 consid. 4.1). Il n'y a pas de rétroactivité proprement dite lorsque le 
législateur entend réglementer un état de chose qui, bien qu'ayant pris naissance 
dans le passé, se prolonge au moment de l'entrée en vigueur du nouveau droit ; cette 
rétroactivité (improprement dite) est en principe admise, sous réserve du respect 
des droits acquis (ATF 148 V 162 consid. 3.2.1 ; 146 V 364 consid. 7.1 ; 
144 I 81 consid. 4.1). 
3.6 Le droit du bail est en principe un domaine exclu de la compétence des 
juridictions administratives (ATA/1334/2023 du 12 décembre 2023 consid. 7.1.3 ; 
ATA/870/2023 du 22 août 2023 consid. 6.3). Échappent en particulier à leur 
compétence les comparaisons établies dans le cadre de procédures de recours avec 
les loyers d’autres logements similaires dans un quartier (ATA/1334/2023 précité 
consid. 7.1.3). Le fait que le loyer en lui-même s’inscrit dans les limites de ceux 
usuellement pratiqués dans le quartier n’est pas pertinent dans l’examen du dossier 
sous l’angle de la LDTR (ATA/422/2020 du 30 avril 2020 consid. 8 ; 
ATA/372/2007 du 31 juillet consid. 6). 
3.7 En l’espèce, la recourante soutient en premier lieu que son appartement 
compterait 3.5 et non 2.5 pièces. Elle fait valoir que la législation en vigueur à 
l’époque de la construction de l’immeuble, entre 1946 et 1960, selon laquelle une 
pièce devait avoir une superficie d’au moins 6 m2, doit s’appliquer. 
Elle ne saurait être suivie. C’est le droit en vigueur au moment de la réalisation des 
travaux dont la qualification est litigieuse qui détermine le nombre des pièces 
devant être prises en compte. Il a été vu plus haut qu’il s’agit, de jurisprudence 
constante, du RGL dans sa teneur actuelle, applicable par analogie. Le RGL 
applique la LGL si bien que l’argument du recourant ressortissant à la hiérarchie 
des normes et selon lequel il ne pourrait déroger à la LCI tombe à faux. 
Constitue ainsi la surface nette du logement l’addition des surfaces des pièces 
habitables d'au moins 9 m2 et des demi-pièces d'au moins 6 m2 ainsi que de la 
cuisine ou du laboratoire (art. 4 al. 1 RGL). Les dimensions du hall et de 
l’appartement pris dans son ensemble, que la recourante met en avant, sont sans 
pertinence pour ce calcul. 


- 13/17 - 
A/3113/2023 
C’est ainsi de manière conforme à la loi que l’OCLPF a retenu que la surface nette 
selon l’art. 4 RGL – soit la somme du séjour (15.37 m2), de la chambre (12.39 m2) 
et de la cuisine (7.74 m2), soit 35.5 m2 – était inférieure à la surface nette minimum 
(39 m2) pour un appartement de 3 pièces selon l’art. 1 al. 5 RGL. 
La recourante fait valoir que si elle déplaçait un mur de la cuisine de 50 cm en 
direction du hall, la surface de celle-ci atteindrait 9 m2. Ce calcul ne lui est 
cependant d’aucun secours, dès lors qu’une telle transformation n’est que théorique 
et serait en pratique soumise à autorisation. C’est la configuration actuelle de 
l’appartement qui détermine sa surface nette au sens du RGL. 
3.8 La recourante soutient en second lieu que les travaux ne seraient pas soumis à 
autorisation de construire. 
Il n’est pas contesté que les travaux ont consisté à remplacer l’alimentation en eau 
et des canalisations des eaux usées de la salle de bains, des toilettes et de la cuisine, 
à remplacer les pavements et les carrelages ainsi que des meubles et de 
l’électroménager de la cuisine, et que leur coût total s’est élevé à CHF 63'500.-, soit 
CHF 25'400.- par pièce. 
Par leur importance et leur coût, et le fait qu’ils n’avaient pas été accomplis durant 
les décennies précédentes, il n’est pas douteux que ces travaux constituent un 
entretien différé au sens de la jurisprudence précitée. 
L’urgence que fait valoir la recourante, si elle était démontrée, ne changerait rien 
au fait que les travaux d’entretien courant n’avaient pas été exécutés lorsqu’ils 
auraient dû l’être et qu’ils constituent pour ce motif un entretien différé. 
Pour les mêmes motifs, l’argument selon lequel une intervention (le remplacement 
des conduites) en aurait entraîné une autre (le remplacement des pavements et des 
carrelages), est inopérant. 
Par leur ampleur, les travaux effectués ont amélioré le confort, selon le 
raisonnement rappelé plus haut à propos des gros travaux de rénovation comprenant 
en principe une part d’accroissement du confort, ceci indépendamment du point de 
vue de l’administrateur de la recourante. 
Enfin, la recourante a augmenté le loyer à l’occasion des travaux, le faisant passer 
de CHF 7'200.- par an avant travaux à CHF 20'160.- par an après travaux – ce qui 
représente une augmentation de 180%. 
Elle fait valoir qu’elle se serait limitée à adapter le loyer aux prix du marché, et 
qu’elle aurait quoi qu’il en soit augmenté celui-ci. Cet argument n’est pas pertinent 
et c’est de manière conforme à la jurisprudence précitée que le TAPI a considéré 
que le contrôle du loyer en regard des loyers usuels du quartier ou de l’évolution du 
taux hypothécaire échappait à la compétence du juge administratif et ressortissait à 
celle du Tribunal des baux et loyers. Ce faisant, le TAPI n’a pas commis de déni de 
justice, puisque ce qui est déterminant pour l’application de la LDTR, c’est le loyer 
par pièce et par an dans les catégories où sévit la pénurie et la répercussion du coût 


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des travaux sur le loyer – en l’espèce, la hausse de loyer correspond à un 
amortissement linéaire du coût des travaux sur environ cinq ans – et non le loyer 
selon le CO. L’affirmation de la recourante selon laquelle il n’y aurait aucun lien 
entre les travaux et l’augmentation du loyer ne saurait en tout cas exonérer le juge 
administratif de la prise de compte de la hausse dans l’application de la LDTR. 
C’est ainsi conformément à la loi que le département a considéré que la recourante 
avait effectué des travaux de rénovation soumis à autorisation. 
3.9 En troisième lieu, la recourante se plaint de la fixation du loyer. 
Elle fait tout d’abord valoir que l’appartement compterait 3.5 pièces, or il a été vu 
que cette qualification n’est pas conforme à la loi, de sorte que la recourante ne peut 
rien tirer de cet argument. 
Il en va de même de l’argument relatif à l’importance de la surface brute locative 
des pièces. Il a été vu que celle-ci est inférieure au minimum pour admettre qu’un 
appartement compte 3 pièces. La superficie totale de l’appartement est quant à elle 
sans pertinence pour le dépassement de la fourchette des loyers. 
C’est ainsi conformément à la loi et sans abus de leur pouvoir d’appréciation que le 
département a arrêté le loyer à CHF 3'405.- par pièce et par an, rétroactivement au 
1er septembre 2020 – étant observé que dans sa conclusion principale la recourante 
ne conteste pas le loyer par pièce et par année mais demande qu’il soit appliqué à 
3.5 pièces, et que c’est subsidiairement, soit si l’appartement est considéré comme 
n’ayant que 2.5 pièces, qu’elle demande que le loyer soit arrêté à CHF 3'600.- par 
pièce et par an. 
3.10 La recourante conteste enfin le principe et la quotité de l’amende. 
3.10.1 L’art. 44 al. 1 LDTR prévoit pour celui qui contrevient aux dispositions de 
la loi des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 
139 LCI. 
3.10.2 Aux termes de l’art. 137 LCI, celui qui contrevient à la loi est passible d’une 
amende de CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre 
ouvrage a été entrepris sans autorisation, mais que les travaux sont conformes aux 
prescriptions légales (al. 1 let. a et al. 2). Il est tenu compte, dans la fixation du 
montant de l’amende, du degré de gravité de l’infraction. Constituent notamment 
des circonstances aggravantes l’infraction commise par cupidité et les cas de 
récidive (al. 3). 
Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature 
pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions 
pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut exister. 
C’est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant 
compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/159/2021 du 9 février 
2021 consid. 7b). 


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En vertu de l’art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - 
E 4 05), les dispositions de la partie générale du code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP - RS 311.0) s’appliquent à titre de droit cantonal supplétif 
(ATA/440/2019 du 16 avril 2019 consid. 5c). Il est ainsi nécessaire que le 
contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une simple négligence. 
Selon la jurisprudence constante, l’administration doit faire preuve de sévérité afin 
d’assurer le respect de la loi et jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour infliger 
une amende. La juridiction de céans ne la censure qu’en cas d’excès ou d’abus. 
Enfin, l’amende doit respecter le principe de proportionnalité. 
3.10.3 En l’espèce, la recourante ne peut pas être suivie lorsqu’elle soutient que 
faute de motivation de la quotité, l’amende aurait dû être annulée par le TAPI. En 
effet, elle a eu l’occasion de soulever le grief devant le TAPI, de discuter la quotité 
et de répondre à l’argumentation déployée par le département devant le TAPI le 
27 novembre 2023. Il s’ensuit que si son droit d’être entendue avait été violé, la 
violation a été réparée devant le TAPI – et le grief a pu être soulevé une nouvelle 
fois devant la chambre de céans. 
La recourante ne peut invoquer ni l’urgence ni la nécessité d’accomplir des travaux 
« en cascade » pour justifier d’avoir entrepris des travaux de rénovation sans 
demander d’autorisation. L’infraction à l’art. 44 LDTR est ainsi consommée. 
En ce qui concerne la quotité, la recourante semble considérer que les mêmes 
arguments de l’urgence et de l’enchaînement nécessaire des travaux auraient dû 
conduire le TAPI à réduire l’amende à CHF 0.-. Or, il a été vu que ces arguments 
ne sont pas pertinents. 
La recourante ne critique pas autrement la quotité de la sanction. 
Celle-ci apparaît pour le surplus proportionnée à la faute commise, étant observé 
que la recourante s’est affranchie du respect de la loi alors qu’elle était assistée 
d’une régie connaissant certainement très bien la réglementation et que son 
administrateur est notoirement actif dans l’immobilier, notamment à Genève, 
depuis des décennies, qu’elle a au demeurant fortement augmenté le loyer – 
l’augmentation correspondant à un amortissement des travaux sur cinq ans –, 
qu’elle n’a pas d’antécédents et qu’elle n’a pas fait valoir que l’amende mettrait sa 
survie économique en péril ou compromettrait la marche de ses affaires. 
Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 
4. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la 
recourante, qui ne peuvent se voir allouer une indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 


- 16/17 - 
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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 21 mai 2024 par A______ SA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 16 avril 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de A______ SA un émolument de CHF 1'500.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Daniel KINZER, avocat de la recourante, à B______ 
SA, au département du territoire - OAC ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : Eleanor McGREGOR, présidente, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc 
VERNIORY, Patrick CHENAUX, Claudio MASCOTTO, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
E. McGREGOR 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière : 
 


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