ge_gerichte · ATA/802/2001 · 2001-12-04 · fr


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_____________ 
 
A/409/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 4 décembre 2001 
 
 
 
dans la cause 
 
 
X., ASSURANCE POUR LA VIEILLESSE 
représentée par Me Patrick Blaser, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
COMMISSION DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
Monsieur Z. 
représenté par ASLOCA-RIVE 


 
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_____________ 
 
A/409/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
X., assurance pour la vieillesse (ci-après : X.), 
sont 
propriétaires 
de 
l'immeuble 
sis 
68, 
rue 
de 
Montchoisy à Genève. La gestion de cet immeuble est 
assurée par la régie Y. (ci-après : la régie). 
 
2. 
Un appartement de quatre pièces au 6ème étage a 
été loué de 1949 à 1990 à M. S., puis jusqu'en 1997 à sa 
veuve, Mme J. S.. Le loyer annuel était alors de CHF 
6'732.-. 
 
3. 
Cet appartement a été repeint en 1990, puis a été 
l'objet de travaux de réfection importants après le décès 
de 
Mme 
S. 
en 
1997, 
pour 
un 
montant 
total 
de 
CHF 66'345,10, soit : 
 
 
 
- la peinture complète de l'appartement, avec 
réfection des fonds et pose de papiers peints; 
 
 
 
- la rénovation des parquets; 
 
 
 
- 
le 
réaménagement 
complet 
des 
sanitaires 
(baignoire, 
toilettes, 
lavabos, 
catelles, 
armoires, 
robinetterie); 
 
 
 
- agencement de la cuisine (sans appareils); 
 
 
 
- démolition d'une paroi mitoyenne et remplacement 
par un galandage; 
 
 
 
- changement des boîtiers électriques. 
 
4. 
En date du 18 novembre 1997, un contrat de bail à 
loyer de trois ans a été conclu entre X. et M. Z.. Le 
loyer était fixé à CHF 18'000.- par an, charges non 
comprises. 
 
 
 
M. Z. a demandé la pose d'un store solaire ainsi 
que l'équipement complet de la cuisine; ces travaux 
additionnels 
se 
sont 
élevés 
à 
CHF 
5'530.-, 
frais 
d'architecte compris. En conséquence, par avenant du 24 
novembre 1997 (ci-après : avenant n° 1), le loyer a été 
porté à CHF 18'600.- par an. 
 
5. 
Par courrier du 11 janvier 2000, la bailleresse a 
proposé à M. Z. un renouvellement du bail pour une durée 


 
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de cinq ans, sans modification du loyer, mais avec 
indexation de ce dernier à l'indice suisse des prix à la 
consommation. L'avenant y relatif a été signé le même 
jour par le locataire (ci-après : avenant n° 2). 
 
6. 
Par acte du 11 février 2000, M. Z. a contesté 
l'avis 
de 
modification 
de 
bail 
précité 
devant 
la 
commission de conciliation en matière de baux et loyers 
(ci-après : la commission) et a sollicité une baisse de 
3% du loyer à compter du 1er décembre 2000. 
 
 
 
La cause a été suspendue par la commission jusqu'à 
droit jugé par le Tribunal administratif dans la présente 
procédure. 
 
7. 
Parallèlement à la saisine de la commission, M. Z. 
a 
dénoncé 
au 
département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement et du logement (ci-après : le DAEL) les 
travaux réalisés en 1997 et l'augmentation consécutive du 
loyer annuel de CHF 6'732.- à CHF 18'000.-. 
 
 
 
Suite à l'interpellation du DAEL du 6 mars 2000, 
la régie a fait parvenir au département une description 
complète des travaux réalisés dans l'appartement de M. 
Z., sans toutefois indiquer le montant de ceux-ci. 
 
 
 
Par courrier du 10 avril 2000, le DAEL a confirmé 
qu'il s'agissait bien de travaux d'entretien au sens de 
l'article 3 alinéa 2 de la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
23 mars 1996 (LDTR - L 5 20); ces travaux n'étant pas 
soumis à autorisation, le DAEL allait procéder au 
classement du dossier. 
 
8. 
Le 31 mai 2000, la DAEL a requis de la régie la 
production des pièces justificatives du coût des travaux 
précités. Ces informations ont été communiquées au DAEL 
le 14 juin 2000. 
 
9. 
En date du 26 juin 2000, sur la base de ces 
éléments complémentaires, le DAEL a soumis les travaux à 
la LDTR et a ordonné aux X. de déposer une requête en 
autorisation de construire, au motif qu'il fallait non 
seulement tenir compte de la nature et de l'importance 
des travaux, mais également de leur impact sur le loyer 
de l'appartement rénové. En l'espèce, le montant des 
travaux réalisés s'élevait à CHF 71'875.- et le loyer 
avait en conséquence été augmenté de 176% lors du 
changement de locataire. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
10. 
Le 26 juillet 2000, X. ont recouru contre la 
décision précitée devant la commission cantonale de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
(ci-après : 
la 
commission). 
 
 
 
Par décision du 9 mars 2001, la commission a 
rejeté le recours, retenant les éléments suivants : 
 
 
 
- aucuns travaux d'entretien courant n'avaient été 
réalisés dans l'appartement entre 1949 et 1997; 
 
 
 
- les travaux effectués en 1997 étaient de nature 
à améliorer la confort existant (pose de céramique sur 
les murs de la cuisine et de la salle de bains, 
agencement de la cuisine, remplacement de l'installation 
électrique et des sols) et constituaient ainsi des 
travaux de rénovation au sens de l'article 3 alinéa 1 
LDTR; 
 
 
 
- la note d'honoraires de l'architecte spécifiait 
qu'il s'agissait de travaux de rénovation; 
 
 
 
- le report du coût des travaux sur le loyer avait 
eu 
pour 
incidence 
un 
changement 
qualitatif 
de 
l'appartement. 
 
11. 
Par acte posté le 23 avril 2001, X. ont interjeté 
recours 
contre 
cette 
décision 
devant 
le 
Tribunal 
administratif et ont conclu à son annulation, aux motifs 
que : 
 
 
 
- 
la 
commission 
avait 
fait 
application 
de 
l'article 3 alinéa 2 LDTR dans sa teneur au jour de la 
décision et non au moment des travaux, violant ainsi le 
principe de non-rétroactivité des lois; 
 
 
 
- la nature des travaux était incompatible avec la 
définition de travaux de rénovation et constituait bien 
des travaux d'entretien; 
 
 
 
- le coût des travaux, soit CHF 66'345,10, n'était 
ni déraisonnable ni disproportionné; 
 
 
 
- l'augmentation du loyer n'était pas en lien de 
causalité avec les travaux, mais résultait uniquement de 
l'adaptation 
aux 
loyers 
usuels 
pratiqués 
dans 
le 
quartier; 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
- 
le 
DAEL 
ayant 
adopté 
un 
comportement 
contradictoire et ainsi violé le principe de la bonne 
foi, il ne devait en résulter aucun préjudice pour X. en 
leur qualité d'administré; 
 
 
 
- M. Z. avait commis un abus de droit en dénonçant 
les travaux plus de deux ans après le début du bail et 
après avoir demandé des travaux complémentaires; l'acte 
du locataire constituait une vengeance suite au refus de 
la bailleresse de lui louer un appartement afin d'y 
exercer sa profession; 
 
 
 
- les travaux réalisés n'étaient pas assujettis à 
autorisation au sens de l'article 1 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 11 juin 
1988 (LCI - L 5 05). 
 
12. 
Bien qu'admettant que la commission avait appliqué 
à tort la LDTR dans sa nouvelle teneur, le DAEL a conclu 
au rejet du recours : 
 
 
 
- ayant été différés sur une longue période, les 
travaux d'entretien étaient assimilables à des travaux de 
rénovation; 
 
 
 
- ils amélioraient le confort et le standing de 
l'appartement; 
 
 
 
- le montant des travaux réalisés était très 
important; 
 
 
 
- l'augmentation du loyer consécutive traduisait 
l'amélioration qualitative de l'objet locatif; 
 
 
 
- le courrier du 10 avril 2000 ne constituait pas 
une décision formelle, mais seulement une détermination. 
Dès lors, le DAEL n'avait pas commis d'abus de droit en 
procédant à une instruction approfondie et en rendant le 
26 juin 2000 une décision prenant en compte les nouveaux 
éléments produits; 
 
 
 
- X. ne s'étant pas fondées sur la détermination 
du 10 avril 2000 pour engager les travaux, elles ne 
l'étaient pas non plus à invoquer la violation du 
principe de la bonne foi; 
 
 
 
- le motif pris de l'attitude contraire à la bonne 
foi adoptée par M. Z. était irrelevant dans le cadre du 
litige. 


 
 - 6 - 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
La décision attaquée, bien que rendue le 9 mars 
2001, n'a été reçue que le 23 même mois par X.; le délai 
de recours arrivait donc à échéance le 23 avril 2001. 
Ainsi, interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La 
recourante 
proteste 
contre 
l'attitude 
contradictoire 
du 
département 
et 
elle 
invoque 
la 
violation du principe de la bonne foi. 
 
 
 
Dans un premier temps il est vrai, le département 
a estimé que les travaux entrepris étaient des travaux 
d'entretien. Cependant, au moment de cette intervention, 
les travaux avaient déjà été entrepris, de sorte que 
l'attitude du département n'a en aucune manière déterminé 
la recourante à entreprendre les travaux. Le principe de 
la bonne foi n'a donc nullement été violé. 
 
3. 
La décision attaquée étant valable quant à la 
forme, se pose la question de sa validité au fond. 
 
4. a. 
En l'espèce, les travaux litigieux ont eu lieu en 
1997, soit sous l'empire de la LDTR dans sa teneur après 
les 
modifications 
intervenues 
le 
25 
janvier 
1996 
(ci-après : aLDTR). 
 
 
b. 
Aucune demande d'autorisation n'étant pendante au 
sens de l'article 50 alinéa 2 précité, les dispositions 
de la LDTR dans leur teneur au 16 octobre 1999 ne sont 
pas applicables. Il sera donc fait application à la 
présente 
espèce 
des 
dispositions 
en 
vigueur 
antérieurement, soit l'aLDTR, ainsi qu'en convient le 
DAEL. 
 
5. a. 
Une 
autorisation 
est 
nécessaire 
pour 
toute 
transformation au sens de l'article 9 alinéa 1 aLDTR. 
 
 
b. 
L'article 3 alinéas 1 et 2 aLDTR 1996 prévoit que 
par transformation, on entend tous les travaux qui ont 
pour objet : 
 
 
 
- 
de 
modifier 
l'architecture, 
le 
volume, 


 
 - 7 - 
 
 
 
l'implantation, 
la 
destination, 
la 
distribution 
intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation; 
 
 
 
- la création de nouveaux logements, notamment 
dans les combles; 
 
 
 
- la création d'installations nouvelles d'une 
certaine importance, telles que chauffage, distribution 
d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines; 
 
 
 
- d'améliorer le confort existant sans modifier la 
distribution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 
ci-dessous (alinéa 1). 
 
 
 
Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables 
ne sont pas considérés comme travaux de transformation 
(alinéa 2). 
 
6. 
Le Tribunal administratif a jugé que la révision 
de 1996 n'avait pas apporté de modifications notables aux 
dispositions régissant les transformations et que la 
jurisprudence développée jusqu'alors, soit sous l'empire 
de l'aLDTR 1989 conservait sa valeur. Par ailleurs, les 
travaux d'entretien n'avaient pas reçu à travers la 
nouvelle loi de définition particulière et celle retenue 
jusque-là par la jurisprudence du Tribunal administratif 
et du Tribunal fédéral, demeurait applicable (ATA SI T. 
du 8 avril 1997; ATA B.-M. du 24 avril 2001). 
 
7. 
La distinction entre travaux d'entretien et de 
rénovation 
(ou 
transformation) 
se 
fait 
à 
plusieurs 
niveaux. Seuls certains types de travaux ne posent aucun 
problème de qualification (art. 3 al. 1 let. b et c). La 
plupart doivent néanmoins faire l'objet d'un raisonnement 
en deux temps : a) les travaux sont-ils par nature des 
travaux d'entretien (sinon alors ce sont des travaux de 
transformation). b) les travaux retenus dans la catégorie 
"entretien" sont-ils d'un coût tel qu'ils risquent de 
modifier 
l'affectation 
qualitative 
des 
logements 
? 
(F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, La jurisprudence récente 
du Tribunal administratif du canton de Genève en matière 
d'entretien des immeubles in RDAF 1998 p. 369). 
 
8. a. 
L'ancien article 3 alinéa 1 RLDTR prescrit que les 
travaux d'entretien au sens de l'article 3 alinéa 2 aLDTR 
sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps et qui 
s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon 
état, soit en procédant à des réparations, soit en 
remédiant à l'usure normale (remplacement d'installations 


 
 - 8 - 
 
 
 
vétustes par du matériel neuf servant au même usage). 
 
 
b. 
Les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur 
est tenu de réaliser au regard de son obligation 
d'entretien de la chose louée prescrite par l'article 256 
alinéa 1 CO et qui échappent à la loi (ATA C. du 1er 
décembre 1992). Ils visent à maintenir l'ouvrage dans son 
état en réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage 
(ATA M.-B. du 14 février 1990 p. 37 et ss). 
 
 
 
Peuvent également être considérés comme tels, des 
travaux qui, dépassant le strict entretien, consistent à 
substituer à des installations intérieures vétustes des 
éléments neufs servant au même usage. 
 
 
 
On peut encore assimiler aux travaux non soumis à 
autorisation, de modestes changements dans la répartition 
interne du volume d'un bâtiment, n'entraînant que de 
minimes 
transformations. 
Ainsi, 
pour 
être 
soumis 
à 
autorisation, de tels travaux doivent atteindre une 
certaine importance, c'est-à-dire modifier notablement, 
soit en tout ou partie, la répartition interne du volume 
construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA M.-B. du 
14 février 1990). 
 
 
 
Le 
Tribunal 
fédéral 
admet 
que 
les 
travaux 
améliorant le confort du logement, pour autant qu'ils 
soient mineurs, ne sauraient être soumis à autorisation. 
Il en irait ainsi de l'installation d'une armoire 
frigorifique, d'une machine à laver le linge ou la 
vaisselle et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409). 
 
 
 
Des travaux d'entretien peuvent constituer une 
transformation s'ils provoquent des modifications allant 
au-delà 
de 
ce 
qui 
est 
usuel, 
comme 
un 
important 
accroissement du confort (ATF L. du 9 février 1993 
confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 
p. 531). 
 
9. 
Dans deux arrêts du 8 avril 1997 (ATA SI T. et SI 
D. "B") et du 27 janvier 1998 (ATA SI L.), le tribunal de 
céans a jugé que devaient être qualifiés de travaux 
d'entretien : 
 
 
 
- les travaux consistant à remplacer les vitrages 
simples par des vitrages doubles, isoler et rendre 
étanches les terrasses des derniers étages de l'immeuble, 
faire la peinture des balcons, installer de nouvelles 
vannes de chauffage et renouveler les meubles, appareils, 


 
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carrelages et peinture des cuisines; 
 
 
 
- la réfection des menuiseries extérieures, ainsi 
que celle de la toiture et son isolation, la remise en 
état 
des 
ferblanteries, 
des 
serrureries 
et 
des 
installations sanitaires de même que de la peinture. 
 
10. a. 
L'examen de la nature des travaux ne saurait être 
toutefois le seul critère à prendre en considération pour 
déterminer si les interventions concernées échappent à la 
loi. Celles-ci 
peuvent 
atteindre 
une 
ampleur 
telle 
qu'elles sont susceptibles d'aboutir à un changement 
qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 
loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet 
d'entraîner un changement d'affectation qualitatif des 
logements. Les appartements ne sont plus accessibles aux 
personnes à bas revenus, en particulier aux personnes 
âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 
population où sévit la plus forte pénurie (ATF SI du 
square Bellevue du 10 octobre 1991; ATF 116 Ia 409; ATA 
SI C. du 1er décembre 1992). 
 
 
b. 
Dans la mesure où la loi vise principalement à 
maintenir 
un 
habitat 
correspondant, 
notamment 
sous 
l'angle économique, aux besoins prépondérants de la 
population, il faut éviter que des travaux non soumis à 
la loi ne conduisent à la longue à une érosion dudit 
habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au 
contrôle 
de 
l'Etat 
certaines 
catégories 
de 
travaux 
davantage en fonction des risques qu'ils font peser sur 
le caractère abordable des logements qu'en fonction du 
type des travaux eux-mêmes (O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHÈRE, 
op. cit., p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime 
des transformations certains travaux d'entretien ou, 
malgré l'absence de régularité, de ne pas assimiler ces 
travaux à des transformations, le critère décisif est 
donc leur coût et ses conséquences sur le caractère 
abordable des logements (O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, 
op. cit., p. 369) 
 
 
 
11. a. 
La 
notion 
de 
besoins 
prépondérants 
de 
la 
population a été déterminée en fonction du critère du 
loyer. Le Tribunal de céans a admis qu'il répondait 
encore à ce besoin jusqu'à un maximum de CHF 3'225.- la 
pièce par année, voire CHF 3'500.- dans des circonstances 
particulières (ATA B.-M. du 24 avril 2001). Le maximum 
de CHF 3'225.- la pièce par année a d'ailleurs été 
consacré par le nouvel article 6 alinéa 3 LDTR, entré en 
vigueur le 16 octobre 1999, non applicable à la présente 


 
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espèce.. 
 
 
b. 
Un logement correspond en principe par son genre 
ou par son loyer aux besoins prépondérants de la 
population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de 
loyer susmentionnée ou lorsque ce logement entre dans la 
catégorie des appartements dans lesquels règne la pénurie 
au 
sens 
de 
l'article 
25 
aLDTR. 
Il 
y 
a 
pénurie 
d'appartements lorsque le taux des logements vacants, 
considérés par catégorie, est inférieur à 2 % du parc 
immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 aLDTR). 
Les appartements de plus de 6 pièces n'entrent pas dans 
une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 aLDTR). 
Selon l'arrêté du Conseil d'Etat 1997, les logements où 
sévissait la pénurie étaient ceux entre deux et demi et 
six pièces (ATA SI T. et D. du 8 avril 1997). 
 
12. a. 
De prime abord, les travaux réalisés correspondent 
à ceux qui ont été qualifiés de travaux d'entretien par 
les jurisprudences précitées dès lors qu'il s'agit de 
l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des 
cuisines, 
la 
mise 
en 
conformité 
de 
l'installation 
électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et 
de 
papiers 
peints, 
de 
travaux 
de 
peinture 
et 
du 
remplacement d'une cloison sans modification du volume 
intérieur. 
 
 
b. 
Le Tribunal administratif relève qu'à l'exception 
de quelques menus travaux, aucun travaux d'entretien 
courant n'ont été effectués entre 1949 et 1997. Aussi, 
les travaux entrepris doivent-ils être considérés comme 
des travaux d'entretien différés dans le temps. Quelle 
que soit d'ailleurs la qualification qu'il convient de 
donner aux travaux entrepris, le prix du loyer à la pièce 
a passé à CHF 4'500.- la pièce par année, ce qui est 
sensiblement supérieur au prix du loyer à la pièce pour 
des appartements correspondant aux besoins prépondérants 
de la population. 
 
 
c. 
En conséquence, les travaux effectués en 1997 
doivent être soumis à autorisation et la décision de la 
commission de recours doit être confirmée. 
 
13. 
Le recours sera ainsi rejeté. Vu l'issue du 
litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 
du recourant et une indemnité de procédure de CHF 500.- 
sera allouée à M. Z. à la charge des X. 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 23 avril 2001 par X., assurance pour la 
vieillesse, contre la décision de la Commission de 
recours en matière de constructions du 9 mars 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
renvoie la cause au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement dans le 
sens des considérants; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de CHF 1'500.-; 
 
 
 
 
 
 
alloue à M. Z. une indemnité de 
procédure de CHF 500.-, à la charge des X.; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Patrick Blaser, avocat de la recourante, à la commission 
de recours en matière de constructions, au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement, ainsi qu'à 
l'Asloca-Rive, mandataire de l'intimé. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, M. Schucani, Mmes 
Bonnefemme-Hurni et Bovy, juges, M. Torello, 
juge suppléant. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la secrétaire-juriste : 
le vice-président : 
 
 
 C. Goette 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci