ge_gerichte · DCSO/368/2008 · 2008-09-04 · fr

Résumé:
 Estimation d'un terrain agricole. Interpellation de la Commission foncière agricole.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/368/08 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 4 SEPTEMBRE 2008 
Cause A/4997/2007, demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par 
Mme D______, M. H______, M. I______et Mme J______, élisant domicile en l'étude 
de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat à Genève. 
Décision communiquée à : 
- Mme D______ 
 
M. H______ 
 
M. I______ 
 
Mme J______ 
domicile élu : Etude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
 
MDPF & Associés 
 
Place du Port 2 
 
1204 Genève 
 
- Z______ SA 
 
 
- Office des Poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx48 A, 
05 xxxx30 D, 05 xxxx27 G et 05 xxxx26 H requises à l'encontre, respectivement, 
de M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ par Z______ SA, 
portant sur les parcelles nos 1xx1 et 1xx4, plan xx, sises chemin Y______, 
commune de V______, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, par décisions 
du 3 décembre 2007, estimé les biens immobiliers susmentionnés à 190'000 fr. 
(parcelle n° 1xx1) et 22'000 fr. (parcelle n° 1xx4), soit les montants retenus par M. 
X______, architecte mandaté par ses soins. 
B. 
Le 13 décembre 2007, M. H______, Mme J______, M. I______et Mme 
D______ ont adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle 
expertise. 
 
Par ordonnance du 20 décembre 2007, la Commission de céans a imparti aux 
prénommés un délai au 14 janvier 2008 pour effectuer une avance de frais de 
2'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. O______. 
 
Suite à la demande de récusation dudit expert par M. H______, Mme J______, M. 
I______et Mme D______, la Commission de céans a, par ordonnance du 9 janvier 
2008, désigné M. R______en cette qualité et confirmé le délai au 14 janvier 2008 
pour verser l'avance de frais. 
 
M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ ayant demandé la 
récusation de ce second expert, la Commission de céans a, par ordonnance du 11 
février 2008, désigné M. Q______et constaté que l'avance de frais de 2'500 fr. 
avait été effectuée le 14 janvier 2008. 
C. 
M. Q______a présenté son rapport le 12 mai 2008, avec une note d'honoraires de 
1'102 fr. 90. Il a estimé la valeur vénale de la parcelle n° 1xx1 à 356'630 fr. et 
celle de la parcelle n° 1xx4 à 55'290 fr., montants arrondis à, respectivement, 
360'000 fr. et 55'000 fr. 
Les parties, ainsi que l'Office, ont été invités à présenter leurs observations. 
 
Seul l'Office a donné suite en déclarant s'en rapporter à justice. 
 
Par courrier du 16 juin 2008, la Commission de céans s'est adressée à la 
Commission foncière agricole (art. 10 de la Loi d'application de la loi fédérale sur 
le droit foncier rural (LaLDFR ; M 1 10). 
 


 
 
- 3 - 
 
Dans sa réponse du 20 août 2008, dite Commission a indiqué qu'au début de 
chaque année, elle fixait les prix maximum licites pour les achats/ventes de 
terrains sis en zone agricole et qu'en janvier 2008, ces prix avaient été fixés à 
8 fr./m2 pour les terrains agricoles et à 15 fr./m2 pour les terrains viticoles, les 
plants de vignes se comptant en plus du terrain. Elle a précisé qu'elle s'en tenait à 
cette décision dans les dossiers qui lui était soumis et que, dans certains cas, il lui 
arrivait de devoir procéder à une expertise spéciale. 
 
E N D R O I T 
1. 
Tout intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à la Commission de céans dans le 
délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP, que, moyennant avance des frais, une 
nouvelle estimation soit faite par des experts (art. 9 al. 2, art. 44 et 99 al. 2 ORFI). 
 
La présente demande de nouvelle expertise a été déposée en temps utile ainsi que 
dans les formes prescrites par la loi. Elle est donc recevable. 
2. 
Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre des 
experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 
Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 
ainsi qu'au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 
informés par le biais de la publication de la vente prévue par l’art. 29 ORFI, ils 
doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (cf. ATF 
120 III 57, JdT 1996 II 192), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils 
peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle 
estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI (ATF 122 
III 338, JdT 1998 II 171 ; Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad art. 97 n° 13). 
Saisie d'une telle requête apparaissant recevable, la Commission de céans, par 
voie d'ordonnance présidentielle, fixe le montant de l'avance de frais à fournir par 
le requérant, désigne un expert qu'il charge d'effectuer l'expertise sitôt l'avance de 
frais payée, en permettant parallèlement aux parties de récuser l'expert désigné et 
en ordonnant à ce dernier, à défaut de récusation reconnue valable et en cas de 
paiement de l'avance de frais requise, d'effectuer l'expertise. Elle lui communique 
à cette fin l'estimation de l'Office et, le cas échéant, le rapport d'expertise sur 
lequel l'Office s’est basé, et lui enjoint de dresser un rapport écrit de ses 
opérations, constatations et conclusions, en motivant ces dernières de manière 
circonstanciée dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 
l'estimation précédente. 


 
 
- 4 - 
3. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad 
art. 97 n° 6 et 8). 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en 
remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. 
En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 
l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les 
deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent 
toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à 
réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199). 
Il lui faut tenir compte, également, du fait que l'estimation du bien à réaliser ne 
vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou 
excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la 
procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels 
enchérisseurs (ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 
n° 2). 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le 
cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les 
motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas 
d’estimations divergentes des experts. 
4.a. En l'espèce, les biens immobiliers à estimer sont deux terrains nus à vocation 
agricole - soumis à la Loi fédérale sur le droit foncier rural - situés sur un coteau 
orienté face au lac Léman qui, de l'avis des deux experts, sont idéalement placés 
pour une exploitation en vignes. Le premier expert a indiqué que, selon les 
informations obtenues de la Commission foncière agricole, les fourchettes de prix 
licites pouvant être retenues étaient de 12 à 15 fr./m2 pour un terrain viticole et a 
retenu un prix au m2 de 15 fr. pour la parcelle n° 1xx1 (23'775 m2) et de 13 fr. 
pour la parcelle n° 1943 (3'686 m2) - celle-ci étant plus petite et moins accessible - 
dont il a déduit 7 fr./m2 au titre de décote pour respectivement zone en friche 
(1 fr./m2), accès peu aisé (2 fr./m2) et non-constructibilité selon servitude 
(4 fr./m2). Le second expert a déclaré que si la valeur licite était fixée par la 
Commission foncière agricole, il existait dans la pratique une certaine souplesse 
quant au respect de cette limite, dans la mesure où les prix ne sont pas trop 
éloignés de 20 fr./m2 pour une vigne en AOC dans le secteur Arve-Lac. Il a 
précisé que, dans le cas particulier, il y avait nécessité de réduire la valeur pour 
permettre la préparation du sol et la mise en place de nouveaux plants et que le 


 
 
- 5 - 
montant de cet investissement pouvait être estimé à 5 fr./m2. Il a ainsi retenu un 
prix de 15 fr./m2 pour les deux parcelles, relevant qu'il s'agissait d'une valeur 
indicative, la Commission foncière agricole étant seule habilitée à prononcer un 
chiffre. 
 
En l'occurrence, dite Commission a indiqué que le prix maximum licite fixé en 
janvier 2008 était de 15 fr./m2 pour un terrain viticole. 
4.b. Au vu des caractéristiques des biens immobiliers considérés, telles que rappelées 
ci-dessus, la Commission de céans retiendra en conséquence, dans l'intérêt des 
parties, le prix maximum de 15 fr./m2 pour les deux parcelles, lequel est au 
demeurant celui admis par le second expert. Les décotes admises par le premier 
expert au motif que les parcelles sont en friche, d'accès peu aisé et non 
constructibles et représentant au total 7 fr./m2 ne paraissent pas pertinentes 
s'agissant de terrains en zone agricole et donc, par définition, non constructibles. 
Par ailleurs, comme l’a précisé la Commission foncière agricole, les plants de 
vigne, lorsqu'il y en a, se comptent en plus du terrain. 
 
La valeur vénale de la parcelle n°1xx1 sera ainsi fixée à 356'630 fr. (23'775 m2 x 
5 fr.) et celle de la parcelle n° 1xx4 à 55'290 fr. (3'686 m2 x 15 fr.), montants 
arrondis à, respectivement, 360'000 fr. et 55'000 fr. 
6. 
Le second expert a fixé ses honoraires à 1'102 fr. 90 pour cette expertise. Ce 
montant paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note 
d'honoraires peut donc être approuvée. 
Par ailleurs, la note d'honoraires et frais étant inférieure au montant de l'avance de 
frais versée par les requérants, il y a lieu d'inviter la caisse du Palais de justice à 
restituer à ces derniers le solde de cette avance, soit 1'397 fr. 10 (2'500 fr. 
- 1'102 fr. 90). 
 
 
 
 
 
* * * * * 


 
 
- 6 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 13 décembre 2007 par 
M. H______, Mme J______, M. I______et Mme D______ dans le cadre des poursuites 
en réalisation de gage immobilier nos 05 xxxx48 A, 05 xxxx30 D, 05 xxxx27 G et 
05 xxxx26 H. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 360'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 1xx1 sise chemin 
Y______, commune de V______. 
2. 
Fixe à 55'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° 1xx4 sise chemin 
Y______, commune de V______. 
3. 
Dit que les frais de l'expertise sont à la charge M. H______, Mme J______, M. 
I______et Mme D______ et sont couverts par l'avance de frais déjà versée. 
4. 
Invite le service financier du Palais de justice à verser à M. Q______la somme de 
1'102 fr. 90 et à restituer le solde de l'avance de frais, soit 1'397 fr. 10, à M. 
H______, Mme J______, M. I______et Mme D______. 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; M. Didier BROSSET et M. Denis 
MATHEY, juges assesseurs 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Présidente : 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le