ge_gerichte · ATA/510/2000 · 1983-06-09 · fr

Résumé:
 Cuisine d'appartement transformée en 1983 sans autorisation en cuisine de restaurant.
Dossier renvoyé au DAEL pour qu'il effectue une pesée des intérêts entre l'intérêt public à la remise en état de l'appartement et l'intérêt privé du recourant à pouvoir exploiter son restaurant.
Le DAEL ne pouvait pas, au vu des intentions du propriétaire de résilier le bail, considérer que toute démarche visant à régulariser la situation actuelle était inutile et ordonner la remise des locaux dans leur état d'origine sans procéder à l'examen du caractère autorisable des travaux effectués. Il lui incombait de procéder à une pesée d'intérêts entre l'intérêt public à la remise en état de l'appartement et l'intérêt privé du recourant à exploiter son restaurant tant qu'il disposait des locaux.

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_____________ 
 
A/643/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 29 août 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur S. C. K. 
représenté par Me Jacques Pagan, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
 
 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/643/1999-TPE 
 
EN FAIT 
 
1 
 
Depuis l'année 1979, Monsieur S. C. K. loue une 
arcade à l'adresse rue de ... ..., à Genève, où il 
exploite un restaurant. En outre, depuis 1986, il est 
locataire d'un appartement de quatre pièces au premier 
étage du même immeuble, propriété de Monsieur P. B.. 
 
2. 
Par décision du 9 juin 1983, le département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 
le département) a délivré une "autorisation ascenseur" 
autorisant la société Ascenseurs Schaffhouse d'installer 
un monte-charge électrique dans le restaurant de M. K.. 
Cet appareil devait faire le lien entre la salle à 
manger, située au rez-de-chaussée, et une pièce de 
l'appartement du premier étage. La demande avait été 
établie par M. C., architecte. 
 
3. 
Le 26 janvier 1999, un inspecteur de la police des 
constructions a procédé à une visite de l'immeuble, rela-
tive à la réfection d'un appartement au troisième étage. 
Il a alors constaté que la cuisine du restaurant avait 
été installée dans l'appartement du premier étage et 
qu'elle communiquait avec le rez-de-chaussée par un 
passe-plats. Les travaux, réalisés semblait-il plusieurs 
années auparavant sans autorisation, n'avaient pas été 
exécutés dans les règles de l'art pour tout ce qui avait 
trait à la sécurité et à la salubrité. La cuisine 
soustrayait 
partiellement 
au 
logement 
l'usage 
de 
l'appartement du premier étage, ce qui posait problème au 
vu de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20). 
Le 
propriétaire 
devait 
prendre 
les 
dispositions nécessaires pour rétablir la conformité des 
installations. 
 
 
 
Ces éléments ont été communiqués à M. B. par 
courrier recommandé du 29 janvier 1999. Le propriétaire 
était invité à requérir une autorisation de construire 
(procédure 
accélérée) 
portant 
sur 
l'aménagement 
litigieux, dans un délai de trente jours. 
 
4. 
La régie X. S.A., qui a repris la gérance de 
l'immeuble depuis le 1er janvier 1999, a indiqué au 
département que les travaux avaient été exécutés à 
l'initiative du locataire. En conséquence, il appartenait 
à ce dernier de prendre les dispositions nécessaires. 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
Le département a maintenu sa position, car le pro-
priétaire de l'immeuble était responsable des travaux 
exécutés. 
 
 
 
X. S.A. a alors précisé, le 19 mars 1999, que le 
bail du restaurant avait été résilié pour le 31 décembre 
1998. 
Le 
propriétaire 
était 
en 
effet 
déterminé 
à 
installer dans l'arcade un institut de beauté pour sa 
future épouse. Il désirait rétablir la destination pre-
mière de l'appartement du premier étage. 
 
 
 
Le département a dès lors prolongé, jusqu'à la fin 
de l'année 1999, le délai permettant de restituer 
l'appartement à sa destination d'origine et de supprimer 
les aménagements effectuées sans droit. 
 
5. 
Par télécopie du 4 mai 1999, le conseil de M. K. a 
transmis au département des documents démontrant que le 
monte-charge avait fait l'objet d'une autorisation du 
DAEL. 
 
6. 
Par courrier du 28 mai 1999, le département a 
maintenu que l'affectation d'une pièce du premier étage à 
une activité commerciale n'avait jamais été autorisée et 
qu'elle avait dès lors été réalisée en violation de l'ar-
ticle 1 de la loi sur les constructions et les installa-
tions diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le monte-
charge n'était pas conforme aux normes et présentait un 
danger au niveau de la sécurité et de la salubrité. Le 
changement d'affectation au premier étage avait permis 
d'agrandir le restaurant, et avait soustrait une pièce au 
logement, en violation de la LDTR. Toute démarche visant 
à 
régulariser 
la 
situation 
était 
inutile, 
vu 
les 
intentions du propriétaire de résilier le bail. M. K. 
devait remettre les locaux en leur état d'origine 
jusqu'au 31 décembre 1999. 
 
7. 
Par acte du 29 juin 1999, M. K. a saisi le Tribu-
nal administratif d'un recours, concluant à l'annulation 
de la décision. 
 
 
 
Il était locataire de l'arcade depuis 1979. L'ap-
partement du premier étage lui avait été loué en 1986, le 
bail précisant que les locaux étaient destinés à être des 
dépendances du restaurant. Le premier étage comprenait 
une cuisine, où arrivait le passe-plats, une pièce 
servant d'économat, deux chambres à coucher utilisées 
comme telles par M. K. et son personnel, un hall, une 
salle de bains et un WC. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
 
Le bail de ces locaux avait été résilié le 17 juin 
1998; cette résiliation avait été annulée par la commis-
sion de conciliation en matière de baux et loyers, car 
elle avait été signifiée dans les trois ans à compter 
d'une procédure en conciliation, au terme de laquelle une 
transaction avait été conclue. Le bailleur ne démontrait 
pas son besoin urgent, ou celui de ses proches ou alliés, 
d'utiliser lui-même les locaux. 
 
 
 
L'affaire était pendante devant le Tribunal des 
baux et loyers. 
 
 
 
La décision litigieuse n'indiquait pas en quoi M. 
K. aurait violé des dispositions légales, la référence à 
l'article 1 LCI, à une violation de la LDTR ou à celle 
des "exigences de l'AEIAI" n'étaient manifestement pas 
suffisantes pour comprendre ce qu'on lui reprochait. Les 
travaux étaient antérieurs aux lois citées par le 
département. La décision n'avait dès lors aucune base 
légale. 
 
 
 
L'autorisation 
du 
monte-plats 
impliquait 
les 
transformations 
dont 
le 
département 
se 
plaignait 
aujourd'hui; les locaux du premier étage n'avaient pas 
été modifiés, puisqu'ils demeuraient affectés au logement 
du recourant et de son personnel. 
 
 
 
M. K. subissait une atteinte importante à ses 
intérêts 
personnels 
et 
économiques, 
dès 
lors 
qu'il 
n'avait pas de retraite, qu'il continuait de travailler 
alors qu'il avait dépassé soixante-cinq ans et que son 
restaurant constituait l'essentiel de son gagne-pain et 
de son patrimoine. 
 
 
 
Son 
droit 
d'être 
entendu 
avait 
été 
violé, 
puisqu'il 
n'avait 
pu 
s'exprimer 
avant 
la 
décision 
litigieuse. 
Il 
n'appartenait 
pas 
au 
département 
de 
déterminer s'il allait quitter les locaux ou non, ni 
d'intervenir dans ses relations contractuelles avec M. 
B.. Il n'y avait de plus aucun intérêt public dans la 
décision qui était arbitraire et devait être annulée. 
 
8. 
Le département s'est opposé au recours le 11 août 
1999. L'"autorisation ascenseur" du 9 juin 1993 avait un 
fondement purement technique et ne préjugeait pas du ca-
ractère 
autorisable 
ou 
non 
de 
ladite 
installation. 
L'autorisation stipulait expressément que toutes les 
dispositions 
de 
la 
loi 
sur 
les 
constructions 
et 


 
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installations diverses du 25 mars 1961, ainsi que de son 
règlement d'application du 27 février 1978 devaient être 
observés. 
 
 
 
Tant la loi sur les constructions que celle sur 
les démolitions et transformations étaient en vigueur en 
1983, cas échéant sous des dénominations différentes. 
Elles avaient toutefois la même teneur qu'aujourd'hui 
quant au contenu. 
 
 
 
Le département avait demandé à M. B., en sa 
qualité de propriétaire, de déposer une demande en 
autorisation visant à régulariser la situation illicite. 
Aucune requête n'avait été faite, ce qui justifiait la 
décision dont était recours. 
 
 
 
Une éventuelle violation du droit d'être entendu 
pouvait en tout état être réparée par le Tribunal 
administratif. 
 
9. 
Le Tribunal administratif ayant autorisé un second 
échange d'écritures, M. K. a maintenu sa position. Il a 
pris acte du fait que le département admettait que le 
bail à loyer portant sur l'appartement du premier étage 
prévoyait l'exploitation commerciale de ce dernier, en 
particulier de la cuisine. 
 
 
 
Le monte-charge ne pouvait être qualifié de liti-
gieux, puisqu'autorisé par le département. Il n'y avait 
pas lieu de déposer une requête pour le changement d'af-
fectation, puisque celle-ci existait dès la signature du 
bail par M. K.. 
 
10. 
Le département, quant à lui, a maintenu sa 
position 
le 
1er 
novembre 
1999 
: 
le 
changement 
d'affectation des locaux du premier étage avait été fait 
sans autorisation, ce qui fondait la décision. 
 
11. 
Le Tribunal administratif a procédé à un transport 
sur place, le 19 janvier 2000. 
 
 
 
Le juge délégué a constaté que l'immeuble sis rue 
de ... ..., était un bâtiment ancien et vétuste. Selon le 
recourant, le restaurant n'avait jamais disposé de cuisi-
ne. A l'origine, il y avait une cuisinière à gaz à côté 
des WC et un grill à butane à la place du bar actuel. 
 
 
 
Au 
premier 
étage, 
l'entrée 
de 
l'appartement 
donnait sur un grand hall, qui desservait à droite une 


 
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cuisine et un WC et, à gauche, deux pièces. La cuisine 
servait de cuisine au restaurant. M. K. logeait dans 
l'une des chambres, alors que la seconde était réservée 
au logement du personnel et serait réutilisée à cette fin 
dès que le recourant aurait de nouveau un employé à son 
service. Un réduit servait de réserve pour les aliments 
et il y avait une petite salle de bains installée par le 
recourant. 
 
 
 
Ce dernier a précisé que la procédure de résilia-
tion du bail était toujours en cours devant le tribunal 
des baux et loyers et qu'il espérait gagner. 
 
12. 
Le 14 juin 2000, M. C., architecte, a été entendu 
en présence des parties. Il a indiqué avoir effectué les 
travaux d'assainissement de l'établissement de M. K., 
dix-sept 
ans 
auparavant. 
Il 
ne 
s'agissait 
pas 
de 
transformations au sens de la loi sur les constructions 
et les installations diverses de l'époque. Il ne s'était 
pas 
occupé 
de 
la 
demande 
d'autorisation 
pour 
le 
monte-charge; 
cette 
démarche 
incombait 
en 
effet 
au 
constructeur du monte-charge. A la cuisine du premier 
étage, il n'y avait pas eu de changement d'affectation ou 
de modification d'aspect : seul le mobilier avait été 
changé. Tant au rez-de-chaussée qu'au premier étage, les 
sanitaires avaient été modernisés. 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 19... - LOJ 
- E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 
10). 
 
2. a. 
Selon l'article 1er lettre b de la loi sur les 
constructions et les installations diverses, tant dans sa 
teneur actuelle, que dans les versions antérieures, du 21 
avril 1983 et du 25 mars 1961, nul ne peut, sans y avoir 
été 
autorisé, 
modifier 
même 
partiellement, 
la 
distribution ou la destination d'une construction ou 
d'une installation. 
 
 
b. 
Dans le cas d'espèce, il apparaît que M. K. a 
transformé la cuisine de l'appartement du premier étage 
en cuisine de restaurant : même si, dans les deux cas, 
ledit local est utilisé pour faire de la cuisine, 
l'affectation 
commerciale 
de 
cette 
dernière 
était 


 
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nouvelle et devait dès lors être autorisée par le 
département. 
 
 
 
Il est clair, à la lecture du dossier, qu'une 
telle autorisation n'a pas été sollicitée. En effet, lors 
de son audition, M. C. a confirmé qu'il n'avait entrepris 
aucune démarche en ce sens. Seule une autorisation 
technique, 
concernant 
le 
monte-charge, 
avait 
été 
sollicitée 
et 
accordée. 
Cette 
autorisation 
permet 
uniquement la réalisation d'un monte-charge électrique et 
réserve expressément l'examen des autres autorisations 
qu'implique 
l'utilisation 
ou 
l'exploitation 
de 
l'installation en cause. 
 
 
 
C'est donc en vain que M. K. soutient que le 
changement d'affectation de la cuisine de l'appartement 
du premier étage a été autorisé. 
 
3. 
Pour être valable, l'ordre de mise en conformité, 
qui comporte 
celui 
de 
démanteler 
les 
installations 
existantes, 
doit 
en 
outre 
respecter 
les 
conditions 
suivantes, en application des principes de la proportion-
nalité et de la bonne foi (ATA L. du 23 février 1993, 
confirmé par ATF non publié du 21 décembre 1993; ATF 111 
Ib 221, consid. 6 et jurisprudence citée) : 
 
 
a. 
L'ordre doit être dirigé contre le perturbateur 
(ATF 107 Ia 23). 
 
 
b. 
Les installations en cause ne doivent pas avoir 
été autorisables en vertu du droit en vigueur au moment 
de leur réalisation (ATF 104 Ib 304; ATF Desjacques du 15 
octobre 1986; ATA C. du 25 août 1992). 
 
 
c. 
Un délai de plus de trente ans ne doit pas s'être 
écoulé depuis l'exécution des travaux litigieux (ATF 107 
Ia 121 = JdT 1983 I 299). 
 
 
d. 
L'autorité 
ne 
doit 
pas 
avoir 
créé 
chez 
l'administré 
concerné 
- 
par 
des 
promesses, 
des 
informations, des assurances ou un comportement - des 
expectatives, dans des conditions telles qu'elle serait 
liée par le principe de la bonne foi (B. KNAPP, op. cit., 
no 509; ATA L du 23 février 1993, confirmé par ATF non 
publié du 21 décembre 1993; ATF 117 Ia 287, consid. 2b et 
jurisprudence citée). 
 
 
 
En particulier, les installations litigieuses ne 
doivent pas avoir été tolérées par l'autorité d'une façon 


 
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qui serait constitutive d'une autorisation tacite ou 
d'une renonciation à faire respecter les dispositions 
transgressées (RDAF 1982 p. 450; ATA L. du 23 février 
1993). 
 
 
e. 
L'intérêt public au rétablissement d'une situation 
conforme au droit doit l'emporter sur l'intérêt privé de 
l'intéressé au maintien des installations litigieuses. 
 
4. 
Dans le cas d'espèce, le département a ordonné à 
M. K. de remettre les locaux dans leur état d'origine, 
admettant qu'au vu des intentions du propriétaire de 
l'immeuble de résilier le bail du restaurant, toute 
démarche visant à régulariser la situation actuelle était 
inutile. 
 
 
 
Ce 
motif 
n'apparaît 
toutefois 
n'avoir 
aucune 
pertinence. En effet, comme cela vient d'être rappelé, il 
appartient en premier lieu au département de déterminer 
si, 
au 
moment 
de 
leur 
réalisation, 
en 
1983, 
les 
installations et le changement d'affectation en cause 
étaient ou non autorisables. Lorsque, comme en l'espèce, 
le dépôt d'une requête formelle en autorisation de 
construire 
est 
exclue 
du 
fait 
de 
l'opposition 
du 
propriétaire, le département doit procéder, malgré tout, 
à 
l'examen 
du 
caractère 
autorisable 
des 
travaux 
effectués. 
 
 
 
Dans la mesure où le changement d'affectation 
n'était pas autorisable, l'autorité devrait procéder à 
une pesée d'intérêts entre l'intérêt public à la remise 
en état de l'appartement du premier étage et l'intérêt 
privé du recourant à pouvoir exploiter son restaurant 
tant qu'il dispose des locaux. 
 
5. 
Le recours sera dès lors partiellement admis. Le 
dossier sera renvoyé au département pour nouvel examen au 
sens des considérants. 
 
6. 
Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 
perçu. Une indemnité de procédure, en CHF 1'000.- sera 
allouée à M. K., à la charge de l'Etat. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 


 
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interjeté le 29 juin 1999 par Monsieur S. C. K. contre la 
décision du département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement du 28 mai 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
admet partiellement le recours; 
 
 
 
 
renvoie la cause au département, 
au sens des considérants; 
 
 
 
 
alloue 
une 
indemnité 
de 
CHF 
1'000.- à M. K., à la charge de l'Etat; 
 
 
 
 
dit qu'il n'est pas perçu d'émolu-
ment; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Jacques Pagan, avocat du recourant, ainsi qu'au départe-
ment de l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mme Bovy, MM. Thélin, 
Paychère, juges, M. Mascotto, juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
la secrétaire-juriste : le président : 
 
 
 E. Boillat D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Stefanini