ge_gerichte · DCSO/195/2016 · 2016-06-28 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1117/2014-CS 
DCSO/195/16
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MARDI 28 JUIN 2016 
Causes jointes A/1117/2014-CS et A/1118/2014-CS; plaintes 17 LP formées en date du 
16 avril 2014 par A______ SA et B______ SA, élisant domicile en l'étude de Me 
Nicolas JEANDIN, avocat, ainsi que par C______, élisant domicile en l'étude de Me 
Albert RIGHINI, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 28 juin 2016 à : 
- A______ SA 
c/o Me Nicolas JEANDIN, avocat 
Grand Rue 25 
Case postale 3200 
1211 Genève 3. 
- B______ SA 
c/o Me Nicolas JEANDIN, avocat 
Grand Rue 25 
Case postale 3200 
1211 Genève 3. 


 
 
 
 
A/1117/2014-CS 
- 2 -
 
- C______ 
c/o Me Albert RIGHINI, avocat 
RVMH Avocats 
Rue Gourgas 5 
Case postale 31 
1211 Genève 8. 
- D______ SA 
c/o Me Daniel TUNIK, avocat 
Avocat 
Lenz & Staehelin 
Route de Chêne 30 
1211 Genève 17. 
- Office des poursuites. 
 
 


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A/1117/2014-CS 
EN FAIT 
A. 
a. B______ SA gère les immeubles appartenant à A______ SA, qui sont des 
appartements et résidences meublés, loués pour de courtes périodes. 
C______ est l'administrateur des deux sociétés. 
b. D______ SA a dénoncé au remboursement divers prêts accordés tant à 
C______ qu'à A______ SA. La banque a intenté une poursuite en réalisation de 
gage immobilier pour une créance de 116'507'312 fr. 63 (poursuite n° 14 xxxx64 
W) et de 30'687'044 fr. 05 (poursuite n° 14 xxxx63 X) à l'encontre de A______ 
SA et de 30'687'044 fr. 05 à l'encontre de C______ (poursuite n° 14 xxxx62 Y). 
c. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites (ci-après: l'Office) a 
ordonné la gérance légale des immeubles de A______ SA et imparti un délai au 
17 avril 2014 à B______ SA pour transférer la gestion des immeubles à E______ 
SA (ci-après : E______ SA), compte tenu du conflit d'intérêts auquel B______ SA 
était exposée du fait que son administrateur était également celui de la débitrice. 
d. Par plaintes déposées le 16 avril 2014 au greffe de la Chambre de céans, 
B______ SA, A______ SA et C______ ont contesté cette décision, exposant 
qu'elle était de nature à leur causer un préjudice important et irréparable, la société 
mandatée par l'Office ne connaissant pas les particularités de la location 
d'appartements et de résidences meublés, d'une part, et B______ SA subissant 
ainsi une perte de revenus de 82'000 fr. par mois, d'autre part. Si un délai de trois 
mois leur était accordé pour remettre les dossiers à E______ SA, B______ SA 
pourrait se réorganiser et n'aurait pas à avertir le juge de la faillite et à licencier 
son personnel. B______ SA s'est engagée à remettre à l'Office, pendant cette 
période, les revenus locatifs, déduction faite de ses honoraires de 82'000 fr. et des 
charges locatives de 130'000 fr. par mois. Les plaignants ont conclu à l'annulation 
de la décision entreprise, à ce que la gérance légale soit confiée dès le 1er août 
2014 à E______ SA et que, dans l'intervalle, B______ SA devra organiser le 
transfert à cette dernière des informations en sa possession et, dès le 1er mai 2014, 
verser les loyers à l'Office, après déduction de ses honoraires de 82'000 fr. par 
mois et de charges locatives de 130'000 fr. par mois. 
e. Par décision du 2 mai 2014, les procédures de plaintes ont été jointes sous la 
cause A/1117/2014. Par ailleurs, la requête d'effet suspensif a été accordée en ce 
sens que le délai pour remettre les dossiers à la régie chargée de la gérance légale 
a été fixé au 15 mai 2014, la requête étant rejetée pour le surplus. La Chambre a 
retenu qu'il était notoire que E______ SA était l'une des plus grandes régies de la 
place. Il était ainsi vraisemblable qu'elle dispose des moyens organisationnels et 
de personnel suffisants pour reprendre le portefeuille des baux gérés par B______ 
SA, qui comprenaient essentiellement des baux de courte durée. La décision du 7 


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avril 2014 la nommant en qualité de régie chargée de la gérance légale lui avait 
été communiquée et elle n'avait d'ailleurs pas élevé d'objection à cet égard. 
f. D______ SA a conclu au rejet des plaintes. 
g. Par courrier du 23 mai 2014 adressé à l'Office, E______ SA a exposé qu'elle 
n'était, contrairement à ce qu'elle avait précédemment indiqué, pas en mesure 
d'assumer ce mandat. Lors de la réunion avec A______ SA qui s'était tenue le 21 
mai 2014, E______ SA s'était rendu compte de la complexité du dossier, qui était 
due au fait que A______ SA officiait en tant que résidence hôtelière, avec des 
réservations "au jour, à la semaine, au mois". Il serait possible de modifier ce 
fonctionnement en prévoyant des baux de durée déterminée de 6 mois à une 
année. Une telle modification serait toutefois préjudiciable à la créancière, dès lors 
qu'elle prendrait entre 8 à 10 mois pour être mise en place. Actuellement, un taux 
de remplissage de l'ordre de 69% était assuré. Cette moyenne avait fluctué sur les 
5 dernières années entre 70 et 75 %, ce qui représentait un bon taux de 
remplissage pour la branche hôtelière. E______ SA révoquait donc son accord de 
gérer le parc immobilier en question. Elle se proposait néanmoins d'agir en qualité 
de "tuteur", chargé de surveiller la gérance faite par A______ SA. E______ SA 
précisait enfin qu'elle comprendrait parfaitement si l'Office décidait de confier le 
dossier à un mandataire officiant comme résidence hôtelière. 
h. Dans ses déterminations du 3 juin 2014, l'Office a relevé que selon les 
indications ressortant du courrier précité de E______ SA, les 260 appartements et 
160 parkings étaient gérés en résidence hôtelière avec de nombreux contrats de 
courte durée. Seules 4 arcades commerciales faisaient l'objet de baux au sens des 
art. 253ss CO. Certes, les biens immobiliers litigieux pourraient être remis en 
location avec des contrats de bail de longue durée; un tel changement d'affectation 
prendrait toutefois du temps et ferait perdre de l'argent tant au propriétaire qu'à la 
créancière. Par ailleurs, il n'était pas certain qu'un changement d'affectation puisse 
être imposé au débiteur. A défaut de l'accord du propriétaire, il conviendrait de 
considérer que la gérance légale n'était pas possible, compte tenu de la 
composante hôtelière que présentaient les contrats conclus par les plaignants avec 
leurs clients. 
i. B______ SA et A______ SA ont souligné la particularité des contrats conclus 
avec leurs clients. Ceux-ci étaient de courte durée, comprenaient la fourniture de 
services (tels que WIFI, cartes de buanderie et maintenance) et nécessitaient un 
suivi "au jour le jour" pour organiser les entrées et les sorties, respectivement les 
encaissements et la fourniture des services. Comme le relevait l'Office, la gérance 
légale n'était donc pas possible en l'espèce. Afin de trouver une solution, les 
plaignantes proposaient néanmoins que B______ SA continue de gérer les biens, 
établisse une comptabilité mensuelle, afin que le solde des encaissements et 
décaissements soit versé chaque mois à la créancière ou à l'Office. 


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j. La banque a relevé que les contrats conclus par A______ SA étaient intitulés 
baux à loyer. Aucun service ne figurait sur ceux-ci. Selon les indications inscrites 
au registre foncier, certaines parcelles mises sous gérance légale avaient pour 
destination "résidence meublée"; les autres étaient destinées à des "habitations 
plusieurs logements", ce qui ne désignait pas une activité hôtelière. Il n'y avait 
donc pas lieu de revenir sur le principe de la gérance légale. Pour les résidences 
meublées, la proposition de E______ SA pourrait être suivie. Alternativement, un 
autre mandataire pourrait être désigné, tel que F______ SA. 
k. Lors de l'audience du 16 juin 2014, la Chambre de céans a informé les parties 
des recherches entreprises par ses soins pour trouver une régie qui soit disposée à 
assumer la gérance légale des locaux litigieux. F______ SA était disposée à 
assumer ce mandat, mais uniquement si les dossiers lui étaient remis au fur et à 
mesure et si une partie des employés de B______ SA pouvaient continuer à les 
suivre, sous la responsabilité de F______ SA. 
Au terme de l'audience, les parties sont convenues de suspendre la gérance légale 
avec reprise de celle-ci à première demande, l'intention des parties étant de mettre 
en place un système de contrôle des montants encaissés et dépensés par B______ 
SA/A______ SA. La cause a ainsi été suspendue par ordonnance du 16 juin 2014. 
l. Par courrier du 6 février 2015, la banque a sollicité la reprise de la gérance 
légale, exposant que les démarches transactionnelles entreprises n'avaient pas 
abouti. Elle a précisé qu'elle avait obtenu la mainlevée provisoire le 1er décembre 
2014 dans le cadre des trois poursuites en réalisation de gage ayant donné lieu à la 
mise sous gérance légale. 
m. Par ordonnance du 10 février 2015, la Chambre de céans a réinstauré la 
gérance légale avec effet immédiat. Elle a rappelé que les recherches effectuées en 
juin 2014 tant par l'Office que par elle en vue de trouver une régie susceptible 
d'assurer la gérance légale étaient restées vaines et a expressément invité les 
parties à collaborer à cette recherche que la Chambre allait reprendre. 
n. Lors de l'audience du 24 février 2015, la Chambre de céans a informé les 
parties de ce que F______ SA n'était plus disposée à reprendre le mandat. Les 
parties ont été invitées à se déterminer sur le principe du maintien de la gérance 
légale et son exécution. 
o. Les plaignants ont conclu à l'annulation de la décision de l'Office du 7 avril 
2014 et au renvoi du dossier à ce dernier pour nouvelle décision. La banque a 
conclu au maintien de la gérance légale, mais avec l'implication de B______ SA, 
sous la supervision de la E______ ou toute autre société similaire. 
B. 
Par décision du 2 avril 2015, la Chambre de céans a admis les plaintes et annulé la 
décision de l'Office ordonnant la gérance légale. 


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Elle a constaté que les contrats relatifs aux hébergements meublés ainsi qu'aux 
places de stationnement étaient conclus pour des périodes de 3, 9, 12, 14, 15 jours 
ou d'un mois, parfois plus longtemps, mais rarement jusqu'à quatre mois. Les 
contrats, intitulés "bail à loyer", prévoyaient une reconduction tacite du contrat et 
le versement d'une garantie pour la durée du séjour, ainsi que l'inclusion dans le 
"loyer" des "charges" et de l'électricité. Des frais administratifs étaient facturés en 
sus, ainsi que des frais de blanchisserie pour la literie et autres éléments utilisés, 
qui faisaient l'objet d'une communication séparée. Certains contrats prévoyaient 
l'inclusion dans le "loyer", en sus des charges et de l'électricité, de la redevance 
TV et des frais de nettoyage final, qui n'étaient pas chiffrés séparément. A______ 
SA fournissait en outre des lits supplémentaires à la demande du client et majorait 
ses prestations de 3.8%, au titre de taxe sur la valeur ajoutée. 
Au vu de ces éléments et bien que présentant plusieurs similitudes avec de purs 
contrats de bail à loyer (garantie et reconduction tacite), les contrats comportaient 
d'autres prestations typiques du contrat d'hôtellerie, soit la mise à disposition de 
lits supplémentaires et la prise en charge, au départ des clients, du nettoyage des 
appartements ainsi que de la blanchisserie de la literie et des linges. B______ SA 
s'occupait principalement de l'entretien des logements. Elle pourvoyait à leur 
fourniture en électricité et aux souscriptions nécessaires pour l'utilisation de la TV 
et de la radio. Les contrats ne précisaient pas la part du "loyer" affectée aux 
charges courantes. Les frais administratifs étaient facturés ainsi qu'une taxe sur la 
valeur ajoutée pour chaque prestation, y compris le prix de la "location". Tous ces 
éléments plaidaient en faveur d'une gestion prépondérante des immeubles sous la 
forme d'hôtels, ce qui était confirmé par les constatations de E______ du 23 mai 
2014, de sorte qu'ils ne pouvaient faire l'objet d'une gérance légale. 
C. 
Statuant sur recours de la banque le 14 janvier 2016, le Tribunal fédéral a annulé 
la décision cantonale, ordonné le maintien de la gérance légale et renvoyé la cause 
à la Chambre de céans pour nouvelle décision. 
Il a retenu que l'augmentation des conclusions des plaignants en cours de 
procédure n'était pas compatible avec l'art. 17 al. 2 LP et aurait dû être écartée. 
Ceux-ci avaient conclu à ce que la gérance légale soit confiée dès le 1er août 2014 
à E______ SA et que dans l'intervalle, B______ SA devait organiser le transfert 
des informations en sa possession et, dès le 1er mai 2014, verser les loyers à 
l'Office, après déduction de ses honoraires et des charges locatives. L'autorité 
cantonale avait ainsi statué ultra petita en annulant la décision de mise sous 
gérance légale de l'Office. Certes, le courrier de E______ SA du 23 mai 2014 
refusant d'assumer la gérance légale, compte tenu de l'exploitation hôtelière des 
immeubles, constituait un fait nouveau. Etant connu des plaignants, il ne pouvait 
cependant fonder une modification de leurs conclusions. En outre, le bienfondé de 
la décision de mise sous gérance légale ne pouvait être revu que par le juge et non 
par l'autorité de surveillance. Par ailleurs, il n'apparaissait pas "d'emblée et avec 


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évidence" que les créances litigieuses n'étaient pas comprises dans la garantie 
hypothécaire. 
D. 
Les parties ont été invitées à se déterminer après le renvoi de la cause. 
a. La banque a demandé que B______ SA demeure impliquée dans le cadre de la 
gérance légale, sous la supervision de E______ SA ou toute autre société 
similaire. 
 
A______ SA et B______ SA ont proposé que B______ SA continue son travail, 
en fournissant des rapports mensuels à l'Office faisant apparaître le montant des 
loyers encaissés, les déductions opérées et le montant net à disposition, qui serait 
versé en mains de l'Office. Pour la vérification de ces rapports, l'Office pourrait 
s'adjoindre les services d'une fiduciaire ou d'une régie. 
 
C______ s'en est rapporté à justice. 
 
L'Office a relevé qu'il ne disposait pas de l'infrastructure nécessaire pour assumer 
la gérance légale. Celle-ci était d'une nature exceptionnelle, puisqu'elle devait être 
exercée sur des immeubles exploités en résidence hôtelière. Il a ainsi proposé soit 
(1) que la banque trouve une entité juridique disposée à effectuer la gérance 
légale. Alternativement (2), l'Office pouvait confier un mandat de surveillance, en 
application de l'art. 100 LP, à une société fiduciaire ou de contrôle, tel que le 
mandat confié pendant la durée de la suspension de la procédure. L'Office pouvait 
aussi (3) ordonner à E______ SA de conclure de nouveaux baux au sens des art. 
253ss CO et, ensuite, en assumer la gérance légale. Enfin, l'Office pouvait (4) 
demander à E______ SA d'exercer la gérance légale sur les quatre arcades 
commerciales et mandater une société fiduciaire ou de contrôle pour surveiller la 
gestion faite par B______ SA. 
 
A______ SA et B______ SA se sont opposées à la suggestion (3) qui revenait à 
changer l'affectation des immeubles. 
b. La banque a informé la Chambre de céans que G______ SA était apte et 
disposé à assurer la gérance légale. 
c. Lors de l'audience, qui s'est tenue devant la Chambre de céans le 4 avril 2016, 
H______, directeur général de G______ SA, a expliqué que cette dernière avait 
l'habitude de gérer des appartements meublés. Elle le faisait par exemple à 
Montreux. Elle disposait d'un personnel expérimenté, en mesure d'assurer ce 
travail portant sur environ 250 appartements et places de parking. Compte tenu de 
ce volume, il faudrait cependant un temps d'adaptation, d'environ un mois, 
notamment pour saisir les dossiers. Pendant cette période, les baux portant sur des 
appartements loués à courte durée ne pouvaient pas être valorisés. Il était 
également envisageable de faire un travail de pilotage de l'activité exercée par 


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B______ SA. Celui-ci pouvait être assumé très rapidement. Afin d'être plus précis 
sur la question de savoir combien de temps il faudrait pour exercer pleinement la 
gérance légale, il était nécessaire de disposer de plus d'informations sur les 
appartements. 
 
A______ SA et B______ SA ont donné leur accord à ce que H______ ou un de 
ses collaborateurs vienne consulter les dossiers, voire visiter les appartements. 
Celui-ci s'est engagé à préciser, jusqu'au 20 avril 2016, la durée que prendrait la 
mise en place de la gérance légale. 
 
La banque a déclaré qu'elle n'était pas opposée à une solution pragmatique 
consistant à confier un mandat de pilotage du travail effectué par B______ SA à 
G______ SA. Cette solution ne devait cependant être envisagée que dans 
l'hypothèse où celui-ci ne pouvait pas lui-même assumer la gérance légale dans un 
délai de deux mois. 
 
Les plaignants ont souhaité que la gérance légale se fasse sous forme d'une 
surveillance de la gestion faite par B______ SA par G______ SA, proposition à 
laquelle l'Office a indiqué pouvoir adhérer. 
d. Dans un courrier du 19 avril 2016, H______ a indiqué que la continuité des 
activités quotidiennes de B______ était un prérequis indispensable au maintien de 
l'état locatif. Ces activités étaient principalement de nature hôtelière puisque les 
appartements meublés et les places de parking étaient loués à la journée, à la 
semaine ou au mois, nécessitant une permanence de 7 jours sur 7 et de 24 heures 
sur 24 ainsi que des prestations de nettoyage et de lingerie. L'ensemble des baux 
relatifs aux appartements meublés pouvait être dénoncé à deux semaines, ce qui 
engendrait un travail administratif et juridique plus important qu'une gérance 
traditionnelle. Une rupture commerciale, même de courte durée, avec les clients, 
majoritairement des entreprises importantes de la place ayant des besoins 
permanents, était susceptible d'avoir des conséquences financières immédiates et 
durables. Il était également nécessaire à G______ SA d'avoir accès aux documents 
financiers de B______ SA et A______ SA ainsi qu'à ceux réglant leurs relations 
contractuelles mutuelles. 
 
Compte tenu de ces particularités, la gérance pourrait se faire en deux étapes, la 
première consistant dans un pilotage étroit comportant, notamment, un contrôle 
financier global, sous la forme suivante: l'ensemble des entrées et sorties serait 
contrôlé au moyen de l'intégration de tous les comptes bancaires de A______ SA 
et B______ SA au logiciel de paiement MAMMUT; un système de double 
signature pour tout paiement de A______ SA et de B______ SA supérieur à 1'000 
fr.; la cessation des encaissements en espèces; un reporting hebdomadaire et 
mensuel de la gestion financière des sociétés précitées, vérifié et validé par 


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G______ SA avant transmission mensuelle à l'Office. Ce monitoring nécessitait 
un accès illimité à l'outil de gestion GIT des deux sociétés. 
 
Le courrier détaillait ensuite la manière dont G______ SA rendrait compte de son 
activité à l'Office et les honoraires qu'il se proposait de percevoir. Cette première 
phase pouvait commencer le 1er juin 2016 et durerait environ six mois. Les 
honoraires relatifs à la première phase seraient de 6% sur les loyers encaissés, d'un 
montant forfaitaire de 10'000 fr. pour la mise en place des outils de suivi et 
reporting, de 300 fr. par audience devant l'autorité de conciliation en matière de 
baux et loyers et de 300 fr. par heure pour les procédures devant le Tribunal des 
baux et loyers. En outre, des honoraires de 5% seraient perçus sur les nouveaux 
baux conclus pour une durée d'au minimum six mois, en complément à l'activité 
de B______ SA. 
 
La gérance légale interviendrait dans un second temps, comprenant les activités et 
probablement une partie du personnel de B______ SA, selon des modalités restant 
à convenir. 
e. La banque a pris note de ce qu'une gérance légale n'était pas possible avant six 
mois. Les modalités d'une gérance sui generis telles que proposées par la régie lui 
paraissaient acceptables. Elle souhaitait cependant obtenir des précisions sur les 
honoraires perçus et que la gérance sui generis soit reconsidérée à l'échéance des 
six premiers mois. 
 
L'Office a indiqué que les conditions proposées par G______ SA lui paraissaient 
acceptables. En cas de contestation portant sur la rémunération du gérant légal, il 
s'en rapportait cependant à l'appréciation de la Chambre de céans. 
 
B______ SA et A______ SA ont relevé que, contrairement aux déclarations de 
H______ en audience, il ressortait du courrier du 19 avril 2016 que G______ SA 
n'était pas en mesure d'assurer la gérance légale. La proposition de gérance légale 
sui generis n'était pas acceptable. Seule une supervision financière et non une 
substitution de B______ SA pouvait être envisagée. Or, les moyens de 
supervision souhaités par G______ SA dépassaient largement ce cadre. Celle-ci 
entendait s'immiscer dans la gestion des deux sociétés, voire même remettre en 
cause leur modèle d'affaires. Par ailleurs, la supervision proposée revenait à 
s'accaparer le savoir-faire de B______ SA. Celle-ci n'étant pas débitrice, il ne se 
justifiait pas d'accorder un accès illimité à sa comptabilité ni de mettre les 
activités de celle-ci sous gérance légale. La mesure consistant en une 
externalisation informatique des données de B______ SA était "parasitaire et 
disproportionnée". La mise en place d'un système à double signature pour tout 
paiement supérieur à 1'000 fr. était inutilement lourde. La cessation des paiements 
en espèces était de nature à faire perdre de nombreux clients à B______ SA. 


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L'établissement d'un état locatif ne se justifiait pas. Par ailleurs, les honoraires 
proposés étaient trop élevés. 
C______ s'en est rapporté à justice. 
f. A réception de la détermination des plaignantes au courrier de G______ SA, la 
banque a relevé qu'elle s'était ralliée par souci de pragmatisme à la solution 
évoquée à l'audience du 4 avril 2016 consistant en le maintien de l'intervention de 
B______ SA, sous la supervision de G______ SA. Il était urgent de mettre la 
gérance légale en place. Les détails de celle-ci pouvaient être discutés entre 
l'Office et G______ SA. 
g. Répondant aux précisions que la Chambre de céans lui a demandé d'apporter, 
G______ SA a indiqué que la permanence 24h/24h, les prestations de nettoyage et 
de lingerie allaient être assurés pendant les six premiers mois du mandat par 
B______ SA. Si le mandat devait se poursuivre au-delà de six mois, G______ SA 
reprendrait ses activités. Celle-ci souhaitait généraliser le paiement par carte de 
crédit ou virement bancaire. Elle examinerait plus en détail si cette généralisation 
devait être effectuée, et dans quel délai, ou si des paiements cash de faible 
importance pouvaient être maintenus, notamment au regard de la LBA. Les 
honoraires de 5% seraient perçus sur les locations amenées par G______ SA, pour 
des baux de 6 mois au minimum, durant la première étape; durant la seconde, les 
conditions évoquées précédemment étaient applicables. G______ SA a encore 
apporté des précisions sur la manière dont le contrôle financier serait exercé. 
h. L'Office a indiqué que les conditions et le mode de rémunération ainsi proposés 
étaient acceptables, compte tenu de la complexité du dossier et du nombre de 
dossiers à gérer. 
 
La banque a appuyé la proposition de G______ SA et précisé qu'elle s'en remettait 
à l'appréciation de la Chambre et de l'Office s'agissant de la perception des 
honoraires de 5% sur les nouveaux baux. Selon sa compréhension, G______ SA 
percevrait, dans cette hypothèse, en sus, 6%, ce qui paraissait élevé. Les 
honoraires relatifs aux nouveaux baux devraient être compris dans la 
rémunération ordinaire. 
 
Les plaignantes ont relevé que les modalités proposées étaient de nature à causer 
la rupture des relations commerciales de B______ SA, point susceptible 
d'entraîner la faillite de celle-ci. Or, cette dernière n'était pas débitrice dans les 
poursuites en cause. Le seul écoulement du temps ne saurait justifier la mise en 
oeuvre d'une gérance légale inadéquate. La suppression des versements en cash et 
le système de double signature pour tout versement des plaignantes supérieur à 
1'000 fr. paralyserait leur fonctionnement. Seule une certaine supervision pouvait 
être envisagée; il ne pouvait être question pour G______ SA de se substituer à 
B______ SA en acquérant le savoir-faire de celle-ci. Les plaignantes ont requis la 


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tenue d'une audience permettant d'interroger à nouveau un représentant de 
G______ SA, l'audition de I______, et ont indiqué souhaiter s'exprimer en 
plaidoiries. 
i. Lors de l'audience du 15 juin 2016, l'Office a exposé qu'il avait rencontré 
H______ le 6 avril 2016 pour lui remettre les directives relatives à la gérance 
légale ainsi que leurs annexes au sujet desquelles il lui avait donné des 
explications. Il avait également évoqué les dispositions de celles-ci qui 
nécessiteraient éventuellement d'être adaptées aux circonstances du cas d'espèce. 
j. I______, entendu en qualité de témoin, a exposé être en charge du domaine 
commercial, travaux et opérationnel des immeubles appartenant à A______ SA. 
B______ SA gérait exclusivement les immeubles de cette dernière. C______ 
gérait directement ses propres immeubles. La poursuite en réalisation de gage 
visait l'ensemble des immeubles gérés par B______ SA. Les versements en 
espèces 
perçus 
de 
clients 
s'élevaient 
en 
moyenne 
entre 
400'000 fr. et 500'000 fr. par année. Ces versements provenaient de clients ne 
disposant pas d'une carte de crédit (tels les iraniens ou saoudiens) ou souhaitant 
préserver leur anonymat. Les montants crédités par carte de crédit parvenaient 
directement à A______ SA; B______ SA encaissait les espèces qu'elle reversait 
ensuite sur le compte de A______ SA. La suppression de la possibilité de verser 
en espèces entraînerait la perte de cette clientèle. L'état locatif était d'environ 
7'500'000 fr. au total par année. Les dépenses qualifiées de "cost of sales" (hors 
impôts, intérêts, assurances) représentaient 20%. 
Le témoin a qualifié de ridicule un système de paiement par les plaignantes qui 
exigerait une signature du gérant légal pour tout montant supérieur à 1'000 fr. Les 
interventions de B______ SA étaient quotidiennes, telles que restitution de 
garanties de loyers ou réparations. Dans les relations avec des tiers, tels que 
services de blanchisserie ou de nettoyage, un système de double signature était 
possible. 
Il était possible d'établir un état locatif; les informations nécessaires étaient 
disponibles. L'outil de gestion GIT servait à suivre au jour le jour l'évolution des 
locations. Un tableau excel mensuel recensait le taux d'occupation des 
appartements et les loyers encaissés; ce tableau ne comportait pas l'identité du 
client. 
B______ SA comptait sept collaborateurs à plein temps, A______ SA n'en avait 
pas. Les trois nettoyeuses de B______ SA assuraient les services de nettoyage et 
de blanchisserie; parfois, le week-end, il était fait appel à une société de 
nettoyage. 
Le témoin a insisté sur le fait que la clientèle, essentiellement des entreprises ou 
organisations multinationales (telles que J______, K______, L______, 


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M______), faisait appel à lui ou C______ en raison du lien de confiance existant. 
Il s'occupait également des travaux et, comme les clients avaient son numéro de 
téléphone, il était aussi appelé les week-ends par ceux-ci tant pour des questions 
relatives au bail que pour d'autres services (commissions, achat de billets de 
spectacles, lavage de la voiture). 
Il y avait cinq immeubles et 17 PPE à gérer, comportant au total 229 appartements 
meublés, 48 appartements non meublés et 166 places de parking, indépendantes 
des baux. Les 48 appartements précités, les 40 places de parking et les quatre 
arcades commerciales étaient soumis à des baux de longue durée. 
Les personnes physiques constituaient 42% de la clientèle; il y avait environ 100 
entrées et sorties par mois. Les locations conclues via N______ (3% - 4% des 
appartements meublés), particulièrement lucratives, étaient en expansion. Elles 
pouvaient porter sur différentes chambres du même appartement. Une garantie 
cash de 1'000 fr. était exigée pour les locations N______. 
En cas de dégâts ou non paiements, B______ SA intervenait auprès de 
l'employeur en question. Elle ne plaidait jamais devant la juridiction des baux. Il 
lui arrivait aussi de faire des concessions, compte tenu de sa clientèle. 
Son personnel n'était pas assez nombreux pour établir un reporting hebdomadaire 
des liquidités. Le témoin avait rencontré H______ et deux de ses collaborateurs 
pour exposer les spécificités de l'activité de B______ SA. Il leur avait fait parvenir 
également des documents quelques jours après l'entrevue. 
k. A l'issue de l'audience, les parties ont plaidé. Les plaignantes ont conclu à la 
mise en place d'une gérance légale sous forme de supervision raisonnable des 
activités de B______ SA, qui devait demeurer impliquée dans l'exploitation des 
immeubles. Le plaignant s'en est rapporté à justice. Il a néanmoins sollicité la ré-
audition de H______. La créancière a conclu à suivre la proposition de G______ 
SA, visant à mettre en place la gérance légale en deux temps. L'Office a souligné 
que si la gérance légale lui était confiée, l'ensemble des parties subirait des pertes 
importantes, dès lors qu'il serait contraint de transformer les baux en contrats de 
longue durée. Le choix des débiteurs de ne pas contester la gérance légale devant 
le juge ordinaire leur appartenait; les conséquences de ce choix ne sauraient 
engager la responsabilité de l'Etat. 
 
Après les répliques et dupliques respectives des parties, la cause a été gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
La recevabilité des plaintes a déjà été admise dans la décision du 2 avril 2015. Il 
n'y a pas lieu d'y revenir. 


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2. 
Le représentant de G______ SA a été entendu en audience, s'est exprimé ensuite 
par écrit et a répondu, également par écrit, aux questions qui lui ont été soumises. 
La Chambre de céans s'estime ainsi suffisamment renseignée pour trancher le 
litige, sans devoir procéder à nouveau à l'audition du représentant de cette régie. Il 
ne sera donc pas donné suite à la demande de sa ré-audition. 
3. 
Le Tribunal fédéral a maintenu la décision de l'Office du 7 avril 2014 instaurant la 
gérance légale et renvoyé la cause à la Chambre de céans pour nouvelle décision. 
Les conclusions initiales des plaignants visaient à ce que le mandat de gérance 
légale confié à E______ SA ne le soit qu'à compter du 1er août 2014, que, dans 
l'intervalle, B______ SA devait organiser le transfert des informations en sa 
possession et, dès le 1er mai 2014, verser les loyers perçus à l'Office, après 
déduction, chaque mois, de ses frais et honoraires de 80'000 fr. et des charges 
locatives et des impôts de 130'000 fr. 
Dans la mesure où E______ SA a refusé le mandat compte tenu des prestations 
hôtelières liées à celui-ci, il convient de désigner un nouveau gérant légal, avec 
lequel il appartiendra ensuite à l'Office de conclure le mandat de gérance légale 
(art. 94 al. 2 ORFI). 
3.1 En premier lieu, il sied de relever que la gestion pratiquée par B______ SA 
des appartements meublés et des places de parking nécessite un suivi quotidien 
des baux, dès lors que ceux-ci sont conclus pour de courtes durées et impliquent 
des prestations hôtelières telles que des services de blanchisserie, de nettoyage des 
appartements, de mise à disposition de lits supplémentaires, d'intervention en cas 
de nuisances sonores, d'achat de billets de spectacle ou d'autres prestations. 
B______ SA dispose ainsi d'une hotline répondant 24h/24h. 
Comme déjà évoqué dans la décision du 2 avril 2015, il ne saurait être exigé du 
débiteur gagiste qu'il change la manière d'exploiter ses locaux pour en faire des 
logements locatifs ordinaires. En effet, la gérance légale prévue par l'art. 94 ORFI 
se limite aux mesures conservatoires urgentes nécessaires pour assurer et opérer 
l'encaissement des loyers et fermages et ne s'étend pas à l'administration de 
l'immeuble tendant par exemple à un changement d'affectation ou à un meilleur 
rendement. 
Il ressort de la procédure que B______ SA pratique la résidence hôtelière sur 229 
logements meublés et 126 places de parking et que les régies contactées tant par 
les parties et l'Office que par la Chambre de céans ne disposent pas de 
l'infrastructure nécessaire pour pouvoir assurer la poursuite des activités de 
B______ SA. En dernier lieu, G______ SA a indiqué que, contrairement à ses 
premières impressions, il ne lui était pas possible de reprendre sans transition la 
gérance des immeubles visés par les poursuites en réalisation de gage. Une 
période transitoire d'au moins six mois lui était nécessaire à cet effet. 


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Les parties et l'Office s'accordent sur le fait que la gérance légale doit se 
poursuivre avec la collaboration de B______ SA et que le mandat de gérance 
légale soit par conséquent soumis à des modalités particulières. La désignation de 
G______ SA en qualité de gérant légal n'est pas contestée. Les parties divergent 
en revanche sur les modalités de la présente gérance légale sui generis. Il convient 
donc d'en définir les contours. 
3.2 Dans la mesure où B______ SA reste en charge de l'activité quotidienne de la 
gestion des biens immobiliers, il y a lieu de prévoir un contrôle de celle-ci et des 
flux financiers, afin de s'assurer que les bénéfices de cette activité reviennent à la 
créancière gagiste. En vue d'assurer ce contrôle, le gérant légal doit pouvoir 
accéder à l'ensemble des sorties et entrées de B______ SA et A______ SA, qui 
gèrent les immeubles visés par la mesure de gérance légale. Si la gestion au 
quotidien est assurée par B______ SA, A______ SA encaisse directement les 
loyers versés par carte de crédit ou virement bancaire. Il convient ainsi, par un 
accès illimité aux comptes des deux sociétés, de s'assurer que les fruits des 
immeubles visés par la poursuite en réalisation de gage soient dévolus à la 
créancière. G______ SA propose que ce contrôle s'effectue par l'intégration de 
tous les comptes des deux sociétés au logiciel MAMMUT. Si, comme le relèvent 
les plaignantes, cette mesure est lourde, elle paraît nécessaire à l'exécution de la 
surveillance confiée au gérant légal. Par ailleurs, l'accès aux comptes des deux 
sociétés doit être illimité, afin de permettre le contrôle nécessaire à une 
surveillance financière se rapprochant le plus d'une gérance légale habituelle. Cet 
accès illimité aux comptes des deux sociétés se justifie aussi au regard de l'étroite 
interaction financière des deux sociétés, le témoin I______ ayant exposé que tant 
l'une que l'autre des plaignantes encaissaient les loyers. 
Compte tenu du fait que la gestion des immeubles sous gérance légale demeure en 
mains de B______ SA, il est indispensable que celle-ci et A______ SA 
fournissent à G______ SA un reporting hebdomadaire et mensuel de leur gestion 
financière (gestion hebdomadaire des liquidités, situation financière et 
transmission des comptes de pertes et profit/budget au pro rata de l'exercice à la 
fin de chaque mois). Cet outil est, conjointement avec l'accès aux comptes des 
deux sociétés, indispensable en vue de réaliser le contrôle induit par la gérance 
légale. Une fois ce contrôle effectué, G______ SA pourra transmettre ces 
reportings à l'Office. Certes, le témoin I______ a déclaré que B______ SA ne 
disposait pas du personnel pour établir un tel reporting. Il a, cependant, également 
indiqué que l'outil de gestion GIT permettait de suivre au jour le jour les 
encaissements et paiements relatifs à chaque appartement meublé et place de parc. 
Les informations nécessaires sont donc disponibles, comme d'ailleurs celles 
permettant d'établir un état locatif. Le surcroît de travail résultant du reporting 
précité ne saurait justifier qu'il y soit renoncé. Au demeurant, avec l'accord de 
l'Office, ce rapport de situation peut également avoir lieu tous les quinze jours, 


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voire à une échéance ponctuellement prolongée, si nécessaire, toujours avec 
l'accord de l'Office. 
Les plaignantes s'opposent à ce que les clients ne puissent plus s'acquitter des 
montants dus en espèces. Elles exposent, de manière vraisemblable, qu'une partie 
de la clientèle n'utilise pas de carte de crédit, par convenance ou parce qu'elle n'en 
dispose pas. G______ SA ne s'est pas dit totalement opposé à ce que des montants 
de faible importance continuent à être perçus en espèces, bien qu'il n'acceptait, 
dans sa pratique, que des virements bancaires ou par carte de crédit. Compte tenu 
de la nécessité commerciale avancée par les plaignantes, rendue vraisemblable par 
leurs explications et celles du témoin I______ et que G______ SA a perçue, il y a 
lieu de laisser à ce dernier une certaine latitude quant aux situations dans 
lesquelles les paiements en espèces demeureront admis. 
Le système de double signature souhaité par G______ SA pour tout versement 
supérieur à 1'000 fr. effectué par les plaignantes paraît lourd, compte tenu de 
l'activité de B______ SA nécessitant de pouvoir libérer rapidement et parfois 
quotidiennement des montants supérieurs à 1'000 fr., notamment les garanties de 
loyer, qui se montent selon le témoin I______ à 1'000 fr. pour les personnes 
physiques, ou encore des frais de réparation d'urgence. Il convient ainsi de prévoir 
que quand l'urgence le justifie, par exemple s'il convient de libérer une garantie de 
loyer de 1'000 fr. lorsqu'un client anticipe son départ ou de payer un réparateur 
appelé d'urgence qui exigerait une rémunération immédiate, il soit fait abstraction 
de l'exigence d'une double signature. 
Les modalités précitées permettent la supervision nécessaire des activités 
déployées par les plaignantes en lien avec les immeubles sous gérance légale, sans 
pour autant paralyser les activités de B______ SA, dont la poursuite se révèle être 
dans l'intérêt de l'ensemble des parties. Compte tenu des modalités particulières de 
la présente gérance légale, celles-ci devront être revues par l'Office dans six mois. 
Il appartiendra à l'Office de vérifier alors si la gérance légale complète peut être 
effectuée. 
B______ SA objecte que les conditions précitées ont pour conséquence que le 
gérant légal, qui ne dispose en l'état pas des connaissances et de l'infrastructure 
(hotline, services de nettoyage et de blanchisserie, autres services hôteliers) 
nécessaires pour reprendre ses activités, va s'approprier, au travers de la gérance 
légale, son savoir-faire commercial, d'une part, et risque, à terme, de l'exposer à la 
faillite, d'autre part. Ces conséquences sont, certes, possibles. Elles sont toutefois 
liées à la structure voulue et mise en place par le débiteur, qui a choisi d'être seul 
administrateur de la société débitrice et de celle chargée de la régie des immeubles 
qui les détient. Par ailleurs, il n'est pas allégué que le savoir-faire de B______ SA 
serait protégé par un droit de propriété intellectuelle. Celui-ci ne bénéficie donc 


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pas d'une protection qui s'opposerait à la supervision par G______ SA telle que 
décrite ci-avant. 
Enfin, les honoraires facturables par le gérant légal ont suscité des questions de la 
part des parties. Aux termes de l'art. 20 ORFI, l'Office tiendra un compte séparé 
des frais de la gérance; ce compte sera déposé en même temps que le tableau de 
distribution et pourra faire l'objet de plainte aux autorités cantonales de 
surveillance; celles-ci statuent en dernier ressort, pour autant qu'il ne s'agit pas de 
l'application de l'ordonnance sur les frais (al. 1er). La rémunération à laquelle a 
droit le tiers chargé de la gérance et de la culture est fixée, en cas de contestation, 
par les autorités cantonales de surveillance (al. 2). L'art. 27 OELP prévoit, à son 
alinéa 1er, que l'émolument pour la gérance d'immeubles, y compris la conclusion 
de contrats de bail à loyer ou à ferme, la tenue des livres et de la comptabilité, est 
de 5% des loyers ou fermages perçus ou à percevoir pendant la durée de la 
gérance. Aux termes de l'alinéa 4 du même article, l'autorité de surveillance peut, 
dans des cas particuliers, augmenter l'émolument dans la mesure nécessaire. 
Compte tenu des particularités des locations sous gérance légale, une 
rémunération de 6% au lieu de 5% sur les loyers se justifie dans le cas d'espèce. 
L'honoraire forfaitaire de 300 fr. par heure pour l'activité éventuelle – a priori peu 
fréquente selon les explications fournies par le témoin I______ – à déployer dans 
le cadre d'un litige devant les juridictions de bail ou toute autre activité judiciaire 
paraît adéquate au vu des tarifs d'avocat pratiqués en la matière. La perception 
d'honoraires de 5% sur les nouveaux baux, conclus pour une durée minimale de 
six mois, et calculés sur le premier mois de loyer annuel sera également admise, la 
recherche de nouveaux locataires disposés à conclure des baux d'appartements 
meublés pour une plus longue durée nécessitant un travail accru. Enfin, le montant 
forfaitaire de 10'000 fr. pour les prestations administratives et techniques, tels que 
la mise en place des outils de suivis et de reporting, paraît en adéquation avec 
l'activité nécessaire à cet égard. 
Lorsque la gérance légale complète sera mise en œuvre, l'Office pourra revoir les 
conditions de la rémunération, les circonstances étant susceptibles d'évoluer. En 
particulier, le nombre de baux de plus longue durée qui auront pu être conclus 
entretemps est susceptible de diminuer le travail lié à l'activité hôtelière. 
Pour le surplus, les autres modalités de la gérance légale seront directement 
réglées par l'Office avec G______ SA. 
3.3 Il y a encore lieu de préciser que les modalités précitées ne s'appliquent pas à 
la gérance légale relative aux 48 appartements non meublés, 40 places de parking 
et quatre arcades commerciales, qui sont soumis à des contrats de bail au sens des 
art. 253ss CC et pour lesquels aucune prestation hôtelière n'est fournie par 
B______ SA. Ces baux peuvent faire l'objet d'un contrat de gérance légale usuel. 


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4. 
La procédure est gratuite, et il ne peut être alloué de dépens (art. 61 al. 2 let. a et 
art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevables les plaintes formées par C______, A______ SA et B______ SA 
contre la décision de l'Office des poursuites du 7 avril 2014. 
Au fond : 
Les admet et annule la décision querellée. 
Ordonne à l'Office des poursuites de confier à G______ SA la gérance légale des 48 
appartements non meublés, quatre arcades commerciales et 40 places de parking soumis 
à des contrats de bail de longue durée. 
Ordonne à l'Office de confier à G______ SA, pour les autres immeubles, le mandat de 
gérance légale, au sens des considérants. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Michel BERTSCHY et 
Monsieur Christian CHAVAZ, juges assesseurs; Madame Véronique PISCETTA, 
greffière. 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Véronique PISCETTA 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.