ge_gerichte · ACJC/1170/2018 · 2018-09-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 04.09.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8294/2016 
ACJC/1170/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 3 SEPTEMBRE 2018 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 20 juin 2017, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case 
postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
Monsieur B______ et Monsieur C______, domiciliés ______, intimés, comparant par 
Me Dominique BURGER, avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de 
laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/8294/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/593/2017 du 20 juin 2017, expédié pour notification aux 
parties le 21 juin 2017, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
débouté A______ de toutes ses conclusions (ch. 1), a débouté les parties de toutes 
autres conclusions et dit que la procédure était gratuite (ch. 2 et 3). 
 
En substance, le Tribunal a considéré que l’action en enrichissement illégitime 
était prescrite, celle-ci ayant été introduite plus de 10 ans après la conclusion du 
bail, et que par conséquent A______ ne pouvait plus faire valoir d’intérêt à la 
fixation judiciaire du loyer initial. 
B. 
a. Par acte expédié le 21 août 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire ou l’appelante) forme appel contre ce jugement. Elle conclut 
principalement à son annulation et à ce que le Tribunal dise que l’action en 
fixation judiciaire de loyer et la demande en restitution du trop-perçu de loyer ne 
sont pas prescrites, fixe le loyer initial à 1'700 fr. et condamne B______ et 
C______ (ci-après : les bailleurs ou les intimés) à lui verser la part de loyer ainsi 
versée en trop depuis le début du contrat de bail. Subsidiairement, elle conclut au 
renvoi de la cause au Tribunal afin qu’il rende un jugement concernant la fixation 
judiciaire de loyer et la demande en restitution de la part du loyer versée en trop. 
 
b. Dans leur réponse du 25 septembre 2017, les intimés concluent à la 
confirmation du jugement attaqué. 
 
c. L’appelante ayant renoncé à son droit de répliquer, les parties ont été avisées le 
19 octobre 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______, locataire, et B______ et C______, bailleurs, sont liés par un contrat 
de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pièces situé au 3ème 
étage de l'immeuble et d’un box, sis au ______, à Genève. 
 
Le bail a été signé le 12 avril 2005 avec effet au 15 avril 2005 pour une durée 
initiale d'une année, avec renouvellement tacite d'année en année. 
 
Le loyer de l'appartement et du box, charges comprises, a été fixé à 4'000 fr. par 
mois. 
 
Aucun avis de fixation du loyer initial n'a été remis à la locataire. 
 
b. Par courrier du 11 avril 2016, la locataire, sous la plume de l'ASLOCA, a 
informé les bailleurs qu'elle avait constaté l'absence d'avis de fixation du loyer 
initial, de sorte que le loyer initial était nul. Elle considérait que le loyer de 


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l'appartement, box compris, devait être fixé à 1’700 fr. par mois dès le début du 
bail. Un montant de 303'600 fr. devait en conséquence lui être restitué pour la 
période du 15 avril 2005 au 15 avril 2016. 
 
c. Par courrier du 19 avril 2016, les bailleurs ont répondu qu'aucune suite ne serait 
donnée aux exigences de la locataire dans la mesure où celles-ci étaient totalement 
infondées, tant dans leur principe que dans leur quotité. 
 
d. Le 22 avril 2016, la locataire a agi en fixation judiciaire du loyer et en 
restitution du trop-perçu. 
 
e. Non conciliée lors de l'audience du 22 septembre 2016, l'affaire a été portée 
devant le Tribunal le 19 octobre 2016. 
 
A______ a conclu à ce que le loyer initial de l'appartement, box compris, soit fixé 
à 1’700 fr. par mois, à la restitution de la part de loyer versée en trop depuis le 15 
avril 2005 et à la réduction de la garantie bancaire à 3'400 fr. avec libération du 
solde en sa faveur. 
 
f. Par mémoire réponse du 1er décembre 2016, les bailleurs ont conclu au rejet de 
la demande. Ils ont invoqué la prescription de la demande en répétition de l'indu, 
privant également la locataire de l'intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer. 
Subsidiairement, ils ont estimé que la fixation judiciaire du loyer devrait aboutir à 
la confirmation du loyer initial tel que fixé dans le contrat de bail. 
 
g. Lors de l'audience du 6 mars 2016, la locataire a sollicité un calcul de 
rendement ainsi que l'audition de témoins au sujet de l'insonorisation de 
l'immeuble. 
 
Les bailleurs ont persisté à invoquer la prescription, et, à défaut d'admission de 
cette exception, ont sollicité un transport sur place. 
 
h. Par ordonnance du 9 mars 2017, le Tribunal a clôturé la phase d'administration 
des preuves, estimant que l'affaire était en état d'être jugée et ne nécessitait pas de 
plus amples mesures d'instruction, et a fixé aux parties un délai au 30 mars 2017 
pour déposer leurs plaidoiries écrites. 
 
i. Par courrier du 30 mars 2017, les bailleurs ont persisté dans leurs conclusions. 
 
j. Par écritures du 4 avril 2017, la locataire a persisté dans ses conclusions. Elle a 
contesté la prescription de l'action en fixation judiciaire du loyer, faisant valoir 
que le vice de forme résultant de l'absence d'avis de fixation pouvait être invoqué 
en tout temps. Sa demande en restitution du trop-perçu n'était prescrite que pour 
les loyers antérieurs à mai 2006. 


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k. Par courrier du 25 avril 2017, les bailleurs ont soulevé, en plus de la 
prescription, l'objection de l'abus de droit, les locataires ayant payé le loyer 
pendant onze ans sans la moindre contestation. 
D. 
L’argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la 
solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Lorsque le litige porte sur le montant du loyer initial, la valeur litigieuse 
correspond à la différence entre le montant annuel du loyer initial tel que fixé dans 
le contrat de bail et le montant requis par les locataires, sans les charges, multiplié 
par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 
6 décembre 2012 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, l’appelante a conclu à la fixation du loyer, dès le début du bail soit 
dès le 15 avril 2005, à 20’400 fr. par an, soit 1'700 fr. par mois. Dans la mesure où 
le loyer fixé par contrat du 12 avril 2005 s'élève à 4’000 fr. par mois (48'000 fr. 
par an), sans les charges, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte 
que le voie de l'appel est ouverte. 
 
1.2. Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision. 
 
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 
al. 1 CPC), l’appel est donc recevable. 
 
1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 
2. 
L’appelante reproche au Tribunal d’avoir considéré que tant l’action en répétition 
de l’indu que l’action en fixation du loyer initial étaient prescrites, car introduites 
plus de dix ans après la conclusion du bail. 
 
Selon elle, dès lors que le paiement du loyer est une prestation périodique, le dies 
a quo du délai de prescription absolu de 10 ans prévu par l’art. 67 CO a 
commencé à courir dès chaque paiement de loyer mensuel. Sur cette base, le 
Tribunal aurait dû admettre que l’action en enrichissement illégitime n’était pas 
prescrite pour les loyers payés depuis le mois de mai 2006, soit 10 ans avant le 
dépôt de sa demande en conciliation. 


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Les intimés ne contestent pas la nullité partielle du contrat de bail sous l’angle du 
loyer en raison de l’absence de notification d’un avis officiel de fixation du loyer 
initial ni le respect du délai de prescription relatif de l’art. 67 al. 1 CO. Ils suivent 
l’avis du Tribunal au sujet du délai de prescription absolu de cette disposition. 
 
2.1. Lorsque le bail a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle ou sans 
que la hausse de loyer n'y soit motivée, le locataire peut agir en fixation judiciaire 
du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul 
d'actions (art. 90 CPC) : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de 
la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant 
que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées 
sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) 
(ATF 140 III 583 consid 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 
2 février 2015 consid. 4.1.2). 
 
Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme 
dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles de la prescription 
peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en justice. Son action 
pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où il 
a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la 
naissance de ce droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne 
s'appliquant pas (ATF 130 III 504 consid. 6.2 et les références) -, de sorte que tant 
que son action n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de 
prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en 
fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid 3.2.3; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid 3.1.3.1 et 4A_517/2014 du 
2 février 2015 consid. 4.1.2). 
 
Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la 
naissance du droit à répétition, par quoi il faut comprendre que le délai court dès 
l’exigibilité de la prétention (art. 130 CO) qui sera donnée au moment de la 
naissance du droit (art. 75 CO). Le moment auquel le droit prend naissance 
variera selon le type d’enrichissement illégitime auquel on a affaire. La naissance 
du droit et l’exigibilité de ce dernier interviendront au moment de l’exécution de 
la prestation en cas d’enrichissement illégitime pour absence de cause (CHAPPUIS, 
CR CO I, 2012 art. 67 CO N 5). 
 
Pour FETTER (La contestation du loyer initial, Berne, 2005, p. 267), la naissance 
du droit à la restitution correspond au moment d’exigibilité de la créance. Lorsque 
le loyer initial est nul en raison d’un vice de forme dans la notification de la 
formule officielle, l’exigibilité coïncide avec le paiement du loyer, c’est-à-dire la 
fin de chaque mois (art. 257c CO), puisque celui-ci ne découle pas d’une cause 
valable. 


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Toutefois, la raison pour laquelle la prescription de la créance en restitution de 
loyer est soumise aux règles de l’enrichissement illégitime tient au fait que, bien 
que l’on soit en présence de prestations périodiques, la restitution de celles-ci se 
fait en principe en une seule fois lorsque la nullité de la cause des prestations 
fournies est constatée (PICHONNAZ, CR CO I, 2012, art. 128 CO N 7). 
 
Selon LACHAT (Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 398), le locataire peut se 
plaindre en tout temps d’une informalité dans la notification de la formule 
officielle et exciper de compensation ou réclamer de son bailleur le trop-perçu de 
loyer, dans l’année qui suit le jour où il a connu son droit à la restitution, mais au 
plus tard 10 ans après la conclusion du bail. 
 
CARRON, dans un commentaire de l’arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 cité 
ci-dessus (DB 27/2015 N. 16, p. 37, ch. 13) estime que tant que dure le bail, le 
locataire dispose toujours d’un intérêt à invoquer le vice de forme lors de la 
notification du loyer initial, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs. 
Ainsi, selon lui, le locataire a toujours intérêt à agir en justice en fixation du loyer 
initial, même si son action en restitution du trop-perçu est déjà prescrite. 
 
Toutefois, le Tribunal fédéral a ultérieurement confirmé sa jurisprudence (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1). 
2.2. En l’espèce, au vu de ce qui précède, l’on ne saurait, ainsi que l’appelante le 
souhaiterait, tenir compte du fait que l’on se trouve en présence de prestations 
périodiques et admettre que chaque paiement d’un loyer mensuel fait partir le 
délai de prescription absolu de 10 ans. 
 
Il convient de considérer la prétention en répétition de l’indu de l’appelante 
comme une prétention unique et non comme une succession de prétentions 
périodiques. Il y a ainsi lieu d’appliquer le délai de prescription absolu de 10 ans à 
l’ensemble de la prétention en enrichissement illégitime. 
 
Par conséquent, l'action en restitution des parts de loyer payées en trop est 
prescrite. En conformité du principe posé par le Tribunal fédéral, la locataire n'a 
plus d'intérêt à agir en fixation du loyer initial. Pour le surplus, la Cour fait siens 
les développements du Tribunal. 
 
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/8294/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 21 août 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/593/2017 rendu le 20 juin 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/8294/2016-6. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.