ge_gerichte · ACJC/134/2024 · 2024-02-12 · fr

Résumé:
 BAIL A LOYER INDEXE - RENOUVELABLE DE 5 ANS EN 5 ANS - DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE CONNU A LA SIGNATURE DU BAIL
Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur l’adaptation du loyer à l’échéance d’un bail à loyer indexé, en raison d’une variation du taux d’intérêt hypothécaire de référence. Il a considéré que si le locataire ou le bailleur souhaitait demander une adaptation de loyer, pour l’échéance d’un bail à loyer indexé, en raison d’une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d’indexation, il devait le faire pour la fin de la période d’indexation en respectant le délai de résiliation convenu. A défaut, il fallait présumer que les parties acceptaient le loyer payé jusqu’alors. Si par la suite une adaptation de loyer était demandée en raison d’une baisse ou d’une hausse du taux d’intérêt de référence, le taux en vigueur au début du contrat de bail assorti d’une clause d’indexation ne pourrait plus être invoqué. Dans ce cas, le taux de référence hypothécaire déterminant serait celui en vigueur à la date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis. En l’occurrence, il s’agissait de fin décembre 2019 alors que le taux d’intérêt de référence se situait à 1.5% et une réduction de loyer plus importante, fondée sur le taux hypothécaire de 2% applicable au début de la période d’indexation, ne se justifiait pas (arrêt du TF4A_252/2023du 24 octobre 2023).

Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a néanmoins précisé que l’art. 13 al. 4 OBLF ne trouvait pas application dans cette affaire, contrairement à ce qu’avait retenu le Tribunal cantonal. Les relations contractuelles s’étaient poursuivies au-delà de la période d’indexation, pour le terme de laquelle aucune modification n’avait été demandée, dans le cadre d’un bail de durée indéterminée, sans indexation, résiliable en tout temps. L’art. 13 al. 4 OBLF n’avait jamais été appliqué à des demandes de baisse de loyer postérieures à l’expiration de l’indexation, qui auraient exigé une adaptation du loyer à l’évolution du taux hypothécaire survenue durant la période d’indexation. L’arrêt du Tribunal fédéral4A_489/2010du 6 janvier 2011 ne pouvait être compris différemment, dès lors qu’il s’agissait en l’occurrence de plusieurs baux indexés, limités à cinq ans chacun, avec une indexation continue (arrêt du Tribunal fédéral4A_252/2023du 24 octobre 2023 consid. 3.4).

2.2 En l’espèce, la demande de baisse de loyer n’a pas été formulée à la fin d’un bail à loyer indexé mais dans le cadre d’un bail de durée indéterminée renouvelable de cinq ans en cinq ans, avec perpétuation de la clause d’indexation, pour une échéance quinquennale et dans le respect du préavis de résiliation de six mois convenu. L’art. 13 al. 4 OBLF doit donc trouver application et il convenait, comme l’ont fait les premiers juges, de prendre en considération le taux hypothécaire de référence à la date de la conclusion du contrat, à savoir 5%, à l’exclusion du taux hypothécaire de référence à la date de la dernière modification du loyer fondée sur l’évolution de l’indice ou du taux prévalant lors des reconductions tacites intervenues en cours de bail.

En effet, la dernière modification du loyer, du 16 novembre 2010, ne prenait pas en compte l’évolution du taux hypothécaire et ne résultait pas d’une fixation du loyer selon la méthode absolue ou consensuelle. En outre, les reconductions des 31 décembre 2006, 31 décembre 2011 et 31 décembre 2016 n’ont pas marqué de césure dans la relation contractuelle des parties. Sous l’angle de la bonne foi, la bailleresse ne pouvait pas déduire de l’attitude de la locataire, qui n’a pas demandé de baisse de loyer pour les échéances concernées, qu’elle renonçait à demander une baisse de loyer pour l’avenir, résultant de la variation du taux depuis la conclusion du contrat. Ce d’autant plus que la locataire n’a pas la possibilité de se prévaloir du caractère abusif du loyer fixé au fil des indexations, selon la méthode absolue, et que le seul argument dont elle dispose en vue de corriger à la baisse le loyer résultant des indexations, procède de l’application de la méthode relative.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;DIMINUTION DE LOYER

Normes: Normes:
 CO.269d; CO.270a