ge_gerichte · DCSO/141/2010 · 2004-03-22 · fr

Résumé:
 Plainte rejetée. Les conditions de l'art. 256 LP ont été respectées, notamment le délai donné aux créanciers pour surenchérir. Rejet de la demande de récusation du chargé de faillite avec lequel il entretient des relations difficiles dans la liquidation de cette faillite. Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_190/2010du 17 juin 2010.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/141/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 4 MARS 2010 
Cause A/2450/2009, plainte 17 LP formée le 10 juillet 2009 par M. B______, élisant 
domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. B______ 
domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 
 
1201 Genève 
 
 
 
- Masse en faillite de C______ SA en liquidation 
(faillite n° 2004 000xxx J/OFA1) 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de C______ SA en liquidation. Cette faillite est liquidée en la forme 
sommaire. 
En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après: l'Office) a 
procédé à l'audition de M. B______, administrateur de la société faillie. Il ressort 
des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 
relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 
trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 
300'000 fr. plus le montant du gage de la Fondation de valorisation des actifs de la 
Banque Cantonale de Genève (ci-après: la Fondation de valorisation), "laquelle 
n'est pas créancière de C______ SA cette dernière étant le tiers garant de 
M. B______". 
Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation pour la première 
fois. 
 
En date du 24 mars 2005, M. B______ a saisi le Tribunal de première instance 
d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 
faillite de C______ SA en liquidation tendant à ce que cet acte soit rectifié et que 
sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 en intérêts, soit 
au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3ème classe. M. B______ a fait valoir 
que l'Office avait omis de colloquer sa créance chirographaire. 
Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 
présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 
publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. B______ 
admise en 3ème classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 
122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. B______ 
figure sous la rubrique "Productions tardives 3ème classe". 
B. 
Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 
cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 
entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 
objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 
bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 
Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 
gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 
éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 
de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 


 
 
- 3 - 
recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. B______, 
leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 
supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 
supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 
les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 
pas des pièces produites que M. B______ se soit intéressé à l'un de ces lots. 
C. 
M. B______, par l'intermédiaire de son conseil, s'est adressé à l'Office par courrier 
du 12 février 2009, pour savoir si une distribution provisoire de dividende serait 
envisagée en l'espèce et dans l'affirmative, à quelle date, de quel montant et en 
faveur de quels créanciers ainsi que dans quel ordre. Il indique étudier la 
possibilité de solliciter le cas échéant la révocation de la faillite, avec reprise de 
certains lots autres que les invendus à l'échéance de la réalisation. Il souhaitait 
connaître également le calcul détaillé des intérêts et frais dus à la Fondation de 
valorisation sous déduction des loyers perçus. 
L'Office a répondu le 16 février 2009 qu'il ne procédera à aucune répartition 
provisoire, cette possibilité n'existant pas dans le cadre d'une liquidation 
sommaire. 
M. B______ ayant invité par courrier du 23 février 2009 l'Office à répondre 
précisément à ses questions, l'Office lui a répondu le 24 février 2009 pour lui 
indiquer son impossibilité de calculer les intérêts à ce jour. S'agissant de l'argent 
disponible, l'Office le prie de se référer aux montants précédemment indiqués en 
tenant compte d'une erreur de 1'000'000 fr. de B______ SA, qui a crédité à double 
une bonification. 
M. B______ ayant invité à nouveau l'Office à lui fournir un tableau détaillé des 
encaissements et des réponses précises à ses questions, l'Office l'a prié par 
courrier du 3 mars 2009 de procéder à une avance de frais de 300 fr. (art. 46 al. 1 
let. c OELP) dont M. B______ s'est acquitté le 6 mars 2009, selon récépissé 
produit. 
D. 
Par acte du 15 mai 2009, M. B______ a déposé une plainte devant la Commission 
de céans, enregistrée sous n° A/1713/2009, tendant à ce qu'il soit constaté que la 
faillite est ou sera révoquée par le produit des ventes réalisées ou des prochaines à 
venir et qu'il soit ordonné à l'Office de respecter l'art. 256 LP "en les sommant 
d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire et ayant doit, Monsieur B______". La 
plainte était assortie d'une demande de mesures provisionnelles tendant à bloquer 
les ventes de gré à gré "tant et aussi longtemps que l'Office des faillites et 
Monsieur Z______ n'ont pas produit le décompte dû requis des produits au 
15 mai 2009". Il estimait à l'appui de sa plainte et selon ses calculs, qu'il ne 
resterait plus que quelques millions pour faire révoquer la faillite, alors que lui-
même en est le bénéficiaire ultime en 3ème classe. Il estimait ainsi que l'art. 256 al. 
3 LP avait été violé en n'ayant pas été consulté "alors qu'il est débiteur solidaire 


 
 
- 4 - 
du solde du montant de la faillite !". Il déplorait également que la société qu'il 
avait proposée pour réaliser les biens en question ait été éconduite par la 
Fondation de valorisation le 20 juin 2008. 
E. 
Par ordonnance du 19 mai 2009, la Commission de céans a rejeté la demande de 
mesures provisionnelles. 
Par décision DCSO/336/2009 du 16 juillet 2009, la Commission de céans a rejeté 
dans la mesure de sa recevabilité la plainte en question, la déclarant irrecevable 
pour le surplus, considérant notamment (considérants 3.a. et 3.b.) : 
"En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité 
des cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est 
administrée uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la 
procédure ordinaire, toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans 
convoquer d’assemblée des créanciers mais en les consultant au besoin par voie 
de circulaire. L’Office procède à la réalisation des actifs à l’expiration du délai 
de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 
al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges 
dressé (art. 231 al. 3 LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss). 
 
L'Office doit choisir le mode de réalisation prévu par la LP en conciliant au 
mieux les intérêts des différentes parties prenantes, et permettant de réaliser 
l'objet au meilleur prix. Il s'agit d'un acte de puissance publique (CR-LP, ad art 
119, n° 3 et 4) mais qui n'empêche pas en soi l'Office de charger 
exceptionnellement un tiers, notamment une maison de vente aux enchères, de 
procéder à la réalisation des biens saisis, par exemple lorsqu'il s'agit d'objets de 
collection ou d'œuvres d'art (ATF 115 III 52, JdT 1991 II 104 ss ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire art. 125 n° 13 ; SchKG II, art. 126 n° 9 ss.). 
 
L'art. 256 al. 1 LP prévoit que les biens appartenant à la masse peuvent être 
vendus par vente aux enchères ou de gré à gré si les créanciers le jugent 
préférable. Une vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'avec l'assentiment des 
créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), étant précisé s'agissant d'immeubles, que 
l'occasion doit être donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. 
En l'espèce, l'Office a choisi de procéder par des ventes de gré à gré et, en cas de 
créanciers proposant une somme supérieure, par une enchère privée. Il est 
démontré, pièces à l'appui, que M. B______ a dûment reçu la circulaire du 
23 mai 2008, adressée par pli recommandé à son domicile élu. Il avait la 
possibilité de faire une contre-offre, impliquant l'ouverture postérieure d'une 
enchère privée. Le délai de 10 jours pour faire une offre supérieure est suffisant 
pour que tout créancier intéressé puisse se déterminer, ainsi que pour obtenir, le 
cas échéant, la réponse d'une banque quant à un éventuel financement. 


 
 
- 5 - 
 
L'Office a parfaitement suivi les prescriptions en la matière, aucun motif de 
nullité (art. 22 al. 1 LP) n'étant à relever dans le mode de procédé de l'Office, 
étant précisé que le délai de plainte de 10 jours (art. 17 al. 2 LP) est largement 
échu en l'espèce. 
 
Ce grief sera dès lors rejeté et il n'y a pas lieu d'enjoindre l'Office au respect de 
l'art. 256 al. 3 LP comme le sollicite le plaignant en l'espèce". 
F. 
L'Office a adressé, notamment à M. B______ en tant que créancier, un courrier du 
27 mai 2009, lui soumettant une offre de gré à gré pour le lot 1X.0X n° xx, soit 
un bureau de 84 m2 au 8ème étage, au prix de 750'000 fr., pour un actif estimé à 
360'000 fr. Un délai au 8 juin 2009 a été imparti aux créanciers intéressés pour 
formuler une offre supérieure et déposer le 25 % de ce montant sur le compte de 
l'Office. 
G. 
Par acte du 8 juin 2009, M. B______ a déposé plainte contre la procédure de 
consultation du 27 mai 2009, communiquée le 29 mai 2009 et avec un dossier 
reçu le 5 juin 2009, impartissant un délai au 8 juin 2009 pour formuler une offre 
supérieure, dont il sollicitait qu'elle soit déclarée nulle, voire annulée. Il indiquait 
en outre qu'une expertise fixant le prix de ce bien à 970'000 fr. n'aurait pas été 
jointe à cette offre. De plus, en ayant reçu le détail de cette offre que 3 jours avant 
son terme, il considérait que cette procédure de consultation était arbitraire et 
violait tous les délais légaux puisque selon le plaignant, le créancier aurait eu droit 
à un délai d'un mois au minimum pour se déterminer au sens des art. 138 et 143 b 
LP, surtout qu'"il n'existe aucune urgence sauf à brader le lot 1X.0X n° X et à 
léser irrévocablement tous les droits du créancier-plaignant". Il notait que seul 
l'accord de la BSI a été obtenu et non pas celui de l'autre créancier gagiste soit la 
Fondation de valorisation, pour une offre nulle car non signée par l'acheteur 
intéressé. Il requérait, outre que cette procédure de consultation des créanciers soit 
déclarée nulle, voire annulée, qu'une expertise neutre, juste et actuelle soit 
ordonnée sur ce bien immobilier. De plus, il concluait que les ventes soient 
bloquées jusqu'à ce que les travaux de rénovation de cet immeuble soient 
terminés, afin d'obtenir le meilleur prix. La plainte était assortie d'une demande 
d'effet suspensif. Cette plainte a été enregistrée sous procédure A/2014/2009. 
H. 
Par ordonnance du 11 juin 2009, la Commission de céans avait admis la demande 
d'effet suspensif. 
I. 
Dans son rapport du 16 juin 2009, l'Office concluait au rejet de la plainte et à la 
condamnation du plaignant à une amende de procédure au montant maximal 
prévu, considérant la plainte téméraire. 
L'Office a passé en revue chronologiquement le déroulement des évènements. Il 
notait que le plaignant se contredisait lorsqu'il invoquait que l'accord de la 
Fondation de valorisation, autre créancier gagiste, n'avait pas été obtenu alors qu'il 
produisait lui-même dans son chargé de pièces ledit accord (pièce 1bis plaignant), 


 
 
- 6 - 
rappelant que l'Office n'a jusqu'à ce jour procédé que par des ventes de gré à gré, 
sans que le plaignant ne s'y soit opposé. L'Office précisait que le lot objet de la 
présente plainte était à ce jour occupé par le plaignant, qui en avait fait ses 
bureaux, en toute illégalité, puisque le service cantonal compétent n'a jamais 
donné son aval pour un changement d'affectation de ces locaux destinés 
normalement à l'habitation. L'Office notait encore qu'un appartement serait loué à 
un prête-nom dont se servirait le plaignant, permettant à celui-ci de résider dans 
l'immeuble "depuis de nombreuses années pour léser ses créanciers dans le cadre 
de la poursuite en réalisation de gage puis de faillite". 
 
L'Office relevait encore que "les montages douteux ourdis par les fondateurs de 
C______ SA ont conduit à d'importants frais de justice et d'avocat, les 
bénéficiaires des largesses de Monsieur P______ et de ses associés ayant 
naturellement de la peine à renoncer aux avantages dont ils bénéficiaient, qui 
allaient pour certains jusqu'à une occupation gratuite d'un appartement". 
L'Office notait que ces frais importants ont conduit à une péjoration importante de 
la trésorerie de la société, et donc avaient eu une influence sur l'estimation des 
biens. L'Office termine en précisant que les travaux entrepris ne concernaient que 
l'enveloppe commune du bâtiment impliquant que les adjudicataires devront 
investir des sommes très importantes pour rénover les lots acquis. 
 
Du point de vue juridique, l'Office notait que le fonctionnaire qui procède à une 
saisie procède à l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut, mais n'a pas 
l'obligation, de s'adjoindre un expert. L'Office note que l'argumentation juridique 
du plaignant tombe à faux, car l'art. 97 invoqué ne concerne que la saisie et non la 
formation de la masse active, l'art. 130 al. 1 LP concernant des ventes de gré à gré 
dans la saisie, tout comme l'art. 138, 139 et 143b LP. 
 
L'Office indiquait que la présente procédure de vente de gré à gré était fondée sur 
l'art. 256 LP, rappelant que cette liquidation se déroule en la forme sommaire suite 
à l'avance de frais octroyée par un créancier (art. 230 al. 2 LP). Vu l'occupation de 
nombreux lots et la difficulté à les faire visiter, il a été décidé, sur demande du 
principal créancier gagiste, la Fondation de valorisation, de procéder par des 
ventes de gré à gré afin d'éviter un bradage lors d'une enchère publique. La charge 
de trouver des acquéreurs est incombée à ce créancier gagiste, la masse ayant 
refusé d'entrer en matière quant à rémunérer des agences immobilières. L'Office 
indiquait que conformément à l'art. 256 al. 3 LP, chaque offre a été soumise aux 
créanciers, avec possibilité de surenchérir. 
 
L'Office notait en outre que la loi ne prévoit pas de soumettre l'offre d'achat aux 
créanciers à réception comme soutenu par le plaignant, la loi n'imposant que 
d'informer les créanciers par circulaire, sans obligation de transmettre le dossier 
complet. Par contre, rien n'aurait empêché le plaignant, qui habite G______, de se 
rendre à l'Office afin de consulter le dossier. 


 
 
- 7 - 
 
L'Office concluait au rejet de la plainte et à la condamnation du plaignant à une 
amende de procédure. 
J. 
Ayant sollicité le droit de répliquer, le plaignant a déposé son écriture le 24 juillet 
2009. Il notait que l'expertise de 2001 non produite, qui retenait un total de 
13'000'000 fr. était totalement obsolète, les valeurs de vente actuelles étant trois 
fois supérieures et dépassant 40'000'000 fr. Il indiquait que les prix des 
précédentes ventes étaient corrects contrairement à la vente faisant l'objet de la 
présente plainte. Il notait que l'état locatif a diminué, passant de 500'000 fr. sous 
son ère à 440'000 fr. en 2007 sous l'ère de l'Office, notant que l'Office avait validé 
la situation des baux et sous-baux en novembre 2004. 
Le plaignant notait encore que le processus de commercialisation n'aurait pas été 
respecté en ce sens que le prix de vente fixé sur proposition de la Fondation de 
valorisation, 970'000 fr. en l'espèce, n'était pas correct puisque la limite de 10 % 
de différence avec l'offre d'achat (750'000 fr.) était largement dépassée, 
nécessitant ainsi, comme prévu dans ledit processus, de prolonger la 
commercialisation de ce lot pour une durée indéterminée jusqu'à l'obtention du 
prix de vente fixé. 
Le plaignant persistait pour le surplus dans ses conclusions. 
K. 
Dans sa duplique du 30 juillet 2009, l'Office notait que depuis l'expertise de 2001, 
ce bien immobilier avait encore perdu de la valeur, faute d'entretien. Le contrat 
cadre relatif à la commercialisation ne concernait que les créanciers gagistes, mais 
en aucun cas les créanciers ordinaires, tel le plaignant. L'Office notait que la 
Fondation de valorisation assumait à ses frais la recherche d'acquéreurs potentiels. 
Pour le surplus, l'Office considérait que le plaignant s'égare, "ne justifiant par 
aucune pièce ni quelque explication plausible, uniquement par un verbiage creux, 
qu'il s'agit d'un bradage". L'Office persistait pour le surplus dans ses conclusions 
tendant au rejet de la plainte et à ce qu'une amende de procédure lui soit infligée. 
L. 
Par décision DCSO/401/2009, la Commission de céans a rejeté la plainte, décision 
qui sera confirmée par le Tribunal fédéral dans un arrêt 5A_619/2009 du 4 janvier 
2010. Le Tribunal fédéral a notamment rejeté les griefs du plaignant s'agissant 
d'une violation des art. 97 LP, 143b LP et 9 ORFI, dispositions relevant du droit 
de la poursuite et non pas celle de la faillite, considérant que c'est à bon droit que 
la Commission de céans avait écarté tout grief sortant d'une application correcte 
de l'art. 256 LP. 
M. 
L'Office a adressé une nouvelle circulaire aux créanciers datée du 30 juin 2009 
relative à des offres de vente de gré à gré des lots PPE suivants : 
Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage n° x.x du plan, 
local au rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., auquel s'ajoute le budget 
proportionnel de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble et 


 
 
- 8 - 
Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage x.x, local au 
rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel de 
23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant de la 
Communauté des copropriétaires de l'immeuble en question s'élève pour ces 
deux lots à 150'000 fr. 
Feuillet PPE 7xx n° x avec un droit exclusif sur unité d'étage x.x, bureau au 
rez-de-chaussée estimé à 100'000 fr., non compris le budget proportionnel 
de 46'288 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre acheminée par 
la Fondation de valorisation des actifs de la BCGe, mais émanant d'un 
auteur non connu, s'élève à 210'000 fr. 
Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, box-garage 
au rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr. non compris le budget proportionnel 
de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 
auteur non connu, s'élève à 120'000 fr. 
Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, box-garage 
au rez-de-chaussée, estimé à 40'000 fr., non compris le budget proportionnel 
de 23'144 fr. aux travaux de réfection de l'immeuble. L'offre émanant d'un 
auteur non connu s'élève à 120'000 fr. 
Feuillet PPE 7xx n° xx avec droit exclusif sur unité d'étage x.x, appartement 
de 5,5 pièces, balcon, terrasse au 1er étage, estimé à 380'000 fr., non compris 
le budget proportionnel de 231'440 fr. aux travaux de réfection de 
l'immeuble. L'offre émanant des époux SCHMIDT s'élève à 1'100'000 fr. 
Cette circulaire invitait les créanciers à faire connaitre leur avis d'ici au 10 juillet 
2009 et la possibilité leur est offerte de formuler dans ce délai une offre supérieure 
moyennant versement de la somme proposée à l'Office dans ce même délai. 
N. 
Le 10 juillet 2009, M. B______ a déposé une nouvelle plainte contre la procédure 
de consultation du 30 juin 2009, reçue le 2 juillet 2009. Il requiert, outre que cette 
procédure de consultation des créanciers soit déclarée nulle, voire annulée, qu'une 
expertise neutre, juste et actuelle soit ordonnée sur ces biens immobiliers et que 
soit constaté que les prix avalisés par le chargé de faillite "sont trop bas et ne 
correspondent pas aux prix du marché". Il sollicite que l'Office, respectivement 
son chargé de faillite, respecte l'art. 256 al. 1 et 3 LP en les "sommant d'intégrer le 
créancier, ultime bénéficiaire et ayant-droit, Monsieur B______ qui s'oppose à 
toute vente bradée non conforme au prix d'expertise au sens de l'article 143 b LP, 
de sorte qu'une nouvelle expertise indispensable est requise en urgence". 
Il considère que l'Office se fait l'auteur d'un déni de justice en refusant de lui 
communiquer le 8 juillet 2009 les offres d'achats reçues, estimant qu'un délai de 
8 jours pour se déterminer est bien trop court si l'on constate qu'il n'a reçu que le 
2 juillet 2009 la circulaire querellée. 


 
 
- 9 - 
S'agissant des lots PPE 7xx n° x et x, le plaignant note qu'ils ont été mis à 
disposition sans droit aux occupants et usagers de l'immeuble, qu'ils sont occupés 
depuis de longs mois et que cette vente à leurs occupants résulte d'un fait 
accompli et n'est qu'en fait la ratification d'une occupation illicite, de surcroît 
effectuée à bas prix. 
Le plaignant constate que le lot PPE 7xx n° x est vendu à 210'000 fr. alors que le 
lot n° x et x sont vendus à 150'000 fr. pour la même surface, ne s'expliquant pas la 
différence de prix "arbitraire" existant entre ces lots. 
Il relève quant aux lots PPE n° xx et xx, soit deux garages distincts, qu'ils 
devraient être réservés aux ventes futures des meilleurs et grands appartements. 
Quant au lot PPE 7xx n° xx le plaignant note qu'un appartement comparable a été 
vendu 1'635'000 fr., soit à un prix supérieur de 535'000 fr. Il relève que les 
occupants de cet appartement ont été placés par le gérant légal, sans signature d'un 
bail avec résiliation anticipée en vue d'une vente optimale de gré à gré, ce qui rend 
l'appartement plus difficile à réaliser. 
Le plaignant termine en dénonçant "l'absence de toute stratégie de vente optimale, 
la fixation de délais totalement et gravement arbitraires, le bradage à bas prix et 
la grave mise en péril des ventes futures des grands et meilleurs lots". 
La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 
O. 
Par ordonnance du 20 juillet 2009, la Commission de céans a admis la demande 
d'effet suspensif. 
P. 
Dans son rapport du 12 août 2009, l'Office s'en rapporte pour l'essentiel à la teneur 
de son rapport rendu dans la cause n° A/2014/2009, concluant au rejet de la 
plainte. Il relève que le plaignant connaît parfaitement le processus de réalisation 
que la Fondation de Valorisation des Actifs de la BCGe a souhaité mettre en place 
pour valoriser les biens à réaliser, joignant l'accord du 5 mars 2008 reconduit pour 
de nouveaux lots. 
L'Office s'étonne que le plaignant, qui a géré l'immeuble en question, feigne 
d'ignorer que nombre de caves font parties des parties communes de l'immeuble, 
que la volonté de la communauté des copropriétaires, fixée dans le règlement de 
copropriété, est d'attribuer une cave par appartement et que la concrétisation de 
cette volonté s'est accompagnée de l'acquisition des lots 4 et 5 rendue possible par 
les travaux de rénovation. 
L'Office note que "c'est avec la même suffisance et le même mépris" que le 
plaignant soutien que seuls les acquéreurs de grands appartements auraient droit 
d'acquérir un grand garage. 


 
 
- 10 - 
L'Office note, s'agissant du lot n° xx, que les difficultés rencontrées avec les baux 
sont du seul fait du plaignant. Il relève avoir déposé plainte pénale contre 
M. B______ pour fraude dans la saisie. L'Office note que le plaignant occupe lui-
même un appartement dans la copropriété, à un prix nettement en dessous du prix 
du marché, pour lequel il a déposé une demande en réduction de loyer du fait des 
nuisances subies durant les travaux. 
 
Juridiquement, l'Office rappelle la teneur de l'art. 7 al. 3 LaLP en ce sens que tant 
que la vente n'est pas intervenue, le débiteur a la faculté de proposer à l'Office un 
acheteur dont l'offre doit être conforme à la valeur de marché. L'Office note que 
M. B______ s'est contenté depuis des années de s'opposer aux ventes et aux 
solutions trouvées, sans montrer la moindre volonté de valoriser lui-même les 
biens. L'Office rappelle que M. B______ n'est pas créancier gagiste et partant, 
l'Office n'a pas à obtenir son accord dans le cadre d'une vente de gré à gré selon 
l'art. 256 al. 3 LP. De plus, aucune disposition n'oblige l'Office à lui fournir copie 
des offres reçues, seule la possibilité de surenchérir lui étant réservée. 
 
L'Office conclut à ce que la Commission de céans inflige une amende au 
plaignant et à son conseil, considérant que "leur tentative d'alléguer les 
dispositions de réalisation dans la poursuite n'est qu'une manœuvre à la foi 
douteuse, comme l'est leurs affirmations tendant à discréditer le gestionnaire du 
dossier de liquidation". 
Q. 
Ayant sollicité de répliquer, M. B______ a déposé son écriture le 1er octobre 
2009. Il conteste à nouveau la manière dont sont valorisés les lots, considérant 
notamment qu'il convient d'attribuer de grandes caves aux grands appartements, 
alors qu'en l'espèce, les grandes caves sont bradées. Il indique que "pour le lot xx, 
la gérance et le chargé de faillite doivent corriger l'erreur commise en le mettant 
en vente sans locataire. Vendu libre, le prix vide de locataire serait supérieur de 
plus de CHF 400'000.- au prix. La masse est donc aujourd'hui gravement lésée". 
Le plaignant sollicite pour terminer la récusation du chargé de faillite, "compte 
tenu du ton belliqueux adopté par le chargé de faillite dans son écriture, le 
plaignant a l'honneur de requérir outre la rédaction de nouvelles écritures polies, 
la récusation du chargé de faillite tant son hostilité contre Monsieur B______ est 
flagrante". 
R. 
Vu le dépôt d'un recours devant le Tribunal fédéral par M. B______ contre la 
décision DCSO/401/09 et après avoir invité les parties à se déterminer sur la 
suspension de l'instruction de la présente cause, l'état de fait étant très similaire, la 
Commission de céans a rendu une ordonnance le 2 novembre 2009, prononçant la 
suspension de l'instruction de la présente cause, jusqu'à droit jugé du recours 
pendant devant le Tribunal fédéral contre la décision DCSO/401/2009 du 
3 septembre 2009. 


 
 
- 11 - 
Une fois l'arrêt 5A_619/2009 du Tribunal fédéral rendu le 4 janvier 2010 rejetant 
le recours déposé, la Commission de céans a ordonné la reprise de l'instruction par 
ordonnance du 25 janvier 2010 et invité les parties à déposer d'éventuelles 
observations complémentaires. 
L'Office a persisté dans le rejet de la plainte par courrier du 1er février 2010. 
Pour sa part, M. B______ persiste dans ses conclusions du 10 juillet 2009 et 
1er octobre 2009. 
 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP). 
Elle est donc recevable. 
2.a. En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 
de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 
jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 
gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 
gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 
réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 
offres supérieures (art. 256 al. 3 LP). 
 
Lorsque la liquidation sommaire de la faillite a été ordonnée comme en l'espèce 
(art. 231 al. 1 LP), l’Office procède à la réalisation à l’expiration du délai de 
production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 al. 2 à 
4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges dressé 
(art. 231 al. 3 ch. 2 LP ; art. 128 ORFI). 
 
Ainsi, en matière de faillite, la vente de gré à gré ne dépend pas, comme dans la 
saisie, de conditions matérielles, mais de la décision des créanciers ou, en cas de 
liquidation sommaire, de l’administration de la faillite, toutefois sous réserve de 
restrictions. 
2.b. Depuis le 1er novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 
modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 
législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 
réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 
entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 
l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 
des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 
par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 


 
 
- 12 - 
être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 
communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP). 
2.c. La vente de gré à gré d'un bien grevé de gage, tel un immeuble, est soumis à 
l'approbation de chacun des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), accord qui peut 
être express ou tacite (CR-LP ad art. 256 n° 12). 
2.d. Selon l’art. 256 al. 3 LP, applicable également en procédure sommaire (art. 231 
al. 3 ch. 2 LP), une vente de gré à gré ne peut intervenir, s’agissant de biens de 
valeur élevée et d’immeubles, que si l’occasion a été donnée aux créanciers de 
formuler des offres supérieures. Ils doivent bénéficier d'un délai raisonnable pour 
se déterminer (CR-LP ad art. 256 n° 13). La loi ne prévoit pas qu'un dossier 
détaillé soit joint à la circulaire, le créancier intéressé ayant toujours la possibilité 
d'examiner le dossier à l'Office, voire d'en demander copie. 
3.a. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'Office est en possession de 
l'accord de la BSI (anciennement Banca del Gottardo) du 5 mars 2008 à la 
Fondation de valorisation ainsi que de l'accord de cette dernière et de la BSI qui se 
sont vu notifier la circulaire querellée, respectant ainsi les conditions de l'art. 256 
al. 2 LP. 
3.b. La possibilité de faire une offre supérieure a été offerte aux créanciers selon 
circulaire du 27 mai 2009 (art. 256 al. 3 LP), ceux-ci ayant un délai de 8 jours 
(date de réception du plaignant le 2 juillet 2010 et délai pour formuler une offre, le 
10 juillet 2009) pour la formuler et déposer le montant sur le compte de l'Office. 
Reste à examiner si ce délai n'est pas raisonnable comme le soutient le plaignant. 
Selon un arrêt du Tribunal fédéral, chambre des poursuites et faillites 7B.69/2005 
du 10 juin 2005, le Tribunal fédéral a estimé (cons. 3.2), s'agissant d'un délai de 
8 jours laissé aux créanciers pour formuler une offre supérieure, que "le délai fixé 
par l'office dans la circulaire qu'il adresse aux créanciers, en les invitant à 
formuler une offre supérieure (art. 256 al. 3 LP), n'est pas un délai strict; 
l'administration de la faillite peut prendre en considération, dans l'intérêt des 
créanciers, une offre supérieure faite après l'écoulement de ce délai (arrêt 
7B.280/2001 du 7 janvier 2002, consid. 2a; Franco Lorandi, Der 
Freihandverkauf im schweizerischen Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, thèse 
St-Gall 1994, p. 337; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach 
schweizerischem Recht, vol. II, 3e éd., § 51 n. 5; RSJ 1980, p. 334)". 
 
Ainsi, le délai de 8 jours laissé par l'Office aux créanciers pour formuler une offre 
supérieure doit donc être qualifié de raisonnable au vu de la jurisprudence ci-
dessus, n'excluant pas pour l'Office de prendre en considération le cas échéant une 
offre formulée hors délai. 
 
Quant au délai proprement dit, un délai de 8, 10 voire 12 jours pour un créancier 
intéressé est largement suffisant pour qu'il détermine si ses liquidités sont 


 
 
- 13 - 
suffisantes, puis pour obtenir un accord éventuel quant à un financement par une 
banque puis pour formuler une offre et pour verser les fonds. 
 
Ce premier grief sera ainsi rejeté 
3.c. Le plaignant estime que le lot n° xx est bradé. 
 
Le plaignant oublie simplement que si le mode de réalisation n'était pas la vente 
de gré à gré, l'Office aurait procédé à une vente aux enchères au plus offrant (art. 
229 al. 3 CO), ce qui aurait conduit, d'expérience, à adjuger ce bien très 
certainement à un prix bien inférieur. 
 
Il n'appartient pas à la Commission de céans de se déterminer si cette vente 
constitue un bradage comme le soutient le plaignant, seul lui important de 
constater que les conditions de l'art. 256 LP et des art. 122 et ss ORFI sont 
respectées en l'espèce. 
3.d. Quant à annuler cette vente du fait qu'elle violerait le processus de 
commercialisation approuvé par les créanciers gagistes le 5 mars 2008, voire que 
celui-ci serait inopportun, la Commission de céans constate que le plaignant n'est 
pas partie ni visée par cet accord et partant, n'a aucun intérêt en l'espèce au respect 
de cette convention librement consentie entre les créanciers gagistes, pour autant 
que cette convention n'ait pas été respectée. Ce grief est dès lors irrecevable, faute 
d'intérêt pour agir du plaignant. 
4.a. Le plaignant requiert la récusation du chargé de faillite en charge de ce dossier, 
M. Z______. 
 
Aucun employé de l’Office ne peut procéder à un acte lorsqu’il se trouve dans une 
situation de récusation, en particulier « lorsqu’il pourrait avoir une opinion 
préconçue dans l’affaire » (art. 10 al. 1 ch. 4 LP), soit lorsqu’il y a apparence de 
prévention de sa part (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 10 n° 37 ss ; 
Kurt Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 4 n° 31). 
 
L’art. 10 LP ne prévoit pas de procédure de récusation ni d’autorité compétente 
pour statuer sur une demande de récusation. Il est admis, cependant, que la 
participation d’un employé de l’Office à une procédure d’exécution forcée en 
violation de son devoir de se récuser représente un motif d’annulation de la 
décision qu’il a prise, à faire valoir par la voie de la plainte, sans préjudice du 
droit de l’autorité de surveillance d’intervenir d’office en cas de crasse violation 
dudit devoir, constitutive d’un motif de nullité (Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 10 n° 11 ; James T. Peter, n SchKG I, ad art. 10 n° 20 ; Kurt 
Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 4 n° 33 ; ATF 30 I 819; 36 
I 100-101, JdT 1910 II 250-251, c. 3). 


 
 
- 14 - 
D'une manière générale, il doit y avoir récusation dès que, pour une raison ou une 
autre, il est plausible que l'intéressé puisse avoir une opinion préconçue, sans qu'il 
soit nécessaire de prouver qu'il en a effectivement une (ATF 114 V 297 c. 4 in 
fine; cf. ATF 103 Ib 137-138 c. 2b). 
Le cas visé par l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP n'est pas l'idée préconçue elle-même, la 
prévention, mais les circonstances objectives qui, considérées par un homme 
raisonnable, donnent l'apparence de la prévention, autrement dit des circonstances 
objectives dont on peut normalement déduire une idée préconçue (Gilliéron , op. 
cit., no 40 ad art. 10). 
4.b. En l’espèce, la Commission de céans a déjà relevé dans une précédente décision 
(DCSO/401/2009 du 3 septembre 2009, consid. 3.a.) qu'un lourd contentieux 
opposait les parties. 
Cela étant, la Commission de céans constate que la plainte est dirigée contre 
l'Office des faillites et son chargé de faillite, à qui l'on reproche dans la circulaire 
attaquée, un "manque de transparence et de diligence, soit à l'arbitraire total et 
au non respect des lois et délais légaux" (plainte, page 2), continuant dans son 
courrier du 1er octobre 2009 en écrivant que "la nature de la réponse du chargé de 
faillite étant incorrecte, il est requis qu'elle lui soit renvoyée pour qu'il la 
remplace par une réponse civile, sans attaque déloyale constitutive de manœuvre 
de diversion contre Monsieur B______, contenant toutes les déterminations justes 
et preuves requises pour l'instruction de la cause". 
Le moins que puisse relever la Commission de céans est que M. B______, 
respectivement son conseil, se font l'auteur d'attaques personnelles contre 
M. Z______, pourtant pas partie à cette procédure et ne font pas preuve de la 
mesure que l'on pourrait attendre d'eux, notamment venant d'un professionnel du 
droit, en accusant un fonctionnaire de manque de diligence, d'arbitraire ou encore 
de se faire l'auteur d'attaque déloyale. 
Que M. Z______ réagisse à de tels allégués, en sortant parfois du cadre strict de la 
procédure en cause dans ses rapports pour se défendre, ne saurait pas être 
constitutif d'opinion préconçue au sens de l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP et d'obligation de 
sa part de devoir récuser dans un dossier aussi difficile et complexe que celui-ci. 
Quant à la décision attaquée rendue dans le pur respect de la loi (art. 256 LP), 
celle-ci ne saurait être annulée au motif que M. Z______ aurait dû se récuser. 
La plainte sera ainsi rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 
 
* * * * * 


 
 
- 15 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 10 juillet 2009 par M. B______ contre la 
circulaire du 30 juin 2009 dans le cadre de la faillite n° 2004 000xxxJ/OFA1. 
Au fond : 
1. 
La rejette dans la mesure de sa recevabilité. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; M. Didier BROSSET et Mme Florence 
CASTELLA, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le