ge_gerichte · ACJC/722/2021 · 2021-06-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.06.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1978/2021 
ACJC/722/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 JUIN 2021 
 
Entre 
A______ SARL, sise ______, recourante contre un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 9 mars 2021, comparant par Me Jean-Philippe 
FERRERO, avocat, boulevard des Philosophes 13, 1205 Genève, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile, 
et 
B______, 
[société 
coopérative] 
sise 
______, 
intimée, 
comparant 
par 
Me Nadia CLERIGO CORREIA, avocate, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en 
l'étude de laquelle elle fait élection de domicile. 
 


- 2/8 - 
 
C/1978/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/199/2021 du 9 mars 2021, reçu par A______ SARL le 
17 mars suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 
sommaire en protection de cas clair, a condamné la précitée à évacuer 
immédiatement de sa personne, de tout tiers dont elle était responsable et de ses 
biens le local commercial de 116,16 m2 situé au sous-sol de l'immeuble sis 
chemin 1______ [no.] ______, à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé la 
B______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ SARL dès le 
30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 3 ) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, le Tribunal a retenu que les conditions d'une résiliation selon 
l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce. 
B. 
a. Par acte déposé au guichet universel le 29 mars 2021, transmis au greffe de la 
Cour de justice le même jour, A______ SARL a formé recours contre ce 
jugement. Elle a conclu à ce que la Cour, principalement, annule le jugement 
entrepris, et, subsidiairement, renvoie la cause en première instance pour nouvelle 
décision et à ce qu'il soit ordonné au Tribunal de débouter la B______ de ses 
toutes ses conclusions. 
 
Elle a fait grief aux premiers juges d'avoir violé le droit en ne tenant pas compte 
"de l'impossibilité de la prestation, de son exorbitance et de l'imprévisibilité de la 
situation actuelle", fondées sur l'art. 119 CO et la clausula rebus sic stantibus. 
 
Elle a produit deux pièces nouvelles et a formé de nouveaux allégués. 
 
b. A______ SARL a préalablement conclu à la suspension du caractère exécutoire 
du jugement entrepris, conclusion à laquelle la Cour a fait droit par arrêt 
ACJC/417/2021 du 6 avril 2021. 
 
c. Dans sa réponse du 9 avril 2021, la B______ a conclu à la confirmation de la 
décision querellée. 
d. En l'absence de détermination spontanée de A______ SARL, les parties ont été 
avisées par plis du greffe du 28 avril 2021 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 17 avril 2008, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 
location d'un local commercial de 116,16 m2 situé au sous-sol de l'immeuble sis 
chemin 1______ [no.] ______, à Genève. 
Le dancing "C______" est exploité dans les locaux. 


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C/1978/2021 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 980 fr. par mois. 
b. Le 16 mars 2020, le Conseil d'Etat genevois a ordonné, en lien avec l'épidémie 
de COVID-19, la fermeture, dès le même jour, de toutes les boîtes de nuit, 
discothèques, dancings, cabarets-dancings et installations assimilées. 
Cette mesure a été levée le 6 juin 2020. 
Par ordonnance sur les mesures destinées à lutter contre l’épidémie de COVID-19 
en situation particulière (Ordonnance COVID-19 situation particulière) du 19 juin 
2020, entrée en vigueur le lendemain, le Conseil fédéral a interdit l’exploitation 
des établissements de restauration, des bars, des boîtes de nuit, des discothèques et 
des salles de danse (art. 5a). Cette interdiction est toujours en vigueur. 
c. Par avis comminatoire du 11 septembre 2020, la B______ a mis en demeure 
A______ SARL de lui régler dans les 90 jours le montant de 5'571 fr. 65 à titre 
d'arriéré de loyer et de charges pour les mois d'avril à septembre 2020, sous 
déduction d'un solde de décompte de charges de 308 fr. 35 et l'a informée de son 
intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai 
imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
d. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, la B______ a, par avis officiel du 17 décembre 2020, résilié 
le bail pour le 31 janvier 2021. 
e. Par requête en protection de cas clair du 4 février 2021 au Tribunal, la B______ 
a introduit action en évacuation, assortie de mesures d'exécution du jugement 
d'évacuation. Elle a également conclu au paiement de 1'651 fr. 65, avec intérêts à 
5% l'an dès le 1er février 2021, à titre d'indemnités pour occupation illicite pour les 
mois de janvier et février 2021. 
f. A l'audience du Tribunal du 9 mars 2021, la B______ a persisté dans ses 
conclusions, précisant que l'arriéré s'élevait désormais à 2'631 fr. 65, et a amplifié 
ses conclusions en paiement à hauteur de ce montant. Elle a produit un décompte 
actualisé. 
A______ SARL a déclaré avoir versé la veille le montant de 2'940 fr. et a produit 
des pièces. Elle s'est opposée à la requête. Elle a fait valoir que la situation était à 
jour et qu'elle avait besoin des locaux pour exercer son activité lorsqu'elle pourrait 
la reprendre. Elle s'engageait en outre à verser, en deux fois, six mois 
supplémentaires d'indemnités, en plus des indemnités courantes. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
 
 


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C/1978/2021 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Le recours est recevable contre les 
décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne 
peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319 let. a CPC). 
Lorsque le litige porte sur une décision prise dans le cadre d'une procédure en cas 
clair portant sur une requête en expulsion, la valeur litigieuse correspond à la 
valeur du loyer pour la chose louée pour six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1). 
En l'espèce, le prononcé, par le Tribunal, de l'évacuation de la recourante est 
contesté, de sorte que la voie du recours est ouverte, la valeur litigieuse étant 
inférieure à 10'000 fr. au vu du loyer des locaux loués de 980 fr. par mois (980 fr. 
x 6 mois = 5'880 fr.). 
Interjeté selon la forme et dans le délai prescrits, le recours est recevable (art. 321 
al. 1 et 2 CPC). 
1.2 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont 
irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). 
Les faits notoires sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la 
conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou 
seulement du juge. Pour être notoire, un renseignement ne doit pas être 
constamment présent à l'esprit; il suffit qu'il puisse être contrôlé par des 
publications accessibles à chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1; 134 III 224 
consid. 5.2), à l'instar par exemple des indications figurant au registre du 
commerce, accessibles par internet (ATF 138 II 557 consid. 6.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_509/2014 du 4 février 2015 consid. 2.1). 
En ce qui concerne internet, seules les informations bénéficiant d'une empreinte 
officielle (par ex. : Office fédéral de la statistique, inscriptions au Registre du 
commerce, cours de change, horaire de train des CFF etc.) peuvent être 
considérées comme notoires, car facilement accessibles et provenant de sources 
non controversées (ATF 143 IV 380 consid. 1.2). 
Une nouvelle motivation juridique doit être distinguée des faits nouveaux. Elle 
n'est pas visée par l'art. 317 al. 1 CPC et peut, dès lors, être présentée tant en appel 
que même devant le Tribunal fédéral, dans le cadre de l'objet du litige (ATF 
136 V 362 consid. 4.1). Ceci résulte en particulier du principe de l'application du 
droit d'office (art. 57 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 5A_351/2015 du 
1er décembre 2015 consid. 4.3). 


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C/1978/2021 
En l'espèce, les deux pièces nouvellement versées par la recourante sont 
irrecevables. Elles ne sont en tout état pas déterminantes pour l'issue du litige. 
Les faits allégués en lien avec la pandémie et les fermetures des établissements 
publics ordonnées par les autorités cantonales puis fédérales constituent des faits 
notoires, recevables. 
Quant à la nouvelle argumentation juridique développée par la recourante, elle est 
admissible au regard des principes rappelés ci-avant. 
1.3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la 
violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 
CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir 
limité à l'arbitraire en fait. 
2. 
La recourante reproche au Tribunal d'avoir admis que les conditions de la 
protection de cas clair étaient réunies. 
2.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
2.1.1 Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas 
contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque 
les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la 
preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 
CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve 
certaine des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si 
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui 
ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la 
conviction du tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 
consid. 3.1). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale 
(cf. toutefois arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et 
les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme 
nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou 
que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances 
concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). 


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C/1978/2021 
Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont 
réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de 
la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit 
prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 
2.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, 
comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon 
la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le 
bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit 
à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). 
Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la 
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une 
prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est 
signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions 
de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 
144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 
in fine). 
2.1.3 La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la 
pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont 
la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas 
encore été tranchée à ce jour. Cette question doit faire l'objet d'une analyse 
approfondie. En effet, il doit être définitivement jugé, que ce soit sous l'angle de 
l'art. 259d CO (réduction de loyer), de l'impossibilité subséquente (art. 119 CO), 
de l'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) ou de la clausula rebus sic stantibus, si le loyer 
reste dû – totalement ou partiellement - durant cette période ou non. 
De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et 
parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant 
que la cessation de règlement des loyers ne peut 
être envisagée 
(https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les 
seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la 
chose louée (art. 259d CO), l’impossibilité subséquente d’exécution (art. 119 CO), 
la notion d’exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l’adaptation du contrat par le juge 


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C/1978/2021 
(https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ 
commerciaux_ASLOCA-1.pdf). 
 
2.2 Dans le présent cas, l'intimée a résilié le contrat de bail la liant à l'appelante 
pour défaut de paiement. La recourante fait valoir qu'elle est dans l'impossibilité 
d'exploiter les locaux en raison des mesures prises par les autorités liées à la crise 
sanitaire qui sévit depuis plus d'une année. Tel est effectivement le cas dès lors 
que tant le Conseil d'Etat genevois, dans un premier temps, puis le Conseil 
fédéral, dans un second temps, ont ordonné la fermeture de tous les dancings, 
depuis le mois de mars 2020, cette mesure étant toujours en vigueur. 
 
La recourante se prévaut de l'impossibilité subséquente d'exécuter le contrat, au 
sens de l'art. 119 CO, ainsi que de la théorie de l'imprévisibilité, rendant inefficace 
toute résiliation du bail. La doctrine est partagée sur ces questions, de sorte qu'elle 
est loin d'être éprouvée au sens de l'art. 257 CPC. Par ailleurs, elles n'ont pour 
l'heure pas non plus été tranchées par le Tribunal fédéral. La situation juridique 
n'est donc pas claire. 
Ces questions devront être examinées dans le cadre de la procédure au fond. 
2.3 Par conséquent, c'est à tort que le Tribunal a retenu que la situation juridique 
était claire. Le jugement sera dès lors annulé. La cause étant en état d'être jugée 
(art. 327 al. 3 let. b CPC), il sera statué en ce sens que la requête formée par 
l'intimée sera déclarée irrecevable. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/1978/2021 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 29 mars 2021 par A______ SARL contre le 
jugement JTBL/199/2021 rendu le 9 mars 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/1978/2021-8-SE. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la requête en protection de cas clair du 4 février 2021 formée par la 
B______ à l'encontre de A______ SARL. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 
et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la 
notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que 
si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer 
les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.