ge_gerichte · ATA/137/2026 · 2026-02-03 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1269/2024-LCI 
ATA/137/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 février 2026 
3ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
B______ 
C______ 
D______ 
E______ 
F______ 
représentés par Me Romain JORDAN, avocat 
recourants 
contre 
G______ SA 
 
représentée par Me Marc OEDERLIN, avocat 
et 
H______ 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
intimés 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
22 mai 2025 (JTAPI/548/2025) 


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EN FAIT 
A. a. H______ est propriétaire des parcelles nos 7’753, 7’754, 7’755 et 7’774 de la 
commune de I______ (ci-après : la commune), d’une surface de, respectivement, 
668 m2, 275 m2, 607 m2 et 335 m2. Ces parcelles sont situées au ______, chemin 
J______, en zone 5. 
b. Par acte du 18 mai 2022, H______ a conclu un contrat de vente à terme de ses 
parcelles avec G______ SA (ci-après : G______), la vente étant conditionnée à la 
délivrance d’une autorisation de construire un habitat groupé entrée en force. 
c. Par requête du 8 décembre 2022, enregistrée sous le n° DD 1______, G______, 
au bénéfice d’une procuration délivrée par H______, a sollicité auprès du 
département du territoire (ci- après : le département ou le DT) une autorisation de 
construire, sur les parcelles précitées, un habitat groupé de cinq logements, avec un 
indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 46%, ainsi que l’abattage et/ou 
l’élagage d’arbres hors forêt. 
d. Dans le cadre de l’instruction de la requête, le projet a connu quatre versions 
successives et les instances consultées ont émis plusieurs préavis. Notamment : 
- la commission d’architecture (ci-après : CA) s’est prononcée à plusieurs reprises : 
 le 2 février 2023, elle a émis un préavis défavorable, le projet n’étant pas 
qualitatif pour justifier l’octroi d’une dérogation d’une telle densité ; le bâtiment 
s’implantait dans une zone végétale à préserver impérativement ; sur ce point, la 
notice explicative était lacunaire et ne présentait aucune information sur le 
groupe de parcelles ; par ailleurs, l'implantation ne tenait pas compte de la pente 
du terrain, ce qui générait des mouvements de terre conséquents ; la surface en 
pleine terre était insuffisante et morcelée et les espaces sur dalles et filtrants ne 
pouvaient être comptabilisés dans le calcul de celle-ci ; le dispositif de parking 
en surface et en sous-sol était trop important ; l'application de l'article 59 al. 4 de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - 
L 5 05) était refusée ; 
 le 13 avril 2023, elle a émis un préavis défavorable ; la nouvelle implantation 
qui ressortait des nouveaux plans n’était toujours pas adaptée au contexte et 
l'intégration du projet dans son contexte environnant (bâti, végétal, etc.) n’avait 
pas non plus été démontrée ; 
 le 6 décembre 2023, elle a sollicité la modification du projet, laissant 
l’application de l’art. 59 al. 4 LCI en suspens ; l’appartement du rez-de-chaussée 
(ci-après : RDC) du côté de la route était trop enterré ; l'implantation ne pourrait 
être validée que si ce point était résolu, sans provoquer des mouvements de terre 
trop importants ; 
 le 13 février 2024, elle a émis un préavis favorable avec dérogation, l'application 
de l’art. 59 al. 4 LCI (46% de très haute performance énergétique ; 


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ci-après : THPE) était acceptée, le projet répondant aux remarques émises dans 
les précédents préavis, et à condition, notamment, de soumettre le choix des 
teintes et matériaux pour approbation avant la commande ; 
- 
la commune s’est prononcée à plusieurs reprises, notamment : 
 le 30 janvier 2023, elle a émis un préavis défavorable ; elle s’opposait à l’octroi 
d’une dérogation à l’art. 64 LCI, s’agissant du garde-corps et de l’avant-toit de 
l’attique. Le projet étant imposant par rapport à l'environnement dans lequel il 
s'insérait, les gabarits légaux ne devaient pas être dépassés ; cette dérogation 
servait en premier lieu à la construction de l'attique et entravait la situation de la 
parcelle n° 8’636 située en contrebas ; la surface de pleine terre était fortement 
réduite en raison de l’implantation, en fond de parcelle, du bâtiment projeté et 
de la surface souterraine qui semblait disproportionnée ; la surface du sous-sol 
de 693 m2 excédait celle admissible en application de l’art. 59 al. 9 LCI de 
452.40 m2 ; de plus, la surface des constructions de peu d’importance 
(ci- après : CDPI) était largement dépassée ; enfin, la demande d’autorisation de 
construire avait été déposée avant le 1er janvier 2023 ; dans la mesure où le plan 
directeur communal (ci-après : PDCcom) n’avait pas encore été approuvé par le 
Conseil d’État, la condition liée à la nécessité d’un préavis communal favorable, 
en application de l’art. 59 al. 4bis LCI, n’était pas remplie ; 
 le 1er novembre 2023, la commune a préavisé favorablement le projet, avec 
dérogation, selon l’art. 59 al. 4 LCI ; elle a précisé que le dossier complémentaire 
qu’elle avait reçu le 31 mars 2023 avait été évalué selon le nouveau PDCom qui 
lui servait de guide décisionnel, même s’il demeurait en attente de validation par 
le canton ; 
- 
l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé favorablement le projet, sous 
conditions le 3 avril 2023 ; 
- 
l’office cantonal des transports (ci-après : OCT), après avoir demandé des 
pièces complémentaires et la modification du projet le 12 janvier 2023, a émis 
un préavis favorable, sous conditions et avec souhaits, le 10 novembre 2023 ; 
- 
la police du feu, après avoir sollicité la modification du projet le 9 janvier 2023, 
a émis un préavis favorable, sous conditions, le 3 avril 2023 ; 
- 
la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), après avoir 
sollicité des pièces complémentaires le 6 janvier 2023, a préavisé favorablement 
le projet, avec dérogation, en application de l’art. 59 al. 4 LCI (46% THPE) ; 
- 
l’office cantonal de l’eau (ci-après : l’OCEau), après avoir notamment sollicité 
des pièces complémentaires les 25 avril et 28 novembre 2023, a émis un préavis 
favorable, sous conditions le 6 février 2024, soit : exécuter les canalisations 
privées en système séparatif et les raccorder au système public d'assainissement 
des eaux de la route N______, pour les eaux usées (ci-après : EU) au collecteur 
EU diamètre 300 mm et pour les eaux pluviales (ci-après : EP) au collecteur EP 
diamètre 400 mm (COD-1) ; exécuter des regards de visite et d'entretien en 


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limite de propriété (COD-2) ; faire transiter les EP des aménagements extérieurs 
/ toiture dans une tranchée drainante (technique alternative) de 9 m3 (volume 
total) sans limitation du débit à la sortie de l'ouvrage (COD-3) ; installer une 
chambre (avec coude plongeur et dépotoir) en amont de la tranchée drainante 
ainsi 
qu'une 
chambre 
de 
visite 
à 
la 
sortie 
(COD-4) ; il a également exigé de fournir, 30 jours avant l’ouverture du 
chantier, notamment une version actualisée du plan d’exécution des 
canalisations d’évacuation des EU et des EP jusqu’aux points de raccordement 
au système public d’assainissement et des plans conformes à l’exécution, des 
installations d’évacuation des EU et EP réalisées jusqu’aux points de 
raccordement au système public d’assainissement des eaux, avec indication des 
canalisations intérieures et extérieures, des niveaux de diamètres, des regards 
ainsi que des éventuels pompes et ouvrages de gestion des EP ; il ne vérifiait 
pas le respect des éléments de droit privé dans la mesure où l’autorisation de 
construire rappelait que les droits des tiers étaient réservés. 
e. Dans l’intervalle, le Conseil d'État a approuvé le PDCom par arrêté du 
8 novembre 2023, validant la stratégie de densification de la zone 5, à l'exception 
des périmètres de densification accrue que la commune proposait sur les secteurs 
de densification par modification des limites de zones définis dans les fiches A03 
et A17 du Plan directeur cantonal 2030 (ci-après : PDCn 2030). Les périmètres de 
densification accrue proposés dans les secteurs de K______ et J______ n’ont ainsi 
pas été validés. 
f. Par décision du 29 février 2024, le DT a délivré l’autorisation de construire 
DD 1______ sollicitée. 
B. a. Par acte du 15 avril 2024, A______, copropriétaire des parcelles nos 7’339 et 
n° 791, B______, copropriétaire de la parcelle n° 7'096, C______, copropriétaire 
(lot de PPE) de la parcelle n° 0’063, D______ et E______, copropriétaires de la 
parcelle n° 8'636 et F______, copropriétaire (lot de PPE) de la parcelle n° 10’063, 
ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI), concluant à son annulation. Préalablement, ils ont 
sollicité la comparution personnelle des parties, la tenue d’un transport sur place, la 
production de plans comportant toutes les cotes utiles à l’examen du dossier, 
notamment le calcul des CDPI (gabarit du car lift, profondeur des avant-toits, 
balcons et terrasses pour chaque niveau etc.) et la réalisation d’une expertise relative 
au respect des prescriptions légales en matière de hauteur du gabarit (art. 61 LCI) 
et de distance aux limites de propriétés (art. 69 LCI). 
Il ressortait du rapport d’expertise annexé, réalisé le 22 décembre 2022 
(ci- après : expertise 2022) par le bureau d’ingénieurs civils et environnement SA 
(ci-après : ICE), à la demande de l’Association des riverains du chemin L______, 
que le réseau privé d'évacuation des eaux n'était pas dimensionné pour permettre le 
raccordement du projet. La capacité du collecteur d'EP, sur le tronçon compris entre 
les chambres nos 1’904 et 1’905, était insuffisante. En tout état, certains risques, 


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tels que des obstructions du système d'évacuation, des débordements ou des 
inondations, augmenteraient pour les propriétaires raccordés au réseau privé et ils 
seraient également privés de la possibilité d'utiliser la capacité résiduelle dudit 
réseau privé, en cas de besoin, notamment dans l’hypothèse de futurs projets de 
construction sur leurs parcelles. Il convenait de préciser qu’ils avaient déjà subi 
deux inondations au cours des dernières années. 
Par ailleurs, l’OCEau n’avait pas conditionné l’ouverture du chantier à la preuve 
que G______ avait obtenu les servitudes permettant la réalisation de canalisations 
jusqu'à la route N______ ou que les propriétaires concernés avaient donné leur 
accord à un éventuel raccordement au réseau privé existant. Or, l'autorisation de 
construire devait comporter la condition suspensive de la preuve que le 
raccordement envisagé pouvait être réalisé en conformité avec le droit privé. Il 
appartenait en effet au DT de s'assurer que les problèmes liés à l'évacuation des 
eaux avaient été réglés avant l'ouverture du chantier et la réalisation du projet, tant 
sur le plan technique que juridique. G______ avait d’ailleurs exposé dans un 
courrier du 25 juillet 2023 les prérequis indispensables à un raccordement du projet 
au système public de la route N______, lesquels n’étaient toujours pas réalisés. Des 
travaux relatifs à un « raccordement sauvage » qui causeraient un préjudice aux 
recourants ne pouvaient être autorisés. 
En outre, le projet était prévu sur quatre parcelles appartenant au même propriétaire. 
Or, l’IUS n'avait pas été calculé pour chacune des parcelles. Le DT n’avait 
vraisemblablement pas instruit la question des reports des droits à bâtir, de sorte 
que l'autorisation litigieuse ne comportait a fortiori pas la condition de faire figurer 
des restrictions au registre foncier (ci-après : RF) pour certaines des parcelles. 
Le calcul de la surface de pleine terre était erroné car l’intimée n’avait notamment 
pas tenu compte d’un bassin de rétention qui ne pouvait être comptabilisé comme 
surface de pleine terre. De plus, deux des plans faisant partie du lot au 20 décembre 
2023, soit l’extrait du plan cadastral A03 (plan 46) et le plan masse/toiture (plan 22) 
ne concordaient pas, s’agissant de l’emplacement du bassin de rétention, ce qui 
attestait de la piètre qualité de la demande d'autorisation qui ne permettait pas de 
vérifier sa conformité au droit. Les cotes faisaient défaut sur les plans relatifs au 
calcul de la surface en pleine terre et de l’indice de verdure (ci-après : IVER). 
Il était ainsi impossible de comprendre la manière dont l’intimée avait effectué ses 
calculs et d’en vérifier l’exactitude. L'implantation du bâtiment projeté était trop 
invasive et la profondeur des terrasses du RDC accentuait le problème. Les surfaces 
en pleine terre situées de part et d'autre du bâtiment devaient être considérées 
comme des surfaces résiduelles. Partant, l'espace majeur en pleine terre situé au 
nord-ouest des parcelles ne représentait que 20% de leur surface totale, ce qui était 
insuffisant au regard de l'art. 59 al. 3bis LCI. 
S’agissant des CDPI, les schémas produits manquaient de clarté et de précision, les 
cotes n’étaient pas indiquées ce qui empêchait la vérification des calculs. 
Il apparaissait néanmoins que ces derniers ne tenaient compte que d'un avant-toit 


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au niveau de l'attique et des balcons du premier étage, sous déduction, dans les deux 
cas, de 1.50 m depuis le bord extérieur de ces émergences. La surface de CDPI de 
30 m2 était ainsi erronée. De plus, les terrasses du RDC n'avaient pas été prises en 
compte dans le calcul des CDPI. Quant à l’ascenseur à voitures dont les dimensions 
étaient inconnues, il devait également être intégré dans le calcul des CDPI. En tout 
état, la surface totale des CDPI était manifestement supérieure à celle annoncée par 
l’intimée et très vraisemblablement supérieure à 100 m2. 
Par ailleurs, à teneur des plans, aucun espace ne permettait d’accueillir les 
conteneurs en attente de ramassage, en violation de l’art. 128 LCI. 
En outre, il paraissait douteux que la hauteur limite du gabarit n’ait pas été dépassée 
et il ressortait des plans que les distances aux limites de propriétés n’étaient pas 
respectées. Le bâtiment projeté était très proche de la villa d’A______. Il ne 
respectait pas la distance à la limite de propriété de sa parcelle et il entrainerait une 
perte de luminosité très importante. Cette violation de l’art. 69 LCI découlait 
vraisemblablement de la modification du projet en cours de procédure consistant à 
le surélever. 
Par ailleurs, le Conseil d'État ayant refusé d’approuver le secteur J______ comme 
périmètre de densification accrue, l'art. 59 al. 4 let. a LCI n’était pas applicable. 
Partant, la surface brute de plancher du projet ne pouvait excéder 30% de la surface 
de la parcelle. Or, la surface brute de plancher du projet litigieux était de 46%, en 
violation de l’art. 59 al. 4 LCI. 
À cela s’ajoutait que le projet n’était pas compatible avec le caractère, l'harmonie 
et l'aménagement du quartier. Les infrastructures communales indispensables 
n’étaient pas dimensionnées pour accueillir le projet qui ne pouvait pas être 
raccordé au système public d'assainissement du chemin J______, lequel était déjà 
saturé par les constructions existantes. 
Le projet litigieux dont l’IUS était sans précédent dans le quartier, ajouté à 
l’immeuble situé au n° 29 du chemin, dont l’IUS était de 30%, conduirait à 
multiplier le nombre de logements à ces adresses par un facteur dix. Cela causerait 
des nuisances considérables en raison, notamment, des véhicules qui accédaient aux 
immeubles par le chemin J______. L'accroissement de la circulation motorisée sur 
le chemin augmenterait considérablement le danger d'accident pour les enfants qui 
empruntaient quotidiennement ce chemin pour rejoindre à pied l'école primaire 
située à proximité. 
Le bâtiment projeté était non seulement en rupture totale avec le quartier J______ 
qui se caractérisait par des villas individuelles de plain-pied, mais il était également 
en contradiction avec l'essentiel des prescriptions du PDCom de la commune. 
b. Le DT et G______ ont conclu au rejet du recours. 
c. Suite à un second échange d’écritures, D______ et E______, A______, 
C______, F______ et B______ont, le 24 janvier 2025, fait valoir des faits 
nouveaux. 


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Suite au refus du Conseil d'État d'approuver les périmètres de densification accrue 
définis dans le PDCom de 2023, bon nombre d'administrés s’étaient plaints auprès 
des autorités communales de ne pas avoir été consultés dans le cadre de l'élaboration 
dudit PDCom, s’agissant de cette question. La commune avait alors organisé des 
ateliers participatifs afin de définir de nouveaux périmètres de densification accrue. 
À cette occasion, la conseillère administrative au sein de la commission 
d'aménagement de la commune avait indiqué à certains propriétaires concernés que 
la mairie négociait avec le canton afin de mettre les projets immobiliers en attente 
à J______. Par la suite, la commune avait communiqué des croquis, produits en 
annexe, qui montraient les nouveaux périmètres de densification accrue qu'elle 
envisageait de soumettre au Conseil d'État. Le périmètre à densifier se situait le long 
de la route N______ et ne comprenait pas le projet litigieux. La commune étant la 
mieux à même de définir les zones à densifier, son avis confirmant que le projet, 
n’était pas compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier 
devait être pris en compte. 
d. Par courrier du 17 avril 2024 adressé au DT, le TAPI a requis de ce dernier qu'il 
confirme que le rapport de surfaces figurant au dossier était exact. En effet, il 
semblait, à sa lecture, conjointement avec les plans pour le RDC (plan n° 02 dans 
sa version modifiée au 20 décembre 2023), l'étage (plan n° 03 dans sa version 
modifiée au 12 décembre 2023) et l'attique (plan n° 04 dans sa version modifiée au 
20 décembre 2023) qu'il pourrait y avoir certaines incohérences dans les calculs 
CDPI, en particulier que : 
- 
la surface des terrasses du RDC qui, comme indiqué dans les observations de 
l'autorité intimée du 24 septembre 2024, devait être prise en compte à titre de 
CDPI, ne l'aurait pas été dès lors que le rapport surfaces mentionnait 0 m2 pour 
le RDC (en lieu et place d'approximativement 25 m2) ; 
- 
les 26 m2 retenus s'agissant de l'étage apparaîtraient trop importants après calcul 
sur la base du plan n° 03 (approximativement 15m2) ; 
- 
les 4 m2 retenus à titre de CDPI s'agissant de l'attique seraient légèrement 
inférieurs aux calculs réalisés sur la base du plan n° 04 (approximativement 
6 m2) ; 
lui impartissant un délai au 6 mai 2025 pour se déterminer sur ce qui précédait et 
produire un calcul précis des CDPI pour le RDC, l'étage et l'attique et ce de manière 
distincte. 
e. Par courrier du 2 mai 2025, G______ a confirmé que, sous réserve de l’ajout de 
1 m2 provenant de l’attique, le rapport de surface du 13 octobre 2023 était exact. 
Il indiquait 0 m2 car, conformément à la jurisprudence, l’emprise de la terrasse du 
RDC n’avait pas à être prise en considération dans le calcul des CDPI, comme le 
DT l’avait confirmé et explicité dans ses écritures. Elle produisait trois plans, avec 
coupe, qu’elle avait fait réaliser afin de clarifier les surfaces à englober au titre de 
CDPI. 


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f. Le 6 mai 2025, le DT a indiqué pour sa part que le rapport de surfaces qui figurait 
au dossier était conforme aux dispositions légales applicables. Tel que relevé dans 
ses observations du 24 juin 2024, le rapport de surfaces mentionnait 0 m2 de CDPI 
au RDC car l'emprise de la terrasse avait été reportée à l'étage (26 m2). Cela étant, 
dans la mesure où la surface des balcons de l'étage était superposée à celle du RDC 
et qu’elle recouvrait leur emprise, elle n'avait pas à être prise en considération une 
seconde fois. Il en allait de même des surfaces en attique. Cette approche était 
conforme à la jurisprudence constante applicable en la matière. En tout état, la 
surface totale à prendre en considération au titre de CDPI était largement inférieure 
au maximum autorisé par l'art. 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). Il a 
produit trois plans illustrant les surfaces à prendre en compte au titre de CDPI. 
g. Par jugement du 22 mai 2025, le TAPI a rejeté le recours. 
L’instance spécialisée en la matière avait examiné la problématique liée à 
l’évacuation des EU et des EP et elle avait mis en place des exigences et conditions 
à respecter afin de s'assurer de la conformité du projet avec les normes en vigueur. 
Les travaux ne pourraient ainsi commencer qu'une fois les problèmes liés à 
l’évacuation des eaux réglés, preuve à l'appui. Par ailleurs, l'autorisation de 
construire litigieuse réservait expressément le droit des tiers et la question des 
servitudes relevait du droit privé. S’agissant de la problématique des inondations, 
celles-ci ne sauraient ainsi être d’emblée imputées à une déficience du réseau de 
canalisation et en tout état, l’OCEau avait considéré que le terrain était équipé au 
sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700). 
A______, B______, C______, D______ et E______, et F______ ne pouvaient, 
dans le cadre d'un recours contre une autorisation de construire, se prévaloir d'une 
violation du PDCom. La commune avait émis un préavis favorable, le 1er novembre 
2023, acceptant la dérogation prévue à l'art. 59 al. 4 LCI, quand bien même son 
PDCom n’avait pas encore été approuvé par le Conseil d’État. La CA et l’OU 
s’étaient également déclarés favorables à l’octroi de cette dérogation. Le projet 
litigieux était conforme à l’affectation de la zone et à l’IUS qui y était admissible, 
et il s'inscrivait aussi dans l'évolution législative de l'art. 59 LCI. 
Le calcul de l’IUS avait été effectué et ressortait du « Calcul détaillé rapport des 
surfaces + schéma B03 », versé au dossier en réponse aux demandes de complément 
du 31 mai 2023, soit : surface totale des parcelles de 1'885 m2 et l’IUS de 46%, 
validé par la CA. 
La surface des CDPI était largement inférieure au maximum de 100 m2, de sorte 
que le grief tiré de la violation de l’art. 3 al. 3 RCI devait être écarté. Il en allait de 
même de celui de la violation de l’art. 59 al. 3bis LCI. En effet, il ressortait des 
documents intitulés « PLEINE TERRE » et « CALCUL IVER » du 20 décembre 
2023 que l’indice IVER du projet était de 67%. S’agissant du taux de pleine terre 
existante qui était de 62%, il avait été ramené à 61%, soit 1'155 m2, comme cela 


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ressortait notamment du plan du RDC du 29 février 2024 visé ne varietur, lequel 
comportait toutes les données pour procéder aux calculs utiles. 
Le gabarit avait été calculé au niveau supérieur de la dalle de couverture situé à 
442.05 m et il ne dépassait à aucun moment le gabarit légal de 10 m ; la distance 
aux limites de propriétés était également respectée. 
Dans la mesure où la construction projetée respectait les prescriptions applicables 
à la zone, notamment sous l’angle du gabarit et des distances aux limites, la 
recourante ne pouvait se prévaloir d’un droit à voir sa parcelle ensoleillée 
conformément à la jurisprudence applicable en la matière. Enfin, la circulation 
induite par les nouveaux arrivants ne pouvait pas constituer un inconvénient grave 
au sens de l’art. 14 LCI, le projet portant sur la construction de seulement cinq 
logements. 
C. a. Par acte du 25 juin 2025, A______, B______, C______, D______ et E______, 
et F______ et ont interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour 
de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement, concluant 
principalement à son annulation. Préalablement, ils ont sollicité la comparution 
personnelle des parties, la tenue d’un transport sur place, la production de plans 
comportant toutes les cotes utiles à l’examen du dossier, notamment le calcul des 
constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) (gabarit du car lift, profondeur 
des avant-toits, balcons et terrasses pour chaque niveau etc.) et la réalisation d’une 
expertise relative au respect des prescriptions légales en matière de hauteur du 
gabarit (art. 61 LCI) et de distance aux limites de propriétés (art. 69 LCI). 
Après la décision du Conseil d’État de ne pas approuver les périmètres de 
densification accrue du PDCom, la commune avait organisé des ateliers 
participatifs, lesquels avaient clairement identifié le secteur où le projet serait 
construit comme devant être protégé et rester en zone villa hors périmètre de 
densification accrue. Les représentants de la commune et du département en charge 
de cette question avaient confirmé encore récemment aux recourants que ce secteur 
ne serait pas en densification accrue. Ils avaient récemment mandaté un expert privé 
afin de déterminer si le raccordement du projet sur le réseau privé de canalisation 
augmentait le risque d’inondation. 
Le TAPI ne s’était pas prononcé de façon circonstanciée ni sur le grief relatif à 
l’augmentation du risque d’inondation en cas de raccordement du projet au réseau 
privé de canalisation, ni sur celui relatif à l’absence de droit de recours, ceci face à 
une expertise privée contradictoire de la requérante. Le droit d’être entendu des 
recourants ainsi que l’interdiction du déni de justice avaient ainsi été violés. 
Pour le surplus, les recourants ont repris certains griefs soulevés devant le TAPI. 
Ils seront développés ci-après dans la partie en droit. 
b. G______ a conclu au rejet du recours. Dans la mesure où les recourants 
reprenaient en substance leur argumentation concernant les griefs déjà invoqués 


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devant le TAPI, elle invitait la chambre de céans à se reporter à ses écritures de 
première instance ainsi qu’au jugement querellé. 
Le grief tiré de la violation du droit d’être entendu devait être écarté. 
c. Le DT a également conclu au rejet du recours. 
d. Dans leur réplique du 12 septembre 2025, les recourants ont produit un 
communiqué de presse de la Ville de Genève qui attestait de l’intensité de l’épisode 
orageux du 13 août 2020, ainsi qu’une étude établie par M______ SA (ci-après : 
M______) du 25 août 2025, concluant que le chemin L______ était, en l’état actuel 
des choses, déjà largement saturé et qu’il était recommandé d’éviter toute nouvelle 
surface imperméable et toute infrastructure qui aurait pour conséquence une mise 
en charge supplémentaire du collecteur d’EP. Les recourants ont relevé qu’elle 
rejoignait celle de la société ICE dont la conclusion était que la capacité du 
collecteur d’EP sur le tronçon compris entre les chambres nos 1904 et 1905 était 
insuffisante. 
e. G______ a dupliqué en date du 23 octobre 2025. 
f. Dans une écriture spontanée du 10 novembre 2025, les recourants ont sollicité 
une expertise judiciaire portant sur la capacité du réseau privé à évacuer les EP du 
projet, « au vu des expertises contradictoires au dossier » et a sollicité de la chambre 
de céans de réformer l’autorisation de construire en la conditionnant à ce que le 
demandeur fournisse la preuve d’un accord ou de l’obtention d’une servitude 
permettant le raccordement de ses canalisations aux conduites existantes d’un 
réseau privé. 
g. Sur ce, les parties ont été informées que la cause restait gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10). 
2. 
À titre préalable, les recourants sollicitent diverses actes d’instruction, soit la 
comparution personnelle des parties, la tenue d’un transport sur place, la production 
de plans comportant toutes les cotes utiles à l’examen du dossier, notamment le 
calcul des CDPI (gabarit du car lift, profondeur des avant-toits, balcons et terrasses 
pour chaque niveau etc.) et la réalisation d’une expertise judiciaire relative au 
respect des prescriptions légales en matière de hauteur du gabarit (art. 61 LCI) et 
de la distance aux limites de propriétés (art. 69 LCI). Dans leur écriture spontanée 
du 10 novembre 2025, ils requièrent également une expertise judiciaire portant sur 
la capacité du réseau privé à évacuer les EP du projet, au vu des expertises 
contradictoires au dossier. 


- 11/28 - 
A/1269/2024 
2.1 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour la personne intéressée de produire des preuves 
pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de 
participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de 
s’exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre. Il n’empêche toutefois pas l’autorité de mettre un terme à l’instruction 
lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, 
procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, 
elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son 
opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 
20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). Il n’implique pas le droit d’être 
entendu oralement (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; 138 III 374 consid. 4.3.2). 
2.2 En procédure administrative genevoise, l’autorité réunit les renseignements et 
procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision et apprécie les moyens de 
preuve des parties (art. 20 al. 1 LPA). Elle recourt s’il y a lieu notamment aux 
témoignages et renseignements de tiers (art. 20 al. 2 let. c LPA) ou à l’expertise 
(art. 20 al. 2 let. e LPA). L’expertise représente un moyen de preuve (art. 38 LPA) 
ordonné lorsque l’établissement ou l’appréciation de faits pertinents requièrent des 
connaissances et compétences spécialisées – par exemple techniques, médicales, 
scientifiques, comptables – que l’administration ou le juge ne possèdent pas 
(ATA/1264/2025 du 11 novembre 2025 consid. 2.2 et les arrêts cités). 
2.3 En l’espèce, le dossier contient notamment des plans et cotes, et les 
informations et les plans communiqués par le DT le 6 mai 2025, suite au courrier 
du TAPI du 17 avril 2025, permettent de comprendre les calculs effectués. 
Les recourants sollicitent une expertise judiciaire portant sur la capacité du réseau 
privé à évacuer les EP du projet, au vu des « expertises contradictoires » au dossier. 
Or il ne s’agit que de rapports privés qu’ils ont produits – lesquels ne constituent 
que des allégués de partie, qui sont soumis au principe de la libre appréciation des 
preuve (ATA/13/2026 du 6 janvier 2026 consid. 4.1). Comme on le verra, dans le 
cadre de l’instruction de la demande d’autorisation, le projet a été soumis à des 
instances spécialisées possédant toutes les connaissances et compétences requises, 
qui ont émis des préavis motivés. Il n’y a ainsi pas lieu d’ordonner les expertises 
requises ni la production de plans supplémentaires. Par ailleurs, les indications 
découlant des données librement accessibles sur la plateforme du Système 
d’information du territoire genevois (ci-après : SITG) sont suffisantes pour 
permettre de visualiser parfaitement le projet litigieux, son futur emplacement, ses 
dimensions et son impact dans le périmètre dans lequel il serait inséré. Il ne se 
justifie ainsi pas de procéder à un transport sur place ayant pour objet ces mêmes 
éléments. Concernant la demande de comparution personnelle des parties, les 
recourants ont eu l'occasion de s'exprimer à plusieurs reprises par écrit devant le 
département, le TAPI puis la chambre de céans. Au surplus, ils n’expliquent pas en 


- 12/28 - 
A/1269/2024 
quoi leur audition serait susceptible d'apporter de nouveaux éléments qu’ils ne 
pourraient détailler par écrit. 
En conclusion, la chambre de céans dispose de tous les éléments nécessaires pour 
statuer, étant encore relevé que les recourants n’exposent nullement en quoi il serait 
nécessaire de procéder à de tels actes d’instruction. Il ne sera ainsi pas donné suite 
à leur demande d’actes d’instruction. 
3. 
Les recourants reprochent en premier lieu au TAPI une violation de leur droit d’être 
entendus et de l’interdiction du déni de justice formel pour ne pas s’être prononcé 
de façon circonstanciée ni sur le grief relatif à l’augmentation du risque 
d’inondation en cas de raccordement du projet au réseau privé de canalisation, ni 
sur celui relatif à l’absence de droit de recours, « ceci face à une expertise privée 
contradictoire de la requérante ». Le TAPI n’avait nullement motivé en quoi le 
risque d’inondation « concret et avéré » ne devrait pas être pris en compte. 
En souscrivant, sans l’examiner, à l’analyse opérée par le département et faisant fi 
de tous les éléments probants allégués par les recourants, la motivation 
« déficiente » du TAPI revenait à les priver en partie de leur droit de recours 
expressément prévu par l’art. 145 al. 1 LCI. 
3.1 Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. implique également 
l’obligation pour l’autorité de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse 
les comprendre et exercer ses droits de recours à bon escient (ATF 143 IV 40 
consid. 3.4.3 ; 141 V 557 consid. 3.2.1). Il suffit cependant que l’autorité 
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a 
fondé sa décision, de sorte que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de 
celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause (ATF 142 II 154 consid. 4.2). 
L’autorité n’est pas tenue de prendre position sur tous les moyens des parties et peut 
se limiter aux questions décisives (ATF 146 II 335 consid. 5.1 ; 142 II 154 
consid. 4.2). 
Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le 
droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). En revanche, une 
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel lorsqu'elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(ATF 42 II 154 consid. 4.2 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2). 
3.2 Contrairement à ce que soutiennent les recourants, le TAPI s’est prononcé sur 
le grief relatif à l’augmentation du risque d’inondation, qu’il a écarté, en se référant 
au préavis favorable rendu par l’autorité spécialisée en la matière, à savoir l’OCEau. 
Il a rappelé que les expertises privées ne constituaient qu’un simple allégué et 
qu’elles ne sauraient à elles seules rendre l’appréciation de cette instance spécialisée 
insoutenable. Il a également relevé le fait qu’il s’était agi de « précipitations 
exceptionnelles » et qu’au final, seuls les époux D______ E______ avaient subi 


- 13/28 - 
A/1269/2024 
dans le passé des inondations. On ne peut non plus les suivre sur leur argument tiré 
de l’absence de droit de recours, les recourants ayant pleinement exercé ce droit 
dans le cadre de la présente procédure, de sorte que le préavis précité ne les a pas 
privés de leur droit d’être entendu ni de recourir. Enfin, le TAPI s’est déterminé sur 
chacun des griefs soulevés par les recourants après avoir procédé à une analyse 
motivée. 
Les griefs tirés de la violation du droit d’être entendu et de l’interdiction du déni de 
justice formel seront écartés. 
4. 
Les recourants font ensuite valoir une violation des art. 19 al. 1 et 22 LAT. 
Selon eux, le rapport d’expertise ICE du 22 décembre 2022 confirme que le réseau 
privé d'évacuation des eaux n'est pas dimensionné pour permettre le raccordement 
du projet. L’étude établie par M______ le 25 août 2025 conclut que le chemin 
L______ est, en l’état actuel des choses, déjà largement saturé et recommande 
d’éviter toute nouvelle surface imperméable et toute infrastructure qui aurait pour 
conséquence une mise en charge supplémentaire du collecteur d’EP. Elle rejoint 
celle de la société ICE qui conclut que la capacité du collecteur d’EP sur le tronçon 
compris entre les chambres nos 1904 et 1905 est insuffisante. Certains risques 
(obstructions 
du 
système 
d'évacuation, 
débordements 
ou 
inondations) 
augmenteraient pour les propriétaires raccordés au réseau privé, étant rappelé qu’ils 
avaient déjà subi deux inondations au cours des dernières années. L’OCEau n’a pas 
conditionné l’ouverture du chantier à la preuve que la requérante avait obtenu les 
servitudes permettant la réalisation de canalisations jusqu'à la route N______ ou 
que les propriétaires concernés avaient donné leur accord à un éventuel 
raccordement au réseau privé existant. Or, l'autorisation de construire doit 
comporter la condition suspensive de la preuve que le raccordement envisagé peut 
être réalisé en conformité avec le droit privé. Des travaux relatifs à un 
« raccordement sauvage » qui causeraient un préjudice aux recourants ne peuvent 
être autorisés. 
4.1 Selon l’art. 22 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou 
transformée sans autorisation de l’autorité compétente (al. 1). L’autorisation est 
délivrée si : a) la construction ou l’installation est conforme à l’affectation de la 
zone ; b) le terrain est équipé (al. 2). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent 
poser d’autres conditions (al. 3). 
L'art. 19 al. 1 LAT prévoit qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une 
manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. 
4.2 Selon la jurisprudence, un terrain est notamment réputé équipé lorsqu'il est 
desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie 
d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue 
technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut 
aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le 
revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que 


- 14/28 - 
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la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des 
services de secours et de voirie soit assuré (ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts 
cités ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_298/2023 du 5 avril 2024 consid. 6.1). 
Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important 
pouvoir d'appréciation (ATF 121 I 65 consid. 3a in fine ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_298/2023 précité consid. 6.1 ; 1C_309/2019 du 8 mai 2020 consid. 6.2). 
L'exigence de garantie juridique ne s'étend pas en matière de conduites de 
canalisation. D'une part, car elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 al. 1 LAT et 
d'autre part, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le principe de la 
proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment lorsqu'un équipement 
en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire pour des raisons de police 
ou environnementales. Si l'analyse globale répond aux exigences de l'art. 19 al. 1 
LAT, l'absence d'inscription d'une servitude de canalisation au RF ne permet pas de 
considérer que le terrain ne serait pas équipé au sens de cette disposition (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.2 et les références citées). 
La doctrine ne prévoit pas de garantie sur le plan juridique à propos des conduites 
d'amenée en eaux et d'évacuation des EU, contrairement à la problématique de la 
voie d'accès suffisant. Il convient uniquement de procéder à une analyse globale de 
la situation (André JOMINI, Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement du 
territoire, 2010, n. 23 et 29 ss ad art. 19 LAT ; ATA/439/2021 du 20 avril 2021 
consid. 8c ; ATA/1103/2020 du 3 novembre 2020 consid. 7c). 
4.3 Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de 
s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un 
opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour 
seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière 
de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des 
installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits 
réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/508/2025 du 6 mai 2025 
consid. 6.8 ; ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine). 
4.4 Dans le système de la LCI, les demandes d’autorisation sont soumises, à titre 
consultatif, au préavis des communes, des départements et des organismes 
intéressés. L’autorité de décision n’est pas liée par ces préavis (art. 3 al. 3 LCI). 
Ainsi, les avis ou préavis ne lient pas les autorités et n’ont qu’un caractère 
consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi ; l’autorité reste libre 
de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. 
Toutefois, lorsqu'un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser. 
(ATA/663/2025 du 16 juin 2025 consid. 5.1). Selon une jurisprudence constante, 
chaque fois que l'autorité administrative suit les préavis des instances consultatives, 
l'autorité de recours observe une certaine retenue, en fonction de son aptitude à 
trancher le litige, l'autorité technique consultative étant composée de spécialistes 
capables d'émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations 


- 15/28 - 
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étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 
consid. 6.5 et l'arrêt cité). 
4.5 En l’espèce, bien qu’aucun condition n’ait été émise au sujet de la création 
d’une servitude pour le raccordement de ce projet aux canalisations privées 
existantes, il convient de relever que l’OCEau, dans son préavis du 6 février 2024, 
a exigé de fournir, 30 jours avant l’ouverture du chantier, une version actualisée du 
plan d’exécution des canalisations d’évacuation des EU et des EP jusqu’aux points 
de raccordement au système public d’assainissement, ainsi que par la suite, un 
rapport de conformité comprenant les plans conformes à l’exécution, des 
installations d’évacuation des EU et EP jusqu’aux points de raccordement au 
système public d’assainissement des eaux, avec indication des canalisations 
intérieures extérieures, des niveaux et diamètres. Il a imposé un raccordement de 
ces canalisations au collecteur public de la route N______. Il va de soi qu’il faudra 
impérativement que toutes les servitudes nécessaires et utiles soient, dans 
l’hypothèse où elles ne le seraient pas encore, raccordées pour que les travaux 
puissent débuter, conformément à ce qu’exige la jurisprudence précitée, sans que 
l’OCEau, comme il l’a indiqué, n’ait à se soucier du respect des éléments de droit 
privé, les droits des tiers étant réservé en application de l’art. 3 al. 6 LCI. 
À l’instar du TAPI, force est ainsi de constater que l’instance spécialisée en la 
matière a examiné la problématique liée à l’évacuation des EU et des EP et qu’elle 
a mis en place des exigences et conditions à respecter afin de s'assurer de la 
conformité du projet avec les normes en vigueur, étant rappelé que la question des 
servitudes relève du droit privé, si bien que les recourants ne sauraient en tirer aucun 
argument valable dans le cadre du présent litige. En outre, comme cela résulte de la 
jurisprudence susmentionnée, l'exigence de garantie juridique des voies d'accès ne 
s'étend pas aux conduites, de sorte que la question de l'existence ou non d'une 
servitude déjà existante au moment de l'autorisation de construire est irrelevante. 
S’agissant des risques de crue et d’inondation allégués par les recourants, il est 
important de relever que le périmètre concerné n’est pas situé dans un secteur 
particulièrement exposé à ce genre de danger, comme le montre la carte disponible 
sur le SITG, et, contrairement à ce que soutiennent les recourants, il n’a pas été 
démontré que le réseau d’évacuation des EP aurait été à l’origine des inondations 
subies par les recourants, lors de précipitations exceptionnelles. Le département a 
exposé qu’il ressort du SITG susmentionné que les installations installées sur le 
chemin L______ sont récentes, puisqu’elles sont en PVC et elles ont une dimension 
de 230 mm, ce qui, de l’avis de l’instance spécialisée, est largement suffisant pour 
permettre un raccordement au projet concerné, étant encore relevé qu’elle a exigé 
que soit mise en place une tranchée drainante de 9 m3 afin que les eaux de pluie 
évacuées par ces canalisations puissent l’être de manière progressive. Les 
recourants n’ont d’ailleurs ni démontré ni même allégué que d'autres épisodes du 
même type auraient été relevés avant ou après ces dates. À l’instar du TAPI, force 
est ainsi de constater que ces inondations ne sauraient ainsi être d’emblée imputées 


- 16/28 - 
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à une déficience du réseau de canalisation. S’agissant enfin de l’étude de RCI, il 
convient de relever qu’elle repose sur les coefficients de ruissellement (soit la 
proportion de l’eau de pluie qui ruisselle sur une surface et peut ainsi s’écouler vers 
une canalisation) mais n’établit ses coefficients de ruissellement que sur la base des 
surfaces imperméables, et sans tenir compte de leur connexion effective à une 
canalisation ou non, étant précisé que cette étude est expressément contestée par les 
intimés. 
Il ressort de ce qui précède que le terrain doit être considéré comme équipé au sens 
de la LAT, de sorte que le grief sera écarté. 
5. 
Le troisième grief, formé par les recourants, est celui de la violation de l’art. 59 al. 4 
LCI en lien avec le report des droits à bâtir. Ils soutiennent que l’indice d’utilisation 
du sol n’a pas été calculé pour chacune des parcelles, que le département n’a 
vraisemblablement pas instruit la question des reports des droits à bâtir selon 
l’art. 59 al. 4 LCI et que l’autorisation litigieuse ne comporte a fortiori pas la 
condition de faire figurer des restrictions au RF pour certaines des parcelles. Ils 
reprochent au TAPI de n’avoir pour sa part avancé aucune explication convaincante 
à cet égard. 
5.1 Selon l’art. 59 al. 1 LCI, la surface de la construction, exprimée en m2 de 
plancher, ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle. Cette surface peut 
être portée à 27,5% lorsque la construction est conforme à un standard de haute 
performance énergétique (HPE), respectivement à 30% lorsque la construction est 
conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent. 
Ces pourcentages sont également applicables aux constructions rénovées ou 
agrandies qui respectent l’un de ces standards. 
L’art. 59 al. 4 let. a LCI prescrit que dans les périmètres de densification accrue 
définis par un PDCom approuvé par le Conseil d’État et lorsque cette mesure est 
compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le 
département peut autoriser, après la consultation de la commune et de la CA, un 
projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la 
surface de plancher habitable n’excède pas 44% de la surface du terrain, 48% 
lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle 
par le service compétent. 
5.2 Le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans 
disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à 
contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir 
ultérieurement à un tel calcul (ATF 109 Ia 188 consid. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). Cette solution se justifie car les 
objectifs de l'aménagement du territoire doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou 
du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle, de sorte que l'on 
admet que le coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol puisse être transféré à 
certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone. Ainsi, selon 
la jurisprudence du Tribunal fédéral, rien n'empêche le propriétaire d'une parcelle 


- 17/28 - 
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quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir 
augmenter la surface constructible de sa propriété ; et s'il peut acquérir une nouvelle 
parcelle dans ce but, il peut aussi, dans le même but, adopter cette autre solution qui 
consiste à convenir avec un propriétaire voisin que ce dernier mette à disposition, 
pour le calcul de la surface constructible, une surface de terrain qui n'a pas déjà 
servi à un tel calcul pour un bâtiment existant (ATF 101 Ia 289 consid. 3a ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). 
En d’autres termes, une surface de terrain qui a déjà été prise une fois en compte 
pour le calcul d’une surface bâtie ne peut plus l’être par la suite (ATA/1358/2020 
du 22 décembre 2020 consid. 13a et les références cités). La constitution d’une 
servitude n’est toutefois pas indispensable pour empêcher la prise en compte 
ultérieure, lors d’un calcul de densité, de droits à bâtir cédés ou déjà utilisés, 
l’essentiel étant qu’une telle cession soit connue du département chargé de la 
délivrance des autorisations de construire (ATA/1358/2020 du 22 décembre 2020 
consid. 7b ; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 7a ; ATA/699/2015 du 30 juin 
2015 consid. 7b et l’arrêt cité). 
Dans l’arrêt ATA/639/2020 précité, la chambre administrative a jugé que, 
conformément à la jurisprudence, l’autorité intimée était fondée à prendre en 
compte la surface des deux parcelles contiguës concernées par le projet pour 
calculer l’IUS, indépendamment d’une réunion parcellaire et sans devoir exiger la 
constitution d’une servitude (consid. 7b). 
5.3 En l’espèce, le TAPI a procédé au calcul de l’IUS, en se basant sur le « calcul 
détaillé rapport des surfaces + schéma » B03, versé au dossier en réponse aux 
demandes de complément du 31 mai 2023, soit : surface totale des parcelles de 
1'885 m2 et l’IUS de 46%, validé par la CA. Ainsi : 1'885 m2 x 0.46 = 867.1 m2, 
décomposé comme suite : 327 m2 au RDC, 327 m2 au 1er étage et 213 m2 à l’attique. 
Il a indiqué que le résultat était le même en procédant parcelle par parcelle, soit 
307.28 pour la parcelle n° 7'753 (668 x 0.46), 126.05 pour la parcelle n° 7'754 
(275 x 0.46), 279.22 pour la parcelle n° 7’755 (607 x 0.46) et 154.1 pour la parcelle 
n° '774 (335 x 0.46) pour un total de 866.65 m2. 
Les recourants ne contestent pas en soi ces calculs mais ils se réfèrent à 
l’ATA/1364/2023 du 19 décembre 2023 dans lequel la chambre de céans avait 
considéré qu’en cas de reports de droits à bâtir, le fait que les parcelles ne puissent 
plus faire l’objet de surfaces brutes de plancher (SBP) supplémentaires à hauteur de 
la limite légale actuelle, devait figurer au RF, à défaut de quoi l’autorisation de 
construire contrevenait au droit. Ils soutiennent qu’il n’y a aucune raison pour que 
le principe ne s’applique qu’en cas de report de droits à bâtir en lien avec une 
division parcellaire, et non en cas de report des droits à bâtir entre des parcelles 
contiguës. 
Dans la mesure où le projet litigieux ne prévoit pas de division parcellaire, cette 
jurisprudence, qui traite notamment de la question de l’inscription du report des 
droits à bâtir dans le cadre d’un projet prévu sur des parcelles issues d’une division 


- 18/28 - 
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parcellaire, n’est pas pertinente en l’espèce, l’inscription au RF visant, dans une 
telle situation, à éviter les abus en empêchant d’augmenter à l’envi, notamment par 
morcellements successifs des parcelles, le taux d’IUS, en violation des prescriptions 
légales en la matière. À l’instar du département et du TAPI, il convient de pas 
l’appliquer dès lors qu’il n’est pas prévu d’apporter des modifications aux surfaces 
des parcelles concernées par le projet. 
Enfin, il ressort clairement des considérants qui précèdent que la jurisprudence 
reconnaît que la question de la validité d’un éventuel report de droits à bâtir ne 
requiert nullement son inscription au RF, et ce indépendamment de la question 
d’une éventuelle réunion parcellaire, l’important étant que la situation soit connue 
du département. 
En conséquence, le grief sera écarté. 
6. 
Dans un autre grief, les recourants se plaignent de la violation des normes en 
matière d’espace en pleine terre. 
De leur avis, le calcul des intimés est erroné et le bassin de rétention aurait dû être 
déduit de cette surface. Les plans sans cote ne permettraient pas de comprendre 
comment le requérant avait effectué ses calculs et encore moins de vérifier leur 
exactitude. Les surfaces en pleine terre situées de part et d'autre du bâtiment doivent 
être considérées comme des surfaces résiduelles. Partant, l'espace majeur en pleine 
terre situé au nord-ouest des parcelles ne représente que 20% de leur surface totale, 
ce qui est insuffisant au regard de l'art. 59 al. 3bis LCI. 
6.1 Selon cette disposition, entrée en vigueur le 1er octobre 2020, une surface en 
pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non 
revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande 
d’autorisation de construire doit être préservée. 
6.2 Dans la genèse de cette disposition, la notion de « pleine terre » est apparue 
avec un amendement proposé par une association de propriétaires de villas à la 
réforme du régime de la densité en zone villas, introduisant la condition cumulative 
qu’outre la densité maximale de 40% un projet de construction en ordre contigu ou 
d’habitat groupé sur une parcelle de plus de 2'000 m2 préserve « au minimum 50% 
de la parcelle en pleine terre » (rapport de la commission d’aménagement du 
11 août 2020 sur le projet PL 12566-A de modification de la LCI, p. 7). 
La notion a ensuite été reprise dans la proposition d’ajout d’un al. 3bis à l’art. 59 
par le président de la commission, avec la teneur suivante : « Une surface en pleine 
terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, 
correspondant au minimum à 40% de la surface de la parcelle ou du groupe de 
parcelles considérées par la demande d’autorisation de construire doit être 
préservée » (ibid., p. 17). Sur proposition d’un député, qui faisait observer que la 
question ne se posait que dans les périmètres de densité accrue de la zone villas, un 
sous-amendement à l’art. 59 al. 3bis dépourvu de la mention des 40% a finalement 
été approuvé à l’unanimité des commissaires moins une abstention (ibid., p. 18). 


- 19/28 - 
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Devant le Grand Conseil, le président du département, évoquant les critères devant 
présider à l’adoption de secteurs de densification dans les PDCom, a indiqué : 
« Sur cette base, nous allons travailler pour mettre à jour d'ici la fin de l'année une 
grille des critères de qualité qui permettra de valoriser la question de la pleine terre 
– elle doit tendre vers les 40%, mais il y a toujours des cas qui requièrent des 
dérogations. C'est pourquoi il me semblerait faux d'introduire des règles 
urbanistiques au niveau législatif : elles relèvent de la CA, mais aussi des 
professionnels et des discussions avec les communes. Ce guide qualité exposera 
donc une démarche que les propriétaires et promoteurs devront suivre et défendre 
face à la CA, qui sera la gardienne du temple de cette notion de qualité » (Mémorial 
du Grand Conseil, 1er octobre 2020, premier débat). 
L'amendement concernant l'art. 59 al. 3bis LCI a été adopté sans qu'un pourcentage 
soit fixé (ATA/130/2023 du 7 février 2023 consid. 4.2). 
6.3 Le département a publié en ligne une « Marche à suivre pour la densification de 
la zone 5, Modalités d’application du nouvel article 59 LCI » (ci-après : la marche 
à suivre) », mise à jour en novembre 2022. 
Elle n'indique pas le pourcentage de pleine terre recherchée mais prévoit 
« Une quantité de pleine terre cohérente avec les enjeux de paysage, de biodiversité 
et les usages souhaités sera recherchée, en lien avec la stratégie de densification 
zone 5 du PDCom approuvé le cas échéant » (p. 13), précisant aussi que « la pleine 
terre est une des composantes de l'indicateur qualitatif de verdure » (p. 9). 
Le dossier de demande d'autorisation de construire doit fournir une information 
concernant la pleine terre et l’IQVER. L’IQVER caractérise les effets induits de la 
construction sur les trois éléments naturels suivants : pleine terre, stratégie végétale, 
eau (p. 10). 
Cette version de la marche à suivre précise également le rôle de la CA qui doit ainsi 
également analyser la compatibilité du projet avec « le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier ». Elle doit désormais également évaluer le projet à 
l'échelle du groupe de parcelles. Pour cela elle prend en compte, d'une part, la 
quantité de pleine terre préservée par le projet, et d'autre part, elle se base sur le 
PDCom, notamment en ce qui concerne les secteurs de densification accrue et les 
voies à créer ou à modifier. En l'absence d'un PDCom approuvé, la CA applique les 
critères d'évaluation présentés dans le schéma du chapitre A.2 de la marche à suivre 
et utilise la note explicative produite par le requérant pour produire son préavis 
(p. 14). 
6.4 Le département a émis une directive sur le rapport des surfaces en zone 5 le 
1er mars 2013, modifiée la dernière fois le 30 août 2024 sous le n° 021-v8. 
Il est précisé, s'agissant de l'art. 59 al. 3bis LCI, que « cet alinéa indique qu'une 
surface pleine terre doit être préservée. Il définit précisément la notion de pleine 
terre » et que « Selon l'expérience de la CA, il peut être considéré, en règle générale, 
qu'une surface pleine terre inférieure à 40% n'est ni qualitative, ni suffisamment 


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quantitative. À l'inverse une surface supérieure à 60% peut être considérée comme 
suffisamment quantitative et qualitative » (p. 4). 
6.5 En l’espèce, il ressort du plan 02 – RDC visé ne varietur – lequel comporte 
toutes les données pour procéder aux calculs utiles – que la surface de pleine terre 
s’élève à 1'155 m2, soit 61%. La CA, dans son préavis favorable du 13 février 2024, 
a considéré que la surface de pleine terre proposée, soit 61%, était largement 
suffisante, étant relevé qu’elle a eu, dans le cadre de l’instruction de cette demande, 
une approche plutôt restrictive en matière de protection du cadre végétal dès lors 
qu’elle avait considéré dans ses premiers préavis, que la surface de pleine terre était 
insuffisante et morcelée. 
Les documents intitulés « PLEINE TERRE » et « CALCUL IVER » datés du 
20 décembre 2023 ont été versés au dossier, suite aux demandes de complément du 
TAPI. Il en ressort que l’indice IVER du projet est de 67%, au regard de la surface 
totale des parcelles de 1'885 m2 et d’une surface perméable de 1'254 m2, (surface 
verte en pleine terre 1'155 m2 + surface verte sur ouvrage enterré 63 m2 + surface 
perméable 36 m2). À l’instar du TAPI, c’est le lieu de relever que le document relatif 
au calcul de l’IVER comporte visiblement une coquille, toutefois sans incidence, 
dès lors qu’elle indique par erreur « Surface imperméable = 36 m2 », alors qu’il 
ressort d’autres pièces du dossier (notamment « PLEINE TERRE », pièce 12 
intimée) qu’il s’agit d’une surface perméable dès lors qu’elle est en gravier. 
Concernant l’emplacement du bassin de rétention, le TAPI a retenu qu’« il apparaît 
qu’une erreur s’est effectivement glissée dans les plans « MASSE/TOITURE » 
visés ne varietur. Néanmoins, son emplacement (côté chemin L______) ressort 
clairement de l’extrait du plan cadastral ainsi que de la « Vue en plan 
CANALISATIONS » visés ne varietur. L’intimée a également confirmé cet 
emplacement dans ses écritures, produisant un plan relatif au calcul de l’IVER, dont 
le taux est de 62% en prenant en compte la surface du bassin de rétention (3.24 x 
5.15 = 16.67 m2). Cela étant, il apparaît que le bassin de rétention sera remplacé par 
une tranchée drainante d’un volume total de 9 m3, conformément aux exigences de 
l’OCEau (COD-3), ce dont le TAPI prend acte par économie de procédure. 
Il convient également de préciser que cette tranchée composée de gravats, de pierres 
et de sable augmentera le taux de pleine terre et aura ainsi un impact positif sur le 
taux IVER ». Les recourants n’exposent nullement en quoi cette appréciation serait 
erronée. 
Ce grief sera ainsi également écarté. 
7. 
Dans leur grief suivant, les recourants se plaignent d’une violation de l’art. 3 al. 3 
RCI. 
Ils font valoir, s’agissant des CDPI, que les cotes ne sont pas indiquées, ce qui 
empêche la vérification des calculs. Ces derniers ne tiennent de toute manière 
compte que d'un avant-toit au niveau de l'attique et des balcons du premier étage, 
sous déduction, dans les deux cas, de 1.50 m depuis le bord extérieur de ces 


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émergences. La surface de CDPI de 30 m2 est ainsi erronée. De plus, les terrasses 
du RDC n'ont pas été prises en compte dans le calcul. Quant à l’ascenseur à voitures 
dont les dimensions sont inconnues, il doit également être intégré dans le calcul des 
CDPI. Partant, la surface totale des CDPI est manifestement supérieure à celle 
annoncée par l’intimée et très vraisemblablement supérieure à 100 m2. 
7.1 Selon l'art. 3 al. 3 RCI, sont des CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni à 
l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité 
que l’article réglementaire définit (phr. 1). Dans le cadre d'un projet de construction 
en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé, et afin d'améliorer l'insertion dans 
le site et pour autant qu'il n'en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département 
peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI groupées d'une surface de 
plus de 50 m2 au total (phr. 2). Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit 
pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2 (phr. 3). 
7.2 D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines 
dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation qu'elle leur 
donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les 
administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne dispensent pas cette 
dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d'espèce 
(ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la 
norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de 
lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou 
de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3 ; ATA/639/2020 précité 
consid. 8d). 
7.3 Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, 
modifiée pour la dernière fois le 20 septembre 2024 sous le numéro 024-v8 
(ci-après : la directive CDPI) afin d’intégrer les changements en lien avec 
l’adoption de l’art. 247 RCI. 
Toutefois, s’agissant d’un projet autorisé avant cette date, il convient de prendre en 
compte la directive CDPI dans sa version 7 (024-v7) intégrant la jurisprudence de 
la chambre de céans pour le calcul relatif aux balcons/terrasses (ATA/1482/2024 
du 17 décembre 2024 consid. 4.2 ; ATA/ 1344/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 2.4 ; ATA/805/2020 du 25 août 2020 et ATA/1300/2019 du 27 août 2019 
et les arrêts cités). En effet, la chambre administrative se fonde, de jurisprudence 
constante, sur la directive CDPI pour déterminer les surfaces à prendre en compte 
à ce titre (ATA/93/2021 du 26 janvier 2021 consid. 9d et 10 ; ATA/1104/2020 du 
3 novembre 2020 consid. 3d et 4). Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 
RCI, la jurisprudence a déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes 
étaient celles de l’emprise au sol d’une construction (ATA/927/2021 du 
7 septembre 2021 consid. 3b et les références citées). Il en ressort que les types de 
constructions pouvant être considérés comme des CDPI sont les « garages, ateliers 


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non professionnels, couverts à voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris 
ou cabanes de jardin, pool house » (ATA/896/2023 du 22 août 2023 consid. 2.1). 
S’agissant de balcon/terrasses superposées à celles du rez-de-chaussée, les surfaces 
n’avaient pas à être prises en compte dans les CDPI, leur emprise au sol recouvrant 
celle des terrasses du rez-de-chaussée (ATA/1344/2023 du 12 décembre 2023 
consid. 2.6 et les références citées). 
La jurisprudence a également précisé qu’un aménagement extérieur au sol, non 
couvert et sans émergence, ne constituait pas une CDPI, à l’instar d’une pergola ou 
de surfaces aménagées au sol destinées au stationnement des véhicules 
(JTAPI/1383/2022 du 14 décembre 2022 consid. 33, repris par l’ATA/129/2023 du 
7 février 2023 consid. 4f). Il en allait de même d’une rampe d’accès à un garage 
souterrain, à ciel ouvert, avec un muret de soutènement. Il s’agissait d’un 
aménagement extérieur qui ne répondait pas à la définition de CDPI et qui ne 
correspondait à aucun des schémas de la directive CDPI (ATA/93/2021 du 
26 janvier 2021 consid. 10). 
7.4 En l’espèce, contrairement à ce qu’affirment les recourants, il apparaît que le 
dossier comporte un calcul détaillé du rapport des surfaces avec un schéma 
explicatif, lequel permet de constater que la surface des CDPI arrêtée correspond à 
30 m2. À la demande du TAPI, le département a précisé qu’au niveau du RDC, 
aucune surface n’avait été prise en considération, de sorte que l’emprise de la 
terrasse avait été reportée sur le balcon situé à l’étage. Même si l’aménagement de 
la terrasse n’est pas tout à fait prévu à même le sol, pour ce qui concerne sa partie 
située nord-ouest, il n’en demeure pas moins qu’elle ne peut être considérée comme 
une CDPI au vu de la faible hauteur proposée (78 cm) et la déclivité du terrain qui 
doit être prise en considération. 
Sans être contesté, le TAPI a procédé au calcul suivant : 4 m2 au niveau de l’attique 
et 26 m2 au 1er étage, et compte tenu des motifs déjà exposés, 0 m2 au RDC, soit 
une surface totale de 30 m2 largement inférieure au maximum légal autorisé. 
S’agissant de l’ascenseur à voitures entouré sur trois côtés par des garde-corps en 
verre d’1.9 m, il ressort clairement des plans qu’il n’est pas couvert. En application 
de la jurisprudence mentionnée, il constitue un aménagement extérieur et sa surface 
n’a clairement pas à être prise en compte dans le calcul des CDPI. 
En tout état, la surface des CDPI est largement inférieure au maximum de 100 m2. 
Ce grief sera par conséquent écarté. 
8. 
Les recourants font ensuite valoir une violation de l’art. 128 LCI 
8.1 Selon l’art. 128 LCI, tout immeuble destiné à l’habitation ou au travail doit être 
pourvu de locaux réservés à la remise de conteneurs. Ces locaux doivent en principe 
être dimensionnés de manière à permettre un tri et une collecte sélective des déchets 
(al. 1). Les dimensions des locaux sont fonction de la surface habitable, de la 
destination de l’immeuble, du volume des conteneurs et du mode de 


- 23/28 - 
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conditionnement des résidus (al. 2). Les locaux doivent être conçus de manière à 
permettre un maniement aisé des conteneurs. Ils doivent disposer d’un accès 
satisfaisant à la voie publique (al. 3). Le règlement d’application fixe les normes 
relatives aux dimensions et à l’aménagement des locaux (al. 4). 
L’art. 62 RCI précise la notion de « local pour conteneurs » et prévoit que leurs 
dimensions doivent permettre un stockage et un tri sélectif des déchets ménagers 
adaptés à la taille de l’immeuble et au mode de collecte des déchets choisi par la 
commune (al. 1). Ils doivent être facilement accessibles et exempts de toute marche 
ou autres obstacles pouvant gêner la manœuvre des conteneurs. En particulier, 
toutes les portes situées sur le passage des conteneurs entre le local et la voie 
publique doivent avoir 1 m de passage libre au moins et les couloirs 1.20 m (al. 4). 
Sur préavis de la commune, le département peut exiger un emplacement extérieur 
pour la levée des conteneurs. Les emplacements extérieurs sont aménagés en étroite 
concertation avec les services de voirie communaux, de manière par exemple à ce 
que les conteneurs ne soient pas exposés aux intempéries et ne soient pas trop 
visibles depuis le domaine public (al. 5). 
8.2 À l’instar du TAPI, il convient de constater qu’un local à poubelles est prévu 
au sous-sol du futur bâtiment et qu’un espace de ramassage des conteneurs, 
accessible par l’ascenseur à voitures, est prévu à côté du portail d’entrée. 
Ce grief sera ainsi écarté, dans la mesure de sa recevabilité, dès lors que comme le 
TAPI l’a déjà relevé à juste titre, la question de l’intérêt pratique des recourants 
pour se plaindre d’une violation des dispositions précitées pourrait se poser. 
9. 
Les recourants persistent à critiquer le respect des distances et gabarits imposés par 
les art. 61 et 69 LCI. Selon eux, il est douteux que la hauteur limite du gabarit n’ait 
pas été dépassée et il ressort des plans que les distances aux limites de propriétés ne 
seraient pas respectées. Le bâtiment projeté est très proche de la villa d’A______. 
Il ne respecte pas la distance à la limite de propriété de sa parcelle et entrainerait 
une perte de luminosité très importante. Cette violation de l’art. 69 LCI découle 
vraisemblablement de la modification du projet en cours de procédure consistant à 
le surélever. 
9.1 Le gabarit de hauteur des constructions sises en 5e zone est réglé aux art. 60 ss 
LCI. 
Selon l'art. 60 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un gabarit 
limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur est définie 
à l’art. 61 (al. 1). Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces d’une 
construction, à l’exception des murs en attente (al. 2). 
L'art. 61 al. 2 LCI indique qu'à front ou en retrait des voies publiques ou privées, la 
hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre alignements 
augmentée de 1 m (H ½ D + 1). La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux 
limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de l’art. 69 (H D + 1) 


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(al 3). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m 
au niveau supérieur de la dalle de couverture (al. 4). 
Selon l'art. 21 al. 2 RCI, en zone 5, le gabarit est mesuré du niveau indiqué à l'art. 20 
RCI et jusque au-dessus : a) de la faîtière pour les faces-pignons ; b) de la sablière 
ou du berceau pour les autres faces ; c) de la dalle brute de couverture du dernier 
étage lorsqu'il s'agit d'un toit plat. 
L’art. 25 al. 1 let. b RCI précise qu’en dehors de l’alignement ou à front des voies 
publiques ou privées, peuvent être autorisées les avant-toits et corniches, à 
condition qu’ils ne dépassent pas l’alignement de plus du quinzième (1/15) de la 
distance entre alignement et en aucun cas 1.5 m. 
9.2 Lorsqu’une construction n’est pas édifiée à la limite de propriétés privées, la 
distance entre cette construction et la limite doit être au moins égale à la hauteur du 
gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H – 1 ; art. 69 al. 1 LCI). 
Sous réserve des dispositions des art. 67 et 68 LCI, la distance entre une 
construction et une limite de propriété ne peut être en aucun cas inférieure à 5 m 
(D ≥ 5) (art. 69 al. 2 LCI). 
9.3 Le RCI comporte en annexe les croquis I à IX : le croquis n° VI règle la mesure 
du gabarit en zone 5 et fait référence aux art. 61, 63 et 69 LCI et art. 20, 21 al. 2 et 
24 RCI. Il illustre, sur une surface en pente, la hauteur du gabarit dans les quatre 
cas de figure mentionnés à l’art. 21 al. 2 RCI (faces-pignons, autres faces, toit plat, 
toiture avec lucarnes). Le schéma relatif au toit plat indique que la dalle de 
couverture se trouve au point supérieur de la ligne verticale du gabarit et permet 
d’identifier la hauteur du gabarit. 
9.4 En l’espèce, il ressort des coupes du géomètre officiel que le gabarit a été 
calculé au niveau supérieur de la dalle de couverture situé à 442.05 m et qu’il ne 
dépasse à aucun moment le gabarit légal de 10 m (en vert sur le plan). 
S’agissant de la distance aux limites de propriété, la distance minimale de 5 m, telle 
qu’imposée par l’art. 69 al. 2 LCI précité a bien été respectée. Enfin, tant la DAC 
que la CA, qui sont chargés d’analyser ces questions, ont préavisé favorablement le 
projet, respectivement les 19 janvier et 13 février 2024, sans émettre de réserve à 
cet égard. 
Les griefs ne sont pas fondés. 
10. 
Enfin, les recourants reprochent une violation de l’art. 59 al. 4 let. a LCI. Le quartier 
J______ n’est pas en zone de densification accrue et le projet n’est pas compatible 
avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. 
10.1 L'art. 59 al. 4 let. a LCI prévoit, dans sa version actuelle adoptée le 1er octobre 
2020 et entrée en vigueur le 28 novembre 2020, que dans les périmètres de 
densification accrue définis par un PDCom approuvé par le Conseil d’État et 
lorsque cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement 
du quartier, le département peut autoriser, après la consultation de la commune et 


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de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé 
dont la surface de plancher habitable n’excède pas 44% de la surface du terrain, 
48% lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, reconnue comme 
telle par le service compétent. 
L’art. 59 al. 4bis LCI, également adopté le 1er octobre 2020 et entré en vigueur le 
28 novembre 2020, précise que, dans les communes qui n’ont pas défini de 
périmètres de densification accrue dans leur PDCom, lorsque les circonstances le 
justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et 
l’aménagement du quartier, le département peut accorder des dérogations 
conformes aux pourcentages et aux conditions de l’al. 4 let. a et b. Pour toutes les 
demandes d’autorisation de construire déposées avant le 1er janvier 2023, un préavis 
communal favorable est nécessaire. 
L’art. 59 al. 4bis LCI ne s’applique pas à un projet déposé avant le 28 novembre 
2020 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_642/2022 du 7 novembre 2023 consid. 4.2.3). 
10.2 Dans un cas où la commune avait adopté un PDCom, mais avait émis des 
réserves, la chambre de céans a appliqué l’art. 59 al. 4bis, considérant que la 
commune n’avait pas encore défini de périmètre de densification (ATA/54/2025 du 
14 janvier 2025 consid. 8.3 ; ATA/487/2023 du 9 mai 2023 consid. 7). 
10.3 L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans l’octroi 
de dérogations, lesquelles ne peuvent toutefois être accordées ni refusées d’une 
manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation 
insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de 
l’équité, se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs 
décisifs (ATA/639/2020 précité consid. 4d ; ATA/875/2018 du 28 août 2018 
consid. 6b). Il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire 
préférable, pour que la décision soit annulée ; il faut qu’elle se révèle arbitraire non 
seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 143 IV 500 
consid. 1.1 ; 142 II 369 consid. 4.3 ; 141 I 49 consid. 3.4). 
10.4 En l’espèce, la requête en autorisation de construire a été déposée le 18 mai 
2022, soit après l'entrée en vigueur de la nouvelle version de l'art. 59 al. 4 LCI et 
l'entrée en vigueur de l'art. 59 al. 4bis LCI. 
Le PDCom a été approuvé par le Conseil d’État mais sans validation des périmètres 
de densification accrue proposés dans les secteurs de K______ et J______ où se 
situe le projet querellé. L’art. 59 al. 4bis LCI trouve donc application et le préavis 
de la commune est favorable au projet, conformément à sa volonté de densifier le 
secteur concerné qui s’est également exprimée dans le choix des secteurs à densifier 
de son PDCom, même si ceux-ci n’ont finalement pas été approuvés par le Conseil 
d’État. 
10.5 La compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier, exigée par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, est une clause d'esthétique. Une telle 
clause fait appel à des notions juridiques indéterminées, dont le contenu varie selon 


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les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de 
chaque cas d'espèce ; ces notions laissent à l'autorité une certaine latitude de 
jugement. Lorsqu'elle estime que l'autorité inférieure est mieux à même d'attribuer 
à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l'autorité de 
recours s'impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l'interprétation de la 
norme juridique indéterminée fait appel, par exemple, à des connaissances 
spécialisées ou particulières en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui 
concerne l'esthétique des constructions (ATA/1200/2025 du 28 octobre 2025 
consid.9.2 ; ATA/1364/2023 précité consid. 9.2 et l'arrêt cité). 
Comme déjà relevé, selon une jurisprudence constante, lorsqu'un préavis est 
obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/507/2025 du 6 mai 2025 
consid. 3.3 ; ATA/873/2018 du 28 août 2018 consid. 6b et les références citées). 
Dans le système prévu par l'art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune 
que celui de la CA ont cette caractéristique (ATA/507/2025 précité consid. 3.3). 
10.6 En l’espèce, le dossier a été soumis à quatre reprises à la CA, qui s’est 
également déclarée favorable à l’octroi de cette dérogation dans son dernier préavis 
daté du 13 février 2024, précisant que le projet répondait désormais aux remarques 
qu’elle avait émises précédemment, en lien notamment avec ses critiques quant à 
l’implantation du bâtiment, son intégration dans son contexte et l’un des 
appartements situés au RDC. 
En définitive, les recourants ne font que substituer leurs points de vue à celui de 
l’instance spécialisée. Or, conformément à la jurisprudence rappelée plus haut, dès 
lors que le DT a suivi le préavis de la CA, de même que celui de la commune, la 
chambre de céans doit s'imposer une certaine retenue et éviter d'imposer sa propre 
appréciation subjective sur ces questions, ce d’autant plus lorsque, comme en 
l’espèce, la consultation de la CA est imposée par la loi et que son préavis revêt un 
caractère prépondérant dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer l'autorité de 
recours. 
Pour le surplus, la construction, comme en l'espèce, d’un habitat groupé dans un 
quartier composé de maisons individuelles n'est pas incompatible avec les 
exigences de l'art. 59 al. 4 LCI. En effet, la modification de l'aménagement de tels 
quartiers a d'ores et déjà été entamée dans de nombreuses communes afin de pallier 
les problématiques d'aménagement du territoire, conformément à la volonté du 
législateur (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.8 ; ATA/1102/2022 du 
1er novembre 2022 consid. 7). 
En conséquence, rien ne permet de retenir que le département aurait excédé ou 
abusé de son pouvoir d’appréciation en estimant que le projet était compatible avec 
le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, suivant en cela les préavis 
susmentionnés et le grief sera écarté. 
En tous points infondés, le recours doit être rejeté. 


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11. 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge solidaire 
des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 2’000.- sera 
allouée à G______, à la charge solidaire des recourants et aucune indemnité de 
procédure ne sera allouée à H______ qui n’a pas pris de conclusions dans la 
présente procédure (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 25 juin 2025 par A______, B______, C______, 
D______ et E______ et F______ contre le jugement du Tribunal administratif de 
première instance du 22 mai 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 2’000.- à la charge, solidaire d’A______, B______, C______, 
D______ et E______ et F______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 2’000.- à G______ SA, à la charge solidaire 
d’A______, B______, C______, D______ et E______ et F______ ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF-RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature des recourants ou de leur mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l'article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Romain JORDAN, avocat des recourants, à Me Marc 
OEDERLIN, avocat de G______ SA, au département du territoire, à H______ ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Patrick CHENAUX, président, Claudio MASCOTTO, Michèle PERNET, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 


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le greffier-juriste : 
 
 
M. MAZZA 
 
 
le président siégeant : 
 
 
P. CHENAUX 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :