ge_gerichte · ACJC/303/2019 · 2019-02-28 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 04.03.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8498/2013 
ACJC/303/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 28 FEVRIER 2019 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 janvier 2018, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
et 
Madame C______, domiciliée chemin ______ (GE), intimée, comparant par Me Julien 
PACOT, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en l'étude duquel 
elle fait élection de domicile. 
 


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C/8498/2013 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/34/2018 du 16 janvier 2018 notifié aux parties par plis du 
18 janvier 2018, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a 
notamment rejeté la demande de réouverture de l’instruction formulée par 
A______ et B______ (ch. 1 du dispositif), condamné A______ et B______ à 
payer à C______ la somme de 36'000 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 1er avril 
2011 (ch. 2) et écarté, à concurrence du montant précité, les oppositions formées 
aux commandements de payer, poursuites no 1______ et no 2______. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 16 février 2018, A______ et B______ 
(ci-après : les locataires ou les appelants) ont formé appel de ce jugement, 
concluant à son annulation et au renvoi de la cause en première instance pour 
instruction complémentaire. Subsidiairement, ils ont conclu à la suspension du 
caractère exécutoire du jugement attaqué et à ce qu'il soit ordonné au Tribunal de 
leur fixer un délai d’un mois pour qu’ils agissent devant le Tribunal administratif 
de première instance puis devant l’autorité administrative compétente en matière 
de loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(LDTR). Ils ont produit deux pièces nouvelles, soit deux courriers recommandés 
adressés les 19 janvier 2018 et 8 février 2018 au Département de l’aménagement, 
du logement et de l’énergie (DALE). 
 
b. Le 22 mars 2018, C______ (ci-après : la bailleresse ou l’intimée) a déposé une 
réponse concluant au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. Par courrier du 26 mars 2018, les appelants ont répliqué et produit une pièce 
nouvelle, soit un courrier daté du 13 mars 2018 du DALE et ont persisté dans 
leurs conclusions. 
 
d. C______ a dupliqué le 17 avril 2018, en contestant avoir réalisé des travaux 
non autorisés dans le logement et en persistant dans ses conclusions. 
 
e. Par avis du 24 avril 2018, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. En date du 14 septembre 2006, C______, propriétaire, a conclu un contrat de 
bail à loyer avec D/E______, portant sur la location d’un appartement de 6 pièces 
au 3ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève. 
 
Conclu pour une durée initiale de 3 ans, du 1er octobre 2006 au 30 septembre 
2009, le bail était ensuite renouvelable tacitement d’année en année, le préavis de 
résiliation étant de trois mois (art. 13 des conditions générales et règles et usages 
locatifs du canton de Genève). 


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Le loyer mensuel a été fixé à 8'900 fr. par mois, charges et place de parking 
inclus. L’avis officiel de fixation du loyer initial, daté du 18 septembre 2006, 
indique que le précédent locataire payait un loyer de 96'000 fr. par année, soit 
8'000 fr. par mois, depuis le 15 janvier 2004. A la rubrique «motifs précis des 
prétentions ci-dessus», il est mentionné, à la main : «mise à disposition de 
meubles». 
 
D/E______ ayant dû quitter rapidement Genève pour Paris, ils ont exprimé, en été 
2007, le souhait de remettre dès que possible l’appartement à un nouveau 
locataire. 
 
b. En conséquence de ce qui précède, une demande de location, au nom de 
B______ et de A______, pour un loyer de 7'900 fr. par mois, a été transmise au 
représentant de la propriétaire, par fax du 14 août 2007. 
 
c. Par courrier du 16 août 2007, D/E______, par l’intermédiaire de leur avocat, 
ont indiqué à la bailleresse ce qui suit : «Monsieur B______ est d’accord de payer 
un loyer de Frs. 7’900.00 jusqu’au 30 septembre 2009 puis de Frs. 8’900.00. (…) 
De plus, mes clients ont offert de payer à Madame C______, pour solde de tout 
compte la somme de Frs. 24’000.00, soit la différence entre le loyer payé par 
Monsieur B______ et celui inscrit dans le contrat de bail.» 
 
d. Par convention datée du 31 août 2007, D/E______, B______ et A______, ainsi 
que la bailleresse, ont admis le transfert du bail à compter du 1er septembre 2007. 
 
L’art. 3 de la convention était libellé comme suit : «Le bailleur accepte que, 
jusqu’à l’échéance contractuelle soit le 30 septembre 2009, le cessionnaire paye 
un loyer mensuel de Frs. 7’900.00, étant précisé qu’à compter du 1er octobre 
2009, il s’acquittera d’un loyer mensuel de Frs. 8’900.00 si le bail est renouvelé, 
conformément à l’article 13 du contrat». 
 
Par ailleurs, D/E______ s’engageaient à verser à la bailleresse la somme de 
24'000 fr. dans les 10 jours suivant la signature du contrat de cession (art. 9). 
 
e. B______ et A______ sont restés dans l’appartement jusqu’au 30 septembre 
2012, s’acquittant d’un loyer mensuel de 7'900 fr. sur toute la période, soit y 
compris entre le 1er octobre 2009 et la fin du bail. 
 
f. En janvier 2013, la bailleresse a fait notifier aux locataires deux 
commandements de payer, poursuites no 1______ et 2______, portant sur un 
montant de 51'800 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 30 septembre 2009, en raison 
des loyers partiellement impayés entre le 1er octobre 2009 et le 30 septembre 
2012. Ces commandements de payer ont été frappés d’opposition. 


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g. Par courrier de leur conseil du 21 janvier 2013, les locataires ont contesté le 
fondement de cette prétention, dans les termes suivants : «Votre prétention est 
infondée, car la clause d’échelonnement prévue par la convention de cession de 
bail du 31 août 2007 est nulle, le bail n’ayant pas été convenu pour une durée de 
trois ans. De plus, l’échelon n’a pas été notifié sur formule officielle». 
 
h. Par acte déposé le 28 octobre 2013, C______ a formé une demande en 
paiement portant sur 36'000 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 1er avril 2011, et 
sollicité le prononcé de la mainlevée définitive des oppositions formées par 
B______ et de A______ aux commandements de payer, poursuites no 1______ et 
2______. Cette procédure correspond à la présente cause C/8498/2013. 
 
i. Par requête déposée le 13 janvier 2014 et enregistrée sous le no C/3______2014, 
les locataires ont conclu à ce que la fixation du loyer initial du 18 septembre 2006 
soit déclarée nulle, en raison de sa motivation non conforme, et ont conclu à la 
fixation de celui-ci à 24'000 fr. par année, sans les charges, dès le 1er septembre 
2007, et au remboursement de la différence, soit 212'400 fr., avec intérêts à 5% 
l’an dès le 15 février 2014. 
 
j. Par décision du 24 février 2014, la présente procédure a été suspendue dans 
l’attente de droit jugé dans la procédure C/3______2014. 
 
k. Par arrêt du 28 août 2017, la Cour a confirmé le jugement JTBL/397/2016 
rendu le 25 avril 2016 par le Tribunal dans la cause C/3______2014 déboutant 
B______ et A______ de leur requête en fixation judiciaire du loyer. 
 
S’agissant du loyer, la Cour a estimé que les parties au transfert de bail avaient 
convenu de le maintenir à son montant initial, soit 8'900 fr. par mois, puisque les 
locataires transférants, à savoir les époux D/E______, avaient accepté de verser la 
différence avec le loyer payé par B______ et de A______, jusqu’à la première 
échéance du 30 septembre 2009, soit pendant vingt-quatre mois. Il n’y avait pas 
eu d’échelonnement du loyer au 1er octobre 2009. 
 
l. Par ordonnance du 5 octobre 2017, le Tribunal a ordonné la reprise de la 
présente procédure. 
 
m. Lors de l’audience des débats principaux du 31 octobre 2017, le Tribunal a 
ordonné l’apport de la procédure C/3______2014. Les locataires ont allégué que 
la bailleresse avait effectué des travaux dans le logement litigieux, avant l’entrée 
en vigueur du bail, sans avoir préalablement obtenu une autorisation de construire. 
Se référant à divers échanges de correspondance remontant au 16 septembre 2014 
et produits dans la cause C/3______2014, les locataires ont indiqué avoir sollicité 
du DALE une fixation rétroactive du loyer dès le début du bail. Dans l’hypothèse 
où cette procédure devrait aboutir à la fixation d’un loyer inférieur à celui 
convenu dans le bail, les locataires disposeraient d’une créance compensatrice à 


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faire valoir contre la bailleresse. En conséquence, les locataires ont sollicité la 
suspension de la cause dans l’attente de la décision à rendre par le DALE. 
 
De son côté, la bailleresse s’est opposée à la suspension. Elle a contesté la 
réalisation de travaux et observé que, même dans l’hypothèse où la procédure 
engagée par les locataires auprès du Département cantonal devrait aboutir, il était 
impossible d’en prévoir le résultat, ni la durée nécessaire pour y parvenir. 
 
n. Par ordonnance du 1er novembre 2017, le Tribunal a rejeté la demande de 
suspension, clôturé l’administration des preuves et remis la cause à plaider. 
 
o. Lors de l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2017, les locataires n’ont pas 
contesté, au vu de l’arrêt de la Cour du 28 août 2017, que le montant de 36'000 fr. 
était dû à la bailleresse. Ils ont néanmoins invoqué la compensation avec la 
créance que les locataires pourraient opposer à la bailleresse selon l’issue de la 
procédure administrative en cours, en lien avec l’application de la LDTR. Ils 
sollicitaient l’apport de ladite procédure et la réouverture de l’instruction pour leur 
permettre d’établir l’existence de cette dernière créance. Ils ont produit deux 
pièces, soit les copies de deux courriers des 24 octobre 2017 et 2 novembre 2017 
adressés au DALE. 
 
La bailleresse a soutenu être titulaire d’une créance de 36'000 fr. à l’encontre des 
locataires, et a contesté que la créance invoquée en compensation soit exigible. 
Dès lors, elle a conclu à ce que les locataires soient condamnés à lui verser la 
somme de 36'000 fr. 
 
p. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que la créance invoquée en 
compensation n’existait pas, faute pour la procédure ouverte par dénonciation 
devant le DALE d’avoir abouti. En l’absence d’une créance exigible, ni même 
d’une créance exigible contestée, la compensation n’était pas possible. Dans ces 
conditions, la réouverture de l’instruction, tendant à obtenir notamment l’apport 
de la procédure administrative, apparaissait inutile. La créance de la bailleresse à 
l’encontre des locataires n’étant pas contestée, ces derniers ont été condamnés à 
payer la somme correspondante, soit 36'000 fr. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 
al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd. 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 


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En l'espèce, la valeur litigieuse de la demande principale est de 36’000 fr., de 
sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 
et 311 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121). 
 
1.4 Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s’ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s’ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op.cit., n. 6 ad. 
art. 317 CPC). 
 
En l’occurrence, les appelants produisent avec leur appel des courriers adressés au 
DALE les 19 janvier 2018 et 8 février 2018. Avec leur réplique, ils produisent un 
courrier du DALE du 13 mars 2018. Ces pièces sont postérieures à la date du 
jugement de première instance et ont été produites sans retard. Elles sont donc 
recevables. 
2. 
Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir écarté leur objection fondée 
sur la compensation. Ils soutiennent être titulaires, à l’encontre de l’intimée, d’une 
créance fondée sur une prétendue violation de la LDTR. Selon eux, le Tribunal ne 
pouvait pas retenir que la créance invoquée en compensation n’existait pas sans 
avoir procédé à aucune instruction sur ce point. La créance compensante 
deviendrait, d’après les appelants, entièrement exigible depuis une date plus 
ancienne que celle de la créance compensée. 
 
2.1 Lorsque deux personnes sont débitrices l'une envers l'autre de sommes 
d'argent, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux 
dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO). La compensation peut être opposée même 
si la créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). 
 
Pour qu'il y ait compensation, la loi exige notamment un rapport de réciprocité 
entre deux personnes, qui sont chacune titulaire d'une prétention contre l'autre. La 
compensation éteint alors les deux dettes qui sont opposées, à concurrence de 
celle qui est la plus faible en valeur (ATF 134 III 643 consid. 5.5.1). 
 
La créance compensante (ou contre-créance) doit être exigible pour être invoquée 
à titre d'exception de compensation (art. 120 al. 1 CO). Ainsi, le débiteur peut 
compenser sa dette uniquement avec une créance dont il est en droit de réclamer 
le paiement (JEANDIN, Commentaire romand CO I, 2012, n. 8 ad art. 120 CO; 


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TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 2012, n. 1535 p. 343). En d'autres 
termes, la créance compensante doit nécessairement pouvoir être déduite en 
justice, ce qui présuppose que l'exercice du droit ne soit pas paralysé par telle ou 
telle exception, ou encore qu'il ne s'agisse pas d'une obligation naturelle 
(JEANDIN, op. cit., n. 9 ad art. 120 CO; TERCIER/ PICHONNAZ, op. cit., n. 1537 
p. 343). 
 
Toutefois, aux termes de l'art. 120 al. 2 CO, le débiteur peut opposer la 
compensation même si sa créance est contestée. Cela signifie que le débiteur peut 
compenser sa prestation même si celle-ci n'est pas "liquide", à savoir n'est pas 
déterminée avec certitude dans son principe et son montant (ATF 136 III 624 
consid. 4.2.3 p. 626; TERCIER/PICHONNAZ, op. cit., n. 1534 p. 342). La loi n'exige 
donc pas que l'existence et la quotité de la créance compensante soient établies par 
jugement ou tout autre titre exécutoire (JEANDIN, op. cit., n. 18 ad art. 120 CO). 
 
La condition de l’exigibilité suppose que le créancier soit en droit d’exiger la 
prestation du débiteur. Dès que la créance est exigible, le créancier peut prétendre 
à son exécution et librement choisir le moment de l’échéance. 
 
2.2 En l’occurrence, la créance invoquée en compensation par les appelants 
découlerait, selon eux, de l’application de la LDTR en raison de prétendus travaux 
de rénovation entrepris avant leur entrée dans les locaux. Il en découle que, si elle 
existe, une telle prétention nécessite l’application de dispositions de droit public et 
ne peut prendre naissance qu’après que l’autorité administrative compétente a 
rendu une décision. Concernant la LDTR, l’éventuel ordre de modification 
rétroactif des loyers et de remboursement d’un trop perçu aux locataires doit être 
émis par le département cantonal compétent, soit à ce jour le Département du 
territoire, anciennement DALE (cf. art. 4 LDTR). 
 
A ce jour, ledit département n’a pris aucune décision relative à une éventuelle 
fixation rétroactive des loyers. Les appelants ne le prétendent d’ailleurs pas. 
 
Dans ce contexte, il n’existe en faveur des appelants aucune créance exigible, 
faute d’une décision administrative appliquant la LDTR dans le sens souhaité par 
les intéressés. En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu 
que la créance invoquée par les locataires ne répondait pas aux exigences 
découlant de l’art. 120 CO. 
 
Il s’ensuit que le jugement attaqué doit être confirmé. 
3. 
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 février 2018 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/34/2018 rendu le 16 janvier 2018 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/8498/2013-1-OOD. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 
Madame Eleanor McGREGOR, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.