ge_gerichte · ATA/824/2013 · 2013-12-17 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1217/2012-LDTR 
ATA/824/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 17 décembre 2013 
 
 dans la cause 
 
VILLE DE GENÈVE – DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DE 
L’AMÉNAGEMENT 
contre 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE 
et 
Monsieur Silvio BARTOLONI 
Monsieur Charles SEYDOUX 
Monsieur Georges VORLET 
représentés par Me Olivier Wasmer, avocat 
_________
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
25 octobre 2012 (JTAPI/1283/2012) 


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A/1217/2012 
EN FAIT 
1) 
 
Messieurs Silvio Bartolini, Charles Seydoux et Georges Vorlet sont 
propriétaires (ci-après : les propriétaires ou les intimés) de la parcelle n° 338, sise 
au 23, rue Henri-Blanvalet, feuille 51 de la commune de Genève-Eaux-Vives. Sur 
cette parcelle, a été érigé, à une date inconnue mais probablement entre 1946 et 
1960, un immeuble d'habitation de trois étages, plus attique, avec rez-de-chaussée 
affecté aux activités commerciales. 
 
 
L'immeuble est situé en 2ème zone. 
2) 
 
Le 15 novembre 2010, par l'intermédiaire de leur architecte, les propriétaires 
ont déposé auprès du département des constructions et des technologies de 
l'information, devenu le département de l'urbanisme, puis depuis le 11 décembre 
2013 le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
département), une demande définitive d'autorisation de construire ayant pour objet 
la surélévation d'un étage plus un attique sur l'immeuble afin de créer sept studios 
et un appartement de deux pièces et demi. 
 
 
La demande a été enregistrée sous le n° DD 103'982-2. 
3) 
 
Le 30 novembre 2010, la commission d'architecture (ci-après : CA) a rendu 
son préavis. Elle demandait que le projet soit modifié, indiquant par ailleurs être 
défavorable à une dérogation à l'art. 11 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Elle était toutefois d'accord 
pour une surélévation limitée à un seul niveau. 
4) 
 
Le 15 décembre 2010, la direction générale de la mobilité a préavisé 
favorablement le projet, sans formuler d'observation. 
5) 
 
Le 16 décembre 2010, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a émis un 
préavis défavorable. La rue Henri-Blanvalet présentait une largeur de 9.8 mètres. 
Le gabarit actuel du bâtiment était de 16.7 mètres, ce qui était déjà supérieur au 
gabarit légal (13 mètres) selon l'art. 23 LCI. La rue Henri-Blanvalet était étroite et 
faiblement ensoleillée. La surélévation engendrerait un gabarit de 19.2 mètres, 
étant précisé que les gabarits des bâtiments voisins qui composaient la rue étaient 
faibles (« R+3 à R+4 »). 
6) 
 
Le 4 janvier 2011, la direction générale de l'eau a préavisé favorablement 
sous conditions le projet. 
7) 
 
Le 12 janvier 2011, le service de protection contre le bruit et les 
rayonnements non ionisants a émis un préavis favorable. 


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8) 
 
Le 22 mars 2011, la CA a maintenu son préavis du 30 novembre 2010, 
défavorable à une dérogation au sens de l'art. 11 LCI. Elle rappelait l'étroitesse de 
la rue et son faible ensoleillement. 
9) 
 
Le 23 mai 2011, les propriétaires, toujours par l'intermédiaire de leur 
architecte, ont soumis au département un plan modifié portant sur une 
surélévation d'un étage, avec création de cinq appartements de deux pièces. 
10) 
Le 14 juin 2011, la CA a indiqué, dans son préavis, ne pas avoir 
d'observation. 
11) 
Le 17 juin 2011, la police du feu s'est déclarée favorable sous conditions. 
12) 
Le 28 juillet 2011, la ville a émis un nouvel avis défavorable. La rue Henri-
Blanvalet était étroite (9.8 mètres) et présentait un faible ensoleillement. Le 
bâtiment objet de la surélévation ne figurait pas sur la carte des immeubles 
susceptibles d'être surélevés établie par le Conseil d'Etat. Les gabarits du projet 
contrevenaient aux gabarits légaux définis par l'art. 23 LCI. Le gabarit actuel du 
bâtiment existant était de 15.3 mètres à la corniche, déjà supérieur au gabarit légal 
(13 mètres) selon les art. 23 et 37 LCI. L'art. 11 LCI, auquel renvoyait l'art. 23 
LCI, constituait une mesure de protection pour maintenir l'harmonie et l'esthétique 
des constructions concernées (alignement des corniches). Or, en l'espèce, aucune 
des conditions prévues par l'art. 11 al. 4 LCI n'était réalisée dans la mesure où la 
construction nuisait à l'harmonie de la silhouette de l'agglomération et à la 
perception de sa topographie (let. c), et la construction ne se justifiait ni par son 
aspect esthétique ni par sa destination et n'était pas compatible avec le caractère, 
l'harmonie et l'aménagement du quartier (let. d), étant précisé que les let. a et b de 
l'art. 11 al. 4 LCI n'étaient pas applicables au cas d'espèce. 
13) 
Le 5 septembre 2011, la direction des autorisations de construire, 
spécialistes LDTR, du département a écrit à l'architecte des propriétaires. Le 
projet ne répondait pas aux exigences prévues par la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et par le 
règlement d’exécution de la loi générale sur le logement et la protection des 
locataires 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01). Le projet devait être modifié. Dans 
l'intervalle, 
l'instruction 
de 
la 
demande 
d'autorisation 
de 
construire 
n° DD 103'982-2 était suspendue. 
14) 
Le 20 septembre 2011, la CA a indiqué, dans son préavis, ne pas avoir 
d'observation à formuler et qu'elle était d'accord pour une dérogation au sens de 
l'art. 11 LCI. 
15) 
Les 25 octobre, 15 novembre et 21 décembre 2011, les propriétaires, 
toujours par l'intermédiaire de leur architecte, ont remis au département les plans 


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modifiés, dont le plan « coupe type » n° 112-P, ainsi que les pièces 
complémentaires requises. Le projet portait toujours sur une surélévation d'un 
étage, avec création de cinq appartements de deux pièces. 
16) 
Le 7 octobre 2011, le service de l'énergie a rendu un préavis favorable sous 
conditions. 
17) 
Le 19 décembre 2011, le service juridique LDTR a rendu un préavis 
favorable sous conditions. Les dispositions de la LDTR devaient être respectées. 
Les loyers des cinq appartements de deux pièces résultant de l'aménagement des 
combles ne devaient pas excéder, après travaux, CHF 73'830.- au total l'an, soit 
CHF 7'383.- par pièce l'an, durant une période de cinq ans, à dater de la première 
mise en location de chaque appartement. Les travaux ne devaient avoir aucune 
incidence sur les loyers des logements existants et tous travaux supplémentaires 
devraient faire l'objet d'une demande complémentaire. 
18) 
Le 10 janvier 2012 et après avoir pris connaissance du préavis de la ville du 
28 juillet 2011, la CA s'est déclarée favorable au projet. Après avoir à nouveau 
visualisé les immeubles formant la rue concernée, elle maintenait son préavis du 
20 septembre 2011. Selon la CA, « il serait possible de réaliser un attique sans 
dérogation, mais celui-ci s'intégrerait moins par rapport au projet présenté d'un 
étage "plein" aligné au plan de la façade existante. De plus, l'étage "plein" 
s'intégrerait sans difficulté aux immeubles voisins. » 
19) 
Le 12 mars 2012, le conseiller d'Etat en charge du département a informé la 
ville qu'il allait faire délivrer l'autorisation de construire sollicitée. La carte 
indicative des immeubles susceptibles d'être surélevés n'excluait pas toute 
surélévation sur cet immeuble, étant précisé que cette carte n'avait pas de portée 
juridique propre. La CA, composée de spécialistes en la matière, était favorable au 
projet. Enfin, tous les autres préavis recueillis dans le cadre de l'instruction de la 
requête étaient favorables, avec ou sans réserves, au projet. 
20) 
Le même jour, le département a délivré aux propriétaires l'autorisation de 
surélévation avec panneaux solaires pour créer cinq appartements de deux pièces 
résultant de l'aménagement des combles de l'immeuble 23, rue Henri-Blanvalet, 
reprenant au chiffre 7 de sa décision les conditions de loyers fixées par le service 
juridique LDTR. 
 
 
L'autorisation précitée a été publiée dans la Feuille d'avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 16 mars 2012. 
21) 
Le 25 avril 2012, la ville a interjeté recours auprès du Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI) contre l'autorisation précitée, en concluant 
à son annulation, « sous suite de dépens ». Aucune des conditions cumulatives de 


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l'art. 11 al. 4 LCI autorisant l'octroi d'une dérogation aux gabarits légaux n'était 
remplie. 
 
 
Par ailleurs, l'art. 14 LCI était violé dans la mesure où la surélévation 
réduirait considérablement l'ensoleillement des immeubles sis en vis-à-vis. 
22) 
Le 3 juillet 2012, le département a conclu au rejet du recours. Le gabarit de 
l'immeuble ne serait pas modifié par le projet puisque la hauteur des façades 
demeurerait identique. C'était le gabarit de toiture qui évoluerait car en lieu et 
place des combles existants, les propriétaires proposaient l'aménagement d'un 
niveau supplémentaire permettant la construction de cinq appartements de deux 
pièces chacun. Cette nouvelle construction aurait pu prendre la forme d'un attique 
en retrait - lequel se serait intégralement inséré dans le gabarit de toiture - voire 
d'un attique en « pan coupé » - lequel aurait suivi la pente de ce même gabarit - 
mais il était apparu que ces solutions étaient du point de vue esthétique moins 
acceptables que celle proposée par les propriétaires au niveau de l'alignement de 
cet étage supplémentaire aux façades existantes ou à son intégration aux 
immeubles voisins. Le département s'était basé sur le préavis favorable et 
argumenté de la CA pour délivrer l'autorisation. La légère dérogation accordée 
visait à autoriser la construction de cinq appartements supplémentaires, ce qui 
apparaissait être essentiel en période de forte pénurie. 
 
 
S'agissant de la perte d'ensoleillement, l'intérêt public à la construction de 
logements supplémentaires était à privilégier en cette période de forte pénurie. Par 
ailleurs, la légère dérogation n'offrait pas une situation différente à celle qui 
prévalait ou aurait pu prévaloir sans dérogation, soit la construction d'un attique 
en retrait ou d'un attique en « pan coupé ». 
23) 
Les propriétaires de l'immeuble concerné n'ont pas produit d'écritures ni 
formuler de conclusions. 
24) 
Le 25 septembre 2012, le TAPI a tenu une audience de comparution 
personnelle. 
 
a. 
La représentante de la ville a souligné que la rue Henri-Blanvalet était 
particulièrement étroite. Compte tenu de cet élément, la dérogation octroyée ne 
pouvait être qualifiée de mineure. Il s'agissait en l'espèce d'un étage en plus et de 
la suppression des toits en pente. La surélévation porterait le gabarit de 
l'immeuble à 19 mètres. La ville avait effectué une pesée des intérêts en présence, 
soit entre la création d'appartements et la préservation du caractère esthétique des 
immeubles sis à la rue Henri-Blanvalet, très étroite. Elle estimait que la CA 
délivrait facilement les dérogations compte tenu des exigences posées par l'art. 11 
LCI et relevait que l'immeuble en cause n'était pas susceptible d'être surélevé 
selon la carte indicative. 


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L'architecte urbaniste de la ville a expliqué qu'elle aurait souhaité une 
surélévation en attique, en retrait, qui respecterait les gabarits de toiture. Il y aurait 
une perte d'environ 30 m2 au total à réduire sur les quatre appartements côté rue ; 
il y aurait des terrasses plus larges, ce faisant le caractère esthétique de la rue 
serait sauvegardé. 
 
b. 
Le représentant du département a rappelé que la dérogation était minime 
telle qu'elle ressortait du plan « coupe type » n° 112-P. La carte indicative n'avait 
pas force obligatoire. 
 
c. 
Les propriétaires représentés par M. Vorlet n'ont rien déclaré. 
 
d. 
La ville a produit en audience une photo de la vue aérienne du quartier 
montrant la différence entre les immeubles de la rue 31 Décembre et ceux de la 
rue Henri-Blanvalet. 
25) 
Par jugement du 25 octobre 2012, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
C'était à tort que la ville soutenait que le préavis de la CA du 10 janvier 
2012 ne contenait pas d'analyse quant à l'impact de la surélévation par rapport aux 
immeubles voisins et quant à sa compatibilité avec l'environnement du quartier. 
Ayant visualisé les immeubles de la rue Henri-Blavalet, la CA avait 
nécessairement pris en considération l'étroitesse de cette rue. En suivant le préavis 
de la CA, composée de spécialistes, le département n'avait pas abusé de son 
pouvoir d'appréciation. 
 
 
La perte d'ensoleillement découlant de la surélévation limitée à un seul 
niveau paraissait improbable dans la mesure où l'immeuble se situait au nord par 
rapport à la rue Henri-Blavalet, de telle sorte que le soleil se levait dans l'axe de 
cette rue. 
 
 
Enfin, la pesée des intérêts devait conduire à privilégier une surélévation 
permettait de créer cinq appartements de deux pièces, une des catégories touchées 
par la pénurie, plutôt que de sauvegarder le caractère esthétique des immeubles 
situés dans cette rue. 
26) 
Le 3 décembre 2012, la ville a recouru auprès de la chambre administrative 
de la Cour de Justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement 
précité en concluant à son annulation, « sous suite de dépens ». 
 
 
Le gabarit actuel de l'immeuble concerné était d'environ 16 mètres à la 
corniche, alors que la largeur de la rue était de 9.8 mètres. Il était ainsi supérieur 
au gabarit légal (environ 13 mètres) selon l'art. 23 LCI. Or, l'autorisation de 
construire litigieuse tenait compte des possibilités offertes par les dispositions sur 
les surélévations, et y ajoutait une dérogation selon l'art. 11 LCI, ce alors que 


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l'immeuble concerné n'était pas mentionné dans la cartographie du Conseil d'Etat 
comme susceptible d'être surélevé. 
 
 
Se référant à un jugement du TAPI (JTAPI/1153/2011 du 27 octobre 2011 
confirmé par la chambre de céans le 30 octobre 2012 [ATA/718/2012]), la ville 
soutenait que le département ne pouvait faire usage à la fois d'une dérogation 
quant à la surélévation et d'une dérogation quant au gabarit des constructions sans 
une analyse approfondie des raisons qui justifiaient un gabarit supérieur au 
maximum légal. Dans cette cause, la chambre de céans avait confirmé que 
l'autorisation délivrée n'était pas valable faute d'avoir été en mesure de 
comprendre les éléments pris en considération par la CA qui avait préavisé 
favorablement le projet. 
 
 
L'art. 11 al. 4 LCI devait s'interpréter de façon restrictive, les dérogations au 
gabarit devant rester exceptionnelles. L'octroi de la dérogation devait être précédé 
d'un examen détaillé de la situation concrète, des circonstances particulières 
devant militer en faveur de la dérogation. L'autorité de recours devait contrôler si 
une situation exceptionnelle justifiait l'octroi d'une dérogation. 
 
 
Le TAPI avait arbitrairement retenu que le préavis de la CA du 10 janvier 
2012 contenait une analyse satisfaisante quant à l'impact de la surélévation par 
rapport aux immeubles voisins et quant à sa compatibilité avec l'environnement 
du quartier. Les constatations retenues par la CA étaient erronées et son préavis ne 
répondait pas aux exigences de rigueur et de précision posées par la jurisprudence. 
Par ailleurs, les préavis de la CA ne contenaient pas l'analyse approfondie à 
laquelle elle était tenue de procéder pour admettre la dérogation litigieuse. 
 
 
Le caractère étroit de la rue Henri-Blanvalet et le faible gabarit de ses 
bâtiments représentaient un cas rare à l'échelle de la ville, qu'il convenait de 
préserver. 
 
 
En excluant l'immeuble concerné de la cartographie des immeubles 
susceptibles de surélévation dans le quartier des Eaux-Vives, la commission des 
monuments et des sites, avait tenu compte du caractère et de l'identité de la rue 
Henri-Blanvalet, et retenu que son gabarit devait être maintenu. 
27) 
Le 10 décembre 2012, le TAPI a produit son dossier sans formuler 
d'observations. 
28) 
Le 17 janvier 2013, le département a conclu au rejet du recours. 
 
 
Préalablement, il était relevé que le bâtiment des propriétaires avait été 
édifié probablement entre 1946 et 1960, ce qui expliquait que cet immeuble ait pu 
bénéficier d'un gabarit de façade déjà supérieur à celui autorisé par l'art. 23 LCI 
(adopté postérieurement à l'édification du bâtiment). Ce qui avait été autorisé 
s'insérerait en grande partie dans le gabarit de toiture existant, puisque les travaux 


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se limiteraient à un simple aménagement de combles avec une modification de la 
toiture existante. Seule la partie supérieure du toit plat était concernée par la 
dérogation (selon le plan n°112-P). 
 
 
Le bâtiment des propriétaires respectait le maximum légal autorisable, 
normes « sur les surélévations » comprises. Le gabarit de la façade de l'immeuble 
se situait à 15.85 mètres du sol, ce qui correspondait à la distance entre alignement 
(en l'occurrence 9.8 mètres) augmentée de 6 mètres. De plus, les combles 
existants s'inséraient parfaitement dans le gabarit de toiture. 
 
 
La seule question à résoudre était celle de l'application de l'art. 11 LCI 
puisque l'aménagement prévu des combles de l'immeuble nécessitait une 
modification de la toiture, avec pour conséquence un léger dépassement du gabarit 
autorisable. 
 
 
La CA avait correctement analysé les circonstances puisqu'elle avait rendu 
pas moins de cinq préavis, tout en mettant immédiatement en évidence que le 
projet initial des propriétaires portant sur un aménagement de combles et une 
surélévation d'un niveau ne pouvait pas être autorisé au vu notamment de 
l'étroitesse de la rue Henri-Blanvalet. Dans son préavis du 10 janvier 2012, la CA 
avait tenu compte du préavis défavorable de la ville du 28 juillet 2011 mais s'était 
prononcée en faveur du projet modifié. Elle avait clairement précisé que s'agissant 
de l'intégration à l'environnement direct, prévoir un étage « plein » avec 
dérogation était préférable à l'attique décalé tel que préconisé par la ville. 
 
 
C'était ainsi avec raison que le TAPI avait observé une certaine retenue en 
ne substituant pas son appréciation à celle de l'instance de préavis, composée de 
spécialistes. 
29) 
Le 25 février 2013, les propriétaires, sous la plume de leur mandataire, ont 
conclu au rejet du recours, « sous suite de frais et dépens ». 
 
 
La dérogation accordée par le département en vertu de l'art. 11 LCI était 
minime. Le gabarit de l'immeuble ne serait pas modifié, mais uniquement et de 
façon limitée celui de la toiture. Le nouveau gabarit de l'immeuble ne serait par 
ailleurs pas supérieur à celui des immeubles voisins. 
 
 
Tous les préavis recueillis dans le cadre de la demande d'autorisation étaient 
favorables au projet mis à part celui de la ville. Le préavis de la CA du 10 janvier 
2012 indiquait clairement que le projet d'étage « plein » s'intégrerait mieux qu'un 
attique, était aligné au plan de la façade existante et s'intégrerait sans difficulté 
aux immeubles voisins. 
 
 
La carte indicative des immeubles susceptibles d'être surélevés n'avait pas 
de portée juridique propre dans la mesure où le potentiel de surélévation devait 
être déterminé sur la base d'un projet concret soumis à autorisation de construire. 


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Le TAPI n'avait pas fait preuve d'arbitraire en suivant le préavis favorable 
de la CA. Les spécialistes qui la composaient avaient visualisé les immeubles de 
la rue Henri-Blanvalet et avaient nécessairement tenu compte de tous les éléments 
pertinents - dont l'étroitesse de la rue - pour se déterminer. 
30) 
Le 27 février 2013, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 14 mars 
2013 pour formuler toute requête complémentaire, ensuite de quoi la cause serait 
gardée à juger en l'état du dossier. 
31) 
Le 12 mars 2013, le département a persisté dans ses conclusions. 
32) 
Le 14 mars 2013, la ville a informé le juge délégué qu'elle n'avait pas de 
requête complémentaire à formuler et qu'elle persistait dans ses écritures du 
3 décembre 2012. 
33) 
Les propriétaires n'ont pas produit d'écritures suite à l'invite du juge délégué 
du 27 février 2013. 
34) 
Sur ce, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 17 al. 3 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
La ville considère que la dérogation au gabarit légal autorisée par le 
département le 12 mars 2012 n'est pas valable car elle viole l'art. 11 LCI. 
3) 
a. 
Selon l'art. 22 al. 1 LCI, applicable en deuxième zone, les constructions ne 
doivent en aucun cas dépasser un gabarit limité par un alignement et une ligne 
verticale de façade dont la hauteur est définie à l’art. 23 LCI. Le même gabarit 
doit être appliqué à toutes les faces d’une construction, à l’exception des murs en 
attente (art. 22 al. 2 LCI) 
 
 
L'art. 23 al. 1 LCI prévoit qu'à front ou en retrait des voies publiques ou 
privées, la hauteur du gabarit ne peut dépasser de plus de 3 mètres la distance 
fixée entre alignements (H ≤ D + 3). 
 
 
Selon l'art. 23 al. 2 LCI, la hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux 
limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de l'art. 25 al. 1 LCI 
(H ≤ 2D + 3). 


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Afin de permettre la construction de logements supplémentaires, le 
département peut autoriser une augmentation de la hauteur du gabarit, à condition 
que celle-ci ne compromette pas l'harmonie urbanistique de la rue ; il est 
notamment tenu compte du gabarit des immeubles voisins (art. 23 al. 3 LCI). 
 
 
Après consultation de la commune et de la commission des monuments, de 
la nature et des sites, le département établit des cartes indicatives, par quartier, des 
immeubles susceptibles d'être surélevés. La délivrance d'une autorisation en 
application de l'al. 3 est subordonnée à l'adoption par le Conseil d'Etat de la carte 
applicable à l'immeuble concerné (art. 23 al. 4 LCI). 
 
 
Selon l'art. 23 al. 5 LCI, à front ou en retrait des voies publiques ou privées, 
la hauteur du gabarit ne peut toutefois pas dépasser de plus de 6 mètres la distance 
fixée entre alignements (H ≤ D + 6). La hauteur du gabarit est calculée, par 
rapport aux limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de 
l'art. 25 al. 2 LCI (H ≤ 2D + 6). 
 
 
La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 
24 mètres (H ≤ 24). Afin de permettre la construction de logements 
supplémentaires au sens des al. 3 à 5, la hauteur de la ligne verticale du gabarit ne 
peut dépasser nulle part 30 mètres (H ≤ 30) (art. 23 al. 6 LCI). 
 
 
Enfin, selon l'art. 23 al. 7 LCI, les dispositions relatives à la protection du 
patrimoine, notamment les art. 89 et suivants de la présente loi, restent 
applicables, de même que celles des art. 10 et 11 LCI, des plans localisés de 
quartier au sens de la loi sur l'extension des voies de communication et 
l'aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929 (LExt - L 1 40), et de la 
loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). 
 
b. 
L'art. 23 LCI tel que cité ci-dessus dans sa teneur en vigueur depuis le 
22 avril 2008, résulte d'un compromis intervenu entre les milieux intéressés, suite 
à l'aboutissement d'un référendum lancé contre une modification légale (PL 9529) 
visant à permettre les surélévations d'immeubles ainsi que cela ressort du 
Mémorial des séances du Grand Conseil (MGC 2006-2007/XI pp. 9977 ss). Le 
projet de loi prévoit que « la hauteur maximum d'un immeuble pourra être 
supérieure d'un étage, soit de 3 mètres, si la rue présente une largeur égale ou 
inférieure à 21 mètres en deuxième zone et à 24 mètres en troisième zone, et 
progressivement jusqu'à 6 mètres au maximum, soit deux étages, si la rue est plus 
large (voir graphiques en annexe). Les nouvelles normes proposées ne seront pas 
seulement applicables aux immeubles existants depuis plus de cinq ans mais 
également aux immeubles à construire, en tant que normes ordinaires de référence 
de hauteur du gabarit, pour autant que cela permette la construction de logements 
supplémentaires. Cette évolution par rapport à la loi votée en février 2006, en ce 
qui concerne la prise en compte de la largeur de la rue, s'explique notamment par 
la préoccupation partagée des membres du groupe de ne pas péjorer les conditions 


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d'habitabilité des logements et/ou locaux existants dans les étages inférieurs des 
immeubles voisins de ceux qui seront construits plus haut que ne le permet la loi 
actuelle. » 
 
 
Le commentaire du projet donne en outre, au sujet du nouvel art. 23 LCI, les 
précisions suivantes : 
 
- 
l'al. 3 n'est applicable que pour autant qu'il s'agisse de construire des 
logements supplémentaires, à l'exclusion de toute autre affectation ; 
 
- 
les cartes indicatives instaurées par l'al. 4 n'empêchent pas de surélever les 
immeubles qui ne sont pas mentionnés sur ces cartes, pas plus qu'elles 
n'impliquent nécessairement la possibilité de surélever des immeubles lorsqu'au 
contraire ils sont mentionnés, mais qu'il s'avère que les conditions légales d'une 
surélévation ne sont pas réunies. En outre, quand bien même ces cartes n'ont 
qu'une valeur indicative, aucune surélévation ne pourra être réalisée avant que le 
Conseil d'Etat n'ait adopté la carte applicable à l'immeuble concerné ; 
 
- 
concernant l'al. 5, il est précisé qu'actuellement, « la hauteur du gabarit ne 
peut dépasser de plus de 3 mètres la distance fixée entre alignements (art. 23 al. 1 
de la loi actuelle ; H ≤ D + 3). Ainsi, la hauteur maximale du gabarit bordant une 
rue large de 16 mètres par exemple est aujourd'hui limitée à 19 mètres. 
 
 
La loi 9'529 [contre laquelle avait été lancé le référendum mentionné ci-
dessus] prévoyait quant à elle que la hauteur du gabarit ne devait pas dépasser de 
plus de 9 mètres la distance fixée entre alignements (H ≤ D + 9), soit pour une rue 
large de 16 mètres, une hauteur maximale de gabarit de 25 mètres. 
 
 
Le présent projet prévoit une solution intermédiaire : les nouveaux gabarits 
de hauteur ne peuvent dépasser plus de 6 mètres la distance fixée entre 
alignements (H ≤ D + 6). Ainsi, pour reprendre l'exemple ci-dessus, un bâtiment 
bordant une rue large de 16 mètres ne pourra avoir une hauteur de gabarit 
supérieur à 22 mètres ». 
 
 
S'agissant de la hauteur du gabarit par rapport aux limites de propriétés 
privées, la loi 9'529 [contre laquelle avait été lancé le référendum mentionné ci-
dessus] « permettait un dépassement de 9 mètres au maximum du double de la 
distance aux limites (H ≤ 2D + 9), alors que le présent projet ramène de 
dépassement 6 mètres maximum (H ≤ 2D + 6). 
 
 
Concrètement, cela signifie que pour une distance aux limites de 5 mètres, la 
loi 9'529 prévoyait une hauteur maximale du gabarit de 19 mètres, alors que le 
présent projet le ramène à 16 mètres ». 
 
- 
enfin, l'al. 6 « reprend la première partie de l'al. 3 actuel, disposant que la 
hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 24 mètres 


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(H ≤ 24 mètres). Il est toutefois complété en ce sens que la hauteur de la ligne 
verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 30 mètres (H ≤ 30) en cas 
d'application des alinéas 3 à 5. Cette nouvelle disposition permet d'augmenter la 
hauteur du gabarit de 6 mètres, si la largeur de la rue et les distances aux limites 
de propriétés sont suffisantes. Sont réservées les éventuelles dérogations que 
prévoit d'ores et déjà l'art. 11 de la loi actuelle, réservé expressément par l'al. 7 du 
projet ». 
 
c. 
Quant à l'art. 11 al. 1 LCI, il prévoit que le département peut, sur préavis de 
la CA, prescrire des hauteurs inférieures ou supérieures à celles qui sont prévues 
par la loi, afin d’harmoniser une nouvelle construction avec celles qui lui sont 
immédiatement contiguës, lorsque celles-ci ont été autorisées avant le 1er mai 
1940 (let. a), le caractère des constructions et du quartier intéressé justifie cette 
mesure (let. b). 
 
 
Le département peut de même imposer l’obligation d’atteindre la hauteur 
prescrite (art. 11 al. 2 LCI). 
 
 
Le département peut, après consultation de la commission d'architecture, 
autoriser un dépassement du gabarit prescrit par la loi, lorsque le vide d'étage est 
réduit jusqu'à 2.40 mètres. L'art. 4 al. 1 de la loi sur les commissions d'urbanisme 
et d'architecture du 24 février 1961 (LCUA - L 1 55) est réservé (art. 11 al. 3 
LCI). 
 
 
Selon l'art. 11 al. 4 LCI, le département peut, après consultation de la CA, 
autoriser un dépassement du gabarit prescrit par la loi lorsque les constructions 
prévues : 
 
a) 
sont édifiées sur des terrains dont la surface libre est suffisante pour 
préserver les voisins des inconvénients que pourrait impliquer le supplément de 
hauteur ; 
 
b) 
n'excèdent pas l'indice d'utilisation du sol qui résulterait de la stricte 
application de la loi ; 
 
c) 
ne nuisent pas à l'harmonie de la silhouette de l'agglomération ni à la 
perception de sa topographie ; 
 
d) 
se justifient par leur aspect esthétique et leur destination et sont compatibles 
avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. 
 
 
L'art. 11 al. 5 LCI précise encore que lorsque, dans les trois premières 
zones, les locaux en rez-de-chaussée sont habitables, le département autorise des 
constructions dépassant la hauteur maximum du gabarit à condition : 
 
a) 
que ce supplément de hauteur n’excède pas 1 mètre ; 


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b) 
que les distances légales soient respectées. 
 
 
Enfin, afin de permettre des solutions architecturales particulières et 
améliorer l’insertion dans le site, le département peut, après consultation de la CA, 
autoriser l’application de gabarits différents sur les faces d’une construction 
(art. 11 al. 6 LCI). 
4) 
 
La chambre administrative - comme l'avait fait avant elle le TAPI - ont 
admis que le département pouvait en principe, sur la base de l'art. 11 LCI, 
autoriser un dépassement du gabarit maximum prévu par l'art. 23 al. 5 LCI 
(ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 ; ATA/718/2012 du 30 octobre 2012 lequel 
concernait l'art. 27 LCI mais dont le raisonnement peut être appliqué par analogie 
à l'art. 23 LCI). 
5) 
 
En l'espèce et d'après les plans visés ne varietur le 12 mars 2012, la distance 
sur la rue Henri-Blanvalet entre l'immeuble en cause et ceux situés en face est de 
10 mètres, 9.8 mètres d'après la ville, de sorte que la hauteur maximale du gabarit 
autorisé d’après l'art. 23 al. 5 LCI serait de 16 mètres (10 + 6), alors que la hauteur 
actuelle de l'immeuble est de 16.15 mètres. Or, le projet autorisé par le 
département culmine à 19.08 mètres, ce qui constitue une augmentation d'un peu 
plus de 19 % de la hauteur du gabarit légal. On ne saurait dès lors suivre le 
département lorsqu'il avance que le projet concerne uniquement une modification 
de la toiture (cf. art. 21 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 [RCI - L 5 05.01]) 
dans la mesure où la modification de celle-ci a pour effet l'augmentation du 
gabarit de l'immeuble concerné. 
 
 
Une augmentation d'un peu plus de 19 % de la hauteur du gabarit légal est 
trop importante pour que le département, et avant lui la CA, puissent faire 
l'économie d'une analyse détaillée de la situation. 
 
 
Quand bien même la CA se soit déterminée cinq fois sur les divers projets 
des propriétaires et même si à teneur de son dernier préavis du 10 janvier 2012 
celle-ci a pris connaissance des remarques de la ville dans son préavis défavorable 
du 28 juillet 2011, force est de constater que ses préavis ne contiennent aucune 
motivation explicite. Tout juste sait-on que la CA est d'accord pour une 
dérogation selon l'art. 11 LCI et que l'étage « plein » s'intégrerait sans difficulté 
aux immeubles voisins sans autres précisions. 
 
 
Or, l'art. 11 LCI accorde un poids important au préavis de la CA, puisqu'il 
appartient à celle-ci d'apprécier s'il ne résulte pas du dépassement du gabarit une 
atteinte à l'harmonie de la silhouette de l'agglomération ou à la perception de sa 
topographie (al. 4 let. c LCI), ou s'il se justifie par l'aspect esthétique et la 
destination et est compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du 
quartier (al. 4 let. d LCI). 


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Enfin, si un préavis favorable n'a en principe pas besoin d'être motivé, tel 
n'est assurément pas le cas en l'espèce pour les raisons susexposées. De plus, toute 
autorisation dérogatoire ne doit être délivrée qu'après un examen minutieux des 
conditions la permettant. 
6) 
 
L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans 
l’octroi de dérogations. Cependant, celles-ci ne peuvent être accordées ni refusées 
d’une manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une 
appréciation insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du 
droit et de l'équité et se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou 
néglige des facteurs décisifs (ATA/537/2013 du 27 août 2013 consid. 6b ; 
ATA/147/2011 du 8 mars 2011 consid. 5 et la référence citée). Quant aux 
autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les décisions par 
lesquelles l’administration accorde ou refuse une dérogation. L’intervention des 
autorités de recours n’est admissible que dans les cas où le département s’est 
laissé guider par des considérations non fondées objectivement, étrangères au but 
prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Les autorités de recours sont 
toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie l’octroi de 
ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par 
la loi, qu’elle est commandée par l’intérêt public ou d’autres intérêts privés 
prépondérants ou encore lorsqu’elle est exigée par le principe de l’égalité de 
traitement, sans être contraire à un intérêt public (ATA/537/2013 précité ; 
ATA/117/2011 du 15 février 2011 consid. 7b. et les références citées). 
7) 
 
Dans ces circonstances, et faute d'être en mesure de comprendre les 
éléments pris en considération par la CA, la chambre de céans n'a aucune raison 
d'observer la retenue qu'elle s'impose habituellement lorsque l'autorité 
décisionnaire se conforme aux préavis émis par une instance composée de 
spécialistes (ATA/718/2012 précité ; ATA/529/2012 du 21 août 2012). 
 
 
L'autorisation litigieuse n'est pas davantage motivée à ce sujet, et l'ensemble 
du dossier permet de conclure que cette question n'a en réalité pas fait l'objet de 
l'analyse soigneuse à laquelle il convenait de procéder. 
 
 
Par conséquent, le département a accordé la dérogation litigieuse en 
mésusant de son pouvoir d'appréciation. 
8) 
 
Par ailleurs et quand bien même cela n'a pas été soulevé par les parties, le 
projet est problématique en égard à l'art. 9 LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 2013 
consid. 13 ; art. unique de l'arrêté du Conseil d'Etat relatif à la révision des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population du 24 août 2011 
[ArRLoyers - L 5 20.05]. 
9) 
 
Le recours de la ville sera admis. Le jugement querellé sera annulé, de 
même que l'autorisation construire litigieuse DD 103'982-2. 


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Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge des 
propriétaires, pris conjointement et solidairement. Il ne leur sera pas alloué 
d'indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 3 décembre 2012 par la Ville de Genève contre 
le jugement du Tribunal administratif de première instance du 25 octobre 2012 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 25 octobre 2012, 
ainsi que l'autorisation de construire DD 103'982-2 ; 
met à la charge de Messieurs Silvio Bartolini, Charles Seydoux et Georges Vorlet, pris 
conjointement et solidairement, un émolument de CHF 1'500.- ; 
dit qu’il ne leur est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à la Ville de Genève - département des constructions et de 
l'aménagement, au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, à 
Me Oliver Wasmer, avocat de Messieurs Silvio Bartolini, Charles Seydoux et 
Georges Vorlet, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen et M. Pagan, juges. 


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Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :