ge_gerichte · ACJC/337/2013 · 2012-05-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.03.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1000/2010 
ACJC/337/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 18 MARS 2013 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 25 mai 2012, comparant par Me Olivier Wehrli, avocat, 
rue de Hesse 8-10, case postale 5715, 1211 Genève 11, en l’étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
d’une part, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______ Genève, intimé, comparant par Me Yves 
Bonard, avocat, rue Monnier 1, case postale 205, 1211 Genève 12, en l’étude duquel il 
fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/1000/2010 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 25 mai 2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le 
congé du 17 décembre 2009 avec effet au 30 avril 2010 notifié à A______ par 
B______, relatif à l'appartement no 12 situé au 1er étage de l'immeuble sis rue 
C______ 6 à Genève, et lui a accordé une unique prolongation de bail de deux ans 
et demi, échéant le 31 octobre 2012. 
Par acte expédié le 4 juillet 2012 au greffe de la Cour, A______ appelle de ce 
jugement, sollicitant son annulation. Elle conclut, principalement, à l'annulation 
du congé précité et, subsidiairement, à l'octroi en sa faveur d'une prolongation de 
bail de quatre ans, échéant le 30 avril 2014. 
B______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
Dans un second échange d'écritures, les parties ont persisté dans leurs conclu-
sions. 
B. 
Les faits sont les suivants : 
a. La SI D______ C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue D______ 6 à 
Genève. 
En 1984, B______ a acquis 29 actions de la SI D______ C______, lui conférant 
la jouissance de l'appartement no 12 de 4,5 pièces situé au 1er étage de cet 
immeuble. B______ a confié la gérance de son bien à la régie E______ SA. 
B______ est également propriétaire de son logement ainsi que d'un appartement 
remis à bail depuis de longue date à une dame âgée. 
b. En 2006, après la résiliation du bail par le locataire de l'appartement situé à la 
rue D______ 6, B______ a confié à E______ SA le mandat de vendre 
l'appartement. Selon l'administrateur de la régie qui s'occupe personnellement de 
la gérance des biens de B______, ce dernier souhaitait se séparer de l'appartement 
du fait de son âge et pour des raisons familiales. En première instance, B______ a 
déclaré vouloir ainsi assainir sa situation financière et régler ses dettes. 
Après l'étude des aspects fiscaux de la vente, l'administrateur avait constaté que 
B______ serait exonéré de l'impôt sur les gains immobiliers s'il vendait en 2009. 
Ainsi, B______ avait désiré, dans un premier temps, louer l'appartement et le 
vendre dans un second temps. 
Selon le directeur du service location au sein de E______ SA jusqu'en 2006, son 
service avait été chargé de rechercher un locataire pour l'appartement de B______. 


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Ce dernier souhaitait un expatrié afin de pouvoir recouvrer l'appartement environ 
5 ans plus tard. 
c. Cadre au sein de la société F______, A______ a été mutée au siège 
international de la société à Genève en 2006. En 2010, A______ y a réalisé un 
salaire brut mensuel de 25'631 fr. 25, soit environ 15'000 fr. par mois après les 
déductions légales, y compris l'impôt à la source. 
Chargée par A______ de lui trouver un logement en vue de son installation à 
Genève, G______ SARL a fait part à E______ SA de l'intérêt de sa cliente pour 
prendre à bail l'appartement de B______ par courrier du 3 mars 2006. Il y était 
notamment indiqué que A______ était au bénéfice d'une allocation de logement 
de son employeur qui couvrait le loyer pendant tout son séjour à Genève qui 
durerait vraisemblablement deux à quatre ans. D'après le signataire de ce courrier, 
il s'agissait d'une lettre standard envoyée usuellement aux régies lorsque le 
candidat locataire était étranger, mais qui en l'occurrence reflétait la réalité telle 
qu'elle lui avait été exposée par A______. 
Le directeur du service location de E______ SA avait précisé à G______ SARL 
que B______ souhaitait recouvrer son bien au cours des cinq prochaines années. 
Selon l'administrateur de E______ SA, l'indication de la durée du séjour de 
A______ figurant sur le courrier du 3 mars 2006 coïncidait avec la durée envi-
sagée de la location avant la vente. 
B______ avait décidé de conclure le bail avec A______ après avoir pris 
connaissance du courrier du 3 mars 2006 de G______ SARL. Son choix s'était 
porté sur A______, car elle n'avait pas l'intention de séjourner longtemps à 
Genève. 
d. Par contrat du 23 mars 2006, B______ a remis à bail à A______ l'appartement 
précité pour un loyer mensuel de 3'655 fr., frais accessoires compris, à compter du 
16 avril 2006 pour une durée initiale d'une année et quinze jours, tacitement 
reconductible d'année en année. 
Aux dires de l'administrateur de E______ SA, A______ avait été informée du 
projet de B______ de vendre de l'appartement à terme. 
e. Par téléphone et courrier électronique du 25 novembre 2009, l'administrateur de 
E______ SA a informé A______ que B______ souhaitait vendre son appartement 
au prix de 900'000 fr. et l'a priée de lui faire savoir si elle était intéressée par cette 
opération. 
Selon l'administrateur de E______ SA, B______ lui avait demandé d'informer, 
par courtoisie, en priorité A______ de cette vente afin de connaître ses intentions. 


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L'administrateur a déclaré que la régie avait reçu deux propositions d'achat de 
l'appartement libéré de tout occupant. Hormis celle du conseil de B______, 
l'appartement n'avait fait l'objet d'aucune visite. Dans l'attente de l'issue de la 
présente procédure, l'appartement n'avait pas été mis en vente. 
f. Par avis officiel du 17 décembre 2009, B______ a résilié le bail de 
l'appartement avec effet au 30 avril 2010, indiquant comme motif la vente de 
l'appartement. 
Le 18 décembre 2009, A______ a adressé un courrier électronique à 
l'administrateur de E______ SA, le remerciant du message téléphonique de la 
veille et lui indiquant qu'elle n'était pas en mesure de se déterminer 
immédiatement sur la vente de l'appartement. Elle lui a proposé de reprendre 
contact ultérieurement. 
L'administrateur de E______ SA lui a répondu le même jour que B______ lui 
avait demandé de résilier le bail vu l'absence de nouvelles de sa part. Il lui 
proposait de reprendre contact le 11 janvier 2010. 
g. Le 18 janvier 2010, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers d'une requête tendant, principalement, à l'annulation du congé 
du 17 décembre 2009, et, subsidiairement, à une prolongation de bail de quatre 
ans. 
Par décision du 30 septembre 2010, la Commission a accordé à A______ une 
unique prolongation de bail au 30 avril 2011. 
h. Par acte déposé le 4 novembre 2010, A______ a saisi le Tribunal des baux et 
loyers d'une requête reprenant les conclusions prises devant la Commission. Elle a 
produit trois messages électroniques diffusés au sein du siège genevois de la 
société F______ provenant de collaborateurs de la société qui proposaient la 
reprise de la location de leur logement. 
B______ a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et a 
sollicité, reconventionnellement, l'évacuation de cette dernière. 
A______ a conclu, à la forme, à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle 
et, au fond, à son rejet. 
Après les enquêtes, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 
la décision entreprise. S'agissant en l'espèce de la contestation d'une décision noti-


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fiée après le 1er janvier 2011, la voie de droit est régie par le nouveau droit de pro-
cédure. 
En revanche, dès lors que l'appelante a déposé sa requête avant le 1er janvier 2011, 
la procédure devant le Tribunal était soumise à la loi genevoise sur la procédure 
civile du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC) en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010 
(art. 404 al. 1 CPC). 
2. 
Contre une décision finale rendue en matière de contestation du congé ordinaire 
par le locataire dans une cause où le loyer afférent à la période de trois ans consa-
crée par l'art. 271 al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; ATF 136 III 196 
consid. 1.1) est au moins égal à 10'000 fr., seul l'appel motivé, formé par écrit, 
dans un délai de trente jours à compter de la réception de la décision, est recevable 
(art. 308 al. 1 et 311 al. 1 CPC). 
Compte tenu, en l'espèce, d'un loyer mensuel de 3'655 fr., c'est la voie de l'appel 
qui est ouverte. Interjeté selon la forme et le délai prescrits, l'appel est recevable. 
3. 
L'instance d'appel revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'exa-
men (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, nos 2314 et 2416; 
RÉTORNAZ, L'appel et le recours, in Procédure civile suisse, 2010, p. 349 ss, 
no 121). 
La Cour établit d'office les faits. 
4. 
L'appelante soutient que le congé du 17 décembre 2009 lui a été donné seulement 
dans le but de l'amener à acheter l'appartement. 
4.1 A côté d'une liste d'exemples (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1) où une résiliation 
émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1 CO), la loi prévoit, de manière 
générale, que le congé, donné par l'une ou l'autre des parties, est annulable lors-
qu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. Les cas typiques d'abus de droit 
justifient l'annulation du congé sans qu'il soit toutefois nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit manifeste au sens de l'art. 2 
al. 2 CC (ATF 120 II 31 consid. 4a), car l'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation 
qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable 
chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion mani-
feste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un 
prétexte (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3, in SJ 2011 I 
p. 69, et 4C.61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34). 


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Le congé donné pour un motif d'ordre économique se concilie, en règle générale, 
avec les règles de la bonne foi (ATF 136 III 190 consid. 2). Il en va ainsi du congé 
signifié pour l'échéance en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2, 
4C.61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34, 4C.425/2004 du 
9 mars 2005 consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397, et 4C.267/2002 du 18 novembre 
2002 consid. 2.3, in SJ 2003 I p. 261). En effet, selon l'expérience générale, la pré-
sence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, soit en réduisant 
le nombre d'amateurs, soit en exerçant une influence négative sur le prix (arrêts du 
Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 1.1, in SJ 2005 I p. 397, et 
4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.2). 
Toutefois, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur seulement dans 
le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué (art. 271a al. 1 let. c CO). 
Pour que cette disposition s'applique, il doit exister un rapport de cause à effet 
entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au 
locataire congédié. Il doit y avoir un lien de causalité naturelle entre le congé et la 
pression tendant à entraîner le locataire à acheter le logement; pour que cette rela-
tion de causalité soit adéquate, le congé doit être l'expression reconnaissable du 
motif déloyal du bailleur consistant uniquement à conduire le locataire à acheter. 
La relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à 
acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraî-
ner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose 
à n'importe qui, ou de l'offrir au même prix au locataire et à des tiers avec priorité 
au premier. La question de savoir si la simultanéité de l'offre de vente et la mena-
ce de résiliation est de nature à établir l'existence du lien de causalité adéquate 
peut rester indécise lorsqu'au moment de la résiliation, le bailleur avait l'intention 
de vendre l'appartement quel que soit l'acheteur (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 1.2.1 et 1.2.4, in SJ 2005 I p. 397). 
En d'autres termes, l'art. 271 al. 1 let. c CO s'applique uniquement lorsque le bail-
leur souhaite amener le locataire à acheter la chose louée parce qu'il ne dispose 
d'aucune autre alternative pour vendre son bien (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 
Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, no 25 ad art. 271a CO). 
Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du 
congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1, 4C.196/2006 du 4 août 
2006 consid. 3.1 et 4C.176/2004 du 8 septembre 2004 consid. 2.1). 
C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de 
la bonne foi. Il incombe ainsi au locataire de prouver le rapport de causalité entre 
l'offre d'achat et le congé (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., no 26 ad 
art. 271a CO). Toutefois, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement 


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à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession 
nécessaires à la manifestation de la vérité (ATF 135 III 112 consid. 4.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.61/2006 du 27 mai 2005 consid. 4.3.1, in SJ 2006 I p. 349). 
4.2 En l'espèce, bien qu'en principe le caractère abusif de la résiliation s'apprécie 
au moment où le bailleur manifeste son intention de résilier, force est cependant 
de constater que l'intimé avait déjà formé le projet de vendre son appartement à 
terme pour des raisons fiscales au moment de la signature du bail. A cet égard, 
l'art. 80 al. 2 de la loi genevoise sur les contribution publiques (RS D 3 05; ci-
après : LCP) soumet l'aliénation des actions d'une société immobilière à l'impôt 
sur les gains immobiliers; toutefois, le taux d'imposition est nul lorsque le proprié-
taire des biens l'a été pendant 25 ans ou plus (art. 84 al. 1 let. g LCP), ce qui était 
le cas pour l'intimé depuis 2009. Cette exonération n'étant pas subordonnée à la 
condition que l'acquéreur du bien soit le locataire, l'intimé n'avait ni d'intérêts, ni 
de motifs de vendre son appartement exclusivement à l'appelante. 
Rien ne permet de retenir que cette situation ne prévalait plus au moment de la 
résiliation. Au contraire, il ressort des déclarations de l'administrateur de E______ 
SA que deux personnes avaient formulé des propositions pour l'achat de 
l'appartement, libéré par son locataire, si bien que l'intimé disposait d'alternatives 
à la vente à l'appelante. Le seul fait que ce constat émane d'un mandataire de 
l'intimé ne permet pas à lui seul de mettre en cause sa véracité. Qu'aucune vente 
ne soit intervenue est sans portée à cet égard, puisque précisément les amateurs 
désiraient acquérir l'appartement libéré de tout occupant. Dans cette perspective, il 
était légitime pour l'intimé de résilier le bail pour vendre à de meilleures 
conditions, étant rappelé qu'en principe un appartement se vend mieux lorsqu'il 
n'est pas loué. Ainsi, il est crédible que l'achat de l'appartement ait été proposé à 
l'appelante par courtoisie, ce d'autant plus que celle-ci avait été informée à 
l'époque de la conclusion du bail que l'intimé désirait vendre à terme. 
Par ailleurs, il n'apparaît pas que l'intimé ait exercé des contraintes à l'endroit de 
l'appelante dans le but qu'elle achète l'appartement. Que la solution pour l'appe-
lante en vue de rester dans l'appartement consiste en son acquisition ne suffit pas à 
démontrer le contraire. 
Par conséquent, l'appelante n'établit pas l'existence d'un lien de causalité adéquate 
entre le congé et le désir de l'intimé de l'amener à acheter. Point n'est donc besoin 
d'examiner la question de la proximité dans le temps entre l'offre de vente et le 
congé. 
Les premiers juges ont donc à juste titre constaté la validé du congé du 
17 décembre 2009; partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 
5. 
A titre subsidiaire, l'appelante conteste la durée de prolongation du bail accordée 
par les premiers juges et sollicite la durée légale maximum. 


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5.1 Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée d'habitation de 
quatre ans au maximum lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des 
conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 
et 272b al. 1 CO). 
Pour déterminer, dans les limites légales, la durée de la prolongation du bail, le 
juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en tenant compte de toutes 
les circonstances pertinentes (art. 272 al. 2 CO). Le juge apprécie librement, selon 
les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, 
dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit tenir compte du but d'une prolonga-
tion, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplace-
ment. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particu-
lier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque par-
tie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif (ATF 136 
III 190 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2012 du 29 juin 2012 
consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473). Le juge peut tenir compte du délai qui s'est 
écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet (ATF 
125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2012 du 29 juin 2012 
consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473) ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris 
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (arrêts du 
Tribunal fédéral 4A_75/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473, et 
4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, in SJ 2005 I p. 397). Il prendra égale-
ment en considération les difficultés pour le locataire de retrouver les locaux de 
remplacement, notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi 
que le besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_75/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473). 
La durée du bail (art. 272 al. 2 let. b CO) ne doit être prise en compte que si elle 
est très courte (quelques mois) ou, au contraire, très longue (dix ans ou plus; arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004 consid. 3.2) pour autant que la 
longue durée ait entraîné un enracinement du locataire dans le quartier (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_17/2008 du 14 mars 2008 consid. 3.1). 
5.2 En l'espèce, l'appelante réalisait en 2010 un salaire net de l'ordre de 15'000 fr. 
par mois. Il est peu vraisemblable que ses revenus aient diminué depuis lors, ce 
que l'appelante ne soutient au demeurant pas. Ce salaire confortable est de nature 
à faciliter la solution de relogement de l'appelante dans la même catégorie de 
logements que l'appartement litigieux malgré la pénurie portant sur les apparte-
ments d'une à sept pièces existant à Genève (cf. arrêté du Conseil d'Etat du 
27 juillet 2011; RS I 4 45.07). 
Ce nonobstant, l'appelante n'a pas entrepris de démarches concrètes en vue de 
trouver un appartement de la même catégorie que celui qu'elle occupe actuel-
lement. Les messages électroniques qu'elle produit sur ce point sont simplement 


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des offres spontanées de locations d'appartements diffusées en interne aux colla-
borateurs du siège genevois de la société F______ et ne témoignent nullement de 
recherches actives et effectives de l'appelante. Le fait que l'appelante voyage 
fréquemment à titre professionnel, comme elle le soutient, ne saurait justifier sa 
passivité, dès lors qu'il lui est loisible, disposant de moyens financiers suffisants, 
de mandater un tiers pour la recherche d'un logement de la même manière qu'elle 
avait procédé en vue de son installation à Genève. L'absence de mesures sérieuses 
de la part de l'appelante en vue d'une solution de relogement sera retenue comme 
un élément s'opposant à l'extension de la prolongation accordée par le Tribunal. 
Le bail a duré environ quatre ans, si l'on retient le terme pour lequel le congé du 
17 décembre 2009 a été donné. Il est manifeste qu'une telle durée n'a pas créé 
d'enracinement de l'appelante dans le quartier de Champel, si bien que le congé 
n'entraîne pas de conséquences pénibles de ce point de vue. La prolongation de 
deux ans et demi prend ainsi en compte l'ensemble des éléments du cas d'espèce. 
Au vu de ce qui précède, même si l'intimé n'a pas démontré un besoin urgent de 
recouvrer la libre disposition de son appartement, la durée de prolongation 
octroyée par le Tribunal est adéquate. Le jugement querellé sera ainsi également 
confirmé sur ce point. 
6. 
La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 22 al. 1 LaCC), étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à 
prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/518/2012 
rendu le 25 mai 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1000/2010-1-B 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Maximilien LÜCKER et Monsieur Mark 
MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.