ge_gerichte · ACJC/687/2022 · 2022-05-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30 mai 2022. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29583/2017 
ACJC/687/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU MARDI 17 MAI 2022 
 
Entre 
1) A______ SARL, sise ______, 
2) Monsieur B______, domicilié ______, 
appelants d'un jugement rendu par la 15ème Chambre du Tribunal de première instance 
de ce canton le 15 mars 2021, comparant par Me Thierry ADOR, avocat, Avocats Ador 
& Associés SA, avenue Krieg 44, case postale 445, 1211 Genève 12, en l'étude duquel 
ils font élection de domicile, 
et 
C______ SA, sise ______, intimée, comparant par Me Raphaël QUINODOZ, avocat, 
Banna & Quinodoz, rue Verdaine 15, case postale 3015, 1211 Genève 3, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/29583/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/3391/2021 du 15 mars 2021, reçu par A______ SARL et 
B______ le 29 mars 2021, le Tribunal de première instance, statuant par voie de 
procédure ordinaire, a déclaré recevable la demande formée par C______ SA à 
l'encontre des précités le 28 mars 2018, telle que complétée les 6 et 25 novembre 
2019 (chiffre 1 du dispositif), condamné A______ SARL et B______, 
solidairement entre eux, à verser à C______ SA la somme de 244'778 fr. 97, plus 
intérêts moratoires à 5% l'an dès le 18 décembre 2017 (ch. 2), prononcé la 
mainlevée définitive de l'opposition formée par B______ au commandement de 
payer, poursuite n° 1______, à concurrence de 244'778 fr. 97, et dit que cette 
poursuite irait sa voie (ch. 3), prononcé la mainlevée définitive de l'opposition 
formée par A______ SARL au commandement de payer, poursuite n° 2______, à 
concurrence de 244'778 fr. 97, et dit que cette poursuite irait sa voie (ch. 4), mis 
les frais judiciaires – arrêtés à 24'240 fr. et compensés à due concurrence avec les 
avances fournies par les parties – à la charge de A______ SARL et B______, 
condamné les précités, solidairement entre eux, à verser à C______ SA la somme 
de 24'240 fr. et ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de restituer 
400 fr. à chacune des parties (ch. 5), condamné A______ SARL et B______, 
solidairement entre eux, à verser à C______ SA la somme de 19'500 fr. TTC à 
titre de dépens (ch. 6) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 11 mai 2021, A______ 
SARL et B______ ont formé appel de ce jugement, dont ils ont sollicité 
l'annulation. Cela fait, ils ont conclu à ce que la Cour déboute C______ SA de 
toutes ses conclusions et la condamne aux frais judiciaires et dépens de première 
instance et d'appel. 
b. Dans sa réponse du 29 juillet 2021, C______ SA a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris, sous suite de frais judiciaires et dépens. 
c. A______ SARL et B______ ayant renoncé à répliquer, la cause a été gardée à 
juger le 8 octobre 2021. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. C______ SA est une société inscrite au Registre du commerce de Genève 
depuis le ______ 2013, qui a pour but d'offrir, en Suisse et à l'étranger, tous 
services, conseils et prestations dans le domaine immobilier, notamment la 
maîtrise d'ouvrage et la direction de travaux. Son siège social est situé 3______ 
[à] D______ [GE]. 
E______ SA est une société inscrite au Registre du commerce de Genève depuis 
le ______ 2014, dont le but social est le suivant : "en Suisse et à l'étranger, offrir 


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tous services, conseils et prestations, ainsi que l'exercice de toutes activités 
propres à une entreprise totale de la construction, ainsi que l'acquisition, la vente, 
la commercialisation, le courtage, la promotion de biens immobiliers, de même 
que la prise de participation dans des sociétés immobilières, à l'exception 
d'opérations prohibées par la LFAIE". Son siège social est également situé 
3______ [à] D______. 
F______ est l'administrateur unique des deux sociétés. Il en est également 
l'actionnaire unique, par le biais de G______ SA, société sise à Genève qui a pour 
but l'acquisition, la détention, la gestion et la réalisation de participations dans 
tous types d'entreprises en Suisse et à l'étranger. 
b. A______ SARL est une société inscrite au Registre du commerce de Genève 
depuis le ______ 2003, qui a pour but l'exploitation d'un atelier d'architecture. 
H______ en est l'unique associé-gérant. 
c. I______ SARL est une société inscrite au Registre du commerce de Genève 
depuis le ______ 2010, dont le but consiste en la réalisation d'opérations 
immobilières. 
J______ est l'associé-gérant président de la société et H______ en est l'associé-
gérant, tous deux avec signature individuelle. 
d.a Le 23 janvier 2017, B______ et A______ SARL, d'une part, et C______ SA, 
d'autre part, ont conclu une convention. Les premiers nommés y étaient désignés 
comme "l'emprunteur" et la seconde comme "le prêteur". 
Dans le préambule de la convention, il était précisé que B______ et 
A______ SARL, agissant conjointement et solidairement, avaient l'intention de 
développer un projet de construction de quatre villas sur la parcelle n° 4______, 
sise chemin 5______ sur la commune de K______ [GE] (ci-après : le projet 
K______/5______). Il s'agissait de quatre villas identiques à construire sur trois 
parcelles de 407 m2 et sur une quatrième de 353 m2. Il était également prévu une 
dépendance de 190 m2. 
Dans ce but, B______ et A______ SARL devaient signer une promesse de vente 
et d'achat les assurant de pouvoir déposer une requête en autorisation de construire 
auprès du département des travaux publics, "le terme de la promesse étant fixé au 
31 août 2017". La condition pour pouvoir signer la promesse de vente et d'achat 
était de verser le montant de 50'000 fr. auprès de Me L______, notaire. 
Aux termes de la convention, C______ SA prêtait 50'000 fr. à B______ et 
A______ SARL, lesquels reconnaissaient lui devoir cette somme. L'emprunteur 
s'engageait à "utiliser cette somme aux fins exclusives de l'opération immobilière 
K______/5______" et à remettre les fonds en mains du notaire (art. 1). Le délai de 


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remboursement du prêt était fixé au 31 août 2017 au plus tard (art. 2). Lors du 
remboursement, l'emprunteur s'engageait à verser un montant forfaitaire de 
5'000 fr. au prêteur à titre d'intérêts (art. 4). 
Les parties sont également convenues de ce qui suit : "Aux fins de bonne foi et 
dans un esprit de bonne collaboration, l'emprunteur s'engage à confier les 
travaux de construction de l'affaire « K______/5______ » au prêteur, celui-ci 
sera désigné comme « Entreprise Générale » et s'engage à garantir un prix 
forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel. Le prêteur 
certifie et s'engage à faire tout ce qui est dans son pouvoir pour être reconnu 
comme « Entreprise Générale » par la banque choisie par l'emprunteur. (…) En 
cas de problème lié à l'impossibilité du prêteur à obtenir l'aval de la banque 
finançant le projet et/ou d'atteindre un prix concurrentiel, celui-ci ne posera pas 
de problème à renoncer à son mandat d'Entreprise Générale, sans aucune 
prétention envers l'emprunteur, permettant ainsi la bonne réussite de l'affaire 
« K______/5______ »" (art. 3). 
Il était en outre stipulé que les "droits et obligations des parties aux termes de la 
convention [étaient] incessibles et intransmissibles" (art. 7). 
La convention était soumise au droit suisse et le for situé à Genève (art. 8). 
d.b Devant le Tribunal, F______ a déclaré que dans le cadre du projet 
K______/5______, E______ SA devait intervenir en qualité d'entreprise générale 
et C______ SA en qualité de directrice des travaux; cette dernière société n'ayant 
pas pour vocation de prêter de l'argent à des tiers, le prêt consenti à B______ et 
A______ SARL (ci-après également : les promoteurs) l'avait été "à la condition 
que nous puissions travailler comme entreprise générale dans le cadre de la 
promotion. (…) Il s'agissait d'une condition sine qua non". 
e. Suite à la signature de la convention, F______, B______ et A______ SARL, 
soit pour elle H______, ont débuté leur collaboration relative à la promotion 
immobilière K______/5______. 
Entre mars et mi-juillet 2017, les précités ont eu des discussions régulières pour 
avancer sur ce projet, par le biais de courriels (F______ utilisant le logo de 
C______ SA), de téléphones et de séances de travail. C______ SA a établi des 
plans de repérage et de préparation de quantitatifs pour diverses catégories de 
travaux (travaux préparatoires, échafaudages, canalisations, béton armé, 
ferblanterie-étanchéité, isolation des façades, stores, etc.). Les promoteurs ont 
chargé F______ et son collaborateur, M______, d'envoyer des demandes de 
soumissions aux entreprises qu'ils avaient sélectionnées au préalable. Sur la base 
des soumissions reçues (près d'une quarantaine), E______ SA a établi un tableau 
récapitulatif des retours de soumission, ainsi que des tableaux comparatifs pour 
les 
principaux 
postes 
(terrassement-canalisation, 
gros-œuvre-maçonnerie, 


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menuiseries extérieures, etc.), avec des propositions d'adjudication. Les parties 
sont par ailleurs convenues qu'un contrat d'entreprise générale serait directement 
signé entre chacun des futurs acquéreurs et l'entreprise générale (soit un contrat 
d'entreprise générale pour chaque villa vendue par les promoteurs). 
M______ a déclaré devant le Tribunal qu'il était intervenu sur le projet 
K______/5______ en tant que "directeur opérationnel" de C______ SA. Il avait 
été chargé de "monter le dossier", à savoir de procéder aux appels d'offres et aux 
"calculassions" utiles pour "obtenir un coût de construction" (témoin M______). 
f. Dans le courant du mois de mai 2017, F______ a rencontré N______, 
responsable des promotions immobilières au sein de O______ (ci-après : 
O______ ou la banque) afin de présenter sa société appelée à intervenir en tant 
qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______. 
Devant le Tribunal, N______ a déclaré qu'il s'était rendu dans les locaux de 
"C______/E______" pour rassembler les différentes pièces dont il avait besoin, 
notamment les bilans de la société. Il a ajouté que " C______/E______" jouissait 
d'une bonne réputation au sein de O______ qui l'avait "déjà proposée dans le 
cadre de projets immobiliers". Pour valider le choix d'une entreprise générale, la 
banque se fondait sur plusieurs pièces (bilans, extraits des poursuites), ainsi que 
sur l'évaluation des chantiers déjà exécutés ou en cours et sur l'organisation de 
l'entreprise concernée. La banque sollicitait également un contrat d'entreprise 
générale standard pour vérifier certains points, comme l'échéancier de paiement. 
Dans le cadre du financement du projet K______/5______, le crédit n'était pas 
accordé aux promoteurs, mais directement aux acquéreurs des villas. La 
"commercialisation s'[était] donc effectuée en amont, à savoir que l'octroi d'un 
crédit pour les quatre acquéreurs a[vait] été avalisé avant l'entame du chantier" 
(témoin N______). 
g.a Par courriel du 15 juin 2017 adressé à F______ et M______, B______ a 
transmis aux précités "un planning prévisionnel afin de pouvoir organiser les 
choses". Il a résumé comme suit les décisions prises par les parties lors d'une 
séance de travail ayant eu lieu le même jour : 
"Nous avons donc convenu de travailler à livre ouvert, les honoraires de 
C______/E______ étant forfaitaires, les économies réalisées en faveur du 
promoteur. Nous vous confirmons vouloir apporter notre aide par la lecture et 
analyse de chaque soumission afin d'optimiser d'un commun accord les 
prestations et d'aboutir à une adjudication forfaitaire. Nous vous transmettons ci-
dessous le planning imaginé : 
(1) L'autorisation de construire devrait rentrer en force le 1er juillet prochain; 
(2) Les signatures de la vente et du contrat EG [Entreprise Générale] devraient 
pouvoir être agendées entre le 10 et le 14 juillet; 
 
(3) L'ouverture du chantier devrait intervenir entre 30 et 45 jours après signature, 


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soit entre le 15 et le 31 août; 
(4) L'ouverture officielle du chantier devra être faite impérativement avant 
signature notaire; 
 
(5) Le financement de villas est en cours auprès de O______. 
 
(…) Nous sommes à votre entière disposition pour avancer dans le but d'atteindre 
nos objectifs". 
g.b Dans un courriel du même jour, H______ a informé l'étude de Me L______ 
que O______ avait "accrédité l'entreprise générale retenue dans la cadre [du 
projet K______/5______], soit C______ SA" et sollicité du notaire qu'il prépare 
"les actes de vente type, sachant que la vente du terrain s'effectuer[ait] 
directement du propriétaire actuel aux futurs acquéreurs". Lors des débats 
d'instruction qui se sont déroulés devant le Tribunal le 28 mai 2019, B______ a 
précisé que, contrairement ce que semblait indiquer ce courriel, la banque "n'avait 
pas encore accrédité [C______ SA], mais sa société sœur E______ SA". De son 
côté, F______ a indiqué que les deux sociétés avaient été accréditées par la 
banque. 
h. Sur la base de ses propositions d'adjudication, E______ SA a établi un "DEVIS 
ORIGINAL AU 15.06.17" portant sur la construction des quatre villas mitoyennes, 
avec le détail du coût des travaux pour chaque poste CFC (Code des Frais de la 
Construction). Ce devis, que M______ a transmis à B______ et H______ par 
courriel du 15 juin 2017, a fait l'objet d'ajustements ("optimisations") par la suite. 
Dans sa version actualisée au 8 juillet 2017 ("Optimisation Promoteur du 
8.07.2017"), le coût de construction total du projet K______/5______ a été chiffré 
à 3'120'000 fr. et les montants suivants ont été devisés avec la mention "Forfait 
pour EG" : 81'592 fr. 99 HT sous le libellé "ENTREPRISE GENERALE" (poste CFC 
296), 108'790 fr. 65 HT sous le libellé "DIRECTION DES TRAVAUX" (poste CFC 
296.6) et 54'395 fr. 33 HT sous le libellé "DIVERS ET IMPREVUS" (poste CFC 
299). Ont également été devisés des honoraires d'architecte et de pilotage en 
faveur des promoteurs, ainsi qu'un poste "garanties sur travaux" de 111'345 fr. 
(allégués 28 à 33, 57 et 93 de la demande, allégués ad 16 de la réplique; pièces 20, 
27bis et 131 dem.). 
Entre les 11 et 14 juillet 2017, B______ et H______ ont transmis à F______ et 
M______ diverses modifications nécessitant d'ajuster les chiffrages effectués par 
certaines entreprises (avenant au terrassement concernant l'accès au chantier, 
divers changements dans la villa C, diagnostic pour l'amiante). En tenant compte 
de ces modifications, E______ SA a majoré le coût de la construction pour 
l'arrêter à un total de 3'170'318 fr. 01 selon un "DEVIS ORIGINAL AU 12.07.17" 
(allégués 34 et 35 de la demande, allégués ad 16, 19 à 21 de la réplique; pièces 28 
à 31 dem.). 


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i. Le 12 juillet 2017, une séance de travail a eu lieu entre F______, M______, 
H______ et B______ au sujet du projet K______/5______. 
j. F______ est ensuite parti en vacances du 14 au 30 juillet 2017, ce dont les 
promoteurs avaient été informés au préalable. 
k. Le dimanche 23 juillet 2017, H______ a adressé le courriel suivant à F______ : 
"Bonjour F______ [prénom], Je suis désolé de te déranger pendant les vacances, 
mais je n'ai pas encore reçu le Contrat EG. Je te rappelle que c'est très urgent. Je 
te remercie, par avance, pour ton envoi". 
l. Les 24 et 25 juillet 2017, F______ et M______ ont échangé des courriels en vue 
de finaliser le contrat d'entreprise générale à transmettre aux promoteurs. 
m. Par pli recommandé du 25 juillet 2017, A______ SARL s'est adressée en ces 
termes à C______ SA, soit pour elle à F______ : "Malgré votre promesse du lundi 
10 courant de nous faire parvenir le Contrat d'Entreprise Générale dans le plus 
bref délai, pour l'envoyer à la banque et nos appels téléphoniques, mails et des 
SMS restés sans réponse et à ce jour nous n'avons rien reçu de votre part. Le 
retard représente 2 semaines et a mis en péril le délai pour l'acquisition de la 
parcelle. Pour mémoire je vous rappelle que la signature chez le notaire doit 
avoir lieu le 31 courant. De ce fait nous avons décidé de renoncer à vos services, 
pour manquement grave à vos obligations, avec effet immédiat. (…) L'entreprise 
qui va vous remplacer, au pied levé et qui nous permettra de fournir les éléments 
nécessaires à sauver cette affaire sera I______ SARL, mon entreprise, même si 
comme vous le savez déjà, dès le début j'ai refusé de l'employer pour des raisons 
de disponibilité". 
n.a Par courriel et pli recommandé du 26 juillet 2017, C______ SA a adressé à 
H______ et B______ le contrat d'entreprise générale relatif au projet 
K______/5______, accompagné de ses annexes (descriptif général des travaux, 
détail du prix par CFC, descriptif par villa, plans, échéancier de paiement, 
programme des travaux). Il était stipulé dans ce contrat, établi sur papier entête de 
E______ SA, que celle-ci intervenait en tant qu'entreprise générale et C______ 
SA en tant que directrice des travaux, le prix global de l'ouvrage étant fixé à 
3'170'318 fr. 01 TTC. Le pli recommandé du 26 juillet 2017 a été refusé par 
H______ qui a précisé, par courriel du même jour, que le contrat d'entreprise 
aurait dû parvenir aux promoteurs le 19 juillet 2017 au plus tard afin d'être 
transmis à la banque. 
n.b Le contrat d'entreprise générale était accompagné d'un courrier de F______, 
rédigé sur papier entête de E______ SA, dans lequel celui-ci faisait état des 
éléments suivants : 


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- Il était en vacances "dans le pays basque français", où il n'avait pas (ou peu) 
accès à internet, ni au réseau téléphonique. Il n'avait reçu aucun message 
électronique et/ou SMS des promoteurs; seul un message vocal lui était 
parvenu le 24 juillet 2017. Il avait dicté le présent courrier à sa secrétaire. 
- L'opération immobilière K______/5______ n'avait pu voir le jour que grâce au 
prêt octroyé par C______ SA, lequel était subordonné "à la condition sine qua 
non que nous soyons l'Entreprise Générale de ce projet". Lui-même avait 
travaillé longuement sur cette promotion immobilière. Afin d'aider les 
promoteurs, il avait même proposé de conclure un contrat d'entreprise générale 
"à prix plafonné et à livre ouvert". 
- Toutes les offres et les "calculassions" avaient été transmises à A______ 
SARL le 15 juin 2017 pour optimiser les coûts de construction. 
- Il avait collaboré avec les promoteurs "à l'organisation du chantier, notamment 
les problèmes d'accès et aux différentes économies possibles" et ceux-ci étaient 
revenus vers lui le 10 juillet 2017 "avec une proposition de montant cible", ce 
qui avait nécessité un travail de vérification. 
- Il avait encore reçu des compléments de chiffrage de la part de l'ingénieur civil 
le 11 juillet 2017, ce qui l'avait contraint à se rendre sur place le 12 juillet 2017 
"pour contrôler et compléter le quantitatif transmis la veille". 
- Le 12 juillet 2017, à sa demande insistante, les parties s'étaient rencontrées 
dans les locaux de C______ SA. Lui-même souhaitait faire le point avec les 
promoteurs avant de partir en vacances, étant rappelé que H______ avait 
annulé la séance de travail prévue le 10 juillet 2017. Il avait présenté une 
nouvelle estimation des travaux aux promoteurs avec "l'ensemble des 
économies possibles à [leur] unique profit". Ceux-ci avaient donné leur accord 
pour qu'il finalise le contrat d'entreprise générale d'ici la fin de ses vacances, 
étant précisé que "les signatures étaient prévues à [son] retour, soit pendant la 
semaine du 31 juillet et 4 août [2017]". 
- Le 26 juillet 2017, le contrat d'entreprise générale était prêt à être signé, de 
sorte qu'aucun retard ne pouvait être reproché ni à lui-même ni à ses sociétés. 
Quoi qu'il en soit, il souhaitait continuer à collaborer avec les promoteurs sur le 
projet K______/5______. Toutefois, dans le cas contraire, il serait dans 
l'obligation de défendre ses intérêts. 
o.a Interrogé par le Tribunal sur les événements survenus en juillet 2017, F______ 
a déclaré que le projet K______/5______ n'avait pas pu être "bouclé" lors de la 
séance du 12 juillet 2017 en raison des modifications requises par les promoteurs. 
Les soumissions effectuées par l'ingénieur civil, à savoir B______, comportaient 
quelques imprécisions, s'agissant notamment du volume de béton armé, qu'il avait 
fallu "reprendre". Afin d'établir les quatre contrats d'entreprise générale à 


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soumettre aux acquéreurs pour signature, F______ avait besoin de connaître 
l'identité de ceux-ci, ainsi que la clé de répartition du coût des travaux entre les 
quatre lots à vendre. Or, à la date du 12 juillet 2017, les promoteurs ne lui avaient 
pas encore communiqué ces éléments essentiels. S'il disposait du coût global du 
projet immobilier, il lui restait à ventiler ce coût entre les différents acquéreurs, 
étant précisé que les lots à vendre n'étaient pas identiques; en particulier, seule une 
des villas était équipée d'un abri PC. 
F______ avait été très surpris de recevoir le courriel de H______ du 23 juillet 
2017. En effet, lors de la séance du 12 juillet 2017, les parties étaient convenues 
d'organiser une réunion le 31 juillet 2017 "pour scinder le coût du projet […] et le 
répartir entre les quatre acquéreurs", tandis que les "contrats avec les acquéreurs 
devaient être signés la semaine suivante". Avant leur courriel du 26 juillet 2017, 
les promoteurs n'avaient jamais évoqué la date du 19 juillet 2017 (cf. supra let. n.a 
in fine). Même s'il se trouvait en vacances, F______ n'avait pas eu de difficulté à 
communiquer le contrat d'entreprise générale à B______ et A______ SARL, dans 
la mesure où le "dossier était déjà prêt avec un prix global"; il avait simplement 
demandé à M______ de le transmettre aux promoteurs. Vu que C______ SA et 
E______ SA œuvraient "à livre ouvert", tout le travail réalisé (notamment les 
pistes explorées pour faire des économies sur les coûts de construction) avait été 
communiqué à ces derniers. F______ et ses sociétés avaient été écartées du projet 
immobilier "une fois le travail effectué et transmis [aux promoteurs]". 
o.b Lors de son interrogatoire par le Tribunal, B______ a déclaré que les 
promoteurs avaient eu des contacts avec la banque dès avril 2017 et que celle-ci 
était "entrée dans le projet" après avoir reçu le cahier des charges et le plan 
financier établis par H______. Pour aller de l'avant, O______ avait besoin de 
connaître le nom de l'entreprise générale et de recevoir le projet de contrat 
d'entreprise générale, sans qu'il soit nécessaire – à tout le moins dans un premier 
temps – de spécifier le nom des acquéreurs ni de ventiler le coût des travaux entre 
les différents lots. Le fait que l'identité des acquéreurs n'était pas connue de 
C______ SA le 12 juillet 2017 ne l'empêchait donc pas de communiquer le contrat 
d'entreprise générale aux promoteurs en vue de sa transmission à la banque, étant 
rappelé que la date limite pour l'achat du terrain arrivait à échéance le 31 août 
2017. Une clé de répartition n'était pas non plus nécessaire, ce d'autant que les 
quatre villas étaient construites à l'identique et que l'abri PC avait été érigé au 
profit de tous les lots à vendre. Conformément à la convention du 23 janvier 2017, 
C______ SA devait "établir une offre d'entreprise générale" pour le projet 
K______/5______; si le prix qu'elle proposait aux promoteurs "était 
concurrentiel, alors l'affaire se faisait". Or ceux-ci n'avaient "jamais reçu de prix 
figé" de sa part. 
S'agissant de la séance du 12 juillet 2017, B______ a précisé ce qui suit : "[cette] 
réunion d'urgence […] avait pour but l'obtention d'un prix. En effet, la banque 


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avait besoin d'un draft d'un contrat d'entreprise générale, avec un prix, pour 
pouvoir aller de l'avant. [F______] nous a répondu qu'il n'y avait pas de 
problème et que le contrat nous serait transmis en début de semaine suivante. 
Bien qu'il devait partir en vacances, son équipe était là et ferait le nécessaire. En 
début de la semaine suivante, ne recevant toujours rien, nous avons contacté les 
employés de C______/E______ qui nous disaient qu'ils ne pouvaient rien nous 
donner sans l'accord de [F______]. Nous étions tous dans l'attente, y compris la 
banque et les acquéreurs. Je rappelle que le tout devait être finalisé pour le 31 
août". 
Devant le Tribunal, H______ a déclaré quant à lui que les promoteurs avaient 
décidé de mettre un terme à leur collaboration avec C______ SA le 26 juillet 
2017; il s'agissait du "dernier moment pour « s'en débarrasser » par manque de 
confiance" compte tenu de l'échéance du 31 août 2017. 
o.c M______ a précisé que lui-même et F______ étaient à l'origine de la séance 
du 12 juillet 2017, destinée à faire le point avant le départ en vacances de celui-ci. 
Le contrat d'entreprise n'avait pas pu être finalisé entre les 10 et 14 juillet 2017, en 
raison d'un "complément de soumission à faire à la demande des promoteurs, 
notamment par rapport à l'accès au chantier". M______ avait continué à 
travailler sur le projet K______/5______ pendant les vacances de son employeur, 
dans le but de pouvoir remettre le contrat finalisé aux promoteurs d'ici la fin juillet 
2017. Pendant cette période, il avait eu deux ou trois contacts téléphoniques avec 
H______ au sujet des modifications demandées. Le précité lui avait également 
réclamé le contrat d'entreprise générale. Il lui avait répondu que F______ lui 
transmettrait le contrat à son retour de vacances, "sachant qu'il manquait certains 
points que seul celui-ci pouvait ajouter, comme l'échéancier". M______ a déclaré 
que H______ lui avait fait part "de l'urgence à remettre le contrat d'entreprise 
générale", mais sans mentionner de date butoir, étant précisé que les travaux 
devaient débuter en septembre 2017 (témoin M______). 
Le 26 juillet 2017, M______ s'était rendu dans les bureau des promoteurs afin de 
leur remettre le contrat d'entreprise générale en mains propres. Quand il était 
arrivé sur place, personne ne lui avait ouvert et il avait déposé le contrat dans la 
boîte aux lettres. Le 19 juillet 2017 n'avait jamais été évoqué comme date butoir 
pour la remise du contrat d'entreprise générale, ce d'autant que le nom des 
acquéreurs ne leur avait toujours pas été communiqué à ce moment-là; il s'agissait 
pourtant d'une information qui devait figurer dans les contrats à signer. M______ 
a encore indiqué que le coût de construction avait déjà été remis aux promoteurs 
en juin 2017; ce prix semblait leur convenir, même si des ajustements devaient 
encore intervenir (témoin M______). 
p. Par pli de son conseil du 28 juillet 2017, E______ SA a invité A______ SARL 
à "reconsidérer [sa] position avant de faire signer aux futurs acquéreurs des 


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C/29583/2017 
villas un contrat d'entreprise générale avec [I______ SARL]". Elle a ajouté que si 
les promoteurs persistaient à l'exclure du projet K______/5______ "pour des 
motifs constituant à l'évidence de purs prétextes", elle n'aurait d'autre choix que de 
réclamer la réparation du dommage subi. Le 9 août 2017, le conseil de E______ 
SA a proposé d'organiser une séance de médiation. 
Dans sa réponse du 23 août 2017, A______ SARL a relevé qu'elle n'avait jamais 
eu de rapport contractuel avec E______ SA et qu'elle ignorait même l'existence de 
cette société. Elle sollicitait des éclaircissements sur ce point. 
q. Le 28 août 2017, A______ SARL et B______ ont procédé au remboursement 
du prêt octroyé par C______ SA, en versant à celle-ci la somme de 55'000 fr. 
(50'000 fr. + 5'000 fr. d'intérêts) par l'intermédiaire de Me L______. 
r. Les contrats de vente portant sur les quatre villas du projet K______/5______ 
ont été conclus à la fin du mois d'août 2017. Devant le Tribunal, B______ a 
indiqué que ces contrats avaient été signés "sauf erreur" le 30 ou le 31 août 2017. 
P______ – directeur de la société de courtage Q______ SA mandatée par les 
promoteurs pour trouver de futurs acquéreurs pour les villas – a déclaré que les 
actes de vente avaient été signés le 28 août 2017. Les promoteurs ne lui avaient 
"pas donné d'instructions particulières, si ce n'est de ne pas intervenir auprès de 
l'entreprise générale". Vu que Q______ SA n'avait "pas de contact direct avec 
C______/E______, il avait été décidé que le nom des acquéreurs devait rester 
entre [la société de courtage] et les promoteurs" (témoin P______). 
s.a Le 28 août 2017, I______ SARL, représentée par J______, a signé un contrat 
d'entreprise générale avec chacun des quatre acquéreurs. Le prix global de 
l'ouvrage a été fixé à 3'170'000 fr. TTC, à savoir 792'500 fr. TTC par villa, ce qui 
ressort des pièces produites par I______ SARL sur réquisition du Tribunal (en 
lien avec les allégués 58 de la demande et les allégués ad 21 à 23, 26 et 28 de la 
réplique). 
Il ressort en outre de ces pièces qu'en date du 11 août 2017, les promoteurs ont 
signé un contrat d'entreprise générale avec I______ SARL pour un prix global de 
3'170'000 fr. TTC. Selon le plan financier détaillé par CFC établi par 
I______ SARL, les honoraires de l'entreprise générale ont été fixés 
forfaitairement à 200'000 fr., tandis qu'un poste "Divers et imprévus" a été pris en 
compte à hauteur de 60'000 fr. 
s.b Devant le Tribunal, J______ a déclaré que I______ SARL était "entrée dans le 
projet K______/5______ avant les vacances d'été 2017, soit en mai-juin 2017". A 
ce moment-là, il ignorait qu'une autre entreprise générale était déjà intervenue sur 
ce projet. Il ne l'avait appris qu'au moment où une procédure avait été initiée 
contre H______ (témoin J______). 


- 12/32 - 
 
C/29583/2017 
N______ a indiqué que les promoteurs l'avaient informé de leur souhait de 
changer d'entreprise générale durant l'été 2017. A ce moment-là, le processus de 
validation de la société " C______/E______" n'avait pas encore été mené à son 
terme. Après avoir effectué les vérifications usuelles (cf. supra let. f, 2ème §), 
O______ avait validé le choix de I______ SARL comme entreprise générale sur 
le projet K______/5______. Ce n'était qu'au moment où les acquéreurs avaient 
signé leur contrat que la banque avait obtenu les quatre contrats d'entreprise 
générale. Elle disposait déjà du prix de l'entreprise générale car elle l'avait reçu 
"au départ par le biais du plan financier remis par les promoteurs". La banque 
n'avait "pas fixé de date butoir aux promoteurs pour fournir le contrat 
d'entreprise générale. Toutefois, les choses devaient avancer puisque les contrats 
de vente devaient être signés par les acquéreurs avant fin août 2017". N______ 
n'avait pas été informé d'un éventuel "problème de délai avec la société 
C______/E______". Il a ajouté ce qui suit : "Si le processus avec 
C______/E______ n'est pas allé à son terme, ce n'est pas parce qu'il nous 
manquait des documents, mais parce qu'il y a eu un changement d'entreprise 
générale. J'imagine que nous aurions validé la société C______/E______ si le 
processus avait été mené à son terme. […] Dans le cadre de la validation de 
I______ SARL, je me rappelle que le timing était serré, dans la mesure où nous 
étions à la fin juillet et que le tout devait être bouclé à fin août, alors que nous 
étions dans une période de vacances". N______ a encore précisé que dans la 
mesure où le financement était directement accordé aux acquéreurs des villas, la 
banque avait besoin de connaître leur identité. En revanche, il n'était pas 
nécessaire que leur nom apparaisse sur le contrat d'entreprise générale standard 
sollicité par la banque pour valider le choix de l'entrepreneur général (témoin 
N______). 
t. Le 18 septembre 2017, E______ SA a adressé deux factures à A______ SARL, 
payables sous 30 jours, soit au 19 octobre 2017. 
La première, d'un montant de 65'772 fr. (TVA incluse), portait sur l'ensemble du 
travail préparatoire effectué, étant précisé que toute la documentation y relative 
avait d'ores et déjà été transmise aux promoteurs. Le seconde, d'un montant de 
198'589 fr. 28 (TVA incluse), portait sur le gain manqué : il s'agissait des 
honoraires forfaitaires mentionnés dans le devis convenu par les parties (postes 
CFC 296, CFC 296.6 et CFC 299), sous déduction de la première facture. 
u. Par pli de son conseil du 19 octobre 2017, A______ SARL a nié avoir 
entretenu un quelconque rapport contractuel avec E______ SA, la convention du 
23 janvier 2017 ayant été signée avec C______ SA. Elle a par ailleurs nié 
l'existence d'un quelconque dommage, dans la mesure où C______ SA lui avait 
tout au plus soumis un devis qui ne pouvait justifier aucune rémunération. De son 
côté, A______ SARL avait rempli toutes ses obligations, puisque le prêt avait été 


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remboursé et qu'elle avait donné l'occasion à C______ SA de soumissionner, ce 
que celle-ci n'avait pas fait dans les temps. 
v. Par pli de leur avocat du 7 décembre 2017, C______ SA et E______ SA ont 
adressé au conseil de A______ SARL deux factures établies aux noms de cette 
société et de B______, annulant et remplaçant les factures transmises le 
18 septembre 2017 : la première "pour le travail effectué" (60'900 fr. HT; 
65'772 fr. TTC) et la seconde "pour le gain manqué" (183'878 fr. 97 HT; 198'589 
fr. 28 TTC). Ces factures étaient payables sous dix jours, soit au 17 décembre 
2017. 
Dans sa réponse du 14 décembre 2017, le conseil de A______ SARL a précisé 
qu'il n'était pas constitué pour la défense des intérêts de B______. Il a ajouté que 
celui-ci n'avait rien à voir avec ces nouvelles factures. En effet, B______ avait 
uniquement été le mandataire de A______ SARL en tant que "pilote ingénieur 
civil" du projet K______/5______ et "il n'a[vait] jamais été question qu'il 
mandate quiconque […] dans ce projet". 
w. Le 15 décembre 2017, E______ SA et C______ SA ont signé un contrat 
intitulé "CESSION DE CREANCES", aux termes duquel la première déclarait céder 
"irrévocablement et sans conditions" à la seconde toutes les créances dont elle 
était titulaire à l'encontre de A______ SARL et B______ concernant le projet 
K______/5______, à savoir en particulier la créance de 146'867 fr. 38 "TVA 
incluse" (135'988 fr. 32 HT), correspondant aux postes CFC 296 (81'592 fr. 99 
HT) et CFC 299 (54'395 fr. 33 HT) mentionnés dans le devis du 15 juin 2017. 
D. 
a. Par demande introduite devant le Tribunal le 28 mars 2018, complétée par 
réplique du 20 décembre 2018, C______ SA a assigné A______ SARL et 
B______, solidairement entre eux, en paiement de 65'772 fr. (au titre du travail 
effectué), et de 198'589 fr. 28 (au titre de réparation du dommage résultant de la 
violation de la convention du 23 janvier 2017), le tout avec intérêts moratoires à 
5% l'an dès le 18 décembre 2017. 
En substance, elle a allégué que dans le cadre de son organisation interne, 
F______ avait pour habitude d'assurer le suivi des chantiers selon le mode de 
fonctionnement suivant : E______ SA intervenait en tant qu'entreprise générale, 
tandis que C______ SA assurait la direction des travaux, sur mandat de la 
première nommée. Dans le cadre du projet K______/5______, O______ avait 
accrédité E______ SA en tant qu'entreprise générale, après avoir procédé aux 
vérifications usuelles (allégués 22 à 25 de la demande). Afin d'éviter toute 
problématique de légitimation active dans le cadre du présent procès, E______ SA 
avait cédé à C______ SA tous les droits qu'elle détenait à l'endroit de A______ 
SARL et B______. 


- 14/32 - 
 
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La condition sine qua non à l'octroi du prêt de 50'000 fr. portait sur le fait que les 
"emprunteurs" devaient confier les travaux de construction relatifs au projet 
K______/5______ au "prêteur" en qualité d'entreprise générale, ce que les 
promoteurs avaient accepté. Sur la base de cet accord, E______ SA et C______ 
SA avaient établi et transmis aux promoteurs – à la mi-juin, puis à la mi-juillet 
2017 – un devis détaillé pour chaque poste CFC afin de déterminer le plus 
précisément possible le coût de construction de l'ouvrage (à savoir le devis 
original au 15 juin 2017 avec ses diverses optimisations; allégués 28 à 35, 57 et 93 
de la demande; pièces 27bis et 131 dem.); le coût final des travaux était donc 
connu des promoteurs et il correspondait à l'objectif fixé par ceux-ci (allégués ad 
13, 14, 16 et 21 de la réplique). En raison des modifications de dernière minute 
requises par ces derniers – ayant nécessité de revoir le chiffrage de certains postes 
CFC –, la signature des contrats de vente et d'entreprise générale (prévue 
initialement à mi-juillet 2017) avait dû être reportée à la semaine du 31 juillet au 4 
août 2017 (allégués 34 à 40 de la demande et ad 16 de la réplique). Précisément 
au moment où E______ SA et C______ SA avaient achevé leur "travail 
préparatoire titanesque", les promoteurs avaient mis fin à leur collaboration avec 
F______. H______ avait alors utilisé I______ SARL pour s'approprier 
l'intégralité du travail fourni par les sociétés de F______, sans verser le moindre 
centime à celles-ci (allégués 94 et 95 de la demande). C______ SA demandait à 
être indemnisée pour le dommage subi, lequel correspondait aux honoraires 
qu'elle-même et E______ SA auraient encaissés si les promoteurs avaient respecté 
l'engagement contractuel stipulé à l'art. 3 de la convention de prêt (i.e. l'addition 
des trois postes destinés à rémunérer l'entrepreneur général selon le devis du 15 
juin 2017; allégués 65 et 66 de la demande). 
b. Dans leur réponse du 15 octobre 2018, complétée par duplique du 12 avril 
2019, A______ SARL et B______ ont conclu au rejet de la demande. 
En substance, ils ont allégué que, conformément à la convention du 23 janvier 
2017, les travaux de construction du projet K______/5______ devaient être 
confiés à C______ SA en tant qu'entreprise générale à condition que le prix de 
construction proposé par celle-ci soit concurrentiel et corresponde au marché 
genevois. Les promoteurs n'avaient jamais eu de relation (extra-)contractuelle 
avec E______ SA. Tous les courriels et correspondances adressés aux promoteurs 
l'avaient été par C______ SA. Vu que les logos des deux sociétés étaient 
extrêmement similaires, les promoteurs étaient fondés à croire qu'ils 
s'entretenaient et collaboraient uniquement avec C______ SA. Contrairement à 
l'engagement pris, cette société ne leur avait pas transmis un prix définitif à la date 
convenue, soit le 14 juillet 2017. Lors de la réunion du 12 juillet 2017, qui avait 
eu lieu à leur demande, F______ avait assuré qu'en dépit de ses vacances, "le CFC 
détaillé" et le projet de contrat d'entreprise générale (avec l'indication du prix de 
construction global) seraient communiqués aux promoteurs au plus tôt le 14 juillet 
2017 et au plus tard dans les cinq jours. Ne recevant rien, ils avaient relancé 


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C______ SA à de multiples reprises par le biais de téléphones, de courriels et de 
SMS. Malgré les assurances données, ils n'avaient pas reçu les documents promis. 
Il était évident que la date butoir pour fournir le contrat d'entreprise générale était 
fixée au 14 juillet 2017 puisqu'il était prévu que les contrats de vente des villas 
seraient signés entre le 10 et le 14 juillet 2017. Cette date ressortait du courriel de 
B______ du 15 juin 2017 (cf. supra let. C.g.a). Si le contrat d'entreprise générale 
devait effectivement être signé pendant la semaine du 31 juillet au 4 août 2017, 
les promoteurs avaient demandé à le recevoir le 14 juillet 2017 à des fins de 
vérification. Quant aux modifications requises à la mi-juillet 2017, il s'agissait de 
points mineurs qui pouvaient "être trait[és] indépendamment du projet de contrat 
d'entreprise générale". Le contrat transmis aux promoteurs le 26 juillet 2017 "ne 
correspond[ait] pas à l'objectif, le descriptif ayant en outre été modifié et étant 
faux pour le surplus". Seul le contrat d'entreprise générale – mentionnant le coût 
global des travaux – devait être présenté à O______. Il était ensuite aisé de 
ventiler ce coût entre les quatre lots à vendre. Pour le surplus, l'activité de 
C______ SA s'était limitée à utiliser les documents déjà établis par les promoteurs 
(plans et descriptif de l'architecte, soumissions de l'ingénieur), à demander des 
devis à des entreprises et, finalement, à en copier le résultat sur le tableau 
récapitulatif produit sous pièce 131 dem. (à savoir le devis du 15 juin 2017 avec 
les optimisations subséquentes). 
c.a En octobre-novembre 2019, C______ SA a initié des poursuites à l'encontre 
des promoteurs en recouvrement des sommes de 65'772 fr. et 198'589 fr. 28, avec 
intérêts à 5% l'an dès le 18 décembre 2017. 
Les commandements de payer ont été notifiés respectivement à B______ 
(poursuite n° 1______) le 24 octobre 2019 et à A______ SARL (poursuite n° 
2______) le 16 novembre 2019, qui y ont formé opposition. 
c.b Par courriers de son conseil des 6 et 25 novembre 2019, se référant aux 
poursuites nos 1______ et 2______, C______ SA a amplifié ses conclusions et 
sollicité du Tribunal qu'il prononce la mainlevée définitive des oppositions 
formées aux commandements de payer susvisés. 
c.c B______ et A______ SARL ont conclu à l'irrecevabilité de ces conclusions 
nouvelles. 
Ils ont fait valoir que les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par 
C______ SA existaient "bien avant" le double échange d'écritures ordonné par le 
Tribunal et les débats d'instruction du 28 mai 2019. "En effet, en amont du dépôt 
de la demande en paiement, une réquisition de poursuite aurait pu être introduite, 
un commandement de payer notifié et une opposition formée à l'encontre dudit 
commandement de payer". De plus, C______ SA avait déjà fait notifier deux 
commandements de payer aux promoteurs en mars-avril 2018. Or dans sa 


- 16/32 - 
 
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demande en paiement du 28 mars 2018, C______ SA n'avait pas pris de 
conclusions en mainlevée de l'opposition à ces commandements de payer – 
sciemment ou par manque de diligence. "Ainsi, le manque de diligence et l'erreur 
procédurale de [C______ SA] ne [pouvait] être réparées à ce stade de la 
procédure par une modification des conclusions". 
d. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 28 janvier 2021, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions, après quoi la cause a été gardée à juger. 
E. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les modifications de la 
demande des 6 et 25 novembre 2019 étaient recevables, puisqu'elles se fondaient 
sur des novas qui n'existaient pas lors du double échange d'écritures ni lors des 
débats d'instructions. Ces novas avaient été invoqués en temps utile, soit quelques 
jours après la notification des commandements de payer aux promoteurs. La 
question de savoir si une poursuite aurait pu être introduite avant le dépôt de la 
demande importait peu : un créancier n'avait pas de délai à respecter pour initier 
une poursuite et, en particulier, n'avait aucune obligation de le faire avant de 
déposer une demande en paiement. En outre, rien n'empêchait un créancier de 
requérir plusieurs poursuites pour une même créance. En l'occurrence, C______ 
SA concluait à la mainlevée des oppositions formées aux commandements de 
payer notifiés postérieurement au double échange d'écritures. Les modifications 
litigieuses reposaient donc sur de vrais nova au sens de l'art. 230 al. 1 let. b CPC. 
L'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 était clair et ne laissait pas de place à 
l'interprétation. Par le contrat de prêt qu'elles avaient conclu, les parties étaient 
convenues que A______ SARL et B______ (les emprunteurs) confieraient à 
C______ SA (la prêteuse) le contrat d'entreprise générale en vue de la réalisation 
du projet K______/5______, à l'unique condition qu'elle pratique les mêmes prix 
que ceux du marché. En retour du prêt accordé, l'exclusivité devait être réservée à 
C______ SA. Il était en outre évident que celle-ci n'avait accepté de prêter cette 
somme que pour autant qu'elle fasse partie du projet. L'art. 3 de la convention 
devait être qualifié de promesse de contracter (art. 22 CO), les parties s'étant 
engagées à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations. Le fait 
que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être 
formellement conclu entre l'entreprise générale et les acquéreurs des villas ne 
modifiait pas la qualification juridique de l'accord conclu. Il revenait en effet aux 
promoteurs de désigner l'entreprise générale, les acquéreurs n'ayant aucune marge 
de manœuvre dans la conclusion de ces contrats individuels. De la même façon, la 
question de savoir qui de C______ SA et/ou de E______ SA serait formellement 
chargée des travaux n'était pas déterminante. Il était en revanche prévu que le 
chantier serait confié à F______, au travers de l'une de ses sociétés. Ainsi, selon 
l'art. 3 de la convention, les promoteurs s'étaient engagés à désigner C______ SA 
comme entreprise générale – auprès de la banque puis des acquéreurs – afin de 
permettre la conclusion formelle du contrat. 


- 17/32 - 
 
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Le contrat envisagé par les parties n'était finalement pas venu à chef, les 
promoteurs ayant désigné une autre société comme entreprise générale. De son 
côté, C______ SA avait respecté les obligations stipulées à l'art. 3 de la 
convention. Les promoteurs n'alléguaient pas (ni ne démontraient) que le prix 
proposé par celle-ci pour ses services n'était pas conforme au prix du marché. Il 
ressortait en outre des déclarations du témoin N______ que la banque était prête à 
valider le choix de C______ SA. L'ensemble des conditions dont les parties 
avaient fait dépendre la conclusion du contrat (prix concurrentiel, accord de la 
banque) étaient donc réunies. En définitive, l'affaire n'avait pas été conclue parce 
que les promoteurs avaient changé d'avis, en violation de leurs obligations 
contractuelles. 
C______ SA affirmait avoir devisé le coût de son intervention à plusieurs 
reprises, pour un total de 244'778 fr. 97 HT (équivalant au cumul des postes CFC 
296, CFC 296.6 et CFC 299), dans le devis du 15 juin 2017 et ses versions 
subséquentes (pièces 27bis et 131 dem.). Les promoteurs ne contestaient pas 
valablement avoir reçu ces documents. On comprenait par ailleurs aisément, en 
comparant les devis produits sous pièces 27 bis et 131 dem., que les dates 
indiquées en bas de page (à savoir le 20 mars 2018, respectivement le 3 août 
2017) ne correspondaient pas à la date d'établissement, mais à la date d'impression 
de ces documents. Si les pièces 27bis et 131 dem. n'avaient pas été contresignées 
par les promoteurs, le principe même d'une rémunération n'était pas contesté (les 
parties étant convenues d'un prix forfaitaire). En outre, les trois postes concernés 
n'avaient fait l'objet d'aucune remarque ou objection de la part des promoteurs et 
ceux-ci n'explicitaient pas en quoi le montant articulé par C______ SA ne pouvait 
pas être retenu. Dans ces circonstances, il convenait d'admettre que les parties 
étaient convenues de rémunérer C______ SA à hauteur de 244'778 fr. 97 HT, ce 
qui correspondait au dommage subi par cette dernière. Vu qu'il s'agissait d'une 
indemnité – et non d'honoraires pour des travaux accomplis pour un client final – 
il ne se justifiait pas d'y ajouter la TVA. Par ailleurs, le préjudice subi par 
C______ SA ne se serait pas produit si les promoteurs l'avaient désignée comme 
l'entreprise générale chargée du projet K______/5______. De même, le 
comportement des promoteurs, qui avait refusé de confier les travaux à C______ 
SA, était, d'après le cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, 
propre à entraîner la perte de gain subie par cette dernière. Le lien de causalité 
(naturelle et adéquate) entre la violation de la promesse de contracter et le 
dommage était donc réalisé. 
Enfin, il n'était pas démontré qu'aucune faute n'était imputable aux promoteurs. 
Dans leur lettre du 25 juillet 2017, ceux-ci reprochaient à F______ d'avoir tardé à 
leur remettre le contrat d'entreprise générale alors qu'ils devaient "l'envoyer à la 
banque". Or le témoin N______ avait affirmé que la banque n'avait pas fixé de 
date butoir aux promoteurs pour lui fournir le contrat d'entreprise générale; le 
témoin avait en outre déclaré que si la banque n'avait pas formellement validé le 


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choix de C______ SA, c'était uniquement parce que les promoteurs avaient 
changé d'avis durant l'été – et non parce qu'il lui manquait des documents. Il 
n'était pas non plus établi que F______ aurait mis en "péril le délai pour 
l'acquisition de la parcelle" : contrairement à ce qui était indiqué dans la lettre du 
25 juillet 2017, la vente ne devait pas intervenir à fin juillet mais à fin août 2017. 
De manière générale, la version des promoteurs était sujette à caution, puisqu'ils 
avaient varié dans leurs explications, tant sur la question du délai fixé pour fournir 
le contrat d'entreprise générale (tantôt le 14 juillet, tantôt le 19 juillet) que sur 
celle des échéances à observer (tantôt le 31 juillet, tantôt le 31 août). Enfin, les 
termes utilisés en audience par H______ (à savoir que le 26 juillet 2017 était le 
dernier moment pour se "débarrasser" de F______) et le fait que I______ SARL 
était "entrée" dans le projet K______/5______ "avant les vacances d'été 2017, 
soit en mai-juin 2017" (témoin J______), permettaient de douter de la bonne foi 
des promoteurs et de leur réelle intention de tenir l'engagement pris à l'art. 3 de la 
convention. Ce n'était d'ailleurs certainement pas un hasard s'ils n'avaient jamais 
communiqué l'identité des acquéreurs à C______ SA. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Interjeté dans les délai et forme prévus par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1, 
145 al. 1 lit. b et 311 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), à 
l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans une affaire 
patrimoniale dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions de première 
instance était supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 
 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits, la Cour disposant d'un pouvoir d'examen complet (art. 310 CPC). Toutefois, 
elle ne revoit la cause que dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont 
formulés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 
5; 5A_89/2014 du 15 avril 2014 consid. 5.3.2). 
La maxime des débats et le principe de disposition sont applicables au présent 
litige (art. 55 al. 1 et 58 al. 1 CPC). 
1.3 Les éléments de fait que les appelants considéraient comme inexactement 
retranscrits par le Tribunal ont, sur la base des actes et pièces de la procédure, été 
intégrés – dans la mesure utile – dans l'état de fait dressé ci-avant. 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré recevables les conclusions de 
l'intimée tendant au prononcé de la mainlevée des oppositions formées aux 
poursuites nos 1______ et 2______. 
Dans la mesure toutefois où ils se limitent à reprendre les moyens soulevés devant 
le Tribunal, sans critiquer les motifs de la décision attaquée sur ce point, leur grief 
est irrecevable. En tout état, les considérations du premier juge sur cette question 


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sont entièrement fondées, de sorte qu'il y sera renvoyé en tant que de besoin (cf. 
arrêt du Tribunal fédéral 5D_15/2012 du 28 mars 2012 consid. 4.2.3). 
3. 
Selon les appelants, l'intimée ne disposerait pas de la légitimation active pour agir 
contre eux en relation avec la convention du 23 janvier 2017. 
 
3.1 La légitimation active ou passive dans un procès civil relève du fondement 
matériel de l'action; elle appartient au sujet (actif ou passif) du droit invoqué en 
justice et son absence entraîne le rejet de la demande (ATF 128 III 50 consid. 
2b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_145/2016 du 19 juillet 2016 consid. 4.1). Elle 
s'examine d'office et librement, dans la limite des faits allégués et établis lorsque 
le litige est soumis à la maxime des débats (ATF 130 III 550 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_217/2017 du 4 août 2017 consid. 3.4.1). 
3.2 En l'occurrence, il n'est pas contesté que la convention du 23 janvier 2017 a 
été conclue entre A______ SARL et B______, d'une part, et C______ SA, d'autre 
part. 
On peine dès lors à comprendre le grief des appelants, ce d'autant qu'ils ont 
allégué que toutes les discussions relatives au projet K______/5______ avaient 
été menées entre eux-mêmes et l'intimée, soit pour elle F______, à l'exclusion de 
E______ SA – avec qui ils n'avaient jamais entretenu de relation 
(extra)contractuelle. Au demeurant, comme l'a retenu le Tribunal, il ressort des 
explications des parties et des pièces produites (les différents courriels et 
documents adressés aux promoteurs l'ayant été via C______ SA et/ou E______ 
SA, sans que cela ne suscite la moindre réaction de leur part) que celles-ci 
s'étaient mises d'accord sur le fait que les travaux de construction seraient confiés 
à F______ – à savoir l'interlocuteur privilégié des promoteurs – à travers l'une 
et/ou l'autre des sociétés dirigées par lui. Dans ce contexte, il n'était pas 
déterminant, du point de vue des promoteurs, de savoir quelle société serait 
chargée in fine des travaux ni à quel titre (entreprise générale et/ou direction des 
travaux). 
En tout état, les appelants ne soulèvent aucun élément propre à remettre en cause 
la validité du contrat de cession conclu le 15 décembre 2017 entre E______ SA et 
l'intimée, aux termes duquel la première a cédé irrévocablement à la seconde 
toutes les créances dont elle était titulaire à l'encontre des appelants concernant le 
projet K______/5______. Enfin, c'est en vain qu'ils invoquent l'art. 7 de la 
convention du 23 janvier 2017, lequel stipule que "les droits et obligations des 
parties aux termes de [ladite] convention sont incessibles et intransmissibles". En 
effet, il ne ressort pas de la procédure que l'intimée aurait cédé à un tiers ses droits 
découlant de la convention litigieuse, de sorte que cette clause n'est d'aucun 
secours aux appelants. 
L'appel sera rejeté sur ce point. 


- 20/32 - 
 
C/29583/2017 
4. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 8 CC, respectivement la 
maxime des débats, en retenant que les conditions stipulées à l'art. 3 de la 
convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et 
équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de 
l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée 
pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle 
aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). 
Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les 
déclarations des témoins M______ et N______. 
4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut 
être assumée contractuellement. 
La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations 
(art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer 
ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec 
l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi 
l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 
2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, 
CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). 
Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux 
parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les 
parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. 
art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une 
acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer 
ensemble le contrat principal (par ex. : les parties au précontrat se promettent de 
cautionner solidairement un tiers, cf. art. 493 al. 6 et 496 CO). Il est unilatéral 
lorsqu'une des parties seulement s'engage à conclure le contrat principal, soit avec 
l'autre partie (par ex. : clause d'architecte ou d'entrepreneur en faveur du 
cocontractant), soit en faveur d'un tiers (par ex. : une des parties au précontrat 
s'engage envers l'autre à vendre un bien-fonds à un tiers). En pratique, les 
précontrats les plus fréquents sont les promesses de vente immobilière et les 
clauses d'architecte et d'entrepreneur, par lesquelles l'acheteur d'un immeuble 
promet au vendeur de lui confier ou de confier à un tiers un mandat d'architecte 
(art. 394 CO) ou des travaux de construction sur l'immeuble vendu (art. 363 CO) 
(MORIN, op. cit., n. 6 et 7 ad art. 22 CO). 
Selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, la conclusion (art. 1 ss CO) du 
précontrat implique un accord des parties sur tous les éléments essentiels du 
contrat principal (art. 2 CO), qui doivent déjà être déterminés ou au moins 
déterminables dans le précontrat. Cette exigence se justifie par la possibilité d'agir 
en exécution du contrat principal en cas d'inexécution du précontrat (MORIN, op. 
cit., n. 8 ad art. 22 CO et les références citées). 


- 21/32 - 
 
C/29583/2017 
Il n'est jamais possible d'agir en exécution d'une promesse de conclure un contrat 
d'entreprise ou de mandat (fondée par ex. sur une clause d'entrepreneur ou 
d'architecte), vu les art. 377 et 404 CO qui permettent de mettre fin à ces contrats 
en tout temps. En cas d'inexécution du précontrat, le créancier peut réclamer au 
débiteur des dommages-intérêts sur la base des art. 97 ss CO (moyennant que la 
responsabilité contractuelle du débiteur soit engagée, ce qui suppose la réalisation 
des conditions suivante : la violation d'une obligation contractuelle; un dommage; 
un rapport de causalité naturelle et adéquate entre la violation du contrat et le 
dommage; et une faute, laquelle est présumée; cf. art. 97 al. 1 CO). Ils couvriront 
en principe son intérêt (positif) à l'exécution du précontrat, à savoir son intérêt à la 
conclusion du contrat principal. Cela revient en pratique à protéger l'intérêt du 
créancier à l'exécution de ce dernier contrat (MORIN, op. cit., n. 8 ad art. 22 CO et 
les références citées). 
4.1.2 Les parties à un (pré)contrat peuvent soumettre les obligations stipulées à 
une condition, c'est-à-dire un événement dont la réalisation est incertaine. Selon 
l'art. 151 CO, le contrat est soumis à une condition suspensive lorsque l'existence 
de l'obligation est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al. 1); il ne 
produit alors d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les 
parties n'ont pas manifesté une intention contraire (al. 2). 
La condition est réputée accomplie quand l'une des parties en a empêché 
l'avènement au mépris des règles de la bonne foi (art. 156 CO). Pour que le 
comportement viole les règles de la bonne foi, il faut qu'à la lumière du principe 
de la confiance, une partie ait l'obligation d'avoir ou de s'abstenir d'un certain 
comportement (PICHONNAZ, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 12 ad art. 156 CO). Les 
limites du comportement autorisé ou interdit dépendent d'une analyse des 
circonstances concrètes, mais surtout de la nature de la condition envisagée, de 
l'objet et du but du contrat, ainsi que des motifs de l'auteur et de la finalité qu'il 
poursuit (PICHONNAZ, op. cit., n. 14 ad art. 156 CO). Il faut se garder d'assimiler à 
un abus de droit tout comportement entraînant la défaillance de la condition. En 
effet, sauf stipulation contraire, le cocontractant n'a pas l'obligation de favoriser 
l'avènement de la condition; la bonne foi n'exige pas qu'il sacrifie ses propres 
intérêts à cette fin. L'art 156 CO n'est applicable que lorsque le comportement 
adopté revêt un caractère déloyal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_203/2018 du 
5 novembre 2018 consid. 3.2.2 et les références citées). 
Une condition au sens juridique du terme est stipulée lorsque le caractère 
contraignant ou la résolution d'un contrat dépend, selon la volonté des parties 
contractantes, de l'arrivée d'un événement incertain. De la condition ainsi définie, 
il sied de distinguer les conditions contractuelles ("Vertragsbedingungen"), qui 
sont les clauses du contrat arrêtées par les parties lors de la passation de l'accord; 
en tant que telles, elles ne sont pas soumises aux art. 151 ss CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_201/2016 du 1er mars 2017 consid. 7.2) 


- 22/32 - 
 
C/29583/2017 
4.1.3 Pour qualifier un contrat comme pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord 
s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter 
aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par 
erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; 
ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 consid. 2.2). La recherche de la volonté 
réelle des parties est qualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 
consid. 4.1; 125 III 305 consid. 2b). Le cas échéant, le juge devra procéder 
empiriquement, sur la base d'indices (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 
consid. 4.1). 
S'il ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, ou s'il 
constate qu'une partie n'a pas compris la volonté réelle manifestée par l'autre, le 
juge recherchera quel sens les parties pouvaient et devaient donner, selon les 
règles de la bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (application 
du principe de la confiance; arrêt du Tribunal fédéral 4A_186/2017 du 4 décembre 
2017 consid. 4.2.3). 
4.2.1 Dans le cadre de la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), il incombe aux 
parties, et non au juge, de rassembler les faits du procès, c'est-à-dire d'alléguer les 
faits pertinents (fardeau de l'allégation subjectif) et d'offrir les moyens de preuve 
propres à établir ceux-ci (fardeau de l'administration de la preuve) (ATF 144 III 
519 consid. 5.1). En vertu des art. 221 al. 1 let. d et 222 al. 2 CPC, les faits 
pertinents doivent être allégués en principe dans la demande, respectivement dans 
la réponse, et ils doivent être suffisamment motivés (charge de la motivation) pour 
que la partie adverse puisse se déterminer sur eux et que le juge puisse savoir 
quels sont les faits admis, respectivement les faits contestés sur lesquels des 
moyens de preuve devront être administrés (art. 150 al. 1 CPC). En vertu des art. 
221 al. 1 let. e et 222 al. 2 CPC, les moyens de preuve propres à établir les faits 
pertinents doivent également y être indiqués. Au regard de la maxime des débats, 
la personne de l'allégant importe peu : il suffit que les faits fassent partie du cadre 
du procès pour que le juge puisse en tenir compte (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_164/2021 du 21 décembre 2021 consid. 3.1 et les références citées). 
La conséquence et la sanction de l'obligation fixée à l'art. 55 al. 1 CPC résident 
dans le fait que le tribunal ne pourra pas tenir compte dans son jugement des faits 
qui ne sont pas allégués et prouvés; il faut à tout le moins que ces faits entrent 
dans le cadre des allégations formulées (ATF 142 III 462 consid. 4, SJ 2016 I 
429). 
4.2.2 Selon l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver 
les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Cette disposition règle en 
premier lieu le fardeau de la preuve, qui a pour objet de déterminer quelle partie 
doit supporter les conséquences de l'échec ou de l'absence de preuve d'un fait 
déterminé (ATF 114 II 289 consid. 2a; 105 II 143 consid. 6a/aa; 86 II 311 consid. 


- 23/32 - 
 
C/29583/2017 
3; 84 II 529 consid. 4). Le juge enfreint en particulier l'art. 8 CC s'il tient pour 
exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par 
l'autre, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en 
droit. En revanche, l'art. 8 CC ne régit pas l'appréciation des preuves, de sorte qu'il 
ne dicte pas au juge comment forger sa conviction (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_531/2011 du 6 décembre 2011 consid. 4.1 et les références citées). 
Conformément à l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre 
appréciation des preuves administrées. L'instance d'appel, qui dispose d'un plein 
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, contrôle librement l'appréciation 
des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation 
avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a 
retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 
28 août 2014 consid. 2.2.3). 
4.3.1 En l'espèce, le Tribunal a qualifié l'accord contenu à l'art. 3 de la convention 
du 23 janvier 2017 de promesse de contracter au sens de l'art. 22 CO. 
Conformément à la volonté réelle et commune des parties, les appelants s'étaient 
engagés, en contrepartie du prêt consenti, à confier à l'intimée le contrat 
d'entreprise générale (i.e. le contrat principal) portant sur les travaux de 
construction du projet K______/5______. En d'autres termes, les appelants 
s'étaient engagés à limiter leur liberté (future) de contracter dans la mesure utile 
pour garantir à l'intimée l'exclusivité des travaux de construction, à charge pour 
celle-ci de respecter les deux conditions suivantes : d'une part, l'intimée devait 
proposer un "prix [de l'ouvrage] forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché 
genevois actuel"; d'autre part, elle s'engageait à "faire tout ce qui [était] dans son 
pouvoir pour être reconnue comme « entreprise générale » par la banque choisie 
par [les appelants]". Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente 
entre les parties, être conclu in fine entre l'entreprise générale et les futurs 
acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de la convention. 
Il revenait en effet aux appelants, en tant que promoteurs du projet 
K______/5______, de désigner l'entreprise générale, choix qui s'imposait ensuite 
aux acquéreurs, ceux-ci n'ayant aucune marge de manœuvre en la matière. Selon 
la convention, les appelants s'étaient donc engagés à désigner (et imposer) 
l'intimée comme entreprise générale – auprès de la banque (sous réserve de son 
aval formel), puis des acquéreurs – afin de garantir la conclusion du contrat 
principal. Cela est du reste confirmé par le fait qu'en août 2017, les promoteurs 
ont signé un contrat d'entreprise générale avec I______ SARL (en lieu et place de 
l'intimée), parallèlement aux contrats d'entreprise générale signés entre cette 
dernière société et les quatre acquéreurs. 
Les parties ne contestent pas l'appréciation du Tribunal sur ce point. En 
particulier, les appelants admettent qu'aux termes de l'art. 3 de la convention, ils 
s'étaient engagés à confier les travaux du projet K______/5______ à l'intimée, en 


- 24/32 - 
 
C/29583/2017 
tant qu'entreprise générale, ce qui ressort également de leurs allégués et des 
déclarations de B______; ils soutiennent en revanche que les deux conditions 
auxquelles cet engagement était soumis – à savoir la garantie d'un prix forfaitaire 
concurrentiel et équivalent au marché genevois, ainsi que la validation par la 
banque du choix de l'intimée comme entreprise générale – n'étaient pas remplies, 
avec pour effet de les délier de toute obligation envers l'intimée. 
Il résulte par ailleurs de l'art. 3 de la convention que les parties se sont entendues 
sur les éléments essentiels du contrat principal, puisqu'elles se sont mises d'accord 
sur l'ouvrage à réaliser (à savoir la construction de quatre villas mitoyennes dans 
le cadre du projet K______/5______) et sur le caractère onéreux de son exécution 
(le prix de l'ouvrage étant suffisamment déterminé, ou à tout le moins 
déterminable par comparaison avec les prix pratiqués sur le marché genevois de 
l'immobilier) (cf. art. 363 CO; GAUCH, Der Werkvertrag, 6ème éd. 2019, n. 381 p. 
176, n. 420 p. 196; GABELLON, Le précontrat - Développements et perspectives, 
2014, n. 364 p. 141). 
Au vu des considérations qui précèdent, la Cour retiendra, à l'instar du premier 
juge, qu'en signant la convention du 23 janvier 2017, les parties ont conclu un 
précontrat au sens de l'art. 22 CO. Il convient dès lors d'examiner si les conditions 
fixées par les parties à l'art. 3 de la convention étaient réunies. 
4.3.2 Contrairement à ce que plaident les appelants, le Tribunal n'a pas violé la 
maxime des débats, ni les règles sur la répartition du fardeau de la preuve, en 
retenant que l'intimée avait proposé aux appelants un prix forfaitaire concurrentiel 
et équivalent au marché genevois. 
En premier lieu, les faits pertinents sur ce point – soit, en particulier, la 
soumission aux promoteurs, entre le 15 juin et le 26 juillet 2017, d'un prix global 
de l'ouvrage arrêté à 3'120'000 fr. TTC, puis majoré à 3'170'318 fr. 01 TTC afin de 
tenir compte des modifications requises par les promoteurs, le tout en conformité 
avec l'objectif fixé par ceux-ci – ont été allégués par l'intimée devant le Tribunal, 
avec un degré de motivation suffisant (allégués 28 à 35, 57 et 93 de la demande; 
allégués ad 13, 14, 16, 19 à 21 de la duplique; cf. supra EN FAIT, let. C.h et D.a, 
3ème §). De plus, l'intimée a indiqué dans ses écritures les moyens de preuve 
propres à établir ses allégations, à savoir l'interrogatoire de l'intimée, l'audition du 
témoin M______ et les pièces versées à la procédure. 
En second lieu, ces faits pertinents ont été prouvés à satisfaction de droit. Ainsi, il 
ressort des pièces 20, 27bis et 131 dem. que le coût de construction du projet 
K______/5______ a fait l'objet d'un devis détaillé établi par l'intimée en juin 2017 
– avec l'indication du coût des travaux pour chaque poste CFC, y compris les 
honoraires forfaitaires de l'entreprise générale – et que M______ a transmis ce 
devis aux appelants par courriel du 15 juin 2017, suite à la séance de travail qui 
s'était tenue plus tôt dans la journée. A cette occasion, les honoraires forfaitaires 


- 25/32 - 
 
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de l'intimée ont été discutés par les parties, sans que les appelants ne formulent de 
remarque particulière à ce sujet (cf. supra EN FAIT, let. C.g.a et C.h). Les 
appelants n'ont pas non plus formulé d'objection ou de remarque sur ce devis par 
la suite, sous réserve des modifications qu'ils ont sollicitées à la mi-juillet 2017. 
Le témoin M______ a confirmé que le coût de construction du projet 
K______/5______ avait été transmis aux appelants en juin 2017 et que ce prix 
semblait leur convenir, même si des ajustements devaient encore intervenir. Il 
résulte par ailleurs des courriels échangés par les parties entre les 11 et 14 juillet 
2017 (pièces 28 à 30 dem.) que les appelants ont demandé à l'intimée de procéder 
à des modifications, nécessitant de revoir les chiffrages effectués par certaines 
entreprises, ce qui a été corroboré par le témoin M______ (celui-ci a précisé que 
le contrat d'entreprise n'avait pas pu être finalisé à la mi-juillet 2017, en raison 
"d'un complément de soumission à faire à la demande des promoteurs, notamment 
par rapport à l'accès au chantier"). Sur la base de ces modifications, l'intimée a 
soumis aux appelants un prix de l'ouvrage fixé forfaitairement à 3'170'318 fr. 01 
TTC, ce qui ressort du "DEVIS ORIGINAL AU 12.07.17" établi par l'intimée (pièce 
31 dem.) et du contrat d'entreprise générale que celle-ci a remis aux appelants le 
26 juillet 2017. Au surplus, force est d'admettre que ce prix correspondait à 
l'objectif fixé par les parties, à savoir "un prix forfaitaire concurrentiel et 
équivalent au marché genevois", puisque le prix de l'ouvrage convenu entre les 
appelants et I______ SARL s'est élevé à 3'170'000 fr., ainsi qu'en attestent les 
pièces produites par cette société, à savoir un prix équivalent à celui offert par 
l'intimée (à quelques centaines de francs près). 
C'est également à tort que les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré 
que la seconde condition (soit la validation du choix de l'intimée par la banque) 
était réalisée. L'intimée a allégué les faits pertinents sur ce point (allégués 22 à 25 
de la demande; cf. supra EN FAIT, let. D.a, 2ème §) et l'appréciation des preuves 
effectuée par le premier juge est exempte de critique. Le témoin N______ a 
déclaré qu'il avait procédé aux contrôles usuels pour s'assurer de la santé 
financière de la société " C______/E______" (visite des locaux, vérification des 
bilans de la société) et que celle-ci jouissait d'une bonne réputation au sein de la 
banque, qui avait déjà eu l'occasion de collaborer avec elle sur d'autres projets 
immobiliers. Par ailleurs, si la banque n'avait pas formellement validé le choix de 
l'intimée, ce n'était pas parce qu'il lui manquait des documents (en particulier, 
aucune date butoir n'avait été fixée aux promoteurs pour lui fournir le contrat 
d'entreprise générale – lequel a été finalisé par l'intimée le 26 juillet 2017), mais 
parce que les promoteurs avaient pris la décision – durant l'été 2017 – de choisir 
I______ SARL comme entreprise générale, en lieu et place de l'intimée. Le 
témoin a ajouté que, selon lui, la banque aurait validé le choix de l'intimée si les 
promoteurs n'avaient pas changé d'avis sur ce point (ce changement ayant 
interrompu le processus de validation mis en place par la banque concernant 
l'intimée). 


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Ainsi, ce témoignage a permis d'établir que l'intimée présentait toutes les qualités 
requises par la banque pour être acceptée par celle-ci en tant qu'entreprise 
générale. Par courriel du 15 juin 2017, B______ a du reste informé le notaire que 
O______ avait "accrédité" l'intimée, ce qui corrobore le fait que la banque n'avait 
aucune objection à ce que cette dernière intervienne comme entreprise générale 
sur le projet K______/5______ (cf. supra EN FAIT, let. C.g.b). Ce témoignage a 
également permis d'établir que si la banque n'avait pas formellement entériné le 
choix de l'intimée, ce n'était pas en raison d'une carence imputable à celle-ci, mais 
uniquement en raison de l'interférence des appelants, ceux-ci ayant avisé la 
banque de leur décision de changer d'entreprise générale durant l'été 2017. Or, eu 
égard à la convention des parties, l'intimée pouvait légitimement s'attendre à ce 
que les appelants confirment à l'attention de la banque qu'elle était l'entreprise 
générale sélectionnée par leurs soins. En refusant d'endosser le choix de l'intimée 
auprès de la banque, sans motif valable (cf. infra consid. 4.3.4), les appelants ont 
agi de façon contraire aux règles de la bonne foi, de sorte qu'il y a lieu de retenir 
que cette condition est réputée accomplie en application de l'art. 156 CO. 
Partant, c'est avec raison que le Tribunal a considéré que l'intimée s'était 
conformée à l'art. 3 de la convention, s'agissant tant du prix de l'ouvrage que de 
l'acceptation de son dossier de la banque. Il suit de là qu'en signant le contrat 
d'entreprise générale relatif au projet K______/5______ avec I______ SARL, 
alors qu'ils s'étaient engagés à le conclure avec l'intimée, les appelants ont violé 
leurs obligations contractuelles telles que stipulées dans le précontrat. Il convient 
dès lors d'examiner si cette violation ouvre le droit de l'intimée à réclamer des 
dommages-intérêts (positifs) sur la base des art. 97 ss CO, conformément aux 
principes rappelés ci-avant (cf. consid. 4.1.1). 
4.3.3 Il résulte de l'art. 3 de la convention que l'intimée devait être rémunérée pour 
la réalisation de l'ouvrage, les parties ayant prévu de fixer ses honoraires – inclus 
dans le prix global des travaux de construction – de façon forfaitaire. B______ a 
confirmé ce qui précède dans un courriel du 15 juin 2017, suite à la séance de 
travail ayant eu lieu ce jour-là ("Nous avons donc convenu de travailler à livre 
ouvert, les honoraires de C______/E______ étant forfaitaires, les économies 
réalisées en faveur des promoteurs"; cf. supra EN FAIT, let. C.g.a). A la même 
date, l'intimée a transmis aux appelants un devis détaillé, avec l'indication du coût 
des travaux pour chaque poste CFC, y compris les honoraires forfaitaires destinés 
à l'entreprise générale (à savoir les postes CFC 296, CFC 296.6 et CFC 299, 
accompagnés de la mention "Forfait pour EG") et totalisant 244'778 fr. 97 HT 
(81'592 fr. 99 pour l'activité d'entreprise générale, 108'790 fr. 65 pour la direction 
des travaux et 54'395 fr. 33 pour les "Divers et imprévus"; cf. supra EN FAIT, let. 
C.h). Ces honoraires ont été repris sans être modifiés dans les devis subséquents 
de l'intimée (dans leurs versions "optimisées" au 8 juillet et au 12 juillet 2017), 
ainsi que dans le contrat d'entreprise générale remis aux appelants le 26 juillet 
2017. Leur quotité se trouve par ailleurs dans la même fourchette que les 


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honoraires fixés en faveur de I______ SARL, puisque celle-ci a été rémunérée à 
hauteur de 200'000 fr. pour son activité d'entreprise générale et qu'elle a inclus un 
poste "Divers et imprévus" de 60'000 fr. dans le coût global de l'ouvrage (cf. supra 
EN FAIT, let. C.s.a). 
C'est en vain que les appelants contestent avoir reçu les devis dressés par l'intimée 
en juin et juillet 2017. Les pièces produites et les déclarations du témoin M______ 
permettent en effet de retenir, d'une part, que le devis détaillé du 15 juin 2017 a 
été communiqué aux appelants le jour même et, d'autre part, que ceux-ci n'ont 
émis aucune observation et/ou réserve s'agissant de la quotité des honoraires 
chiffrés en faveur de l'intimée – sous les postes CFC 296, CFC 296.6 et CFC 299 
– que ce soit à réception de ce devis ou par la suite, notamment à réception du 
contrat d'entreprise générale du 26 juillet 2017 (cf. supra consid. 4.3.2, 3ème §). 
Devant la Cour, les appelants se sont limités à plaider que l'intimée ne pouvait 
prétendre à aucune rémunération pour l'activité déployée jusqu'en juillet 2017, 
sans toutefois remettre en cause les calculs opérés par celle-ci pour fixer les 
honoraires chiffrés sous les postes CFC 296, CFC 296.6 et CFC 299. Au surplus, 
comme l'a relevé le premier juge, il résulte de la comparaison des devis produits 
sous pièces 27bis et 131 dem. que les dates indiquées en bas de page 
correspondent à la date d'impression de ces devis et non à la date de leur 
confection. 
Eu égard aux considérations qui précèdent, il appert que si les appelants avaient 
confié la réalisation de l'ouvrage à l'intimée (plutôt qu'à I______ SARL), 
conformément à l'art. 3 de la convention, celle-ci aurait pu prétendre au paiement 
d'un montant total de 244'778 fr. 97 HT, à titre d'honoraires forfaitaires pour son 
activité d'entreprise générale sur le projet K______/5______. Partant, le premier 
juge était fondé à retenir que l'intimée avait établi l'existence de son dommage à 
hauteur de ce montant, lequel équivaut à l'intérêt (positif) qu'elle avait à conclure 
le contrat d'entreprise générale envisagé par les parties. C'est également à juste 
titre que le Tribunal a considéré que le lien de causalité (naturelle et adéquate) 
entre ce dommage et la violation par les appelants de leurs obligations 
contractuelles était réalisé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner cette question plus 
avant, les appelants n'ayant pas critiqué les motifs de la décision entreprise sur ce 
point. 
L'intimée ayant établi à satisfaction de droit que les conditions fondant la 
responsabilité contractuelle des appelants selon les art. 97ss CO étaient remplies 
(violation du précontrat, dommage, lien de causalité), il reste à déterminer si ceux-
ci ont apporté la preuve libératoire qu'aucune faute ne leur était imputable. 
 
4.3.4 En substance, les appelants font valoir qu'ils étaient légitimés à mettre un 
terme à la collaboration des parties, dans la mesure où l'intimée, en dépit des 
assurances données, avait tardé à leur fournir le contrat d'entreprise générale 


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(qu'ils auraient dû recevoir le 14 juillet, respectivement le 19 juillet 2017), ce qui 
avait mis en péril l'ensemble du projet K______/5______. La thèse des appelants 
ne trouve toutefois pas d'assise dans le dossier, leurs déclarations étant contredites 
par celles de l'intimée, mais également par les témoignages recueillis et par les 
pièces produites. 
Si les parties conviennent que la vente des villas, tout comme celle du terrain, 
devait intervenir d'ici le 31 août 2017 (et non d'ici le 31 juillet 2017, contrairement 
à ce que les appelants ont indiqué dans leur lettre du 25 juillet 2017; cf. supra EN 
FAIT, let. C.m), aucun élément concret ne permet de retenir que le contrat 
d'entreprise générale devait impérativement être remis aux appelants le 19 juillet 
2017 au plus tard, sous peine de compromettre le projet K______/5______. A 
l'instar de F______, le témoin M______ a affirmé que le contrat n'avait pas pu 
être finalisé à la mi-juillet 2017 comme prévu, en raison des modifications 
requises à la dernière minute par les promoteurs, ce qui avait nécessité de revoir le 
coût de certains travaux. Ces explications sont corroborées par les courriels 
échangés par les parties entre les 11 et 14 juillet 2017, étant encore observé que 
l'intimée a revu le prix global de l'ouvrage pour tenir compte de ces modifications 
(le prix étant passé de 3'120'000 fr. à 3'170'318 fr. 01). Le témoin M______ a 
également déclaré que les parties s'étaient réunies le 12 juillet 2017, à l'initiative 
de l'intimée, pour faire un point de situation avant le départ en vacances de 
F______. A cette occasion, les appelants – qui savaient que celui-ci serait absent 
de Genève jusqu'à fin juillet 2017 – n'avaient pas exigé de recevoir le contrat 
d'entreprise générale d'ici le 14 ou le 19 juillet 2017, aucune date limite n'ayant été 
évoquée. Les appelants ont du reste confirmé que la signature de ce contrat devait 
intervenir durant la semaine du 31 juillet au 4 août 2017, soit au retour de 
vacances de F______ (cf. supra EN FAIT, let. D.b, 3ème §). Le témoin N______ a, 
quant à lui, exposé que les contrats de vente devaient être signés par les 
acquéreurs avant le 31 août 2017, de sorte que "les choses devaient avancer" d'ici 
là. En revanche, la banque n'avait pas fixé de date butoir aux promoteurs pour 
recevoir le contrat d'entreprise générale et lui-même n'avait pas été informé d'un 
"problème de délai avec la société C______/E______". Il ne ressort pas non plus 
du dossier que les appelants auraient relancé l'intimée à de multiples reprises dès 
la mi-juillet 2017, dans le but d'obtenir ce contrat. Seul un courriel a été adressé à 
l'intimée, le dimanche 23 juillet 2017, dans lequel H______ s'excusait de déranger 
F______ pendant ses vacances et le priait de lui communiquer le contrat dans les 
meilleurs délais, sans toutefois mentionner de date butoir. L'intimée s'est d'ailleurs 
conformée à cette requête, puisqu'elle a transmis le contrat d'entreprise générale 
aux appelants le 26 juillet 2017, soit dans les trois jours ouvrables. De son côté, le 
témoin M______ a précisé avoir eu deux ou trois contacts téléphoniques avec 
H______ pendant les vacances de son employeur, au sujet des modifications 
requises par les promoteurs. Le précité avait demandé à recevoir le contrat à bref 
délai, ce à quoi le témoin avait répondu que F______ ferait le nécessaire à son 


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retour de vacances. Là encore, aucune date limite n'avait été discutée quant à la 
remise effective du contrat. 
Ainsi que l'a souligné le Tribunal, les explications fournies par F______ ont été 
constantes tout au long de la procédure. Celui-ci a en particulier déclaré qu'à 
l'issue de la séance du 12 juillet 2017, les parties s'étaient mises d'accord pour 
qu'il finalise le contrat d'ici son retour de vacances, la signature devant intervenir 
au cours de la semaine du 31 juillet au 4 août 2017. A l'inverse, les explications 
des appelants ont fluctué, tant sur la question du délai fixé pour la remise du 
contrat d'entreprise générale (14 juillet/19 juillet) que sur la question des 
échéances à observer pour finaliser la vente du terrain et celle des villas (31 
juillet/31 août). A cet égard, il résulte des pièces produites et des déclarations des 
témoins P______ et N______ que la vente des villas a été conclue aux alentours 
du 28 août 2017, tandis que les contrats d'entreprise générale signés par I______ 
SARL l'ont été respectivement le 11 août (avec les promoteurs) et le 28 août 2017 
(avec les acquéreurs). Or, ces différents éléments tendent à démontrer que les 
appelants, qui ont reçu le contrat d'entreprise générale préparé par l'intimée le 26 
juillet 2017, disposaient de suffisamment de temps pour finaliser la vente des 
villas d'ici le 31 août 2017, au prix offert par l'intimée, après avoir procédé aux 
dernières vérifications utiles. Dans ce contexte, les termes employés en audience 
par H______, qui a déclaré que le 26 juillet 2017 était le dernier moment pour se 
"débarrasser" de F______, cumulé au fait que, selon le témoin J______, 
l'entreprise I______ SARL était "entrée dans le projet K______/5______ avant 
les vacances d'été 2017, soit en mai-juin 2017", sont autant de circonstances 
propres à mettre en doute la bonne foi des appelants et leur réelle intention 
d'honorer les engagements pris à l'art. 3 de la convention – ainsi que l'a 
pertinemment relevé le Tribunal. 
Dans ces circonstances, le premier juge était fondé à retenir que la violation de 
leurs obligations contractuelles par les appelants était imputable à faute. 
 
4.3.5 En définitive, le jugement attaqué, en tant qu'il a condamné les appelants à 
réparer le dommage subi par l'intimée à hauteur de 244'778 fr. 98, intérêts 
moratoires en sus, et qu'il a prononcé la mainlevée des oppositions formées aux 
poursuites nos 1______ et 2______, n'est pas critiquable. 
Il sera entièrement confirmé. 
5. 
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 12'000 fr. (art. 17 et 36 RTFMC), mis 
à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC), solidairement entre 
eux, et compensés avec l'avance fournie, laquelle reste acquise à l'Etat de Genève 
(art. 111 al. 1 CPC). 


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Les appelants seront en outre condamnés, solidairement entre eux, à verser 
13'000 fr., débours et TVA compris, à l'intimée, à titre de dépens d'appel (art. 84, 
85 et 90 RTFMC; art. 20 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SARL et B______ contre le jugement 
JTPI/3391/2021 rendu le 15 mars 2021 par le Tribunal de première instance dans la 
cause C/29583/2017. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 12'000 fr., les met à la charge de A______ SARL et 
de B______, solidairement entre eux, et les compense avec l'avance fournie, qui reste 
acquise à l'Etat de Genève. 
Condamne A______ SARL et B______, solidairement entre eux, à verser 13'000 fr. à 
C______ SA, à titre de dépens d'appel. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Jean REYMOND, juges; Madame Camille LESTEVEN, greffière. 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 


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Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.