ge_gerichte · JTAPI/77/2025 · 2025-01-23 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2229/2023 LCI 
JTAPI/77/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 23 janvier 2025 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Me Guillaume FRANCIOLI, avocat, avec élection de 
domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/2229/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA (ci-après : la SA) est propriétaire des parcelles n° 1______ et n° 
2______ de la commune de B______, sur lesquelles, au bénéfice de l'autorisation 
n° DD 3______, elle a fait construire un immeuble correspondant à l'îlot F du plan 
localisé de quartier n° 4______ (ci-après : le PLQ). 
2. 
Postérieurement à l'autorisation de construire susmentionnée, le département du 
territoire (ci-après : DT ou le département) a encore délivré trois autorisations 
complémentaires portant les n° DD 3______/2, n° DD 3______/3 et n° DD 
3______/4. 
3. 
Le quatrième sous-sol de l'immeuble est utilisé par la société C______ SA en vertu 
d'un contrat de bail conclu avec la SA le 8 juillet 2022, prévoyant que les locaux 
sont destinés à des « services liés à du Valet parking/service de voituriers et 
stockage de véhicules, à l'exclusion de toute autre activité ». Le bail a une durée de 
20 ans, arrivant à échéance le 31 août 2042. 
4. 
Suite à une dénonciation, des discussions se sont engagées entre la SA et le 
département au sujet de la mise en exploitation du quatrième sous-sol et de son 
utilisation par la société locataire. 
5. 
Au terme de ces échanges, le département, par décision du ______2023, a ordonné 
à la SA de requérir jusqu'au 31 juillet 2023 une autorisation de construire 
complémentaire à l'autorisation n° DD 3______. Il apparaissait que l'exploitation 
actuelle du quatrième sous-sol du bâtiment n'était pas conforme à cette dernière 
autorisation, ainsi qu'aux autorisations complémentaires délivrées par la suite. Cette 
exploitation était ainsi soumise à l'obtention d'une autorisation. L'utilisation du 
quatrième sous-sol en parking de type « D______ » ne pouvait être considérée 
comme du dépôt. Si la SA ne souhaitait pas tenter de régulariser la situation, il lui 
était loisible de mettre un terme à l'activité en question jusqu'au 31 juillet 2023. 
6. 
Par acte du 30 juin 2023, la SA a recouru contre cette décision auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal) en concluant à son 
annulation sous suite de frais et dépens. 
En substance, il résultait du règlement du PLQ que le sous-sol en question était 
voué au stationnement et au stockage. Quant à l'autorisation de construire initiale, 
elle mentionnait que les sous-sols du bâtiment étaient affectés au stockage et au 
parking. Le rapport d'impact sur l'environnement établi à l'occasion du PLQ traitait 
lui aussi du trafic généré par les activités de stockage et par les livraisons et 
contenait des explications détaillées concernant le concept de stockage de véhicules 
destinés à la location, précisant les deux catégories distinctes de sociétés exerçant 
une telle activité. Il y était même fait mention de 450 places de stockage de 
véhicules destinés à la location et d'un secteur sécurisé équivalent à 200 places de 
stockage de véhicules dits d'exception. Le trafic généré par ces activités avait été 
pris en compte dans le trafic total généré par le futur quartier. Ces informations 


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avaient été répétées et précisées à l'occasion de la première autorisation de 
construire complémentaire en 2018. Il y était spécifiquement indiqué que le parking 
de l'îlot F comprenait une zone de stockage destinée à la flotte de véhicules des 
loueurs de voitures, d'une contenance de 250 à 350 véhicules. 
La décision querellée devait être qualifiée de décision finale en tant qu'elle tranchait 
définitivement la question de l'existence d'une dérogation. Faisant exception à la 
jurisprudence usuelle en la matière, le cas d'espèce s'en distinguait en ce que la 
décision litigieuse affirmait que l'exploitation actuelle n'était pas conforme à 
l'autorisation de construire et que l'utilisation du quatrième sous-sol en parking de 
type «D______ » ne pouvait être considérée comme du dépôt. De par ces 
affirmations, qui ne pourraient plus être contestées ultérieurement, la décision 
litigieuse constatait de manière erronée l'existence d'une dérogation, ce qui avait 
pour effet d'entraîner certaines obligations pour la SA, dont notamment celle de 
déposer une autorisation de construire définitive dérogatoire, avec les risques 
qu'elle ne soit pas délivrée ou n'entre pas en force à cause du recours d'un tiers. 
Dans un tel cas, cela entraînerait l'arrêt de l'exploitation du locataire actuel, avec 
des conséquences financières importantes dans la mesure où le bail avait été conclu 
pour une durée de 20 ans. 
En tout état, même si la décision litigieuse n'était pas considérée comme une 
décision finale, elle causait à la SA un préjudice irréparable en retenant faussement 
la nécessité d'une dérogation, avec les risques inhérents à la délivrance ou l'entrée 
en force d'une décision destinée à autoriser cette dérogation. 
Sur le fond, la SA a plaidé en substance la conformité de l'exploitation actuelle du 
quatrième sous-sol à l'affectation de stockage prévue par le PLQ. 
7. 
Par décision du 8 août 2023 (DITAI/353/2023), le tribunal a prononcé la suspension 
de l'instruction de la cause d'entente entre les parties. 
8. 
Au terme de cette suspension, la SA a requis, par écritures du 30 septembre 2024, 
que le tribunal procède à un transport sur place. Elle a également sollicité l'audition 
de Monsieur E______, architecte qui avait suivi l'intégralité du projet de 
l'autorisation de construire initiale et de ses complémentaires, de Monsieur 
F______, ingénieur en transport qui avait participé à la rédaction des études 
d'impact, ainsi que de Monsieur G______ qui était Conseiller d'État en charge du 
département de l'aménagement, des constructions et de la mobilité lors de la 
délivrance de l'autorisation de construire initiale. 
La SA a en outre produit à titre de pièces complémentaires le rapport 
« Fonctionnement du sous-sol -4 de l'îlot F » établi par la société de M. F______, 
ainsi qu'un historique du PLQ. 
Par ailleurs, la SA a détaillé le fonctionnement de l'activité du service « D______ » 
assurée par sa locataire, la société C______ SA. Il en résultait en substance 
l'impossibilité de faire usage du quatrième sous-sol en tant que places de 
stationnement publiques, de sorte que des comptages réalisés en août 2023 avaient 


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permis de conclure que la génération moyenne de trafic, sur les sept jours de la 
semaine, était bien inférieure aux estimations faites dans le rapport d'impact de 
2015. L'activité litigieuse consistait bien davantage à entreposer des véhicules 
plusieurs jours dans un espace sécurisé, plutôt qu'à faire office de parking. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Il convient d'examiner en premier lieu la recevabilité du recours. 
3. 
À cet égard, la recourante soutient que la décision litigieuse devrait être qualifiée 
de décision finale au sens de l'art. 57 let. a de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), dans la mesure où elle trancherait 
définitivement la question de l'existence d'une dérogation [à l'affectation autorisée]. 
Contrairement aux cas dans lesquels une décision ordonnant le dépôt d'une 
autorisation de construire doit être qualifiée de décision incidente, la décision 
querellée en l'espèce aurait ceci de spécifique qu'elle affirmerait que l'exploitation 
actuelle ne serait pas conforme à l'autorisation de construire et que l'utilisation du 
quatrième sous-sol en parking de type « Park and Fly » ne pourrait être considérée 
comme du dépôt. De par ses affirmations, qui ne pourraient plus être contestées 
ultérieurement, la décision querellée constaterait de manière erronée l'existence 
d'une dérogation, ce qui aurait pour effet d'entraîner pour la recourante certaines 
obligations, dont notamment celle de déposer une demande d'autorisation de 
construit définitive dérogatoire, avec les risques que cette dernière ne soit pas 
délivrée, respectivement qu'elle n'entre pas en force à cause de recours de tiers. 
Dans un tel cas, cela entraînerait l'arrêt de l'exploitation du locataire actuel, avec 
des conséquences financières importantes, dans la mesure où le bail a été conclu 
pour une durée de 20 ans. 
4. 
Subsidiairement, si le tribunal ne retenait pas la qualification de décision finale, il 
faudrait néanmoins constater que la décision querellée serait de nature à causer à la 
recourante un préjudice irréparable si elle entrait en force. Non seulement il 
existerait un risque quant à la délivrance et à l'entrée en force d'une telle 
autorisation, dans la mesure où il s'agirait d'une dérogation, mais il se pourrait en 
outre que la dérogation ne soit finalement pas admise, ce qui entraînerait la fin de 
l'exploitation du locataire, avec des impacts économiques importants au vu de la 
durée du bail de 20 ans. Par ailleurs, l'admission du recours aurait pour conséquence 
de mettre fin à la procédure et d'éviter une procédure d'instruction complète 
concernant une autorisation de construire complémentaires. Par conséquent, même 


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dans l'hypothèse où la décision querellée devait être qualifiée incidente, le recours 
devrait être déclaré recevable. 
5. 
Selon l'art. 57 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA 
- E 5 10), sont susceptible de recours, notamment, les décisions finales (let. a) et les 
décisions incidentes, si elles peuvent causer un préjudice irréparable ou si 
l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui 
permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. c). 
6. 
Dans un arrêt récent (ATA/952/2024 du 20 août 2024), la chambre administrative 
de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) s'est penchée sur le 
recours d'un justiciable souhaitant remettre en cause la jurisprudence relative au fait 
qu'un ordre de déposer une demande d'autorisation de construire est une décision 
incidente au sens de la disposition citée ci-dessus. 
La chambre administrative a tout d'abord rappelé qu'une décision finale est celle 
qui met un point final à la procédure, qu’il s’agisse d’une décision sur le fond ou 
d’une décision qui clôt l’affaire en raison d’un motif tiré des règles de la procédure 
(Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., 2011, p. 
256 n. 2.2.4.2 ; ATA/521/2020 du 26 mai 2020 consid. 3b). Est en revanche une 
décision incidente, celle qui est prise pendant le cours de la procédure et ne 
représente qu’une étape vers la décision finale (ATA/521/2020 du 26 mai 2020 
consid. 3b et les arrêts cités) ; elle peut avoir pour objet une question formelle ou 
matérielle, jugée préalablement à la décision finale (ATF 139 V 42 consid. 2.3 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 2C_567/2016 et 2C_568/2016 du 10 août 2017 consid. 
1.3). 
La chambre administrative a ensuite rappelé que la nature incidente de la décision 
d'ordonner le dépôt d'une requête en autorisation de construire a été constatée de 
longue date et est régulièrement confirmée par le Tribunal fédéral (1C_278/2017 
du 10 octobre 2017 ; 1C_390/2016 du 5 septembre 2016 consid. 2.2 ; 1C_386/2013 
du 28 février 2014 ; 1C_470/2008 du 11 novembre 2008 consid. 2.2). Finalement, 
la chambre administrative a rappelé que suite au dépôt d'une telle requête, le 
département ouvre une procédure administrative qui prend fin par une décision qui 
pourra soit constater, sur la base du dossier complet, que les travaux ne sont pas 
soumis à une autorisation, soit dire que ceux-ci sont soumis à autorisation et 
accorder ou refuser cette autorisation. La décision ordonnant le dépôt d'une requête 
en autorisation de construire ne met donc pas fin à la procédure, mais constitue une 
simple étape dans le cours de celle-ci, le Tribunal fédéral l'ayant encore confirmé 
récemment, dans une cause tessinoise (arrêt 1C_66/2023 du 23 février 2023 consid. 
2.5). 
7. 
Dans le cas d'espèce, la recourante tente de plaider devant le tribunal que 
l'affectation de « stockage de véhicules » telle qu'exercée par le locataire en place 
dans le quatrième sous-sol de l'îlot F serait conforme au PLQ n° 4______, ainsi qu'à 
l'autorisation de construire initiale n° DD 3______/1 et aux autorisations de 
construire complémentaires n° DD 3______/2, n° DD 3______/3 et n° DD 


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3______/4. Par conséquent, c'est à tort que l'autorité intimée considérerait que 
l'utilisation actuelle du quatrième sous-sol nécessiterait une dérogation aux 
affectations autorisées par le PLQ et aux autorisations précitées. 
Sous cet angle, cependant, la recourante reprend la même approche que celle que la 
jurisprudence écarte régulièrement dans les causes dans lesquelles l'ordre de dépôt 
d'une requête en autorisation de construire est qualifié de décision incidente. En 
effet, la question de savoir si c'est à tort ou à raison que l'autorité intimée constate 
qu'une construction a été érigée ou est exploitée de manière irrégulière et nécessite 
pour cette raison de passer par une procédure de régularisation, n'est pas tranchée 
par l'ordre de dépôt d'une demande d'autorisation de construire ; elle ne peut l'être 
que par la réponse qu'apporte l'autorité intimée à cette demande, une fois celle-ci 
déposée et instruite. De même, dans la présente espèce, le problème que discute la 
recourante au sujet de l'utilisation du quatrième sous-sol de l'îlot F ne fait pas l'objet 
de la décision litigieuse, mais devra être tranché ultérieurement par l'autorité 
intimée, après le dépôt de la requête en autorisation de construire. 
8. 
Il importe de garder à l'esprit que même si l'autorité intimée semble à ce stade 
considérer que la recourante fait une utilisation non conforme du quatrième sous-
sol de l'îlot F, l'instruction de la demande d'autorisation pourrait l'amener à revoir 
cette position, ou, sinon, à délivrer malgré tout l'autorisation requise par voie 
dérogatoire. Il est donc prématuré de dire quelle sera l'issue de la demande 
d'autorisation de construire, ce qui, sous cet angle également, confirme que la 
décision litigieuse constitue une décision incidente au sens de l'art. 57 let. c LPA. 
Par ailleurs, il faut relever que les affirmations contenues dans la décision litigieuse 
au sujet du caractère prétendument non conforme de l'exploitation actuelle font 
partie de la motivation de la décision, et non de son dispositif. Par conséquent, 
contrairement à ce qu'elle semble croire, la recourante conserve tout à fait la 
possibilité de revenir ultérieurement sur cette question, dans le cadre d'un recours 
contre un éventuel refus d'autorisation, et de plaider la position opposée à celle de 
l'autorité intimée (ATA/1203/2019 du 30 juillet 2019 consid. 5). 
9. 
Reste à savoir si cette décision cause à la recourante un préjudice irréparable ou si 
l'admission du recours pourrait conduire immédiatement à une décision finale 
permettant d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse, conditions 
auxquelles est soumise la recevabilité du recours dans un tel cas, selon la disposition 
légale précitée. 
Selon la recourante, le risque de préjudice irréparable correspondrait au risque que 
l'autorisation dérogatoire ne soit finalement pas délivrée, ce qui entraînerait la fin 
de l'exploitation du locataire et des impacts économiques importants, ou qu'un 
recours d'un tiers mette à néant cette autorisation. Cela ne correspond cependant 
pas à la définition du préjudice irréparable au sens de l'art. 57 let. c LPA, qui évoque 
le risque que la décision incidente elle-même (et non celle à rendre ultérieurement) 
fait peser sur son destinataire. Or, dans le cas d'espèce, la décision litigieuse ne fait 
qu'imposer le dépôt d'une autorisation de construire complémentaire, étant relevé 


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qu'elle n'interdit nullement à la recourante, dans l'intervalle, de poursuivre 
l'exploitation actuelle du quatrième sous-sol de l'îlot F. On ne voit donc pas quel 
préjudice subirait la recourante du fait de la décision litigieuse, dans l'attente de 
l'autorisation ou du refus d'autorisation que devra prononcer ultérieurement 
l'autorité intimée. Par ailleurs, le dépôt de la demande d'autorisation 
complémentaire ne devrait pas conduire la recourante à engager des frais 
disproportionnés, étant donné que le litige ne concerne non pas des travaux à 
réaliser (ou sinon minimes), mais essentiellement l'activité qui se déroule à l'étage 
concerné. 
10. 
Dans ces conditions, il apparaît que le recours est irrecevable. 
11. 
Pour cette raison, il n'y a pas lieu de procéder aux actes d'enquête sollicités par la 
recourante, ni d'examiner les arguments qu'elle développe sur le fond au sujet de la 
conformité de l'activité qui se déroule au quatrième sous-sol de l'immeuble. 
12. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais de CHF 900.- versée à la suite du 
dépôt du recours. Le solde de l'avance de frais, soit CHF 200.-, sera restitué à la 
recourante. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 
87 al. 2 LPA). 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare irrecevable le recours interjeté le 30 juin 2023 par A______ SA contre la 
décision du département du territoire du 16 juin 2023 ; 
2. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais de CHF 900.- ; 
3. 
ordonne la restitution à la recourante du solde de l’avance de frais de CHF 200.- ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Diane SCHASCA et 
Carmelo STENDARDO, juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
La greffière