voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 4A_25/2025 · 2025-03-10 · fr

Résumé:
 CONDITIONS ABUSIVES DE LA SOUS-LOCATION - RESILIATION EXTRAORDINAIRE - CARACTERE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL
La sous-location sans accord du bailleur peut justifier une résiliation anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO. Deux situations se présentent : soit le bailleur a refusé de donner son consentement et pouvait valablement le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO, soit le locataire n’a pas demandé le consentement du bailleur et celui-ci aurait pu valablement refuser la sous-location pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO. Si l’un des motifs de cette disposition est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (quatrième condition pour l’application de l’art. 257f al. 3 CO) est automatiquement réalisée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOUS-LOCATION

Normes: Normes:
 CO.257f.al3; CO.262
ge_gerichte · 4A_531/2024 · 2025-02-21 · fr

Résumé:
 RESILIATION - DECES DU LOCATAIRE - RESILIATION EN RAISON DE CHANGEMENTS DANS LA SITUATION FAMILIALE DU LOCATAIRE
Une résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu’elle contrevient à la bonne foi. Selon l’art. 271a al. 1 let. f CO, tel est le cas si le congé est signifié par le bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de la famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation contractuelle ; une vie commune du locataire et de ses proches est nécessaire pour que l’art. 271a al. 1 let. f CO s’applique.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes: Normes:
 CO.271a.al1.letf
ge_gerichte · 4A_425/2024 · 2025-02-20 · fr

Résumé:
 REDUCTION DU LOYER EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - DUREE DE LA PERIODE DURANT LAQUELLE UNE REDUCTION DE LOYER PEUT ETRE RECLAMEE
En cas de défaut, une réduction de loyer peut être réclamée dès le moment où le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci (art. 259d CO). Comme la résiliation du contrat du contrat de bail entraîne l’extinction du droit d’user de la chose louée et de l’obligation de payer les loyers futurs, elle met également un terme à la durée de la réduction du loyer. Autrement dit, la prétention en réduction du loyer prend fin soit lorsque le défaut est éliminé, soit lorsque le bail prend fin.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes: Normes:
 CO.259d
ge_gerichte · ACJC/198/2025 · 2025-02-07 · fr

Résumé:
 CONGE PAR LE LOCATAIRE - IRREVOCABLE
La résiliation du bail étant un acte irrévocable, le locataire ne peut pas se raviser.

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ge_gerichte · ACJC/229/2025 · 2025-01-29 · fr

Résumé:
 CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE CONCERNE ACQUIS SIMULTANEMENT AVEC D'AUTRES IMMEUBLES DANS LE CADRE D'UN ACHAT GROUPE - CALCUL POSSIBLE ?
Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles.
Le fait que l'objet loué a été acquis par le bailleur dans le cadre de l'achat global de trois parcelles distinctes n'est pas - en soi - une circonstance propre à empêcher l'exécution d'un calcul de rendement. Plus particulièrement, le fait que ces trois parcelles n'ont pas la même surface, respectivement que les bâtiments qui y sont construits comportent des logements de typologies différentes, ne signifie pas qu'il serait impossible de trouver une clé de répartition adaptée aux circonstances de l'espèce - étant rappelé que le juge dispose d'une marge d'appréciation dans le choix du système dont il veut user pour ventiler les comptes de l'immeuble. Dans la mesure où la loi ne prescrit pas comment procéder à cette ventilation, la jurisprudence admet en effet que différentes clés de répartition sont envisageables (aucune d'elles n'étant parfaite) afin de déterminer le rendement admissible de l'objet remis à bail (au prorata du nombre de pièces, en fonction de la surface des logements, de leur volume, de quote-parts de valeurs, etc.), en tenant compte de la situation concrète, ce qui explique le large pouvoir d'appréciation laissé au juge à cet égard. En l'occurrence, il ressort des états locatifs (incomplets) produits par l'appelante que les immeubles érigés sur les trois parcelles concernées comprennent uniquement des logements, à l'exclusion de locaux commerciaux et/ou de parkings, ce qui devrait faciliter d'autant l'exercice consistant à ventiler le coût d'acquisition global des parcelles entre les différents immeubles et les différents logements les composant, le cas échéant en tenant compte de la surface respective des parcelles, du taux d'occupation du sol et des particularités de chaque bâtiment.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET

Normes: Normes:
 CO.269
ge_gerichte · 4A_168/2024 · 2025-01-21 · fr

Résumé:
 TRANSFERT DE BAIL - REFUS NON JUSTIFIE DU BAILLEUR
Lorsque les conditions légales sont réunies, l’art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu’en présence de justes motifs. Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l’art. 97 al. 1 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;TRANSFERT DE BAIL

Normes: Normes:
 CO.263; CO.97
ge_gerichte · 4A_433/2023 · 2025-01-10 · fr

Résumé:
 DEFAUT - CONSIGNATION - LIBERATION DES LOYERS CONSIGNES
La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés).

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ge_gerichte · 4A_114/2023 · 2024-12-20 · fr

Résumé:
 DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - REGLES DE DROIT PUBLIC
En matière de bail à loyer, l’usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination. Le défaut peut être de moyenne importance ou grave, ce qui est le cas lorsqu’une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;UTILISATION;DROIT PUBLIC

Normes: Normes:
 CO.20; CO.256
ge_gerichte · 4A_284/2024 · 2024-12-17 · fr

Résumé:
 CONGE EXTRAORDINAIRE - MANQUE D'EGARDS ENVERS LES VOISINS - COMPORTEMENT IMPUTABLE A UN AUXILIAIRE DU LOCATAIRE - AVERTISSEMENT
Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat ; il doit atteindre une certaine gravité et n’a pas besoin d’être le fait du locataire (il peut s’agir d’un manquement imputable à ses auxiliaires, par exemple les personnes avec lequel il vit, ses visites, ses employés ou ses sous-locataires). L’excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égard envers les voisins. L’avertissement écrit doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DILIGENCE;AUXILIAIRE;SOMMATION

Normes: Normes:
 CO.257f.al3
ge_gerichte · 4A_263/2024 · 2024-12-10 · fr

Résumé:
 ORGANISATION JUDICIAIRE CANTONALE - TRIBUNAL DE L'EXECUTION
Il est conforme à l’art. 30 al. 1 Cst. et non arbitraire d’interpréter l’art. 89 al. 2 LOJ/GE – qui prévoit que le Tribunal des baux et loyers exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l’exécution, pour les jugements ordonnant l’évacuation d’un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice – comme englobant également les requêtes d’exécution concernant les décisions rendues par le Tribunal des baux et loyers lui-même ou les transactions judiciaires passées devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;COMPÉTENCE;ACTION EN EXÉCUTION

Normes: Normes:
 Cst; LOJ.89.al2
ge_gerichte · ACJC/1594/2024 · 2024-12-10 · fr

Résumé:
 MAINLEVEE EN PROCEDURE DE CAS CLAIR
En procédure civile, l’opposition peut ainsi être levée par le juge saisi de la procédure au fond tant en procédure ordinaire (art. 219 ss CPC) qu’en procédure simplifiée (art. 243 ss CPC) et procédure sommaire (art. 248 ss CPC), par exemple en procédure de protection pour les cas clairs de l’art. 257 CPC. Le Tribunal, qui a admis la demande au fond par la voie de la procédure sommaire, était en mesure de se prononcer sur la requête de mainlevée définitive.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;ACTION EN PAIEMENT;MAINLEVÉE(LP)

Normes: Normes:
 CPC.257; LP.79
ge_gerichte · ACJC/1664/2024 · 2024-12-10 · fr

Résumé:
 FRAIS ACCESSOIRES - PAS DE DECOMPTE DU BAILLEUR - DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES ACOMPTES DU LOCATAIRE - BAILLEUR FOURNIT LES DECOMPTES EN COURS DE PROCEDURE
Il n'existe pas de sanction de principe du bailleur lorsque celui-ci ne fournit pas les décomptes avant la procédure.

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ge_gerichte · 4A_158/2024 · 2024-11-05 · fr

Résumé:
 RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT
L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le contrat lorsque le locataire est en retard dans le paiement des loyers, moyennant fixation d’un délai de paiement. A cet égard, un bailleur ne commet toutefois pas un abus de droit s’il résilie le bail pour défaut de paiement après avoir accepté des paiements de loyer tardifs. En revanche, le fait de résilier le contrat longtemps après l’expiration du délai de paiement peut être abusif, si le bailleur a, entre-temps, accepté sans réserve le paiement de loyers de la part du locataire

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · 4A_481/2024 · 2024-11-05 · fr

Résumé:
 RESILIATION - CONTRAIRE A LA BONNE FOI - TRAVAUX DE TRANSFORMATION OU D'ASSAINISSEMENT - CONGE EN VUE DE TIRER LE MEILLEUR PROFIT DE LA VENTE - CONGE-VENTE
Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire. 
Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien. Ce deuxième cas se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL);ASSAINISSEMENT(EN GÉNÉRAL);CONGÉ-VENTE

Normes: Normes:
 CO.271.al1; CO.271a.al1.letc
ge_gerichte · 4A_339/2022 · 2024-10-31 · fr

Résumé:
 FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - IMMEUBLE RECENT - RENDEMENT BRUT - POURCENTAGE A TITRE DE REMUNERATION DES FONDS PROPRES INVESTIS - FAITS NOTOIRES - COLLABORATION DU BAILLEUR A L'ADMINISTRATION DES PREUVES
Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le loyer admissible résulte de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible. 
Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis. Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF147 III 14en matière de calcul du rendement net). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 %.
Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL. 
Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne peut pas être imputée au bailleur, il n’en subira pas de conséquences. En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut examiner les moyens de preuve à disposition. Les statistiques cantonales ou communales – dont il peut être tenu compte lorsque le critère du rendement net s’applique – ne peuvent pas être utilisées pour calculer le rendement brut (car la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RENDEMENT BRUT;DEVOIR DE COLLABORER

Normes: Normes:
 CO.269a.letc
ge_gerichte · 4A_473/2024 · 2024-10-29 · fr

Résumé:
 RESILIATION - CONGE DONNE DANS LES TROIS ANS APRES UN ACCORD - NOTION D'ACCORD
Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉLAI D'INTERDICTION

Normes: Normes:
 CO.271a.al1.lete.ch4; CO.271a.al2
ge_gerichte · ACJC/1275/2024 · 2024-10-14 · fr

Résumé:
 BAIL CONCLU POUR UNE DUREE DETERMINEE - RECONDUIT - BUT DE LE REVENDRE AVEC BENEFICE APRES SORTIE DU CONTROLE
La bailleresse a motivé son choix de conclure un bail à durée déterminée par sa volonté de revendre l'appartement litigieux, avec un bénéfice, à la sortie du régime LGZD. Un tel but, de nature purement économique, n'est - selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral - pas abusif. La locataire a par ailleurs été expressément avisée du caractère déterminé des rapports contractuels lorsqu'elle est devenue titulaire du bail. Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher à la bailleresse d'avoir exercé son droit sans ménagement, respectivement d'avoir adopté une attitude contradictoire à l'égard de l'appelante, ni voir dans l'utilisation du bail à terme fixe un abus de droit de sa part.

C'est également en vain que la locataire se prévaut d'une fraude à la loi. En effet, la fraude à la loi suppose l'utilisation d'une construction juridique destinée à éluder une réglementation en vigueur. Or, le bail de durée déterminée prenant fin sans résiliation, l'application des art. 271 et 271a CO est par définition exclue. Le défaut d'application de ces dispositions ne résulte donc pas d'un contournement de la loi que la bailleresse e aurait orchestrée en vue de se soustraire à ses obligations, mais de la systématique légale elle-même. La bailleresse a fait usage d'une faculté expressément réservée par le législateur, sans chercher à dissimuler ou déguiser ses intentions à ce sujet. En outre, ce procédé ne contrevient pas à des dispositions impératives de droit public cantonal (cf. consid. 3). Autre aurait été la situation si la bailleresse avait, en soi, eu l'intention de louer son bien à la locataire pour une durée indéterminée, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs ce qui ne ressort nullement des circonstances de l'espèce.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE;DROIT DE VENDRE

Normes: Normes:
 CO.255; CC.2.al2
ge_gerichte · ACJC/1321/2024 · 2024-10-14 · fr

Résumé:
 DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - REPARATIONS - PAS SATISFAISANTES
Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. En revanche, le locataire n'est pas fondé à exiger des travaux plus importants que ceux nécessaires pour remédier au défaut. Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse (arrêt du Tribunal fédéral4A_628/2010du 28 novembre 2011 consid. 3.1.1 et 3.1.2).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;REMISE EN L'ÉTAT

Normes: Normes:
 CO.256; CO.259a
ge_gerichte · 4A_510/2023 · 2024-10-11 · fr

Résumé:
 DEFAUT - REDUCTION DE LOYER - CALCUL - DOMMAGES-INTERETS - PREUVE
Pour déterminer le montant de la réduction de loyer, il convient en principe de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul n’étant pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Si le montant exact du dommage subi en raison du défaut ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque la preuve du dommage est impossible à rapporter ou qu’elle ne peut pas être raisonnablement exigée ; le demandeur reste tenu de fournir, si cela est possible et raisonnablement exigible, les éléments qui constituent des indices du dommage et permettent ou facilitent son estimation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);CALCUL;DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes: Normes:
 CO.259a.al1.letb; CO.259d; CO.259e; CO.42.al2