ge_gerichte · ACJC/700/2023 · 2023-06-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.06.2023. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/1015/2020 
ACJC/700/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 5 JUIN 2023 
 
Entre 
1) Madame A______, p.a B______ SA sise ______, appelante et intimée sur appel 
joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 juin 2022, comparant 
par Me Pascal PETROZ, avocat, rue du Mont-Blanc 3, 1211 Genève 1, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile, 
2) VILLE DE GENEVE, Service juridique, rue de l'Hôtel-de-Ville 4, case 
postale 3983, 1211 Genève 3, appelante et intimée sur appel joint, comparant en 
personne, 
 
et 
 
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______, intimés et appelants 
sur appel joint, comparant tous deux par Me Mark MULLER, avocat, rue Ferdinant-
Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 
 
 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/471/2022 du 17 juin 2022, le Tribunal des baux et loyers a 
donné acte à la VILLE DE GENEVE de son intervention dans la procédure (ch. 1 
du dispositif), a donné acte à A______ de ce qu'elle avait dénoncé l'instance aux 
Chemins de fer fédéraux (ci-après : CFF) (ch.2), a réduit de 15% le loyer de 
l'appartement de 6 pièces situés au 6ème étage de l'immeuble sis no. ______, rue 
1_____, [code postal] Genève, pour la période du 18 novembre 2014 au 
15 décembre 2019 (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions 
(ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont retenu que, compte tenu de toutes les 
circonstances, les nuisances résultant du chantier du CEVA constituaient un 
défaut de la chose louée. Ils ont également considéré que le principe d'une 
réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO devait être admis et qu'au vu des 
éléments de fait au dossier et de la jurisprudence, une réduction de loyer moyenne 
pour l'ensemble des locaux de 15% du 1er janvier 2013 au 15 décembre 2019 était 
adéquate. Toutefois, en raison des règles applicables en matière de prescription la 
réduction de loyer ne pouvait être accordée qu'à compter du 18 novembre 2014. 
B. 
a. Par acte expédié le 22 août 2022 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement. Elle en sollicite l'annulation et conclut, principalement, au 
déboutement de C______ et de D______ de l'entier de leurs conclusions. 
 
b. Par déterminations du 16 septembre 2022, la VILLE DE GENEVE conclut à 
l'annulation du jugement entrepris et au déboutement de C______ et de D______ 
de l'entier de leurs conclusions. 
c. Par acte expédié le 26 septembre 2022, C______ et D______ forment appel 
joint contre le jugement entrepris et concluent, principalement, à ce que le loyer 
de l'appartement litigieux soit réduit de 35% pour la période courant du 1er janvier 
2012 au 15 décembre 2019. 
d. Le 31 octobre 2022, A______ a répliqué sur appel principal et répondu sur 
appel joint. Elle a persisté dans ses conclusions. 
 
e. Le 5 décembre 2022, C______ et D______ ont dupliqué sur appel principal et 
répliqué sur appel joint. Ils ont persisté dans leurs conclusions. 
f. Le 5 décembre 2022, la VILLE DE GENEVE a conclu sur appel principal à 
l'annulation du jugement entrepris et sur appel joint au déboutement de C______ 
et D______ de leurs conclusions. 


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g. Le 2 février 2023, A______ a dupliqué sur appel joint et persisté dans ses 
conclusions. 
h. Les parties ont été avisées le 19 mai 2022 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Par contrat du 21 avril 1982, C______ et D______ ont pris à bail, en qualité de 
locataires, un appartement de 6 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis no. ______, 
rue 1_____ à Genève. 
 
Le bail a été conclu pour une durée de trois ans, du 1er mai 1982 au 30 avril 1985. 
L'appartement est traversant, les chambres des enfants donnent sur la rue 
2______. 
b. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 30'000 fr. par an, soit 2'500 fr. par mois, 
charges non comprises, à compter du 1er mai 2012. 
 
c. A______ est propriétaire de l'immeuble susmentionné. 
d. Dans le cadre de la construction de la ligne de train Cornavin-Eaux-Vives-
Annemasse (CEVA), la construction de la gare Champel-Hôpital, située sur le 
plateau de Champel, entre l'avenue de Champel et l'avenue Alfred-Bertrand, a 
débuté au mois de décembre 2011. 
e. Les travaux de construction de la gare de Champel-Hôpital se sont déroulés en 
plusieurs étapes : 
Préalablement, les 7 et 8 décembre 2011, des travaux de bûcheronnage ont été 
effectués. 
La première étape des travaux a consisté à dévier les réseaux souterrains (eau, gaz, 
électricité, téléphone, etc.); elle a duré de décembre 2011 à février 2013, avec une 
interruption entre le 16 décembre 2011 et le 16 janvier 2012. 
Des travaux de gros œuvre, soit schématiquement l'enveloppe en béton de 
l'ouvrage, ont ensuite été réalisés entre janvier 2013 et mars 2016. Ils ont consisté 
en : 
- la réalisation de l'enceinte extérieure de la halte en parois moulées, exécutées 
entre janvier 2013 et avril 2014; 


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- la réalisation de murets de guidage des parois moulées et l'abaissement du 
niveau du sol devant les n° 51, 53 et 55 de l'avenue de Champel, effectués entre 
février et avril 2013; 
- des déviations de réseaux, exécutées en mars et avril 2014; 
- le creusement dans l'enceinte construite, la réalisation des dalles extérieures, la 
réalisation de carottage et pré-sciage de parties de la paroi moulée située au nord 
de la halte, la construction des quais et des banquettes et le démontage de la grue 
et de la centrale à béton et l'enlèvement de gros containers, qui ont eu lieu entre 
les mois de mai 2014 et mars 2016. 
Un avis de travaux exceptionnels le samedi 13 juin 2015 de 7h à 18h et un avis de 
travaux hors des délais standard, soit entre 6h et 23h, durant deux semaines dès le 
27 juillet 2015, ont été publiés dans les fiches d'information du chantier des CFF 
(ci-après : fiche info) n° 20 et 21. 
Les travaux de second œuvre, qui ont consisté en l'installation de la charpente 
métallique de la gare avec ses modules de briques de verre et la réalisation des 
systèmes de chauffage, ventilation, sanitaires et électrique, ont débuté en juin 
2016 et se poursuivaient encore en novembre 2016. Des avis de travaux 
exceptionnels les samedis 18 et 25 juin, 2, 9 et 16 juillet, 12 et 19 novembre 2016 
de 7h à 19h ont été publiés dans les fiches info n° 28 et 29. 
En parallèle, le tunnel de Champel a été creusé entre mars 2014 et le 8 juin 2017. 
Les travaux ont consisté dans le percement du tunnel depuis les deux extrémités, à 
l'aide de pelles mécaniques; la consolidation de la future voûte du tunnel, réalisée 
à l'aide de tubes métalliques insérés dans le terrain sur environ un mètre; le 
soutènement, avec du béton projeté sur la paroi de la voûte au fur et à mesure de 
l'avancement du perçage, le revêtement du tunnel (travaux d'étanchéité) et la 
création des sorties de secours. Entre mars et juin 2016, le forage se situait à la 
hauteur de la gare Champel-Hôpital. 
Entre juin 2017 et mai 2018, les travaux de revêtement intérieur ont été réalisés, 
soit le bétonnage de la voûte, du radier et des banquettes ainsi que la construction 
des dalles flottantes, de même que l'installation des équipements ferroviaires. 
Des campagnes de mesurage de vibrations et bruit solidien ont été effectuées, le 
5 mars 2016, à l'intérieur de la halte Champel-Hôpital et les 1er, 2 avril 2017, 10, 
11, 16, 17 et 18 mars 2018 entre le portail Val d'Arve et la halte Champel-Hôpital 
et entre la halte Champel-Hôpital et l'Avenue Théodore-Weber. Les tests, 
effectués entre 9h00 et 17h00, ont consisté en une trentaine de périodes de 
vibrations (30 secondes). 


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A cinq reprises, les 14, 19 et 30 novembre 2018, le 16 avril 2019 et le 27 août 
2019, la ventilation et le dispositif de désenfumage de la gare ont été testés. 
f. Des travaux d'aménagement du Plateau de Champel et de l'espace public autour 
de la halte ont été réalisés, de mi-septembre 2018 au printemps 2020, par la 
VILLE DE GENEVE, principalement sur les parcelles 2114 et 1646 dont elle est 
propriétaire. Au préalable, la VILLE DE GENEVE a fait procéder à l'abattage de 
neuf arbres pendant trois jours. 
Les travaux ont ensuite porté sur la mise en séparatif des canalisations d'eaux 
claires et usées, l'immeuble dans lequel se situait les locaux loués ayant été 
concerné pendant le dernier trimestre 2018. En 2019, les aménagements extérieurs 
ont débuté. Ils ont consisté en des travaux de terrassement et de remblayage -
 le plateau de Champel, qui était à l'état de terrain vague, ayant été remis à 
niveau - la réalisation de réseaux d'arrosage, de réseaux d'éclairage public, d'îlots 
végétalisés, la rénovation de la chaussée et des trottoirs, la mise en place d'un 
revêtement phono-absorbant et la plantation d'arbres. Les travaux ont été réalisés 
par tronçons, sur l'avenue Alfred-Bertrand, d'abord entre l'avenue Peschier et le 
temple de Champel du 14 janvier à fin février 2019; ensuite entre le temple de 
Champel et l'avenue Dumas du 4 mars à fin avril 2019 et enfin entre l'avenue 
Dumas et l'avenue de Miremont du 8 avril à fin juin 2019. L'immeuble objet de la 
procédure a été concerné par ces travaux entre avril et août 2019. 
Le Léman Express a été inauguré le 12 décembre 2019 et mis en service le 
15 décembre suivant, avec deux ans de retard sur le planning initialement prévu. 
La plus grande partie des aménagements du plateau de Champel était alors 
terminée. 
g. Par courrier du 29 janvier 2012 adressé à A______, C______ et D______ se 
sont plaints de nuisances sonores et olfactives dues aux travaux du CEVA ainsi 
que du ralentissement du trafic sur l'avenue de Champel, et ont sollicité une 
réduction de loyer. 
h. Sans réponse de A______, C______ et D______ lui ont adressé un second 
courrier le 29 décembre 2012, sollicitant à nouveau une adaptation de leur loyer 
compte tenu des nuisances occasionnées par le chantier du CEVA. 
i. Le 5 février 2013, C______ et D______ ont formé par devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête en réduction de loyer. Ils 
n'ont pas produit les conclusions déposées. 
Non conciliée lors de l'audience du 9 avril 2013, la cause n'a pas été introduite 
devant le Tribunal. 


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Par courrier du 6 mai 2013 adressé à A______, C______ et D______ ont pris acte 
de la position de cette dernière, à savoir qu'elle considérait qu'il était prématuré de 
déterminer une réduction de loyer consécutive aux travaux du CEVA, et lui ont 
indiqué qu'ils patienteraient. 
j. Entre le 29 janvier 2012 et le 16 septembre 2019, les locataires ont 
régulièrement adressé des courriers à A______ pour se plaindre des nuisances 
causées par le chantier du CEVA. 
k. Par courrier du 18 novembre 2019 adressé à A______, C______ et D______ 
ont relevé que depuis presque huit ans, ils étaient confrontés à des nuisances 
sonores importantes dès les premières heures du matin, aux odeurs nauséabondes, 
à la poussière provenant du chantier et à des vibrations importantes dans 
l'appartement. L'accès à l'immeuble était également rendu compliqué par les 
travaux et la circulation était obstruée, voire arrêtée sur les rues parallèles ou 
perpendiculaires à l'immeuble. En conséquence, ils sollicitaient une réduction de 
loyer de 35% pour la période du 17 janvier 2012 au 15 décembre 2019. 
l. Le 21 novembre 2019, A______ a répondu qu'elle n'entendait pas entrer en 
matière sur la demande de baisse de loyer qu'elle estimait excessive. 
m. Par requête déposée le 16 janvier 2021 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 12 mars 
2020 et introduite devant le Tribunal le 15 avril suivant, C______ et D______ ont 
principalement conclu à une réduction de loyer de 35% pour la période du 
1er janvier 2012 au 15 décembre 2019. 
Ils ont fait valoir que pendant les huit années de durée du chantier, ils avaient 
souffert de nuisances sonores et olfactives, d'émissions de poussière, de 
vibrations, et du fait que l'accès à l'immeuble avait été compliqué et la circulation 
déviée à ses abords à plusieurs reprises. Les nuisances dues aux travaux 
débutaient tôt le matin et se prolongeaient à des heures tardives, même parfois le 
week-end. 
n. Dans son mémoire réponse du 12 juin 2020, A______ a conclu préalablement à 
ce que le Tribunal lui donne acte de ce qu'elle avait dénoncé valablement 
l'instance à la VILLE DE GENEVE et aux CFF le 9 juin 2020. Principalement, 
elle a conclu à ce que C______ et D______ soient déboutés de toutes leurs 
conclusions et subsidiairement à ce qu'il lui soit donné acte que le loyer était 
réduit de 15% pour la période du 1er décembre 2014 au 15 décembre 2019. 
Elle a reproché en substance aux locataires, dans leur exposé de l'historique du 
chantier, de n'avoir fait aucune distinction en fonction de l'évolution géographique 
des travaux et de n'avoir pas précisé les étapes et les périodes qui leur avaient 


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causé de réelles nuisances. Compte tenu du périmètre du chantier, C______ et 
D______ n'avaient pas subi des nuisances ininterrompues pendant huit ans. 
o. Intervenant à la procédure, la VILLE DE GENEVE a conclu dans ses écritures 
du 17 août 2020 à ce que C______ et D______ soient déboutés de toutes leurs 
conclusions. 
Elle a fait valoir qu'elle avait commencé les travaux d'aménagement en septembre 
2018, de sorte que les nuisances antérieures à cette date telles qu'alléguées par 
C______ et D______ avaient été générées par la direction de projet du CEVA. 
p. Les CFF n'ont pas donné suite à la dénonciation. 
q. A______ s'est exprimée sur les écritures de la VILLE DE GENEVE le 
24 septembre 2020 et C______ et D______ le 2 octobre 2020. 
r. Les débats principaux ont été ouverts le 2 février 2021. Dans le cadre de la 
procédure, A______ a produit les baux conclus dans l'immeuble litigieux depuis 
le 1er juin 2012, dont les conditions sont les suivantes : 
- appartement de 6 pièces au 4ème étage pour un loyer indexé de 5'000 fr. par mois 
du 1er juin 2012 au 31 mai 2017; 
- appartement de 5 pièces au 6ème étage pour un loyer de 3'800 fr. par mois du 
1er octobre 2012 au 30 septembre 2017; 
- appartement de 5 pièces au rez-de-chaussée pour un loyer de 3'350 fr. par mois 
du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2017; 
- bureaux d'environ 100 m2 au 3ème étage pour un loyer annuel échelonné de 
34'800 fr. du 1er mai 2013 au 31 décembre 2015, de 37'500 fr. du 1er janvier 2016 
au 31 décembre 2016 et de 40'200 fr. du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018. 
A______ a accordé une réduction de 5'400 fr. (13.43%) sur le loyer annuel de 
40'200 fr. du 1er mai 2013 au 31 décembre 2015, et de 2'700 fr. (6.71%) du 
1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 en raison des travaux du CEVA; 
- appartement de 5.5 pièces au rez-de-chaussée pour un loyer de 3'700 fr. du 
1er juin 2013 au 31 mai 2018. En raison des travaux du CEVA, A______ a 
accordé une réduction de 9'600 fr. (17.77%) sur le loyer annuel de 54'000 fr. 
qu'elle a fixé à 44'400 fr.; 
- appartement de 5 pièces au 5ème étage pour un loyer de 3'600 fr. du 7 juillet 2014 
au 31 juillet 2019; 


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- appartement de 5 pièces au 4ème étage pour un loyer de 3'400 fr. du 1er juin 2016 
au 31 mai 2021. A______ a accordé une réduction de 9.33% sur le loyer annuel 
de 45'000 fr. pour une durée de 24 mois, du 1er juin 2016 au 31 mai 2018; 
- appartement de 5 pièces au 5ème étage pour un loyer de 3'450 fr. du 16 octobre 
2016 au 31 octobre 2021; 
- appartement de 5 pièces au 6ème étage pour un loyer de 3'450 fr. du 1er mars 2017 
au 28 février 2022. A______ a accordé une réduction provisoire de 12.22% sur le 
loyer annuel de 43'200 fr. pour une durée de 24 mois et 15 jours, soit du 
16 novembre 2016 au 30 novembre 2018; 
- appartement de 6 pièces au 4ème étage pour un loyer de 3'950 fr. du 1er mars 2017 
au 28 février 2022. A______ a accordé une réduction provisoire de 5.95% sur le 
loyer annuel de 50'400 fr. pour une durée de 24 mois, soit du 1er mars 2017 au 
28 février 2019; 
- appartement de 6 pièces au 2ème étage pour un loyer de 3'800 fr. du 16 juillet 
2017 au 31 juillet 2022; 
- appartement de 5 pièces au 6ème étage pour un loyer de 3'600 fr. du 1er décembre 
2018 au 30 novembre 2023; 
- appartement de 3 pièces au rez inférieur pour un loyer de 1'400 fr. du 16 mars 
2019 au 31 mars 2024. 
s. Lors de l'audience de débats principaux du 31 août 2021, le Tribunal a procédé 
à l'interrogatoire des parties et à l'audition de trois témoins. 
D______ a déclaré que les nuisances étaient essentiellement causées par les 
machines de chantier (marteaux piqueurs, camions, pelles mécaniques et 
foreuses). A ses dires, les travaux débutaient à 7h00 du matin. Il y avait une 
quarantaine de camions en mouvement perpétuel sous les fenêtres de la chambre à 
coucher. Il était arrivé que des travaux soient réalisés les samedis, le soir et la nuit. 
De la poussière se déposait sur les meubles et sur les tapis ainsi que sur les vitres 
et les odeurs de gaz d'échappement montaient jusqu'à l'appartement. Les 
vibrations avaient été importantes au début du chantier, au moment de sa 
préparation et de la pose des palplanches, les machines utilisées pendant quelques 
mois tapaient fort. Des vibrations s'étaient également produites au moment de 
l'essai des trains. Des palissades de 1.5 à 2 mètres avaient été installées pendant 
toute la durée du chantier, le trottoir était rétréci et il n'était pas possible d'arriver 
devant l'immeuble en taxi. Les nuisances étaient ressenties dans tout 
l'appartement; les enfants les ressentaient dans leur chambre à coucher donnant 
sur l'avenue Peschier. Entre juin 2012 et mai 2014, D______ était mère au foyer. 


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C______ a déclaré qu'il exerçait son activité de comptable à domicile, mais qu'en 
raison des nuisances il n'avait pas pu recevoir les clients chez lui. Il avait cotisé à 
l'AVS jusqu'en 2017. 
A______ a déclaré qu'elle n'était pas entrée en matière sur la demande de 
réduction formée par C______ et D______ en raison de la dénonciation 
d'instance. 
E______, chargé de diriger les travaux d'emménagement extérieur de génie civil a 
déclaré qu'il était présent sur le chantier dès septembre 2018 et jusqu'à la fin, au 
moins à 80%. Pour les travaux de mise en séparatif des canalisations, une pelle à 
pneus d'environ 18 à 20 tonnes, chargée de dumpers, avait été utilisée pour la 
partie terrassement et pour effectuer des fouilles à environ 4 mètres de profondeur. 
Pour le remblayage, des plaques vibrantes pour la partie sous-structure et des 
cylindres pour la partie sur structure, soit des machines usuellement utilisées dans 
ce type de travaux, avaient été mises en œuvre. Les zones d'accès avaient été 
arrosées afin de diminuer l'émission de poussière. Les engins étaient pourvus de 
filtres à particules, conformément aux normes, ayant pour but d'atténuer les 
odeurs et les dégagements de fumée. S'agissant du bruit, il n'existait pas de 
mesures pour l'atténuer. Les ouvriers travaillaient de 7h00 (8h00 en hiver) à 
12h00 et de 13h00 à 17h00. Ils avaient travaillé un samedi pour réaliser le 
revêtement à l'avenue de Champel et un autre samedi, au début décembre 2019, 
pour effectuer les travaux de maçonnerie sur l'escalier menant à la gare. Un 
camion tournait quotidiennement, pour charger et décharger, notamment du béton 
et du gravier. En fonction des besoins, la cadence du tournus des camions avait été 
augmentée. S'agissant d'un chantier en ville, au maximum 4 à 5 véhicules étaient 
utilisés en même temps et uniquement pendant les travaux de revêtement qui 
s'étaient étendus sur une année, mais pas en continu devant l'immeuble litigieux. 
F______, chef de projet depuis la phase de concours lancé par la VILLE DE 
GENEVE en 2012 jusqu'à la réalisation des travaux d'aménagement, a déclaré 
qu'il avait piloté les divers intervenants sur le chantier. Il a confirmé que 
l'accessibilité aux immeubles avait été garantie durant le chantier, que les plans 
étaient soumis à l'Office cantonal des transports pour validation et que, parfois, il 
avait fallu aménager des parcours particuliers pour les piétons. 
G______, assistant technique depuis janvier 2016 au sein de la régie en charge de 
la gestion de l'immeuble litigieux, a confirmé que des questions de réduction de 
loyer en lien avec les travaux du CEVA s'étaient posées pour d'autres locataires de 
l'immeuble. Les demandes avaient été examinées au cas par cas, A______ n'y 
avait pas apporté de réponse uniforme. 
t. Par ordonnance du 10 décembre 2021, le Tribunal a notamment clos les débats 
principaux et fixé aux parties un délai pour le dépôt de plaidoiries finales écrites. 


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A______ et C______ et D______ ont respectivement persisté dans leurs 
précédentes conclusions les 31 janvier et 4 mars 2022 et répliqué spontanément 
les 22 et 24 mars 2022. C______ et D______ ont produit des déterminations et 
une pièce nouvelle le 4 avril 2022. 
La cause a été gardée à juger le 14 avril 2022. 
EN DROIT 
1. 
A______ sera désignée comme l'« appelante » et C______ et D______ comme les 
« intimés ». La VILLE DE GENEVE sera désignée comme l'« appelante sur appel 
joint ». 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 Dans le cas d'espèce, le loyer mensuel s'élève à 2'500 fr. Une réduction de 
15% sur la période du 18 novembre 2014 au 15 décembre 2019 représente 
22'875 fr., de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
1.3 L'appels et l'appel joint, écrits et motivés (art. 311 al. 1 CPC) ont été interjetés 
dans le délai prescrit par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi 
recevables. 
2. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et 
fait preuve d'arbitraire dans l'appréciation des preuves, notamment en se référant 
aux arrêts ACJC/173/2018 et ACJC/377/2007 à l'appui de son raisonnement. En 
effet, selon l'appelante, aucune analyse des travaux n'avait été opérée par la Cour 
dans ses arrêts précités, qui portaient respectivement sur un appartement de 
six pièces au 1er étage, dont le loyer s'élevait à 5'000 fr. et sur une villa impactée 
par des travaux nocturnes, soit deux situations non comparables avec celle de 
l'appartement litigieux. 
Dans la partie en droit du jugement attaqué et relativement aux défauts liés à 
l'existence d'un chantier voisin, le Tribunal a mentionné les règles de droit établies 
dans les arrêts ACJC/173/2018 et ACJC/377/2007, parmi d'autres décisions 
judiciaires, dans le but de mettre en lumière la casuistique existante en matière de 


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réduction de loyer lors de nuisances provoquées par un chantier voisin. S'il a 
mentionné le contenu de ces arrêts, le Tribunal n'a au contraire pas retenu les faits 
de ceux-ci à l'appui de son raisonnement qui repose sur les pièces au dossier, 
auxquelles il est fait référence. Il ne ressort pas de l'examen du raisonnement du 
Tribunal qu'il aurait procédé à un établissement erroné des faits, à une 
appréciation inexacte des preuves ou à une transposition incorrecte des 
jurisprudences précitées au cas d'espèce. 
Infondé, le grief doit être rejeté. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte, 
fait preuve d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et violé les art. 259d CO et 
4 CC en retenant que les travaux du CEVA diligentés par les CFF dès décembre 
2011, puis par l'appelante sur appel joint dès le 17 septembre 2018, étaient 
constitutifs d'un défaut de la chose louée justifiant une réduction de loyer de 15%. 
L'appelante soutient que l'essentiel des travaux menés par les CFF se déroulaient 
en sous-sol et n'engendraient pas de nuisances visuelles ou olfactives. Elle 
concède quelques légères vibrations et immissions sonores lors des tests menés et 
estime pour le surplus que la mise en place du revêtement de béton du tunnel et la 
pose de la verrière de couverture de la gare constituaient tout au plus des gênes 
qui n'étaient pas propres à justifier une baisse de loyer. 
S'agissant des travaux menés par l'appelante sur appel joint, qui ont débuté après 
une période de plus d'une année exempte de travaux, selon l'appelante, il s'agissait 
de travaux dont l'intensité et la gravité ne pouvaient être qualifiées de défaut de la 
chose louée. En particulier, à suivre l'appelante, les travaux ont eu lieu pendant les 
horaires de travail, par zones, parfois éloignées de l'immeuble litigieux, ont été 
émaillés de périodes creuses et pouvaient être qualifiés de « chantier de ville ». 
Enfin, les nuisances sonores ne dépasseraient pas celles inhérentes à tout chantier. 
Quand bien même elle se plaint formellement de constatation inexacte des faits et 
d'appréciation arbitraire des preuves, l'appelante ne démontre pas quel fait aurait 
été établi de manière erronée, de sorte qu'elle se plaint en réalité d'une mauvaise 
appréciation des preuves. 
3.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 
circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 


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C/1015/2020 
du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de 
précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les 
circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination 
de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état 
apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, 
ainsi que les usages courants (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et 
les références). 
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 
de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 
pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 
raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (ACJC/173/2018 précité ibid.). 
Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, 
dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau 
(ACJC/173/2018 précité ibid.). 
Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il 
provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain 
(ACJC ACJC/173/2018 précité ibid.). 
Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) 
échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2; ACJC/173/2018 précité ibid.; 
ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1). 
Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 
lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le 
cas (…) lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire 
usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) 
pendant un certain temps (ACJC/173/2018 précité ibid.). 
Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du 
défaut (ACJC/173/2018 précité ibid.). Dans le cadre de la maxime inquisitoire 
sociale, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue, les 
parties devant recueillir elles-mêmes les éléments du procès (ATF 141 III 569 
consid. 2.3.1). Ainsi, conformément à la jurisprudence rendue sous l'empire des 
art. 274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en première instance, les parties doivent 
renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve 
propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de leur devoir de 
coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves. Il doit les 
interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de preuves sont 
complets s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son rôle ne 
va toutefois pas au-delà (ATF 141 III 569 consid. 2.3.2 et les références). 


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Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie que les nuisances qui y sont 
liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables qui excluent 
toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une 
réduction de loyer selon l'art. 259d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 
2 décembre 2004, consid. 2.2). 
3.2 En l'espèce, les travaux de construction de la gare de Champel-Hôpital, située 
à côté de l'immeuble litigieux, ont débuté en décembre 2011. Les travaux de gros-
œuvre se sont déroulés entre janvier 2013 et mars 2016 (comportant notamment le 
creusement dans l'enceinte construite, la réalisation des dalles extérieures et la 
réalisation de carottage et pré-sciage de parties de la paroi moulée située au nord 
de la halte). Ces travaux ont été suivis du démontage de la grue et de la centrale à 
béton, puis à l'enlèvement de gros containers. Certaines périodes ont vu les 
horaires des travaux étendus en soirée ou durant le week-end en 2015 et 2016. 
Les travaux de second œuvre ont débuté en juin 2016 et se sont poursuivis à tout 
le moins jusqu'à novembre 2016. Le tunnel de Champel a été creusé entre mars 
2014 et le 8 juin 2017, à l'aide de pelles mécaniques. Entre mars et juin 2016, le 
forage était à la hauteur de la gare Champel-Hôpital. 
A cela se sont ajoutés, entre juin 2017 et mai 2018, des travaux de revêtement 
intérieur, ainsi que des campagnes de mesurage de vibrations et bruit solidien, 
consistant, sur plusieurs jours, en une trentaine de périodes de vibrations 
(30 secondes) et de test de la ventilation et du dispositif de désenfumage de la 
gare. 
Enfin, de mi-septembre 2018 au printemps 2020, l'appelante sur appel joint a 
réalisé des travaux d'aménagement de l'espace public au Plateau de Champel, par 
tronçons et l'immeuble litigieux a été concerné entre avril et août 2019. 
Il est établi que le chantier du CEVA a revêtu une importance et une intensité 
particulières et a comporté diverses phases propres à générer des nuisances 
importantes impliquant de nombreux engins de chantier, vibrations, poussières, 
bruits et odeurs incommodants. A certains moments, les travaux dans le tunnel, 
sur le site de la gare et aux alentours ont été menés simultanément, ce qui renforce 
l'importance des nuisances constatées. 
Dans son arrêt ACJC/173/2018 (consid. 3.2), la Cour a retenu de manière générale 
s'agissant du chantier du CEVA que les fiches d'informations permettaient d'en 
comprendre l'ampleur, dans leur durée comme dans leur intensité. Ainsi, 
l'importance du chantier ne peut être niée. 


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Certaines périodes ont été moins intenses et propres à générer des nuisances. De 
même, certains travaux ont moins touché l'immeuble litigieux, notamment au 
regard de la distance les séparant de ce dernier. 
Il résulte de ce qui précède que l'appréciation de l'appelante quant aux nuisances 
engendrées par le chantier, à savoir que celles-ci seraient de moindre importance 
et ne constitueraient pas un défaut de la chose louée, ne peut être suivie. En raison 
de la proximité de l'immeuble litigieux avec le chantier, les intimés ont souffert 
des nuisances émanant de celui-ci. 
Par conséquent, le Tribunal a considéré avec raison que l'appartement litigieux 
était entaché d'un défaut de la chose louée. 
4. 
Tant l'appelante que les intimés critiquent le taux de réduction de loyer fixé par le 
Tribunal. Celui-ci a retenu que la qualité de vie des intimés a été réduite sur une 
période particulièrement longue, mais également qu'ils n'avaient pas démontré 
avoir été entravés dans l'exercice de leur activité professionnelle, respectivement 
de mère au foyer et que les travaux avaient principalement eu lieu en journée et 
durant la semaine. Le Tribunal a encore relevé que les réductions de loyer 
accordées par l'appelante au sein de l'immeuble lors de la conclusion de nouveaux 
baux oscillaient entre 12% et 17.77%. 
L'appelante fait valoir que l'absence de défaut de la chose louée ne justifierait pas 
une telle baisse et qu'en tout état le loyer modeste payé par les intimés, 
contrairement aux autres locataires de l'immeuble, imposerait de réduire de 
manière très restrictive le loyer des intimés. 
Les intimés, quant à eux, soutiennent que le Tribunal aurait, à tort, omis de tenir 
compte de l'activité de comptable à domicile, de juin 2013 à juin 2019, de l'intimé, 
qui n'aurait pu rencontrer ses clients à plusieurs reprises, ainsi que de l'activité de 
mère au foyer de l'intimée. Le Tribunal aurait dû, selon les appelants, retenir le 
nombre élevé de soirs et de week-ends durant lesquels des travaux s'étaient 
déroulés. En revanche, les taux de réduction de loyer accordés à d'autres locataires 
de l'immeuble ne seraient pas pertinents. 
4.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d 
CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de 
l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties 
(ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). Lorsqu'un calcul concret 
de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, 
notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une 
longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave 
à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 


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et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 
2017 consid. 3.1;). 
A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 
convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 
nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle 
important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 
consid. 2.1). 
En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 
réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. 
Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 
10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 
n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 
également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 
complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 
la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux; ce qui 
représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et 
celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 
du 18 février 2013 consid. 6.1). 
Le Tribunal fédéral a approuvé une réduction de 37% du loyer de locaux destinés 
à un cabinet d'ophtalmologie, en raison du bruit causé par deux chantiers proches, 
qui se sont déroulés successivement et, pour partie, cumulativement (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 2 décembre 2004). 
Le Tribunal fédéral a également confirmé une réduction de 60% du loyer pour des 
locaux loués à une agence de placement qui avait été empêchée de travailler 
normalement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005). 
En matière de baux d'habitation, la Cour de justice a confirmé une diminution de 
loyer à hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie 
à l'occasion d'importants travaux entrepris sur les voies et les quais de la gare de 
Cornavin, situés à 30 mètres du logement de la locataire et effectués 
momentanément 24 heures sur 24 ou le week-end. S'y étaient ajoutés le chantier 
du CEVA et la construction d'une nouvelle ligne de tramway également à 
proximité de l'immeuble. La Cour a notamment retenu que le bruit généré par les 
chantiers était sensiblement plus gênants que celui de la circulation routière et 
ferroviaire auquel l'appartement était exposé. Durant la période concernée, le 
repos des habitants du quartier avait été particulièrement affecté par des travaux 
effectués pendant la nuit ou le week-end (ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 
consid. 4.2). 


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Dans un arrêt du 2 avril 2007 (ACJC/377/2007), la Cour de justice a accordé une 
réduction du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la 
troisième voie de chemin de fer entre Genève et Coppet, à des locataires occupant 
une villa située en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu 
l'importance du chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer 
relativement élevé, mais aussi les nuisances préexistantes inhérentes à une 
habitation en bordure d'une voie ferrée très fréquentée. 
4.2 En l'espèce, il n'y a pas lieu de revenir sur l'existence et l'intensité des 
nuisances qui ont été traitées ci-dessus, sous considérant 3.2. 
S'agissant des activités menées par les intimés telles qu'alléguées, force est de 
constater, avec le Tribunal, qu'aucun élément au dossier ne permet d'en attester la 
réalité. 
Quant aux travaux ayant eu lieu en-dehors des heures de bureau, ils ne sont pas 
totalement anecdotiques, mais restent accessoires, l'essentiel des travaux étant 
intervenu en journée et en semaine. 
Enfin, s'agissant du montant du loyer, il y a lieu d'en tenir compte, parmi les 
autres critères fixés par la loi, dans le cadre de la fixation en équité de la réduction 
de loyer, qui s'impose en l'espèce face à l'impossibilité de déterminer précisément 
l'ampleur de chaque nuisance et la temporalité de celles-ci. 
En résumé, les nuisances ont été particulièrement durables, même si d'intensité 
variable, et ont porté atteinte de manière substantielle à la qualité de vie des 
intimés au quotidien. L'essentiel des nuisances a eu lieu en journée et en semaine, 
sans qu'il ait été démontré que les intimés en auraient particulièrement souffert en 
raison d'activités à leur domicile. 
Compte tenu de toutes les circonstances d'espèce mentionnées ci-dessus, il 
apparaît que la réduction de loyer de 15% accordée par le Tribunal s'inscrit dans 
les limites fixées par le droit et la casuistique en matière réduction de loyer suite à 
un défaut de la chose louée. 
Par conséquent, le jugement sera confirmé sur ce point. 
5. 
Les intimés reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'une partie de leur créance 
était prescrite, sans prendre en considération que leur retard était dû à un 
comportement contradictoire et abusif de l'appelante. Ils estiment en effet que 
l'appelante les aurait incités à ne pas poursuivre leurs démarches visant à une 
réduction de loyer suite à l'audience de conciliation du 9 avril 2013. Se prévaloir 
de la prescription lors de la présente procédure serait, dès lors, constitutif d'un 
abus de droit de la part de l'appelante. 


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5.1 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
Le comportement contradictoire forme une des catégories d'actes susceptibles de 
constituer un abus de droit. Commet ainsi un abus de droit la personne qui, par 
son comportement initial, inspire à autrui une confiance digne de protection qui 
est ensuite trahie par des comportements ultérieurs (ATF 143 III 666 consid. 4.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_320/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2.1). 
Une faute de l'auteur des actes contradictoires n'est pas nécessaire; il suffit que par 
son comportement interprété normativement, il ait suscité une confiance légitime 
qui est ensuite déçue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_320/2018 du 13 décembre 
2018 consid. 4.2.1). 
Est notamment digne de protection la confiance de celui qui, sur la base de 
l'attitude initiale de son partenaire, a pris des dispositions qui se révèlent ensuite 
désavantageuses en raison du revirement d'attitude (ATF 125 III 257 consid. 2a; 
121 III 350 consid. 5b). 
La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances 
concrètes de chaque cas. L'art. 2 CC est un remède destiné à éviter que 
l'application de la loi conduise dans un cas particulier à une injustice flagrante. 
L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de 
droit doit être admis restrictivement (ATF 143 III 666 consid. 4.2; 143 III 279 
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 du 19 août 2019 consid. 
3.1.3). 
5.2 Les intimés ont requis une réduction de loyer par courriers des 29 janvier 2012 
et 29 décembre 2012, suivis par l'introduction d'une requête de conciliation le 
5 mars 2013. L'appelante a estimé qu'il était prématuré de déterminer une 
réduction de loyer en 2013. Les intimés en ont pris acte par courrier du 6 mai 
2013 et ont indiqué qu'ils patienteraient. Par la suite, les intimés ont adressé de 
nombreux courriers à l'appelante, mais n'ont sollicité une baisse de loyer, à 
hauteur de 35%, que le 18 novembre 2019. 
L'opinion de l'appelante quant au fait qu'il aurait été prématuré de se déterminer 
sur une réduction de loyer ne constitue pas, en soi, un comportement propre à 
susciter une confiance légitime de la part de ses adverses parties. Il ne ressort pas 
non plus de la procédure qu'une promesse aurait été faite, ni qu'un échange aurait 
eu lieu, permettant de tisser une telle confiance. Il est difficile d'interpréter la 
position de l'appelante comme visant à autre chose qu'à défendre ses propres 
intérêts, soit notamment comme une concession en faveur des intimés. Certes, 
l'appelante n'a pas réagi au courrier du 6 mai 2013. Toutefois, celui-ci ne 
comportait aucune précision supplémentaire et rien ne permettait d'en inférer que 
les délais de prescription ne seraient pas pris en compte par les intimés ou que 


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ceux-ci étaient induits en erreur. Ces derniers n'étaient d'ailleurs pas empêchés de 
prendre toute mesure apte à assurer la sauvegarde de leurs droits. 
L'interprétation restrictive qui doit être faite de la notion d'abus de droit impose 
dès lors de considérer que le comportement de l'appelante ne peut être considéré 
comme tel en l'espèce et que les règles relatives aux délais de prescription doivent 
être appliqués. 
Pour le surplus, les parties ne critiquent pas le raisonnement du Tribunal quant à 
la date retenue et permettant de déterminer le point de départ de la créance en 
restitution, soit le 18 novembre 2019, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir et que 
le jugement sera confirmé sur ce point également. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté le 22 août 2022 par A______, ainsi que les appels 
joints interjetés le 26 septembre 2022 par C______ et D______ et le 16 septembre 2022 
par la VILLE DE GENEVE contre le jugement JTBL/471/2022 rendu le 17 juin 2022 
par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1015/2020. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame 
Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.