ge_gerichte · ACJC/367/2017 · 2017-03-27 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.03.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20676/2015 
ACJC/367/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 27 MARS 2017 
 
Entre 
A______ SA, p.a. B______ SA, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2016, comparant par Me Jean-Marc 
SIEGRIST, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
Monsieur C______ et Madame D______, domiciliés ______ (GE), intimés, 
représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/20676/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/839/2016 du 14 septembre 2016, communiqué aux parties par 
plis du 16 septembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a pris acte de la 
substitution de la qualité de bailleresse par A______ SA en lieu et place de 
l'E______ (ch. 1 du dispositif), a annulé le congé notifié le 16 septembre 2015 
pour le 31 décembre 2015 portant sur la villa de neuf pièces et le garage loué aux 
époux D______ et C______ (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 19 octobre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ SA 
(ci-après également : la bailleresse) forme appel de ce jugement, dont elle sollicite 
l'annulation. 
 
Elle conclut à la validité du congé du 16 septembre 2015 et à l'octroi en faveur des 
locataires d'une prolongation de bail de six mois échéant au 30 juin 2016. 
 
Elle fait grief aux premiers juges d'avoir mal établi les faits et violé l'art. 271 CO. 
 
b. C______ et D______ (ci-après également : les locataires) concluent, 
principalement, à la confirmation du jugement et, subsidiairement, à l'octroi d'une 
prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 décembre 2019 et à ce qu'ils 
soient autorisés à restituer en tout temps la villa avec un préavis de quinze jours 
pour le 15 ou la fin d'un mois. 
 
c. Par réplique du 13 décembre 2016, la bailleresse a conclu à l'ouverture 
d'enquêtes complémentaires, pour notamment l'audition de trois témoins, et a pour 
le surplus persisté dans ses conclusions. Elle a produit, comme pièce nouvelle, un 
courrier de F______ SA et elle-même daté du 31 octobre 2016, ainsi que le projet 
pour la réalisation d'un immeuble de logements du bureau d'architecture G______ 
daté du 30 septembre 2016. 
 
d. Par duplique du 4 janvier 2017, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
e. Les parties ont été avisées le 5 janvier 2017 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. Le 19 octobre 1995, l'E______ (ci-après : l'E______), anciennement H______, 
en tant que propriétaire de la parcelle n° 1______ au ______ (GE), sise ______ 
(GE) (3ème zone), sur laquelle se trouvent une villa de neuf pièces et un garage, et 
D______ et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur 
la location de ces deux objets. 


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b. Le contrat de durée déterminée, non renouvelable, a été conclu pour trois ans, 
du 1er novembre 1995 au 31 octobre 1998. 
 
c. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 24'000 fr. 
 
d. L'article 37 du contrat prévoyait que les locataires étaient rendus attentifs au 
fait que la villa faisant l'objet du bail à loyer était comprise dans un périmètre qui 
devait permettre à moyen terme la construction d'immeubles. Leur attention était 
ainsi attirée sur le fait que le contrat était de durée déterminée et qu'il ne pouvait 
pas se renouveler au-delà de son échéance contractuelle, soit le 31 octobre 1998. 
L'article 4 du contrat réglant la résiliation et le renouvellement du bail était en 
conséquence abrogé. 
 
e. Le 20 mai 1998, un contrat de bail à loyer identique a été signé pour une durée 
de trois ans, du 1er novembre 1998 au 31 octobre 2001, seul le montant du loyer 
annuel étant différent, soit 26'400 fr. hors charges. 
 
f. En septembre 2001, aucun projet de construction concret s'agissant de la 
parcelle en question n'étant en cours, le DALE a indiqué à l'E______ qu'une 
« proposition de densification du secteur rencontrerait de nombreuses difficultés 
par le simple fait des servitudes existantes » et avoir ainsi renoncé à entamer de 
nouvelles études visant à la réalisation de bâtiments conformes aux normes de la 
3ème zone. 
 
g. Le 17 janvier 2002, un nouveau bail a été signé entre les mêmes parties pour 
une durée de trois ans, du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2004, avec clause de 
renouvellement tacite d'année en année, moyennant un préavis de trois mois avant 
l'échéance du bail, pour un loyer annuel hors charges de 27'600 fr. 
 
h. L'article 37 de ce contrat prévoyait : « Le locataire est rendu attentif au fait que 
la villa faisant l'objet du présent bail est comprise dans un périmètre qui devrait 
permettre à moyen terme la construction d'immeubles. Le présent bail pourra 
donc être résilié lors de la délivrance de l'autorisation de construire ». 
 
i. Le 17 juin 2014, l'E______ a signé un acte de vente à terme avec A______ SA 
(ci-après : A______) portant sur la parcelle n° 1______, avec une entrée en 
jouissance fixée au 30 juin 2016. 
 
j. L'article 4 de cet acte précisait : « Le vendeur déclare que l'immeuble 
présentement vendu fait l'objet d'un bail à durée déterminée au profit de D______ 
et C______. A cet égard, le vendeur s'engage à entreprendre immédiatement les 
démarches nécessaires afin que l'immeuble objet des présentes soit franc et libre 
de tout bail, de tout occupant et de toute occupation dans les meilleurs délais 
mais au plus tard pour le trente juin deux mille seize (30.06.2016), délai fixé pour 
le paiement du solde du prix de vente ». 


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k. Par courriel du 21 août 2014 qui faisait suite à une séance du 12 août 2014 
organisée avec les locataires, B______ SA (ci-après : la régie) représentant la 
bailleresse a proposé aux locataires la conclusion d'un nouveau bail à loyer de 
durée déterminée, remplaçant et annulant le bail à loyer du 17 janvier 2002, 
prenant effet rétroactivement le 1er juillet 2014 et se terminant au 31 décembre 
2015. 
 
l. Les clauses particulière de ce contrat indiquaient en préambule que les locataires 
reconnaissaient avoir parfaitement connaissance du projet de construction à 
l'étude sur la parcelle en question et que la villa objet du contrat était vouée à être 
démolie. Dès lors, ils s'engageaient à libérer les locaux au terme fixe convenu et 
renonçaient d'ores et déjà à formuler une quelconque opposition au projet de 
démolition/reconstruction. 
 
m. Lors de la séance du 12 août 2014, la bailleresse n'a pas informé les locataires 
de l'existence de la vente à terme. Elle ne l'a pas non plus mentionnée dans la 
proposition de contrat subséquente, seule figurant la mention que la villa était 
vouée à être démolie. 
 
n. Par courrier du 7 septembre 2014, les locataires ont refusé cette proposition, 
tout en précisant qu'ils quitteraient leur villa dès qu'ils auraient un contrat de bail à 
loyer leur donnant l'assurance d'un nouveau logement répondant à leurs attentes, à 
savoir un appartement d'environ 100 m2 de quatre à cinq pièces avec ascenseur, au 
dernier étage si possible, proche des transports publics et commodités, de 
préférence rive droite (gare, ______), pour un loyer mensuel, charges comprises, 
de 2'100 fr. Ils étaient prêts à examiner toute proposition dans ce sens. 
 
o. Le 11 octobre 2014, les locataires se sont inscrits auprès de la régie dans la 
perspective d'obtenir un nouveau logement. 
 
p. Par courrier du 17 octobre 2014, la régie a pris acte du refus des locataires de 
signer un nouveau bail à loyer de durée déterminée, indiquant avoir en outre initié 
une recherche de logement en leur faveur. 
 
q. Le 23 avril 2015, une séance a eu lieu entre la régie et les locataires pour faire 
le point sur la question de leur relogement, notamment la nécessité pour C______, 
hémiplégique, de disposer d'une surface minimum de 100 m2, raison pour laquelle 
son épouse et lui avaient refusé un appartement proposé. 
 
Le 27 avril 2015, la régie a pris contact avec d'autres régies de la place afin de 
trouver un appartement correspondant aux critères des locataires. 
 
Un récapitulatif des diverses propositions refusées par les locataires a été établi 
par courriel du 18 juin 2015. 


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r. Par avis officiels du 16 septembre 2015, la bailleresse a résilié le bail à loyer 
pour son échéance du 31 décembre 2015, sans indication de motif. 
 
Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers. 
 
s. Par courrier du 4 novembre 2015, l'avocat de la bailleresse a exposé le motif du 
congé : « La motivation de ces congés tient dans le fait que ma cliente a promis-
vendu l'immeuble occupé par vos clients à A______ SA, qui entend réaliser la 
construction d'un immeuble d'habitation, avec les propriétaires des bâtiments 
voisins. La vente prévue ne pourra cependant avoir lieu que lorsque la maison 
sise ______ à Genève, sera libre de tout occupant ». Il a également expliqué que 
les locataires savaient depuis le début des relations contractuelles qu'un projet 
visait à détruire la villa pour permettre la construction d'immeubles. 
 
Par courrier du 9 novembre 2015, les locataires ont indiqué qu'ils ignoraient tout 
de la vente de la parcelle et ont demandé copie de l'acte notarié. 
 
Le 12 novembre 2015, la régie a transmis aux locataires la copie du contrat de 
vente à terme dans sa version caviardée. 
 
t. Non conciliée le 16 novembre 2015, l'affaire a été portée devant le Tribunal des 
baux et loyers le 7 décembre 2015, les locataires concluant, principalement, à 
l'annulation du congé et, subsidiairement, à une prolongation de bail au 
31 décembre 2019, avec autorisation de partir en tout temps moyennant un préavis 
de quinze jours. 
 
Ils ont soutenu que le congé, qui n'était pas motivé, était intervenu peu après leur 
refus de la proposition de la bailleresse du 21 août 2014 de signer un nouveau 
contrat de bail à loyer. 
 
u. Dans sa réponse du 15 janvier 2016, la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation avec une unique prolongation de bail d'une année échéant le 30 juin 
2016 et, sur mesure d'exécution, à l'évacuation des locataires avec autorisation 
d'avoir recours à un huissier judiciaire et, si nécessaire, à la force publique. 
 
Elle a soutenu que la proposition du 21 août 2014 était en réalité une résiliation de 
bail nulle à la forme, laquelle pouvait être répétée en tout temps, et non pas une 
« prétention » ouvrant la voie à un délai de protection légale. Au surplus, le motif 
du congé était réel, puisque la parcelle avait été vendue et que le solde du prix de 
vente était payable une fois celle-ci libérée. Enfin, elle a expliqué que la vente à 
A______ n'était pas conditionnée à l'obtention d'autorisation de construire. 
 
v. Selon le certificat médical du 11 février 2016, C______ souffre de séquelles 
neurologiques (suite à un AVC) touchant à la fois la région frontale cérébrale, les 


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régions du langage et les régions motrices et limitant ses possibilités d'adaptation. 
Il lui était donc extrêmement important de bénéficier d'un environnement qu'il 
connaissait bien et auquel il s'était adapté notamment son lieu d'habitat. Un 
changement de localisation géographique serait délétère, notamment en raison de 
ses difficultés d'apprivoiser une nouvelle région de vie. 
 
w. Par ordonnances des 20 janvier et 5 février 2016, le Tribunal a limité la 
procédure aux conclusions en évacuation et fixé un délai aux locataires pour se 
déterminer sur les conclusions reconventionnelles de la bailleresse. 
 
Par courrier du 12 février 2016, les locataires ont qualifié celles-ci de 
prématurées. 
 
x. Lors de l'audience du 6 avril 2016, les locataires ont déposé un chargé de pièces 
relatif notamment à leurs recherches de logement. 
 
La bailleresse a produit un chargé de pièces attestant de l'avancement du projet de 
construction, notamment le lancement d'un concours d'architecture le 27 octobre 
2015, ainsi que de l'existence d'une proposition de relogement à ______ (GE) 
pour les locataires et disponible à la fin de l'été 2017. 
 
Elle a produit en particulier des correspondances et procès-verbaux datés entre le 
29 juin 2015 et le 4 mars 2016 concernant l'éventuelle radiation des servitudes 
grevant les parcelles concernées par le projet de construction, notamment un 
courriel de la VILLE DE GENEVE du 4 mars 2016, à teneur duquel celle-ci était 
favorable à l'idée de développer le secteur de la ______ (GE) et était disposée à 
entrer en matière sur la levée de la servitude. 
 
Lors de l'interrogatoire des parties, celles-ci ont confirmé que l'existence de la 
vente à terme avait été portée à la connaissance des locataires en septembre 2015 
et que la précision qu'il leur fallait quitter les lieux au 30 juin 2016 leur avait été 
fournie ultérieurement durant la phase de conciliation. 
 
D______ a expliqué que l'offre de relogement dans une coopérative à ______ 
(GE) était intéressante, à condition qu'elle s'avère réaliste compte tenu du 
handicap de son mari, ce qui n'avait pas été le cas des précédentes propositions de 
relogement. 
 
I______, représentant de la bailleresse, a expliqué que le motif du congé était la 
vente à terme. La libération de l'immeuble n'était pas une condition de validité de 
cette vente, mais l'E______ devait payer des pénalités si les locataires restaient. 
Les dispositions topiques y relatives avaient été caviardées à dessein dès lors 
qu'elles n'étaient pas pertinentes pour la procédure. Ces pénalités étaient la 
contrepartie qui permettait d'obtenir le paiement du prix à brève échéance, avec la 
précision que le délai fixé au 30 juin 2016 pour libérer la parcelle paraissait 


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raisonnable. Enfin, il a indiqué que dans le cas de l'acceptation de la proposition 
de logement pour l'été 2017, l'E______ paierait des pénalités durant un an, « soit 
le prix de son erreur de jugement ». 
 
A l'issue de l'audience, les parties ont sollicité le dépôt de plaidoiries écrites. 
 
y. Le 14 avril 2016, les locataires ont déposé un chargé de pièces relatif à leurs 
recherches de logement. 
 
z. Par ordonnance du 21 avril 2016, le Tribunal a clôturé la phase d'administration 
des preuves, considérant que l'affaire était en état d'être jugée, sans enquêtes. 
 
Le 30 juin 2016, un addendum au certificat médical du 11 février 2016 a été 
établi, duquel il ressort que « la proposition de logement au ______ (GE) n'est 
absolument pas adaptée à la pathologie neurologique de C______ ». 
 
Par écritures du 19 juillet 2016, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Les 
locataires ont conclu à la réouverture des enquêtes pour faire entendre leurs 
témoins et ont déposé des pièces relatives à leurs recherches de logement. 
 
La bailleresse a produit des pièces concernant ses recherches de logement en 
faveur des locataires. 
 
La cause a ensuite été gardée à juger. 
 
aa. Le 30 septembre 2016, le bureau d'architecture G______ a réalisé un projet 
pour la construction d'un immeuble de logements notamment sur la parcelle 
concernée. 
 
Par courrier du 31 octobre 2016, G______ s'est vu attribuer par la régie et 
F______ SA le mandat pour la réalisation d'un immeuble de logements 
notamment sur la parcelle en question, suite à la décision d'un jury composé des 
quatre propriétaires des parcelles concernées. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC ; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n° 13 ad art. 308 CPC). 


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Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de la villa, charges non comprises, s'élève à 
27'600 fr. 
 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 
du loyer, charges non comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. (27'600 fr. x 3 ans = 82'800 fr.). 
 
La voie de l'appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
 
L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n° 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n° 121). 
2. 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les 
deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n° 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.1 En l'espèce, l'appelante a produit, comme pièces nouvelles à l'appui de sa 
réplique du 13 décembre 2016, un courrier de F______ SA et la régie daté du 
31 octobre 2016, ainsi que le projet du bureau d'architecture G______ daté du 30 
septembre 2016. 
 
Ces deux pièces et les faits qu'elles contiennent sont recevables. La première pièce 
est datée du 31 octobre 2016, de sorte qu'elle est postérieure à l'appel déposé le 
19 octobre 2016. 


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La seconde pièce est certes datée du 30 septembre 2016, soit avant le dépôt de 
l'appel, mais la Cour considérera qu'elle a été produite sans retard. En effet, le 
jugement querellé et l'appel ne traitent que du motif du congé sans traiter la 
vraisemblance ou non de la réalisation des travaux projetés. Ce n'est que dans leur 
mémoire de réponse à l'appel que les intimés ont contesté cette vraisemblance. Il 
ne peut donc pas être reproché à l'appelante de ne pas avoir produit déjà au stade 
de son appel la pièce en question, de sorte qu'elle a donc fait preuve de la 
diligence requise. 
3. 
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir mal établi les faits et violé 
l'art. 271 CO, au motif que le Tribunal n'a retenu que la dernière phrase du motif 
du congé, soit la vente de la parcelle, passant sous silence toute l'explication en 
lien avec le projet de construction. Tout au plus, la motivation à l'audience de la 
venderesse et ancienne bailleresse était certes incomplète mais conforme à la 
bonne foi. 
 
Selon elle, le motif du congé communiqué par la venderesse par courrier du 
4 novembre 2015 était le fait qu'elle avait promis-vendu l'immeuble occupé par 
les locataires à l'acheteuse, qui entendait réaliser la construction d'un immeuble 
d'habitation, avec les propriétaires des bâtiments voisins. 
 
L'appelante soutient que la vente, en elle-même, ne consacre pas le seul motif de 
résiliation, mais constitue l'un des éléments qui la compose, la mise en œuvre du 
projet de construction passant par la vente de la parcelle au promoteur, qui vise à 
construire le bâtiment projeté. 
 
La parcelle devant être vendue libre de tout occupant, les conditions financières 
prévues ne peuvent pas être maintenues si les locataires demeuraient dans la villa, 
du fait des pénalités financières convenues à supporter par la venderesse. 
 
3.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 
al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de 
l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction 
rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 31 consid. 4a, 120 II 
105 consid. 3). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 
4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 4.2.1, 4C.267/2002 du 18 novembre 
2002 consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement 
chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 
consid. 4a). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un 
nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle 
générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b; arrêts du 
Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, 4C.343/2004 du 


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22 décembre 2004 consid. 3.1). De même, le congé donné pour l'échéance en vue 
de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles 
de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002 
consid. 2.3). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de 
fait (arrêt du Tribunal fédéral 4C.425/2004 du 9 mars 2005 consid. 1.1 ; ATF 127 
III 86 consid. 2a, 115 II 484 consid. 2b, 113 II 460 consid. 3b). 
 
Pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre 
économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite (ATF 120 
II 105 consid. 3bb). 
 
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des 
autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant 
de prononcer l'autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle 
d'effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie ou un 
projet de construction, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se 
heurtera de façon certaine à un refus d'autorisation de la part des autorités 
administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est 
objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_503/2013 du 5 mars 2014 consid. 4.2, 4A_726/2012 du 
30 avril 2013 consid. 1.2, 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.6, 
4P.274/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). 
 
3.2 La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité 
(ATF 125 III 231 consid. 4b et les références citées). Par conséquent, en tant que 
telles, des indications mensongères sur les raisons qui ont amené une partie à 
mettre fin au contrat de bail ne peuvent affecter la validité d'un congé. L'absence 
de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le 
motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; 
BARBEY, Commentaire du droit du bail, chapitre III, Genève 1991, n° 290 et 319 
ad art. 271-271a CO; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le 
bail à loyer, Neuchâtel 1996, p. 22; HIGI, Commentaire zurichois, n° 149 ad 
art. 271 CO; LACHAT, Commentaire romand, n° 11 ad art. 271 CO; LACHAT, Le 
bail à loyer, Lausanne 1997, p. 468-469; TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd. 
2003, n° 2451, p. 354; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2ème éd., Zurich 1998, n° 53 
ad art. 271 CO; Commentaire USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre établi 
que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le 
congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif 
justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (BARBEY, op. cit., n° 45 ad art. 271-
271a CO). 
 
Celui qui tait un motif légitime de congé prend le risque de supporter, outre les 
conséquences en matière d'appréciation des preuves, les frais encourus par la 
partie adverse en raison de son comportement déloyal en procédure (BARBEY, op. 


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cit., n° 293 ad art. 271-271a CO; HIGI, op. cit., n° 98-105 ad art. 271 CO). Cela 
peut notamment se traduire par une condamnation aux dépens si la partie qui initie 
la procédure de contestation de congé ignorait le motif véritable de la résiliation 
(cf. RONCORINI, La protection contre les congés, 6ème séminaire du bail à loyer, 
Neuchâtel 1990, p. 9; BARBEY, op. cit., n° 290 ad art. 271-271a CO; LACHAT, Le 
bail à loyer, p. 468-469). 
 
3.3 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en 
est convaincu (ATF 131 III 222; 118 II 235, JdT 1994 I 331; 104 II 216). Le 
tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées 
(art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective 
personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou 
non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n° 1105). Le juge forge sa conviction 
sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au 
cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, 
L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 
2011, p. 93). 
 
3.4 En l'espèce, les premiers juges ont retenu que la libération de la parcelle en 
question comme condition de la vente à terme n'était pas le réel motif du congé, 
lequel consistait en l'obligation pour la venderesse de la parcelle, de payer en cas 
de non libération de la villa au 30 juin 2016, des pénalités, dont la procédure 
n'avait pas permis d'établir ni le montant, ni les modalités de paiement. 
 
Ils ont considéré que la bailleresse avait affirmé dans un premier temps que le 
motif du congé était la conclusion de la vente à terme de la parcelle concernée, 
laquelle imposait la libération de la villa au 30 juin 2016. Or, selon eux, l'acte de 
vente prenait seulement acte de l'engagement du vendeur de libérer l'immeuble de 
tout occupant au plus tard le 30 juin 2016, date qui représentait également le délai 
fixé pour le paiement du solde du prix de vente, de sorte qu'il n'assimilait pas cet 
engagement à une condition de validité de la vente, respectivement du paiement 
du solde du prix. Les premiers juges ont retenu que la venderesse avait admis ces 
faits avec la précision que si la villa n'était pas libérée au 30 juin 2016, des 
pénalités étaient dues. 
 
La Cour n'est pas de cet avis. Depuis le début de la relation contractuelle de bail à 
loyer ayant commencé le 1er novembre 1995, les locataires avaient été mis au 
courant du projet de construction d'immeubles sur la parcelle en question et celles 
aux alentours, dans la mesure où l'article 37 du premier contrat de bail à loyer du 
19 octobre 1995 le prévoyait expressément. C'est d'ailleurs pour cette raison que 
le contrat était de durée déterminée (trois ans) et qu'un deuxième contrat 
identique, à l'exception du loyer, a été conclu le 20 mai 1998, puis un troisième le 
17 janvier 2002 également d'une durée de trois ans, avec une clause de 


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renouvellement tacite d'année en année. Ce dernier contrat prévoyait également en 
son article 37 que le locataire était rendu attentif au projet de construction toujours 
en cours. 
 
Puis, suite à une séance le 12 août 2014, la régie a proposé aux locataires le 
21 août 2014 la conclusion d'un nouveau bail à loyer avec effet rétroactif 
également d'une durée déterminée d'une année et demie cette fois-ci échéant au 
31 décembre 2015. 
 
Les clauses particulières de ce contrat indiquaient en préambule que le locataire 
reconnaissait avoir parfaitement connaissance du projet de construction à l'étude 
sur la parcelle en question et que la villa objet du contrat était vouée à être 
démolie. Dès lors, il s'engageait à libérer les locaux au terme fixe convenu et 
renonçait d'ores et déjà à formuler une quelconque opposition au projet de 
démolition/reconstruction. 
 
Les locataires ont refusé cette proposition, tout en précisant qu'ils quitteraient leur 
villa dès qu'ils auraient en mains un contrat de bail à loyer leur donnant 
l'assurance d'un nouveau logement répondant à leurs attentes. 
 
Le 11 octobre 2014, les locataires se sont inscrits auprès de la régie dans la 
perspective d'obtenir un nouveau logement et la régie a initié une recherche de 
logement en leur faveur, également auprès d'autres régies de la place. Une séance 
entre la régie et les locataires a eu lieu à cet effet le 23 avril 2015. 
 
A la suite de la résiliation de bail du 16 septembre 2015, la venderesse, bailleresse 
à l'époque, a motivé le congé le 4 novembre 2015 par le fait qu'elle avait promis-
vendu l'immeuble à l'appelante, qui entendait y construire un immeuble 
d'habitation. 
 
Non seulement, elle a alors informé les locataires de la vente de la parcelle, mais 
également de la poursuite du projet de construction, dont les locataires étaient au 
courant depuis le début de la location de la villa en question. 
 
L'explication de la bailleresse à cette même date que la vente prévue ne pouvait 
avoir lieu que lorsque la maison en question serait libre de tout occupant n'était 
pas heureuse. 
 
En effet, la venderesse s'était engagée vis-à-vis de l'acheteuse de la parcelle à 
entreprendre les démarches nécessaires visant le départ des locataires dans les 
meilleurs délais mais au plus tard le 30 juin 2016. Dans ce cas, le prix de vente 
était pleinement dû, alors qu'à défaut, des astreintes étaient convenues et le solde 
versé une fois la parcelle libérée de ses occupants. 
 
Comme le soutiennent les intimés à raison, la validité de la vente n'est donc pas 
conditionnée au départ des locataires, seul le prix variant en fonction de ce départ 


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ou non. Cela étant, cette formulation n'a pas eu pour effet d'entacher la bonne foi 
de la venderesse, alors bailleresse à cette époque, au sujet de la motivation du 
congé. 
 
En effet, cette dernière avait un intérêt protégé par la loi à résilier le bail et 
requérir le départ des locataires notamment pour obtenir, d'une part, le paiement 
du prix de vente fixé et, d'autre part, d'éviter de devoir supporter des astreintes 
convenues par les parties au contrat de vente à terme à partir du 30 juin 2016. 
 
La Cour relèvera que lors de la séance du 12 août 2014, la venderesse n'avait pas 
l'obligation d'informer les locataires de l'existence de la vente à terme, ni dans la 
proposition de contrat refusée par les locataires. 
 
L'explication à l'audience de I______, représentant de la venderesse, selon 
laquelle le motif du congé était la vente à terme, n'est pas erronée, mais 
incomplète, comme le soutient à raison l'appelante. Cela étant, le projet de 
construction également comme motif du congé avait été indiqué par courrier du 
4 novembre 2015, de sorte que les locataires en avait déjà été informés. 
 
3.5 La Cour considère que la vraisemblance de la réalisation des travaux était 
acquise au moment du congé. En effet, même si le projet existait depuis de 
nombreuses années, il est complexe et les discussions concernant l'éventuelle 
radiation des servitudes grevant les parcelles concernées par le projet de 
construction étaient toujours en cours et la VILLE DE GENEVE a indiqué le 
4 mars 2016 être favorable à l'idée de développer le secteur de ______ (GE) et 
être disposée à entrer en matière sur la levée de la servitude concernée. En outre, 
suite à un concours d'architecture lancé le 27 octobre 2015, le mandat 
d'architecture a été attribué le 31 octobre 2016 par les quatre propriétaires des 
parcelles en question au bureau G______, dont le projet est précis. Enfin, rien 
n'indique que la demande d'autorisation de construire sera refusée par les autorités 
administratives. 
 
La Cour relèvera encore qu'à teneur du projet, la villa sera détruite de sorte qu'il 
n'est pas envisageable pour les locataires de demeurer dans leur logement pendant 
les travaux. 
 
3.6 En conclusion, le motif du congé est conforme à la bonne foi, de sorte que le 
chiffre 2 du dispositif du jugement querellé sera annulé. 
 
Au vu de ce qui précède et afin de respecter le principe du double degré de 
juridiction, la Cour renverra la cause au Tribunal pour instruction sur la question 
de savoir si les locataires bénéficient d'un autre motif d'annulation de la résiliation 
de bail querellée, issu d'un délai de protection légale, compte tenu du refus des 
locataires du 7 septembre 2014 de signer le bail à terme fixe proposé par la régie 
le 21 août 2014, ainsi que sur une éventuelle prolongation de bail. 


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4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 octobre 2016 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/839/2016 rendu le 14 septembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/20676/2015-5-OSB. 
Au fond : 
Annule les chiffres 2 et 3 du dispositif de ce jugement. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry 
STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.