ge_gerichte · DCSO/616/2025 · 2025-11-06 · fr

Résumé:
 Recours au Tribunal fédéral formé le 20 novembre 2025 par le DB (5A_1009/2025)

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/358/2025-CS 
DCSO/616/25
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 6 NOVEMBRE 2025 
 
Plainte 17 LP (A/358/2025-CS) formée en date du 3 février 2025 par A______, 
représenté par Me Marc-Philippe Siegrist, avocat. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me SIEGRIST Marc-Philippe 
SG Avocats 
Avenue Dumas 20 
Case postale 462 
1211 Genève 12. 
- Office cantonal des faillites. 
 
 


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EN FAIT 
A. 
a. A______ est propriétaire de deux appartements, l'un de 96 m2 sis rue 1______ 
no. ______, [code postal] B______ (GE), part de PPE 2______, commune de 
B______, acquis en 2016, estimé en 2018 à 777'000 fr. et en 2021 à 950'000 fr., et 
l'autre de 78 m2 sis route 3______ no. ______, [code postal] B______, part de 
PPE 4______, commune de B______, acquis en 2009, estimé en 2023 à 
830'000 fr., tous deux financés par un emprunt hypothécaire souscrit auprès de [la 
banque] C______. 
 
b. Il habite dans le premier avec sa famille. 
 
c. A______ a fondé en 2008 l'entreprise individuelle "D______, A______", sise 
rue 5______ no. ______, [code postal] Genève, inscrite au Registre du commerce. 
 
d. La faillite de A______ a été prononcée par arrêt de la Cour de justice du 
1er décembre 2020. 
 
e. L'état de collocation a été déposé par l'Office cantonal des faillites (ci-après 
l'Office) le 1er novembre 2021, puis redéposé le 11 mars 2024. Il énumérait des 
productions à hauteur de 941'171 fr. 26, admises à concurrence de 891'156 fr. 71, 
et annonçait un dividende probable de 100 % pour les trois classes de créanciers. 
 
f. C______, créancière gagiste dans la faillite, est intervenue auprès de l'Office le 
24 juin 2024 pour s'inquiéter de ce qu'elle avait produit sa créance depuis plus de 
trois ans et que la réalisation des gages n'était toujours pas d'actualité. 
 
g. L'Office a annoncé au failli qu'il allait procéder à la vente aux enchères lors 
d'une convocation dans ses locaux le 3 septembre 2024 et par courriel du 
8 novembre 2024, en l'invitant à se reloger au plus vite. 
 
Il a déposé les conditions de vente des deux appartements du failli le 19 novembre 
2024, le premier étant officiellement estimé à 828'000 fr. et le second à 
830'000 fr., et annoncé que la vente aux enchères des appartements aurait lieu le 
23 janvier 2025 à 14h00 et 14h30 à l'Office, après avoir communiqué les placards 
de vente par courriel le 18 novembre 2024 au failli. 
 
Les conditions de vente prévoyaient notamment qu'un acompte de 207'000 fr. par 
appartement devrait être payé immédiatement après l'adjudication. 
 
h. Le 5 décembre 2024, E______ SA, représentée par F______ SA, a fait auprès 
de l'Office une offre d'acquisition de gré à gré de l'appartement de la rue 1______ 
au prix de 870'000 fr., en précisant que la signature d'un acte de vente définitif 
était possible au mois de décembre 2024, frais à charge de l'acquéreur. 


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L'Office l'a transmise le 13 décembre 2024 pour acceptation à C______ en sa 
qualité de créancière gagiste en annonçant vouloir la soumettre aux autres 
créanciers en cas d'acceptation par C______. Cette dernière a accepté le jour 
même la vente de gré à gré dans la mesure où sa créance était intégralement 
remboursée. C______ en a profité pour demander si une vente de gré à gré était 
également envisagée pour l'appartement de la route 3______, ce à quoi l'Office a 
répondu que ce n'était pas le cas et que la vente aux enchères était par conséquent 
maintenue pour cet appartement. 
 
F______ SA a relancé l'Office par courriels des 19 décembre 2024 et 6 janvier 
2025. Celui-ci a répondu le 7 janvier 2025 avoir laissé des messages téléphoniques à 
F______ SA fin décembre 2024, qui n'avaient suscité aucune réaction. Il proposait 
que E______ SA formule son offre lors des enchères afin qu'elle puisse servir de 
prix de départ. Cette manière de procéder garantirait une plus grande transparence 
et le meilleur prix possible pour le débiteur et ses créanciers. 
 
F______ SA a répondu le 9 janvier 2025 qu'elle n'avait pas reçu les messages 
téléphoniques que lui aurait laissé l'Office. Pour le surplus, elle rappelait que son 
offre d'achat de l'appartement de la rue 1______ no. ______ au prix de 870'000 fr. 
reposait sur un paiement rapide, provenant à 100 % de fonds propres, et avait pour 
objectif d'éviter une vente aux enchères; elle intégrait un arrangement avec le 
débiteur ainsi que sa famille leur permettant de rester dans le logement pour une 
durée définie et le fait que des travaux avaient été exécutés dans l'appartement 
sans autorisation de construire. E______ SA souhaitait par conséquent retirer son 
offre et se réservait la possibilité d'enchérir le jour de la vente, sans aucun autre 
engagement de sa part. "Si d'aventure la situation devait évoluer d'ici le jour de la 
vente et que [son] offre initiale devait finalement être acceptée sans condition, 
[elle était reconnaissante à l'Office de bien vouloir la] tenir informée". 
 
i. Le 20 janvier 2025, G______, domicilié à H______ [ZH], a adressé à A______ 
une offre d'achat de gré à gré de l'appartement de la route 3______ no. ______ au 
prix de 850'000 fr. 
 
j. Le matin du jour de la vente aux enchères, soit le 23 janvier 2025, A______ a 
présenté à l'Office un relevé de compte attestant du fait qu'il disposerait de la 
somme de 132'000 fr. réunie grâce à des proches et a supplié l'Office de renoncer 
à la vente. A______ allègue avoir remis le même matin l'offre d'achat de G______ 
à l'Office, alors que plusieurs employés étaient présents. 
 
La vente aux enchères des deux biens immobiliers a eu lieu à 14h00. 
L'appartement de la rue 1______ no. ______ s'est vendu à 553'000 fr., adjugé 
après neuf offres faites par trois enchérisseurs, dont C______, et celui de la 
route 3______ no. ______ à 323'900 fr., adjugé après deux offres faites par deux 
enchérisseurs, dont C______. 


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Ni E______ SA, ni G______ n'étaient présents. 
 
En revanche, A______ s'est rendu à la vente avec un montant de 90'000 fr. en 
poche. Il a d'abord tenté de faire annuler la vente, puis a misé pour le compte d'un 
tiers, sans toutefois disposer de l'acompte suffisant pour se voir adjuger les biens. 
B. 
a. Par acte expédié le 3 février 2025 à la Chambre de surveillance des Offices des 
poursuites et faillites (ci-après la Chambre de surveillance ou de céans), A______ 
a formé une plainte contre l'adjudication, concluant principalement à l'annulation 
de toutes les opérations de ventes ainsi que de tous les actes subséquents de 
l'Office dans le cadre de la faillite, à ce qu'il soit ordonné à l'Office de procéder à 
une vente de gré à gré de l'immeuble de la rue 1______ à E______ SA au prix de 
870'000 fr. et à ce qu'il soit constaté la nullité des conditions de vente ainsi que de 
tous les actes subséquents de l'Office dans sa faillite. Subsidiairement, il a conclu 
à ce que l'Office procède à de nouvelles enchères en fixant un prix d'adjudication 
minimum de 870'000 fr. pour l'immeuble de la rue 1______ et de 830'000 fr. pour 
l'immeuble de la route 3______. 
 
En substance, il a principalement soutenu que l'Office avait, en violation de 
l'art. 231 al. 3 ch. 2 et 134 al. 1 LP, inopportunément et de manière 
incompréhensible renoncé à vendre de gré à gré les appartements, alors que des 
offres conformes aux expertises avaient été faites et que des proches du failli 
s'étaient mobilisés pour réunir un montant de 132'000 fr. Mis bout à bout, les prix 
de réalisation des immeubles et ce montant auraient permis de régler l'ensemble 
des passifs de la faillite, ce que n'avait pas permis la vente aux enchères à un prix 
bradé. 
 
Le plaignant a subsidiairement soutenu que les conditions générales de vente 
étaient entachées d'irrégularités en ce sens que les ventes n'avaient pas été 
soumises à une mise à prix minimale, ce qui était pourtant de pratique courante et 
conforme à la jurisprudence (art. 134 al. 1 LP; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_244/2016 et 5A_500/2017). 
 
Dans la mesure où ce grief n'entraînait pas la nullité de la vente et que la tardiveté 
de sa plainte pouvait lui être opposée depuis la publication des conditions de 
ventes, le plaignant considérait que le délai de plainte devait lui être restitué 
(art. 33 al. 4 LP) en raison de son incapacité à agir en raison de son état de santé et 
d'informations erronées fournies par l'autorité qui l'avait laissé croire à une vente 
de gré à gré. A l'appui de la restitution du délai de plainte, il a produit un certificat 
médical émis le 31 janvier 2025 par le Dr I______, spécialiste en médecine 
générale, attestant du fait qu'il avait reçu en consultation A______ le 28 janvier 
2025 et constaté que ce dernier présentait des problèmes psychiques qui l'avaient 
empêché de s'occuper de ses démarches administratives. 


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Finalement, le plaignant invoquait la longueur de la liquidation de sa faillite, en 
violation de l'art. 270 LP, alors qu'elle ne présentait aucune difficulté, ce qui 
impliquait une annulation de la vente organisée soudainement et dans la précipitation 
avec un résultat insatisfaisant après une "léthargie" inexplicable de l'autorité. 
 
b. Le plaignant a conclu préalablement à ce que l'effet suspensif soit octroyé à sa 
plainte. Il a soutenu que l'inscription du transfert de propriété au Registre foncier 
et la distribution des deniers aux créanciers constitueraient des dommages 
irréparables car il serait impossible de revenir en arrière si sa plainte devait être 
admise. Il attirait spécifiquement l'attention sur le fait qu'un des appartements était 
le logement de sa famille. 
 
La Chambre de surveillance a octroyé l'effet suspensif à la plainte par décision du 
11 février 2025. 
 
c. Dans ses observations du 26 février 2025, l'Office a principalement conclu à 
l'irrecevabilité de la plainte en tant qu'elle visait les conditions de vente. Il a en 
substance soutenu que les conditions de vente avaient été communiquées au 
plaignant le 19 novembre 2024, de sorte que la plainte, était tardive à cet égard. 
 
Sur le fond, il a conclu au rejet de la plainte. 
 
Il a contesté avoir abruptement procédé à la vente aux enchères après avoir tardé 
dans la liquidation de la faillite, la lenteur de son déroulement étant la 
conséquence de l'absence de collaboration et de mesures dilatoires du failli 
(recours contre le jugement de faillite, non présentation aux convocations, 
production documentaire insuffisante, tentative de tromper l'expert mandaté pour 
estimer les appartement, nécessité de faire appel à la force publique pour 
permettre la visite des lieux par l'expert, demande de révocation de la faillite 
restée sans suite faute d'existence du financement à hauteur de 800'000 fr. 
annoncé en mai 2022). Il avait de surcroît régulièrement demandé et obtenu la 
prolongation du délai d'une année pour liquider la faillite à l'autorité de 
surveillance en application de l'art. 270 al. 2 LP. 
 
S'agissant d'opportunités de ventes de gré à gré, l'Office avait tenté de confier un 
mandat de courtage à une régie de la place en été 2024, sans succès. Par ailleurs, 
l'offre d'achat de E______ SA avait été retirée le 9 janvier 2025 et la potentielle 
acquéreuse ne s'était pas présentée à la vente aux enchères – ce que le plaignant 
savait et avait omis de préciser dans sa plainte. Quant à l'offre de G______, 
adressée au plaignant le 20 janvier 2025, elle n'avait pas été transmise à l'Office 
et, en tout état, était tardive. Finalement, l'Office a allégué que le plaignant s'était 
présenté le jour de la vente aux enchères, dans un premier temps afin de tenter de 
faire annuler la vente, puis, dans un second temps, afin d'enchérir pour le compte 
d'un tiers, sans que son offre n'ait pu être retenue puisqu'il ne disposait que de 
90'000 fr. Eu égard à ces circonstances, l'Office contestait avoir indument refusé 


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de tenir compte d'opportunités de ventes de gré à gré. Il soulignait également avoir 
laissé du temps au plaignant pour trouver des financements permettant de faire 
révoquer la faillite, lorsqu'il le lui avait demandé. Il ne pouvait toutefois plus 
retarder la réalisation, C______ ayant manifesté son impatience. Le grief 
d'attitude inopportune en relation avec la vente de gré à gré des biens immobiliers 
du plaignant devait par conséquent être écarté. 
 
La plainte devait également être rejetée s'agissant des conditions de vente, en tous 
points conformes aux dispositions légales, le grief du plaignant selon lequel les 
ventes auraient dû être soumises à une mise à prix minimale, étant fondé sur des 
jurisprudences concernant la poursuite en réalisation de gage par l'Office des 
poursuites et non la réalisation d'immeubles dans le cadre d'une faillite. 
 
d. Le plaignant a répliqué le 20 mars 2025 en soutenant notamment avoir remis 
l'offre d'achat de G______ le jour de la vente aux enchères à 9 heures en présence 
de plusieurs employés. Quant à l'offre de E______ SA, son retrait faisait suite à 
l'absence de collaboration et de réactivité de l'Office. Il en était allé de même 
s'agissant de la mise sur pied d'un financement à hauteur de 800'000 fr. en 2022 
pour obtenir la révocation de la faillite. 
 
Il a produit à l'appui une attestation de J______, directeur de F______ SA, 
affirmant qu'"il était clair pour E______ SA qu'il n'était pas envisageable que son 
offre serve de base d'enchères. L'offre formulée tenait compte des avantages que 
[le plaignant aurait pu] obtenir, notamment en termes de flexibilité. Par ailleurs, 
E______ SA n'était pas en mesure d'assister à la vente aux enchères ce jour-là". 
 
Le plaignant a également soutenu qu'en exigeant le versement d'un acompte de 
207'000 fr. le jour de la vente, l'Office aurait dissuadé des acheteurs. 
 
e. L'Office a dupliqué 12 mai 2025, persistant dans ses conclusions. 
 
Il a contesté avoir refusé l'offre de gré à gré de E______ SA ou dissuadé celle-ci 
de persister dans sa démarche. Celle-ci a manifesté sa volonté de retirer son offre. 
Il a également contesté qu'une offre aurait été formulée par ou au nom de 
G______ le jour de la vente; même si cela avait été le cas, elle aurait été tardive. 
 
f. A______ s'est encore déterminé le 22 mai 2025. Il contestait que l'on puisse 
inférer de l'échange de courriels entre F______ SA et l'Office en janvier 2025 que 
E______ SA souhaitait retirer son offre. En revanche, l'Office avait de facto 
empêché E______ SA d'acquérir le bien immobilier en invitant celle-ci à enchérir 
lors de la vente aux enchères et à ce que son offre serve de base aux enchères. Il 
requérait l'audition de J______ en qualité de témoin à cet égard. 
 
g. Les parties ont été informées par avis du 4 juin 2025 de la Chambre de 
surveillance que la cause était gardée à juger. 


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EN DROIT 
1. 
1.1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de l'article 17 LP (art. 13 LP; art. 125 et 126 al. 2 let. c 
LOJ; art. 6 al. 1 et 3 et 7 al. 1 LaLP) contre les mesures de l'Office ne pouvant être 
contestées par la voie judiciaire (al. 1), ainsi qu'en cas de déni de justice ou de 
retard à statuer (al. 3). L'autorité de surveillance doit par ailleurs constater, 
indépendamment de toute plainte et en tout temps (ATF 136 III 572 consid. 4), la 
nullité des mesures de l'Office contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt 
public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure 
(art. 22 al. 1 LP). 
1.1.2 La plainte doit être déposée, sous forme écrite et motivée (art. 9 al. 1 et 2 
LaLP; art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicable par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), dans les 
dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
Sous réserve de griefs devant conduire à la constatation de la nullité d'une mesure, 
invocables en tout temps (art. 22 al. 1 LP), l'intégralité des moyens et conclusions 
du plaignant doit être à tout le moins sommairement exposée et motivée dans le 
délai de plainte, sous peine d'irrecevabilité. La motivation peut être sommaire 
mais doit permettre à l'autorité de surveillance de comprendre les griefs soulevés 
par la partie plaignante ainsi que ce qu'elle demande. L'invocation de nouveaux 
moyens en cours de procédure n'est pas admise dans le cadre de l'examen d'une 
plainte au sens de l'article 17 LP (ATF 142 III 234 consid. 2.2; 126 III 30 
consid. 1b; 114 III 5 consid. 3, JdT 1990 II 80; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_237/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.2). 
Le délai pour la contestation des conditions de vente par la voie de la plainte court 
dès le premier jour utile ensuite du dépôt des enchères à l’office ou de l’avis écrit 
dûment réceptionné (PIOTET, Commentaire Romand, Poursuite et faillite, 2025, 
n° 6 ad art. 134 LP). 
La réalisation ne peut être attaquée que par une plainte contre l'adjudication ou 
l'acte de vente de gré à gré et le délai de plainte court dès que le plaignant a eu 
connaissance de l'acte attaqué et pouvait reconnaître le motif de la contestation 
(art. 132a al. 1 et 2, 143a et 259 LP). 
 
1.1.3 En application de l'art. 33 al. 4 LP, quiconque a été empêché sans sa faute 
d'agir dans le délai fixé peut demander à l'autorité de surveillance ou à l'autorité 
judiciaire compétente qu'elle lui restitue ce délai; l'intéressé doit, à compter de la 
fin de l'empêchement, déposer une requête motivée dans un délai égal au délai 
échu et accomplir auprès de l'autorité compétente l'acte juridique omis. 


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Pour qu'un empêchement non fautif puisse être retenu, il faut que la partie n'ayant 
pas respecté le délai se soit trouvée, de manière imprévue et sans aucune faute de 
sa part, dans l'impossibilité non seulement d'accomplir elle-même l'acte omis mais 
également de mandater une tierce personne à cette fin (ATF 112 V 255 consid. 2a; 
arrêt du Tribunal federal 5A_231/2012 du 21 mai 2012 consid. 2). 
 
Entrent en ligne de compte pour démontrer que l’empêchement n’est entaché 
d’aucune faute non seulement l’impossibilité objective ou la force majeure, mais 
aussi l’impossibilité due à des circonstances personnelles ou à une erreur 
excusable. Ces circonstances doivent être appréciées objectivement : doit être 
considérée comme non-fautive toute circonstance qui aurait empêché n’importe 
quel plaideur, respectivement son représentant, consciencieux d’agir dans le délai 
fixé (arrêts du Tribunal fédéral 5A_972/2018 du 5 février 2019 consid. 5.1 
= SJ 2019 I 301; 5A_896/2012 du 10 janvier 2013 consid. 3.2; 5A_30/2010 du 
23 mars 2012 consid. 4.1; 5A_566/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3). 
 
Un empêchement non fautif a notamment été admis en cas de soudaine incapacité 
de discernement, de maladie grave et subite, d'accident ou de perte inattendue d'un 
proche. L'empêchement perdure aussi longtemps que l'intéressé n'est pas en 
mesure - compte tenu de son état physique ou mental - d'agir en personne ou d'en 
charger un tiers (ATF 119 II 86 consid. 2a; 112 V 255 consid. 2a; arrêts du 
Tribunal fédéral 5A_673/2017 du 22 mars 2018 consid. 2.3.1; 5A_896/2012 du 
10 janvier 2013 consid. 3.2; 5A_383/2012 du 23 mai 2012 consid. 2.2; 
5A_231/2012 du 21 mai 2012 consid. 2; 5A_566/2007 du 26 novembre 2007 
consid. 3). 
 
A l’inverse, ont été considérés comme des empêchements fautifs : une absence 
pour vacances, une simple maladie, une surcharge ou une incapacité de travail 
(arrêts du Tribunal fédéral 5A_383/2012 du 23 mai 2012 consid. 2.2; 
7B_190/2002 du 17 décembre 2002; 7B_108/2004 du 24 juin 2004 consid. 2.2.1; 
7B_64/2006 du 9 mai 2006 consid. 3); un séjour à l’étranger; un état dépressif à la 
suite de problèmes financiers (JEANDIN, Commentaire Romand, Poursuite et 
faillite, 2025, n° 31 ad art. 33 LP et les références citées). 
1.2.1 En l'occurrence, la plainte respecte la forme écrite et comporte une 
motivation. Elle est par conséquent recevable à ces égards. 
1.2.2 Elle est en revanche tardive et irrecevable en tant qu'elle vise les conditions 
de vente puisqu'elle intervient plus de dix jours après la publication de la vente et 
leur dépôt à l'Office ainsi que plus de dix jours après que le plaignant les a reçues 
par courriel de l'Office. 
Le plaignant sollicite la restitution du délai de plainte en raison de son état de 
santé. Celle-ci sera refusée dès lors qu'il n'invoque aucune des circonstances 
exposées ci-dessus autorisant une telle restitution, étant précisé que ses conditions 


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sont extrêmement restrictives. A cet égard, le certificat médical produit est 
insuffisamment circonstancié et motivé vu les exigences élevées de l'art. 33 al. 4 LP. 
En tout état, la plainte aurait été rejetée sur la base des griefs visant les conditions 
de vente pour les motifs qui seront exposés infra. 
1.2.3 La plainte est recevable s'agissant des griefs visant la réalisation des biens 
immobiliers en tant que telle dès lors qu'elle est intervenue dans les dix jours 
suivant l'adjudication. 
2. 
Le plaignant reproche à l'Office de ne pas avoir pris les mesures adéquates pour 
permettre une vente au meilleur prix, notamment en organisant abruptement la 
vente aux enchères après avoir tardé dans la liquidation de sa faillite, en ne fixant 
pas un prix minimal de mise à prix, en fixant un acompte de 207'000 fr. par objet 
à verser immédiatement après l'adjudication, puis en refusant les offres d'achat de 
gré à gré de E______ SA et G______. 
 
2.1.1 Les biens de la masse en faillite sont réalisés par les soins de l'Office aux 
enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable 
(art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels existent des gages ne peuvent être 
réalisés de gré à gré qu'avec l'assentiment des créanciers gagistes 
(art. 256 al. 2 LP). Les immeubles ne sont réalisés de gré à gré que si l'occasion a 
été donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures (art. 256 al. 3 LP). 
 
L'Office arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la 
manière la plus avantageuse. Elles restent déposées au moins dix jours avant les 
enchères au bureau de l'office ou chacun peut en prendre connaissance 
(art. 134 al. 1 et 2 et 259 LP). Le jour, le lieu et l'heure des enchères sont publiés; 
s'il s'agit de réaliser des immeubles, la publication a lieu au moins un mois à 
l'avance et indique le jour et indique le jour à partir duquel les conditions 
d'enchères pourront être consultées à l'Office (art. 257 al. 1 et 2 LP). Le prix de 
l'adjudication est payé comptant ou à terme, étant précisé que dans ce dernier cas 
le terme ne peut excéder six mois (art. 136, 137 et 259 LP). L'objet à réaliser est 
adjugé après trois criées au plus offrant (art. 258 al. 1 LP). Si le paiement n'est pas 
effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'Office ordonne 
immédiatement de nouvelles enchères (art. 143 et 259 LP). 
 
En application de l'art. 60 al. 2 ORFI, si les conditions de vente exigent le 
paiement comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l'immeuble n'est adjugé 
qu'après le paiement ou la fourniture des sûretés; à ce défaut, les enchères sont 
continuées, l'offre immédiatement inférieure est à nouveau criée trois fois et 
l'immeuble est adjugé, s'il n'est pas fait une offre supérieure. 
 
L'art. 126 LP, qui prévoit l'adjudication n'a lieu que si l'offre est supérieure à la 
somme des créances garanties par gage n'est pas applicable à l'exécution forcée 


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par voie de faillite selon l'art. 259 LP. En revanche, les art. 258 al. 2 LP et 
130 al. 2 ORFI prévoient qu'en vertu d'une décision de l'assemblée des créanciers 
de la faillite l'administration de cette dernière peut se réserver le droit de refuser 
l'adjudication dans les conditions de vente si l'offre la plus élevée est inférieure à 
un montant précisé dans les conditions de vente. Il est discuté de savoir si 
l'administration peut prendre seule cette décision dans le cadre de la liquidation 
sommaire qui ne connaît pas la consultation de l'assemblée des créanciers. 
 
2.2 En l'espèce, le plaignant a en substance reproché à l'Office, dans sa plainte du 
3 février 2025, d’être resté totalement inactif de manière incompréhensible 
pendant plusieurs années dans la liquidation de sa faillite, provoquant même 
l'impatience de la banque créancière gagiste, puis d'avoir abruptement organisé la 
vente aux enchères des immeubles en écartant ou posant des obstacles à deux 
offres de vente de gré à gré fermes et sérieuses à des conditions qui auraient 
permis la révocation de la faillite en couvrant l'intégralité des créances colloquées. 
 
Confronté aux observations et à la duplique de l'Office, ainsi qu'aux dénégations 
et précisions qu'elles ont apportées au débat, le plaignant a fait évoluer ses 
arguments et allégués de fait au gré de ceux développés par l'Office, de sorte que 
la situation dépeinte dans la plainte initiale s'est trouvée passablement modifiée à 
l'issue de la procédure. 
 
Cela étant, seuls les griefs, exposés de faits et arguments développés dans la 
plainte sont recevables et ceux survenus ultérieurement doivent être écartés dans 
la mesure où ils ne sont plus réellement en lien avec la plainte initiale (cf. supra 
1.1.2). 
 
De surcroît, la manière de procéder du plaignant interpelle sur la bonne foi de sa 
démarche lorsqu'il commence par dépeindre une activité prétendument gravement 
défaillante de l'Office – occultant toute responsabilité de sa part, alors que son 
attitude prête pour le moins le flanc à la critique – puis recourt à une interprétation 
alambiquée des comportements des uns et des autres dans le cadre des offres 
d'achat de gré à gré prétendument solides, alors qu'elles ont été articulées à la 
dernière minute et se sont révélées peu abouties, soumises à des conditions 
excessives ou comportant d'importantes incertitudes. 
 
Cette prémisse posée, la Chambre de surveillance constate que le failli a bénéficié 
d'un temps non négligeable pour trouver des solutions permettant une réalisation 
au meilleur prix de ses immeubles afin d'obtenir la révocation de la faillite. Des 
tentatives d'assainissement ont été entreprises qui ont toutefois avorté. Le 
plaignant n'allègue aucune circonstance, ni ne développe d'argumentation 
convaincante permettant de soutenir que l'Office aurait saboté ces tentatives par 
son inaction ou son manque de réactivité. Les offres d'achat de gré à gré 
inabouties proposées à quelques jours de la vente n'ont été ni ignorées, ni refusées, 


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ni dissuadées indûment par l'Office au vu de l'état de fait exposé ci-dessus, 
contrairement à ce que soutient le plaignant. Force est notamment de constater 
que l'accord du créancier gagiste n'aurait pas pu être obtenu s'agissant de la vente 
à G______ puisque si elle bien parvenue à l'Office, cela n'aura été que le matin 
même de la vente, soit trop tard. Quant à l'offre de E______, l'Office a retenu à 
raison qu'elle avait été retirée au vu des termes du courrier de F______ SA du 
9 janvier 2025. On ne saurait notamment reprocher à l'Office d'avoir proposé à 
l'offrante de se présenter à la vente aux enchères, qui devait se tenir à bref délai, 
plutôt que de mettre sur pied une vente de gré à gré dont les modalités n'étaient 
pas encore bien définies. La prétendue ouverture de l'offrante à une solution de 
dernière minute ressemble à une manœuvre dilatoire, à quelques jours d'une vente 
aux enchères annoncée et fixée de longue date. 
 
S'agissant de la violation de l'art. 270 LP, cette disposition prévoit que la 
liquidation de la faillite s'effectue en règle générale en moins d'une année, mais 
que ce délai peut être prolongé par la Chambre de surveillance, ce qui a été le cas 
en l'espèce. Pour le surplus, les raisons pour lesquelles la liquidation a duré près 
de quatre en l'occurrence, n'ont pas été développées par les parties, mais les 
quelques observations qu'elles ont faites à cet égard permettent de constater que ce 
temps a à tout le moins pu être mis à profit pour des tentatives d'assainissement 
favorables au failli, ce qui rend sa critique infondée, voire déplacée. 
 
En ce qui a trait aux conditions de la vente, étant rappelé que ces griefs sont 
examinés à titre subsidiaire puisqu'irrecevables, le plaignant affirme que le 
versement d'un acompte de 207'000 fr. à l'adjudication aurait été dissuasif lors de 
la vente. Il n'étaye pas son point de vue, notamment en expliquant en quoi cet 
acompte aurait été disproportionné au vu de l'estimation des biens ou inopportun 
ou en citant des exemples de personnes ayant renoncé à enchérir pour cette raison. 
Ce grief, insuffisamment motivé aurait par conséquent également irrecevable pour 
ce motif. Quant à l'absence de mise à prix minimale, l'argumentation développée 
par le plaignant tombe à faux dès lors qu'il cite des jurisprudences relatives à la 
poursuite en réalisation de gage inapplicables en matière de réalisation dans la 
faillite. Dans le cadre de cette dernière, il aurait fallu l'accord des créanciers pour 
fixer un tel prix. Or, ils ne s'étaient pas prononcés en ce sens. 
 
Il résulte de ce qui précède que les griefs du plaignant sont infondés et que la 
plainte sera rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 
3. 
La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; 
art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens 
(art. 62 al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
Rejette dans la mesure de sa recevabilité la plainte formée le 3 février 2025 par 
A______ contre la vente aux enchères du 23 janvier 2026 de ses deux appartements sis 
rue 1______ no. ______, [code postal] B______, part de PPE 2______, commune de 
B______, et route 3______ no. ______, [code postal] B______, part de PPE 4______, 
commune de B______, dans le cadre de la liquidation de sa faillite, n° 6______ 
Siégeant : 
Monsieur Jean REYMOND, président; Madame Alisa RAMELET TELQIU et 
Monsieur Denis KELLER, juges assesseurs ; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
 
Le président : 
 
Jean REYMOND 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.