ge_gerichte · ACJC/150/2019 · 2019-01-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 05.02.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/12455/2017 
ACJC/150/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 24 JANVIER 2019 
 
Entre 
Monsieur 
A______, 
domicilié 
______, 
______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 
février 2018, comparant par Me Damien BLANC, avocat, place de l'Octroi 15, case 
postale 1007, 1227 Carouge (GE), en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
B______, sise ______, ______ (GE), intimée, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, 
avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile. 
 


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C/12455/2017 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/144/2018 du 20 février 2018, expédié pour notification aux 
parties le 22 février 2018, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les 
conclusions n° 5 et 6 de la demande en fixation judiciaire de loyer du 2 octobre 
2017 introduite par A______ (ci-après : le locataire) contre la B______ (ci-après : 
la bailleresse) (ch. 1 du dispositif), a débouté A______ de ses autres conclusions 
(ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que les conclusions du locataire n° 5 
(réduction du loyer) et 6 (frais accessoires) étaient irrecevables, motif pris de 
l'absence de demande de baisse de loyer avant d’introduire la procédure, 
respectivement, faute d’avoir été mentionnée en conciliation. Par ailleurs, le 
Tribunal a rappelé que s’il n’était pas de sa compétence de vérifier la conformité 
de la fixation du loyer découlant de la LDTR, il constatait néanmoins que la 
bailleresse avait expliqué la hausse de 20% entre le loyer indiqué sur l'état locatif 
de 1993, datant d'avant les travaux, et celui indiqué dans l'avis de fixation du loyer 
initial, applicable depuis janvier 1996, soit après la fin des travaux correspondait à 
celle autorisée par le Département dans son courrier du 23 mars 1995, une fois les 
travaux terminés, soit dès la fin de l'année 1995. Dès lors, le loyer indiqué dans la 
formule officielle notifiée au locataire n'apparaissait pas erroné. 
B. 
a. Par acte déposé le 9 avril 2018 au greffe de la Cour de justice, le locataire a 
formé appel contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation. Il a conclu au 
renvoi de la cause C/12455/2017 au Tribunal, pour que ce dernier suspende la 
procédure afin que le Département de l'aménagement du logement et de 
l'environnement (ci-après : DALE) puisse mener une procédure administrative 
destinée à déterminer le loyer initial autorisé, fixé en période de contrôle des 
loyers, et fasse produire, notamment, l’avis de fixation de loyer initial conforme 
aux termes de l’autorisation de construire. Il a également conclu à la 
condamnation de la bailleresse à verser le surplus des loyers payés en trop depuis 
le 16 septembre 1996. 
 
Le locataire a fait valoir que le Tribunal n’avait pas pris en considération de 
nombreux faits pourtant allégués et accompagnés d’offres de preuve pertinentes. Il 
a exposé à nouveau la totalité des faits. Il a également reproché aux premiers juges 
de n’avoir pas suspendu la procédure pour saisir le DALE afin que celui-ci puisse 
faire établir un nouveau bail à loyer dans le respect des termes de l’autorisation de 
construire du 17 septembre 1993 de l’APA n° 1______, pour rétablir une situation 
conforme au droit et pouvoir procéder à une répétition de l’indu sur loyers, selon 
les dispositions du droit des contrats. 


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C/12455/2017 
 
b. Par acte déposé le 14 mai 2018 au greffe de la Cour de justice, la bailleresse a 
conclu à l’irrecevabilité des conclusions n° 2 et 3 de l’appel du locataire et à la 
confirmation du jugement entrepris. 
 
Elle a soutenu que la demande du locataire par-devant le Tribunal comptait au 
total sept conclusions, alors qu’il n’en prenait plus que trois dans le cadre de son 
appel, dont deux n'avaient pas été soumises aux premiers juges. Par ailleurs, la 
bailleresse a fait valoir qu’il n’existait aucun motif valable qui justifierait une 
suspension de la présente cause, aucune autre procédure concernant l’un des 
points remis en cause par le locataire n’étant pendante devant une juridiction ou 
une administration. 
 
c. Par acte du 20 juin 2018, le locataire a répliqué, persistant dans ses conclusions 
en suspension de la procédure jusqu’à droit connu dans la procédure 
administrative relative à la fixation d’un loyer de l’appartement. 
 
Au fond, il a conclu à l’annulation et à la mise à néant du jugement 
JTBL/144/2018 rendu par le Tribunal dans la cause C/12455/2017. Cela fait, il a 
conclu à la nullité du loyer fixé par le contrat de bail et à ce qu’il soit dit et 
constaté que le loyer annuel est de 17'150 fr. Il a également conclu à la 
condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 290'000 fr. avec intérêts à 
5% sur les sommes dues. 
 
Il a abandonné ses prétentions relatives à la baisse de loyer dès lors qu’il était 
établi qu’il n’avait pas préalablement sollicité la baisse de loyer auprès de la 
bailleresse. Il a ajouté que la nullité partielle du loyer devait être constatée 
d’office. 
 
d. La bailleresse a conclu à la confirmation du jugement, dans sa réplique. 
 
e. Par courrier du 9 août 2018, la Cour a informé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 
 
f. Par courrier du 10 septembre 2018, le conseil du locataire a transmis à la Cour 
un courrier de l’Office cantonal du logement et de la planification foncière 
(OCLPF) daté du 5 septembre 2018. Dans ce courrier, celui-ci indiquait qu’il 
poursuivait l’instruction du dossier et prenait toutes les mesures qui s’imposaient 
afin de s’assurer que l’ensemble des lois applicables étaient respectées. L’office 
indiquait également qu’il envoyait une demande d’explication à la bailleresse. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. La B______ est propriétaire de plusieurs immeubles aux XX à XX, avenue 
______ ainsi qu'aux XX à XX, rue ______ , ______ (GE). 


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b. A la fin des années 1980, la propriétaire a transformé des appartements de huit 
et neuf pièces en appartements de cinq et quatre pièces dans certains des 
immeubles susmentionnés, notamment aux XX et XX, avenue ______. 
 
c. Au huitième étage de l'immeuble sis XX, avenue ______, se trouve un 
appartement de neuf pièces. 
 
Selon l'état locatif de l'immeuble au 1er novembre 1993, le loyer de cet 
appartement était fixé à 23'340 fr. par année. 
 
d. Le 17 septembre 1993, la bailleresse a obtenu une autorisation de construire 
(APA 1______) pour effectuer des travaux sur plusieurs immeubles dont celui sis 
au XX, avenue ______, soit la réfection des installations sanitaires et le traitement 
anti-carbonatation en façades. 
 
Selon cette décision, l'augmentation des loyers des logements, s’élevant alors en 
moyenne à 2'158 fr. par pièce par année, serait de l'ordre de 19%, soit 400 fr. par 
pièce par année, une fois les travaux autorisés achevés. 
 
Les loyers des logements no 2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 
7______ et 8______, qui s’élevaient en moyenne à 3'026 fr. par pièce par année, 
ne seraient pas augmentés du fait des travaux. 
 
e. Le 23 mars 1995, le Département des travaux public et de l'énergie a complété 
l'autorisation de construire APA 1______, admettant des travaux supplémentaires 
et une augmentation des loyers après travaux de l'ordre de 20% au lieu de 19%. 
 
f. Par courrier du 24 novembre 1995, le bureau d'architecture en charge des 
travaux a averti le département que les travaux s'étaient terminés à fin septembre 
1995 chez les locataires et au jour de l'envoi du courrier pour les locaux 
communs. 
 
g. Le 15 août 1996, la bailleresse a conclu un contrat de bail avec A______, 
locataire, portant sur la location de l'appartement de neuf pièces no 9______ au 
huitième étage de l'immeuble sis XX, avenue ______. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 
16 septembre 1996 au 30 septembre 2001, renouvelable tacitement d'année en 
année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. 
 
h. Le loyer annuel, hors charges, était échelonné comme suit : 
 
- 30'408 fr. du 16 septembre 1996 au 30 septembre 1997, 
 
- 31'608 fr. du 1er octobre 1997 au 30 septembre 1998, 
 
- 35'424 fr. du 1er octobre 1998 au 30 septembre 2001. 


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L'art. 10 des clauses particulières du bail précise que "le bailleur fait procéder, à 
ses frais, à la réfection complète (peinture des plafonds + boiseries) ainsi que le 
remplacement des papiers peints, remise en état et ponçage/imprégnation des 
parquets, peinture de la cuisine". 
 
L'art. 11 indique qu’"en cas de départ, le locataire s'engage à procéder à la pose 
d'un galandage entre le salon et la chambre". 
 
Selon l'avis de fixation du loyer initial, l'ancien loyer annuel était de 28'008 fr. et 
les charges de 2'580 fr. Le motif d'augmentation du loyer était les travaux listés à 
l'art. 10 des clauses particulières du bail. 
 
i. La bailleresse a obtenu une autre autorisation de construire (APA 10______) le 
29 mai 2000 pour la réfection des façades de l'immeuble. L'autorisation prévoyait 
des barèmes de loyers applicables pendant trois ans dès la fin des travaux. 
 
j. Le 31 octobre 2012, l'ancien conseil du locataire a sollicité une baisse de loyer 
auprès de la bailleresse. 
 
Par jugement JTBL/1344/2013 du 26 novembre 2013, le Tribunal des baux et 
loyers a confirmé l'accord entre les parties et a fixé le loyer de l'appartement de 
neuf pièces à 28'425 fr. par année, hors charges, dès le 1er octobre 2013. Ce loyer 
avait été établi en tenant compte d'un taux hypothécaire de 2%. 
 
k. Le 26 septembre 2016, la bailleresse a fait parvenir au locataire le décompte de 
chauffage de la saison 2015/2016 présentant un solde en sa faveur. En raison de la 
hausse des coûts des combustibles, elle proposait d'adapter les acomptes de 
charges à 250 fr. par mois dès le 19 janvier 2017. Le courrier valait avenant au 
bail. 
 
l. Le 26 octobre 2016, le locataire a déposé une requête en contestation de hausse 
de loyer et autres modifications du bail par devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission). Il y contestait le calcul 
des frais accessoires et sollicitait une baisse de loyer selon la méthode absolue. 
 
Par jugement JTBL/281/2017 du 24 mars 2017, le Tribunal a déclaré la requête 
irrecevable faute pour le locataire d'avoir produit dans les délais l'autorisation de 
procéder. 
 
m. Par nouvelle requête déposée le 7 juin 2017 par-devant la Commission, le 
locataire a pris les conclusions suivantes, argumentant notamment qu'il entendait 
annuler pour erreur essentielle et dol l'accord conclu le 26 novembre 2013 : 
- déclarer nul le loyer fixé par le contrat de bail, 
- constater et dire que le loyer annuel est de 27'774 fr., 


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- condamner la bailleresse à lui payer la somme de 100'000 fr. en trop depuis le 
15 août 1996, 
- fixer judiciairement le loyer devant être payé dès le 30 septembre 2017, 
- condamner la bailleresse à lui verser le trop payé depuis le 30 septembre 2017. 
 
n. Aucun accord n'ayant été trouvé lors de l'audience de la Commission du 
31 août 2017, le locataire a porté l'affaire devant le Tribunal le 2 octobre 2017 et a 
pris les conclusions suivantes : 
- déclarer nul le loyer fixé par le contrat de bail, 
- constater et dire que le loyer annuel est de 17'150 fr., 
- constater et dire qu'il a payé 290'000 fr. en trop depuis le 16 septembre 1996, 
- condamner la bailleresse à lui payer la somme de 290'000 fr. avec intérêts à 5% 
sur les sommes dues, 
- fixer judiciairement le loyer devant être payé dès le 30 septembre 2017, 
- fixer judiciairement les frais accessoires devant être payés dès la fin de 
l'expertise. 
 
A l'appui de ses conclusions, le locataire a notamment allégué qu'il était allé 
consulter les archives du Département en décembre 2016 et avait relevé, à cette 
occasion, plusieurs irrégularités concernant l'immeuble et son appartement. Le 
dernier état locatif consulté dans les archives datant de 1993 faisait état d'un loyer 
de 23'340 fr. payé par l'ancien locataire alors que l'avis de fixation du loyer initial 
faisait mention d'un loyer de 28'008 fr. au 1er janvier 1996, soit une augmentation 
de 20% en pleine période de contrôle des loyers par l'Etat. L'appartement était le 
résultat d'une fusion entre un appartement de quatre pièces et un appartement de 
cinq pièces, une des cuisines ayant été supprimée, faisant ainsi place à un nouvel 
appartement de huit pièces. Ces travaux n'avaient pas fait l'objet d'autorisations de 
construire. En été 1996, une paroi avait été déposée dans l'appartement, entre une 
chambre et le séjour, portant le nombre de pièces à sept. Cette modification n'avait 
non plus pas fait l'objet d'une autorisation. C'était donc un appartement de 
sept pièces qu'il avait pris en location en septembre 1996. Ainsi, le loyer devait 
être fixé à 17'150 fr. par année soit 2'450 fr. Dès l'échéance contractuelle, le loyer 
devait être corrigé selon la méthode relative au vu de la baisse du taux 
hypothécaire. Finalement, les frais accessoires avaient été majorés au 1er janvier 
2017 sans respecter l'échéance du bail et sans que la majoration ne soit notifiée sur 
formule officielle rendant cette majoration nulle. 
 
o. Par mémoire réponse du 15 décembre 2017, la bailleresse a conclu, 
préalablement, à ce que le Tribunal dise et constate qu'elle s'en rapportait à justice 
quant à la recevabilité des conclusions no 1 et 7 du locataire, déclare irrecevables 
les conclusions no 2 à 6, et, principalement, à ce qu'il déboute le locataire de ses 
conclusions. 


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A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment allégué que tous les 
travaux entrepris dans l'immeuble avaient dûment été autorisés. Le loyer de 
l'ancien locataire était passé de 23'340 fr. à 28'008 fr., subissant une augmentation 
de 20%, conformément à la décision du 23 mars 1995 du département admettant 
une telle augmentation de loyer après la fin des travaux. L'appartement loué par le 
locataire n'avait jamais fait l'objet d'une réunion de deux logements. Des travaux 
avaient été effectués dans l'immeuble afin de transformer des appartements de huit 
et neuf pièces en appartements de quatre et cinq pièces mais cela ne concernait 
pas l'appartement litigieux. Le contrat de bail indiquait de manière non équivoque 
que l'appartement loué était un appartement de neuf pièces. Les prétentions en 
remboursement du trop-perçu étaient prescrites car elles se basaient sur des faits 
datant de 21 ans. Finalement, la demande de baisse de loyer du locataire et les 
conclusions relatives aux frais accessoires n'avaient fait l'objet d'aucune 
conclusion en conciliation. Dans tous les cas, la bailleresse ne refacturait que les 
coûts effectifs aux locataires. 
 
A l'appui de ses allégations, la bailleresse a notamment produit des documents 
relatifs aux frais accessoires. 
 
p. Lors de l'audience du 23 janvier 2018, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
Le locataire a confirmé qu'il n'avait pas adressé de demande de baisse de loyer à la 
bailleresse avant la procédure. Il a indiqué qu’il y avait eu un accord en 2012 suite 
à une demande de baisse de sa part. 
 
Les parties ont ensuite procédé aux plaidoiries finales et ont persisté dans leurs 
conclusions. 
 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
En l'occurrence, le locataire a notamment conclu au paiement de 290’000 fr. à 
titre de remboursement pour ce qui a été payé en trop de sa part à titre de loyer. 
Lors de l’audience du 23 janvier 2018, il a persisté dans ses conclusions. 


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La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l’appel 
est ouverte. 
 
1.2 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d’appel. 
 
L’appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
 
1.4 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose 
ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L'appelant se plaint de ce que les premiers juges n’ont pas considéré la suspension 
de la procédure pour saisir le DALE, afin que celui-ci puisse faire établir un 
nouveau bail à loyer dans le respect des termes de l’autorisation de construire du 
17 septembre 1993 de l’APA no 1______, pour rétablir une situation conforme au 
droit et pouvoir in fine procéder à une répétition de l’indu sur loyers, selon les 
dispositions du droit des contrats (enrichissement illégitime). 
 
2.1 En vertu de l'art. 126 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de la 
procédure si des motifs d’opportunité le commandent. La procédure peut 
notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d’un autre procès. 
 
Cette suspension doit correspondre à un vrai besoin. Il peut s’agir par exemple, 
comme l’art. 126 al. 1 CPC le spécifie, d’attendre la décision qui sera rendue dans 
un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure 
pendante (BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Code de procédure 
civile commenté, ad art. 126, § 5). 
 
Dès lors qu'elle contrevient à l'exigence de célérité de la procédure, imposée par 
les art. 29 al. 1 Cst et 124 al. 1 CPC, la suspension ne peut être ordonnée 
qu'exceptionnellement, en présence d'un motif objectif sérieux, en particulier 
lorsqu'il s'agit d'attendre le jugement principal d'une autorité compétente 
permettant de trancher une question de nature préjudicielle (ACJC/617/2018 du 
15 mai 2018 consid. 2.1.1; ATF 119 II 386 consid. 1b). 


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Le juge doit procéder à une pesée des intérêts des parties, l'exigence de célérité 
devant l'emporter en cas de doute (ACJC/617/2018 du 15 mai 2018 consid. 2.1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 9C_293/2014 du 16 octobre 2014 consid. 2.2.2; ATF 135 
III 127 consid. 3.4). 
 
2.2 En l’occurrence, aucun motif d’opportunité ne commande la suspension de la 
procédure. En effet, aucune autre procédure n’est actuellement pendante. Le 
locataire reproche au Tribunal de n’avoir pas considéré la suspension de la 
procédure pour saisir le DALE afin que celui-ci puisse faire établir un nouveau 
bail à loyer dans le respect des termes de l’autorisation de construire du 
17 septembre 1993. Or, il n’appartient pas au Tribunal de saisir le DALE pour 
faire établir un nouveau bail à loyer. Rien ne permet en l’état de remettre en cause 
l’autorisation de construire délivrée précitée et les conditions financières qu’elle 
comporte. 
 
La Cour retient en outre que le loyer du locataire a été fixé lors de la conclusion 
de son bail, le 15 août 1996, puis par transaction judiciaire homologuée par le 
Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2013, de sorte qu’une hypothétique 
modification de la hausse de loyer au sens de la LDTR autorisée en 1993 
n’entrainerait pas nécessairement, et à tout le moins pas automatiquement, une 
modification du loyer. 
 
C’est en vain que le locataire invoque l’arrêt non publié du Tribunal fédéral 
4A______/2013 du 28 mai 2013, l’état de fait alors en cause différant de celui 
présentement litigieux, car le loyer convenu entre les parties avait été modifié par 
des décisions administratives subséquentes à la conclusion du bail. Rien de tel en 
l’occurrence, puisque la décision administrative autorisant une hausse de loyer a 
été rendue et mise en œuvre avant la conclusion du bail liant les parties. En outre, 
suite à une procédure judiciaire initiée par le locataire, le loyer a été fixé d’entente 
entre les parties, ce que le Tribunal a homologué. 
 
2.3 Par conséquent, aucun motif ne commandait de suspendre la présente 
procédure. 
3. 
L'appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir pris en considération de 
nombreux faits allégués et accompagnés d’offres de preuve pertinentes. 
 
3.1 L’appel doit être motivé. Cela signifie que l’appelant a le fardeau d’expliquer 
les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et modifié, par 
référence à l’un et/ou l’autre motif(s) prévu(s) à l’art. 310 CPC. La maxime 
inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 CPC) et la maxime d’office (art. 58 
al. 2 CPC) ne dispensent pas l’appelant de motiver correctement. Un simple 
renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à 
l’exigence de motivation de l’art. 311 al. 1 CPC. L’instance supérieure doit 
pouvoir comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher 


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des griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l’énoncé et à 
la discussion des griefs (BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Code de 
procédure civile commenté, ad art. 311, § 3). 
 
Les autorités doivent motiver leurs décisions en vertu du droit constitutionnel 
d’être entendu. L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les 
faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au 
contraire se limiter à ceux qui lui paraissent pertinents. Selon la jurisprudence, il 
suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et 
sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre 
compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause 
(BOHNET, CPC annoté 2016, p. 450, § 3). 
 
3.2 En l’occurrence, le locataire n’a pas indiqué quels faits n’auraient pas été 
retenus par le Tribunal et s’est contenté d’exposer à nouveau la totalité des faits. 
 
Quand bien même l’appelant, qui procédait alors en personne, ne dispose, par 
hypothèse, pas de connaissances particulières en procédure, faire preuve de 
précision concernant la discussion des griefs était tout à fait à sa portée. En effet, 
il lui appartenait d’expliquer précisément quels faits n’ont, selon lui, pas été 
retenus par les premiers juges. Le fait d’invoquer implicitement une constatation 
inexacte des faits, sans expliquer de quels faits il s’agit et en se limitant à exposer 
à nouveau la totalité des faits, ne répond pas aux exigences de motivation 
auxquelles l’appel doit répondre. 
 
Cela étant, même s’il devait être considéré que le locataire a rempli les exigences 
de motivation, il convient de constater que le Tribunal a retenu tous les éléments 
factuels pertinents exposés par le locataire, permettant de résoudre le litige. 
 
3.3 Par conséquent, le Tribunal n’a pas procédé à une constatation inexacte des 
faits. 
4. 
L'appelant reproche aux premiers juges de l’avoir débouté de ses conclusions 
relatives à la fixation du loyer initial. 
 
4.1 Les art. 269 à 270e CO concrétisent le mandat constitutionnel contenu à 
l’art. 109 Cst., qui donne à la Confédération la compétence de légiférer afin de 
lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs. 
(BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, p. 797, § 1). 
Le système mis en place par le Constituant fédéral vise à protéger le locataire - 
qu’il considère comme la partie faible du contrat de bail en raison de sa 
dépendance due à la pénurie de logements ou de locaux commerciaux - contre les 
abus du bailleur (BOHNET/MONTINI, op. cit., p. 797, § 2). Sont toutefois exclus de 
la protection les logements construits avec l’aide des pouvoirs publics et dont le 


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loyer est soumis au contrôle d’une autorité (BOHNET/MONTINI, op. cit., 
p. 797, § 5). 
 
Sous l’angle de la primauté du droit fédéral, les cantons ne peuvent pas intervenir 
dans les relations entre bailleur et locataire, toute en demeurant toutefois libres 
d’édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par 
exemple en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la 
rénovation des maisons d’habitation (ATF 131 I 333 consid. 2.2). Ainsi, alors 
même que «le loyer a été soumis au contrôle étatique prévu par la LDTR/GE, la 
cause doit être examinée au regard des art. 269 ss CO» (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2). 
 
Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme 
dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles de la prescription 
de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du 
locataire à agir en fixation judiciaire du loyer. L'action en enrichissement 
illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance 
de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce 
droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas - 
Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas 
soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un 
intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1; ATF 140 III 583 consid. 3.2.3). 
 
Même si le locataire a invoqué la nullité partielle en temps utile, l'abus manifeste 
de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure réservé (ATF 140 précité consid. 3.2.4). Ce 
principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice du 
droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au 
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.2). 
 
4.2 En l’occurrence, le locataire allègue que c’est à l’occasion d’une visite au 
DALE le 7 novembre 2016 qu’il s’est rendu compte des multiples irrégularités 
entachant le bail à loyer de son appartement. La requête en fixation judiciaire de 
loyer a été déposée le 2 octobre 2017, soit moins d’une année après avoir 
découvert la prétendue nullité partielle entachant selon lui son bail. 
 
Il n’en reste pas moins que lors de la conclusion de son bail, le locataire a reçu un 
avis de fixation du loyer initial mentionnant un ancien loyer de 28'008 fr. et 
faisant état du nouveau loyer, augmenté progressivement, par 3 paliers annuels 
successifs, à 35’424 fr. Il ne fait pas valoir que l’ancien loyer ne correspondrait 
pas à celui versé par le précédant locataire. 
 
Rien ne permet dès lors de retenir une nullité de l’avis de fixation du loyer initial. 


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4.3 Par conséquent, le Tribunal n’a pas violé le droit en déboutant le locataire de 
ses conclusions relatives à la fixation du loyer initial. 
 
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté le 9 avril 2018 par A______ contre le jugement 
JTBL/144/2018 du 20 février 2018 rendu par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/12455/2017-1-OSL. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.