ge_gerichte · ATA/800/2000 · 2000-12-12 · fr


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A/1178/1999-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 12 décembre 2000 
 
 
dans la cause 
 
 
S.I. X. 
représentée par Me Christian Luscher, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Karin Grobet, avocate 
 
et 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
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A/1178/1999-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
En octobre 1997, le département de l'aménagement, 
de l'équipement et du logement (ci-après: le département) 
a délivré à la Régie R. G. une autorisation de construire 
n° APA 13'553, pour l'exécution de différents travaux 
concernant 
l'immeuble 
..., 
rue 
Dancet, 
à 
Genève, 
propriété de la S.I. X. (ci-après: la S.I.), au total de 
CHF 225'660.-. Cette autorisation contenait une clause 
relative au contrôle des loyers institué par la loi sur 
les 
démolitions, 
transformations 
et 
rénovations 
de 
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
2. 
En 
novembre 
1997, 
le 
DAEL 
a 
délivré 
une 
autorisation n° APA 13'553/2 pour d'autres travaux à 
exécuter dans le même immeuble, au total de CHF 74'570.- 
La 
clause 
de 
contrôle 
de 
loyer 
de 
la 
précédente 
autorisation a été modifiée en conséquence. 
 
 
 
Il en a été de même lors de la délivrance, en août 
1998, 
d'une 
troisième 
autorisation 
n° 
APA 
13'553/3 
portant sur une nouvelle série de travaux, au total de 
CHF 260'114.- L'état locatif alors était, pour tous les 
appartements de l'immeuble, de CHF 294'750.- 
 
3. 
 L'Association genevoise de défense des locataires 
(ci-après: 
ASLOCA) 
a 
recouru 
contre 
cette 
dernière 
autorisation auprès de la commission cantonale de recours 
en matière de constructions (ci-après: la commission). 
 
 
 
L'ASLOCA reprochait au DAEL de s'être prêté à la 
tactique dite du saucissonnage : il fallait, pour fixer 
les nouveaux loyers, prendre en compte le coût de 
l'ensemble des travaux visés par les trois autorisations, 
soit au total CHF 625'489.- En outre, on ignorait si la 
baisse du taux hypothécaire avait effectivement été 
répercutée dans le cadre du calcul des loyers. 
 
 
 
L'ASLOCA concluait d'une part à ce que les loyers 
ne dépassant pas CHF 3'225.- par pièce et par année avant 
travaux ne soient augmentés que de 11,1% au maximum et 
restent en tout cas soumis à cette limite, et d'autre 
part à ce que les autres loyers ne soient pas augmentés. 
 
4. 
Par décision du 29 octobre 1999, la commission a 
annulé la condition n° 5 de l'autorisation de construire 
n° 13'553/3. 


 
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Il convenait de calculer le prix des loyers futurs 
sur la base du coût de l'ensemble des travaux, soit CHF 
625'489.-. "Sur la base d'un taux de rendement de 8,75% 
selon l'article 11 litt. a) b) et c) LDTR", la hausse 
admissible était de CHF 38'311,20, ce qui représentait 
une 
hausse 
de 
12% 
sur 
l'état 
locatif. 
Pour 
les 
appartements dont le loyer se situait à un montant 
inférieur à CHF 3'225.- par pièce et par année, la hausse 
pourrait donc être fixée à 12% au maximum, mais ne 
devrait pas dépasser CHF 3'225.-. Pour les autres, le 
loyer resterait fixé à 3'225.- par pièce et par année. 
 
 
 
Le dossier était renvoyé au DAEL pour qu'il 
calcule à nouveau les loyers futurs. 
 
5. 
La S.I. a recouru le 9 décembre 1999 contre cette 
décision auprès du Tribunal administratif en concluant à 
son annulation et à la confirmation des autorisations 
n° 13'553, 13'553/2/3. 
 
 
 
La 
commission 
n'avait 
manifestement 
pas 
tenu 
compte de l'entrée en vigueur, le 16 octobre 1999, du 
nouvel article 11 LDTR. 
 
 
 
En outre, s'il était exact de calculer une hausse 
globale 
de 
loyer 
de 
CHF 
38'311,20 
en 
prenant 
en 
considération l'ensemble des travaux à effectuer, ce qui 
entraînait une hausse moyenne de 12% de l'état locatif, 
la décision entreprise contenait de toute évidence une 
erreur lorsqu'elle prescrivait que les autres loyers 
(c'est-à-dire ceux qui dépassaient déjà CHF 3'225.- 
pièce/année avant travaux) soient fixés à CHF 3'225.- 
pièce/année après travaux. Il s'agissait d'une solution 
contraire à la loi et à la jurisprudence. De surcroît, le 
fait de ne reporter la hausse de 12% que sur les loyers 
inférieurs à CHF 3'225.- pièce/année avant travaux aurait 
pour effet pervers d'entraîner une hausse de ces derniers 
supérieure à celle qui résulterait, comme l'avait fait le 
DAEL, d'une répartition de cette augmentation sur tous 
les loyers. 
 
6. 
L'ASLOCA a répondu au recours le 16 février 2000 
en s'y opposant et en concluant à la confirmation de la 
décision de la commission. 
 
 
 
Tout en reprenant son argumentation antérieure 
relative à la prise en compte du coût de l'ensemble des 
travaux, elle a précisé que le nouvel article 11 alinéa 3 


 
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LDTR entré en vigueur le 16 octobre 1999 avait pour effet 
de limiter au montant de CHF 3'225.- pièce/année le loyer 
après travaux des appartements qui se situaient avant 
travaux en dessous de cette limite, et de bloquer au même 
niveau les loyers dépassant cette limite déjà avant 
travaux, à moins que le propriétaire ne prouve être dans 
l'impossibilité de supporter économiquement le coût des 
travaux sans majoration de loyer. Il appartenait donc en 
l'espèce à la S.I. de faire cette démonstration sur la 
base 
de 
l'état 
locatif 
global 
par 
rapport 
à 
l'investissement 
consenti 
dans 
l'immeuble, 
selon 
l'article 269 CO. 
 
 
 
Enfin, l'ASLOCA acceptait par gain de paix le 
calcul de la commission aboutissant à une augmentation de 
l'état locatif de 12%. 
 
7. 
Par écriture du 15 février 2000, complétée le 20 
avril 
2000, 
le 
DAEL 
a 
considéré 
qu'il 
convenait 
d'appliquer le nouveau droit et de lui renvoyer le 
dossier 
pour 
complément 
d'instruction. 
Une 
nouvelle 
réglementation d'application de la LDTR serait publiée à 
fin avril 2000, et il s'agissait de donner au DAEL 
l'occasion de faire lui-même application de ces nouvelles 
normes, ce qui permettrait au demeurant aux parties de 
conserver les possibilités de recours habituelles. 
 
8. 
La S.I. a répliqué le 20 mars 2000 en demandant 
que le Tribunal administratif ne statue pas avant que le 
Tribunal 
fédéral 
n'ait 
jugé 
dans 
deux 
procédures 
introduites à l'encontre de certaines normes de la LDTR 
adoptées le 25 mars 1999 (et entrées en vigueur le 16 
octobre suivant). 
 
9. 
Par arrêt du 1er septembre 2000, le Tribunal 
fédéral a rejeté les recours de droit public dont 
l'avaient saisi la Chambre genevoise immobilière et un 
particulier, 
lesquels 
avaient 
conclu 
à 
l'annulation 
notamment de l'article 11 alinéas 1 et 3 LDTR adopté le 
23 mars 1999. 
 
 
 
L'alinéa 
1 
de cette 
disposition 
n'était 
pas 
contraire 
aux 
intérêts 
des 
propriétaires 
puisqu'en 
prenant 
en 
considération 
l'ensemble 
des 
travaux 
à 
effectuer, 
y 
compris 
les 
travaux 
d'entretien, 
on 
permettait des augmentations de loyer en tenant compte de 
travaux non soumis à la LDTR. Quant à l'alinéa 3, le 
blocage des loyers devait être appliqué aux logements 
qui, sans être des logements de luxe, étaient loués à un 


 
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prix qui apparaissait, avant travaux, comme abusivement 
élevé et correspondant déjà à ce qui serait admissible 
après transformation. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
La décision litigieuse fixe à CHF 3'225.- après 
travaux le loyer pièce/année des appartements dont les 
loyers dépassaient cette limite avant travaux. Il s'agit 
probablement d'une inadvertance, mais en tout état, cette 
solution est contraire à la LDTR, aussi bien en ce qui 
concerne l'actuelle que l'ancienne version de l'article 
11, celui-ci permetant aujourd'hui à la rigueur un 
blocage du loyer au niveau antérieur aux travaux, mais 
pas une diminution. Pour cette seule raison, la décision 
entreprise devra être annulée. 
 
3. 
L'article 
50 
LDTR 
prévoit 
que 
les 
nouvelles 
dispositions de la loi sont immédiatement applicables, y 
compris dans le cadre d'une procédure pendante devant la 
commission de recours ou le Tribunal administratif. A cet 
égard, il semble également que l'entrée en vigueur des 
nouvelles dispositions de la LDTR ait échappé à la 
commission. 
 
 
 
La 
juridiction 
de 
céans 
pourrait 
apporter 
elle-même une solution au litige, moyennant les mesures 
d'instruction qui découlent de l'application des articles 
11 alinéa 3 LDTR et 5 alinéa 2 du règlement d'application 
de la LDTR (RALDTR - L 5 20.01), dans sa version en 
vigueur dès le 27 avril 2000. Il apparaît cependant 
préférable de renvoyer la cause au DAEL pour qu'il prenne 
une nouvelle décision, comme il en fait lui-même la 
suggestion, afin de préserver les degrés de juridiction 
ultérieurs. 
 
4. 
La prise en compte du coût de l'ensemble des 
travaux n'est plus litigieuse, ayant été admise par la 
recourante. Elle découle au demeurant de l'actuel article 
11 alinéa 1 LDTR. 
 


 
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Il incombera donc au DAEL, à qui la cause sera 
renvoyée, d'instruire le dossier en application des 
dispositions actuelles de la LDTR et du RALDTR. 
 
 
 
L'augmentation 
de 
l'état 
locatif 
devra 
être 
répartie entre les appartements dont le loyer avant 
travaux ne dépassait pas CHF 3'225.- pièce/année et les 
autres, selon une clé de répartition correspondant à la 
proportion de chacune des deux catégories d'appartements 
par rapport au nombre total d'appartements de l'immeuble 
(F. PAYCHERE, O. BINDSCHEDLER, La jurisprudence récente 
du Tribunal administratif du canton de Genève en matière 
d'entretien des immeubles, in RDAF 1998, n° 4, p. 372). 
Cependant, 
la 
part 
d'augmentation 
qui 
concerne 
les 
appartements dont le loyer pièce/année était déjà avant 
travaux supérieur à CHF 3'225.- devra être laissée à la 
charge du propriétaire et ne pourra pas être reportée sur 
les loyers, si le cas de figure prévu par l'article 11 
alinéa 3 LDTR est réalisé. 
 
5. 
Le recours sera partiellement admis en tant qu'il 
a conclu à l'annulation de la décision entreprise, et la 
cause renvoyée au DAEL pour nouvelle décision au sens des 
considérants. 
 
 
 
Compte tenu des raisons de l'annulation de la 
décision litigieuse et du renvoi de la cause au DAEL, 
aucun émolument ne sera perçu ni aucune indemnité 
allouée. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 9 décembre 1999 par la S.I. X. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 29 octobre 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet partiellement; 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions du 29 octobre 1999; 
 
 
 
 
renvoie la cause au département de 


 
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l'aménagement, 
de 
l'équipement 
et 
du 
logement 
pour 
nouvelle décision au sens des considérants; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument ni alloué d'indemnité; 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Christian Luscher, avocat de la recourante, ainsi qu'à Me 
Karin Grobet, avocate de l'association genevoise de 
défense des locataires, et à la commission cantonale de 
recours en matière de constructions et au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, M. Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, 
juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président : 
 
 
 C. Goette 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci