ge_gerichte · ACJC/389/2023 · 2023-03-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.03.2023. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18759/2022 
ACJC/389/2023 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 20 MARS 2023 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 24 novembre 2022, comparant par Me Stéphanie NUNEZ, avocate, 
esplanade de Pont-Rouge 4, case postale, 1212 Genève 26, en l'étude de laquelle elle 
fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés ______, intimés, tous deux 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile. 
 


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C/18759/2022 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/887/2022 du 24 novembre 2022, notifié aux parties le 
5 décembre 2022, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant 
par voie de procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en évacuation et 
en exécution directe déposée le 23 septembre 2022 par A______ à l'encontre de 
B______ et C______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Le 15 décembre 2022, A______ a formé appel de ce jugement, concluant à ce 
que la Cour de justice l'annule, condamne B______ et C______ à évacuer 
immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que de toute autre 
personne faisant ménage commun avec eux, l'appartement de 5 pièces situé au 
4ème étage de la rue 1______ no.______, à Genève, et l'autorise à requérir leur 
évacuation par la force publique dès l'entrée en force du jugement. 
 
Elle a produit une pièce nouvelle. 
 
b. B______ et C______ ont conclu à la confirmation du jugement querellé, avec 
suite de frais et dépens. 
 
c. Les parties ont été informées le 26 janvier 2023 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 
a. Les parties ont conclu le 30 septembre 2019 un contrat de bail à loyer portant 
sur la location d'un appartement de 5 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis 
rue 1______ no.______, [code postal] Genève. 
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé initialement à 4'250 fr. 
Les parties divergent quant à la question de savoir si un avis de fixation du loyer 
lors de la conclusion d'un nouveau bail a été remis ou non aux locataires. 
b. Par avenant du 30 septembre 2019, les parties sont convenues de réduire le 
loyer mensuel à 3'780 fr. durant les travaux de rénovation de l'enveloppe du 
bâtiment. 
c. Le 22 novembre 2021, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers (ci-après : la Commission de conciliation), d'une requête 
en fixation judicaire du loyer et 
en remboursement du trop-perçu 
(C/2______/2021), concluant notamment à ce que le loyer soit fixé à 2'000 fr. par 
mois. 


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Il ressort des déclarations des parties et du jugement rendu par le Tribunal le 
22 août 2022 dans cette procédure, que cette requête a été déposée par les époux 
B______/C______ à la suite de l'annonce par la bailleresse qu'elle souhaitait 
résilier le bail. 
d. Par proposition de jugement du 23 septembre 2021, la Commission de 
conciliation a notamment fixé le loyer de l'appartement à 2'780 fr. par mois, 
charges comprises, dès le 1er octobre 2019. 
Suite à l'opposition de A______ à cette proposition de jugement, l'autorisation de 
procéder a été délivrée aux locataires le 21 octobre 2021 et l'affaire a été portée 
devant le Tribunal le 22 novembre 2021. Les locataires ont conclu à ce que le 
loyer soit fixé à 968 fr. par mois dès le 1er octobre 2019. 
e. Par avis comminatoires du 21 janvier 2022, la bailleresse a mis en demeure les 
locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 90'720 fr., à titre d'arriéré 
de loyers et de charges depuis le début du bail, soit 28 mois de loyer, sous 
déduction des quatre versements effectués les 29 octobre 2019, 10 décembre 
2019, 10 janvier 2020 et 19 mai 2020. 
Il était précisé que, dans la mesure où les locataires, dans le cadre de la procédure 
en contestation du loyer initial, admettaient devoir un montant de 11'616 fr. 
par an, charges comprises, dans leur demande du 22 novembre 2021, ils avaient le 
choix entre (a) verser l'intégralité des loyers échus en 90'720 fr. sur le compte de 
la bailleresse ou (b) consigner en justice le montant contesté et payer le montant 
admis. 
A défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, le bail 
serait résilié conformément à l'art. 257d CO. 
f. Par courrier du 25 février 2022, les locataires ont contesté être en demeure dans 
le paiement de leur loyer compte tenu du vice de forme qui affectait celui-ci, 
n'ayant pas fait l'objet d'un avis de fixation officiel lors de la conclusion du bail. 
En outre, ils compensaient d'éventuelles prétentions en paiement du loyer avec 
leurs propres créances découlant des graves défauts de la chose louée ayant 
impacté l'appartement. 
g. Par avis comminatoires du 29 avril 2022, la bailleresse a mis en demeure les 
locataires de lui régler dans les 10 jours le loyer dû pour le mois de février 2022 
ou le montant qu'ils admettaient et de consigner le solde. 
h. Par avis comminatoires du 23 juin 2022, la bailleresse a mis en demeure les 
locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 109'620 fr., à titre d'arriéré 
de loyers et de charges depuis le début du bail, soit 33 mois de loyer, sous 
déduction des quatre versements effectués. A défaut du paiement intégral de la 


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somme réclamée dans le délai imparti, le bail serait résilié conformément à 
l'art. 257d CO. 
i. Par courrier du 22 juillet 2022, les locataires, se prévalant de la nullité du loyer 
en raison de l'absence de formule officielle et des défauts de la chose louée, ont à 
nouveau excipé de compensation. Cela étant, ils informaient la bailleresse avoir 
procédé le jour même, à bien plaire, au paiement de 16'824 fr. correspondant au 
loyer résultant de leurs conclusions en fixation judicaire du loyer, devant selon 
eux s'élever à 968 fr. par mois dès le 1er octobre 2019, sous déduction des loyers 
déjà réglés. 
j. Par avis officiels du 27 juillet 2022, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 août 2022 pour défaut de paiement. 
k. Par jugement du 22 août 2022, le Tribunal, dans le cadre de la procédure 
C/2______/2021, a constaté que la requête en fixation judicaire de loyer introduite 
par les locataires était constitutive d'un abus de droit et les a déboutés des fins de 
leur requête. Il a considéré que la formule officielle ne comportait pas la signature 
de la bailleresse, ce qui constituait un vice de forme. Par ailleurs, il y avait tout 
lieu de penser que la signature figurant sur ladite formule était bien celle de 
B______, contrairement à ce que celui-ci affirmait, mais la bailleresse n'avait pas 
établi que l'exemplaire signé lui avait été effectivement remis. Le contrat était 
ainsi partiellement nul s'agissant du montant du loyer. 
Les locataires commettaient cependant un abus de droit en invoquant cette nullité. 
Ils avaient intenté la procédure en contestation du loyer après avoir été informés 
par la bailleresse de son intention de résilier leur bail, alors même qu'ils ne 
s'étaient acquittés, depuis le début du bail, que de quatre mois de loyer, ayant par 
la suite stoppé tout versement sans aucun motif. Les locataires ne s'étaient pas 
plaints auprès de la bailleresse de l'état de l'appartement, n'avaient pas consigné le 
loyer, ni sollicité une réduction de loyer. Aucune compensation n'avait été 
alléguée et aucun paiement n'était intervenu depuis le début de la procédure, ne 
serait-ce qu'à concurrence du loyer sollicité, les locataires allant au contraire 
jusqu'à réclamer de la bailleresse la restitution d'un trop perçu à hauteur de 
73'112 fr. dont le Tribunal peinait à comprendre le fondement. Il en découlait que 
l'intérêt des locataires à la procédure était de pouvoir bénéficier d'une période de 
protection afin d'éviter la résiliation ordinaire de leur bail, plutôt que de solliciter 
la fixation judiciaire d'un loyer dont ils ne s'acquittaient plus depuis près de 
deux ans et demi, demeurant ainsi dans le logement sans démontrer leur intention 
d'assumer, à tout le moins, un quelconque coût financier à leur charge. 
Le 22 septembre 2022, les locataires ont appelé de ce jugement. La procédure est 
actuellement pendante par devant la Cour. 


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l. Le 23 septembre 2022, la bailleresse a déposé par devant le Tribunal une 
requête en protection des cas clairs, prenant les mêmes conclusions que celles 
figurant dans son appel (cf. supra let. B.a). 
Elle a notamment déposé des photographies prises lors de l'état des lieux d'entrée, 
dont il ressort que l'appartement litigieux était en très bon état. 
m. Lors de l'audience du Tribunal du 24 novembre 2022, B______ a conclu à 
l'irrecevabilité de la requête au motif que le cas n'était pas clair et l'état de fait 
litigieux. Il n'avait plus payé les loyers car l'appartement était en chantier lors de 
leur emménagement et car il n'y avait pas d'avis de fixation du loyer initial. Le 
montant exigible pour la période en question avait été versé dans le délai 
comminatoire. Il n'avait plus rien payé depuis le 25 juillet 2022, mais il était 
d'accord de verser 968 fr. par mois dès août 2022 dans l'attente de l'issue de 
l'appel formé contre le jugement du Tribunal du 22 août 2022 dans la cause 
C/2______/2021. Il avait donné le matin même un ordre de virement pour 3'873 
fr. 
La bailleresse a persisté dans ses conclusions, précisant que l'arriéré se montait à 
111'696 fr. L'existence de défauts n'était établie par aucune pièce produite et le 
loyer n'avait pas été consigné. 
 
La cause a été gardée à juger par le Tribunal à l'issue de l'audience. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure sommaire en protection des cas clairs, il faut distinguer les cas où seule 
est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également 
à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, 
l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des 
locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire 
elle-même, laquelle est estimée à six mois. Si en revanche le congé est également 
contesté, il y a lieu de prendre en compte la durée prévisible pendant laquelle 
l'usage de l'objet se prolongerait si le congé était éventuellement invalidé, soit la 
période de protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 
consid. 1.2, 1.21 et 1.2.2.3 in JdT 2019 II 235). 
En l'espèce, les intimés ont contesté la validité du congé. Au vu du montant du 
loyer convenu de 3'780 fr., la voie de l'appel est ouverte. 


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1.2 Interjeté dans le délai utile de 10 jours et selon la forme prescrite par la loi 
(art. 311 et 314 CPC), l'appel est recevable. 
1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC). 
2. 
2.1 Dans le cadre d'un appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont alors 
recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits 
ne sont recevables que si la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, 
malgré sa diligence et si elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables 
les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en 
instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de 
sommation de 30 jours (art. 257 d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis 
au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, 
conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense, 
qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à 
la maxime des débats. Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la 
compensation, faits destructeurs. Le fait que ces moyens de défense reposent sur 
des faits notoires ne dispense pas le locataire qui est assisté d'un avocat de les 
invoquer devant le premier juge (arrêt du Tribunal fédéral 4A_470/2022 
consid. 4.1). 
 
En ce qui concerne les vrais nova, le requérant qui a succombé en première 
instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des 
pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les produire devant le 
premier juge. Il lui est par contre loisible d'introduire une nouvelle fois sa requête 
en cas clair devant le premier juge. Cette interdiction ne saurait concerner la partie 
requise, qui n'a pas introduit la requête d'expulsion. L'art. 317 al. 1 CPC s'applique 
donc pleinement à la locataire qui a été attraite en première instance, par la 
requête en cas clair de la bailleresse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_470/2022 
consid. 4.1). 
 
2.2 La pièce nouvelle produite par l'appelante, à savoir un relevé de compte daté 
de décembre 2022, est irrecevable, conformément à ce qui précède 
3. 
Le Tribunal a retenu que la compensation invoquée par les intimés en lien avec de 
prétendus défauts de la chose louée n'était pas valable, dans la mesure où ceux-ci 
n'avaient pas procédé à la consignation du loyer. Par contre, "s'agissant de la 
compensation invoquée en lien avec la question de la nullité du loyer" la situation 
juridique n'était pas claire puisque la procédure à ce sujet était actuellement 
pendante devant la Cour. La demande était dès lors irrecevable. 
 
L'appelante fait valoir que la position des intimés relève de l'abus de droit. Ils 
n'avaient jamais payé régulièrement le montant de 968 fr. par mois qu'ils 
reconnaissaient devoir. Leur requête en fixation du loyer avait été déposée suite à 


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son annonce selon laquelle elle souhaitait vendre son appartement et résilier le 
bail. Les retards dans le paiement du loyer n'avaient aucun rapport avec l'avis de 
fixation sur loyer initial sur formule officielle, de sorte qu'une institution juridique 
était utilisée de manière contraire à son but, ce qui était inadmissible. 
3.1 
3.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC 
permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité 
de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est 
pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et la référence citée). En vertu de 
l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement 
prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas 
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée 
(art. 257 al. 3 CPC). 
Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 
par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 
peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve 
doit être rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. 
Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, 
qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la 
conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête 
irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des 
objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être 
statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la 
norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la 
base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, 
ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 
consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 
3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 


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L'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à 
l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur 
(ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO 
selon la procédure de protection dans les cas clairs présuppose que le bail ait 
valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la 
restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête 
d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la 
résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une 
prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est 
signifiée pour demeure conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de 
l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 
144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3). 
3.1.3 Selon l'art. 270 al. 2 CO, en cas de pénurie de logements, les cantons 
peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la 
formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette possibilité. 
Les parties peuvent en principe convenir librement du montant du loyer (art. 1 
et 253 CO). Le droit privé ne prévoit pas un contrôle d'office par une autorité des 
montants convenus. En revanche, pour protéger les locataires contre les loyers 
abusifs, il est prévu que le locataire pourra saisir la commission de conciliation 
puis le juge pour contester le loyer initial ou une augmentation du loyer, ou pour 
demander une baisse de loyer, aux conditions fixées par les art. 269 à 270e CO. Il 
appartient au locataire de prendre l'initiative et l'autorité n'intervient pas d'office. 
Pour assurer la clarté de la situation juridique, un délai strict est imposé au 
locataire pour agir, faute de quoi il est réputé avoir accepté le loyer proposé et il 
est déchu du droit de le contester (art. 270 al. 1 et 270b al. 1 CO). La formule 
officielle a pour but d'informer le locataire de sa possibilité de saisir l'autorité de 
conciliation pour contester le montant du loyer, en lui fournissant toutes les 
indications utiles. Lorsque la formule n'a pas été employée pour un loyer initial 
alors qu'elle était obligatoire, ce vice n'entraîne pas la nullité du contrat de bail en 
tant que tel, mais influe seulement sur le montant fixé (ATF 124 III 62 consid. 2a 
p. 64; 120 II 341 consid. 5d p. 349). L'absence de notification sur formule 
officielle n'affecte donc ni la possibilité pour chacune des parties de résilier le 
contrat pour l'échéance, ni la convention des parties fixant la date à laquelle le 
loyer doit être versé. Le vice n'a de conséquence que pour le montant du loyer 
convenu. La formule officielle ayant un but d'information, le locataire ne doit pas 
être désavantagé du fait que cette dernière ne lui a pas été donnée; cependant, dès 
le moment où il a reçu les informations nécessaires, on doit en principe admettre 
- conformément au mécanisme général en matière de contestation des loyers - 
qu'il doit agir sans retard (ATF 121 III 56 consid. 2c). 


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Le locataire, informé de l'absence de formule officielle, qui ne proteste pas dans 
un délai raisonnable, montre qu'il considère le loyer convenu comme non abusif et 
renonce à le contester devant l'autorité, validant ainsi le montant convenu et 
guérissant les effets du vice de forme (ATF 137 III 547 consid. 2.3). 
A teneur de la jurisprudence, un vice de forme dans la notification du loyer initial 
entraîne la nullité du loyer fixé. Lorsque, dans cette hypothèse, le locataire a 
introduit une procédure judiciaire pour contester le loyer initial, il est en principe 
exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du 
loyer. Cela étant, l'éventuelle application de ces principes au cas d'espèce suppose 
que le vice de forme ne soit pas abusivement invoqué par les locataires (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.315/2000 du 5 février 2001 consid. a). 
3.1.4 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice 
d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au 
regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte 
légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis 
restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, 
l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la 
disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement ou l'attitude contradictoire. S'agissant de la nullité du loyer initial, 
l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience 
d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire 
valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. Le fait de payer sans 
discuter pendant une vingtaine de mois un loyer surévalué par rapport aux critères 
contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un 
avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre que le locataire commet 
un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial. En revanche, le locataire 
qui soulève un tel vice de forme pour s'opposer à la résiliation immédiate du 
contrat et à son expulsion commet un abus de droit; admettre la nullité dans une 
procédure d'expulsion aurait pour effet de légitimer l'usage des locaux à titre 
gratuit et de priver le bailleur des droits découlant de l'art. 257d CO, ce qui 
détournerait le contrat de bail de son but (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 
du 28 avril 2011 consid. 2.3). 
Dans une affaire qui présente de nombreuses similitudes avec le cas d'espèce, le 
Tribunal fédéral a retenu que le sous-locataire ne pouvait pas se prévaloir de 
l'absence d'accord entre les parties sur le montant du loyer pour se maintenir dans 
les locaux sans rien payer. L'indication d'un arriéré trop élevé dans l'avis 
comminatoire n'entraîne en particulier pas nécessairement l'inefficacité de cet 
avis; le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de 
quoi il ne mérite pas d'être protégé. Il en va de même de celui qui ne prend pas de 
mesures pour régler le montant qu'il estime exact. Dans l'hypothèse où aucun 


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accord sur le montant du sous-loyer ne serait intervenu et donc, aucun contrat 
n'aurait été conclu entre les parties, le sous-locataire, occupant les locaux litigieux 
sans contrepartie, ne mérite pas davantage protection (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2). 
3.2 En l'espèce, et sans préjudice de la décision qui sera rendue par la Cour dans le 
cadre de la cause C/2______/2021, il n'y a pas lieu de s'écarter des considérants 
du jugement du 22 août 2022 rendu par le Tribunal dans la cause précitée, selon 
lesquels les locataires commettent un abus de droit en invoquant la nullité partielle 
du contrat de bail. 
Les locataires ont intenté la procédure en contestation du loyer après avoir été 
informés par la bailleresse de son intention de résilier leur bail, alors même qu'ils 
ne s'étaient acquittés, depuis le début du bail, que de quatre mois de loyer, ayant 
par la suite stoppé tout versement sans aucun motif. Il apparaît ainsi que leur 
intérêt à la procédure de fixation du loyer est de pouvoir bénéficier d'une période 
de protection afin d'éviter la résiliation ordinaire de leur bail, plutôt que de 
solliciter la fixation judiciaire d'un loyer dont ils ne se sont pas acquittés pendant 
plusieurs années, demeurant ainsi dans le logement sans démontrer leur intention 
d'assumer un quelconque coût financier à leur charge. 
Le bail a débuté le 30 septembre 2019 et, au moment de l'envoi de la première 
mise en demeure de l'appelante, le 21 janvier 2022, seuls quatre mois de loyer 
avaient été réglés, soit les 29 octobre et 10 décembre 2019 et 10 janvier et 19 mai 
2020. Les intimés n'ont ensuite plus rien payé jusqu'au 22 juillet 2022, date à 
laquelle ils se sont acquittés de 16'824 fr. correspondant à un montant de 968 fr. 
par mois dès le 1er octobre 2019. 
Lors de son audition par le Tribunal dans le cadre de la présente cause, B______ a 
indiqué qu'il avait cessé de payer le loyer car, "quand il avait emménagé dans 
l'appartement il s'agissait d'un vrai chantier. Par ailleurs, il n'y avait pas d'avis de 
fixation du loyer initial". 
Il ressort ainsi de ses déclarations que l'intimé était au courant du fait que le 
montant du loyer pouvait être affecté d'un vice de forme dès juin 2020 au plus 
tard, puisque les intimés ont cessé de payer le loyer à ce moment-là. Or, ceux-ci 
ont attendu novembre 2021 pour agir en fixation judiciaire du loyer, après avoir 
appris que l'appelante entendait résilier leur bail. 
Ce délai excède largement le délai raisonnable pour contester le loyer devant 
l'autorité compétente fixé par la jurisprudence susmentionnée. 
Il apparaît ainsi que les intimés, qui avaient conscience depuis juin 2020 de 
l'existence d'un éventuel vice de forme concernant le montant du loyer, se sont 


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intentionnellement abstenus de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage 
par la suite, commettant ainsi un abus de droit manifeste. 
L'on peut ainsi retenir, que, en renonçant à contester en temps utile le montant du 
loyer convenu, les intimés ont validé ledit montant, ce qui a guéri les effets du 
vice de forme. 
Le fait que les intimés se soient acquittés, en juillet 2022, à savoir avant 
l'échéance du délai comminatoire, du montant de 968 fr. par mois correspondant 
au loyer qu'ils préconisaient dans le cadre de leur action en fixation de loyer, n'est 
pas déterminant, puisque cette somme ne correspond pas au loyer dû. 
Le montant de 968 fr. de loyer mensuel pour l'appartement de 5 pièces occupé par 
les intimés, situé dans un quartier résidentiel de Genève, est clairement 
insuffisant. Les intimés le savaient d'ailleurs pertinemment puisque, dans leur 
action en fixation de loyer déposée par devant la Commission de conciliation, ils 
avaient conclu à ce que le loyer soit fixé à 2'000 fr. par mois. Le loyer arrêté par la 
Commission de conciliation dans sa proposition de jugement était quant à lui de 
2'780 fr. par mois. Le montant de 968 fr. par mois, très largement inférieur aux 
chiffres précités, ne saurait être considéré comme une contre-partie acceptable 
pour l'occupation de l'appartement litigieux. 
A cela s'ajoute que les intimés n'ont versé aucun montant à titre de loyer entre 
juillet 2022 et le 24 novembre 2022, jour de l'audience du Tribunal dans le cadre 
de la présente cause. Cette omission confirme l'existence d'un abus de droit 
manifeste de la part des intimés, qui persistent à se maintenir dans l'appartement 
de l'appelante, sans vouloir s'acquitter du coût y afférent. 
Admettre la nullité dans la présente procédure d'expulsion aurait ainsi pour effet 
de légitimer l'usage des locaux par les intimés pendant plusieurs mois sans 
contrepartie adéquate et reviendrait à entériner un abus de droit de leur part. 
Il résulte de ce qui précède que le non-paiement par les intimés du loyer convenu 
ne peut pas être justifié par une nullité partielle du contrat de bail. 
Il n'est par ailleurs plus contesté à ce stade que les intimés ne sont pas légitimés à 
se prévaloir d'une réduction de loyer motivée par d'éventuels défauts de 
l'appartement loué, l'existence de tels défauts n'étant pas rendue vraisemblable et 
le loyer n'ayant pas été consigné. 
L'appelante a dès lors valablement résilié le bail pour défaut de paiement du loyer 
avec effet au 31 août 2022. 
Depuis cette date, les intimés ne disposent plus de titre valable les autorisant à 
utiliser les locaux loués, de sorte que leur évacuation doit être prononcée. 


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Les intimés n'ont pas requis l'octroi d'un sursis à l'évacuation, de sorte que celle-ci 
sera ordonnée avec effet immédiat. 
Le jugement querellé sera modifié en ce sens. 
4. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 décembre 2022 par A______ contre le jugement 
JTBL/887/2022 rendu le 24 novembre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/18759/2022-6-SE. 
Au fond : 
Annule le jugement querellé et, statuant à nouveau : 
Condamne B______ et C______ à évacuer immédiatement de leurs personnes et de 
leurs biens, ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec elles, 
l'appartement de 5 pièces situé au 4ème étage de la rue 1______ no.______, à Genève. 
Autorise A______ à requérir l'évacuation par la force publique des précités dès l'entrée 
en force du présent arrêt. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie RAPP 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.