ge_gerichte · ACJC/316/2021 · 2021-03-15 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.03.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21582/2020 
ACJC/316/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 15 MARS 2021 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 1er décembre 2020, comparant par Me Serge PATEK, 
avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
Madame 
B______, 
domiciliée 
______ 
[GE], 
intimée, 
comparant 
par 
Me Manuel BOLIVAR, avocat, rue des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 


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C/21582/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/918/2020 du 1er décembre 2020, reçu par A______ SA le 
9 décembre suivant, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 
sommaire, a déclaré irrecevable la requête formée par A______ SA le 29 octobre 
2020 à l'encontre de B______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes 
autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé le 21 décembre 2020 à la Cour de justice, A______ SA 
(ci-après : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 
l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que la Cour condamne B______ 
(ci-après : la locataire) à évacuer immédiatement l'appartement de 2,5 pièces situé 
au 4e étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à Genève et comportant à 
titre de dépendance une cave no ______ située dans le même immeuble, renvoie la 
cause au Tribunal pour que celui-ci statue sur les mesures d'exécution forcées 
requises par elle et déboute la locataire de toutes autres conclusions. 
 
A l'appui de son appel, la bailleresse produit des pièces nouvelles. 
 
b. Dans sa réponse du 29 décembre 2020, la locataire conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Dans sa réplique, la bailleresse a persisté dans ses conclusions. 
 
d. Par plis du greffe du 2 février 2021, les parties ont été avisées de ce que la 
cause était gardée à juger, l'intimée ayant renoncé à son droit de duplique. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 18 décembre 208, C______ et B______ ont conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'un appartement de 2,5 pièces situé au 4e étage de 
l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, à Genève, et de la cave qui en dépend. 
 
Le montant du loyer, frais accessoires compris, était de 2'000 fr. par mois. 
 
b. Par contrat de vente d'actions et de reprise de créances du 6 juillet 2017, 
A______ SA a acquis la totalité du capital-actions de C______. 
Par contrat de fusion du 28 août 2018, A______ SA a repris les actifs et les 
passifs de C______, y compris l'immeuble et le bail à loyer susmentionnés. 
 
c. Par avis comminatoire du 15 juin 2020, envoyé par courrier recommandé à 
l'adresse suivante : "Madame B______, p.a. D______, square 2______ 
[no.] ______, [code postal] E______ [GE]", la bailleresse a mis la locataire en 
demeure de lui payer le montant de 6'000 fr. à titre d'arriérés pour les loyers 


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d'avril à juin 2020, dans les 30 jours, ou dans les 90 jours si son retard de 
paiement était causé par les mesures prises par le Conseil fédéral en matière de 
lutte contre le coronavirus. Faute du paiement intégral de ces sommes dans le 
délai imparti, la bailleresse allait procéder à une résiliation extraordinaire du bail 
conformément à l'art. 257d CO. 
 
Le courrier recommandé contenant l'avis comminatoire a été retiré le 16 juin 
2020. 
 
d. La locataire a effectué deux versements de 2'000 fr. le 9 juillet 2020, 
correspondant aux loyers d'avril et mai 2020. 
 
e. Le 10 juillet 2020, dans le cadre d'une procédure intentée par la locataire pour 
contester un congé que la bailleresse avait donné en 2018 (C/3______/2018), les 
parties ont convenu de prolonger le bail litigieux jusqu'au 31 juillet 2022. 
 
f. Par avis officiel du 20 juillet 2020, envoyé par courrier recommandé adressé à 
la locataire, mais à l'adresse de D______, square 2______ [no.] ______, [code 
postal] E______, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 août 2020 pour non-
paiement du loyer de juin 2020. 
 
Le courrier recommandé contenant l'avis de résiliation a été retiré le 21 juillet 
2020. 
g. Par acte du 29 octobre 2020, la bailleresse, agissant par la voie de la protection 
du cas clair, a requis du Tribunal qu'il ordonne l'évacuation de la locataire et 
prononce des mesures d'exécution directe. 
 
h. Le courrier recommandé contenant la citation à comparaître, adressé par le 
Tribunal à la locataire et envoyé à l'adresse de D______, n'a pas été retiré. La 
citation a été remise en mains propres du même D______ le 27 novembre 2020 à 
14h40 par un huissier. 
 
i. A l'audience du Tribunal du 1er décembre 2020, la locataire a conclu à 
l'irrecevabilité de la requête en évacuation, contestant avoir reçu les avis 
comminatoire et de résiliation. 
Elle a notamment déclaré qu'elle avait, par le passé, utilisé l'appartement litigieux 
pour y exercer la profession de prostituée. Elle avait mis fin à cette activité un an 
auparavant et avait gardé l'appartement comme habitation. Elle n'habitait pas au 
square 2______, mais bien à la rue 1______ [no.] ______, avec son compagnon. 
Elle n'avait pas reçu la convocation à l'audience et c'était D______ qui l'en avait 
avertie par téléphone. 
 
La locataire a notamment déposé un procès-verbal d'une audience de débats 
devant le Tribunal des baux et loyers ayant eu lieu le 10 juillet 2020 dans la cause 


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C/3______/2018, lors de laquelle elle avait déclaré vivre dans l'appartement de la 
rue 1______ [no.] ______, avec son nouveau compagnon. 
La bailleresse a déposé l'extrait Track & Trace relatif au courrier recommandé 
contenant l'avis comminatoire du 15 juin 2020. 
 
j. Dans son jugement, le Tribunal a retenu que la bailleresse n'avait pas produit de 
pièces permettant de démontrer la notification des avis comminatoire et de 
résiliation du bail à la locataire, dans la mesure où ceux-ci avaient été envoyés à 
une adresse où elle n'habitait pas, que la locataire avait confirmé qu'elle vivait 
toujours dans l'appartement litigieux et qu'il ne ressortait d'aucune des pièces 
produites que la locataire aurait indiqué à la bailleresse une autre adresse de 
communication que celle de l'appartement litigieux. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Les décisions rendues en matière d'évacuation sont susceptibles de faire l'objet 
d'un appel. 
Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la locataire 
conteste la validité de la résiliation du bail, la valeur litigieuse est égale au loyer 
de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est 
pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé 
peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de 
protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 
271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, l'appelante soutient que la résiliation adressée à l'intimée le 
20 juillet 2020 est valide, étant précisé que le loyer est de 2'000 fr. par mois. 
En prenant en compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est ainsi 
supérieure à 10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
L'appel a par ailleurs été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 311 al. 1 et 314 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
2. 
2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, un moyen de preuve nouveau n'est pris en compte 
au stade de l'appel que s'il est produit sans retard (let. a) et ne pouvait l'être devant 
la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la 
diligence requise (let. b). 


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La nature particulière de la procédure sommaire de protection des cas clairs de 
l'art. 257 CPC exige que le tribunal d'appel apprécie les faits sur la base des 
preuves déjà appréciées par le premier tribunal. La production de pièces nouvelles 
est ainsi exclue, même si celles-ci pourraient être prises en considération selon 
l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 
consid. 3.2; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; ATF 144 III 462 
consid. 3.3.2). 
 
2.2 Selon l'art. 253 CPC, en procédure sommaire, le tribunal donne la possibilité à 
l'adversaire de se prononcer par écrit ou par oral. 
 
Les parties ne peuvent pas partir du principe que le tribunal ordonnera après un 
premier échange un second échange d'écritures ou des débats principaux (ATF 
146 III 237 consid. 3.1; 144 III 117 consid. 2). Dès lors, le demandeur devrait 
proposer toutes ses preuves avec la requête. En revanche, si le tribunal décide de 
citer une audience, il faut admettre par une application analogique de l'art. 229 
CPC l'introduction de faits nouveaux et de propositions de preuves nouvelles au 
début des débats principaux (ATF 146 III 237 consid. 3.1; BOHNET, in 
Commentaire romand CPC, n. 9 ad art. 252 CPC). 
 
2.3 En l'espèce, l'appelante fait valoir que les pièces nouvelles déposées en appel 
sont recevables nonobstant l'application de la procédure du cas clair, dans la 
mesure où elle ne devait pas s'attendre à ce que l'intimée conteste la notification 
du congé à l'audience de débats du 1er décembre 2020. 
 
L'argument de l'appelante ne justifie pas d'exception à la jurisprudence du 
Tribunal fédéral. Au surplus, il est sans fondement : contrairement à ce qu'elle 
soutient, l'appelante n'a pas été prise au dépourvu à l'audience du 1er décembre 
2020 puisque, confrontée à la contestation de l'intimée, elle a produit l'extrait 
Track & Trace censé démontrer la notification correcte de l'avis de résiliation. En 
toute hypothèse, l'intimée était autorisée à alléguer des faits propres et déposer des 
moyens de preuve à cette audience et l'appelante devait s'attendre à une 
contestation de l'intimée sur tous les faits fondant la prétention invoquée par celle-
là. 
 
Les pièces déposées par l'appelante et les faits nouveaux allégués devant la Cour 
sont par conséquent irrecevables. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le cas n'était pas clair en 
raison de l'envoi de l'avis comminatoire et de la résiliation à une adresse différente 
de celle du logement faisant l'objet du contrat de bail. 
 
Elle fait valoir en substance que l'intimée n'était atteignable qu'à l'adresse 
square 2______ [no.] ______ au E______, sur la base d'une enquête menée le 
10 octobre 2018 par une agence spécialisée en matière de renseignements. Par 


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ailleurs, l'intimée n'avait pas retiré les courriers recommandés envoyés à l'adresse 
du logement, notamment un avis de résiliation que l'appelante avait adressé par 
précaution le 24 juillet 2020. Enfin, l'intimée avait pris connaissance de la 
convocation à l'audience du 1er décembre 2020, envoyée à l'adresse de D______, 
de sorte qu'il était invraisemblable qu'elle n'ait pas pris connaissance des avis 
envoyés à la même adresse. 
 
3.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection 
dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux 
ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est 
claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette 
procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 
 
3.1.1 Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas 
contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque 
les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la 
preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 
CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve 
certaine des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si 
le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui 
ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la 
conviction du tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 
consid. 3.1). 
 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale 
(cf. toutefois arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et 
les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme 
nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou 
que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances 
concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). 
 
Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont 
réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de 
la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit 
prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 
 
3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 
écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 
résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 


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d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 
délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 
d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 
congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). 
 
L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, 
comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon 
la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le 
bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit 
à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). 
Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la 
résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une 
prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est 
signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions 
de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 
144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 
in fine). 
 
3.1.3 En principe, les correspondances entre parties au bail doivent être envoyées 
au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, 
in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 10 ad art. 266a CO; 
CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 
1996, p. 15). Cela ne vaut cependant que sous réserve d'une convention contraire, 
qui peut notamment résulter de l'adresse indiquée dans le contrat (CORBOZ, op. 
cit., p. 15). 
Le congé adressé au représentant du cocontractant est valable, sauf convention 
contraire et pour autant que les pouvoirs du représentant l'autorisent à recevoir la 
résiliation (MONTINI, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 33 
ad art. 266o CO; CORBOZ, op. cit., p. 15). 
Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être 
atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu 
que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une 
notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) 
(BOHNET, op. cit., p. 2). 
Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne 
adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu 
par le cocontractant ou son représentant autorisé. Sinon, il est nul (CORBOZ, op. 
cit., p. 15). Est également nulle la résiliation notifiée à l'adresse de l'objet loué, 
alors que le bailleur a, pendant plusieurs années, envoyé tous ses courriers à une 


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autre adresse, conformément au vœu du locataire (BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, 
op.cit., n. 10 ad art. 266a CO). 
Le fardeau de la preuve de la notification de l'avis comminatoire et de la 
résiliation repose sur le bailleur (art. 8 CC; BOHNET, in Commentaire pratique 
Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 22 ad art. 257d CO). 
 
3.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu à juste titre que le cas n'était pas clair. D'une 
part, l'adresse à laquelle ont été envoyés l'avis comminatoire et la résiliation 
diffère de celle du logement et l'appelante n'a pas allégué qu'il s'agissait là du 
domicile de l'intimée, ni que les parties auraient convenu d'une notification à cette 
adresse. Il ressort au contraire des déclarations de l'intimée qu'elle vivait bien dans 
le logement litigieux. Les allégués de l'appelante selon lesquels l'intimée ne 
pouvait pas être jointe à l'adresse du logement litigieux sont irrecevables, car 
tardifs. Il en va de même de ceux relatifs à une enquête dont il ressortirait que 
l'intimée était domiciliée au square 2______ [no.] ______ au E______. Ils ne 
permettraient quoi qu'il en soit pas d'infléchir les constats qui précèdent. 
L'appelante admet du reste elle-même que l'état de fait n'est pas clair en ce qui 
concerne l'adresse de notification, puisqu'elle allègue avoir également notifié, "par 
précaution", l'avis de résiliation à la rue 1______ [no.] ______ le 24 juillet 2020. 
 
D'autre part, l'appelante n'a pas démontré que les courriers recommandés 
contenant les avis litigieux ont été réceptionnés par l'intimée ou une personne 
autorisée à les retirer en son nom. Les relevés Track & Trace qu'elle produit sont 
insuffisants à cet égard dès lors qu'ils ne précisent pas l'identité de la personne qui 
a retiré les courriers. Ils peuvent en particulier avoir été réceptionnés par 
D______, dont l'adresse était indiquée comme adresse de notification. Or 
l'appelante n'a pas allégué ni démontré que celui-ci était habilité à représenter 
l'intimée. 
 
Certes, l'intimée a réagi à la citation à l'audience de débats du 1er décembre 2020, 
qui été notifiée par huissier judiciaire à D______. Cependant, en l'absence d'autres 
éléments dont il ressortirait que l'intimée réagissait régulièrement aux 
communications faites à cette adresse, ce fait ne suffit pas à démontrer qu'elle 
aurait reçu les courriers recommandés envoyés à cette adresse incorrecte. 
 
En définitive, le prononcé d'irrecevabilité doit être confirmé, l'état de fait étant 
contesté et non immédiatement prouvé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 21 décembre 2020 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/918/2020 rendu le 1er décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/21582/2020-7-SE. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, 
président; 
Madame 
Pauline 
ERARD, 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 


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Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.