ge_gerichte · DCSO/182/2009 · 2009-04-09 · fr

Résumé:
 La Commission de surveillance retient la seconde expertise.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/182/09 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 9 AVRIL 2009 
Cause A/3691/2009, plainte 17 LP formée le 14 octobre 2008 par M. C______. 
 
Décision communiquée à : 
- M. C______ 
 
 
- Etat de Genève, administration fiscale cantonale 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3 
 
 
- Confédération suisse IFD, p.a. Etat de Genève, administration fiscale cantonale 
Rue du Stand 26 
Case postale 3937 
1211 Genève 3 
 
 
- Office des poursuites


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie, formant les séries 
nos 05 xxxx22 K et 06 xxxx74 C, requises à l'encontre de M. C______ par l'Etat 
de Genève, administration fiscale cantonale, et la Confédération suisse, l'Office 
des poursuites (ci-après : l'Office) a exécuté une saisie immobilière portant sur la 
parcelle n° xx49, dont dépend la parcelle n° xx50 pour un quart, plan y, sise à V-
village, commune de V______. 
 
Requis de procéder à sa réalisation, l'Office a, par décisions du 6 octobre 2008, 
estimé le bien immobilier en question à 115'000 fr., soit le montant retenu par M. 
H______, architecte mandaté par ses soins. 
B. 
Par requête formée 14 octobre 2008, M. C______ a adressé à la Commission de 
céans une demande de nouvelle expertise. 
 
Par ordonnance du 16 octobre 2008, la Commission de céans a imparti au 
requérant un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une 
avance de frais de 1'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. G______. 
 
Cette avance a été versée dans le délai imparti et l'expert a présenté son rapport le 
3 février 2008 avec une note d'honoraires de 1'049 fr. 10. 
 
M. G______ a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 90'545 fr. 
 
Invités à se déterminer, l'Office et les poursuivants ont répondu qu'ils n'avaient 
pas d'observations à formuler. I______SA, déclarant agir pour le compte de M. 
C______, a répondu qu'elle était "d'accord d'entrer en discussion pour tout 
règlement concernant" le bien en question. 
 
E N D R O I T 
1. 
Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux estimations 
de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 ORFI) et 
avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), estimations qui 
peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338, JdT 1998 II 171 ; ATF 
non publiés 7B.163/2005 du 19 décembre 2005 consid. 1 et 7B.79/2004 du 10 mai 
2004 consid. 3). 
2. 
Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP 
et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des 


 
 
- 3 - 
experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés 7B.79/2004 précité 
consid. 3.2 et 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 
En tant que poursuivi le requérant a qualité pour solliciter une nouvelle expertise. 
Sa demande est donc recevable. 
3. 
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 
prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, 
ad art. 97 n° 6 et 8). 
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 
spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 
même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en 
remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. 
En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 
l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les 
deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent 
toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 
pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à 
réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 
consid. 1 et 2b, JdT 1996 II 199). 
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci 
devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne 
révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne 
tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est 
pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer 
la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour 
estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF 134 III 42 consid. 4 ; 
ATF 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999 ; arrêts non publiés 5A_450/2008 et 
5A_451/2008, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ;Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le 
cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les 
motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas 
d’estimations divergentes des experts. 
4.a. En l'espèce, la parcelle n° xx49 est située en zone agricole et la parcelle n° xx50, 
soit un chemin de desserte, en zone 4B protégée. 
 
Les deux experts ont retenu, pour la parcelle n° xx49 de 12'935 m2, une valeur de 
7 fr./m2, soit un total de 90'545 fr, étant précisé que, s'agissant d'un terrain soumis 
au droit foncier rural, seule la Commission foncière agricole pouvait en fixer la 


 
 
- 4 - 
valeur licite, et que le prix au m2 précité, représentait, aux dires du second expert, 
le sommet de la fourchette pour les prix retenus par ladite Commission. 
4.b. S'agissant de la parcelle n° xx50, le premier expert a retenu que ce chemin vicinal, 
situé en zone 4B protégée, était inconstructible en vertu des servitudes de 
passages réservées aux parcelles desservies mais qu'il offrait néanmoins des droits 
à bâtir, non exploitables en l'état, mais qui pourraient théoriquement être cédés, 
raison pour laquelle la valeur de cette dépendance était supérieure à celle de la 
parcelle de base. Il a ainsi estimé le prix au m2 à 100 fr., soit 22'800 fr. pour les 
228 m2 concernés. 
 
L'expert mandaté par la Commission de céans a, en revanche, retenu que la 
copropriété de ce chemin n'avait aucune valeur. Il a souligné que ce bien ne 
pouvait représenter un autre "droit" que celui de partager les charges d'entretien, 
car il n'y avait pas de droits à bâtir potentiels ou existants rattachés à celui-ci, 
même s'il était situé en zone à bâtir 4B, et que sa forme ne permettait pas la 
réalisation d'une quelconque construction. Dit expert a, en outre, précisé qu'en 
zone 4B de construction les droits de construction ne s'exprimaient pas en 
fonction d'une densité mais en fonction de gabarits. 
 
La Commission de céans considère que l'avis de son expert est pertinent et 
convaincant et l'emporte sur celui du premier expert, tel que rappelé ci-dessus. 
 
Elle se référera en conséquence intégralement à cette seconde estimation et fixera 
la valeur vénale des parcelles dont il est question à 90'545 fr. 
5. 
Le second expert a fixé ses honoraires à 1'049 fr. 10. Ce montant paraît conforme 
aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires peut donc 
être approuvée. 
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, le coût de cette dernière 
restera à sa charge. 
La note d'honoraires étant inférieure au montant de l'avance de frais versée par le 
requérant, le Service financier du Palais de justice sera invité à lui restituer le 
solde de cette avance, soit 450 fr. 90 (1'500 fr. - 1'049 fr.). 
 
 
 
 
 
 
 
P A R C E S M O T I F S , 


 
 
- 5 - 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 14 octobre 2008 par 
M. C______ dans le cadre des poursuites formant les séries nos 05 xxxx22 K et 
06 xxxx74 C. 
Au fond : 
1. 
Fixe à 90'545 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° xx49, dont dépend la 
parcelle n° xx50 pour un quart, plan 25, sise à V-village, commune de V______. 
2. 
Fixe à 1'049 fr. 10 les frais de l'expertise effectuée par M. G______. 
3. 
Invite le Service financier du Palais de justice à verser 1'049 fr. 10 à M. G______ 
et à restituer 450 fr. 90 à M. C______. 
 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Denis MATHEY et 
Didier BROSSET, juges assesseurs. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Présidente : 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le