ge_gerichte · DCSO/373/2026 · 2026-06-03 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/4120/2024-CS 
DCSO/373/26
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MARDI 3 JUIN 2026 
Plainte 17 LP (A/4120/2024-CS) formée en date du 6 décembre 2024 par A______, 
représenté par Me Lucien Feniello, avocat. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me FENIELLO Lucien 
Budin Associés Avocats 
Quai Gustave-Ador 54 
Case postale 
1211 Genève 6. 
- B______ 
______ 
______ [VD]. 
- ETAT DE GENEVE, AFC 
Rue du Stand 26 
1204 Genève 
- Office cantonal des poursuites. 
 


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EN FAIT 
A. 
a. A______ est propriétaire de la part de propriété par étage feuillet 13______ de 
la parcelle n° 1______ de la Commune de C______ – section D______, représentant 
un appartement 3,5 pièces avec loggia, situé au premier étage de l’immeuble sis 
rue 2______ n° ______, [code postal] Genève (lot 3______), et une cave (lot 4______). 
b. A______ fait l'objet de cinq poursuites ordinaires (n° 5______ requise par 
E______ [assurance-maladie] pour un montant de 2'565 fr. 70 ; n° 6______ 
requise par l’ETAT DE VAUD pour un montant de 6'580 fr. ; n° 7______ requise 
par l’ETAT DE GENEVE pour un montant de 17'807 fr. ; n° 8______ requise par 
l’ETAT DE GENEVE pour un montant de 10'020 fr. 55 ; n° 9______ requise par 
B______ pour 72'900 fr.) et deux poursuites en validation de séquestres 
(n° 10______ requise par B______ pour un montant de 83'840 fr. ; n° 11______ 
requise par B______ pour un montant de 109'400 fr.), réunies, au stade des 
opérations de saisie, dans la série n° 12______. 
c. L’immeuble susmentionné a été saisi dans le cadre de cette série. 
d. Les créanciers B______ et ETAT DE GENEVE ont requis la vente de 
l’immeuble saisi. 
e. Par décision du 19 novembre 2024, notifiée par pli recommandé à A______ et 
reçue le 2 décembre 2024 par ce dernier, l’Office cantonal des poursuites a retenu 
une estimation de la valeur vénale dudit bien au prix de 870'000 fr. 
f. L’Office s’est fondé, pour retenir ce montant, sur une expertise établie le 
12 novembre 2024 par F______, experte immobilier, titulaire d’un brevet fédéral, 
membre CEI, SIV, SVIT, titulaire d’un CAS en expertise économique dans 
l’immobilier et d’une maîtrise universitaire HEC en droit et économie (ci-après 
l’expert I). 
Dans son rapport, accompagné de photographies, d'extraits du cadastre et du registre 
foncier, établi après une visite sur place le 6 novembre 2024, l’expert I a estimé 
que l’appartement était un objet rare à la vente, jouissant d’une excellente situation 
dans la commune et une bonne situation dans l’immeuble. L’emplacement est très 
recherché pour son prestige. L’immeuble, construit en 1911, appartient à un ensemble 
architectural et historique de grande valeur, classé au patrimoine protégé. Son 
orientation au Sud sur les J______ et le panorama exceptionnel qui s’offre depuis 
la loggia lui confèrent une plus-value significative. La construction et l’entretien 
l’immeuble étaient bons, tout comme l’aménagement et l’entretien de l’appartement. 
L’expert a précisé ne pas avoir disposé préalablement à la visite d’un plan de 
l’appartement ni avoir obtenu aucune information sur le montant du fonds de 
rénovation de la PPE. Si la superficie de l’appartement était petite, il était 
astucieusement aménagé. Il ciblait une clientèle de célibataires ou couples sans 


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enfants. Dénué de parking, l’immeuble se situait à quelques minutes à pied des 
transports publics. 
Parmi plusieurs travaux entrepris, il fallait noter le changement des fenêtres en 
2004 et des travaux de rénovation énergétique du bâtiment en 2024. L’immeuble 
faisait l’objet d’un entretien suivi. 
Aucune charge foncière ou servitude n’était inscrite au Registre foncier. 
L’expert I a, en conclusion, retenu que l’appartement, représentant 61 %o de la PPE, 
disposait d’une surface habitable de 56 m2 (hall d’entrée, séjour avec cuisinette 
ouverte, deux chambres et une salle de bain) et d’une loggia de 5 m2. Le prix au 
m2 de la première s’élevait à 15'000 fr. et de la seconde à 5'000 fr., soit 865'000 fr. 
pour l’ensemble, arrondis à 870'000 fr. Une cave de 14 m2 était comprise dans la 
part de PPE, mentionnée sans valeur, « pro memoria ». 
L’expert I a expliqué avoir appliqué la méthode d’estimation comparative, consistant 
à examiner les caractéristiques du bien évalué, telles que sa taille, son emplacement, 
son état, ses équipements, etc., par rapport à celles de biens comparables qui 
avaient été récemment vendus sur le marché. Il a exclu une méthode ayant pour 
point de départ la valeur de l’immeuble dans son entier, divisée par le nombre de 
millième et appliquée au lot de PPE, qui aurait conduit à un prix sous-évalué par 
rapport à la valeur de marché. 
B. 
a. Par courrier expédié le 6 décembre 2024, A______, a requis que la Chambre de 
surveillance des Offices des poursuites et faillites (ci-après la Chambre de 
surveillance) ordonne une nouvelle expertise en application de l'art. 9 al. 2 ORFI. 
b. Par ordonnance du 13 février 2025, la Chambre de surveillance a imparti au 
requérant, sous peine d'irrecevabilité de sa requête, un délai de dix jours pour 
avancer les frais de la nouvelle expertise et désigné K______, architecte SIA, 
diplômé EPFZ, expert immobilier MAS, en qualité d'expert, pour effectuer la 
seconde estimation de la valeur de l’appartement à réaliser. 
c. L'avance de frais requise a été payée par A______ dans le délai prolongé au 
21 mars 2025 par la Chambre de surveillance. 
d. Le 10 juin 2025, K______ (ci-après l’expert II) a déposé son rapport d'expertise, 
daté du même jour, à la Chambre de surveillance. Celui-ci a été adressé au 
débiteur et aux créanciers ayant requis la vente le 17 juin 2025. 
Les données foncières, légales et physiques sur lesquelles l’expert II a fondé son 
appréciation sont similaires à celles retenues par l’expert I. Il a par ailleurs eu 
accès au montant du fonds de rénovation, contrairement à l’expert I. Son rapport 
est également accompagné de photographies, d'extraits cadastraux et fonciers ainsi 
que des plans. Il a ajouté que le bruit routier, selon le cadastre genevois, était bien 


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inférieur aux valeurs limites d’immissions admises pour l’appartement en question et 
que ce dernier se trouvait dans un quartier appartenant au secteur 2.3 dans le plan 
d’utilisation du sol de la Commune de C______, soit un secteur dévolu au 
logement à 80 % et dont la superficie devait être consacrée à raison de 40 % aux 
espaces verts. Il a souligné la proximité de la gare (1.2 km) et de l’aéroport (3.3 km) 
et décrit les matériaux et styles de construction de l’immeuble et de l’appartement, 
ainsi que les installations techniques. Il notait finalement que des travaux 
d’entretien étaient en cours (notamment isolation thermique de la toiture, mise aux 
normes des portes d’entrée, traitement des façades) et que la chaudière à mazout 
devrait faire l’objet d’une réflexion sur le mode de chauffage de l’immeuble lors 
de son remplacement. Son appréciation de l’immeuble était globalement similaire 
à celle du l’expert I, notamment en termes de situation, d’entretien et de format. 
Sur le plan méthodologique, l’expert II a utilisé la méthode de comparaison du 
prix au m2 habitable de PPE, sous déduction d’un facteur de vétusté, puis l’ajout 
de la part au fonds de rénovation. 
En l’occurrence, il a retenu un prix au m2 de PPE de 15'500 fr. pour l’ensemble du 
lot de l’appartement, y compris la loggia, pour un total de 914'500 fr., soit, sous 
déduction d’un facteur de vétusté de 18'000 fr., 896'500 fr., auxquels il convenait 
d’ajouter la participation au fonds de rénovation en 44'000 fr., soit une valeur 
arrondie du lot de PPE à 940'000 fr. L’expert II concluait que cette valeur 
correspondait, selon expérience, au prix de biens immobiliers comparables. A 
l’instar de l’expert I, il n’a pas attribué de valeur au lot représentant la cave. 
Il a exclu une estimation fondée sur la valeur de rendement, non pertinente pour 
un tel bien. 
e. L’expert II a accompagné son rapport de sa facture de frais et honoraires de 
3'000 fr. TTC que la Chambre de surveillance a entérinée par décision DCSO/336/25 
du 12 juin 2025, autorisant le versement à l’expert de l’avance de frais d’un même 
montant, fournie par le débiteur. 
f. Par courriers des 19, 28 juin et 14 juillet 2025, l'Office, B______ et A______ 
ont indiqué ne pas avoir d'observations à formuler sur la seconde expertise. 
EN DROIT 
1. 
En vertu des art. 97 al. 1 LP et 9 al. 1 ORFI, l'Office des poursuites procède à 
l'estimation des biens immobiliers dans le cadre des opérations de saisie. L’Office 
peut s'adjoindre un ou des experts pour procéder à l'estimation (GILLIERON, 
Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, 2000, n° 29 ad 
art. 97 LP et n° 174 ad art. 140 LP). 
2. 
2.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 
s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours dès réception de 


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l'estimation de l'Office, et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation 
de l'immeuble à réaliser soit faite par un expert. 
2.2 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par 
l'architecte mandaté par l'Office, le débiteur poursuivi a requis de la Chambre de 
surveillance, dans les délai et forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation 
soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de 
frais fixée. 
3. 
3.1 Aux termes de l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale 
présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe 
cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. 
L'estimation du bien saisi ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à 
couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien 
quant au produit effectivement réalisable lors des enchères; elle donne tout au plus 
aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable; elle sert également à 
fixer le prix minimal en cas de vente de gré à gré (art. 143b al. 1 LP). C'est 
pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer 
la valeur vénale présumée de l'immeuble. Dans la procédure de saisie, l'estimation 
fixe l'étendue de la saisie (art. 97 al. 2 LP) et vise à informer les créanciers sur 
l'issue probable de l'exécution (art. 112 al. 1 LP). Dans la poursuite en réalisation 
de gage, l'estimation n'a qu'un rôle secondaire, en tant qu'elle ne donne qu'un 
ordre d'idée d'une offre acceptable aux intéressés, sans laquelle le produit attendu 
ne serait pas atteint. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur 
vénale présumée. Elle doit englober tous les critères susceptibles d'influer sur le 
prix d'adjudication, notamment les normes du droit public qui définissent les 
possibilités d'utilisation du bien-fonds à réaliser. Un calcul fondé sur la moyenne 
entre la valeur de rendement et la valeur intrinsèque apparaît plus approprié pour 
un immeuble de rente composé de logements et de commerces mis en location; la 
méthode dite "hédoniste", fondée sur un faisceau de paramètres tirés de bases de 
données, notamment sur les prix des transactions récentes pour des objets de 
même type, est plus adaptée à des appartements ou des maisons individuelles 
occupés par le propriétaire; selon la jurisprudence, il n'est toutefois pas arbitraire 
d'utiliser la première méthode pour une maison individuelle (ATF 134 III 42 
consid. 4; 120 III 79 consid. 3, JdT 1996 II 1999; arrêts du Tribunal fédéral 
5A_21/2024 du 10 mai 2024 consid. 1.2; 5A_676/2023 du 8 décembre 2023 
consid. 3.1.2; 5A_421/2018 du 13 novembre 2018, 5A_450/2008 et 5A_451/2008 
du 18 septembre 2008, consid. 3.1; GILLIERON, op. cit., n° 16 ad art. 97 LP; FOËX, 
in SchKG I, éd. 2010, n° 2 ad art. 97 LP). 
La valeur fiscale et le montant des engagements hypothécaires ne sont pas des 
critères d'estimation de la valeur vénale au sens des articles 97, 140, 155 LP, 9 et 
99 ORFI (ZOPFI, Commentaire ORFI, 2012, n° 4 et 9 ad art. 9 ORFI). 


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Il n'est pas rare que l'estimation du prix de vente d'un immeuble conduise à des 
résultats divergents entre experts. L'autorité de surveillance peut procéder à une 
moyenne, pour autant que les deux expertises effectuées retiennent toutes deux 
des critères appropriés et tiennent compte de circonstances pertinentes (ATF 
120 III 79 consid. 2b, JdT 1996 II 1999; arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 
du 13 novembre 2018 consid. 6.2.1; ZOPFI, op. cit., n° 10 ad art. 9 ORFI). 
Si l'autorité de surveillance entend s'écarter d'une expertise, elle doit motiver sa 
position (ATF 120 III 79 consid. 2c, JdT 1996 II 1999). 
3.2 En l'espèce, la Chambre de céans constate que les deux rapports ont été établis 
par des experts dont aucun élément ne permet de retenir qu'ils ne disposeraient pas 
de compétences comparables. Les deux experts ont effectué une visite des lieux et 
ont annexé des photographies à leurs rapports. Ils ont décrit de manière détaillée 
le bien immobilier, ses caractéristiques et sa situation géographique. Ils ont tous 
deux tenu compte de critères appropriés et porté une appréciation similaire sur 
l’objet de l’expertise. 
Les deux experts ont recouru à la méthode comparative fondée sur le prix de 
transactions récentes au m2. Ils parviennent à des prix au m2 très proches, de sorte 
qu’une estimation du même ordre sera arrêtée. Il convient de préférer la seconde 
expertise puisque l’expert II a eu accès à la valeur du fonds de rénovation et a pu 
l’inclure dans son estimation. Il a également appliqué un facteur de vétusté, 
pertinent en l’occurrence. Finalement, il a retenu un prix au m2 légèrement plus 
élevé que l’expert I qui se justifie au vu du caractère relativement exceptionnel de 
l’objet dans sa catégorie. L’estimation du bien immobilier sera par conséquent 
arrêtée à 940'000 fr. 
4. 
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, son coût sera mis à sa 
charge (art. 9 al. 2 ORFI) et compensé avec l'avance de 3'000 fr. déjà versée, qui 
reste acquise à l'Etat de Genève à due concurrence. 
La procédure devant la Chambre de céans est pour le surplus gratuite (art. 20a 
al. 2 ch. 5 LP et 61 al. 2 let. a OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 
al. 2 OELP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée le 6 décembre 2024 par 
A______ dans le cadre de la saisie, série n° 12______. 
Au fond : 
Arrête à 940'000 fr. la valeur vénale de la part de propriété par étage feuillet 13______ 
de la parcelle n° 1______ de la Commune de C______ – section D______, représentant 
un appartement 3,5 pièces avec loggia, situé au premier étage de l’immeuble sis rue 
2______ n° ______, [code postal] Genève (lot 3______), et une cave (lot 4______). 
Met les frais d’expertise en 3'000 fr. à la charge de A______ et les compense avec 
l’avance déjà versée. 
Siégeant : 
Madame Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI, présidente; Madame Verena PEDRAZZINI-
RIZZI, et Monsieur Jean REYMOND, juges ; Madame Elise CAIRUS, greffière. 
La présidente : 
 
Ursula ZEHETBAUER GHAVAMI 
 
La greffière : 
 
Elise CAIRUS 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 
2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a 
LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 
constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de 
preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.