ge_gerichte · ACJC/439/2008 · 2008-04-07 · fr

Résumé:
 Recours au TF rejeté (4A_220/2008)

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20270/2006 
ACJC/439/2008
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 7 AVRIL 2008 
 
Entre 
X______ SA, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
3 septembre 2007, comparant par Me Hrant HOVAGEMYAN, avocat, place du Bourg-
de-Four 25, case postale 3306, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, et intimée sur appel incident, 
d’une part, 
Et 
Y______, intimée et appelante sur incident, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, 
avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
d’autre part. 
 


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C/20270/2006 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 3 septembre, communiqué aux parties par plis du 17 septembre 
2007, le Tribunal des baux et loyers a condamné X______ SA à payer à 
Y______ la somme de 128'217 fr. 70 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2006 
(ch. 1), a prononcé la mainlevée définitive de l'opposition formée au 
commandement de payer poursuite No 06 ______ P, notifié le 21 juin 2006 à 
X______ SA pour une somme en capital de 63'130 fr. 85 (ch. 2) et a débouté les 
parties de toutes autres conclusions, sur demandes principale (ch. 3) et 
reconventionnelle (ch. 4 et 5). En résumé, le Tribunal a statué que X______ SA 
était débitrice du loyer d'une arcade commerciale sise à la rue ______ pour la 
période du 15 octobre 2005 au 30 novembre 2006, soit 135'797 fr. 90, sous 
déduction d'un versement de 6'048 fr. 50 ainsi que de deux soldes de décompte 
de charges de 765 fr. 65 chacun. 
Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 octobre 2007, X______ SA forme 
appel de ce jugement dont elle demande l'annulation. Reprenant ses conclusions 
de première instance, elle sollicite en substance qu'il soit constaté qu'elle n'est 
pas la débitrice de Y______. 
A l'occasion de sa réponse, Y______ forme appel incident contre le jugement 
précité. Elle affirme que le loyer du mois d'octobre 2005 n'a pas du tout été payé 
par la locataire et que, s'agissant des déductions retenues par le Tribunal, il 
n'existe qu'un seul décompte de charge d'un montant de 765 fr. 65 et qu'un 
montant supplémentaire de 61 fr. 50 est dû à ce titre. Il découle de ces éléments 
que la dette de X______ SA est 133'962 fr. 35. Dans sa réponse, X______ SA a 
conclu au rejet de l'appel incident de sa partie adverse. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Par contrat du 13 avril 2004, Y______ a donné en location à X______ SA une 
arcade de 92 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 5-7-9, rue ______ à 
Genève. Ce bail était conclu pour une durée de 10 ans, soit du 1er août 2004 au 
31 juillet 2014. Le loyer convenu s'élevait à 113'100 fr. par an et était indexé à 
l'indice suisse des prix à la consommation, valeur au 31 mars 2004, et des 
acomptes de charges et de frais d'exploitation étaient fixés à 4'920 fr. par an. En 
outre, le bail comportait, entre autres clauses, l'article 8 suivant: 
"(…) 
Le locataire ne peut être libéré hors délai de son bail que s'il propose au 
bailleur un nouveau locataire approprié, solvable et prêt à reprendre le 
bail aux mêmes conditions. Il faut à cet égard réserver un temps suffisant 
au bailleur, généralement trente jours, pour les recherches usuelles." 


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L'arcade n'a pas été occupée par X______ SA, mais donnée en sous-location par 
cette dernière à A______. En raison des arriérés de loyers accumulés par la sous-
locataire, X______ SA a résilié le bail le 4 mars pour le 20 avril 2005. 
L'évacuation de la sous-locataire a été prononcée par jugement du Tribunal des 
baux et loyers du 8 août 2005. 
b. Par courrier du 22 mars 2005, X______ SA a informé Y______ qu'elle 
renonçait à ouvrir une boutique de chocolat à la rue ______ et souhaitait en 
conséquence "interrompre au plus vite le bail de l'arcade". Elle proposait un 
paiement de neuf mois de loyer et charges afin d'être libérée du contrat de bail. 
Par lettre du 30 mars 2005, Y______ a pris note du souhait de sa locataire de se 
départir du contrat, mais a refusé sa proposition de paiement de neuf mois de 
loyer. Elle a rappelé à X______ SA qu'une libération ne pouvait intervenir que 
moyennant la présentation d'un repreneur solvable conformément à l'art. 264 
CO. 
c. Le 30 août 2005, X______ SA a mandaté B______ aux fins de "tout mettre en 
œuvre en vue de la remise anticipée des locaux précités par la présentation au 
bailleur d'un locataire solvable, qui serait prêt à reprendre le bail aux mêmes 
conditions". Son mandat comprenait notamment les contacts avec la régie pour 
la négociation de la remise de bail. 
Par télécopie du 20 septembre 2005, B______ a informé Y______ que G______, 
de la société à responsabilité limitée W______, était disposée à reprendre le bail 
aux conditions actuelles. Aux dires de B______, il s'agissait d'une société 
solvable dont les associés étaient actifs dans le domaine des vêtements depuis 
plus de trente ans. 
Cette proposition a été acceptée par Y______ sur le principe. Cependant, la 
bailleresse a fixé des conditions supplémentaires, à savoir une modification de la 
garantie bancaire de trois à six mois de loyers ainsi que la signature - à titre 
personnel - de l'un des époux G______. Y______ explique sa position par le fait 
qu'elle avait eu par le passé de mauvaises expériences avec des commerces de 
vêtements, qu'à l'époque X______ SA avait des arriérés importants de loyers et 
que la société proposée avait un capital social limité à 20'000 fr., ce qui était 
insuffisant en regard d'un loyer mensuel de l'ordre de 10'000 fr. par mois. 
Par télécopie envoyée le 29 septembre 2005 à 10h43 à Y______, B______ 
prenait ainsi note de l'accord du bailleur avec le "transfert de bail à la boutique 
précitée", mais l'informait que si W______ Sàrl était d'accord d'augmenter la 
garantie bancaire à six mois, ses associés refusaient de s'engager à titre 
personnel. Ce courrier se terminait de la manière suivante : 
"Etant donné que vous avez modifié les conditions de location et que 
X______ SA vous a présenté un locataire solvable disposé à reprendre le 


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bail aux mêmes conditions, nous vous prions de considérer la présente 
comme résiliation anticipée au 15 octobre 2005 conformément à l'art. 8 
du bail si le transfert devait échouer en raison de votre modification des 
conditions actuelles du bail". 
Le même jour à 16h31, B______ transmettait à Y______ l'intérêt de la société 
C______ SA pour les locaux et indiquait que cette société se déclarait disposée à 
reprendre le bail aux mêmes conditions que X______ SA. Y______ affirme 
avoir préféré cette candidature au motif qu'il s'agissait d'une entreprise de 
réputation internationale se trouvant plus en rapport avec les autres commerces 
situés à la rue ______. 
d. Le 3 octobre 2005, X______ SA et C______ SA ont signé un formulaire type 
de transfert de bail établi par la Chambre genevoise immobilière et la Société des 
régisseurs de Genève. A teneur de ce contrat, le bail du 1er août 2004 conclu 
entre Y______ et X______ SA était transféré à C______ SA à partir du 16 
octobre 2005 (art. 1). X______ SA s'engageait à libérer les locaux pour le 16 
octobre 2005 (art. 2) et restait engagée conjointement et solidairement avec 
C______ SA par les obligations découlant du bail et de ses annexes jusqu'à 
l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci pour deux ans au plus; 
la responsabilité de X______ SA portait tant sur les dettes nées avant le transfert 
que sur celles nées pendant le délai de deux ans (art. 5). Enfin, pour garantir 
l'exécution des obligations, C______ SA s'engageait à fournir à Y______, à la 
signature du transfert, une garantie de 28'275 fr. (art. 6). 
X______ SA affirme que le formulaire de transfert du bail lui a été transmis 
directement par Y______ et que son mandataire, B______, a été tenu à l'écart de 
ces négociations. Aucun document de la procédure ne démontre que B______ ait 
été associée à la procédure de transfert de bail à C______ SA. Il n'est pas non 
plus établi que Y______ ait intentionnellement envoyé le formulaire de transfert 
de bail à X______ SA pour empêcher B______ de dispenser des conseils 
juridiques à sa mandante. 
e. Par courrier du 14 novembre 2005, Y______ a rappelé à C______ SA et à 
X______ SA que la garantie de 28'275 fr. prévue pour le transfert de bail (art. 6) 
n'avait pas été constituée, ce qui l'empêchait de ratifier le transfert et de libérer la 
garantie fournie par X______ SA. Le 24 novembre 2005, X______ SA répondait 
à ce courrier en rappelant qu'elle avait présenté deux candidats solvables pour la 
reprise du bail et concluait ainsi sa lettre : 
"Je nous considère donc légalement libérés du bail et récuse l'avis de 
majoration de loyer. Je vous prie de nous transmettre le transfert de bail 
dans les meilleurs délais". 
Par courrier électronique du 7 décembre 2005, X______ SA a maintenu sa 
position et informé Y______ que, sans nouvelles de sa part, elle ferait bloquer 
tout paiement de loyer après la date de transfert de bail, soit le 15 octobre 2005. 


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Elle précisait encore à la bailleresse se trouver à disposition "pour (lui) remettre 
les clefs des locaux à (sa) convenance". 
f. Le 7 décembre 2005, chaque partie a mandaté un avocat pour défendre ses 
intérêts. Ces avocats sont spécialisés dans le domaine du droit du bail, pour 
exercer ou avoir exercé la fonction de juge assesseur auprès de la Chambre de 
céans. 
Par courrier du 7 décembre 2005, le conseil de Y______ informait X______ SA 
que la garantie prévue pour le transfert de bail n'avait pas été constituée, ce qui 
avait pour conséquence que X______ SA restait débitrice des loyers, à savoir 
49'587 fr. 50 au 1er décembre 2005. Par courrier du 27 janvier 2006, le conseil de 
X______ SA répondait que la locataire se considérait comme libérée de ses 
obligations dans la mesure où elle avait proposé un nouveau locataire approprié, 
solvable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. 
Malgré l'absence de constitution de garantie bancaire par C______ SA, les 
conseils des parties sont restés en contact car cette société a continué à 
manifester son intérêt pour les locaux. L'éventualité d'un transfert de bail au 
profit de la société D______, filiale de C______ SA a été évoquée. Le 7 juillet 
2006, Y______ a constaté que, faute de réponse positive de C______ SA ou de 
D______, X______ SA restait liée par le contrat de bail. Le 13 septembre 2006, 
X______ SA a transmis à Y______ la candidature de E______, précisant 
néanmoins qu'elle ne s'estimait plus liée par le contrat de bail. Le 5 octobre 
2006, X______ SA a signé un nouvelle formule type de transfert de bail au 
profit de E______ avec effet au 1er novembre 2006, charge à X______ SA de 
libérer les locaux pour cette date; ce document n'a pas été signé par E______. 
Le 23 novembre 2006, Y______, X______ SA – en qualité de locataire 
transférant – et F______ SA – en qualité de bénéficiaire du transfert – ont signé 
une formule type de transfert de bail avec effet au 1er décembre 2006. A teneur 
de ce contrat, X______ SA s'engageait à libérer les locaux pour le 1er décembre 
2006 (art. 2) et restait engagée conjointement et solidairement avec F______ SA 
par les obligations découlant du bail et de ses annexes jusqu'à l'expiration de la 
durée du bail ou la résiliation de celui-ci pour deux ans au plus; la responsabilité 
de X______ SA portait tant sur les dettes nées avant le transfert que sur celles 
nées pendant le délai de deux ans (art. 5). Enfin, pour garantir l'exécution des 
obligations, F______ SA s'engageait à fournir à Y______, à la signature du 
transfert, une garantie de 33'000 fr. (art. 6). 
g. La question de savoir quand les locaux ont été restitués à Y______ est 
litigieuse : X______ SA prétend que les locaux ont été restitués pour le 
15 octobre 2005, tandis que Y______ se fonde sur la date du 30 novembre 2006. 


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X______ SA soutient que du fait qu'elle ait demandé, en mars 2005, à mettre un 
terme à son bail commercial parce qu'elle renonçait à ouvrir sa boutique on 
pouvait raisonnablement en déduire qu'elle n'avait plus aucune prétention sur la 
chose louée. Elle n'allègue cependant pas avoir restitué les clefs des locaux à 
Y______ le 15 octobre 2005 et admet la teneur de son courrier électronique du 
7 décembre 2005 relatif à la remise des clefs à la prochaine convenance de 
Y______. Elle ajoute encore que les nombreux courriers où elle a déclaré 
vouloir restituer les locaux devaient conduire le bailleur à considérer qu'il était 
désormais mis en possession immédiate de la chose louée. 
De son côté, Y______ s'en tient aux termes du contrat de transfert de bail du 23 
novembre 2006 qui fixe la libération des locaux au 1er décembre suivant. De 
plus, pour avoir signé trois contrats de transfert de bail, les 3 octobre 2005, 
5 octobre 2006 et 23 novembre 2006, X______ SA ne peut soutenir avoir 
effectivement restitué les locaux le 15 octobre 2005 déjà. 
h. Le loyer mensuel de l'arcade litigieuse, charges comprises, a été fixé à 
9'835 fr. jusqu'au 31 décembre 2005. Dès le 1er janvier 2006, le loyer a été porté 
à 10'110 fr., charges comprises, conformément à un avis de majoration de bail 
du 12 novembre 2005 fondé sur l'indexation prévue dans le bail. 
Y______ affirme que X______ SA ne s'est acquittée d'aucun loyer entre le 1er 
octobre 2005 et le 30 novembre 2006. Elle ajoute, sans produire de pièces 
justificatives à l'appui de ses dires, que les décomptes de charges ont laissé un 
solde positif pour la locataire de 765 fr. 50 au 30 juin 2005 et un solde négatif 
pour la locataire de 61 fr. 50 au 30 juin 2006. Elle admet enfin un versement de 
6'048 fr. 50 pendant cette période. Aucun décompte des versements effectués par 
la locataire à titre de loyers n'a été produit par la bailleresse. 
De son côté, X______ SA soutient qu'elle s'est acquittée des loyers dus jusqu'au 
31 octobre 2005. Pour preuve de son paiement, elle se réfère aux avis 
comminatoires que lui a envoyés la bailleresse les 15 décembre 2005 et 
14 janvier 2006 qui mentionnent exclusivement des arriérés pour les mois de 
novembre 2005 à janvier 2006. S'agissant des décomptes de charges, elle admet 
des soldes positifs de 765 fr. 50 pour chaque exercice et se réfère à ce propos au 
commandement de payer notifié par la bailleresse le 21 juin 2006 qui fait état de 
"2 soldes de décompte de charges de 765 fr. 50 chacun" pour la période 
d'octobre 2005 à avril 2006. 
i. Y______ – demanderesse au fond – a saisi la juridiction des baux et loyers 
d'une demande en paiement dirigée contre X______ SA le 21 août 2006. Ses 
dernières conclusions tendaient à ce que X______ SA – défenderesse au fond – 
soit condamnée à lui verser la somme de 135'031 fr. 85 avec intérêts à 5% dès le 
15 janvier 2006. 


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Dans sa réponse, X______ SA a conclu au déboutement de Y______ du chef de 
sa demande et pris les conclusions reconventionnelles suivantes : 
- 
dire que la poursuite No 06 ______ P dirigée contre X______ SA a 
été illégitimement entamée et n'ira pas sa voie; 
- 
ordonner à l'Office des poursuites d'annuler ladite poursuite; 
- 
interdire à l'Office des poursuites de communiquer l'existence de 
ladite poursuite à des tiers; 
- 
constater la nullité de ladite poursuite, respectivement prononcer sa 
nullité; 
- 
constater la nullité des formulaires de transferts de bail signés 
notamment par X______ SA les 3 octobre 2005, 5 octobre 2006 et 23 
novembre 2006, respectivement prononcer leur nullité; 
- 
constater la nullité du formulaire de bail signé par D______ le 31 mai 
2006, respectivement prononcer sa nullité; 
- 
ordonner à Y______ de libérer la garantie de 28'275 fr. constituée par 
X______ SA le 16 décembre 2004; 
- 
débouter les parties de toutes autres conclusions. 
Y______ a conclu au rejet de toutes les conclusions reconventionnelles de 
X______ SA. 
j. Le jugement querellé a été rendu sur la base des pièces et des écritures des 
parties. Il traite spécifiquement de la conclusion de X______ SA en libération de 
sa garantie bancaire pour parvenir au résultat que cette libération n'a pas lieu 
d'être puisque la locataire reste débitrice de loyers. 
En appel, les parties ne se prévalent pas d'un défaut d'instruction de la cause et 
n'ont d'ailleurs requis auprès du premier juge aucun acte d'instruction précis. 
Dans ses écritures, X______ SA n'émet aucune critique relative au raisonnement 
du Tribunal au sujet du refus de libérer la garantie bancaire de loyers. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera, pour le surplus, examinée ci-après 
dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 443 et 444 LPC). Il en va de même pour l'appel incident (art. 445 
et 298 al. 1 LPC). 
 
S’agissant d’une procédure en paiement d’une somme supérieure à 8'000 fr., le 
Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La Cour revoit donc la 
cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de 
nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves 


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(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure 
civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC). 
2. 
Le Tribunal a retenu que la défenderesse n'avait pas restitué les locaux objet du 
bail avant le 1er décembre 2006. Pour ce motif, une restitution anticipée de la 
chosée louée n'entrait pas en ligne de compte avant cette date. L'appelante 
conteste cette argumentation. 
2.1 L'art. 264 al. 1 CO permet au locataire de restituer la chose sans observer les 
délai ou terme de congé - et d'être ainsi libéré de ses obligations envers le 
bailleur - s'il présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne 
puisse raisonnablement refuser; le locataire doit en outre être disposé à reprendre 
le bail aux mêmes conditions. 
Condition nécessaire à l'application de l'art. 264 CO, la restitution des locaux 
doit être opérée par le locataire. Il faut distinguer cette restitution du simple 
abandon d'usage de la chose louée qui, juridiquement, est sans pertinence. Il 
appartient ainsi au locataire de manifester auprès du bailleur son intention de 
renoncer définitivement au droit d'usage des locaux et de rendre cette intention 
clairement reconnaissable pour le bailleur. En outre, il faut que cette intention 
soit accompagnée d'actes concrets, de sorte que le bailleur soit mis en possession 
immédiate de la chose sans que subsiste d'obstacle de la part du locataire sortant. 
En d'autres termes, la restitution doit être effective et complète (CHAIX, A la 
recherche du locataire de remplacement, SJ 1999 II 55; HIGI, Commentaire 
zurichois, n. 13 et 21 ad art. 264 CO; LACHAT, Commentaire romand, n. 3 ad 
art. 264 CO). Cela implique que le locataire sortant remette toutes les clefs des 
locaux (ATF 119 II 37 consid. 3c). 
2.2 La défenderesse soutient avoir abandonné l'usage des locaux dès le 
15 octobre 2005 et se fonde sur les circonstances suivantes : elle avait signifié à 
la demanderesse sa résolution de ne pas ouvrir de boutique à la rue ______ et 
elle avait mis fin à la sous-location de l'arcade. Elle fait également valoir que, 
dans la mesure où deux locataires se sont intéressés à reprendre les locaux dès le 
15 octobre 2005, cela impliquait nécessairement que les locaux fussent – selon 
ses termes – vides de sa personne ou de celle de sa sous-locataire. La 
défenderesse poursuit son raisonnement en affirmant que les courriers qu'elle a 
adressés à la demanderesse signifiaient que les locaux étaient effectivement 
restitués et que la propriétaire était désormais mise en possession immédiate de 
la chose louée. 
Comme on l'a vu, l'abandon d'usage des locaux litigieux par la défenderesse – 
lequel n'est d'ailleurs pas démontré – n'équivaut pas à une restitution de la chose 
louée. Si la locataire a certes indiqué à plusieurs reprises à sa bailleresse qu'elle 
ne souhaitait plus occuper l'arcade de la rue ______, cela ne permet pas encore à 


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la propriétaire d'en disposer librement. A teneur du dossier, cette libre 
disposition ne s'est pas concrétisée avant le 1er décembre 2006. En décembre 
2005, la défenderesse indiquait explicitement à la demanderesse qu'elle 
conservait encore les clefs des locaux et se tenait à disposition pour les remettre. 
Elle n'allègue pas avoir remis ces clefs ultérieurement. Elle n'a pas non plus 
allégué que les locaux se trouvaient immédiatement et librement accessibles à la 
demanderesse au cours de l'année 2006 et que celle-ci aurait, par exemple, fait 
procéder à des visites par des tiers intéressés par les locaux. A ce propos, la 
locataire se prévaut à tort d'une jurisprudence où le Tribunal fédéral a admis que 
la restitution ultérieure des clefs ne suffisait pas pour exclure la volonté du 
locataire de restituer les locaux dans la mesure où, quelques semaines 
auparavant, ce locataire avait adressé à la bailleresse une lettre qui ne laissait 
subsister aucun doute sur son intention de restituer (arrêt 4C.129/1999 du 
5 octobre 1999, traduit in Mietrechtspraxis [mp] 2000 p. 32, consid. 2a) : dans le 
cas d'espèce, la locataire n'allègue pas avoir restitué les clefs des locaux, même 
"ultérieurement". De surcroît, comme les juges fédéraux ont eu l'occasion de le 
rappeler, ce cas particulier constitue une exception limitée à ces circonstances 
tout à fait particulières (arrêt 4C.446/2007 du 26 mars 2007 consid. 4.4); dès 
lors, cette exception doit être appréciée avec restriction. 
Enfin et surtout, à l'instar des premiers juges, il faut retenir que la défenderesse a 
signé deux contrats de transfert de bail, dans lesquels elle s'engageait à libérer 
les locaux, respectivement pour le 1er novembre, puis pour le 1er décembre 2006. 
Ces documents sont dénués de toute ambiguïté. De surcroît, ils ont été signés par 
la défenderesse alors qu'elle bénéficiait des conseils avisés de son avocat, 
spécialisé en droit du bail. 
2.3 Par conséquent, les locaux litigieux n'ont pas été restitués à la bailleresse 
avant le transfert du bail intervenu entre les parties et F______ SA avec effet au 
1er décembre 2006. Dès lors, la défenderesse est tenue de s'acquitter des loyers et 
des charges dus jusqu'au 30 novembre 2006. 
3. 
Dans le cadre de son appel incident, la demanderesse réclame le loyer de l'entier 
du mois d'octobre 2005; elle se prévaut également d'un solde négatif de charges 
pour l'année 2006 qui porterait sa créance à 133'962 fr. 35. De son côté, la 
défenderesse affirme s'être acquittée de l'entier du mois d'octobre 2005 et admet 
que les charges sont dues à concurrence des acomptes déjà versés, sous 
imputation de deux soldes positifs de 765 fr. 65 pour chaque exercice. 
Dans la mesure où les parties ne produisent ni quittance – pour le paiement du 
loyer – ni décompte périodique des dépenses effectives – pour le paiement des 
frais accessoires – il convient de déterminer qui supporte le fardeau de la preuve 
des faits qu'elles allèguent. 


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3.1 S'agissant du loyer du mois d'octobre 2005, l'existence ainsi que la quotité de 
cette créance sont désormais établies. Seule demeure litigieuse la question de 
savoir si la locataire s'en est acquittée, pour partie ou en entier. Sur le sujet, 
conformément à l'art. 8 CC, il appartient au débiteur qui a exécuté son obligation 
de prouver qu'il a effectivement fourni sa prestation (LOERTSCHER, n. 1 ad 
art. 88 CO). Pour l'aider dans l'apport de cette preuve, l'art. 88 CO fait obligation 
au créancier de lui délivrer une quittance. La défenderesse ne produit aucune 
quittance relative au loyer du mois d'octobre 2005. Elle ne produit aucun autre 
document susceptible d'établir le paiement de ce mois de loyer. A cet égard, les 
avis comminatoires envoyés par la bailleresse en décembre 2005 et janvier 2006 
ne sont pas déterminants car ils n'avaient pas pour but de valoir quittance du 
paiement du loyer d'octobre 2005. De plus, il est plus aisé au débiteur de 
démontrer qu'il s'est acquitté d'un paiement qu'au créancier de prouver l'absence 
d'un tel versement. 
Par conséquent, la défenderesse sera condamnée à verser l'entier du loyer 
d'octobre 2005 à la demanderesse et le jugement entrepris sera modifié sur ce 
point. 
3.2 S'agissant des frais accessoires, il faut rappeler qu'à teneur de l'art. 257a al. 1 
CO, ceux-ci sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en 
rapport avec l'usage de la chose. Les frais accessoires sont ainsi des dépenses 
que supporte le bailleur pour des prestations qu'il fournit lui-même ou qu'il fait 
fournir par un tiers; ils doivent correspondre aux dépenses effectives du bailleur 
(art. 257b al. 1 CO). Cela a pour conséquence que c'est au bailleur qu'incombe le 
fardeau de la preuve des dépenses qu'il facture en tant que frais accessoires 
(RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et de locaux 
commerciaux, Séminaire bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 6). 
En l'espèce, la demanderesse n'a absolument pas démontré l'existence des 
dépenses qu'elle a dû consentir au titre de charges pour l'arcade litigieuse. 
Comme la défenderesse admet cependant que ces charges sont justifiées à 
hauteur des acomptes déjà versés, sous déduction de deux soldes positifs de 
765 fr. 65, le jugement de première instance pourra être confirmé. 
3.3 Ce qui précède amène à réformer partiellement le jugement entrepris dans la 
mesure où la défenderesse sera condamnée à verser les loyers suivants : 3 mois à 
9'835 fr. pour l'année 2005 et 11 mois à 10'110 fr. pour l'année 2006, soit un 
total 140'715 fr. Compte tenu des déductions (admise par les parties : 
6'048 fr. 50) et retenue par le présent arrêt (2 x 765 fr. 65), la somme due par la 
défenderesse s'élève à 133'135 fr. 20. 
La date de départ des intérêts moratoires n'est pas spécifiquement contestée et 
sera confirmée. 


- 11/12 - 
 
 
C/20270/2006 
4. 
La défenderesse reprend en appel ses conclusions reconventionnelles en 
constatation de droit. 
S'agissant de la prétendue nullité des poursuites intentées par la demanderesse, 
les conclusions de la défenderesse doivent être rejetées puisque celle-ci est 
justement condamnée à verser un montant supérieur à celui mentionné dans le 
commandement de payer litigieux. 
En ce qui concerne la nullité des formulaires de transferts de bail que la 
défenderesse a signés, force est de constater que cette question est sans objet 
pour les contrats des 3 octobre 2005 et 5 octobre 2006 qui n'ont pas été ratifiés 
par la demanderesse et qui ne sont - par conséquent - pas venus à chef. En ce qui 
concerne le formulaire du 23 novembre 2006, il a été signé par la bailleresse, la 
locataire transférante et la bénéficiaire du transfert. Aucune de ces parties ne se 
prévaut d'un vice de la volonté sur le sujet. La défenderesse était assistée d'un 
mandataire professionnel qualifié. Enfin, la défenderesse ne peut déduire aucune 
conséquence du caractère semi impératif de l'art. 264 CO puisque cette question 
n'a de pertinence que lorsqu'il s'agit d'examiner la portée de conditions générales 
dérogeant au système légal (CHAIX, op. cit., p. 54; HIGI, op. cit. n. 3 ad art. 264 
CO; LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 264 CO). En revanche, les 
parties restent toujours libres de convenir, dans un cas particulier, d'un transfert 
de bail en lieu et place d'une restitution anticipée de la chose louée. Dès lors, il 
ne sera pas donné suite aux conclusions reconventionnelles de la défenderesse. 
S'agissant enfin de la question de la garantie bancaire, le Tribunal a – à juste titre 
– retenu que, dans la mesure où la défenderesse était débitrice de la 
demanderesse, elle ne pouvait en obtenir la libération. La défenderesse n'émet 
aucune critique sur ce sujet de sorte que, de toute manière, ce point de son appel 
serait irrecevable. 
5. 
Vu l’issue de la procédure, un émolument d'appel sera mis à la charge de la 
partie appelante (art. 447 al. 2 LPC). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçoit les appels principal et incident formés respectivement par X______ SA et 
Y______ contre le jugement JTBL/1055/2007 rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 3 septembre 2007 dans la cause C/20270/2006-1-D. 


- 12/12 - 
 
 
C/20270/2006 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 de ce jugement. 
Et statuant à nouveau sur ce point : 
Condamne X______ SA à payer à Y______ la somme de 133'135 fr. 20 avec intérêts à 
5% dès le 1er avril 2006. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Condamne X______ SA à verser à l'Etat un émolument d'appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Lucien BACHELARD et Bertrand 
REICH, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 30'000 fr.