ge_gerichte · ATA/337/2011 · 2011-05-24 · fr

Résumé:
 La construction d'une véranda et l'agrandissement d'une cave dans une villa située en zone de développement 3, dans le périmètre d'un PLQ dont l'abrogation et le remplacement sont à l'étude, ne compromet pas les objectifs d'urbanisme. L'obstacle préexistant à la réalisation de ces objectifs étant constitué par la villa elle-même. L'autorisation de construire doit être délivrée dans le cadre de la pratique avérée du DCTI admettant des aménagements de peu d'importance, dont le coût est inférieur à CHF 100'000.- et à la condition d'un engagement du propriétaire de ne pas se prévaloir de la plus-value liée à ces travaux dans le cadre des droits de préemption ou d'expropriation.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1961/2010-LCI 
ATA/337/2011 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 24 mai 2011 
1ère section 
dans la cause 
 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 
contre 
Madame Stéphanie et Monsieur Mathieu DURRLEMAN 
représentés par Me Lucien Lazzarotto, avocat 
 
_________ 
Recours contre la décision de la commission de recours en matière administrative 
du 23 septembre 2010 (DCCR/1326/2010) 


- 2/9 - 
A/1961/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Madame Stéphanie et Monsieur Mathieu Durrleman sont propriétaires 
depuis le 1er juillet 1998 de la parcelle n° 1818, feuille 64, de la commune de 
Genève - Petit-Saconnex, en 5ème zone, développement 3, d'une surface de 906 m2, 
sur laquelle une villa de 108 m2 au sol est édifiée à l'adresse, 11 bis, ch. du Pré-
Cartelier. 
 
 
Dite parcelle ainsi que celle adjacente (n° 1819) sont situées dans le 
périmètre d'un plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) n° 28464 adopté par 
arrêté du conseil d'Etat du 10 mars 1997. Ce plan prévoit la construction de deux 
immeubles en lieu et place des villas existantes. 
2. 
 
Le 2 décembre 2009, les époux Durrleman ont déposé auprès du 
département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le 
département) une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée en 
vu d'adjoindre une véranda de 18,5 m2 à leur villa et d'agrandir le sous-sol par la 
construction d'une cave de même surface. Dans la rubrique du formulaire de 
demande "coût total estimé des travaux" était indiquée la somme de 
CHF 200'000.-. 
3. 
 
Un nouveau projet de PLQ n° 29'709, couvrant six parcelles, dont celle 
appartenant aux époux Durrleman est à l'étude, la procédure d'opposition ayant été 
fixée du 20 septembre au 20 octobre 2010. Ce projet de PLQ prévoit également un 
immeuble de quatre étages à l'emplacement de la villa existante. 
4. 
 
Les préavis recueillis par le département lors de l'instruction de la requête 
ont été favorables sous réserve, s'agissant du service de conservation nature et 
paysage ; sans observation pour l'inspection de la construction ; favorable sous 
conditions pour la police du feu et défavorable s'agissant de celui de la commune. 
5. 
 
Le 4 mai 2010, le département a refusé la demande d'autorisation de 
construire en se fondant sur l'art. 3 al. 4 de la loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35) au motif que le projet n'était pas 
conforme au PLQ n° 28'464 qui prévoyait à cet emplacement la construction d'un 
immeuble de logements de quatre niveaux sur rez-de-chaussée avec superstructure 
habitable. Au surplus, il n'était pas conforme non plus au PLQ n° 29'709 toujours 
à l'étude. 
6. 
 
Le 4 juin 2010, les époux Durrleman ont recouru auprès de la commission 
cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission), 
devenue depuis le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI), 


- 3/9 - 
A/1961/2010 
contre le refus du département en concluant à la délivrance de l'autorisation de 
construire. 
 
 
Le projet était modeste et ne changeait pas la nature de l'habitation existante 
mais en améliorait le confort. 
 
 
Le PLQ établi en 1997 n'avait donné lieu à aucune construction et les deux 
PLQ concernés couvraient des parcelles qui n'appartenaient ni à la ville ni à l'Etat 
de Genève. 
 
 
Ils seraient prêts, comme cela a été le cas pour d'autres propriétaires du 
secteur, à s'engager à ce qu'en cas d'exercice du droit de préemption par la ville ou 
l'Etat, la valeur des travaux de la transformation ne soit pas prise en compte. 
7. 
 
Le 16 juillet 2010, le département a persisté dans les termes de sa décision. 
8. 
 
Le 23 septembre 2010, la commission a admis partiellement le recours et 
renvoyé le dossier au département pour complément d'instruction. 
 
 
Selon les connaissances que les assesseurs de la commission avaient de la 
pratique du département dans des cas comparables, les projets étaient autorisés 
nonobstant l'existence d'un PLQ, pour autant d'une part qu'ils concernent des 
aménagements de peu d'importance dont l'impact sur la concrétisation du PLQ 
demeurait négligeable par rapport à celui des constructions déjà présentes, et 
d'autre part, que le propriétaire renonce à toute prétention future liée à la plus-
value apportée par la construction, cette restriction étant inscrite au registre 
foncier et opposable à tout acquéreur futur de l'immeuble. 
 
 
En l'occurrence, les deux conditions étaient réalisées. Le département avait 
excédé son pouvoir d'appréciation et il lui incombait de vérifier si les requérants 
étaient prêts à admettre les restrictions susmentionnées et, cas échéant, de leur 
accorder l'autorisation sollicitée en l'assortissant des conditions nécessaires. 
9. 
 
Le 28 octobre 2010, le département a recouru auprès du Tribunal 
administratif, devenu depuis la chambre administrative de la section 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), contre 
la décision de la commission reçue le 28 septembre 2010, en concluant à son 
annulation. 
 
 
Pour éviter que les projets de densification ne soient contrariés par la 
possibilité qui serait offerte aux propriétaires des parcelles concernées d'y apporter 
tous les aménagements et autres modifications souhaitées, une pratique admettant 
des travaux d'un coût maximum de CHF 100'000.- pouvaient être autorisés pour 
autant que les propriétaires s'engagent à ne pas se prévaloir à l'avenir des plus-
values qui y seraient liées. 


- 4/9 - 
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En l'espèce, le coût des travaux était supérieur à la limite admise par la 
pratique. 
10. 
 
Le 5 novembre 2010, la commission a déposé son dossier. 
11. 
 
Le 1er février 2011, les époux Durrleman ont répondu au recours en 
concluant à son rejet ainsi qu'au versement d'une indemnité de procédure. 
 
 
Bien qu'ils aient indiqué un montant total de travaux de CHF 200'000.-, le 
coût estimé des travaux soumis à autorisation, selon le budget de l'architecte, se 
répartissait de la façon suivante : 
 
- Véranda en bloc 
CHF 
55'000.- 
- Terrassement 
CHF 
7'000.- 
- Radier + canalisation 
CHF 
9'000.- 
- Murs 
CHF 
8'000.- 
- Dalle + escalier 
CHF 
12'000.- 
- Crépissage 
CHF 
2'000.- 
- Remblayage 
CHF 
9'000.- 
- Total 
CHF 
102'000.- 
 
 
Le budget se basait notamment sur les offres de la société CEI Habitat S.A. 
et Francioli S.A. Selon ce dernier devis, le montant total des travaux pourrait être 
de CHF 97'000.-. 
 
 
Le solde du montant annoncé, soit environ CHF 98'000.- relevait 
exclusivement de travaux d'entretien qu'ils avaient prévu de réaliser 
conjointement. Il s'agissait de la réfection totale du système de chauffage avec 
nouvelle chaudière à condensation, passage au gaz et isolation du sous-sol ; 
réfection totale de l'électricité du sous-sol, déplacement du tableau ; travaux de 
plomberie, nouvelles introductions eau et gaz, buanderie ; maçonnerie chaufferie-
buanderie, et mise en conformité et raccordements pour l'électricité, l'eau et le 
gaz. Les documents produits montraient que ces travaux s'élevaient à un total de 
CHF 98'735.40. 
 
 
Le coût des travaux soumis à autorisation était dans la limite admise par la 
pratique du département. Le refus de les autoriser consacrait une inégalité de 
traitement et serait disproportionné. 
 
 
Ils s'engageaient à ne pas se prévaloir de la plus-value liée aux travaux visés 
par la décision dans le cadre de l'exercice des droits de préemption, voie 
d'expropriation que l'Etat pourrait faire valoir à l'encontre de potentiels futurs 
acquéreurs de leur parcelle ou d'eux-mêmes pour mettre en œuvre des projets de 
densification. 


- 5/9 - 
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12. 
 
Le 7 mars 2011, en audience de comparution personnelle, le département a 
confirmé les termes de son recours tout en souhaitant disposer d'un délai afin 
d'étudier précisément le coût des travaux soumis à autorisation. S'ils étaient 
effectivement de CHF 100'000.-, le recours pourrait être retiré. 
13. 
 
Le 5 avril 2011, le département s'est déterminé. Ce n'était en définitive pas 
tant la pratique mise en avant dans ses écritures qui motivait le maintien de la 
décision mais le fait que s'agissant de la parcelle des époux Durrleman, il existait 
déjà un PLQ en vigueur et les normes de ce dernier devaient trouver application. 
14. 
 
Le 20 avril 2011, le département a indiqué ne pas avoir de requête 
supplémentaire à faire valoir. 
15. 
 
Le 2 mai 2011, les époux Durrleman ont déposé des observations. 
 
 
La LGZD précisait que le département pouvait autoriser l'application des 
normes de la zone de développement mais il n'était pas question de les imposer en 
toutes circonstances. 
 
 
Le principe de la proportionnalité impliquait que des projets mineurs 
assortis de toutes les précautions utiles pour que les objectifs d'aménagement de 
l'Etat ne soient pas entravés, puissent être autorisés. 
 
 
Il s'agissait de permettre la création d'une véranda non chauffée, dans une 
villa existante et déjà occupée, c'est-à-dire un bâtiment qui ne disparaîtra pas en 
cas de refus de l'autorisation demandée. Il n'y avait pas de raison de refuser ce 
léger confort supplémentaire. 
 
 
Il découlait de la garantie constitutionnelle de la propriété que l'autorité ne 
pouvait empêcher un propriétaire d'entretenir son bien pour le maintenir en état ou 
lui interdire d'y apporter les quelques modifications qui pourraient être justifiées 
par l'évolution des standards de vie et de confort modernes. Il ne s'agissait pas 
d'une construction nouvelle ou d'un changement majeur au sein d'un bâtiment 
existant, voire une rénovation d'ampleur correspondant pratiquement à des 
transformations. 
16. 
 
Suite à quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été 
informées le 3 mai 2011. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l'ensemble des 
compétences jusqu'alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 


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administrative de la Cour de justice, qui devient autorité supérieure ordinaire de 
recours en matière administrative (art. 131 et 132 LOJ). 
 
 
Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de l’ancienne loi d'organisation judiciaire du 22 novembre 
1941 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10 dans leur teneur au 31 décembre 2010). 
3. 
 
La parcelle concernée par le projet de construction refusé par le département 
est située en zone de développement 3 et dans le périmètre d'un PLQ existant dont 
l'abrogation et le remplacement par un autre PLQ est à l'étude. 
4. 
a. 
La délivrance d'autorisations de construire selon les normes d'une zone de 
développement est subordonnée, sauf exception non remplie en l'espèce, et sous 
réserve des demandes portant sur des objets de peu d'importance ou provisoires, à 
l'approbation préalable d'un PLQ (art. 2 LGZD). Les projets de construction 
établis selon les normes d'une zone de développement doivent être conformes aux 
PLQ (art. 3 al. 4 LGZD). 
 
b. 
Afin de prévenir une construction qui serait de nature à compromettre des 
objectifs d'urbanisme ou la réalisation d'équipements publics, le département peut 
refuser une autorisation de construire, lorsque l'adoption d'un plan d'affectation du 
sol paraît nécessaire (art. 13B LALAT). 
 
c. 
Selon ces dispositions, le PLQ qui concrétise la zone de développement a un 
caractère contraignant et, implicitement, exclut l'application des règles de la zone 
ordinaire (Arrêt du Tribunal fédéral 1A.9/2005 du 4 août 2005 ; ATA/895/2004 
du 16 novembre 2004). 
 
d. 
La juridiction de céans, amenée à examiner la portée de cette disposition, a 
jugé que cette sauvegarde des objectifs d'urbanisation justifie le refus du 
département dans les cas où la demande compromet effectivement des objectifs 
d'urbanisme concrétisés par le futur plan. A ainsi été confirmé le refus d'autoriser 
l'agrandissement d'un salon de coiffure et du développement de l'activité du salon 
employant six personnes, par des travaux se montant à CHF 90'000.- dans une 
zone de développement, alors qu'un PLQ était en cours d'adoption 
(ATA/4536/2006 du 8 mai 2007). 
 
 
En l'espèce, le PLQ en vigueur prévoit la construction, en lieu et place de la 
villa existante, d'un immeuble de quatre étages. Il est dès lors évident que le projet 
des intimés consistant à ajouter une véranda et une cave à leur villa n'est pas 


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conforme au dit PLQ ni d'ailleurs à celui qui est à l'étude. En revanche, le projet 
ne compromet pas, en soi, les constructions prévues par ces PLQ. 
 
 
De fait, en l'espèce, c'est l'existence de la villa elle-même qui compromet les 
constructions prévues par les PLQ successifs. Les aménagements que les intimés 
aimeraient réaliser doivent être considérés comme raisonnables, vu le montant des 
travaux prévus et le fait qu'ils ne modifieront ni l'affectation de la villa, habitée 
par les propriétaires, ni même sa surface habitable, s'agissant de la construction 
d'une véranda non chauffée et de l'agrandissement d'une cave. En outre, ces 
constructions sont considérées comme de peu d'importance au sens de l'art. 1A du 
règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) et la procédure accélérée leur est applicable 
(art. 3 al. 7 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 - LCI - L 5 05). 
 
 
Il s'avère ainsi que l'obstacle préexistant à la réalisation des objectifs 
d'urbanisation constitué, en l'espèce, par la villa, ne serait pas modifié par les 
travaux envisagés du moment que la plus-value représentée par les travaux n'est 
pas prise en compte ultérieurement. 
5. 
 
Dans ce sens, le département a fait état dans ses écritures et lors de la 
comparution personnelle des parties de la pratique consistant à autoriser, en zone 
de développement, des aménagements de peu d'importance pour des travaux dont 
le coût est inférieur ou égal à CHF 100'000.- à la condition de l'engagement du 
propriétaire de ne pas se prévaloir de la plus-value liée à ces travaux dans le cadre 
des droits de préemption, voire d'expropriation. 
 
 
Dite pratique a pour but, aux dires du département, de limiter au plus strict 
minimum les travaux autorisés pour éviter que les projets de densification 
approuvée par le Grand Conseil et le Conseil d'Etat ne soient contrariés. 
6. 
 
Par pratique administrative, il faut entendre la répétition régulière et 
constante dans l'application d'une norme par les autorités de première instance 
(P. MOOR, Droit administratif, vol. I, Berne, 1994, p. 76). La pratique 
administrative sera, en principe, constante. En effet, il est manifeste qu'une 
autorité ne peut fonctionner et éviter les inégalités de traitement que par une 
pratique cohérente et constante. La pratique est la manière dont les règles de droit 
sont comprises, interprétées et exécutées. Elle est l'accumulation de décisions 
d'exécution allant toujours dans le même sens (B. KNAPP, Précis de droit 
administratif, Bâle, 1991, p. 84). 
 
 
En l'espèce, le département n'a pas fait état de sa volonté de changer sa 
pratique. Il justifie sa décision de refus en se fondant tour à tour sur la sauvegarde 
des objectifs du futur PLQ, soit l'art. 13B LALAT, et sur l'art. 3 al. 4 LGZD, sans 
même indiquer pourquoi il s'écarterait, dans le cas d'espèce, de sa pratique si ce 


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n'est en raison du coût des travaux qui n'avait pas été établis correctement dans la 
requête des intimés. 
 
 
L'instruction a permis d'établir que le projet des intimés porte sur des 
travaux d'un coût correspondant à la limite admise par la pratique, s'agissant de la 
véranda et de la cave et les propriétaires admettent les restrictions relatives à la 
plus-value découlant de ces aménagements. 
 
 
En conséquence, il apparaît que le département a excédé son pouvoir 
d'appréciation en refusant la délivrance de l'autorisation de construire et la 
décision de la commission, renvoyant le dossier au département pour vérifier si les 
recourants sont prêts à admettre les restrictions liées à la plus-value et cas échéant 
à leur délivrer l'autorisation de construire avec les conditions nécessaires, sera 
confirmée. 
7. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. Aucun émolument ne sera 
mis à la charge du département, en vertu de l'art. 11 al. 2 du règlement sur les 
frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 
(RFPA - E 5 10.03). Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée aux 
intimés, à la charge de l'Etat de Genève (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 28 octobre 2010 par le département des 
constructions et des technologies de l'information contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 23 septembre 2010 ; 
au fond : 
le rejette ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument ; 
dit qu'une indemnité de procédure de CHF 1'000.- est allouée aux époux Durrleman à la 
charge de l'Etat de Genève ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 


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de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt au département des constructions et des technologies de 
l'information, à Me Lucien Lazzaroto, avocat des intimés et au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bovy et Hurni, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière de juridiction : 
 
 
M. Tonossi 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :