ge_gerichte · ACJC/1466/2010 · 2010-12-13 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.12.2010. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13191/2009 
ACJC/1466/2010
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 13 DECEMBRE 2010 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 31 mai 2010, comparant par Me Damien Blanc, avocat, 9, rue Marignac, 
1206 Genève, en l’étude duquel il fait élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
1) Monsieur B______, 
2) Madame C______, domiciliés, intimés, comparant, tous deux, par l'ASLOCA, 12, 
rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font 
élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/13191/2009 
EN FAIT 
A. 
Par acte expédié le 15 juillet 2010 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle du jugement du Tribunal des baux et loyers du 31 mai 2010, notifié le 15 
juin 2010, fixant le loyer de l'appartement qu'il loue à C______ et B______ dans 
l'immeuble sis à x à Genève à 2'900 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er 
novembre 2008 et condamnant le bailleur à restituer le trop-perçu de loyer, avec 
intérêts à 5%, calculés à la date moyenne. 
A______ demande l'annulation de ce jugement et, principalement, la fixation du 
loyer mensuel, charges non comprises, à 5'600 fr. Subsidiairement, il requiert le 
renvoi de la cause au Tribunal en vue d'une nouvelle décision après instruction 
complète, comprenant notamment un transport sur place. 
C______ et B______ concluent à la confirmation du jugement entrepris. 
B. 
Les faits suivants ressortent du dossier soumis aux premiers juges : 
a. A______, propriétaire, ainsi que C______ et B______ ont conclu un contrat de 
bail à loyer portant sur la location d'un appartement au 8ème étage de l'immeuble 
sis à x à Genève. Le bail mentionne que l'appartement comporte 9 pièces et 180 
m2 chauffés. 
Le bail a été conclu pour une durée initiale de 3 ans, du 1er novembre 2008 au 
31 octobre 2011, et se renouvelle ensuite tacitement d'année en année. Le loyer 
mensuel, charges non comprises, a été fixé à 5'600 fr. dès le 1er novembre 2008, à 
5'700 fr. dès le 1er novembre 2009 et à 5'800 fr. dès le 1er novembre 2010. 
b. Aucun avis de fixation de loyer initial n'a été remis aux locataires. 
c. Par requête du 21 avril 2009, déclarée non conciliée et portée devant le Tribunal 
des baux et loyers le 9 octobre 2009, les locataires ont conclu à la fixation judi-
ciaire du loyer à 2'750 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er novembre 
2008. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de cause C/13191/2009. 
Une seconde procédure intentée par les locataires (C/13189/2009), encore pen-
dante en première instance, porte sur la nullité d'un avis de modification de bail du 
26 novembre 2008, la réalisation de travaux et la réduction de loyer pour défauts 
de la chose louée. 
d. Le bailleur ne s'est pas présenté à l'audience de comparution personnelle fixée 
dans la présente cause. Le Tribunal a alors ordonné une instruction écrite et a, no-
tamment, fixé au bailleur un délai au 7 décembre 2009 pour produire toutes pièces 
utiles et effectuer un calcul de rendement. 


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e. Le 4 décembre, le bailleur a sollicité une nouvelle comparution des parties et un 
bref délai pour déposer son mémoire de réponse. Par courrier du 7 décembre 
2009, il a indiqué que le rendement net de la chose louée était «compris entre 
6,7% à 4,7%». Le loyer acquitté par le précédent locataire était de 3'385 fr. par 
mois. Par ailleurs, l'appartement était constitué de deux appartements de 4 pièces, 
qui avaient été réunis, et totalisait en conséquence 7 pièces; il ne tombait ainsi pas 
sous la réglementation de l'art. 253b CO. Il a, enfin, sollicité un transport sur pla-
ce. 
f. Dans une ordonnance du 7 décembre 2009, le Tribunal a octroyé au bailleur un 
délai complémentaire au 14 décembre 2009 pour répondre et produire toutes piè-
ces utiles en vue de procéder à un calcul de rendement. Les locataires disposaient 
d'un délai au 18 janvier 2010 pour se déterminer. La cause était par ailleurs remise 
à plaider au 8 février 2010. 
g. Dans leur écriture du 18 janvier 2010, les locataires ont persisté dans leurs con-
clusions et ont relevé que le bailleur avait, dans son courrier du 7 décembre 2009, 
admis un rendement abusif, qu'il se refusait de produire les pièces utiles à la réso-
lution du litige et, qu'en conséquence, leurs conclusions devaient être accordées. 
Les parties ont ensuite renoncé à plaider et la cause a été gardée à juger. 
h. Il ressort des écritures de première instance et des pièces produites devant le 
Tribunal que l'immeuble bénéficie d'une buanderie, du téléréseau et d'un ascen-
seur. L'appartement est muni d'une cuisine équipée et agencée, d'une cheminée et 
d'un dressing. Les locataires reconnaissent que l'immeuble et l'appartement sont 
"généralement bien entretenus", quand bien même de nombreux travaux devaient, 
selon eux, encore être entrepris dans l'appartement. Celui-ci dispose de quatre bal-
cons. Le bailleur estime que l'appartement compte sept pièces (cuisine comprise; 
cf. courrier du 7 décembre 2009), les locataires le qualifient d'un "grand cinq piè-
ces" (cf. requête). 
C. 
Le Tribunal a retenu que l'appartement comportait six pièces, cuisine comprise. 
La remise de l'avis de fixation de loyer initial était ainsi obligatoire. Dès lors qu'il 
ne s'agissait pas d'un logement de luxe au sens de l'art. 253b CO, le loyer devait 
être fixé selon les critères de l'art. 269 CO. En l'absence d'indications quant aux 
loyers usuels, au rendement et au loyer acquitté par le précédent locataire, il con-
venait de recourir aux statistiques cantonales. L'immeuble ayant été construit entre 
1971 et 1980 et les locataires se prévalant du 9ème décile des statistiques pour un 
appartement en Ville de Genève, ce que le bailleur ne contestait pas, le montant y 
figurant, à savoir 2'900 fr., était retenu à titre de loyer. 
Les arguments des parties en appel seront examinés ci-après dans la mesure utile à 
la solution du litige. 


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EN DROIT 
1. 
Interjeté dans la forme et dans le délai prescrits par la loi, l'appel est recevable 
(art. 443 et 444 LPC). 
2. 
Le Tribunal a tranché une contestation du loyer initial, qui relève du chapitre 2 du 
titre VIIIème du Code des obligations. Il a ainsi statué en dernier ressort (art. 56P 
al. 1 LOJ). Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire en violation de 
la loi (art. 292 LPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés 
par le Tribunal, sous réserve d’une appréciation juridique erronée d’un point de 
fait (art. 292 al.1 let. d LPC), savoir manifestement insoutenable, en contradiction 
formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision incriminée 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procé-
dure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss, ad art. 292 LPC). 
3. 
L'appelant expose que l'appartement litigieux occupe la surface de deux apparte-
ments de 4 pièces, qui ont été réunis. Sa surface est de 167 m2. Selon le plan figu-
rant au dossier, les chambres mesurent 12 m2, 16m2 et 24,28 m2, la cuisine 
11 m2, la salle à manger 13 m2, le salon, muni d'une vaste cheminée, 42,17 m2, le 
dressing 7,6 m2 et la chambre adjacente 21,15 m2. Par ailleurs, il y a quatre 
chambres d'eau (une douche, une salle de bains et deux toilettes). La surface éle-
vée pour un appartement de six pièces constituait un indice important permettant 
de retenir qu'il s'agit d'un appartement de luxe. Le Tribunal ne pouvait, sans pro-
céder à un transport sur place, retenir le contraire. Il avait ainsi violé l'art. 435 
LPC. 
3.1 Les locataires exposent que le bailleur confond les deux procédures en cours, 
à savoir celle relative aux défauts de la chose louée dans laquelle un transport sur 
place a été fixé, puis annulé, et la présente cause, pour laquelle aucun transport sur 
place n'a été ordonné, celui-ci ne se justifiant pas. Ils contestent que l'appartement 
soit un logement de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO. 
3.2 
3.2.1 Selon 253b al. 2 CO, les art. 269 et suivants CO relatifs à la protection 
contre les loyers abusifs ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de mai-
sons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non incluse. Le 
nombre minimum de pièces et le caractère luxueux du logement constituent des 
conditions cumulatives pour l'exclusion des dispositions concernant les loyers 
abusifs (LACHAT, Commentaire romand, art. 253b CO no 5; WEBER, Commen-
taire bâlois, art. 253a/253b CO no 7). 
La notion de "luxe" s'interprète restrictivement; elle suppose que la mesure habi-
tuelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à 
cet égard. Ainsi, constituent des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de 


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l'immeuble, un service de conciergerie "personnalisé", une piscine, des sanitaires 
en surnombre, des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un envi-
ronnement très protégé, un excellent état d'entretien (arrêt du Tribunal fédéral du 
1er novembre 1999 dans la cause 4C.265/1999, consid. 6a; HIGI, Zürcher Kom-
mentar, n. 66 ad art. 253a-253b CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 117 s). 
La présence d'un seul de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de 
l'ensemble (LACHAT, ibidem). 
3.2.2 Les art. 274d al. 3 CO et 435 LPC prévoient que le juge établit d’office les 
faits et apprécie librement les preuves. Il s’agit d’un cas d’application de la maxi-
me inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats atténuée. Fondée sur des 
considérations socio-économiques, cette maxime tend à protéger la partie la plus 
faible économiquement, à établir l’égalité entre les parties et à accélérer la procé-
dure (ATF 125 III 231 consid. 4a). Le Tribunal peut proposer aux parties les 
moyens de preuve destinés à établir leurs allégués; il peut marquer sa préférence, 
en économie de procédure, pour la production de pièces; il n’est pas tenu d’ordon-
ner des enquêtes relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 3 ad art. 435 LPC). 
3.3 Le Tribunal a considéré qu'il ne suffisait pas que l'objet loué soit d'une grande 
surface pour retenir qu'il s'agissait d'un appartement de luxe. Le bailleur n'avait 
fourni aucun élément qui permettait de considérer que l'appartement était un loge-
ment luxueux, de sorte que les locataires pouvaient se prévaloir de la protection 
des art. 269 ss CO. 
Dans son courrier du 7 décembre 2009, le bailleur a uniquement exposé comment 
les pièces de l'appartement étaient composées et précisé leur surface. Il a conclu 
qu'il s'agissait d'un appartement de 7 pièces, qui ne tombait pas sous le coup de 
l'art. 253b al. 2 CO. 
Selon les plans produits en première instance par les parties, l'appartement 
compte, en tout cas, six pièces. Toutefois et comme on le verra ci-après, l'élément 
de "luxe" au sens de l'art. 253b CO fait défaut en l'espèce. En effet et comme l'a 
relevé le Tribunal, le seul fait que l'appartement occupe une grande surface ne suf-
fit pas à retenir qu'il s'agit d'un objet de luxe. Selon les pièces et indications four-
nies par les parties en première instance - qui seules peuvent être prises en compte 
en appel extraordinaire -, l'immeuble bénéficie d'une buanderie, du téléréseau et 
d'un ascenseur. L'appartement est muni d'une cuisine équipée et agencée ainsi que 
d'une cheminée. Les intimés ont indiqué que l'appartement comptait plusieurs bal-
cons; selon les plans produits, il s'agit de quatre balcons. Les parties n'ont pas 
fourni plus de précisions à cet égard. Toutefois, il est hautement probable que s'il 
s'était agi de balcons spacieux, le bailleur l'aurait souligné. Les locataires recon-
naissent que l'immeuble et l'appartement sont "généralement bien entretenus", 
quand bien même de nombreux travaux devaient, selon eux, encore être entrepris 


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dans l'appartement. Par ailleurs, mis à part la grande surface du séjour, qui semble 
se prolonger au-delà de la cheminée, ainsi que de la présence de cette dernière, au-
cune impression de standing ou de luxe ne se dégage du jeu de photos produit par 
les intimés en première instance. Ainsi, au vu des allégations du bailleur qui n'a 
déduit le critère de luxe, au sens de l'art. 253b CO, que de la surface de l'objet 
loué, et compte tenu des autres indications et des photos de l'appartement produits 
devant le Tribunal, les premiers juges n'ont pas violé la loi en considérant que le 
logement litigieux ne constituait pas un objet de luxe. En outre, les éléments au 
dossier, notamment les photographies produites, permettaient au Tribunal de se 
prononcer sans devoir procéder à un transport sur place. Le premier grief n'est 
donc pas fondé. 
4. 
Le bailleur explique qu'il n'est pas en mesure de calculer le rendement de l'im-
meuble "pour des raisons historiques". Il semble admettre que le Tribunal pouvait 
ainsi recourir à l'aide des statistiques, mais lui reproche de ne pas avoir suffisam-
ment tenu compte du fait que l'appartement était "hors normes, de par sa surface et 
ses aménagements". Le loyer de 2'900 fr. était ainsi manifestement trop bas. Les 
intimés avaient d'ailleurs accepté de payer 3'385 fr. par mois, charges non com-
prises. Partant, le loyer devait être fixé à 5'600 fr. par mois. 
4.1 Les locataires estiment que le manque de collaboration du bailleur, qui n'a 
produit aucune pièce permettant un calcul de rendement, justifiait que l'on con-
sidère que celui-ci cachait un rendement abusif. Le loyer acquitté par le précédent 
locataire constituait, dans la fixation de leur loyer initial, la limite supérieure. Le 
Tribunal avait ainsi, à bon droit, fixé le loyer à 2'900 fr. en se fondant sur les sta-
tistiques. 
4.2 La non-utilisation de la formule officielle prescrite aux art. 270 al. 2 CO et 24 
LACC entraîne la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du 
montant du loyer (ATF 124 III 62 consid. 2a). 
La jurisprudence prévoit que le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa 
décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considé-
ration comprennent notamment sur le rendement admissible (art. 269 CO), les 
loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le loyer payé par le précédent 
locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b; 121 III 56 consid. 2c; 120 II 341 consid. 6c). 
Lorsqu'il apparaît que le bailleur a omis de recourir à la forme prescrite afin d'em-
pêcher toute contestation de la part du locataire, il peut se justifier, en cas de dif-
férence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le 
loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d 
CO (ATF 120 II 341 consid. 6c; voir aussi ATF 124 III 62 consid. 2b). 
Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en 
contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter 


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son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif, hypothèse 
dans laquelle il restreint son examen aux facteurs invoqués par les parties (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_185/2008 du 24 septembre 2008, consid. 2.3; ATF 121 III 
364 consid. 4c). 
S'il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d’en prouver le caractère 
abusif, le bailleur doit collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents 
probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples com-
paratifs sur lesquels il s’est fondé pour fixer le loyer initial (FETTER, La con-
testation du loyer initial, Berne, 2005, n. 515, p. 236). Lorsque le bailleur refuse, 
comme en l'espèce, de collaborer à l'administration des preuves, certains auteurs - 
notamment ceux cités dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 
2008 - préconisent que le juge puisse, considérant le loyer comme abusif en raison 
du refus du bailleur de produire les pièces qu'il détient (cf. art. 274d al. 3 CO), ré-
duire le loyer initial convenu au montant faisant l'objet des conclusions non dérai-
sonnables du locataire, voire au montant payé par le précédent locataire en cas 
d'augmentation importante. 
La pratique genevoise admet que lorsque le Tribunal ne dispose ni d’informations 
relatives aux loyers comparatifs, ni d’éléments chiffrés permettant un calcul de 
rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant 
principalement sur les statistiques cantonales, moyennant les réajustements né-
cessaires pour tenir compte de certaines particularités du logement loué 
(ACJC/1314/2007, consid. 3.3; ACJC/254/2006, consid.3.3; ACJC/1303/2007, 
consid. 3.5). En outre, s’agissant du choix de la statistique à prendre en compte 
parmi celles établies par l’Office cantonal de la statistique, la Cour a rappelé que 
le juge disposait d’un large pouvoir d’appréciation que la Cour ne pouvait revoir 
que sous l’angle de l’appréciation arbitraire des faits, compte tenu de la nature res-
trictive de la voie d’appel (ACJC/1303/2007, consid. 3.5). 
4.3 En l'absence des éléments permettant un calcul de rendement et d'autres indi-
cations (par exemple les loyers comparatifs), le Tribunal pouvait, en l'espèce, 
recourir à l'aide des statistiques cantonales, ce qui n'est plus contesté en appel. S'il 
est vrai que les statistiques officielles genevoises ne satisfont pas aux exigences de 
l'art. 11 al. 4 OBLF, dès lors que celles-ci supposent des données chiffrées suffi-
samment différenciées et dûment établies sur la situation, l'agencement et l'état de 
la chose louée, comme aussi sur la période de construction (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.4; ATF 123 III 317 319), elles 
permettent néanmoins au juge de disposer de données approximatives permettant 
de fixer le loyer, lorsqu'il ne dispose pas d'autres éléments suffisants 
(ACJC/552/2005 du 9 mai 2005 et ACJC/1095/2004 du 4 octobre 2004). Le juge 
procédera toutefois aux réajustements nécessaires pour tenir compte de certaines 
particularités du logement loué (ACJC/1314/2007, consid. 3.3; ACJC/254/2006, 
consid. 3.3; ACJC/1303/2007, consid. 3.5). 


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Les premiers juges se sont fondés sur le montant ressortant des statistiques can-
tonales des loyers de mai 2008 (OCSTAT, Le niveau des loyers à Genève, p. 57), 
qui prévoient, au 9ème décile, un loyer de 2'900 fr. par mois pour un logement de 
six pièces, construit entre 1976 et 1980. Ils n'ont cependant procédé à aucune 
adaptation de ce montant aux caractéristiques du logement litigieux, contrevenant 
ainsi à l'art. 269 CO et à la jurisprudence y relative. Il convient ainsi d'y remédier. 
Le logement litigieux est très spacieux. Il bénéfice d'une cuisine agencée et équi-
pée, du téléréseau, d'un ascenseur, d'une buanderie et d'une cheminée. Les loca-
taires reconnaissent que l'immeuble et l'appartement sont bien entretenus, même 
s'ils réclament certains travaux. Par ailleurs, l'appartement est situé au 8ème étage 
de l'immeuble et dispose de quatre balcons. Ces éléments justifient de s'écarter du 
chiffre ressortant des statistiques cantonales et de le porter au loyer acquitté par le 
précédent locataire, soit de 3'385 fr. par mois, charges non comprises. Ce montant 
tient dûment compte des particularités du logement en question. Par ailleurs, 
l'augmentation massive du loyer litigieux par rapport à celui acquitté par le pré-
cédent locataire ainsi que le fait que le bailleur n'a pas utilisé la formule officielle 
lors de la conclusion du bail, laissent à penser que le loyer perçu précédemment 
ne procurait pas au bailleur un rendement excessif. 
L'appel sera donc admis et le loyer fixé à 3'385 fr. par mois, hors charges, dès le 
1er novembre 2008. Le Tribunal a ordonné la restitution du trop perçu de loyer, 
"avec intérêts à 5%, calculés sur la date moyenne". Ce dernier point n'a pas été 
contesté par l'appelant, de sorte qu'il sera maintenu. 
5. 
Chaque partie n'obtient que partiellement gain de cause. Elles seront ainsi chacune 
condamnées au paiement d'un émolument d'appel (art. 447 al. 2 LPC). 
La valeur litigieuse, correspondant à vingt fois la part du loyer annuel encore 
contestée en appel (art. 51 al. 1 let. a, art. 51 al. 4 LTF), est supérieure à 15'000 fr. 
* * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 juillet 2010 par A______ contre le jugement 
JTBL/791/2010 rendu le 31 mai 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/13191/2009-1-L. 
Au fond : 
Admet l'appel et annule le jugement attaqué. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Fixe le loyer de l'appartement situé au 8ème étage de l'immeuble sis à x à Genève, remis 
en location par A______ à C______ et B______, à 3'385 fr. par mois, charges non 
comprises, dès le 1er novembre 2008. 
Condamne A______ à restituer aux locataires le trop-perçu de loyer, avec intérêts à 5%, 
calculés à la date moyenne. 
Condamne A______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 200 fr. 
Condamne C______ et B______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 
200 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Marguerite JACOT-DES-
COMBES et Monsieur Jean-Marc STRUBIN, juges; Madame Laurence CRUCHON et 
Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Audrey MARASCO, commise-
greffière. 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La commise-greffière : 
Audrey MARASCO 
 


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C/13191/2009 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.