ge_gerichte · ATA/170/1996 · 1996-03-26 · fr

Résumé:
 Est tardive la demande d'expertise, au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP, formée dans le cadre d'un recours interjeté auprès de la commission cantonale de recours en matière d'impôts contre le bordereau d'impôt afférent à l'année précédant ledit recours. Cette demande doit en effet être formée avant le 1er janvier de l'année de l'impôt.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/884/1995-FIN 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 26 mars 1996 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Monsieur et Madame G______ 
 
 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 
 
et 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/884/1995-FIN 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur 
et 
Madame 
G______ 
(ci-après 
: 
les 
contribuables) ont acquis en 1989 une villa contiguë sise 
5 chemin X______ à Lully, dans le canton de Genève, pour 
le prix de 865'000.-- Frs. 
 
 
 
Ils y ont établi leur domicile. 
 
2. 
Dans leur déclaration pour l'impôt cantonal 1992, 
les contribuables ont estimé la valeur de la villa à 
616'000.-- Frs, après abattement de 12%, et sa valeur 
locative à 18'480 Frs. 
 
3. 
Le 21 décembre 1992, l'administration fiscale 
cantonale (AFC) a notifié aux contribuables un bordereau 
pour l'impôt 1992 au montant de 22'338,35 Frs. 
 
 
 
L'AFC a fixé la valeur locative de la villa à 
22'493 Frs au terme du calcul suivant : 
 
 
 
valeur fiscale : 
865'000.-- Frs 
 
 
 
 
 
valeur après 
 
 
abattement de 12% : 
761'000.-- Frs 
 
 
 
valeur déterminante 
 
 
pour valeur locative : 
749'760.-- Frs 
 
 
 
valeur locative 
 
 
(3% de 749'760) : 
 22'493.-- Frs. 
 
4. 
Les contribuables ont élevé réclamation contre ce 
bordereau le 16 janvier 1993. 
 
 
 
Ils contestaient la valeur fiscale retenue par 
l'AFC pour leur villa et, partant, la valeur locative en 
découlant. 
 
 
 
Depuis qu'ils avaient acquis leur maison, au plus 
fort de la spéculation foncière, les prix avaient 
largement chuté, de sorte que la valeur de leur immeuble 
pouvait sans autre être ramenée à 700'000.-- Frs, cela en 
vertu des articles 56 chiffre 5 et 48 de la loi générale 
sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 (LCP - 
D/3/1). 
 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
Il serait arbitraire que des impôts soient perçus 
sur la base d'un chiffre ne correspondant pas à la valeur 
réelle d'un immeuble, mais lui étant largement supérieur. 
Le Conseil d'Etat avait d'ailleurs reconnu, dans une 
circulaire 
de 
février 
1992, 
que 
des 
changements 
importants étaient intervenus au cours des deux dernières 
années dans la valeur des immeubles. 
 
 
 
Ils 
demandaient 
à 
l'AFC 
de 
donner 
à 
leur 
réclamation la suite qu'elle comportait. 
 
5. 
L'AFC a rejeté la réclamation par décision du 20 
avril 1993 au motif que l'article 56 alinéa 5 LCP 
exigeait 
un 
changement 
objectif, 
matériel, 
du 
bien 
concerné, ce qui ne permettait pas de prendre en 
considération 
l'évolution 
du 
marché. 
Quant 
à 
la 
circulaire de février 1992, elle ne concernait que les 
ventes d'immeubles pour un prix inférieur à la valeur 
d'acquisition. 
 
6. 
Les 
contribuables 
ont 
recouru 
contre 
cette 
décision auprès de la commission cantonale de recours en 
matière d'impôts (ci-après : la commission) par acte du 
21 mai 1993. 
 
 
 
Ils ont repris en substance leur argumentation 
précédente, ajoutant qu'une villa strictement identique à 
la leur, avec un terrain plus grand, avait été vendue 
deux ans après leur propre achat, à un prix inférieur de 
80'000.-- Frs à celui qu'ils avaient payé. Ils ont 
également invoqué l'article 56 alinéa 6 LCP. 
 
 
 
Ils ont conclu principalement à ce que la décision 
de l'AFC soit annulée et à ce que le dossier soit 
transmis par l'AFC à la commission d'experts afin que 
celle-ci procède à une nouvelle estimation de leur 
immeuble conformément à l'article 56 alinéa 5 LCP. 
Subsidiairement, le chiffre de 700'000 Frs devait servir 
de base de calcul à leur impositon 1992. 
 
7. 
Vingt-trois mois plus tard, l'AFC s'est opposée au 
recours en persistant dans ses précédents arguments et en 
contestant 
l'éventuelle 
application 
de 
l'article 
56 
alinéa 6 LCP. 
 
 
 
8. 
Par décision du 22 juin 1995, la commission a 
rejeté le recours des contribuables. 
 
 
 
Elle a retenu que l'évolution du marché immobilier 


 
 - 4 - 
 
 
 
ne saurait en principe constituer un changement important 
au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP, dont les recourants 
pourraient se prévaloir pour justifier une nouvelle 
estimation globale de leur bien immobilier. Par ailleurs, 
le 
Tribunal 
administratif 
avait 
jugé 
qu'en 
cas 
d'aliénation d'un immeuble à une valeur supérieure à 
l'estimation fiscale, la valeur d'aliénation devenait 
impérativement la nouvelle valeur fiscale, en application 
de l'article 56 alinéa 2 LCP, une estimation selon 
l'article 56 alinéa 5 LCP étant exclue. 
 
9. 
Les 
contribuables 
ont 
recouru 
contre 
cette 
décision auprès du Tribunal administratif par acte du 24 
juillet 1995 en reprenant les conclusions et arguments 
présentés devant la commission. 
 
10. 
L'AFC s'est opposée au recours en persistant dans 
son argumentation. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 18 
de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal 
des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 
1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 
 
2. a. 
Les villas sont estimées en tenant compte du coût 
de leur construction, de leur état de vétusté, de leur 
situation, des servitudes et autres charges foncières les 
grevant, 
de 
prix 
d'achats 
récents 
ou 
d'attribution 
ensuite de succession et des prix obtenus pour d'autres 
propriétés de même nature qui se trouvent dans des 
conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées 
à des prix de caractère spéculatif (art. 48 litt. e 
premier paragraphe LCP). 
 
 
b. 
L'article 56 LCP, qui traite de la durée et de la 
modification de l'estimation des immeubles, a la teneur 
suivante : 
 
 
 
Les estimations faites par la commission d'experts 
sont valables pour une durée de 10 ans (al. 1). 
 
 
 
Lorsque, pendant cette durée, un immeuble est 


 
 - 5 - 
 
 
 
aliéné ou dévolu pour cause de mort à une valeur 
supérieure à l'estimation, celle-ci est immédiatement 
portée, pour le reste de la période décennale, au prix de 
l'aliénation ou à la valeur fixée par le département pour 
la perception des droits de succession (al. 2). 
 
 
 
L'adaptation 
de 
la 
valeur 
d'estimation 
selon 
l'alinéa 2 est suspendue : 
 
 
a) pour les propriétés rurales, tant qu'elles sont 
exploitées à des fins exclusivement agricoles par le 
propriétaire; 
 
 
b) en cas de succession, pour le logement principal de la 
personne décédée, s'il est attribué en propriété ou en 
usufruit à un héritier qui faisait ménage commun avec 
elle, 
tant 
que 
cet 
héritier 
continue 
à 
occuper 
personnellement le logement comme résidence principale; 
 
 
c) en cas de liquidation du régime matrimonial, pour le 
logement principal du couple attribué en propriété ou en 
usufruit à l'un des conjoints, tant que celui-ci continue 
à l'occuper personnellement comme résidence principale 
(al. 3 ); 
 
 
 
Le Conseil d'Etat a la faculté de faire procéder à 
de nouvelles estimations si des changements importants 
dans la valeur des immeubles le justifient (al. 4); 
 
 
 
Tout contribuable a, en tout temps, le droit de 
provoquer une nouvelle estimation de sa propriété et de 
son revenu agricole, s'il justifie, au préalable, que des 
changements importants sont survenus en ce qui concerne 
la valeur de sa propriété ou de son revenu (al. 5). 
 
 
 
Pendant 
la 
période 
décennale, 
les 
nouvelles 
constructions peuvent être évaluées par experts, tant à 
la demande de leur propriétaire qu'à celle du département 
(al. 6). 
 
3. 
En l'espèce, les recourants ne contestent pas que 
l'article 56 alinéa 2 LCP devait s'appliquer lorsqu'ils 
ont acheté leur villa. Ils considèrent plutôt que la 
situation a changé depuis lors, ce qui justifierait une 
nouvelle estimation au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP. 
 
 
 
Les 
parties 
sont 
cependant 
divisées 
sur 
l'interprétation 
de 
cette 
dernière 
disposition, 
les 
recourants considérant qu'une chute générale des cours de 


 
 - 6 - 
 
 
 
l'immobilier constitue un changement important concernant 
la 
valeur 
de 
leur 
propriété, 
au 
sens 
de 
cette 
disposition, l'AFC estimant au contraire que seuls des 
changements 
objectifs, 
matériels, 
peuvent 
entrer 
en 
considération. 
 
 
 
Cette question peut cependant rester ouverte en 
l'espèce pour les raisons qui suivent. 
 
4. 
Le 
Tribunal 
administratif 
a 
déjà 
jugé 
qu'en 
matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a 
pas la faculté de substituer sa propre appréciation à 
celle de l'administration ou de la commission d'experts. 
S'il veut faire usage de la possibilité offerte par 
l'article 56 alinéa 5 LCP, il doit inviter expressément 
l'administration à saisir la commission d'experts. Il est 
tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi 
consistent le ou les changements survenus dans la valeur 
de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour 
la première fois devant la commission de recours, car la 
demande en ce sens doit être présentée préalablement à 
l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur 
l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise 
doit avoir été formée avant le 1er janvier de ladite 
année, 
date 
déterminante 
pour 
la 
situation 
du 
contribuable et la fixation de la matière imposable (RDAF 
1977 p. 271; 1981 p. 37). Il n'y a pas lieu de revenir 
sur cette jurisprudence qui découle du texte clair de la 
loi et du principe de l'étanchéité des exercices fiscaux 
en 
relation 
avec 
les 
principes 
régissant, 
de 
jurisprudence constante, la naissance de la créance 
fiscale. 
 
5. 
En l'espèce, les recourants ont réclamé pour la 
première fois expressément une expertise de leur villa 
dans leur recours à la commission du 21 mai 1993. Cette 
demande était manifestement trop tardive pour avoir une 
quelconque 
influence 
sur 
l'impôt 
1992, 
calculé 
en 
fonction de la valeur de la villa au 1er janvier 1992. La 
même conclusion s'imposerait si l'on voulait considérer 
la réclamation du 16 janvier 1993 comme une demande 
implicite d'expertise valablement formée. 
 
6. 
Conformément à la jurisprudence susmentionnée, 
c'est donc à juste titre que l'AFC n'est pas entrée en 
matière sur la valeur fiscale de la villa indiquée par 
les recourants dans leur déclaration pour l'impôt 1992. 
Comme une éventuelle expertise, au sens de l'article 56 
alinéa 5 LPC, ne pourrait en tout état de cause 


 
 - 7 - 
 
 
 
influencer l'impôt 1992, la décision attaquée ne peut 
être que confirmée et le recours rejeté. 
 
7. 
Vu l'issue du litige, un émolument de 1'000.-- Frs 
sera mis à la charge des recourants. 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 24 juillet 1995 par Monsieur et Madame 
G______ contre la décision de la commission cantonale de 
recours en matière d'impôts du 22 juin 1995; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette ; 
 
 
 
 
met à la charge des recourants un 
émolument de 1'000.- Frs; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Monsieur et Madame G______ ainsi qu'à la commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
d'impôts 
et 
à 
l'administration fiscale cantonale. 
 
Siégeants : Mme Bonnefemme-Hurni, présidente, 
 
MM. Tanquerel, Schucani, Grandjean, Mme Bovy, 
juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : la présidente : 
 
 
 
 V. Montani 
 E. Bonnefemme-Hurni 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi