ge_gerichte · ACJC/791/2013 · 2012-12-05 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.06.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/15663/2011 
ACJC/791/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 24 JUIN 2013 
Entre 
Monsieur A______, domicilié avenue B______ à Genève, appelant d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 décembre 2012, comparant par Me Matteo 
Inaudi, avocat, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
d'une part, 
 
et 
 
SI C______, sise ______ à Genève, intimée, comparant par Me Philipp Ganzoni, 
avocat, avenue de Champel 4, 1206 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
d'autre part, 
 


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C/15663/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 5 décembre 2012, expédié pour notification le 11 décembre sui-
vant, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, déclaré valable le 
congé notifié à A______ le 20 juin 2011 pour le 31 juillet 2011 pour l'appartement 
de 1,5 pièces, n° ______, situé au 4ème étage de l'immeuble sis avenue D______ 
à Genève et, sur demande reconventionnelle, condamné A______ à évacuer 
immédiatement de sa personne, de ses biens ainsi que de toute autre personne 
faisant ménage commun avec lui, l'appartement précité, le condamnant à payer à 
la SI C______ le montant de 10'001 fr. 55, avec intérêts à 5% dès le 22 mars 2011 
et 9'092 fr. 85 avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2012. Il a par ailleurs réservé la 
suite de la procédure s'agissant de l'exécution de l'évacuation et débouté les parties 
de toutes autres conclusions. 
En substance, les premiers juges ont retenu que le locataire n’avait pas démontré à 
satisfaction de droit avoir sollicité de la régie que toutes les communications lui 
soient adressées à son domicile de l'avenue B______ et que la bailleresse avait 
notifié de bonne foi l'avis officiel de résiliation du bail à l'adresse de l'appartement 
loué. Il a en outre retenu que la bailleresse avait prouvé que l'avis de retrait du pli 
recommandé contenant l'avis de résiliation avait été déposé dans la boîte aux 
lettres du locataire le 21 juin 2011 et que ce pli devait être considéré comme ayant 
été reçu par le locataire au plus tard le 22 juin 2011 et qu'en tout état de cause le 
conseil de la locataire ayant pris contact avec la régie le 20 juillet 2011, ce dernier 
ne pouvait se prévaloir de bonne foi de ne pas avoir été valablement atteint par 
l'avis officiel. Il a enfin tenu pour établi que le sous-loyer s’élevait à 2'000 fr., de 
sorte que l'augmentation de loyer de 63% (769 fr. 35 par mois) était abusive et le 
profit indûment réalisé de 10'001 fr. 55 plus intérêts dès le 22 mars 2011 (date 
moyenne) devait être restitué à la bailleresse. A______ ayant cessé de s'acquitter 
des indemnités pour occupation illicite dès le 1er janvier 2012, l'arriéré s'élevait 
au 3 septembre 2012 à 9'092 fr. 85 auquel il devait également être condamné. 
B. 
a. Par acte déposé le 28 janvier 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme un appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut 
principalement à ce que la Cour constate l'inefficacité du congé qui lui a été 
notifié et au déboutement de la SI C______ (ci-après : la bailleresse) de toutes ses 
conclusions. Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal des 
baux et loyers pour instruction et nouvelle décision. 
Il fait valoir que les différentes régies chargées de la gérance de l'immeuble lui 
avaient adressé la majorité des correspondances qui lui étaient destinées à son 
adresse à l'avenue B______. Les différents courriers relatifs à la sous-location qui 
lui avaient été envoyés à l'avenue D______ n'avaient pas été retirés et aucune 
suite ne leur avaient été donnés. Par conséquent, la bailleresse ne pouvait, de 


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bonne foi, notifier la résiliation du bail à l'adresse de l'appartement loué. Il en 
déduit que les premiers juges ont nié sans raison l'existence d'une pratique et des 
accords intervenus entre les parties et ont écarté les conséquences juridiques qui 
s'imposent au vu de l'état de fait retenu. Sur la demande reconventionnelle, 
A______ a admis avoir sous-loué l'appartement à E______ pour un loyer mensuel 
de 1'333 fr. et s'être engagé à garantir des "prestations complémentaires" en sus 
d'un montant mensuel de 667 fr. Il estime qu'une augmentation du loyer de 20% 
pour les meubles devait en tout état de cause être admise. Partant, le loyer 
principal s'élevant à 1'230 fr. 65, le sous-loyer fixé à 1'333 fr. hors prestations 
complémentaires n’était pas abusif. En outre, il a fait valoir que le montant 
mensuel de 667 fr. était destiné à couvrir "les différentes charges et frais générés 
pendant une période de 30 jours d’occupation", notamment des frais télé-
phoniques, d’électricité, internet, femme de ménage et de livraison de boissons 
pour un montant de 200 fr. qui étaient mis à sa charge. A supposer que les frais de 
téléréseau, téléphone et internet devaient être compris dans le loyer, il convenait 
de déduire un montant de 100 fr. par mois au maximum desdits prestations com-
plémentaires qui s'élevaient ainsi à 567 fr. Pour le surplus, dans la mesure où la 
résiliation du bail était inefficace, les conclusions en évacuation et occupation illi-
cite devaient être rejetées. A______ n'a pas pris de conclusions subsidiaires à cet 
égard. 
b. Dans sa réponse du 21 février 2013, la bailleresse a conclu au rejet de l'appel et 
à la confirmation du jugement entrepris avec suite de dépens. 
Elle a fait valoir que le contrat prévoyait que toute notification de sa part pouvait 
être envoyée à l'adresse des locaux loués. En outre, elle a relevé qu'A______ 
devait s'attendre à recevoir cette notification, puisqu'il est établi qu'il avait reçu 
l'avis comminatoire envoyé à cette même adresse et que le conseil d'A______ 
avait pris contact avec la régie afin de négocier la "remise en vigueur du bail". 
S'agissant du profit résultant de la sous-location, les frais de téléphone, internet, 
électricité et de téléréseau devaient être pris en charge directement par le sous-
locataire. En outre, dans le cadre d’une plainte pénale à l'encontre d'A______, le 
sous-locataire avait indiqué que le sous-loyer avait été fixé à 2'000 fr. Enfin 
aucune prestation supplémentaire n'avait été fournie au sous-locataire, de sorte 
que c'était à juste titre que le Tribunal avait considéré que le sous-loyer de 
2'000 fr. par mois était abusif. 
c. Les parties ont été informées le 25 février 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 


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C. 
Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. En date du 21 août 2000, la bailleresse, propriétaire alors représentée par 
F______ SA, et A______ (ci-après également : le locataire) ont conclu un contrat 
de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 1.5 pièces, n° ______, 
au 4ème étage de l'immeuble sis avenue D______ à Genève. 
Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, soit du 1er septembre 2000 au 
31 août 2001, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1'040 fr. 65, soit 
960 fr. de loyer, 60 fr. à titre d'acompte pour le chauffage et l'eau chaude et 
20 fr. 65 pour le téléréseau. 
Une garantie bancaire de 2'880 fr. a été constituée par A______ auprès de la 
BANQUE G______. 
Une place de parking a également été louée à A______ au 2ème sous-sol de 
l'immeuble, pour un loyer mensuel de 190 fr. 
b. A la conclusion des baux, A______ était domicilié au ______, avenue 
B______, à Genève, domicile qu'il a conservé par la suite à titre principal. 
C'est cette adresse qui figurait sur le contrat de bail pour l'appartement signé par 
les parties le 21 août 2000. 
c. L'article 49 des Conditions Générales et Règles et Usages Locatifs appliqués 
dans le canton de Genève, édition 1991, intégrées dans le contrat de bail, dispose 
que : 
"Toute communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l'exé-
cution et à l'application du bail est valablement adressée aux locaux loués ou à 
l'adresse indiquée dans le bail. Est également valable toute communication ou 
notification du bailleur qui atteint le locataire à une autre adresse". 
d. Depuis la conclusion du bail, tant F______ SA, que la nouvelle régie en charge 
de l'immeuble, H______ SA (ci-après : la régie), ont adressé leurs corres-
pondances destinées à A______ tant à l'avenue B______ qu'à l'adresse des locaux 
loués, sis ______, avenue D______, sans que ce dernier n'émette d'objection à cet 
égard. 
Ces courriers avaient notamment pour objectif de transmettre au locataire copie 
des baux relatifs à l'appartement et au parking, de confirmer la réception de 
versements de loyers, ou encore de le mettre en demeure de s'acquitter de mon-
tants dus. 


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En outre, il ressort des échanges de correspondance produits qu'A______ a 
adressé un courrier à la régie le 19 mai 2004 en mentionnant son adresse à 
l'avenue D______. Dans le cadre d'une procédure devant la Commission de 
conciliation des baux et loyers opposant les parties, le procès-verbal de concilia-
tion du 14 mai 2003 mentionnait également cette adresse pour A______. 
e. Le 16 décembre 2010, deux courriers ont été adressés par plis simple et recom-
mandé à A______ à l'avenue D______, s'agissant d'une sous-location non 
annoncée. 
Le locataire était mis en demeure de réintégrer son appartement d'ici au 17 janvier 
2011, sous menace de se voir résilier son contrat de bail. 
f. A______ n'ayant pas donné suite à cette mise en demeure, un second courrier 
recommandé lui a été adressé en date du 24 janvier 2011, à nouveau à l'avenue 
D______. 
Le locataire a été sommé de mettre un terme à la sous-location non autorisée d'ici 
au 15 février 2011, à défaut de quoi son bail serait résilié pour justes motifs. 
g. Par pli du 10 février 2011, A______ a donné suite à ce courrier et a indiqué que 
l'appartement était occupé par son fils. La bailleresse a renoncé à résilier son 
contrat de bail, s'accommodant de cette explication. A noter que, sur ce dernier 
courrier, A______ n'a pas mentionné d'adresse de correspondance, se limitant à 
indiquer ses numéros de téléphone et adresse e-mail. 
h. Par la suite, dans le cadre d'une procédure pénale ouverte du chef d'usure par le 
sous-locataire à l'encontre d'A______, la bailleresse a été informée qu'A______ 
avait en réalité sous-loué l'appartement en cause à un tiers, E______. 
Il ressort d'un courrier signé par E______ et A______ en date du 19 juillet 2010 
que "les factures téléphoniques ainsi que l’électricité (CIG) [sic] et le câble 
seront à la charge de Mr. E______, à partir du 23 juillet 2010 jusqu’à l'extension 
du présent accord". 
Deux quittances signées par A______ confirment l'encaissement des montants de 
respectivement 1'333 fr. au titre d'acompte "représentant la contre-valeur de 30 
(trente) jours d'occupation" et de 667 fr. au titre d'acompte pour couvrir les 
"différentes charges et frais générés pendant une période de 30 jours d'occupa-
tion" versés par E______. 
Il ressort de l'ordonnance de non-entrée en matière du Ministère public du 
15 décembre 2011 que, d'après la plainte de E______, ce dernier avait sous-loué 
l'appartement en cause du 19 juillet 2010 au 20 août 2011 et que le loyer avait été 


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arrêté à 2'000 fr. par mois alors que le loyer du bail principal s'élevait à 1'040 fr. 
65 charges comprises. 
Lors de son audition devant la police, A______ a déclaré "que le loyer principal 
s'élevait à CHF 1'280.-, soit CHF 1'040.65 pour l'appartement, charges 
comprises, et CHF 240.- pour le garage". Selon lui, le montant de 667 fr. corres-
pondait "aux différentes charges et dépenses annexes, soit la consommation 
d'électricité, le raccordement téléphonique et internet, la prestation d'une femme 
de ménage et la livraison régulière de boissons non-alcooliques". Il a exposé 
avoir augmenté le loyer principal de 53 fr. seulement et avoir laissé tout le mobi-
lier existant. 
i. Entre 2003 et 2010, A______ a fréquemment été en retard dans le paiement de 
ses loyers. 
Confrontée à ces retards récurrents, la régie a, par courrier recommandé du 4 mai 
2011 adressé au ______, avenue D______, mis en demeure A______ de 
s'acquitter dans un délai de 30 jours de la somme de 4'162 fr. 60, correspondant 
aux arriérés de loyer pour les mois de janvier à avril 2011. 
Ce recommandé a été retiré à l'Office de poste de I______ le 18 mai 2011. 
j. Aucun versement n'ayant été effectué dans le délai comminatoire, la régie a 
envoyé à A______, par courrier recommandé du 20 juin 2011, également adressé 
à l'avenue D______, un avis officiel de résiliation pour le 31 juillet 2011. Cet 
envoi n'a pas été retiré. 
k. Le 4 août 2011, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers d'une requête en inefficacité du congé. 
Selon le locataire, l'avis comminatoire et la résiliation du bail auraient dû lui être 
adressés à son domicile principal sis avenue B______, connu de la bailleresse, et 
non à l'avenue D______. 
l. Non conciliée le 18 octobre 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal des 
baux et loyers le 17 novembre 2011. 
m. Dans ses écritures responsives du 23 janvier 2012, la bailleresse a principa-
lement conclu à la validation de la résiliation du bail. 
Sur demande reconventionnelle, elle a conclu à l'évacuation d'A______, ainsi 
qu'au paiement par ce dernier d'un montant de 10'001 fr. 55 plus intérêts à 5% dès 
le 22 mars 2011 (correspondant à la différence entre le loyer prévu par le contrat 
de bail et le loyer imputé au sous-locataire, et ce pour la période de 13 mois qu'a 
duré la sous-location). La bailleresse a également conclu au versement par 
A______ d'une indemnité mensuelle pour occupation illicite s'élevant à 1'040 fr. 


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65, jusqu'à la libération des locaux. Il a produit un décompte à l'appui de la 
demande, duquel il ressort que le locataire était à jour à la fin de l'année 2011, 
mais qu'il n'avait rien payé depuis. 
n. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle du 20 février 2012, A______ 
a persisté dans ses conclusions et conclu au déboutement de la bailleresse de 
toutes ses conclusions. 
Il a produit à l'appui de sa réponse une pièce nouvelle, soit un courrier du 
7 novembre 2011 de son conseil à l'avocat du sous-locataire accompagné d'un 
décompte intitulé "récapitulatif des dépenses" mentionnant des dépôts mensuels 
de 667 fr. et des dépenses "SIG", "TT/IT", "HYGIENE/ENTRETIEN" et 
"PROVISIONS". 
o. Lors de l'audience de débats principaux du 3 septembre 2012, à laquelle 
A______ était excusé par certificat médical et représenté par son avocat, le 
Tribunal a informé les parties que, s'agissant de l'évacuation demandée, les débats 
porteraient dans un premier temps sur le principe de l'évacuation, la question des 
mesures d'exécution requises devant être tranchée dans la composition prévue par 
l'article 26 alinéa 3 aLaCC (art. 30 al. 3 LaCC). 
Le conseil d'A______ a confirmé que l'avis comminatoire du 4 mai 2011 avait 
bien été retiré par A______ ou par une personne autorisée par lui à cet effet, et 
qu'aucun paiement n'était intervenu, à sa connaissance, dans le délai 
comminatoire, certainement en raison d'un problème économique. 
La bailleresse a indiqué qu'au 3 septembre 2012, les arriérés de loyer et d'indem-
nités pour occupation illicite s'élevaient à 9'092 fr. 55 pour l'appartement. 
A______ n'a pas allégué avoir effectué un quelconque versement depuis le 
1er janvier 2012. 
Pour le surplus, les parties ont réitéré leurs conclusions respectives, que la baille-
resse a toutefois complétées en sollicitant la compensation des arriérés de loyers 
dus avec le prélèvement de la garantie bancaire. 
p. Dans leurs plaidoiries écrites du 17 septembre 2012, les parties ont intégra-
lement persisté dans leurs conclusions, suite à quoi la cause a été gardée à juger. 
D. 
Les arguments des parties seront examinés en tant que de besoin ci-après. 


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EN DROIT 
1. 
1.1. L'appel est recevable contre une décision finale à condition, dans les affaires 
patrimoniales, que la valeur litigieuse au dernier état des conclusions soit de 
10'000 fr. au moins, étant précisé qu'aucun des cas excluant l'appel n'est réalisé en 
l'espèce (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 et 309 CPC). 
1.2 En l'espèce, devant le premier juge, les seules conclusions en restitution du 
profit indûment réalisé de 10'001 fr. 55 par le locataire ainsi qu'en paiement d'in-
demnités pour occupation illicite de 1'040 fr. 65 jusqu’à la libération des locaux 
sont supérieures à 10'000 fr. Il s'ensuit que la voie de l'appel est ouverte. 
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel 
est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 
2. 
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). Elle n'est nullement 
liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance 
(JEANDIN, in Code de Procédure civile commenté, n. 6 ad art. 310 CPC). 
Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent éga-
lement en appel (VOLKART, DIKE-Komm-ZPO, 2011, no 7 ff. zu art. 316 ZPO; 
REETZ/HILBER, Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 2010, n 16 
zu art. 316 ZPO), soit en l'espèce la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 
CPC). 
3. 
L'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu que la résiliation du 
bail était inefficace. 
3.1 En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit exami-
ner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai im-
parti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était 
assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai 
imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exi-
gences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et termes 
prescrits par l’art. 257d al. 2 CO. 
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l'évacuation sont réalisées, 
l'art. 257d CO ne laisse aucune marge d’appréciation au juge. Il suffit ainsi que 
l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur 
pour que la résiliation de bail pour non paiement du loyer soit acquise. Le juge 
doit alors prononcer l'évacuation. 
3.2 Très souvent, le contrat de bail à loyer comporte des annexes (des règles et 
usages locatifs; le règlement de maison, des inventaires, des plans, etc.). Elles 


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lient celui qui signe le contrat, à la condition qu'elles y soient mentionnées et que 
les deux parties, en particulier le locataire, en aient reçu un exemplaire. Peu 
importe que ces annexes soient signées ou non. En outre, les parties sont réputées 
avoir accepté les clauses de ces annexes, comme d’ailleurs toutes les clauses du 
contrat, qu'elles les aient lues ou non. Seules les clauses tout à fait inhabituelles ou 
insolites ne lient pas le locataire, à moins que son attention n'ait été 
particulièrement attirée sur leur contenu (CdB 1998 p. 115; CdB 1993 p. 122; 
CdB 1996 p. 91; CdB 1995 p. 117; ATF 108 II 416 consid. 1b; 19 II 443 
consid. 1a; DESSEMONTET, Commentaire romand, n. 45 ad art. 1 CO; WINIGER, 
Commentaire romand, n. 56 ad art. 18 CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 
2008, p. 181). 
En cas de changement de domicile, il incombe à la partie qui déménage de veiller 
à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle 
omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de 
notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle 
adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO). 
Toutefois, lorsque le bailleur a été averti que le courrier devait être envoyé à une 
autre adresse ou s'il connaît son lieu de résidence et qu'il peut déterminer sans 
peine à quel lieu peut être atteint l'intéressé, toute communication ou notification 
doit être envoyée à cette nouvelle adresse pour être valable (BOHNET, les termes et 
délais en droit du bail à loyer, 13ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 
2004, p. 6). 
Selon la jurisprudence, lorsque la communication d'une manifestation de volonté 
constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut 
appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; 107 II 
189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond alors au moment où la 
manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) 
du destinataire et de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement 
ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 
consid. 3.1.2). 
En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre 
effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi, 
le pli est reçu le jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres 
si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale 
de lendemain de ce jour (théorie de la réception dite absolue; ATF 137 III 208 
consid. 3.1.2; ATF 107 II 189 consid. 2 et références citées). 
S'agissant toutefois de la sommation de payer instituée par l'art. 257 al. 1 CO, à 
l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 al. 3 CPC; ATF 
130 III 396 consid. 1.2.3; 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommandé 


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ne peut pas être remis directement au destinataire ou à une personne autorisée par 
celui-ci et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans 
sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire 
le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré 
dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette 
théorie de la réception est dite relative (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3). 
3.3 En l'espèce, les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans 
le Canton de Genève (édition 1991) ont été mentionnés dans le contrat de bail et 
l'appelant, qui a produit le contrat de bail avec un exemplaire de ceux-ci en 
annexe, ne prétend pas qu'il ne les aurait pas reçus ou qu'il n'en aurait pas pris 
connaissance. 
Les conditions générales et règles et usages locatifs (édition 1991) annexés au 
contrat de bail lient par conséquent les parties. 
Aux termes de l'art. 49 ces conditions générales et règles et usages locatifs, toute 
communication ou notification du bailleur au locataire, relative à l'exécution et à 
l'application du bail, lui est valablement adressée aux locaux loués ou à l'adresse 
indiquée dans le bail. 
En l'espèce, il ressort du dossier que la régie chargée de la gérance de l'appar-
tement concerné a adressé ses correspondances tant à l'adresse du locataire 
figurant sur le contrat de bail qu'à l'adresse des locaux loués. En février 2011, 
l'appelant a en outre donné suite à une lettre envoyée à l'adresse des locaux loués, 
sans formuler aucune objection à cet égard. 
Il ressort par ailleurs du dossier que l'appelant a fait figurer dans sa correspon-
dance l'adresse des locaux loués, même si plus récemment, en 2011, dans un cour-
rier à la régie il a omis d'indiquer une quelconque adresse postale. 
L'appelant ne prétend pas qu'il aurait informé la régie qu'il souhaitait que l'en-
semble des correspondances concernant le logement loué lui soit adressé exclusi-
vement à son domicile, soit à l'adresse figurant sur le bail. 
En outre, par avis comminatoire du 4 mai 2011, l'intimée a imparti un délai de 
trente jours à l'appelant pour s'acquitter de la somme de 4'162 fr. 60. Cet avis a été 
notifié à l'appelant par pli recommandé expédié à l’adresse des locaux loués et il a 
été retiré le 18 mai 2011 par celui-ci. 
A réception de cet avis, l'appelant ne s'est toutefois pas manifesté auprès de la 
régie pour se prévaloir de leur prétendu accord sur l'envoi de courrier à son domi-
cile, soit l'adresse figurant sur le bail. 


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Au vu de ce qui précède, l'appelant n'a pas démontré à satisfaction de droit l'exis-
tence d'un quelconque accord relatif à l'envoi de communications exclusivement à 
son domicile. 
En outre, cet avis comminatoire du 4 mai 2011 contenait toutes les indications 
prévues à l'art. 257d al. 1 CO, de sorte que le délai pour s'acquitter de la somme 
de 4'162 fr. 60 est arrivé à échéance le 17 juin 2011. L'appelant n'a pas réglé cette 
somme dans le délai comminatoire. 
L'appelant, qui a réceptionné ledit avis comminatoire, devait ainsi s'attendre, à 
défaut de paiement dans le délai imparti, à recevoir une résiliation du bail à 
l'adresse des locaux loués. Il n'a toutefois pas retiré le courrier recommandé du 
20 juin 2011 contenant l'avis de résiliation du bail pour le 31 juillet 2011, alors 
qu'un avis de retrait avait été déposé dans sa boîte aux lettres le 21 juin 2011. 
C'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l'avis comminatoire 
du 4 mai 2011 ainsi que l'avis de résiliation du 20 juin 2011 avaient été dûment 
notifiés à l'appelant à l'adresse des locaux loués. 
Le bail a ainsi été valablement résilié pour le 31 juillet 2011. 
L'appelant ne disposant par conséquent plus de titre juridique l'autorisant à 
demeurer dans les locaux litigieux (art. 267 al. 1 CO), son évacuation a été 
prononcée à bon droit par les premiers juges. 
Le jugement querellé sera par conséquent confirmé sur ces points. 
4. 
L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir admis la prétention de l'intimée en rem-
boursement du trop-perçu des sous-loyers. Il considère que c'est à tort que les 
premiers juges ont retenu qu'il avait réalisé un profit indu en sous-louant son 
appartement. 
4.1 Selon l'art. 423 al. 1 CO, lorsque la gestion n'a pas été entreprise dans l'intérêt 
du maître, celui-ci n'en a pas moins le droit de s'approprier les profits qui en 
résultent. 
Cette disposition vise l'hypothèse de la gestion d'affaires imparfaite de mauvaise 
foi; la gestion d'affaires est qualifiée d'imparfaite lorsqu'elle est entreprise non pas 
dans l'intérêt du maître, mais dans celui du gérant ou d'un tiers; elle est dite "de 
mauvaise foi" lorsque son auteur sait ou devrait savoir qu'il s'immisce dans la 
sphère d'autrui sans avoir de motif pour le faire, commettant ainsi un acte d'usur-
pation; ce genre d'usurpation est reconnu, notamment, en cas d'utilisation sans 
droit de la chose d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2a p. 72; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013, 4A_456/2010 du 18 avril 2011; 
4A_310/2007 du 4 décembre 2007). 


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C/15663/2011 
A la suite d'un revirement de jurisprudence, le Tribunal fédéral a admis que 
l'art. 423 al. 1 CO était applicable lorsqu'un locataire, procédant à une sous-
location non autorisée, excédait ainsi les limites du droit que lui confère le contrat 
et, en sous-louant sans droit la chose d'autrui, empiétait sur le patrimoine du bail-
leur et gérait l'affaire d'autrui (ATF 126 III 69 consid. 2b p. 73; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1.). 
Le locataire est de mauvaise foi dès qu'il doit savoir qu'il n'est pas en droit d'uti-
liser ainsi la chose d'autrui et qu'il s'immisce donc dans les affaires du bailleur. Le 
bailleur est alors en droit de s'approprier les profits qui résultent de cette im-
mixtion (ATF 126 III 69 consid. 2c p. 73). Lorsqu'une personne loue la chose 
d'autrui dans son propre intérêt alors qu'elle sait qu'elle n'est pas en droit de le 
faire, elle s'immisce dans la sphère juridique d'autrui de mauvaise foi et doit 
remettre tout le profit qu'elle a réalisé (ATF 129 III 422 consid. 4 p. 424 s.; arrêt 
précité 4A_594/2012 consid. 2.1.1). 
Il n'est pas nécessaire, pour que l'art. 423 al. 1 CO soit applicable, que le bail prin-
cipal ait pris fin. La sous-location non autorisée en cours de bail constitue au 
contraire un cas caractéristique de gestion imparfaite par le locataire des affaires 
du bailleur au sens de l'art. 423 al. 1 CO. Il faut cependant que le locataire soit de 
mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il ait dû savoir que les conditions de la sous-location 
non autorisée ne correspondaient pas à ses obligations contractuelles et qu'il réa-
lisait ainsi un profit illégitime; lorsque ces conditions sont réalisées, le bailleur est 
en droit de s'approprier les profits qui résultent de l'ingérence inadmissible dans 
ses affaires (arrêts 4A_456/2010 du 18 avril 2011, résumé in JdT 2012 II p. 116, 
4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1.). 
4.2 La prétention du maître en restitution des profits suppose que des profits aient 
été réalisés par le gérant et qu’il existe un lien de causalité entre ceux-ci et l'ingé-
rence; seuls les profits effectivement obtenus sont dus (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4; HERITIER/LACHAT, in Commentaire 
romand, Code des obligations I, 2012, n. 17 et 22 ad art. 423 CO). Le fardeau de 
la preuve incombe au maître (arrêt précité 4A_456/2010). 
Le sous-bailleur n’a en principe pas le droit de tirer un bénéfice de la sous-
location, étant rappelé que le loyer de la sous-location doit être déterminé en com-
paraison avec le bail principal sans référence aux art. 269 et ss CO 
(BOHNET/MONTINI, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, 
n. 39 ad art. 262 CO; LACHAT, op. cit., p. 568). 
D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’art. 262 al. 2 let. b CO sert les inté-
rêts du bailleur principal, qui ne doit pas se sentir grugé parce que le locataire, 
sans prestations supplémentaires, retire de la sous-location un profit beaucoup 
plus élevé que le bailleur de la location (ATF 119 II 353; arrêt du Tribunal fédéral 


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C/15663/2011 
4C.331/2004 du 17 mars 2005 consid. 1.2.1, résumé in RS 2005 p. 316; LACHAT, 
op. cit., p. 570, note 34). Pour certains auteurs de doctrine en revanche, l'abus n'est 
admis que lorsque le sous-locataire se trouve dans une situation manifestement 
péjorée par rapport au bail principal (HIGI, op. cit., n. 43 ad art. 262 CO; 
NORDMANN, La sous-location, 10ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 
1998, p. 14). 
Lorsque le locataire fournit au sous-locataire des prestations supplémentaires, par 
exemple en mettant du mobilier, des services, de la vaisselle, des équipements à 
disposition de ce dernier, il est autorisé à lui réclamer une rémunération en 
contrepartie (ATF 119 II 353 consid. 5c). La majoration justifiée par ces pres-
tations doit être calculée de manière concrète, eu égard à la valeur de celles-ci, du 
coût du mobilier, de son amortissement, d'un intérêt de 5% et d'une prime de 
risque (ACJC/794/2010). Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et 
la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15% du loyer principal 
(ATF 199 II 353; LACHAT, op. cit., p. 569) et une majoration de 20% peut être 
admise dans l’hypothèse où les pièces sous-louées sont bien meublées (Cahiers du 
bail 4/1992, p. 122). Lorsque le loyer de la sous-location, en l'absence de presta-
tions supplémentaires excède 30 à 40% le loyer principal, il devient abusif. Il l'est 
en tout cas même pour un appartement meublé, lorsqu'il approche du triple du 
montant dû pour le loyer principal (LACHAT, op. cit., p. 570; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008). 
Le juge dispose d'une certaine marge d'appréciation dans la fixation du montant 
des profits à restituer aux bailleurs (art. 4 CC; arrêt précité 4A_456/2010; 
HERITIER/LACHAT, op. cit., n. 22 ad art. 423 CO; CHAPPUIS, La restitution des 
profits illégitimes, 1991, p. 51 s.; SCHMID, Zürcher Kommentar, 1993, n. 127 ad 
art. 423 CO). 
4.3 En l'espèce, l'appelant ne conteste pas avoir sous-loué l'appartement en cause 
du 19 juillet 2010 au 20 août 2011 et ne prétend pas que cette sous-location ait été 
autorisée par l'intimée. 
Il n'a jamais informé la bailleresse de la sous-location ni communiqué les condi-
tions véritables de la sous-location et n'a obtenu aucune autorisation de la baille-
resse sur ces conditions. 
Il résulte de ce qui précède que le recourant était de mauvaise foi puisqu'il sous-
louait en sachant qu'il n'avait pas le droit de le faire et utilisait ainsi sans droit à 
son profit la chose d'autrui. En appliquant l'art. 423 al. 1 CO et en retenant impli-
citement que les conditions de cette disposition étaient réunies, le Tribunal n'a 
nullement enfreint celle-ci. 
Le Tribunal a retenu que le sous-loyer s’était élevé à 2'000 fr. (soit 1'333 fr. plus 
667 fr.), correspondant à une augmentation de 63% du loyer de base, puisque 


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C/15663/2011 
celui-ci s'élevait à 1'040 fr. 65 charges comprises et à 190 fr. pour la place de 
parking, augmentation qui était manifestement abusive. 
L'appelant soutient avoir sous-loué l'appartement en cause pour un loyer mensuel 
de 1'333 fr. et avoir fourni des prestations complémentaires au sous-locataire pour 
un montant de 667 fr. que celui-ci lui versé. A l'instar du premier juge, il retient 
que le loyer de base s'élevait à 1'230 fr. 65, admettant implicitement que la place 
de parking avait également été sous-louée, ce qui n'est pas contesté par l'intimée. 
Or, l'appelant s'est limité à produire un décompte des dépenses faites en faveur du 
sous-locataire sans toutefois fournir une quelconque facture étayant ces charges. 
En outre, contrairement à ce que soutient l’appelant, les prestations complémen-
taires fournies au sous-locataire ne pouvaient comprendre les frais de téléphone, 
électricité et de câble, dès lors que, selon le courrier du 19 juillet 2010 signé par 
l'appelant et le sous-locataire, ces frais devaient être pris en charges directement 
par ce dernier. De plus, il ressort de l'ordonnance de non entrée en matière du 
15 décembre 2011 que le sous-locataire a affirmé que le sous-loyer avait été fixé à 
2'000 fr. charges comprises, sans se référer aux charges supplémentaires alléguées 
par l'appelant. 
L'appelant a donc échoué à prouver les frais des biens ou des services préten-
dument fournis au sous-locataire. 
En outre, il apparaît que l'appelant n'a pas davantage fourni de document établis-
sant le mobilier garnissant l'appartement en cause. 
Force est dès lors de constater que l'appelant n'a produit aucun document ni aucun 
témoignage venant justifier la différence de loyer perçue, dont on rappellera 
qu'elle s'est élevée à 63%. 
Par conséquent, la Cour considère que c'est à bon droit que le Tribunal a retenu 
que le montant total de l'augmentation du loyer de 769 fr. 35 (soit 2'000 fr. - 
1'230 fr. 65) était manifestement abusif et que l'appelant devait rembourser le 
trop-perçu à l'intimée. 
Le locataire n'ayant pas contesté avoir encaissé le sous-loyer pour la période du 
19 juillet 2010 au 20 août 2011, le calcul effectué par le Tribunal fixant le profit 
indûment réalisé par l’appelant à 10'001 fr. 55 plus intérêts sera pour le surplus 
confirmé. 
S'agissant du dies a quo des intérêts moratoires, dans le mécanisme de l'art. 423 
al. 1 CO, les profits frauduleusement réalisés doivent être remis au maître, de telle 
sorte que celui-ci soit placé dans la même situation que s'il les avait réalisés lui-
même. Or la part illicite des sous-loyers a été encaissée par le recourant mois 
après mois et celui-ci en a eu la jouissance dès le versement. Il apparaît donc légi-


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C/15663/2011 
time qu'il doive payer au maître, pour la jouissance de l'argent pendant le temps 
écoulé, un intérêt à 5% à compter d'une date moyenne. Cette manière de faire a 
d'ailleurs déjà été admise par le passé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 
28 février 2013 consid. 2.4; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 4). 
Partant, c'est à juste titre que le Tribunal a fixé le dies a quo des intérêts mora-
toires dès le 22 mars 2011, conformément aux conclusions de l'intimée. 
Le jugement sera donc confirmé sur ce point également. 
5. 
L'appelant s'est opposé au paiement des indemnités pour occupation illicite au 
motif que la résiliation du bail était inefficace. 
Il n'a pas allégué ni démontré avoir réglé les indemnités de 9'092 fr. 85 auxquels il 
a été condamné. 
La résiliation du bail étant au demeurant valable, l'appel est également mal fondé 
sur ce point et le jugement querellé sera ainsi intégralement confirmé. 
6. 
L'intimée a conclu à la condamnation de dépens, faisant valoir que l'interprétation 
de l'art. 22 al. 1 LaCC n'excluait pas l'allocation de dépens. 
6.1 Il ressort des interventions des députés Irène BUCHE et Olivier JORNOT, 
rapporteurs de la majorité au Grand Conseil genevois, ainsi que de l'acceptation à 
l'unanimité de l'intitulé "Gratuité", que l'art. 17 al.1 aLaCC instaurait la gratuité 
totale pour les "frais de justice" - ou frais judiciaires - et les "dépens" (Mémorial 
du Grand Conseil, PL 10481-A). Il n'y a aucun motif de s'écarter de cette interpré-
tation historique, qui correspond du reste à la terminologie et à la systématique du 
CPC et de la LaCC (cf. LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 
2011, p. 57, note 93). 
Le nouvel art. 22 al. 1 LaCC a repris intégralement la formulation de l'art. 17 al. 1 
LaCC). 
En outre, le Tribunal fédéral a récemment confirmé que l'art. 116 al. 1 CPC per-
mettait au droit cantonal des dispenses plus généreuses que le droit fédéral quant à 
l'obligation de payer des frais judiciaires et de verser des dépens et qu'en consé-
quence la Cour cantonale ne violait ni l'art. 116 al. 1 CPC ni l'art. 49 al. 1 Cst. en 
appliquant l'art. 22 al. 1 LaCC (art. 17 al. 1 aLaCC) prévoyant devant la 
juridiction des baux et loyers, qu'il n'était pas perçu de frais judiciaires et qu'il 
n'était pas alloué de dépens (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 
2013 destiné à la publication). 
6.2 Partant, au vu de ce qui précède, en application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne 
sera pas perçu de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens. 


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C/15663/2011 
7. 
La valeur litigieuse selon les conclusions prises en appel par les parties sont supé-
rieures à 15'000 fr. 
* * * * * 


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C/15663/2011 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/1370/2012 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 décembre 2012 dans la cause 
C/15663/2011-3-OOB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et Monsieur Alain 
MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.