ge_gerichte · ACJC/1436/2014 · 2014-11-24 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 26.11.2014. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/24838/2011 
ACJC/1436/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 24 NOVEMBRE 2014 
 
Entre 
A______, ayant son siège ______, appelante et intimée sur appel joint d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 novembre 2013, comparant par 
Me Jean-Marie Faivre, avocat, 2, rue de la Rôtisserie, case postale 3809, 
1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, intimé et appelant, comparant par Me Claudio 
Fedele, avocat, 7, avenue Krieg, case postale 209, 1211 Genève 17, en l'étude duquel il 
fait élection de domicile. 
 


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C/24838/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1293/2013, rendu le 15 novembre 2013 et notifié aux parties 
par plis du 20 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal) a condamné A______ à payer à B______ la somme de 16'146 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er octobre 2010 (date moyenne; ch. 1 du dispositif), 
prononcé la mainlevée définitive des oppositions formées aux commandements de 
payer, poursuites n° 1______ et n° 2______, à due concurrence (ch. 2), débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), et condamné A______ au paiement 
des débours en 160 fr. (taxe témoin C______; ch. 4). 
Les premiers juges ont retenu que la créance - non contestée - en paiement du fer-
mage du café-restaurant "D______" pour la période de juillet à décembre 2010, 
d'un montant de 33'000 fr. était compensée à raison de 11'550 fr. à titre de créance 
en réduction de loyer en faveur de A______ consécutive aux travaux de 
rénovation entrepris dans l'immeuble abritant le café-restaurant. Devaient encore 
être imputés de ce solde un acompte de 3'000 fr. réglé le 30 septembre 2010 et des 
dépens de 2'304 fr. auxquels B______ avait été condamné dans le cadre de 
mainlevées provisoires déposées par ce dernier contre A______. 
Des travaux importants de rénovation entrepris par E______, propriétaire de 
l'immeuble, étaient intervenus depuis le mois de juin 2010; le chantier avait 
occasionné du bruit, de la poussière et un manque de luminosité dans l'arcade, liés 
à la pose de l'échafaudage, ce qui n'avait pas permis à A______ d'user pleinement 
des locaux; ce défaut ouvrait le droit à une réduction de loyer que les juges ont 
fixée, à l'instar de E______, à 30% sur une période de sept mois (juin à décembre 
2010), statuant en équité et en se fondant sur la casuistique en la matière et qui 
s'appliquait à l'entier de la redevance mensuelle due, à savoir le loyer et la 
gérance. 
Le Tribunal a débouté A______ de sa prétention en paiement de dommages-
intérêts chiffrés en dernier lieu à 66'000 fr. et fondés sur la perte sur le chiffre 
d'affaires, la renonciation des associés-gérants au paiement de leur salaire et les 
honoraires d'avocat qu'avait nécessité la procédure. E______, qui était l'auxiliaire 
de B______ à l'égard de A______, n'avait pas failli à son devoir de diligence dans 
le cadre de la conduite des travaux de rénovation dans l'immeuble; les nuisances 
générées par le chantier étaient celles rencontrées usuellement pour un chantier de 
ce type; les locaux de "D______" n'avaient pas été touchés directement par les 
travaux; aucune faute de E______ ne lui était donc imputable; enfin, la situation 
n'était pas comparable à celle de la boucherie voisine, qui avait subi l'exécution de 
travaux à l'intérieur des locaux, ces derniers s'étant étendus sur dix-huit mois en 
raison d'un retard imputable à la bailleresse principale. 


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B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 3 janvier 2014, A______ (ci-
après : l'appelante) a appelé du jugement; elle a conclu à l'annulation de la 
décision entreprise et, sur réforme, au déboutement de B______ (ci-après : 
l'intimé) de toutes ses prétentions en paiement du fermage. 
En substance, l'appelante a relevé que le Tribunal avait statué ultra petita en 
omettant de déduire de la créance en paiement du fermage le montant de 5'385 fr. 
reçu par l'intimé directement de E______ à titre de réduction de loyer consécutive 
aux travaux. Il en allait de même s'agissant des montants que lui devait l'intimé à 
titre de dépens, qui se chiffraient à 3'311 fr. et non à 2'304 fr. comme retenu à tort. 
La quotité de réduction de loyer devait être portée à 50% du fait qu'elle avait été 
privée de la jouissance de la terrasse pendant l'été, que l'échafaudage rendait le 
café-restaurant infréquentable et induisait un défaut d'aération des locaux, que 
moult objets de chantier avaient été entreposés devant les vitrages de l'éta-
blissement rebutant ainsi la clientèle, et que la proximité immédiate de la sapine 
toute proche avait induit la projection de gravats sur la table des clients. 
S'agissant des dommages-intérêts, ils avaient été écartés à tort. En effet, les tra-
vaux entrepris dans l'immeuble résultaient d'un défaut d'entretien et n'auraient pas 
été d'une telle ampleur si l'immeuble avait été régulièrement entretenu; les condi-
tions d'application de l'art. 259e CO, notamment celle de la faute, qui est pré-
sumée, étaient réunies. De plus, ces travaux ne pouvaient lui être raisonnablement 
imposés au sens de l'art. 260 al. 1 CO : le bail était effectif depuis 18 mois seule-
ment, les travaux n'avaient pas d'urgence particulière, seul l'état existant étant mo-
difié; l'exécution des travaux, durant l'été, l'avait privée de l'exploitation de la ter-
rasse et ces derniers n'avaient aucune utilité pour elle et se concentraient sur les 
logements; l’intimé n’avait accordé aucune réduction de loyer et avait agi judi-
ciairement contre elle pour réclamer le montant de la gérance alors qu'elle était 
exsangue du fait de l'exécution des travaux; elle ne l'avait à aucun moment in-
formée de l'ampleur et de la durée des travaux, qu'elle avait apprises incidemment 
par un commerçant voisin. Le dommage était constitué de la baisse d'exploitation 
qui avait chuté dramatiquement en 2010 de 31'727 fr. 05, des salaires auxquels 
avaient dû renoncer les associés-gérants pendant l'exécution des travaux à con-
currence de 31'500 fr. et des frais d’avocat générés par la procédure. Le préjudice 
total subi s’élevait à près de 70'000 fr. si bien qu'elle ne devait rien à l'intimé. 
b. Dans sa réponse à l'appel du 6 février 2014, l'intimé a conclu au rejet de l'appel; 
sur appel joint, il a conclu à l'annulation du jugement entrepris et, sur réforme, à la 
condamnation de A______ à lui payer la somme de 22'311 fr. avec intérêts à 5% 
l’an dès le 1er octobre 2010 et au prononcé de la mainlevée définitive des op-
positions formées aux commandements de payer, poursuites n° 1______ et 
n° 2______, à due concurrence ainsi qu'au déboutement de l'appelante de toutes 
autres conclusions. 


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L'omission des premiers juges de déduire de la créance en paiement du fermage le 
montant de 5'385 fr. reçu de E______ était admise. En revanche, la dette de 
dépens s'élevait bien à 2'304 fr. ce qui résultait des pièces versées à la procédure 
par l'appelante. Le jugement entrepris devait être confirmé tant sur la quotité de 
réduction du fermage de 30% - qu'il ne contestait pas - que sur la prétention en 
paiement de dommages-intérêts justement écartée, aucune faute ne pouvant être 
mise à sa charge ou celle de E______ dans le cadre de l'exécution des travaux. 
L'intimé reproche toutefois aux premiers juges, dans son appel joint, d'avoir 
étendu la réduction de loyer de 30% à l'entier de la redevance mensuelle, soit le 
loyer et le fermage; le contrat distinguait "le loyer des murs", soit la part du 
fermage correspondant à l'usage de l'arcade commerciale, et "le loyer de 
fermage", soit la part du fermage correspondant à l'usage du matériel et mobilier 
d'exploitation; dès lors que seul l'usage des locaux avait été affecté par les 
travaux, la réduction de loyer ne devait porter que sur le montant de 2'657 fr. et 
non sur la totalité du fermage mensuel de 5'500 fr. 
c. Dans sa réponse du 12 mars 2014 sur l'appel joint, l'appelante a conclu au 
déboutement de l'intimé; l'usage de la chose louée et du matériel ainsi que de 
l'agencement faisait l'objet du fermage, qui devait être réduit dans son entier en 
cas de défaut de la chose louée, ce qui avait déjà été tranché par la jurisprudence 
du Tribunal fédéral. 
d. La cause a été gardée à juger le 15 avril 2014. 
C. 
Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 
a. E______ est propriétaire de l'immeuble sis ______ à Genève dont la gérance de 
l'immeuble est assurée par la Gérance F______. 
b. Depuis l'année 1991 en tout cas, E______ et B______ étaient liés par un contrat 
de bail portant sur une arcade d'environ 71 m2 sise au rez-de-chaussée de 
l'immeuble où était exploité un café-restaurant. 
c. Par contrat du 1er décembre 2008, B______, propriétaire du fonds de 
commerce, a remis à A______, représentée par ses gérants G______ et H______, 
la gérance libre du café-restaurant "D______" exploité dans l'arcade. 
La redevance mensuelle et la garantie locative étaient fixées comme suit, à teneur 
de l'article 2 du contrat : "Les Gérants devront payer au propriétaire, par mois 
d'avance, le fermage mensuel fixé à CHF 2'843.-(…) ainsi que le loyer mensuel 
s'élevant à CHF 2'657.- (…), soit un total de CHF 5'500.- (…) Le loyer de fer-
mage est payable par mois et d'avance au plus tard le 25 de chaque mois. Le loyer 
des murs dû à F______ est payable directement au Propriétaire le 24 de chaque 
mois (…) Une garantie libérable au premier appel est convenue. Elle correspond 
au règlement de 3 mois de loyer et de fermage, soit 3 X CHF 5'500.- (…), soit un 


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montant total de CHF 16'500.- (…) Il est rappelé que le montant du fermage 
représente la location du matériel et de l'agencement, suivant inventaire qui sera 
dressé par les intéressés ainsi que le droit à la clientèle. Les Gérants ne sont donc 
pas propriétaire dudit matériel et agencement et, en cas de saisie, il devra en 
aviser immédiatement le Propriétaire ainsi que l'Office des Poursuites (…)". 
La prise de possession des locaux a été fixée au 1er janvier 2009 (article 3 du con-
trat). La durée initiale du contrat était d'une année soit jusqu'au 31 décembre 2009, 
ce dernier pouvant être dénoncé à son échéance, moyennant un préavis de trois 
mois et se renouvelait d'année en année (article 6 du contrat). 
d. En juin 2010, E______ a débuté des travaux de rénovation qui ont consisté en 
la réfection des installations techniques (chauffage, ventilation, électricité et 
colonnes sanitaires) de l'immeuble et la réfection des façades incluant des travaux 
de menuiserie et d'isolation de la toiture; au niveau des appartements, les 
sanitaires ont été rénovés avec installation d'une cabine de douche, un WC lavabo 
et un petit coin cuisine, le système électrique remis aux normes et les logements 
ont été raccordés au nouveau chauffage central; en outre, les fenêtres ont été 
entièrement changées. 
Le coût global des travaux a été chiffré à 2'700'000 fr. 
e. Préalablement à la mise en œuvre des travaux, des séances d'information ont été 
tenues en 2008-2009 pour l'ensemble des locataires. 
L'exploitant de la boucherie sise dans l'immeuble et voisine du café-restaurant 
"D______" avait été informé, par courrier de la F______ du 1er septembre 2009, 
que les crédits de rénovation avaient été accordés et que les travaux devaient 
débuter au mois de novembre 2009 pour une durée approximative de quatorze 
mois. 
Le début des travaux a finalement été retardé en raison de la présence d'un loca-
taire - dont le départ était nécessaire pour débuter l'ouverture du chantier - qui 
refusait de quitter son logement. 
G______ a participé à l'une des séances d'information organisée par la F______ 
pour informer les locataires du chantier. 
f. Dans le courant de l'année 2009, A______ a rencontré des difficultés de 
paiement du fermage et a réglé quatre mensualités de retard représentant la som-
me de 22'000 fr. à B______ en date du 27 octobre 2009. 
g. En raison de nouveaux retards, B______, par courrier du 23 août 2010, a mis en 
demeure A______ de régler trois mensualités de fermage, pour la période de 
juillet à septembre 2010, représentant la somme de 16'500 fr. dans les 5 jours, 


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sous menace de recouvrement de ces créances par voie judiciaire et du dépôt d'une 
requête en faillite sans poursuite préalable. 
Dans ce même courrier, B______ a déclaré résilier le bail à ferme pour l'échéance 
contractuelle du 31 décembre 2010. 
h. Par courrier recommandé du 23 août 2010, A______ a informé B______ qu'elle 
n'était plus en mesure de régler la totalité de la gérance en raison d'une baisse 
drastique de son chiffre d'affaires depuis le mois de juin vu les travaux qui avaient 
débuté dans l'immeuble; ces travaux avaient généré du bruit, des poussières, des 
coupures d'eau matinales, des projections de gravats sur le trottoir, la terrasse et 
les tables de la clientèle ainsi que des difficultés d'accès pour les piétons et les 
véhicules. 
Elle chiffrait sa perte d'exploitation, depuis le mois de juin 2010, entre 26% et 
36% et attendait une intervention auprès de la F______ pour obtenir une 
diminution conséquente du montant du loyer et de la gérance. Sans proposition 
satisfaisante d'ici le 19 septembre 2010, A______ exprimait le souhait de donner 
congé pour le 31 décembre 2010. 
i. B______ a intenté des poursuites contre A______ réclamant le paiement de la 
somme de 16'500 fr., plus les intérêts moratoires au titre des fermages des mois de 
juillet, août et septembre 2010. 
Un commandement de payer, poursuite n° 1______, a été notifié le 1er octobre 
2010 et a été frappé d'opposition par A______. 
j. En réponse à l'interpellation du conseil de A______, la F______ a informé cette 
dernière, par courrier du 24 novembre 2010, que B______ avait été rendu attentif, 
par courrier, à la problématique des travaux et de leurs nuisances, mais que ce 
dernier n'avait déposé aucune demande d'indemnisation. 
k. A______ a cessé l'exploitation du café-restaurant "D______" le 31 décembre 
2010. 
l. Le 7 février 2011, A______ a sollicité directement auprès de la F______ une 
réduction de loyer - hors fermage - de 50% pour la période de juin à décembre 
2010, soit 9'299 fr. 55 et le paiement de dommages-intérêts pour perte d'exploi-
tation pendant cette période chiffrés à 29'619 fr. 45. 
Le 1er juillet 2011, la F______ a confirmé au conseil de A______ qu'elle acceptait 
de verser une réduction de loyer de l'ordre de 30%, calculée sur le loyer net, sur 
une période de sept mois, soit la somme de 5'385 fr. qu'elle proposait de verser di-
rectement en mains de B______, vu l'important arriéré de fermage que ce dernier 
lui avait relaté. 


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m. Par requête déposée le 11 juillet 2011 auprès du Tribunal de première instance, 
B______ a sollicité la mainlevée provisoire de l'opposition formée par A______ 
au commandement de payer, poursuite n° 1______. 
Par décision du 26 octobre 2011 (JTPI/3______), le Tribunal de première instance 
a débouté B______ de sa requête en mainlevée provisoire et l'a condamné à payer 
à A______ le montant de 804 fr. TTC à titre de dépens. A______ avait expliqué, 
lors de l'audience du 7 octobre 2011, qu'il subissait des nuisances en raison des 
travaux effectués par E______ sur l'immeuble et que la diminution du fermage qui 
en découlait n'avait pas été contestée par B______; l'existence de son droit à la 
réduction du fermage pendant la période des travaux avait été rendue 
vraisemblable. 
n. Parallèlement aux poursuites précitées, B______ a sollicité, par requête 
déposée le 8 octobre 2010 auprès du greffe du Tribunal de première instance, la 
faillite sans poursuite préalable de A______. 
Par décision du 13 janvier 2011 (JTPI/4______), le Tribunal de première instance 
a prononcé la faillite de A______ et l'a condamnée aux frais de la cause arrêtés à 
590 fr. 
Par arrêt du 24 mars 2011 (ACJC/5______), la Cour de justice a annulé ce juge-
ment et a rejeté la requête en faillite sans poursuite préalable interjetée par 
B______; elle a condamné B______ aux frais de première instance et de recours 
ainsi qu'aux dépens de recours de A______ de 1'500 fr. 
o. En date du 24 août 2011, A______ s'est vue notifier un second commandement 
de payer, poursuite n° 2______, portant sur la somme de 16'500 fr., plus intérêts 
moratoires au titre des fermages pour les mois d’octobre, novembre et décembre 
2010, et de 1'650 fr. à titre de frais de recouvrement. 
A______ a formé opposition à ce commandement de payer. 
p. Par requête déposée le 2 novembre 2011 auprès de la Commission de conci-
liation en matière de baux et loyers, B______ a assigné A______ en paiement. 
A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 17 avril 2012, B______ a 
saisi le Tribunal des baux et loyers par requête déposée le 10 mai 2012. Il a conclu 
à la condamnation de A______ au paiement de 16'500 fr., avec intérêts à 5% l'an 
dès le 15 août 2010 à titre de fermages des mois de juillet à septembre 2010 et au 
prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de 
payer, poursuite n° 1______, et au paiement de la somme de 13'500 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 15 novembre 2010 à titre de fermages des mois d’octobre 
à décembre 2010 et au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition formée 


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au commandement de payer, poursuite n° 2______, sous déduction de la somme 
de 2'304 fr. 
B______ a précisé que A______ n'avait jamais prétendu à la suppression 
complète du fermage; en outre, cette dernière avait peu souffert des travaux 
entrepris sur l'immeuble par E______, ce qu'attestaient les pièces comptables 
produites dans les procédures précédentes; seul un versement de 3'000 fr. était 
intervenu le 30 septembre 2010. Il admettait devoir à A______ la somme de 2'304 
fr. à titre de dépens. 
q. Le 5 mars 2012, A______ s'est une nouvelle fois adressée à la F______ et 
estimé sa proposition du 1er juillet 2011 comme insuffisante; si elle admettait que 
la réduction de loyer ne devait porter que sur le loyer net - hors fermage -, celle-ci 
devait s'élever à 50%. En outre, sa perte d'exploitation s'élevait au moins à 
29'619 fr. 45. 
Par réponse du 8 mars 2012, la F______ a maintenu son offre de règlement du 
1er juillet 2011 et estimé que A______ n’avait pas démontré que la baisse de 14% 
du chiffre d'affaires invoquée fusse nécessairement due aux travaux. 
r. A l'appui de ses conclusions motivées du 24 septembre 2012, A______ a conclu 
au déboutement de B______. 
En substance, elle opposait en compensation des prétentions de B______ une 
créance en réduction du fermage, en raison de l'ampleur des travaux effectués par 
E______ et des nuisances subies, de l'ordre de 50% pour la période de juin à 
décembre 2012 soit "au moins" 19'250 fr., et une créance en paiement de 
dommages-intérêts correspondant à la perte d'exploitation estimée au montant de 
29'619 fr. 45, à la compensation des salaires dus aux deux associés-gérants de 
A______, ces derniers ayant sursis à tout ou partie de leur rémunération pendant 
l'année 2010 pour ne pas porter préjudice à l'avenir économique de la société, et 
aux honoraires d'avocat engagés par A______ pour sauvegarder ses intérêts 
chiffrés à 2'500 fr. 
s. Lors de l'audience des débats du 25 janvier 2013, le conseil de B______ a 
confirmé que ce dernier avait perçu de E______ une réduction de loyer de 30% 
sur sept mois; le montant de 5'385 fr. devait donc être imputé des montants 
réclamés. 
G______ a souligné que le chantier avait généré des désagréments importants. Les 
échafaudages masquaient les vitres du café-restaurant, étant précisé qu'un dévaloir 
avait été installé à proximité immédiate de l'établissement. Les premiers mois 
avaient été particulièrement pénibles car les toilettes et les sanitaires des 
appartements rénovés étaient régulièrement entreposés devant les vitrages du 
café-restaurant; en conséquence, "les clients devaient manger avec des toilettes 


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sous les yeux". Le café-restaurant était resté ouvert jusqu'à la fin décembre 2010. 
Toutefois, la terrasse avait été inutilisable pendant la saison d'été, de sorte que la 
clientèle avait déserté "D______". Par ailleurs, le passage donnant sur l'entrée de 
l'immeuble était régulièrement encombré par le matériel de chantier et les gravats, 
de sorte qu'il n'était plus possible d'installer des clients à cet endroit. Aux mois de 
novembre et décembre 2010, les travaux de gros-œuvre étaient terminés et les 
nuisances consistaient surtout à devoir nettoyer les vitrages du café-restaurant 
pour éliminer les poussières. 
G______ et H______ ont expliqué qu'afin d'éviter la mise en faillite de A______, 
ils avaient été contraints de réduire les charges d'exploitation de la société en 
renonçant à leurs salaires. Ainsi, le premier avait réduit son salaire de 1'000 fr. par 
mois pendant une année, tandis que la seconde, en sus d'une réduction identique, 
n'avait perçu aucun salaire en octobre, novembre et décembre 2010. 
Concernant les arriérés de fermage, G______ a déclaré qu'il avait cessé tout 
paiement à l'été 2010 afin de faire réagir B______. En effet, celui-ci s'était engagé 
à intervenir directement auprès de la F______ pour obtenir une réduction de loyer 
pendant la durée des travaux, mais il n'avait finalement rien fait. Quand le chantier 
avait débuté, B______ était en Espagne et il était injoignable. A______ reprochait 
à ce dernier de s'être totalement désintéressé de la situation, alors que le chiffre 
d'affaires du café-restaurant baissait drastiquement. 
t. Lors des audiences de débats des 15 mars, 19 avril et 21 juin 2013, quatre té-
moins ont été entendus. 
C______, fiduciaire de A______, a confirmé avoir établi les documents 
comptables produits par celle-ci à l'appui de ses prétentions et concernant les 
exercices 2009 et 2010. Ces documents avaient été dressés sur la base des chiffres 
qui lui étaient communiqués par sa cliente et sur les factures que celle-ci lui avait 
remises. Les bilans des exercices concernés étaient déficitaires. La perte nette 
d'exploitation était moindre en 2010 car les gérants avaient réduit leurs salaires. 
Le chiffre d'affaires avait baissé entre 2009 et 2010, étant relevé qu'entre ces deux 
exercices, l'emprunt contracté auprès d'un fournisseur de boissons avait diminué 
d'environ 15'000 fr., de même que la dette TVA qui avait baissé d'environ 8'000 
fr. Selon lui, cette baisse du chiffre d'affaires s'expliquait par les travaux effectués 
sur l'immeuble. Il était régulièrement passé devant le café-restaurant en 2010 et il 
avait constaté que l'établissement n'était plus visible en raison des échafaudages. 
En outre, il y avait du bruit et de la poussière, ce qui expliquait que la clientèle 
fréquente moins le café-restaurant. 
Les témoins I______, architecte, J______ et K______, gérants d'immeubles, ont 
déclaré que le chantier s'était déroulé sans problème particulier et que les 
nuisances constatées étaient celles inhérentes à tout chantier de ce type (bruit, 


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poussière, perte de luminosité). Selon le témoin I______, les échafaudages avaient 
été montés en juin 2010 et démontés en février 2011; le chantier débutait vers 
8h00 le matin pour finir vers 17h00; il n'y avait pas de travaux en soirée ou le 
week-end; il n'avait pas été nécessaire d'utiliser des machines de chantier, 
toutefois des marteaux-piqueurs avaient été utilisés pour percer des ouvertures et 
raccorder l'immeuble au réseau, ainsi que pour enlever le crépi en façade; les 
parois, peu épaisses, avaient été pour la plupart conservées, ce qui avait limité la 
casse des murs. Le café-restaurant "D______", qui était équipé d'un chauffage 
individuel, n'avait pas été directement touché par les travaux effectués à l'intérieur 
de l'immeuble, au niveau des appartements. Les exploitants de l'établissement 
avaient toutefois connu les nuisances usuelles du chantier dès le mois de juin 
2010; selon le témoin K______, des travaux avaient été réalisés directement dans 
les locaux de la boucherie, soit l'un des trois commerces sis au bas de l'immeuble, 
tandis qu'il n'y en avait pas eu dans ceux de "D______"; le témoin I______ a 
précisé que la boucherie, qui nécessitait des travaux de mise en conformité, n'était 
pas du tout exploitable pendant les travaux. Le témoin J______ a déclaré que 
B______ était tenu informé du déroulement du chantier, à charge pour lui de 
relayer les renseignements utiles aux gérants du café-restaurant, ce qui résultait 
d'une correspondance du 25 mai 2009 de la F______ adressée à son locataire et 
déposée à l'audience. 
u. Dans ses plaidoiries finales du 2 septembre 2013, B______ a admis que ses 
précédentes conclusions devaient être réduites de la somme de 5'385 fr. perçue 
directement de E______ à titre de réduction de loyer en raison des nuisances 
générées par le chantier; il concluait donc à la condamnation de A______ au 
paiement des sommes de 16'500 fr., sous déduction de la somme de 5'385 fr. et de 
13'500 fr. sous déduction de la somme de 2'304 fr., persistant pour le surplus dans 
les conclusions prises précédemment. En outre, il relevait que A______ avait 
échoué à démontrer une baisse de son chiffre d'affaires pendant les travaux et tout 
lien de causalité entre cette baisse prétendue et les nuisances générées par les 
travaux. 
Pour sa part, A______ a persisté dans ses précédentes conclusions. Elle précisait 
que ses prétentions opposées en compensation des fermages impayés repré-
sentaient 
• 19'250 fr. à titre de réduction du fermage de 50% pour la période de juin à 
décembre 2010; 
• 31'500 fr. à titre de réductions salariales, consenties en tout ou partie par 
les deux gérants du restaurant pendant la durée des travaux; 
• 31'757 fr. 05 à titre de perte d’exploitation du café-restaurant pendant la 
durée du chantier; 


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C/24838/2011 
• 2'876 fr. à titre de frais et dépens liés à la procédure de mise en faillite sans 
poursuite préalable et de 878 fr. de dépens liés à la procédure de mainlevée 
d'opposition. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 
l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 
al. 2 CPC). Il est précisé qu'il s'agit des dernières conclusions de première instance 
(JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 308). 
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 
En l'espèce, les conclusions en paiement de l'intimé prises en première instance et 
auxquelles l'appelante s'oppose, s'élevaient à 22'311 fr. après déduction des impu-
tations admises par l'intimé. La valeur litigieuse de 10'000 fr. est donc atteinte; les 
autres conditions rappelées ci-dessus sont par ailleurs réunies, de sorte que l'appel 
est recevable. 
2. 
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appré-
ciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, op. 
cit., n. 6 ad art. 310). 
3. 
L'intimé ne conteste pas, y compris dans le cadre de son appel joint, que les lo-
caux aient été affectés d'un défaut suite aux travaux de rénovation entrepris dans 
l'immeuble, ceci à compter du début du chantier au mois de juin 2010 jusqu'à la 
fin de l'exploitation du café-restaurant "D______" au 31 décembre 2010, soit une 
période de sept mois. 
Il ne conteste pas non plus que le défaut affectant les locaux pendant ces travaux 
ouvrait le droit à une réduction de loyer au sens de l'art. 259 et ss CO. 
Les parties divergent toutefois sur la quotité de cette réduction; l'appelante estime 
que l'importance des nuisances subies devait entraîner une réduction de l'ordre de 
50% sur la totalité du fermage mensuel de 5'500 fr.; l'intimé affirme, de son côté, 
que le pourcentage admis par les premiers juges, de l'ordre de 30%, doit être con-
firmé, mais qu'il se limite au montant de 2'657 fr., soit le "loyer des murs" corres-
pondant à l'usage de l'arcade commerciale. 


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C/24838/2011 
3.1. La mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé 
donne lieu à un bail à ferme non agricole (LACHAT, Le bail à loyer, p. 55, n° 2.1; 
TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2009, n° 2804, p. 413 et n° 2815 
p. 414; arrêt du Tribunal fédéral 4C_43/2000 du 21 mai 2001, consid. 2b). 
3.2. Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas 
imputables au fermier et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lors-
que le fermier est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut 
notamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 288 al. 1 
let. b CO et art. 259a al. 1 let. b CO applicable par analogie; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.9). 
3.2.1. Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état 
approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO); elle sup-
pose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi dé-
faut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 
lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légiti-
mement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.387.2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; 4C.97.2003 du 
28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C.81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3a; LACHAT, 
Le bail à loyer, 2008, n° 9.1.1, p. 216, n° 9.1.3 et 9.1.4, p. 218 et s.; TERCIER/ 
FAVRE, op. cit., n° 2061, p. 304). Le défaut de la chose louée est une notion rela-
tive; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de 
prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la 
construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A.281/2009 
du 31 juillet 2009 consid. 3.2; 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1 et les 
références citées). 
D'autres facteurs tels que le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de 
qualité, les règles de droit public ainsi que les usages courants doivent être pris en 
considération, de même que le critère du mode d'utilisation habituel des choses du 
même genre, à l'époque de la conclusion du contrat (LACHAT, Le bail à loyer 
2008, p. 217-218). 
Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 2.1; 
LACHAT, op. cit., p. 220-222). 
3.2.2. Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la mé-
thode dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose louée, affectée de 
défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres 
termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction 
effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties 


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(ATF 130 III 504 consid. 4.1; ATF 126 III 388 consid 11c; LACHAT, op. cit., 
p. 257). 
Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appré-
ciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à 
la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité, 
consid. 4.1). 
Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au 
moins 5% mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte 
permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 du 
28 octobre 2003, consid. 3.3. et 3.6). 
Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable 
(ATF 135 III 345 consid. 3.2). Celui-ci doit réduire le loyer même lorsqu'il n'est 
pas responsable de la survenance du défaut (LACHAT, op. cit., p. 258). 
3.2.3. La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la déter-
mination de la quotité de réduction de loyer (LACHAT, op. cit., p. 258). La juris-
prudence en la matière est vaste et variée. 
A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un im-
meuble évacué et en chantier (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 
p. 145). 
L'octroi d'un pourcentage de réduction fixé à 30% a été retenu dans le cadre d'une 
surélévation d'un immeuble accompagnée de la création de quatre logements, de 
la rénovation de la façade et du changement de l'ascenseur; les travaux de gros 
œuvre avaient été importants avec la démolition de la toiture existante et des com-
bles et la pose de dalles de béton, ce qui avait entraîné un risque d'effondrement 
du plafond des locataires (ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014, consid. 2.2.1.1). 
Une réduction de 25% a été accordée en raison de nuisances d'intensité variable 
d'un chantier : réfection des façades, changement de vitrages et de stores, pose 
d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que transfor-
mation d'appartements, démolition des murs, construction d'un dévaloir et 
installation d'un ascenseur (arrêt de la Cour de justice ACJC/1350/2000 du 
21 décembre 2000). 
Une réduction de 25% a été accordée s'agissant d'un chantier dans un bâtiment 
voisin pendant deux ans (arrêt de la Cour de justice ACJC/467/1996 du 20 mai 
1996), ou de l'aménagement d'un appartement au-dessus d'un centre audiovisuel 
(arrêts de la Cour de justice des 12 novembre 1984 et 1er juin 1987, cités par 
AUBERT, in Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI (éd.), 2010, n. 67 ad 
art. 259d CO). 


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Une réduction de 20% a été accordée à la suite de travaux, d'une durée de six 
mois, visant la création de deux logements dans les combles et l'installation d'une 
marquise sur l'immeuble abritant un restaurant (arrêt de la Cour de justice 
ACJC/485/2006, in CdB 4/2006, p. 120). 
Une réduction de 10% a en revanche été accordée lors de la rénovation de façades, 
de la création d'un ascenseur et de l'aménagement de combles, le chantier ayant 
impliqué la mise en place d'échafaudages et l'émanation de poussière et de bruit 
(arrêt de la Cour de justice ACJC/972/1999 du 4 octobre 1999). C'est également 
une réduction de 10% qui a été accordée dans le cas de bruits intermittents d'inten-
sité variable et odeurs de peinture (arrêt de la Cour de justice ACJC/683/1996 du 
21 juin 1996), de travaux de rénovation légers dans l'immeuble voisin, dont le net-
toyage de la façade a provoqué de la poussière et du bruit (arrêt de la Cour de 
justice ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001). 
Enfin, il a également été jugé que des désagréments causés par un chantier voisin 
de moyenne importance ne représentant que des entraves mineures inhérentes à la 
vie quotidienne en milieu urbain, ne justifiaient pas une réduction de loyer (CdB 
2/2003, p. 54). 
3.3. Se fondant sur la jurisprudence et la casuistique, les premiers juges ont esti-
mé, en équité, que les nuisances générées par les travaux entrepris dans l'im-
meuble ouvraient droit à une réduction de loyer de l'ordre de 30%, à l'instar de la 
réduction accordée par E______ à l'intimé. 
Il découle de la casuistique et des jurisprudences citées ci-dessus que d'importants 
travaux de rénovation entrepris dans l'immeuble, avec son lot d'inconvénients 
pour les occupants de l'immeuble, à savoir bruit, trépidations, poussières, dépôts 
inesthétiques, palissades, échafaudages, présence d'un dévaloir et autres nuisances 
peuvent justifier une quotité de réduction de loyer variant entre 10% et 30%. En 
cas de transformation d'appartements à l'intérieur de l'immeuble comme dans le 
cas d'espèce, les réductions allouées se trouvent généralement dans le haut de 
cette fourchette et peuvent atteindre 25% à 30%. 
Il est établi par les enquêtes que les nuisances subies par l'appelante dans le pré-
sent cas ont été celles usuellement rencontrées pour un chantier de cette envergure 
(bruit, poussière, perte de luminosité) et que le chantier s'était déroulé sans diffi-
cultés particulières; des machines de chantier - hormis des marteaux-piqueurs – 
n'avaient pas été nécessaires et les parois, peu épaisses, avaient été pour la plupart 
conservées, ce qui avait limité la casse des murs. Le café-restaurant "D______", 
qui était équipé d'un chauffage individuel, n'avait pas été directement touché par 
les travaux effectués à l'intérieur de l'immeuble, au niveau des appartements. Un 
dévaloir et une sapine avaient été installés à proximité du commerce, entourés 
d'une bâche plastifiée. Les clichés versés à la procédure et confirmés par les divers 


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témoins entendus attestent que les devantures du café-restaurant n'avaient pas été 
masquées par les bâches fixées à l'échafaudage, hormis sur leur partie sommitale; 
l'entrave se limitait donc à un effet d'obscurcissement des locaux et à un 
empiètement des tubes d'échafaudages sur le trottoir et un passage entre les 
immeubles qui abritait une petite terrasse. 
Si la réduction de 30% accordée par le bailleur principal à son locataire, en l'oc-
currence l'intimé, ne saurait lier le juge, cet élément apparaît, compte tenu des cir-
constances particulières du cas, déterminant dans l'appréciation de la quotité de ré-
duction admissible. La Cour en déduit que les nuisances générées par le chantier 
étaient, de l'aveu du propriétaire de l'immeuble et maître de l'ouvrage, importants 
et constitutifs d'un défaut de moyenne importance. L'intimé ne le conteste 
d'ailleurs pas puisqu'il n'a nullement remis en question la quotité de 30% allouée 
par les juges de première instance. 
Il apparaît donc que les nuisances générées par le chantier justifiaient une réduc-
tion de loyer de l'ordre de 30%, ce pourcentage, bien que situé dans la fourchette 
haute, étant conforme aux diverses jurisprudences susmentionnées. 
Partant, une réduction de loyer de 30% sera confirmée pour la période s'étendant 
du 1er juin au 31 décembre 2010, le jugement de première instance étant confirmé 
sur ce point. 
3.4. L’intimé reproche aux premiers juges d'avoir étendu la réduction de loyer de 
30% à l'entier de la redevance mensuelle, soit le loyer et le fermage; le contrat dis-
tinguait "le loyer des murs", soit la part du fermage correspondant à l'usage de 
l'arcade commerciale, et "le loyer de fermage", soit la part du fermage corres-
pondant à l'usage du matériel et mobilier d'exploitation; dès lors que seul l'usage 
des locaux avait été affecté par les travaux, la réduction de loyer ne devait porter 
que sur le montant de 2'657 fr. et non sur la totalité du fermage mensuel de 
5'500 fr. 
3.4.1. Le bail à ferme convenu entre les parties a pour prestation principale la ces-
sion à titre onéreux de l'usage de locaux équipés en vue de l'exploitation d'un bar 
(cf. à ce propos, arrêt du Tribunal fédéral 4A_574/2011 du 24 novembre 2011, 
consid. 1.1). 
Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat; le bailleur ne 
cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un 
bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les pro-
duits (cf. art. 275 CO); il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'ex-
ploitation d'une entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire un outil de production. 
La mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé donne 
lieu à un bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419 consid. 2.1 p. 421; arrêt du 


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Tribunal fédéral 4A_379/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.1, arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.43/2000 du 21 mai 2001 consid. 2a, in SJ 2001 I p. 541). 
Le Tribunal fédéral a estimé que les pourcentages de réduction admis par la Cour 
cantonale devaient s'appliquer à l'ensemble du fermage; en effet, le fermage devait 
être compris comme la somme totale que le fermier devait verser en contrepartie 
de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en 
plusieurs postes était sans pertinence dès lors qu'il n'était pas établi en fait que l'un 
de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.9). 
3.4.2. En l'espèce, il n'y a pas lieu de revenir sur la jurisprudence récente du 
Tribunal fédéral. 
Il découle du contrat de bail liant les parties que le "loyer de fermage" rémunérait 
la location du matériel et de l'agencement et le droit à la clientèle. Ces éléments 
influent directement sur la capacité productive des locaux remis à bail et 
constituent la contrepartie de la cession d'un bien productif et entièrement équipé. 
Ils sont donc indissociablement liés à l'exploitation des locaux et leur usage. Les 
nuisances générées par le chantier ont, à l'évidence, également affecté la capacité 
productive des locaux. 
La réduction accordée doit donc s'étendre sur la totalité du fermage, pris dans son 
ensemble, à savoir la somme mensuelle de 5'550 fr., ce que les premiers juges ont 
retenu à juste titre. 
L'intimé sera donc débouté des conclusions prises à l'appui de son appel joint sur 
ce point. 
4. 
Dans un second grief, l'appelante soutient que sa créance en paiement de 
dommages-intérêts a été écartée à tort et que les travaux entrepris dans l'immeuble 
résultaient d'un défaut d'entretien et n'auraient pas été d'une telle ampleur si l'im-
meuble avait été régulièrement entretenu; les conditions d'application de 
l'art. 259e CO, notamment celle de la faute, qui était présumée, étaient réunies. De 
plus, ces travaux ne pouvaient être raisonnablement imposés à l'appelante au sens 
de l'art. 260 al. 1 CO. 
4.1. Outre la réduction de loyer à laquelle peut prétendre le fermier en cas de 
rénovation de la chose louée, celui-ci peut réclamer au bailleur des dommages-
intérêts (art. 260 al. 2 et 289 al. 2 CO). Cette disposition renvoie à l'art. 259e CO 
(applicable par analogie selon les art. 288 al. 1 let b et 289 al. 2 CO) qui prévoit 
que le bailleur doit des dommages-intérêts au locataire qui a subi un dommage en 
raison du défaut affectant la chose louée, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute 
ne lui est imputable. Le bailleur n'a le droit de rénover la chose que si les travaux 


- 17/23 - 
 
 
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peuvent raisonnablement être imposés au fermier et que le bail n'a pas été résilié 
(art. 260 al. 1 et 289 al. 1 CO). 
Le caractère raisonnable de ces travaux s'apprécie objectivement en fonction de 
toutes les circonstances, en mettant en balance les intérêts du bailleur au maintien 
et à l'amélioration de la substance de la chose louée par rapport à l'intérêt du loca-
taire d'en jouir sans entrave, tout en veillant au respect de l'équivalence des presta-
tions dans la relation d'échange. Parmi les circonstances qui doivent être prises en 
considération dans la pesée des intérêts contradictoires, on peut citer le genre, le 
but et la durée du contrat de bail, l'ampleur des travaux et leur effet sur les loca-
taires, l'urgence de l'assainissement et son utilité pour les locataires, les réper-
cussions prévisibles sur l'équivalence des prestations dans la relation contrac-
tuelle, ainsi que l'époque d'exécution des travaux. Comme la loi ne précise pas 
quels sont les éléments à prendre en compte, le juge est libre de retenir toute cir-
constance qui lui paraît utile, pour autant que son opinion soit défendable, toutes 
les circonstances évoquées par la doctrine ne devant pas nécessairement être dis-
cutées une à une (arrêt du Tribunal fédéral 4C.382/2002 du 4 mars 2003 
consid. 3.2.). 
En outre, lors de l'exécution des travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts 
du fermier (art. 260 al. 2, 1ère phrase et 289 al. 2 CO). 
En cas d'inobservation fautive de ces conditions, le bailleur est tenu d'indemniser 
l'éventuel préjudice subi par le locataire (LACHAT, op. cit., ch. 12.5.2, p. 298). 
Toutefois, des dommages-intérêts ne sont pas dus par le bailleur du seul fait que la 
rénovation imposée au locataire lui a causé des inconvénients. Lorsque le bailleur 
entreprend une rénovation en respectant les exigences de l'art. 260 CO, il exerce 
un droit (limité) que le locataire doit souffrir et dont la compensation interviendra 
par une réduction appropriée du loyer. Si cette réduction est indépendante de toute 
faute du bailleur, la réparation du dommage consécutif aux nuisances du chantier, 
par exemple la diminution des recettes d'un commerce due à un reflux de la clien-
tèle détournée par les travaux, ne sera pas supportée par le bailleur. En effet, le 
simple fait d'entreprendre des travaux compatibles avec la loi ne constitue jamais 
une faute du bailleur. Il y a en revanche faute de ce dernier lorsqu'il viole le devoir 
de diligence que lui impose l'art. 260 al. 2 CO, par exemple s'il ne prend pas 
toutes les mesures adéquates pour réduire au maximum les nuisances ou s'il viole 
des règles de l’art de la construction (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de 
modification de la chose louée entrepris par le bailleur; analyse de l'art. 260 CO, 
1998, p. 342; arrêt de la Cour de justice ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009, 
consid. 5.1. et 5.2). 
4.2. Pour pouvoir prétendre à des dommages-intérêts, le locataire doit démontrer 
que la chose louée est ou était affectée d'un défaut dont la réparation incombe au 


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bailleur, quelle que soit son ampleur, qu'en raison de ce défaut il a subi un pré-
judice et que ce préjudice est en rapport de causalité adéquate avec le défaut 
(AUBERT, op. cit., n. 3 ad art. 259e CO; LACHAT, op. cit., p. 263). 
S'agissant de la procédure, le locataire devra prouver que la chose louée est ou 
était affectée d'un défaut dont la réparation incombe au bailleur, le dommage et le 
lien de causalité. La faute du bailleur est présumée. Conformément à l'art. 42 
al. 1 CO, la preuve du dommage incombe au locataire. Le locataire produira 
notamment des factures acquittées en relation avec les frais qu'il a subis en raison 
du défaut (relogement, repas pris à l'extérieur, remise en état de son mobilier, etc.; 
AUBERT, n. 67 ad art. 259d CO). 
Dans le calcul des dommages-intérêts, le locataire doit se laisser imputer d'éven-
tuels avantages, par exemple lorsque ayant déménagé, il paie un loyer moindre. 
Le locataire qui a obtenu une réduction de loyer doit l'intégrer dans le calcul de 
son dommage. De même, le locataire doit s'efforcer de réduire son dommage 
(art. 44 CO; LACHAT, op. cit., p. 264). Les dommages-intérêts ne sont pas dus si 
le bailleur démontre qu'il n'a commis aucune faute. Il doit prouver avoir pris 
toutes les précautions pour éviter le dommage ou pour y remédier. La faute du 
bailleur est présumée; le fardeau de la preuve libératoire lui incombe 
(ACJC/172/2014 du 10 février 2014, consid. 4.1). 
 
4.3.1. En l'espèce, la Cour retient que les travaux entrepris dans l'immeuble par 
E______ pouvaient raisonnablement, par leur ampleur et leur durée, être imposés 
à l'appelante. 
Il ressort des enquêtes que le café-restaurant "D______", équipé d'un chauffage 
individuel, n'avait pas été directement touché par les travaux effectués à l'intérieur 
de l'immeuble, au niveau des appartements; les représentants de l'appelante ont en 
effet confirmé que le commerce était resté ouvert jusqu'à leur restitution, en 
décembre 2010, et n'avait subi aucun arrêt d'exploitation. A titre comparatif, tel 
n'avait pas été le cas du commerce abritant la boucherie voisine, qui avait 
nécessité d'importants travaux de mise en conformité et qui n'était pas du tout 
exploitable pendant les travaux. Contrairement à ce que soutient l'appelante, le fait 
que l’immeuble n'aurait pas fait l'objet d'un entretien courant régulier accentuait 
plutôt la nécessité de procéder rapidement aux travaux de réfection de la façade 
du bâtiment et de l'isolation de sa toiture, ainsi qu'à la rénovation de ses logements 
et de ses installations techniques; la situation du café-restaurant de l'appelante ne 
pouvait d'ailleurs faire obstacle à ces travaux du moment que l'intérieur de l'arcade 
ne devait faire l'objet d’aucuns travaux. Ainsi, l'intérêt de E______ de maintenir et 
d'améliorer, par une rénovation nécessaire, l'état général de l'immeuble l'emportait 
nettement sur celui de l'appelante de jouir des locaux sans entraves, entraves qui 
sont restées, dans le présent cas, celles usuellement rencontrées (bruit, perte de 
luminosité, poussières, empiètement de l'échafaudage sur la terrasse). 


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L'équivalence des prestations fournies a donc été respectée (cf. arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.382/2002 précité, consid. 3.1). 
La volonté des parties de mettre fin au bail est au surplus intervenue après 
l'ouverture du chantier, survenue au mois de juin 2010, auquel l'appelante ne s'est 
d'ailleurs jamais opposée. 
Il apparaît donc que E______ était en droit de procéder à la rénovation projetée en 
présence de l'appelante, les conditions d'application de l'art. 260 CO étant réunies. 
4.3.2. La Cour partage l'appréciation des premiers juges les ayant conduit à retenir 
que E______ n'avait pas failli à son devoir de diligence dans le cadre de la 
conduite des travaux de rénovation dans l'immeuble et qu'ainsi, aucune faute ne 
lui était imputable. 
En effet, il est ressorti des enquêtes que le chantier avait débuté au moins de juin 
2010 et que les travaux de gros-œuvre s'étaient terminés au mois de février 2011, 
au moment de la dépose des échafaudages, conformément au planning qui avait 
été respecté, tout comme les horaires de chantier (8h00 - 17h00; absence de tra-
vaux en soirée et le week-end); les nuisances subies par les occupants de l'im-
meuble dans le présent cas avaient été celles usuellement rencontrées pour un 
chantier de cette envergure (bruit, poussière, perte de luminosité); aucune diffi-
culté dans la gestion technique du chantier n'avait été rencontrée et la direction du 
chantier n'avait fait l'objet d'aucune doléance particulière des locataires quant au 
déroulement des travaux; une information régulière avait été assurée par les archi-
tectes mandataires, qui étaient constamment sur place, ainsi que par les ouvriers 
travaillant sur le chantier; diverses séances d'information de l'ensemble des loca-
taires, tenues préalablement à l'ouverture du chantier, avaient été organisées en 
2008-2009, G______ ayant d'ailleurs participé à l'une d'elles. 
Si l'on peut certes retenir une certaine passivité de l'intimé dans les démarches 
entreprises auprès de E______ pour obtenir une réparation pour le compte de 
l'appelante, il apparaît que cette dernière a été en mesure d'intervenir directement 
auprès de la F______ qui est finalement entrée en matière sur l'octroi d'une 
réduction de loyer certes versée en mains de l'intimé, mais admise en déduction 
des arriérés de fermage accumulés. Cet élément, pris isolément, ne suffit pas à 
retenir un manque de diligence fautif de la part du propriétaire de l'immeuble, 
respectivement de l'intimé, dans la bonne conduite du chantier et des mesures 
prises pour réduire au maximum les nuisances générées par le chantier. Parmi les 
mesures prises en ce sens, il y a lieu de relever que les parois des appartements 
rénovés avaient été pour la plupart conservées, limitant ainsi la casse des murs et 
l'usage des marteaux-piqueurs; le dévaloir et la sapine étaient équipés d'une bâche 
de protection plastifiée; les devantures du café-restaurant n'avaient été masquées 
par les bâches de l'échafaudage qu'en leur partie sommitale, limitant l'effet 


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d'obscurcissement; enfin, une publicité avec la mention "Le Café de D______ est 
ouvert" avait été apposée sur la bâche de l'échafaudage afin que celui-ci puisse 
être aperçu depuis la voie publique sans difficulté. On ne voit pas ainsi quelles 
mesures supplémentaires auraient pu être attendues de l'appelante, qui a été 
dûment renseignée de l'avancement et du déroulement des travaux par les man-
dataires-architectes et les ouvriers présents constamment sur place. 
Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les travaux de rénovation 
avaient été entrepris par E______ en respectant les exigences de l'art. 260 CO et 
sans faute de sa part. 
Le droit de l'appelante de réclamer des dommages-intérêts, notamment la perte de 
chiffre d'affaires générée par le reflux de clientèle, n'est donc pas ouvert en pa-
reille circonstance, ceci conformément à la jurisprudence, la réduction de loyer 
déterminée ci-dessus (cf. consid. 3 à 3.4.2.) suffisant en l'absence de faute à com-
penser l'entrave subie dans l'exploitation des locaux. 
L'appelante sera donc déboutée des conclusions prises à titre de paiement de 
dommages-intérêts au sens de l'art. 259e CO, sans qu'il soit nécessaire d'examiner 
le bien-fondé de ses prétentions, ainsi que le lien de causalité entre le dommage 
allégué et le défaut, l'absence de faute du bailleur ayant été démontrée. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 
5. 
Les parties s'accordent sur l'arriéré de fermage encore dû par l'appelante. 
L'appelante reconnaît en effet devoir à l'intimé la somme de 33'000 fr. corres-
pondant aux fermages impayés pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2010 
(6 x 5'500 fr.). 
Doivent être déduits de cette somme les montants de : 
• 3'000 fr. versés le 30 septembre 2010 par l'appelante, fait admis par l'in-
timé; 
• 5'385 fr. correspondant à l'indemnisation de E______, versée directement 
en mains de l'intimé, perçue à titre de réduction du loyer liée à l'exécution 
des travaux que les premiers juges ont manifestement omis, par 
inadvertance, de déduire du montant finalement dû par l'intimé; cette 
déduction est également admise par l'intimé; 
• 11'550 fr. correspondant à la réduction du fermage de l'ordre de 30% rete-
nue ci-dessus (cf. consid. 3 à 3.4.2), sur une période de sept mois (30% x 
5'500 fr. x 7). 


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5.1. Une controverse subsiste sur les montants que devait l'intimé à l'appelante à 
titre de dépens. L'appelante chiffre le montant de ces dépens à 3'311 fr. et non à 
2'304 fr. montant qui a été, selon elle, retenu à tort par les premiers juges. 
5.2. Les frais comprennent d'une part les frais judiciaires, soit notamment l'émo-
lument forfaitaire de conciliation, l’émolument forfaitaire de décision, les frais 
d'administration des preuves, les frais de traduction (art. 95 al. 2 CPC), d'autre 
part les dépens, soit notamment les débours nécessaires, le défraiement d'un repré-
sentant professionnel (art. 95 al. 2 let. a et b CPC). 
Le tribunal statue sur les frais dans la décision finale (art. 104 al. 1 CPC). Les 
frais judiciaires sont fixés et répartis d'office (art. 105 al. 1 CPC); le tribunal fixe 
les dépens selon le tarif des frais établi par le canton (art. 105 al. 2 CPC) 
Les frais sont mis à la charge de la partie succombante (art. 106 al. 1 CPC). 
5.3. Les dépens, mis à charge de l'intimé dans le cadre du jugement du Tribunal de 
première instance du 26 octobre 2011 (JTBL/3______ dans la cause C/6______), 
ont été fixés à 804 fr. Ce montant ne souffre aucune discussion et est dû par 
l'intimé, ce qu'il ne conteste pas. 
S'agissant de la cause C/7______ ayant opposé les parties, le Tribunal de première 
instance a prononcé la faillite de l'appelante et l'a condamnée aux frais de la cause 
arrêtés à 590 fr. (JTPI/4______du 13 janvier 2011). 
Par arrêt du 24 mars 2011, la Cour de justice a annulé ce jugement et a rejeté la 
requête en faillite sans poursuite préalable interjetée par l'intimé; elle a condamné 
ce dernier aux frais de première instance et de recours ainsi qu'aux dépens de re-
cours de A______ de 1'500 fr. 
Il découle du considérant 3 de l'arrêt de la Cour susvisé que cette dernière a 
expressément indiqué mettre à charge de l'intimé les frais de première instance et 
de recours, ainsi que des dépens, l'appelante étant assistée d'un conseil dans la 
procédure par-devant elle. Les dépens ont été fixés par la Cour à 1'500 fr.; cette 
somme ne couvrait que les dépens de seconde instance. La Cour a en outre 
expressément mis les frais de première instance et de recours à charge de l'intimé, 
en sus des dépens. Selon l'état de frais versé à la procédure par l'appelante, les 
frais qu'elle avait assumés étaient constitués d'un émolument de mise au rôle de 
800 fr. et de frais de l'Office des faillites de 270 fr. ayant fait l'objet d'une quit-
tance datée du 19 janvier 2011. L'intimé n'apporte en outre aucun élément per-
mettant de mettre en doute l'existence de ces frais et leur couverture par l'appe-
lante. Partant, il revient à l'intimé de supprimer la somme de 2'570 fr. due à l'appe-
lante à titre de frais et dépens mis à sa charge par la Cour dans le cadre de la pro-
cédure de faillite sans poursuites préalables ayant opposé les parties. 


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Au final, l’intimé est redevable d’un montant de 3'374 fr. (804 fr. + 2'570 fr.) à 
titre de frais et dépens dans les procédures susvisées. Le jugement sera donc 
réformé sur ce point. 
5.4. En résumé, l'appelante devra être condamnée à verser en mains de l'intimé la 
somme de 9'691 fr. (33'000 fr. - 3'000 fr. - 5'385 fr. - 11'550 fr. - 3'374 fr.), la 
mainlevée provisoire requise étant prononcée à concurrence dudit montant. 
Partant, le jugement entrepris sera annulé au chiffre 1 de son dispositif et, sur ré-
forme, l'appelante sera condamnée à payer à l’intimé la somme de 9'691 fr. avec 
intérêts à 5% l'an dès le 1er octobre 2010 (date moyenne). 
Le jugement sera confirmé pour le surplus. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise 
les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 6.2). 
7. 
A l'appui de ses dernières conclusions prises en première instance et dans le cadre 
de la présente procédure d'appel, l'intimé a conclu à la condamnation de l'appe-
lante au paiement de la somme de 22'311 fr.; l'appelante a pour sa part conclu au 
déboutement de l'intimé, sans former de demande reconventionnelle. La valeur 
litigieuse est manifestement supérieure à 15'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a et art. 74 
al. 1 let. d LTF), ouvrant la voie du recours en matière civile. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel déposé par A______ le 3 janvier 2014 contre le jugement 
JTBL/1293/2013 rendu le 15 novembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/24838/2011-1-OSD. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Condamne A______ à payer à B______ la somme de 9'691 fr. avec intérêts à 5% l'an 
dès le 1er octobre 2010 (date moyenne). 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Messieurs Laurent RIEBEN et Ivo BUETTI, juges; 
Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; 
Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. (cf. considérant 7 supra).