ge_gerichte · C/14644/2011 · 2016-02-01 · fr

SOUS-LOCATION; RÉSILIATION ABUSIVE | CO.257f; CO.262; CO.271; CO.259a

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 01.02.2016 C/14644/2011

C/14644/2011
ACJC/101/2016
du 01.02.2016
sur JTBL/552/2015 ( OBL
)
, CONFIRME
Descripteurs
:
SOUS-LOCATION; RÉSILIATION ABUSIVE
Normes
:
CO.257f; CO.262; CO.271; CO.259a
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/14644/2011
ACJC/101/2016
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 1
ER
FÉVRIER 2016
Entre
A______
, sise ______, (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 5 mai 2015, représentée par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile,
et
B______
, p.a. C______, sise ______, (GE), intimé, comparant par Me Xavier-Romain RAHM, avocat, place des Philosophes 8, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/552/2015
du 5 mai 2015, notifié à A______ le lendemain, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a ordonné la jonction des causes C/14644/2011 et C/6538/2012 sous le numéro de cause C/14644/2011 (ch. 1 du dispositif), déclaré valable le congé notifié à A______ le 27 juin 2011 pour le 31 juillet 2011 pour les locaux situés rue ______ numéro 6 à Meyrin (ch. 2), débouté celle-ci de toutes ses conclusions (ch. 3), ordonné la libération en faveur de B______ de l'intégralité des loyers consignés à compter du 1
er
mars 2012 sous 14L 2012 000020 (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). ![endif]>![if>
b.
Le Tribunal a retenu que la résiliation du 27 juin 2011 avait été précédée, le 24 mai 2011, d'une injonction respectant les conditions formelles de l'art. 257f CO, que A______ n'avait pas répondu à la demande de transmission des copies des conditions de sous-location, que les contrats de sous-location produits en procédure ne couvraient pas l'intégralité des espaces sous-loués, que B______ n'était pas informé de toutes les sous-locations pratiquées dans les locaux et que les conditions de sous-location, s'agissant du prix au m
2
, étaient manifestement abusives. Ce faisant, le Tribunal a débouté A______ de ses conclusions en constatation de l'inefficacité du congé et en annulation du congé.
En outre, le Tribunal a retenu que, si la situation s'était améliorée au moment de son transport sur place, il était démontré que les accès et les corridors du bien loué étaient encombrés, au moment de la résiliation, par de nombreux matériaux, compliquant l'accès à un local technique, ce qui avait provoqué un courrier d'une assurance lui demandant que les accès soient débarrassés.
Par contre, il n'existait aucune preuve que des travaux modifiant la structure interne des locaux avaient été entrepris sans l'accord de B______ ou que onze places de stationnement étaient occupées par A______.
La résiliation extraordinaire excluait toute prolongation judiciaire du bail.
Par ailleurs, dès lors que, depuis le 1
er
août 2012, A______ occupait les locaux sans droit, elle ne pouvait faire valoir les droits découlant des
articles 259 ss CO, relatifs à un éventuel défaut de la chose louée.
B.
a.
Par acte adressé à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice le 5 juin 2015, A______ a formé appel dudit jugement, concluant à la constatation de l'inefficacité du congé du 27 juin 2011, subsidiairement à son annulation, ainsi qu'à la disjonction des causes, au renvoi de la cause C/6538/2012 au Tribunal s'agissant de la décision sur les prétentions tirées de l'existence du défaut et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions.
![endif]>![if>
Subsidiairement, elle a conclu à la constatation de l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation, ainsi qu'à la validation de la consignation du loyer, à ce qu'il lui soit octroyé dès le 1
er
septembre 2011 une réduction de loyer de 20% jusqu'au rétablissement de l'accès à la rampe et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions.
En tous les cas, elle a conclu à l'octroi d'une indemnité pour perte de jouissance des locaux correspondant à 20% du loyer, du 1
er
septembre 2011 jusqu'au jour de l'élimination du défaut ou de la restitution des locaux et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions.
b.
Par réponse du 9 juillet 2015, B______ a conclu au déboutement de A______ et à la confirmation du jugement entrepris.
c.
Dans sa réplique du 3 août 2015, A______ a fait grief au premier juge d'avoir commis un déni de justice au sens de l'art. 29 al. 1 Cst. en refusant de se prononcer sur le défaut de la chose louée après l'échéance du bail, justifiant le renvoi de la cause en première instance.
d.
Dans sa duplique du 24 août 2015, B______ a persisté dans ses conclusions.
e.
Par courrier du 27 août 2015, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : ![endif]>![if>
a.
B______ est propriétaire des parcelles numéro ______ de la commune de Meyrin et ______ de la commune de Satigny, sur lesquelles se trouvent les bâtiments sis rue ______ numéros 6 et 8.
Les bureaux sis au numéro 8 sont occupés par la société C______, dont B______ était l'administrateur unique jusqu'en mai 2006 et est l'actionnaire majoritaire.
Le bâtiment au numéro 6 occupe une surface au sol de 342 m
2
(extrait du Registre foncier). Pour accéder à sa porte d'entrée avant, il faut franchir trois marches d'une hauteur moyenne de 15 cm chacune, puis une dernière marche juste devant l'entrée d'une hauteur de 14 cm. Les camions de livraison peuvent descendre le hayon élévateur au niveau du plat après les trois marches et utiliser une rampe de bois amovible pour passer la dernière marche (procès-verbal de transport sur place du Tribunal).
Il existe une rampe d'accès à l'arrière du bâtiment au numéro 8. La porte en bas de la rampe donne accès à un local au sous-sol. Au fond à gauche de celui-ci se trouve une porte qui mène au sous-sol du numéro 6. La séparation entre les numéros 6 et 8 se situe deux fenêtres après la rampe (procès-verbal de transport sur place du Tribunal).
Selon les plans fournis par B______, il existe à proximité immédiate du numéro 8, dix-sept places de parking dont une place visiteurs et quatre places clients. S'agissant du numéro 6, il existe onze places de parking en tout, soit deux places à l'entrée de la propriété en épi, six le long du bord de la propriété sur la droite du bâtiment et trois dont deux places visiteurs à droite de la porte d'entrée contre le bâtiment.
b.
A______ est une société sise à Genève, active dans le commerce, la représentation, l'importation, la fabrication, le développement, l'installation, le service et la réparation de micro-ordinateurs et de logiciels.
Son administrateur unique est ______ et son directeur avec signature individuelle D______.
c.
Le 25 août 2000, A______, en tant que locataire, et B______, en tant que bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur une surface de 329 m
2
au rez-de-chaussée et de 324m
2
au sous-sol du bien sis rue ______ numéro 6 à Meyrin. La destination des locaux était des ateliers et des bureaux. Sept places de stationnement étaient désignées comme des dépendances de l'objet de location.
La durée du bail était de "
5 ans
" du "
1
er
janvier 2001 au 31 décembre 2006
". Les parties ont convenu que le bail initial était de six ans. A l'échéance, il était renouvelé tacitement pour une durée de deux ans tous les deux ans, sous réserve d'une résiliation au moins six mois avant la fin du bail.
Le loyer annuel de 55'000 fr. était indexé à l'indice officiel suisse des prix à la consommation du 1
er
janvier 2001. Le chauffage, l'eau chaude et l'électricité devaient être réglés par A______, selon les compteurs individuels.
Les conditions générales annexées prévoyaient que si le locataire voulait sous-louer tout ou partie de la chose, il devait préalablement demander le consentement écrit du bailleur en lui indiquant les conditions de la sous-location et en lui fournissant les renseignements qu'il était en droit de requérir en application de l'art. 262 CO. Sauf accord écrit contraire des parties, le sous-locataire devait exercer la même activité que le locataire. Dès qu'il possédait tous les renseignements utiles, le bailleur disposait d'un délai de trente jours pour se prononcer, à défaut de quoi il était présumé accepter la sous-location (art. 3).
Enfin, le bail pouvait être résilié par le bailleur avant son expiration en cas d'inobservation de l'une des clauses du bail, notamment lorsque le comportement du locataire ou de toute autre personne occupant les locaux loués ne correspondait pas aux égards dus aux autres habitants de l'immeuble et aux voisins, était contraire aux bonnes mœurs, ou, d'une manière générale, était de nature à nuire à l'ordre et à la réputation de l'immeuble (art. 26 des conditions générales).
d.
Les parties sont en désaccord sur l'objet du bail, B______ considérant que les locaux techniques et les corridors d'accès n'étaient pas loués à A______, cette dernière indiquant que, d'après ses mesures au laser, les 653 m
2
loués (329 + 324) comprenaient les couloirs, les escaliers et les accès et que l'intégralité de l'immeuble lui était ainsi louée (audition du 22 mai 2012).
Selon E______, ancien administrateur de A______, témoin, la chose louée comprenait un paquet complet de bureaux, de locaux, un sous-sol et des couloirs, l'objet étant précisé dans le bail (audition du 21 mai 2014).
e.
Les locaux loués étaient initialement bruts. Des travaux de peinture, de câblage, de pose de moquette, ainsi que d'ouverture et de fermeture de cloisons ont été entrepris, en fonction des besoins de A______, au rez-de-chaussée et au sous-sol avant l'entrée du locataire (audition de E______ du 21 mai 2014). Les frais relatifs à ces travaux ont été supportés par B______ et partiellement remboursés par A______ sur cinq ans (audition du 22 mai 2012). Selon le décompte produit, A______ a payé 27'728 fr., hors intérêts, et B______ a supporté 42'698 fr. 70.
f.
Les parties entretenaient initialement une relation de confiance (audition du 22 mai 2012).
g.
A la signature du bail, B______ a remis à A______ un passe de la porte au sous-sol permettant d'accéder et d'utiliser la rampe à l'arrière du bâtiment sis rue ______ numéro 8 (audition du 21 mai 2014). A______ a utilisé celle-ci, sans remarque du bailleur, lors de l'emménagement car l'accès était plus simple que par les quelques marches à l'entrée avant du bâtiment (audition de E______ du 21 mai 2014).
B______ a installé, à la demande de A______, un monte-charge dans les locaux loués au numéro 6, pouvant supporter d'importantes charges (procès-verbal de transport sur place du Tribunal). B______ a également vendu un transpalette à A______ (audition du 30 octobre 2013).
Selon B______, le monte-charge a été installé car l'usage d'un transpalette était dangereux dans la rampe, en particulier en raison du risque de verglas en hiver (audition du 21 mai 2014). Selon A______, dès lors qu'il n'était pas possible de passer les marches à l'avant du bâtiment avec le transpalette, il était évident que celui-ci était destiné à être utilisé sur la rampe d'accès arrière (audition du 30 octobre 2013).
Selon ses déclarations, A______ n'utilisait pas le monte-charge quand la marchandise était livrée par camion, car il n'était pas possible de la faire passer par les marches à l'avant de l'immeuble (audition du 21 mai 2014). Ainsi, elle utilisait la rampe au moins une fois par semaine en moyenne (audition du 30 octobre 2013).
Selon E______, A______ utilisait le monte-charge pour transporter la marchandise entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, afin d'éviter de la passer par l'escalier (audition du 21 mai 2014). Selon F______, employé de la locataire entre décembre 1999 et février 2003, témoin, A______ recevait assez souvent des livraisons de matériel, pouvant aller de la cartouche d'encre à des infrastructures serveurs ou des imprimantes. Une partie du matériel était livrée par le haut et l'autre par la rampe donnant accès au sous-sol (audition du 20 novembre 2014).
h.
Selon A______, après les travaux initiaux, "
il y a eu quelques petites modifications au rez-de-chaussée, en fonction de l'évolution des besoins
", faites d'un commun accord oral entre les parties (audition du 22 mai 2012).
Selon F______, mis à part les travaux lors de l'entrée dans les locaux, A______ avait fait un trou au sous-sol pour l'extraction de l'air des serveurs. Il pensait que B______ était au courant car il avait visité les locaux une fois que A______ était installée (audition du 20 novembre 2014).
Selon B______, A______ ne lui avait jamais demandé de faire des transformations. Il avait toujours été mis devant le fait accompli, notamment s'agissant de cloisonnements ultérieurs aux travaux initiaux installés au rez-de-chaussée et au sous-sol (audition du 21 mai 2014).
i.
Par courrier du 1
er
juin 2001, B______ a informé la locataire que l'entrée de l'immeuble devait rester absolument libre de palettes.
j.
D'entente avec B______, A______ a augmenté le loyer elle-même à 55'212 fr. dès le 1
er
avril 2002, à 55'656 fr. dès le 1
er
janvier 2003, à 56'004 fr. dès le 1
er
janvier 2004 et à 57'384 fr. dès le 1
er
janvier 2006.
Selon A______, la forme requise pour l'augmentation du loyer n'était cependant pas respectée, ce qu'elle ignorait à l'époque (audition du 22 mai 2012).
k.
Dès le 1
er
août 2002, A______ a sous-loué un local d'environ 25m
2
et une place de parking à G______. La surface a été utilisée comme local pour un groupe de musique, mais pas pour des bureaux ou des ateliers (auditions de H______ et de G______ du 6 février 2014).
G______ a initialement contacté B______ pour lui louer un local au sous-sol du bâtiment sis rue ______ numéro 8, mais celui-ci était trop petit (audition de G______ du 6 février 2014), ou insuffisamment ventilé (audition de B______ du 21 mai 2014). Entendu par le Tribunal, G______ a indiqué avoir été ensuite contacté par D______, sans que B______ ne lui ait conseillé de le contacter (audition du 6 février 2014).
Selon le contrat de sous-bail du 30 juillet 2002, non signé, produit par A______, le loyer mensuel était de 300 fr. hors taxes. Les locaux étaient loués dès le 1
er
août 2002 pour douze mois, contrat reconduit tacitement d'année en année, sous réserve d'une résiliation avec un préavis de six mois.
Après trois ou quatre ans, G______ a quitté le groupe et H______ a repris le paiement du loyer qui était entre temps passé à 350 fr. par mois. Le loyer couvrait le chauffage, l'eau, l'électricité, l'accès aux toilettes et, depuis quelques mois, le wifi qu'il n'utilisait pas et qui ne marchait pas très bien. Ce qui avait beaucoup intéressé H______ dans les locaux était l'accès par la rampe à l'arrière de l'immeuble. Il pouvait y accéder en voiture pour décharger le matériel. Cela était intéressant vu ses problèmes de mobilité. Le groupe avait une clé pour la porte en bas de la rampe et une clé pour la porte du local (audition de H______ du 6 février 2014).
l.
Le 25 juin 2004, A______ a conclu un contrat de sous-location avec I______ portant sur un bureau d'environ 20 m
2
et une place de parking. Le loyer mensuel était de 500 fr. hors taxes. Le bail courait dès le 1
er
juillet 2004 pour une durée de cinq mois, reconduit tacitement de six mois en six mois, sous réserve d'une résiliation avec un préavis de six mois. Le sous-locataire pouvait jouir de "
toilettes, local à café, salle d'attente et de conférence
" et le sous-bailleur prenait à sa charge les frais de chauffage, d'électricité et de nettoyage.
m.
Le 5 octobre 2006, A______ a demandé à B______ d'installer un container derrière l'immeuble loué afin d'y mettre ses palettes et les objets à jeter et d'éviter d'avoir à les entreposer au sous-sol, en passant par le sous-sol de la rue ______ numéro 8, ce qui dérangeait ses occupants.
B______ a accepté cette proposition le 9 octobre 2006.
n.
En mars 2007, les parties ont eu un différend sur l'indexation du loyer, B______ l'exigeant, A______ refusant d'y procéder, le bail étant prolongé d'uniquement deux ans (audition du 22 mai 2012).
Le 9 juillet 2008,
B______ a eu un rendez-vous avec J______ à la ______. Cette dernière lui a indiqué que, pour augmenter le loyer (sans indexation), il fallait résilier le bail mais qu'il fallait attendre deux ans, le délai de résiliation étant passé. B______ a décidé de suivre ce conseil, la confiance en le locataire étant rompue (auditions de D______ du 22 mai 2012 et de B______ du 21 mai 2014).
o.
Le 4 décembre 2008, B______, domicilié au Brésil, a adressé un avis de résiliation à A______, avec effet au 31 décembre 2010 pour le bien loué. Le motif indiqué était les "
besoins propres du propriétaire
".
p.
Le 17 décembre 2008, A______ a conclu un contrat de sous-location avec K______ portant sur un bureau d'environ 20 m
2
et deux places de parking. Le loyer mensuel était de 970 fr. hors taxes. Les locaux étaient sous-loués dès le 1
er
janvier 2009 pour une durée de 12 mois, contrat reconduit tacitement d'année en année, sous réserve d'une résiliation avec un préavis de trois mois. Le sous-locataire pouvait jouir de "
toilettes, local à café, salle d'attente et de conférence
" et le sous-bailleur prenait à sa charge les frais de "
chauffage, électricité, nettoyage, café, internet, etc.
".
K______ exploitait l'entreprise individuelle ______, sise rue ______ 6 entre les 27 janvier 2009 et 6 juillet 2015 et active dans le montage d'installations techniques, ventilation, climatisation, chauffage, sprinkler et plomberie. Il est également l'associé gérant de ______, constituée le 13 novembre 2013 et sise rue ______ 6.
q.
Par requête du 22 janvier 2009, A______ a contesté la résiliation du 4 décembre 2008, auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après également : la Commission de conciliation).
Lors de l'audience du 19 août 2010, le bailleur a précisé ne pas avoir donné le congé pour ses propres besoins mais pour les besoins de la société C______. La locataire a, quant à elle, indiqué qu'elle sous-louait une partie des locaux au sous-sol.
Par décision du même jour, la Commission de conciliation a annulé le congé.
B______ n'a pas fait recours contre cette décision, alléguant un problème de notification (audition du 22 mai 2012).
r.
Par courriel du 7 décembre 2009, B______ a proposé à la locataire d'acheter le bien loué pour 4'000'000 fr. Dans le cas contraire, il envisageait de récupérer les locaux pour développer sa société et faire un appartement de fonction.
s.
Par courrier du 29 juin 2010, B______ a confirmé à D______ son désir de récupérer le bien pour le 31 décembre 2010, attirant son attention sur l'amoncellement d'objets divers devant les accès des locaux et sur la rampe extérieure. Il l'invitait à y remédier au plus vite.
t.
Par courriel du 13 octobre 2010, D______ a indiqué à B______ comprendre sa volonté d'améliorer la rentabilité de son bien et vouloir discuter de solutions avec lui.
u.
En 2011, C______ a envisagé un partenariat avec L______, pour lequel une reprise des locaux loués par A______ était souhaitable (auditions d'M______ et de N______ du 21 mai 2014).
v.
Par courrier recommandé et par pli simple du 24 mai 2011, distribué le lendemain, B______ a mis en demeure A______ de respecter le contrat de bail, qualifiant la situation d'intolérable.
Malgré de nombreuses remarques et demandes de rétablissement de la situation, A______ utilisait toujours une moyenne de onze places de stationnement sur le site, portant préjudice à C______.
A______ occupait toujours sans droit, malgré de nombreux rappels, d'importantes surfaces à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment qui ne faisaient pas partie des locaux et surfaces loués, soit les accès et corridors de l'immeuble, rendant notamment impossible l'accès au local de chauffage. Ces espaces devaient être laissés libres et accessibles, notamment pour des raisons de sécurité. Cette remarque concernait également l'extérieur, le pourtour et les voies d'accès à l'immeuble, ces surfaces étant recouvertes de caisses, palettes CFF, tuyaux, conduites, chariots, containers, etc., donnant l'impression d'une décharge. Ces espaces devaient être libérés dans un délai de quinze jours.
B______ a en outre relevé qu'une partie des locaux loués étaient vraisemblablement sous-loués, sans qu'il en ait été informé préalablement et donc sans autorisation de sa part. Il a accordé un délai de quinze jours à A______ pour lui fournir copie des contrats de sous-location et lui indiquer l'activité des sous-locataires.
Enfin, il a exigé la remise de la copie de l'assurance responsabilité civile, incendie, dégâts d'eau et bris de glace conclue par A______.
En cas de non-respect de ces exigences, le bail serait résilié de manière anticipée en application de l'article 257f CO.
w.
Par courrier du 10 juin 2011 à A______, distribué le 14 juin 2011, B______ a constaté que son précédent courrier n'avait pas reçu de réponse et demandé à pouvoir effectuer une visite des locaux le 16 juin 2011.
x.
Par courrier du 14 juin 2011, B______ a invité ______ à lui faire parvenir dans un délai de dix jours le contrat de sous-location qui les liait à A______.
y.
Le 16 juin 2011, Maître O______, huissier judiciaire, s'est rendu sur les lieux et a établi un procès-verbal de constat, selon lequel le sous-sol du numéro 8 était encombré de rayonnages et de matériaux divers et, au fond d'un couloir, se trouvait un dépôt où des pneus et du matériel étaient entreposés.
S'agissant des locaux au numéro 6, loués à A______, ils étaient pleins, des objets se trouvant notamment devant la porte donnant accès à la chaufferie du bâtiment. Dans la seconde partie du local, des cloisonnements avaient été érigés, sans autorisation, selon les indications de B______. Ce local était également plein. A l'arrière du bâtiment, l'huissier a identifié un véhicule sans plaque de la marque Citroën et constaté l'existence d'un débarras, de matériel divers, soit notamment des tuyaux, caisses, containers, etc.
La présence de deux sous-locataires était constatée, soit les sociétés ______. La boîte à lettres extérieure de A______ mentionnait divers noms et raisons sociales, soit ______.
D.
a.
Par avis de résiliation du 27 juin 2011, B______ a résilié le bail entre les parties pour le 31 juillet 2011, en application de l'art. 266l al. 2 CO.
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b.
Par courrier du 14 juillet 2011, A______ a requis la communication des motifs du congé extraordinaire.
c.
Par courrier du 25 juillet 2011, B______ a informé A______ que les motifs étaient l'utilisation de onze places de stationnement en moyenne au lieu des sept prévues, l'occupation sans droit de surfaces à l'intérieur et l'extérieur du bâtiment, des sous-locations non autorisées, la non-transmission des polices d'assurances en vigueur et la modification de la structure interne du bâtiment.
d.
Concernant ces motifs, les auditions menées par le Tribunal des baux et loyers ont permis de déterminer ce qui suit :
e.
N______, directeur de C______ depuis 2011, témoin, avait demandé à A______, en 2011, d'évacuer plusieurs zones occupées par elle ou des gens liés à elle mais réservées à C______. En particulier, l'accès aux locaux techniques était complètement encombré (audition du 21 mai 2014).
M______, technicien chez C______, témoin, a indiqué avoir rencontré des problèmes avec A______ car les accès aux sous-sols loués par C______ étaient "sauvagement" occupés par A______ ou ses sous-locataires. S'agissant de l'accès aux locaux techniques, il a déclaré : "
le système de chauffage commun pour l'hiver des bâtiments 6 et 8 se trouve dans les sous-sols de la société C______. Pour le système en été, chaque bâtiment a sa production d'eau chaude individuelle. Je n'ai jamais pu accéder au système d'hiver pour le débrancher. Le local était complètement rempli et du matériel était entreposé dans le couloir pour y accéder. On ne voyait pas la porte. Ce système n'a donc jamais été débranché. On parle bien du numéro 6. Il y a eu également un problème de circulateur que nous avons dû changer, dû au fait qu'on ne peut pas purger l'installation car nous n'avons pas d'accès aux vannes qui se trouvent dans le même local technique
"
(audition du 21 mai 2014).
Selon B______, s'agissant de ces locaux techniques, l'évacuation était faite par un tuyau qui allait dans les canalisations. A______ lui avait demandé de supprimer ce tuyau et d'installer une pompe, pour pouvoir occuper l'intégralité du local, ce qui avait été fait. Ce qui était problématique, c'était qu'il n'avait pas accès à ce local pour purger le système, ce qui avait endommagé des circulateurs qui avaient dû être changés. Il s'agissait d'une question de sécurité. S'il y avait un quelconque problème, c'était "la catastrophe" (audition du 21 mai 2014).
Selon A______, il y avait certes du matériel entreposé dans le couloir d'accès mais il y avait "
toujours suffisamment de place pour pouvoir passer
". La situation n'avait pas changé depuis 2001 (audition du 22 mai 2012). Après avoir nié l'existence d'une chaufferie dans les locaux loués (audition du 22 mai 2012), A______ a reconnu qu'il existait un chauffe-eau dans le local technique du bâtiment sis rue ______ 6, pour produire de l'eau chaude en été exclusivement. Ce système fonctionnait relativement mal. Il y avait une vidange faite à l'aide de seaux. Une pompe avait été installée mais ne fonctionnait pas très bien. A______ avait débranché le système en 2009 environ et, depuis, il n'y avait plus besoin d'accéder aux locaux, le système s'y trouvant alimentant exclusivement les locaux loués par A______ (audition du 21 mai 2014).
f.
Selon B______, les voisins, dont la société P______, se plaignaient de l'état de la cour, notamment car il y avait des véhicules sans plaque et des détritus (audition du 21 mai 2014).
Selon M______, à l'extérieur, il y avait beaucoup de choses stockées, notamment des gaines de ventilation. Cette situation ne donnait pas une belle image pour les voisins. S'agissant de la rampe, il y avait eu beaucoup de problèmes car elle était envahie par des objets et c'était devenu "
quasiment une déchetterie
". M______ ne savait pas qui était à l'origine de cette déchetterie mais la situation était problématique en matière d'image. B______ avait régulièrement demandé de faire le nettoyage nécessaire. La situation avait pris plusieurs années pour changer (audition du 21 mai 2014).
Selon N______, il y avait un container à l'extérieur qui était utilisé par A______ pour stocker du matériel informatique. Il y avait cependant beaucoup de choses entassées autour de ce container, notamment du matériel sanitaire, de chauffagiste et de la ventilation. Le matériel informatique provenait de A______, l'origine du reste du matériel ne lui étant pas connue. Cela n'avait pas un aspect très professionnel, ressemblant plus à un débarras. Il n'avait par contre pas constaté d'encombrement sur la rampe. L'encombrement autour du container avait pour conséquence de réduire le nombre de places de parking disponibles; la situation ne s'était pas améliorée malgré les mises en demeure (audition du 21 mai 2014).
g.
Selon A______, en raison de la relation de confiance entre les parties, beaucoup de choses s'étaient faites sans traces écrites. Ainsi, elle avait remis les contrats de sous-location à B______ de main à main (audition du 22 mai 2012).
Elle sous-louait environ 15% de la surface à des sous-traitants pour des montants inférieurs au loyer payé à B______. Elle avait trois sous-locataires, soit I______ (entreprise active dans l'informatique), ______ (entreprise active dans la ventilation) et H______ qui louait un local pour son groupe de musique. A______ sous-louait également ponctuellement des locaux au sous-sol à différents privés pour qu'ils puissent entreposer leurs affaires, sous-locations qui changeaient régulièrement, B______ étant informé "
d'une manière générale mais pas forcément des noms précis des sous-locataires
" (audition du 22 mai 2012).
S'agissant des noms figurant au Registre du commerce ou sur la boîte aux lettres, D______ était administrateur de ______, dont l'adresse était une simple boîte aux lettres. ______ avait seulement sa boîte aux lettres dans les locaux loués. ______ étaient des sociétés qui avaient été expulsées mais avaient encore leur adresse dans les locaux. ______ avaient entreposé du matériel dans les locaux durant trois ou quatre mois en 2010. _______ était en fait un locataire à la rue ______ 8 (audition du 22 mai 2012).
h.
Les places de parking n'étaient pas marquées au sol lors de la conclusion du bail et avaient été marquées par la suite (audition du 22 mai 2012). Trois places de parking à droite de l'entrée du bâtiment, le long du bâtiment, et quatre perpendiculaires au bâtiment étaient attribuées à A______ (procès-verbal de transport sur place du Tribunal, audition du 22 mai 2012).
Selon M______, il y avait eu de petits frottements concernant l'utilisation des places de parking, en raison de parcages sauvages de clients et de camions de livraison de A______ (audition du 21 mai 2014).
E.
a.
A une date indéterminée, vraisemblablement en août 2011, B______ a changé les cylindres de la porte d'accès au sous-sol en bas de la rampe à l'arrière du bâtiment numéro 8. ![endif]>![if>
Selon H______, un membre de son groupe de musique l'avait appelé en août 2011, lui signalant le blocage de la porte en bas de la rampe. D______ lui avait alors indiqué qu'il avait des soucis avec le propriétaire qui avait changé la serrure. Depuis, il n'avait plus eu accès au bâtiment par la rampe (audition du 6 février 2014).
b.
Selon B______, l'accès avait été bloqué afin d'éviter tant les vols ayant eu lieu par des gens passant par les sous-sols que le stockage de matériel par A______ dans les sous-sols du numéro 8 (audition du 21 mai 2014).
Selon N______, il était arrivé qu'il retrouve la porte d'accès à la rampe ouverte et constate la présence d'individus qui n'avaient pas à être dans le bâtiment (audition du 21 mai 2014). Selon M______, des incidents de disparition de matériel au sous-sol du numéro 8 lui avaient été relatés à plusieurs reprises par une tierce personne qui occupait les locaux (audition du 21 mai 2014).
Q______, témoin, était le compagnon de la sœur de D______ et louait, depuis 2007, un local de 300 m
2
à la rue ______ 8, comme surface de stockage. Il partageait avec A______ les toilettes au sous-sol du numéro 6. Il s'était plaint, sans formalisme, auprès de B______ et D______ de la présence, à deux ou trois reprises, de personnes extérieures, notamment des livreurs, dans les locaux en sous-sol. Les employés de A______ ne le dérangeaient pas. Il ignorait si A______ avait une clé de la porte d'accès à la rampe, mais elle y avait accès car la porte s'ouvrait de l'intérieur sans clé (audition du 17 décembre 2014).
c.
Suite au blocage de la porte d'accès à la rampe, H______ a interrompu le paiement des sous-loyers d'août à décembre 2011, D______ se montrant compréhensif. Il a repris le paiement du loyer en janvier 2012, après remise d'une clé de la porte et du code de l'alarme. Depuis le blocage de la porte d'accès à la rampe, il traversait les bureaux de A______ et descendait l'escalier. Il y avait un monte-charge qu'il n'utilisait pas et dont il ne connaissait pas l'usage (audition du 6 février 2014).
Selon A______, le matériel usagé qu'elle avait l'obligation de reprendre pour le recycler était initialement stocké en sous-sol avant d'être entreposé dans une palette à l'extérieur depuis la fermeture de la porte d'accès à la rampe. Des tierces personnes pensaient qu'il s'agissait d'une déchetterie et venaient y déposer du matériel que A______ devait régulièrement évacuer (audition du 21 mai 2014).
d.
Par courrier du 25 octobre 2011, l'assurance ______ a écrit à B______ que, lors de la visite de risque du 4 octobre 2011 à la rue ______ 6, il avait été constaté que plusieurs portes extérieures et intérieures étaient encombrées par divers matériaux déposés devant ces dernières, également dans les sous-sols et certains locaux techniques. En vue du risque sécuritaire latent, B______ était prié de tout mettre en œuvre afin de limiter un dommage consécutif à un incendie ou à un dégât d'eau en dégageant les corridors et l'accès à ces portes de tout encombrement. Les voies d'accès devaient rester libres en permanence, notamment pour d'éventuels services de secours. Dans le cas contraire, une réduction ou un refus de verser les prestations pouvait être appliqué.
Selon B______, lorsqu'il avait changé d'assurance, l'agent qui était venu visiter les locaux lui avait tout de suite dit que le passage où étaient entreposés divers objets était dangereux. Il ne savait pas si finalement une réserve avait été mise dans le contrat d'assurance à ce propos (audition du 21 mai 2014).
e.
Par courrier du 28 novembre 2011, A______ a remis à B______ des copies des baux de sous-location avec G______, I______ et "
______
", ainsi que la copie des contrats d'assurance de A______ et de chacun de ses sous-locataires. Elle indiquait avoir remis ces documents directement au bailleur, bien avant le courrier de mise en demeure.
Elle a indiqué que les autres sociétés domiciliées rue ______ 6 n'étaient pas des locataires, A______ s'occupant uniquement de l'hébergement de leur site internet et de conseils marketing.
S'agissant des places de parking, A______ a indiqué "
c'est bien
sept places qui sont utilisées, une place supplémentaire étant utilisée à l'arrière par un container (dépôt autorisé par courrier électronique de Monsieur B______ du 9 octobre 2006, qui vous est remis en annexe), et trois autres places sont réservées aux visiteurs du 6 rue ______ et utilisées à ce titre par ces derniers, mais également par des visiteurs du 8, rue ______, immeuble propriété de B______
".
Elle a contesté tant la réalisation de travaux non autorisés par B______ que le fait qu'elle encombrait "
de quelque manière que ce soit, qui soit inconnue de B______ et faite sans son autorisation, les locaux et les abords de ceux-ci
".
Elle a mis en demeure B______ de débarrasser la "
rampe commune d'accès
[…]
afin de garantir l'accès au dépôt (niveau inférieur), prestation faisant partie de la chose louée
", sous menace de consignation de loyer dès janvier 2012.
Enfin, A______ a indiqué que tout montant de loyer payé au-delà du loyer de 55'000 fr. prévu contractuellement était indu et soumis à répétition.
f.
Par courrier du 19 décembre 2011, A______ a prolongé au 15 janvier 2012 le délai pour rétablir l'accès à la rampe.
Elle a invité B______ à faire un geste, concernant la possibilité pour H______, handicapé, de pouvoir bénéficier d'une clé lui donnant accès à la porte en bas de la rampe et à la porte de communication au sous-sol.
g.
Par courrier du 14 janvier 2012, B______ a indiqué que la rampe desservait l'immeuble de la rue ______ 8 et ne faisait donc pas partie du bail, le contrat ne disposant rien à ce sujet. La rampe ne pouvait comporter un défaut de la chose louée, puisque A______ ne pouvait prétendre à son usage. Ne connaissant pas H______ comme sous-locataire, B______ a indiqué ne pas pouvoir lui donner accès aux locaux.
h.
Le 29 février 2012, A______ a consigné le loyer à partir de mars 2012, sous le numéro de consignation 14L 2012 000020.
F.
Le litige entre les parties a donné lieu à trois procédures judiciaires, dont les deux premières ont été jointes par le jugement entrepris.
![endif]>![if>
a.
Après l'échec, le 13 octobre 2011, de la procédure de conciliation, A______ a déposé, le 14 novembre 2011, une requête auprès du Tribunal des baux et loyers, concluant à la constatation de l'inefficacité du congé du 27 juin 2011, subsidiairement à l'annulation du congé et au déboutement de B______ de toutes ses conclusions. Le numéro de cause C/14644/2011 a été attribué à cette procédure.
b.
Par réponse du 27 janvier 2012, B______ a conclu au déboutement de A______ de l'intégralité de ses conclusions.
c.
Sur requête des parties, le Tribunal des baux et loyers a effectué un transport sur place, le 25 septembre 2014.
Il a notamment constaté que, à gauche de la rampe arrière, soit sur le terrain loué par A______, il y avait des palettes en bois disposées en trois piles sur une hauteur respectivement de 1.87 m, 1.75 m et 1.57 m et sur une largeur de 2.7m. A droite de ces palettes étaient entreposées des caisses CFF en bois sur une hauteur de 1.95 m et une largeur de 2.5 m.
Une camionnette ______, sans plaques d'immatriculation, était stationnée contre la façade arrière des locaux loués par A______. Un deuxième véhicule immatriculé se trouvait au même endroit.
Le Tribunal a également constaté la présence de tuyaux d'environ 2 m entreposés contre un mur, d'écrans de télévision et de caisses de matériel informatique, dont A______ a indiqué qu'il s'agissait de matériel destiné à être recyclé. Ce matériel était cependant disposé de façon à ce qu'il ne puisse pas être aperçu depuis la parcelle de la société P______.
Dans le couloir qui menait de la porte d'accès à la rampe à la porte pour passer au numéro 6, divers cartons et étagères étaient entreposés, avec l'accord de B______. Ce dernier avait la clé lui permettant d'accéder au numéro 6 par les sous-sols.
La poignée intérieure de la porte entre les deux sous-sols était tordue. A______ a indiqué qu'elle avait été endommagée il y a longtemps, vraisemblablement en faisant passer du matériel. A______ a expliqué qu'étant donné que la porte était condamnée, il lui était arrivé de déposer des objets devant cette porte pendant un certain temps, objets qui étaient enlevés par la suite. Il pouvait s'agir d'objets encombrants mais le passage n'était pas systématiquement encombré.
Dans le passage vers le local technique se trouvant au numéro 6, le Tribunal a constaté qu'il n'y avait presque rien sauf une poubelle, un container et deux ou trois cartons. L'accès était dégagé. Dans le local, les affaires étaient entreposées contre le mur. Il y avait également un chauffe-eau, des purges et un monte-charge.
A______ a indiqué utiliser fréquemment le monte-charge depuis qu'elle n'avait plus d'accès à la rampe. Elle ne contestait pas avoir déplacé des objets qui étaient entreposés provisoirement.
d.
Par courrier du 28 octobre 2014, B______ a allégué que A______ avait, dans les deux semaines précédant le transport sur place, tenté de remettre en ordre les locaux loués tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, dans le but de dissimuler la réalité de ses griefs.
A l'appui de son courrier, il a produit un procès-verbal de constat du 19 septembre 2014 de Maître O______, ainsi qu'un jeu de photographies prises par N______ entre les 17 et 20 septembre 2014.
Selon ce constat, au sous-sol de l'immeuble de la rue ______ 6, le couloir permettant l'accès à la porte menant au local où se trouvait la chaudière était libre, sous réserve de quelques cartons, et la porte dégagée de tout objet. Derrière la porte, un employé de A______ procédait au débarras des objets encore présents. A l'arrière du bâtiment, une partie était réservée au stationnement des véhicules de A______ mais était occupée par des gaines d'aération métalliques. Une partie du côté latéral de l'immeuble, zone réservée au stationnement des véhicules de A______, était occupée par des palettes et des télévisions.
e.
Dans leurs plaidoiries écrites du 25 février 2015 et du 23 mars 2015, les parties ont persisté dans leurs précédentes conclusions.
G.
a.
Après l'échec, le 29 mai 2012, de la procédure de conciliation, A______ a, par requête du 29 mars 2012 devant le Tribunal des baux et loyers, conclu à la validation de la consignation de loyer depuis mars 2012, à ce qu'il soit exigé de B______ qu'il rétablisse l'accès au sous-sol et restitue les clés des portes correspondantes, à ce que A______ soit autorisée à faire exécuter, sous 30 jours dès l'entrée en force du jugement, aux frais de B______, les travaux de rétablissement d'accès, moyennant assistance d'un huissier judiciaire, à ce qu'une réduction de loyer temporaire de 50% du 1
er
septembre 2011 jusqu'au rétablissement de l'accès au sous-sol lui soit accordée et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions. Le numéro de cause C/6538/2012 a été attribué à la procédure.
![endif]>![if>
b.
Par réponse du 20 juillet 2012, B______ a conclu au déboutement de A______, subsidiairement à une réduction de loyer temporaire de maximum 10% pour la période du 29 novembre 2011 jusqu'à l'octroi des clés de la porte d'accès à la rampe, au remboursement à A______ du loyer consigné en trop, à la libération du solde de loyer en sa faveur et au déboutement de A______ de toutes autres conclusions.
c.
Dans ses plaidoiries écrites du 25 février 2015, B______ a persisté dans ses précédentes conclusions, concluant au surplus à la libération des loyers consignés.
d.
Par plaidoiries écrites du 13 mars 2015, A______ a persisté dans ses précédentes conclusions.
H.
En plus des procédures portant sur la contestation du congé et la constatation d'un défaut de la chose louée, évoquées ci-dessus, A______ a agi devant le Tribunal des baux et loyers par requête du 15 mars 2012 en constatation de la nullité des majorations de loyers et restitution des sommes perçues en trop. ![endif]>![if>
Par jugement
JTBL/1494/2013
du 19 décembre 2013, entré en force, le Tribunal a débouté A______ de ses conclusions.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).![endif]>![if>
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_130/2011
du 8 juin 2011 consid. 1;
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel, charges comprises, s'élève à 57'384 fr. En prenant en compte une période de trois ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2
Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable.
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC).
2.
L'appelante ne conteste pas que les conditions formelles de l'art. 257f al. 3 CO soient remplies. Elle fait grief au Tribunal des baux et loyers d'avoir, à tort, retenu l'existence de justes motifs, consistant en la sous-location non autorisée des locaux et éventuellement en l'encombrement intérieur et extérieur des locaux.
![endif]>![if>
2.1
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO).
Le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat. Le juge apprécie librement celui-ci, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas particulier (ATF
136 III 65
consid. 2.5;
132 III 109
consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_393/2014
du
19 novembre 2014 consid. 2).
Le manquement du locataire est examiné à la date de la résiliation; une amélioration subséquente n'est pas pertinente (arrêt du Tribunal fédéral
4A_263/2011
du 20 septembre 2011 consid. 3.4).
2.1.1
Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose louée sans le consentement du bailleur. Celui-ci ne peut refuser son consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives, ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (art. 262 al. 1 et 2 CO).
Au titre de l'obligation de communiquer les conditions de la sous-location, le locataire doit transmettre au bailleur une copie du contrat de sous-location et lui fournir l'identité du sous-locataire, la durée de la sous-location, le montant du loyer, les locaux concernés, la destination des locaux, le nombre d'occupants, etc. (Lachat, Le droit du bail, 2008, p. 568; Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2010, n. 34 ad art. 262 CO).
Le locataire qui, dûment interpellé, refuse d'indiquer les conditions de la sous-location ou laisse simplement les questions légitimes du bailleur sans réponse, s'expose à un refus justifié (Lachat, op. cit., p. 568).
Le consentement du bailleur à la sous-location n'est soumis à aucune forme et peut notamment résulter d'actes concluants, notamment quand, informé de la sous-location, le bailleur la tolère sans remarques ni protestations (Lachat, op. cit.,
p. 568). S'il a été donné de manière générale et sans condition, le consentement est en principe irrévocable et vaut pour toute la durée du bail principal (
ACJC/555/2015
du 11 mai 2015 consid. 3.1.1; Bise/Planas, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n. 29 ad art. 262 CO; Higi, in Zürcher Kommentar, 1994, n. 35 ad art. 262 CO). Si le bailleur, au courant de l'existence d'une sous-location, ne réagit pas, il est admis qu'il a consenti à la sous-location dans son principe. Même dans ce cas, la jurisprudence admet que le bailleur puisse s'opposer à la sous-location quand il en découvre les conditions, par exemple quand il constate la perte de l'intention du sous-bailleur de réintégrer le bien loué (
ACJC/555/2015
du 11 mai 2015 consid. 3.2;
ACJC/468/2015
du
27 avril 2015 consid. 4.1).
2.1.2
La sous-location de la chose sans le consentement du bailleur constitue en soi une utilisation de la chose qui viole la loi. Elle peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Le bailleur doit cependant inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF
134 III 300
consid. 3.1;
134 III 446
consid. 2.2). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF
134 III 300
consid. 3.1;
132 III 109
).
2.1.3
L'abus dans les conditions de sous-location se détermine par comparaison entre le loyer principal et le loyer de la sous-location (ATF
134 III 300
consid. 3.2;
124 III 62
consid. 2b;
119 II 353
consid. 5a). Si la sous-location n'est que partielle, il convient de calculer la différence entre les loyers sur la base d'un prorata, en fonction par exemple de la surface ou du nombre de pièces sous-louées (ATF
119 II 353
consid. 5b). Le locataire peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, telles que la rénovation du logement, des services ou la prise en charge du chauffage. Le Tribunal fédéral admet une majoration de 20% du loyer, mais pas une majoration de 200% de celui-ci, si le bien est sous-loué meublé. La majoration doit cependant être calculée de manière concrète, eu égard à la valeur des prestations complémentaires fournies. Ont été jugées abusives des différences de loyer (sans prestation supplémentaire de la part du locataire), de 30 à 40%, de 14% et de 9.38% (ATF
134 III 300
consid. 3.2;
119 II 353
consid. 5b; Lachat, op. cit.,
p. 569).
2.1.4
Selon l’article 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Pour toutes les prétentions relevant du droit privé fédéral, l’article 8 CC répartit le fardeau de la preuve, auquel correspond en principe le fardeau de l’allégation, et les conséquences de l’absence de preuve ou d’allégation (arrêt du Tribunal fédéral
4A_61/2011
du 26 avril 2011 consid. 2 et les références citées; Hohl, Procédure civile, tome I, 2001, p. 152 ss n. 785 ss).
2.2
En l'espèce, il n'est pas contesté que, lors de la résiliation du bail principal, l'appelante avait trois sous-locataires, soit H______ pour son groupe de musique, I______ et K______.
2.2.1
L'appelante allègue avoir communiqué les conditions de ces sous-locations à l'intimé de main à main, les parties partageant une relation de confiance.
A la lumière de la relation de confiance entretenue par les parties jusqu'au litige sur l'indexation du loyer de mars 2007, de la reconnaissance par l'appelante le 19 août 2010 devant le Tribunal des baux et loyers qu'elle sous-louait une partie du sous-sol et de l'absence de réaction de l'intimé à cette information, il apparaît que l'intimé connaissait les conditions de sous-location pratiquées par l'appelante à tout le moins jusqu'en mars 2007, ou connaissait l'existence de ces sous-locations et a renoncé à en demander les conditions. L'intimé a ainsi consenti, par acte concluant, aux sous-locations en faveur de H______ et de I______, signées en 2002 et 2004.
2.2.2
Cela étant, la situation est significativement différente concernant le bail de sous-location en faveur de K______.
Celui-ci a été signé le 17 décembre 2008. Or, à cette date, la relation de confiance entre les parties était, de toute évidence, rompue. En effet, l'intimé avait résilié le bail principal le 4 décembre 2008 et l'appelante envisageait vraisemblablement déjà de contester ce congé, ce qu'elle a fait par requête du 22 janvier 2009.
Dans ce contexte, la Chambre des baux et loyers ne saurait admettre que l'intimé a consenti à cette sous-location par actes concluants. A cet égard, aucun élément ne permet de conclure que l'intimé ait eu connaissance, en l'absence d'une communication formelle de l'appelante, de la présence de K______ dans les locaux. Ni son nom, ni celui de son entreprise n'apparaissaient sur la boîte aux lettres du numéro 6. Même C______, sise au numéro 8, ne semble pas avoir eu connaissance de cette sous-location en faveur d'une personne active dans le domaine de la ventilation, la climatisation et le chauffage. En effet, tant M______ que N______ ont indiqué ignorer qui avait stocké, autour du bâtiment numéro 6, le matériel sanitaire, de ventilation et de chauffagiste qui s'y trouvait. La Chambre de céans ne saurait ainsi imputer à l'intimé, alors domicilié au Brésil, une connaissance de la sous-location.
En outre, l'appelante a reconnu, durant son audition devant le Tribunal des baux et loyers, n'avoir pas systématiquement informé l'intimé des noms de ses sous-locataires, notamment s'agissant des sous-locations ponctuelles d'entrepôts au sous-sol à des privés.
Bien qu'elle en ait le fardeau, l'appelante n'amène aucune preuve que les conditions du contrat de sous-location ou même sa simple existence aient effectivement été communiquées à l'intimé. Plus particulièrement, elle ne fournit aucune preuve du consentement écrit de l'intimé à la sous-location requis par l'article 3 des conditions générales du bail.
C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que l'appelante n'avait pas requis le consentement de l'intimé à la sous-location en faveur de K______, comportement constituant une violation du bail principal. Reste à examiner si, comme le prétend l'appelante, l'intimé n'aurait pas été fondé à refuser son consentement, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges.
2.2.3
S'agissant du caractère abusif des conditions de cette sous-location, il y a lieu de les comparer aux conditions du bail principal.
Etant donné le loyer annuel de 57'384 fr. pour les locaux de 652 m
2
et sept places de parking, l'appelante paye un loyer mensuel au m
2
de 7 fr. 35 (57'384 fr. / 652 m
2
/ 12 mois). Elle supporte, en sus, l'intégralité des frais de chauffage, d'électricité et de chauffage.
Elle exige de K______ un loyer de 970 fr. pour un bureau d'environ 20 m
2
et deux places de parking, soit un loyer mensuel au m
2
de 48 fr. 50.
Ce loyer représente une majoration de 41 fr. 65 par m
2
par rapport au loyer principal, soit une majoration de plus de 560%.
Pour justifier cette majoration, l'appelante fait grand cas des services rendus à son sous-locataire, soit la mise à disposition de deux places de parking, des toilettes, du local à café, des salles d'attente et de conférence, ainsi que la prise en charge des frais de chauffage, d'électricité, de nettoyage, de café et de connexion internet. Ces services, dont la valeur n'est pas alléguée par l'appelante, ne justifient cependant aucunement que le loyer soit plus que sextuplé.
Certes, l'appelante a également supporté une partie des travaux d'aménagements avant son entrée dans les locaux en janvier 2001 (peinture, câblage, moquette, etc.), pour un montant total de 27'728 fr., soit 42 fr. 50 au m
2
(27'728 fr. / 652 m
2
). Or, K______ est entré dans les locaux en janvier 2009, soit huit ans après les travaux. S'ils n'étaient pas déjà amortis, les coûts de ces travaux au m
2
l'ont été par le paiement de deux mois de sous-loyer, étant précisé que la sous-location durait depuis plus d'une année lors de la résiliation du bail principal.
Les conditions de sous-location imposées à K______ sont ainsi abusives et justifiaient la résiliation du bail conformément à l'art. 257f CO, comme retenu à bon droit par les premiers juges.
2.3
Le jugement sera ainsi confirmé sans qu'il y ait lieu d'examiner les griefs de l'appelante concernant le motif tiré de l'encombrement des locaux, au demeurant confirmé par de nombreux témoins.
3.
L'appelante fait grief au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir annulé le congé, les motifs de congé invoqués étant de simples prétextes pour masquer l'intention de l'intimé de récupérer les locaux pour C______ et son partenariat avec L______, en violation de la période de protection découlant de la décision de la Commission de conciliation du 19 août 2010.
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3.1
A teneur de l'art. 271 al. 1 et 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi, notamment lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure.
L'art. 271a al. 1 let. e CO n'est pas applicable lorsqu'un congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ou pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins, en application de l'art. 257
f
al. 3 CO (art. 271a al. 3 let. a et c CO).
3.2
En l'espèce, dès lors que la résiliation du bail est valablement fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, l'art. 271a al. 1 let e CO n'est pas applicable. Le grief n'est donc pas fondé.
Aucun autre élément du dossier ne permet de retenir que le congé aurait été donné en violation des règles de la bonne foi et l'appelante ne démontre pas qu'il l'aurait été.
La simple allégation, au demeurant non établie, que l'intimé entendait, depuis plusieurs années, mettre fin au bail pour améliorer la rentabilité du bien ou l'utiliser pour les besoins de l'entreprise C______ et de son partenaire L______, est à cet égard insuffisante.
3.3
C'est ainsi à bon droit que l'instance précédente n'a pas annulé le congé.
4.
L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir réduit de 20% le loyer, respectivement l'indemnité pour occupation illicite, à partir du 1
er
septembre 2011, date du blocage de la porte d'accès à la rampe arrière du bâtiment, jusqu'au rétablissement de celui-ci. Elle reproche en particulier aux premiers juges d'avoir commis un déni de justice, en ne se prononçant pas sur ses prétentions.![endif]>![if>
4.1
Si le locataire ne restitue pas la chose louée à la date pour laquelle le bail est résilié (art. 267 CO) et reste dans les locaux alors que le bail a pris fin, il doit payer au bailleur une indemnité pour l'occupation des locaux (ATF
131 III 257
consid. 2 et 2.1;
119 II 437
consid. 3b/bb p. 441 s.).
L'indemnité sera en principe fixée au même montant que le loyer convenu, pour autant que la jouissance du bien non restitué soit équivalente à celle que le locataire retirait pendant le contrat (ATF
131 III 257
consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_96/2015
du 1 juin 2015 consid. 3.4).
Par application analogique des règles sur le défaut de la chose louée, si la jouissance est retreinte, l'indemnité pour occupation illicite doit être réduite. Tel est par exemple le cas d'un restaurant dont l'intégralité des vitrines sont recouvertes par le bailleur de panneaux, amenant les clients à penser que le restaurant est fermé (ATF
131 III 257
consid. 2.3 s'agissant de bail à ferme, arrêt du Tribunal fédéral
4A_96/2015
du 1 juin 2015 consid. 3.4 étendant le principe au bail à loyer).
4.1.1
Une violation du droit d'être entendu en instance inférieure est réparée, pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, lorsque l'intéressé a eu la faculté de se faire entendre en instance supérieure par une autorité disposant d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (ATF
133 I 201
consid. 2.2;
130 II 530
consid. 7.3;
129 I 129
consid. 2.2.3; arrêts du Tribunal fédéral
8C_104/2010
du 20 septembre 2010 consid. 3.2 et
5P.193/2003
du 23 juillet 2003 consid. 2.1).
4.2
En l'espèce, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, après la fin du bail, l'indemnité pour occupation illicite peut être réduite en raison d'un défaut de la chose.
Il y a ainsi lieu d'examiner si le blocage de la porte d'accès à la rampe constituait un défaut de la chose et s'il justifiait une réduction de l'indemnité pour occupation illicite.
4.2.1
On comprend mal le grief tiré d'un prétendu déni de justice, le Tribunal ayant examiné les prétentions de l'appelante, pour les rejeter sur le principe, certes sans en conséquence les examiner plus avant. Cela étant, la Chambre de céans dispose d'un plein pouvoir de cognition, permettant cas échéant de réparer la prétendue violation.
5.
5.1
Les articles 259a et 259d CO prévoient en substance que lorsque la chose louée est entachée de défauts non imputables au locataire, qui entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, jusqu'à l'élimination de ce dernier.![endif]>![if>
Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF
135 III 345
consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_582/2012
du 28 juin 2013 consid. 3.2).
La chose louée comprend les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un "état approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral
4A_582/2012
du 28 juin 2013 consid. 3.2;
4C.527/1996
du 29 mai 1997 consid. 3a = SJ 1997 661).
Quand le contrat de bail ne prévoit pas la mise à disposition de places de parking et d'un accès motorisé, il s'agit de déterminer si le locataire pouvait de bonne foi inférer que l'usage approprié de la chose louée incluait un tel accès motorisé. Le Tribunal fédéral a reconnu qu'un locataire opérant une crèche pouvait raisonnablement admettre que, si l'aménagement des lieux permet d'accéder en voiture et de s'arrêter à proximité immédiate de l'entrée de l'immeuble, cet espace pouvait être utilisé pour un bref arrêt, afin de laisser monter ou descendre des passagers, respectivement charger ou décharger des marchandises (arrêt du Tribunal fédéral
4A_582/2012
du 28 juin 2013 consid. 3.4).
5.2
En l'espèce, il est constant que la rampe se trouve intégralement sur l'arrière du bâtiment numéro 8 et donne accès à un local au sous-sol de ce bâtiment, au fond duquel se trouve une porte communiquant avec le sous-sol du bâtiment numéro 6.
Il n'est pas contesté par les parties que l'usage de la rampe n'était pas expressément prévu par le bail, mais que l'intimé a remis au moins un passe de la porte donnant sur la rampe à l'appelante.
L'appelante faisait, avant le blocage de la porte d'accès, un usage régulier de la rampe (auditions de l'appelante, de F______ et de E______).
L'usage du bien loué a été modifié par le blocage de la porte d'accès à la rampe, intervenu en août 2011.
5.2.1
Il reste à déterminer si ce blocage constitue un défaut, soit s'il a entravé ou restreint l'usage de la chose louée. A ce titre, les parties sont en désaccord sur l'utilité de la rampe, respectivement la possibilité de recevoir toutes les livraisons par la porte avant du bâtiment.
L'appelante allègue qu'il n'est pas possible de passer les quelques marches à l'entrée du bâtiment avec certaines livraisons. En lui vendant un transpalette inutilisable sur l'entrée avant du bâtiment, l'intimé aurait d'ailleurs reconnu son droit à utiliser la rampe arrière.
Durant le transport sur place, le Tribunal a cependant constaté que les camions pouvaient descendre le hayon élévateur au niveau du plat après les trois premières marches afin d'y décharger les livraisons et utiliser une rampe de bois amovible pour passer la dernière marche. La marchandise pouvait transiter entre les étages par le monte-charge installé à la demande de l'appelante et supportant d'importantes charges. L'appelante a d'ailleurs reconnu faire un usage accru du monte-charge depuis le blocage de la porte d'accès à la rampe.
Elle ne s'est formellement plainte du blocage que le 28 novembre 2011, soit presque trois mois après celui-ci. Bien que privée de l'accès à la rampe depuis quatre ans, elle n'a amené aucune preuve de l'impossibilité de réceptionner certaines livraisons. En outre, elle n'a pas clairement démontré que le transpalette ne passait pas la rampe en bois amovible à l'avant du bâtiment.
Seul l'intérêt de H______, sous-locataire de l'appelante, à pouvoir accéder à la rampe en raison de ses problèmes de mobilité a été démontré. L'appelante a accepté que son sous-locataire cesse le versement du sous-loyer jusqu'à ce qu'il puisse à nouveau accéder à la rampe. Ces éléments sont cependant sans pertinence dans le litige qui oppose l'appelante à l'intimé.
Enfin, dès lors que, comme cela ressort de nombreux témoignages, l'appelante a elle-même encombré la rampe de matériel divers rendant son utilisation quasi-impossible, elle ne saurait, de bonne foi, réclamer une réduction de loyer au motif du blocage de la porte d'accès à la rampe, rendue inutilisable de son fait.
A la lumière de ces éléments, le blocage de la porte d'accès à la rampe n'a pas restreint ou entravé l'usage approprié de la chose par l'appelante et ne justifie donc pas la réduction de l'indemnité pour occupation illicite.
5.3
Le jugement querellé sera ainsi confirmé, en ce qu'il ordonne la libération de l'intégralité des loyers consignés en faveur de l'intimé.
6.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).![endif]>![if>
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 5 juin 2015 par A______ contre le jugement
JTBL/552/2015
rendu le 5 mai 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14644/2011-6 OSB.
Au fond :
Confirme ce jugement.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.
(cf. consid. 1.1).