ge_gerichte · ATA/431/1998 · 1997-06-19 · fr

Résumé:
 "Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements avant travaux et celui après travaux, le département doit se fonder sur un état locatif complet, clair et établi dans la période précédant immédiatement les travaux. Le département doit en effet connaître les loyers de chaque appartement avant les travaux pour pouvoir fixer le nouveau loyer soumis ensuite au contrôle de l'Etat selon l'article 12 LDTR.
Ce principe vaut aussi lorsque le propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après les travaux. Dans ce cas, il convient d'établir aussi de manière claire l'état locatif, même s'il n'est pas modifié après les travaux".
Dans le cadre de transformations soumises à la LDTR, l'autorité doit
pouvoir apprécier le loyer des appartements avant et après travaux, en se
fondant sur un état locatif complet, clair et établi dans la période précédant
immédiatement les travaux. L'état locatif doit permettre de connaître
précisément le loyer de chaque appartement avant les travaux, même si le
propriétaire de l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après les
travaux.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/424/1998-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 28 juillet 1998 
 
 
 
dans la cause 
 
 
RÉGIE Z______ S.A. 
 
 
 
 
contre 
 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
 
et 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/424/1998-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La régie Z______ (ci-après : la régie) est gérante 
d'un immeuble locatif sis à Genève, et construit sur la 
parcelle no ______, feuille ____ de la commune de 
Genève-Cité. Madame M______, Monsieur M______ et Monsieur 
Z______ en sont propriétaires. 
 
 
 
L'immeuble 
comporte 
un 
sous-sol, 
un 
rez-de-chaussée avec deux surfaces commerciales et cinq 
étages habités. 
 
2. a. 
Lors d'un contrôle effectué le 17 juin 1997, un 
inspecteur de la police des constructions a constaté que 
la régie avait entrepris, sans autorisation, des travaux 
de rénovation dans plusieurs appartements de l'immeuble. 
 
 
b. 
Le 
département 
des 
travaux 
publics 
et 
de 
l'énergie, actuellement le département de l'aménagement, 
de 
l'équipement 
et 
du 
logement 
(ci-après 
: 
le 
département) a ordonné, par décision du 19 juin 1997, 
l'interruption 
immédiate 
des 
travaux 
en 
cours. 
Il 
invitait la régie à requérir une autorisation. 
 
3. 
La régie a requis ladite autorisation le 25 juin 
1997. Selon la formule de demande annexée, le bâtiment 
comptait "trente-six appartements, soit soixante-neuf 
pièces". 
 
4. 
Selon 
le 
préavis 
du 
service 
de 
l'habitat-architecture 
-LDTR 
du 
5 
août 
1997, 
la 
rénovation consistait en une réfection de la toiture, un 
nettoyage des façades, la peinture de la cage d'escalier 
et une réfection légère de dix appartements vacants. 
 
 
 
Les calculs de ce service, basés sur vingt-cinq 
appartements, 
soit 
soixante-neuf 
pièces 
(sic), 
indiquaient un montant moyen de CHF 3'967,- par pièce et 
par an. L'état locatif futur devait être inchangé. 
 
5. 
Par décision du 12 août 1997, le département a 
octroyé l'autorisation APA_______ pour la transformation 
de l'immeuble au sens de l'article 9 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR -L 520). Les 
différents préavis sollicités avaient tous été favorables 


 
 - 3 - 
 
 
 
à l'autorisation. Celle-ci se référait notamment au coût 
estimatif des travaux (CHF 400'000,-), contenu dans une 
lettre du 18 juillet 1997 de la régie, ainsi qu'à l'état 
locatif de l'immeuble au 1er janvier 1996 établi par la 
régie. 
 
 
 
Aux termes de la condition n° 5 de l'autorisation, 
le coût des travaux n'avait pas d'incidence sur les 
loyers conformément à la lettre de la requérante au 
département 
du 
18 
juillet 
1997 
et 
à 
la 
lettre 
d'information aux locataires du 17 juillet 1997. 
 
 
 
L'autorisation 
n'indiquait 
ni 
le 
nombre 
d'appartements, ni le nombre de pièces contenus dans le 
bâtiment. 
 
6. 
Selon l'état locatif au 1er janvier 1996 et daté 
du 
17 
juillet 
1997 
mentionné 
dans 
l'autorisation, 
l'immeuble 
comportait 
trente-six 
appartements 
dont 
dix-sept étaient vacants. Certains locaux, tel qu'arcades 
ou dépôts, étaient comptabilisés comme appartements. Il y 
avait soixante-neuf pièces, en faisant abstraction des 
deux lofts, et des locaux non-habitables. 
 
 
 
Hormis trois appartements pour lesquels il était 
indiqué que le loyer annuel était de CHF O.-, les loyers 
de tous les autres appartements étaient indiqués. 
 
7. 
Outre 
l'état 
locatif 
au 
1er 
janvier 
1996 
susmentionné, 
le 
dossier 
du 
département 
contenait 
d'autres documents concernant l'état locatif du bâtiment 
: 
 
 
a. 
Un état locatif au 1er janvier 1997 et daté du 8 
janvier 1997 établi par la régie C______ S.A. comportant 
vingt-cinq appartements, deux arcades et deux locaux. 
 
 
 
Les 
loyers 
de tous 
les 
appartements 
étaient 
indiqués. 
 
 
b. 
Un état locatif au 18 juin 1997 daté du même jour 
établi par la régie mentionnant trente-six appartements, 
dont onze vacants. 
 
 
 
Les 
loyers 
annuels 
de 
treize 
appartements 
indiquaient CHF 0.-. 
 
 
c. 
Un état locatif au 1er janvier 1998 et daté du 24 
juin 
1997 
établi 
par 
la 
régie 
mentionnant 
aussi 


 
 - 4 - 
 
 
 
trente-six appartements, dont huit vacants. 
 
 
 
Les loyers annuels de dix appartements indiquaient 
CHF 0.-. 
 
8. 
De 
ces 
quatre 
documents, 
il 
ressortait 
les 
renseignements suivants, s'agissant des loyers et du 
nombre de pièces des appartements : 
 
 
 
Le loft n° 20 de 170m2 au 2ème étage, qui n'était 
par ailleurs pas indiqué dans l'état locatif de la régie 
C______ S.A., avait été loué par Monsieur et Madame 
H______ dès le 1er septembre 1997. Son loyer annuel avait 
passé de CHF 18'792.- au 1er janvier 1996 à CHF 31'800.- 
dans l'état locatif au 1er janvier 1998 (daté du 24 juin 
1997). Le bail à loyer des H______ indiquait ce dernier 
montant. 
 
 
 
L'appartement n° 21 au 2ème étage, loué par Mon- 
sieur W______, comportait trois pièces dont le loyer 
annuel était de CHF 7'260.- dans les trois états locatifs 
antérieurs à la date de l'octroi de l'autorisation par le 
département. En revanche, il était de CHF 10'260.- dans 
l'état locatif au 1er janvier 1998. 
 
 
 
L'appartement n° 25 au 2ème étage, loué par Mon- 
sieur L______ depuis 1997, comportait deux pièces selon 
les états locatifs établis par la régie Z______, tandis 
que l'état locatif de la régie du C______ S.A. indiquait 
deux pièces et demie. 
 
 
 
Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 
1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement 
était de CHF 14'400.-, montant effectivement inscrit sur 
le bail des anciens locataires. Il avait baissé à CHF 
10'200.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et au 
1er janvier 1998. 
 
 
 
L'appartement n° 35 au 3ème étage, loué par Madame 
M______ depuis juin 1997, comportait deux pièces selon 
les états locatifs établis par la régie Z______, tandis 
que l'état locatif de la régie C______ S.A. indiquait 
deux pièces et demie. 
 
 
 
Selon les états locatifs au 1er janvier 1996 et au 
1er janvier 1997, le loyer annuel de cet appartement 
s'élevait à CHF 15'000.-, montant effectivement inscrit 
sur le bail des anciens locataires. Ce loyer avait baissé 
à CHF 9'480.- selon les états locatifs au 18 juin 1997 et 


 
 - 5 - 
 
 
 
au 1er janvier 1998. 
 
9. 
Par acte du 15 septembre 1997, l'association 
genevoise de défense des locataires (ci-après : Asloca), 
a 
recouru 
contre 
l'autorisation 
délivrée 
par 
le 
département auprès de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses (ci-après : la commission). 
 
 
 
L'autorisation était nulle en tant qu'elle ne 
fixait pas les loyers et que le dossier du département ne 
donnait aucune indication sur les loyers pratiqués juste 
avant les travaux dans les appartements vacants. Or, 
ceux- ci subissaient une rénovation très importante. La 
recourante contestait également le nombre de pièces 
indiqué dans l'état locatif sur lequel s'était fondé le 
départe- ment pour octroyer l'autorisation. 
 
10. 
Après avoir entendu les parties en comparution 
personnelle, la commission a admis le recours, par 
décision du 13 février 1998 notifiée le 26 mars 1998 aux 
parties. 
 
 
 
Elle s'est fondée sur l'article 10 LDTR et sur la 
jurisprudence du Tribunal administratif. C'était le mon- 
tant maximum des loyers des appartements qui devait être 
~ fixé, et non le montant moyen d'une pièce après 
travaux. En effet, le montant moyen d'une pièce ne 
permettait pas un contrôle effectif du prix maximum de 
chaque bail à loyer. 
 
 
 
Le département devait ainsi fixer, sur la base des 
contrats et des états locatifs, le loyer de chaque 
appartement après travaux pour la période déterminée. Il 
devait en outre vérifier le nombre de pièces telles 
qu'indiqué dans l'état locatif sur la base de documents 
qui ne sauraient être des photocopies de plans, à peine 
lisibles. 
 
11. 
Par acte du 24 avril 1998, la régie a recouru 
contre la décision de la commission auprès du Tribunal 
administratif. 
 
 
 
Le dossier du département contenait le montant des 
loyers de tous les appartements avant travaux. L'état 
locatif futur étant inchangé, le loyer futur de chaque 
appartement était donc connu. 
 
 
 
L'Asloca contestait le nombre de pièces de l'état 


 
 - 6 - 
 
 
 
locatif sans en apporter la preuve. Il n'était pas 
possible de dessiner un nouveau plan pour chacun des 
trente-six appartements; par contre, si l'Asloca avait 
précisé les appartements dont elle contestait le nombre 
de pièces, ceux-ci auraient pu faire l'objet de nouveaux 
plans. En outre, un locataire aurait fait remarquer que 
le nombre de pièces indiqué dans le bail ne correspondait 
pas au nombre de pièces réel. Le nombre de pièces n'avait 
de toute façon qu'une importance relative, puisque l'état 
locatif nouveau valait l'état locatif ancien, le loyer de 
chaque appartement restant inchangé. 
 
 
 
Enfin, la décision de la commission ne respectait 
pas le principe de la proportionnalité et contribuait à 
bloquer 
le 
dossier 
pendant 
des 
mois, 
alors 
que 
suffisamment de mesures avaient été prises pour prévenir 
le risque de hausse de loyer. 
 
12. 
L'Asloca a conclu au rejet du recours. 
 
 
 
Malgré 
l'effet 
suspensif 
du 
recours 
à 
la 
commission et bien que l'Asloca fût intervenue auprès du 
département, les travaux de rénovation avaient continué 
au-delà du 15 septembre 1997 pour se terminer au début de 
l'année 1998. 
 
 
 
Un locataire de l'immeuble litigieux avait reçu un 
avis de majoration daté du 10 septembre 1997, portant son 
loyer de CHF 12'480,- à CHF 13'920,- alors même que les 
propriétaires de l'immeuble s'étaient engagés à ne pas 
augmenter les loyers. Le motif de la hausse était 
l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier 
selon l'article 269 a lettre a du Code des obligations. 
 
 
 
Cette hausse démontrait la nécessité de fixer les 
loyers après les travaux pour une certaine durée. 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. a. 
Aux termes de l'article 7 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA E 
510), ont qualité de parties les personnes dont les 
droits et obligations peuvent être directement touchés 
par la décision à prendre par l'autorité administrative. 
Ces personnes ont ensuite la qualité pour recourir contre 
la décision en vertu de l'article 60 lettre a LPA. 
 


 
 - 7 - 
 
 
 
 
 
La lettre du 19 juin 1997 du département invitant 
" la régie à requérir une autorisation de construire a eu 
pour conséquence que celle-ci a pris part à la procédure 
dès son 
commencement, 
ses 
droits 
étant 
directement 
touchés par la décision à prendre par le département. La 
régie avait donc qualité de partie avant l'octroi de 
l'autorisation litigieuse et a qualité pour recourir 
contre la décision de la commission devant le Tribunal de 
céans. 
 
 
b. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 
108 de la loi sur le Tribunal administratif et le 
Tribunal des conflits du 29 mai 1970- LTA -E 505; art. 63 
al. 1 let. a LPA) . 
 
2. 
Aux termes de l'article 10 alinéa 1 1ère phrase 
LDTR, 
le 
département 
fixe, 
comme 
condition 
de 
l'autorisation 
de 
transformation 
d'un 
immeuble, 
le 
montant maximum des loyers des logements après travaux. 
 
 
 
Selon l'article 10 alinéa 2 LDTR, le département 
renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure 
apparaît disproportionnée, notamment: lorsque les loyers 
après transformations demeurent peu élevés (a); lorsque 
les logements à transformer sont des logements de luxe ou 
que leurs loyers dépassent d'ores et déjà d'au moins 2 
fois et demie les besoins prépondérants de la population 
(b) . 
 
3. 
En l'espèce, le département n'a pas usé de 
l'exception prévue à l'article 10 alinéa 2 LDTR. En 
effet, il a bel et bien fixé les loyers en indiquant dans 
l'autorisation 
litigieuse 
que 
le 
coût 
des 
travaux 
n'aurait pas d'incidence sur les loyers. 
 
 
 
Reste à déterminer si le département a fixé de 
manière suffisante ces loyers. 
 
4. 
Selon une jurisprudence constante du Tribunal 
administratif, le montant des loyers après travaux doit 
être fixé en fonction de l'appartement, non de la pièce. 
Il ne saurait donc être question d'autoriser des loyers 
après travaux soumis à autorisation sur la base de 
moyennes qui ne permettraient plus le contrôle effectif 
du prix maximum de chaque bail à loyer (ATA S. I. L. du 
27 janvier 1998 et les arrêts cités). 
 
 
 
Pour pouvoir apprécier le loyer des appartements 


 
 - 8 - 
 
 
 
Ce principe vaut aussi lorsque le propriétaire de 
l'immeuble s'engage à ne pas augmenter les loyers après 
les travaux. Dans ce cas, il convient d'établir aussi de 
manière claire l'état locatif, même s'il n'est pas 
modifié après les travaux. 
 
5. a. 
En l'espèce, le département a fixé les loyers en 
se référant à un état locatif au 1er janvier 1996 qui 
n'avait donc pas été établi immédiatement avant les 
travaux. Or, selon les états locatifs au 18 juin 1997 et 
au 1er janvier 1998, qui sont par ailleurs incomplets 
puisqu'ils ne mentionnent pas le montant de tous les 
loyers, les loyers indiqués ont soit particulièrement 
augmenté (par exemple les loyers des appartements n° 20 
et 21), soit diminué de manière significative (par 
exemple les loyers des appartements n° 25 et 35). 
 
 
 
Il ressort aussi du dossier du département que 
l'état locatif sur lequel il s'est fondé pour octroyer 
l'autorisation litigieuse ne comporte pas le même nombre 
d'appartements et de pièces que l'état locatif établi par 
la régie C______ S.A. 
 
 
 
Le nombre d'appartements et de pièces ne ressort 
pas non plus clairement des plans de l'immeuble qui sont, 
comme l'a relevé la commission, à peine lisibles. 
 
 
b. 
Au vu de l'état du dossier du département, 
celui-ci n'a pas établi de manière claire et complète les 
loyers de tous les appartements avant travaux. Les 
nouveaux loyers, même s'ils étaient les mêmes qu'avant 
les travaux, ne pouvaient donc pas être fixés de manière 
précise. 
 
 
 
En outre, la condition n° 5 de l'autorisation man- 
que de clarté en ce sens qu'elle ne prévoit pas 
explicite- ment que "le propriétaire renonce de manière 
définitive à répercuter le coût des travaux sur les 
loyers", ainsi que le département l'a indiqué lors de 
l'audience de la commission du 28 novembre 1997. 
 


 
 - 9 - 
 
 
 
6. 
Par conséquent, le recours sera rejeté et la 
décision de la commission confirmée. 
 
 
 
Il incombera au département de déterminer le 
nombre exact d'appartements ainsi que leur loyer dans la 
période précédent immédiatement les travaux. 
 
 
 
L'autorisation ayant été octroyée en l'espèce 
postérieurement au commencement des travaux, il s'agira 
d'établir le moment auquel ceux-ci ont débuté, moment qui 
sera déterminant pour évaluer les loyers de chaque 
appartement avant travaux. 
 
7. 
Une indemnité de CHF 1'000.- sera allouée à 
l'Asloca à la charge de la recourante. 
 
 
 
Un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de 
la recourante. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 24 avril 1998 par la régie Z______ S.A. 
contre la décision de la commission de recours instituée 
par la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 13 février 1998; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
confirme 
la 
décision 
de 
la 
commission dont le dispositif est précisé au sens des 
considérants du présent arrêt, à savoir qu'il incombera 
en particulier au département: 
 
 
a. d'établir le moment auquel les travaux ont débuté; 
 
 
b. de déterminer le nombre exact d'appartements ainsi que 
leur loyer dans la période précédent immédiatement les 
travaux; 
 
 
c. de préciser la condition n° 5 de l'autorisation en ce 
sens que "le propriétaire de l'immeuble renonce de 
manière définitive à répercuter le coût des travaux sur 
les loyers"; 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
 
alloue 
une 
indemnité 
de 
CHF 
1'000.- à l'Asloca à la charge de la régie Z______; 
 
 
 
 
met 
à 
la 
charge 
de 
la 
régie 
Z______ un émolument de CHF 500.-; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à la 
régie Z______ S.A., à l'association genevoise de défense 
des locataires, à la commission de recours instituée par 
la loi sur les constructions et les installations 
diverses ainsi qu'au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
 
 
 
 
Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mme Bovy, 
M. Paychère, juges, M. Bonard, juge suppléant. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
le greffier-juriste adj. : le président : 
 
 
 N. Bolli 
 D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme J. Rossier-Ischi