ge_gerichte · ACJC/516/2025 · 2025-04-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 avril 2025 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7884/2023 
ACJC/516/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MARDI 8 AVRIL 2025 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ (France), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 24 juillet 2024, représentée par l’ASLOCA, rue du Lac 
12, case postale 6150, 1211 Genève 6. 
 
Et 
COOPERATIVE B______, ayant son siège ______ [GE], intimée, représentée par 
Me Philippe JUVET, avocat, rue de la Fontaine 2, 1204 Genève. 
 
 
 
 


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C/7884/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/782/2024 du 24 juillet 2024, reçu par les parties le 14 août 
2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré efficace et valable le congé notifié 
le 1er mars 2023 par COOPERATIVE B______ à A______ concernant l’atelier 
d’une surface de 149 m² situé dans la halle sud du bâtiment « B______ » sis 
chemin 1______ no. ______ à C______ [GE] (ch. 1 du dispositif), débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 3). 
B. 
a. Par acte déposé le 16 septembre 2024 à la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire ou l’appelante) a formé appel contre ce jugement, dont elle 
sollicite l'annulation. Elle conclut, cela fait, à ce que la Cour déclare inefficace la 
résiliation de bail du 1er mars 2023 notifiée pour le 30 novembre 2023. 
 
b. Dans sa réponse du 15 octobre 2024, COOPERATIVE B______ (ci-après : la 
bailleresse ou l’intimée) conclut à ce que A______ soit déboutée de toutes ses 
conclusions. 
 
c. A______ a répliqué le 20 novembre 2024, persistant dans ses conclusions. 
d. Les parties ont été avisées le 13 janvier 2025 par le greffe de la Cour de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. COOPERATIVE B______ est une société dont le but est notamment la 
gestion et l’administration des unités locatives du site B______, ainsi que la 
maintenance et la revalorisation de ses bâtiments et la mise à disposition à des 
coopérateurs exerçant des activités industrielles et/ou artisanales compatibles 
avec le but poursuivi par la Fondation D______. 
 
b. COOPERATIVE B______ est au bénéfice d’un droit de superficie distinct et 
permanent sur les parcelles no 2______ et 3______ de la commune de 
E______ [GE], propriété de la Fondation D______, lesquelles sont situées en 
zone industrielle et artisanale. 
 
Le contrat de superficie conclu en 2003 prévoit notamment que les locataires de 
l’immeuble doivent exercer une activité compatible avec le but de la Fondation 
D______, à savoir des activités industrielles ou artisanales. Toutefois, lors de la 
signature du contrat, la Fondation D______ a demandé que les activités déjà 
présentes dans les locaux soient maintenues, quand bien même elles ne 
respectaient pas le type d’activités dans la zone. 
 
c. Le 24 mars 2021, COOPERATIVE B______, en qualité de bailleresse, et 
F______ et A______, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à 
loyer portant sur la location d’un atelier d’une surface de 149 m² situé dans la 
halle sud du bâtiment « B______ » sis chemin 1______ no. ______ à C______. 


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Le loyer annuel a été initialement fixé à 29’799 fr., hors charges, soit 
2’483 fr. 30 par mois. Il devait ensuite être échelonné régulièrement jusqu’à 
atteindre un loyer annuel de 37’249 fr. 80 dès le 1er avril 2026. 
d. F______ est une entreprise individuelle inscrite au Registre du commerce de 
Genève, avec siège à G______ [GE], dont A______ est titulaire. Elle a pour but 
la mise en place d’ateliers de tricotage, de couture artisanale africaine et d’atelier 
audio-visuel en vue de favoriser les échanges de compétences autour des ateliers. 
e. Les locaux ont été loués à destination de l’exercice de ces activités. 
 f. Le 1er septembre 2021, une demande a été déposée au nom de F______ auprès 
de l’Office des autorisations de construire, en vue de l’aménagement d’ateliers 
de couture. 
g. Le ______ octobre 2021, le département a octroyé une autorisation de 
construire en ce sens. 
 h. Par courrier du 22 décembre 2022, la bailleresse a rappelé à la locataire que 
cette autorisation de construire était valable deux ans. Il lui incombait d’obtenir 
l’avis d’ouverture et de fermeture du chantier, tout en respectant les plans et 
conditions de l’autorisation de construire. Elle la rendait attentive quant au strict 
respect de ces démarches, afin que son local soit considéré comme conforme à la 
réglementation en vigueur et aux normes dictées par le Département du territoire. 
i. Le chantier n’a toutefois jamais été ouvert. 
j. Mi-février 2023, la bailleresse a découvert, à la suite de la plainte d’un autre 
locataire de l’immeuble, que la locataire utilisait son local, dans lequel étaient 
installées environ 80 chaises, pour l’organisation de réunions, notamment de 
cultes religieux. 
k. Par avis officiel du 1er mars 2023, COOPERATIVE B______ a résilié le bail 
pour le 30 novembre 2023, pour justes motifs. 
Dans le courrier accompagnant cet avis, elle a rappelé que les locaux avaient été 
loués en vue de l’exploitation d’un atelier de tricotage, voire de couture, une 
autorisation expresse ayant été obtenue dans ce sens. Or, elle avait constaté que 
les locaux avaient été transformés en salle de réunions, ce qui n’était pas 
conforme au but envisagé par le bail et comportait des risques, notamment au vu 
du nombre de personnes fréquentant les locaux, qui ne devait pas dépasser seize 
personnes. 
l. Le 5 avril 2023, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers. 
m. Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder lui a 
été délivrée le 19 juin 2023. 
n. Par courrier du 3 juillet 2023 adressé à la bailleresse, la Fondation D______ a 
pris note du fait que la locataire utilisait les locaux loués pour y organiser 


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diverses réunions et activités de cultes religieux. Elle a confirmé que les locaux 
loués étaient situés en zone industrielle et artisanale et que les activités qui s’y 
déployaient devaient être conformes à cette affectation, sous réserve de 
dérogations expresses et exceptionnelles. Le contrat de bail visait à permettre à la 
locataire d’utiliser les locaux pour ses activités de « mise en place des ateliers de 
tricotage, de couture artisanale africaine, atelier audio-visuel, dans le but de 
favoriser les échanges des compétences des personnes autour des ateliers », 
activités jugées conformes à la zone par la Fondation D______ au sens de 
l’article 3 al. 1 let. c RZIAM. En revanche, l’utilisation actuelle des locaux 
n’était pas permise car, d’une part, une demande d’autorisation de construire 
aurait dû être déposée pour modifier la destination des locaux et, d’autre part, la 
tenue de réunions associatives et celle de cultes religieux n’entrait pas dans le 
champ des activités industrielles et artisanales et n’était pas conforme à la zone. 
La Fondation D______ n’entendait pas octroyer de dérogation à cet égard. Dès 
lors, ces activités devaient cesser immédiatement, étant précisé qu’une 
occupation des locaux par plus de seize personnes comportait des risques. 
o. Par courrier du 4 juillet 2023, la bailleresse a transmis le courrier précité à la 
locataire et lui a demandé de cesser immédiatement ses activités. 
p. Le 21 août 2023, la locataire a saisi le Tribunal d’une requête en contestation 
de résiliation, subsidiairement en prolongation de bail. Elle a conclu, 
principalement, à l’inefficacité du congé, subsidiairement, à son annulation et, 
plus subsidiairement encore, à une prolongation de bail de six ans et à ce qu’elle 
soit autorisée à restituer les locaux en tout temps, moyennant un préavis écrit de 
15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. 
q. Dans sa réponse du 16 octobre 2023, la bailleresse a conclu au déboutement 
de la locataire de toutes ses conclusions. 
r. Dans une écriture du 20 novembre 2023, la locataire s’est déterminée sur les 
allégués de la bailleresse, indiquant notamment que les événements organisés 
n’accueillaient jamais plus de 40 personnes malgré les 90 chaises disponibles et 
que dans l’immeuble se trouvaient également une discothèque et une école de 
danse dont les activités ne respectaient pas non plus les activités autorisées dans 
la zone. 
s. Lors des audiences du 4 décembre 2023 et du 4 mars 2024 devant le Tribunal, 
la bailleresse a contesté le fait que les événements organisés par la locataire ne 
soient fréquentés que par 40 personnes au maximum. Elle a également précisé 
que la discothèque avait obtenu une dérogation de la Fondation D______ et que 
l’école de danse était présente dans les locaux depuis plus de dix ans. 
La locataire a contesté le motif de la résiliation et relevé qu’aucune mise en 
demeure ne lui avait été adressée. Elle n’aurait pas donné suite à une demande 
d’exploiter un atelier de couture dans les locaux car cette activité n’était plus 
envisageable en raison du COVID-19. Les personnes qui devaient financer les 


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travaux s’étaient désistées de sorte qu’elle n’avait pas pu les mettre en œuvre. 
Comme elle avait déjà loué la salle, elle avait cherché à l’exploiter différemment. 
Les événements étaient organisés les mercredis, vendredis et dimanches et des 
cours de musique étaient parfois donnés le samedi. Les mercredis et vendredis, 
moins de dix personnes étaient présentes dans les locaux. Le dimanche, la 
fréquentation était supérieure (mais jamais plus de 40 personnes). Elle avait eu 
une remarque d’un voisin à l’occasion d’un événement lors duquel des jeunes 
avaient installé des tables à l’extérieur des locaux, mais aucune plainte. 
H______, représentant de la bailleresse, a déclaré que celle-ci n’avait jamais 
accepté que les locaux soient utilisés à d’autres fins que celles prévues par le 
contrat. La locataire ne l’avait jamais interpellée à cet égard. La bailleresse avait 
découvert par hasard la véritable activité déployée par la locataire et avait invité 
I______, détenteur d’une procuration individuelle pour l’entreprise individuelle 
dont la locataire est titulaire, au Comité de direction. Ce dernier avait reconnu 
qu’aucun atelier de tricot n’était installé dans les locaux. Il lui avait alors été fait 
comprendre que par ce changement d’affectation, il avait menti à la Fondation 
D______, au département et à la bailleresse. Le contrat de superficie conclu en 
2003 avec la Fondation D______ exigeait de la bailleresse qu’elle fasse en sorte 
que les locaux soient exploités pour des activités industrielles et artisanales tout 
en l’autorisant à conserver les locataires en place. Depuis une dizaine d’années 
toutefois, la Fondation D______ était plus stricte vis-à-vis de la bailleresse et, 
pour les nouveaux locataires, elle exigeait qu’une activité industrielle ou 
artisanale soit exercée, le Département souhaitant également accélérer la mise en 
conformité. La bailleresse risquait d’être tenue pour responsable en cas 
d’accident et de voir son contrat de superficie remis en question si elle ne 
respectait pas les activités de la zone. Les locaux loués par la locataire se 
situaient dans une partie du bâtiment à proximité des citernes de mazout; de ce 
fait, aucune dérogation ne pouvait être octroyée pour des raisons de sécurité. 
Dans cette partie du bâtiment, le risque d’explosion était considéré comme 
important, raison pour laquelle le nombre de personnes dans les locaux était 
limité. En ce qui concernait l’école de danse et la discothèque, leurs locaux 
étaient plus éloignés de la zone dangereuse. 
J______, représentante de la Fondation D______, a déclaré que pour obtenir une 
dérogation, la locataire devait déposer une demande d’autorisation de construire, 
procédure dans laquelle la Fondation D______ serait amenée à donner un 
préavis. Dans le cas d’espèce, la Fondation D______ n’entendait pas émettre un 
préavis favorable car l’activité exercée dans les locaux ne pouvait pas faire 
l’objet d’une dérogation, même au sens des articles 16 et 17 RZIAM incluant les 
activités culturelles ou festives. En outre, plusieurs locataires de l’immeuble 
étaient déjà bénéficiaires de dérogations et la Fondation D______ ne souhaitait 
plus en accorder afin de ne pas dénaturer la zone. La Fondation D______ 
n’accorderait pas non plus une dérogation de courte durée jusqu’à l’échéance du 


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bail. La zone était destinée à des artisans et industriels afin qu’ils puissent 
exercer des activités qui ne pourraient pas l’être ailleurs en raison des nuisances 
qu’elles comportent et afin qu’ils puissent bénéficier de loyers abordables. 
t. A l’issue de l’audience du 13 mai 2024, les parties ont plaidé et persisté dans 
leurs conclusions respectives. La cause a ensuite été gardée à juger. 
u. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que les justes motifs sur 
lesquels la bailleresse avait fondé la résiliation résidaient dans le fait que 
l’activité déployée dans les locaux ne respectait pas celle prévue par le contrat et 
par la réglementation applicable à la zone dans laquelle se trouvent les locaux. 
En outre, au vu de la proximité des locaux avec les citernes avoisinantes, les 
locaux étaient suroccupés par rapport à la réglementation, ce qui était dangereux. 
Il s’agissait donc d’examiner le congé sous l’angle de l’art. 257f CO, dont les 
conditions étaient réunies. La bailleresse pouvait se dispenser d’envoyer un 
avertissement préalable car il aurait été inutile puisque la locataire avait déclaré 
en audience que, même si elle avait reçu un avertissement, elle n’aurait pas 
modifié l’affectation des locaux. Le Tribunal a par conséquent validé le congé en 
application de cette dernière disposition. 
S’agissant d’un congé extraordinaire, aucune prolongation n’a été accordée à la 
locataire. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
 
En l'espèce, le loyer annuel initial des locaux litigieux, hors charges, s'élève à 
29’799 fr. 60. La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 
voie de l’appel est ouverte. 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 


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1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 
juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique notamment 
aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en 
ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La 
maxime inquisitoire sociale régit alors la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des 
parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les 
parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à 
l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 
2. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé la loi en considérant qu’un 
avertissement préalable n’était pas nécessaire et en déclarant la résiliation de bail 
valable. Le Tribunal avait validé le congé sur la base de l’art. 257f CO, 
considérant qu’un avertissement préalable n’était pas nécessaire. Or, une telle 
dispense ne pouvait être qu’exceptionnelle et devait être examinée de manière 
stricte. En l’espèce, rien ne permettait de déduire de son attitude qu’une mise en 
demeure serait restée sans effet. 
2.1. 
2.1.1 L'art. 266g al. 1 CO prévoit que si pour de justes motifs l'exécution du 
contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe 
quel moment, en observant le délai de congé légal. Cette disposition consacre un 
droit de résiliation extraordinaire correspondant au principe général selon lequel 
les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes 
motifs. Seules des circonstances d'une gravité exceptionnelle qui n'étaient pas 
connues, ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la 
conséquence d'une faute de la partie qui s'en prévaut, peuvent constituer de justes 
motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Ces circonstances doivent être si graves 
qu'elles rendent la continuation du bail jusqu'à son terme objectivement 
intolérable. La perception subjective d'une situation intolérable par la partie qui 
résilie n'est pas déterminante (ATF 122 III 262 et arrêt 4A_586/2012 du 
23 septembre 2013 consid. 3.1). Le juge apprécie librement, selon les règles du 
droit et de l'équité, en conformité de l'art. 4 CC, si le congé extraordinaire répond 
à de justes motifs. Il prend en considération tous les éléments du cas particulier et 
notamment l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_586/2012 précité, consid. 3.1). 


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Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (catastrophe 
naturelle, guerre, grave crise économique), dans la personne du bailleur (grave 
maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du 
locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de 
la situation financière) (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 913). 
L’art. 266g CO est une concrétisation de la théorie de l’imprévision en droit du 
bail et n’a pas pour but de sanctionner des violations du contrat par le locataire 
(LACHAT, op. cit., p. 912). 
2.1.2 Le congé pour de justes motifs, prévu par l'art. 266g al. 1 CO, est subsidiaire 
par rapport aux autres motifs de congé extraordinaire prévus par la loi, notamment 
celui de l'art. 257f al. 3 CO. Lorsque l'état de fait présenté par le bailleur à l'appui 
d'un congé correspond d'un point de vue juridique à un autre motif de résiliation 
extraordinaire que celui qu'il a invoqué, cette erreur de qualification ne doit pas lui 
nuire et le juge peut procéder à la rectification nécessaire (ATF 135 III 441 
consid. 3.1; 123 III 124 consid. 3d). Si un congé ne satisfait pas aux exigences 
légales auxquelles est subordonné son exercice, il est inefficace; un tel congé est 
dénué d'effet (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa). 
2.1.3 Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu 
insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le 
locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son 
devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut 
résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitation et de locaux 
commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 
30 jours pour la fin d’un mois. 
La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq 
conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant 
au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du 
locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par 
le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat 
pour le bailleur et, enfin, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un 
mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1; 
4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 
Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de 
diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat 
(ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au 
locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1. 
L’application de l’art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. 
L’avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au 
locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. L’avertissement n’a 
toutefois nul besoin de contenir une menace de résiliation (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 et références citées). Le bailleur 


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est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s’il apparaît à l’évidence 
qu’elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; BOHNET/MONTINI, Droit 
du bail à loyer, 2017, n° 35 ad art. 257f CO; LACHAT, op. cit., p. 888). Ce n'est 
toutefois qu'à titre tout à fait exceptionnel que le bailleur peut se dispenser de 
l'envoi d'une mise en demeure, au risque sinon de vider de sens l'exigence posée 
par l'art. 257f al. 3 CO de l'existence d'une mise en demeure préalable, non suivie 
d'effet (ACJC/54/2017 du 16 janvier 2017 consid. 4.1). 
L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose encore que le locataire persiste à 
violer le contrat. 
Enfin, le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur. Cette 
question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances du cas d’espèce, 
antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge 
(art. 4 CC) (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Lorsque la violation du contrat est grave, 
le maintien du bail est d’emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300 
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 précité consid. 4.1.2). 
Ainsi, une résiliation anticipée sur la base de l’article 257f al. 3 CO peut 
notamment intervenir lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation 
incompatible avec la convention des parties, même si la violation du contrat 
n’entraîne 
pas 
une 
situation 
insupportable 
selon 
cette 
disposition 
(ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010). 
2.2 En l’espèce, il n’est pas contesté que les locaux ont été loués à destination 
d’un atelier de couture et il est établi que ceux-ci sont situés dans une zone 
destinée à des activités industrielles et artisanales. Les locaux n’ont toutefois 
jamais été exploités à ces fins. L’appelante les a en effet utilisés pour y organiser 
des réunions et des cultes religieux. Lorsque l’intimée l’a appris, elle a 
immédiatement résilié le contrat de bail en se fondant sur l’art. 266g CO, sans 
adresser de mise en demeure préalable. Lors de son audition, l’appelante a déclaré 
qu’elle n’aurait pas donné suite à une demande de l’intimée d’exploiter les locaux 
en ateliers de couture car cette activité n’était plus envisageable en raison du 
COVID-19. Les personnes qui devaient financer les travaux s’étaient par ailleurs 
désistées de sorte qu’elle n’avait pas pu les réaliser. 
Comme rappelé supra, l’application de l’art. 266g CO est subsidiaire aux autres 
motifs de congé extraordinaire prévus par la loi. Or, le changement d’affectation 
reproché à l’appelante représente une violation de son contrat de bail qui ne 
permet pas une résiliation sur la base de l’art. 266g CO ; il peut en revanche 
justifier une résiliation anticipée sur la base de l’art. 257f al. 3 CO si les 
conditions de cette dernière disposition sont remplies. 
Il est vrai que l’art. 257f al. 3 CO exige en principe l’envoi d’une mise en 
demeure. Le Tribunal a considéré que l’intimée pouvait en être dispensée dans la 
mesure où une protestation n’aurait pas été suivie d’effet, au vu des déclarations 


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de l’appelante ce qui n’est pas critiquable même si une telle dispense doit être 
admise à titre exceptionnel. 
En effet, l’appelante n’a jamais exploité les locaux conformément à ce qui est 
autorisé dans la zone où sont situés les locaux et à ce qu’elle avait convenu avec 
l’intimée. La situation relative au COVID-19 était par ailleurs connue au moment 
de la signature du contrat de bail, le 24 mars 2021. L’appelante n’a en outre donné 
aucune suite à la demande de l’intimée du 22 décembre 2022 d’obtenir l’avis 
d’ouverture et de fermeture du chantier. 
L’appelante ne conteste pas pour le surplus que les autres conditions d’application 
de l’art. 257f al. 3 CO sont remplies. 
Au vu de ces éléments, le Tribunal n’a pas violé la loi en admettant la validité du 
congé sur la base de l’art. 257f al. 3 CO et, de ce fait, en n’accordant aucune 
prolongation à l’appelante. 
Il s’ensuit que le jugement sera confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
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C/7884/2023 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 septembre 2024 par A______ contre le 
jugement JTBL/782/2024 rendu le 24 juillet 2024 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/7884/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur Damien 
TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.