ge_gerichte · ATA/589/2017 · 2017-05-23 · fr

Résumé:
 Rejet d'un recours déposé par un voisin contre une autorisation de construire cinq villas mitoyennes. Examen du rapport de surface autorisable en 5ème zone de construction.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3437/2015-LCI 
ATA/589/2017 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 23 mai 2017 
3ème section 
 dans la cause 
 
Monsieur Michael BENNETT 
contre 
DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 
et 
 
PRO SWISS INVEST SA 
représentée par Me Chris Monney, avocat 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 juin 2016 (JTAPI/689/2016) 


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A/3437/2015 
EN FAIT 
1) 
 
Le 27 février 2015, Pro Swiss Invest SA (ci-après : Pro swiss), dont le but 
est notamment la réalisation d’opérations immobilières, ayant son siège à 
Collonge-Bellerive, a déposé une requête en autorisation de construire définitive 
auprès du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : 
le département) portant sur la construction de cinq villas mitoyennes avec 
couverts à voitures sur la parcelle no 2'694, feuillet 4, de la commune de Bellevue, 
d’une surface de 1'342 m2, sise au 7, chemin Aux-Folies, en zone 5, propriété de 
Madame Karina et Monsieur Alexander KONOV (ci-après : les époux KONOV). 
 
 
Les époux KONOV sont également propriétaires de parts de copropriétés de 
parcelles dépendantes, soit d’un quatorzième de la parcelle no 3'249 de 1'611 m2 
qui constituent le chemin Aux-Folies et un douzième de la parcelle no 2'697 de 
887 m2, terrain vide de construction adjacent au chemin utilisé comme place de 
jeux. 
 
 
Pro Swiss était au bénéfice d’une promesse de vente de la parcelle no 2'694 
par laquelle les époux KONOV lui donnaient tous pouvoirs et procurations pour 
signer les requêtes, actes et pièces en vue de l’obtention de l’autorisation de 
construire susmentionnée. 
2) 
a. 
Le 3 mars 2015, dans le cadre de l’instruction de la requête, l’inspection de 
la construction a rendu un préavis favorable à une dérogation selon l’art. 59 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05). Dit préavis indiquait un taux de rapport de surface de 43,6 % 
obtenu en prenant en compte une surface des villas de 667,89 m2 et une surface de 
la parcelle et des dépendances de 1'532 m2. 
 
 
Dans deux préavis ultérieurs des 8 et 18 mai 2015, la surface retenue pour 
les villas était de 668,2 m2, mais le taux retenu était maintenu à 43,6 %. 
 
b. 
Le 17 mars 2015, la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé 
favorablement la dérogation de l’art. 59 LCI pour un rapport de surface de 43,6 % 
conforme à un standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE) et posé 
des conditions concernant l’intérieur des constructions, les accès et les places de 
stationnement. 
 
 
Dans un second préavis du 9 juin 2015, la CA s’est déclarée favorable à une 
dérogation pour un taux de 43,5 % HPE ; le nouveau projet déposé était en outre 
conforme aux conditions émises dans son préavis précédent. 
 
c. 
Le 10 avril 2015, la commune a rendu un préavis favorable, de même que la 
direction générale de la nature et du paysage le 2 juin 2015, la direction générale 


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des transports le 18 mars 2015 et la direction de la planification directrice 
cantonale et régionale le 16 mars 2015. 
3) 
 
Le 27 août 2015, le département a délivré l’autorisation définitive de 
construire (DD 107'697) qui a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève le 4 septembre 2015. 
 
 
Celle-ci se référait à deux engagements signés en date du 25 août 2015 par 
Pro Swiss dans lesquels, afin de garantir le respect du rapport des surfaces, les 
propriétaires d’une part de copropriété des dépendances déclaraient accepter que 
soit inscrite au registre foncier la mention que pour le calcul de rapport de 
surfaces de 43,6 %, la surface des dépendances des parcelles nos 2'697 et 3'249 
étaient réduites respectivement de 73,9 m2 et 115,1 m2 au profit de la parcelle no 
2'694. 
4) 
 
Le 30 septembre 2015, Monsieur Michael BENNETT, propriétaire de la 
parcelle no 3'397, feuille 4 de la commune de Bellevue, jouxtant la parcelle 
no 2'694 et, à l’instar des époux KONOV, propriétaire de parts de copropriétés des 
parcelles no 3'249 et no 2'697 a interjeté recours auprès du Tribunal administratif 
de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire. 
 
 
La dérogation selon l’art. 59 LCI n’était pas justifiée dans la mesure où le 
projet de par son orientation, sa grosseur et son style était incompatible avec le 
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, constitué de maisons des 
années soixante. 
 
 
Une densification très importante du chemin d’accès privé résulterait des 
constructions litigieuses. 
 
 
Sa villa serait complètement exposée aux regards indiscrets et des arbres 
avaient été abattus. 
5) 
 
Le 16 novembre 2015, Pro Swiss a répondu au recours en concluant à son 
irrecevabilité faute de conclusions claires et précises et, subsidiairement à son 
rejet. 
 
 
Aucun accord n’avait pu être trouvé avec M. BENNET, malgré une séance 
de discussion qui avait eu lieu entre les parties en présence du maire de la 
commune. 
 
 
M. BENNETT n’expliquait pas en quoi l’autorisation violait le droit, mais 
se contentait de critiquer l’opportunité du projet sur la base de son appréciation 
personnelle, malgré les préavis favorables de l’ensemble des instances consultées. 


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6) 
 
Le 19 novembre 2015, M. BENNETT a demandé la production de l’entier 
de deux engagements pris par Pro Swiss auprès du département ainsi que des actes 
notariés passés entre les époux KONOV et Pro Swiss. 
7) 
 
Le 1er décembre 2015, le département a déposé des observations et le 
dossier de l’autorisation de construire. 
 
 
Il existait au bout du chemin Aux-Folies une place de rebroussement qui 
faciliterait d’éventuelles manœuvres rendues nécessaires par l’augmentation de 
trafic limité à la présence d’une douzaine de véhicules supplémentaires, 
compte-tenu des douze places de stationnement prévues. 
 
 
Le report des droits à bâtir de parcelles en copropriété était possible pour 
pouvoir augmenter la surface constructible d’une propriété. En l’espèce, le rapport 
de surface de 43,6 % s’obtenait en divisant la surface des villas de 668,2 m2 par 
l’addition des surfaces de la parcelle no 2'694 (1'342 m2) aux 73,9 m2 représentant 
1/12 de 887 m2 de la parcelle no 2'697 et 115,1 m2 représentant 1/14 des 134,4 m2 
de la parcelle no 3'249. 
 
 
La dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI avait été préavisée favorablement par 
les deux instances dont la consultation était obligatoire. Le quartier était en 
mutation et se densifiait régulièrement par des constructions relativement 
similaires à celles projetées. 
 
 
La hauteur du gabarit d’environ 6 m restait bien inférieure à la hauteur de 
dix mètres, le projet s’inscrivait très largement dans les limites des gabarits fixés 
par la loi et les vues droites étaient préservées. 
8) 
 
Le 13 janvier 2016, M. BENNETT a répliqué, relevant que les 
copropriétaires de la parcelle no 2'697 n’avaient pas donné leur accord à un tel 
report. Il a remis en cause le préavis de la CA en raison de suspicion 
d’irrégularités formelles. 
9) 
 
Le 30 juin 2016, le TAPI a rejeté le recours après avoir mis hors de cause 
les époux KONOV. 
 
 
Le recours était recevable bien que les conclusions en annulation de 
l’autorisation ne soient qu’implicites. 
 
 
La production d’actes notariés passé entre les époux KONOV et Pro Swiss 
n’était pas utile. 
 
 
Le chemin Aux-Folies constituait un accès suffisant pour desservir les 
constructions projetées et le projet n’induirait pas d’inconvénients graves ou 
durables proscrits par la loi. 


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La dérogation au rapport des surfaces, selon l’art. 59 LCI, était justifiée, 
fondées sur des préavis obligatoires et favorables. Il n’était pas contesté que les 
cinq villas projetées soient des constructions en ordre contigu ni qu’elles 
remplissaient les exigences du standard HPE. L’autorité n’avait pas abusé de son 
pouvoir d’appréciation en octroyant la dérogation, la densification qui en résultait 
étant parfaitement conforme à la volonté du législateur. 
 
 
Les gabarits légaux étant respectés, les inconvénients du projet, en termes de 
perte d’intimité, ne pouvaient être considérés comme graves. 
 
 
La disparition d’une partie de la végétation que remettait en cause 
M. BENNET découlait d’une autorisation d’abattage du 9 janvier 2015 qui ne 
pouvait plus être remise en cause. 
10) 
Par envoi mis à la poste le 29 août 2016, faisant suite à un premier envoi du 
30 juillet 2016 annonçant le recours, M. BENNET a interjeté recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement du TAPI reçu le 1er juillet 2016 en concluant à 
son annulation. 
 
 
Il ressort des écritures peu compréhensibles du recourant, en substance, qu’il 
considérait que l’inclusion d’une quote-part des terrains d’une copropriété dans le 
calcul de la densité admissible était contraire à la LCI sans l’accord des 
copropriétaires. La densité réelle du projet était de 49,8 % (668,2/1342). Les 
montants que représentaient ces droits à bâtir appartenaient à l’association des 
copropriétaires. 
 
 
Les engagements pris par Pro Swiss auxquels se référait l’autorisation 
litigieuse n’étaient pas valables en raison du titre de séjour des propriétaires. 
 
 
Une condition suspensive devait être ajoutée à l’autorisation de construire 
qui obligerait les constructeurs à obtenir l’autorisation de tous les copropriétaires 
avant d’ouvrir le chantier de construction. 
 
 
En ne tenant pas compte de son courrier du 23 août 2016, le TAPI avait 
violé son droit d’être entendu. 
11) 
Le 5 septembre 2016, le TAPI a transmis son dossier en renonçant à 
formuler des observations. 
12) 
Par écriture du 3 octobre 2016, le département a déposé des observations, 
concluant au rejet du recours et en répondant point par point au recourant dans la 
mesure de ce qui pouvait être compris de ses griefs. 
 
 
Il exposait le calcul du rapport de surface de 43,6 % qui prenait en compte 
les droits à bâtir afférents à la quote-part des dépendances uniquement et pour la 


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parcelle no 3'249 uniquement de 1/14 au lieu de 1/12. Un accord des 
copropriétaires n’était ainsi pas nécessaire puisqu’ils n’étaient pas atteints dans 
leurs droits sur les parcelles dépendantes et disposaient des mêmes droits au 
pourcentage de leur quote-part. 
13) 
Le 3 octobre 2016, Pro Swiss a déposé des observations, concluant au rejet 
du recours ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure et à la 
condamnation du recourant au paiement d’une amende pour téméraire plaideur. 
 
 
Le recours avait pour seul but de retarder la procédure, les arguments étant 
dépourvus de tout fondement juridique. 
14) 
Le 3 novembre 2016, Pro Swiss a réitéré sa position. 
15) 
Le 4 novembre 2016, le recourant a persisté dans son argumentation. 
L’utilisation des droits liés aux parcelles dépendantes portait préjudice aux autres 
copropriétaires. 
16) 
Le 10 novembre 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger. 
17) 
Le 2 mai 2017, Pro Swiss a demandé que la cause soit traitée dans les 
meilleurs délais compte tenu du caractère dilatoire du recours. 
 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
Devant la chambre de céans, le recourant n’a pas repris les griefs invoqués 
en première instance. Il persiste toutefois à reprocher au département une 
mauvaise application de l’art. 59 LCI en autorisant un rapport de surface de 
43,6 % pour le projet litigieux, calculé en prenant en compte les droits à bâtir 
afférents à des quote-parts de parcelles dépendantes de celle sur laquelle la 
construction des villas est prévue, en violation de l’art. 59 LCI et du droit des 
copropriétaires desdites parcelles. 
 
a. 
L’art. 59 LCI indique le rapport de surface autorisable en cinquième zone. 
 
 
Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible 
avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut 
autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un projet de construction 


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en ordre contigu dont la surface de plancher habitable n’excède pas 44 % lorsque 
la construction est conforme à un standard HPE (art. 59 al. 4 LCI). 
 
b. 
De façon générale, en droit suisse, même sans disposition expresse, les 
droits à bâtir d’une parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du 
propriétaire, l’essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le 
calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel 
calcul, ce qui implique pratiquement qu’elle soit grevée d’une servitude de non 
bâtir au profit de la collectivité (ATF 101 Ia 289). 
 
 
Il est ainsi admis dans le cadre de l’application de l’art. 59 LCI que la 
surface d’un terrain dont le constructeur est copropriétaire et qui sert 
principalement de voie d’accès privée à ses propres biens-fonds puisse être prise 
en compte dans le calcul de l’indice d’utilisation d’un projet érigé sur une autre 
parcelle, selon la jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le 
Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1P.72/2006 du 14 juillet 2006 
consid. 3.3 ; ATA/849/2005 du 13 décembre 2005 ; ATA/653/2004 du 24 août 
2004). Dans cette dernière cause notamment, de façon similaire à la présente, les 
parcelles dépendantes étaient constituées d’un parc et de chemins privés. 
 
 
En l’espèce, le recourant n’invoque aucun argument qui permettrait de 
s’écarter de cette jurisprudence, se contentant de nier sa pertinence. 
 
 
En conséquence, le grief de violation de l’art. 59 LCI sera écarté, le report 
des droits à bâtir entre les parcelles en main de copropriétaires et celle sur laquelle 
est prévu un projet de construction ne prête par le flanc à critique du point de vue 
du droit public. 
 
 
S’agissant d’une violation éventuelle des droits des copropriétaires pour 
laquelle la chambre de céans n’est pas compétente, s’agissant d’une question de 
droit privé (ATA/653/2004 précité), il sera relevé que le Tribunal fédéral a déjà 
jugé que l’opposition d’un copropriétaire ne saurait empêcher l’application faite 
de l’art. 59 LCI, selon l’interprétation donnée ci-dessus (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.105/2005 du 29 novembre 2005 consid. 5.3). 
3) 
 
Le reste des griefs du recourant, tels qu’ils peuvent être compris, compte 
tenu de la rédaction peu claire des écritures, consiste à remettre en cause la 
validité de la procuration donnée par les propriétaires de la parcelle sur laquelle 
est prévue la construction litigieuse au vu de leur titre de séjour et/ou de leur 
activité professionnelle. 
 
 
Sans rapport aucun avec l’objet du litige que constitue l’autorisation de 
construire délivrée à l’intimée, ces griefs seront écartés sans autre examen. 
4) 
 
L’intimée a conclu à ce que le recourant soit condamné à une amende pour 
téméraire plaideur (art. 88 LPA). 


- 8/9 - 
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Conformément à la jurisprudence de la chambre de céans, les conclusions 
des parties à cet égard sont irrecevables (ATA/302/2016 du 12 avril 2016 ; 
ATA/214/2016 du 8 mars 2016 consid. 9 ; ATA/828/2015 du 11 août 2015 
consid. 15). 
 
 
Quoi qu’il en soit, compte tenu notamment du fait que le recourant a agi en 
personne, il ne sera pas prononcé d’amende à ce titre. 
5) 
 
Au vu de ce qui précède, le recours entièrement infondé sera rejeté. 
 
 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du 
recourant (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 
allouée à l’intimée, à la charge du recourant (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 29 août 2016 par Monsieur Michael BENNETT 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2016 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Monsieur Michael BENNETT ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à Pro Swiss Invest SA, à la charge de 
Monsieur Michael BENNETT ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 


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A/3437/2015 
communique le présent arrêt à Monsieur Michael BENNETT, à Me Chris Monney, 
avocat de Pro Swiss Invest SA, au département de l'aménagement, du logement et de 
l'énergie - OAC, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Payot Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
A. Piguet Maystre 
 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :