ge_gerichte · ACPR/385/2020 · 2019-11-22 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
P/18402/2018 
ACPR/385/2020
COUR DE JUSTICE 
Chambre pénale de recours 
Arrêt du lundi 8 juin 2020 
 
Entre 
 
A______, domiciliée ______, ______ [VD], comparant par Me Christian PETERMANN, 
avocat, rue Général-Dufour 22, case postale 5266, 1211 Genève 11, 
recourante, 
 
contre l'ordonnance de non-entrée en matière rendue le 22 novembre 2019 par le Ministère 
public, 
 
et 
 
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, 
1213 Petit-Lancy - case postale 3565, 1211 Genève 3, 
intimé. 


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EN FAIT : 
A. 
a. Par acte expédié au greffe de la Chambre de céans le 6 décembre 2019, A______ 
recourt contre l'ordonnance du 22 novembre 2019, notifiée par pli simple, aux termes 
de laquelle le Ministère public a refusé d'entrer en matière sur sa plainte déposée le 
21 septembre 2018 contre les époux B______ et C______. 
La recourante conclut, sous suite de frais et dépens non chiffrés, à l'annulation de 
l'ordonnance querellée, au renvoi de la cause au Ministère public pour qu'il ouvre une 
instruction et ordonne les mesures de contrainte (perquisitions, saisies et séquestres) 
nécessaires à la mise en prévention des précités. 
b. La recourante a versé les sûretés en CHF 1'000.- qui lui étaient réclamées par la 
Direction de la procédure. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Par courrier du 21 septembre 2018, reçu par le Ministère public le 24 suivant, 
A______ a déposé plainte pénale contre B______ et C______, domiciliés en Grande-
Bretagne, pour escroquerie (art. 146 CP), infractions "aux lois fiscales" et à la loi 
fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE). 
Elle y alléguait, en substance, avoir été trompée par ces derniers à l'occasion de la 
conclusion d'un contrat de vente, le 28 juin 2017, dans le cadre duquel elle avait fait 
l'acquisition d'une maison de maître sise au 1______ à D______ [VD]. 
Ledit contrat de vente, signé par les parties, stipulait, à son art. 6, "qu'à [la] 
connaissance [du vendeur], les bâtiments et installations érigés sur le bien 
immobilier vendu [étaient] conformes aux prescriptions légales applicables et au 
bénéfice de toutes les autorisations nécessaires à leur construction et utilisation". 
Or, au mois de septembre 2017 – après qu'elle eut déposé une demande d'autorisation 
de construire auprès du Département du territoire (DT, anciennement DALE) – alors 
que des travaux de démolition des aménagements intérieurs du bien-fonds précité 
étaient en cours, elle avait été informée par son architecte que la totalité des combles 
au deuxième étage ainsi qu'une chambre à coucher et un dressing situés au premier 
étage avaient été affectés sans autorisation à l'habitation par l'un des précédents 
propriétaires. 
Pourtant, la plaquette de vente établie par l'agence immobilière E______, et fournie 
par F______ – courtier et représentant des époux B/C______, décédé le ______ 2018 
– illustrait les aménagements réalisés dans les combles comme étant manifestement 


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habitables. Aussi, la surface "habitable" avait été estimée à 545 m2 et la surface 
"utilisable" à 625 m2. 
Ce n'était qu'au terme de "fastidieuses recherches" engagées dans les archives du 
Département du territoire, qu'elle avait finalement obtenu la confirmation que 
l'intégralité des combles et les pièces sus-évoquées avaient fait l'objet 
d'aménagements illicites. 
Si le conflit entre les parties avait été, de prime abord, de nature administrative et 
civile, elle avait néanmoins – par suite de la réception des douze classeurs remis par 
les mis en cause après la vente – pris connaissance, le 6 juin 2018, d'une télécopie 
adressée par feu F______ à C______ le 7 octobre 2003, qui révélait que les époux 
B/C______ étaient parfaitement conscients de ces éléments au moment de la vente. 
En effet, il ressortait de ce document qu'au terme d'une visite de la propriété 
litigieuse au mois d'octobre 2003, la Police cantonale des constructions avait bel et 
bien signifié aux époux B/C______ que les surfaces habitables réelles et actuelles du 
bien immobilier étaient limitées à 550 m2. Aussi, ces surfaces comprenaient 
uniquement le rez-de-chaussée et le premier étage, de sorte que les trois autres 
étages, d'une surface de 252 m2 chacun, et les combles n'étaient pas habitables. 
Tant au stade des pourparlers contractuels qu'au moment de la vente immobilière, 
elle avait précisé aux mis en cause que l'exécution d'importants travaux de rénovation 
conditionnait l'acquisition du bien. En effet, lors de la première visite du bien-fonds, 
elle avait constaté que celui-ci se trouvait dans un état "défraichi et impropre" à une 
utilisation conforme à sa destination, et ce dont feu F______ "n'avait pas fait grand 
mystère". Les époux B/C______ avaient donc sciemment omis de l'informer de 
l'existence de ces "graves" défauts juridiques, dont ils avaient pourtant connaissance 
depuis au moins le 7 octobre 2003. 
Ils avaient tenté de dissimuler des faits et l'avaient maintenue dans l'erreur lors de la 
signature de l'acte, puis postérieurement, en tentant de l'empêcher de prendre 
connaissance de l'historique du bien-fonds en tardant à lui remettre les documents y 
relatifs. Ils l'avaient ainsi amenée à acquérir un bien immobilier sous l'emprise d'une 
tromperie astucieuse. 
b. À teneur des pièces produites par la plaignante, il ressort ce qui suit : 
b.a. Par courrier du 22 février 2018, B______ et C______, ont, sous la plume de 
leur conseil, informé A______ que les travaux d'agrandissement litigieux avaient été 
exécutés dans les années 1980, vraisemblablement en 1982, par le propriétaire de 
l'époque. 


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Lors de l'acquisition du bien-fonds, en 1987, ils étaient dès lors partis du principe que 
celui-ci était au bénéfice de toutes les autorisations nécessaires. En outre, ils 
contestaient avoir dissimulé le moindre défaut juridique, à plus forte raison qu'ils lui 
avaient remis l'intégralité des documents utiles. 
Pour le surplus, elle avait visité la propriété plusieurs fois, en présence d'architectes, 
avant la signature de l'acte de vente. Il s'agissait d'une construction ancienne, qui plus 
est située en zone agricole, avec toutes les difficultés que cela impliquait sur le plan 
des rénovations, ce dont elle avait parfaitement conscience au moment de la vente. 
En tout état de cause, les travaux d'agrandissement non autorisés avaient été réalisés 
plus de trente ans auparavant, de sorte que le délai de prescription trentenaire était 
largement acquis, ce qui excluait tout risque "d'ordre de remise en conformité". 
b.b. Le 12 avril 1995, un état des lieux a été réalisé par G______, agent immobilier, 
comportant un dossier photographique du bien-fonds litigieux, duquel il ressort que 
les premier et deuxième étages (dont les combles) étaient affectés à l'habitation par 
les époux B/C______, à tout le moins à cette époque. 
b.c. À teneur de la télécopie adressée le 7 octobre 2003 par feu F______ à C______, 
rédigée en anglais, le Service de l'inspection de la construction et des chantiers avait 
procédé à une visite de la maison de maître la semaine précédente, principalement 
afin de vérifier l'absence de construction nouvelle ou d'altération de constructions 
existantes. Nonobstant un doute concernant le garage et la piscine, ce service lui 
avait confirmé que tout était en ordre. Feu F______ attendait une confirmation 
formelle par écrit. 
b.d. Le 24 octobre 2003, la Division juridique de la police des constructions a rendu 
une décision de constatation, de laquelle il ressort que la maison d'habitation, 
cadastrée sous le numéro 2______, et dont la transformation et l'agrandissement 
avaient été autorisées par le Département du territoire, était conforme aux 
dispositions légales en matière d'aménagement du territoire, régissant notamment 
l'affectation des constructions et installations en zone agricole. 
b.e. Par décision du 14 décembre 2018, l'Office des autorisations de construire a 
refusé d'accorder l'autorisation d'agrandissement du bien-fonds litigieux sollicitée par 
A______, aux motifs que la valeur maximale d'agrandissement totale prévue était 
dépassée, étant relevé que les travaux de rénovation et les agrandissements autorisés 
entre 1980 et 1983 excédaient déjà de peu le taux toléré. 
Enfin, la chambre située au premier étage du bien-fonds et celles aménagées dans les 
combles ne respectaient pas les exigences légales applicables, de sorte que ces locaux 
ne pouvaient être considérés comme pièces habitables. 


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C. 
Dans sa décision querellée, le Ministère public retient que la preuve de la 
commission d'une infraction n'était, en l'espèce, pas établie par les pièces figurant au 
dossier. Aucun acte d'enquête ne paraissait en outre pouvoir amener des éléments 
susceptibles de renforcer les charges contre B______ et C______. Les éléments 
constitutifs de l'infraction d'escroquerie n'étant manifestement pas réunis, il était 
décidé de ne pas entrer en matière sur les faits visés par la plainte (art. 310 al. 1 let. a 
CPP). 
D. 
a. À l'appui de son recours, A______ reproche au Ministère public d'avoir constaté 
de manière inexacte ou incomplète les faits et d'avoir violé le principe "in dubio pro 
duriore" en relation avec l'art. 146 CP. 
 
Une lecture consciencieuse et éclairée de la télécopie du 7 octobre 2003 révélait que 
feu F______ avait informé C______ de manière explicite que l'Office des 
autorisations de construire ne tenait compte que des surfaces habitables réelles 
comme base de calcul, à savoir 550 m2, soit deux étages et non trois étages de 252 m2 
chacun. Il s'ensuivait que le deuxième étage, situé dans les combles, n'avait pas été 
considéré comme surface habitable réelle. 
 
Si les aménagements illicites lui eussent été spontanément révélés et les documents 
concernant l'historique du bien-fonds remis durant les pourparlers contractuels ou au 
plus tard au moment de la signature de l'acte de vente, elle aurait eu "des chances" 
d'échapper à la "tromperie astucieuse", en renonçant à l'acquisition du bien-fonds 
litigieux. Les mis en cause avaient tu l'existence de graves défauts juridiques et 
administratifs, alors que leurs "obligations civiles, morales et pénales" les y 
obligeaient. 
 
L'absence d'autorisation de construire portant sur les combles et une pièce au rez-de-
chaussée était d'une telle "finesse" qu'il était impossible même pour un expert 
immobilier aguerri d'en déceler l'inexistence. Il avait fallu procéder à des 
vérifications approfondies et poussées des archives du Département du territoire pour 
retrouver les autorisations et plans datant de 1982. 
 
Sur le plan juridique, il fallait en sus disposer de connaissances pointues et d'outils de 
calculs complexes pour parvenir à la conclusion que les limites d'extension et 
d'agrandissement mesurés étaient, en l'espèce, dépassés. 
 
En conséquence, elle n'aurait jamais pu déceler seule l'absence d'autorisation 
administrative affectant les combles. Les éléments constitutifs objectifs de 
l'infraction d'escroquerie étaient ainsi réalisés. Quant à l'élément subjectif, elle ne 
disposait pas d'éléments de preuve démontrant l'existence d'une intention sur "tous 
les éléments objectifs" et s'en remettait, par conséquent, au "résultat" de l'enquête, en 
particulier aux auditions. 


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b. À réception, la cause a été gardée à juger sans échange d'écritures ni débats. 
EN DROIT : 
1. 
Le recours est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai 
prescrits (art. 385 al. 1 et 396 al. 1 CPP) – les formalités de notification 
(art. 85 al. 2 CPP) n'ayant pas été observées –, concerner une ordonnance sujette à 
recours auprès de la Chambre de céans (art. 393 al. 1 let. a CPP) et émaner de la 
plaignante qui, partie à la procédure (art. 104 al. 1 let. b CPP), a qualité pour agir, 
ayant un intérêt juridiquement protégé à la modification ou à l'annulation de la 
décision querellée (art. 382 al. 1 CPP). 
2. 
La Chambre pénale de recours peut décider d'emblée de traiter sans échange 
d'écritures ni débats les recours manifestement mal fondés (art. 390 al. 2 et 5 a 
contrario CPP). Tel est le cas en l'occurrence, au vu des considérations qui suivent. 
3. 
Dès lors que la Chambre de céans jouit d'un plein pouvoir de cognition en droit et en 
fait (art. 393 al. 2 CPP) (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197; arrêt du Tribunal 
fédéral 1B_524/2012 du 15 novembre 2012 consid. 2.1), les éventuelles constatations 
incomplètes ou inexactes du Ministère public auront été corrigées dans l'état de fait 
établi ci-devant. 
Partant, le grief y relatif sera rejeté. 
4. 
La recourante fait grief au Ministère public de ne pas être entré en matière sur sa 
plainte pour escroquerie. 
4.1. Selon l'art. 310 CPP, le ministère public rend immédiatement une ordonnance de 
non-entrée en matière s'il ressort de la dénonciation ou du rapport de police que les 
éléments constitutifs de l'infraction ou les conditions à l'ouverture de l'action pénale 
ne sont manifestement pas réunis (let. a). Le ministère public doit être certain que les 
faits ne sont pas punissables (ATF 137 IV 285 consid. 2.3 p. 287 et les références 
citées). 
Le principe "in dubio pro duriore" découle du principe de la légalité (art. 5 al. 1 Cst. 
et 2 al. 2 CPP en relation avec les art. 19 al. 1 et 324 CPP; ATF 138 IV 
86 consid. 4.2 p. 91; arrêt du Tribunal fédéral 6B_185/2016 du 30 novembre 2016 
consid. 2.1.2 et les références). Il signifie qu'en principe, un classement ou une non-
entrée en matière ne peuvent être prononcés par le ministère public que lorsqu'il 
apparaît clairement que les faits ne sont pas punissables ou que les conditions à la 
poursuite pénale ne sont pas remplies. Le ministère public et l'autorité de recours 
disposent, dans ce cadre, d'un certain pouvoir d'appréciation. La procédure doit se 
poursuivre lorsqu'une condamnation apparaît plus vraisemblable qu'un acquittement 


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ou lorsque les probabilités d'acquittement et de condamnation apparaissent 
équivalentes, en particulier en présence d'infraction grave (ATF 143 IV 
241 consid. 2.2.1 p. 243; ATF 138 IV 86 consid. 4.1.2 p. 91; ATF 137 IV 
285 consid. 2.5 p. 288; arrêts du Tribunal fédéral 6B_417/2017 du 10 janvier 2018 
consid. 2.1.2; 6B_185/2016 du 30 novembre 2016 consid. 2.1.2 et les références). En 
cas de doute, il appartient donc au juge matériellement compétent de se prononcer 
(arrêt du Tribunal fédéral 6B_185/2016 du 20 novembre 2016 consid. 2.1.2 et les 
références). 
4.2. Des motifs de fait peuvent justifier la non-entrée en matière. Il s'agit des cas où 
la preuve d'une infraction, soit de la réalisation en fait de ses éléments constitutifs, 
n'est pas apportée par les pièces dont dispose le ministère public. Il faut que 
l'insuffisance de charges soit manifeste. De plus, le procureur doit examiner si une 
enquête, sous une forme ou sous une autre, serait en mesure d'apporter des éléments 
susceptibles de renforcer les charges contre la personne visée. Ce n'est que si aucun 
acte d'enquête ne paraît pouvoir amener des éléments susceptibles de renforcer les 
charges contre la personne visée que le ministère public peut rendre une ordonnance 
de non-entrée en matière. En cas de doute sur la possibilité d'apporter ultérieurement 
la preuve des faits en question, la non-entrée en matière est exclue (A. KUHN / Y. 
JEANNERET / C. PERRIER DEPEURSINGE (éds), Commentaire romand : Code 
de procédure pénale suisse, Bâle 2019, n. 9 ad art. 310; R. PFISTER-LIECHTI 
(éd.), La procédure pénale fédérale, Fondation pour la formation continue des juges 
suisses, Berne 2010, p. 62). 
4.3. La non-entrée en matière peut également résulter de motifs juridiques. La 
question de savoir si les faits qui sont portés à sa connaissance constituent une 
infraction à la loi pénale doit être examinée d'office par le Ministère public. Des 
motifs juridiques de non-entrée en matière existent lorsqu'il apparaît d'emblée que le 
comportement dénoncé n'est pas punissable (A. KUHN / Y. JEANNERET / C. 
PERRIER DEPEURSINGE (éds), op. cit., n. 10 ad art. 310). 
5. 
5.1. En vertu de l'art. 146 CP, se rend coupable d'escroquerie celui qui, dans le 
dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime, aura 
astucieusement induit en erreur une personne par des affirmations fallacieuses ou par 
la dissimulation de faits vrais ou l'aura astucieusement confortée dans son erreur et 
aura de la sorte déterminé la victime à des actes préjudiciables à ses intérêts 
pécuniaires ou à ceux d'un tiers. 
Pour qu'il y ait escroquerie, une simple tromperie ne suffit pas. Il faut encore qu'elle 
soit astucieuse. Ainsi en va-t-il, lorsque l'auteur recourt à un édifice de mensonges, à 
des manœuvres frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu'il donne 
simplement de fausses informations, si leur vérification n'est pas possible, ne l'est 
que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de même que si l'auteur 


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dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction des circonstances, qu'elle 
renoncera à le faire en raison d'un rapport de confiance particulier. L'astuce n'est 
toutefois pas réalisée si la dupe pouvait se protéger avec un minimum d'attention ou 
éviter l'erreur avec le minimum de prudence que l'on pouvait attendre d'elle. Il n'est 
cependant pas nécessaire qu'elle ait fait preuve de la plus grande diligence ou qu'elle 
ait recouru à toutes les mesures possibles pour éviter d'être trompée. L'astuce n'est 
exclue que si elle n'a pas procédé aux vérifications élémentaires que l'on pouvait 
attendre d'elle au vu des circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 6B_1010/2018 du 
22 janvier 2019 consid. 3.3.1). Le principe de la coresponsabilité ne saurait 
cependant être utilisé pour nier trop aisément le caractère astucieux de la tromperie 
(arrêt du Tribunal fédéral 6B_319/2009 du 29 octobre 2009 consid. 2.2). 
5.2. En l'espèce, il apparaît que les questions relatives à la vente immobilière conclue 
entre les parties et aux prétendues violations des obligations contractuelles des mis 
en cause relèvent avant tout de la justice civile et administrative. 
Il ressort en outre – et surtout – de l'ensemble des pièces figurant au dossier que les 
éléments constitutifs de l'infraction d'escroquerie ne sont pas réunis, à l'instar de ce 
qu'a retenu le Ministère public. 
À cet égard, la recourante, qui a visité la propriété litigieuse à plusieurs reprises 
avant la vente, de surcroît en présence d'architectes, reproche aux mis en cause de lui 
avoir sciemment caché les défauts juridiques affectant le bien-fonds litigieux, en 
particulier l'absence d'autorisation portant sur les travaux d'augmentation de la 
surface d'habitation, par l'aménagement des combles. 
Les mis en cause, qui ont acquis la propriété litigieuse en 1987, soit cinq années 
après la réalisation de travaux non autorisés, contestent avoir eu connaissance desdits 
défauts et soutiennent avoir été convaincus que l'immeuble était au bénéfice de toutes 
les autorisations administratives nécessaires. 
Or, à teneur de la décision de constatation rendue par la Division juridique de la 
police des constructions le 24 octobre 2003, la transformation et l'agrandissement de 
la propriété litigieuse avaient été autorisées par le Département du territoire à 
l'époque, qui l'avait jugée conforme aux dispositions légales applicables. 
De plus, il ressort des photographies contenues dans l'état des lieux du 12 avril 1995, 
que l'ensemble des étages (dont les combles ainsi que les pièces situées au premier 
étage, considérés depuis comme non habitables) étaient affectés, à tout le moins à 
cette époque, à l'habitation par les mis en cause. Il apparaît ainsi peu crédible que ces 
derniers aient eu conscience d'un éventuel défaut juridique affectant la maison, qu'ils 
auraient de surcroît caché frauduleusement à la recourante, étant relevé qu'ils lui ont 
remis l'intégralité des documents en leur possession. La recourante n'allègue 


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d'ailleurs pas que ses vendeurs auraient dissimulé certains documents. Elle ne 
soutient pas davantage qu'elle aurait été d'une quelconque manière dissuadée de 
procéder à des vérifications auprès des autorités administratives avant l'acquisition 
du bien immobilier – qui se situe, au demeurant, en zone agricole, ce qui aurait dû 
l'inciter à une prudence accrue – étant relevé qu'elle avait constaté, lors de la 
première visite déjà, l'état vétuste de celui-ci (cf. Cour d'appel pénale du Tribunal 
cantonal vaudois, décision n° 1______ du 6 mai 2019, consid. 3.3, confirmé par 
l'arrêt du Tribunal fédéral 6B_____/2019 du ______ 2019). 
Force est ainsi de constater qu'aucun élément au dossier ne permet de retenir, ne 
serait-ce que sous l'angle de la vraisemblance, que les mis en cause étaient conscients 
de l'absence d'autorisation affectant le bien immobilier en question et qu'ils auraient 
trompé, de surcroît astucieusement, la recourante. 
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la prévention pénale d'escroquerie était 
manifestement insuffisante pour ouvrir une instruction. Par conséquent, la décision 
du Ministère public ne prête pas le flanc à la critique. 
Les actes d'instructions sollicités par la recourante ne sont pas propres à modifier les 
considérations qui précédent. 
6. 
Justifiée, l'ordonnance querellée sera donc confirmée. 
7. 
La recourante, qui succombe, supportera les frais envers l'État, qui seront fixés en 
totalité à CHF 1'000.- (art. 428 al. 1 CPP et 13 al. 1 du Règlement fixant le tarif des 
frais en matière pénale, RTFMP ; E 4 10.03). 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
 
Rejette le recours. 
Condamne A______ aux frais de la procédure de recours, fixés en totalité à CHF 1'000.-. 
Dit que ce montant sera prélevé sur les sûretés versées. 
Notifie le présent arrêt ce jour, en copie, à la recourante, soit pour elle son conseil, et au 
Ministère public. 
 
Siégeant : 
Madame Corinne CHAPPUIS BUGNON, présidente; Monsieur Christian COQUOZ et 
Madame Daniela CHIABUDINI, juges; Monsieur Xavier VALDES, greffier. 
 
Le greffier : 
Xavier VALDES 
 
La présidente : 
Corinne CHAPPUIS BUGNON 
 
 
 
 
Voie de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière 
pénale au sens de l'art. 78 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110); la 
qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 78 à 81 et 90 ss 
LTF. Le recours doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de l'arrêt attaqué. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Les mémoires doivent être 
remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, 
à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF). 
 
 


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ÉTAT DE FRAIS 
 
 
 
 
COUR DE JUSTICE 
 
 
 
 
Selon le règlement du 22 décembre 2010 fixant le tarif des frais en matière pénale 
(E 4 10.03). 
 
Débours (art. 2) 
- frais postaux 
CHF 
10.00 
Émoluments généraux (art. 4) 
- délivrance de copies (let. a) 
CHF 
 
- délivrance de copies (let. b) 
CHF 
 
- état de frais (let. h) 
CHF 
75.00 
Émoluments de la Chambre pénale de recours (art. 13) 
 
- décision sur recours (let. c) 
CHF 
915.00 
- 
CHF 
 
Total 
CHF 
 1'000.00