ge_gerichte · DCSO/268/2014 · 2014-10-09 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/438/2014-CS 
DCSO/268/14
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 9 OCTOBRE 2014 
 
Plainte 17 LP (A/438/2014-CS) formée en date du 3 février 2014 par l'association 
X______, élisant domicile en l'étude de Me Jean-Jacques MARTIN, avocat. 
 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 13 octobre 2014 
à : 
- X______ 
c/o Me Jean-Jacques MARTIN, avocat 
Place du Port 2, 
 
1204 Genève 
 
- R______ SA 
c/o Me Mike HORNUNG, avocat 
Place du Bourg-de-Four 9, 
 
1204 Genève. 
 
- Office des poursuites. 
 


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EN FAIT 
A. 
aa. La parcelle n° 1xx, feuille xx de la commune de Genève, section Y______, est 
sise dans le quartier résidentiel de Z______. 
Elle a successivement appartenu, depuis 1967 au moins, à diverses personnes 
morales de droit privé (cf. extrait du Registre foncier). 
Cette parcelle est comprise, à l'instar des fonds qui lui sont contigus - sur lesquels 
sont construits des immeubles d'habitation -, dans la zone de développement 3 (cf. 
à cet égard les indications publiées sur le site www.ge.ch/sitg ainsi que les 
photographies produites sous pièce 21 du bordereau de la plaignante). 
ab. En 1969, le propriétaire de l'immeuble n° 1xx a souhaité y ériger une 
synagogue dédiée au rite sépharade. 
Par arrêtés du 12 septembre 1969, le Conseil d'Etat a abrogé le plan 
d'aménagement adopté en 1967 pour la parcelle n° 1xx, jugeant préférable 
l'affectation de ce terrain "à la réalisation d'un lieu de culte", et a autorisé 
l'application des règles de la troisième zone de construction audit terrain. Aucun 
autre plan d'aménagement n'a, depuis lors, été adopté. 
La synagogue, qui comprend une construction en sous-sol et en surface, a été 
édifiée entre 1970 et 1972. 
ac. Le canton et la commune de Genève bénéficient, depuis le 8 décembre 1980, 
d'un droit de préemption sur l'immeuble n° 1xx. 
ba. L'association genevoise X______ (ci-après : l'association) - initialement 
dénommée Association XX______ - a été constituée le 8 juillet 1975 sous la 
forme d'une association de droit privé. Elle a pour "but idéal (…) de pourvoir (…) 
aux besoins religieux des israélites de Genève appartenant au Groupe Sépharade 
en créant, entretenant et subventionnant toutes œuvres ayant un caractère d'utilité 
publique pour ses membres". 
bb. Cette association a acquis, en 1977, la propriété de la parcelle n° 1xx ainsi que 
de la synagogue qui y est érigée. 
A cette occasion, elle a été exonérée, par le Conseil d'Etat, des droits 
d'enregistrement et des émoluments du Registre foncier, en raison de son but 
social, respectivement de la destination cultuelle de l'immeuble transféré. 
bc. L'association est, depuis l'année 2003 au moins, exonérée d'impôts sur le 
bénéfice et le capital des personnes morales, eu égard à son but cultuel et d'utilité 
publique. 


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L'administration fiscale a estimé à 10'361'741 fr. la valeur, au 31 décembre 2011, 
de la parcelle n° 1xx ainsi que de la synagogue. 
c. Le 24 mai 2007, un incendie s'est déclaré dans l'édifice religieux, occasionnant 
d'importants dégâts. 
R______ SA a été chargée de procéder à divers travaux de réparation. Les coûts y 
relatifs - non pris en charge par l'assurance-incendie de l'association, cette dernière 
ne s'étant pas acquittée des primes correspondantes - n'ont pas été honorés par 
l'association. 
B. 
a. Le 19 juin 2008, R______ SA a fait notifier à l'association un commandement 
de payer, poursuite n° 08 xxxx58 X, auquel la débitrice a formé opposition. 
L'association a été condamnée, par décisions successives du Tribunal de première 
instance (JTPI/17342/2012), de la Cour de justice (ACJC/1059/2013) et du 
Tribunal fédéral (arrêt 4A_496/2013), à verser à la créancière les sommes de 
943'063 fr. 20 avec intérêts à 5% l'an dès le 6 novembre 2007 et de 11'219 fr. 40 
avec suite d'intérêts dès le 1er décembre 2007. L'opposition formée à la poursuite 
n° 08 xxxx58 X a, par ailleurs, été annulée. 
b. Requis par R______ SA de continuer la poursuite, l'Office des poursuites (ci-
après : l'Office) a saisi, le 2 décembre 2013, en vue de recouvrer les créances 
précitées, les avoirs déposés par l'association auprès de Postfinance SA, soit 
15'832 fr. 99. 
Le 16 décembre 2013, l'Office a procédé à la saisie de la parcelle n° 1xx et a fait 
annoter au Registre foncier une restriction du droit d'aliéner celle-ci. La débitrice 
a été informée de ces mesures par pli du 23 janvier 2014. 
 
c. Le procès-verbal des opérations de saisie dressé par l'Office le 31 janvier 
suivant, dont l'association a reçu une copie, confirmait l'exécution des saisie et 
annotation susmentionnées. Ce document stipulait que les biens garnissant la 
synagogue étaient insaisissables, en leur qualité d'objets de culte (art. 92 al. 1 ch. 2 
LP). 
C. 
a. Par courrier du 3 février 2014, l'association a porté plainte auprès de l'Office 
contre la saisie de l'immeuble n° 1xx, respectivement contre l'annotation au 
Registre foncier de la restriction du droit d'aliéner, plainte que l'Office a transmise 
à la Chambre de surveillance le 6 février suivant. 
 
L'association conclut, dans le cadre de cette plainte ainsi que des complément et 
réplique que l'Autorité de céans l'a autorisée à déposer : préalablement, à ce que la 
Chambre de surveillance, d'une part, interpelle le Département de l'aménagement, 
du logement et de l'énergie "sur la constructibilité de la parcelle n° 1xx (…) [ainsi 


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que] sur la protection de la synagogue", et, d'autre part, procède à un transport sur 
place; principalement, à ce que la saisie opérée sur ladite parcelle soit annulée et 
l'annotation au Registre foncier de la restriction du droit d'aliéner radiée; 
subsidiairement, à ce que l'Autorité de céans l'autorise à "prouver, en tant que de 
besoin, que la synagogue (…) est fréquentée par une communauté nombreuse, 
régulière et fidèle". 
 
L'association conteste le caractère saisissable de la parcelle n° 1xx, au motif 
qu'une synagogue y est érigée. Elle conteste également la possibilité de vendre 
aux enchères cet immeuble, contestation qu'elle souhaite étayer au moyen de 
l'administration des deux preuves objets de ses conclusions préalables. 
 
b. L'Office conclut, dans ses rapport et duplique, au rejet de la plainte. 
 
c. La société créancière prend des conclusions identiques. 
EN DROIT 
1. 
1.1. La plainte est recevable pour avoir été déposée dans les délai (art. 17 al. 2 LP) 
et forme (art. 9 al. 1 LaLP) utiles auprès de l'Office - autorité qui l'a transmise (art. 
64 al. 2 LPA cum art. 9 al. 4 LaLP) à la Chambre de surveillance, seule 
compétente pour en connaître (art. 13 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et al 
3 ainsi qu'art. 7 al. 1 LaLP) -, à l'encontre d'une décision de saisie d'un immeuble, 
respectivement d'une décision d'annotation au Registre foncier d'une restriction du 
droit d'aliéner, mesures non attaquables par la voie judiciaire (art. 17 al. 1 LP). 
1.2. Il en va de même des complément, réponse, réplique et duplique formées par 
les parties ainsi que par l'Office (art. 65 al. 3, 73 et 74 LPA cum art. 9 al. 4 LaLP). 
2. 
La plaignante sollicite l'administration de preuves. 
 
2.1.1. L'Autorité de surveillance établit les faits d'office (art. 20a al. 2 ch. 2 LP). Il 
incombe toutefois aux parties de la renseigner sur les faits essentiels et de lui 
indiquer les moyens de preuve disponibles (ATF 140 III 175 consid. 4.3; 123 III 
328 consid. 3; 112 III 79 consid. 2). 
2.1.2. La Chambre de céans réunit les renseignements et procède aux enquêtes 
nécessaires pour fonder sa décision; elle apprécie les moyens de preuve des 
parties (art. 20 al. 1 LPA, applicable par le renvoi de l'art. 76 LPA et de l'art. 9 al. 
4 LaLP). 
2.2. En l'espèce, l'interpellation du Département de l'aménagement, du logement 
et de l'énergie au sujet de "la constructibilité de la parcelle n° 1xx", 
respectivement de "la protection de la synagogue", ne se justifie pas, la 


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problématique du caractère, réalisable ou non, de la parcelle étant exclusivement 
d'ordre juridique. 
La requête tendant à la mise en œuvre d'un transport sur place doit être rejetée 
pour les mêmes motifs. 
Enfin, le fait que la synagogue est "fréquentée par une communauté nombreuse, 
régulière et fidèle", allégué dont la plaignante souhaite prouver la réalité, n'est pas 
pertinent pour l'issue du litige. Une instruction sur cet aspect n'a donc pas lieu 
d'être. 
 
Partant, la plaignante sera déboutée de ses conclusions tendant à l'administration 
de preuves. 
3. 
Les parties et l'Office s'opposent sur le caractère saisissable de la parcelle n° 1xx 
sur laquelle est édifiée la synagogue. 
 
Par souci de clarté, leur argumentation sera exposée et traitée (consid. 3.2 à 3.4) 
après un bref rappel des principes pertinents pour l'issue du litige (consid. 3.1). 
3.1.1. La saisie d'un immeuble par l'Office entraîne une restriction du droit 
d'aliéner, restriction qui doit être annotée au Registre foncier (art. 960 al. 1 ch. 2 
CC; art. 101 LP). Elle ne peut être ordonnée que si les biens meubles et créances 
du poursuivi sont insuffisants pour couvrir ses dettes (art. 95 al. 1 et al. 2 LP). 
3.1.2. De manière générale, tout bien est saisissable à moins qu'il n'appartienne au 
patrimoine administratif de l'Etat ou d'une entité de droit public (cf. consid. 3.2), 
que son aliénabilité n'a été supprimée ou restreinte par la Confédération, 
respectivement par les cantons en application de l'art. 6 al. 2 CC (res extra 
commercium; cf. consid. 3.3), ou qu'il n'entre dans le champ des exceptions visées 
par la LP, en particulier par l'art. 92 LP (cf. consid. 3.4). 
3.2. La plaignante soutient que l'Etat de Genève lui a conféré un statut juridique 
particulier. Ce canton lui a reconnu un caractère d'utilité publique, raison pour 
laquelle il l'a exonérée du paiement de taxes et d'impôts divers. La poursuite de 
ses buts cultuels, d'intérêt public, s'oppose donc à la saisie de l'immeuble litigieux. 
Subsidiairement, elle doit être mise au bénéfice d'un statut public identique à celui 
que le droit genevois reconnaît aux Eglises nationale protestante, catholique 
romaine et catholique chrétienne. 
Du point de vue de l'Office et de la créancière, la synagogue conserve, à défaut 
d'appartenir à une collectivité publique, respectivement à l'une des trois 
communautés religieuses publiques précitées, un statut de droit de privé. La saisie 
de la parcelle n° 1xx est donc admissible. 


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3.2.1. Le patrimoine administratif se compose des biens directement affectés à des 
tâches de droit public (MOOR/POLTIER, Droit administratif, Volume II, 3ème éd., 
Berne 2011, p. 151). Il ne peut - à l'inverse du patrimoine fiscal - être saisi et/ou 
réalisé, sous peine d'entraver ou de mettre en question l'exécution desdites tâches 
(arrêt du Tribunal fédéral 5A_78/2011 du 15 juin 2011 consid. 2.3.1). 
Ce principe est concrétisé par la loi fédérale sur la poursuite pour dettes contre les 
communes et autres collectivités de droit public cantonal du 4 décembre 1947 
(LPCom; RS 282.11), qui stipule que les biens du patrimoine administratif ne 
doivent être ni saisis ni réalisés aussi longtemps qu'ils sont affectés à un service 
public (art. 9 et 10 LPCom cum art. 30 al. 1 LP). Il vaut également comme 
principe général pour les entités auxquelles la LPCom ne s'applique pas (ATF 120 
II 321 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_78/2011 précité), ainsi pour la 
Confédération et les cantons (MOOR/POLTIER, op. cit., p. 150; GILLIERON, 
Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et faillite, 1999/2000, 
n. 9 et n. 10 ad art. 30 LP [ci-après: GILLIERON Commentaire]). 
3.2.2. La Confédération et les cantons déterminent en principe librement les biens 
qui ressortissent et/ou sont affectés à leur patrimoine administratif (MOOR, Droit 
administratif, Volume III, 1992, p. 322 et ss). 
Les res divini juris, parmi lesquelles figurent les objets de culte, les cimetières et 
les édifices religieux - y compris le terrain sur lequel ces dernières constructions, 
parties intégrantes de l'immeuble, sont bâties (art. 667 CC; STEINAUER, Les droits 
réels, Tome II, 5ème éd., 2012, p. 123 n. 1623 et ss) -, peuvent être intégrées, le cas 
échéant assimilées, au patrimoine administratif. Tel est le cas lorsque ces biens 
appartiennent à la collectivité publique ou à une Eglise reconnue par l'Etat, 
respectivement lorsque l'autorité publique en a la disposition (STEINAUER, op. cit., 
Tome I, p. 59 n. 71; BOVET/GRODECKI, in Commentaire romand, CC-I, 2010, n. 
19 ad art. 6 CC; REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, Vol. I, 
2007, p. 54 n. 193; MEIER- HAYOZ, in Commentaire bernois, Das Eigentum, Vol. 
IV/1, 5ème éd., 1981, p. 93 n. 209; DESCHENAUX, in Traité de droit civil suisse, Le 
titre préliminaire du Code civil, Vol. II/1, p. 33 ainsi que note infrapaginale n° 3). 
3.2.3.1. A teneur de l'art. 72 al. 1 Cst féd., la détermination des rapports entre 
l'Eglise et l'Etat relève de la compétence des cantons. 
Les cantons ont, pour la plupart, décidé de conférer un statut de droit public à 
certaines Eglises et communautés religieuses. Ces institutions sont organisées 
selon le droit public (Message du Conseil fédéral du 6 septembre 1978 relatif à 
l'initiative populaire "séparation complète de l'Etat et de l'Eglise", in FF 1978 II p. 
682 et ss, p. 676 s. n. 42; AUER/MALINVERNI/HOTTELIER, Droit constitutionnel 
suisse, Vol. II, 3ème éd., 2013, p. 219 et ss n. 453-455). A titre exemplatif, les 
cures sont, dans le canton de Berne, des édifices publics, dont l'entretien incombe 


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à l'Etat. Les autres communautés religieuses, non reconnues, sont régies par le 
droit privé (Message du Conseil fédéral précité, ibidem). 
Les cantons de Genève et de Neuchâtel ont, quant à eux, institué - en 1907 pour le 
premier et en 1941 pour le second - le principe de la séparation de l'Eglise et de 
l'Etat (pour Genève : art. 164 et ss aCst GE, dans sa teneur entre 1907 et le 30 mai 
2013; art. 3 Cst GE en vigueur depuis le 1er juin 2013; s'agissant du canton de 
Neuchâtel : Message du Conseil fédéral précité, p. 682; AUER/MALINVERNI/ 
HOTTELIER, op. cit., p. 220 n. 458). Les Eglises et communautés religieuses y sont 
organisées selon les modalités du droit privé. Elles revêtent ainsi le statut 
d'association ou de fondation (AUER/MALINVERNI/ HOTTELIER, ibidem). 
3.2.3.2. Le 16 mai 1944, le Conseil d'Etat genevois a adopté, en application des 
art. 164 et ss aCst GE, un "Règlement déclarant que trois Eglises sont reconnues 
publiques" (REglises; RS C 4 15 03). Ce règlement, qui n'a pas été abrogé lors de 
l'entrée en vigueur de la nouvelle Constitution (art. 225 et 226 Cst GE), stipule 
que les Eglises nationale protestante, catholique romaine et catholique chrétienne 
sont reconnues publiques, à l'exclusion de toute autre communauté religieuse. 
Le REglises tend uniquement à reconnaître un caractère d'utilité publique aux 
Eglises précitées, lesquelles demeurent tenues de s'organiser selon les modalités 
du droit privé (GARDAZ, Le statut de l'Eglise catholique romaine dans le canton de 
Genève, in Eglise catholique et Etat en Suisse, 2010, p. 269 et ss; XOUDIS, in 
Commentaire romand, CC-I, 2010, note infrapaginale n° 48 ad art. 59 CC; 
MACHERET, Les Eglises de l'Etat : séparables ou inséparables, Quelques réflexions 
sur la situation en Suisse et en particulier dans le canton de Fribourg, in Les 
Eglises et le fédéralisme, 1990, p. 20; DE LUZE, L'organisation ecclésiastique dans 
les cantons suisses, Thèse, 1988, p. 196). Cette "reconnaissance" permet aux 
communautés concernées de prélever des impôts - dont le paiement est facultatif 
et l'exécution forcée exclue - en recourant à l'aide de l'Etat, qui, pour ce faire, met 
à disposition son administration contre émolument (Message du Conseil fédéral 
précité, p. 682; GARDAZ et MACHERET, ibidem). 
3.2.4. En l'espèce, la plaignante est organisée, à l'instar de l'ensemble des Eglises 
et communautés religieuses sises à Genève, selon les modalités du droit privé. 
La législation genevoise n'intègre pas, ni n'assimile, au patrimoine administratif 
les res divini juris appartenant aux associations (art. 60 et ss CC) et aux 
fondations (art. 80 et ss CC) religieuses. 
En particulier, le REglises tend uniquement à faciliter la perception, pour les trois 
communautés qu'il désigne, de contributions ecclésiastiques. 
Les biens propriétés des Eglises et des communautés religieuses sont donc, à 
Genève, soumis au droit privé. 


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L'exonération d'impôts dont jouit la plaignante constitue un simple avantage fiscal 
- au demeurant concédé à toutes personnes morales visant des buts d'intérêt public 
et/ou cultuels (art. 9 al. 1 let. f et let. 9 de la loi sur l'imposition des personnes 
morales [LIPM; RS D 3 15]) -, avantage qui n'induit aucun changement de son 
statut juridique, respectivement aucun changement du statut des biens dont elle est 
propriétaire. 
Au vu de ce qui précède, l'immeuble saisi, qui ressortit au droit privé, peut être 
l'objet des deux mesures d'exécution forcée querellées. 
3.3. La plaignante soutient que la synagogue constitue, en sa qualité de "bien 
spirituel", une res extra commercium. 
L'Office et la société créancière ne se prononcent pas sur cet aspect. 
3.3.1. Constituent des res extra commercium les biens (en soi privés) dont 
l'aliénabilité a été supprimée ou restreinte, en raison de leur nature ou pour des 
motifs d'intérêt général, soit par la Confédération, soit par les cantons en 
application de l'art. 6 al. 2 CC - disposition qui stipule que ces entités peuvent, 
dans les limites de leur souveraineté, restreindre ou prohiber le commerces de 
certaines choses (STEINAUER, op. cit., p. 60 n. 75 s.; BOVET/GRODECKI, op. cit., n. 
19 ad art. 6 CC; REY, op. cit., p. 54 et ss n. 193 et ss; MEIER- HAYOZ, op. cit., p. 
93 s. n. 212 s.; DESCHENAUX, op. cit., p. 33). Ainsi en va-t-il, par exemple, des 
stupéfiants (art. 8 de la loi fédérale sur les stupéfiants et les substances 
psychotropes; RS 812.121) ou des organes, tissus et cellules d'origine humaine 
(art. 7 de la loi fédérale sur la transplantation; RS 810.21). 
Soustraites au droit privé, les res extra commercium ne peuvent faire l'objet de 
mesures d'exécution forcée (GILLIERON Commentaire, n. 86 ad art. 92 LP). 
Les cantons sont habilités à édicter, dans le cadre sus-défini, des dispositions 
tendant à protéger la destination religieuse de certains biens (BOVET/GRODECKI, 
op. cit., n. 19 ad art. 6 CC; DESCHENAUX, op. cit., p. 33). Les cantons de Soleure 
et des Grisons ont ainsi qualifié d'insaisissables les pierres tombales et monuments 
funéraires (VONDER MUHLL, in Commentaire bâlois LP, 2010, n. 12 in fine ad art. 
92 LP), après que le Tribunal fédéral a jugé que ces objets ne rentraient pas dans 
le champ d'application de l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP, de sorte qu'ils étaient réalisables, 
en l'absence de dispositions cantonales les qualifiant de res extra commercium 
(ATF 61 III 44 = JdT 1936 II 99; GILLIERON Commentaire, ibidem). 
Selon l'art. 218 al. 1 Cst GE, intitulé "Edifices ecclésiastiques", les bâtiments 
religieux dont la propriété a été transférée aux Eglises par les communes 
conservent leur destination spirituelle; il ne peut en être disposé à titre onéreux, la 
loi pouvant toutefois prévoir des exceptions. 


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3.3.2. En l'occurrence, il est constant que le bien saisi revêt une dimension 
religieuse. 
Le droit genevois ne confère toutefois pas aux édifices religieux, plus 
particulièrement au terrain sur lequel ces constructions, parties intégrantes de 
l'immeuble, sont bâties, le caractère de res extra commercium. 
Seule l'aliénabilité d'édifices ecclésiastiques transmis par des communes aux 
Eglises est réglementée par l'art. 218 Cst GE. Cette disposition est cependant 
inapplicable au cas d'espèce, la synagogue ayant exclusivement appartenu à des 
personnes morales de droit privé depuis sa construction. 
L'immeuble saisi, qui n'est pas soustrait au droit privé, peut donc être l'objet des 
deux mesures d'exécution forcée querellées. 
3.4. La plaignante soutient encore que la synagogue doit être considérée comme 
un objet de culte insaisissable au sens de l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP. En effet, il s'agit 
d'"un lieu consacré" qui contient "différentes pièces [ayant] chacune une haute 
signification religieuse" ainsi que des bains rituels. Subsidiairement, l'art. 92 al. 1 
ch. 2 LP présente une lacune. L'absence de mention, par le législateur, des lieux 
de culte à l'art. 92 LP s'explique par le fait que "les églises catholiques et 
protestantes" étaient, à l'époque de l'adoption de la loi, des biens publics 
cantonaux, soustraits à l'exécution forcée par le droit cantonal. Cette lacune doit 
être comblée en conférant aux lieux de culte un caractère insaisissable. Enfin, la 
saisie de la synagogue heurte "le sens commun de la morale", de sorte que cette 
mesure contrevient à "l'art. 20 al. 1 CO". 
Du point de vue de l'Office et de la créancière, l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP s'applique 
aux seuls objets de culte mobiliers. L'existence d'une lacune doit être niée, le 
législateur ayant entendu, en adoptant l'art. 92 LP, soustraire à la poursuite les 
biens de stricte nécessité uniquement, catégorie dont les immeubles sont exclus. 
3.4.1. A teneur de l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP, les objets et livres du culte ("religiöse 
Erbauungsbücher und Kultusgegenstände"; "libri religiosi e oggetti del culto") 
sont insaisissables. 
Ils sont toutefois saisissables lorsqu'ils ont une valeur élevée (art. 92 al. 3 1ère 
phrase). Ils ne peuvent cependant être enlevés au débiteur que si le créancier met à 
la disposition de ce dernier, avant leur enlèvement, des objets de remplacement 
qui ont la même valeur d'usage ou la somme nécessaire à leur acquisition (al. 3 
2ème phrase); à défaut, la saisie devient caduque (OCHSNER, in Commentaire 
romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 200 ad art. 92 LP). 
Une personne morale est habilitée à se prévaloir de l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP pour 
autant qu'elle poursuive, d'après ses statuts, un but religieux ou ecclésiastique 


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(OCHSNER, op. cit., n. 86 ad art. 92 LP; GILLIERON Commentaire, n. 85 ad art. 92 
LP). 
3.4.2.1. L'existence d'une lacune proprement dite, soit une situation que le 
législateur a omis de régler alors qu'il aurait dû la traiter, impose au juge de 
légiférer en lieu et place de ce dernier (art. 1 al. 2 et al. 3 CC). Elle ne doit donc 
être admise que restrictivement, à savoir lorsqu'aucune prescription ne se déduit 
de la loi, que ce soit du texte ou du contenu que l'on peut lui découvrir par la voie 
de l'interprétation, respectivement lorsque l'application par analogie de textes 
légaux existants ne permet pas de trouver une solution (ATF 100 Ib 137 consid. 
5b = JdT 1975 I 354). 
L'existence d'une lacune doit généralement être niée lorsque le législateur a eu 
l'occasion d'édicter de nouvelles disposition sur l'aspect litigieux et qu'il ne l'a pas 
fait (ATF 114 II 353 consid. 1c; 82 II 224 consid. e). 
3.4.2.2. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). 
Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont 
possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme, en la dégageant de 
sa relation avec d'autres dispositions légales et de son contexte (interprétation 
systématique), du but poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation 
téléologique), ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle ressort notamment 
des travaux préparatoires (interprétation historique; ATF 137 III 337 consid. 3.1 
et les références citées). 
L'art. 92 LP trouvant sa source dans des considérations d'ordre public (JAEGER, 
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) : erläutert für den 
praktischen Gebrauch, 5ème éd., 2006, n. 6 ad art. 92 LP [cité ci-après : JAEGER 
2006]), une application analogique de cette norme à d'autres objets que ceux qui y 
sont énumérés est exclue (GILLIERON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 
5ème éd., 2012, p. 248 n. 966f [cité ci-après, GILLIERON Poursuite]; JAEGER 2006, 
ibidem). 
3.4.3. La LP est entrée en vigueur en 1892. Aux termes de l'art. 92 aLP (FF 1889 
II p. 389 et ss, p. 409), qui comportait alors un seul alinéa et dix chiffres, étaient 
notamment insaisissables "les vêtements et autres effets personnels et le coucher 
nécessaires au débiteur et à sa famille, ainsi que les objets et livres de culte" (ch. 
1). Le rapport de la commission du Conseil national concernant le projet de loi sur 
la poursuite pour dettes et la faillite énonçait, en rapport avec ces objets religieux, 
les exemples suivants : "les livres de culte tels que la bible, le livre de prière, le 
cantique, etc., ainsi que les objets de culte, à moins bien entendu, que ce soient 
des œuvres d'art et des bijoux de prix" (FF 1887 I p. 616 et ss, p. 632). Aucune 
référence n'est faite, dans ce rapport, aux édifices religieux. 


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L'art. 92 LP a été partiellement révisé le 28 septembre 1949, modification qui est 
entrée en vigueur le 1er février 1950. A cette occasion, les "objets et livres de 
culte" ont été déplacés au chiffre 2 (RO 1950 57). Selon le message du Conseil 
fédéral du 16 mars 1948, ce "déplacement" tendait uniquement à remanier le 
chiffre 1, qui a été complété (FF 1948 I p. 1201 et ss, p. 1207). Aucune référence 
n'est faite, dans ce message, aux édifices religieux. 
L'art. 92 LP a également été modifié en 1995 - révision au cours de laquelle 
l'actuel alinéa 3 a, notamment, été introduit - et en 2003 (RO 1995 1227, FF 1991 
III 1 et ss; RO 2003 463, FF 2002 3885 et ss, p. 5418). La teneur de l'art. 92 al. 1 
ch. 2 LP est demeurée inchangée à ces occasions. Aucune référence n'est faite, 
dans les messages du Conseil fédéral précités, aux édifices religieux. 
3.4.4. Les jurisprudences et avis de doctrine relatifs à l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP 
publiés, soit à une époque relativement contemporaine de l'adoption de la LP 
(ATF 61 III 44 cité au consid. 3.3.1; 30 I 168; JAEGER, Commentaire de la loi 
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. 1, éd. française 
PETITMERMET/BOVAY, 1920, n. 6 ad art. 92 LP [cité ci-après : JAEGER 1920]), soit 
plus récemment (ATF 88 II 47; arrêt du Tribunal fédéral 7B.183/2003 du 28 août 
2003 consid. 3; entre autres auteurs: KREN KOSTKIEWICZ, in SchKG, 
Kurzkommentar, HUNKELER [éd.], 2ème éd., 2014, n. 30 et ss ad art. 92 LP; 
VONDER MUHLL, op. cit., n. 12 ad art. 92 LP; OCHSNER, op cit., n. 83 et ss ad art. 
92 LP; GILLIERON Commentaire, op. cit., n. 85 et s ad art. 92 LP), traitent 
exclusivement d'objets de culte mobiliers, qu'ils définissent comme étant des biens 
affectés au service divin, respectivement utiles pour la pratique d'actes rituels, ou 
qui sont eux-mêmes objets de vénération religieuse. Le thème de la saisie 
d'édifices religieux n'y est, en revanche, pas abordé. 
3.4.5. Outre les objets et livres de culte, l'art. 92 al. 1 LP énumère, au nombre des 
biens insaisissable, certaines prestations d'ordre pécuniaire (ch. 7 à ch. 10), divers 
animaux propriétés du débiteur ou de sa famille (ch. 1a et ch. 4) ainsi que d'autres 
objets, mobiliers et nécessaires, appartenant à ces derniers (ch. 1, ch. 3, ch. 5 et 
ch. 6) - sous réserve du ch. 11 qui exclut la saisie de biens propriété d'un Etat 
étranger. 
3.4.6. De manière générale, l'art. 92 LP tend à laisser au débiteur, respectivement 
à sa famille, la libre disposition d'objets ou de prétentions financières jugés 
indispensables (STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, Poursuite pour dettes, 
exécution de jugements et faillite en droit suisse, 2010, p. 153 n. 33; OCHSNER, op 
cit., n. 13 et ss ad art. 92 LP; GILLIERON Commentaire, op. cit., n. 31 et ss ad art. 
92 LP). 


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L'insaisissabilité d'objets et livres de culte a été édictée pour permettre la pratique 
d'activité cultuelle et protéger, ainsi, la sphère personnelle la plus intime du 
poursuivi (GILLIERON Commentaire, op. cit., n. 85 ad art. 92 LP). 
La liberté de culte (art. 50 aCst [1878], art. 115 al. 2 Cst féd. et art. 9 CEDH) 
consacre le droit, pour toute personne, d'accomplir, seule ou en communauté, des 
actes cultuels (arrêt du Tribunal fédéral 2P.152/2005 du 25 octobre 2005 consid. 
1b). 
3.4.7. A l'époque de l'adoption de la LP, soit en 1892, la réglementation des 
rapports entre l'Etat et les communautés religieuses (cf. à cet égard consid. 3.2.3.1 
supra) ressortissait déjà aux cantons (art. 3 aCst féd. [1874]; Message du Conseil 
fédéral du 6 septembre 1978 cité au consid. 3.2.3.1, p. 674 n. 41). Ces entités 
étaient, par ailleurs, jusqu'au 31 décembre 1911, jour précédant l'entrée en vigueur 
du Code civil, compétentes pour légiférer en matière de droit privé, sous réserve 
des prescriptions ancrées dans le Code fédéral des obligations de 1881. Depuis le 
1er janvier 1912, les cantons sont habilités à soustraire certains biens au droit 
privé, aux conditions posées par l'art. 6 al. 2 CC (cf. à cet égard consid. 3.3 ci-
dessus). 
D'après l'art. 30 ch. 3 aLP [1892] - disposition qui correspond à l'actuel art. 30 al. 
1 -, la LP était applicable à l'exécution forcée dirigée contre les cantons, les 
districts et les communes à moins qu'il n'existât "sur la matière des lois fédérales 
ou cantonales" (JAEGER 1920, op. cit., p. 64 et s.). La LPCom (cf. consid. 3.2.1 
supra) a été adoptée en 1947 - étant précisé que les arrêtés du Conseil fédéral 
(édictés en 1936 et 1945) relatifs à certaines corporations de droit public cantonal 
réglementaient des situations spécifiques, non pertinentes pour le cas d'espèce (cf. 
à cet égard GILLIERON Commentaire, n. 12 ad art. 30 LP [Vol. I]). 
3.4.8. Au regard des considérations qui précèdent, l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP 
s'interprète comme suit. 
Le législateur de 1892 n'a pas entendu traiter de manière différente, dans le cadre 
de la saisie, les biens publics des biens privés, la LP étant applicable aux premiers 
en l'absence de prescriptions fédérales ou cantonales réglementant leur exécution 
forcée (art. 30 ch. 3 aLP). 
La mention, dès l'adoption de la loi, des livres et objets de cultes, res divini juris, 
au nombre des biens absolument insaisissables (art. 92 aLP) dénote que le 
législateur s'est interrogé sur le type d'objets à caractère religieux qu'il souhaitait 
soustraire à la poursuite. Dans ce contexte, la question de l'insaisissabilité des 
autres res divini juris, publiques ou privées (art. 30 ch. 3 aLP), telles que les 
édifices religieux - respectivement le terrain sur lequel ces constructions, parties 
intégrantes de l'immeuble, sont bâties -, s'est nécessairement posée. 


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L'absence de mention des lieux de culte à l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP - disposition qui 
s'applique, ainsi que cela ressort du texte légal, de la systématique de la loi à 
l'époque de son adoption et des travaux préparatoires de 1887, aux seuls biens 
mobiliers - résulte donc d'un choix législatif. 
Ce choix procède de l'intention de limiter l'étendue de l'insaisissabilité aux seuls 
objets et/ou prétentions jugés indispensables. Pour cette raison, les biens énumérés 
à l'art. 92 al. 1 LP sont exclusivement d'ordre mobilier. 
Soucieux de respecter la liberté de culte, laquelle ne confère pas à ses 
bénéficiaires le droit de conserver la propriété de res divini juris, le législateur a 
entendu soustraire certains biens à la saisie, soit les objets utiles et nécessaires à la 
pratique d'activités cultuelles. 
Le fait d'avoir assorti ce principe d'une exception pour les biens de valeur élevée 
(art. 92 al. 3 LP) confirme la volonté du législateur - volonté qui se déduit des 
travaux parlementaires de 1887 ainsi que de l'adoption, en 1995, de l'actuel alinéa 
3 - d'exclure du cercle des objets insaisissables les édifices religieux, ces biens 
ayant par définition une valeur élevée. Pour cette raison, une application de l'art. 
92 al. 3 LP aux biens immobiliers est inappropriée. En effet, l'on conçoit 
difficilement qu'un créancier accepte de fournir, à ses frais, au poursuivi un 
édifice religieux de remplacement pour permettre la réalisation forcée de 
l'immeuble saisi. 
Le choix du législateur de limiter l'étendue de l'insaisissabilité aux seuls objets 
mobiliers n'entrave pas la liberté de culte, les personnes concernées pouvant 
continuer à exercer leurs pratiques, de manière individuelle et/ou collective, au 
moyen des objets laissés à leur disposition. A titre superfétatoire, les autorités 
judiciaires ne pourraient, dans l'hypothèse où une telle entrave devrait être admise, 
refuser d'appliquer l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP dans sa teneur voulue par le législateur, 
l'incompatibilité de cette norme avec le droit constitutionnel (art. 115 Cst féd.) 
pouvant, tout au plus, être constatée (art. 190 Cst féd.; ATF 137 I 128 consid. 4.3; 
arrêt du Tribunal fédéral 6B_289/2013 du 6 mai 2014 consid. 3). Un constat 
similaire s'imposerait en cas d'incompatibilité avec l'art. 9 CEDH (arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_289/2013 précité); en effet, le contenu de cette disposition est 
similaire à l'art. 115 Cst féd. (ATF 123 I 296 consid. 2b/aa; arrêt du Tribunal 
fédéral 2P.152/2005 précité, consid. 2; AUER/MALINVERNI/ HOTTELIER, op. cit., p. 
228 n. 479), de sorte qu'un refus, fondé sur le droit conventionnel, d'appliquer 
l'art. 92 LP reviendrait à éluder l'art. 190 Cst féd. (arrêt du Tribunal fédéral 
6B_289/2013 précité). 
Enfin, le législateur a entendu, en limitant la portée de l'art. 92 al. 1 ch. 2 LP aux 
seuls objets mobiliers, restreindre au minimum la prérogative conférée aux 
cantons de soustraire à l'exécution forcée les res divini juris. En effet, ces entités 


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pouvaient, en 1892 déjà, soit décider d'exclure du droit privé - qu'elles étaient 
alors libre d'édicter, sous réserve de prescriptions du droit des obligations - les 
édifices religieux appartenant à des particuliers (par exemple des chapelles 
familiales), soit décider d'exclure de l'application de la LP les édifices publics, en 
adoptant, conformément à l'art. 30 ch. 3 aLP, une législation à cet effet, étant 
rappelé que la LPCom est entrée en vigueur en 1947 seulement. 
Le législateur n'a d'ailleurs pas, entre 1892 et 2003, à l'occasion des modifications 
successives de l'art. 92 al. 1 LP, intégré au chiffre 2 les édifices religieux. 
3.4.9. Au vu de cette interprétation, la saisie de l'immeuble litigieux consacre une 
correcte application de l'art. 92 LP. 
Le fait que certaines pièces de la synagogue revêtent une signification religieuse 
particulière, respectivement que celle-ci contient des bains rituels, est impropre à 
faire obstacle à la saisie, ces parties de la construction étant incorporées à l'édifice, 
lui-même partie intégrante de l'immeuble n° 1xx. 
Enfin, il appartient aux législateurs cantonaux, s'ils estiment choquante la 
possibilité de saisir des édifices religieux - l'art. 20 CO n'étant pas applicable au 
cas d'espèce, cette disposition s'appliquant uniquement aux obligations 
contractuelles -, soit d'assimiler ces objets à leur patrimoine administratif (art. 9 et 
10 LPCom), soit de leur conférer le caractère de res extra commercium (art. 6 al. 2 
CC). 
3.5. Ces considérations scellent le sort du premier grief de l'association. 
4. 
Les parties et l'Office s'opposent sur le caractère réalisable de la parcelle n° 1xx. 
 
Du point de vue de la plaignante, le bien querellé ne peut être vendu, ni trouver 
acquéreur dans le cadre d'une vente aux enchères. Cet édifice ne saurait être 
détruit ou transformé, en sa qualité de bien culturel protégé par la Convention de 
l'UNESCO du 14 novembre 1970 concernant les mesures à prendre pour interdire 
et empêcher l'importation, l'exportation et le transfert de propriété illicites des 
biens culturels (convention de l'UNESCO; RS 0.44.1), par la loi fédérale sur le 
transfert des biens culturels (LTBC; RS 444.1) ainsi que par la loi genevoise sur la 
protection des monuments, de la nature et des sites (LPMNS; RS L 4 05). A ce 
dernier égard, elle expose que, construit par un architecte renommé, l'édifice est 
une œuvre d'art; fidèle à la tradition architecturale sépharade, il doit être considéré 
comme faisant partie du patrimoine genevois. De surcroît, la synagogue est 
dépourvue de valeur vénale. Enfin, l'affectation actuelle de la parcelle n° 1xx, 
destinée et limitée à la réalisation d'un lieu de culte par arrêté du Conseil d'Etat du 
12 septembre 1969, ne permet pas d'envisager la construction d'un autre bâtiment 
sur ce terrain. 


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Selon l'Office et la société créancière, la réalisation de la parcelle n° 1xx ainsi que 
de la synagogue qui y est construite, édifice qui a une valeur vénale et ne figure 
pas dans l'inventaire des biens protégés au sens de la LPMNS, est envisageable, 
les divers arguments avancés par l'association n'y faisant pas obstacle. 
 
4.1.1. La convention de l'UNESCO et la LTBC réglementent l'importation, le 
transit, l'exportation et le retour de biens culturels (art. 2 de la convention; art. 1 
LTBC). Aucune restriction au droit de la propriété du titulaire de ces biens, telle 
qu'une impossibilité d'aliénation et/ou de destruction, n'y est stipulée. 
 
Selon la LPMNS, les immeubles classés (art. 4), dont il est dressé un inventaire 
(art. 7), ne peuvent, sans l'autorisation du Conseil d'Etat, être démolis, faire l'objet 
de transformations importantes ou d'un changement dans leur destination (art. 15). 
La commune du lieu de situation, subsidiairement le canton, bénéficie d'un droit 
de préemption sur les immeubles classés (art. 24). 
 
4.1.2. Ne peuvent être réalisés, ni partant saisis, les objets qui n'ont aucune valeur 
vénale (ATF 108 III 94 = JdT 1984 II 98; OCHSNER, op. cit., n. 2 ad art. 92 LP.). Il 
en va de même des biens dont il peut être d'emblée admis que le produit de leur 
réalisation excédera de peu les frais nécessaires à leur conservation, 
respectivement à leur vente (art. 92 al. 2 LP; OCHSNER, ibidem). 
4.1.3. A teneur du droit genevois, les normes de la troisième zone de construction, 
au sens des art. 26 et ss de la loi sur les constructions et les installations diverses 
(LCI; RS L 5 05), s'appliquent aux terrains compris dans la zone de 
développement 3, zone qui est destinée aux grandes maisons affectées à 
l'habitation, au commerce et aux activités du secteur tertiaire (art. 1 de l'ancienne 
loi genevoise sur le développement de l'agglomération urbaine du 29 juin 1957, 
actuellement loi générale sur les zones de développement [LGZD; RS L 1 35], qui 
conférait au Conseil d'Etat la possibilité d'appliquer à la zone de développement 3 
les règles de la troisième zone de construction; art. 11 LGZD qui érige désormais 
cette possibilité en principe). Les art. 26 et ss LCI autorisent, en zone de 
développement 3, la construction de tous types de bâtiments, pour autant qu'ils 
soient érigés dans le respect des prescriptions (gabarit, etc.) de la troisième zone 
de construction. 
 
La délivrance d'une autorisation de construire dans les zones de développement 
est subordonnée à l'approbation préalable, par le Conseil d'Etat, d'un plan localisé 
de quartier (art. 2 al. 1 let. a LGZD). Cette autorité peut, dans certains cas (art. 2 
al. 2 LGZD), par exemple dans les quartiers de développement déjà fortement 
urbanisés (let. c), renoncer à l'établissement d'un tel plan. Tout propriétaire d'une 
parcelle en zone de développement qui ne fait pas encore l'objet d'un plan localisé 
de quartier peut demander au Conseil d'Etat d'en adopter un (art. 13A al. 5 de la 


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loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire [LaLAT; RS L 1 
30]). 
 
4.2. En l'espèce, la réalisation forcée de l'immeuble n° 1xx n'impliquera pas 
nécessairement la destruction de l'édifice religieux. En effet, l'Etat et la commune 
de Genève pourront, s'ils souhaitent maintenir la destination cultuelle de la 
parcelle, user de leur droit de préemption (cf. lettre A.ac EN FAIT). Un 
adjudicataire privé pourrait, pour sa part, soit exploiter l'immeuble à des fins 
identiques, soit louer l'édifice à la plaignante. 
 
Cela étant, aucune prescription ne s'oppose à la destruction de la synagogue. 
Ainsi, la convention de l'UNESCO et la LTBC - textes dont l'association ne peut, 
au demeurant, se prévaloir, puisque la synagogue litigieuse n'est répertoriée ni au 
patrimoine mondial de l'UNESCO (whc.unesco.org/fr/etatsparties/ch), ni à 
l'inventaire fédéral des biens culturels (www.bak.admin.ch) - ne prohibent 
aucunement un tel acte. L'édifice n'est pas non plus un immeuble classé au sens de 
la LPMNS (cf. à cet égard la liste étatique publiée sur le site 
www.ge.ch/patrimoine/ccm/docs/ CCM_listeMS-c.pdf). 
Par ailleurs, la valeur fiscale de la parcelle n° 1xx et de la synagogue s'élevait, le 
31 décembre 2011, à 10'361'741 fr. Le produit de la réalisation de cet immeuble 
permettra donc de couvrir tant les frais de conservation et de vente énoncés au 
considérant 4.1.1 supra que la créance litigieuse. 
 
Enfin, les règles de la troisième zone de construction sont applicables à la parcelle 
n° 1xx, sise en zone de développement 3. Des bâtiments de tous types peuvent 
donc y être construits. Il appartiendra au futur acquéreur de solliciter, en l'absence 
d'un plan localisé de quartier existant, l'adoption d'un tel plan (art. 13A al. 5 
LaLAT), adoption à laquelle le Conseil d'Etat pourrait au demeurant renoncer, le 
quartier de M______ étant déjà fortement urbanisé (art. 2 al. 2 let. c LGZD). Par 
ailleurs, si, dans la première hypothèse (art. 13A al. 5 LaLAT), l'adoption d'un 
plan localisé de quartier constitue un préalable nécessaire à la délivrance d'une 
autorisation de construire, la parcelle n'en demeure pas moins aliénable, celle-ci 
ayant une valeur de marché et étant constructible, dans les limites dudit plan 
(ATA/337/2011 du 24 mai 2011 consid. 4; ATA/7/2011 du 11 janvier 2011 
consid. 8). 
 
Au vu de ce qui précède, le caractère réalisable de l'immeuble saisi doit être 
admis. 
5. 
En conclusion, la plainte s'avère mal fondée et doit être rejetée. 
6. 
La présente décision est rendue sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 
61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP). 


- 17/17 - 
 
 
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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 3 février 2014 par l'association X______ contre 
la décision de saisie de la parcelle n° 1xx, feuille xx de la commune de Genève, section 
Y______, respectivement contre l'annotation au Registre foncier d'une restriction du 
droit d'aliéner sur cet immeuble, dans le cadre de la poursuite n° 08 xxxx58 X. 
Au fond : 
Rejette la plainte. 
Siégeant : 
Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Madame Valérie CARERA et Monsieur 
Denis KELLER, juges assesseur(e)s; Madame Paulette DORMAN, greffière. 
 
La présidente : 
Florence KRAUSKOPF 
 
La greffière : 
Paulette DORMAN 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.