ge_gerichte · ACJC/1611/2017 · 2017-12-11 · fr


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REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18242/2017 
ACJC/1611/2017 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 11 DECEMBRE 2017 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 19 septembre 2017, représentée par l'ASLOCA, rue du 
Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection 
de domicile, 
et 
B______, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Robert FOX, avocat, rue 
Cheneau-de-Bourg 3, case postale 3393, 1002 Lausanne, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile. 
 
Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.12.2017. 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/863/2017 du 19 septembre 2017, expédié pour notification 
aux parties le 22 septembre 2017, le Tribunal des baux et loyers a condamné 
A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de tout tiers dont elle était 
responsable et de ses biens l'atelier d'une surface de 257 m2 situé dans la halle sud 
du bâtiment "C______" sis ______ (GE) (ch. 1 du dispositif), autorisé la B______ 
à requérir l'évacuation par la force publique de la précitée dès l'entrée en force du 
jugement (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que 
la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 4 octobre 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ a 
formé appel contre ce jugement. Elle a conclu, principalement, à son annulation 
et, subsidiairement, à l'annulation du chiffre 2 de son dispositf et à ce qu'il soit dit 
que son exécution par la force publique ne pouvait intervenir qu'à partir du 1er 
octobre 2018. 
 
b. La B______ a requis le déboutement de A______ de toutes ses conclusions et 
la confirmation du jugement entrepris. 
 
c. En l'absence de réplique, les parties ont été informées par avis du greffe de la 
Cour du 1er novembre 2017 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 26 juin 2011 portant sur 
la location d'un atelier d'une surface de 257 m2 situé dans la halle sud du bâtiment 
"C______" sis ______ (GE). 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 3'037 fr. par mois 
(2'877 fr. et 160 fr.). 
b. Par avis comminatoires du 27 avril 2017, la B______ a mis en demeure 
A______ de lui régler dans les trente jours les montants de 6'074 fr. à titre 
d'arriéré de loyer et de 1'599 fr. 96 à titre de solde de décompte de charges 2015-
2016 et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme 
réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
Un "décompte individuel de chauffage" était annexé, lequel fait mention, pour la 
locataire, de divers coûts de chauffage (3'963 fr. 90), eau (152 fr. 40), électricité 
(787 fr. 40), sécurité (969 fr. 25), conciergerie (1'448 fr. 80), entretien chauffage 
(236 fr. 50) et nettoyage (806 fr. 45), pour un montant total de 8'094 fr. 70. Des 
acomptes de 8'400 fr. ayant été versés, l'exercice présentait un solde de 
- 305 fr. 30. Compte tenu d'un solde de 1'905 fr. 26 de l'exercice précédent, la 
locataire restait devoir un montant de 1'599 fr. 96. 


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c. Considérant que le solde de charges n'avait pas été intégralement réglé dans le 
délai imparti, la B______ a, par avis officiel du 15 juin 2017, résilié le bail pour le 
31 juillet 2017. 
d. Par requête déposée le 10 août 2017 devant le Tribunal, la B______ a sollicité 
l'évacuation de A______ ainsi que l'exécution directe de cette évacuation. 
e. A l'audience du 19 septembre 2017, la B______ a persisté dans ses conclusions, 
en précisant que l'arriéré s'élevait désormais à 10'710 fr. 96, 3'037 fr. ayant 
toutefois été payés en mains de l'Office des poursuites et faillites. 
Le Conseil représentant A______ a indiqué que celle-ci aurait payé les mois de 
juillet et d'août 2017 et que seule l'indemnité de septembre 2017 n'avait pas été 
versée. Il a déclaré ne pas savoir ce que sa cliente entendait proposer pour 
rattraper l'arriéré et a sollicité qu'une nouvelle audience soit convoquée pour 
qu'elle puisse être entendue sur la situation de son commerce car elle ne se sentait 
pas en état psychologique de venir à l'audience. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
f. Dans son jugement du 19 septembre 2017, le Tribunal a considéré que les 
conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement 
réunies en l'espèce et que A______ n'avait pas rendu vraisemblable que l'une ou 
l'autre d'entre elles ferait défaut. La B______ était ainsi fondée à donner congé, ce 
qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En continuant 
à occuper les locaux, la locataire violait l'art. 267 al. 1 CO de sorte qu'il ne pouvait 
que prononcer l'évacuation de la locataire. De plus, compte tenu de l'importance 
de l'arriéré et de l'absence de proposition concrète de rattrapage, l'exécution forcée 
du jugement serait prononcée dès son entrée en force. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC) alors que la voie 
du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 
let a CPC; art. 319 let. a CPC). 
Si les conditions pour ordonner une expulsion selon la procédure sommaire en 
protection des cas clairs sont contestées, la valeur litigieuse équivaut au dommage 
présumé, si les conditions d'une expulsion selon l'art. 257 CPC ne sont pas 
remplies, 
correspondant 
à 
la 
valeur 
locative 
ou 
la 
valeur 
d'usage 
hypothétiquement perdue pendant la durée prévisible d'un procès en procédure 
ordinaire permettant d'obtenir une décision d'expulsion (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 1; 4A_622/2013 du 26 mai 2014 consid. 2; 
4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2, non publié in ATF 138 III 620). 


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En l'espèce, la locataire soutient à titre principal que la réalisation des conditions 
d'une résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer n'est pas remplie et 
conteste ainsi son évacuation. Compte tenu du montant du loyer, la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte 
contre la décision d'évacuation. 
 
1.2 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 
trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la 
notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 
L'appel ordinaire ayant un effet réformatoire (art. 318 let. a et b CPC), l'appelant 
ne peut - sous peine d'irrecevabilité - se limiter à conclure à l'annulation de la 
décision attaquée et/ou au renvoi de la cause à l'instance inférieure, mais doit au 
contraire prendre des conclusions sur le fond du litige, lesquelles doivent indiquer 
sur quels points la partie appelante demande la modification ou l'annulation de la 
décision attaquée. Les conclusions réformatoires doivent en outre être déterminées 
et précises, c'est-à-dire indiquer exactement quelles modifications sont 
demandées. En principe, ces conclusions doivent être libellées de telle manière 
que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans modification au 
dispositif de sa propre décision (ATF 137 III 617 consid. 4, in SJ 2012 I p. 373 et 
in JdT 2014 II p. 187; arrêt du Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 9 janvier 2013 
consid. 2). 
Exceptionnellement, des conclusions indéterminées et imprécises suffisent lorsque 
la motivation du recours ou la décision attaquée permet de comprendre d'emblée 
la modification requise (ATF 134 III 235 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 
5A_676/2014 du 18 mai 2015 consid. 3; 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 
consid. 4.2). 
En l'occurrence, l'appelante, qui est pourtant représentée par un mandataire 
professionnellement qualifié qui a l'habitude d'intervenir en justice, s'est limitée à 
conclure à l'annulation du jugement querellé, sans prendre aucune autre 
conclusion. L'appel est dès lors irrecevable à cet égard. Il ressort toutefois 
suffisamment de ses explications qu'elle conteste que le cas est clair et donc, que 
la requête était fondée. L'appel sera donc déclaré recevable. 
 
1.3 Conformément à l'art. 121 al. 2 de la loi sur l’organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 (LOJ – E 2 05), dans les causes fondées sur l'art. 257d CO 
(comme en l'espèce) et 282 CO, la Chambre des baux et loyers de la Cour de 
justice siège sans assesseurs. 
2. 
La locataire soutient qu'il ne peut d'emblée être retenu que les faits pertinents du 
litige pourraient amener à la constatation de l'efficacité du congé donné en 
application de l'art. 257d CO. 


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2.1 La procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC est une alternative aux 
procédures ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir à la 
partie demanderesse, dans les cas dits clairs, une voie particulièrement simple et 
rapide. Selon l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC, cette voie suppose que l'état de fait ne 
soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a), et 
que la situation juridique soit claire (let. b). Selon l'art. 257 al. 3 CPC, le juge 
n'entre pas en matière si l'une ou l'autre de ces hypothèses n'est pas vérifiée. 
Le cas n'est pas clair, et la procédure sommaire ne peut donc pas aboutir, lorsqu'en 
fait ou en droit, la partie défenderesse oppose à l'action des objections ou 
exceptions motivées sur lesquelles le juge n'est pas en mesure de statuer 
incontinent. L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie 
défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la 
prétention élevée contre elle; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à 
entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et 
qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire. La situation juridique 
est claire lorsque l'application du droit au cas concret s'impose de façon évidente 
au regard du texte légal ou d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En 
règle générale, la situation juridique n'est pas claire s'il est nécessaire que le juge 
exerce un certain pouvoir d'appréciation, voire rende une décision en équité 
(ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 25; 138 III 123 consid. 2.1.2; 138 III 620 
consid. 5). 
2.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours 
pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 
dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 
contrat avec effet immédiat. 
 
La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 
sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 
arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 
7 juin 2011, consid. 5). 
L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment 
claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que 
l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec 
une désignation précise des mois de loyers impayés (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3 et les références citées). Lorsque la 
sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec 
la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne 


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satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont 
certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la 
permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le 
locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la 
résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 
consid. 2 et les références citées). Le simple fait que l'avis comminatoire 
mentionne des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO ne 
suffit pas à remettre en cause la validité de cet avis dans son intégralité si le 
locataire ne pouvait avoir de doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de 
certaines autres créances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 précité, 
consid. 4). 
Le congé est inefficace lorsqu'il ne satisfait pas à une condition légale ou 
contractuelle, soit essentiellement une condition matérielle. Il ne déploie aucun 
effet, ce qui peut être constaté en tout temps (WESSNER, in le droit du bail à loyer 
et à ferme, BOHNET, CARRON, MONTINI, éd., 2ème éd., 2017, n. 40 ad 
art. 257d CO). Le congé est notamment inefficace lorsque l'arriéré mentionné 
dans l'avis n'est pas déterminable (WESSNER, op. cit., n. 41 ad art. 257d CO). 
Ainsi, si les conditions de l'art. 257d CO ne sont pas réalisées, le locataire peut 
faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux 
qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 
92 consid. 2d). 
 
2.3 En l'espèce, la locataire n'a pas contesté le congé à réception de celui-ci. Elle 
n'a pas davantage allégué devant le Tribunal lors de l'audience du 19 septembre 
2017 que le décompte n'était pas clair ou qu'elle était à jour, à l'issue du délai 
comminatoire, dans le paiement de ses charges pour la période indiquée dans le 
décompte qui accompagnait l'avis comminatoire. 
 
Cela étant, si l'avis comminatoire ne remplit pas les conditions de l'art. 257d CO, 
le congé est inefficace, de sorte que l'absence de contestation préalable de 
l'appelante n'est pas déterminante. 
 
Le bail a été résilié au motif que l'appelante n'avait pas versé dans le délai imparti 
le montant réclamé sur la base d'un décompte de charges établi pour la période 
2015-2016. Il ressort du décompte accompagnant l'avis comminatoire que le total 
des coûts à la charge de la locataire s'élèverait pour ladite période à 8'094 fr. Le 
décompte indique par ailleurs que les acomptes versés seraient de 8'400 fr. Il doit 
donc être admis à la lecture de ce décompte que l'appelante était à jour dans le 
paiement de ses charges pour la période considérée puisqu'elle avait payé un 
montant supérieur aux coûts. Le montant impayé résulte donc exclusivement, à 
bien comprendre le décompte, de l'exercice précédent, et non de celui relatif à la 
période 2015-2016. Le décompte de l'exercice précédent n'était toutefois pas 


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annexé à l'avis comminatoire. Il n'est dès lors pas possible de considérer que le 
montant restant dû était suffisamment déterminable et, ainsi, que les exigences de 
forme de l'avis comminatoire sont remplies, ni même que l'appelante se trouvait 
en retard dans le paiement de ses charges à la date de l'avis comminatoire. Le 
décompte produit comprend en outre des frais accessoires dont il n'est pas évident 
qu'ils étaient compris dans les frais accessoires figurant au chiffre 11 contrat de 
bail et ainsi que leur paiement par la locataire avait été convenu conformément à 
l'art. 257a al. 2 CO. 
 
Dans ces circonstances, le cas ne pouvait être considéré comme clair. L'appel sera 
donc admis, le jugement attaqué annulé et la requête formée par l'intimée déclarée 
irrecevable (art. 318 al. 1 let. b CPC). 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 octobre 2017 par A______ contre le jugement 
JTBL/863/2017 rendu le 19 septembre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/18242/2017-8-SE. 
Au fond : 
Annule le jugement attaqué. 
Cela fait, statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la requête formée par la B______ le 10 août 2017 dans la cause 
C/18242/2017-8-SE. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.