ge_gerichte · ACJC/1490/2016 · 2016-11-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16.11.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/798/2015 
ACJC/1490/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 14 NOVEMBRE 2016 
 
Entre 
A_____, sise _____, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 
14 mars 2016, comparant par Me Julien BLANC, avocat, rue des Alpes 15, case postale 
1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de domicile 
et 
Madame B_____ et C_____, 1_____ Genève, intimées, toutes deux représentées par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle elles font élection de domicile. 
 
 


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C/798/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/232/2016 du 14 mars 2016, communiqué aux parties par pli 
du 17 mars 2016, le Tribunal des baux et loyers a constaté l’inefficacité de la 
résiliation du bail notifiée à B_____ et C_____ par les A_____ le 16 décembre 
2014 pour le 31 janvier 2015 concernant l’appartement de cinq pièces situé au 
2ème étage de l’immeuble sis 2_____ à Genève (ch. 1 du dispositif), a annulé la 
résiliation de bail notifiée à B_____ et C_____ par les A_____ le 16 décembre 
2014 pour le 31 mars 2015 portant sur le même appartement (ch. 2), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 4). 
 
Les premiers juges ont considéré que la bailleresse n’avait pas démontré que les 
locataires sous-louaient leur appartement, ni que B_____ n’habitait plus celui-ci, 
de sorte que les motifs des congés ne pouvaient pas être retenus. 
B. 
a. Par acte déposé le 2 mai 2016 au greffe de la Cour de justice, les A_____ (ci-
après également : la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 
l’annulation. 
 
Elle 
conclut, 
principalement, 
à 
la 
validation 
du 
congé 
signifié 
le 
16 décembre 2014 avec effet au 31 janvier 2015, subsidiairement, à la validation 
de celui signifié le même jour avec effet au 31 mars 2015 et, plus subsidiairement, 
au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle 
décision dans le sens des considérants. 
 
La bailleresse fait griefs aux premiers juges d’avoir mal établi les faits et violé les 
articles 29 al. 2 Cst, 8 CC, 157 et 172 let. b CPC. 
 
b. B_____ et C_____ (ci-après également les locataires) concluent au rejet de 
l’appel et à la confirmation du jugement querellé. 
 
c. Par réplique du 30 juin 2016, la bailleresse a persisté dans ses conclusions. 
 
d. A défaut de duplique des locataires, les parties ont été avisées le 29 août 2016 
par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 
 
a. B_____ (anciennement _____), locataire, et les A_____, bailleresse, sont liées 
par un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 
cinq pièces situé au 2ème étage de l’immeuble sis 2_____ à Genève. 


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C/798/2015 
 
Le bail a été conclu pour une durée initiale d’une année, du 1er avril 1998 au 
31 mars 1999, renouvelable tacitement d’année en année sauf résiliation 
respectant un préavis de trois mois avant l’échéance du bail. 
 
Le loyer mensuel a été fixé par le contrat à 1'690 fr., charges de 70 fr. par mois 
non comprises. 
 
b. Par avenant du 3 juillet 1998, la société C_____ a été inscrite comme titulaire 
du bail aux côtés de la locataire. 
 
c. Au moment de la signature du bail, B_____ était mariée à D_____. 
 
Leur mariage a été dissout, d’un commun accord entre les époux, par jugement de 
divorce prononcé par le Tribunal de première instance le 14 décembre 2000. 
 
A teneur de ce jugement, D_____ était à l’époque domicilié au 3_____ et B_____ 
au 2_____. 
 
Aucune indication quant à l’attribution du domicile conjugal ne figure dans le 
jugement de divorce. 
 
d. Par courrier du 2 avril 2014, la Régie en charge de la gestion de l’immeuble a 
averti les locataires qu’elle avait appris qu’elles n’occupaient plus le logement 
concerné et a sollicité des explications à ce sujet. 
 
e. Par courrier du 5 avril 2014, B_____ a répondu occuper le logement avec son 
fils, E_____, et son ex-mari, D_____, père de ses enfants. 
 
f. Par courrier du 4 novembre 2014, la Régie a reproché aux locataires de ne pas 
occuper l’appartement et, par conséquent, de le sous-louer sans l’autorisation de la 
bailleresse. Les locataires étaient priées de réintégrer le logement d’ici au 
15 décembre 2014, faute de quoi le bail à loyer serait résilié, le courrier faisant 
office de mise en demeure. 
 
g. Par courrier électronique du 6 novembre 2014, B_____ a réitéré vivre dans 
l’appartement avec son fils et son ex-mari et a contesté sous-louer celui-ci. Elle 
proposait que le nom de D_____ figure sur le bail, pour ainsi éviter ce genre de 
désagrément. 
 
h. Le 7 novembre 2014, la Régie a adressé à D_____ copie de la mise en demeure 
du 4 novembre 2014 adressée à son ex-épouse. 
 
i. Par courrier du 8 novembre 2014, D_____ a répondu à la Régie qu’il occupait 
l’appartement aux côtés de son ex-épouse, de sorte qu’il ne comprenait pas bien le 
sens de la mise en demeure qui avait été adressée à cette dernière. 


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C/798/2015 
 
j. Début décembre 2014, B_____ a relancé la Régie, afin que son ex-mari puisse 
figurer sur le bail, à la suite de quoi la Régie a sollicité qu’elle lui fournisse une 
copie du jugement de divorce, ainsi que son livret de famille. 
 
k. Par avis officiels du 16 décembre 2014, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 janvier 2015 pour sous-location non-autorisée et pour le 31 mars 2015 sans 
indication de motif au cas où la première résiliation viendrait à être invalidée. 
 
l. Par requêtes déposées le 15 janvier 2015 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarées non conciliées à l’audience de conciliation 
du 17 février 2015 et portées devant le Tribunal des baux et loyers le 
18 mars 2015, les locataires ont conclu, dans la cause C/798/2015 relative au 
congé extraordinaire, à la constatation de l’inefficacité du congé et, dans la cause 
C/799/2015 relative au congé ordinaire, principalement, à l’annulation du congé 
et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de bail de quatre ans. 
 
A l’appui de leurs conclusions, les locataires ont allégué que B_____ s’était 
installée dans l’appartement avec D_____ dès la signature du bail. A la suite de 
leur séparation en 2000, elle avait quitté le domicile conjugal. Elle était revenue y 
habiter avec son fils dans le courant de l’année 2007, aux côtés de son ex-mari, de 
sa nouvelle épouse et de leur enfant commun. 
 
Les locataires ont produit un plan et des photos de l’appartement. 
 
m. Par mémoire réponse du 15 mai 2015, la bailleresse a conclu à la validation 
des congés. 
 
A l’appui de ses conclusions, elle a allégué que lors de la signature du bail, 
B_____ était encore mariée, mais que D_____ n’apparaissait pas sur le bail. Ce 
dernier était resté vivre au 3_____, en tous les cas jusqu’au divorce. La bailleresse 
avait sollicité un rapport de domiciliation auprès de F_____. A teneur de ce 
rapport, couvrant la période du 5 mai 2014 au 13 octobre 2014, B_____ n’avait 
pas dormi une seule nuit dans l’appartement et habitait au 4_____. 
 
La bailleresse a produit le constat de domiciliation établi le 29 octobre 2014 et un 
extrait du Registre du commerce de C_____, à teneur desquels il ressortait que 
B_____ était domiciliée à 7_____. Plus précisément à teneur de ce constat, 
B_____ était domiciliée au 4_____, dont l’unique propriétaire à cette adresse était 
G_____. 
 
n. Lors de l’audience du 24 juin 2015, le Tribunal a ordonné la jonction des deux 
causes sous le numéro C/798/2015. 
 
B_____ a déclaré avoir emménagé dans l’appartement en question avec son ex-
mari en 1998, après qu’ils avaient mis en vente leur maison à _____, raison pour 


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C/798/2015 
laquelle, selon le jugement de divorce, son ex-époux était toujours domicilié à 
3_____. Elle était ensuite partie de l’appartement en 2000, son ex-mari n’ayant 
pour sa part jamais quitté ledit logement. Elle s’était remariée puis avait à 
nouveau divorcé. Elle était revenue vivre dans l’appartement en 2007. D_____ 
avait entretemps refait sa vie. Il s’était remarié et avait eu un enfant. 
 
A l’époque de son audition, elle vivait dans l’appartement avec son fils, E_____, 
son ex-époux, la nouvelle épouse de celui-ci et leur fils, H_____. Elle avait une 
boutique juste en face de l’appartement et avait gardé une chambre pour des 
raisons de commodité. Elle avait une résidence secondaire en France, où elle se 
rendait le weekend. Son fils, E_____, était souvent chez son père, avec qui elle 
exerçait une garde partagée, et elle-même était souvent en voyage. Elle avait eu un 
ami qui habitait au 4_____, mais ils s’étaient séparés environ cinq mois 
auparavant. Elle avait vu le détective devant la porte de l’appartement à 1_____ 
en mai 2014, ce qui démontrait qu’elle y était présente. Elle occupait une 
chambre, son fils E_____ la seconde chambre, D_____ et son épouse la troisième 
chambre et H_____, le fils de son ex-mari, le salon. Elle ignorait pourquoi le 
domicile conjugal n’avait pas été attribué au moment du divorce. Ils avaient 
divorcé à l’amiable. Sa société était domiciliée à la route _____, car ils y avaient 
une maison (au 3_____). Cela n’avait rien à voir avec son ex-ami qui était, lui 
aussi, domicilié à la route _____ (au 4_____). 
 
La représentante de la bailleresse a déclaré que courant 2014, la concierge avait 
averti la Régie que la locataire n’occupait plus l’appartement. Elle n’avait pas 
vérifié personnellement ces faits. Elle avait peine à croire que B_____ habitait 
avec son ex-mari, sa nouvelle compagne et deux enfants dans un appartement de 
80 m2. La bailleresse s’opposait à conclure un contrat avec D_____, car les baux 
se concluaient avec des personnes de confiance et ce dernier avait été l’acteur de 
cette « combine ». La Régie s’était basée sur le rapport de domiciliation. 
 
o. Lors de l’audience du 25 novembre 2015, D_____, I_____, nouvelle épouse de 
celui-ci, J_____, ami de B_____, K_____, employée de la boutique de la 
locataire, et L_____, fille de la locataire et de D_____, ont tous confirmé que 
l’appartement était occupé par D_____, sa nouvelle épouse, leurs fils et B_____ et 
son fils, lesquels les avaient rejoints en 2007. Cette dernière partageait son temps 
entre l’appartement de 2_____ et son appartement à 5_____. 
 
D_____ a ajouté que l’adresse 3_____, qui figurait dans le jugement de divorce, 
correspondait à la maison qui était déjà en vente à l’époque et dans laquelle il 
n’habitait plus. Cette maison avait finalement été vendue aux environs de l’an 
2000. Il ne savait pas exactement dans quelle école le fils de la locataire, E_____, 
était scolarisé. 


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L_____ a expliqué avoir emménagé à 2_____ avec ses parents lorsqu’ils avaient 
décidé de vendre la maison à 7_____ en 1998. Par la suite, elle avait suivi sa mère 
chez son nouveau mari à 6_____, où elle avait vécu jusqu’en 2007, puis avait 
emménagé avec son ami. A cette époque, sa mère et son frère étaient retournés 
vivre à 2_____ avec son père, la nouvelle épouse de celui-ci et leur fils. Son père 
n’avait jamais quitté l’appartement. E_____ n’était pas scolarisé à cette époque et 
suivait des cours privés pour maintenir son niveau scolaire. Il avait été scolarisé 
au Collège _____ jusqu’en juin 2015, date de la fin de ses études. 
 
I_____ a ajouté qu’elle ignorait dans quelle école le fils de la locataire, E_____, 
était scolarisé et qu’il s’agissait peut-être d’une école privée. 
 
Les locataires ont déposé un chargé de pièces complémentaires comprenant une 
attestation de l’Office cantonal de la population et des migrations (ci-après 
OCPM) datée du 22 septembre 2015, de laquelle il ressortait que B_____ était 
domiciliée au 3_____, du 22 janvier 1987 au 3 juillet 2000, à 6_____ du 3 juillet 
2000 au 15 novembre 2013, puis au 2_____, depuis le 15 novembre 2013. 
 
B_____ avait ajouté avoir acheté l’appartement à 5_____ lorsqu’elle vivait encore 
avec son second époux pour faire un investissement. Elle le louait meublé pour de 
brèves périodes, par exemple lorsqu’elle était en voyage. Il y avait des moments 
où elle y vivait elle-même. La dernière location remontait, sauf erreur, à huit mois 
et avait duré cinq mois. 
 
p. Lors de l’audience du 16 décembre 2015, M_____, en charge de la gestion de 
l’immeuble auprès de la Régie, a expliqué avoir été contactée en 2014 par la 
concierge qui l’avait informée avoir retrouvé des sacs pleins de linges dans la 
buanderie appartenant à l’institut situé en face au 2_____. Elles avaient mis ces 
sacs dans une cave en attendant que la locataire prenne contact avec elles. B_____ 
avait alors pris contact avec la concierge, puis avait forcé la porte de la cave pour 
récupérer son linge. A la même époque, la concierge l’avait informée que B_____ 
n’habitait pas dans l’appartement et qu’elle ne l’avait jamais vue dans l’immeuble. 
Elle en avait informé le propriétaire, puis ils avaient décidé de mandater un 
détective et de faire des recherches auprès de l’OCPM. Il en était ressorti que 
B_____ n’habitait pas à 2_____, de sorte qu’ils avaient décidé de résilier le bail 
de manières extraordinaire et ordinaire, au motif que la locataire n’occupait pas 
personnellement l’appartement. Sauf erreur, la concierge, qui habitait sur place, 
travaillait dans l’immeuble depuis 2009. 
 
N_____ a confirmé être l’auteur du rapport de domiciliation. Avec ses deux 
collègues, ils s’étaient rendus sur place environ une trentaine de fois à des 
intervalles de trois semaines / un mois. Généralement, ils avaient surveillé depuis 
l’extérieur, mais il était possible qu’ils soient entrés dans le bâtiment. Ils avaient 
constaté la présence d’une femme blonde et de son mari dans l’appartement en 


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surveillant les passages devant les fenêtres depuis l’extérieur. Il avait soumis une 
photo de D_____ à des connaissances qui lui avaient confirmé qu’il s’agissait de 
l’ex-mari de B_____. Il en avait donc déduit que c’était lui le locataire de 
l’appartement, car s’agissant de son ex-mari, il voyait mal comment ils auraient 
pu faire ménage commun. 
 
q. Dans le cadre de leurs plaidoiries écrites du 25 février 2016, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. La cause a ensuite été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l’appartement, charges comprises, s’élève à 
21'120 fr. 
 
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant 
du loyer, charges comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 
fr. (21'120 fr. x 3 = 63'360 fr.). 
 
La voie de l’appel est ainsi ouverte. 
 
1.3 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d’appel. 


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L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 145 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 
2. 
L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir violé son droit d’être entendue 
(articles 29 al. 2 Cst et 53 CPC), aux motifs qu’ils n’ont pas discuté le fait que les 
époux B_____ et D_____ n’avaient pas été en mesure d’indiquer au Tribunal le 
nom de l’école fréquentée par le fils de la locataire, E_____, qu’ils ont écarté la 
déclaration de la concierge de l’immeuble en question et qu’ils n’ont pas tenu 
compte des contradictions des témoignages des époux B_____ et D_____. 
 
2.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 
contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour 
répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5 et 134 I 83 consid. 4.1). 
L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se 
limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 124 II 146 
consid. 2). Ainsi, les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait et de 
droit retenus par le juge pour arriver au dispositif (TAPPY, Code de procédure 
civile commenté, Bâle, 2011, n. 7 ad art. 238 CPC). 
 
Une motivation insuffisante constitue une violation du droit d’être entendu, que la 
juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans le 
cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (TAPPY, op. cit., n. 18 ad 
art. 239 CPC). 
 
Toute violation du devoir de motivation ne justifie pas une annulation d’une 
décision inférieure. Lorsqu’elle applique librement et d’office le droit, la 
juridiction supérieure peut parfois simplement la corriger en substituant une autre 
motivation à celle, manquante ou déficiente, du premier juge (TAPPY, op. cit., 
n. 18 ad art. 239 CPC). 
 
2.2 En l’espèce, la bailleresse n’a pas requis l’audition de la concierge par le 
Tribunal, de sorte que celle-ci n’a pas été entendue dans la procédure. Ses propos, 
rapportés par le témoin M_____, figurent toutefois dans le jugement querellé dans 
le cadre du témoignage de cette dernière. Les premiers juges ont considéré que 
lesdits propos n’étaient pas établis. 


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Même si D_____ et sa nouvelle épouse ne savaient pas où en était E_____ au 
niveau scolaire à l’époque de leur audition devant le Tribunal, cet élément n’est 
pas à lui seul déterminant pour établir si la locataire habitait ou non le logement 
concerné, raison pour laquelle les premiers juges ne l’ont pas mentionné dans le 
jugement querellé. La Cour relèvera encore que la situation scolaire de E_____ ne 
semblait pas très claire à cette époque, du fait que, selon le témoignage de 
L_____, E_____ n’était pas scolarisé et suivait des cours privés pour maintenir 
son niveau scolaire, après avoir fini en juin 2015 le Collège _____. 
 
La Cour ne discerne dès lors aucune violation du droit d'être entendue de 
l'appelante. 
 
La procédure a permis d’établir de manière complète les faits pertinents, en 
particulier le fait que la locataire habitait le logement en question au moment de la 
résiliation du contrat de bail à loyer. La motivation du jugement est suffisante et la 
décision du Tribunal n’appelait pas plus d’explications. L’appelante était en 
mesure de comprendre le rejet de ses conclusions et les motifs de ce rejet pour, le 
cas échéant, le contester utilement, comme elle l’a d’ailleurs fait dans son appel. 
 
Quoi qu’il en soit, même si la Cour de céans était arrivée à la conclusion que le 
droit d’être entendue de l’appelante avait été violé, elle serait en mesure de réparer 
ce vice. 
 
Au vu de ce qui précède, il n’y a dès lors pas lieu de renvoyer la cause au Tribunal 
et le grief de l’appelante sera rejeté. 
3. 
L’appelante fait griefs aux premiers juges d’avoir mal établi les faits et violé les 
articles 8 CC, 157 et 172 let. b CPC. Selon elle, le témoin N_____ a confirmé que 
la locataire n’avait jamais été vue dans l’appartement en cause et ne pouvait pas y 
habiter dès lors qu’elle résidait à 7_____. Selon ses dires, G_____, domicilié au 
4_____, avait confirmé à N_____ que la locataire habitait avec lui à cette adresse 
et qu’il pouvait l’atteindre après vingt heures. Les époux B_____ et D_____ 
n’avaient pas été en mesure d’indiquer au Tribunal le nom de l’école fréquentée 
par le fils de la locataire, E_____. La concierge de l’immeuble n’avait jamais vu 
la locataire. Les témoignages des intimées n’étaient pas probants au vu de leurs 
relations et du fait que ces témoins, à l’exception de J_____ et K_____, avaient 
tous un intérêt à ce que la locataire conserve son appartement. Les premiers juges 
avaient à tort pris en considération les informations contenues dans l’attestation de 
l’OCPM, à l’exclusion de celles figurant sur l’extrait du Registre du commerce de 
la société C_____. 
 
3.1 Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une 
résiliation anticipée en application de l’article 257f al. 3 CO. Encore faut-il que le 
bailleur ait été en droit de refuser son consentement (cf. art. 262 al. 2 CO; 
ATF 134 III 300 consid. 3.1) ou que le locataire abuse de son droit à la sous-


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location. Cette dernière hypothèse est réalisée lorsque, ayant perdu toute idée de 
reprendre un jour l’usage de la chose louée, le locataire procède en réalité à une 
substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location (ATF 138 III 59 
consid. 2.2.1 et 134 III 446 consid. 2.4). La substitution de locataire, dénuée de 
toute intention de reprendre un jour l’usage de la chose louée, suppose au 
préalable que le locataire qui sous-loue a entièrement perdu cet usage. 
 
Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits 
qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à 
une sous-location abusive, consistant en réalité à une substitution de locataire, il 
lui incombe, conformément à l’art. 8 CC, d’apporter la preuve des faits permettant 
de parvenir à cette conviction (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 
4 octobre 2010 consid. 2.2). 
 
3.2 La jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît la possibilité de signifier une 
deuxième résiliation, « subsidiaire », appelée à déployer ses effets uniquement si 
le premier congé n’est pas valable. 
 
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas typiques d'abus 
de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution 
juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient l'annulation du 
congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du 
congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2 CC 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 27 août 2004; LACHAT, Le bail à 
loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 
du 9 février 2007). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un 
loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus 
de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le 
bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue 
durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 


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défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 
12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in Commentaire romand du code des 
obligations I, n. 6 ad art. 271 CO). 
 
La motivation de la résiliation est essentielle pour établir si un congé contrevient 
aux règles de la bonne foi. L’auteur de la motivation est lié par les motifs qu’il a 
donnés. En cours de procédure, il peut néanmoins les compléter et les expliciter 
s’il a de bonnes raisons de le faire. De plus, la motivation doit être donnée dans le 
respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs avancés doivent être 
vrais. Si le bailleur donne des motifs mensongers et que le juge s’en aperçoit, le 
congé doit en règle générale être annulé (ACJC/959/2012 du 29 juin 2012 et 
ACJC/283/2008 du 3 mars 2008). Toutefois, si le motif réel est légitime, 
l’application de l’article 271 al. 1 CO doit être écartée, car seul le mensonge 
masquant 
un 
dessein 
abusif 
peut 
entraîner 
l’annulation 
du 
congé 
(BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, ad art. 271 CO n. 24 et 29). 
 
Par ailleurs, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son 
auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; 
LACHAT, op.cit., n. 12 ad art. 271 CO). 
 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C_443/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a 
le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant 
tous les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué 
par elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4). Il appartient au locataire 
qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute 
de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 
ad art. 271 CO). 
 
3.3 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle 
allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en 
est convaincu (ATF 131 III 222; 118 II 235, JdT 1994 I 331; 104 II 216). Le 
tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées 
(art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective 
personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou 
non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction 
sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au 
cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, 


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L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 
2011, p. 93). 
 
3.4 Selon l'art. 169 CPC, toute personne qui n'est pas partie au procès peut 
déposer en qualité de témoin sur des faits dont elle a eu une perception directe. Le 
conjoint d'une partie peut donc aussi déposer. La suspicion de partialité d'un 
témoin, résultant par exemple d'un lien conjugal, de parenté, d'alliance ou d'amitié 
avec une partie, doit être prise en considération au stade de l'appréciation du 
témoignage; néanmoins, la suspicion n'exclut pas d'emblée que la déposition soit 
tenue pour digne de foi et il incombe au juge du fait d'apprécier sa force probante 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_181/2012 du 10 septembre 2012 consid. 3 et 
réf. citées). 
 
3.5 En l’espèce, les premiers juges ont retenu à raison que la bailleresse avait 
motivé la résiliation du contrat de bail à loyer par la sous-location non autorisée 
de l’appartement en question, puis, en cours de procédure, par le fait que B_____ 
n’habitait plus celui-ci. 
 
Or, la bailleresse a échoué à démontrer tant que les locataires sous-louaient leur 
appartement, que B_____ n’habitait plus celui-ci. 
 
Même si le rapport de domiciliation établi par la société F_____ indique qu’entre 
le 5 mai 2014 et le 13 octobre 2014, B_____ ne s’était pas rendue au 2_____, 
mais habitait au 4_____, celle-ci a expliqué au Tribunal qu’elle avait un temps 
habité chez son ami à cette adresse, mais qu’ils étaient à l’époque de son audition 
par le Tribunal séparés, ce qu’a confirmé L_____. Le fait que le détective privé 
n’avait pas vu la locataire pendant un période de cinq mois ne prouvait donc pas 
que cette dernière n’occupait pas l’appartement, ce d’autant plus que les 
surveillances de quelques heures étaient espacées de trois à quatre semaines. Ce 
rapport couvrait une période antérieure à la mise en demeure de réintégrer 
l’appartement, adressée aux locataires le 4 novembre 2014, et à la résiliation du 
contrat de bail à loyer du 16 décembre 2014, de sorte qu’il n’était pas à lui seul 
suffisamment pertinent en l’espèce, comme l’ont retenu les premiers juges. 
 
L’extrait du Registre du commerce de la société C_____, sur lequel était indiqué 
7_____ comme domicile de B_____, ne suffit pas à démontrer que le domicile de 
celle-ci se situait à l’époque toujours à 7_____. En effet, la locataire a produit 
dans la procédure une attestation de l’OCPM datée de septembre 2015, de laquelle 
il ressort qu’elle était bien domiciliée au 2_____ depuis le 15 novembre 2013, soit 
avant la mise en demeure de l’appelante, et qu’elle ne s’était pas domiciliée au 
4_____. La Cour relèvera qu’il ressort de ces deux documents que l’attestation de 
l’OCPM contient des informations plus proches de la situation de B_____, établie 
par la procédure, que l’extrait du Registre du commerce. 


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Même si les témoignages de D_____ et d’I_____ sont à prendre avec 
circonspection au vu de leur intérêt à ce que le contrat des intimées reste en 
vigueur, comme le soutient à juste titre l’appelante, ceux-ci ont indiqué que 
B_____ occupait une chambre de l’appartement. J_____, K_____ et L_____ ont 
confirmé ces faits. 
 
B_____ a expliqué au Tribunal qu’elle partageait son temps entre l’appartement 
en question et celui dont elle était propriétaire à 5_____, où elle se rendait le 
week-end. Elle a également précisé qu’elle louait également ce dernier, par 
exemple lorsqu’elle était en voyage. 
 
Même s’il est curieux, comme l’a soutenu à juste titre la représentante de la 
bailleresse, que la locataire ait habité l’appartement concerné avec son ex-mari et 
sa nouvelle épouse, cela ne suffit pas à établir que la locataire ne pouvait pas 
occuper une chambre de l’appartement en cause. 
 
Le fait que les époux B_____ et D_____ n’avaient pas été en mesure d’indiquer 
au Tribunal le nom de l’école fréquentée par le fils de la locataire, E_____, n’est 
pas à même d’établir si B_____ habitait ou non le logement concerné, notamment 
au vu des circonstances rappelées ci-avant. 
 
Les propos de la concierge de l’immeuble, selon lesquels elle n’avait jamais vu 
B_____ dans l’immeuble concerné, ne sont pas à même à remettre en question la 
conviction du Tribunal, du fait qu’elle n’a pas été entendue dans la procédure, et 
que ces propos ont simplement été rapportés par le témoin M_____. 
 
Au vu de ce qui précède, c’est donc à raison que les premiers juges ont déclaré 
inefficace le congé notifié le 16 décembre 2014 pour le 31 janvier 2015 et annulé 
le congé notifié le même jour pour le 31 mars 2015, du fait que la procédure a 
permis d’établir que la locataire résidait dans l’appartement. La Cour relèvera 
encore que le deuxième congé ordinaire ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux 
et digne de protection, du fait que les motifs de ce congé ne sont pas avérés, pour 
les mêmes raisons que celles relatives au congé extraordinaire. 
 
Les premiers juges ayant correctement établi les faits et n’ayant pas violé les 
articles 8 CC, 157 et 172 let. b CPC, contrairement à ce que soutient l’appelante, 
le jugement querellé sera donc confirmé. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 mai 2016 par A_____ contre le jugement 
JTBL/232/2016 rendu le 14 mars 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/798/2015-6-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry STICHER, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2.