ge_gerichte · ATA/126/2005 · 2005-03-08 · de

Résumé:
 Recours d'un particulier contre une autorisation de construire sous prétexte que celle-ci aurait été accordée en violation du plan localisé de quartier. Recours rejeté par la CCRMC et confirmé par le Tribunal administratif qui constate que la dérogation est en l'espèce mineure.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE
A/2358/2004-TPE ATA/126/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 8 mars 2005

dans la cause

SOCIÉTÉ PRIMOB S.A.
représentée par Me Christian Luscher, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

et

Madame Liliane MONET
représentée par Me Stanley Walter, avocat

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EN FAIT

La société Primob S.A. (ci-après : PRIMOB) est propriétaire de la parcelle
n°1574, feuille 66, de la commune de Genève-Plainpalais, sise au 30, 32 de
l’avenue de la Roseraie.

Suite au décès de son mari, feu Monsieur Aubert Monet, Madame Liliane
Monet est devenue propriétaire de la parcelle n°1578, feuille 66 de la commune de
Genève-Plainpalais, à l’avenue de la Roseraie.

Mme Monet est titulaire d’une servitude de non-bâtir sur la parcelle n°1574.

Les parcelles n°1574 et 1578 sont situées en zone de construction 4A de
développement 3. Elles sont incluses dans un périmètre régi par le plan localisé de
quartier n° 28670 B-264 (ci-après : PLQ), adopté par le Conseil d’Etat le 3 avril
1996 en remplacement du plan localisé de quartier n° 27767 A-264 adopté par le
Conseil d’Etat le 9 mars 1987.

S'agissant des nouvelles constructions, le PLQ dispose que le rez-de-
chaussée inférieur est dévolu aux locaux en commun avec activités possibles alors
que les étages sont destinés à être des logements. Le PLQ prévoit également 95
places de parc environ, soit une place pour 108 m2 de surface habitable, une place
pour 150 m2 de locaux en commun ou d’activités et une place « visiteur » pour
huit logements, étant précisé qu’une partie des besoins en stationnement peut être
couverte par le garage souterrain existant sur la parcelle 1899, propriété de la
fondation HBM Camille Martin (ci-après: la fondation HBM). L’indice
maximum d’utilisation du sol est fixé pour l’ensemble du périmètre à 1.5.

Le 20 mai 1998, Monsieur Edwin Zurkirch, architecte mandaté par feu
M. Monet, a requis l’autorisation de démolir un bâtiment d’habitation, un dépôt,
un garage ainsi qu’un mur sis sur la parcelle 1574 et cadastrés sous les références
F 795, F 760 et F 761. La requête a été enregistrée sous dossier n° M 4607.

Parallèlement, M. Zurkirch a requis le 15 juin 1998, pour le compte de son
mandant, l’autorisation de construire un bâtiment d’habitation et un garage
souterrain. La requête a été enregistrée sous dossier n° DD 95531.

Le projet de construction prévoyait au rez-de-chaussée inférieur, côté Arve,
la construction d’un appartement de plain-pied qui devait permettre, en termes de
surface brute de plancher, d’atteindre l’indice d’utilisation maximum prévue par le
PLQ. L’autre partie du rez-de-chaussée inférieur devait être dévolue à des locaux
en commun. En outre, 19 places de stationnement devaient être construites dans le
souterrain de l’immeuble, places entièrement réservées aux habitants.

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Le projet a reçu les préavis positifs de la commission des monuments de la
nature et des sites, de la direction de l’aménagement ainsi que de la commission
de l’architecture.

Le 17 septembre 2003, le Conseil d’Etat, réservant les conditions
particulières de l’autorisation de construire, a autorisé l’application des normes de
la 3°°° zone de développement au bâtiment à construire sur la parcelle 1578.

Par décisions du 22 septembre 2003, le département de l’aménagement, de
l’équipement et du logement (ci-après : DAEL) a autorisé les démolitions et les
constructions sollicitées.

Le 23 octobre 2003, PRIMOB a recouru auprès de la commission cantonale
de recours en matière de constructions (ci-après : CCRMC)).

L’octroi de l’effet suspensif était requis. Le comportement de Mme Monet
était constitutif d’un abus de droit en ce qu’elle refusait la radiation de la servitude
de non-bâtir et empêchait de ce fait la bonne application du PLQ à l’ensemble de
la zone. Les places de stationnement prévues par le projet étaient au nombre de 19
alors que, selon le PLQ, elles auraient dû être au moins de 21. Il ressortait en outre
des plans de construction de l’immeuble que le rez inférieur comprenait un ou
plusieurs appartements alors que le PLQ mentionnait clairement que le rez
inférieur devait être affecté exclusivement aux locaux communs avec activités
possibles.

Le 16 janvier 2004, les parties ont été entendues par la CCRMC.

Selon M. Zurkirch, le projet prévoyait un appartement de plain-pied au rez-
de-chaussée inférieur côté Arve. Le reste de l’étage était néanmoins affecté à des
locaux communs. Cet appartement devait permettre d’atteindre les 2262 m2 de
construction, conformément à l’indice maximum d’utilisation du sol de 1.5. Le
rez-de-chaussée supérieur était affecté à des logements. S’agissant des places de
stationnement, elles étaient au nombre de 19 pour 21 appartements. D’après la
surface brute, il manquait par conséquent deux places. Toutefois, cette situation
devait être admise étant donné que le PLQ prévoyait qu’une partie des besoins de
stationnement pouvait être couverte par le garage souterrain qui existait sur la
parcelle 1899. Même s’il n’avait pas encore reçu confirmation de la fondation
HBM, il certifiait la mise à disposition des deux places de stationnement précisant
que le garage souterrain de la parcelle 1899 devait bien comporter cinquante
places de parc. Enfin, les 15 mètres entre la construction et les rives de l’Arve
étaient respectés.

Selon ses représentants, le DAEL s’était déclaré favorable à l’affectation
d’une partie du rez inférieur à des logements.

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Pour le conseil de la recourante, l’hoirie Monet était au bénéfice d’une
servitude de non-bâtir grevant la parcelle de la recourante qui empêchait la
réalisation du PLQ, ce qui était constitutif d’une violation de la loi sur les
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de
soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5
20).

Par décision du 18 octobre 2004, la CCRMC a rejeté le recours et a
confirmé les décisions du DAEL du 22 septembre 2003.

À teneur de l’article 3 alinéa 4 de la loi sur les zones de développement du 9
août 1957 (LGZD -— L 1 35), le DAEL pouvait admettre que le projet s’écarte
légèrement du PLQ. Quant à la question de la servitude, elle ne relevait pas de sa
compétence, conformément à l’article 3 alinéa 6 LCI.

Par acte posté le 17 novembre 2004, PRIMOB a saisi le Tribunal
administratif d’un recours.

Préalablement, elle requérait l’octroi de l’effet suspensif. Subsidiairement,
l’autorisation de construire querellée devait être annulée pour les raison suivantes.
La construction autorisée ne respectait pas les critères fixés par le PLQ. Celui-ci
prévoyait en effet que 23 places de parc — 21 places en fonction de la surface
habitable et 2 places pour les visiteurs — devaient être construites alors que le
projet autorisé n’en envisageait que 19. En outre, un appartement devait être
construit au rez inférieur, ce qui était également proscrit par le PLQ. En
s’évertuant à faire respecter la servitude de non-bâtir sur la parcelle de la
recourante, le comportement de Mme Monet était constitutif d’un abus de droit.
Elle ne pouvait d’une part s’appuyer sur le PLQ pour en tirer des avantages en ce
qui concerne sa propre parcelle et, de l’autre, refuser de radier la servitude de non-
bâtir sur le fond de la recourante, empêchant du même coup l’application dudit
PLQ. Enfin, l’autorisation aurait dû être refusée pour des questions esthétiques.
L’impression d’ensemble prévue par le PLQ ne saurait être respectée si seul le
bâtiment de l’intimée pouvait être construit à l’exclusion de celui de la recourante.

Le DAEL a répondu le 21 décembre 2004. Il conclut au rejet du recours et à
la confirmation de la décision de la CCRMC ainsi que de ses propres décisions du
22 septembre 2003.

L’autorisation de construire était conforme au PLQ. Le DAEL était autorisé
par l’article 3 alinéa 4 LGZD à déroger au PLQ en ce qui concerne les places de
stationnement et l’appartement sis au rez inférieur. Quant à la problématique de la
servitude de non-bâtir, elle relevait du seul droit privé et échappait à sa
compétence.

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18.

19.

Le 12 janvier 2005, la recourante a sollicité un droit de répliquer qui lui a
été refusé par courrier du 14 janvier 2005.

Dans sa réponse du 26 janvier 2005, Mme Monet a fait siennes les
arguments et conclusions du DAEL.

Par courrier du 28 janvier 2005, le Tribunal administratif a gardé la cause à
juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

Le Tribunal administratif statuant directement sur le fond, la demande
d’effet suspensif n’a plus d’objet.

L'objet du recours porte sur la conformité ou non de l’autorisation de
construire querellée avec le PLQ.

a. Les PLQ ont pour but d'assurer le développement normal des voies de
communication et l'aménagement des quartiers ou localités dans les zones
ordinaires (art. 1 al. 1 de la loi sur l'extension des voies de communication et l'a-
ménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929 - LEXT - L 1 40). Selon
l'article 3 alinéa 1 LEXT, ils prévoient notamment le périmètre d'implantation, le
gabarit et la destination des bâtiments à construire (let. a), la végétation à
sauvegarder ou à créer (let. d) ainsi que les places de parcage et les garages (let.
e). L'article 3 alinéa 1 LGZD reprend les mêmes règles.

b. Les projets de construction établis selon les normes d'une zone de
développement doivent être conformes aux PLQ en vigueur. Toutefois, lors du
contrôle de conformité des requêtes en autorisation de construire avec le plan
localisé de quartier, le DAEL peut admettre que le projet s'écarte légèrement du
plan dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un autre motif
d'intérêt général le justifie (art. 3 al. 4 LGZD et art. 3 al. 4 LEXT).

c. Le tribunal de céans a déjà eu plusieurs fois l'occasion de préciser que le
PLQ définit de manière aussi précise et complète que possible tous les aspects
contenus à l'intérieur du périmètre qu'il fixe (ATA/684/2002 du 12 novembre
2002).

De même a-t-il déjà jugé que le déplacement d'un bâtiment d'un mètre était
une modification mineure d'un PLQ (ATA M. du 12 janvier 1993), et que la

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création d'un parking souterrain reposait valablement sur la dérogation de l'article
3 alinéa 2 LEXT en raison de l'intérêt public prépondérant à assurer une
circulation fluide et à offrir aux habitants d'immeubles la possibilité de se parquer,
nonobstant le fait que ce parking était prévu sous une surface devant rester non
bâtie selon le PLQ (ATA DTP du 3 octobre 1990). Une emprise supplémentaire
de 100 m2 de parking souterrain n'a pas été considérée comme une modification
mineure, mais admissible en l'espèce vu les circonstances particulières du cas
(ATA/559/2000 du 14 septembre 2000). Plus récemment, l'agrandissement de
159 m2 de la surface d'un attique a également été considéré comme une
dérogation mineure (ATA/298/2001 du 8 mai 2001).

En l’espèce, la recourante soutient que l’autorisation de construire viole le
PLQ. D'une part, le nombre de places de stationnement prévu par celui-ci n’est
pas respecté. D’autre part, le PLQ ne prévoit pas la possibilité de construire un
logement au rez-de-chaussée inférieur.

a. S’agissant tout d’abord des places de stationnement, le PLQ prévoit une
place de stationnement pour 108 m2 de surface d’habitation ainsi que pour 150
m2 de surface de locaux communs. Une place de stationnement « visiteur » doit
également être construite pour chaque lot de huit logements.

Il n’est pas contesté en l’occurrence que, eu égard à sa surface, la
construction litigieuse nécessite la création de 21 places de parc. La question des
deux places de stationnement « visiteurs » peut quant à elle rester ouverte.
Qu'’elles soient au nombre de deux ou de quatre, les places de stationnement
manquantes sur la parcelle 1578 après construction ne constituent pas une
violation du PLQ. D'une part, les places de stationnement « visiteurs » prévues
par le plan sont au nombre de 15 et à répartir sur l’ensemble de la zone. D’autre
part, le PLQ prévoit expressément qu’une « partie des besoins de stationnement
pourra être couverte par le garage souterrain existant » sur la parcelle 1899.

b. En ce qui concerne l’appartement sis au rez-de-chaussée inférieur du
bâtiment, côté Arve, il va de soi que cette modification a été prévue par les auteurs
du projet dans leur intérêt propre, puisqu'elle accroît le nombre de logements qui
seront mis en vente ou loués. Néanmoins, s’il y a bien dérogation au PLQ, force
est de constater que celle-ci est mineure puisque seule une partie du rez-de-
chaussée inférieur, soit la partie sise côté Arve, a été réservée à la construction
d’un logement, le reste de l’étage restant dévolu au locaux en commun,
conformément au PLQ. Cependant, dans la situation de grave pénurie qui
caractérise actuellement le marché du logement à Genève, l'augmentation de
l'offre résultant de cette dérogation répond à un important intérêt public, raison
pour laquelle, il faut admettre que la construction de l’appartement sur une partie
du rez-de-chaussée inférieur est admissible en regard du PLQ (ATA/684/2002 du
12 novembre 2002).

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5. S’agissant enfin de la question de la servitude, le Tribunal administratif,

conformément à sa jurisprudence, n’a pas à connaître de droit privé
(ATA/624/2003 du 28 août 2003).

6. En tout point mal fondé, le recours sera donc rejeté. Un émolument de
CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante (art. 87 LPA).

XXE SX

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 17 novembre 2004 par la société PRIMOB S.A.

contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du
18 octobre 2004;

au fond :
le rejette;
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1°500.-;

communique le présent arrêt à Me Christian Luscher, avocat de la recourante ainsi qu'à
la commission cantonale de recours en matière de constructions, au département de
l'aménagement, de l'équipement et du logement et à Me Stanley Walter, avocat de
Mme Liliane Monet.

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : le président :

C. Del Gaudio-Siegrist F. Paychère

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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