ge_gerichte · ACJC/1542/2018 · 2018-01-30 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.11.2018. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/13932/2016 
ACJC/1542/2018 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 12 NOVEMBRE 2018 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, recourant contre un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 30 janvier 2018, comparant par Me Dimitri TZORTZIS, 
avocat, boulevard des Tranchées 4, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
et 
B______, sise ______, intimée, représentée par C______ [régie immobilière], ______, 
en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 


- 2/9 - 
 
C/13932/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 30 janvier 2018, expédié pour notification aux parties le 2 février 
2018, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a 
débouté A______ de l’ensemble de ses conclusions en constatation de droit sur 
demande principale (ch. 1). 
 
Sur demande reconventionnelle, le Tribunal a constaté que le contrat de bail à 
loyer portant sur la location par A______ d’un appartement de trois pièces au rez-
de-chaussée de l’immeuble sis ______ à Genève, avait pris fin le 15 août 2016 
(ch. 2) et a condamné A______ à verser à B______ 8'100 fr., avec intérêts à 5% 
l’an dès le 8 juin 2016 (ch. 3) ainsi que 605 fr. 75, avec intérêts à 5% l’an dès le 
15 décembre 2016 (ch. 4). 
 
En outre, il a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 6). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 6 mars 2018, A______ forme 
recours contre ce jugement dont il demande l’annulation, sollicitant à titre 
préalable l’octroi de l’effet suspensif. 
 
Il conclut, avec suite de frais et dépens, à ce que la Cour constate que le bail a pris 
fin le 14 avril 2016, dise qu’il est libéré de ses obligations découlant du bail, plus 
particulièrement du paiement du loyer, à compter du 14 avril 2016, et condamne 
B______ à lui restituer le certificat de cautionnement qui lui a été remis, sous la 
menace de la peine prévue par l’art. 292 CP. 
 
Il requiert à titre subsidiaire le renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour 
complément d’instruction. 
 
b. Dans sa réponse du 12 mars 2018, B______ conclut à la confirmation du 
jugement attaqué. 
 
c. Par arrêt ACJC/305/2018 de la Cour du 13 mars 2018, la demande d’effet 
suspensif formée par A______ a été rejetée. 
 
d. A______ n’a pas fait usage de son droit de répliquer, et les parties ont été 
informées le 24 avril 2018 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 
 
 
a. Le 21 février 2013, D______, propriétaire, et A______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de trois pièces au 
rez-de-chaussée de l’immeuble sis ______ à Genève, dont la gérance est confiée à 
C______ (ci-après : la régie). 


- 3/9 - 
 
C/13932/2016 
 
Le bail a été conclu pour une durée déterminée d’un an, non renouvelable, soit du 
1er septembre 2013 au 31 août 2014. 
 
Le loyer a été fixé en dernier lieu à 1'900 fr. par mois. 
 
Un certificat de garantie n° 1______ a été établi par E______ [société de 
cautionnement] pour un montant de 5'250 fr. Ce certificat prévoit que la libération 
de la garantie de loyer s’opère par la remise du certificat de garantie de loyer 
original signé, notamment par le bailleur, à E______. 
 
b. Au mois de mars 2014, les parties ont convenu d’une reconduction tacite du 
bail d’année en année, avec un préavis de résiliation de trois mois pour une 
échéance annuelle dès le 1er septembre 2014. 
 
c. Par courrier du 14 mars 2016, A______ a informé la régie de sa volonté de 
résilier le contrat de bail de manière anticipée au 1er avril 2016, de son intention 
de rechercher de nouveaux locataires adéquats et de lui faire parvenir leurs 
dossiers de candidature. 
 
d. Par courrier du 17 mars 2016, la régie lui a fait savoir que la prochaine 
échéance contractuelle du bail était fixée au 31 août 2016 et qu’elle ne pouvait le 
libérer plus tôt à moins qu’un repreneur ne soit désigné. Elle l’a informé de son 
intention de proposer le logement à la location et l’a invité, parallèlement, à lui 
présenter des dossiers de candidature complets. 
 
e. Un état des lieux préliminaire s’est tenu le 24 mars 2016. 
 
f. Le 26 mars 2016, le locataire a fait parvenir par télécopie à la régie le dossier de 
candidature de F______ et G______, tous deux avocats-stagiaires, lesquels 
bénéficiaient également d’un garant en la personne de H______. 
 
g. F______ et G______ ont déposé le 1er avril 2016 auprès de la régie la fiche 
d’inscription éditée par celle-ci, dûment complétée et signée la veille, tout en 
indiquant souhaiter débuter la location «dès que possible». 
 
h. La régie a fait savoir quelques jours plus tard aux candidats repreneurs précités 
que leur dossier était refusé. 
 
i. Le conseil de A______ a interpellé la régie par courrier du 2 mai 2016 lui 
demandant de confirmer la libération de son mandant à compter du 15 avril 2016, 
dans la mesure où F______ et G______ étaient des repreneurs convenables au 
sens de l’art. 264 al. 1 CO. 
 
j. Par courrier du 26 mai 2016, la régie a refusé, indiquant que les repreneurs 
présentés n’étaient pas convenables au regard de l’art. 264 al. 1 CO. Elle a 


- 4/9 - 
 
C/13932/2016 
également expliqué avoir publié une annonce pour l’appartement considéré sur 
différents sites internet de relocation, y compris le sien. 
 
k. Par courrier du 7 juin 2016, le conseil du locataire a fait parvenir à la régie trois 
clés de l’appartement, pour le cas où elle souhaiterait procéder à des visites. 
 
l. La régie a refusé les clés et les a retournées au conseil du locataire le 14 juin 
2016, en précisant que la remise des clés devait intervenir lors de l’état des lieux 
de sortie définitif, ratifié par un protocole daté et signé par toutes les parties. 
 
m. En date du 11 juillet 2016, A______ a introduit devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers une requête dirigée contre D______ afin 
de faire constater que le bail avait pris fin le 14 avril 2016, subsidiairement le 
7 juin 2016, et qu’il était libéré de ses obligations découlant du bail, plus 
particulièrement du paiement du loyer, à compter du 14 avril 2016, 
subsidiairement du 7 juin 2016. Il a conclu à la condamnation de D______ à lui 
restituer, dès le prononcé du jugement, le certificat de cautionnement, sous la 
menace de la peine prévue à l’art. 292 CP, et en tous les frais et dépens. 
 
Suite à l’échec de la tentative de conciliation du 27 septembre 2016, l’autorisation 
de procéder a été délivrée à A______. 
 
A______ a porté la cause devant le Tribunal le 28 septembre 2016, reprenant les 
mêmes conclusions qu’en conciliation. 
 
n. Par courriel du 21 juillet 2016, la régie a informé le conseil du locataire avoir 
trouvé des repreneurs, aux conditions prévues par le contrat de bail, pour le 
16 août 2016. 
 
Par courrier du 25 juillet 2016, elle a en conséquence libéré A______ du bail avec 
effet au 15 août 2016. 
 
o. En date du 12 août 2016 s’est tenu un état des lieux de sortie lors duquel le 
locataire a restitué l’ensemble des clés de l’appartement, rendu propre et sans 
défaut. 
 
p. Dans sa réponse du 15 décembre 2016 au Tribunal, la régie a allégué que la 
propriété de l’immeuble était passée à B______ en date du 20 mai 2015, tel 
qu’indiqué dans l’extrait du registre foncier produit. 
 
Elle a également produit un avis de décès attestant que D______ était décédé le 
15 août 2015 et a expliqué que les héritiers de ce dernier étaient ses enfants 
I______, J______, K______ et L______. Des procurations justifiant des pouvoirs 
de représentation des héritiers précités et de B______ ont été produites. 


- 5/9 - 
 
C/13932/2016 
 
B______ a principalement conclu à l’irrecevabilité de la demande du locataire, 
celle-ci ayant été dirigée contre l’ancien bailleur et, subsidiairement, à son rejet. 
 
Elle a également formé une demande reconventionnelle, concluant à ce que le 
Tribunal constate que le contrat de bail avait pris fin le 15 août 2016, en 
conséquence, condamne A______ à lui verser la somme de 8'705 fr. 75, plus 
intérêts, soit 8'100 fr. à titre d’arriérés de loyers, d’acomptes de charges et de 
téléréseau pour la période courant du 1er avril au 15 août 2016, avec intérêts à 5% 
dès le 8 juin 2016 (date moyenne) et 605 fr. 75, avec intérêts dès le 1er novembre 
2016, à titre de solde de chauffage pour la période 2015/2016. 
 
B______ a produit un décompte de chauffage pour la période courant du 1er juillet 
2015 au 30 juin 2016, tenant compte des acomptes déjà versés pour cette période 
en 1'350 fr. et faisant état d’un solde de 605 fr. 75 en sa faveur. 
 
q. A______ a conclu au rejet de la demande reconventionnelle. 
 
r. Par ordonnance du 5 avril 2017, le Tribunal a limité la procédure à la question 
de la recevabilité de la demande. 
 
Lors de l’audience du 5 mai 2017, les parties se sont accordées sur le fait que 
B______ était la partie défenderesse, même si elle n’avait pas été assignée par 
A______, et que la demande était recevable, de sorte qu’elles ont renoncé à 
plaider sur la question de la recevabilité. 
 
Par jugement du 21 juillet 2017, le Tribunal a ordonné la substitution de l’hoirie 
de D______, soit I______, J______, K______ et L______, par B______. 
 
s. Lors de l’audience du 1er septembre 2017, A______ a déclaré que le 7 juin 
2016, il avait adressé trois clés à B______, soit une clé pour la porte principale et 
deux clés pour l’appartement. Il avait vidé l’appartement le 26 mars 2016 mais ne 
l’avait pas encore nettoyé. A l’occasion de l’état des lieux préliminaire, il avait 
proposé de rendre les clés deux jours plus tard, après avoir nettoyé l’appartement. 
L’employé de la régie lui avait dit de voir avec M______, gérante auprès de la 
régie. Le 9 ou le 10 avril 2016, il avait indiqué à la précitée qu’il voulait rendre les 
clés, car la régie lui avait refusé le dossier des candidats de remplacement qu’il 
avait présentés, mais cette dernière lui avait répondu que ce n’était pas possible 
jusqu’à l’état des lieux final. Il avait demandé que l’état des lieux de sortie se 
tienne au mois d’avril 2016, ce qui lui avait été refusé. Lors de l’état des lieux de 
sortie du 12 août 2016, il avait restitué toutes les clés, soit deux clés de 
l’immeuble, une pour la cave, une pour la buanderie, une pour la boîte aux lettres, 
trois pour la porte palière de l’appartement et trois pour le verrou de celle-ci. 


- 6/9 - 
 
C/13932/2016 
 
Le Tribunal a refusé les mesures d’instruction supplémentaires sollicitées par les 
parties à l’issue de l’audience, par appréciation anticipée des preuves déjà 
administrées. 
 
t. Le 21 septembre 2017, B______ a persisté dans ses conclusions et a produit un 
courrier de la régie du 21 mai 2013, ainsi qu’un formulaire de candidature déposé 
le 20 août 2013 par A______. 
 
Le 9 novembre 2017, A______ a persisté dans ses conclusions. 
 
Le 15 novembre 2017, B______ a répliqué et persisté dans ses conclusions. 
 
En date du 28 novembre 2017, la cause a été gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
L’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l’appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles 
de première instance qui ne peuvent pas faire l'objet d'un appel (art. 319 al. 1 
let. a CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 
28 février 2013). 
 
En l'espèce, compte tenu du montant réclamé par la bailleresse au locataire, 
inférieur à 10'000 fr., seule la voie du recours est ouverte. 
 
Interjeté dans le délai et la forme prescrits (art. 130, 131 et 321 al. 1 CPC), le 
recours est recevable. 
2. 
Le recourant fait grief au Tribunal d’avoir violé l’art. 264 al. 1 CO. 
 
2.1 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin 
de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage 
local contraire (art. 257c CO). 
 
Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou termes de congé, 
il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau 
locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le 
nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes 


- 7/9 - 
 
C/13932/2016 
conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la 
durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 
al. 1 et 2 CO). 
 
L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et 
sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire 
doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive; cela 
implique en principe, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au 
bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 2.1 et 
les références citées; 4C.446/2006 du 26 mars 2007 consid. 4.1; ATF 119 II 36 
consid. 3c). Cette exigence de restitution des clés s’explique aisément en pratique 
puisque le bailleur doit pouvoir disposer des locaux (BOHNET/CARRON/MONTINI, 
Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 14 ad art. 264 CO). 
 
Laisser les locaux vides et inoccupés n'est par conséquent pas suffisant. Une non 
utilisation ne met ainsi pas un terme au contrat. Conformément à l'art. 8 CC, les 
faits constitutifs de la restitution effective des locaux doivent être prouvés par le 
locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3; BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n. 14 
ad art. 264 CO; CHAIX, L'article 264 CO : à la recherche du locataire de 
remplacement, in SJ 1999 II 47 ss, note 34, p. 55). 
 
2.2 En l’espèce, les premiers juges ont considéré qu’il n’était pas nécessaire 
d’examiner la problématique de la solvabilité des candidats de remplacement, 
dans la mesure où le recourant n’avait pas démontré avoir procédé à la restitution 
de l’appartement litigieux le 14 avril 2016, subsidiairement le 7 juin 2016, ce qui 
est contesté par le recourant. 
 
Celui-ci soutient avoir informé l’intimée de sa volonté de résilier le bail par 
courrier du 14 mars 2016 et ainsi n’avoir laissé subsister aucun doute sur son 
intention de restituer la chose louée. Il fait valoir ensuite que s’il n’avait certes pas 
remis toutes les clés à l’intimée, cela était dû à l’attitude de cette dernière qui avait 
refusé la remise des clés et fait clairement savoir qu’il restait débiteur du loyer, 
suite au refus des candidats proposés. Le recourant estime que ce contexte de fait 
constitue une exception au principe qui veut que la restitution implique la remise 
de toutes les clés. 
 
L’intimée a clairement indiqué au recourant qu’elle refusait les candidats 
proposés, dans la mesure où ils étaient, à son sens, insolvables, et que le locataire 
n'était ainsi pas libéré de ses obligations contractuelles. 
 
Le 14 avril 2016, le locataire n'avait remis aucune clé à la bailleresse. Par ailleurs, 
la restitution de trois clés sur onze le 7 juin 2016, dans l’unique but annoncé de 
permettre à l’intimée de pouvoir faire visiter l’appartement, n’était pas suffisante 
pour admettre que le recourant avait valablement restitué la chose louée, dans la 


- 8/9 - 
 
C/13932/2016 
mesure où cette restitution partielle de clés ne permettait pas à l’intimée de 
disposer librement de l’appartement. 
 
Cela étant, le comportement de la bailleresse, qui a indiqué le 14 juin 2016 au 
locataire qu'elle n'accepterait pas les clés avant l'état des lieux définitif, pourrait 
être considéré 
comme un défaut 
de 
collaboration. Cependant, cette 
communication était adressée à un avocat rompu au droit du bail, qui ne pouvait 
ignorer qu'une éventuelle libération du locataire ne pouvait intervenir qu'en cas de 
remise de toutes les clés. 
 
Comme la restitution complète et définitive des locaux n'est intervenue ni le 
14 avril 2016 ni le 7 juin 2016, mais en août 2016, les conditions de l'art. 264 CO 
n'étaient remplies qu'en août 2016. 
 
Par conséquent, le Tribunal n’a pas violé cette disposition en déboutant le 
recourant de ses conclusions. Le montant alloué à la bailleresse n'est pas contesté. 
 
Le grief relatif à la remise du certificat de cautionnement n’est pas motivé, de 
sorte qu’il n’a pas à être examiné. 
 
En définitive, le recours sera rejeté. 
3. 
A teneur de l’art. 22 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes soumises à 
la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l’art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux visés à 
l’art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
 
* * * * * 


- 9/9 - 
 
C/13932/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté le 6 mars 2018 par A______ contre le jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 janvier 2018 dans la cause C/13932/2016. 
Au fond : 
Le rejette. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 
Madame Eleanor McGREGOR, juges; Monsieur Pierre STASTNY et Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïte VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïte VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière 
civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 
à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît 
également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour 
interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le 
recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l’expédition 
complète de l’arrêt attaqué. L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours 
ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul 
mémoire. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.