ge_gerichte · DCSO/143/2010 · 2004-03-22 · fr

Résumé:
 Rejet. Une estimation de l'immeuble n'est pas une condition impérative des conditions de vente. Le choix du mode de réalisation, soit des enchères plutôt qu'une vente de gré à gré, appartient à l'Office des Faillites. Rejet de la demande de récusation du chargé de faillite avec lequel il entretient des relations difficiles dans la liquidation de cette faillite. Recours au Tribunal fédéral rejeté par arrêt5A_195/2010du 17 juin 2010.

REPUBLIQUE ET 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/143/10 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 4 MARS 2010 
Cause A/4068/2009, plainte 17 LP formée le 11 novembre 2009 par M. C______, 
élisant domicile en l'étude de Me Albert J. GRAF, avocat, à Genève. 
 
Décision communiquée à : 
- M. C______ 
domicile élu : Etude de Me Albert J. GRAF, avocat 
Quai des Bergues 25 
 
1201 Genève 
 
 
 
- Masse en faillite de S______ SA en liquidation 
(faillite n° 2004 000xxx J/OFA1) 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A. 
Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de S______ en liquidation. Cette faillite est liquidée en la forme sommaire. 
En date des 27 avril et 11 mai 2004, l'Office des faillites (ci-après: l'Office) a 
procédé à l'audition de M. C______, administrateur de la société faillie. Il ressort 
des procès-verbaux d'interrogatoire que le précité, à la question qui lui était posée 
relative aux créanciers de la faillie, a déclaré que ceux-ci étaient au nombre de 
trois ou quatre et que le montant du découvert se situait entre 200'000 fr. et 
300'000 fr. plus le montant du gage de la Fondation de valorisation des actifs de la 
Banque Cantonale de Genève (ci-après: la Fondation de valorisation), "laquelle 
n'est pas créancière de S______ SA cette dernière étant le tiers garant de 
M. C______". 
Le 9 mars 2005, l'Office a publié le dépôt de l'état de collocation pour la première 
fois. 
 
En date du 24 mars 2005, M. C______ a saisi le Tribunal de première instance 
d'une demande en contestation de l'état de collocation dirigée contre la masse en 
faillite de S______ SA en liquidation tendant à ce que cet acte soit rectifié et que 
sa créance représentant 1'100'825 fr. 15 en capital et 165'123 fr. 76 en intérêts, soit 
au total 1'265'948 fr. 91, soit colloquée en 3ème classe. M. C______ a fait valoir 
que l'Office avait omis de colloquer sa créance chirographaire. 
Finalement, après bien des épisodes sur lesquels il ne convient pas de revenir 
présentement car non pertinents dans le cadre de la présente procédure, l'Office a 
publié l'état de collocation le 11 janvier 2006 avec la créance de M. C______ 
admise en 3ème classe pour la somme de 1'223'444 fr. 85, les intérêts étant arrêtés à 
122'619 fr. 70 au 22 mars 2004, date de la faillite. La créance de M. C______ 
figure sous la rubrique "Productions tardives 3ème classe". 
B. 
Depuis lors, outre plusieurs procédures judiciaires ayant émaillé la liquidation de 
cette faillite, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été 
entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation de valorisation, avec comme 
objectif de permettre une meilleure réalisation de cet actif immobilier au caractère 
bien particulier. Ces travaux sont toujours en cours. 
Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers 
gagistes, ce qui a permis d’évaluer le mode de réalisation des autres lots, 
éventuellement de définir, selon le vœu des créanciers gagistes, un prix minimum 
de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier 
recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont M. C______, 


 
 
- 3 - 
leur offrant la possibilité de se déterminer et/ou en proposant un montant 
supérieur. Dans cette dernière hypothèse, le créancier proposant un montant 
supérieur serait convoqué à une séance d'enchères privée par pli spécial, précisant 
les conditions de vente. Bien qu'ayant dûment reçu cette circulaire, il ne ressort 
pas des pièces produites que M. C______ se soit intéressé à l'un de ces lots. 
C. 
M. C______, par l'intermédiaire de son conseil, s'est adressé à l'Office par courrier 
du 12 février 2009, pour savoir si une distribution provisoire de dividende serait 
envisagée en l'espèce et dans l'affirmative, à quelle date, de quel montant et en 
faveur de quels créanciers ainsi que dans quel ordre. Il indique étudier la 
possibilité de solliciter le cas échéant la révocation de la faillite, avec reprise de 
certains lots autre que les invendus à l'échéance de la réalisation. Il souhaitait 
connaître également le calcul détaillé des intérêts et frais dus à la Fondation de 
valorisation sous déduction des loyers perçus. 
L'Office a répondu le 16 février 2009 qu'il ne procédera à aucune répartition 
provisoire, cette possibilité n'existant pas dans le cadre d'une liquidation 
sommaire. 
M. C______ ayant invité par courrier du 23 février 2009 l'Office à répondre 
précisément à ses questions, l'Office lui a répondu le 24 février 2009 pour lui 
indiquer son impossibilité de calculer les intérêts à ce jour. S'agissant de l'argent 
disponible, l'Office le prie de se référer aux montants précédemment indiqués en 
tenant compte d'une erreur de 1'000'000 fr. de la BCGe, qui a crédité à double une 
bonification. 
M. C______ ayant invité à nouveau l'Office à lui fournir un tableau détaillé des 
encaissements et des réponses précises à ses questions, l'Office l'a prié par 
courrier du 3 mars 2009 de procéder à une avance de frais de 300 fr. (art. 46 al. 1 
let. c OELP) dont M. C______ s'est acquitté le 6 mars 2009, selon récépissé 
produit. 
D. 
Par acte du 15 mai 2009, M. C______ a déposé une plainte devant la Commission 
de céans, enregistrée sous n° A/1713/2009, tendant à ce qu'il soit constaté que la 
faillite est ou sera révoquée par le produit des ventes réalisées ou des prochaines à 
venir et qu'il soit ordonné à l'Office de respecter l'art. 256 LP "en les sommant 
d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire et ayant doit, Monsieur C______". La 
plainte était assortie d'une demande de mesures provisionnelles tendant à bloquer 
les ventes de gré à gré "tant et aussi longtemps que l'Office des faillites et 
Monsieur X______ n'ont pas produit le décompte dû requis des produits au 
15 mai 2009". Il estimait à l'appui de sa plainte et selon ses calculs, qu'il ne 
resterait plus que quelques millions pour faire révoquer la faillite, alors que lui-
même en est le bénéficiaire ultime en 3ème classe. Il estimait ainsi que l'art. 256 al. 
3 LP avait été violé en n'ayant pas été consulté "alors qu'il est débiteur solidaire 
du solde du montant de la faillite !". Il déplorait également que la société qu'il 


 
 
- 4 - 
avait proposée pour réaliser les biens en question ait été éconduite par la 
Fondation de valorisation le 20 juin 2008. 
E. 
Par ordonnance du 19 mai 2009, la Commission de céans a rejeté la demande de 
mesures provisionnelles. 
Par décision DCSO/336/2009 du 16 juillet 2009, la Commission de céans a rejeté 
dans la mesure de sa recevabilité la plainte en question, la déclarant irrecevable 
pour le surplus, considérant notamment (considérant 3.a. et 3.b.) : 
"En cas de liquidation sommaire, soit en pratique dans la très grande majorité 
des cas (Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 32), la faillite est 
administrée uniquement par l’Office, qui la liquide selon les règles de la 
procédure ordinaire, toutefois assouplies et simplifiées, en règle générale sans 
convoquer d’assemblée des créanciers mais en les consultant au besoin par voie 
de circulaire. L’Office procède à la réalisation des actifs à l’expiration du délai 
de production, au mieux des intérêts des créanciers et en observant les art. 256 
al. 2 à 4 LP, les immeubles ne pouvant être réalisés qu’une fois l’état des charges 
dressé (art. 231 al. 3 LP ; Walter A. Stoffel, Voies d’exécution, § 11 n° 38 ss). 
 
L'Office doit choisir le mode de réalisation prévu par la LP en conciliant au 
mieux les intérêts des différentes parties prenantes, et permettant de réaliser 
l'objet au meilleur prix. Il s'agit d'un acte de puissance publique (CR-LP, ad art 
119, n° 3 et 4) mais qui n'empêche pas en soi l'Office de charger 
exceptionnellement un tiers, notamment une maison de vente aux enchères, de 
procéder à la réalisation des biens saisis, par exemple lorsqu'il s'agit d'objets de 
collection ou d'œuvres d'art (ATF 115 III 52, JdT 1991 II 104 ss ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire art. 125 n° 13 ; SchKG II, art. 126 n° 9 ss.). 
 
L'art. 256 al. 1 LP prévoit que les biens appartenant à la masse peuvent être 
vendus par vente aux enchères ou de gré à gré si les créanciers le jugent 
préférable. Une vente de gré à gré ne peut avoir lieu qu'avec l'assentiment des 
créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP), étant précisé s'agissant d'immeubles, que 
l'occasion doit être donnée aux créanciers de formuler des offres supérieures. 
En l'espèce, l'Office a choisi de procéder par des ventes de gré à gré et, en cas de 
créanciers proposant une somme supérieure, par une enchère privée. Il est 
démontré, pièces à l'appui, que M. C______ a dûment reçu la circulaire du 
23 mai 2008, adressée par pli recommandé à son domicile élu. Il avait la 
possibilité de faire une contre-offre, impliquant l'ouverture postérieure d'une 
enchère privée. Le délai de 10 jours pour faire une offre supérieure est suffisant 
pour que tout créancier intéressé puisse se déterminer, ainsi que pour obtenir, le 
cas échéant, la réponse d'une banque quant à un éventuel financement. 
 
L'Office a parfaitement suivi les prescriptions en la matière, aucun motif de 
nullité (art. 22 al. 1 LP) n'étant à relever dans le mode de procédé de l'Office, 


 
 
- 5 - 
étant précisé que le délai de plainte de 10 jours (art. 17 al. 2 LP) est largement 
échu en l'espèce. 
 
Ce grief sera dès lors rejeté et il n'y a pas lieu d'enjoindre l'Office au respect de 
l'art. 256 al. 3 LP comme le sollicite le plaignant en l'espèce". 
F. 
Depuis lors, M. C______ a systématiquement déposé plainte contre toutes les 
circulaires aux créanciers relatives à des ventes de gré à gré (procédures 
A/2014/2009, A/2450/2009, A/3844/2009 ou encore A/556/2010). La plainte 
A/2014/2009 a abouti au rejet de la plainte déposée, les trois autres plaintes étant 
encore pendantes. 
G. 
L'Office a communiqué le 21 octobre 2009 les conditions de ventes pour une 
vente aux enchères fixée au 24 novembre 2009, relatives aux parts de copropriété 
suivantes: 
- Feuillet PPE xxx n° x1 avec un droit exclusif sur le lot n° X du plan, 
local au rez-de-chaussée estimé à 40'000 fr. (lot n° 11, inventaire n° 5), 
- Feuillet PPE xxx n° x1 avec un droit exclusif sur le lot Y formé des lots 
4.07 et 5.07, soit un appartement au 2ème étage et un autre au 3ème, estimés à 
701'000 fr. avant rénovation (lot n° x1, inventaire n° 20), 
- Feuillet PPE xxx n° x7 avec droit exclusif sur le lot Z formé des lots 6.01 
et 7.01, soit un appartement au 4ème étage et un autre au 5ème étage, estimés à 
768'000 fr. avant rénovation (lot n° x7, inventaire n° 22), 
- Feuillet PPE xxx n° x3 avec droit exclusif sur le lot X1 formé des lots 
6.07 et 7.07, soit un appartement au 4ème étage et un autre au 5ème étage 
estimés à 767'000 fr. avant rénovation (lot n° x3, inventaire n° 27), 
- Feuillet PPE xxx n° x1 avec droit exclusif sur le lot Y1 formé des lots 
10.03 et 11.02, soit un appartement au 8ème étage et un autre en attique, 
estimés à 738'000 fr. avant rénovation (lot n° x1, inventaire n° 34), 
- Feuillet PPE xxx n° x4, divisé en lot Z1 et Z2 avec droit exclusif 
respectivement sur le lot 2.18 et le lot 2.19 constitué de deux garages (lots 
x4 et x5, inventaire n° 4) estimés à 40'000 fr. chacun ; 
H. 
M. C______ a déposé plainte le 11 novembre 2009 contre ces différentes 
conditions de vente dont il conclut à la nullité, tout en sollicitant une nouvelle 
expertise de ces lots après travaux de rénovation (art. 97 LP), les estimations étant 
selon lui obsolètes. 
 
Il conclut qu'il soit ordonné "à l'Office et à son chargé de faillites de respecter 
l'article 256 alinéa 1 LP en le sommant d'intégrer le créancier, ultime bénéficiaire 
et ayant-droit, Monsieur C______ qui s'oppose à toute vente bradée non 


 
 
- 6 - 
conforme au prix d'expertise au sens de l'art. 143 a LP, de sorte qu'une nouvelle 
expertise indispensable est requise en urgence" ainsi qu'il soit prononcé la 
récusation du chargé de faillites et à ce que la cause soit replacée "dans l'état où 
elle se trouvait avant son intervention". 
 
Il relève que l'estimation des lots est beaucoup trop basse car fondée sur une 
expertise remontant à 2001 et avant que des travaux ne soient effectués pour 
14'200'000 fr., considérant que l'art. 140 al. 3 LP est violé du fait de l'absence 
d'expertise actualisée. Il relève également qu'aucun prix minimum n'a été fixé, en 
violation de l'art. 126 et 134 LP ; il considère également que l'art. 125 al. 3 LP 
serait violé puisqu'il n'a pas été donné la possibilité au créancier de sauvegarder 
ses intérêts lors de la vente. 
 
Pour terminer, le plaignant requiert la récusation du chargé de faillites, 
considérant que son impartialité n'est plus garantie "au vu du très lourd 
contentieux - dossier de la cause -". 
 
La plainte est assortie d'une demande d'effet suspensif. 
I. 
Par ordonnance du 16 novembre 2009, la Commission de céans a admis la 
demande d'effet suspensif. 
J. 
L'Office a remis son rapport daté du 20 novembre 2009. Il conclut au rejet de la 
plainte et à la condamnation de M. C______ à une amende de procédure ainsi 
qu'au remboursement par ce dernier des débours de la masse. 
L'Office relève que M. C______ n'est pas débiteur solidaire du prêt consenti par la 
BCGe mais le débiteur de ce prêt, la faillie étant tiers propriétaire du gage. Il 
admet que l'expertise effectuée l'a été en 2001 dans le cadre de la procédure de 
poursuite en réalisation de gage, mais précise que la fixation d'un prix minimum 
n'est pas une disposition impérative dans le cadre d'une faillite, étant rappelé que 
la présente liquidation est conduite en la forme sommaire. 
Juridiquement, l'Office rappelle que la liquidation de la masse est régie par les 
art. 252 à 260 LP et s'agissant d'immeubles, aux art. 122 et suivants ORFI. En 
liquidation sommaire, l'Office procède à la réalisation au mieux des intérêts des 
créanciers (art. 256 al. 2 à 4 LP) et les immeubles ne peuvent être réalisés qu'une 
fois l'état des charges dressé, une vente de gré à gré n'étant possible que 
moyennant l'accord des créanciers gagistes (art. 256 al. 2 LP). 
L'Office rappelle la teneur de l'art. 7 al. 1 LaLP en ce sens que la vente aux 
enchères est en principe la règle lorsqu'il incombe à l'Office de déterminer le 
mode de réalisation, et il ne doit être fait appel à un professionnel compétent pour 
l'estimation de l'actif à réaliser que dans le cadre des ventes aux enchères 
restreintes ou de gré à gré, sous réserve du 2ème alinéa de cet article. 


 
 
- 7 - 
L'Office relève la nature exceptionnelle des lots mis en vente, l'inscription au 
patrimoine de ce bâtiment et sa valeur historique, et son manque d'entretien qui 
motive les travaux en cours. Ainsi, estime l'Office, aucun expert ne saurait fixer la 
valeur de cet immeuble, vu l'élément hautement subjectif lié au fait d'habiter ou 
d'investir dans un immeuble dit "L______". 
L'Office considère avoir respecté les art. 138 et 257 LP, en ayant notamment 
publié à trois reprises la vente aux enchères du 24 novembre 2009 dans les FAO 
du 21 octobre 2009, puis du 28 octobre 2009 et du 4 novembre 2009. D'autres 
publications ont eu lieu dans l'AGEFI des 19 et 23 octobre 2009 et dans le 
quotidien "Le Temps" du 21 octobre 2009. L'Office peine à comprendre la 
position du plaignant qui considère de tels délais comme arbitraires. 
L'Office indique avoir communiqué conformément à l'art. 257 al. 3 LP 
l'estimation aux créanciers gagistes, n'ayant par contre aucune obligation de le 
faire pour un créancier ordinaire tel le plaignant. 
L'Office termine en considérant l'art. 143a LP inapplicable à la faillite et la vente 
aux enchères n'ayant pas eu lieu, le plaignant ne peut soutenir de ce fait qu'il y a 
eu un bradage de ces lots. 
K. 
Ayant sollicité le droit de répliquer, M. C______ a déposé son écriture le 
19 janvier 2010. Il conteste le fait que l'Office ait décidé du jour au lendemain de 
procéder à une vente aux enchères de ces lots alors que jusqu'à présent, il a 
toujours procédé par des ventes de gré à gré. Il réclame ainsi qu'il y ait à nouveau 
des ventes de gré à gré, persistant à réclamer une nouvelle expertise fondée sur 
l'art. 9 et 99 ORFI. 
L. 
Dans sa duplique du 18 février 2010, l'Office indique que "il nous apparaît en 
effet que le dossier est déjà suffisamment étoffé bien que la plainte soit en elle-
même vide de toute base légale pertinente". Il note que le placard de vente précise 
que les estimations ne tiennent pas compte des travaux de réfection en cours, étant 
précisé que les frais de restauration de l'enveloppe s'élèvent à 11'572 fr. par 
millième. Il note ne pouvoir mettre en valeur des biens pour une vente aux 
enchères que par une publicité dans des organes prévus par la loi et par une bonne 
information du bien à réaliser. L'Office note que le dossier de vente, dont une 
copie figure au dossier, est des plus complet, étant rappelé que l'Office ne peut 
faire appel à des courtiers dans ce dossier. L'Office termine en précisant que du 
fait que la vente a été purement et simplement annulée, il estime que la demande 
en annulation des conditions de vente soit d'actualité. 
 
 
 


 
 
- 8 - 
E N D R O I T 
1. 
La présente plainte a été formée en temps utile auprès de l’autorité compétente 
contre une mesure sujette à plainte par une personne ayant qualité pour agir par 
cette voie (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et 13 LaLP). 
Elle est donc recevable. 
2. 
En matière de faillite, les biens appartenant à la masse sont réalisés par les soins 
de l’administration aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le 
jugent préférables (art. 256 al. 1 LP). Les biens sur lesquels il existe des droits de 
gage ne peuvent être réalisés de gré à gré qu’avec l’assentiment des créanciers 
gagistes (art. 256 al. 2 LP). Les biens de valeur élevée et les immeubles ne sont 
réalisés de gré à gré que si l’occasion a été donnée aux créanciers de formuler des 
offres supérieures (art. 256 al. 3 LP). Les prétentions révocatoires, fondées sur les 
art. 286 à 288 LP, ne doivent ni faire l’objet d’enchères ni être aliénées (art. 256 
al. 4 LP). 
Si la faillite est liquidée selon le mode sommaire, l’administration de la faillite 
peut, dès l’expiration du délai de production, publier les enchères, sauf si le droit 
patrimonial à réaliser est un droit de propriété sur un objet de la propriété foncière 
qui ne peut être réalisé qu’une fois l’état des charges dressé et devenu définitif. 
L’administration peut aussi, si cela sert mieux selon son appréciation les intérêts 
des intervenants, décider de son propre chef de réaliser pour un prix formé de gré 
à gré – en observant les dispositions de l’art. 256 al. 2 à 4 LP – les droits 
patrimoniaux du failli (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 256 n° 15). 
L’Office n’a pas à soumettre sa décision quant au choix du mode de réalisation 
forcée aux créanciers. 
Depuis le 1er novembre 2002, date d’entrée en vigueur de la LaLP révisée par les 
modifications des 21 septembre 2001 et 21 février 2002 (ROLG 2002 p. 428), le 
législateur cantonal a précisé que dans tous les cas où le choix du mode de 
réalisation appartient à l’Office, les réalisations d’actifs doivent en principe être 
entreprises dans le cadre de ventes aux enchères publiques, ajoutant que lorsque 
l’Office dispose d’une ou plusieurs offres atteignant au moins la valeur du marché 
des actifs à réaliser aux dires de professionnels compétents et dans les cas prévus 
par la LP, des ventes aux enchères restreintes ou des ventes de gré à gré peuvent 
être mises sur pied après accord du préposé, dont la décision doit être 
communiquée pour information à la Commission de céans (art. 7 LaLP). 
3. 
En l’espèce, par jugement du 12 août 2004, le Tribunal de première instance a 
ordonné, en application de l’art. 231 LP, la liquidation de la faillite en la forme 
sommaire. 


 
 
- 9 - 
En application des principes qui précèdent, la disposition légale pertinente 
s’agissant du mode de réalisation des biens en question est l’art. 256 al. 2 à 4 LP 
et non l’art. 256 al. 1 LP comme le soutient à tort le plaignant. 
Ainsi, le choix du mode de réalisation forcée appartenait à l’Office et c’est à bon 
droit qu’il a décidé de procéder à la vente des lots PPE considérés par la voie de la 
vente aux enchères publiques et ce, dans l’intérêt bien compris des créanciers. A 
cet égard, l’argumentation développée par l’Office dans ses rapports des 
20 novembre 2009 et 18 février 2010 est convaincante. 
Par ailleurs, il convient de rappeler que le mode de réalisation forcée conforme à 
l’ordre normal est la vente aux enchères publiques. Une autorité de surveillance ne 
saurait enjoindre à l’administration de la faillite de renoncer aux enchères que la 
loi prescrit en premier lieu (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 256 
n° 13, notamment DCSO/527/2004 du 11 novembre 2004). 
Au surplus, la Commission de céans n’entrera pas en matière sur la question de la 
réalisation des conditions des art. 256 al. 1 LP et 7 LaLP, cette question étant 
irrelevante dans le cas d’espèce. 
4.a. Le plaignant requiert qu'une nouvelle expertise soit effectuée, se fondant en cela 
sur les art. 9 al. 2 ORFI et 99 al. 2 ORFI, pourtant inapplicables en l'espèce, 
puisque s'appliquant uniquement, respectivement, à la réalisation dans le cadre 
d'une poursuite par voie de saisie et dans la poursuite en réalisation de gage. 
 
En vertu de l'art. 45 ORFI applicable par renvoi de l'art. 130 ORFI, l'estimation de 
l'immeuble ne figure pas dans les conditions impératives et minimales devant 
figurer dans les conditions de ventes, pas plus que l'obligation de faire appel à des 
professionnels pour l'expertiser dans le cas d'espèce (art. 7 al. 1 LaLP). 
 
Pour le surplus, la Commission de céans constate que l'Office a parfaitement 
respecté les conditions de l'art. 257 al. 1 LP à l'examen de la publication de la 
vente, en offrant la possibilité à tout intéressé de venir examiner les conditions de 
vente à l'Office (art. 257 al. 2 LP) et en ayant avisé chaque créancier hypothécaire 
en lui communiquant la publication (art. 257 al. 3 LP). 
 
Ce grief sera dès lors rejeté. 
4.b. Le plaignant requiert la récusation du chargé de faillites en charge de ce dossier, 
M. X______. 
 
Aucun employé de l’Office ne peut procéder à un acte lorsqu’il se trouve dans une 
situation de récusation, en particulier « lorsqu’il pourrait avoir une opinion 
préconçue dans l’affaire » (art. 10 al. 1 ch. 4 LP), soit lorsqu’il y a apparence de 
prévention de sa part (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 10 n° 37 ss ; 
Kurt Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 4 n° 31). 


 
 
- 10 - 
 
L’art. 10 LP ne prévoit pas de procédure de récusation ni d’autorité compétente 
pour statuer sur une demande de récusation. Il est admis, cependant, que la 
participation d’un employé de l’Office à une procédure d’exécution forcée en 
violation de son devoir de se récuser représente un motif d’annulation de la 
décision qu’il a prise, à faire valoir par la voie de la plainte, sans préjudice du 
droit de l’autorité de surveillance d’intervenir d’office en cas de crasse violation 
dudit devoir, constitutive d’un motif de nullité (Pierre-Robert Gilliéron, 
Commentaire, ad art. 10 n° 11 ; James T. Peter, n SchKG I, ad art. 10 n° 20 ; Kurt 
Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 4 n° 33 ; ATF 30 I 819; 36 
I 100-101, JdT 1910 II 250-251, c. 3). 
D'une manière générale, il doit y avoir récusation dès que, pour une raison ou une 
autre, il est plausible que l'intéressé puisse avoir une opinion préconçue, sans qu'il 
soit nécessaire de prouver qu'il en a effectivement une (ATF 114 V 297 c. 4 in 
fine; cf. ATF 103 Ib 137-138 c. 2b). 
Le cas visé par l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP n'est pas l'idée préconçue elle-même, la 
prévention, mais les circonstances objectives qui, considérées par un homme 
raisonnable, donnent l'apparence de la prévention, autrement dit des circonstances 
objectives dont on peut normalement déduire une idée préconçue (Gilliéron , op. 
cit., no 40 ad art. 10). 
4.c. En l’espèce, la Commission de céans a déjà relevé dans une précédente décision 
(DCSO/401/2009 du 3 septembre 2009, consid. 3.a.) qu'un lourd contentieux 
opposait les parties. 
Cela étant, la Commission de céans constate, comme à chaque fois (notamment 
procédures A/2010/2009, A/2450/2009 ou encore A/3844/2009) que la plainte est 
dirigée contre l'Office des faillites et son chargé de faillites, à qui l'on reproche 
dans la circulaire attaquée, un "manque de transparence et de diligence, soit à 
l'arbitraire total et au non respect des lois et délais légaux" (plainte, page 2). 
Le moins que puisse relever la Commission de céans, dans le cadre de toutes ces 
procédures, est que M. C______, respectivement son conseil, se font l'auteur 
d'attaques personnelles contre M. X______, pourtant pas partie à cette procédure 
et ne font pas preuve de la mesure que l'on pourrait attendre d'eux, notamment 
venant d'un professionnel du droit, en accusant un fonctionnaire de manque de 
diligence, d'arbitraire ou encore de se faire l'auteur "en permanence" de violation 
de la loi. A ce titre, la réplique de M. C______ du 19 janvier 2010 est révélatrice, 
puisque la partie en droit est exclusivement dirigée, non pas contre l'Office, mais 
contre "le Préposé" même si la personne visée est M. X______, chargé de 
faillites. 
Que M. X______ ait pu réagir à de tels allégués, en sortant parfois du cadre de la 
procédure en cause dans de précédents rapports pour se défendre dans d'autres 
procédures, étant précisé qu'il fait preuve en l'occurrence d'un parfait 


 
 
- 11 - 
professionnalisme dans la présente procédure, ne saurait être constitutif d'opinion 
préconçue au sens de l'art. 10 al. 1 ch. 4 LP et d'obligation de sa part de devoir 
récuser dans un dossier aussi difficile et complexe que celui-ci. 
Quant à la décision attaquée rendue dans le pur respect de la loi (art. 256 LP), 
celle-ci ne saurait être annulée au motif que M. X______ aurait dû se récuser. 
5. 
La procédure de plainte est gratuite, en ce sens qu’il est en principe statué sans 
frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP). 
Le principe de la gratuité trouve toutefois sa limite en cas de procédés dilatoires 
ou téméraires. Aux termes de l’art. 20a al. 2 ch. 5 LP, la partie ou son représentant 
qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut notamment être condamné 
à une amende de 1'500 fr. au plus. 
Se comporte de façon téméraire ou de mauvaise foi, celui qui, en violation du 
devoir d'agir selon la bonne foi, forme un recours sans avoir d'intérêt concret 
digne de protection et bien que la situation en fait et en droit soit claire, avant tout 
pour ralentir la procédure (ATF 127 III 178 et les références). Cette disposition 
permet de sanctionner un recours aux institutions judiciaires voué à l'échec, qui 
serait fait à des fins purement dilatoires et en violation des règles de la bonne foi 
(Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 20a n° 19 ; Flavio Cometta, in 
SchKG I, ad art. 20a n° 11 ; Franco Lorandi, op. cit. ad art. 20a n° 13 ss ; Kurt 
Amonn / Fridolin Walther, Grundriss, 7ème éd. 2003, § 13 n° 14). A l’absence de 
toute chance de succès de la plainte doit s’ajouter le dessein d’agir de manière 
téméraire (Pauline Erard, in CR-LP, ad art. 20a n° 44 ss). 
En l'espèce, il apparaît aux yeux de la Commission que le plaignant poursuit 
comme seul but avec sa plainte que celui d'empêcher par tous les moyens la vente 
aux enchères du 24 novembre 2009 au vu des arguments développés dans sa 
plainte, manifestement dénués de tous fondements juridiques. 
La Commission de céans considère que le plaignant a agi de manière téméraire et 
de mauvaise foi, et se verra infliger une amende de 700 fr. 
 
* * * * * 


 
 
- 12 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 11 novembre 2009 par M. C______ contre la 
vente aux enchères fixée le 24 novembre 2009 dans le cadre de la faillite n° 2004 
000xxx J. 
Au fond : 
1. 
La rejette. 
2.. 
Condamne M. B______ à une amende de 700 fr. 
2. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ; M. Didier BROSSET et Mme Florence 
CASTELLA, juges assesseur(e)s. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Philippe GUNTZ 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 Président : 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le