ge_gerichte · ACJC/243/2021 · 2021-03-01 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.03.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21614/2019 
ACJC/243/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 1ER MARS 2021 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______, appelant et intimé sur appel de B______ d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 avril 2020, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile, 
et 
Monsieur B______, domicilié ______, intimé et appelant, comparant par 
Me Marie-Claude de RHAM-CASTHELAZ, avocate, rue d'Italie 11, case postale 3170, 
1211 Genève 3, en l'étude de laquelle il fait élection de domicile. 
 
 
 
 
 
 
 


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C/21614/2019 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/277/2020 du 24 avril 2020, communiqué pour notification 
aux parties par plis du 12 mai 2020, le Tribunal des baux et loyers s'est déclaré 
incompétent ratione materiae pour statuer sur la demande déposée le 8 janvier 
2020 par A______ à l'encontre de B______ (ch. 1 du dispositif), a déclaré en 
conséquence irrecevable la demande susmentionnée (ch. 2), a débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié le 11 juin 2020 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à ce 
que la Cour dise que le Tribunal des baux et loyers est compétent ratione materiae 
pour statuer sur la demande déposée par lui à l'encontre de B______ le 8 janvier 
2020 et qu'elle renvoie la cause au Tribunal pour complément d'instruction et 
décision au fond et, subsidiairement, à ce que la Cour renvoie la cause au 
Tribunal, pour complément d'instruction sur la question de sa compétence ratione 
materiae. 
 
A______ a par ailleurs produit une pièce nouvelle. 
 
b. Par acte expédié le 12 juin 2020 à la Cour de justice, B______ forme également 
appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, cela fait, 
principalement, à ce que la Cour dise et prononce que le Tribunal des baux et 
loyers est compétent ratione materiae pour statuer sur la demande déposée par 
A______ à son encontre le 8 janvier 2020 et qu'elle renvoie la cause au Tribunal 
des baux et loyers pour complément d'instruction et décision au fond. 
 
Dans le cadre de son acte d'appel, B______ a allégué un fait nouveau. 
 
c. En date du 16 juin 2020, B______ a adhéré aux conclusions prises par A______ 
et a persisté dans les termes de son appel du 12 juin 2020. 
 
d. De même, en date du 14 août 2020, A______ a acquiescé à l'appel de sa partie 
adverse et a persisté dans les termes de son propre appel du 11 juin 2020. 
 
e. Les parties ont été avisées le 17 août 2020 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______ et B______ sont liés par un contrat de bail portant sur la location des 
parcelles nos 1______, 2______ et 3______, de la commune de C______ [GE], 
situées en zone agricole, d'une surface totale d'environ 6'700 m2 et sises 
chemin 4______ [no.] ______ à C______ (GE). 
 
b. Les surfaces sont affectées à l'usage d'une exploitation horticole et paysagère. 


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c. Les surfaces louées comprennent notamment une pépinière, un parking, des 
serres et une partie de bâtiment agricole, ainsi que divers aménagements sur les 
espaces loués, réalisés par A______. 
 
d. Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, soit du 1er juillet 2011 au 
30 juin 2016 et s'est ensuite renouvelé tacitement de deux ans en deux ans, avec 
un préavis de congé de deux ans. 
 
e. Le loyer annuel a été fixé par le contrat à 42'000 fr., soit 3'500 fr. par mois. 
 
f. Suite à un constat de l'Office des autorisations de construire de l'existence de 
constructions non autorisées sur les parcelles précitées, B______ a résilié le 
contrat de bail le 29 août 2019 pour le 30 juin 2020, au motif de l'existence de 
constructions illicites sur les surfaces louées. 
 
g. Le congé a été contesté par A______ par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers en date du 25 septembre 2019. 
 
h. Non conciliée le 25 novembre 2019, l'affaire a été portée devant le Tribunal en 
date du 8 janvier 2020. 
A______ a conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement au 
report des effets du congé au 30 juin 2022, à l'octroi d'une prolongation de bail de 
six ans, soit jusqu'au 30 juin 2028, à ce qu'il soit autorisé à restituer les surfaces 
concernées en tout temps, moyennant un préavis de trente jours pour le 15 ou la 
fin d'un mois, ainsi qu'à une baisse du loyer à 36'516 fr. par an, dès le 1er juillet 
2022. 
 
i. Une audience, ayant pour objet «plaidoiries sur la question de la compétence à 
raison de la matière» et débats d'instruction, a été appointée en date du 13 mars 
2020. Le procès-verbal ne mentionne aucun élément sous la rubrique «débats 
d'instruction». S'agissant des plaidoiries sur la question de la compétence à raison 
de la matière, il est indiqué que A______ a persisté dans ses conclusions et 
qu'B______ s'en est rapporté à justice. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 


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Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, en prenant en compte uniquement la durée de protection de trois 
ans et le montant du loyer, charges non comprises, la valeur litigieuse est 
largement supérieure à 10'000 fr. (42'000 fr. x 3 = 126'000 fr.), de sorte que 
l'appel est ouvert. 
1.3 Les appels ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
Par économie de procédure, les deux appels seront traités dans le même arrêt 
(art. 125c CPC). 
A______ sera désigné comme appelant et B______ comme intimé. 
2. 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux en appel ne 
sont pris en compte que (a.) s'ils sont invoqués ou produits sans retard et (b.) s'ils 
ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la 
partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. 
En l'espèce, l'appelant a produit un moyen de preuve nouveau, soit la pièce C, 
portant sur la répartition de son chiffre d'affaires. 
L'intimé a pour sa part allégué un fait nouveau au paragraphe 17 de son mémoire 
d'appel portant sur une décision de l'Office des autorisations de construire datée 
du 27 février 2020. 
La question de la recevabilité des faits et moyens de preuve nouveaux peut 
cependant demeurer indécise, dès lors qu'ils ne sont pas pertinents à ce stade au vu 
des considérants qui suivent. 
3. 
L'appelant et l'intimé contestent le jugement attaqué en tant que le Tribunal a 
dénié sa compétence ratione materiae. 
L'appelant se plaint d'une violation de son droit d'être entendu, le Tribunal n'ayant 
pas instruit la question de la nature du contrat liant les parties. 


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3.1 
3.1.1 Selon les art. 29 al. 2 Cst et 53 CPC, les parties ont le droit d'être entendues. 
Le droit d'être entendu comprend le droit des parties d'être informées et de 
s'exprimer sur les éléments pertinents du litige avant qu'une décision touchant leur 
situation juridique ne soit prise, d'obtenir l'administration des preuves pertinentes 
et valablement offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et 
de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision 
à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4D_10/2008 du 
12 mars 2008 consid. 3). Le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle 
de caractère formel dont la violation entraîne en principe l'annulation de la 
décision attaquée indépendamment des chances de succès du recourant sur le fond 
(ATF 133 I 201 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 2C_306/2012 du 18 juillet 
2012 consid. 3.1). 
La jurisprudence admet qu'une violation du droit d'être entendu est considérée 
comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement 
devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité 
précédente et pouvant ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations 
juridiques de la décision attaquée (ATF 133 I 201 consid. 2.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_306/2012 du 18 juillet 2012 consid. 3.1). 
Le juge applique le droit d'office (art. 57 CPC). Les parties doivent cependant 
aussi être entendues sur les questions de droit lorsque le juge s'apprête à se fonder 
sur une norme ou un motif jamais discuté jusque-là, et dont celles-ci n'avaient 
raisonnablement pas à prévoir la prise en compte (ATF 129 II 497 consid. 2.2, 
130 III 35 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_548/2013 du 31 mars 2014 
consid. 3.5). 
La cause est soumise à la procédure simplifiée, s'agissant d'un litige portant sur la 
protection contre les congés ou la prolongation du bail (art. 243 al. 2 let. c CPC) et 
la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. c CPC). 
L'art. 244 CPC, qui traite du contenu de la demande en procédure simplifiée, 
prévoit que celle-ci peut être déposée dans les formes prescrites à l'art. 130 CPC 
(procédure ordinaire) ou dictée au procès-verbal du Tribunal. 
Par rapport à la demande en procédure ordinaire, l'art. 244 al. 1 CPC prévoit des 
allégements de deux types : d'une part, les exigences formelles sont restreintes et 
plusieurs variantes sont rendues possibles, afin de permettre le cas échéant à un 
non-juriste de procéder lui-même, la procédure simplifiée devant être ouverte aux 
non-professionnels du droit. D'autre part, le contenu peut aussi être allégé, en 
particulier en matière d'énonciation des faits et des preuves offertes (TAPPY, CPC, 
Commentaire romand, 2019, n. 3 ad art. 244 CPC). 


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Si la demande est motivée, le tribunal fixe un délai au défendeur pour se 
prononcer par écrit (art. 245 al. 2 CPC). 
En procédure simplifiée, le tribunal amène les parties, par des questions 
appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de 
preuve (art. 247 al. 1 CPC). 
Les parties ont la possibilité de compléter librement leurs allégations et offres de 
preuves, en principe oralement lors d'une audience permettant au tribunal ou au 
magistrat chargé de la conduite du procès de s'acquitter de son devoir 
d'interpellation accru. Cela peut être le cas aussi bien lors d'une audience 
d'instruction selon l'art. 246 al. 2 in fine CPC qu'au début des débats principaux 
(TAPPY, op. cit., n. 12 ad art. 246 CPC). 
3.1.2 En l'espèce, le Tribunal a tenu une audience dont l'objet, à teneur de la 
convocation, était sa compétence à raison de la matière. Compte tenu des 
indications particulièrement sommaires figurant au procès-verbal de cette 
audience, il n'est pas possible à la Cour de vérifier si les parties ont eu l'occasion 
de s'exprimer sur ce point, ni quelles conclusions elles ont prises, et ainsi de savoir 
si leur droit d'être entendu a été respecté. Il semble cependant que le Tribunal n'a 
procédé à aucun acte d'instruction. Cela étant, compte tenu du pouvoir de 
cognition complet de la Cour et de la solution du présent arrêt, il n'y a pas lieu 
d'examiner cette question plus avant. 
3.2 
3.2.1 
3.2.1.1 La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et 
loyers est définie à l'art. 89 LOJ. Selon cette disposition, le Tribunal des baux et 
loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer 
(art. 253 à 273c CO) ou au contrat de bail à ferme non agricole (art. 275 à 304 
CO), portant sur une chose immobilière. 
L'art. 89 al. 1 let. a LOJ, entré en vigueur le 1er janvier 2011, reprend la notion de 
"litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) et au contrat de bail 
à ferme non agricole (art. 275 à 304 CO) portant sur une chose immobilière" qui 
figurait à l'art. 56M let. a de l'ancienne loi sur l'organisation judiciaire du 
22 novembre 1941 (aLOJ), en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010. Il y a donc lieu 
de considérer que les jurisprudences rendues en application de cette dernière 
disposition restent applicables à l'art. 89 al. 1 let. a LOJ. 
D'une manière générale, la Cour de céans a considéré que la disposition de la loi 
d'organisation judiciaire fondant la compétence matérielle du Tribunal des baux et 
loyers devait être interprétée de manière à s'harmoniser avec les règles fédérales 
de procédure consacrées aux art. 274 et ss aCO. Elle s'est ainsi référée à la 
jurisprudence du Tribunal fédéral au sujet de l'art. 274b aCO, dont il découle que 


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la notion de "litiges relatifs aux baux et loyers" comprend toute prétention qui se 
fonde sur un état de faits relevant du droit du bail ou pouvant tomber sous le coup 
du droit du bail selon les titres VIIIème et VIIIème bis CO (ATF 120 II 112 
consid. 3b/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4P_155/2005 du 21 septembre 2005 
consid. 3.3 et les références citées; arrêt de la Cour de justice du 14 novembre 
1997, publié in SJ 1998 p. 381 consid. 2b). 
3.2.1.2 Les contrats innommés sont ceux dont tout ou partie des éléments 
constitutifs n'est pas ordonnée par la loi ou ne l'est pas dans sa synthèse spécifique 
(THEVENOZ/DE WERRA, in Commentaire romand, CO I, 2ème éd. 2012, n. 10 
ad Intro. art. 184-529 CO). 
Parmi ces contrats, on distingue notamment les contrats composés ou complexes 
pour désigner un ensemble de contrats distincts relevant de plusieurs types de 
contrats nommés, qui ont été conclus en même temps par les mêmes parties pour 
une échéance identique et dont un des éléments est l'auxiliaire de l'autre. Dans 
cette hypothèse, les contrats précités peuvent, dans l'idée des parties, former une 
unité juridique et économique indissociable, ce qui justifie de les appréhender 
comme un seul et unique accord (ATF 131 III 528 consid. 7.1.1; 118 II 157 
consid. 3a; ACJC/348/2017 du 24 mars 2017 consid. 3.1.3; ACJC/196/1997 du 
21 février 1997 consid. 3; ENGEL, Contrats de droit suisse, 2ème éd., 2000, p. 741). 
En présence d'un tel contrat composé ou complexe, il est contraire au principe de 
l'application du droit d'office (art. 57 CPC) d'imposer à une partie de porter une 
même prétention devant des juridictions distinctes. Le principe qui prévaut alors 
est celui de l'attraction de compétence au profit de la juridiction compétente 
ratione materiae selon le caractère prédominant de l'action (ATF 118 II 157 
consid. 3a; 92 II 305 consid. 5; ACJC/1245/2008 du 17 octobre 2008 consid. 2.1; 
ACJC/1380/2004 du 12 novembre 2004 consid. 2; ACJC/196/1997 du 21 février 
1997 consid. 3 et les références citées; THEVENOZ/ DE WERRA, op. cit., n. 22 ss 
ad Intro. art. 184-529 CO). 
Selon l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à 
céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. 
Le bail à ferme agricole est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à remettre au 
fermier, moyennant un fermage, l'usage d'une entreprise ou d'un immeuble à des 
fins agricoles et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 4 LBFA 
par renvoi de l'art. 276a CO). 
En cas de contrats composés, réunissant diverses conventions distinctes mais 
dépendantes entre elles, ou de contrats mixtes contenant d'autres éléments que 
ceux ayant trait au bail à loyer, il convient de rechercher le centre de gravité des 
relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord. Compte 


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tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre 
chaque composante du contrat à un sort juridique propre, ce qui n'est pas sans 
incidence sur l'extinction du contrat. Dans un cas d'espèce, il s'agit d'examiner 
quelle est la portée de chacun des éléments du contrat mixte ou des contrats 
composés eu égard à la situation juridique globale. Pour ce faire, il convient de 
partir de l'intérêt des parties tel que celles-ci l'ont exprimé dans leur engagement 
et, ainsi, de déterminer leur volonté interne concordante sans s'arrêter aux 
expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 
CO) ou, à défaut, d'interpréter leurs déclarations de volonté selon le principe de la 
confiance (arrêt du Tribunal fédéral du 28 octobre 1997 in SJ 1998 I 320 
consid. 4b; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2017, n° 7 ad art. 274a). 
3.2.2 Dans le cas présent, se pose la question de savoir si les parties sont liées par 
un contrat de bail à loyer (art. 253 CO) ou un contrat de bail à ferme agricole 
(art. 4 LBFA). 
Les parties ont conclu un contrat de bail portant sur des surfaces destinées à 
l'usage d'une exploitation horticole et paysagère. 
Le Tribunal a considéré que l'activité d'horticulture productrice pouvait être 
assimilée à une entreprise agricole au sens de l'art. 7 al. 2 LDFR, ce qui n'a pas été 
contesté ni par l'appelant ni par l'intimé. 
Ainsi, en cédant l'usage de serres et de pépinières aux fins de permettre l'exercice 
d'une activité d'horticulture productrice, le bail conclu entre les parties présentait 
des caractéristiques de bail à ferme agricole (art. 4 LBFA). 
Cela étant, le Tribunal n'a pas traité de la question de la destination paysagère des 
parcelles alors même qu'il s'agit d'un élément essentiel du contrat. 
Il n'est ainsi pas clairement établi si l'activité paysagère, pratiquée sur les parcelles 
litigieuses, revêt un caractère agricole ou commercial, ou en d'autres termes, si le 
contrat pouvait être qualifié de bail à ferme agricole exclusivement ou de contrat 
mixte présentant à la fois des éléments de bail à ferme agricole et de bail à loyer 
commercial. 
Dans ce dernier cas, le centre de gravité du contrat devra ensuite être recherché. 
Les pièces produites et les faits allégués en première instance ne suffisent pas 
pour déterminer la réelle volonté des parties à ce sujet. 
Les premiers juges ont ainsi erré en se limitant à prendre en considération certains 
indices, tels que l'emplacement des parcelles en zone agricole et le délai de 
résiliation du contrat, pour conclure à l'existence d'un contrat de bail à ferme 
agricole. 


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Il se justifie dès lors de renvoyer la cause aux premiers juges, afin qu'ils 
instruisent les questions qui précèdent et rendent une nouvelle décision, dans le 
sens des considérants (art. 318 al. 1 let. c CPC). 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 11 juin 2020 par A______ contre le jugement 
JTBL/277/2020 rendu le 24 avril 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/21614/2019. 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 juin 2020 par B______ contre le même 
jugement. 
Au fond : 
Annule le jugement attaqué. 
Renvoie la cause au Tribunal pour complément d'instruction et nouvelle décision dans 
le sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur 
Ivo 
BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et 
Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et 
Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 
voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.