ge_gerichte · ATA/302/2000 · 2000-05-16 · fr


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A/1108/99-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 16 mai 2000 
 
 
 
dans la cause 
 
 
ASLOCA-RIVE 
représentée par Me Jocelyne Deville-Chavanne, avocate 
 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
Monsieur Francis MINKOFF 
assisté de Me Dominique Burger, avocat 
 


 
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A/1108/99-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Monsieur Francis Minkoff est propriétaire d'un 
appartement de cinq pièces, d'une surface brute d'environ 
130 m2, situé au 5ème étage de l'immeuble 29, Quai des 
Bergues à Genève-Cité. 
 
2. 
Il est également administrateur de la SI CHAMPEL-
BELLEVUE, laquelle est propriétaire d'une surface de 
bureaux d'environ 145 m2, situé au 4ème étage de 
l'immeuble 15, rue Marignac, à Genève-Plainpalais. 
 
3. 
M. 
Minkoff 
désire 
transformer, 
d'une 
part, 
l'appartement précité en bureaux, et, d'autre part, la 
surface de logement susmentionnée en appartement. 
 
 
 
A cet effet, M. Minkoff a déposé auprès du 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après le département), deux requêtes en 
autorisation 
de 
construire, 
par 
voie 
de 
procédure 
accélérée 
(dossier 
APA 
14'572 
et 
APA 
14'573 
respectivement). 
 
4. 
En date du 3 août 1998, la Ville de Genève a émis 
un 
préavis 
défavorable, 
d'une 
part, 
au 
changement 
d'affectation de " ce très bel appartement de 5 pièces 
situé dans un sous-secteur du centre-ville où le logement 
est déjà sous représenté " et, d'autre part, à la 
compensation proposée au 15, rue Marignac, celle-ci se 
situant hors du périmètre du centre-ville. 
 
5. 
Par la délivrance des autorisations en procédure 
accélérée APA 14'572 et APA 14'573, publiées dans la 
feuille d'avis officielle du 28 décembre 1998, le 
département a néanmoins autorisé M. Minkoff à procéder 
aux changements d'affectation requis. 
 
 
 
 
L'autorisation 
APA 
14'572 
précisait (condition 
n°6) que "les structures porteuses, ainsi que tous autres 
éléments architecturaux caractéristiques, notamment les 
verrières, les décors intérieurs et extérieurs, les 
terrasses entre les bâtiments et la rue, devront être 
préservés". 
 
 
 
L'autorisation APA 14'573 précisait en outre que 
"le 
loyer 
de 
l'appartement 
offert 
en 
compensation 


 
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n'excédera pas Frs. 3'800.la pièce l'an, pendant 5 ans à 
compter de la première mise en location (condition n°6)". 
 
6. 
Par actes du 27 janvier 1999 déposés auprès de la 
Commission de recours instituée par la loi sur les 
constructions et installations diverses (ci-après la 
Commission), l'ASLOCA a déclaré recourir contre les 
autorisations de construire délivrées par le département, 
au motif que : 
 
 
- 
la compensation proposée à la rue Marignac, d'une 
part, n'intervient pas dans le même quartier, mais "hors 
ville" et, d'autre part, n'offre pas "des conditions de 
logement au moins équivalentes" (surface de logement, 
vue, orientation). Par conséquent, elle viole l'art. 8 
al.2 de la Loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maison d'habitation du 23 mars 1996 
(recours n° 6135 contre l'APA 14'572). 
 
 
- 
le logement sis 15, rue Marignac, ne remplit pas 
les conditions de l'article 8 LDTR, en vertu desquelles 
le loyer doit correspondre aux besoins prépondérants de 
la population, dès lors qu'il dépasse Frs. 3'225.la 
pièce et l'an (recours n° 6136 contre l'APA 14'573). 
 
7. 
M. Minkoff a fait part de ses observations en date 
du 1er mars 1999, en insistant sur le fait que le loyer 
de l'appartement sis au Quai des Bergues était de plus de 
Frs. 9'240.la pièce l'an. Par conséquent, ce type de 
logement ne correspond nullement à un besoin prépondérant 
de la population. La compensation avec l'appartement à la 
rue Marignac, au prix de Frs. 3'800.-- la pièce par an, 
permet l'arrivée, dans le parc immobilier genevois, d'un 
appartement de 6 pièces, au prix maximum particulièrement 
raisonnable de Frs. 1'900.par mois, compte tenu du 
quartier et des caractéristiques de l'immeuble. 
 
8. 
Par décision du 8 octobre 1999, la Commission, 
après avoir ordonné la jonction des recours n° 6135 et 
6136, a déclaré "les recours non fondés en tant qu'ils 
concernent le changement d'affectation prévu par le 
chiffre 5 des autorisations APA 14'572 et APA 14'573". 
 
 
 
Dans ses considérants, la Commission s'est référée 
à un changement d'affectation similaire accepté en 1996, 
s'agissant 
d'un 
appartement 
sis 
au 
2ème 
étage 
de 
l'immeuble 29, Quai des Bergues en échange de locaux dans 
l'immeuble 
sis, 
15, 
rue 
Marignac. 
Sur 
recours 
de 


 
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l'ASLOCA, la Commission avait déjà eu l'occasion de 
s'exprimer sur la question de la situation des immeubles 
compensés. 
Elle 
avait 
confirmé 
les 
autorisations 
délivrées au motif que "la préservation de l'habitat est 
tout aussi digne de protection à la rue Marignac que sur 
le Quai des Bergues". 
 
 
 
Toutefois, la Commission a déclaré le recours 
dirigé contre l'APA 14'573 fondé en tant qu'il concerne 
le chiffre 6 de cette autorisation de construire. Elle a 
donc réformé le chiffre 6 et fixé le loyer à la pièce de 
l'appartement à Frs. 3'300.l'an pour une durée de cinq 
ans à partir de la première mise en location. 
 
9. 
En date du 18 novembre 1999, l'ASLOCA-RIVE a 
recouru au Tribunal de céans contre la décision précitée, 
concluant à l'annulation de cette dernière, ainsi que des 
autorisations n° APA 14'572 et APA 14'573 délivrées par 
le département en date du 22 décembre 1998. 
 
10. 
M. Minkoff s'est opposée au recours et a conclu au 
déboutement de la recourante de toutes ses conclusions 
ainsi 
qu'à 
la 
confirmation 
de 
la 
décision 
de 
la 
Commission du 8 octobre 1999. 
 
 
 
Le département, dans sa réponse du 22 décembre 
1999, a pris les mêmes conclusions que M. Minkoff. 
 
11. 
A 
la 
lecture 
des 
observations 
déposées 
par 
M. Minkoff et le département, l'ASLOCA-RIVE a complété 
son recours, par courrier du 21 janvier 2000. 
 
12. 
Ce à quoi le département et M. Minkoff ont 
répondu, 
en 
dates 
des 
22 
et 
28 
février 
2000, 
respectivement. 
 
13. 
Par courrier spontané du 13 mars 2000, la Ville de 
Genève a fait part de ses observations, au titre d' 
"appui du recours formé par l'ASLOCA". Elle considère en 
effet, 
que 
les 
changements 
d'affectation 
et 
la 
proposition de compensation autorisés ne respectent ni 
les principes convenus avec le département, ni la Loi sur 
les démolition, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996. Elle prétend, d'une part 
que la compensation doit s'opérer dans le même quartier 
et que, d'autre part, la proportion de logements par 
rapport aux surfaces d'activités n'est pas respectée dans 
le cas d'espèce. 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
L'article 60 lettre b LPA a la même portée que 
l'article 103 lettre a de la loi fédérale d'organisation 
judiciaire, du 7 décembre 1943 (OJ-RS 173.110) (ATA du 19 
octobre 1993 en la cause BAUMANN). 
 
 
 
Le 
Tribunal 
Administratif 
applique 
donc 
les 
dispositions cantonales sur la qualité pour agir à la 
lumière de la jurisprudence fédérale relative à l'article 
103 lettre a LOJ (ATA du 7 septembre 1993 en la cause 
Association 1816). 
 
 
 
Une association peut recourir soit pour la défense 
de ses propres intérêts, soit pour la défense des 
intérêts de ses membres, si ses statuts prévoient un tel 
but et si un grand nombre de ses membres ont eux-mêmes la 
qualité pour agir (ATF 113 I B 365). 
 
 
 
En 
l'espèce, 
une 
jurisprudence 
constante 
du 
Tribunal de céans admet la qualité pour recourir de 
l'ASLOCA dans des cas semblables. 
 
 
 
Concernant la Ville de Genève, il y a lieu de 
considérer qu'elle n'a pas la qualité pour recourir, ni 
d'ailleurs pour intervenir. 
 
 
 
D'une part, l'article 73 alinéa 2 LPA précise que 
"lorsque le recours est porté devant une juridiction de 
seconde instance, toutes les parties à la procédure de 
première instance sont invitées à se prononcer sur le 
recours". Or, la Ville de Genève a été convoquée à 
l'audience du 28 mai 1999 par devant la Commission à 
titre de renseignement uniquement, en tant qu'auteur de 
préavis. 
Par 
conséquent, 
et 
ainsi 
qu'il 
ressort 
clairement de la décision de la Commission du 8 octobre 
1999 (1ère page), cette dernière n'est pas partie à la 
procédure devant la Commission. 
 
 
 
D'autre part, l'art. 45 al. 6 LDTR renvoie 
expressément à l'article 60 LPA, en matière de qualité 


 
 - 6 - 
 
 
 
pour recourir. L'art. 60 let.b) LPA précise que " toute 
personne qui est touchée directement par une décision et 
a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle 
soit annulée ou modifiée a qualité pour recourir ". Dans 
le cas d'espèce, la Ville de Genève ne fait valoir que 
des motifs d'intérêt général. Elle ne démontre pas que ce 
les 
transformations 
dont 
il 
est 
question 
ici 
la 
toucherait de manière particulière et pour cause. 
 
 
 
Par surabondance de motifs, on notera enfin que 
l'issue du litige serait la même si la Commission avait 
considéré que la Ville de Genève avait régulièrement pris 
part à la procédure. 
 
 
 
Le Tribunal de céans n'est donc pas lié par les 
observations spontanées de cette dernière, visant selon 
ses termes, à " appuyer le recours de l'ASLOCA ". 
Lesdites observations seront écartées de la procédure. 
 
3. 
Depuis 
la 
délivrance 
des 
autorisations 
de 
construire litigieuses en décembre 1998, l'article 8 
alinéa 2 de la Loi sur les démolitions, transformations 
et rénovations de maisons d'habitations, du 25 janvier 
1996 (ci-après LDTR) a été modifié par l'entrée en 
vigueur, le 16 octobre 1999, de la loi modifiant la LDTR 
du 25 mars 1999. 
 
 
L'article 50 alinéa 2 LDTR précise que " les 
dispositions de la présente loi s'appliquent aux demandes 
d'autorisation pendantes devant le département au jour de 
son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même 
jour, font l'objet de procédures pendantes devant la 
commission de recours ou le Tribunal administratif ". Au 
regard de l'article 50 alinéa 3 nouveau LDTR, les deux 
premiers alinéas de l'article 50 LDTR sont également 
applicables aux modifications apportées par la nouvelle 
loi. 
 
 
 
Il en résulte que l'article 8 LDTR dans sa 
nouvelle 
teneur 
est 
applicable 
aux 
présentes 
autorisations de construire, objet d'un recours pendant, 
par devant le Tribunal administratif. 
 
 
 
4. 
En vertu de l'article 7 LDTR, " Nul en peut, sous 
réserve de l'octroi d'une dérogation au sens de l'article 
8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment 
au sens de l'article 2, alinéa 1, occupé ou inoccupé ". 
 
5. 
Au 
sens 
de 
l'article 
8 
alinéa 
1 
LDTR, 
le 


 
 - 7 - 
 
 
 
département peut autoriser un changement d'affectation 
lorsque les circonstances le justifient, notamment en vu 
du maintien ou du développement des activités existantes 
dans un immeuble. 
 
 
 
"En cas de changement d'affectation, les surfaces 
de 
logements 
supprimées 
seront 
compensées 
par 
la 
réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou 
administratives en logement" (article 8 alinéa 2 1ère 
phrase LDTR). 
 
6. 
"Antérieurement, 
l'article 
8 
alinéa 
2, 
2ème 
phrase, exigeait en plus, que les locaux réaffectés au 
logement aient une surface au moins équivalente à celle 
qui était soustraite ; ils devaient être situés" en règle 
générale "dans le même quartier et offrir des conditions 
de logement et de loyer au moins équivalentes" (ATA du 4 
avril 2000, p.7). 
 
 
 
Un groupe de députés avait initialement proposé de 
supprimer les termes " en règle générale ", afin de 
réaffirmer que les surfaces compensatoires devaient se 
trouver 
dans 
le 
même 
quartier 
et 
éviter 
que 
des 
compensations très éloignées ne soient acceptées (cf. PL 
7752 ; mémorial 1997 p. 10557 et 10563). 
 
 
 
Or, selon le rapport de majorité de la commission 
à laquelle ce projet de loi avait été renvoyé, la 
suppression des termes " en règle générale " risquait de 
trop rigidifier la loi, en empêchant le département de 
distinguer les opérations situées dans des quartiers 
fortement habités de celle intervenant dans des secteurs 
ayant un faible taux de logements, comme le centre ville. 
 
 
 
Cette majorité, souhaitant néanmoins éviter qu'une 
trop grande souplesse dans l'admission des solutions 
compensatoires aux changements d'affectation ne contribue 
à vider le centre ville de ses habitants, a fait sienne 
la solution préconisée par le chef du département, 
consistant à rétablir les mots " en règle générale ", 
tout 
en 
ajoutant 
une 
phrase 
stipulant 
que 
" le 
département tient compte de la proportion de logements 
par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou 
sur demande du requérant, il consulte la commission 
d'urbanisme, qui préavise " (Mémorial du Grand Conseil, 
p. 1085). Cette solution permettait au département de 
conserver une faible marge de manœuvre en cas de 
changements 
d'affectation 
lorsque 
l'opération 
était 
située dans un quartier habité et, inversement, elle 


 
 - 8 - 
 
 
 
garantissait que les locaux réaffectés au logement soient 
situés à proximité immédiate des locaux transformés en 
bureaux, si ces derniers se trouvaient dans un secteur 
fortement habité. 
 
 
 
7. 
Ce projet a été adopté tel quel, lors du vote 
final (Mémorial 1999, pp. 1438, 1570 et 1577). La seconde 
phrase du 2ème alinéa, qui prévoyait que les logements 
compensatoires devaient en règle générale être situés 
dans le même quartier et offrir les mêmes conditions de 
logement 
ainsi 
que 
des 
loyers 
équivalents, 
a 
été 
supprimée. L'exigence d'une identité de quartier et de 
qualité de logement a donc disparu de la loi. 
 
 
 
L'article 8 alinéa 2, dans sa nouvelle teneur, se 
présente 
comme 
suit : 
"En 
cas 
de 
changement 
d'affectation, 
les 
surfaces 
de 
logements 
supprimées 
seront compensées par la réaffectation simultanée de 
surfaces commerciales ou administrative en logement. Le 
département tient compte de la proportion de logements 
par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou 
sur demande du requérant, il consulte la commission 
d'urbanisme, qui préavise". 
 
8. 
Ainsi, 
le 
fait 
que 
les 
logements 
créés 
en 
compensation des nouvelles surfaces affectées aux bureaux 
ne soient pas dans le quartier, n'a pas d'importance en 
l'espèce. Tous deux se trouvent en ville. Il en va de 
même pour l'exigence de la qualité équivalente des locaux 
d'habitation, cette condition ayant aussi été supprimée 
par le législateur. 
 
 
 
Ainsi, une opération de compensation peut avoir 
lieu dans des quartiers forts différents, pour autant que 
la proportion de logement par rapport aux surfaces 
d'activités soit respectée, ce qui est le cas ici. 
 
 
 
Contrairement aux dires de la recourante, la 
compensation proposée offre des conditions équivalentes, 
notamment au niveau de sa surface. 
 
 
 
En conséquence, l'octroi de la dérogation est en 
tous points justifiée en l'espèce, au regard du nouvel 
article 8 LDTR. 
 
 
9. 
Vu l'issue du litige, un émolument de procédure, 
en Frs. 1'500.--, sera mis à la charge de ASLOCA. Une 
indemnité de procédure, aussi à la charge de ASLOCA, de 
Frs. 1'500.sera versée à M. Minkoff. 


 
 - 9 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 18 novembre 1999 par ASLOCA-RIVE contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 8 octobre 1999; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
 
le rejette; 
 
 
 
 
 
 
 
confirme la décision attaquée; 
 
 
 
 
confirme 
les 
autorisations 
de 
construire n° APA 14'572 et APA 14'573; 
 
 
 
 
met à la charge de la recourante 
un émolument de Frs. 1'500.--; 
 
 
 
 
alloue à M. Minkoff une indemnité 
de Frs. 1'500.--, à la charge de l'ASLOCA; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Jocelyne 
Deville-Chavanne, 
avocate 
de 
l'association 
recourante, à Me Dominique Burger, avocate de M. Minkoff, 
ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière 
de construction et au département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 
Bovy, M. Paychère, juges, Yves Bonard, juge 
suppléant. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
le secrétaire-juriste : 
le président : 
 
 
O. Bindschedler 
 Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 


 
 - 10 - 
 
 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci