ge_gerichte · JTAPI/276/2024 · 2024-03-26 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1833/2023 LDTR 
JTAPI/276/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 26 mars 2024 
 
dans la cause 
 
Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me Pascal PÉTROZ, avocat, 
avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 
C______ SA, représentée par Me David BENSIMON, avocat, avec élection de domicile 
D______ SA, représentée par Me Raphaël CRISTIANO, avocat, avec élection de 
domicile 
E______, appelée en cause, représentée par Me Romolo MOLO, avocat, avec élection 
de domicile 
 


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A/1833/2023 
EN FAIT 
1. 
La société D______ SA a acquis « en bloc », en 1999 par voie de cession d'actions, 
31 appartements dont les nos 1______, 2______, 3______, 4______, 5______ et 
6______ d'un immeuble situé 7______, F______. 
Cet immeuble qui comportait 34 appartements a été soumis au régime de la 
propriété par étage en octobre 1984. 
2. 
Par arrêté du ______ 2022 (VA 8______), le département du territoire (ci-après : le 
département) a autorisé D______ SA à aliéner trois appartements, soit le n° 
1______ de quatre pièces au 1er étage, le n° 3______ de trois pièces au 5ème étage et 
le n° 4______ de quatre pièces au 6ème étage, compris dans l'immeuble précité à 
C______ SA. 
Les droits et obligations découlant du contrat de bail actuellement en cours et conclu 
au bénéfice de divers locataires seraient repris par l'acquéreur. 
3. 
Cet arrêté de vente a fait l'objet d'un recours au Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal) interjeté par l'E______ le 29 septembre 2022. La 
procédure a été enregistrée sous la cause A/9______. 
4. 
Dans le cadre de cette procédure, des conclusions d'accord ont été prises aux termes 
desquelles : 
« 1. Le recours de E______ faisant l'objet de la présente procédure est retiré avec 
désistement. 
2. C______ SA s'engage à acquérir, et D______ SA à lui vendre, en un seul bloc, 
tous les autres appartements dont D______ SA est propriétaire dans l'immeuble 
7______, F______ sur la parcelle 10_____, feuille 12, soit notamment les lots 
G______, H______ et I______, (…). 
3. Lesdits appartements seront réunis avec les trois lots faisant l'objet de la présente 
procédure en bloc de 6 appartements. Ce bloc de 6 appartements ne pourra 
ultérieurement être aliéné qu'en bloc. 
(…) 
6. Toute aliénation par D______ SA des lots mentionnés sous 2 à d'autres personnes 
physiques ou morales autres que C______ SA sera nulle et de nul effet. 
(…) ». 
5. 
Par jugement du ______ 2022 (JTAPI/11______), le tribunal a donné acte aux 
parties de leurs conclusions d'accord déposées le 25 novembre 2022, qui faisaient 
intégralement partie du dispositif de ce jugement, condamné en tant que de besoin 
les parties à exécuter ces dernières et rayé la cause du rôle. 
6. 
Par requête complémentaire du 6 février 2023 adressée au département, D______ 
SA, sous la plume de son notaire, a sollicité l'autorisation d'aliéner les trois 


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appartements nos 2______, 5______ et 6______ en complément des lots nos 
1______, 3______ et 4______, en faveur de C______ SA. 
7. 
Par arrêté du ______ 2023 (VA 12_____), le département a annulé et remplacé 
l'autorisation d'aliéner du ______ 2022 en autorisant D______ SA à vendre six 
appartements, soit les n° 1______ de quatre pièces au 1er étage avec loggia, 
n° 2______ de trois pièces au 3ème étage avec loggia, n° 3______ de trois pièces au 
5ème étage, avec loggia, n° 4______ de quatre pièces au 6ème étage, n° 5______ de 
trois pièces au 7ème étage, avec loggia et n° 6______ de quatre pièces au 8ème étage, 
avec loggia dans l'immeuble en question à C______ SA. 
8. 
Cet arrêté a été publié dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du ______ 
2023. Il était précisé que cette décision étant une mesure d'exécution d'un jugement 
définitif, elle n'était pas sujette à recours en vertu de l'art. 59 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10). 
9. 
En date du 24 mai 2023, Madame A______ et son fils Monsieur B______ ont 
recouru, sous la plume de leur conseil, contre l'arrêté du ______ 2023 auprès du 
tribunal, concluant principalement à ce que sa nullité soit constatée en ce qu'il 
autorisait la vente des lots nos 2______ et 5______, subsidiairement à son 
annulation, en ce qu'il autorisait la vente des lots nos 2______ et 5______. 
Préalablement, ils ont sollicité du tribunal qu'il constate l'effet suspensif du recours 
et qu'il ordonne la production de la transaction globale passée entre D______ SA, 
C______ SA et E______, ainsi que celle du jugement du tribunal de céans y relatif 
; le tout sous suite de frais et dépens. 
Cette procédure a été inscrite sous A/1833/2023. 
Mme A______ avait pris en location l'appartement de trois pièces au 3ème étage (lot 
2______) de l'immeuble en question par contrat de bail du 4 août 2020. 
Par contrat de bail du même jour, M. B______ avait pris en location l'appartement 
de trois pièces au 7ème étage (lot 5______) du même immeuble. 
Lors de la signature des baux, D______ SA leur avait octroyé une option d'achat 
jusqu'au 31 mars 2024 sur les appartements précités. S'agissant de la vente du lot 
n° 5______ loué à M. B______, il était prévu une réduction de CHF 20'000.- sur le 
prix de vente si celui-ci entreprenait des travaux de valorisation d'une valeur au 
moins équivalente. Tel devait être le cas dès lors que le département avait délivré 
une autorisation de rénovation APA/13_____/1 en date du ______ 2020. M. 
B______ avait entrepris des travaux à ses frais pour un montant d'environ 
CHF 50'000.- dans son appartement. 
La décision contestée ne pouvait être qualifiée de mesure d'exécution non sujette à 
recours comme mentionné par le département. En effet, le jugement du tribunal du 
______ 2022 (JTAPI/11______) avait été rendu suite au recours de E______ contre 
un arrêté de vente du département mettant en présence D______ SA et C______ 
SA concernant les lots nos 1______, 3______ et 4______, à l'exclusion des lots 
qu'ils occupaient. 


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Ils ne pouvaient dès lors pas se voir reprocher de ne pas avoir pris part à la procédure 
devant le tribunal. En effet, une décision rendue en application d'un jugement 
définitif ne pouvait pas être qualifié de décision d'exécution pour des recourants qui 
n'avaient pas participé à la première procédure sans faute de leur part. Selon la 
jurisprudence, un tel jugement n'avait pas acquis l'autorité de chose jugée à leur 
égard. 
Lors de la signature des baux et conformément à l'art. 39 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), 
D______ SA leur avait octroyé une option d'achat jusqu'au 31 mars 2024 sur les 
appartements précités. Fondés sur l'accord passé avec D______ SA, ils disposaient 
ainsi de la qualité pour recourir aux fins de faire annuler la vente querellée et qu'il 
leur soit donné droit à l'acquisition des lots en question. 
Le département avait violé l'art. 39 LDTR en autorisant la vente des lots nos 
2______ et 5______ sur la base d'un jugement définitif qui ne portait pas sur ces 
lots et en autorisant cette vente à une autre personne que les locataires en place. 
En considérant de manière erronée que la vente des lots nos 2______ et 5______ 
bénéficiait de l'autorité de la chose jugée et en s'épargnant une procédure 
d'autorisation fondée sur l'examen des conditions de l'art. 39 LDTR, le département 
avait violé la loi. 
Leurs arguments au fond seront exposés dans la mesure utile dans la partie en droit. 
10. 
En date du 8 juin 2023, E______ a sollicité son appel en cause dans la procédure 
A/1833/2023. En effet, elle avait été partie au jugement d'accord rendu par le 
tribunal le ______ 2022, de sorte qu'elle avait un intérêt digne de protection à être 
partie à toute procédure concernant l'aliénation, respectivement le refus d'aliénation 
des appartements en question. 
11. 
En date du 12 juin 2023, faisant référence à la procédure A/1833/2023, Madame 
J______ et Monsieur K______ ainsi que Monsieur L______ ont saisi le tribunal 
d'une demande de restitution du délai de recours contre la VA 12_____, publiée le 
______ 2023, subsidiairement d'appel en cause dans la procédure précitée, 
concluant par ailleurs, à ce que la nullité de la décision du département du ______ 
2023 en ce qu'elle autorisait la vente du lot n° 6______ situé 7______, F______ soit 
constatée ; subsidiairement, à l'annulation de la décision du département du ______ 
2023 en ce qu'elle autorisait la vente du lot n° 6______ ; le tout sous suite de frais 
et dépens. 
12. 
Invité à se déterminer sur les deux requêtes précitées, le département a indiqué le 
13 juin 2023 qu'il adhérait à la demande d'appel en cause formée par E______. 
Par ailleurs, en date du 16 juin 2023, il s'en est rapporté à justice quant à celle 
formulée par les époux J______et K______ et M. L______. 


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13. 
Le 19 juin 2023, les recourants se sont ralliés à la demande des époux J______et 
K______ et de M. L______ et ont indiqué s'en remettre à justice quant à celle de 
E______. 
14. 
En date du 28 juin 2023, C______ SA s'est opposée à la demande de restitution de 
délai ainsi qu'à l'appel en cause des époux J______et K______ et de M. L______. 
Pour le surplus, elle n'avait pas d'objection concernant l'appel en cause de E______. 
15. 
Le même jour D______ SA s'est opposée à l'appel en cause des époux J______et 
K______ et de M. L______. Par ailleurs, elle ne s'opposait pas à l'appel en cause 
de E______. 
16. 
Par courrier du 3 juillet 2023, le tribunal a indiqué aux époux J______et K______ 
et à M. L______ qu’il avait enregistré leur demande du 12 juin 2023 en tant que 
recours sous A/14_____. 
17. 
Par décision du 3 juillet 2023 (DITAI/291/2023) dans la cause A/1833/2023, le 
tribunal a ordonné l'appel en cause de E______. 
18. 
En date du 27 juillet 2023, le département a transmis son dossier au tribunal ainsi 
que ses observations. Il a conclu, principalement, à l'irrecevabilité du recours, 
subsidiairement à son rejet et à la condamnation des recourants aux dépens de 
l'instance. 
Dans la mesure où l'arrêté du ______ 2023 constituait une mesure d'exécution d'un 
jugement définitif, le recours était irrecevable en application de l'art. 59 LPA. 
C'était dans le cadre de conclusions d'accord ayant abouti au jugement du ______ 
2022 qu'il avait délivré l'autorisation querellée. Les recourants n'avaient pas la 
qualité pour acquérir leur logement. En effet, ni l'un ni l'autre ne remplissait 
actuellement les conditions fixées par l'art. 39 al. 3 LDTR puisqu'ils étaient 
locataires depuis moins de trois ans des appartements situés dans l'immeuble en 
question. 
19. 
Le 1er septembre 2023, D______ SA s'est déterminée. Elle a conclu principalement 
à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, le tout sous suite de frais 
et dépens. 
Désirant se séparer de son parc immobilier à F______, elle avait initialement 
envisagé de vendre les appartements nos 2______ et 5______ aux locataires les 
occupant, soit Mme A______, respectivement M. B______. Dans cette perspective, 
elle leur avait accordé une option d'achat. Des discussions quant à la signature d'une 
promesse de vente et d'achat avaient eu lieu mais aucun acte notarié n'avait 
finalement été signé. 
 
Par jugement du ______ 2022, le tribunal avait homologué une transaction conclue 
entre elle-même, C______ SA, E______ ainsi que le département, aux termes de 
laquelle C______ SA acquérait, notamment et dans le cadre d'une vente en bloc, les 
appartements nos 2______ et 5______; toute aliénation à un tiers étant nulle. Le 
tribunal avait également condamné les parties à exécuter la convention. La vente des 


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appartements nos 2______ et 5______ selon la LDTR faisait partie du dispositif de ce 
jugement, lequel était entré en force et déployait autorité de chose jugée. 
 
En conséquence, la publication effectuée par le département le ______ 2023 
présentement querellée, ne réglait pas une question nouvelle, non prévue par une 
décision antérieure. En délivrant formellement l'autorisation de vente portant sur les 
appartements, elle ne faisait qu'exécuter le dispositif du jugement du tribunal dont la 
portée s'étendait aux appartements en question. 
 
Le recours dirigé contre une mesure d'exécution devait pour ce motif déjà être déclaré 
irrecevable. 
 
Les recourants motivaient leur qualité pour recourir par le fait qu'ils entendaient qu'il 
leur soit donné droit à l'acquisition des lots nos 2______ et 5______. Or, leur grief ne 
s'élevait pas contre une éventuelle sortie de l'appartement du marché locatif, mais 
contre l'absence de suite donnée par D______ SA à l'option d'achat signée au moment 
de la conclusion du bail. Ce n'était pas en tant que locataires ni en tant qu'acquéreurs, 
mais essentiellement en tant que potentiels acheteurs intéressés qu'ils agissaient. Dans 
cette mesure, ils n'étaient pas plus touchés que la généralité des administrés et ne 
pouvaient dès lors pas se plaindre d'une atteinte particulière. Admettre leur qualité pour 
recourir dans de telles circonstances reviendrait à autoriser toute personne intéressée 
par une acquisition à recourir. Le fait que des « options d'achat » aient été conclues n'y 
changeait rien. À défaut d'acte authentique (art. 216 al. 2 CO), ces documents ne 
faisaient pas naître d'obligation de contracter une vente immobilière. Les recourants se 
trouvaient dès lors dans la même situation que d'autres tiers intéressés. 
 
L'art. 39 al. 3 LDTR prévoyait que, à certaines conditions, le locataire d'un 
appartement était autorisé à en faire l'acquisition. La loi ne prévoyait toutefois 
aucune obligation pour le propriétaire d'aliéner un appartement au locataire, ni 
même de lui donner la priorité sur d'autres acquéreurs intéressés. Aucune 
disposition n'introduisait d'ailleurs de droit d'être entendu du locataire lorsque 
l'appartement était vendu à une tierce personne. Le tribunal n'avait pas non plus 
jugé pertinent d'appeler en cause les recourants dans la procédure A/9______ avant 
de ratifier les conclusions d'accord des parties concernant en question. 
 
Les recourants ne disposaient pas non plus d'intérêt personnel direct et actuel à 
l'annulation de la vente, respectivement au constat de nullité. En effet, si le recours 
était admis et la vente annulée cela ne conduirait pas directement à l'acquisition de 
l'appartement par les recourants. D'une part, le transfert de propriété de ce bien en 
faveur de C______ SA avait été requis auprès du registre foncier, de sorte qu'elle 
avait d'ores et déjà disposé du lot nos 2______ et 5______ et ne saurait en 
conséquence en transférer la propriété. Le serait-elle toujours qu'elle ne serait pas 
dans l'obligation de leur vendre l'appartement dès lors qu'une convention portant 
sur un bien immobilier et conclue sous la forme écrite ne déployait pas de force 
obligatoire. Sa liberté contractuelle lui permettait ainsi de vendre le bien en question 
à d'autres personnes. 


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D'autre part, l'acquisition de l'appartement par les recourants était subordonnée à la 
délivrance d'une autorisation de vente par le département, qui serait amené à 
examiner le respect des conditions de l'art. 39 LDTR. L'examen porterait en 
particulier sur la pondération entre les intérêts privés et publics à maintenir le bien 
sur le marché locatif. Il faudrait de surcroît recueillir l'approbation de la vente par 
60 % des locataires. Cette condition n'était pas remplie à ce jour et sa survenance 
n'était qu'hypothétique. Au surplus, on ne discernait pas pour quelle raison les 
autorités délivreraient aux locataires une autorisation de vente qui avait pour effet 
de sortir l'appartement du marché locatif. 
 
Ainsi, la décision contestée ne constituait pas un obstacle dont la levée conduirait 
immédiatement à la conclusion de contrats avec les recourants. Leur intérêt n'était 
ainsi ni direct ni ne s'inscrivait dans le but visé par la LDTR. En définitive, le seul 
intérêt des recourants était de tenter de contourner la voie civile qu'ils devraient 
emprunter pour faire valoir d'éventuelles prétentions contre elle en raison de la 
signature de l'option d'achat. Cet intérêt n'était pas protégé par la LDTR et n'avait 
pas vocation à occuper les juridictions administratives. 
 
Ses arguments sur le fond seront examinés en tant que de besoin. 
20. 
Le même jour, C______ SA s'est déterminée sur le recours. Elle a conclu 
principalement à son irrecevabilité, subsidiairement à son rejet, sous suite de frais 
et dépens. 
Les recourants étaient au courant de la procédure de recours initiée par E______ à 
l'encontre de la VA 8______ et s'ils avaient requis leur appel en cause dans cette 
procédure, ils auraient alors pu faire valoir leurs droits à l'encontre du jugement du 
______ 2022 (JTAPI/11______). 
D'ailleurs, dans son recours, E______ lui avait notamment fait grief de ne pas 
acquérir l'intégralité des appartements, alors propriété de D______ SA, de sorte 
qu'il était faux d'affirmer que la procédure A/9______ ne portait pas sur les lots des 
recourants. 
La VA 12_____ constituait ainsi une mesure d'exécution du jugement définitif du 
tribunal, non sujette à recours qui était également opposable aux recourants. 
Le transfert de propriété des lots concernés était d'ores et déjà intervenu en sa 
faveur, de sorte que l'on peinait à comprendre comment les recourants pourraient 
justifier d'un intérêt digne de protection en se raccrochant à un acte conclu sous 
seing privé, dépourvu de tout effet faute d'avoir été passé en la forme authentique 
et échappant à la compétence des juridictions administratives. 
Les recourants étaient dépourvus d'un intérêt actuel au moment du dépôt de leur 
recours, dans la mesure où le transfert de propriété des lots litigieux avait été déposé 
au registre foncier le ______2023 à 15h15. Pour ce motif également, le recours 
devait être déclaré irrecevable. 


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À la date du dépôt de leur recours, les recourants occupaient leur appartement, en 
tant que locataire depuis moins de trois ans. Ainsi, l'art. 39 al. 3 LDTR sur lequel 
ils se fondaient pour tenter de faire croire à leur droit d'acquérir les lots litigieux ne 
trouvait pas application en l'espèce. 
21. 
Le 19 septembre 2023, E______ s'est déterminée sur le recours. Elle s'en rapportait 
à justice quant à sa recevabilité et concluait à son rejet, sous suite de frais et dépens. 
Les accords et transactions entre D______ SA et les recourants ne conféraient à ces 
derniers aucuns droits et étaient même illicites. En effet, ces accords concernaient 
une acquisition future des appartements en cause conclus bien avant l'expiration de 
la durée de location de trois ans imposée par la loi, dans le but manifeste de la 
contourner et de mener à terme la vente à la découpe de l'immeuble par des 
professionnels de l'immobilier. Conformément à la jurisprudence, même une durée 
de location de 40 ans ne garantissait pas le droit d'acheter un appartement. Toutes 
prétentions éventuelles que les recourants pourraient élever à propos de la vente en 
question devaient être renvoyées devant le juge civil. 
22. 
En date du 2 octobre 2023, les recourants ont répliqué. 
La décision querellée ne pouvait être qualifiée de mesure d'exécution à leur égard 
dès lors qu'ils n'avaient pas participé à la première procédure sans faute de leur part. 
Il ne pouvait pas leur être reproché de n'être pas intervenus dans la procédure 
A/9______ puisque que la décision querellée ne portait pas sur les lots dont ils 
étaient locataires. Ils n'avaient, alors, pas la qualité pour recourir, faute d'intérêt 
digne de protection. 
Le fait qu'un accord confidentiel intervenu entre les intimés s'étende soudainement 
aux lots qu'ils entendaient acquérir sans qu'ils n'en soient informés, à tout le moins 
par une nouvelle décision publiée dans la FAO et sans qu'aucune autre voie de droit 
ne leur soit ouverte ultérieurement, violait gravement leur droit d'être entendu. 
Au-delà du fait que selon la jurisprudence, le jugement JTAPI/11______ n'avait pas 
acquis l'autorité de chose jugée à leur égard, il convenait de retenir que leur droit 
d'être entendu ne pouvait être garanti, à tout le moins réparé que dans la mesure où 
ils avaient la possibilité de s'exprimer dans le cadre de la présente procédure. 
Partant la décision entreprise était sujette à recours. 
Ils entendaient faire constater la nullité de la décision entreprise, subsidiairement la 
faire annuler afin de pouvoir mener à bon terme la procédure d'acquisition de leurs 
lots à un prix qu'ils ne trouveraient pas ailleurs. L'option d'achat qui leur avait été 
octroyée et qu'ils avaient exercée le 13 septembre 2023 constituait de toute évidence 
une source de responsabilité contractuelle suffisante pour mener D______ SA à 
respecter ses engagements, étant précisé qu'ils demeuraient parfaitement en droit de 
solliciter une demande d'autorisation en application de l'art. 39 al. 3 LDTR. 


- 9/15 - 
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Lors de la signature des baux, une option d'achat leur avait été précisément octroyée 
jusqu'au 31 mars 2024, soit après une période d'occupation de plus de trois ans pour 
leur permettre de bénéficier de l'art. 39 al. 3 LDTR. 
Ils disposaient donc d'un intérêt certain, directs et actuel à obtenir gain de cause 
pour faire exécuter le droit qui leur avait été donné d'acquérir un bien immobilier 
au prix convenu. Pour cette raison, le tribunal devait leur reconnaître la qualité pour 
agir. 
Sur le fond, les conditions d'une vente en bloc n'étaient pas réalisées. 
23. 
Le 12 octobre 2023, le département a renoncé à dupliquer. 
24. 
En date du 16 octobre 2023, E______ a dupliqué. 
25. 
En date du 13 novembre 2023, les recourants ont produit des observations 
complémentaires. Ils faisaient état d'une procédure de vente d'un appartement situé 
dans un immeuble sis à F______, 15_____ qui révélait, selon eux, la mauvaise foi 
des intimées. 
Il y sera revenu dans la mesure utile. 
26. 
Le 27 novembre 2023, le département a campé sur ses positions. 
27. 
Le 13 décembre 2023, D______ SA s'est déterminée sur le courrier du 13 novembre 
précédent. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Interjeté devant la juridiction compétente, l’acte de recours, qui contient la 
désignation de l'acte attaqué et les conclusions des recourants, est recevable de ce 
point de vue, en application des art. 64 à 65 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Les recourants concluent, à titre principal, à la constatation de la nullité de la 
décision du ______ 2023. 
4. 
D'après la jurisprudence, la nullité d'un acte commis en violation de la loi, qui peut 
être invoquée en tout temps, devant toute autorité et doit être constatée d'office (cf. 
arrêt du Tribunal fédéral 9C_333/2007 du 24 juillet 2008 consid. 2.1), doit résulter 
ou bien d'une disposition légale expresse, ou bien du sens et du but de la norme en 
question. En d'autres termes, hormis les cas expressément prévus par la loi, il n'y a 
lieu d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles 
que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire (cf. 


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A/1833/2023 
ATF 121 III 156 consid. 1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013 ; 
6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3 ; 2C_34/2013 du 21 janvier 2013 
consid. 6.3). Ainsi, d'après la jurisprudence, la nullité d'une décision n'est admise 
que si le vice dont elle est entachée est particulièrement grave, est manifeste ou du 
moins facilement décelable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas 
sérieusement en danger la sécurité du droit. Des vices de procédure spécifiques 
comme l'incompétence de l'autorité qui a pris la décision conduisent à la 
constatation de la nullité de cette dernière (ATF 138 III 49 consid. 4.4.3 ; 137 I 
273 consid. 3.1 ; 132 II 21 consid. 3.1 ; 129 I 361 consid. 2.1 et les références citées 
; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013, 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 
5.3 ; 2C_34/2013 du 21 janvier 2013 consid. 6.3), mais tout vice de forme n'entraîne 
pas une telle conséquence. 
L'illégalité d'une décision (reposant sur des vices de fond) ne constitue en revanche 
pas, par principe, un motif de nullité ; elle doit au contraire être invoquée dans le 
cadre des voies ordinaires de recours (cf. not. ATF 130 II 249 consid. 2.4 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 6B_192/2021 du 27 septembre 2021 consid. 2.2 ; 2C_573/2020 
du 22 avril 2021 consid. 5 ; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1). 
5. 
En l’espèce, les recourants invoquent la nullité de la décision du ______ 2023 au 
motif que le département aurait gravement violé l'art. 39 LDTR. Or, conformément 
à la jurisprudence citée supra, la potentielle illégalité d’une décision reposant sur 
des vices de fond, comme cela serait le cas à suivre les arguments des recourants, 
ne saurait, même si ces vices devaient être avérés, conduire à la constatation de la 
nullité de l’acte en cause. En effet, il s’agit d’arguments qui doivent être invoqués 
par le biais des voies de droit ordinaire, ce que les recourants font d’ailleurs, dès 
lors qu’ils concluent également, dans le cadre de leur recours, à l’annulation de la 
décision attaquée. 
Pour le surplus, force est de constater que l’autorisation litigieuse a été délivrée par 
l’autorité compétente, ce que les recourants ne contestent pas. En outre, aucun motif 
de nullité, au sens de la jurisprudence citée ci-dessus, ne ressort des éléments au 
dossier et les recourants ne démontrent pas davantage, ni même invoquent, 
l’existence de tels motifs. 
Partant, le tribunal ne saurait constater la nullité de la décision attaquée. 
6. 
Les intimés, dont le département, font valoir que la décision querellée serait une 
mesure d'exécution du jugement du ______ 2022 (JTAPI/11______), de sorte 
qu'elle ne serait pas sujette à recours. 
 
Les recourants contestent cette qualification au motif que le jugement du tribunal 
précité ne leur serait pas opposable. 
7. 
À teneur de l’art. 59 let. b LPA, le recours n’est pas recevable contre les mesures 
d’exécution des décisions. L’interdiction d’attaquer les mesures d’exécution vise à 
soustraire au contrôle juridictionnel les actes qui, sans les modifier ni contenir 
d’éléments nouveaux, ne servent qu’à assurer la mise en œuvre de décisions 


- 11/15 - 
A/1833/2023 
exécutoires au sens de l’art. 53 al. 1 let. a LPA. Le contrôle incident de ces dernières 
s’avère par conséquent exclu (ATA/448/2007 du 4 septembre 2007 ; 
ATA/841/2004 du 26 octobre 2004 ; ATA/240/2004 du 16 mars 2004). La notion 
de « mesures » à laquelle se réfère le texte légal s’interprète largement et ne 
comprend pas seulement les actes matériels destinés à assurer l’application de 
décisions, mais également toutes les décisions mettant ces dernières en œuvre 
ATA/1033/2023 du 19 septembre 2023 et les arrêts cités). 
Une décision de base ne peut en principe pas être remise en cause, à l’occasion 
d’une nouvelle décision qui exécute l’acte de base (Thierry TANQUEREL, Manuel 
de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 398 et 399 n. 1150). Le contrôle des 
décisions administratives en force est aussi en principe exclu, que ce soit par un 
tribunal ou par une autorité administrative, notamment à l’occasion d’une nouvelle 
décision qui exécute la décision de base (Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 231 
n. 640). Si un recours n’est pas formé contre une décision de principe, le requérant 
est forclos pour se prévaloir de sa non-validité au moment où il voudra mettre en 
cause les décisions prises en conséquence de cette première décision. La décision 
de principe ne peut donc pas être revue incidemment à l’occasion d’un recours 
contre des décisions d’exécution (ATA/1438/2017 du 31 octobre 2017 consid. 5b). 
8. 
En l'occurrence, il doit être observé que même si les recourants ont pu avoir 
connaissance de la procédure de recours dirigée contre la VA 8______, il semble 
difficile de leur reprocher de ne pas y avoir participé, leur qualité pour recourir 
n'étant alors, à première vue, pas donnée et une éventuelle demande d'appel en cause 
vraisemblablement pas fondée, compte tenu de l'objet du litige. 
Ceci dit, cette question souffrira de demeurer ouverte compte tenu de l'issue du 
litige. 
9. 
Dès lors que les recourants ont également conclu à l’annulation de la décision 
attaquée, il convient d’examiner, à ce stade, s'ils peuvent se prévaloir de la qualité 
pour recourir sous l’angle de l’art. 60 LPA. 
10. 
La qualité pour recourir est notamment reconnue à toute personne atteinte par la 
décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou 
à sa modification (art. 60 al. 1 let. b LPA). 
11. 
Cette notion d'intérêt digne de protection s'interprète à la lumière de la 
jurisprudence fédérale rendue en application de l'art. 89 al. 1 de la loi fédérale sur 
le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110) (cf. arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1 ; 1C_246/2016 du 10 
octobre 2016 consid. 3.1 ; 1C_38/2015 du 13 mai 2015 consid. 3.2 ; 
ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016 ; ATA/289/2014 du 29 avril 2014 consid. 
3 ; ATA/208/2011 du 29 mars 2011 consid. 4). 
D'une manière générale, la jurisprudence et la doctrine n'admettent que de manière 
relativement stricte la présence d'un intérêt propre et direct lorsqu'un tiers entend 
recourir contre une décision dont il n'est pas le destinataire (ATF 133 V 239 consid. 


- 12/15 - 
A/1833/2023 
6.3 ; 131 II 652 consid. 3.1 ; 131 V 300 consid. 3 ; 124 II 504 consid. 3b et les 
références citées). Il découle d'ailleurs du texte de l'art. 89 al. 1 let. b LTF que le 
législateur a voulu rendre encore plus stricte la condition de l'intérêt personnel au 
recours, puisqu'il est précisé que le recourant doit être « particulièrement atteint » 
par l'acte attaqué (ATF 133 II 468 consid. 1 et les auteurs cités ; cf. aussi Pierre 
MOOR/Etienne POLTIER Droit administratif, vol. 2, 2011, pp. 734 s.). 
L'intérêt digne de protection, qui ne doit pas nécessairement être de nature 
juridique, un intérêt de fait étant suffisant (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 
consid. 5.1 ; 142 V 395 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 
2019 consid. 3.1), réside dans le fait d'éviter de subir directement un préjudice de 
nature économique, idéale, matérielle ou autre, qui serait causé par la décision 
entreprise. Il implique que le recourant, qui doit pouvoir retirer un avantage réel et 
pratique de l'annulation ou de la modification de la décision, doit se trouver dans 
une relation spécialement étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet 
de la contestation et doit être touché de manière directe, concrète et dans une mesure 
et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, de façon à 
exclure l'action populaire (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_442/2020 du 4 mars 2021 consid. 1.2.1 ; 
1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1 ; 1C_554/2019 du 5 mai 2020 
consid. 3.1 ; 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1 ; 1C_27/2018 du 6 avril 2018 
consid. 1.1). Tel n'est notamment pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière 
indirecte ou médiate (ATF 138 V 292 consid. 4 ; 130 V 202 consid. 3 ; 133 V 188 
consid. 4.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1054/2016, 2C_1059/2016 du 15 
décembre 2017 consid. 2.2 ; ATA/988/2016 du 22 novembre 2016 consid. 2d ; 
ATA/229/2016 du 15 mars 2016 consid. 4 ; ATA/931/2014 du 25 novembre 2014 
consid. 3d). 
Le recours ne sert donc pas à faire contrôler abstraitement la légalité objective de 
l’activité étatique, mais plutôt à procurer un avantage pratique à la partie recourante. 
Le simple objectif d’empêcher l’adverse partie d’accéder à un avantage censément 
illicite ne suffit en outre pas à conférer la qualité pour recourir, si cet objectif ne se 
rattache pas à un avantage digne de protection pour le recourant (ATF 141 II 307 
consid. 6.2 ; 141 II 14 consid. 4.4). Cela signifie que le recours d'un particulier 
formé dans l'intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ou dans 
l'intérêt de tiers est irrecevable, parce qu'assimilable à une action populaire (cf. ATF 
144 I 43 consid. 2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; 138 II 162 consid. 2.1.1 et les arrêts 
cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_593/2019 du 19 août 2020 consid. 1.2 ; 
1C_170/2018 du 10 juillet 2018 consid. 4.1 ; 1C_320/2010 du 9 février 2011 
consid. 2.3 ; 1C_236/2010 du 16 juillet 2010 consid. 1.4 et 1.5 et les références 
citées ; ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 8 ; ATA/931/2014 du 25 
novembre 2014 consid. 3c). 
12. 
Par ailleurs, pour qu'un recours soit - ou demeure - recevable, il faut que l'intérêt 
digne de protection du recourant à ce que la décision attaquée soit annulée ou 


- 13/15 - 
A/1833/2023 
modifiée, respectivement à faire examiner les griefs soulevés, soit actuel (cf. ATF 
144 IV 81 consid. 2.3.1 ; 142 I 135 consid. 1.3.1 ; 139 I 206 consid. 1.1 ; 138 II 42 
consid. 1 ; 135 I 79 consid. 1 ; ATA/1094/2020 du 3 novembre 2020 consid. 2 ; 
ATA/201/2017 du 16 février 2017 consid. 2). L'existence d'un intérêt actuel 
s'apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du 
prononcé de la décision sur recours, celui-ci étant irrecevable lorsque l'intérêt actuel 
fait défaut au moment du dépôt du recours, alors que si cet intérêt disparaît en cours 
de procédure, parce qu'un fait nouveau affecte l'objet du litige et lui enlève tout 
intérêt, le recours devient sans objet et doit être rayé du rôle (cf. ATF 142 I 135 
consid. 1.3.1 ; 139 I 206 consid. 1.1 ; 137 I 23 consid. 1.3.1 et les références ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_611/2020 du 3 août 2020 consid. 4.1 ; 8D_6/2019 du 4 
février 2020 consid. 1.3 ; 2C_384/2017 du 3 août 2017 consid. 1.2 ; 2C_228/2017 
du 21 juillet 2017 consid. 1.4.2). 
13. 
S'agissant d'un recourant, tiers locataire, il convient d'apprécier l'enjeu de la 
procédure pour lui, en fonction de sa situation concrète, soit d'apprécier la gravité 
de l'atteinte portée par le projet à ses intérêts. Le Tribunal fédéral a jugé que s'il 
existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de l'intéressé 
pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir fondé sur l'intérêt 
digne de protection doit lui être niée (arrêt du Tribunal fédéral 1P.70/2005 du 22 
avril 2005, consid. 3.3.3). 
14. 
Les intérêts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus spécifiquement 
protégés par les dispositions spéciales du droit du bail, complétées, le cas échéant, 
par certaines règles de droit public cantonal (cf. ATA/710/2021 du 6 juillet 2021 
consid. 4b et les arrêts cités ; ATA/985/2020 du 6 octobre 2020 consid. 3b ; 
ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3b). Le Tribunal fédéral a ainsi en 
particulier dénié la qualité pour recourir à un locataire, dont la résiliation de bail 
venait pourtant d'être annulée par le bailleur, dans le cadre d'un recours contre la 
vente de son appartement selon la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des 
personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41). L'intérêt du 
recourant, quoiqu'actuel, ne pouvait être considéré comme direct et concret, au 
motif que le succès de son recours en matière administrative lui permettait de retirer 
l'avantage convoité, à savoir le prononcé de la nullité de son contrat de bail, 
seulement de manière indirecte. De plus, le but recherché par le recourant, soit se 
prémunir contre une prochaine résiliation du bail, sortait manifestement des 
objectifs de la LFAIE. L'intérêt invoqué par le recourant n'était ainsi pas dans un 
rapport suffisamment étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet 
de la contestation (ATF 131 II 649 consid. 3.4 ; cf. aussi arrêt 2C_621/2009 du 23 
septembre 2010 consid. 4.3). Dans ces cas, l'intérêt du recourant est considéré 
comme insuffisant, voire inexistant, lorsqu'il a à sa disposition un autre moyen de 
droit pour régler le fond de l'affaire (cf. ATA/985/2020 du 6 octobre 2020 consid. 
3b et la référence citée ; ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3b). 


- 14/15 - 
A/1833/2023 
15. 
En l'occurrence, les recourants soutiennent qu'ils ont un intérêt digne de protection 
à l'annulation de la décision querellée au motif que s'il leur était donné gain de 
cause, ils pourraient faire exécuter le droit qui leur a été donné d'acquérir les biens 
immobiliers en question. 
Or, nonobstant les options d'achat octroyées par D______ SA sur ces lots - peu 
après la signature de leurs baux - l'annulation de l'arrêté de vente litigieux n'aurait 
pas pour effet direct et concret de leur assurer l'acquisition des deux lots convoités. 
D'une part, avec les intimés, il y a lieu d'observer que D______ SA qui a désormais 
transféré son bien à C______ SA, n'en dispose plus. Partant, si les recourants 
estiment que celle-là était liée à leur égard par les options d'achat accordées, c'est 
par la voie civile qu'ils pourraient demander le respect d'un engagement voire des 
dédommagements. D'autre part, une autorisation d'aliénation devrait encore leur 
être accordée par le département en application de l'art. 39 al. 3 LDTR, ce qui 
suppose la réalisation des conditions posées par cette disposition, lesquelles ne sont 
à ce stade pas réunies, de sorte que la perspective d'obtenir une telle autorisation 
reste en l'état toute théorique, incompatible avec la notion d'intérêt direct et concret. 
Partant, l'admission du recours n'étant pas apte à leur procurer un avantage pratique, 
ils ne peuvent se prévaloir d'un intérêt digne de protection. 
À cela s'ajoute que le but recherché par les recourants de se porter acquéreurs 
d'appartements pour des motifs de pure convenance personnelle sort manifestement 
des objectifs poursuivis par la LDTR, à savoir préserver l'habitat et les conditions 
de vie existants, en restreignant notamment l'aliénation des appartements destinés à 
la location (art. 1 al. 1 et 2 let. c LDTR), étant rappelé que l'acquisition d'un 
logement par un locataire demeure l'exception (titre marginal de l'alinéa 3 de l'art, 
39 LDTR). 
Ainsi, les recourants ne se trouvent pas dans un rapport suffisamment étroit, spécial 
et digne d'être pris en considération avec l'objet de la contestation, de sorte qu'ils ne 
disposent pas de la qualité pour recourir. 
16. 
En conclusion, eu égard aux développements qui précèdent, le recours sera déclaré 
irrecevable sans qu'il soit nécessaire d'examiner les arguments invoqués sur le fond. 
17. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'400.- ; il partiellement 
couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 
18. 
Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure, à la charge des recourants, sera 
allouée à raison de CHF 1'400.- en faveur de D______ SA, CHF 1'400.- en faveur 
de C______ SA et de CHF 1'400.- en faveur de E______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 
RFPA). 


- 15/15 - 
A/1833/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare irrecevable le recours interjeté le 24 mai 2023 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du ______ 2023 
; 
2. 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1'300.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 
3. 
condamne Madame A______ et Monsieur B______, conjointement et 
solidairement, à verser une indemnité de procédure de : 
- CHF 1'400.- à D______ SA, 
 - CHF 1'400.- à C______ SA, 
- CHF 1'400.- à l'E______ ; 
4. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Claire BOLSTERLI, Thierry ESTOPPEY et Diane SCHASCA, juges 
assesseurs. 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière