ge_gerichte · ATA/538/2008 · 2008-10-28 · fr

Résumé:
 Voisins recourant contre une autorisation de construire une villa contigüe à la leur. En 5ème zone, les constructions en ordre contigu ne doivent pas nécessairement être édifiées simultanément. Il peut s'écouler 50 ans entre la première construction et la deuxième. Le fait que la réalisation de la construction projetée prive la villa des recourants de son accès à la voie publique n'est pas un obstacle à la délivrance de l'autorisation de construire querellée. Cette question relève du droit privé et excède la compétence du Tribunal de céans.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1852/2008-DCTI 
ATA/538/2008 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 28 octobre 2008 
 
dans la cause 
 
Madame Danuta et Monsieur Manuel NOVOA 
représentés par Me Daniel Peregrina, avocat 
 
 
contre 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 
 
 
et 
 
 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 
 
et 
 
 
FONDATION DE VALORISATION DES ACTIFS DE LA BANQUE 
CANTONALE DE GENÈVE 
 


- 2/8 - 
A/1852/2008 
EN FAIT 
1. 
 
En 1956, Madame Hélène Constantin a fait édifier une villa sur la parcelle 
portant alors le no 10'024, feuille 1 du cadastre de la commune du 
Grand-Saconnex, dont elle était propriétaire. 
 
 
Cette parcelle, sise en zone 5, est bordée au sud-ouest par le chemin des 
Massettes. 
2. 
 
Souhaitant valoriser sa propriété, Madame Constantin a déposé, en 1989, 
une demande d'autorisation de construire une deuxième villa, contigüe à la sienne, 
qui devait s'appuyer sur la façade nord-ouest de sa maison. 
3. 
 
Suite à ce dépôt, elle a morcellé sa propriété : une partie comportait sa villa 
et la partie sud-est de l'ancien jardin (parcelle no 1'179) ; l'autre débutait à 
l’aplomb de la façade nord-ouest de sa maison et comportait toute la moitié nord-
ouest du parc, sur laquelle était construite la petite route menant à sa propriété et 
permettant aux véhicules s’y trouvant, d’accéder à la voie publique (parcelle 
no 1'180). 
4. 
 
Par acte du 3 avril 1989, Mme Constantin a vendu la parcelle n° 1'180 à 
Monsieur Marco Baciocchi. 
 
 
La 
construction 
projetée 
entraînait 
diverses 
conséquences 
pour 
Mme Constantin : sur la façade nord-ouest contre laquelle la construction projetée 
devait s'appuyer, se trouvait une fenêtre à l'étage, dont le projet prévoyait la 
suppression. Un soupirail destiné à l'aération de la citerne de sa villa, situé au pied 
de ladite façade, tombait dans la propriété de l'acheteur. L'accès piétonnier à la 
porte d'entrée de sa maison se faisait au moyen d'un escalier débutant sur la même 
façade et devait ainsi être modifié. Enfin, elle perdait la propriété de la petite route 
sise sur la parcelle no 1'180 qui lui permettait d'accéder au moyen d'un véhicule à 
la voie publique et à son garage, dont la porte était située sur la façade destinée à 
accueillir la future construction. 
 
 
Le seul engagement pris par l'acheteur dans l’acte de vente en contrepartie 
de ces désagréments, était la prise en charge des frais liés à la construction d'un 
nouveau couvert pour deux voitures sur la parcelle de Mme Constantin. 
 
 
Aucune servitude d’accès à la charge de la parcelle n° 1'180 n'a été 
constituée à cette occasion. 
5. 
 
L'autorisation de construire la villa contigüe a été délivrée le 18 avril 1989. 


- 3/8 - 
A/1852/2008 
6. 
 
Le 26 avril 1989, la société VF Valorisation Foncières S.A. a acquis la 
parcelle à contruire, par adjudication. 
7. 
 
L'autorisation de construire susmentionnée, bien que prorogée plusieurs 
fois, n'a jamais été exécutée et est devenue caduque par écoulement du temps. 
8. 
 
De 1989 à 1999, bien qu’elle n’en était plus propriétaire, Mme Constantin a 
utilisé, pour accéder à sa propriété, le chemin sis sur la parcelle n° 1'180, qui 
menait directement à la porte de son garage. 
9. 
 
Le 23 septembre 1999, elle a vendu la parcelle n° 1’179, sur laquelle était 
érigée sa villa, à Madame Danuta et Monsieur Manuel Novoa. Ceux-ci ont 
continué à accéder à la propriété et audit garage par la parcelle n° 1’180. 
10. 
 
En 2000, une procédure en constatation de la nature forestière de trois 
cordons boisés (portant les nos 1, 2 et 3) sis sur la parcelle n° 26 de la même 
commune, voisine de la parcelle n° 1’180 et propriété de l'Etat de Genève, a été 
initiée. 
11. 
 
Les cordons nos 1 et 3 ont été qualifiés de forêt à l'issue de cette procédure. 
Cette situation a eu pour effet de réduire considérablement les possibilités de 
construire de la parcelle n° 1’180 ; les droits à bâtir se sont concentrés sur sa 
partie sud-est, ne rendant plus possible que la construction d'une villa contigüe à 
celle des époux Novoa. 
 
 
Le cordon n° 2, dont la parcelle n° 1'180 se trouve à moins de trente mètres 
en tous ses endroits, n’a pas été inclu dans le périmètre à protéger. 
12. 
 
Le 23 mars 2007, la Fondation de Valorisation des actifs de la Banque 
cantonale de Genève (ci-après : FVA) a acquis la parcelle n° 1'180 de 
VF Valorisations foncières S. A. 
13. 
 
Le 22 juin 2007, les époux Novoa ont saisi le département du territoire 
(ci-après : le DT) d'une nouvelle demande en constatation de la nature forestière 
du cordon boisé no 2, invoquant des faits nouveaux. La demande avait pour objet 
non dissimulé de rendre la parcelle n° 1’180 inconstructible, par le jeu du droit 
fédéral. 
14. 
 
Le 17 juillet 2007, le DT a rejeté cette demande. 
15. 
 
M. et Mme Novoa ont interjeté un recours contre cette décision auprès de la 
commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la 
commission ou la CCRMC), le 20 août 2007. 
16. 
 
Par décision du 20 novembre 2007, publiée le 23 du même mois, la FVA a 
obtenu du département des constructions et des technologies de l’information 


- 4/8 - 
A/1852/2008 
(ci-après : DCTI), une autorisation préalable de construire une villa contigüe à 
celle des époux Novoa. 
17. 
 
Le projet vise l’édification d’une villa destinée à l’habitation, reliée à la 
maison des époux prénommés par un couvert à véhicule pour deux voitures qui 
s’adosse à la façade nord-ouest de leur bâtiment. La hauteur de ce garage est 
suffisamment basse pour permettre la conservation de la fenêtre située à l’étage. 
En revanche, elle entraîne la condamnation de la porte du garage et du soupirail de 
ventilation de la citerne situés sur ladite façade, ainsi que la supresssion de la 
petite route sise sur la parcelle n° 1’180 , reliant la villa existante à la voie 
publique. 
18. 
 
Les époux Novoa ont recouru contre cette autorisation auprès de la 
commission, le 21 décembre 2007. 
19. 
 
Au cours de cette procédure, faisant suite aux objections des recourants, la 
FVA a déposé devant le DCTI une demande d’autorisation complémentaire visant 
à abaisser le couvert à voitures de 2,90 à 2,50 mètres. 
20. 
 
Le 21 février 2008, la commission a déclaré irrecevable le recours interjeté 
par les époux Novoa contre la décision déniant la nature forestière au cordon boisé 
no 2. 
21. 
 
Par décision du 12 mars 2008, publiée dans la FAO le 11 juillet 2008, le 
DCTI a délivré l’autorisation de construire complémentaire susmentionnée. 
22. 
 
Le 2 avril 2008, les époux Novoa ont recouru auprès du Tribunal 
administratif contre la décision de la commission déniant la nature forestière au 
cordon boisé n° 2. 
23. 
 
Le 14 avril 2008, la commission a rejeté le recours déposé contre 
l’autorisation de construire préalable, pour des motifs qui seront exposés ci-après. 
24. 
 
Par acte du 26 mai 2008, Mme et M. Novoa ont interjeté un recours auprès 
du Tribunal administratif contre cette dernière décision. Ils concluent à son 
annulation. 
 
 
L'autorisation violait les dispositions de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) régissant l'édification des 
constructions en ordre contigu car le couvert à voitures reliant les deux villas 
formait une unité architecturale avec la construction principale projetée qui devait 
conduire à dénier à ce couvert la qualification de construction de peu 
d’importance au sens des articles 58 LCI et 32 du règlement d'application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 - RCI - 
L 5 05.01). Les villas ne pouvant être considérées comme étant en ordre contigu, 
les dispositions sur les distances aux limites étaient violées (art. 67 et 71 LCI). 


- 5/8 - 
A/1852/2008 
 
 
La décision attaquée conduisait à la suppression de leur seule voie d'accès à 
la route par un chemin goudronné, à la condamnation de la porte de leur garage et 
du soupirail ventilant leur citerne située au sous-sol. 
 
 
Une admission de la demande de constatation de la nature forestière du 
cordon boisé sis au-delà devant conduire à l'inconstructibilité de la parcelle de la 
FVA, le DCTI ne pouvait statuer sur la demande d'autorisation préalable avant 
que l'issue de cette procédure soit connue. L'autorisation violait ainsi le principe 
de la coordination des procédures. 
25. 
 
Le 30 juin 2008, le DCTI a répondu au recours et conclu à son rejet, pour 
les mêmes motifs que ceux développés par la commission. 
26. 
 
La FVA a déposé ses observations le même jour avec des arguments 
similaires. Elle a conclu au rejet du recours et à l'octroi d'une indemnité de 
procédure. 
27. 
 
Le 28 juillet 2008, le Tribunal administratif a rejeté le recours déposé par les 
époux Novoa contre la décision du département du territoire déniant la nature 
forestière au cordon boisé no 2 (ATA/391/2008). Cet arrêt est aujourd'hui définitif. 
28. 
 
Les parties ont été entendues en comparution personnelle le 17 septembre 
2008. 
 
 
A cette occasion, M. Novoa a indiqué qu’il avait introduit une demande 
devant le Tribunal de première instance ayant pour objet la question de l’accès à 
sa parcelle. Cette procédure est actuellement pendante. 
 
 
S’agissant de l’autorisation de construire, les parties ont campé sur leurs 
positions. 
 
 
A l’issue de l’audience, elles ont été informées que la cause était gardée à 
juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
Selon l'article 58 alinéa 1er LCI, les constructions sises en cinquième zone 
sont édifiées en ordre contigu ou non contigu. Est réputée en ordre contigu, 
l'édification de deux maisons au moins, réunies par un mur mitoyen ou par une 


- 6/8 - 
A/1852/2008 
construction de peu d'importance et disposant chacune de son propre accès de 
plain-pied (art. 58 al. 2 LCI). 
 
 
Les recourants considèrent que l'article 58 alinéa 2 LCI implique que les 
constructions en ordre contigu doivent être édifiées simultanément. 
 
 
Cette exigence ne résulte nullement de la loi, au contraire ; celle-ci serait 
partiellement vidée de sa substance si une telle condition devait s'appliquer, car 
elle rendrait impossible la construction en ordre contigu des parcelles appartenant 
à des propriétaires différents, dont les projets de construction ne seraient pas 
simultanés. La notion d'édification en ordre contigu figurant à l'article 58 alinéa 2 
LCI n'implique pas non plus que les deux maisons soient alignées ou semblables 
sur le plan architectural (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.757/2005 du 3 avril 2006 ; 
ATA/314/2006 du 13 juin 2006 ; ATA/670/2005 du 11 octobre 2005). 
 
 
La construction projetée est donc bien une construction en ordre contigu au 
sens de la disposition précitée. 
3. 
 
Dans le projet litigieux, les villas sont réunies par un couvert à voitures. Les 
recourants contestent que ce bâtiment soit une construction de peu d’importance ; 
il se trouverait dans une trop grande unité architecturale avec la villa projetée. 
 
 
Aux termes de l'article 3 alinéa 3 RCI, les constructions de peu d'importance 
sont celles qui ne servent ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité 
commerciale, industrielle ou artisanale, dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui 
s'inscrivent dans un gabarit limité par une ligne verticale dont la hauteur n'excède 
par 2,50 mètres, une ligne oblique faisant avec l'horizontale partant du sommet de 
la ligne verticale un angle de 30°, une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m 
du sol au maximum. 
 
 
Suite à l’abaissement du toit à 2,50 mètres, prévu par l’autorisation 
complémentaire délivrée par le DCTI le 12 mars 2008, le garage respecte toutes 
les exigences de mesures imposées par la disposition précitée, ce que les 
recourants ne contestent d’ailleurs pas. L’architecture de ce couvert est par 
ailleurs classique et se distingue très nettement de la villa projetée. Il ne fait pas de 
doute, en conséquence, que ce dernier constitue une construction de peu 
d’importance. 
 
 
Les arguments des recourants sont sans substance à cet égard et doivent être 
rejetés. 
4. 
 
Dès lors que l’édification en ordre contigu prévue par le projet litigieux est 
conforme aux dispositions précitées, les articles relatifs aux distances aux limites 
ne s’appliquent pas (art. 67 al. 2 let. b LCI). 


- 7/8 - 
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5. 
 
Les recourants allèguent encore que la construction projetée les empêcherait 
d’accéder à leur maison par l’entrée principale. Les quelques marches conduisant 
à cette entrée sont situées sur la façade nord-est mais prennent naissance au ras de 
la façade contre laquelle doit s’adosser la villa à contruire, de sorte qu’il est 
impossible de se mettre en face de l’escalier sans poser le pied sur la parcelle 
no 1'180. Les causes de cette situation ne sont pas à rechercher dans le projet 
litigieux. En effet, celui-ci n’obstrue ni ne limite l’accès à la porte d’entrée de la 
villa des recourants. Il empêche uniquement ces derniers d’utiliser, pour accéder à 
cette porte, un passage situé sur la parcelle voisine. Cette conséquence ne relève 
pas du droit public des constructions mais du droit privé. 
 
 
Ce grief excède en conséquence la compétence du tribunal de céans et doit 
être déclaré irrecevable. 
6. 
 
Il en va de même de la question de savoir si les recourants ont un droit 
d’exiger un accès à la route par la parcelle no 1'180. 
7. 
 
Enfin, le tribunal de céans ayant tranché par la négative la question de savoir 
si le cordon boisé n° 2 devait être qualifié de forêt, les arguments soulevés par les 
recourants en rapport avec cette procédure sont devenus sans objet. 
8. 
 
Les recourants, qui succombent, seront condamnés conjointement et 
solidairement à un émolument de procédure de CHF 1'000.- (art. 87 LPA). Il ne 
sera pas alloué d'indemnité à la FVA, qui n'a pas constitué d'avocat pour sa 
défense ni allégué avoir exposé des frais pour celle-ci. 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 26 mai 2008 par Madame Danuta et Monsieur 
Manuel Novoa contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de 
constructions du 14 avril 2008 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de 
CHF 1'000.- ; 


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dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Daniel Peregrina, avocat des recourants, à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions, au département des 
constructions et des technologies de l'information, ainsi qu’à la Fondation de 
valorisation des actifs de la Banque cantonale de Genève. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente : 
 
 
L. Bovy 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :