ge_gerichte · ATA/1442/2024 · 2024-12-10 · fr


______________________________________________________________________ 
 
 
RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2079/2023-ICC 
ATA/1442/2024 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 10 décembre 2024 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ 
recourante 
représentée par Me Antoine BERTHOUD, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
intimée 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
24 juin 2024 (JTAPI/618/2024) 


- 2/12 - 
A/2079/2023 
EN FAIT 
A. a. La A______ (ci-après : A______) est une fondation de droit public. Elle a 
notamment pour but l’acquisition d'immeubles destinés à des logements sociaux. 
b. Par acte notarié du 26 avril 2019, la A______ a acquis, pour un prix de 
CHF 7'500'000.- et moyennant un emprunt hypothécaire de CHF 4'200'000.-, un 
immeuble locatif comprenant deux locaux commerciaux et onze appartements déjà 
loués. Les loyers annuels (libres) des appartements totalisaient CHF 261'864.-. 
Cet acte a été enregistré auprès de l’administration fiscale cantonale (ci-après : 
AFC-GE) le 2 mai 2019. 
c. La A______ a demandé à l'AFC-GE de l’exonérer des droits d’enregistrement 
dus sur l’acquisition de l’immeuble et l’emprunt hypothécaire y relatif, au motif 
que ces opérations poursuivaient un but d’utilité publique. 
d. Par décisions du 29 octobre 2019, l'AFC-GE a accordé à la A______ cette 
exonération, sous réserve du respect des conditions posées par l’art. 42 al. 2 de la 
loi sur les droits d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE - D 3 30), à savoir 
qu’elle apporte, dans un délai de deux ans suivant l'enregistrement de l'acte d’achat, 
la preuve que l'ensemble des loyers pratiqués étaient conformes à ceux des 
logements subventionnés (HBM, HLM ou HM). Elle devait remettre un état locatif 
de l’immeuble, accompagné des calculs comparatifs avec des loyers de référence, 
et démontrer que ses propres conditions générales étaient respectées dans 
l'attribution des logements en question. 
e. Le 21 novembre 2019, la A______ a remis à l'AFC-GE un état locatif détaillé 
ainsi qu'un tableau comparatif, à teneur duquel la moyenne des loyers des 
appartements concernés étaient plus basse que celle des logements HLM. Elle 
respectait les conditions générales prévues par ses statuts et ne pouvait pas modifier 
unilatéralement les loyers fixés par des baux existants lors de l’acquisition de 
l’immeuble. Elle a demandé que l'AFC-GE lui confirme que la condition fixée par 
ses décisions du 29 octobre 2019 était remplie et que l'exonération était définitive. 
f. Par courrier du 10 janvier 2020, se référant à l’art. 42 LDE, l'AFC-GE a indiqué 
à la contribuable que la vérification de l’affectation de l’immeuble au but d’utilité 
publique se faisait après l’échéance du délai fixé par cette disposition (deux ans 
depuis l’enregistrement de l’acte d’achat) et que, par conséquent, elle maintenait 
les conditions posées dans ses décisions du 29 octobre 2019. 
g. Par courrier du 3 mars 2021, l'AFC-GE a averti la contribuable que le délai 
précité allait échoir le 2 mai 2021 et l’a invitée à démontrer que : 
- les conditions cumulatives propres aux logements subventionnés (HLM, HBM ou 
HM) étaient respectées, en particulier celles relatives aux locaux (conception, 
caractéristiques et équipement) et aux locataires (limite du nombre de pièces par 
rapport au nombre d'habitants, limite de revenu, contrôle des loyers) ; un état locatif 


- 3/12 - 
A/2079/2023 
actuel accompagné des calculs comparatifs avec les données de référence (loyers, 
revenu, nombre d'occupants, etc.) devait être fourni ; 
- ses propres conditions générales pour les logements à caractère social avaient été 
respectées dans l'attribution des logements en question. 
L'AFC-GE a précisé que si ces informations ne devaient pas lui être fournies, elle 
se verrait contrainte de révoquer ses décisions d'exonération. 
h. Le 15 avril 2021, la A______ a répondu que d’après une communication de 
l’ASLOCA, lorsqu’une fondation immobilière de droit public achetait un immeuble 
déjà loué, elle ne pouvait pas unilatéralement modifier les baux existants pour les 
adapter à ses propres règlements, mais devait attendre un changement de locataire 
pour conclure un nouveau bail conforme à ces derniers. Tel avait été son cas en 
2020 s’agissant d’un appartement de trois pièces et demi, dont le loyer avait été 
ramené de CHF 22'200.- à CHF 18'180.- en raison de la situation financière du 
nouveau locataire. Elle s’engageait à respecter strictement ses statuts et ses 
conditions générales à l’occasion de chaque changement futur de locataire, de sorte 
qu’à terme, la totalité de l’immeuble respecterait pleinement les conditions 
d’attribution des logements sociaux. Selon une analyse comparative qu’elle 
produisait, les loyers étaient déjà inférieurs à ceux admis pour les HLM, si bien 
qu’ils correspondaient à des logements sociaux quand bien même les anciens baux 
y relatifs n’étaient pas strictement soumis à sa réglementation. Ainsi, l’exonération 
accordée le 29 octobre 2019 devait être définitivement confirmée. 
i. Par décision du 28 février 2022, l'AFC-GE a révoqué cette exonération. 
En dépit de ses demandes, la situation personnelle des locataires n'avait pas été 
démontrée. De plus, seul un appartement sur onze répondait aux conditions 
générales cumulatives de la fondation. Ainsi, moins de 10 % des logements étaient 
affectés au but d'utilité publique annoncé. Or, ce pourcentage ne répondait pas à la 
condition de l'affectation effective de l'immeuble au but d'utilité publique. Le fait 
que le rendement de l’immeuble aurait été affecté à ce but n’y changeait rien, seule 
une affectation directe étant déterminante pour l’exonération. 
j. Par deux bordereaux du 15 mars 2022, l'AFC-GE a fixé les droits 
d’enregistrement à CHF 225'000.- pour l’achat de l’immeuble et à CHF 57'330.- 
pour l’emprunt hypothécaire de CHF 4'200'000.-. 
k. Dans sa réclamation, la contribuable a repris son argumentation précédente et 
notamment ajouté que trois nouveaux baux étaient désormais conclus 
conformément à sa réglementation. L'AFC-GE n’avait pas communiqué sa pratique 
relative au pourcentage minimum de logements dont les locataires répondaient aux 
critères usuels d'attribution (limite du nombre de pièces par rapport au nombre 
d'habitants, limite de revenu et contrôle des loyers). Si au 31 décembre 2021, seuls 
33 % des locataires respectaient le taux d'occupation, plus de 66% des baux étaient 
conclus à un prix inférieur à celui qui prévalait pour les HM. Dans ces conditions, 


- 4/12 - 
A/2079/2023 
l’acquisition de l’immeuble et son financement devaient être reconnus comme 
répondant directement au but d’utilité publique. 
l. Par décision du 23 mai 2023, l'AFC-GE a rejeté cette réclamation. 
Le législateur faisait une distinction entre une affectation directe d’immeubles à 
l’utilité publique (occupation des locaux selon le but d’utilité publique) et une 
affectation indirecte à ce but (affectation du rendement locatif au but d’utilité 
publique), en ce sens que seule cette première était déterminante pour l’exonération 
des droits d’enregistrement. Le législateur avait par ailleurs retenu la « notion de 
prépondérance » (soit plus de 50%) pour déterminer si la condition de l'affectation 
effective directe de l’immeuble au but d'utilité publique était remplie. 
Selon sa pratique constante en matière de logements sociaux, fondée sur la 
jurisprudence du Tribunal fédéral et calquée sur la politique du canton de Genève 
en matière de logements HLM, HBM, HM et LUP, un immeuble poursuivait 
effectivement et directement un but d'utilité publique lorsque ses logements étaient 
occupés par des personnes dans le besoin financier et appropriés à leur situation 
personnelle et que leurs loyers étaient modérés. Dans la vérification de ces critères 
cumulatifs entraient en considération notamment l’application d’un taux d'effort et 
d'un taux d'occupation (ratio de nombre maximum d'occupants en fonction du 
nombre de pièces du logement) ainsi que le montant du loyer. Or, en l’occurrence, 
ces conditions n’étaient pas remplies dans le délai de deux ans fixé par l’art. 42 al. 2 
LDE, délai qui ne pouvait pas être prolongé. 
B. a. Par acte du 21 juin 2023, la A______ a recouru contre cette décision auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à ce que 
l’acquisition de l’immeuble et l’emprunt hypothécaire soient exonérés des droits 
d’enregistrement. 
Dans le cadre de la gestion de tous ses biens immobiliers, elle appliquait de manière 
stricte son règlement. Ses conditions générales prévoyaient un taux d'effort et un 
taux d'occupation. Le loyer correspondait au revenu déterminant multiplié par le 
taux d'effort. En raison du nombre restreint de parcelles disponibles pour la 
construction de nouveaux logements, son conseil avait décidé de procéder à 
l'acquisition de biens immobiliers déjà construits et loués pour les affecter 
immédiatement à son but en appliquant systématiquement ses conditions générales 
aux nouveaux locataires. Toutefois, un locataire existant au moment de 
l’acquisition d’un immeuble ne pouvait pas être obligé de conclure avec une 
fondation immobilière de droit public un nouveau bail conforme aux règles HBM. 
Elle était dès lors contrainte d'attendre un changement de locataire pour conclure 
un nouveau bail respectant ses conditions générales et fixant le loyer en fonction 
d'un taux d'effort et d’un taux d'occupation. L'évolution de l'état locatif de 
l’immeuble litigieux démontrait que tel était effectivement le cas, une baisse 
significative des loyers étant intervenue au fur et à mesure des changements de 
locataires. 


- 5/12 - 
A/2079/2023 
L'AFC-GE se fondait sur une application « rigide » de la notion de prépondérance, 
impliquant que, dans un délai de deux ans à compter de l'acquisition d'un immeuble 
déjà loué, plus de 50% des locataires devaient l'avoir quitté avec la conclusion de 
nouveaux baux répondant aux critères du logement social. Il convenait d'interpréter 
le critère d'affectation prévu par l'art. 42 al. 2 LDE dans le sens que, dès l'acquisition 
de l'immeuble, mais au plus tard dans un délai de deux ans, la majorité des 
logements étaient assujettis à une réglementation respectant les critères du logement 
social. Tel était le cas de l'immeuble litigieux, qui, à l'exception d'un dépôt, ne 
comprenait que des logements dont les contrats de bail étaient immédiatement et 
irrévocablement soumis à ses conditions générales, dans le respect toutefois des 
normes impératives découlant du droit du bail. Cette affectation découlait du fait 
qu’elle était tenue, à l'occasion de tout renouvellement ou conclusion de nouveau 
bail, d'appliquer sa règlementation, dont la conformité aux normes du logement 
social était reconnue par l'AFC-GE. Les conditions d’exonération étaient remplies. 
b. L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Au moment de l'acquisition de l'immeuble, la fondation connaissait ses obligations 
en matière de droit du bail. Le fait qu’elle se trouvait, en l'état, face à une 
impossibilité objective d’affecter l’immeuble à l’utilité publique ne justifiait pas 
l'octroi d'une dispense de respecter l’art. 42 al. 2 LDE. Le fait que le montant des 
loyers remplissait la condition légale ne permettait pas encore d’admettre que le but 
d'utilité publique était atteint. Si quatre locataires sur douze remplissaient le critère 
d'occupation, soit le critère du nombre d'occupants, leur situation salariale n'était 
pas démontrée. Le fait que 66% des loyers étaient inférieurs aux loyers HM n'était 
pas déterminant. Au 31 décembre 2021, seuls 25% de logements respectaient le 
taux d'effort, le taux d'occupation et le loyer modéré. 
c. La contribuable a encore relevé que l'interprétation de la LDE proposée par 
l'AFC-GE revenait à rendre impossible l'acquisition d'immeubles déjà loués, quand 
bien même ceux-ci étaient, dès leur acquisition, soustraits au marché spéculatif et 
soumis dans leur intégralité et à l'occasion de la conclusion de chaque nouveau bail 
à des normes strictes (taux d'effort et d'occupation). N’était pas déterminant le 
nombre de baux soumis à ces conditions le jour de l'acquisition, ou deux ans plus 
tard, mais bien le fait que l'immeuble entier était, immédiatement au changement 
de propriétaire, soumis à ces règles et critères stricts. 
d. Par jugement du 24 juin 2024, le TAPI a rejeté le recours. 
Il n’était pas contesté que le ratio de l’affectation directe à l’utilité publique de 
l’immeuble (plus de 50%) n’avait pas été atteint à l’échéance du délai de deux ans 
fixé par l’art. 42 al. 2 LDE. La condition de « l’affectation directe » à l’utilité 
publique, par quoi il fallait entendre une affectation prépondérante à ce but, étant 
posée par le législateur, le TAPI ne pouvait rétablir les exonérations litigieuses sur 
la base du seul fait que les loyers étaient majoritairement modérés. Il n’était au 
demeurant pas établi que ces loyers avaient bénéficié à des personnes à revenu 
modeste. Certes, selon les travaux préparatoires, le but de l’art. 42 al. 2 LDE était 


- 6/12 - 
A/2079/2023 
de faciliter l’acquisition, par les fondations notamment, d’immeubles qu’elles 
destinaient à l’utilité publique. Le législateur avait toutefois posé une limite, à 
savoir qu’une affectation prépondérante à ce but devait être effective avant 
l’expiration du délai de deux ans et durer pendant une période continue de trois ans, 
ce qui n’était pas le cas in casu. Le fait que les logements aient été, dès leur 
acquisition, soumis formellement au règlement de la fondation était insuffisant, la 
jurisprudence ayant précisé que l’affectation à ce but devait être « effective ». 
L’empêchement invoqué par la contribuable, à savoir le fait qu’elle ne pouvait 
résilier unilatéralement les baux existants, ne constituait pas un cas de force 
majeure, étant donné qu’elle en avait connaissance lors de l’acquisition de 
l’immeuble. 
C. a. Par acte expédié le 18 juillet 2024 à la chambre administrative de la Cour de 
justice, la A______ a recouru contre ce jugement, dont elle a demandé l’annulation, 
concluant à l’exonération des droits d’enregistrement. 
L’AFC-GE n’avait jamais allégué que l’acquisition en cause aurait été faite à des 
fins de rendement. Elle servait exclusivement à des fins idéales. Lors de 
l’acquisition de l’immeuble, la majorité des loyers correspondait à ceux de 
logements sociaux. Lors de chaque renouvellement de bail, elle avait établi un 
contrat respectant ses conditions générales, avec pour conséquence une baisse de 
l’état locatif. 
L’impossibilité de résilier les baux ne devait pas être examinée sous l’angle d’un 
empêchement. Le raisonnement du TAPI excluait systématiquement toute 
fondation de droit public de l’exonération fiscale lorsqu’elle acquerrait un 
immeuble déjà loué. Seuls les immeubles neufs ou en construction permettraient à 
une telle fondation de bénéficier des exonérations prévues par la loi. Une telle 
restriction allait à l’encontre de l’esprit de la loi. 
L’acquisition d’immeubles au centre-ville par des fondations poursuivant un but 
d’utilité publique permettait de maintenir un parc de logements à loyer modéré et 
de lutter contre la gentrification de certains quartiers. 
b. L’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
c. La recourante n’a pas répliqué dans le délai imparti à cet effet. 
d. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 


- 7/12 - 
A/2079/2023 
2. 
Est litigieuse la révocation de l’exonération fiscale accordée à la recourante le 
29 octobre 2019, au motif qu’elle n’avait pas respecté les conditions posées par 
l’art. 42 al. 2 LDE 
2.1 Aux termes de l’art. 42 al. 1 LDE, les acquisitions d’immeubles faites dans un 
but d’utilité publique ou cultuel par les entités visées à l’art. 28 LDE sont exemptées 
des droits prévus au présent titre (dont l’art. 33 LDE). 
Selon l’art. 42 al. 2 LDE, l’entité bénéficiaire de l’exonération doit, dans tous les 
cas, deux ans au maximum après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, ou 
l’achèvement des travaux en cas de construction, remettre à l’administration la 
preuve de l’affectation de l’immeuble à un but d’utilité publique ou cultuel. Elle 
doit, en outre, dès ce moment, affecter l’immeuble à un but d’utilité publique ou 
cultuel pendant une période continue de trois ans. À défaut, le droit 
d’enregistrement est dû. 
Selon l’art. 89 LDE, les emprunts contractés exclusivement dans un but d’utilité 
publique par les institutions visées à l’art. 28 LDE sont exemptés des droits 
d’enregistrement. 
2.2 Le libellé de l'art. 42 al. 2 LDE ne précise pas expressément dans quelle mesure 
l’immeuble concerné doit être affecté à un but d’utilité publique ou cultuel, dans un 
délai de deux ans après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, ni ne règle le sort 
des immeubles faisant l’objet de baux au moment de leur acquisition. 
Procédant à une interprétation historique, le TAPI a relevé que dans l’exposé des 
motifs relatifs au projet de loi PL 9863, il était indiqué que la clause prévue par le 
nouvel art. 42 al. 2 LDE était inspirée de l'art. 8A LDE (Casatax ; MGC 2005-
2006/X A 8347), lequel posait les mêmes conditions que celles de l’art. 42 al. 2 
LDE, à savoir que « le bénéficiaire de la réduction doit, dans tous les cas, deux ans 
au maximum après l’enregistrement de l’acte d’acquisition, remettre à 
l’administration la preuve de l’affectation de l’immeuble à sa résidence principale. 
Il doit, en outre, dès ce moment, occuper ce dernier à titre de résidence principale 
durant une période continue de trois ans. À défaut, le solde non perçu des droits est 
immédiatement exigible » (al. 3). 
À teneur du rapport de la majorité de la commission fiscale chargée d'étudier ledit 
projet de loi, l’un de ses membres avait observé que ce projet introduisait un 
système similaire à celui de « Casatax » en ce qui concernait l'exonération des droits 
de mutation pour les acquisitions d'immeubles par des institutions d'utilité publique 
(MGC 2007-2008/I A 632). 
Selon le commentaire, article par article, du PL 9863, le nouvel art. 42 LDE 
prévoyait l'exonération du droit de mutation sur les acquisitions d'immeubles faites 
dans un but d'utilité publique par les communes ou les institutions exonérées de 
l'impôt. Le système précédent exonérait du droit de mutation certaines institutions 
(Églises, Croix-Rouge, etc.), mais pas les autres institutions poursuivant un but 
d'utilité publique. Il y avait donc inégalité de traitement et le projet de loi prévoyait 


- 8/12 - 
A/2079/2023 
de mettre sur pied d'égalité ces différentes institutions. Le projet prévoyait par 
ailleurs une clause selon laquelle l'exonération était conditionnée à l'affectation 
pendant une certaine durée de l'immeuble à son but d'utilité publique. C'était une 
solution inspirée du contreprojet à l'initiative « Casatax », soit de l'art. 8A LDE 
récemment accepté par le peuple. 
Une large discussion s’était engagée au sein de la commission sur certaines 
questions telles que : une association d'utilité publique pouvait-elle détenir et tirer 
revenu d'un immeuble non directement en rapport avec l'objectif d'utilité publique ? 
Le délai de cinq ans prévu à l'al. 2 de l’art. 42 n'était-il pas trop court ? La notion 
de « délai raisonnable » ne méritait-elle pas d'être mieux précisée ? L'immeuble 
devait-il être affecté à 100% à un but d'utilité publique ? Le délai pour prouver le 
but d'utilité publique (trois ans, initialement proposé) n'était-il pas trop long ? À ces 
questions, il était notamment répondu que le projet de loi prévoyait des garde-fous 
en matière d'affectation de l'immeuble : celle-ci devait avoir un caractère d'utilité 
publique pour une durée de cinq ans et être prouvée par le propriétaire. De cette 
manière, il était évité de multiples changements ou une succession de ventes, car 
l'utilité publique touchait à la fois l'immeuble et le propriétaire. C'était en plus le 
Conseil d'État qui constatait, par arrêté spécial, si l'acquisition poursuivait ce but 
d'utilité publique (art. 42 al. 3 LDE). La durée de cinq ans constituait déjà une 
période relativement longue qui devait permettre d'éviter des montages financiers 
douteux. Lorsqu'un contribuable participait financièrement à un but idéal, il 
s'agissait bien de cette partie uniquement qui serait exonérée ; il était exclu de 
comprendre des immeubles à but purement spéculatif. Pour ce qui était du « délai 
raisonnable », il était répondu que cette notion était couramment utilisée en matière 
d'impôts directs et que la pratique voulait que ces délais soient d'environ deux ans. 
Au sujet du pourcentage ou du ratio d'affectation de l'immeuble à un but d'utilité 
publique, il était précisé qu’intervenait ici la notion de prépondérance, à savoir plus 
de 50% pour que l'exonération totale puisse être accordée. Enfin, il était relevé que 
le dispositif des délais avait été calqué sur « Casatax », soit sur l'art. 8A LDE qui 
prévoyait deux ans pour la remise à l'administration de la preuve de l'affectation de 
l'immeuble comme résidence principale, avec une occupation pendant trois ans. La 
commission avait décidé ainsi de laisser l'art. 42 al. 2 dans la version du projet de 
loi. Seuls les délais étaient adaptés à « Casatax » : il était donc admis que dans le 
délai de deux ans (au lieu de trois), l'entité bénéficiaire devait remettre à 
l'administration la preuve de l'affectation de l'immeuble à un but d'utilité publique, 
et que ce même immeuble devait être affecté à l'utilité publique pendant trois ans 
(au lieu de cinq) (MGC 2007-2008/I A 641 et 642). 
Finalement, en ce qui concerne l’art. 89 LDE, il était précisé qu’il s'agissait 
d'exonérer des droits d'enregistrement les emprunts contractés dans un but d'utilité 
publique par les institutions décrites à l'art. 28 LDE et que cet avantage ne 
concernait « évidemment que les emprunts dont l'affectation est exclusivement liée 
à l'immeuble affecté lui-même à l'utilité publique » (MGC 2007-2008/I A 642). 


- 9/12 - 
A/2079/2023 
2.3 Dans sa jurisprudence relative à l’art. 8A al. 3 LDE sur lequel est calqué l’art. 42 
al. 2 LDE, la chambre administrative a, à plusieurs reprises, jugé qu’il ne pouvait 
pas s'écouler plus de deux ans après l'enregistrement de l'acte d'acquisition pour que 
l'acquéreur ait effectivement établi son domicile au lieu de l'immeuble acquis et 
qu’avant l'échéance de ce délai, le propriétaire devait démontrer à l'administration 
avoir rempli cette condition. Il devait impérativement lui faire parvenir ses moyens 
de preuve, au plus tard le dernier jour du délai de deux ans. Ces exigences n’étaient 
pas constitutives d’un formalisme excessif et avaient un caractère impératif 
(ATA/325/2019 du 26 mars 2019 ; ATA/326/2019 du 26 mars 2019 ; 
ATA/481/2012 du 31 juillet 2012). 
Par ailleurs, dans un cas d’un immeuble acquis par une commune, entité également 
visée par l’art. 28 LDE, la chambre administrative a jugé que celle-ci devait suivre 
la procédure prévue par l'art. 42 LDE, qui laissait un délai de deux ans « au plus » 
pour fournir la preuve de l'affectation de l'immeuble à un but d'utilité publique. Si 
ladite affectation n'était pas effective, une décision de refus d'exonération devait 
être rendue (ATA/163/2021 du 9 février 2021 consid. 3). 
2.4 L'exonération 
constituant 
l'exception 
à 
la 
perception 
des 
droits 
d'enregistrement, il convient d'interpréter les conditions de celle-ci de manière 
stricte (ATA/163/2021 précité consid. 2g ; ATF 131 II 1 consid. 3.3.). 
2.5 Le principe de la légalité gouverne l'ensemble de l'activité de l'État (art. 5 al. 1 
et 36 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - 
Cst. - RS 101) et revêt une importance particulière en droit fiscal, où il est érigé en 
droit constitutionnel indépendant à l'art. 127 al. 1 Cst., lequel prévoit que les 
principes généraux régissant le régime fiscal, notamment la qualité de contribuable, 
l'objet de l'impôt et son mode de calcul, doivent être définis par la loi (ATF 135 I 
130 consid. 7.2 ; ATA/844/2020 du 1er septembre 2020). 
3. 
En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la recourante est une entité 
d’utilité publique visée par l’art. 28 al. 1 LDE, susceptible de bénéficier d’une 
exonération des droits d’enregistrement. En effet, en raison de la pénurie, notoire à 
Genève, d'appartements spacieux et bon marché, les mesures destinées à accroître 
le nombre de logements à prix modiques – telles que le but que la recourante s’est 
fixé – satisfont à l'exigence de l'intérêt public et contribuent au maintien de la paix 
sociale et à la lutte contre la hausse du coût de la vie (ATF 112 Ib 20 consid. 3d et 
les références citées). 
Il ressort des travaux législatifs exposés plus haut que le législateur a voulu que 
l’immeuble acquis par une entité d’intérêt publique soit affecté au but d’utilité 
publique de manière prépondérante, soit à raison de plus de 50%, pour qu’une 
exonération totale puisse être maintenue, selon l’art. 42 al. 2 LDE. L’exonération 
prévue par l’art. 89 LDE ne peut concerner que des emprunts liés à de tels 
immeubles. La durée de deux ans fixée par le législateur aux fondations souhaitant 
bénéficier de l’exonération fiscale liée à l’acquisition de biens immobiliers destinés 
à une affectation (prépondérante) d’utilité publique a précisément pour but de 


- 10/12 - 
A/2079/2023 
laisser aux contribuables le temps de se conformer aux exigences d’exonération. 
L’art. 42 al. 2 LDE prévoit d’ailleurs expressément que cette exigence doit « dans 
tous les cas » être remplie à l’échéance du délai de deux ans après l’enregistrement 
de l’acte d’acquisition. 
Or, le ratio de l’affectation directe à l’utilité publique de l’immeuble acquis par la 
recourante n’a pas atteint plus de 50% à l’échéance du délai de deux ans fixé par 
l’art. 42 al. 2 LDE. Le fait que les loyers pratiqués, déjà au moment de l’acquisition 
de l’immeuble en cause, étaient pour la plupart modérés ne permet pas de considérer 
que la condition de « l’affectation directe » à l’utilité publique était pour autant 
réalisée. En effet, le seul élément des loyers, en majorité, modérés est insuffisant. 
Encore aurait-il fallu que ces loyers bénéficient à des personnes à revenu modeste, 
ce qui n’a cependant pas été établi. Les appartements de la fondation sont destinés 
à être offerts à des conditions sensiblement plus favorables que celles qui sont 
pratiquées sur le marché libre, de sorte que les locataires à revenus modestes 
puissent trouver un logement à des conditions acceptables, excluant tout élément de 
spéculation. Les conditions générales produites par la recourante consacrent 
d’ailleurs un chapitre (III) entier à la détermination du loyer admissible des 
logements sociaux, qui tient compte, notamment, des taux d’effort et d’occupation 
ainsi que du revenu familial. Toutefois, la recourante n’a pas démontré que la 
majorité, soit plus de 50% de son immeuble était affectée au logement social tel que 
défini par ses propres conditions générales. En particulier, si les loyers pratiqués 
semblent, en général, inférieurs à ceux admissibles pour les logements HM – 
comme cela ressort du tableau annexé à la réclamation formée par la recourante – 
il n’a pas été démontré que la majorité des locataires remplissaient les conditions 
nécessaires pour bénéficier des loyers (raisonnables) pratiqués. Selon l’AFC-GE, 
au 31 décembre 2021, seuls 25% de logements, soit trois logements sur douze, 
respectaient le taux d'effort, le taux d'occupation et le loyer modéré. La recourante 
n’a pas contesté cette allégation. Elle ne soutient d’ailleurs pas que ses propres 
conditions générales pour les logements à caractère social étaient respectées dans 
l'attribution des logements, deux ans après l’acquisition de l’immeuble. 
L’occupation de la majorité des locaux selon le but d’utilité publique défini par la 
recourante n’est donc pas démontrée. 
Dans ces conditions, l’AFC-GE pouvait sans violer la loi ni abuser de son pouvoir 
d’appréciation retenir que la recourante n’avait pas rempli, au terme des deux ans 
suivant l’enregistrement de l’acte d’achat, la condition de l’affectation effective de 
son immeuble au but d’utilité publique. 
Il en va de même de l’emprunt hypothécaire, qui ne peut non plus être exonéré des 
droits dès lors qu’il n’a pas servi à financer l’acquisition de l’immeuble qui n’était 
pas affecté lui-même à l'utilité publique. 
Enfin et comme l’a relevé le TAPI, le fait que l’immeuble au moment de son 
acquisition par la recourante comportait des baux existants était connu ou devait 
être connu de celle-ci. L’AFC-GE lui a alors clairement indiqué les conditions 


- 11/12 - 
A/2079/2023 
auxquelles était soumise l’exonération prévue par l’art. 42 al. 2 LDE. La recourante 
ne peut donc pas tirer argument des contingences liées aux dispositions applicables 
aux baux à loyers pour se soustraire aux conditions restrictives d’exonération 
prévues par l’art. 42 al. 2 LDE. 
Mal fondé, le recours sera rejeté. 
4. 
Vu l’issue du litige, l’émolument de CHF 700.- sera mis à la charge de la recourante, 
qui ne peut se voir allouer une indemnité de procédure (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 18 juillet 2024 par la A______ contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 24 juin 2024 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met un émolument de CHF 700.- à la charge de la A______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la recourante, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Antoine BERTHOUD, avocat de la recourante, à 
l'administration fiscale cantonale ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Eleanor McGREGOR, présidente, Florence KRAUSKOPF, Joanna JODRY, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
 
le greffier-juriste : 
 
 
la présidente siégeant : 
 


- 12/12 - 
A/2079/2023 
F. SCHEFFRE 
E. McGREGOR 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
la greffière :