ge_gerichte · DAS/123/2016 · 2015-12-08 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/25916/2015-CS 
DAS/123/2016
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
DU MERCREDI 11 MAI 2016 
 
Recours (C/25916/2015-CS) formé en date du 8 décembre 2015 par A______, domicile 
professionnel sis ______ Genève 11, comparant en personne. 
* * * * * 
Décision communiquée par plis recommandés du greffier 
du 12 mai 2016 
à : 
 
- Maître A______ 
______ Genève 11. 
- REGISTRE FONCIER 
Case postale 69, 1211 Genève 8. 
- DÉPARTEMENT FÉDÉRAL DE JUSTICE ET POLICE 
Office fédéral de la justice, 3003 Berne. 


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C/25916/2015-CS 
EN FAIT 
A. 
a) Le 3 décembre 2015, le Registre foncier a rendu une décision adressée à 
B______ et C______, ainsi qu'à D______, p.a. Me A______, notaire, par 
laquelle il déclarait rejeter partiellement la réquisition du 6 octobre 2015, P.J 
n° 1______ relative à la parcelle n° 2______ sise sur la commune de E______, 
ayant notamment trait à une modification des droits d'emption et de préemption, 
"attendu que les droits de préemption peuvent être convenus pour une durée de 
vingt-cinq ans au plus et les droits d'emption pour dix ans au plus, de sorte que 
conformément à l'art. 216a CO, les droits d'emption et de préemption dont est 
bénéficiaire B______ ne peuvent être prolongés". 
b) Le 3 décembre 2015 également, le Registre foncier a rendu une seconde 
décision adressée à B______ et C______, ainsi qu'à D______, p.a. 
Me A______, notaire, par laquelle il déclarait rejeter partiellement la réquisition 
du 6 octobre 2015, P.J n° 3______ relative à la parcelle n° 4______ sise sur la 
commune de E______, ayant notamment trait à une modification des droits 
d'emption et de préemption, "attendu que les droits de préemption peuvent être 
convenus pour une durée de vingt-cinq ans au plus et les droits d'emption pour 
dix ans au plus, de sorte que conformément à l'art. 216a CO, les droits 
d'emption et de préemption dont est bénéficiaire B______ ne peuvent être 
prolongés". 
B. 
 a) Le 8 décembre 2015, Me A______ a déclaré former recours contre les deux 
décisions précitées, dont il a conclu à l'annulation, avec suite de frais à la charge 
du Registre foncier. Il a invoqué le fait que son acte stipulait clairement ce qui 
suit : "Droit d'emption: il est dès lors convenu par les présentes de le prolonger, 
respectivement reconclure, jusqu'au deux octobre deux mille vingt-cinq. Droit de 
préemption: il est dès lors convenu par les présentes de le prolonger, 
respectivement reconclure, jusqu'au deux octobre deux mille quarante". 
Me A______ a joint à son recours les deux décisions litigieuses. Il n'a en 
revanche pas produit l'acte qu'il avait adressé au Registre foncier. 
b) Par mémoire réponse du 11 janvier 2016, le Registre foncier a conclu au rejet 
du recours avec suite de frais et dépens. 
Le Registre foncier a contesté le fait que l'acte notarié instrumenté par 
Me A______ ait mentionné clairement la prolongation, respectivement la 
reconclusion des droits d'emption et de préemption. En effet, la réquisition 
adressée au Registre foncier accompagnant cet acte requérait uniquement une 
modification des droits d'emption et de préemption. Il ne pouvait par conséquent 
pas être reproché au Conservateur du Registre foncier de s'être conformé à la 
requête qui lui était soumise. Or, les parties ne pouvaient prolonger la durée d'un 


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droit d'emption ou de préemption qu'en respectant le délai maximal prévu par 
l'art. 216a CO, étant précisé qu'en l'espèce les droits d'emption et de préemption 
en cause avaient été inscrits le 20 décembre 2011, respectivement pour une 
durée de dix ans et de vingt-cinq ans sous P.J 5______; ils ne pouvaient par 
conséquent pas être prolongés. Si Me A______ avait souhaité conclure un 
nouveau droit d'emption et de préemption, il aurait dû requérir la radiation 
desdits droits, puis leur création, ce qu'il n'avait pas fait. En outre, l'inscription 
d'une nouvelle annotation suite à sa radiation a pour conséquence de modifier le 
numéro de la pièce justificative qui y est rattachée ainsi que son rang, alors que 
tel n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'une modification. 
Le Registre foncier a produit, à l'appui de ses écritures, les deux réquisitions que 
lui avait adressées Me A______. En ce qui concerne la n° 1______, elle 
mentionne notamment ce qui suit sous la rubrique "Annotations-Modification" : 
"Type: droit d'emption; P.j.: 5______; Bénéficiaire: B______; Echéance 
ancienne: 16.12.2021; nouvelle: 2.10.2025; Type: droit de préemption; P.j.: 
5______; Bénéficiaire: B______; Echéance ancienne: 16.12.2036; nouvelle: 
2.10.2040". 
S'agissant de la réquisition 3______, elle mentionne notamment ce qui suit sous 
la rubrique "Annotations-Modification" : "Type: droit d'emption; P.j. 6______; 
Bénéficiaire: B______; Echéance ancienne: 16.12.2021; nouvelle: 2.10.2015; 
Type: droit de préemption; P.j. 6______; Echéance ancienne: 16.12.2036; 
nouvelle: 2.10.2040". 
c) Tant le recourant que le Registre foncier ont été informés du fait que la cause 
était mise en délibération par plis du 13 janvier 2016. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La loi genevoise sur la procédure administrative (LPA) s'applique à la prise 
de décision par les autorités administratives et les juridictions administratives 
(art. 1 LPA). Sont réputées juridictions administratives les autorités que le droit 
fédéral ou cantonal charge du contentieux administratif en les désignant comme 
autorités de recours (art. 6 al. 1 let. e LPA). Tel est le cas de la Cour de justice 
lorsqu'elle fonctionne, sur recours, comme autorité de surveillance du Registre 
foncier (DAS/214/2013 du 9 décembre 2013 consid. 1; DAS/171/2013 du 
7 octobre 2013 consid. 1). 
Toute personne atteinte de manière particulière par une décision de l'office du 
registre foncier et ayant un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée 
ou modifiée a qualité pour recourir (art. 956a al. 2 ch. 1 CC). 


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Selon l'art. 87 al. 3 ORF, les motifs du rejet doivent être communiqués par écrit 
à la personne qui présente la réquisition ainsi qu'à quiconque est touché par la 
décision, avec l'indication des voies de recours. 
1.1.1 En l'espèce, le recours a été interjeté auprès de l'autorité compétente en la 
matière, dans le délai utile (art. 956a al. 1 et 956b al. 1 CC; 126 al. 1 let. c LOJ) 
et selon la forme prescrite par la loi (art. 64 et 65 LPA). 
Il a été formé non pas par les propriétaires des parcelles en cause ou par le 
bénéficiaire des droits d'emption et de préemption, mais par le notaire qui s'est 
chargé d'instrumenter les actes. Or, il ressort des pièces produites que sur les 
réquisitions adressées au Registre foncier, Me A______ apparaît comme 
"requérant", de sorte que la qualité pour recourir lui sera reconnue et que son 
recours sera déclaré recevable. 
2. 
2.1.1 Les droits de préemption et de réméré peuvent être convenus pour une 
durée de vingt-cinq ans au plus, les droits d'emption pour dix ans au plus, et être 
annotés au Registre foncier (art. 216a CO). 
Ainsi que son texte l'indique, l'art. 216a CO fixe (de façon impérative) des 
limites maximales : les parties ne peuvent pas aller au-delà, mais sont libres de 
convenir de durées inférieures. Le délai commence à courir avec la conclusion 
du pacte et non lors de l'éventuelle annotation subséquente du droit au Registre 
foncier. Il devrait être possible aux parties de prolonger la durée du droit 
(constitué pour une durée inférieure à la durée admise) en respectant le 
maximum légal (ex. : droit de préemption constitué pour une durée de vingt ans, 
prolongée pour cinq ans en cours d'existence du droit), voire de convenir (sans 
s'y être engagés à l'avance) de remplacer le droit qui les lie par un nouveau droit 
d'une durée de vingt-cinq ans (respectivement dix ans s'il s'agit d'un droit 
d'emption). Dans les deux cas, la forme prévue pour la constitution du droit 
(CO 216 al. 2 et 3) doit naturellement être respectée (FOËX, CO I, 
THEVENOZ/WERRO (éd.), ad art. 216a CO n° 6, 6a et 8). 
Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré 
portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme 
authentique (art. 216 al. 2 CO). Les pactes de préemption qui ne fixent pas le 
prix à l'avance sont valables en la forme écrite (art. 216 al. 3 CO). 
2.1.2 L'office du registre foncier n'opère d'inscription au registre foncier que sur 
réquisition (art. 46 al. 1 ORF). La réquisition indique séparément chaque 
inscription à faire (art. 47 al. 2 ORF). 
2.2 Dans le cas d'espèce, les droits d'emption et de préemption avaient été 
inscrits le 20 décembre 2011 respectivement pour une durée de dix ans et de 
vingt-cinq ans sous P.J 5______, soit la durée maximale prévue par la loi, de 


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sorte qu'ils ne pouvaient pas être prolongés. Les parties étaient certes libres de 
remplacer les droits existants par de nouveaux droits d'une nouvelle durée 
maximale de dix ans pour le droit d'emption et de vingt-cinq ans pour le droit de 
préemption. Pour cela, elles devaient en faire la requête auprès du Registre 
foncier, en respectant la forme prévue par l'art. 216 al. 2 et 3 CO et en indiquant 
clairement leur volonté de radier les droits existants et de les remplacer par des 
nouveaux. Or, une telle volonté ne ressort pas des pièces versées à la procédure, 
contrairement à ce qu'a soutenu le recourant, lequel n'a produit aucune pièce 
utile à l'appui de ses allégations. En effet, les deux réquisitions adressées par 
Me A______ au Registre foncier ne mentionnent pas la volonté des personnes 
intéressées de radier les droits existants et d'en inscrire de nouveaux, mais leur 
seule intention de modifier l'échéance des droits d'ores et déjà inscrits pour la 
prolonger de quatre ans. 
C'est dès lors à raison que le Registre foncier a refusé de donner suite aux deux 
réquisitions, la prolongation des échéances des droits inscrits ne pouvant être 
opérée, car contraire à l'art. 216a CO. 
Le recours est par conséquent infondé et la décision attaquée doit être confirmée. 
3. 
Compte tenu de l'issue du litige, le recourant, qui succombe, sera condamné au 
paiement d'un émolument de décision de 1'000 fr. (art. 87 LPA; art. 1 et 2 du 
Règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative). 
Aucune indemnité ne sera allouée au Registre foncier, qui plaide en personne et 
n'expose pas avoir encouru de frais particuliers (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours formé le 8 décembre 2015 par A______ contre les deux 
décisions rendues par le Registre foncier le 3 décembre 2015 dans le cadre des 
réquisitions du 6 octobre 2015 P.J. n° 1______ relative à la parcelle n° 2______ sise sur 
la commune de E______ et P.J. n° 3______ relative à la parcelle n° 4______ sise sur la 
commune de E______. 
Au fond : 
Le rejette et confirme les décisions attaquées. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Condamne A______ à payer à l'Etat de Genève, soit pour lui les Services financiers du 
Pouvoir judiciaire, un émolument de décision de 1'000 fr. 
Dit qu'aucune indemnité n'est allouée. 
Siégeant : 
Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 
Madame Paola CAMPOMAGNANI, juges; Madame Carmen FRAGA, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), la présente décision peut être portée dans les trente jours qui 
suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le 
Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral - 1000 Lausanne 14.