voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · ACJC/579/2009 · 2009-05-11 · fr

Résumé:
 CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES 
Le "congé économique" doit être annulé si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est conforme au prix du marché et lui procure un rendement suffisant. S'il appartient au locataire d'apporter la preuve que le congé est abusif, le bailleur a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif invoqué. Le bailleur qui invoque le critère des loyers usuels doit fournir un nombre d'exemples comparatifs suffisant. S'il ne le fait pas, il ne peut pas démontrer par d'autres moyens, tels que l'audition d'agents immobiliers, son droit à l'obtention d'un loyer plus élevé et, partant, son droit de résilier le bail.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/580/2009 · 2009-05-11 · fr

Résumé:
 DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT
Il faut distinguer les travaux de rénovation (art. 260 CO) qui peuvent, sous certaines conditions, être imposés en cours de bail, et les travaux aboutissant à une transformation importante et définitive de la chose louée ou de locaux communs de l'immeuble, lesquels, en tant que modification du contrat, ne peuvent être imposés au locataire qu'à l'échéance contractuelle et moyennant notification sur formule officielle (art. 269d CO). Appartient à cette dernière catégorie la suppression d'une des deux entrées d'un bâtiment commercial, soit celle donnant sur une rue marchande, de sorte que le bailleur aurait dû respecter les exigences de l'art. 269d CO. Dans la mesure cependant où un retour au statu quo ante est exclu, le locataire peut demander une réduction de son loyer pour tenir compte de la modification intervenue.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes: Normes:
 CO.260; CO.269d.al.3
ge_gerichte · 4A_89/2009 · 2009-05-01 · fr

Résumé:
 UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME
Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF124 III 112consid. 2b/bb p. 119 s.;103 II 176consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes: Normes:
 CO.261.al.2.let.a
ge_gerichte · 4A_573/2008 · 2009-04-24 · fr

Résumé:
 CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE
Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

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ge_gerichte · ACJC/456/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ
Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer.
Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes: Normes:
 CO.270a.al.3
ge_gerichte · ACJC/467/2008 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT
En cas de défaut de l'une des parties lors d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement de loyer, il incombe au Tribunal d'examiner le fond de la cause en application de l'art. 274d al. 3 CO.

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ge_gerichte · ACJC/461/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL
Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit.
La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes: Normes:
 CO.270.al.2
ge_gerichte · ACJC/439/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - PAS DE NÉCESSITÉ DU CONSTAT D'HUISSIER
Le recours à un huissier n'est pas absolument indispensable lorsque le bailleur peut procéder à l'état des lieux contradictoire, le cas échéant en prenant des clichés de ce qu'il estime constituer des défauts, et faire parvenir au locataire, par courrier recommandé, le procès-verbal d'état des lieux que ce dernier a refusé de signer, accompagné d'un avis des défauts. Dans ce cas, les frais de l'huissier qui a assisté à l'état des lieux ne peuvent être mis à la charge du locataire à qui il n'appartient pas d'assumer le surcroît de prudence du bailleur.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes: Normes:
 CO.267; CO.97
ge_gerichte · ACJC/442/2009 · 2007-11-12 · fr

Résumé:
 RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE
Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF4A_322/2007du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · ACJC/466/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE
Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes: Normes:
 CO.257d
ge_gerichte · ACJC/444/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 DROIT DE RÉTENTION
Le seul droit que le bailleur puisse faire valoir sur les biens de son fermier est le droit de rétention qui garantit le fermage de l'année écoulée et de l'année courante (art. 299c CO). Il garantit aussi, selon la jurisprudence, les indemnités pour occupation illicite mais non les dommages-intérêts dus au bailleur pour une autre cause (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 13.6.6 et réf. citées).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes: Normes:
 CO.268; LP.151.ss; LP.283
ge_gerichte · ACJC/447/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 DEMANDE DE RÉVISION - FAIT OU PREUVE ANTÉRIEURS AU JUGEMENT
Seuls les faits survenus et les moyens de preuve existant avant le jugement (pseudo nova) peuvent être invoqués à l'appui d'une demande de révision, à l'exclusion des faits ou moyens de preuve postérieurs à l'arrêt.

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ge_gerichte · ACJC/457/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES
N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par la bailleresse, société familiale, dans le but de relouer les locaux à un de ses actionnaires, si le motif de résiliation est authentique et sérieux.

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ge_gerichte · ACJC/433/2009 · 2009-04-20 · fr

Résumé:
 CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES
La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes: Normes:
 OBLF.19; OBLF.20; CO.269d
ge_gerichte · 4A_43/2008 · 2009-04-01 · fr

Résumé:
 CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES
La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

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ge_gerichte · 4A_43/2009 · 2009-04-01 · fr

Résumé:
 RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER
Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

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ge_gerichte · ACJC/268/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE
Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes: Normes:
 CO.273; CO.274g
ge_gerichte · ACJC/242/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES
En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes: Normes:
 CO.259g
ge_gerichte · ACJC/247/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION
Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes: Normes:
 CO.266a; CO.266g; CO.257f
ge_gerichte · ACJC/252/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION
Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes: Normes:
 OBLF.4; CO.127; CO.271a
ge_gerichte · ACJC/249/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL
Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes: Normes:
 CO.256
ge_gerichte · ACJC/269/2009 · 2009-03-09 · fr

Résumé:
 SUBSIDIARITÉ DES MESURES PROVISIONNELLES PAR RAPPORT À LA RÉINTÉGRANDE
Cas d'un locataire dont le bailleur a changé la serrure, le privant ainsi de la possession immédiate de ses locaux. En raison de son caractère exceptionnel, la mesure provisionnelle est soumise au principe de subsidiarité : elle ne peut être admise que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant (SJ 1993 p. 209). L'action possessoire, en particulier la réintégrande, qui est soumise à la procédure sommaire, satisfait à l'impératif de célérité dicté par le droit fédéral, de sorte que la voie provisionnelle préalable n'est pas ouverte (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, ad art. 320, n° 7 et 15).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE

Normes: Normes:
 CC.927; LPC.320