ge_gerichte · ACJC/1657/2025 · 2025-11-28 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28 novembre 2025. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17813/2023 
ACJC/1657/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 20 NOVEMBRE 2025 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 24 mars 2025, représenté par Me Betsalel ASSOULINE, 
avocat, DN Avocats SNC, rue de Rive 4, 1204 Genève, 
et 
Monsieur B______, Monsieur C______, Madame D______, Monsieur E______, 
Madame F______ et Madame G______, intimés, représentés par Me Nathalie 
BÜRGISSER SCHEURLEN, avocate, BSR Avocats Sàrl, Promenade de Saint-Antoine 
20, 1204 Genève. 
 


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C/17813/2023 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/288/2025 du 24 mars 2025, reçu par les parties le 26 mars 2025, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure 
ordinaire, a condamné H______ et A______, conjointement et solidairement, à 
payer à B______, C______, D______, E______, F______ et G______ les sommes 
de 93'448 fr. 10 avec intérêts à 5% l’an dès le 1er juillet 2022, sous déduction de 
16'650 fr. reçus le 23 mars 2023, 852 fr. 60 avec intérêt à 5% l’an dès le 12 août 
2022, 1'723 fr. 20 avec intérêts à 5% l’an dès le 3 mars 2023, 5'785 fr. 55 avec 
intérêts à 5% l’an dès le 3 mars 2023 et 5'277 fr. 30 avec intérêts à 5% l’an dès le 
3 mars 2023 (ch. 1 du dispositif), écarté définitivement l’opposition formée par 
H______ au commandement de payer, poursuite n° 1______ (ch. 2), et celle formée 
par A______ au commandement de payer, poursuite n° 2______ (ch. 3), débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite 
(ch. 5). 
B. 
a. Le 12 mai 2025, A______ (ci-après : le locataire ou l’appelant) a formé appel de 
ce jugement, concluant à ce que la Cour de justice l'annule et déboute B______, 
C______, D______, E______, F______ et G______ (ci-après les bailleurs ou les 
intimés) de toutes leurs conclusions. 
b. Par réponse du 13 juin 2025, ces derniers ont conclu à la confirmation du 
jugement entrepris. 
c. Par réplique du 1er septembre 2025, l’appelant a persisté dans ses conclusions. 
d. Par courrier du 16 septembre 2025, les intimés ont déclaré renoncer à dupliquer. 
e. Le 30 septembre 2025, le greffe de la Cour a avisé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Le 5 juillet 2006, I______ SA, H______ et A______, en qualité de locataires, et 
J______ et K______, en qualité de bailleurs, ont conclu un contrat de bail à loyer 
commercial portant sur la location de bureaux d'une surface indicative d'environ 
230m2 situés au 1er étage de l'immeuble sis rue 3______ no. ______, [code postal] 
Genève. 
b. H______ et A______ étaient actionnaires de I______ SA, société inscrite au 
registre du commerce de Genève le ______ 2005. H______ en a par ailleurs été 
administrateur de sa création à sa radiation, alors que A______ en a été directeur 
du 16 mars 2006 au 7 mars 2007. 
I______ SA a été radiée du registre du commerce de Genève le ______ 2015, après 
que son siège a été transféré à L______, dans le canton de Zoug. A cette occasion, 
sa raison sociale a été modifiée en M______ SA. H______ est demeuré seul 
administrateur. 


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c. Par courrier de la régie du 21 avril 2010, les locataires ont été informés que, suite 
à une réorganisation patrimoniale entre les copropriétaires, les bailleurs étaient 
désormais B______, C______, D______, E______, F______ et G______. 
d. Un litige est survenu entre H______ et A______. Par contrat du 
4 mars 2013, ceux-ci ont conclu une transaction, selon laquelle, notamment, 
A______ acceptait de vendre ses actions de I______ SA à H______. 
Cette convention prévoyait, par ailleurs, que A______ acceptait de ne plus être 
colocataire des locaux loués et que H______ et I______ SA demanderaient cette 
suppression aux bailleurs et l'obtiendraient. 
e. Par contrats de cession d'actions des 16 et 17 mai 2013, A______ a vendu la 
totalité de ses actions de I______ SA à H______. 
f. Le 10 juillet 2013, I______ SA, H______ et A______ ont adressé conjointement 
un courrier aux bailleurs, sollicitant la modification de la rubrique « locataire » du 
bail afin de supprimer toute référence à A______, le reste du bail demeurant 
inchangé. 
g. Par courrier du 13 septembre 2013, les bailleurs ont répondu qu’ils ne pouvaient 
pas donner suite à leur requête sans examiner préalablement la situation financière 
actuelle de I______ SA et de H______. Ils ont, par ailleurs, sollicité des 
informations complémentaires, précisant que si le transfert du contrat de bail n'était 
pas accepté, les trois locataires demeureraient solidairement responsables entre eux. 
h. Par courrier du 16 décembre 2013, les bailleurs ont informé les locataires qu'en 
l'absence des renseignements demandés, ils ne pouvaient donner suite à leur 
demande de transfert de bail. Ils considéraient que les trois locataires demeuraient 
conjointement et solidairement responsables du contrat de bail et des engagements 
qui en découlaient, dont le règlement du loyer. 
i. Par courrier du 27 août 2019 envoyé à l'adresse des locaux loués, la régie a fait 
savoir à M______ SA, H______ et A______ que, compte tenu du transfert du siège 
de I______ SA à L______ [ZG] et de la modification de la raison sociale en 
M______ SA, les bailleurs prenaient acte de ce que les droits et obligations du 
contrat de bail avaient été repris conjointement et solidairement par M______ SA 
(représentée par H______), H______ et A______. Ce courrier valait avenant au 
contrat de bail, dont les autres clauses demeuraient inchangées. 
j. Le montant du loyer, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 6'921 fr. par 
mois. 
k. Par avis comminatoires du 18 février 2021, les bailleurs ont mis en demeure les 
locataires de leur régler dans les trente jours 33'334 fr. à titre d'arriérés de loyers et 
charges pour les mois d'octobre 2020 à février 2021 et les a informés de leur 
intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, 
de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 


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l. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, les bailleurs ont, par avis officiels du 25 mars 2021, résilié le 
bail pour le 30 avril 2021. 
m. Par jugement JTBL/367/2022 du 12 mai 2022, le Tribunal a condamné 
M______ SA, H______ et A______ à évacuer immédiatement les locaux, les a 
condamnés conjointement et solidairement, à verser aux bailleurs 40'080 fr. 10, plus 
intérêts, à titre d’arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite et a 
ordonné la libération de la garantie de loyer de 16'650 fr. en faveur des bailleurs. 
Statuant sur appel de H______ et M______ SA, la Cour a confirmé ce jugement 
par arrêt ACJC/1175/2022 du 12 septembre 2022. 
n. Les bailleurs ont fait procéder à l'évacuation des locaux par la force publique le 
14 décembre 2022. 
o. Par courrier du 1er mars 2023, les bailleurs ont requis de A______ et H______ 
le versement d'un montant de 107'086 fr. 75, comprenant 91'294 fr. à titre 
d'indemnités pour occupation illicite pour la période du 1er décembre 2021 au 
31 janvier 2023, 3'006 fr. 70 à titre de solde de décompte chauffage et eau chaude, 
ainsi que 1'723 fr. 20, 5'785 fr. 55 et 5'277 fr. 30 à titre de divers frais de réparations 
incombant aux locataires. 
p. Le 11 avril 2023, les bailleurs ont fait notifier des commandements de payer à 
A______ (poursuite n° 2______) et à H______ (poursuite n°1______) portant sur 
les montants suivants : 93'448 fr. 10 plus intérêts à 5% dès le 
1er juillet 2022, à titre d'indemnités pour la période du 1er décembre 2021 au 
31 janvier 2023, et de provisions de chauffage du 1er mai 2022 au 31 janvier 2023, 
sous déduction de 1'445 fr. 90 de solde de décompte chauffage et eau chaude saison 
2020/2021 (poste 1); 852 fr. 60 plus intérêts à 5% dès le 12 octobre 2022 à titre de 
solde de décompte chauffage et eau chaude saison 2021/2022 (poste 2); 1'723 fr. 20 
plus intérêts à 5% dès le 2 mars 2023 à titre d'honoraires d’huissier judiciaire 
(poste 3); 5'785 fr. 55 plus intérêts à 5% dès le 2 mars 2023 à titre de facture relative 
aux frais de déménagement (poste 4); 5'277 fr. 30 plus intérêts à 5% dès le 2 mars 
2023 à titre de facture relative aux frais de serrurier lors de l’évacuation (poste 5). 
q. Le 20 décembre 2023, les bailleurs ont saisi le Tribunal d’une demande en 
paiement contre H______ et A______. 
Ils ont conclu à ce que le Tribunal condamne ces derniers à leur verser, 
conjointement et solidairement, 93'448 fr. 10 avec intérêts à 5% l'an dès le 
1er juillet 2022, sous déduction de 16'650 fr. reçus le 23 mars 2023, 852 fr. 60 avec 
intérêt à 5% l’an dès le 12 août 2022, 1'723 fr. 20 avec intérêts à 5% l’an dès le 
3 mars 2023, 5'785 fr. 55 avec intérêts à 5% l’an dès le 3 mars 2023, 5'277 fr. 30 
avec intérêts à 5% l’an dès le 3 mars 2023, ainsi que 10'000 fr. 
Ils ont en outre sollicité du Tribunal qu’il écarte définitivement les oppositions 
formées par A______ et H______ aux commandements de payer susmentionnés. 


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r. Par réponse du 15 mars 2024, A______ a conclu au déboutement des bailleurs 
de toutes leurs conclusions. 
Il a notamment allégué que, depuis la vente de ses actions à H______ en 2013, il 
n'avait plus aucun lien avec I______ SA ou avec les locaux loués. Il n'avait jamais 
reçu les courriers adressés par les bailleurs les 13 septembre et 16 décembre 2013, 
qui avaient été envoyés à l'adresse des locaux, auxquels il n'avait plus accès. Il ne 
pouvait par ailleurs pas être lié par le bail, qui avait été transféré à M______ SA par 
avenant du 27 août 2019, qu'il n'avait pas signé. 
s. Lors de l’audience du 19 septembre 2024, A______ a déclaré que la régie avait 
mal fait son travail, en ne l'informant pas qu'il était " toujours dans le bail ". Il était 
persuadé d'en être "sorti". Il n'avait pas été informé du refus du transfert du bail. Il 
n'avait pas fourni à la régie une autre adresse que celle des locaux loués, mais on 
pouvait trouver son adresse en tapant son nom sur Google. La régie ne l'avait par 
ailleurs jamais appelé, alors qu'elle disposait de son numéro de téléphone. 
A l’issue de l’audience, les parties ont plaidé, persistant dans leurs conclusions 
respectives, et le Tribunal a gardé la cause à juger. 
 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 
du 28 février 2013). 
 
1.2 En l'espèce, les dernières conclusions en paiement prises par les intimés en 
première instance, dans le cadre de leur demande en paiement du 
20 décembre 2023, étaient supérieures à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel 
est ouverte. 
1.3 Interjeté dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 
3, 143 al. 1, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 


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2. 
Aux termes du jugement entrepris, le Tribunal a retenu que A______ était resté 
partie au contrat de bail malgré la vente de ses actions de I______ SA en 2013 
puisque la demande des locataires visant à sa libération des droits et obligations 
découlant du bail avait été expressément refusée par les bailleurs. Le fait que le 
courrier de refus ait été envoyé à l’adresse des locaux loués et que l’appelant n’en 
ait peut-être pas eu connaissance ne le libérait pas de ses obligations contractuelles. 
Il n’avait pas transmis d’autre adresse aux intimés, ni à la régie les représentant, et 
ne s’était pas non plus inquiété de la suite donnée à sa demande d’être libéré du 
bail. Il ressortait par conséquent de la procédure que tant H______ que A______ 
étaient parties au contrat de bail, qu’ils avaient l’obligation de s’acquitter du loyer 
et de libérer les locaux au terme de celui-ci, ce qu’ils n’avaient pas fait jusqu’à leur 
évacuation forcée. Pour ces raisons, ils devaient être condamnés, conjointement et 
solidairement, à payer aux intimés les sommes requises à titre d’indemnités pour 
occupation illicite, de soldes de charges et de frais relatifs aux honoraires d’huissier 
judiciaire, au déménagement et à l’intervention d’un serrurier lors de l’évacuation. 
L’appelant fait valoir que le transfert de bail a eu lieu par actes concluants, en 
l’absence du consentement écrit des bailleurs, ceux-ci ayant accepté le changement 
de situation en traitant directement avec H______. Les intimés abusaient de leur 
droit en lui réclamant désormais les sommes litigieuses car il n'avait jamais eu 
connaissance des courriers des bailleurs après son départ de la société susvisée. Ces 
derniers n’étaient pas dispensés de procéder à des recherches sur « Google » ou 
auprès de l’Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) afin de lui 
communiquer les échanges avec H______. 
2.1 A teneur de l’art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d’un local commercial peut 
transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur; ce dernier ne 
peut refuser de donner son consentement que pour de justes motifs. 
Le transfert de la chose louée à un tiers suppose la réalisation de trois conditions, à 
savoir l’existence d’un contrat valable entre le bailleur et le locataire, la conclusion 
d’un accord entre le locataire et le tiers quant à la reprise du contrat de bail et, enfin, 
le consentement écrit du bailleur au transfert; cette dernière étant une condition 
suspensive à la validité du transfert de bail (ATF 125 III 226 consid. 2b; 139 III 353 
consid. 2.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 
consid. 4.1 et 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3; LACHAT/BOHNET, 
in Commentaire romand du Code des obligations, 3ème éd. 2021, n. 5 ad art. 263 
CO; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, 
n. 14 ad art. 263 CO). 
L’exigence de la forme écrite a été instaurée dans le but de faciliter la preuve de 
l’accord du bailleur, condition essentielle et indispensable au transfert, ainsi que 
pour garantir la sécurité juridique (arrêt du Tribunal fédéral 4C.401/2005 du 
1er juin 2006 consid. 8.3.3; BISE/PLANAS, in Commentaire pratique du Droit du bail 
à loyer et à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI [éd.], 2ème éd. 2017, n. 33 ad art. 263 
CO). Aussi, de manière générale, si la forme écrite n’est pas observée pour le 


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consentement du bailleur, celui-ci n’est pas valable et le transfert de bail ne pourra 
donc pas intervenir (arrêt du Tribunal fédéral 4A_55/2008 du 26 mars 2008 
consid. 3; BISE/PLANAS, op.cit., n. 33 ad art. 263 CO). 
Cependant, il peut y avoir abus de droit par le bailleur à invoquer l’absence de forme 
écrite si le consentement a été donné oralement ou tacitement par actes concluants 
(arrêts du Tribunal fédéral 4C.246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 5.2 et 
4C.167/2002 du 8 octobre 2002 consid. 2.4.1; BISE/PLANAS, op.cit., n. 35 ad 
art. 263 CO). 
Lorsque le consentement du bailleur au transfert de bail n’est pas donné par écrit, 
mais qu’il y a consenti oralement ou par actes concluants, la question de la forme 
se pose et il y a lieu de rechercher si le bailleur commet un abus de droit (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.2). Il appartiendra au 
juge de déterminer si les indices de l’existence de preuves d’actes concluants sont 
suffisants et de s’assurer qu’il n’y a pas de justes motifs pour lesquels le bailleur 
aurait légitimement pu refuser la cession de bail; l’existence d’un abus de droit doit 
cependant être admise de manière restrictive (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3; BISE/PLANAS, op.cit., n. 35 in fine 
ad art. 263 CO). 
Le Tribunal fédéral a considéré que le bailleur peut légitimement refuser un 
candidat à la reprise de bail qui serait insolvable; au même titre, le refus de donner 
son consentement est justifié s’il réclame des renseignements relatifs à la situation 
financière du tiers bénéficiaire du transfert de bail et que ce dernier ne s’exécute 
pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4; 
BISE/PLANAS, op.cit., n. 50 ad art. 263 CO). 
2.2 En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’appelant, aucun élément du 
dossier ne permet de retenir que les bailleurs auraient consenti au transfert de bail 
par actes concluants. Ils ont au contraire expressément refusé de donner suite à la 
demande de transfert des locataires, par courrier du 16 décembre 2013. 
En l’absence de toute réponse des locataires quant à la communication des 
documents nécessaires à l’examen de la situation financière – et donc de la 
solvabilité – des potentiels repreneurs du bail, à savoir H______ et M______ SA, 
les bailleurs disposaient de plus d’un motif légitime de refus du transfert de bail au 
sens de l’art. 263 al. 2 CO. 
C'est par ailleurs à juste titre que les intimés ont envoyé les courriers concernant le 
bail à l'adresse des locaux loués. Ils n'avaient aucune raison de considérer que 
l'appelant ne recevrait pas leurs envois à cette adresse, ni aucune obligation de faire 
des recherches en vue de déterminer quelle était sa nouvelle adresse. Comme le 
Tribunal l'a retenu à bon droit, c'est en réalité l'appelant qui s'est montré négligent. 
Il lui aurait incombé de s'enquérir de la suite donnée à sa demande de transfert de 
bail et de prendre, cas échéant, les mesures nécessaires à la protection de ses 
intérêts, ce qu'il n'allègue pas avoir fait. 


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L'on ne discerne ainsi aucun abus de droit de la part des bailleurs. 
Il découle de ce qui précède que les conditions cumulatives pour un transfert de bail 
prévues par l’art. 263 al. 1 CO ne sont pas réunies. L'appelant est dès lors demeuré 
conjointement et solidairement responsable de l’obligation de s’acquitter du loyer, 
des charges y relatives et des frais découlant de l’évacuation des locaux. 
Dans la mesure où l’appelant n’a contesté ni le bien-fondé, ni la quotité des 
montants qu'il a été condamné à payer, le jugement entrepris sera entièrement 
confirmé. 
3. 
À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers. 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 13 mai 2025 par A______ contre le jugement 
JTBL/288/2025 rendu le 24 mars 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/17813/2023. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 
GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Jean- 
Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.