ge_gerichte · ATA/597/2006 · 2006-11-14 · de

Résumé:
 allocation de logement. Détermination de la surface nette du
Logement. Rappel de la jurisprudence du Tribunal administratif écartant le hall des surfaces assimilables à des pièces, même si celui-ci avait une surface importante. Un hall n'est pas habitable, quelle qu'en soit la destination qu'en font les locataires. Pour déterminer les espaces communautaires, il ne s'agit pas de considérer l'utilisation des pièces faites par les locataires, mais bien la conception architecturale de l'appartement.

RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POUVOIR JUDICIAIRE

A/2111/2006-DCTI ATA/597/2006
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 14 novembre 2006

dans la cause

Madame et Monsieur E

contre

DIRECTION DU LOGEMENT

-2/6-

EN FAIT

Madame et Monsieur E (ci-après : les époux E , les
intéressés ou les recourants) et leur fille sont locataires d’un appartement à
Genève.

Le 16 septembre 2005, les époux E ont requis une allocation de
logement auprès de la direction du logement (ci-après : la DL).

Par décision du 2 décembre 2005, la DL a accordé aux époux E une
allocation mensuelle de CHF 208,35, fondée sur le fait que leur appartement
comprenait deux pièces et demie.

Le 19 décembre 2005, les époux E ont élevé réclamation auprès de
la DL. L’appartement qu’ils occupaient comportait trois pièces, et non deux pièces
et demie. Il était en effet constitué d’un hall de 9,8 mètres carrés, dont la surface
nette habitable était de 5 mètres carrés, d’un séjour de 19,6 mètres carrés, d’une
cuisine de 5,7 mètres carrés, d’une chambre à coucher de 13,8 mètres carrés et
d’une salle de bains de 4,1 mètres carrés.

Le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection
des locataires du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01) ne prévoyait pas l’exclusion
des halls et stipulait que pour les logements de plus de deux pièces, une surface de
passage théorique d’un mètre de large devait être déduite lorsque l’accès à une
chambre se faisait par une autre pièce. Cette règle était applicable à leur cas et le
hall devait être pris en compte dans le calcul du nombre de pièces. Si la surface du
hall était comprise dans l’espace communautaire, ce dernier devait compter pour
deux pièces. Si le hall était considéré comme une chambre, il comptait pour une
demi-pièce. Dans les deux hypothèses, il s’agissait d’un appartement de trois
pièces.

Les époux E ont encore souligné les divergences entre administra-
tions s’agissant de la manière de calculer le nombre de pièces. L’immeuble dans
lequel se trouvait leur logement était propriété de la CIA, qui le leur louait comme
un 3,5 pièces.

a. Le 20 janvier 2006, les époux E ont rempli une demande de
renouvellement de leur allocation de logement.

b. Le 11 avril 2006, la DL leur a accordé une allocation mensuelle de
CHF 208,35 pour la période courant dès le 1” avril 2006, fondée sur deux pièces
et demie.

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Le 23 mai 2006, la DL a rejeté la réclamation. Les halls étaient exclus des
surfaces habitables. L’appartement était constitué d’une cuisine de 5,89 mètres
carrés et d’un séjour de 16, 89 mètres carrés. La surface de la cuisine et du séjour,
inférieure à 27 mètres carrés, comptait pour une pièce et demie. L’appartement
avait de plus une chambre de 13,63 mètres carrés, soit une pièce. Il s’agissait donc
bien d’un appartement de 2,5 pièces.

Le 4 juin 2006, les époux E ont saisi le Tribunal administratif d’un
recours, reprenant et développant leur argumentation antérieure.

Le 12 juillet 2006, la DL s’est opposée au recours. Le Tribunal administratif
avait rappelé à plusieurs reprises que le hall ne faisait pas partie des surfaces
habitables et ce, quelle qu’en soit l’utilisation faite par les locataires.
L’appartement des époux E était constitué de 2,5 pièces.

Au cours de l’audience de comparution personnelle des parties du 25
septembre 2006, les parties ont campé sur leurs positions. M. E a souligné
qu’une interprétation exacte de l’article 4 alinéa 1 RLGL devait entraîner
l’admission du recours.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -E 5 10).

a. Un locataire peut être mis au bénéfice d'une allocation de logement si son
loyer constitue une charge manifestement trop lourde et si un échange avec un
logement moins onéreux ne peut se réaliser sans inconvénients majeurs (art. 39 A
de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre
1977 - LGL -14 05).

b. Pour que le locataire d'un appartement se trouvant dans un immeuble du
secteur non subventionné puisse bénéficier d'une allocation de logement, le loyer
et les caractéristiques de cet appartement doivent correspondre aux normes
admises dans les immeubles soumis à la loi, compte tenu de l'année de
construction de l'immeuble (art. 39A al. 2 et 39B al. 3 LGL). Le but de ces
dispositions est d'éviter que l'allocation de logement ne serve, contrairement à sa
finalité sociale, à financer le paiement de loyers trop élevés ou l'allocation de
logements luxueux (ATA/362/1999 du 15 juin 1999 et les références citées).
Quant à la comparaison des loyers, la jurisprudence a retenu qu'un logement ne
pouvait être agréé lorsque le loyer par pièce dépassait le loyer moyen par pièce

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pour 90% des logements comportant le même nombre de pièces et construits à la
même époque (ATA/362/1999 précité et les références).

Le seul problème à régler consiste à déterminer si le hall de l'appartement
doit être pris en compte pour le calcul de la surface nette.

a. Le nombre de pièces stipulé dans le bail n'est pas déterminant et cède le pas
au résultat obtenu sur la base des prescriptions du RLGL (ATA/87/2000 du 8
février 2000).

b. L'article 4 alinéa 1 RLGL a la teneur suivante :

« Par surface nette du logement, on entend l'addition des surfaces des
pièces habitables du logement et de la cuisine ou du laboratoire, à
l'exclusion des gaines techniques, dégagements, couloirs, réduits et
locaux sanitaires, galeries ou mezzanines, loggias, balcons, terrasses,
jardins. La surface nette se calcule entre les murs intérieurs. Pour les
logements de plus de deux pièces, lorsque l'accès à une chambre se
fait par une autre pièce, il est déduit la surface de passage théorique
d’un mètre de large. Pour les pièces dont le plafond suit la pente de
la toiture, la surface nette est comptée en plein lorsque le vide d'étage
est égal ou supérieur à 2,40 mètres et pour moitié lorsqu'il est situé
entre 1,80 mètres et 2,40 mètres. Pour les logements comportant
deux pièces au plus, la surface des halls et dégagements est prise en
considération ».

c. Le Tribunal administratif a eu plusieurs fois l'occasion d'écarter le hall des
surfaces assimilables à des pièces, même si celui-ci avait une surface importante
(ATA/87/2000 précité ; ATA/414/1999 du 6 juillet 1999). A l'évidence, un hall
n'est pas habitable, quelle qu'en soit la destination qu'en font les locataires. A ce
sujet, pour déterminer les espaces communautaires, il ne s'agit pas de considérer
l'utilisation des pièces faites par les locataires, mais bien la conception
architecturale de l'appartement (ATA/717/1998 du 10 novembre 1998). Toutefois,
l'hypothèse de la transformation du hall moyennant l'abattement d'une cloison ne
se pose pas en l'espèce.

d. Le fait que le terme «hall» ne figure pas dans les surfaces exclues
énumérées à la première phrase de l'article 4 alinéa 1 RLGL ne résulte pas d'un
oubli. Cette disposition définit ce qu'il faut entendre par surface nette du
logement, laquelle correspond à l'addition des surfaces des pièces habitables du
logement. Or, par définition, le hall n'est pas une pièce habitable. En outre, la
disposition précitée a exclu de ces surfaces les dégagements, couloirs et réduits, ce
qui inclut le terme de « hall ». Cette interprétation est confirmée par la dernière
phrase de cette même disposition, qui intègre la surface des halls dans la surface
habitable uniquement pour les appartements de deux pièces au maximum.

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Enfin, la deuxième phrase de cette disposition, qui prévoit - pour les
appartements de plus de deux pièces - la déduction d’une surface d’un mètre de
large lorsque l’accès à une chambre se fait par une autre pièce, n’est pas
applicable en l’espèce, le hall n’étant pas une pièce au sens du RLGL.

C’est donc à juste titre que la DL n'a pas pris en compte le hall de
l'appartement de la recourante.

5. Le recours doit ainsi être rejeté.

Vu l'article 10 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en
procédure administrative du 30 juillet 1986 (E 5 10.03), la procédure n'est pas
gratuite. Un émolument de CHF 300.- sera mis à la charge des recourants (art. 87
LPA).

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 10 juin 2006 par Madame et Monsieur
E contre la décision de la direction du logement du 23 mai 2006 ;

au fond :
le rejette ;
met à la charge des recourants un émolument de CHF 300.- ;
communique le présent arrêt à Madame et à Monsieur E ainsi qu'à la direction

du logement.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,

juges.
Au nom du Tribunal administratif :
la greffière-juriste adj. : la vice-présidente :
M. Tonossi L. Bovy

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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