ge_gerichte · ACJC/1131/2012 · 2012-03-26 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.08.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22810/2011 
ACJC/1131/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU MERCREDI 8 AOÛT 2012 
 
Entre 
R______SA, sise ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 26 mars 2012, comparant par Me Jean-Charles Sommer, avocat, place 
Longemalle 16, case postale 3407, 1211 Genève 3, en l’étude duquel elle fait élection 
de domicile aux fins des présentes, 
d’une part, 
 
et 
 
Madame M______, domiciliée ______ Carouge (GE), intimée, comparant par Me 
Claudio Fedele, avocat, avenue Krieg 7, case postale 209, 1211 Genève 17, en l’étude 
duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 
d’autre part, 
 


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C/22810/2011 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 26 mars 2012, notifié à la bailleresse le 3 avril 2012, le Tribunal 
des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête en cas clair (art. 257 CPC) 
déposée le 17 octobre 2011 par R______SA (ci-après : R______) à l’encontre de 
la locataire M______ et tendant à l’évacuation de celle-ci, de ses biens et de tout 
tiers de l’appartement no _ qu’elle «[occupait] sans droit» au 1er étage de 
l’immeuble sis ______ à Carouge, ainsi qu’à l’exécution directe de cette mesure 
dès l’entrée en force du jugement. Le Tribunal a débouté les parties de toutes 
autres conclusions, la procédure étant en outre gratuite. 
Comme retenu par les premiers juges et non contesté en appel, il ressort du dos-
sier ce qui suit : par lettre recommandée du 1er septembre 2010, constatant que 
M______ ne s’acquittait plus de ses mensualités - de 1'050 fr. (loyer et charges) 
- depuis octobre 2009 par mois d’avance, mais au milieu du mois courant, 
R______ avait imparti à la locataire un délai au 13 septembre 2010 pour payer la 
mensualité de septembre 2010 plus 10 fr. de frais rappel, faute de quoi les 
mensualités seraient désormais payables par trimestre d’avance; ce courrier, 
auquel était joint un bulletin de versement, était parvenu à l’office de retrait le 3 
septembre 2010 et n’avait pas été retiré par sa destinataire; estimant que la 
mensualité susmentionnée n’avait pas été versée dans le délai requis, la 
bailleresse avait, par pli recommandé du 16 septembre 2010 non retiré, informé 
la locataire que les mensualités seraient désormais exigibles par trimestre 
d’avance, un délai au 29 octobre 2010 lui étant imparti pour s’acquitter de la 
somme de 3'150 fr., correspondant aux mensualités de novembre 2010 à janvier 
2011, grâce à deux bulletins de versement joints, faute de quoi une lettre 
comminatoire lui serait adressée; par avis comminatoire recommandé du 4 
novembre 2010, distribué le 5 novembre 2010, R______, constatant qu’il n’avait 
été que partiellement donné suite à son pli du 16 septembre 2010, avait mis 
M______ en demeure, en application de l’art. 257d CO, de verser le montant de 
3'160 fr. (mensualités de novembre 2010 à janvier 2011, plus 10 fr. de frais de 
rappel) dans le délai légal de 30 jours, faute de quoi son bail serait résilié; 
considérant que la somme réclamée n’avait pas été versée dans le délai imparti, 
la bailleresse avait, par avis officiel du 20 décembre 2010 envoyé en 
recommandé mais non réclamé, résilié le bail de la locataire pour le 31 janvier 
2011. 
A l’audience de débats du 27 février 2012 devant les premiers juges, M______ 
avait déclaré qu’elle ignorait jusqu’à fin 2010 qu’elle devait payer le loyer par 
mois d’avance. Son avocat avait précisé que son erreur «[provenait] du 
changement de pratique depuis la résiliation du contrat de travail»; à son avis, la 
demande de paiement par trimestre d’avance constituait un abus de droit, dans la 
mesure où la locataire avait toujours payé son loyer entre le 10 et le 15 du mois 


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en cours avec la tolérance de la bailleresse; il n’était en outre pas prouvé que le 
loyer du mois de septembre 2010 n’avait pas été payé dans le délai fixé, et 
l’acheminement des avis comminatoires et du congé par recommandé n’avait pas 
été rendus vraisemblable, étant donné que le destinataire des codes-barres n’était 
pas établi; enfin, le silence de dix mois entre le congé et l’introduction de la 
requête d’évacuation correspondait à une renonciation tacite du congé. 
Dans son jugement, le Tribunal, se référant notamment à l’ACJC/597/2011 
consid. 4.4 et à LACHAT (Le bail à loyer, 2008, p. 311), a retenu que la bail-
leresse avait mis la locataire en demeure au sens de l’art. 1 al. 2 du contrat-cadre 
romand (ci-après : CCR) le lendemain du terme de paiement contractuel, alors 
que la locataire n’était en retard que d’un jour dans le paiement de son loyer, et 
que, par ailleurs, le délai imparti au 13 septembre 2010, n’ayant commencé à 
courir que le 10 septembre 2010 (vu le délai de garde de sept jours), n’était que 
de trois jours. R______ n’avait donc pas respecté les conditions de l’art. 1 al. 2 
CCR et ne pouvait dès lors pas s’en prévaloir pour exiger le paiement trimestriel 
du loyer. De ce fait, les mensualités de décembre 2010 et janvier 2011 n’étaient 
pas exigibles à la date de l’avis comminatoire du 4 novembre 2010 et ne 
permettaient pas l’application de l’art. 257d CO, sans que la locataire ait pu 
reconnaître les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. Partant, l’avis 
comminatoire n’était pas valable, de sorte que le congé était nul. 
B. 
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 13 avril 2012, R______ a 
formé appel de ce jugement. Elle conclut à l’annulation du jugement attaqué et 
reprend ses conclusions de première instance. 
M______ conclut à la confirmation du jugement entrepris. 
Les parties ont été informées le 2 mai 2012 de la mise en délibération de la 
cause. 
C. 
Pour le surplus, l’argumentation des parties sera examinée ci-après dans la 
mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la LTF s’applique 
aussi au CPC (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, 
ch. 4.2 p. 47 et ch. 2.1.1 p. 185 note 12). Ainsi, dans une contestation portant sur 
la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer - 


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provisions pour frais accessoires incluses - de la période minimale pendant 
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre 
ici en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la pro-
cédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal 
fédéral n. p. 4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; ATF 111 II 384 
consid. 1; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, ch. 4.3 
p. 49). 
En l’espèce, compte tenu de ces principes, la valeur litigieuse est de 37’800 fr. 
(1’050 fr. x 12 x 3), de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
1.2. Vu l’application de l’art. 257d CO dans le cadre de la présente cause, la 
Chambre des baux et loyers siège sans assesseurs (art. 121 al. 2 LOJ). 
2. 
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier d'appel. 
En l’occurrence, ces conditions formelles étant remplies, l’appel est recevable. 
3. 
La question à trancher dans un premier temps est celle de savoir si la procédure 
introduite par la requête de l’appelante du 17 octobre 2011 remplit les conditions 
du cas clair au sens de l’art. 257 al. 1 CPC et si les premiers juges étaient, dès 
lors, fondés ou non à la déclarer irrecevable au motif qu’elle ne remplissait pas 
ces conditions. 
En vertu de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure 
sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : a. l’état de fait n’est 
pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé; b. la situation 
juridique est claire. D’après l’al. 3, le tribunal n’entre pas en matière sur la 
requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée. 
Cela signifie que l’état de fait doit pouvoir être établi sans peine. En cas de 
doute, l’affaire doit être traitée dans une procédure complète. La situation juri-
dique peut être considérée comme claire si, sur la base d’une doctrine et d’une 
jurisprudence éprouvées, la norme s’applique au cas concret et y déploie ses 
effets de manière évidente. Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 
CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, 
la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il suffit - à tout le 
moins - au défendeur de démontrer la vraisemblance de ses objections, mais des 
allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide 
(Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile 
suisse [CPC], in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6959). 


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Il est admis que la procédure d'évacuation postérieure à une résiliation de bail 
pour défaut de paiement du loyer appartient, en principe, à la catégorie des cas 
clairs (HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2009, p. 165; 
LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 167). 
4. 
4.1. Aux termes de l’art. 1 CCR, qui déroge à l’art. 257c CO et qui a été déclaré 
de force obligatoire générale, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais ac-
cessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son 
compte postal ou bancaire (al. 1); lorsque le locataire est en retard de plus de dix 
jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en 
demeure écrite, le bailleur peut exiger que les loyers, acomptes de chauffage et 
de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois 
suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (al. 2). 
Lorsque le bailleur remet au locataire des bulletins de versement, le paiement 
intervient au moment où le locataire s’est acquitté du montant au guichet postal; 
il importe peu que le compte bancaire ou postal du bailleur ne soit crédité 
qu’après la fin de ce délai (ATF 124 III 145 = JdT 2000 I 220; BIERI, in Droit 
du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 13 ad art. 257c CO; LACHAT, 
Le bail à loyer, 2008, p. 312). 
4.2. Dans le cas présent, comme l’a considéré le Tribunal, la lettre recommandée 
de l’appelante du 1er septembre 2010 a été adressée à l’intimée alors qu’elle ne 
pouvait pas savoir si celle-ci avait réglé, le 31 août 2010, le loyer de septembre 
2010 à la poste au moyen du bulletin de versement, mode de paiement qui était 
convenu; ainsi, il pourrait être considéré que le terme auquel l’appelante pouvait 
se prévaloir de l’exigibilité a été de facto reporté, pour tenir compte de la récep-
tion du paiement, au moins aux premiers jours de septembre 2010, plus précisé-
ment au jour précédant celui où l’appelante pouvait savoir que le loyer n’avait 
pas été payé dans les temps requis, par exemple au 4 ou 6 septembre 2010 
(cf. ACJC/375/2012 consid. 5.2), et que le délai de paiement au 13 septembre 
2010 était ainsi trop court et la lettre du 16 septembre 2010 prématurée. Faute de 
validité avérée de la mise en demeure du 1er septembre 2010, la décision de la 
bailleresse de réclamer le paiement trimestriel des loyers et charges est sujette à 
caution, de même que le fait qu’elle n’ait laissé qu’un délai de douze jours pour 
effectuer le paiement, ce qui peut être insuffisant si la lettre reste à la poste 
durant le délai de garde de sept jours. De ce fait, comme considéré par les pre-
miers juges, il était à tout le moins douteux que les mensualités de décembre 
2010 et janvier 2011 étaient exigibles à la date de l’avis comminatoire du 
4 novembre 2010 et permettaient l’application de l’art. 257d CO, et il n’est à tout 
le moins pas établi que l’intimée n’ait pas payé son loyer de novembre 2010 
dans le délai comminatoire. 


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Pour ces motifs déjà, la procédure de cas clair de l’art. 257 CPC n’est en l’es-
pèce pas applicable. 
4.3. La validité du congé litigieux est d’autant moins claire que l’appelante n’a 
pas apporté d’éléments de fait probants contre l’allégation de l’intimée selon 
laquelle elle avait toléré pendant près d’une année qu’elle paie les loyers au 10 
ou 15 du mois courant, et que la reconnaissance d’un abus de droit (art. 2 al. 2 
CC) n’est à tout le moins pas exclue si le bailleur, dans de telles circonstances, 
tire prétexte de cette date de paiement pour exiger abruptement le versement par 
trimestre d’avance (cf. LACHAT, Le bail à loyer, p. 311). 
5. 
Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre, conformément à l’art. 257 al. 3 CPC, 
que les premiers juges ont déclaré la requête en cas clair de l’appelante irrece-
vable. 
En conséquence, le jugement querellé est confirmé. 
6. 
A teneur de l'art. 17 LaCC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, des frais ne sont 
pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé 
que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 
d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l’appel interjeté par R______SA contre le jugement JTBL/286/2012 
rendu le 26 mars 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22810/2011-7-
E. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.