ge_gerichte · C/17379/2011 · 2014-05-30 · fr

BAIL À LOYER; IMMISSION; BRUIT; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DÉFAUT DE LA CHOSE; DIMINUTION DE LOYER | CO.259a.1.B; CO.259d

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 30.05.2014 C/17379/2011

C/17379/2011
ACJC/646/2014
du 30.05.2014
sur JTBL/1133/2013 ( OBL
)
, JUGE
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; IMMISSION; BRUIT; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DÉFAUT DE LA CHOSE; DIMINUTION DE LOYER
Normes
:
CO.259a.1.B; CO.259d
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/17379/2011
ACJC/646/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du VENDREDI 30 MAI 2014
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 octobre 2013, comparant par Me Claudio Fedele, avocat, avenue Krieg 7, case postale 209, 1211 Genève 17, en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
B______
, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Pascal Aeby, avocat, rue Beauregard 9, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTBL/1133/2013
du 14 octobre 2013, expédié pour notification aux parties le 17 octobre 2013, le Tribunal des baux et loyers a réduit de 15% le loyer de l’appartement de A______, situé au 2
ème
étage de l’immeuble sis 6 rue C______ à Genève pour la période du 15 octobre 2010 au 31 janvier 2011 (ch. 1 du dispositif), condamné B______ (ci-après : B______ ou bailleresse) à restituer à A______ le trop perçu de 459 fr. 40 avec intérêts à 5% à compter du 15 décembre 2010 (ch. 2); débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont admis que les travaux d'installation du magasin D______ avaient restreint l'usage de la chose louée pour la période allant du 1
er
octobre 2010 au 31 janvier 2011.
Ils n'ont, en revanche, retenu aucun défaut de la chose louée depuis l'ouverture du magasin D______ et ont débouté A______ de ses conclusions en réduction permanente de son loyer dès le 1
er
février 2011.
b.
Par acte déposé le 18 novembre 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel contre ce jugement dont il sollicite l'annulation. Il conclut à une réduction de son loyer de 40% pour la période du 1
er
octobre 2010 au 31 janvier 2011 et à une réduction de son loyer de 35% dès le 1
er
février 2011 en raison des nuisances liées à l'installation du magasin D______.
Trois jours plus tard, il a produit à l'appui de ses écritures, une pièce nouvelle, à savoir la preuve du paiement de son loyer le 2 août 2013.
c.
Le 19 décembre 2013, la B______ conclut, principalement, au rejet de l'appel ainsi qu'au déboutement de A______ de toutes ses conclusions et forme un appel joint, sollicitant l'annulation du jugement et au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.
Elle produit une pièce nouvelle à l'appui de ses écritures, soit un rapport du Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (SABRA) daté du 27 mars 2013 dont elle allègue n'avoir eu connaissance qu'après la date du dépôt de ses plaidoiries finales du 16 septembre 2013 devant le Tribunal et se prévaut de faits nouveaux sur la base de ce rapport.
d.
A______ propose le rejet de l'appel joint et le déboutement de la B______ de toutes ses conclusions.
e.
Par pli du 27 février 2014, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.
B.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
La B______ est propriétaire de l'immeuble sis 6 rue C______ à Genève. La parcelle sur laquelle se situe l'immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III (2
ème
zone) selon l'ordonnance sur la protection contre le bruit (ci-après : OPB).
b.
Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 1
er
janvier 1991 portant sur un appartement de trois pièces situé au deuxième étage de l'immeuble susvisé.
Le loyer annuel a été fixé à 10'500 fr., charges non comprises.
c.
A compter du 1
er
octobre 2010, des travaux ont débutés au rez-de-chaussée et au sous-sol communs aux immeubles sis au 6 rue C______ et 61 rue E______ pour l’aménagement et l’installation d’un magasin D______ qui a ouvert ses portes le 1
er
février 2011.
Les travaux ont duré quatre mois environ, dont deux ont été dévolus à la démolition de locaux. Les ouvriers arrivaient vers 7h00 et repartaient vers 16h30-17h00 (témoin F______).
d.
Par courrier du 14 octobre 2010, A______ s'est plaint auprès de la régie en charge de la gestion de l'immeuble des bruits occasionnés par les travaux. Il a relevé que sa vie privée et professionnelle s'en trouvait perturbée et a sollicité une réduction de son loyer.
e.
Par pli du 26 octobre 2010, la régie a refusé d'entrer en matière sur cette demande, précisant que les travaux de percements et de démolitions étaient terminés. Seuls subsistaient des travaux d'installation liés à l'exploitation prochaine du magasin D______.
f.
Par courrier du 25 octobre 2010, A______ et dix autres locataires se sont plaints auprès de la régie des travaux liés à l’installation du magasin D______ et notamment des nuisances sonores extrêmement élevées engendrées par les marteaux-piqueurs, les perceuses et diverses machines dès 7h00 et jusqu'à 17h00. Ils ont sollicité une réduction de loyer de 40% dès le 1
er
octobre 2010 et jusqu'au terme des travaux dans l'immeuble et dans les locaux adjacents.
g.
Considérant que l'immeuble se trouvait dans une zone à degré de sensibilité III selon l'ordonnance sur la protection contre le bruit (OPB), dans laquelle étaient admises les entreprises moyennement gênantes, la régie a, par réponse du 4 novembre 2010, refusé d'entrer en matière sur la demande précitée. Elle a indiqué en outre que les travaux devaient s'achever le 17 décembre 2010.
h.
Par courrier des 4 décembre 2010 et 15 mars 2011, les onze locataires précités ont renouvelé leurs plaintes et ont, à nouveau, sollicité une réduction de loyer de 40%. Ils ont relevé que les nuisances liées au chantier persistaient, en raison notamment des cris des ouvriers, une fois jusqu'à 23h00, et des livraisons bruyantes.
i.
A la suite de la demande d'intervention d'une voisine, le Service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (ci-après : SPBR) a procédé à des mesures du bruit dans la chambre à coucher, fenêtre fermée, de l'appartement de cette dernière, sis au 1
er
étage de l'immeuble
L'inspecteur au service de l'environnement (SEN) qui s'est rendu à trois reprises chez la locataire susévoquée a identifié, la seconde fois, des bruits de compacteuses et de transpalettes et la troisième fois, aux alentours de 6h30 et durant une heure, des bruits de chocs réguliers et de transpalettes (témoin G______).
Dans son rapport du 2 novembre 2011, il a conclu que le fonctionnement du compacteur de cartons et l'utilisation de transpalette produisait un niveau de pression sonore qui ne respectait pas les exigences minimales requises par la norme SIA 181, de sorte qu'un assainissement s'imposait (témoin H______).
j.
Un second rapport, établi par le SPBR le 23 novembre 2011, effectué sur la base de mesures prises sur un balcon sis au 7 rue C______ en face de la zone de livraison, fait état de nuisances sonores provenant de la livraison et la manipulation des marchandises, en période nocturne, dépassant les exigences de l'OPB.
k.
Dès mars 2012, D______ a mis en œuvre des mesures d'assainissement. A cette époque des blocs sous la presse de compactages ont été posés; les roulements de tous les appareils de manutention ont été changés durant l'été 2012 afin de diminuer l'absorption des chocs et la rampe métallique de déchargement a été remplacée en mai 2013 par une rampe munie de gros caoutchoucs absorbant les chocs (témoin I______ et F______).
Il a également été décidé, lors de réunions entre l'OCIRT et D______, de remédier au problème du bruit des camions en respectant les horaires. J______, employé de la régie en charge du suivi des travaux, a indiqué qu'il ne savait toutefois plus si c'était 6h00 ou 6h30.
Selon A______ une solution satisfaisante avait été trouvée avec D______ depuis fin août 2012 s'agissant des compacteuses. En revanche, il attendait toujours des propositions pour remédier au bruit engendré par les transpalettes et le service de livraison.
Aucune amélioration n'avait, en outre, été observée depuis le changement de la rampe métallique (témoin K______).
C. a.
Par requête formée le 24 juin 2011 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 26 mars 2012 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 10 mai 2012, A______ a sollicité une réduction de loyer de 40% du 1
er
octobre 2010 au 31 janvier 2011 ainsi qu'une réduction de 35% dès le 1
er
février 2011 en raison des nuisances provoquées par l'exploitation du supermarché.
A l'appui de ses conclusions, il allègue avoir subi d'importantes nuisances lors du chantier causées par le bruit, la poussière, les trépidations et des odeurs incommodantes. Ces nuisances avaient eu des conséquences néfastes sur sa qualité de vie tant privée que professionnelle. Il a, en outre, relevé que depuis l'ouverture du magasin, il subissait quotidiennement, dès 6h00, des nuisances sonores.
b.
La B______ a conclu au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.
Elle a fait valoir que les travaux d'aménagement du magasin ne pouvaient être considérés comme un défaut justifiant une réduction de loyer, dès lors que l'immeuble était situé en milieu urbain et dans une zone fréquentée et bruyante. Elle a en outre allégué, s'agissant de la réduction "permanente" de loyer, que les livraisons avaient lieu deux fois par jour à 6h30 au plus tôt puis après 8h00, que celles-ci duraient entre trente et quarante minutes et que les nuisances provoquées ne différaient pas de celles causées par tout autre véhicule circulant dans la rue. Depuis l'intervention du SPBR, le magasin D______ avait, en outre, mis en place un plan d'assainissement. Certaines mesures avaient d'ailleurs déjà été prises.
c.
Lors de l'inspection sur place du 6 novembre 2012, qui a eu lieu dès 6h00 au 6 rue C______ à Genève, le Tribunal a entendu, à 6h25, depuis l'appartement de A______, le camion arriver, le chauffeur couper le moteur puis procéder au déchargement. Lors du déchargement à 6h30, il a constaté que le bruit inhérent aux roulettes qui allaient de la plate-forme à la rampe de déchargement était audible. En revanche, aucun bruit de voix émanant du chauffeur, qui était seul, n'était perceptible.
Le chauffeur du camion a précisé au Tribunal qu'il commençait le déchargement à 6h30 précise et qu'il y avait deux livraisons par jour, la première d'une durée d'une heure environ et la seconde d'une demi-heure environ. Il a signalé toujours couper le moteur lors des opérations de déchargement.
Il a été constaté que le sol du magasin ainsi que sa partie arrière était en carrelage et que le bruit métallique, discontinu, des transpalettes différait selon qu'elles étaient déchargées du camion et donc pleines, ou qu'elles étaient ramenées au camion vides, donc plus légères et plus bruyantes.
Selon L______, concierge de l'immeuble, les employés avaient fait le quart du bruit qu'ils faisaient d'habitude le jour du transport sur place.
d.
Lors de son audition, A______ a relevé que son appartement donnait sur la rue et qu'il était principalement dérangé par les nuisances dues aux livraisons, lesquelles incluaient le problème de bruit lié aux transpalettes. Les chauffeurs laissaient, en outre, souvent tourner le moteur du camion. La rue étant par ailleurs étroite, il arrivait, lors de la livraison, que le camion ou des voitures klaxonnent "
intempestivement
".
e.
Le Tribunal a procédé à l'audition de nombreux témoins, dont certaines déclarations ont été intégrées partiellement ci-dessus. Pour le surplus, les enquêtes ont permis d'établir ce qui suit :
Sur les huit témoins entendus, habitant ou ayant habité dans l'immeuble ou l'immeuble adjacent, six ont affirmé avoir subi des nuisances lors des travaux d'installation du magasin D______, lesquelles étaient principalement dues à la démolition des murs au moyen de marteaux-piqueurs, aux trépidations/vibrations, à la poussière et à diverses odeurs incommodantes. (témoins M______, N______, O______, P______, L______ et Q______).
Ces travaux duraient toute la journée (témoin M______) jusqu'à 22h00, voire minuit selon N______.
R______, domiciliée rue C______ 7 du 1
er
février 2010 au 31 janvier 2013, a indiqué avoir subi "quelques" nuisances sonores liées à l'arrivée de camions à 5h00 durant une semaine pendant les travaux d'installation".
Certains témoins ont également indiqué que les magasins exploités précédemment (magasin de porcelaine et magasin de motos) ne généraient aucune, ou très peu, de nuisances (témoins M______, N______, O______ et Q______).
Les témoins ont confirmé subir des nuisances depuis l'ouverture du supermarché dès 6h00-6h30. Ces nuisances étaient dues notamment à l'arrivée des camions, au bruit du moteur lorsque les chauffeurs le laissait allumé, au chargement et déchargement ainsi qu'à l'utilisation des transpalettes (témoin M______, N______, O______, P______, L______, K______ et Q______).
Selon O______ et I______, chargés de l'expansion des magasins D______ et notamment du suivi du magasin créé à la rue E______, les livraisons avaient été repoussées de 6h00 à 6h30. Selon le premier, le changement avait eu lieu en juin 2012 alors que le second a précisé que cette mesure avait été prise dans les premiers mois qui avaient suivi l'ouverture du magasin, soit de mémoire, en février 2011. Un contrôle sur place avait été effectué en juin 2012 par I______ afin de s'assurer que les camions arrivaient à 6h30.
f.
Par écritures du 16 septembre 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger à réception des écritures des parties.
D.
L'argumentation des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; Jeandin, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral
4A_594/2012
du 28 février 2013).
1.2
En l'espèce, les appels principal et joint sont recevables pour avoir été interjetés dans les délai et forme utiles (art. 130, 131, 142 al. 3, 211 al. 1 et 313 al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des prétentions pécuniaires dont la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1, 92 al. 2 et 308 al. 2 CPC
; in casu
, selon les conclusions formulées par l'appelant en première instance : loyer, hors charges, 875 fr. x 40% [quotité de la réduction de loyer réclamée du 1
er
octobre 2010 au 31 janvier 2011] x 4 mois = 1'400 fr. + 875 x 35 % [quotité de la réduction de loyer réclamée pour une période indéterminée, soit jusqu'à élimination du défaut, dès le 1
er
février 2011] x 12 mois par année x 20 = 73'500 fr., soit 74'900 fr.).
2. 2.1
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC).
Pour les novas improprement dits, il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l’instance d'appel de démontrer qu’il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d’exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance (Jeandin, op. cit., n. 8 ad art. 317 CPC). Dans le système du CPC, tous les faits et moyens de preuve doivent en principe être apportés dans la procédure de première instance; la diligence requise suppose donc qu’à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de manière soigneuse et complète et qu’elle amène tous les éléments propres à établir les faits jugés importants (arrêt du Tribunal fédéral
4A_334/2012
du 16 octobre 2012 consid. 3.1).
2.2
En l'espèce, la pièce nouvellement produite par l'appelante est antérieure au jugement querellé. Elle sera dès lors déclarée irrecevable et écartée du dossier, étant précisé que cette pièce n'est pas déterminante pour l'issue du litige.
La pièce versée par l'intimée à la procédure d'appel est antérieure à la mise en délibération de la cause devant les premiers juges. La seconde condition, cumulative, imposait à l'intimée de démontrer qu'elle avait fait preuve de la diligence requise. Cette dernière, qui allègue avoir eu connaissance de cette pièce après la date du dépôt de ses plaidoiries finales du 16 septembre 2013, ne démontre pas les raisons pour lesquelles elle n'a pas pu être produite en première instance. Partant cette pièce sera déclarée irrecevable et écartée du dossier, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant.
3.
3.1
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
ed., 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121)
L'art. 310 let. b CPC habilite l'autorité d'appel à revoir librement, sur la base des preuves administrées en première instance, les éléments de fait dûment critiqués par l'appelant. Elle est dès lors à même de réapprécier les pièces figurant au dossier ainsi que les témoignages et les dépositions des parties au moyen des procès-verbaux d'audition de première instance (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in JdT 2010 III p. 115 ss, 135 et 137; Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
3.2
L'intimée fait grief au Tribunal d'avoir constaté de manière inexacte certains faits.
En l'espèce, compte tenu du pouvoir de cognition complet de la Cour, les faits ont fait l'objet d'un nouvel établissement dans la partie "EN FAIT" du présent arrêt.
4.
L'appelant reproche tout d'abord aux premiers juges d'avoir, à tort, estimé la réduction de loyer résultant du défaut de la chose louée lors des travaux d'installation du magasin D______ à 15%, considérant que le loyer devait être baissé de 40%. Il fait grief ensuite au Tribunal de n'avoir pas admis l'existence d'un défaut depuis l'ouverture du magasin D______ et de l'avoir débouté de ses conclusions visant à une réduction permanente de son loyer de l'ordre de 35% dès le 1
er
février 2011.
L'intimée, sur appel joint, reproche au Tribunal d'avoir admis une réduction du loyer de l'appelant de 15% résultant du défaut de la chose louée lors des travaux d'aménagement du magasin D______.
4.1
Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts qui entravent ou restreignent l'usage de la chose louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b, 259d CO).
4.2
Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF
135 III 345
consid. 3.2 et références citées).
Pour déterminer l'usage convenu, il faut tenir objectivement compte de l'ensemble des circonstances concrètes du cas, telles que le montant du loyer, le lieu de situation de l'immeuble, l'âge du bâtiment, les normes usuelles de qualité - y compris les normes techniques du droit de la construction et les règles du droit public - les usages courants, ainsi que les conventions particulières voulues par les parties (Lachat, Le bail à loyer, 2008 (ci-après : op. cit., I), p. 217-218). Le degré de réduction du loyer correspond à la restriction de l'usage pour lequel la chose a été louée.
Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand (ci-après : op. cit., II), n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO; Lachat, op. cit., II, n. 7 ad art. 258 CO). En présence d'un défaut moyen, l'usage de la chose demeure possible et peut être exigé du locataire qui ne subit en règle générale qu'une diminution du confort (Lachat, op. cit., I, p. 225). Un défaut de moyenne importance peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (arrêt du Tribunal fédéral
4C.97/2003
du 28 octobre 2003).
4.3
La réduction de loyer est due dès le moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à son élimination effective (art. 259d CO).
Quant à la réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO, elle doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur objective de l'objet sans défaut; elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF
126 III 388
consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (arrêt du Tribunal fédéral
4A_222/2012
du 31 juillet 2012, consid. 2.2 et références citées).
4.4
La réduction de loyer ne suppose pas que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (ATF
135 III 345
consid. 3.2;
ACJC/874/2012
consid. 3.1; Lachat, op. cit. I, p. 224). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l’attitude de tiers; peu importe qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêts du Tribunal fédéral
4C.219/2005
du 24 octobre 2005 consid. 2.2 et
4C.377/2004
du 2 décembre 2004 consid. 2.1).
4.5
Pour statuer sur l'existence d'un excès et sur l'importance du préjudice, le juge doit se mettre à la place d'une personne raisonnable et moyennement sensible et prendre en considération l'ensemble des circonstances du cas particulier pour apprécier les intérêts en présence (arrêt du Tribunal fédéral
5C.117/2005
du 16 août 2005 consid. 2.1).
Il jouit d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer (Lachat, op. cit. I, p. 258).
La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a accordé des réductions de loyer variant entre 15% et 35% concernant un grand chantier de construction ayant provoqué des bruits importants, une production considérable de poussière et l'obstruction de la vue par des échafaudages (
ACJC/1095/2006
du 09.10.2006, M. c/ C.), de même qu’une réduction de loyer de 30% concernant une arcade située au rez-de-chaussée, immédiatement voisine d'un immeuble en grande rénovation (poussière, provenant parfois par nuages, provoquant des irritations allergiques, bruits importants de démolition intérieure, échafaudages, bennes, véhicules, va-et-vient d'ouvriers, bétonneuse, panneaux de protection détournant le passage des piétons), situation jugée identique à celle d'une arcade située dans un immeuble lui-même en rénovation (
ACJC/1421/2006
du 11.12.2006, B. c/ F. S.A.).
Les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties du chef de défauts occasionnés par des nuisances sonores : 10% en raison de nuisances sonores (d'intensité moyenne) et olfactives nocturnes provoquées par l'exploitation d'un café-bar au rez-de-chaussée de l'immeuble (
ACJC/141/2008
); 15% en raison des bruits de la chaufferie s'entendant dans la chambre à coucher, perturbant le sommeil (arrêt du Tribunal fédéral
4C.65/2002
du 31 mai 2002); 15% en raison de nuisances sonores provenant du système de ventilation d'un restaurant (
ACJC/624/2006
) et 15% en raison de nuisances sonores récurrentes, toutes les nuits, ayant atteint le locataire dans son sommeil et dans sa qualité de vie (
ACJC/1528/2009
).
4.6
En l'espèce, les parties s'opposent sur l'existence de nuisances durant les travaux d'installation du magasin D______ (ci-après : consid. 4.6.1) et depuis le début de l'exploitation dudit magasin (ci-après : consid. 4.6.2).
4.6.1
En l'occurrence, il est incontestable que les travaux d'installation du magasin D______ ont duré environ quatre mois, soit du 1
er
octobre 2010 au 31 janvier 2011, qu'ils se sont principalement déroulés du lundi au vendredi de 7h00 à 17h00, voire jusqu'à 22h00, et qu'ils ont notamment porté sur la démolition de murs occasionnant, aux dires de nombreux témoignages concordants, diverses sortes de nuisances pour le voisinage, tels que du bruit de marteaux-piqueurs, de la poussière, des odeurs incommodantes ainsi que des trépidations et des vibrations.
Onze locataires se sont, en outre,
plaints auprès de l'intimée des nuisances occasionnées par le chantier.
Compte tenu du fait que les travaux en question ont duré plusieurs mois, que les nuisances occasionnées chaque jour étaient continuelles et de nature à gêner les locataires environnants dans leur quotidien, ces nuisances allaient au-delà de l'état convenu pour lequel la chose a été louée et ont causé un défaut à l'appartement loué par l'appelant, justifiant une réduction de son loyer, comme l'ont correctement retenu les premiers juges.
Dans la détermination de la quotité du taux de réduction, il convient néanmoins de tenir compte du fait que l'immeuble se trouve dans une zone de sensibilité III selon l'OPB, dans laquelle des entreprises moyennement gênantes sont admises, qu'il se situe dans un quartier urbain et que le chantier s'est principalement déroulé selon des horaires usuels de travail.
Il importe, en revanche, de prendre en considération le fait que l'appelant ne travaille que le soir, de sorte qu'il était présent toute la journée à son domicile et qu'il a été plus touché par les nuisances des travaux - il ne pouvait plus écouter la radio, parler au téléphone ou pratiquer une activité nécessitant du calme - que les locataires qui quittaient leur logement toute la journée pour aller travailler.
Compte tenu des éléments qui précèdent, et conformément à la jurisprudence mentionnée supra, la Cour considère qu'une réduction de loyer de 25% - quotité qui tient compte de l'ensemble des inconvénients énumérés ci-dessus - doit être accordée à l'appelant pour la période du 15 octobre 2010 - lendemain de la date à laquelle le bailleur a été informé de l'existence des défauts - au 31 janvier 2011, jour auquel il peut être retenu que les travaux d'installation du magasin ont cessé.
Les chiffres 1 et 2 du dispositif de la décision déférée seront annulés et il sera statué dans le sens de ce qui précède.
4.6.2
S'agissant des nuisances liées à l'exploitation du magasin, l'appelant se plaint du bruit généré par les camions de livraison et les déplacements des transpalettes.
Dès lors qu'il ne peut invoquer aucune affirmation ou promesse insérée dans le contrat de bail le protégeant contre les nuisances liées à l'exploitation d'un supermarché, il convient de rechercher ce qu'il était en droit d'attendre s'agissant de la chose louée.
En l'occurrence, les nuisances occasionnées par l'exploitation du magasin D______ depuis son ouverture en février 2011 débutent quotidiennement, y compris le samedi, dès 6h30 du matin, voire plus tôt. Ces nuisances, constituées notamment de bruit métallique discontinu, sont incontestablement de nature à perturber le sommeil des habitants environnants, même apprécié selon la circonstance que l'immeuble se situe dans une zone de sensibilité III selon l'OPB (dans laquelle sont admises des entreprises moyennement gênantes) et qu'il se trouve dans un quartier urbain accueillant des commerces en tout genre.
Tous les locataires entendus par le Tribunal, résidant dans l'immeuble ou dans l'immeuble adjacent, se sont, en outre, plaints d'être quotidiennement confrontés à des nuisances sonores causées dès l'aube par le bruit des transpalettes, l'arrivée des camions et le chargement et déchargement de ceux-ci, alors qu'ils n'avaient pas été dérangés, ou très peu, par les commerces exploités précédemment.
Plus objectivement, les mesures effectuées, à deux reprises, par le SPBR ont confirmé que le bruit provoqué par le compacteur de cartons, l'utilisation des transpalettes et la manipulation des marchandises, dépassaient les exigences légales.
Conscient des nuisances, le magasin D______ a mis en œuvre des mesures d'assainissement consistant notamment dans l'insonorisation du compacteur, le changement des roues des transpalettes et le remplacement de la rampe métallique.
Seule la solution mise en œuvre pour la compacteuse s'est toutefois avérée satisfaisante depuis fin août 2012 selon l'appelant. Telle n'était en revanche pas le cas des transpalettes qui faisaient toujours du bruit.
Ainsi, et dans la mesure où les constatations du Tribunal et les divers témoignages font état de nuisances générées par le bruit des camions et l'utilisation des transpalettes débutant dès 6h30, soit en période nocturne, l'on ne saurait considérer que de telles nuisances, pouvant affecter le sommeil des locataires vivant à proximité immédiate, demeurent dans le cadre de ce que l'appelant était en droit d'attendre. La Cour constate dès lors que les désagréments considérés sont constitutifs d'un défaut.
Au regard de la jurisprudence et des exemples cités plus haut, une réduction du loyer de 10% - quotité qui tient compte de l'ensemble des inconvénients énumérés ci-dessus - sera accordée à l'appelant pour la période allant du 24 juin 2011 – correspondant à la date de la requête formée par l'appelant devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers lors de laquelle ce dernier a fait part, pour la première fois, à l'intimée de l'existence de désagréments liés à l'exploitation du magasin - au 31 août 2012, jour auquel il peut être retenu que le bruit des compacteuses a cessé. La réduction de loyer sera ramenée à 8% dès le 1
er
septembre 2012.
Le chiffre 3 du dispositif de la décision entreprise sera annulé et il sera statué à nouveau dans le sens de ce qui précède.
4.7
L'appelant n'a pas formulé de conclusion ni en première instance ni en appel en restitution du trop-perçu - même si son mémoire de demande a été intitulé "Demande en réduction de loyer et en rétrocession du trop-perçu". C'est donc à tort que les premiers juges ont statué sur ce point.
La décision querellée sera par conséquent également annulée sur ce point.
4.8
Par souci de simplification le jugement entrepris est annulé dans l'ensemble de son dispositif et il est statué à nouveau.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC (RS E 1 05), des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral
4A_607/2012
du 21 février 2013 consid. 2.6.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables les appels principal et joint interjetés, respectivement, par A______ et la B______ contre le jugement
JTBL/1133/2013
rendu le 14 octobre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17379/2011-5-D.
Au fond :
Annule ce jugement et statuant à nouveau :
Réduit le loyer de l'appartement situé au 2
ème
étage de l'immeuble sis, 6 rue C______ à Genève, dont A______ est locataire, comme suit :
-         25% du 15 octobre 2010 au 31 janvier 2011;![endif]>![if>
-         10% du 24 juin 2011 au 31 août 2012;![endif]>![if>
-         8% dès le 1
er
septembre 2012.![endif]>![if>
Condamne la B______ à restituer à A______ le trop perçu de loyer.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais :
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant :
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Elena SAMPEDRO et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Sylvie DROIN
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF :
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 1.2.