ge_gerichte · DCSO/196/2008 · 2008-05-26 · fr

Résumé:
 L'art. 102 LP, qui s'applique au séquestre, inclut les fruits et les produits courant de l'immeuble. L'OP devait en conséquence procéder conformément à cette disposition et prendre les mesures prescrites.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE
 
POUVOIR JUDICIAIRE 
 
 
DCSO/196/08 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 
surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 
en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 
complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 
de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 
une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 
de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 
 
DÉCISION 
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 
SIÉGEANT EN SECTION 
DU JEUDI 22 MAI 2008 
Cause A/1360/2008, plainte 17 LP formée le 21 avril 2008 par V______, élisant 
domicile en l'étude de Me G______, avocat, à Genève. 
Décision communiquée à : 
- V______ 
domicile élu : Etude de Me G______, avocat 
 
- M. J______ 
domicile élu : Etude de Me H______, avocat 
 
- M. D______ 
domicile élu : Etude de Me H______, avocat 
 
- M. K______ 
domicile élu : Etude de Me H______, avocat 
 
- Office des poursuites 


 
 
- 2 - 
 
E N F A I T 
A.a. A la requête de V______ (ci-après : V______), le Tribunal de première instance a, 
le 15 janvier 2008, ordonné le séquestre de : 
 
"L’unités de PPE sises 62, quai Gustave-Ador, 1207 Genève n° 1xxx-4, 1xxx-6, 
1xxx-22, inscrits au Registre foncier aux noms de Messieurs K______ et 
D______, à raison d'une moitié (1/2) chacun, mais appartenant à Monsieur 
J______. 
 
2. tous les biens meubles se trouvant à l'intérieur de ces biens immobiliers 
n° 1xxx-4, 1xxx-6, 1xxx-22, y compris les valeurs mobilières, meubles, argenterie, 
objets d'arts et tableaux, bijoux papiers-valeurs, coffres forts, propriété de 
Monsieur M. J______." 
 
Par jugement du 3 mars 2008, le Tribunal de première instance a déclaré 
irrecevable la requête en opposition à séquestre formée par M. J______, M. 
K______ et M. D______; les prénommés ont formé appel contre ce jugement le 
17 mars 2008. 
A.b. Par télécopie du 30 janvier 3008, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a 
informé la Régie Zimmermann SA, gérante des biens immobiliers séquestrés, que 
tous les loyers revenant à M. J______ étaient séquestrés dès ce jour en ses mains. 
Par courrier du 19 février 2008, dite régie a confirmé à l'Office que les loyers 
encaissés, qui étaient avant le séquestre versés sur un compte au nom du 
prénommé, étaient consignés jusqu'à nouvel avis. 
A.c. Par courrier recommandé du 31 janvier 2008, l'Office a imparti à V______ un 
délai de vingt jours pour introduire une action en contestation de la revendication 
à l'encontre de M. K______ et M. D______ ; cette action est pendante devant le 
Tribunal de première instance. 
A.d. Le 8 avril 2008, l'Office a communiqué à V______, qui l'a reçu le 10 du même 
mois, un procès-verbal de séquestre n° 08 xxxx07 C dont il ressort notamment que 
les biens immobiliers séquestrés sont loués et que, conformément à l'art. 16 al. 1 
ORFI, aucune gérance légale n'a été instaurée. 
B. 
Par acte du 21 avril 2008 V______ a formé plainte, assortie d'une demande d'effet 
suspensif, contre dit procès-verbal de séquestre. Elle conclut à l'annulation de cet 
acte et à ce qu'il soit ordonné à l'Office de prendre toutes les mesures prévues par 
l'art. 102 LP et d'établir un nouveau procès-verbal de séquestre comprenant 
mentions du contrat de bail existant et de ces mesures. V______ fait valoir que 
même en l'absence de gérance légale, eu égard à la procédure de contestation de la 
revendication pendante devant le Tribunal de première instance, la mainmise de 
l'Office sur un immeuble comprend, en toutes circonstances, ses fruits et autres 


 
 
- 3 - 
produits, soit en l'occurrence les loyers afférant aux biens immobiliers visés par le 
séquestre. Elle affirme que cette solution s'impose car si elle avait gain de cause 
dans la procédure susmentionnée, elle ne "pourrait plus mettre la main sur les 
loyers qui n'auraient pas été séquestrés". 
 
Par ordonnance du 23 avril 2008, la Commission de céans a rejeté la demande 
d'effet suspensif. 
 
Dans son rapport, l'Office indique que l'avis qu'il a communiqué le 30 janvier 
2008 à la Régie Zimmermann SA a été maintenu jusqu'à droit jugé dans la 
présente cause, mais qu'il devra être annulé. Il expose que ce n'est qu'à l'issue de la 
procédure de revendication que le sort du loyer sera fixé puisque, si la qualité de 
propriétaire des fils du débiteur était déniée, il devra alors gérer l'immeuble. Pour 
le surplus, l'Office, qui affirme que l'instauration d'une gérance légale est un 
préalable nécessaire à la perception des loyers d'un immeuble saisi, conclut au 
rejet de la plainte. 
 
Invités à se déterminer, M. J______, M. K______ et M. D______ concluent, avec 
suite de dépens, au rejet de la plainte. En résumé, ils exposent que l'omission de 
l'avis aux locataires n'a aucun effet sur la validité du séquestre dès lors qu'il ne 
relève que de la simple mesure de sûreté et que seul le créancier gagiste, qui 
subirait éventuellement un dommage du fait de cette omission, disposerait d'une 
action en responsabilité contre l'Etat, partant que V______ n'a aucun intérêt à agir 
dans la présente procédure. 
 
 
E N D R O I T 
1. 
La Commission de céans est compétente pour connaître des plaintes dirigées 
contre des mesures prises par des organes de l’exécution forcée qui ne sont pas 
attaquables par la voie judiciaire ou des plaintes fondées sur un prétendu déni de 
justice ou retard injustifié (art. 17 LP ; art. 10 al. 1 et art. 11 al. 2 LaLP ; art. 56R 
al. 3 LOJ). La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant 
a eu connaissance de la mesure (art. 17 al. 2 LP). 
 
En l'espèce, la plainte, déposée dans le délai utile (art. 31 al. 3 LP) et les formes 
prescrites (art. 13 al. 1 et 2 LaLP), est dirigée contre un procès-verbal de 
séquestre, mesure sujette à plainte, et la plaignante, en sa qualité de poursuivante, 
est habilité à agir par cette voie. 
 
Elle est donc recevable. 
2.a. Le séquestre a pour seul but de garantir, au moyen de la restriction immédiate du 
pouvoir de disposer du débiteur, une poursuite pendante ou future lorsque les 


 
 
- 4 - 
conditions d'une saisie provisoire ou définitive, respectivement une prise 
d'inventaire ne sont pas encore réunies. Il n'a pas d'effet de droit matériel et n'est 
pas indépendant de la poursuite, partant il constitue une mesure provisionnelle 
pour la durée de la procédure de validation du séquestre (ATF 133 III 589, JdT 
2007 II 48 et les réf. citées). 
2.b. Une fois séquestrés, les biens sont indisponibles comme dans la saisie, les art. 91 
à 109 LP s'appliquant par analogie à l'exécution du séquestre (art. 275 LP). 
 
La première norme d'indisponibilité est l'interdiction fait au débiteur de disposer 
des biens désormais placés sous la mainmise officielle (art. 96 LP). Le 
propriétaire de l'immeuble doit être avisé de la saisie selon la formule obligatoire 
(ORFI n° 6) de ce qu'il lui est interdit, sous la menace des sanctions pénales (art. 
169 et 289 CP) de recevoir des payements pour les créances de loyers ou fermages 
qui viennent à échéance, lesquels seront encaissés par l'office (Nicolas 
Jeandin/Yasmine Sabeti, CR-LP, ad art. 102 n° 9). 
2.c. La saisie d'un immeuble comprend de plein droit les fruits et les autres produits, 
sans préjudice des droits attribués aux créanciers garantis par gage immobilier 
(art. 102 al. 1 LP et art. 14 al. 1 ORFI). Immédiatement après la saisie de 
l'immeuble, l'office doit donc communiquer la saisie notamment aux locataires et 
fermiers s'il y en a (art. 102 al. 2 LP), les avisant qu'à l'avenir les loyers et 
fermages ne pourront être payés valablement qu'en mains de l'office (art. 15 al. 1 
let. b ORFI). Ensuite, l'office doit pourvoir à la gérance et l'exploitation de 
l'immeuble (art. 102 al. 3 LP et art. 16 al. 1 ORFI), à moins que celui-ci ne soit en 
la possession d'un tiers revendiquant (art. 16 al. 1 in fine ORFI). 
 
Le tiers revendiquant doit ainsi être possesseur de l'immeuble pour que la gérance 
légale ne soit pas instaurée. Il s'agit donc de la personne inscrite au registre 
foncier comme étant le propriétaire de l'immeuble, qui revendique son droit de 
propriété en se fondant sur ledit registre (art. 108 al. 1 ch. 3 LP). Il s'ensuit que 
lorsqu'un immeuble est saisi, respectivement séquestré, alors qu'il n'est pas inscrit 
au registre foncier comme appartenant au débiteur, la personne inscrite comme 
propriétaire peut continuer de l'administrer, les pouvoirs de gestion de l'immeuble 
ne lui sont pas retirés tant que dure la procédure de revendication, que l'office doit 
introduire aussitôt après la saisie (art. 10 al. 2 ORFI). Si, à l'issue de cette 
procédure, sa qualité de propriétaire lui est déniée, l'immeuble sera géré, en tant 
que bien du débiteur, par l'office qui sera chargé de prendre "… toutes les mesures 
nécessaires entretenir l'immeuble en bon état de rendement ainsi que pour la 
perception des fruits et au autres produits…" (art. 17 ORFI ; Pierre-Robert 
Gilliéron, Commentaire, ad art. 102 n° 30 ; Valérie Défago Gaudin, L'immeuble 
dans la LP : Indisponibilité et gérance légale, § 191 à 194 et § 456 à 463). 
2.d. Dans le cas particulier, il est constant que les immeubles séquestrés ne sont pas 
inscrits au registre foncier comme appartenant au débiteur et que la créancière a 


 
 
- 5 - 
introduit, dans le délai qui lui avait été imparti par l'Office, une action en 
contestation de la prétention des tiers inscrits audit registre, laquelle est 
actuellement pendante devant le Tribunal de première instance (art. 108 al. 1 ch. 
3, al. 2 et 3 LP ; 10 al. 2 ORFI ). 
 
La condition de l'art. 16 al. 1 in fine ORFI est donc réalisée, partant les immeubles 
en cause sont soustraits à la gérance légale. 
 
C'est donc à bon droit que l'Office n'a pas instauré de gérance légale, ce que la 
plaignante, au demeurant, ne conteste pas. 
3.a. Cela étant, l'Office a considéré que l'instauration d'une telle gérance était un 
préalable nécessaire à la perception des loyers des immeubles en cause et a refusé 
de prendre les mesures y relatives et de compléter le procès-verbal de séquestre en 
conséquence. 
 
Cette décision est manifestement erronée. 
3.b. L'art. 102 LP, qui s'applique non seulement à la saisie définitive, mais aussi à la 
saisie provisoire et au séquestre (cf. art. 275 LP), inclut, en effet, les fruits et les 
produits courant de l'immeuble dans la saisie de celui-ci et son al. 2, complété par 
l'art. 15 ORFI, prévoit qu'immédiatement après l'exécution de la saisie, 
respectivement du séquestre, l'office doit communiquer la mesure aux créanciers 
gagistes, de même que, le cas échéant, aux locataires et fermiers, ces derniers 
étant notamment avisés qu'ils ne pourront à l'avenir se libérer valablement des 
loyers échus que dans les mains de l'office (art. 15 al. 1 let. b ORFI). Si les fruits 
n'ont pas à être indiqués spécialement dans le procès-verbal de saisie, les contrats 
de bail à loyer ou à ferme doivent en revanche y être mentionnés. L'omission de 
ces avis, qui constituent des mesures de sûretés, n'a pas d'effet sur la validité de la 
saisie, respectivement du séquestre (art. 14 al. 1 ORFI et 102 al. 1 LP ; Nicolas 
Jeandin/Yasmine Sabeti, op.cit., ad art. 102 n° 7 à 11 ; Valérie Défago Gaudin, 
op.cit., n° 106 et 109 ss, p. 32 ss). 
 
La Commission de céans relèvera ici que les intimés confondent l'avis aux 
locataires avec l'avis aux créanciers gagistes lequel a pour but de permettre à 
ceux-ci de sauvegarder leurs droits en introduisant une poursuite en réalisation de 
gage et en exigeant que le "gage comprenne les loyers et fermage (art. 806 CC)" 
(art. 152 LP , art. 91 à 96 ORFI), moment à partir duquel ils pourront profiter des 
loyers et fermages postérieurement exigibles (Pierre-Robert Gilliéron, op. cit. ad. 
art. 102 n° 12 à 19). 
4. 
Il s'ensuit que la plainte doit être partiellement admise en ce sens que l'Office sera 
invité à donner aux locataires des biens immobiliers séquestrés l'avis prévu à l'art. 
102 al. 2 LP complété par l'art. 15 al. 1 let. b ORFI (formulaire ORFI n° 5), à 
aviser le débiteur séquestré de ce qu'il lui est interdit de recevoir paiement pour 
des loyers ou fermages venant à échéance, ceux-ci devant être encaissés par 


 
 
- 6 - 
l'Office (formulaire ORFI n° 6) et à compléter le procès-verbal de séquestre n° 08 
xxxx07 C en faisant mention desdits avis et du contrat de bail (art. 14 al. 1 in fine 
ORFI). 
5. 
Conformément aux art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n’y a 
pas lieu de percevoir d’émolument de justice, ni d’allouer des dépens. 
 
* * * * * 


 
 
- 7 - 
 
P A R C E S M O T I F S , 
L A C O M M I S S I O N D E S U R V E I L L A N C E 
S I É G E A N T E N S E C T I O N : 
A la forme : 
Déclare recevable la plainte formée le 21 avril 2008 par V______ contre le procès-
verbal de séquestre n° 08 xxxx07 C. 
Au fond : 
1. 
L'admet partiellement. 
2. 
Invite l'Office des poursuites à procéder sans délai au sens du considérant 4. 
3. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
 
Siégeant : Mme Ariane WEYENETH, présidente ; MM. Philipp GANZONI et 
Olivier WEHRLI, juges assesseurs. 
 
 
Au nom de la Commission de surveillance : 
 
Paulette DORMAN 
 
 
 
 
 
Ariane WEYENETH 
 Greffière : 
 
 
 
 
 
 
 
Présidente : 
 
 
 
 
 
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 
recommandé aux autres parties par la greffière le