ge_gerichte · ACJC/873/2026 · 2026-05-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 1er juin 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17262/2025 
ACJC/873/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 21 MAI 2026 
 
Entre 
A______ SA, sise c/o B______ SA, ______, et 
Monsieur C______, domicilié ______, 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 novembre 2025, 
représentés par Me Pascal PETROZ, avocat, De Boccard Associés SA, rue du Mont-
Blanc 3, 1201 Genève, 
et 
D______ SARL, EN LIQUIDATION, sise ______, intimée, anciennement représentée 
par Me E______, avocat, ______, désormais représentée par l’Administration de la 
masse en faillite, Office des faillites, route de Chêne 54, case postale, 1211 Genève 6. 
 


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C/17262/2025 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1395/2025 non motivé du 6 novembre 2025, puis motivé et 
expédié pour notification aux parties le 12 février 2026, le Tribunal des baux et 
loyers, statuant par voie de procédure sommaire en protection des cas clairs, a 
rejeté la requête de suspension de la procédure formée par D______ SARL (ch. 1 
du dispositif), a condamné la précitée à verser à C______ la somme de 16'800 fr. 
avec intérêts à 5% l’an dès le 15 avril 2025 (ch. 2), a dit que la requête [en 
évacuation assorties de mesures d’exécution directe] était irrecevable pour le 
surplus (ch. 3) et a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, le Tribunal a retenu qu’il ne se justifiait pas d’ordonner la suspension 
de la présente cause, les effets juridiques de l’ouverture de la faillite ayant été 
suspendus par décision de la Cour de justice dans le cadre du recours formé contre 
le jugement prononçant la faillite de D______ SARL. Le comportement du 
bailleur visant à refuser de transmettre à la précitée le courrier de mise en demeure 
qu’elle n’avait pas retiré pourrait être jugé contraire à la bonne foi. Dans ces 
circonstances, le Tribunal ne pouvait pas considérer que le congé suivant dite 
mise en demeure était valable, en procédure sommaire. Par conséquent, retenant 
implicitement que la situation juridique n’était pas claire, les premiers juges ont 
considéré que la conclusion en évacuation devait être déclarée irrecevable. La 
situation juridique était en revanche claire s’agissant du montant dû par le 
locataire, de sorte qu’il devait être condamné à verser ce montant au bailleur. 
B. 
a. Par acte expédié le 26 février 2026 à la Cour de justice, C______ a formé appel 
et recours contre ce jugement. Il a conclu à ce que la Cour, préalablement, prononce 
la substitution des parties (C______ en A______ SA), dise que D______ SARL, 
soit pour elle l’administration de la faillite, soit pour elle l’Office des faillites, est 
désormais en liquidation et, principalement, à l’annulation du chiffre 4 du 
dispositif de la décision entreprise et à la condamnation de D______ SARL, EN 
LIQUIDATION, ainsi que tout autre occupant, à évacuer de leur personne et de 
leurs biens l’atelier, le jardin, ______ places de parking extérieures, un accès aux 
sanitaires et une boîte-aux-lettres situés sur la parcelle sise rue 1______ 
no. ______ à F______ [GE] et à ce qu’elle soit autorisée à faire appel à la Police 
afin qu’elle procède à l’évacuation de la locataire. 
 
b. Dans sa réponse du 16 mars 2026, D______ SARL, EN LIQUIDATION, a 
conclu à la confirmation du jugement, sous suite de frais et dépens. Elle s’est 
opposée à la substitution des parties. 
c. Les parties se sont encore déterminées les 7 et 20 avril 2026, persistant dans 
leurs conclusions respectives. 


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d. Elles ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 21 avril 2026 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. D______ SARL est une société à responsabilité limitée inscrite au Registre du 
commerce de Genève le ______ 2013, qui a pour but toutes activités dans les 
domaines de l'automobile, l'audio-visuel, l'informatique, le transport de personnes 
et de marchandises, l'immobilier dans le respect de la LFAIE, la construction, les 
machines industrielles, ainsi que le commerce de tous produits manufacturés ou 
non, en Suisse ou à l'étranger. 
G______ en est l’associé-gérant président et est au bénéfice d'une signature 
individuelle. 
b. C______ était propriétaire de la parcelle 2______ sise rue 1______ no. ______ 
à F______ [GE], jusqu’au 17 septembre 2025, sur laquelle est érigé un dépôt. 
c. Le 18 décembre 2015, C______, en qualité de bailleur, d’une part, et 
D______ SARL, en qualité de locataire, d’autre part, ont conclu un contrat de bail 
à loyer portant sur la location d’un atelier, avec jardin, et d’un parc de ______ 
places de stationnement, avec accès aux sanitaires de l’immeuble et à la boîte aux 
lettres, dans l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à F______ [GE]. 
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2016 au 
31 décembre 2020, avec clause de renouvellement de cinq ans en cinq ans. 
Le loyer mensuel a été fixé à 1'400 fr. charges (eau, électricité, mazout, internet) 
comprises. 
d. Par avis comminatoire du 26 mars 2025, le bailleur a mis en demeure la 
locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 8'400 fr., à titre d’arriéré de 
loyer des mois d’octobre 2024 à mars 2025, et l’a informée de son intention, à 
défaut de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier 
le bail conformément à l’art. 257d CO. 
e. Le courrier recommandé contenant dite mise en demeure n’a pas été retiré par 
le locataire avant l’échéance du délai de garde fixé au 3 avril 2025. Le conseil du 
bailleur ne l’a pas acheminé par pli simple à la locataire. 
f. D______ SARL a appris par la Poste les informations relatives à l’expéditeur de 
ce pli. 
Par courriels des 30 avril et 1er mai 2025, le conseil de la locataire a requis du 
conseil du bailleur qu’une copie du courrier recommandé qui n’avait pas pu être 
retiré à la poste lui soit transmise. 


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Aucune suite n’y a été donnée par le bailleur. 
g. Considérant que la somme susmentionnée n’avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, le bailleur a, par avis officiel du 7 mai 2025, résilié le bail 
pour le 30 juin 2025. 
h.a Le 6 juin 2025, D______ SARL a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers (ci-après°: la Commission de conciliation) d’une requête 
en contestation dudit congé. Elle a conclu, principalement, à la constatation de la 
nullité de cette résiliation, subsidiairement à son annulation, et, plus subsidiairement, 
à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans (cause C/3______/2025). 
h.b A l’audience, la Commission de conciliation a remis aux parties une décision 
DCBL/1103/2025 intitulée "rayé du rôle", comportant la "remarque" suivante : 
"Vu le défaut du demandeur lors de l'audience du 19 septembre 2025 (art. 206 
al. 1 CPC)". 
h.c Saisie d’un recours contre cette décision, la Cour a, par arrêt ACJC/191/2026 
du 3 février 2026, renvoyé la cause à la Commission, pour qu’elle rende une 
décision de suspension, dans le sens des considérants. La Cour a notamment 
retenu qu’à la suite du prononcé de la faillite de la locataire, il devait être constaté 
que la procédure en contestation de congé, non urgente, était suspendue. 
i. Par requête déposée le 17 juillet 2025, le bailleur a requis du Tribunal, par la 
voie de la procédure en protection des cas clairs, le prononcé de l’évacuation de la 
locataire des locaux en cause, assorti de mesures d’exécution directe du jugement 
d’évacuation, ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 12'600 fr. 
j.a Par jugement JTPI/11338/2025 du 15 septembre 2025, le Tribunal a déclaré 
D______ SARL en état de faillite dès le même jour (cause C/4______/2025). 
j.b Par décision du 17 octobre 2025, à la suite du recours formé par cette dernière, 
la Cour a accordé la suspension de l’effet exécutoire attaché au jugement précité, 
ainsi que la suspension des effets juridiques de l’ouverture de la faillite, compte 
tenu de l’existence d’un préjudice difficilement réparable et afin que le recours ne 
soit pas vidé de sa substance (chiffre 1 du dispositif) et ordonné l’inventaire des 
biens de D______ SARL (ch. 2). 
k. Le 18 septembre 2025, A______ SA est devenue propriétaire de la parcelle. Le 
30 septembre 2025, le notaire ayant instrumenté l’acte de vente-achat, a attesté de 
ce que la précitée avait acquis la parcelle en cause (de même que deux autres 
parcelles). 
l. Par courrier du 23 octobre 2025, le conseil de la locataire a conclu à ce que le 
Tribunal suspende la présente procédure, motif pris du prononcé de sa faillite. Il a 


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précisé qu’un recours avait été formé contre le jugement de faillite et que la Cour 
avait suspendu les effets juridiques de la faillite. 
m. A l’audience du Tribunal du 6 novembre 2025, le bailleur a persisté dans ses 
conclusions et amplifié sa conclusion en paiement à hauteur de 16'800 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 15 avril 2025. Il a déclaré que A______ SA était devenue 
propriétaire de la parcelle et a déposé un chargé de pièces complémentaire. 
La locataire a conclu à la suspension de la procédure et subsidiairement à 
l’irrecevabilité de la requête, sans contester être débitrice des loyers réclamés. 
La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 
n. Par arrêt AJCJC/160/2026 du 29 janvier 2026, la Cour a confirmé le jugement 
de faillite de D______ SARL, celle-ci prenant effet le 29 janvier 2026 à 12 heures. 
Cet arrêt et définitif et exécutoire. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la 
valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 
laquelle est estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail 
est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période 
minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, 
période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être 
signifiée; comme il faut prendre en considération la période de protection de trois 
ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en 
principe au montant du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant 
trois ans (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 
239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1; LACHAT, 
Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, pp. 69-70). 
En l'espèce, l’appelant conteste l’application des conditions de l’art. 257 CPC par 
le Tribunal, lequel a déclaré sa requête en évacuation irrecevable faute de situation 
juridique claire. Il ressort de l’acte d’appel qu’il conteste non seulement le fait que 
l’évacuation des locataires n’ait pas été prononcée, mais il discute également la 


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validité de la résiliation des rapports de bail sous l’angle de la question de la 
régularité de la notification des avis comminatoires et de résiliation. 
Dans ces circonstances, il y a lieu de retenir une valeur litigieuse représentant le 
loyer brut pendant trois ans. Vu le montant du loyer en l’espèce, la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 
1.2 Interjeté par écrit dans la forme et le délai prescrits par la loi, vu la notification 
du jugement entrepris intervenue le 15 octobre 2025 (art. 130, 131, 142 al. 1, 
143 al. 1 et 314 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 
1.3 Dans le cadre d'un appel, la Cour revoit la cause en fait et en droit avec un 
plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment 
motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 
consid. 5.3.2). 
Le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge 
de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie 
si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2. 
L’appelant sollicite la substitution des parties. 
2.1.1 Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène 
la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes 
ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. 
Selon la jurisprudence, il résulte de l'art. 261 al. 1 CO que les acquéreurs sont 
substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les 
droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_251/2012 du 28 août 2012 consid. 2). 
2.1.2 Selon l'art. 83 al. 1 et 4 CPC, intitulé substitution de partie, lorsque l'objet 
litigieux est aliéné en cours d'instance l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu 
et place de la partie qui se retire, sans que l'autre partie ne puisse s'y opposer. 
La substitution de partie ne s'opère pas automatiquement, mais dépend de la 
volonté conjointe de "l'acquéreur" et de la partie au litige qui a perdu la 
légitimation, lesquels ont ainsi un droit – sans y être obligés – à opérer cette 
substitution. En revanche, le consentement de la partie adverse est sans 
importance, celle-ci n'ayant d'autre choix que de se laisser imposer ce changement 
d'adversaire (JEANDIN, CR CPC, 2019, n. 13 ad art. 83 CPC). 
L'acquéreur reprend le procès en lieu et place de celui qui se retire, la substitution 
de partie étant ainsi réalisée. Le procès est repris en l'état, la partie nouvellement 
arrivée continuant le procès en lieu et place de son prédécesseur, sans qu'il ne soit 


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possible pour elle de remettre en cause les étapes antérieures de la procédure ou 
d'imposer une modification de l'objet du litige que son prédécesseur n'aurait pas 
été en droit d'imposer. Pour l'adversaire en revanche, la substitution de partie est 
un fait nouveau qui, en fonction de la situation de droit matériel, pourra habiliter 
celui-ci à se prévaloir d'objections nouvelles mettant en échec l'exercice de la 
prétention constituant l'objet du litige (JEANDIN, op. cit., n. 14 ad art. 83 CPC). 
2.2 En l’espèce, en cours de procédure de première instance, la parcelle sur 
laquelle est érigé le dépôt objet du contrat de bail a été vendue. Par conséquent, il 
se justifiait d’appliquer l'art. 83 CPC et de prendre acte de la substitution de la 
partie bailleresse en A______ SA. Cette substitution sera dès lors ordonnée dans 
le dispositif du présent arrêt. 
3. 
L’appelant requiert que la Cour constate que l’intimée est en liquidation et qu’elle 
est dès lors représentée par l’administration de la masse en faillite, soit pour elle 
l’Office des faillites. 
3.1.1 Selon l'art. 207 al. 1 LP, sauf dans les cas d'urgence, les procès civils 
auxquels le failli est partie et qui influent sur l'état de la masse en faillite sont 
suspendus; qu'ils ne peuvent être continués, en cas de liquidation ordinaire, 
qu'après les dix jours qui suivent la seconde assemblée des créanciers et, en cas de 
liquidation sommaire, qu'après les vingt jours qui suivent le dépôt de l'état de 
collocation. 
Les procédures d'évacuation constituent des cas d'urgence au sens de l'art. 207 
al. 1 LP, au motif qu'elles sont soumises à une procédure sommaire (ROMY, 
Commentaire Romand, LP, n. 25 ad art. 207 LP), que le loyer n'est plus payé et 
que, faute d'expulsion, le bailleur ne peut faire entrer un nouveau locataire dans 
l'immeuble et perd dès lors le revenu que pourrait lui assurer un nouveau bail 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.129/2005 du 5 août 2005 consid. 4.1-4.2 et les 
références citées). 
3.1.2 A l’ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir de disposer des biens 
appartenant à la masse (art. 204 al. 1 LP). Ce dessaisissement a également des 
effets sur les procès auxquels le failli est partie au moment de la déclaration de 
faillite, en ce sens que le failli ne peut plus disposer de l’objet du litige si celui-ci 
appartient à la masse active ou passive (ATF 133 III 377, consid. 5.1, SJ 2007 I 
443; 130 III 769, consid. 3.2.3, JdT 2006 II 137; 118 III 40; ROMY, op. cit., n. 1 ad 
art. 207 LP). 
Lorsque le procès revêt un caractère d’urgence et qu’il échappe pour cette raison à 
la suspension, la masse en faillite devra examiner si elle entend poursuivre le 
procès ou non, sans attendre la deuxième assemblée des créanciers en liquidation 
ordinaire ou le dépôt de l’état de collocation en liquidation sommaire. En 
liquidation ordinaire, c’est en principe la première assemblée des créanciers ou la 


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commission de surveillance qui décidera de la continuation du procès ou, s’il n’est 
pas possible d’attendre la première assemblée des créanciers, l’office des faillites 
prendra la décision. En cas de liquidation sommaire, la décision sera prise par 
l’office des faillites ou, éventuellement, par les créanciers par voie de circulaire 
(ROMY, op. cit., n. 27 ad art. 207 LP). 
 
3.2 En l’espèce, en raison du caractère urgent de la procédure en évacuation 
soumise à la procédure sommaire, la présente ne doit pas être suspendue, ce qui 
n’est pas remis en cause par les parties. 
 
Lors de l’introduction de l’appel, les effets juridiques de l’ouverture de la faillite 
de l’intimée ont été suspendus par la Cour de justice, à la suite du recours formé 
par cette dernière contre le jugement prononçant sa faillite. En cours de procédure 
d’appel, la Cour a confirmé la faillite de l’intimée, celle-ci prenant effet le 
29 janvier 2026. Depuis cette date, l’intimée a perdu le pouvoir de disposer de 
l’objet du litige et est représentée par l’administration de la masse en faillite. 
4. 
L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir considéré que le cas n’était pas clair au 
sens de l'art. 257 CPC. 
4.1. 
4.1.1 Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la 
procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque l'état de fait n'est pas 
litigieux ou peut être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique 
est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en 
matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC). 
L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est 
susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans 
retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la 
production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une 
preuve facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine des faits justifiant 
sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur soulève des 
objections et exceptions motivées et concluantes qui ne peuvent être écartées 
immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure 
du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2). 
La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 
s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 
d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la 
situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice 
d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre 
une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, 
ce qui est notamment le cas lorsqu'il apprécie la bonne foi des parties (ATF 


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141 III 23 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 
consid. 5.1.2., non publié aux ATF 138 III 620). 
Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur 
obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force 
exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le 
demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer 
l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir 
au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 
140 III 315 consid. 5.2.3 et 5.3). 
4.1.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 
bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 
paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera d'au moins trente jours 
pour les baux de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO prévoit que, faute de 
paiement dans le délai fixé, les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés 
moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. 
Lorsque le bailleur intente une action en expulsion selon la procédure de 
protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre 
préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni 
inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que 
le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du 
droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 
al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment 
aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). Il incombe 
au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de 
l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). Il appartient, en revanche, au locataire 
d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des 
exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-
créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1). 
4.1.3 Selon la jurisprudence, l'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à 
payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire 
puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le 
montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au 
moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 du 7 mars 2023 
consid. 3.1; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_306/2015 du 
14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). 
4.1.4 L'avis comminatoire est sujet à réception. En cas d'envoi par pli 
recommandé, la théorie de la réception relative est applicable. Celle-ci présuppose 
que le locataire ait pu connaître l'existence de l'envoi, en d'autres termes que 


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l'agent postal ait déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale un avis de 
retrait. Si le pli n'est pas retiré, il est réputé reçu le dernier jour du délai de garde 
postal (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3; 140 III 244 consid. 5.1). La notification de 
l'avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être effectuées à 
l'adresse de l'appartement ou des locaux loués, comme le prévoient généralement 
les conditions spécifiques du contrat de bail. Le locataire destinataire supporte le 
risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance des notifications, 
par exemple en cas d'absence ou de vacances (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1.1). 
Selon LACHAT, le bailleur qui apprend que l'avis comminatoire n'a pas été porté 
à la connaissance du locataire devrait, selon le principe de la bonne foi, le répéter 
sous pli simple ou par courriel, en précisant que ce second envoi ne fait pas partir 
un nouveau délai (Le bail à loyer, 2019, p. 875). 
4.1.5 L'interdiction de l'abus de droit est un principe général de l'ordre juridique 
suisse (ATF 140 III 491 consid. 4.2.4; 137 V 394 consid. 7.1; 130 II 113 
consid. 4.2), développé à l'origine sur la base des concepts propres au droit civil 
(art. 2 CC), puis étendu par la jurisprudence à l'ensemble des domaines du droit. 
L'interdiction de l'abus de droit est le corollaire du principe de la bonne foi. L'abus 
de droit consiste notamment à utiliser une institution juridique à des fins 
étrangères au but même de la disposition légale qui la consacre, de telle sorte que 
l'écart entre le droit exercé et l'intérêt qu'il est censé protéger soit manifeste. 
Comme le suggère le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour être 
sanctionné, apparaître manifeste. Cela implique que l'abus de droit ne doit être 
admis qu'avec une grande retenue (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 143 III 279 
consid. 3.1; 140 III 583 consid. 3.2.4; 137 III 625 consid. 4.3; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_357/2025 du 8 octobre 2025 consid. 4.6.1). 
L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une 
fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce 
sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une construction 
juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude à la loi. 
Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonction 
des circonstances d'espèce (arrêts du Tribunal fédéral 1C_546/2015 du 23 juin 
2016 consid. 2.4; 1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.3 et la jurisprudence 
citée). 
 
4.2 En l’espèce, le pli recommandé contenant la mise en demeure de régler 
l’arriéré de loyer sous menace de résiliation du bail n’a pas été retiré à la Poste par 
l’intimée dans le délai de garde, fixé au 3 avril 2025. L’appelant n’a pas 
spontanément adressé un tirage de ce courrier à l’intimée. L'intimée a, par courriel 
des 30 avril et 1er mai 2025, sollicité du conseil de l’appelant qu’une copie de 


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C/17262/2025 
l’avis comminatoire lui soit transmise, ce qu’il n’a pas fait, sans en préciser la 
justification. Le bail a été résilié pour défaut de paiement par avis officiel du 
7 mai 2025. 
Comme cela est relevé par la jurisprudence du Tribunal fédéral, le but de l’avis 
comminatoire est d’informer le locataire du montant en souffrance qui doit être 
réglé pour éviter un congé. Dans le présent cas, et dès lors que l’appelant a refusé 
de transmettre à l’intimée un tirage de la mise en demeure, cette dernière n’a pas 
été en mesure de régler la somme réclamée dans le délai fixé. Comme l’a retenu à 
bon droit le Tribunal, la question de savoir si, par cette attitude, l’appelant s’est 
comporté contrairement aux règles de la bonne foi se pose. L’appréciation de cette 
bonne foi devra être faite en tenant compte de toutes les circonstances concrètes, 
ce qui nécessite l'exercice d'un pouvoir d'appréciation du juge, incompatible avec 
la procédure sommaire en protection des cas clairs. Cette question devra être 
examinée par le juge du fond, dans le cadre de la procédure d'ores et déjà 
pendante devant le Tribunal (cause C/3______/2025), au terme d'une procédure 
probatoire complète. 
A la lumière de ce qui précède, la situation ne peut pas être qualifiée de claire, au 
sens évoqué supra. Par ailleurs, les objections susmentionnées de l’intimée 
n'apparaissent pas d'emblée mal fondées ou inconsistantes. 
 
C’est dès lors à bon droit que le Tribunal a déclaré la requête en évacuation 
irrecevable. 
 
4.3 L’appel se révèle ainsi infondé, de sorte que le chiffre 3 du dispositif du 
jugement sera confirmé. 
 5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/17262/2025 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
Préalablement : 
Ordonne la substitution de la qualité de partie, A______ SA prenant la place de 
C______ dans la procédure. 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 26 février 2026 par C______ contre le chiffre 3 du 
dispositif du jugement JTBL/1395/2025 rendu le 6 novembre 2025 par le Tribunal des 
baux et loyers dans la cause C/17262/2025-1-SE. 
Au fond : 
Confirme ledit chiffre 3 du dispositif du jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER, Monsieur Nicolas DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Victoria PALLUD, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.1