ge_gerichte · ATA/752/2013 · 2013-11-12 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/115/2013-LDTR 
ATA/752/2013 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 12 novembre 2013 
 
 dans la cause 
 
ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
contre 
SI MALAGNOU FLORENCE B S.A. EN LIQUIDATION 
 
représentée par Cofis Audit S.A., liquidatrice 
 
et 
DÉPARTEMENT DE L’URBANISME 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
21 janvier 2013 (JTAPI/61/2013) 


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A/115/2013 
EN FAIT 
1) 
 
Le 30 novembre 2012, ont été publiées dans la Feuille d’Avis officielle de la 
République et Canton de Genève (ci-après : FAO) quatre cessions-transferts, 
inscrites au registre foncier le 20 novembre 2012 sous PJ 11108/0, PJ 11109/0, PJ 
11110/0 et PJ 11111/0, portant sur des parts de propriété par étages (ci-après : 
PPE) de l’immeuble sis, 12 rue Le-Corbusier, cédées à des particuliers par la SI 
Malagnou Florence B S.A en liquidation (ci-après : la SI), société inscrite le 
27 novembre 1972 au registre du commerce et dissoute par décision de son 
assemblée générale le 22 juin 2011. 
2) 
 
Par mémoire du 12 janvier, reçu le 14 janvier 2013, l’Association genevoise 
des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru auprès du Tribunal administratif de 
première instance (ci-après : TAPI) contre la « décision du registre foncier 
comportant quatre cessions-transferts d’appartements » en concluant à son 
annulation. 
 
 
En substance, elle reprochait au registre foncier une violation de l’art. 39 
al. 1 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
 
 
Les aliénations d’appartements devaient être soumises à autorisation du 
département de l’urbanisme (ci-après : le département) et celle-ci devait être 
publiée dans le tableau des autorisations de ventes d’appartements de la FAO. Les 
notaires et le registre foncier le savaient et le refus volontaire de cette publication 
violait l’art. 39 LDTR. 
3) 
 
Par jugement sur compétence du 21 janvier 2013, le TAPI a déclaré 
irrecevable sans instruction préalable le recours de l’ASLOCA. 
 
 
 L’ASLOCA contestait les ventes conclues entre des personnes privées et 
demandait la modification du registre foncier en conséquence. Il s’agissait d’un 
litige de droit privé et la cause devait être transmise au Tribunal civil. 
4) 
 
Le 25 février 2013, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice contre le jugement du TAPI en concluant 
principalement à son annulation ainsi qu’à celle de la décision du registre foncier 
portant sur les quatre cessions-transferts. Elle concluait également au versement 
d’une indemnité de procédure. 
 
 
L’immeuble du 12, rue Le-Corbusier appartenait à une société immobilière 
qui louait des appartements. La société avait décidé de procéder à une cession- 
transfert portant sur des appartements locatifs pour les transformer en part de PPE. 


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A/115/2013 
 
L’art. 39 LDTR devait s’appliquer à toute aliénation d’appartement à usage 
d’habitation et une autorisation devait être délivrée par le département. Seuls trois 
cas étaient exemptés de cette autorisation : l’aliénation d’une maison individuelle, 
celle d’un appartement ne faisant pas partie d’une catégorie de logements où 
sévissait la pénurie ou celle d’un appartement neuf destiné à la vente et qui n’avait 
jamais été loué ni offert en location. Les notaires qui pouvaient attester de ces 
conditions d’aliénation engageaient leur responsabilité. 
 
 
L’application de la LDTR relevait du droit public et le TAPI aurait dû se 
déclarer compétent. 
5) 
 
Le 28 février 2013, le TAPI a transmis son dossier sans observations. 
6) 
 
 Sur demande de la juge déléguée, le département a exposé le 12 mars 2013 
qu’il n’avait procédé à aucun examen de conformité aux dispositions de la LDTR 
concernant les cessions-transferts publiées dans la FAO du 30 novembre 2012. 
 
 
Le 22 avril 2013, le département s’est déterminé sur le recours. La cession-
transfert n’était pas soumise à autorisation du département puisqu’il ne s’agissait 
pas d’une acquisition économique du bien. Les actions qui conféraient la propriété 
sur les biens immobiliers et qui faisaient l’objet du transfert litigieux étaient 
restées en mains des mêmes détenteurs économiques, ces derniers étant devenus 
simplement « propriétaires en nom » des biens immobiliers par ladite opération. Il 
ne s’agissait absolument pas d’une vente d’appartement qui impliquerait un 
changement de propriétaire mais d’un simple changement de régime juridique, 
non soumis à autorisation. 
 
 
Une société anonyme immobilière d’actionnaires-locataires (ci-après : 
SIAL), telle la SI avait été constituée spécialement à une époque où la PPE n’était 
pas admise en droit suisse. Elle reposait sur une combinaison du droit des sociétés 
et du droit du bail à loyer et impliquait la constitution d’une société anonyme pour 
construire ou acquérir un immeuble et l’attribution de la jouissance de ses 
fractions. Cette attribution se réalisait par un contrat de bail que seuls les 
actionnaires pouvaient conclure avec la société. Il s’agissait d’une forme de 
propriété analogue au régime de la PPE. Les transferts opérés n’avaient pas eu 
pour conséquence une modification ou un changement du détenteur économique 
du bien et ne pouvaient être qualifiés de ventes d’appartements au sens de la 
LDTR. 
7) 
 
Le 10 avril 2013, la liquidatrice de la SI a conclu au rejet du recours et à la 
condamnation de l’ASLOCA au paiement des frais d’instance. 
 
 
Elle avait interrogé Me Mottu, notaire ainsi que Me Van Berchem, notaire, 
sur la soumission au régime de la LDTR des cessions de biens immobiliers 
détenus par une SIAL à ses actionnaires. Les deux notaires avaient répondu que 


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ces transactions n’étaient pas soumises au régime de la LDTR car elles 
n’impliquaient pas de changement d’ayant droit économique. 
 
 
Elle joignait un courrier de Me Mottu indiquant que le département lui avait 
confirmé le 12 mars 2013, que les sorties d’actionnaires n’étaient pas soumises à 
autorisation LDTR, pour autant que l’immeuble propriété de la SI ait été, dès sa 
constitution, une SIAL. 
8) 
 
Le 17 juin 2013, l’ASLOCA a déposé des observations. 
 
 
Les régimes des SIAL et des PPE devaient être distingués, les locataires 
n’étant pas propriétaires et aucune hypothèque ne pouvant grever les appartements 
locatifs mais uniquement l’immeuble dans son entier. La SIAL pouvait annuler les 
baux si les locataires ne respectaient pas les conditions. 
 
 
 
Une circulaire du département adressée aux notaires, datant du 16 mai 2008, 
indiquait qu’un partage-attribution d’une société simple ayant acquis « en bloc » 
plusieurs appartements d’un même immeuble était soumis à la LDTR. 
9) 
 
Suite à quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été 
informées le 3 juillet 2013. 
EN DROIT 
1) 
 
Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 
05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). En outre, de jurisprudence constante, l'ASLOCA jouit de la 
qualité pour recourir au sens de l'art. 45 al. 3 LDTR (ATA/391/2013 du 25 juin 
2013 consid. 1 ; ATA/266/2013 du 30 avril 2013 consid. 2 et les arrêts cités). 
 
 
Le recours est dès lors recevable. 
2) 
 
Le recours déposé par l’ASLOCA devant le TAPI portait sur l’absence 
d’une autorisation d’aliéner des appartements, qui aurait dû être délivrée par le 
département en application de la LDTR et sur les conséquences d’une telle 
absence de décision. 
3) 
 
La LDTR a notamment pour but la préservation de l’habitat existant et 
prévoit, à cet effet, des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés 
à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). 
 
a. 
L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en 
location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison 


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de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie 
(art. 39 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Par appartement jusqu’alors offert en location, au sens de l’art. 39 al. 1 
LDTR, il faut entendre, soit : l’appartement loué lors du dépôt de la requête en 
autorisation d’aliéner ou l’appartement vide ou vacant lors du dépôt de la requête 
en autorisation d’aliéner, mais qui avait précédemment été loué par son 
propriétaire actuel ou encore l’appartement occupé, lors du dépôt de la requête en 
autorisation d’aliéner, par son propriétaire, si celui-ci a précédemment loué 
l’appartement considéré (art. 11 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 29 avril 
1996 (RDTR - L 5 20.01). 
 
c. 
Le vendeur, qui a l’obligation de solliciter l’autorisation prévue à l’art. 39 
al. 1 LDTR adresse, à l’aide du formulaire ad hoc et avant la conclusion de 
l’aliénation, une requête au département (art. 12 al. 1 RDTR). 
 
 
Les agents immobiliers, les notaires ou autre mandataires professionnels, 
dont le concours est sollicité en vue de la passation d’un acte de vente d’un 
appartement jusqu’alors offerte en location, ont l’obligation de s’assurer 
préalablement de la délivrance par le département de l’autorisation d’aliéner 
(art. 16 RDTR). 
 
 
Toute réquisition au registre foncier de constitution d’une copropriété par 
étages ou de mutation d’une part de copropriété par étages déjà existante portant 
sur un appartement jusque-là offert en location doit être communiquée sans délai 
par le registre foncier au département. Le conservateur du registre foncier écarte 
toute réquisition d’inscription d’une aliénation d’une part de copropriété par 
étages portant sur un appartement qui n’est pas assortie d’une autorisation du 
département au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR ou d’une attestation du notaire établie 
conformément à l’art. 11 al. 2 RDTR (art. 17 al. 1 et 2 RDTR). 
 
 
Les notaires peuvent attester qu’une aliénation immobilière porte sur une 
maison individuelle, sur un appartement ne faisant pas partie d’une catégorie de 
logements où sévit la pénurie ou sur un appartement neuf, destiné à la vente et qui 
n’a jamais été loué ni offert en location. Ils engagent leur responsabilité à cet 
égard (art. 11 al. 2 RDTR). 
 
d. 
Le Conseil d’Etat a constaté qu’il y avait pénurie, au sens des art. 25 et 39 
LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces 
inclusivement 
(Arrêté 
du 
Conseil 
d’Etat 
déterminant 
les 
catégories 
d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR 
du 27 juillet 2011, en vigueur à fin 2012 - ArAppart - L 5 20.03). 


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e. 
A teneur de l’art. 39 al. 2 LDTR, le département doit refuser l’autorisation 
d’aliéner un appartement en PPE affecté à la location lorsqu’un motif 
prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et 
l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l’affectation locative des appartements loués. Le département doit procéder à une 
pesée des intérêts, règle reprise à l’art. 13 al. 1 RDTR. 
 
f. 
Le département doit délivrer l’autorisation d’aliéner si l’une des conditions 
prévues à l’art. 39 al. 4 let. a à d LDTR est remplie, soit si l’appartement concerné 
a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété 
analogue, ou était le 30 mars 1985 soumis à une telle forme de propriété et qu’il 
avait déjà été cédé de manière individualisée, qu’il n’avait jamais été loué ou avait 
fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR. 
4) 
 
En l’espèce, le département n’a pas délivré d’autorisation en lien avec les 
cessions-transferts. Le notaire chargé de l’opération, après s’être informé auprès 
du département, a estimé que celles-ci n’étaient pas soumises à l’art. 39 LDTR, ce 
que le registre foncier a approuvé en procédant à l’inscription du transfert. 
 
 
Le recours de l’ASLOCA porte sur la question de l’application de 
l’art. 39 LDTR aux opérations de cessions-transferts publiées par le registre 
foncier, qui relève donc du droit administratif et le TAPI devait se déclarer 
compétent (art. 45 al. 1 et 3 LDTR). 
5) 
a. 
Il découle de ce qui précède que le jugement du TAPI, en tant qu’il déclare 
irrecevable le recours de l’ASLOCA, sera annulé et le dossier sera retourné au 
TAPI pour instruction, notamment sur la question de l’identité des propriétaires 
d’actions de la SIAL et des propriétaires des parts de PPE ainsi que de celle des 
locataires avant et après les cessions-transfert dans le cadre de l’examen de 
l’application éventuelle de l’art. 39 al. 1 LDTR. 
 
b. 
En outre, le TAPI a transmis le dossier au Tribunal civil comme objet de sa 
compétence. A cet égard, il convient de rappeler la teneur de l’art. 64 al. 2 LPA, 
applicable aux recours déposés auprès du TAPI qui ne prévoit la transmission 
d’office qu’aux juridictions administratives compétentes. 
6) 
 
En conséquence, le recours sera admis. Vu les circonstances du cas 
d’espèce, aucun émolument ne sera perçu et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 1 et 2 LPA). 
 
 
 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 26 février 2013 par l’Association genevoise des 
locataires contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 
janvier 2013 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 21 janvier 2013 ; 
renvoie le dossier au Tribunal administratif de première instance pour instruction au 
sens des considérants ; 
dit qu’il n’est pas perçu d’émolument, ni alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Romolo Molo, avocat de la recourante, à Cofes 
Audit S.A., liquidatrice de l'intimée, au département de l'urbanisme ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, MM. Dumartheray, Verniory et Pagan, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 


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A/115/2013 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
la greffière :