ge_gerichte · ATA/212/1997 · 1997-04-08 · fr

Résumé:
 Sont des travaux d'entretien la réfection de la toiture, des stores, des fenêtres, de la peinture des cadres, les batteries sanitaires, la ventilation, la chaufferie.
Dossier renvoyé au DTPE pour qu'il examine si le coût global des travaux doit faire considérer qu'ils représentent dans leur ensemble des travaux de transformation ainsi que pour fixer les nouveaux loyers des appartements.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/883/1996-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 8 avril 1997 
 
 
 
dans la cause 
 
 
SI D. 
représentée par Me Pierre-Alain Schmidt, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
DEPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS ET DE L'ENERGIE 
et 
COMMISSION 
DE 
RECOURS 
INSTITUEE 
PAR 
LA 
LOI 
SUR 
LES 
CONSTRUCTIONS ET LES INSTALLATIONS DIVERSES 
et 
Madame A. & CONSORTS 
représentés par l'Asloca, mandataire 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/883/1996-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
La société anonyme "SI D." (ci-après : la SI) est 
propriétaire de la parcelle No ... du registre foncier de 
la commune de Genève. Ce bien-fonds est situé rue 
Frédéric-Amiel ..., dans la zone à bâtir au sens de 
l'article 19 alinéa 1 lettre c de la loi d'application de 
la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 
1987 (LALAT - L/1/17). Il s'y trouve un bâtiment 
d'habitation comportant vingt logements d'une taille de 2 
à 6 pièces, soit 73 pièces au total. 
 
2. 
Le 5 mai 1995, la SI, représentée par la société 
anonyme Régie X. (ci-après : la régie), a déposé une 
demande d'autorisation de construire par la voie de la 
procédure accélérée. Le programme des travaux comportait 
les postes et les montants suivants : 
 
 
ENVELOPPE DE L'IMMEUBLE 
 
 
 
Toiture 
 
 
Contrôle de l'état de la toiture 
 
Remplacement des barres à neige, 
 
des chenaux, des colonnes d'eau 
 
pluviale abergements en plomb 
 
et des ferblanteries 
 
 
Frs 
20'000.- 
 
 
Remise en état des canaux de fumée 
 
de ventilation 
 
 
Frs 
6'000.- 
 
 
Contrôle du lambrissage du berceau, 
 
changement des lames si nécessaires 
 
peinture 
 
 
Frs 
9'000.- 
 
 
 
 
Façades 
 
 
Pose d'un échafaudage sur le pourtour 
 
de l'immeuble, y compris protection du 
 
trottoir 
 
 
Frs 
45'000.- 
 
Traitement anti-carbonatation de la 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
façade par reprise des maçonneries 
 
et peinture des façades 
 
Frs 
120'000.- 
 
 
 
Stores 
 
 
Remplacement des stores en bois, par des 
 
nouveaux tabliers en aluminium, suppres- 
 
sion des projections 
 
 
Frs 
40'000.- 
 
 
 
Fenêtres 
 
 
Remplacement de toutes les fenêtres, 
 
fourniture et pose de fenêtres en sapin 
 
à peindre, cadre rénovation, double vitrage 
 
pour meilleure isolation phonique et 
 
thermique ainsi que modification de la 
 
porte sur cour 
 
 
Frs 
162'000.- 
 
 
 
Peinture 
 
 
Peinture des boiseries fenêtres 
Frs 
35'000.- 
 
 
 
Balcons 
 
 
Reprise de l'étanchéité des sols, 
 
balcons au niveau des portes fe- 
 
nêtres. Découpage de la chape, pose 
 
d'un joint Sihatlex. 
 
Exécution de l'étanchéité peinture 
 
des sols balcons 
 
 
Frs 
24'500.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Total des travaux de l'enveloppe 
 
de l'immeuble 
 
 
Frs 
461'500.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
INTERIEUR DE L'IMMEUBLE 
 
 
Cage d'escaliers et locaux communs 
 
 
Peinture des murs et plafonds de la 
 
cage d'escaliers. 
 
Boiseries des portes et balustrades 
Frs 
20'000.- 
 
 
Remplacement des sols paliers 
 
actuellement en lino, par du carrelage 
Frs 
23'000.- 
 
 
Locaux communs : peinture des murs, 
 
plafonds et boiseries 
 
Frs 
14'000.- 
 
 
 
Modernisation de l'éclairage par 
 
remplacement des luminaires ainsi 
 
que remise en état des sonnettes 
 
d'appartements 
 
 
Frs 
13'000.- 
 
 
Réfection de l'ascenseur, peinture 
 
des serrureries, pose d'un nouveau 
 
plaquage sur paroi 
 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Mise en sécurité de l'immeuble par 
 
pose d'une gâche électrique com- 
 
mandée par code 
 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Remplacement du bloc boîtes aux 
 
lettres 
 
 
Frs 
6'500.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Total des travaux de la cage 
 
d'escaliers et locaux communs 
 
Frs 
84'500.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
 
Travaux dans les appartements 
 
 
Reprise des peintures sur cadre des 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
fenêtres suite aux remplacement de 
 
celles-ci 
 
 
Frs 
20'000.- 
 
 
Remplacement des linos par pose d'un 
 
carrelage au sol dans cuisine, salle 
 
de bains et WC 
 
 
Frs 
25'600.- 
 
 
Révision des batteries sanitaires 
Frs 
12'000.- 
 
 
Nettoyage des colonnes et dérivation 
 
des eaux usées 
 
 
Frs 
8'000.- 
 
 
Nettoyage des gaines de ventilation 
Frs 
5'000.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Total des travaux dans les 
 
appartements 
 
 
Frs 
70'600.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
Modernisation de la chaufferie par 
 
remplacement de la chaudière et de 
 
la production d'eau chaude 
 
Frs 
45'000.- 
 
 
Tubage de la cheminée 
 
Frs 
9'900.- 
 
 
Modernisation du tableau élec- 
 
trique et remplacement de l'éclai- 
 
rage 
 
 
 
Frs 
4'000.- 
 
 
Mise en conformité de la chaufferie : 
 
- installation porte anti-feu F.120 
 
- isolation du plafond 
 
- divers travaux de maçonnerie 
 
- peinture du sol expoxyte 
 
- peinture des murs et plafonds 
Frs 
8'500.- 
 
 
Ebouage de l'installation de chauffage 
Frs 


 
 - 6 - 
 
 
 
3'600.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Total des travaux de chaufferie 
Frs 
71'000.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
 
 
RECAPITULATIF DES TRAVAUX 
 
 
Enveloppe de l'immeuble 
 
Frs 
461'500.- 
 
 
Intérieur de l'immeuble 
 
 
 
- Cage d'escaliers & locaux communs 
Frs 
84'500.- 
 
- Travaux dans les appartements 
Frs 
70'600.- 
 
 
Chaufferie 
 
 
Frs 
71'000.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Total des travaux 
 
 
Frs 
687'600.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
 
Divers et imprévus 
 
 
Frs 
68'400.- 
 
 
Honoraires direction 
 
de travaux 
 
 
Frs 
90'700.- 
 
 
 
 
 
_______________ 
 
 
Coût total de l'opération 
 
Frs 
846'700.- 
 
 
 
 
 
=============== 
 
 
 
3. 
Selon 
un 
préavis, 
non 
daté, 
du 
service 
de 
l'habitat (ci-après : le SHAB), les données financières 


 
 - 7 - 
 
 
 
suivantes ont été retenues par le département des travaux 
publics et de l'énergie (ci-après : le DTPE) : 
 
Coût des travaux : 
Frs 888'338.- 
 
Etat locatif actuel : Frs 242'352.- soit en moyenne 3'320 F/pce/an ou 
 
 
 
10 logements (=30 pces) à en 
 
 
 
moyenne 
 
4'448 F/pce/an et 
 
 
 
10 logements (=43 pces) à en 
 
 
 
moyenne 
 
2'533 F/pce/an 
 
Etat locatif futur : Frs 284'604.- soit en moyenne 
3'899 
F/pce/an 
(+17%) 
 
 
 
10 logements (=30 pces) à en 
 
 
 
moyenne 
 
4'892 
F/pce/an 
(+10%) 
 
 
 
10 logements (=43 pces) à en 
 
 
 
moyenne 
 
3'205 
F/pce/an 
(+27%) 
 
Rendement brut : 
284'604.- - 242'352.- X 100 = 4,75 % 
 888'338.- 
 
 
 
Selon la proposition du SHAB détaillée par appartement, le 
prix annuel à la pièce, avant travaux, va de 2'102.- Frs à 7'056.- 
Frs; après l'exécution des travaux projetés, le prix annuel à la 
pièce s'échelonnerait entre 2'815.- Frs pour le logement le meilleur 
marché, soit une augmentation de 34 %, et 7'764.- Frs pour le 
logement le plus cher, soit une augmentation de 10 %. 
 
4. 
Le 10 octobre 1995, le DTPE a délivré l'autorisation requise, 
l'état locatif susdécrit en faisant partie. 
 
5. 
Le 13 novembre 1995, l'Asloca, agissant au nom de quatorze 
locataires ou colocataires (ci-après: l'Asloca ou les consorts), a 
conclu principalement à l'annulation de l'autorisation querellée et, 
subsidiairement, à ce que la commission de recours instituée par la 
loi sur les constructions et les installations diverses (ci-après : 
la commission de recours) autorise les travaux à condition que les 
loyers ne dépassent pas 3'225.- Frs par pièce et par an et que "les 
travaux de remplacement du linoléum dans les appartements soient 
effectués au gré des locataires". 
 
 
 
La SI a conclu au rejet du recours et à la confirmation de 
l'autorisation délivrée par le DTPE. 
 
6. 
Le 31 mai 1996, la commission de recours a rendu une décision 
annulant pour partie l'autorisation de construire délivrée le 10 
octobre 1995. 
 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
 
Elle a estimé que la condition suivante, contenue dans 
l'autorisation querellée : 
 
 
"les loyers des vingt appartements (= 73 pièces) n'excéderont pas, 
après travaux, ceux annoncés dans le document "projection du loyer 
après travaux" susvisé. Ces loyers seront appliqués pour une durée 
de trois ans à partir de l'entrée en vigueur" 
 
 
n'était pas conforme au droit. Elle a arrêté que les loyers des dix 
logements, soit 30 pièces, fixés avant les travaux à 4'448.- Frs la 
pièce par an, ne devraient subir aucune augmentation du fait desdits 
travaux et que ceux des autres logements, soit 43 pièces, fixés 
avant travaux à 2'533.- Frs la pièce par an, devraient être fixés au 
maximum à 3'100.- Frs la pièce par année durant trois ans. 
 
 
 
Le 12 juillet 1996, la SI a formé un recours contre la 
décision du 31 mai 1996, qui lui avait été notifiée par un pli 
recommandé remis à un office des postes le 12 juin 1996. Elle a 
conclu à l'annulation de la décision rendue en première instance et 
à la confirmation de l'autorisation délivrée par le DTPE. Elle a 
fait valoir que cette décision avait été prise en violation du droit 
fédéral et sans tenir compte de l'entrée en vigueur, le 23 mars 
1996, de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maison d'habitations: mesure de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi (LDTR - L/5/9); elle écartait sans raison certains 
postes du montant des travaux. 
 
 
 
Le 26 juillet 1996, l'autorité intimée a déclaré persister 
dans les termes de sa décision. 
 
7. 
Le 16 août 1996, l'Asloca a conclu au rejet du recours au 
motif 
que 
les 
travaux 
envisagés 
n'étaient 
pas 
dispensés 
d'autorisation et que l'article 9 alinéa 2 LDTR concernant les 
conditions auxquelles le département pouvait accorder l'autorisation 
de construire était identique à la disposition ancienne soit 
l'article 6 alinéa 2. 
 
 
 
Le 21 août 1996, le DTPE a demandé une prolongation du délai 
pour produire sa réponse au 16 septembre 1996. Ce délai lui a été 
accordé par une lettre du greffe du tribunal de céans du 28 août 
1996. 
 
 
 
La détermination du DTPE est datée du 30 octobre 1996. Elle a 
été reçue au greffe de la juridiction de céans le lendemain et 
transmise aux parties. 
 
8. 
Le juge délégué à l'instruction de la cause, accompagné de sa 
greffière, s'est transporté sur les lieux le 13 décembre 1996 en 
présence des parties. Dans les appartements qu'il a visités, il a 


 
 - 9 - 
 
 
 
constaté que les fenêtres, d'origine, n'étaient plus étanches et 
prenaient l'eau, notamment à travers leur cadre, que les stores 
étaient en mauvais état de même que les colonnes sanitaires et les 
installations sanitaires proprement dites qui ne fonctionnaient pas 
correctement. 
 
 
 
Les vitrages étaient doubles et allaient être remplacés, 
selon les explications de la SI, par d'autres vitrages doubles, 
assurant une meilleure isolation phonique et thermique. 
 
 
 
Il a constaté également des fissures dans les murs latéraux, 
les 
garde-fous 
et 
les 
balcons 
eux-mêmes, 
décrites 
par 
les 
représentants du DTPE comme typiques de la maladie du béton qui 
affectait actuellement les constructions datant des années 1960. 
 
 
 
Cette 
mesure 
d'instruction 
s'est 
terminée 
sans 
autres 
réquisitions des parties et la cause a été gardée à juger. 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le 
recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 108 de la loi sur le 
Tribunal administratif et le Tribunal des conflits du 29 mai 1970 - 
LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 
 
2. 
Les dispositions de la nouvelle loi s'appliquent dès son 
entrée en vigueur aux demandes d'autorisation qui font l'objet de 
procédures pendantes devant le Tribunal administratif (art. 50 al. 2 
LDTR). 
 
3. a. 
La 
nouvelle 
version 
de 
la 
LDTR 
ne 
se 
distingue pas 
fondamentalement de l'ancienne (ci-après : aLDTR) du 22 juin 1989. 
Dans l'esprit du législateur, il s'est agi avant tout d'assouplir la 
loi tout en en gardant le fond (Mémorial des séances du Grand 
Conseil 1996 p. 60). Ainsi, l'une des principales innovations a été 
de faire passer les travaux de transformation et de rénovation d'un 
régime de dérogation à un régime d'autorisation (ibidem). De plus, 
les travaux de la commission chargée d'étudier le projet de loi ont 
abouti à l'instauration d'un système de bonus conjoncturel à la 
rénovation (Mémorial 1996 p. 67), qui figure aux articles 16 et 
suivants. 
 
 
 
Cependant, le but de préservation de l'habitat et des 
conditions de vie existants, ainsi que le caractère actuel de 
l'habitat dans certaines zones (art. 1 al. 1 LDTR) est resté le même 
que dans l'aLDTR. De plus, l'esprit de la loi initiale du 26 juin 
1983, issue d'une initiative populaire, est demeuré dans la novelle, 


 
 - 10 - 
 
 
 
toutes les modifications apportées par cette dernière l'ayant été, 
selon le rapport de majorité de la commission chargée d'étudier le 
projet "dans le respect des locataires" (Mémorial 1996 p. 69), 
l'idée de fond de la révision étant de promouvoir parallèlement la 
création et le maintien d'emplois dans l'industrie du bâtiment 
(Mémorial 1996 p. 60). 
 
 
b. 
La révision n'a pas apporté de modifications notables aux 
dispositions régissant les transformations. Dans la version de 
l'aLDTR, il fallait entendre par transformation : 
 
 
a) tous les travaux d'une certaine importance ayant notamment pour 
objet de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, la 
destination, le style, l'équipement, la distribution intérieure 
d'une maison d'habitation, d'un ou plusieurs logements; 
 
 
b) la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, 
telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles 
de bains et cuisines; 
 
 
c) la création de nouveaux logements dans la maison d'habitation 
concernée, notamment dans les combles; 
 
 
d) les travaux de rénovation ayant pour objet d'améliorer le confort 
existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 
aLDTR). 
 
 
 
Selon la version actuelle de l'article 3 alinéa 1 LDTR, on 
entend par transformation tous les travaux qui ont pour objet : 
 
 
a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, la 
destination, la distribution intérieure de tout ou partie d'une 
maison d'habitation; 
 
 
b) la création de nouveaux logements, notamment dans les combles; 
 
 
c) la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, 
telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles 
de bains et cuisines; 
 
 
d) d'améliorer le confort existant sans modifier la distribution des 
logements, sous réserve de l'alinéa 2. 
 
 
 
Les travaux d'entretien réguliers et raisonnables ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation (art. 3 al. 2 LDTR). 
 
 
 
La notion de transformation est issue sans changement du 
projet présenté par le Conseil d'Etat, qui commentait l'article 3 
alinéa 1 en indiquant que "sauf à vouloir faire figurer dans une loi 


 
 - 11 - 
 
 
 
une liste exhaustive de travaux considérés comme transformations et, 
par conséquent, automatiquement soumis à un contrôle - ce qui n'est 
guère 
envisageable 
et 
poserait 
certainement 
passablement 
de 
problèmes pratiques - il apparaît donc nécessaire de maintenir le 
recours à des définitions plus souples des travaux considérés comme 
une transformation. [...]. 
 
 
 
La proposition du Conseil d'Etat consiste donc à reprendre de 
la loi actuelle les définitions contenues aux lettres a, b, c et d 
de la loi actuelle, en retirant ce qui apparaissait comme trop vague 
ou trop général - et partant sujet à contestation - soit [les 
travaux d'une certaine importance], [le style], [l'équipement]" 
(Mémorial 1995, p. 4567). 
 
 
 
Il résulte clairement de ce qui précède qu'en ce qui concerne 
la définition des travaux de transformation, pour ainsi dire 
inchangée dans l'actuelle LDTR, la jurisprudence développée jusqu'à 
présent par le Tribunal administratif et le Tribunal fédéral 
conserve sa valeur. 
 
 
c. 
S'agissant des travaux d'entretien régulier et raisonnables 
visés par l'article 3 alinéa 2 LDTR, il faut relever que le projet 
du Conseil d'Etat se présentait de manière fort différente. Il 
prévoyait 
que 
n'étaient 
pas 
considérés 
comme 
travaux 
de 
transformation "les travaux d'entretien courant. Les travaux dont 
l'incidence sur les loyers après travaux est inférieure à 15 % sont 
en principes considérés comme des travaux d'entretien courant" 
(Mémorial 1995, p. 4542). Le Conseil d'Etat expliquait à ce propos 
qu'en lieu et place des notions imprécises contenues à l'article 3 
alinéa 1 lettre a LDTR du 22 juin 1989, "il est proposé un nouvel 
alinéa 2, qui, dans un premier temps, rappelle que les travaux 
d'entretien courant ne sont pas soumis à la loi; puis dans un 
deuxième temps, cet alinéa arrête que les travaux, qu'il s'agisse 
d'une transformation uniquement ou de travaux d'entretien mélangés 
avec des travaux de transformation, dont l'incidence sur les loyers 
après travaux est inférieure à 15 %, sont en principe assimilés à de 
l'entretien et, en conséquence, exemptés de la loi. 
 
 
 
L'avantage de cette proposition pour le Conseil d'Etat réside 
dans le fait, qu'en dehors d'une simple définition de travaux, elle 
offre un critère chiffré objectif [...]. Cela étant, le Conseil 
d'Etat estime que la modification proposée, soit l'institution d'une 
présomption de non assujettissement pour certains travaux, ne 
s'écarte pas fondamentalement de la teneur actuelle de la loi et 
qu'elle représente une amélioration de la situation, dans le mesure 
où elle permettra de soustraire du filtre administratif des 
opérations mineures et, ainsi, d'accélérer les procédures sans 
toutefois porter atteinte aux droits essentiels des locataires, qui 
restent réservés" (Mémorial 1995, p. 4568). 


 
 - 12 - 
 
 
 
 
 
 
Ce point du projet n'a toutefois pas recueilli l'approbation 
de la commission chargée de son étude, qui a proposé à la place la 
version selon laquelle "les travaux d'entretien ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation" (Mémorial 1996 p. 65). 
 
 
 
Lors des débats du Grand Conseil, cette disposition du projet 
a été à nouveau modifiée sur proposition du porte-parole de la 
majorité parlementaire, et a pris la forme actuelle (Mémorial 1996, 
p. 156). Une autre proposition d'amendement, rejetée par la 
majorité, prévoyait que "ne sont pas considérés comme des travaux de 
transformation les travaux d'entretien courant, dans la mesure où 
ceux-ci n'entraînent pas un changement qualitatif de l'immeuble ou 
du logement, notamment par suite d'une augmentation des loyers". 
Cette 
définition 
devait 
permettre 
de 
distinguer 
les 
travaux 
d'entretien sans incidence sur la qualité de l'immeuble ou du 
logement (non soumis à autorisation) et ceux qui entraînaient une 
hausse de la qualité (considérés dès lors comme transformations) 
(Mémorial 1996, p. 156 et suivante). 
 
 
 
Les travaux d'entretien n'ont donc pas reçu à travers la 
nouvelle loi de définition particulière et celle retenue jusque-là 
par la jurisprudence du Tribunal administratif et du Tribunal 
fédéral, dont il sera question ci-après, demeure applicable. 
 
4. 
L'abondante 
jurisprudence 
développée 
par 
le 
Tribunal 
administratif et le Tribunal fédéral sur le problème de la 
distinction entre travaux d'entretien et de transformation, a visé 
d'une part, lorsque cela était possible, à décrire le type 
d'interventions pouvant recevoir l'une ou l'autre qualification, et 
d'autre part à développer des critères à prendre en compte en dehors 
de la simple nature des travaux. 
 
 
 
Avant l'entrée de la nouvelle LDTR, la jurisprudence avait 
déjà établi que les simples travaux d'entretien n'étaient pas soumis 
à la loi (ATF 116 Ia 401). 
 
 
 
La démarche suivie par le Tribunal administratif a toujours 
été d'examiner 
si 
l'on 
se 
trouvait 
en 
présence 
de travaux 
d'entretien, 
à 
défaut 
de 
quoi 
il 
s'agissait 
alors 
de 
transformations. 
Cette 
notion-ci, 
relativement 
imprécise 
dans 
l'ancienne et la nouvelle version de la LDTR, se définissait ainsi 
généralement par la négative, comme travaux dépassant le cadre du 
strict entretien. 
 
 
 
Ainsi, les travaux d'entretien sont ceux que le bailleur est 
tenu de réaliser au regard de son obligation d'entretien de la chose 
louée prescrite par l'article 256 alinéa 1 CO et qui échappent à la 
LDTR (ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.). Ils visent à 


 
 - 13 - 
 
 
 
maintenir l'ouvrage dans son état en réparant les atteintes dues au 
temps ou à l'usage (ATA du 14 février 1990 p. 37 et ss, en la cause 
M.-B.; du 19 décembre 1985 en la cause Z. et P.; du 30 janvier 1985 
en la cause B. et C.; du 9 janvier 1985 en la cause C.). 
 
 
 
Peuvent également être considérés comme tels, des travaux 
qui, dépassant le strict entretien, consistent à substituer à des 
installations intérieures vétustes des éléments neufs servant au 
même usage, soit simplement à moderniser une construction sans en 
modifier la nature, le caractère et l'affectation. Il en est ainsi 
du remplacement de sols, de poutres, la réfection de cheminées, 
voire la réparation d'un toit par le remplacement de parties 
défectueuses. 
 
 
 
On 
peut 
encore 
assimiler 
aux 
travaux 
non 
soumis 
à 
autorisation, de modestes changements dans la répartition interne du 
volume d'un bâtiment, n'entraînant que de minimes transformations. 
Ainsi, pour être soumis à autorisation, de tels travaux doivent 
atteindre 
une 
certaine 
importance, 
c'est-à-dire 
modifier 
notablement, soit en tout ou partie, la répartition interne du 
volume construit, soit l'affectation de ces locaux (ATA du 14 
février 1990 en la cause M.-B; RDAF 1977, p. 259 et ss). 
 
 
 
On peut aussi citer comme exemple le remplacement d'un 
ascenseur existant ou celui de colonnes d'eau chaude et d'eau froide 
(ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C.). Le Tribunal fédéral 
va jusqu'à admettre que les travaux améliorant le confort du 
logement, pour autant qu'ils soient mineurs, ne sauraient être 
soumis à autorisation. Il en irait ainsi de l'installation d'une 
armoire frigorifique, d'une machine à laver le linge ou la vaisselle 
et d'une cuisinière (ATF 116 Ia 409). 
 
 
b. 
Quant à la notion de rénovation, reprise à l'article 9 alinéa 
1 lettre e LDTR et considérée par cette disposition comme une 
transformation, elle couvre selon la jurisprudence tous les travaux 
d'entretien, de réparation et de modernisation qui laissent intact 
le volume, l'aspect extérieur et la destination de l'immeuble; ces 
travaux 
constituent 
une 
transformation 
s'ils 
provoquent 
des 
modifications allant au-delà de ce qui est usuel, comme par exemple 
un important accroissement du confort (ATF du 9 février 1993 en la 
cause L. confirmant l'ATA du 24 juin 1992 publié in SJ 1994 p. 531; 
RDAF 1988 p. 383). 
 
 
 
Les travaux de rénovation ont également été définis comme 
étant destinés à permettre de rétablir dans son premier état un 
ouvrage ayant subi l'usure du temps (ATF 113 Ia 119; ATA du 27 
septembre 1989 en la cause P.) Or, il s'agit là également d'une 
caractéristique propre aux travaux d'entretien. 
 


 
 - 14 - 
 
 
 
5. a. 
L'examen de la nature des travaux ne saurait être toutefois 
le seul critère à prendre en considération pour déterminer si les 
interventions concernées échappent à la LDTR. Celles-ci peuvent 
atteindre une ampleur telle qu'elles sont susceptibles d'aboutir à 
un changement qualitatif de l'immeuble. De même, l'augmentation du 
loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet d'entraîner un 
changement d'affectation qualitatif des logements. Les appartements 
ne sont plus accessibles aux personnes à bas revenus, en particulier 
aux personnes âgées, et ils ne répondent plus aux besoins de la 
population où sévit la plus forte pénurie (ATF du 10 octobre 1991 en 
la cause SI du square Bellevue I; ATF 116 Ia 409; ATA du 1er 
décembre 1992 en la cause SI du C.). 
 
 
 
Une solution consistant à qualifier les travaux uniquement à 
partir 
de 
leur 
nature, 
comporte 
le 
risque 
d'un 
effritement 
progressif et généralisé du patrimoine immobilier par le biais d'un 
changement d'affectation. En effet, des travaux d'entretien sont 
susceptibles d'aboutir à une rénovation, voire à une transformation 
d'un immeuble; il en est ainsi par exemple lorsque n'ayant pas été 
exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence 
d'un immeuble, ou encore parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout 
pendant de nombreuses années, leur accumulation leur confère une 
ampleur propre à engendrer un changement du niveau des loyers tel 
que la destination de l'immeuble en est modifiée (ATA du 14 février 
1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21). 
 
 
b. 
L'article 3 alinéa 1 du règlement d'application de la LDTR du 
29 avril 1996 (RLDTR - L/5/9,5), dont les intimés contestent la 
légalité, prescrit que les travaux d'entretien au sens de l'article 
3 alinéa 2 LDTR sont ceux qui n'ont pas été différés dans le temps 
et qui s'avèrent nécessaires pour maintenir l'immeuble en bon état, 
soit en procédant à des réparations, soit en remédiant à l'usure 
normale (remplacement d'installations vétustes par du matériel neuf 
servant au même usage). 
 
 
 
Les intimés contestent surtout le fait que des travaux visant 
de manière générale à maintenir l'immeuble en bon état puissent 
répondre par principe à la définition de travaux d'entretien 
réguliers et raisonnables retenue par la loi. Or, la jurisprudence 
précitée a déjà eu l'occasion d'admettre que tel pouvait être le cas 
si ces travaux restaient modestes. La disposition contestée devra 
par conséquent conduire l'autorité administrative à prendre en 
considération non seulement la nature des travaux, mais également 
leur coût d'ensemble. Interprété dans ce sens, l'article 3 alinéa 1 
RLDTR ne s'écarte pas du contenu de la loi. 
 
 
c. 
Dans deux cas récents, le tribunal de céans a aussi examiné, 
eu égard à la valeur de l'immeuble, si le coût global des travaux 
projetés, en soi assimilables à des travaux d'entretien, ne devait 


 
 - 15 - 
 
 
 
pas conduire à les considérer comme transformations. Dans l'ATA du 
14 février 1990 en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, il a ainsi 
refusé d'admettre que des travaux s'élevant à 725'000.- Frs, soit à 
la moitié du prix de l'immeuble, se limitassent à conserver la chose 
en bon état et à éviter qu'en se dégradant elle ne perdît de sa 
valeur. Il s'agissait de travaux de rénovation, rendus nécessaires 
par l'absence de tous travaux d'entretien pendant de longues années 
et dont l'ampleur était de nature à modifier fondamentalement le 
standing de l'immeuble. 
 
 
 
Dans l'ATA du 1er décembre 1992 en la cause SI du C., le 
tribunal avait relevé que les travaux ne dépassaient pas le 10 % de 
la valeur d'assurance de l'immeuble, et qu'ils n'avaient pas eu pour 
effet 
de 
transformer 
des 
appartements 
au 
loyer 
modeste 
en 
appartements de luxe. 
 
6. a. 
En l'espèce, les travaux projetés, pour ce qui concerne la 
toiture, les stores, les fenêtres et la peinture intérieure et 
extérieure sur les cadres, la cage d'escalier et les locaux communs, 
les 
linoléums, 
les 
batteries 
sanitaires, 
les 
colonnes, 
la 
ventilation, le remplacement, la modernisation et la mise en 
conformité 
de 
la 
chaufferie, 
comptent 
parmi 
ceux 
que 
la 
jurisprudence a déjà classés, de par leur nature, parmi les travaux 
d'entretien. 
 
 
b. 
S'agissant des travaux de réfection des façades, il faut les 
considérer comme travaux de transformation. S'ils ne répondent pas 
aux différentes définitions qu'en donne l'article 3 alinéa 1 LDTR, 
ils ne correspondent pas non plus à de simples travaux d'entretien 
au sens de l'alinéa 2 de la même disposition, comme pourrait l'être 
par exemple le nettoyage de façades noircies par la pollution. Dans 
le 
cas 
présent, 
la 
destruction 
progressive 
de 
la 
couche 
superficielle des façades résulte d'un défaut de construction dont 
souffre la plupart des immeubles datant de la même époque, et 
constitue en même temps un danger pour la sécurité des habitants, 
voire des tiers, car des morceaux de la façade sont susceptibles de 
se détacher à tout moment. A cet égard, les travaux que nécessite la 
remise en état des murs extérieurs et des balcons relèvent des 
transformations visées par l'article 9 alinéa 1 lettre a LDTR. On 
conçoit mal, du reste, que des travaux urgents, nécessaires parce 
que "l'état du bâtiment comporte un danger pour la sécurité et la 
santé de ses habitants ou des tiers" (art. 9 alinéa 1 lettre a LDTR) 
répondent en même temps à la définition d'entretien régulier et 
raisonnable (art. 3 al. 2 LDTR). 
 
7. a. 
Comme on l'a vu plus haut, il ne suffit toutefois pas 
d'examiner chaque intervention projetée pour elle-même et de la 
qualifier d'entretien échappant à la LDTR ou de transformations 
soumises à cette loi. Il faut également, dans un second temps, 


 
 - 16 - 
 
 
 
vérifier si le coût global des travaux est tel qu'ils doivent alors 
être considérés de manière globale comme travaux de transformation. 
 
 
 
Dans la mesure où, selon les considérants qui suivent, il 
conviendra de renvoyer le dossier au DTPE pour qu'il rende une 
nouvelle décision, il lui appartiendra alors de déterminer, sur la 
base de la valeur d'assurance-incendie de l'immeuble et des calculs 
établis dans un arrêt rendu ce même jour par le tribunal de céans en 
la cause SI T., si le coût global des travaux doit faire considérer 
qu'ils 
représentent 
dans 
leur 
ensemble 
des 
travaux 
de 
transformation, ou s'il doivent conserver la qualification qui leur 
a été attribuée ci-dessus selon leur nature. 
 
8 
a. 
L'autorisation 
est 
accordée 
lorsque 
l'état 
du 
bâtiment 
comporte un danger pour la sécurité et la santé de ses habitants ou 
des tiers (art. 9 al. 1 let. a LDTR). Le département accorde 
l'autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur 
genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la 
population (art. 9 al. 2 ab initio LDTR). 
 
 
 
Le département tient compte, dans son appréciation, des 
éléments suivants: 
 
 
a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements 
existants; 
 
 
b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement 
créés, notamment dans les combles; 
 
 
c) du genre de l'immeuble; 
 
 
d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que 
de la surface des logements nouvellement créés; 
 
 
e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine 
(art. 9 al. 2 in fine LDTR). 
 
 
b. 
Il convient à ce stade de distinguer le cas des logements 
dont le genre, le loyer ou le prix avant travaux correspondent aux 
besoins prépondérants de la population et celui des logements qui 
n'entrent déjà plus dans cette catégorie. 
 
 
 
S'agissant des premiers, l'article 9 alinéa 2 LDTR prévoit la 
possibilité pour le DTPE de refuser l'autorisation lorsqu'ils ne 
répondraient plus, après transformation, aux besoins prépondérants 
de la population, quant à leur genre ou leur loyer ou leur prix. En 
ce qui concerne les autres, le Tribunal fédéral a clairement indiqué 
que le législateur ne pouvait pas étendre l'interdiction de 
transformer à des logements dont la conservation ne répondait pas à 


 
 - 17 - 
 
 
 
l'intérêt public de lutte contre la pénurie de logements (ATF 105 Ia 
367 consid. 5). Le Tribunal administratif du canton de Neuchâtel a 
rendu un arrêt similaire, considérant qu'une mesure restreignant la 
garantie de la propriété n'était pas conforme notamment au principe 
de la proportionnalité lorsqu'elle ne permettait pas de lutter 
effectivement contre la pénurie de logements; il n'y avait ainsi pas 
de raison d'interdire la vente d'un appartement dont le loyer était 
prohibitif (arrêt du Tribunal administratif du 23 mai 1990 en la 
cause K., in Revue de jurisprudence neuchâteloise 1990, p.256). Il a 
encore été jugé, à propos de l'article 6 alinéa 6 de l'aLDTR 
(correspondant à l'actuel art. 9 al. 2), que la loi "ne répond à 
l'intérêt public que dans la mesure où elle vise à maintenir 
l'affectation des logements qui répondent, par leur loyer, leur prix 
et leur conception, aux besoins prépondérants de la population. Les 
restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être propres à 
atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie d'empêcher que des 
logements à loyer modéré soient transformés en appartements de luxe, 
l'intérêt public ne commande pas, en revanche, de limiter la 
transformation et la rénovation de logements de luxe préexistants. 
Le législateur aurait sans doute pu limiter le champ d'application 
de la loi à certains logements à loyer modéré et en exclure les 
logements de luxe; il aurait aussi pu se fonder sur un critère 
qualitatif permettant de distinguer entre les logements à préserver 
et ceux dont les propriétaires pourraient librement disposer. Le 
Grand Conseil n'a pas envisagé ces possibilités" (ATF 107 Ia 418 
consid. 11). 
 
 
c) 
La notion de besoins prépondérants de la population n'a 
jusqu'à présent été déterminée qu'en fonction du critère du loyer, 
dont le tribunal de céans a admis qu'il répondait encore à ce besoin 
jusqu'à un maximum de 3'225.- francs par pièce et par année, voire à 
3'500.- francs dans des circonstances particulières (ATA du 7 
décembre 1993 en la cause SI Moïse-Duboule, SJ 1994 pp. 225 ss). Les 
dernières 
données 
statistiques 
utiles 
n'étant 
pas 
encore 
disponibles, le tribunal renoncera dans la présente cause à 
réexaminer la validité actuelle de ces chiffres, la question d'un 
calcul basé sur d'autres facteurs ne se posant par ailleurs pas en 
l'espèce. 
 
 
d) 
Parmi 
les 
nombreuses 
autres 
législations 
cantonales 
similaires à la LDTR, il faut relever le cas notamment de la loi 
vaudoise, dont le champ d'application concerne, pour tous les 
travaux de démolition, transformation et rénovation de maisons 
d'habitation, les communes dans lesquelles sévit la pénurie de 
logements (art. 1 al. 1 de la loi concernant la démolition, la 
transformation et la rénovation de maisons d'habitation du 4 mars 
1985). Le Tribunal fédéral a considéré à plusieurs reprises que le 
critère de la pénurie de logements retenu par cette loi permettait 
de soumettre les travaux concernés au contrôle de l'Etat (ATF 106 Ia 


 
 - 18 - 
 
 
 
409; 101 Ia 506; 89 I 180). 
 
 
 
La loi jurassienne s'applique "lorsque, dans la commune, 
l'offre de logements n'est pas équilibrée par rapport à la demande 
et au nombre d'emplois" (art. 2 al. 2 de la loi sur le maintien de 
locaux d'habitation du 9 novembre 1978). 
 
 
 
Le canton de Zurich a soumis au contrôle de l'autorité tous 
les appartements répondant aux besoins des familles (Gesetz über die 
Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 30. Juni 1974, art. 4), 
c'est-à-dire, selon la jurisprudence développée par le Tribunal 
administratif de ce canton, tous les appartements à partir de deux 
pièces et demie, cuisine non comprise (Verordnung zum Gesetz über 
die Erhaltung von Wohnungen für Familien, vom 25. September 1974, 
art. 1), dont la taille et la distribution des pièces permettent 
d'accueillir une famille, ceci sans égard au montant du loyer, à 
moins qu'il ne s'agisse d'un appartement luxueux (Schweizerisches 
Zentralblatt für Staats- und Gemeindeverwaltung, 1977, p. 186 ss). 
 
 
e) 
En droit genevois, la loi et jusqu'ici la jurisprudence n'ont 
pas précisé ce qu'il fallait entendre par logement répondant par son 
genre aux besoins prépondérants de la population. Les travaux 
préparatoires démontrent qu'à l'apparition de ce critère dans la 
LDTR du 22 juin 1989, le Grand Conseil n'a en réalité porté son 
attention que sur celui des besoins prépondérants de la population 
sous l'angle du loyer, alors déjà défini par la jurisprudence 
(Mémorial 1989, p. 3579). 
 
 
 
Les différents éléments dont le département doit tenir compte 
dans son appréciation selon l'article 9 alinéa 2 in fine LDTR 
n'établissent quant à eux aucune limite permettant de distinguer les 
logements qui répondent par leur genre aux besoins prépondérants de 
la population et ceux dont ce n'est pas le cas. Néanmoins, les 
notions de qualité des logements existants, du genre de l'immeuble 
ou du nombre de pièces et de la surface des appartements concernés 
renvoient à d'autres notions-clé de la LDTR, à savoir celle de 
catégorie de logements dans lesquelles sévit la pénurie (art. 25 
LDTR) et celle d'appartements de luxe, dont l'article 10 alinéa 2 
lettre b LDTR prévoit conformément à la jurisprudence fédérale 
qu'ils ne sont pas soumis à un contrôle des loyers (ATF 116 Ia 419 
consid. 12). 
 
 
 
Il résulte de ce qui précède qu'un logement correspond en 
principe par son genre ou par son loyer aux besoins prépondérants de 
la population lorsqu'il se trouve dans la fourchette de loyer 
susmentionnée, ou lorsque ce logement entre dans la catégorie des 
appartements dans lesquels règne la pénurie au sens de l'article 25 
alinéa 1 et 2 LDTR. 
 


 
 - 19 - 
 
 
 
 
 
Cette catégorie est déterminée chaque année par arrêté du 
Conseil d'Etat (art. 11 al. 1 RLDTR), sous réserve du fait que les 
appartements de plus de six pièces en sont d'emblée exclus (art. 25 
al. 3 LDTR). 
 
 
 
La notion de "genre" correspondant aux besoins prépondérants 
de la population implique par ailleurs d'en exclure les logements de 
luxe, sans égard au nombre de pièces dont ils disposent. 
 
 
 
Le département devra par conséquent refuser l'autorisation de 
transformer lorsque, répondant avant travaux quant à leur loyer, 
leur genre ou leur prix aux besoins prépondérants de la population, 
les logements transformés ne satisferaient plus à ce critère sous 
l'angle pris en considération. Ainsi, un appartement correspondant à 
la fois par son genre et par son loyer aux besoins prépondérants de 
la population avant travaux devra continuer d'y répondre sous ces 
deux angles. En revanche, un appartement ne correspondant avant 
transformation ni par son genre ni par son loyer ou son prix aux 
besoins de la population, ou un appartement de luxe, ne saurait 
faire l'objet d'un refus d'autorisation, sous réserve des exigences 
liées à l'objectif de préservation du patrimoine (art. 9 al. 2 let. 
e LDTR). 
 
 
f) 
Par arrêté du 10 mars 1997, publié dans la Feuille d'Avis 
officielle du 14 mars 1997, le Conseil d'Etat a rangé les 
appartements de deux pièces et demi à six pièces inclusivement dans 
la catégorie de logements où sévit la pénurie. Cet arrêté est 
valable une année (art. 11 al. 1 RLDTR). 
 
 
 
En l'espèce, douze appartements sur les vingt que compte 
l'immeuble concerné, soit 46 pièces sur un total de 73 sont loués à 
un prix annuel inférieur à 3'200.- Frs par pièce. Le treizième 
appartement dans l'ordre croissant du montant des loyers est loué au 
prix 
annuel 
de 
3'660.- 
Frs 
par 
pièce. 
Les 
douze 
premiers 
appartements répondent avant travaux aux besoins prépondérants de la 
population 
sous 
l'angle 
du 
loyer 
et 
seraient 
en 
principe 
susceptibles d'entraîner un refus d'autorisation au cas où les 
travaux devaient engendrer des hausses de loyer faisant sortir ces 
logements de leur catégorie actuelle (art. 9 al. 2 LDTR). Les huit 
appartements restant répondent aux besoins prépondérants de la 
population quant à leur genre, aucun d'entre eux n'excédant le 
nombre de pièces. Il faut ajouter qu'aucun de ces logements ne 
correspond à la notion d'appartement de luxe telle que l'ont définie 
la jurisprudence et la doctrine (SJ 1979 p. 571; David LACHAT, 
Jacques MICHELI, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 56 s.), 
ou encore, à titre d'exemple, la loi zurichoise, qui fait entrer 
dans cette catégorie les appartements constitués d'une ou plusieurs 
pièces de plus de 35 m2, ou dont les parties sanitaires excèdent le 
confort courant, ou situés dans un immeuble équipé d'installations 


 
 - 20 - 
 
 
 
telles une piscine ou encore offrant des services de type hôtelier 
(Verordnung zum Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien 
vom 25. September 1974, art. 9). Les appartements, pas plus que les 
immeubles, ne font en l'espèce apparaître un confort et un 
raffinement extraordinaires. 
 
 
 
Les travaux litigieux n'entraînant aucune modification de la 
distribution ou du nombre de pièces des appartements, seul le loyer 
est susceptible de changer. 
 
 
 
9. a) 
Selon l'article 10 alinéa 1 LDTR, le département fixe, comme 
condition de l'autorisation, le montant maximum des loyers des 
logements après travaux. 
 
 
 
 
A teneur de l'article 10 alinéa 2 LDTR, le département 
renonce à la fixation des loyers et des prix prévus à l'alinéa 1 
lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment : 
 
 
 
a) lorsque les loyers après transformations demeurent peu 
élevés; 
 
b) 
lorsque les logements à transformer sont des logements de 
luxe ou que leur loyer dépasse d'ores et déjà d'au moins deux fois 
et demie les besoins prépondérants de la population. 
 
 
b) 
En l'occurrence, les conditions posées par l'article 10 
alinéa 2 LDTR n'étant pas réalisées, le département devra fixer les 
nouveaux loyers de telle façon que, pour les appartements dont les 
loyers sont à l'heure actuelle inférieurs à 3'225.- francs par pièce 
et par année, les nouveaux loyers ne dépassent pas cette somme (art. 
9 al. 2 LDTR). Il ne se justifie pas d'admettre des nouveaux loyers 
maximum de 3'500.- francs, les travaux n'étant pas en l'espèce aussi 
coûteux que dans la jurisprudence précitée (ATA du 7 décembre 1993 
en la cause SI Moïse-Duboule 19-21, SJ 1994 p 225). 
 
 
 
S'agissant des appartements qui excèdent d'ores et déjà la 
limite de loyer de 3'225.- francs par pièce et par année, le 
département fixera les nouveaux loyers de manière à ce qu'ils ne 
dépassent pas la limite qu'impose la prise en compte des critères 
posés par l'article 11 LDTR. 
 
 
c) 
La détermination des loyers admissibles après transformations 
doit en outre tenir compte de la part des investissements qui a été 
financée - ou qui aurait dû l'être - par la réserve pour travaux, en 
fonction des loyers antérieurs (ATF 116 Ia 413 consid. 7). 
 
 
 
Il convient encore de préciser que la fixation des loyers 
répond au but de la LDTR de maintenir, pour les travaux soumis à 
cette loi, des logements répondant aux besoins prépondérants de la 
population, et, en vertu du principe de la force dérogatoire du 


 
 - 21 - 
 
 
 
droit fédéral, ne saurait lutter, parallèlement aux dispositions du 
Code des obligations, contre les hausses abusives de loyer (ATF 119 
Ia 348 consid. 2a) p. 361; ATA du 10 novembre 1992 en la cause 
Muller et Magnin). Il s'ensuit que les travaux qualifiés en l'espèce 
d'entretien peuvent entraîner le cas échéant une hausse de loyer, 
sur la base du loyer antérieur aux travaux, susceptible de dépasser 
la limite fixée en application de la LDTR. Le contrôle d'une telle 
hausse se fait sur la base du droit civil fédéral et non plus de la 
LDTR. 
 
 
10. 
Le Tribunal annulera la décision litigieuse et renverra le 
dossier au DTPE afin qu'il rende une nouvelle décision dans le sens 
des considérants. Vu l'issue du litige, l'examen des griefs de la 
recourante 
se 
plaignant 
d'une 
violation 
des 
principes 
de 
l'interdiction de l'arbitraire et de la primauté du droit fédéral 
n'a plus d'objet. 
 
 
 
La SI obtenant partiellement gain de cause, un émolument de 
Frs 1'000.- sera mis à la charge des intimés qui succombent. 
 
 
 
Une indemnité de Frs 1'000.-, à charge des intimés, sera 
allouée à la SI. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 8 
janvier 1996 par la SI D. contre la décision de la commission de 
recours instituée par la loi sur les constructions et installations 
diverses du 31 mai 1996; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
admet partiellement le recours; 
 
 
 
 
annule la décision de la commission de recours du 
31 mai 1996; 
 
 
 
 
renvoie 
la 
cause 
au 
département 
des travaux 
publics et de l'énergie afin qu'il statue à nouveau dans le sens des 
considérants; 
 
 
 
 
met à la charge des locataires intimés, pris 
conjointement et solidairement, un émolument de 1'000.- Frs; 
 
 
 
 
alloue à la recourante une indemnité de 1'000.- 
Frs à la charge des locataires intimés, pris conjointement et 
solidairement; 


 
 - 22 - 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me Pierre-Alain 
Schmidt, avocat de la recourante, à la commission de recours 
instituée par la loi sur les constructions et installations 
diverses, au département des travaux publics et de l'énergie, ainsi 
qu'à l'Asloca, mandataire des locataires intimés. 
 
 
Siégeants : M. Schucani, président, Mme 
Bonnefemme-Hurni, MM. Thélin, Paychère, 
juges, M. de Boccard, juge suppléant. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 
 la greffière-juriste : le président : 
 
 
 V. Montani D. Schucani 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
p.o. la greffière : 
 
 
 
 
J. Rossier-Ischi