ge_gerichte · ACJC/1028/2013 · 2013-02-22 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 02.09.2013. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/4698/2012 
ACJC/1028/2013
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 30 AOÛT 2013 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 février 2013, comparant par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 
d'une part, 
 
et 
 
Monsieur C______, domicilié ______ Brésil, comparant par Me Jean-Pierre Carera, 
avocat, avenue de Champel 24, case postale 123, 1211 Genève 12, en l’étude duquel il 
fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/4698/2012 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 22 février 2013, expédié pour notification aux parties le 
25 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié 
par C______ le 1er février 2012 pour le 31 mai 2012, relatif à l'appartement de 4 
pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 36, rue D______ à Genève (ch. 1 du 
dispositif), a octroyé à A______ et B______ une unique prolongation de bail de 
deux ans échéant au 31 mai 2014 avec possibilité, durant ce délai, de se départir 
du contrat pour le quinze ou la fin d'un mois, moyennant un préavis de quinze 
jours (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), a dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4), et a indiqué les voies de recours (ch. 5). 
En substance, s'agissant de la validité du congé, les premiers juges ont retenu que 
le congé du 1er février 2012 intervenait en dehors du délai de protection prévu par 
l'art. 271a lit. e ch. 1 CO et qu'il était de surcroît motivé par un besoin propre 
urgent, de sorte qu'il était valable. S'agissant de la prolongation de bail, les 
premiers juges ont retenu que la situation financière modeste des locataires, la 
longue durée des rapports de bail, les recherches actives des locataires pour se 
reloger à un loyer toutefois inférieur au loyer actuel, et la possibilité du bailleur 
d'être temporairement hébergé par sa fille justifiaient l'octroi d'une prolongation 
de bail de deux ans. 
B. 
a. Par acte déposé le 4 avril 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce 
jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, principalement, à 
l'annulation du congé du 1er février 2012 et, subsidiairement, à l'octroi d'une 
prolongation de bail de 4 ans échéant le 31 mai 2016, ainsi qu'à l’autorisation de 
quitter les locaux en tout temps, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou 
la fin d’un mois. 
b. Dans sa réponse du 30 avril 2013, C______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) 
conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. 
c. Les parties ont été avisées le 2 mai 2013 de la mise en délibération de la cause. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
a. Les locataires sont titulaires d'un bail à loyer daté du 13 août 1999 portant sur 
un logement de 4 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 36, rue D______ à 
Genève, ceci depuis le 7 mai 1999. Ce bail conclu pour une durée d'une année et 
23 jours jusqu'au 31 mai 2000, s'est par la suite renouvelé tacitement d'année en 
année, conformément aux règles et usages locatifs. Les locataires occupaient déjà 
le même logement en qualité de propriétaires depuis 1985. Ils avaient dû vendre 
ce logement suite à la faillite de l’entreprise du locataire. 
b. L'immeuble a été acquis le 6 juin 2007 par E______, lequel a procédé à la 
résiliation du bail des locataires par avis de résiliation du 25 février 2008 pour le 
31 mai 2008. 


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Le loyer, charges comprises, s'élève à 23'040 fr. par année. 
Cette résiliation a toutefois été annulée par décision de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers du 5 décembre 2008, notifiée le même 
jour aux parties par pli recommandé. 
L'ancien bailleur porta tardivement l'affaire auprès du Tribunal des baux et loyers 
avant de retirer la procédure par courrier du 5 mars 2009. 
La cause fut rayée du rôle par courrier du Tribunal des baux et loyers non daté 
mais semble-t-il reçu par l'une de partie, à tout le moins, le 10 mars 2009. 
c. Le logement objet de la présente procédure fut acquis le 18 juin 2009 par l'inti-
mé, lequel est également propriétaire avec son ex-épouse depuis le 11 septembre 
2006, puis seul depuis le 17 octobre 2008, d'un logement sis au 23 rue D______. 
d. Le bailleur travaille sur la base d'un contrat à durée indéterminée depuis le 
11 octobre 2010 pour F______, en mission au Brésil en qualité de [titre] à Rio de 
Janeiro depuis le 12 décembre 2011. Sa mission était initialement prévue pour 
prendre fin au 13 octobre 2012, étant précisé que le bailleur a indiqué sans le 
démontrer qu'il avait pour projet, après cette date, d'être affecté au siège de 
Genève. 
e. Le bail liant les parties fut résilié par avis officiel du 3 février 2012 pour le 
31 mai 2012, ceci par pli séparé à chacun des deux locataires. 
f. Le conseil des locataires sollicita la motivation du congé par courrier du 2 mars 
2012 auquel il fut répondu le 6 mars 2012 que le bailleur effectuait un travail 
humanitaire pour F______ au Brésil et que sa mission arrivant à son terme 
courant 2012, il entendait revenir s'installer à Genève où il aurait ainsi besoin du 
logement occupé par les locataires. 
g. Le 3 avril 2012, le délégué régional de F______ à Rio de Janeiro confirmait 
aux ressources humaines que la mission du bailleur devait être prolongée jusqu'au 
31 décembre 2013, prolongation qui fut confirmée le 12 avril 2012. Cette prolon-
gation n'était pas prévue initialement, ni prévisible. 
h. Au moment de l'acquisition de l'appartement litigieux, le bailleur vivait au 
23, rue D______, dans un appartement de 4 pièces et demi lui appartenant, com-
portant une belle chambre, un salon et une petite chambre utilisée comme remise 
et donnant sur la cour. Il a déclaré avoir acheté le logement litigieux en sachant 
qu'il allait revenir travailler pour F______ (où il avait déjà travaillé par le passé), 
pour partir en mission à l'étranger et pouvoir revenir par la suite à Genève. Il a 
déclaré avoir dans l'optique de pouvoir en disposer à terme pour lui-même afin de 
laisser celui du 23 rue D______ à sa fille aînée qui y vit actuellement seule 
gratuitement, son compagnon vivant en Angleterre est chez elle lorsqu'il se trouve 
en Suisse. La fille du bailleur est étudiante en 2ème année de relations 
internationales à l'Université de Genève. Ses études vont encore durer 5 ans après 
quoi elle compte rester si possible dans le logement. 


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Lorsqu'il est à Genève, le bailleur habite, selon les dires de sa fille dans le salon. 
En revanche, ni le bailleur ni sa fille n'ont précisé de quelle manière le premier 
vivait dans le logement jusqu'à son départ au Brésil. 
i. Les locataires se sont inscrits dès le mois de février 2012 auprès de l'Office du 
logement, de la Gérance immobilière municipale et de la CIA, en vue d'obtenir un 
nouveau logement. Ils sont intervenus en juin 2012 auprès du Secrétariat des 
fondations immobilières de droit public, expliquant vouloir obtenir un logement 
dans le quartier D______, mais être prêts à accepter un logement dans un autre 
quartier si cela n'était pas possible. Ils expliquaient se trouver dans une situation 
de stress important en raison de la présente procédure. Ils ont par la suite écrit à 
différentes régies mais reçu des réponses négatives. Il ressort de ces différentes 
pièces et des dires des locataires en audience que ceux-ci recherchent un logement 
pour un loyer de 1'500 fr. par mois. Ils sont tous les deux retraités et bénéficiaires 
de prestations complémentaires ainsi que de prestations sociales. 
D. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 
ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 
CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 
procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 
grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, 
no 8 ad art. 308). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-
qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 
été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 
il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 
de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 
let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 
389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 


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consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 
consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 
23'040 fr. 
En prenant en compte la durée de la procédure et le délai de protection de trois ans 
dès la fin de celle-ci, il faut retenir, s’agissant de la valeur litigieuse, une période 
courant du 1er juin 2012 au 31 mai 2016, soit une durée de quatre ans. Ainsi, la va-
leur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (23'040 fr. x 4 ans = 
92'160 fr.). 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai (compte tenu de la suspension des délais 
prévue par l’art. 145 al. 1 lit. a CPC) et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Selon l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné 
par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de concilia-
tion ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail si le bailleur a succombé dans 
une large mesure. Il ne faut pas poser d’exigences trop sévères pour admettre que 
le bailleur a pareillement succombé. On doit comparer les conclusions du bailleur 
qui sont déterminantes en procédure avec la décision rendue, mais la défaite du 
bailleur ne doit pas être appréciée simplement en pourcentage. Il faut plutôt 
prendre en compte l’importance objective et subjective de l’objet du litige dans le 
cas d'espèce, le comportement des parties avant la procédure et leurs responsa-
bilités d'en évaluer les chances de succès. La victoire du locataire ne doit cepen-
dant pas être seulement marginale (ATF 137 III 24, trad. in SJ 2011 I 342). 
Il est alors sans importance que le congé n'ait pas été donné dans un esprit de 
représailles à la suite de l'échec de la procédure ayant conduit au jugement du 
13 juillet 2006. Il n'est en effet pas nécessaire, pour l'application de l'art. 271a al. 1 
let. e CO, d'établir un lien de causalité entre la procédure précédente et le congé 
(CONOD, in Droit du bail à loyer, 2010, n° 33 ad art. 271a CO; LACHAT, Le bail à 
loyer, nouvelle éd. 2008, n. 5.6.2 p. 750). L'annulabilité résulte du seul fait qu'il 
s'est écoulé moins de trois ans depuis l'échec de la précédente procédure (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_594/2010 du 12 janvier 2011). 
Le délai de protection est également opposable à l'acquéreur de l'immeuble abri-
tant les locaux loués lorsque ce dernier a repris le bail (ATF 110 II 309). 
L'art. 271a al. 3 CO énumère un certain nombre de cas dans lesquels le locataire 
ne peut pas se prévaloir du fait que le congé lui a été donné durant le délai de pro-
tection légal. Cette liste est exhaustive (ATF 131 III 33 consid. 3.4 p. 37). Dès lors 
que le locataire défend ses intérêts de bonne foi, sans recourir à un procédé 


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déloyal (art. 2 al. 2 CC), la bailleresse qui a donné congé en temps prohibé ne peut 
pas échapper à l'annulation de la résiliation par des arguments qui se situeraient en 
dehors de la liste figurant à l'art. 271a al. 3 CO (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2010 du 12 janvier 2011). 
Selon cette disposition (lit. a), la règle sur le délai de protection n'est pas appli-
cable lorsqu'un congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses 
proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le besoin urgent ne présuppose pas une 
situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs 
économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il 
renonce à l'usage de l'objet loué. Il ressort des travaux parlementaires que le 
besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire. Ce 
besoin doit être sérieux, concret et actuel; un possible besoin futur ne suffit pas. 
Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais 
encore en fonction de son degré; il faut qu'existent des motifs qui revêtent objecti-
vement une certaine importance. Le juge en décidera après avoir apprécié toutes 
les circonstances du cas particulier (ATF 118 II 50 consid. 3c et d; plus récent, 
132 III 737 consid. 3.4.3) 
2.2 En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a tout d’abord retenu que le congé 
n'avait pas été donné pendant la période de protection de 3 ans comptée dès l'en-
trée en force de la décision de la Commission de conciliation en matière de baux 
et loyers du 5 décembre 2008, aux alentours du 7 janvier 2009. 
Le Tribunal des baux et loyers a retenu que la saisine du Tribunal par le bailleur 
était sans pertinence, cette dernière étant intervenue de manière irrecevable avant 
d'être retirée. La Chambre des baux et loyers ne saurait toutefois partager ce point 
de vue. 
Selon l'art. 271a al. 1 lit. e CO, le délai de protection de 3 ans doit être compté dès 
la fin d'une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du 
bail. 
Or, en saisissant le Tribunal des baux et loyers de l'affaire, le bailleur a fait perdu-
rer la procédure. Peu importe qu'il ait saisi le Tribunal hors délai et ainsi de ma-
nière irrecevable, la procédure n'en a pas moins perduré et ce, jusqu'à son retrait 
intervenu le 5 mars 2009, ceci à tout le moins sur la question de la recevabilité du 
recours contre la décision de l'autorité de conciliation. 
En effet, si le bailleur n'avait pas retiré la procédure, le Tribunal aurait du rendre 
une décision au sujet de la recevabilité de son recours et, en cas d'admission de 
cette dernière, sur le fond. 
Ce n'est d’ailleurs que le 5 mars 2009 que le bailleur a renoncé à saisir le juge 
(art. 271a al. 1 lit. e ch. 3 CO). 


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Il n'est pas litigieux que le bailleur a pleinement succombé tant sur le fond, soit 
s'agissant de la résiliation de bail, que sur la recevabilité de son recours, puisqu'il 
l'a retiré. 
Ainsi, le congé donné par avis du 3 février 2012 intervient bel et bien durant la 
période de protection. 
2.3 Cette seule constatation ne scelle toutefois pas le sort du litige. 
Le bailleur plaide en effet, comme l'a à sa suite retenu le Tribunal des baux et 
loyers, que son besoin du logement serait urgent. 
Le caractère urgent du besoin s'apprécie non seulement sous l'angle temporel mais 
aussi sous l'angle factuel (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT 
du droit du bail, Lausanne 2011, p. 685, n° 74 ad. art. 271a CO). 
Le Tribunal des baux et loyers, dans le jugement entrepris, examine l'exception 
tirée de l'art. 271a al. 3 lit. a CO, toutefois sous l'angle temporel uniquement, rete-
nant que le bailleur ne savait pas encore, au moment de la notification du congé, 
que son contrat au Brésil serait prolongé. 
Cela étant, un certain nombre de questions restent non résolues sous l'angle 
factuel de l'urgence du besoin. 
Dans ces circonstances, la Chambre des baux et loyers ne s'estime pas suffisam-
ment renseignée pour rendre une décision s'agissant de l’éventuel besoin urgent 
du bailleur. 
2.4 Conformément à l'art. 247 al. 2 CPC, le Tribunal établi les faits d'office dans 
les litiges portant sur la protection contre les congés. Cette règle reprend celle de 
l'ancien art. 274d al. 3 CO établissant une maxime inquisitoriale sociale (LACHAT, 
procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 162; TAPPY, in 
Code de procédure civile commenté, n° 21, ad. art. 247 CPC). La jurisprudence 
rendue sous l’ancien droit à propos de l'art. 274d CO peut donc être transposée à 
l'art. 247 al. 2 CPC (TAPPY, op. cit., n° 22 ad. art. 247 CPC). 
Le juge doit en principe rechercher spontanément les faits pertinents, sans dis-
penser les parties d’une collaboration active. Il leur incombe de renseigner le juge 
sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuve disponibles 
(ATF 130 III 102 consid. 2.2 et ATF 107 II 233 consid. 2c). 
Il incombait ainsi aux premiers juges, à tout le moins d'interpeller les parties et de 
les inviter à fournir les preuves utiles s'agissant des éléments factuels précités du 
besoin urgent. 
Dès lors que tel n'a pas été le cas, il convient de leur retourner le dossier pour 
instruction complémentaire et nouvelle décision. 
2.5 En conséquence, le jugement entrepris sera annulé et l'affaire renvoyée au 
Tribunal des baux et loyers pour instruction au sens des considérants et nouvelle 
décision. 


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3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 4 avril 2013 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/156/2013 rendu le 22 février 2013 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/4698/2012-5-OSB. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Renvoie la procédure au Tribunal des baux et loyers pour instruction au sens des consi-
dérants et nouveau jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry 
STICHER juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. 
consid. 1.2