ge_gerichte · ATA/127/2005 · 2005-03-08 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/2489/2004-TPE ATA/127/2005
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 8 mars 2005

dans la cause

Madame et Monsieur S
représentés par CGI Conseils, mandataire

contre

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

-2/6-

EN FAIT
Monsieur S et son épouse Mme S sont propriétaires
de la parcelle n° du registre foncier de la commune de Veyrier, à l’adresse
chemin du 3, 1234 Vessy. Cette parcelle, d’une surface totale de 539

m2, supporte un bâtiment d’une surface totale au sol de 104 m2, qui est destiné à
l’habitation.

Il ressort du dossier déposé par le département de l’aménagement, de
l’équipement et du logement (ci-après : le DAEL) que le 12 juillet 1965, le
Conseil d’État avait ordonné la désaffectation des locaux d’habitation aménagés
dans le sous-sol de la villa propriété des époux S et avait assorti cette
mesure d’une amende administrative d’un montant de CHF 5'000.-. Le 25 octobre
1966 toutefois, le Conseil d’État avait rapporté la mesure de désaffectation au
motif que les locaux d’habitation visés n’étaient pas cédés à des tiers, mais
affectés à leur usage personnel par les propriétaires. L’amende avait également
annulée.

Le 23 septembre 2004, la personne locataire de l’appartement situé au sous-
sol de la villa propriété des époux S s’est adressée au DAEL. À
l’exception de la porte d’entrée de son logement, qui était en fait une porte de
garage, tous les murs de l’appartement étaient enterrés sur plus de la moitié de
leur hauteur. Elle demandait dès lors à l’autorité publique d’examiner la
«légalité » d’une telle location.

Le 29 septembre 2004, le DAEL s’est adressé à Mme S dont
l’époux avait été placé dans l’intervalle dans un établissement spécialisé en raison
de la dégradation de son état de santé : la situation dénoncée n’était pas conforme
à l’article 76 alinéa 1° de la loi sur les constructions et les installations diverses du
14 avril 1988 (LCI - L 5 05), selon lequel les locaux dont le plancher se trouve au-
dessous du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à l’habitation.

Le 20 octobre 2004, l’association CGI conseils, protection juridique
immobilière, agissant par M. Patrick Heimo, titulaire du brevet d’avocat, a
informé le DAEL que Mme S lui avait confié la défense de ses
intérêts. La location d’une partie de la villa à une tierce personne n’était pas
contestée. Le bail datait du 27 avril 2004. Il fallait considérer que les locaux
habitables litigieux étaient plutôt au rez-de-chaussée.

Sous pli recommandé du 3 novembre 2004, le DAEL a imparti aux époux
S un délai de six mois pour supprimer le logement qu’ils avaient
aménagé dans le sous-sol de leur villa. Les locaux ainsi utilisés étaient situés en

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dessous du terrain naturel et ne pouvaient en aucune manière être affectés au
logement.

Par pli remis à une succursale de l’entreprise La Poste le lundi 6 décembre
2004, les époux S ont recouru contre la décision du DAEL, qu'ils
avaient reçue le 5 du mois précédent. Le niveau inférieur de leur villa était affecté
au logement depuis les années 1960, ainsi que cela ressortait de l’arrêté du
Conseil d’État du mois d’octobre 1966. Certes, le bâtiment avait été conçu à
l’origine pour l’habitation sur un seul niveau, légèrement surélevé avec au niveau
inférieur des dépendances, comme le garage, la chaufferie, la buanderie, la cave à
vins et des pièces de rangement. Entre-temps, un appartement de 3 pièces y avait
été aménagé. Ce niveau inférieur, partiellement excavé, devait être considéré
comme un rez-de-chaussée. Il était pourvu d’un accès propre et de grandes
fenêtres. De surcroît, la présence d’un locataire était rassurante pour Mme
S , Vu le placement de son époux dans un établissement spécialisé et
son propre état de santé. Le DAEL n’était pas fondé à remettre en cause la
destination du « sous-sol », qui lui était connue depuis 40 ans.

Les époux S concluent à l’annulation de la décision du DAEL
du 3 novembre 2004 et à la constatation de licéité de l’occupation du niveau
inférieur de leur villa à titre d’habitation.

Le 20 janvier 2005, le DAEL a répondu au recours. Certes, au mois
d’octobre 1966, il avait été admis que le niveau inférieur de la villa serve
d'habitation, mais à l’usage personnel des propriétaires seulement. L'utilisation
actuelle des mêmes locaux, loués à des tiers, contrevenait ainsi à l’article 1°
alinéa 1° lettre b LCI qui interdisait, sans autorisation, de modifier, même
partiellement, la destination d’une construction. Au demeurant, les locaux
litigieux étaient impropres à l’habitation, eu égard notamment à la taille des jours
et à l’isolation des parois. Les recourants ne pouvaient enfin se prévaloir de la
prescription trentenaire, dès lors que l’autorité n’avait pas toléré pendant 30 ans
un usage du sous-sol contraire au droit. Elle avait immédiatement agi dès que cet
usage avait été porté à sa connaissance. Le DAEL conclut au rejet du recours et à
la confirmation de sa propre décision du 3 novembre 2004.

Il ressort de la banque de données « CALVIN » que Madame S ,
fille des recourants, a quitté le logement litigieux le 1°* mars 1999.

Le 26 janvier 2005, le Tribunal administratif a informé les parties que la
cause était gardée à juger.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -

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LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 - LPA -ES 10).

L’article 76 alinéa 1° LCI proscrit l’utilisation au titre de l’habitation de
locaux dont le plancher se trouve au-dessous du niveau général du sol adjacent.

Il ressort tant des pièces déposées par les recourants eux-mêmes,
singulièrement des plans datant de l’époque de la construction ainsi que des
arrêtés subséquents du Conseil d’État, que des pièces produites par l’autorité
intimée, soit notamment la dénonciation et des photos l’accompagnant, que les
locaux litigieux se trouvent au-dessous du niveau général du sol adjacent. Ils ne
peuvent donc pas servir à l’habitation.

Les recourants se prévalent toutefois d’un arrêté rendu au mois d’octobre
1966 par le Conseil d’État autorisant l’usage desdits locaux à titre d’habitation
par les propriétaires eux-mêmes.

Point n’est besoin de longues digressions pour constater que la remise à bail
du sous-sol ne correspond pas à la notion d’usage personnel par les propriétaires.
Ce second argument doit également être rejeté.

Les recourants se prévalent enfin de la notion de prescription trentenaire.

En se référant à la prescription acquisitive en matière immobilière, le
Tribunal fédéral a arrêté le délai à partir duquel les autorités ne peuvent plus
ordonner le rétablissement d'une situation conforme au droit à une durée de
trente ans (Arrêt du Tribunal fédéral 1P. 153/2003 du 25 avril 2003 consid. 3 et
les références citées; ATA/354/2004 du 16 novembre 2004; JT 1983 I 299; 1981
1250).

Selon la Haute Cour, il serait en effet choquant et contraire à la sécurité du
droit que l'autorité puisse contraindre un propriétaire, après plus de trente ans, à
éliminer une situation contraire au droit. Une telle solution doit aussi être écartée
pour des raisons pratiques, car il apparaît extraordinairement difficile d'élucider
les circonstances de fait et de droit qui existaient plus de trente ans auparavant;
tel est notamment le cas lorsqu'il s'agit de déterminer la pratique des autorités
communales et cantonales des constructions, qui revêt une grande importance
pour l'interprétation et l'application des prescriptions en matière de
constructions. Une dérogation à ce principe peut être admise lorsque le
rétablissement d'une situation conforme au droit s'impose pour des motifs de
police au sens étroit (AT A/216/2003 du 15 avril 2003).

Le délai de trente ans à partir duquel les autorités ne peuvent plus ordonner
le rétablissement d'une situation conforme au droit s'applique également aux cas
de changement d'affectation. En effet, la sécurité du droit doit être garantie

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également en la matière (ATA/955/2004 du 7 décembre 2004 ; ATA/358/2004
du 4 mai 2004 ; ATA/216/2003 précité).

En l’espèce, selon la teneur même de l’acte de recours, le recourant a quitté
sa villa au mois de septembre 2002 en raison de son état de santé. La fille des
intéressés ayant déménagé antérieurement, la recourante s’est trouvée seule et
l’appartement du sous-sol était occupé depuis le mois de mai 2004 par une tierce
personne. Même à supposer que cette personne ne soit pas le premier locataire,
ce que les recourants ne soutiennent nullement, on ne voit guère comment il
serait possible d’admettre que l’autorité publique a toléré pendant au moins
trente ans un état de fait contraire au droit. Il apparaît bien plutôt que cette
autorité a agi dès qu’elle a appris que les locaux litigieux n’étaient plus occupés
par un membre de la famille des recourants, mais loués à un tiers, pour rétablir à
une situation conforme au droit.

5. Les recourants ne peuvent donc pas soutenir que le DAEL a toléré pendant
trente ans une situation contraire à la législation.

6. Mal fondé, le recours doit être rejeté avec suite de frais en application de
l’article 87 alinéa 1° LPA ; ceux-ci seront arrêtés à CHF 1'000.-.

XXE SX

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 6 décembre 2004 par les époux S
contre la décision du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement du
3 novembre 2004;

au fond :
le rejette;
met à la charge des recourants un émolument de CHF 1'000.-;
communique le présent arrêt à la CGI conseil, mandataire des époux S ainsi

qu’au département de l’aménagement, de l’équipement et du logement.

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy, Hurni, M. Thélin, Mme Junod, juges.

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Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : le président :

C. Del Gaudio-Siegrist F. Paychère

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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