ge_gerichte · JTAPI/1287/2024 · 2024-12-17 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2287/2023 et 
A/2618/2023 LDTR 
JTAPI/1287/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 17 décembre 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Me Stanley CONNOR, avocat, avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


- 2/37 - 
A/2287/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA est propriétaire de la parcelle n° 1______, feuille ______, de la commune 
de B______ (GE), située en zone 3, sur laquelle est érigée une habitation de plusieurs 
logements, sise au 2______, C______. 
2. 
En 2017, elle a entrepris des travaux dans un appartement de 6.5 pièces, situé au 2ème 
étage de l'immeuble (ci-après : l’appartement). Elle n'a toutefois pas sollicité 
d'autorisation auprès du département, considérant, selon ses explications dans la 
présente procédure, que l'appartement était à l'évidence un logement de luxe. 
3. 
L'appartement a été loué et occupé par les époux E______ entre le 1er octobre 2017 et 
le 1er octobre 2022. 
4. 
Le 14 février 2022, suite à une dénonciation pour des travaux exécutés dans 
l’appartement durant l'été 2017, l'office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OCLPF) a informé A______ SA que lesdits travaux, qui n'avaient 
pas fait l'objet d'une requête en autorisation de construire, étaient susceptibles d'être 
assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20) et à la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 (LCI - L 5 05). 
Il invitait dès lors l’intéressée à lui faire parvenir ses explications à ce propos, 
accompagnées de tous documents utiles relatifs à la nature et au coût de l'ensemble des 
travaux réalisés dans l’appartement, en précisant à quand remontaient les derniers 
travaux d'entretien. 
5. 
Par courrier du 14 mars 2022, A______ SA a répondu que l'appartement en question 
devait être qualifié de « logement de luxe » dont le loyer ne pouvait pas être contrôlé. 
Elle a ainsi requis que l’OCLPF constate son caractère luxueux. 
À l'appui de son courrier, elle a produit une copie de l'état des lieux d'entrée du 
19 septembre 2017 qui contenait une description ainsi que des photographies de 
l’appartement. 
6. 
Par courrier du 11 avril 2022, l'OCLPF a indiqué à A______ SA qu'aucun élément du 
dossier ne permettait de conclure que les travaux effectués constituaient des travaux 
d'entretien. Au contraire, les pièces du dossier mettaient en évidence que lesdits 
travaux étaient susceptibles d'être assujettis à la LDTR et à la LCI. Il a réitéré sa 
demande d’observations et de pièces relatives à la nature et au montant de l’ensemble 
des travaux réalisés. 
7. 
Le 26 avril 2022, A______ SA a transmis à l'OCLPF les documents requis ainsi qu'un 
reportage photographique de l'appartement. Elle a, pour le surplus, persisté à soutenir 
que les travaux exécutés en 2017 étaient des travaux d'entretien et que le logement 
devait être qualifié de luxueux. 


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8. 
Par courrier du 7 juin 2022, sur la base des pièces fournies, l’OCLPF a indiqué à la 
propriétaire que les travaux effectués ne pouvaient être qualifiés de travaux d’entretien 
dans la mesure où le coût des travaux (CHF 27'000.- par pièce) et l’incidence qu’ils 
avaient eue sur le loyer, entraînant 413 % d'augmentation (sic) démontraient le 
contraire. De plus, il ressortait des plans produits et des anciens plans de l'appartement 
datant de 1971 que la typologie du logement avait été modifiée. Les travaux devaient 
donc être qualifiés de travaux de transformation et étaient soumis à autorisation de 
construire. 
9. 
Le 21 octobre 2022, le département, soit pour lui l'office des autorisations de construire 
(ci-après : DT ou le département) a informé A______ SA que l’OCLPF lui avait 
transmis le dossier et qu'une procédure d’infraction I-3______ avait été ouverte. 
L'OCLPF considérant que les travaux étaient susceptibles d'être assujettis à la LCI et 
à la LDTR, il lui était ordonné de requérir une autorisation de construire visant à 
régulariser la totalité des travaux entrepris dans l’appartement sans autorisation. 
10. 
Le ______ 2022, A______ SA a requis une autorisation de construire en procédure 
accélérée visant à régulariser lesdits travaux. 
A l’appui de sa demande, elle a fait valoir en substance que les travaux effectués en 
2017 avaient visé à rénover le logement ainsi qu’à le rendre plus fonctionnel. Ils 
avaient ainsi consisté à rapprocher la cuisine des pièces de jour, créer un espace 
vestiaire hors du grand hall central et bénéficier d’un WC visiteur, d’une douche 
accessible et d’une salle de bains avec lumière naturelle. Elle a également sollicité du 
département qu'il constate le caractère luxueux du logement au sens de l’art. 10 al. 2 
LDTR. 
11. 
Cette requête a été enregistrée sous la référence APA/4______/1. 
12. 
Lors de son instruction, plusieurs instances ont été consultées. 
- 
Le 19 décembre 2022, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a 
émis un préavis favorable, tout en regrettant de devoir se prononcer sur un projet 
de transformation déjà réalisé, le bâtiment appartenant à un ensemble protégé du 
19ème siècle et du début du 20ème siècle (fiche RAIM.5______). 
- 
Dans un premier préavis du 17 janvier 2023, l’OCLPF a requis la production de 
pièces complémentaires et a refusé de considérer l'appartement comme un 
logement de luxe. 
Il s'agissait certes d'un bel appartement, mais celui-ci ne possédait pas d’espaces 
ou de matériaux particulièrement somptueux, ni de pièces spécialement grandes. 
En outre, seule une chambre avait une vue partielle sur le parc F______ et la 
plupart des caractéristiques de l'appartement étaient identiques à celles de 
nombreux logements genevois, tels que les parquets et moulures, la hauteur des 
plafonds, les boiseries, la cheminée et même les caractéristiques de l'immeuble. 
Ainsi, ces éléments ne permettaient pas de le qualifier de logement rare, méritant 
d'être considéré comme un logement de luxe. 


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13. 
Le 23 janvier 2023, A______ SA a indiqué au DT qu'elle s'opposait au préavis de 
l'OCLPF du 17 janvier 2023 et persistait dans sa demande. Elle estimait en outre qu'un 
transport sur place était nécessaire pour se rendre compte du caractère luxueux de 
l'appartement. 
14. 
Le 6 mars 2023, l’OCLPF a émis un nouveau préavis et requis des pièces 
complémentaires. Il considérait que les travaux exécutés en 2017 étaient des travaux 
de transformation lourde. La typologie de l'appartement avait été modifiée dans la 
mesure où la cuisine était devenue une salle de bain complète, une salle de douche 
avait été supprimée et aménagée en nouvelle cuisine, les WC visiteurs avait été 
supprimés, une salle de bain complète avait été rétrécie afin de créer un dressing et un 
WC visiteurs et une nouvelle salle de douche avait été aménagée. De plus, avant les 
travaux, deux pièces habitables jouissaient de la vue sur la parc F______, et après les 
travaux, une seule pièce en profitait. Le montant des travaux s'était élevé par ailleurs 
à CHF 200'000.-. Cette qualification de transformation lourde justifiait la fixation du 
loyer durant cinq ans. 
15. 
Dans un préavis du 13 avril 2023, en réponse aux dernières déterminations de A______ 
SA du 17 mars 2023, l'OCLPF a indiqué qu'un transport sur place n'était pas 
nécessaire. Il a en outre repris les motifs exposés dans le préavis du 17 janvier 2023 
pour retenir que l'appartement ne pouvait être qualifié de logement de luxe. 
16. 
Le 1er juin 2023, sur la base des divers échanges et compléments fournis, l'OCLPF a 
émis un nouveau préavis favorable, sous conditions, notamment de la fixation du loyer 
qui ne devait pas excéder CHF 24’018.- par an, soit CHF 3’695.- la pièce par an, pour 
une durée de cinq ans dès la remise en location après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 
11 et 12 LDTR). S’agissant de la régularisation des travaux déjà réalisés, ce loyer serait 
appliqué rétroactivement à partir de la première mise en location après travaux, soit à 
partir du 1er octobre 2017 (date de la période de contrôle du loyer LDTR). Toute 
modification devrait faire l’objet d’une demande complémentaire. Il était remarqué 
que cette APA régularisait l’infraction I-3______. Concernant la demande de transport 
sur place, il a réitéré que cet appartement ne pouvait être considéré comme luxueux, 
car ses caractéristiques n’en faisaient pas un logement que l’on rencontrait rarement. 
Enfin, un déplafonnement du loyer de CHF 3'405.-/an à CHF 3'695.-/an (art. 9 al. 5 
LDTR) était admis pour les surcoûts patrimoniaux de cette rénovation. 
17. 
Les autres instances consultées se sont toutes prononcées favorablement au projet, 
avec ou sans réserves. 
18. 
Par décision du ______ 2023, le département a délivré l'autorisation de construire 
APA/4______/1, laquelle a été publiée dans la FAO du même jour. Il était précisé que 
les conditions figurant dans les préavis ou dans les analyses de l’OAC devaient être 
strictement respectées et en faisaient partie intégrante. 
19. 
Par décision du ______ 2023, le département a ordonné à A______ SA d'établir un 
nouveau contrat de bail et avis de fixation du loyer initial respectant le loyer fixé dans 
le préavis de l'OCLPF, de rembourser un montant de CHF 193'609.- aux anciens 


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locataires (les époux E______) ainsi qu'aux locataires actuels (G______ et H______) 
correspondant au trop-perçu de loyer et enfin de faire parvenir au département des 
justificatifs de la mise en œuvre de ces ordres. En outre, une amende de CHF 42'500.- 
était infligée à A______ SA, prenant en considération le gain substantiel obtenu par 
A______ SA et son statut de professionnel de l'immobilier. 
20. 
Le 6 juillet 2023, sous la plume de son conseil, A______ SA (ci-après : la recourante) 
a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
tribunal) contre l’autorisation APA/4______/1, concluant principalement, sous suite 
de frais et dépens, à son annulation partielle, soit à l’annulation de la condition n° 2 du 
préavis de l’OCLPF du 1er juin 2023 et à ce qu’il soit dit que les travaux réalisés en 
2017 dans l’appartement n’impliquaient pas de fixation de loyer LDTR ; 
subsidiairement, elle a conclu à ce qu’il soit dit que le loyer de l’appartement 
n’excèderait pas, après travaux, CHF 24’018.- par an, soit CHF 3'695.- par pièce, pour 
une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des travaux. A titre 
préalable, elle a conclu à un transport sur place et à ce que l’apport de la procédure 
APA/6______ à la présente procédure soit ordonné. 
Cette cause a été enregistrée sous n° de procédure A/2287/2023. 
En substance, A______ SA a fait grief au DT d’avait violé son droit d’être entendu en 
n’accédant pas à sa demande de transport sur place. Le DT avait en outre violé l'art. 
10 al. 2 LDTR en refusant de constater que l'appartement était un logement de luxe et 
que les travaux effectués se trouvaient à la limite entre l'entretien et la transformation. 
De plus, l’autorité intimée avait excédé son pouvoir d'appréciation en bloquant le loyer 
après travaux de l'appartement. Enfin, si le tribunal devait refuser de constater que 
l'appartement était un logement de luxe, le DT avait violé l'art. 12 LDTR en bloquant 
les loyers pour une durée de cinq (et non trois) ans, et abusé de son pouvoir 
d'appréciation en fixant la durée du contrôle du loyer de l'appartement à cinq ans. 
L’immeuble était un somptueux bâtiment construit en 1925, doté d’une façade en 
pierres de taille, de deux superbes tourelles et d'une porte d'entrée en fer forgé qui lui 
donnaient un caractère général bourgeois et luxueux, et en faisaient un immeuble 
d'intérêt de par son aspect extérieur. Le hall d'entrée de l'immeuble était de qualité, 
cossu et d'une spaciosité inhabituelle. II était en outre orné de boiseries bien 
entretenues, de sols en pierre, de lustres ainsi que de splendides carreaux de faïence 
peintes. 
L’appartement comprenait 6.5 pièces et une surface habitable totale de près de 173 
m2, soit une surface nette de locative d’environ 27 m2 par pièce. Il s’agissait d’un 
logement de très haut standing et inhabituellement confortable qui présentait un 
aspect général luxueux. Le sol des trois chambres, des deux halls, du vestiaire et du 
séjour était couvert d’un parquet d’époque en bois noble, entièrement poncé et 
vitrifié en 2017. Les quatre chambres, le séjour ainsi que le vestiaire étaient équipés 
d'armoires murales, dont certaines en bois massif. La salle à manger, le séjour, le 
hall d'entrée ainsi que trois des quatre chambres étaient équipés de radiateurs en 
fonte datant de l'époque de la construction de l'immeuble et qui lui conféraient un 


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charme historique indéniable. L'une des chambres ainsi que la salle à manger se 
distinguaient par leur forme elliptique (en raison de leurs localisations respectives 
dans les tourelles de l'Immeuble) ainsi par que la présence d'une balustrade, donnant 
un aspect particulièrement luxueux et un volume exceptionnel. La plupart des 
pièces de l'appartement avaient une vue sur le Parc F______. Toutes les pièces 
disposaient de belles portes d'époque. La salle à manger était équipée d'une très 
belle cheminée décorative d'époque avec un miroir incrusté au-dessus. Les plafonds 
et les murs des quatre chambres, du séjour, des deux halls et de la salle à manger 
étaient ornés de moulures. Le séjour était séparé de la salle à manger et du hall 
d'entrée par deux belles portes vitrées (l'une coulissante). Les salles de bains et la 
cuisine étaient recouvertes (sols et murs) d'un carrelage en pierre sombre. Les salles 
de bains et la cuisine disposaient d'équipements de cuisine et de sanitaires modernes 
et installés neufs en 2017. De manière générale, les revêtements et les matériaux de 
l'appartement étaient de qualité supérieure et les éléments de décor (moulures, 
cheminées, etc.) d’'un raffinement qui allait très au-delà de la moyenne des 
logements genevois. Enfin, la hauteur sous plafond de l’appartement était 
exceptionnelle. Si l'appartement était certes présenté comme comportant 6.5 pièces, 
la « chambrette » (soit la demie pièce) devait être considérée comme une pièce 
complète dans le cadre de l'analyse des conditions du logement de luxe, 
conformément à la jurisprudence. Il comportait ainsi 7 pièces. D’autre part, il était 
spacieux et ses pièces étaient inhabituellement grandes. 
L’appartement dégageait une impression générale de somptuosité et de confort 
extraordinaire, non seulement en raison de ses grands espaces et son 
impressionnante hauteur sous-plafond, mais également en raison des salles de bains 
et de la cuisine modernes et entièrement équipées, ce que le DT aurait 
manifestement constaté si l'OCLPF avait accepté l'organisation d'un transport sur 
place. Enfin, l'appartement se trouvait dans un magnifique bâtiment historique, 
situé dans le quartier très prisé de I______, en bordure du parc F______. Ce type 
de logements était rare sur le marché genevois. Par conséquent, l'appartement 
réalisait manifestement les conditions cumulatives du logement de luxe et le DT 
avait violé l'art. 10 al. 2 LDTR en refusant de le considérer comme tel. 
Concernant l’historique de l’appartement, ce dernier avait été occupé par les 
locataires J______ de 1952 à 2016. Entre 2011 et 2016, le loyer annuel brut était de 
CHF 20'172. Après les travaux, du 1er octobre 2017 au 31 juillet 2021, 
l’appartement avait été loué aux locataires E______ pour un loyer annuel brut de 
CHF 72'900.-. 
À sa connaissance, l’appartement n'avait pas fait l'objet de travaux depuis 1971. 
Ainsi, lorsqu’elle en était devenue propriétaire, en 2017, l’appartement était dans 
un très mauvais état et même, à certains égards, insalubre. Sa remise en état s’était 
alors révélée indispensable. Le coût total des travaux s’était élevé à environ 
CHF 200'000.-. 


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Les travaux entrepris avaient consisté à un diagnostic amiante, ainsi qu'en travaux 
de désamiantage, à la reproduction des moulures existantes, au surfaçage des parois, 
à la peinture des murs et des plafonds, au décapage, lessivage, ponçage et masticage 
des boiseries et à la peinture de certaines des boiseries (étagères et armoires), au 
replâtrage des plafonds, à la réfection des parquets et des seuils (ponçage et 
imprégnation), au remplacement d'une cloison entre la cuisine, les WC visiteurs et 
l'une des chambres par un mur en plaques Alba, au déplacement de la cuisine, au 
remplacement des sols de la cuisine et des salles de bains par du carrelage moderne, 
à l'installation, respectivement au remplacement de sanitaires- et divers travaux y 
relatifs -, au remplacement des équipements de cuisine, à divers travaux d'électricité 
et au déplacement d'une armoire dans l'une des chambres. 
Le DT avait en tout état violé l'art. 12 LDTR en fixant à cinq ans la durée du contrôle 
des loyers de l'appartement, les travaux exécutés ne constituant pas une 
transformation lourde. Lesdits travaux avaient essentiellement consisté en de 
l'entretien en tant qu'ils s’étaient rapportés au surfaçage des parois, à la peinture des 
murs, au décapage, masticage, ponçage des boiseries, au replâtrage des plafonds, à 
la réfection des parquets et des seuils, au remplacement des installations sanitaires 
et de cuisines ainsi qu'au remplacement des carrelages. Seuls le déplacement de la 
cuisine et le remplacement d'une cloison entre la cuisine, les WC visiteurs et l'une 
des chambres présentaient des éléments de transformation. Or, de tels travaux 
n'atteignaient pas le seuil à partir duquel on pouvait considérer qu'il s'agissait de 
transformations lourdes. En effet, elle avait profité des travaux d'entretien précités 
pour améliorer l'aménagement de l'appartement et son confort de vie en 
intervertissant la cuisine et une salle de bain, dans le but de rapprocher la cuisine 
de la salle à manger et la salle de bain des chambres. La cuisine et la salle de bain 
concernée étant toutes deux des salles d'eaux, leur déplacement n’avait pas 
nécessité la création d'une arrivée d'eau, etc… Ces travaux n’avaient donc pas été 
d'une grande ampleur et ne pouvaient pas être traités comme de la transformation 
lourde. 
Partant, si par impossible il devait être considéré que l'appartement n'était pas un 
logement de luxe (et donc qu'il était sujet à contrôle par l'Etat du loyer), le DT avait 
en tout état violé l'art. 12 LDTR en fixant à cinq ans la durée du contrôle des loyers. 
Enfin, dans une autre procédure, elle avait sollicité et obtenu une autorisation de 
construire APA/6______ du ______ 2021 pour des travaux dans un appartement 
identique sis au 5ème étage de l’immeuble. Or, dans le cadre de cette autorisation 
APA/6______, l'OCLPF avait indiqué dans son préavis que le loyer de 
l'appartement de 6.5 pièces situé au 5e étage n'excéderait pas après travaux son 
niveau actuel (CHF 40'248.-/an, soit CHF 6'192.- la pièce/an) pour une durée de 
trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. Dans la mesure où 
elle considérait que cet appartement présentait également un caractère luxueux et 
n'était donc pas sujet à fixation d'un loyer LDTR, elle avait adressé à l'OAC une 


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demande de reconsidération en date du 16 août 2021. Cette demande était 
actuellement pendante devant l'OAC. 
Compte tenu de ces éléments, le DT avait en tout état violé le principe d'interdiction 
de l'inégalité de traitement et aucune raison objective ne permettait d'expliquer la 
raison pour laquelle le DT avait fixé la durée du contrôle du loyer à cinq ans, alors 
que deux ans plus tôt, il avait fixé cette durée à trois ans dans l'autorisation de 
construire relative au même appartement du 5ème étage. Une telle décision ne 
pouvait être basée que sur des considérations subjectives (par exemple une volonté 
de punir la recourante), étrangères au but visé par l'art. 12 LDTR et inacceptables 
en tant que telles. 
A l’appui de son recours, A______ SA a produit un chargé de pièces, notamment 
des photographies de l’immeuble et de l’appartement, ainsi qu’une copie de sa 
demande de reconsidération du 16 août 2021 de l’APA/6______ du ______ 2021 
et plus particulièrement de la condition COD-2 de l’OLCPF (annexée) prévoyant 
un loyer contrôlé pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après 
la fin des travaux (appartement de 6.5 pièces au 5ème étage de l’immeuble sis 
2______, C______ (GE). 
21. 
Par écritures complémentaires du 11 août 2023, la recourante a produit un article 
paru dans la Tribune de Genève du ______ 2023, décrivant le caractère bourgeois 
et chic du quartier de I______, illustré par une photo de son immeuble. Selon elle, 
cela confirmait le caractère inhabituellement somptueux de l’appartement de par 
l’aspect extérieur du bâtiment dans lequel il se trouvait. 
22. 
Par écritures du 18 août 2023, A______ SA a recouru auprès du tribunal contre 
l'ordre et l'amende prononcés par le département le ______ 2023, concluant 
principalement à leur annulation. À titre préjudiciel, le tribunal était invité 
principalement à ordonner la jonction de ce recours avec la procédure A/2287/2023 
et subsidiairement à suspendre le présent recours jusqu'à droit jugé définitivement 
dans cette cause-là. 
Ce recours a été enregistré sous n° de procédure A/2618/2023. 
La décision litigieuse était contraire à la LDTR tout d'abord parce que le 
département avait ignoré le fait que le logement en cause était un appartement de 
luxe et qu'il était donc soustrait à un contrôle du loyer. Ensuite, les travaux en cause 
étaient à la limite entre l'entretien et la transformation, de sorte que, pour cette raison 
également, le département aurait dû renoncer à un contrôle du loyer. Enfin, même 
en considérant que le département pouvait fixer un tel contrôle, l'ordre de restitution 
du loyer se heurtait à l'interdiction de l'abus de droit. En effet, les locataires 
E______ avaient signé leur contrat de bail en étant pleinement conscients de 
l'existence, de l'étendue et de la nature des travaux effectués, du fait que le loyer 
qu'ils s'engageaient à payer était plus de quatre fois supérieur à celui payé par le 
locataire précédent, précisément en raison de ces travaux, et enfin que A______ SA 
n'avait pas sollicité d'autorisation à cette fin. Ces locataires avaient d'ailleurs 


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longuement et fortement insisté pour que l'appartement leur soit attribué, ce qui 
montrait qu'ils n'accordaient aucune importance au loyer. Finalement, ils avaient 
adressé leur première réclamation sept jours seulement après avoir obtenu la 
libération anticipée de leur bail. A______ SA avait d'ailleurs également fait valoir 
cet argument devant la juridiction des baux et loyer, devant laquelle était pendant 
un litige l'opposant aux époux E______. Ce litige avait toutefois été suspendu en 
considération du fait que la question de savoir si les travaux litigieux auraient dû 
faire l'objet d'une demande d'autorisation exerçait une influence déterminante sur la 
cause. 
Quant à l'amende, le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation. Les 
travaux entrepris étaient parfaitement conformes aux prescriptions légales, puisque 
l'autorisation de construire avait finalement été délivrée. Dans ces conditions, le 
montant de l'amende aurait dû être limité à un maximum de CHF 20'000.-. Par 
ailleurs, le département avait omis de prendre en compte plusieurs circonstances 
atténuantes, à savoir que l'appartement était un logement de luxe au sens de la 
LDTR, que A______ SA n'avait pas réalisé de gain substantiel, car le coût total des 
travaux était d'environ CHF 200'000.-, que A______ SA avait fait preuve d'une 
collaboration exemplaire et enfin qu'elle ne s'était jamais vue infliger d'autre 
amende pour infraction à la LDTR (hormis pour une amende de quelques centaines 
de francs). Pour toutes ces raisons, l'amende n'aurait pas dû dépasser un montant de 
CHF 5'000.-. 
23. 
Dans ses observations du 11 septembre 2023, le département a conclu au rejet du 
recours dans la cause A/2287/2023. 
Il avait refusé de procéder à un transport sur place car le dossier contenait les 
éléments utiles et nécessaires pour statuer sur le caractère luxueux de l’appartement, 
étant rappelé que c’était l’état du logement avant travaux qui était déterminant. Les 
travaux ayant déjà été effectués, les photographies, plans et explications détaillées 
de la recourante sur les caractéristiques du logement avaient suffi pour se 
déterminer. Aucune violation du droit d’être entendu de la recourante, qui avait 
largement eu la possibilité d’exposer son opinion durant la procédure, n’était dès 
lors à déplorer. 
Sur le fond, comme retenu par l’OCLPF dans son préavis, il n'était pas possible de 
considérer que l'appartement était luxueux. En particulier, celui-ci ne comportait 
pas 7 pièces, mais 6.5, la chambrette de 6 m2 devant être qualifiée de demie pièce. 
De plus, une seule chambre disposait de la vue sur le parc F______ et il ressortait 
des plans avant travaux que l’appartement ne disposait que d’une salle de bain et 
d’un WC pour trois chambres et demie. Au surplus, même s’il avait pu être qualifié 
de luxueux au moment de sa conception, l’appartement avait perdu cette qualité 
puisqu’aux dires de la recourante, il s’était retrouvé en état d’insalubrité avancé, ce 
qui avait justifié les travaux en 2017. Partant, en intégrant le préavis de l’OCLPF 
en tant que condition de l’autorisation, il n’avait pas abusé de son pouvoir 
d’appréciation. 


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Enfin, le grief selon lequel il aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en 
qualifiant les travaux de transformation lourde et en fixant le loyer pour cinq ans, 
au lieu de trois ans, devait également être rejeté. Les travaux avaient en effet inclus 
une permutation de pièces et un changement de typologie. De plus, leur coût 
d’environ CHF 200'000.- dépassait le montant de simples travaux d’entretien. Or, 
ces transformations avaient eu pour but d’améliorer l’habitabilité du logement qui, 
selon la recourante, était insalubre. Ces éléments suffisaient à justifier une durée de 
contrôle de cinq ans dans l’autorisation contestée. 
Concernant l’APA/6______ dans laquelle la durée de contrôle avait été fixée à trois 
ans, un changement de pratique était intervenu au sein du département quant à la 
qualification des travaux lors d'une permutation des pièces. Cette autorisation et le 
préavis de l’OCLPF avaient été rendus lors de cette période changement et ne 
constituaient qu'un cas isolé. En effet, l'ensemble des autorisations de construire 
délivrées ces trois dernières années, l'avaient été - pour ce genre de travaux - sur 
une base standard, prenant en considération une durée de contrôle de cinq ans, ce 
qui permettait d'affirmer qu'aucune violation des principes d'égalité de traitement et 
de la bonne foi ne pouvait être retenue in casu. Pour le surplus, l’APA/6______ 
était devenue caduque depuis lors et ne déployait plus d’effets juridiques. Pour cette 
raison également, la production de ce dossier n’était pas nécessaire à la résolution 
du présent litige et il n’était pas justifié de donner suite à la demande de la 
recourante en ce sens. 
Partant, selon la nouvelle pratique, c’était à bon droit qu’il avait considéré que les 
travaux de transformation devaient être qualifiés de lourds. Il n’avait ainsi pas violé 
l’art. 12 LDTR ni abusé de son pouvoir d’appréciation. 
24. 
La recourante a répliqué le 30 octobre 2023 dans la cause A/2287/2023. 
Contrairement à que voulait faire croire le DT, même si l’appartement était 
insalubre « à certains égards », et que des travaux avaient été nécessaires, toutes les 
caractéristiques d’un logement de luxe étaient déjà présentes avant travaux. Ces 
derniers avaient juste amélioré le confort existant de même que la fonctionnalité de 
l’appartement. Pour rappel, avant travaux, les surfaces étaient déjà inhabituellement 
grandes et l’appartement comptait 7 pièces genevoises. Il disposait en outre déjà 
d’éléments donnant une impression générale de somptuosité (moulures, boiseries, 
radiateurs d’époque, miroir, cheminée, vue sur le parc F______, aspect extérieur de 
l’immeuble, hall d’entrée cossu etc…). Sur ce point, ce n’était qu’en se rendant sur 
place qu'il était possible d'apprécier l’impression générale de somptuosité ou de 
confort extraordinaire des lieux. 
25. 
Par écritures du 3 novembre 2023 dans la cause A/2618/2023, le département a 
conclu au rejet du recours, tout en ne s'opposant pas à la jonction avec la cause 
A/2287/2023. En substance, les hypothèses sur lesquelles s'appuyait A______ SA 
pour s'opposer à l'établissement d'un nouveau bail et avis de fixation du loyer, ainsi 
qu'à la restitution du loyer trop-perçu, n'étaient pas réalisées dans le cas d'espèce, 
puisque l'on n'avait pas affaire à un logement de luxe et que les travaux en cause 


- 11/37 - 
A/2287/2023 
avaient fait légitimement l'objet d'un contrôle du loyer. Quant à l'amende, 
contrairement à ce qu'affirmait la recourante, les travaux n'étaient pas parfaitement 
conformes aux prescriptions légales, puisqu'elle avait imposé un loyer largement 
supérieur aux besoins prépondérants de la population. Si la procédure d'autorisation 
de construire avait permis de pallier les violations de la LCI, ce n'était pas le cas en 
ce qui concernait la LDTR et l'aspect relatif aux loyers excessifs facturés aux 
locataires. Cela avait été confirmé par le fait que seule une restitution du trop-perçu, 
qui était assimilée par la jurisprudence à un ordre de remise en état, était possible 
en l'espèce. La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) avait d'ailleurs confirmé une amende de CHF 100'000.- dans un cas 
où les travaux litigieux avaient également été régularisés a posteriori. S'agissant des 
circonstances atténuantes, la bonne collaboration de la recourante avait été prise en 
compte dans la fixation du montant de l'amende. L'absence d'antécédents, 
contrairement à leur éventuelle existence, était une circonstance neutre dans la 
fixation du montant de l'amende. Enfin, la recourante ne démontrait pas que le 
paiement de l'amende la confronterait à une situation financière particulièrement 
difficile. 
26. 
Par duplique du 24 novembre 2023 dans la cause A/2287/2023, le département a 
fait valoir qu’il persistait intégralement dans les conclusions prises dans ses 
précédentes écritures. 
Concernant le refus de transport sur place, et contrairement à ce qui était insinué, il 
n’avait jamais sous-entendu que les éléments luxueux de l’appartement avaient été 
mis en place lors des travaux. A cet égard, lors de l’instruction de la cause, 
l’instance spécialisée avait estimé sur la base des éléments à sa disposition, 
notamment les plans produits, que le logement ne présentait pas de telles 
caractéristiques. Quant à « l’impression générale de somptuosité », la jurisprudence 
retenait des critères précis sur lesquels l’OCLPF n’avait pu se déterminer, dès lors 
que les travaux avaient déjà été entrepris. Enfin, pour les motifs déjà exposés dans 
ses observations, aucune violation des art. 10 al. 2 let. b et 12 LDTR n’était à 
déplorer in casu. 
27. 
Par écritures spontanées du 8 décembre 2023 dans la cause A/2287/2023, la 
recourante a faire valoir que l’autorité intimée faisait preuve de mauvaise foi en 
sous-entendant que, parce que des travaux avaient été nécessaires, l’appartement 
n’aurait simplement pas pu être qualifié de logement de luxe, raison pour laquelle 
un transport sur place était inutile. A en croire ces propos, un logement de luxe ne 
pourrait jamais le rester puisque dès le moment où des travaux deviendraient 
nécessaires, le logement en question perdrait son caractère luxueux. De même, les 
autorités et juridictions ne pourraient jamais reconnaître après travaux le caractère 
luxueux d'un appartement, puisque seul l'état avant travaux comptait. Or, la notion 
de luxe évoluait avec le temps, un logement pouvant entrer, sortir et entrer à 
nouveau dans cette catégorie au fil des années et des travaux. Il était donc manifeste 


- 12/37 - 
A/2287/2023 
que l'autorité intimée cherchait par tous les moyens à justifier son refus de ne pas 
procéder à un transport sur place. 
Pour le surplus, elle contestait intégralement le contenu de la duplique du DT et 
renvoyait le tribunal à ses précédentes écritures. 
28. 
Par réplique du 14 décembre 2023 dans la cause A/2618/2023, A______ SA est 
revenue sur ses précédents arguments, tout en s'opposant à l'argumentation du 
département concernant le fait que la violation de la LDTR relative aux loyers ne 
pourrait être régularisée. En effet, le département cherchait précisément, par la 
décision litigieuse, à régulariser ce qu'elle considérait (à tort) être une violation des 
règles de la LDTR. De toute manière, les règles de la LCI en matière d'amende ne 
concernaient que la conformité des travaux aux prescriptions légales. Le cas de 
jurisprudence citée par le département n'était pas transposable dans le cas d'espèce, 
puisque la chambre administrative avait confirmé une amende de CHF 100'000.-
qui constituait une sanction globale pour des travaux réalisés dans seize 
appartements. 
29. 
Par duplique du 17 janvier 2024 dans la cause A/2618/2023, le département a en 
substance repris ses arguments précédents. 
30. 
Par écritures spontanées du 31 janvier 2024 dans la cause A/2618/2023, A______ 
SA en a fait de même. 
31. 
Par écritures spontanées du 17 mai 2024 dans la cause A/2287/2023, A______ SA 
a produit une étude historique qu'elle avait confiée à Madame K______, historienne 
de l'art et de l'architecture (étude réalisée en mai 2024). 
32. 
De ce document, qui procède à un historique du quartier, fait un bref rappel 
biographique de l'entrepreneur qui a construit l'immeuble en question et décrit 
également les caractéristiques architecturales de l'immeuble ainsi que des 
logements qu'il abrite, la recourante a cité les extraits suivants, dont elle a mis elle-
même en exergue certains passages (en gras) : 
« L'orientation des appartements tout comme leurs configurations transversales 
répondent aux nouvelles exigences en matière d'hygiène favorisant l'aération et la 
luminosité. Les trois façades s'ouvrent sur un vaste dégagement. La façade nord 
s'élève en retrait de l'C______ et fait face au parc F______. Au sud, l'espace où se 
dresse aujourd'hui le temple et le centre paroissial évoque un square ouvert au centre 
duquel se trouve un bâtiment de plain-pied. Enfin, la façade ouest s'inscrit dans 
l'amorce du plateau de I______ et marque le carrefour nord de l'entrée du parc. 
Cette situation en fait la tête de l'îlot compris entre les C______ et L______, le 
plateau de I______ et l'église M______ consacrée en 1945. L'architecte a su tirer 
parti de cette situation pour souligner le caractère de l'ensemble et en marquer 
le début de l'alignement. La position d'angle est accentuée par les deux façades à 
pans coupés marquant les angles donnant sur le plateau de I______ et qui se 
prolonge d'une tourelle avec un toit en pavillon se détachant de par sa hauteur. Les 
façades, à l'exception des angles et du soubassement, sont recouvertes d'un appareil 


- 13/37 - 
A/2287/2023 
rustique qui les différencie des immeubles voisins. Les niveaux alternent des 
variétés d'encadrement de baies : fausse clé saillante, larmier, bandeau d'étage 
tandis que le cinquième étage bénéficie d'un balcon filant supporté par la 
corniche. Les autres balcons se situent majoritairement dans les angles ainsi que 
sur une des fenêtres de chaque façade au troisième étage. La fine ferronnerie des 
gardes corps avec des motifs de volutes donne une touche plus géométrique par 
rapport au traitement des façades. Cette attention portée au détail se retrouve dans 
le décor du hall d'entrée qui présente des médaillons alternant des perroquets 
et des paons, le tout réalisé en carreaux de céramique et se détachant sur un 
fond bleu. Le sol est lui recouvert de carreaux en ciment atteint avec une frise 
végétale. Ces carreaux, avec un autre décor végétal, se retrouve sur les paliers 
des étages ». 
L'étude relève que la situation de l'immeuble lui permet d'offrir un vaste 
dégagement sur ses trois façades, ce qui est « rare en milieu urbain » et conclut que 
tous les éléments listés confèrent à l'immeuble une place de premier choix dans le 
quartier de I______. À cet égard, l'étude indique encore que « L'immeuble reprend 
une partie des codes de l'N______ tout en accentuant son caractère Heimatstil tardif, 
notamment avec les pseudo-tours d'angle ou encore l'appareil en pierre de Meillerie 
rustique recouvrant la partie centrale des façades, tandis que la ferronnerie et la 
partition des ouvertures présentent une symétrie empreinte de géométrie. 
L'ornementation des espaces communs, comme le hall ou les paliers d'étage, 
présente une déclinaison du répertoire végétal qui s'inscrit encore dans la mouvance 
Belle Epoque et contraste avec les lignes modernes qui soulignent les façades des 
immeubles voisins conçus dans les années 1930 par les architectes O______ et 
P______. Tous ces éléments confèrent à cet immeuble une place de premier choix 
dans ce quartier marquant une déclinaison de l'architecture urbaine de Genève de 
l'entre-deux-guerres ». 
33. 
Par écritures du 30 mai 2024, le département s'est déterminé sur l'étude 
susmentionnée. Le fait qu'il s'agissait d'un bel immeuble n'avait jamais été contesté. 
Cependant, les critères imposant une protection patrimoniale d'un bâtiment et ceux 
permettant de qualifier un appartement de luxueux n'étaient pas les mêmes. Il fallait 
relever que les caractéristiques des appartements en eux-mêmes n'étaient pas 
mentionnées dans l'étude. Les remarques relatives aux illustres précédents 
locataires n'étaient pas non plus de nature à influencer la qualification de 
l'habitation, la jurisprudence ayant spécifiquement indiqué qu'il ne s'agissait pas 
d'un élément à prendre en considération. En tout état, l'étude, issue d'une expertise 
privée, n'était qu'un point de vue émis par une personne mandatée par la recourante 
et ne permettait pas de remettre en cause l'examen effectué par les instances 
spécialisées lors de l'instruction de l'autorisation de construire 
EN DROIT 


- 14/37 - 
A/2287/2023 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 
2. 
Selon l'art. 70 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 
(LPA - E 5 10) l’autorité peut, d’office ou sur requête, joindre en une même 
procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause 
juridique commune. 
3. 
En l'espèce, compte tenu du lien de connexité étroit entre les procédures 
n° A/2287/2023 et A/2618/2023, il se justifie, comme demandé par la recourante, 
de joindre ces deux procédures sous le n° de cause A/2287/2023. 
4. 
Interjetés en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 LPA. 
5. 
Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), en soi non réalisée 
dans le cas d'espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 140 I 257 
consid. 6.3.1 ; 137 V 71 consid. 5.1 ; 123 V 150 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_107/2016 du 28 juillet 2016 consid. 9). 
6. 
A titre préalable, la recourante sollicite un transport sur place afin que le tribunal 
puisse constater les caractéristiques d’un logement de luxe. Elle allègue par ailleurs 
une violation de son droit d’être entendu, l'autorité intimée ayant refusé de procéder 
à cet acte d’instruction avant de délivrer l’autorisation litigieuse. 
7. 
Garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu est une garantie 
constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l’annulation 
de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recourant sur le 
fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 et les références citées). 
Il comprend notamment le droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments 
pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, 
d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit 


- 15/37 - 
A/2287/2023 
donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des 
preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela 
est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 
218 consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités). 
8. 
Toutefois, le juge peut renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, 
lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important 
pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées 
au dossier ou lorsqu’il parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour 
la solution du litige ou qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion. Ce 
refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation 
anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi 
procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 140 I 285 consid. 
6.3.1 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 
consid. 3.1 ; 2C_946/2020 du 18 février 2021 consid. 3.1 ; 1C_355/2019 du 29 
janvier 2020 consid. 3.1). 
9. 
Par ailleurs, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu 
oralement (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; 134 I 140 consi. 5.3 ; 130 II 425 consid. 
2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 22 janvier 2021 consid. 3.3), ni le 
droit à l'accomplissement d'une inspection locale (ATF 130 II 425 consid. 2.1 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1 ; 2C; 
ATA/720/2012 du 30 octobre 2012). 
Le transport sur place reste un moyen de preuve soumis au pouvoir d'appréciation 
de l'autorité, et l'existence de photographies, de plans ou d'explications détaillées, 
ainsi que de préavis concordants sont des motifs pour refuser une telle mesure 
(ATA/1438/2017 du 31 ocotbre 2017 consid. 3e et références citées). 
10. 
En l'espèce, le tribunal estime que le dossier contient les éléments suffisants et 
nécessaires, tels qu'ils ressortent des écritures des parties et des pièces produites, 
notamment des photographies et du rapport de Mme K______ de mai 2024, pour 
statuer sur le litige, de sorte qu'il n'apparaît pas utile de procéder à un transport sur 
place. Par ailleurs, les travaux ayant déjà été effectués en 2017, le tribunal ne 
pourrait plus constater l’impression générale que l’appartement dégageait avant sa 
réfection, étant rappelé que seul l’état de l’appartement avant les travaux était 
déterminant lors de la délivrance de l’autorisation litigieuse. L’analyse des 
photographies ainsi que des plans de l’appartement avant travaux est dès lors 
suffisante à ce stade. Quant à son état actuel, le dossier contient également des 
photographies récentes de l’immeuble, de son hall d’entrée, de sa cage d’escalier, 
de son ascenseur et de toutes les pièces de l’appartement. Dans ces conditions, un 
transport sur place ne s’avère pas nécessaire. 
Pour les mêmes raisons, l'autorité intimée n’a pas violé le droit d’être entendu de la 
recourante ni excédé son pouvoir d’appréciation en estimant qu’il disposait déjà de 
tous les éléments nécessaires pour statuer sur la question et qu’il était inutile de se 
rendre sur les lieux. Enfin, la recourante a largement eu la possibilité de s’exprimer 


- 16/37 - 
A/2287/2023 
et de produire toutes les pièces souhaitées tant durant la procédure d’autorisation de 
construire que durant la présente procédure. 
Partant, aucune violation de son droit d’être entendu n’est à déplorer in casu. 
Recours contre l'autorisation APA/4______/1 
11. 
Sur le fond, la recourante reproche à l’autorité intimée d’avoir abusé de son pouvoir 
d’appréciation en refusant de considérer l’appartement comme un logement de luxe 
au sens de l’art 10 al 2 let. b LDTR 
12. 
Selon son art. 1, la LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie 
existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées à l’art. 2 (al. 
1). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation (al. 2 let. 
a). 
La LDTR vise à éviter la disparition de logements à usage locatif (arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.406/2005 du 9 janvier 2006 consid. 3). Sa réglementation correspond à 
un intérêt public évident selon le Tribunal fédéral (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4 ; 
ATA/1332/2023 du 12 décembre 2023 consid. 6.3 et les arrêts cités). 
L’art. 2 LDTR prévoit qu’est soumis à cette loi tout bâtiment situé dans l’une des 
zones de construction prévues par l’art. 19 de la loi d’application de la loi fédérale 
sur l’aménagement du territoire, du 4 juin 1987, ou construit au bénéfice des normes 
de l’une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (al. 1 let. a) ; comportant des locaux qui, 
par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation (al. 1 let. b). 
Ne sont pas assujetties à la LDTR les maisons individuelles ne comportant qu’un 
seul logement, ainsi que les villas en 5e zone comportant un ou plusieurs logements 
(al. 2). 
Par transformation, on entend notamment tous les travaux qui ont pour objet la 
rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une 
maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution 
des logements, sous réserve d’exceptions non réalisées en l’espèce et prévues à l’al. 
2 (art. 3 al. 1 let. d LDTR). 
Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de 
l’art. 3 al. 1 LDTR. L’autorisation est accordée pour les travaux de rénovation (art. 
9 al. 1 let. e LDTR). Le département accorde l’autorisation si les logements 
transformés répondent, quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux besoins 
prépondérants de la population ; il tient compte, dans son appréciation, de cinq 
éléments décrits sous let. a à e de l’al. 2. Selon l’al. 3, par besoins prépondérants de 
la population, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population. 
Au 1er janvier 1999, les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la 
population sont compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce par année. Les 
loyers répondant aux besoins prépondérants de la population peuvent être révisés 


- 17/37 - 
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tous les deux ans par le Conseil d’État en fonction de l’évolution du revenu brut 
fiscal médian des contribuables personnes physiques. 
À teneur de l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation, 
le montant maximum des loyers des logements après travaux ; il en fait de même 
pour les prix de vente maximaux des logements si ceux-ci sont soumis au régime 
de la propriété par étages ou à une autre forme de propriété analogue (al. 1). L'art. 
10 al. 2 let. b LDTR prévoit que le département renonce à la fixation des loyers 
prévue en cas de transformation d'un appartement (art. 10 al. 1 LDTR) lorsque cette 
mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer 
sont des logements de luxe. Par conséquent, la légitimité de la fixation du loyer 
dans la décision litigieuse dépend de savoir si l'appartement concerné doit être 
considéré comme un appartement de luxe. 
13. 
Cette notion juridique indéterminée a été précisée par la jurisprudence. Ainsi, pour 
être qualifié de luxueux, le logement doit avoir six pièces au moins, cuisine non 
comprise, c'est-à-dire à Genève sept pièces ou plus, des surfaces inhabituellement 
grandes, des éléments donnant une impression générale de somptuosité ou de 
confort extraordinaire. Il s'agit de conditions cumulatives. Exceptionnellement, un 
logement peut être luxueux même s'il a moins de sept pièces. C'est notamment le 
cas, si d'un point de vue esthétique et historique, le logement est considéré comme 
luxueux (il est donc possible de s'écarter de la notion stricte de logement de luxe de 
droit fédéral et fixer ainsi une notion plus adaptée aux circonstances). Un logement 
ancien peut être luxueux s'il a été conçu comme tel et qu'il est correctement 
entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997 consid. 6). Un logement peut être 
luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve et même si une partie de l'immeuble 
comprend des locaux commerciaux de bureaux. Il faut prendre en considération le 
logement en tant que tel, et non le type ou le style de locataires qui occupent 
l'immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003 consid. 5). Dès lors, un logement peut 
être luxueux même s'il est mal situé géographiquement, avec une vue et une 
luminosité ambiante réduites (ATA 89.TP.145 consid. 6d). Par ailleurs, des 
éléments extérieurs à l'appartement lui-même peuvent lui conférer un caractère 
luxueux s'ils le valorisent. C'est le cas de la vue sur le jet d'eau et la rade de Genève 
(ATA/214/2003 précité consid. 5 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO 
GAUDIN, op. cit. p. 277 et 278). 
De manière plus générale, le Tribunal fédéral a relevé que la notion de logement 
luxueux doit être interprétée de manière restrictive et qu'elle suppose que la mesure 
habituelle du confort est clairement dépassée, l'impression générale étant décisive 
à ce sujet. De même, la notion de luxe peut évoluer avec le temps : un objet luxueux 
à l'origine peut perdre cette qualité au fil du temps, tandis qu'un logement ordinaire 
peut entrer dans la catégorie des objets de luxe en fonction des rénovations et des 
transformations qui y ont été réalisées par la suite (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1). 


- 18/37 - 
A/2287/2023 
14. 
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif, dont les compétences ont été 
reprises par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après: la chambre 
administrative), a retenu le caractère luxueux d'un logement de huit pièces réparties 
sur 280 m2, dont plusieurs de dimensions importantes et en enfilade, pourvues de 
boiseries bien entretenues de la fin du 18ème siècle et de plusieurs cheminées de 
marbre, ainsi que de plafonds particulièrement hauts donnant à l'ensemble un 
caractère luxueux (ATA/441/1997 du 5 août 1997). 
Le Tribunal administratif a également qualifié de luxueux un logement de quatre 
ou quatre pièces et demie de 120 m2 ayant du parquet et des moulures au plafond, 
des radiateurs de l'époque de sa construction en 1920, avec un hall d'entrée 
d'immeuble de qualité, cossu et d'une taille inhabituelle. La présence d'un concierge, 
le caractère bourgeois de la façade en pierres de taille, les carreaux de faïence sur 
les balcons, le bâtiment ayant une vue magnifique sur la rade, le Mont-Blanc et les 
autres montagnes des Alpes étaient autant d'indices déterminants (ATA/229/2002 
du 7 mai 2002). 
La chambre administrative a exceptionnellement admis le caractère luxueux de 
deux appartements de cinq pièces d’environ 130 m2 issus d’une division dans un 
immeuble à l'entrée soignée avec des boiseries bien entretenues, avec un hall 
d'entrée particulièrement spacieux (25 m2), un sol en bois entouré de dalles en 
pierre, un sol de l'appartement choisi avec soin en planelles et en bois exotique, un 
salon d'environ 30 m2, deux cheminées dont l'une en marbre, une décoration 
raffinée constituée de matériaux et de revêtements de qualité supérieure – les 
revêtements des salles de bain et salles de douche étant constitués de mosaïque de 
type « pâte de verre » 2 x 2 cm de haute qualité, une hauteur du plafond pour le 
grand salon d'environ 2,74 m, des détails de type corniche inversée dans la plupart 
des pièces de jour et enfin une vue directe sur le lac et le Mont-Blanc 
(ATA/1736/2019 du 3 décembre 2019). 
Le Tribunal administratif a toutefois nié le caractère luxueux d'un appartement 
composé de huit pièces dont la surface brute moyenne de chaque pièce s'élevait à 
27,38 m2. Cette surface était importante ; toutefois, le logement ne donnait aucune 
impression de somptuosité malgré certains atouts (terrasses dont la surface était 
conséquente, une situation en attique et une vue dégagée). La hauteur des plafonds 
n’était pas exceptionnelle, son entrée était modeste et l’agencement intérieur était 
standard. L'escalier, pourvu d'une rampe en bois, était fonctionnel et banal. Les 
matériaux utilisés pour la serrurerie, les fenêtres et les portes étaient courants. De 
même en était-il des revêtements de sol : le salon et les couloirs étaient pourvus 
d'un parquet simple et les chambres d'une moquette ordinaire. Enfin, l'architecture 
de l'immeuble ne présentait aucune particularité (ATA/859/2010 du 7 décembre 
2010). 
Le tribunal de céans a également nié le caractère luxueux d'un logement sis dans un 
immeuble ayant une entrée spacieuse, avec un sol en marbre, un plafond en bois, 
un lustre, des fauteuils et une table, deux ascenseurs, ainsi qu'une piscine chauffée 


- 19/37 - 
A/2287/2023 
toute l'année, fermée par des parois vitrées, s'ouvrant sur le jardin privatif de 
l'immeuble et comprenant toilettes, douches, vestiaires et chaises longues pour les 
habitants de l'immeuble ; palier boisé du 6ème étage de l'immeuble où se situait 
l'appartement de quatre pièces d'environ 130 m2, lequel comprenait un living et une 
cuisine donnant sur un balcon duquel on pouvait voir le sommet du jet d'eau et le 
parc arborisé bien entretenu de l'immeuble, la cuisine étant entièrement équipée, 
ainsi qu'un WC visiteur, une douche/lavabo et une salle de bains, ainsi que deux 
chambres à coucher (JTAPI/498/2012 du 16 avril 2012). La chambre administrative 
s'est ralliée à cet avis non contesté devant elle (ATA/826/2012 du 11 décembre 
2012). Cette jurisprudence a paru sévère pour la doctrine (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., p. 279). 
La chambre administrative a également confirmé un jugement du tribunal 
(JTAPI/1268/2021 du 14 décembre 2021) relatif à un appartement de 6.5 pièces, 
dont le caractère luxueux a été nié nonobstant sa superficie et la présence de certains 
éléments caractérisant le luxe, car l’équipement en sanitaires répondait au standard 
minimal actuel, l’une des quatre chambres était petite et les autres de taille normale. 
En outre, l’appartement ne bénéficiait pas d’éléments de commodité hors du 
commun ni d’éléments extérieurs pouvant lui conférer un caractère luxueux telle 
une vue sur la rade et le jet d’eau et il ne dégageait pas une impression de 
somptuosité ou de confort extraordinaire (ATA/651/2022 du 23 juin 2022). 
Enfin, dans une affaire relativement récente, la chambre administrative a admis à la 
suite du tribunal (JTAPI/697/2023 du 20 juin 2023) le caractère luxueux d'un 
appartement de 9 pièces, totalisant une surface de 295 m² et disposant de très grands 
espaces (salon, salle à manger, bureau totalisant à eux trois 104 m²) s’ouvrant depuis 
la porte d’entrée principale, de portes à double battant, des quatre chambres à 
coucher, des deux salles d’eau, d'espaces de rangement séparés, d'un grand 
vestibule d’entrée, espaces auxquels s’ajoutaient celui destiné au personnel de 
maison qui, outre la cuisine et le laboratoire, offrait à nouveau une chambre et une 
salle d’eau ainsi que des toilettes supplémentaires. En outre l’appartement s’ouvrait 
généreusement sur trois côtés par de grandes fenêtres et portes-fenêtres offrant une 
vue exceptionnelle sur les parcs, le lac et les Alpes. Certes, dans son état actuel, 
l’appartement présentait de curieux contrastes, certaines parties étant relativement 
dégradées et d’autres presque neuves, certains éléments semblant standards par 
rapport à l’époque de construction, tandis que d’autres dénotaient un souci 
d’apparat. Il n'était pas sans pertinence non plus que les premiers occupants de 
l'appartement aient vraisemblablement eu les moyens d'envisager, voire de faire 
réaliser sa décoration par une maison très renommée, ce qui se rapportait également 
au standing de l'immeuble, destiné dès sa construction à une catégorie aisée de la 
population. Comme l'avait relevé le tribunal, on ne pouvait non plus faire 
abstraction du contexte urbain dans lequel s’inscrivait l’ensemble immobilier. 
Enfin, si les éléments usuellement rattachés au luxe paraissaient devoir être 
relativisés par d'autres aspects, comme la hauteur modeste des plafonds (à moins de 
trois mètres du sol) et la facture relativement sobre d’un certain nombre d’éléments 


- 20/37 - 
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standards, il fallait souligner que la notion de luxe au moment de la construction 
d'un immeuble dépendait de son époque de construction ; par exemple, la hauteur 
des plafonds était délaissée dans les années 1950, tandis que la présence de double 
vitrages ou d'équipements électriques de pointe signalaient alors le luxe. Ainsi, la 
question de savoir si l’appartement devait être considéré comme un logement de 
luxe ne devait pas s’attacher de trop près aux critères souvent mis en évidence par 
la jurisprudence par rapport à des demeures plus anciennes (ATA/95/2024 du 30 
janvier 2024). 
15. 
De la jurisprudence qui vient d'être passée en revue, il convient encore de retirer 
que si les éléments relatifs au caractère luxueux d'un appartement ont été définis de 
manière spécifique au fil du temps, il est cependant admis qu'ils soient réunis selon 
des combinaisons variables. Certains éléments a priori essentiels dans la notion de 
luxe peuvent ainsi faire défaut, à condition d'être suffisamment compensés par les 
autres. Ce peut être le cas lorsque la surface totale du logement ou le nombre de ses 
pièces sont inférieurs aux critères usuellement admis (ATA/1736/2019 du 3 
décembre 2019 ; ATA/229/2002 du 7 mai 2002), ou malgré la présence d'un certain 
nombre d'équipement standards et ou un état général plutôt dégradé (ATA/95/2024 
du 30 janvier 2024). Il suffit, dans ces cas, que d'autres aspects du luxe s'imposent 
avec suffisamment de force. 
16. 
Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, le département se réfère à 
l'art. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection 
des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), qui s’applique au calcul du 
nombre de pièces des logements soumis à la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), sauf des logements 
d’utilité publique. La chambre administrative admet depuis de nombreuses années 
que, dans la mesure où les buts poursuivis par la LDTR et la LGL relèvent d’un 
même souci de préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de logements à 
Genève, on peut parfaitement appliquer la disposition précitée, par analogie, au 
calcul du nombre de pièces selon la LDTR (cf. not. ATA/334/2014 du 13 mai 2014 
et les références citées). 
Il en résulte que le propriétaire ou son architecte/ingénieur ne peut pas calculer le 
nombre de pièces selon ses propres critères ou ceux d’autres normes (cf. 
Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 144). 
A teneur de l’art. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la 
protection des locataires du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01), pour le calcul du 
nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette, telle que 
définie à l'art. 4 RGL, soit l'addition des surfaces des pièces, d'au moins 9 m2 et des 
demi-pièces, d'au moins 6 m2 habitables du logement et de la cuisine, ainsi que du 
laboratoire. Les gaines techniques, halls, dégagements, couloirs, réduits et locaux 
sanitaires, loggias, balcons, terrasses, jardins et trémies des escaliers des duplex ne 
sont pas pris en compte. 


- 21/37 - 
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17. 
L’autorité chargée d’appliquer la loi dispose d’un pouvoir d’appréciation lorsque 
celle-ci lui laisse une certaine marge de manœuvre, laquelle peut notamment 
découler de la liberté de choix entre plusieurs solutions, ou encore de la latitude 
dont l’autorité dispose au moment d’interpréter des notions juridiques 
indéterminées contenues dans la loi. Bien que l’interprétation de notions juridiques 
indéterminées relève du droit, que le juge revoit en principe librement, le juge doit 
néanmoins restreindre sa cognition lorsqu’il résulte de l’interprétation de la loi que 
le législateur a voulu, par l’utilisation de telles notions, reconnaître à l’autorité de 
décision une marge de manœuvre que le juge doit respecter, étant précisé que cette 
dernière ne revient pas à limiter le pouvoir d’examen du juge à l’arbitraire. Viole le 
principe de l’interdiction de l’arbitraire le tribunal, qui, outrepassant son pouvoir 
d’examen, corrige l’interprétation défendable qu’une autorité disposant 
d’autonomie a opérée d’une norme déterminée (ATF 140 I 201 consid. 6.1 et les 
références citées). 
Selon une jurisprudence bien établie, la juridiction de recours observe une certaine 
retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de 
préavis, pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Elle se limite 
à examiner si le département ne s’est pas écarté sans motif prépondérant et dûment 
établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes 
capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations 
étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/896/2021 du 31 août 2021 
consid. 4d ; ATA/155/2021 du 9 février 2021 consid. 7c et 10e). 
18. 
En l’espèce, il ressort des plans visés ne varietur figurant au dossier que 
l’appartement comprend quatre chambres, respectivement de 20 m2, 19 m2, 13 m2 
et 6 m2, ainsi qu'une salle à manger de 20 m2, un séjour de 20 m2 et une cuisine de 
10 m2. Conformément à l'art. 4 RGL cité plus haut, le dégagement d'entrée, le hall 
et la salle de bain n'ont pas à être pris en compte, tandis que la chambre de 6 m2 
doit être considérée comme une demi-pièce. À cet égard, la recourante se contente 
d'affirmer, sans expliquer pour quelles raisons il conviendrait de s'écarter de la 
jurisprudence susmentionnée, que dans l'analyse des conditions du logement de 
luxe, cette demie pièce devrait être considérée comme une pièce complète. 
L’appartement compte donc en réalité 6.5 pièces et non 7 pièces, comme allégué 
par la recourante, de sorte que l'une des conditions principales posées par la 
jurisprudence pour retenir le caractère luxueux d’un logement n’est pas réalisée. 
Par ailleurs, s’il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un bel appartement, ce dernier ne 
comporte pas les caractéristiques requises pour être qualifié de logement de luxe, 
que ce soit au niveau de ses espaces, des matériaux utilisés ou du confort offert. 
Concernant en particulier la surface habitable de l’appartement (173 m2) et la taille 
des pièces que la recourante met en avant (27 m2 de surface locative moyenne par 
pièce), il sera rappelé que ces éléments ne sont pas suffisants à eux seuls pour 
qualifier le logement de luxueux, le logement ne donnant aucune impression de 
somptuosité malgré certains atouts. Il sera notamment relevé que les trois chambres 


- 22/37 - 
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(19 m2, 13 m2 et 20 m2) sont de bonne dimension, sans toutefois être 
inhabituellement grandes, et que la quatrième chambre, de 6 m2, n’est qu’une 
chambrette. La surface locative moyenne par pièce mise en avant par la recourante 
résulte de la prise en compte des surfaces non comptées comme pièces du logement 
et ne correspond pas à l'approche de la jurisprudence, qui s'intéresse avant tout à la 
question de savoir si les espaces considérés comme des pièces à part entières sont 
de dimensions particulièrement importantes. Tel n'est pas le cas en l'espèce, au sens 
de la jurisprudence sur la notion d'appartement luxueux, puisque les plus grandes 
des pièces ont en l'espèce une surface de 20 m2, alors que les exemples tirés de la 
jurisprudence concernent des pièces de 30 m2 ou davantage. Quant aux sanitaires 
avant travaux, ils se composaient d’une salle de douche, d’une salle de bains et d’un 
WC visiteur, répartis dans trois locaux distincts, ce qui s’avère être le standard 
minimal - loin d’un confort extraordinaire- pour un logement de cette taille. 
L’appartement ne bénéficie en outre pas d’éléments de commodité hors du 
commun, et les caractéristiques mises en avant par la recourante (parquets 
d’époque, hauteur sous plafond, cheminée dans la salle à manger, moulures etc…) 
existent dans de nombreux logements genevois. L’appartement ne bénéficie pas non 
plus d’éléments extérieurs pouvant lui conférer un caractère luxueux, telles qu’une 
grande terrasse ou une vue exceptionnelle, p. ex. sur le jet d’eau et la rade de 
Genève. Le fait que le logement dispose en l'occurrence d’une vue sur le parc 
F______, partiellement dissimulée par les constructions et la végétation des 
parcelles voisines, ne saurait être considéré dans le cas d'espèce comme un élément 
de luxe : hormis dans des situations exceptionnelles, la vue sur un cadre de verdure, 
dont disposent de nombreux logements à Genève, ne se compare en effet pas au 
cadre particulièrement prestigieux qu'offre la vue sur la rade. On relèvera encore 
que l'étude historico-architecturale réalisée en mai 2024 par Mme K______ ne met 
pas en avant des éléments dont il n'aurait pas été tenu compte jusqu'ici, hormis 
certains éléments décoratifs de la façade ou du hall d'entrée. Si de tels éléments 
peuvent bien sûr souligner le raffinement de la construction et, à ce titre, constituer 
des indices supplémentaires du caractère luxueux d'un logement, ils n'interviennent 
cependant qu'en deuxième ligne et ne sauraient occuper une place trop importante 
par rapport aux caractéristiques que le logement doit revêtir avant tout lui-même 
pour être qualifié de luxueux. 
Enfin, les éléments « luxueux » de l’appartement mis en avant par la recourante ont 
été analysés par l’instance spécialisée, soit l’OCLPF durant l’instruction de la 
demande. Or, celui-ci a retenu dans son préavis du 17 janvier 2023 que les atouts 
de l’appartement ne présentaient pas de particularités qui les différencieraient d’une 
grande quantité de logements genevois. En particulier, les parquets et moulures, les 
boiseries, la cheminée et même les caractéristiques de l’immeuble n’en faisaient 
pas un logement rare et qui méritait de le considérer comme un logement de luxe. 
Dans son préavis du 13 avril 2023, il a encore précisé qu’il existait beaucoup 
d’appartements avec les mêmes caractéristiques parmi les immeubles des 


- 23/37 - 
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ensembles bourgeois construits dans l’entre-deux guerre, aujourd’hui inscrits à 
l’inventaire et qu’il ne s’agissait pas d’un logement exceptionnel. 
A teneur de ses arguments, la recourante se contente de substituer sa propre 
appréciation d’un logement de luxe à celle de l’instance spécialisée. Or, de 
jurisprudence constante, chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis 
des instances consultatives, l’autorité de recours observe une certaine retenue. Le 
tribunal, qui a constaté ci-avant que le logement ne présentait pas de caractéristiques 
extraordinaires, n’a ainsi aucune raison de remettre en cause l'appréciation de 
l’autorité intimée, elle-même fondée sur les préavis des instances de préavis 
spécialisées. 
En conclusion, le tribunal retiendra, à l’instar de l’autorité intimée et de l’OCLPF 
que, s’il n’est pas contesté qu’il est spacieux et que certaines de ses caractéristiques 
se rapprochent de celles d'un logement de luxe, l’appartement ne dégage pas en lui-
même, une impression de somptuosité ou de confort extraordinaire. Il ne saurait par 
conséquent être considéré comme un logement de luxe au sens de la LDTR. 
19. 
La recourante fait encore grief à l’autorité intimée d’avoir abusé de son pouvoir 
d’appréciation et violé l’art. 12 LDTR en ayant qualifié les travaux de 
« transformation lourde » et fixé le délai de contrôle du loyer à cinq ans. 
20. 
Pour rappel, l'autorité intimée fixe, comme condition de l'autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il tient 
compte des critères énumérés à l'art. 11 LDTR (« mode de calcul »). 
Les loyers maximaux ainsi fixés sont soumis au contrôle de l’Etat pendant une 
période de cinq à dix ans pour les constructions nouvelles et pendant une période 
de trois ans pour les immeubles transformés ou rénovés, durée qui peut être portée 
à cinq ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR). 
Le Tribunal fédéral a reconnu à la LDTR sa compatibilité avec les dispositions 
concernant le droit de propriété et la liberté économique consacrés aux art. 26 al. 1 
et 27 al. 1 Cst. (ATF 116 Ia 401 ; arrêt 2C_184/2013 du 8 janvier 2014). En effet, 
en matière de logement, il est interdit aux cantons d’intervenir dans les rapports 
directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. 
Cela étant, les cantons demeurent libres d’édicter des mesures destinées à combattre 
la pénurie sur le marché locatif. Ainsi, les règles de contrôle temporaire des loyers 
prévues par la LDTR respectent le principe de primauté du droit fédéral, étant 
précisé que cette intervention étatique est limitée dans le temps et que les parties 
demeurent libres de modifier le contrat de bail à l'issue de la période de contrôle 
(Arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005 consid. 2.2). 
21. 
C'est le département, et non l'administré, qui détermine dans chaque cas si des 
travaux relèvent de l'entretien ou de la transformation. Si des travaux de pur 
entretien ne nécessitent pas d'autorisation, en cas de doute, il incombe au 
propriétaire de demander l'avis du département et d'effectuer les démarches 
nécessaires pour agir en conformité de la loi (GAIDE/DEFAGO GAUDIN, op. cit., 


- 24/37 - 
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p. 186 et jurisprudence cantonale citée). Le département se détermine par une 
décision administrative, dans laquelle il établit si les travaux en cause constituent 
ou non des travaux de transformation soumis à la LDTR. 
22. 
De jurisprudence constante, il est admis, s'agissant de la distinction entre travaux 
d'entretien et travaux de transformation (ou rénovation) consacrée à l'art. 3 LDTR, 
de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 1) examiner d'abord si, de par 
leur nature, les travaux en cause relèvent de l'entretien ou, au contraire, consistent 
en des travaux de rénovation, la jurisprudence de la chambre administrative 
précisant, sur ce point, que des travaux d'entretien sont susceptibles d'aboutir à une 
rénovation ou à une transformation soumise à la LDTR lorsque, n'ayant pas été 
exécutés périodiquement ou par rotation tout au long de l'existence de l'immeuble, 
ou encore parce qu'ils n'ont pas été exécutés du tout pendant de nombreuses années, 
leur accumulation, même en tenant compte d'une exécution rationnelle 
commandant un regroupement, leur confère une incidence propre à engendrer un 
changement de standing de l'immeuble (travaux différés) ; et 2) s'attacher ensuite à 
l'ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur répercussion sur le montant 
du loyer dès lors qu'il pourrait en résulter un changement d'affectation qualitatif des 
logements (ATA/263/2021 du 2 mars 2021 consid. 3d ; ATA/422/2020 précité 
consid. 6 ; ATA/641/2013 du 1er octobre 2013 consid. 8 ; ATA/645/2012 du 25 
septembre 2012 consid. 9 ; ATA/646/2010 du 21 septembre 2010 et les références 
citées ; Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in 
RDAF 1996 p. 314 et la référence ; GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 193 n. 
2.5.4). 
23. 
Selon le Tribunal fédéral, l'art. 3 al. 2 LDTR est compatible avec le droit fédéral 
dans la mesure où cette disposition complète l'art. 3 al. 1 let. d LDTR en décrivant 
certains types de travaux qui ne seraient pas soumis à autorisation. Les travaux 
d'entretien non assujettis à la LDTR sont ceux que le bailleur est tenu d'effectuer au 
regard de son obligation d'entretien de la chose louée prescrite par le droit du bail. 
Il s'agit des travaux réguliers et raisonnables qui n'ont pas été différés dans le temps 
et qui tendent à remédier à l'usure normale de la chose et à maintenir l'ouvrage dans 
son état en réparant les atteintes dues au temps ou à l'usage. Encore faut-il qu'ils 
n'engendrent pas un accroissement du confort existant et que leur coût total soit 
raisonnable (arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid. 2.5 
et les références citées). 
24. 
L'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement d'une cuisine, la mise en 
conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements de sols et 
de parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie relèvent en principe de 
l'entretien au regard de leur nature (ATA/40/2010 du 26 janvier 2010 et les 
références). C'est lorsqu'ils sont effectués séparément, et selon les circonstances, 
que chacun de ces travaux peut être qualifiés de travaux d'entretien. Cela ne signifie 
pas qu'une rénovation comprenant l'ensemble des travaux devra nécessairement elle 


- 25/37 - 
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aussi être considérée comme étant limitée à des travaux d'entretien (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3). 
25. 
Il convient toutefois de tenir compte également des circonstances dans lesquelles 
les travaux sont accomplis, et notamment de leur accumulation en raison d'un défaut 
d'entretien courant des bâtiments concernés (ATA/646/2010 précité et les 
références). Ainsi, le propriétaire d'un appartement a tout intérêt à entretenir 
régulièrement son immeuble et, pour le prouver en cas de litige, à conserver les 
factures desdits travaux (GAIDE/DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 195 s.). Des 
travaux isolés, effectués depuis longtemps, ne démontrent pas la régularité de 
l'entretien. Par exemple, la seule réfection des peintures effectuée plus de vingt ans 
avant les travaux litigieux ne suffit pas pour considérer que l'appartement est 
régulièrement entretenu (ATA/370/2005 du 24 mai 2005 consid. 3b.). 
26. 
Même s'il s'agit de travaux d'entretien différés dans le temps, il faut tenir compte, 
selon la pratique cantonale, des critères de l'ampleur des travaux et de la 
répercussion des coûts sur les loyers. Dans les cas où les travaux ont déjà été 
effectués et les loyers modifiés à l'issue des travaux, il n'est pas arbitraire de tenir 
compte de la manière dont le bailleur a effectivement répercuté les frais engagés 
sur le locataire. Lorsqu'une importante hausse de loyer suit les travaux, le bailleur 
peut difficilement prétendre n'avoir effectué que des travaux d'entretien courant, 
qu'il n'est en principe pas autorisé à faire supporter au locataire (art. 259a al. 1 let. 
a, 259b let. b et 269a let. b CO). En définitive, il n'est en principe pas arbitraire de 
retenir que ces différents critères, cumulés, démontrent que les travaux litigieux 
vont au-delà de travaux d'entretien courant n'apportant aucune amélioration du 
confort (arrêt du Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
27. 
Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que, pour des travaux d'une certaine ampleur, 
dont il peut être présumé de façon réfragable qu'ils procurent un accroissement du 
confort, et à la suite desquels le loyer a presque été doublé, il n'est pas arbitraire de 
considérer qu'ils dépassent les simples travaux d'entretien, lorsque le propriétaire 
n'apporte aucun élément permettant de justifier différemment la hausse des loyers, 
en particulier par une adaptation à la situation sur le marché locatif et ne démontrent 
pas que les travaux litigieux se limitaient à l'entretien imposé par le droit fédéral. 
Ces derniers ayant une incidence sérieuse sur la catégorie du logement en cause, il 
est dénué d'arbitraire de les soumettre au champ d'application de la LDTR (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_405/2015 précité consid. 4.3). 
28. 
La chambre administrative a pour sa part confirmé que des travaux ayant pour but 
la remise à neuf d'un appartement à l'occasion d'un changement de locataire par le 
rafraîchissement des peintures (plafonds, murs, boiseries et radiateurs de toutes les 
pièces), la réfection de l'ensemble des installations sanitaires (remplacement de la 
baignoire, du mélangeur de lavabo, de l'évier, de la robinetterie et des divers 
accessoires), l'installation d'un nouvel agencement de cuisine, le remplacement du 
carrelage et des faïences, l'installation d'un nouveau système électrique, le ponçage 
et la vitrification des parquets et la pose de vannes thermostatiques, devaient être 


- 26/37 - 
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assimilés à des travaux de rénovation, constat confirmé par le coût des travaux, soit 
CHF 26'240.- pour un trois pièces, et de leur impact sur le loyer, qui avait augmenté 
de 54% suite à ces derniers (ATA/440/2015 du 12 mai 2015 consid. 10). 
29. 
De même, elle a retenu que les travaux comprenant la réfection complète des 
peintures, papiers peints et parquets, avec la pose de radiateurs, l'installation d'un 
agencement de cuisine et de nouveaux sanitaires et la mise en conformité des 
installations électriques devaient faire l'objet d'une autorisation au sens de la LDTR 
(ATA/645/2012 précité consid. 11 ; cf. également ATA/328/2013 précité consid. 7, 
confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_624/2013 précité). Les travaux ne 
constituaient pas du pur entretien quand bien même ils s'élevaient à CHF 8'750.-/la 
pièce/l'an, ce qui se situait dans la fourchette inférieure généralement retenue pour 
qualifier les travaux de grande ampleur (ATA/334/2014 du 13 mai 2014, confirmé 
par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014). 
Elle a, en revanche, considéré que n'étaient pas soumis à la LDTR des travaux 
d'entretien différés ou non dans le temps, dont le coût par pièce était inférieur à CHF 
10'000.- (ATA/642/2013 précité ; ATA/40/2010 précité ; ATA/96/2007 du 6 mars 
2007 ; GAIDE/DEFAGO GAUDIN, op. cit., p. 193 s.). Elle a toutefois précisé, en 
rapport avec l'argument du coût des travaux par pièce, qu'il ne lui appartenait pas 
de dicter au département de ne pas requérir de demande d'autorisation de construire 
pour des travaux de moins de CHF 10'000.- par pièce (ATA/694/2016 du 23 août 
2016 consid. 6d ; ATA/574/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/334/2014 précité consid. 
14). 
30. 
La chambre administrative a également eu à trancher le cas de travaux réalisés en 
2010 à l'occasion d'un changement de locataires (ATA/422/2020 du 30 avril 2020), 
portant sur le remplacement de l'agencement de la cuisine, le remplacement de 
l'équipement électroménager (cuisinière, four et réfrigérateur), l'installation d'une 
hotte en remplacement de l'ancienne, la réfection du câblage électrique de la cuisine 
et du salon, la démolition du pan de la cloison séparant la cuisine du salon, la pose 
d'un carrelage sur l'existant à la cuisine et à la salle de bains, la pose de faïence sur 
l'existant à la cuisine et à la salle de bains, le remplacement d'un lavabo, le 
remplacement du mélangeur et de la batterie de bain ainsi que la coupure, la vidange 
et la dépose des installations sanitaires en attendant la réfection du carrelage de la 
salle de bains, la réfection du tube de douche, le rafraîchissement de la peinture 
(cuisine, salon, chambre, entrée et boiseries), ainsi que le ponçage et l'imprégnation 
du parquet. Ces travaux, dont le coût s’était élevé à CHF 6'850.- par pièce (CHF 
34'254.25 / 5) avaient concerné toutes les pièces de l'appartement, à plus ou moins 
grande échelle, ceux-ci ayant par exemple été beaucoup plus importants dans la 
cuisine que dans les chambres. La chambre administrative a retenu que, pris 
indépendamment les uns des autres, ils relevaient certes de l'entretien courant de 
l'appartement mais représentaient toutefois ensemble des travaux dont l'ampleur 
équivalait à des travaux de transformation. Les factures produites concernant les 
travaux effectués précédemment n'avaient pas permis de considérer que 


- 27/37 - 
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l'appartement avait été régulièrement entretenu. Le loyer après travaux était par 
ailleurs passé à CHF 5'232.- la pièce (+ 77 %), soit un montant bien supérieur au 
maximum de la fourchette prévue par l'ArRLoyers, le faisant changer de catégorie 
d'appartements locatifs. Quand bien même les travaux entrepris n'apparaissaient pas 
somptuaires, ils avaient toutefois été suffisants pour que leur coût entraîne sur le 
loyer un changement ayant pour conséquence une modification de l'affectation 
qualitative de l'appartement concerné. De tels travaux étaient dès lors soumis à 
autorisation. Pour le surplus, l'argumentation des recourantes visant à faire valoir 
que le loyer litigieux ne serait pas abusif sous l'angle des dispositions du CO n'était 
pas pertinente dans le cadre du présent litige, dès lors qu'elle ressortait au droit privé 
et ne relevait pas de la compétence de la chambre de céans. 
31. 
Dans trois jugements relativement récents (JTAPI/1300/2022 et JTAPI/1301/2022 
du 29 novembre 2022 et JTAPI/700/2023 du 20 juin 2023) le tribunal, s’agissant 
de la fixation de la durée du contrôle étatique du loyer d’un logement après travaux, 
a retenu , s’agissant d’une part de travaux d’un montant de CHF 139'000.- portant 
sur la rénovation complète d'un logement de 4,5 pièces (peinture, rénovation des 
carrelages et faïences de la cuisine, la salle de bain et les toilettes, mise en 
conformité des installations électriques, pose d'un nouvel agencement de cuisine, 
rénovation des installations sanitaires, réfection des menuiseries, pose d'un nouveau 
parquet) avec permutation et modification de la disposition des pièces (alcôve du 
salon, cuisine, chambre) et, d’autre part, de travaux portant sur la réfection complète 
des peintures du logement de quatre pièces concerné, la réfection des installations 
électriques, la pose de carrelages et faïences ainsi que des piquages, la pose d’un 
nouvel agencement de cuisine, la réfection des installations sanitaires, la réfection 
des menuiseries intérieures, le ponçage et la vitrification des parquets ainsi que la 
pose d’un nouveau parquet, la réparation des stores intérieurs, l’entretien de 
l’installation de chauffage mais également sur la permutation et modification de la 
disposition des pièces du logement, pour un coût total de CHF 168'287.-, que les 
transformations envisagées étaient lourdes au sens de l'art. 12 LDTR, avec pour 
conséquence que le contrôle des loyers après travaux devait être porté à 5 ans. Dans 
le dernier jugement (JTAPI/700/2023 du 20 juin 2023), le tribunal a retenu que des 
travaux autorisés portant sur la rénovation complète d’un appartement de 2.5 pièces 
ainsi que sur la modification de sa typologie par la permutation entre la cuisine et 
la chambre à coucher, pour un montant total de CHF 127'300.-, pouvaient être 
qualifiés de transformation lourde au vu de l’importance des travaux, et, entraîner 
une durée de contrôle du loyer de cinq ans selon l’art. 12 LDTR. 
Dans les trois espèces concernées, les transformations envisagées avaient pour 
objectif d’améliorer l’habitabilité du logement. 
32. 
En l’occurrence, il ressort du dossier que les travaux effectués ont porté sur la 
rénovation complète de l’appartement (sanitaires, cuisine, peintures, carrelage, 
boiseries, parquet et électricité) ainsi que sur la modification de sa typologie par la 
permutation entre certaines pièces. En effet, la cuisine est devenue une salle de 


- 28/37 - 
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bains, la salle de douche d’une des chambres a été agrandie et transformée en 
cuisine, le WC visiteur a été supprimé et une salle de bain a été rétrécie pour créer 
un dressing. De plus, un WC visiteur et une nouvelle salle de douche ont été 
aménagés. Selon les déclarations de la recourante, ces travaux, dont le montant total 
s’est élevé à environ CHF 200'000.- ont eu pour but d’améliorer la fonctionnalité 
de l’appartement que le manque de travaux depuis de nombreuses de années avait 
rendu en partie insalubre. Le loyer annuel brut de l’appartement a d’ailleurs presque 
quadruplé après les travaux en question, passant de CHF 20’172.- (selon contrat de 
bail de Mme J______ de 2010) à CHF 72'900.- (selon contrat de bail des époux 
E______ de septembre 2017). Ce dernier montant équivaut par ailleurs à un loyer 
annuel par pièce de CHF 11'215.-, qui excède très largement le loyer maximum 
répondant aux besoins prépondérants de la population, fixé en 2017 à CHF 3'405.- 
par pièce et par année (Arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 24 août 2011 - ArRLoyers - L 5 20.05). La 
recourante a d'ailleurs elle-même fait du coût des travaux un argument expliquant 
le quadruplement du loyer, établissant un lien de cause à effet qui est pris en compte 
par la jurisprudence pour analyser l'importance des travaux. 
Par conséquent, le tribunal considère que les critères mis en avant au regard de la 
casuistique mentionnée supra, laquelle est également reprise par la doctrine 
spécialisée en matière de LDTR pour qualifier une intervention de transformation 
lourde, sont remplis in casu. 
En conclusion, sans remettre en cause le bien-fondé des transformations effectuées 
au regard de l’habitabilité du logement, il convient de constater que l'autorité 
intimée n’a pas mésusé de son pouvoir d’appréciation ni violé la loi en retenant que 
les travaux de rénovation de l’appartement concerné devaient être considérés 
comme des transformations lourdes et, partant, entraîner une durée de contrôle du 
loyer de cinq ans en application de l’art. 12 LDTR. 
33. 
Dans un dernier grief, la recourante se prévaut d’une violation du principe de 
l’égalité de traitement, eu égard au traitement différent de l’APA/6______ du 
______ 2021 déposée par ses soins (portant sur des travaux similaires dans un 
appartement identique situé au 5ème étage du même immeuble), dans laquelle le 
loyer avait été bloqué pour une durée de trois ans. 
34. 
Une décision viole le principe de l'égalité de traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst., 
lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif 
raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire 
des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui 
est semblable n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est 
pas de manière différente. L'inégalité de traitement apparaît ainsi comme une forme 
particulière d'arbitraire, consistant à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être 
de manière semblable ou inversement. Il faut que le traitement différent ou 
semblable injustifié se rapporte à une situation de fait importante. Les situations 
comparées ne doivent pas nécessairement être identiques en tous points, mais leur 


- 29/37 - 
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similitude doit être établie en ce qui concerne les éléments de fait pertinents pour la 
décision à prendre (cf. ATF 146 II 56 consid. 9.1 ; 144 I 113 consid. 5.1.1 ; 142 I 
195 consid. 6.1 ; 137 I 167 consid. 3.5 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 
28 octobre 2021 consid. 5.1.2 ; 1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1 ; 
2C_538/2020 du 1er décembre 2020 consid. 3.2 ; 2C_949/2019 du 11 mai 2020 
consid. 6.3 ; 8C_107/2019 du 4 juin 2019 consid. 4.2.1 ; 1C_564/2015 du 2 juin 
2016 consid. 3.1). Il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'une solution autre que celle 
choisie semble concevable, voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour 
cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable ; il faut encore 
que cette décision soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 318 consid. 5.4 et les 
références ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_523/2019 du 1er avril 2021 consid. 2 ; 
2C_713/2020 du 8 décembre 2020 consid. 2.3 ; 1C_12/2019 du 11 novembre 2019 
consid. 2.1.1). 
35. 
L'inapplication ou la fausse application de la loi dans un cas particulier n'attribue 
en principe pas à l'administré le droit d'être traité par la suite illégalement. En effet, 
selon la jurisprudence, le principe de la légalité de l'activité administrative prévaut 
en principe sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne 
peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi, lorsque 
celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, 
voire pas appliquée du tout, dans d'autres cas. Cela présuppose cependant, de la part 
de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à 
l'avenir les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité 
dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans 
l'inobservation de la loi. Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon 
une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés, et qu'aucun intérêt 
public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la 
légalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_270/2021 du 1er octobre 2021 consid. 3.1 et 
les arrêts cités ; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_949/2019 du 11 mai 2020 
consid. 6.3 et les arrêts cités ; 1C_231/2018 du 13 novembre 2018 consid. 4.1). 
C'est seulement lorsque toutes ces conditions sont remplies que le citoyen est en 
droit de prétendre, à titre exceptionnel, au bénéfice de l'égalité dans l'illégalité (arrêt 
du Tribunal fédéral 6B_921/2019 du 19 septembre 2019 consid. 1.1 ; 1C_231/2018 
du 13 novembre 2018 consid. 4.1). 
36. 
Un changement de pratique administrative doit reposer sur des motifs sérieux et 
objectifs, c’est-à-dire rétablir une pratique conforme au droit, mieux tenir compte 
des divers intérêts en présence ou d’une connaissance plus approfondie des 
intentions du législateur, d’un changement de circonstances extérieures, de 
l’évolution des conceptions juridiques ou des mœurs. Les motifs doivent être 
d’autant plus sérieux que la pratique suivie jusqu’ici est ancienne. À défaut, elle 
doit être maintenue (ATF 145 II 270 consid. 4.5.5 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_28/2019 du 23 décembre 2019 consid. 5.1 ; ATA/1174/2020 du 24 novembre 
2020 consid. 8b et les références citées. 


- 30/37 - 
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37. 
Valant pour l’ensemble de l’activité étatique, le principe de la bonne foi exige que 
l’administration et les administrés se comportent réciproquement de manière loyale. 
En particulier, l’administration doit s’abstenir de toute attitude propre à tromper 
l’administré et elle ne saurait tirer aucun avantage des conséquences d’une 
incorrection ou insuffisance de sa part (ATF 138 I 49 consid. 8.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_18/2015 du 22 mai 2015 consid. 3). Il protège le citoyen dans la 
confiance légitime qu’il met dans les assurances reçues des autorités lorsqu’il a 
réglé sa conduite d’après des décisions, des déclarations ou un comportement 
déterminé de l’administration (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2). 
38. 
En l’espèce, si l’APA/6______ - qui concerne des travaux dans un appartement 
identique - a certes traité la situation différemment, force est de constater qu’il s’agit 
d’un cas isolé et qu’elle a été délivrée le ______ 2021 alors que, selon les 
explications de l’autorité intimée, l’OCLPF opérait un changement de pratique. 
Ce changement de pratique, consistant à considérer que les travaux qui ne relèvent 
pas de la simple rénovation, mais portent également sur la permutation de pièces et 
la transformation de pièces humides en pièces sèches (et vice versa), avec toutes les 
modifications que cela peut impacter, doivent être considérés comme étant lourds, 
a été dûment constaté et confirmé par le tribunal (JTAPI/1300/2022, 
JTAPI/1301/2022 et JTAPI/700/précités). 
Par conséquent, la recourante ne saurait valablement invoquer l’APA précitée pour 
en déduire une violation du principe de l’égalité de traitement. La recourante ne 
démontre enfin pas que la nouvelle pratique de l’OCLPF quant à la notion de 
transformation lourde et de la durée du blocage de loyer y relative, telle qu’invoquée 
par l'autorité intimée et illustrée dans les JTAPI précités, serait disparate ou peu 
uniforme et rien ne laisse à penser que le département entend s’en écarter à l’avenir. 
Aucune violation du principe d’égalité de traitement n’est ainsi à déplorer dans le 
présent cas. 
Pour le surplus, comme relevé à juste titre par l’autorité intimée, cette APA est 
devenue caduque dans l’intervalle et ne déploie donc plus d’effet juridique. Cela 
étant, la production du dossier de l’APA dans la présente procédure n’apparait pas 
nécessaire et il ne sera pas donné suite à la demande de la recourante en ce sens. 
Recours contre l'ordre et l'amende du ______ 2023 
39. 
La recourante conteste tout d'abord les ordres donnés par l'autorité intimée en ce 
qui concerne l'établissement d'un nouveau contrat de bail et avis de fixation du loyer 
initial fixant un loyer conforme à l'autorisation APA/4______/1, ainsi qu'en ce qui 
concerne la restitution du loyer trop-perçu, à hauteur de CHF 193'609.-. 
40. 
Selon l'art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est passible 
des mesures et sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI – L 5 05), sous 
réserve des peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 21 décembre 
1937 (CP - RS 311.0). Le département notifie aux intéressés par lettre 


- 31/37 - 
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recommandée les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution (art. 
130 LCI). Les propriétaires ou leurs mandataires sont tenus de se conformer aux 
mesures ordonnées par cette autorité (art. 131 LCI). 
Parmi les mesures administratives à disposition de l'autorité compétente, figure 
l'ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L'objectif d'une telle mesure 
est de rétablir une situation conforme au droit. 
41. 
De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le 
remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail 
conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une 
forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/269/2012 du 8 mai 
2012 consid. 5 ; ATA/152/2010 du 9 mars 2010 consid. 5 et les références citées). 
À cet égard, le Tribunal fédéral considère que le contrôle des loyers sous l'angle de 
l'art. 12 LDTR implique que le propriétaire doit rectifier les baux indiquant un loyer 
qui ne correspond pas à celui fixé par le département (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 ; 1C_496/2012 du 12 février 2013 
consid. 3.2.2; 1C_468/2008 du 15 décembre 2008). 
42. 
En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent exiger que, lors de la 
conclusion d’un nouveau bail, le propriétaire fasse usage d’une formule officielle 
de même teneur que celle mentionnée à l’art. 269d CO (art. 270 al. 2 CO). Dite 
formule est celle agréée par le canton. 
Le canton de Genève a fait usage de cette faculté (art. 109 de la loi d’application du 
code civil et du code des obligations du 28 novembre 2010 - LaCC - RS E 1 05, 
entrée en vigueur le 1er janvier 2011), mais cette règle existait déjà sous l’égide de 
l’art. 24 LaCC du 7 mai 1981 (aLaCC - E 1 05). 
43. 
La chambre administrative a déjà eu l’occasion de considérer, dans une affaire 
similaire, que l’injonction d’établir la formule officielle de fixation du loyer initial 
s’agissant de locataires ayant quitté le logement après la fin de la période du 
contrôle étatique n’avait plus d’objet (ATA/269/2012 du 8 mai 2012 consid. 7). 
Selon une partie de la doctrine, le département ne peut en effet pas imposer au 
propriétaire d’établir un nouveau bail corrigé et de notifier une nouvelle formule de 
fixation du loyer s’agissant de locataires ayant déjà quitté l’appartement en cause, 
dès lors qu’un tel ordre n’aurait aucun sens et serait excessif (Emmanuelle GAIDE 
et Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., 2014 p. 482). 
44. 
En l'espèce, la recourante ne conteste pas que l'autorité intimée ait juridiquement la 
faculté d'ordonner l'établissement d'un nouveau contrat de bail et avis de fixation 
du loyer initial, ainsi que d'ordonner la restitution du loyer trop-perçu, comme le 
confirment les bases légales et la jurisprudence rappelées ci-dessus. Cela étant, elle 
considère que ces ordres n'avaient pas lieu d'être donnés en l'occurrence, dans la 
mesure où l'appartement en cause, en tant que logement de luxe, n'était pas soumis 
à un contrôle des loyers. Cependant, comme on l'a vu plus haut, cet argument ne 


- 32/37 - 
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peut pas être retenu, l'appartement en cause ne répondant pas à la notion de 
logement luxueux au sens de l'art. 10 al. 2 let. b LDTR. 
Il en va de même du deuxième argument de la recourante, qui consiste à soutenir 
que les travaux auxquels elle a procédé étaient à la limite entre l'entretien et la 
transformation, de sorte que, pour cette raison également, le département aurait dû 
renoncer à un contrôle du loyer. Or, comme constaté plus haut, les travaux litigieux 
ont représenté des transformations lourdes de l'appartement et, contrairement à 
l'avis de la recourante, étaient bel et bien soumis à autorisation de construire. Les 
ordres litigieux sont donc bien fondés également sous cet angle. 
Enfin, la recourante considère que même s'il fallait admettre que le contrôle du loyer 
était légitime, l'ordre de restitution du loyer se heurterait à l'interdiction de l'abus de 
droit, compte tenu de l'attitude des locataires qui, en substance, avaient joué double 
jeu vis-à-vis d'elle. Le cadre de la présente procédure ne permet cependant pas à la 
recourante de se prévaloir de la prétendue mauvaise foi des locataires à son égard. 
En effet, conformément à la jurisprudence rappelée plus haut, l'ordre de remise en 
état que constitue globalement la décision litigieuse (en dehors de la question de 
l'amende qui sera examinée plus loin) est une obligation faite à la recourante de 
rétablir une situation conforme au droit, en raison des actions illégales qu'elle a 
entreprises et dont elle ne doit pas pouvoir tirer avantage. La restitution du loyer 
trop-perçu ne vise donc pas au premier chef à dédommager les locataires concernés, 
mais à empêcher que la recourante ne s'enrichisse indûment en violant la LDTR. Il 
s'agit ainsi d'une pure obligation de droit public. Dans cette mesure, le contrat de 
bail que la recourante a conclu avec des tiers en violant elle-même le droit public 
ne joue aucun rôle et ne concerne, cas échéant, que les juridictions civiles 
compétentes. 
45. 
Pour toutes ces raisons, force est de constater que la décision du ______ 2023 est 
parfaitement fondée en ce qu'elle ordonne l'établissement d'un nouveau contrat de 
bail et avis de fixation du loyer initial, et en ce qu'elle ordonne la restitution du loyer 
trop-perçu aux locataires concernés. Il conviendra cependant de préciser ici que, 
conformément à la jurisprudence citée plus haut, l'établissement d'un nouveau 
contrat de bail et avis de fixation du loyer initial est disproportionné, car inapte à 
atteindre son but, vis-à-vis des locataires qui ont entre-temps cessé d'être titulaires 
d'un contrat de bail pour l'appartement en cause. 
46. 
S'agissant de l'amende, la recourante la considère tout d'abord comme illégale, dans 
la mesure où c'est à tort que l'autorité intimée l'aurait fondée sur l'art. 137 al. 1 LCI, 
plutôt que sur l'al. 2 de cette disposition. 
47. 
Selon l'art. 137 al. 1 LCI, est passible d’une amende administrative de 100 francs à 
150 000 francs tout contrevenant : 
a) à la présente loi; 
b) aux règlements et arrêtés édictés en vertu de la présente loi; 


- 33/37 - 
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c) aux ordres donnés par le département dans les limites de la présente loi et des 
règlements et arrêtés édictés en vertu de celle-ci. 
Selon l'art. 137 al. 2 LCI, le montant maximum de l’amende est de 20 000 francs 
lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans 
autorisation mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales. 
Quant à l'art. 44 al. 1 LDTR, il prévoit que celui qui contrevient aux dispositions de 
cette loi est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les 
articles 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses, du 14 
avril 1988, et des peines plus élevées prévues par le code pénal suisse, du 21 
décembre 1937. 
48. 
Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature 
pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions 
pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au 
demeurant aussi exister. C’est dire que la quotité de la sanction administrative doit 
être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal 
(ATA/440/2019 du 16 avril 2019 ; ATA/19/2018 du 9 janvier 2018). 
49. 
En vertu de l’art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 
4 05), les dispositions de la partie générale du CP s’appliquent à titre de droit 
cantonal supplétif. On doit cependant réserver celles qui concernent exclusivement 
le juge pénal (ATA/440/2019 précité ; ATA/19/2018 précité). Il est ainsi nécessaire 
que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d’une simple 
négligence. Selon la jurisprudence constante, l’administration doit faire preuve de 
sévérité afin d’assurer le respect de la loi (ATA/19/2018 précité). 
50. 
L’autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d’une sanction 
doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes 
applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité de l’auteur 
et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation personnelle 
de ce dernier (art. 47 al. 1 CP). La culpabilité est déterminée par la gravité de la 
lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère 
répréhensible de l’acte, par les motivations et les buts de l’auteur et par la mesure 
dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu 
de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (art. 47 al. 2 CP ; 
ATA/19/2018 précité). 
Le département jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour fixer la quotité de 
l’amende. La chambre de céans ne le censure qu’en cas d’excès ou d’abus. Sont 
pris en considération la nature, la gravité et la fréquence des infractions commises 
dans le respect du principe de proportionnalité (art. 5 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101 ; ATA/440/2019 
précité ; ATA/945/2018 du 18 septembre 2018 ; ATA/19/2018 précité). 
51. 
L'obligation de respecter le montant des loyers maximaux fixés dans l'autorisation 
de construire est imposée en priorité au propriétaire de l'immeuble soumis à la 


- 34/37 - 
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LDTR, si bien qu'il lui incombe de prendre toutes les mesures utiles pour éviter un 
dépassement de ces loyers (Alain Maunoir, La nouvelle LDTR au regard de la 
jurisprudence, in: RDAF 1996 p. 328; La jurisprudence du Tribunal administratif 
genevois et du Tribunal fédéral concernant la législation cantonale genevoise en 
matière de démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, in: 
Office fédéral des questions conjoncturelles, Aspects juridiques relatifs à la 
rénovation de l'habitat - Spécificités romandes, 1996, p. 65, et les arrêts cantonaux 
cités). Le propriétaire de l'immeuble a donc une obligation juridique d'agir, de sorte 
qu'il peut réaliser une infraction à la LDTR s'il n'empêche pas l'infraction commise 
ou ordonnée par un tiers, alors qu'on pouvait l'attendre de lui (ATF 115 Ia 406 
consid. 4c et les références). 
52. 
Doivent être notamment prises en compte au titre de circonstances aggravantes, le 
fait d’avoir agi par cupidité, la récidive, la profession de l’auteur de l’infraction 
ainsi que le nombre élevé ou la proportion importante des appartements ou 
immeubles concernés par la violation de la LDTR. Au titre de circonstances 
atténuantes, doivent être prises en compte notamment l’absence de volonté 
délictuelle, une violation de la LDTR sur un appartement ou un immeuble isolé 
seulement, le fait qu’une réaffectation en logement soit aisée (Emmanuelle 
GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, 
rénovation, changement d'affectation et aliénation : immeubles de logement et 
appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 490-
491 et les jurisprudences citées). La doctrine cite ainsi parmi les exemples de 
circonstances aggravantes, outre celles mentionnées par la loi, le nombre élevé ou 
la proportion importante des appartements ou immeubles concernés par la violation 
de la LDTR ainsi que le montant élevé du trop-perçu de loyer touché (ibid. p. 490). 
Il doit être tenu compte de la capacité financière de la personne sanctionnée 
(ATA/806/2005 du 29 novembre 2005 consid. 3d). 
53. 
En l'occurrence, les deux parties s'opposent sur l'interprétation à donner 
respectivement aux al. 1 et 2 de l'art. 137 LCI. Pour la recourante, le fait d'avoir pu 
régulariser les travaux litigieux grâce à l'APA/4______/1 implique nécessairement 
l'application de l'art. 137 al. 2 LCI, supposant non seulement un barème très 
différent de celui visé par l'art. 137 al. 1 LCI, mais surtout l'impossibilité pour 
l'autorité intimée de prononcer, comme en l'espèce, une amende de CHF 42'500.-. 
Pour l'autorité intimée, au contraire, c'est bien l'art. 137 al. 1 LCI qui doit s'appliquer 
dans la mesure où l'infraction qu'elle cherche à sanctionner ne concerne pas le fait 
d'avoir réalisé des travaux sans autorisation, mais une infraction à la LDTR 
consistant à imposer un loyer largement supérieur à celui autorisé par cette loi. 
54. 
Dans quelques arrêts, la chambre administrative a confirmé l'application de l'art. 
137 al. 1 LCI, soit pour des amendes sanctionnant des loyers trop-perçu sous l'angle 
de la LDTR, quand bien même les travaux dont découlaient ces loyers avaient entre-
temps été régularisés (ATA/292/2022 du 22 mars 2022, consid. 5 et 6 en fait, 
consid. 6 en droit ; ATA/195/2005 du 5 avril 2005, consid. 3, 4, 11, 21, 22 et 28 en 


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A/2287/2023 
fait, consid. 8 en droit), soit pour une amende sanctionnant des infractions 
commises contre les dispositions de la LDTR réglementant l'aliénation de 
logements, en dehors de tout contexte de travaux (ATA/186/2021 du 23 février 
2021). Il en découle que le tribunal doit écarter l'argumentation de la recourante et 
retenir celle de l'autorité intimée, l'art. 137 al. 1 LCI trouvant seul à s'appliquer 
lorsqu'il s'agit de sanctionner non pas des travaux effectués sans autorisation, mais 
des infractions à la LDTR, par renvoi de son art. 44 al. 1. On voit d'ailleurs mal 
pour quelles raisons un contrevenant ayant commis des infractions graves portant 
sur d'importants loyer trop-perçus pendant de nombreuses années devrait bénéficier 
d'un plafonnement d'une amende à CHF 20'000.- en application de l'art. 137 al. 2 
LCI pour le simple motif qu'il aurait procédé auparavant à des travaux non autorisés 
(puis régularisés par la suite), tandis que celui qui aurait commis les mêmes 
infractions sans avoir procédé préalablement à des travaux (et donc en ayant 
commis globalement moins d'infractions) encourrait une amende maximale de CHF 
150'000.-. 
55. 
Toujours au sujet de l'amende, la recourante soutient enfin que l'autorité intimée 
avait omis de prendre en compte plusieurs circonstances atténuantes, à savoir que 
l'appartement était un logement de luxe au sens de la LDTR, qu'elle n'avait pas 
réalisé de gain substantiel, car le coût total des travaux était d'environ CHF 
200'000.-, qu'elle avait fait preuve d'une collaboration exemplaire et enfin qu'elle 
ne s'était jamais vue infliger d'autre amende pour infraction à la LDTR (hormis pour 
une amende de quelques centaines de francs). Pour toutes ces raisons, l'amende 
n'aurait pas dû dépasser un montant de CHF 5'000.-. 
Contrairement au point de vue défendu par la recourante, sous une réserve qui sera 
évoquée plus loin, il n'apparaît pas que l'amende litigieuse aurait été fixée sans tenir 
compte de ces différents éléments. En ce qui concerne tout d'abord le fait que 
l'appartement en cause serait un logement de luxe, on a déjà vu que cela n'était pas 
le cas. Au demeurant, si cela était avéré, il ne s'agirait pas d'une circonstance 
atténuante, mais d'une circonstance excluant tout simplement une infraction à la 
LDTR. S'agissant du fait que la recourante n'aurait pas réalisé un gain substantiel 
car elle aurait dû supporter des travaux pour un coût total d'environ CHF 200'000.- , 
le tribunal ne peut pas non plus la suivre sur ce point, car la gravité de son infraction 
se mesure non pas au bénéfice net qu'elle a retiré de l'opération, mais aux gains 
qu'elle a indûment perçus au détriment des personnes dont la LDTR cherche à 
garantir la protection. 
S'agissant de la bonne collaboration de la recourante, force est de constater que 
l'autorité intimée n'en a pas fait mention dans la décision litigieuse. Contrairement 
à ce qu'elle a soutenu dans sa réponse au recours sans apporter d'élément tangible, 
on ne voit pas ce qui permettrait de retenir que la quotité de l'amende aurait été fixée 
en tenant compte de cette bonne collaboration, la décision litigieuse se contentant 
d'indiquer les circonstances aggravantes conduisant au montant de l'amende. Ce 


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montant devra donc être diminué en considération de la bonne collaboration de la 
recourante, qui n'est en soi pas contestée par l'autorité intimée. 
Enfin, quant à l'absence d'antécédent de la recourante, c'est à raison que l'autorité 
intimée considère cette circonstance comme un élément neutre dans la fixation de 
l'amende. C'est, au contraire, la présence d'antécédents qui constitue une 
circonstance à prendre en considération dans la fixation de la peine (art. 47 al. 1 
CP). 
56. 
Compte tenu de ce qui précède, l'amende sera ramenée à un montant de CHF 
32'000.-. 
57. 
En conclusion, le recours interjeté dans la procédure initiale A/2287/2023 est 
entièrement infondé et rejeté, la décision du ______ 2023 étant entièrement 
confirmée, tandis que le recours interjeté dans la procédure initiale A/2618/2023 est 
très partiellement admis, la décision du ______ 2023 étant réformée dans le sens 
qui précède. 
58. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe pour l'essentiel, est condamnée au paiement d’un 
émolument s'élevant à CHF 1'500.- ; il est couvert par les avances de frais versées 
à la suite du dépôt des deux recours, totalisant CHF 1'800.-. Le solde de ses avances 
de frais, soit CHF 300.-, lui sera restitué. Vu l’issue du litige, une indemnité de 
procédure réduite de CHF 800.- lui sera allouée à la charge de l'Etat de Genève, soit 
pour lui le département du territoire (art. 87 al. 2 LPA). 
 
 


- 37/37 - 
A/2287/2023 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
ordonne la jonction des procédures A/2287/2023 et A/2618/2023 sous n° de 
procédure A/2287/2023 ; 
2. 
déclare recevables les recours interjetés le 6 juillet 2023 et le 21 août 2023 par 
A______ SA respectivement contre la décision du département du territoire du 
______ 2023 et contre la décision du département du territoire du ______ 2023 ; 
3. 
rejette le recours interjeté contre la décision du ______ 2023 et confirme cette 
dernière ; 
4. 
admet partiellement le recours interjeté contre la décision du ______ 2023 ; 
5. 
réduit le montant de l'amende fixée par cette décision à CHF 32'000.- ; 
6. 
confirme pour le surplus la décision du ______ 2023 ; 
7. 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'500.-, lequel est couvert 
par les avances de frais totalisant CHF 1'800.- ; 
8. 
ordonne la restitution à la recourante du solde de ses avances de frais, soit 
CHF 300.- ; 
9. 
alloue à la recourante, à la charge de l'Etat de Genève, soit pour lui le département 
du territoire, une indemnité de procédure de CHF 800.-; 
10. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Claire BOLSTERLI, 
Bernard DELACOSTE, Jean-Michel KARR et Didier PROD'HOM, juges 
assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière