ge_gerichte · ATA/1243/2023 · 2023-11-14 · fr

Résumé:
 Recours contre un jugement du TAPI, au terme duquel il convient, lors du calcul du remploi, de tenir compte du prix d’acquisition effectif du bien immobilier aliéné, et non pas de son éventuelle valeur se substituant au prix d’acquisition. 
L’AFC-GE conteste l’interprétation de la jurisprudence faite par le TAPI et considère qu’il y a lieu de se baser sur le même montant que celui servant à déterminer l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, en l’occurrence la valeur de substitution, soit la valeur d’acquisition dix ans avant l’aliénation majorée de 30%. Admission du recours.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/504/2022-ICC 
ATA/1243/2023 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 14 novembre 2023 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
recourante 
 
contre 
A______ et B______ 
intimés 
représentés par Me Antoine BERTHOUD, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 novembre 2022 (JTAPI/1220/2022) 


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A/504/2022 
EN FAIT 
A. a. Le 6 octobre 1997, A______ et B______ (ci-après : les contribuables) ont 
acquis, pour le prix de CHF 970'000.- et en copropriété par moitié chacun, un bien 
immobilier sis à C______, qui a constitué leur domicile principal. 
b. Par acte notarié des 1er et 20 novembre 2019, ils ont vendu à terme à la 
commune de C______ la propriété du bien précité, pour le montant de 
CHF 3'500'000.-. 
c. Par contrat de dation en paiement des 22 et 23 avril 2021, les contribuables et la 
commune ont convenu que le prix de vente de CHF 3'500'000.- serait acquitté de 
la manière suivante : 
- 
par la remise aux contribuables, à titre de paiement, d’un appartement, d’un 
box double et d’un emplacement de parking pour un prix de CHF 1'514'745.- ; 
- 
par compensation de l’indemnité pour les travaux à plus-value pour un 
montant de CHF 174'263.67 ; 
- 
par un versement en espèces, à concurrence du solde du prix de vente, de 
CHF 1'810'991.33. 
d. Le 12 mai 2021, les contribuables ont vendu leur bien immobilier et acquis 
simultanément, comme résidence principale, l’appartement à C______. 
e. Le 19 mai 2021, sous la plume d’un notaire, chacun d’eux a rempli la 
déclaration pour l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (ci-après : l’IBGI), 
à l’attention de l’administration fiscale cantonale (ci-après : l’AFC-GE), 
concernant le bien aliéné. Ils ont notamment indiqué que la valeur d’aliénation 
s’élevait 
à 
CHF 1'750'000.-, de laquelle il fallait soustraire CHF 686'877.- à titre de valeur 
d’acquisition, qui comprenait la valeur fiscale existant dix ans avant l’aliénation 
majorée de 30% (CHF 630'501.-), les droits de mutation et d’émoluments 
(CHF 19'400.-), et la taxe sur la plus-value résultant d’une mesure 
d’aménagement du territoire (CHF 36'976.-). Ainsi, le gain immobilier s’élevait à 
CHF 1'063'123.-. 
Dans leurs demandes d’imposition différée du gain immobilier (remploi), ils ont 
chacun mentionné une valeur d’achat de CHF 883'738.-, de laquelle il convenait 
de déduire CHF 686'877.- à titre de valeur d’acquisition de l’immeuble vendu. 
Partant, le gain immobilier dont l’imposition était différée s’élevait à CHF 


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196'861.- et le gain immobilier imposable à CHF 866'262.- (CHF 1'063'123.-
 - CHF 196'861.-). 
f. Le 27 juillet 2021, l’AFC-GE a notifié à chacun des contribuables un bordereau 
IBGI 2019 d’un montant de CHF 90'549.60 (10% de CHF 905'496.-). 
Il résulte des avis de taxation du même jour que l’AFC-GE a pris en considération 
un prix de vente total de CHF 1'750'000.- et un prix d’acquisition de CHF 
649'901.- (CHF 630'501.- + CHF 19'400.- [la taxe sur la plus-value résultant 
d’une mesure d’aménagement du territoire de CHF 36'976.- n’étant pas admise]). 
Elle a fixé le gain immobilier à CHF 1'100'099.- (CHF 1'750'000.- - CHF 
649'901.-). S’agissant du remploi, elle a soustrait de la valeur d’acquisition du 
nouvel 
immeuble 
(CHF 844'504.-), la valeur d’acquisition de l’immeuble vendu (CHF 649'901.-), 
de sorte que le gain immobilier dont l’imposition était différée s’élevait à 
CHF 194'603.-. Le gain immobilier imposable se montait donc à CHF 905'496.- 
(CHF 1'100'099.- - CHF 194'603.-). 
Ces bordereaux étaient accompagnés d’un courrier précisant qu’il s’agissait d’un 
remploi partiel, le montant réinvesti dans le bien immobilier de remplacement 
étant inférieur au produit de l’aliénation du bien immobilier d’origine. 
L’imposition était donc partiellement différée au sens de l’art. 12 al. 3 let. e de la 
loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes 
du 
14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14). 
g. Le 17 août 2021, les contribuables ont contesté le calcul de la part du gain 
réalisé bénéficiant du remploi. Le montant de CHF 649'900.- retenu comme 
valeur d’acquisition correspondait au prix d’acquisition majoré de 30% plus les 
droits de mutation, alors qu’il aurait fallu prendre en compte le prix d’acquisition 
de l’immeuble vendu de CHF 970'000.-, soit CHF 485'000.- par copropriétaire. 
h. Par décisions sur réclamation du 26 janvier 2022, l’AFC-GE a maintenu les 
taxations. La valeur d’acquisition de CHF 630'501.-, correspondant à la valeur 
fiscale existant dix ans avant l’aliénation majorée de 30%, était conforme à 
l’art. 82 al. 5 de la loi générale sur les contributions publiques du 9 novembre l887 
(LCP - D 3 05). Cette même valeur servait également de référence pour 
déterminer le remploi. Il n’y avait pas lieu de retenir des montants différents, car 
c’était l’impôt découlant de ces calculs qui était différé. 
B. a. Le 10 février 2022, les contribuables ont recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre ces décisions et 
conclu à ce que le gain immobilier dont l’imposition était différée soit arrêté à 


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CHF 359'504.- pour chacun d’eux, représentant la différence entre le prix d’achat 
du bien de remplacement (CHF 844'504.-) et le prix d’acquisition de l’immeuble 
vendu 
(CHF 485'000.-). 
La jurisprudence se référait exclusivement au coût effectif d’investissement du 
bien immobilier vendu (prix d’acquisition et travaux à plus-value) pour calculer le 
montant réinvesti dans le bien de remplacement faisant l’objet du différé 
d’imposition. Les bordereaux litigieux, qui retenaient la valeur fiscale majorée 
augmentée des droits de mutation et émoluments, étaient contraires au droit 
fédéral. 
b. Le 25 mai 2022, les contribuables ont envoyé à l’AFC-GE leurs calculs du 
remploi. Selon leur compréhension de la jurisprudence, le bénéfice réinvesti était 
déterminé par la différence entre les prix d’acquisition du bien de remplacement et 
de l’objet vendu. Ils parvenaient au même chiffre que l’AFC-GE pour le premier 
de ces montants. En revanche, le prix d’acquisition de l’immeuble vendu devait 
comprendre le prix d’achat et les frais d’actes. Le bénéfice réinvesti s’élevait à 
CHF 340'104.- par copropriétaire, montant qui venait en diminution du gain 
soumis à l’IBGI (CHF 1'100'100.-), si bien que le bénéfice conservé restant 
soumis à l’impôt s’élevait à CHF 759'996.- par contribuable. 
c. Dans sa réponse du 20 juin 2022, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Appliquer, d’une part, la valeur fiscale majorée pour la détermination du gain 
immobilier imposable et, d’autre part, la valeur d’acquisition pour le calcul du 
remploi, n’était pas concevable avec la méthode absolue prévue par la Circulaire 
n° 19 de la Conférence suisse des impôts du 31 août 2001, intitulée « Remploi 
avec réinvestissement partiel » (ci-après : la Circulaire n° 19), laquelle retenait, 
dans les exemples mentionnés pour illustrer le sens et l’application de la méthode 
absolue, une même et seule valeur d’acquisition s’appliquant tant à la 
détermination du gain immobilier imposable qu’à celle du gain immobilier dont 
l’imposition était différée pour cause de remploi. 
Elle avait tenu compte, pour le calcul du gain immobilier imposable et pour celui 
du gain immobilier dont l’imposition était différée, de la valeur fiscale dix ans 
avant l’aliénation majorée de 30% selon l’art. 82 al. 5 LCP, soit CHF 649'901.-. 
S’il fallait retenir la valeur d’acquisition uniquement, l’IGBI après remploi 
s’élèverait également à CHF 90'549.60. 
d. Le 12 juillet 2022, les contribuables ont soutenu que les cantons ne disposaient 
d’aucune marge de manœuvre s’agissant du calcul du remploi, qui devait être 
exclusivement fondé sur le coût d’investissement de l’immeuble. Deux principes 


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apparemment contradictoires s’appliquaient : un calcul du gain imposable 
pouvant, à la liberté des cantons, reposer sur une valeur de substitution, et un 
calcul du différé d’imposition basé impérativement sur le prix d’acquisition. La 
seule manière logique d’appréhender cette situation consistait à calculer le 
bénéfice imposable selon les normes du droit cantonal et de diminuer celui-ci du 
gain dont l’imposition était différée selon un calcul conforme au droit fédéral. La 
Circulaire n° 19, antérieure aux arrêts de principe du Tribunal fédéral, ne 
prévoyait pas le contraire. 
e. Le 3 août 2022, l’AFC-GE a maintenu qu’il s’agissait d’un seul et même gain 
immobilier, dont une partie était imposable et l’autre différée pour cause de 
remploi. 
f. Par jugement du 14 novembre 2022, la TAPI admis le recours et renvoyé le 
dossier à l’AFC-GE pour nouvelles décisions. 
Après avoir rappelé les dispositions légales pertinentes et les développements 
jurisprudentiels concernant le remploi et l’application de la méthode absolue, le 
TAPI a considéré : 
« À la lumière de la jurisprudence susmentionnée, le tribunal ne saurait adopter la 
position de l’AFC-GE. Dans son arrêt du 16 avril 2013 (ATA/240/2013), la 
chambre administrative de la Cour de justice a en effet explicitement retenu que 
selon la méthode absolue, qui s’applique en cas de remploi tant selon la 
jurisprudence du Tribunal fédéral que l’art. 85 al. 3 LCP, le report s’applique 
uniquement pour la part du montant issu de la vente effectivement réinvestie dans 
le bien de remplacement, étant noté, premièrement, que cette part est la différence 
entre le montant déboursé pour acquérir le nouvel immeuble et les dépenses 
consenties pour acquérir et améliorer le bien remplacé et, deuxièmement, que les 
dépenses consenties sur le premier immeuble (celui aliéné) sont les frais 
d’acquisition et les impenses. Ainsi, il faut selon elle tenir compte du prix 
d’acquisition et des impenses, soit les dépenses d’investissement, et non d’une 
valeur s’y substituant, pour calculer le gain dont l’imposition est différée. 
Dès lors, comme soutenu à juste titre par les recourants, le bénéfice imposable de 
l’IBGI se calcule selon les normes du droit cantonal, l’art. 12 al. 1 LHID le 
permettant, tandis que le calcul du gain dont l’imposition est différée se calcule 
selon la méthode absolue, laquelle ne prend en compte que les frais d’acquisition 
et les impenses ». 
Il a ensuite observé que les exemples de la Circulaire n° 19 pour illustrer le sens et 
l’application de la méthode absolue mentionnaient une seule et même valeur 
d’acquisition qui s’appliquait tant à la détermination du gain immobilier 


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imposable qu’à celle du gain immobilier dont l’imposition était différée. Cela 
étant, cette directive avait été adoptée avant les jurisprudences susmentionnées et 
ne liait pas le TAPI. 
Le fait qu’il s’agissait d’un seul et même gain immobilier et non de deux gains 
immobiliers séparés, dont une partie était imposable et l’autre différée pour cause 
de remploi, ne permettait pas non plus de parvenir à une autre solution, puisque 
les exigences jurisprudentielles étaient claires et s’imposaient même si le résultat 
semblait être « contre-intuitif ». 
C. a. Par acte du 15 décembre 2022, l’AFC-GE a interjeté recours devant la chambre 
administrative et conclu à l’annulation du jugement précité et à la confirmation de 
ses décisions du 26 janvier 2022. 
Le raisonnement du TAPI n’était pas seulement « contre-intuitif », mais bien 
plutôt arbitraire. Les intimés avaient déjà demandé et obtenu que la valeur 
d’acquisition du bien aliéné soit estimée à sa valeur fiscale dix ans avant la vente 
majorée de 30% pour le calcul du gain immobilier. Leur demande supplémentaire, 
tendant à ce que la valeur d’acquisition de ce même immeuble soit estimée au prix 
effectif pour le calcul du remploi, était contradictoire avec leur demande précitée 
et visait à attribuer aux dispositions légales pertinentes un sens différent de celui 
voulu par le législateur, puisqu’elle leur permettait de choisir la valeur 
d’acquisition qui leur était la plus favorable pour le calcul du gain immobilier, et 
simultanément de choisir une autre valeur d’acquisition, plus avantageuse, pour le 
calcul du remploi. Le jugement entrepris était arbitraire, puisqu’il leur permettait 
de bénéficier deux fois d’une mesure destinée à limiter l’impact fiscal de 
l’imposition du gain immobilier, et ce pour une seule vente, alors que dans l’esprit 
du législateur les contribuables ne devaient en profiter qu’une seule fois par 
transaction. Il n’était pas cohérent d’appliquer deux valeurs différentes à 
l’acquisition d’un seul et même immeuble car la valeur d’acquisition déterminait 
le gain immobilier réalisé lors de sa vente, et donc nécessairement aussi la partie 
de ce gain immobilier qui avait été consacrée au remploi. L’arrêt cantonal sur 
lequel le TAPI s’était basé traitait d’une toute autre problématique fiscale. 
La recourante s’est référée à un auteur de doctrine, Bastien VERREY, et a 
reproduit les exemples cités dans cet ouvrage, qui tenaient compte d’un seul et 
même montant pour déterminer, d’une part, le gain réalisé sur la première vente 
et, d’autre part, le montant différé pour cause de remploi, que le contribuable 
réinvestisse l’entier du gain immobilier ou seulement une partie de ce dernier. 
Conformément à la LHID, à l’art. 82 al. 5 LCP et à la méthode absolue, elle avait 
donc pris en considération, dans le calcul du gain immobilier imposable et dans la 


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détermination du remploi, la valeur fiscale dix ans avant l’aliénation majorée de 
30%, soit CHF 649'901.-. L’IBGI après remploi s’élevait à CHF 90'549.60. 
IBGI avec valeur 
d’achat majorée de 
30% 
 
par propriétaire 50% 
Achat 
CHF 970'000.- 
CHF 485'000.- 
Droit de mutation 4% 
CHF 38'800.- 
CHF 19'400.- 
Majoration 30% 
CHF 291'000 .- 
CHF 145'500 .- 
Valeur d’acquisition de 
l’immeuble vendu 
CHF 1'299'800 .- 
CHF 649'900 .- 
Prix de vente 
CHF 3'500'000.- 
CHF 1'750'000.- 
Bénéfice 
CHF 2'200'200 .- 
CHF 1'100'100.- 
 
IBGI après remploi 
 
 
Prix de revient de 
l’immeuble occupé 
CHF 1'689'008.- 
CHF 844'504.- 
Valeur d’acquisition de 
l’immeuble vendu 
CHF 1'299'800.- 
CHF 649'900.- 
Bénéfice réinvesti 
 
CHF 194'604.- 
Bénéfice conservé 
(CHF l’100’100.- - 
CHF 194’604.-) 
 
CHF 905'496.- 
IGBI après remploi 
 
10% 
CHF 90'549.60 
Si elle avait retenu la valeur d’acquisition uniquement, comme demandé par les 
intimés, l’IBGI après remploi se serait également élevé à CHF 90'549.60, selon la 
méthode absolue : 
IBGI avec valeur 
d’achat 
 
Par propriétaire 50% 


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Achat 
CHF 970'000.- 
CHF 485'000.- 
Droit de mutation 4% 
CHF 38'800.- 
CHF 19'400.- 
Valeur d’acquisition de 
l’immeuble vendu 
CHF 1'008'800.- 
CHF 504'400.- 
Prix de vente 
CHF 3'500'000.- 
CHF 1'750'000.- 
Bénéfice 
CHF 2'491'200.- 
CHF 1'245'600.- 
 
IBGI après remploi 
 
CHF 504'400.- 
Bénéfice réinvesti 
 
CHF 340'104.- 
Bénéfice conservé 
(CHF 1’245’600- - 
CHF 340’104) 
 
CHF 905'496.- 
IBGI après remploi 
10% 
CHF 90'549.60 
Ses calculs étaient donc justes et le jugement querellé devait être annulé. 
b. Dans leur réponse du 19 janvier 2023, les intimés ont conclu au rejet du 
recours. 
La chambre administrative avait constaté à plusieurs reprises que les dispositions 
du droit cantonal, qui préexistaient à celle de la LHID, s’écartaient du droit fédéral 
impératif et auraient mérité d’être adaptées suite à l’entrée en vigueur de la LHID 
(ATA/42/2017 du 17 janvier 2017 consid. 7). 
Les cantons n’avaient aucune marge de manœuvre pour le calcul du gain réinvesti 
dans l’objet de remplacement et devaient admettre le remploi. C’était notamment 
pour cette raison que le Tribunal fédéral avait jugé qu’il existait un intérêt 
juridique actuel à obtenir une décision sujette à recours fixant le montant du gain 
réinvesti, même si aucun impôt n’était dû à l’occasion de la vente du premier 
immeuble 


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(ATF 137 II 419, in RDAF 2012 II 111). En revanche, la LHID laissait aux 
cantons une grande liberté s’agissant des barèmes, fixant comme unique principe 
le fait que les gains réalisés à court terme devaient être imposés plus lourdement. 
Le droit fédéral les autorisait à déterminer librement, pour le calcul du gain, une 
valeur de substitution en lieu et place des dépenses d’investissement (arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_540/2017 du 10 septembre 2018). 
À leur connaissance, le Tribunal fédéral ne s’était pas prononcé sur la question de 
la coordination entre le calcul du gain réinvesti dans le bien de remplacement, 
d’une part, et le calcul du gain immobilier tenant compte d’une valeur de 
substitution selon le droit cantonal, d’autre part. 
La Circulaire n° 19 était antérieure aux arrêts du Tribunal fédéral qui avaient 
définitivement retenu la méthode absolue comme seule déterminante pour calculer 
le montant du réinvestissement. De plus, elle n’abordait pas la problématique de 
l’usage par les cantons d’une valeur de substitution dans le calcul du gain 
immobilier. 
La doctrine citée par la recourante était également antérieure à l’arrêt de principe 
du Tribunal fédéral. L’auteur avait en outre souligné que son calcul posait des 
difficultés en cas de remploi intercantonal. À cet égard, le Tribunal fédéral avait 
statué en 2017 que la méthode unitaire s’appliquait et que seul le canton dans 
lequel le bien de remplacement était vendu disposait de la compétence pour taxer 
l’intégralité du gain réalisé (ATF 143 II 233, in RDAF 2017 II 553). 
Or, la méthode proposée par la recourante faisait varier le prix d’acquisition du 
bien immobilier vendu en tenant compte de la valeur fiscale majorée de 30%. Ce 
calcul était clairement contraire à la jurisprudence fédérale, qui obligeait les 
cantons à ne retenir que le prix effectif d’acquisition augmenté des seules 
impenses 
(ATF 137 II 419 consid. 2.2.1 et 3.2). 
Le prix effectif d’acquisition augmenté des impenses s’élevait à CHF 504'400.-. 
Compte tenu du prix de revient de l’immeuble de CHF 844'504.-, le bénéfice 
réinvesti bénéficiant du remploi était de CHF 340'104.-. Ce montant devait venir 
en déduction du bénéfice immobilier de CHF 1'100'100.- par vendeur calculé 
selon les normes du droit cantonal, montant non contesté. Le deuxième calcul 
proposé par la recourante était fondé sur un bénéfice par vendeur de CHF 
1'245'600.-, supérieur à celui taxé par les bordereaux du 27 juillet 2021 (CHF 
1'100'100.-). Ce montant était clairement contraire au droit cantonal, puisqu’il 
faisait 
abstraction 
de 
l’art. 
82 
al. 5 LCP. 


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Pour des motifs d’égalité de traitement et de l’interdiction de la double 
imposition, il convenait d’appliquer pour le calcul du gain différé une méthode 
uniforme en Suisse qui ne pénalisait pas les contribuables en fonction des 
particularités de la législation des différents cantons. Dans l’hypothèse où un bien 
de remplacement aurait été acquis dans un autre canton, ce dernier serait seul 
compétent pour taxer la totalité du gain au moment de la vente du bien de 
remplacement et appliquerait sa propre législation. Dès lors, il ne serait pas tenu 
de prendre en compte la valeur de substitution fixée par le droit genevois. En 
diminuant le montant du bénéfice réinvesti de CHF 340'104.- à CHF 194'604.-, la 
différence pourrait être taxée deux fois, la première par le canton du départ et la 
deuxième par le canton d’arrivée. Un tel résultat était incompatible avec 
l’interdiction de la double imposition intercantonale. La même base de calcul 
devait être retenue, pour des motifs évidents d’égalité de traitement, en cas de 
remploi cantonal. La solution du TAPI était la seule compatible avec ces 
principes. 
c. Par réplique du 14 février 2023, la recourante a considéré que les intimés ne 
pouvaient rien déduire en leur faveur des arrêts du Tribunal fédéral cités. 
Par ailleurs, les intimés estimaient que sa méthodologie pourrait engendrer une 
double imposition en cas de remploi intercantonal. Bien que cette question puisse 
rester ouverte, dès lors qu’il ne s’agissant en l’occurrence pas d’un remploi 
intercantonal, elle entendait répondre à ce grief. Conformément à la jurisprudence 
fédérale (2C_540/2017 du 10 septembre 2018), le législateur cantonal était 
largement libre de définir la notion de valeur de substitution et il n’y avait aucune 
tâche de coordination, pas plus qu’un besoin d’harmonisation verticale. Toutefois, 
en cas de remploi intercantonal, le Tribunal fédéral insistait sur le fait qu’une 
solution uniforme dans toute la Suisse s’imposait, puisque le remploi n’était plus 
limité aux frontières cantonales. Il avait ainsi imposé aux cantons la méthode 
absolue en cas de réinvestissement partiel. Ainsi, en cas de remploi intercantonal, 
le second canton qui imposait le gain immobilier devait s’en tenir strictement au 
montant du gain dont l’imposition avait été différée. Le canton du bien de 
remplacement était donc lié par la valeur de substitution telle que déterminée par 
le canton du premier immeuble aliéné, ce qui empêchait toute éventuelle double 
imposition intercantonale. Il ne s’agissait pas d’une entorse au principe de la 
souveraineté fiscale des cantons, puisque le second canton imposait, dans les faits, 
une plus-value conjoncturelle, soit le gain immobilier, réalisée initialement dans le 
premier canton. Quant à l’éventuel gain immobilier réalisé suite à la vente de 
l’immeuble de remplacement, il était déterminé par le second canton en fonction 
de sa propre législation. Cette position était cohérente avec le principe de bon 
sens, à savoir qu’il ne pouvait y avoir qu’un seul gain immobilier, dont une partie 
était différée pour cause de remploi et l’autre imposable immédiatement. 


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d. Par duplique du 3 avril 2023, les intimés ont relevé que le résumé de la 
recourante de l’ATF 143 II 233 avait permis de révéler une erreur de citation dans 
leur écriture, qui n’avait aucune portée, puisque la recourante ne contestait pas 
l’application de la méthode unitaire, sur laquelle le Tribunal fédéral avait statué 
dans l’ATF 143 II 694 (in RDAF 2018 II 94). 
Chaque canton était libre de fixer sa propre valeur de substitution et il n’y avait 
aucune raison d’imaginer qu’un canton serait tenu d’appliquer, pour le calcul qui 
lui revenait exclusivement d’un impôt sur les gains immobiliers, la législation 
d’un autre canton. Cette soi-disant « position cohérente » ne trouvait aucun 
fondement dans la jurisprudence. La LHID étant fondée sur l’art. 127 al. 3 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst - RS 101), 
elle visait notamment à éviter la double imposition intercantonale et c’était pour 
cette raison que le Tribunal fédéral avait clairement fixé comment le remploi 
devait être calculé. Si le bénéfice imposable au titre de l’IBGI se calculait selon 
les normes du droit cantonal, le calcul du gain dont l’imposition était différée 
devait être effectué selon la méthode absolue et ne prendre en compte que les frais 
d’acquisition et les impenses. 
e. Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - 
E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige porte sur le calcul de l’IBGI 2019 des intimés, et plus particulièrement 
sur la valeur d’acquisition du bien immobilier aliéné à retenir pour le calcul du 
remploi. 
Les parties divergent sur le montant à retenir, lors du calcul du remploi, comme 
prix d’acquisition du bien immobilier soumis à l’IBGI. Selon la recourante, il 
s’agit de la valeur d’acquisition dix ans avant l’aliénation majorée de 30% (CHF 
485'000.- + CHF 145'500.- par contribuable) ainsi que les impenses y afférant 
(CHF19'400.- par contribuable), soit un total de CHF 649'900.- par époux. Selon 
les intimés, suivis par le TAPI, il s’agit du prix d’acquisition du bien immobilier 
vendu 
(CHF 485'000.- par contribuable) ainsi que les impenses y afférant (CHF 19'400.- 
par contribuable), soit la somme de CHF 504'400.- par époux. 


- 12/26 - 
 
 
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3. 
Selon l’art. 12 LHID, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains 
réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la 
fortune privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à 
condition que le produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses 
d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses ; al. 
1). Toute aliénation d’immeubles est imposable (al. 2, 1ère phrase). L’imposition 
est différée notamment en cas d’aliénation de l’habitation (maison ou 
appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de 
l’aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai 
approprié, à l’acquisition ou à la construction en Suisse d’une habitation servant 
au même usage (al. 3 let. e). Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à 
court terme soient imposés plus lourdement (al. 5). 
3.1 Dans le canton de Genève, l’impôt sur les gains immobiliers est régi aux 
art. 80 ss LCP. 
À teneur de l’art. 80 LPC, l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers a pour 
objet le bénéfice net provenant de l’aliénation d’immeubles ou de parts 
d’immeubles sis dans le canton, ainsi que certains gains que ces immeubles 
procurent sans aliénation (al. 1). L’impôt est dû par l’aliénateur ou le bénéficiaire 
du gain même s’il est domicilié hors du canton. Les époux vivant en ménage 
commun sont considérés comme contribuables distincts. Le conjoint aliénateur ou 
bénéficiaire du gain est seul responsable du paiement de l’impôt dû (al. 3). 
L’art. 82 LCP indique que le bénéfice ou gain imposable est constitué par la 
différence entre la valeur d’aliénation et la valeur d’acquisition (al. 1). La valeur 
d’acquisition est égale au prix payé pour l’acquisition du bien, augmentée des 
impenses, ou, à défaut de prix, à sa valeur vénale (al. 2). Lors de l’aliénation d’un 
immeuble acquis par un transfert justifiant la prorogation de l’imposition, le prix 
d’acquisition est celui de la dernière aliénation soumise à l’impôt qui est aussi 
déterminante pour fixer la durée de possession (al. 3). Lorsque l’acquisition est 
intervenue plus de dix ans avant l’aliénation, le contribuable peut demander que 
soit considérée comme valeur d’acquisition la valeur fiscale cinq ans avant 
l’aliénation s’il s’agit d’un immeuble locatif au sens de l’art. 50 let. a de la loi sur 
l’imposition des personnes physiques, du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08), et la 
valeur fiscale dix ans avant l’aliénation majorée de 30% s’il s’agit d’un autre 
immeuble (al. 5). La valeur d’aliénation est égale au prix de vente diminué des 
impenses que l’aliénateur a supportées à cette occasion (al. 6). Le prix de vente 
comprend l’ensemble des prestations de tout genre auxquelles l’acquéreur 
s’oblige à l’égard de l’aliénateur (al. 7). Sont considérés comme impenses les frais 
liés à l’acquisition ou à l’aliénation de l’immeuble et les dépenses qui en ont 
augmenté la valeur (al. 8). 


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Conformément à l’art. 84 al. 1 let. f LCP, l’impôt est perçu de l’aliénateur ou du 
bénéficiaire du gain sur le montant global du bénéfice ou du gain nets au taux de 
10% lorsqu’il l’a été pendant dix ans au moins, mais moins de 25 ans. 
Selon l’art 85 LCP, l’impôt est remboursé en cas de remploi du bénéfice résultant 
de l’aliénation d’un logement (villa ou appartement) occupé par le propriétaire qui 
aliène (al. 1 let. a). Il y a remploi au sens de l’alinéa précédent lorsque l’aliénateur 
utilise le produit de l’aliénation pour acquérir, construire ou transformer un 
immeuble de même nature, pourvu qu’il ne s’écoule pas plus de cinq ans entre les 
deux opérations (al. 2). N’est remboursé que l’impôt relatif au bénéfice qui a été 
effectivement investi, en plus du montant de la valeur d’acquisition du bien aliéné 
(al. 3). L’impôt remboursé est exigible lors de l’aliénation de l’immeuble de 
remplacement ; les aliénations dont l’imposition est prorogée n’entrent pas en 
ligne de compte, mais l’acquéreur reprend l’obligation de l’aliénateur dans les cas 
de l’art. 81 al. 1 let. a et b. 
3.2 L’art. 12 LHID contraint les cantons à percevoir un impôt sur les gains 
immobiliers. Bien qu’il demeure vague sur l’aménagement de cet impôt, en 
particulier sur la durée de la possession (ATF 134 II 124 consid. 3.2), il ne leur 
laisse aucune liberté pour décider des cas dans lesquels l’imposition doit être 
différée (arrêt du Tribunal fédéral 2C_793/2019 du 22 janvier 2020 consid. 3.1 et 
les références citées). Ils sont en revanche libres d’adopter le barème de l’impôt 
sur les gains immobiliers (art. 1 al. 3 LHID), à condition d’imposer plus 
lourdement les bénéfices réalisés à court terme (art. 12 al. 5 LHID ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_459/2020 du 19 janvier 2021 consid. 4.1). 
Le législateur fédéral a décrit de manière exhaustive les états de fait fondant un 
report d’imposition, lesquels doivent être repris par les cantons dans leur 
législation sur l’imposition des gains immobiliers. Il a en même temps recherché 
une harmonisation matérielle des lois cantonales concernant le report d’imposition 
(ATF 130 II 202 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_569/2016 du 
10 février 2017 consid. 3). 
La prorogation de l’imposition prévue par l’art. 12 al. 3 LHID signifie qu’un 
transfert constituant en soi un acte d’aliénation n’est cependant pas soumis à 
imposition. Tout se passe, sous l’angle de l’impôt sur les gains immobiliers, 
comme si le transfert n’avait pas eu lieu ou, en d’autres termes, comme s’il n’y 
avait pas eu réalisation d’un gain. La prorogation n’implique toutefois pas une 
exemption définitive, qui serait d’ailleurs contraire à l’art. 12 LHID. 
L’augmentation de valeur qui s’est produite entre la dernière aliénation imposable 
et l’acte prorogeant l’imposition n’est provisoirement pas taxée ; l’imposition est 
simplement différée jusqu’à nouvelle aliénation imposable (arrêts du Tribunal 


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fédéral 2C_459/2020 précité consid. 4.3 et 2C_797/2009 du 20 juillet 2010 
consid. 2.3). 
Les cantons n’ont aucune marge de manœuvre s’agissant du réinvestissement 
partiel du produit de la vente dans un objet de remplacement au sens de l’art. 12 
al. 3 let. e LHID. En présence d’un état de fait permettant le remploi, ils doivent 
appliquer la méthode absolue. Selon celle-ci, le report de l’imposition n’est 
accordé que pour la part du gain réinvestie dans l’objet de remplacement, en sus 
du montant des dépenses d’investissement de l’objet aliéné. Le gain non réinvesti 
est immédiatement soumis à l’imposition (ATF 137 II 419 consid. 2.2.1). Lors 
d’une demande de remploi, il faut d’une part déterminer le montant du bénéfice 
réalisé (bénéfice brut), et donc également celui des frais d’investissement, puisque 
le bénéfice brut se calcule en déduisant du produit les frais d’investissement. 
D’autre part, il faut déterminer le montant du réinvestissement, car un report 
d’impôt est accordé pour le bénéfice brut à hauteur de la différence entre le 
réinvestissement et les frais d’investissement de l’objet aliéné. Ce n’est que 
lorsque ces deux valeurs sont connues qu’il est possible d’évaluer, en appliquant 
la méthode absolue, si et dans quelle mesure un report d’imposition est accordé 
(ATF 137 II 419 consid. 3.2). 
3.3 La plupart des lois cantonales permettent au contribuable de faire valoir 
comme prix d’acquisition l’estimation fiscale de l’immeuble, s’il a été possédé 
pendant un certain nombre d’années (Bastien VERREY, L’imposition différée du 
gain immobilier : harmonisation fédérale et droit cantonal comparé, 2011, p. 235). 
Le prix de l’immeuble est ainsi déterminé par la différence entre le prix de vente 
et l’estimation fiscale pertinente. Les impenses postérieures à celle-là sont 
également déductibles. Cela a pour conséquence que le montant admis en 
réinvestissement peut également être déterminé en fonction du prix d’acquisition 
du nouvel immeuble et de l’estimation fiscale ou autre valeur de substitution de 
l’immeuble qui a été aliéné (Bastien VERREY, op. cit., p. 236). Le fait que le 
contribuable puisse invoquer une autre valeur (plus élevée) que le prix 
d’acquisition pour diminuer son gain imposable peut également avoir pour 
conséquence de réduire le montant dont l’imposition pourrait être différée. En 
effet, en cas de réinvestissement partiel, selon la méthode absolue, la part qui 
bénéficie du report est fonction du prix d’acquisition du premier immeuble. Plus 
celui-ci est haut, moins le gain différé est important. Toutefois, cela ne péjore par 
la situation du contribuable, le gain imposé immédiatement est soit moindre soit 
équivalent à ce qui aurait été calculé avec le prix d’acquisition déboursé par le 
contribuable (Bastien VERREY, op. cit., p. 236). 
Le gain dont l’imposition doit être différée est déterminé selon la méthode 
absolue, imposée par le Tribunal fédéral. Il convient dès lors de considérer les 
prix de revient des immeubles aliéné et acquis en remploi. En effet, dans le cas ci-


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dessus, le report est partiel, le contribuable achetant un nouveau bien dont le prix 
est moins élevé que le prix de vente du précédent immeuble. Ainsi, seule la 
différence entre le prix de revient du nouvel immeuble et celui de l’ancien peut 
bénéficier du report. Dit autrement, jusqu’au prix d’acquisition du nouvel 
immeuble, le produit de l’aliénation du précédent est réinvesti dans un bien 
immobilier. Au-delà, il est à la libre disposition du contribuable et doit être 
imposé (Bastien VERREY, Report de l’imposition du gain immobilier en cas de 
remploi : 
ses 
fins 
et 
sa 
fin, 
2015, 
p. 518-522). 
3.4 Selon les Informations fiscales édictées par la Conférence suisse des impôts 
(ci-après : CSI ; Impôts sur les gains immobiliers, mars 2020), le gain immobilier 
peut être désigné comme étant l’objet de l’impôt au sens propre du terme. Le gain 
imposable (assiette de l’impôt) est le bénéfice net provenant de l’aliénation d’un 
bien immobilier. L’impôt n’a donc pas pour objet un accroissement de la valeur 
de l’immeuble survenu en l’espace d’un certain laps de temps, mais bien 
l’augmentation de la valeur qui apparaît au moment de l’aliénation de cet 
immeuble. Cette plus-value résulte de la différence entre les coûts 
d’investissement (prix d’acquisition augmenté des impenses) et le produit de 
l’aliénation diminué des déductions autorisées par la loi. En outre, les déductions 
autorisées peuvent varier selon le canton (ch. 5.1) 
Le gain imposable résulte de la différence entre le produit de l’aliénation et les 
dépenses d’investissement, moins les déductions légales (ch. 7). Est réputé prix 
d’acquisition le prix auquel l’aliénateur avait acquis l’immeuble. Il s’agit 
normalement de l’ancien prix d’achat tel qu’il figure dans le contrat d’achat sous 
la forme d’acte authentique, y compris toutes les autres prestations fournies au 
vendeur par l’acheteur. Lorsque l’acquisition remonte à une époque assez 
lointaine, il est souvent difficile, voire impossible, d’établir avec précision quel 
avait été le prix d’achat. Afin d’éviter d’une part de frapper trop lourdement 
l’aliénateur d’une ancienne propriété et d’autre part afin d’assurer une perception 
efficace de l’impôt, la plupart des lois fiscales prévoient dans ces cas des 
dispositions particulières concernant la détermination du prix d’acquisition. En 
lieu et place du prix effectivement payé à l’époque, la valeur fiscale que 
l’immeuble en question possédait à un certain moment est alors souvent prise en 
considération. La valeur imposable est calculée en prenant considération la valeur 
de la propriété définie légalement rétroactivement. À Genève, le contribuable peut 
invoquer, comme prix d’acquisition, l’estimation fiscale de l’immeuble dix ans 
avant l’aliénation, majorée de 30%, pour les villas et appartements non locatifs 
(ch. 7.2.1). 
3.5 La Circulaire n° 19 de la CSI du 31 août 2002, traite du remploi avec 
réinvestissement partiel. Il ressort de ce document que deux méthodes de calcul 


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étaient appliquées par les cantons en cas de « réinvestissement partiel », soit 
lorsque le montant réinvesti était inférieur au produit de l’aliénation : la méthode 
dite absolue, l’autre proportionnelle. Cette application concurrente de méthodes 
différentes n’était pas souhaitable du point de vue de l’harmonisation des impôts 
directs et pouvait provoquer, dans les relations intercantonales, des conflits de lois 
source d’une double imposition ou d’une exemption de gains effectivement 
réalisés, de sorte qu’une uniformisation s’impose. 
Selon la méthode absolue, le gain immobilier réalisé lors de l’aliénation de 
l’immeuble n’est imposable que dans la mesure où le produit de l’aliénation n’est 
pas affecté au remploi. Le choix de cette méthode résulte d’une interprétation 
littérale des dispositions applicables (« à condition que le produit de l’aliénation 
soit utilisé » ou « dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté ») et tient 
compte des exigences de la pratique. Dans le cadre de la méthode de calcul 
absolue, et contrairement à ce qui se passe si l’on retient la méthode 
proportionnelle, l’imposition du gain n’est pas différée lorsque le montant 
réinvesti dans l’acquisition de l’objet de remplacement est inférieur aux dépenses 
d’investissement (prix d’acquisition et impenses) de l’immeuble aliéné. 
La méthode absolue est simple et facile à comprendre. Le différé d’imposition est 
accordé dans la mesure où le gain immobilier n’est pas à la libre disposition de 
l’aliénateur, parce qu’il a été affecté à l’acquisition d’un objet de remplacement. 
La partie du produit de l’aliénation qui est à la libre disposition de l’aliénateur est 
en revanche imposée lors de la réalisation du gain et à un moment où les liquidités 
nécessaires au paiement de l’impôt sont à disposition du débiteur de cette 
contribution. 
La Circulaire propose deux exemples, le premier illustrant un cas de dépenses 
d’investissement inférieures au montant réinvesti et le second un cas de dépenses 
d’investissement supérieures au montant réinvesti. 
3.6 Le calcul du gain comptable n’est réglé que de façon générale par 
l’art. 12 al. 1 LHID. Les cantons sont libres, en cas de longue durée de possession, 
de frapper le gain effectivement obtenu ou de prévoir une limite lors du calcul 
imposable. Dans cette dernière hypothèse, le prix d’acquisition est alors remplacé 
par une autre valeur (Message sur l’harmonisation fiscale du 25 mai 1983, 
FF 1983 III 106). 
L’art. 12 al. 3 let. e LHID a été introduit dans la loi contre l’avis du Conseil 
fédéral qui proposait d’y renoncer (FF 1983 III 109). La lecture des travaux 
parlementaires montre que le but poursuivi par le législateur fédéral était triple, à 
savoir soutenir la mobilité professionnelle de la population, protéger l’accession et 
le maintien de la propriété privée, et prévenir la spéculation foncière (FF 1983 III 


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1, p. 54 et 109 ; BO CE 1986 p. 141 ; BO CN 1989 p. 49 ss ; BO CN 1990 p. 442 
; 
Bastien VERREY, L’imposition différée du gain immobilier: harmonisation 
fédérale et droit cantonal comparé, 2011, p. 152 et 205). Par l’introduction du 
report d’imposition du gain immobilier, le législateur a voulu éviter d’entraver 
l’acquisition ou le maintien de la propriété servant de logement principal par une 
imposition, tout en combattant la spéculation immobilière. Les parlementaires 
soulignaient que la mobilité professionnelle de la population devait être garantie. 
Le Parlement souhaitait en effet favoriser le maintien de la propriété individuelle 
dans tous les cas où les circonstances de la vie conduisent une personne à changer 
de logement (BO CN 1989 p. 49 ss). Il s’agissait pour l’essentiel de renoncer à la 
perception immédiate d’un impôt susceptible de rendre plus difficile l’acquisition 
d’un logement de remplacement Le législateur a dans ce contexte refusé de suivre 
une minorité de sa commission qui proposait de restreindre le report d’imposition 
aux cas où le logement devait être vendu « pour des raisons impératives » (arrêt 
du Tribunal fédéral 2C_277/2011 du 17 octobre 2011 consid. 4.2.3.2). 
3.7 La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre. Si le texte n’est pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient 
de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous 
les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires, du but de la 
règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose ou encore de sa 
relation avec d’autres dispositions légales (ATF 137 II 164 consid. 4.1). 
L'interprétation de la loi peut conduire à la constatation d'une lacune. Une lacune 
proprement dite suppose que le législateur s'est abstenu de régler un point qu'il 
aurait dû régler et qu'aucune solution ne se dégage du texte ou de l'interprétation 
de la loi. Une telle lacune peut être occulte. Tel est le cas lorsque le législateur a 
omis d'adjoindre, à une règle conçue de façon générale, la restriction ou la 
précision que le sens et le but de la règle considérée ou une autre règle légale 
imposent dans certains cas (ATF 135 IV 113 consid. 2.4). En d'autres termes, il y 
a lacune occulte lorsque le silence de la loi est contraire à son économie (ATF 117 
II 494 consid. 6a et la référence citée). En revanche, si le législateur a renoncé 
volontairement à codifier une situation qui n'appelait pas nécessairement une 
intervention de sa part, son inaction équivaut à un silence qualifié. Quant à la 
lacune improprement dite, elle se caractérise par le fait que la loi offre certes une 
réponse, mais que celle-ci est insatisfaisante. D'après la jurisprudence, seule 
l'existence d'une lacune proprement dite (apparente ou occulte) appelle 
l'intervention du juge, tandis qu'il lui est en principe interdit, selon la conception 
traditionnelle qui découle notamment du principe de la séparation des pouvoirs, de 
corriger les lacunes improprement dites, à moins que le fait d'invoquer le sens 
réputé déterminé de la norme ne constitue un abus de droit ou ne viole la 


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Constitution (ATF 131 II 562 consid. 3.5 et les arrêts cités). Cette jurisprudence 
vaut également en droit fiscal, où seules les lacunes proprement dites peuvent être 
comblées, sous réserve des cas d’abus de droit pouvant notamment prendre la 
forme de l’évasion fiscale (ATF 131 II 562 précité consid. 3.5 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 
2C_1078/2015 
du 
23 
mai 
2017 
consid. 4.2). 
Savoir si l’on est en présence d’une lacune proprement dite, que le juge peut et 
doit combler, ou d’une lacune improprement dite relevant de considérations de 
politique législative qui sortent du champ de compétence du pouvoir judiciaire, est 
une question d’interprétation (ATF 139 I 57 consid. 5.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
8C_502/2014 du 25 mars 2015 consid. 2.3). 
4. 
En l’espèce, la recourante reproche au TAPI d’avoir appliqué deux valeurs 
différentes à l’acquisition d’un seul et même immeuble et soutient que la valeur 
d’acquisition qui détermine le gain immobilier réalisé lors de la vente doit 
également servir à établir la part dudit gain consacré au remploi. 
4.1 L’art. 12 LHID traite de l’impôt sur les gains immobiliers. Son al. 1 explique 
que ledit impôt a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de bien 
immobilier de la fortune privée, à condition que le produit de l’aliénation soit 
supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y 
substituant, impenses). L’al. 2 prévoit les situations devant être assimilées à une 
aliénation d’immeubles. L’al. 3 précise les cas dans lesquels l’imposition est 
différée et l’al. 4 concerne les aliénations de la fortune commerciale. Enfin, l’al. 5 
prévoit que les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient 
imposés plus lourdement. 
Les cantons sont donc libres de définir une valeur de remplacement en lieu et 
place du prix d’acquisition qui sert à chiffrer le montant de l’investissement de 
l’objet aliéné, et par conséquent le gain immobilier imposable. Si le législateur 
fédéral avait voulu exclure que le montant du différé d’imposition, qui découle de 
la même transaction immobilière, soit établi sur la base de l’éventuelle valeur de 
substitution introduite par le droit cantonal, il l’aurait aisément précisé à l’al. 3. 
Rien ne permet de penser que la valeur de remplacement ne devrait pas être 
reprise pour calculer la partie de l’impôt immobilier devant être différé. 
En droit genevois, l’art. 80 LPC, intitulé « objet », indique notamment que l’impôt 
sur les bénéfices et gains immobiliers a pour objet le « bénéfice net » provenant 
de l’aliénation d’immeubles ou de parts d’immeubles (al. 1). La notion de 
bénéfice est développée à l’art. 82 LCP, sous le titre « calcul du bénéfice ». Il 
précise que le bénéfice ou gain imposable est constitué par la différence entre la 
valeur d’aliénation et la valeur d’acquisition (al. 1). Cette dernière fait l’objet des 


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alinéas 2 à 5 qui prévoient notamment que la valeur d’acquisition correspond au 
prix payé pour l’acquisition du bien, augmentée des impenses, ou, à défaut de 
prix, à sa valeur vénale (al. 2), ou encore, sur demande du contribuable, à la valeur 
fiscale dix ans avant l’aliénation majorée de 30% lorsque l’acquisition est 
intervenue 
plus 
de 
dix ans avant l’aliénation de l’immeuble non locatif (al. 5). L’art 85 LCP traite 
spécifiquement du « remploi ». Il en ressort que l’impôt est remboursé en cas de 
remploi du « bénéfice » résultant de l’aliénation d’un logement principal (al. 1 
let. a), qu’il y a remploi lorsque l’aliénateur utilise le « produit de l’aliénation » 
pour acquérir, construire ou transformer un immeuble de même nature dans les 
cinq ans (al. 2). N’est remboursé que l’impôt relatif au « bénéfice » qui a été 
effectivement investi, en plus du montant de la « valeur d’acquisition » du bien 
aliéné (al. 3). 
Les dispositions cantonales ne prévoient donc pas non plus l’application de deux 
valeurs d’acquisition différentes, l’une pour calculer l’impôt sur le gain 
immobilier et l’autre pour déterminer le montant différé. Au contraire, l’art. 85 al. 
3 LCP se rapporte aux notions de « bénéfice » et de « valeur d’acquisition », 
lesquelles sont clairement définies à l’art. 82 LCP. Le législateur genevois a 
utilisé la marge de manœuvre laissée par la législateur fédéral et défini une valeur 
« se substituant » au prix d’acquisition. La disposition traitant spécifiquement du 
remploi ne prévoyant pas une autre valeur d’acquisition que celle énoncée à l’art. 
82 LCP, il convient de s’en rapporter à cette dernière. Il en va d’ailleurs de même 
s’agissant de la notion de « valeur d’aliénation », également largement définie à 
l’art. 82 LCP, sans aucune dérogation prévue dans l’article traitant du remploi. 
L’interprétation de la loi ne permet a priori pas de constater l’existence d’une 
lacune que la chambre de céans devrait combler. 
4.2 Le TAPI s’est référé à la jurisprudence fédérale (ATF 137 II 419 consid. 2.2.1 
et 3.2) et genevoise (ATA/240/2013 du 16 avril 2013) et a conclu que « les 
exigences jurisprudentielles claires » imposent de calculer le bénéfice imposable 
de l’IGBI selon les normes du droit cantonal, comme le permet l’art. 12 al. 1 
LHID, tandis que le calcul du gain dont l’imposition est différée se calcule selon 
la méthode absolue, laquelle ne prend en compte que le prix d’acquisition – et non 
une valeur s’y substituant – et les impenses. 
4.2.1 Dans l’arrêt cité par le TAPI, le Tribunal fédéral a rappelé que les cantons ne 
disposaient d’aucune marge de manœuvre s’agissant de la question du 
réinvestissement partiel du produit de la vente (« Erlös ») dans un objet de 
remplacement et qu’ils devaient appliquer la méthode absolue, selon laquelle le 
report d’imposition n’était accordé que pour la part du bénéfice (« Gewinn ») qui, 
après réutilisation des frais d’investissement de l’objet aliéné (et d’éventuelles 


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prestations de tiers), était en outre investie dans l’acquisition de l’objet de 
remplacement. Cela signifiait que le bénéfice (« Gewinn ») non réinvesti était 
immédiatement imposé (consid. 2.2.1). Lors d’une demande de remploi, il fallait 
déterminer, d’une part, le montant du bénéfice réalisé (bénéfice brut) (« der 
erzielte Gewinn [Rohgewinn] ») et donc aussi le montant des dépenses 
d’investissement (« Anlagekosten ») puisque le bénéfice brut (« Rohgewinn ») se 
calculait à partir du produit (« Erlös ») moins les dépenses d’investissement 
(« Anlagekosten »). D’autre part, il fallait déterminer le montant du 
réinvestissement, car un report était accordé pour le bénéfice brut (« Rohgewinn ») 
à hauteur de la différence entre le réinvestissement et les dépenses 
d’investissement (« Anlagekosten ») de l’objet aliéné. Ce n’était que lorsque ces 
deux valeurs (bénéfice brut [« Rohgewinn »]) et donc dépenses d’investissement 
[« Anlagekosten »] et montant réinvesti) étaient connues qu’il était possible de 
déterminer le report en appliquant la méthode absolue (consid. 3.2). 
Cet arrêt n’indique donc pas que la valeur de remplacement prévue par le droit 
cantonal devrait être écartée lors de l’application de la méthode absolue et que 
seul le prix d’acquisition effectif devrait être utilisé pour déterminer le report 
d’imposition. Au contraire, l’emploi systématique de la notion de « dépenses 
d’investissement » (« Anlagekosten »), qui comprend non seulement le prix 
d’acquisition, mais également une valeur de substitution selon l’art 12 al. 1 LHID, 
vient plutôt confirmer qu’une seule et même valeur doit être utilisée pour le calcul 
de l’IGBI et pour le calcul du report. 
4.2.2 Concernant l’ATA/240/2013, le litige portait sur la manière dont l’AFC-GE 
avait mis en œuvre un remploi, avant d’opérer un changement de pratique 
consistant en l’introduction d’un différé d’imposition en lieu et place du différé de 
perception. L’AFC-GE considérait désormais, lors du premier transfert de 
propriété et en cas de remploi, qu’aucun gain n’était réputé réalisé au plan fiscal. 
Le gain immobilier réinvesti dans l’achat d’un nouveau bien n’était pas imposable 
lors de la vente de l’ancienne habitation, mais lors de la vente ultérieure du bien 
de remplacement. Dans ce cas, le taux de l’impôt se déterminait en cumulant les 
durées de possession des deux biens immobiliers. 
Contrairement à ce que suggère le jugement contesté, la chambre administrative 
n’a pas indiqué qu’il convenait « de tenir compte du prix d’acquisition et des 
impenses, soit les dépenses d’investissement, et non d’une valeur s’y substituant, 
pour calculer le gain dont l’imposition est différée ». Dans cette affaire, la valeur 
d’acquisition de l’immeuble aliéné n’était pas litigieuse et n’avait donc pas du tout 
été débattue. Partant, cette jurisprudence ne permet pas de conclure que la valeur 
de substitution, appliquée à la demande des contribuables pour déterminer le 
bénéfice imposable, devrait ensuite être écartée au moment de fixer le différé 
d’imposition. 


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4.3 Bastien VERREY, qui a consacré sa thèse de doctorat à l’imposition différée 
du gain immobilier et en particulier à l’harmonisation fédérale et au droit cantonal 
comparé, n’a pas expressément pris position sur la question ici litigieuse. Il ressort 
cependant de son exemple reproduit en p. 237 et servant à illustrer les 
conséquences de l’application de la méthode absolue lorsque le contribuable 
invoque une valeur de substitution que l’auteur a tenu compte d’une seule et 
même valeur d’acquisition pour calculer, d’une part, le gain immobilier réalisé sur 
la première vente et, d’autre part, le montant différé. 
On peut donc en conclure que cet auteur est parti du principe que le même 
montant devait s’appliquer tant pour la détermination du gain immobilier que pour 
celle du montant de l’impôt reporté. 
Que cet ouvrage soit antérieur à la jurisprudence relative à l’application de la 
méthode absolue est sans pertinence, puisque le Tribunal fédéral n’a pas jugé que 
le prix effectif d’acquisition devrait être appliqué pour calculer le remploi. 
4.4 La Circulaire n° 19 ne contient aucune information sur le manière de définir le 
prix d’acquisition et les exemples qui y sont donnés ne font pas référence à une 
valeur de remplacement. Elle n’est donc d’aucune utilité pour l’examen du litige. 
Les Informations fiscales éditées par la CSI n’abordent pas expressément la 
question litigieuse. Cela étant, elles rappellent dans le chapitre « Objet de 
l’imposition » que la plus-value imposable résulte de la différence entre les coûts 
d’investissement (« prix d’acquisition » augmenté des impenses) et le produit de 
l’aliénation diminué des déductions autorisées par la loi. S’agissant du report de 
l’imposition en cas d’aliénation de l’habitation ayant durablement et 
exclusivement servi au propre usage de l’aliénateur, elles se réfèrent également au 
« prix d’acquisition ». Ce dernier est détaillé dans le chapitre « Calcul du gain 
imposable », sous « dépenses d’investissement ». Il y est expliqué que la plupart 
des cantons ont adopté des dispositions particulières et défini une valeur de 
substitution au prix d’achat pour éviter d’imposer trop lourdement l’aliénateur 
d’une ancienne propriété et afin d’assurer une perception efficace de l’impôt. Ce 
document mentionne donc une seule valeur « d’acquisition » et ne fait aucune 
distinction entre le calcul du gain immobilier et le calcul de l’impôt reporté. 
4.5 S’agissant de l’objet même de l’impôt sur les gains immobiliers, la marge de 
manœuvre du législateur cantonal est limitée essentiellement à l’aménagement de 
cet impôt, la LHID lui laissant le soin de définir certaines notions pour la 
détermination du gain imposable, tels les frais déductibles au titre d’impenses ou 
encore la possibilité de fixer une éventuelle valeur de substitution au prix 
d’acquisition de l’immeuble. La possibilité offerte au contribuable d’opter, si le 
droit cantonal le prévoit, pour une valeur se substituant au prix d’acquisition 


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permet à l’intéressé de réduire le montant du gain imposable. La valeur de 
remplacement permet également de pallier les inconvénients liés aux acquisitions 
très anciennes, lorsque le prix d’achat précis ne peut être établi. Dans un tel cas, il 
est à l’évidence impossible, pour déterminer le montant du remploi, d’appliquer 
une autre valeur d’acquisition que celle de remplacement. 
Il résulte de l’analyse des travaux préparatoires de l’art. 12 al. 3 let. e LHID que le 
législateur fédéral a entendu soutenir la mobilité professionnelle de la population, 
protéger l’accession et le maintien de la propriété privée, tout en prévenant la 
spéculation foncière. Le report d’imposition permet ainsi au contribuable de ne 
pas être immédiatement taxé sur la partie du gain qu’il réinvestit dans 
l’acquisition ou la construction de son habitation principale. 
Le maintien de la propriété individuelle du logement principal est donc favorisé 
par la possibilité de recourir à une valeur de substitution pour le calcul de l’impôt, 
si le droit cantonal le prévoit, et par la possibilité de proroger la part de cet impôt 
qui est réinvestie. Aucun élément ne justifie de permettre encore au contribuable 
de bénéficier d’une troisième mesure en choisissant une autre valeur d’acquisition 
pour calculer le remploi afin de bénéficier d’un report d’impôt plus avantageux. 
La loi ne la prévoit pas. La jurisprudence non plus. 
4.6 Les intimés soutiennent que la chambre administrative a constaté à plusieurs 
reprises que les dispositions du droit cantonal, qui préexistaient à celle de la 
LHID, s’écartaient du droit fédéral impératif et auraient mérité d’être adaptées 
suite à l’entrée en vigueur de la LHID. La jurisprudence citée par les intéressés 
(ATA/42/2017 du 17 janvier 2017) ne concerne toutefois pas les articles 
applicables dans le cas présent et ne permet donc pas de conclure que les cantons, 
qui sont certes obligés de permettre le report d’imposition lorsque les conditions 
en sont réalisées, ne devraient pas tenir compte de la valeur de substitution et ne 
prendre en compte que le prix d’acquisition effectif lorsqu’ils sont amenés à 
calculer le montant réinvesti. 
Ils font ensuite valoir que la solution proposée par la recourante, qui ferait varier 
le prix d’acquisition du bien immobilier vendu en tenant compte de la valeur de 
substitution, est contraire à la jurisprudence fédérale (ATF 137 II 419 consid. 
2.2.1 et 3.2), qui oblige les cantons à ne retenir que le prix effectif d’acquisition 
augmenté des seules impenses. Comme relevé précédemment, cet arrêt ne fait pas 
référence au « prix effectif » ni même au « prix d’acquisition ». Il se réfère à la 
notion de dépenses d’investissement, laquelle est définie à l’art. 12 LHID et inclut 
également la valeur de remplacement. 
L’arrêt du Tribunal fédéral du 10 septembre 2018 (2C_540/2017) évoqué par les 
intimés ne permet pas non plus de conforter leur position. En effet, notre Haute 


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cour y a notamment rappelé que la loi fédérale était vague quant à l’organisation 
de la perception de l’impôt sur les gains immobiliers et ne contenait que peu de 
directives à l’intention des cantons (consid. 2.1), que les notions de produit, de 
dépenses d’investissement et de valeur de substitution (« die Begriffe "Erlös", 
"Anlagekosten" und "Ersatzwert" ») n’étaient pas précisées (consid. 2.2), que le 
législateur cantonal était largement libre de définir la notion de « valeur de 
remplacement » et qu’il n’existait à cet égard aucune tâche de coordination, pas 
plus qu’un besoin d’harmonisation verticale (consid. 2.3). Le législateur fédéral 
n’avait pas fixé de conditions-cadres ou de directives sur la manière dont les 
cantons devaient définir cette valeur de substitution. Avec cette dernière, le prix 
de revient (« Gestehungskosten ») était légalement fictif à un moment donné, à 
fixer par le législateur cantonal (consid. 2.3.1). Le Tribunal fédéral en a conclu 
que la législation du canton de Lucerne, selon laquelle c’était en principe 
l’estimation cadastrale existant 30 ans auparavant qui était considérée comme prix 
d’acquisition lorsque l’acquisition déterminante remontait à plus de 30 ans, 
correspondait aux prescriptions de la LHID. Si le législateur fédéral avait voulu, 
comme pour l’impôt sur la fortune, déclarer obligatoire la valeur vénale comme 
valeur de remplacement, il l’aurait inscrit à l’art. 12 LHID comme il l’avait fait à 
l’art. 
14 
LHID 
(consid. 3.2.1). Aucun élément de cet arrêt, qui ne vise au demeurant pas une 
situation de remploi, permet de conclure que la valeur de substitution servant à 
calculer le gain immobilier ne devrait pas également servir à établir le montant du 
report. 
4.7 Enfin, les intimés se prévalent de la jurisprudence fédérale rendue en matière 
de répartition intercantonale suite à un remploi (ATF 143 II 694, in RDAF 2018 II 
94) et invoquent l’interdiction de la double imposition et le principe de l’égalité 
de traitement. 
La question d’une double imposition ne se pose pas ici puisque le remploi est 
intracantonal. Les considérations soulevées par les intimés n’ont donc pas à être 
clarifiées dans le présent arrêt. 
La chambre de céans se limitera par conséquent à relever que l’art. 5 al. 2 de 
l’ordonnance sur l’application de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts 
directs dans les rapports intercantonaux du 9 mars 2001 (RS 642.141), prévoit que 
le canton qui accorde le remploi immobilier communique sa décision aux 
autorités de taxation du canton où l’immeuble acquis en remploi est situé. Le 
Tribunal fédéral a jugé que les autorités fiscales ont un intérêt à fixer de « manière 
contraignante » le gain immobilier différé suite à l’acquisition d’un logement à 
usage personnel et que le contribuable a un intérêt actuel à contester un tel calcul 
par les moyens de droit à sa disposition. Le fait qu'un gain différé ne soit jamais 
imposé par la suite ou que des divergences puissent apparaître lors de l’imposition 


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ultérieure ne change rien à cet intérêt fondamental (ATF 137 II 419 consid. 4). 
L’application de la méthode unitaire ne signifie donc pas que le canton d’arrivée 
pourrait s’écarter du montant retenu à titre de remploi par le canton du premier 
bien immobilier aliéné. 
Eu égard à ce qui précède, la chambre de céans considère que la recourante était 
fondée à déterminer le montant des bénéfices réinvesti et conservé sur la base de 
la valeur d’acquisition de l’immeuble aliéné, en tenant compte de la majoration de 
30%. 
Le recours sera ainsi admis, le jugement querellé annulé et les décisions sur 
réclamation de la recourante du 26 janvier 2022 rétablies. 
4.8 Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge des 
intimés qui succombent (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 15 décembre 2022 par l’administration fiscale 
cantonale contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
14 novembre 2022 ; 
au fond : 
l’admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 14 novembre 
2022 ; 


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rétablit les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale du 
26 janvier 2022 ; 
met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de A______ et B______ ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à l'administration fiscale cantonale, à Me Antoine 
BERTHOUD, avocat des intimés, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeant : Jean-Marc VERNIORY, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 
Eleanor McGREGOR, juges. 
 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
le président siégeant : 
 
 
J.-M. VERNIORY 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 


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A/504/2022 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :