ge_gerichte · A/3859/2007 · 2007-12-20 · fr

Administration spéciale. Décompte immobilier. | Les démarches en vue de la réalisation de la part de copropriété considérée rentrent dans le cadre des actes de liquidation de la faillite; les frais y afférents doivent dès lors être facturés par l'administrateur spécial au taux horaire arrêté par la Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites sur la base de l'art. 47 OELP être prélevés sur le produit de réalisation.L'administrateur spécial pouvait, au vu des circonstances, avoir recours à un tiers pour le seconder dans une procédure de réclamation devant les autorités fiscales vaudoises. La note d'honoraires du tiers est approuvée. | LP.256ss; OAOF.71ss; OELP.47

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 20.12.2007 A/3859/2007

A/3859/2007
DCSO/600/2007
du 20.12.2007
( PLAINT
)
, PARTIELMNT ADMIS
Descripteurs
:
Administration spéciale. Décompte immobilier.
Normes
:
LP.256ss; OAOF.71ss; OELP.47
Résumé
:
Les démarches en vue de la réalisation de la part de copropriété considérée rentrent dans le cadre des actes de liquidation de la faillite; les frais y afférents doivent dès lors être facturés par l'administrateur spécial au taux horaire arrêté par la Commission de surveillance des Offices des poursuites et des faillites sur la base de l'art. 47 OELP être prélevés sur le produit de réalisation.
L'administrateur spécial pouvait, au vu des circonstances, avoir recours à un tiers pour le seconder dans une procédure de réclamation devant les autorités fiscales vaudoises. La note d'honoraires du tiers est approuvée.
En fait
En droit
DÉCISION
DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES
SIÉGEANT EN SECTION
DU JEUDI 20 DECEMBRE 2007
Cause A/3859/2007, plainte 17 LP formée le 13 septembre 2007 par la Banque C_______.
Décision communiquée à :
- Banque C______
- Administration spéciale de la masse en faillite de G______
- Commission de surveillance des créanciers
de la masse en faillite de G______
EN FAIT
A. Par jugement n°
JTPI/12052/1995
du 4 septembre 1995, le Tribunal de première instance a déclaré M. G______ en état de faillite.
La première assemblée des créanciers s’est tenue le 26 février 1997. A cette occasion, une administration spéciale a été instaurée et confiée à M. H______, ingénieur civil EPFZ, qui avait fonctionné jusque-là comme administrateur provisoire de la faillite sur désignation du Tribunal de première instance, et une commission de surveillance de trois membres a été instituée en les personnes de MM. C______, R______ et L______. M. C______ a été remplacé dès le 9 novembre 1999 par MM. R______ et L______ par M. A______ dès le 27 juin 2000.
B. L’inventaire dans cette faillite a été établi le 9 novembre 1999.
Sous n° 4 de cet acte est inventoriée une part de copropriété pour 0,5/1000
ème
, immatriculée au feuillet spécial n° xxx77 No X, dans la parcelle n° xxx77, feuille Y, sise route P______, chemin E______ ; ci-après également : part de copropriété dans l’immeuble. Il est indiqué que cet immeuble est grevé, en premier rang, d’une cédule hypothécaire au porteur de 175'000 fr.
Sous n° 15 est inventoriée une part de copropriété pour 1/2 de la parcelle n° xx3, feuille Y, sise au lieu-dit « G______ », ainsi qu’une part de copropriété pour 1/2 de la parcelle n° xx1, feuille Y, sise au lieu-dit « E______ » (ci-après également : les parcelles n
os
xx3 et xx1). Il est indiqué que ces immeubles sont grevés, en premier rang, d’une cédule hypothécaire au porteur de 5'800'000 fr. et, en deuxième rang, d’une cédule au porteur de 1'400'000 fr.
C. L’état de collocation dans cette faillite a été déposé le 9 novembre 1999 également.
La Banque C______ y est admise, sous n° 2, pour une créance de 7'360'034 fr. 10 en gages immobiliers, soit au titre (i) d’une cédule hypothécaire de 5'800'000 fr. grevant en premier rang la parcelle n° xx3, feuille Y, de la Commune C______, (ii) d’une cédule hypothécaire de 1'400'000 fr. grevant en deuxième rang la parcelle précitée, et (iii) d’une cédule hypothécaire de 175'000 fr. grevant en premier rang la parcelle n° xxx77, feuille Y, à Genève.
D. Le 27 mars 1996, M. H______ a requis l’Office des poursuites et des faillites de Nyon de prendre possession et d’administrer la parcelle n° xx3, feuille Y, d’en estimer la valeur de réalisation et son état hypothécaire, ainsi que de prendre toutes mesures utiles dans l’intérêt des créanciers.
Le 18 avril 1996, M. H______ a demandé à l’Office des poursuites et des faillites de Nyon de surseoir à la vente de la parcelle précitée «
dans l’intérêt des créanciers du failli pour le cas où une solution pouvait être proposée par le créancier gagiste
».
Le 15 octobre 1998, la Banque C______ a requis la vente des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet ; l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a adressé l’avis de réception de la réquisition de vente le 20 octobre 1998.
Le 10 novembre 1998, la Commune de Coppet, représentée par la Recette de l’Etat de Vaud, a également requis la vente des parcelles précitées ; l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a adressé l’avis de réception de la réquisition de vente le 12 novembre 1998.
M. H______ a informé la Commission d’impôt du district de Nyon desdites réquisitions de vente par courrier du 1
er
mars 1999.
Le 13 octobre 1999, l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a expédié les avis de vente aux enchères, indiquant que cette dernière aurait lieu le 15 décembre 1999 ; la vente aux enchères a été publiée dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud et la Feuille Officielle Suisse du Commerce du 15 octobre 1999.
Le 11 novembre 1999, l’Office des poursuites et des faillites de Nyon a communiqué l’état des charges des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet ; il en résulte que la première parcelle a été estimée à 3'014'000 fr., la seconde à 114'000 fr. et que le total des charges s’élève à 10'226'385 fr. 10.
Lesdites parcelles ont été adjugées le 15 décembre 1999 à V______ SA, société anonyme sise à Genève, pour le prix de 7'200'000 fr.
Le 14 avril 2000, M. H______ a transmis à la Commission d’impôt du district de Nyon copie du procès-verbal de la vente aux enchères des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet, ainsi que de l’état des charges desdites parcelles, relevant que le déficit résultant de cette vente s’élevait à plus de 3'000'000 fr. ; il joignait également à son courrier une déclaration pour l’imposition des gains immobiliers faisant état dudit déficit.
Le 29 août 2000, répondant à un courrier recommandé de la Commission d’impôt du district de Nyon – non versé à la procédure –, M. H______ a contesté le décompte du gain immobilier établi par ladite commission et l’a invitée à revoir sa position.
Le 6 septembre 2000, M. H______ a réitéré sa contestation formulée le 29 août 2000.
Le 23 octobre 2000, la Commission d’impôt du district de Nyon a indiqué à M. H_______ charger sa recette de faire parvenir à l’Office des poursuites de Nyon un bordereau d’impôt sur les gains immobiliers définitif de 114'228 fr. (18 % s/ 634'600 fr.), échu dès le 25 septembre 2000.
Le 1
er
novembre 2000, M. H______ a déposé devant la Commission d’impôt du district de Nyon une réclamation motivée contre la décision de taxation du 23 octobre 2000.
Le 30 novembre 2000, la Commission d’impôt du district de Nyon a confirmé la décision attaquée et a invité M. H______ à lui indiquer s’il entendait maintenir ou retirer sa réclamation.
Le 5 décembre 2000, M. H______ a déclaré maintenir sa réclamation.
Le 13 mai 2004, l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud a confirmé «
la proposition de règlement de l’Office d’impôt du district de Nyon du 30 novembre 2000, la taxation étant conforme aux dispositions légales en la matière
».
Le 28 mai 2004, M. H______ a, par courrier motivé, indiqué à l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud qu’il maintenait sa réclamation.
Le 4 novembre 2005, répondant à un courrier de M. H______ du 8 septembre 2005 – non versé à la procédure –, la Banque C______ a indiqué à ce dernier qu’il apparaissait totalement exclu qu’elle puisse être tenue du versement d’un impôt sur les gains immobiliers dans le cadre de la réalisation forcée des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet. Elle a notamment rappelé que le produit de cette vente aux enchères ne lui avait pas permis de recouvrer l’intégralité du montant de sa créance, puisqu’il en était résulté un découvert de plus de 3'000'000 fr.
Le 25 novembre 2005, l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud a admis la réclamation formée par M. H______ et a annulé la décision de taxation rendue le 23 octobre 2000 par la Commission d’impôt du district de Nyon.
Le 21 août 2007, M. S______, expert-comptable et conseiller financier, a fait parvenir à l’administration spéciale de M. G______ en faillite une note d’honoraires de 2'675 fr. pour les services rendus dans le cadre de la procédure de réclamation ayant opposé ladite administration aux autorités fiscales vaudoises.
Cette note d’honoraires se lit comme suit :
«
NOTE D'HONORAIRES ET FRAIS
Concerne
: Administration fiscale vaudoise
Terrain : Coppet, parcelles xx3 et xx1
Examen du dossier
Conférences avec M. H______, liquidateur.
Mise au point rédaction requête en contestation de la taxation de l’Administration fiscale de l’Office d’impôt de Nyon au montant de Fr. 114'228.-- au titre d'impôt sur les bénéfices immobiliers.
Pris acte du rejet de la réclamation.
Consultations relatives aux recherches du statut fiscal genevois de M. G______, avant la faillite.
Dito pour obtention documentations (justificatifs bancaires) de la Banque C______.
Participation à la rédaction du recours auprès de la Commission Cantonale de Recours de l’Administration fiscale cantonale vaudoise.
Suivi pour intervention dans ladite procédure par M. H______. Communications de relevés de paiements et pièces complémentaires.
Pris acte de la décision de l’Administration fiscale cantonale vaudoise de l’annulation de la taxation.
Honoraires
: Fr. 2'500.--
Frais
:
Vacations, débours, etc. Fr. 175.--
Total
Fr. 2'675.--
»
E. Le 12 septembre 2002, répondant à un courrier de M. H______ du 9 septembre 2002 – non versé à la procédure –, P______ SA a indiqué au précité qu’elle pensait pouvoir trouver acquéreur(s) de la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble pour le prix de 160'000 fr., sous déduction de sa commission de vente de 1,8% (hors taxes) du prix de la transaction.
Par courrier du 29 août 2003, la Banque C______ a donné son accord à M. H______ afin qu’il mandate P______ SA en vue de lui présenter un ou des acquéreur(s) potentiel(s) de la part de copropriété susmentionnée. La Banque C______ a indiqué que les conditions du mandat devaient être les suivantes : (i) mandat de courtage non exclusif ; (ii) commission de courtage de 1,8% hors taxes ; (iii) prix de vente minimum : 165'000 fr. ; et (iv) éventuels frais de publicité à la charge exclusive de P______ SA. Elle a enfin spécifié que les frais d’instrumentation de l’acte de vente, ainsi que les frais et impôts liés au transfert de propriété seraient à la charge exclusive de l’acquéreur.
Par courriel du 16 octobre 2003, P______ SA a relancé M. H______ aux fins d’obtenir son accord relatif au mandat de vente de la part de copropriété considérée.
Par courrier du 24 octobre 2003, M. H______ a formellement confié à P______ SA le mandat de vendre de gré à gré la part de copropriété en cause aux conditions suivantes : (i) prix de vente minimal : 165'000 fr. ; (ii) commission de courtage : 1,8% hors taxes ; (iii) délai de validité du mandat : trois mois à compter du 24 octobre 2003, sous réserve d’une éventuelle prolongation. M. H______ a encore précisé que toute offre ferme répondant à ces critères devrait être soumise pour approbation à l’ensemble des créanciers par voie de circulaire avant la vente, que si un ou des créancier(s) venai(en)t à faire une meilleure offre, une «
mini-vente aux enchères
» serait organisée par ses soins entre les intéressés et que la commission de P______ SA «
serait naturellement réservée
».
Par courrier du 16 mars 2004, la Banque C______ a invité M. H______ à bien vouloir la tenir informée du suivi du mandat confié à P______ SA et s’est étonnée du fait qu’elle n’avait pas encore reçu d’offres d’achat de la part de copropriété considérée.
Par courrier du 24 avril 2004, M. H______ a indiqué à la Banque C______ que P______ SA n’avait pas réussi à obtenir d’offres au prix minimum convenu de 165'000 fr. En conséquence, il avait «
pris
[s]
on bâton de pèlerin et
[avait]
cherché
[lui-même]
un acquéreur
», qu’il avait trouvé en la personne de la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées, qui lui avait fait parvenir une offre ferme au montant de 175'000 fr. M. H______ indiquait enfin à la Banque C______ que «
la masse en faillite
[lui]
reportera
[it]
les frais effectifs de la gestion de ce bien pendant la faillite ainsi que ceux découlant des démarches effectuées en vue de sa réalisation, dans un décompte qui suivra la vente
».
Par courrier du 29 avril 2004, la Banque C______ a donné son accord à la vente de la part de M. G______ dans l’immeuble à la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées pour le prix de 175'000 fr., précisant que tous «
les frais liés à la cession dont il s’agit
» seraient «
à la charge exclusive de l’acquéreur
» et que «
dans la mesure où la quote-part susmentionnée génér
[ait]
des produits, qui
[lui]
reviennent,
[elle]
part
[ait]
de l’idée que la masse en faillite prélèver
[ait]
les frais effectifs de gestion sur ces deniers
».
Par courrier du 10 mai 2004, M. H______ a accusé réception de l’offre formulée par la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées relative à la «
reprise
» de la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble pour le prix de 175'000 fr. Il a indiqué que cette offre avait été soumise à la Banque C______ en sa qualité de créancier gagiste et que cette dernière avait donné son accord en précisant que les frais de mutation étaient à la charge de l’acquéreur. Il a enfin informé la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées que l’ensemble des créanciers du failli seraient informés de cette offre par voie de circulaire dans le courant du mois de mai 2004 et qu’à l’issue de cette consultation, si aucun créancier ne s’était manifesté, il pourrait être procédé à la vente.
Par courrier du 10 mai 2004 également, M. H______ a informé la Banque C______ que par «
frais liés à la cession
», il comprenait les frais de mutation, ce qu’il avait précisé à la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées. Il a encore exposé qu’en ce qui concernait les frais de masse, un décompte serait établi avant la signature de l’acte de vente et qu’il lui serait soumis.
La Commission de surveillance des créanciers de la masse en faillite de M. G______ a approuvé l’offre présentée par la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées dans sa séance du 1
er
juin 2004 tenue par téléphone.
Par courrier du 9 juin 2004, M. H______ a informé la Commission de céans de sa décision de vendre de gré à gré, pour le prix de 175'000 fr., la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble. Il a joint à son courrier une copie de la circulaire qu’il a adressée à cet égard aux créanciers le 1
er
juin 2004.
Par courrier du 25 juin 2004, M. H______ a informé la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées qu’à la suite de la procédure de consultation des créanciers, la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble pouvait être réalisée de gré à gré pour le prix de 175'000 fr. Il a invité ladite caisse à prendre contact avec un notaire de son choix aux fins d’instrumentalisation de l’acte de vente.
Par courrier du 1
er
juillet 2004, la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées a mandaté Me Natacha GREGORC, notaire à Genève.
Par acte du 24 août 2004, la masse en faillite de M. G______, représentée par M. H______ a vendu à la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées sa part de copropriété dans l’immeuble pour le prix de 175'000 fr.
Par courrier du 27 août 2004, M. H______ a informé P______ SA que la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble avait été vendue à la Caisse de pensions complémentaire de R______ SA et de sociétés affiliées, avec entrée en jouissance au 1
er
juillet 2004, et l’a invitée à établir un décompte acheteur/vendeur à cette date.
F. Par décision du 26 janvier 2006 (
DCSO/29/06
), la Commission de céans a, en application de l’art. 47 OELP et sur requête de M. H______ du 23 avril 2005, fixé la rémunération horaire de l’administrateur spécial de M. G______ en faillite à 225 fr. et dit que ce dernier pourra augmenter son tarif horaire à 250 fr. pour les prestations qu’il aura fournies (et refacturera) à la charge de tiers.
G. Par courrier du 6 septembre 2007, M. H______ a fait parvenir à la Banque C______ sa «
note d’honoraires relative à la procédure de l’impôt sur le bénéfice des parcelles No xx3 et xx1
[de la Commune de Coppet] », celle «
relative au droit de copropriété pour 0,5 ‰ de la parcelle 13277, route P______ à Genève
», le «
décompte immobilier relatif
[au droit de copropriété précité] », ainsi que le «
décompte Banque C______ / M. G______ en faillite
». Il a indiqué qu’il ressortait des décomptes établis un solde de 39'832 fr. 75 en faveur de la Banque C______ et a invité cette dernière à lui retourner pour accord, dûment daté et signé, «
le décompte immobilier annexé
». Il a ajouté qu’en ce qui concernait les parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet, le découvert passerait de 3'024'186 fr. à 3'033'986 fr. et que les montants non couverts par les gages seraient reportés en 5
ème
classe, l’état de collocation étant corrigé et publié.
La note d’honoraires relative à la réalisation des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet se lit comme suit :
«
Note d’Honoraires
Frais de masse pour la procédure liée
aux prétentions de FR 114'000.- de l’Etat de Vaud.
Période du 1.1 2000 au 3.08.06
Prestations comprenant:
- analyse du dossier de requête de l’Etat de Vaud
- courriers et recours avec la commission d’impôt du district de Nyon les 14.04.2000; 29.08.2000; 6.9.2000; 1.11.2000; 5.12.2000
pris connaissance des positions de la commission d'impôt du district de Nyon des 25.08.2000; 30.8.2000; 23.10.2000
- contestation et réclamation, décomptes et courriers à l’Etat de Vaud les 28.05.2004; 8.09.2004; 28.10.2005; 11.11.2005; pris connaissance des positions de l’Etat de Vaud des 13.5.2004, 31.8.2004; 25.10.2005
- contacts et courriers avec la Banque C______ les 1.11.2000; 5.12.2000 6.07.2002; 28.05.2004; 28.05.2004; 17.04.2005; 6.09.2005; 8.09.2005; 20.10.2005; 14.11.2005; 30.05.2006; 3.08.2006; pris connaissance des courriers de la Banque C______ des 6.05.2002; 20.10.2005; 4.11.2005
- courriers à l’OP de Nyon les 25.10.2000; 1.11.2000; 28.05.2004
Administration spéciale 28 H à FR 225.- 6'300.00
Conseil extérieur bloc 2'500.00
Secrétariat 10 H à FR 80.- 800.00
Débours, tél., timbres bloc 200.00
Total H.T. FR 9'800.00
»
La note d’honoraires relative à la réalisation de la part de copropriété dans l’immeuble se lit comme suit :
«
Note d’Honoraires
Frais de masse pour la gestion et la vente
du bien immobilier
Période du 15.09.1995 au 3.08.06
Prestations comprenant:
- analyse des rapports annuels de 1996 à 2004
- assemblées générales de 1996 à 2004
(8 présences et 1 absence)
- contacts et courriers avec la Banque C______ les 1.11.2000; 5.12.2000 12.03.1997; 29.01.1998; 23.05.2002; 15.03.2003; 28.05.2003; 15.06.2003; 20.03.2004; 24.04.2004;
- contrôle des décomptes annuels de gestion de 1995 à 2004
Vente comprenant:
- mandat à P______ SA le 9.09.2002 (conjointement avec C______ SA)
- contacts et courriers avec "P______"
- recherche d’acquéreurs potentiels
- circulaire aux créanciers
- contrôle du projet d'acte, courriers avec notaire
- acte chez notaire le 24.08 2004
Gestion:
Administration spéciale 63 H à FR 225.- 14'175.00
Secrétariat 8 H à FR 80.- 640.00
Débours, tél., timbres bloc 1'150.00
Vente:
Commission de vente 5% de FR 175'000.-
bloc 8'750.00
Total H.T. FR 24'715.00
»
Le décompte immobilier relatif à la réalisation de la part de copropriété dans l’immeuble se lit comme suit :
«
DECOMPTE IMMOBILIER
Dossier: Droit de copropriété pour 0,5 o/oo de la parcelle 13277, route P______ à Genève
I. REALISATION
1.1 Prix de vente
(Acte de Me N. Gregorc, notaire, du 24.08.2004) FR 175'000.00
1.2 Loyers
Loyers encaissés de 1996 à 2004
FR 74'857.70
Total I FR 249'857.70
II CHARGES LEGALES
2.1 Etat de Genève, impôt privilégié FR 1'321.60
Complément impôt privilégié FR 509.95
2.2 Masse en faillite
FR 24'715.00
Total II FR 26'546.55
III DISPONIBLE
Total III FR 223'311.15
IV REPARTITION AUX CREANCIERS
4.1 Banque C______
Cédule hyp. et intérêts 1
er
rang FR 175'000.00
Intérêts suppl. revendiqués
FR 171'103.15
Total 4.1
FR
346'103.15
Dû selon décompte du 13.05.2005
No S xx9.x1.54
FR 346'103.15
(Non déduit produit réalisation)
4.2 Produit de réalisation
Versement Me Gregorc FR 173'678.40
Versement M. ______ (à opérer) FR 74'347.75
Frais de Masse (à opérer) FR ./. 24'715.00
FR 223'311.15
4.3 Dû aux créanciers
0.00
4.4 Insuffisance de gage FR 122'792.00
=============
V PRODUITS DIVERS
Cession cédules à l’acquéreur FR 1'000.00
============
»
H. Par courrier du 13 septembre 2007, valant plainte au sens de l’art. 17 LP, la Banque C______ a contesté les deux notes d’honoraires établies le 6 septembre 2007 par M. H______.
S’agissant de la note d’honoraires relative à la part de copropriété dans l’immeuble, la Banque C______ a indiqué contester le poste «
commission de vente de 5% de CHF 175'000.-
», à savoir 8'750 fr. Elle a, en effet, rappelé avoir donné son accord, le 29 août 2003, à ce que P______ SA soit mandatée et que la commission de courtage soit de 1,8% hors taxes. La Banque C______ admet ainsi que c’est un montant de 3'150 fr. plus TVA qui peut être retenu en faveur de P______ SA au titre de sa commission de courtage et non la somme de 8'750 fr. Elle a ainsi invité M. H______ à rectifier sa note d’honoraires, ainsi que les décomptes immobiliers consécutifs.
En ce qui concerne la note d’honoraires relative aux parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet, la Banque C______ a exposé contester le poste «
conseil extérieur
» au montant forfaitaire de 2'500 fr., au motif que la procédure de réclamation devant les autorités fiscales vaudoises avait été menée directement par les soins de M. H______, sans qu’il ait eu besoin de mandater un avocat ou une fiduciaire, étant entendu que ladite procédure ne nécessitait pas, à ce stade, l’appui de conseils externes. La Banque C______ a donc invité M. H______ à modifier sa note d’honoraires en supprimant le poste précité.
Par courrier du 4 octobre 2007, M. H______ a indiqué à la Banque C______ qu’il ne partageait pas «
son appréciation sur les points relevés
[dans son courrier du 13 septembre 2007] ». Il a confirmé avoir conduit seul la procédure de réclamation fiscale au niveau de la Commission d’impôt du district de Nyon, mais qu’il avait eu recours à un expert-comptable lorsqu’il s’était agi de porter ladite réclamation devant l’Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, «
au vu des motifs invoqués par l’administration fiscale et de la somme de FR 114'228.- en jeu
». M. H______ a encore rappelé que la procédure de réclamation s’était soldée par un succès et a exposé tenir la note d’honoraires de l’expert-comptable mandaté à disposition de la Banque C______. En ce qui concerne la vente de la part de copropriété dans l’immeuble, M. H______ a expliqué que la commission de 5% était justifiée en raison du prix obtenu, soit 175'000 fr. au lieu de 165'000 fr. et qu’elle correspondait «
aux usages en matière de courtage immobilier à Genève
».
I. Par acte du 15 octobre 2007, la Banque C______ a formé plainte devant la Commission de céans.
Reprenant les griefs articulés dans son courrier à M. H______ du 13 septembre 2007, la Banque C______ a conclu à l’annulation des décisions du précité des 6 septembre et 4 octobre 2007, en ce qu’elles retiennent comme dû par elle les postes suivants : (i) 8'750 fr. à titre de commission de courtage de 5% sur la vente des droits de copropriété pour 0.5 millièmes de la parcelle xxx77, sise route P______ à Genève et (ii) 2'500 fr. à titre de montant forfaitaire de « conseil extérieur », lié à la réclamation auprès de la Commission d’impôt du district de Nyon (parcelles « G______ »).
J. Dans sa réponse du 12 novembre 2007, M. H______ a exposé que la vente de la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble n’a été possible que grâce à la vente simultanée d’une autre part de copropriété dans cet immeuble détenue par la société C______ SA en liquidation concordataire, dont il est l’un des liquidateurs. Les démarches effectuées par la masse pour la vente de la part de copropriété de M. G______ dans l’immeuble avaient été facturées «
selon le tarif en vigueur en matière de courtage à Genève
». Selon M. H______, le montant facturé de 8'750 fr., soit 5 % du prix de vente, inclut les prestations suivantes : «
mandat à P______ le 9.09.2002, contacts et courriers avec P______, constitution d’un dossier, recherche d’acquéreurs potentiels, entretiens avec l’acheteur, entretiens et accord avec les liquidateurs de C______ SA, circulaire aux créanciers, contrôle du projet d’acte, courriers avec notaire, signature de l’acte chez notaire le 24.08.2004 en coordination avec l’acheteur et les liquidateurs de C______ SA
». M. H______ a indiqué que la masse en faillite «
n’entendait pas réaliser des prestations sans être honorée
», mais qu’elle «
serait toutefois disposée à facturer l’ensemble de ses prestations au tarif horaire si la Commission de surveillance le demande
».
S’agissant des honoraires relatifs à la procédure de réclamation contre la décision de taxation ensuite de la vente aux enchères des parcelles n
os
xx3 et xx1 de la Commune de Coppet, M. H______ expose qu’au regard de l’importance de la somme en jeu, soit 114'228 fr., et de sa formation d’ingénieur EPFZ, il a jugé opportun de faire appel à un expert-comptable aux fins de le conseiller dans le cadre de ladite procédure, qui a été, au final, couronnée de succès, la décision de taxation de la Commission d’impôt du district de Nyon ayant été annulée. M. H______ souligne encore que la décision de taxation ayant engendré la procédure de réclamation en cause aurait été induite par la volonté de la Banque C______ de faire acquérir les parcelles considérées par une «
société de portage, à un prix très élevé en regard du marché de l’époque
».
M. H______ conclut au rejet de la plainte.
K. Dans ses observations du 24 novembre 2007, la Commission de surveillance des créanciers de la masse en faillite de M. G______ a fait siens les arguments développés par M. H______ dans sa réponse du 12 novembre 2007 et a conclu au rejet de la plainte.
EN DROIT
1. Les décisions et les mesures prises par l’administration spéciale peuvent être attaquées par la voie de la plainte à l’autorité de surveillance vu le renvoi de l’art. 241 LP à l’art. 17 LP (Pierre-Robert
Gilliéron
, Commentaire, ad art. 241 n° 24 ; Nicolas
Jeandin
/ Philipp
Fischer
, in CR-LP, ad art. 241 n° 9).
Un décompte immobilier établi ensuite d’une vente aux enchères forcées ou de gré à gré est une mesure sujette à plainte (cf.
DAS/788/1996
du 13 novembre 1996 ;
DAS/672/1996
du 9 octobre 1996 ;
DAS/812/1995
du 11 décembre 1995). Il doit en aller de même des notes d’honoraires établies en vue de l’établissement d’un décompte immobilier.
La plaignante, créancière-gagiste, a manifestement la qualité pour agir par la voie de la plainte.
Elle a, de surcroît, agi en temps utile (art. 17 al. 2 LP). Il y a en effet lieu de considérer que la plainte n’est pas dirigée contre le refus de reconsidérer signifié par courrier de l’administrateur spécial du 4 octobre 2007, mais contre les notes d’honoraires et décompte immobilier expédiés le 6 septembre 2007, dans la mesure où la demande de reconsidération du 13 septembre 2007 mentionne expressément qu’elle vaut plainte au sens de l’art. 17 LP. Or, la plainte dirigée contre une mesure de l’Office, respectivement de l’administration spéciale, et adressée à ces derniers doit être transmise à l’autorité de surveillance compétente, le délai de plainte étant réputé observé lorsque la plainte est adressée en temps utile à l’Office (cf. ATF
100 III 8
, JdT 1975 II 69 ; Francis
Nordmann
, in SchKG I, ad art. 32 n° 7).
Respectant, pour le surplus, les exigences de forme et de contenu prescrites par la loi (art. 13 al. 1 LaLP et 65 al. 1 et 2 LPA par renvoi de l’art. 13 al. 5 LaLP), la présente plainte sera déclarée recevable.
2. Force est premièrement d’admettre que c’est à tort que l’administrateur spécial a facturé une «
commission de vente
» de 5 % du prix de vente de la part de copropriété dans l’immeuble. Il est en effet constant que P______ SA n’est aucunement intervenue dans le cadre de ladite vente, l’administrateur spécial ayant clairement indiqué au créancier gagiste qu’il s’était chargé lui-même de trouver un acquéreur et de conduire les démarches en vue de la réalisation (cf. son courrier du 24 avril 2004). Cela est du reste confirmé par le fait que toutes les correspondances avec l’acquéreur sont de la main de l’administrateur spécial et non de P______ SA. Pour le surplus, le mandat conféré à cette dernière était de durée limitée, soit de trois mois dès le 24 octobre 2003, et aucune pièce du dossier ne vient indiquer qu’il aurait été prolongé.
Il va de soi que les démarches en vue de la réalisation de la part de copropriété considérée rentrent dans le cadre des actes de liquidation de la faillite considérée (cf. art. 256 ss LP, 71 ss OAOF) ; les frais y afférents doivent dès lors être facturés par l’administrateur spécial au taux horaire arrêté par la Commission de céans sur la base de l’art. 47 OELP et être prélevés sur le produit de réalisation. En d’autres termes, ledit produit sera amputé, avant d’être distribué au créancier gagiste, des frais visés par l’art. 262 LP, lesquels ne sauraient être mis à la charge de la masse (art. 85 OAOF ; Nicolas
Jeandin
/ Niki
Casonato
, in CR-LP, ad art. 262 n° 33).
En conséquence, la plainte doit être admise sur ce point, l’administrateur spécial invité à rectifier sa note d’honoraires querellée en y remplaçant le poste «
commission de vente
» par le nombre d’heures consacrées à la réalisation de la part de copropriété en cause, auquel le taux horaire fixé par la Commission de céans est applicable. La liste détaillée de toutes les vacations y relatives devra être jointe à la note d’honoraires ainsi rectifiée et soumise à la Commission de céans pour approbation.
3. S’agissant, deuxièmement, des frais du conseil externe mandaté par l’administrateur spécial pour le seconder dans la procédure de réclamation devant les autorités fiscales vaudoises, la Commission de céans est d’avis qu’au vu du montant de l’impôt finalement épargné et de la relative complexité du dossier, il était parfaitement adéquat et raisonnable d’avoir recours à un tiers, l’administrateur spécial n’ayant, au vu de sa formation d’ingénieur, manifestement pas les compétences nécessaires pour mener à chef, sans aide tierce, la procédure de réclamation en cause.
La note d’honoraires présentée par l’expert mandaté par l’administrateur spécial a été dûment versée au dossier et apparaît proportionnée aux actes accomplis. Son montant est en particulier adéquat par rapport à la somme d’impôt dont le paiement a finalement pu être évité.
La plainte sera donc rejetée sur ce point.
4. Il sera finalement rappelé à l’administrateur spécial qu’aux termes de l’art. 84 OAOF, si l’administration de la faillite, ou éventuellement la commission de surveillance, estime avoir droit à des honoraires spéciaux à teneur de l’art. 48 (
recte
: 47) OELP, elle doit, avant de procéder à l’établissement du tableau de distribution définitif, soumettre à l’autorité de surveillance, pour en faire fixer le montant, une liste détaillée de toutes ses vacations au sujet desquelles l’ordonnance sur les frais ne prévoit pas d’émolument spécial (cf. ATF
130 III 176
précité consid. 2 ; ATF
7B.22/2006
consid. 3).
La « liste détaillée » visée par l’art. 84 OAOF doit comporter le détail des opérations effectuées, avec indication de la qualité de la personne les ayant effectuées ainsi que du temps qu’elle y a consacré (cf. ATF
130 III 176
précité).
5. Il est statué sans frais (art. 20a al. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a OELP).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
LA COMMISSION DE SURVEILLANCE
SIÉGEANT EN SECTION :
A la forme
:
Déclare recevable la plainte formée le 13 septembre 2007 par la
Banque C______
contre les notes d’honoraires et décomptes immobiliers établis le 6 septembre 2007 par
M. H______
, administrateur spécial de la
masse en faillite de M. G______
.
Au fond
:
1. L’admet partiellement.
2. Invite
M. H______
à rectifier sa note d’honoraires relative à la réalisation de la part de copropriété pour 0,5/1000
ème
, immatriculée au feuillet spécial n° xxx77 n° Y, dans la parcelle n° xxx77, feuille Y, à Genève, sise route P______, chemin E______ dans le sens du considérant 2.
3. Invite
M. H______
à produire, pour approbation, sa note d’honoraires ainsi rectifiée.
4. Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant
: M. Grégory BOVEY, président ; MM. Didier BROSSET et Christian CHAVAZ, juges assesseurs.
Au nom de la Commission de surveillance :
Marisa BATISTA Grégory BOVEY
Greffière : Président :
La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier recommandé aux autres parties par la greffière le