ge_gerichte · ATA/635/2018 · 2018-06-19 · fr

Résumé:
 Si la démolition d'un couvert à bois, construit de manière illicite il y a plus de trente ans, au sein d'un îlot historique sis en zone protégée, ne peut être ordonnée, son réaménagement, tendant à en changer l'affectation, peut en revanche être refusé. La liste des mesures énoncée à l'art. 103 al. 1 LCI n'étant pas exhaustive, les autorités peuvent n'admettre qu'un aménagement limité de la construction en question. Compte tenu de l'acquisition de la prescription trentenaire in casu et des préavis obligatoires des instances spécialisées, l'intimé n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant de délivrer l'autorisation de construire sollicitée. Recours rejeté.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3213/2016-LCI 
ATA/635/2018 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 19 juin 2018 
3ème section 
 dans la cause 
 
Monsieur Jean-Daniel SCHLAEPFER 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC 
et 
COMMUNE DE CAROUGE, partie intervenante 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
8 février 2017 (JTAPI/145/2017) 
 


- 2/20 - 
A/3213/2016 
EN FAIT 
1) 
 
Monsieur Jean-Daniel SCHLAEPFER est propriétaire de la parcelle 
n° 2'921, feuille 10 de la commune de Carouge, d’une superficie de 677 m2, sise 
rue du Pont-Neuf 7, dans le périmètre du plan de site du Vieux-Carouge 
(n° 27'383), adopté par le Conseil d’État le 21 juillet 1982, en zone 4A. 
 
 
Selon l’extrait du Registre foncier, trois constructions, soit un atelier de 
175 m2 (A397), un dépôt de 95 m2 (A398) et une cheminée de 1 m2 (A402), sont 
cadastrées sur cette parcelle. Un « hangar » ou « couvert en bois » (selon la 
définition divergente des parties), non cadastré, y est également érigé. 
2) 
 
Le fils de M. SCHLAEPFER, prénommé Nathanaël SCHLAEPFER, est 
propriétaire de la parcelle voisine n° 71, directement adjacente à l’Est, sur laquelle 
il exploite un parking. 
3) 
 
Le 
29 
octobre 
2015, 
par 
l’intermédiaire 
de 
son 
mandataire, 
Monsieur Christophe RICQ, architecte, M. SCHLAEPFER a déposé auprès du 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le 
département du territoire (ci-après : DT) une demande définitive d’autorisation de 
construire, complétée le 25 novembre 2015, portant sur la parcelle n° 2'921, soit la 
« rénovation d’un hangar, surfaces d’activités, aménagements extérieurs, cases de 
parking », enregistrée sous la référence DD 108'528 (ci-après : demande 
DD 108'528). Un dossier photographique des lieux était joint. 
 
 
Cette demande était liée à celle déposée en parallèle concernant les 
immeubles A397 et A398. Le propriétaire manifestant un intérêt particulier pour 
la commune de Carouge et la sauvegarde de son patrimoine bâti, le projet visait à 
préserver la morphologie – avec cour intérieure arborisée – de cette parcelle en 
tant que « fragment topique du tissu urbain sarde », rénover les surfaces 
d’activités en gardant à l’identique le gabarit des bâtiments existants sans 
extension ni élévation, moyennant une isolation périmétrique autour de la 
structure en bois existante du hangar, et favoriser une destination artisanale et/ou 
tertiaire. 
 
 
En substance, le projet impliquait : 
- 
« dénoyautage de la cour avec démolition de l’atelier et de la guérite bâtis 
après-guerre ; 
- 
conservation et maintien intégral des deux platanes centenaires ; 
- 
conservation et maintien intégral des anciens murs en boulet de l’Arve 
formant la trame mitoyenne ; 


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- 
conservation et maintien intégral des toitures et des magnifiques charpentes 
des trois bâtiments ; 
- 
conservation et maintien de la cheminée préindustrielle en guise de clin 
d’œil du passé ; 
- 
aucune création de jours en toiture à l’exception de deux tabatières pour 
l’accès toit réglementaire ». 
 
Pour accomplir cette rénovation en respectant les normes Minergie, les 
façades des bâtiments seraient reconstruites en briques isolantes de type Monomur 
ou similaires et appareillées avec des fenêtres et volets coulissants en bois. Le toit 
d’origine demeurerait porté par une 
charpente froide. Des capteurs 
photovoltaïques seraient installés sur la face est du toit du hangar et du mur côté 
parking extérieur. Il s’agissait d’adopter un concept de rénovation le plus 
économique possible afin de pouvoir favoriser un prix de location à la portée 
d’artisans ou de start-up para-industrielles. Les cases de parking étaient celles 
existantes sur la parcelle n° 71. 
4) 
 
Le même jour, la demande d’autorisation de construire portant sur la 
« rénovation et [la] transformation d’un atelier et d’un dépôt en bâtiment 
d’activités – aménagements extérieurs – places de stationnement dans un parking 
existant » relatives aux bâtiments A397 et A398, visant à la fois les parcelles 
n° 2'921 et n° 71 a été déposée et enregistrée sous la référence DD 108'530 
(ci-après : demande DD 108'530). 
5) 
a. 
Dans le cadre de l’instruction de la demande DD 108'528, aux mois de 
décembre 2015 et janvier 2016, l’inspection de la construction, la direction de la 
mensuration officielle, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN), la 
direction générale des transport (ci-après : DGT), la police du feu, la direction 
générale de la nature et du paysage, devenue depuis lors la direction générale de 
l’agriculture et de la nature (ci-après : DGAN), la direction de la planification 
directrice cantonale et régionale (ci-après : DPDCR), ainsi que la direction 
générale de l’eau (ci-après : DGEau) ont préavisé favorablement le projet, sous 
conditions ou sans observations. Pour la DGAN en particulier, il fallait prendre 
toutes les précautions utiles afin de conserver valablement les platanes centenaires 
situés à proximité des travaux. « Aucun décaissement ne dev[ait] être effectué 
dans le domaine vital des arbres ». 
 
b. 
Le 20 janvier 2016, la commune de Carouge a également délivré un préavis 
favorable sous deux conditions. D’une part, la transformation du couvert 
impliquait que des travaux de grande importance auraient lieu à proximité des 
troncs des platanes centenaires en réduisant ainsi leurs chances de survie. Sous cet 
angle, son préavis était conditionné à celui de la DGAN. D’autre part, un soin 
particulier devait être apporté à une exécution respectueuse du patrimoine, en 


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parfaite concertation avec l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) et le 
choix des matériaux et couleurs de finition des façades proposé devait être 
concerté avec la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : 
CMNS) et les services de la commune. Son préavis était ainsi également 
conditionné à celui de l’OPS. 
 
c. 
À la même date, Le Boulet, Association pour la protection de Carouge, a fait 
part au DT de son désaccord avec les demandes DD 108'530 et DD 108'528. 
 
d. 
À la suite d’une visite sur place le 2 février 2016, en présence de 
M. SCHLAEPFER et son architecte, la CMNS, soit pour elle la sous-commission 
monuments et antiquités (ci-après : SCMA), a émis un préavis défavorable le 
10 février 2016. 
 
 
Sur la base d’un reportage photographique effectué à cette occasion et des 
premiers éléments de recherche en vue de l’élaboration d’une notice historique, il 
apparaissait que les dépendances A397 et A398, construites entre 1812 et 1830, 
avaient abrité une tannerie durant tout le XIXème siècle, avant d’être réhabilités en 
menuiserie. Le couvert en bois A396 (nomenclature ayant disparu ultérieurement), 
adjacent aux deux platanes centenaires au centre de la cour, était apparu 
ultérieurement, avec la seconde activité déployée sur ce site. En 1951, ce couvert 
jouxtait trois autres appentis (A392, A394 et A395), démolis en 1968, date à 
laquelle il avait été agrandi. Compte tenu de ce statut de « couvert » et de la 
proximité immédiate des deux platanes centenaires, dont la partie supérieure des 
troncs venait s’ancrer dans la toiture dudit couvert, ainsi qu’en référence au plan 
de site et à l’art. 103 al. 1 let. b de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), le bâtiment concerné non cadastré devait 
être maintenu en tant que « couvert ». L’aménagement d’une surface très réduite, 
détachée de la charpente, pour l’installation de locaux techniques/sanitaires en lien 
avec les aménagements prévus sur les bâtiments A397 et A398 (demande 
DD 108’530) pouvait cependant être admis. 
6) 
 
Par courrier du 30 mai 2016 adressé au DT, l’architecte a fait savoir que 
M. SCHLAEPFER n’entendait pas modifier son projet pour répondre aux attentes 
de la CMNS, estimant le préavis de celle-ci « infondé historiquement et 
légalement ». En particulier, les mesures prévues par la loi ne correspondaient pas 
à celles proposées par la CMNS, soit « le refus de transformation, le refus de 
cadastration, l’imposition d’une liaison de deux autorisations de construire par des 
nouveaux locaux sanitaires/locaux techniques entre deux bâtiments, la suppression 
de surfaces d’activités, etc ». Considérant que son projet respectait les dispositions 
légales applicables, il requérait la délivrance de l’autorisation de construire 
DD 108'528. 
7) 
 
Le 18 juillet 2016, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS), 
confirmant le préavis défavorable de la CMNS, a précisé la position de celle-ci en 


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proposant une alternative : soit la cour était assainie au sens de l’art. 103 al. 1 
let. b LCI et le couvert entièrement supprimé ; soit le couvert était conservé dans 
son affectation, à l’exception de « l’aménagement d’une surface très réduite, 
détachée de la charpente, pour l’installation de locaux techniques/sanitaire en lien 
avec les aménagements prévus sur les bâtiments A397 et A398 (DD 108'530) ». 
8) 
 
Par décision du 23 août 2016, le DT a refusé de délivrer l’autorisation de 
construire DD 108'528-1, vu le préavis de la CMNS, considérant que la 
transformation proposée n’était pas acceptable et que le bâtiment concerné par la 
demande devait être – au mieux – maintenu en couvert, une transformation en 
locaux administratifs venant contredire le but prescrit par l’art. 103 LCI. 
9) 
 
Par acte du 21 septembre 2016, M. SCHLAEPFER a recouru auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre cette 
décision, en concluant, préalablement, à la constatation qu’« aucun motif ne 
s’oppos[ait] à ce que le cadastre restitue le n° A396 qui [avait] été supprimé sans 
motif à un immeuble réalisé il y a plus de cent ans », et principalement, à son 
annulation et à ce que le DT soit invité à lui délivrer l’autorisation de construire 
sollicitée. 
 
 
Lorsqu’il avait acquis la parcelle en 2008, le dernier locataire du hangar 
litigieux l’utilisait pour son activité de menuisier. Il l’avait quitté en 2009 après 
avoir fait faillite. Lui-même n’avait pu occuper les lieux qu’en 2015. Le hangar en 
question ne pouvant pas être utilisé comme habitation, vu son orientation plein 
nord, une demande d’autorisation de construire avait été déposée en vue d’y 
réaliser un local à destination de surfaces d’activités, lesquelles seraient destinées 
à l’activité professionnelle de son fils, dans le domaine électronique. Ce dernier 
était à l’étroit dans les locaux qu’il occupait. 
 
 
Le bâtiment concerné avait été qualifié à tort de « couvert » par la CMNS. Il 
avait d’ailleurs servi à l’activité d’une menuiserie et d’un dépôt de bois jusqu’en 
2009. Il était disproportionné de modifier ces surfaces en locaux sanitaires et 
techniques, ce qui reviendrait « insidieusement à supprimer toutes surfaces 
d’activités salariales ou indépendantes dans cet immeuble », à les transformer en 
« surfaces secondaires et inexistantes parce que non chauffées, à diminuer la 
surface d’activités par une surface très réduite mais sans fondement légal et ainsi 
faire subir au propriétaire une expropriation dissimulée ». Le préavis de la CMNS 
ne se basait pas sur une étude historique, mais sur des présupposés. Elle avait 
décidé qu’il s’agissait d’un « simple couvert », alors que son architecte avait 
déposé un dossier photographique exhaustif démontrant « l’état actuel de local 
artisanal du bâtiment ». La demande DD 108'528 visait une réfection – nécessaire 
– complète du bâtiment, en conservant le volume existant et assurant le maintien 
des deux platanes centenaires existants, ainsi que celui des « anciens murs en 
boulet de l’Arve formant la trame mitoyenne ». La charpente existante était 
également maintenue, en revêtant le toit d’éléments photovoltaïques. Ce projet 


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avait donc pour « seul but de redonner à une construction ancienne aujourd’hui 
vétuste et décrépie le regard du temps présent avec un chauffage et la construction 
de deux façades adéquates », étant relevé que le bâtiment était protégé, mais pas 
classé. L’ensemble des bâtiments édifiés sur la parcelle – à l’exception d’une 
cabine de peinture vraisemblablement installée dans les années 1960 qui serait 
détruite dans son projet – avaient été construits depuis près de deux cents ans et 
constituaient un îlot typiquement urbain, qu’il n’y avait aucune raison de détruire. 
 
 
La CMNS se fondait à tort sur l’art. 103 LCI, aux conditions duquel la 
transformation du bâtiment projetée répondait en proposant un aménagement 
rationnel. La sauvegarde de deux platanes centenaires, l’interdiction automobile 
dans la cour, le captage photovoltaïque en toiture et le maintien de la cheminée 
témoin des vieilles tanneries du passé étaient autant de mesure destinées à 
préserver et bonifier la cour et le jardin. Le projet favorisait l’aménagement des 
lieux. Aucune des mesures telles que le remaniement parcellaire ou la cession 
fiduciaire des droits à l’État, ainsi que la démolition partielle ou totale de 
bâtiments, l’exécution de terrassements ou la suppression de murs de clôture, de 
dépôts ou de parcs à voitures ne se justifiaient. Pour le surplus, les autres 
conditions posées par les art. 94ss LCI étaient remplies. 
 
10) 
Le 24 octobre 2016, la commune de Carouge a adressé ses observations. 
 
 
Vu le type de construction lourd envisagée, elle avait émis des doutes quant 
à la possibilité de maintenir les arbres, ce qu’elle préconisait. Cela étant, elle était 
favorable au maintien d’une activité. Une construction légère en bois pouvait ainsi 
s’avérer être une solution de compromis, permettant à la fois le maintien des 
arbres et une meilleure intégration architecturale dans le contexte du 
Vieux-Carouge. 
11) a. 
Dans sa réponse du 25 novembre 2016, le DT a conclu au rejet du recours. 
 
 
Le hangar litigieux était une construction très légère et simple, datant 
vraisemblablement de 1930-1936, ne pouvant être assimilée à un bâtiment. Dès le 
départ, il avait été affecté au stockage du bois nécessaire à l’exercice de l’activité 
de menuiserie développée sur cette parcelle jusqu’en 2006. Bien qu’il n’ait jamais 
été autorisé, sa présence sur la parcelle depuis plus de trente ans empêchait 
d’imposer sa démolition. Ainsi, sa décision était fondée à juste titre sur l’art. 103 
al. 1 let. b LCI et il n’avait aucunement violé son pouvoir d’appréciation en 
suivant le préavis défavorable et prépondérant de la CMNS. 
 
b. 
Outre son dossier, il produisait un rapport historique du 15 novembre 2016 
de Madame Babina CHAILLOT CALAME, historienne de l’art, déléguée 
CMNS-SCMA, sur mandat de l’OPS, concernant les demandes DD 108'528 et 
DD 108'530. 


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En résumé, les bâtiments A397 et A398 apparaissaient déjà – sous d’autres 
références – sur le cadastre Dufour levé en 1843 et étaient inscrits au registre 
d’assurances incendie depuis 1831. Il pouvait être déduit des recherches 
historiques que les ateliers sis rue du Pont-neuf 7, la maison d’habitation sise rue 
du Pont-Neuf 5, la chambre à lessive, le passage couvert et le dispositif d’entrée 
de la cour étaient contemporains et avaient été construits en 1830-1831. Bien que 
la cheminée n’apparaissait pas sur les relevés de cadastre anciens ni sur des 
photographies, plusieurs éléments indiquaient qu’elle était caractéristique des 
manufactures du XIXème siècle. Le premier relevé des couverts en bois datait de 
1951. Celui concerné in casu avait été construit entre 1930 et 1936 sans 
autorisation, raison pour laquelle il n’avait alors pas été cadastré. D’après le relevé 
cadastral de 1968, plusieurs petites annexes au nord de la parcelle avaient été 
démolies, le « grand couvert en bois » visé dans cette procédure, avait alors été 
modifié et augmenté d’un tiers côté nord. 
 
 
Il ressortait des cadastres d’archives une grande constance dans la 
dénomination des bâtiments, en particulier le A397 en « dépendance » ou 
« atelier » et le A398 en « hangar » ou « dépendance », tous deux en maçonnerie 
et bois, ainsi que le A396 en « couvert en bois ». Les affectations en atelier 
n’avaient donc pas été modifiées et la structure des bâtiments avait été conservée. 
En 1812, la cour était désignée comme « jardin » jusqu’au milieu du XXème siècle, 
période à laquelle la partie nord avait été goudronnée et le jardin au sud 
abandonné. L’installation du parking sur la parcelle n° 71 et certaines 
modifications dans la cour semblaient concomitantes avec d’autres modifications 
du quartier et s’étaient étalées entre 1930 et 1960. Concernant l’occupation des 
ateliers, plusieurs documents rapportaient l’activité d’une « fabrique de tannerie et 
corroyerie » à partir de 1836, puis de ferblanterie en sus. À partir de 1922, les 
ateliers avaient été principalement dédiés à la menuiserie. C’était le premier 
menuisier qui avait fait construire le couvert en bois le long du mur est dans les 
années 1930 afin de stocker le bois qu’il devait rapatrier de la parcelle n° 71. Le 
dernier locataire avait repris l’exploitation de la menuiserie à partir de 1972. 
 
 
Actuellement, les deux ateliers étaient disposés perpendiculairement l’un 
par rapport à l’autre, présentant deux façades allongées donnant sur une cour. Un 
haut mur de pierre contre lequel était adossé un couvert en bois délimitait la 
parcelle sur le flanc est. La structure des deux façades était identique. Leur mode 
de construction semblait dater de l’origine du bâtiment et pouvait être associé à 
l’architecture industrielle du début du XIXème siècle. L’atelier de menuiserie, dont 
la mécanisation s’était opérée dès 1925, se trouvait dans le bâtiment A397. Le 
bâtiment A398 aurait servi de lieu de stockage. Quant au couvert en bois, la 
structure de bois était apparente et ouverte côté cour tandis qu’au nord et à l’est, 
elle était fermée par une palissade de planches qui surplombait le mur et se 
prolongeait jusqu’au bâtiment A398. Un local, « sous forme de boîte en bois », 
avait été monté sous la partie nord du couvert. Le toit était en deux parties, à deux 


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pans, recouverts de tuiles mécaniques au sud, et un pan dans le sens inverse 
recouvert de tôles ondulées au nord. Côté cour, deux platanes centenaires venaient 
s’imbriquer dans la toiture. « La construction de ce couvert [était] très légère et 
simple, tandis que la partie fermée, largement bricolée, ne [pouvait] pas être 
assimilée à un bâtiment ». La cour, fermée par un portail en bois, était souvent 
occupée par des véhicules en stationnement. 
 
 
Édifié en 1830 et inséré dans un tissu urbain constitué entre 1792 et 1811, ce 
site avait traversé deux siècles avec une permanence exceptionnelle, tant au 
niveau de la famille propriétaire que de celui de l’affectation et du maintien des 
bâtiments. Sa préservation était d’autant plus remarquable qu’elle se situait dans 
un lieu historique de Carouge qui avait subi de grands chamboulements au milieu 
du XXème siècle. L’îlot méritait toute l’attention d’un site historique 
particulièrement bien préservé qui était un véritable témoignage du passé 
industriel de Carouge. Sa restauration indispensable et sa réhabilitation dans le 
secteur tertiaire devaient se faire avec le plus grand respect de son expression 
architecturale ; soit, le maintien des bâtiments dans leur gabarit, la conservation et 
la restauration des structures porteuses, du système constructif des façades et des 
charpentes. La cour, encombrée de cabanes en bois et de véhicules en 
stationnement, méritait également une revalorisation à la hauteur de la qualité de 
cet espace. 
12) 
Par jugement du 8 février 2017, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
La conclusion de M. SCHLAEPFER tendant à la constatation qu’« aucun 
motif ne s’oppos[ait] à ce que le cadastre restitue le numéro A396 qui [avait] été 
supprimé sans motif à un immeuble réalisé il y a plus de cent ans » était 
irrecevable, la compétence ressortissant aux autorités civiles. 
 
 
Compte tenu du préavis réservé de la commune de Carouge, de l’absence de 
compétence des autres autorités consultées sur les questions patrimoniales 
soulevées et des démarches entreprises par la CMNS, le préavis obligatoire de 
cette dernière, auquel la jurisprudence attachait un poids prépondérant, 
apparaissait déterminant. M. SCHLAEPFER ne pouvait déduire de la situation 
actuelle un droit lui permettant de transformer et d’exploiter à sa guise la structure 
en bois concernée, étant rappelé que celle-ci n’était pas répertoriée au cadastre et 
que, dès son édification illicite, elle avait seulement été vouée à un usage de 
dépôt. Le refus du DT s’imposait vu que M. SCHLAEPFER n’avait pas entendu 
modifier son projet de façon à tenir compte des mesures souhaitées par la CMNS 
sur la base de l’art. 103 al. 1 let. b LCI. Au surplus, la question de savoir si la 
décision querellée équivalait à une expropriation matérielle n’avait pas à être 
examinée, dans la mesure où, en toute hypothèse, elle excédait l’objet du litige, 
qui n’avait trait qu’au caractère fondé ou non du refus que le DT avait opposé à 
M. SCHLAEPFER. 


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13) 
Par acte du 9 mars 2017, M. SCHLAEPFER a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité, en concluant à son annulation et à ce que le DT soit invité à 
lui délivrer l’autorisation de construire DD n° 108'528-1. 
 
 
Contrairement aux faits retenus par le DT, le bâtiment litigieux servait aux 
activités de la menuiserie du dernier locataire jusqu’en 2009. La tenue d’une 
audience de comparution personnelle des parties et un transport sur place aurait 
permis de constater que le local en question ne constituait pas qu’un couvert en 
bois selon les avis de la CMNS et du DT, mais était occupé par une « installation 
électrique avec courant fort » destinée à la menuiserie jusqu’en 2009. Les 
photographies versées à la procédure en attestaient. Il avait découvert le rapport 
du 15 novembre 2016 à la lecture du jugement attaqué, lequel faisait état du 
cadastre du bâtiment A396, la date de la suppression de cette référence n’étant pas 
indiquée bien que ce local demeurât. Les preuves dont se prévalait le DT étaient 
postérieures à son refus de délivrer l’autorisation de construire requise. Son droit 
d’être entendu n’avait ainsi pas été respecté. 
 
 
À l’exception de celui de la CMNS, tous les préavis sollicités étaient 
favorables. La « construction de pacotille » constituait en réalité un atelier de 
menuiserie occupant la moitié de la surface du bâtiment concerné, qui avait été 
utilisé comme tel depuis 1992 jusqu’en 2009. Vu le principe de proportionnalité, 
l’intérêt public devait dans son cas céder devant son intérêt privé quant à la 
destination et à l’affectation des locaux, la garantie de la propriété et la protection 
de la situation acquise depuis plus de trente ans. L’état délabré du bâtiment 
concerné aurait dû amener la CMNS à considérer « un entretien nécessaire à court 
terme ». En rendant un préavis défavorable, celle-ci avait « gravement nui à l’îlot 
et au projet que le propriétaire souhait[ait] rénover en gardant exactement les 
mêmes volumes, le même gabarit et la même toiture ». Il était erroné de retenir 
que la transformation en locaux administratifs contredisait l’art. 103 al. 1 
let. b LCI, puisque son projet prévoyait des locaux artisanaux en conformité avec 
ceux existants. Le DT refusait donc de délivrer une autorisation de construire sans 
changement d’affectation, en prétextant une application de l’art. 103 LCI à des 
locaux administratifs. Or, le local en question était destiné à être occupé par son 
fils pour en faire un atelier d’électronique. Le bâtiment existant avait d’ailleurs été 
répertorié en tant qu’atelier, ce dont pouvait attester l'inspecteur du DT retraité, 
ayant effectué ce relevé. 
 
 
À l’appui de ses écritures, M. SCHLAEPFER produisait un document 
indiquant qu’en 2009-2010, le dernier locataire avait régulièrement payé son 
loyer, soit CHF 10'824.- et qu’en 2010, l’office des faillites lui avait versé un 
solde de CHF 7'353.90, ainsi que deux copies de relevés cadastraux de 1906 et 
1968, le second mentionnant que les annexes A392, A394 et A395 avaient été 
démolies, tandis que le « couvert en bois » A396 avait été modifié. 


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14) 
Le 15 mars 2017, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 
15) 
Dans ses écritures responsives du 18 avril 2017, le DT a conclu au rejet du 
recours, en persistant dans ses précédents développements et ceux du TAPI. 
 
 
De par sa structure, il apparaissait évident que la construction était un 
couvert à bois. L’étude historique révélait d’ailleurs que l’édification de ladite 
construction s’était, en son temps, avérée nécessaire pour stocker le bois, ce qui 
attestait de son affectation. Si le local sous forme de boîte en bois installé sous la 
partie nord avait pu être utilisé pour travailler le bois par son locataire, cela ne 
constituait qu’une petite partie du couvert et n’en faisait pas pour autant une 
construction assimilée à un bâtiment d’activités vu son inadaptation à un tel usage 
dans sa globalité et sa structure légère et simple. La construction en question était 
qualifiée de hangar par M. SCHLAEPFER lui-même dans sa demande 
d’autorisation de construire, laquelle portait également sur le changement 
d’affectation de celui-ci en surfaces d’activités. L’étude historique avait été 
mentionnée dans le préavis de la CMNS et produite à l’appui de sa détermination 
du 25 novembre 2016, de sorte que M. SCHLAEPFER avait eu la possibilité de la 
consulter auprès du TAPI. 
 
 
Le TAPI disposait ainsi de tous les éléments nécessaires à l’instruction du 
dossier et notamment des photographies représentant les lieux, des plans, un 
extrait cadastral et l’étude historique du 15 novembre 2016, sur lesquels il s’était 
fondé. Rien ne permettait de considérer que la construction avait été affectée 
depuis plus de trente ans en tant qu’atelier de menuiserie, d’autant moins qu’elle 
n’était pas cadastrée. Dans tous les cas, même si M. SCHLAEPFER était parvenu 
à prouver une telle utilisation, il y aurait tout de même un changement 
d’affectation avec sa transformation en bureaux pour l’activité électronique de son 
fils. 
 
 
Au surplus, M. SCHLAPEFER se bornait à substituer sa propre appréciation 
à celle de la CMNS, alors que celle-ci avait effectué un examen circonstancié et 
complet, de sorte que son préavis apparaissait pleinement pertinent vu 
l’importance du site en question. En ces circonstances, l’intérêt public à 
l’assainissement ou du moins au maintien du couvert dans son affectation était 
évident. Cette position était en outre conforme à la situation initiale existante, 
puisque cette construction avait été érigée de manière illégale plus de trente ans 
auparavant. 
16) 
Le 24 novembre 2017, a eu lieu un transport sur place, au cours duquel des 
photographies des lieux et bâtiments, en particulier du couvert ou hangar, ont été 
prises. 


- 11/20 - 
A/3213/2016 
 
a. 
M. RICQ a précisé que la demande DD 108'528 portait sur la cour qui serait 
engazonnée, sur la démolition du petit cabanon pour la peinture et sur la 
transformation du couvert. Le matériau de la toiture ne serait pas changé, mais les 
tuiles seraient rénovées et des panneaux photovoltaïques seraient installés. Les 
parois de ce bâtiment seraient en brique, recouverte de crépis, dont la couleur 
serait à déterminer ultérieurement. De l’autre côté, le mur en pierres resterait, mais 
la paroi verticale de planches en bois serait remplacée par de la brique, ainsi que 
des panneaux photovoltaïques. Concernant le cabanon, la partie en bois serait 
enlevée et il y aurait un chemin pour piéton à l’endroit où il y avait déjà un 
passage entre le mur du bâtiment A398 et le mur de pierre. 
 
b. 
Madame Maria-Isabel PUIGVERT, représentant la commune de Carouge, a 
confirmé que cette dernière avait souhaité intervenir dans le cadre de cette 
procédure. L’objectif était d’assainir la cour de la parcelle n° 2'191 et celle de la 
parcelle n° 71. Il était aussi très important que les deux arbres à côté du couvert 
soient maintenus. À cette condition, elle ne s’opposait pas à l’affectation 
artisanale du couvert demandée par M. SCHLAEPFER. 
 
c. 
M. SCHLAEPFER a précisé que la demande DD 108’530 avait également 
été refusée par le DT, refus confirmé par le TAPI dont le jugement faisait l’objet 
d’un recours auprès de la chambre administrative (A/606/2017). Le « dossier 
photographique état existant » daté du 16 octobre 2015 consistait en des 
photographies prises en 2009 après la faillite du dernier locataire. Souhaitant qu’il 
soit statué rapidement dans cette procédure, il n’était pas favorable à ce que 
celle-ci soit liée à celle portant sur la demande DD 108’530. Il a alors produit une 
copie du contrat de bail à loyer du 12 novembre 1973 conclu avec le menuisier en 
question portant sur l’exploitation d’un atelier de charpente, menuiserie et 
ébénisterie à partir du 1er janvier 1974, ainsi qu’un courrier du 8 août 2007 de la 
régie gérante rappelant les conditions de celui-ci et une photographie. 
 
d. 
Selon Mme CHAILLOT-CALAME, le couvert en bois litigieux n’était 
indiqué sous la référence A396 qu’à partir de 1951. Il ne figurait pas sur plan de 
site du Vieux-Carouge car celui-ci ne montrait que les bâtiments sur rue et non sur 
cour. Les assainissements ne visaient pas des bâtiments historiques, mais des 
petits bâtiments artisanaux érigés durant le XXème siècle. En l’occurrence, le 
couvert litigieux n’avait rien d’historique, raison pour laquelle son sort avait été 
distingué de celui des bâtiments A397 et A398. La possibilité de conserver le 
couvert comme local servant les bâtiments A397 et A398 aurait permis de 
décharger l’intérieur de ceux-ci et de mieux préserver leur valeur patrimoniale. 
 
e. 
Madame Sabine PLANCHOT, collaboratrice au SMS, également secrétaire 
de la CMNS, a expliqué que lorsque cette dernière avait rendu son préavis le 
10 février 2016, elle avait tous les éléments cadastraux à sa disposition, de même 
que les photographies prises lors du transport sur place du 2 février 2016. Les 
éléments historiques mentionnés dans le préavis du 10 février 2016, l’étaient 


- 12/20 - 
A/3213/2016 
également dans le rapport historique. Du point de vue de la CMNS, ce couvert 
n’avait aucun intérêt patrimonial. Par le biais du plan de site, le but de la 
commune de Carouge et du DT était de dénoyauter les cours du 
Vieux-Carouge pour les assainir. Le terme « assainir » au sens de l’art. 103 LCI 
signifiait enlever tout ou partie de bâtiment existant dans les cours. L’objectif de 
la CMNS n’était pas nécessairement de détruire le couvert concerné mais d’éviter 
qu’il soit pérennisé. Vu sa taille par rapport aux arbres, il était souhaitable qu’il 
soit réduit. Conscient de la perte potentielle engendrée par rapport au projet 
foncier de M. SCHLAEPFER, le SMS suggérait d’adopter une vision englobant 
les parcelles voisines, en particulier celle du fils, afin d’envisager d’autres 
solutions. 
17) a. 
Dans le délai imparti au 31 janvier 2018 pour donner suite au procès-verbal 
du transport sur place, M. SCHLAEPFER a persisté dans ses conclusions, en 
produisant deux photographies de l’état de l’atelier de menuiserie avant la vente 
des machines par l’office des faillites. Cet atelier servait aujourd’hui de lieu de 
séchage pour son bois de chauffage. 
 
b. 
Le DT a également persisté dans ses conclusions, en apportant des 
précisions concernant le procès-verbal susmentionné. 
 
 
Sur demande du juge délégué, il remettait les plans d’ensemble pour les 
années 1961, 1972 et 2017, lesquels attestaient que certains bâtiments existants 
dans cet îlot avaient depuis lors été démolis. Des copies de l’arrêté du 21 juillet 
1982 approuvant le plan de site du Vieux-Carouge (n° 27'383), du plan de site et 
du règlement de celui-ci (ci-après : règlement Vieux-Carouge) étaient également 
remis. 
18) 
Les parties n’ayant pas formulé d’observations dans le délai imparti, elles 
ont été informées le 16 avril 2018 que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 149 LCI). 
2) 
a. 
Préalablement, le recourant a fait valoir qu’un transport sur place et la tenue 
d’une audience de comparution personnelle étaient nécessaires à l’établissement 
des faits, notamment en raison des perceptions divergentes des parties quant à la 
nature du bâtiment concerné. 


- 13/20 - 
A/3213/2016 
 
 
In casu, un transport sur place a eu lieu le 24 novembre 2017, au cours 
duquel des photographies des lieux et bâtiments ont été prises et les parties ont pu 
s’exprimer. Elles ont derechef pu adresser des observations et confirmer leurs 
conclusions subséquemment. Dans la mesure où il a été donné suite à ces requêtes 
d’instruction, au cours de la procédure, et où la chambre administrative a le même 
pouvoir d’examen que le TAPI, celles-ci sont désormais sans objet. Le dossier 
contient ainsi tous les éléments permettant à la chambre de céans de trancher le 
litige. 
 
b. 
Le recourant se plaint également de ne pas avoir eu connaissance du rapport 
historique du 15 novembre 2015, l’intimé ne pouvant fonder sa décision sur des 
éléments postérieurs. 
 
 
Le droit d’être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) et 41 LPA, 
comprend, en particulier, le droit pour la personne concernée de s’expliquer avant 
qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant 
aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au 
dossier, celui de participer à l’administration des preuves, d’en prendre 
connaissance et de se déterminer à leur propos. En tant que droit de participation, 
le droit d’être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à une 
partie pour qu’elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une 
procédure (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 129 II 497 consid. 2.2 et les références 
citées). 
 
 
En l’occurrence, dans son préavis du 10 février 2016, la CMNS a déjà 
évoqué les éléments historiques principaux relatifs à l’îlot concerné. Le DT en 
avait donc connaissance lors de la prise de sa décision. Il a ensuite joint le rapport 
finalisé en question à sa détermination du 25 novembre 2016, ce document ne 
faisant que détailler les aspects historiques retenus précédemment dans le préavis 
précité. Bien que le TAPI ait informé le recourant que le dossier était à sa 
disposition pour consultation auprès de son greffe, celui-là ne s’est pas manifesté. 
Ainsi, force est de constater que, contrairement aux griefs du recourant, son droit 
d’être entendu a été respecté, sa prétendue ignorance ne pouvant que lui être 
imputable. 
3) 
 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, 
y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions administratives 
n’ont pas la compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée dans le cas d’espèce. 
4) 
 
Le litige porte désormais uniquement sur le refus de l’intimé de délivrer 
l’autorisation de construire DD 108'528-1 au recourant, les parties divergeant sur 
la question de savoir si le bâtiment concerné doit être considéré comme un couvert 


- 14/20 - 
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ou un immeuble aménageable et dans lequel une activité peut être exercée, 
détermination conditionnant l’application de l’art. 103 al. 1 let. b LCI. 
5) 
 a. 
Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans 
autorisation de l’autorité compétente (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur 
l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - RS 700). 
 
b. 
L’art. 22 LAT soumet l’octroi d’une autorisation de construire aux 
conditions que la construction ou l’installation soit conforme à l’affectation de la 
zone et que le terrain soit équipé (al. 2), et réserve les autres conditions posées par 
le droit fédéral et le droit cantonal (al. 3). 
6) 
a. 
En vertu de l’art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans 
y avoir été autorisé, notamment, élever en tout ou partie une construction ou une 
installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un 
garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a), 
modifier même partiellement le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, 
la distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation (let. b), 
démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation (let. c), 
modifier la configuration du terrain (let. d). 
 
b. 
Les 
demandes 
d’autorisation 
sont 
adressées 
au 
département 
(art. 2 al. 1 LCI), qui les soumet, à titre consultatif, au préavis des communes, des 
départements et des organismes intéressés. L’autorité de décision n’est pas liée 
par ces préavis (art. 3 al. 3 LCI). 
7) 
a. 
En matière d’aménagement, les zones à protéger comprennent les localités 
typiques, les lieux historiques et les monuments naturels ou culturels (art. 17 al. 1 
let. c de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - 
RS 700). 
 
 
Les zones protégées constituent des périmètres délimités à l’intérieur d’une 
zone à bâtir ordinaire ou de développement et qui ont pour but la protection de 
l’aménagement et du caractère architectural des quartiers et localités considérés 
(art. 12 al. 5 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
 
 
Dans le canton de Genève, les zones de la Vieille-Ville et du secteur sud des 
anciennes fortifications, du vieux Carouge, les ensembles du XIXème et du début 
du XXème siècle, le secteur Rôtisserie-Pélisserie, ainsi que les villages protégés 
font l’objet de dispositions particulières incluses dans la LCI (art. 28 LaLAT). 
 
 
Est désignée comme zone à protéger au sens de l’art. 17 LAT, la zone du 
vieux Carouge, selon les articles 94 à 104 LCI (art. 29 al. 1 let. e LaLAT). 


- 15/20 - 
A/3213/2016 
 
b. 
L’aménagement et le caractère architectural historique du centre de la ville 
de Carouge (vieux Carouge) doivent être préservés. Les dispositions de la loi sur 
l’énergie du 18 septembre 1986 (LEn - L 2 30) demeurent réservées (art. 94 
al. 1 LCI). L’architecture, notamment le volume, l’échelle, les matériaux et la 
couleur des constructions doivent s’harmoniser avec le caractère du vieux 
Carouge (art. 94 al. 2 LCI). Il en est de même des enseignes, attributs de 
commerce, panneaux, réclames, vitrines mobiles et autres objets soumis à la vue 
du public (art. 94 al. 3 LCI). 
 
c. 
Les demandes d’autorisation, à l’exception de celles instruites en procédure 
accélérée, sont soumises aux préavis de la commune de Carouge et de la CMNS 
(art. 96 al. 1 LCI). Les préavis sont motivés (art. 96 al. 3 LCI). 
 
 
La CMNS est compétente pour donner son avis sur des projets régis par la 
loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 
(LPMNS - L 4 05) ou situés dans des zones protégées (art. 83 et ss LCI ; 
MGC 2005-2006/V A 3505 ; ATA/61/2015 du 13 janvier 2015 consid. 3f). 
 
d. 
Les art. 97 et ss LCI prévoient en outre des dispositions spéciales 
applicables pour la zone du vieux Carouge. 
 
 
À teneur de l’art. 103 al. 1 LCI, en vue de permettre un aménagement 
rationnel (let. a), d’assainir un îlot (let. b), d’améliorer l’aménagement de cours et 
de jardins (let. c), le département peut, sur préavis de la CMNS, subordonner la 
délivrance d’une autorisation de construire ou de transformer à certaines mesures, 
telles que le remaniement parcellaire ou la cession fiduciaire des droits à l’État, 
ainsi que la démolition partielle ou totale de bâtiments, l’exécution de 
terrassements ou la suppression de murs de clôture, de dépôts ou de parcs à 
voitures. 
8) 
a. 
Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des 
départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). 
Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la 
loi ; l’autorité reste libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison 
d’un intérêt public supérieur (ATA/51/2013 du 21 janvier 2013 novembre 2011 et 
les références citées). Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de 
ne pas le minimiser (ATA/417/2009 précité). 
 
b. 
Lorsque la consultation de la CMNS est imposée par la loi, le préavis de 
cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer 
l’autorité de recours (ATA/1214/2015 du 10 novembre 2015). La CMNS se 
compose pour une large part de spécialistes, dont notamment des membres 
d’associations d’importance cantonale, poursuivant par pur idéal des buts de 
protection du patrimoine (art. 46 al. 2 LPMNS). À ce titre, son préavis est 
important (ATA/1214/2015 précité). 


- 16/20 - 
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c. 
Selon une jurisprudence bien établie, la chambre de céans observe une 
certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des 
commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de 
celles-ci (ATA/373/2016 du 3 mai 2016 consid. 9d et les références citées). Les 
autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans 
motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/373/2016 précité). De même, s’agissant des jugements rendus par le 
TAPI, la chambre administrative exerce son pouvoir d’examen avec retenue car 
celui-ci se compose pour partie de personnes possédant des compétences 
techniques spécifiques (ATA/373/2016 précité). 
9) 
a. 
Selon la jurisprudence, le rétablissement d’une situation conforme au droit 
ne peut pas être ordonné si un délai de plus de trente ans s’est écoulé depuis 
l’exécution des travaux non autorisés (ATF 107 Ia 121 = JdT 1983 I 299 
consid. 1). Il serait en effet choquant et contraire à la sécurité du droit que 
l’autorité puisse contraindre un propriétaire, après plus de trente ans, à éliminer 
une situation contraire au droit. Une telle solution doit aussi être écartée pour des 
raisons pratiques, vu la difficulté extraordinaire pour élucider les circonstances de 
fait et de droit existant plus de trente ans auparavant. Une dérogation à ce principe 
peut être admise lorsque le rétablissement d’une situation conforme au droit 
s’impose pour des motifs de police au sens étroit (ATF 107 Ia 121 précité). 
 
b. 
La jurisprudence susmentionnée vise uniquement la question du 
rétablissement d’une situation conforme au droit. Selon le Tribunal fédéral, le fait 
qu’une affectation illégale perdure depuis plus de trente ans sans intervention des 
autorités communales et cantonales – et donc le fait que la prescription trentenaire 
soit acquise – n’a pas pour effet de la rendre licite, mais s’oppose tout au plus à 
une remise en état des lieux (arrêt du Tribunal fédéral 1A.42/2004 du 16 août 
2004 consid. 3.2 confirmant l’ATA/67/2004 du 20 janvier 2004). 
 
c. 
Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une 
mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne 
puissent pas être atteints par une mesure moins incisive. En outre, il interdit toute 
limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci 
et les intérêts publics ou privés compromis (ATF 126 I 219 consid. 2c et les 
références citées). 
 
 
Un ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis de 
construire et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée, n’est pas 
contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l’autorité devant un 
fait accompli doit s’attendre à ce qu’elle se préoccupe davantage de rétablir une 
situation conforme au droit, que des inconvénients qui en découlent pour le 
constructeur (ATF 108 Ia 216 consid. 4 ; ATA/1411/2017 du 17 octobre 2017). 


- 17/20 - 
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d. 
L’autorité renonce à un ordre de démolition si les dérogations à la règle sont 
mineures, si l’intérêt public lésé n’est pas de nature à justifier le dommage que la 
démolition causerait au maître de l’ouvrage ou encore s’il y a des chances 
sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait 
changé dans l’intervalle. Même un constructeur qui n’est pas de bonne foi peut 
invoquer le principe de la proportionnalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_114/2011 
du 8 juin 2011 consid. 4.1 et les références citées ; ATA/1411/2017 précité). 
10) 
La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Le 
juge ne se fonde cependant sur la compréhension littérale du texte que s’il en 
découle sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 137 IV 180 
consid. 3.4). En revanche, lorsque des raisons objectives permettent de penser que 
ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en cause, il y a lieu de 
déroger au sens littéral d’un texte clair (ATF 137 I 257 consid. 4.1) ; il en va de 
même lorsque le texte conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir 
voulus et qui heurtent le sentiment de la justice et le principe de l’égalité de 
traitement (ATF 135 IV 113 consid. 2.4.2). De tels motifs peuvent découler des 
travaux préparatoires, du but et du sens de la disposition, ainsi que de la 
systématique de la loi (ATF 135 II 78 consid. 2.2). Si le texte n’est ainsi pas 
absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de 
rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les 
éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation 
historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles 
elle repose, singulièrement de l’intérêt protégé (interprétation téléologique) ou 
encore de sa relation avec d’autres dispositions légales (interprétation 
systématique ; ATF 136 III 283 consid. 2.3.1). Le juge ne privilégie aucune 
méthode d’interprétation, mais s’inspire d’un pluralisme pragmatique pour 
rechercher le sens véritable de la norme (ATF 139 IV 270 consid. 2.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_839/2015 du 26 mai 2016 consid. 3.4.1). 
11) 
En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle concernée par le projet 
litigieux se situe dans la zone protégée du vieux Carouge, de sorte que les 
dispositions spécifiques des art. 94 ss LCI lui sont applicables. 
 
 
Tirant argument du fait que tous les préavis demandés étaient favorables, à 
l’exception de celui de la CMNS, le recourant fait valoir que le bâtiment litigieux 
ne saurait être considéré comme une « construction de pacotille ». L’art. 103 
al. 1 LCI serait appliqué à tort, faute de changement d’affectation puisqu’il 
s’agirait d’y prévoir un atelier d’électronique pour son fils et non pas des locaux 
administratifs. Vu le principe de la proportionnalité, l’intérêt public devrait céder 
le pas devant son intérêt privé quant à la destination et à l’affectation des locaux, 
la garantie de la propriété et la protection de la situation acquise depuis plus de 
trente ans. 


- 18/20 - 
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Il est vrai qu’hormis la CMNS, toutes les instances appelées à préaviser le 
projet litigieux s’y sont montrées favorables. Plusieurs d’entre elles, dont en 
particulier la DGAN et la commune de Carouge, ont cependant posé des 
conditions précises à leur aval. Tout d’abord, toutes deux s’accordent sur le fait 
que des travaux de grande importance ne peuvent pas avoir lieu à proximité 
immédiate des platanes centenaires, sous peine de risquer de porter atteinte à leur 
survie. Cette approche exclut d’emblée certains types d’aménagements pouvant 
nécessiter des fondations plus importantes que celles soutenant la structure 
actuelle. Puis, la commune de Carouge a expressément conditionné son accord à 
celui de l’OPS, une exécution respectueuse du patrimoine, en concertation avec 
celui-ci et la CMNS étant requise. Ainsi, faute de préavis favorables de ces deux 
instances, l’aval de la commune de Carouge ne saurait être considéré comme 
pleinement accordé. 
 
 
En se fondant sur les éléments constatés sur place le 2 février 2016, en 
présence du recourant et de son architecte, ainsi que sur l’évolution historique de 
cet îlot, la CMNS, appelée à se prononcer obligatoirement, est parvenue à la 
conclusion que la construction litigieuse devait être considérée comme un 
« couvert », appellation reçue depuis son édification illicite, sa seule vocation 
étant alors de protéger le bois utilisé pour l’activité de la menuiserie. Sur la base 
de l’art. 103 al. 1 LCI, il devait donc être maintenu en tant que tel, cette approche 
étant également justifiée par la proximité immédiate des deux platanes centenaires 
à préserver. Compte tenu de la garantie de la situation acquise, un aménagement 
d’une surface très réduite, détachée de la charpente, pour l’installation de locaux 
techniques/sanitaires en lien avec les aménagements prévus sur les bâtiments 
A397 et A398 (demande DD 108'530) était admissible. Cette position défavorable 
au projet du recourant tel que soumis a ensuite été confirmée par le SMS. Ce 
dernier a précisé la situation en exposant l’alternative suivante : soit la cour était 
assainie au sens de l’art. 103 al. 1 let. b LCI et le couvert entièrement supprimé ; 
soit le couvert était conservé dans son affectation, à l’exception de l’aménagement 
autorisé par la CMNS. Cette seconde possibilité tient précisément compte de la 
durée de l’existence de la construction en cause, en dépit de son illicéité 
originelle, laquelle n’est pas contestée. En effet, si la démolition de celle-ci ne 
pouvait pas être ordonnée, son réaménagement pouvait en revanche être refusé. La 
prescription trentenaire ne permettait pas au propriétaire d’aller au-delà de la 
simple absence de démolition car la construction et/ou son affectation étaient 
illicites puisque non-autorisées. Ainsi, les instances spécialisées en matière de 
protection du patrimoine ne se sont à juste titre pas limitées à une démolition du 
couvert. Par ailleurs, force est de constater que la demande d’autorisation de 
construire DD 108'528 ne vise pas une simple rénovation du bâtiment concerné, 
mais une profonde modification de celui-ci. 
 
 
Concernant l’application de l’art. 103 al. 1 LCI, il ressort clairement du 
texte même de cette disposition, soit notamment des termes « à certaines mesures, 


- 19/20 - 
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telles que », que le législateur n’a pas entendu établir une liste exhaustive des 
moyens à disposition de l’intimé ou de la CMNS, mais en fournir des exemples. 
De plus, la prise de telles mesures ne dépend pas d’un maintien ou d’un 
changement d’affectation. Par conséquent, les autorités précitées avaient bel et 
bien la compétence d’admettre un aménagement limité impliquant le maintien de 
l’affectation du bâtiment visé. Au demeurant, le recourant considérant désormais 
qu’il n’y aurait effectivement pas de changement à cet égard dans la mesure où 
son fils continuerait à utiliser cet emplacement comme atelier d’électronique, il 
n’apparaît pas non plus que la position de la CMNS soit inadaptée sous cet angle. 
 
 
Au vu de ce qui précède, force est de constater que les premiers juges ont à 
bon droit retenu qu’en se fondant sur les préavis obligatoires, revêtant un caractère 
déterminant, de la CMNS et du SMS, seules instances à même de se prononcer sur 
les questions d’ordre patrimonial, et compte tenu du fait que l’acquisition de la 
prescription trentenaire concernant une construction illicite ne permet pas en tant 
que telle un changement ou une intensification de l’affectation, ni une nouvelle 
construction différente de celle existante, l’intimé n’avait pas abusé de son 
pouvoir d’appréciation. 
12) 
En tout point infondé, le recours doit être rejeté. 
13) 
Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge du 
recourant (art. 87 al. 1 LPA), et il ne lui sera pas alloué d’indemnité de procédure 
(art. 87 al. 2 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 9 mars 2017 par Monsieur Jean-Daniel 
SCHLAEPFER contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
8 février 2017 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge de Monsieur Jean-Daniel SCHLAEPFER un émolument de 
CHF 1'500.- ; 


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A/3213/2016 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Monsieur Jean-Daniel SCHLAEPFER, au département 
du territoire - OAC, à la Commune de Carouge, ainsi qu’au Tribunal administratif de 
première instance. 
Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Krauskopf, M. Pagan, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
 
S. Hüsler Enz 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Payot Zen-Ruffinen 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :