ge_gerichte · JTAPI/261/2025 · 2025-03-13 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/627/2023 LCI 
JTAPI/261/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 13 mars 2025 
 
dans la cause 
 
Madame A______, Madame B______ et Monsieur C______, Madame D______ et 
Monsieur E______, Madame F______ et Monsieur G______, Madame H______ et 
Monsieur I______, Madame J______, Madame K______, Madame L______ et 
Monsieur M______, Monsieur N______, Monsieur O______, Madame P______, 
Madame Q______, Monsieur R______, Monsieur S______, Madame T______, 
Monsieur U______, Monsieur V______, Madame W______ et Monsieur X______, 
Madame Y______, Monsieur Z______, Madame AA_____, Monsieur AB_____, 
Madame AC_____, Madame AD_____, Monsieur AE_____, Madame AF_____, 
Madame AG_____, Monsieur AH_____, Madame AI_____ et Monsieur AJ_____, 
Monsieur AK_____ et Madame AL_____ et Monsieur AM_____, représentés par Me 
Philippe MULLER, avocat, avec élection de domicile 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
Monsieur AN_____, représenté par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de domicile 
 


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A/627/2023 
EN FAIT 
1. 
Monsieur AN_____ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de 
AO_____ (ci-après : la commune), d’une surface de 5’238 m2, à l’adresse chemin 
AP_____ 2______ sur laquelle sont édifiés une villa contiguë d’une surface de 114 m2, 
un garage de 11 m2, ainsi qu’une véranda de 18 m2. 
Cette parcelle, située en zone 5, était grevée, sur toute sa surface, d’une servitude de 
« restriction au droit de bâtir » inscrite le ______ 1983 en faveur de l’État de Genève 
(ID 3______) ; cette servitude a été radiée le ______ 2020. 
2. 
La parcelle n° 1______ est issue du morcellement de l’ancienne parcelle d’origine 
n° 4______, d’une surface totale de 30’033 m2 (tableau de mutation n° 5______ du 10 
décembre 1982), laquelle a fait l’objet de plusieurs divisions parcellaires successives. 
3. 
Dans les années 1980, plusieurs lotissements de villas ont été réalisés sur le périmètre 
de la parcelle d’origine précitée. Elles ont fait l’objet des autorisations de construire 
suivantes : 
- 
Ilot 1 : DD 6______ du ______ 1981 (parcelle d’origine n° 4______) – 
construction de 7 villas en ordre contigu et garages, dont la villa de M. AN_____ ; 
- 
Ilot 2 : DD 7______ du ______ 1983 (parcelle d’origine n° 4______) – 
construction de 6 villas en ordre contigu et garages ; 
- 
Ilot 3 : DD 8______ du ______ 1985 (ancienne sous-parcelle n° 9______) – 
construction de 6 villas en ordre contigu et garages ; 
- 
Ilots 4 et 5 : DD 10_____ du ______ 1985 (ancienne sous-parcelle n° 11_____A) 
– construction de 14 villas contigües et garages ; 
- 
Ilot 6 : DD 12_____, DD 13_____, DD 14_____ – année 1983 ; DD 15_____, DD 
16_____ – année 1984 ; DD 17_____ – année 1985 – construction de villas 
individuelles et garages (anciennes sous-parcelles nos 4______I, 4______K, 
4______L, 4______M, 4______N, 4______O et 4______P). 
4. 
Madame A______, Madame B______ et Monsieur C______, Madame D______ et 
Monsieur E______, Madame F______ et Monsieur G______, Madame H______ et 
Monsieur I______, Madame J______, Madame K______, Madame L______ et 
Monsieur M______, Monsieur N______, Monsieur O______, Madame P______, 
Madame Q______, Monsieur R______, Monsieur S______, Madame T______, 
Monsieur U______, Monsieur V______, Madame W______ et Monsieur X______, 
Madame Y______, Monsieur Z______, Madame AA_____, Monsieur AB_____, 
Madame AC_____, Madame AD_____, Monsieur AE_____, Madame AF_____, 
Madame AG_____, Monsieur AH_____, Madame AI_____ et Monsieur AJ_____, 
Monsieur AK_____ et Madame AL_____ et Monsieur AM_____ sont propriétaires de 
parcelles comprises dans le périmètre de l’ancienne parcelle d’origine, toutes situées à 
proximité de la parcelle n° 1______. 


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Ils sont également copropriétaires avec M. AN_____ de la parcelle 18_____ de la 
commune, d’une surface de 3’637 m2, qui constitue le chemin AP_____ et une partie 
du chemin AQ_____, et est une dépendance des différentes parcelles du quartier. Selon 
l’extrait du registre foncier, cette dépendance a été créé le 30 juin 1983 et M. AN_____ 
est en copropriétaire à hauteur de 1/33ème. 
5. 
Le 6 janvier 2022, par l’intermédiaire de leur mandataire, AR_____ SA et M. AN_____ 
ont déposé une requête en autorisation de construire auprès du département du territoire 
(ci-après : DT ou le département) portant sur la construction d’un habitat groupé de 12 
appartements (29.6% THPE), l’abattage d’arbres, la production de chaleur et une 
climatisation de confort sur la parcelle n° 1______ (DD 19_____). 
Plusieurs documents étaient joints à cette demande, notamment : 
- 
un projet de mutation parcellaire 20_____ établi par AS_____ SA prévoyant la 
division de la parcelle n° 1______ en trois nouvelles parcelles, soit les parcelles nos 
21_____ (1______A) d’une surface de 759 m2, accueillant la villa existante, 
40_____ (1______B) d’une surface de 2’392 m2 et 22_____ (1______C) d’une 
surface de 2’106 m2, sur laquelle serait érigé le bâtiment projeté ; 
- 
un calcul détaillé des surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) du projet et des 
constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) ; 
- 
un plan de la villa existante daté du 3 janvier 2022 et le calcul de la surface de 
terrain liée à la villa, à savoir 73.8 m2 pour le rez et 80.9 m2 pour l’étage, soit un 
total de 155 m2, pour une surface de terrain nécessaire de 620 m2 ; 
- 
un courrier de l’office du registre foncier du 15 juin 2020 confirmant la radiation 
de la servitude de restriction au droit de bâtir grevant la parcelle n° 1______. 
6. 
Dans le cadre de l’instruction de la requête, les préavis suivants ont notamment été 
recueillis : 
- 
le 17 janvier 2022, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a rendu un 
préavis favorable avec dérogation selon l’art. 8 let. a du règlement relatif aux places 
de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP – L 5 05.10) et sous 
condition que les stationnements vélos soient tous couverts et sécurisés, avec le 
souhait qu’un confort supplémentaire puisse être apporté en ajoutant la possibilité 
de rechargement des batteries pour les vélos électriques ; 
- 
le 20 janvier 2022, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEn) a émis un 
préavis favorable sous conditions ; 
- 
le 2 février 2022, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-
après : SABRA) a émis un préavis favorable sous conditions ; 
- 
le 2 mars 2022, la commune a émis un préavis défavorable. Dans l’attente des 
conclusions de l’étude stratégique de la zone 5, permettant de définir un 
développement cohérent et qualitatif de la zone 5, et par souci d’égalité de 
traitement, elle décidait de préaviser défavorablement toute demande d’autorisation 


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de construire en zone villa ; elle s’engageait à définir au plus vite les principes 
directeurs de ce secteur. 
Concernant les droits à bâtir, la parcelle avait fait l’objet d’une demande 
d’autorisation de construire en 2020 (DD 23_____) sous réserve d’une dérogation 
à l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) pour une densité de 0.6 : ce projet avait été refusé par le conseil 
municipal le 14 septembre 2020. Dans le cadre de ladite demande, un calcul des 
droits à bâtir avait été admis par l’office des autorisations de construire (ci-après : 
OAC) tenant compte du report des droits à bâtir sur les parcelles voisines. Le 
potentiel de 0.6 pour une parcelle de plus de 5’000 m2 avait donc été rabaissé à une 
densité admissible de 0.4. Elle considérait que cet état de fait n’avait pas changé et 
qu’un calcul similaire devait être fait, et donc qu’une dérogation devait être 
demandée. Elle n’avait pas reçu de réponse de l’OAC suite à son courrier du 15 
février 2022 à ce sujet. 
Concernant l’abattage d’arbres, le projet en prévoyait 17, soit trois de plus que dans 
le cadre du premier projet, alors même que le volume construit était largement 
réduit : elle jugeait ce nombre excessif. 
Enfin, le chemin d’accès à la parcelle était sous-dimensionné en regard de 
l’augmentation de la circulation qu’impliquait le projet. La gestion de la circulation 
engendrée par le chantier (poids-lourds) était également problématique. Par 
ailleurs, le chemin d’accès et les canalisations de raccordement aux différents 
réseaux étaient situés sur la parcelle 18_____, copropriété de l’ensemble des 
parcelles voisines : un accord de ces derniers était donc nécessaire pour toute 
intervention sur la parcelle. 
Elle a rendu un second préavis défavorable le 22 septembre 2022, maintenant sa 
position et ses remarques, mais indiquant, concernant les droits à bâtir, qu’un 
engagement de report des droits à bâtir des parcelles nos 21_____ et 40_____ sur la 
parcelle n° 22_____ devait impérativement être ancré afin que ce report soit inscrit 
au registre foncier. 
- 
le 6 septembre 2022, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a émis un préavis 
favorable sous conditions ; 
- 
le 6 septembre 2022, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN) a émis un préavis liant relatif aux arbres hors forêt favorable sous 
conditions. L’abattage de 17 arbres était autorisé, avec une replantation d’arbres 
pour un montant d’au moins CHF 110’000.-, le projet de replantation devant lui 
être soumis pour accord préalable. L’accord du propriétaire était réservé. 
Le même jour, il a rendu un second préavis favorable aux conditions que le préavis 
liant soit respecté, que toutes les précautions nécessaires soient prises pour protéger 
valablement les arbres maintenus et que le tracé piétons soit conforme au plan du 
rez-de-chaussée et préserve le terrain naturel ; 


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- 
le 9 septembre 2022, la commission d’architecture (ci-après : CA) a émis un préavis 
favorable sans observations ; 
- 
le 17 octobre 2022, après avoir requis des modifications du projet et la production 
de pièces complémentaires, la direction des autorisations de construire (ci-après : 
DAC) a émis un préavis favorable sans observation. S’agissant du calcul du rapport 
des surfaces, le préavis retenait (sans considération des futures divisions 
parcellaires) une surface de 5’257 m2 pour la parcelle n° 1______ et de 110 m2 pour 
la parcelle 18_____ (1/33), soit un total de 5’367 m2 ; une SBP pour la villa 
existante de 154.55 m2 et 619 m2 de terrain nécessaire (25 %), soit 4’748 m2 
disponibles [5’367 – 619]) ; une SBP hors-sol de 1’403.5 m2, soit un rapport de 
29.6 % THPE (1’403.5 / 4’748) ; une SBP en sous-sol de 250.5 m2, soit un rapport 
de 5.2 % (250.5 / 4’748). Concernant les CDPI, elle restait dans l’attente du 
nouveau calcul du mandataire ; 
- 
le 1er novembre 2022, la police du feu a émis un préavis favorable sous conditions. 
7. 
Par plis des 7 et 26 février et 9 novembre 2022, certains propriétaires voisins, dont les 
recourants à la présente procédure, ont déposé des observations auprès du département, 
indiquant s’opposer au projet en raison de son caractère démesuré et surdimensionné, 
de son architecture en rupture avec le caractère du quartier, du morcellement prévu qui 
permettrait, en cas de nouvelle construction, de densifier sans avoir à obtenir l’accord 
de la commune, des problèmes d’accès et de stationnement, en particulier du nombre 
de places de parking insuffisant, de la problématique de la gestion des déchets, de 
l’abattage d’arbres, de l’absence d’accord des copropriétaires pour le raccordement des 
canalisations et de l’incompatibilité du projet avec le règlement de copropriété. 
8. 
Le 21 novembre 2022, M. AN_____ a signé deux engagements concernant le report 
des droits à bâtir des parcelles n° 21_____ (réduction de 2’392 m2 au profit de la 
parcelle n° 22_____) et n° 40_____ (réduction de 140 m2 au profit de la parcelle n° 
22_____). Les engagements mentionnaient que ces restrictions de droit public feraient 
l’objet de mentions inscrites au registre foncier, en application de l’art. 153 LCI. 
9. 
Le 16 janvier 2023, l’OAC a adressé un courrier à la commune en réponse à son préavis 
négatif du 22 septembre 2022. Il relevait que le projet portait sur la construction d’un 
habitat groupé proposant un très haut standard énergétique et présentant un indice 
d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 29.5%, de sorte que seul l’art. 59 al. 1 LCI devait 
être mis en œuvre. La commune ne pouvait donc pas se prévaloir de la stratégie 
territoriale qu’elle souhaitait mettre en œuvre, aucune dérogation n’étant sollicitée. 
S’agissant de la question du report des droits des parcelles nos 21_____ et 40_____ sur 
la parcelle n° 22_____, deux engagements avaient été signés par le propriétaire. 
Concernant l’abattage d’arbres et l’accès à la parcelle, l’OCAN et l’OCT avaient 
préavisé favorablement le projet. Enfin, les questions de servitudes relatives au chemin 
d’accès et aux canalisations relevaient du droit privé. 


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10. 
Par décision du ______ 2023, le département a délivré l’autorisation de construire 
sollicitée, laquelle a été publié dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO) du 
même jour. 
Cette autorisation était assortie d’une condition sous chiffre 15 prévoyant que le tableau 
de mutation définitif relatif à la division des parcelles devait parvenir au département 
avant l’ouverture du chantier. 
11. 
Par acte du 15 février 2023, M. et Mme I______ (ci-après : les recourants) ont recouru 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre 
cette autorisation, concluant à son annulation. Cette cause a été ouverte sous le numéro 
A/627/2023. Ils ont produit un chargé de pièces. 
Ils s’opposaient à l’ouverture du chemin privé situé sur parcelle 18_____ pour y enfuir 
des canalisations, n’ayant pas été consultés en tant que copropriétaires. 
Le nombre de places de parking était insuffisant, ce qui aura pour effet un report sur 
les places « visiteurs » actuelles, ce qu’ils ne pouvaient accepter. 
Le chemin privé ne pouvait servir de voie d’accès, la proportion dont M. AN_____ en 
était copropriétaire ne pouvant lui permettre d’imposer au reste des copropriétaires le 
passage de tant de voitures supplémentaires. De plus, à l’entrée du chemin, il y avait 
un virage à gauche sans visibilité et le nombre d’accrochages risquait d’augmenter. 
Enfin, aucun trottoir n’existait ni ne pouvait être créé. 
Rien n’avait été prévu pour le ramassage hebdomadaire des déchets de jardin et celui, 
mensuel, des encombrants, ce qui était une erreur. 
La pratique de l’OCAN concernant l’abattage des arbres et la replantation d’autres leur 
paraissait légère et condescendante au vu de l’urgence climatique. 
Une division parcellaire de la parcelle n° 1______ en trois parcelles nos 21_____ (759 
m2), 24______ (2’392 m2) et 22_____ (2’106 m2) était projetée. Le futur bâtiment se 
situerait sur la parcelle n° 22_____ ; si la construction était conforme à un très haut 
standard énergétique, la SBP ne pouvait s’élever qu’à 642.90 m2 alors que le projet en 
prévoyait 1’402 m2, soit plus du double de ce qui était autorisable. Par ailleurs, si la 
division parcellaire n’avait pas lieu, l’addition de l’ensemble des surfaces des CDPI 
s’élevait à 181.29 m2, ce qui n’était pas réglementaire. 
Enfin, la police du feu avait rendu un préavis défavorable. 
Ils renvoyaient au surplus à leur courrier du 7 février 2022 au département. 
12. 
Par acte du même jour, Mme A______, Mme et M. C______, Mme et M. E______, 
Mme et M. G______, Mme et M. I______, Mme J______, Mme K______, Mme et 
M. M______, M. N______, M. O______, Mme P______, Mme Q______, M. 
R______, M. S______, Mme T______, M. U______, M. V______, Mme et M. 
X______, Mme Y______, M. Z______, Mme AA_____, M. AB_____, Mme 
AC_____, Mme AD_____, M. AE_____, Mme AF_____, Mme AG_____, 
M.AH_____, Mme et M. AJ_____, M. AK_____ et Mme et M. AM_____ (ci-après : 


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les recourants) ont également interjeté recours, sous la plume de leur conseil, à 
l’encontre de cette décision, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. 
Cette cause a été ouverte sous le numéro A/674/2023. Ils ont produit un chargé de 
pièces. 
La division parcellaire envisagée n’était pas justifiée par les circonstances au regard de 
l’état du foncier. Elle ne résultait pas d’un besoin inhérent au projet mais uniquement 
de l’intention des requérants de multiplier les CPDI de manière purement artificielle. 
Dès lors que la plus grande des futures parcelles était vierge de construction comportant 
des droits à bâtir, - abstraction faite des CDPI -, les requérants et/ou futurs propriétaires 
pourraient fort bien tenter de diviser une nouvelle fois cette future parcelle pour gagner 
des surfaces de CDPI : il pourrait en résulter un gain de 91 m2. La DAC ne s’était du 
reste par prononcée sur les CDPI et, vu ses préavis, n’avait pas eu connaissance du 
projet de division parcellaire. 
Ils peinaient à saisir les motifs jugés suffisants par l’OCT pour octroyer une dérogation 
fondée sur l’art. 8 let. a RPSPF. Les enjeux environnementaux s’inscrivaient en 
contrariété avec l’abattage d’arbres impliqué par le projet. Par ailleurs, le périmètre 
était mal desservi par les transports en commun. Dès lors, les habitants des futurs 
logements opteraient bien plus volontiers pour la voiture que la mobilité douce, avec 
comme conséquence, notamment, le risque qu’ils se garent à des emplacements non 
prévus à cet effet. C’était donc à tort que l’OCT avait accordé une dérogation. 
Selon l’autorisation, l’installation de quatre pompes à chaleur (ci-après : PACs) était 
projetée sur la toiture du futur bâtiment. Si certes l’étude acoustique concluait que les 
exigences de l’OPB étaient respectées et que le SABRA s’était prononcé 
favorablement, il n’en demeurait pas moins qu’aucune variante à leur emplacement en 
toiture n’avait été envisagée. Ils ignoraient pourquoi leur installation en sous-sol 
n’avait, par exemple, pas été envisagée: l’endroit le moins bruyant n’avait ainsi pas été 
choisi. Le principe de prévention avait dès lors été violé. 
Le projet était d’une envergure non négligeable, avec douze logements et douze places 
de stationnement, ce qui engendrerait un accroissement de la circulation. Le chemin 
AP_____ était exigu et le croisement y était difficile. L’entrée sur la parcelle n° 
1______ s’effectuerait pour ainsi dire sur un angle droit sur ledit chemin dont la 
configuration n’était pas adaptée, ce chemin étant étroit et le quartier accueillant déjà 
des lotissements densifiés. Ceci impliquait des conséquences non négligeables pour 
eux en termes d’accessibilité et de sécurité. La décision violait dès lors l’art. 14 LCI. 
Enfin, les exigences prévues à l’art. 62 al. 1 du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01) en 
matière de gestion des déchets n’étaient pas respectées et la commune ne s’était pas 
prononcée à ce sujet. 
13. 
M. AN_____ (ci-après : l’intimé), sous la plume de son conseil, s’est déterminé sur les 
recours par deux écritures séparées du 25 avril 2023. Il concluait à leur rejet sous suite 
de frais et dépens. Il a produit deux chargés de pièces. 


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La condition n° 15 de l’autorisation prévoyait que le tableau de mutation définitif relatif 
à la division des parcelles devrait parvenir au département avant l’ouverture du 
chantier. Par conséquent, les conditions pour que les futures parcelles soient prises en 
considération individuellement pour le calcul des CDPI étaient remplies, 
conformément à la pratique du département. Les recourants lui faisaient par ailleurs un 
procès d’intention en imaginant qu’il allait procéder à des divisons parcellaires en 
cascade dans le seul but de construire d’innombrables CDPI. Enfin, la DAC avait rendu 
un préavis favorable le 23 août 2022. 
Le DT avait suivi le préavis de l’OCT qui se prononçait en faveur d’une dérogation sur 
le nombre de places de parking. Elle avait été accordée en raison des enjeux 
environnementaux et de la proximité des transports en commun : elle était justifiée. Il 
était piquant de constater que les recourants se plaignaient d’un côté de la réduction du 
nombre de places de parking et en même temps du nombre excessif des véhicules 
impliqués dans le projet. 
Le bruit émis par les PACs respectait les valeurs de planification fixées par l’OPB. Il 
ressortait de l’étude acoustique que les niveaux sonores estimés aux points d’immission 
ne devraient pas émarger significativement du bruit de fond d’émission : il n’y avait 
dès lors aucune raison de chercher d’autres emplacements. Les recourants ne 
démontraient nullement être atteints par les bruits des PACs. Le SABRA avait par 
ailleurs rendu un préavis favorable. Le principe de prévention était parfaitement 
respecté. 
Les recourants motivaient une violation de l’art. 14 LCI notamment par les difficultés 
de circulation déjà subies en lien avec les véhicules circulant sur le chemin AP_____. 
Or, ces allégations ne reposaient que sur des conjectures et n’étaient pas étayées. Ils 
n’avaient pas un droit acquis à ce que la fréquentation de la route demeurât comme elle 
l’était. Il n’y avait ainsi aucun motif pour remettre en cause le préavis de l’OCT, lequel 
avait été suivi par le département dans sa décision. 
La commune avait indiqué, par courriel du 4 février 2020 à son mandataire qu’il n’était 
pas nécessaire de prévoir des bacs roulant pour la collecte des ordures ménagères, 
celles-ci pouvant être déposées dans le conteneur dédié situé en bordure du parc 
AU_____. Les déchets de jardin pouvaient être déposés aux points de récupération 
équipés de bennes dédiées à ce type de déchets et il en allait de même pour les 
encombrants. 
L’abri à vélos ne se situait aucunement dans le domaine vital d’un arbre et l’accès 
piétons devait, selon le préavis de l’OCAN, préserver le terrain naturel ; les critiques 
toutes générales des recourants à ce sujet devaient être écartées. Les recourants 
n’expliquaient par ailleurs nullement pour quelles raisons l’OAC aurait abusé de son 
pouvoir d’appréciation en considérant que les abattages requis étaient justifiés ; un 
projet chiffré de replantation devait être soumis à l’OCAN avant l’abattage. 
La police du feu avait rendu un préavis favorable contrairement à ce que soutenaient 
les recourants. 


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Concernant le rapport des surfaces, l’IUS admissible était de 30% : le projet le 
respectait. 
La CA avait rendu un préavis favorable et n’avait pas considéré que l’esthétique 
architecturale du projet contreviendrait à l’art. 15 LCI. Cette esthétique avait de plus 
fait l’objet d’une réflexion tenant compte des ensembles bâtis du secteur. Les 
recourants se contentaient de substituer leur propre appréciation celle de la CA. 
Les droits à bâtir de la parcelle n° 24_____ seraient intégralement transférés à la 
parcelle n° 22_____, de sorte qu’en l’état actuel de la législation, aucune construction 
disposant de SBP ne pourrait être érigée sur la parcelle n° 40_____. Un accord de la 
commune n’était ainsi pas nécessaire. 
Enfin, le grief relatif à l’éventuelle nécessité d’un accord des copropriétaires de la 
parcelle 18_____ pour le raccordement était une question relevant du droit privé 
exorbitant à la présente procédure. Il en allait de même s’agissant de la prétendue 
violation du règlement de copropriété de la parcelle 18_____. 
14. 
Le département s’est prononcé sur les recours par deux écritures distinctes du 8 mai 
2023, concluant à leur rejet. Il a produit son dossier. Il sollicitait la jonction des causes. 
Il n’avait pas demandé l’accord des copropriétaires de la parcelle n°18_____ – 
dépendance de la parcelle n° 1______ - pour le raccordement des canalisations, car 
cette question ressortait du droit privé et elle n’était pas de la compétence du tribunal. 
L’OCT avait préavisé favorablement le projet et octroyé la dérogation selon l’art. 8 al. 
2 let. c RPSFP, justifiant la baisse du nombre de places par la proximité des transports 
en commun et les enjeux environnementaux, dont notamment l’abattage d’arbres 
supplémentaires. L’offre en matière de transports en commun existait et favoriser la 
mobilité douce était un enjeu environnemental. L’éventuelle problématique du parking 
sauvage ne faisait par ailleurs pas partie de l’objet du recours. 
Le projet était conforme aux normes applicables au régime de la zone et l’OCT avait 
estimé, dans son préavis, que le trafic induit par les habitants des futurs logements ne 
remettait pas en question l’accès qui desservait le projet et que le dimensionnement du 
chemin d’accès n’était pas problématique. En effet, le chemin AP_____ avait une 
largeur de 4 m, de sorte que les croisements y étaient aisément possibles. De plus, 
l’entrée prévue pour les places de stationnement extérieures était suffisante et 
l’ouverture plus large qu’un angle à 90°, ce qui permettaient aux véhicules de circuler 
et de se croiser. Le chemin existant ne prévoyait par ailleurs pas de trottoir. Quoi qu’il 
en soit, la source du grief ne trouvait pas son origine dans la construction autorisée mais 
de part une situation préexistante. Enfin, l’accord entre copropriétaires relevait d’un 
grief exorbitant à la cause. La décision fondée sur le préavis de l’OCT devait être 
confirmée sur ce point. 
Le projet prévoyait deux emplacements alternatifs favorables pour la collecte des 
déchets. En tous les cas, les craintes des recourants n’étaient pas fondées sachant que 
c’était la commune qui fixait l’emplacement souhaité des déchets pour leur levée. 


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L’OCAN avait instruit le projet de manière conforme aux prescriptions légales qui 
imposait une mesure compensatoire, laquelle conditionnait l’autorisation. Il avait 
préavisé favorablement le projet à la condition de la replantation d’arbres pour 
CHF 110’000.-. Des conditions avaient également été mises s’agissant du 
cheminement piétonnier. Toutes les conditions avaient été reprises dans l’autorisation. 
Les recourants tentaient simplement de remettre en cause la pratique de l’OCAN. Il n’y 
avait aucun motif de s’écarter du préavis de ce dernier. 
La division parcellaire n’ayant pas été exécutée, il n’avait pas été tenu compte du projet 
de mutation pour le calcul des rapports de surface des futurs immeubles, mais 
uniquement de l’état parcellaire existant. Le calcul de la SBP du projet pouvait se faire 
en application de l’art. 59 al. 1 LCI, dès lors que la future construction se situait en 
zone 5. La SBP hors sol autorisée se montait à 1’403.50 m2 et celle du sous-sol à 250.50 
m2. Par ailleurs, la construction projetée respectait un standard de très haute 
performance énergétique (THPE). Le rapport de surface pouvait donc être porté à 
29.6 %, ce qui était inférieur à la limite des 30 % autorisés pour une construction de 
standard THPE. 
Conformément à la directive n° 024-v7 relative aux CDPI du 3 février 2014 dans la 
version du 9 mars 2021 (ci-après : la directive n° 024-v7 ), il avait été tenu compte dans 
le calcul des CDPI de la division parcellaire ; l’autorisation de construire prévoyait au 
titre de conditions que le tableau de mutation définitif devrait parvenir au département 
avant l’ouverture du chantier. Selon les calculs du mandataire dans le plan du 18 août 
2022, les calculs étaient corrects. Par ailleurs, l’engagement du requérant du 21 
novembre 2022 confirmait que la totalité des droits à bâtir de la future parcelle n° 
40_____ avait été transférée à la parcelle n° 22_____ dans le cadre de la DD 19_____ : 
les droits à bâtir de la future parcelle n° 40_____ étaient donc épuisés : cette restriction 
sera inscrite au registre foncier. 
La police du feu avait rendu un préavis favorable à la condition notamment que l’accès 
aux engins d’incendie et de secours soit garanti en tout temps. 
Enfin, il ressortait du préavis du SABRA du 2 février 2022 que l’étude acoustique 
concernant les PACs montrait que les exigences légales sonores étaient respectées et 
que les valeurs de planification devaient être respectées. De plus, la parcelle des 
recourants la plus proche se situait à 114 m de l’emplacement des PACs : les 
éventuelles nuisances seraient alors faibles. Au surplus, la variante proposée par les 
recourants induirait des coûts supplémentaires tels qu’elle ne saurait être 
économiquement supportable. 
15. 
Par décision du 12 mai 2023 (DITAI/216/2023), le tribunal a joint les causes 
A/627/2023 et A/674/2023 sous le numéro de cause A/627/2023. 
16. 
Le 12 juin 2023, tous les recourants, sous la plume de leur conseil, ont répliqué, 
maintenant leurs conclusions. 
Le département avait fait radier la servitude de non bâtir grevant la parcelle n° 1______ 
(ancienne sous-parcelle n° 4______G) – cette parcelle ayant été vidée de ses droits à 


- 11/28 - 
A/627/2023 
bâtir au profit des parcelles voisines lors de la construction des six îlots de villas sur la 
parcelle d’origine n° 4______, avec un IUS de 0.2 – sans pour autant solliciter 
l’inscription d’une mention en lieu et place. Toutefois, cette omission n’aurait pas dû 
porter à conséquence puisque l’existence d’une cession de droits à bâtir ne dépendait 
pas de son inscription au registre foncier. Dès lors, comme un IUS de 0.2 avait déjà été 
utilisé et le projet présentant un IUS de 0.3, l’IUS final serait de 0.5, et aurait donc dû 
faire l’objet d’une dérogation au sens de l’art. 59 al. 4 LCI. Le projet créait donc une 
surdensification du périmètre qui leur portait préjudice dans la mesure où cette dernière 
les privait d’un potentiel constructible. 
Compte tenu de la mauvaise qualité du réseau de transports collectifs dans le secteur, 
les futurs habitants opteraient pour la voiture plutôt que pour d’autres formes de 
mobilité, et ce indépendamment de nombre de places de stationnement prévu par le 
projet. Par ailleurs, en raison de leur nombre insuffisant, ces derniers n’auraient d’autre 
choix que de se garer à des emplacements non prévus à cet effet. Le risque de parking 
sauvage et de nuisances engendrées de ce fait n’était donc pas négligeable. Concernant 
les places de vélos, outre d’être situées loin de l’entrée de l’immeuble, seules 10 
seraient couvertes et leur surface était inférieur à 2 m, ce qui était contraire aux 
prescriptions de l’art. 5 al. 9 RPSFP et au préavis de l’OCT du 17 janvier 2022, à teneur 
duquel tous les stationnements vélos devaient être couverts. En outre, l’agrandissement 
de l’abri n’était pas possible puisque le projet comportait déjà des CDPI d’une surface 
de 99.3 m2. 
Concernant la violation du principe de prévention, l’emplacement des PACs pouvait 
techniquement et économiquement être prévu en sous-sol et les sorties en toiture 
avaient bel et bien été choisies pour de simples motifs de convenance personnelle et 
économique, au détriment du confort du voisinage. 
Enfin, la problématique de la collecte des déchets avait été éludée et le projet violait 
l’art. 62 LCI. 
Ils ont produit un chargé de pièces complémentaires comprenant notamment un 
courrier du conseil de l’intimé à l’OAC du 29 mars 2019, accompagné de ses annexes, 
et la réponse de cet office du 4 juin 2019. Selon ces documents, pour garantir le respect 
de l’IUS de 0.2 applicable à l’époque sur l’ensemble du périmètre de l’ancienne 
parcelle n° 4______, la parcelle n° 1______ avait été grevée d’une servitude de non-
bâtir, servitude que le département avait accepté de remplacer par une mention de 
restriction de droits à bâtir dans le cadre d’une future demande d’autorisation de 
construire. La teneur de ces documents sera reprise, ci-après, dans la mesure utile. 
17. 
Le département a dupliqué le 7 juillet 2023, maintenant sa position. 
Le grief relatif à la restriction de droit public grevant la parcelle n’ayant été émis qu’au 
stade de la réplique, il était irrecevable. 
Concernant les CDPI et la prétendue violation du principe de prévention, aucun nouvel 
élément n’avait été avancé. 


- 12/28 - 
A/627/2023 
La nouvelle version du RPSFP entrée en vigueur après la délivrance de l’autorisation 
ne remettait pas en cause la validité de cette dernière. 
Quant à la question du local à conteneurs, selon la jurisprudence, cette question 
apparaissait prématurée dans la mesure où le nombre et le type de bennes seraient 
discutés avec la commune et que la question des déchets devait encore faire l’objet 
d’une autorisation de construire spécifique pour des bennes à ordure enterrées. 
18. 
Par duplique du 4 août 2023, l’intimé a persisté dans ses conclusions. 
Le grief d’une éventuelle restriction de droit public découlant d’un éventuel report de 
droits à bâtir devait être déclaré irrecevable étant donné qu’il s’agissait d’un grief 
nouveau qui aurait dû être présenté dans le cadre du mémoire de recours. 
En tout état, ce grief devait être rejeté. Les recourants ne démontraient pas qu’un taux 
de 0.2 avait été appliqué à l’ensemble de la parcelle d’origine et la servitude de 
restriction de droits à bâtir avait été radiée et n’était pas fondée. Il n’était par ailleurs 
pas démontré que le taux d’utilisation du sol avait été de 0.2 sur la parcelle d’origine et 
qu’ainsi un report de droits à bâtir aurait été nécessaire pour la construction des autres 
villas : il était donc erroné de prétendre que sa parcelle était dépossédée de ses droits à 
bâtir. En tout état, la parcelle n° 1______ n’était plus grevée d’une quelconque 
restriction dès lors qu’en raison de l’augmentation de la densité autorisée en zone villa, 
les transferts des droits à bâtir opérés dans les années 1980 devaient être considérés 
comme caduques. 
Lorsque la densité autorisée augmentait, il convenait d’admettre que les droits à bâtir 
qui avaient été transférés pour permettre la réalisation de constructions sur la base de 
la densité autorisée à l’époque retournaient à la parcelle initialement grevée : 
l’augmentation de la densité légale avait pour conséquence que ce transfert n’était plus 
nécessaire et devait être annulé, les droits à bâtir transférés revenant ainsi à la parcelle 
initialement vidée de ses droits. Selon les calculs, sa parcelle avait retrouvé l’entier de 
ses droits à bâtir. 
Les recourants ne démontrant nullement quel avantage pratique ils retireraient de 
l’application du RPSFP concernant les espaces aménagés pour les vélos, ce grief devait 
être déclaré irrecevable. En tout état, il était erroné de prétendre que les 21 places de 
vélo devaient être couvertes. Les recourants ne faisaient que substituer leur 
appréciation à celle de l’autorité. Enfin, il n’y avait aucune obligation de demander un 
nouveau préavis à l’OCT. 
Le recourants n’apportaient aucun nouvel élément pertinent concernant le respect du 
principe de prévention. 
Concernant enfin l’élimination des déchets, la recevabilité du grief était douteuse. La 
commune avait de toute façon accordé une dérogation à l’exigence de prévoir un local 
à conteneurs. De plus, l’absence de local à conteneurs et de détermination de son 
emplacement n’était pas un motif d’annulabilité de l’autorisation querellée. 
19. 
Le 11 août 2023, les recourants ont déposé une écriture spontanée. 


- 13/28 - 
A/627/2023 
Le tribunal de céans pouvait parfaitement prendre en considération les griefs qu’ils 
avaient soulevé dans leur réplique. 
Par ailleurs, c’était bien un IUS global d’origine de 0.2 dont il fallait tenir compte pour 
calculer l’IUS du projet litigieux, lequel s’élevait dès lors à 0.5, soit un IUS nécessitant 
l’accord de la commune, lequel n’avait pas été donné. 
20. 
L’intimé a répondu le 23 août 2023, maintenant sa position. 
21. 
À la demande du tribunal, l’intimé a transmis, le 22 décembre 2023, un tableau 
récapitulatif des SBP et des CDPI du projet. 
22. 
Le 12 février 2024, le département a également transmis diverses informations 
sollicitées par le tribunal. 
La radiation de l’inscription au registre foncier de la servitude de non bâtir n’avait 
aucune conséquence sur sa validité puisque son inscription n’était pas constitutive. 
La parcelle n° 1______ avait presqu’entièrement été vidée de ses droits à bâtir (sous 
réserve d’un solde de 0.3 %) au moment de la première division parcellaire et lors de 
l’inscription de la servitude de non bâtir intervenue en 1983, le taux de rapport de 
surface légal étant de 20 %. 
Il a enfin listé les SBP et les CDPI de chaque parcelle découlant de la division 
parcellaire d’origine n° 4______ au jour d’aujourd’hui, précisant que le potentiel actuel 
des droits à bâtir de la parcelle n° 1______ s’élevait à 40 %. 
23. 
Les recourants se sont déterminés le 23 février 2024. 
Le courrier de l’intimé du 22 décembre 2023 ne correspondait pas à la demande du 
tribunal ; l’intimé n’avait pas pris en compte les SBP et les CDPI existantes dans le 
calcul du rapport des surfaces. 
Concernant les écritures du département, ce dernier retenait un taux de droits à bâtir 
pour la parcelle n° 1______ de 40 % alors que seul un solde de 10.3 % sans dérogation 
pouvait être retenu (0.3 % + 10 % correspondant à l’augmentation des droits à bâtir en 
5ème zone suite à la modification législative). Le dépassement était d’autant plus 
important que la parcelle n’avait pas pu bénéficier de l’augmentation des droits à bâtir 
résultant de la hausse des taux prévus par la loi dans la mesure où la cession intervenue 
consistait en une cession de la surface constructible et non en une cession des droits à 
bâtir. 
24. 
Par pli du 11 mars 2023, l’intimé a persisté dans ses conclusions, tout en contestant les 
développements des recourants au sujet des droits à bâtir. 
25. 
À la demande du tribunal, le département a transmis, le 18 avril 2024, un tableau 
expliquant en détail le calcul du rapport de surface de toutes les parcelles existantes 
issues de la division de l’ancienne parcelle n° 4______ ou de divisions ultérieures, ainsi 
qu’un historique des divisions opérées. 
Les droits à bâtir de la parcelle n° 1______ avaient, au moment de la première division 
parcellaire à la suite de la délivrance des DD 6______ et DD 7______ et lors de 


- 14/28 - 
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l’inscription de la servitude de non-bâtir en 1983, été cédés aux autres parcelles objet 
desdites autorisations. La DAC était arrivée à cette conclusion après avoir calculé le 
rapport de surface de chacune des parcelles précitées, qui était supérieur au seuil légal 
de l’époque (20 %). Toutefois, en calculant le rapport entre la surface totale des 
parcelles concernées, y compris la parcelle n° 1______, et leurs constructions, le taux 
atteignait 20 %. Il en était allé de même des droits à bâtir de la parcelle n° 26_____, 
issue d’une division ultérieure, le léger dépassement de 0.9 % devant être admis sur la 
base de marge d’erreur due au calcul sur plan. 
26. 
Les recourants se sont déterminés le 2 mai 2024, persistant dans leurs conclusions. 
Les droits à bâtir nécessaires à la réalisation du projet litigieux dépassaient de 19,5 %, 
voire de 19,6 % le solde des droits à bâtir de la parcelle n° 1______, qui était passé de 
0 % à 10 %, voie de -0.4 % à 9.6 %, en application du nouvel art. 59 al. 1 LCI, dès lors 
qu’aucune dérogation n’avait été accordée. 
27. 
Par écriture du 3 mai 2024, l’intimée a également persisté dans ses conclusions. 
Il ignorait de quelle manière les surfaces des villas présentées dans le tableau produit 
par le département avaient été établies et demandait qu’un justificatif soit produit. 
L’explication proposée par le département reposait sur des prémices qui présentaient 
des divergences inconciliables avec l’état de fait d’origine, de sorte qu’on ne saurait 
considérer qu’un report de droits à bâtir avait été opéré à l’époque. 
28. 
Par pli du 7 mai 2024, les recourants ont relevé que les soudaines dénégations de 
l’intimé concernant la cession des droits à bâtir de sa parcelle en faveur des autres 
parcelles du lotissement contredisaient les écrits de son conseil à l’OAC du 29 mars 
2019. 
29. 
Par courrier du 23 août 2024, le tribunal a imparti au département un délai pour produire 
les justificatifs des surfaces des villas présentées dans le tableau du 18 avril 2024. 
30. 
Dans le délai prolongé au 19 septembre 2024, le département a transmis un extrait des 
plans visés ne varietur tirés des dossiers d’autorisation de construire mentionnés dans 
le tableau du 18 avril 2024 et sur la base desquels l’architecte LCI avait calculé la 
surface des villas. Une erreur s’était glissée dans le tableau où les SBP avaient été 
inversées s’agissant de la DD 27_____ (180 m2 de surface de villa, correspondant à un 
taux de 20 %) et de la DD 15_____ (224 m2 de surface de villa, correspondant à un 
taux de 24.9 %). 
31. 
Dans le délai prolongé au 28 octobre 2024, l’intimé s’est déterminé. Il n’était pas en 
mesure de vérifier, sur la base des plans produits, que les surfaces des villas étaient 
exactes. De plus, le tableau ne tenait pas compte de la rétrocession des droits à bâtir – 
prétendument cédés – lors de l’augmentation de la densité ordinaire applicable en zone 
villa entrée en vigueur le 26 janvier 2013. Le calcul de cette rétrocession démontrait 
qu’il disposait des droits à bâtir nécessaires pour le projet litigieux. Pour le surplus, il 
persistait dans sa position. 


- 15/28 - 
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32. 
Le contenu des pièces et les arguments des parties seront repris et discuté ci-après, dans 
la partie en droit, dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en 
l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 
et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 
; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, 
les recours sont recevables au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
La recevabilité du recours suppose encore que ses auteurs disposent de la qualité pour 
recourir. 
4. 
La qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée 
et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification 
(art. 60 let. b LPA). 
Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en 
considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de 
l’annulation ou de la modification de la décision en cause, qui permette d’admettre 
qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, 
de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas 
nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 
43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1 ; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). 
5. 
En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 
2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1). Les intérêts 
d’un voisin peuvent être lésés de façon directe et spéciale aussi en l’absence de 
voisinage direct, lorsqu’une distance relativement faible sépare l’immeuble des 
recourants de l’installation litigieuse (ATF 121 II 171 consid. 2b). La qualité pour 
recourir a ainsi été admise pour des distances variant entre 25 et 150 m 
(ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 2c et les références citées). 
6. 
La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au 
voisin la qualité pour recourir. Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de 
l’annulation ou de la modification de la décision contestée, qui permette d’admettre 
qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général 
des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; 137 II 
30 consid. 2.2.3 et 2.3 ; 133 II 249 consid. 1.3.1 ; arrêts du Tribunal 


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fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3 ; 1C_226/2016 du 28 juin 2017 
consid. 1.1). 
7. 
En l’espèce, les recourants sont tous propriétaires de parcelles voisines de celle du 
projet litigieux. La réalisation du projet est susceptible de porter atteinte à leurs intérêts, 
ce qui suffit à leur reconnaître la qualité pour recourir. 
8. 
Les parties intimées se prévalent de l’irrecevabilité du grief relatif à la restriction de 
droit public grevant la parcelle n° 1______ formulé par les recourants au stade de la 
réplique. 
L’intimé se réfère notamment à la jurisprudence du Tribunal fédéral (1C_130/2015 du 
20 janvier 2016), selon laquelle les conclusions nouvelles ou griefs nouveaux, qui 
auraient déjà pu figurer dans l’acte de recours, sont irrecevables. Cette jurisprudence, 
rendue sur la base de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - 
RS 173.110), doit toutefois être relativisée devant les instances cantonales, qui 
disposent d’un plein pouvoir d’examen et doivent appliquer le droit d’office (ATF 142 
I 155 consid. 4.4.6 ; Stéphane GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de 
procédure administrative genevoise, 2017, p. 244 n. 927 ; cf. également 
JTAPI/639/2022 du 16 juin 2022 consid. 14). 
Le tribunal est d’ailleurs déjà entré en matière sur des griefs présentés au stade de la 
réplique (JTAPI/545/2024 du 6 juin 2024 ; JTAPI/1429/2023 du 20 décembre 2023 
consid. 38 ; JTAPI/1308/2023 du 23 novembre 2023 consid. 11 ; JTAPI/85/2023 du 23 
janvier 
2023 
consid. 
9 ; 
cf. 
également 
JTAPI/158/2020 du 
7 
février 
2020; JTAPI/190/2019 du 26 février 2019). 
Quant aux arrêts cantonaux cités par l’intimé, s’ils se réfèrent certes à la jurisprudence 
du Tribunal fédéral susmentionnée, ils ne lui sont d’aucun secours dans la mesure où 
ils concernent la question de la recevabilité de nouvelles conclusions et non de 
nouveaux griefs. 
9. 
S’agissant de la question de la recevabilité des griefs, le Tribunal fédéral a rappelé qu’à 
partir du moment où un recourant a un intérêt pratique à ce que ses conclusions soient 
admises, il est autorisé à présenter en procédure tous les griefs prévus par l’art. 95 LTF 
(ATF 141 II 307 consid. 6.1 à 6.4 ; cf. aussi arrêts 2C_733/2018 du 11 février 2019 
consid. 4.2 ; 1C_265/2017 du 25 juin 2018 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral avait déjà 
précédemment insisté sur la stricte distinction à faire entre la question de la qualité pour 
recourir et celle de l’admissibilité des arguments présentés par un recourant, à moins 
que le législateur n’ait entendu lier les deux aspects (ATF 134 II 124 consid. 2.6.2). 
Cette question se distingue de celle de la recevabilité des conclusions, qui doivent être 
formées dans le délai de recours. En effet, l’absence de conclusions ne peut être réparée 
que dans le délai de recours. Hors ce délai, le fait d’être autorisé à compléter une 
écriture ne permet pas de suppléer le défaut de conclusions. De nouvelles conclusions 
ne peuvent pas non plus être présentées dans le mémoire de réplique 
(ATA/991/2021 du 27 septembre 2021 consid. 2b et les références citées). 


- 17/28 - 
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Partant, un recourant est en droit de faire valoir un nouvel argument au stade de sa 
réplique si celui-ci s’insère dans le cadre de sa conclusion initiale (JTAPI/545/2024 du 
6 juin 2024 ; JTAPI/1429/2023 du 20 décembre 2023 consid. 38 ; JTAPI/85/2023 du 
23 janvier 2023 consid. 9). 
10. 
En l’espèce, les parties intimées semblent confondre la question de la recevabilité des 
griefs et celle de la recevabilité des conclusions. Les recourants étaient en droit de faire 
valoir un nouvel argument au stade de leur réplique, celui-ci s’insérant dans le cadre de 
leur conclusion initiale. 
Le recours est donc également recevable sur ce point, étant rappelé que, saisi d’un 
recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des 
conclusions des parties, il n’est pas lié par les motifs qu’elles invoquent (art. 69 al. 1 
LPA) ni par leur argumentation juridique (ATA/1077/2024 du 10 septembre 2024 
consid. 2.2). Aussi peut-il admettre le recours pour d’autres motifs que ceux invoqués 
par le recourant, comme il peut le rejeter (ou le déclarer irrecevable) en opérant une 
substitution de motifs (cf. ATF 148 II 299 consid. 7.4.4 ; 139 II 404 consid. 3 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_198/2023 du 7 février 2024 consid. 2.1 ; 9C_676/2022 du 24 
avril 2023 consid. 3.1 ; arrêt du Tribunal administratif fédéral F-1734/2019 du 23 mars 
2020 consid. 2). 
11. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris 
l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives 
n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des 
considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi 
et le principe de la proportionnalité (ATF 146 V 16 consid. 4.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_706/2022 du 5 décembre 2023 consid. 6.1.3 ; Thierry TANQUEREL, 
Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
12. 
En procédure administrative, tant fédérale que cantonale, la constatation des faits est 
gouvernée par le principe de la libre appréciation des preuves (art. 20 al. 1 2ème phr. 
LPA ; ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 130 II 482 consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_668/2011 du 12 avril 2011 consid. 3.3 ; ATA/978/2019 du 4 juin 2019 
consid. 4b). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la force probante 
des preuves administrées et ce n’est ni le genre, ni le nombre des preuves qui est 
déterminant, mais leur force de persuasion (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b 
et les arrêts cités). 
13. 
Les recourants soutiennent que le projet viole une restriction de droit public grevant la 
parcelle n° 1______ découlant du transfert de ses droits à bâtir pour la construction des 
lotissements voisins érigés sur l’ancienne parcelle d’origine dans les années 80. Il en 


- 18/28 - 
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découlerait que la parcelle n° 1______ ne disposerait plus de suffisamment de droits à 
bâtir pour la réalisation du projet litigieux, dont la densité serait par conséquent 
excessive. 
Pour sa part, l’intimé conteste qu’un transfert des droits à bâtir de sa parcelle au profit 
des autres parcelles du lotissement ait eu lieu et estime que la restriction de droit public 
– désormais radiée – n’était pas fondée. Subsidiairement, il considère que les droits à 
bâtir – prétendument cédés – auraient été rétrocédés lors de l’augmentation de la densité 
autorisée en 2013 et qu’il disposerait ainsi des droits à bâtir nécessaires au projet 
litigieux. 
Quant à l’autorité intimée, elle affirme que, suite à ses recherches, les droits à bâtir de 
la parcelle n° 1______ ont été cédés aux parcelles voisines afin que l’indice de 0.2 
applicable à l’époque soit globalement respecté, tout en relevant que cette parcelle 
bénéficierait néanmoins d’un potentiel de droits à bâtir de 40 % découlant de 
l’augmentation des taux prévus à l’art. 59 LCI. 
14. 
L’art. 59 LCI, qui fixe le rapport des surfaces maximum admissible en 5ème zone, 
dispose que la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas 
excéder 25 % (20 % avant l’entrée en vigueur de la modification de l’art. 59 LCI le 26 
janvier 2013) de la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 27,5 % lorsque 
la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 
respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un standard de très haute 
performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent. Ces 
pourcentages sont également applicables aux constructions rénovées ou agrandies qui 
respectent l’un de ces standards (al. 1). Par surface de plancher prise en considération 
dans le calcul du rapport des surfaces, il faut entendre la SBP de la totalité de la 
construction hors-sol (al. 2). 
L’art. 59 al. 4 LCI, entré en vigueur le 28 novembre 2020, prévoit que dans 
les périmètres de densification accrue définis par un plan directeur communal (ci-
après : PDCom) approuvé par le Conseil d’État et lorsque cette mesure est compatible 
avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département : 
a) peut autoriser, après la consultation de la commune et de la CA, un projet de 
construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de 
plancher habitable n’excède pas 44 % de la surface du terrain, 48 % lorsque la 
construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique (THPE), 
reconnue comme telle par le service compétent ; 
b) peut autoriser exceptionnellement, lorsque la surface totale de la parcelle ou d’un 
ensemble de parcelles contiguës est supérieure à 5’000 m2, avec l’accord de la 
commune exprimé sous la forme d’une délibération municipale et après la consultation 
de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé 
dont la surface de plancher habitable n’excède pas 55 % de la surface du terrain, 60 % 
lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance 
énergétique (THPE), reconnue comme telle par le service compétent. 


- 19/28 - 
A/627/2023 
L’art. 59 al. 4bis LCI, entré en vigueur à la même date, précise que dans les communes 
qui n’ont pas défini de périmètres de densification accrue dans leur PDCom, lorsque 
les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, 
l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut accorder des dérogations 
conformes aux pourcentages et aux conditions de l’al. 4 let. a et b. Pour toutes les 
demandes d’autorisation de construire déposées avant le 1er janvier 2023, un préavis 
communal favorable est nécessaire. 
15. 
En l’occurrence, il n’est pas contesté que le projet querellé porte sur la construction 
d’un habitat groupé répondant à un standard THPE. 
Il ressort par ailleurs du dossier d’autorisation de construire, en particulier des plans de 
la villa existante du 3 janvier 2022, du calcul détaillé des SBP du projet du 18 août 
2022, du tableau des rapports de surfaces du 22 août 2022 et du préavis de la DAC du 
17 octobre 2022, que la SBP du projet s’élève à 1’403.5 m2. S’agissant de de la SBP 
de la villa existante, elle s’élève, selon ces mêmes documents, à 155 m2. Le terrain 
nécessaire pour cette construction, calculé sur la base de l’art. 59 al. 1 LCI, soit avec 
un IUS de 0.25, est donc de 620 m2 (155 / 0.25). Partant, la surface théorique de terrain 
disponible pour la nouvelle construction est de 4’637 m2 (5’257 – 620), auxquels il peut 
être ajouter la part de surface de la parcelle de dépendance de 110 m2 (1/33ème de 3’638). 
Afin de déterminer si le projet querellé respecte le rapport de surface de 29.6 % 
autorisé, respectivement le rapport maximal sans dérogation fixé à l’art. 59 al. 1 LCI, 
à savoir 30 % pour une construction THPE, il convient préalablement de déterminer 
quels sont les droits à bâtir disponibles afférents à la parcelle 18_____. 
16. 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, rien n’empêche le propriétaire d’une 
parcelle quelconque, petite ou moyenne, d’acquérir une parcelle contiguë pour pouvoir 
augmenter la surface constructible de sa propriété ; et s’il peut acquérir une nouvelle 
parcelle dans ce but, il peut aussi, dans le même but, adopter cette autre solution qui 
consiste à convenir avec un propriétaire voisin que ce dernier mette à disposition, pour 
le calcul de la surface constructible, une surface de terrain qui n’a pas déjà servi à un 
tel calcul pour un bâtiment existant. Une telle manière de faire est admise en droit 
suisse, même sans disposition légale expresse, l’essentiel étant que la surface voisine 
mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir 
ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement qu’elle soit grevée d’une 
servitude de non bâtir au profit de la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3 ; 101 Ia 
289 consid. 3a ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1 ; 
1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1 ; 1P.577/2000 du 1er décembre 2000 consid. 
2b ; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 7a). 
Le transfert d’indice d’utilisation d’une parcelle à l’autre implique l’interdiction 
d’utiliser ultérieurement, pour le calcul de la surface constructible, la portion de terrain 
ainsi mise à contribution (arrêt du Tribunal fédéral 1P.577/2000 du 1er décembre 2000 
consid. 2b). En d’autres termes, une surface de terrain qui a déjà été prise une fois en 
compte pour le calcul d’une surface bâtie ne peut plus l’être par la suite. Cette solution 
se justifie car les objectifs de l’aménagement du territoire doivent s’analyser à l’échelle 


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de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l’échelle de la parcelle, de sorte 
que l’on admet que le coefficient d’utilisation ou d’occupation du sol puisse être 
transféré à certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_389/2013 précité consid. 4.1 ; 1C_332/2007 du 13 mars 2008 
consid. 4.3 ; 1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 4.2.3). 
Les coefficients et les indices d’occupation et d’utilisation du sol doivent garantir des 
dégagements suffisants par rapport à l’importance de la construction et de son emprise 
au sol. Cet objectif serait compromis si une surface ayant déjà été mise à contribution 
pour calculer la densité d’une construction par rapport à une surface donnée puisse à 
nouveau être prise en considération pour ce faire à la suite d’un morcellement. Aussi, 
lorsqu’un bien-fonds a été construit de manière à épuiser les droits à bâtir, une division 
ultérieure de ce fonds ne saurait avoir pour conséquence de redonner de nouvelles 
possibilités de construire. L’interdiction qui en résulte d’utiliser, pour le calcul de la 
surface constructible, tout ou partie de la surface ayant déjà servi à un tel calcul ne 
constitue pas une restriction inadmissible à la propriété, comme l’a jugé à maintes 
reprises le Tribunal fédéral (ATF 108 Ib 116 consid. 2c arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.806/2006 du 10 mai 2007 consid. 3.3 et 3.4), faute de quoi on parviendrait 
à détourner par ce biais la limite d’utilisation imposée par la réglementation cantonale 
ou communale à une parcelle déterminée (arrêt du Tribunal fédéral 1P.577/2000 précité 
consid. 2c). 
17. 
Dans une affaire de 2006, l’ancien Tribunal administratif, devenu la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), s’est 
intéressé à la question du rapport entre un périmètre et les sous-périmètres qui peuvent 
lui succéder par division parcellaire, en particulier sous l’angle du sort des droits à bâtir. 
Il a retenu que ces derniers ne pouvaient être définis en faisant abstraction de 
l’historique de la parcelle concernée, en particulier lorsqu’elle était issue du 
morcellement d’un périmètre plus large ayant déjà fait l’objet d’une répartition initiale 
de ces droits. La juridiction cantonale a ainsi confirmé la position du département 
consistant à calculer les droits à bâtir d’une parcelle issue d’une division en tenant 
compte des autres parcelles formant, au moment de la délivrance de l’autorisation 
initiale, la parcelle d’origine, et ce quand bien même la parcelle concernée par le 
nouveau projet comportait une surface supérieure à celle nécessaire pour assurer le 
respect de l’IUS. Toute autre solution permettrait, selon l’ancien Tribunal administratif, 
d’augmenter à l’envi, par morcellements successifs des parcelles, le taux d’utilisation 
du sol, en violation des prescriptions légales en la matière (ATA/568/2006 du 31 
octobre 2006 consid. 5). Cette méthode de calcul consistant à prendre en compte la 
surface de l’ensemble des parcelles concernées par un projet de construction de 
plusieurs villas a été confirmée par la chambre administrative (ATA/653/2014 du 
19 août 2014 consid. 6 et 7 ; ATA/98/2012 précité consid. 7 ; ATA/453/2011 du 26 
juillet 2011 consid. 11). 
Dans 
cette 
affaire, 
comme 
le 
taux 
d’utilisation 
du 
sol 
de 
20 %, calculé sur l’ensemble de la surface de la parcelle d’origine, avait été atteint par 


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la construction du projet initial, seule pouvait entrer en compte une augmentation des 
droits à bâtir fondée sur des taux légaux supérieurs, prévus par l’art. 59 LCI dans sa 
teneur de l’époque. Toutefois, selon l’ancien Tribunal administratif, toucher aux droits 
à bâtir d’une parcelle donnée, suite à un morcellement, revenait à modifier la situation 
de l’ensemble du périmètre initialement considéré et par conséquent les droits liés à 
chacune des parcelles ayant composé ledit ensemble. Le report du solde des droits à 
bâtir en faveur des parcelles concernées par le nouveau projet de construction n’était 
donc envisageable qu’avec l’accord de tous les propriétaires concernés, dans la mesure 
où ce calcul affectait également leurs droits (ATA/568/2006 précité consid. 6). 
Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral. Le nouveau projet de construction ne 
pouvait être autorisé que moyennant le consentement des propriétaires voisins des deux 
autres villas à ce que la surface déjà utilisée pour le calcul des droits à bâtir afférents 
aux villas jumelées réalisées conformément à l’autorisation de construire initiale puisse 
une nouvelle fois être prise en compte (arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 précité 
consid. 3.6). 
18. 
Selon une jurisprudence constante de la chambre administrative, confirmée par le 
Tribunal fédéral, il est admis dans le cadre de l’application de l’art. 59 LCI que la 
surface d’un terrain dont le constructeur est copropriétaire et qui sert principalement de 
voie d’accès privée à ses propres biens-fonds puisse être prise en compte dans le calcul 
de l’indice d’utilisation d’un projet érigé sur une autre parcelle, nonobstant l’opposition 
éventuelle d’un copropriétaire (arrêt du Tribunal fédéral 1P.72/2006 du 14 juillet 2006 
consid. 3.3 ; ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 4 ; ATA/1335/2019 du 3 
septembre 2019 ; ATA/849/2005 du 13 décembre 2005). 
19. 
Selon la jurisprudence de la chambre administrative, la constitution d’une servitude 
n’est pas indispensable pour empêcher la prise en compte ultérieure, lors d’un calcul 
de densité, de droits à bâtir cédés ou déjà utilisés, l’essentiel étant qu’une telle cession 
soit connue du département chargé de la délivrance des autorisations de construire 
(A/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 7a ; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 
4 ; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 consid. 7b ; ATA/98/2012 du 21 février 2012 
consid. 6). L’inscription d’une restriction ou interdiction de construire résultant d’un 
report de droits n’a pas non plus besoin d’être portée au registre foncier, à moins que 
cela ne soit expressément prévu par le droit cantonal (arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.806/2006 précité consid. 3.4), ce qui n’est pas le cas à Genève. En effet, 
l’interdiction d’utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la 
surface ayant déjà servi à un tel calcul existe, à l’instar des autres restrictions de droit 
public à la propriété, indépendamment de son inscription au registre foncier en vertu 
de l’art. 680 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) (ATF 111 
Ia 182 consid. 4; arrêts du Tribunal fédéral 1P.806/2006 précité consid. 3.4 ; 
1P.586/2004 du 28 juin 2005 consid. 4.6 ; ATA/1358/2020 du 22 décembre 2020 
consid. 13a et les références cités). Les cantons peuvent prévoir que de telles 
restrictions fassent l’objet d’une mention au registre foncier, conformément à l’art. 962 
al. 1 CC, pour leur assurer une certaine publicité, mais une telle mention n’est pas 


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A/627/2023 
exigée et n’a qu’une portée déclaratoire (arrêt du Tribunal fédéral 1P.806/2006 précité 
consid. 3.4). 
Dans le canton de Genève, l’art. 267 RCI dispose que peuvent être mentionnées au 
registre foncier les restrictions du droit de propriété résultant de l’application de la loi, 
notamment les mesures administratives et les règlements spéciaux (al. 1), et que la 
mention est inscrite au registre foncier à titre déclaratif sur la seule réquisition du 
département accompagnée, s’il y a lieu, de la décision ou des conventions qui la 
concernent (al. 2). 
20. 
Une surface donnée ne peut produire qu’un nombre limité de droits à bâtir, de sorte que 
si ces droits sont utilisés et qu’il n’y a pas d’augmentation des droits à bâtir en raison 
d’une modification législative ou d’une mesure d’aménagement du territoire, la surface 
doit être qualifiée d’inconstructible (François BELLANGER, Les droits à bâtir : une 
notion virtuelle pour une valeur réelle, 2013, p. 304). A contrario, lorsqu’une telle 
surface se voit attribuer de nouveaux droits à bâtir, en raison d’une modification de la 
loi, il doit être retenu qu’elle redevient constructible à hauteur des droits à bâtir 
nouvellement conférés par la modification législative. 
21. 
Dans une affaire où la chambre administrative a eu à trancher la question du potentiel 
constructible de parcelles dont les droits à bâtir avaient été utilisés au profit de parcelles 
voisines avant la modification de l’art. 59 LCI du 26 janvier 2013, elle a considéré qu’il 
convenait, pour calculer les droits à bâtir d’une parcelle se trouvant dans cette situation, 
de tenir compte des possibilités offertes par le nouvel art. 59 LCI et d’en déduire les 
droits à bâtir déjà utilisé (ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5). Lorsque les 
possibilités légales d’utilisation du sol augmentaient à la suite d’une modification 
législative, l’interdiction d’utiliser une surface ayant déjà servi à un calcul de surface 
constructible perdait, à hauteur du supplément légal autorisé, sa justification. Elle ne 
saurait donc être appliquée de manière absolue et empêcher l’application des nouvelles 
dispositions légales (ATA/517/2018 précité consid. 5b). 
22. 
D’après la jurisprudence, afin d’assurer l’application uniforme de certaines dispositions 
légales, l’administration peut expliciter l’interprétation qu’elle leur donne dans des 
directives. Celles-ci n’ont pas force de loi et ne lient ni les administrés, ni les tribunaux, 
ni même l’administration. Elles ne dispensent pas cette dernière de se prononcer à la 
lumière des circonstances du cas d’espèce (ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles 
ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure qu’elles sont censées 
concrétiser. En d’autres termes, à défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose 
que ce qui découle de la législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 
2.3 ; ATA/129/2023 du 7 février 2023 consid. 4c). 
23. 
Afin de préciser l’application de l’art. 59 LCI, le département a émis une directive 
relative au rapport des surfaces en zone 5 (directive n° 021-v7 du 1er mars 2013 
modifiée le 15 août 2022 ; ci-après : directive n° 021-v7). Concernant le mode de calcul 
du rapport de surface lors d’agrandissements de villas contigües, la directive énonce, 
s’agissant de l’état existant, que la plupart des villas contiguës ont été autorisées à un 


- 23/28 - 
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coefficient (rapport de surfaces) identique sur une parcelle ou un ensemble de parcelles 
(sans tenir compte d’une éventuelle future division parcellaire). Cela signifie que 
chaque villa a, pour le respect du coefficient, la même surface virtuelle de parcelle. En 
d’autres termes, cela équivaut à un report de surface virtuelle des plus grandes parcelles 
au profit des plus petites, communément appelé report de droits à bâtir. Concernant les 
projets d’agrandissements, selon la jurisprudence (ATA/517/2018), une augmentation 
de la densité est possible aussi sur des parcelles issues de morcellement. Il convient de 
tenir compte de la densité autorisée sur l’ensemble, par contre le supplément de densité 
se prend uniquement à la parcelle concernée. Le coefficient ainsi défini est à appliquer 
pour la construction agrandie projetée, sans modifier le coefficient des autres villas 
autorisées dans l’autorisation initiale. Chacune garde ainsi son potentiel 
d’agrandissement par rapport à sa propre parcelle. Le coefficient global correspond à 
la somme du coefficient autorisé et celui défini entre l’agrandissement et la surface de 
la parcelle. 
Cette directive précise également qu’il est admis qu’un propriétaire utilise sa quote-
part d’une dépendance dont il est copropriétaire, sans l’accord des autres 
copropriétaires, pour autant que la quote-part soit définie. 
24. 
La directive n° 034-v1« Mutation parcellaire en zone 5 : gestion des droits à bâtir » du 
31 mars 2023 (ci-après: directive n° 034-v1) reprend ces éléments en indiquant que si 
une mutation/division parcellaire implique un report de droits à bâtir d’une parcelle sur 
laquelle plusieurs bâtiments (villas) sont projetées et autorisées, voire construits, dans 
ce cas, l’analyse de la conformité du projet par l’autorité doit être réalisée sur 
l’ensemble des constructions sises sur la parcelle au moment de l’autorisation. 
25. 
La mesure technique des SBP revêt un caractère imprécis, l’expérience ayant montré 
que des différences de quelques pour-cent n’étaient pas inhabituelles en raison de la 
complexité des mesures. Ainsi une différence d’au maximum 3% inhérente à 
l’imprécision du calcul des surfaces est tolérable, compte tenu de la SBP totale d’un 
projet (ATA/1459/2019 du 1er octobre 2019 consid 5 ; ATA/505/2007 du 9 octobre 
2007 consid. 7). 
26. 
En l’espèce, la parcelle n° 1______ résulte du morcellement de l’ancienne parcelle 
n° 4______, laquelle a fait l’objet de plusieurs divisions parcellaires successives. Aussi, 
et conformément à la jurisprudence précitée, le calcul de l’IUS généré par le projet 
litigieux ne doit pas se limiter à la seule surface de la parcelle du requérant, mais inclure 
également celle des autres bien-fonds qui composaient la parcelle d’origine au moment 
de la délivrance de l’autorisation de construire initiale. 
En l’occurrence, l’examen des documents produits et les recherches effectuées par 
l’autorité intimée révèlent qu’au moment de la première division parcellaire, intervenue 
à la suite de la délivrance des autorisations de construire DD 6______ et DD 7______ 
et lors de l’inscription de la servitude de non-bâtir en 1983, la parcelle n° 1______ a 
entièrement été vidée de ses droits à bâtir au profit des parcelles voisines afin que le 
taux maximal de 20 % alors en vigueur soit globalement respecté. 


- 24/28 - 
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En effet, selon les calculs de l’autorité intimée et les documents versés à la procédure, 
la surface totale des parcelles concernées par ces autorisations (soit les parcelles nos 
28_____, 29_____, 30_____, 31_____, 32_____, 33_____, 1______, 34_____, 
35_____, 36_____, 37_____, 38_____, 39_____, constituant les îlots 1 et 2 du 
lotissement) s’élève à 10’396 m2, tandis que la SBP des villas existantes atteint 2’122 
m2. Le rapport de surfaces global est donc de 20.4 % (2’122 / 10’396), soit légèrement 
supérieur au seuil légal de l’époque, la différence de 0.4 % – correspondant à moins de 
42 m2 sur une SBP de 2’122 m2 – pouvant s’expliquer par la marge d’erreur inhérente 
aux mesures sur plan. À cet égard, le tribunal relève que la SBP de la villa de l’intimée 
indiquée dans le tableau produit par le département est de 215 m2, alors qu’elle est de 
155 m2 selon les plans du 3 janvier 2022, soit une différence de 60 m2 (215 – 155). 
Cette différence, même si elle est relativement importante, n’a toutefois aucune 
incidence sur l’issue du litige, comme il sera vu plus loin. 
À juste titre, le département n’a pas inclus dans son calcul la surface de la parcelle de 
dépendance (n° 18_____), dont les quotes-parts n’ont été définies qu’en juin 1983 selon 
l’extrait du registre foncier produit, soit après l’octroi des deux autorisations de 
construire précitées. En tout état, la prise en compte de cette surface n’était pas 
nécessaire, dès lors que, comme vu plus haut, le taux de 20 % était globalement 
respecté. 
Ainsi, il y a lieu de constater que l’intégralité des surfaces des parcelles constituant les 
îlots 1 et 2 – y compris la parcelle n° 1______ – a été utilisée pour le calcul des droits 
à bâtir nécessaires à la construction des villas objets des autorisations DD 6______ et 
DD 7______. Dans ce cadre, les droits à bâtir de la parcelle n° 1______ ont été cédés 
aux autres parcelles concernées afin que la limite du rapport de surfaces de 20 % soit 
globalement respectée. Avant la modification législative augmentant le rapport de 
surface admissible en zone 5, le solde des droits à bâtir de la parcelle n° 1______ était 
donc nul (0 %), voire négatif (- 0.4 %). 
Le tribunal parvient à la même conclusion en faisant l’exercice sur l’ensemble du 
périmètre de la parcelle d’origine n° 4______, dont la surface totale, dépendance 
comprise, atteignait 30’033 m2. En tenant compte d’une SBP de 5’984 m2 pour 
l’ensemble des constructions, le rapport de surfaces global est de 19.9 % (5’984 / 
30’033). Ces calculs confirment qu’un taux de 0.2 a bien été appliqué à la parcelle 
d’origine et que, par conséquent, un transfert de droits à bâtir a été nécessaire à la 
réalisation des différents îlots du lotissement. C’est notamment le cas de la parcelle n° 
1______ dont les droits à bâtir ont intégralement été utilisés et ventilés sur les parcelles 
voisines. 
Ce transfert est d’ailleurs corroboré notamment par l’inscription, à l’époque, d’une 
restriction de bâtir sur ladite parcelle, afin d’assurer le respect du taux de 0.2 sur 
l’ensemble du périmètre de la parcelle d’origine. Le fait que cette servitude ait été 
radiée ultérieurement est sans incidence puisque, selon la jurisprudence citée, une 
restriction de droit public, telle qu’une limitation du droit de bâtir, existe 
indépendamment de son inscription au registre foncier, étant relevé que, comme 


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l’indiquait l’OAC dans son courrier du 4 juin 2019 et conformément à la pratique du 
département, cette servitude aurait dû être remplacée par une mention de non bâtir. 
En application de la jurisprudence fédérale précitée, la surface de la parcelle n° 
1______ ne peut donc plus être prise en compte pour un nouveau calcul de surface 
constructible étant donné qu’elle a déjà entièrement été intégrée dans le calcul global 
du rapport de surface des villas construites dans les année 80. 
Seule peut par conséquence entrer en compte l’augmentation des taux légaux fixés à 
l’art. 59 LCI. En l’occurrence, suite à la modification législative entrée en vigueur le 
26 janvier 2013, le taux de densité ordinaire applicable en zone 5 est passé de 0.20 à 
0.25, voie à 0.30 en cas de respect du standard THPE, ce qui est le cas en l’espèce. 
Comme le soulignent à juste titre les recourants, cette augmentation des droits à bâtir 
n’a pas entraîné la rétrocession par les autres parcelles du lotissement des droits à bâtir 
cédés par la parcelle n° 1______ à l’époque, faute d’un accord de tous les propriétaires 
concernés, ce que l’intimé reconnaît lui-même dans le courrier adressé par son conseil 
à l’OAC le 29 mars 2019. Dans son tableau du 18 avril 2024, l’autorité intimée admet 
du reste que toutes les parcelles issues du morcellement de la parcelle d’origine 
disposent désormais d’un potentiel de droits à bâtir identique lié à la hausse des taux 
légaux, y compris pour celles dont le rapport de surface dépassait le seuil maximal de 
20 % de l’époque. 
Ainsi, suite à la modification législative de 2013, les droits à bâtir afférents à la parcelle 
n° 1______ sont passés de 0 % à 10 % (soit 30 % THPE, déduction faite des 20 % déjà 
utilisés), voire de - 0.4 % à 9.6 %. Or, le projet en cause prévoit une densité de 29.5 % 
(1’403.50 / [5’257 + 110 - 620]), excédant ainsi largement les droits à bâtir disponibles. 
Ce constat demeure inchangé même en intégrant la correction de 60 m2 résultant du 
calcul de la SBP de la villa existante sise sur la parcelle de l’intimé. En effet, le rapport 
de surfaces s’établirait alors à 19.8 % ([2’122 – 60] / 10’396), respectivement 19.7 % 
([5’984 – 60] / 30’033), laissant un solde de droits à bâtir de 0.2 à 0.3 %. En admettant 
que ce solde puisse intégralement bénéficier à la parcelle n° 1______, les droits à bâtir 
disponibles, qui s’élèveraient au maximum à 10.3 % (0.3 % + 10 %), resteraient 
insuffisants pour autoriser le projet litigieux. 
Par ailleurs, le tribunal constate qu’aucune dérogation au rapport de surfaces, au sens 
notamment des art. 59 al. 4 et 4bis LCI, n’a été accordée ni même sollicitée, ce qui 
n’est pas contesté. Seul l’art. 59 al. 1 LCI trouve donc application dans le cas d’espèce, 
comme l’a d’ailleurs expressément confirmé le département dans son courrier à la 
commune du 16 janvier 2023. 
Dans cette mesure, la référence, figurant dans le tableau produit par l’autorité intimée 
le 18 avril 2024, à des taux de 48 % THPE et 60 % THPE applicables à la parcelle n° 
1______ apparaît erronée. Ces taux correspondent en effet aux seuils dérogatoires 
prévus par l’art. 59 al. 4 LCI, alors même que l’octroi d’une telle dérogation n’a 
manifestement fait l’objet d’aucune analyse de la part du département ni des services 
concernés, et n’a pas été accordée. 


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Au demeurant, le tribunal relève que la demande d’autorisation de construire en cause 
a été déposée le 6 janvier 2022, soit avant l’échéance du 1er janvier 2023 fixé à l’art. 59 
al. 4bis LCI. Par ailleurs, à ce jour, la commune n’a pas défini de périmètres de 
densification 
accrue 
dans 
son 
PDCom, 
en 
cours 
de 
révision 
(https://www.ge.ch/dossier/amenager-territoire/planification-communale/ 
densification-qualite-zone-5, consulté le 13 mars 2025). Son accord était donc 
nécessaire pour un projet de densification au sens de l’art. 59 al. 4 LCI. Or, la commune 
a préavisé défavorablement le projet, notamment en raison de la non prise en compte 
du report des droits à bâtir opéré à l’époque, excluant ainsi en tout état la possibilité 
d’une dérogation au sens de cette disposition. 
27. 
Il résulte de ce qui précède que la parelle n° 1______ ne dispose pas des droits à bâtir 
nécessaires pour accueillir le projet litigieux. Celui-ci excède non seulement le rapport 
de surfaces maximum de 30 % prévu à l’art. 59 al. 1 LCI, mais il ne bénéficie d’aucune 
dérogation lui permettant de s’affranchir de cette limite. 
Par conséquent, l’autorisation de construire viole l’art. 59 al. 1 LCI. 
28. 
Au vu de ce qui précède, les recours seront admis et la décision querellée annulée. 
Eu égard à la conclusion à laquelle le tribunal parvient ci-dessus, il 
n’est pas nécessaire d’examiner les autres griefs soulevés par les recourants (cf. not. 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.4). 
29. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et 
indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les 
recourants, qui obtiennent gain de cause, sont exonérés de tout émolument. Leurs 
avances de frais de CHF 900.- et CHF 1’200.- leur seront restituées en fonction des 
montants qu’ils ont respectivement versés dans le cadre de chacune des procédures, 
avant que celles-ci ne soient jointes 
L’intimé, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à 
CHF 1’500.-. Aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 
30. 
Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 3’000.-, à la charge, d’une 
part et pour moitié, de l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire et, 
d’autre part et pour moitié, de M. AN_____, sera allouée aux recourants (art. 87 al. 2 à 
4 LPA et 6 RFPA). 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable les recours interjetés le 15 février 2023 par Madame A______, 
Madame B______ et Monsieur C______, Madame D______ et Monsieur E______, 
Madame F______ et Monsieur G______, Madame H______ et Monsieur I______, 
Madame J______, Madame K______, Madame L______ et Monsieur M______, 
Monsieur N______, Monsieur O______, Madame P______, Madame Q______, 
Monsieur R______, Monsieur S______, Madame T______, Monsieur U______, 
Monsieur V______, Madame W______ et Monsieur X______, Madame Y______, 
Monsieur Z______, Madame AA_____, Monsieur AB_____, Madame AC_____, 
Madame AD_____, Monsieur AE_____, Madame AF_____, Madame AG_____, 
Monsieur AH_____, Madame AI_____ et Monsieur AJ_____, Monsieur AK_____ et 
Madame AL_____ et Monsieur AM_____ contre la décision du département du 
territoire du ______ 2023 ; 
2. 
les admet ; 
3. 
annule l’autorisation de construire DD 19_____ du ______ 2023 ; 
4. 
met à la charge de Monsieur AN_____ un émolument de CHF 1’500.- ; 
5. 
ordonne la restitution à Madame H______ et Monsieur I______ de leur avance de frais 
de CHF 900.- ; 
6. 
ordonne la restitution à Madame A______, Madame B______ et Monsieur C______, 
Madame D______ et Monsieur E______, Madame F______ et Monsieur G______, 
Madame H______ et Monsieur I______, Madame J______, Madame K______, 
Madame L______ et Monsieur M______, Monsieur N______, Monsieur O______, 
Madame P______, Madame Q______, Monsieur R______, Monsieur S______, 
Madame T______, Monsieur U______, Monsieur V______, Madame W______ et 
Monsieur X______, Madame Y______, Monsieur Z______, Madame AA_____, 
Monsieur AB_____, Madame AC_____, Madame AD_____, Monsieur AE_____, 
Madame AF_____, Madame AG_____, Monsieur AH_____, Madame AI_____ et 
Monsieur AJ_____, Monsieur AK_____ et Madame AL_____ et Monsieur AM_____ 
de leur avance de frais de CHF 1’200.- ; 
7. 
condamne l’État de Genève, soit pour lui le département du territoire, à verser aux 
recourants une indemnité de procédure de CHF 1’500.- ; 
8. 
condamne Monsieur AN_____ à verser aux recourants une indemnité de procédure de 
CHF 1’500.- ; 
9. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement 
est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la 
Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 
trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et 


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contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les 
conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres 
pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Oleg CALAME et Aurèle MULLER, 
juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière