ge_gerichte · ATA/824/2014 · 2014-10-28 · fr

Résumé:
 Depuis la modification de ses statuts de mars 2012, l'ASLOCA se voue par pur idéal aux questions relatives à l'aménagement du territoire. Elle dispose en conséquence de la qualité pour recourir contre les décisions prises sur la base de la LCI et touchant à ces questions (en l'espèce, décision d'affectation d'un bâtiment à construire), en application de l'art 145 al. 3 LCI. La délivrance d'autorisations de construire successives portant sur des projets différents, afférents à une même parcelle, n'est pas interdite par la loi. Les prises de positions du conseil administratif de la ville de Genève (CA), prises en application de l'art. 14 RPUS (accord ou refus d'une autorisation dérogatoire), doivent se référer à cette disposition pour ne pas être confondues avec les préavis délivrés dans le cadre des autorisations de construire. En faisant valoir des motifs étrangers aux buts d'intérêt public poursuivis par la loi applicable (non aboutissement de négociations portant sur une servitude de hauteur concernant un autre projet), le CA a excédé le pouvoir d'appréciation conféré par la loi et violé en conséquence le principe de la légalité. Bien que son accord soit d'ordinaire nécessaire pour que l'autorisation puisse être délivrée, cette situation autorisait le département à procéder seul à la pesée des intérêts en cause et à s'écarter de la position de cette autorité.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3734/2013-LCI 
ATA/824/2014 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 28 octobre 2014 
 
 dans la cause 
 
SCHWAPER S.A. 
représentée par la régie Zimmermann SA, mandataire 
contre 
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo, avocat 
 
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 avril 2014 (JTAPI/461/2014) 


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A/3734/2013 
EN FAIT 
1) 
 
Le 20 octobre 2009, la société Schwaper SA (ci-après : la société) a requis 
du département des constructions et des technologies de l’information (devenu 
depuis lors le département de l’urbanisme, puis le département de l’aménagement, 
du logement et de l’énergie ; ci-après : le DALE ou le département) une demande 
définitive de construire un immeuble administratif de deux étages sur rez, sur la 
parcelle n° 6'898, feuille 57, commune de Genève, située au 15, rue Jean-Jaquet. 
 
 
Cette parcelle se trouve en zone d'affectation 2. Irrégulière, elle forme 
globalement un rectangle de 32 m de long sur 8 m de large. 
 
 
Elle est grevée de servitudes de hauteur au profit de la Ville de Genève 
(ci-après : la ville). 
2) 
 
Le 
23 
septembre 
2010, 
le 
conseil 
administratif 
de 
la 
ville 
(ci-après : le conseil administratif) a délivré un « préavis », « favorable, sous 
condition : 
1. de l'approbation par le Conseil administratif, le Conseil Municipal de la 
modification de la servitude de limitation de hauteur grevant la parcelle 
n° 6898 de Genève, section Cité, propriété de Schwaper SA, en faveur 
de la ville de Genève, procédure dont la durée est d’environ 6 à 8 mois 
et qui devra être entériné par le conseil d’État ; 
2. l’acte notarié sera inscrit au Registre Foncier avant l’ouverture du 
chantier. » 
 
 
Toutes les autres instances concernées ont délivré des préavis favorables. 
3) 
 
Par décision du 29 octobre 2009, le département a délivré l'autorisation 
sollicitée, enregistrée sous le n° DD 103’179-4, ainsi qu'une autorisation de 
démolir le garage de 139 m2 situé sur ladite parcelle. 
 
 
Le bâtiment autorisé, de toute la largeur de celle-ci, venait s'adosser, à 
l'ouest, sur presque toute sa longueur, au mur borgne voisin, construit en limite de 
propriété (formant un mur mitoyen). 
4) 
 
Cette autorisation a fait l’objet d’un recours interjeté par l’association 
genevoise de défense des locataires devenue l’association genevoise des locataires 
(ci-après : Asloca) auprès du Tribunal administratif de première instance 
(ci-après : TAPI) qui l’a rejeté par jugement du 19 mai 2011 (JTAPI/507/2011). 


- 3/13 - 
A/3734/2013 
 
 
À teneur de l'art. 7 du règlement relatif aux plans d'utilisation du sol de la 
Ville de Genève (ci-après : RPUS), un taux de 80 % de logements était prévu dans 
le secteur 2 (let. b), où se trouvait la parcelle litigieuse. 
 
 
Le conseil administratif pouvait délivrer des dérogations à ce taux, dans le 
cadre des autorisations de construire, aux conditions fixées par l'art. 14 RPUS. 
 
 
En l'espèce, toutes les instances consultatives avaient émis des préavis 
favorables, dont la ville. 
 
 
Lors de sa comparution devant le TAPI, l'architecte-urbaniste du 
département des constructions et de l'aménagement de la ville avait indiqué que le 
préavis délivré par le conseil administratif constituait une dérogation au sens de 
l'art. 2 al. 2 RPUS. Le manque de faisabilité d'un projet comportant des 
logements, lié à la configuration des lieux, avait amené cette autorité à recourir à 
la clause dérogatoire du RPUS. 
 
 
Selon la représentante de la ville, le conseil administratif avait accordé ladite 
dérogation compte tenu de la situation exiguë de la parcelle et de l'existence d'un 
mur borgne sur presque toute sa longueur, qui ne permettaient pas la construction 
de logements corrects, si ce n'est à un coût élevé qui engendrerait des loyers 
dépassant largement les besoins de la population. 
5) 
 
Ce jugement est entré en force, faute de recours. 
6) 
 
Suite à cela, la société a entamé des négociations avec le conseil municipal 
de la ville (ci-après : le conseil municipal) au sujet de la modification des 
servitudes de hauteur précitées. La commission des finances ayant émis des 
prétentions jugées trop élevées par la société (démarrant à deux millions de 
francs), celle-ci a introduit une action devant le Tribunal de première instance 
visant à faire lever lesdites servitudes. 
7) 
 
Fin 2011, la société a décidé de renoncer à son projet et a déposé auprès du 
département une demande définitive d’autorisation de construire un bâtiment 
administratif comportant un seul rez-de-chaussée, surmonté de deux morceaux 
d'étage situés de part et d'autre du bâtiment, le milieu étant non construit pour 
respecter les servitudes de hauteur inscrites au profit de la ville (DD 104’742-4). 
8) 
 
Le 14 février 2012, le conseil administratif a délivré un "préavis 
défavorable, avec demande de révision du projet ». 
 
 
Selon l’art. 10 RPUS, la moitié au moins de la surface du garage de 139 m2 
construit sur la parcelle devait rester affectée à une activité industrielle et 
artisanale compatible avec l’habitat et le sol. Les surfaces supplémentaires de 
plancher devaient par ailleurs respecter la clé de répartition fixée à l’art. 7 RPUS 
(80 % de logements). 


- 4/13 - 
A/3734/2013 
 
 
Une demande de dérogation motivée et faisant la démonstration que le 
bâtiment ne pouvait recevoir des activités industrielles et artisanales devait être 
adressée au conseil administratif, sur le fondement de l’art. 14 RPUS. 
 
 
Enfin, le projet était une variante peu satisfaisante de la demande initiale 
DD 103’179-4. Deux requêtes en autorisation de construire ne pouvant être 
délivrées concernant un même objet, il convenait d’attendre qu'il soit statué sur la 
modification de la servitude susmentionnée. 
9) 
 
Le 7 mars 2013, la ville a délivré un nouveau préavis défavorable. 
 
 
Elle retirait ses objections relativement à l’absence de conformité du projet 
au RPUS mais persistait dans le fait que celui-ci était une variante peu 
satisfaisante du projet initial et qu’il fallait attendre la décision des tribunaux 
civils relative à la servitude litigieuse. 
10) 
Par décision du 10 octobre 2013, le département a délivré l’autorisation de 
construire sollicitée, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et 
canton de Genève (ci-après : FAO) du 18 octobre 2013. 
11) 
Le 18 novembre 2013, l’Asloca a recouru contre cette décision auprès du 
TAPI, en faisant valoir une violation de l’art. 7 RPUS - qui imposait que 80 % des 
surfaces construites dans le secteur soient affectées à du logement - et de 
l'art. 14 RPUS, le conseil administratif n'ayant pas accordé la dérogation précitée. 
 
 
Entendue par le TAPI, la représentante de la ville a précisé que la dérogation 
accordée par le conseil administratif le 23 septembre 2010 n’était valable que pour 
la demande initiale (DD 103’179-4). Le conseil administratif ne s’était pas 
prononcé sur une telle dérogation dans le cadre de la demande subséquente, car le 
conseil municipal (ci-après : conseil municipal), opposé à l’octroi de cette 
dérogation, ne lui avait pas transmis le dossier. Les positions des deux conseils 
étaient opposées, raison pour laquelle le conseil administratif avait modifié sa 
position dans le cadre du second projet. 
 
 
Le montant de l’indemnité pour la servitude litigieuse avait été abaissé par 
le conseil municipal à CHF 250'000.-. Le litige était par ailleurs toujours pendant 
devant les tribunaux civils. 
12) 
Par jugement du 30 avril 2014, le TAPI a admis le recours de l’Asloca. La 
seconde requête d’autorisation de construire ayant été enregistrée sous un nouveau 
numéro de procédure par le département, elle était totalement distincte de la 
première et nécessitait une nouvelle dérogation de la part du conseil administratif. 
 
 
L’instruction de la cause avait démontré que cette autorité n’avait jamais 
statué sur une telle dérogation dans le cadre de cette procédure, en raison du 
préavis négatif décerné par la ville le 7 mars 2013. Le projet violait dès lors 


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A/3734/2013 
l’art. 7 al. 1 RPUS qui exigeait que le 80 % des surfaces soient affectés à du 
logement. 
13) 
Par acte du 2 juin 2014, la société a recouru contre ce jugement auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) en concluant à son annulation, à la confirmation de l’autorisation 
de construire délivrée par le département le 10 octobre 2013, ainsi qu’à l’octroi 
d’une indemnité de procédure. 
 
 
La dérogation accordée par le conseil administratif en date du 23 septembre 
2010 s’était fondée sur les caractéristiques de la parcelle, qui n'avaient pas changé. 
Hormis la hauteur, le bâtiment projeté était par ailleurs identique au premier. Le 
changement de position du conseil administratif ne s’expliquait que par 
l’opposition du conseil municipal, qui avait pour seul but de faire pression sur elle 
pour la contraindre à payer l’indemnité demandée pour lever la servitude. Le refus 
du conseil municipal de transmettre le dossier au conseil administratif pour qu’il 
statue sur la dérogation était constitutif d’un abus de droit et contraire à la bonne 
foi. Il avait conduit à un déni de justice que le département avait réparé en 
délivrant l’autorisation litigieuse. 
14) 
Le 3 juin 2014, le TAPI a déposé son dossier, sans observations. 
15) 
Le 1er juillet 2014, le département a conclu à l’admission du recours et à la 
confirmation de son autorisation de construire du 10 octobre 2013. 
 
 
La qualité pour recourir de l’Asloca aurait dû être déniée par le TAPI. En 
effet, cette association ne se vouait pas, par pur idéal, à l’étude de questions 
relatives à l’aménagement du territoire. Son recours aurait dû être déclaré 
irrecevable. 
 
 
En changeant de position dans le second projet, alors que celui-ci était 
identique au premier sous réserve de la hauteur du bâtiment projeté, la ville s’était 
comportée de manière contraire à la bonne foi et avait abusé de son pouvoir 
d’appréciation en défendant ses seuls intérêts financiers. L’art. 3 al. 3 de loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - RS L 5 05) 
l’autorisait à s’écarter du préavis d’une commune lorsque celui-ci apparaissait 
contraire à l’intérêt public. Même si formellement, le préavis de la ville était 
défavorable, la procédure avait établi que le refus de dérogation provenait de la 
pression du conseil municipal sur le conseil administratif. Or, seule cette dernière 
autorité était compétente pour statuer sur ladite dérogation. 
16) 
Le 1er juillet 2014, l’Asloca a conclu au rejet du recours, pour des motifs qui 
se recoupent avec ceux développés par le TAPI dans son jugement. 
17) 
Le 16 juillet 2014, la société a répliqué en persistant dans ces conclusions. 


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A/3734/2013 
 
 
Elle se joignait à l’appréciation du département, selon laquelle le TAPI 
aurait dû dénier à l’ASLOCA la qualité pour recourir devant lui. 
 
 
Sur le fond, l’ASLOCA faisait valoir exactement les mêmes griefs que ceux 
qu’elle avait soulevés dans son recours contre la première autorisation délivrée et 
pour lesquels elle avait été déboutée par un jugement entré en force. Son 
comportement relevait de l’abus de droit et violait le principe de la bonne foi. 
18) 
Le 14 août 2014, l’Asloca s’est déterminée sur sa qualité pour recourir 
devant le TAPI. 
 
 
Celle-ci lui était accordée par l’art. 145 al. 3 LCI, dont elle remplissait les 
conditions, depuis la modification de ses statuts en mars 2012. Elle réunissait par 
ailleurs les conditions du recours corporatif, car vingt-neuf de ses membres 
demeuraient dans des immeubles immédiatement contigus au bâtiment projeté. 
Elle avait été également partie à la procédure précédente, sans que sa qualité pour 
recourir n’ait été mise en cause. La tardiveté de ce grief le rendait enfin 
irrecevable. 
19) 
Le 5 septembre 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée 
à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2) 
 
La recourante considère que le TAPI aurait dû dénier à l'Asloca la qualité 
pour recourir devant lui. 
 
a. 
La qualité pour recourir de l'Asloca ne peut se fonder sur l'art. 45 al. 5 de la 
loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20), car cette loi n'est pas applicable en l'espèce (art. 1 LDTR). 
 
b. 
Selon l'art. 145 al. 3 LCI, les associations d’importance cantonale ou actives 
depuis plus de trois ans qui, aux termes de leurs statuts, se vouent par pur idéal à 
l’étude de questions relatives à l’aménagement du territoire, à la protection de 
l’environnement ou à la protection des monuments, de la nature ou des sites, ont 
la qualité pour recourir. 
 
 
Selon la jurisprudence, tant fédérale que cantonale, une association dont les 
statuts poursuivent la défense des intérêts de ses membres sans se vouer 


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A/3734/2013 
exclusivement à l'étude, par pur idéal, de questions relatives à l'aménagement du 
territoire, à la protection de l'environnement ou à la protection des monuments et 
des sites, ne dispose pas de la qualité pour recourir prévue à l'art. 145 al. 3 LCI 
(arrêt du Tribunal fédéral 1P.595/2003 du 11 février 2004, consid. 2.2 et 2.3 ; 
ATA/632/2011 du 11 octobre 2011 ; ATA/742/2010 du 2 novembre 2010). 
3) 
 
La chambre de céans a jugé à de nombreuses reprises que le but premier de 
la recourante, selon ses statuts antérieurs au 7 mars 2012, consistait dans la 
défense de ses membres, en particulier dans leur assistance juridique. En 
conséquence, l'association ne se vouait pas par pur idéal aux questions visées à 
l'art. 145 al. 3 LCI (ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 ; ATA/425/2012 précité ; 
ATA/50/2012 du 24 janvier 2012 ; ATA/664/2011 du 18 octobre 2011). 
4) 
 
En mars 2012, l'ASLOCA a modifié ses statuts, dont l'art. 1er a désormais la 
teneur suivante : 
 
 
« Article 1 Buts : 
 
 
Sous 
la 
dénomination 
« ASLOCA » 
(Association 
Genevoise 
des 
Locataires), il est fondé, selon les articles 60 et ss CCS, une association, à but 
idéal et sans but lucratif, ayant son siège à Genève. Sa durée est indéterminée. 
 
 
Elle a pour but de représenter les locataires et de promouvoir la qualité de 
leur habitat en renforçant le maintien et le développement de logements répondant 
aux besoins de la population quant à leurs loyers, à leurs coûts, à leurs qualités 
d’habitabilité, de confort, d’environnement. Elle a également pour but de 
renforcer le maintien et le développement de logements sociaux et de logements 
pour les locataires, conservant des loyers et des prix abordables pour l’ensemble 
de la population ». 
5) 
 
Il découle de ses nouveaux statuts que l'Asloca a pour but de défendre, d'une 
manière générale et de manière non ciblée sur ses seuls membres, mais cas 
échéant, à travers eux, la situation de tous les locataires du canton - qui 
représentent la très grande majorité de la population - en veillant au 
développement d'un marché locatif de qualité, suffisant et accessible au plus grand 
nombre. Comme l'indique l'al. 1er de son art. 1, ce but est idéal. Il relève de 
l'aménagement du territoire, ce domaine recouvrant notamment l'affectation des 
bâtiments construits et à construire (art. 12 et 19 de la loi d’application de la loi 
fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
 
 
Depuis la modification de ses statuts, l'Asloca doit ainsi être considérée 
comme se vouant, par pur idéal, à l’étude de questions relatives à l’aménagement 
du territoire, au sens de l'art. 145 al. 3 LCI. 
 
 
Au vu de ces éléments, sa qualité pour recourir devant le TAPI, contre une 
décision d’affectation d’un bâtiment à construire, était acquise. 


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A/3734/2013 
 
 
Ce grief sera dès lors rejeté. 
6) 
 
Le 20 février 2007, le conseil municipal a adopté le RPUS. Approuvé le 
27 février 2008 par le Conseil d'État, ce règlement a été publié dans la FAO le 
17 mars 2008. 
7) 
 
Selon le plan d'utilisation du sol annexé au RPUS, la ville est découpée en 
trois secteurs : la première comprend la vieille ville (secteur 1), la deuxième 
(secteur 2) est composée de trois sous-secteurs couvrant tous les quartiers de la 
ville, à l'exception des zones faisant l'objet de plans localisés de quartier (PLQ), 
ces dernières étant attribuées au troisième secteur. 
 
 
La parcelle considérée est située dans le secteur 2. 
8) 
 
Dans ce dernier, les surfaces brutes de plancher supplémentaires construites 
doivent être affectées au logement à raison de 80 % au moins (art. 7 al. 1 let. b 
RPUS). Ce n'est pas le cas du projet litigieux, qui prévoit la construction d'un 
bâtiment exclusivement administratif. 
9) 
 
Selon l'art. 14 al. 1er RPUS, le Conseil d’État ou le département du territoire 
(recte : le DALE) peuvent exceptionnellement, avec l’accord du conseil municipal 
dans le cadre de plans d’affectation, ou du conseil administratif en matière 
d’autorisation de construire, déroger aux dispositions du présent RPUS lorsqu’une 
utilisation plus judicieuse du sol ou des bâtiments l’exige impérieusement. 
L’octroi d’une telle dérogation est publié dans la FAO avec le plan concerné, 
respectivement l’autorisation de construire, lorsque celle-ci ne découle pas d’un 
tel plan (art. 14 al. 2 RPUS). 
 
 
Plusieurs constats découlent de cette disposition. 
10) 
Tout d'abord, le cas d'espèce traitant d'une demande d'autorisation de 
construire, le conseil administratif est compétent, à l'exclusion du conseil 
municipal, pour donner son accord à la dérogation, qui est finalement décidée par 
le département. 
 
 
Cela implique notamment que si un désaccord survient entre le conseil 
administratif et le conseil municipal s'agissant de cette compétence, ce dernier ne 
peut paralyser l'action du conseil administratif en refusant de lui transmettre le 
dossier ou en l'empêchant de statuer de toute autre manière, sans commettre un 
abus de pouvoir. 
11) 
Conformément à la lettre claire de l'art. 14 al. 1 RPUS, l'accord du conseil 
administratif est non seulement requis mais nécessaire. 
12) 
L'octroi d'une dérogation par le département est de nature « exceptionnelle » 
et relève de l'opportunité. Celle-là ne peut être prononcée par ce dernier que 


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« lorsqu’une utilisation plus judicieuse du sol ou des bâtiments l’exige 
impérieusement » (art. 14 al. 1er RPUS). 
13) 
Les motifs pouvant justifier un refus de dérogation sont également 
circonscrits, dans une moindre mesure, par la loi. En effet, le pouvoir 
d'appréciation ne saurait être exercé, d'une manière générale, en dehors de la pesée 
des intérêts en présence. Conformément à la jurisprudence constante et à la 
doctrine, l'autorité ne peut, sans abuser de son pouvoir d'appréciation et ainsi 
violer le principe de proportionnalité consacré par l’art. 36 al. 2 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 - Cst. - RS 101, fonder sa 
décision sur des considérations étrangères aux buts fixés par la loi 
(ATF 137 V 71 ; Pierre MOOR, Droit administratif, vol. 1, 3ème éd., 2012, 
p. 745, n° 4.3.2.3 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, 
p. 171, n° 515). L'abus du pouvoir d'appréciation constitue une violation du droit 
et peut être revu librement par la chambre de céans (art. 61 al. 1 LPA). 
 
 
En l'espèce, ces buts sont, notamment, l'utilisation judicieuse du sol et des 
bâtiments, le développement de la qualité de vie en ville, le maintien et le 
rétablissement de l’habitat, une implantation harmonieuse des activités qui 
garantit le mieux possible l’espace habitable et limite les charges sur 
l'environnement (art. 1 et 14 RPUS). 
14) 
Il est établi par les pièces du dossier que les simples préavis consultatifs 
délivrés par le conseil administratif dans les procédures d'autorisation de 
construire en application de l'art. 3 al. 3 LCI - qui ne lient pas le département 
(art. 3 al. 3 LCI, en relation avec l'art. 48 let. h de la loi sur l’administration des 
communes du 13 avril 1984 (LAC - B 6 05) - sont adoptés dans la même forme 
que les dérogations fondées sur l'art. 14 RPUS, qui lient cette autorité (art. 14 
al. 1er RPUS ; art. 48 let. p LAC). Ceci n'est pas satisfaisant, dans la mesure où ces 
différentes déterminations ne sont pas formellement reconnaissables pour le 
justiciable, alors même qu'elles n'ont ni la même fonction, ni le même effet 
contraignant, et qu'elles se fondent sur des compétences et des bases légales 
différentes (art. 48 let. p LAC ; 48 let. h LAC en relation avec l'art. 14 RPUS). 
 
 
En l'espèce, le dernier « préavis défavorable » décerné par le conseil 
administratif le 7 mars 2012 constitue formellement un refus d'accord au sens de 
l'art. 14 RPUS. 
 
 
Ce refus a été décidé après étude du dossier, ainsi qu'il ressort du texte 
même de cette décision. 
15) 
Le conseil administratif ne développe que deux motifs à l'appui de sa 
position. 


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a. 
L'un de ces motifs est que deux requêtes d'autorisation de construire ne 
peuvent être déposées pour un seul objet. 
 
 
Cette affirmation est erronée. En effet, dans le système la LCI, le requérant 
peut faire examiner la légalité d'un projet de construction (art. 1 al. 5 LCI). La 
délivrance d'autorisation n'implique aucune obligation de procéder à la 
construction (art. 4 al. 5 LCI). La loi ne prive pas le bénéficiaire du droit de 
modifier son projet en requérant une autorisation complémentaire, voire 
totalement différente, ou encore en faisant valider plusieurs projets pour ensuite 
choisir celui qu'il veut réaliser. 
 
 
Le motif en question ne peut ainsi valablement fonder le refus du conseil 
administratif de donner son accord à l'autorisation litigieuse. 
 
b. 
L'autre motif est rédigé de manière quelque peu hasardeuse dans le 
« préavis » litigieux. Il y est indiqué que « le projet présente une variante peu 
satisfaisante de la DD 103'179 en attente de la modification formelle d'une 
servitude de limitation de hauteur ». Interprétée à la lumière des auditions 
effectuées lors de l'instruction par le TAPI et des écritures des parties, cette phrase 
se réfère au désaccord existant entre le conseil administratif et le conseil 
municipal. Elle confirme que le conseil administratif est plus favorable au premier 
projet qu'au second, ce qui implique que les motifs justifiant son accord à la 
délivrance de la première autorisation demeurent pleinement valables pour lui. Le 
refus du conseil administratif d'accorder la dérogation tant que le litige au sujet de 
la servitude n'est pas réglé entre le conseil municipal et la requérante, a ainsi pour 
seul but de favoriser la réalisation du projet initial. Il a indirectement pour effet de 
contraindre la recourante à poursuivre les négociations et maintenir son action 
judiciaire. 
 
 
Or, la demande d'autorisation litigieuse ne porte pas atteinte à la servitude 
de hauteur au profit de la ville, puisque la hauteur du bâtiment projeté la respecte. 
Juridiquement, les deux demandes d'autorisation successives sont ainsi distinctes 
et ne portent pas sur le même objet. Le conseil administratif ne pouvait fonder son 
refus sur des motifs liés à la première procédure, étrangers à l'art. 14 RPUS, sans 
commettre un excès de son pouvoir d'appréciation. Pour satisfaire le principe de la 
légalité, il aurait dû faire abstraction de l'ancienne procédure et examiner si le 
projet de construire un bâtiment administratif d'un étage, dans le contexte en cause 
(configuration de la parcelle, présence d'un mur borgne, etc), se justifiait au regard 
des conditions énoncées par l'art. 14 RPUS (utilisation plus judicieuse du sol ou 
des bâtiments, etc). 
 
 
En refusant de donner son accord pour des motifs étrangers à cette 
disposition, le conseil administratif a commis un excès positif de son pouvoir 
d'appréciation. 


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16) 
Cette situation a conduit le département à passer outre ce refus et à délivrer 
l'autorisation de construire litigieuse. Cette autorité a estimé par ailleurs que les 
motifs pris à l'appui de l'accord donné par le conseil administratif dans le cadre de 
la première procédure d'autorisation demeuraient valables pour la seconde 
(exiguïté de la parcelle, présence de murs borgnes rendant impossible la 
construction de logements répondant aux besoins prépondérants de la population, 
etc.). 
 
 
Comme indiqué ci-dessus, l'accord du conseil administratif est nécessaire, à 
teneur de l'art. 14 al. 1er RPUS. La comparaison des plans relatifs aux deux 
autorisations successivement délivrées démontrent que le projet litigieux est très 
différent du premier projet. La surface construite au-dessus du sol est plus de deux 
fois inférieure et le bâtiment est d'un aspect différent. 
 
 
Ces différences sont de nature à influencer la pesée d'intérêts à opérer, dont 
le cadre est fixé par l'art. 14 RPUS. Il ne peut en particulier être exclu que si le 
premier projet n'avait pas existé et que le conseil administratif n'avait été saisi que 
du second, il aurait refusé son accord, après la mise en balance des intérêts en jeu. 
 
 
Cela étant, prié de se prononcer sur le projet litigieux, le conseil 
administratif a éludé la question posée, en renvoyant le requérant à sa demande 
initiale. Devant un refus fondé sur des motifs étrangers à la procédure en cause, le 
département n'avait d'autre choix que de procéder seul à la pesée des intérêts 
prescrite par l'art. 14 RPUS. Il pouvait par ailleurs considérer qu'en l'espèce, et vu 
la configuration des lieux, une utilisation plus judicieuse du sol ou des bâtiments 
exigeait impérieusement une dérogation aux dispositions du RPUS. En effet, un 
mur borgne est présent en limite de propriété sur presque toute la longueur de la 
parcelle que l'étroitesse de celle-ci rend nécessairement mitoyen. A cela d'ajoute le 
fait que l'essentiel de la surface du bâtiment se trouve en rez-de-chaussée et en 
sous-sol, soit dans une configuration peu propice à la construction de logements 
répondant aux besoins de la population. Si l'Asloca conteste, dans son principe, la 
violation de la clé de répartition figurant à l'art. 7 RPUS (80 % de logements), elle 
ne fournit aucun argument permettant d'asseoir la faisabilité d'un projet respectant 
cette disposition. L'ensemble de ces éléments permet de conclure que la 
dérogation accordée n'est pas arbitraire et que le département n'a ni excédé, ni 
abusé, de son pouvoir d'appréciation. 
 
 
Le recours sera ainsi admis. 
17) 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de 
l’ASLOCA (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera 
allouée à Schwaper SA, à charge de l'Asloca, dès lors que celle-là y a conclu et 
qu'elle a eu recours aux services d'un mandataire (art. 87 al. 2 LPA). 
 


- 12/13 - 
A/3734/2013 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 2 juin 2014 par Schwaper SA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 30 avril 2014 ; 
au fond : 
l'admet ; 
annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 avril 2014 ; 
rétablit l'autorisation de construire délivrée par le département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, en faveur de Schwaper SA le 10 octobre 2013 ; 
met à la charge de l'ASLOCA un émolument de CHF 1'000.- ; 
alloue une indemnité de CHF 2'000.- à Schwaper SA, à la charge de l'Asloca ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Schwaper SA, au département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie, à l'Asloca, ainsi qu'au Tribunal administratif de première 
instance. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, MM. Dumartheray, Verniory et Pagan, 
juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste : 
 
S. Hüsler Enz 
 
le président siégeant : 
 
Ph. Thélin 


- 13/13 - 
A/3734/2013 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :