ge_gerichte · ATA/731/2002 · 2002-11-26 · fr

Résumé:
 Selon la jurisprudence du TA, l'art.39 al.3 LDTR codifie une pratique du département selon laquelle les reventes d'appartements acquit à l'occasion d'opération spéculaires ne peuvent être autorisées que dans le cadre de vente en bloc des appartements d'un même immeuble. En l'espèce, les 2 appartements avaient fait l'objet d'une autorisation de vente en bloc, antérieurement à la vente litigieuse. Dès lors, celle-ci ne peut être autorisée au regard de l'art. 39 al.3 LDTR. En outre, l'intérêt public à conserver le parc locatif prime l'intérêt purement économique des acquéreurs.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/141/2002-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 26 novembre 2002 
 
 
dans la cause 
 
 
Messieurs B. B. et J. C. 
représentés par Me Philippe Cottier, avocat 
 
 
 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Carlo Sommaruga, avocat 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/141/2002-TPE 
 
EN FAIT 
 
1. 
Messieurs J. C. et B. B. sont copropriétaires, 
pour moitié chacun, de lots de propriété de l'immeuble 
édifié sur la parcelle ..., feuille .. du cadastre de 
..., à l'adresse ..., rue .... 
 
2. 
L'immeuble en question est soumis au régime de la 
propriété par étages depuis le 17 décembre 1984. A 
l'origine, les dix-sept logements qu'il comprend étaient 
propriété de feu Monsieur J. R. et de Monsieur E. B.. La 
propriété de ces lots a évolué de la manière suivante : 
 
 
 
a) Madame M. de L. a acquis le lot 6.01 le 6 
octobre 1992. Cette vente a été autorisée le 8 juillet 
1992 (VA 3136). 
 
 
 
b) Le 12 décembre 1993, M. B. est devenu propr-
iétaire de l'intégralité des seize autres lots (VA 3631). 
 
 
 
c) Monsieur B.o M. a acquis le lot 7.05 (vente non 
soumise à autorisation) le 20 avril 1994. 
 
 
 
d) Le 6 octobre 1994, Messieurs B.o M. et C. G. 
ont 
acquis 
le 
lot 
7.03 
(vente 
non 
soumise 
à 
autorisation). 
 
 
 
e) Monsieur P. de L. a acquis le 21 octobre 1994, 
le lot 6.04 (vente non soumise à autorisation). 
 
 
 
f) Madame B. B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 
5.04 (VA 4609). L'autorisation d'aliéner était fondée sur 
le fait que l'acquéreuse était locataire de l'appartement 
en question. 
 
 
 
g) Monsieur A. et Madame J. W.-Z. ont acheté le 
lot 5.02 (VA 4608) le 21 juillet 1995, sans être 
locataires en place. 
 
 
 
h) Mme B. a acquis le 21 juillet 1995 le lot 5.05 
(vente non soumise à autorisation). 
 
 
 
i) MM. B. et C. ont acquis le 22 décembre 1995 les 
dix lots de propriété restants (VA 4780 du 22 décembre 
1995). Cette autorisation était motivée par le fait que 
lesdits lots de propriété avaient déjà fait l'objet d'une 
autorisation d'aliéner du 17 septembre 1993 (vente par M. 
R. à M. B. de la moitié des parts de copropriété). 


 
 - 3 - 
 
 
 
 
 
 
j) Monsieur P. de L. a acquis de MM. B. et C. le 
lot 6.05 (VA 5250). 
 
 
 
k) La société rue .... (ci-après : la société) a 
acquis de MM. B. et C. les lots 7.02 et 7.08 (ventes non 
soumises à autorisation). 
 
 
 
Le lot 7.08 était constitué par la réunion des 
lots 7.01 et 7.04. 
 
 
 
l) Monsieur A. D. a acheté des mêmes personnes le 
lot 
8.01 
le 
18 
août 
1997 
(vente 
non 
soumise 
à 
autorisation). 
 
 
 
A ce jour, MM. B. et C. sont copropriétaires des 
lots 5.01, 5.03, 6.02, 6.03 et 8.02. Les onze autres lots 
de copropriétés appartiennent à des particuliers ou à la 
société. 
 
3. a. 
Par 
arrêté 
du 
22 
mai 
2001 
(VA 
7083), 
le 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : le département) a autorisé la vente 
du lot 5.03 par MM. B. et C. à Monsieur et Madame R. et 
B. B.. Ceux-ci se sont engagés à reprendre les droits et 
obligations découlant du contrat de bail, l'appartement 
étant loué à Monsieur Otto Kaiser. Cette décision était 
fondée sur le fait que l'appartement avait déjà fait 
l'objet d'une vente antérieure (VA 4780). 
 
 
b. 
Le 11 juillet 2001, le département a autorisé MM. 
B. et C. à aliéner la part de copropriété N° 6.02 (VA 
7161) à Madame M. de L.. Dite autorisation était fondée 
sur la vente antérieure de ce lot de copropriété et sur 
le fait que l'acquéreuse destinait ce logement, qu'elle 
occupait déjà en qualité de locataire, depuis 1991, à son 
habitation personnelle. 
 
4. a. 
Par actes du 26 juin et du 13 août 2001, 
l'association 
genevoise 
de 
défense 
des 
locataires 
(ci-après : Asloca) a saisi la commission de recours en 
matière de constructions (ci-après : la commission). Les 
conditions pour que des autorisations soient délivrées 
n'étaient 
pas 
remplies, 
puisque 
les 
appartements 
n'avaient jamais fait l'objet d'une vente individualisée. 
La vente de 1995 était une vente en bloc. 
 
 
b. 
Après avoir joint les recours, la commission les a 
admis par décision du 15 janvier 2002. 


 
 - 4 - 
 
 
 
 
 
 
Le 6 avril 2001, le Grand Conseil avait adopté une 
modification de l'article 39 alinéa 4 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) qui codi-
fiait la pratique du département en matière de vente en 
bloc d'appartements. Les appartements litigieux avaient 
été acquis en bloc et devaient être vendus de la même ma-
nière. L'intérêt public au maintien de l'affectation 
locative devait l'emporter. S'agissant de Mme de L., son 
intérêt personnel était limité, puisqu'elle disposait 
déjà d'un appartement sur le même étage dans ledit 
immeuble. Il en allait de même pour Mme B., propriétaire 
d'un appartement de quatre pièces au 4ème étage. 
 
5. 
Le 11 février 2002, Messieurs C. et B. ont saisi 
le Tribunal administratif d'un recours. 
 
 
 
L'opération du 22 décembre 1995 ne pouvait être 
qualifiée de vente en bloc, l'arrêté du département ne 
l'ayant pas stipulé. De plus, la novelle introduite en 
2001 codifiait une pratique antérieure du département et 
n'avait pas été appliquée en l'espèce. L'administration 
n'avait rendu qu'un seul arrêté pour les dix appartements 
pour des motifs de rationalisation, bien que chacun d'en-
tre eux ait fait l'objet d'une autorisation individuelle. 
Les recourants ont encore relevé que ni les ventes de 
2001, ni celles de 1995, n'avaient eu lieu pour des 
motifs d'assainissement financier. 
 
 
 
S'agissant de Mme de L., celle-ci disposait depuis 
1992 d'un droit d'emption sur l'appartement 6.02, annoté 
au Registre foncier et échéant le 15 juin 2002. Cela dé-
montrait que la vente de 1995 ne pouvait être qualifiée 
de vente en bloc. 
 
 
 
Les 
recourants 
ont 
encore 
relevé 
que 
le 
département 
avait 
autorisé 
en 
1995 
une 
vente 
individualisée (lot 6.05), fondée sur l'autorisation 
d'aliéner du 22 décembre 1995. S'il s'était agi d'une 
vente en bloc, la vente des lots 7.01, 7.02 et 7.04 
(réunis dans le lot 7.08) n'aurait pu être autorisée. 
 
 
 
La décision de la commission de recours entraînait 
une application rétroactive de l'article 30 alinéa 4 LDTR 
à un état de faits antérieur. Il s'agissait d'un cas de 
rétroactivité proprement dite, dont les conditions pour 
qu'elle soit admissible n'étaient pas remplies. 
 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
En tout état, il était nécessaire d'effectuer une 
pesée des intérêts privés et publics en présence. L'inté-
rêt privé des vendeurs et acheteurs était nettement plus 
lourd que l'intérêt public invoqué par la commission. Le 
bail de M. Kaiser, locataire de l'appartement 5.03, 
serait repris par les nouveaux propriétaires et ces 
derniers n'avaient pas l'intention d'occuper ce logement 
eux-mêmes. En ce qui concernait l'appartement 6.02, 
l'acquéreuse en était déjà locataire. L'intérêt public au 
maintien du parc locatif n'était dès lors pas touché par 
ces ventes. 
 
6. a. 
L'Asloca s'est opposée au recours pour les motifs 
figurant dans la décision litigieuse. 
 
 
b. 
Quant au département, il s'est référé à ses écri-
tures par-devant la commission de recours. 
 
 
 
S'agissant du retrait de l'effet suspensif au 
recours sollicité par les recourants, le département a 
relevé que si celui-ci venait à être retiré, la décision 
de la commission déploierait tous ses effets. Or, la 
commission avait admis le recours de l'Asloca et annulé 
la décision du département. 
 
 
 
EN DROIT 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la Loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E O5; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
 
2. a. 
Selon l'article 39 LDTR, l'aliénation d'apparte-
ments à usage d'habitation jusqu'alors loués est soumise 
à autorisation pour les appartements entrant, en raison 
de leur loyer ou de leur prix, dans un catégorie de 
logements où sévit la pénurie (al. 1). L'autorisation est 
refusée lorsqu'un motif prépondérant d'intérêt public ou 
d'intérêt général s'y oppose, étant précisé que ces 
intérêts résident dans le maintien de l'affectation 
locative des appartements loués (al. 2). 
 
 
 
L'aliénation d'un logement doit être autorisée si 
celui-ci était soumis au régime de la propriété par 
étages ou à une forme de propriété analogue dès sa 
construction, s'il était soumis à ces régimes le 30 mars 
1995 et qu'il a déjà été cédé de manière individualisée, 


 
 - 6 - 
 
 
 
s'il n'a jamais été loué ou s'il a fait l'objet d'au 
moins une autorisation d'aliéner fondée sur la LDTR (al. 
4). 
 
 
 
L'article 39 alinéa 4 LDTR, en vigueur depuis le 2 
juin 2001, précise que l'autorisation ne porte que sur un 
appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc 
peut toutefois être accordée en cas de mise en vente 
simultanée pour des motifs d'assainissement financier de 
plusieurs appartements à usage d'habitation jusqu'alors 
offerts en location, pour autant que l'acquéreur ne 
puisse les revendre que sous la même forme. 
 
 
b. 
Selon l'article 39 alinéa 3 LDTR, le désir d'un 
locataire, occupant effectivement "son logement" depuis 
trois ans au moins, d'acquérir "ledit" logement est 
présumé l'emporter sur l'intérêt public que lorsque 60% 
des locataires en place acceptent formellement cette 
acquisition. Votée par le Grand-Conseil le 6 avril 2001, 
cette disposition est en vigueur depuis le 2 juin de la 
même année. Elle est applicable à la présente procédure 
(art. 50 al. 2 LDTR). 
 
3. 
Le Tribunal administratif - confirmé sur ce point 
par le Tribunal fédéral - a déjà eu l'occasion d'indiquer 
que cette novelle était applicable aux procédures pendan-
tes devant lui (ATF Asloca du 11 décembre 2000 et ATA M. 
du 15 janvier 2002, qui y a fait suite). Dans ce dernier, 
le Tribunal administratif a rappelé que cette novelle 
était censée codifier une pratique du département selon 
laquelle les reventes d'appartements acquis à l'occasion 
d'opérations spéculatives ne pouvaient être autorisées 
que dans le cadre d'une vente en bloc des appartements 
d'un même immeuble (ATA M. précité, considérant 2 c, et 
les références citées). A cette occasion, le Tribunal 
administratif a constaté que cette novelle, contrairement 
à son texte clair, laissait au département le soin de 
décider lui-même, cas échéant, et pas seulement sur 
requête, de la vente d'appartements individualisée ou en 
bloc. 
 
4. 
En l'espèce, la première question à trancher est 
de 
savoir 
si 
les 
deux 
appartement 
visés 
par 
les 
autorisations de vente ont fait ou non l'objet d'une 
autorisation d'aliéner individualisée, antérieurement à 
la vente litigieuse. 
 
 
 
Force est de constater que tel n'est pas le cas. 
En effet, que cela soit lors de la transaction par 


 
 - 7 - 
 
 
 
laquelle feu M. R. a cédé à M. B. ses parts de 
copropriété ou lors de la vente des dix parts de 
copropriété aux recourants, une seule autorisation de 
vente a été délivrée pour plusieurs appartements. Dans la 
VA 3931 du 17 septembre 1993, la situation de chaque 
appartement n'est pas du tout individualisée. Bien au 
contraire, le département retenait que cette opération 
était dictée par la nécessité d'un désendettement du 
requérant et qu'elle visait la quasi totalité des 
logements de l'immeuble (dix-sept sur dix-huit). 
 
 
 
Dans l'autorisation VA 4780 du 22 décembre 1995, 
le département se limite à indiquer que le vendeur a 
acquis les dix appartements en question en mars et 
novembre 1993, et que ces derniers étaient loués à divers 
locataires, sans que la situation de chacun des logements 
ne soit individualisée. 
 
 
 
Dans ces conditions, c'est en vain que les recou-
rants soutiennent que les lots en question ont été vendus 
de façon individualisée avant à la vente litigieuse. 
 
 
 
Dès lors, les ventes aujourd'hui litigieuses ne 
pouvaient être autorisées au regard de l'article 39 
alinéa 4 LDTR. 
 
5. a. 
La jurisprudence fédérale prévoit qu'"il y a 
encore lieu, même si aucun des motifs d'autorisation 
expressément prévus par la loi (art. 39 al. 4 LDTR) n'est 
réalisé, de rechercher si l'intérêt public l'emporte sur 
l'intérêt privé de la recourante à se défaire de ses 
lots " (ATF du 19 avril 1999 en la cause UBS, p. 8, point 
f). En effet, l'autorité ne peut refuser une autorisation 
d'aliéner qu'après avoir effectué une pesée des intérêts 
en présence. Elle doit donc être en mesure de prendre en 
considération les intérêts privés légitimes qui peuvent 
exister dans certaines circonstances (ATF 113 Ia 134 et 
135). 
 
 
b. 
L'article 39 alinéa 2 LDTR dispose que : "le 
département 
refuse 
l'autorisation 
lorsqu'un 
motif 
prépondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y 
oppose. L'intérêt public et l'intérêt général résident 
par le maintien, en période de pénurie de logements, de 
l'affection locative des appartements loués." 
 
 
 
A ce propos, le Tribunal fédéral a précisé dans 
son arrêt du 19 avril 1999, que : 
 


 
 - 8 - 
 
 
 
 
"La LDTR a pour but de préserver l'habitat 
et les conditions de vie existants, ainsi 
que le caractère actuel de l'habitat dans 
les zones de construction mentionnées à 
l'article 
2 
LDTR, 
en 
restreignant 
notamment le changement d'affectation des 
maisons d'habitation et l'aliénation des 
appartements destinés à la location (art. 
1 al. 1 et 2 let. a et c LDTR).(...). 
 
 
Cette 
politique 
procède 
d'un 
intérêt 
public important. Le refus d'autoriser la 
vente 
d'un 
appartement 
loué 
lorsqu'un 
motif prépondérant d'intérêt public ou 
d'intérêt général s'y oppose n'est pas 
contraire 
au 
principe 
de 
la 
proportionnalité, 
pourvu 
que 
l'autorité 
administrative puisse effectuer une pesée 
des 
intérêts 
en 
présence, 
et 
évaluer 
l'importance du motif de refus envisagé au 
regard des intérêts privés en jeu". 
 
 
 
Dans le cas considéré, le Tribunal fédéral avait 
également admis que : 
 
 
"Une vente individualisée des appartements 
ne représente pas une nécessité pour la 
recourante. Celle-ci désire avant tout 
tirer un profit maximum de la réalisation 
forcée 
de 
l'immeuble. 
Cet 
intérêt, 
purement économique, doit céder le pas 
face 
à 
l'intérêt 
public 
évident 
que 
représente le maintien du parc locatif. 
Comme le relève la cour cantonale, la LDTR 
s'applique 
lorsqu'un 
appartement 
est 
individualisé, puis vendu, mais ne saurait 
empêcher la vente en bloc de plusieurs 
appartements à un même acquéreur, car, 
dans ce cas, le risque de voir ces 
appartements sortir du marché locatif est 
pratiquement nul". 
 
6. a. 
En 
l'espèce, 
l'intérêt 
public 
- 
clairement 
déterminé par la loi - à conserver le parc locatif est 
important. A cet égard, le fait que la VA 7063 prévoie 
que l'acquéreur reprenne le bail du locataire en place 
n'apparaît pas déterminant. En effet, le danger est grand 
pour que l'acquéreur - déjà propriétaire d'un logement 
au-dessus de l'appartement visé par la VA 7083 - désire 


 
 - 9 - 
 
 
 
occuper lui-même l'ensemble des locaux qu'il possède. 
 
 
 
L'intérêt de l'acquéreur apparaît de pure conve-
nance, puisqu'il est propriétaire d'un logement dans 
l'immeuble. Quant à l'intérêt privé des vendeurs, il est 
typiquement d'ordre économique : ces derniers insistent 
dans leurs écritures sur le fait que la vente n'est pas 
motivée du tout par des problèmes de désendettement. 
 
 
 
Ainsi, il apparaît que les intérêts privés, tant 
des vendeurs que de l'acquéreur, doivent céder le pas 
devant l'intérêt public désigné par la loi. Le recours 
sera par conséquent rejeté en ce qui concerne la VA 7083, 
autorisant la vente du lot 5.03 à M. et Mme B.. 
 
 
b. 
En ce qui concerne l'autorisation de vendre la 
part de copropriété 6.02 à Mme de L. D. (VA 7161), la 
situation est différente. En effet, l'acquéreuse est 
titulaire d'un bail à loyer concernant l'objet en ques-
tion depuis 1991 et l'occupe déjà. L'exception prévue à 
l'article 39 alinéa 3 LDTR n'a toutefois jamais été 
étudiée par le département, ni abordée par les parties en 
cours de procédure. Dès lors, la décision litigieuse sera 
annulée 
sur 
ce 
point, 
et 
le 
dossier 
renvoyé 
au 
département afin de déterminer si les autres conditions 
prévues 
à 
l'article 
39 
alinéa 
3 
LDTR 
permettent 
d'autoriser la vente à ce titre. 
 
7. 
En conséquence, le recours sera partiellement 
admis, au sens des considérants. 
 
 
 
Un émolument de CHF 2'000.- sera perçu et une 
indemnité de procédure, en CHF 2'000.-, sera allouée à 
l'Asloca, à la charge des recourants. En effet, le motif 
ayant 
conduit 
le 
Tribunal 
administratif 
à 
admettre 
partiellement le recours n'a jamais été évoqué par les 
parties en cours de procédure. 


 
 - 10 - 
 
 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 12 février 2002 par Messieurs B. B. et J. C. 
contre la décision de la commission cantonale de recours 
en matière de constructions du 15 janvier 2002; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet partiellement; 
 
 
 
 
annule la décision en tant qu'elle 
concerne la VA 7161; 
 
 
 
 
renvoie le dossier au département 
sur ce point au sens des considérants; 
 
 
 
 
confirme la décision litigieuse au 
surplus; 
 
 
 
 
met à la charge des recourants un 
émolument de CHF 2'000.-; 
 
 
 
 
 
 
alloue une indemnité de procédure 
en CHF 2'000.- à l'Asloca, à la charge des intimés; 
 
 
 
 
communique le présent arrêt à Me 
Philippe Cottier, avocat des recourants, ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de construc-
tions et au département de l'aménagement, de l'équipement 
et du logement et à Me Carlo Sommaruga, avocat d'Asloca. 
 
Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
 Au nom du Tribunal administratif : 
 la greffière-juriste : le président: 
 
 C. Del Gaudio-Siegrist Ph. Thélin 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 


 
 - 11 - 
 
 
 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
 
Mme N. Mega