ge_gerichte · ATA/659/2004 · 2004-08-24 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/130/2004-TPE 
ATA/659/2004 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 24 août 2004 
 
dans la cause 
 
R______ S.A. 
représentée par Me Didier Bottge, avocat 
contre 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE 
CONSTRUCTIONS 
et 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU 
LOGEMENT 
 
 


- 2/8 - 
A/130/2004 
EN FAIT 
1. 
 
La société R______ S.A. est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé sur 
la parcelle ______, feuille ______ de la commune de Genève, section Plainpalais, à 
l’adresse quai Y______. 
 
 
Le bâtiment comporte quelque quatorze appartements. 
2. 
 
A la suite d’un contrôle effectué le 23 juin 2003, le département a constaté que 
des travaux étaient en cours dans un appartement de quatre pièces situé au sixième 
étage de l’immeuble. 
 
 
Aussi, par lettre du 27 juin 2003, le département de l’aménagement, de 
l’équipement et du logement (ci-après : le département) a ordonné l’arrêt de chantier 
concernant l’appartement en cause, et il a demandé à la propriétaire des détails sur 
les travaux récemment effectués dans un appartement de quatre pièces situé au 
deuxième étage de l’immeuble. 
 
 
L’ordre d’arrêt de chantier n’a été frappé d’aucun recours. 
3. 
 
A la suite d’un échange de correspondance entre la société et le département, il 
est apparu que les travaux effectués ou en voie de réalisation dans les deux 
appartements litigieux étaient les suivants : 
• Réfection des installations sanitaires avec remplacement de la baignoire et du 
lavabo et changement des tuyaux vétustes ; 
• Remplacement d’un meuble de cuisine avec armoires et appareils ménagers ; 
• Contrôle de l’installation électrique et pose d’une prise dans la cuisine ; 
• Dans les locaux sanitaires et la cuisine, changement du carrelage au sol et sur 
la hauteur des murs avec couche de peinture ; 
• Réparation et nettoyage des parquets dans les chambres ; 
• Pose de deux couches de dispersion sur les murs et sur les plafonds ; 
• Réfection de la peinture des portes palières, de communication, d’armoires et 
fenêtres ; 
• Entretien et réfection des mastics sur les vitrages extérieurs. 


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4. 
 
A la suite d’un nouvel échange de correspondance, la société a indiqué que les 
frais engagés dans l’appartement du deuxième étage s’étaient élevés à CHF 44'688.- 
et que ceux de l’appartement du sixième étage ascendaient à CHF 44'000.-. 
 
 
La valeur d’assurance quant à elle s’élevait pour tout l’immeuble à 
CHF 5'355'500.-. 
5. 
 
Dans un courrier du 9 octobre 2003, la société s’est refusée à transmettre au 
département l’état locatif de chacun des deux appartements, que lui avait demandé le 
département, au motif qu’il s’agissait de travaux d’entretien non soumis à la LDTR. 
6. 
 
Le même jour, la société a déposé une requête en autorisation de construire 
sous la forme d’une APA, pour l’appartement du sixième. 
7. 
 
Par décision du 15 octobre 2003, le département a autorisé la société à terminer 
les travaux concernant l’appartement du sixième étage. S’agissant de celui du 
deuxième étage, le département a persisté à exiger l’état locatif avant et après 
travaux, de manière à se déterminer sur l’assujettissement éventuel des travaux à la 
LDTR. 
8. 
 
Le 19 novembre 2003, R______ S.A. a saisi d’un recours la commission 
cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission de 
recours), au sujet de l’obligation qui lui était faite de fournir l’état locatif de 
l’appartement du deuxième étage. 
9. 
 
Par décision du 28 novembre 2003, le département a donné une suite favorable 
à la demande d’APA et a accordé l’autorisation, moyennant la fixation d’un loyer 
après travaux ne devant pas excéder CHF 11'052.- par année, soit CHF 2'763.- la 
pièce par an, pendant une période de trois ans, pour l’appartement du sixième. 
10. 
 
Par décision du 17 décembre 2003, la commission de recours a rejeté le 
recours. Elle a estimé que les travaux effectués consistaient en des travaux 
d’entretien différés dans le temps. Certains d’entre eux étaient des travaux 
d’entretien, tandis que d’autres apportaient une amélioration du confort existant, tels 
que l’aménagement de la cuisine et la pose de nouveaux appareils de cuisine. 
L’exigence du département d’instruire l’assujettissement des travaux à la LDTR était 
légitime. Il était donc fondé à exiger l’état locatif avant et après les travaux. 
11. 
 
R______ S.A. a recouru auprès du Tribunal administratif par acte du 22 janvier 
2004. Elle s’est refusée à fournir les états locatifs. Il n’y avait pas eu installation, 
mais remplacement d’un meuble de cuisine existant, ce qui constituait une distinction 
importante, puisque l’installation pouvait entraîner un changement qualitatif des 
lieux. Les travaux entrepris n’avaient eu « pour seul but que d’entretenir 
l’appartement étant donné qu’aucun travail de rafraîchissement n’avait été effectué 
depuis de nombreuses années, et qu’au surplus, l’appartement avait subi des dégâts 


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d’eau en septembre 2002, ce qui (avait) rendu les travaux d’autant plus nécessaires et 
urgents ». 
 
 
La recourante s’est fondée sur la jurisprudence du tribunal de céans dégagée 
dans un arrêt du 20 mai 2003 (ATA/394/2003 du 20 mai 2003). De plus, le coût total 
des travaux, de l’ordre de CHF 44'700.-, représentait un pourcentage très faible par 
rapport à la valeur d’assurance. 
12. 
 
Le département s’est opposé au recours. Il a estimé que par leur nature, les 
travaux ne pouvaient être qualifiés de travaux d’entretien ordinaires. Il s’agissait au 
contraire de travaux emportant une amélioration du confort existant ou encore de 
travaux d’entretien différés dans le temps. Quant au coût engagé pour les travaux en 
question, il était élevé. Tant sous l’angle de la nature des travaux que sous celui du 
coût, les travaux devaient consister en des travaux de rénovation, assimilables de par 
la loi à des transformations. 
 
 
Pour le reste, les arguments du département seront repris ci-après, dans la 
mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ 
- E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
A plusieurs reprises, le Tribunal administratif a dû se prononcer sur la 
production au département des états locatifs avant et après travaux. Dans la plupart 
des cas, le tribunal a procédé à la qualification préalable des travaux et à leur 
éventuelle soumission à la LDTR afin de déterminer si la production des états 
locatifs se révélait nécessaire (ATA/394/2003 du 20 mai 2003). 
 
 
Il s’agit donc de déterminer si les travaux effectués dans le quatre pièces au 
deuxième étage de l’immeuble sont de simples travaux d’entretien ou s’ils doivent 
être considérés comme des travaux de rénovation. 
3. 
 
La recourante soutient que les travaux litigieux sont, de par leur nature et leur 
coût, de simples travaux d’entretien. 
 
a. 
A teneur de l’article 9 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et 
de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR – L 5 20), une autorisation est nécessaire 
pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1 LDTR. 


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b. Selon l'article 3 alinéa 1 lettre d et alinéa 2 LDTR, sont qualifiés de 
transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c'est-à-dire la remise en 
état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le 
confort existant sans modifier la distribution des logements, sous réserve qu'il ne 
s'agisse pas de travaux d'entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les 
travaux courants d'entretien faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une 
maison d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier ne sont pas 
considérés comme travaux de transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 
 
c. Il ressort des travaux législatifs ayant précédé la modification de cette 
disposition légale, adoptée en 1999, que le Grand Conseil désirait, pour tracer une 
limite précise entre travaux soumis et non soumis à la loi, que soient pris en compte 
le coût de ces derniers et leur incidence sur les loyers, comme prévu par la 
jurisprudence (Mémorial du Grand Conseil 1999 9/11 1076). La minorité du Grand 
Conseil avait proposé une autre teneur pour l'article 3 alinéa 2 LDTR, précisant que 
les travaux d'entretien qui ne devaient intervenir qu'à une échéance lointaine, tels 
notamment la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire, n'étaient 
pas assujettis à la LDTR (Mémorial 1999 9/11 page 1166). Lors du deuxième débat 
concernant ce projet de modification de la LDTR, de très nombreux amendements 
ont été soumis au Grand Conseil par la minorité, notamment celui de préciser, à 
l'article 3, alinéa 1 lettre d LDTR, que devaient être considérés comme travaux de 
rénovation ceux dont le coût total engendrait une augmentation de loyer de plus de 
20% (Mémorial 1999 9/1 1211). Cet amendement a été refusé, tout comme celui 
visant à préciser que la remise à neuf d'un appartement au changement de locataire 
n'était pas assujettie à la loi (Mémorial 1999 10/11 page 1415). 
 
d. 
 
De jurisprudence constante, il est admis, s’agissant de la distinction entre 
travaux d'entretien et de rénovation (ou transformation) consacrée à l’article 3 
LDTR, de tenir un raisonnement en deux temps, à savoir : 
 
- D’abord en examinant si, de par leur nature les travaux en cause relèvent de 
l’entretien ou, au contraire, consistent en des travaux de rénovation. En 
prolongement de cette distinction, la jurisprudence a admis que des travaux 
d’entretien sont susceptibles d’aboutir à une rénovation ou à une transformation 
soumis à la LDTR, lorsque n’ayant pas été exécutés périodiquement ou par rotation 
tout au long de l’existence de l’immeuble, ou encore parce qu’ils n’ont pas été 
exécutés du tout pendant de nombreuses années, leur accumulation, même en tenant 
compte d’une exécution rationnelle commandant un regroupement, leur confère une 
incidence propre à engendrer un changement de standing de l’immeuble (A. 
MAUNOIR, la nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 314 
et la jurisprudence citée) ; 
 
- Ensuite, en s’attachant à l’ampleur et, partant, au coût desdits travaux et à leur 
répercussion sur le montant du loyer, dès lors qu’il pourrait en résulter un 


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changement d'affectation qualitatif sur les logements, ces derniers ne répondant plus 
aux besoins prépondérants la population (ATA/365/2001 du 29 mai 2001, 
ATA/261/2001 du 24 avril 2001 et les références citées). 
 
e. 
Le Tribunal administratif a ainsi notamment considéré comme relevant de 
l'entretien l'installation de nouveaux sanitaires, l'agencement des cuisines, la mise en 
conformité de l'installation électrique, la pose de nouveaux revêtements des sols et 
des parois, ainsi que des travaux de peinture et de serrurerie (ATA/162/2003 du 25 
mai 2003 ; ATA/365/2001 et ATA/261/2001 précités et les références citées). Il 
précisait toutefois dans un arrêt précédent, qu'il convenait de tenir compte également 
des circonstances dans lesquelles les travaux étaient accomplis et notamment de leur 
accumulation en raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments concernés 
(ATA/688/2002 du 12 novembre 2002 ; ATA/34/1998 du 27 janvier 1998). 
4. 
a. 
Comme vu ci-dessus, l'examen de la nature des travaux ne saurait être toutefois 
le seul critère à prendre en considération pour déterminer si les interventions 
concernées échappent à la loi. Celles-ci peuvent atteindre une ampleur telle qu'elles 
sont susceptibles d'aboutir à un changement qualitatif de l'immeuble. De même, 
l'augmentation du loyer consécutive à des travaux peut avoir pour effet d'entraîner un 
changement d'affectation qualitatif des logements (ATA/802/2001 du 4 décembre 
2001). 
 
b. 
Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l'angle économique, aux besoins prépondérants de la 
population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à la 
longue à une érosion dudit habitat. En d'autres termes la loi cherche à soumettre au 
contrôle de l'Etat certaines catégories de travaux davantage en fonction des risques 
qu'ils font peser sur le caractère abordable des logements qu'en fonction du type des 
travaux eux-mêmes (O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHÈRE, "La jurisprudence 
récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en matière d'entretien des 
immeubles" in RDAF 1998 p. 368). Qu'il s'agisse de soumettre au régime des 
transformations certains travaux d'entretien ou, malgré l'absence de régularité, de ne 
pas assimiler ces travaux à des transformations, le critère décisif est donc leur coût et 
ses conséquences sur le caractère abordable des logements (O. BINDSCHEDLER, F. 
PAYCHERE, op. cit., p. 369). 
5. 
 
Dans le cas d’espèce, les travaux litigieux sont d’un coût et d’une ampleur tels 
qu’ils ne sauraient être considérés comme des travaux d’entretien raisonnables 
n’engendrant aucune amélioration du confort existant, au sens de l’article 3 alinéa 3 
LDTR. Il y a eu en effet une réfection complète des installations électriques (CHF 
7'000.-), la réfection des installations sanitaires, avec le remplacement de la baignoire 
et du lavabo et celui des tuyaux vétustes (CHF 5'500.-), l’installation d’un meuble de 
cuisine avec armoires et appareils ménagers (CHF 8'300.-), la pose de carrelage dans 
les locaux sanitaires (CHF 5'800.-), la fourniture de faïences dans les locaux 
sanitaires (CHF 3'300.-), la réfection et la peinture de toutes les portes palières, de 


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communication, d’armoires et fenêtres de même que la peinture des plafonds et des 
parois (CHF 11'000.-), etc. Il en est résulté un coût total de CHF 44'000.-. La 
recourante se trompe en soutenant que ce montant est inférieur aux 10 % de la valeur 
d’assurance. En effet, le rapport entre le coût des travaux entrepris et le montant de la 
valeur d’assurance doit s’apprécier lorsque les travaux portent sur tout l’immeuble, et 
non pas sur un ou deux appartements. Si l’on multiplie le coût de la rénovation d’un 
quatre pièce (CHF 44'000.-) par le nombre d’appartements, on arrive à un coût total 
de plus de CHF 600'000.-, ce qui représente un coût supérieur aux 10 % de la valeur 
d’assurance. 
 
 
En outre, la recourante a reconnu qu’aucun travail de rafraîchissement n’avait 
été effectué depuis de nombreuses années. C’est dire que les travaux d’entretien 
doivent être considérés comme différés. 
 6. 
 
Dans une espèce récente, le tribunal de céans avait admis que la rénovation 
d’un appartement de quatre pièces ayant coûté la somme de CHF 25'718.- 
correspondait à des travaux d’entretien courants d’un coût raisonnable, non soumis à 
la LDTR (ATA/525/2004 du 8 juin 2004). Or, l’espèce aujourd’hui litigieuse 
entraîne un coût par appartement beaucoup plus élevé. 
7. 
 
Il découle de ce qui précède que les travaux litigieux doivent être considérés 
comme des travaux de rénovation et que dès lors, ils sont soumis à la LDTR. En 
conséquence, le département était fondé à réclamer l’état locatif de cet appartement 
avant et après travaux. 
8. 
 
Le recours sera ainsi rejeté. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- 
sera mis à la charge de la recourante. 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS, 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 22 janvier 2004 par R______ S.A. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 17 
décembre 2003; 
au fond : 
le rejette; 
 
met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1'000.-; 


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communique le présent arrêt à Me Didier Bottge, avocat de R______ S.A. ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 
Siégeants : 
M. Paychère, président, Mme Bovy, M. Schucani, Mme Hurni, M. Thélin, juges. 
Au nom du Tribunal Administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
M. Tonossi 
 
le président : 
 
 
F. Paychère 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :