voilaj/swiss-caselaw huggingface dataset:
ge_gerichte · 1C_549/2023 · 2024-10-11 · fr

Résumé:
 LDTR - DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE TRANSFORMATION ET TRAVAUX D'ENTRETIEN - ORDRE D'ETABLIR UNE FORMULE OFFICIELLE ET DE REMBOURSER LE TROP-PERCU 
La LDTR prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation.
Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR). 
La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR. 
L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;TRAVAUX SOUMIS À AUTORISATION;RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME)

Normes: Normes:
 LDTR.9.al1; LDTR.3.al1.letd; LDTR.3.al2
ge_gerichte · 4A_438/2023 · 2024-10-09 · fr

Résumé:
 CONGE - PERIODE DE PROTECTION - EXCEPTIONS
L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION

Normes: Normes:
 CO.271a.al1.letd; CO.271a.al1.lete; CO.271a.al3
ge_gerichte · 4A_516/2023 · 2024-10-08 · fr

Résumé:
 EXPULSION - DECISION D'EXPULSION ASSORTIE DE MESURES D'EXECUTION- VOIE DE DROIT A SUIVRE (APPEL OU RECOURS) 
Le CPC a opté pour une distinction bipartite des voies de droit, à savoir une voie de droit ordinaire, l’appel prévu aux art. 308 ss CPC, opposée à une voie de droit extraordinaire, le recours prévu aux art. 319 ss CPC. Le choix entre ces deux voies de droit, exclusives l’une de l’autre, dépend 
uniquement de la nature du jugement attaqué, voire de la valeur litigieuse (art. 308, 309 et 319 CPC), et non de la volonté des parties, ni du type de procédure, ni même des griefs invoqués.
En l’espèce, le jugement statue sur une requête d’expulsion tendant à la restitution des objets des baux au sens de l’art. 267 al. 1 CO, soit une prétention de droit matériel qui présuppose que le contrat de bail ait valablement pris fin. Accessoirement, le jugement de première instance assortit la décision précitée de mesures d’exécution. Le jugement de première instance met fin au procès en tranchant le fond du litige. Ainsi, il s’agit d’une décision finale sur le fond. Le recourant ne conteste pas que la valeur litigieuse dépasse les 10’000 fr. Les conditions de l’art. 308 CPC sont ainsi réalisées. 
Contrairement à ce que soutient le recourant, le fait que le jugement de première instance comprenne des mesures d’exécution directes n’en fait pas une décision attaquable par la voie du recours, au sens de l’art. 309 let. a CPC. Seules sont concernées par cette disposition les décisions du tribunal de l’exécution. Or il s’agit ici d’une décision du juge ordinaire.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);EXÉCUTION(PROCÉDURE);INDICATION DES VOIES DE DROIT

Normes: Normes:
 CPC.308; CPC.319
ge_gerichte · 4A_111/2023 · 2024-10-04 · fr

Résumé:
 FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - DÉVALUATION EN CAS DE BAISSE DE L'ISPC
En cas de déflation durable, il y a un gain du pouvoir d'achat, de sorte qu'il apparaît conforme au droit fédéral de réévaluer les fonds propres investis également en fonction de l'évolution à la baisse de l'ISPC (cons. 5.1)

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers
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ge_gerichte · 4A_32/2024 · 2024-10-01 · fr

Résumé:
 RESILIATION EN LA FORME ECRITE - SIGNATURE MANUSCRITE - FAX - ABUS DE DROIT
Selon l’art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Il s’agit de la forme écrite simple : la lettre de résiliation doit être signée à la main par le locataire ou son représentant (art. 14 al. 1 CO).
L’envoi d’une résiliation par fax n’est pas conforme à l’exigence de forme susmentionnée : le destinataire d’un fax ne reçoit qu’une copie du document original, de sorte que la condition de la signature manuscrite fait défaut. Dans la mesure où une telle résiliation n’est pas formellement valable, elle ne permet pas de déclencher le délai de résiliation (celui-ci commence uniquement à courir lorsque le destinataire reçoit le courrier de résiliation original et signé, comme en l’espèce).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;NOTIFICATION ÉCRITE;TÉLÉCOPIE

Normes: Normes:
 CO.266l
ge_gerichte · ACJC/1167/2024 · 2024-09-25 · fr

Résumé:
 LOYER INITIAL NE CORRESPONDANT PAS AU LOYER LDTR - ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - LOYER NUL DANS SON ENSEMBLE
Dès l'instant où la LDTR institue un contrôle des loyers après exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier les baux indiquant un loyer qui ne correspondrait pas à celui fixé par le Département cantonal. Cette solution n'influe pas sur la possibilité de majorer ultérieurement les loyers, à l'expiration de la période de contrôle. Le propriétaire doit alors notifier au locataire le nouveau loyer (loyer initial en cas de nouveau bail ou hausse de loyer si le locataire reste le même). 
Dans le cas d'espèce, non seulement le loyer initial n'était pas conforme au loyer LDTR pendant la période de protection, mais encore il était nul dans son ensemble - soit y compris l'échelon subséquent - faute de formule officielle. Dès lors, si le montant du loyer à l'échéance de la période de contrôle pouvait être modifié, il appartenait aux bailleurs de notifier à la locataire un avis de majoration du loyer sur formule officielle, ce qu'ils n'avaient pas fait. Dans ces conditions, il a été retenu que le loyer n'avait pas été augmenté à l'issue de la période de protection, de sorte que le montant correspondant au loyer arrêté par le Département avait continué de s'appliquer.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;NULLITÉ;LOYER

Normes: Normes:
 CO.270.al2; LDTR.10
ge_gerichte · ACJC/1212/2024 · 2024-09-25 · fr

Résumé:
 PRESCRIPTION DE LA CREANCE EN PAIEMENT DU SOLDE ANNUEL DE DECOMPTE DE CHARGES ET FRAIS ACCESSOIRES
Les acomptes provisionnels et les montants forfaitaires que le locataire doit verser périodiquement au titre des frais accessoires se prescrivent par cinq ans dès chaque échéance (art. 128 ch. 1 CO) (Lachat, op. cit., p. 425 et les références citées).
Les textes légaux précités dégagent ainsi tous une idée de périodicité, dans la mesure où l’établissement du décompte est une obligation annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et le paiement des acomptes de charges et frais accessoires est mensuel (art. 257c CO). Ces deux obligations découlant pour le surplus d’un même rapport juridique, soit le contrat de bail à loyer.
Les autres prestations périodiques convenues entre le bailleur et le locataire se prescrivent également au bout de cinq ans, par exemple les acomptes ou les forfaits pour frais accessoires. Il en va de même pour les intérêts de retard dans le paiement du loyer (Lachat, op. cit., p. 371 et les références citées).
Tous les frais accessoires qui ne font pas l'objet de prestations périodiques et qui ne relèvent dès lors pas de l'art. 128 ch. 1 CO, se prescrivent en revanche selon la règle générale du délai de dix ans (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 32, N 123).
En l’espèce, la notion de périodicité ressort, d’une part, de l’obligation incombant au bailleur d’établir un décompte de frais accessoires chaque année et de le soumettre aux locataires et, d’autre part, de l’engagement du locataire de s’acquitter mensuellement des acomptes provisionnels.
La définition d’une obligation de prester périodique au sens de la jurisprudence fédérale précitée correspond aux engagements réciproques auxquels ont souscrit les parties par la signature du contrat de bail à loyer qui les lie.
Ainsi, il importe peu de savoir si les parties ont prévu conventionnellement un délai de contestation du décompte annuel.
Compte tenu des considérations qui précèdent, le raisonnement du Tribunal ne prête pas le flanc à la critique et sera confirmé sur ce point également.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;SOLDE DE LA DETTE;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL);FRAIS ACCESSOIRES

Normes: Normes:
 CO.128.ch1; CO.257a.al2
ge_gerichte · ACJC/1064/2024 · 2024-09-03 · fr

Résumé:
 CONSIGNATION DES LOYERS - EFFET LIBERATOIRE - RESTITUTION DE L'OBJET DU BAIL - INTERETS MORATOIRES
La consignation conserve son effet libératoire même si le locataire ne prend pas ultérieurement de conclusions visant à l’élimination du défaut dans la procédure en validation de la consignation devant l’autorité de conciliation. Le défaut doit en principe encore exister au moment de la consignation, même s’il est suffisant que le locataire admette de bonne foi l’existence d’un défaut dont il ne répond pas. Les conditions de validité de la consignation s'examinent au moment de la consignation du premier loyer, voire en cours de procédure de consignation, si les loyers ne sont pas consignés de manière ininterrompue. La fin du droit de consignation – que ce soit du fait de la restitution des locaux, d'un accord entre les parties ou de la renonciation du locataire à solliciter l'exécution de travaux – n'a pas pour effet de rendre la consignation, valablement opérée, invalide ex tunc. ll ne peut pas non plus être retenu que des intérêts moratoires seraient dus par les locataires dès leur renonciation à requérir l'exécution de travaux. Les effets d'une consignation valable perdurent jusqu'au jugement rendu au fond; par ailleurs, la consignation est considérée comme valablement faite, quand bien même les locataires n'auraient pas requis l'exécution de travaux. Ainsi, le fait que les locataires aient renoncé à ladite conclusion, en raison de la restitution de l'objet du bail, en cours de procédure, ne permet pas de considérer que la consignation n'était pas valable, et partant que les loyers n'étaient pas réputés payés. Ils n'étaient donc pas en demeure.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;INTÉRÊT MORATOIRE

Normes: Normes:
 CO.259g
ge_gerichte · ACJC/1063/2024 · 2024-09-03 · fr

Résumé:
 CONTESTATION LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MOMENT OÙ IL EST EFFECTUE 
Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolu. Il n'y a pas lieu de procéder à un calcul de rendement moyen sur toute la durée du bail. Ce ne sont donc que les amortissements déjà intervenus au moment de la conclusion du bail qui peuvent entrer en considération. De même, le taux d'intérêt de la dette hypothécaire en vigueur au jour de la fixation du loyer contesté doit servir de base au calcul. Tout autre conception aurait notamment pour conséquence que la bailleresse pourrait invoquer une hausse subséquente et non prévisible des taux d'intérêts hypothécaires pour justifier un loyer initial potentiellement abusif, alors même qu'aucun taux hypothécaire de référence n'a été mentionné dans l'avis de fixation initial du loyer, ce qui n'est pas admissible. En d'autres termes, si la bailleresse a unilatéralement choisi de contracter un emprunt hypothécaire à taux variable, ce dont elle ne soutient pas avoir informé les locataires lors de la conclusion du bail, elle doit en assumer les risques (ou se résoudre à augmenter le loyer litigieux, qui pourra alors être contesté sur la base des éléments en vigueur au moment d'une telle augmentation).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;LOYER INITIAL

Normes: Normes:
 CO.269
ge_gerichte · 4A_82/2024 · 2024-08-19 · fr

Résumé:
 MODIFICATION UNILATERALE DU CONTRAT DE BAIL AU DETRIMENT DU LOCATAIRE - SOUS-LOCATION - INFORMATIONS CONCERNANT LA SITUATION ECONOMIQUE DU LOCATAIRE
Le Tribunal fédéral juge admissible l’introduction d’une clause autorisant la sous-location partielle de manière illimitée et limitant la sous-location de l’ensemble du logement à une durée d’un an. 
Le Tribunal fédéral considère en outre qu’introduire une clause obligeant le locataire à informer le bailleur de sa situation économique et de l’évolution de ses revenus est admissible, car en l’occurrence, cette information est liée au fait que les loyers proposés par la bailleresse sont inférieurs aux prix du marché. Du point de vue de la protection des données personnelles, même si le locataire s’oppose à un tel traitement de données personnelles, celui-ci est justifié par l’intérêt prépondérant de la bailleresse : en effet, il est en relation directe avec la conclusion ou l’exécution d’un contrat (art. 30 al. 2 let. a LPD).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);SOUS-LOCATION

Normes: Normes:
 CO.269d.al2; CO.269d.al3; CO.270b; LPD.30.al2.leta
ge_gerichte · 4A_583/2023 · 2024-08-12 · fr

Résumé:
 CONTESTATION LOYER INITIAL - RENDEMENT NET - LOYERS USUELS - QUALIFICATION D'IMMEUBLE ANCIEN - MODELES D'ACQUISITION D'IMMEUBLE
Un immeuble est ancien si sa construction ou sa dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition ; il doit être échu au moment où débute le bail. 
Deux raisons expliquent l’application de la méthode des loyers usuels dans la localité ou le quartier lorsque l’immeuble est ancien : premièrement, les pièces comptables font fréquemment défaut, de sorte que le rendement net ne peut pas être calculé ; secondement, le montant de l’investissement n’est plus en phase avec la réalité économique. 
Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’examiner à quel moment un immeuble est acquis – point de départ pour déterminer si un immeuble doit être qualifié d’« ancien » – dans plusieurs hypothèses, notamment en cas de succession légale, de partage successoral, de liquidation d’un régime matrimonial, de transfert d’immeuble dans le contexte d’une fusion par absorption, de fusion de deux institutions de prévoyance ou encore de vente d’actions d’une société immobilière.
L’acquisition par succession légale n’offre pas les données nécessaires à un calcul de rendement. La situation se présente sous un autre angle lors d’une convention de partage successoral: comme dans le cadre d’une vente, les héritiers attribuent alors à l’immeuble 
une valeur réelle dont il est possible de tenir compte. La cour de céans a laissé entendre qu’il en irait de même dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial, à l’occasion duquel les parties fixent le prix d’un bien destiné à devenir la propriété d’une 
personne de la communauté. 
Dans le contexte d’une fusion par absorption (art. 748 aCO), il n'y a pas de modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls sont donc pertinents pour un calcul du rendement les fonds investis à l’époque par la société absorbée pour construire ou acquérir 
l’immeuble. 
La vente des actions d’une société immobilière n’opère pas de modification des bases de calcul; en d’autres termes, le prix 
correspondant ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d’achat de l’immeuble. 
En l’occurrence, le transfert de l’immeuble litigieux par des actionnaires à leur société permet de surmonter les problématiques décrites : un acte de vente immobilière a été instrumenté et le transfert de propriété dûment inscrit au registre foncier. Dans le cadre de ces opérations, une valeur a été attribuée à l’immeuble, valeur pouvant servir de base afin de procéder au calcul du rendement net ; de même, cette opération a nécessité la « création » de pièces comptables permettant de disposer de moyens de preuves fiables.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;RENDEMENT NET

Normes: Normes:
 CO.269; CO.269a.al1.leta; CO.270.al1
ge_gerichte · 4A_70/2024 · 2024-08-06 · fr

Résumé:
 CONGE POUR BESOIN PROPRE D'UN LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX DE TRANSFORMATION DES LOCAUX - EXIGENCE D'UN PROJET SUFFISAMMENT MÛR ET ELABORE ?
Dans le cadre d'une résiliation donnée afin que le bailleur ou l'un de ses proches puisse disposer des locaux pour ses propres besoins, il s'agit de déterminer si le motif avancé est réel ou fait figure de simple prétexte. Dans ce contexte, il est possible pour le locataire de tirer argument de l'impossibilité à laquelle se heurte le projet de changement d'affectation et/ou les travaux de transformation que le bailleur envisage de faire dans cette perspective. Si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible), au point qu'il est certain qu'il ne sera pas autorisé, le besoin propre avancé par le bailleur apparaîtra plutôt comme un prétexte. La preuve de cette impossibilité objective incombe au locataire. En revanche, l'exigence voulant que le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré - permettant de constater concrètement qu'il est nécessaire que le locataire quitte les locaux - vaut dans le contexte d'une résiliation donnée pour effectuer des travaux de rénovation, d'assainissement ou de transformation, mais pas dans celui d'une résiliation pour besoin propre du bailleur ou de l'un de ses proches. Dans ce dernier cas, il est bien évident qu'il est nécessaire que le locataire quitte les locaux puisque le bailleur entend les récupérer pour ses propres besoins ou ceux de l'un de ses proches. Exprimé autrement, ce ne sont pas les travaux eux-mêmes qui impliquent le départ du locataire, mais bien les besoins du bailleur ou de ses proches.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;USAGE PERSONNEL;CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes: Normes:
 CO.271
ge_gerichte · 4A_75/2022 · 2024-07-30 · fr

Résumé:
 MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE
Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF147 III 14(soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes: Normes:
 CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14
ge_gerichte · 4A_63/2024 · 2024-06-17 · fr

Résumé:
 RESILIATION DANS LE BUT D'OPTIMISER LE RENDEMENT DU BIEN - BONNE FOI - METHODE ABSOLUE - RENDEMENT NET - LOYERS DU MARCHE - FARDEAU DE LA PREUVE
La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien, c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue. Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie. 
Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse.

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RENDEMENT NET

Normes: Normes:
 CO.269; CO.269a.leta; CO.271.al1; CC.8
ge_gerichte · 4A_271/2024 · 2024-05-28 · fr

Résumé:
 FORME DU CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR - ABSENCE D'EXIGENCE DE DATE
Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être signifié par écrit et le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton (dont le contenu est précisé à l’art. 9 al. 1 OBLF). Cette disposition n’oblige pas le bailleur à dater le courrier de résiliation. En effet, la mention du lieu ou de la date est uniquement exigée lorsqu’il existe une base légale à cet effet (par exemple pour le testament en la forme olographe (art. 505 al. 1 CC)

Descripteurs: Descripteurs:
 BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes: Normes:
 CO.266l