ge_gerichte · ACJC/1140/2011 · 2011-09-19 · fr

Résumé:
 Confirmé par arrêt du Tribunal fédéral4A_647/2011

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.09.2011. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/3585/2009 
ACJC/1140/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 19 SEPTEMBRE 2011 
 
Entre 
Madame AX______ et Madame BX______, domiciliées xx, rue A______, Genève, 
appelantes d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 juin 2010, 
comparant par l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle elles font élection de domicile, 
d’une part, 
 
Et 
 
Y______, p.a. Z______, ______ Genève, intimée, comparant par Me Serge Fasel, 
avocat, 47, rue XXXI-Décembre, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
d’autre part, 
 


- 2/14 - 
 
 
EN FAIT 
A. 
Par acte déposé le 26 août 2010 au greffe de la Cour de justice, AX______ et 
BX______ appellent d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 
juin 2010, notifié aux parties par plis recommandés du 29 juin 2010, constatant la 
validité de la clause d'échelonnement prévue dans le contrat de bail, de l'avis de 
fixation du loyer initial du 6 février 2001 et de l'avis de majoration de loyer du 8 
novembre 2002, les parties étant pour le surplus déboutées de toutes autres 
conclusions. 
B. 
AX______ et BX______ concluent à la constatation de la nullité de la clause 
d'échelonnement fixée dans le contrat de bail et de l'avis de fixation du loyer initial 
du 6 février 2001 - subsidiairement à la constatation de la nullité du 4ème échelon 
prévoyant la fixation du loyer à 1'200 fr. par mois dès la 4ème année après la fin des 
travaux -, à la constatation de la nullité de l'avis de majoration de loyer et de 
modifications de bail du 8 novembre 2002, à la constatation que le loyer de 
l'appartement est fixé à 6'480 fr. par année, charges non comprises, depuis le 1er 
mars 2001 - subsidiairement à ce qu'il est fixé à 12'708 fr. par an, dès le 1er mars 
2005 - et à ce que la Y______ (ci-après : Y______) soit condamnée à leur 
rembourser le trop-perçu de loyer en découlant. 
A l’appui de leur conclusions, AX______ et BX______ font valoir que le Tribunal 
des baux et loyers a, à tort, considéré que l'avis de fixation du loyer initial était 
valable, alors même qu'aucun motif précis n'avait été indiqué dans la rubrique 
correspondante. Elles reprochent également aux premiers juges d'avoir procédé à 
une appréciation arbitraire des faits, en retenant qu'elles avaient compris que le 
loyer serait échelonné, sans examiner si elles avaient compris de quelle manière le 
loyer initial avait été fixé. 
AX______ et BX______ font également grief au Tribunal des baux et loyers de ne 
pas avoir retenu la nullité du 4ème échelon, celui-ci n'ayant pas été fixé selon la 
Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) (ci-après : LDTR) et 
aucun critère n'ayant été indiqué par la Y______. Elles reprochent finalement aux 
premiers juges d'avoir violé l'art. 8 CC, en retenant qu'elles n'avaient pas apporté 
la preuve de l'absence de signature manuscrite du bailleur sur l'avis de majoration 
du loyer du 8 novembre 2002. 
C. 
Dans son mémoire de réponse du 28 septembre 2010, la Y______ conclut au 
déboutement de AX______ et BX______ de toutes leurs conclusions et à la 
confirmation du jugement, avec suite de dépens. A l'appui de sa position, la 
Y______ fait valoir que le loyer initial n'a pas été majoré par rapport au loyer payé 
par le précédent locataire et qu'aucun motif de fixation du loyer initial n'était dès 
lors requis. La motivation relative à la clause d'échelonnement était suffisante. 
Quant à l'avis de majoration du 8 novembre 2002, le Tribunal des baux et loyers 
avait à bon droit retenu qu'il appartenait à AX______ et BX______ de prouver 


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l'absence de signature sur le formulaire. Dans la mesure où la régie responsable à 
l'époque de la gestion de l'immeuble ne conservait que des copies non signées des 
avis de hausse, pratique confirmée par les enquêtes diligentées par le Tribunal des 
baux et loyers, l'avis de majoration était valable. La Y______ soutient pour le 
surplus que si la Cour de céans devait considérer que soit l'avis de fixation du 
loyer initial, soit l'avis de majoration de loyer confirmant la clause 
d'échelonnement, était nul, elle ne devrait pas être condamnée au remboursement 
du trop-perçu de loyer, le comportement de AX______ et BX______ étant 
contraire aux règles de la bonne foi. 
D. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
a. Le 6 février 2001, la Y______ a remis à bail à AX______ et BX______ un 
appartement de 4 pièces "CG" au 2ème étage de l’immeuble sis xx, rue A______ à 
Genève. 
Le bail a débuté le 1er mars 2001 pour se terminer le 28 février 2006 et s'est depuis 
lors renouvelé d'année en année. 
Le loyer initial a été fixé à 540 fr. par mois, charges non comprises, soit à 6'480 fr. 
par an, charges non comprises. 
b. L'article 57 des clauses particulières du bail prévoit ce qui suit : 
"Conformément à la LDTR, le loyer mensuel, sans les charges, est fixé de la ma-
nière suivante : 
Fr. 540 
dès le début du bail jusqu'à la fin des travaux. 
Fr. 713 
premier échelon, soit une année après la fin des travaux. 
Fr. 886 
deuxième échelon, soit 2 années après la fin des travaux. 
Fr. 1'059 
troisième échelon, soit 3 années après la fin des travaux. 
Fr. 1'200 
dès la quatrième année après la fin des travaux." 
c. L'avis de fixation lors de la conclusion d'un nouveau bail du 6 février 2001 
mentionne le loyer payé par le précédent locataire, soit 6'480 fr. depuis le 
1er janvier 1994, et le loyer initial fixé à 6'480 fr. par an, charges non comprises. 
Sous la rubrique "Clause d'indexation (art. 269b CO)", ledit avis indique ce qui 
suit : "voir art. 57; Selon indice en vigueur : 107.1". 
Aucune indication ne figure sous la rubrique "Clause d'échelonnement". 
A la rubrique "Motifs précis des prétentions ci-dessus", il est indiqué : "ISPC 
107.1 points - Taux hypothécaire 4,50%". 
d. Par avis de majoration du 8 novembre 2002 , la Y______ a déclaré porter le 
loyer annuel de l'appartement à 8'556 fr., sans les charges, dès le 1er mars 2003, à 
10'632 fr., sans les charges, dès le 1er mars 2004, à 12'708 fr., sans les charges, dès 
le 1er mars 2005, et à 14'400 fr., sans les charges, dès le 1er mars 2006. L'avis 
officiel est motivé comme suit : 


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"Hausse appliquée selon l'article n° 57 des Conditions particulières de votre 
bail signé le 06.02.2001." 
Les majorations effectives au 1er mars 2004 et au 1er mars 2006 ont été confirmées 
par des avis officiels de confirmation d'échelon des 8 décembre 2003 et 11 janvier 
2006. 
e. Par avis officiel du 21 août 2006, la Y______ a augmenté le montant de 
l'acompte pour charges de 1'620 fr. par année à 1'740 fr. l'an, dès le 1er octobre 
2006. 
f. Par avis de majoration du 25 septembre 2008, la Y______ a déclaré porter le 
loyer annuel de l'appartement à 15'708 fr., sans les charges, dès le 1er mars 2009. 
L'avis officiel est motivé comme suit : 
"Augmentation conforme à l'article 269A.-, lettres B & E, C.O., ainsi qu'aux 
articles 1.- et ss de l'OBLF du 09 mai 1990. 
- variation du taux hypothécaire : + 6,00% soit Fr. 864,00 (réf. 3,50%) 
- compensation du renchérissement : + 1,60% soit Fr. 230,40 (réf. 109,4 
05/2000) 
- évolution des charges d'exploitation : +1,50% soit Fr. 216,00." 
g. La hausse de loyer a été contestée en temps utile par AX______ et BX______ 
devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Non conciliée, 
l'affaire a été portée par la Y______ devant le Tribunal des baux et loyers le 5 juin 
2009. 
La cause a été enregistrée sous le numéro C/27708/2008-3-L, puis rayée du rôle 
suite au retrait de la demande en validation de hausse de loyer par la Y______. 
h. Par requête du 3 mars 2009, déclarée non conciliée à l'audience de la Com-
mission de conciliation du 6 mai 2009 et portée devant le Tribunal des baux et 
loyers le 25 mai 2009, AX______ et BX______ ont agi en constatation de la 
nullité de la clause d'échelonnement du loyer prévue dans le bail et de l'avis de 
fixation du loyer initial du 6 février 2001 ainsi que de l'avis de majoration du 
8 novembre 2002, concluant en outre à ce qu'il soit constaté que le loyer de l'ap-
partement demeure fixé à 6'480 fr. par an, charges non comprises, depuis le 
1er mars 2001 et à ce que la Y______ soit condamnée à leur rembourser le trop-
perçu de loyer. 
AX______ et BX______ ont considéré que faute de figurer sur l'avis de fixation 
du loyer initial, l'échelonnement prévu, "de manière peu visible et sans indication 
d'échéance", dans le contrat de bail, était frappé de nullité. Quant à l'avis de 
majoration du 8 novembre 2002, il était également nul, d'une part compte tenu de 
l'absence de motif précis au sens de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF et, d'autre part, 
compte tenu de l'absence de signature manuscrite. 


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Eu égard à la nullité desdits avis, le loyer devait demeurer fixé au montant du pré-
cédent loyer, soit 6'480 fr. par an. 
A l'appui de leur requête, AX______ et BX______ ont notamment produit copie 
du contrat de bail, de l'avis officiel de fixation du loyer initial et de l'avis de 
majoration de loyer du 8 novembre 2002. Sur cette dernière pièce, figure le tam-
pon "COPIE". 
i. Dans son mémoire de réponse déposé le 22 septembre 2009, la Y______ a 
conclu a la constatation de la validité de la clause d'échelonnement prévue dans le 
contrat de bail du 6 février 2001, puis notifiée sur formule officielle du 
8 novembre 2002 et dont les échelons avaient été confirmés sur formules officiel-
les subséquentes, ainsi que de la hausse de loyer notifiée sur avis officiel du 
25 septembre 2008. 
j. A l'audience de comparution personnelle des parties du 1er décembre 2009, le 
représentant de AX______ et BX______ a persisté dans sa demande de calcul de 
rendement. 
Pour sa part, la Y______ s'est étonnée de l'attitude des locataires, à la limite de la 
mauvaise foi. 
Le Tribunal des baux et loyers a ordonné un calcul de rendement et a imparti à la 
Y______ un délai pour produire le calcul et les pièces y relatives, une nouvelle 
comparution personnelle des parties et l'ouverture d'enquêtes. 
k. Lors de l'audience de comparution personnelle du 26 janvier 2010, BX______ a 
indiqué ne pas savoir si le loyer avait été augmenté par rapport au précédent 
locataire. Elle a expliqué se souvenir que des échelons de loyer avaient été prévus 
dans le bail et avoir pris connaissance de l'art. 57 dudit bail. Elle a ajouté qu'elle 
croyait se souvenir que ces échelons avaient été prévus en relation avec des 
travaux dans l'immeuble. Le loyer avait été payé en fonction des échelons et des 
avis d'échelons qu'elle avait reçus. Elle ne s'était pas posée de questions à récep-
tion des avis d'échelons. 
BX______ a encore indiqué se souvenir d'avoir reçu l'avis de majoration du 8 
novembre 2002 et d'avoir remarqué la mention "hausse appliquée selon l'article no 
57", tout en précisant qu'elle ne comprenait pas bien ce genre de texte. Elle se 
souvenait également avoir reçu l'avis de majoration du 25 septembre 2008 et avoir 
lu ce qui avait été tapé à la machine au bas de cet avis. Comme elle n'y connaissait 
rien, elle s'était adressée à l'ASLOCA. Elle a admis avoir accepté les majorations 
précédant celle du 25 septembre 2008, mais avoir trouvé celle-ci trop élevée, rai-
son pour laquelle elle l'avait contestée. 
l. A la même audience, le Tribunal a procédé à l'audition de deux témoins, les-
quels ont fait en substance les déclarations suivantes : 
B______, directeur-adjoint de la régie C______, a indiqué que sa régie s'était 
occupée de l'immeuble en cause jusqu'en 2004 ou 2005. Jusqu'à cette date, il 


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s'occupait des hausses de loyer. Il a confirmé reconnaître l'avis de majoration du 8 
novembre 2002 ainsi que l'avis de confirmation d'échelon du 8 décembre 2003. Il 
a précisé que seul l'original des avis de majoration était signé par la régie, celle-ci 
ne conservant que des copies non signées. Les avis de majoration signés étaient 
envoyés en recommandé aux locataires. Si le recommandé était retourné à la régie, 
seule une copie non signée de l'avis de majoration était renvoyée aux locataires 
par pli simple. 
D______, responsable du service locations auprès de la régie E______, a expliqué 
que sa régie s'occupait de l'immeuble en cause depuis 2005 ou 2006. Il a indiqué 
ne pas comprendre pour quelles raisons il n'avait pas été possible de retrouver 
l'avis de confirmation d'échelon ayant précédé celui du 11 janvier 2006, précisant 
qu'il était possible que cela soit dû à une erreur de classement. Il a encore exposé 
que les échelonnements de loyer étaient enregistrés informatiquement et que les 
locataires avaient donc dû recevoir des bulletins de versement modifiés, faute de 
quoi elles auraient reçu des rappels. Tous les avis de confirmation d'échelons 
étaient envoyés en recommandé. Si le recommandé était retourné, la régie 
renvoyait une copie signée de l'avis par pli simple. 
m. Lors de l'audience d’enquêtes du 20 avril 2010, F______, locataire d'un 
appartement situé au 1er étage de l'immeuble en cause depuis 1993, a indiqué que 
son loyer avait subi à trois reprises des majorations motivées par la hausse du taux 
hypothécaire, l'augmentation des charges et la compensation du renchérissement. 
Elle n'avait pas signé d'avenant à son bail avec une clause prévoyant des échelons 
de loyer en raison des travaux dans l'immeuble. 
A l'issue de l'audience, l'affaire a été remise pour plaider au 11 mai 2010. 
n. Dans ses écritures du 30 avril 2010, la Y______ a persisté dans ses conclusions, 
à l'exception de celle tendant à la constatation de la validité de la hausse de loyer 
du 25 septembre 2008. 
Dans leurs écritures du 3 mai 2010, AX______ et BX______ ont persisté dans 
leurs conclusions. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoirie du 11 mai 2010. 
o. Le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 juin 2010. 
En substance, il a retenu que le contrat de bail comportait six clauses particulières 
rédigées de manière claire et lisible. Concernant la clause d'échelonnement, 
BX______ avait admis en avoir pris connaissance et avoir compris que les 
échelons étaient liés aux travaux devant être entrepris dans l'immeuble. Ainsi, le 
renvoi à la clause particulière du bail figurant sur l'avis de fixation du loyer initial 
pouvait être compris sans équivoque par AX______ et BX______, de sorte qu'il 
était valable. Les motifs indiqués sur l'avis de hausse de loyer étant rédigés 
simplement et précisément, celui-ci était également valable. Le Tribunal a égale-
ment retenu que l'absence de signature manuscrite de la Y______ sur la copie de 


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l'avis officiel résultait du fait qu'à l'époque, la régie conservait uniquement des 
copies non signées. AX______ et BX______ avaient échoué dans l'apport de la 
preuve que l'avis original n'était pas signé. 
E. 
A l'audience de plaidoiries devant la Cour, AX______ et BX______, d'une part, et 
la Y______ d'autre part, ont persisté dans leurs conclusions respectives. 
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 
F. 
Dans la mesure utile à la solution du litige, l’argumentation des parties sera reprise 
ci-dessous, dans la partie «EN DROIT». 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 
décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement no-
tifié aux parties avant le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par l'ancien 
droit de procédure. 
2. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prévus 
par la loi (art. 443 al. 1 et 444 aLPC). 
Les dernières conclusions prises en première instance ayant porté sur une contes-
tation ayant trait à la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions 
abusives du bailleur, le Tribunal a statué en dernier ressort (titre VIII/II CO; 
art. 56P al. 1 aLOJ). Seul est en conséquence ouvert l'appel extraordinaire en vio-
lation de la loi (art. 292 aLPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits 
constatés par le Tribunal, sous réserve d'une appréciation juridique erronée d'un 
point de fait (art. 292 al. 1 lit. d aLPC), savoir manifestement insoutenable, en 
contradiction formelle avec les preuves recueillies et causale dans la décision 
incriminée (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la 
loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss ad art. 292 aLPC). 
Pour examiner les griefs allégués, la Cour se place dans la situation où se trouvait 
le premier juge lorsqu'il a rendu sa décision, ce qui implique la prohibition d'allé-
gués ou de moyens de preuve nouveaux, pour autant que l'ordre public ne soit pas 
en cause ou qu'il ne s'agisse pas de faits dont les tribunaux doivent connaître d'of-
fice (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, ibid. et les réf., notamment 
SJ 1981 p. 334). 
3. 
En vertu de l’art. 270 al. 2 CO, en cas de pénuries de logement, les cantons 
peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la for-
mule officielle mentionnée à l’art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau 
bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l’art. 24 de l'an-
cienne loi d’application du code civil et du code des obligations (aLACC). 
Il en résulte que le bailleur est tenu de notifier aux locataires la fixation du loyer 
initial au moyen de la formule agréée précitée, laquelle doit indiquer le montant de 


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l’ancien loyer et de l’ancien état des charges, le montant du nouveau loyer et du 
nouvel état des charges, la date d’entrée en vigueur du loyer initial ainsi que les 
motifs précis de la fixation du loyer initial. La formule doit également mentionner 
les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la 
prétention et la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur 
compétence à raison du lieu (art. 19 al. 1, 1bis et 3 OBLF et 24 al. 2 aLACC). 
L’art. 269d CO, applicable par analogie, prévoit que la fixation du loyer est enta-
chée de nullité lorsqu’elle n’a pas été notifiée au moyen de la formule officielle, 
que les motifs ne sont pas indiqués ou qu’elle est assortie d’une résiliation ou 
d’une menace de résiliation. Il en va de même en cas de notification du formulaire 
au-delà de trente jours suivant la remise des locaux, d’absence ou d’insuffisance 
de la motivation, d’absence de signature manuscrite ou d’indication erronée voire 
inexistante du précédent loyer (LACHAT, op. cit., p. 396). La nullité est partielle, 
dans ce sens qu’elle est limitée à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; ATF 
120 II 341; 124 III 62; SJ 2006 I 19). La nullité partielle pour vice de forme, qui se 
constate d’office, est originaire et intervient de plein droit (ENGEL, Traité des 
obligations en droit suisse, 2ème édition, Berne, 2000, p. 262). Le Tribunal fédéral 
a précisé qu’il n’existe pas de place pour l’application de l’art. 270 al. 1 CO, 
lequel fixe les conditions de recevabilité de la contestation du loyer initial lorsque 
celui-ci a été valablement fixé à la forme. Des circonstances liées à nécessité per-
sonnelle familiale du locataire ne sont pas pertinentes (arrêt du Tribunal fédéral du 
1er avril 2005, 4C.428/2004, SJ 2006 I 19). Le juge n’a ainsi pas à s’interroger sur 
la réalisation des conditions de recevabilité de la contestation (SJ 2006 I 19). 
3.1 Toute majoration du loyer d'un bail d'habitation ou de local commercial doit, à 
peine de nullité, être notifiée au moyen d'une formule agréée par le canton du lieu 
de situation de l'immeuble (art. 269d CO); les motifs précis de la hausse, le cas 
échéant les montants correspondant à chaque motif invoqué, doivent figurer sur 
cette formule officielle (art. 19 al. 1 lit. a ch. 4 OBLF), ou sur une lettre annexe à 
la condition que la formule officielle s'y réfère expressément (art. 19 al. 1bis 
OBLF). Le bailleur est lié par les motifs qu'il invoque (ATF 117 II 452 consid. 5); 
ils lui sont opposables en cas de contestation (ATF 121 III 364 consid. 4b 
pp. 367/8). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des 
baux et loyers. 
La question de savoir si le renvoi aux motifs légaux de hausse (singulièrement à 
ceux découlant de l'art. 269a CO) est admissible ne peut pas être tranchée de ma-
nière générale; on y répondra de cas en cas au vu de toutes les circonstances d'es-
pèce. 
La jurisprudence fédérale est restrictive et stricte quant à la portée de la communi-
cation distincte de l’avis officiel. En effet, «selon la jurisprudence rendue en ma-
tière de motivation des hausses de loyer, qui doit donc s’appliquer à toutes les 
autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, les renseignements 
donnés par un autre moyen que la formule officielle peuvent préciser ou servir à 


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l’interprétation des motifs mentionnés sur l’avis formel, mais non étendre ceux-ci 
ou remplacer une indication omise. Le droit du bail est un domaine juridique em-
preint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de 
respect des prescriptions de forme; il ne faut en principe pas admettre d’exception 
aux règles édictées dans l’intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a et les 
arrêts cités). Ainsi, lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule offi-
cielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre 
d’accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 
206 consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication 
figurant sur la formule officielle n’est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6 
consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a 
lieu de l’interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le 
principe de la confiance. On examinera d’après les facultés de compréhension du 
locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs 
donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l’intéressé puisse décider en 
toute connaissance de cause s’il veut s’opposer ou non aux nouvelles clauses con-
tractuelles (ATF 121 III 6 consid. 3c).» (SJ 1996 p. 249). 
L’art. 270 al. 2 CO a pour but d’assurer au nouveau preneur une information 
adéquate sur le loyer précédent ainsi que sur les possibilités de la procédure de 
contestation du loyer initial. La mention de l’ancien loyer et la motivation 
contenues dans la formule officielle doivent permettre aux locataires de saisir la 
portée et la justification de la majoration ou de la fixation initiale, de manière à ce 
qu’ils puissent décider, en toute connaissance de cause, de contester le nouveau 
loyer ou de s’en accommoder (ATF 121 III 6 consid. 3a et les nombreuses réfé-
rences citées; 120 II 348). 
Le sens et la portée de la motivation d'une formule officielle de hausse de loyer se 
déterminent selon les règles générales d'interprétation des manifestations de vo-
lonté, en l'occurrence la volonté du bailleur telle que peut de bonne foi la com-
prendre le locataire destinataire (ATF 118 II 130 consid. 2b). 
3.2 Les règles de forme relatives aux majorations de loyer ont été conçues pour 
protéger le locataire. En conséquence, celui qui se prévaut de la nullité d'une 
majoration de loyer ne commet aucun abus de droit. L'art. 2 al. 2 CC n'entre en 
ligne de compte que dans des cas très exceptionnels, lorsque le locataire se com-
porte de manière manifestement contraire aux règles de la bonne foi, en particulier 
lorsque le locataire a eu connaissance d'emblée du vice de forme et qu'il s'est 
abstenu intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage 
par la suite (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, n. 17.3.2.3 p. 406; ATF n.p 
4C.59/2003 du 26.5.2003, consid. 7.1). Le Tribunal fédéral a encore très récem-
ment confirmé ce qui précède (ATF n.p. 4A_129/21011 du 28 avril 2011 
consid. 2.3). 
3.3 Même s’il n’a pas contesté à temps le loyer initial, le locataire peut se plaindre 
d’une informalité dans la notification et réclamer à son bailleur le trop-perçu de 


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loyer, dans l’année qui suit la connaissance de son droit, mais au plus tard 10 ans 
après la conclusion du bail (art. 67 CO; LACHAT, op. cit., p. 398). 
La nullité d’une majoration de loyer et de la fixation du loyer initial peut être 
invoquée en tout temps. Le Tribunal fédéral a admis largement le droit de répé-
tition du locataire qui a payé une hausse non notifiée sur formule officielle, cette 
règle s’appliquant mutatis mutandis au loyer initial. Le locataire n’a pas à prouver 
qu’il ignorait les conditions de forme de l’art. 269d CO (LACHAT, op. cit., 
p. 407). 
3.4 Aux termes de l'art. 12 LDTR, les loyers fixés conformément à l'art. 11 de la 
même loi sont soumis au contrôle de l'Etat pendant une période de cinq à dix ans 
pour les constructions nouvelles et pendant une période maximale de trois ans 
pour les immeubles transformés et rénovés, période qui peut être portée à cinq ans 
en cas de transformation lourde. Dès l'instant où l'art. 12 LDTR institue un con-
trôle des loyers après exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au 
propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier les baux indiquant un loyer qui 
ne correspondrait pas à celui fixé par le Département cantonal. Cette solution 
n'influe pas sur la possibilité de majorer ultérieurement les loyers, à l'expiration de 
la période de contrôle. En particulier, l'obligation de rectifier les baux initiaux n'a 
pas pour effet de prolonger le contrôle étatique au-delà du délai légal, ni d'em-
pêcher le bailleur après la fin du contrôle de majorer le loyer selon les règles du 
droit civil. Dans ce cas, il est conforme à l'intérêt public lié à la bonne foi en 
affaires et à l'objectif poursuivi par la loi, qui est de préserver un parc locatif 
correspondant aux besoins de la population, que le loyer pris en compte pour une 
éventuelle majoration soit celui fixé par l'autorité cantonale (arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.20/2005, in SJ 2005 I p. 485 et réf. citées; ACJC/1319/2007 du 
05.11.2007, consid. 2). 
3.5 En l'espèce, l'avis de fixation du loyer initial mentionne le loyer payé par le 
précédent locataire, lequel n'a pas été majoré lors de la conclusion du bail liant les 
parties. Dans la rubrique "Motifs précis des prétentions ci-dessus" il a été indiqué : 
"ISPC 107.1 points - Taux hypothécaire 4,50%". Ces mentions concernent ainsi 
manifestement la fixation du loyer initial, justifiant selon quels critères le loyer a 
été fixé par rapport au loyer réglé par le prédécesseur depuis 1994. 
Sous la rubrique "Clause d'indexation (art. 269b CO)", le formulaire de fixation du 
loyer initial indique : "voir art. 57; Selon indice en vigueur: 107.1". Aucune men-
tion n'a été portée dans la rubrique "Clause d'échelonnement". 
Quant à l'article 57 des clauses particulières du bail, il prévoit ce qui suit : 
"Conformément à la LDTR, le loyer mensuel, sans les charges est fixé de la ma-
nière suivante : 
Fr. 540 
dès le début du bail jusqu'à la fin des travaux. 
Fr. 713 
premier échelon, soit une année après la fin des travaux. 


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Fr. 886 
deuxième échelon, soit 2 années après la fin des travaux. 
Fr. 1'059 
troisième échelon, soit 3 années après la fin des travaux. 
Fr. 1'200 
dès la quatrième année après la fin des travaux." 
Comme l'a d'ores et déjà jugé de manière constante le Tribunal fédéral, le renvoi 
aux clauses particulières du bail peut préciser ou servir à interpréter des motifs 
mentionnés sur l'avis formel, mais non étendre ceux-ci ou remplacer une indi-
cation omise. D'emblée, il convient de constater qu'aucune motivation n'a été men-
tionnée par l'intimée dans l'avis de fixation du loyer initial. 
La référence faite à l'art. 57 du bail de la possibilité de majorer le loyer de manière 
échelonnée dans le temps conformément à la LDTR est manifestement erronée. En 
effet, lors de travaux d'entretien et/ou de travaux de rénovation de l'immeuble, la 
période de contrôle étatique se limite à trois ans, voire à cinq ans au maximum 
dans certaines circonstances. Cette fausse indication est de nature à faire croire au 
locataire que le département chargé de faire appliquer la LDTR aurait lui-même 
vérifié et accepté les loyers fixés dans les quatre échelons, suivant la période du 
contrôle étatique, alors que tel n'est nullement le cas. 
Dès lors, il apparaît que ni l'avis de fixation du loyer initial, ni les clauses particu-
lières du contrat de bail ne permettaient aux appelantes de saisir la portée et la jus-
tification des quatre échelons et qu'elles ne pouvaient en conséquence décider en 
toute connaissance de cause si elles entendaient accepter ces échelons ou non. 
Comme cela a été relevé ci-avant, les appelantes pouvaient de bonne foi compren-
dre que les échelons avaient été fixés en application de la LDTR, soit de manière 
conforme à la loi, alors même que ces augmentations de loyer par paliers reposent 
en réalité sur des travaux d'entretien et/ou à plus-value. 
Au vu de ce qui précède, l'avis de fixation du loyer initial, relativement à la clause 
d'échelonnement, ne comporte aucune motivation et n'est pas suffisamment précis 
au regard de la loi et de la jurisprudence, ce qui emporte sa nullité. 
Il en va de même de l'avis de majoration de loyer du 8 novembre 2002, dès lors 
que le motif invoqué est l'art. 57 des clauses particulières du bail, référence qui ne 
permettait pas aux appelantes de saisir toute la portée des modifications voulues 
par l'intimée, pour les raisons développées supra. 
Par conséquent, le jugement du Tribunal des baux et loyers consacre une violation 
de la loi et sera annulé. 
Les appelantes n'ont pas de connaissances spécifiques en droit du bail et n'ont eu 
connaissance de l'informalité figurant tant dans l'avis de fixation du loyer initial 
que dans l'avis de majoration de loyer que lorsqu'elles ont cherché conseil auprès 
du mandataire professionnellement qualifié qu'elles ont mandaté dans le cadre de 
la présente procédure. Il n'est pas allégué, ni établi qu'elles auraient appris avant 
cette occasion quels étaient leurs droits quant à la fixation du loyer initial. Au vu 
de ce qui précède, les appelantes, présumées être de bonne foi, ne commettent 


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aucun abus de droit à solliciter la constatation de la nullité de l'avis de fixation du 
loyer initial et de l'avis de majoration de loyer du 8 novembre 2002. 
Le loyer sera en conséquence fixé à 6'480 fr. par année, charges non comprises, 
dès le 1er mars 2001 et l'intimée sera condamnée à rétrocéder aux appelantes le 
trop-perçu de loyer en découlant, soit 2'076 fr. pour la période du 1er mars 2003 au 
29 février 2004, 4'152 fr., pour la période du 1er mars 2004 au 28 février 2005, 
6'228 fr. pour la période du 1er mars 2005 au 28 février 2006, 7'920 fr. par année 
du 1er mars 2006 au 28 février 2011, représentant 39'600 fr., soit un total de 
52'056 fr., ainsi que 660 fr. toute somme excédent le loyer de 540 fr., hors 
charges, qui lui serait versée par mois depuis le 1er mars 2011. 
4. 
L'intimée conclut à la condamnation des appelantes aux dépens. 
L'ensemble des causes en matière de baux et loyers a un caractère gratuit depuis 
1987, sous la seule réserve de l'émolument de 20 fr. à 300 fr., prévue au stade de 
l'appel, par l'art. 447 al. 2 aLPC (ACJC/23/1988 du 08.02.1988 P. c/ B. = SJ 1988 
p. 365). 
Il ne sera en conséquence alloué aucun dépens. 
5. 
L'intimée, qui succombe, sera condamnée au paiement d'un émolument de 300 fr. 
en faveur de l'Etat (art. 447 al. 2 aLPC). 
6. 
Au vu des conclusions devant la Cour, la valeur litigieuse est supérieure à 
15'000 fr. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 18 mars 2011 par AX______ et BX______ contre 
le jugement JTBL/932/2010 rendu le 22 juin 2010 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/3585/2009-3-D. 
Au fond : 
Annule ledit jugement. 
Constate la nullité de la clause d'échelonnement prévue dans le contrat de bail et dans 
l'avis de fixation du loyer initial du 6 février 2001. 
Constate la nullité de l'avis de majoration de loyer du 8 novembre 2002. 
Condamne la Y______ à verser à AX______ et BX______ la somme de 52'056 fr., 
ainsi que 660 fr. par mois depuis le 1er mars 2011. 
Condamne la Y______ au paiement d’un émolument de 300 fr. en faveur de l’Etat. 
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Daniel DEVAUD, président; Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD et 
Monsieur Pierre CURTIN, juges; Monsieur Serge PATEK et Madame Laurence 
CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Daniel DEVAUD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 


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Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 6.