ge_gerichte · ATA/268/2012 · 2012-05-08 · fr

Résumé:
 L'autorité peut donner suite à une dénonciation qui n'est pas anonyme. Le vice de motivation d'une décision initiale trop succincte peut être réparé par la procédure de recours de première instance, aboutissant à une nouvelle décision. Le loyer de l'appartement antérieur aux travaux de transformation étant plus élevé que le maximum légal, l'art. 11 al. 3 LDTR est applicable en l'espèce. Le loyer annuel a ainsi été ramené à celui avant travaux conformément au principe de proportionnalité. Le propriétaire ne pouvant ignorer le problème qu'engendrerait la fixation d'un loyer après travaux non soumis à l'aval du département, il n'y a pas de violation de l'interdiction de l'arbitraire. Confirmation de l'amende.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/466/2010-LDTR 
ATA/268/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 8 mai 2012 
 
dans la cause 
 
Monsieur D______ A______ 
représenté par Me Mark Barokas, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
et 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
contre 
Monsieur D______ A______ 
représenté par Me Mark Barokas, avocat 
_________ 


 
 
 
AGN 
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Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière 
administrative du 15 juin 2010 (DCCR/975/2010) 


- 3/18 - 
A/466/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Monsieur D______ A______ est propriétaire d’un appartement de cinq 
pièces situé au 5ème étage de l’immeuble sis______ avenue M______, 1206 
Genève, qui lui a été donné par son père, Monsieur C______ A______, à la fin de 
l’année 1999. 
2. 
 
Cet appartement a été loué de 1995 à 2008 à Madame et Monsieur 
H______ pour un loyer annuel de CHF 30’000.-, soit CHF 2’500.- par mois, 
charges comprises. 
3. 
 
Le 22 juin 2009, M. D______ A______ a loué l’appartement en question à 
Madame et Monsieur G______, dès le 1er juillet 2009. Le loyer annuel de l’objet 
était de CHF 54’000.-, soit CHF 4’500.- par mois, charges incluses. 
4. 
 
Le 30 juin 2009, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-
après : Asloca) a écrit à la police des constructions du département des 
constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département). Elle 
était chargée des intérêts de Mme et M. H______. En lisant la presse, ces derniers 
avaient appris la rénovation complète de leur ancien appartement. La régie à 
laquelle l’objet avait été confié avait fait paraître des annonces dans des journaux. 
Les travaux n’avaient pas été soumis à autorisation. 
5. 
 
Le 20 juillet 2009, l’office des autorisations de construire du département a 
écrit à la Régie du Centre, mandataire de M. D______ A______. L’Asloca l’avait 
avisé des travaux réalisés dans l’appartement, lesquels étaient susceptibles d’être 
assujettis à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 
(LCI - L 5 05) ainsi qu’à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de 
l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Le propriétaire était invité à 
présenter ses observations, accompagnées de tout document utile relatif à la nature 
et au coût de l’ensemble des travaux, ainsi qu’au prix de location de l’objet après 
travaux. 
 6. 
 
Le 19 août 2009, M. D______ A______ a répondu. Les derniers travaux 
d’entretien effectués dans l’appartement dataient de 1983. Celui-ci avait été 
vacant en janvier 2009. Cela avait permis une intervention coordonnée de 
différents corps de métiers pour effectuer des travaux de réfection ; ainsi, la salle-
de-bains avait été rénovée, des fenêtres plus « performantes » avaient été 
installées et l’installation électrique avait été mise en conformité par le 
changement du tableau électrique. En outre, une intervention sur les descentes 
d’eau avait été faite, mais qui avait été commandée par la copropriété de 
l’immeuble et s’était effectuée simultanément. Le coût total des travaux s’était 


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élevé à CHF 114’907,45, dont CHF 99’907.- à la charge de M. D______ 
A______. Les travaux entrepris n’avaient pas amélioré le confort. Il s’agissait de 
travaux d’entretien non soumis à la LDTR. Si des annonces parues dans la presse 
pour louer l’appartement avaient fait mention du terme « rénovation », c’était en 
raison de considérations publicitaires. Ni l’Asloca ni les anciens locataires 
n’avaient d’intérêt juridique ou de fait dans la procédure. 
7. 
 
Le 4 septembre 2009, le département a écrit à M. A______. Les différentes 
factures des entreprises ayant procédé à la réfection de l’appartement s’élevaient à 
CHF 109’144.-. Il s’agissait : 
 
- 
d’un changement des carrelages (entreprise D______) ; 
 
- 
de travaux de menuiserie intérieure et d’un nouvel agencement de cuisine 
(entreprise P______) ; 
 
- 
de la réfection de la peinture de l’appartement (entreprise D______) ; 
 
- 
de la rénovation de l’installation électrique (entreprise C______ ; 
 
- 
de la rénovation de l’installation sanitaire (entreprise A______) ; 
 
- 
de la réfection du parquet (entreprise S______) ; 
 
- 
du changement des fenêtres (entreprise V______). 
 
 
La nature et l’ampleur des travaux effectués démontraient qu’il s’agissait de 
travaux d’entretien différés dans le temps, assujettis à la LDTR. Or, le 
département n’avait délivré aucune autorisation de construire. Ces agissements 
constituaient une infraction à la LDTR ainsi qu’à l’art. 1 LCI. M. D______ 
A______ disposait d’un délai de trente jours pour déposer une requête, ayant pour 
objet les travaux précités. 
8. 
 
Le 5 octobre 2009, le bureau d’architectes M______ S.A. a déposé auprès 
de l’office des autorisations de construire du département une demande 
d’autorisation de construire en procédure accélérée (APA 32’061-5). 
9. 
 
Le 21 octobre 2009, la cellule juridique LDTR du département a rendu un 
préavis favorable. Conformément à l’art. 9 LDTR, le loyer de l’appartement de 
cinq pièces au 5ème étage ne devait pas excéder après travaux CHF 30’000.- par 
an, soit CHF 6’000.- la pièce par an. Ce loyer devait être appliqué pour une durée 
de trois ans, avec effet rétroactif à la date de prise d’effet du bail, soit dès le 
1er juillet 2009. 
10. 
 
Le 14 janvier 2010, le département a délivré à M. D______ A______ 
l’autorisation de construire sollicitée, publiée le 20 janvier 2010 dans la Feuille 
d’avis officielle (ci-après : FAO). Le loyer maximum autorisé précité devait être 


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appliqué avec effet rétroactif à partir du 1er juillet 2009, date de la prise de 
location de l’appartement. Cette condition figurait sous ch. 5 de ladite 
autorisation. Ordre était donné à M. D______ A______, en application des art. 44 
LDTR et 129 ss LCI, de rétablir une situation conforme au droit, dans un délai de 
trente jours à compter de la date de la délivrance de l’autorisation de construire, 
par l’établissement d’un nouveau bail respectant la condition n° 5 précitée et le 
remboursement du trop-perçu au locataire concerné. 
 
 
Dans le même délai, l’intéressé devait faire parvenir tout document ou 
justificatif permettant de contrôler le respect du dispositif de la décision, y 
compris l’avis de fixation de loyer initial. 
 
 
En application des art. 44 LDTR et 137 LCI, une amende de CHF 1’000.- 
était infligée à l’intéressé. 
11. 
 
Le 8 février 2010, M. D______ A______ a interjeté recours auprès de la 
commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la 
commission), devenue depuis le 1er janvier 2011 le Tribunal administratif de 
première instance, contre l’autorisation de construire. Il a conclu à son annulation. 
Après que Mme et M. H______ avaient résilié le bail, l’Asloca avait remis en 
question un accord conclu en justice avec ces derniers et lui avait réclamé CHF 
56’092.- de dommages-intérêts le 23 juin 2009. Ces prétentions avaient été 
assorties d’une menace de dénonciation. Comme il n’avait pas accédé à ses 
demandes, l’Asloca avait interpellé le département. 
 
 
Ce dernier avait violé l’art. 10A de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) en donnant suite à une dénonciation. 
 
 
La décision précitée du 14 janvier 2010 n’était pas motivée et ne respectait 
pas son droit d’être entendu. 
 
 
L’art. 10 al. 2 LDTR ainsi que le principe de la proportionnalité étaient 
également violés. Le loyer de Mme et M. H______, de CHF 30’000.- par an, 
n’avait pas été augmenté depuis 1995, date de la conclusion du contrat de bail. Il 
ne pouvait lui être reproché d’avoir violé la LDTR. En maintenant le loyer de 
l’appartement à CHF 6’000.- la pièce l’an, le département ne tenait pas compte 
des travaux d’entretien entrepris. Le loyer était d’ailleurs inférieur à ceux 
correspondant aux besoins prépondérants de la population, visés par l’arrêté du 
Conseil d’Etat du 21 juin 2006 relatif à la révision des loyers répondant aux 
besoins prépondérants de la population, publié dans la FAO du 30 juin 2006, 
auquel renvoyait l’art. 6 al. 3 LDTR. 
 
 
L’obligation de conclure un nouveau bail avec effet rétroactif au 1er juillet 
2009 n’était prévue ni dans la loi ni dans son règlement d’application. L’autorité 


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n’avait pas le droit de lui ordonner la conclusion d’un nouveau bail dès lors qu’un 
tel contrat était en cours, dont la nullité ne pouvait être constatée. 
 
 
Quant à l’amende administrative, elle devait être annulée car le département 
n’avait pas démontré qu’il aurait agi intentionnellement ou par négligence. Il était 
médecin et pas homme de loi. Il avait usé des précautions commandées par les 
circonstances et par sa situation personnelle. Il ignorait tout de l’application de la 
LDTR et il était de bonne foi. 
 
 
Au demeurant, la décision d’infliger une amende n’était pas motivée, si bien 
que le département avait violé son droit d’être entendu. 
12. 
 
Lors d’une audience de comparution personnelle des parties qui s’est 
déroulée le 15 juin 2010 devant la commission, celles-ci ont maintenu leurs 
positions. Elles admettaient qu’un loyer de CHF 30’000.- par an était deux fois et 
demie supérieur aux besoins prépondérants de la population, selon la 
règlementation en vigueur en 1995. 
 
 
M. D______ A______ a contesté que le coût des travaux retenu pour le 
calcul des loyers, soit de CHF 109’144.-. En effet, selon ses calculs, les travaux 
d’entretien qu’il avait commandés s’élevaient à CHF 99’907,45. 
 
 
Le recourant n’a pas contesté l’application de la LDTR, à condition que le 
principe de la proportionnalité soit respecté. 
 
 
Le département a précisé qu’il n’avait pas tenu compte des travaux entrepris 
par la copropriété mais uniquement des travaux réalisés dans cet appartement, soit 
CHF 99’907,45, plus CHF 15’000.- d’honoraires d’architecte. 
13. 
 
Le 15 juin 2010, la commission a rejeté le recours de M. D______ 
A______. L’Asloca était légitimée à informer le département des travaux 
effectués dans l’appartement. La dénonciation n’était donc pas anonyme. Le droit 
d’être entendu de M. D______ A______ avait été également respecté dès lors 
qu’il avait pu faire valoir ses griefs devant la commission. Le loyer avant 
transformation ou rénovation dépassait le niveau des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population. Il avait été maintenu au même niveau qu’avant 
travaux parce qu’il permettait au propriétaire de supporter économiquement le 
coût de ceux-ci, sans majoration. Selon les indications de M. A______, à 
l’audience de comparution personnelle des parties et dans ses écritures, le montant 
des travaux s’était élevé à CHF 109’144.-, si bien que le loyer admissible avait été 
calculé conformément à l’art. 10 al. 1 LDTR. Les conditions de l’art. 10 al. 2 
LDTR n’étaient pas réalisées. Aucun élément du dossier ne permettait de retenir 
qu’il s’agissait d’un appartement de luxe. En outre, le loyer ne dépassait pas de 
deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. 


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L’art. 11 al. 3 LDTR ne s’appliquait pas car M. D______ A______ 
n’apportait pas la preuve demandée par l’art. 5 al. 2 du règlement d’application de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01) qu’il n’était pas en mesure de supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer, soit qu’il finançait 
le logement de tiers. Il lui incombait en effet d’effectuer des calculs avant les 
travaux pour déterminer si certains de ceux-ci ne répondaient pas aux besoins 
prépondérants de la population et ne devaient pas être engagés. Comme il 
apparaissait cependant raisonnable de retenir le loyer annuel théoriquement 
admissible après travaux, tel que calculé par le département dans la fiche 
technique du 21 octobre 2009 établie par la cellule LDTR, soit CHF 36’399.- par 
an ou CHF 7’280.- la pièce par an, il y avait lieu d’admettre le recours dans cette 
mesure. Ce contrôle de loyer devait intervenir pendant une durée de trois ans. 
 
 
En application des art. 44 LDTR, 129 let. e et 130 LCI auxquels cette 
disposition renvoyait, la restitution du trop-perçu des loyers était confirmée. 
 
 
L’amende devait être confirmée. M. D______ A______ avait contrevenu à 
la LDTR en entreprenant les travaux de rénovation litigieux. Même si 
l’appartement était géré par des mandataires professionnellement qualifiés, le 
recourant ne pouvait ignorer qu’il fallait déposer une demande d’autorisation de 
construire pour les travaux de rénovation en cause. 
 
 
Le recours était admis en ce sens que selon le ch. 2 du dispositif le loyer de 
l’appartement en cause n’excédait pas, après les travaux, CHF 36’399.- au total 
par an, soit CHF 7’280.- la pièce par an, l’ordre d’établir un nouveau contrat de 
bail et de rembourser le trop-perçu devant être rectifié dans cette mesure. 
 
 
Pour le surplus, la décision attaquée était confirmée. 
14. 
 
Par acte déposé le 19 juillet 2010 au Tribunal administratif, devenu depuis 
le 1er janvier 2011 la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
chambre administrative), M. D______ A______ a principalement recouru contre 
la décision précitée, notifiée aux parties le 1er juillet 2010. Il conclut, 
principalement, au constat de la nullité de la procédure administrative ouverte par 
le département contre lui et, subsidiairement, à l’annulation de la décision de la 
commission du 15 juin 2010 ainsi qu’à la délivrance de l’autorisation de 
construire pour les travaux effectués dans l’appartement, le loyer autorisé devant 
être fixé à CHF 54’000.- par an. Aucune amende ne devait lui être infligée. 
 
 
Reprenant pour l’essentiel les griefs invoqués devant la commission, il 
relevait que c’était à tort que cette dernière avait retenu que le département n’était 
pas intervenu suite à une dénonciation anonyme. Etant également la mandataire de 
Mme et M. H______, l’Asloca ne pouvait en effet plus se prévaloir de sa qualité 
d’association de défense des locataires pour dénoncer une situation. 


- 8/18 - 
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Son droit d’être entendu avait été violé par le département du fait du défaut 
de motivation de la décision attaquée. 
 
 
Il avait eu pour locataires les époux H______ et leurs enfants durant 
quatorze ans sans augmentation de loyer avant de résilier le bail, en invoquant son 
besoin personnel et celui de sa propre famille. Lorsque le congé avait été contesté, 
il avait transigé en justice, accordant une prolongation de bail de longue durée. Le 
département était intervenu à la demande des époux H______, nullement 
concernés par les travaux entrepris mais animés d’une volonté « d’extorsion et de 
vengeance ». En fixant le loyer au même montant que celui qui avait cours avant 
les travaux, le département n’avait nullement tenu compte du coût de ces derniers, 
qu’il avait fait supporter intégralement au bailleur. Quand bien même la 
commission avait fixé le loyer à CHF 7’280.- la pièce par année l’art. 10 al. 2 
LDTR restait transgressé dès lors qu’elle aurait dû renoncer à fixer le loyer, 
mesure apparaissant disproportionnée. Le montant du loyer payé par le nouveau 
locataire tel que stipulé par le bail demeurait peu élevé et était abordable. 
L’application irraisonnée de la LDTR conduirait à un résultat contraire au but 
recherché car cela décourageait les bailleurs d’entreprendre des travaux de 
rafraîchissement. 
 
 
La décision querellée violait l’interdiction de l’arbitraire en confirmant une 
amende, sans que sa faute ne soit démontrée. Il n’avait pas entrepris des travaux 
de rénovation sans autorisation, mais des travaux d’entretien différés dans le 
temps. Il s’agissait d’une création de la jurisprudence et, ignorant de la loi, c’était 
de bonne foi qu’il avait entrepris des travaux dans son appartement sans requérir 
d’autorisation. 
15. 
 
Par pli posté le 2 août 2010, le département a également interjeté recours 
contre la décision de la commission du 15 juin 2010. Il a conclu à son annulation, 
en tant qu’elle admettait partiellement le recours de M. D______ A______ et 
fixait le loyer de l’appartement en cause à un montant maximum de CHF 36’399.- 
l’an, soit CHF 7’280.- la pièce l’an. En tant qu’elle fixait un loyer maximum de 
CHF 30’000.- l’an, soit CHF 6’000.- la pièce l’an maximum, sa propre décision 
devait être rétablie. Celle de la commission devait être confirmée pour le surplus. 
 
 
Celle-ci avait méconnu le système mis en place par les art. 9 al. 2 et 3 et 11 
al. 2 et 3 LDTR. Dès lors que la commission constatait que le département n’avait 
pas démontré avoir pris toutes les mesures utiles pour s’assurer que le coût des 
travaux pouvait être rentabilisé, elle ne devait pas réévaluer le montant du loyer à 
la hausse, eu égard au texte clair de l’art. 11 al. 2 LDTR qui exigeait cette 
démonstration. 
16. 
 
Le 4 août 2010, la commission a transmis son dossier sans formuler 
d’observations. 


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17. 
 
Le 18 août 2010, M. D______ A______ a présenté des observations sur le 
recours du département. Il conclut à son rejet. Il n’y avait pas eu rénovation, mais 
travaux d’entretien différés dans le temps. De ce fait, l’art. 11 al. 1 LDTR ne 
trouvait pas application. 
 
 
Il persistait dans les termes de son propre recours. 
18. 
 
Le 27 août 2010, le département a conclu également au rejet du recours de 
M. A______. Le montant du loyer avait été déterminé en application de l’art. 11 
al. 1 LDTR. Il était supérieur à celui ayant cours avant les travaux et avait été 
limité au montant de ce dernier. 
 
 
Tous les griefs de M. D______ A______ devaient être rejetés. L’Asloca 
avait dénoncé la situation. Cette association représentait les locataires et défendait 
leurs intérêts. Il était de notoriété publique qu’elle intervenait par l’intermédiaire 
d’avocats spécialisés. Le papier à en-tête de celle-ci avait été utilisé pour la 
dénonciation et non pas celui de l’étude des avocats mandataires des locataires, 
afin d’éviter toute confusion. Dès lors que M. D______ A______ avait donné 
suite à l’injonction du département de déposer une demande en autorisation de 
construire, il était malvenu de contester maintenant la légitimité de la procédure. 
Le droit d’être entendu de M. D______ A______ avait été respecté. Sur le fond, 
on ne se trouvait pas dans un des cas visés par l’art. 10 al. 2 LDTR permettant de 
renoncer à la fixation du loyer, l’appartement ne pouvant être qualifié de luxueux 
et le loyer avant travaux ne dépassant pas déjà deux fois et demie les besoins 
prépondérants de la population, soit un loyer compris entre un minimum de 
CHF 2’503.- la pièce l’an et CHF 3’363.- la pièce l’an, selon l’arrêté du Conseil 
d’Etat du 21 juin 2006 précité. Le prononcé d’une amende n’était pas arbitraire. 
Les travaux d’entretien différés dans le temps appartenaient aux travaux de 
rénovation, au sens de l’art. 3 LDTR. 
19. 
 
Ayant été autorisé à répliquer à l’un des arguments soulevés par le 
département dans ses dernières écritures, M. D______ A______ a précisé le 23 
septembre 2010 qu’il avait obtempéré à son injonction parce que la loi le lui 
commandait. Cela ne le privait cependant pas de disputer l’aboutissement de la 
procédure devant la juridiction de recours. L’argument était spécieux et devait être 
écarté. Au surplus, la lecture que faisait le département de l’art. 10 LDTR était par 
trop restrictive. Il escamotait l’adverbe « notamment ». Pour respecter le principe 
de la proportionnalité, cette autorité aurait dû renoncer à fixer un loyer maximal. 
20. 
 
Le 18 novembre 2010, le département a persisté dans les termes de ses 
conclusions. 
21. 
 
Par arrêt du 19 avril 2011 (ATA/253/2011), la chambre administrative a 
rejeté le recours de M. D______ A______ et admis celui du département, 
annulant le ch. 2 du dispositif de la décision de la commission rétablissant 


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l’autorisation de construire APA 32061-5 du 14 janvier 2010, mais confirmant 
l’amende de CHF 1’000.- infligée à M. D______ A______ et mettant à sa charge 
un émolument de CHF 1’500.-. 
 
 
La dénonciation de l’Asloca n’était pas anonyme. Le droit d’être entendu de 
M. D______ A______ avait été respecté car celui-ci pouvait comprendre la portée 
de la décision attaquée en tant qu’elle maintenait à CHF 30’000.- le loyer annuel 
après travaux. M. D______ A______ admettait que les travaux effectués dans 
l’appartement étaient soumis à la LDTR. A la date du dépôt de la demande 
d’autorisation, un loyer correspondant aux besoins prépondérants de la population 
était compris entre CHF 2’503.- et CHF 3’363.- la pièce par an, ce qui représentait 
un loyer de CHF 7’815.- l’an pour un appartement de 5 pièces. 
22. 
 
Par arrêt du 3 octobre 2011 (1C_222/2011), le Tribunal fédéral a admis un 
recours de M. D______ A______ contre l’arrêt précité, l’annulant et renvoyant la 
cause à la chambre administrative pour nouvelle décision exempte de 
contradiction et conforme à l’art. 10 LDTR. L’arrêt déféré soutenait de manière 
contradictoire, d’une part, que le loyer après travaux restait peu élevé, déduisant 
de cela que la fixation dudit loyer était proportionnelle alors que l’art. 10 al. 2 let. 
a LDTR prévoyait expressément qu’il était renoncé à la fixation du loyer, en 
particulier « lorsque le loyer après transformations demeurait peu élevé ». Il y 
avait eu application insoutenable de l’art. 10 al. 2 let. a LDTR. En outre, il n’était 
pas possible de retenir un loyer annuel de CHF 36’999.- par an suivant le loyer 
annuel théorique après travaux, calculé dans la fiche technique du 21 octobre 2009 
établie par la cellule LDTR du département, ainsi que par la commission, alors 
que le loyer des locataires actuels était de CHF 54’000.-. Il relevait encore que la 
chambre de céans avait transcrit dans ses considérants de manière erronée le texte 
de l’art. 10 al. 2 LDTR lorsqu’elle l’avait rappelé, même si elle avait effectué sa 
subsomption par rapport au texte légal exact. 
23. 
 
A réception de l’arrêt précité, la cause a été gardée à juger au vu de la teneur 
de ce dernier, sans interpeller à nouveau les parties sur le recours de M. D______ 
A______. 
EN DROIT 
1. 
 
Depuis le 1er janvier 2011, suite à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 (LOJ - E 2 05), l’ensemble des 
compétences jusqu’alors dévolues au Tribunal administratif a échu à la chambre 
administrative, qui devient autorité supérieure ordinaire de recours en matière 
administrative (art. 131 et 132 LOJ). 


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Les procédures pendantes devant le Tribunal administratif au 1er janvier 
2011 sont reprises par la chambre administrative (art. 143 al. 5 LOJ). Cette 
dernière est ainsi compétente pour statuer. 
2. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction alors compétente, le recours 
déposé par M. D______ A______ contre la décision de la commission du 15 juin 
2010 qui lui a été notifiée le 1er juillet 2010 est recevable (art. 56A de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 18 septembre 1941 - aLOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a 
LPA, dans leur teneur au 31 décembre 2010). 
 
 
Il en va de même du recours du département. 
3. 
 
A teneur de l’art. 10A LPA, « une personne peut porter à la connaissance 
des autorités les faits susceptibles d’entraîner l’ouverture d’une procédure 
administrative. Toutefois, l’autorité ne doit pas donner suite aux dénonciations 
anonymes ». 
 
 
Est anonyme une dénonciation dont l’auteur est inconnu (Le Petit Larousse 
Illustré, 2002). 
 
 
En l’occurrence, la dénonciation de l’Asloca du 30 juin 2009 adressée à la 
police des constructions a été signée par un avocat inscrit au barreau. Cette 
dénonciation n’est pas anonyme puisque son auteur est connu. De ce fait, le 
département n’a pas violé la loi en y donnant suite. Ce grief sera écarté. 
4. 
 
M. D______ A______ allègue que la décision du département du 14 janvier 
2010 n’était pas motivée. 
 
 
La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a 
déduit du droit d’être entendu, tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la 
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), 
le droit d’obtenir une décision motivée. L’autorité n’est toutefois pas tenue de 
prendre position sur tous les moyens des parties ; elle peut se limiter aux questions 
décisives, mais doit se prononcer sur celles-ci (ATF 134 I 83 consid. 4.1 p. 88 ; 
133 II 235 consid. 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; Arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C_514/2009 du 25 mars 
2010 consid. 3.1). Il suffit, du point de vue de la motivation de la décision, que les 
parties puissent se rendre compte de sa portée à leur égard et, le cas échéant, 
recourir contre elle en connaissance de cause (Arrêts du Tribunal fédéral 
1C_311/2010 du 7 octobre 2010 consid. 3.1 ; 9C_831/2009 du 12 août 2010 ; 
ATA/724/2010 du 23 novembre 2010 consid. 3, et les arrêts cités). 
 
 
En l’occurrence, la décision du département se référait à la requête et aux 
pièces du dossier de l’APA 32 061-5, au plan enregistré le 5 octobre 2009, aux 
copies des baux à loyer ainsi qu’aux dossiers d’infractions et à l’art. 9 LDTR. M. 
D______ A______ pouvait comprendre la portée de cette décision. En particulier, 


- 12/18 - 
A/466/2010 
il pouvait constater que le loyer annuel maximal autorisé était maintenu à 
CHF 30’000.-, soit à son niveau avant travaux. Assisté d’un conseil dès le début 
de la procédure, il avait pu, moyennant la consultation du dossier de l’APA 32 
061-5, et notamment du calcul effectué nécessairement par la cellule LDTR du 
département, comprendre les raisons des chiffres retenus. Même si la motivation 
de la décision était trop succincte ce vice aurait été réparé par la procédure de 
recours de première instance, qui a débouché sur la décision litigieuse. 
5. 
a. 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de celui-là dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Cette dernière prévoit notamment à cet effet, et tout en 
assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, des 
restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des 
maisons d’habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire 
pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison 
d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). 
 
b. 
Selon l’art. 3 al. 1 let. d LDTR, sont qualifiés de transformations les travaux 
qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de 
tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans 
modifier la distribution des logements, sous réserve qu’il ne s’agisse pas de 
travaux d’entretien. Ces derniers, non assujettis à la LDTR, sont les travaux 
courants faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison 
d’habitation. Les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés 
comme travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une 
amélioration du confort existant (art. 3 al. 2 LDTR). 
 
c. 
Dans la mesure où la loi vise principalement à maintenir un habitat 
correspondant, notamment sous l’angle économique, aux besoins prépondérants 
de la population, il faut éviter que des travaux non soumis à la loi ne conduisent à 
la longue à une érosion dudit habitat. En d’autres termes, la loi cherche à 
soumettre au contrôle de l’Etat certaines catégories de travaux, davantage en 
fonction des risques qu’ils font peser sur le caractère abordable des loyers qu’en 
fonction du type de travaux eux-mêmes (F. PAYCHÈRE / O. BINDSCHEDLER, 
La jurisprudence récente du Tribunal administratif du Canton de Genève en 
matière d’entretien des immeubles, RDAF 1998, p. 368). 
6. 
 
M. D______ A______ admet que les travaux de réfection de l’appartement 
objet du litige sont soumis à la LDTR, au vu de leur nature et de leur coût, ce qui 
est conforme à la jurisprudence de la chambre de céans relative à l’art. 3 LDTR 
(ATA/406/2009 du 25 août 2009 consid. 3 ; ATA/358/2008 du 1er juillet 2008, et 
les références citées). 
7. 
a. 
A teneur de l’art. 9 al. 2 LDTR, le département accorde l’autorisation si les 
logements transformés répondent quant à leur genre, leur loyer ou leur prix aux 


- 13/18 - 
A/466/2010 
besoins prépondérants de la population, en tenant compte dans son appréciation de 
différents éléments énumérés sous let. a à e de cette disposition légale. 
 
 
A la date du dépôt de la demande d’autorisation de construire, un loyer 
correspondant aux besoins prépondérants de la population était compris entre 
CHF 2’503.- et CHF 3’363.- la pièce par an (Arrêté du Conseil d’Etat du 21 juin 
2006 précité). Ce montant n’a pas été modifié depuis 2006. 
 
 
 Pour un appartement de cinq pièces, cela représente un loyer annuel 
maximal de CHF 16’815.- (CHF 3’363.- x 5). 
 
b. 
A teneur de l’art. 10 al. 1 LDTR, le département fixe comme condition de 
l’autorisation le montant maximum des loyers après travaux. Il renonce à la 
fixation de ceux-ci : 
 
- 
lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les 
loyers après transformation demeurent peu élevés (art. 10 al. 2 let. 1 LDTR) ; 
 
- 
lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ; 
 
- 
lorsque le loyer dépasse d’au moins deux fois et demie les besoins 
prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). Dans cette situation, le 
loyer à prendre en considération est le loyer avant travaux. 
 
 
En l’occurrence, le loyer de l’appartement, fixé contractuellement après 
travaux à CHF 54’000.-, soit à CHF 10’800.- la pièce/l’an, n’entre pas dans la 
catégorie des appartements à loyer peu élevé, au vu du montant de ce dernier. 
L’appartement en question ne constitue pas un logement de luxe, ce qui n’est 
d’ailleurs pas allégué. En outre, avant travaux, le montant annuel du loyer 
(CHF 30’000.-) ne dépassait pas d’au moins deux fois et demie ceux des 
appartements correspondant aux besoins prépondérants de la population, le 
montant en question correspondant à CHF 42’037.- (16’815.- x 2,5). C’est donc à 
juste titre que le département a procédé à un calcul du loyer à appliquer en 
fonction des travaux effectués et qu’il l’a imposé à titre de condition de 
l’autorisation de construire (ATA/859/2010 du 7 décembre 2010). 
8. 
a. 
Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le montant du loyer est déterminé en prenant en 
considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction des subventions 
éventuellement octroyées, en tenant compte : 
 
- 
du rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé en 
règle générale sur les 70 % au maximum de leur coût et rentabilisés à un taux de 
5,5 points au-dessus de l’intérêt hypothécaire de 1er rang pratiqué par la Banque 
cantonale de Genève avec un taux de rendement en fonction de l’incidence 
dégressive des amortissements ; 


- 14/18 - 
A/466/2010 
 
- 
de l’amortissement calculé en fonction de la durée de vie des installations, 
en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 5,55 % à 5 % ; 
 
- 
des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % des travaux pris en 
considération ; 
 
- 
des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon 
les art. 269 ss de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 - 
(Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220). 
 
b. 
Lorsque le calcul effectué en fonction des critères précités aboutit à un loyer 
supérieur à CHF 3’363.- par an, le loyer maximum autorisé qui doit être fixé par 
le département ne doit pas dépasser le maximum de ladite fourchette (art. 11 al. 2 
LDTR). 
 
 
S’il se situe à l’intérieur de celle-ci, c’est le montant auquel le calcul permet 
d’arriver qui est retenu comme loyer autorisé. En revanche, lorsque le loyer avant 
transformation ou rénovation dépasse le niveau des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population, il est maintenu par le département à ce niveau, 
lorsqu’il apparaît qu’il permet au propriétaire de supporter économiquement le 
coût des travaux sans majoration de loyer (art. 11 al. 3 LDTR). 
 
c. 
Selon le Tribunal fédéral, le blocage des loyers doit être économiquement 
supportable, pour respecter le principe de la proportionnalité et permettre 
l’application de l’art. 11 al. 3 LDTR. 
 
 
L’art. 5 al. 4 RDTR donne la possibilité au requérant, auquel incombe la 
charge de cette preuve, de démontrer par toutes pièces utiles qu’il n’est pas en 
mesure de supporter économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer 
(ATA/567/2010 du 16 août 2010). Par pièces utiles, le département fait 
prioritairement 
référence 
à 
un 
calcul 
de 
rendement 
de 
l’immeuble. 
Subsidiairement, il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers de 
l’immeuble et ceux résultant des statistiques publiées chaque année par le canton, 
étant précisé qu’à année de construction égale, la limite au-delà de laquelle le 
propriétaire est présumé pouvoir supporter économiquement le coût des travaux 
sans majoration de loyer est fixée, sauf exception, au 3ème quartile. Le département 
tient compte, dans son appréciation, des autres facteurs de hausse et de baisse à 
prendre en considération au sens des art. 269 ss CO. 
 
 
En l’espèce, les calculs, non contestés par M. D______ A______, effectués 
par les services du département à partir d’un coût des travaux de CHF 109’144.-, 
honoraires d’architecte inclus, et suivant les critères de l’art. 11 al. 1 LDTR, 
conduisent à un loyer annuel de CHF 36’399.-, soit CHF 7’280.- la pièce l’an. Ce 
montant est supérieur au maximum de la fourchette légale du loyer correspondant 
aux besoins prépondérants de la population. Dès lors que le loyer de l’appartement 


- 15/18 - 
A/466/2010 
antérieur aux travaux de transformation était lui-même plus élevé que celui de 
CHF 16’815.- correspondant au maximum de la fourchette légale, le département 
se devait d’appliquer l’art. 11 al. 3 LDTR. En l’espèce, sa décision de ramener le 
montant dudit loyer annuel à CHF 30’000.-, soit à celui du dernier loyer annuel 
avant travaux, est proportionnée et doit être confirmée. 
 
 
En revanche, la commission a violé les art. 11 al. 3 et 5 RDTR en admettant 
que le loyer précité puisse être augmenté à CHF 36’399.-. M. D______ A______ 
n’a fourni aucun chiffre ou élément autres que ceux liés au coût des travaux pour 
établir que les investissements effectués ne lui permettaient pas de les supporter 
économiquement, à moins d’une majoration de loyer. L’instance de recours ne 
pouvait dès lors admettre partiellement le recours de M. D______ A______ en 
autorisant un loyer maximum plus élevé que celui fixé par le département. Sa 
décision sur ce point est contraire à la loi et doit donc être annulée. 
9. 
 
M. D______ A______ considère que l’amende qui lui a été infligée 
contrevient à l’interdiction de l’arbitraire découlant de l’art. 9 Cst. 
 
a. 
Une décision est arbitraire au sens de l’art. 9 Cst. lorsqu’elle viole 
gravement une norme ou un principe juridique indiscuté ou lorsqu’elle heurte de 
manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. A cet égard, le 
Tribunal fédéral ne s’écarte de la solution retenue par l’autorité cantonale de 
dernière instance que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu’elle se 
trouve en contradiction claire avec la situation de fait, si elle a été adoptée sans 
motif objectif ou en violation d’un droit certain (ATF 132 III 209 consid. 2.1 
p. 211 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2D_30/2008 du 21 mai 2008 consid. 5.1). 
L’arbitraire ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution pourrait entrer en 
considération ou même qu’elle serait préférable. Pour qu’une décision soit 
annulée pour cause d’arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit 
insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat 
(ATF 137 I 1 consid. 2.4 ; 131 I 57 consid. 2 p. 61 ; 128 I 177 consid. 2.1 p. 182, 
et la jurisprudence citée ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_171/2008 du 20 juin 2008 
consid. 3.1 ; ATA/381/2008 du 29 juillet 2008 consid. 4a, et les arrêts cités). 
 
b. 
Appelée à examiner le caractère arbitraire d’une décision, la chambre de 
céans suit le raisonnement du Tribunal fédéral en la matière (ATA/344/2008 du 
24 juin 2008 consid. 6a). 
 
 
La contravention aux dispositions de la LDTR est passible des mesures et 
sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI et, cas échéant, des 
peines plus élevées prévues par le Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - 
RS 311.0). Selon l’art. 137 al. 1 LCI, le contrevenant est notamment passible 
d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 60’000.-. Le montant 
maximum de l’amende est de CHF 20’000.- lorsqu’une construction, une 
installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans autorisation mais que les 


- 16/18 - 
A/466/2010 
travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 137 al. 2 LCI). La fixation 
du montant de l’amende doit tenir compte du degré de gravité de l’infraction, la 
récidive étant considérée comme une circonstance aggravante (art. 137 al. 3 LCI) 
et l’amende doit respecter le principe de la proportionnalité garanti par l’art. 36 
al. 3 Cst. (ATA/26/2011 du 18 janvier 2011). 
 
c. 
Le département jouit d’un large pouvoir d’appréciation pour en fixer le 
montant. La juridiction de céans ne le censure qu’en cas d’abus ou d’excès. Sont 
prises en considération la nature, la gravité et la fréquence des infractions 
commises, dans le respect du principe de proportionnalité. 
 
 
En l’espèce, M. D______ A______ a entrepris les travaux litigieux alors 
qu’il ne pouvait ignorer qu’il violait la loi, ce d’autant plus que, pour la location 
du logement, il s’était adjoint les services d’un architecte et d’une régie, par le 
biais de laquelle le bail a été conclu et qui n’a pas dû manquer de le rendre attentif 
au problème que pouvait engendrer la fixation d’un loyer après travaux non 
soumis à l’aval du département. 
10. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours de M. D______ A______ sera rejeté. 
11. 
 
Celui du département sera admis. Le ch. 2 du dispositif de la décision de la 
commission du 15 juin 2010 sera donc annulée et la décision du département du 
14 janvier 2010 entièrement rétablie, y compris la partie de son dispositif 
imposant, à titre de remise en état au sens de l’art. 129 let. c LCI, une restitution 
du trop-perçu de loyer et l’établissement d’un bail au 1er juillet 2009 respectant le 
loyer annuel maximal autorisé par le département. 
12. 
 
Un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de M. D______ 
A______. Aucune indemnité de procédure ne lui sera allouée (art. 87 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 19 juillet 2010 par Monsieur D______ A______ 
contre la décision du 15 juin 2010 de la commission cantonale de recours en matière 
administrative ; 
déclare recevable le recours interjeté le 2 août 2010 par le département des 
constructions et des technologies de l’information contre la décision du 15 juin 2010 de 
la commission cantonale de recours en matière administrative ; 


- 17/18 - 
A/466/2010 
au fond : 
rejette le recours de Monsieur D______ A______ ; 
admet le recours du département des constructions et des technologies de l’information ; 
annule le chiffre 2 du dispositif de la décision de la commission cantonale de recours en 
matière administrative du 15 juin 2010 ; 
rétablit l’autorisation de construire APA 32 061-5 délivrée le 14 janvier 2010 ; 
confirme l’amende de CHF 1’000.- infligée à Monsieur D______ A______ le 14 janvier 
2010 dans le dossier d’infraction I/4507 ; 
met à la charge de Monsieur D______ A______ un émolument de CHF 1’500.- ; 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Mark Barokas, avocat de Monsieur D______ 
A______, au département des constructions et des technologies de l’information, ainsi 
qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeants : Mme Hurni, présidente, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et 
Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière de juridiction : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente siégeant : 
 
 
E. Hurni 
 
 


- 18/18 - 
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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
la greffière :