ge_gerichte · C/9419/2020 · 2022-10-03 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 04.10.2022. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9419/2020 
ACJC/1277/2022 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 3 OCTOBRE 2022 
Entre 
 
1) Madame A______, p.a B______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 16 décembre 2021, comparant par Me Pascal PETROZ, 
avocat, rue du Mont-Blanc 3, 1211 Genève 1, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
2) CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES (CFF), Service droits fonciers, 
avenue de la Gare 43, 1001 Lausanne, appelants, comparant par Me Julien BLANC, 
avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 1211 Genève 1, en l'étude duquel ils font 
élection de domicile, 
 
et 
 
1) Madame C______, p.a. Cabinet médical, ______, intimée, comparant par 
Me Jean-Pierre GRAZ, avocat, avenue de la Roseraie 76A, case postale, 1205 Genève, 
en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
2) 
VILLE 
DE 
GENEVE, 
Service 
juridique, 
rue 
de 
l'Hôtel-de-Ville 
4, 
case postale 3983, 1211 Genève 3, intimée et appelante sur appel joint, comparant en 
personne. 
 


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C/9419/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1049/2021 du 16 décembre 2021, le Tribunal des baux et 
loyers a donné acte aux CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES (ci-après : 
les CFF) et à la VILLE DE GENEVE de leurs interventions dans la procédure 
(ch. 1 du dispositif), a réduit de 15% le loyer des locaux de 10 pièces situés au 
______ème étage de l'immeuble sis no. 1______, Plateau de Champel, 1206 
Genève, pour la période du 1er juin 2016 au 15 décembre 2019 (ch. 2), a 
condamné A______ à verser à C______ le trop-perçu qui en découlait, à savoir 
26'060 fr. 25, avec intérêts à 5% dès le 8 février 2018 (ch. 3), a débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
En substance, les premiers juges ont retenu que, compte tenu de toutes les 
circonstances, les nuisances résultant du chantier du CEVA constituaient un 
défaut de la chose louée. Ils ont également considéré que le principe d'une 
réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO devait être admis et qu'au vu des 
éléments de fait au dossier et de la jurisprudence, une réduction de loyer moyenne 
pour l'ensemble des locaux de 15% était adéquate, cette réduction devant être 
accordée du 1er juin 2016 au 15 décembre 2019, date de fin des travaux. 
B. 
a. Par acte expédié le 1er février 2022 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement. Elle en sollicite l'annulation et conclut, principalement, au 
déboutement de C______ de l'entier de ses conclusions. 
 
b. Par acte expédié le 1er février 2022 à la Cour, les CFF forment appel contre ce 
jugement. Ils en sollicitent l'annulation et concluent, principalement, à ce qu'il soit 
dit que C______ n'a droit à aucune réduction de loyer et à ce qu'ils soient mis hors 
de cause. 
c. Dans sa réponse du 1er mars 2022, C______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
d. Le 7 mars 2022, les CFF ont persisté dans leurs conclusions d'appel et A______ 
a conclu à l'admission du recours des CFF. 
e. Par détermination du 7 mars 2022, la VILLE DE GENEVE conclut à 
l'annulation du jugement entrepris, cela fait à ce qu'il soit dit que C______ n'a 
droit à aucune réduction de loyer. 
f. Le 4 avril 2022, A______ et les CFF ont répliqué et persisté dans leurs 
conclusions respectives. 
g. Le 16 mai 2022, A______ et les CFF ont dupliqué et persisté dans leurs 
conclusions respectives. 


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h. Les parties ont été avisées le 19 mai 2022 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______ a pris à bail, d'abord en colocation à compter du 1er octobre 1989 et 
pour une durée de cinq ans, puis seule dès le 1er septembre 1992, des locaux de 
10 pièces situés au ______ème étage de l'immeuble sis au no. 1______, Plateau de 
Champel. 
 
Le contrat a été renouvelé le 1er octobre 2011 pour une durée de cinq ans et se 
renouvelle désormais tacitement d'année en année. 
 
b. Le loyer s'élève depuis le 1er octobre 2011 à 53'160 fr. par année, soit 4'430 fr. 
par mois, hors charges. 
Les locaux sont utilisés en partie pour l'exploitation d'un cabinet médical et en 
partie pour l'habitation. 
 
c. La propriétaire de l'immeuble est A______ et la gérance de ce dernier est 
confiée à B______ (ci-après : la régie). 
 
d. Les travaux de construction du CEVA ont débuté le 1er novembre 2011, 
infrastructure ferroviaire reliant la gare de Cornavin à celle d'Annemasse, le 
secteur à construire s'étendant entre la gare de la Praille et celle d'Annemasse, en 
passant notamment par Carouge, Champel et les Eaux-Vives. 
La construction de la gare de Champel-Hôpital, située sur le plateau de Champel 
et jouxtant la rue du Plateau de Champel, a commencé au mois de décembre 2011. 
e. Le 7 novembre 2013, C______ a déposé une requête en réduction du loyer des 
locaux loués. Elle a notamment fait valoir que, dans son cabinet médical, elle 
pratiquait principalement ______ [pratique thérapeutique], supposant une 
précision d'exécution, mise à mal par le vacarme et les vibrations émanant du 
chantier. 
f. Les travaux de gros œuvre de la construction de la gare, soit l'enveloppe en 
béton de l'ouvrage, ont duré jusqu'au mois de mars 2016, selon la fiche 
d'information du chantier des CFF (ci-après : fiche info) n° 25. Ont alors débuté 
les travaux de second œuvre, soit la pose de la charpente métallique avec ses 
modules de briques de verre et l'équipement de la halte en chauffage, ventilation, 
sanitaires et électricité. 
g. La fiche info n° 26 du 24 mai 2016 confirme la réalisation à cette époque des 
travaux de second œuvre, soit notamment le montage de la charpente au-dessus de 
la dalle de couverture. 


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h. Le 26 juin 2016 a eu lieu la jonction des deux tronçons du tunnel, à environ 
300 mètres de la gare de Champel-Hôpital, en direction des Eaux-Vives. 
La creuse du tunnel s'est poursuivie depuis la gare de Champel sur les deux fronts, 
selon le bulletin CEVA-trimestriel d'octobre 2016. 
i. Par jugement JTBL/737/2016 du 16 août 2016, le Tribunal a réduit le loyer de 
C______ de 30% du 1er juin 2013 au 30 juin 2015 et de 15% du 1er juin 2012 au 
30 mai 2013, ainsi que du 1er juillet 2015 au 31 mai 2016. Une action en réduction 
de loyer pour la période postérieure à cette dernière date a été réservée. 
j. Le montage de la charpente métallique de la gare ainsi que des briques de verre 
se poursuivait au mois de novembre 2016. Un avis de travaux exceptionnels pour 
deux samedis a été publié dans la fiche info n° 29. 
k. La creuse du tunnel de Champel a été achevée le 8 juin 2017. La fiche info 
n° 32 indiquait alors que « bien que les opérations les plus bruyantes soient 
maintenant achevées, il reste encore à réaliser le revêtement intérieur du tunnel 
(…). Viendront ensuite la construction des dalles flottantes et l'installation des 
équipements ferroviaires ». 
l. Le week-end des 10 et 11, ainsi que du vendredi 16 au dimanche 18 mars 2018, 
ont été effectués dans le secteur concerné (soit entre la halte de Champel-Hôpital 
et l'avenue Théodore-Weber) des mesurages de vibrations et de bruit solidien, de 
nature à générer de légères vibrations et immissions sonores, cela durant 
30 périodes de 30 secondes, situées entre 9 et 17 heures (fiche info n° 31). 
m. Selon le bulletin CEVA-trimestriel de septembre 2018, les travaux 
d'architecture (charpente et brique de verre) et l'équipement de la halte en 
chauffage, ventilation, sanitaires et électricité, continuaient alors sur les quais de 
la station de Champel-Hôpital. 
n. Dès le 17 septembre 2018, la VILLE DE GENEVE a fait procéder à 
l'aménagement des espaces publics aux abords de la gare. Ces travaux ont 
notamment comporté l'abattage d'arbres, le terrassement et le remblayage du 
terrain, la réalisation des canalisations pour la récolte des eaux de pluie ainsi que 
d'îlots végétalisés, comportant la plantation d'environ 135 chênes, et d'un système 
d'éclairage, le bitumage des espaces piétonniers, ainsi que la rénovation de la 
chaussée et des trottoirs aux alentours. Les travaux relatifs aux infrastructures de 
la gare se sont poursuivis au sous-sol. 
S'y sont ajoutés des travaux de séparation des eaux et de rénovation de conduites, 
s'effectuant avec une pelle mécanique pour creuser et temporairement avec un 
marteau-piqueur pour dégager le béton autour des conduites. 


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o. Un revêtement phono-absorbant a été mis en place sur l'Avenue de Champel, 
bordant le chantier, durant le week-end des 9 et 10 novembre 2019. 
p. Par requête déposée le 22 mai 2020 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, C______ a assigné A______ en réduction du loyer à 
raison de 15% pour la période du 1er juin 2016 au 15 décembre 2019 et au 
remboursement en découlant de 26'969 fr. 25, avec intérêts à 5% dès le 8 février 
2018. 
Elle a allégué que les nuisances s'étaient poursuivies depuis le mois de juin 2016, 
avec l'aboutissement du tunnel de Champel, la construction de la gare, puis 
l'aménagement du parc, jusqu'à la mise en service du CEVA. 
q. Non conciliée à l'audience du 9 septembre 2020, l'affaire a été portée devant le 
Tribunal le 11 septembre 2020. 
r. Par mémoire de réponse du 19 octobre 2020, A______ a préalablement conclu 
à ce qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle avait dénoncé l'instance à la VILLE DE 
GENEVE et aux CFF par courriers du 7 octobre 2020. 
Principalement, elle a conclu au déboutement de C______ de toutes ses 
conclusions, subsidiairement à ce qu'il lui soit donné acte de ce que le loyer était 
réduit de 10% dès le 1er juin 2016 jusqu'au 15 décembre 2019. 
Elle a fait valoir en substance que les locaux de C______ étaient traversants, que 
les travaux n'étaient d'une part pas constants sur la période concernée par la 
demande et d'autre part exécutés en partie à bonne distance de l'appartement 
litigieux. 
s. Par courrier adressé au conseil de A______ le 8 octobre 2020, la VILLE DE 
GENEVE a déclaré intervenir dans la procédure en faveur de A______, sans 
procéder à sa place. 
t. Par courrier au Tribunal du 11 janvier 2021, la VILLE DE GENEVE a conclu 
au déboutement de C______. 
Elle a en particulier considéré que les travaux d'aménagement du Plateau de 
Champel n'étaient pas de nature à engendrer des nuisances de la même intensité 
que lors de la réalisation précédente de la gare. Ils avaient été exécutés 
principalement au moyen de pelles mécaniques, de chargeuses et de plaques 
vibrantes, l'utilisation des marteaux-piqueurs avait été limitée. Les travaux ayant 
été effectués secteur après secteur, celui situé sous l'immeuble de C______ n'était 
en outre pas constamment touché. 


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u. Par déterminations du 11 janvier 2021, les CFF ont conclu préalablement à ce 
que le Tribunal leur donne acte de leur intervention dans la procédure en faveur de 
A______, sans procéder à sa place. 
Principalement, les CFF ont conclu au déboutement de C______. Ils ont contesté 
que les travaux de second œuvre réalisés sur la gare, consistant dans l'assemblage 
de pièces métalliques confectionnées en atelier, aient été bruyants. Leur 
responsabilité n'était en outre pas engagée relativement aux travaux 
d'aménagement du Plateau de Champel, dont le maître d'œuvre était la VILLE DE 
GENEVE. 
v. A l'audience du 23 mars 2021, C______ a confirmé que les travaux 
d'aménagement de l'espace public étaient pénibles, notamment de par des bruits 
intenses répétitifs. Elle a fait état de camions déchargeant de la terre et des pierres 
ainsi que du fonctionnement de pelleteuses, marteaux-piqueurs et autres engins. 
w. Plusieurs témoins ont été entendus lors de l'audience du 11 juin 2021. 
Tant D______, ingénieur civil auprès de la VILLE DE GENEVE, que E______, 
chef de projet de la construction de la gare de Champel jusqu'en été 2016, ont 
déclaré que les travaux à partir de 2016 étaient ordinaires. Selon D______, il 
s'agissait de travaux ponctuellement bruyants (utilisation de plaque vibrante pour 
compacter le sol), effectués par secteurs et donc parfois relativement éloignés de 
l'immeuble litigieux. 
E______ a confirmé que seul le second œuvre, à savoir essentiellement 
l'assemblage de poutrelles avec du verre entre deux, avait été réalisé à partir de 
2016. 
Plusieurs témoins ont fait part des nuisances subies au sein de l'immeuble en 
question. F______, ayant pratiqué ______ [pratique thérapeutique] dans une pièce 
du cabinet de C______ de 2009 à 2020, a fait état de fortes nuisances provenant 
du chantier, en particulier de bruits surprenants. Elle a relevé que les travaux 
d'aménagement de la VILLE DE GENEVE avaient commencé la gare à peine 
terminée, de sorte qu'elle avait continué d'être dérangée dans son travail. 
G______, patient de F______ entre l'automne 2017 et fin 2019, a déclaré qu'en 
plus du bruit diffus du chantier, des bruits incongrus et tonitruants perturbaient 
souvent son traitement de H______ [pratique thérapeutique]. Il était nécessaire de 
maintenir les fenêtres fermées, même en été. Le traitement avait néanmoins été 
poursuivi en raison de l'excellence de la thérapeute. 
I______, habitant au ______ème étage de l'immeuble depuis le mois de juillet 
2017, a déclaré que les nuisances étaient devenues « très pénibles » dès l'été 2018, 
sous forme de bruit, poussière et occasionnellement, durant deux ou trois mois, de 


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vibrations provenant du tunnel. Le témoin a également fait état des restrictions de 
l'accès à l'immeuble. 
x. Les parties ont plaidé par écritures respectives du 30 août 2021. 
C______ a persisté dans ses conclusions. Elle a notamment relevé que la 
réduction demandée correspondait à une moyenne par rapport à l'intensité des 
nuisances durant la période concernée. 
A______ a persisté dans ses conclusions principales en déboutement. 
Les CFF ont persisté dans leurs conclusions et relevé notamment que l'immeuble 
litigieux est situé dans une zone exposée au bruit indépendamment du chantier du 
CEVA. Le niveau des nuisances sonores était en outre atténué par la distance, de 
56 à 102 mètres, entre la halte et l'appartement litigieux, situé en hauteur. 
La VILLE DE GENEVE a également persisté dans ses conclusions. 
Le Tribunal a ensuite gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
A______ sera désignée comme l'« appelante », les CFF comme les « appelants ». 
Dans la mesure où elle conclut à l'annulation du jugement du Tribunal, la VILLE 
DE GENEVE forme un appel joint, de sorte qu'elle sera désignée comme 
l'« appelante sur appel joint ». 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
1.2 Dans le cas d'espèce, les appelants contestent qu'un remboursement de 
26'929 fr. 25 soit dû, de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 
10'000 fr. 
La voie de l'appel est dès lors ouverte. 
1.3 Les appels, écrits et motivés (art. 311 al. 1 CPC) ont été interjetés dans le délai 
prescrit par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir omis, à tort, de distinguer les travaux 
effectués par leurs soins et ceux effectués par l'appelante sur appel joint, ainsi que 


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les variations d'intensité desdits travaux, considérant par là qu'il s'agissait d'un 
seul chantier réalisé par un seul maître d'ouvrage. L'appelante sur appel joint ne 
fait pas grief au Tribunal de l'absence d'une telle distinction, mais ne s'oppose pas 
à ce qu'elle soit opérée. 
2.1 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
La motivation est une condition de recevabilité de l'appel, prévue par la loi, qui 
doit être examinée d'office. Il incombe à l'appelant de motiver son acte c'est-à-dire 
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire cette 
exigence, il ne lui suffit cependant pas de renvoyer aux moyens soulevés en 
première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision 
attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance 
d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des 
passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur 
lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
2.2 Les appelants n'expliquent pas en quoi le Tribunal a erré en ne procédant pas à 
une distinction entre les deux chantiers. Faute de motivation suffisante, ce grief ne 
sera pas examiné. Il sied toutefois de rappeler qu'aucune des parties n'a sollicité 
une telle distinction, ni dans ses conclusions devant le Tribunal, ni dans les 
conclusions d'appel, ni n'expose pourquoi le Tribunal aurait dû procéder ainsi. 
3. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et 
fait preuve d'arbitraire dans l'appréciation des preuves, notamment en transposant 
l'arrêt ACJC/173/2018 au cas d'espèce à l'appui de son raisonnement. Or, selon 
l'appelante, aucune analyse des travaux n'avait été opérée par la Cour dans sa 
jurisprudence précitée entre le 15 décembre 2016 et le 9 août 2017. De plus, les 
différences entre le cas d'espèce et ladite jurisprudence (appartement de six pièces 
au ______ étage, montant du loyer de 5'000 fr., mention d'appartements à loyer 
plus élevé, constitués d'un nombre moindre de pièces et situés à des étages 
inférieurs) sont nombreuses. 
Dans la partie en droit du jugement attaqué et relativement aux défauts liés à 
l'existence d'un chantier voisin, le Tribunal a mentionné les règles de droit établies 
dans l'arrêt ACJC/173/2018. S'il a mentionné le contenu dudit arrêt, le Tribunal 
n'en a toutefois pas retenu les faits à l'appui de son raisonnement. Celui-ci repose 
sur les pièces au dossier, documentées et auxquelles il est fait référence, et non sur 
les constats des juges de la Cour dans la décision précitée. Le Tribunal n'a dès lors 
pas transposé, et a fortiori manière erronée, l'arrêt ACJC/173/2018 aux 
circonstances du cas d'espèce. L'examen de son raisonnement sous cet angle ne 


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permet pas de conclure qu'il aurait procédé à un établissement des faits ou à une 
appréciation inexacte des preuves. 
Infondé, le grief doit être rejeté. 
4. 
L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière 
inexacte, fait preuve d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et violé les 
art. 259d CO et 4 CC en retenant l'existence de défauts pour la période courant du 
1er juin 2016 au 17 septembre 2018, puis pour la période du 18 septembre 2018 au 
15 décembre 2019. En d'autres termes, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir 
retenu que les travaux étaient constitutifs de nuisances justifiant une réduction de 
loyer de 15%. 
Les appelants et l'appelante sur appel joint formulent divers arguments afin de 
démontrer, eux aussi, que le Tribunal a retenu à tort que les travaux qu'ils 
réalisaient étaient constitutifs de telles nuisances. Les appelants considèrent que 
les travaux réalisés de 2016 à 2018 étaient des travaux de second œuvre générant 
peu de nuisances, que l'immeuble était suffisamment éloigné pour subir les 
potentielles nuisances, ces dernières n'ayant de toute manière pas été démontrées 
par l'intimée. L'appelante sur appel joint souligne l'aspect ponctuel et usuel des 
travaux et relève que l'accès à l'immeuble a été garanti en tout temps. 
4.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel 
la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction 
proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 
Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 
circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 
du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de 
précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les 
circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination 
de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état 
apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, 
ainsi que les usages courants (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et 
les références). 
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité 
de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent 
pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre 
raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (ACJC/173/2018 du 12 février 
2018 consid. 3.1; SJ 1985, p. 575). 


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Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, 
dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau 
(ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les références). 
Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il 
provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain 
(ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1; ACJC/234/2003 = CdB 2/2003 
p. 54). 
Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) 
échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 
4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2; ACJC/173/2018 du 12 février 2018 
consid. 3.1; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, consid. 3.1). 
Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 
lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le 
cas (…) lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire 
usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) 
pendant un certain temps (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les 
références). 
Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258ss CO doit donc prouver 
l'existence du défaut (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les 
références). Or, en vertu de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits et 
apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui 
présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal 
fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de 
leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent 
donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 
consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 
21 janvier 2010). 
Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie que les nuisances qui y sont 
liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables qui excluent 
toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une 
réduction de loyer selon l'art. 259d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 
2 décembre 2004, consid. 2.2). 
La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 
doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet 
sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 
130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c p. 394). Lorsqu'un calcul concret 
de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, 
notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une 
longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave 


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à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une 
appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens 
et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; ACJC/1016/2017 du 28 août 
2017, consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, 
consid. 2.3 et 2.4). 
A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 
convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 
nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle 
important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). 
En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 
réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. 
Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 
10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 
n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 
également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 
complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 
la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux; ce qui 
représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et 
celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 
du 18 février 2013 consid. 6.1). 
Le Tribunal fédéral a approuvé une réduction de 37% du loyer de locaux destinés 
à un cabinet d'ophtalmologie, en raison du bruit causé par deux chantiers proches, 
qui se sont déroulés successivement et, pour partie, cumulativement (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 2 décembre 2004). 
Le Tribunal fédéral a également confirmé une réduction de 60% du loyer pour des 
locaux loués à une agence de placement qui avait été empêchée de travailler 
normalement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005). 
En matière de baux d'habitation, la Cour de justice a confirmé une diminution de 
loyer à hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie 
à l'occasion d'importants travaux entrepris sur les voies et les quais de la gare de 
Cornavin, situés à 30 mètres du logement de la locataire et effectués 
momentanément 24 heures sur 24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du 
CEVA et la construction d'une nouvelle ligne de tramway également à proximité 
de l'immeuble. La Cour a notamment retenu que le bruit généré par les chantiers 
était sensiblement plus gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire 
auquel l'appartement était exposé. Durant la période concernée, le repos des 
habitants du quartier avait été particulièrement affecté par des travaux effectués 
pendant la nuit ou le week-end (ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). 


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Dans un arrêt du 2 avril 2007 (ACJC/377/2007), la Cour de justice a accordé une 
réduction du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la 
troisième voie de chemin de fer entre Genève et Coppet, à des locataires occupant 
une villa située en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu 
l'importance du chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer 
relativement élevé, mais aussi les nuisances préexistantes inhérentes à une 
habitation en bordure d'une voie ferrée très fréquentée. 
4.2 Il s'agit de déterminer en l'espèce si le Tribunal a erré en considérant que les 
travaux comportaient des nuisances importantes constitutives d'un défaut de la 
chose louée. 
4.2.1 S'agissant des travaux intervenus entre le 1er juin 2016 et juin 2017, le 
Tribunal a retenu que la creuse du tunnel s'était poursuivie ultérieurement à la 
jonction intervenue le 26 juin 2016. Il a également retenu que les travaux de 
second œuvre ont commencé en juin 2016, en parallèle à la poursuite de la creuse 
du tunnel, ce que confirme d'ailleurs l'appelante. Sur cette période, l'on peine à 
comprendre en quoi le Tribunal aurait établi les faits de manière inexacte, ceux-ci 
correspondant à l'exposé qu'en fait l'appelante. 
Il ressort du dossier que cette période a été marquée par un cumul de travaux dans 
le tunnel et sur le site de la gare. Quand bien même chacun des types de travaux 
pourrait être considéré comme moins nuisible que les travaux antérieurs de gros 
œuvre, leur tenue en parallèle était propre à constituer une nuisance importante. 
4.2.2 Le Tribunal a ensuite retenu que les travaux de second-œuvre de la gare se 
sont poursuivis au-delà du mois de juin 2017 et jusqu'en septembre 2018 et qu'ils 
ont été nombreux, entraînant l'usage d'engins de chantier et transport de 
matériaux, l'ampleur du chantier étant de nature à générer des nuisances d'une 
intensité plus forte qu'usuellement en milieu urbain. 
A cet égard l'on rappellera que la Cour, dans son arrêt ACJC/173/2018 
(consid. 3.2), a retenu de manière générale s'agissant du chantier du CEVA que les 
fiches d'informations permettent d'en comprendre l'ampleur, dans leur durée 
comme dans leur intensité. Si ce constat doit être transposé avec prudence, il n'en 
découle pas moins que l'importance du chantier, même réduit aux travaux de 
second œuvre, ne peut être niée. 
4.2.3 S'agissant de la période à compter de septembre 2018, aux travaux de second 
œuvre de la gare se sont ajoutés les travaux menés par l'appelante sur appel joint. 
Les témoins G______ et I______ ont fait état de nuisances importantes (bruits 
divers, poussière, vibrations) durant cette période. Le témoin D______ a quant à 
lui admis l'utilisation d'une plaque vibrante pour compacter le sol, secteur par 
secteur, soit parfois de manière éloignée de l'immeuble litigieux, et l'usage d'une 
pelle mécanique et d'un marteau-piqueur dans le cadre de travaux de séparation 


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des eaux et de rénovation de conduites. En plus du terrassement et du remblayage 
du terrain, des arbres ont été abattus. 
4.2.4 Par ailleurs, sur l'ensemble de la période dont il est question, plusieurs 
témoins ont fait état de nuisances. 
Le témoin F______ a expliqué qu'il y avait beaucoup de bruit dans la pièce dans 
laquelle elle exerçait, et encore davantage dans la pièce occupée par l'intimée. Elle 
a fait état de grandes difficultés, d'un fort bruit et de nuisances qualifiées de 
violentes. Elle a également mentionné la longueur du chantier et le fait que les 
travaux de l'appelante sur appel joint ont débuté au moment où elle pensait que les 
travaux s'achèveraient. F______ a encore expliqué avoir vécu les travaux comme 
un cauchemar et le fait qu'elle avait été dérangée dans l'exercice de son activité 
professionnelle ; elle devait même fermer les fenêtres en été. Cet élément a 
également été mentionné par G______, patient de la précitée, qui a fait état de 
l'incompatibilité de la pratique du H______ avec le bruit du chantier et du fait 
qu'il a hésité à changer de thérapeute en raison du bruit. Il affirme avoir souffert 
du bruit lors de deux séances hebdomadaires, de l'automne 2017 à fin 2019, à 
l'exception de quelques séances. Enfin, I______ a expliqué qu'elle avait trouvé les 
travaux, essentiellement en sous-terrain, plutôt tranquilles jusqu'à l'été 2018, mais 
qu'ensuite elle les a vécus comme très pénibles. Elle a également fait état d'un 
cumul entre les travaux en sous-sol, engendrant des vibrations, et les travaux en 
surface. 
Au vu de ces éléments, il n'apparaît pas que le Tribunal ait mésusé de son pouvoir 
d'appréciation, ni n'ait violé le droit en considérant que l'intimée avait prouvé 
avoir subi des nuisances importantes. Les témoignages contradictoires entre les 
professionnels intervenus sur le chantier et les riverains n'étant pas en soi propres 
à remettre en cause cette appréciation, contrairement à ce que prétendent les 
appelants et l'appelante sur appel joint, qui n'étayent toutefois pas leur propos et se 
contentent de substituer leur appréciation à celle du Tribunal. Par ailleurs, tant le 
témoignage de F______ que celui de G______ démontrent que la pratique du 
H______ était sérieusement altérée en raison du bruit et que les nuisances 
débordaient dans les locaux d'une manière impropre à la bonne exécution des 
activités auxquelles ils étaient destinés. 
4.2.5 La situation de l'immeuble n'est pas propre à remettre en question ce qui 
précède, bien que les appelants soulèvent que l'immeuble litigieux était 
suffisamment éloigné du chantier - entre 56 et 102 mètres de la gare Champel-
Hôpital - pour que les immissions soient considérées comme non constitutives de 
nuisances. Selon eux, l'atténuation sonore à une telle distance est de 35 à 
40 décibels; les valeurs limites d'immissions s'élèvent à 65 décibels le jour et 55 la 
nuit et la valeur reportée au cadastre du bruit de jour avant les travaux était de 
58 décibels de jour sur le Plateau de Champel. A suivre les appelants, l'intimée 


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devait faire preuve d'une plus grande tolérance des nuisances, ce d'autant plus que 
le chantier visé est d'intérêt public. Ils prétendent que les nuisances, pour être 
considérées comme telles, devaient être particulièrement importantes et excéder 
celles causées par un chantier ordinaire. Or, les travaux incriminés n'ont pas causé 
de nuisances importantes, propres à donner lieu à une réduction de loyer, 
notamment à compter de la fin des travaux de gros-œuvre. 
Il n'apparaît pas nécessaire de procéder à une analyse poussée de la manière dont 
le bruit progresse dans l'espace, dans la mesure où l'immeuble litigieux se trouvait 
à proximité immédiate du chantier, lui-même entouré essentiellement 
d'immeubles. La situation géographique de l'immeuble le place dans une « caisse 
de résonnance », l'exposant particulièrement aux nuisances sonores. De plus, le 
fait que le local en question soit situé au ______ème étage n'apparaît pas constituer 
un avantage quelconque en la matière, contrairement à ce qui a été soutenu par 
l'appelante. 
Le constat de l'existence de nuisances importantes constitutives d'un défaut opéré 
par le Tribunal sera dès lors confirmé. 
4.3 Les appelants reprochent également au Tribunal d'avoir retenu à tort que les 
travaux réalisés par l'appelante sur appel joint étaient constitutifs de nuisances 
dans une mesure justifiant une réduction de loyer. 
Les appelants ne détaillent toutefois pas leur raisonnement, renvoyant à leurs 
arguments précédents. Il sera également renvoyé aux considérants ci-dessus y 
relatifs (consid. 2 et 4.2) et la Cour retiendra, de même, que le raisonnement du 
Tribunal qui admet l'existence de nuisances, sans distinguer l'origine de celles-ci, 
ne prête pas le flanc à la critique. 
4.4 Enfin, s'agissant de la diminution des immissions à certains périodes, la Cour 
retiendra que les nuisances ont certainement connu des fluctuations dans leur 
importance pendant la durée du chantier visée, ce qu'aucune des parties ne 
conteste au demeurant. 
Il n'en reste pas moins, comme cela ressort des constats qui précèdent, que le 
chantier a été d'une durée extrêmement longue, sans répit pour les riverains, et a 
comporté alternativement des travaux très lourds et bruyants, puis un cumul de 
travaux de différentes sortes, bien moins importants, le cas échéant, pris 
séparément. La longue liste des travaux effectués et leur variété (construction de 
la gare, abattage d'arbres, canalisations, construction de l'entier de la place) 
permettent de mesurer les inévitables activités et transports de matériel 
contribuant aux nuisances dont plusieurs témoins ont fait état. Les restrictions 
d'accès au bâtiment doivent d'ailleurs également être retenues, dans la mesure où 
elles participent de l'ensemble des restrictions à l'usage du bien loué. 


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En procédant à une fixation de la réduction de loyer en équité, face à 
l'impossibilité de déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la 
temporalité de celles-ci, le Tribunal a tenu compte de l'ensemble de ces éléments, 
comme cela ressort du raisonnement qui précède. 
Compte tenu de la casuistique, en particulier s'agissant de locaux dans lesquels est 
exercée une activité professionnelle, et des circonstances du cas d'espèce, il 
n'apparaît pas que la réduction de loyer de 15% accordée par le Tribunal viole le 
droit. 
Par conséquent, le jugement sera intégralement confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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 PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevables les appels interjetés le 1er février 2022 par A______ et par 
CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES (CFF), ainsi que l'appel joint interjeté par 
la VILLE DE GENEVE contre le jugement JTBL/1049/2021 rendu le 16 décembre 
2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9419/2020. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame 
Zoé SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.