ge_gerichte · ACJC/1441/2024 · 2024-12-10 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10 décembre 
2024. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/20638/2021 
ACJC/1441/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 15 NOVEMBRE 2024 
 
Entre 
A______ SA, sise ______ (ZG), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 13 mai 2024, représentée par Me Serge PATEK, avocat, puis par 
Me Philippe PROST, avocat, rue du Rhône 65, case postale 3199, 1211 Genève 3, 
et 
Monsieur B______, domicilié c/o C______, ______ [GE], intimé. 
 
 


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C/20638/2021 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/500/2024 du 13 mai 2024, le Tribunal des baux et loyers a 
condamné B______ à verser à A______ SA le montant de 11'030 fr. 58 avec 
intérêts à 5% dès le 3 février 2020 (chiffre 1 du dispositif), prononcé la mainlevée 
définitive au commandement de payer, poursuite n. 1______, à due concurrence 
(ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la 
procédure était gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé le 12 juin 2024 à la Cour de justice, A______ SA forme appel 
contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. 
Cela fait, elle conclut à ce que B______ soit condamné à lui payer 32'691 fr. 08, 
avec suite d'intérêts, et au prononcé de la mainlevée définitive au commandement 
de payer, poursuite n. 1______. 
b. Invité à répondre à l'appel, B______ ne s'est pas déterminé. 
c. Les parties ont été informées par avis de la Cour du 26 août 2024 de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 
 
a. Le 12 octobre 2000, A______ SA, bailleresse, et D______ et E______, 
locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de trois 
pièces au 5ème étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à Genève. 
Le bail de l'appartement a été conclu pour une durée initiale d'une année et 
comportait une clause de renouvellement tacite d'année en année. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 13'476 fr. dès 
le 1er janvier 2009. S'y ajoutaient des charges de 1'800 fr. 
b. Le ______ 2015, D______ est décédé. 
Ses héritiers sont, son épouse, ainsi que ses deux fils, B______ et F______. 
c. E______, puis F______ ont ensuite occupé l'appartement. 
B______ n'y a, pour sa part, jamais vécu. 
d. Le loyer n'a plus été payé régulièrement depuis le mois de juillet 2017. 
e. En septembre 2018, la bailleresse a demandé des renseignements à la Justice de 
paix concernant la succession de feu D______. 


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Par courrier du 18 septembre 2018, la Justice de paix lui a répondu de prendre 
contact avec la veuve du défunt, E______. Il était stipulé que cette information 
était donnée sous toute réserve de modifications et ne pouvait en aucun cas être 
considérée comme un certificat d'héritier. 
f. Le 23 novembre 2018, A______ SA a adressé un avis de résiliation du bail à 
E______, avec effet au 31 décembre 2018, pour défaut de paiement du loyer. 
g. Par jugement rendu le 1er avril 2019 entre A______ SA, d'une part, et E______, 
d'autre part, le Tribunal des baux et loyers a condamné cette dernière à évacuer 
immédiatement l'appartement, ainsi que toute personne faisant ménage commun 
avec elle. Le Tribunal a autorisé le propriétaire des lieux à requérir l'évacuation de 
E______ par la force publique. 
h. Le 5 mai 2019, la bailleresse a fait procéder, par l'intermédiaire d'un huissier 
judiciaire, à l'exécution forcée de cette décision, sans y parvenir car le logement 
était occupé par un sous-locataire, dont l'identité ne ressort pas du dossier. 
 
i. A______ SA a récupéré l'appartement litigieux le 14 novembre 2019. 
 
j. Le 14 juillet 2020, A______ SA a fait notifier un commandement de payer, 
poursuite n. 1______, à "succession de Feu M. D______, boulevard 3______ 
no. ______, [code postal] Genève" pour un montant de 36'283 fr. 05, plus intérêts 
moratoires à 5% l'an dès le 3 février 2020, portant sur les loyers impayés et 
indemnités pour occupation illicite. 
 
Ce commandement de payer a été notifié à B______, lequel y a formé opposition. 
 
Un autre commandement de payer a été adressé à E______. 
 
k. Par acte du 24 janvier 2022, A______ SA a saisi le Tribunal d'une demande en 
paiement dirigée contre B______ pour un montant de 32'691 fr. 08 et a requis la 
mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, 
poursuite n. 1______. 
 
Le montant réclamé correspondait aux loyers pour la période du 1er juillet au 
31 décembre 2017 (6'738 fr.), aux loyers et indemnités pour occupation illicite 
pour la période du 1er février 2018 au 29 février 2020 (31'825 fr.) et incluait les 
honoraires de l'huissier judiciaire (969 fr. 30). De ces montants étaient déduits les 
soldes de frais accessoires pour les saisons 2015-2016 à 2019-2020 (3'601 fr. 80), 
ainsi que le montant de la garantie de loyer (3'239 fr. 42). 
 
l. Dans sa réponse, B______ a conclu à ce qu'il soit constaté qu'il n'avait pas la 
qualité pour défendre, ainsi qu'au rejet de la demande. 


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Il n'avait jamais vécu lui-même dans ce logement. Au décès de son père, sa mère 
avait continué d'occuper le logement et son frère, F______, s'y était installé avec 
elle au moment de son divorce en automne 2016. Début 2017, sa mère était partie 
vivre au Portugal, son frère demeurant dans l'appartement. Lui-même n'avait reçu 
aucun rappel de paiement de loyer et n'avait été impliqué ni dans la procédure de 
résiliation, ni dans la procédure d’évacuation, dirigées uniquement contre sa mère. 
Il a fait grief à la bailleresse de faire preuve d'un comportement contraire à la 
bonne foi en agissant désormais contre lui alors qu'il n'avait jamais participé aux 
procédures liées à cet appartement et qu'il n'avait dès lors pas pu se défendre. 
 
m. Lors des audiences des 11 octobre 2022 et 7 février 2023, le Tribunal a 
procédé à l'audition des parties et d'un témoin. 
B______ a déclaré qu'il ne s'était jamais inquiété du sort de l'appartement après le 
décès de son père ou le départ de sa mère au Portugal, dans la mesure où c'était 
son frère qui était allé y vivre et qu'il n'était lui-même pas intéressé à y habiter. 
Ses propos ont été corroborés par les déclarations concordantes du témoin 
G______, ami de longue date et collègue de travail de B______. 
 
La représentante de la bailleresse a indiqué ignorer pourquoi l'avis de résiliation 
n'avait été notifié qu'à la veuve de feu D______ et la procédure d'évacuation 
dirigée seulement à l'encontre de celle-ci. Elle ignorait si B______ avait reçu un 
quelconque document en lien avec l'appartement. 
 
n. Par jugement du 17 mars 2023, le Tribunal a débouté A______ SA de toutes 
ses conclusions, après avoir considéré que B______, assigné seul, ne disposait pas 
de la qualité pour défendre. 
 
o. Par arrêt du 13 novembre 2023, la Cour de justice a annulé ce jugement et 
renvoyé la cause au Tribunal pour nouvelle décision. Elle a retenu que si les 
héritiers de feu D______ formaient certes une communauté héréditaire, le principe 
de la solidarité s'appliquait aux dettes découlant du contrat de bail, de sorte que le 
bailleur pouvait s'adresser à un seul des colocataires/héritiers pour lui réclamer le 
paiement de l'intégralité des loyers ou indemnités pour occupation illicite. 
p. A l'audience du 30 avril 2024 du Tribunal tenue à la suite à l'arrêt de renvoi, les 
parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. 
 
q. Dans le jugement entrepris du 13 mai 2024, le Tribunal a partiellement admis 
les prétentions émises par la bailleresse. En substance, il a relevé que cette 
dernière s'était uniquement adressée à E______ jusqu'à la présente procédure. Ce 
faisant, B______ avait été privé de connaître et, partant, d'influencer la situation, 
étant précisé qu'il aurait pu prendre des dispositions soit pour obtenir le paiement 
du loyer de la part de sa mère ou de son frère, soit éviter que celui-ci continue 
d'occuper le logement. L'invocation par la bailleresse, à ce stade, des règles de la 


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solidarité entre les héritiers et/ou leur qualité de colocataires, qu'elle avait fait le 
choix d'ignorer au moment de la résiliation, était contraire à la bonne foi, à tout le 
moins pour la période postérieure au 21 septembre 2018, date de la mise en 
demeure adressée uniquement à E______. Partant, seuls les arriérés de loyer du 
1er juillet 2017 au 21 septembre 2018 pouvaient être réclamés à B______ pour le 
compte des trois héritiers, ce qui correspondait à 11'030 fr. 58. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 
al. 1 let. a CPC), lorsque, dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui 
est le cas en l'espèce. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
2. 
Invoquant une constatation des faits inexacte, l'appelante reproche au Tribunal 
d'avoir retenu qu'elle avait fait le choix d'ignorer les règles de la solidarité au 
moment de la résiliation du bail avant de s'en prévaloir dans le cadre de la 
présente procédure, concluant ainsi, de manière erronée, qu'elle avait agi de 
manière contraire à la bonne foi en réclamant à ce stade du litige le paiement des 
arriérés de loyer à l'encontre de l'intimé selon les règles de la solidarité. 
 
Elle allègue n'avoir appris l'existence de l'intimé qu'en 2021 à la suite d'une 
seconde interpellation à la Justice de paix et avoir agi en toute bonne foi. 
 
2.1.1 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, 
les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du 
bail, sauf convention ou usage local contraire. 
Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour 
occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit 
sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est 
généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en 
bonne et due forme (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Les frais de 
la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des 
auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force 
publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé 
(LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). 


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Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du 
locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci 
répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in 
CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). 
2.1.2 Aux termes de l'art. 143 CO, la solidarité existe entre plusieurs débiteurs 
lorsqu'ils en font la déclaration auprès du créancier ou dans les cas prévus par la 
loi. 
L'art. 143 CO consacre la solidarité passive, qui est une modalité d'une obligation 
qui lie plusieurs débiteurs et qui oblige l'un quelconque d'entre eux à payer la 
totalité de la dette avec effet libératoire à l'égard des autres. Chaque débiteur 
répond à l'égard du créancier de toute la dette, lequel peut exiger la prestation 
intégrale de chacun d'eux. Cette solidarité a pour but de renforcer la position du 
créancier en lui offrant plusieurs débiteurs et donc plusieurs garanties 
patrimoniales pour une même dette, tout en lui permettant de se désintéresser de la 
manière la plus complète possible et afin de se protéger contre le risque de 
l'insolvabilité de l'un des codébiteurs (arrêts du Tribunal fédéral 5D_127/2019 du 
19 août 2019 consid.. 9.2; 4A_431/2009 du 18 novembre 2009 consid. 2.4). 
Selon les règles de la solidarité, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les 
débiteurs solidaires ou de l’un d’eux l’exécution intégrale ou partielle de 
l’obligation. Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu’à l’extinction totale de la 
dette (art. 144 CO). 
 
2.1.3 Le décès du locataire ne met en principe pas fin au bail (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.252/2005 du 6 février 2006 consid. 3 et les références, in SJ 2006 I 
p. 365). Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe ainsi de plein droit 
aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur 
(art. 560 CC) et répondent solidairement des dettes du défunt (art. 603 al. 1 CC). 
A l'ouverture de la succession, les héritiers deviennent personnellement 
responsables des dettes transmissibles du de cujus (art. 560 al. 2 CC). Ils 
répondent de ces dettes sur les actifs successoraux et sur tous leurs biens 
personnels. S'il y a plusieurs héritiers, chacun assume une responsabilité solidaire 
(art. 603 al. 1 CC) : chaque héritier peut être recherché individuellement par 
chaque créancier pour l'entier de la créance, quitte à ce qu'il se retourne ensuite, à 
titre interne, contre ses cohéritiers s'il a payé plus que la fraction de la dette 
correspondant à sa part successorale (STEINAUER, Le droit des successions, 2015, 
n. 949, p. 504-505). 
 
2.1.4 Le principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et l'interdiction de l'abus de droit 
(art. 2 al. 2 CC) sont des principes fondamentaux de l'ordre juridique suisse (art. 5 
al. 3 Cst.). Ils s'appliquent aussi en procédure civile (ATF 132 I 249 consid. 5; 
128 III 201 consid. 1c; 123 III 220 consid. 4d), loi dans laquelle ce principe est 


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désormais codifié à l'art. 52 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_75/2018 du 
18 décembre 2018 consid. 2.3). Ils s'adressent à tous les participants au procès, 
parties et juge (ATF 132 I 249 consid. 5). Constitue notamment un abus de droit 
l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine 
position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à 
tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est 
un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit qui ne mérite pas 
la protection du droit (ATF 140 III 481 consid. 2.3.2 avec références; 89 II 287 
consid.5; arrêt du Tribunal fédéral 5A_570/2017 du 27 août 2018 consid. 6.1). 
 
La bonne foi en procédure au sens de l'art 52 CPC impose au plaideur de se 
prévaloir de ses moyens au moment prévu par la loi et sans tarder. Il est ainsi 
contraire au principe de la bonne foi d'invoquer après coup des moyens que l'on 
avait renoncé à faire valoir en temps utile en cours de procédure, parce que la 
décision intervenue a finalement été défavorable (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 
arrêt du Tribunal fédéral 5D_136/2014 du 3 février 2015 consid. 4.2.2). 
 
2.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les héritiers de feu D______, à savoir, son 
épouse et ses fils, dont l'intimé, ont pris la place du précité dans la relation 
contractuelle avec l'appelante à la suite de son décès et forment une communauté 
héréditaire qui répond solidairement des dettes découlant du contrat de bail, dont 
les arriérés de loyers et indemnités pour occupation illicite (cf. arrêt 
ACJC1498/2023 du 13 novembre 2023 consid. 3.2). 
Se pose la question de savoir si, comme l'a retenu le Tribunal, la bailleresse 
commet un abus de droit en dirigeant sa demande en paiement contre l'intimé 
alors que celui-ci n'a pas pris part aux précédentes procédures de résiliation du 
bail et d'évacuation, lesquelles ont été dirigées uniquement contre E______. 
 
Il ressort de la procédure qu'au décès du locataire, seule E______ a continué 
d'occuper l'appartement, à tout le moins dans un premier temps, et qu'elle seule 
s'acquittait du loyer. Celle-ci n'a jamais informé la bailleresse qu'une autre 
personne vivait dans les locaux ou répondrait du contrat de bail. De son côté, 
avant d'entamer les premières démarches, la bailleresse s'est renseignée auprès de 
la Justice de paix afin d'obtenir le nom de tous les héritiers de la succession, sans 
succès, l'autorité ne lui ayant pas, à cette époque, communiqué le nom des autres 
héritiers. Ainsi, au moment de la résiliation, en novembre 2018, E______ était, à 
la connaissance de l'appelante, la seule concernée. Celle-ci ne s'est d'ailleurs pas 
prévalue du fait qu'elle était la seule destinataire de la résiliation, ce qui aurait 
permis à l'appelante de corriger le vice désormais invoqué. 
 
Partant, à défaut d'information sur la composition de la succession, on ne peut 
retenir que l'appelante était en mesure d'appliquer les règles de la solidarité lors de 


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la résiliation et de la procédure d'évacuation en agissant contre l'ensemble des 
héritiers ni qu'elle avait fait le choix d'y renoncer. 
 
Par ailleurs, la présente cause vise un objet différent. Tandis que la résiliation et la 
procédure en évacuation tendaient à la libération des locaux, visant ainsi 
principalement l'occupant des lieux, la présente demande en paiement vise le 
recouvrement des montants dus découlant du contrat de bail, dont l'intimé est 
solidairement responsable. Le fait qu'il n'ait pas vécu dans l'appartement demeure 
sans incidence sur ses obligations issues de la succession de son père. En dirigeant 
son action en paiement à l'encontre de l'intimé, le comportement de l'appelante n'a 
dès lors pas à être qualifié d'abusif. L'appelante n'a fait qu'exercer son droit fondé 
sur la solidarité, qui permet précisément au créancier de diriger librement sa 
demande à l'encontre du débiteur de son choix. L'action de l'appelante s'explique 
par ailleurs, en l'occurrence, vu les circonstances et en particulier le départ à 
l'étranger de E______, ce qui complique la procédure de recouvrement à son 
encontre. 
L'intimé peut dès lors être recherché pour l'intégralité de la dette issue du contrat 
de bail, à charge pour lui, s'il s'estime fondé, de se retourner contre ses deux 
cohéritiers. 
L'appel s'avère fondé. 
2.3 Reste à examiner le montant des prétentions émises par l'appelante. 
Cette dernière persiste à réclamer le paiement de 32'691 fr. 08, avec suite 
d'intérêts dès la restitution des locaux, comprenant les arriérés de loyer et 
indemnités pour occupation illicite du 1er juillet 2017 au 31 janvier 2020, à 
l'exception du mois de janvier 2018 (soit 6'738 fr. + 31'825 fr.), les frais de 
l'huissier judiciaire mandaté pour l'évacuation (969 fr. 30), le tout sous déduction 
des soldes des frais accessoires pour les années 2015/2016 à 2019/2020 (soit 3'601 
fr. 8) et de la garantie de loyer (3'239 fr. 42). 
Or, la bailleresse a récupéré l'appartement litigieux le 14 novembre 2019, ce qui 
n'est pas contesté. Partant, les arriérés et indemnités seront calculés jusqu'à cette 
date. 
Pour le surplus, l'intimé - qui n'a pas répondu à l'appel - n'a à aucun stade de la 
procédure critiqué les montants avancés par l'appelante, dont il n'y a dès lors pas 
lieu de s'écarter. 
Il s'ensuit que la créance de l'appelante sera fixée à 6'738 fr. pour les arriérés de 
loyer du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2017 (6 mois x 1'123 fr.), un montant de 
27'369 fr. 50 pour les arriérés de loyer et indemnités du 1er février 2018 au 
14 novembre 2019 (21.5 mois x 1'273 fr.), ainsi que les frais de l'huissier à 


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hauteur de 969 fr. 30, ce qui représente un montant total de 35'076 fr. 80 (6'738 fr. 
+ 27'369 fr. 50 + 969 fr. 30). 
Après déduction des soldes des frais accessoires pour les années 2015/2016 à 
2019/2020 et de la garantie de loyer, la créance de l'appelante s'élève à 28'235 fr. 
58 (35'076 fr. 80 - 3'601 fr. 80 - 3'239 fr. 42). 
En définitive, le jugement entrepris sera réformé en ce sens que l'intimé sera 
condamné à verser à l'appelante, pour le compte des trois héritiers titulaires du 
bail, la somme de 28'235 fr. 58 avec suite d'intérêts dès le 14 novembre 2019 et la 
mainlevée définitive de l'opposition au commandement de payer, poursuite 
n. 1______, prononcée à due concurrence. 
3. 
Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 12 juin 2024 par A______ SA contre le jugement 
JTBL/500/2024 rendu le 13 mai 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/20638/2021. 
Au fond : 
Annule les chiffres 1, 2 et 3 du dispositif du jugement entrepris et statuant à nouveau sur 
ces points : 
Condamne B______ à verser à A______ SA la somme de 28'235 fr. 58, avec intérêts 
moratoires à 5% l'an dès le 14 novembre 2019. 
Prononce la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, 
poursuite n. 1______, à concurrence de 28'235 fr. 58, plus intérêts moratoires à 5% l'an 
dès le 14 novembre 2019. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe FERRERO, Madame Sibel UZUN, 
juges assesseurs; Madame Victoria PALAZZETTI, greffière. 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr. cf. consid. 1.2