ge_gerichte · ATA/314/2006 · 2006-06-13 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE
A/643/2006-DCTI ATA/314/2006
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 13 juin 2006

dans la cause

Madame Francesca et Monsieur Patrick GAUTIER
représentés par Me Bertrand Reich, avocat

contre

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

et

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE
L'INFORMATION

et

Monsieur Richard OLTRAMARE
représenté par Me Maud Volper, avocate

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EN FAIT

Madame Brigitte et Monsieur Richard Oltramare (ci-après : les époux Oltra-
mare) sont copropriétaires des parcelles n° 2088 (456 m2), 2089 (62 m2) et 6189
(505 m2) de la commune de Thônex, à l’adresse 15A, avenue des Verchères. Ces
bien-fonds sont situés en 5°" zone de construction. La parcelle n° 6189 est
formée de la réunion des parcelles n° 2086 et 2087.

Au nord/nord-est de la parcelle n° 2088, se trouve la parcelle n° 2083, où est
édifiée une villa occupée par ses propriétaires, Madame Francesca et Monsieur
Patrick Gautier (ci-après : les époux Gautier).

Le 23 mars 2005, M. Oltramare a sollicité auprès du département de
l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le
département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le
département) l’autorisation de construire sur ses parcelles deux villas contiguës
avec garage et piscine. La chaufferie et la buanderie situées au sous-sol seraient
communes et accessibles depuis chacune des villas.

Le 9 mai 2005, les époux Gautier ont indiqué au département que la parcelle
n° 2081 était propriété des parents des époux Oltramare. Située au nord/nord-est
de la parcelle n° 6189 et à l’est/sud-est de la parcelle n° 2083, elle avait un taux
d'utilisation du sol de 0,3 à 0,4. Il y avait lieu de tenir compte de l’ensemble des
parcelles de la famille Oltramare pour calculer un coefficient d’utilisation du sol
en rapport avec les constructions du quartier. La densité du projet était largement
supérieure à celle autorisée par la loi ; une partie des combles et des sous-sols
n’était certes pas habitable, mais prévue pour être aménagée. Le projet prévoyait
une trop grande imperméabilisation du sol et aurait un impact négatif sur
l’alimentation de la nappe phréatique. Cette dernière subirait des modifications,
qui pourraient avoir des incidences sur la propriété des époux Gautier. Le projet
était non seulement inesthétique, notamment en raison de son gabarit supérieur à
celui des villas environnantes, mais il constituerait de plus un obstacle pour les
époux Gautier en les privant d’ensoleillement et de vue. Quant à la piscine, elle
serait source de nuisances sonores.

Au cours de l’instruction de la requête, la commission d’architecture a
donné son accord à l’octroi d’une dérogation à l’article 59 de la loi sur les cons-
tructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 OS) pour un
rapport de surfaces de 25%, sans émettre d’observation. La commune a émis un
préavis favorable, prenant note que l’octroi d’une dérogation aux rapports de
surfaces était nécessaire. Le service cantonal de géologie a émis un préavis
favorable, avec des réserves concernant l’installation de sondes géothermiques

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verticales. Au droit de la construction projetée, il n’y avait pas de nappe d’eau
souterraine protégée du domaine public.

Tous les préavis recueillis étaient favorables au projet.

A la demande du département, M. Oltramare a accepté que soit inscrit au
Registre foncier le fait que l’autorisation de construire délivrée correspondait à un
taux d’utilisation du sol des parcelles dont il était propriétaire à 25%.

Par décision publiée dans la Feuille d’avis officielle du 9 septembre 2005, le
département a délivré l’autorisation sollicitée.

Le 11 octobre 2005, les époux Gautier ont recouru auprès de la commission
cantonale de recours en matière de construction (ci-après : la commission). L’au-
torisation délivrée ne visait pas deux maisons contiguës, mais une maison cons-
tituée de deux zones d’habitation, distribuées verticalement, dont le taux d’uti-
lisation du sol ne pouvait être supérieur à 20%. Bien que la surface du sous-sol ne
fût pas prise en compte, celui de la villa B était destiné à accueillir au moins une
chambre.

La surface du garage devait être incluse dans le calcul du rapport de
surfaces, car ce dernier n’était pas modeste ni distinct du bâtiment d’habitation.
En application des principes de « L’agenda 21 », l’imperméabilisation des sols
induite par le projet était trop grande.

L’esthétique et le gabarit du projet dénaturaient l’harmonie du quartier.

De plus, les plans n’avaient pas été signés par un mandataire
professionnellement qualifié.

Le 9 novembre 2005, les époux Oltramare se sont opposés au recours,
concluant à son rejet. Quant au département, il a persisté dans son autorisation,
relevant que celle-ci ne posait aucun problème particulier.

Entendues en comparution personnelle le 24 novembre 2005, les parties ont
campé sur leurs positions.

Le 16 janvier 2006, la commission a rejeté le recours.

Les plans avaient été signés par un mandataire professionnellement qualifié.
Les griefs relatifs au caractère architectural et au gabarit des constructions, non
motivés, étaient irrecevables. Les recourants ne faisaient pas référence à une
disposition légale en ce qui concernait la densité et l’imperméabilisation des sous-
sols.

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Le garage était une construction de peu d’importance et les villas étaient
contiguës ; c'était à juste titre que le département avait accordé une dérogation
permettant un taux d’occupation du sol de 25%.

Le 20 février 2006, les époux Gautier ont saisi le Tribunal administratif de
l’affaire.

C’était à tort que la commission avait écarté certains griefs pour défaut de
motivation. Le projet n’était pas constitué de deux maisons, mais d’une seule.
Aucune des conditions permettant au département de renoncer à prendre en
considération la surface du garage n’était remplie. De plus, ce dernier faisait plus
de 8% de la surface de la parcelle n° 6189.

Les recourants ont également repris les griefs relatifs à l’imperméabilisation
des sous-sols, le caractère architectural et le gabarit du projet.

Le 20 mars 2006, les époux Oltramare se sont opposés au recours, soutenant
que leur projet était strictement conforme aux dispositions légales applicables. Le
département en a fait de même, le 23 mars 2006.

Le 24 avril 2006, le juge délégué à l’instruction du dossier a procédé à un
transport sur place.

a. M. Gautier a souligné que la majorité des villas du quartier étaient
surélevées, au vu de l’existence d’une nappe phréatique. La construction projetée,
de 9 mètres de haut, ne s’harmonisait pas avec les bâtiments existants. Il craignait
également que des fissures ne se forment sur sa villa lors des travaux, à cause de
la présence de la nappe phréatique.

M. Oltramare a précisé que le projet avait une hauteur de 8,75 mètres à la
sablière.

b. Dans la lettre accompagnant le procès-verbal signé, les époux Gautier ont
encore précisé que seules quatre villas de l’avenue de Verchères comportaient
deux étages sur rez-de-chaussée. Des arbres avaient été abattus, bien que
l’autorisation d’abattage ne fût pas en force.

c. Le 22 mai 2006, les époux Oltramare ont encore ajouté que la villa existant
au sud du projet avait une hauteur à la sablière de 9,25 mètres. Elle comportait un
rez-de-chaussée surélevé, un étage et des combles avec balcon et terrasse.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -

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LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du
12 septembre 1985 - LPA -ES 10).

L'article 22 alinéa 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du
22 juin 1979 (LAT - RS 700) prévoit qu'aucune construction ou installation ne
peut être créée ou transformée sans l'autorisation des organes compétents. Cette
autorisation est délivrée si la construction ou l'installation est conforme à
l'affectation de la zone et si le terrain est équipé (art. 22 al. 2 let. a et b LAT). Le
droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser des conditions supplémentaires à
celles prévues aux alinéas 1 et 2 de la disposition précitée. C'est ce qu'a fait le
législateur genevois en édictant la LCI.

Le chapitre 6 de la LCI (art. 58 à 79) fixe les normes spécifiques à respecter
pour pouvoir édifier un bâtiment, comme c'est le cas en l'espèce, dans la 5°"° zone
(art. 19 al. 3 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du

territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30).

a. En 5°" zone, chaque construction ne peut comporter, en principe, plus de
quatre logements (art. 75 al. 1 LCD).

Cette disposition, en vigueur depuis le 14 janvier 1994, a été introduite pour

permettre de mener une politique d'utilisation judicieuse du sol du canton et une
densifications des zones constructibles (Mémorial des séances du Grand Conseil,
1993, p. 4129).
b. Selon l'article 59 alinéa 1 LCI, la surface de construction en 5°"° zone,
exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 20% de la surface de la parcelle.
Toutefois, après consultation de la commune et de la commission d'architecture, le
département peut autoriser, pour un projet de construction en ordre contigu, une
surface de plancher de 25%, si les circonstances le justifient et si cette mesure est
compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier (art. 59 al. 4
let. a LCD.

c. Lors des travaux préparatoires de l'article 129 de la loi sur les constructions
et les installations diverses du 25 mars 1961 (ci-après : aLCT), dont la teneur
correspond presqu’intégralement à l'article 59 LCI, il a été relevé que, pour éviter
une dispersion des constructions et un gaspillage des terrains encore à bâtir en
zone villas, il était souhaitable que les autorités, dans certains cas bien définis et
moyennant certaines précautions, puissent autoriser la construction de villas en
ordre contigu avec un indice d'utilisation du sol plus élevé que ce n'était le cas
dans l'ancienne loi. Pour éviter une urbanisation excessive de la zone villas,
laquelle conduirait à la réalisation systématique de constructions en ordre contigu,
il importait que de telles réalisations soient soumises à des critères bien délimités.
La zone villas ne devait pas se confondre avec la 4°” zone, qui était réservée à de
petits immeubles d'habitation (Mémorial, 1983, pp. 428 ss).

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Il résulte ainsi, tant du libellé de la loi que des travaux préparatoires, que
l'octroi d'une dérogation en faveur d'un indice d'utilisation de 25% est soumis à
certaines conditions.

Au nombre de celles-ci figure l'exigence que le projet de construction soit
édifié en ordre contigu.

Est réputée en ordre contigu l'édification de deux maisons au moins, réunies
par un mur mitoyen ou par une construction de peu d'importance et disposant
chacune de son propre accès de plain-pied (art. 58 al. 2 LCD), à savoir d’une entrée
située au même niveau (Petit Robert, dictionnaire alphabétique et analogique de la
langue française, 1967, p. 1315).

a. Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s'interprète en
premier lieu selon sa lettre. Toutefois, si le texte n'est pas absolument clair, si
plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il faut alors rechercher quelle
est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à
considérer, soit notamment du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs
sur lesquelles elle repose. Le sens qu'elle prend dans son contexte est également
important (ATF 119 Ia 248, 117 Ia 331 et les arrêts cités).

b. Les travaux législatifs à l'origine de l'article 128 alinéa 2 a LCI, dont le texte
a été repris à l'article 58 alinéa 2 LCI confirment l'interprétation littérale. En effet,
il a alors été souligné que l'idée de l'accès de plain-pied trouvait sa justification
dans le définition même de la maison individuelle, qui impliquait l'existence d'une
seule porte d'entrée. La construction, en zone villas, d'un bâtiment contenant
plusieurs logements demeurait possible, à condition qu'il dispose d'un accès com-
mun aux logements. Il a donc été décidé de maintenir l'élément de l'accès de
plain-pied, pour éviter que, de la maison individuelle, on passe à une forme
architecturale correspondant davantage aux petits bâtiments de la zone 4A et 4B
(Mémorial, 1986, p. 4422).

c. En l’espèce, le projet répond aux exigences rappelées ci-dessus. Il est
constitué de deux villas, séparées par un mur assurant la contiguïté. Le fait que
certains locaux techniques, tels que la chaufferie, la buanderie et l’abri, sont
accessibles depuis chacune des villas ne modifie en rien cela. Contrairement à ce
que soutiennent les recourants, la possibilité de passer d’une des villas à l’autre
par la cave ne permet pas de dire qu’il s’agit d’un seul logement. Ce grief sera dès
lors écarté.

a. Par surface de plancher prise en considération dans le calcul du rapport des
surfaces, il faut entendre la surface brute de plancher de la totalité de la
construction hors-sol (art. 59 al. 1 et 2 LC.

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b. Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible
avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut
renoncer à prendre en considération, dans le calcul du rapport des surfaces, la
surface de plancher des combles, lorsque le vide d’étages est inférieur à 2,40
mètres par rapport au niveau supérieur de la faîtière (art. 59 al. 3 let. a LCD) ou
lorsque les combles sont de peu d’importance, indépendamment du vide d’étages
(art. 59 al. 3 let. b LCT) ou la surface des garages de dimensions modestes (art. 59
al. 3 let. c LCD.

Les locaux dont le plancher se trouve en dessous du niveau général du sol
adjacent ne peuvent servir à l’habitation (art. 76 al. 1 LCI).

c. Le Tribunal administratif reconnaît le pouvoir d’appréciation du
département, qui peut statuer en opportunité dans le cadre de l’article 59 alinéas 1,
3 et 4 LCI et déroger aux principes généraux dans les cas où « les circonstances le
justifient » et où cela est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménage-
ment du quartier (ATA/788/1997 du 23 décembre 1997 et références citées). Il
incombe toutefois à l’administration, au nom de ce pouvoir, de procéder dans
chaque cas à une soigneuse pesée des intérêts. Plus les circonstances défavorables
à des dérogations sont importantes, plus le département doit faire preuve de
retenue. Il convient notamment de faire application de ce pouvoir en perspective
avec le principe de l’égalité de traitement (B. KNAPP, Précis de droit adminis-
tratif, Bâle 1991, p. 35 n° 165).

d. En l’espèce, les plans acceptés par le département attestent d'un rapport de
surfaces de 25%. Ils sont clairs et précis et aucune dérogation d’affectation n’est
possible. A cet égard et, contrairement à ce que soutiennent les recourants, on ne
saurait inclure dans le calcul les surfaces en sous-sol, inhabitables de par la loi,
comme rappelé ci-dessus. D’autre part, les recourants n’ont pas repris, dans le
recours au Tribunal administratif, les griefs concernant les surfaces dans les
combles.

Il convient ensuite de déterminer si le garage projeté est une construction de
peu d'importance.

a. L'article 3 alinéa 3 du règlement d'application de la loi sur les constructions
et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L 5 05 01) a la teneur
suivante :

"Sont réputées constructions de peu d’importance, à la condition qu’elles ne
servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, indus-
trielle ou artisanale, celles dont la surface n’excède pas 50 m2 et qui
s’inscrivent dans un gabarit limité par :

a. une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 mètres ;

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b. une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne
verticale un angle de 30 ;

c. une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 mètres du sol au maximum.

Dans tous les cas, la surface totale des constructions de peu d’importance ne
doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2".

b. Le Tribunal de céans a admis que rien n'empêchait le propriétaire d'une
parcelle quelconque, petite ou moyenne, d'acquérir une parcelle contiguë pour
pouvoir augmenter la surface constructible de sa propriété ; et s'il pouvait acquérir
une nouvelle parcelle dans ce but, il pouvait aussi, dans le même but, adopter cette
autre solution qui consistait à convenir avec un propriétaire voisin que ce dernier
mette à disposition, pour le calcul de la surface constructible, une surface de
terrain qui n'avait pas déjà servi à un tel calcul pour un bâtiment existant. Une
telle manière de faire était admise en droit suisse, même sans disposition expresse,
l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la
surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui
impliquait pratiquement qu'elle soit grevée d'une servitude de non bâtir au profit
de la collectivité (AT A/653/2004 précité et les références citées).

Ces éléments sont aussi applicables lorsqu'il s’agit de déterminer le 100%
de la surface de parcelles à prendre en compte pour savoir si un bâtiment est de
peu d’importance.

c. En l’occurrence, le garage prévu, d’une surface de 49 m2, ne peut être
considéré comme étant de peu d’importance que si la surface de terrain à prendre
en compte est égale ou supérieure à 612,5 m2 (49/8x100). Tel est le cas en
l’espèce, la surface totale des parcelles visées par le projet étant de 1°023 m2.

Au vu de ce qui précède, le projet respecte les dispositions légales
concernant les rapports de surface.

a. Reste à examiner la question de la compatibilité du projet considéré avec le
caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier qui constitue une clause
d’esthétique, analogue à celle contenue à l’article 15 LCI faisant appel à des
notions juridiques imprécises ou indéterminées. Le contenu de telles notions varie
selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les
circonstances de chaque cas d'espèce; ces notions laissent à l'autorité une certaine
latitude de jugement. Alors que la clause d'esthétique est un des éléments que le
département doit prendre en considération pour statuer en opportunité sur l'octroi
d'une autorisation de construire quand le rapport de surface n'excède pas 20% (art.
15 al. 1 et 59 al. 1 LCD), le législateur a fait de la clause d'esthétique une condition
indispensable pour autoriser une dérogation au rapport de surfaces de 20%
(ATA/670/2005 du 11 octobre 2005 ; ATA/64/2001 du 30 janvier 2001).

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Cette disposition légale renferme une clause d’esthétique, dont la jurispru-
dence du tribunal de céans précise qu’elle constitue une notion juridique
indéterminée, laissant un certain pouvoir d’appréciation à l’administration, celle-
ci n'étant limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation
(ATA/609/2004 du 5 août 2004 ; ATA/59/2004 du 20 janvier 2004 ; A. GRISEL,
Traité de droit administratif, Neuchâtel, 1984, p. 332-333 ; B. KNAPP, op. cit.
p- 34-36, n° 160-169). Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des
communes, des départements et organismes intéressés n’ont qu’un caractère
consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi. Lorsqu'un préavis
est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (AT A/609/2004 précité).

b. Chaque fois que l’autorité administrative suit les préavis des commissions
consultatives, l’autorité de recours doit s’imposer une certaine retenue, fonction
de son aptitude à trancher le litige (ATA/129/2003 du 11 mars 2003 ; T. TAN-
QUEREL, La pesée des intérêts vue par le juge administratif in C.-.A. MORAND,
La pesée globale des intérêts, Droit de l’environnement et aménagement du
territoire, Bâle et Francfort-sur-le-Main, 1996, p. 201). Les autorités de recours se
limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et
dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de
spécialistes.

c. En l’espèce, l’ensemble des préavis recueillis est favorable au projet. Dès
lors, le Tribunal administratif, s’imposant la réserve qui lui incombe en matière
d’esthétique des constructions, ne peut que constater qu’en accordant l’autorisa-
tion de construire, le département n’a ni abusé de son pouvoir d’appréciation ni
excédé celui-ci. C’est ainsi à juste titre que la commission a confirmé l’autorisa-
tion accordée, de sorte que le grief des recourants à cet égard devrait aussi être
écarté.

En dernier lieu, les recourants reprochent au projet d’entraîner une trop
grande imperméabilisation du sol et de créer des risques pour leur propre bâti-
ment.

a. Aucune base légale n’institue de règles concernant l’imperméabilisation du
sol.

b. Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration
de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et
un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a
pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté avec les prescriptions en
matière de construction et d'aménagement intérieurs et extérieurs des bâtiments et
des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des
droits réels (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/653/2004 du 24 août 2004).

c. Ces griefs doivent aussi être écartés.

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9. En tous points mal fondé, le recours sera rejeté.

Un émolument de CHF 3’000.- sera mis à la charge des recourants, pris
conjointement et solidairement. Ceux-ci seront condamnés, conjointement et
solidairement, à verser à l'intimé une indemnité de procédure de CHF 2'500.-. (art.
87 LPA).

PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 20 février 2006 par Madame Francesca et
Monsieur Patrick Gautier contre la décision de la commission cantonale de recours en
matière de constructions du 16 janvier 2006 ;

au fond :
le rejette ;

met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de
CHF 3'000.-;

alloue à Monsieur Richard Oltramare une indemnité de procédure en CHF 2'500.-, à la
charge des recourants, pris conjointement et solidairement ;

communique le présent arrêt à Me Bertrand Reich, avocat des recourants, à la
commission cantonale de recours en matière de constructions, ainsi qu’au département
des constructions et des technologies de l’information et à Me Maud Volper, avocate de
Monsieur Richard Oltramare.

Siégeants : M. Paychère, président, Mmes Bovy et Hurni, M. Thélin, Mme Junod,
juges.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : le président :

C. Del Gaudio-Siegrist F. Paychère

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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