ge_gerichte · C/20676/2015 · 2017-03-27 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; ANNULABILITÉ; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; TRAVAUX DE CONSTRUCTION | CO.271.1

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.03.2017 C/20676/2015

C/20676/2015
ACJC/367/2017
du 27.03.2017
sur JTBL/839/2016 ( OBL
)
, RENVOYE
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; ANNULABILITÉ; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; TRAVAUX DE CONSTRUCTION
Normes
:
CO.271.1
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/20676/2015
ACJC/367/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 27 MARS 2017
Entre
A______ SA
, p.a. B______ SA, ______ (GE), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 septembre 2016, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,
et
Monsieur
C______
et Madame D______
, domiciliés ______ (GE), intimés, représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/839/2016
du 14 septembre 2016, communiqué aux parties par plis du 16 septembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a pris acte de la substitution de la qualité de bailleresse par A______ SA en lieu et place de l'E______ (ch. 1 du dispositif), a annulé le congé notifié le 16 septembre 2015 pour le 31 décembre 2015 portant sur la villa de neuf pièces et le garage loué aux époux D______ et C______ (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
B. a.
Par acte déposé le 19 octobre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ SA (ci-après également : la bailleresse) forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation.
Elle conclut à la validité du congé du 16 septembre 2015 et à l'octroi en faveur des locataires d'une prolongation de bail de six mois échéant au 30 juin 2016.
Elle fait grief aux premiers juges d'avoir mal établi les faits et violé l'art. 271 CO.
b.
C______ et D______ (ci-après également : les locataires) concluent, principalement, à la confirmation du jugement et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 décembre 2019 et à ce qu'ils soient autorisés à restituer en tout temps la villa avec un préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.
c.
Par réplique du 13 décembre 2016, la bailleresse a conclu à l'ouverture d'enquêtes complémentaires, pour notamment l'audition de trois témoins, et a pour le surplus persisté dans ses conclusions. Elle a produit, comme pièce nouvelle, un courrier de F______ SA et elle-même daté du 31 octobre 2016, ainsi que le projet pour la réalisation d'un immeuble de logements du bureau d'architecture G______ daté du 30 septembre 2016.
d.
Par duplique du 4 janvier 2017, les locataires ont persisté dans leurs conclusions.
e.
Les parties ont été avisées le 5 janvier 2017 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants :
a.
Le 19 octobre 1995, l'E______ (ci-après : l'E______), anciennement H______, en tant que propriétaire de la parcelle n° 1______ au ______ (GE), sise ______ (GE) (3
ème
zone), sur laquelle se trouvent une villa de neuf pièces et un garage, et D______ et C______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de ces deux objets.
b.
Le contrat de durée déterminée, non renouvelable, a été conclu pour trois ans, du 1
er
novembre 1995 au 31 octobre 1998.
c.
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 24'000 fr.
d.
L'article 37 du contrat prévoyait que les locataires étaient rendus attentifs au fait que la villa faisant l'objet du bail à loyer était comprise dans un périmètre qui devait permettre à moyen terme la construction d'immeubles. Leur attention était ainsi attirée sur le fait que le contrat était de durée déterminée et qu'il ne pouvait pas se renouveler au-delà de son échéance contractuelle, soit le 31 octobre 1998. L'article 4 du contrat réglant la résiliation et le renouvellement du bail était en conséquence abrogé.
e.
Le 20 mai 1998, un contrat de bail à loyer identique a été signé pour une durée de trois ans, du 1
er
novembre 1998 au 31 octobre 2001, seul le montant du loyer annuel étant différent, soit 26'400 fr. hors charges.
f.
En septembre 2001, aucun projet de construction concret s'agissant de la parcelle en question n'étant en cours, le DALE a indiqué à l'E______ qu'une «
proposition de densification du secteur rencontrerait de nombreuses difficultés par le simple fait des servitudes existantes
» et avoir ainsi renoncé à entamer de nouvelles études visant à la réalisation de bâtiments conformes aux normes de la 3
ème
zone.
g.
Le 17 janvier 2002, un nouveau bail a été signé entre les mêmes parties pour une durée de trois ans, du 1
er
janvier 2002 au 31 décembre 2004, avec clause de renouvellement tacite d'année en année, moyennant un préavis de trois mois avant l'échéance du bail, pour un loyer annuel hors charges de 27'600 fr.
h.
L'article 37 de ce contrat prévoyait : «
Le locataire est rendu attentif au fait que la villa faisant l'objet du présent bail est comprise dans un périmètre qui devrait permettre à moyen terme la construction d'immeubles. Le présent bail pourra donc être résilié lors de la délivrance de l'autorisation de construire
».
i.
Le 17 juin 2014, l'E______ a signé un acte de vente à terme avec A______ SA (ci-après : A______) portant sur la parcelle n° 1______, avec une entrée en jouissance fixée au 30 juin 2016.
j.
L'article 4 de cet acte précisait : «
Le vendeur déclare que l'immeuble présentement vendu fait l'objet d'un bail à durée déterminée au profit de D______ et C______. A cet égard, le vendeur s'engage à entreprendre immédiatement les démarches nécessaires afin que l'immeuble objet des présentes soit franc et libre de tout bail, de tout occupant et de toute occupation dans les meilleurs délais mais au plus tard pour le trente juin deux mille seize (30.06.2016), délai fixé pour le paiement du solde du prix de vente
».
k.
Par courriel du 21 août 2014 qui faisait suite à une séance du 12 août 2014 organisée avec les locataires, B______ SA (ci-après : la régie) représentant la bailleresse a proposé aux locataires la conclusion d'un nouveau bail à loyer de durée déterminée, remplaçant et annulant le bail à loyer du 17 janvier 2002, prenant effet rétroactivement le 1
er
juillet 2014 et se terminant au 31 décembre 2015.
l.
Les clauses particulière de ce contrat indiquaient en préambule que les locataires reconnaissaient avoir parfaitement connaissance du projet de construction à l'étude sur la parcelle en question et que la villa objet du contrat était vouée à être démolie. Dès lors, ils s'engageaient à libérer les locaux au terme fixe convenu et renonçaient d'ores et déjà à formuler une quelconque opposition au projet de démolition/reconstruction.
m.
Lors de la séance du 12 août 2014, la bailleresse n'a pas informé les locataires de l'existence de la vente à terme. Elle ne l'a pas non plus mentionnée dans la proposition de contrat subséquente, seule figurant la mention que la villa était vouée à être démolie.
n.
Par courrier du 7 septembre 2014, les locataires ont refusé cette proposition, tout en précisant qu'ils quitteraient leur villa dès qu'ils auraient un contrat de bail à loyer leur donnant l'assurance d'un nouveau logement répondant à leurs attentes, à savoir un appartement d'environ 100 m
2
de quatre à cinq pièces avec ascenseur, au dernier étage si possible, proche des transports publics et commodités, de préférence rive droite (gare, ______), pour un loyer mensuel, charges comprises, de 2'100 fr. Ils étaient prêts à examiner toute proposition dans ce sens.
o.
Le 11 octobre 2014, les locataires se sont inscrits auprès de la régie dans la perspective d'obtenir un nouveau logement.
p.
Par courrier du 17 octobre 2014, la régie a pris acte du refus des locataires de signer un nouveau bail à loyer de durée déterminée, indiquant avoir en outre initié une recherche de logement en leur faveur.
q.
Le 23 avril 2015, une séance a eu lieu entre la régie et les locataires pour faire le point sur la question de leur relogement, notamment la nécessité pour C______, hémiplégique, de disposer d'une surface minimum de 100 m
2
, raison pour laquelle son épouse et lui avaient refusé un appartement proposé.
Le 27 avril 2015, la régie a pris contact avec d'autres régies de la place afin de trouver un appartement correspondant aux critères des locataires.
Un récapitulatif des diverses propositions refusées par les locataires a été établi par courriel du 18 juin 2015.
r.
Par avis officiels du 16 septembre 2015, la bailleresse a résilié le bail à loyer pour son échéance du 31 décembre 2015, sans indication de motif.
Le congé a été contesté en temps utile devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
s.
Par courrier du 4 novembre 2015, l'avocat de la bailleresse a exposé le motif du congé : «
La motivation de ces congés tient dans le fait que ma cliente a promis-vendu l'immeuble occupé par vos clients à A______ SA, qui entend réaliser la construction d'un immeuble d'habitation, avec les propriétaires des bâtiments voisins. La vente prévue ne pourra cependant avoir lieu que lorsque la maison sise ______ à Genève, sera libre de tout occupant
». Il a également expliqué que les locataires savaient depuis le début des relations contractuelles qu'un projet visait à détruire la villa pour permettre la construction d'immeubles.
Par courrier du 9 novembre 2015, les locataires ont indiqué qu'ils ignoraient tout de la vente de la parcelle et ont demandé copie de l'acte notarié.
Le 12 novembre 2015, la régie a transmis aux locataires la copie du contrat de vente à terme dans sa version caviardée.
t.
Non conciliée le 16 novembre 2015, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 7 décembre 2015, les locataires concluant, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à une prolongation de bail au 31 décembre 2019, avec autorisation de partir en tout temps moyennant un préavis de quinze jours.
Ils ont soutenu que le congé, qui n'était pas motivé, était intervenu peu après leur refus de la proposition de la bailleresse du 21 août 2014 de signer un nouveau contrat de bail à loyer.
u.
Dans sa réponse du 15 janvier 2016, la bailleresse a conclu à la validation de la résiliation avec une unique prolongation de bail d'une année échéant le 30 juin 2016 et, sur mesure d'exécution, à l'évacuation des locataires avec autorisation d'avoir recours à un huissier judiciaire et, si nécessaire, à la force publique.
Elle a soutenu que la proposition du 21 août 2014 était en réalité une résiliation de bail nulle à la forme, laquelle pouvait être répétée en tout temps, et non pas une « prétention » ouvrant la voie à un délai de protection légale. Au surplus, le motif du congé était réel, puisque la parcelle avait été vendue et que le solde du prix de vente était payable une fois celle-ci libérée. Enfin, elle a expliqué que la vente à A______ n'était pas conditionnée à l'obtention d'autorisation de construire.
v.
Selon le certificat médical du 11 février 2016, C______ souffre de séquelles neurologiques (suite à un AVC) touchant à la fois la région frontale cérébrale, les régions du langage et les régions motrices et limitant ses possibilités d'adaptation. Il lui était donc extrêmement important de bénéficier d'un environnement qu'il connaissait bien et auquel il s'était adapté notamment son lieu d'habitat. Un changement de localisation géographique serait délétère, notamment en raison de ses difficultés d'apprivoiser une nouvelle région de vie.
w.
Par ordonnances des 20 janvier et 5 février 2016, le Tribunal a limité la procédure aux conclusions en évacuation et fixé un délai aux locataires pour se déterminer sur les conclusions reconventionnelles de la bailleresse.
Par courrier du 12 février 2016, les locataires ont qualifié celles-ci de prématurées.
x.
Lors de l'audience du 6 avril 2016, les locataires ont déposé un chargé de pièces relatif notamment à leurs recherches de logement.
La bailleresse a produit un chargé de pièces attestant de l'avancement du projet de construction, notamment le lancement d'un concours d'architecture le 27 octobre 2015, ainsi que de l'existence d'une proposition de relogement à ______ (GE) pour les locataires et disponible à la fin de l'été 2017.
Elle a produit en particulier des correspondances et procès-verbaux datés entre le 29 juin 2015 et le 4 mars 2016 concernant l'éventuelle radiation des servitudes grevant les parcelles concernées par le projet de construction, notamment un courriel de la VILLE DE GENEVE du 4 mars 2016, à teneur duquel celle-ci était favorable à l'idée de développer le secteur de la ______ (GE) et était disposée à entrer en matière sur la levée de la servitude.
Lors de l'interrogatoire des parties, celles-ci ont confirmé que l'existence de la vente à terme avait été portée à la connaissance des locataires en septembre 2015 et que la précision qu'il leur fallait quitter les lieux au 30 juin 2016 leur avait été fournie ultérieurement durant la phase de conciliation.
D______ a expliqué que l'offre de relogement dans une coopérative à ______ (GE) était intéressante, à condition qu'elle s'avère réaliste compte tenu du handicap de son mari, ce qui n'avait pas été le cas des précédentes propositions de relogement.
I______, représentant de la bailleresse, a expliqué que le motif du congé était la vente à terme. La libération de l'immeuble n'était pas une condition de validité de cette vente, mais l'E______ devait payer des pénalités si les locataires restaient. Les dispositions topiques y relatives avaient été caviardées à dessein dès lors qu'elles n'étaient pas pertinentes pour la procédure. Ces pénalités étaient la contrepartie qui permettait d'obtenir le paiement du prix à brève échéance, avec la précision que le délai fixé au 30 juin 2016 pour libérer la parcelle paraissait raisonnable. Enfin, il a indiqué que dans le cas de l'acceptation de la proposition de logement pour l'été 2017, l'E______ paierait des pénalités durant un an, «
soit le prix de son erreur de jugement
».
A l'issue de l'audience, les parties ont sollicité le dépôt de plaidoiries écrites.
y.
Le 14 avril 2016, les locataires ont déposé un chargé de pièces relatif à leurs recherches de logement.
z.
Par ordonnance du 21 avril 2016, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves, considérant que l'affaire était en état d'être jugée, sans enquêtes.
Le 30 juin 2016, un addendum au certificat médical du 11 février 2016 a été établi, duquel il ressort que «
la proposition de logement au ______ (GE) n'est absolument pas adaptée à la pathologie neurologique de C______
».
Par écritures du 19 juillet 2016, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Les locataires ont conclu à la réouverture des enquêtes pour faire entendre leurs témoins et ont déposé des pièces relatives à leurs recherches de logement.
La bailleresse a produit des pièces concernant ses recherches de logement en faveur des locataires.
La cause a ensuite été gardée à juger.
aa.
Le 30 septembre 2016, le bureau d'architecture G______ a réalisé un projet pour la construction d'un immeuble de logements notamment sur la parcelle concernée.
Par courrier du 31 octobre 2016, G______ s'est vu attribuer par la régie et F______ SA le mandat pour la réalisation d'un immeuble de logements notamment sur la parcelle en question, suite à la décision d'un jury composé des quatre propriétaires des parcelles concernées.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC ; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n° 13 ad art. 308 CPC).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1).
1.2
En l'espèce, le loyer annuel de la villa, charges non comprises, s'élève à 27'600 fr.
En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant du loyer, charges non comprises, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (27'600 fr. x 3 ans = 82'800 fr.).
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.3
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n° 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n° 121).
2.
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, op. cit., n° 6 ad art. 317 CPC).
2.1
En l'espèce, l'appelante a produit, comme pièces nouvelles à l'appui de sa réplique du 13 décembre 2016, un courrier de F______ SA et la régie daté du 31 octobre 2016, ainsi que le projet du bureau d'architecture G______ daté du 30 septembre 2016.
Ces deux pièces et les faits qu'elles contiennent sont recevables. La première pièce est datée du 31 octobre 2016, de sorte qu'elle est postérieure à l'appel déposé le 19 octobre 2016.
La seconde pièce est certes datée du 30 septembre 2016, soit avant le dépôt de l'appel, mais la Cour considérera qu'elle a été produite sans retard. En effet, le jugement querellé et l'appel ne traitent que du motif du congé sans traiter la vraisemblance ou non de la réalisation des travaux projetés. Ce n'est que dans leur mémoire de réponse à l'appel que les intimés ont contesté cette vraisemblance. Il ne peut donc pas être reproché à l'appelante de ne pas avoir produit déjà au stade de son appel la pièce en question, de sorte qu'elle a donc fait preuve de la diligence requise.
3.
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir mal établi les faits et violé l'art. 271 CO, au motif que le Tribunal n'a retenu que la dernière phrase du motif du congé, soit la vente de la parcelle, passant sous silence toute l'explication en lien avec le projet de construction. Tout au plus, la motivation à l'audience de la venderesse et ancienne bailleresse était certes incomplète mais conforme à la bonne foi.
Selon elle, le motif du congé communiqué par la venderesse par courrier du 4 novembre 2015 était le fait qu'elle avait promis-vendu l'immeuble occupé par les locataires à l'acheteuse, qui entendait réaliser la construction d'un immeuble d'habitation, avec les propriétaires des bâtiments voisins.
L'appelante soutient que la vente, en elle-même, ne consacre pas le seul motif de résiliation, mais constitue l'un des éléments qui la compose, la mise en œuvre du projet de construction passant par la vente de la parcelle au promoteur, qui vise à construire le bâtiment projeté.
La parcelle devant être vendue libre de tout occupant, les conditions financières prévues ne peuvent pas être maintenues si les locataires demeuraient dans la villa, du fait des pénalités financières convenues à supporter par la venderesse.
3.1
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF
120 II 31
consid. 4a,
120 II 105
consid. 3). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral
4C.65/2003
du 23 septembre 2003 consid. 4.2.1,
4C.267/2002
du 18 novembre 2002 consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I, p. 261 ss). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF
120 II 31
consid. 4a). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF
120 II 105
consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral
4C.61/2005
du 27 mai 2005 consid. 4.1,
4C.343/2004
du 22 décembre 2004 consid. 3.1). De même, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un domaine dans de meilleures conditions ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt précité du 18 novembre 2002 consid. 2.3). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (arrêt du Tribunal fédéral
4C.425/2004
du 9 mars 2005 consid. 1.1 ; ATF
127 III 86
consid. 2a,
115 II 484
consid. 2b,
113 II 460
consid. 3b).
Pour être admissible, une résiliation dictée par des considérations d'ordre économique ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite (ATF
120 II 105
consid. 3bb).
L'art. 271 CO ne subordonne pas la validité du congé à l'obtention des autorisations administratives nécessaires, ni même au dépôt des pièces permettant de prononcer l'autorisation. Lorsque le congé est motivé par une volonté réelle d'effectuer de lourds travaux de rénovation dont la nécessité est établie ou un projet de construction, il incombe au locataire de prouver que le bailleur se heurtera de façon certaine à un refus d'autorisation de la part des autorités administratives compétentes, respectivement de démontrer que le projet est objectivement impossible. A défaut, le congé est conforme à la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral
4A_503/2013
du 5 mars 2014 consid. 4.2,
4A_726/2012
du 30 avril 2013 consid. 1.2,
4A_518/2010
du 16 décembre 2010 consid. 2.6,
4P.274/2004
du 24 mars 2005 consid. 3.3).
3.2
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité (ATF
125 III 231
consid. 4b et les références citées). Par conséquent, en tant que telles, des indications mensongères sur les raisons qui ont amené une partie à mettre fin au contrat de bail ne peuvent affecter la validité d'un congé. L'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF
125 III 231
consid. 4b; BARBEY, Commentaire du droit du bail, chapitre III, Genève 1991, n° 290 et 319 ad art. 271-271a CO; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, 9
ème
séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 1996, p. 22; HIGI, Commentaire zurichois, n° 149 ad art. 271 CO; LACHAT, Commentaire romand, n° 11 ad art. 271 CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 468-469; TERCIER, Les contrats spéciaux, 3
ème
éd. 2003, n° 2451, p. 354; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2
ème
éd., Zurich 1998, n° 53 ad art. 271 CO; Commentaire USPI, n° 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre établi que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (BARBEY, op. cit., n° 45 ad art. 271-271a CO).
Celui qui tait un motif légitime de congé prend le risque de supporter, outre les conséquences en matière d'appréciation des preuves, les frais encourus par la partie adverse en raison de son comportement déloyal en procédure (BARBEY, op. cit., n° 293 ad art. 271-271a CO; HIGI, op. cit., n° 98-105 ad art. 271 CO). Cela peut notamment se traduire par une condamnation aux dépens si la partie qui initie la procédure de contestation de congé ignorait le motif véritable de la résiliation (cf. RONCORINI, La protection contre les congés, 6
ème
séminaire du bail à loyer, Neuchâtel 1990, p. 9; BARBEY, op. cit., n° 290 ad art. 271-271a CO; LACHAT, Le bail à loyer, p. 468-469).
3.3
Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (ATF
131 III 222
;
118 II 235
, JdT 1994 I 331;
104 II 216
). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n° 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF
132 III 109
consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
3
.4
En l'espèce, les premiers juges ont retenu que la libération de la parcelle en question comme condition de la vente à terme n'était pas le réel motif du congé, lequel consistait en l'obligation pour la venderesse de la parcelle, de payer en cas de non libération de la villa au 30 juin 2016, des pénalités, dont la procédure n'avait pas permis d'établir ni le montant, ni les modalités de paiement.
Ils ont considéré que la bailleresse avait affirmé dans un premier temps que le motif du congé était la conclusion de la vente à terme de la parcelle concernée, laquelle imposait la libération de la villa au 30 juin 2016. Or, selon eux, l'acte de vente prenait seulement acte de l'engagement du vendeur de libérer l'immeuble de tout occupant au plus tard le 30 juin 2016, date qui représentait également le délai fixé pour le paiement du solde du prix de vente, de sorte qu'il n'assimilait pas cet engagement à une condition de validité de la vente, respectivement du paiement du solde du prix. Les premiers juges ont retenu que la venderesse avait admis ces faits avec la précision que si la villa n'était pas libérée au 30 juin 2016, des pénalités étaient dues.
La Cour n'est pas de cet avis. Depuis le début de la relation contractuelle de bail à loyer ayant commencé le 1
er
novembre 1995, les locataires avaient été mis au courant du projet de construction d'immeubles sur la parcelle en question et celles aux alentours, dans la mesure où l'article 37 du premier contrat de bail à loyer du 19 octobre 1995 le prévoyait expressément. C'est d'ailleurs pour cette raison que le contrat était de durée déterminée (trois ans) et qu'un deuxième contrat identique, à l'exception du loyer, a été conclu le 20 mai 1998, puis un troisième le 17 janvier 2002 également d'une durée de trois ans, avec une clause de renouvellement tacite d'année en année. Ce dernier contrat prévoyait également en son article 37 que le locataire était rendu attentif au projet de construction toujours en cours.
Puis, suite à une séance le 12 août 2014, la régie a proposé aux locataires le 21 août 2014 la conclusion d'un nouveau bail à loyer avec effet rétroactif également d'une durée déterminée d'une année et demie cette fois-ci échéant au 31 décembre 2015.
Les clauses particulières de ce contrat indiquaient en préambule que le locataire reconnaissait avoir parfaitement connaissance du projet de construction à l'étude sur la parcelle en question et que la villa objet du contrat était vouée à être démolie. Dès lors, il s'engageait à libérer les locaux au terme fixe convenu et renonçait d'ores et déjà à formuler une quelconque opposition au projet de démolition/reconstruction.
Les locataires ont refusé cette proposition, tout en précisant qu'ils quitteraient leur villa dès qu'ils auraient en mains un contrat de bail à loyer leur donnant l'assurance d'un nouveau logement répondant à leurs attentes.
Le 11 octobre 2014, les locataires se sont inscrits auprès de la régie dans la perspective d'obtenir un nouveau logement et la régie a initié une recherche de logement en leur faveur, également auprès d'autres régies de la place. Une séance entre la régie et les locataires a eu lieu à cet effet le 23 avril 2015.
A la suite de la résiliation de bail du 16 septembre 2015, la venderesse, bailleresse à l'époque, a motivé le congé le 4 novembre 2015 par le fait qu'elle avait promis-vendu l'immeuble à l'appelante, qui entendait y construire un immeuble d'habitation.
Non seulement, elle a alors informé les locataires de la vente de la parcelle, mais également de la poursuite du projet de construction, dont les locataires étaient au courant depuis le début de la location de la villa en question.
L'explication de la bailleresse à cette même date que la vente prévue ne pouvait avoir lieu que lorsque la maison en question serait libre de tout occupant n'était pas heureuse.
En effet, la venderesse s'était engagée vis-à-vis de l'acheteuse de la parcelle à entreprendre les démarches nécessaires visant le départ des locataires dans les meilleurs délais mais au plus tard le 30 juin 2016. Dans ce cas, le prix de vente était pleinement dû, alors qu'à défaut, des astreintes étaient convenues et le solde versé une fois la parcelle libérée de ses occupants.
Comme le soutiennent les intimés à raison, la validité de la vente n'est donc pas conditionnée au départ des locataires, seul le prix variant en fonction de ce départ ou non. Cela étant, cette formulation n'a pas eu pour effet d'entacher la bonne foi de la venderesse, alors bailleresse à cette époque, au sujet de la motivation du congé.
En effet, cette dernière avait un intérêt protégé par la loi à résilier le bail et requérir le départ des locataires notamment pour obtenir, d'une part, le paiement du prix de vente fixé et, d'autre part, d'éviter de devoir supporter des astreintes convenues par les parties au contrat de vente à terme à partir du 30 juin 2016.
La Cour relèvera que lors de la séance du 12 août 2014, la venderesse n'avait pas l'obligation d'informer les locataires de l'existence de la vente à terme, ni dans la proposition de contrat refusée par les locataires.
L'explication à l'audience de I______, représentant de la venderesse, selon laquelle le motif du congé était la vente à terme, n'est pas erronée, mais incomplète, comme le soutient à raison l'appelante. Cela étant, le projet de construction également comme motif du congé avait été indiqué par courrier du 4 novembre 2015, de sorte que les locataires en avait déjà été informés.
3.5
La Cour considère que la vraisemblance de la réalisation des travaux était acquise au moment du congé. En effet, même si le projet existait depuis de nombreuses années, il est complexe et les discussions concernant l'éventuelle radiation des servitudes grevant les parcelles concernées par le projet de construction étaient toujours en cours et la VILLE DE GENEVE a indiqué le 4 mars 2016 être favorable à l'idée de développer le secteur de ______ (GE) et être disposée à entrer en matière sur la levée de la servitude concernée. En outre, suite à un concours d'architecture lancé le 27 octobre 2015, le mandat d'architecture a été attribué le 31 octobre 2016 par les quatre propriétaires des parcelles en question au bureau G______, dont le projet est précis. Enfin, rien n'indique que la demande d'autorisation de construire sera refusée par les autorités administratives.
La Cour relèvera encore qu'à teneur du projet, la villa sera détruite de sorte qu'il n'est pas envisageable pour les locataires de demeurer dans leur logement pendant les travaux.
3.6
En conclusion, le motif du congé est conforme à la bonne foi, de sorte que le chiffre 2 du dispositif du jugement querellé sera annulé.
Au vu de ce qui précède et afin de respecter le principe du double degré de juridiction, la Cour renverra la cause au Tribunal pour instruction sur la question de savoir si les locataires bénéficient d'un autre motif d'annulation de la résiliation de bail querellée, issu d'un délai de protection légale, compte tenu du refus des locataires du 7 septembre 2014 de signer le bail à terme fixe proposé par la régie le 21 août 2014, ainsi que sur une éventuelle prolongation de bail.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 octobre 2016 par A______ SA contre le jugement
JTBL/839/2016
rendu le 14 septembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20676/2015-5-OSB.
Au fond :
Annule les chiffres 2 et 3 du dispositif de ce jugement.
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Confirme le jugement pour le surplus.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2
.