ge_gerichte · JTAPI/52/2011 · 2011-02-14 · fr

Résumé:
 Le recourant n'est pas admis à contester la valeur fiscale de l'immeuble devant le tribunal de céans sans avoir préalablement présenté une demande d'estimation motivée à l'Administration fiscale cantonale. Le recourant n'ayant pas sollicité cette expertise avant le 31 décembre 2007, la valeur fiscale litigieuse ne pourra pas être revue pour la période fiscale 2007 en cause.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2545/2009 ICC 
JTAPI/52/2011 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 14 février 2011 
 
dans la cause 
 
Monsieur P______, représenté par son tuteur, l'U_____ 
contre 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 
 
(Impôt cantonal et communal 2007) 


- 2/7 - 
A/2545/2009 
EN FAIT 
1. 
Le présent litige concerne l'impôt cantonal et communal (ICC) 2007. 
2. 
P______ (ci-après le contribuable ou le recourant) est domicilié en Charente-
Maritime (France). Il est sous la tutelle de l'U_____ (ci-après le tuteur). 
3. 
Le contribuable est propriétaire de la parcelle N° ______ de 11'233 m2 sise sur la 
commune de X_____, dans le canton de Genève. 
4. 
Dans sa déclaration fiscale 2007 pour contribuables domiciliés hors canton, le 
contribuable n'a mentionné aucun revenu ni fortune. Il a toutefois indiqué sous la 
rubrique « Observations concernant les biens immobiliers »: "propriétaire de la 
parcelle n°______ feuille ______ de X_____ sans revenu, ni fortune, la présente 
parcelle n'a aucune valeur fiscale pour le moment, celle-ci a été enclavée par l'État 
de Genève (classement de la propriété). Aucun accès possible, aucune exploitation 
possible = valeur : 0". 
5. 
Par bordereau de taxation du 4 février 2009, l'Administration fiscale cantonale (ci-
après l'administration) a fixé l'ICC 2007 à 632 fr. 90 sur la base d'un revenu 
imposable de 0 fr. et d'une fortune imposable de 116'360 fr. Ce dernier montant 
correspond à la valeur fiscale de la parcelle n° ______ estimée par l'administration, 
soit 193'933 fr., moins un abattement de 40%. 
6. 
Par lettre de son mandataire du 2 mars 2009, le contribuable a élevé réclamation à 
l'encontre de son bordereau de taxation ICC 2007. Il a allégué que l'enclavement de 
la parcelle ne lui permettait pas d'accéder à pied ou en véhicule à celle-ci. Il a refusé 
toute taxation et paiement d'un impôt, tant que la situation n'était pas réglée. 
7. 
Par décision du 30 avril 2009, l'administration a maintenu inchangé le bordereau de 
taxation attaqué pour les motifs suivants : 
"L'estimation fiscale de vos biens immobiliers s'élevait au 31.12.2002 à 
531'474 fr. 
Nous avons tenu compte de la vente de la parcelle n°______ intervenue 
en 2003. 
Par conséquent l'estimation fiscale de la parcelle n°_____ s'élève à 
193'933 fr. De plus nous avons tenu compte d'un abattement de 40%. 
Dans la mesure où le bien est affecté à l'agriculture, la valeur fiscale 
peut être modifiée pour correspondre à la valeur de rendement. 
Pour ce faire, il vous appartient de saisir la Commission foncière 
agricole, pour adresse CHAMBRE GENEVOISE D'AGRICULTURE [...] 
Nous ne sommes en effet pas compétents pour déterminer cette valeur. 


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A/2545/2009 
Toutefois, nous vous informons qu'une éventuelle modification de 
l'estimation fiscale de vos parcelles par la Commission foncière agricole 
ne pourra pas avoir d'effet rétroactif, et n'entrera en vigueur qu'à la date 
d'une éventuelle expertise." 
8. 
Par courrier de son mandataire daté du 23 mai 2009 et déposé le 25 mai 2009, le 
contribuable a interjeté recours à l'encontre de cette décision devant la Commission 
cantonale de recours en matière administrative (ci-après la commission). 
Il expose que la parcelle n'a aucun accès direct depuis que l'État a fait classer le bien-
fonds voisin (Manoir et ferme L____________) au Patrimoine des monuments 
historiques. Partant, il estime qu'elle n'a aucune valeur marchande ni de rendement. 
A cause de difficultés financières, le recourant avait dû vendre une partie de la 
propriété héritée de son grand-oncle, L____________, soit le manoir et la ferme de 
6'000 m2. 
Sur demande des autorités cantonales concernées, le nouveau propriétaire a accepté 
le classement de sa propriété. Or, le terrain du contribuable, qui n'est pas classé, se 
trouve totalement enclavé et sans plus aucun accès par les chemins habituels. 
Le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (DAEL) lui a 
demandé d'emprunter la route du Mandement. Or, celle-ci est distante de son terrain 
de trois parcelles sur lesquelles un droit de passage doit être négocié avec les voisins. 
Le DAEL - selon lequel aucune parcelle ne peut être enclavée - pourrait procéder à 
des expropriations au détriment des voisins, s'ils refusaient d'accorder au recourant 
un droit de passage. Or, le contribuable attend toujours un tel déblocage. 
De plus, sur sa parcelle, qui comprend environ 7'000 m2 situés en zone 4B protégée 
et 4'000 m2 de bois et forêts, le contribuable a signé une promesse de vente, qui est 
conditionnée à l'obtention d'une autorisation de construire. 
Depuis 2003, l'administration est au courant de cette situation, mais n'en tient pas 
compte dans ses taxations. 
Enfin, la Commission foncière n'est pas compétente pour estimer le prix du terrain, 
lequel n'est plus agricole, mais classé désormais en zone 4B protégée. 
Le recourant conclut à l'annulation de la décision sur réclamation. 
9. 
Dans sa réponse du 28 octobre 2009, l'administration conclut au rejet du recours. 
Elle se fonde sur les travaux législatifs préparatoires et la jurisprudence relatifs à 
l'article 9 alinéas 2 et 5 de la loi sur l'imposition des personnes physiques (LIPP-III - 
D 3 13) pour soutenir que le recourant n'est pas admis à contester la valeur fiscale 


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A/2545/2009 
des immeubles devant la commission sans avoir préalablement présenté une 
demande d'estimation motivée à l'administration. 
Par conséquent, il appartenait au recourant de démontrer avant le 31 décembre 2007, 
que son bien immobilier sis à X_____ avait subi une modification importante. Faute 
d'avoir sollicité une expertise dans le délai prévu, la valeur fiscale litigieuse ne peut 
être revue pour l'année fiscale en cause. 
 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance (ci-après le tribunal), qui a repris 
depuis le 1er janvier 2011 les compétences de la Commission cantonale de recours en 
matière administrative (art. 143 al. 4 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 
septembre 2010 – LOJ – E 2 05), connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, 
contre des décisions de l’Administration fiscale cantonale (art. 115 et 116 LOJ; art. 
49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc – D 3 17 - et 140 de loi 
fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, 
le recours est recevable au sens de l'article 49 LPFisc. 
3. 
Le 1er janvier 2010 est entrée en vigueur la loi sur l’imposition des personnes 
physiques du 27 septembre 2009 (LIPP – D 3 08), dont l'article 69 abroge les cinq 
anciennes lois sur l’imposition des personnes physiques (LIPP-I à V). 
L’article 72 alinéa 1 LIPP prévoit que cette loi s’applique pour la première fois pour 
les impôts de la période fiscale 2010, et que les impôts relatifs aux périodes fiscales 
antérieures demeurent régis par les dispositions de l’ancien droit, même après 
l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. 
En l’espèce, le recours concerne la période fiscale 2007. Il s’ensuit que la présente 
cause est régie par les dispositions de l’ancien droit (LIPP-I à V). 
4. 
Le présent litige porte sur la valeur de l'immeuble sis sur la commune de X______ 
dans le cadre de la fixation de la fortune imposable pour l'année fiscale 2007. 
5. 
A teneur de l'article 9 alinéa 1 LIPP-III, l'évaluation des immeubles locatifs est faite 
par le contribuable lui-même, dans sa déclaration pour l'impôt. 
L'évaluation des autres immeubles [mentionnés aux lettres b à e de l'art. 7 LIPP-III] 
est faite par des commissions d'experts et vaut pour une période de dix ans appelée 
période décennale (art. 9 al. 2 LIPP-III). 


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Selon l'article 9 alinéa 5 LIPP-III, le Conseil d'Etat, comme le contribuable ont, en 
tout temps, la faculté de faire procéder à de nouvelles estimations si des changements 
importants dans la valeur des immeubles le justifient. 
6. 
En la matière, à quelques détails près, les dispositions légales en vigueur depuis le 
1er janvier 2001, ne font que reprendre les anciens articles de la Loi générale sur les 
contributions publiques (LCP - D 3 05), de sorte que la jurisprudence rendue dans le 
cadre de l'ancienne LCP (aLCP) reste normalement applicable sous l'empire du 
nouveau droit. 
Le Tribunal administratif genevois a ainsi précisé à plusieurs reprises qu'«en matière 
d'estimation des immeubles, le contribuable n'a pas la faculté de substituer sa propre 
appréciation à celle de l'administration ou de la commission d'experts. S'il veut faire 
usage de la possibilité offerte par l'article 56 alinéa 5 LCP [correspondant à l'art. 9 
al. 5 LIPP-III], il doit inviter expressément l'administration à saisir la commission 
d'experts. Il est tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent le ou les 
changements survenus dans la valeur de sa propriété. Une expertise ne peut être 
requise pour la première fois devant la commission de recours, car la demande en ce 
sens doit être présentée préalablement à l'administration. De plus, pour avoir une 
incidence sur l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise doit avoir été 
formée avant le 1er janvier de ladite année, date déterminante pour la situation du 
contribuable et la fixation de la matière imposable [actuellement, selon le système 
postnumerando, cette date correspond au 31 décembre de ladite année]» (RDAF 
1977 p. 271; 1981 p. 37; ATA du 26 mars 1996 cause G.; du 2 avril 1996 cause L.; 
DCCR N° 6 du 22 janvier 2007; N° 22 du 28 janvier 2008; N° 943 du 21 septembre 
2009). 
7. 
En l'espèce, l'immeuble en cause appartient à la catégorie des autres immeubles dont 
la valeur fiscale est en principe déterminée par expertise au sens de l'article 9 alinéa 2 
LIPP-III. 
Au vu de la législation et de la jurisprudence rappelées ci-dessus, force est de 
constater que le recourant n'est pas admis à contester la valeur fiscale de l'immeuble 
devant le tribunal de céans sans avoir préalablement présenté une demande 
d'estimation motivée à l'administration. 
Le recourant n'ayant pas sollicité cette expertise avant le 31 décembre 2007, la valeur 
fiscale litigieuse ne pourra pas être revue pour la période fiscale 2007 en cause. 
Ce seul motif suffisant à rejeter le présent recours, il n'est pas nécessaire d'examiner 
les autres conditions de l'article 9 alinéa 5 LIPP-III, soit en particulier la question de 
la survenance ou non de changements importants dans la valeur de l'immeuble en 
cause. 


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À toutes fins utiles, il faut encore ajouter que le tribunal ne saurait estimer lui-même 
la parcelle concernée, en lui attribuant une valeur de 0 fr, et qu'une expertise 
s'avérerait de toute manière nécessaire. En effet, ce n'est pas parce que cette parcelle 
serait enclavée - ce qui ne ressort au demeurant que des courriers que le recourant 
avait lui-même adressés au département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement - que sa valeur est nulle. Cette question relève notamment de 
problématiques complexes concernant les possibilités légales d'exiger et d'obtenir des 
accès à cette parcelle, que ce soit par voie d'expropriation ou par la constitution de 
servitudes. Même si de tels accès n'existaient pas encore en 2007, la parcelle située 
en zone 4B représentait une valeur dépendant déjà à ce moment de la possibilité de 
les obtenir ultérieurement, fût-ce par la voie judiciaire. 
8. 
En conclusion, mal fondé, le recours est rejeté. 
9. 
Un émolument de 500 fr. est mis à la charge du recourant en application de l'article 
52 LPFisc. 
Cet émolument est couvert par l'avance de frais de 500 fr. effectuée par le recourant 
lors du dépôt du recours. 
 


- 7/7 - 
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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare le recours recevable; 
2. 
le rejette; 
3. 
met à la charge du recourant un émolument de 500 fr., lequel est couvert par l'avance 
de frais de 500 fr.; 
4. 
dit que, conformément aux articles 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de Justice (18 rue du Mont-Blanc, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant; 
5. 
communique le présent jugement à : 
a. 
P______, 
b. 
son tuteur, l'U_____, 
c. 
l'Administration fiscale cantonale. 
Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Myriam NICOLAZZI et 
Yves CHEVRIER, juges assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
Le président 
Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 
 
 
 
Copie conforme de ce jugement a été communiquée aux parties. 
Genève, 
 
 
 
 
 
 
 
Le greffier