ge_gerichte · DCSO/85/2013 · 2013-04-04 · fr

Résumé:
 La décision de restituer les clés des locaux exploités par la faillie au gardien d'actifs rentre dans le cadre des mesures de sûretés visées par l'art. 223 LP.

La copossession par le failli de biens revendiqués par un tiers suffit à justifier une mise sous main de justice conformément à l'art. 223 LP.

La décision querellée est en l'espèce conforme à l'art. 223 LP.

REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/465/2013-CS 
DCSO/85/2013
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU JEUDI 4 AVRIL 2013 
 
Plainte 17 LP (A/465/2013-CS) formée en date du 8 février 2013 par M. B______, 
élisant domicile en l'étude de Me Jean-Charles SOMMER, avocat. 
* * * * * 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du 8 avril 2013 
à : 
- M. B______ 
c/o Me Jean-Charles SOMMER, avocat 
Place Longemalle 16 
Case postale 3407 
1211 Genève 3. 
- Masse en faillite de Z______ Sàrl 
p.a. Office des faillites 
Chemin de la Marbrerie 13 
Case postale 1856 
1227 Carouge. 
- Mme M______, prise en sa qualité d'héritière de feu 
M. S______ 
c/o Me Serge PATEK, avocat 
Boulevard Helvétique 6 
1205 Genève. 


 
 
 
 
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EN FAIT 
A. 
a. Le 4 avril 1995, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE G______ SA, représentée par 
l'agence immobilière B______ SA, a conclu avec M. B______ un contrat de bail 
à loyer pour locaux commerciaux portant sur une arcade d'environ 71 m2, ainsi 
que sur une surface à droite de l'entrée de l'immeuble sis x, Place B______, à 
Genève. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, soit du 1er octobre 1995 
au 30 septembre 2000, avec clause de renouvellement tacite de 5 ans en 5 ans. 
 
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant. 
 
Un autre contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 3,5 pièces au 
1er étage de l'immeuble en cause, destiné à l'habitation privée d'un employé du 
locataire, avait antérieurement été conclu entre les parties. Ce contrat prévoyait 
une durée initiale d'un an, du 1er septembre 1991 au 31 août 1992, avec clause de 
reconduction tacite d'année en année. 
 
b. Le 28 septembre 2000, M. B______ a conclu un contrat de gérance libre avec 
la 
société 
M______ 
Sàrl 
en 
formation 
portant 
sur 
l'arcade 
– entièrement équipée – et l'appartement précités. 
 
Ce contrat a été conclu pour une durée initiale de 2 ans, soit du 1er octobre 2000 
au 30 septembre 2002, avec clause de reconduction tacite d'année en année, sauf 
résiliation par lettre recommandée 6 mois avant son échéance. 
 
La société M______ Sàrl était chargée de la gérance du café-restaurant 
"T______". Selon l'art. 5 du contrat, les "mobilier, matériel, agencement et 
installations garnissant les locaux confiés en gérance libre (…) resteront 
propriété exclusive de M. B______, et devront être entretenus avec soin par la 
société M______ Sàrl en formation". 
 
La société M______ Sàrl est par la suite devenue Z______ Sàrl. 
 
c. Le 11 avril 2005, M. S______, représenté par B______ SA, a conclu avec M. 
B______ un nouveau contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux portant 
sur l'arcade susmentionnée, toujours destinée à l'exploitation d'un café-
restaurant. Ce nouveau bail annulait et remplaçait celui conclu le 4 avril 1995. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée de 5 ans, soit du 1er octobre 2005 au 
30 septembre 2010, avec clause de reconduction tacite d'année en année. 
 
d. Par avis officiel du 24 août 2009, M. S______ a résilié le contrat de bail à 
loyer pour locaux commerciaux qui le liait à M. B______ pour le 


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30 septembre 2010, au motif que ce dernier n'exploitait pas personnellement les 
locaux depuis de nombreuses années. Le même jour et pour le même motif, le 
bail relatif à l'appartement de 3,5 pièces a été résilié pour le 31 août 2010. 
 
M. B______ a contesté lesdits congés par acte expédié le 18 septembre 2009 à la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers (causes C/20870/2009 
et C/20871/2009). 
 
Au terme d'une audience de conciliation qui s'est tenue le 3 mars 2010, les 
parties ont convenu de ce qui suit: 
 
"Les congés sont acceptés pour le 31 août 2010. Une unique prolongation est 
accordée au 31 décembre 2012 étant précisé que les congés seront retirés si et 
pour autant que M. B______ et son épouse exploitent personnellement 
"T______", ceci au plus tard le 1er janvier 2013. 
 
De nouveaux baux seront conclus dès cette date entre les parties, autant pour 
l'établissement public que pour l'appartement de 3,5 pièces." 
 
e. Par avis officiel du 30 juin 2010, M. B______ a résilié le contrat de gérance 
libre 
qui 
le 
liait 
à 
la 
société 
Z______ 
Sàrl 
pour 
le 
31 décembre 2012, motif pris de la résiliation pour cette date des baux 
principaux portant sur l'arcade et l'appartement en cause. 
 
La société Z______ Sàrl n'a pas contesté cette résiliation. 
 
f. M. S______ est décédé le 27 août 2012 et sa fille, Mme M______, a acquis 
par succession la propriété des locaux litigieux. 
 
g. Par courrier du 20 septembre 2012, le conseil de M. B______ a informé 
B______ SA que la société Z______ Sàrl n'avait pas contesté la résiliation du 
contrat de gérance libre pour le 31 décembre 2012 et qu'elle était apparemment 
prête à quitter les lieux pour cette date. Désireux de reprendre l'exploitation du 
café-restaurant "T______", M. B______ priait B______ SA "d'examiner 
l'opportunité de lui communiquer un projet de bail". 
 
h. Par courrier du 10 décembre 2012, le conseil de M. B______ s'est adressé à 
celui de la société Z______ Sàrl pour lui rappeler qu'un congé avait été notifié à 
cette dernière pour le 31 décembre 2012 et l'informer que M. B______ serait 
présent au café-restaurant "T______" le 31 décembre 2012 à 17h00 pour 
procéder à l'état des lieux de sortie et établir l'inventaire des marchandises. 
 
Ce courrier a été transmis en copie à B______ SA par pli du même jour, par 
lequel M. B______ sollicitait derechef l'établissement d'un nouveau contrat au 
1er janvier 2013. 


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i. Par jugement du 13 décembre 2012 (JTPI/18219/2012), le Tribunal de 
première instance a prononcé la faillite sans poursuite préalable de la société 
Z______ Sàrl. 
 
j. Par courrier du 19 décembre 2012, le conseil de M. B______ a informé 
l'Office des faillites (ci-après: l'Office) que son client était prêt à reprendre 
l'exploitation du café-restaurant "T______" dès le 1er janvier 2013. Il le priait en 
conséquence de fermer cet établissement et de poser des scellés afin d'éviter que 
du matériel ou de l'ameublement, propriété de son client, ne disparaissent. Il 
sollicitait en outre que les clés lui soient remises dès réception de son courrier. 
Annexant un avis officiel, il informait l'Office que son courrier valait résiliation 
de bail, pour juste motif, avec effet immédiat, vis-à-vis de la masse en faillite. 
 
Audit courrier étaient notamment joints le procès-verbal de l'audience de 
conciliation du 3 mars 2010, ainsi que le contrat de gérance libre conclu le 
28 
septembre 
2000 
avec 
M______ 
Sàrl 
en 
formation, 
devenue 
Z______ Sàrl. 
 
k. Par courrier recommandé du 20 décembre 2012, M. B______ a confirmé à 
B______ SA qu'il remplissait les conditions pour exploiter personnellement le 
café-restaurant "T______" au 1er janvier 2013. Il priait ainsi B______ SA 
d'établir un nouveau bail pour ledit établissement et l'appartement de 3,5 pièces 
situé au 1er étage de l'immeuble en cause, conformément au procès-verbal de 
conciliation du 3 mars 2010. 
 
l. Par courrier du 4 janvier 2013, B______ SA a répondu au conseil de 
M. B______ que ce dernier et son épouse ne respectaient pas les termes de 
l'accord conclu le 3 mars 2010 puisqu'ils n'exploitaient pas personnellement les 
locaux en cause et qu'ils ne disposaient pas des clés pour ce faire. De surcroît, la 
gérance mise en place par M. B______ causait au propriétaire un préjudice qui 
risquait de s'aggraver. M. B______ était dès lors informé que les congés notifiés 
pour le 31 août 2010 ne seraient pas retirés et qu'aucun nouveau bail ne serait 
conclu avec lui. 
 
m. Le même jour, B______ SA a également écrit à l'Office pour lui annoncer 
qu'elle s'opposait à la restitution des clés de l'arcade à tout tiers, à l'exception de 
Mme A______, de son service contentieux, ou de l'un de ses administrateurs. 
 
n. Par courrier du 7 janvier 2013, le conseil de M. B______ a fait grief à 
B______ SA de ne pas avoir accepté de conclure un nouveau bail au 
1er janvier 2013 avec son client. Ce nonobstant, ce dernier était prêt à assumer 
les démarches nécessaires auprès de l'Office afin de retrouver la libre disposition 
des locaux et d'éviter ainsi tout dommage au propriétaire. B______ SA était dès 
lors invitée à reconsidérer sa décision. 


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Par un courrier ultérieur, le conseil de M. B______ a encore rappelé à B______ 
SA que la société Z______ Sàrl était prête à quitter les lieux le 31 décembre 
2012, que M. B______ est détenteur du certificat de cafetier, qu'il est domicilié 
en Suisse, que son casier judiciaire est vierge et que seul le bail qui devait être 
établi l'empêchait d'obtenir l'autorisation d'exploiter le café-restaurant 
"T______". 
o. Par courrier du 9 janvier 2013 adressé au conseil de M. B______, B______ 
SA a réitéré le refus du propriétaire de conclure un nouveau contrat de bail avec 
M. B______. 
p. Par courrier recommandé du 14 janvier 2013, le conseil de M. B______ a mis 
en demeure B______ SA de remettre un contrat de bail à son client dans un délai 
échéant le 18 janvier 2013 à 12h. 
q. Par courrier recommandé du 30 janvier 2013, le conseil de M. B______ a prié 
l'Office de restituer à son client les clés du café-restaurant "T______". 
r. Par courrier du 4 février 2013, constatant que le bail liant M. S______ à M. 
B______ avait pris fin le 31 décembre 2012, l'Office a informé le conseil de M. 
B______ que, dès après établissement de l'inventaire, il restituerait les clés du 
café-restaurant "T______" au représentant du propriétaire, soit B______ SA, 
conformément à la demande de cette dernière du 4 janvier 2013. 
B. 
a. Par acte déposé le 8 février 2013 au greffe de la Cour de justice, M. B______ 
a formé plainte contre la décision de l'Office du 4 février 2013, dont il demande 
l'annulation. Cela fait, il conclut, sous suite de dépens, à ce qu'il soit ordonné à 
l'Office de lui restituer les clés de l'arcade ainsi que de l'appartement litigieux. 
 
A l'appui de ses conclusions, M. B______ invoque l'accord intervenu le 3 mars 
2010 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 
alléguant avoir rempli tous les préalables pour obtenir l'exploitation du café-
restaurant "T______". Il ajoute n'être aucunement responsable de la faillite de la 
société Z______ Sàrl, laquelle n'avait au demeurant pas contesté la résiliation du 
contrat de gérance libre pour le 31 décembre 2012 et avait admis devoir quitter 
les lieux à cette date. Il avait par ailleurs pris toutes les mesures afin de récupérer 
les clés et de mettre fin "pour justes motifs" au bail. Enfin, M. B______ indique 
avoir payé le loyer pour les mois de janvier et février 2013 et relève qu'il est 
propriétaire aussi bien du matériel que du mobilier du café-restaurant et de 
l'appartement. 
 
b. Dans son rapport du 1er mars 2013, l'Office a conclu au rejet de la plainte, au 
motif principal que M. B______ n'est plus locataire des locaux litigieux. Il 
expose en outre qu'après établissement de l'inventaire, il sera proposé à B______ 


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SA d'être nommée gardienne des actifs inventoriés et qu'en cas d'acceptation de 
cette proposition, les clés des locaux litigieux lui seront remises. 
 
c. Dans ses observations du 1er mars 2013, Mme M______ a également conclu 
au rejet de la plainte. Selon elle, M. B______ ne peut pas considérer avoir été en 
mesure d'exploiter personnellement les locaux litigieux le 1er janvier 2013, dès 
lors que les effets de la résiliation du contrat de gérance libre le liant à la société 
Z______ Sàrl sont reportés au 30 septembre 2013 en application de l'art. 266a al. 
2 CO et que ladite société peut prétendre continuer à occuper les locaux jusqu'à 
cette date. 
EN DROIT 
1. 
1.1 La Chambre de surveillance est compétente pour statuer sur les plaintes 
formées en application de la LP (art. 13 LP; art. 126 al. 2 let. c LOJ; art. 6 al. 1 et 
3 et 7 al. 1 LaLP) contre des mesures non attaquables par la voie judiciaire 
(art. 17 al. 1 LP). 
La décision de l'Office de remettre les clés des locaux exploités par la faillie à la 
gardienne d'actifs qu'il aura désignée est une mesure sujette à plainte, que le 
plaignant, destinataire de celle-ci, a qualité pour contester par cette voie 
(cf. arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 du 12 avril 2007; DCSO/662/2006 du 
15 novembre 2006; DCSO/194/2012 du 14 mai 2012). 
1.2 La plainte contre une mesure de l'Office doit être déposée dans les dix jours 
suivant celui où le plaignant a eu connaissance de la décision attaquée (art. 17 
al. 2 LP). 
En l'espèce, formée le 8 février 2013 contre une décision rendue le 4 février 
2013, la plainte l'a été en temps utile. Respectant pour le surplus les exigences de 
forme prescrites par la loi (art. 9 al. 1 LaLP et art. 65 al. 1 et 2 LPA applicable 
par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), la plainte est recevable à la forme. 
2. 
2.1 La loi prescrit à l'office, dès qu'il a reçu communication de l'ouverture de la 
faillite, de procéder à l'inventaire des biens du failli et de prendre les mesures 
nécessaires pour leur conservation (art. 221 LP). Font partie de ces mesures, 
destinées à assurer le maintien de la masse et à éviter sa diminution, les mesures 
de sûreté énumérées à l'art. 223 LP (GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale 
sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 6 ad art. 223 LP), en particulier la 
mise sous scellés des locaux et des dépendances, ainsi que le placement des 
meubles et des valeurs sous la garde de l'office (VOUILLOZ, in CR-LP, n. 1 ad 
art. 223 LP). Les locaux commerciaux doivent être immédiatement fermés et mis 
sous scellés, à moins que l'entreprise ne puisse être administrée sous contrôle de 
l'office, ce qui est le cas, par exemple, s'il existe une perspective de transmettre 
l'ensemble de l'entreprise du failli. Si les locaux ont seulement été remis à bail au 


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failli et que l'administration de la faillite ne reprendra probablement pas le 
contrat, l'office a la faculté de faire évacuer les locaux et de prendre les objets s'y 
trouvant pour les placer sous sa garde (VOUILLOZ, op. cit., n. 3 s. ad art. 223 LP; 
arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 précité, consid. 3.3; DCSO/458/2003 du 
27 octobre 2003 consid. 4b et la référence citée). 
 
2.2 L'Office n'a pas à pourvoir à la garde des choses qui ne sont pas détenues par 
le failli et dont un tiers, qui les détient, revendique la propriété ou la distraction 
en vertu d'un droit préférable, tant qu'il n'a pas été jugé que le droit patrimonial 
fait partie de la masse active (GILLIERON, op. cit., n. 16 et 35 ad art. 223 LP). Les 
objets détenus par un tiers qui les revendique ne sont donc pas soumis à la 
mainmise de l'office aussi longtemps que le juge n'a pas décidé qu'ils 
appartiennent à la masse; aussi l'office ne peut-il, de sa propre autorité, interdire 
au tiers de disposer des objets en sa possession et dont il revendique la propriété, 
ni l'en déposséder (ATF 90 III 18 consid. 1 = JdT 1964 II 8; 99 III 12 consid. 3 = 
JdT 1974 II 37). Toutefois, s'il existe un danger que le tiers aliène ces objets 
avant qu'il n'ait été décidé s'ils tombent ou non dans la masse, l'administration de 
la faillite ou les créanciers cessionnaires au sens de l'art. 260 LP peuvent requérir 
du juge les mesures provisionnelles propres à interdire au tiers de disposer du 
droit dont il revendique la distraction (ATF 99 III 12 précité, consid. 3 et 4; 
SJ 1988 p. 110 consid. 3a). 
2.3 L'office dispose d'un large pouvoir d'appréciation en matière de mesures de 
sûreté. Par ailleurs, celles-ci peuvent devoir être modifiées au cours de la 
procédure de liquidation, car elles ont un caractère provisoire et doivent être 
adaptées aux circonstances du moment et bien entendu rectifiées si elles 
s'avèrent contre-productives ou erronées. L'autorité de surveillance revoit de 
telles mesures avec un plein pouvoir d'examen (DCSO/458/2003 précitée). 
3. 
En l'espèce, la décision querellée de l'Office est l'accessoire de celle de nommer, 
après établissement de l'inventaire, B______ SA en qualité de gardienne des 
actifs inventoriés (cf. rapport de l'Office, ch. 5 et 6, p. 2). Il s'agit-là de l'une des 
mesures de sûreté visée par l'art. 223 LP. A teneur de la jurisprudence 
susrappelée, pour être conforme à cette disposition, la mesure considérée ne doit 
pas frapper d'indisponibilité les biens meubles se trouvant en possession d'un 
tiers qui en revendique la propriété, même si, de l'avis de l'Office, ces biens 
appartiennent au failli (cf. ATF 90 III 18 précité). 
 
En l'occurrence, au moment de l'ouverture de la faillite le 13 décembre 2012, le 
plaignant était toujours à la fois locataire principal des locaux litigieux et 
(sous-)bailleur de la faillie aux termes du contrat de gérance libre, lequel doit 
être qualifié de contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419 
consid. 2.1; TF, SJ 2001 I p. 445 consid. 3a). Il n'était ainsi que possesseur 
médiat (et originaire) des biens meubles garnissant les locaux litigieux dont il est 


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propriétaire conformément à l'art. 5 du contrat de gérance libre (cf. LACHAT, 
Le bail à loyer, 2008, pp. 74 et 194; STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 
5ème éd., 2012, n. 214 ss, p. 98). L'on ne se trouve donc pas dans l'hypothèse 
visée par les arrêts susmentionnés où le tiers revendiquant est possesseur 
immédiat des biens faisant l'objet de la mesure de sûreté. Quoi qu'il en soit, à 
supposer que le plaignant ait été en mesure d'exercer la maîtrise de fait sur les 
biens en cause sans le concours de la faillie, cela n'aurait pas empêché l'Office de 
prendre la mesure querellée. En effet, selon le Tribunal fédéral, la copossession 
par le failli suffit à justifier une mise sous main de justice conformément à 
l'art. 223 LP (ATF 116 III 32 consid. 2, JdT 1992 II 72). Dès lors, si tant est que 
le grief soit suffisamment motivé, l'invocation par le plaignant de son droit de 
propriété sur les biens meubles garnissant les locaux litigieux ne lui est d'aucun 
secours. 
Il s'ensuit que la décision de l'Office apparaît conforme à l'art. 223 LP. Elle est, 
qui plus est, opportune. En effet, si B______ SA n'était pas nommée gardienne 
d'actifs et que les clés des locaux litigieux ne lui étaient pas remises, la 
propriétaire desdits locaux subirait un dommage du fait que, postérieurement au 
prononcé de la faillite et alors que le contrat de gérance de la faillie était arrivé à 
terme, elle n'a pu louer les locaux à un tiers et encaisser des loyers. L'Office n'a 
donc pas abusé de son pouvoir d'appréciation ni agi à l'encontre des intérêts de la 
masse en prenant la décision entreprise. 
Il sera pour le surplus relevé que la mesure conservatoire querellée n'a aucune 
incidence sur la question de fond soulevée principalement par le plaignant – qui 
touche au droit à la jouissance des locaux –, ni sur celle des conséquences de la 
restitution des clés au gardien d'actifs, soit d'éventuels dommages-intérêts, 
questions qui ne relèvent pas de la compétence de l'Office ou de la Chambre de 
céans 
(arrêt du Tribunal fédéral 7B.217/2006 précité, consid. 3.3; 
DCSO/662/2006 consid. 3.b; DCSO/509/2003 consid. 3). 
 
Il suit de là que la plainte doit être rejetée dans la mesure de sa recevabilité. 
4. 
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 
OELP) et il ne peut être alloué aucun dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 
OELP). 
* * * * *


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
Rejette dans la mesure de sa recevabilité la plainte formée le 8 février 2013 par 
M. B______ contre la décision de l'Office des faillites rendue le 4 février 2013 dans le 
cadre de la faillite de la société Z______ Sàrl (faillite n° 2012 xxxxx3 K / OFA5). 
Siégeant : 
Monsieur Grégory BOVEY, président; Monsieur Christian CHAVAZ et Monsieur 
Philipp GANZONI, juges assesseurs; Madame Véronique PISCETTA, greffière. 
 
Le président : 
Grégory BOVEY 
 
La greffière : 
Véronique PISCETTA 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.