ge_gerichte · ACJC/905/2016 · 2015-09-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.06.2016. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/17404/2014 
ACJC/905/2016
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 24 JUIN 2016 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés 2, Adresse 1______ (GE), 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 septembre 2015, 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 
et 
C______, intimée, ayant son siège à ______, Fribourg, comparant par Me Andreas 
FABJAN, avocat, rue Ferdinand-Hodler 13, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile aux fins des présentes. 
 


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C/17404/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement du 25 septembre 2015, expédié pour notification aux parties le 
30 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré 
inefficace le congé notifié à A______ et B______ le 29 juillet 2014 pour le 
31 août 2014 portant sur l'appartement de ______ pièces situé au ______ étage de 
l'immeuble sis Adresse 1______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), validé le congé 
notifié à A______ et B______ le 19 septembre 2014 pour le 31 mars 2015 portant 
sur l'appartement de ______ pièces situé au ______ étage de l'immeuble sis 
Adresse 1______ (Genève) (ch. 2), octroyé à A______ et B______ une unique 
prolongation de bail d'un an échéant au 31 mars 2016 (ch. 3), débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 4), laissé les frais en 200 fr. à la charge de l'Etat 
(ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 
 
A titre préalable, le Tribunal a admis la recevabilité de la pièce produite par les 
locataires le 25 août 2015. Au fond, les premiers juges ont retenu en substance 
que les locataires avaient violé leur devoir de diligence en ne respectant pas les 
consignes de prétraitement de l'entreprise de désinfestation des punaises, ce qui 
fondait le congé ordinaire. En revanche, la mise en demeure du 1er juillet 2014, 
précédant le congé extraordinaire, était abrupte, disproportionnée et sans 
alternative, de sorte qu'il ne pouvait être reproché aux locataires de ne l'avoir pas 
respectée. De plus, rien n'avait été entrepris par la bailleresse entre mars 2014 et la 
mise en demeure, ce qui excluait l'urgence et le caractère insupportable de la 
relation contractuelle. Ainsi, le congé extraordinaire était inefficace. La 
prolongation d'un an tenait compte du fait que les locataires n'avaient entrepris 
que peu de démarches en vue de se reloger et de l'absence d'urgence alléguée de la 
bailleresse de récupérer l'appartement. S'agissant de la demande en paiement 
d'honoraires de la bailleresse, celle-ci n'avait pas établi la nécessité des multiples 
démarches entreprises par son conseil entre le 8 avril et le 30 juillet 2014, de sorte 
qu'elle devait être déboutée de ses conclusions. 
B. 
a. Par acte expédié le 2 novembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment appel contre ce 
jugement, dont ils sollicitent l'annulation des chiffres 2 et 3 du dispositif. Cela fait, 
ils concluent à l'annulation du congé du 19 septembre 2014 pour le 31 mars 2015 
et au déboutement de C______ de toutes autres ou contraires conclusions. 
Subsidiairement, ils concluent à l'annulation du chiffre 3 du dispositif et à l'octroi 
d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 mars 2019, respectivement 
d'une première prolongation de deux ans, échéant au 31 mars 2017. 
 
b. 
Dans 
sa 
réponse 
du 
7 
décembre 
2015, 
C______ 
(ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut à la confirmation du jugement 
entrepris et au déboutement des locataires de l'ensemble de leurs conclusions. 


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Elle forme appel joint, concluant à l'annulation du jugement, et, cela fait, à la 
constatation de l'efficacité du congé extraordinaire donné le 29 juillet 2014 pour le 
31 août 2014, à la condamnation des locataires à lui verser le montant de 
9'210 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 5 août 2014 et à leur déboutement de toutes 
autres ou contraires conclusions. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation du 
chiffre 4 du dispositif du jugement querellé et à la condamnation des locataires à 
lui verser le montant de 9'210 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 5 août 2014. 
 
c. Par écritures du 26 janvier 2016, les locataires concluent au déboutement de la 
bailleresse de ses conclusions sur appel joint. 
 
d. Par réplique du 8 février 2016, la bailleresse persiste dans ses conclusions sur 
appel joint. 
 
e. Les parties ont été avisées le 11 mars 2016 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger, les appelants n'ayant pas fait usage de leur droit de 
duplique. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. C______ (ci-après également : C______), fondation de famille fondée par 
D______ dont le but est de subvenir aux frais d'éducation, d'instruction, de 
traitement, de convalescence ou d'hospitalisation des membres de la famille, est 
propriétaire du lot PPE 10.______ portant sur un appartement de ______pièces au 
______ étage de l'immeuble sis Adresse 1______ (Genève). 
 
E______ est l'administrateur de la PPE 1 à 10 Adresse 1______ dont la gestion est 
confiée à F______ (ci-après : F______ ou la régie). 
 
D______ est le président de C______ dont les membres du Conseil sont 
G______, H______ et I______. 
 
b. En date du 24 mars 1999, A______, locataire, et la C______, représentée par 
D______, bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur ledit appartement, 
occupé également par B______, épouse du locataire, et leurs six enfants âgés 
entre 7 et 20 ans. Le bail portait également sur une place de parking sise au sous-
sol du même immeuble. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée d'une année du 1er avril 1999 au 31 mars 
2000, et s'est renouvelé ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de 
résiliation était de trois mois. 
 
Le loyer mensuel de l'appartement et du parking, charges comprises, a été fixé par 
le contrat à 1'850 fr. 


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Le bail est soumis aux Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués 
dans le canton de Genève (édition 1991). 
 
L'article 28 k des Conditions générales prévoit que "le locataire doit signaler au 
bailleur l'apparition de parasites tels que punaises etc. Le bailleur prend toutes les 
dispositions pour leur extermination aux frais du locataire fautif s'il y a lieu; le 
locataire ne peut pas s'opposer à la désinfection de son appartement lorsqu'elle est 
effectuée dans l'intérêt général de l'immeuble". 
 
c. Au cours de l'année 2012, les locataires ont constaté la présence de punaises de 
lit dans leur appartement et ont mandaté à leurs frais la société 
J______ (ci-après : J______) pour éradiquer ce problème. Selon les déclarations 
de B______, F______ avait alors été informée de la présence des punaises et leur 
avait donné l'adresse de l'entreprise de désinfestation. 
 
Lors de ce premier épisode, J______ a effectué, aux frais des locataires, deux 
traitements de désinfestation du logement, les 22 mai et 4 juin 2012. Selon les 
déclarations de K______, directeur de cette société, le problème des punaises de 
lit était récent à cette époque et il n'y avait pas encore de marche à suivre établie; 
il s'agissait simplement de débarrasser les locaux et de laisser l'accès aux pièces. 
Ils avaient alors traité les lieux sans demander aux locataires de prendre de 
mesures particulières. Le procédé de congélation et la détection canine n'étaient 
pas encore utilisés pour le traitement contre les punaises de lit. Selon le lot de 
photos produites à la procédure et les déclarations du témoin, l'appartement était 
alors encombré d'affaires personnelles et une chambre était fermée. J______ a en 
outre indiqué à F______ dans un courriel d'octobre 2013 qu'à cette occasion la 
préparation avant traitement des punaises de lit n'avait pas été respectée. 
 
L______ [Membre de la famille locataire] a déclaré qu'il était absent à cette 
époque, raison pour laquelle sa chambre était fermée, et qu'après cet épisode les 
locataires n'avaient plus eu de piqûres ou vu de signes de présence des punaises. 
 
d. Au cours de l'année 2013, dix à quinze appartements de la PPE ont été touchés 
par le problème des punaises. Selon E______, le problème était apparu au n° 2 et 
s'était propagé aux allées 1, 3 et 4 de Adresse 1______. Les locataires avaient été 
informés de ce problème par un voisin, M______, lui-même touché, à qui la régie 
avait recommandé de faire le tour de l'immeuble pour voir si d'autres 
appartements étaient infestés, condition pour qu'elle prenne en charge les frais de 
désinfestation. 
 
e. Lors d'un entretien téléphonique du 30 octobre 2013, les locataires ont informé 
F______ de la présence de punaises dans leur appartement. 
 
Par courrier du même jour, F______ a, d'une part, reproché aux locataires d'avoir 
entravé la bonne marche du traitement effectué en 2012 et leur a, d'autre part, 


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indiqué qu'ils avaient l'obligation de laisser traiter leur logement pour éviter la 
propagation de ces insectes dans l'immeuble. 
 
f. Le 15 janvier 2014, une inspection canine dans l'immeuble a permis de détecter 
des punaises de lit chez les locataires ainsi que dans l'appartement des M______. 
Selon L______, avant cette détection canine, les locataires n'avaient pas constaté 
la présence de punaises dans l'appartement. 
 
Par courrier du 17 janvier 2014, F______ a écrit aux locataires qu'elle les tenait 
pour responsables de la persistance des punaises qui étaient apparues en 2012 et 
les a informés du fait qu'elle avait mandaté la société J______ pour éradiquer ces 
insectes à leurs frais. Elle a indiqué que les travaux étaient prévus pour le 
23 janvier 2014 et que le traitement était estimé à 4'500 fr. En annexe à ce 
courrier, elle a remis aux locataires un document portant sur la procédure à suivre 
avant le traitement et les a mis en demeure de respecter ces consignes. Ce 
document porte une signature " ______[nom de famille des locataires] ", ainsi que 
la date du 24 janvier 2014. 
 
Parmi les mesures à prendre avant le traitement, il fallait éloigner les meubles des 
murs, démonter les plinthes en bois et les prises et gaines électriques dans les 
chambres et le salon, vider les armoires et les commodes, laver les draps, linges, 
vêtements etc. à 60° voire les congeler pendant 72 heures, et jeter les matelas et 
les sommiers en mauvais état. Il ne fallait pas remettre les habits dans les armoires 
avant une semaine après le deuxième traitement et ne pas introduire de nouveaux 
meubles avant l'éradication complète des punaises. 
 
L______ a exposé devant le Tribunal qu'après avoir reçu le courrier de la régie, il 
s'y était rendu avec sa sœur, et qu'on leur avait expliqué que s'ils ne faisaient pas 
désinfester leur appartement, tout l'immeuble pourrait être contaminé et qu'alors 
les frais de traitement seraient mis à leur charge. 
 
g. Le 20 janvier 2014, des explications ont en outre été données par le responsable 
technique de J______, N______, sur la marche à suivre avant la désinfestation 
aux locataires, lesquels avaient déjà enlevé la moquette contaminée. 
 
h. Le 23 janvier 2014, il a été procédé à l'emballage, au transport et à la 
congélation de cinq canapés et de quatre chariots d'affaires personnelles. Le 
24 janvier 2014, il a été procédé au premier traitement de désinfestation. Selon 
L______, il avait alors pris toutes les mesures qui leur avaient été indiquées avant 
cette intervention à l'exception du démontage des cache-prises qu'il avait oublié de 
faire, ce que l'entreprise ne lui avait pas reproché ou demandé de faire. Il avait 
démonté les plinthes et les lits, avait jeté trois lits complets (meuble, matelas et 
literie) et une armoire et il avait écarté les meubles des murs, comme cela leur 
avait été demandé. K______ a confirmé ces déclarations en indiquant que la seule 
consigne qui n'avait pas été respectée concernait le démontage des cache-prises. 


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i. Selon le rapport des dix interventions de J______ entre le 15 janvier et le 10 
mars 2014, il apparaît qu'une deuxième désinfestation a eu lieu le 31 janvier 2014, 
que les affaires étaient revenues de la congélation et qu'il avait été demandé aux 
locataires de ne pas les remettre dans les armoires avant la détection canine. 
 
j. Le 10 février 2014, une inspection canine a permis de détecter la présence de 
punaises de lit dans deux chambres. Selon les indications données dans le rapport 
d'intervention, la détection s'était faite dans de mauvaises conditions, car des 
personnes dormaient dans l'appartement et les affaires avaient déjà été remises 
dans les armoires. 
 
k. Le 17 février 2014, il a été procédé au troisième traitement des deux chambres 
contaminées, le parquet ayant été déposé dans l'une d'entre elles. Selon les 
indications données dans le rapport d'intervention, les cache-prises n'étaient 
toujours pas démontés, les plinthes avaient été remises en place et des affaires 
personnelles étaient éparpillées sur le sol. 
 
l. Le 26 février 2014, le chien a détecté des punaises de lit dans toutes les pièces, 
et en particulier dans les affaires personnelles, mais le traitement n'a pas pu se 
faire ce jour-là, car les locataires avaient oublié le rendez-vous. De la moquette et 
des nouveaux meubles avaient été remis dans une chambre et étaient déjà 
contaminés. E______ a déclaré avoir été appelé sur place par J______ et avoir 
constaté qu'il y avait du désordre partout dans l'appartement et que l'intervention 
ne pouvait pas avoir lieu. 
 
L______ a déclaré qu'en principe J______ prévenait avant sa venue mais que cette 
fois elle était venue cinq minutes après la détection canine, sans prévenir. 
 
m. Le 28 février 2014, J______ a procédé à une quatrième désinfestation. Selon le 
rapport d'intervention, les plinthes et cache-prises n'étaient pas démontés et les 
affaires personnelles n'avaient pas été congelées ou lavées à 60°. Le technicien a 
alors indiqué au fils des locataires que le lavage et la congélation des affaires 
étaient à leur charge, car ils n'avaient pas respecté les consignes. 
 
n. Lors de la détection canine du 10 mars 2014, il a été constaté qu'il y avait des 
punaises dans toutes les pièces (sauf celle où le parquet avait été déposé), dans de 
nombreux meubles, dans les canapés et dans les affaires personnelles congelées 
précédemment. La régie était présente. 
 
o. Concernant ces différentes interventions, L______ a exposé qu'à une reprise il 
avait proposé au conducteur de chien de réveiller tout le monde, ce que celui-ci 
avait refusé dans la mesure où cela ne l'empêchait pas de travailler. Personne ne 
leur avait reproché de ne pas avoir pris certaines mesures avant les traitements. 
Lors des traitements, toute la famille devait passer la journée à l'extérieur de 
l'appartement. Ils devaient se débrouiller pour trouver un lieu où rester. Lors de la 


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" période des punaises ", ils ne recevaient plus personne et n'allaient pas chez les 
gens, par peur de la contamination. 
 
E______ a indiqué que l'appartement [des locataires] était un des seuls cas lourd 
de punaises auquel ils avaient été confrontés, vu que les locataires ne se 
conformaient pas aux instructions. Un autre appartement, dans lequel se rendaient 
les enfants [des locataires], avait dû être traité à plusieurs reprises, finalement 
avec succès. Il ne s'était rendu qu'à une reprise dans l'appartement des locataires. 
 
K______ a exposé que lorsque plusieurs appartements étaient infestés, il n'était 
pas possible de dire lequel était à l'origine du problème. Bien que l'appartement 
des locataires n'avait pas été préparé conformément à la marche à suivre, ils 
avaient procédé au traitement, vu le nombre de punaises présentes. 
 
p. Par courrier électronique du 13 mars 2014, K______ a informé F______ qu'il 
était en l'état impossible de venir à bout de l'invasion de punaises et il a indiqué 
qu'il fallait déménager les locataires, vider complétement l'appartement, arracher 
les moquettes et déposer les parquets si nécessaire, démonter les plinthes et les 
cache-prises et effectuer ensuite en tous les cas deux traitements de désinfestation. 
 
J______ n'est plus intervenue dans l'appartement des locataires. 
 
q. Le 19 mars 2014, F______ a transmis aux locataires la facture de la société 
J______ de 5'991 fr. 85 correspondant à son activité entre le 23 janvier et le 10 
mars 2014 pour paiement dans les trente jours. Elle leur a par ailleurs demandé de 
faire le point rapidement avec la bailleresse sur les mesures à prendre pour se 
débarrasser de manière urgente du problème des punaises, étant précisé qu'ils 
seraient tenus responsables de l'éventuelle propagation de ce phénomène dans 
l'immeuble. 
 
r. Par courrier du 20 mars suivant, les locataires ont contesté devoir s'acquitter de 
cette facture considérant qu'ils n'étaient pas à l'origine de l'infestation des 
punaises, mais qu'il s'agissait là d'un défaut que la bailleresse devait supprimer. 
 
Le 24 mars 2014 les locataires ont écrit à D______ pour l'inviter à prendre toute 
mesure nécessaire à l'éradication des punaises. 
 
s. Par courrier du 3 avril 2014, F______ a informé les locataires que la société 
J______ refusait de continuer les traitements tant qu'ils n'acceptaient pas de se 
conformer aux instructions données. Considérant que les locataires étaient seuls 
responsables de l'origine de l'invasion des punaises et que seul leur appartement 
connaissait encore ce problème, elle a confirmé les termes de son précédent 
courrier. Les locataires ont pour leur part persisté à contester avoir été à l'origine 
du problème. 


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t. Une séance a eu lieu en mai 2014, entre C______, soit pour elle D______, et 
F______, lors de laquelle cette dernière a suggéré à la bailleresse de donner congé 
aux locataires, au motif qu'il y avait d'autres problèmes que les punaises avec 
ceux-ci. 
 
E______ a indiqué que la question de l'exclusion de C______ de la copropriété 
avait été discutée en assemblée générale, Finalement, la bailleresse avait été mise 
" sous pression " et il lui avait été demandé de donner congé aux locataires. 
 
u. Par courrier du 12 juin 2014, F______ a informé les locataires qu'ils avaient 
l'interdiction d'utiliser la buanderie et qu'un autre appartement étant touché par le 
problème des punaises, tous les frais de traitement leur seraient facturés. 
 
Selon K______, l'interdiction de l'usage de la buanderie n'avait pas de sens pour 
lutter contre les punaises, même s'il pouvait y avoir contact entre du linge infesté 
et du linge non contaminé. 
 
Le 17 juin 2014, les locataires ont écrit à F______. Ils se sont insurgés contre 
l'interdiction d'utiliser la buanderie et ont relevé qu'ils ne comprenaient pas 
pourquoi le travail commencé était interrompu alors que le traitement n'était 
prétendument pas terminé. 
 
v. A la même date, les locataires se sont adressés à la bailleresse en lui indiquant 
qu'il y avait des punaises de lit dans l'appartement loué et qu'ils estimaient que la 
présence de ces nuisibles constituait un défaut de la chose louée, la priant de leur 
faire savoir quelles mesures elle entendait prendre à ce propos. 
 
w. Le 18 juin 2014, J______ a informé F______ que le coût du transport, du 
débarras et de la congélation des meubles et des affaires personnelles des 
locataires s'élèverait à 8'500 fr. et 10'000 fr. environ. 
 
x. D______ et H______ ont exposé devant le Tribunal qu'ils avaient été informés 
par F______ du problème des punaises dans l'appartement des locataires en 
février 2014 et qu'ils n'avaient pas pris contact avec ces derniers. L______ avait 
essayé de les contacter pour avoir une discussion qui n'avait pas eu lieu. 
D. 
a. Par courrier du 1er juillet 2014, le conseil de la bailleresse a relevé que les 
locataires n'avaient pas respecté les consignes de l'entreprise de désinfestation lors 
de ses interventions au début de l'année, de sorte que leur logement était toujours 
contaminé. Conformément aux recommandations de ladite entreprise, elle a mis 
les locataires en demeure de vider entièrement leur appartement et de le libérer 
pendant six semaines afin de procéder aux travaux de désinfestation, sous menace 
de résiliation du bail. Elle leur a imparti un délai de vingt jours pour confirmer la 
libération des locaux et a précisé à nouveau que la bailleresse les tenait pour 
responsables de cette situation. 


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L______ a déclaré qu'après la dernière détection, il leur avait été demandé de 
libérer l'appartement pour qu'il soit traité, sauf erreur pendant six mois, sans 
proposition de relogement. Selon lui, il n'y avait plus de punaises dans 
l'appartement. 
 
E______ a indiqué qu'il avait été proposé aux locataires d'aller vivre à l'hôtel 
pendant trois semaines afin de procéder au traitement de leur appartement, la 
question de la prise en charge des frais devant être discutée avec le propriétaire. 
Le problème des punaises restait confiné à l'appartement des locataires mais 
restait irrésolu. 
 
Pour K______, le seul moyen pour que le problème des punaises soit éradiqué 
dans l'appartement des locataires était que ceux-ci le quittent pendant six 
semaines. Les punaises ne pouvaient pas partir toutes seules, lorsqu'elles avaient 
été détectées. Elles avaient forcément proliféré dans l'appartement des locataires 
depuis la dernière intervention et détection. 
 
b. Le 7 juillet 2014, les locataires ont répondu qu'ils n'étaient pas responsables de 
la propagation des punaises qui touchaient de nombreux immeubles aux ______ 
[quartier]. Ils demeuraient toutefois prêts à collaborer mais pensaient qu'il était 
nécessaire de s'assurer au préalable qu'il y avait encore des punaises dans leur 
appartement dans la mesure où ils n'avaient plus eu de signes de leur présence 
depuis plusieurs mois. Ils relevaient par ailleurs qu'ils n'avaient pas de solution de 
relogement ni de lieu de stockage pour tout le contenu de l'appartement. Ils 
proposaient enfin de profiter de l'absence de tous les membres de la famille 
jusqu'au 17 août suivant pour procéder le cas échéant à une nouvelle 
désinfestation. 
 
c. Le 11 juillet 2014, le conseil de la bailleresse a confirmé les termes de son 
précédent courrier tout en précisant qu'il n'y avait pas à discuter sur le fait qu'il 
était évident qu'il y avait toujours des punaises dans l'appartement des locataires et 
les a menacés de résilier leur bail s'ils n'acceptaient pas de libérer l'appartement, 
tous les frais du déménagement étant à leur charge. 
 
d. Par courrier du 18 juillet 2014, les locataires, sous la plume de leur conseil, ont 
réitéré leur proposition de procéder à une vérification de la présence des punaises, 
tout en précisant qu'un membre de la famille pouvait se rendre disponible pour 
donner accès à l'appartement pour une inspection des locaux voire, le cas échéant, 
pour une nouvelle intervention de l'entreprise de désinfestation. Au surplus, ils ont 
indiqué que vu qu'il ne s'agissait pas d'un menu défaut, il ne leur appartenait pas 
de prendre en charge les frais liés à l'éradication des punaises. Ce courrier est resté 
sans réponse. 
 
e. Par avis de résiliation du 29 juillet 2014, la bailleresse a résilié le bail des 
locataires pour le 31 août 2014, pour violation du devoir de diligence selon 


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l'art. 257f CO; référence était en outre faite à la mise en demeure du 1er juillet 
2014. 
 
Un second avis de résiliation de bail a été notifié aux locataires en date du 
19 septembre 2014 pour l'échéance contractuelle du 31 mars 2015. Il était indiqué, 
dans un courrier du 24 septembre 2014, que le motif de résiliation était "identique 
à celui du 29 juillet 2014, à savoir permettre à la propriétaire de procéder à la 
désinfestation de l'appartement". 
 
f. Le 5 août 2014, le conseil de la bailleresse a fait parvenir à cette dernière une 
note d'honoraires de 9'210 fr. 25 pour l'activité déployée du 8 avril 2014 au 
30 juillet 2014. Y était annexée une liste des démarches entreprises, sans précision 
de temps, parmi lesquelles de nombreux contacts avec l'administrateur de la 
copropriété, l'entreprise de désinfestation et la régie. 
 
g. Les congés ont été contestés en temps utile devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers. 
 
Non conciliées le 28 octobre 2014, les deux causes enregistrées sous les numéros 
C/19744/2014 et C/17404/2014 ont été portées devant le Tribunal des baux et 
loyers le 26 novembre 2014. 
 
Les locataires ont conclu, principalement, à la nullité des congés et, 
subsidiairement, à leur annulation. 
 
h. Les appelants ont produits devant le Tribunal des courriers des 22 octobre et 
2 décembre 2014, confirmant leur inscription auprès de la Gérance Immobilière 
Municipale, respectivement des Fondations Immobilières de Droit public. 
 
i. Par mémoires de réponse du 19 janvier 2015, la bailleresse a conclu à la 
constatation de la validité des congés et, reconventionnellement, au paiement par 
les locataires de 9'210 fr. 25 correspondants aux honoraires d'avocat pour la 
période allant du 8 avril au 30 juillet 2014. 
 
j. Par mémoires du 20 février 2015 en réponse à la demande reconventionnelle, 
les locataires ont conclu, préalablement, à ce qu'une expertise indépendante soit 
ordonnée quant à la présence de punaises de lit et le cas échéant aux mesures 
préconisées et au rejet de la demande reconventionnelle en paiement. 
 
k. Par ordonnance du 2 mars 2015, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/19744/2014 et C/17404/2014 sous le numéro C/17404/2014. 
 
l. Lors de l'audience du 20 mars 2015, la bailleresse s'est opposée à la demande 
d'expertise. Il a été procédé à l'interrogatoire des parties. 
 
Des témoins ont été entendus lors de l'audience du 19 juin 2015. 


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C/17404/2014 
 
m. Par ordonnance du 8 juillet 2015 et par appréciation anticipée des preuves, le 
Tribunal a renoncé à l'interrogatoire des témoins sollicités par les locataires lors 
de l'audience du 19 juin 2015 et a clôturé la phase d'administration des preuves. 
 
n. En date du 25 août 2015, les locataires ont produit un nouveau rapport de 
détection canine effectué par l'entreprise ______, duquel il ressort que la présence 
de punaises de lit n'avait pas été détectée à cette même date dans tout 
l'appartement. 
 
o. Par écriture du 27 août 2015, la bailleresse a persisté dans ses conclusions et a 
au surplus conclu à l'irrecevabilité de la pièce produite le 25 août 2015. 
 
p. Par écriture du 31 août 2015, les locataires ont persisté dans leurs conclusions 
et ont conclu, subsidiairement, à une pleine et entière prolongation de bail de 
quatre ans échéant le 31 mars 2019. 
 
La cause a ensuite été gardée à juger. 
 
q. Par souci de simplification, les appelants et intimés sur appel joint seront 
désignés ci-après comme les appelants, et l'intimée et appelante jointe comme 
l'intimée. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 
p. 493 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 
4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 
consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). 


- 12/23 - 
 
C/17404/2014 
 
1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élève à 
22'200 fr. (1'850 fr. x 12). 
 
En prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est 
largement supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l'appel est ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
Il en va de même de l'appel joint (art. 313 CPC). 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RÉTORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir apprécié les faits de manière erronée, 
en considérant que le motif du congé ordinaire était une violation de leur devoir 
de diligence. 
 
2.1 Les motifs du congé doivent être donnés de manière claire et facilement 
intelligible pour le destinataire (ATF 125 III 231 consid. 4b). Le bailleur est lié 
par les motifs qu'il a donné (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 732). Le 
bailleur peut invoquer plusieurs motifs à l'appui de la résiliation, pour autant que 
ces motivations multiples soient compatibles les unes avec les autres (LACHAT, La 
motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 65 ss, 73). 
 
En vertu de la théorie de la confiance, le destinataire du congé peut se baser sur le 
sens qui, de bonne foi, peut être donné à la motivation (BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 48 ad art. 271 
CO). Cette interprétation objective conduit le juge à dégager le sens que le 
destinataire d'une déclaration peut et doit lui attribuer selon les règles de la bonne 
foi, d'après le texte et le contexte, ainsi que les circonstances qui l'ont précédée ou 
accompagnée (arrêt de la Cour de justice ACJC/247/2009 du 9 mars 2009 et 
références citées). 
 
En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, 
le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention 
des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles 
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la 
convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 
consid. 2.2). L'interprétation de la volonté des parties peut se faire à partir de 
signes extérieurs objectifs que les parties ont manifestés ou échangés entre elles. 
Ainsi, les actes concluants doivent être mis sur un pied d'égalité avec les 


- 13/23 - 
 
C/17404/2014 
manifestations expresses de volonté (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand 
du CO, Genève 2012, n. 49 p. 145). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être 
établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations 
et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment 
une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective) (ATF 131 III 268 
consid. 5.1.3, 606 consid. 4.1; 130 III 417 consid. 3b). 
 
2.2 En l'espèce, l'intimée a indiqué dans son courrier du 24 septembre 2014 aux 
appelants que le motif du congé ordinaire était identique à celui du 29 juillet 2014, 
lequel consistait en la violation du devoir de diligence selon l'art. 257f CO, 
référence étant de surcroît faite à la mise en demeure du 1er juillet 2014. Or, cette 
mise en demeure faisait état du non-respect par les appelants des consignes de 
l'entreprise de désinfestation, de l'échec des traitements en découlant et de la 
nécessité subséquente de vider l'appartement pendant six semaines pour le 
décontaminer correctement. 
 
C'est ainsi bien la violation du devoir de diligence des appelants qui fondait le 
congé, laquelle a eu pour conséquence la nécessité de procéder à la désinfestation 
dans un appartement vidé de tout occupant. Les appelants ne peuvent de bonne foi 
soutenir avoir compris que le motif du premier congé était différent du second, et 
que ce dernier ne concernait aucunement la violation de leur devoir de diligence. 
La formulation "à savoir", bien que maladroite, ne pouvait être comprise que 
comme la conséquence de la violation du devoir de diligence, à laquelle il était 
fait expressément référence. Les circonstances ayant précédé la résiliation étayent 
ce qui précède, en particulier le courrier de la régie du 3 avril 2014, dans lequel 
celle-ci refusait de continuer les traitements, tant que les locataires ne se 
conformaient pas aux consignes données. 
 
Le grief est infondé et c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le 
motif du congé ordinaire était la violation du devoir de diligence par les appelants. 
3. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir retenu qu'ils avaient été dûment 
informés par J______ des mesures à prendre lors de la procédure de désinfestation 
et d'avoir ensuite considéré qu'ils avaient violé leur devoir de diligence. Ils 
soutiennent qu'il appartenait à J______ de prendre les mesures nécessaires pour 
remédier au défaut consistant en la présence de punaises. 
 
3.1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 
CO). Il doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi 
qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). 
 
Le locataire doit non seulement les tolérer mais doit encore y collaborer en 
préparant l'appartement à cet effet (rangement, facilité d'accès, etc.), au risque de 
se 
voir 
reprocher 
une 
violation 
de 
son 
obligation 
de 
diligence 


- 14/23 - 
 
C/17404/2014 
(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 43 ad art. 260-260a CO; AUBERT, in 
Droit du bail à loyer, op. cit., n. 11 ad art. 257h CO). 
 
3.2 En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il est établi que 
ceux-ci ont été informés des mesures à prendre avant que n'intervienne l'entreprise 
de désinfestation. Le formulaire qui contient ces instructions porte la signature 
"______ [nom de famille des locataires]". L______ a d'ailleurs confirmé qu'il 
avait été instruit des mesures à prendre, assurant qu'il s'y était conformé, sous 
réserve des cache-prises qu'il avait oublié d'enlever. Le responsable de l'entreprise 
de désinfestation entendu comme témoin, a déclaré que son responsable technique 
avait instruit les locataires lors d'une séance du 20 janvier 2014, ce qui ressort 
également du rapport d'intervention écrit. 
 
Il ne peut ainsi être reproché aux premiers juges d'avoir mal apprécié les faits en 
retenant que les locataires avaient été régulièrement instruits des mesures à 
prendre avant, pendant et après la désinfestation. 
 
Sans qu'il soit nécessaire de trancher la question - non pertinente à ce stade - de 
savoir si la présence des punaises était initialement imputable ou non aux 
appelants, il est également établi que ceux-ci n'ont pas respecté les consignes 
reçues par l'entreprise de désinfestation. Comme retenu par les premiers juges, le 
rapport de celle-ci est en effet accablant. S'il apparaît que les appelants ont 
respecté les consignes données lors des deux premières désinfestations des 24 et 
31 janvier 2014, sous réserve de l'enlèvement des cache-prises, ils ne l'ont pas fait 
par la suite. Les détections canines se sont faites dans de mauvaises conditions, en 
présence des occupants qui dormaient, et alors que l'appartement était encombré. 
Les affaires qui avaient été congelées ou lavées correctement avaient été remises 
trop rapidement dans les armoires, contrairement aux instructions reçues. Ainsi, 
alors que deux chambres étaient encore contaminées après les deux premières 
désinfestations, les punaises avaient à nouveau envahi toutes les pièces, malgré 
une troisième intervention lors de laquelle les plinthes, tout comme les cache-
prises, n'étaient pas démontées, et des affaires jonchaient le sol. Avant même de 
savoir si les punaises avaient été éradiquées, les appelants ont remis dans 
l'appartement de la moquette et des nouveaux meubles, qui ont été contaminés, ce 
que le chien a détecté le 24 février 2014. Une quatrième désinfestation a eu lieu, 
alors même que les meubles nouvellement contaminés n'avaient pas été congelés 
ni les affaires lavées à 60°. Dès lors, au moment de la détection canine du 10 mars 
2014, l'appartement était à nouveau entièrement contaminé. 
 
Les photographies figurant au dossier et les déclarations concordantes des témoins 
corroborent ce qui précède. Le fait que l'entreprise de désinfestation ait été 
mandatée par la régie ou que l'administrateur de la propriété par étages ait des 
liens avec la bailleresse ne suffisent pas à décrédibiliser leurs témoignages, alors 
que les déclarations du fils des appelants ou des parties - d'ailleurs pas totalement 


- 15/23 - 
 
C/17404/2014 
en contradiction avec ce qui précède - doivent être considérées avec 
circonspection, et ne sauraient à elles seules modifier la conviction de la Cour. 
 
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il est établi qu'ils n'ont pas 
respecté les consignes reçues permettant l'élimination des punaises, ce qu'il leur 
appartenait de faire quelle que soit la source du défaut, et qu'ils ont en 
conséquence violé leur devoir de diligence. 
4. 
Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 CO. Les punaises 
ayant disparu, le congé était contraire à la bonne foi. En tout état, le Tribunal 
aurait dû ordonner une expertise indépendante pour établir la présence ou non de 
punaises. En ne le faisant pas, il a violé la maxime inquisitoire et leur droit d'être 
entendus. 
 
4.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas 
typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une 
institution juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient 
l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de 
l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit " manifeste " au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 
27 août 2004; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 
du 9 février 2007). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un 
loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus 
de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le 
bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue 
durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007, consid. 6; LACHAT, in 
Commentaire romand du code des obligations I, n. 6 ad art. 271). 


- 16/23 - 
 
C/17404/2014 
 
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de 
motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif 
réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, 
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux 
commerciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319; Commentaire USPI, n. 26 ad 
art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation – qui seul 
entre en considération – était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul 
le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 
CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006, consid. 2.1.2). 
 
Par ailleurs, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son 
auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; 
LACHAT, op.cit., n. 12 ad art. 271 CO). 
 
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation; s'il cesse d'exister par la 
suite, la résiliation reste valable (CONOD, in Droit du bail à loyer, 
éd. BOHNET/MONTINI, Bâle 2010, n. 31 ad art. 271 CO). 
 
En cas de motivations multiples, compatibles les unes avec les autres, il suffit que 
l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi et soit démontré, pour que le 
congé soit validé (LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, 
p. 65 ss, 73). 
 
4.2 Dans les litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations en ce qui 
concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, le tribunal 
établit les faits d'office (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. al. 2 let. a CPC). 
 
La maxime inquisitoire impose l'obligation du juge d'énoncer et d'établir des faits 
déterminants (ATF 128 III 411). 
 
La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC) : 
 
Garanti aux art. 29 al. 2 Cst et 53 CPC, le droit d'être entendu comprend le devoir 
minimum pour l'autorité d'examiner et de traiter les problèmes pertinents. Ce 
devoir est violé lorsque le juge ne prend pas en considération des allégués, 
arguments, preuves et offres de preuve présentés par l'une des parties et 
importants pour la décision à rendre. Il incombe à la partie soi-disant lésée 
d'établir que l'autorité n'a pas examiné certains éléments qu'elle avait 
régulièrement avancés à l'appui de ses conclusions et que ces éléments étaient de 
nature à influer sur le sort du litige (ATF 135 I 187 consid. 2.2). 
 
4.3 En l'espèce, conformément aux considérations qui précèdent, le motif de la 
résiliation ordinaire résidait principalement dans la violation par les appelants de 
leur devoir de diligence, laquelle est établie, à tout le moins après le 31 janvier 
2014 et jusqu'au 10 mars 2014. 


- 17/23 - 
 
C/17404/2014 
 
Le motif réel du congé est légitime et mérite d'être protégé. En effet, le problème 
des punaises de lit est quasiment de santé publique et il est important que tous les 
locataires concernés respectent leurs obligations afin de permettre aussi 
rapidement que possible son éradication, afin d'éviter une propagation générale. 
 
Partant, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la résiliation 
ordinaire n'était pas contraire à la bonne foi et qu'elle était valable. 
 
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'est pas déterminant de 
savoir si leur appartement était encore infesté au moment de la résiliation. 
 
Il est en effet certain que, par leur attitude, les locataires ont rendu nécessaires des 
interventions supplémentaires de l'entreprise de désinfestation et augmenté le 
risque de propagation de ces insectes – risque concrétisé dans leur appartement –, 
éléments qui à eux seuls légitiment la résiliation ordinaire. 
 
De toute façon, l'affirmation selon laquelle les punaises avaient disparu au 
moment de la résiliation peine à convaincre. En effet, comme cela ressort des 
considérations précédentes, il apparaît qu'après les deux premières désinfestations 
qui ont permis une éradication partielle des punaises, celles-ci ont à nouveau 
proliféré dans tout l'appartement, en dépit des deux traitements supplémentaires. Il 
est ainsi peu probable qu'elles aient ensuite spontanément disparu, alors qu'il n'a 
plus été procédé à aucun traitement (en tout cas jusqu'à la résiliation), ce que le 
témoin K______, spécialiste en la matière a d'ailleurs confirmé. A cet égard, et 
contrairement à ce que soutiennent les appelants, leur attitude a été contradictoire, 
ce qui limite la crédibilité de leur affirmation. Alors qu'ils prétendent que les 
punaises avaient disparu à l'issue des traitements, ils demandaient à l'intimée de 
prendre toutes les mesures utiles à leur suppression par courriers des 20 mars et 17 
juin 2014, et demandaient encore à la régie, également le 17 juin 2014, pourquoi 
le traitement avait été interrompu. On peut encore relever que, selon les 
déclarations du fils des appelants, ceux-ci n'avaient pas remarqué la présence de 
punaises avant leur détection par le chien en janvier 2014, alors qu'il a également 
affirmé qu'il avait informé la régie en octobre 2013 de la présence de ces 
nuisibles. Dès lors, les constatations des appelants sur la présence ou non des 
insectes s'avèrent peu probantes. Enfin, le rapport d'août 2015 selon lequel les 
punaises avaient été éradiquées à cette date n'empêche pas qu'elles aient encore 
été présentes près d'une année auparavant, dans la mesure où l'on ignore les 
mesures qui ont pu être prises durant tout ce temps. 
 
Il découle de ce qui précède que le Tribunal n'a pas violé le droit d'être entendu 
des appelants, ni la maxime inquisitoire en refusant d'ordonner une expertise pour 
déterminer si l'appartement était encore infesté de punaises, dans la mesure où ce 
point n'était pas déterminant pour la solution du litige et où, en tout état de cause, 


- 18/23 - 
 
C/17404/2014 
le Tribunal pouvait considérer, par appréciation anticipée des preuves, qu'il était 
établi. 
 
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il valide le congé notifié aux 
appelants le 19 septembre 2014 pour le 31 mars 2015. 
5. 
L'intimée reproche aux premiers juges d'avoir considéré que le congé 
extraordinaire donné le 29 juillet 2014 pour le 31 août 2014 était inefficace. 
 
5.1 Aux termes des art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose 
louée avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un bien immobilier, d'avoir pour les 
personnes habitant la maison et pour les voisins les égards qui leur sont dus. 
 
L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable 
pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs 
en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation 
ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de 
trente jours pour la fin d'un mois. 
 
La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs 
conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence en rapport avec 
l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid. 5) incombant au locataire, un 
avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son 
devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, 
le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et le respect d'un 
préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 
du 10 avril 2012 consid. 4.1, in SJ 2012 I p. 443). 
 
Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un 
avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant 
pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 677). 
 
Le comportement que le locataire persiste à adopter doit être en rapport avec les 
griefs contenus dans la protestation; cette exigence ne saurait être appliquée trop 
rigoureusement (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux 
d'habitation et de locaux commerciaux, in 14ème Séminaire sur le droit du bail, 
Neuchâtel, 2006, p. 20). L'examen de la validité d'un congé doit être effectué au 
moment où celui-ci a été notifié et non ultérieurement (ATF 136 III 65 consid. 2.5 
et les références citées). Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits 
postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de 
l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3). 


- 19/23 - 
 
C/17404/2014 
 
Le caractère insupportable de la poursuite du bail se détermine en équité 
(art. 4 CC), au vu des circonstances concrètes du contrat (type de bail, nature de 
l'immeuble, affectation et voisinage) (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Un élément 
significatif est le laps de temps que le bailleur laisse passer avant de résilier le 
contrat (WESSNER, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer, 
BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, N. 38 ad art. 257f CO). 
 
5.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que, quand bien 
même la violation de leurs obligations de diligence par les appelants était donnée, 
le délai fixé par l'intimée pour remédier au problème des punaises, soit quitter 
l'appartement pendant un délai de six semaines, était abrupte, disproportionné et 
sans alternative, étant relevé que les appelants ont proposé qu'il soit procédé à la 
désinfestation complète de leur appartement pendant qu'ils étaient en vacances. 
De plus, avec le Tribunal, la Cour considère que l'urgence et le caractère 
insupportable du maintien de la relation contractuelle ne sont pas établis, aucune 
mesure n'ayant été prise par l'intimée entre la dernière inspection de mars 2014 et 
la mise en demeure de juillet 2014, et même jusqu'à ce jour. 
 
Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il déclare inefficace le congé notifié aux 
appelants le 29 juillet 2014 pour le 31 août 2014. 
6. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas leur avoir accordé une 
prolongation de bail supérieure à un an. 
 
6.1 Aux termes des articles 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander 
la prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum, 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles sans que les 
intérêts du bailleur le justifient. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder 
une ou deux prolongations. 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, 
consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que le contenu du contrat, la durée du bail, la situation 
personnelle, familiale et financière de chaque partie, leur comportement, de même 
que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 
consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_210/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4). 
 
Peuvent aussi être pris en considération le délai entre la notification de la 
résiliation et l'échéance du bail, et les efforts déployés par le locataire pour trouver 
des locaux de remplacement dans cet intervalle (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.3). Dans le cadre 


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C/17404/2014 
d'une première prolongation, le fait que le locataire n'ait pas entrepris ce que l'on 
pouvait raisonnablement attendre de lui en vue de trouver un logement de 
remplacement peut entraîner une réduction voire une suppression de la deuxième 
prolongation, mais de manière moins rigoureuse que dans le cadre d'une seconde 
prolongation. Les exigences doivent être relativisées dans la mesure où le congé 
lui-même est contesté par le locataire (ATF 116 II 446 consid. 3a; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_15/2014 du 26 mai 2014 consid. 4.1). 
 
Quelle que soit leur gravité, les inconvénients d'un changement de locaux ne 
constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 al. 1 
CO, car ils sont inhérents à toute résiliation de bail et ils ne sont pas supprimés, 
mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat; la prolongation ne se 
justifie que si, au regard des circonstances, elle permet d'espérer une atténuation 
de ces inconvénients en ce sens qu'un déménagement plus lointain sera moins 
préjudiciable au locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b; ATF 105 II 197 
consid. 3a). 
 
6.2 En l'espèce, les appelants vivent depuis seize ans dans l'appartement. Ils ont 
déposé leur candidature auprès de deux régies. S'agissant d'une famille 
nombreuse, il leur sera difficile de trouver à se reloger rapidement. Cela étant, une 
partie des enfants étant majeurs, on peut escompter qu'ils seront indépendants 
dans un avenir relativement proche, de sorte qu'en laissant davantage de temps 
aux appelants pour déménager, cela leur sera plus facile car ils seront moins 
nombreux à devoir se reloger. 
 
De son côté, l'intimée n'a démontré aucune urgence à récupérer l'appartement, 
étant relevé qu'il ressort du rapport produit par les appelants que les punaises ont 
été éradiquées en août 2015. L'assemblée des copropriétaires a renoncé à exclure 
l'intimée de la PPE, de sorte qu'il n'y a pas d'urgence sous cet angle non plus. 
 
Au vu de ces considérations, il se justifie d'accorder aux locataires une pleine et 
entière prolongation de bail de quatre ans, soit jusqu'au 31 mars 2019. 
 
Le chiffre 3 du dispositif du jugement querellé sera annulé et réformé dans le sens 
qui précède. 
7. 
L'intimée reproche au Tribunal de ne pas avoir fait droit à ses conclusions en 
paiement des honoraires de son conseil. 
 
7.1 A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 


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C/17404/2014 
 
Le législateur genevois ayant spécialement prévu que la partie victorieuse 
n'obtiendrait pas de dépens dans les contestations en matière de bail à loyer, 
l'art. 97 CO ne permet pas d'exiger des dommages et intérêts destinés à remplacer 
ces dépens (ATF 139 III 190 consid. 4.4). Les frais d'avocat avant procès peuvent 
toutefois être pris en compte, pour autant qu'ils soient nécessaires 
(ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). 
 
7.2 En l'espèce, comme l'ont retenu les premiers juges, l'intimée n'a pas établi la 
nécessité des démarches effectuées par son conseil dans le cadre du congé 
ordinaire, dont la validité a été admise, entre le 8 avril et le 30 juillet 2014. Pour le 
surplus, le temps consacré à chacune des démarches effectuées par l'avocat n'est 
pas indiqué, et la majorité d'entre elles concernent des contacts avec 
l'administrateur de la copropriété, la société de désinfestation et la régie, et non 
avec les appelants, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer ce qui pourrait 
cas échéant être mis à la charge de ces derniers. C'est ainsi à bon droit que le 
Tribunal a débouté l'intimée de ses conclusions en paiement et le jugement sera 
confirmé sur ce point également. 
* * * * * 


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C/17404/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 novembre 2015 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/1068/2015 rendu le 25 septembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/17404/2014. 
Au fond : 
L'admet partiellement. 
Annule le chiffre 3 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Octroie à A______ et B______ une pleine et entière prolongation de bail échéant le 
31 mars 2019. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Serge 
PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-
MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 


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C/17404/2014 
 
Indication des voies de recours: 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.