ge_gerichte · ATA/425/2012 · 2012-07-03 · fr

Résumé:
 L'absence de qualité pour recourir d'une association au moment du dépôt du recourir ne peut être rectifiée par la modification de ses statuts en cours de procédure. Dans l'hypothèse où plusieurs autorisations de construire ont été accordées concernant un même immeuble, un recours contre celle autorisant la surélévation dudit bâtiment ne saurait remettre en cause les autorisations déjà entrées en force, ni leurs objets, tel un changement d'affectation. In casu, la surélévation litigieuse est conforme aux dispositions légales.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3201/2010-LDTR 
ATA/425/2012 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 3 juillet 2012 
1ère section 
dans la cause 
 
ASLOCA ASSOCIATION GENEVOISE DE DEFENSE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Christian Dandrès, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 
et 
 
CAPITAL PROPERTY S.A. 
représentée par Me David Lachat, avocat 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
23 mars 2011 (JTAPI/185/2011) 


- 2/16 - 
A/3201/2010 
EN FAIT 
1. 
 
Capital Property Investment S.A. (ci-après : CPI S.A.) est une société 
anonyme dont le siège est à Genève. Son but social est l'administration et la 
gestion de participations dans toutes sociétés ou entreprises, particulièrement dans 
le domaine immobilier, ainsi que l'achat, la vente, la location et l'exploitation de 
tous biens immobiliers. 
2. 
 
CPI S.A. est propriétaire des parcelles nos 4'803, 4'804, 4'805, 4'806, 4'807, 
4'808, 4'809, 4'810 et 4'811, feuille 32 de la commune Genève-Cité, en zone 2. 
 
 
Les bâtiments nos 1'707 et 1'152, contigus et situés sur les parcelles nos 
4'803, 4'806 et 4'809, constituent l'immeuble sis rue de l'Arquebuse 7-9, destiné à 
l'habitation et des activités (ci-après : immeuble Arquebuse 7-9). Ils empiètent sur 
les parcelles nos 4'804, 4'807 et 4'810 à l'adresse rue du Stand 50. Ces dernières 
forment une allée les séparant de la rangée de bâtiments construits sur les 
parcelles nos 4'805, 4'808 et 4'811, au boulevard Georges-Favon 8-9. 
3. 
 
Le 24 février 1994, une autorisation de construire définitive DD 90919/3 a 
été accordée pour les parcelles nos 4'803, 4'804, 4'806, 4'807, 4'809 et 4'810. Le 
projet concerné visait des modifications diverses d'un immeuble commercial et de 
logements. 
4. 
 
Le 10 décembre 2007, le département des constructions et des technologies 
de l'information (ci-après : DCTI) a délivré l'autorisation de construire 
APA 28'273-6 portant sur un immeuble sis rue de Saint-Jean 28 (ci-après : 
immeuble Saint-Jean 28). Il s'agissait de la transformation de bureaux en 
logements. La décision précisait que le changement d'affectation des locaux 
administratifs (deux logements de quatre pièces chacun) se faisait en 
compensation du changement d'affectation d'un logement de cinq pièces en locaux 
administratifs au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9. 
5. 
 
Le même jour, le DCTI a également délivré l'autorisation de construire 
APA 28'274-1 portant sur la transformation en bureaux d'un logement au 
5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9. 
 
 
Il était rappelé que ce changement d'affectation était compensé par celui de 
surfaces commerciales, équivalant à huit pièces, en logements au 1er étage de 
l'immeuble Saint-Jean 28. L'ouverture de ce chantier était subordonnée à celle 
résultant de l'autorisation de construire APA 28'273-6. Tous travaux 
supplémentaires devraient faire l'objet d'une demande complémentaire. 
 
 
La publication dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de 
Genève (ci-après : FAO) a eu lieu le 14 décembre 2007. 


- 3/16 - 
A/3201/2010 
6. 
 
Tous les préavis fournis étaient favorables, en particulier ceux de la police 
du feu du 5 juin 2007, du service juridique (cellule LDTR) des 5 juin et 
15 octobre 2007 et de la Ville de Genève du 7 août 2007. 
7. 
 
Dans ce contexte, le contrat de bail de Messieurs Vincent Meyer et Jean-
Mathieu Meyer portant sur l'appartement au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 
7-9 a été résilié le 5 février 2008 pour sa prochaine échéance, soit le 31 mai 2008. 
8. 
 
Selon contrat de bail renouvelable du 7 mars 2008, l'appartement de quatre 
pièces n°12 au 1er étage, rue de Saint-Jean 28, a été loué pour de l'habitation 
jusqu'au 31 mars 2013. 
9. 
 
Par décision du 19 mai 2008, le DCTI a délivré l'autorisation de construire 
DD 101'822-1 acceptant une construction sur cour pour l'aménagement d'un bar à 
café sur les parcelles nos 4'804, 4'807 et 4'810, à l'adresse rue du Stand 50. 
10. 
 
Lors d'une audience de conciliation du 20 mai 2008 par-devant le Tribunal 
des baux et loyers (ci-après : TBL), une unique prolongation de bail a été accordée 
jusqu'au 31 mai 2010 à MM. Meyer pour leur logement à la rue de l'Arquebuse 7. 
11. 
 
Par contrat de bail renouvelable du 5 décembre 2009, l'appartement de 
quatre pièces n° 11 au 1er étage, rue de Saint-Jean 28, a été loué pour de 
l'habitation jusqu'au 31 décembre 2014. 
12. 
 
Le 12 février 2010, par l'intermédiaire de son mandataire, l'entreprise 
Architectures Jucker S.A., CPI S.A. a informé le DCTI que l'immeuble sis rue de 
l'Arquebuse 7 était désormais entièrement affecté à l'usage de bureaux, 
conformément aux autorisations APA 28'273-6 et APA 28'274-1. 
13. 
 
Par décision du 16 août 2010, le DCTI a délivré l'autorisation de construire 
DD 102'385-3, publiée le 20 août 2010 dans la FAO. Celle-ci concernait la 
surélévation d'un immeuble administratif et de logements se trouvant sur les 
parcelles nos 4'803, 4'804, 4'806, 4'807, 4'809 et 4'810 à l'adresse rue de 
l'Arquebuse 7-9. Les conditions figurant dans les préavis joints devaient être 
strictement respectées et en faisaient partie intégrante. Conformément à ceux-ci, 
les travaux n'auraient pas d'incidence sur les loyers des logements existants. Le 
département tenant compte notamment des loyers des logements existants, qui 
dépassaient plus de deux fois et demie les besoins prépondérants de la population, 
renonçait à fixer l'état locatif. Les réserves figurant dans cette autorisation 
primaient les plans visés ne varietur. A teneur de ces derniers, il apparaissait que 
le gabarit avait été corrigé le 19 février 2009, le projet modifié le 17 avril 2009, 
les façades et l'attique modifiés, les 10 juin 2009, respectivement 7 mai 2010. Au 
niveau de l'attique, l'immeuble atteignait une hauteur de 20,97 mètres côté rue du 
Stand, et 21,5 mètres côté rue de l'Arquebuse. La distance entre l'immeuble 
Arquebuse 7-9 et ceux parallèles donnant sur le boulevard Georges-Favon était de 


- 4/16 - 
A/3201/2010 
8,30 mètres. Concernant la répartition des surfaces, un des deux logements du 5ème 
étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 était affecté à des bureaux, et l'attique à deux 
appartements de cinq pièces de 103 m2 et 105 m2. 
 
 
Selon la plan financier du projet de surélévation du 7 mai 2010 joint au 
dossier, l'état locatif annuel des pièces existantes, soit six pièces à CHF 10'640.-, 
restait inchangé. Celui des 14 nouvelles pièces était de CHF 6'925,50. 
 
 
La sous-commission des monuments et antiquités de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (ci-après : SCMA) avait émis le 6 juillet 2009 
un préavis favorable sous quelques réserves. La Ville de Genève avait également 
préavisé favorablement ce projet le 28 juin 2010, après en avoir demandé la 
modification à deux reprises. 
14. 
 
Par avis du 16 août 2010, le DCTI a informé les locataires de l'immeuble 
Arquebuse 7-9 des futurs travaux de transformation. 
15. 
 
Le 15 septembre 2010, un contrat de bail à terme fixe portant sur 
l'appartement au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 a été conclu entre 
CPI S.A. et Monsieur Mark Andrew Hansen, pour une durée déterminée d'un an, 
soit du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011. 
16. 
 
Par acte du 20 septembre 2010, l'Association genevoise de défense des 
locataires (ci-après : Asloca) a recouru auprès de la commission cantonale de 
recours en matière administrative (ci-après : CCRA), devenue le 1er janvier 2011 
le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), contre 
l'autorisation de construire DD 102'385-3, en concluant à l'annulation de celle-ci. 
 
 
La surélévation de deux étages de l'immeuble Arquebuse 7-9 comportait des 
logements et des bureaux en dérogation aux dispositions légales applicables, soit 
les art. 23 et 25 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 
avril 1988 (LCI - L 5 05), ainsi que les art. 8 al. 3, 9 et 11 al. 4 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 
20). L'art. 11 LCI était inapplicable. L'autorisation n'indiquait pas les loyers des 
nouveaux logements, ni le nombre de pièces. 
17. 
 
Le 5 novembre 2010, le DCTI a adressé ses observations au TAPI, en 
concluant au rejet du recours. Dans le cadre de cette procédure, il n'avait jamais 
été question de mettre en œuvre les art. 23ss LCI. Au regard des plans fournis, il 
ne s'agissait que d'une dérogation au sens de l'art. 11 LCI qu'il avait octroyée aux 
bénéficiaires de l'autorisation de construire. Les art. 8 al. 3 et 11 al. 4 LDTR ne 
trouvaient pas davantage application, comme il n'avait pas été question d'une 
opération de compensation. 


- 5/16 - 
A/3201/2010 
18. 
 
Le 8 novembre 2010, l'Asloca a fait savoir qu'elle ne pouvait retirer son 
recours aux motifs que l'affectation de l'appartement situé au 5ème étage de 
l'immeuble Arquebuse 7-9 n'avait pas encore été changée, l'opération de 
compensation avec l'immeuble Saint-Jean 28 n'avait pu être effectuée 
simultanément, et les distances entre le bâtiment en cause et l'immeuble parallèle 
donnant sur la boulevard Georges-Favon n'étaient pas assez importantes. 
19. 
 
Le TAPI a tenu une audience de comparution personnelle des parties le 
1er février 2011. Madame Montserrat Belmonte, secrétaire-juriste auprès de la 
Ville de Genève, et Monsieur Vincent Kempf, architecte-urbaniste pour la Ville 
de Genève, ont été entendus en qualité de témoins. A l'issue de l'audience, un 
délai au 14 février 2011 a été accordé aux parties pour communiquer leurs 
positions. 
20. 
 
Le 8 février 2011, le DCTI a adressé au TAPI l'attestation globale de 
conformité selon l'art. 7 LCI du dossier APA 28'273-6, en persistant dans ses 
conclusions. 
21. 
 
L'Asloca a encore précisé et développé ses précédents arguments dans un 
courrier du 15 février 2011. 
22. 
 
Dans son jugement du 23 janvier [recte : mars] 2011, le TAPI a retenu que 
les travaux de transformation du logement au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 
7 ne pouvaient être entrepris tant qu'un locataire y habitait. L'Asloca ne pouvait 
pas faire valoir que CPI S.A. n'avait pas formellement sollicité la prolongation de 
l'autorisation APA 28'274-1 pour contester rétroactivement le changement 
d'affectation du logement situé dans cet immeuble par le biais du projet de 
surélévation. L'art. 4 al. 5 LCI ne faisait pas dépendre la caducité de l'autorisation 
de construire d'un examen, lors de l'ouverture du chantier, de la validité de celle-
ci. Seul était décisif l'acte matériel que le constructeur devait accomplir dans le 
délai d'incombance de deux ans, ce qui avait été fait en l'occurrence le 
10 septembre 2008, lorsque CPI S.A. avait sollicité la surélévation des bâtiments 
sis rue de l'Arquebuse 7-9. Dès lors que la rocade d'affectation entre les surfaces 
de la rue de Saint-Jean 28 et celles de la rue de l'Arquebuse 7-9 avait eu lieu 
conformément à la loi, il importait peu que les travaux y relatifs ne soient pas 
exécutés simultanément. Admettre l'inverse constituerait du formalisme excessif, 
d'autant plus que CPI S.A. avait d'ores et déjà transformé certaines de ces surfaces 
selon les autorisations accordées. Quant aux distances applicables entre les 
immeubles, la recourante se contentait d'estimer que celles-ci n'étaient pas 
suffisantes, alors que les préavis des diverses commissions étaient favorables. Le 
projet avait également été modifié à trois reprises afin de correspondre aux 
exigences de la SCMA et de la Ville de Genève avant d'obtenir leur approbation. 
Le DCTI n'avait donc ni violé la loi ni abusé de son pouvoir d'appréciation en 
suivant les préavis positifs émis pour délivrer l'autorisation attaquée. 


- 6/16 - 
A/3201/2010 
23. 
 
Par décision du 31 mars 2011, le DCTI a délivré l'autorisation de construire 
APA 34'146-3 portant sur la transformation d'un logement en bureaux dans 
l'immeuble sis rue de l'Arquebuse 7. Il s'agissait d'une dérogation au sens des 
art. 7 et 8 LDTR. 
 
 
Le changement d'affectation du logement concerné avait déjà été compensé 
par celui de surfaces commerciales en logements au 1er étage de l'immeuble Saint-
Jean 28. 
24. 
 
Par acte daté du 27 avril 2011 et posté le 28 avril 2011, l'Asloca a recouru 
contre le jugement précité auprès de la chambre administrative de la Cour de 
justice (ci-après : la chambre administrative), concluant principalement à 
l'annulation de celui-ci et de « la décision de prolongation de l'autorisation de 
construire DD 103'635 ». Préparatoirement, elle a demandé l'apport du dossier de 
l'autorisation de construire APA 34'146-3 ; le tout sous suite de frais et dépens. 
 
 
Comprenant 28'000 membres, elle était considérée comme une association 
d'importance cantonale et bénéficiait ainsi de la qualité pour agir, laquelle 
s'appliquait aux art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI. Les art. 8 et 9 LDTR ne 
permettaient que la construction de logements supplémentaires. En l'occurrence, 
l'autorisation tendait à supprimer un logement en le transformant en bureaux et à 
doubler la surface de plancher servant à ceux-ci, vu qu'ils bénéficieraient de celle 
constructive. La compensation invoquée avec les locaux de l'immeuble Saint-Jean 
28 n'en était pas une, faute pour les propriétaires des immeubles concernés d'avoir 
fait valoir l'autorisation de construire APA 28'274-1 dans le délai de deux ans. La 
réaffectation réciproque des locaux devait se faire simultanément. Le TAPI n'avait 
ainsi pas pris en considération le fait que les plans qui lui avaient été soumis 
étaient obsolètes et inapplicables. La compensation portait sur la création de 
logements, et non de bureaux. Il n'existait pas d'incombance permettant de 
préserver le droit de transformer un logement en bureaux, tout en doublant la 
surface de bureaux en attendant de surélever l'immeuble en cause, sans délai de 
prescription. L'autorisation de construire APA 28'723-6 ne mentionnait pas les 
conditions usuelles concernant les loyers futurs, alors que les nouveaux logements 
ne correspondaient pas aux besoins prépondérants de la population. La verrière de 
l'immeuble ne devait pas être prise en considération dans le calcul de la hauteur de 
celui-ci, de sorte que la hauteur de la façade était trop élevée. Celle-ci ne devait 
pas dépasser 11,30 mètres, soit la hauteur de la façade côté cour. 
25. 
 
Le 2 mai 2011, le TAPI a transmis son dossier au juge délégué. 
26. 
 
Par acte du 4 mai 2011, l'Asloca a recouru auprès du TAPI contre la 
décision d'autorisation de construire APA 34'146-3. 
27. 
 
Dans le délai imparti au 1er juin 2011, CPI S.A. a conclu à l'irrecevabilité du 
recours s'agissant de la conformité aux dispositions de la LCI de l'autorisation de 


- 7/16 - 
A/3201/2010 
construire DD 102'385-3 du 16 août 2010, l'Asloca n'ayant pas la qualité pour 
recourir. Sur le fond, elle a conclu à la confirmation de l’autorisation et du 
jugement attaqués, sous suite de frais et dépens. 
 
 
L'Asloca n'avait pas la qualité pour faire contrôler la bonne application des 
dispositions de la LCI. Les art. 8 al. 3 et 11 al. 4 LDTR visaient l'affectation et la 
fixation du loyer des surfaces créées par une surélévation, aspects différents de 
ceux réglementés par les art. 23ss LCI. Elle ne pouvait déduire de sa participation 
aux travaux préparatoires du PL 10088 la qualité pour faire contrôler la 
conformité d'une autorisation de construire avec les dispositions issues de ces 
travaux. Comme la demande d'autorisation de construire DD 102'385-1, incluant 
les travaux de transformation afférent au changement d'affectation visé dans 
l'autorisation APA 28'274-1, avait été déposée dans le délai de validité de deux 
ans prévu, CPI S.A. avait de facto sollicité une prolongation de cette dernière 
autorisation. Si l'autorisation APA 28'274-1 devait être caduque, l'autorisation de 
construire DD 102'385-1 ne pouvait être annulée au motif que le seul élément 
atteint par la péremption de l'art. 4 al. 5 LCI serait le changement d'affectation 
d'un des appartements en bureau. Une nouvelle demande d'autorisation APA 
34'146-3 pour transformer l'appartement au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7 
avait également été acceptée le 31 mars 2011. Si les changements d'affectation 
croisés devaient être demandés et autorisés en même temps, rien n'indiquait dans 
le texte de loi ou les travaux préparatoires que les travaux induits devaient être 
simultanés. Une interprétation trop stricte de la condition de simultanéité irait à 
l'encontre des buts de la LDTR. En l'espèce, les autorisations de changement de 
l'affectation de l'appartement Arquebuse 7-9 et celle du bureau Saint-Jean 28 
avaient été sollicitées et acceptées simultanément. Comme l'appartement situé au 
5ème étage, rue de l'Arquebuse 7, avait fait objet de l'autorisation APA 28'274-1 
entrée en force, il n'était plus soumis à la LDTR lorsque CPI S.A. avait sollicité 
l'autorisation de construire DD 102'385-3. 
28. 
 
Par courrier du 1er juin 2011, le DCTI a repris ses précédents 
développements. Les art. 23ss LCI n'avaient pas à être appliqués à la 
problématique de la surélévation dans le cadre de la demande en autorisation de 
construire DD 102'385-3. L'Asloca ne pouvait se prévaloir des art. 8 et 9 LDTR 
pour s'opposer à la création de surfaces commerciales. Il se rapportait au jugement 
attaqué au sujet de la compensation. Sur la question du gabarit, il proposait 
l'audition d'un inspecteur de la construction. 
29. 
 
Par jugement du 20 juin 2011 (JTAPI/682/2011 dans la cause 
A/1327/2011), le TAPI a déclaré irrecevable le recours de l'Asloca contre 
l'autorisation de construire APA 34'146-3 délivrée à CPI S.A. 
30. 
 
Le 30 juin 2011, cette dernière a transmis copie de la décision 
susmentionnée à la chambre de céans en persistant dans ses conclusions. 


- 8/16 - 
A/3201/2010 
31. 
 
Le juge délégué a tenu une audience de comparution personnelle des parties 
le 12 septembre 2011. 
 
 
L'Asloca estimait que le projet attaqué était soumis aux art. 23ss LCI et ne 
pouvait être autorisé en application de l'art. 11 LCI. Elle demandait qu'un 
transport sur place soit ordonné pour constater la distance de 8,20 mètres entre 
l'immeuble existant et ceux lui faisant face. 
 
 
Le DCTI s'engageait à transmettre une note explicative à ce sujet dans un 
délai de dix jours. 
 
 
Selon CPI S.A., un transport sur place n'était pas nécessaire. Elle a déposé 
un schéma établi par Architectures Jucker SA, expliquant l'évolution de l'emprise 
du bâtiment selon les autorisations de construire. Selon celui-ci et d'après la 
situation résultant de l'autorisation de construire DD 102'385-3, seul un des 
logements du 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 devenait des bureaux et 
l'attique était totalement consacré à de l'habitation. 
32. 
 
L'Asloca 
a 
renouvelé 
sa 
demande 
de 
transport 
sur 
place 
le 
13 septembre 2011. La commission des monuments, de la nature et des sites (ci-
après : CMNS) avait mal interprété l'art. 11 LCI en regard de la construction d'un 
étage supplémentaire à l'immeuble concerné, dans la mesure où l'alignement des 
immeubles du boulevard Georges-Favon était déjà atteint compte tenu de leur 
hauteur et indépendamment de leurs distances. 
33. 
 
Le 21 septembre 2011, le DCTI a transmis à la chambre de céans la note 
explicative relative à la surélévation d'un immeuble administratif et de logements 
situé en zone 2. L'art. 23 al. 3 à 7 LCI n'avait pas été appliqué au calcul du gabarit 
de la construction autorisée, de sorte que l'art. 8 al. 3 LDTR ne pouvait être mis en 
œuvre in casu. 
 
 
Le gabarit du projet de surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9 dépassait 
celui de la toiture, selon le calcul prévu par l'art. 45 LCI. Vu le préavis favorable 
de la SCMA, le dépassement du gabarit de toiture avait été autorisé en application 
de la dérogation prévue par l'art. 11 LCI. Les vues droites des bâtiments sis sur les 
parcelles nos 4'804 et 4'805 respectaient celles prévues par l'art. 48 LCI. Le gabarit 
sud de la toiture sur la parcelle n°4'812 dépassait légèrement la hauteur légale de 
13 mètres. Sur les rues du Stand et de l'Arquebuse, les gabarits légaux étaient 
respectés à l'exception d'un léger dépassement du rebord du toit de l'attique, côté 
ouest. 
34. 
 
Dans le délai imparti au 26 octobre 2011, CPI S.A. a développé son 
argumentation. Au vu des explications fournies par le DCTI au sujet des gabarits 
des bâtiments concernés, un transport sur place ne se justifiait plus. L'autorisation 


- 9/16 - 
A/3201/2010 
de construire litigieuse avait fait l'objet d'une instruction minutieuse avant d'être 
délivrée. 
35. 
 
L'instruction de la cause étant terminée, le juge délégué a invité les parties à 
formuler toute requête complémentaire d'ici au 1er décembre 2011. 
36. 
 
Le 1er décembre 2011, CPI S.A. a ajouté qu'il était conforme à la pratique 
que le préavis imposé par l'art. 11 LCI soit délivré par la CMNS ou la SCMA et 
non par la commission d'architecture, le bâtiment concerné étant situé dans le 
secteur sud des anciennes fortifications. Pour le surplus, elle n'entendait pas 
formuler de requête d'instruction complémentaire et considérait que la cause 
pouvait être gardée à juger. 
37. 
 
Le même jour, le DCTI a également informé le juge délégué qu'il ne 
sollicitait pas d'acte d'instruction supplémentaire. Ses constatations techniques 
avaient été faites sur la base d'un examen circonstancié effectué par ses 
inspecteurs, spécialistes en la matière. La SCMA était compétente pour se 
prononcer sur la dérogation découlant de la situation de l'immeuble dans un 
périmètre protégé, et persistait dans ses conclusions. 
38. 
 
Sur quoi, les parties ont été informées les 6 et 9 décembre 2011 que la cause 
était gardée à juger. 
39. 
 
Par courrier daté du 18 avril 2012, reçu le 30 avril 2012, l'Asloca a rectifié 
sa conclusion principale, de sorte qu'elle concluait à l'annulation du jugement de 
première instance, ainsi que de « l'autorisation de construire DD 102'385 ». Ses 
statuts avaient été modifiés lors de son assemblée générale ordinaire du 
7 mars 2012. Elle invoquait sa qualité pour agir de manière générale dans certains 
domaines concernant les locataires. 
 
 
L'art. 1 par. 3 des statuts de l'Asloca modifiés le 7 mars 2012 disposait 
désormais ce qui suit : « Quant à la qualité de l'habitat, l'Asloca intervient 
également sur les enjeux concernant la législation applicable aux rapports entre 
locataires et bailleurs, à la politique du logement, à la propriété foncière, à 
l'aménagement du territoire, aux dispositions légales de construction, tout 
particulièrement la qualité des immeubles et leur harmonie, la protection de 
l'environnement et du patrimoine ainsi que les principes du développement 
durable en relation avec l'habitat. L'Asloca intervient aussi pour la fiscalité 
équitable pour les locataires ». 
40. 
 
Le 14 mai 2012, le juge délégué a transmis copie des écritures précitées aux 
intimés, en rappelant que la cause était gardée à juger. 
41. 
 
CPI S.A. a fait savoir au juge délégué, le 23 mai 2012, que selon elle, la 
modification des statuts susmentionnée n'était pas pertinente pour l'issue du litige 
au vu de l'art. 145 al. 3 LCI. 


- 10/16 - 
A/3201/2010 
42. 
 
Copie de ce courrier a été adressé à l'Asloca le 25 mai 2012 pour 
information, la cause étant toujours gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de 
la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
La qualité pour recourir de la recourante doit être examinée. 
3. 
 
De jurisprudence constante, une association peut recourir soit pour la 
défense de ses propres intérêts, soit pour la défense des intérêts de ses membres, si 
ses statuts prévoient un tel but et si un grand nombre de ses membres ont eux-
mêmes la qualité pour agir (ATF 125 I 71 consid. 1b p. 75 ; 121 II 39 consid. 
2c/aa p. 43; ATA/35/2002 du 15 janvier 2002, confirmé par ATF 1A.47/2002 du 
16 avril 2002 et les références citées). A teneur de l’art. 60 let. b LPA, toute 
personne qui est touchée directement par une décision et a un intérêt personnel 
digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée dispose de la qualité 
pour recourir. 
 
 
L'intérêt digne de protection doit exister non seulement au moment du dépôt 
du recours, mais encore au moment où l'arrêt est rendu (ATF 136 II 101 consid. 
1.1 p. 103; arrêt 2C_823/2009 du 19 octobre 2010 consid. 1.3.1). 
4. 
 
L'art. 145 al. 3 LCI prévoit que les associations d’importance cantonale ou 
actives depuis plus de 3 ans qui, aux termes de leurs statuts, se vouent par pur 
idéal à l’étude de questions relatives à l’aménagement du territoire, à la protection 
de l’environnement ou à la protection des monuments, de la nature ou des sites ont 
qualité pour recourir. 
 
 
Une association dont les statuts poursuivaient la défense des intérêts de ses 
membres sans se vouer exclusivement à l'étude, par pur idéal, de questions 
relatives à l'aménagement du territoire, à la protection de l'environnement ou à la 
protection des monuments et des sites ne pouvait revendiquer le bénéfice de la 
qualité pour recourir instituée par l'art. 145 al. 3 LCI (Arrêt du Tribunal fédéral 
1P.595/2003 du 11 février 2004, consid. 2.2 et 2.3 ; ATA/632/2011 du 11 octobre 
2011 ; ATA/742/2010 du 2 novembre 2010). 
5. 
 
Ainsi, il a été constamment considéré que l'Asloca ne constituait pas une 
telle association et ne disposait pas de la qualité pour recourir s’agissant de 
l’application de la LCI (ATA/50/2012 du 24 janvier 2012 consid. 6 et 7 ; 
ATA/664/2011 du 18 octobre 2011 consid. 3). 


- 11/16 - 
A/3201/2010 
6. 
 
En revanche, elle possède la qualité pour recourir au sens de l'art. 35 al. 3 
LDTR, selon lequel ont la qualité pour recourir auprès du TAPI et de la chambre 
administrative contre les décisions prises en vertu de cette dernière loi les 
associations d’importance cantonale régulièrement constituées d’habitants, de 
locataires et de propriétaires, qui existent depuis trois ans au moins, et dont le 
champ d’activité statutaire s’étend à l’objet concerné (ATA/40/2010 du 26 janvier 
2010 consid. 9 ; ATA/571/2006 du 31 octobre 2006 consid. 2). 
7. 
 
En l'espèce, la recourante a fait savoir le 18 avril 2012 que ses statuts 
avaient été modifiés le 7 mars 2012, de sorte que ceux-ci mentionnaient désormais 
les dispositions légales de construction, « tout particulièrement la qualité des 
immeubles et leur harmonie ». Au moment de l'envoi de son recours le 
27 avril 2011, soit environ un an plus tôt, l'Asloca ne bénéficiait pas de tels 
statuts. 
 
 
Par ailleurs, la chambre de céans a déjà retenu que l'intervention de la 
recourante dans les négociations avec le Conseil d'Etat relatives à la législation sur 
la surélévation d'immeubles, ou l'importance cantonale de l'Asloca et le fait que la 
qualité pour recourir lui soit reconnue au sens de la LDTR, ne modifiait en rien le 
constat qu'elle ne se vouait pas par pur idéal aux questions visées à l'art. 145 al. 3 
LCI (ATA/664/2011 du 18 octobre 2011, consid. 3). 
 
 
Il s'ensuit que la recourante ne saurait pallier postérieurement une qualité lui 
faisant défaut au moment du dépôt de l'acte de recours par-devant l'instance 
cantonale supérieure. 
 
 
Le recours sera ainsi déclaré irrecevable en tant qu'il concerne les aspects 
relevant de la LCI, en particulier les questions de gabarits, distances et vues 
droites entre les immeubles concernés. Il est cependant recevable en ce qui 
concerne les griefs afférents à la LDTR. 
8. 
 
Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle dont la violation 
entraîne, lorsque sa réparation par l'autorité de recours n'est pas possible, 
l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours 
sur le fond (ATF 137 I 195 consid. 2.2 p. 197 ; 133 III 235 consid. 5.3 p. 250 ; 
Arrêts du Tribunal fédéral 2D.5/2012 du 19 avril 2012 ; 2C.552/2011 du 15 mars 
2012 consid. 3.1 ; 8C.104/2010 du 29 septembre 2010 consid. 3.2 ; 
ATA/276/2012 du 8 mai 2012 consid. 2 et arrêts cités). Sa portée est déterminée 
en premier lieu par le droit cantonal (art. 41 ss LPA) et le droit administratif 
spécial (ATF 124 I 49 consid. 3a p. 51 et les arrêts cités ; Arrêts du Tribunal 
fédéral 5A.11/2009 du 31 mars 2009 ; 2P.39/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.2). 
Si la protection prévue par ces lois est insuffisante, ce sont les règles minimales 
déduites de la constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 
(Cst. - RS 101) qui s’appliquent (art. 29 al. 2 Cst. ; Arrêt du Tribunal 
fédéral 4A.15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.1 ; T. TANQUEREL, Manuel de 


- 12/16 - 
A/3201/2010 
droit administratif, Genève-Zurich-Bâle 211, p. 509 n. 1526 ; A. AUER / 
G. MALINVERNI / M. HOTTELIER, Droit constitutionnel suisse, Berne 2006, 
Vol. 2, 2ème éd., p. 603 n. 1315 ss). Quant à l'art. 6 § 1 de la Convention de 
sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 
1950 (CEDH - RS 0.101), il n'accorde pas au justiciable de garanties plus 
étendues que celles découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. (Arrêts du Tribunal fédéral 
6B.24/2010 du 20 mai 2010 consid. 1 ; 4P.206/2005 du 11 novembre 2005 consid. 
2.1 et arrêts cités). 
 
 
Tel qu’il est garanti par cette dernière disposition, le droit d’être entendu 
comprend le droit pour les parties de faire valoir leur point de vue avant qu’une 
décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur 
la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des preuves, 
d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur propos (ATF 135 II 286 
consid. 5.1.p. 293 ; Arrêts du Tribunal fédéral 8C.866/2010 du 12 mars 2012 c. 
4.1.1 ; 8C.643/2011 du 9 mars 2012 c. 4.3 et références citées ; 1C.161/2010 du 
21 octobre 2010 consid. 2.1 ; 5A.150/2010 du 20 mai 2010 consid. 4.3 ; 
ATA/276/2012 du 8 mai 2012 consid. 2 et les arrêts cités). 
 
 
Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 
134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du Tribunal fédéral 
2D.2/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D.51/2011 du 8 novembre 2011 ; 
2C.58/2010 du 19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A.15/2010 du 15 mars 2010 consid. 
3.2 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le droit d’être 
entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens 
de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour 
l'issue du litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; 
Arrêts du Tribunal fédéral 1C.424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 
2C.514/2009 du 25 mars 2010 consid. 3.1). 
 
 
En l’espèce, il sera renoncé au transport sur place sollicité par la recourante, 
d’une part du fait que les griefs concernant la LCI sont irrecevables et d’autre part 
car le dossier est suffisamment complet pour permettre à la chambre de céans de 
statuer. 
9. 
 
Compte tenu de ce qui précède, il reste à examiner la question du respect de 
la LDTR. A cet égard, la recourante considère que la surélévation projetée de 
l'immeuble Arquebuse 7-9 ne respecte pas l'affectation des surfaces de plancher 
supplémentaires à du logement au sens des art. 8 et 9 LDTR. 


- 13/16 - 
A/3201/2010 
10. 
 
La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants, 
ainsi que le caractère actuel de l’habitat dans les zones visées expressément par la 
loi (art. 1 al. 1 LDTR). Elle prévoit à cet effet, tout en assurant la protection des 
locataires et des propriétaires d’appartements, des restrictions à la démolition, à la 
transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation 
(art. 1 al. 2 let. a LDTR). 
 
 
Elle s’applique à tout bâtiment situé dans des zones de construction prévues 
par l’art. 19 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du 
territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice d’une norme 
de l’une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions 
applicables aux zones de développement (art. 2 al. 1 let. a LDTR) et comportant 
des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à 
l’habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR). 
 
 
Aux termes de l’art. 7 al. 1 LDTR, nul ne peut, sous réserve de l’octroi 
d’une dérogation au sens de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie 
d’un bâtiment au sens de l’art. 2 al. 1 LDTR, qu’il soit occupé ou inoccupé. 
11. 
a. 
Selon l'art. 8 al. 1 LDTR, une dérogation peut être accordée si elle est 
souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier, lorsqu’elle est 
justifiée par les circonstances, notamment par le maintien du développement des 
activités existantes et des conditions d’habitation précaires dans un immeuble, ou 
lorsque le bâtiment est déjà principalement affecté à d’autres buts que le 
logement. 
 
b. 
Un changement d’affectation implique que les surfaces de logement 
supprimées soient compensées par la réaffectation simultanée en logements de 
surfaces commerciales ou administratives (art. 8 al. 2 LDTR), sauf si le 
changement d’affectation vise la création ou l’extension d’équipements publics de 
proximité (art. 8 al. 4 LDTR). 
 
c. 
Les surfaces de logement supplémentaires obtenues par des surélévations 
d’immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 7 LCI ne peuvent être 
utilisées comme compensation (art. 8 al. 3 LDTR). 
12. 
a. 
A teneur de l’art. 9 al. 1 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation au sens de l’art. 3 al. 1 LDTR. Elle est accordée 
notamment lorsque les travaux permettent la réalisation de logements 
supplémentaires (art. 9 al. 1 let. c LDTR). 
 
b. 
Aux termes de l’art. 9 al. 2 LDTR, l’autorisation de transformation ou de 
rénovation n'est accordée que si les logements transformés répondent quant à leur 
genre, leur loyer ou leur prix aux besoins prépondérants de la population ; le 
DCTI tient compte, dans son appréciation, des éléments suivants : 


- 14/16 - 
A/3201/2010 
 
 
a) du genre, de la typologie et de la qualité des logements existants ; 
 
 
b) du prix de revient des logements transformés ou nouvellement créés, 
notamment dans les combles ; 
 
 
c) du genre de l'immeuble ; 
 
 
d) du nombre de pièces et de la surface des appartements ainsi que de la 
surface des logements nouvellement créés ; 
 
 
e) des exigences liées à l'objectif de préservation du patrimoine. 
 
c. 
Le département fixe, comme condition de l’autorisation, le montant 
maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 al. 1 LDTR). Il renonce 
à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, lorsque les 
logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent 
d’ores et déjà d’au moins deux fois et demie les besoins prépondérants de la 
population (art. 10 al. 2 LDTR). 
13. 
a. 
Par ailleurs, l’art. 11 al. 4 LDTR prévoit que le coût des travaux se 
rapportant à une surélévation d'immeubles au sens des art. 23 al. 3 à 7 et 27 al. 3 à 
7 LCI ne peut pas être répercuté sur le montant des loyers des logements existants. 
 
b. 
Selon l’exposé des motifs, plus particulièrement le commentaire article par 
article, relatif aux nouvelles normes LCI sur la surélévation d’immeubles, l’art. 11 
al. 4 LDTR vise à conditionner la délivrance d’une autorisation de construire à ce 
que le montant des loyers des appartements situés dans les étages courants ne soit 
pas augmenté en raison des travaux. En effet, le montant des loyers des logements 
nouvellement créés doit permettre à lui seul de rentabiliser les travaux entrepris 
(MGC 2006-2007 XI/2, p. 9977ss, 9987). 
14. 
 
En l'occurrence, plusieurs autorisations de construire ont été accordées 
concernant l'immeuble Arquebuse 7-9. Les autorisations de construire 
APA 28'273-6 et APA 28'274-1 du 10 décembre 2007 permettaient la 
compensation et le changement d'affectation des surfaces commerciales et de 
logement entre l'immeuble Saint-Jean 28 et l'immeuble Arquebuse 7-9. Puis, 
l'autorisation de construire DD 102'385-3 du 16 août 2010, objet du recours, 
admettait la surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9. Quant à l'autorisation de 
construire APA 31'146-3 du 31 mars 2011, celle-ci confirmait la transformation 
d'un logement en bureaux au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9. Le recours 
interjeté par l'Asloca contre cette dernière décision a été déclaré irrecevable le 
20 juin 2011 (JTAPI/682/201). 
 
 
Il résulte de ce qui précède que la seule décision qui ne soit pas encore 
entrée en force est l'autorisation de construire DD 102'385-6 querellée, soit celle 
portant uniquement sur la surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9. 


- 15/16 - 
A/3201/2010 
 
 
La recourante ne saurait donc par le biais de ce recours attaquer d'autres 
décisions ou aspects que ceux susmentionnés, lesquels circonscrivent l'examen du 
dossier concerné. 
 
 
A cet égard, force est de constater que le changement d'affectation autorisé 
précédemment par compensation ne peut plus être remis en question. 
L'appartement de cinq pièces au 5ème étage de l'immeuble Arquebuse 7-9 pouvait 
donc être transformé en bureaux. Il ressort également des divers plans fournis que 
l'attique créé par la surélévation ne comportera que des logements. Concernant la 
fixation des loyers, le département a expressément renoncé à établir un état 
locatif, considérant que les loyers des logements existants dépassaient de plus de 
deux fois et demie les besoins prépondérants de la population. La recourante ne 
conteste pas cet élément, établi par le plan financier du 7 mai 2010 relatif au 
projet de surélévation de l'immeuble Arquebuse 7-9. Quant aux logements 
existants, l'autorisation de construire prévoit également que les travaux ne doivent 
pas avoir d'incidence sur leurs loyers. 
 
 
Les dispositions de la LDTR n'ont donc pas été violées. 
 
 
Le projet de surélévation en question a d'ailleurs été préavisé favorablement 
par la SCMA et la Ville de Genève, après avoir été révisé à plusieurs reprises sur 
demande de ces dernières. 
15. 
 
Le recours sera donc rejeté, en tant qu'il est recevable. 
16. 
 
Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante qui 
succombe. Une indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera allouée à CPI S.A. à 
la charge de l'Asloca (art. 87 LPA). 
 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
rejette, en tant qu'il est recevable, le recours interjeté le 28 avril 2011 par l’Asloca 
Association genevoise de défense des locataires contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 23 mars 2011 ; 
met à la charge de l'Asloca Association genevoise de défense des locataires un 
émolument de CHF 1'500.- ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Capital Property S.A., à la charge 
de l'Asloca Association genevoise de défense des locataires ; 


- 16/16 - 
A/3201/2010 
dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Christian Dandrès, avocat de la recourante, au 
Tribunal administratif de première instance, au département des constructions et des 
technologies de l'information, ainsi qu’à Me David Lachat, avocat de Capital 
Property S.A. 
Siégeants : M. Thélin, président, Mme Hurni, M. Verniory, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
la greffière-juriste: 
 
 
S. Hüsler-Enz 
 
le président siégeant : 
 
 
Ph. Thélin 
 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :