ge_gerichte · ACJC/268/2021 · 2021-03-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.03.2021. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7436/2018 
ACJC/268/2021 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 8 MARS 2021 
 
Entre 
A______ SA, sise ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et 
loyers le 7 novembre 2019, comparant par Me Claudio FEDELE, avocat, rue de 
Saint-Léger 6, case postale 444, 1211 Genève 4, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
et 
B______ SA, sise c/o Monsieur C______, ______, intimée, comparant par 
Me Jacopo RIVARA, avocat, rue Robert-Céard 13, 1204 Genève, en l'étude duquel elle 
fait élection de domicile. 
 


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C/7436/2018 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/1084/2019 du 7 novembre 2019 notifié aux parties le 
18 novembre 2019, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a validé 
les congés notifiés le 27 février 2018 par B______ SA à A______ SA pour le 
30 septembre 2018 concernant l'appartement n° 1______ au 6ème étage et pour le 
31 décembre 2018 concernant les appartements n° 2______ au 2ème étage et 
n° 3______ au 5ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, rue 4______, à Genève 
(ch. 1 du dispositif), refusé toute prolongation de bail à A______ SA (ch. 2), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 4). 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 20 décembre 2019, 
A______ SA (ci-après : la locataire ou l'appelante) a formé appel contre ce 
jugement. Elle a conclu à l'annulation du jugement entrepris et, principalement, à 
l'annulation des congés notifiés le 27 février 2018 pour les trois appartements 
précités et au déboutement de B______ SA de toutes ses conclusions; 
subsidiairement, elle a conclu à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans à 
compter du 30 septembre 2018 pour l'appartement n° 1______ au 6ème étage et à 
compter du 31 décembre 2018 pour les appartements n° 2______ au 2ème étage et 
n° 3______ au 5ème étage. 
 
b. Dans sa réponse à l'appel du 10 février 2020, B______ SA (ci-après : la 
bailleresse ou l'intimée) a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation du 
jugement entrepris. 
 
c. Le 4 mars 2020, A______ SA a informé le greffe de la Cour de ce qu'elle 
renonçait à répliquer. 
 
d. Le 19 mars 2020, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à 
juger. 
C. 
Les éléments suivants ressortent de la procédure : 
a. Selon contrat de bail du 20 septembre 1996, D______ et E______, locataires, et 
F______, à l'époque bailleur, ont convenu de la location d'un appartement de 
2 pièces + galerie n° 1______ au 6ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, rue 
4______, à Genève. 
Le contrat précise que l'appartement est destiné à l'habitation exclusivement, pour 
un membre du personnel. 
Le bail était conclu pour une durée initiale d'un an, débutant le 1er octobre 1996 
puis venant à échéance le 30 septembre 1997, puis s'est ensuite tacitement 


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renouvelé d'année en année, conformément aux clauses de renouvellement du bail 
soumis alors au régime HLM. 
Le loyer a été fixé au montant de 955 fr. par mois, plus 75 fr. à titre de provisions 
pour l'eau chaude et le chauffage. 
b. Selon contrats distincts et ultérieurs des 8 janvier 2008 et 22 décembre 2008, 
l'entreprise individuelle A______/E______ a pris à bail deux appartements 
supplémentaires dans l'immeuble : 
 l'un de 2,5 pièces n° 2______ au 2ème étage à compter du 1er janvier 2008, pour 
une durée d'une année, tacitement renouvelable, au loyer mensuel de 810 fr. 
plus 140 fr. de provisions pour charges; 
 l'autre de 5 pièces n° 3______ au 5ème étage à compter du 1er janvier 2009, pour 
une durée d'une année, tacitement renouvelable, au loyer mensuel de 1'650 fr. 
plus 225 fr. de provisions pour charges. 
Les deux contrats précisent que l'appartement est destiné à l'habitation 
exclusivement, celui pour le logement de 2,5 pièces ajoutant qu'il est destiné à un 
membre du personnel. 
c. Il résulte d'un contrat de «Cession-vente» daté 17 avril 2011 que E______ 
exploitait une entreprise de sous-location de studios et d'appartements meublés 
qu'elle a cédée, en raison de son passage à la retraite, à A______ SA au prix de 
90'000 fr. incluant la reprise du mobilier équipant les logements sous-loués. 
Le contrat précise, à l'article 2, que le mobilier acquis l'a été pour l'essentiel chez 
G______ à prix modique, nécessitant d'être remplacé à court ou moyen terme. 
Quant à l'article 1, il atteste que E______ a obtenu l'accord des différents bailleurs 
pour les vingt-sept baux dont elle était titulaire, directement ou indirectement, 
pour le transfert des contrats au nom de A______ SA. 
d. Dans trois avenants distincts établis par la régie le 8 décembre 2010, les baux 
sis au [no.] ______, rue 4______ ont été transférés au nom de A______ SA, cette 
dernière se substituant respectivement à D______ et E______ et [l'entreprise 
individuelle] A______/E______, en qualité de locataire. 
Le but de A______ SA est notamment la sous-location d'appartements meublés. 
Dans un second avenant du 26 février 2018, A______ SA était informée de 
l'acquisition de l'immeuble par B______ SA à compter du 1er janvier 2018. 
e. Selon trois avis officiels notifiés séparément à A______ SA le 27 février 2018, 
B______ SA a résilié le bail des trois appartements sis au [no.] ______, rue 


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4______, pour l'échéance du 30 septembre 2018 concernant l'appartement de 
2 pièces + galerie n° 1______ au 6ème étage, et pour l'échéance du 31 décembre 
2018 concernant l'appartement de 2,5 pièces n° 2______ au 2ème étage et 
l'appartement de 5 pièces n° 3______ au 5ème étage. 
Sur demande de la locataire, la bailleresse a communiqué le 15 mars 2018 que les 
congés avaient été notifiés en raison du produit disproportionné tiré des sous-
locations pratiquées, en regard des loyers principaux. 
f. Par requêtes déposées le 29 mars 2018 auprès de la Commission de conciliation, 
la locataire a contesté les trois congés notifiés; les causes ont été enregistrées sous 
numéros C/7436/2018, C/5______/2018 et C/6______/2018. 
A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 10 septembre 2018, les 
causes ont été portées devant le Tribunal par requêtes introduites le 10 octobre 
2018. 
La locataire a conclu, principalement, à l'annulation des trois congés et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans à compter du 
30 septembre 2018 pour l'appartement n° 1______ au 6ème étage et à compter du 
31 décembre 2018 pour les appartements n° 2______ au 2ème étage et n° 3______ 
au 5ème étage. 
Elle soutient que le congé notifié n'est qu'un prétexte dès lors que depuis la 
conclusion du premier bail entre les parties, le bailleur connaissait le but 
économique de A______ SA consistant en la sous-location d'appartements 
meublés; elle n'avait jamais été interpellée sur le montant des sous-locations 
pratiquées. Les congés étaient ainsi contraires à la bonne foi. 
Quant à la prolongation du bail, il y avait lieu de tenir compte de la longue durée 
des baux, des conséquences économiques des congés conduisant à une perte des 
revenus tirés des sous-locations qui constituaient les seuls revenus de 
A______ SA et du montant de 90'000 fr. réglé par cette dernière au jour de la 
reprise des contrats des mains de E______. Ces éléments justifiaient qu'une 
prolongation de bail de 6 ans soit accordée. 
g. Dans sa réponse du 12 décembre 2018, la bailleresse a conclu au déboutement 
de A______ SA. 
Elle avait acquis la conviction que cette dernière avait pratiqué les sous-locations 
à des prix exagérés que ne justifiaient nullement le mobilier équipant les 
appartements sous-loués et acquis à faible prix auprès d'une enseigne de vente de 
mobilier à bas prix, ce que confirmait le contrat de «Cession-vente» du 17 avril 
2011; cet investissement était largement amorti. La locataire ne pouvait donc être 


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protégée contre le congé dès lors qu'elle obtenait, via les sous-locations, un 
rendement supérieur au sien propre. 
h. Lors de l'audience du 1er mars 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des trois 
causes sous le numéro C/7436/2018. 
H______, administratrice de A______ SA, a déclaré que l'intérêt de la société 
était de pouvoir poursuivre les sous-locations. Les sous-loyers pratiqués 
s'élevaient à 1'550 fr. pour l'appartement n° 1______ (sous-locataire I______), 
2'500 fr. pour l'appartement n° 3______ (sous-locataires J______ et K______) et 
1'650 fr. pour l'appartement n° 2______ (sous-locataire L______), le prix 
comprenant les charges, l'électricité, la connexion internet, les redevances 
M______ et Billag et une assurance-ménage et cambriolage pour chaque 
appartement. Les appartements étaient entièrement meublés, y compris la vaisselle 
et les couverts, la literie avec des housses pour les oreillers et les couettes, les 
linges de bain et tout ce qui était nécessaire pour vivre au quotidien. Il n'y avait 
pas d'autres prestations, comme le ménage. Tous les sous-locataires étaient 
détenteurs de titres de séjour. 
C______, administrateur de B______ SA, a réfuté avoir mis en œuvre une 
machination pour intimider les sous-locataires. Les congés avaient été donnés car 
il ne souhaitait pas avoir d'intermédiaire et voulait louer directement les 
appartements afin de savoir qui les habitait. Lors de ses visites de l'immeuble 
ayant précédé l'acquisition, il n'avait pas prêté attention aux noms figurant sur les 
boîtes aux lettres et n'avait pas cherché à connaître l'identité des locataires ou 
déterminer s'ils étaient vindicatifs ou procéduriers; il s'était contenté de consulter 
l'état locatif. Après l'acquisition, une réunion s'était tenue avec la régie lors de 
laquelle les locataires avaient été passés en revue; la décision de résilier les baux 
avait été prise à cette occasion. Les baux de N______ SA, autre société pratiquant 
la sous-location, avaient été résiliés en même temps; après avoir appris que les 
logements étaient occupés par l'administrateur de N______ SA et sa mère et qu'il 
ne s'agissait pas réellement de sous-locations, il avait été prévu de transférer les 
baux à leurs noms. L'état locatif en sa possession ne comportait aucune autre 
société que N______ SA et A______ SA. 
Il a déclaré qu'avant la vente de l'immeuble - acquis en fin d'année 2017 -, il avait 
reçu un état locatif qui n'avait été examiné de plus près qu'après la vente; il avait 
alors constaté qu'un certain nombre de logements étaient loués à des fins 
commerciales et lucratives. Ce point n'avait pas été discuté avec la régie, dont il 
imaginait qu'elle connaissait la situation, au moment de l'achat; la sous-location 
n'était pas un critère pour acheter ou non l'immeuble; il n'avait aucun détail par 
rapport aux sous-locations et n'avait jamais interpellé les sous-locataires ou la 
locataire pour connaître les conditions des sous-locations. Ce n'était que courant 
2018, peu avant les résiliations, qu'il avait appris que la locataire avait pour but la 


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sous-location. Il n'avait pris connaissance du montant des sous-loyers pratiqués 
qu'à l'occasion de l'audition de H______ ce jour même. 
i. Le 9 mars 2019, A______ SA a produit les trois contrats de sous-locations 
établis aux noms de L______ (début de la sous-location : 1er août 2017; sous-
loyer : 1'650 fr. par mois), I______ (début de la sous-location : 3 mars 2018; sous-
loyer : 1'550 fr. par mois) et J______ et K______ (début de la sous-location : 
1er octobre 2018; sous-loyer : 2'500 fr. par mois), ainsi que les trois états des lieux 
d'entrée attestant que les appartements sont remis meublés et équipés. 
j. Par ordonnance du 25 juin 2019, le Tribunal a clôturé l'administration des 
preuves et renoncé aux actes d'instruction complémentaires sollicités par les 
parties (audition de témoins, production de la comptabilité de la locataire relative 
aux appartements sous-loués) par appréciation anticipée des preuves. 
Il a retenu qu'il résultait des conclusions subsidiaires de la locataire en 
prolongation de bail qu'elle invoquait devoir tirer ses revenus des sous-locations 
pratiquées pour poursuivre son but social, ce qui suffisait à établir qu'elle en tirait 
des bénéfices. 
k. Lors des plaidoiries orales du 13 septembre 2019, les parties ont persisté dans 
leurs précédents développements et leurs conclusions. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 
laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 
a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 
est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1). 
En l'espèce, le montant annuel cumulé des loyers, hors charges, des trois 
logements s'élève à 40'980 fr. La valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
(40'980 fr. x 3 ans = 122'940 fr.). La voie de l'appel est donc ouverte. 
1.2 Interjeté dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel est 
recevable (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 CPC). 


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1.3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux 
sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation 
du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 
CPC). 
2. 
Il convient d'examiner si le motif du congé est contraire à la bonne foi tel que 
soutenu par l'appelante dans son appel. 
2.1 
2.1.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il 
contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le 
résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 
(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 
Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a 
la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 
du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 
4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne 
suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et 
ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 
141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62). 
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but 
d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses 
intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de 
transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 
3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_19/2016 précité consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 
et 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 
consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches 
parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 
 
2.1.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 
CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 
consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 
4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1). 
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de 
la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). 


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Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 
l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 
but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 
ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 
aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 
p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit : ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). 
Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre 
constitue un abus de droit "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 
136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le 
congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le 
cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif 
qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est 
lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 
135 III 112 consid. 4.1). 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 
pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 
maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 
4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 
congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 
pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 
dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 
prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 précité consid. 3.2; 
4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 
 
2.1.3 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles 
de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 
invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation 
n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2) et si le 
motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2). 
Si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation et qu'il n'est pas 
possible d'en établir le motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur 
aucun motif sérieux ou en tout cas sur aucun motif légitime et avouable, ce qui 
justifie son annulation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 
consid. 4.4.1). 
Contrairement à ce qui prévaut lorsque le bailleur résilie le bail de manière 
anticipée - cas dans lequel le fardeau de la preuve de son besoin propre incombe 
au bailleur -, il appartient au locataire, qui est le destinataire de la résiliation, de 


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supporter les conséquences de l'absence de preuve d'un congé contraire aux règles 
de la bonne foi. Le bailleur qui résilie et qui doit motiver le congé a toutefois le 
devoir de collaborer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.2). 
 
2.1.4 La résiliation est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un 
acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue 
conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des 
manifestations de volonté, ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. S'il est 
établi que les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner à l'avis formel de 
résiliation, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2; ATF 121 III 6 
consid. 3c). 
Pour déterminer le sens et la portée du motif invoqué, il faut se placer au moment 
où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 
consid. 2.1 p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 
consid. 2.2; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.4.1). Rien n'interdit de 
prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la 
volonté réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et 2.5). Des faits survenus 
ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 
qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du 
bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1). 
Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent 
toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire 
(ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 29 août 
2017 consid. 3.2.2). Le bailleur est toutefois lié par le motif de résiliation qu'il a 
indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un 
autre motif qui lui serait plus favorable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 
21 décembre 2017 consid. 5.2.1). 
2.2 
2.2.1 En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient 
aux règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énonce des exemples de motifs de 
résiliation contraires à la bonne foi. Tel est notamment le cas du congé donné 
parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail 
(art. 271a al. 1 let. a CO). Ces prétentions comprennent entre autres le droit de 
sous-louer la chose louée, fondé sur l'art. 262 CO (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1). 
Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le 
consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que 


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dans trois cas (al. 2) : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de 
la sous-location (let. a); si les conditions de la sous-location, comparées à celle du 
contrat de bail principal, sont abusives (let. b); et enfin, si la sous-location 
présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). 
Un arrêt récent fait une synthèse de la jurisprudence relative au droit de congédier 
le locataire en raison d'une sous-location (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 
du 9 septembre 2015). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement 
la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé 
ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si 
l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. 
La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le 
consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance 
entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de 
droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC : en effet, le locataire qui abuse de son droit à la 
sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit 
n'existait pas (arrêt précité consid. 4.3.1, 4.4.1 in fine et 4.4.2). 
Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a 
temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage 
professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un 
tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi 
envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du 
départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie 
seulement. Sous réserve de conventions contraires, le droit à la sous-location 
n'existe que si le locataire a l'intention de réutiliser lui-même la chose louée dans 
un avenir prévisible. En revanche, s'il a perdu toute idée de reprendre un jour 
l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataire 
par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit. Le juge doit se 
montrer relativement strict dans l'examen de l'intention du locataire de réintégrer 
les locaux loués, celle-ci devant résulter d'un besoin légitime et clairement 
perceptible. La vague possibilité de réintégrer un jour l'objet loué ne suffit pas à 
justifier une sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1 p. 63; 134 III 446 
consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 
consid. 2.1, in CdB 2011 p. 15; 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2). 
 
2.2.2 En doctrine, la question de savoir si le sous-bailleur peut ou non tirer profit 
de la sous-location, respectivement dans quelle mesure, est controversée, et le 
Tribunal fédéral a laissé la question ouverte (ATF 119 II 353 consid. 6e). Selon 
certains auteurs, le léger bénéfice que le locataire principal peut retirer de la sous-
location correspond au risque que supporte le capital exposé de 3% au maximum 
(HEINRICH, Die Untermiete, 1999, p. 108; Le droit suisse du bail à loyer - 
Commentaire SVIT, adaptation française de BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 


- 11/16 - 
 
C/7436/2018 
2011, n. 17 ad art. 262 CO; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C.331/2004 du 17 mars 
2005 consid. 1.2.2). 
Le sous-bailleur peut prétendre à une rémunération pour les prestations 
supplémentaires fournies au sous-locataire, par exemple le mobilier, ainsi que les 
charges qu'il supporte (ATF 119 II 353 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_518/2014 du 19 novembre 2014 consid. 3). Selon la jurisprudence de la Cour, 
il peut également être tenu compte dans le calcul du sous-loyer des risques 
particuliers assumés par le sous-bailleur, notamment celui du non-paiement du 
sous-loyer, alors même qu'il reste entièrement tenu de payer le loyer principal. 
Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et la prime de risque sont en 
règle générale évaluées à 15% du loyer principal (ACJC/232/2014 du 24 février 
2014 consid. 3.3 et ACJC/54/1997 du 13 janvier 1997 consid. 4; ACJC/1348/2015 
du 9 novembre 2015 consid. 2.2) et une majoration de 20% par rapport au loyer 
principal n'est pas abusive lorsque l'appartement est bien meublé (ACJC/249/1992 
du 9 octobre 1992; ACJC/1779/2020 du 14 décembre 2020 consid. 2.2.1). 
En toute hypothèse, le sous-bailleur qui ne fournit pas de prestations pouvant 
justifier de tels écarts, ne peut pas prétendre, à l'occasion d'une sous-location, de le 
majorer de 30 à 40% (ATF 119 II 353 consid. 6f) ni même de 10% (CdB 1996 
p 94), de tels écarts étant considérés comme abusifs (LACHAT/LACHAT, Le bail à 
loyer, éd. 2019, chapitre 25 ch. 4.3). 
 
2.3 En l'espèce, l'appelante reproche aux premiers juges d'avoir admis que le motif 
du congé consistait dans le produit disproportionné des sous-locations par rapport 
aux loyers de base. Selon elle, ce motif était mensonger, puisqu'il avait été donné 
par la régie sans consultation préalable de sa mandante, et contradictoire avec le 
second motif évoqué par C______ lors de son audition, à savoir ne plus avoir 
d'intermédiaires. 
 
Il n'est pas contesté par l'appelante que le produit des sous-locations tiré des trois 
logements loués à l'intimée dépasse les pourcentages admissibles fixés par la 
jurisprudence lorsque le logement sous-loué bénéfice, comme en l'espèce, de 
prestations supplémentaires (mobilier, équipement et autres prestations). Les 
pourcentages d'augmentation admis (62,3% - appartement n° 1______ ; 33,3% - 
appartement n° 3______ ; 73,7% - appartement n° 2______) pouvaient donc 
conduire le Tribunal à retenir que les sous-locations pratiquées étaient bien 
abusives et que le motif indiqué par la régie dans son courrier du 15 mars 2018, 
répondant à la demande de motivation de l'appelante, était avéré. 
 
La recourante reproche aux premiers juges d'avoir admis la véracité de ce motif 
alors même que l'appelante n'avait pas été consultée avant l'envoi du courrier du 
15 mars 2018 et que celle-ci n'avait jamais sollicité de renseignements sur le 
montant des sous-loyers qu'elle avait appris lors de l'audience du 1er mars 2019. 


- 12/16 - 
 
C/7436/2018 
Or, C______ a déclaré lors de son audition par le Tribunal que si, dans un premier 
temps et avant l'acquisition de l'immeuble, il ne s'était attaché qu'à l'état locatif 
sans analyse plus détaillée de la qualité des locataires et de leur profil, un point de 
situation avait été opéré à ce propos après l'acquisition de l'immeuble; l'état locatif 
avait été analysé de plus près avec la régie et il avait constaté que certains 
appartements étaient loués à des sociétés, à des fins commerciales et lucratives. La 
décision avait été prise avec la régie de résilier les baux; il avait appris peu avant 
les résiliations que l'appelante avait pour but la sous-location. 
La motivation fournie par la régie le 15 mars 2018 ne fait que retranscrire la 
volonté de la bailleresse de mettre un terme à des sous-locations 
disproportionnées quant au profit retiré. Ce constat s'est révélé exact puisque 
l'instruction de la cause et la production des contrats de sous-location ont établi le 
caractère abusif des sous-loyers demandés. 
L'appelante ne saurait non plus tirer argument du fait que l'intimée, au moment de 
la consultation de l'état locatif remis avant la vente, ait reporté après celle-ci 
l'examen minutieux de l'identité des locataires et de leur profil. La décision 
d'acquérir, puis celle ultérieure d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce 
qu'elle juge le plus conforme à ses intérêts en procédant à la résiliation de baux 
d'appartements commercialisés par le biais de sous-locations abusives n'est le 
signe ni d'un comportement abusif, ni d'une attitude contradictoire de l'intimée. 
S'agissant enfin des déclarations de C______ lors de l'audience, la justification 
donnée aux congés et consistant désormais à ne plus avoir d'intermédiaires et à 
louer les appartements directement à leurs occupants revient à compléter le motif 
de congé donné par la régie. La maîtrise voulue par l'intimée de l'identité des 
occupants de l'immeuble et du prix des locations n'était pas garantie en raison des 
sous-locations abusives existantes. Mettre un terme à une pratique de sous-loyers 
abusifs et retrouver la mainmise sur les loyers et l'identité des occupants des 
logements de l'immeuble constitue finalement un tout, le but poursuivi par la 
bailleresse étant de sanctionner les effets indésirables de ces sous-locations. La 
motivation complémentaire apportée par le représentant de l'intimée ne peut donc 
être considéré comme un autre motif distinct dont elle se serait prévalue pour se 
trouver dans une situation plus favorable, comme le soutient à tort l'appelante. Les 
premiers juges ont également retenu à juste titre qu'il relevait de la liberté 
contractuelle de l'intimée de modifier une situation existant depuis plusieurs 
années qui ne lui convenait plus en notifiant les congés pour leur plus proche 
échéance contractuelle. 
3. 
L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir retenu que les baux résiliés 
étaient soumis aux dispositions régissant les baux d'habitation et non à celles 
relatives aux baux commerciaux, et d'avoir écarté leurs conclusions visant à 
obtenir une pleine prolongation de bail de six ans. 


- 13/16 - 
 
C/7436/2018 
 
3.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 
sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit 
procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération 
notamment les critères énumérés à l'alinéa 2 de cette disposition. La durée 
maximale de la prolongation est de quatre ans pour les baux d'habitation et de 
six ans pour les baux commerciaux; dans cette limite, le juge peut accorder une ou 
deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). 
Lorsqu'il doit se prononcer sur l'octroi d'une prolongation de bail, le juge apprécie 
librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant 
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement 
(ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences 
pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). 
Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels 
que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur 
comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (ATF 
125 III 226 consid. 4b; 136 III 190 consid. 6 et les arrêts cités). Il peut tenir 
compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle 
devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de 
démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 
consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4C_425/2004 du 9 mars 2005 consid. 3.4, 
SJ 2005 I p. 397). 
Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de choisir la 
solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 avec référence au Message du Conseil 
fédéral; 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1); il peut donc, dans la 
pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation 
du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas 
de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 5.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2; 
4A_386/2014 précité consid. 4.3.1; ACJC/1384/2020 du 5 octobre 2020 consid. 
4.1). 
Le besoin du bailleur doit être sérieux, concret et actuel (LACHAT, op. cit., 
ch. 3.9). 
 
3.2 L'application des règles régissant les baux commerciaux peut d'emblée être 
écartée. 


- 14/16 - 
 
C/7436/2018 
 
Les baux principaux, tout comme les contrats de sous-location conclus par 
l'appelante avec ses sous-locataires, stipulent expressément que les logements sont 
destinés à l'habitation privée et les contrats renvoient aux conditions générales et 
usages locatifs applicables à des appartements. Par habitation, il faut comprendre 
les locaux qui sont loués pour y habiter, autrement dit pour y exécuter les actes 
essentiels de la vie privée et y conserver ses objets personnels (cf. à ce propos 
MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, ad art. 266b-266f CO 
n. 14). L'appelante ne soutient pas que les logements auraient été loués à d'autres 
fins que celles de l'habitation des sous-locataires; il n'est en tous les cas pas établi 
que ces derniers y aient exploité une activité commerciale. 
 
Les trois logements n'abritent pas non plus les bureaux de l'appelante et cette 
dernière ne soutient pas les avoir exploités pour y déployer une activité 
professionnelle. Le fait que le but social poursuivi par l'appelante est la sous-
location d'appartements meublés n'a aucune incidence sur la typicité des 
logements loués : seul l'usage effectif qui en est fait par les occupants détermine si 
le local est utilisé pour y habiter ou pour y exploiter une activité commerciale. 
Or, les trois logements ont servi à l'habitation dans son acception classique, ce qui 
exclut que leur soient appliquées les règles régissant les locaux commerciaux. La 
prolongation maximale à laquelle l'appelante peut prétendre est de quatre ans 
comme retenu à bon droit par le Tribunal. 
 
3.3 Reste donc à déterminer si les premiers juges ont à juste titre refusé toute 
prolongation de bail à l'appelante. 
Comme unique argument, l'appelante relève son intérêt économique à poursuivre, 
pendant 6 ans, les sous-locations pratiquées, dont les revenus sont le cœur de son 
activité. 
Elle ne saurait toutefois être suivie sur ce point. Si l'appelante dispose d'un intérêt 
économique au maintien de la situation actuelle, l'abus constaté dans les sous-
loyers réclamés n'est, comme retenu par les premiers juges, pas digne de 
protection, quelle que soit l'ancienneté des baux. L'appelante n'a pas non plus 
démontré avoir réduit ou proposé de réduire le montant des sous-loyers à un 
montant admissible et revendique, au contraire, la possibilité de maintenir le 
statu quo et la perception de sous-loyers abusifs. Il existe donc un intérêt 
prépondérant de la bailleresse à retrouver la maîtrise des loyers pratiqués et une 
certaine urgence à mettre un terme aux abus constatés dans la fixation des loyers. 
Il est en outre de jurisprudence constante que le besoin des sous-locataires ne peut 
être pris en considération au titre des conséquences pénibles subies par le locataire 
principal. L'appelante n'occupant pas personnellement les logements litigieux, elle 
ne peut donc pas se prévaloir d'un intérêt propre à la prolongation des baux. 


- 15/16 - 
 
C/7436/2018 
Enfin, bien qu'elle semble déduire des congés une mise en danger du cœur de son 
activité, l'appelante n'a pas produit le moindre état financier permettant d'attester 
que la restitution des trois appartements litigieux mettrait en péril sa situation 
financière ou la péjorerait de façon notable. 
Au contraire, l'absence de la moindre recherche de nouveaux logements pour 
mener à bien son but social et le fait que les congés ont été notifiés au mois de 
février 2018 avec un large préavis de résiliation, sont autant d'éléments que les 
premiers juges ont pris en compte à juste titre en défaveur de l'appelante. 
Au vu de l'ensemble des circonstances susmentionnées, le refus du Tribunal 
d'accorder la moindre prolongation de bail à l'appelante ne prête pas le flanc à la 
critique, étant encore précisé que depuis la notification du congé, l'appelante a 
disposé d'une prolongation de bail de fait de plus de deux ans par le simple 
écoulement du temps de la procédure. 
4. 
Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 16/16 - 
 
C/7436/2018 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé le 20 décembre 2019 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/1084/2019 rendu le 7 novembre 2019 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/7436/2018. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 
Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
La présidente : 
Sylvie DROIN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.