ge_gerichte · DCSO/187/2022 · 2022-05-18 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/1203/2022-CS 
DCSO/187/22
DECISION 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 
DU MERCREDI 18 MAI 2022 
 
Demande de nouvelle expertise (A/1203/2022-CS) formée en date du 13 avril 2022 par 
A______, élisant domicile en l'étude de Me BERNASCONI MARTINELLI ALIPPI & 
PARTNERS, avocats. 
* * * * * 
 
Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du ______ 
à : 
- A______ 
c/o Me BRUSCHI Cynthia 
Bernasconi Martinelli Alippi 
Via Lucchini 1 
Case postale 5271 
6901 Lugano. 
- B______ 
______ 
______ [GE]. 
- Office cantonal des poursuites. 
 


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A/1203/2022-CS 
EN FAIT 
A. 
a. A______, aujourd'hui domiciliée en Italie, et C______, aujourd'hui domicilié 
en Israël, sont copropriétaires à raison d'une moitié chacun des parcelles 
enregistrées au Registre foncier sous nos 1______ et 2______ de la commune de 
D______ [GE]. La parcelle n° 1______, située 3______ à Genève, a une surface 
de 1'472 m² et une villa de huit pièces avec garage attenant y est érigée. La 
parcelle n° 2______, d'une surface de 76 m², permet l'accès à la parcelle 
n° 1______. 
 
b. Les parcelles nos 1______ et 2______ sont collectivement grevées – en premier 
rang – d'une cédule hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 4'000'000 fr. 
détenue par [la banque] B______. Sur la base de cette cédule, cette dernière a 
engagé à l'encontre de A______ et de C______ les poursuites en réalisation de 
gage immobilier nos 4______ et 5______; dans le cadre de la première de ces deux 
poursuites, elle a requis la vente de l'objet du gage le 3 septembre 2018. 
 
c. Les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 1______/2 et 
2______/2) sont également collectivement grevées en premier rang d'une cédule 
hypothécaire au porteur d'un montant nominal de 500'000 fr. détenue par 
E______. Sur la base de cette cédule, ce dernier a engagé à l'encontre de A______ 
la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 6______, dans le cadre de 
laquelle il a requis la réalisation de l'objet du gage le 19 février 2019. 
 
d. Tant les parts de copropriété appartenant à A______ (immeubles nos 1______/2 
et 2______/2) que celles appartenant à C______ (immeubles nos 1______/1 et 
2______/1) ont par ailleurs été saisies dans le cadre de poursuites ordinaires 
engagées à l'encontre de l'une ou de l'autre par des créanciers chirographaires 
(séries nos 7______, 8______, 9______, 10______, 11______, 12______ et 
13_____ pour A______, 14_____ et 15_____ pour C______), dont plusieurs ont 
déjà formé des réquisitions de vente. 
 
e. Par courrier adressé le 10 janvier 2019 à A______, l'Office cantonal des 
poursuites (ci-après : l'Office) l'a informée arrêter à 2'950'000 fr., respectivement à 
50'000 fr., la valeur d'estimation des parcelles nos1______ et 2______. Ces 
montants étaient ceux auxquels était parvenu, dans son rapport déposé en 
décembre 2018 et annexé au courrier du 10 janvier 2019, l'expert mandaté par 
l'Office aux fins d'évaluer cette valeur. 
 
La requête de nouvelle expertise adressée le 22 août 2019 à la Chambre de 
surveillance par A______ a été déclarée irrecevable par décision du 13 septembre 
2019 (DCSO/401/2019) et le recours interjeté auprès du Tribunal fédéral par 
A______ contre cette décision a lui-même été déclaré irrecevable par arrêt du 
7 octobre 2019 (5A_769/2019). 
 
Aucun autre intéressé (tiers copropriétaire des parcelles, créanciers gagistes ou 
ordinaires) n'a sollicité de nouvelle expertise. 


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f. Le 7 février 2020, l'Office a fixé au 29 septembre 2020 la date de la vente aux 
enchères des parcelles nos 1______ et 2______. La publication est intervenue le 
______ 2020 dans la Feuille d'avis officielle du canton de Genève (FAO), un avis 
spécial au sens de l'art. 139 LP étant par ailleurs adressé à A______. 
 
Les valeurs d'estimation indiquées dans la publication (et dans l'avis spécial) 
correspondaient à celles arrêtées par l'Office dans sa décision du 10 janvier 2019. 
 
g. Par courrier recommandé du 19 mars 2020, l'Office a adressé au conseil de 
A______, qui les a reçus le 23 mars 2020, l'état des charges relatif aux parcelles 
nos 1______ et 2______ ainsi que les conditions de vente. 
 
Le 27 mars 2020 A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre cette 
communication, faisant notamment valoir la nullité de la notification. Rejeté par 
décision de la Chambre de céans du 6 août 2020, ce moyen a été admis, sur 
recours de la poursuivie, par arrêt du Tribunal fédéral du 19 janvier 2022 
(5A_672/2020). 
 
En raison de l'octroi par le Tribunal fédéral, le 14 septembre 2020, de l'effet 
suspensif au recours formé devant lui, la vente aux enchères appointée au 
29 septembre 2020 a été annulée. 
 
h. Le 1er avril 2022, l'Office a fixé au 29 novembre 2022 la nouvelle date de la 
vente aux enchères. La publication est intervenue le ______ avril 2022 dans la 
FAO et l'avis spécial prévu par l'art. 139 LP a été adressé le 1er avril 2022 au 
mandataire de A______, qui l'a reçu le 4 avril 2022. 
 
Les valeurs d'estimation indiquées dans la publication et dans l'avis spécial sont 
celles arrêtées dans la décision de l'Office du 10 janvier 2019. 
 
La publication mentionne que l'état des charges sera déposé le 25 mai 2022 dans 
les locaux de l'Office. 
B. 
a. Le 13 avril 2022, A______ a adressé à la Chambre de surveillance une 
"Requête de nouvelle estimation (ex art. 9 al. 2 cum art. 30 ORFI et art. 140 al. 3 
LP)", concluant à titre principal à ce que celle-ci, après avoir fait administrer une 
nouvelle expertise des parcelles n° 1______ et 1'059, procède à une nouvelle 
estimation de leur valeur. 
 
Selon la requérante, la nouvelle expertise était principalement justifiée par une 
modification substantielle des circonstances intervenue depuis celle de décembre 
2018 et la décision d'estimation du 10 janvier 2019, dès lors que d'une part le 
permis de construire un nouvel immeuble de trois étages sur la parcelle 
n° 1______ avait depuis lors été délivré et que d'autre part les prix de l'immobilier 
avaient augmenté de manière importante dans l'intervalle. L'art. 30 ORFI lui 
permettait, lorsque comme en l'espèce l'avis spécial prévu par l'art. 139 LP 
mentionnait la valeur estimative de l'immeuble à réaliser, de solliciter une 
nouvelle expertise conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI. 


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A titre préalable, A______ a sollicité l'octroi de l'effet suspensif et donc 
l'annulation de la vente fixée au 29 novembre 2022. 
 
b. Des observations n'ont pas été requises. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office des poursuites, 
après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur (art. 155 al. 2 LP), 
demande un extrait du Registre foncier relatif à l'immeuble à réaliser et en 
ordonne l'estimation (art. 99 al. 1 LP). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré 
dans la publication de la vente (art. 30 ORFI), l'office la communique au créancier 
qui requiert la vente ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire en y joignant l'avis 
que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour 
requérir une nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI). Le 
droit d'exiger une nouvelle estimation prévu par l'art. 9 al. 2 ORFI peut être exercé 
sans présenter de motivation particulière et sa mise en œuvre ne peut pas être 
refusée au motif que l'autorité de surveillance se livrerait à un contrôle de 
l'estimation de l'office (arrêt du Tribunal fédéral 5A_672/2018 du 29 octobre 2018 
consid. 3.1.1). Ainsi, et contrairement à ce qui est le cas dans la procédure de 
saisie (art. 97 al. 1 et 140 al. 3 LP; arrêt du Tribunal fédéral 5A_52/2019 
consid. 3.1), l'office, dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage 
immobilier, n'opère en principe qu'une seule estimation de l'immeuble (art. 155 
al. 1 et 97 LP et 99 al. 1 ORFI), les intéressés ayant la faculté, garantie par l'art. 9 
al. 2 ORFI auquel renvoie l'art. 99 al. 2 ORFI, d'en requérir une nouvelle dans le 
délai de plainte. Il n'est tenu de procéder à une nouvelle estimation que si, au 
terme de la procédure d'épuration de l'état des charges (art. 44 ORFI, applicable 
par analogie à la poursuite en réalisation de gage immobilier selon l'art. 102 
ORFI), des modifications sont intervenues quant à la valeur de l'immeuble, 
notamment par suite de l'élimination de certaines charges ou pour des motifs 
tenant à la conjoncture économique générale (arrêts du Tribunal fédéral 
5A_52/2019 précité consid. 3.1; 5A_421/2018 du 13 novembre 2018 
consid. 5.2.1; 5A_672/2018 précité consid. 3.1.2; 5A_944/2020 du 5 février 2021 
consid. 2.4.2). Si l'office procède à une nouvelle estimation, chaque intéressé 
pourra, comme dans la poursuite par voie de saisie, requérir une nouvelle 
estimation par des experts aux conditions de l'art. 9 al. 2 ORFI. Si en revanche il 
renonce à cette nouvelle estimation, plainte pourra être formée, mais seulement 
pour faire valoir que la survenance de modifications rendait une révision de 
l'estimation nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 5A_45/2015 du 20 avril 2015 
consid. 3.1.2). Un droit inconditionnel à une deuxième expertise et à la révision de 
celle-ci par des experts n'existe donc pas dans la poursuite en réalisation de gage 
immobilier (arrêt du Tribunal fédéral 5A_421/2018 précité consid. 5.2.1). 
 
1.2 Dans le cas d'espèce, la vente, conformément aux art. 73f al. 2 et 106a al. 1 
ORFI, intervient dans le cadre de la poursuite engagée par la créancière 


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hypothécaire bénéficiant d'un droit de gage sur les immeubles entiers (et non sur 
l'une ou l'autre des parts de copropriété appartenant à la requérante ou à 
C______). La publication mentionne à cet égard, à juste titre, que la vente portera 
sur les immeubles entiers et qu'elle est requise par le créancier gagiste de premier 
rang. 
 
Ce sont donc les règles relatives à la poursuite en réalisation de gage immobilier, 
rappelées ci-dessus, qui doivent déterminer si la requérante est en droit d'obtenir 
une nouvelle expertise des immeubles devant être réalisés. 
 
Il résulte à cet égard du dossier que l'Office, après avoir reçu la réquisition de 
vente, a procédé en décembre 2018 à une estimation de la valeur des immeubles, 
qu'il a communiquée par plis du 10 janvier 2019 à la poursuivante, à la poursuivie 
et aux tiers intéressés. Ni la requérante ni aucune autre partie intéressée n'ayant 
requis en temps utile une nouvelle expertise en application de l'art. 9 al. 2 ORFI, 
cette estimation ne peut plus être contestée aujourd'hui et il n'existe pas de droit à 
une seconde estimation. 
 
Certes, une interprétation a contrario du texte de l'art. 99 al. 2 ORFI ainsi qu'une 
interprétation littérale de l'art. 30 al. 1 ORFI (applicable par analogie à la 
poursuite en réalisation de gage immobilier conformément à l'art. 102 ORFI) 
semblent accorder aux intéressés, lorsque la valeur estimative de l'immeuble à 
réaliser est indiquée dans la publication de la vente, respectivement dans l'avis 
spécial prévu par les art. 139 LP et 29 ORFI, le droit de solliciter une nouvelle 
expertise au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI dans les dix jours (art. 17 al. 2 LP) de ladite 
publication, respectivement de la réception de l'avis spécial. En réalité cependant, 
ces dispositions doivent être comprises dans le sens que le délai pour requérir une 
nouvelle expertise au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI commence à courir au plus tard au 
moment de la publication de la vente ou de la réception de l'avis spécial lorsque la 
valeur estimative retenue par l'office y est indiquée (cf. p. ex. ATF 122 III 338 
consid. 3b et 3c), et si cette valeur n'est pas déjà connue des parties et des 
personnes intéressées. Si en revanche l'office, antérieurement à la publication de 
la vente et à la communication de l'avis spécial prévu par l'art. 139 LP, a 
communiqué par avis séparé au créancier, au débiteur et aux intéressés sa décision 
relative à la valeur estimative de l'immeuble, c'est cette communication qui fera 
courir le délai dans lequel une nouvelle expertise pourra être requise en 
application de l'art. 9 al. 2 ORFI. Admettre le contraire reviendrait à permettre aux 
parties à la procédure de poursuite ainsi qu'aux personnes intéressées de requérir 
une nouvelle expertise à chaque fois qu'une vente devra être annulée – ce qui n'est 
pas rare – et qu'une nouvelle date de vente devra être fixée, ce qui serait 
difficilement conciliable avec l'impératif de célérité de la poursuite. De même, 
une partie ou une personne intéressée ayant omis de demander une nouvelle 
expertise au moment où l'office lui a communiqué sa décision pourrait demander 
une nouvelle expertise plusieurs mois voire, comme en l'espèce, plusieurs années 


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après avoir pris connaissance du montant retenu, ce qui serait contraire au principe 
de la bonne foi. 
 
En l'occurrence, la requérante a eu connaissance de la décision d'estimation de 
l'Office – dont le résultat est repris dans la publication et l'avis spécial relatif à la 
nouvelle vente – en 2019 déjà, de telle sorte qu'elle ne peut prétendre n'en avoir eu 
connaissance qu'avec la publication ou la réception de l'avis spécial qui lui a été 
adressé. 
 
Sa requête de nouvelle expertise est donc tardive, et partant irrecevable. 
 
1.3 Comme rappelé ci-dessus, il appartiendra cela étant à l'Office, une fois la 
procédure d'épuration de l'état des charges terminée (art. 44 et 102 LP) – ce qui 
n'est pas encore le cas – de décider s'il entend ou non faire procéder à une 
nouvelle estimation des immeubles en raison d'éventuelles modifications 
intervenues dans leur valeur (arrêt du Tribunal fédéral 5A_45/2015 précité 
consid. 3.1.2). Dans l'affirmative, il devra communiquer cette nouvelle estimation 
aux parties et aux personnes intéressées, lesquelles auront alors la possibilité de 
demander une nouvelle expertise aux conditions de l'art. 9 al. 2 ORFI. Dans le cas 
contraire, sa décision de ne pas procéder à une nouvelle estimation pourra faire 
l'objet d'une plainte au sens de l'art. 17 LP, dans le cadre de laquelle le caractère le 
cas échéant nécessaire de cette estimation pourra être invoqué. 
2. 
La requête de nouvelle expertise devant être déclarée irrecevable, la conclusion 
préalable de la requérante tendant à l'octroi de l'effet suspensif et à l'annulation de 
la vente n'a plus d'objet. 
3. 
Il n'y a pas lieu à la perception d'un émolument ni à l'octroi de dépens (art. 20a 
al. 1 ch. 5 LP). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre de surveillance : 
 
A la forme : 
Déclare irrecevable la requête de nouvelle expertise formée le 13 avril 2022 par 
A______ dans la procédure de réalisation d'immeuble n° 16_____. 
 
 
Siégeant : 
Monsieur Patrick CHENAUX, président; Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI et 
Monsieur Jean REYMOND, juges; Madame Christel HENZELIN, greffière. 
 
Le président : 
 
Patrick CHENAUX 
 
La greffière : 
 
Christel HENZELIN 
 
 
 
 
 
 
Voie de recours : 
Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 
des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 
dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 
dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 
let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 
L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 
officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 
signé (art. 42 LTF). 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.