ge_gerichte · ACJC/1037/2012 · 2012-07-17 · fr

Résumé:
 1. L'action fondée sur l'art. 665 al. 1 CC présuppose la conclusion du contrat principal ou le jugement qui en tient lieu , car l'attribution par le juge peut suppléer à l'autorisation de l'inscription, mais non à la cause de l'acquisition de la propriété consid. 3)
2. La promesse de vente doit être traitée, en principe, à l'égal d'une vente lorsque cette dernière doit être conclue à des conditions identiques à celles stipulées dans la promesse. En cas d'inexécution d'une promesse dont tous les points sont déterminés à rigueur de droit, le créancier pourra agir en exécution contre le débiteur sans avoir à passer par le stade de la conclusion du contrat promis (consid. 3.1.1).
3. L'acte authentique doit énoncer toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier et le prix indiqué doit correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l'acte est nul parce que simulé (consid. 3.1.2).
4. Un avis de résiliation au sens de l'art. 214 al. 2 CO, communiqué à l'acheteur 7 jours après le terme fixé pour le paiement de la majeure partie du prix de vente et le transfert de propriété au registre foncier, est effectué en temps utile. Le vendeur peut également, par "déclaration immédiate" au sens de l'art. 107 al. 2 CO, se départir du contrat en vertu de l'art. 108 ch. 3 CO suivant lequel la fixation d'un délai n'est pas nécessaire lorsqu'aux termes du contrat, l'exécution doit avoir lieu exactement à un terme fixé ou dans un délai déterminé (consid. 3.1.3).

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17 juillet 2012. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/8300/2010 
ACJC/1037/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
 
DU MERCREDI 11 JUILLET 2012 
 
Entre 
Dame X ______ et X ______, domiciliés ______, appelants d'un jugement prononcé 
par la 13e Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 10 novembre 
2011, comparant par Me Nicolas Jeandin, avocat, 25, en l'étude duquel ils font élection 
de domicile, 
et 
Y ______, née ______, p.a. ______, intimée, comparant par Me Julien Fivaz, avocat, 
en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 
 


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C/8300/2010 
EN FAIT 
A. 
a) Par jugement JTPI/15867/2011 du 10 novembre 2011, notifié le même jour aux 
parties, le Tribunal de première instance a débouté les époux Dame X ______ et X 
______ de toutes leurs conclusions (ch. 1), ordonné en conséquence au conservateur du 
Registre foncier de Genève de lever la restriction d'aliéner grevant le lot de propriété par 
étage n° 1 ______de la parcelle n° 2 ______, commune de A ______, propriété de Y 
______, selon ordonnance provisoire et principale des 5 février et 25 mars 2010 (ch. 2), 
condamné les époux Dame X ______ et X ______, pris conjointement et solidairement, 
en tous les dépens, comprenant une indemnité de procédure de 8'000 fr. valant 
participation aux honoraires d'avocat de Y ______ (ch. 3), les parties étant déboutées de 
toutes autres conclusions (ch. 4). 
b) Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 12 décembre 2011, les époux Dame 
X ______ et X ______ appellent de ce jugement et concluent à son annulation. Ils 
concluent à ce que leur qualité de propriétaire soit constatée concernant le lot de PPE 1 
______ de la parcelle n° 2 ______, commune de A ______ et, cela fait, à ce que Y 
______ soit condamnée en tous les frais et dépens de première instance et d'appel et 
déboutée de toutes autres conclusions. 
Si mieux n'aime la Cour, les époux Dame X ______ et X ______ concluent à ce qu'il 
soit ordonné au conservateur du Registre foncier de les inscrire comme propriétaires du 
lot de PPE 1 ______ de la parcelle n° 2 ______, commune de A ______, à ce qu'ils 
soient autorisés à opérer l'inscription précitée auprès du Registre foncier du canton de 
Genève et à ce que Y ______ soit condamnée en tous les frais et dépens de première 
instance et d'appel et déboutée de toutes autres conclusions. 
Si mieux n'aime encore la Cour, les époux Dame X ______ et X ______ concluent à ce 
qu'il soit ordonné au conservateur du Registre foncier de les inscrire comme 
propriétaires du lot de PPE 1 ______ de la parcelle n° 2 ______, commune de A 
______, en lieu et place de Y ______, moyennant preuve du paiement par les acheteurs 
pour le compte de la venderesse de 1'044'000 fr. en mains de Me B ______, notaire, à ce 
qu'ils soient autorisés à opérer l'inscription précitée auprès du Registre foncier du canton 
de Genève, à ce qu'il soit dit que, conformément à l'art. 12 du contrat conclu entre les 
parties, l'appartement objet de la vente doit être remis libre de tout occupant et de tout 
bail et à ce que Y ______ soit condamnée en tous les frais et dépens de première 
instance et d'appel et déboutée de toutes autres conclusions. 
c) Y ______ conclut à la confirmation du jugement entrepris et à ce que les époux Dame 
X ______ et X ______ soient déboutés de toutes leurs conclusions et condamnés en 
tous les frais judiciaires et dépens de première instance et d'appel. 


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C/8300/2010 
d) La Cour de céans a avisé les parties de la mise en délibération de la cause le 29 mars 
2012. 
B. 
Les éléments suivants résultent du dossier : 
a) Y ______ exerce la profession de courtier en immobilier. Elle est propriétaire du lot 
de propriété par étages n° 1 ______de la parcelle n° 2 ______, commune de A ______, 
portant sur un appartement de 142 m2 au 1er étage du bâtiment, avec terrasse de 18,6 m2, 
balcon de 5 m2 et cave de 3 m2 (ci-après : la Part de PPE). 
b) Par contrat de promesse de vente et d'achat conclu en la forme authentique les 2 et 18 
septembre 2008, Y ______ s'est obligée à vendre et les époux Dame X ______ et X 
______, ou leurs nommables, à acquérir la Part de PPE au prix de 1'305'000 fr. 
De l'entrée en jouissance de l'appartement : 
À teneur du contrat précité, les époux Dame X ______ et X ______ devaient devenir 
propriétaires des locaux promis-vendus le jour du dépôt au Registre Foncier de l'acte de 
vente définitif, attendu que le transfert de propriété n'était effectif qu'avec cette 
inscription. 
Le contrat prévoyait en outre que les époux Dame X ______ et X ______ devaient 
recevoir la jouissance de l'appartement le jour de la signature de l'acte de vente définitif, 
devant intervenir au plus tard le 18 décembre 2009 en l'étude de Me B ______, notaire. 
Y ______ s'engageait à terminer pour cette date les travaux de construction et de 
finition de l'appartement vendu, ainsi que les parties communes de l'immeuble (sous la 
seule réserve des aménagements extérieurs qui devaient être terminés en fonction des 
contingences saisonnières). 
Le contrat stipulait que sitôt que les locaux pouvaient être occupés, Y ______ ou son 
représentant devait en aviser les époux Dame X ______ et X ______ au moins 90 jours 
avant la date de mise à disposition. 
Ces derniers ne pouvaient prétendre à aucune indemnité dans le cas où la mise à 
disposition de l'appartement devrait être reportée à une date ultérieure au 18 décembre 
2009, par suite de circonstances non imputables à Y ______ ou à l'entreprise générale 
(telles que des mesures prises par les autorités, grèves, périodes de froid ou de pluies 
exceptionnelles, difficultés imprévisibles). 
Dame X ______ et X ______ s'engageaient à effectuer les choix qui leur incombaient 
en temps utile pour ne pas retarder le chantier. S'ils avaient eux-mêmes du retard dans 
les choix qu'ils devaient faire, le contrat prévoyait que l'ouvrage serait réputé livré à la 
date à laquelle il l'aurait été si Dame X ______ et X ______ avaient respecté les délais. 


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Du prix de vente : 
Le prix de vente de 1'305'000 fr. était payable à raison de 50'000 fr. versés au jour de la 
signature du contrat, de 211'000 fr. à verser au plus tard le 10 septembre 2008 et de 
1'044'000 fr. à verser en mains du notaire le jour de la signature de l'acte de vente 
définitif, devant intervenir au plus tard le 18 décembre 2009. 
Le contrat prévoyait en outre ce qui suit : 
«Le promettant-vendeur atteste que le prix susmentionné est fondé sur les 
prix convenus de tous les travaux énumérés dans le descriptif général des 
travaux, prix qui comprend non seulement les travaux décisifs ou spécifiés 
mais aussi les travaux qui auraient pu être omis dans le descriptif des 
travaux précité, mais qui sont nécessaires ou indispensables à l'exécution 
correcte, selon les règles de l'art. 
Les prestations indiquées ci-après sont comprises dans le prix de l'ouvrage 
pour la réalisation contractuelle de celui-ci : 
- toutes prestations et fournitures de l'entrepreneur général et de ses sous-
traitants et fournisseurs nécessaires à l'exécution conforme au descriptif de 
l'ouvrage et au plan contractuel; 
- l'observation de toutes les dispositions légales obligatoires ainsi que des 
règlements administratifs en vigueur au jour déterminant : date de la 
signature du présent acte; 
- les honoraires et frais de l'entreprise générale et de ses mandataires; 
- la garantie et la prise en charge des risques par l'entreprise générale; 
- les primes pour les assurances suivantes : 
- assurance responsabilité civile de chaque entreprise; 
- assurance travaux de construction au nom de Madame Y ______. 
- le contrôle des travaux; 
- la mise en œuvre et la supervision des retouches et des travaux de 
garantie; 
- l'obtention du permis d'habiter; 
- les prestations d'architecte, à l'exception des modifications demandées par 
le promettant-acquéreur, après le début des travaux de construction, la 
conception et le contrôle de l'exécution sont inclus dans le prix de vente, y 
compris les prestations antérieures à la signature des présente ; 
- les prestations d'ingénieur civil sont incluses dans le prix, y compris les 
prestations antérieures à la signature des présentes; 
- les prestations d'ingénieur conseil concernant le chauffage, la ventilation, 
le sanitaire, l'électricité sont incluses dans le prix de vente y compris les 
prestations antérieures à la signature des présentes; 
- les prestations de géomètre comportant en particulier les implantations 
(en plan et niveau), les relevés de niveau pour la cadastration sont incluses 
dans le prix de vente y compris les prestations antérieures à la signature des 
présentes; 
- d'une manière générale, tous les autres mandats d'étude nécessaires à la 
réalisation de l'ouvrage sont assumés par le promettant-vendeur.» 


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De la résolution du contrat et du droit d'emption : 
Le contrat prévoyait en outre que, dans l'hypothèse où les époux Dame X ______ et X 
______ ne donnaient pas suite à la promesse d'achat, "la vente sera considérée comme 
résolue" par leur faute, et qu'ils devraient alors payer une somme de 261'000 fr. à Y 
______, à titre de clause pénale au sens des art. 160 ss CO. 
Par ailleurs, Y ______ concédait aux époux Dame X ______ et X ______, qui 
acceptaient, un droit d'emption cessible sur la Part de PPE pour le prix de 1'305'000 fr., 
à exercer jusqu'au 20 janvier 2010, étant précisé que ce droit d'emption ne serait pas 
annoté au Registre foncier. 
De l'exécution des travaux de construction de l'appartement : 
Le contrat indiquait notamment que Y ______ s'obligeait à terminer les travaux de 
l'appartement prévu, "en conformité des plans faisant l'objet de l'autorisation de 
construire N° 3 ______ précitée, et correspondant en tous points au descriptif des 
travaux et coûts de ceux-ci", que les époux Dame X ______ et X ______ 
reconnaissaient avoir reçus antérieurement. 
Il permettait en outre aux époux Dame X ______ et X ______, avec l'aval et par 
l'entremise du Y ______, de commander à leurs frais certains travaux de plus-value. 
Ceux-ci ne devaient être exécutés que pour autant que les offres ou devis aient été 
signés pour acceptation par les époux Dame X ______ et X ______. Ils devaient être 
payés directement à Y ______ à raison de 50% à la commande et de 50% à la réception 
de la facture. 
Le descriptif des travaux du 15 janvier 2008 précisait à cet égard que : "Si des travaux 
supplémentaires sont demandés par l'acheteur, et que celui-ci souhaite les voir exécuter 
avant son entrée en possession, ces travaux seront confiés aux entrepreneurs 
adjudicataires par l'intermédiaire du constructeur. Ils seront payables d'avance sur un 
compte bancaire ouvert à cet effet, exploitable par le constructeur qui paiera les 
entreprises. Les honoraires seront facturés à l'acheteur à hauteur de 15% du montant 
des travaux commandés." 
c) Il n'est pas contesté que Dame X ______ et X ______ ont payé les sommes de 
50'000 fr. et 211'000 fr. prévues par le contrat, et ce dès le mois de septembre 2008. 
En revanche, en cours de construction du bâtiment et de l'appartement objets de la Part 
de PPE, des dissensions sont survenues entre Y ______ et les époux Dame X ______ et 
X ______, en relation avec certains travaux de plus-value non compris dans le projet 
initial, et dont les intéressés ont disputé la prise en charge des coûts. 
Ces travaux de plus-value portaient notamment sur la construction d'une véranda en lieu 
et place de la terrasse, au prix de 27'200 fr., l'installation d'une armoire-penderie au 


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salon, au prix de 2'350 fr., la modification du mur de la cuisine, au prix de 1'183 fr. 60, 
ainsi que sur la protection et le vernissage du parquet, au prix de 300 fr. 
d) Le 14 décembre 2009, Me B ______, notaire ayant instrumenté la promesse de vente 
et d'achat litigieuse, a envoyé le projet d'acte de vente définitif aux époux Dame X 
______ et X ______ pour examen, en leur demandant une provision de 51'088 fr. 70, 
étant précisé que cette demande de provision ne concernait que la vente, le montant de 
l'emprunt ne lui étant pas encore connu à cette date. 
e) Le 7 janvier 2010, Me B ______a reçu les époux Dame X ______ et X ______ en 
son étude pour leur donner toutes les explications utiles concernant le projet d'acte de 
vente, le cahier de répartition des locaux et le règlement de copropriété. Elle leur a 
également demandé de lui procurer la lettre de confirmation de la banque relative à leur 
emprunt hypothécaire, étant donné qu'il fallait compter une dizaine de jours pour obtenir 
la procuration dûment signée par la banque permettant de régulariser les actes. 
Selon Me B ______, les époux Dame X ______ et X ______ n'ont pas souhaité lui 
fournir cette lettre de confirmation, ni lui indiquer le nom de leur gestionnaire auprès de 
la banque. Elle leur a alors expliqué qu'il était impératif d'avoir l'offre de prêt en vue de 
la signature de l'acte de vente qui devait avoir lieu avant le 20 janvier 2010. 
f) Par courrier du 7 janvier 2010, les époux Dame X ______ et X ______ ont rappelé à 
Y ______ que la vente de la Part de PPE aurait dû intervenir le 18 décembre 2009 au 
plus tard, se sont plaints de ce que tel n'avait pas été le cas, lui ont rappelé qu'ils auraient 
dû être informés au moins 90 jours à l'avance de la date de la mise à disposition de 
l'appartement, se sont plaints de n'avoir reçu - à ce jour - aucune information concernant 
cette date, l'ont informée qu'ils avaient résilié le bail de leur appartement et l'ont requise 
de prendre toute mesure nécessaire pour qu'ils puissent emménager dans leur nouvel 
appartement le 31 janvier 2010. 
Par courrier du 8 janvier 2010, les époux Dame X ______ et X ______ se sont plaints 
auprès de Y ______ de la qualité défectueuse, selon eux, de certains travaux effectués 
dans l'appartement objet de la Part de PPE. Ils lui ont demandé de procéder à divers 
travaux correctifs ou supplémentaires en précisant qu'ils n'entendaient rien payer de plus 
à ce titre. 
Dans son courrier de réponse du 12 janvier 2010, Y ______ a soumis aux époux Dame 
X ______ et X ______ une offre de prix pour les travaux de peinture et crépis de la 
véranda. 
g) Le 12 janvier 2010, les époux Dame X ______ et X ______ ont obtenu de leur 
banque le prêt hypothécaire requis en vue de l'acquisition de la Part de PPE. 
Par courrier du 14 janvier 2010 à Y ______, adressé en copie à Me B ______, les époux 
Dame X ______ et X ______ se sont à nouveau plaints de ce que l'entrée en jouissance 


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de la Part de PPE prévue pour le 18 décembre 2009 n'était pas intervenue, ont rappelé 
qu'ils avaient résilié le bail de leur appartement et l'ont requise de prendre toute mesure 
nécessaire pour qu'ils puissent emménager dans leur nouvel appartement le 31 janvier 
2010. 
Aux termes d'une conversation téléphonique du 15 janvier 2010, Y ______ a indiqué à 
X ______ que lui et son épouse devaient seulement payer le solde dû avant 
d'emménager dans l'appartement litigieux. 
Le 18 janvier 2010, les époux Dame X ______ et X ______ ont informé Y ______ de 
ce qu'ils avaient obtenu le crédit hypothécaire nécessaire le 12 janvier 2010 et qu'ils 
étaient prêt à payer le solde du prix de vente de la Part de PPE à tout moment, en lui 
demandant de prendre toutes mesures nécessaires en vue de la signature du contrat de 
vente final avant la fin de la semaine. 
h) Par courrier électronique du 19 janvier 2010, Me B ______a encore indiqué aux 
époux Dame X ______ et X ______ quels éléments lui manquaient en vue de la 
réalisation de la vente, dont les coordonnées de leur banque. 
Selon elle, les époux Dame X ______ et X ______ souhaitaient impérativement 
connaître le montant des travaux spéciaux, en soutenant qu'ils n'avaient pas les 
informations nécessaires, mais avaient la ferme intention d'acquérir. 
i) Par courrier recommandé du 26 janvier 2010 de son conseil, Y ______ a indiqué aux 
époux Dame X ______ et X ______, que leur droit d'emption stipulé dans le contrat de 
promesse de vente et d'achat des 2 et 18 septembre 2008 avait expiré le 20 janvier 2010 
sans avoir été formellement exercé par leurs soins et qu'aucun accord n'avait pu être 
trouvé sur le paiement des travaux supplémentaires, ce qui était un préalable nécessaire 
et indispensable à la conclusion de la vente. Elle leur signifiait que, dans ses conditions, 
elle était déliée de sa promesse de vente et n'entendait pas signer le contrat de vente. 
Elle ajoutait que les sommes qu'ils avaient déjà payées leur seraient intégralement 
remboursées. 
j) Par requête du 4 février 2010, les époux Dame X ______ et X ______ ont conclu à 
l'annotation au Registre foncier d'une restriction du droit d'aliéner la Part de PPE, 
propriété de Y ______. 
Par ordonnance provisoire du 5 février 2010, le Tribunal de première instance a ordonné 
au conservateur du Registre foncier de Genève, aux frais, risques et périls des époux 
Dame X ______ et X ______, de procéder à l'encontre de Y ______ à l'annotation 
provisoire d'une restriction du droit d'aliéner sur le lot de propriété par étages n° 1 
______de la parcelle n° 2 ______, commune de A ______. 


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Statuant après audition des parties, le Tribunal a confirmé l'ordonnance précitée et fixé 
aux époux Dame X ______ et X ______ un délai de 30 jours pour faire valoir leur droit 
en justice. 
k) Par acte du 23 avril 2010, les époux Dame X ______ et X ______ ont agi à 
l'encontre de Y ______ en exécution du transfert de la propriété selon l'art. 665 al. 1 CC. 
Ils ont principalement conclu, sous suite de dépens, à ce que le Tribunal constate leur 
qualité de propriétaires de la part de PPE et, subsidiairement, à ce qu'il soit ordonné au 
conservateur du Registre foncier de les inscrire comme propriétaires de ladite part de 
PPE et à ce qu'ils soient autorisés à opérer cette inscription au Registre foncier. 
A l'appui de leurs conclusions, ils ont soutenu que le contrat de promesse de vente et 
d'achat des 2 et 18 septembre 2008 était un contrat de vente, dès lors qu'il contenait tous 
les éléments essentiels d'un tel contrat. La question des travaux supplémentaires et le 
litige noué à ce propos ne revêtait qu'un caractère très secondaire, lequel ne pouvait 
remettre en cause la validité du contrat de vente conclu. Ils ont en outre relevé qu'ils 
avaient exercé, tant oralement que par écrit, le droit d'emption réservé par le contrat des 
2 et 18 septembre 2008. Dans ces conditions, ils estimaient être en droit d'obtenir le 
transfert de la propriété de la part de Y ______. 
Dans sa réponse, Y ______ a conclu, sous suite de dépens, à ce que les époux Dame X 
______ et X ______ soient déboutés de toutes leurs conclusions et à ce que la radiation 
de l'annotation de la restriction du droit d'aliéner soit ordonnée. 
Selon Y ______, le contrat de promesse de vente et d'achat litigieux ne pouvait être 
assimilé à un contrat de vente, dès lors que l'objet du contrat avait été modifié et le prix 
de vente augmenté en raison des nombreuses modifications substantielles effectuées par 
les époux Dame X ______ et X ______. L'accord initial avait pour objet un 
appartement standard avec des budgets fixes prévus pour chaque pièce. Tel n'avait plus 
été le cas "en raison des exigences et interventions multiples" des époux Dame X 
______ et X ______. Hormis les travaux liés à la véranda, à l'armoire du salon, au mur 
de la cuisine et au parquet, Y ______ a affirmé que les époux Dame X ______ et X 
______ avaient directement commandé d'autres travaux supplémentaires, sans l'en 
informer et sans passer par elle. Ils avaient notamment commandé directement deux 
murets dans la cuisine, ainsi que des meubles, dont le montant total dépassait le budget 
initial de 25'000 fr. pour cette cuisine. 
Y ______ estimait que même si la promesse de vente et d'achat devait être qualifiée de 
contrat de vente, les époux Dame X ______ et X ______ ne sauraient être considérés 
comme propriétaires, dans la mesure où ils n'avaient pas intégralement payé le prix du 
bien immobilier en cause. En l'absence d'exécution de leur obligation de paiement, elle 
n'était pas tenue de leur céder la propriété dudit bien. 


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Enfin, Y ______ a soutenu que les époux Dame X ______ et X ______ n'avaient pas 
valablement exercé leur droit d'emption, leurs courriers des 7, 8 et 14 janvier 2010 ne 
constituant pas une déclaration claire et sans équivoque de leur intention d'exercer ledit 
droit. Elle le leur avait fait savoir fin janvier 2010, déclarant pour le surplus être déliée 
du contrat de promesse de vente et d'achat litigieux. 
l) Lors de l'audience du 16 décembre 2010, Y ______ a expliqué qu'après la signature 
de la promesse de vente et d'achat, elle avait eu passablement de problèmes avec les 
époux Dame X ______ et X ______, lesquels commandaient des travaux sans la 
consulter. Ces derniers avaient demandé plusieurs modifications et travaux 
supplémentaires et avaient également souhaité une véranda similaire à celle qu'elle 
prévoyait pour son propre balcon. 
Y ______ a encore indiqué que lorsqu'elle avait constaté, en janvier 2010, que les époux 
Dame X ______ et X ______ n'avaient pas versé sur le compte du notaire le montant 
prévu pour l'achat, elle avait considéré que la vente était caduque, ce dont elle les avait 
informés. Elle a relevé que les précités lui avaient toujours dit qu'ils paieraient les 
travaux supplémentaires après leur entrée dans l'appartement, ce qui était inacceptable. 
Dame X ______ a déclaré que son mari et elle avaient l'intention de payer ce qu'ils 
devaient à Y ______ pour devenir propriétaires de l'appartement. Ils étaient en outre 
disposés à payer les travaux supplémentaires. Ils lui avaient déjà payé la somme de 
13'600 fr. pour la véranda et étaient d'accord de lui payer en sus la somme de 69'803 fr. 
55 pour les travaux supplémentaires. 
 X ______ a affirmé que son épouse et lui-même avaient l'intention de payer les travaux 
supplémentaires avant d'entrer dans l'appartement. 
Dans leurs mémoires de réplique et duplique des 21 janvier et 28 février 2011, les 
parties ont intégralement persisté dans leurs conclusions respectives. 
m) Lors de l'audience d'enquêtes du 5 mai 2011, Me B ______, notaire, a notamment 
déclaré qu'environ un mois avant l'échéance de la promesse de vente, elle avait préparé 
un projet d'acte de vente définitif qu'elle avait envoyé aux parties le 14 décembre 2009, 
la signature étant prévue pour le 20 janvier 2010. Elle avait par la même occasion requis 
des époux Dame X ______ et X ______ certains documents complémentaires, ainsi 
que les pièces attestant du financement de l'acquisition. Elle les avait en outre reçus 
pendant près de deux heures en son étude le 7 janvier 2010, afin de revoir le projet 
d'acte et le règlement de copropriété. A l'issue de ce rendez-vous, elle leur avait indiqué 
qu'il était impératif qu'ils lui fournissent leurs coordonnées bancaires et l'offre de leur 
banque relative au financement, afin qu'elle puisse procéder à l'appel de fonds en vue de 
la signature de l'acte de vente. Le 19 janvier 2010, n'ayant pas reçu l'offre de la banque 
des époux Dame X ______ et X ______, elle leur avait écrit pour leur signifier que, 


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sans cette offre, elle ne pourrait pas instrumenter l'acte de vente définitif, le prix de 
vente devant être payé le jour de la signature de l'acte. 
Me B ______a encore indiqué qu'elle avait compris que la vente ne se ferait pas en 
raison des travaux spéciaux au sujet desquels les parties n'arrivaient pas à s'entendre. Or, 
tout devait avoir été réglé avant la signature de l'acte. La question du paiement du prix 
des travaux spéciaux était importante pour Y ______, la coutume voulant qu'on ne 
laisse pas entrer un acquéreur tant qu'il n'avait pas tout payé ou au moins payé un 
acompte. 
Enfin, Me B ______a indiqué que le droit d'emption avait été prévu pour le cas où Y 
______ ne viendrait pas le jour de la signature de l'acte. 
C ______, employée auprès du D ______ SA, a indiqué que les époux Dame X ______ 
et X ______ avaient résilié le bail de leur appartement pour le 30 septembre 2010 
[recte : 31 décembre 2009], pour ensuite déclarer annuler leur résiliation en janvier 
2010, en raison du fait que la promesse de vente litigieuse n'avait pas été exécutée. 
E ______, propriétaire d'un appartement sis dans l'immeuble en cause, a expliqué que le 
prix de vente qu'elle avait payé ne comprenait pas les travaux spéciaux. Elle avait payé 
ceux-ci séparément. Elle avait eu beaucoup de difficultés à obtenir de Y ______ les 
factures relatives aux travaux spéciaux exécutés par son entremise. Elle avait finalement 
obtenu un décompte final. Y ______ était très pressée qu'elle paye les acomptes et la 
somme finale relatifs aux travaux spéciaux. Elle avait dû lui verser la totalité du prix de 
ces travaux avant la signature de l'acte de vente définitif. Il s'agissait d'une condition 
pour que cet acte puisse être signé. 
F ______, avocat auprès de G ______, a expliqué que les époux Dame X ______ et X 
______ lui avaient demandé de contacter Y ______ afin de trouver une issue 
transactionnelle au litige. Les contacts avec cette dernière avaient été difficiles et il en 
était allé de même avec son avocat, dont il avait eu l'impression qu'il voulait gagner du 
temps. 
n) Lors de l'audience d'enquêtes du 30 juin 2011, H ______, employé de banque auprès 
de I ______ SA, a confirmé qu'en 2008, les époux Dame X ______ et X ______ 
souhaitaient contracter un prêt en vue d'acquérir l'appartement en cause. La banque avait 
donné son accord, lequel avait été formalisé dans une convention de financement. Les 
époux Dame X ______ et X ______ étaient revenus le voir fin 2009 pour lui demander 
un crédit complémentaire, lequel était lié à la construction d'une véranda et à leur 
souhait d'investir moins de fonds propres dans l'acquisition. Le financement définitif 
avait été accepté à hauteur de 1'070'000 fr., représentant une augmentation de 140'000 
fr. par rapport au crédit initial. Ce crédit complémentaire n'avait pas fait l'objet d'un 
document écrit. Il fallait en effet agir rapidement et la convention de financement 
initiale était suffisante. Les époux Dame X ______ et X ______ ne lui avaient pas parlé 


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C/8300/2010 
d'autres plus-values que la véranda et certains points de détail. Il n'avait pas été question 
de travaux supplémentaires. Il était évident que l'augmentation de 140'000 fr. n'était pas 
destinée qu'à la seule véranda. Il n'avait toutefois pas posé de questions aux époux 
Dame X ______ et X ______ au sujet de l'utilisation du solde. 
H ______ a encore expliqué qu'il était au courant de l'avancement des travaux, dans la 
mesure où I ______ SA les finançait. Pour lui, le financement était réglé. 
o) Dans leur mémoire après enquêtes du 7 septembre 2011, les époux Dame X ______ 
et X ______ ont persisté dans les termes et conclusions de leur demande et ont en outre 
conclu à ce qu'il leur soit donné acte de leur engagement de payer le solde du prix de 
vente en 1'044'000 fr., ainsi que la somme relative aux travaux supplémentaires 
exécutés et non encore payés. 
Dans ses écritures après enquêtes du 7 septembre 2011, Y ______ a persisté dans ses 
conclusions. 
p) La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience de plaidoirie du 12 septembre 
2011. 
C. 
Aux termes du jugement querellé, le Tribunal a retenu, en substance, que la promesse de 
vente et d'achat des 2 et 18 septembre 2008 contenait tous les éléments objectivement 
essentiels de la vente immobilière et qu'elle était susceptible d'être invoquée comme 
cause de l'acquisition de la part de copropriété litigieuse. Il a toutefois considéré qu'il 
fallait encore que les conditions qu'elle comportait aient été respectées. 
Le premier juge a retenu qu'il résultait d'une interprétation conforme à la théorie de la 
confiance que l'effet différé de la vente au 18 décembre 2009, puis au 20 janvier 2010, 
était destiné à permettre, à Y ______, d'achever les travaux de construction de 
l'immeuble et, aux époux Dame X ______ et X ______, de finaliser le financement de 
leur acquisition et de payer le solde du prix de vente au jour prévu pour la signature de 
l'acte de vente définitif. Il ne s'agissait donc pas d'une condition purement potestative, 
mais d'une condition potestative limitée, afférant uniquement à l'achèvement des 
travaux et au financement de l'acquisition. 
Le Tribunal a ainsi considéré qu'au moment de la signature de la promesse de vente et 
d'achat, les parties avaient la ferme intention de conclure. La conclusion définitive du 
contrat, suite à l'avènement de la condition décrite ci-dessus, n'était plus dépendante que 
de celle-ci. Les parties étaient ainsi dans l'obligation de se comporter de bonne foi 
s'agissant de rendre possible son avènement. Or, en ne faisant pas verser au notaire le 
montant du prix de vente, qui était disponible au jour prévu pour la signature de l'acte, 
les époux Dame X ______ et X ______ en avaient empêché l'avènement contrairement 
au principe de la bonne foi. Ces derniers ne pouvaient se prévaloir des courriers envoyés 
à Y ______ en janvier 2010, dès lors que le texte de la promesse de vente qu'ils avaient 


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C/8300/2010 
signée indiquait clairement que le solde du prix de vente devait être payé en mains du 
notaire et que ce dernier les avait reçus pendant près de deux heures en son étude pour 
revoir l'acte de vente définitif et leur demander les coordonnées de leur banque. Le 
Tribunal a jugé que, dans ces conditions, le contrat conclu les 2 et 18 septembre 2008 
n'avait pu déployer ses effets. Le motif pour lequel la condition n'avait pas été remplie 
ne résultait pas de l'impossibilité de payer le prix de vente convenu, mais bien des 
désaccords liés aux travaux supplémentaires et aux surcoûts en découlant. 
Par ailleurs, on ne pouvait considérer que le droit d'emption conféré par la promesse de 
vente était indépendant et pouvait être exercé avant même la date prévue pour la 
signature de l'acte de vente définitif. Il s'ensuivait que la demande devait être rejetée et 
l'ordonnance provisionnelle révoquée, afin de lever la restriction du droit d'aliéner la 
Part de PPE prononcée à l'encontre de Y ______. 
D. 
a) Devant la Cour, les époux Dame X ______ et X ______ font grief au Tribunal de 
première instance de s'être livré à une constatation inexacte des faits et à une violation 
du droit. En particulier, ils soutiennent que la promesse de vente et d'achat des 2 et 18 
septembre 2008 doit être considérée comme un contrat de vente définitif qui n'est assorti 
d'aucune condition suspensive, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Selon 
eux, ce contrat prévoit en outre expressément que le paiement du solde du prix doit 
intervenir au moment de l'entrée en jouissance de l'appartement, et non avant. Ce contrat 
ne pourrait être interprété en ce sens qu'il obligerait les acheteurs à exécuter leur 
prestation avant que la vendeuse n'exécute la sienne, soit livrer l'appartement, et ce sans 
aucune garantie que cette dernière se conforme à ses obligations. Selon eux, 
l'interprétation du contrat par le premier juge aboutit à un résultat dénué de toute 
logique, dans la mesure où elle reviendrait à considérer qu'ils auraient dû payer le solde 
du prix de vente au notaire, alors même que Y ______ était en demeure, qu'elle avait 
expressément indiqué ne plus vouloir vendre, que les travaux n'étaient toujours pas 
terminés, que l'appartement n'avait pas été livré, que Y ______ était injoignable et 
qu'aucune garantie ne leur avait été donnée quant à la mise à disposition de 
l'appartement. 
Par ailleurs, les époux Dame X ______ et X ______ soutiennent que le droit d'emption 
prévu par le contrat avait été pensé comme une possibilité subsidiaire de conclure l'acte 
de vente définitif, au cas où Y ______ ne se présenterait pas, comme cela avait été 
confirmé par l'audition du notaire. À aucun moment cependant, les parties n'ont entendu 
suspendre l'exécution de la vente à l'exercice de ce droit. Le contrat devant être 
considéré comme un acte de vente définitif, Dame X ______ et X ______ considèrent 
qu'ils n'avaient aucunement besoin d'exercer leur droit d'emption pour être en droit de 
poursuivre l'exécution du contrat. 
Les époux Dame X ______ et X ______ soutiennent en outre que dans l'exécution de 
ce contrat bilatéral, ils ont exécuté leurs prestations, soit payer les deux premiers 
acomptes, en septembre 2008 déjà, alors que Y ______ ne les a, quant à elle, jamais 


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avisé de la date de mise à disposition, comme elle en avait pourtant l'obligation, au 
moins 90 jours avant cette mise à disposition. Dès novembre 2009, ils lui ont demandé 
d'exécuter sa part du contrat en leur indiquant la date de mise à disposition, mais en 
vain. Par conséquent, Y ______ n'a pas respecté son obligation principale, à savoir la 
livraison de l'appartement, ni même la tenue d'un premier état des lieux pour constater 
les finitions restantes. À la date d'échéance du 18 décembre 2010, les travaux n'étaient 
toujours pas terminés, de sorte que l'acte de vente définitif n'a pas pu être signé et que 
les époux Dame X ______ et X ______ n'ont pas pu emménager, contrairement aux 
termes clairs de l'acte qui prévoyait l'entrée en jouissance au plus tard à cette date. 
Les époux Dame X ______ et X ______ allèguent encore que, même à supposer que 
les parties aient entendu prévoir que l'aboutissement du contrat dépendait de l'exercice 
du droit d'emption, ce qu'ils contestent, ce droit a en toute hypothèse été exercé par leurs 
courriers des 7, 14 et 18 janvier 2010 adressés à Y ______, contrairement à ce que 
retient le jugement querellé. Dans ces courriers, ils soutiennent avoir clairement 
exprimé leur volonté d'acheter l'appartement litigieux, précisant qu'ils entendaient 
emménager au 31 janvier 2010 et demandant à Y ______ de tout entreprendre pour que 
le contrat définitif puisse être signé au plus vite. 
Enfin, les époux Dame X ______ et X ______ considèrent que le comportement de Y 
______ est manifestement constitutif d'un abus de droit, dans la mesure où cette 
dernière a sciemment gagné du temps en vue de retarder la délivrance du bien 
immobilier acheté, puis tenter d'invoquer le non-respect du droit d'emption, alors qu'elle 
refusait volontairement de répondre à leurs réitérées demandes d'exécution. 
b) Y ______ conteste intégralement ces griefs et conclut essentiellement à la 
confirmation du jugement entrepris. 
c) Les arguments des parties devant la Cour seront repris ci-après dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les 
recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision 
entreprise. 
S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties après le 
1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nouveau droit de procédure. 
2. 
L'appel a été interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 308 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 


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Les conclusions de première instance portent sur une valeur litigieuse supérieure à 
10'000 fr. en capital (art. 91 al. 1 CPC), de sorte que la Cour de céans connaît de la 
présente cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
3. 
Les appelants font en premier lieu grief au Tribunal d'avoir retenu que la promesse de 
vente et d'achat signée par les parties les 2 et 18 septembre 2008 devait être interprétée 
comme un contrat de vente soumis à une condition suspensive. Selon eux, il s'agit plutôt 
d'un contrat de vente définitif, qui n'est assorti d'aucune condition suspensive et est donc 
susceptible d'être invoqué comme cause de l'acquisition de la part de copropriété 
litigieuse, indépendamment du droit d'emption qu'il prévoit. 
3.1. Celui qui est au bénéfice d'un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse 
opérer l'inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de 
propriété (art. 665 al. 1 CC). 
Le jugement prononcé à la suite d'une telle action en exécution est un jugement 
formateur, attribuant directement la propriété au demandeur qui peut alors requérir lui-
même l'inscription, laquelle est déclarative (arrêt du Tribunal fédéral 5P.19/2005 du 
25 mai 2005, consid. 2.2). 
L'action fondée sur cette disposition présuppose la conclusion du contrat principal ou le 
jugement qui en tient lieu (ATF 97 II 48 = JdT 1972 I 58), car l'attribution par le juge 
peut suppléer à l'autorisation de l'inscription, mais non à la cause de l'acquisition de la 
propriété (ATF 50 II 375). 
Le titre d'acquisition doit être invoqué contre le propriétaire lui-même, et non contre un 
tiers; autrement dit, il faut que le propriétaire soit en même temps l'aliénateur de 
l'immeuble (ATF 75 II 131 = JdT 1950 I 90). 
3.1.1 La promesse de vente est un contrat synallagmatique par lequel un propriétaire 
s'oblige à vendre un immeuble à des conditions et dans un délai déterminés à une 
personne qui s'oblige à l'acquérir. L'avantage de cette institution réside dans la faculté 
de soumettre la passation de l'acte à conclure à une condition suspensive, casuelle ou 
potestative consistant dans une autorisation de construire, le déclassement du terrain, 
l'obtention d'un crédit de construction, etc. ou à un terme (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.68/2002 du 6 juin 2002, consid. 2a et les références citées). 
L'engagement ne porte pas sur le transfert de propriété, mais sur la conclusion ultérieure 
du contrat de vente. La distinction entre les deux contrats se manifeste notamment dans 
les conséquences de l'inexécution : en cas de vente, l'acheteur peut agir en transfert de la 
propriété (art. 665 CC) et le vendeur en paiement du prix; dans la promesse, les parties 
ne peuvent agir qu'en conclusion du contrat de vente (TERCIER, Les contrats spéciaux, 
4ème éd., Genève/Zurich/Bâle 2009, n. 1054). Cette distinction est souvent difficile en 


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raison de la proximité des contenus de ces contrats; le critère décisif consiste en ce que 
les parties ont voulu (art. 18 CO) (TERCIER, op. cit., n. 1056). 
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le précontrat qui contient déjà tous les 
éléments essentiels du contrat principal doit être assimilé à ce contrat. Ainsi la promesse 
de vente doit-elle être traitée, en principe, à l'égal d'une vente lorsque cette dernière doit 
être conclue à des conditions identiques à celles stipulées dans la promesse (ATF 129 
III 264 consid. 3.2.1 et les références citées; 118 II 32 consid. 3b et c = JdT 1993 I 387). 
Les parties peuvent alors agir directement en exécution des prestations de la vente 
(TERCIER, op. cit., n. 1056). 
Ainsi, en cas d'inexécution d'une promesse dont tous les points sont déterminés à 
rigueur de droit, le créancier pourra agir en exécution contre le débiteur sans avoir à 
passer par le stade de la conclusion du contrat promis (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.68/2002 précité, consid. 2a; ATF 118 II 32 consid. 3b et c). 
En particulier, si les parties désirent se lier l'une à l'autre au sujet de la vente d'un 
immeuble, sans avoir la faculté de ne pas exécuter leurs engagements, elles concluront 
une promesse bilatérale de vente et d'achat. Au cas où la condition à laquelle cette 
promesse de vente était soumise se réalise ou si le terme fixé survient, il se peut que 
l'une ou l'autre des parties, à ce moment-là, ne veuille plus tenir ses engagements. 
Le juge, qui devra examiner selon l'art. 18 CO quelle est la commune et réelle intention 
des parties, constatera qu'elles ont voulu, l'une et l'autre, vendre, respectivement acheter 
un immeuble si une certaine condition se réalise ou à l'échéance d'un certain terme. 
Ces événements étant survenus, le juge constatera qu'il y a lieu de rendre un jugement 
qui tienne place du contrat de vente et d'allouer à l'acquéreur la propriété sur l'immeuble 
promis-vendu, en ordonnant l'inscription de l'immeuble au chapitre du nouveau 
propriétaire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.68/2002 précité et les références citées). 
La réelle et commune intention des parties se détermine en ayant recours à la théorie de 
la confiance, laquelle commande de rechercher comment une déclaration ou une attitude 
pouvait être comprise de bonne foi, en fonction de l'ensemble des circonstances 
(interprétation dite objective; cf. ATF 130 III 417 consid. 3.2.; 129 III 118 consid. 2.5). 
3.1.2 Selon la jurisprudence concernant l'art. 216 CO, la forme authentique doit porter 
sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, et aussi sur les points 
subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent 
un élément du contrat de vente; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport 
entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente (ATF 135 III 295 consid. 
3.2; 113 II 402 consid. 2a; 119 II 135 consid. 2a). L'acte authentique doit donc énoncer 
toutes les contre-prestations promises en échange du bien immobilier et le prix indiqué 
doit correspondre à celui réellement convenu; à défaut, l'acte est nul parce que simulé 
(ATF 135 III 295 précité et les références citées). 


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Il est possible d'assortir le contrat de vente immobilière - lequel peut être soumis à une 
condition suspensive (art. 217 al. 1 CO) - d'un droit d'emption annoté au registre foncier 
(ATF 103 III 97 consid. 2b). Ce droit est défini comme un droit d'acquisition 
conditionnel subordonné à une condition suspensive potestative, la déclaration 
d'exercice du droit (ATF 121 III 210 consid. 3c; 126 III 421 consid. 3a/aa); il s'analyse 
comme une vente conditionnelle (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1 et les références citées). 
La condition est un événement futur incertain dont les parties font dépendre un effet 
juridique. Elle peut concerner tout type de contrat, mais aussi une obligation, sa 
naissance, sa modification ou son extinction. Si l'événement futur est certain, il s'agit 
d'un terme, et non d'une condition (TERCIER, Le droit des obligations, 3ème éd., 
Zurich/Bâle/Genève 2004, n. 811). 
Le contrat soumis à une condition suspensive ne produit d'effet qu'à compter du 
moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention 
contraire (art. 151 al. 2 CO). 
Si une condition est convenue et que son accomplissement dépend, dans une certaine 
mesure, de la volonté de l'une des parties auxquelles le contrat impose des obligations, 
cette partie n'a en principe pas une liberté entière de refuser cet accomplissement et de 
se dégager ainsi de ses obligations contractuelles. Elle doit, au contraire, agir de manière 
loyale et conforme aux règles de la bonne foi; en cas de violation de ces exigences, la 
condition est censée accomplie selon l'art. 156 CO. Le degré de liberté subsistant pour 
la partie concernée, d'une part, et les devoirs qui lui sont imposés par les règles de la 
bonne foi, d'autre part, doivent être déterminés dans chaque cas d'espèce en tenant 
compte de l'ensemble des circonstances et, en particulier, de l'objet et du but du contrat, 
dûment interprété selon le principe de la confiance (ATF 135 III 295 consid. 5.2 et les 
références citées). 
L'interprétation selon le principe de la confiance, y compris celle d'un contrat dont la 
validité dépend d'une forme particulière, comme en l'espèce, consiste à rechercher 
comment les parties, lorsque leur accord s'est formé, pouvaient comprendre de bonne 
foi les clauses adoptées par elles, en fonction du contexte dans lequel elles ont négocié. 
Même s'il est apparemment clair, le sens d'un texte souscrit par les parties n'est pas 
forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée 
(art. 18 al. 1 CO). Lorsque la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première 
vue, il peut résulter d'autres éléments du contrat, du but poursuivi par les parties ou 
d'autres circonstances que le texte de cette clause ne restitue pas exactement le sens de 
l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté 
par les cocontractants lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser que celui-ci ne 
corresponde pas à leur volonté (ATF 135 III 295 consid. 5.2 et les références citées). 
3.1.3 Conformément à l'art. 214 al. 1 CO, qui s'applique par analogie en matière 
immobilière (art. 221 CO; ATF 96 II 47 = JdT 1971 I 525; 86 II 221 = JdT 1961 I 203), 


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le vendeur a le droit de se départir "sans autre formalité" d'un contrat de vente 
d'immeuble lorsque l'acheteur aurait dû payer le prix à un terme fixé, mais ne s'est pas 
acquitté en temps utile. Le vendeur n'est pas tenu d'impartir un délai supplémentaire à 
l'acheteur pour s'exécuter; il doit néanmoins l'aviser immédiatement s'il veut faire usage 
de ce droit (art. 214 al. 2 CO), soit aussi rapidement que possible selon la marche 
habituelle des affaires et les circonstances particulières de l'espèce (ATF 69 II 245 
consid. 5 = JdT 1944 I 141). 
Dans un arrêt relatif à une vente immobilière, le Tribunal fédéral a jugé qu'un avis de 
résiliation au sens de l'art. 214 al. 2 CO, communiqué à l'acheteur 7 jours après le terme 
fixé pour le paiement de la majeure partie du prix de vente et le transfert de propriété au 
registre foncier, avait été effectué en temps utile (ATF 96 II 47 = JdT 1971 I 525). 
En outre, selon cette jurisprudence (ATF 96 II 47 = JdT 1971 I 525), le vendeur pouvait 
également, par "déclaration immédiate" au sens de l'art. 107 al. 2 CO (ATF 54 II 31 = 
JdT 1928 I 528), se départir du contrat en vertu de l'art. 108 ch. 3 CO suivant lequel la 
fixation d'un délai n'est pas nécessaire lorsqu'aux termes du contrat, l'exécution doit 
avoir lieu exactement à un terme fixé ou dans un délai déterminé (Cf. ég. ATF 86 II 221 
= JdT 1961 I 203). 
Celui qui poursuit l'exécution d'un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir 
d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un terme d'après les 
clauses ou la nature du contrat (art. 82 CO). 
3.2.1 En l'espèce, il ressort de l'énoncé des clauses principales de la promesse de vente 
et d'achat des 2 et 18 septembre 2008 que l'accord conclu entre les parties en la forme 
authentique contenait déjà tous les éléments objectivement essentiels de la vente 
immobilière projetée (noms des parties, désignation précise de l'immeuble vendu, 
indication détaillée du prix de vente et de ses modalités de versement, obligation de 
transférer la propriété). 
Contrairement à ce que l'intimée persiste à soutenir en appel, pour tenter de démontrer 
que la promesse précitée ne pourrait être assimilée à un contrat de vente, l'obligation des 
appelants de rémunérer l'intimée pour les travaux à plus-value, séparément du prix de 
vente et avant la signature de l'acte de vente définitif, ne constituait pas un élément 
subjectivement essentiel du contrat conclu entre les parties. En effet, bien que la 
possibilité de faire exécuter de tels travaux soit admise par le contrat, les travaux à plus-
value n'étaient pas inclus dans les prestations comprises dans le prix de l'ouvrage, telles 
qu'elles résultent expressément du contrat (p. 14 s.) et du descriptif des travaux. 
Les travaux à plus-value ayant été contractuellement exclus du prix de vente, ils 
devaient être rémunérés en sus. Dès lors, la clause régissant le paiement des travaux à 
plus-value n'affecte pas le rapport entre prestation et contre-prestation découlant du 
contrat de vente immobilière, de sorte qu'elle ne saurait revêtir un caractère essentiel 
pour les parties. À cet égard, le fait que la question du paiement des travaux à plus-value 
ait été "importante" aux yeux de l'intimée n'est pas déterminant. 


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Il s'ensuit que la promesse de vente et d'achat des 2 et 18 septembre 2008 contenait déjà 
tous les éléments essentiels du contrat principal, de sorte qu'elle doit être assimilée à une 
vente immobilière, cette dernière devant en effet être conclue à des conditions 
identiques à celles stipulées dans la promesse. En examinant quelle était la commune et 
réelle intention des parties, la Cour de céans constate qu'elles ont voulu, l'une et l'autre, 
vendre, respectivement acheter la part de copropriété litigieuse à l'échéance du terme 
convenu et aux conditions stipulées par le contrat. 
Au vu de ce qui précède, la promesse de vente et d'achat des 2 et 18 septembre 2008 est 
susceptible d'être invoquée comme cause de l'acquisition de la part de copropriété 
litigieuse. 
3.2.2 Les appelants reprochent au premier juge d'avoir retenu que la vente litigieuse 
était soumise à une condition suspensive. Or, que cette vente ait revêtu un caractère 
conditionnel n'est pas douteux. Quand bien même un terme a été contractuellement fixé 
pour la signature de l'acte de vente définitif, il n'en demeure pas moins que la vente était 
conditionnelle: elle était soumise, pour les appelants, au paiement du prix selon les 
modalités et aux échéances convenues, et pour l'intimée, à la construction et à la 
livraison de l'immeuble selon les modalités et aux échéances convenues. À cet égard, 
l'interprétation du contrat effectuée par le premier juge conformément à la théorie de la 
confiance ne prête pas le flanc à la critique : il résulte du dossier soumis à la Cour que 
l'effet différé de la vente au 18 décembre 2009, puis au 20 janvier 2010, était 
effectivement destiné à permettre, à l'intimée, de terminer les travaux de construction et 
de finition de l'appartement vendu et, aux appelants, d'obtenir le financement de leur 
acquisition et de payer le solde du prix de vente au terme prévu pour la signature de 
l'acte de vente définitif. La condition stipulée était une condition suspensive, au sens des 
art. 151 à 153 CO. Au demeurant, la loi n'admet que ce type de condition pour une 
vente immobilière (cf. art. 217 al. 1 CO). 
L'on ne saurait suivre les appelants lorsqu'ils soutiennent, en substance, que 
l'interprétation du contrat par le premier juge est insoutenable, dans la mesure où elle 
implique qu'ils avaient l'obligation de payer le solde du prix de vente alors même que 
l'intimée était en demeure, n'ayant ni terminé les travaux ni livré l'appartement au terme 
convenu pour la signature de l'acte de vente définitif, soit le 18 décembre 2009. 
Il résulte en effet du dossier soumis à la Cour que seuls certains travaux à plus-value 
commandés par les appelants n'étaient pas achevés à cette échéance. A contrario, les 
travaux de construction inclus dans le prix de vente, qui faisaient l'objet de la prestation 
principale de l'intimée, étaient terminés. Dès lors, l'on ne saurait retenir que l'intimée 
était en demeure à la date précitée. 
Il résulte en outre des pièces figurant au dossier que l'intimée n'a pas été en mesure de 
mettre à disposition l'appartement litigieux à l'échéance du terme précité en raison du 
temps requis par l'exécution des travaux à plus-value commandés par les appelants, des 
exigences de ceux-ci à cet égard, ainsi que des dissensions entre les parties quant au 


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coût et au paiement de ces travaux. L'on relèvera que les appelants demandaient encore 
par courrier du 8 janvier 2010 à l'intimée de faire procéder à des finitions sur des 
travaux de plus-value. Dans ces circonstances, le fait que la livraison de l'appartement 
litigieux ne soit pas intervenue au 18 décembre 2009 ne saurait être imputable à faute à 
l'intimée. Le contrat (p. 6) prévoit d'ailleurs à cet égard que les appelants ne pourraient 
prétendre à aucune indemnité dans le cas où la mise à disposition de l'appartement 
devrait être reportée à une date ultérieure au 18 décembre 2009, par suite de 
circonstances non imputable à l'intimée ou à l'entreprise générale. 
Pour le surplus, cette date était également le terme convenu pour le paiement par les 
appelants du solde du prix de vente de 1'044'000 fr. en mains du notaire ayant 
instrumentalisé la vente. Or, à cette date, les appelants n'avaient pas encore finalisé avec 
leur banque l'emprunt hypothécaire nécessaire au paiement du solde du prix de vente, 
ainsi qu'au paiement des travaux à plus-value dont ils ne s'étaient pas intégralement 
acquittés auprès de l'intimée. Dans ces conditions, les appelants sont malvenus de se 
prévaloir d'une prétendue demeure de l'intimée à l'échéance du terme convenu. 
Il découle de ce qui précède qu'au moment de la signature de la promesse de vente et 
d'achat, les parties avaient la ferme intention de conclure et que la conclusion définitive 
du contrat, suite à l'avènement de la condition afférant à l'achèvement des travaux et au 
financement de l'acquisition, n'était plus dépendante que de celle-ci, comme l'a retenu à 
bon droit le premier juge. 
Conformément à la jurisprudence précitée, les parties se trouvaient alors dans 
l'obligation de se comporter de bonne foi s'agissant de rendre possible l'avènement de 
cette condition. 
3.2.3 Il résulte du dossier soumis à la Cour de céans que les parties ont reporté le jour de 
la signature de l'acte de vente définitif du 18 décembre 2009 au 20 janvier 2010, cette 
dernière date correspondant à la date d'échéance du droit d'emption prévu par le contrat. 
Au vu des pièces figurant au dossier, l'intimée avait, pour sa part, achevé tous les 
travaux inclus dans le prix de vente. Par conséquent, pour permettre l'accomplissement 
de la condition dont dépendait la vente, soit, en ce qui concernait les appelants, le 
paiement du solde du prix de vente le jour de la signature de l'acte de vente définitif 
(cf. supra 3.2.2), il leur incombait d'entreprendre toutes les démarches nécessaires pour 
que ce solde soit versé en mains du notaire au plus tard le 20 janvier 2010. 
Les appelants ne pouvaient ignorer cette incombance, qui résultait clairement du texte 
de la promesse de vente et d'achat conclue (p. 13), ainsi que des explications du notaire 
qui les avait reçus près de deux heures en son étude le 7 janvier 2010 pour revoir l'acte 
de vente définitif, en leur spécifiant qu'il était impératif qu'ils lui fournissent l'offre de 
leur banque relative au financement, afin de pouvoir procéder à l'appel de fonds en vue 
de la signature de l'acte de vente le 20 janvier 2010. Or, à la veille de cette échéance, les 


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appelants n'avaient toujours pas fourni l'offre de leur banque au notaire, qui leur a donc 
adressé un courriel pour leur signifier que, sans cette offre, l'acte de vente définitif ne 
pourrait pas être instrumenté, le prix de vente devant être payé le jour de la signature de 
l'acte. Or, les appelants disposaient du financement nécessaire à l'acquisition depuis le 
12 janvier 2010, de sorte que rien ne les empêchait de verser le solde du prix de vente 
comme convenu, ce qu'ils n'ont pas fait. 
Dans ces circonstances, la Cour retiendra que les appelants ont empêché l'avènement de 
la condition dont dépendait la vente contrairement au principe de la bonne foi, comme 
l'a constaté à juste titre le Tribunal. Si les appelants avaient agi de bonne foi en 
s'acquittant du solde du prix de vente comme convenu, l'intimée n'aurait eu d'autre choix 
que de faire procéder au transfert de propriété de la part de copropriété litigieuse et de la 
mettre à disposition des appelants. En effet, une éventuelle absence de l'intimée au jour 
de la signature de l'acte de vente définitif, reporté au 20 janvier 2010, n'aurait pas porté 
à conséquence en raison du droit d'emption qu'elle avait concédé jusqu'à cette même 
date aux appelants dans la promesse de vente litigieuse. Dès lors, l'on ne saurait suivre 
les appelants lorsqu'ils soutiennent que l'insertion dans le contrat du droit d'emption 
précité était "inutile et décorative". 
Par ailleurs, l'argument subsidiaire des appelants selon lequel ils auraient exercé ledit 
droit d'emption dans leurs courriers des 7, 14 et 18 janvier 2010 tombe à faux, dans la 
mesure où il ressort des pièces figurant au dossier, et en particulier de l'audition du 
notaire ayant instrumentalisé la vente, que le droit d'emption conféré par la promesse de 
vente visait à pallier une éventuelle absence de l'intimée le jour prévu pour la signature 
de l'acte de vente définitif. Par conséquent, l'on ne saurait considérer que ce droit 
d'emption était indépendant et pouvait être exercé avant même la date de la signature de 
l'acte de vente définitif, soit avant le 20 janvier 2010. 
Enfin, l'on ne saurait considérer, à l'instar des appelants, que le comportement de 
l'intimée était constitutif d'un abus de droit. Comme relevé plus haut (cf. supra 3.2.2), le 
fait que la délivrance du bien immobilier vendu ne soit pas intervenue au terme 
initialement convenu n'est pas imputable à l'intimée et, à cette date, cette dernière avait 
achevé les travaux de construction qui faisaient l'objet des prestations incluses dans le 
prix de vente. En outre, l'intimée a encore confirmé aux appelants, lors d'une 
conversation téléphonique du 15 janvier 2010, que ces derniers pourraient entrer dans 
l'appartement après paiement du solde. Ainsi, ce grief également s'avère infondé. 
Partant, le contrat conclu entre les parties les 2 et 18 septembre 2008 n'a pas pu déployer 
ses effets, faute de l'accomplissement de la condition suspensive qu'il prévoyait. 
La raison pour laquelle la condition ne s'est pas réalisée ne résulte pas de l'impossibilité 
pour les appelants de s'acquitter du solde du prix de vente, mais bien de leur volonté de 
ne pas verser les fonds du fait de leur désaccord quant au paiement des travaux à plus-
value, comme le premier juge l'a retenu à juste titre. Or, la vente immobilière projetée 


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ne dépendait ni de l'exécution des travaux à plus-value, ni de leur financement, 
contrairement à ce que semblent penser les appelants. 
3.2.4 En l'espèce, il résulte de la promesse de vente et d'achat des 2 et 18 septembre 
2008 que l'immeuble litigieux ne devait être livré que contre paiement du solde du prix 
de vente en mains du notaire le jour de la signature de l'acte de vente définitif, devant 
intervenir au plus tard le 18 décembre 2009, ce terme ayant été reporté au 20 janvier 
2010. 
À cette échéance, l'intimée avait, pour sa part, satisfait à ses obligations principales 
découlant du contrat, dans la mesure où tous les travaux inclus dans le prix de vente 
étaient achevés (cf. supra 3.2.2 et 3.2.3). Il y a ainsi lieu de considérer qu'elle était en 
mesure de mettre à disposition l'appartement litigieux, même si elle n'en avait pas avisé 
les appelants comme elle aurait dû le faire, conformément aux termes du contrat. 
En revanche, au 20 janvier 2010, les appelants n'avaient pas rempli leur obligation 
principale: ils n'ont pas fait procéder au virement du solde du prix de vente en mains du 
notaire, comme ils y étaient contractuellement tenus, de sorte qu'ils étaient en demeure. 
Il s'ensuit que l'intimée était en droit de se départir du contrat "sans autre formalité", 
moyennant avis immédiat (cf. art. 214 al. 1 et 2 CO); en fait, elle a donné cet avis par 
courrier du 26 janvier 2010, par lequel elle a informé les appelants qu'elle était déliée de 
sa promesse de vente et n'entendait pas signer le contrat de vente. Au vu de la 
jurisprudence susmentionnée (cf. supra 3.1.4), ainsi que des circonstances particulières 
de l'espèce, il y a lieu de retenir que cet avis a été donné en temps utile. Il faut en effet 
compter un certain laps de temps afin que le notaire détermine s'il a reçu ou non le 
virement bancaire prévu, communique cette information à l'intimée, que celle-ci se 
détermine à cet égard et communique à son tour sa décision aux appelants. L'intimée 
pouvait se départir du contrat également en vertu de l'art. 108 ch. 3 CO, "par déclaration 
immédiate" (cf. art. 107 al. 2 CO); à cet égard également, sa déclaration du 26 janvier 
2010 n'était pas tardive. 
Partant, la Cour retiendra que l'intimée était fondée à se départir du contrat litigieux, ce 
qu'elle a fait en temps utile. 
4. 
Vu l'ensemble de ce qui précède, le premier jugement sera confirmé. 
5. 
Conformément au principe de la maxime des débats, applicable à la présente cause, la 
Cour de céans n'entrera pas en matière sur l'application de la clause pénale prévue par le 
contrat litigieux (p. 16), dans la mesure où l'intimée ne s'en est pas prévalue. 
6. 
Les frais (frais judiciaires et dépens) sont mis à la charge de la partie qui succombe 
(art. 95 et 106 al. 1 ab initio CPC). 
En l'espèce, les frais judiciaires d'appel sont arrêtés à 15'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC - 
E 1 05.10; art. 15 al. 2 et 5 LaCC - E 1 05). 


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Vu l'issue du litige, ils seront mis à la charge des appelants, qui ont déjà avancé la 
somme de 20'000 fr. à ce titre. La différence de 5'000 fr. leur sera donc restituée, la 
somme de 15'000 fr. restant acquise à l'Etat. 
Les appelants seront également condamnés aux dépens d'appel de l'intimée, arrêtés à 
8'000 fr., débours et TVA compris (art. 85 et 90 RTFMC; art. 18 al. 1, 20 et 21 LaCC). 
7. 
La valeur litigieuse, au sens de l'art. 51 al. 4 LTF, excède 30'000 fr. 
* * * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par Dame X ______ et X ______ contre le jugement 
JTPI/15867/2011 prononcé le 10 novembre 2011 par le Tribunal de première instance 
dans la cause C/8300/2010-13. 
Au fond : 
Confirme ledit jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Statuant sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 15'000 fr., compensés avec l'avance de frais fournie, 
acquise à l'Etat. 
Les met à la charge de Dame X ______ et X ______. 
Ordonne aux Services financiers du pouvoir judiciaire de restituer à Dame X ______ et 
X ______ la somme de 5'000 fr. 
Condamne Dame X ______ et X ______, conjointement et solidairement, à verser 
8'000 fr. à Y ______ à titre de dépens d'appel. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Monsieur Pierre CURTIN, 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Barbara SPECKER, greffière. 
 
La présidente : 
Valérie LAEMMEL-JUILLARD 
 
La greffière : 
Barbara SPECKER 
 
 
 


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C/8300/2010 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.