ge_gerichte · ACJC/1469/2014 · 2014-12-08 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 10.12.2014. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/29585/2010 
ACJC/1469/2014
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 8 DECEMBRE 2014 
 
Entre 
Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 janvier 2014, comparant par 
Me Thierry Sticher, avocat, place des Eaux-Vives 8, 1207 Genève, en l'étude duquel ils 
font élection de domicile, 
et 
La SOCIETE IMMOBILIERE C______, représentée par______ (Genève), intimée, 
comparant par Me Jacques Berta, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
a) Par acte adressé au greffe de la Cour le 2 avril 2014, A______ et B______ 
forment appel à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal) le 27 janvier 2014, communiqué aux parties le 4 mars 
2014. Ce jugement a réduit le loyer de A______ et B______, pour l'arcade qu'ils 
louent 1, place D______ à Genève, de 5% du 1er août 2009 au 31 décembre 2011 
et de 3% du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2012 (ch. 1 du dispositif), a 
condamné la SOCIETE IMMOBILIERE C______ à rembourser à A______ et 
B______ (ci-après également : les locataires) le trop-perçu en découlant (ch. 2), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure 
était gratuite (ch. 4). 
En substance, les premiers juges ont considéré qu'il se justifiait de réduire le loyer 
des locataires de 5% du 1er août 2009 au 31 décembre 2011, soit pendant le chan-
tier du Tramway Cornavin-Onex-Bernex (ci-après : TCOB) et les travaux de réno-
vation de l'immeuble sis 1, place D______, à l'angle de la rue E______, et de 3% 
du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2012, pendant le réaménagement de la place 
D______. Ils ont retenu que les travaux d'aménagement du domaine public lié au 
TCOB étaient d'une envergure exceptionnelle, dont les nuisances étaient 
susceptibles d'excéder ce qui est tolérable en milieu urbain, et que la rénovation de 
l'immeuble sis à la rue E______ s'était déroulée à la même époque. Les nuisances 
du cas d'espèce ne pouvaient toutefois pas, selon les premiers juges, être 
considérées comme des défauts graves affectant l'usage de la chose louée, celles-
ci étant celles inhérentes à tout chantier urbain de ce type. 
b) A______ et B______ concluent à la mise à néant du jugement querellé et à la 
condamnation de la bailleresse à leur verser la somme de 56'268 fr. plus intérêts à 
5% dès le 1er juillet 2010 (date moyenne) à titre de réduction de loyer pour la 
période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 et la somme de 7'033 fr. 50 plus 
intérêts à 5% dès le 15 avril 2012 (date moyenne) à titre de réduction de loyer 
pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2012. 
La SOCIETE IMMOBILIERE C______ conclut au déboutement de A______ et 
B______ de l'entier de leurs conclusions et à la confirmation du jugement 
querellé. 
c) Après les réplique du 21 mai 2014 et duplique du 26 mai 2014, les parties per-
sistant dans leurs conclusions respectives, ont été avisées le 28 mai 2014 de ce 
que la cause était gardée à juger 
B. 
Il résulte du dossier les faits pertinents suivants, tels qu'arrêtés par les premiers 
juges, les appelants se bornant à reprendre dans leur mémoire d'appel leur version 


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des faits telle qu'ils l'ont alléguée en première instance, sans toutefois indiquer en 
quoi les faits retenus dans le jugement attaqué seraient inexacts : 
a) La SOCIETE IMMOBILIERE C______ (ci-après : la bailleresse) est 
propriétaire de l'immeuble sis 1, place D______, à Genève, dont la gérance est 
confiée à la régie F______ SA. 
b) Par contrat du 4 août 2005, la bailleresse a remis à bail à A______ et B______ 
une arcade commerciale d'une surface d'environ 58 m2 au rez-de-chaussée de 
l'immeuble précité. 
La durée du contrat était de cinq ans, du 1er septembre 2005 au 31 août 2010, 
renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans. 
Le loyer, indexé à l'ISPC, a été fixé par le contrat à 3'126 fr. par mois, charges non 
comprises. 
Les locataires exploitent dans cette arcade un salon de coiffure à l'enseigne 
"G______". 
L'arcade est située à l'angle de la rue E______ et de la place D______. 
c) Le 24 novembre 2008, s'est ouvert en Ville de Genève le chantier du TCOB, 
entrepris dans le cadre de la reconstruction du réseau de tramways de l'agglomé-
ration genevoise. Selon le communiqué de presse du Département des construc-
tions et des technologies de l'information (ci-après : DCTI) du 24 novembre 2008, 
les travaux du TCOB étaient planifiés sur trois ans et organisés par étapes succes-
sives et phases coordonnées. Ils ont été initiés à Cornavin puis menés sur la rue de 
Coutance, les Ponts de l'Ile et la place Bel-Air pour se poursuivre ensuite sur la 
rive gauche. 
Les travaux du tronçon TCOB Cornavin-Coutance ont commencé en 2009 et se 
sont poursuivis jusqu'à la mise en fonction, en décembre 2011, du tram qui des-
cend la rue de Coutance en ligne droite sur les Ponts de l'Ile, alors que la démo-
lition et la reconstruction des Ponts de l'Ile, qui a commencé en 2009, s'est ter-
minée en octobre 2010 sur la partie aval et a continué jusqu'en 2011 sur la partie 
en amont. 
Ces travaux se sont déroulés à proximité de l'arcade des locataires. La place 
D______ s'est trouvée au centre de ces travaux et a servi au dépôt des machines, 
outils et bennes de chantier. La circulation des véhicules privés a été bloquée et 
elle a fait place aux allées-et-venues des camions et autres engins de chantier. 
Les travaux se sont poursuivis avec l'aménagement des rues perpendiculaires et de 
la place D______ à partir de mars 2012 jusqu'en septembre 2012. 


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Parallèlement au chantier du tram, l'immeuble sis 1, place D______ à l'angle de la 
rue E______, a fait l'objet d'une importante rénovation comprenant la réfection 
des façades et la surélévation d'un étage. 
d) Par courrier du 2 septembre 2009, les époux A______ et B______ et d'autres 
locataires d'arcades commerciales voisines se sont plaints auprès de F______ SA 
des nuisances engendrées par le chantier du tram (bruit, poussière, difficulté 
d'accès, obstruction des vitrines etc.) et ont sollicité une réduction de loyer. 
Ce courrier a fait suite à une lettre adressée à la régie le 28 juillet 2009 par l'ex-
ploitante d'une arcade voisine, laquelle se plaignait des nuisances subies en raison 
des travaux du tram. A cette époque, la rue de Coutance était entièrement fermée à 
la circulation et les travaux avec marteaux-piqueurs et déblayeuses engendraient 
d'importantes nuisances sonores, poussières et trépidations. 
e) F______ SA a transmis le courrier du 2 septembre 2009 au DCTI - office de 
génie civil pour une demande d'indemnisation -, lequel a refusé d'entrer en matière 
sur cette demande, considérant que les conditions d'une éventuelle réparation des 
nuisances au sens de l'article 679 CC n'étaient pas remplies. 
f) Mandaté par F______ SA, Me André TRONCHET, huissier judiciaire, a dressé 
un procès-verbal de constat le 29 septembre 2009 à 13h00 et à 13h10. Il en ressort 
que le bruit mesuré passait de 63 décibels à 68-70 décibels après l'ouverture du 
chantier, que la circulation à la rue E______ était difficile en raison du va-et-vient 
des camions et que rien n'encombrait la visibilité de l'arcade des locataires. 
g) Par courrier du 16 octobre 2009, la régie, se fondant sur la position du DCTI et 
sur le constat d'huissier, a nié l'existence de nuisances excessives liées au chantier 
TCOB et a refusé d'entrer en matière sur une réduction du loyer en raison du ca-
ractère d'intérêt public du chantier. 
h) Par lettre du 19 juillet 2010, les locataires sont à nouveau intervenus, sans suc-
cès, auprès de F______ SA et ont requis une réduction de loyer de 50% dès le 
1er janvier 2009 en raison de nuisances engendrées par le chantier du tram ainsi 
que par celui de la rue E______. Il s'en est suivi un échange de courrier au cours 
duquel la régie a demandé aux locataires de lui transmettre copie des bilans des 
trois dernières années, ce qu'ils ont refusé de faire considérant que leur compta-
bilité n'était d'aucune pertinence. 
i) Concernant le chantier de la rue E______, F______ SA a transmis la demande 
de réduction de loyer à la régie H______, en charge de la gestion de l'immeuble 
en travaux, laquelle a refusé, par lettre du 14 décembre 2010, d'entrer en matière 
sur une éventuelle prise en charge d'une réduction de loyer. Elle a relevé que le 
bruit provenant du chantier n'avait rien d'excessif en milieu urbain, que 


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l'échafaudage de l'immeuble était recouvert d'une bâche qui ne laissait pas passer 
la poussière et que le trottoir en face de l'arcade était libre de tout encombrement. 
j) Par requête déposée le 7 décembre 2010 par-devant la Commission de concilia-
tion en matière de baux et loyers, les locataires ont assigné la bailleresse en réduc-
tion de loyer à raison de 50% pour la période du 1er janvier 2009 "jusqu'à la fin 
complète des deux chantiers". 
Non conciliée le 15 mars 2011, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et 
loyers le 21 mars suivant. 
Les locataires ont indiqué que depuis le début de l'année 2009, ils subissaient 
d'importantes nuisances provenant des chantiers liés, d'une part, à la création de la 
voie du tram TCOB, ouvert sur la place D______, et, d'autre part, à la rénovation 
de l'immeuble situé en face de leur arcade, à la rue E______. Ils ont indiqué que 
les abords de l'arcade étaient transformés en un véritable chantier, des engins et du 
matériel de chantier étaient entreposés sur leur passage, que l'accès à l'arcade était 
devenu très difficile et qu'ils subissaient d'importantes nuisances résultant du 
bruit, des vibrations et de la poussière. 
A cet effet, ils ont produit un jeu de photographies non datées qui, selon les té-
moins, correspondent à l'état des lieux pendant le chantier du tram. 
k) Par mémoire de réponse du 26 août 2011, la bailleresse a conclu au déboute-
ment des locataires de toutes leurs conclusions. Elle a soutenu que les nuisances 
liées aux deux chantiers ne dépassaient pas le seuil de la tolérance exigée en mi-
lieu urbain lorsqu'il s'agit d'un chantier d'utilité publique. Elle s'est opposée à une 
réduction de loyer considérant que lors de la conclusion du bail, les locataires 
devaient déjà avoir connaissance des travaux à venir alors qu'ils n'avaient reçu 
aucune garantie de la régie concernant l'immutabilité de leur environnement. 
l) Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 19 octobre 2011, 
les demandeurs se sont plaints des nuisances dues au bruit, à la poussière et au dé-
faut de visibilité et d'accès. Depuis le début du mois d'octobre 2011, les travaux 
s'étaient déplacés à l'amont des Ponts de l'Ile et la rue E______ était débloquée. 
Leur demande d'indemnisation auprès du DCTI avait été refusée au motif qu'ils 
n'avaient pas subi de perte de chiffre d'affaires. Au début de l'exploitation, leurs 
revenus étaient faibles, ils avaient augmenté pendant trois ans, puis ils avaient sta-
gné. Les demandeurs ont indiqué être d'accord de produire leur comptabilité si le 
Tribunal le jugeait opportun. 
Le conseil de la bailleresse a soutenu que les nuisances dont se plaignaient les lo-
cataires n'étaient pas disproportionnées par rapport à la vie en milieu urbain et 
qu'elles étaient terminées. 


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m) Lors des audiences des 8 février et 28 mars 2012, le Tribunal a entendu trois 
témoins, clientes du salon de coiffure, I______, J______ et K______, lesquelles 
ont de manière univoque déclaré que pendant les travaux, les machines de 
chantier, les barrières et le matériel entreposé masquaient la vitrine de l'arcade, 
que la rue E______ était totalement obstruée et que l'accès au salon était très 
difficile; quant aux nuisances subies à l'intérieur du salon, le bruit provenant de 
l'extérieur était très fort (plus fort que le bruit du foehn), surtout lorsqu'il y avait 
des travaux de creuse et des marteaux-piqueurs en fonction. A certains moments, 
on n'entendait plus rien d'autre, ni la musique, ni une conversation et on ne 
pouvait plus ouvrir la porte. J______ a encore précisé qu'alors que le gros du 
chantier était terminé depuis deux mois environ, il restait encore beaucoup de 
matériel (une pelleteuse jaune au début de la rue E______ et deux conteneurs de 
chantier) et que la rue E______ était signalée comme sans issue. 
n) Lors de l'audience de comparution des mandataires du 2 mai 2012, les parties 
ont convenu d'entendre lors des mêmes audiences d'enquêtes les témoins com-
muns à la procédure C/30260/2010 concernant des locataires d'une arcade voisine 
ayant subi les nuisances du même chantier. Les locataires ont pour leur part an-
noncé qu'ils allaient déposer des écritures sur faits nouveaux à la fin du chantier 
actuel. 
o) Faisant suite à un courrier de la bailleresse du 11 septembre 2012 annonçant la 
fin des travaux dans le périmètre proche de l'arcade des locataires, le Tribunal a, 
par ordonnance du 26 septembre 2012, ordonné un nouvel échange d'écritures sur 
faits nouveaux. 
p) Par mémoire du 16 octobre 2012, les locataires ont indiqué que le chantier du 
tram avait pris fin en décembre 2011, que les travaux d'aménagement avaient 
commencé dès janvier 2012 et qu'ils continuaient à subir d'importantes nuisances 
dues à ce nouveau chantier. Ils ont conclu au paiement de 56'800 fr. plus intérêts à 
5% dès le 1er juillet 2010 à titre de réduction de loyer pour nuisances corres-
pondant à la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 et au paiement de 
7'033 fr. 55 plus intérêts à 5% dès le 15 avril 2012 à titre de réduction de loyer 
pour la période du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2012. 
A cet effet, ils ont produit un jeu de photographies qui, aux dires des témoins, cor-
respondaient à l'état des lieux pendant le réaménagement de la place D______. 
q) Par mémoire du 7 novembre 2012, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions. Elle a indiqué que les travaux d'aménage-
ment de la place, qui avaient, selon le courriel de l'ingénieur L______, commencé 
durant la deuxième quinzaine d'avril 2012 et s'étaient terminés à fin septembre 
2012, n'avaient rien d'exceptionnel, tant par leur nature que par leur intensité et 
leur durée. 


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r) Lors de l'audience du 23 janvier 2013, le Tribunal a ordonné, d'entente entre les 
parties, l'apport de procès-verbaux de la procédure C/30260/2010 dans la présente 
procédure et vice versa. 
s) Les enquêtes se sont poursuivies les 23 janvier, 24 avril, 5 juin et 3 octobre 
2013. 
M______ et N______, habitant l'immeuble, et O______, ayant habité l'immeuble 
jusqu'en septembre 2009, ont confirmé que les chantiers considérés avaient 
engendré beaucoup de bruit et de poussière. Cette dernière a précisé que l'on ne 
pouvait pas ouvrir les fenêtres et qu'il était difficile de se déplacer dans le quartier. 
P______, Q______ et R______, clientes du salon, ont confirmé que les travaux 
avaient engendré beaucoup de bruit, parfois des trépidations et qu'ils avaient rendu 
l'accès au salon très difficile. Q______ a précisé que le bruit était infernal, que l'on 
ne pouvait pas ouvrir la porte à cause du bruit et de la poussière et qu'il y faisait 
dès lors très chaud. P______ a observé que le salon était plus sombre et qu'il y 
avait beaucoup de poussière. L'une et l'autre ont constaté que la clientèle avait 
diminué, la locataire recevant ses clientes sans rendez-vous, ce qu'elle ne faisait 
pas avant les travaux. 
L______, ingénieur civil, chargé par l'Etat de Genève de suivre le chantier du 
tram, a déclaré qu'après la mise en fonction du tram en décembre 2011, les tra-
vaux s'étaient poursuivis avec l'aménagement des rues perpendiculaires et de la 
place D______. Les installations de chantier étaient toujours présentes et le 
consortium en charge des travaux sur le lot "Ville" était toujours en activité. 
En particulier, il a précisé que les travaux d'aménagement de la place D______ 
avaient commencé en mars 2012. Entre le 1er mars et le 15 avril, il y avait eu des 
travaux de fouilles et depuis la deuxième quinzaine d'avril 2012, les travaux plus 
lourds avaient porté sur la démolition des aménagements existants des SI, puis sur 
l'aménagement des bordures de chaussée et de trottoirs. Ces travaux, dont 
l'ampleur était moindre que celle des travaux du TCOB, s'étaient achevés en 
septembre 2012. L'activité sur ce type de chantier était très variable. Il y avait une 
alternance de périodes bruyantes de démolition avec des périodes d'aménagement 
qui engendraient moins de nuisances. Il n'y avait pas de travaux de profondeur, les 
engins étaient plus petits, il y avait moins de vibrations, à l'exception de celles du 
marteau-piqueur et il n'y avait pas de coupure de route et d'accès. Sur un chantier 
comme celui du TCOB au contraire, les nuisances étaient continues pendant la pé-
riode des travaux. 
Concernant le chantier de la rue E______, il a déclaré qu'il s'agissait d'un chantier 
privé et qu'il n'avait pas connaissance des dates de début et de fin des travaux. 


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S______, ingénieur cantonal chargé de traiter les procédures d'indemnisation, a 
expliqué qu'une telle procédure était amiable et que trois conditions devaient être 
réunies, soit des nuisances excessives, un dommage et un lien de causalité entre 
celui-ci et les travaux. En ce qui concernait le calcul de l'indemnisation, il se 
fondait sur le critère de la "marge brute", basée sur la moyenne des comptes des 
trois dernières années, lesquels comprenaient les frais fixes dont faisait partie le 
loyer. 
S______ a par ailleurs déclaré que le DCTI avait indemnisé l'exploitante d'une 
arcade voisine, demanderesse dans le cadre de la procédure C/30260/2010, à 
hauteur de 153'867 fr. pour la période des travaux du tram (dès juin 2009) et de 
réaménagement de la place qui avaient pris fin en septembre 2012. 
t) Dans leurs conclusions après enquêtes, les parties ont persisté dans leurs der-
nières conclusions. 
u) La cause a été remise pour plaider au 21 novembre 2013. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après dans la mesure utile 
à la solution du litige. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Le jugement querellé a été communiqué aux parties le 4 mars 2014, en sorte 
que la présente procédure est soumise au nouveau droit, en application de 
l'art. 405 al. 1 CPC, selon lequel les "recours" sont régis par le droit en vigueur au 
moment de la communication de la décision aux parties. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-
tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 
1.2 En l'espèce, au dernier état des conclusions de première instance, les locataires 
avaient conclu au paiement d'un montant en capital de 56'268 fr. et de 7'033 fr. 50, 
de sorte que la valeur litigieuse s'élève à 63'301 fr. 50. 
La valeur litigieuse minimale de 10'000 fr. est donc atteinte, de sorte que la voie 
de l'appel est ouverte. 


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1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 
n. 121). 
2. 
2.1 Les appelants font grief aux premiers juges de n'avoir pas retenu la réduction 
du loyer requise à hauteur de 50% du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2011 et de 
25% du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2012. Ils considèrent qu'en retenant une 
réduction de 5%, respectivement 3%, le Tribunal des baux et loyers a mésusé de 
son pouvoir d'appréciation et s'est écarté de manière injustifiée de la jurisprudence 
et de la casuistique en la matière. 
Ils reprochent au Tribunal des baux et loyers de n'avoir pas retenu que les nui-
sances subies par les locataires pouvaient être qualifiées de graves au vu de leur 
ampleur, leur diversité et leur durée, ce qui est insoutenable selon eux, qui plus est 
dans le cadre d'un salon de coiffure offrant des services de bien-être aux per-
sonnes. Ils font également grief aux premiers juges d'avoir favorisé les témoi-
gnages sollicités par la bailleresse, tant dans l'établissement des circonstances de 
la cause, que dans leur appréciation. 
Selon les appelants, il ressort des pièces versées à la procédure et des déclarations 
de nombreux témoins que leur arcade a subi des nuisances importantes et conti-
nues provenant de plusieurs chantiers à proximité immédiate de leur établissement 
pendant deux périodes distinctes, ayant eu pour conséquence la stagnation de leur 
chiffre d'affaires, élément retenu à tort contre eux par les premiers juges. 
Le bruit, plus désagréable et plus fort qu'un sèche-cheveux, était constant, de sorte 
qu'il était impossible d'écouter de la musique ou de participer à une conversation 
sans devoir hurler à son interlocuteur, l'accès à l'arcade était plus difficile en rai-
son des machines de chantier, des barrières, des trous, des routes fermées à la cir-
culation et des arrêts de bus déplacés, leurs locaux étaient moins visibles et plus 
sombres à cause du matériel de chantier installé et entreposé en face de l'établis-
sement engendrant une perte de clientèle, des nuages de poussière étaient cons-
tants pendant toute la durée des chantiers obligeant les locataires à fermer les por-
tes de leur établissement toute l'année, quitte à devoir étouffer sous la chaleur esti-
vale, les témoins avaient attesté l'existence de vibrations et il est de notoriété pu-
blique que les chantiers avaient commencé en janvier 2009, étant rappelé que les 
concierges de l'immeuble, qui résidaient dans celui-ci, étaient au courant. Enfin la 
visibilité, la situation et l'accessibilité de l'arcade, ainsi que la tranquillité du quar-


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tier étaient des éléments qui influençaient directement et objectivement le prix du 
loyer. 
2.2 Au terme de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à 
la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et 
l'entretenir dans cet état. 
La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bail-
leur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le loca-
taire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 
convenu (ATF 135 III 345, consid. 3.2 et réf. citées). En l'absence de précisions 
dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du 
cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, 
l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes 
usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages 
courants (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979 p. 130 ss; LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 216 ss). Le locataire doit compter, selon le 
cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhé-
rentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si 
l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle 
devient un défaut (SJ 1985 p. 575). 
En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, 
secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu im-
porte qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur, lequel répond 
du défaut même s'il n'a pas commis de faute (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2, SJ 1986 p. 195, SJ 1997 p. 661). 
La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur 
connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en dé-
ployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la con-
clusion initiale du contrat (SJ 1986 p. 195). 
A la différence de ce qui prévaut en matière de responsabilité du propriétaire qui 
n'est engagée qu'en cas d'excès de son droit de propriété (art. 679 et 684 CC), la 
responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire n'est pas soumise à une telle 
restriction. Il suffit que les nuisances qui émanent du voisinage constituent un 
défaut au sens sus-rappelé (LACHAT, op. cit., ch. 11.3.3 p. 256; WESSNER, Le bail 
à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, 12ème séminaire sur le 
droit du bail, 2002, p. 27; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 
2011, p. 196). 
Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie que les nuisances qui y sont 
liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables qui excluent 
toute action en cessation de trouble. En revanche, le fait qu'un chantier soit d'inté-


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rêt public n'exclut pas une réduction de loyer selon l'art. 259d CO (arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 2.2, BOHNET/ 
MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 36 ad art. 259d CO). 
Selon l'art. 8 CC, il appartient au locataire qui se prévaut d'un défaut de la chose 
louée d'en prouver l'existence (LACHAT, op. cit., ch. 11.1.4 p. 248). 
2.3 Conformément aux art. 259a et ss CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, une réduction proportionnelle de loyer. Cette 
réduction peut être exigée à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b CO; art. 259d 
CO). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint 
d'au moins 5%, sous réserve des atteintes permanentes où la jurisprudence admet 
une restriction de 2% (SAVIAUX, Réduction de loyer, Chantier dans le voisinage 
de l'objet loué, in Cahiers du bail, 1/13, p. 4). 
Il appartient au locataire de prouver que le bailleur avait connaissance du défaut, 
ainsi que la date de cette connaissance (LACHAT, op. cit., p. 260; BOHNET/ 
MONTINI, op. cit., nos 11-12 ad art. 259d CO). L'essentiel est que le bailleur ait 
connaissance du défaut, peu importe qu'il l'ait appris personnellement, ou qu'il en 
ait été informé par l'un de ses auxiliaires, ou par le locataire lui-même. 
L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si 
aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bail-
leur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un 
défaut (ACJC/862/2001). 
2.4 S'agissant du calcul de la quotité de la réduction de loyer, il y a lieu de pro-
céder selon la méthode dite "proportionnelle" : on compare l'usage de la chose 
louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. 
En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer d’un pourcentage identique à la 
réduction effective de l'usage de la chose, de façon à rétablir l'équilibre des presta-
tions entre les parties (ATF 130 III 504, consid. 4.1 et 126 III 388, consid. 11c; 
LACHAT, op. cit., p. 257). 
La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la déter-
mination de la quotité de la réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 258). Une ap-
préciation en équité est admise, par référence à l'expérience générale de la vie, au 
bon sens et à la casuistique. Tel est le cas notamment des nuisances d'intensité va-
riable se prolongeant sur une longue période, car les preuves de l'intensité des nui-
sances et l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour 
(BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 19 ad art. 259d CO et réf. citées). A cet égard, le 
juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trou-


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ve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 
desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important 
(arrêts du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.4 et 
4C.377/2004 du 2 décembre 2004, consid. 3.3). 
En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de 
réduction de loyers sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 
25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 
5% à 10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 
n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 
également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 
complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 
la poussière et des trépidations engendrés par ce type de travaux; ce taux repré-
sentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles 
plus calmes (ACJC/115/2006). 
Le Tribunal fédéral a admis, dans le cadre de la démolition et la reconstruction 
d'un immeuble mitoyen, une réduction de loyer de 60% pour une première phase 
de travaux plus intense, puis de 25% dans le cadre de travaux rendant presque inu-
tilisables les locaux d'une agence de placement, dont l'activité consistait à 80% en 
des entretiens avec des clients de vive voix ou par téléphone, contraignant les col-
laborateurs de l'agence à organiser leurs entrevues à l'extérieur, dans des restau-
rants ou dans le hall d’un hôtel du quartier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 
du 24 octobre 2005, consid. 2). 
La Cour de justice a confirmé une diminution de loyer à hauteur de 20% pendant 
une année et demie à l'occasion d'importants travaux entrepris sur le domaine pu-
blic (interventions sur les voies et les quais de la gare Cornavin, liaison ferroviaire 
Cornavin - Eaux-Vives - Annemasse et Tramway Cornavin - Meyrin - Cern) à 
proximité du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 
24 ou le week-end (ACJC/578/2009). 
2.5 En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties qu'un important chantier d'amé-
nagement du domaine public, lié à l'aménagement du TCOB, ainsi que des tra-
vaux de rénovation de l'immeuble sis à la rue E______ se sont déroulés à la même 
époque à proximité, respectivement en face de l'immeuble dans lequel les appe-
lants exploitent un salon de coiffure, comme l'ont retenu les premiers juges. 
Il n'est pas non-plus contesté par les parties que le chantier lié au TCOB a porté 
sur des travaux publics d'une grande envergure dont les nuisances (excès de bruit 
et de poussière, gêne de la visibilité et de l'accès au salon, vibrations) ont excédé 
ce qui est tolérable en milieu urbain, tant dans leur intensité que dans leur fré-
quence, ouvrant le droit à une réduction proportionnelle de loyer, comme retenu à 
raison par les premiers juges. 


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2.6 2.6.1 S'agissant du calcul de la quotité de la réduction de loyer, les premiers juges 
ont arrêté à 5% du 1er août 2009 au 31 décembre 2011 la réduction de loyer pen-
dant les travaux du TCOB et de la rue E______ et à 3% du 1er janvier 2012 au 
30 septembre 2012 celle concernant le réaménagement de la place D______. 
Les premiers juges ont considéré que les nuisances du cas d'espèce ne pouvaient 
pas être considérées comme des défauts graves affectant l'usage de la chose louée, 
bien que dépassant la tolérance que l'on peut exiger des locataires en milieu ur-
bain, les locataires ayant admis avoir pu travailler en tout temps, bien que dans 
des conditions pénibles, et que leur chiffre d’affaires n'avait pas diminué, mais 
stagné durant la période considérée. 
Les premiers juges ont également retenu que les nuisances subies par les loca-
taires étaient celles inhérentes à tout chantier urbain de ce type (bruit, poussière, 
vibrations, restriction de la circulation et d'accès à l'arcade) et que pendant le 
réaménagement de la place, l'ampleur des travaux était moindre et les nuisances 
n'étaient pas continues. 
Concernant la durée des réductions de loyer accordées en raison des travaux du 
TCOB et de la rue E______, le Tribunal a retenu que l'intimée, qui ne pouvait pas 
ignorer l'existence du chantier, avait été informée formellement pour la première 
fois de l'ampleur des nuisances supportées par les habitants de la place D______ 
au plus tôt en juillet 2009, soit avant la plainte des appelants, date correspondant 
d'ailleurs au début de l'indemnisation par l'Etat de l'exploitante de l'arcade voisine. 
S'agissant de la durée des réductions de loyer concernant le réaménagement de la 
place D______, non contestée par les appelants, les premiers juges ont retenu les 
déclarations du témoin L______ selon lesquelles les travaux n'ont pas discontinué 
depuis la mise en service du tram en décembre 2011 et qu'ils se sont poursuivis 
jusqu’en septembre 2012. 
2.6.2 En l'espèce, les appelants ne contestent pas le recours à une appréciation en 
équité par les premiers juges, ni la distinction de deux phases donnant droit à une 
réduction de loyer, ce qui se justifie pas le fait que la diminution de valeur de l'ob-
jet entaché du défaut a varié en intensité dans le temps. 
Ils estiment cependant que les premiers juges ont prononcé une réduction hors de 
proportion avec le défaut établi, les conduisant à rendre une décision manifeste-
ment choquante. 
Comme déjà indiqué, il n'est pas contesté par les parties qu'il ressort de la procé-
dure que les locaux concernés ont subi d'importantes nuisances (bruit, poussière et 
vibrations), dépassant la tolérance que l'on peut exiger des locataires en milieu ur-
bain, provenant des différents chantiers à proximité immédiate de l'établissement 
des appelants. 


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La Cour retient toutefois également que les locaux, situés en milieu urbain, ont 
toujours pu être utilisés conformément à l'usage pour lequel ils avaient été pris à 
bail et que les immissions en cause ne peuvent pas être qualifiées de graves, 
comme retenu à raison par les premiers juges. La Cour relève encore qu'un salon 
de coiffure génère également du bruit (sèche-cheveux) et que les clients ne sont 
présents que pendant une courte durée et à des occasions épisodiques dans le 
temps. 
En outre, il ressort des pièces versées à la procédure et des déclarations des nom-
breux témoins que les nuisances relatives au TCOB étaient continues, alors que 
durant le réaménagement de la place D______ des périodes bruyantes et des 
périodes engendrant moins de nuisances ont alterné. La procédure a également 
permis d'établir que l'arcade a toujours été libre d'accès, même si celui-ci a été 
rendu par moment plus difficile, et que les locaux concernés ont été moins visibles 
à cause du matériel de chantier installé et entreposé en face de l'établissement. 
Concernant la durée de la réduction de loyer accordée en raison des travaux du 
TCOB et de la rue E______, contestée par les appelants, le Tribunal a retenu, à 
juste titre, que la bailleresse avait été informée formellement pour la première fois 
de l'ampleur des nuisances supportées par les habitants de la place D______ au 
plus tôt en juillet 2009, de sorte que c'est bien à partir de cette époque que la 
réduction de loyer doit prendre effet. Même si le chantier a démarré au début de 
l'année 2009, il n'en reste pas moins qu'il résulte de la procédure que les nuisances 
ont commencé à l'époque retenue par le Tribunal. Cet élément est corroboré par le 
fait que l'Etat a commencé à indemniser l'exploitante de l'arcade voisine à cette 
même époque, comme admis par les premiers juges. 
Par ailleurs, le grief des appelants reprochant au Tribunal d'avoir favorisé les 
témoignages sollicités par la bailleresse par rapport à ceux requis par les locataires 
n'est pas fondé. D'une part, la disproportion alléguée n'est pas établie. D'autre part, 
les premiers juges n'avaient pas à répéter les dires identiques des différents té-
moins des appelants, mais pouvaient, en un tel cas, les résumer. En outre, les ap-
pelants ne mentionnent pas d'éléments qui n'auraient à tort pas été retenus par les 
premiers juges; ils se contentent d'indiquer que la place faite aux témoins de l'inti-
mée a été plus importante que celle faite à leurs propres témoins. Les premiers 
juges n'ont donc pas fait preuve d'impartialité à l'égard des appelants. 
2.7 En définitive, au vu de l'ensemble des circonstances précitées, la Cour consi-
dère fondés les griefs des appelants en tant que ceux-ci estiment que les premiers 
juges ont mésusé de leur pouvoir d'appréciation en retenant une réduction de 5%, 
respectivement 3% pour les périodes considérées. Même si le Tribunal est arrivé à 
ces chiffres en considérant la longue durée des travaux, qui a pour effet de réduire 
la diminution du loyer, en statuant en équité et en utilisant son large pouvoir 
d'appréciation, les pourcentages de réduction de loyer arrêtés par les premiers ju-


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ges sont trop faibles. Le loyer sera donc réduit à hauteur de 10% du 1er août 2009 
au 31 décembre 2011, respectivement de 6% du 1er janvier 2012 au 30 septembre 
2012, soit pendant les mêmes périodes que celles arrêtées par les premiers juges, 
retenant la longue durée des travaux. 
L'appel est ainsi fondé en tant qu'il porte sur la quotité de réduction de loyer fixée 
par les premiers juges. Le jugement entrepris sera par conséquent modifié à cet 
égard. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 2 avril 2014 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/208/2014 rendu le 27 janvier 2014 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/29585/2010-2-D. 
Au fond : 
Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Réduit le loyer d'A______ et B______, pour l'arcade qu'ils louent 1, place D______, à 
Genève, de la façon suivante : 
- 
10 % du 1er août 2009 au 31 décembre 2011 et 
- 
 6 % du 1er janvier 2012 au 30 septembre 2012. 
Confirme le jugement pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Ivo 
BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre DAUDIN, juges 
assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 


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C/29585/2010 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.