ge_gerichte · ACJC/1803/2025 · 2026-01-13 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 janvier 2026. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/883/2025 
ACJC/1803/2025 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU VENDREDI 12 DECEMBRE 2025 
 
Entre 
A______ SA, sise c/o B______, ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 28 août 2025, représentée par [la régie immobilière] C______, 
et 
Monsieur D______, domicilié ______, intimé. 
 


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C/883/2025 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/841/2025 du 28 août 2025, le Tribunal des baux et loyers a 
déclaré irrecevable la requête de A______ SA du 16 janvier 2025 à l’encontre de 
D______ et E______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 
B. 
a. Par acte expédié le 19 septembre 2025 à la Cour de justice, A______ SA a formé 
appel contre ce jugement. Elle a conclu à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son 
dispositif et, cela fait, à ce que D______ soit condamné à évacuer immédiatement 
de sa personne, de tout bien et de tout occupant le box n° 2______ situé au rez-de-
chaussée de l'immeuble sis route 1______ n° ______, [code postal] Genève, en le 
laissant en bon état, et à ce qu'il soit ordonné à la force publique de procéder à 
l'exécution immédiate du jugement d'évacuation. L'appel est dirigé contre D______ 
uniquement. 
 
b. En l'absence de réponse à l'appel, la Cour a informé les parties le 20 octobre 2025 
de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. A______ SA et feue F______ ont conclu le 25 mai 2016 un contrat de bail portant 
sur la location d'un box n° 2______ situé route 1______ n° ______ à Genève. 
Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 350 fr. par mois, TVA 
en 25 fr. 90 en sus. 
b. Par avis comminatoire du 13 septembre 2024, la bailleresse a mis en demeure 
F______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 830 fr. 60, à titre d'arriéré de 
loyer, et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme 
réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. 
Selon le suivi des envois de la Poste, cet avis, adressé par courrier recommandé à 
F______, a été distribué le 14 septembre 2024. 
c. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée 
dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du ______ octobre 2024 
adressé à F______, résilié le bail pour le 30 novembre 2024. Selon le suivi des 
envois de la Poste, cet avis, adressé par courrier recommandé à F______, a été 
distribué le 30 octobre 2024. 
d. Par requête déposée le 16 janvier 2025 à l’encontre de F______, A______ SA 
requis du Tribunal l'évacuation de la locataire et a en outre sollicité l'exécution 
directe de l'évacuation. 


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e. Le 12 mars 2025, le Tribunal a suspendu la procédure, compte tenu du décès de 
la locataire le ______ septembre 2016, jusqu'à communication par la bailleresse du 
nom des héritiers de la précitée. 
f. Le 23 juin 2025, la bailleresse a transmis au Tribunal le nom des héritiers de 
F______, soit D______ et E______, ses enfants. 
La procédure a été reprise le 25 juin 2025. 
g. Lors de l'audience du 28 août 2025, à laquelle D______ n'a pas comparu, 
A______ SA a persisté dans sa requête, estimant que le congé donné à feu F______ 
avait été valablement notifié, dès lors que D______ devait savoir que le congé lui 
était destiné. Ce dernier n'avait jamais informé la bailleresse du décès de sa mère. 
E______ s'était par ailleurs désintéressée de ce bail et n'en avait « pas vraiment 
hérité ». 
La représentante de E______ a exposé que cette dernière était bien héritière de 
F______, qu'elle n'avait pas répudié la succession mais qu'elle ignorait tout de ce 
bail. Elle acquiesçait ainsi à la requête. 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. 
h. Dans son jugement du 28 août 2025, le Tribunal a considéré que le congé avait 
été adressé à la locataire alors déjà décédée, ce que la partie bailleresse ignorait. Les 
héritiers n'ayant pas répudié la succession, ils avaient acquis de plein droit 
l'universalité de la succession. Le congé aurait ainsi dû leur être notifié. Si E______ 
s'était désintéressée de ce bail, dont elle ignorait tout, tel n'était pas le cas de 
D______. Le congé ne lui ayant pas été notifié, la validité de la résiliation n’était 
pas retenue. L'une des conditions d'application de la procédure sommaire n'était pas 
remplie, de sorte que la requête devait être déclarée irrecevable. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 
procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 
l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 
question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 
économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 
pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire, laquelle est 
estimée à six mois. Si en revanche la résiliation des rapports de bail est également 


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contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant 
laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée; comme il 
faut prendre en considération la période de protection de trois ans prévue à 
l'art. 271a al. 1 let. e CO, la valeur litigieuse correspondra en principe au montant 
du loyer brut (charges et frais accessoires compris) pendant trois ans (ATF 
144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 1; LACHAT, Procédure 
civile en matière de baux et loyers, 2019, pp. 69-70). 
 
1.2 En l'espèce, le congé n'a pas été contesté, de sorte que la valeur litigieuse devrait 
représenter six mois de loyer. Le Tribunal a toutefois fondé son jugement sur le fait 
que le congé n'avait pas été notifié aux héritiers de la locataire. La question de la 
validité du congé est donc litigieuse, de sorte que la valeur litigieuse correspond au 
montant du loyer pendant trois ans. 
En l'espèce, le loyer mensuel du logement, charges comprises, s'élève à 375 fr. 90, 
soit 4'510 fr. 80 annuellement. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr. 
(4'510 fr. × 3 = 13'532 fr.). 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
2. 
L'appel a été formé contre D______ et les conclusions tendent à l'évacuation de 
celui-ci uniquement. Les locataires sont toutefois en l'espèce les deux héritiers de 
F______, soit D______ et E______. 
2.1 Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès le décès 
(art. 560 al. 1 et 537 al. 1 CC). S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et les obligations 
compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage (art. 602 al. 1 CC). Le 
bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, qui 
prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. Le bail continue 
avec les héritiers qui assument les droits et obligations du défunt (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1). 
Les parties à un rapport de droit qui n'est susceptible que d'une décision unique 
doivent agir ou être actionnés ensemble (art. 70 al. 1 CPC). 
La consorité (matérielle) nécessaire est imposée par le droit matériel, qui détermine 
les cas dans lesquels plusieurs parties doivent agir ou défendre ensemble (ATF 
138 III 737 consid. 2 et consid. 4.1). Sont consorts nécessaires les membres d'une 
communauté du droit civil – telle la communauté héréditaire – qui sont ensemble 
titulaires d'un même droit (ATF 137 III 455 consid. 3.5). 


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Lorsque l'action n'est pas introduite par toutes les parties tenues de procéder en 
commun ou qu'elle n'est pas dirigée contre celles-ci, il y a défaut de légitimation 
active ou passive (ATF 138 III 737 consid. 2, JdT 2013 II 379; 137 III 455 
consid. 3.5). 
La légitimation active ou passive relève du fondement matériel de l'action; elle 
appartient au sujet (actif ou passif) du droit invoqué en justice (ATF 142 III 782 
consid. 3.1.3.2; 130 III 417 consid. 3.1 et 3.4; 126 III 59 consid. 1a; 125 III 82 
consid. 1a; arrêts 4A_397/2018 du 5 septembre 2019 consid. 3.1; 4A_619/2016 du 
15 mars 2017 consid. 3). En tant que condition matérielle de la prétention déduite 
en justice, cette question doit être examinée d'office par le juge (ATF 126 III 59 
consid. 1a p. 63 et les arrêts cités). Le défaut de qualité pour agir ou pour défendre 
n'est en principe pas susceptible de rectification; il entraîne le rejet de la demande 
(ATF 142 III 782 consid. 3.1.3; arrêt 4A_560/2015, précité, consid. 4.1). En 
particulier, si l'action n'a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts 
matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée (ATF 
140 III 598 consid. 3.2; 138 III 737 consid. 2; 137 III 455 consid. 3.5). 
2.2. En l'espèce, l'appel est dirigé contre D______ uniquement, alors que la procédure 
de première instance opposait l'appelante à ce dernier, ainsi qu'à sa sœur E______, 
laquelle est cotitulaire du bail avec son frère, à la suite du décès de leur mère. 
Les membres de la communauté héréditaire sont consorts nécessaires. L'appel 
devait dès lors être dirigé contre l'un et l'autre des héritiers. Si la Cour faisait droit 
aux conclusions de l'appel, et prononçait l'évacuation du seul intimé, la décision 
rendue n'aurait aucun effet obligatoire pour sa sœur, étant rappelé que la Cour ne 
peut accorder à l'appelante plus qu'elle ne réclame. Le fait que E______ ait 
acquiescé à la requête en évacuation n'y change rien. 
Ainsi, même si le comportement de l'intimé, qui n'a pas signalé pendant près de dix 
ans le décès de sa mère à l'appelante et a réceptionné la résiliation de bail sans se 
manifester, n'est pas exempt de tout reproche et s'il ne s'est pas opposé à la requête, 
n'ayant pas comparu devant le Tribunal, il ne peut être remédié d'office au défaut 
qui affecte l'acte d'appel et ses conclusions. 
La question de la légitimation passive n'étant pas une question de recevabilité, mais 
titulaire au droit, le jugement attaqué sera confirmé. 
3. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/883/2025 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 septembre 2025 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/841/2025 rendu le 28 août 2025 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/883/2025. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les 
autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss 
LTF. Le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de 
l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie 
forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 
recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieure à 15'000 fr.