ge_gerichte · C/2992/2016 · 2019-01-07 · fr

CO.271.al1; CO.272.al2

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.01.2019 C/2992/2016

C/2992/2016
ACJC/4/2019
du 07.01.2019
sur JTBL/924/2017 ( OBL
)
, CONFIRME
Normes
:
CO.271.al1; CO.272.al2
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/2992/2016
ACJC/4/2019
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 7 JANVIER 2019
Entre
1) Monsieur A
______
, domicilié ______ [GE],
2) Madame B
______
, domiciliée ______ (France), appelants et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 octobre 2017, comparant tous deux par Me Nils DE DARDEL, avocat, boulevard Georges-Favon 13,
1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
Monsieur C
______
et
D
______ SA
, p.a E______, ______ [GE], intimés et appelants sur appel joint, comparant tous deux par Me Miguel OURAL, avocat, route
de Chêne 30, case postale 615, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/924/2017
du 12 octobre 2017, le Tribunal des baux et loyers a débouté A______ et B______ de leurs conclusions préalables tendant à ce qu’une inspection locale soit ordonnée (ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le congé qui avait été notifié aux précités par avis du 25 janvier 2016 pour le 30 juin 2016 concernant l’appartement de 2 pièces au 3
ème
étage de l’immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève (ch. 2), leur a accordé une unique prolongation du bail de trois ans, échéant au 30 juin 2019 (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5).
B. a.
Par acte expédié le 9 novembre 2017 à la Cour de justice, A______ et B______ (ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement. Ils concluent, principalement, à l’annulation du congé et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu’au 30 juin 2020.
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus après la clôture des débats de première instance et produisent une pièce nouvelle, soit leur courrier du 31 octobre 2017 à C______ et D______ SA.
b.
Dans leur réponse du 13 décembre 2017, C______ et D______ SA (ci-après : les bailleurs) concluent au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.
Sur appel joint, ils concluent à l’annulation du chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris et à l’octroi aux locataires d’une unique prolongation de bail jusqu’au 31 décembre 2018.
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus après la clôture des débats de première instance et produisent une pièce nouvelle, soit leur courrier du 9 novembre 2017 aux locataires.
c.
Par acte du 25 janvier 2018, les locataires concluent au rejet de l'appel joint.
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus postérieurement à leur appel et produisent des pièces nouvelles, soit un échange de correspondance des 15 décembre 2017 et 8 janvier 2018 entre les parties, ainsi que les réponses de l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du 15 novembre 2017 et de [la régie immobilière] F______ du 23 novembre 2017 aux demandes de logement du locataire.
d.
Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, en persistant dans leurs conclusions. Elles ont été informées le 16 mars 2018 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure.
a.
Par contrat du 21 juin 2005, A______ et B______, pris conjointement et solidairement, ont pris à bail un appartement de deux pièces et 43 m
2
au 3
ème
étage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée d’un an, du 1
er
juillet 2005 au 30 juin 2006, et se renouvelle tacitement d'année en année, le préavis de résiliation étant de trois mois. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 6'720 fr.
Les propriétaires de l'immeuble sont, depuis octobre 2006, C______ et D______ SA, représentés par [la régie immobilière] E______.
b.
A______ est également locataire, depuis 1998, d'un appartement de trois pièces au même étage de l'immeuble.
Il s'est séparé de B______, qui a quitté l'appartement. A______ vit actuellement dans les deux appartements avec deux de ses enfants, nés en 1992 et 2005.
c.
L'immeuble a été construit en 1910 et comprend six niveaux hors sol. Il compte une quinzaine d'appartements. Onze d'entre eux ont déjà subi des travaux de transformation et de rénovation.
d.
En novembre 2009, les bailleurs ont notifié aux locataires un avis d'augmentation de loyer à 9’072 fr. par an dès le 1
er
juillet 2010, au motif d'un rendement insuffisant de l'immeuble.
Les locataires ont contesté cette hausse et l'action des bailleurs visant à sa validation a été écartée par arrêt de la Cour de justice du 23 avril 2012.
e.
A______ est plombier-ferblantier de profession. Avec l'accord de la précédente propriétaire, il a exécuté à ses frais divers travaux d'entretien dans les deux appartements. Il a notamment installé des bouilleurs dans les deux appartements, lesquels ne sont pas raccordés au réseau d'eau chaude, ainsi qu'une cabine de douche dans le deux pièces. Le locataire a également exécuté lui-même des travaux de peinture et remplacé des carreaux décollés au sol de la cuisine.
Actuellement, le deux pièces est toujours chauffé de manière individuelle par un poêle à bois, alors que le trois pièces est chauffé grâce à un radiateur à gaz installé par le locataire.
f.
Par avis officiel du 25 janvier 2016, adressé par courrier recommandé aux deux locataires, le bail de l'appartement de deux pièces a été résilié pour le 30 juin 2016.
Dans le courrier d'accompagnement, les bailleurs ont expliqué qu'ils souhaitaient procéder à une rénovation complète de l'appartement, soit "
des travaux de vaste envergure comprenant notamment la fourniture d'un nouvel agencement de cuisine, le remplacement de l'installation électrique et des appareils sanitaires, la pose de carrelage et de faïences, la peinture de tous les murs et plafonds et le ponçage imprégnation des parquets
". L'exécution de ces travaux supposait que l'appartement soit libre de tout occupant.
Pour plus d'informations sur les travaux envisagés, les locataires étaient invités à se référer à la demande d'autorisation de construire formée le 12 octobre 2015, annexée au courrier. Celle-ci, préparée par G______ SARL, mandataire des bailleurs, décrivait les travaux comme suit : "
Rénovation complète d'un appartement, peintures murs et plafonds, électricité à remettre entièrement aux normes, parquets, fourniture d'une cuisine équipée, rénovation des canalisations et remplacement des appareils sanitaires
".
Le descriptif détaillé des travaux faisait état de la pose de carrelages et de faïences. Le coût de l'ensemble de ces travaux, comprenant "
le remplacement des appareils sanitaires et des éventuelles canalisations
", était estimé à 50'000 fr.
g.
Le bail de l'autre appartement loué par A______ a été résilié avec effet au 31 décembre 2015, pour les mêmes motifs. Ce congé a été contesté et fait l'objet de la procédure C/2______/2015.
h.
Les locataires ont contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 11 février 2016. Non conciliée le 4 avril 2016, la cause a été portée devant le Tribunal le 12 avril 2016.
A______ et B______ ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation du bail de quatre ans.
Ils ont allégué que l'appartement était en bon état et bien entretenu. A______ avait installé, à ses frais, une douche et un lavabo, de même qu'un bouilleur et un chauffage à gaz. Les travaux envisagés par les bailleurs étaient ainsi superflus. Les locataires ont indiqué qu'ils s'accommoderaient de l'exécution des travaux envisagés, de sorte que la présence du locataire durant les travaux n'était pas de nature à en retarder le déroulement.
Les locataires ont fait valoir au surplus que le congé était en lien avec la procédure relative à la hausse de loyer voulue mais non obtenue par les bailleurs.
i.
Dans leur réponse du 29 juillet 2016 au Tribunal, C______ et D______ SA ont conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.
Ils ont allégué qu'ils entendaient procéder à une rénovation complète de l'appartement litigieux afin de l'adapter aux standards actuels; la nature et l'étendue des travaux commandaient que le logement soit inoccupé. Ils ont contesté la thèse du congé-représailles.
j.
Par courrier adressé au Tribunal le 29 septembre 2016, les locataires ont sollicité une inspection locale de l'appartement litigieux. Les bailleurs s'y sont opposés par écriture du 14 novembre 2016.
k.
A l'audience du 17 janvier 2017, lors de laquelle l'instruction, en accord avec les parties, s'est déroulée en commun avec la cause C/2______/2015, les bailleurs ont soutenu que les travaux de rénovation seraient plus compliqués et plus onéreux s'ils devaient être effectués dans l'un des appartements d'abord, et dans l'autre ensuite. L’ordre chronologique des travaux était fixé en fonction de l'intervention des différents corps de métier, qui devait se faire simultanément dans les deux appartements.
Le locataire a fait valoir qu'il pourrait rester dans les locaux durant les travaux, sans que cela occasionne retard ni surcoûts pour les propriétaires. Rappelant les travaux qu'il avait lui-même exécutés dans les logements, il a soutenu que la rénovation projetée par les propriétaires était superflue.
l.
Trois témoins ont été entendus par le Tribunal lors de l'audience du 28 mars 2017.
H______,
technicien auprès de G______ SARL, chargé de l'entretien d’une partie du parc immobilier locatif de C______, a déclaré avoir rédigé les demandes d'autorisation de construire relatives aux deux appartements. L’ampleur des travaux effectués dans les autres appartements de l'immeuble n’avait, à une exception près, pas permis le maintien des occupants dans le logement : en effet, tant l'eau que l'électricité avaient été coupées, il y avait de la poussière et les différentes entreprises intervenaient simultanément. Dans un appartement vide, les travaux avaient duré quelque six à sept semaines. Il s'agissait d'une réfection totale des logements, comprenant la réfection des sols, des sanitaires, de la peinture, de l'agencement de la cuisine, du raccordement, au chauffage central et à l'eau chaude, de l'électricité et, si besoin, de la réfection de la tuyauterie. Le témoin avait effectué une estimation du déroulement de tels travaux en présence de locataires et était arrivé à la conclusion que l'ensemble des chantiers durerait environ six mois. Cela impliquerait en effet de travailler pièce par pièce, de faire intervenir une seule entreprise à la fois, et de lever le chantier de chaque entreprise avant que la prochaine intervienne. Il n'était ainsi pas envisageable de laisser les locataires dans les appartements, ce d'autant que, par moment, il n'y aurait ni eau ni électricité. Il s'était rendu dans les appartements occupés par le locataire et avait constaté qu'ils étaient vétustes, mais bien entretenus. Les propriétaires souhaitaient néanmoins effectuer leur réfection : il s'agissait notamment de mettre l'immeuble aux normes s'agissant de l'électricité et du chauffage, ainsi que de les adapter à des standards actuels. Les travaux allaient comporter le raccordement au chauffage central, bien que cela n'avait pas été mentionné dans les demandes d'autorisation, lesquelles allaient être complétées dans ce sens. Il était en outre envisagé de raccorder l'ensemble des appartements de l'immeuble au réseau d'alimentation d'eau chaude et de supprimer les boilers.
I______, ancienne locataire d'un appartement de l'immeuble, a déclaré que, dans le cadre d'une procédure de contestation de la résiliation de son bail en 2013 en vue de travaux, les bailleurs avaient accepté, pour mettre un terme au litige, de n'effectuer qu'une partie des travaux en sa présence, à savoir le raccordement au chauffage central et l'installation d'un lave-vaisselle. L'appartement avait été entièrement refait après son départ.
J______, architecte spécialisé dans les réfections d'immeubles, ami de A______, connaît les appartements en question. A son avis, les travaux projetés par les propriétaires (soit réfection des planchers, des murs, de la cuisine, des sanitaires, de l'électricité et le raccordement au chauffage central) pourraient être effectués en présence du locataire. Le témoin a toutefois admis que cela compliquerait "un peu" le déroulement des travaux. Le témoin a par ailleurs estimé que les appartements concernés étaient certes anciens, mais bien entretenus par le locataire et que leur rénovation n'était pas indispensable.
A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté à solliciter une inspection locale. Les bailleurs s'en sont rapportés à l'appréciation du Tribunal, tout en estimant l'inspection locale inutile, vu les photographies produites.
m.
L'autorisation de rénovation a été accordée le 8 février 2017 (dossier APA 3______), avec les préavis de l'instance LDTR et de la Police du feu.
La demande complémentaire relative au raccordement au chauffage central et à la production d'eau chaude, impliquant la suppression d'un système de production de chaleur individuelle, a été acceptée le 5 mai 2017 (dossier APA 4______).
n.
Par ordonnance du 29 mai 2017, le Tribunal a déclaré l'administration des preuves close, considérant que les mesures d'instruction déjà effectuées avaient permis d'établir les faits de manière suffisamment claire, et a ordonné le dépôt des plaidoiries finales écrites.
o.
Dans leurs plaidoiries finales écrites du 30 juin 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions. Les locataires ont derechef sollicité une inspection des logements.
p.
La cause a été gardée à juger à l'issue d'un délai de 15 jours après le dépôt des plaidoiries finales écrites.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1;
4A_545/2013
du 28 novembre 2013 consid. 1).
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
144 III 346
consid. 1.2.2.3;
137 III 389
consid. 1.1;
136 III 196
consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 1.1;
4A_127/2008
du 2 juin 2008 consid. 1.1;
4A_516/2007
du 6 mars 2008 consid. 1.1).
En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 6’720 fr. En prenant en compte la période de trois ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte.
1.2
Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC).
Interjetés dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311, 312 et 313 CPC), l’appel et l’appel joint sont recevables. Par souci de simplification, les locataires seront désignés ci-après comme les appelants et les bailleurs comme les intimés.
1.3
La Cour de justice revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416).
2. 2.1
La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des faits nouvellement allégués et des pièces produites en appel (Reetz/Hilber, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3
ème
éd. 2016, n. 26 ad art. 317 CPC).
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux conditions sont cumulatives.
2.2
Les pièces nouvelles déposées par les parties ayant été produites dans le respect des conditions rappelées ci-dessus, elles sont recevables, ainsi que les allégués de fait s’y rapportant.
3.
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir déclaré valable le congé, alors que celui-ci aurait été donné au mépris des règles de la bonne foi. Ils soutiennent qu’il ne faudrait pas tenir compte, dans l'examen des motifs du congé, des travaux de raccordement à l’eau chaude centrale et au chauffage central, que les travaux annoncés ne nécessitent pas le départ du locataire et que les travaux constituent un prétexte pour résilier le bail.
3.1 3.1.1
L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts; le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé (ATF
136 III 190
consid. 3). En particulier, le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la bonne foi. Ce congé est en revanche annulable s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de rénovation moins importante, ou ne les compliquerait que de manière insignifiante. Il est donc nécessaire d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer s'ils nécessitent que le bâtiment ou les locaux en cause soient vidés de leurs occupants; le congé est annulable si cette appréciation est impossible faute de renseignements suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès; il doit notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations suffisamment précises pour qu'il puisse évaluer dans le délai de trente jours disponible selon l'art. 273 al. 1 CO la réalité des intentions du bailleur et la gêne que sa présence entraînerait dans l'exécution des travaux (ATF
142 III 91
consid. 3.2.1;
140 III 496
consid. 4.1 et 4.2.2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_409/2016
du 13 septembre 2016 consid. 4).
La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire (ATF
135 III 112
consid. 4.2). En règle générale, celui-ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne sont pas urgents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral
4A_126/2012
du 3 août 2012 consid. 1).
3.1.2
Pour déterminer quel est le motif du congé, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF
142 III 91
consid. 3.2.1;
140 III 496
consid. 4;
138 III 59
consid. 2.1); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (arrêts du Tribunal fédéral
4A_183/2017
du 24 janvier 2018 consid. 2;
4A_200/2017
du 29 août 2017 consid. 3.2.1). Le bailleur peut invoquer de nouveaux motifs en cours de procès en vue de compléter et préciser le motif indiqué au locataire (arrêts du Tribunal fédéral
4A_503/2009
du 17 novembre 2009 consid. 4;
4A_342/2007
du 2 novembre 2007 consid. 2.2.1).
3.2
En l’espèce, les intimés ont motivé le congé du 25 janvier 2016 par leur volonté de procéder à une rénovation complète de l'appartement. Ils ont décrit les travaux de rénovation qu’ils entendaient entreprendre (EN FAIT, let. C.f.). Le raccordement au réseau de distribution d'eau chaude et au chauffage central de l'immeuble n'était pas mentionné, mais lors de l’audience du Tribunal du 28 mars 2017 le témoin H______, technicien auprès de G______ SARL, a déclaré que ce raccordement était envisagé et qu'il y avait donc lieu de déposer une demande d'autorisation complémentaire. Cette autorisation a effectivement été demandée; elle a été accordée le 5 mai 2017, en complément de l'autorisation de rénovation accordée le 8 février 2017 (EN FAIT, let. C.m.). Par ailleurs, lors de la réfection d’autres appartements de l’immeuble, un tel raccordement a été effectué. Il apparaît ainsi que les intimés avaient omis, dans le programme de rénovation de l’appartement des appelants, d’inclure les travaux de raccordement en question, mais que tel était bien leur intention dès l’origine. En invoquant la réalisation de ces travaux en cours de procédure, les intimés n’ont pas modifié la motivation, mais ont complété et explicité les motifs du congé. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les locataires, l'admissibilité du congé doit être examinée à la lumière de l'ensemble des travaux envisagés. Il faut admettre que les locataires ont obtenu des informations suffisamment précises pour leur permettre d'évaluer la réalité des intentions des bailleurs et la gêne que leur présence entraînerait dans l'exécution des travaux. En effet, comme l'a relevé pertinemment le Tribunal, il est usuel, en cas de rénovation complète d'un appartement pour l'adapter aux standards actuels, de supprimer les boilers individuels et les systèmes de chauffage à bois ou à gaz.
Les travaux en question comprennent notamment la fourniture d’un nouvel agencement de cuisine, le remplacement de l’installation électrique et des appareils sanitaires, la pose de carrelages et de faïences, la peinture de tous les murs et plafonds, le ponçage/imprégnation des parquets, ainsi que le raccordement au réseau de distribution d'eau chaude et au chauffage central. Il s’agit ainsi d’une rénovation de grande ampleur qui serait entravée de manière significative par la présence des locataires durant les travaux, laquelle engendrerait des complications, des coûts supplémentaires et des retards. A cet égard, le témoignage de H______ est convaincant. D'ailleurs, même le témoin J______, ami du locataire, a admis que la présence des locataires engendrerait quelques complications. Le fait que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux ou qu'il propose aux bailleurs, pour la première fois en appel, une rocade à l'intérieur de l'immeuble (refusée par les bailleurs) ou même une libération des locaux durant les travaux, n'est pas déterminant. La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation appartient exclusivement aux bailleurs et non pas aux locataires, ni au juge. Il est donc superflu de rechercher si les travaux de rénovation sont absolument nécessaires. De même, il n'y a pas lieu d'examiner si les locaux sont vétustes, vieux, usés ou dégradés, ce qui rend inutile l'inspection sollicitée par les locataires.
En définitive, le projet de rénovation des locaux est réel et concret; il ne s'agit pas d'un prétexte. C'est ainsi à tort que les locataires soutiennent que le congé aurait été donné en représailles à la contestation du loyer. La procédure relative à cette contestation s'est terminée en avril 2012, alors que le congé litigieux a été donné le 25 janvier 2016, soit après l'échéance de la période de protection de l'art. 271a al. 1 let. e CO.
Le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé.
4.
Les intimés reprochent au Tribunal d’avoir accordé aux locataires une prolongation du bail de trois ans, soit jusqu’au 30 juin 2019. Ils demandent que la durée de cette prolongation soit réduite de six mois. Ils estiment que leur besoin de pouvoir reprendre possession de l’appartement dans des délais raisonnables afin de pouvoir le rénover n’a pas été suffisamment pris en compte. Les appelants sollicitent une prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu'au 30 juin 2020.
4.1
Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF
125 III 226
consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF
116 II 446
consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
136 III 190
consid. 6 et les arrêts cités;
125 III 226
consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF
125 III 226
consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral
4A_159/2018
du 11 juillet 2018 consid. 3.1).
4.2
En l’espèce, le Tribunal a tenu compte équitablement de toutes les circonstances en accordant aux locataires une unique prolongation de trois ans.
En effet, au moment du congé, le locataire occupait le logement depuis plus de dix ans. De plus, celui-ci vit dans l'appartement avec deux de ses enfants, dont l'un est mineur.
En outre, le loyer est particulièrement modeste de sorte que le relogement du locataire ne sera pas aisé.
D'un autre côté, le locataire n'a pas prouvé avoir procédé à des recherches de relogement suffisantes. Les deux seules réponses (négatives, de l’Office cantonal du logement et de [la régie immobilière] F______) produites datent de novembre 2017. De plus, les bailleurs ont un intérêt concret à entreprendre les travaux, qui font l'objet d'autorisations de construire délivrées les 8 février et 5 mai 2017. Cependant, s'il est vrai que l'autorisation de construire est caduque si les travaux ne sont pas entrepris dans les deux ans, sa validité peut être prolongée d'une année, lorsque la demande en est présentée au moins un mois avant son échéance; elle peut même être prolongée deux fois (art. 4 al. 5, al. 7 et al. 8 de la loi genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses - LCI - L 5 05). Les bailleurs admettent d'ailleurs qu'ils n'ont "pas un besoin d'effectuer les travaux de rénovation immédiatement". Ils ne font pas état de difficultés financières qui seraient causées par une prolongation des autorisations.
Ainsi, le jugement sera confirmé également en tant qu'il accorde aux appelants une unique prolongation du bail de trois ans, échéant au 30 juin 2019.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers.
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevables l’appel interjeté le 9 novembre 2017 par A______ et B______ et l’appel joint interjeté le 13 décembre 2017 par C______ et D______ SA contre le jugement
JTBL/924/2017
rendu le 12 octobre 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/2992/2016-3-OSB.
Au fond :
Confirme le jugement attaqué.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
Le président :
Ivo BUETTI
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.