ge_gerichte · ACJC/1169/2019 · 2019-08-12 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.08.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/18202/2016 
ACJC/1169/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 12 AOÛT 2019 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 11 avril 2018, comparant par Me Alain DUBUIS, avocat, 
avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne (VD), en l'étude duquel il fait 
élection de domicile, 
et 
1) Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés à ______ (Inde), intimés, 
représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 
2) Madame D______, domiciliée ______ (GE), intimée, comparant par Me Alain 
DUBUIS, avocat, avenue C.-F. Ramuz 60, case postale 234, 1001 Lausanne (VD), en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/18202/2016 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/304/2018 du 11 avril 2018, communiqué pour notification 
aux parties par plis du 16 avril 2018, le Tribunal des baux et loyers a notamment 
débouté B______ et C______ de leurs conclusions à l'encontre de D______ (ch. 1 
du dispositif), fixé à 39'120 fr., charges comprises, du 15 juillet 2010 au 31 mai 
2017, le loyer annuel de l'appartement de 5 pièces de 96 m2 au 8ème étage de 
l'immeuble situé 1______ à E______(ch. 2) et condamné A______ à restituer à 
B______ et C______ le trop-perçu découlant de la nouvelle fixation du loyer, soit 
102'300 fr. avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 22 décembre 2013 (ch. 3). 
 
b. Par acte expédié le 15 mai 2018, A______ (ci-après : le bailleur) forme appel 
de ce jugement, concluant à son annulation et au renvoi de la cause en première 
instance pour nouveau jugement. Subsidiairement, il conclut à ce que B______ et 
C______ (ci-après : les locataires) soient déboutés de leur demande en fixation du 
nouveau loyer initial et en restitution du trop-perçu. Plus subsidiairement, il 
conclut à ce que le trop-perçu à restituer aux locataires s'élève à 28'493 fr., intérêts 
moratoires en sus. 
 
c. Par courrier du 22 mai 2018 puis par mémoire réponse déposé au greffe de la 
Cour le 18 juin 2018, les locataires concluent à l'irrecevabilité de l'appel et à son 
rejet, le jugement de première instance étant confirmé. 
 
d. Le 9 juillet 2018, A______ a déposé une réplique par laquelle il déclare 
persister dans ses précédentes conclusions d'appel. 
 
e. Par courrier du 9 juillet 2018, et par l'intermédiaire du même conseil que 
A______, D______ a informé la Cour qu'elle se ralliait aux conclusions de l'appel 
déposé le 15 mai 2018. 
 
f. Le 16 juillet 2018, les locataires ont dupliqué. 
 
g. Par avis du greffe du 19 septembre 2018, les parties ont été avisées de ce que la 
cause était gardée à juger. 
B. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. En octobre 2009, les époux A______ et D______ sont devenus propriétaires de 
parts de PPE portant sur un appartement de 5 pièces de 96 m2 au 8ème étage, d'une 
cave de 3,9 m2, et d'une place de parking n° ______ dans l'immeuble situé 
1______ à E______ [GE]. 
 
b. Entre mars et mai 2010, ils ont fait réaliser plusieurs travaux dans 
l'appartement, soit en particulier la pose d'une cuisine complète, la création d'une 
salle de douche, la réfection des peintures, carrelage et plinthes, l'installation d'un 
chauffage et la mise en place de trois murs, pour un coût total de 177'563 fr. 


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c. Par contrat du 14 juillet 2010, A______ a conclu avec B______ et C______ un 
contrat de bail à loyer portant sur l'appartement, la cave et la place de parking 
susmentionnés. Selon les locataires, ils ont trouvé par eux-mêmes l'appartement 
litigieux sur Internet, sans avoir été aidés pour ce faire par leur employeur. 
 
d. Conclu pour une durée d'une année et quinze jours, soit du 15 juillet 2010 au 
31 juillet 2011, renouvelable ensuite d'année en année, le bail prévoit un loyer 
mensuel, charges comprises, de 4'500 fr., soit 54'000 fr. par année. 
 
e. L'avis de fixation du loyer initial du 15 juillet 2010 indique dans la rubrique 
''ancien locataire'' : ''nouvel objet'', et dans la rubrique ''bailleur'' : ''M. A______''. 
En outre, la rubrique ''dernier loyer annuel'' a été laissée vide de même que celle 
intitulée ''motifs précis des prétentions ci-dessus''. 
 
f. Cet avis de fixation du loyer initial n'a pas fait l'objet d'une contestation dans le 
délai de 30 jours à compter de sa remise aux locataires. 
 
g. Toutefois, par requête du 22 septembre 2016, dirigée contre A______ et 
D______, B______ et C______ ont saisi la juridiction des baux et loyers, 
concluant à la nullité du loyer initial, à la fixation de celui-ci à 16'815 fr. par 
année, charges comprises, dès le 15 juillet 2010, au remboursement du trop-perçu 
avec intérêts à 5% l'an et à la réduction de la garantie de loyer. 
 
h. Dans le cadre de la procédure de première instance, les locataires ont soutenu 
que l'avis de fixation du loyer initial n'avait pas été correctement rempli puisque 
les rubriques portant sur le dernier loyer annuel et sur la motivation du loyer 
initial n'avaient pas été complétées. 
 
i. Le contrat de bail a été résilié par les locataires pour le 31 mai 2017. 
 
j. Pendant toute la durée du bail, C______, employée au sein de F______, a 
perçu des subsides pour son loyer de la part de son employeur à hauteur de 
55'382 dollars américains, soit 61'807 fr. environ. 
 
k. Par communication du 15 novembre 2017, les locataires ont produit une 
attestation de F______ certifiant que C______ avait informé son employeur de la 
présente procédure et que ce dernier se verrait rembourser les montants dus en 
fonction de l'éventuel réajustement du loyer. 
 
l. Par jugement du 11 avril 2018, le Tribunal a préalablement constaté que seul 
A______, en tant que bailleur, était partie au contrat de bail, de sorte que 
D______ ne disposait pas de la légitimation passive dans la présente cause. Les 
juges ont ensuite retenu la nullité de l'avis de fixation du loyer initial, compte tenu 
de l'absence de toute motivation dans la formule officielle. De plus, la rubrique 
''précédent loyer'' ne mentionnait pas qu'il s'agissait d'une première location. En 


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l'absence d'un quelconque abus de la part des locataires, le Tribunal a procédé à 
un calcul de rendement, basé sur les pièces produites, ce qui a abouti au loyer 
annuel de 39'120 fr., charges comprises. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 
civile, 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC). 
 
En l'espèce, les locataires ont conclu en première instance à la fixation du loyer 
annuel à 39'120 fr., en lieu et place de 54'000 fr., pour la période du 15 juillet 
2010 au 31 mai 2017, correspondant à une différence de 102'300 fr. au total. 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel 
est ouverte. 
 
1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 CPC). Il est ainsi recevable. 
 
1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314). 
2. 
2.1 Dans un grief qu'il convient d'examiner en premier lieu, les intimés concluent 
à l'irrecevabilité de l'appel, faisant valoir que l'appel aurait dû être dirigé 
également contre D______, puisque la procédure de première instance incluait 
cette dernière. Ils se réfèrent à un arrêt 4A_625/2017 rendu le 12 mars 2018 par le 
Tribunal fédéral, qui a confirmé l'irrecevabilité d'un appel formé auprès de la 
seconde instance cantonale dans un cas de consorité matérielle nécessaire au sens 
visé par l'art. 70 al. 1 CPC. 
 
2.2 La qualité pour agir (ou légitimation active) ou pour défendre (légitimation 
passive) est une question de droit matériel (ATF 125 III 82 consid. 1a; 123 III 60 
consid. 3a; 121 III 118 consid. 3). La légitimation active se réfère à la titularité du 
droit matériel invoqué dans le cadre du procès, tandis que la légitimation passive 
se rapporte à l'obligation correspondante. L'une comme l'autre s'examinent au 
regard du droit matériel (JEANDIN/PEYROT, Précis de procédure civile, 2015, 


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n. 181 p. 66). Cette question - que le juge examine d'office - ressortit aux 
dispositions applicables au fond du litige; son défaut conduit au rejet de l'action, 
qui intervient indépendamment de la réalisation des éléments objectifs de la 
prétention concernée (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1). 
 
2.3 En l'espèce, le Tribunal a constaté que le contrat conclu par les intimés en tant 
que locataires ne les liait qu'à A______, dont seul le nom figure sur le bail du 
14 juillet 2010. Ce dernier point n'est pas contesté par les intéressés devant le 
Cour, dans la mesure où, dans leurs écritures de réponse et de réplique, ils ne 
remettent pas en cause l'existence d'un bail les liant à A______ uniquement. Ils 
n'ont d'ailleurs déposé aucun appel joint avec leur réponse, pour contester le rejet 
de leurs conclusions à l'encontre de D______. 
 
En présence d'un contrat de bail ne liant pas D______ aux intimés, il est manifeste 
que cette dernière n'est titulaire d'aucun droit ni d'aucune obligation dans le 
rapport contractuel examiné ici. Elle n'a dès lors pas de légitimation passive dans 
la présente cause, de sorte que l'appelant n'avait pas à la mentionner parmi les 
parties à la procédure, même en l'assignant aux côtés des intimés. 
 
Dans ces conditions, l'appelant peut former appel seul du jugement. 
3. 
L'appelant conteste que l'avis de fixation de loyer initial puisse être frappé de 
nullité. Il fait valoir en bref que le formulaire remis aux intimés porte la mention 
''nouvel objet'', de sorte que ceux-ci pouvaient comprendre qu'il n'y avait pas eu de 
précédent locataire et qu'il s'agissait d'une première location. Quant à l'absence de 
toute motivation dans la rubrique appropriée, l'appelant soutient qu'une telle 
indication n'est pas nécessaire dans l'hypothèse d'une première location. 
 
3.1 Dans un arrêt ACJC/571/2018 du 7 mai 2018, la Cour de justice a modifié sa 
jurisprudence relative au contenu de la formule officielle de fixation du loyer 
initial, dans une cause où ledit loyer était inférieur au loyer versé par le précédent 
locataire. A cette occasion, il a notamment été constaté que la loi ne prévoit pas 
expressément l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs de la 
fixation du loyer initial lorsque ledit loyer connait une baisse par rapport à celui 
payé précédemment. En conséquence, l'art. 269d CO - auquel renvoie l'art. 270 
al. 2 CO - et l'art. 19 OBLF - qui porte sur le contenu de la formule officielle - ne 
concernent que les augmentations de loyers et autres modifications unilatérales du 
contrat par le bailleur au détriment du locataire, comme le mentionnent 
expressément leurs notes marginales respectives. Il en va de même de l'art. 207 
LaCC, qui met en lien l'exigence de motivation avec une ''éventuelle 
augmentation'' de loyer. 
 
Les interprétations historiques et téléologiques conduisaient également à retenir 
que, dans l'esprit du législateur, le cas de figure visé était celui où le loyer était 
augmenté en cas de changement de locataire. Il ressortait des débats 


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parlementaires que le but de la formule officielle à la conclusion d'un nouveau 
bail était de mettre à égalité, face aux hausses de loyers, le locataire qui est en 
place dans les locaux et le nouveau locataire. Cette formule devait servir, par ce 
biais, à empêcher les hausses abusives de loyer lors d'un changement de locataire 
(RO CN 1989, p. 530; ATF 140 III 583 consid. 3.1; ACJC/571/2018 consid. 2.1.6 
et 2.1.7). 
 
Dans sa jurisprudence précédente, la Cour de justice avait souligné que le but de 
la contestation initiale n'était pas de vérifier si une éventuelle augmentation par 
rapport au précédent loyer était abusive, mais d'examiner si le loyer, en tant que 
tel, excédait la norme (ATF 136 III 82 consid. 3.3). En effet, il avait été considéré 
que même en cas de baisse de loyer, le locataire peut disposer d'un certain intérêt 
à connaître les critères à la base de la fixation du loyer initial pour décider ou non 
de le contester. Toutefois, à l'examen du texte légal et des travaux parlementaires, 
force est désormais de constater que cette préoccupation n'avait pas été transposée 
en l'état en droit positif. De plus, comme le relève François BOHNET (BOHNET, 
Un loyer identique à celui payé par le précédent locataire doit-il être motivé sur la 
formule utilisée à la conclusion d'un nouveau bail; cahier du bail 2/2017, p. 41) 
elle n'a pas de corrélation avec la problématique de la forme, seule concernée par 
la formule officielle. En définitive, la Cour de justice est parvenue à la conclusion 
qu'aucun élément concret ne permettait de retenir que le législateur avait souhaité, 
par le biais de la formule officielle, imposer au bailleur d'indiquer, même en 
l'absence de hausse par rapport au précédent loyer, les données à la base de la 
fixation du loyer initial. 
 
3.2 Ce qui précède est transposable dans l'hypothèse d'une première location, soit 
d'une situation dans laquelle il n'existe pas de majoration de loyer par rapport à 
celui versé par le précédent locataire. Il en découle que, dans le cas d'espèce, 
l'appelant n'avait pas l'obligation de remplir la rubrique relative aux ''motifs précis 
des prétentions ci-dessus''. L'avis officiel de fixation du loyer initial, daté du 
15 juillet 2010, n'est donc pas frappé de nullité pour cette raison. 
 
Concernant les exigences à respecter dans l'hypothèse d'une première mise en 
location, la jurisprudence du Tribunal fédéral a précisé qu'il convenait d'indiquer 
sur la formule officielle qu'il n'y avait pas de précédent locataire et qu'il s'agissait 
d'une première location (arrêts du Tribunal fédéral 4A_185 2008 du 24 septembre 
2008 consid. 2.1; 4A_132/2011 du 1er juin 2011 consid. 2.2). Dans ce dernier 
arrêt, les juges fédéraux ont relevé que les locataires savaient qu'il n'y avait pas de 
précédent locataire, la formule officielle portant par ailleurs le mention ''première 
location''. Compte tenu de leur connaissance de la situation, les locataires ne 
pouvaient prétendre avoir été trompés par une mention maladroite effectuée par le 
bailleur dans la rubrique consacrée au précédent contrat de bail. Le Tribunal 
fédéral en a déduit que la formule officielle était suffisante pour renseigner 


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correctement les locataires de leurs droits, sans que ceux-ci puissent valablement 
affirmer avoir été induits en erreur. 
 
En l'espèce, l'appelant a indiqué, dans la rubrique ''ancien locataire'' qu'il s'agissait 
d'un ''nouvel objet''. Les emplacements relatifs aux montants du précédent loyer et 
des charges ayant été laissés vides, il fallait logiquement en déduire que 
l'appartement en question n'avait jusqu'ici pas fait l'objet d'une mise en location. 
Dans leurs écritures devant la Cour, les intimés ne prétendent d'ailleurs pas avoir 
été trompés sur le fait que l'appartement litigieux n'avait pas été loué 
précédemment. 
 
Dès lors, ayant été renseignés de façon suffisante au moment de la notification de 
l'avis de fixation du loyer initial, intervenue le 15 juillet 2010, les intimés 
disposaient dès ce jour d'un délai de 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation 
(art. 270 al. 1 CO). La requête déposée le 22 septembre 2016, soit plus de 6 ans 
après, est en conséquence manifestement tardive et, de ce fait, irrecevable. Dans 
ces conditions, le loyer a été correctement fixé au début du bail et il n'y a pas lieu 
d'en fixer le montant par la voie judiciaire. Le jugement attaqué doit dès lors être 
réformé en ce sens que les intimés seront déboutés de toutes leurs conclusions à 
l'encontre de l'appelant, s'agissant d'une nouvelle fixation du loyer initial, du 
prétendu remboursement du trop-perçu ou de la réduction de la garantie locative. 
4. 
Compte tenu de ce qui précède, il n'est pas nécessaire d'examiner les autres griefs 
formulés par l'appelant. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais ni alloués de dépens 
s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 
consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 15 mai 2018 par A______ contre le jugement 
JTBL/304/2018 rendu le 11 avril 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/18202/2016-4-OSL. 
Au fond : 
Annule les chiffres 2 et 3 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Déclare irrecevable la requête en fixation judiciaire du loyer formée par B______ et 
C______ à l'encontre de A______. 
Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.