ge_gerichte · JTAPI/707/2025 · 2025-06-26 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2993/2023 LDTR 
JTAPI/707/2025 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 26 juin 2025 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Me Nicolas JEANDIN et Me Steve ALDER, avocats, avec 
élection de domicile 
 
contre 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/2993/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA, société inscrite au Registre du commerce le ______ 2006, et ayant 
pour but notamment la construction et l'exploitation de tous biens mobiliers et 
immobiliers en Suisse, est propriétaire des parcelles n°s 1______, 2______, 
3______, 4______ et 5______ de la commune de B______, sises 6______, 
7______ et 8______ rue de C______, D______ et E______. Monsieur F______ est 
administrateur unique de cette société. 
2. 
Cinq immeubles sont érigés sur les parcelles précitées. 
3. 
M. F______ a acquis, entre 1996 et 2002, les cinq immeubles à titre individuel. 
Selon les actes d'acquisition, ces immeubles étaient destinés à l'habitation. 
4. 
Le 26 avril 2006, M. F______ a transféré la propriété desdits immeubles à A______ 
SA. 
5. 
Selon le registre foncier, les immeubles sis 7______ et 8______ rue de C______ 
sont voués à un usage de résidence meublée. Les autres immeubles sis au 7 ______, 
rue de C______, D______ et E______ sont voués à l'habitation. 
6. 
Monsieur G______, responsable de la société H______ SA qui centralisait et 
assurait la réception et le traitement des demandes liées aux appartements exploités 
en résidence hôtelière des immeubles propriétés de A______ SA, soit notamment 
229 appartements meublés, a été entendu par la chambre de surveillance des offices 
des poursuites de la Cour de justice (ci-après : CS) le 15 juin 2016 dans le cadre 
d’une procédure en gérance légale de A______ SA. 
Il a expliqué qu’il y avait sept collaborateurs à plein temps chez H______ SA - 
A______ SA n'ayant pas d'employé -, soit une fondée de pouvoir, une 
réceptionniste / assistante qui préparait les baux, coordonnait les entrées et les 
sorties, en collaboration avec une cheffe concierge, un comptable et trois 
nettoyeuses, qui assuraient les services de nettoyage et de blanchisserie pour 
l'ensemble des biens loués. H______ SA pratiquait la résidence hôtelière depuis 
environ 50 ans. La durée moyenne des baux de courte durée était de deux mois et 
demi, les baux K______ étant évidemment en général de bien plus courte durée. En 
moyenne, il y avait une centaine d'entrées et de sorties par mois. L'état des lieux 
pouvait se faire le week-end ou lors d'autres jours fériés. Avec K______, il avait 
également introduit la location d'une chambre, ce qui avait pour conséquence qu'un 
appartement pouvait comporter plusieurs locataires, avec tout le travail 
administratif que cela comportait. Il devait très régulièrement intervenir le week-
end et en dehors des heures de travail régulières. D'autres services aux clients tels 
que l'exécution de commissions, l'achat de billets de spectacle ou le lavage de la 
voiture étaient offerts : ces services étaient assurés par lui-même et ses 
collaborateurs. Lorsque les clients l’appelaient après avoir pris possession de 
l'appartement, c'était soit pour des travaux, soit pour d'autres questions 


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d'intendance, comme par exemple en cas de nuisances sonores ou d'accès à un 
parking. 
Il ne vérifiait enfin pas la solvabilité de ses clients, les personnes physiques payant 
d’avance et un rapport de confiance existant avec les clients institutionnels. 
7. 
Par décision du ______ 2016 (DCSO/11______) de la CS, la gérance légale desdits 
immeubles, constituant un parc locatif de 269 appartements, a été confiée à l'office 
des poursuites (ci-après : OP) à la suite d'une procédure en réalisation de gage dont 
avait fait l'objet A______ SA. 
8. 
Par courrier du 14 février 2017, le département du territoire (ci-après : le 
département ou le DT), soit pour lui l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après : OCLPF), a informé A______ SA qu'il avait 
constaté que des logements en résidence meublée étaient proposés sur son site 
internet. 
Cette situation étant constitutive d'un changement d'affectation contraire à l'art. 3 
de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20), il lui a imparti un délai au 1er mars 2017 pour lui faire parvenir 
ses éventuelles observations écrites ainsi que les modalités de régularisation. 
9. 
Le 6 octobre 2017, l'OP, en sa qualité de gérant légal des cinq immeubles, a informé 
l’OCLPF que la propriétaire souhaitait intégrer deux appartements qui s’étaient 
libérés au parc locatif qu'elle gérait en résidence hôtelière, soit les relouer meublés 
pour de très courtes durées (de quelques jours à deux ou trois mois), ce qui pourrait 
constituer un changement d'affectation soumis à l'art. 3 al. 3 let. a LDTR 
(transformation d'un logement loué en résidence hôtelière). Il ne souhaitait pas 
formellement déposer une demande de changement d'affectation mais simplement 
savoir si l'opération était soumise à la LDTR ou pas, cette question étant essentielle 
pour lui permettre de déterminer si ces deux appartements devaient être reloués par 
des baux ordinaires d'une année ou plus ou s'ils pouvaient être intégrés au parc 
locatif exploité en résidence hôtelière à l'avenir. 
Il a joint un avis de droit de Me Steve ALDER selon lequel il ne s'agissait pas d'un 
changement d'affectation prohibé. Il est toutefois possible que l'importance des 
éléments faisant penser à une résidence hôtelière ait été sous-estimée dans cet avis 
de droit, par exemple en ce qui concernait la durée très courte des locations 
K______, le fait que les appartements étaient loués à la chambre par K______(il y 
avait donc plusieurs locations par appartement dans ces cas), les prestations 
accessoires fournies comme l'exécution de commissions, l'achat de billets de 
spectacles ou le lavage de voitures pour les clients, les réparations urgentes 
effectuées le weekend, les interventions de nuit, le service de réception centralisé 
comprenant un concierge, le fait qu'il y ait en moyenne une centaine d'entrées et de 
sorties par mois pour les 224 appartements exploités en résidence hôtelière, 
notamment. 


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10. 
Le 22 décembre 2017, à la demande de l'OCLPF, A______ SA a transmis des 
copies des contrats de bail relatifs aux appartements meublés loués par cette 
dernière. 
11. 
La CS a rendu une décision le 28 juin 2018 dans le cadre de la procédure relative à 
la gérance légale de A______ SA, dans laquelle elle a retenu, concernant les cinq 
immeubles de A______ SA que les contrats relatifs aux hébergements meublés 
ainsi qu'aux places de stationnement étaient conclus pour des périodes de trois, 
neuf, douze, quatorze, quinze jours ou d'un mois, parfois plus longtemps, mais 
rarement jusqu'à quatre mois. Les contrats, intitulés « bail à loyer », prévoyaient 
une reconduction tacite du contrat et le versement d'une garantie pour la durée du 
séjour, ainsi que l'inclusion dans le « loyer » des « charges » et de l'électricité. Des 
frais administratifs étaient facturés en sus, ainsi que des frais de blanchisserie pour 
la literie et autres éléments utilisés, qui faisaient l'objet d'une communication 
séparée. Certains contrats prévoyaient l'inclusion dans le « loyer », en sus des 
charges et de l'électricité, de la redevance TV et des frais de nettoyage final, qui 
n'étaient pas chiffrés séparément. Des lits supplémentaires à la demande du client 
étaient fournis et les prestations étaient majorées de 3.8%, au titre de taxe sur la 
valeur ajoutée. 
Bien que présentant plusieurs similitudes avec de purs contrats de bail à loyer 
(garantie et reconduction tacite), les contrats comportaient d'autres prestations 
typiques du contrat d'hôtellerie, soit la mise à disposition de lits supplémentaires et 
la prise en charge, au départ des clients, du nettoyage des appartements ainsi que de 
la blanchisserie de la literie et des linges. Les contrats ne précisaient pas la part du 
« loyer » affectée aux charges courantes. Les frais administratifs étaient facturés 
ainsi qu'une taxe sur la valeur ajoutée pour chaque prestation, y compris le prix de 
la « location ». 
12. 
Par courrier du 1er octobre 2018, I______ SA, mandataire de A______ SA a 
contacté l'OCLPF. Elle faisait suite à leur dernière rencontre et avait pris note de la 
volonté du département de mettre à jour le dossier. De nombreuses infractions 
avaient été relevées sur trois des cinq immeubles et devaient être régularisées. Il 
sollicitait un délai au 31 décembre 2019 afin de régulariser les infractions. 
13. 
Par courriers du 23 janvier 2018 [recte 2019] à I______ SA et à A______ SA, 
l’OCLPF a fait suite au courrier du 1er octobre 2018 précité et a confirmé que de 
« nombreuses infractions » devaient être régularisées. Pour ce faire et dans le but 
de mener à bien les instructions y relatives, il était nécessaire qu'un transport sur 
place soit réalisé. Il comptait dès lors sur leur collaboration afin que soient 
organisées les visites de l'ensemble des appartements des cinq immeubles concernés 
dans le courant du mois de février 2019. 
14. 
La visite des cinq immeubles a eu lieu entre mars, avril et mai 2019, en présence de 
M. G______ et de Madame J______, employée de A______ SA, ce qui a permis la 
visite de tous les appartements et le reportage photographique de tous les logements 
à l'exception d'un seul (appartement 12______). 


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Il en ressortait notamment qu’il avait été constaté du pressing à domicile, soit qu’un 
homme était venu déposer du linge propre dans un sac et avait repris un sac de linge. 
15. 
Par courrier du 29 mars 2019, I______ SA a transmis à l’OCLPF les états locatifs 
des immeubles. 
16. 
Par courrier du 13 novembre 2019 adressé à A______ SA, l’OCLPF a fait suite aux 
divers échanges et aux transports sur place relatifs aux cinq immeubles. La 
procédure administrative ouverte (13______) visait à déterminer si la situation 
desdits immeubles était conforme à la LDTR et à son règlement d'application ou, à 
défaut, statuer en conséquence. 
Il requérait ainsi, dans un délai au 20 décembre 2019, la production de : 
- 
l'ensemble des baux relatifs à la location de tous les appartements ; 
- 
au cas où les appartements auraient été offerts à la location par le biais 
d'intermédiaires (sociétés), les informations relatives aux périodes de location 
ainsi que les baux y relatifs depuis le 1er avril 2018 ; 
- 
les informations et/ou contrats relatifs à la mise en sous-location par d'autres 
sociétés ; 
- 
l'éventuel contrat liant les locataires desdits immeubles et la société H______ 
SA ainsi qu'un descriptif précis de ses activités à ce sujet, soit un descriptif 
détaillant les éventuels services proposés aux locataires ainsi que leur fréquence 
et durée d'activité ; 
- 
les contrats ainsi qu'un descriptif détaillant les éventuels services, leur fréquence 
et la durée d'activité proposés par d'autres sociétés au locataires desdits 
immeubles ; 
- 
les dates de la réunion de dix appartements, ainsi que les baux y relatifs ; 
- 
les autorisations de construire relatives à l'aménagement de tous les 
appartements situés au rez inférieur des immeubles ; 
- 
le descriptif d'éventuels travaux réalisés dans tous les logements durant les 
quinze dernières années ainsi que les factures y relatives. 
17. 
A la demande de A______ SA, le délai a été prolongé au 31 mars 2020. 
18. 
Le 9 mars 2020, A______ SA, par l’intermédiaire de son conseil, a informé le 
directeur de l’OCLPF qu’elle souhaitait mettre un terme à une situation d'incertitude 
liée à la procédure administrative en cours, laquelle était susceptible de 
compromettre le déroulement d'une vente en cours des immeubles. Elle serait ainsi 
prête à ne pas contester l'existence d'omissions eu égard aux exigences de la LDTR 
en matière de travaux soumis à autorisation préalable, et mettre sur pied un accord 
avec l'OCLPF afin de clôturer rapidement la procédure ouverte et purger les 
éventuelles omissions commises par le passé. Elle souhaitait trouver une solution 
de compromis pragmatique et était disposée à accepter une amende ou s'acquitter 
d’un montant forfaitaire en faveur de l'État de Genève. 


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Cette démarche se voulait pragmatique et informelle, et ne saurait en aucun cas 
valoir admission à ce stade d’un quelconque manquement aux dispositions de la 
LDTR. 
19. 
Par courrier du 30 mars 2020, A______ SA a indiqué à l’OCLPF qu’en raison de 
la crise sanitaire liée au COVID-19, elle ne serait pas en mesure de produire les 
documents requis dans le délai imparti au 31 mars 2020. Elle a également requis la 
suspension de l'instruction de la procédure durant les pourparlers avec lui ou, à tout 
le moins une prolongation de délai pour transmettre les pièces. 
20. 
Le 14 avril 2020, l’OCLPF a informé A______ SA qu'une suspension de la 
procédure n'était pas justifiée, mais a cependant imparti un ultime délai au 29 mai 
2020 au vu de la situation sanitaire. 
21. 
Le 29 mai 2020, A______ SA a adressé un courrier au directeur de l’OCLPF, faisant 
suite à une visioconférence du 21 avril 2020. Trois potentiels problèmes existaient 
en lien avec les cinq immeubles, soit que quatre appartements auraient été réunis en 
deux logements sans autorisation idoine, que trois logements aux rez-de-chaussée 
de l'immeuble E______ devaient retrouver leur affectation commerciale initiale et 
que plus de deux cents appartements, loués sous la forme de résidence meublée à 
court terme, devaient être réaffectés en « location classique » : selon l'OCLPF, ces 
appartements auraient fait l’objet d’un changement d’affectation du logement vers 
une exploitation commerciale sans que la délivrance d’une autorisation pour chaque 
appartement n’ait été obtenue. 
Les deux premiers problèmes identifiés ne semblaient pas être un obstacle à la 
conclusion d’un accord. 
S'agissant des appartements loués en résidence meublée, selon elle, cette situation 
ne constituerait pas une violation de l’art. 7 LDTR, se référant à l’avis de droit de 
Me Steve ALDER. Elle louait depuis plusieurs dizaines d'années certains de ses 
appartements en location meublée. Lorsqu'elle avait acquis les immeubles 
concernés, ce modèle de location était déjà en place depuis longtemps. Elle ne 
comprenait dès lors pas les raisons qui justifieraient la suppression de ce modèle de 
location qu'elle n'avait pas mis en place et qui permettait de satisfaire une demande 
en constante augmentation pour ce type d'appartements. Elle ne proposait pas de 
services s'apparentant à de la résidence hôtelière à ses locataires. 
Concernant les déclarations de M. G______ lors de son audition du 15 juin 2016 
devant la CS, elles devaient être appréciées dans leur contexte et avaient pour 
unique but d'insister sur le fait que le « business model » de H______ SA rendait 
impossible la mise en place d'une gérance légale typique. Les services de résidence 
hôtelière proposés tous les jours de la semaine étaient ainsi inhérents au concept de 
la société et n’étaient pas suffisants pour considérer que la situation sortirait du 
schéma de la location d'appartements classique. M. G______ avait « forcé le trait » 
devant la CS en évoquant d'épars souvenirs de services supplémentaires opérés très 
incidemment et à titre gracieux pour des locataires de passage avec lesquels il avait 


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noué des relations plus proches : ces déclarations n’étaient pas de nature à remettre 
en cause le constat selon lequel A______ SA ne fournissait aucune prestation de 
nature hôtelière à ses locataires. 
Les contrats conclus étaient des contrats « classiques » ; d'ailleurs, une garantie de 
loyer était perçue, ce qui confirmait qu'il s'agissait bien de contrats ordinaires que 
tout locataire conclurait. 
Elle n'avait ainsi pas changé l'affectation locative des quelques 200 appartements 
identifiés par l'OCLPF et il ne saurait être question, dans ces circonstances, d'un 
retour au statut antérieur, soit exiger d’elle qu'elle réaffectât en logement des 
appartements qui n'avaient en définitive jamais cessé d'être des appartements 
locatifs. 
22. 
Par courrier du 11 août 2020, l’OCLPF a pris note que A______ SA était disposée 
à mettre en conformité les réunions d'appartements et le changement d'affectation 
des locaux au rez inférieur. 
L'instruction de la procédure 9______ allait se poursuivre ; il lui impartissait un 
ultime délai au 11 septembre 2020 pour produire les pièces sollicitées le 13 
novembre 2019, à défaut de quoi, le dossier serait instruit avec les pièces en sa 
possession. 
23. 
Le 12 novembre 2020, A______ SA a remis les pièces requises, soit douze classeurs 
contenant des comptes analytiques pour les cinq immeubles depuis 2009 portant 
notamment sur les travaux de rénovation et les baux de la plupart des logements. 
24. 
Le 21 décembre 2020, A______ SA a déposé une requête en autorisation de 
construire portant sur la surélévation des cinq immeubles, soit la création de 27 
logements. Cette requête a été enregistrée sous le numéro de référence DD 10_____. 
25. 
Par décision du ______ 2023 notifiée à A______ SA, le département, soit pour lui 
l’office des autorisations de construire, a donné suite à la procédure relative à la 
conformité des cinq immeubles. Sur la base des éléments constatés lors des visites 
des mois de mars et avril 2019, d'analyses du service LDTR et des pièces versées 
au dossier, il a relevé notamment que 229 logements situés dans les cinq immeubles 
avaient changé d'affectation, sans autorisation de construire, en ce sens qu'ils 
avaient été mis en location en tant que résidences meublées depuis de nombreuses 
années. Aucun justificatif probant ne démontrait qu'un tel changement d'affectation 
illicite avait eu lieu depuis plus de trente ans, de sorte que la prescription trentenaire 
n'était pas acquise. Ainsi, ces locaux gardaient une affectation en tant que logement 
soumis à la LDTR. 
Il ressortait également du dossier que deux logements avaient été utilisés comme 
cabinet médical et cabinet d'avocats sans autorisation, divers travaux avait été 
exécutés dans une soixantaine d’appartements sans autorisation de construire, dix 
logements avaient été réunis pour créer cinq appartements sans autorisation et dix 
logements situés au rez inférieur étaient utilisés à des fins d'habitation. 


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Sur cette base, il ordonnait à A______ SA de rétablir une situation conforme au 
droit en procédant à la mise en location de l’ensemble des logements (229) situés 
dans les cinq immeubles, non meublés et sans services hôteliers. Il lui ordonnait 
également de requérir des autorisations de construire pour les appartements ayant 
fait l'objet de travaux sans autorisation. 
26. 
Par acte du 14 septembre 2023, A______ SA (ci-après : la recourante), sous la 
plume de son conseil, a interjeté recours contre cette décision par devant le Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant préalablement 
à la suspension de la procédure et à l’octroi d’un délai pour compléter son recours 
et, au fond, à l’annulation de la décision, sous suite de frais et dépens. 
Elle était en train de tenter de finaliser la vente de ses immeubles en s’assurant que 
le repreneur accepte les mesures prises par le département dans la décision 
querellée. Elle souhaitait que la procédure soit suspendue en attendant la 
finalisation de la vente. 
Certains de ses immeubles étaient d’affectation mixtes logements / activités, 
d’autres exclusivement locatifs. Dans ces immeubles, il existait de nombreux 
appartements qui étaient loués de manière classique tandis que d’autres l’étaient 
meublés et pour une durée déterminée, parfois courte. Le fait de louer des 
appartements pour une courte durée n’entrainant pas un changement d’affectation 
au sens de l’art. 7 LDTR, à plus forte raison qu’elle ne fournissait à ses locataires 
aucun service de nature hôtelière. 
27. 
Par courrier du 22 septembre 2023, le département a indiqué ne pas s’opposer à la 
suspension de la procédure. 
28. 
Par décision du 2 octobre 2023 (DITAI/414/2023), le tribunal a suspendu 
l’instruction de la procédure. 
29. 
Le tribunal a repris l’instruction de la cause le 3 octobre 2024. 
30. 
Le 25 novembre 2024, la recourante a complété son recours, persistant dans ses 
conclusions. 
Avant de rendre sa décision, le département ne s’était aucunement livré à une 
instruction sérieuse du dossier. Il n’indiquait pas sur quels éléments concrets il 
s’était fondé pour poser le constat d’un supposé changement d’affectation prohibé : 
à aucun moment il n’expliquait les raisons pour lesquelles il considérait que les 229 
appartements auraient fait l’objet d’un tel changement d’affectation. Il ne s’était 
servi d’aucun des documents qu’elle avait produits, basant son raisonnement sur 
« on ne sait trop quel axiome ou présupposé afin de parvenir à la conclusion (…) 
que l’intégralité de 229 appartements avaient fait l’objet d’un changement 
d’affectation contraire aux art. 7 et 8 LDTR ». En clair, la position du département 
revenait à considérer qu’il existait une présomption générale en faveur d’un 
changement d’affectation qu’il lui appartenait de renverser en faisant l’effort de 
démontrer, éléments précis et preuves à l’appui, qu’aucun changement d’affectation 
et encore moins illicite ne serait intervenu. En se comportant ainsi, le département 


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avait contrevenu aux art. 19 et 20 de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10) mais également aux art. 7 et 8 LDTR. 
Au-delà de disposer de douze classeurs fédéraux de pièces, le département aurait 
parfaitement pu procéder à un transport sur place pour voir concrètement la manière 
avec laquelle les appartements étaient exploités. Le département avait ainsi 
sérieusement contrevenu à l’obligation d’instruire d’office et de manière sérieuse 
le dossier. 
Pour ce qui était des autres volets du dossier, il était plus logique qu’ils n’aient pas 
fait l’objet d’une instruction en bonne et due forme dans la mesure où le 
département procédera à cette instruction après qu’elle eût déposé les APA 
nécessaires : c’était dans ce cadre que le département vérifiera si les travaux réalisés 
étaient ou non soumis à autorisation, si les réunions d’appartements étaient ou non 
possibles et si les changements d’affectation de bureaux en logement étaient 
pareillement envisageables. 
Sur le fond, on ne discernait aucun des éléments factuels mis en lumière par la 
jurisprudence qui permettrait de conclure à l’existence, dans le cas concret, de 
l’exploitation d’une résidence meublée. La décision querellée ne renseignait en 
particulier pas sur la durée et la nature des contrats de bail conclus avec les 
locataires au fil des années, sur les éventuels services hôteliers qu’elle fournirait 
aux locataires, sur la remise d’une formule officielle de fixation du loyer initial aux 
locataires à la conclusion du contrat de bail, sur le prélèvement d’une garantie de 
loyer par le bailleur, sur l’existence de noms et prénoms et non de numéros sur les 
boites aux lettres etc… La seule circonstance que la décision querellée retenait 
étaient que les appartements étaient loués meublés, ce qui n’était pas contesté et en 
soi pas suffisant pour conclure à l’exploitation d’une résidence meublée. 
31. 
Le département a répondu au recours le 20 janvier 2025, concluant à son rejet. Il a 
produit son dossier. 
À la demande de A______ SA, une entrevue avait eu lieu le 11 novembre 2022 
avec des représentants du département. Lors de celle-ci, l'administrateur de 
A______ SA avait soutenu que lors de l'acquisition des immeubles, la majorité des 
logements étaient déjà exploités sous la forme de résidences meublées. Selon lui, 
ce type de location d'appartements pour des périodes relativement courtes répondait 
à un besoin atypique au vu de la vocation internationale de Genève et cette 
affectation respectait le but de la loi dans la mesure où les logements étaient voués 
à l'habitation d'employés de multinationales et non à l'hébergement d'une clientèle 
touristique de passage. 
La recourante reprochait au département de ne pas s’être livré à une instruction 
sérieuse du dossier et d’avoir ainsi violé le principe de la maxime inquisitoire ; à la 
lecture du recours, il apparaissait toutefois que la recourante avançait 
principalement le grief de la violation de son droit d’être entendu sous l’angle de la 
motivation de la décision. Or, le département avait procédé à un transport sur place 


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entre mars et mai 2019 en présence des représentants de la recourante. Suite à ces 
visites, il avait requis un certain nombre de documents précis afin de pouvoir 
instruire le dossier. Les parties avaient échangé à de nombreuses reprises dans le 
cadre de courriers et de séances. Au terme de l’examen du dossier, il avait considéré 
que la recourante avait procédé au changement d’affectation illicite de 229 
appartements. Il n’avait dès lors aucunement violé son obligation de motiver la 
décision et la recourante avait largement été capable de comprendre sur quels 
éléments portait la décision et interjeter recours à son encontre. Les constats 
effectués durant les transports sur place, les baux produits, les déclarations de M. 
G______ et les éléments ressortant de la décision prise par la CS le 28 juin 2018 
constituaient un important faisceau d’indices lui ayant permis de retenir le 
changement d’affectation illicite. 
La recourante avait participé aux transports sur place et produit des pièces. De plus, 
elle avait reconnu à plusieurs reprises que la situation des appartements litigieux 
n’était pas conforme au droit. 
Concernant les déclarations de M. G______, selon la jurisprudence, la préférence 
devait être donnée à celles faites devant la CS au moment où ni lui ni la recourante 
n’avaient encore connaissance des conséquences liées au volet LDTR et au 
changement d’affectation illicite des appartements 
S’agissant de la prescription trentenaire, la recourante n’avait apporté aucune 
preuve au cours de l’instruction du dossier qu’elle serait acquise alors que, selon la 
jurisprudence, il lui aurait appartenu de le faire. 
32. 
La recourante a répliqué le 17 février 2025, persistant intégralement dans ses 
conclusions. 
Elle confirmait faire grief au département d’avoir violé la maxime inquisitoire selon 
l’art. 19 LPA et non pas son droit d’être entendu. Les éléments sur lesquels le 
département s’était fondé ne permettaient pas de conclure à l’existence d’un 
changement d’affectation et, surtout, ne démontraient pas qu’en juillet 2023, soit 
lorsque le département avait rendu sa décision, il existait bel et bien un changement 
d’affectation des 229 logements concernés, alors que les documents sur lesquels il 
s’était fondé remontaient à plus de trois ans. Le département aurait dû renouveler 
les constats effectués pour s’assurer qu’ils correspondaient toujours à la réalité (au-
delà du fait que ces constats ne confirmaient tant s’en fallait pas la prémisse selon 
laquelle il existait bel et bien un changement d’affectation des 229 logements). Dès 
lors, le département avait échoué à démontrer que les conditions mises au constat 
d’un changement d’affectation étaient in casu réunies ; le premier constat 
démontrait qu’il n’y avait pas de changement d’affectation et, ainsi, l’ordre devait 
être annulé. 
Le département avait mentionné les circonstances suivantes à titre d’indices 
attestant d’un changement d’affectation, soit que les charges étaient globales et 
inclues dans le montant du loyer, que la durée de la location était fixe avec une 


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reconduction tacite de mois en mois ou de quinzaine en quinzaine, que les baux 
étaient loués majoritairement à des sociétés, que la TVA n’était pas comprise dans 
le loyer et que les baux débutaient à tout moment dans le mois. Or, aucun de ces 
éléments n’était un indice en faveur de l’existence d’une résidence meublée. 
Concernant les propos tenus par M. G______, on pouvait douter, de manière 
générale, que la procédure devant la CS pût avoir une quelconque pertinence sur le 
litige actuel. En tout état, les constatations qui avaient été posées dans le cadre de 
la procédure devant le CS remontaient à plus de sept ans avant la notification de la 
décision querellée. Les éléments retenus par le département étaient exclusivement 
basés sur des constats qui avaient été faits en 2019, de sorte qu’on pouvait douter, 
de manière générale, qu’ils pussent être probants pour démontrer que, en juillet 
2023, les 229 appartements litigieux avaient fait l’objet d’un changement 
d’affectation. 
Les paroles de M. G______ n’étaient par ailleurs aucunement confirmées par la 
masse des contrats de bail versée à la procédure par le département dont aucun 
attestait de l’existence d’un quelconque service hôtelier 
Du moment qu’il était admis qu’un propriétaire pût louer son bien meublé, rien ne 
l’empêchait, s’il en possédait plusieurs, de tous les meubler de la même manière. 
Cet élément ne pouvait également pas être vu comme un indice de l’existence d’une 
résidence meublée. 
Aucun service hôtelier n’était fourni (ménage, nettoyage, blanchisserie, fourniture 
de produits cosmétique, service de conciergerie), les contrats étaient rédigés en 
français (avec parfois une traduction anglaise) et étaient souvent accompagnés des 
usages locatifs applicables à Genève ; ils prévoyaient tous le paiement d'une 
garantie de loyer, un avis de fixation du loyer initial était constamment remis à la 
conclusion du contrat, tout comme un avis de majoration du loyer en cours de bail. 
La présente procédure se distinguait dès lors de celles ayant donné lieu à la 
jurisprudence citée par le département. 
33. 
Le département a dupliqué le 9 avril 2025, maintenant sa position. 
34. 
Le contenu des pièces sera repris dans la partie "En droit" dans la mesure utile. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur 
l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 
LCI ; art. 45 al. 1 LDTR). 


- 12/20 - 
A/2993/2023 
2. 
Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 
procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 
3. 
Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 
administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l’espèce. 
Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 
4. 
Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 
citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office en 
application de l’art. 19 LPA et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des 
parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par 
leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 
5. 
L'objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la 
contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 
motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la 
décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (cf. ATF 136 V 362 
consid. 3.4 et 4.2 ; 134 V 418 consid. 5.2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_641/2018 
du 3 août 2018 consid. 3 ; 2C_53/2017 du 21 juillet 2017 consid. 5.1 ; 2C_581/2010 
du 28 mars 2011 consid. 1.5 ; ATA/1218/2017 du 22 août 2017 consid. 3b et l'arrêt 
cité ; ATA/590/2017 du 23 mai 2017 consid. 2b ; ATA/1050/2016 du 13 décembre 
2016 consid. 3b). La contestation ne peut donc excéder l'objet de la décision 
attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l'autorité 
inférieure s'est prononcée ou aurait dû se prononcer (ATA/1218/2017 du 22 août 
2017 consid. 3b ; ATA/421/2017 du 11 avril 2017 consid. 5 et les arrêts cités ; 
ATA/1145/2015 du 27 octobre 2015 consid. 4b). 
6. 
En l’espèce, à la lecture des arguments de la recourante, le tribunal retiendra que 
seul est contesté l’ordre du département de rétablir une situation conforme au droit 
en procédant à la mise en location ordinaire des logements loués (229) en tant que 
résidences meublées, la recourante indiquant dans ses écritures du 25 novembre 
2024 que pour les autre volets du dossier, il était logique qu’ils n’aient pas fait 


- 13/20 - 
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l’objet d’une instruction puisque le département procédera à cette instruction une 
fois les APA nécessaires déposées. 
7. 
La recourante reproche à l’autorité une violation de la maxime inquisitoire, estimant 
que cette dernière ne s’était pas livrée à une instruction sérieuse du dossier et que 
les éléments retenus ne permettaient de conclure qu’il existait bel et bien un 
changement d’affectation illicite des 229 appartements concernés par la décision 
querellée. Elle a précisé, dans ses écritures du 17 février 2025, ne pas estimer que 
son droit d’être entendu avait été violé. 
8. 
La procédure administrative est régie par la maxime inquisitoire, selon laquelle 
l’autorité établit les faits d’office, sans être limitée par les allégués et les offres de 
preuves des parties (art. 19 LPA). Dans la mesure où l’on peut raisonnablement 
exiger de l’autorité qu’elle les recueille, elle réunit ainsi les renseignements et 
procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens 
de preuve des parties et recourt s’il y a lieu à d’autres moyens de preuve (art. 20 
LPA). Cette maxime n’est toutefois pas absolue ; sa portée est restreinte par le 
devoir des parties de collaborer à la constatation des faits (art. 22 LPA). Ce devoir 
comprend en particulier l'obligation des parties d'apporter, dans la mesure où on 
peut raisonnablement l'exiger d'elles, les preuves commandées par la nature du 
litige et des faits invoqués, faute de quoi elles risquent de devoir supporter les 
conséquences de l'absence de preuves (ATF 130 II 425 consid. 6.6 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_454/2017 du 16 mai 2018 consid. 4.1 ; ATA/1138/2023 du 17 
octobre 2023 consid. 4.3 et l'arrêt cité). 
9. 
Lorsque les preuves font défaut ou s'il ne peut être raisonnablement exigé de 
l'autorité qu'elle les recueille pour les faits constitutifs d'un droit, le fardeau de la 
preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (cf. ATF 140 I 285 
consid. 6.3.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_27/2018 du 10 septembre 2018 consid. 
2.2 ; 1C_170/2011 du 18 août 2011 consid. 3.2 et les références citées ; 
ATA/99/2020 du 28 janvier 2020 consid. 5b). Il appartient ainsi à l'administré 
d'établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage, spécialement lorsqu'il 
s'agit d'élucider des faits qu'il est le mieux à même de connaître, notamment parce 
qu'ils ont trait spécifiquement à sa situation personnelle (ATA/471/2022 du 3 mai 
2022 consid. 3d et référence citée), et à l'administration de démontrer l'existence de 
ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/978/2019 du 4 juin 2019 
consid. 4a ; ATA/1155/2018 du 30 octobre 2018 consid. 3b et les références citées). 
10. 
Par ailleurs, en procédure administrative, tant fédérale que cantonale, la 
constatation des faits est gouvernée par le principe de la libre appréciation des 
preuves (art. 20 al. 1 2ème phr. LPA ; ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 130 II 482 
consid. 3.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_2/2020 du 13 mai 2020 consid. 3.1 ; 
ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b). Le juge forme ainsi librement sa 
conviction en analysant la force probante des preuves administrées et ce n'est ni le 
genre, ni le nombre de celles-ci qui est déterminant, mais leur force de persuasion 
(ATA/978/2019 du 4 juin 2019 consid. 4b et les arrêts cités), aucun moyen de 


- 14/20 - 
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preuve ne s'imposant à lui (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 6B_58/2017 du 21 
août 2017 consid. 2.1 ; 6B_564/2013 du 22 avril 2014 consid. 2.3). 
11. 
En l’espèce, à la lecture des pièces du dossier et des écritures des parties, le tribunal 
estime que le département a procédé à une instruction sérieuse et minutieuse du 
dossier avant de rendre sa décision. 
En effet, dès le moment où le département a constaté que des logements en 
résidence meublée étaient proposés sur le site Internet de la recourante, début 2017, 
il a interpellé cette dernière par courrier du 14 février 2017. S’en sont suivis des 
échanges entre le département et la recourante, laquelle a produit un certain nombre 
de pièces à la demande du département. Contrairement aux affirmations de la 
recourante, ce dernier a procédé à une visite des cinq immeubles entre mars et mai 
2019, en présence notamment de M. G______, suite à laquelle elle a sollicité la 
production de pièces complémentaires, notamment par courrier du 13 novembre 
2019 – pièces qui n’ont été remises finalement que le 12 novembre 2020. Il ressort 
également du dossier que diverses rencontres ont eu lieu entre les parties, ce que la 
recourante reconnait dans ses écritures, de même que le fait que le département, au 
terme de l’instruction, était notamment en possession de douze classeurs fédéraux 
de pièces qu’elle avait produits. 
Le département a également pris connaissance de la procédure qui s’est déroulée 
devant la CS et qui a abouti à la décision du 28 juin 2018. 
Fort de tous ces éléments et se fondant sur les pièces du dossiers, l’autorité a 
considéré que la recourante avait procédé à un changement d’affectation illicite des 
229 appartements et rendu la décision querellée. 
Au vu de ce qui précède, le tribunal arrive à la conclusion qu’aucune violation de 
la maxime inquisitoire ne peut être retenue et ce premier grief sera dès lors rejeté. 
12. 
Reste à déterminer si c’est à juste titre que le département a ordonné à la recourante 
de rétablir une situation conforme au droit en procédant à la mise en location de 
l’ensemble des logements (229) situés dans les immeubles, non meublés et sans 
service hôtelier. 
13. 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées à son article 2 (art. 1 al. 1 
LDTR). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des 
propriétaires d'appartements, elle prévoit notamment des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (al. 2). 
14. 
Par changement d'affectation, on entend toute modification, même en l'absence de 
travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des 
locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel (art. 3 al. 1 LDTR). 
Sont également assimilés à des changements d'affectation le remplacement de 
locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 
al. 3 let. a LDTR). Sous réserve de l'art. 3 al. 4, nul ne peut, sauf si une dérogation 


- 15/20 - 
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lui est accordée au sens de l'art. 8, changer l'affectation de tout ou partie d'un 
bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1, occupé ou inoccupé (art. 7 LDTR). 
15. 
Selon l'art. 4 al. 1 RDTR, à l'exclusion des chambres meublées isolées, la résidence 
meublée est un logement qui est loué meublé à des fins commerciales dans une 
maison d'habitation. L'autorisation de remplacer des locaux à destination de 
logements par une résidence meublée est limitée à la durée maximum de dix ans; 
elle est renouvelable (art. 4 al. 3 RDTR). 
16. 
La différence entre la location de logements et l'exploitation d'une résidence 
meublée ou d'un hôtel réside notamment dans la mise à disposition par l'exploitant, 
dans le second cas, d'un certain nombre de services, tels que nettoyage des 
chambres, réception centrale téléphonique, literie, téléphone dans les chambres, 
service de repas, etc. Les résidences meublées sont des établissements hébergeant 
principalement des hôtes en studios ou en appartements meublés. Leur exploitation 
est soumise à autorisation comme l'est celle des hôtels (GAIDE/DÉFAGO 
GAUDIN, La LDTR: Démolition, transformation, rénovation, changement 
d'affectation et aliénation: immeubles de logement et appartements: loi genevoise 
et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 348). 
17. 
Selon la jurisprudence cantonale, des services de nettoyage ou de ménage ne 
suffisent pas à eux seuls à qualifier de « résidences meublées » des chambres 
d'habitation, en particulier lorsque celles-ci ne sont pas louées sur une base 
journalière mais au moyen de baux d'habitation. De telles prestations ne relèvent 
pas spécifiquement de l'hôtellerie, même si elles peuvent constituer un indice dans 
l'appréciation du caractère commercial et hôtelier de l'activité déployée. Si aucun 
service hôtelier n'est rendu et qu'en outre les baux d'une certaine durée ont été 
conclus avec les occupants des locaux, on se trouve en présence de logements 
meublés et non de résidences meublées ou d'hôtels (GAIDE/DÉFAGO GAUDIN, 
op. cit., p. 348 et 349 et les références citées). 
18. 
Dans un arrêt rendu dans une affaire récente (arrêt 1C_235/2023 du 11 mars 2024, 
consid. 5.4 et 5.5), le Tribunal fédéral a confirmé la position de la chambre 
administrative de la Cour de Justice qui avaient retenu l’existence de nombreux 
indices permettant de considérer que les six logements visés par la décision 
litigieuse étaient exploités en tant que résidences meublées, au sens de la LDTR. La 
chambre administrative avait notamment mis en évidence les éléments suivants : la 
présence de porte-savons, de produits cosmétiques, de serviettes, de linges et de 
papier hygiénique, de même marque et identiques dans tous les logements visités 
ainsi que la présence à l'étage d'un chariot de recharge de ces produits, accompagné 
d'un sac de linge sale ; six boîtes aux lettres de l'immeuble qui ne comportaient 
aucun nom, ce qui indiquait que les personnes ayant utilisé les locaux l'avaient fait 
de manière brève et temporaire et ne les avaient d'ailleurs a priori pas donnés 
comme adresse de correspondance ; la durée des séjours, telle qu'elle ressortait de 
la trentaine de contrats fournis, qui était très inférieure à celle des baux usuels (pour 
vingt-et-un d'entre eux inférieures ou égales à trente-et-un jours, le plus court séjour 


- 16/20 - 
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étant de sept jours) ; les contrats produits étaient rédigés en anglais, tout comme les 
conditions générales qui les accompagnaient, et ils contenaient des éléments qui ne 
correspondaient pas à ceux d'un contrat usuel de bail mais bien plus à ceux d'une 
réservation de type hôtelière (prix de location par nuitée, les modalités de paiement 
n'étaient pas celles d'un loyer, notamment par l'absence de garantie de loyer); les 
quatre baux qui ne concernaient pas les six logements litigieux étaient 
complètement différents, dès lors qu’ils étaient rédigés selon la formule usuelle 
dans le canton, en français et accompagnés d'un avis de fixation du loyer en bonne 
et due forme. 
Le Tribunal fédéral a jugé que trois éléments suffisaient à démontrer que les 
logements en cause devaient être qualifiés de résidences meublées. D'abord, le 
critère de la durée des séjours, telle qu'elle ressortait des contrats précités, suffisait 
comme indice de bail de courte durée. Le fait que certains baux avaient duré plus 
d'un mois voire une année ne rendait pas insoutenable l'appréciation de la cour 
cantonale. Ensuite, le prix de la location donné par nuitée (et variable), auquel 
s’ajoutait l'absence de versement de garantie de loyer, l'absence d'avis de fixation 
du loyer obligatoire selon le droit cantonal genevois et la rédaction du contrat en 
anglais. Enfin, sur six boîtes à lettres ne figurait aucun nom. Le recourant n’avait 
pas apporté la preuve que ces six boîtes à lettres ne correspondraient pas aux six 
appartements en question et il n’avait pas non plus expliqué les raisons d'une telle 
absence sur ces six boîtes à lettres ni en quoi cet indice contredirait l'affectation de 
résidences meublées. En réalité, le recourant se contentait de substituer sa propre 
appréciation des faits à celle de la cour cantonale, sans démontrer l'arbitraire du 
raisonnement conduit. 
19. 
Selon l'art. 129 al. 1 let. e LCI, dans les limites des dispositions de l’art. 130, le 
département peut notamment ordonner, à l’égard des constructions, des installations 
ou d’autres choses l’interdiction d’utiliser ou d’exploiter (let. d) et la remise en état, 
la réparation, la modification, la suppression ou la démolition (let. e). 
Ces mesures peuvent être ordonnées par le département lorsque l’état d’une 
construction, d’une installation ou d’une autre chose n’est pas conforme aux 
prescriptions de la présente loi, des règlements qu’elle prévoit ou des autorisations 
délivrées en application de ces dispositions légales ou réglementaires (art. 130 LCI). 
20. 
L'art. 131 LCI prévoit que les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs 
et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département 
en application des articles 129 et 130 LCI. 
21. 
Garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 
18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu, pour l'autorité, l'obligation de 
motiver sa décision (cf. art. 46 al. 1 LPA). Selon la jurisprudence, il suffit que celle-
ci mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels elle a 
fondé sa décision, de manière à ce que son destinataire puisse se rendre compte de 
la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas 
l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs 


- 17/20 - 
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invoqués par les parties ; elle peut au contraire se limiter à ceux qui lui paraissent 
pertinents. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de 
l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation 
présentée est erronée. La motivation peut pour le reste être implicite et résulter des 
différents considérants de la décision. La motivation est ainsi suffisante lorsque le 
destinataire de la décision est en mesure de se rendre compte de la portée de cette 
dernière, d'en comprendre les raisons et de la déférer à l'instance supérieure en 
connaissance de cause. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de 
justice formel si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine 
pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants 
pour la décision à rendre (ATF 139 IV 179 consid. 2.2 ; 138 I 232 consid. 5.1 ; 137 
II 266 consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2 ; cf. aussi ATA/967/2016 du 15 novembre 
2016 consid. 2b). L'autorité peut donc passer sous silence ce qui, sans arbitraire, lui 
paraît à l'évidence non établi ou sans pertinence et il n'y a violation du droit d'être 
entendu que si elle ne satisfait pas à son devoir minimum d'examiner les problèmes 
pertinents (cf. ATF 135 III 670 consid. 3.3.1 ; 133 III 235 consid. 5.2 ; 129 I 232 
consid. 3.2 ; 126 I 97 consid. 2b et les références citées ; cf. également ATF 136 I 
229 consid. 5.2 ; 134 I 83 consid. 4.1). 
22. 
En présence de déclarations contradictoires, la préférence doit en principe être 
accordée à celles que l’intéressé a données en premier lieu, alors qu’il en ignorait 
les conséquences juridiques, les explications nouvelles pouvant être, consciemment 
ou non, le produit de réflexions ultérieures (ATA/773/2024 du 25 juin 2024 consid. 
4.4 et la référence citée). 
23. 
En l’espèce, le département fait référence aux visites sur place datées de mars à 
avril 2019, à l’analyse du service LDTR et aux pièces versées au dossier pour fonder 
sa décision. Ces pièces ont été transmises au tribunal dans le cadre de la présente 
procédure et ont toujours été à la disposition de la recourante. 
Il ressort de la décision de la CS du 28 juin 2018 que dans les cinq immeubles 
propriété de A______ SA, des contrats relatifs à des hébergements meublés étaient 
conclus pour des périodes allant de trois jours à plusieurs mois. Des frais 
administratifs étaient facturés en sus ainsi que des frais de blanchisserie pour la 
literie et autres éléments utilisés. Certains contrats prévoyaient l’inclusion dans le 
loyer, en sus des charges et de l’électricité, de la redevance TV et des frais de 
nettoyage final. Des lits supplémentaires, à la demande du client, étaient fournis. 
Les contrats comportaient ainsi des prestations typiques du contrat d’hôtellerie. 
M. G______ a quant à lui reconnu lors de son audition devant la CS que sa société, 
H______ SA, qui pratiquait la résidence hôtelière depuis plus de 50 ans, gérait les 
cinq immeubles comportant notamment 229 appartements meublés et offrait des 
prestations accessoires aux clients comme l’exécution de commissions, l’achat de 
billets de spectacles ou le lavage de voitures ; il y avait également un service de 
réception centralisé comprenant un concierge. Il y avait en moyenne une centaine 
d’entrées et de sorties par semaine et l’état de lieux pouvait être fait le week-end et 


- 18/20 - 
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les jours fériés. Enfin, avec K______, il avait introduit la location d’une chambre, 
ce qui avait eu pour conséquence qu’il y avait plusieurs locataires dans un seul 
appartement. 
Dans son courrier du 6 octobre 2017 à l’OCLPF, l’OP, qui gérait les immeubles, a 
explicitement indiqué que A______ SA gérait un parc locatif en résidence hôtelière 
– avec des baux de quelques jours à deux-trois mois - et qu’elle souhaitait en ajouter 
deux, ce qui pourrait constituer un changement d’affectation au sens de la LDTR. 
Il relevait également, en référence à l’avis de droit de Me ADLER, que l'importance 
des éléments faisant penser à une résidence hôtelière avait été sous-estimée dans 
cet avis, par exemple en ce qui concernait la durée très courte des locations 
K______, le fait que les appartements étaient loués à la chambre par K______ (il y 
avait donc plusieurs locations par appartement dans ces cas), les prestations 
accessoires fournies comme l'exécution de commissions, l'achat de billets de 
spectacles ou le lavage de voitures pour les clients, les réparations urgentes 
effectuées le week-end, les interventions de nuit, le service de réception centralisé 
comprenant un concierge, le fait qu'il y ait en moyenne une centaine d'entrées et de 
sorties par mois pour les 224 appartements exploités en résidence hôtelière, 
notamment. 
Lors des visites, il avait été constaté un service de pressing et que de nombreux 
appartements étaient meublés de la même manière, avec des éléments de décoration 
ou des appareils électroménagers pour certain répétitifs. Par ailleurs, en annexe de 
certains baux, un inventaire détaillant avec précision les ustensiles de cuisine, la 
vaisselle et le linge de maison était établi. Une seconde visite des appartements, 
telle que la recourante le demande, n'aurait rien changé puisque cette dernière 
affirme ne jamais avoir procédé à un changement d'affection : ainsi, tant les 
appartements que les locaux et les communs de l’immeuble auraient été identiques. 
Des annonces de location pour des appartements sis dans les immeubles ont 
également été publiées, lesquelles indiquaient que la location pouvait se faire à la 
nuit, avec des frais de ménage et de services en sus du prix indiqué. 
Au vu de tous ces éléments, qui convergent vers une affectation des logements de 
l’immeuble en résidence hôtelière – étant souligné que les déclarations de M. 
G______ faites dans le cadre d’une autre procédure et donc sans qu’il connaisse les 
conséquences juridiques de ces propos dans le cadre de la présente procédure, sont 
ceux devant être retenus - c’est à juste titre que le département a retenu comme 
établi qu’un changement d’affectation des appartements avait eu lieu, sans 
autorisation. 
Le tribunal relèvera que l’instruction de la cause a pris beaucoup de temps, 
notamment du fait que la recourante a mis de nombreux mois à transmettre les 
pièces demandées, notamment celles sollicitées le 13 novembre 2019 et produites 
seulement le 12 novembre 2020 - et a sollicité à plusieurs reprises des rencontres 
afin qu’une solution amiable globale puisse être trouvée, et que, même si 
aujourd’hui il pourrait apparaitre que tous les appartements ne sont plus exploités 


- 19/20 - 
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en résidence hôtelière – ce que la recourante pourrait laisser entendre quand elle 
indique, dans ses écritures du 17 février 2025, que le département aurait dû 
renouveler les constats effectués afin qu’il correspondent toujours à la réalité, au-
delà du fait que lesdits constats ne confirmaient pas un changement d’affectation -, 
la décision n’en est pas moins fondée. Aucun reproche ne peut être formulé à 
l’encontre du département sur la gestion de cette procédure et le temps qu’elle a 
pris. Il appartient maintenant à la recourante de s’y conformer, cas échéant en 
produisant les éléments probants permettant de retenir qu’elle s’y serait déjà 
conformée. 
24. 
En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 
25. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du 
recours. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 
al. 2 LPA). 


- 20/20 - 
A/2993/2023 
 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare recevable le recours interjeté le 14 septembre 2023 par A______ SA contre 
la décision du département du territoire du ______ 2023 ; 
2. 
le rejette ; 
3. 
met à la charge de A______ SA un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 
l'avance de frais ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être 
dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement 
attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement 
et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Manuel BARTHASSAT, Nadia 
CLERIGO CORREIA, Thierry ESTOPPEY et Diane SCHASCA, juges 
assesseurs. 
 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Sophie CORNIOLEY BERGER 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
Genève, le 
 
La greffière