ge_gerichte · C/1145/2012 · 2014-02-24 · fr

BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION | CO.262.1; CO.257f.3

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.02.2014 C/1145/2012

C/1145/2012
ACJC/238/2014
du 24.02.2014
sur JTBL/735/2013 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 31.03.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME,
4A_209/2014
Descripteurs
:
BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; SOUS-LOCATION
Normes
:
CO.262.1; CO.257f.3
En fait
En droit
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/1145/2012
ACJC/238/2014
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
DU LUNDI 24 FEVRIER 2014
Entre
1)
Madame
A______
et Monsieur B______
, domiciliés ______ Petit-Lancy (GE),
2) C______SA
, ayant son siège rue ______ Genève, appelants tous les trois d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 juillet 2013, représentés par D______SA, ______ Genève, dans les locaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes,
et
1) Madame E______
, domiciliée chemin G______, Genève,
2) Monsieur F______
, domicilié rue H______, Genève, intimés, comparant tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, dans les locaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes.
EN FAIT
A. a.
F______, locataire, a conclu le 10 septembre 1979 avec I______, alors propriétaire, un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de trois pièces au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue H______ à Genève.
Le contrat a été conclu pour une durée de trois ans, du 1
er
juillet 1979 au 30 juin 1982, renouvelable tacitement d'année en année. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 9'456 fr. par an, plus 2'400 fr. de charges annuelles, soit au total 988 fr. par mois.
Le contrat, qui tient sur une page, prévoyait que les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation. Il n'est pas spécifié par qui l'appartement devait être occupé.
b.
L'appartement a été occupé par les parents de F______ jusqu'au décès de la mère de F______, en 2006.
Juste après ce décès, l'appartement a été occupé durant quelques mois par une famille.
c.
A une date non précisée par la procédure, C______SA, A______ et B______ sont devenus propriétaires de l'immeuble.
d.
F______ est garagiste, associé de J______, sise dans le quartier de _____, à Genève.
Il travaille par ailleurs comme pucier, les mercredis et samedis au marché aux puces sis K______, à Genève.
e.
F______ est l'époux de E______. Les époux louent depuis 1983 une maisonnette de quatre pièces avec véranda sise chemin G______ à Genève dont le loyer mensuel s'élève, depuis juillet 2011, à 1'900 fr. plus 250 fr. environ de charges.
A teneur de l'attestation de l'Office cantonal de la population, E______ est officiellement domiciliée à l'adresse précitée. Les parties n'ont pas produit d'attestation correspondante pour F______ de sorte qu'on ignore où il est officiellement domicilié.
f.
F______ habite avec son épouse dans la maison du chemin G______. Toutefois, il allègue se rendre une à deux fois par semaine dans l'appartement de la rue H______, pour y passer la nuit. Il indique préférer dormir à cet endroit la veille des jours où il se rend au marché de K______. Sa fille a confirmé que cette manière de faire arrangeait ce dernier et E______ a confirmé qu'ils avaient toujours fonctionné de cette manière, sans que cela ne pose problème jusqu'à ce jour.
g.
F______ a deux filles. L'aînée, L______, est âgée de 31 ans; la cadette a 28 ans. L______ est journaliste depuis septembre 2008.
h.
L______ habitait précédemment dans un appartement à ______ qu'elle allègue avoir dû quitter car elle ne parvenait plus à payer le loyer en raison de ses études. Elle indique que son père a accepté de l'héberger dans l'appartement sis rue H______, où elle dispose désormais de ses affaires.
i.
Depuis environ huit ans, L______ entretient une relation avec M______, employé chez N______, et qui indique être domicilié dans un studio avec jardin à ______, à Meyrin, dont le loyer s'élève à 640 fr. par mois.
Selon les déclarations de L______ et celles de son compagnon, le couple partage son temps entre le studio de Meyrin et l'appartement sis rue H______, en fonction de leurs horaires de travail qui sont irréguliers. Il arrive que L______ dorme sans son compagnon dans l'appartement litigieux, par exemple lorsque son père vient y passer la nuit. Selon M______, L______ l'informe lorsque son père (F______) vient dormir dans l'appartement et il ne s'y rend pas.
Dans l'appartement sis rue H______, L______ dispose d'une chambre privative. Lorsque son père, F______, y passe la nuit, il occupe l'alcôve dans laquelle il y a une armoire encastrée, le bureau de ce dernier et un "canapé-lit" (selon L______) ou un "lit simple" (selon M______). Père et fille partagent les parties communes.
j.
La voisine de palier, O______, a indiqué ne pas rencontrer F______ dans son appartement, mais a confirmé croiser tant L______ que son père. A la belle saison, ce dernier lui donne des coups de main dans le jardin. Le témoin a parfois nourri le chat de L______, en son absence. Elle a en outre vu L______ ouvrir la porte à "un grand jeune homme", sans savoir si celui-ci logeait dans l'appartement ou s'il ne faisait que passer.
k.
Le mari de la concierge, P______, lequel travaille dans l'immeuble litigieux de 8 heures du matin à 17 heures tous les jours à l'exception du week-end, a quant à lui déclaré connaître F______ depuis l'époque où ses parents étaient vivants mais ne pas l'avoir revu depuis lors. En revanche, il a déclaré rencontrer souvent L______ qui habite dans l'appartement depuis près de cinq ans, ainsi que son ami qui "vient tout le temps".
l.
L______ a déclaré vouloir quitter à terme l'appartement sis rue H______, lorsqu'une occasion se présenterait. M______ a quant à lui déclaré ne pas souhaiter y emménager avec sa compagne, ayant connu une période professionnelle peu stable.
m.
L______ perçoit un salaire de 5'500 fr. brut pour son activité de journaliste dans une radio locale; elle a indiqué ne pas avoir de dettes et ne pas percevoir de subsides. F______ a indiqué réaliser un revenu net de 3'000 fr. à raison de 60% comme garagiste et 40% comme pucier. Son épouse a déclaré gagner 3'500 fr. par mois pour une activité à 50%.
n.
L______ a déclaré ne pas payer de loyer à son père, ni le rétribuer, ce que ce dernier ainsi que M______ ont confirmé. Selon L______, son père avait accepté de l'héberger au moment où elle ne gagnait pas d'argent. Depuis, elle a indiqué mettre de l'argent de côté "pour pouvoir voyager et envisager quelque chose à l'étranger". La fille cadette de F______ ne bénéficie pas de la même aide de la part de ce dernier.
o.
Par courrier du 14 novembre 2011, la régie Q______SA, en charge de la gestion de l'immeuble, a informé F______ avoir appris que ce dernier sous-louait l'appartement sans autorisation. Elle l'a sommé de réintégrer les lieux dans un délai de trente jours, à défaut de quoi le bail serait résilié avec effet immédiat.
F______ a répondu, le 28 novembre 2011, avoir été surpris par la teneur de ce courrier car il ne sous-louait pas l'appartement litigieux. Il a indiqué qu'il y habitait avec sa fille L______, payait le loyer tous les mois et n'avait aucune intention de le quitter.
p.
La régie D______SA, qui avait entre-temps repris la gérance de l'immeuble, a confirmé, par lettre du 19 décembre 2011, la teneur du courrier précité du 14 novembre 2011. F______ a confirmé sa position le 21 décembre 2011.
q.
Par avis officiels du 10 janvier 2012 notifiés séparément aux époux E______ et F______, les bailleurs ont résilié le bail pour le 29 février 2012, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Dans la lettre d'accompagnement du même jour, ils ont motivé le congé par le fait que l'appartement était habité par la fille de F______ et par l'ami de cette dernière.
r.
F______ et E______ ont contesté ce congé par requête du 27 janvier 2012. Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 16 juillet 2012.
Les locataires ont conclu à l'inefficacité du congé, considérant que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas réunies.
s.
Les bailleurs ont conclu au rejet de la demande et à la constatation de la validité du congé notifié.
t.
Le Tribunal des baux et loyers a entendu les parties ainsi que trois témoins, dont les déclarations ont été reprises ci-devant dans la mesure utile.
u.
A la demande des bailleurs, un délai au 30 mai 2013 a été imparti aux époux E______ et F______ et à leur fille L______ pour produire leurs avis de taxations fiscales 2009 à 2012, et la cause a été remise pour plaider.
v.
Lors de l'audience du 20 juin 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
Les locataires ont indiqué qu'ils n'avaient pas produit les documents requis car cela portait une atteinte inutile à leur sphère privée.
Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger.
w.
Par jugement
JTBL/735/2013
du 4 juillet 2013, communiqué aux parties pour notification le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité du congé notifié par C______SA, B______ et A______ à F______ et E______, par avis officiels du 10 janvier 2012 pour le 29 février 2012, pour l'appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue H______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2), dit que la procédure était gratuite (ch. 3) et indiqué les voies de droit (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que les enquêtes n'avaient pas permis de démontrer que F______ avait perdu l'usage de son appartement, de sorte que l'on ne pouvait considérer qu'il avait procédé dans la réalité à un transfert de bail déguisé. Le fait que ce dernier partageait son appartement avec sa fille ne modifiait pas cette appréciation. Peu importait en outre de savoir si L______ participait ou non au paiement du loyer, aucun indice de conditions abusives ne laissant penser qu'il s'agissait d'une sous-location qui ne pourrait être autorisée au sens de l'art. 262 CO. Il n'y avait donc pas lieu de tirer une quelconque conséquence du refus de F______, de son épouse et de leur fille L______ de produire leurs déclarations d'impôts dans la mesure où de tels renseignements se révélaient sans pertinence. Dès lors qu'il n'était pas démontré que les locataires avaient violé leur devoir de diligence, le congé querellé s'avérait inefficace.
B. a.
Par acte expédié le 16 juillet 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ et C______SA forment appel à l'encontre du jugement précité, dont ils demandent l'annulation des chiffres 1 et 2 du dispositif.
Ils concluent, notamment, à ce qu'il soit dit et constaté que le congé du 10 janvier 2012 est valable et que le bail a pris fin le 29 février 2012.
Ils ont produit une pièce nouvelle, soit un plan imprimé le 2 mai 2013 sur le site Internet Google map (pièce n° 16).
b.
E______ et F______ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris.
c.
Les parties, qui n'ont pas fait usage de leur droit de réplique, ont été informées par pli du greffe de la Cour du 23 septembre 2013 de la mise en délibération de la cause.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997, in SJ 1997 p. 493 consid. 1).
En l'espèce, compte tenu du loyer annuel de 9'456 fr. et attendu que la valeur litigieuse se détermine en additionnant les loyers durant la période pendant laquelle le contrat subsisterait nécessairement si le congé n'était pas valable, en tenant compte du délai de protection de trois ans conféré par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF
111 II 384
;
119 II 147
), la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.
La voie de l'appel est ainsi ouverte.
1.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
Déposé selon la forme et dans le délai prescrit, le présent appel est recevable.
1.3
L'appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 310 CPC).
2. 2.1
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir d'examen complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (Jeandin, Code de Procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 310).
S'agissant, en l'espèce, d'une procédure en annulation de congé introduite dans le délai légal de trente jours (art. 273 al. 1 CO), soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la maxime inquisitoire sociale est en outre applicable (art. 247 al. 2 let a CPC).
2.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, op. cit., no 6 ad art. 317 CPC).
Dans le cas d'espèce, les appelants produisent en appel un plan de Genève imprimé le 2 mai 2013 sur le site Internet Google map, sur lequel ont été mis en exergue la rue H______, la rue G______ et K______. Ce document contenant un fait notoire (art. 151 CPC), il est recevable.
3. 3.1
Les appelants font grief au Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) d'avoir déclaré inefficace le congé du 10 janvier 2012. Ils reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que l'existence d'une sous-location abusive n'avait pas été démontrée. Ils estiment que le Tribunal a omis de prendre en compte certaines déclarations des parties ou des témoins, d'avoir accordé trop d'importance aux témoignages de la fille des intimés et de son compagnon, dont les déclarations devaient être considérées avec retenue en raison des liens familiaux unissant ces derniers à l'une des parties en présence, et d'avoir ignoré des faits déterminants pour juger la cause.
Ils soutiennent que les éléments extérieurs démontrent en l'espèce que les locataires ont élaboré une version commune s'agissant de la prétendue utilisation par l'intimé de l'appartement litigieux deux nuits par semaine, l'appartement étant en réalité habité en permanence par la fille des intimés. Ce fait résulterait clairement de la contradiction des témoignages, de l'inutilité de se rendre au marché aux puces depuis la rue H______ plutôt que depuis le chemin G______, ces deux rues étant à équidistance de K______, et de l'impossibilité économique des intimés de prendre en charge deux loyers (soit 1'900 fr. pour la maisonnette et 988 fr. pour l'appartement litigieux) compte tenu de leurs revenus cumulés - alors que les revenus de L______ lui permettent de payer le loyer -, et de l'inégalité de traitement entre les deux filles des intimés dont l'aînée serait prétendument aidée alors que tel n'est pas le cas de la cadette. Ils voient enfin dans le refus des intimés et de leur fille de produire leurs déclarations fiscales un aveu que ces pièces auraient contredit leurs déclarations.
3.2
Le congé contesté est en l'espèce une résiliation immédiate notifiée le 10 janvier 2012 pour le 29 février 2012, donnée au motif que l'appartement serait occupé par la fille des intimés et son ami.
3.2.1
Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut résilier le contrat de bail moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois si le maintien du bail est devenu insupportable pour lui-même ou les personnes habitant l'immeuble parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins (ATF
132 III 109
consid. 5;
123 III 124
consid. 2a).
Il résulte de l'art. 262 al. 1 CO que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose sans le consentement du bailleur. En conséquence, remettre la chose à bail à un tiers sans le consentement du bailleur constitue en soi une utilisation de la chose qui viole la loi. Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (ATF
134 III 300
consid. 3.1, 446 consid. 2.2). Il faut cependant que le bailleur somme préalablement le locataire de mettre fin à la sous-location (ATF
134 III 300
consid. 3.1, 446 consid. 2.2).
En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible (arrêt du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 2.1).
Le fardeau de la preuve du bien-fondé de la résiliation du bail incombe au bailleur, quand bien même le locataire est demandeur et que son action tend à la constatation de l'inefficacité du congé (
ACJC/1301/2011
du 17 octobre 2011 consid. 4.3.5;
ACJC/986/2007
du 3 septembre 2007 consid. 4.1). Lorsque le bailleur soutient que le locataire n'a pas l'intention de réintégrer les locaux et abuse en conséquence de son droit de sous-louer, il lui incombe d'apporter la preuve des faits qui permettent de parvenir à cette conviction (art. 8 CC). Cependant, si le bailleur est parvenu à apporter des preuves convaincantes, le locataire ne peut pas se désintéresser de l'administration des preuves et il doit s'efforcer de prouver les circonstances particulières qui pourraient ébranler la force probante des éléments apportés par le bailleur (arrêt du Tribunal fédéral
4A_367/2010
du 4 octobre 2010 consid. 2.1).
3.2.2
En l'occurrence, il n'est pas contesté que l'une des filles des intimés, L______, habite plus ou moins régulièrement dans l'appartement litigieux, dans lequel elle a ses affaires.
En revanche, il n'est pas établi que tel est le cas de son ami, qui a allégué habiter dans un studio à Meyrin, sans être contredit par des éléments de preuve contraires. Les bailleurs n'ont en effet amené aucun élément propre à établir que M______ ne serait pas domicilié à l'adresse qu'il a indiquée. Certes, deux témoins ont affirmé avoir régulièrement croisé ce dernier dans l'immeuble litigieux en compagnie de L______, mais ces témoignages ne sont pas de nature à contredire les déclarations de M______ selon lesquelles il partagerait, avec son amie, son temps entre le studio loué à Meyrin et l'appartement litigieux. Quand bien même L______ et M______ entretiendraient une relation suivie depuis huit ou dix ans, il ne paraît pas extraordinaire qu'ils vivent de cette façon plutôt que de s'établir de manière durable à un seul endroit; les explications qu'ils ont fournies à cet égard - instabilité professionnelle et horaires irréguliers - sont parfaitement crédibles.
Ainsi, les bailleurs n'ont pas démontré que l'appartement aurait été sous-loué à M______.
3.3
Dès lors qu'il n'est pas contesté que L______ habite, à tout le moins partiellement, dans l'appartement litigieux, il y a encore lieu de déterminer si l'on est en présence d'un cas de sous-location selon l'avis des bailleurs ou d’un simple hébergement de familiers comme le soutiennent les intimés.
3.3.1
L'hébergement de parents, d'un concubin ou d'une personne en visite ne constitue pas une forme de sous-location (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 567, ch. 2.1; Bise/Planas, in CPra Bail, n° 16 ad art. 262 CO). Tant que l'appartement n'est pas sur-occupé, l'hébergement durable d'un membre de la famille (par ex. enfant, épouse) est autorisé; il en va de même de l'hébergement gratuit d'un tiers pendant une longue durée (cf. Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n° 7 ad art. 262 CO; Blanc, La sous-location en pratique, in SJ 2005 II 106 p. 107).
Dans un arrêt dans lequel il était question d'un locataire occupant l'appartement loué en fin de semaine uniquement alors que son frère et un ami l'occupaient le reste du temps, le Tribunal fédéral a confirmé les principes sus-évoqués et ajouté que le locataire n'est pas tenu d'occuper personnellement le logement dont l'usage lui est cédé contre paiement d'un loyer, à moins que le contraire n'ait été stipulé (ATF
136 III 186
consid. 3.3.2). Le Tribunal fédéral a considéré que même s'il avait été retenu que le frère et l'ami du locataire versaient à ce dernier un loyer ne lui procurant pas un profit exagéré, le bailleur n'aurait pas pu refuser son consentement à la sous-location. Du moment que le locataire n'avait jamais vraiment perdu l'usage du logement qu'il louait, il n'était pas possible d'admettre qu'il se prévalait de son droit de sous-louer d'une manière contraire à la bonne foi et qu'il avait procédé dans la réalité à un transfert de bail (ATF
136 III 186
précité consid. 3.2.3).
3.3.2
En l'espèce,le bail relatif à l'appartement litigieux ne prévoyait pas qu'il dût être occupé par le locataire uniquement. Les parents puis la mère du locataire ont habité l'appartement, après la conclusion du bail en 1979 et jusqu'en 2006. Au décès de sa mère, le locataire habitait avec son épouse dans la maison louée au chemin G______ et il y habite toujours. Toutefois, il indique passer une à deux nuits par semaine dans l'appartement litigieux, la veille des jours où il tient un stand au marché aux puces sis K______.
Ces allégations ont été corroborées par l'épouse du locataire, ainsi que sa fille L______ et l'ami de cette dernière.
De son côté, les bailleurs, qui avaient le fardeau de la preuve de l'existence d'une sous-location, contestent la teneur de ces déclarations en raison des liens familiaux unissant les témoins aux intimés, en y opposant plusieurs arguments qui ne sauraient toutefois être retenus.
En effet, le fait que l'appartement litigieux ait été sous-loué durant quelques mois après le décès de la mère du locataire n'est pas de nature à mettre en doute que, depuis lors, l'intimé occupe ledit appartement une à deux fois par semaine.
De même, le fait que la voisine de palier, O______, ait indiqué ne pas rencontrer l'intimé dans son appartement n'est pas pertinent dès lors qu'elle a confirmé le croiser dans l'immeuble autant que sa fille L______ et qu'il lui apportait son aide l'été dans le jardin mitoyen. Ces déclarations sont de nature à corroborer les allégations des intimés et de leur fille selon lesquelles le locataire se rend régulièrement dans l'appartement litigieux.
Par ailleurs, le fait que le lit dans lequel le locataire indique dormir a été décrit par le témoin M______ comme un lit simple et par la fille des intimés comme un canapé-lit n'est pas de nature à décrédibiliser l'un ou l'autre de ces témoignages, tant il est vrai que l'un n'exclut pas l'autre, un canapé-lit pouvant - contrairement à ce qu'invoquent les appelants - n'être constitué que d'une place.
Le témoignage de l'époux de la concierge, lequel a déclaré ne pas avoir revu l'intimé dans l'immeuble depuis le décès de sa mère en 2006, n'est pas non plus de nature à contredire les allégations des intimés, dès lors qu'il n'est présent dans l'immeuble que de 8 heures à 17 heures; par conséquent, il paraît plausible qu'il n'ait pas rencontré le locataire si ce dernier se rend dans l'appartement litigieux après 17 heures et quitte l'appartement tôt le matin pour se rendre au marché aux puces, ou en fin de semaine.
A cet égard, peu importe que la distance pour se rendre à K______ soit, ou non, identique depuis la rue H______ et le chemin G______. Il incombait aux bailleurs d'établir l'existence de la sous-location qu'ils avaient invoquée à l'appui de la résiliation immédiate du bail et non de déterminer si le motif pour lequel le locataire allègue résider une à deux fois par semaine dans l'appartement litigieux est justifié à leurs yeux ou non.
A teneur de la jurisprudence sus-évoquée (ATF
136 III 186
), le locataire est en droit d'héberger des proches à moins que le contrat ne stipule expressément que l'usage lui était réservé, hypothèse non réalisée
in casu
. Ainsi, force est de constater qu'en l'occurrence les appelants n'ont pas établi que le locataire aurait perdu la maîtrise du logement litigieux.
Par conséquent, du moment que l'intimé n'a pas perdu l'usage dudit logement, les appelants ont échoué à démontrer que ce dernier l'aurait sous-loué à sa fille d'une manière contraire à la bonne foi et qu'il aurait procédé dans la réalité à un transfert de bail.
Par conséquent, peu importe que sa fille, qu'il héberge, verse ou non tout ou partie du loyer. La démonstration des appelants visant à établir que les intimés ne seraient pas en mesure d'assumer le paiement de deux loyers ou qu'il paraîtrait incongru qu'ils favorisent l'une de leurs filles au détriment de l'autre est, partant, sans pertinence. Dès lors, les déclarations fiscales des intimés et de leur fille devant corroborer cette démonstration n'étaient pas de nature à influer sur l'issue du litige, de sorte que cette absence de preuve ne saurait être reprochée aux intimés.
3.4
Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu qu'il n'avait pas été démontré que les intimés ont violé leur devoir de diligence, de sorte que c'est à juste titre que le congé du 10 janvier 2012 a été déclaré inefficace.
Partant, les appelants seront déboutés de leurs conclusions.
Compte tenu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'entrer en matière sur les autres conclusions, principales et subsidiaires, des appelants.
4.
La procédure est gratuite. Il n'est dès lors pas perçu de frais ni alloué de dépens (art. 22 al. 1 LaCC).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté le 16 juillet 2013 par A______, B______ et C______SA contre les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement
JTBL/735/2013
rendu le 4 juillet 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1145/2012-6-OSB.
Au fond :
Confirme les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur
litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1).