ge_gerichte · ACJC/4/2019 · 2019-01-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.01.2019. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/2992/2016 
ACJC/4/2019 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 JANVIER 2019 
 
Entre 
1) Monsieur A______, domicilié ______ [GE], 
2) Madame B______, domiciliée ______ (France), appelants et intimés sur appel joint 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 octobre 2017, comparant 
tous deux par Me Nils DE DARDEL, avocat, boulevard Georges-Favon 13, 
1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 
et 
Monsieur C______ et D______ SA, p.a E______, ______ [GE], intimés et appelants 
sur appel joint, comparant tous deux par Me Miguel OURAL, avocat, route 
de Chêne 30, case postale 615, 1211 Genève 6, en l'étude duquel ils font élection de 
domicile. 
 


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C/2992/2016 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/924/2017 du 12 octobre 2017, le Tribunal des baux et loyers a 
débouté A______ et B______ de leurs conclusions préalables tendant à ce qu’une 
inspection locale soit ordonnée (ch. 1 du dispositif), a déclaré valable le congé qui 
avait été notifié aux précités par avis du 25 janvier 2016 pour le 30 juin 2016 
concernant l’appartement de 2 pièces au 3ème étage de l’immeuble sis no. ______, 
rue 1______ à Genève (ch. 2), leur a accordé une unique prolongation du bail de 
trois ans, échéant au 30 juin 2019 (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 
B. 
a. Par acte expédié le 9 novembre 2017 à la Cour de justice, A______ et B______ 
(ci-après : les locataires) forment appel contre ce jugement. Ils concluent, 
principalement, à l’annulation du congé et, subsidiairement, à l’octroi d’une 
prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu’au 30 juin 2020. 
 
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus après la clôture des débats de première 
instance et produisent une pièce nouvelle, soit leur courrier du 31 octobre 2017 à 
C______ et D______ SA. 
 
b. Dans leur réponse du 13 décembre 2017, C______ et D______ SA (ci-après : 
les bailleurs) concluent au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. 
 
Sur appel joint, ils concluent à l’annulation du chiffre 3 du dispositif du jugement 
entrepris et à l’octroi aux locataires d’une unique prolongation de bail jusqu’au 
31 décembre 2018. 
 
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus après la clôture des débats de première 
instance et produisent une pièce nouvelle, soit leur courrier du 9 novembre 2017 
aux locataires. 
 
c. Par acte du 25 janvier 2018, les locataires concluent au rejet de l'appel joint. 
 
Ils allèguent des faits nouveaux intervenus postérieurement à leur appel et 
produisent des pièces nouvelles, soit un échange de correspondance des 
15 décembre 2017 et 8 janvier 2018 entre les parties, ainsi que les réponses de 
l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du 15 novembre 2017 
et de [la régie immobilière] F______ du 23 novembre 2017 aux demandes de 
logement du locataire. 
 
d. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, en persistant dans leurs 
conclusions. Elles ont été informées le 16 mars 2018 de ce que la cause était 
gardée à juger. 


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C/2992/2016 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 
 
a. Par contrat du 21 juin 2005, A______ et B______, pris conjointement et 
solidairement, ont pris à bail un appartement de deux pièces et 43 m2 au 3ème étage 
de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ à Genève. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée d’un an, du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006, 
et se renouvelle tacitement d'année en année, le préavis de résiliation étant de trois 
mois. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 6'720 fr. 
 
Les propriétaires de l'immeuble sont, depuis octobre 2006, C______ et 
D______ SA, représentés par [la régie immobilière] E______. 
 
b. A______ est également locataire, depuis 1998, d'un appartement de trois pièces 
au même étage de l'immeuble. 
 
Il s'est séparé de B______, qui a quitté l'appartement. A______ vit actuellement 
dans les deux appartements avec deux de ses enfants, nés en 1992 et 2005. 
 
c. L'immeuble a été construit en 1910 et comprend six niveaux hors sol. Il compte 
une quinzaine d'appartements. Onze d'entre eux ont déjà subi des travaux de 
transformation et de rénovation. 
 
d. En novembre 2009, les bailleurs ont notifié aux locataires un avis 
d'augmentation de loyer à 9’072 fr. par an dès le 1er juillet 2010, au motif d'un 
rendement insuffisant de l'immeuble. 
 
Les locataires ont contesté cette hausse et l'action des bailleurs visant à sa 
validation a été écartée par arrêt de la Cour de justice du 23 avril 2012. 
 
e. A______ est plombier-ferblantier de profession. Avec l'accord de la précédente 
propriétaire, il a exécuté à ses frais divers travaux d'entretien dans les deux 
appartements. Il a notamment installé des bouilleurs dans les deux appartements, 
lesquels ne sont pas raccordés au réseau d'eau chaude, ainsi qu'une cabine de 
douche dans le deux pièces. Le locataire a également exécuté lui-même des 
travaux de peinture et remplacé des carreaux décollés au sol de la cuisine. 
 
Actuellement, le deux pièces est toujours chauffé de manière individuelle par un 
poêle à bois, alors que le trois pièces est chauffé grâce à un radiateur à gaz installé 
par le locataire. 
 
f. Par avis officiel du 25 janvier 2016, adressé par courrier recommandé aux deux 
locataires, le bail de l'appartement de deux pièces a été résilié pour le 30 juin 
2016. 


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Dans le courrier d'accompagnement, les bailleurs ont expliqué qu'ils souhaitaient 
procéder à une rénovation complète de l'appartement, soit "des travaux de vaste 
envergure comprenant notamment la fourniture d'un nouvel agencement de 
cuisine, le remplacement de l'installation électrique et des appareils sanitaires, la 
pose de carrelage et de faïences, la peinture de tous les murs et plafonds et le 
ponçage imprégnation des parquets". L'exécution de ces travaux supposait que 
l'appartement soit libre de tout occupant. 
 
Pour plus d'informations sur les travaux envisagés, les locataires étaient invités à 
se référer à la demande d'autorisation de construire formée le 12 octobre 2015, 
annexée au courrier. Celle-ci, préparée par G______ SARL, mandataire des 
bailleurs, décrivait les travaux comme suit : "Rénovation complète d'un 
appartement, peintures murs et plafonds, électricité à remettre entièrement aux 
normes, parquets, fourniture d'une cuisine équipée, rénovation des canalisations 
et remplacement des appareils sanitaires". 
 
Le descriptif détaillé des travaux faisait état de la pose de carrelages et de 
faïences. Le coût de l'ensemble de ces travaux, comprenant "le remplacement des 
appareils sanitaires et des éventuelles canalisations", était estimé à 50'000 fr. 
 
g. Le bail de l'autre appartement loué par A______ a été résilié avec effet au 
31 décembre 2015, pour les mêmes motifs. Ce congé a été contesté et fait l'objet 
de la procédure C/2______/2015. 
 
h. Les locataires ont contesté le congé devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers le 11 février 2016. Non conciliée le 4 avril 2016, la 
cause a été portée devant le Tribunal le 12 avril 2016. 
A______ et B______ ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, 
subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation du bail de quatre ans. 
 
Ils ont allégué que l'appartement était en bon état et bien entretenu. A______ avait 
installé, à ses frais, une douche et un lavabo, de même qu'un bouilleur et un 
chauffage à gaz. Les travaux envisagés par les bailleurs étaient ainsi superflus. 
Les locataires ont indiqué qu'ils s'accommoderaient de l'exécution des travaux 
envisagés, de sorte que la présence du locataire durant les travaux n'était pas de 
nature à en retarder le déroulement. 
 
Les locataires ont fait valoir au surplus que le congé était en lien avec la procédure 
relative à la hausse de loyer voulue mais non obtenue par les bailleurs. 
 
i. Dans leur réponse du 29 juillet 2016 au Tribunal, C______ et D______ SA ont 
conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. 


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Ils ont allégué qu'ils entendaient procéder à une rénovation complète de 
l'appartement litigieux afin de l'adapter aux standards actuels; la nature et 
l'étendue des travaux commandaient que le logement soit inoccupé. Ils ont 
contesté la thèse du congé-représailles. 
 
j. Par courrier adressé au Tribunal le 29 septembre 2016, les locataires ont 
sollicité une inspection locale de l'appartement litigieux. Les bailleurs s'y sont 
opposés par écriture du 14 novembre 2016. 
 
k. A l'audience du 17 janvier 2017, lors de laquelle l'instruction, en accord avec 
les parties, s'est déroulée en commun avec la cause C/2______/2015, les bailleurs 
ont soutenu que les travaux de rénovation seraient plus compliqués et plus 
onéreux s'ils devaient être effectués dans l'un des appartements d'abord, et dans 
l'autre ensuite. L’ordre chronologique des travaux était fixé en fonction de 
l'intervention des différents corps de métier, qui devait se faire simultanément 
dans les deux appartements. 
 
Le locataire a fait valoir qu'il pourrait rester dans les locaux durant les travaux, 
sans que cela occasionne retard ni surcoûts pour les propriétaires. Rappelant les 
travaux qu'il avait lui-même exécutés dans les logements, il a soutenu que la 
rénovation projetée par les propriétaires était superflue. 
 
l. Trois témoins ont été entendus par le Tribunal lors de l'audience du 28 mars 
2017. 
H______, technicien auprès de G______ SARL, chargé de l'entretien d’une partie 
du parc immobilier locatif de C______, a déclaré avoir rédigé les demandes 
d'autorisation de construire relatives aux deux appartements. L’ampleur des 
travaux effectués dans les autres appartements de l'immeuble n’avait, à une 
exception près, pas permis le maintien des occupants dans le logement : en effet, 
tant l'eau que l'électricité avaient été coupées, il y avait de la poussière et les 
différentes entreprises intervenaient simultanément. Dans un appartement vide, les 
travaux avaient duré quelque six à sept semaines. Il s'agissait d'une réfection totale 
des logements, comprenant la réfection des sols, des sanitaires, de la peinture, de 
l'agencement de la cuisine, du raccordement, au chauffage central et à l'eau 
chaude, de l'électricité et, si besoin, de la réfection de la tuyauterie. Le témoin 
avait effectué une estimation du déroulement de tels travaux en présence de 
locataires et était arrivé à la conclusion que l'ensemble des chantiers durerait 
environ six mois. Cela impliquerait en effet de travailler pièce par pièce, de faire 
intervenir une seule entreprise à la fois, et de lever le chantier de chaque entreprise 
avant que la prochaine intervienne. Il n'était ainsi pas envisageable de laisser les 
locataires dans les appartements, ce d'autant que, par moment, il n'y aurait ni eau 
ni électricité. Il s'était rendu dans les appartements occupés par le locataire et avait 


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constaté qu'ils étaient vétustes, mais bien entretenus. Les propriétaires 
souhaitaient néanmoins effectuer leur réfection : il s'agissait notamment de mettre 
l'immeuble aux normes s'agissant de l'électricité et du chauffage, ainsi que de les 
adapter à des standards actuels. Les travaux allaient comporter le raccordement au 
chauffage central, bien que cela n'avait pas été mentionné dans les demandes 
d'autorisation, lesquelles allaient être complétées dans ce sens. Il était en outre 
envisagé de raccorder l'ensemble des appartements de l'immeuble au réseau 
d'alimentation d'eau chaude et de supprimer les boilers. 
I______, ancienne locataire d'un appartement de l'immeuble, a déclaré que, dans 
le cadre d'une procédure de contestation de la résiliation de son bail en 2013 en 
vue de travaux, les bailleurs avaient accepté, pour mettre un terme au litige, de 
n'effectuer qu'une partie des travaux en sa présence, à savoir le raccordement au 
chauffage central et l'installation d'un lave-vaisselle. L'appartement avait été 
entièrement refait après son départ. 
J______, architecte spécialisé dans les réfections d'immeubles, ami de A______, 
connaît les appartements en question. A son avis, les travaux projetés par les 
propriétaires (soit réfection des planchers, des murs, de la cuisine, des sanitaires, 
de l'électricité et le raccordement au chauffage central) pourraient être effectués 
en présence du locataire. Le témoin a toutefois admis que cela compliquerait "un 
peu" le déroulement des travaux. Le témoin a par ailleurs estimé que les 
appartements concernés étaient certes anciens, mais bien entretenus par le 
locataire et que leur rénovation n'était pas indispensable. 
 
A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté à solliciter une inspection locale. 
Les bailleurs s'en sont rapportés à l'appréciation du Tribunal, tout en estimant 
l'inspection locale inutile, vu les photographies produites. 
 
m. L'autorisation de rénovation a été accordée le 8 février 2017 (dossier 
APA 3______), avec les préavis de l'instance LDTR et de la Police du feu. 
 
La demande complémentaire relative au raccordement au chauffage central et à la 
production d'eau chaude, impliquant la suppression d'un système de production de 
chaleur individuelle, a été acceptée le 5 mai 2017 (dossier APA 4______). 
 
n. Par ordonnance du 29 mai 2017, le Tribunal a déclaré l'administration des 
preuves close, considérant que les mesures d'instruction déjà effectuées avaient 
permis d'établir les faits de manière suffisamment claire, et a ordonné le dépôt des 
plaidoiries finales écrites. 
 
o. Dans leurs plaidoiries finales écrites du 30 juin 2017, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. Les locataires ont derechef sollicité une inspection des 
logements. 


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p. La cause a été gardée à juger à l'issue d'un délai de 15 jours après le dépôt des 
plaidoiries finales écrites. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 
4A_545/2013 du 28 novembre 2013 consid. 1). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 
effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 
de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 
l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; 137 III 389 consid. 1.1; 
136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 
2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 
6 mars 2008 consid. 1.1). 
 
En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 6’720 fr. En prenant 
en compte la période de trois ans, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
 
1.2 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision. La 
partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 
 
Interjetés dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311, 312 et 
313 CPC), l’appel et l’appel joint sont recevables. Par souci de simplification, les 
locataires seront désignés ci-après comme les appelants et les bailleurs comme les 
intimés. 
 
1.3 La Cour de justice revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en 
droit (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 


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2. 
2.1 La Cour examine, en principe, d'office la recevabilité des faits nouvellement 
allégués et des pièces produites en appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3ème éd. 2016, n. 26 ad art. 317 CPC). 
 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives. 
 
2.2 Les pièces nouvelles déposées par les parties ayant été produites dans le 
respect des conditions rappelées ci-dessus, elles sont recevables, ainsi que les 
allégués de fait s’y rapportant. 
3. 
Les appelants font grief au Tribunal d'avoir déclaré valable le congé, alors que 
celui-ci aurait été donné au mépris des règles de la bonne foi. Ils soutiennent qu’il 
ne faudrait pas tenir compte, dans l'examen des motifs du congé, des travaux de 
raccordement à l’eau chaude centrale et au chauffage central, que les travaux 
annoncés ne nécessitent pas le départ du locataire et que les travaux constituent un 
prétexte pour résilier le bail. 
3.1 
3.1.1 L'art. 271 al. 1 CO laisse en principe subsister le droit du bailleur de résilier 
le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge 
le plus conforme à ses intérêts; le bailleur peut ainsi légitimement vouloir se 
procurer un rendement plus élevé (ATF 136 III 190 consid. 3). En particulier, le 
bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très 
importante des locaux loués afin d'en augmenter la valeur. Une opération de 
grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des 
locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le 
renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des 
locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se 
justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de 
pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa 
présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de 
la durée de l'entreprise. La résiliation n'est alors pas contraire aux règles de la 
bonne foi. Ce congé est en revanche annulable s'il apparaît que la présence du 
locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de rénovation moins 
importante, ou ne les compliquerait que de manière insignifiante. Il est donc 
nécessaire d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer s'ils 
nécessitent que le bâtiment ou les locaux en cause soient vidés de leurs occupants; 
le congé est annulable si cette appréciation est impossible faute de renseignements 
suffisants. Le locataire a le droit d'obtenir du bailleur une motivation qui lui 
permette d'apprécier ses chances de contester le congé avec succès; il doit 


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notamment recevoir, en cas de projet de transformation, des informations 
suffisamment précises pour qu'il puisse évaluer dans le délai de trente jours 
disponible selon l'art. 273 al. 1 CO la réalité des intentions du bailleur et la gêne 
que sa présence entraînerait dans l'exécution des travaux (ATF 142 III 91 
consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1 et 4.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_409/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4). 
 
La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire 
exclusive du propriétaire (ATF 135 III 112 consid. 4.2). En règle générale, celui-
ci est donc en droit d'entretenir et d'améliorer l'état de son immeuble comme bon 
lui semble et de procéder à des travaux d'entretien ou de rénovation même s'ils ne 
sont pas urgents ou absolument nécessaires (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_126/2012 du 3 août 2012 consid. 1). 
3.1.2 Pour déterminer quel est le motif du congé, il faut se placer au moment où le 
congé a été notifié (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4; 138 III 59 
consid. 2.1); à cet égard, des faits survenus ultérieurement peuvent tout au plus 
fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_183/2017 du 24 janvier 2018 consid. 2; 
4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.1). Le bailleur peut invoquer de 
nouveaux motifs en cours de procès en vue de compléter et préciser le motif 
indiqué au locataire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_503/2009 du 17 novembre 
2009 consid. 4; 4A_342/2007 du 2 novembre 2007 consid. 2.2.1). 
3.2 En l’espèce, les intimés ont motivé le congé du 25 janvier 2016 par leur 
volonté de procéder à une rénovation complète de l'appartement. Ils ont décrit les 
travaux de rénovation qu’ils entendaient entreprendre (EN FAIT, let. C.f.). Le 
raccordement au réseau de distribution d'eau chaude et au chauffage central de 
l'immeuble n'était pas mentionné, mais lors de l’audience du Tribunal du 28 mars 
2017 le témoin H______, technicien auprès de G______ SARL, a déclaré que ce 
raccordement était envisagé et qu'il y avait donc lieu de déposer une demande 
d'autorisation complémentaire. Cette autorisation a effectivement été demandée; 
elle a été accordée le 5 mai 2017, en complément de l'autorisation de rénovation 
accordée le 8 février 2017 (EN FAIT, let. C.m.). Par ailleurs, lors de la réfection 
d’autres appartements de l’immeuble, un tel raccordement a été effectué. Il 
apparaît ainsi que les intimés avaient omis, dans le programme de rénovation de 
l’appartement des appelants, d’inclure les travaux de raccordement en question, 
mais que tel était bien leur intention dès l’origine. En invoquant la réalisation de 
ces travaux en cours de procédure, les intimés n’ont pas modifié la motivation, 
mais ont complété et explicité les motifs du congé. Ainsi, contrairement à ce que 
soutiennent les locataires, l'admissibilité du congé doit être examinée à la lumière 
de l'ensemble des travaux envisagés. Il faut admettre que les locataires ont obtenu 
des informations suffisamment précises pour leur permettre d'évaluer la réalité des 


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intentions des bailleurs et la gêne que leur présence entraînerait dans l'exécution 
des travaux. En effet, comme l'a relevé pertinemment le Tribunal, il est usuel, en 
cas de rénovation complète d'un appartement pour l'adapter aux standards actuels, 
de supprimer les boilers individuels et les systèmes de chauffage à bois ou à gaz. 
Les travaux en question comprennent notamment la fourniture d’un nouvel 
agencement de cuisine, le remplacement de l’installation électrique et des 
appareils sanitaires, la pose de carrelages et de faïences, la peinture de tous les 
murs et plafonds, le ponçage/imprégnation des parquets, ainsi que le raccordement 
au réseau de distribution d'eau chaude et au chauffage central. Il s’agit ainsi d’une 
rénovation de grande ampleur qui serait entravée de manière significative par la 
présence des locataires durant les travaux, laquelle engendrerait des 
complications, des coûts supplémentaires et des retards. A cet égard, le 
témoignage de H______ est convaincant. D'ailleurs, même le témoin J______, 
ami du locataire, a admis que la présence des locataires engendrerait quelques 
complications. Le fait que le locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant 
les travaux ou qu'il propose aux bailleurs, pour la première fois en appel, une 
rocade à l'intérieur de l'immeuble (refusée par les bailleurs) ou même une 
libération des locaux durant les travaux, n'est pas déterminant. La décision sur la 
nature et l'étendue de la rénovation appartient exclusivement aux bailleurs et non 
pas aux locataires, ni au juge. Il est donc superflu de rechercher si les travaux de 
rénovation sont absolument nécessaires. De même, il n'y a pas lieu d'examiner si 
les locaux sont vétustes, vieux, usés ou dégradés, ce qui rend inutile l'inspection 
sollicitée par les locataires. 
En définitive, le projet de rénovation des locaux est réel et concret; il ne s'agit pas 
d'un prétexte. C'est ainsi à tort que les locataires soutiennent que le congé aurait 
été donné en représailles à la contestation du loyer. La procédure relative à cette 
contestation s'est terminée en avril 2012, alors que le congé litigieux a été donné 
le 25 janvier 2016, soit après l'échéance de la période de protection de l'art. 271a 
al. 1 let. e CO. 
Le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera donc confirmé. 
4. 
Les intimés reprochent au Tribunal d’avoir accordé aux locataires une 
prolongation du bail de trois ans, soit jusqu’au 30 juin 2019. Ils demandent que la 
durée de cette prolongation soit réduite de six mois. Ils estiment que leur besoin 
de pouvoir reprendre possession de l’appartement dans des délais raisonnables 
afin de pouvoir le rénover n’a pas été suffisamment pris en compte. Les appelants 
sollicitent une prolongation du bail de quatre ans, soit jusqu'au 30 juin 2020. 
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation du bail 
lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles 


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sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour trancher la question, le juge doit 
procéder à une pesée des intérêts en présence, en prenant en considération 
notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un 
bail d'habitation, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans 
cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO). 
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie 
librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de 
prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la 
pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant 
à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement 
(ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences 
pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui 
incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que 
les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du 
bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, le 
besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que la situation sur le 
marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6 et les arrêts 
cités; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le 
moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que 
le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de 
remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_159/2018 du 11 juillet 2018 consid. 3.1). 
4.2 En l’espèce, le Tribunal a tenu compte équitablement de toutes les 
circonstances en accordant aux locataires une unique prolongation de trois ans. 
En effet, au moment du congé, le locataire occupait le logement depuis plus de dix 
ans. De plus, celui-ci vit dans l'appartement avec deux de ses enfants, dont l'un est 
mineur. En outre, le loyer est particulièrement modeste de sorte que le relogement 
du locataire ne sera pas aisé. 
D'un autre côté, le locataire n'a pas prouvé avoir procédé à des recherches de 
relogement suffisantes. Les deux seules réponses (négatives, de l’Office cantonal 
du logement et de [la régie immobilière] F______) produites datent de novembre 
2017. De plus, les bailleurs ont un intérêt concret à entreprendre les travaux, qui 
font l'objet d'autorisations de construire délivrées les 8 février et 5 mai 2017. 
Cependant, s'il est vrai que l'autorisation de construire est caduque si les travaux 
ne sont pas entrepris dans les deux ans, sa validité peut être prolongée d'une 
année, lorsque la demande en est présentée au moins un mois avant son échéance; 
elle peut même être prolongée deux fois (art. 4 al. 5, al. 7 et al. 8 de la loi 
genevoise du 14 avril 1988 sur les constructions et les installations diverses - LCI 
- L 5 05). Les bailleurs admettent d'ailleurs qu'ils n'ont "pas un besoin d'effectuer 


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C/2992/2016 
les travaux de rénovation immédiatement". Ils ne font pas état de difficultés 
financières qui seraient causées par une prolongation des autorisations. 
Ainsi, le jugement sera confirmé également en tant qu'il accorde aux appelants 
une unique prolongation du bail de trois ans, échéant au 30 juin 2019. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 
* * * * * 


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C/2992/2016 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevables l’appel interjeté le 9 novembre 2017 par A______ et B______ et 
l’appel joint interjeté le 13 décembre 2017 par C______ et D______ SA contre le 
jugement JTBL/924/2017 rendu le 12 octobre 2017 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/2992/2016-3-OSB. 
Au fond : 
Confirme le jugement attaqué. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 
Madame 
Eleanor 
McGREGOR, 
juges; 
Madame 
Laurence 
CRUCHON 
et 
Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
Le président : 
Ivo BUETTI 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.