ge_gerichte · ACJC/446/2009 · 2009-04-20 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/21286/2006 
ACJC/446/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 20 AVRIL 2009 
 
Entre 
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 4 
septembre 2008, comparant par Me Pascal JUNOD, avocat, rue de la Rôtisserie 6, case 
postale 3763, 1211 Genève 3, en l’Etude duquel il fait élection de domicile, 
 
d'une part, 
et 
 
Y______, intimé, 
 
d'autre part, 
 


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C/21286/2006 
EN FAIT 
A. 
X______ appelle d’un jugement JTBL/1043/2008 rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 4 septembre 2008 dans la cause C/21286/2006-2-D aux termes duquel 
le Tribunal a rejeté son action en constatation de droit et a retenu en conséquence 
que X______ et Y______ n’étaient pas liés par un contrat de bail. Il a débouté les 
parties de toutes autres conclusions. 
 
L’appelant conclut à l’annulation du jugement entrepris et à ce que la Cour, 
statuant à nouveau, constate que Y______ et X______ sont bien liés par un 
contrat de bail relatif aux locaux commerciaux sis route ______ à ______ dès le 
1er janvier 2006. 
 
Dans son mémoire de réponse déposé au greffe de la Cour le 14 novembre 2008, 
l’intimé conclut à la confirmation du jugement. Il conclut par ailleurs à 
l’évacuation de X______ de l’arcade et du laboratoire situés route ______. Il a 
joint un chargé de pièces nouvelles à ses écritures. 
B. 
Les faits suivants résultent de la procédure : 
 
a. Mme A______, ancienne propriétaire, et B______ ont été liés par un bail non 
écrit portant sur une arcade et des locaux en sous-sol situés route ______, depuis 
1967. 
 
Les locaux étaient destinés à l’exploitation d’une boucherie-charcuterie sous la 
raison sociale « BOUCHERIE B______ SA ». 
b. Le 30 novembre 1999, Mme A______ et B______ SA ont signé deux contrats 
de bail portant, d’une part, sur l’arcade susmentionnée avec une dépendance et, 
d’autre part, sur un laboratoire, un local, des fumoirs-dépôt et des caves à claires-
voies, le tout au sous-sol de l’immeuble. 
 
Les baux ont été conclus pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 2000 au 
31 décembre 2005, avec une clause de tacite reconduction d’année en année sauf 
préavis de résiliation notifié six mois auparavant. 
 
Les loyers annuels, charges non comprises, ont été fixés respectivement à 
11'460 fr. et à 9'120 fr., avec clause d’indexation. 
 
Les conditions générales pour locaux commerciaux (édition 1996) ont pour le 
surplus été jointes. 
c. Le 9 mars 2000, X______ est devenu administrateur avec signature individuelle 
de la « BOUCHERIE B______ SA » et a repris de facto l’exploitation de la 
boucherie à une date indéterminée. 


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C/21286/2006 
d. Les baux ont été résiliés par avis officiels du 16 juin 2005 avec effet au 
31 décembre 2005. Ils ont été notifiés à la société locataire à l’adresse des locaux 
loués par la voie recommandée. Non réclamés dans le délai imparti, les plis ont 
été retournés à la bailleresse. 
 
Aucun motif ne figure sur les avis en question. La bailleresse a cependant précisé 
devant le Tribunal qu’elle avait décidé de ne pas renouveler le bail en raison des 
plaintes des voisins au sujet des odeurs qui se dégageaient de la boucherie. En 
outre, elle avait été confrontée à des difficultés récurrentes pour encaisser les 
loyers. 
 
Les congés n’ont pas été contestés. 
e. Les locaux n’ont cependant pas été libérés au terme du contrat. 
f. Par pli du 2 février 2006, le conseil de la bailleresse s’est adressé à la société 
locataire pour l’avertir que celle-ci occupait désormais illicitement les locaux, vu 
la résiliation du bail valablement intervenue au 31 décembre 2005. Il ne saurait 
dès lors être question d’un renouvellement tacite du bail. Les montants encaissés 
depuis le 1er janvier 2006 correspondaient désormais à des indemnités pour 
occupation illicite des locaux. 
 
Pour le surplus, la société locataire a été invitée à prendre contact avec le conseil 
de la bailleresse afin de convenir d’un arrangement. A défaut de toute réaction de 
la locataire, la bailleresse se réservait le droit de requérir son expulsion dans les 
plus brefs délais. 
g. Par courrier du 17 février 2006, la société locataire, sous la plume de X______, 
répondait en ces termes : 
 
« (…) je vous prie de prendre note de la proposition suivante : 
 
1) Monsieur X______ accepte que le bail soit à son nom pour une durée de 5 ans, 
renouvelable tacitement d’année en année à échéance des 5 ans. 
 
2) Nous acceptons l’augmentation de loyer avec charges à 2'500.- par mois, sans 
dépôt de garantie. 
 
3) Par contre le loyer sera toujours versé par mois d’avance le 5 du mois par 
ordre permanent bancaire. 
Nous vous rappelons que Monsieur A______ est au bénéfice d’une garantie de 
loyer de 4'500.- auprès de l’office de cautionnement de Genève. 
En souhaitant bonne réception de la présente et dans l’attente d’une réponse de 
votre part, nous vous prions de recevoir, Madame, nos salutations les 
meilleures. » 
h. Le 9 mars 2006, X______, C______, comptable de la société, et les conjoints 
A______ se sont réunis en l’Etude de Me D______, conseil de la bailleresse. 
Aucun contrat de bail n’a été signé à l’issue de cet entretien. 


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i. Par pli du 24 avril 2006, le conseil nouvellement mandaté de la société locataire 
indiquait à la bailleresse que celle-ci avait proposé à X______ de reprendre les 
baux résiliés, ce que ce dernier avait accepté. L’accord était dès lors parfait et la 
rétractation de la bailleresse lors de l’entretien du 9 mars 2006 n’y changeait rien. 
j. Par courrier du 12 mai 2006, la bailleresse a mis la locataire en demeure de 
libérer les locaux avant le 31 mai 2006, sous menace d’évacuation. 
k. Par requête déposée le 20 juin 2006 devant la Commission de conciliation, 
Mme A______ a sollicité l’évacuation de B______ SA des locaux en cause. Cette 
cause a été enregistrée sous le numéro C/14909/2006. Elle a été déclarée non 
conciliée le 27 février 2007. 
l. Par requête du 1er septembre 2006, X______ a, pour sa part, saisi la 
Commission de conciliation d’une requête en constatation de la conclusion d’un 
bail tacite, dirigée contre Mme A______, requête qui fait l’objet de la présente 
cause. 
m. L’immeuble a été vendu le 4 octobre 2006 à Y______. 
n. Déclarée non conciliée le 9 janvier 2007, la demande de X______ a été portée 
devant le Tribunal le 10 janvier 2007. Mme A______ a été remplacée par 
Y______. 
o. La requête en évacuation a , elle, été déclarée non conciliée le 27 février 2007 
puis déposée au greffe du Tribunal le 28 février 2007 par Y______. 
 
Les deux causes n’ont pas été jointes. 
p. Par mémoire de réponse du 25 avril 2007, Y______ a conclu au déboutement 
de sa partie adverse. 
q. Le Tribunal a ordonné l’ouverture d’enquêtes. 
 
M. A______, époux de la précédente propriétaire de l’immeuble, a expliqué qu’il 
avait assuré la gérance de l’immeuble jusqu’à sa vente à Y______. Il avait signé 
les deux avis de résiliation du bail puis confié le dossier à Me D______ en vue 
d’obtenir la libération des locaux. Il a confirmé avoir accompagné son épouse à la 
réunion en l’Etude de Me D______ à laquelle avait également participé X______. 
Aucun accord n’avait été conclu à cette occasion au sujet d’un nouveau bail. Son 
épouse et lui-même n’étaient pas prêts à convenir d’un arrangement. Il n’avait 
jamais été question de transférer le bail de B______ SA à X______. Il y avait eu 
trop de problèmes avec X______. Depuis que celui-ci avait repris la boucherie, ils 
avaient enregistré de nombreuses plaintes de locataires au sujet d’odeurs 
provenant des locaux. Par ailleurs, il fallait se « bagarrer sans arrêt » pour 
encaisser les loyers. 


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C/21286/2006 
 
C______, comptable de B______ SA, a également participé à cette réunion. Il a 
expliqué qu’il avait pris contact avec Me D______ suite aux résiliations des 
contrats. Celle-ci avait proposé une augmentation du loyer et que X______ 
devienne cotitulaire du bail aux côtés de la SA. Son mandant était d’accord si bien 
qu’il avait écrit dans ce sens à Me D______, laquelle avait ensuite fixé la réunion 
susévoquée. Selon lui, les points essentiels avaient été discutés et la réunion devait 
simplement permettre de formaliser l’accord. Il était conscient qu’il fallait un 
contrat écrit. M. A______ avait alors dit qu’il ne voulait plus un nouveau bail. 
Son épouse avait également évoqué que le loyer n’était pas payé ce qui avait été 
démenti par son époux. Celui-ci avait en revanche évoqué les odeurs ainsi que la 
rampe de l’escalier menant au sous-sol qui aurait été grasse, ce qui avait suscité 
des plaintes des locataires. 
 
Me D______, dont l’audition avait été dans un premier temps requise, a invoqué 
le secret professionnel si bien que l’intimé a renoncé à son audition. Quant à Mme 
A______, autre participante à la réunion, elle a évoqué des raisons médicales. Les 
parties ont dès lors renoncé à son témoignage. 
r. Par jugement du 15 mai 2008, le Tribunal de première instance a prononcé la 
faillite de B______ SA. 
s. Les parties ont persisté dans leurs conclusions au terme des enquêtes. X______ 
a toutefois rectifié sa demande en concluant à ce que « le Tribunal constate que 
Monsieur Y______ et Monsieur X______ ont conclu un contrat de bail relatif aux 
locaux commerciaux sis route ______ ». 
t. La cause a été gardée à juger au terme de l’audience de plaidoirie du 4 juin 
2008. 
u. Par pli du 21 juillet 2008, Y______ a transmis des bulletins de versement au 
conseil de X______ en l’invitant à s’acquitter des indemnités pour occupation 
illicite des locaux. 
v. Par jugement du 15 octobre 2008, le Tribunal a prononcé l’évacuation de 
« BOUCHERIE B______ SA » en liquidation (C/14909/2006). Dans le cadre de 
cette procédure, l’Office des faillites a expliqué que la masse en faillite n’avait pas 
repris le bail dans la mesure où il avait été résilié avant la faillite. La boucherie 
n’était pas davantage exploitée par la masse en faillite ou par un tiers autorisé par 
celle-ci. 
C. 
L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile. 


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EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits 
(art. 443 et 444 LPC). 
2. 
Le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56 P LOJ). La 
Chambre d’appel revoit ainsi la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du 
litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de 
nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire 
de la loi de procédure civile genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 
LPC). 
En l’espèce, les pièces nouvelles jointes au mémoire de réponse de l’intimé sont 
recevables. 
3. 
3.1 Conformément à l’art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le 
bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. 
 
Selon l’art. 1er al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, 
réciproquement et d’une manière concordante, manifesté leur volonté. Cette 
manifestation peut être expresse ou tacite. L’accord doit porter sur tous les 
éléments objectivement et subjectivement essentiels. Si les parties ne se mettent 
pas d’accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n’est pas venu à 
chef. 
 
Lorsque entre l’acceptation et l’offre, il n’existe qu’une divergence sur un point 
secondaire, le contrat est conclu (art. 2 al. 1 CO). Si, ultérieurement, les parties ne 
parviennent pas à se mettre d’accord sur ce point secondaire, le juge tranche 
(art. 2 al. 2 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, op. cit., p. 178). 
 
Dans le cadre du bail, les éléments objectivement essentiels sont la détermination 
de l’objet loué, la cession de l’usage de la chose louée, la durée du contrat et le 
loyer (LACHAT, op. cit., p. 75, ch. 1.3.3, p. 80. ch. 1.4.2, p. 81, ch. 1.5.1, p. 83, 
ch. 1.6.3). Les éléments subjectivement essentiels sont ceux qui ne servent pas à 
définir le contrat, mais dont le règlement par convention constitue pour les parties 
ou l’une d’elles une condition sine qua non de la conclusion du contrat (Cahiers 
du bail 1/02, p. 20). 
3.2 Les parties peuvent s’entendre de vive voix sur les éléments essentiels du 
contrat. Cependant, l’existence d’un tel contrat est par nature difficile à prouver. 
L’une ou l’autre des parties a alors intérêt à confirmer par écrit l’accord intervenu 
(LACHAT, op. cit., p. 184). Le courrier qui confirme un accord passé oralement a 
fondamentalement pour seule fonction de prouver le contrat déjà venu à chef. S’il 
n’est pas contredit, il est présumé exact. Le destinataire doit avoir conscience de la 
portée d’un tel courrier comme moyen de preuve dans le cadre d’un éventuel litige 


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futur. S’il se tait, il supporte le fardeau de la preuve du fait que le contenu de la 
confirmation écrite ne correspond pas à l’accord effectivement passé. En outre, un 
consentement normatif peut, selon les circonstances, découler du principe de la 
confiance, dans la mesure où le silence du destinataire peut être interprété comme 
un accord avec le contenu d’une convention faisant l’objet d’une confirmation 
écrite (SJ 2002 I p. 363). 
Le silence opposé par l’une des parties, à réception d’une offre de l’autre partie, 
ne vaut que très exceptionnellement acceptation (LACHAT, op. cit., p. 185 et 
180). Cependant, conformément au principe de la confiance, le silence vaut 
acceptation lorsque la bonne foi ou la raison pratique exigerait que le désaccord 
soit manifesté dans le cas où le consentement apparent n’existe en réalité pas 
(SJ 2002 I p. 363). 
 
La conclusion par actes concluants, conformément à l’art. 1 al. 2 CO, d’un 
nouveau bail à la suite d’une résiliation, suppose que, durant une période assez 
longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé et d’exiger la restitution 
de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5 p. 156) et qu’il ait continué à 
encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve (arrêt 4C.198/2004 
du 6 juillet 2004, consid. 4.1, 4C.441/2004 du 27 avril 2005, consid. 2.1, 
4A_247/2008 du 19 août 2008, consid.3.2.1). En sus de la période pendant 
laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à 
exécuter leurs obligations réciproques, l’existence d’un nouveau bail tacite 
dépendra, le cas échéant, d’autres éléments factuels. En particulier, on ne saurait 
inférer de l’écoulement d’une période de neuf mois et dix jours entre l’échéance 
du bail et la première demande d’expulsion, la conclusion d’un bail tacite, lorsque 
des négociations étaient en cours visant à trouver une solution permettant au 
locataire de continuer à occuper les locaux. Le fait, pour un bailleur, de ne pas 
engager une procédure d’expulsion pendant la durée des pourparlers ne saurait lui 
être reproché (arrêt 4C.441/2004 du 27 avril 2005, consid. 2.2). 
 
3.3 La loi ne subordonne pas la conclusion du bail au respect de la forme écrite. 
Dans les cas où la loi ne l’exige pas, les parties sont également libres de prévoir la 
forme écrite. Elles ne sont alors liées par le contrat que dès l’accomplissement de 
cette forme (art. 16 CO). Le contrat doit alors être signé par toutes les personnes 
auxquelles il impose des obligations (art. 13 al.1 CO). Ceci est notamment le cas 
lorsqu’une partie remet à l’autre deux exemplaires d’un contrat à signer ou 
lorsque les parties ont préparé un projet de convention ou encore lorsque l’affaire 
est particulièrement complexe (LACHAT, op. cit., p. 179-189). 
La présomption légale prévue à l’art. 16 al. 1 CO peut cependant être renversée. 
Une partie peut ainsi établir que le respect de cette forme n’était pas une condition 
de validité du contrat mais n’avait qu’un but probatoire. Pour admettre le 
renversement de la présomption, il faut établir que les partenaires se considéraient 


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comme liés déjà avant l’observation de la forme écrite ou qu’ils ont 
ultérieurement renoncé à l’exigence de la forme écrite, par exemple en exécutant 
sans réserve le bail avant la signature du contrat (Cahiers du bail 1/02, p. 21-22 et 
réf. citées). 
 
3.4 En l’espèce, les parties admettent qu’aucun nouveau bail n’a été signé lors du 
rendez-vous en l’Etude de Me D______ en raison du refus de la précédente 
bailleresse. L’appelant soutient que ce refus est sans portée car les parties étaient 
parvenues à un accord parfait antérieurement à cette réunion. Cette thèse suppose 
toutefois que les parties aient entendu se lier par un nouveau bail sans 
subordonner celui-ci au respect de la forme écrite. 
 
Or, aux dires de C______, présent à cette réunion et qui assistait l’appelant, un 
document écrit devait être signé par les parties concernées. Il convient donc de 
présumer au contraire que le respect de la forme écrite était une condition de 
validité de l’accord. Il appartenait ainsi à l’appelant de renverser cette 
présomption en démontrant par exemple que les parties avaient d’ores et déjà 
adopté un comportement conforme à leur nouvel engagement avant la signature 
du contrat. Or, rien de tel n’a été établi. L’appelant ne s’est en particulier pas 
acquitté du nouveau loyer. Force est donc de constater que l’accord n’est pas venu 
à chef, en raison de l’absence de signature du nouveau bail. 
 
A cela s’ajoute, en toute hypothèse, que la conclusion d’un accord oral avant la 
réunion du 9 mars 2006 ne peut pas davantage être retenue. La correspondance 
adressée par l’appelant le 12 février 2006 au conseil de la bailleresse, laquelle 
contenait les éléments objectivement essentiels d’un éventuel nouveau bail, faisait 
expressément état d’« une proposition » et invitait la bailleresse à « une 
réponse », termes qui n’auraient pas été choisis si la correspondance en question 
devait confirmer les termes d’un accord d’ores et déjà survenu oralement. Aucun 
élément de la procédure n’a par ailleurs révélé l’existence d’une offre orale de la 
bailleresse antérieure au pli de l’appelant du 12 février 2006. Les explications 
fournies par C______, selon lesquelles les conditions mentionnées dans la 
correspondance de X______ faisaient suite à une proposition du conseil de la 
bailleresse, ne sont pas crédibles au regard des termes choisis par le précité dans le 
courrier en question. L’appelant a probablement tout au plus été invité à formuler 
une offre qui devait être encore soumise et discutée avec la bailleresse. C______ a 
en effet reconnu parallèlement que la réunion fixée en l’Etude de Me D______, 
postérieurement à l’envoi de ce courrier, concernait la conclusion d’un nouveau 
bail. Celui-ci n’était donc pas conclu avant la réunion précitée. 
 
La correspondance de l’appelant du 12 février 2006 doit ainsi être considérée 
comme une confirmation écrite de l’offre de X______ en vue de la conclusion 
d’un nouveau bail. Or, aucune acceptation n’a été transmise ensuite par la 
bailleresse, ce que les témoins ont confirmé. En particulier, ceux-ci ont précisé de 


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façon concordante que la bailleresse n’envisageait pas une poursuite de la relation 
de bail avec X______ en raison du fait que le loyer n’était que difficilement payé 
aux échéances et que l’exploitation de la boucherie avait causé des nuisances 
depuis que celui-ci en avait la charge. 
On ne peut pas non plus retenir de l’absence de réaction de la bailleresse à 
réception du courrier de l’appelant du 12 février, qu’elle consentait aux termes de 
cette offre. Du moins, il n’est pas envisageable de considérer que celui-ci pouvait, 
de bonne foi, interpréter ce silence comme un accord au sujet des points évoqués. 
Cette correspondance intervient quelques jours après un précédent courrier de la 
bailleresse invitant la société locataire, dont l’appelant était l’administrateur, à 
libérer les locaux vu l’échéance du bail et l’avertissant que celle-ci était désormais 
tenue au paiement d’une indemnité pour occupation illicite des locaux, pli dont il 
n’est pas allégué que l’appelant n’en a pas eu connaissance. 
 
Enfin, la conclusion d’un accord par actes concluants ne saurait être retenue dès 
lors que dès le 12 mai 2006, la société locataire a été mise en demeure de libérer 
les locaux et que le 20 juin 2006, une requête en évacuation était déposée. 
L’appelant n’ignorait pas ces démarches en tant qu’administrateur de la société 
locataire. Pour sa part, l’appelant n’a pas allégué ni a fortiori établi qu’il a payé un 
loyer à son nom durant toute cette période sans aucune réserve de la bailleresse. 
L’intimé a au contraire indiqué, sans être contredit, que les indemnités pour 
occupation illicite avaient été réglées au moyen de bulletin de versement établis 
au nom de B______ SA. 
 
Le jugement entrepris, qui a pris en compte à bon droit tous ces éléments, n’est 
donc pas critiquable. 
4. 
L’appel s’avère ainsi mal fondé et le jugement sera intégralement confirmé. Il n’y 
pas lieu de donner suite aux conclusions en évacuation de l’intimé dès lors qu’en 
l’absence d’un bail entre les parties, une telle demande doit être déposée devant le 
Tribunal de première instance, la juridiction des baux et loyers n’étant pas 
compétente ratione materiae pour en connaître. 
5. 
L’appelant, qui succombe, sera condamné au paiement d'un émolument de 300 fr. 
envers l'Etat (art. 447 al. 2 LPC). 
6. 
Dans l’hypothèse d’un recours au Tribunal fédéral, la valeur litigieuse est 
indéterminée (art. 51 al. 2 LTF). Celle-ci peut cependant être estimée à un 
montant supérieur à 15'000 fr. compte tenu du loyer annuel des locaux (20'580 
fr.), multiplié par vingt (art. 51 al.4 LTF; cf. également arrêt du Tribunal fédéral 
du 19 août 2008, 4A_247/2008). 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Reçoit l'appel interjeté par X______ contre le jugement JTBL/1043/2008 rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 4 septembre 2008 dans la cause C/21286/2006–2–D. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Condamne X______ à verser à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie LANDRY et Nathalie 
THURLER, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al.1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 
(cf. considérant 6 supra).