ge_gerichte · ATA/981/2004 · 2004-12-21 · de


RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE

POST TENEBRAS LUX

POUVOIR JUDICIAIRE

A/883/2004-TPE ATA/981/2004
ARRÊT
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

du 21 décembre 2004

dans la cause

Madame Irma et Monsieur Urs UNSOELD
représentés par Me Dominique Ducret, avocat

contre

Madame Arlette et Monsieur Guy DALLOZ

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE
CONSTRUCTIONS

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU
LOGEMENT

-2/11-

EN FAIT

Madame Irma et Monsieur Urs Unsoeld sont copropriétaires de la parcelle
n° 4873, feuille 23 de la commune de Bernex située au 83, chemin des Curiades
à Lully. Sur ce terrain sis en 4” zone B est édifiée une villa se trouvant à

l’extrémité ouest d’un complexe de cinq villas en ordre contigu.

La villa des époux Unsoeld est voisine de celle des époux Dalloz,
propriétaires de la parcelle n° 4874.

Faisant suite à une plainte des époux Dalloz, un contrôle a été effectué le
26 mars 2003 par le service de la police des construction du département de
l’aménagement, de l’équipement et du logement (ci-après : le département).

A cette occasion, il a été constaté qu’une palissade séparative formée de
panneaux de bois pleins, cintrés et d’une hauteur de 1 mètre 80 à 1 mètre 95 sur
une longueur de 13 mètres avait été posée récemment. Le gabarit de la palissade
était calqué sur la clôture métallique déjà existante en limite de propriété voisine
et suivait le dénivelé du terrain en pente descendante coté sud-est après la terrasse.
Plusieurs photographies, versées au dossier, ont été prises depuis la parcelle des
époux Unsoeld et notamment depuis le 1% étage.

Le 1° avril 2003, le département a ordonné aux époux Unsoeld de
requérir une autorisation de construire par voie de procédure accélérée portant sur
la palissade litigieuse. En raison de l’infraction commise, toutes mesures et
sanctions étaient réservées.

Par courrier du même jour, le département a demandé aux époux Dalloz des
détails sur la clôture en métal érigée sans autorisation. Par courrier du 9 avril
2003, M. Dalloz a informé le département avoir ôté le cadre supérieur de la
clôture grillagée qu’il avait dû construire pour contenir la végétation plantée sur la
parcelle voisine.

a. Les époux Unsoeld ont requis l’autorisation de construire en date du 1° mai
2003.

b. Le département a recueilli plusieurs préavis dont celui de la sous-
commission architecture de la commission des monuments, de la nature et des
sites qui n’était pas opposée au projet compte tenu du caractère léger du matériau
et de sa construction sur une longueur limitée. Tous les autres préavis dont ceux
de la commune et du service sécurité et salubrité étaient également favorables.
L’autorisation a été délivrée le 20 août 2003 par le département (APA 21623-4)
puis publiée dans la feuille d’avis officielle (FAO) du 25 août 2003.

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6.

a. Par courrier reçu le 28 août 2003 par le département, M. Dalloz a déclaré
recourir contre l’autorisation délivrée. La clôture n’était pas conforme à la hauteur
légale vue de sa parcelle car un remblai avait été créé par le voisin sur la limite
lors de la construction de la piscine. Elle n’était également pas conforme dans sa
longueur car le terre-plein avait été allongé sur la limite à la même occasion.

b. Le département a répondu le 2 septembre 2003 aux époux Dalloz. La
piscine et ses aménagements avaient fait l’objet d’une autorisation de construire
en 1991. Dès lors, les aménagements considérés ne pouvaient plus être remis en
cause. De plus, la hauteur de la palissade était la même que celle de la clôture
métallique qu’ils avaient eux-mêmes posée. Le recours avait été transmis à la
commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : CCRMC)
pour raison de compétence.

c. M. Dalloz a précisé au département le 5 septembre 2003 qu’il avait démonté
la clôture. Elle ne pouvait plus justifier la hauteur de la palissade. En raison de son
opacité, ladite palissade obscurcissait son salon.

d. Le 23 septembre 2003, M. Dalloz a complété son recours. Lors de la
construction de la piscine, le terrain de la parcelle voisine avait été surélevé de 25
à 40 cm selon les endroits alors que les niveaux étaient les mêmes antérieurement.
Le terre-plein du côté nord-est avait été allongé par la construction d’un mur de
soutènement en talus sec. Le rapport d’enquête du département ne tenait pas
compte du point de vue que l’on avait de sa parcelle. La palissade avait une
hauteur de 2 mètres 40 et se trouvait à 50 centimètres de la fenêtre du salon. La
clôture devait être ramenée à une hauteur de 2 mètres, mesurée depuis sa parcelle
et la longueur limitée à 11 mètres 85 (longueur antérieure de la haie).

a. Le 22 octobre 2003, les époux Unsoeld, par l’intermédiaire de leur
mandataire, ont fait part de leurs observations. Une différence de niveau existait
entre les deux terrasses qui s’expliquait par le fait que la maison des époux Dalloz
avait été entièrement construite à un niveau inférieur. L’obscurcissement invoqué
n’était pas réel, en raison de l’existence antérieure d’une haie puis d’une clôture
bordée de végétation d’une hauteur exactement identique. Pour ces raisons,
l’autorisation devait être confirmée.

b. Le 27 janvier 2004, les époux Unsoeld ont fait parvenir à la CCRMC le plan
des fondations des villas établi le 8 juillet 1980 par les architectes-promoteurs
responsables de la construction. Les niveaux indiqués dans les sous-sols
respectifs de la maison Unsoeld et Dalloz étaient de 428 mètres 90 et 428 mètres
45.

Le 5 février 2004, les époux Dalloz ont répliqué. La différence de niveau
des constructions était compensée par un retrait de la maison Unsoeld. Les terrains
sur la limite de parcelle étaient de même niveau.

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10.

11.

Un transport sur place a été effectué par la CCRMC le 12 mars 2004. Selon
le procès-verbal établi, la CCRMC a constaté que depuis le salon des époux
Dalloz, la palissade posée sur un rehaussement d’une trentaine de centimètres se
trouvait au même niveau que le haut de la fenêtre du salon. Par rapport à la
terrasse des époux Dalloz, elle mesurait 2 mètres 40 jusqu’au 4** élément.
Depuis le bas de la parcelle, le terrain des époux Unsoeld avait été rehaussé
beaucoup plus que celui des autres villas. Le mur de support concernant ce
rehaussement avait environ 40 centimètres de plus que les murs de support des
autres bâtiments. L’ancien mur de soutien existait encore à la limite ouest de la
parcelle des époux Unsoeld. En revanche, la partie est avait été avancée,
provoquant un rehaussement.

Par décision du 19 mars 2004, la CCRMC a admis le recours et annulé
l’autorisation de construire du 20 août 2003.

L’édification de la véranda et de la piscine sur la parcelle n° 4873 avait eu
pour conséquence un rehaussement du niveau du terrain et également un
prolongement de la terrasse. Cette modification avait pour effet d’enclaver la
parcelle des recourants au niveau des deux premiers éléments de la palissade
contre la façade en raison de la différence du niveau des terrains. Cet inconvénient
était suffisamment grave pour que l’autorisation soit refusée en application de
l’article 14 alinéa 1 lettre a de la loi sur les constructions et les installations
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Le 29 avril 2004, les époux Unsoeld ont saisi le Tribunal administratif d’un
recours contre la décision de la CCRMC en concluant à son annulation et à la
confirmation de l’autorisation de construire avec suite de dépens.

La CCRMC avait fait une constatation inexacte et incomplète des faits. La
différence de niveau entre les deux terrains préexistait à la construction de la
piscine. La CCRMC n'avait pas tenu compte des preuves apportées et établi les
faits de manière arbitraire. La différence de niveau des constructions à l’origine
était attestée par plan et la constatation inverse faite par la CCRMC n’était fondée
sur aucun élément de preuve. De plus, aucun relevé métrique n’avait été fait lors
du transport sur place. Les chiffres admis par la CCRMC étaient contestés.

S'agissant de la validité de l’autorisation de construire, la palissade avait
une hauteur variant entre 1 mètre 80 et 1 mètre 95, mesurée depuis leur parcelle.
Elle était conforme aux dispositions légales applicables. Le fait que depuis la
terrasse des époux Dalloz, la palissade dépassait la hauteur de deux mètres
s’expliquait uniquement par la manière dont avait été construit le complexe de
villas. D'ailleurs la maison des époux Dalloz était également construite 45
centimètres en dessous du niveau de celle voisine à l’est.

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12.

13.

14.

15.

Ils relevaient également le caractère chicanier du recours formé par les
époux Dalloz dans la mesure où la végétation plantée sur leur parcelle atteignait
largement la hauteur de la palissade. Enfin, dès 1992, une barrière dont la hauteur
était identique à celle de la palissade avait été installée mais démontée pour les
besoins la cause. Finalement, la haie qui séparait l’autre côté de la terrasse des
époux Dalloz atteignait une hauteur à tout le moins égale à l’élément le plus élevé
de la palissade. Ces faits ressortaient clairement des plans et des photographies
déposés.

Le 6 mai 2004, Mme et M. Dalloz ont fait part de leurs observations. Les
niveaux différents des fondations n’entraînaient pas de différence dans les niveaux
des terrasses en raison de la déclivité du terrain. Preuve en était que la clôture
grillagée initiale était posée environ 30 centimètres en dessous du niveau actuel du
terrain sur la limite entre les parcelles. S’agissant de la hauteur de la palissade, le
dépassement de la limite légale était directement imputable au remblai créé lors de
la construction de la piscine. Ils subissaient une perte de vue et d’ensoleillement
ce qui constituait un inconvénient majeur. S’agissant de la longueur,
l’allongement du terre-plein créé lors de la construction de la piscine augmentait
encore les inconvénients. Il convenait d’autoriser une palissade moins élevée,
d’une hauteur de 2 mètres mesurée depuis leur terrasse et de diminuer la longueur
en alignant l’extrémité sur le côté ouest de la parcelle n° 4873.

Le 28 mai 2004, le département a fait part de sa détermination. La clôture,
assimilée à un mur ne dépassait en aucun point la limite de 2 mètres et était donc
conforme aux dispositions légales. Tous les préavis recueillis et notamment celui
de la commission des monuments, de la nature et des sites, étaient favorables. Il
n’avait été démontré ni par la CCRMC ni par les époux Dalloz que la seule
présence de la construction litigieuse engendrerait des inconvénients graves. La
CCRMC avait substitué en pure opportunité son appréciation à celle du
département fondée sur des préavis positifs. Elle avait ainsi outrepassé les limites
posées par l’article 61 alinéa 2 de loi sur la procédure administrative du 12
septembre 1985 (LPA -E 5 10).

Le 24 juin 2004, Mme et M. Dalloz ont précisé, en plus des arguments déjà
développés, que selon les mesures effectuées à leur demande par un géomètre, la
clôture avait une hauteur de 2 mètres 19 et dépassait de 7 centimètres le haut de la
fenêtre. L’obscurcissement de la partie droite du salon constituait un inconvénient
suffisamment grave pour refuser l’autorisation. Le dépassement mesuré subsistait
pratiquement sur toute la longueur du terre-plein. Le plan de mesures était déposé.

Le 10 septembre 2004, les époux Unsoeld ont répliqué. Les mesures faites
par le géomètre étaient trompeuses car aucun élément de la palissade ne dépassait
2 mètres. En revanche, la différence de niveau de 45 centimètres existant entres
les constructions était prouvée par les plans figurant au dossier.

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16.

17.

Le 16 septembre 2004, le département a souligné que la hauteur de la
palissade était bien de 1 mètre 80 à 1 mètre 95 selon les endroits et que c’était là
la seule mesure pertinente. Les éventuelles dénivellations du terrain ne l’étaient
pas.

Pour des raisons de lisibilité, les données supplémentaires figurant sur les
plans et les photographies seront reprises, en tant que de besoin, dans la partie
«en droit » du présent arrêt.

EN DROIT

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 -
LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a LPA).

a. L'article 1 alinéa 1 lettre a LCI, prévoit que nul ne peut, sans y avoir été
autorisé, élever en tout ou en partie une construction ou une installation,
notamment de clôture, sur le territoire du canton.

b. Seules des constructions de peu d’importance peuvent être édifiées à la limite
des propriétés dans la 4° zone de construction (art. 43 al. 2 LCI). Les constructions de
peu d’importance sont définies par l’article 3 alinéa 3 du règlement d'application de
la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RALCI - L
5 05 01) comme s'inscrivant dans un gabarit limité notamment par une ligne
verticale dont la hauteur n’excède pas 2 mètres 50.

c. Les murs en bordure d’une voie publique ou privée, ou entre deux propriétés ne
peuvent, dans la mesure où ils sont autorisés, excéder une hauteur de 2 mètres. (art.
112 LOT).

d. Le RALCI définit le mode de calcul et de mesure du gabarit. Pour les
constructions basses ou de peu d’importance édifiées à la limite de propriété, le
niveau considéré est celui de la parcelle sur laquelle elles reposent (art 20 al. 4
RALCT). S’agissant d’une séparation entre deux propriétés, seul ce mode de faire
permet d’atteindre l’un des buts visé par l’article 112 LCI qui est de préserver le
caractère privé des jardins (MGC 1961 2 p. 1314).

Mesurée depuis le fond sur lequel elle est édifiée, la palissade a une hauteur
oscillant entre 1 mètre 80 et 1 mètre 95. Ces chiffres sont admis par toutes les parties
et figurent sur les plans déposés.

Ainsi, mesurant moins de 2 mètres depuis le niveau du sol sur lequel elle est
édifiée, la palissade litigieuse respecte les limites définies par la loi et est autorisable
de ce point de vue.

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La CCRMC a retenu que l’impact de la palissade constituait un inconvénient
grave pour les voisins au sens de l’article 14 alinéa 1 lettre a LCI, en raison de la
différence de niveau des terrains. Le département quant à lui estime, en se fondant
notamment sur le préavis du service de sécurité et de salubrité qui doit veiller au
respect de l'article 14 LCI, qu'aucun inconvénient grave n’était généré par
l’installation de la palissade.

a. Selon l’article 14 alinéa 1 lettre a LCI, intitulé «sécurité et salubrité », le
département peut refuser une autorisation lorsqu’une construction ou une installation
peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public.
L'autorité jouit d’une liberté d’appréciation qui n’est limitée que par l’excès ou
l’abus de pouvoir (ATA/172/2004 du 2 mars 2004).

b. La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée qui
doit être interprétée. Comme en matière de dérogation, le département dispose d’un
certain pouvoir d’appréciation. Les autorités de recours dans ce cas doivent
s’imposer une certaine retenue et n’intervenir que dans les situations où le
département se serait laissé guider par des considérations non fondées objectivement,
étrangères au but prévu par la loi (ATA V. du 17 février 1988).

c. L’autorité judiciaire exerce un libre pouvoir de contrôle lorsqu’elle s’estime
apte à trancher en connaissance de cause, c’est-à-dire lorsque l’interprétation de la
norme ne fait pas appel à des connaissances spécialisées ou particulières. En
revanche, lorsque le sujet considéré exige une spécialisation d’une technicité plus
grande, le tribunal de céans s’impose une certaine retenue, la CCRMC étant
composée pour une part de spécialistes (AT A/560/2004 du 22 juin 2004).

d. Dans le système de la LCI, les préavis recueillis au cours de la procédure ne
lient ni l’autorité exécutive cantonale, ni les autorités judiciaires (ATA/64/2001 du
30 janvier 2001). Selon une jurisprudence bien établie, le tribunal de céans observe
une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des
instances de préavis pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci
(ATA/585/1996 du 15 octobre 1996 et les arrêts cités). Lorsque la CCRMC s'écarte
des préavis, le Tribunal administratif peut revoir librement l'interprétation des
notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous le seul angle de l'excès et de
l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté d'appréciation de l'administration.

En l’espèce, le Tribunal administratif reverra librement l’interprétation de la
notion d’inconvénients graves, d’une part parce que cette interprétation ne fait pas
appel à des connaissances spécialisées ou particulières, et d’autre part parce que la
CCRMC s’est écartée des préavis recueillis.

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’article 14 LCI, n’a pas pour but
d’empêcher toute construction, dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la
situation ou le bien-être des voisins (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.530/2002 du 3

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février 2003 consid. 5). Cette norme peut néanmoins servir indirectement à la
protection des voisins contre les nuisances de toute sorte (ATF 118 Ia 112;
ATA/130/1999 du 2 mars 1999).

La législation genevoise est muette en matière de perte d’ensoleillement. Le
Tribunal administratif a jugé sous l’angle de l’article 14 LCI, qu’une légère perte
d’ensoleillement due à la surélévation d’un bâtiment ne constituait pas un
inconvénient grave (ATA/130/1999 du 2 mars 1999). Dans une autre espèce, il a
indiqué, sur la base de la jurisprudence du Tribunal fédéral et des règles adoptées
dans d’autres cantons, qu’une atteinte à la propriété serait réalisée si de nouvelles
constructions entraînaient sur celles déjà existantes une absence d’ensoleillement
supplémentaire de plus de deux heures, cette mesure étant prise par rapport à la date
des équinoxes (ATA/684/2002 du 12 novembre 2002). A cet égard, le Tribunal
fédéral a précisé que lorsque ces limites étaient dépassée de 133% et de 66% il
s’agissait d’une atteinte grave pour le propriétaire touché. La perte d’ensoleillement
lorsqu'elle atteignait de telles valeurs affectait la salubrité même des bâtiments (ATF
99 Ia 126 consi 8 b. p.140 et 141). Toutefois, si la perte d’ensoleillement n’était que
partielle et n’affectait qu’une partie de l’habitation ou de la parcelle touchée, 1l fallait
en tenir compte dans l’examen de l’importance de l’atteinte invoquée (ATF 100 Ia
334 consid. 9d. p. 341).

a. Dans sa décision, la CCRMC a retenu à tort que la clôture culminait à 2 mètres
40 au dessus de la terrasse des époux intimés au niveau de la fenêtre du salon. Ces
chiffres correspondent à ceux allégués par les époux Dalloz avant qu’ils ne fassent
procéder à des mesures par un géomètre.

Ces mesures effectuées depuis la terrasse des époux Dalloz, permettent
d’établir que le haut de la palissade se situe à 2 mètres 19 sur une longueur de 1
mètre 80 (correspondant à la moitié d’un panneau cintré et d’un panneau
rectangulaire) avec un niveau 0 contre le mur de la maison correspondant à la partie
est de la fenêtre du salon. Toujours mesurée depuis ce point, la clôture n’atteint plus
les 2 mètres sur le reste de sa longueur puisque le terrain présente une pente
légèrement descendante sur tout le reste de la terrasse.

Mesuré depuis le sol du fonds le plus bas et à chaque milieu de panneau (point
le plus haut du panneau cintré), l’impact de la palissade a une hauteur moyenne de 2
mètres 22 avec un maximum de 2 mètres 29 à 10 mètres 80 de la maison et un
minimum de 1 mètres 95 à 5 mètres 40 de celle-ci.

b. De surcroît, contrairement à ce qu’a également retenu la CCRMC, l’origine de
la différence de niveau entre les terrasses n’est pas clairement établie. Ce qui n’est
pas contesté et seul pertinent en l’espèce, c’est que le remblai n’a pas été constitué
lors de l’installation de la palissade mais qu’il préexistait.

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10.

Cette différence de niveau n’apparaît pas dans les plans soumis au département
et aux différentes instances qui ont préavisé favorablement le projet de clôture. En
revanche, les documents photographiques figurant dans le rapport d’enquête du
département, permettent de voir très clairement l’impact de la palissade sur les deux
parcelles. C’est donc en toute connaissance de cause que les différentes instances de
préavis et le département se sont prononcés.

S’agissant de la perte d’ensoleillement du côté droit du salon, telle qu’invoquée
par les intimés, il est utile de préciser que la fenêtre du salon se trouve en retrait
d’environ cinquante centimètres du mur séparatif large de 40 centimètres, auquel elle
est accolée. La palissade litigieuse est adossée au mur et le prolonge.

En bordure des deux parcelles, soit sur les deux côtés de la palissade, les
photographies montrent l’existence d’une végétation plus ou moins dense dont la
hauteur atteint en certains points celle de la palissade. La clôture grillagée qui existait
depuis 1992, mais que les intimés ont enlevée après l’installation de la palissade et
l’intervention du département, était d’une hauteur identique à l’actuelle palissade.
Aux dires des intimés, qui ne contestent pas ces faits, la clôture avait d’ailleurs dû
être posée pour contenir la végétation provenant du fonds voisin.

Ainsi, la situation de la fenêtre du salon, en retrait d’un mur, implique déjà un
ensoleillement réduit du côté droit du salon que l’existence de la végétation plantée
diminue encore.

En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que la palissade en raison de son
opacité et de sa hauteur, à elle seule, priverait l’habitation voisine de deux heures
supplémentaires d’ensoleillement, ni même qu’elle aggraverait sensiblement la
situation des voisins, au point de constituer un inconvénient grave tel que défini ci-
dessus.

La CCRMC s'étant fondée sur une constatation inexacte et incomplète des
faits pour substituer sa propre appréciation à celle du département quant à la gravité
des inconvénients induits par l’installation litigieuse, sa décision devra être annulée.

Par contre, le Tribunal de céans considère que le département n’a pas
excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation litigieuse
en se fondant sur les préavis recueillis.

Par conséquent, le recours sera admis et l’autorisation délivrée par le
département confirmée.

a. Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge des
intimés (art. 87 LPA).

b. Une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée aux recourants à la
charge des intimés.

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4 X 2% 2%

PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 29 avril 2004 par Madame Irma et Monsieur Urs
Unsoeld contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de
constructions du 19 mars 2004;

au fond :
l’admet;
annule la décision attaquée ;
confirme l’autorisation de construire APA 21623-4 ;
met à la charge des intimés un émolument de CHF 1°500.-;
alloue aux recourants une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à charge des intimés ;

communique le présent arrêt à Me Dominique Ducret, avocat des recourants, à Madame
Arlette et Monsieur Guy Dalloz ainsi qu’à la commission cantonale de recours en
matière de constructions et au département de l’aménagement, de l’équipement et du
logement.

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod,
juges.

Au nom du Tribunal administratif :

la greffière-juriste : la vice-présidente :

C. Del Gaudio-Siegrist L. Bovy

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le la greffière :

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