ge_gerichte · ACJC/245/2009 · 2009-03-09 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/11829/2005 
ACJC/245/2009
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre d’appel en matière de baux et loyers 
AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009 
 
Entre 
X______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 22 janvier 
2008, comparant par Me Daniel MEYER, avocat, rue Ferdinand-Hodler 7, 1207 
Genève, en l'Etude duquel il fait élection de domicile, et intimé sur appel incident, 
d’une part, 
et 
Y______ SA, intimée et appelante sur incident, comparant par Me Philippe 
EIGENHEER, avocat, rue du Marché 3, case postale 3649, 1211 Genève 3, en l'Etude 
duquel elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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EN FAIT 
A. 
Par acte adressé par pli recommandé au greffe de la Cour de justice le 29 février 
2008, X______ appelle d’un jugement rendu le 22 janvier 2008 par le Tribunal 
des baux et loyers, notifié aux parties par plis recommandés du 29 janvier 2008, 
validant la consignation de loyer opérée par X______, réduisant le loyer dû pour 
les locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée de l’immeuble sis boulevard 
______ à ______, condamnant la bailleresse au paiement de 150 fr.et déboutant 
les parties de toutes autres conclusions. 
 
En substance, le Tribunal des baux et loyers a retenu que l’activité effectuée par 
X______ dans les locaux avait conduit à l’accumulation de graisses dans la 
pompe de l’évier et le conduit de la cheminée. Il a également retenu que l’absence 
de fonctionnement de la cheminée, source de chauffage, constituait un défaut de la 
chose louée, justifiant une réduction de loyer de 15% par période de chauffage. La 
présence de sanitaires à l’extérieur de l’établissement avait été acceptée par 
X______ à la conclusion du bail. Y______ SA avait également effectué des 
travaux afin que les sanitaires se trouvent à l’intérieur de l’immeuble, de sorte que 
le problème était inexistant. 
 
Le Tribunal a débouté X______ de sa demande en installation d’un chauffage 
dans les locaux, dans la mesure où ceux-ci avaient été pris à bail sans chauffage. 
X______ a pour le surplus été débouté de ses conclusions en paiement de 
dommages et intérêts, la preuve du dommage n’ayant pas été apportée. 
 
X______ conclut à ce que le jugement soit annulé et à ce que la Cour fasse droit à 
sa demande de réparation de l’installation de chauffage et de la cheminée, de la 
pompe sous l’évier et de l’installation de sanitaires à l’intérieur des locaux, et à ce 
que son loyer soit réduit de 40% par mois dès le 1er février 2004, jusqu’à 
l’élimination de tous les défauts. Il a également conclu au paiement de la somme 
de 150 fr. par jour à titre de dommages et intérêts du 1er novembre 2004 au 30 
mars 2005. 
 
A l’appui de ses conclusions, X______ fait valoir que Y______ SA n’a, à tort, pas 
été condamnée à procéder à la réparation de la cheminée, alors même que le 
Tribunal avait considéré que l’absence de chauffage constituait un défaut de la 
chose louée. La cheminée était hors d’usage depuis le mois de février 2004 à la 
suite d'un incendie qui ne lui était pas imputable. L’encrassement de la cheminée 
était dû à la présence d’un tubage trop étroit dans celle-ci, de sorte qu’il incombait 
à la bailleresse de remédier à ce défaut. La pompe de l’évier était défectueuse, la 
bailleresse n’ayant procédé qu’à la remise en l’état de l’écoulement. Les sanitaires 
provisoires étaient toujours inutilisables, et il ne disposait pas de toilettes à 
l’intérieur malgré les engagements pris par la bailleresse. 


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Par écriture du 26 mars 2008, Y______ SA a répondu à l’appel et formé appel 
incident. Sur appel principal, elle a conclu à ce que X______ soit débouté de 
toutes ses conclusions, et, sur appel incident, à ce que le chiffre 2 du dispositif du 
jugement soit annulé et X______ débouté de l’ensemble de ses conclusions. 
 
En substance, elle a fait valoir qu’à la conclusion du bail, les locaux n’étaient pas 
pourvus de chauffage et que X______ n’avait réglé aucun frais à ce titre, de sorte 
qu’il ne pouvait prétendre à l’installation d’un chauffage. La mise hors d’usage de 
la cheminée et de la pompe était due à la préparation de plats cuisinés, activité non 
conforme à la destination des locaux. Y______ SA a souligné que X______ avait 
accepté, lors de la conclusion du bail, que les sanitaires soient installés dans la 
cour intérieure, moyennant une réduction de loyer de 500 fr. par mois pendant 
l’exécution des travaux. 
 
Y______ SA reproche au Tribunal des baux et loyers d’avoir à tort accordé une 
réduction de loyer concernant l’absence de fonctionnement de la cheminée, ce 
défaut étant imputable au comportement de X______. 
 
Par mémoire de réponse sur appel incident du 28 avril 2008, X______ a conclu au 
déboutement de Y______ SA de ses conclusions. Il a indiqué que le défaut relatif 
à la cheminée était originel et qu’il ne lui était pas imputable. Il a souligné avoir 
effectué 12 ramonages entre les années 2000 et 2003. 
B. 
Les faits pertinents qui ressortent du dossier sont les suivants : 
a. Par contrat du 19 janvier 1994, la SI A______ a remis à bail à X______ une 
arcade sise au rez-de-chaussée de l’immeuble boulevard ______ à ______. 
 
Le contrat de bail prévoit que l’arcade comporte un « arrière » située au rez-de-
chaussée et que les locaux sont destinés à l’usage d’un bar. L’enseigne du 
commerce est « La B______ ». 
 
Le bail a été conclu pour une durée de 5 ans, du 1er janvier 1994 au 31 décembre 
1998, renouvelable par tacite reconduction d’année en année. 
 
Le loyer initial a été fixé à 15'600 fr. par année, indexable au coût de la vie. Le 
loyer a été fixé en dernier lieu à 1'388 fr. par mois. 
b. Le bar disposait d’une réserve et d’un sanitaire dans la montée de l’immeuble. 
La bailleresse s’est engagée à exécuter la construction d’un « appentis » dans la 
cour avec arrivée de gaz, soit un laboratoire avec évier et eau froide, un wc séparé 
et un dégagement. En contrepartie, X______ devait restituer la réserve et le 
sanitaire à la bailleresse. 
L’autorisation de construction de l’appentis a été refusée par le Département des 
travaux publics par décision du 25 avril 1994. 


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c. Dès le 1er mars 1994 jusqu’à une date qui ne ressort pas du dossier, le loyer a 
été ramené à 800 fr. par mois en raison de l’inaccessibilité de la cour de 
l’immeuble. 
d. Il ressort des pièces produites par les parties qu’un incendie est survenu dans la 
cheminée de « La B______ » le 21 décembre 1993. 
C______, maître ramoneur, a préconisé à X______, dans un courrier du 10 juillet 
1995, que la cheminée soit ramonée quatre fois par an, bien que la législation 
n’exige pas plus d’un passage par année. 
 
Durant l’année 2000, trois ramonages ont été faits, de même que durant l’année 
2001. Le ramoneur a procédé au nettoyage de la cheminée à deux reprises en 
2002, à trois reprises durant l’année 2003, ainsi que le 26 février 2004. 
e. Au mois de juin 1998, la régie alors en charge de la gestion de l’immeuble a 
indiqué à X______ que la société propriétaire avait décidé d’installer 
provisoirement des sanitaires dans la courette extérieure et qu’elle effectuait les 
travaux de transformations des caves, afin de lui fournir un nouveau local de 
stockage. 
f. Par avis du 26 février 2004, la régie alors en charge de la gestion de l’immeuble 
a informé X______ que le nouveau bailleur était Y______ SA. 
 
La gestion de l’immeuble a été confiée à la régie D______ dès le 1er mai 2005. 
g. Par avis officiel du 21 novembre 2001, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 décembre 2001, en faisant valoir des nuisances répétées, soit de graves 
manques d’égard envers les voisins. 
 
A la suite de la contestation du congé formée le 20 décembre 2001 par X______, 
le Tribunal des baux et loyers a, par jugement du 24 janvier 2006, annulé le congé 
notifié. 
h. Le 27 février 2004, le Service d’incendie et de secours est intervenu dans « La 
B______ » en raison de la présence d’un gros feu de cheminée. 
Par courrier du 22 avril 2004, X______ a demandé à la régie quelles mesures 
allaient être prises afin de remettre en état la cheminée. Il a précisé que l’absence 
d’utilisation de la cheminée comme source de chauffage engendrait une baisse de 
son chiffre d’affaires, le froid régnant dans le bar. 
Le 4 février 2005, le conseil de X______ indiquait au conseil de la bailleresse que 
les locaux ne disposaient toujours pas de chauffage, que la cheminée n’avait pas 
été réparée, que l’évier était inutilisable en raison d’une défectuosité de la pompe 
et que les sanitaires étaient inutilisables en raison du gel. Mise en demeure a été 


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faite d’entreprendre immédiatement les travaux nécessaires, sous menace de 
consignation du loyer. Une demande de réduction de loyer a également été 
réservée. 
 
Le 22 mars 2005, un délai de 30 jours a été imparti à la bailleresse pour remédier 
aux défauts. Le locataire a requis le paiement d’une indemnité journalière de 
150 fr. à titre de dommages et intérêts. 
i. Le 22 avril 2005, estimant que les travaux n’avaient pas été exécutés, X______ 
a fait part à la bailleresse de son intention de consigner le loyer. 
 
Le 29 avril 2005, X______ a procédé à la consignation du loyer du mois de mai 
2005. 
j. Par requête du 26 mai 2005, X______ a saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d’une requête en validation de la consignation, en 
exécution de travaux, consistant en l’installation d’un chauffage, en la réparation 
de la cheminée, de la pompe de l’évier et en l’installation de sanitaires à l’intérieur 
des locaux; une réduction de loyer de 40% a été sollicitée dès le 1er février 2005 
ainsi que l’allocation de 150 fr. par jour à titre de dommages et intérêts du 1er 
novembre 2004 au 30 mars 2005. 
 
Le 30 juin 2005, la bailleresse a fait procéder aux travaux de réparation et de 
nettoyage de l’écoulement de l’évier. 
 
Le 14 octobre 2005, la régie a indiqué au conseil de X______ que la bailleresse 
n’entendait pas procéder à la réparation de la cheminée et qu’elle mandatait, à 
bien plaire et sans reconnaissance de droit, une entreprise afin d’évaluer le coût 
des réparations. 
 
Le devis établi fait état d’un montant de 12'788 fr. 25. Il comprend le détubage et 
le tubage du boisseau au moyen de deux conduits en acier inoxydable, la 
fourniture et la pose d’une cage d’aspirante, la réfection de l’avaloir, la dépose et 
la repose de l’habillage de la cheminée, la protection du sol, l’ouverture et la 
fermeture de la dallette en toiture, ainsi que les essais de feu. 
 
L’entreprise E______ SA a précisé que si le tirage naturel devait s’avérer 
insuffisant lors des essais, en raison du tubage, un extracteur de fumée motorisé 
devrait être installé en toiture. 
k. D’entente entre les parties, l’affaire a été déclarée non conciliée à l’audience de 
conciliation du 9 novembre 2005 et portée le lendemain au Tribunal des baux et 
loyers. 
 
Le Tribunal a ordonné une instruction écrite. 


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Par écriture du 17 janvier 2006, Y______ SA a conclu à ce que X______ « soit 
condamné à procéder à la réparation de la cheminée à ses frais, à ce qu’il soit 
confirmé que la création de sanitaires à l’intérieur de l’établissement ne lui était 
pas imputable », à ce qu’il soit constaté que la consignation du loyer n’était pas 
justifiée, que les montants consignés soient débloqués en sa faveur, et à ce que la 
demande de réduction de loyer et en paiement de dommages et intérêts soient 
déclarées irrecevable. 
 
Au mois de janvier 2006, la société propriétaire a fait procéder à la modification 
de l’installation électrique de l’établissement, de manière à ce que X______ 
puisse utiliser des radiateurs électriques pour chauffer ses locaux. 
l. Une audience de comparution personnelle des parties s’est tenue le 7 mars 2006 
devant le Tribunal des baux et loyers. A cette occasion, X______ a confirmé que 
depuis le mois de février 2004, date de l’incendie, la cheminée ne fonctionnait 
plus et qu’il était contraint de se chauffer avec des radiateurs d’appoints, 
engendrant d’importants coûts électriques. Il a précisé que la cheminée avait été 
ramonée quatre fois par année à sa demande et à ses frais. Lorsque les toilettes 
avaient été installées dans la cour, un petit laboratoire avait été créé au rez-de-
chaussée, lequel avait ensuite été déplacé en 1998 ou 1999. Il jouissait 
précédemment de toilettes dans l’allée, dont il avait l’usage exclusif. 
 
Pour sa part, le représentant de la bailleresse a indiqué que le coût de la réparation 
de la cheminée était proche de 13'000 fr., sans compter l’éventualité du retubage 
de celle-ci, lequel doublerait les frais. Elle a précisé qu’il avait été décidé de ne 
rien entreprendre. 
m. Le 31 mars 2006, un transport sur place a été effectué par le Tribunal des baux 
et loyers. A cette occasion, il a constaté que des toilettes provisoires avaient été 
installées dans une courette, avec un accès par l’arrière du café. Le salon de 
coiffure et le kébab voisins disposaient d’une toilette. Les anciens sanitaires se 
trouvant dans l’immeuble avaient été transformés en local mis à disposition du 
concierge, bien que les installations soient encore présentes. 
 
L’accès au laboratoire se trouvant au sous-sol se faisait par la cour de l’immeuble. 
Le Tribunal a également constaté la présence d’un réservoir à mazout dans la cour 
desservant le salon de coiffure. 
 
Il ressort des photographies effectuées lors de ce transport sur place que les 
toilettes se trouvent à l’extérieur de l’établissement. Les sanitaires sont similaires 
à ceux utilisés sur des chantiers ou pour des manifestations. 
. 
n. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 23 mai 2006, le 
représentant de la bailleresse a indiqué que des serrures allaient être installées, de 


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manière à ce que les clients du bar de X______ puissent se rendre dans les 
toilettes utilisées par le concierge. L’accès aux sanitaires se ferait par la cour. 
Le Tribunal a ordonné l’ouverture d’enquêtes. 
Trois témoins ont été entendus lors des audiences d’enquêtes des 3 octobre et 
21 novembre 2006. En substance, ils ont indiqué ce qui suit : 
F______, locataire au 1er étage de l’immeuble depuis 1998, a déclaré souffrir du 
bruit et des odeurs en provenance du bar. Il a indiqué avoir appelé la police à de 
nombreuses reprises ainsi que la régie. 
 
G______, locataire au 2ème étage de l’immeuble depuis 13 ans, a confirmé 
l’existence de nuisances sonores et olfactives liées à l’exploitation de « La 
B______ ». Elle a expliqué s’être plainte de ces nuisances à la police et à la régie. 
Elle ne pouvait préciser la provenance des odeurs de nourriture dans l’immeuble, 
celui-ci abritant trois bars, sans aucune ventilation. 
 
H______, gendarme au poste de police de Plainpalais, a déclaré avoir reçu des 
doléances du voisin direct de « La B______ » concernant les odeurs. Il avait pu 
constater, en se rendant sur place, que X______ réchauffait des plats et il avait 
senti des odeurs de cuisine. Il a pour le surplus confirmé que « La B______ » ne 
posait pas de problème à la police. Les locaux n’étaient pas pourvus de 
ventilation. 
o. Le 17 août 2006, la régie indiquait au conseil de X______ que le local abritant 
les sanitaires devait être débarrassé par le concierge d’ici au 31 août 2006, de 
manière à ce que les toilettes soient disponibles pour la clientèle de « La 
B______ ». 
Le 25 janvier 2007, un huissier judiciaire s’est rendu dans les locaux. A cette 
occasion, il a constaté que la cabine des wc était installée à l’extérieur du café, 
côté cour, que la cuvette et le lavabo présentaient des traces d’eau gelée, que le 
réservoir de la chasse ne fonctionnait qu’avec peine, l’eau étant gelée. Les 
sanitaires étaient en conséquence inutilisables. 
p. Dans leurs écritures respectives après enquêtes du 26 janvier 2007, les parties 
ont persisté dans l’intégralité de leurs conclusions. 
 
La cause a été remise pour plaider à l’audience du 6 février 2007. A cette 
audience, le conseil de X______ a produit un chargé de pièces complémentaires. 
Le conseil de Y______ SA s’est opposé à la production desdites pièces. L’affaire 
a été gardée à juger à cette date. 
 
Le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 janvier 2008. 


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q. A la suite de l’appel formé par X______ le 29 février 2008, le mémoire de 
réponse et d’appel incident de Y______ SA du 26 mars 2008 et la réponse de 
X______ du 28 avril 2008, la cause a été remise pour plaider au 16 juin 2008. 
 
A l’audience de plaidoiries du 16 juin 2008, les parties ne se sont pas présentées 
ni fait représenter. 
 
La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 
EN DROIT 
1. 
L’appel est recevable, car déposé selon la forme requise et dans le délai légal 
(art. 443 al. 1 et 444 LPC). 
 
Le jugement statuant en matière de défaut de la chose louée est rendu en premier 
ressort (art. 56 P al. 2 LOJ). 
 
La Chambre d’appel revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du 
litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de 
nouvelles preuves. (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire 
de la loi de procédure civile genevoise, No 15 ad art. 291 LPC, No 2 ad art. 445 
LPC). 
2. 
Conformément aux art. 259 a et 259 d CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction 
proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. 
 
Selon l’art. 259 b lit. b CO, le locataire est tenu d’impartir préalablement au 
bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui 
suppose une mise en demeure selon les art. 107 et ss CO, sauf dans les cas prévus 
à l’art. 108 CO (ZIHLMANN, Das Neue Mietrecht, p. 64, 67, LACHAT, Le bail à 
loyer, 2008, p. 252; SVIT-KOMMENTAR, No 13 et ss. ad art. 259 b). 
 
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l’état approprié à 
l’usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond 
pas à l’état convenu (TERCIER, La partie spéciale du Code des obligations, No 
1080 et 1082; CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130, 131; 
GAUCH, Mängelhaftung des Vermieters und Mangelhafte Mietsache-einige 
Gedanken zum neuen Mietrecht in RJB 128/1992 p. 189 et ss. 197; arrêt 4 c. 
527/1996 du 29 mai 1997, reproduit in SJ 1997 p. 661 ss). 


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L’art. 259 g CO prévoit que le locataire d’un immeuble qui exige la réparation 
d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet, et peut 
lui signifier qu’à défaut il consignera son loyer. 
 
Pour que la consignation soit ordonnée, il faut qu'il existe un défaut connu du 
bailleur, qu’il lui ait été demandé d’y remédier dans un délai raisonnable, sans 
succès, et que le bailleur ait été menacé par écrit de la consignation. Malgré le 
texte de la loi en effet, la doctrine est unanime à considérer que la menace de 
consignation est une condition impérative (LACHAT, op. cit., p. 275; 
ZIHLMANN, op. cit., p. 79). Le locataire doit en outre avertir le bailleur par un 
second courrier de ce qu’il a effectivement consigné le loyer ou s’apprête à le 
faire. 
 
La consignation n’est admissible que si elle a été effectuée à temps, c’est-à-dire à 
la date à laquelle le loyer devait être payé (arrêt du Tribunal fédéral du 10 janvier 
2002, publié in SJ 2002 I 269). 
2.1 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, 
d’une part, les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre 
part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au 
locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la 
chose et la réduction de loyer. 
 
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en oeuvre 
par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003, consid. 3.2). Il n’y a donc 
pas lieu de soumettre l’un des droits énumérés à l’art. 259a CO à des conditions 
d’exercice plus restrictives que les autres droits. En effet, les voies offertes au 
locataire en matière de défaut de la chose louée poursuivent le même but, soit 
rétablir l’équilibre contractuel entre les prestations respectives des parties 
(HIGI, op. cit., n° 5 et 11 à l’art. 259d CO). En outre, le locataire n’a pas à 
respecter une priorité entre les différents moyens à sa disposition et ceux-ci ne 
s’excluent pas (SVIT-KOMMENTAR, n° 5 ad art. 259a CO; HIGI, op. cit., n° 13 
ad art. 259a CO). 
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état 
approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO. 
Elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu 
(arrêt précité, consid. 3.1.; SJ 1997, p. 661, consid. 3a). 
 
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des 
circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la 
destination de l’objet loué, l’âge et le type de construction, le montant du loyer, 
l’évolution des mœurs et de la technique. (WESSNER, Le bail à loyer et les 
nuisances causées par des tiers en droit privé, XIIème Séminaire sur le droit du 


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bail, p. 23-24; LACHAT, op. cit., p. 219; HIGI, Commentaire zürichois, No 28 ad 
art. 258 CO). 
 
Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait 
promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à 
l’état approprié à l’usage convenu (TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème édition, 
n° 1869). 
 
Selon la doctrine et la jurisprudence, l’insuffisance de chauffage, soit une 
température inférieure à 18° et la défectuosité d’une cheminée, constituent des 
défauts de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 220-221; ATF non publié du 
15.5.01 in DB 2002 n° 7; MP 1996 p. 26; CdB 1996 p. 116). 
 
Un défaut est de moyenne importance lorsqu’il restreint l’usage pour lequel la 
chose a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement (LACHAT, op. 
cit., p. 226). 
 
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d’apporter la 
preuve de l’existence du défaut et de la diminution de l’usage de l’objet loué. 
2.2 Chaque partie doit, à défaut de prescriptions contraires, prouver les faits 
qu’elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC, 186 LPC). 
 
L’art. 274 d al. 3 CO prévoit que l’autorité de conciliation et le juge établissent 
d’office les faits et apprécient librement les preuves; les parties sont tenues de leur 
présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du litige. Il s’agit d’un cas 
d’application de la maxime inquisitoriale sociale ou de la maxime des débats 
atténuée. Fondée sur des considérations socio-économiques, cette maxime tend à 
protéger la partie la plus faible économiquement, à établir l’égalité entre les 
parties et à accélérer la procédure. Il n’y a toutefois pas lieu à une interprétation 
large de la maxime en question, ce qui résulte déjà de la réserve expresse selon 
laquelle les parties sont tenues de produire toutes les pièces pertinentes (ATF 125 
III 231 = JdT 2000 I 194 consid. 4 a, p. 201 et ss). 
 
La maxime inquisitoriale sociale ne modifie par le fardeau de la preuve, ni ne 
dispense les parties de proposer des moyens de preuve. Le juge ne doit pas 
instruire d’office le litige lorsqu’une partie renonce à expliquer sa position, mais il 
doit interroger les plaideurs et les informer de leur devoir de collaboration et de 
production des preuves. L’initiative du juge ne va pas au-delà de l’invitation faite 
aux parties de mentionner les preuves et de les présenter (ATF 125 III 231 = 
JdT 2000 I 194 consid. 4 a, p. 201 et ss; SJ 1998 p. 645). 
 
Le Tribunal des baux et loyers n’a pas l’obligation d’établir d’office des faits qui 
n’ont pas été articulés avec précision par celui qui entend les invoquer et auquel il 
ne saurait se substituer pour formuler son argumentation et la justifier 


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(ACJ/284/2000). En revanche, lorsque les allégués et moyens des parties sont 
suffisamment intelligibles, le Tribunal est tenu d’instruire et de faire administrer 
des preuves sur tous les éléments pertinents. S’il ne le fait pas, il viole le droit à la 
preuve (ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 84). 
2.3 En l’espèce, il ressort des pièces produites et des déclarations des parties que 
les locaux litigieux ont été remis à bail à l’appelant sans installation de chauffage. 
L’intimée a toutefois admis que la cheminée constituait la seule source de chaleur 
de l’établissement. Celle-là ne peut plus être utilisée, en raison d'un gros feu 
survenu le 27 février 2004. L’intimée soutient que l’existence du défaut est 
imputable à l’appelant, en raison d’une utilisation inappropriée des locaux et plus 
particulièrement de la cheminée. 
 
La Cour constate que l’appelant, suivant les recommandations du maître 
ramoneur, a fait procéder à douze ramonages de la cheminée entre le début de 
l’année 2000 et le 26 février 2004. Le lendemain du dernier ramonage, soit le 
27 février 2004, un gros feu, assimilable à un incendie, est survenu dans la 
cheminée. Il ressort également de la procédure qu'un incendie était déjà survenu le 
21 décembre 1993, le bar étant à l’époque exploité par un autre locataire. Dans ces 
conditions, la Cour ne saurait retenir que l’appelant est responsable de l’existence 
du défaut. Quand bien même l’appelant aurait fait des grillades dans sa cheminée, 
pouvant provoquer des émanations de graisse enduisant le conduit de la cheminée, 
et que ce type de restauration soit contraire aux termes du contrat, la cheminée a 
été nettoyée par un maître ramoneur le jour précédant l’incendie. L’absence de 
fonctionnement de la cheminée ne résulte ainsi pas du comportement adopté par 
l’appelant. 
 
La Cour retient également que l’intimée n’allègue pas que le précédent incendie 
survenu au mois de décembre 2003 aurait été imputable au comportement du 
précédent gérant. Il ne ressort par ailleurs pas de la procédure que le précédent 
gérant aurait utilisé la cheminée autrement que pour se chauffer. 
 
Le Tribunal des baux et loyers a dès lors retenu à tort que l’existence du défaut 
serait imputable à l’appelant. Sur ce point, son jugement sera annulé. L’appelant 
est en conséquence en droit de solliciter de l’intimée la remise en état de la chose 
louée. 
 
La Cour de céans condamnera en conséquence l’intimée à supprimer le défaut, à 
ses frais et dans les règles de l’art, en particulier en effectuant les travaux 
mentionnés par l’entreprise E______ SA, soit le détubage et le tubage du 
boisseau, la réfection de l’avaloir et, si le tirage ne devait pas se révéler suffisant, 
à l’installation d’un extracteur de fumée motorisé en toiture. 
 
2.4 L’appelant sollicite que l’intimée soit condamnée à procéder à la réparation de 
l’installation de chauffage. Les explications et les conclusions de l’appelant sont 


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pour le moins confuses. Il ne dispose en effet d’aucune installation de chauffage 
dans les locaux, la seule source de chaleur provenant de la cheminée. L’appelant 
ne peut dès lors conclure à la réparation d’une installation qui n’est pas existante. 
La Cour constate que cette conclusion est dénuée d’objet, dès lors qu’elle se 
confond avec celle visant à la réparation de la cheminée, dont la remise en état 
devra être exécutée par l’intimée. 
 
C’est dès lors à juste titre que le Tribunal des baux et loyers a retenu que 
l’appelant n’était pas en droit de solliciter l’installation ou la réparation de 
l’installation de chauffage. Sur ce point, le jugement entrepris sera confirmé. 
 
En ce qui concerne la pompe de l’évier, il ressort des pièces versées à la procédure 
que l’intimée a fait procéder aux travaux de réparation et de nettoyage de 
l’écoulement de l’évier, de même qu’au nettoyage de la pompe, bloquée par des 
graisses. L’appelant n’a dès lors pas démontré l’existence du défaut qu’il invoque, 
de sorte que le Tribunal a à juste titre débouté l’appelant de cette conclusion. 
S’agissant des sanitaires, il ressort tant des photographies prises par le Tribunal 
des baux et loyers lors de son transport sur place que des pièces versées au dossier 
que des toilettes provisoires ont été installées dans une courette, à l’extérieur de 
l’établissement, et qu’elles sont similaires à celles utilisées sur des chantiers. Le 
constat d’huissier judiciaire démontre que ces toilettes sont inutilisables pendant 
la saison froide, l’eau étant gelée dans le réservoir de la chasse. L’appelant, sans 
être contredit par l’intimée, a indiqué qu’à la conclusion du bail, il disposait d’un 
sanitaire dans la montée de l’immeuble pour sa clientèle. L’intimée s’était 
engagée à exécuter la construction d’un laboratoire, d’un wc séparé et d’un 
dégagement dans la cour, construction que le département concerné a refusée. Au 
mois de juin 1998, l’intimée a installé des sanitaires provisoirement dans la 
courette extérieure. 
 
La Cour constate qu’à plusieurs occasions, l’intimée s’est engagée à remettre à 
disposition de l’appelant le sanitaire dont il disposait au début du bail, mais que 
celui-ci ne lui a toujours pas été délivré. 
 
Les sanitaires extérieurs et provisoires doivent être qualifiés d’un défaut de la 
chose louée. Le Tribunal a en conséquence à tort retenu que l’appelant aurait 
accepté une modification de son bail et qu’il n’aurait qu’à installer un petit 
chauffage électrique dans les sanitaires extérieurs. 
 
La Cour condamnera l’intimée à remettre sans délai à l’appelant la jouissance des 
anciens sanitaires se trouvant dans l’immeuble. 
3. 
Aux termes de l’art. 259d CO, le locataire peut exiger la réduction proportionnelle 
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, ce droit 
prenant fin dès que le bailleur a procédé aux réparations nécessaires. 


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Une réduction du loyer suppose que l’objet remis à bail soit affecté d’un défaut de 
moyenne importance au moins (LACHAT, Commentaire romand, n° 1 ad art. 
259d CO). L’ouverture du droit à une réduction de loyer ne suppose plus un usage 
notablement amoindri comme c’était le cas sous l’ancien droit. Un défaut de 
moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas 
de figure : soit l’usage de la chose est restreint dans une mesure de l’ordre de 5% 
au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le 
bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la 
jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 4C.97/2003 du 28 octobre 
2003). 
 
Conformément à l’art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au 
défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 
proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 
objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le 
loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 
proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne 
importance. Il est dès lors admis qu’une appréciation en équité, par référence à 
l’expérience générale de la vie, au bon sens et la casuistique, n’est pas contraire au 
droit fédéral (SJ 1997 p. 666). 
 
La Cour de céans a accordé des réductions de loyer oscillant entre 5 et 30% en 
raison de chauffage insuffisant (ACJ No 1290 du 16.10.1995 K. c/ A. et 
ACJ No 1336 du 21.12.2000 V. et C. c/ R.). 
 
Une réduction de loyer de 30% a été accordée pour une série de défauts affectant 
l’exploitation normale d’un café-restaurant (ACJ du 07.02.1983, SA X. c/ G.-B.). 
La privation partielle d’un jardin d’une maison de vacances et la privation 
d’ascenseur pour un locataire ont justifié une réduction de loyer de 25% (ACJ du 
16.06.1986 V. c/ H.; ACJ n° 961 du 05.09.2005 P. c/ A.). 
3.1 L’absence de fonctionnement de la cheminée, privant l’appelant non 
seulement de sa seule source de chauffage mais également d’un argument 
commercial, justifie, comme l’a retenu à bon droit le Tribunal, une réduction de 
loyer de 15% pendant la saison d’hiver, soit du 1er octobre au 30 avril de chaque 
année. 
 
Le premier avis de défaut a été adressé au représentant de l’intimée le 22 avril 
2004, date à partir de laquelle la réduction de loyer est due par l’intimée. 
 
Sur ce point, le jugement entrepris sera annulé, en tant qu’il a fixé la réduction de 
loyer à 15% pour six mois seulement et dès le 4 février 2005. 
 
En ce qui concerne la présence de sanitaires provisoires se trouvant à l’extérieur 
des locaux, inutilisables pendant la saison hivernale, une réduction de loyer de 


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15% pendant toute l'année apparaît proportionnée au présent cas. L’appelant a 
signalé la présence de ce défaut le 4 février 2005. La Cour condamnera en 
conséquence l’intimée à verser à l’appelant une réduction de loyer supplémentaire 
de 15% dès le 4 février 2005 jusqu’à la remise à l’appelant des sanitaires se 
trouvant dans l’immeuble. 
4. 
Selon l'art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le 
bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est 
imputable. Il appartient au locataire d'apporter la preuve du préjudice qu'il a subi 
et d'en chiffrer le montant, étant précisé que la faute du bailleur est présumée et 
que ce dernier peut se libérer s'il prouve avoir pris toutes les précautions pour 
éviter le dommage ou pour y remédier (LACHAT, op. cit., p. 262-263 et ss). 
 
L’appelant n’a produit qu’un seul relevé des Services industriels de Genève, 
couvrant la période du 24 février 2003 au 18 décembre 2006. Le montant des 
factures intermédiaires durant cette période est resté similaire et aucune facture 
définitive n’a été établie durant cette période. Cette pièce ne permet pas de 
démontrer l’accroissement des frais d’électricité allégué par l’appelant. 
 
Celui-ci n’ayant pas apporté la preuve du dommage subi, le Tribunal l’a à bon 
droit débouté de ses conclusions. 
5. 
S'agissant de la consignation, plusieurs défauts connus de l’intimée existent, un 
délai raisonnable lui a été imparti afin de remédier aux défauts, sans succès, et 
l'appelant l’a menacée par écrit de consignation, de sorte que les conditions de 
cette dernière sont réalisées. 
 
La consignation sera donc validée à due concurrence et la Cour de céans 
ordonnera aux services financiers du Pouvoir judiciaire la restitution à l'appelant 
des sommes qui lui reviennent en fonction et selon les modalités de la réduction 
de loyer admise ci-dessus, le solde revenant à l’intimée, la consignation prenant 
fin avec l'entrée en force de la présente décision. 
6. 
L’intimée, qui succombe principalement, sera condamnée au paiement d’un 
émolument d’appel en faveur de l’Etat (art. 447 al. 2 LPC). 
* * * * * 
 
 
 
 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevables l’appel interjeté le 29 février 2008 par X______ et l’appel incident 
de Y______ SA du 26 mars 2008 contre le jugement JTBL/107/2008 rendu le 22 
janvier 2008 par le Tribunal des baux et loyers en la cause C/11829/2005–3–D. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du susdit jugement. 
Condamne Y______ SA à procéder à ses frais et dans les règles de l’art à la réparation 
de la cheminée et à remettre à X______ les sanitaires se trouvant dans l’immeuble. 
Réduit de 15% le loyer du 1er octobre au 30 avril de chaque année, dès le 1er octobre 
2004, et jusqu’à remise en état de la cheminée. 
Réduit le loyer de 15% supplémentaires dès le 4 février 2005 jusqu’à délivrance des 
sanitaires dans l’immeuble. 
Ordonne, en tant que de besoin, la libération en faveur de Y______ SA des loyers 
consignés sous compte n° ______, sous déduction des réductions de loyer susvisées 
revenant à X______. 
Condamne Y______ SA au paiement d’un émolument de 300 fr. envers l’Etat. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES 
et Florence KRAUSKOPF, juges; Mesdames Nathalie THÜRLER et Nathalie 
LANDRY, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
Le greffier : 
Muriel REHFUSS 
 


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C/11829/2006 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.