ge_gerichte · ACJC/54/2017 · 2017-01-16 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.01.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7938/2015 
ACJC/54/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 16 JANVIER 2017 
 
Entre 
Monsieur A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2016, comparant tous deux 
par Me Manuel BOLIVAR, avocat, rue des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel 
ils font élection de domicile, 
et 
Madame C______, p.a. et représentée par ______, ______, ______ Genève, en les 
bureaux de laquelle elle fait élection de domicile. 
 
 


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C/7938/2015 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/485/2016 du 24 mai 2016, expédié pour notification aux 
parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 
13 mai 2015 notifié pour le 30 juin 2015 par C______ (ci-après : la bailleresse) à 
B______ et A______ (ci-après : les locataires) pour l’appartement de 5 pièces au 
______ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a dit 
que la contestation du congé du 18 mars 2015 pour le 31 août 2015 concernant cet 
appartement devenait sans objet (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que l’usage réellement fait de 
l’appartement par les locataires ne correspondait pas aux stipulations 
contractuelles et qu’il découlait de l’ensemble des éléments du dossier que 
l’appartement était utilisé en violation de celles-ci. En outre, il n’apparaissait pas 
que les locataires auraient mis un terme aux activités commerciales litigieuses 
après la mise en demeure du 18 mars 2015. Les autres conditions d’application de 
l’art. 257f al. 3 CO étaient pour le surplus réalisées, car la bailleresse avait mis en 
demeure les locataires par courrier du 18 mars 2015 de cesser l’activité exercée 
dans l’appartement sous la forme d’un salon de massage, avant de résilier le bail 
le 13 mai 2015, soit dans un délai raisonnable. Le congé du 13 mai 2015 pour le 
30 juin 2015 était efficace. L'examen de la validité du congé donné le 18 mars 
2015 pour l’échéance contractuelle du 31 août 2015 ne se justifiait pas. 
B. 
a. Par acte expédié le 24 juin 2016 au greffe de la Cour de justice, les locataires 
ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu, préalablement, à être autorisés 
à démontrer que le courrier de la Cheffe de la Police devait être écarté du dossier, 
puis cela fait, que cette pièce soit écartée du dossier en vertu de l’art. 152 CPC. 
Principalement, ils ont conclu à ce que le jugement querellé soit annulé, à ce que 
le congé du 13 mai 2015 soit déclaré contraire à la bonne foi, et à ce que la cause 
soit retournée aux premiers juges pour statuer sur le congé du 18 mars 2015 et sur 
la prolongation sollicitée. Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le jugement 
querellé soit annulé, à ce que la cause soit retournée aux premiers juges pour 
statuer sur la prolongation de bail sollicitée, et à ce que la bailleresse soit déboutée 
de toute autre ou contraire conclusion. 
 
Les locataires font grief au Tribunal de ne pas avoir examiné la validité du congé 
du 18 mars 2015 et d'avoir uniquement retenu que les locataires avaient violé 
leurs obligations. Selon les locataires, le Tribunal n’a pas examiné le 
comportement de la bailleresse qui avait résilié le contrat de bail en les mettant 
simultanément en demeure de cesser la violation contractuelle. En outre, le 
Tribunal s’était fondé sur un courrier du 9 février 2016 de la Cheffe de la Police, 
pour trancher le litige. Or, ce courrier était illicite au vu de l’information 


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communiquée sans autorisation préalable. Enfin, les locataires soutiennent que le 
Tribunal a violé leur droit d’être entendu, car il était saisi d’une demande en 
prolongation de bail et ne s’est pas prononcé sur cette demande. 
 
b. Par réponse du 19 juillet 2016, C______ a conclu, principalement, au 
déboutement des locataires de toutes leurs conclusions, puis, cela fait, à la 
confirmation du jugement du 24 mai 2016. 
 
La bailleresse expose que les faits retenus par le Tribunal sont exacts, que les faits 
qui avaient fondé la résiliation du bail n’étaient pas remis en cause par les 
locataires, que les griefs des appelants ne portaient que sur des prétendues lacunes 
d’instruction ou reposaient sur des bases juridiques erronées, que le Tribunal avait 
expressément mentionné que l’examen de la validité du congé donné le 18 mars 
2015 pour l’échéance contractuelle du 31 août 2015 ne se justifiait pas eu égard à 
la validité du congé du 13 mai 2015 pour le 30 juin 2015. Pour le surplus, la 
bailleresse soutient que la situation s’assimile au cas où deux congés étaient 
donnés simultanément, ce qui est généralement admis par la doctrine. Concernant 
le courrier de la Cheffe de la Police, la bailleresse relève que les locataires n’en 
contestent pas le contenu et que l’intérêt public et privé à ce que les locaux 
retrouvent leur affectation d’habitation est prépondérant au sens de l’art. 152 
al. 2 CPC. Concernant la prolongation de bail, l’arrêt cité par les locataires 
concernait une résiliation fondée sur l’art. 266g CO, alors qu’en l’occurrence 
l’art. 257f CO trouve application. 
 
c. Par courrier du 5 septembre 2016, les locataires ont répliqué en indiquant, en 
substance, que l’envoi d’une mise en demeure avait pour conséquence de mettre 
les locataires au bénéfice d’un délai de grâce et qu’il convenait dès lors aux 
premiers juges d’examiner la situation après ce délai. 
 
d. Par courrier du 4 octobre 2016, les parties ont été avisées de ce que la cause 
était gardée à juger, C______ ayant renoncé à dupliquer. 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un 
appartement de cinq pièces situés au ______ème étage de l’immeuble sis ______ à 
Genève, lequel immeuble comporte trois arcades au rez-de-chaussée et trois 
appartements, soit un par étage. 
 
Les locaux étaient destinés à l’usage d’habitation exclusivement. 
 
Le contrat était conclu pour une durée d’un an, du 1er septembre 2014 au 31 août 
2015, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf résiliation signifiée 
trois mois avant l’échéance. 


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Le montant du loyer annuel était fixé selon le bail à 32’400 fr. Aucune provision 
pour charges n'a été convenue. 
 
b. Par avis de résiliation du 18 mars 2015, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 août 2015; l’avis de résiliation renvoyait à une lettre d’accompagnement, 
s'agissant du motif de résiliation. 
 
Dans ladite lettre, la régie représentant la bailleresse indiquait avoir mis un terme 
au contrat pour sa prochaine échéance contractuelle du 31 août 2015. En outre, 
elle mettait en demeure les locataires de cesser l’activité exercée dans 
l’appartement sous la forme d’un salon de massage et leur impartissait un délai au 
30 avril 2015 pour réintégrer les locaux à défaut de quoi leur bail serait résilié 
conformément à l’art. 257f CO. 
 
c. Par courrier du 29 mars 2015, les locataires ont sollicité des précisions de la 
régie sur les motifs du congé et ont contesté le fait qu’une activité de salon de 
massage était exercée dans l’appartement dans lequel ils déclaraient résider. Ils 
reprochaient également à la régie d’avoir organisé une visite impromptue au sein 
de leur logement, non justifiée par une urgence quelconque. 
 
d. Par requête du 20 avril 2015, déclarée non conciliée à l’audience de la 
Commission de conciliation du 1er juin 2015 et portée devant le Tribunal des baux 
et loyers le 1er juillet 2015 (cause C/7938/2015), les locataires ont conclu à ce que 
le Tribunal, principalement, dise que le congé du 18 mars 2015 est inefficace et 
sans effet, ce faisant, les laisse habiter dans le logement concerné et condamne la 
bailleresse à payer les débours nécessaires et une indemnité équitable à titre de 
dépens, subsidiairement, qu’il annule le congé, ce faisant les laisse habiter dans le 
logement concerné et condamne la bailleresse à payer les débours nécessaires et 
une indemnité équitable à titre de dépens et, plus subsidiairement, qu’il accorde 
aux locataires une prolongation de bail, ce faisant, les laisse habiter dans le 
logement concerné et condamne la bailleresse à payer les débours nécessaires et 
une indemnité équitable à titre de dépens. 
 
e. Le 12 mai 2015, les locataires étaient toujours formellement domiciliés à leurs 
précédentes adresses respectives, soit ______ pour B______, respectivement 
______, pour A______. 
 
f. Par avis de résiliation du 13 mai 2015, la bailleresse a résilié le bail pour le 
30 juin 2015 fondé sur l’art. 257f CO et l’avertissement du 18 mars 2015. 
 
Les locataires allèguent avoir retiré le pli recommandé le 20 mai 2015. 
 
g. Par requête du 18 juin 2015, déclarée non conciliée à l’audience de la 
Commission de conciliation du 31 août 2015 et portée devant le Tribunal le 


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20 septembre 2015 (cause C/12355/2015), les locataires ont conclu à ce que le 
Tribunal annule, respectivement déclare inefficace, la résiliation du 13 mai 2015. 
 
h. Dans sa réponse du 25 août 2015 dans la cause C/7938/2015, la bailleresse a 
conclu à la validation de la résiliation. 
 
A l’appui de ses conclusions, elle a indiqué que les locataires faisaient l’objet de 
deux procédures pénales en raison de l’activité de prostitution qu’ils organisaient 
dans au moins deux appartements à Genève (procédure P/1______). Elle a 
notamment produit deux courriers de l’Office cantonal de la population et des 
migrations du 12 mai 2015, desquels il ressortait que A______ était domicilié 
depuis 2009, au ______ à Genève et que B______ était domicilié depuis 2009, au 
______ à Genève. 
 
i. Lors de l’audience du 25 septembre 2015 dans la cause C/7938/2015, les parties 
ont persisté dans leurs conclusions respectives. B______, bien que dûment 
convoqué, n’a pas comparu. 
 
A______ a déclaré au Tribunal qu’il utilisait l’appartement de quatre pièces de 
______ comme bureau pour ses activités professionnelles même s’il lui arrivait 
encore, de temps à autre, d’y dormir. S’il n’était pas domicilié officiellement au 
______, c’était uniquement parce qu’il n’avait jamais annoncé son changement de 
domicile à l’OCPM. L’appartement de ______ comportait une cuisine, un salon et 
trois chambres. Le salon était meublé d’une commode, d’une télévision, d’un sofa 
et d’un lit. La chambre à gauche en entrant était meublée d’un lit, d’une commode 
et d’une table basse. La chambre à gauche au fond du couloir était meublée d’un 
lit, d’une commode et d’une table basse. La troisième chambre, en face en entrant, 
était meublée d’une commode, d’un lit et d’un fauteuil. Il vivait dans cet 
appartement avec B______ et leurs amies, dont il refusait de donner l’identité et 
d’indiquer si elles partageaient leurs chambres. Il dormait dans la chambre du 
fond, considérée comme un salon, et B______ dormait dans celle au fond à 
gauche. Les deux autres chambres étaient partiellement utilisées par leurs deux 
amies pour y dormir. Il n’arrivait pas que d’autres personnes dorment dans 
l’appartement. Il pensait que lors de la visite du chauffagiste, il y avait leurs deux 
amies. Il n’était pas présent lors de la visite des techniciens de la régie, mais leurs 
deux amies étaient dans l’appartement. A______ a refusé de dire s’il avait 
sollicité auprès de l’autorité compétente une autorisation pour exploiter un salon 
de massages. Il a également refusé de communiqué les noms de leurs amies, car il 
ne souhaitait pas qu’elles soient entendues comme témoins. 
 
La régie a indiqué que A______ avait proposé que son loyer soit augmenté à 
condition que les locaux soient officiellement affectés à un salon de massages. 


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j. Dans sa réponse du 13 novembre 2015 dans la cause C/12355/2015 
(contestation du congé extraordinaire), la bailleresse a conclu à la validation de la 
résiliation. 
 
k. Par ordonnance du 22 décembre 2015, le Tribunal a notamment ordonné la 
jonction des causes C/7938/2015 et C/12355/2015 sous le numéro de cause 
C/7938/2015. 
 
l. Lors de l’audience du 15 janvier 2016, le Tribunal a procédé à l’audition de 
trois témoins : 
 
D______, gérant technique depuis juin 2010 auprès de la régie en charge de 
l’immeuble, a indiqué s’être rendu dans l’appartement concerné pour la première 
fois lors de l’état des lieux d’entrée en présence des deux locataires. Très peu de 
temps après, alors que l’appartement était encore vide, il y était retourné pour 
contrôler la bonne exécution de travaux de peinture. Il y était retourné, 
probablement en avril 2015, avec son collègue E______ pour lui transmettre le 
dossier de l’immeuble. Avant cette visite, ils avaient déjà été informés par le 
concierge de l’immeuble, qui avait noté de nombreux passages dans l’allée, que 
l’appartement était un lieu de prostitution. En outre, les gens qui demandaient au 
concierge le code d’entrée de l’immeuble lui avaient également mis la puce à 
l’oreille. Contactés par la régie, les locataires avaient alors expliqué qu’ils 
n’avaient pas encore emménagé dans l’appartement et l’avaient mis à disposition 
ou loué à une femme sans qu’ils sachent ce qui s’y déroulait. Ils avaient indiqué 
qu’ils allaient intégrer l’appartement et que le problème serait donc réglé. Suite à 
cela, le témoin avait demandé au concierge de rester vigilant, mais il n’avait pas 
eu de nouvelles de sa part jusqu’à sa visite sur place. A cette occasion, le 
concierge, qui possédait une arcade au rez-de-chaussée, leur avait dit que les 
activités de prostitution n’avaient jamais cessé et que les locataires n’habitaient 
pas l’immeuble. Lorsque lui et son collègue étaient allés dans l’appartement 
concerné, une femme leur avait ouvert. Une deuxième femme était dans la cuisine 
en train de manger et une troisième était en train de rentrer dans une des 
chambres. A l’exception de la cuisine, la lumière était tamisée dans tout 
l’appartement. Une des femmes s’était plainte du manque de chauffage dans sa 
chambre, ils s’y étaient rendus. Il s’agissait en fait du salon de l’appartement, 
transformé en chambre, qui était meublé d’un lit assez grand, situé au milieu de la 
pièce, et d’une petite commode sur laquelle il y avait des décorations. Les 
lumières étaient tamisées en pleine journée et il y avait une odeur de parfum. Il 
n’y avait pas d’effets personnels visibles de ces femmes comme ils auraient pu en 
voir dans n’importe quel appartement où les personnes vivaient effectivement. Ils 
avaient le sentiment que ces femmes ne vivaient pas là. Il n’y avait pas d’éléments 
de décoration ou de mobilier particuliers évoquant la prostitution. La personne qui 
leur avait ouvert était légèrement vêtue, mais sans être à moitié nue. Selon le 
témoin, l’appartement concerné dégageait clairement une atmosphère différente 


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des autres appartements qu’il avait pu voir dans le cadre de son activité, soit celle 
d’un lieu de prostitution. Les volets étaient fermés et il avait pu observer que lors 
de chacun de ses passages sur ______, à des heures différentes, les volets étaient 
toujours fermés, à l’exception de ceux de la cuisine. 
 
E______, gérant technique depuis le 1er février 2015 auprès de la régie en charge 
de l’immeuble, a indiqué que lors de la visite de l’immeuble effectuée avec 
D______, le concierge leur avait expliqué qu’il ne voyait pas les locataires, qui 
n’étaient pas installés dans l’appartement, mais qu’en revanche des filles y étaient 
installées et qu’il y avait un grand va-et-vient de personnes différentes, ce qui était 
anormal pour un immeuble comprenant uniquement trois appartements. Ils 
s’étaient rendus dans l’appartement, dans lequel il y avait trois filles. La cuisine, 
dans laquelle une fille était en train de manger, était ouverte, alors que les autres 
pièces étaient fermées. Une des filles était dans une chambre et ils ne l’avaient vue 
qu’un petit moment. Dans le séjour, aménagé en chambre, il y avait une ambiance 
tamisée avec une lumière rouge. Pour lui, cet appartement était un lieu de 
prostitution, d’autant qu’il n’y avait pas de pièce de vie, la cuisine ayant été 
transformée en séjour, avec la table et la télévision. Par la suite, il était retourné 
dans l’appartement à deux reprises, la première fois pour un dégât d’eau. A cette 
occasion, il avait rencontré sur place A______, avec lequel il avait rendez-vous. 
Toutes les pièces étaient alors fermées, à l’exception de la cuisine. Il était retourné 
sur place la semaine précédant l’audience pour un problème de mauvaises odeurs 
dans le bâtiment, sur demande de A______ et du locataire du ______ème étage. A 
cette occasion, le concierge lui avait indiqué que le problème de prostitution 
n’avait pas cessé. Lorsqu’il avait sonné dans l’appartement concerné, une femme 
était venue ouvrir après une bonne minute durant laquelle il avait entendu des 
portes se fermer et claquer dans le logement. Lorsqu’elle avait ouvert, elle s’était 
contentée de sortir la tête et on ne voyait que son visage et son bras. Elle portait 
un vêtement très fin, noir, qu’on ne mettait pas pour faire le ménage. Il était sûr 
que ce n’était pas une des trois femmes présentes lors de leur visite avec 
D______. Pour le témoin, il était évident que cet appartement était un lieu de 
prostitution. Lors de ses différentes visites dans l’appartement, il n’avait pas 
interrogé les femmes présentes sur leurs activités ou leurs liens avec les locataires. 
A ces occasions, il n’y avait pas d’homme sur place, à part A______ lors de la 
deuxième visite. 
 
F______, chauffagiste étant intervenu dans l’immeuble, a indiqué s’être rendu à 
deux reprises dans l’appartement concerné, une fois pour constater le problème et 
la deuxième fois pour remplacer un thermostat. Il avait vu le couloir et la cuisine 
de l’appartement. Une des deux fois, il y avait trois jeunes femmes dans 
l’appartement qui avaient l’air sympathique. Une d’elles portait un peignoir. 
Lorsqu’il avait demandé à voir les vannes thermostatiques des radiateurs des 
autres pièces, A______, avec lequel il avait rendez-vous, avait alors ouvert la 
porte d’une chambre et l’avait refermée immédiatement après avoir dit « excusez-


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moi ». Avec son collègue, ils s’étaient posé la question de savoir si les femmes 
étaient des prostituées en raison de la façon dont elles étaient apprêtées et du 
caractère chaleureux de leur accueil. 
 
m. Par écritures du 12 février 2016, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
s’agissant du congé du 18 mars 2015 et la cause a été gardée à juger. 
 
A l’appui de ses conclusions, la bailleresse a produit un courrier du 9 février 2016 
de la Cheffe de la Police, lequel indiquait que le salon de massages érotiques 
« ______ » sis ______ avait été créé et enregistré le 12 décembre 2014 auprès de 
la Brigade de lutte contre la Traite des êtres humains et la Prostitution illicite et 
que A______ en était le responsable. Il ressortait d’un extrait du Registre du 
commerce de la société G______ que ladite société avait son siège dans 
l’immeuble concerné. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
Lorsque le locataire demande l’annulation du congé, la valeur litigieuse 
correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement, c’est-à-dire jusqu’au terme de la première possibilité de 
résilier le bail ou à l’échéance de la durée déterminée du contrat (BOHNET, 
Actions civiles, p. 928). Dans une contestation portant sur la validité d'une 
résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum 
pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas 
valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut 
être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection 
contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en 
considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure 
judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 
136 III 196 consid. 1.1). 
 
En l’occurrence, le loyer annuel est de 32'400 fr. soit de 2'700 fr. par mois. La 
valeur litigieuse est donc supérieure au montant de 10'000 fr. prévu à l’article 308 
al. 2 CPC, de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 


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1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure simplifiée par le Tribunal. 
C’est donc une décision finale de première instance au sens de l’article 308 
al. 1 CPC. 
 
1.3 L’appel et la réponse y relative ont été interjetés dans les délais et suivant les 
formes prescrits par la loi (articles 130, 131, 311 et 312 CPC). Ils sont donc 
recevables. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n. 121). 
 
1.5 L’appel, écrit et motivé, doit être introduit auprès de la deuxième instance 
dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 
al. 1 et 321 al. 1 CPC). 
 
1.6 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose 
ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
 
Les appelants reprochent au Tribunal de s’être fondé sur un courrier illicite de la 
Cheffe de la Police du 9 février 2016 pour trancher le litige. 
 
Ce courrier contient des informations relatives à de la prostitution de salon, au 
sens des art. 8 à 10 de la Loi genevoise sur la Prostitution (LProst). S’il mentionne 
A______ en tant que responsable du salon de massages érotiques « ______ », 
situé au ______, il ne comporte aucune indication relative à l’identité des 
personnes qui s’adonnent à la prostitution. 
2. 
2.1 La Cheffe de la Police s’est basée sur les art. 4A et 5 al. 2 (LProst), ainsi que 
sur l’art. 3A de la loi sur les renseignements et les dossiers de police et la 
délivrance des certificats de bonne vie et mœurs (LCBVM) pour transmettre des 
renseignements. 
 
Il est douteux que ces dispositions permettent la communication de 
renseignements à des personnes privées tierces. La question peut toutefois 
demeurer ouverte, compte tenu de ce qui suit. 
 
2.2 Selon l’art. 152 al. 2 CPC, le tribunal ne prend en considération les moyens de 
preuve obtenus de manière illicite que si l’intérêt à la manifestation de la vérité est 
prépondérant. 


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Contrairement à la preuve irrégulière, recueillie en violation d'une règle de 
procédure, la preuve illicite est obtenue en violation d'une norme de droit matériel, 
laquelle doit protéger le bien juridique lésé contre l'atteinte en cause. 
Conformément à l'art. 152 al. 2 CPC, la preuve obtenue illicitement n'est utilisable 
que d'une manière restrictive. Le juge doit en particulier procéder à une pesée de 
l'intérêt à la protection du bien lésé par l'obtention illicite et de l'intérêt à la 
manifestation de la vérité (ATF 140 III 6 consid. 3.1). 
 
Constituent notamment des moyens de preuve obtenus de façon illicite ceux 
soustraits chez l'adversaire du titre produit en justice, l'affidavit extorqué par la 
contrainte ou soutiré en violation du secret médical ou de fonction, une écoute ou 
un 
enregistrement 
téléphonique 
illégaux, 
des 
photographies 
ou 
des 
enregistrements réalisés à l'occasion d'une violation de domicile (Schweizer, in 
Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 14 ad art. 152 CPC; 
ACJC/372/2015 du 27 mars 2015 consid. 1.4.1). 
 
2.3 En l’occurrence, les locataires ne contestent pas le contenu de la 
communication de la Cheffe de la police. Ils soutiennent que cette communication 
serait intervenue en violation du secret de fonction. 
 
Chronologiquement, elle est intervenue après le refus explicite de A______, lors 
de son audition par les premiers juges le 25 septembre 2015, d’indiquer s’il avait 
sollicité l’autorisation d’exploiter un salon de massages. 
 
Cette communication porte sur l’existence d’un salon de massages érotiques et 
l’identité de son responsable. Elle est totalement circonscrite et pertinente. Elle 
n’a été sollicitée et rendue que parce que le locataire précité a refusé de répondre à 
une question, de sorte qu’il est permis de douter que celui-ci puisse de bonne foi 
contester une information destinée à suppléer son refus d’éclairer le Tribunal 
(art. 52 CPC). 
 
Au vu de l’ensemble des circonstances et du contenu de la communication visée, 
la Cour retient que l’intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant, de 
sorte que la communication de la Cheffe de la Police constitue une preuve 
admissible. 
3. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir examiné la validité du congé 
du 18 mars 2015 et d’avoir uniquement retenu le fait qu'ils avaient violé leurs 
obligations. 
 
3.1 Le bail est de durée indéterminée notamment lorsque les parties ont prévu une 
échéance, mais ont stipulé que pour celle-ci l’un ou l’autre des contractants devait 
donner le congé (ordinaire); à défaut le contrat est prolongé pour une nouvelle 
période prédéfinie ou indéterminée (bail « congéable » ou à durée déterminée 
improprement dit) (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 647). 


- 11/17 - 
 
C/7938/2015 
 
A teneur de l’article 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une 
partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si 
un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. 
 
Selon l’art. 266c CO, une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant 
un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut 
d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (THEVENOZ, WERRO, 
Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 266d-266f, § 2). 
 
Lorsque le bail ne prévoit aucune échéance, les articles 266b à 266e CO renvoient 
en premier lieu à l’usage local, souvent repris par les contrats-types (règles et 
usages locatifs). La majorité des cantons connaissent des échéances résultant d’un 
usage local. En Suisse romande, les cantons de Genève, Valais et Jura font 
exception. 
 
En l’occurrence, le contrat a été conclu pour une durée d’un an, du 1er septembre 
2014 au 31 août 2015, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf 
résiliation signifiée trois mois avant l’échéance. 
 
Par avis de résiliation du 18 mars 2015, la bailleresse a résilié le bail pour le 
31 août 2015. 
 
Par conséquent, la bailleresse a respecté le délai de résiliation, tant légal que 
contractuel, pour mettre un terme au contrat de bail de façon ordinaire. 
 
3.2 Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt 
objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier 
dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 consid. 2.1). 
 
Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Le congé 
doit être motivé si l’autre partie le demande (art. 271 CO). La motivation du 
congé ne constitue pas une condition de sa validité; l’absence de motivation 
véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du 
congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b). S’il est par contre 
admis que le motif réel de résiliation - qui seul entre en considération - était 
légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un 
dessein abusif justifie l’application de l’art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). L’obligation de motivation 
doit être prise au sérieux; en particulier, celui qui donne un motif de congé doit, 
en cas de litige, en démontrer l’exactitude (arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 
du 27 août 2004 consid. 2.1). En effet, même s’il appartient au destinataire du 
congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, la partie 
qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en 
fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du 
motif invoqué par elle (ATF 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 105 consid. 3c; arrêt 


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C/7938/2015 
du Tribunal fédéral 4C.170/2004 cité consid. 2.1). Pour dire si le congé 
contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d’abord en déterminer le 
motif réel (ATF 136 III 513 consid. 2.3; 136 III 190 consid. 2). 
 
La résiliation d’un bail au motif que le locataire ne faisait pas un usage des locaux 
conforme à celui convenu est digne de protection et ne saurait être considéré 
comme étant contraire à la bonne foi (ACJC/578/2016 du 25 avril 2016 
consid. 3.2, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 4A_344/2016 du 18 novembre 
2016). 
 
La destination des locaux loués exclusivement à l’habitation est détournée de son 
but par l’activité de prostitution à laquelle s’adonnent les différentes occupantes 
des locaux (ACJC/1137/2011 du 19 septembre 2011 consid. 4.2; dans le même 
sens ACJC/578/2016 du 25 avril 2016 déjà cité). 
 
3.3 En l’occurrence, les locataires ont exposé en première instance que le congé 
donné était contraire à la bonne foi, dès lors qu’il était justifié par un 
comportement auquel ils étaient sommés de mettre fin dans un délai fixé. Ils 
reprennent ce grief en appel. 
 
Il pourrait en effet paraître contradictoire de sommer un locataire de mettre fin à 
une situation non conforme et de lui impartir un délai à cette fin, mais tout en 
résiliant d’ores et déjà le contrat, avant donc que le locataire puisse remédier à la 
situation et revenir dans le droit chemin. 
 
Toutefois, il faut déduire de la lettre accompagnant l’avis de résiliation que les 
activités de prostitution constituent également le motif du congé ordinaire donné. 
S’il n’était pas mis fin à ces activités dans le délai accordé à cette fin, un congé 
extraordinaire serait prononcé. 
 
Le congé ordinaire était ainsi notifié en raison de la violation par les locataires de 
leurs obligations, l’occupation des locaux à des fins d’activités commerciales, 
singulièrement la prostitution, étant contraire aux termes du contrat de bail et 
constituant en outre un changement d’affectation, soumis à autorisation du 
département concerné (art. 3 al. 3 LDTR). 
 
Les parties avaient convenu que les locaux étaient destinés à l’usage d’habitation 
du locataire exclusivement, ce qui figure expressément dans le contrat du 
23 juillet 2014. 
 
Or, l’usage effectif des locaux ne correspond pas aux stipulations contractuelles. 
 
Deux des témoins entendus ont ainsi affirmé que l’appartement était un lieu de 
prostitution, ce qui ressortait aussi bien de son agencement, de l’ambiance - 
lumière tamisée dans toutes les pièces à l’exception de la cuisine, - et du 


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C/7938/2015 
comportement et habillement des femmes présentes lors de leurs visites. Un 
troisième témoin, amené à faire des travaux dans cet appartement, avait par 
ailleurs indiqué s’être posé la question avec son collègue de savoir si les femmes 
présentes dans l’appartement n’étaient pas des prostituées, ce qui confirme le 
sentiment éprouvé par les deux techniciens de la régie. 
 
S’il y avait un doute, le courrier du 9 février 2016 de la Cheffe de la Police, 
indiquant que le salon de massages érotiques « ______ » sis ______ a été créé et 
enregistré le 12 décembre 2014 auprès de la Brigade de lutte contre la Traite des 
êtres humains et la Prostitution illicite et que A______ en est le responsable, 
confirmerait la réalité des activités de prostitution exercées dans l’appartement 
concerné. 
 
Par ailleurs, le fait que les locataires, à tout le moins A______, n’avaient été 
présents dans les locaux que lorsque rendez-vous avait été pris à l’avance et non 
lorsque les visites n’étaient pas annoncées, tend à démontrer qu’ils n’habitent pas 
l’appartement concerné, tout comme le fait qu’ils sont encore officiellement 
domiciliés à leurs précédentes adresses. 
 
Si les locataires habitaient l’appartement avec leurs amies dans le respect des 
stipulations contractuelles, comme ils l’allèguent, l’on peine à comprendre 
pourquoi A______ a refusé de donner l’identité de ces amies ou d’indiquer si elles 
partageaient leurs chambres. Par ailleurs, les témoins qui ont pu pénétrer dans 
l’appartement ont confirmé la présence d’au moins trois femmes, ce qui contredit 
les allégations des locataires. 
 
Le comportement de A______ lors de la visite de F______ consistant à refermer 
précipitamment la porte d’une chambre après s’être excusé suscite également des 
doutes sur le fait qu’il vit avec les femmes occupant l’appartement. 
 
En outre, les nombreuses allées et venues de gens systématiquement différents, 
observées par le concierge, dans un immeuble comportant seulement trois 
appartements, ainsi que les demandes récurrentes du code d’entrée de l’immeuble, 
ne font que confirmer que l’appartement était un lieu de prostitution. 
 
Il découle dès lors de l’ensemble des éléments susmentionnés que l’appartement 
était utilisé en violation des stipulations contractuelles. 
 
3.4 Dans ces circonstances, la Cour retient que le congé ordinaire notifié n’est pas 
abusif. 
4. 
4.1 En règle générale, un bail déjà résilié ne peut pas valablement faire l’objet 
d’un nouveau congé. Demeure notamment réservé le congé anticipé donné alors 
que le bail avait déjà été résilié pour son échéance (LACHAT, op. cit., p. 627) 


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C/7938/2015 
 
A teneur de l’article 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d’user de la chose 
louée avec le soin nécessaire et d’avoir pour les personnes habitant la maison et 
les voisins les égards qui leur sont dus. 
 
L’article 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que 
lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les 
personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation 
écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer 
d’égard envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; 
les baux d’habitation peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum 
de 30 jours pour la fin d’un mois. 
 
La résiliation prévue à l’article 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions 
cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au 
locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à 
ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur 
dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le 
bailleur et, enfin, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois 
(arrêt du TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 in SJ 2014 I 2010; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012). 
 
Une partie de la doctrine (SVIT-Kommentar ad. art. 257f CO, n. 42; HIGI, Die 
Miete, 
in 
Zürcher 
Kommentar 
zum 
schweizerischem 
Zivilgesetzbuch, 
ad. art. 257f CO, n. 55), à l’instar du Tribunal fédéral s’agissant du cas de 
l'évacuation d'une prostituée (Mietrechtpraxis 1/96, p. 7 : arrêt du Tribunal fédéral 
non publié du 10.1.1995), admet la possibilité pour le bailleur de se dispenser de 
l'envoi d'une mise en demeure lorsque, d'une part, il apparaît que celle-ci serait 
manifestement inutile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 
2011) et, d'autre part, il résulte de l'attitude du locataire un dérangement 
considérable pour les autres habitants de l'immeuble et un dommage à l'immeuble 
s'apparentant au cas visé par l'art. 257f al. 4 CO, alors qu’une autre partie de la 
doctrine (LACHAT, op. cit., 2008, p. 678) estime cette possibilité de se passer de la 
mise en demeure "pas certaine", l'art. 257f al. 3 CO constituant une disposition 
spéciale dérogeant à la règle générale des art. 107 ss CO. 
 
Ce n'est donc qu'à titre tout à fait exceptionnel que le bailleur peut se dispenser de 
l'envoi d'une mise en demeure, au risque sinon de vider de sens l'exigence posée 
par l'art. 257f al. 3 CO de l'existence d'une mise en demeure préalable, non suivie 
d'effet (ACJC/235/2014 du 24 février 2014 consid. 2.3.1). 
 
Une résiliation anticipée sur la base de l’article 257f al. 3 CO peut intervenir 
notamment lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation incompatible avec 
la convention des parties, même si la violation du contrat n’entraîne pas une 


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C/7938/2015 
situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010). 
 
Le Tribunal fédéral a ainsi admis l’efficacité d’un congé anticipé donné par la 
bailleresse qui avait remis à bail au locataire des locaux à l’usage de bureau, celui-
ci ayant finalement exploité un salon de massage érotique (ATF 132 III 109), tout 
comme il a admis que l’exercice régulier d’une activité économique de 
prostitution dans des locaux loués à titre d’habitation entrait en contradiction avec 
la notion d’habitation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_429/2010 précité). 
 
C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa 
validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori 
une résiliation valablement donnée (ACJC/1505/2015 du 7 décembre 2015 
consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 
consid. 2). 
 
4.2 En l’occurrence, les parties ont convenu que les locaux étaient destinés à 
l’usage d’habitation du locataire exclusivement, ce qui figure expressément dans 
le contrat du 23 juillet 2014. 
 
Il apparaît toutefois que l’usage qui en est réellement fait par les locataires ne 
correspond pas aux stipulations contractuelles, ainsi que cela ressort des 
considérants précédents. 
 
Dans son courrier du 18 mars 2015, la bailleresse impartissait aux locataires un 
délai au 30 avril 2015 pour mettre fin aux activités de massage et réintégrer les 
locaux pour y habiter. 
 
D______ a confirmé être retourné dans l’appartement en avril 2015 avec son 
collègue E______, visite lors de laquelle celui-ci semblait toujours être un lieu de 
prostitution. 
 
E______, employé de la régie concernée depuis le 1er février 2015, s’est rendu à 
trois reprises dans l’appartement, la dernière fois en janvier 2016. Il ressort de son 
témoignage, portant tant sur les constats opérés par le concierge, que sur ce qu’il a 
lui-même vu, que les activités de prostitution avaient toujours lieu en janvier 
2016. 
 
C’est par conséquent à juste titre qu’un congé extraordinaire a été notifié aux 
locataires et à bon droit que le Tribunal a constaté l’efficacité du congé donné le 
13 mai 2015 pour le 30 juin 2015. 
 
4.3 Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 
5. 
Les appelants reprochent au Tribunal de ne pas examiner la question de la 
prolongation de bail. 


- 16/17 - 
 
C/7938/2015 
 
5.1 Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné pour violation 
grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques 
d’égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO; art. 272a let. b CO; 
ACJC/578/2016 du 25 avril 2016 consid. 4). 
 
5.2 En l’occurrence, compte tenu de l’efficacité du congé extraordinaire donné le 
13 mai 2015, les appelants seront par conséquent déboutés de leurs conclusions, 
une prolongation du bail est exclue. 
6. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


- 17/17 - 
 
C/7938/2015 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 24 juin 2016 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/485/2016 rendu le 24 mai 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/7938/2015-2. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Bertrand REICH et Monsieur Thierry 
STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
cf. consid. 1.2.