ge_gerichte · ACJC/225/2011 · 2010-06-24 · fr

Résumé:
 1.Les dépenses occasionnées par les études préliminaires devant servir à l'établissement de l'offre relative à un ouvrage, entrent dans la catégorie des frais de pourparlers. Sauf accord contraire, de tels frais doivent, en principe, être supportés par l'entrepreneur, même si les travaux subséquents ne lui ont pas été adjugés;il n'en va autrement que si la partie avec laquelle il a conduit les pourparlers a commis une culpa in contrahendo.

2. En revanche, l'entrepreneur peut prétendre à une rémunération de nature contractuelle lorsqu'il a été convenu qu'il serait rétribué pour l'établissement du projet initial. En matière de prestations d'architecte notamment une tel convention peut intervenir par actes concluants, car, dans ce domaine, le principe de la confiance interdit, en règle générale, au destinataire de ce genre de prestations de partir de l'idée qu'une activité d'une certaine ampleur, déployée pour l'établissement d'un projet de construction, ne doit pas être rémunérée.

3. En principe, chaque partie a le droit de rompre les pourparlers sans être obligée d'en donner les raisons. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Pour qu'une rupture des pourparlers apparaisse comme une culpa in contrahendo, il ne suffit pas que les négociations aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la rupture ait été au courant des investissements effectués par l'autre. le comportement contraire aux règles de la bonne foi consiste à avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat sera certainement conclu ou à n'avoir pas dissipé cette illusion à temps.

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.02.2011. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6599/2009 
ACJC/225/2011
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
statuant par voie de procédure ordinaire 
AUDIENCE DU VENDREDI 18 FEVRIER 2011 
 
Entre 
X______, domicilié ______ , appelant et intimé sur appel incident d'un jugement rendu 
par la 8ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 24 juin 2010, 
comparant par Me Dominique Lévy, avocat, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
Et 
1. Y______, ______, 
2. Z______ SA., ______, 
intimées et appelantes sur appel incident, comparant toutes deux par Me Serge Fasel, 
avocat, en l'étude duquel elles font élection de domicile, 
 


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C/6599/2009 
EN FAIT 
A. 
Le 8 avril 2009, X______ a assigné Y______ et Z______ SA. par devant le 
Tribunal de première instance en paiement de 40'672 fr. 80 plus intérêts à 5% dès 
le 1er mai 2008, correspondant à sa facture d'honoraires d'architecte, avec suite de 
dépens. 
 
Y______ et Z______ SA. ont conclu au déboutement de X______. 
B. 
Par jugement du 24 juin 2010, reçu le lendemain par X______, le Tribunal a 
condamné Y______ à verser à sa partie adverse la somme de 12'201 fr. 85 plus 
intérêts à 5% l'an dès le 1er mai 2008 (ch. 1 du dispositif), ainsi qu'à supporter 
30% des dépens de l'instance, lesquels comprennent, dans leur totalité, une 
indemnité de 4'000 fr. à titre de participation aux honoraires d'avocat de X______, 
dont le 30% à charge de Y______ est de 1'200 fr. (ch. 2). Les dépens ont été 
compensés pour le surplus (ch. 3) et les parties déboutées de toutes autres 
conclusions (ch. 4). 
C. 
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 22 juillet 2010, X______ appelle 
de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il persiste dans ses conclusions de 
première instance. 
 
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 14 septembre 2010, Y______ et 
Z______ SA. forment appel incident et concluent au déboutement de X______, 
avec suite de dépens. 
D. 
a. Z______ SA. est une société sise à Genève, dont le capital social est de 
50'000 fr. et qui est active dans le domaine de l'import-export de toutes matières 
premières et de marchandises de toute nature. 
 
Y______, architecte, est administratrice présidente de cette société et titulaire de 
la signature collective à deux avec C______, administrateur vice-président. Ils 
sont actionnaires de la société, Y______ à raison de 70% et C______ pour le 
solde. Ces derniers ne sont pas en bons termes et communiquent par 
l'intermédiaire de la fiduciaire de la société (tém. C______, p.v. de suite 
d'enquêtes, p. 6). 
 
b. Z______ SA. est propriétaire de la parcelle no …, feuille 23, de la commune de 
… (Genève), d'une surface de 3'247 m2 et désignée sous le "nom local" de 
G______. Elle est sise en zone industrielle et artisanale (tém. B______, p.v. 
d'enq., p. 1). 
 
Au début de l’année 2006, Y______ a entrepris diverses démarches pour valoriser 
cette parcelle et augmenter la valeur de ses actions dans Z______ SA., qu'elle 


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souhaitait vendre. C______ lui avait offert de racheter ses actions à un prix 
correspondant à celui du terrain, à savoir 500 fr. le m2, il y a 6 ou 7 ans, ce qu'elle 
avait refusé, cette dernière voulant obtenir 700 fr./m2, exigence qu'il avait 
qualifiée de "démesurée" (tém. C______, p.v. de suite d’enquêtes, p. 6). 
 
Y______ a fait part de son souhait de vendre ses actions à diverses personnes, 
dont Me A______, avocat, qui la représentait dans le cadre de diverses affaires 
depuis une quinzaine d'années et l'avait instruit d'en parler à C______. Elle lui 
avait communiqué des chiffres, à savoir que la société valait environ 2'100'000 fr., 
selon les experts H______ et I______ qu'elle avait mis en œuvre, et comprenait un 
terrain estimé entre 600 fr. et 700 fr. le m2. Elle n'avait pas fixé précisément de 
prix à A______ et ne l'avait pas mandaté à cette fin, ce que A______ a confirmé. 
 
A______ a pris contact avec Me B______, avocat, pour lui indiquer qu'il avait 
une cliente qui était titulaire des actions d'une société immobilière, laquelle était 
propriétaire d'un terrain, dont le prix des titres était d'environ 2'000'000 fr. (tém. 
B______, p.v. d'enquêtes, p. 1). B______ n'a pas demandé à A______ si le terrain 
était constructible, partant de l'idée qu'au vu du prix demandé, l'ensemble des 
droits à bâtir était représenté (ibidem). Intéressé par l'acquisition des actions, 
B______ a pris des renseignements auprès de X______, architecte, sur les 
possibilités de construire sur cette parcelle (tém B______, p.v. d'enquêtes, p. 2). 
 
X______, qui avait en main 2 pages extraites d'un rapport d'expertise de la 
parcelle, qui lui auraient été remises par A______, a entrepris diverses démarches 
afin que la vente des actions de Z______ SA. puisse intervenir avec un projet de 
construction "clés en mains" : il a, en particulier, rencontré A______, puis s'est 
rendu auprès des autorités communales de …, accompagné de B______, afin 
d'obtenir le soutien de la Commune, puis il a préparé un avant-projet sommaire de 
définition de la faisabilité, destiné au Département des constructions et 
technologies de l'information (DCTI) pour son approbation (tém. B______, p.v. 
d’enquêtes, p. 2; tém. J______, p.v. d'enquêtes, p. 4). La Commune n'était pas très 
favorable à ce projet, car elle préférait promouvoir un projet plus global 
impliquant d'autres parcelles (tém. J______, p.v. d'enq., p. 4). 
 
B______ a abandonné le projet en cours d’élaboration, qui était alors abouti à son 
sens à hauteur de 70%, parce qu'il présentait trop d’incertitudes, au vu de la 
liquidation préalable de la société et du droit de préemption de l'État (tém. 
B______, p.v. d'enquêtes, p. 2). 
 
La rémunération de X______, qui dépendait de la réalisation de l'affaire, se serait 
concrétisée par l'obtention du mandat d'architecte, honoraires qui englobaient ceux 
de l'avant-projet. A défaut, X______ ne facturait pas l'avant-projet à B______, en 
raison de l'important volume d'affaires entre eux et de leur longue relation (tém. 
B______, p.v. d'enq., p. 2). B______, X______ et A______ ont travaillé ensemble 


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sur ce projet et ce dernier a été informé de ce qui se passait (tém. B______ p.v. 
d'enq., p. 2). 
 
X_____ a achevé son avant-projet et a pris contact avec d’autres acquéreurs 
potentiels, à savoir V______ Sàrl, soit pour elle D_______, K_______ SA, soit 
pour elle L_______ et M_______ SA, soit pour elle N_______ , auxquels il a 
soumis la définition de la faisabilité du projet (tém. B______, p.v. d'enquêtes, p. 
2; tém. D_______, p.v. d'enquêtes, p. 3; tém. O_______ , p.v. de prorog. 
d'enquêtes, p. 8 et 9). 
 
Le 16 mai 2007, D_______, promoteur immobilier pour le compte d'V______ 
Sàrl, et X______ se sont rendus à une séance à l'Étude de A.______, au cours de 
laquelle D_______ leur a communiqué son intérêt d'acquérir les actions au prix de 
2'500'000 fr., offre qui était conditionnée à l'octroi d'un permis de construire 
valable, en raison des vues parfois divergentes entre le canton et la commune au 
sujet de cette zone. En sus, il souhaitait obtenir des renseignements plus précis sur 
la situation de la société, notamment ses passifs. A.______ a répondu qu'il ne 
pouvait pas décider seul et qu’il allait en référer à sa cliente. Il avait l'air, selon le 
témoin, de trouver cela très positif (tém. D_______, p.v. d’enquêtes, p. 3). 
Finalement, l'offre d'D_______ a été déclinée au motif que ses conditions ne 
convenaient pas à la partie venderesse, sans autres précisions (tém. D._______, 
p.v. d'enquêtes, p. 4). 
 
c. C'est par l'intermédiaire de O_______ , agent immobilier, que X______ a 
appris que la parcelle no … propriété de Z______ SA. n'était pas constructible, 
parce que les droits à bâtir avaient été cédés à la parcelle sur laquelle l'hôtel 
P_______ , respectivement Q_______ aujourd'hui, avait été édifié (tém. 
O_______ , p.v. de prorog. d'enquêtes, p. 9). C'est un propriétaire voisin de la 
parcelle en cause qui avait avisé O._______ et il en avait obtenu la confirmation 
auprès des archives publiques du DCTI, en consultant celles de l'autorisation de 
construire de cet hôtel. Il y avait découvert une lettre du 31 mars 1987, adressée 
aux architectes R_______ et S_______ , signée notamment par Z______ SA., 
dont il résultait que les droits à bâtir sur sa parcelle no … (devenu le no …) 
étaient épuisés. Y______ a admis avoir signé ce document pour le compte de 
Z______ SA. (p.v. de c.p., p. 4). 
 
O_______ avait offert aux actionnaires de Z______ SA. la somme de 300'000 fr. 
pour le terrain en l'état, acceptant de verser une somme supplémentaire si les 
droits à bâtir venaient à renaître. Pour sa part, T._______ leur avait proposé 
2'000'000 fr. pour les actions de la société, ce qui tenait compte du caractère 
constructible du terrain (tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enquêtes, p. 9). 
 
C______ a confirmé que Z______ SA. avait vendu les droits à bâtir à la SI 
U_______ , société dont Y______ et lui comptaient parmi les actionnaires. Cette 


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société immobilière avait fait édifier l'hôtel ._______ , chantier dont Y______ et 
son mari s'étaient occupés, la première en qualité d'architecte et le second en tant 
qu'ingénieur (tém. O_______ , p.v. de prorog. d'enq., p. 9). 
 
d. Par courrier du 6 mars 2008, X______ a informé Me A______ de ce que le 
terrain n'était pas constructible et s'est plaint de ce qu'il n'en avait jamais été 
question dans leurs discussions. X______ a relevé que les frais d'étude et de 
recherche de clients engagés par son bureau étaient importants, et que la vente 
était à bout touchant avec une société prête à monter son financement. 
 
Le 25 avril 2008, X______ a adressé à Z______ SA. et Y______, soit pour elles à 
A______, une note d’honoraires d’un montant de 40'672 fr. 80 TTC 
correspondant à 192 heures passées en élaboration d’études préliminaires et d’un 
avant-projet sommaire, et 60 heures passées en contacts, séances, aménagement 
de relations avec les autorités et discussions avec les investisseurs. Le volume de 
l'activité et le tarif horaire a été confirmé par W_______ , architecte qui a travaillé 
pour le compte de X______ dans le cadre de cette affaire (tém. W_______ , p.v. 
d'enq., p. 3). 
 
Par réponse du 28 avril 2008, A______ a fait part à X______ de sa surprise au 
sujet de cette facture, n'ayant été mandaté ni par Z______ SA. ni par Y______ 
dans le cadre de cette affaire. Il admettait lui avoir indiqué que le terrain était à 
vendre et lui avait précisé qu'il ignorait dans quelle mesure celui-ci était 
constructible. 
 
Un échange de courriers s’en est suivi, au cours duquel Y______ a contesté devoir 
un quelconque montant à X______. 
 
En mars 2009, X______ a requis la poursuite de Z______ SA. à concurrence de 
45'000 fr. plus intérêts. Celle-ci a formé opposition au commandement de payer 
no … qui lui a été notifié. Y______ a accepté de renoncer à la prescription 
jusqu'au 30 juin 2009. 
 
Le 24 mars 2009, A______ a répudié le mandat qui le liait à Y______ après avoir 
pris connaissance, au chiffre no 22 de la demande en paiement, qu'elle avait 
accepté, au nom et pour le compte de Z______ SA., la cession des droits à bâtir de 
la parcelle en cause. 
EN DROIT 
1. 
1.1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 
272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la 
communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé 


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contre un jugement notifié aux parties avant le 1er janvier 2011, la présente cause 
est régie par l'ancien droit de procédure. 
 
1.2. L'appel principal et les appels incidents sont recevables pour avoir été 
déposés selon la forme et dans le délai prescrits (art. 296, 298, 300 aLPC). Le 
Tribunal a statué en premier ressort (art. 387 aLPC), de sorte que la Cour revoit la 
cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 291 aLPC). 
 
Compte tenu de la valeur litigieuse, la cognition de la Cour est complète. 
2. 
2.1. Le Tribunal a considéré que l'appelant avait noué une relation contractuelle 
uniquement avec B______, aussi longtemps que ce dernier était intéressé par 
l'affaire. Postérieurement à son désistement, le premier juge a admis que A______ 
savait que l'appelant avait poursuivi ses démarches, qu'un acquéreur potentiel lui 
avait été présenté, qu'il avait répondu qu'il en référerait à sa cliente, en se montrant 
très positif, de sorte qu'un contrat avait été valablement conclu entre l'appelant et 
l'intimée, représentée par son conseil. Le premier juge a retenu une rémunération 
correspondant au 30% de l'activité déployée postérieurement à la renonciation de 
B______. Par une double motivation, le Tribunal retient également la 
responsabilité précontractuelle de l'intimée, dont la loyauté commerciale lui 
imposait d'informer son conseil et, par son intermédiaire, l'appelant, de la cession 
des droits à bâtir, cela quand bien même elle espérait obtenir de nouveaux droits à 
bâtir sur cette parcelle. Ainsi, l'appelant a cru, en l'absence d'indication contraire 
de la part de l'intimée, que la parcelle concernée était constructible et qu'un contrat 
lui serait confié en dépit du désistement de B______. 
 
2.2. En substance, l'appelant, sur la base de la culpa in contrahendo, soutient que 
les intimées ont accepté l'activité qu'il avait déployée en leur faveur et que la 
loyauté commerciale leur imposait de révéler à leur conseil de l'époque et à lui-
même l'extinction des droits à bâtir sur la parcelle en cause. Ainsi, l'appelant 
n'aurait ni commencé ni poursuivi son activité y relative. Subsidiairement, dans 
l'hypothèse où il devait être retenu que la rémunération de l'appelant était 
conditionnée à la vente du terrain, ce dernier se prévaut de l'art. 156 CO et fait 
valoir que les intimées ont empêché frauduleusement l'avènement de celle-ci, 
l'empêchant de percevoir sa rémunération. 
 
Les appelantes incidentes soutiennent que A______ n'a jamais été mandaté par 
Z______ SA., du fait de l'exigence de la signature collective à deux et de l'absence 
d'implication de l'administrateur C______ dans cette affaire. Ensuite, les 
appelantes incidentes nient l'ouverture de pourparlers, n'ayant pas été tenues 
informées de l'activité effectuée par l'appelant et B______. Selon les appelantes 
incidentes, il incombait à l'appelant de se renseigner sur le statut de la parcelle, 
auprès du DCTI, dont les archives sont publiques. Enfin, les appelantes incidentes 
nient la conclusion d'un contrat par actes concluants avec l'appelant, que ce soit 


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avant le désistement de B______ ou après celui-ci, aucune d'entre elles n'ayant 
ratifié de contrat avec l'appelant. 
 
L'appelant a contesté l'argumentation des appelantes incidentes, rappelant que 
l'une d'entre elles avait mandaté deux experts pour estimer la valeur de la société, 
avait communiqué sa volonté de la vendre, notamment à son conseil, qu'elle avait 
chargé d'aviser l'administrateur de la société. 
 
2.3. Préalablement, il convient de préciser que la question de la représentation des 
appelantes incidentes ou de l'une d'elles par A______ peut demeurer indécise, 
compte tenu des développements qui vont suivre. 
Le Tribunal fédéral a clairement posé les distinctions à opérer, en droit de la 
construction, entre l'offre gratuite et le travail à rémunérer. Les dépenses 
occasionnées par les études préliminaires devant servir, notamment, à la 
détermination du coût probable de l'ouvrage et, partant, à l'établissement de l'offre 
y relative, entrent dans la catégorie des frais de pourparlers. Sauf accord contraire, 
de tels frais doivent, en principe, être supportés par l'entrepreneur, même si les 
travaux subséquents ne lui ont pas été adjugés; il n'en va autrement que si la partie 
avec laquelle il a conduit les pourparlers a commis une culpa in contrahendo. En 
revanche, l'entrepreneur peut prétendre à une rémunération de nature contractuelle 
lorsqu'il a été convenu qu'il serait rétribué pour l'établissement du projet initial ou 
encore lorsque l'on peut inférer des faits de la cause que les intéressés ont passé - à 
tout le moins par actes concluants - un contrat partiel spécial portant sur l'étude 
préliminaire. Cette dernière hypothèse revêt une importance particulière en 
matière de prestations d'architecte, car, dans ce domaine, le principe de la 
confiance interdit, en règle générale, au destinataire de ce genre de prestations de 
partir de l'idée qu'une activité d'une certaine ampleur, déployée pour 
l'établissement d'un projet de construction, ne doit pas être rémunérée (arrêt 
4A_42/2010 du 19.03.2010, consid. 2.1., résumé in Le droit pour le praticien, 
CEMAJ, Neuchâtel 2010, p. 205, ATF 119 II 40 consid. 2b et d2). 
La responsabilité résultant d'une culpa in contrahendo repose sur l'idée que, 
pendant les pourparlers, les parties doivent agir selon les règles de la bonne foi. 
L'ouverture des pourparlers crée déjà une relation juridique entre interlocuteurs et 
leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier 
sérieusement, conformément à ses véritables intentions; il lui appartient en outre 
de renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les circonstances propres à 
influencer sa décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions 
déterminées. Le devoir de se comporter sérieusement suppose de ne pas engager, 
ni de poursuivre des négociations sans avoir l'intention de conclure le contrat (TF, 
SJ 2002 I 164, consid. 3a et les réf. citées). 


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En principe, chaque partie a le droit de rompre les pourparlers sans être obligée 
d'en donner les raisons. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une 
culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Le Tribunal 
fédéral a ainsi admis qu'une banque engageait sa responsabilité précontractuelle 
pour avoir laissé une succursale négocier un contrat jusqu'au texte définitif 
pendant des mois, comme si ladite entité était compétente pour conclure - ce qui 
n'était pas le cas -, la convention n'étant finalement pas signée sur refus du siège 
principal (ATF 105 II 75). Dans les cas de ce genre, le comportement contraire 
aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à avoir rompu les pourparlers qu'à 
avoir maintenu l'autre partie dans l'idée que le contrat sera certainement conclu ou 
à n'avoir pas dissipé cette illusion à temps. Pour qu'une rupture des pourparlers 
apparaisse comme une culpa in contrahendo, il ne suffit pas que les négociations 
aient duré longtemps, ni que la partie à l'origine de la rupture ait été au courant 
des investissements effectués par l'autre; en principe, la partie qui engage des frais 
avant la conclusion du contrat le fait à ses risques et périls. Enfin, lorsque le 
contrat en vue est soumis à une forme légale, une culpa in contrahendo pour 
rupture des pourparlers sera admise d'autant moins facilement que les 
prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d'un 
engagement irréfléchi; demeure réservée l'hypothèse déjà citée du refus injustifié 
de dernière minute (SJ 2002 I 164, consid. 3a et les réf. citées). 
Le dol, au sens de l'art. 28 CO, constitue un acte illicite. Il s'agit d'une tromperie 
intentionnelle de la victime par l'auteur. Il peut être commis aussi bien par une 
affirmation inexacte que par le silence relatif à un fait que l'auteur avait le devoir 
de révéler. Agit notamment par dol celui qui se tait sur des faits que la loyauté en 
affaires exigeait qu'il indiquât à l'autre partie lors de pourparlers précédant la 
conclusion du contrat, ou de manière générale lorsque l'auteur dissimule des faits, 
alors qu'il avait l'obligation juridique de renseigner (arrêt 4C.202/2002 du 
30.10.2002, consid. 3.1. et les réf. citées). 
Celui qui accepte, en dehors d'un contrat, de donner des informations ou des 
conseils dont il reconnaît l'importance pour le tiers et qui, sciemment ou à la 
légère, donne des indications fausses ou passe sous silence des faits qu'il est bien 
placé pour connaître viole les règles de la bonne foi; cette violation est considérée 
comme illicite et engage la responsabilité délictuelle à l'égard du tiers qui, s'étant 
fié à la réponse, a pris des mesures désavantageuses (ATF 111 II 471, cité par 
CHAPPUIS, Commentaire Romand, Code civil I, 2010, n. 59 ad art. 2 CC). Le 
Tribunal fédéral n'admet pas pour autant de manière générale que la violation des 
règles de la bonne foi constitue un acte illicite (CHAPPUIS, idem). De même, il 
n'existe pas un devoir général de le renseigner sur tous les éléments essentiels du 
contrat (ATF 92 II 328; ATF 105 II 75 = JdT 1980 I 66). 


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2.4. En l'espèce, l'appelant a été mis en œuvre par B______, dans le but de l'aider 
à déterminer dans quelle mesure l'acquisition des actions de la société, appelante 
incidente, était ou non opportune. L'étude de faisabilité dressée par l'appelant 
n'était pas destinée à être facturée à B______ ou à une tierce personne, puisque 
son intérêt se situait dans l'expectative d'obtenir un mandat d'architecte de la part 
de cet investisseur, aux fins d'édifier le bâtiment projeté. 
Avant le 16 mai 2007, l'appelant ne s'est jamais trouvé en situation de pourparlers 
précontractuels avec les appelantes incidentes, de sorte qu'il ne saurait se prévaloir 
d'aucune responsabilité à ce titre de leur part. 
Postérieurement à cette séance, A______ a présenté à l'une des appelantes 
incidentes l'offre de D_______, investisseur, disposé à acquérir les actions de la 
société, appelante incidente, au prix de 2'500'000 fr. et conditionnée à la 
délivrance d'un permis de construire. L'appelante incidente a refusé cette offre, ce 
qui a mis un terme à toute négociation et exclu des pourparlers entre les parties. 
Si, à ce stade-là, il peut être admis que l'appelante incidente aurait dû révéler à 
A______ que le terrain n'était pas constructible, elle n'avait en revanche aucune 
obligation juridique de s'exécuter à l'égard de l'appelant, envers lequel elle n'avait 
noué aucune relation particulière. 
Ensuite, l'appelant a terminé son étude de faisabilité et poursuivi ses recherches en 
vue de trouver un acquéreur de la parcelle en cause pour son propre compte et non 
pas celui de l'appelante incidente, parce qu'il a persisté uniquement dans 
l'expectative d'être mandaté en vue de l'édification du bâtiment projeté. 
Enfin, l'appelant n'explique pas en quoi les appelantes incidentes auraient 
empêché l'avènement d'une condition au mépris des règles de la bonne foi au sens 
de l'art. 156 CO, argument qui est sans pertinence. 
Il s'ensuit que la prétention de l'appelant n'est pas justifiée à l'encontre des 
appelantes incidentes. Les appels incidents sont fondés, de sorte que le jugement 
entrepris sera annulé et l'appelant débouté de ses prétentions. 
3. 
Vu l'issue du litige, l'appelant sera condamné aux dépens de première instance et 
d'appel, qui comprennent une indemnité de procédure à titre de participation aux 
honoraires d'avocat des intimées (art. 176 al. 1 et 181 et 313 aLPC). 
4. 
En fonction des conclusions pécuniaires restées litigieuses devant la Cour de 
céans, de 40'672 fr. 80 plus intérêts, la valeur litigieuse, au sens de la LTF, est 
supérieure à 30'000 fr. (art. 51 al. 1 lit. a LTF), de sorte que la présente décision 
est susceptible d'un recours en matière civile (art. 72 LTF). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
A la forme : 
Déclare recevables l'appel interjeté par X______, respectivement les appels incidents 
interjetés par Y______ et Z______ SA. contre le jugement JTPI/8353/2010 rendu le 24 
juin 2010 par le Tribunal de première instance dans la cause C/6599/2009-8. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Et, statuant à nouveau : 
Déboute X______ de ses conclusions. 
Condamne X______ aux dépens de première instance et d'appels (principal et incident), 
qui comprennent une unique indemnité de procédure pour les deux instances de 6'000 
fr. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Monsieur François CHAIX, président; Madame Florence KRAUSKOPF et 
Monsieur Blaise PAGAN, juges; Madame Carmen FRAGA, greffière. 
 
Le président : 
François CHAIX 
 
La greffière : 
Carmen FRAGA 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 
avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 
recours en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.