ge_gerichte · C/22524/2014 · 2017-09-11 · fr

BAIL À FERME ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL) ; FRAIS DE RÉPARATION | CO.275; CO.259a; CO.279; CO.259d; CO.284;

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.09.2017 C/22524/2014

C/22524/2014
ACJC/1090/2017
du 11.09.2017
sur JTBL/1017/2016 ( OBL
)
, JUGE
Descripteurs
:
BAIL À FERME ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL) ; FRAIS DE RÉPARATION
Normes
:
CO.275; CO.259a; CO.279; CO.259d; CO.284;
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/22524/2014
ACJC/1090/2017
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du LUNDI 11 SEPTEMBRE 2017
Entre
Madame
A______
, Monsieur B______, Monsieur C______
, p.a. D______, ______ (GE), appelants et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 7 novembre 2016, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, place Longemalle 1, 1204 Genève, en l'étude duquel ils font élection de domicile,
et
1)
E______
, sise ______ (GE),
2) Monsieur F______
, domicilié ______ (GE), intimés et appelants sur appel joint, tous deux comparant par Me Thierry STICHER, avocat, place des Eaux-Vives 8, case postale 3796, 1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/1017/2016
du 7 novembre 2016, expédié pour notification aux parties le 7 novembre 2016, le Tribunal des baux et loyers a condamné B______, A______ et C______ à verser à E______ et F______ la somme de 50'760 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014 (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3).
En substance, les premiers juges ont considéré qu'il incombait à B______, A______ et C______ de procéder à leurs frais au remplacement de 56 téléviseurs, qui avaient coûté 50'560 fr. au total, soit un montant de 906 fr. l'unité. En effet, ledit remplacement ne relevait pas de l'entretien de la chose ni d'une utilisation non diligente de ces appareils par les exploitants de l'hôtel. Il avait été rendu nécessaire en raison de l'obsolescence technique des téléviseurs. En outre, vu le coût total de l'opération, de 50'760 fr., représentant un montant de 906 fr. l'unité, il ne s'agissait à l'évidence pas d'outils de peu valeur. S'agissant du changement des néons de l'enseigne, son coût devait être à la charge du fermier car il ne dépassait pas 1'000 fr. et le dysfonctionnement des néons était dû à l'usure normale de la chose louée.
B. a.
Par acte déposé le 8 décembre 2016 au greffe de la Cour de justice, B______, A______ et C______ (ci-après : les bailleurs) forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Il concluent, principalement, à ce qu'il soit dit que la prise en charge du coût du remplacement des téléviseurs incombe à E______ et F______, et, subsidiairement, à ce qu'il soit constaté que la somme de 50'760 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014, ne correspond pas au dommage, et, cela fait, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal aux fins d'établissement du coût du remplacement des téléviseurs et fixation de la répartition de ce coût entre les parties.
Ils reprochent au Tribunal d'avoir retenu que le dommage se montait à 50'760 fr., sans tenir compte du fait que cette somme incluait 11'805 fr. d'intérêts. Le Tribunal aurait dû retenir un montant inférieur à la somme de 50'760 fr., soit un montant 29'383 fr. correspondant au coût du remplacement des téléviseurs par des objets de même dimension (19'305 fr. pour 55 téléviseurs 24 pouces, 453 fr. pour un téléviseur 32 pouces et 9'625 fr. de frais de câblages). Il incombait à E______ et F______ de prendre en charge les frais de remplacement des téléviseurs, conformément à leurs obligations contractuelles. Subsidiairement, B______, A______ et C______ reprochaient au Tribunal d'avoir violé le principe de l'obligation de diminuer le dommage, E______ et F______ ayant choisi de remplacer les téléviseurs usagés par des téléviseurs neufs et plus grands, au lieu de procéder au remplacement de ces installations par des téléviseurs neufs de même dimension pour la somme totale de 29'383 fr. Enfin, B______, A______ et C______ ont soutenu que le Tribunal avait violé le principe de l'interdiction de l'anatocisme, en les condamnant à s'acquitter de la somme de 50'760 fr., qui incluait 11'805 fr. d'intérêts, avec intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014.
b.
Dans leur mémoire du 9 janvier 2017, E______ et F______ (ci-après : les locataires, les fermiers ou les gérants) concluent, sur appel principal, au rejet de l'appel, et, sur appel joint, à ce que B______, A______ et C______ soient condamnés à leur verser la somme de 7'560 fr., avec intérêt à 5% l'an dès le
1
er
novembre 2014, à la confirmation du jugement pour le surplus, et au déboutement de B______, A______ et C______ de toutes autres conclusions.
A l'appui de leur réponse, ils produisent des pièces nouvelles, soit des extraits de sites internet, en raison de la nouvelle argumentation de B______, A______ et C______ relative à la taille des téléviseurs.
Sur appel joint, E______ et F______ reprochent au Tribunal d'avoir considéré que les frais de remplacement des néons devaient être à leur charge. Il s'agissait d'une grosse réparation dont le coût de remplacement incomberait aux bailleurs.
c.
Dans leur réponse du 10 février 2017, B______, A______ et C______ ont conclu au rejet de l'appel joint.
d.
Par réplique et duplique des 21 février et 15 mars 2017, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
e.
Les parties ont été avisées le 20 mars 2017 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent du dossier :
a.
B______, A______ et C______ sont copropriétaires de l'immeuble sis ______ à Genève.
b.
G______ et H______ ont pris à bail ledit immeuble le 1
er
janvier 1965.
Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un hôtel.
c.
Par contrat de gérance libre du 17 avril 2002, la société en nom collectif G______ et H______ a confié l'exploitation de l'établissement à l'enseigne "I______" à F______ à compter du 1
er
juillet 2002.
d.
Le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, du 1
er
juillet 2002 au 30 juin 2012, renouvelable ensuite d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois.
Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé par le contrat à 8'500 fr. et a été augmenté pour atteindre 9'137 fr., auxquels s'ajoute la somme de 8'500 fr., augmentée par la suite à 8'649 fr. 03. pour la gérance. Le montant du loyer et de la gérance sont payables par trimestre d'avance (art. 4 et 5).
Le contrat stipule par ailleurs :
"
(…) La SNC G______ et H______ est la seule et unique propriétaire du fonds de commerce, de l'agencement, de même du mobilier et de tout le matériel garnissant l'hôtel [...].
Le propriétaire du fonds de commerce met à disposition du gérant tout l'agencement, et le mobilier, le matériel d'exploitation et la décoration [...], ainsi que le droit à la clientèle et le droit à l'enseigne de l'établissement.
Le gérant déclare bien connaître les locaux, les installations et le matériel mis à sa disposition. Il les accepte dans l'état où ils se trouvent et s'engage à ne pas modifier l'affectation de l'établissement ni faire de transformations sans l'accord du propriétaire du fond (sic) de commerce [...].
Durant la période d'exploitation, le gérant sera pleinement responsable des lieux mis à sa disposition et devra réparer tous les dégâts qu'il aura causés intentionnellement ou par négligence ou qui auront été constatés lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie à la fin de la gérance [...].
Pour sa part, le propriétaire du fonds de commerce veillera à la sauvegarde des intérêts du gérant (ex: [...] travaux à charge du propriétaire de l'immeuble tel que façades extérieures, étant encore rappelé et précisé que les éventuelles interventions relatives aux tuyauteries et autres débouchages de canalisations jusqu'à la colonne principale sont à la charge exclusive du gérant).
En sa qualité de gérant libre, Monsieur F______, en plus des engagements déjà mentionnés dans la [...] convention de gérance, s'engage à :
[...]
– veiller à l'entretien de tout le matériel et l'appareillage en général [...].
Comme déjà mentionné ci-dessus [...], le gérant s'engage irrévocablement à veiller à l'entretien de tout le matériel et de tout l'appareillage en général.
Le gérant supportera donc les différentes charges et autres frais d'entretien relatif notamment à l'ascenseur, aux installations sanitaires, chauffage, et à l'eau chaude [...].
Le matériel mis à la disposition du gérant, selon inventaire [...] restera la propriété exclusive du propriétaire du fonds de commerce.
Pendant la période d'exploitation, le gérant sera responsable du maintien, en quantité et qualité, du matériel et du petit matériel. Le gérant devra donc remplacer les pertes éventuelles constatées lors de l'inventaire établi à la fin de l'exploitation.
La garantie financière prévue [...] pourra être utilisée en dédommagement du matériel et du petit matériel manquant
".
e.
Par avenant du 14 juin 2002, E______ est devenue cogérante, colocataire, cotitulaire du bail et codébitrice aux côtés de F______.
f.
A la suite du décès de H______, la société en nom collectif a été dissoute et radiée et G______ a continué ses affaires sous la raison individuelle G______, inscrite au Registre du commerce.
g.
Le 9 octobre 2013, E______ et F______ ont saisi le Tribunal d'une requête en validation de consignation, en exécution de travaux et réduction de loyer en raison de divers défauts affectant les locaux (C/15591/2013).
h.
Le 8 mai 2014, l'entreprise J______ a procédé à l'établissement d'un devis relatif au remplacement de tubes néons, à l'intérieur de douze caissons lumineux formant l'enseigne I______. Le remplacement impliquait la location d'un camion élévateur permettant l'accès à l'enseigne. Le coût a été estimé à 7'560 fr. TVA incluse.
Le 24 juin 2014, l'entreprise K______ a devisé le coût de la réfection de l'enseigne à 13'996 fr. 80 TVA incluse.
Le 3 juillet 2014, l'entreprise L______ a devisé la réfection partielle de l'enseigne à 4'095 fr. hors TVA, la remise à neuf de l'éclairage haute tension complet à
7'395 fr. hors TVA et la pose d'un nouvel éclairage complet en LED à 12'527 fr. hors TVA.
i.
Par courriers des 12 mai et 30 juin 2014, E______ et F______ ont sollicité de G______ la prise en charge des frais relatifs à la réparation de l'enseigne ainsi qu'au remplacement du parc de téléviseurs.
Par courrier du 4 juin 2014, G______ a refusé de prendre en charge la réparation de l'enseigne, considérant que le coût de la prise en charge incombait aux gérants.
j.
Le 16 octobre 2014, E______ et M______ ont conclu un contrat de vente à tempérament, portant sur le remplacement des téléviseurs. Aux termes du contrat, l'acheteur devait procéder au versement de trente-six mensualités de 1'410 fr., pour un montant total de 50'760 fr., TVA incluse. La somme totale était décomposée comme suit : remplacement des téléviseurs : 26'445 fr.; changement de l'ensemble des prises d'antenne : 9625 fr.; majoration : 11'805 fr.; TVA : 2'885 fr.
Le 20 octobre 2014, une facture portant sur un montant de 7'560 fr. a été adressée à E______, pour le remplacement de tous les tubes néon d'origine, à l'intérieur des douze caissons lumineux formant l'enseigne de l'hôtel, et la location d'un camion élévateur avec chauffeur machiniste pour permettre l'accès à l'enseigne.
k.
Par requête du 3 novembre 2014, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 5 janvier 2015 et portée devant le Tribunal le 7 janvier 2015, les gérants ont conclu à ce que A______, G______ et C______ soient condamnés à leur verser la somme de 7'560 fr. à titre de remboursement des frais relatifs au remplacement de l'enseigne et la somme de 50'760 fr. à titre de remboursement des frais relatifs au remplacement des téléviseurs, avec intérêt à 5% l'an dès le 1
er
novembre 2014.
l.
Par jugement
JTBL/287/2015
du 4 mars 2015, rendu dans la cause C/15591/2013, le Tribunal a débouté les gérants de leurs conclusions à l'encontre de A______ et C______ et dit que la réparation des travaux sollicités par les gérants incombait à G______.
m.
Dans leur réponse du 31 mars 2015, relative à la présente cause, A______ et C______ ont conclu préalablement à ce qu'il soit dit qu'ils ne disposaient pas de la qualité pour défendre, à ce qu'il soit ordonné en conséquence la rectification de la partie défenderesse, en la seule personne de G______, et à ce que la procédure soit suspendue jusqu'à droit jugé dans la cause C/15591/2013.
n.
Par ordonnance
OTBL/132/2015
du 19 mai 2015, la procédure a été suspendue jusqu'à droit jugé dans l'affaire C/15591/2013.
o.
Par arrêt
ACJC/672/2016
du 17 mai 2016 dans la cause C/15591/2013, la Cour a annulé le jugement
JTBL/287/2015
rendu le 4 mars 2015 et renvoyé la cause au Tribunal pour complément d'instruction et nouvelle décision.
p.
Par ordonnance
OTBL/169/2016
du 11 août 2016, le Tribunal a ordonné la reprise de la procédure dans la présente affaire.
q.
Lors de l'audience de débats du 2 septembre 2016, le Tribunal, avec l'accord des parties, a procédé à la rectification de la partie défenderesse, qui était devenue B______, A______ et C______, G______ ayant cédé son fonds de commerce ainsi que le bail à ses enfants, en juillet 2016.
F______ a déclaré que le changement des téléviseurs avait été rendu indispensable, en raison d'une évolution de technologie. Les bailleurs ont contesté que les téléviseurs étaient devenus obsolètes d'un point de vue technologique et inutilisables, indiquant que la mise en place d'un simple boitier à quelques dizaines de francs aurait permis la mise en œuvre du changement de technologie. Ils ont ajouté que le parc de téléviseurs aurait dû être mis à jour par les locataires comme il leur incombait de le faire. S'agissant de l'enseigne lumineuse, ils n'ont pas contesté que certains néons étaient défectueux et que leur changement était nécessaire.
r.
Lors de l'audience du 6 octobre 2016, N______, administrateur de M______, a confirmé que le changement des postes de télévision était nécessaire en premier lieu car les anciens postes étaient analogiques (alors que la diffusion était désormais numérique), et ensuite en raison du format de l'image, qui était de 4:3 auparavant et désormais de 16:9 et, enfin, en raison de la vétusté des appareils, datant d'une dizaine d'années. Le choix de la dimension des téléviseurs avait été fait en fonction de celle des chambres de l'hôtel. Dans celles à dimension réduites, il avait été installé des appareils de format plus petit, et, dans les autres, des appareils d'un format 32 pouces. Les anciens postes avaient une dimension d'environ 20 pouces. A la suite du remplacement de l'ensemble des téléviseurs, une facture avait effectivement été adressée à E______. Cette facture comportait également un montant de 9'625 fr. hors TVA, pour la rénovation à certains étages, de prises et câblages trop vétustes. Elle comportait de plus un poste intitulé "majoration" de 11'805 fr., qui correspondait aux intérêts de la vente à tempérament. Cette somme avait été encaissée par O______, institut de financement chargé de l'encaissement des acomptes auprès des locataires. M______ avait perçu 75% du montant total de la facture. Il ressortait de celle-ci que 15 téléviseurs 24 pouces, 40 téléviseurs 32 pouces et un téléviseur 42 pouces avaient été installés. Si l'ensemble du parc avait été remplacé par des téléviseurs 24 pouces, le coût aurait été de 19'305 fr. hors TVA (5'265 fr. / 15 x 55). S'agissant du 42 pouces, installé dans la salle à manger, il devait être au minimum de 32 pouces, soit un prix de 453 fr. Moyennant l'emploi d'un décodeur, les anciens postes auraient continué à fonctionner mais une barre noire d'environ trois centimètres serait apparue en haut et en bas de l'écran en raison du fait que leur format n'était pas compatible avec le 16:9.
s.
A l'issue de l'audience du 6 octobre 2016, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions, à la suite de quoi la cause a été gardée à juger.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
1.2
En l'espèce, la valeur litigieuse s'élève à 58'320 fr., ce qui est largement supérieure à 10'000 fr.
1.3
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de même de l'appel joint.
1.4
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
2.
2.1
A teneur de l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits.
La mise en gérance libre, c'est-à-dire la cession par le biais d'un sous-contrat de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs, donne lieu à un bail à ferme non agricole (Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in XVIII
ème
séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 226).
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de gérance libre, portant sur l'exploitation d'un hôtel, à savoir un contrat de bail à ferme non agricole au sens des art. 275 et ss CO.
2.2
2.2.1
En vertu de l'art. 288 al. 1 let. b CO, les dispositions sur le bail à loyer (art. 258 et 259a à 259i CO) sont applicables par analogie lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au fermier et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou que le fermier est empêché d'user de la chose conformément au contrat.
La référence à une application analogique des dispositions sur le bail à loyer s'explique par le fait que les parties à un bail à ferme disposent d'une certaine latitude pour déterminer à qui incombe l'entretien de la chose affermée sous l'angle des art. 279 et 288 CO (Higi, Commentaire zurichois, n° 4 ad art. 288 CO). L'art. 288 al. 2 let. b CO précise pour le surplus qu'il ne peut être dérogé aux art. 259a à 259i CO au détriment du fermier si le contrat porte sur des locaux commerciaux, ce qui est le cas en l'espèce.
2.2.2
Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut.
L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet.
La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du Code des obligations, n° 1080 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, p. 130-131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht in RJB 128/1992 p. 189 et ss).
Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part les menus défauts à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose et la réduction de loyer.
La notion de défaut est identique, quels que soient le ou les moyens mis en œuvre par le locataire (arrêt du Tribunal fédéral
4C.97/2003
du 28 octobre 2003 consid. 3.2). Faute de définition légale, elle doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1 CO. Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu (arrêt précité, consid. 3.1; SJ 1997, p. 661, consid. 3a).
Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les usages courants, voire les normes de droit public, l'âge et le type de construction, le montant du loyer, ainsi que toutes les conventions particulières voulues par les parties (Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in XII
ème
séminaire sur le droit du bail, p. 23-24; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 217; Higi, op. cit., n° 28 ad art. 258 CO).
Il appartient au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO d'apporter la preuve de l'existence du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué.
2.2.3
En vertu de l'art. 279 CO, le bailleur est tenu d'exécuter à ses frais les grosses réparations qui s'imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité. Inversement et à teneur de l'art. 284 CO, le fermier doit, conformément à l'usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage.
Ainsi, dès lors que la remise en état n'entre pas dans la notion de "bon entretien" ou de "petites réparations", qui incombent au fermier (art. 284 CO), mais constitue une "grosse réparation" (art. 279 CO), les frais qui en découlent doivent être supportés intégralement par le bailleur (Roncoroni, Commentaire Romand CO-I, 2
ème
édition, n. 2 ad art. 279 CO; Studer, Commentaire bâlois, 6
ème
édition, n. 6 ad art. 279 CO).
L'obligation du bailleur d'assumer les frais des grosses réparations a, dans l'ensemble, un caractère impératif, à tout le moins dans les hypothèses prévues par l'art. 288 al. 2 CO (Studer, op. cit., n. 3 ad art. 279 CO), soit notamment dans le cadre d'un bail à ferme portant sur un local commercial. Seule une définition particulière et restrictive de l'usage convenu du bien affermé peut à la rigueur venir tempérer le principe posé par l'art. 279 CO (Higi, op. cit., n. 6 et 18 ad art. 279 CO). Les petites réparations au sens de l'art. 284 CO ont, quant à elles, une portée un peu plus étendue que les menus défauts que le preneur, dans un bail à loyer, doit supprimer à ses frais en vertu de l'art. 259 CO (Tercier, Les contrats spéciaux, 4
ème
édition, n° 2833). Leur nature dépend des caractéristiques du bien affermé. Dans le domaine de la restauration et de l'hôtellerie, la notion recouvre les services périodiques visant à assurer le nettoyage et le fonctionnement régulier des équipements, ainsi que le renouvellement du petit matériel, à l'exclusion du remplacement d'appareils coûteux (Higi, op. cit., n. 19 ad art. 284 CO).
L'art. 284 CO oblige en effet le fermier à conserver la chose affermée dans l'état où elle se trouvait au début du bail. Il s'en suit que les frais relatifs aux travaux périodiques (par exemple peinture des locaux, nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eaux) ou autres travaux d'entretien (par exemple remplacement des tuiles ou de vitres cassées, rendre étanches les conduites) sont à la charge du fermier, dont l'obligation va plus loin que celle du locataire dans le cadre d'un contrat de bail à loyer, ce qui se justifie par le fait que le fermier a plus de droits que le locataire et se trouve en général mieux à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire (Roncoroni, op. cit., n. 1 et 2 ad art. 284 CO).
En ce qui concerne en revanche les réparations, certains auteurs suggèrent, pour les travaux à charge du fermier, une limite de 1'000 fr. (Studer, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO; Roncoroni, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO). Enfin, s'agissant des ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage, et dont le remplacement incombe au fermier, la doctrine retient une valeur maximum de 50 fr. (Roncoroni, op. cit., n. 3 ad art. 284 CO).
Les dérogations au détriment du fermier sont nulles lorsqu'elles sont prévues dans un bail portant sur des locaux commerciaux (art. 288 al. 2 let. b CO).
2.3 2.3.1
En l'espèce, les appelants considèrent que les frais de remplacement des téléviseurs incombent aux gérants, conformément à leurs obligations contractuelles.
Il ressort du contrat de bail à ferme que le gérant doit veiller à l'entretien de tout le matériel et de tout l'appareillage et qu'il est responsable du maintien, en quantité et en qualité, du matériel mis à sa disposition. Cela signifie que le gérant doit prendre à sa charge les travaux de remise en état qui entrent dans la notion de "bon entretien" ou de "petites réparations" au sens de l'art. 284 CO, une clause prévoyant la prise en charge, par le fermier, de grosses réparations au sens de l'art. 279 CO étant au demeurant nulle, conformément à l'art. 288 al. 2 let. b CO.
En l'occurrence, les frais réclamés correspondent au remplacement des téléviseurs, à la pose de supports muraux et de câbles d'antenne, au changement de l'ensemble des prises d'antenne et à la majoration due à la conclusion d'une vente à tempérament, soit des frais afférents au remplacement des téléviseurs et non des travaux d'entretien ou de maintien desdits appareils. Les frais y relatifs, réclamés par les intimés, totalisent la somme de 50'760 fr. soit un montant largement supérieur à 1'000 fr. et un coût arrondi, par téléviseur, de 906 fr. (50'760 fr. divisé par 56 postes), soit une somme supérieure au seuil de 50 fr. arrêté par la doctrine. Les appelants admettent d'ailleurs que le coût par téléviseur est supérieur audit seuil puisqu'ils indiquent, dans leur mémoire d'appel, que le coût d'un téléviseur 24 pouces s'élève à 351 fr. (5'265 fr. / 15 téléviseurs) et celui d'un téléviseur 32 pouces à 453 fr. (18'120 fr. / 40 téléviseurs). Le fait que les fermiers aient provisionné des frais et dépenses d'entretien n'y change rien. En effet, d'une part la constitution d'une telle provision n'est ni une obligation légale ni contractuelle mais uniquement une précaution prise par le fermier dans le cadre de la gestion de son commerce. D'autre part, cette précaution n'implique pas que les obligations du fermier soient étendues au paiement de frais relatifs à de grosses réparations, obligation qui serait au demeurant contraire à l'art. 288 al. 2 let. b CO. En outre, les appelants n'ont pas démontré que les intimés n'auraient pas pris les mesures nécessaires au maintien des téléviseurs. Au contraire, l'instruction a établi que les remplacements effectués étaient nécessaires en raison de l'obsolescence technique des téléviseurs, lesquels n'étaient plus compatibles avec le nouveau mode de diffusion numérique. Il s'ensuit que le Tribunal a correctement appliqué le droit en considérant que la prise en charge des frais de remplacement des téléviseurs incombait aux bailleurs.
2.3.2
S'agissant plus spécifiquement du montant réclamé, les appelants soutiennent que le Tribunal aurait dû retenir un montant inférieur à 50'760 fr., soit en l'occurrence la somme de 29'383 fr., correspondant au coût de remplacement des téléviseurs par des objets de même dimension.
En l'espèce, N______ a déclaré que le choix de la dimension des appareils a été fonction de celle des pièces, à savoir un format plus petit dans les chambres à dimension réduites et un format 32 pouces dans les autres. Par ailleurs, le témoin a déclaré que si l'ensemble du parc avait été remplacé par des téléviseurs 24 pouces, le coût y relatif, hors TVA, aurait été de 19'305 fr., tandis que celui relatif au remplacement du téléviseur de 32 pouces aurait été de 453 fr. Il est ainsi établi que les intimés auraient pu remplacer les téléviseurs existants par des téléviseurs de tailles plus petites (mais plus grandes que celles des téléviseurs précédents), réduisant ainsi leur dommage. A ce coût convient-il d'ajouter les sommes de 9'625 fr. hors TVA, facturée pour la rénovation à certains étages des prises et câblages qui étaient trop vétustes, de 1'767 fr. pour la pose de 19 supports muraux et de 275 fr. pour la fourniture de 55 câbles d'antenne. En effet, ces coûts, d'un montant total supérieur à 1'000 fr., font partie des frais afférents au remplacement des téléviseurs, de sorte qu'il convient de retenir qu'il s'agit également de grosses réparations au sens du droit du bail à ferme agricole. Par ailleurs, le poste "majoration" du contrat de M______ du 16 octobre 2014 doit également être pris en charge par les appelants car ceux-ci ont refusé de prendre en charge des réparations qui leur incombaient, tandis que les intimés le leur avaient demandé explicitement, par courriers des 12 mai et 30 juin 2014. En ajoutant ainsi au coût relatif au remplacement des téléviseurs existants par des téléviseurs de taille légèrement plus grande, le dommage devant être mis à la charge des appelants s'élève à 45'580 fr. (19'305 fr. pour 55 téléviseurs 24 pouces, 453 fr. pour un téléviseur 32 pouces, 9'625 fr. pour les prises et câblages trop vétustes, 1'767 fr. et 275 fr. pour la fourniture de supports muraux et câbles d'antenne, 11'805 fr. pour la majoration due à la conclusion du contrat de vente à tempérament et 2'350 fr. de TVA, calculée à 8% sur la totalité des frais hors majoration). Le jugement entrepris sera modifié en ce sens.
Cette somme doit porter intérêt à 5% l'an dès le 4 novembre 2014, ce qui ne viole pas le principe de l'interdiction de l'anatocisme (art. 105 al. 3 CO) car le poste "majoration" ne constitue pas un intérêt moratoire au sens de l'art. 104 CO mais un dommage supplémentaire au sens de l'art. 106 CO, qui doit être pris en charge par les appelants dans la mesure où ils ont par leur faute, en refusant de prendre en charge des frais qui leur incombaient, causé ce dommage.
2.3.3
Les intimés font appel joint du jugement querellé, concluant à ce que les appelants soient condamnés à leur verser la somme de 7'560 fr., correspondant aux frais relatifs au remplacement des néons de l'enseigne lumineuse de l'hôtel. Dans le cadre de la procédure par-devant le Tribunal, les appelants n'ont pas contesté que l'enseigne était défectueuse et que le changement de certains néons était nécessaire.
2.3.4
En l'occurrence, les premiers juges ont considéré que les travaux de remplacement des néons représentaient des travaux périodiques dont le coût pouvait donc dépasser la limite de 1'000 fr. retenue par la doctrine, une telle prise en charge pouvant être mise en parallèle avec d'autres travaux d'entretien périodiques comme la peinture des locaux. Or, le remplacement des néons concernés, lesquels forment l'enseigne lumineuse, n'est pas comparable à des travaux de réfection de peinture. Un tel remplacement constitue en effet une grosse réparation au sens de l'art. 279 CO, d'une part, car le coût du remplacement est supérieur à la limite de 1'000 fr. et, d'autre part, car les travaux ont nécessité la location d'un camion élévateur avec un chauffeur machiniste expérimenté pour permettre l'accès à l'enseigne. En outre, les appelants n'ont pas démontré que les fermiers auraient mal entretenu l'enseigne. Ainsi, les bailleurs restent devoir à verser aux fermiers la somme de 7'560 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014.
2.3.5
Il découle de ce qui précède que le chiffre 1 du dispositif du jugement querellé sera annulé et les appelants seront condamnés conjointement et solidairement à verser aux intimés la somme totale de 53'140 fr. (45'580 fr. + 7'560 fr.), avec intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014.
3.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Déclare recevables l'appel interjeté le 8 décembre 2016 par B______, A______ et C______ et l'appel joint interjeté le 9 janvier 2017 par E______ et F______ contre le jugement
JTBL/1017/2016
rendu le 7 novembre 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22524/2014-1-OOD.
Au fond :
Annule le chiffre 1 du dispositif de ce jugement.
Cela fait et statuant à nouveau sur ce point
:
Condamne B______, A______ et C______, conjointement et solidairement, à verser à E______ et F______, pris solidairement, la somme de 53'140 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 4 novembre 2014.
Dit que la procédure est gratuite.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Siégeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.