ge_gerichte · ACJC/1641/2012 · 2012-01-23 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.11.2012. 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/7304/2010 
ACJC/1641/2012
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 19 NOVEMBRE 2012 
Entre 
SI RUE A______ SA, sise ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 26 janvier 2012, comparant par Me Philippe Grumbach, 
avocat, 2, rue A______, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l’étude duquel elle fait 
élection de domicile aux fins des présentes, 
d’une part, 
et 
Madame B______, domiciliée 3-5 rue A______, Genève, intimée, comparant par 
l'ASLOCA, 12, rue du Lac, case postale 1650, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle elle fait élection de domicile, 
d’autre part, 
 


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C/7304/2010 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement du 23 janvier 2012, communiqué aux parties le 2 février 2012, le 
Tribunal des baux et loyers a dit que le loyer annuel, charges non comprises, dû 
par B______, pour la location de l'appartement de 4 pièces au 2ème étage de 
l'immeuble sis 3-5, rue A______, à Genève, était resté fixé à 14'600 fr. pour la 
période postérieure au 1er novembre 2008 (ch. 1 du dispositif), condamné en 
conséquence la SI RUE A______ SA (ci-après : SI RUE A______ 3-5) à restituer 
à la locataire le trop-perçu de loyer (ch. 2), réduit la garantie bancaire à 3'650 fr. et 
ordonné la libération du solde en faveur de B______ (ch. 3), débouté B______ de 
ses conclusions en réduction de loyer à partir du 1er novembre 2010 (ch. 4), 
débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était 
gratuite (ch. 6). 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 5 mars 2012, la SI RUE 
A______ 3-5 SA appelle de ce jugement, concluant à son annulation. Elle 
demande qu'à la forme, l'ensemble des conclusions nouvelles de B______ du 29 
août 2011 soient déclarées irrecevables et qu'au fond, B______ soit déboutée de 
toutes ses conclusions, avec suite de frais et dépens d'appel. 
c. Dans sa réponse du 23 avril 2012, B______ propose le rejet de l'appel. 
d. Les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause le 3 mai 
2012. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent du dossier : 
a. Le 7 novembre 2005, la SI RUE A______ 3-5 SA a remis en location à 
B______ un appartement de quatre pièces au 2ème étage de l'immeuble sis 3-5, rue 
A______, à Genève, pour un loyer annuel de 45'600 fr., charges non comprises. 
Le bail prévoyait une garantie de loyer de 11'400 fr. Il a été conclu pour une durée 
initiale de cinq ans, du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2010, renouvelable 
ensuite de cinq ans en cinq ans. Il pouvait toutefois être résilié avant terme par le 
locataire, dès la deuxième année de location (art. 57 des clauses 
complémentaires). Le contrat est en outre assorti d'une clause d'indexation, qui 
fait référence à l'indice officiel suisse des prix à la consommation (ISPC) constaté 
au 31 octobre 2005. 
b. Le loyer de l'appartement a été majoré en fonction de l'ISPC (indice suisse des 
prix à la consommation) à trois reprises. En dernier lieu, il a été fixé, par avis du 
11 décembre 2009, à 47'148 fr. par an, charges non comprises, dès le 1er février 
2010. 


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c. L'appartement a été entièrement rénové - la cuisine, la salle de bains et les sani-
taires ayant été entièrement réaménagés et équipés et les boiseries, peintures et 
parquets ayant été rénovés et repeints - avant la conclusion du bail. 
d. Par courrier du 25 février 2010, la locataire a sollicité une baisse du loyer an-
nuel de 50% dès le 1er novembre 2010. Elle a fait valoir qu'elle était au bénéfice 
d'un bail de cinq ans arrivant à échéance le 31 octobre 2010 et que le rendement 
procuré par son loyer était manifestement abusif. Tout en précisant que la réduc-
tion sollicitée l'était sous réserve d'amplification à la baisse et que le loyer de la 
précédente locataire s'élevait à 12'228 fr., elle a requis, dans un délai de 30 jours, 
l'établissement d'un calcul de rendement et la production de toutes pièces néces-
saires à ce calcul. 
e. La bailleresse a rejeté cette demande par courrier du 15 mars 2010, attirant l'at-
tention de la locataire sur le fait que l'appartement avait été complètement rénové. 
f. Par courrier du 25 mars 2010, la locataire a demandé au Département des cons-
tructions et des technologies de l'information (DCTI) si les travaux de rénovation 
entrepris par la bailleresse avaient fait l'objet d'une autorisation de construire. 
Le DCTI a répondu par la négative le 16 avril 2010, précisant que la bailleresse 
serait interpellée au motif que les travaux réalisés étaient susceptibles d'être 
assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR). 
g. Le 26 mars 2006, la locataire a saisi la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers d'une requête en réduction de loyer fondée sur l'art. 270a CO. 
Non conciliée le 15 juin 2010, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et 
loyers le 1er juillet 2010. B______ a conclu, préalablement, à la production d'un 
calcul de rendement et de toutes pièces nécessaires pour le calcul de rendement et, 
principalement, à la réduction du loyer de 50%, soit à 22'800 fr. l'an, charges non 
comprises, dès le 1er novembre 2010, sous réserve d'amplification à la baisse, et à 
la condamnation de la bailleresse au remboursement de l'éventuel trop perçu du 
loyer. A l'appui de sa requête, elle a invoqué la jurisprudence existante sur la 
méthode de calcul de loyer applicable à la fin d'un bail de cinq ans. 
h. Lors de l'audience de comparution des parties du 30 septembre 2010, la loca-
taire a demandé la suspension de l'instruction de la cause dans l'attente de la déci-
sion administrative du DCTI relative à l'autorisation de construire. Le Tribunal a 
donné droit à cette requête, par jugement du 10 février 2011. 
i. Le 26 mai 2011, le DCTI a accordé l'autorisation de construire APA 33'399-3 à 
la bailleresse et a fixé le loyer à 14'600 fr. l'an, pour une durée de trois ans avec 
effet rétroactif dès la date de prise d'effet du bail, soit dès le 1er novembre 2005. 


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j. Par courrier du 17 juin 2011, la bailleresse a informé la locataire du prochain 
remboursement de la somme de 93'000 fr. correspondant aux loyers trop perçus 
pour la période du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2008. 
k. Le 29 juin 2011, la bailleresse a adressé à la locataire un avenant au bail selon 
lequel le loyer annuel était fixé à 14'600 fr., charges non comprises, pour la 
période du 1er novembre 2005 au 31 octobre 2008 et était fixé, à partir du 
1er novembre 2008, conformément à l'avis de fixation du loyer lors de la conclu-
sion du bail du 7 novembre 2005 et aux avis de majoration consécutifs, notam-
ment celui du 11 décembre 2009. La locataire n'a pas signé l'avenant. 
l. Par courrier du 29 août 2011, la locataire a sollicité du Tribunal la reprise de 
l'instruction en raison de la délivrance de l'autorisation de construire par le DCTI. 
Elle a conclu à titre préalable à ce que la bailleresse produise toutes les pièces 
utiles et pertinentes permettant de réaliser un calcul de rendement et à ce que le 
Tribunal constate que son loyer annuel s'élevait à 14'600 fr. dès le 1er novembre 
2005. Principalement, elle a conclu à une baisse de loyer de 50%, soit à 7'300 fr., 
charges non comprise, dès le 1er novembre 2010, à la condamnation de la baille-
resse à la restitution du trop-perçu, à la réduction de la garantie de loyer à 3'650 fr. 
et à la restitution du solde. 
m. Par jugement du 29 août 2011, le Tribunal a ordonné la reprise de l'instruction 
de la cause. 
n. Dans ses écritures de réponse du 17 octobre 2011, la bailleresse a conclu, à la 
forme, à l'irrecevabilité des conclusions nouvelles de la locataire du 29 août 2011 
et, au fond, au déboutement de toutes ses conclusions. 
o. Lors de l'audience du 24 novembre 2011, la locataire a persisté dans ses conclu-
sions. La bailleresse a conclu principalement au rejet de la demande, et subsi-
diairement à l'ouverture d'enquêtes. 
C. 
a. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les conclusions nouvelles 
de la locataire étaient recevables, dès lors qu'elles se fondaient sur des faits vala-
blement allégués durant la procédure. Le loyer fixé par le DCTI à 14'600 fr. par an 
n'avait pas été valablement majoré par la bailleresse, de sorte qu'il restait inchangé 
pour la période postérieure au 1er novembre 2008. Le Tribunal a ensuite examiné 
la demande de réduction de loyer formée par la locataire pour la période posté-
rieure au 1er novembre 2010, relevant que lorsque le précédant loyer résultait, 
comme en l'espèce, d'un bail indexé, l'application de la méthode absolue se justi-
fiait. Dans le cadre de cet examen, le Tribunal a refusé d'ordonner l'ouverture 
d'enquêtes sollicitée par la bailleresse, cette dernière n'ayant produit qu'un seul 
exemple comparatif bien qu'elle eût eu la possibilité d'en présenter d'autres. Le 
loyer de l'appartement - en 14'600 fr. par an - était par conséquent présumé abusif. 
Toutefois, après pondération des statistiques genevoises, corrigées à la hausse en 


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raison des particularités du cas d'espèce, le loyer admissible pouvait être estimé à 
21'600 fr. par an, soit un montant supérieur à celui pour lequel une réduction était 
sollicitée. Par conséquent, la locataire a été déboutée de ses conclusions en réduc-
tion de loyer pour la période précitée. 
b. Dans son appel, la bailleresse reproche au Tribunal d'être entré en matière sur la 
requête en réduction de loyer, sans motiver cette décision malgré les griefs qu'elle 
avait formés à ce sujet. Selon elle, les conditions de forme de l'art. 427 aLPC 
n'étaient pas remplies, la locataire n'ayant allégué aucun changement notable des 
bases de calcul de son loyer. La bailleresse conteste également la recevabilité des 
conclusions nouvelles de la locataire du 29 août 2011, dans la mesure où le 
Tribunal était simplement saisi d'une requête en réduction de loyer dès le 
1er novembre 2010. Par ailleurs, les premiers juges avaient fixé à tort le loyer en se 
fondant sur la LDTR, alors qu'à partir du 1er novembre 2008, le loyer, tel que 
prévu dans le contrat de bail et dans les avis de majoration subséquents, avait à 
nouveau trouvé application. Le loyer actuel était donc de 47'016 fr. par an. Le 
Tribunal avait finalement violé son droit à la preuve, en l'empêchant de faire 
entendre des témoins pour établir d'autres exemples de loyers comparatifs. 
c. Dans sa réponse, la locataire fait valoir qu'une demande de baisse de loyer solli-
citée pour l'échéance d'un contrat de bail indexé constitue un changement notable 
dans les bases de calcul du loyer. 
EN DROIT 
1. 
1.1 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 
272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la commu-
nication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre 
un jugement notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est 
régie par le nouveau droit de procédure. 
1.2 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 
l’art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 
CPC). Le texte légal vise ainsi le dernier état des conclusions de première instance 
(JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, ch. 13 ad 
art. 308). 
En vertu de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation. Il peut être formé pour 
violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation inexacte des faits ( art. 310 
let. b CPC). 


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En l’espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.; les autres conditions 
rappelées ci-dessus sont par ailleurs manifestement réunies, de sorte que l'appel 
est recevable au regard des conditions qui précèdent. 
1.3 La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit (art. 310 
CPC). 
2. 
L'appelante soutient que la requête en réduction de loyer de l'intimée était irrece-
vable, faute pour cette dernière d'avoir allégué une notable modification des bases 
de calcul. Elle reproche au Tribunal de ne pas avoir répondu à ce grief. 
2.1 Selon, l'art. 270a al. 1 et 2 CO, le locataire peut contester le montant du loyer 
et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une rai-
son d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au 
sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, 
résultant en particulier d’une baisse des frais (al. 1). Le locataire doit adresser par 
écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se 
déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que 
partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir 
l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (al. 2). 
Une telle prétention s’apprécie en principe à l’aide de la méthode relative, en ce 
sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réali-
sés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 137 III 580 consid. 2; 126 III 124 
consid. 2a ; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb; arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 2b/gg). Exceptionnellement, la 
jurisprudence admet que le bailleur se prévale directement d'un facteur absolu et 
que le juge applique la méthode absolue (loyers usuels du quartier, calcul de ren-
dement; art. 269 et 269a CO) pour examiner une majoration unilatérale du loyer. 
Le cas où le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé constitue une 
situation exceptionnelle justifiant le recours à la méthode absolue, si tel est le 
choix du locataire - en cas de baisse de loyer demandée - ou du bailleur - en cas de 
hausse requise - (ATF 137 III 580 consid. 1.1; 123 III 76 consid. 4c; 121 III 397 
consid. 2b/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_489/2010 du 6 janvier 2011, 
consid. 4.2; 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 2b/gg). 
Les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont 
valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la 
référence est l’indice suisse des prix à la consommation (art. 269b CO). Elles sont 
également valables lorsque le bail de cinq ans peut être résilié avant terme par le 
seul locataire (art. 17 al. 4 OBLF a contrario; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 
p. 507). 
2.2 L'autorité de seconde instance examine l'application de l'ancien droit de procé-
dure par le premier juge (art. 404 al. 1 CPC) au regard de ce droit (arrêt du 


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Tribunal fédéral 4A_641/2011 du 27 janvier 2012, consid 2.2; TAPPY, Le droit 
transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, 
in JdT 2010 III 11, p. 39; FREI/WILLISEGGER, Basler Kommentar, 2010, n. 15 
ad art. 405), soit en l'espèce au regard de l'ancienne loi de procédure civile gene-
voise du 10 avril 1987 (aLPC). 
Selon l'art. 427 al. 1 aLPC, le Tribunal est saisi par une requête écrite et motivée 
adressée au greffe, en autant de copies qu’il y a de parties citées, accompagnée 
d’une copie du bail écrit s’il existe et de toutes les pièces utiles. La requête satis-
fait à l’exigence de la motivation si, à sa lecture, le tribunal peut saisir les 
circonstances de fait qui fondent la prétention du demandeur et si la partie adverse 
peut se déterminer avec précision quant à la chose demandée (BERTOSSA/ 
GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n. 3 ad art. 427 
aLPC). 
2.3 En l'espèce, les parties ont assorti le contrat de bail, d'une durée minimale de 
cinq ans, d'une clause d'indexation faisant référence à l'indice suisse des prix à la 
consommation, dont la validité n'est à juste titre pas contestée. Dès lors qu'il s'agit 
d'un contrat de bail indexé, la locataire pouvait valablement se prévaloir d'un 
facteur absolu, comme le calcul du rendement de la chose louée, pour demander 
une baisse de loyer à la fin de la période de cinq ans. 
Dans sa requête, la locataire a sollicité l'établissement d'un calcul de rendement, 
précisant qu'elle était au bénéfice d'un contrat de bail de cinq ans arrivant à 
échéance. Par conséquent, sa demande satisfait l'exigence de motivation posée par 
l'art. 427 al. 1 aLPC. La requête a au surplus été déposée dans le délai de 30 jours 
dès la date de réception du refus de la bailleresse. Elle est donc recevable. 
A cet égard, le Tribunal a clairement indiqué, dans le jugement entrepris, que l'ap-
plication de la méthode absolue se justifiait en l'espèce, dans la mesure où les 
parties étaient liées par un contrat de bail indexé arrivant à échéance le 31 octobre 
2010. Ce faisant, il a écarté le grief de la bailleresse qui reprochait à la locataire de 
n'avoir allégué aucun facteur relatif à l'appui de sa requête. Le jugement étant suf-
fisamment motivé sur ce point, on ne saurait retenir une quelconque violation du 
droit d'être entendu de la bailleresse. 
3. 
L'appelante conteste la recevabilité des conclusions nouvelles prises par la loca-
taire dans son courrier du 29 août 2011. 
3.1 Les demandes additionnelles ne sont pas soumises à la tentative préalable de 
conciliation (art. 426 al. 2 aLPC). Elles sont formées par conclusions écrites 
(art. 427 al. 2 aLPC). 
Sous l'ancien droit de procédure genevois, la jurisprudence avait admis qu'il y 
avait dispense de conciliation lorsqu'il s'agissait d'une demande additionnelle en 


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étroite connexité avec la demande initiale (SJ 1975 73; SJ 1966 298). En 1977, le 
législateur genevois a voulu consacrer cette jurisprudence en prescrivant dans la 
aLPC que la formation d'une demande additionnelle peut être valablement formée 
par simples conclusions, sans conciliation ni assignation préalable. Une telle 
demande doit en principe être formulée avant l'ouverture des enquêtes. L'assi-
gnation reste la règle pour la demande entièrement nouvelle, soit celle qui est sans 
rapport avec les faits à la base de la demande originaire. Une nouvelle assignation 
ne s'impose donc, sous l'angle de la aLPC, que pour les demandes qui sont sans 
rapport avec l'objet de l'action déjà introduite (cf. BERTOSSA/GAILLARD/ 
GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 2 ad art. 5 aLPC). 
Par ailleurs, en vertu de l'art. 133 aLPC, applicable à la procédure devant le 
Tribunal des baux et loyers par renvoi de l'art. 438 al. 1 aLPC, le demandeur est 
lié par les termes de son assignation et il ne peut modifier ses conclusions qu’en 
invoquant des faits nouveaux. Constitue un fait nouveau celui qui est survenu ou 
celui que la partie a appris postérieurement à la date à laquelle elle a signifié ses 
dernières écritures autorisées dans le cadre de l’instruction préalable 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 3 ad art. 133 aLPC). 
3.2 En l'espèce, dans son courrier du 29 août 2011, la locataire a amplifié ses con-
clusions en réduction de loyer dès le 1er novembre 2010 et a pris des conclusions 
nouvelles en constatation du montant du loyer en 14'600 fr. par an pour la période 
antérieure, assortie d'une demande générale en restitution du trop-perçu par la 
bailleresse et d'une réduction de la garantie de loyer à 3'650 fr., le solde devant lui 
être restitué. 
L'amplification de la demande en réduction repose sur la décision du 26 mai 2011 
du DCTI de fixer le loyer de la locataire à 14'600 fr. par an jusqu'au 31 octobre 
2008. Cet élément constitue un fait nouveau, valablement allégué durant la procé-
dure de première instance. En effet, la locataire a informé d'emblée, lors de l'au-
dience de comparution personnelle des parties du 30 septembre 2010, le Tribunal 
de l'existence de la procédure administrative entre le DCTI et la bailleresse. Elle a 
d'ailleurs requis la suspension de l'instruction de la cause dans l'attente de l'issue 
de cette procédure, laquelle a été accordée par jugement du 10 février 2011. 
La locataire fonde également ses autres conclusions nouvelles, lesquelles consti-
tuent une demande additionnelle, sur ce même fait nouveau. Elle se prévaut du 
loyer fixé par la DCTI pour invoquer la nullité des majorations de loyer inter-
venues depuis la conclusion du bail. Il en résulte que la demande additionnelle 
repose sur des faits en étroite connexité avec ceux à la base de la demande 
originaire. 


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Dans ces circonstances, tant l'amplification des conclusions en réduction de loyer 
que celles de la demande additionnelle sont recevables. Le grief de l'appelante 
doit donc être rejeté. 
4. 
L'appelante reproche au Tribunal d'avoir fixé le loyer de la locataire à 14'600 fr. 
par an pour la période postérieure au 1er novembre 2008. 
4.1 En matière de législation sur le logement, il est interdit aux cantons d'inter-
venir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhausti-
vement par le droit fédéral. Cela étant, les cantons demeurent libres d'édicter des 
mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en 
soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation de 
maisons d'habitation. Si l'institution d'un contrôle permanent et général des loyers 
est incompatible avec le droit fédéral, il est en revanche possible d'assortir l'auto-
risation de rénover les logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 
dix ans (arrêt du Tribunal fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005, in SJ 2005 I 485 
consid. 2.2). 
Aux termes de l'art. 12 LDTR, les loyers fixés conformément à l'art. 11 de la 
même loi sont soumis au contrôle de l'Etat pendant une période de cinq à dix ans 
pour les constructions nouvelles et pendant une période maximale de trois ans 
pour les immeubles transformés et rénovés, période qui peut être portée à cinq ans 
en cas de transformation lourde. Dès l'instant où l'art. 12 LDTR institue un con-
trôle des loyers après exécution des travaux de rénovation, l'obligation faite au 
propriétaire sous cet aspect inclut celle de rectifier les baux indiquant un loyer qui 
ne correspondrait pas à celui fixé par le Département cantonal. Cette solution 
n'influe pas sur la possibilité de majorer ultérieurement les loyers, à l'expiration de 
la période de contrôle. En particulier, l'obligation de rectifier les baux initiaux n'a 
pas pour effet de prolonger le contrôle étatique au-delà du délai légal, ni d'em-
pêcher le bailleur après la fin du contrôle de majorer le loyer selon les règles du 
droit civil. Dans ce cas, il est conforme à l'intérêt public lié à la bonne foi en 
affaires et à l'objectif poursuivi par la loi, qui est de préserver un parc locatif 
correspondant aux besoins de la population, que le loyer pris en compte pour une 
éventuelle majoration soit celui fixé par l'autorité cantonale (arrêt du Tribunal 
fédéral 1P.20/2005 du 18 mars 2005, in SJ 2005 I 485 consid. 2.3 et réf. citées; 
ACJC/1320/2010 du 15.11.2010 consid. 2; ACJC/1319/2007 du 05.11.2007, 
consid. 2). 
Toute majoration de loyer doit être notifiée sur la formule officielle, doit parvenir 
au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et doit indi-
quer les motifs de majoration, sous peine de nullité (art. 269d al. 1 et 2 CO). La 
formule officielle doit, de surcroît, indiquer au locataire qu'il dispose d'un délai de 
30 jours à compter de l'avis de réception de majoration pour contester l'augmen-
tation, s'il l'estime abusive (LACHAT, op. cit., p. 400). 


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4.2 L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir fixé le loyer en application de 
l'art. 12 LDTR. A son avis, le loyer initial et ses majorations subséquentes 
redevenaient applicables à l'expiration de la période de trois ans prévue par la 
décision du DCTI. Compte tenu des principes juridiques énoncés ci-dessus, cette 
argumentation ne saurait être suivie. 
En effet, faisant suite à la décision du DCTI du 26 mai 2011, la bailleresse a recti-
fié le montant du loyer pour la période de contrôle, soit du 1er novembre 2005 au 
31 octobre 2008, conformément à son obligation. Le loyer initial a ainsi été fixé à 
14'600 fr. dès le 1er novembre 2005. 
Contrairement à ce que soutient l'appelante, le loyer fixé dans le contrat et ses 
modifications subséquentes ne redeviennent pas applicables à la fin de la période 
de contrôle. Il serait en effet contraire à l'objectif de la LDTR en matière de con-
trôle des loyers que le loyer initial convenu s'applique automatiquement à l'expi-
ration de la période de contrôle. Comme indiqué ci-dessus, le but poursuivi par la 
loi est de préserver un parc locatif correspondant aux besoins de la population, ce 
qui justifie, pour une éventuelle majoration subséquente, la prise en considération 
du loyer fixé par l'autorité cantonale. Or, si l'on permettait que le loyer initial con-
venu reprenne effet de plein droit, le loyer appliqué après la période de contrôle 
échapperait à toute contestation. Il pourrait alors être tentant pour des bailleurs 
peu scrupuleux d'essayer de contourner, par ce procédé, les dispositions relatives à 
la protection contre les loyers abusifs. Toute majoration à l'issue de la période de 
contrôle doit par conséquent être faite au moyen d'une formule officielle et tenir 
compte du loyer fixé par le DCTI. 
Le fait que la locataire n'ait pas contesté le loyer initial lors de la conclusion du 
bail en novembre 2005 et les majorations subséquentes intervenues jusqu'en 
décembre 2009 n'est d'aucun secours pour la bailleresse. En effet, lors de la con-
clusion du bail et de la clause d'indexation, la locataire ne savait pas que son loyer 
devait faire l'objet d'un contrôle étatique ni que ce loyer serait fixé à moins d'un 
tiers de son loyer initial. Elle n'était dès lors pas en possession de tous les élé-
ments qui lui auraient permis, cas échéant, de s'opposer à une majoration de loyer, 
ce d'autant moins que le loyer qui devait être pris en compte pour une éventuelle 
majoration était celui fixé par l'autorité cantonale, soit en l'occurrence 1'216 fr. 65 
par mois. Il appartenait donc à la bailleresse de notifier la majoration au moyen de 
la formule officielle et d'indiquer les motifs justifiant une hausse, ce qui aurait 
permis à la locataire, cas échéant, de contester la majoration. 
Certes, l'appelante n'était pas en mesure de notifier une hausse de loyer - tenant 
compte du loyer annuel de 14'600 fr. - à l'expiration de la période de contrôle, 
puisque la décision du DCTI n'a été rendue que bien ultérieurement. Ainsi que l'a 
relevé le Tribunal, il n'appartient cependant pas à la locataire de supporter les 
conséquences de l'erreur commise par la bailleresse en ce qui concerne la 


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C/7304/2010 
nécessité d'obtenir une autorisation de construire pour les travaux effectués. En 
outre, cette erreur ne dispense pas la bailleresse de se conformer aux procédures 
prévues par la loi en matière de majoration de loyer. 
Par conséquent, faute de majoration valablement notifiée au terme de la période 
de contrôle, le loyer reste inchangé. C'est donc à juste titre que le Tribunal a 
constaté qu'il restait fixé à 14'600 fr. par an, charges non comprises, pour la pério-
de postérieure au 1er novembre 2008, condamné en conséquence la bailleresse à 
restituer à la locataire le trop-perçu et réduit la garantie bancaire à 3'650 fr., le 
solde devant être libéré en faveur de la locataire. 
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points. 
5. 
Le Tribunal a débouté la locataire de ses conclusions en réduction de loyer à partir 
du 1er novembre 2010. La locataire n'ayant pas appelé de la décision litigieuse, il 
n'y a pas lieu d'examiner à nouveau ce point, ni, partant, les conclusions de la 
bailleresse tendant à l'ouverture d'enquêtes. 
6. 
Il résulte de ce qui précède que le jugement attaqué ne consacre aucune violation 
de la loi, ce qui conduit au rejet de l'appel. 
7. 
A teneur de l’art. 17 LaCC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, des frais ne sont 
pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé 
que l’art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans 
d’autres litiges que ceux visés à l’art. 114 CPC. 
8. 
La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière 
civile auprès du Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision 
(art. 74 al. 1 let. a LTF). 
* * * * * 


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C/7304/2010 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par la SI RUE A______ SA contre le jugement 
JTBL/97/2012 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 janvier 2012 dans la cause 
C/7304/2010-4-L. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 
Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur 
Maximilien LÜCKER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 
complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.