ge_gerichte · ACJC/1508/2015 · 2015-12-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9.12.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/27316/2013 
ACJC/1508/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 DECEMBRE 2015 
 
Entre 
A______ SA, ayant son siège ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 18 février 2015, comparant par Me Nicolas Piérard, 
avocat, rue de Jargonnant 2, 1207 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de 
domicile, 
et 
B______ SA, anciennement B______ SA, ayant son siège ______, Genève, intimée, 
comparant par Me Pierre Daudin, avocat, place Claparède 7, 1205 Genève, en l'étude 
duquel elle fait élection de domicile. 
 


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C/27316/2013 
EN FAIT 
A. 
a. Par jugement JTBL/209/2015 du 18 février 2015 et notifié aux parties le 
20 février 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a transmis 
la réponse et demande reconventionnelle déposée par A______ SA à B______ SA 
(chiffre 1 du dispositif), déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée 
par A______ SA le 13 février 2014 (ch. 2) et cité les parties aux débats (ch. 3). 
 
Le Tribunal a retenu que la valeur litigieuse de l'action en libération de dette 
formée par B______ SA le 24 décembre 2013 s'élevait à 19'656 fr. 25 et que la 
cause devait être instruite en procédure simplifiée; la valeur litigieuse de la 
demande reconventionnelle de A______ SA déposée le 13 février 2014 se montait 
quant à elle à 107'669 fr. 85, ce qui soumettait son examen à la procédure 
ordinaire; la demande principale et la reconvention n'étant pas soumises à la 
même procédure, cette dernière devait être déclarée irrecevable. 
b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 19 mars 2015, A______ SA 
(ci-après : l'appelante) a formé appel de ce jugement et conclu à l'annulation du 
chiffre 2 de son dispositif et, sur réforme, à la recevabilité de sa demande 
reconventionnelle déposée le 13 février 2014 et au renvoi de la cause au Tribunal 
pour suite de la procédure. 
 
En substance, l'appelante soutient que les premiers juges ont erré en retenant que 
l'action en libération de dette déposée par B______ SA (ci-après : l'intimée) était 
soumise à la procédure simplifiée; l'action négatoire de droit formée par cette 
dernière tendait à ce qu'il soit jugé qu'elle ne devait à l'appelante aucune des 
sommes ayant fait l'objet du commandement de payer, poursuite n° 1______, soit 
un montant de 108'669 fr. 25 dépens compris, et du jugement de mainlevée 
provisoire du 9 décembre 2013; la demande principale et la demande 
reconventionnelle - dans laquelle l'appelante avait conclu à la condamnation de 
l'intimée au paiement de la somme de 107'669 fr. 70, dépens non compris - 
portent en réalité sur la même créance; la valeur litigieuse correspondait donc à 
107'669 fr. 70, ce qui soumettait le litige à la procédure ordinaire, tant la demande 
principale que la reconvention dépassant le seuil de 30'000 fr. fixé à 
l'art. 243 al. 1 CPC a contrario. 
c. Dans sa réponse du 21 avril 2015, B______ SA a conclu au déboutement de 
A______ SA de toutes ses conclusions. 
 
Elle relève qu'il résultait du jugement du Tribunal de première instance du 
9 décembre 2013 que la mainlevée provisoire de l'opposition qu'elle avait formée 
au commandement de payer, poursuite n° 1______, avait été prononcée à 
concurrence de 18'656 fr. 25; une compensation de l'ordre de 26'391 fr. 15 avait 
été admise, à titre d'indexation du loyer non notifiée par formules officielles sur 


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les loyers impayés pour les mois d'avril à septembre 2012, représentant la somme 
de 45'047 fr. 40; l'appelante n'avait nullement remis en cause ce jugement par la 
voie d'un appel; le texte clair de l'art. 83 al. 2 et al. 3 LP limitait les effets de 
l'action en libération de dettes au seul prononcé de la mainlevée, même en cas de 
mainlevée partielle; seule cette portion de condamnation était pertinente pour 
déterminer la valeur litigieuse, toutes conclusions additionnelles étant prohibées 
de par la nature même de l'action en libération de dette; le Tribunal avait donc 
retenu à juste titre la somme de 18'656 fr. 25 pour déterminer la valeur litigieuse 
de la cause et déclaré la demande reconventionnelle irrecevable. La valeur 
litigieuse de cette dernière se montant à 107'669 fr. 68, elle excédait le seuil de 
30'000 fr. fixé à l'art. 243 CPC si bien que la reconvention était soumise à la 
procédure ordinaire. 
d. Dans sa réplique du 11 mai 2015, A______ SA a précisé que l'action en 
libération de dette n'avait pas pour but la suppression du jugement de mainlevée, 
mais ressortait du droit matériel et non du droit des poursuites; ainsi, selon la 
doctrine, la valeur litigieuse indiquée dans l'action en libération de dette pouvait 
différer de celle figurant dans le jugement de mainlevée. Elle a, pour le surplus, 
persisté dans ses précédents développements et conclusions. 
 
Dans sa duplique expédiée le 29 mai 2015, B______ SA, se référant à la 
jurisprudence, a persisté dans ses précédents développements, précisant que 
lorsque le poursuivi concluait à la libération partielle de la dette, la valeur 
litigieuse correspondait au montant dont la libération était demandée ou au 
montant pour lequel la mainlevée provisoire avait été accordée en capital et 
intérêts, soit, dans le cas d'espèce, 18'656 fr. 25. La demande reconventionnelle, 
d'un montant de 107'669 fr. 68, ne pouvait donc être instruite selon la procédure 
simplifiée au regard de sa valeur litigieuse. 
 
e. Les parties ont été avisées le 1er juin 2015 de ce que la cause était gardée à 
juger. 
B. 
Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 
a. Selon contrat du 20 août 2002, la C______, en qualité de bailleresse, et 
A______ SA, en tant que locataire, ont convenu de la location de bureaux d'une 
surface d'environ 521 m2 se trouvant au 1er étage de l'immeuble sis ______ à 
Genève. 
Le bail était conclu pour une première durée fixe de 9 ans et 11 mois débutant le 
1er novembre 2002 et prenant fin au 30 septembre 2012. 
Le loyer initial, indexé à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), a été 
fixé à 13'460 fr. par mois, les frais accessoires à 1'303 fr. et la TVA à 1'122 fr. 


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b. Selon contrat du 15 avril 2003, A______ SA a sous-loué la moitié des locaux à 
B______ SA, nouvellement B______ SA (ci-après : B______ SA). 
Le contrat a été conclu pour une durée de 9 ans et 9 mois, du 1er janvier 2003 au 
30 septembre 2012. 
L'article 3 du contrat prévoyait que le loyer de la sous-location comprenait un 
loyer lié au contrat de bail principal et un loyer lié aux travaux de rénovation 
effectués par A______ SA. 
Le loyer lié au contrat de bail principal a été fixé mensuellement à 7'507 fr. 90 à 
raison de 6'729 fr. 90 à titre de moitié du loyer, 607 fr. 80 à titre de moitié des 
frais accessoires et 170 fr. 50 à titre du 1/6ème de la TVA (art. 4 du contrat). 
Il était convenu également que les augmentations et les baisses du loyer et des 
frais accessoires résultant du bail principal seraient reportées en augmentation ou 
en diminution du loyer dû par B______ SA (art. 4 du contrat). 
Le loyer lié aux travaux de rénovation, fixé provisoirement, s'élevait à 2'750 fr. 
par mois (art. 5 du contrat). Il était précisé que, dès que les coûts définitifs des 
travaux de rénovation auront été arrêtés, le montant du sous-loyer mensuel sera 
définitivement fixé. Il correspondra à la moitié du coût total des travaux hors TVA 
et du 1/3 du montant de TVA payé par A______ SA divisé par 117 soit le nombre 
de mois de la sous-location (art. 6 du contrat). 
Enfin, les frais de nettoyage des locaux étaient facturés à B______ SA comme 
frais accessoires à raison de la moitié des frais globaux, hors taxe, concernant 
l'entier de la surface du 1er étage et du 1/6ème du montant total de la TVA. 
c. Pendant toute la durée du bail, dès le 31 mars 2003 et jusqu'au 26 avril 2012, 
A______ SA a adressé régulièrement à B______ SA trente-sept factures 
trimestrielles comprenant le loyer lié au contrat, le loyer lié aux travaux de 
rénovation, les frais de nettoyage - libellés «loyer partie liée au nettoyage» - et la 
TVA. 
Ces trente-sept factures ont été régulièrement acquittées par B______ SA. 
d. Par contrat du 21 juin 2012, A______ SA et anciennement B______ SA, 
société affiliée au groupe D______ et détenue par E______, ont convenu, compte 
tenu de l'avenir fortement compromis du groupe, que A______ SA reprendrait les 
meubles et installations - hormis l'installation informatique - se trouvant dans les 
locaux occupés par B______ SA au ______ à Genève, à l'échéance de la sous-
location se terminant le 30 septembre 2012. 
Le prix total convenu pour cette reprise était fixé à 50'140 fr, plus TVA (art. 1 du 
contrat). 


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En outre, la convention incluait l'accord de B______ SA donné à A______ SA 
pour engager F______, gérant auprès de la première, à compter du 1er juillet 2012 
(art. 2 du contrat). 
En contrepartie des deux engagements de B______ SA ci-dessus, A______ SA 
s'engageait à régler à cette dernière, dans les deux jours, la somme de 438'115 fr., 
plus TVA; à réception de ce paiement, les parties déclaraient n'avoir plus aucun 
engagement l'une envers l'autre, à l'exception des engagements visés ci-dessus et 
de ceux découlant du contrat de sous-location jusqu'au 30 septembre 2012. 
e. Le 20 août 2012, A______ SA a adressé à B______ SA deux factures 
trimestrielles de 42'869 fr. 60 chacune comprenant le loyer lié à la sous-location 
de 24'720 fr. (3 x 8'240 fr.), le loyer lié aux travaux de 11'236 fr. 98 (3 x 
3'745 fr. 66), le loyer lié au nettoyage de 3'737 fr. 10 (3 x 1'245 fr. 70) et la TVA 
de 3'175 fr. 52 pour la période du 1er avril au 30 juin 2012 et du 1er juillet au 
30 septembre 2012. 
f. Dans diverses correspondances et courriels datant du mois de septembre 2012, 
B______ SA a sollicité de A______ SA diverses explications sur les montants 
réclamés dans les deux factures du 20 août 2012. 
Par courriel du 26 septembre 2012, A______ SA s'est étonnée de la contestation 
subite de B______ SA des montants facturés qui n'avaient jamais été remis en 
question, notamment dans le cadre du contrat conclu le 21 juin 2012; elle précisait 
que le montant du loyer principal était de 17'841 fr. par mois, depuis une année, et 
que le loyer lié aux travaux de rénovation avait été fixé définitivement à 3'737 fr. 
66 par mois depuis octobre 2003. 
g. Par courrier du 27 septembre 2012, B______ SA a indiqué à A______ SA 
qu'elle était surprise que le récent changement du loyer principal ne lui ait pas été 
notifié correctement. 
Selon son propre décompte et se fondant sur les montants de loyers valablement 
notifiés durant les cinq dernières années, un montant de 120'971 fr. 80, TVA 
incluse, était dû à B______ SA par A______ SA à titre de trop-perçu du loyer lié 
aux travaux et du loyer lié au nettoyage. Devaient être déduites de cette somme les 
deux factures du 20 août 2012 d'un montant total de 85'739 fr. 20. B______ SA 
réclamait donc le paiement sur son compte de la somme de 35'232 fr. 60, TVA 
incluse. 
h. Par réponse du 8 octobre 2012, A______ SA a contesté les prétentions de 
B______ SA. 
Selon un décompte détaillé des frais de nettoyage et de loyer récemment établi, 
c'était en réalité un solde de 21'930 fr. 48, TVA incluse, qui était dû par B______ 
SA, soit 9'086 fr. à titre de frais de nettoyage, 11'220 fr. à titre de loyer et 


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1'624 fr. 48 de TVA pour la période du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2012; 
une facture, datée du 8 octobre 2012, était jointe au courrier. 
B______ SA était mise en demeure de régler, d'ici le 19 octobre 2012, la somme 
totale de 107'669 fr. 68, sous menace de dépôt de poursuites. 
i. Par courriers de son conseil envoyés au mois d'octobre 2012, B______ SA a 
indiqué qu'elle avait été dans l'erreur en payant de bonne foi les factures qui lui 
étaient adressées, alors même que les majorations du loyer de sous-location 
étaient frappées de nullité, faute d'avoir fait l'objet d'une notification par le biais 
d'une formule officielle. 
Elle indiquait persister dans son décompte du 27 septembre 2012. 
j. Le 22 octobre 2012, A______ SA a déposé des poursuites contre B______ SA 
pour un montant de 107'669 fr. 68, avec intérêt à 5% l'an dès le 30 septembre 
2012, couvrant les factures impayées du 20 août 2012 et du 8 octobre 2012. 
Un commandement de payer, poursuite n° 1______, d'un montant de 
107'669 fr. 68, a été notifié à B______ SA le 19 novembre 2012, qui l'a frappé 
d'opposition. 
k. Le 4 juin 2013, A______ SA a saisi le Tribunal de première instance d'une 
requête en mainlevée provisoire à concurrence de la somme de 85'739 fr. 20. 
Par jugement JTPI/1______ du 9 décembre 2013, le Tribunal de première instance 
a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par B______ SA au 
commandement 
de 
payer, 
poursuite 
n° 
1______, 
à 
concurrence 
de 
45'047 fr. 70, plus intérêts à 5% l'an dès le 30 septembre 2012, sous imputation de 
26'391 fr. 15. 
En substance, le Tribunal a retenu que seul le loyer figurant dans le contrat de 
bail, soit le montant de 7'507 fr. 90 - à l'exclusion du loyer lié aux travaux et des 
frais de nettoyage - avait été rendu vraisemblable et faisait l'objet d'un titre de 
mainlevée provisoire à concurrence de 45'047 fr. 70 (période d'avril à septembre 
2012). De ce montant devaient être déduites les indexations facturées à B______ 
SA, soit 26'391 fr. 15, qui n'avaient pas été rendues vraisemblables, faute de 
notification démontrée de celles-ci au moyen d'une formule officielle. 
l. Par requête déposée au Tribunal des baux et loyer le 24 décembre 2013, 
B______ SA a déposé une action en libération de dette et a conclu à ce qu'il soit 
dit que B______ SA ne devait «aucune des sommes faisant l'objet de la poursuite 
n° 1______ initiée par A______ SA» et que la poursuite n'irait pas sa voie. 
Elle a soutenu que le Tribunal de première instance avait, à juste titre, déduit du 
montant réclamé par A______ SA, les indexations du loyer pour un total de 


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26'391 fr. 15, qui ne lui avaient pas été communiquées au moyen d'une formule 
officielle, entraînant leur nullité. 
En revanche, le juge avait écarté, à tort, la compensation avec le trop-perçu réglé à 
titre de loyer pour les travaux et à titre de frais de nettoyage; devait être pris en 
compte le décompte établi dans sa correspondance du 27 septembre 2012 et qui 
fixait le trop-perçu, pour le loyer lié aux travaux, à 59'739 fr. 60 et celui afférant 
aux frais de nettoyage à 21'487 fr. 60. Le loyer lié aux travaux n'avait jamais été 
établi définitivement entre les parties; quant aux frais de nettoyage, considérés 
comme des frais accessoires, ils auraient dû faire l'objet d'une convention spéciale, 
inexistante entre les parties, et d'un décompte annuel, jamais établi par A______ 
SA. 
m. Par mémoire de réponse et demande reconventionnelle du 13 février 2014, 
A______ SA a conclu, sur demande principale, au déboutement de B______ SA 
et, sur demande reconventionnelle, au paiement, par B______ SA, de la somme 
de 85'739 fr. 20, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er octobre 2012 et de la somme de 
21'930 fr. 50 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er novembre 2012, à ce qu'il soit dit 
que la poursuite n° 1______ irait sa voie et au déboutement de B______ SA de 
toutes autres conclusions. 
Elle a soutenu, pour sa part, que la valeur litigieuse de l'action en libération de 
dette se chiffrait à 107'669 fr. 70 dès lors que B______ SA avait conclu à ce 
qu'elle ne devait aucune des sommes faisant l'objet de la poursuite n° 1______. La 
valeur litigieuse de la demande reconventionnelle était donc du même montant, la 
créance faisant l'objet des deux demandes étant identique; la cause devait donc 
être instruite en procédure ordinaire, la valeur litigeuse dépassant le seuil de 
30'000 fr. tant pour la demande principale que la demande reconventionnelle. 
Au fond, elle indiquait que les majorations du loyer avaient été entreprises de 
manière consensuelle entre les parties, ce qui dispensait de devoir les notifier au 
moyen de la formule officielle; en outre, B______ SA abusait de son droit en 
relevant un vice de forme dans la notification des majorations après les avoir 
réglées sans protestation pendant près de neuf ans. Le loyer lié aux travaux avait 
été, quant à lui, fixé définitivement depuis octobre 2003; il était donc dû. Enfin, 
les travaux de nettoyage avaient bien fait l'objet d'une convention spéciale, 
puisque leur facturation était prévue à l'art. 7 du contrat de bail; ils étaient donc 
également dus. Le montant encore dû par B______ SA, pour la période d'avril à 
septembre 2012, s'élevait au total à 107'669 fr. 70, conformément aux factures des 
20 août et 8 octobre 2012. 
n. Par jugement JTBL/166/2014 du 14 février 2014 et notifié aux parties le 
18 février 2014, le Tribunal des baux et loyers a transmis la réponse et demande 
reconventionnelle déposée par A______ SA à B______ SA (chiffre 1 du 


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dispositif), déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par A______ 
SA le 13 février 2014 (ch. 2) et cité les parties aux débats (ch. 3). 
o. Le 20 mars 2014, A______ SA a formé appel de ce jugement. 
p. En raison de la composition irrégulière du Tribunal des baux et loyers - la 
présidente du Tribunal ayant siégé seule sans assesseurs pour rendre le jugement 
ci-dessus -, la Cour de céans, par arrêt ACJC/1438/2014 du 24 novembre 2014, a 
annulé le chiffre 2 du dispositif du jugement et renvoyé la cause au Tribunal des 
baux et loyers pour qu'il statue à nouveau en procédant dans le sens des 
considérants. 
EN DROIT 
1. 
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 
l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 
CPC). Il est précisé qu'il s'agit des dernières conclusions de première instance 
(JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 308). 
 
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation. 
 
Il peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 
 
En l'espèce, la décision d'irrecevabilité dont est appel a mis un terme définitif aux 
prétentions reconventionnelles émises par l'appelante; elle a donc mis fin au 
procès sur ce point (cf. art. 236 al. 1 CPC). Il s'agit donc bien d'une décision finale 
susceptible d'appel. 
 
Les conclusions reconventionnelles de l'appelante se montant à 106'669 fr. 70, la 
valeur litigieuse dépasse manifestement le seuil de 10'000 fr. ouvrant la voie de 
l'appel. 
 
Pour le surplus, les autres conditions rappelées ci-dessus sont réunies, de sorte que 
l'appel est recevable. 
2. 
L'appelante soutient que les premiers juges ont erré en retenant que l'action en 
libération de dette déposée par l'intimée était soumise à la procédure simplifiée; 
cette action tendait à ce qu'il soit jugé que l'intimée ne devait à l'appelante 
aucune des sommes ayant fait l'objet du commandement de payer, poursuite 
n° 1______, soit un montant de 108'669 fr. 25 dépens compris, et du jugement de 
mainlevée provisoire du 9 décembre 2013; la demande principale et la demande 


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reconventionnelle - dans laquelle l'appelante avait conclu à la condamnation de 
l'intimée au paiement de la somme de 107'669 fr. 70, dépens non compris - portait 
en réalité sur la même créance. 
Il convient de déterminer la valeur litigieuse de la présente cause et la procédure 
applicable au procès, qui en cas d'une valeur litigieuse inférieure à 30'000 fr. sera 
instruite en procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC). En cas de valeur litigieuse 
supérieure à 30'000 fr., la procédure ordinaire est applicable (art. 243 al. 1 CPC a 
contrario). 
2.1 L'action en libération de dette prévue à l'art. 83 al. 2 LP n'est pas une 
procédure incidente à la poursuite, mais une action négatoire de droit matériel 
(ATF 128 III 44 consid. 4a; ATF 127 III 232 consid. 3a; ATF 124 III 207 consid. 
3a), qui tend à la constatation de l'inexistence ou de l'inexigibilité de la créance 
invoquée par le poursuivant (ATF 118 III 40 consid. 5a p. 42). Elle reste 
néanmoins liée à la procédure de poursuite (cf. ATF 124 III 207 consid. 3a), dès 
lors que le délai d'ouverture de l'action dépend de la décision de mainlevée 
provisoire; elle déploie aussi des effets réflexes sur la poursuite, car elle en arrête 
le cours, tandis que le jugement définitif a autorité de chose jugée sur le fond à 
l'égard du poursuivant et du poursuivi (GILLIERON, Commentaire de la loi fédérale 
sur la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne 1999, n° 51 ad art. 83 LP). 
Dans cette mesure, l'action en libération de dette de l'art. 83 al. 2 LP apparaît 
comme le pendant de l'action en reconnaissance de dette prévue à l'art. 79 LP, 
dont elle ne se distingue que par le renversement du rôle procédural des parties 
(ATF 128 III 44 consid. 4a; ATF 127 III 232 consid. 3a et les arrêts cités). Alors 
que l'action en reconnaissance de dette est ouverte par le créancier poursuivant, 
qui a le rôle du demandeur, contre le poursuivi, en tant que défendeur, l'action en 
libération de dette est déposée par le poursuivi, qui en est ainsi le demandeur, 
contre le poursuivant assumant le rôle du défendeur. Le fardeau de la preuve et 
celui de l'allégation ne sont en revanche pas renversés (ATF 95 II 617 consid. 2) : 
dans l'une et l'autre de ces deux procédures, il appartient au poursuivant de 
prouver les faits dont il déduit l'existence et l'exigibilité de la créance et/ou le droit 
d'exercer des poursuites (GILLIERON, op. cit., n° 53 ad art. 83 LP), alors qu'il 
appartient au poursuivi de se défendre en démontrant qu'il ne doit pas les sommes 
qu'on lui réclame. Le fait que le débiteur soit matériellement le défendeur dans 
l'action en libération de dette trouve en définitive son origine dans le mécanisme 
de la mainlevée (ATF 130 III 285 consid. 5.3.1; ATF 131 III 268 consid. 3.1). 
L'objet du procès dit en libération de dette est défini par le droit fédéral : ce n'est 
pas l'annulation du jugement de mainlevée provisoire, mais l'existence, ou 
l'inexistence, l'exigibilité, ou l'inexigibilité, de la prétention du poursuivant, et 
défendeur, au moment où il a déposé sa réquisition de poursuite - et non au 
moment de la notification du commandement de payer - ainsi que son droit 
d'exercer des poursuites à ce moment-là ou l'extinction du droit du poursuivant 


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depuis lors (GILLIERON, op.cit., n° 76 ad art. 83 LP et jurisprudences citées). 
N'ayant pu se défendre complètement dans la procédure de mainlevée, le débiteur 
doit pouvoir disposer d'une procédure qui lui permette de démontrer l'inexistence 
de la créance qui est à la base de la poursuite ou l'absence d'exigibilité de la 
créance au moment de la notification du commandement de payer (SCHMIDT, 
Commentaire romand - Poursuite et faillite, 2005, n° 10 ad art. 83 LP). 
2.2 Dans le cas d'espèce, les parties s'opposent, sur le fond, sur des créances en 
paiement du loyer et d'autres créances déterminées et convenues entre elles en 
relation avec le contrat de bail du 15 avril 2003, soit notamment le loyer lié aux 
travaux de rénovation entrepris dans les locaux ainsi que les frais de nettoyage 
(cf. art. 4, 5 et 6 du contrat). 
 
L'appelante soutient, sur la base de ses propres décomptes, que l'intimée reste lui 
devoir la somme totale de 107'669 fr. 68 (recte 107'669 fr. 70), montant qui a fait 
l'objet de trois factures adressées à l'intimée les 20 août 2012 (2 x 42'869 fr. 60) et 
8 octobre 2012 (21'930 fr. 48). 
Ce montant a été réclamé par courrier du 8 octobre 2012, puis par réquisition de 
poursuite déposée le 22 octobre 2012 par l'appelante. La prétention de l'appelante, 
poursuivante, s'élevait donc à 107'669 fr. 70 et a fait l'objet du commandement de 
payer, poursuite n° 1______. 
Quant à l'intimée, selon son propre décompte du 27 septembre 2012 et se fondant 
sur les montants de loyers valablement notifiés durant les cinq dernières années, 
elle soutient qu'un montant de 120'971 fr. 80, TVA incluse, lui était dû par 
l'appelante à titre de trop-perçu du loyer lié aux travaux et du loyer lié au 
nettoyage. Devaient être déduites de cette somme les deux factures du 20 août 
2012 d'un montant total de 85'739 fr. 20, laissant un solde de 35'232 fr. 60, TVA 
incluse. 
Dans le cadre de son action en libération de dette formée le 24 décembre 2013, 
l'intimée a pris des conclusions tendant à ce que le juge constate qu'elle ne doit 
aucune des sommes faisant l'objet de la poursuite n° 1______ initiée par 
l'appelante. Dans cette action, elle invoque en compensation du montant de 
107'669 fr. 70 réclamé par l'appelante, un trop-perçu de 26'391 fr. 15 à titre 
d'indexation du loyer perçue indûment, faute d'avoir été valablement notifiée au 
moyen d'une formule officielle, de 59'739 fr. 60 à titre de montant excédentaire 
réglé au titre du loyer lié aux travaux de rénovation et de 21'487 fr. 60 de frais 
accessoires réglés en trop (frais de nettoyage). 
Elle entend donc faire constater, au moyen d'une procédure ordinaire et dans 
laquelle le pouvoir d'instruction du juge n'est pas limité, l'existence des créances 
compensatoires susvisées, dont les deux dernières ont été rejetées par le juge de la 


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mainlevée. Le juge du fond est donc appelé à statuer sur l'ensemble des 
prétentions compensatoires évoquées par l'intimée dans son action. 
Il en découle, selon l'appréciation même de l'intimée, que la prétention déduite en 
justice devant le juge du fond est bien la créance en paiement de 107'669 fr. 70 
réclamée dans la poursuite et contre laquelle l'intimée a excipé de compensation. 
Celle-ci ne s'est pas contentée en effet, dans son action en libération de dette, de 
prendre des conclusions libératoires à concurrence du montant ayant fait l'objet de 
la mainlevée (45'047 fr. 70, sous déduction de 26'391 fr. 15), mais a conclu à 
concurrence de la totalité de la somme ayant fait l'objet de la poursuite dirigée 
contre elle. L'objet du procès en libération de dette porte donc bien sur la somme 
de 107'669 fr. 70 et ne se limite donc pas au seul prononcé de la mainlevée 
provisoire partielle, soit au montant de 18'656 fr. 25, comme elle le soutient. 
2.3. La valeur litigieuse est la valeur estimée en francs suisses de l'objet du litige, 
qu'on peut définir comme le ou les rapports de droit sur lesquels le juge doit 
statuer, le ou les droits prétendus dans le procès tels qu'ils sont définis par les 
conclusions des parties. Pour le calcul de celle-ci, l'objet à estimer est défini par 
les conclusions des parties, comme le dit expressément l'art. 91 al. 1, 1ère phrase 
(TAPPY, Code de procédure civile commenté, 2011, n° 29 et 30 ad art. 91 CPC). 
Selon l'art. 94 al. 1 CPC, lorsque la demande principale et la demande 
reconventionnelle s'opposent, la valeur litigieuse se détermine d'après la 
prétention la plus élevée. 
En cas de libération de dette selon l'art. 83 LP, la demande principale tend à une 
négation de droit et le défendeur prend parfois des conclusions actives en 
paiement du montant pour lequel il a obtenu la mainlevée provisoire. Dans ce cas, 
demande principale et demande reconventionnelle portent en réalité sur la même 
créance et la valeur litigieuse correspond évidemment à celle-ci (TAPPY, op.cit., 
n° 13 ad art. 94 CPC). Dans le cas d'une poursuite contre un locataire, dans 
l'hypothèse où le bailleur n'a obtenu qu'une mainlevée provisoire partielle ne 
couvrant pas la totalité du montant poursuivi et où le locataire intente action en 
libération de dette à concurrence seulement de ce montant partiel, le défendeur 
dans cette action - en l'occurrence le bailleur - pourra conclure dans sa réponse au 
paiement de sa créance prétendue entière; appliquer dans ce cas la règle de 
l'excédent ne se justifie pas, car c'est bien le montant total qui est litigieux et 
réclamé reconventionnellement (TAPPY, op. cit., n° 14 ad art. 94 CPC). 
Dans le cas d'espèce, les créances évoquées par l'appelante à l'appui de sa réponse 
et demande reconventionnelle découlent du contrat de bail du 15 avril 2003, à 
l'instar des prétentions compensatoires élevées par l'intimée dans son action. 
L'appelante a pris des conclusions actives en paiement à concurrence du montant 
réclamé dans la poursuite n° 1______. Les parties divergent uniquement sur les 
montants encore dus de ces créances, à savoir le loyer de sous-location, le loyer 


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lié à l'exécution de travaux de rénovation et les frais de nettoyage. Les créances 
sont donc identiques. Le montant total litigieux réclamé reconventionnellement 
correspond donc bien au montant total des créances ci-dessus, à savoir 107'669 fr. 
70 dont l'intimée demande de son côté la libération. 
Partant, il convient de retenir que la valeur litigieuse de l'action en libération de 
dette de l'intimée et de la demande reconventionnelle de l'appelante sont 
identiques et s'élèvent au montant de 107'699 fr. 70. 
2.4. Les premiers juges ont donc erré en retenant que la demande principale était 
soumise à la procédure simplifiée et la reconvention à la procédure ordinaire. 
Comme retenu ci-dessus, la valeur litigieuse de l'action en libération de dette et 
celle de la demande reconventionnelle portent sur le même montant de 
107'699 fr. 70, soumettant tant la demande principale que la reconvention à la 
procédure ordinaire (cf. art. 243 al. 1 CPC a contrario). 
C'est à tort que les premiers juges ont retenu que l'art. 224 al. 1 CPC, selon lequel 
le défendeur ne peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse que 
si la prétention qu'il invoque est soumise à la même procédure que la demande 
principale, trouvait application et emportait l'irrecevabilité de la reconvention 
formée par l'appelante. 
Le jugement entrepris sera donc annulé, la demande reconventionnelle déclarée 
recevable et la cause renvoyée au Tribunal aux fins d'instruction selon les règles 
de la procédure ordinaire. 
3. 
A teneur de l'art. 22 LaCC, des frais ne sont pas dus dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les 
cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à 
l'art. 114 CPC. 
4. 
Aux termes de l'art. 112 al. 1 let. d LTF, le présent arrêt doit indiquer la valeur 
litigieuse. Celle-ci - fixée au montant de 107'699 fr. 70 - est supérieure à 
15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. d LTF), ouvrant la voie du recours en matière civile. 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel formé par A______ SA le 19 mars 2015 contre le jugement 
JTBL/209/2015 rendu le 18 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/27316/2013-2 OSD. 
Au fond : 
Annule le chiffre 2 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Déclare recevable la demande reconventionnelle formée par A______ SA. 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers aux fins d'instruction selon les règles de 
la procédure ordinaire. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence MIZRAHI, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 
(cf. considérant 4 supra).