ge_gerichte · ACJC/982/2026 · 2026-06-11 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 7 juillet 2026 
 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/6574/2020 
ACJC/982/2026 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU JEUDI 11 JUIN 2026 
 
Entre 
Madame A______, domiciliée ______ [GE], appelante et intimée sur appel joint d’un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 19 juin 2024, représentée par 
Me Gilbert DESCHAMPS, avocat, Promenade du Décanat 11, 1233 Bernex, 
 
et 
B______ AG, sise ______ [ZH], et FONDATION C______, ______ (NE), intimées et 
appelantes sur appel joint, toutes deux représentées par Me Emmanuelle GUIGUET-
BERTHOUZOZ, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 
 
 
 
 


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C/6574/2020 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/689/2024 du 19 juin 2024, reçu par les parties le 21 juin 2024, 
le Tribunal des baux et loyers a ordonné la substitution de la partie défenderesse 
par la FONDATION [de prévoyance professionnelle] C______ (ci-après : 
C______) pour la période du litige postérieure au 1er mars 2024 (ch. 1 du 
dispositif), a ordonné le maintien de B______ AG en qualité de partie pour la 
période antérieure au 1er mars 2024 (ch. 2), a déclaré efficace le congé notifié le 
25 octobre 2021 à A______ pour le 30 novembre 2021 concernant l’appartement 
de cinq pièces situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis chemin 1______ 
no. 3______, à D______ [GE] (ch. 3), a réduit le loyer, respectivement les 
indemnités pour occupation illicite, de l’appartement précité de 5% du 5 juin 2020 
au 7 février 2022 (ch. 4), a réduit de 5% le loyer, respectivement les indemnités 
pour occupation illicite, dès le 30 septembre 2019 et jusqu’à réparation du défaut 
[relatif à la gouttière et à la façade de l’immeuble] ou jusqu’au départ de A______, 
selon l’événement qui se produira en premier (ch. 5), a réduit de 5% le loyer du 
1er octobre 2019 et jusqu’à réparation du défaut [des moisissures dans 
l’appartement] ou jusqu’au départ de A______, selon l’événement qui se produira 
en premier (ch. 6), a ordonné au Service financier du Pouvoir judiciaire la 
libération des loyers consignés à due concurrence en faveur de A______ et du 
solde restant à B______ AG, pour les prétentions antérieures au 1er mars 2024 et 
à C______ pour les prétentions postérieures au 1er mars 2024 (ch. 7), a débouté 
les parties de toutes autres conclusions (ch. 8) et a dit que la procédure était 
gratuite (ch. 9). 
B. 
a. Par acte expédié le 22 août 2024 à la Cour de justice, A______ a formé appel 
contre ce jugement, dont elle a sollicité l’annulation. Elle a conclu, préalablement, 
à ce que la Cour procède à l’audition de E______ en qualité de témoin et, cela fait, 
principalement à l’inefficacité du congé notifié le 25 octobre 2021 pour le 
30 novembre 2021 concernant l’appartement en cause, à la condamnation de 
C______, sous la menace de la peine de l’art. 292 CP, à mettre un terme aux 
nuisances qu’elle subissait de ses voisins et à faire cesser la campagne de 
dénigrement menée à son encontre par ces derniers, à la réduction du loyer de 5% 
supplémentaires du 30 septembre 2019 jusqu’à l’élimination des défauts précités, 
à la condamnation de B______ AG et C______ à lui verser un montant de 
10'000 fr., avec intérêts à 5% l’an dès le 20 octobre 2021, à titre de tort moral et, 
subsidiairement, à l’annulation du congé précité, en sus de ses précédentes 
conclusions et, plus subsidiairement, au renvoi de la cause à la juridiction 
précédente pour nouvelle décision. 
 
b. Dans leur réponse du 24 septembre 2024, B______ AG et C______ ont conclu 
à l’irrecevabilité de la demande de réduction de loyer supplémentaire et au rejet 
de l’appel. Elles ont formé un appel joint et ont conclu à l’annulation des chiffres 4 
à 8 du dispositif du jugement attaqué, soit à ce qu’il leur soit donné acte de leur 
volonté de verser à A______ le montant de 1'585 fr. 25 pour les défauts relatifs à 


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la gouttière et aux moisissures, et à ce que la libération des loyers consignés soit 
ordonnée à due concurrence en faveur de celle-ci. Elles ont produit des pièces 
nouvelles. 
c. Le 10 octobre 2024, B______ AG et C______ ont informé la Cour que 
A______ avait fait l’objet d’une nouvelle plainte de ses voisins. Elles ont produit 
des pièces nouvelles. 
 
d. Dans sa réponse du 28 octobre 2024, A______ a conclu au rejet de l’appel joint 
et à la confirmation des réductions de loyer octroyées par les premiers juges sous 
les chiffres 4 à 6 du dispositif du jugement querellé. Elle a précisé ses conclusions, 
en ce sens que sa demande de baisse de 5% complémentaires ne visait qu’à lui 
octroyer cette réduction de loyer – rejetée par les premiers juges – pour les 
nuisances subies du fait de ses voisins. 
e. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 
f. Les parties ont été avisées le 6 février 2025 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
a. Par contrat du 20 mai 2010, A______, locataire, a pris à bail à compter du 
16 juillet 2010 un appartement de cinq pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble 
sis au no. 3______, chemin 1______, à D______, propriété à cette époque de 
B______ AG, bailleresse. 
Le 1er mars 2024, l’immeuble a été racheté par la FONDATION C______. 
Le contrat a été conclu pour une durée indéterminée et était résiliable moyennant 
un préavis de trois mois pour la fin d’un mois. 
Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 18'492 fr. dès 
le 1er février 2016. 
b. Par courriel du 15 août 2016 la locataire s’est notamment plainte auprès de la 
régie de l’immeuble de ce que le sèche-linge ne fonctionnait quasiment jamais et 
que des morceaux de béton se détachaient du mur et salissaient les parois de son 
jardin. Ayant subi trois dégâts des eaux, elle souhaitait éviter d’avoir à revivre 
dans l’humidité. 
c. Le 12 mars 2017, la locataire a rappelé à la régie qu’elle lui avait signalé que 
des ouvriers avaient endommagé la toile de sa tonnelle, laquelle l’empêchait de 
recevoir des morceaux de mur sur la tête. Elle attendait toujours de savoir si le 
remplacement de la toile de sa tonnelle serait pris en charge et a précisé que le 
store orange du bâtiment devait également être changé, car il avait été endommagé 
au fil des années par l’eau qui s’écoulait. 


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d. Les 23 août et 12 septembre 2018, l’entreprise F______ SA est intervenue dans 
l’appartement litigieux et a constaté des fuites d’eau au niveau de la baignoire, des 
batteries des lavabos, du lavabo et de la batterie de l’évier. 
e. Le 30 juillet 2019, la régie a mis en demeure la locataire d’enlever le cabanon 
et la pergola installés sans autorisation sur sa terrasse et ce, avant le 31 août 2019. 
Cette dernière a également été mise en demeure de cesser immédiatement de louer 
de manière illégale des chambres de l’appartement. 
Le 30 septembre 2019, la locataire a demandé à la régie de l’autoriser à conserver 
son cabanon de jardin. Elle a également signalé l’état de vétusté de l’appartement, 
indiquant que les jointures entre les murs et le plafond de la salle de bains étaient 
recouvertes de moisissures et que des morceaux entiers de béton de la façade de 
l’immeuble tombaient dans son jardin. Elle subissait également des nuisances de 
la part de ses voisins : son jardin avait ainsi été saccagé intentionnellement par des 
inconnus en juin 2019; elle était constamment aux prises avec le chat d’un voisin 
qui investissait son jardin, le détériorait, mangeait la nourriture de ses propres 
animaux, pénétrait dans l’appartement lorsqu’une fenêtre était ouverte, y faisait 
ses besoins et allait jusqu’à l’attaquer durant son sommeil; les enfants du voisinage 
sonnaient à sa porte à de multiples reprises. Elle subissait également les 
désagréments causés par le passage important de piétons devant les fenêtres de sa 
chambre. En effet, si des arbustes avaient été plantés le long de toutes les autres 
fenêtres du rez-de-chaussée de l’immeuble, il n’y en avait aucun devant sa 
chambre, ce qui l’empêchait d’avoir une quelconque intimité. La locataire a enfin 
informé la régie qu’elle sous-louait une chambre de son appartement à G______ 
à partir du 30 septembre 2019 et lui a transmis les conditions de la sous-location 
en ce sens. 
f. Le 18 décembre 2019, la locataire a informé la régie de sa volonté de consigner 
son loyer s’il n’était pas procédé aux réparations de la façade et remédié aux 
moisissures dans sa salle de bains d’ici au 31 janvier 2020, lesquelles étaient 
vraisemblablement à l’origine de ses problèmes dermatologiques, la locataire 
produisant à ce sujet un certificat d’un dermatologue du 2 décembre 2019 duquel 
il ressort que les moisissures pouvaient créer un environnement allergisant et, de 
ce fait, déclencher des démangeaisons invalidantes telles que celles qu’elle 
présentait. Dans le même délai, la régie devait attirer l’attention de l’ensemble des 
autres locataires de l’immeuble sur l’interdiction de détenir des animaux lorsque 
ces derniers nuisaient au voisinage et s’assurer que ceux-ci inviteraient leurs 
enfants à cesser de sonner aux portes d’autrui par malice. Elle estimait que le refus 
de la régie de l’autoriser à replanter de la végétation devant sa fenêtre était 
incompréhensible et injustifié. 
A compter du mois de mars 2020, la locataire a consigné les loyers de 
l’appartement, sous le compte n° 2______ auprès des Services financiers du 
Pouvoir judiciaire. 


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g. Le 11 mars 2020, la régie a relevé que la pergola et le cabanon n’avaient pas 
fait l’objet d’une demande d’autorisation, que les façades du bâtiment avaient fait 
l’objet de « mises en sécurité » en lien avec la carbonatation, un projet de 
rénovation de l’enveloppe du bâtiment étant en cours d’étude, et que ces travaux 
de façade étaient également en lien avec la rénovation des cuisines et des salles de 
bains du bâtiment, qui nécessitait des autorisations. La régie a indiqué qu’elle 
allait également adresser un courrier général à l’ensemble des locataires pour leur 
rappeler leurs obligations concernant les animaux domestiques (les déprédations 
commises dans l’appartement de la locataire ne pouvant toutefois être attribuées à 
un chat en particulier) et qu’elle n’omettrait pas de rappeler aux locataires de 
veiller à ce que leurs enfants ne dérangent pas le voisinage en sonnant aux portes. 
Enfin, la régie ne souhaitait pas qu’il soit replanté quoi que ce soit devant les 
fenêtres de la locataire, car la végétation n’était pas compatible avec la pose d’un 
échafaudage pour la rénovation des façades. 
h. Les 23 avril et 2 juin 2020, G______ a attesté de la présence de moisissures 
entre les murs et le plafond de la salle de bains de l’appartement litigieux. Elle 
avait également observé de l’eau qui ruisselait dans le jardin et dégradait la façade. 
Par ailleurs, un chat appartenant à un autre résident entrait dans l’appartement et 
grimpait sur la tente dans le jardin en l’endommageant. Enfin, le voisin de 
l’appartement situé juste au-dessus arrosait quotidiennement les plantes de son 
balcon, de telle sorte que de grandes quantités d’eau se déversaient dans le jardin 
du rez-de-chaussée, endommageant ainsi le mobilier situé à l’extérieur, 
notamment une table. À une occasion, ce voisin avait laissé tomber un gros 
morceau de bois dans le jardin, qui aurait pu tomber sur sa tête ou celle de la 
locataire. N’ayant jamais connu de tels problèmes auparavant, elle estimait que ce 
voisin créait intentionnellement des conflits sans provocation, ce qui avait 
d’ailleurs contribué à sa décision de ne pas prolonger son contrat de sous-location 
avec la locataire, car ce harcèlement injustifié avait eu un impact négatif sur son 
séjour. 
i. Le 4 juin 2020, la locataire a signalé par courrier à la régie le comportement 
hostile de plusieurs de ses voisins. Elle s’est plainte de problèmes de sonneries 
intempestives à sa porte, d’intrusion de chats et de « bavardages » devant sa 
fenêtre. Elle avait également été injuriée en février 2020 par H______, laquelle 
lui avait indiqué posséder un dossier sur son compte qu’elle avait transmis à la 
régie pour lui faire perdre son bail. La famille [de] I______ lui avait également 
témoigné son hostilité par des propos ou attitudes désobligeants. Depuis le 29 mai 
2020, la famille H______/M______ déversait chaque jour plusieurs litres d’eau 
sale sur sa terrasse alors qu’elle s’y trouvait, parfois avec des invités. Celle-ci était 
de ce fait inutilisable, sa table et sa pergola étant, en outre, endommagées. La régie 
était mise en demeure d’intervenir de toute urgence auprès de la famille 
H______/M______ pour qu’elle cesse ses agissements d’ici le 8 juin 2020. Pour 
le surplus, outre les défauts mentionnés dans son courrier du 30 septembre 2019, 


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la locataire s’est plainte également de ce que les canalisations de la cuisine et de 
la salle de bains étaient fréquemment obstruées, de ce qu’une odeur nauséabonde 
sporadique émanait de la salle de bains, de la présence récurrente de mites et de 
fourmis, de l’état de délabrement avancé d’un des plans de travail de la cuisine, 
de la présence de moisissures sur le sol de la cuisine et de fréquentes coupures 
d’eau chaude. La régie était sommée d’y remédier d’ici au 30 juin 2020. Enfin, la 
locataire a réitéré sa demande relative à l’installation de sa pergola et de son 
cabanon, estimant que ces derniers étaient indispensables pour protéger sa 
tranquillité et ses effets personnels, relevant que la pergola avait été tacitement 
admise par la régie en juin 2017 lorsqu’elle avait accepté de financer son 
remplacement. 
J______, K______ et L______, amis de la locataire, ont attesté par écrit le 
1er juillet 2020 d’un incident survenu le 30 mai 2020 en fin de journée sur la 
terrasse de cette dernière. Ils ont indiqué que les voisins directs de la locataire, les 
époux H______/M______, avaient laissé couler un liquide coloré depuis le 1er 
étage, directement sur la table où se trouvaient de la nourriture et des boissons. 
L’écoulement avait duré entre 45 minutes et une heure. Toute la table, ainsi que 
la terrasse, avait subi des dégradations. 
j. Les 7, 9 et 25 juin 2020, la locataire a affiché les mots suivants sur sa boîte aux 
lettres : 
- « À l’attention des voisins concernés : chaque fois que vous enlèverez cette 
étiquette, ce sera une plainte déposée auprès de la police et de la régie. Plusieurs 
sont en cours pour dommage à la propriété et contrainte. La justice a été saisie par 
une avocate. Bien à vous. A______ »; 
 - « À chaque fois que les enfants [de] H______/M______ ou tout autre adulte du 
voisinage sonneront à ma porte de manière anonyme, la police sera appelée et une 
plainte sera déposée. Vous vous fatiguerez avant moi. A______ »; 
- « Depuis plus de deux mois, je reçois quotidiennement de M______ et H______ 
(grands amis du couple I______), jusqu’à quatre fois par jour, des quantités de 
liquide impressionnantes sur ma terrasse, de sorte que mes meubles de jardin, dont 
ma table, sont foutus. Malgré mes demandes de cesser, H______/M______ 
continuent chaque jour de causer des dommages à la propriété. Le 30 mai 2020, 
en séance de travail sur ma terrasse avec sept collègues de travail, nous sommes 
arrosés durant plus d’une heure et devons cesser notre séance. Quand ce n’est pas 
des planches en bois qui tombent du ciel. Depuis ce jour, je ne peux plus recevoir 
personne sur ma terrasse au vu de la dangerosité. Des attestations et plaintes sont 
en cours. J’ai pris moi-même sur le fait, en septembre dernier, après des mois, un 
des enfants [de] H______/M______ à sonner jusqu’à six fois par jour chez moi 
lorsque j’avais une jambe cassée. Quand on n’a aucune éducation, que l’on ment 
comme on respire, chers parents, il faut être prêt à répondre de ses actes. Le 7 juin 
2019, c’est mon jardin qui était saccagé durant une de mes absences. La liste est 


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longue. Vous pouvez à nouveau contacter la police avec des propos calomnieux, 
j’ai la preuve en vidéo et avec témoin des dommages subis et je contacte la police 
chaque jour depuis quatre jours à chaque fois que vous arrosez ma terrasse. Le 
trou d’arrosage de la famille H______/M______ sera bouché aujourd’hui, en 
attendant des réponses de la justice et de la régie devant un tribunal sur tous les 
harcèlements et dommages que certains voisins me font subir depuis des années. 
25.06.2020 A______ » 
k. Le 4 juillet 2020, N______, ami de la locataire, est intervenu sur la terrasse 
pour installer une solution temporaire et réversible permettant de stopper les 
écoulements d’eau d’arrosage provenant du 1er étage. Il ressort de son attestation 
du 8 juillet 2020 que, durant cette intervention, « M. M_____ » l'avait 
photographié ou filmé et, après avoir été interpellé à cet égard, ce voisin n’avait 
pas confirmé l’effacement de son visage des images prises à son insu. Un mince 
filet d’eau provenant du logement du dessus s’était également mis à couler durant 
son intervention, rendant celle-ci très pénible et désagréable. 
l. Le 11 juillet 2020, la régie a répondu au courrier de la locataire du 4 juin 2020 
en indiquant ne pas pouvoir se prononcer sur d’éventuelles malveillances de la 
part de ses voisins, et annonçait qu’elle allait écrire une nouvelle fois à l’ensemble 
des locataires pour qu’ils cessent les nuisances causées par les animaux 
domestiques et le bruit. Des demandes de devis et des bons pour travaux avaient 
été adressés concernant les défauts soulevés par la locataire. 
m. Des bons de travaux ont été émis par la régie le 16 juillet 2020 concernant les 
fourmis, le meuble de la cuisine, les coupures d’eau chaude, le contrôle de 
l’ensemble des installations sanitaires et l’étanchéité du logement. 
n. Le 17 juillet 2020, O______, ami de la locataire, a attesté le fait que des enfants 
venaient sonner de manière intempestive à la porte de cette dernière, puis partaient 
se cacher, ainsi que la présence très fréquente d’un chat dans l’appartement de la 
locataire. 
o. Le 19 août 2020, la locataire s’est plainte par courrier à la régie de ce que les 
écoulements du balcon de la famille H______/M______ sur sa terrasse avaient 
repris malgré les mesures qu’elle avait elle‑même prises en urgence pour dévier 
le flux, que la toile de sa pergola avait été vandalisée et que le nom de sa 
sous‑locataire était régulièrement arraché de la boîte aux lettres. La régie, à 
laquelle elle reprochait son inaction, était mise en demeure d’agir de toute urgence 
pour la protéger des nuisances occasionnées par ses voisins, faute de quoi la 
locataire solliciterait de la régie la réparation des dommages subis. Les attestations 
de N______ et de O______ étaient notamment annexées audit courrier. 
p. Par attestation du 20 août 2020, G______ a confirmé que son nom avait été 
retiré de la boîte aux lettres et que des dégâts avaient été causés à la toile de la 
pergola. Elle a également indiqué que, la veille, la locataire et elle-même avaient 
été harcelées verbalement par I______, sans provocation de leur part. 


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q. Le 7 septembre 2020, la régie a communiqué à la locataire avoir pris 
connaissance d’un courrier affiché dans l’immeuble par celle-ci, dans lequel elle 
informait ses voisins que l’écoulement du balcon de la famille H______/M______ 
serait obstrué par ses soins, ce qui n’était pas tolérable. Afin de tenter de remédier 
à ce problème, la régie allait mandater une entreprise pour examiner la possibilité 
de procéder à une réelle déviation de l’écoulement afin que celui‑ci n’arrive plus 
sur sa terrasse. Par ailleurs, au vu des doléances formulées à l’encontre de la 
famille H______/M______, un courrier leur serait adressé. 
r. Durant la semaine du 21 septembre 2020, P______ SA a contrôlé l’étanchéité 
du logement de la locataire et a notamment appliqué une couche de fond isolante 
dans la salle de bains. 
s. Par courrier du 1er octobre 2020, la régie a informé les époux 
H______/M______ qu’elle avait enregistré des doléances de la part de leur 
voisinage relatives à des nuisances sonores émanant de leur logement et au 
comportement de leurs enfants, qui sonnaient régulièrement aux portes, ce qui 
perturbait la quiétude du bâtiment. 
Le 26 octobre 2020, les époux H______/M______ ont contesté toute nuisance de 
leur part, leurs enfants n’ayant notamment jamais osé sonner à la porte de la 
locataire, qu’ils craignaient. Ils n’avaient jamais porté plainte contre cette dernière 
jusqu’alors, afin de ne pas envenimer la situation, ajoutant que leurs enfants 
n’osaient plus sortir seuls, car ils avaient très peur de la croiser. Cette dernière les 
insultait, les agressait verbalement, ainsi que leurs enfants, et les menaçait de les 
dénoncer à la police et à la justice. Ils demandaient à la régie de prendre des 
mesures concernant les agissements de la locataire. 
Le 10 novembre 2020, les époux H______/M______ ont informé la régie de 
nouveaux agissements de la locataire : celle-ci les agressait verbalement et les 
menaçait; ses chats venaient régulièrement uriner et déféquer sur leur balcon en 
passant par les tentes de jardin de cette dernière, lesquelles servaient de rampe 
d’accès et pourraient également être utilisées par un cambrioleur; elle entreposait 
de vieux meubles, des pots de fleurs vides ainsi que des débris coupants devant 
l’immeuble afin d’empêcher les enfants de jouer devant son appartement; elle se 
disputait régulièrement avec ses colocataires, parfois de manière si violente que la 
police devait intervenir. Elle hébergeait des hérissons depuis des années, tant dans 
son jardin qu’à l’intérieur de son appartement. Elle laissait également traîner ses 
déchets dans les parties communes, occasionnant de fortes odeurs. Elle garait très 
souvent son véhicule devant l’immeuble, bloquant la voie réservée aux urgences. 
Elle utilisait fréquemment la machine à laver le linge le dimanche et passait la 
tondeuse durant les jours fériés. Depuis plusieurs mois, tous les vendredis après-
midi, ils trouvaient des résidus de filtre du sèche-linge de la buanderie dans leur 
boîte aux lettres, alors qu’ils n’utilisaient plus la machine à laver le linge le 
vendredi matin pour éviter de croiser la locataire. Depuis plusieurs semaines, la 
locataire claquait quotidiennement ses portes et fenêtres avec un bruit 


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assourdissant, parfois même la nuit, ce qui réveillait leurs enfants. La locataire 
avait récemment porté plainte contre eux. À ce sujet, ils ont contesté avoir lacéré 
sa tente de jardin et rappelé que leurs enfants ne sonnaient pas à sa porte. Ils 
n’étaient pas non plus responsables de l’eau qui avait coulé sur ses meubles depuis 
leur balcon, en raison de la configuration de l’immeuble. 
t. Le 13 novembre 2020, la locataire a informé la régie que les travaux de peinture 
exécutés le 25 septembre 2020 n’avaient pas réglé le problème de fond des 
moisissures dans la salle de bains, à savoir le défaut d’étanchéité de l’immeuble. 
Outre les travaux dont elle réclamait la réalisation dans ses conclusions déposées 
en justice, la locataire a sollicité de la régie les travaux d’entretien 
complémentaires suivants : le réémaillage de la baignoire, la déviation des 
écoulements du balcon supérieur et le contrôle et l’éventuel remplacement des 
machines à laver et à sécher le linge se trouvant dans la buanderie commune, 
lesquelles tombaient systématiquement en panne. 
Le 21 décembre 2020, un réémaillage complet de la baignoire de la locataire a été 
effectué. 
u. En mars 2021, des buissons ont été plantés devant la chambre de la locataire. 
v. Par attestations des 3 février, 21 février et 18 mars 2021, Q______, nouvelle 
sous‑locataire de la locataire, a indiqué que son nom avait été enlevé à deux 
reprises de la boîte aux lettres. Par ailleurs, le 20 février 2021, alors qu’elle aidait 
la locataire à déplacer des affaires de sa voiture à son jardin, elles avaient été 
filmées sans leur consentement par H______. De tels agissements rendaient la 
locataire anxieuse à l’idée de sortir seule et sa compagnie ou celle d’une autre 
personne était nécessaire pour l’aider à accéder à l’extérieur de l’immeuble. Par 
ailleurs, la buanderie était fermée le 18 février 2021 et, le jour suivant, elle avait 
été informée que la machine à laver ne fonctionnait pas. 
w. Le 19 mars 2021, les époux I______ ont informé la régie qu’ils résiliaient leur 
bail en raison de la situation de plus en plus compliquée avec la locataire. En 
annexe de leur courrier, les précités avaient annexé le dossier des époux 
H______/M______, qui souhaitaient reprendre leur bail. 
x. Le 24 mars 2021, la locataire s’est plainte auprès de la régie de ce que l’évier 
de la cuisine fuyait, de ce que le seuil de sa porte d’entrée était mal isolé, du 
non‑respect des plages horaires de la buanderie, de ce que H______ laissait la 
lumière de la buanderie allumée après son départ et la prenait en photo dans son 
jardin. Elle demandait également que la vanne d’eau des robinets extérieurs de la 
buanderie soit sécurisée afin d’empêcher son ouverture par des personnes mal 
intentionnées en période de gel, ce qui pouvait entraîner des dégâts des eaux dans 
son appartement. Par ailleurs, si une gouttière avait été installée pour dévier 
l’écoulement provenant des étages supérieurs, ses voisins du dessus déroulaient 
leur store extérieur de telle manière que, lorsqu’il pleuvait, l’eau tombait 
directement dans la gouttière, provoquant un bruit assourdissant. L’entreprise 


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F______ SA devait venir poser un revêtement absorbant pour limiter le bruit. En 
outre, lorsque H______ arrosait ses plantes, du liquide continuait de tomber sur sa 
terrasse. 
y. En mars 2021, une quarantaine d’habitants du quartier ont signé une pétition 
pour se plaindre de la locataire. À teneur de celle-ci, il était reproché à cette 
dernière de perturber la tranquillité, voire la sécurité du quartier, par son 
agressivité (hurlements, insultes, provocations, intimidations et menaces). Il lui 
était reproché également d’avoir installé des caméras de surveillance sur ses 
fenêtres, orientées vers la voie publique, qu’elle utilisait pour provoquer le 
voisinage en gesticulant, tout en filmant leurs réactions. Elle était accusée de s’en 
prendre régulièrement à ses voisins et à leurs enfants. Malgré de multiples 
signalements et plaintes auprès de la régie et de la police, aucune amélioration 
n’était constatée, si bien que les pétitionnaires demandaient son expulsion ou, à 
tout le moins, son éloignement. 
Les époux H______/M______ ont transmis ladite pétition à la régie le 25 mars 
2021, ajoutant que la locataire envoyait de nombreux courriels à l’employeur de 
H______ pour se plaindre de cette dernière, dans le but de la faire licencier, et que 
ses chats continuaient de faire leurs besoins sur leur balcon. 
z. Le 3 juin 2021, la bailleresse a informé par courrier la locataire avoir récemment 
reçu la pétition précitée et des plaintes des locataires occupant le logement situé 
au-dessus du sien, en raison de la présence de la tonnelle en bordure de façade, 
laquelle était utilisée par chats du quartier qui venaient déféquer sur leur balcon. 
Ces voisins s’inquiétaient également du fait que cette tonnelle pourrait faciliter 
l’accès à leur appartement pour d’éventuels cambrioleurs. La locataire était ainsi 
mise en demeure de cesser tout comportement inadapté à l’égard de ses voisins et 
des enfants du quartier, mais également d’enlever, dans un délai de quinze jours, 
les caméras de surveillance qui filmaient la voie publique ainsi que de déplacer la 
tonnelle installée à proximité de la façade de l’immeuble. À défaut, son bail 
pourrait être résilié. 
aa. Le 4 mai 2021, la régie a adjugé des travaux à P______ SA relatif à la mise en 
sécurité des façades. 
bb. Le 7 mai 2021, la locataire a indiqué par courrier à la bailleresse que la 
gouttière, qui avait été installée pour éviter que l’eau provenant des balcons des 
étages supérieurs ne se déverse sur sa terrasse, ne remplissait pas sa fonction et 
générait un bruit très important. Elle réclamait par ailleurs le remplacement de 
l’écoulement de l’évier de la cuisine, qui était défectueux; le remplacement de la 
hotte; la réparation du système d’éclairage du four; la sécurisation de la vanne 
d’ouverture d’eau extérieure afin qu’elle ne puisse être manipulée que par des 
personnes autorisées; le réglage de la fermeture d’une des fenêtres de la chambre 
et la fourniture d’une nouvelle clé de buanderie. 


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cc. Le 15 mai 2021, la locataire a informé la régie avoir porté plainte contre la 
famille H______/M______. 
dd. Les 25 mai et 7 juin 2021, R______ est intervenue pour réparer la lampe du 
four et remplacer la hotte de l’appartement litigieux. 
ee. Par courriels des 1er et 3 juin 2021, la locataire a contesté que ses chats puissent 
se rendre au 1er étage de l’immeuble. Elle s’est également plainte de ce que, 
lorsqu’elle sortait sur sa terrasse, H______ se mettait à quatre pattes dans le coin 
de son balcon pour pouvoir lui envoyer du liquide sur la tête. 
ff. Les 7 juin et 6 juillet 2021, une entreprise est intervenue dans l’appartement de 
la locataire pour éradiquer les fourmis, lesquelles provenaient du jardin et 
passaient par la terrasse en dalles pavées pour venir dans le salon et la cuisine. 
gg. L’entreprise S______ a été mandatée par la régie pour contrôler le balcon des 
époux H______/M______ et sa jardinière à la suite de bruits d’écoulement 
occasionnant une gêne sonore, notamment lors d’intempéries. Il ressort de son 
rapport du 7 juin 2021 les éléments suivants : les garde‑corps des balcons 
présentaient une forte carbonatation; les jardinières dans les angles faisaient partie 
du concept du bâtiment d’origine, ce qui imposait une structure des balcons 
dimensionnée en conséquence; une gouttière métallique, qui n’était pas d’origine, 
avait été ajoutée en nez de balcon; cette gouttière semblait récupérer les eaux de 
ruissellement du balcon et les évacuer en dehors de la terrasse inférieure. Il était 
recommandé ce qui suit : concernant la carbonatation, une première épuration des 
bétons et un traitement par passivation des aciers apparents avaient été effectués; 
cette solution était transitoire et des travaux d’assainissement et de rénovation des 
façades devaient être réalisés. Les problèmes liés aux bruits étaient apparemment 
dus à l’eau qui coulait dans la gouttière depuis la pipette de la jardinière et depuis 
le store du 1er étage lorsqu’il était ouvert à bonne mesure par temps de pluie. L’eau 
tombant de ces éléments engendrait un bruit de percussion lors du contact avec la 
gouttière métallique. Il serait préférable d’ôter cette gouttière et de prolonger la 
pipette de la jardinière dans la haie. Il convenait également de procéder au contrôle 
de l’étanchéité en « extrados » des balcons afin de remédier aux problèmes 
d’infiltration et d’écoulement en général. 
hh. Par courriel du 16 juin 2021 adressé au conseil de la bailleresse, la locataire a 
refusé de déplacer ses tonnelles, exposant qu’aucun chat ne pouvait monter depuis 
le rez-de-chaussée sur le balcon de la famille H______/M______ via celles-ci et 
que ces dernières servaient à la protéger des arrosages de la famille 
H______/M______. Elle s’est également plainte de différences de traitement, du 
comportement de H______, qui laissait la lumière de la buanderie allumée et la 
filmait dans son jardin, et du fait que la famille T______ promenait son chien sans 
laisse. Elle a ajouté que les conséquences sur sa santé, son travail et sa formation 
étaient dramatiques et qu’elle avait été poussée à bout par des « mensonges, 
harcèlement, menaces, calomnies, dommages, et ce avec une régie qui a[vait] usé 


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de méthodes douteuses et de pressions sans répondre de ses responsabilités de 
protection à [s]on égard ». 
ii. Le 21 juin 2021, la régie a fait procéder au remplacement d’installations 
sanitaires sous l’évier dans l’appartement de la locataire. 
Le 25 juin 2021, la ventilation de tout l’appartement a été contrôlée. 
Les 23 août et 22 novembre 2021, la machine à laver située dans la buanderie a 
été contrôlée. 
Le 8 septembre 2021, des travaux ont été effectués sur la porte palière de 
l’appartement afin d’atténuer le bruit qui s’infiltrait par là. 
jj. Par courriels des 20 et 23 juillet et par pli du 6 août 2021, la locataire s’est 
plainte auprès de la régie de ce que la gouttière au‑dessus de sa terrasse avait été 
supprimée les 15 ou 16 juillet 2021, alors qu’aucune solution provisoire 
alternative n’avait été mise en place, ce qui avait pour conséquence que de l’eau 
brunâtre s’écoulait tous les jours sur sa terrasse et endommageait son mobilier. La 
famille H______/M______ continuait d’arroser abondamment en connaissance 
des dommages causés à sa propriété, sans que la régie ne lui demande de cesser 
jusqu’à ce que le problème soit résolu. Ce retrait, alors qu’il aurait suffi de poser 
une bande adhésive atténuant le bruit, prouvait selon elle l’intention de nuire. Une 
plainte allait être déposée. Par ailleurs, I______ passait ses journées à épier ses 
faits et gestes et à écouter toute discussion dans son jardin, ce qui avait été constaté 
par des ouvriers et ces faits allaient être portés à la connaissance du Ministère 
public. 
Le 9 août 2021, P______ SA a informé la régie que, lors de sa visite sur place, la 
locataire avait demandé que la gouttière soit exactement la même que la 
précédente. La régie était priée de confirmer par écrit qu’elle souhaitait une 
gouttière simple. Dans un tel cas, P______ SA pourrait intervenir dans les 
prochains jours. En revanche, pour une gouttière similaire à la précédente, il 
faudrait attendre fin septembre suivant. 
kk. Par pli du 16 août 2021, les époux H______/M______ ont mis en demeure la 
régie de faire enlever les tentes de jardin de la locataire dans un délai de quatorze 
jours, menaçant de consigner leur loyer, et ont sollicité une réduction de loyer de 
33% en raison des nuisances de voisinage de la locataire, des salissures répétées 
de leur balcon causées par les chats qui utilisaient les tentes pour monter sur leur 
balcon, du sentiment d’insécurité causé par les tentes qui facilitaient grandement 
l’accès à leur logement, des menaces et insultes répétées ainsi que du harcèlement 
de la locataire vis-à-vis de leurs enfants et d’eux-mêmes, des odeurs très fortes 
émanant de son appartement et du fait qu’ils ne pouvaient plus utiliser la machine 
à laver en raison des salissures laissées par la locataire après son utilisation. 
ll. U______, locataire au 2ème étage de l’immeuble litigieux, a transmis à la régie 
le 13 septembre 2021 une lettre reçue le jour même de la part de la locataire 


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l’informant qu’elle déposait plainte pénale contre elle à la suite de la pétition 
qu’elle avait signée. 
mm. Par courriel du 14 septembre 2021, la bailleresse a sollicité de la locataire 
qu’elle lui confirme que tous les travaux demandés avaient bien été effectués, sous 
réserve de la gouttière, dès lors qu’elle refusait de laisser intervenir chez elle les 
entreprises et avait refusé l’installation d’une gouttière en fer, préférant une 
gouttière en aluminium dont le délai de livraison était plus long. 
Le 17 septembre 2021, par l’intermédiaire de E______, juriste‑médiatrice, la 
locataire a contesté avoir reçu une quelconque proposition d’installer une nouvelle 
gouttière, qu’elle soit en fer ou en aluminium, de sorte qu’elle n’avait pas pu s’y 
opposer. 
nn. Le 15 septembre 2021, la bailleresse a informé la locataire que la régie avait 
reçu, le 16 août précédent, un courrier de ses voisins, lesquels se plaignaient de 
son comportement, soit de la présence de la tente de jardin, du fait qu’ils ne 
pouvaient plus utiliser la machine à laver de la buanderie en raison des salissures 
laissées après son utilisation, des menaces et insultes à leur encontre et à l’encontre 
de leurs enfants, ainsi que d’odeurs très fortes émanant de son appartement. Ledit 
pli valait mise en demeure s’agissant de l’enlèvement de la tente. 
Le 27 septembre 2021, par courrier, la locataire a contesté les reproches qui lui 
étaient faits. 
oo. Le 1er octobre 2021, la locataire a informé la bailleresse que le mur de son 
salon était humide et couvert de moisissures. 
Les 4 et 6 octobre 2021, F______ SA a effectué une recherche de fuite en raison 
de la présence de moisissures dans la salle de bains et le salon contigu et a procédé 
à une réfection de l’étanchéité. 
pp. Par courriels des 8 et 11 octobre 2021, la locataire s’est plainte de ce que la 
machine à laver de la buanderie était en panne, puis de ce qu’elle ne pouvait pas 
l’utiliser durant son créneau horaire. 
qq. Le 14 octobre 2021, V______ SA, sous‑traitante de P______ SA, a informé 
la régie que la locataire interdisait toute intervention de sa part pour reposer la 
gouttière. 
rr. Le 20 octobre 2021, la bailleresse a demandé à la locataire de laisser entrer 
V______ SA pour la pose de la gouttière et l’a informée avoir procédé aux travaux 
de sécurisation du robinet situé dans la buanderie, de sorte que celui‑ci ne pouvait 
plus être actionné que par le service d’immeuble. 
ss. Par courriel du 22 octobre 2021, W______, voisine de la locataire, a transmis 
à la régie une lettre de la locataire reçue dans sa boîte aux lettres le 25 septembre 
2021, l’informant, ainsi que son mari, de ce que la pétition qu’ils avaient signée 
allait entraîner des conséquences et qu’elle se réservait le droit de déposer une 


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plainte à leur encontre. C’était la première fois qu’elle était en conflit avec un 
voisin et elle espérait que les choses changeraient bientôt. 
tt. Par courriel du 22 octobre 2021, H______ a confirmé à la régie que les conflits 
de voisinage avec la locataire continuaient. La situation ne s’améliorait pas et la 
locataire continuait de la harceler ainsi que leurs voisins, par des provocations, des 
lettres de menace à la suite de la pétition et la prise de photographies et de vidéos 
des enfants jouant à l’extérieur de l’immeuble. La proposition de la régie de 
changer de logement leur redonnait de l’espoir. 
uu. Le 22 octobre 2021 également, la bailleresse a réitéré sa demande à la 
locataire en lien avec la gouttière, en indiquant que l’entreprise pouvait intervenir 
à ce propos dans la deuxième quinzaine du mois de novembre 2021, de sorte que 
la locataire était priée d’indiquer ses disponibilités. Le 16 novembre 2021, elle a 
relancé la locataire, en indiquant que l’entreprise avait probablement réceptionné 
la gouttière de remplacement. 
Le 18 novembre 2021, la locataire a répondu être disponible le 26 novembre 2021. 
La repose de la gouttière de la locataire par V______ SA prévue pour le 
26 novembre 2021 n’a pas pu intervenir, en raison d’un problème sur un autre 
chantier, de sorte que la pose d’une nouvelle gouttière a été reportée au 7 février 
2022. 
vv. La remise en état du mur du salon et du tablier de la baignoire a eu lieu début 
février 2022. 
ww. Le remplacement de la gouttière a été facturé par P______ SA à la régie le 
28 mars 2022. 
xx. Par avis de résiliation du 25 octobre 2021, la bailleresse a résilié le bail de la 
locataire pour le 30 novembre 2021, au motif que, malgré ses mises en demeure 
des 3 juin, 15 septembre et 19 octobre 2021, celle-ci refusait de retirer les toiles 
de tente se trouvant dans son jardin et qu’elle avait reçu de nouvelles plaintes de 
voisins concernant son attitude à leur égard. 
yy. Le 30 juin 2022, la régie a mandaté F______ SA pour une recherche de fuite 
entre le mur de la salle de bains et l’entrée. La locataire a souhaité que cette 
intervention soit filmée et ait lieu en présence de témoins. 
zz. P______ SA a transmis le 19 juillet 2022 à la régie une facture concernant la 
mise en sécurité des façades côtés jardin et pignon. 
aaa. Le 24 juillet 2022, la locataire s’est plainte d’un nouveau dégât d’eau dans 
son appartement, ainsi que de nouvelles agressions de la part de ses voisins. 
bbb. F______ SA est intervenue le 10 août 2022 pour déposer la baignoire et 
réparer le problème de canalisation. Le carrelage a été reposé le 30 août 2022. 


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ccc. Par courriel du 2 septembre 2022, la bailleresse a informé la locataire qu’elle 
allait mandater une entreprise pour chiffrer la remise en état du mur du salon et le 
nettoyage du parquet. 
ddd. Par requête déposée le 18 mars 2020, déclarée non conciliée le 20 septembre 
2021 et déposée auprès du Tribunal le 20 octobre 2021 (cause n° C/6574/2020), 
la locataire a conclu à la validation de la consignation de loyer et à la 
condamnation de la bailleresse à mettre un terme aux nuisances qu’elle subissait 
de ses voisins, ainsi qu’à la remise en état de son appartement, dans un délai de 
30 jours dès l’entrée en force de la décision, sous la menace de l’art. 292 CP. 
Elle a conclu à la réalisation des travaux suivants : mise en place d’une gouttière 
avec « tapis anti-bruit » ou d’une solution alternative permettant l’élimination de 
l’écoulement et du bruit d’eau provenant du balcon de l’étage supérieur, 
restauration de la façade de l’immeuble, remplacement du store en toile de sa 
terrasse, suppression des causes des moisissures dans son appartement, 
notamment de la salle de bains et du salon, remplacement des catelles fissurées et 
cassées de sa salle de bains, assèchement des murs du salon et réfection des 
peintures endommagées, réparation « durable » ou remplacement des machines 
installées dans la buanderie de l’immeuble, sécurisation de la vanne de la 
buanderie afin d’éviter tout acte de malveillance de ses voisins, ventilation entre 
les voisins des frais d’électricité de la buanderie au prorata de l’utilisation 
effective, plantation d’arbustes supplémentaires ou installation de tout dispositif 
utile afin d’empêcher le passage de voisins devant les fenêtres de son appartement. 
Elle a également requis la cessation de la campagne de dénigrement menée à son 
encontre ainsi que de tous agissements délétères de ses voisins. 
Elle a conclu par ailleurs à une réduction de son loyer net de 20% à compter du 
30 septembre 2019 et jusqu’à l’élimination totale des défauts précités, ainsi qu’à 
l’attribution des loyers consignés en conséquence. Enfin, elle a conclu à la 
condamnation de la bailleresse à lui verser les sommes de 10'000 fr. à titre de tort 
moral et 947 fr. à titre de dommages-intérêts, avec intérêts à 5% l’an dès le dépôt 
de sa demande. 
La locataire a produit, notamment, à titre de preuve, des photographies de la 
façade de l’immeuble, dont l’état de délabrement n’avait toujours pas été résolu, 
du store en toile noirci, des moisissures dans la salle de bains et le salon, toujours 
présentes, du filtre de la machine située dans la buanderie et d’un message d’erreur 
affiché sur une machine, ainsi qu’une vidéo d’un écoulement d’eau du balcon du 
dessus, la gouttière n’ayant toujours pas été remplacée. 
Elle a allégué que les agissements de ses voisins, ainsi que l’absence de tout égard 
et de diligence de la part de la régie, l’avaient gravement affectée dans sa santé et 
qu’elle vivait désormais terrée chez elle de peur d’être confrontée à son voisinage. 
Elle a produit des attestations de son psychiatre, d’une coach et de E______, 
lesquelles indiquaient qu’elle souffrait d’un état de stress majeur directement lié à 


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ses conditions de vie, en particulier les interactions avec les voisins et la régie, et 
que son état s’était dégradé en raison de l’attitude de ses voisins. La bailleresse 
avait pris parti pour les signataires de la pétition et aucune véritable démarche 
n’avait été diligentée pour mettre un terme aux agissements du voisinage. Elle 
subissait une grave atteinte à sa personnalité et à sa santé, justifiant un tort moral 
de 10'000 fr. Le fait qu’il n’ait pas été remédié aux défauts avait en outre provoqué 
divers dommages matériels, notamment aux toiles de tente, endommagées par les 
voisins à coups de couteau ou de cutter et par les écoulements provenant du balcon 
supérieur, ainsi qu’aux tables et chaises situées sur la terrasse et sur lesquelles se 
déversaient lesdits écoulements, le dommage étant fixé à 947 fr. pour deux tentes, 
une table et six chaises. 
eee. Dans sa réponse du 28 janvier 2022 à la requête en validation de la 
consignation de loyer de la locataire, la bailleresse a conclu à ce qu’il lui soit donné 
acte de son acceptation de verser à la locataire, pour solde de tout compte et de 
toute prétention, la somme de 1'585 fr. 25 pour les problèmes relatifs à la gouttière 
et aux moisissures, et à ce que la déconsignation des loyers soit ordonnée en sa 
faveur, sous réserve du montant susmentionné. 
Elle s’est déterminée comme suit sur les travaux demandés : 
L’immeuble, construit dans les années 1980, allait faire très prochainement l’objet 
d’une rénovation de ses façades et de ses installations intérieures, telles que les 
cuisines et les salles de bains. Dans ces conditions, certains travaux sollicités par 
la locataire ne pourraient pas être exécutés avant lesdits travaux; 
Concernant la gouttière, la locataire s’étant plainte de ruissellement d’eau et de 
bruit en provenance du balcon de ses voisins du dessus, la régie avait mandaté 
l’entreprise P______ SA afin qu’elle procède à un changement de gouttière et 
effectue toutes les interventions nécessaires pour résoudre le problème en 
question. L’ancienne gouttière avait été enlevée le 15 juillet 2021. La nouvelle 
gouttière n’avait pas encore pu être installée à la suite, initialement, du refus de la 
locataire de laisser intervenir les entreprises chez elle, puis d’un contretemps de 
l’entreprise mandatée. Toutefois, suite au déménagement de la famille 
H______/M______ le 15 décembre 2021, l’absence de gouttière n’avait plus pu 
causer la moindre nuisance à la locataire dès cette date. La bailleresse acceptait 
d’octroyer à la locataire, à ce titre, une réduction de loyer de 5% du 15 juillet au 
15 décembre 2021, correspondant à un montant de 385 fr. 25; 
S’agissant des travaux de façades, P______ SA avait effectué les travaux de mise 
en sécurité devisés le 4 mai 2021, lesquels avaient été facturés à la bailleresse le 
30 juin 2021. Celle‑ci n’allait pas effectuer d’autres travaux sur la façade au vu 
des travaux de rénovation projetés. Aucun accident n’était en outre survenu et la 
locataire n’avait subi aucune perte de jouissance; 
Concernant le store en toile de la terrasse, la locataire en avait demandé le 
remplacement pour la première fois dans sa demande du 20 octobre 2021. Par 


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ailleurs, dans la mesure où elle avait installé une pergola, la locataire ne subissait 
aucune perte de jouissance du fait du mauvais état dudit store. Il était prévu de 
changer l’ensemble des stores de l’immeuble lors de la rénovation de ce dernier; 
A la suite de l’intervention de F______ SA des 4 et 6 octobre 2021, la 
problématique de l’humidité et des moisissures était réglée. Un montant forfaitaire 
de 1'200 fr. était accordé à la locataire à ce titre; 
La rénovation de l’immeuble comprenant la réfection des salles de bains, il ne 
serait pas procédé auparavant au remplacement des catelles fissurées, lesdites 
fissures ne causant en outre aucune perte de jouissance de la salle de bains; 
La régie avait adressé un appel d’offre à X______ SA le 22 décembre 2021 afin 
qu’elle établisse un devis pour la remise en état du mur du salon et du tablier de 
la baignoire, devis qu’elle avait reçu le 27 janvier 2022 et approuvé le lendemain. 
Ces travaux allaient être réalisés rapidement; 
Concernant les machines installées dans la buanderie, lesquelles avaient été 
contrôlées les 23 août et 22 novembre 2021, la locataire était la seule à se plaindre 
d’un dysfonctionnement. Les salissures possibles étaient en outre limitées et des 
indications figuraient expressément à proximité des appareils pour expliquer aux 
utilisateurs comment procéder au nettoyage des filtres. Il ne serait donc pas 
procédé à leur changement; 
La vanne de la buanderie avait été sécurisée en octobre 2021 et la locataire n’avait 
subi aucune perte de jouissance; 
Il était contesté que des voisins laisseraient la lumière de la buanderie allumée, 
ladite consommation n’étant en outre pas quantifiable et impossible à refacturer. 
Il ne s’agissait par ailleurs pas d’un défaut de la chose louée; 
Des arbustes supplémentaires avaient été plantés devant la chambre à coucher de 
la locataire en mars 2021 et il ne serait pas installé d’autres plantations ou systèmes 
pour empêcher le passage des voisins, aucune clôture n’ayant jamais été installée 
à cet endroit; 
Les problèmes de voisinage et les reproches formulés à la bailleresse en raison de 
son manque d’intervention auprès des voisins n’étaient pas fondés. La régie avait 
en effet tenté de calmer la situation en intervenant directement auprès des 
différents locataires, sans succès, et une pétition de quartier lui avait été transmise 
à l’encontre de la locataire, dont le comportement avait conduit au déménagement 
des époux I______ et H______/M______. À la suite du déménagement de la 
famille H______/M______, le problème était ainsi résolu. En tous les cas, la 
bailleresse n’entendait pas maintenir plus longtemps la locataire dans l’immeuble 
litigieux, la situation étant devenue tellement tendue qu’elle en était insupportable 
tant pour la bailleresse que pour la régie; 
Les conclusions en dommages‑intérêts et en tort moral devaient être rejetées. La 
locataire n’avait en effet pas prouvé la destruction des objets en question, dont la 


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destruction n’était, en tous les cas, pas imputable à la bailleresse, ni avoir subi une 
atteinte illicite à sa personnalité. 
fff. Par requête déposée le 17 novembre 2021, déclarée non conciliée le 21 janvier 
2022 et portée devant le Tribunal le 21 février 2022 (cause C/22468/2021), la 
locataire a contesté la résiliation extraordinaire du bail précité. Elle a conclu à 
l’inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation. 
A l’appui de sa requête, elle a contesté avoir eu le moindre comportement 
inadéquat à l’égard de ses voisins, hormis quelques réactions parfaitement 
« humaines et compréhensibles » au regard des malveillances dont elle était 
victime et du manque de considération affiché à l’endroit de ses doléances. Elle a 
allégué que, le 14 février 2022, une dizaine de jeunes s’étaient réunis à proximité 
de la fenêtre de son salon, la prenant à partie et l’injuriant. Le 16 février 2022, 
deux jeunes s’étaient approchés de la même fenêtre et une énorme déflagration 
avait retenti immédiatement après, provoquée par un gros pétard placé sous sa 
fenêtre. Une vingtaine de secondes plus tard, les jeunes avaient tambouriné 
violemment sur le mur du salon avant de quitter les lieux. Le muret situé en face 
de la fenêtre de son salon avait en outre récemment été tagué de l’inscription 
suivante : « profite avant la fin ». Le 17 février 2022, en ouvrant la fenêtre de son 
salon, elle avait constaté que ses stores et la façade adjacente avaient été souillés 
par des jets d’œufs. S’agissant de ses tentes, la locataire a fait état d’une inégalité 
de traitement avec ses voisins, des tentes et autres cabanons de jardin étant 
installés dans d’autres jardins. Enfin, lors de l’intervention de V______ SA du 
7 février 2022, cette dernière avait constaté que le problème d’écoulement était 
principalement dû à des trous qu’elle avait colmatés de manière provisoire, des 
travaux complémentaires étant nécessaires. L’écoulement dans le jardin se 
poursuivait, de manière toutefois moins importante. 
ggg. Dans sa réponse du 11 avril 2022, la bailleresse a conclu au rejet de la requête 
et à l’efficacité du congé. Elle a allégué que la locataire n’avait jamais donné suite 
à l’injonction de retirer sa tonnelle et que la situation était tendue, tant avec ses 
voisins qu’avec la régie, la locataire n’étant en outre pas prête à modifier son 
comportement. Par ailleurs, lors de l’exécution des travaux demandés par la 
locataire, les entreprises mandatées par la bailleresse avaient rencontré de graves 
problèmes avec la locataire et, en raison du comportement de celle‑ci, certaines 
entreprises ne voulaient plus envoyer d’ouvriers chez elle. Postérieurement au 
congé, la locataire avait continué à se plaindre de ses voisins, du comportement 
d’employés de la régie qui habitaient le quartier et de l’entreprise mandatée pour 
le remplacement de la gouttière. De tels propos n’avaient fait que conforter la 
bailleresse dans son choix de résilier le bail, le maintien de celui‑ci étant à 
l’évidence insupportable. Enfin, l’appartement situé au‑dessus de l’appartement 
litigieux était inoccupé depuis le départ de la famille H______/M______, de sorte 
qu’il était difficilement compréhensible que la locataire soutienne que 
l’écoulement du balcon se poursuivrait, même de manière moins importante. 


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hhh. La locataire a déposé des déterminations lors de l’audience du 24 mai 2022 
dans le cadre des deux procédures. Elle a notamment admis que si, depuis le 
déménagement des époux H______/M______, les choses s’étaient quelque peu 
calmées, les incivilités continuaient, sous la forme de jets d’œufs ou de pétards sur 
ses fenêtres, d’attroupements près de ses fenêtres, d’insultes et d’autres faits. Les 
tentes avaient été enlevées et les chats continuaient à se promener sur le balcon de 
l’appartement du dessus. Elle a produit une vidéo, sur laquelle l’on peut voir des 
morceaux de façade sur la table de sa terrasse. 
iii. Lors de l’audience du 20 septembre 2022, le Tribunal a joint les causes 
C/6574/2020 et C/22468/2021 sous le numéro C/6574/2020. Il a procédé, par la 
suite, à l’audition des parties. 
La locataire a déclaré qu’elle vivait « dans les champignons » depuis dix ans et 
que, malgré deux interventions de la régie, les moisissures étaient revenues. 
Celles-ci provenaient probablement d’une fuite dans la salle de bains, laquelle 
avait été refaite deux fois dernièrement. Le mur de la salle de bains donnait sur le 
salon, lequel était également rempli de moisissures. Lors de dégâts d’eau survenus 
quelques années auparavant, une tranchée avait été creusée le long de l’immeuble 
pour assécher les murs et les arbustes avaient été arrachés. Elle souhaitait que des 
arbustes soient plantés devant ses fenêtres pour empêcher le passage, ceux qui 
avaient été plantés ne servant à rien. Elle avait appris que ses fenêtres n’avaient 
pas de double vitrage aux normes. Elle enlevait les moisissures, mais celles‑ci 
revenaient, les fenêtres n’étant pas isolées. Les caoutchoucs installés par la régie 
se décollaient et le bas du mur à l’extérieur était toujours humide. Elle ne pouvait 
pas ouvrir sa fenêtre la nuit, car les chats des voisins entraient chez elle, de sorte 
qu’elle dormait dans les moisissures. Elle ne pouvait pas non plus parler fort chez 
elle, car tout le monde l’entendait. Les voisins lui avaient reproché des choses 
insensées, alors que, de leur côté, ils avaient détruit ses stores. Elle avait appelé la 
police et avait été menacée de mort. La régie lui demandait d’enlever les tentes 
autoportantes et le cabanon de jardin en la menaçant d’une résiliation du bail. Elle 
avait décidé de ne pas les enlever et de ne pas se laisser faire. En 2014, elle avait 
eu l’impression qu’un voisin avait empoisonné son chien. Elle avait déposé une 
demande de reclassement auprès de l’assurance-invalidité et touchait 80% de son 
salaire par ce biais. Elle souffrait de douleurs chroniques et devait se faire opérer 
afin de se faire retirer l’utérus, mais n’était pas en état de le faire vu son état 
psychique. Son psychiatre lui avait dit que tant qu’elle n’affrontait pas ce qu’elle 
vivait, elle ne pourrait pas gérer ses douleurs. Elle avait ainsi décidé de se lancer 
dans cette procédure, mais la situation était encore pire depuis. Elle n’avait pas 
déménagé depuis dix ans, car elle n’avait rien à se reprocher, elle habitait en pleine 
nature et il était difficile de trouver un tel cadre de vie. Elle était d’accord de 
déménager si elle trouvait quelque chose d’équivalent. Pour qu’elle se sente 
entendue concernant les défauts de son appartement, la locataire a expliqué que le 
mur de la salle de bains devrait être définitivement réparé, que celle-ci devrait être 


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C/6574/2020 
rénovée car elle était vétuste, que les fenêtres devraient être aux normes et que les 
buissons devaient être plantés pour empêcher le passage devant chez elle. 
La bailleresse a déclaré qu’il était prévu de faire des rénovations de tous les 
immeubles, sans pouvoir en donner les délais. Les salles de bains allaient être 
refaites à cette occasion. Elle avait demandé à une entreprise de faire un constat 
chez la locataire afin de déterminer ce qu’il convenait de faire concernant le mur 
et les moisissures qui s’y trouvaient. Concernant les buissons, la bailleresse 
considérait que le défaut avait été réparé. Elle n’avait pas d’information 
concernant la mise en place d’un double vitrage pour les fenêtres de l’immeuble. 
La locataire a répondu qu’elle avait donné ses disponibilités et que des 
rendez‑vous avaient été annulés. Elle était disposée à communiquer de nouvelles 
disponibilités la semaine suivante. Elle souhaiterait qu’un témoin soit présent sur 
place. Elle avait besoin d’un intermédiaire, car elle avait déjà reçu des bons de 
travaux et l’entreprise avait affirmé que la locataire n’était pas chez elle alors 
qu’elle ne s’était pas présentée au rendez‑vous. 
A l’issue de l’audience, les parties se sont déclarées d’accord avec une inspection 
locale de l’appartement. 
jjj. Le 27 septembre 2022, le Tribunal a procédé à une inspection locale du 
logement. Ses constatations sont les suivantes. 
À l’extérieur de l’appartement de la locataire, au rez‑de‑chaussée, le volet roulant 
extérieur était sale, et le balcon était très abîmé au‑dessus de la fenêtre, avec des 
bouts de crépi qui se détachaient, de l’eau qui gouttait et un phénomène de 
carbonatation. La locataire a précisé que les traces sur le store extérieur roulant 
étaient des traces d’œufs qui avaient été lancés sur sa fenêtre. De la saleté était 
également présente sur d’autres stores de l’appartement, ainsi que sur les rebords 
des fenêtres et pouvait correspondre à des œufs éclatés contre les stores, avec des 
morceaux de coquille encore visibles. Sur les vitres figuraient des étiquettes avec 
l’indication « vidéo » et la forme d’une caméra. Des traces pouvant être de 
l’humidité étaient visibles sur le mur extérieur, sur une hauteur d’environ 50 cm 
le long du mur, étant précisé qu’il s’agissait d’un jour de pluie. La façade de 
l’entrée était dégagée et il était possible de passer devant les fenêtres, le passage 
étant libre. Une barre métallique, qui avait dû être installée au moment des travaux 
d’étanchéité, se trouvait le long de l’immeuble. Côté pignon, le mur ne portait pas 
de trace d’humidité, alors que, sur la façade où se trouvaient les trois fenêtres de 
la locataire, des traces pouvant être de l’humidité étaient constatées. Le bas de la 
façade où se trouvaient les fenêtres avait une couleur différente, mais la même 
couleur était également présente en haut, de sorte qu’il était difficile de déterminer 
si cela provenait de l’humidité. 
En entrant dans la cage d’escalier, une odeur d’humidité était perceptible. Le 
radiateur était ouvert et très chaud. 


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Dans la salle de bains, le Tribunal a constaté que des réparations avaient été 
effectuées sur la baignoire et certaines parties du mur. Des traces de moisissures 
sur les joints du carrelage persistaient et, ce qui pouvait être considéré comme des 
traces de moisissures, étaient constatées sur le plafond. La locataire a précisé que 
la salle de bains avait été refaite pour la dernière fois en 2020. Des traces noires 
étaient visibles en bas du mur séparant le salon de la salle de bains, sans que le 
Tribunal ne puisse déterminer leur nature; selon la locataire, il s’agissait de 
champignons. Des taches similaires étaient également visibles sur le parquet et le 
bas du mur était humide. 
Dans le jardin, côté salon, se trouvaient un store très abîmé, enroulé et d’origine, 
ainsi qu’une tonnelle installée par la locataire, avec un toit rétractable, et une tente 
autoportante. Le jardin comportait également un petit cabanon, qui n’était pas 
accolé à la maison. Au‑dessus de la terrasse de la locataire, le balcon du 1er étage 
était très abîmé par la carbonatation; selon la locataire, le balcon avait déjà été 
réparé, notamment la gouttière, et une étanchéité provisoire avait été installée 
contre le chéneau et le balcon. 
Une des fenêtres de la chambre à coucher était isolée avec un caoutchouc qui se 
décollait, celui‑ci ayant été posé par une entreprise pour isoler les fenêtres. Dans 
le salon, la locataire a montré au Tribunal des traces d’urine de chat sur le parquet, 
soit des taches brunes circulaires à deux endroits. 
kkk. Le Tribunal a procédé à l’audition de treize témoins. 
O______, ami de la locataire, a confirmé son attestation du 17 juillet 2020, 
ajoutant avoir assisté à de nombreuses reprises au fait que des enfants venaient 
sonner à la porte. Cela pouvait arriver quatre fois en deux heures. La locataire 
ouvrait la porte, ils étaient déjà partis. Le témoin avait également constaté qu’un 
chat roux, qui n’appartenait pas à la locataire, venait régulièrement chez cette 
dernière. Le témoin ne l’avait pas vu uriner chez la locataire et n’avait pas assisté 
à d’autres nuisances. 
K______, amie de la locataire, a déclaré avoir rédigé son attestation du 1er juillet 
2020 à sa requête, laquelle lui avait mentionné la durée de 45 minutes et le mot 
« dégradation ». Elle a confirmé que, alors qu’elle était avec la locataire en train 
de pique‑niquer, de l’eau jaunâtre était tombée sur la table depuis le balcon situé 
au‑dessus. La table était pleine de nourriture et tout avait été mouillé. Le témoin 
avait pensé à un arrosage de plantes, soit à de l’eau qui était passée par la terre. 
Elle n’avait pas la notion du temps et n’aurait pas pu dire combien de temps avait 
duré ce ruissellement. 
N______, ami de la locataire, a déclaré s’être rendu à une occasion chez celle-ci 
et avoir constaté que de l’eau était déversée sur la pergola et ruisselait sur la table 
située juste en dessous. La locataire avait crié sur ses voisins, car elle était à bout. 
Le témoin ignorait si les voisins étaient présents. Il avait alors proposé à la 
locataire de faire une réparation. Il avait posé une planche en bois avec du silicone 


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C/6574/2020 
et cela avait fait effet pendant quelques semaines. Il avait rédigé un projet 
d’attestation que cette dernière avait corrigé. Toutefois, tous les faits qui y étaient 
relatés avaient bien eu lieu, notamment le fait qu’il avait été filmé par le voisin du 
1er étage. Le témoin avait réagi en disant qu’il ne souhaitait pas être filmé et le 
voisin lui avait répondu qu’il constituait un dossier pour la régie. Au moment où 
il était en train de poser le joint, le voisin précité avait arrosé les plantes ou fait 
couler de l’eau. Il avait eu l’impression qu’il s’agissait d’un acte délibéré, visant 
à empêcher le joint de sécher. Il n’avait pas constaté de dégradation sur la toile, 
qu’il avait aidé à remettre en place. Il avait mis beaucoup « d’emphase » dans son 
attestation et avait retranscrit ce que la locataire avait sur le cœur. Il n’avait pas 
vérifié tout ce que cette dernière lui avait raconté. 
Y______, psychiatre de la locataire, a déclaré avoir accompagné cette dernière 
dans la prise en charge de ses douleurs liées à l’endométriose, la première étape 
étant qu’elle dispose d’un cadre de vie sécurisant et sécurisé ne représentant pas 
une source de stress. Au début de la prise en charge, en août 2019, la locataire 
avait déjà des problèmes avec sa bailleresse. Le témoin avait constaté chez la 
locataire un état d’alerte très important lié à son contexte de vie, lequel avait un 
impact sur son état de santé. Le fait de souffrir d’endométriose causait par ailleurs 
d’intenses douleurs, ce qui avait un impact sur la santé psychique et émotionnelle; 
la résistance au stress n’étant pas la même lorsqu’on souffre de douleurs intenses. 
L’état de stress de la locataire était multifactoriel, avec une priorité évidente de 
l’impact du cadre de vie. Afin d’améliorer la situation, il paraissait essentiel au 
témoin de sécuriser son cadre de vie. Au sujet du contexte de vie de la locataire, 
le témoin avait à l’esprit un courrier que celle‑ci avait reçu de la régie et qui la 
menaçait de résiliation si elle n’acceptait pas certaines exigences concernant 
l’aménagement de son jardin. Il y avait eu des plaintes de la part de voisins et cela 
augmentait son stress. En parallèle, la locataire était engagée dans un projet de 
reconversion professionnelle, constituant une nouvelle source de stress. Elle 
souffrait également de douleurs à la suite d’un accident sur la voie publique ainsi 
que du côlon irritable. La situation n’avait toutefois pas évolué positivement. La 
locataire avait, certes, accompli des démarches bénéfiques sur le plan 
professionnel, mais cela n’avait pas compensé les autres difficultés ni permis une 
amélioration globale de la situation. Elle avait certaines attentes envers son 
bailleur afin de sécuriser son lieu de vie, attentes qui n’avaient pas été satisfaites 
malgré le temps écoulé, ce qui avait contribué à l’aggravation de son état. Le 
témoin l’avait encouragée à contacter un avocat et à obtenir la reconnaissance de 
ses droits de locataire comme élément de l’estime de soi et du respect. Il était 
inacceptable pour la locataire de déménager, même si cela aurait pu réduire une 
part importante de son stress, car elle avait besoin de respect et de justice. A la 
question de savoir si la locataire présentait déjà une symptomatologie préalable 
ou si celle‑ci était apparue en raison de la situation sur son lieu de vie, le témoin a 
répondu qu’il existait un lien évident entre les facteurs de stress rencontrés sur son 
lieu de vie et l’état clinique de la locataire, laquelle présentait des atteintes à la 


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santé sur lesquelles les conditions de son lieu de vie exerçaient une influence 
délétère. Le témoin avait pu observer que l’état de santé de la locataire s’améliorait 
lorsqu’elle pouvait prendre un peu de distance par rapport à la présence de facteurs 
de stress sur son lieu de vie, notamment lors de la diminution de la fréquence des 
courriers et des interactions avec les voisins. 
Z______, médecin traitant de la locataire depuis dix ans, a déclaré que, selon lui, 
ce qui péjorait l’état de santé de l’intéressée, c’était son lieu de vie et les 
circonstances qui tournaient autour. Son état de santé s’était dégradé à 75%, voire 
plus, en raison des problèmes dans l’immeuble. La locataire se plaignait 
principalement de l’humidité et des moisissures dans son appartement. Elle avait 
des problèmes cutanés qui pouvaient être la conséquence d’un environnement 
humide. Le témoin s’était rendu chez la locataire et avait remarqué que l’entrée 
de l’immeuble sentait l’humidité et que les joints de sa salle de bains étaient 
noircis. Il y avait également des traces d’humidité dans le salon au‑dessus de la 
plinthe, sur le mur mitoyen de la salle de bains. À cette occasion, il avait croisé 
une voisine de la locataire et le témoin n’avait pas constaté d’animosité. La 
locataire lui avait également parlé du fait qu’elle devait garder les stores de sa 
chambre, côté entrée de l’immeuble, baissés, car on lui jetait des œufs. Le témoin 
ignorait si la locataire s’était remise en question après la pétition. Cette dernière 
n’avait pas nié le contenu de la pétition, mais l’avait expliqué par le fait qu’elle 
était victime de son voisinage et qu’elle y réagissait. Actuellement, la locataire 
était incapable de travailler. Elle n’arrivait plus à suivre tous les problèmes 
administratifs et judiciaires et une demande de mise sous curatelle de gestion avait 
été déposée par son psychiatre et lui-même afin que la locataire puisse être assistée 
dans ses démarches. Au début, la locataire était soulagée : on s’occupait d’elle et 
elle était écoutée. Par la suite, son état s’était dégradé; elle avait compris qu’on lui 
avait retiré sa liberté et qu’elle n’avait plus accès à ses comptes, ce qu’elle leur 
avait vivement reproché. Elle était une personne raisonnable avec laquelle il était 
possible de parler, mais qui ne se sentait pas écoutée dans ses demandes, ce qui 
faisait dégénérer la situation. Elle avait alors tendance à interpréter tous les bruits 
et tous les événements comme dirigés contre elle. Elle avait l’impression que 
l’entourage entier lui en voulait et elle se sentait comme une victime depuis au 
moins quatre ans. 
AA_____, employée de la régie, a déclaré que l’immeuble avait besoin d’un 
ravalement de façades et de travaux dus à la carbonatation. Il y avait un projet de 
réhabilitation des immeubles, notamment concernant les sanitaires et les cuisines. 
Aucune date n’avait été fixée pour les travaux. Il s’agissait d’un projet global 
toujours à l’étude, car d’autres immeubles concernés par ces travaux de rénovation 
appartenaient à d’autres propriétaires. Les locataires ne se plaignaient ni des 
sanitaires ni des cuisines. Ils signalaient uniquement les morceaux de façades qui 
tombaient et la régie procédait alors à leur stabilisation. Aucun autre locataire 
n’avait signalé de problèmes de moisissures ou d’humidité. Les moisissures 


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avaient été causées par une fuite sous la baignoire de la locataire. Les réparations 
avaient été effectuées et un peintre devait intervenir, mais la locataire n’avait 
toujours pas transmis ses disponibilités. Les moisissures étaient actuellement 
sèches. La locataire s’était plainte du fait que les fenêtres n’auraient pas de double 
vitrage, ce qui était faux. S’agissant de la toile de tente, il avait été décidé de ne 
pas la remplacer, car elle était vieillissante mais fonctionnelle et elle serait 
remplacée dans le cadre de la rénovation. La réparation de la gouttière avait pris 
énormément de temps, car la locataire s’était opposée aux solutions proposées par 
la régie et exigeait un tapis antibruit et des joints en silicone, voire une intervention 
sur les jardinières du balcon situé au‑dessus. La régie avait finalement dû installer 
trois gouttières différentes ainsi qu’un dégorgeoir avant que la gouttière ne 
convienne à la locataire. Le témoin avait eu la locataire à deux reprises au 
téléphone pour des problèmes de machines ne fonctionnant pas dans la buanderie, 
au sujet desquels aucun autre voisin ne se plaignait, et celle-ci lui avait alors hurlé 
dessus. Elles avaient ensuite échangé des courriels, mais la communication était 
très compliquée : la locataire s’éparpillait et le ton était toujours très incisif. Le 
témoin avait de la peine à saisir le sens des messages ou à obtenir des réponses 
claires et des rendez‑vous. La locataire rendait parfois impossible l’exécution des 
travaux, notamment en ne transmettant pas ses disponibilités ou en les 
communiquant pour le lendemain uniquement. Lorsque les ouvriers intervenaient 
chez la locataire, cela pouvait très bien se passer, au point qu’elle leur offrait un 
café, ou très mal, lorsqu’elle exigeait de les filmer pendant leurs interventions (par 
exemple le plombier) ou décidait qu’elle devait partir à 11 h et que les ouvriers 
devaient tout arrêter en pleine intervention. Elle exigeait parfois qu’ils signent un 
papier attestant qu’elle était gentille. Il y avait souvent des témoins que la locataire 
faisait venir sur place. Dans son dernier courrier daté du 4 avril 2023, la locataire 
se plaignait sur quatre pages de ses voisins et invoquait toujours des problèmes de 
moisissures ainsi que la présence d’une souris morte, que la régie avait fait 
enlever. Depuis environ une année, les voisins ne signalaient plus de problèmes 
avec la locataire. Auparavant, la régie avait reçu des plaintes de nombreux 
locataires d’autres immeubles gérés par d’autres régies : ils se plaignaient d’avoir 
été filmés par la locataire, de ce qu’elle les menaçait de porter plainte, de ce qu’elle 
leur criait dessus ou hurlait seule dans son jardin, de ce qu’elle avait contacté leurs 
employeurs en affirmant qu’ils faisaient du travail non déclaré, de ce qu’elle 
accélérait en voiture en visant les enfants qui traversaient sur les passages piétons 
et de ce qu’elle filmait des locataires lorsqu’elle les croisait dans le train ou dans 
les environs. La régie ne pouvait que constater que la situation était très 
compliquée pour elle‑même, pour la locataire et pour les voisins. 
M______, ex-voisin du 1er étage de l’immeuble, a déclaré que la locataire avait 
emménagé quelques mois après son installation et que, jusqu’en 2018, tout se 
passait bien et qu’ils entretenaient des rapports cordiaux. En 2018, la locataire 
était en procédure avec la famille [de] I______ et elle l’avait menacé de porter 
plainte si elle les voyait discuter avec les précités. Il avait alors répondu qu’il 


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pouvait discuter avec qui il voulait et, à partir de là, la situation avait dégénéré. La 
locataire n’avait pas cessé de trouver des prétextes pour les harceler, y compris et 
surtout au sujet de ses enfants, et en écrivant à son employeur. Ils avaient 
déménagé, car elle les accusait de nombreuses choses, notamment de salir la 
machine à laver, en placardant des mots dans l’immeuble. Ils avaient retrouvé des 
résidus de filtre de la machine à laver de la buanderie dans leur boîte aux lettres. 
Même après leur déménagement, elle continuait à les harceler et à les filmer ou de 
les prendre en photo en leur faisant un doigt d’honneur pour provoquer une 
réaction. Leurs enfants avaient 8 et 12 ans et craignaient réellement de croiser la 
locataire. Celle‑ci avait porté plainte contre eux, notamment parce que les enfants 
sonnaient à sa porte ou parce que de l’eau coulait de leur balcon sur sa terrasse, 
alors que cet écoulement était conçu de cette manière‑là. Ils avaient rédigé une 
pétition sur conseil de la police. Beaucoup de personnes n’avaient pas signé par 
peur de représailles, notamment d’un empoisonnement de leur chien. Ceux qui 
avaient signé la pétition avaient subi des représailles, la locataire ayant contacté 
leurs employeurs. Il n’avait jamais filmé la locataire, la police le lui ayant 
déconseillé, ni installé de caméra sur son balcon pour observer la locataire de son 
jardin. Il ne savait rien des œufs qui auraient été lancés sur les fenêtres et les stores 
de la locataire. Actuellement, il évitait de croiser la locataire, n’utilisait plus la 
même buanderie et n’avait plus d’altercation directe. Il s’entendait bien avec tout 
le voisinage et ses enfants n’avaient aucun problème avec celui‑ci. 
U______, voisine au 2ème étage de l’immeuble, a déclaré que, lorsque ses enfants 
étaient plus jeunes, la locataire leur reprochait de jouer sur le chemin devant ses 
fenêtres et leur avait crié dessus. La régie avait pourtant confirmé que les enfants 
pouvaient jouer sur ce chemin. Le témoin n’avait jamais vu la locataire filmer des 
enfants, mais une voisine lui avait dit qu’elle le faisait. La locataire les empêchait 
d’accéder à la buanderie, car elle leur faisait peur. Ils avaient signé une pétition à 
la demande des époux H______/M______. À la suite de cette pétition, elle avait 
reçu une lettre de la locataire en août 2021, qui menaçait de déposer une plainte 
pénale à son encontre. Elle avait transmis cette lettre à la régie en lui demandant 
de ne pas y donner suite. Depuis cette lettre, ils ne croisaient plus la locataire, 
qu’ils évitaient. Les enfants du témoin avaient actuellement 13 et 14 ans. Ils 
s’entendaient avec tout le monde. Un 31 décembre, les enfants avaient fait 
exploser des pétards devant l’immeuble et la police était intervenue à la suite d’un 
appel de la locataire. 
AB_____, voisine de la locataire habitant au chemin 1______ no. 4______, a 
déclaré avoir des problèmes avec la locataire, laquelle sortait de son jardin pour 
l’épier, la filmer, la photographier et l’invectiver. Elle lui disait : « tu riras moins 
quand tu seras au Tribunal ». Cette situation avait été déclenchée par le sentiment 
de la locataire qu’elle ne la saluait plus lorsqu’elle la croisait. À une occasion, le 
témoin promenait son chien en mangeant un sandwich et avait simplement hoché 
la tête au lieu de répondre. La locataire lui avait alors dit que, puisqu’elle ne la 


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saluait plus, elle ne la connaissait plus. Avant cet incident, elles entretenaient des 
rapports polis. À une reprise, la locataire l’avait poursuivie en voiture en collant à 
son véhicule. 
AC_____, concierge de l’immeuble, a déclaré que la locataire se plaignait souvent 
de problèmes avec la buanderie. Il intervenait chaque fois en appelant 
immédiatement un technicien. Lorsqu’il avait appelé la locataire pour lui dire que 
le problème était réglé, elle lui avait hurlé dessus. À sa connaissance, aucun autre 
locataire ne s’était plaint à ce sujet. 
AD_____, ancien voisin de palier de la locataire jusqu’en janvier 2023, a déclaré 
n’avoir eu aucune raison de se plaindre de l’attitude de celle-ci, qu’il ne faisait que 
croiser de temps en temps. Il avait entendu dire que des jeunes avaient lancé des 
œufs sur sa fenêtre ou sa porte, ce qu’il avait lui‑même constaté. Il avait habité 
dans l’immeuble pendant quatre ans, jusqu’en janvier 2023, et n’avait jamais 
entendu qu’il y avait eu des histoires avec la locataire. 
AE_____, voisin de la locataire habitant au chemin 1______ no. 5______, a 
reconnu avoir signé une pétition concernant la locataire, précisant l’avoir signée 
par solidarité avec les familles qui étaient menacées par cette dernière et qui lui 
avaient raconté ce qu’elles vivaient. La locataire ne l’avait jamais menacé et ils 
avaient entretenu des rapports cordiaux jusqu’à la pétition. La locataire avait été 
déçue et n’avait pas compris pourquoi il l’avait signée et avait pris parti pour ces 
familles. D’après ce qu’il entendait dans son voisinage, il avait l’impression que 
la situation s’envenimait de plus en plus. Il ne comprenait pas pourquoi la locataire 
s’était mis à dos tout le quartier, alors que tous les voisins étaient adorables. Il 
avait constaté qu’il y avait des caméras derrière les fenêtres de la locataire. Il 
n’avait personnellement assisté à aucune scène entre la locataire et un ou une 
voisine. Il avait en revanche croisé une voisine en pleurs qui lui avait raconté 
qu’elle venait de se faire insulter par la locataire. Il avait entendu cette dernière 
crier sur la voisine, laquelle criait aussi pour se défendre en demandant à celle-ci 
pourquoi elle ne pouvait pas passer devant ses fenêtres. Cette dernière l’avait alors 
menacée d’appeler la police. 
AF_____, employé de V______ SA, a déclaré que la locataire avait appelé la 
société parce que la gouttière faisait du bruit; après le retrait de celle-ci, un 
échange assez « violent » avait eu lieu avec elle. La gouttière proposée ne 
convenait pas à la locataire. Il avait donc posé une autre gouttière et n’avait ensuite 
plus eu de nouvelles. Il s’agissait, selon le témoin, d’un problème de malentendu : 
il ne fallait pas retirer la gouttière, mais trouver une solution pour le bruit. Il a 
confirmé la teneur de son courriel du 14 octobre 2021, précisant que la locataire 
lui avait refusé l’accès et que le dialogue était impossible. Il avait dû parlementer 
avec elle, faire preuve de diplomatie et trouver des intervenants souples, mais n’y 
était parvenu. Concernant les façades, la société avait sécurisé une façade qui 
tombait en morceaux sur demande de P______ SA. A sa connaissance, la façade 
était sécurisée. 


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lll. A l’issue de l’audience du 26 janvier 2024, le conseil de la locataire s’est 
opposé à la clôture de l’administration des preuves et a persisté à solliciter 
l’audition des témoins G______ et E______, ce à quoi s’est opposé le conseil de 
la bailleresse. 
Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d’administration des preuves et a fixé aux 
parties un délai au 28 mars 2024 pour déposer leurs plaidoiries écrites, délai 
reporté au 19 avril 2024. 
mmm. Dans un courriel du 18 mars 2024 adressé notamment à la régie, la 
locataire a déclaré avoir porté plainte contre la régie et AA_____, puis s’est 
indignée en des termes virulents notamment de contrainte, harcèlement, violation 
de domicile et différence de traitement, et a finalement indiqué, s’agissant des 
caméras : « Ah c’est clair que ces caméras, elles doivent bien vous emmerder 
depuis qu’elles y sont, dans le seul but de me protéger de vous et de vos amis, 
avec en tête de liste votre employée de régie, son conjoint, son adolescent et vos 
“petits protégés” du 70, 68 (pour un couple) et ceux du 66 aux 1er et 2ème étages. 
Le pot de terre contre le pot de fer ne lâche rien, Madame la gestionnaire junior, 
jusqu’à son dernier souffle. ». 
nnn. Dans ses plaidoiries finales du 18 avril 2024, la bailleresse a persisté dans 
ses conclusions, concluant préalablement à ce que la Fondation C______ soit 
autorisée à se substituer à B______ AG dans le cadre de la présente procédure. 
ooo. Dans ses plaidoiries finales du 19 avril 2024, la locataire a pris les 
conclusions suivantes : procéder à l’audition de G______ et de E______ en qualité 
de témoins; cela fait, valider la consignation des loyers; condamner la bailleresse 
à procéder, sous menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP en cas 
d’insoumission à une décision de l’autorité et dans un délai de trente jours dès 
l’entrée en force de la décision, aux interventions et travaux suivants en lien avec 
l’appartement litigieux : mise à terme des nuisances subies par la locataire de la 
part des autres occupants de l’immeuble et des immeubles alentour, cessation de 
la campagne de dénigrement menée à son encontre ainsi que de tous agissements 
délétères de la part des autres occupants de l’immeuble et des immeubles alentour, 
restauration de la façade de l’immeuble, remplacement du store en toile de la 
terrasse, suppression de la cause de l’apparition de moisissures dans l’intégralité 
de l’appartement, remplacement des catelles fissurées et cassées dans la salle de 
bains, assèchement des murs du salon et réfection des peintures endommagées, 
réparation durable ou remplacement des machines installées dans la buanderie, 
ventilation entre les voisins des frais d’électricité de la buanderie au prorata de son 
utilisation effective, plantation d’arbustes supplémentaires ou installation de tout 
dispositif utile afin d’empêcher le passage de voisins et autres riverains devant les 
fenêtres de l’appartement litigieux; lui accorder une réduction de loyer net de 20% 
dès le 30 septembre 2019 et jusqu’à parfaite exécution de ces interventions; 
attribuer les loyers consignés en conséquence; condamner la bailleresse à lui 
verser un montant de 10'947 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 20 octobre 2021; 


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C/6574/2020 
constater l’inefficacité de la résiliation du bail relatif à l’appartement litigieux 
notifiée le 25 octobre 2021 pour le 30 novembre 2021; subsidiairement, annuler 
la résiliation du bail relatif à l’appartement litigieux notifiée le 25 octobre 2021 
pour le 30 novembre 2021. 
S’agissant des défauts, la locataire a notamment relevé que le problème des 
moisissures n’avait pas été réglé et que l’humidité était encore présente dans toutes 
les pièces de l’appartement, qu’aucun travail pérenne de réfection de la façade 
n’avait été entrepris et que les agressions de ses voisins continuaient, ayant subi 
plus de cinq agressions en 2024. 
ppp. La locataire a répliqué le 2 mai 2024 à l’écriture de la bailleresse, relevant, 
s’agissant de la substitution de partie, que B______ AG restait débitrice des 
créances antérieures à la vente de l’immeuble et au transfert de bail, n’ayant pas 
reçu de réponse à sa demande d’information quant à la question de savoir si 
l’acquéreuse avait repris les obligations relatives à ladite période, de sorte qu’elle 
dirigeait ses conclusions contre les deux sociétés conjointement et solidairement. 
qqq. La bailleresse a répliqué le 6 mai 2024, persistant en substance dans ses 
conclusions, suite de quoi la cause a été gardée à juger par le Tribunal. 
Le 20 juillet 2024, H______ a fait état auprès du Conseil des bailleresses d’une 
nouvelle altercation avec la locataire survenue le 11 juillet 2024 dans un centre 
commercial à AG_____, après l’avoir croisée par hasard. 
Le 20 août 2024, M______ a fait état par courriel auprès de la régie d’une nouvelle 
altercation « la semaine dernière » avec la locataire sur une place de parking 
extérieur, affirmant avoir été suivi par cette dernière avec son véhicule sur plus de 
2 km. 
Le 10 septembre 2024, par courriel, la locataire s’est plainte auprès du Conseil des 
bailleresses, affirmant que M______ lui avait « foncé dessus » avec sa voiture. 
Elle affirmait ne plus pouvoir « parler à l’intérieur de [son] domicile sans être 
écoutée ». 
Le 21 septembre 2024, par courriel, la locataire a informé la régie d’un dépôt de 
plainte contre celle-ci et son Conseil. Elle accusait un voisin d’être un « sous-
fifre » de la régie et être la victime d’agressions de la part des enfants de ce 
premier. 
Le 22 septembre 2024, par courriel, la locataire a informé la régie que ses voisins 
instrumentalisaient leur enfant pour venir sonner à sa porte et qu’elle vivait dans 
un appartement insalubre. 
Le 9 octobre 2024, par courriel, AH_____ s’est plainte auprès de la régie du 
comportement inacceptable de la locataire, qui s’était mise à hurler deux fois en 
pleine rue et à proférer des menaces à son encontre. 


- 29/46 - 
 
 
C/6574/2020 
EN DROIT 
1. 
1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l’appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l’usage d’une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
Dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend 
jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l’a effectivement 
été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 
il convient, sauf exception, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l’art. 271a al. 1 let. e 
CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 
civile [CR-CPC], 2e éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_594/2012 du 28 février 2013). 
1.2 En l’espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s’élève à 
18'492 fr. 
En prenant en compte une période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est 
supérieure à 10'000 fr. (18'492 fr. × 3 ans = 55'476 fr.). 
1.3 L’appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose ainsi 
d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 
d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
1.5 Par simplification, A______ sera désignée comme appelante ou locataire et la 
FONDATION C______ et B______ AG seront désignées comme bailleresses ou 
intimées dans la suite du présent arrêt. 
2. 
2.1 Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et s’ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 


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que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 
conditions sont cumulatives (JEANDIN, CR-CPC, op. cit., n. 6 ad art. 317 CPC). 
L’art. 317 al. 2 CPC autorise une modification des conclusions en appel à la double 
condition que les conclusions modifiées soient en lien de connexité avec la 
prétention initiale ou que la partie adverse ait consenti à la modification, d’une part 
(art. 317 al. 2 let. a et 227 al. 1 CPC), et qu’elles reposent sur des faits ou moyens 
de preuve nouveaux, d’autre part (art. 317 al. 2 let. b CPC). 
La simple clarification d’une conclusion doit être distinguée d’une modification 
d’une demande au sens de l’art. 227 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_377/2016 du 9 janvier 2017 consid. 4.2.3; 5A_621/2012 du 20 mars 2013 
consid. 4.3.2; 4A_255/2015 du 1er octobre 2015 consid. 2.2). 
Sous peine de violer l’interdiction du formalisme excessif, le juge ne peut pas se 
cantonner à une formulation malheureuse ou le libellé imprécis d’une conclusion, 
si le sens de celle-ci pouvait être facilement déterminé en tenant compte des motifs 
de la requête, des circonstances de l’affaire à juger ou de la nature juridique de la 
demande en question (arrêt du Tribunal fédéral 5P.35/2005 du 4 mai 2005 
consid. 1.1; 5A_514/2009 du 25 janvier 2011 consid. 5.2; 5A_621/2012 du 20 mars 
2013 consid. 4.1). 
2.2 En l’espèce, les intimées ont produit dans leur réponse à l’appel de nouvelles 
pièces, soit des courriels rédigés postérieurement à la mise en délibération de la 
cause par le Tribunal, ainsi que de nouveaux allégués en lien avec ceux-ci. Dans la 
mesure où ces éléments font état de faits s’étant produits postérieurement à la date 
à laquelle la cause a été gardée à juger, ceux-ci sont recevables, y compris les 
nouveaux allégués s’y rapportant. 
2.3 L’appelante sollicite une réduction de loyer « de 5% supplémentaires » en lien 
avec le conflit de voisinage dont elle estime en être victime. Les intimées tiennent 
cette conclusion pour irrecevable, y voyant une augmentation des dernières 
conclusions prise par l’appelante dans ses plaidoiries finales. 
A la lecture de son écriture, il n’est pas évident de déterminer si l’appelante entend 
solliciter un complément comme le prétendent les intimées ou une révision de la 
quotité de réduction octroyée par les premiers juges. L’appelante a précisé ses 
conclusions dans sa réponse à l’appel joint, dans le sens d’une réduction de loyer 
qui avait été refusée par les premiers juges, en lien avec les agissements de ses 
voisins. 
Il résulte de ce qui précède que ladite conclusion n’est pas nouvelle, de sorte que 
celle-ci est recevable en appel. 
3. 
3.1 L’appelante sollicite l’audition de E______, en qualité de témoin. Elle allègue 
que cette dernière l’avait assistée dans de nombreuses démarches et pouvait 
témoigner du préjudice causé par les bailleresses, en lien notamment avec ses 
prétentions en tort moral. 


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C/6574/2020 
3.2 Toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuve 
adéquats proposés régulièrement et en temps utile aux fins d’établir les faits 
pertinents et contestés (art. 150 al. 1 et 152 al. 1 CPC). 
3.2.1 Par moyens de preuve adéquats, il faut comprendre ceux qui sont aptes à 
forger la conviction du juge sur la réalité d’un fait pertinent, autrement dit dont la 
démonstration peut avoir une incidence sur l’issue du litige. À cette adéquation 
objective s’ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu’une 
preuve ne doit être administrée que si le juge n’est pas fondé à penser qu’elle est 
inutile, par exemple parce qu’il est déjà convaincu de l’existence ou de l’inexistence 
du fait à prouver. Un tel refus repose sur une appréciation anticipée de la preuve, 
qui est permise par la jurisprudence dans certaines limites et se rattache au thème 
plus général de la libre appréciation (SCHWEIZER in CR-CPC, op. cit., n. 8 à 10 ad 
art. 152 CPC). Ce principe vaut même lorsque la maxime inquisitoire s’applique 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 136 I 229 consid. 5.3 et 130 III 734 consid. 2.2.3; 
arrêt du Tribunal fédéral 5A_79/2023 du 24 août 2023 consid. 3.3.3). 
3.2.2 Conformément à l’art. 316 al. 3 CPC, l’instance d’appel peut librement 
décider d’administrer des preuves. Elle peut ainsi ordonner que des preuves 
administrées en première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer 
des preuves écartées par le tribunal de première instance ou encore décider 
l’administration de toutes autres preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas 
à l’appelant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l’administration 
de preuves. Le droit à la preuve, comme le droit à la contre-preuve, découlent de 
l’art. 8 CC ou, dans certains cas qui n’entrent pas en considération ici, de l’art. 29 
al. 2 Cst., dispositions qui n’excluent pas l’appréciation anticipée des preuves 
(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 et les références). Il s’ensuit que l’autorité d’appel 
peut refuser une mesure probatoire en procédant à une appréciation anticipée des 
preuves, lorsqu’elle estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir 
la preuve attendue ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de 
preuve déjà administrés par le tribunal de première instance, à savoir lorsqu’il ne 
serait pas de nature à modifier le résultat de l’appréciation des preuves qu’elle tient 
pour acquis (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les références citées). 
L’autorité jouit d’un large pouvoir d’appréciation en la matière (arrêts du Tribunal 
fédéral 5A_11/2014 du 3 juillet 2014 consid. 2.2; 4A_229/2012 du 19 juillet 2012 
consid. 4). 
3.3 Dans son jugement, le Tribunal a considéré que les mesures d’instruction 
effectuées étaient suffisantes pour statuer sur la cause, de sorte qu’il a rejeté les 
actes d’instruction complémentaires sollicités par l’appelante, y compris l’audition 
de E______. 
3.4 Le Tribunal a procédé à l’audition de treize témoins et à une inspection locale 
de l’immeuble litigieux. Le dossier comporte de nombreuses pièces déposées par 
chacune des parties, y compris celle de l’appelante rédigée avec l’aide de E______. 


- 32/46 - 
 
 
C/6574/2020 
Les premiers juges étaient ainsi fondés à considérer, par appréciation anticipée des 
preuves, que l’instruction était suffisamment complète pour statuer sur la présente 
affaire. 
De plus, au vu des considérations qui suivront, la Cour dispose des éléments utiles 
pour statuer, de sorte qu’il n’est pas nécessaire de procéder à l’administration de 
preuves supplémentaires, dans la mesure où l’audition du témoin en cause 
n’apparaît pas déterminante pour l’issue du litige. 
4. 
4.1 L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir violé l’art. 257f CO. Elle conteste les 
« mauvais comportements qui lui étaient injustement » reprochés et soutient que la 
poursuite du bail ne serait pas insupportable pour la bailleresse, rendant de la sorte 
le congé inefficace. 
4.2 A teneur de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu 
insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le 
locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son 
devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier 
le contrat avec effet immédiat, moyennant le respect d’un délai de 30 jours pour la 
fin d’un mois pour des baux d’habitation. Il s’agit d’un cas de congé extraordinaire, 
permettant au bailleur de ne pas respecter les termes ou les délais contractuels ou 
légaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_47/2021 du 24 octobre 2022 consid. 1.2.3). 
4.2.1 La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq 
conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence incombant au 
locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à 
ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur 
dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le 
bailleur et, enfin, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (arrêts 
du Tribunal fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.2; 4A_468/2020 
du 9 février 2021 consid. 4.1; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2). 
4.2.2 Cette disposition ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à 
l’existence d’une faute du locataire, mais requiert, tout au plus, un comportement 
contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est 
destinée à rétablir une situation normale dans l’immeuble et à ménager les intérêts 
des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Le fait que le 
locataire soit incapable de discernement ou ne soit plus en mesure de se contrôler, 
pour des motifs psychiques notamment, ne saurait priver le bailleur de résilier le 
bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 
2011 consid. 3.4; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). Tout au plus, un tel 
élément pourrait être pris en compte dans l’exécution du jugement d’évacuation 
(ACJC/1173/2025 du 12 septembre 2025 consid. 2.6). 
4.2.3 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de 
diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat 
(ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au 


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C/6574/2020 
locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette 
violation peut consister dans le refus de procéder aux opérations préalables à des 
réparations que le locataire doit tolérer conformément à l’art. 257h al. 1 CO (arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.3 in SJ 2004 I 439) 
ou dans le refus d’autoriser l’inspection de la chose louée dans les cas prévus à 
l’art. 257h al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_286/2015 du 7 décembre 2015 
consid. 3.1 et les références citées). 
Le manquement peut également consister dans la manière de se comporter du 
locataire dans le bâtiment concerné. En particulier, le locataire doit s’abstenir de 
faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de 
l’immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels 
comportements dans les locaux loués, de contrevenir au règlement de maison ou de 
violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant 
des lésions corporelles. La violation du devoir de diligence peut également consister 
en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la 
police, sans que cela ne soit justifié (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_665/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 
2017 consid. 3.1.2; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 884). 
Par « voisins », il y a lieu de prendre en compte non seulement les usagers de 
l’immeuble litigieux, mais également les voisins à proximité de celui-ci (WESSNER 
in Commentaire pratique : droit du bail à loyer et à ferme [CPra Bail], 2017, n. 24 
ad art. 257f CO, lequel fait référence aux droits de voisinage au sens des art. 679 et 
684 ss CC). 
En cas de résiliation pour manque d’égards envers les voisins, s’agissant de la force 
probante des pétitions et des contre-pétitions, l’expérience de la vie enseigne que 
les protagonistes n’hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs 
autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions 
signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand 
crédit par-devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelquefois 
même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, un 
locataire signe la pétition, puis la contre-pétition (ACJC/500/2013 du 22 avril 2013 
consid. 6.1). 
4.2.4 La résiliation anticipée du bail présuppose l’envoi d’une protestation écrite du 
bailleur, qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d’en empêcher une 
nouvelle; elle doit indiquer précisément l’obligation violée par le locataire et les 
mesures qu’il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La 
protestation écrite du bailleur doit mentionner l’état de fait constituant un usage 
contraire au bail et ce qu’il est demandé du locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 
2022 consid. 4.1.1). 


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La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations 
se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 
du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). 
4.2.5 La violation, par le locataire, de son devoir de diligence doit rendre le 
maintien du contrat insupportable pour le bailleur. Comme la résiliation doit 
respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que 
le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être 
résolue à la lumière de toutes les circonstances de l’espèce, antérieures à la 
résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge et, à cette fin, ce 
dernier prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier, 
notamment la durée des perturbations reprochées au locataire, la fréquence de leur 
répétition et les efforts accomplis ou non (art. 4 CC; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.2; 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 
consid. 5.1.3; LACHAT, op. cit., p. 890). 
Pour qu’apparaisse le caractère insupportable des nuisances, il faut que le bailleur 
réagisse avec une certaine célérité face à leur continuation. Il a cependant été jugé 
qu’un délai d’un peu plus de huit mois à compter de l’avertissement n’était pas 
excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 5.3). 
4.2.6 Pour apprécier la validité du congé extraordinaire, le juge doit prendre en 
considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où 
il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_284/2024 du 17 décembre 2024 consid. 4.4). 
4.2.7 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. 
Lorsqu’un congé ne satisfait pas aux exigences légales auxquelles est subordonné 
son exercice, il est inefficace; un tel congé est dénué d’effet (ATF 135 III 441 
consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_47/2021 du 
24 octobre 2022 consid. 1.2.3; 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 
4.3 Dans son jugement, le Tribunal a considéré que le congé extraordinaire donné 
le 25 octobre 2021 s’inscrivait dans un long conflit de voisinage opposant 
l’appelante à ses voisins. Si l’origine de celui-ci n’avait pas pu être déterminée, il 
avait à tout le moins débuté en 2018, alors que l’appelante était en conflit avec la 
famille [de] I______, résidant dans l’immeuble. Même si les plaintes de la locataire 
relatives à certains défauts de son appartement ou comportements de tiers étaient 
légitimes, il n’était pas admissible que celle-ci placarde des messages virulents et 
menaçants contre ses voisins ou fasse justice elle-même. L’instruction avait permis 
de démontrer que l’appelante agressait verbalement régulièrement son voisinage, 
en particulier certains membres de la famille H______/M______. L’appelante avait 
fait l’objet d’une pétition à son encontre, signée par une quarantaine de personnes. 
Même si celle-ci devait être relativisée quant au nombre réel de signataires ayant 
subi des nuisances de l’appelante, le nombre important de signatures démontrait 
que le conflit de voisinage, cantonné en premier lieu à deux ou trois familles de 


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l’immeuble, s’était étendu à d’autres voisins des environs, dont la régie avait reçu 
plusieurs plaintes. Ces plaintes relevaient que l’appelante les filmait sans leur 
autorisation, les menaçait de déposer une plainte pénale ou leur hurlait dessus 
depuis son jardin. Celle-ci avait également contacté certains des employeurs des 
plaignants en alléguant un prétendu travail non déclaré, ce qui n’était pas fondé. 
Malgré la transmission par la régie de cette pétition à l’appelante le 3 juin 2021 et 
la mise en demeure de cesser tout comportement inadapté à l’égard de ses voisins, 
mais également d’enlever les caméras de surveillance qui filmaient la voie publique 
et la tonnelle installée à proximité de la façade de l’immeuble, l’appelante n’avait 
ni changé de comportement ni enlevé les objets précités. Au contraire, après avoir 
pris connaissance de certains noms de personnes ayant signé la pétition, elle avait 
à tout le moins menacé deux d’entre eux d’un dépôt de plainte. 
Après réception de nouvelles plaintes de la famille H______/M______ et d’une 
deuxième mise en demeure envoyée par la régie le 15 septembre 2021, l’appelante 
avait fait l’objet d’une nouvelle plainte de voisinage le 22 octobre 2021, ce qui avait 
conduit à la notification du congé litigieux. 
La procédure avait certes démontré que si l’appelante avait subi certaines nuisances 
de ses voisins, notamment des jets d’œufs sur ses fenêtres ou d’autres actes 
malicieux d’enfants des environs, ces comportements ne justifiaient pas son 
attitude, pas plus que son état de santé, même s’il permettait de comprendre son 
appréhension des faits. La gravité de la situation et du conflit était suffisante pour 
justifier la résiliation extraordinaire du bail, le climat étant devenu insupportable et 
la présence de la locataire dans le quartier semblant constituer une exception à la 
bonne entente régnant entre les voisins des environs. 
Dans la mesure où les autres conditions étaient réunies, le Tribunal a admis 
l’efficacité du congé. 
4.4 Dans un premier moyen, l’appelante reproche aux premiers juges de s’être 
fondés uniquement sur les déclarations de la famille H______/M______, dont elle 
contestait la réalité. La pétition à son encontre résultait d’une situation « montée en 
épingle » par ladite famille, qui avait reconnu en être à l’origine. Elle affirme 
également n’avoir pas réitéré les actes qui lui étaient reprochés après la réception 
des mises en demeure de la régie. 
Malgré les mises en demeure de la régie des 3 juin 2021 et 15 septembre 2021 de 
cesser tout comportement inadapté à l’égard de ses voisins, l’appelante a fait l’objet 
de nouvelles plaintes écrites de ces derniers, à savoir le 16 août 2021 de la famille 
H______/M______, le 13 septembre 2021 de U______ et le 22 octobre 2021, par 
deux courriers distincts, de W______ et H______. 
Contrairement à ce que soutient l’appelante, le fait que les témoins entendus par le 
Tribunal près de deux ans après les faits n’aient pas pu dater de manière précise leur 
plainte n’est pas déterminant, dans la mesure où les pièces versées permettent de 


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démontrer la chronologie des faits et la persistance de l’appelante à manquer 
d’égards à ses voisins, postérieurement aux mises en demeure de la régie. 
Enfin, les témoignages concordants des auteurs des plaintes rendent suffisamment 
crédible la réalité de celles-ci, malgré les dénégations de l’appelante. 
4.5 Dans un second moyen, l’appelante soutient que les plaintes de tiers n’habitant 
pas l’immeuble ne pourraient pas être prises en considération pour apprécier le 
caractère insupportable de la poursuite du bail. Il en serait de même des plaintes de 
la famille H______/M______, dans la mesure où celle-ci avait déjà prévu de 
déménager dans un autre appartement au moment de la notification du congé. 
Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, il était admissible pour les premiers 
juges de prendre en compte l’ensemble des circonstances du cas d’espèce dans le 
cadre de leur appréciation du caractère insupportable de la poursuite du bail, y 
compris les plaintes émanant de tiers qui ne résident pas dans l’immeuble concerné, 
à condition que le comportement incriminé soit suffisamment en lien avec l’usage 
de l’appartement loué. En effet, le caractère insupportable du bail peut émaner aussi 
bien du comportement d’un locataire envers la bailleresse ou les autres locataires 
de l’immeuble, mais également à l’égard de tiers, en particulier des passants ou des 
voisins des environs par hypothèse eux-mêmes victimes des agissements du 
locataire concerné. Or, la régie a reçu de nombreuses plaintes de tiers, notamment 
de passants ou de voisins des immeubles environnants, qui reprochaient à 
l’appelante de les filmer ou de vociférer sans raison depuis son jardin, ou de les 
menacer d’un dépôt de plainte. Un tel comportement est suffisamment en lien avec 
l’immeuble en cause pour, à l’instar du Tribunal, considérer que la poursuite du bail 
était insupportable. 
Quant à la question du déménagement de la famille H______/M______, cet 
élément n’a pas d’incidence sur le caractère ou non insupportable de la poursuite 
du bail. En effet, comme le conflit de voisinage en cause ne se limitait pas à un seul 
voisin, mais s’étendait à plusieurs familles résidant dans l’immeuble, ainsi qu'à des 
tiers. On ne saurait également admettre que le déménagement d’un voisin victime 
des agissements de la locataire, à l’instar de la famille précitée qui a déclaré dans le 
cadre de la présente procédure avoir déménagé dans un appartement situé dans une 
autre allée de l’immeuble en raison de ses agissements, pourrait justifier le maintien 
du bail en cause. 
Enfin, comme l’ont retenu les premiers juges dont la motivation précitée peut être 
reprise ici, il convient de considérer que la poursuite du bail se révélait 
insupportable et que le manque d’égard pour le voisinage a été suffisamment établi, 
nonobstant les dénégations de l’appelante. 
Contrairement à ce qu’elle soutient, l’examen du caractère insupportable du 
maintien du bail ne saurait se limiter aux événements survenus postérieurement à 
la date de la mise en demeure, soit à compter du 3 juin 2021, dans la mesure où, 


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C/6574/2020 
selon la jurisprudence, toutes les circonstances antérieures à la résiliation du bail 
doivent être prises en considération. 
Il était ainsi admissible pour les premiers juges de constater que le conflit de 
voisinage perdurait depuis de nombreuses années, soit à tout le moins depuis plus 
de trois ans lors de la notification du congé, sans qu’aucune amélioration, pas plus 
qu’une remise en question de la locataire ne soit intervenue, laquelle avait persisté 
dans son comportement. La majorité des témoins entendus a d’ailleurs confirmé 
l’existence d’un comportement problématique de l’appelante à l’égard des voisins 
ou de tiers de l’immeuble, consistant notamment à être filmés sans leur autorisation 
(témoins AA_____, H______/M______, AB_____), à vociférer sur des tiers ou les 
enfants devant l’immeuble (témoins AA_____, H______/M______, U______, 
AB_____, AC_____, AE_____) ou à être menacés du dépôt d’une plainte pénale 
(témoins AA_____, H______, U______), rejoignant ainsi les nombreux écrits 
versés à la procédure. 
Il résulte de ce qui précède que l’ensemble des éléments précités rendait la poursuite 
du bail objectivement insupportable. 
4.6 Dans un dernier moyen, l’appelante estime que son état de santé et sa situation 
financière obérée devaient conduire à une certaine « compréhension ». Reconnaître 
l’efficacité du congé consacrerait une iniquité, laquelle serait contraire au droit. 
La jurisprudence a déjà précisé que ni l’absence de discernement (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_263/2011 consid. 3.4) ni les troubles psychiques dont souffrirait un 
locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2) ne 
sauraient empêcher une résiliation extraordinaire du bail fondée sur l’art. 257f 
al. 3 CO, dans la mesure où le but de cette disposition consistait à rétablir la 
quiétude dans un immeuble. 
Quant à la situation financière de la locataire, cet élément n’est pas pertinent dans 
l’appréciation du caractère supportable ou non du maintien du bail, dans la mesure 
où des revenus, même modestes, ne sauraient justifier ou rendre plus excusable le 
manque de diligence ou d’égards envers ses voisins d’un locataire. 
4.7 Pour le surplus, l’appelante ne critique pas les autres conditions relatives à la 
validité du congé, de sorte qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause les constatations 
des premiers juges à ce propos sur la réalisation desdites conditions, qui 
apparaissent, en tout état, réalisées. 
4.8 Les griefs de l’appelante doivent en conséquence être rejetés et l’efficacité du 
congé confirmée. 
5. 
L’appelante reproche au Tribunal une violation des art. 271 et 271a CO, pour 
n’avoir pas annulé le congé. Elle estime que la résiliation extraordinaire viserait « à 
masquer un congé qui, s’il avait été donné en la forme ordinaire aurait contrevenu 
aux règles de la bonne foi » et affirme être la victime d’un congé-représailles en 
lien avec sa demande de réparation des défauts et d’une cabale de ses voisins. 


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5.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO demeure 
annulable sur la base des art. 271 et 271a CO. Il n’en demeure pas moins qu’il faut 
des circonstances particulières pour qu’un congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO soit 
annulé et pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte 
les conditions de cette disposition (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 
11 avril 2024 consid. 6.2.1; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; 
LACHAT/BOHNET, Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 11 ad 
art. 257f CO et n. 3 ad art. 271 CO; LACHAT, op. cit., p. 948). 
5.2 En l’espèce, aucun des éléments invoqués par l’appelante ne permet de 
considérer que le congé extraordinaire se fonderait sur des éléments contraires à la 
bonne foi. 
S’agissant des défauts et des revendications de l’appelante, les intimées ont donné 
suite aux nombreuses demandes de la locataire à ce propos, par la délivrance de 
plusieurs bons de travaux; de nombreux corps de métier sont en outre intervenus 
dans l’appartement concerné, y compris après la notification du congé 
extraordinaire litigieux. 
On ne décèle pas le lien dont se prévaut l’appelante entre ses revendications et le 
congé, dont la validité a été confirmée, et qui fait suite, notamment, à son manque 
d’égards à l’encontre de ses voisins. La « cabale » invoquée à son encontre, 
indépendamment de son existence ou non, ne saurait par ailleurs justifier ou rendre 
excusable son comportement à l’égard du voisinage. 
Quant à la question de savoir si un congé ordinaire se révélerait par hypothèse 
contraire à la bonne foi, celle-ci n’a pas à être tranchée, dans la mesure où la 
bailleresse n’a pas fait usage de cette faculté en notifiant plusieurs sortes de congé 
(sur l’admissibilité de cette pratique : cf. ATF 137 III 389 consid. 8.4.2). 
5.3 Partant, le grief de l’appelante, infondé, doit être rejeté. 
6. 
L’appelante reproche au Tribunal de n’avoir pas accordé une réduction de loyer 
supplémentaire de 5%, en raison du comportement de ses voisins à son encontre. 
6.1 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais 
ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il 
peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une 
réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut 
en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 
6.1.1 Il y a défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-
dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou 
lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement 
compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 
3.2 et les références citées). L’usage convenu se détermine prioritairement en 
fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 


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4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une 
notion relative et son existence dépend des circonstances du cas concret 
(ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 
2022 consid. 6.1.1). 
6.1.2 Le défaut peut avoir sa source dans le voisinage, notamment lorsque le défaut 
provient d’un usager ou d’un autre locataire de l’immeuble, ou que ce voisinage se 
situe en dehors de la sphère d’influence du bailleur, comme il en va de nuisances 
émises par des tiers (WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers 
en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 24). 
Le locataire peut en effet s’attendre à pouvoir jouir de la chose louée de façon 
normale sans être incommodé par les voisins dans une mesure qui dépasse la 
tolérance due au voisinage. Si l’usage et la jouissance de la chose, tels qu’ils ont été 
convenus, se trouvent diminués par le comportement des autres occupants de 
l’immeuble ou de tiers, notamment des manifestations bruyantes, agressives ou 
dépourvues d’égard, la chose est défectueuse. Le bailleur doit protéger le locataire 
contre les dérangements de tiers. Cette obligation existe alors même que le locataire 
dispose de moyens de défense propres, notamment par le dépôt d’une plainte pénale 
(AUBERT, CPra Bail, op. cit., n. 32a ad art. 258 CO). 
6.1.3 Le locataire ne peut cependant se prévaloir des art. 259 ss CO s’il est 
responsable du défaut. Il doit, dans l’exercice des droits issus de la garantie de 
défauts, agir conformément aux règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 
consid. 5.2). 
Dans le cadre d’un litige provenant de tensions de voisinage, le locataire ne peut 
pas invoquer les droits découlant des art. 259a à h CO lorsque cette situation lui est 
en partie imputable ou s’il a violé ses devoirs de diligence au sens de l’art. 257f CO 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.106/2002 du 18 juin 2002 consid. 3.1 à 3.3). À tout le 
moins, tant que le locataire n’use pas la chose de manière contraire au contrat, une 
éventuelle coresponsabilité du locataire ne vient pas exclure le droit à la garantie 
pour défaut de la chose louée (AUBERT, CPra Bail, op. cit., n. 2 ad art. 259a CO et 
les références citées). 
6.1.4 Le fardeau de la preuve de l’existence d’un défaut de la chose louée incombe 
au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 
2022 consid. 3.1.1). En revanche, il appartient au bailleur de démontrer que le 
défaut est imputable au locataire (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en 
droit du bail in 19e séminaire sur le droit du bail, 2016, n. 98; LACHAT, op. cit., 
p. 303 et 304). 
6.2 Dans son jugement, le Tribunal a admis que la locataire avait subi des nuisances 
de ses voisins, notamment des jets d’œufs sur ses fenêtres, des sonneries 
intempestives, des coups portés à sa porte ou l’arrachage des autocollants avec le 
nom de ses sous-locataires apposés sur sa boîte aux lettres. Il n'a cependant octroyé 
aucune réduction en raison de ces défauts, car les événements s’inscrivaient dans 


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un conflit de voisinage ayant conduit à la résiliation du bail de la locataire et que le 
comportement de celle-ci avait, dans une certaine mesure, contribué à la survenue 
du défaut invoqué. 
Un tel raisonnement se révèle conforme à la jurisprudence précitée. En effet, le 
Tribunal fédéral a déjà jugé, dans une affaire similaire ayant conduit également à 
des souillures par d’autres voisins des locaux et de la boîte aux lettres du locataire 
responsable en partie des nuisances, que ce dernier ne pouvait pas se prévaloir de 
la garantie relative aux défauts. 
Comme déjà relevé en l’espèce, l’appelante n’a pas fait usage du bien de manière 
conforme à ses obligations, en raison du manque d’égards à l’encontre de ses 
voisins, au point que la résiliation extraordinaire de son bail a été jugée fondée. Si 
les actes subis par celle-ci ne peuvent, en tout état, pas être cautionnés, dans la 
mesure où l’on ne saurait admettre des actes de justice propre du voisinage, il n’en 
demeure pas moins que, sous l’angle du droit du bail et de la bonne foi, son propre 
comportement la prive de réclamer une réduction de loyer dans la mesure où ce 
défaut lui est en partie imputable. 
6.3 Il résulte de ce qui précède que le grief se révèle infondé. 
7. 
L’appelante sollicite une indemnité pour tort moral, en raison de la « non-
intervention de la bailleresse » dans le conflit de voisinage et des conséquences sur 
sa santé de l’état de son appartement. 
7.1 Selon l’art. 259e CO, si en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le 
bailleur lui doit des dommages et intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est 
imputable. Cette action en dommages-intérêts obéit aux règles ordinaires de la 
responsabilité contractuelle (art. 97 et 101 CO) et nécessite de réunir les conditions 
suivantes : un préjudice, un défaut dont répond le bailleur, une faute et un lien de 
causalité naturelle et adéquate entre le défaut de la chose louée et le préjudice subi 
(TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2026, n. 1796 à 1802; 
LACHAT, op. cit., p. 322 et 323). 
Il incombe donc au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le 
bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 6.1; 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 
consid. 4.2; 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2). 
7.1.1 Une indemnité pour tort moral en cas de violation contractuelle n’est possible 
que si l’atteinte aux droits de la personnalité est suffisamment grave (art. 49 CO; 
TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., n. 1799; WERRO, Le tort moral en cas de violation 
d’un contrat in CHAPPUIS/WINIGER, Le tort moral en question, 2013, p. 73). Dans 
la jurisprudence, l’octroi d’une indemnité a été admis lorsque la violation du contrat 
a entraîné une grave atteinte à la réputation personnelle et professionnelle de l’autre 
partie contractante, ainsi qu’une atteinte à sa santé (ATF 87 II 143 consid. 5), 
notamment la perte d’un œil (ATF 102 II 18); le Tribunal fédéral a en revanche nié 
le droit à une indemnité dans le cas de locataires avec trois enfants ayant vécu, par 


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C/6574/2020 
la faute du bailleur, dans un appartement humide et dépourvu de chauffage durant 
près d’un mois, faute d’atteinte à la santé ou à l’équilibre familial (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.169/1998 du 2 février 1999; AUBERT, CPra Bail, op. cit., n. 10 ad 259e 
CO; plus critique : WERRO, op. cit., p. 67 et 68). 
Pour qu’une indemnité pour tort moral soit due, il faut que la victime ait subi un 
tort moral, que celui-ci soit en relation de causalité adéquate avec l’atteinte, que 
celle-ci soit illicite et qu’elle soit imputable à son auteur, que la gravité du tort moral 
le justifie et que l’auteur n’ait pas donné satisfaction à la victime autrement 
(ATF 131 III 26 consid. 12.1). 
7.1.2 En ce qui concerne les rapports établis par les médecins traitants, le juge peut 
et doit tenir compte du fait que, selon l’expérience, le médecin traitant est 
généralement enclin, en cas de doute, à prendre parti pour son patient en raison de 
la relation de confiance qui l’unit à ce dernier (ATF 125 V 351 consid. 3b/cc). 
Le seul fait que des symptômes ne se sont manifestés qu’après la survenance d’un 
événement ne suffit pas à établir un rapport de causalité naturelle avec celui-ci 
(raisonnement post hoc ergo propter hoc; ATF 119 V 335 consid. 2b/bb; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_301/2016 du 15 décembre 2016 consid. 8.3.3.3). 
7.2 Dans leur jugement, les premiers juges ont considéré qu’un lien de causalité 
entre les défauts allégués et les problèmes de santé de l’appelante n’était pas établi, 
de sorte qu’ils ont nié toute prétention à la locataire en lien avec son tort moral. 
À l’instar du Tribunal, il convient de relever que le lien de causalité tant naturel 
qu’adéquat entre les problèmes de santé de la locataire et les défauts allégués n’est 
pas démontré. 
L’endométriose évoquée par son médecin traitant n’apparaît en tout état pas comme 
la conséquence des défauts invoqués et aucun élément à la procédure ne l’affirme. 
Quant aux « problèmes cutanés », si le Dr Z______ a certes émis l’hypothèse qu’ils 
seraient en lien avec l’environnement de la locataire, il ne formule aucune 
affirmation à ce propos et ne motive en tout état pas sa position. Par ailleurs, aucun 
diagnostic précis n’est formulé ou allégué en lien avec les problèmes cutanés dont 
souffrirait l’appelante, de sorte que cet élément n’a, quoi qu’il en soit, pas été 
suffisamment démontré dans la procédure. 
Faute de lien de causalité entre son état de santé et les éléments qu’elle invoque, il 
n’est pas nécessaire de déterminer si les autres conditions requises pour l’octroi 
d’un tort moral sont réunies en l’espèce. 
7.3 Il résulte de ce qui précède que le grief est infondé et, en définitive, que l’appel 
de la locataire doit être rejeté. 
8. 
Dans leur appel joint, les bailleresses contestent la réduction de loyer octroyée et 
invoquent la violation de l’art. 259d CO. Elles estiment que la locataire serait en 
partie responsable du défaut s’agissant de la gouttière de l’immeuble, que la façade 
de l’immeuble aurait été « sécurisée » le 4 mai 2021 et que les problèmes de 


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moisissures et d’humidité résulteraient du refus de la locataire de laisser réaliser les 
travaux de réparation et qu’aucun élément ne prouverait la persistance de ce défaut. 
8.1 Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la 
chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle 
du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à 
l’élimination de ce dernier. 
8.1.1 Le droit à la réduction proportionnelle du loyer prend naissance au moment 
auquel le bailleur est informé de l’existence du défaut (art. 259d CO) et non au 
moment de la survenance du défaut (ATF 142 III 557 consid. 8.3.4; JEANNIN, La 
preuve en droit du bail, 2022, n. 1164). Il prend fin au moment de l’élimination du 
défaut ou de la fin du bail. L’élimination du défaut peut résulter de l’intervention 
du bailleur ou arriver par elle-même, p. ex. par le déménagement du voisin bruyant 
ou la fin du chantier (AUBERT, CPra Bail, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO). 
Le devoir d’entretien de la chose louée appartient au bailleur (art. 256 al. 1 CO). 
Ainsi un défaut esthétique dans les parties communes d’un immeuble peut 
constituer un défaut donnant droit à une réduction de loyer. Il en est ainsi d’une 
moquette très sale ou dans un mauvais état dans le hall d’entrée, et dont l’état 
défectueux se prolonge sur une longue période, sans que le bailleur, informé, ne 
prenne les mesures nécessaires à ce propos (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2003 
du 28 octobre 2003 consid. 3.1). 
Une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou 
que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 précité consid. 8.3.5). 
8.1.2 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à éliminer les défauts (art. 257h 
al. 1 CO). 
Les travaux doivent être annoncés au locataire suffisamment à l’avance et il 
convient également de tenir compte des intérêts du locataire dans le déroulement de 
ceux-ci. Le locataire ne viole pas ses obligations lorsque le bailleur se présente sans 
préavis ou avec des outils inadaptés pour l’élimination du défaut. (AUBERT, CPra 
Bail, op. cit., n. 21 et 22 ad art. 257h CO). 
On peut exiger du locataire qui invoque la garantie pour les défauts qu’il agisse 
selon les règles de la bonne foi (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). Le locataire qui ignore les 
demandes de rendez-vous fixées pour l’exécution de travaux ou les repousse sans 
motif ne saurait prétendre au maintien d’une réduction de loyer sans commettre un 
abus de droit (AUBERT, CPra Bail, op. cit., n. 24). 
8.1.3 Il appartient au locataire de prouver la date à laquelle le bailleur a eu 
connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l’usage de la chose louée et 
au bailleur de prouver que le défaut a été éliminé, qu’il est imputable au locataire 
ou qu’il lui est impossible de le remettre en l’état (BOHNET/JEANNIN, op. cit., n. 98 
à 102). 


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La partie qui a le fardeau de la preuve d’un fait doit supporter les conséquences de 
l’absence de preuve de celui-ci et, partant, la perte du procès. Autrement dit, si le 
juge ne parvient pas à une conviction, s’il n’est pas à même de déterminer si un fait 
s’est produit ou ne s’est pas produit, il doit statuer au détriment de la partie qui a le 
fardeau de la preuve et rejeter sa prétention (ATF 132 III 689 consid. 4.5; 
129 III 18 consid. 2.6). 
8.1.4 Selon la jurisprudence relative à l’art. 311 al. 1 CPC, il incombe à la partie 
appelante d’exposer dans son mémoire d’appel en quoi la décision de première 
instance est tenue pour erronée. Cette partie ne peut pas simplement renvoyer à ses 
moyens de défense soumis aux juges de première instance ni limiter son exposé à 
des critiques globales et superficielles de la décision attaquée. Elle doit plutôt 
développer une argumentation suffisamment explicite et intelligible, en désignant 
précisément les passages qu’elle attaque dans la décision dont est appel, et les 
moyens de preuve auxquels elle se réfère (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
8.2 En l’espèce, s’agissant de la gouttière de l’immeuble, les premiers juges ont 
constaté que la locataire avait subi des écoulements d’eau du balcon de 
l’appartement du dessus et ce, jusqu’à la pose de la gouttière le 7 février 2022. Le 
Tribunal a ainsi octroyé une réduction de 5% dès la première plainte de la locataire, 
le 5 juin 2020 jusqu’au 7 février 2022, date de la pose de la gouttière définitive. 
La bailleresse a indiqué le 22 octobre 2021 à la locataire que l’entreprise pouvait 
intervenir pour la gouttière dans la deuxième quinzaine du mois de novembre. Le 
16 novembre 2021, elle a informé la locataire que l’entreprise avait 
vraisemblablement réceptionné la gouttière de remplacement et un rendez-vous 
avec la locataire avait pu être fixé initialement le 26 novembre 2021. Ce rendez-
vous n’avait pas pu être concrétisé, dans la mesure où l’entreprise concernée avait 
été retardée sur un autre chantier, de sorte que les travaux de réparation ont été 
effectués le 7 février 2022. 
Contrairement à ce que soutiennent les bailleresses, il résulte de ce qui précède que 
la locataire n’a pas retardé les travaux, la date du 26 novembre 2021 ayant été 
repoussée en raison de l’indisponibilité de l’entreprise mandatée. Par ailleurs, s’il 
est vrai que la locataire a refusé le 14 octobre 2021 l’entrée de l’entreprise précitée, 
ce rendez-vous n’avait pas été annoncé à l’avance à la locataire. Enfin, le courriel 
de la bailleresse du 16 novembre 2021 permet à penser que l’entreprise ne disposait, 
en tout état, pas du matériel nécessaire à sa réparation. 
Il résulte de ce qui précède que la réduction de loyer doit être confirmée sur ce point. 
8.3 Concernant la façade de l’immeuble, les premiers juges ont admis que des 
morceaux de celle-ci s’effritaient et tombaient sur la terrasse de la locataire. Ce 
défaut n’avait pas été éliminé, dans la mesure où la bailleresse avait indiqué qu’il y 
serait procédé dans le cadre de la rénovation de l’immeuble, de sorte qu’une 
réduction a été octroyée du 30 septembre 2019 jusqu’à la réparation du défaut ou le 
départ de la locataire de son logement. 


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Bien que la bailleresse affirme que le défaut a été éliminé le 4 mai 2021, cet élément 
n’est pas démontré. Il semble par ailleurs contradictoire avec la facture du 19 juillet 
2022 de l’entreprise P______, relative à la mise en sécurité des façades et établie 
près d’un an après la prétendue réparation. Le témoin AF_____, qui avait participé 
au chantier, n’a pas indiqué la date de l’intervention. Par ailleurs, lors de son 
transport sur place du 27 septembre 2022, soit postérieurement à l’intervention de 
l’entreprise précitée, le Tribunal a constaté que le balcon du 1er étage était « très 
abîmé par la carbonatation » et n’a relevé aucuns travaux de mise en sécurité. Cet 
élément est corroboré par le témoin AA_____, employée de la régie, qui, lors de 
son audition le 25 avril 2023, a confirmé que l’immeuble en cause avait besoin d’un 
ravalement de façade et que des locataires signalaient que des bouts de celle-ci 
tombaient, ce qui met en doute la réparation de celui-ci. Enfin, même un défaut 
esthétique qui se prolonge sur la durée peut constituer un défaut donnant droit à une 
réduction de loyer, à l’instar de la façade de l’immeuble en cause, dont les travaux 
de rénovation, bien que prévus, étaient toujours « à l’étude » selon le témoin précité, 
démontrant que celui-ci n’a pas été supprimé. 
Il résulte de ce qui précède que les premiers juges pouvaient considérer, à juste titre, 
que ledit défaut n’était toujours pas éliminé. Le grief des intimées doit être rejeté. 
8.4 En ce qui concerne les problèmes d’humidité, le Tribunal a relevé que, bien 
que le témoin AA_____ ait affirmé que les moisissures étaient actuellement 
« sèches », il avait constaté le contraire lors de son transport sur place le 
27 septembre 2022, relevant notamment que le bas du mur du salon était humide. 
Faute pour la bailleresse d’avoir prouvé la réparation du défaut, il avait accordé une 
baisse de loyer dès le 1er octobre 2019 et jusqu’à la réparation du défaut ou le départ 
de la locataire. 
Bien que la bailleresse affirme dans son appel avoir ordonné les travaux nécessaires, 
mais refusés par la locataire, elle ne démontre pas, conformément à son devoir de 
motivation en appel, son affirmation. Le Tribunal s’est écarté du témoignage de 
AA_____, en indiquant qu’il avait précisément constaté l’inverse de ses 
affirmations lors de son transport sur place et avait ressenti de l’humidité dans la 
cage d’escalier de l’immeuble et sur le bas du mur du salon, avec la présence de 
traces noires indéterminées, ainsi que de ce qui ressemblait à de la moisissure dans 
la salle de bains (joint des carrelages et plafond). 
Bien que la bailleresse soutienne que l’audition de ce témoin a eu lieu sept mois 
après le transport sur place du Tribunal et que le défaut aurait été selon elle réparé 
dans l’intervalle, elle ne démontre pas son allégation. Le témoin AA_____ n’a, par 
ailleurs, pas précisé sur quel élément elle fondait ses déclarations. 
La bailleresse échoue ainsi à démontrer la réparation de ce défaut, de sorte que le 
grief doit être rejeté également. 
8.5 Il résulte de ce qui précède que le jugement querellé sera confirmé. 


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C/6574/2020 
9. 
A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n’est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/6574/2020 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevables l’appel interjeté le 22 août 2024 par A______ et l’appel joint interjeté 
le 24 septembre 2024 par FONDATION C______ et B______ AG contre le jugement 
rendu le 19 juin 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6574/2020. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame 
Nathalie 
LANDRY, 
présidente; 
Madame 
Sylvie 
DROIN 
et 
Monsieur Laurent RIEBEN, 
juges; 
Monsieur 
Damien 
TOURNAIRE 
et 
Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 
greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.