ge_gerichte · ACJC/1201/2017 · 2017-09-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 27.09.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/22484/2014 
ACJC/1201/2017 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 25 SEPTEMBRE 2017 
 
Entre 
Monsieur A.A______, domicilié______ à Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 27 septembre 2016, comparant par Me Karin GROBET 
THORENS, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en l'étude de 
laquelle il fait élection de domicile, 
et 
ETABLISSEMENTS PUBLICS POUR L'INTEGRATION (EPI), sis______ à 
Genève, intimés, comparant par Me François BELLANGER, avocat, rue de Hesse 8-10, 
case postale 5715, 1211 Genève 11, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 
 


- 2/32 - 
 
C/22484/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/875/2016 du 27 septembre 2016, expédié pour notification 
aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a, à titre préalable, 
débouté A.A______ (ci-après : le locataire) de ses conclusions tendant à la ré-
audition du témoin A.B______ (ch. 1 du dispositif), cela fait et à titre principal, a 
déclaré valable le congé notifié par les ETABLISSEMENTS PUBLICS POUR 
L'INTEGRATION (ci-après : EPI ou le bailleur) au locataire le 3 octobre 2014 
pour le 30 juin 2016, portant sur le local commercial d'une surface de 75 m2 situé 
au rez inférieur de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 2), a déclaré valable le 
congé notifié par le bailleur au locataire le 3 octobre 2014 pour le 31 mars 2016, 
portant sur le bassin intérieur situé au rez inférieur de l'immeuble sis 1______ à 
Genève (ch. 3), a déclaré valables les congés notifiés par le bailleur au locataire le 
3 octobre 2014 pour le 31 mars 2016, portant sur les deux places de parking 
situées au sous-sol de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 4), a débouté les 
parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite 
(ch. 6). 
 
En substance, les premiers juges ont retenu que A.B______ avait déjà été 
entendue en qualité de témoin par le Tribunal lors de l'audience du 23 novembre 
2015 et que par ce premier témoignage, le locataire avait déjà obtenu la preuve du 
fait qu'il entendait démontrer. La ré-audition de ce témoin ne se justifiait dès lors 
plus sous l'angle de l'art. 152 al. 1 CPC. Sur le fond, le besoin propre invoqué par 
le bailleur à l'appui de la résiliation des contrats n'était pas un prétexte mais 
s'avérait, au contraire, être clairement établi par la procédure. De plus, les 
conséquences pénibles pour le locataire ne suffisaient pas à faire obstacle aux 
congés donnés. Les intérêts privés du bailleur, se confondant d'ailleurs avec 
l'intérêt de santé publique que constitue le besoin d'hébergements pour des 
personnes lourdement handicapées, étaient établis et dignes de protection. Le 
motif invoqué à l'appui des congés était ainsi sérieux et répondait à un intérêt 
digne de protection, les congés devant dès lors être validés. En outre, le locataire 
n'avait pas établi avoir initié des démarches en vue de trouver d'autres locaux et le 
besoin légitime du bailleur l'emportait sur les intérêts du locataire à obtenir une 
prolongation. Aucune prolongation ne pouvait de ce fait être accordée au 
locataire. 
B. 
a. Par acte réceptionné le 2 novembre 2016 au greffe de la Cour de justice, 
A.A______ a formé appel contre ce jugement. Ses conclusions tendent à ce que, 
préalablement, la Cour de justice déclare son appel recevable et principalement, 
mette à néant le jugement entrepris, les résiliations notifiées le 3 octobre 2014 
pour le local commercial, le bassin intérieur et les places de parking, étant 
annulées et le bailleur débouté de toutes autres ou contraires conclusions. Si 
mieux n'aimait la Cour, la cause devait être renvoyée au Tribunal pour 


- 3/32 - 
 
C/22484/2014 
complément d'instruction au sens des considérants et à la ré-audition de 
A.B______. Subsidiairement, une pleine et entière prolongation de six ans devait 
lui être octroyée pour les baux portant sur le local commercial, le bassin intérieur 
et les deux places de parking, le bailleur étant débouté de toutes autres ou 
contraires conclusions. 
 
A l'appui de son appel, le locataire s'est plaint d'un établissement arbitraire des 
faits et une violation des art. 271 et 272 CO. Selon lui, les premiers juges ont 
établi les faits de manière arbitraire car ils ont ignoré les pièces 17 à 20 de sa 
demande et les constatations qui en découlent, lesquelles auraient également pu 
être confirmées et complétées par la ré-audition de A.B______. Ils avaient ignoré 
cela alors même qu'il s'agit d'un élément essentiel de la procédure, comme en 
attestent les nombreuses démarches d'instruction effectuées sur la question du 
manque d'espaces administratifs invoqué par les EPI. 
 
A.A______ a également reproché au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 CO en 
retenant que le bailleur manquait d'espaces administratifs, ce qui a justifié la 
validation des résiliations notifiées, en retenant que ce manque d'espaces ne 
consacrait pas une disproportion manifeste des intérêts en présence et en ne 
considérant pas que les résiliations poursuivaient en réalité un but chicanier, en 
lien avec les reproches formulés par le bailleur quant à la prise en charge des 
patients/résidents par A.A______. 
 
Finalement, le locataire fait valoir une violation de l'art. 272 CO, les conséquences 
extrêmement pénibles pour lui des résiliations notifiées n'ayant pas été prises en 
considération. Il ne pouvait pas poursuivre son activité en fréquentant comme 
visiteur un bassin de rééducation ouvert au public. En retenant le contraire, le 
Tribunal avait mal apprécié la réalité concernant la disponibilité de ce type de 
bassin, établie par les enquêtes. Le Tribunal n'avait pas non plus tenu compte de la 
particularité de sa patientèle, pour l'essentiel également lourdement handicapée et 
dont les traitements doivent se faire en bassin. Il n'avait pas non plus considéré la 
très longue durée de la relation contractuelle (vingt ans) liant les parties, Par 
contre, les premiers juges avaient retenu "l'imminence" du début des travaux alors 
même que la consultation du site Internet du Département de l'aménagement, du 
logement et de l'énergie (DALE) démontrerait que l'autorisation déposée en 
février 2016 avait été retirée et re-déposée fin juin 2016. Le Tribunal avait 
également violé l'art. 272 CO en lui reprochant de n'avoir entrepris aucune 
démarche en vue de trouver des locaux de remplacement. 
 
b. Par réponse du 5 décembre 2016, le bailleur a, principalement, conclu au rejet 
de l'appel ainsi qu'au déboutement du locataire et de toute autre partie, de toute 
autre ou contraire conclusion. Subsidiairement, il a conclu à ce qu'il soit acheminé 
à apporter la preuve des faits allégués dans ses écritures. 


- 4/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Le bailleur a contesté les allégués du locataire, en particulier l'interprétation faite 
par celui-ci des éléments ressortis des enquêtes et du jugement attaqué. 
 
Concernant le motif de résiliation du bail, les EPI ont indiqué avoir besoin de ces 
locaux pour mener à bien leurs activités d'intérêt public, ce besoin ayant été 
démontré dans le cadre de la procédure. Le motif du congé était réel, dès lors que 
le projet d'aménagement des combles avait fait l'objet d'une demande préalable de 
demande d'autorisation de construire, validée par les autorités compétentes, puis 
d'une demande définitive, en cours d'instruction. En outre, il avait été démontré 
que les EPI ne disposaient pas de place pour aménager les futurs locaux 
indispensables à leur fonctionnement. Les salles annexes aux chambres créées 
dans les combles ne pouvaient être considérées comme des espaces administratifs 
purs, mais étaient nécessaires dans le lieu de vie des résidents ainsi qu'à la bonne 
marche de l'institution, et entraient dans l'affectation de logement dédiée à 
l'ensemble du bâtiment. Ensuite, les plans produits démontraient bien la création 
de huit chambres et trois studios, permettant l'accueil de onze nouveaux résidents. 
Enfin, le fait de ne pas avoir informé leur architecte de leur besoin de récupérer 
les locaux loués par A.A______ était irrelevant et ne saurait constituer un élément 
permettant de remettre en doute le bienfondé de la démarche du bailleur et sa 
bonne foi. 
 
Quant à la prétendue animosité à l'égard du locataire, le bailleur a expliqué que les 
retraits de suivi de certains résidents au locataire étaient dus à ses mauvaises 
prestations et non à une quelconque animosité à son égard. L'attitude du locataire 
ainsi que son manque d'investissement et de collaboration, tant avec les différents 
intervenants que dans la vie organisationnelle des EPI, avaient impliqué le retrait 
du suivi de certains résidents. 
 
Pour ce qui est de la prolongation du bail, le bailleur a soutenu avoir démontré le 
besoin de disposer de surfaces supplémentaires, les enquêtes effectuées ayant 
également établi l'urgence de la situation, puisque les travaux d'aménagement des 
combles devaient débuter dès l'obtention de l'autorisation de construire et que le 
bâtiment devait être totalement vidé de ses occupants pour ce faire. En outre, les 
baux avaient été résiliés deux ans avant leur échéance et le locataire n'avait rien 
entrepris pour trouver une solution de remplacement satisfaisante. 
 
c. Par réplique du 20 janvier 2017, le locataire a indiqué que le bailleur ne pouvait 
pas prétendre que la petite portion de 75m2 de son cabinet ne serait pas affectée 
aux quatre bureaux et qu'elle devait concerner potentiellement 26 résidents. En 
outre, l'atelier d'apprentissage était en permanence vide, ce qui ressortait des 
vidéos produites sous pièces 17 à 20. 
 
Pour le surplus, le locataire a persisté dans ses conclusions. 


- 5/32 - 
 
C/22484/2014 
 
d. Par duplique du 8 février 2017, le bailleur a confirmé la faisabilité du projet, à 
savoir créer quatre bureaux et un espace d'accueil sur une surface de 75 m2. En 
outre, il a indiqué que les vidéos produites par le locataire ne démontraient pas 
qu'une des salles serait en permanence vide. Il a également souligné que la salle 
d'apprentissage et les tâches y exercées entrent pleinement dans cette mission et 
sont essentielles au travail effectué par les EPI au quotidien, l'importance et la 
nécessité de la salle d'apprentissage ayant déjà été valablement démontrées tout au 
long de la procédure. 
 
Il a persisté dans ses conclusions. 
 
e. Par courrier du 9 février 2017, les parties ont été avisées de ce que la cause était 
gardée à juger. 
 
f. Le 13 février 2017, le locataire a adressé un courrier à la Chambre des baux et 
loyers de la Cour de justice, soulignant le fait que les explications fournies par le 
bailleur "Ad 32" n'étaient rattachées à aucun élément de procédure et n'étaient 
donc pas prouvées. Il a également indiqué qu'il était erroné de prétendre que les 
EPI auraient découvert avec stupeur le 2 novembre 2015 l'installation de la 
caméra de surveillance, en place depuis dix ans et autorisée par A.C______, 
représentant des EPI à l'époque. 
 
g. Par courrier du 24 février 2017, le bailleur a indiqué que le courrier du locataire 
du 13 février 2017 était tardif, puisqu'adressé après que la cause avait été 
annoncée comme gardée à juger. Il a souligné le fait que dans son témoignage du 
23 novembre 2015, A.D______ avait précisé superviser quatre équipes socio-
éducatives et que dans son témoignage du même jour, A.E______ avait indiqué en 
gérer trois. Le bailleur a également précisé que dans chaque appartement, l'équipe 
d'encadrement des résidents, composée de socio-éducateurs, d'assistants socio-
éducatifs et de veilleurs, comptait environ seize personnes pour vingt-quatre 
heures par appartement. Les EPI ont également indiqué que la présence 
permanente de socio-éducateurs encadrant les personnes souffrant de troubles du 
comportement relevait du fait notoire. Ils ont par ailleurs précisé que la présence 
d'une caméra de vidéo-surveillance dans le bâtiment des EPI, filmant 
potentiellement des résidents, devait faire l'objet d'une déclaration au préposé 
cantonal à la protection des données selon l'art. 42 LIPAD et qu'ils n'étaient pas 
informés de la présence de la caméra. 
 
h. Par courrier du 3 mars 2017, le bailleur a transmis à la Cour une autorisation de 
construire 1______ de janvier 2017, relative aux travaux d'aménagement des 
combles et transformation de l'espace physio-thérapeutique en bureaux. 
 
 


- 6/32 - 
 
C/22484/2014 
C. 
Les éléments suivants résultent de la procédure : 
 
a. Les EPI, établissement de droit public doté de la personnalité juridique 
(art. 28 LIPH), gèrent notamment des établissements proposant des lieux de vie 
adaptés aux besoins des usagers en situation de handicap sévère. Les EPI ont pour 
but l'intégration et la réinsertion professionnelle des personnes handicapées, 
l'augmentation de leur autonomie et l'amélioration de leurs conditions de vie. 
 
A cet effet, ils disposent de différentes résidences offrant un encadrement socio-
éducatif spécialisé pour répondre aux besoins particuliers de personnes en 
situation de handicap. Cet encadrement est assuré 24/24h et 7/7j par des socio-
éducateurs et vise à augmenter l'autonomie des personnes ou à la maintenir. Il 
s'organise autour du soutien dans les actes de la vie quotidienne, d'activités socio-
éducatives, culturelles, sportives et de loisirs. 
 
b. La résidence A.F______, sise ______ à Genève, héberge des personnes 
présentant un handicap mental sévère avec des troubles du comportement, pour la 
plupart avec un polyhandicap et des troubles du spectre autistique majeurs. 
 
La résidence A.F______ comprend deux immeubles : A.G______, comprenant 
quatre appartements de six places chacun et ouvert en 1994, ainsi que A.H______, 
comprenant trois appartements et dix-huit résidents, ouvert en 2011. 
 
Sa mission est d'offrir un lieu de vie en milieu urbain à ces personnes, dont la 
plupart ont séjourné de longues années à l'hôpital psychiatrique faute d'une place 
adaptée dans les établissements socio-éducatifs pour personnes handicapées. Ces 
deux immeubles comprennent des appartements, plusieurs locaux communs pour 
les activités de développement personnel et d'apprentissage et maintien des 
compétences, ainsi que des salles de conférences et une cafétéria. 
 
Des patients souffrant d'un même type de handicap sont également accueillis dans 
la résidence A.I______, à Genève. 
 
A l'instar de la résidence A.I______, l'immeuble de A.G______, qui héberge 
vingt-quatre résidents au total, est un bâtiment de quatre étages, répartis de la 
manière suivante : le rez comprend l'entrée principale, les garages et les locaux 
techniques; au rez supérieur se trouvent le restaurant "A.J______" et les cuisines, 
différents ateliers et salles de conférences, le bassin de rééducation ainsi qu'un 
local commercial; au 1er étage se situent les appartements "A.K______" et 
"A.L______" et au 2ème étage se trouvent les appartements "A.M______" et 
"A.N______", ces quatre appartements hébergeant chacun six résidents. Le 
bâtiment est surmonté de combles, couvrant toute la surface de l'immeuble. 
 
c. A.A______ est physiothérapeute et exploite depuis une vingtaine d'années un 
cabinet sis au rez-de-chaussée de la résidence A.G______. 


- 7/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Spécialisé dans le traitement de personnes en situation de handicap, il dispense 
notamment des soins à des résidents de A.G______, A.H______ et A.I______, 
mais également à des patients issus d'autres institutions, comme la Fondation 
A.O______ à Genève. Il reçoit aussi des patients privés, et donne des cours 
d'aquabike dans le bassin. Il emploie plusieurs personnes, dont une secrétaire-
assistante et deux physiothérapeutes. 
 
d. Les EPI, en qualité de bailleur, et A.A______, en qualité de locataire, sont liés 
par plusieurs contrats : 
 
Depuis le 1er juillet 1996, A.A______ loue un local de 75 m2 au rez-de-chaussée. 
Ce bail, signé pour une durée initiale de cinq ans, s'est ensuite renouvelé 
tacitement de cinq ans en cinq ans, le préavis de résiliation était d'un an. Le loyer 
a été fixé en dernier lieu à 21'881 fr. dès le 1er août 2011, et les charges à un 
montant forfaitaire de 2'520 fr. par année, soit un loyer mensuel brut de 2'033 fr.. 
 
Il loue également deux places de parking n° 2______ et 3______ dans le même 
immeuble. Les baux ont été signés pour une durée initiale de cinq ans, du 1er avril 
1996 au 31 mars 2001, renouvelables tacitement d'année en année sauf résiliation 
respectant un préavis de six mois. Le loyer a été fixé à 720 fr. par année par place, 
soit 60 fr. par place et par mois. 
 
Enfin, avec effet au 1er avril 2009, les parties ont conclu une "convention 
concernant l'utilisation du bassin de rééducation", étant précisé que, par le passé, 
l'utilisation du bassin était comprise dans le loyer du local commercial. 
 
Selon cette convention, le bassin devait être utilisé prioritairement par les 
résidents des EPI, A.A______ étant habilité à l'utiliser, sous sa responsabilité et 
dans le cadre de l'exercice de ses activités professionnelles, les lundi, jeudi et 
vendredi de 08h00 à 13h00 et les mardi et mercredi de 08h00 à 19h00, en 
contrepartie d'une contribution forfaitaire de 2'400 fr. par année. La convention a 
été signée pour une durée initiale d'une année, renouvelable tacitement d'année en 
année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois. A.A______ était 
responsable des contrôles journaliers, de la qualité de l'eau et de la propreté du 
bassin. 
 
e. Il manque notoirement à Genève de places pour des patients présentant des 
troubles autistiques et un retard sévère (témoins A.P______, A.Q______, 
A.R______ et A.S______). 
 
f. A l'heure actuelle, les trois chefs de secteur des EPI en charge de la résidence 
A.G______ n'ont pas, faute de place, leur bureau sur place, mais à la résidence 
A.I______ et doivent faire les trajets tous les jours jusqu'à A.G______, puisque 
quotidiennement, et parfois plusieurs fois par jour, ils sont appelés en urgence 
pour des situations difficiles (témoins A.P______, A.D______ et A.E______). 


- 8/32 - 
 
C/22484/2014 
 
g. Par trois avis officiels du 3 octobre 2014, les EPI ont résilié le contrat de bail du 
local commercial loué par A.A______ pour le 30 juin 2016, les contrats relatifs 
aux places de parking et la convention liée à l'usage du bassin pour le 31 mars 
2016. 
 
Dans leurs courriers d'accompagnement recommandés datés du même jour, les 
EPI ont motivé les congés par leur "besoin de disposer de cette surface pour 
l'extension des activités d'hébergement et d'accompagnement de personnes 
handicapées". 
 
h. Par requêtes du 3 novembre 2014, A.A______ a contesté les congés par-devant 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. 
 
Déclarées non conciliées lors de l'audience de la Commission du 8 janvier 2015, 
les causes, enregistrées respectivement sous n° C/22484/2014, n° C/22485/2014, 
n° C/22486/2014 et n° C/22487/2014, ont été portées devant le Tribunal le 
10 février 2015, puis jointes sous n° C/22484/2014. 
 
Le locataire a principalement conclu à ce que le Tribunal annule les résiliations 
données et, à titre subsidiaire, lui accorde une pleine et entière prolongation des 
baux jusqu'au 30 juin 2022. 
 
A l'appui de ses conclusions, il a affirmé que le besoin propre invoqué par les EPI 
n'était qu'un prétexte. Il a fait valoir que, depuis le départ à la retraite de l'ancien 
directeur des EPI, A.T______, il avait pu constater un changement d'attitude à son 
égard de la part de la nouvelle direction, des patients sous curatelle de l'ETAT DE 
GENEVE lui étant progressivement retirés. Il estime dès lors que le bailleur veut 
son départ, peut-être pour louer les locaux à un tiers. 
 
Le locataire a par ailleurs insisté sur le fait qu'il exerçait cette profession depuis 
vingt ans et s'était spécialisé dans la prise en charge de personnes lourdement 
handicapées, dont une partie était traitée dans le bassin de rééducation attenant à 
son cabinet. Les résiliations présentaient ainsi pour lui des conséquences 
particulièrement pénibles. 
 
i. Dans leur réponse du 7 avril 2015, les EPI ont principalement conclu à ce que le 
Tribunal déboute le locataire de ses conclusions et confirme les résiliations. A 
titre subsidiaire, ils ont conclu à ce que le Tribunal refuse la prolongation des 
baux et valide le besoin concret et actuel des bailleurs de disposer des locaux afin 
d'élargir leurs activités. 
 
Ils ont expliqué leur besoin de disposer des locaux concernés en précisant être les 
seuls établissements publics autonomes du canton de Genève à offrir des 
possibilités de logements pour les personnes en situation de handicap. Pour 
répondre aux besoins importants et urgents de prise en charge de cette population, 


- 9/32 - 
 
C/22484/2014 
de nouvelles possibilités d'hébergement devaient être créées. Une autorisation de 
construire avait été délivrée pour aménager les combles et créer ainsi treize 
chambres supplémentaires, étant précisé que la surface des combles était réservée 
à l'habitation, sanitaires et cuisine, à l'exclusion d'activités administratives. Or, les 
centres d'accueil A.G______ et A.H______ manquaient de locaux aménageables 
en bureaux, les chefs de secteur devant faire le trajet depuis A.I______. De plus, il 
n'existait aucun lieu privé pouvant permettre de recevoir les familles et les 
proches. Les locaux actuellement occupés par le locataire seraient donc réaffectés 
en bureaux et une pièce serait utilisée pour l'accueil des familles. Les travaux 
étaient prévus pour l'automne 2016, au plus tard à la fin de l'année 2016. Les EPI 
ont par ailleurs relevé avoir contacté A.U______, qui avaient confirmé accepter 
les physiothérapeutes privés dispensant des soins à la personne qu'ils 
accompagnaient. 
 
Au surplus, les EPI ont contesté être à l'origine de la diminution du nombre de 
patients sous curatelle de l'ETAT DE GENEVE traités par A.A______. 
 
j. Lors de l'audience de débats principaux du 18 juin 2015, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. 
 
Le conseil de A.A______ a exposé que le contrat de collaboration oral passé avec 
les EPI, soit avec A.T______, ancien directeur, concernait tant les établissements 
A.G______ que A.H______. Le conseil du locataire a répété que, depuis le départ 
de l'ancien directeur des EPI, les patients qui étaient sous curatelle de l'ETAT DE 
GENEVE étaient retirés des soins donnés par son mandant, la responsabilité en 
étant imputée aux EPI. Il a contesté que l'accès à la piscine ait été obstrué par le 
locataire et a par ailleurs souligné qu'en tant que spécialiste dans le traitement des 
handicaps lourds, le locataire ne pouvait pas exercer sa profession s'il ne disposait 
pas d'un bassin. La grande partie de ses patients provenaient de la région où se 
trouvaient les locaux litigieux. 
 
A.V______, travaillant au service juridique des EPI, a formellement contesté ces 
affirmations. Elle a exposé que les EPI n'avaient pas un tel pouvoir, les décisions 
de retraits des patients du programme de soins étant prises en "réunions de réseau" 
constituées de médecins, des représentants légaux, de psychiatres et de l'équipe 
socio-éducative. Lors de ces réunions, il avait été décidé par l'ensemble des 
intervenants de retirer certains patients, soit parce que A.A______ ne participait 
pas régulièrement aux réunions, soit parce qu'il n'avait pas remis les rapports 
nécessaires au réseau, soit encore parce que les éducateurs avaient estimé que la 
séance de physiothérapie n'en était pas une. 
 
Concernant la nécessité pour le locataire de disposer d'un bassin, A.V______ a 
indiqué que d'autres bassins étaient disponibles, notamment à A.U______ qui 


- 10/32 - 
 
C/22484/2014 
mettaient à disposition des bassins pour le traitement d'handicapés lourds et qui 
peuvent être loués par des physiothérapeutes externes. 
 
Enfin, elle a répété que les EPI avaient un besoin concret et réel de récupérer les 
locaux utilisés par le physiothérapeute. En effet, treize chambres supplémentaires 
allaient être crées dans les combles de A.G______, à la demande de A.W______. 
Les EPI avaient impérativement besoin de récupérer ces locaux, en premier lieu 
pour y créer un bureau pour les trois chefs de secteurs (qui font actuellement les 
déplacements depuis A.I______), un quatrième devant être engagé. D'autre part, 
un espace accueil serait également créé à cet endroit. De manière plus générale, 
A.V______ a indiqué que les EPI avaient besoin de salles "pluridisciplinaires", 
pour permettre par exemple aux familles de se retrouver ou d'isoler un résident en 
crise. 
 
k. Lors de l'audience du 22 septembre 2015, le locataire a déclaré que 10% de sa 
clientèle venait des EPI et le reste était de la clientèle privée, avec un total 
d'environ 6'000 patients. Sur le 90% de clients privés, certains venaient du 
quartier et d'autres de plus loin, certains transportés par A.X______ depuis 
A.I______. Une partie de sa clientèle était donc liée à l'emplacement des locaux 
litigieux et il n'était pas imaginable pour les personnes âgées qu'il traitait de le 
suivre à A.I______. Un tiers de sa clientèle bénéficiait de soins en bassin. Il 
exerçait depuis 20 ans sans problème, les conflits étant nés les deux dernières 
années. Il existait certes d'autres bassins à A.Y______, à A.I______ ou à 
A.Z______, mais le problème était de trouver un cabinet attenant au bassin pour 
accueillir cette clientèle spécifique, étant précisé que le travail en bassin était 
parfois enchaîné par de la rééducation au cabinet et que pour cela, A.A______ 
était secondé par son équipe. Il a relevé qu'à côté de son cabinet à A.G______, il y 
avait des locaux d'environ 35 ou 40 m2 qui étaient vides. 
 
A.V______ a déclaré qu'il existait également le bassin de B.A______ et celui 
situé à A.I______. De très nombreux physiothérapeutes à Genève avaient leur 
cabinet à un endroit différent du bassin. A B.A______, il était également possible 
de réserver des plages horaires. En septembre 2015, il restait ainsi une quinzaine 
d'heures par semaine de libre. Le locataire pouvait regrouper sur une plage horaire 
les patients qu'il recevrait en bassin et accueillir les autres dans son cabinet. Quant 
au transport des patients, il pouvait se faire par A.X______ ou par les bus des EPI. 
 
l. Le 2 novembre 2015, le Tribunal a procédé à une inspection locale du bâtiment 
A.G______, parvenant aux constatations suivantes, conformément au procès-
verbal accompagné de photographies : 
 
Au rez supérieur se trouvent, outre le restaurant "A.J______", les cuisines et 
l'accès aux fournisseurs, différentes salles, à savoir : 
 
- juste en face du restaurant, une petite salle de conférence/bureau; 


- 11/32 - 
 
C/22484/2014 
 
- le long du couloir à droite de l'ascenseur, côté sud, la "salle B.B______", une 
salle de réunion et de conférence; 
 
- juste en face de l'ascenseur, une salle de danse et de musique, ouvrant sur la baie 
vitrée; 
 
- à gauche de l'ascenseur, la salle "B.C______", utilisée pour les activités de 
stimulation/développement corporel; 
 
- une pièce servant de vestiaire et d'entrepôt pour les femmes de ménage; 
 
- le long du couloir, côté sud, et jouxtant le cabinet de physiothérapie, une grande 
pièce d'environ 40-45m2, avec de grandes baies vitrées, appelée "atelier 
d'apprentissage". Dans cette pièce sont disposés plusieurs bureaux, délimités les 
uns des autres par des étagères. Le témoin A.Q______ explique à cet égard que 
les personnes qui utilisent ces bureaux ont des troubles autistiques, ce qui 
explique que l'espace de travail est en quelque sorte "confiné" par les étagères 
situées de chaque côté des bureaux, ce qui sécurise le patient. Chaque place de 
travail est attribuée à un patient, dont la photographie est affichée en-dessus du 
bureau. Le témoin A.Q______ indique que les activités faites dans l'"atelier 
d'apprentissage", qui sont indispensables au développement des patients, sont 
réparties sur la semaine, mais il ne peut pas dire à quel rythme, ni selon quelles 
plages horaires. La production du planning d'occupation de cette salle est 
ordonnée par le Tribunal, de même que le plan détaillé de l'immeuble, étage par 
étage, avec les dimensions des pièces. 
 
Au rez supérieur se situe également le cabinet de physiothérapie de A.A______. 
Dans le cabinet, à gauche et à droite de la réception se situent des salles de 
traitement. 
 
Sur la gauche, une grande pièce permet de traiter plusieurs patients au même 
moment. Elle comprend des tables de physiothérapie, différents appareils 
d'électrothérapie, une table de massage, un tapis roulant ainsi qu'un appareil et lit 
permettant de mobiliser simultanément les quatre membres d'un patient, ainsi 
qu'une machine servant à mobiliser et à tenir debout une personne paralysée. 
 
Un passage dessert la pièce où se situe le bassin – pièce qui est également 
accessible directement par le couloir extérieur. Dans ce passage se situe un coin 
buanderie, ainsi que la machine pour réchauffer le "fango", laquelle est fixée au 
sol. Dans le passage se situent également des toilettes ainsi qu'une douche, 
équipées spécialement pour les personnes handicapées. 
 
La salle où se situe le bassin est équipée d'une sorte de treuil, qui permet au 
physiothérapeute de soulever le patient, amené au préalable en chaise roulante ou 
en lit roulant sur lesquels est disposée une sorte de bâche spéciale, sur laquelle le 


- 12/32 - 
 
C/22484/2014 
treuil est fixé pour soulever le patient et le mettre dans l'eau. Le long des murs de 
la pièce "bassin" sont posés d'une part une table de massage, un lit à roulettes ainsi 
que plusieurs vélos d'aquabike. Le Tribunal constate la présence du robot de 
nettoyage automatique du bassin dont A.A______ a fait l'acquisition. 
 
Sur la droite de la réception se trouve une autre salle de traitement 
"conventionnelle", de plus petite taille. 
 
Aux 1er et 2ème étages se situent les logements des patients, qui ne peuvent être 
inspectés. 
 
Les combles, accessibles au moment de l'inspection uniquement par une trappe 
desservie par une échelle pliable, s'étendent sur toute la surface de l'immeuble. La 
hauteur sous la poutre de toit est d'environ 4m85, étant précisé que les combles 
sont mansardées. Le témoin A.Q______ a expliqué qu'à l'époque de la 
construction, la commune n'avait pas donné l'autorisation pour un bâtiment avec 
un toit plat, raison pour laquelle le bâtiment avait été construit de cette manière, 
avec cette superstructure qui était totalement isolée. Le projet de réaménagement 
envisage de surélever également l'ascenseur jusque dans les combles, et de 
continuer la cage d'escaliers. 
 
m. Le Tribunal a procédé à l'audition de neuf témoins lors des audiences des 
22 septembre, 2 novembre et 23 novembre 2015. 
 
A.P______, socio-éducatrice au sein des EPI depuis 1988 (et entendue sous la 
réserve de l'art. 172b CPC dans la mesure où elle était présente lors de l'audience 
de conciliation), a déclaré que c'était lors des réunions annuelles ou des réunions 
de réseau que les décisions concernant les soins des patients étaient prises. Or, 
A.A______, bien que toujours convié, n'y venait pas souvent, et il ne fournissait 
jamais les rapports écrits permettant de finaliser le bilan annuel. 
 
La salle attenante au cabinet du locataire, est une salle d'apprentissage, est utilisée 
par les socio-éducateurs pour développer ou maintenir des activités 
d'apprentissage pour des personnes autistes. 
 
Plus généralement, A.P______, responsable des admissions, a déclaré qu'il 
manquait environs deux-cent places à Genève pour des personnes avec handicap 
mental. Il y avait des listes d'attente. C'est donc une nécessité pour les EPI de 
s'agrandir, ce qui pourrait être fait en aménageant treize chambres individuelles 
dans les combles de A.G______. 
 
Elle a relevé qu'à l'heure actuelle, les trois chefs de secteur en charge de 
A.G______ et A.H______ n'avaient aucun bureau sur place et devaient penduler 
entre leur bureau à A.I______, et les résidences de A.G______, ce qui représentait 
vingt minutes de trajet au minimum. 


- 13/32 - 
 
C/22484/2014 
 
De même, une pièce pour accueillir les familles des résidents était nécessaire, ce 
dont les EPI ne disposaient pas actuellement à l'endroit des locaux litigieux : les 
visiteurs n'avaient aucun endroit autre que la chambre pour s'isoler avec le patient 
qu'ils venaient trouver. Or, il était particulièrement compliqué de recevoir des 
visiteurs dans la chambre d'une personne autiste, qui a des habitudes très strictes 
dans son fonctionnement. 
 
Cette situation durait depuis des années mais en raison de l'évolution de la 
patientèle, constituée de plus en plus de jeunes adultes avec des troubles de 
comportement, cela devenait de plus en plus difficile. Les chefs de service étaient 
appelés plusieurs fois par jour pour gérer des situations difficiles. Les visites des 
proches se faisaient dans l'appartement du patient, au risque de se faire déranger 
par les autres patients. Certes, il y a un restaurant à A.G______, toutefois seule 
une des familles peut s'y rendre, les autres n'arrivant pas à gérer les compulsions 
du résident qu'elles viennent trouver. De surcroît, le restaurant ferme à 15h00. 
 
Certains patients sous curatelle familiale n'étaient pas satisfaits du travail du 
locataire et trois d'entre eux avaient été retirés du programme de soins. A l'heure 
actuelle, seuls trois patients de l'endroit des locaux litigieux étaient traités par 
A.A______. Dernièrement, des équipes l'avaient informé que le bassin était 
occupé par le locataire en dehors de ses horaires. 
 
A.Q______, employé aux EPI depuis 2001 et directeur des services techniques et 
infrastructures, a confirmé qu'à l'heure actuelle, il y avait un réel besoin de places 
pour des personnes en situation de handicap. Le projet d'aménagement des 
combles datait de 2009; l'autorisation de construire préalable avait déjà été 
obtenue et la requête d'autorisation de construire définitive était sur le point d'être 
déposée. 
 
Ce témoin a relevé qu'après les travaux de réaménagement des combles, le 
nombre de résidents allait augmenter de 50%. De manière logique, tant le taux 
d'encadrement que les activités proposées et le nombre de visiteurs allaient 
augmenter d'autant. Les surfaces du rez-de-chaussée devraient ainsi être utilisées 
pour accueillir les personnes encadrant les patients, pour les activités de 
développement personnel et pour les visiteurs. L'utilisation du bassin après 
travaux n'avait pas encore été discutée. S'agissant de la pièce d'environ 40m2 
située à côté du cabinet de A.A______, c'était une salle d'activités pour les 
résidents, qui est utilisée par les équipes socio-éducatives. A.Q______, sans 
connaître le planning d'utilisation de cette salle, a confirmé que l'existence d'un 
réel besoin lui avait toujours été relayée. 
 
Il a précisé que l'autorisation de construire préalable visait uniquement 
l'aménagement de logements dans les combles, même si elle comprenait 
également sur le plan des surfaces de type "bureaux". Ces surfaces administratives 


- 14/32 - 
 
C/22484/2014 
dans les combles étaient nécessaires à la bonne marche de l'institution et du lieu 
de vie des résidents. 
 
Concernant le rez-de-chaussée, il n'y avait pas besoin de demander d'autorisation 
si l'aménagement de ces pièces n'était pas destiné à changer. 
 
A.D______¸ infirmière de formation et travaillant aux EPI depuis 2002, a précisé 
être depuis février 2012 cheffe de secteur à La résidence A.F______ et, à ce titre, 
gérer quatre équipes socio-éducatives (deux de jours et deux de nuits), travaillant 
toutes sur le site des locaux litigieux. Elle y est responsable de deux appartements, 
à savoir "A.L______" et "A.K______", accueillant douze résidents. Son travail 
consistait à gérer les horaires et l'organisation des collaborateurs, ainsi qu'à 
superviser l'activité des résidents. Son bureau se situait sur le site de A.I______, 
de sorte qu'elle devait se déplacer quatre à cinq fois par semaine à l'endroit des 
locaux litigieux. 
 
S'agissant de la salle "atelier d'apprentissage", elle était utilisée tous les jours, 
matin et après-midi, certains résidents ayant des activités planifiées chaque jour 
dans la salle, d'autres de manière ponctuelle. Elle a précisé que, compte tenu des 
troubles des patients, certains ne pouvaient y être accueillis que seuls, ou à deux. 
Avec une douzaine de résidents supplémentaires, l'espace "atelier d'apprentissage" 
ne sera pas suffisamment grand. Elle a relevé encore que, en raison des troubles 
autistiques des patients, ils avaient besoin d'un espace de travail réservé et on ne 
pouvait pas les asseoir n'importe où d'une fois à l'autre. Faute de place, ils avaient 
dû aménager des espaces de travail dans les appartements. 
 
A.D______ a relevé que plus aucun de ses patients n'était suivi par A.A______. 
Depuis 2013, ils travaillaient avec un physiothérapeute qui se rendait dans les 
appartements. Les patients qui étaient suivis par le locataire étaient tous sous 
curatelle de l'Etat et il avait été décidé avec le curateur de les retirer car les 
prestations du locataire n'étaient pas satisfaisantes, la communication avec ce 
dernier non plus. Un autre de ses patients se rendait à A.U______ régulièrement 
pour profiter de la piscine afin de se détendre. 
 
Concernant enfin les autres salles situées au rez-de-chaussée de l'immeuble, il y 
avait une salle de musicothérapie et psychomotricité, ainsi que deux salles de 
réunion qui sont très utilisées par les EPI. Elles n'étaient en revanche jamais 
louées à des tiers. 
 
A.E______, chef de secteur au sein des EPI depuis le 1er mai 2013, a déclaré qu'à 
ce titre, il gérait trois équipes dans le site des locaux litigieux, qu'il était le premier 
contact pour la famille des résidents et s'occupait enfin des ressources humaines. 
Son bureau se situait à A.I______ et non pas sur le site des locaux litigieux, ce qui 
n'était pas pratique et le contraignait à faire en tout cas un aller-retour par jour, 


- 15/32 - 
 
C/22484/2014 
voire plus en cas d'urgence. Aucun des trois chefs de secteurs gérant les 
résidences A.G______ et A.H______ n'avait son bureau sur place. 
 
Concernant l'"atelier apprentissage", ses résidents occupaient cette salle tous les 
matins entre 10h00 et 11h30 ainsi qu'un après-midi sur deux de 14h30 à 15h30, 
week-end compris. Cette occupation s'entendait selon les besoins et 
comportements des patients. En dehors des vacances scolaires, elle était utilisée 
tous les jours au moins par un patient. Elle était également utilisée par les chefs de 
service pour y travailler au calme, lorsqu'elle n'était pas occupée par les résidents : 
en effet, la salle est équipée d'un ordinateur. 
 
Quant au planning d'occupation, A.E______ a précisé qu'il n'y en avait pas en tant 
que tel : il était décidé lors des colloques hebdomadaires de quelle manière la salle 
serait occupée d'une semaine à l'autre, cela en fonction des progrès faits par les 
résidents ainsi que par le flux des résidents. 
 
Il souhaitait développer l'atelier d'apprentissage en y engageant un responsable 
toute la journée, tout en relevant qu'avec douze résidents supplémentaires, il 
faudra disposer d'encore plus de place pour l'apprentissage de ces nouveaux 
patients. 
 
Ce témoin a déclaré qu'il avait des patients qui étaient encore ou avaient été suivis 
par A.A______. Il a confirmé que, depuis 2012, des résidents avaient été retirés 
de ses soins. C'était dans le cadre de réunions réseau qu'il y avait eu le plus de 
problèmes avec A.A______ car il ne respectait parfois pas le cadre mis en place. 
Il avait toujours été difficile de faire venir A.A______ à ces réunions. 
 
A.E______ a précisé que le choix du physiothérapeute se faisait dans le cadre des 
discussions tripartites (réunions de réseau) incluant également les répondants 
légaux. Il était très difficile pour les EPI d'influencer les choix des répondants 
légaux qui savaient ce qu'ils voulaient pour leur résident. 
 
Ce témoin a encore déclaré que certains de ses résidents avaient des activités en 
bassin à A.U______ et à A.I______. A A.U______, des plages horaires étaient 
réservées pour les EPI car ces derniers en sont de grands utilisateurs. 
 
B.D______, physiothérapeute, employée à 50% par A.A______ et à 50% par la 
Clinique de B.E______, a déclaré qu'à sa connaissance, ni l'ancien directeur des 
EPI, ni le directeur actuel, ni les éducateurs n'avaient jamais émis de critiques à 
l'encontre du travail de A.A______. 
 
Elle a relevé que la salle "atelier d'apprentissage" était très souvent silencieuse, et 
donc vide car les patients étaient usuellement bruyants. 


- 16/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Parfois, elle avait remplacé A.A______ aux réunions "B.F______" qui avaient 
lieu tous les quatre ans. Il lui arrivait également d'adresser des e-mails à l'équipe 
éducative pour donner des renseignements ou faire un rapport de physiothérapie, 
par exemple en vue d'un " B.F______". Cela fait vingt ans que cela fonctionnait 
de cette manière 
 
Environ le 60 à 70% des patients traités par A.A______ bénéficiait de traitement 
en piscine. Selon elle, il serait difficile d'amener les patients à A.U______ car ils 
travaillent en équipe et des difficultés supplémentaires seraient liées au transport. 
A B.A______, il y avait déjà un autre physiothérapeute qui utilisait le bassin. 
 
A.B______, secrétaire et assistante de A.A______, a déclaré qu'elle n'avait jamais 
eu de problèmes avec les EPI en lien avec l'utilisation du bassin, précisant que la 
majorité des patients étaient traités en bassin. 
 
Le cabinet de A.A______ utilisait le bassin deux journées de 08h00 à 19h00 et 
trois journées de 08h00 à 13h00. 
 
Elle a relevé que les autres salles situées au rez-de-chaussée de l'immeuble étaient 
très peu occupées. 
 
A.R______¸ psychiatre, a travaillé avec le locataire en 1995 et lui envoyait des 
patients dont elle estimait que des soins en bassin leur seraient bénéfiques, car elle 
pensait qu'il est un bon physiothérapeute. 
 
Elle n'avait jamais entendu d'avis négatif à son encontre. 
 
Elle a confirmé que, de manière générale, il existait un besoin énorme de places 
pour des patients souffrant d'un retard sévère et d'autisme. 
 
A.S______, médiatrice hospitalière et connaissant bien le domaine de la 
psychiatrie hospitalière, a déclaré qu'une structure intermédiaire appelée 
"B.G______" allait être ouverte dans l'un des bâtiments de B.E______. Elle 
ignorait en revanche la capacité d'accueil de cette nouvelle structure. 
 
Elle a confirmé qu'il existait une très forte demande de places pour des patients 
souffrant de retard mental. 
 
B.H______, père d'un patient traité par A.A______ depuis 2010, victime d'un 
traumatisme crânien et souffrant depuis d'un lourd handicap, avait à l'époque 
contacté A.U______ ainsi que le cabinet de physiothérapeute qui y était installé 
pour déterminer si un traitement était possible sur place pour son fils. Il lui avait 
répondu que le centre ne disposait pas des installations nécessaires pour 
l'accueillir. C'était la résidence "B.I______" (à côté de A.U______), où résidait 
son fils, qui lui avait conseillé de prendre contact avec A.A______. B.H______ a 
déclaré que son fils était transporté jusqu'à l'endroit des locaux litigieux par les 


- 17/32 - 
 
C/22484/2014 
véhicules de B.J______, et que d'autres résidents de "B.I______" étaient traités 
par A.A______. Ce témoin était très content d'avoir pu trouver A.A______ car 
son fils pouvait bénéficier de traitements adéquats. 
 
n. Lors de l'audience de suite de comparution personnelle du 23 novembre 2015, 
A.V______ a déclaré que la mise en fonction des nouvelles places était prévue 
pour janvier 2017, les travaux étant entièrement financés par un don privé. 
Pendant les travaux, de la place au rez-de-chaussée pour les résidents du deuxième 
étage devait être libérée, afin d'éviter les bruits pendant la journée. 
 
Elle a par ailleurs fait grief à A.A______ d'avoir équipé le bassin de rééducation 
d'une vidéo-surveillance sans l'autorisation des EPI. 
 
Sur ce point, le locataire a relevé qu'il avait cette vidéo-surveillance depuis une 
dizaine d'années déjà, pour des raisons de sécurité, et en avait à l'époque demandé 
la permission aux EPI, soit à A.C______. Cette caméra ne conservait aucun 
enregistrement. 
 
o. A la demande du Tribunal, les EPI ont versé à la procédure les plans du 
bâtiment où se trouvent les locaux litigieux ainsi que le planning d'utilisation de 
l'atelier d'apprentissage, dont il ressort qu'il est utilisé tous les jours, de 10h00 à 
11h30/12h00, du lundi au mercredi de 14h30 à 15h00 et le vendredi de 14h30 à 
15h30. 
 
p. Le 17 février 2016, les EPI ont déposé une requête de mesures provisionnelles 
tendant à faire interdire au locataire l'utilisation de sa caméra, ou, subsidiairement, 
à ce qu'il la recouvre d'un cache lorsqu'il n'utilise pas le bassin, et à ce qu'il 
respecte les horaires d'utilisation du bassin. 
 
Par ordonnance du 9 mars 2016, le Tribunal a ordonné au locataire de recouvrir 
d'un cache visible la caméra durant les heures auxquelles il n'avait pas accès au 
bassin et a donné acte au locataire de ce qu'il s'engageait à laisser l'accès au bassin 
aux EPI les lundis et jeudis après-midi dès 13h00. 
 
Dans le cadre de la procédure C/7320/2016 déposée devant le Tribunal en 
validation de cette ordonnance, les parties se sont accordées pour respecter les 
termes de l'ordonnance précitée. Les EPI se sont par ailleurs engagés à ne pas 
louer à des tiers le bassin en dehors des heures d'utilisation de A.A______. 
 
q. La requête d'autorisation de construire définitive D 2______ a été déposée en 
février 2016 auprès du DALE (témoin B.K______). 
 
r. Selon les explications données par A.V______ lors de l'audience du 1er mars 
2016, le Service de sécurité du DALE avait posé des exigences plus élevées que 
ce qui était prévu. Le projet devait être appréhendé comme s'il s'agissait d'un 


- 18/32 - 
 
C/22484/2014 
hôpital, entraînant des mesures de sécurité plus importantes que prévu (chemins 
de fuite, protection de personnes en chaise roulante, etc.). D'autre part, le même 
service de sécurité avait exigé que le bâtiment soit totalement évacué pendant la 
durée des travaux, soit notamment en déplaçant tous les résidents. 
 
A.A______ a, quant à lui, produit une attestation signée par son employée 
A.B______, indiquant que depuis le 1er mars 2014, le nombre de patients du 
locataire fréquentant le bassin était de l'ordre de quatre-vingt-cinq par semaine. 
 
s. Quatre témoins ont été entendus lors des audiences des 1er mars et 15 avril 
2016. 
 
B.L______, physiothérapeute répondant depuis trente ans à la clinique générale de 
A.Z______, a déclaré qu'il y était locataire d'un cabinet à la clinique depuis plus 
de trente ans, ainsi que du bassin chauffé dont la clinique disposait. Les locaux 
étaient uniquement réservés aux quinze physiothérapeutes qui travaillaient pour 
lui. En dehors de ses heures, des femmes enceintes et des bébés nageurs pouvaient 
profiter du bassin. En revanche, aucun physiothérapeute externe n'avait accès au 
bassin. 
 
De manière générale, ce témoin a estimé qu'il y avait trop peu de bassins proposés 
aux physiothérapeutes à Genève. A titre personnel, il ne lui serait pas possible 
d'organiser son travail en séparant son cabinet d'une part et les traitements en 
bassin d'autre part. Pour les personnes à mobilité réduite, il était essentiel que le 
bassin soit au même endroit que le cabinet. A sa connaissance, le bassin de 
A.U______ était déjà sur-occupé. 
 
Vu la pénurie des bassins de soins, il était certain que, comme dans son cas ou à 
A.U______, les physiothérapeutes n'étaient pas autorisés à utiliser ces bassins. 
 
B.M______, physiothérapeute indépendant, locataire des locaux pour son cabinet 
au foyer de B.A______, où se situe un bassin d'eau chaude de 5m sur 5m, a 
indiqué qu'à sa connaissance, il n'y avait pas de physiothérapeutes externes qui 
utilisaient ce bassin, mais il imaginait que cela pouvait être possible. Selon son 
appréciation, le bassin était occupé 80% du temps. Il imaginait mal un 
physiothérapeute externe venir utiliser le bassin, car les plages horaires 
disponibles étaient avant 08h00 ou entre 12h00 et 14h00. Il utilisait lui-même le 
bassin pour les personnes avec un handicap sévère, ce traitement étant 
particulièrement important pour elles. 
 
B.N______, directeur de A.U______ (lesquels font partie des Hôpitaux 
Universitaires Genevois – HUG), a déclaré qu'il s'y trouvait d'une part un bassin 
thérapeutique ainsi qu'un autre bassin de 300m2, faisant également 34°C. 


- 19/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Le bassin thérapeutique était utilisé en priorité par le cabinet de physiothérapie 
privé "B.O______" qui louait les locaux à B.P______ et occupait une vingtaine de 
physiothérapeutes. Mais ce bassin était toutefois aussi utilisé par des 
physiothérapeutes externes, car quatre patients pouvaient y être traités en même 
temps. Lorsqu'il y avait trop d'affluence dans le bassin thérapeutique, le grand 
bassin de A.U______ pouvait également être utilisé par les physiothérapeutes. 
 
Si un physiothérapeute externe sollicitait des heures pour pouvoir utiliser le bassin 
thérapeutique, A.U______ pouvait conclure un contrat avec lui. Le témoin 
pourrait lui garantir l'utilisation du grand bassin, mais pas forcément l'utilisation 
du bassin thérapeutique, car les vingt physiothérapeutes du cabinet "B.O______" 
avaient la priorité. 
 
B.N______ a précisé qu'à l'origine, A.U______ étaient une institution créée pour 
des personnes handicapées par B.J______ : en conséquence, ces bains étaient 
totalement équipés, tant au niveau de l'accès aux bains que du transfert de la zone 
sèche à la zone piscine. Cet accès facilité était également assuré dans le grand 
bassin même pour les personnes lourdement handicapées, puisque A.U______ 
disposait d'un élévateur. 
 
Ce témoin a confirmé qu'il y avait une dizaine de physiothérapeutes externes qui 
venaient à A.U______, soit de manière régulière soit ponctuellement, également 
avec des patients souffrant de handicaps sévères, physiques ou mentaux. 
 
A sa connaissance, A.A______ n'avait pas contacté A.U______ pour bénéficier de 
l'usage des bassins. 
 
B.K______, architecte ayant déposé la demande d'autorisation de construire en 
février 2016, a déclaré que, selon son expérience, l'autorisation serait délivrée fin 
août 2016. La demande d'autorisation de construire préalable concernait 
l'enveloppe totale du bâtiment et il n'y avait pas de détails quant à l'affectation de 
chacun des locaux. Il faudrait ensuite trouver une solution de relogement pour les 
résidents pour la durée des travaux, qui seraient être lourds et bruyants. Selon son 
expérience toujours, la probabilité que les résidents doivent quitter le bâtiment 
pendant les travaux confinait à la certitude même s'il n'y avait pas encore de 
document posant cette exigence. 
 
L'architecte a précisé que la demande préalable était relativement semblable à la 
demande d'autorisation définitive, si ce n'est que la demande préalable ne portait 
que sur les combles, et non pas sur l'ensemble du bâtiment. A l'époque de la 
demande préalable le projet n'avait pas traité le local de physiothérapie. C'est à la 
demande des EPI en novembre ou décembre 2015, lorsqu'il avait commencé à 
réaliser les plans pour la demande définitive, qu'il avait ensuite inclus dans la 
requête d'autorisation de construire définitive les modifications concernant le 
cabinet de physiothérapie du rez-de-chaussée. Il devait y inclure quatre bureaux. Il 


- 20/32 - 
 
C/22484/2014 
n'avait jamais vu les locaux occupés par le physiothérapeute et n'avait pas besoin 
de les voir car les plans suffisaient, puisqu'il lui était simplement demandé de 
créer quatre bureaux dans l'espace concerné, soit de poser trois cloisons et quatre 
portes. Le bassin lui-même n'était pas concerné par la demande définitive. 
 
t. Lors de l'ultime audience de comparution personnelle des parties du 15 avril 
2016, A.V______ a déclaré que les EPI avaient déjà commencé les recherches de 
solutions pour reloger les résidents pendant les travaux. Des places avaient 
notamment été trouvées aux HUG, à B.E______, dans le cadre d'une structure 
intermédiaire. Les EPI ralentissaient également le rythme des entrées pour 
favoriser le relogement des résidents des locaux litigieux pour une durée d'une 
année. 
 
Elle a produit un chargé complémentaire avec des preuves de recherches de 
locaux. 
 
Quant à A.A______, il a répété que les salles situées à côté de son cabinet étaient 
très souvent vides. Sur ce point, son conseil a sollicité la ré-audition de 
A.B______, sa secrétaire, afin qu'elle confirme ce fait. 
 
Pour la représentante des EPI, la cause était en état d'être jugée. 
 
u. Par ordonnance du 25 avril 2016, le Tribunal a déclaré close l'administration 
des preuves et fixé aux parties, ayant renoncé d'un commun accord aux plaidoiries 
finales orales, un délai pour déposer des plaidoiries finales écrites. 
 
v. Dans ses plaidoiries finales du 17 juin 2016, A.A______ a, à titre préalable, 
persisté à solliciter la ré-audition de A.B______ et, sur le fond, dans l'ensemble de 
ses conclusions, affirmant que le réel motif des congés n'était pas le besoin propre 
des EPI, mais résidait dans l'animosité dirigée contre lui depuis le changement de 
direction des EPI. 
 
w. Dans leurs plaidoiries finales du 3 juin 2016, les EPI ont également persisté 
dans leurs conclusions, soulignant le fait que les motifs invoqués à l'appui des 
résiliations avaient été confirmés par les enquêtes. 
 
x. L'autorisation de procéder aux travaux d'aménagement des combles et 
transformation de l'espace physio-thérapeutique en bureaux a été délivrée 
en janvier 2017 par l'Office des autorisations de construire. Elle est depuis entrée 
en force, faute de tout recours à son encontre. 
 
y. Par courrier du 9 février 2017, la cause a été gardée à juger. 
 
 


- 21/32 - 
 
C/22484/2014 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commentée, Bâle, 
2011, n.13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 
2013). 
 
Lorsque le locataire demande l'annulation du congé, la valeur litigieuse 
correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement, c'est-à-dire jusqu'au terme de la première possibilité de 
résilier le bail ou à l'échéance de la durée déterminée du contrat (BOHNET, Actions 
civiles, p.928). 
 
Il convient donc de tenir compte du délai de protection de trois ans de l'art. 271a 
al. 1 let. e CO; le dies a quo de ce délai est la date de la décision cantonale 
attaquée. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection pour 
déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 consid 1.1; 136 
III 196 consid.1) 
 
En l'occurrence, compte tenu du loyer des divers locaux, la valeur litigieuse 
s'élève à 77'523 fr. (21'881 fr. + 2'520 fr. + 720 fr. + 720 fr. x 3). 
 
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000. fr. 
 
La voie de l'appel est par conséquent ouverte. 
 
1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure simplifiée par le Tribunal en 
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. 
 
Il s'agit d'une décision finale de première instance. 
 
1.3 L'appel et la réponse y relative ont été interjetées dans les délais et suivants les 
formes prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 et 312 CPC), de sorte qu'ils sont 
recevables. 
 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 
suisse, les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n° 121). 
 
1.5 L'appel peut être formé pour constatation inexacte des faits (art. 310 let. b PC). 
L'instance supérieure est habilitée à revoir les faits sans restriction, ce qui découle 


- 22/32 - 
 
C/22484/2014 
de la nature ordinaire de la voie de l'appel en vertu de laquelle le litige se continue 
pour ainsi dire devant l'instance supérieure. En d'autres termes, l'instance d'appel – 
sous réserve de ce que lui impose la maxime des débats lorsqu'elle s'applique 
(art. 55) – n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le 
juge de première instance (BOHNET, HALDY, JEANDIN, SCHWEIZER, TAPPY, Code 
de procédure civile commenté, ad art. 310, § 6). 
2. 
L'appelant soutient que le Tribunal a établi les faits de manière arbitraire, en 
ignorant les pièces 17 à 20 qu'il a produites. 
 
2.1 Les autorités doivent motiver leurs décisions en vertu du droit constitutionnel 
d'être entendu. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, 
moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se 
limiter à ceux qui lui paraissent pertinents. Selon la jurisprudence, il suffit que le 
juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a 
fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la 
portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 139 IV 179 
consid. 2.2; 138 I 232 consid. 5.1; 136 I 184 consid. 2.2.1). 
 
2.2 La pièce 17 produite par l'appelant contient plusieurs vidéos, sous forme de 
courts extraits filmant la salle d'apprentissage depuis l'extérieur. 
 
La pièce 18 produite par l'appelant contient, comme la pièce 17, plusieurs vidéos, 
sous forme de courts extraits filmant la salle d'apprentissage depuis l'extérieur. 
 
La pièce 19 produite par l'appelant contient, comme les pièces 17 et 18, plusieurs 
vidéos, sous forme de courts extraits filmant la salle d'apprentissage depuis 
l'extérieur. 
 
La pièce 20 produite par l'appelant contient, comme les pièces 17 à 19, plusieurs 
vidéos, sous forme de courts extraits filmant la salle d'apprentissage depuis 
l'extérieur. 
 
Dans ces extraits, la salle d'apprentissage est vide et les lumières sont éteintes. 
 
Si l'on se réfère au planning d'utilisation de la salle produit, une partie des 
séquences a été filmée en dehors des heures fixées, ce qui explique la raison pour 
laquelle la salle était vide. 
 
En outre, cette salle n'est pas forcément toujours utilisée selon le planning pré-
établi. Le témoin A.E______ a précisé sur ce point que cette occupation 
s'entendait selon les besoins et comportements des patients. 
 
Par ailleurs, dans sa motivation, concernant l'atelier d'apprentissage, l'autorité de 
première instance a retenu le témoignage de A.B______, qui avait déclaré que les 
autres salles situées au rez-de-chaussée, dont la salle "atelier d'apprentissage", 


- 23/32 - 
 
C/22484/2014 
étaient très peu occupées. L'autorité a indiqué que les témoignages avaient 
effectivement permis d'établir que la salle "atelier d'apprentissage "était très 
souvent vide. 
 
Il sied de souligner qu'il ne ressort ni du témoignage de A.B______, ni des vidéos 
produites, que cette salle d'apprentissage était complètement inutilisées. Tout au 
plus, il a été indiqué qu'elle était très peu utilisée. 
 
Quand bien même cette salle serait très peu utilisée, elle l'est quand même et il 
ressort des déclarations des témoins A.Q______ et A.E______ que les activités 
accomplies dans l'atelier d'apprentissage sont indispensables au développement 
des patients, ces activités étant appelées à prendre plus d'ampleur. 
 
En l'occurrence, l'autorité de première instance, qui n'a pas l'obligation de discuter 
tous les moyens de preuve, a retenu qu'il avait été établi par les témoignages, que 
l'atelier d'apprentissage était très souvent vide. De ce fait, l'appelant n'a en aucun 
cas été prétérité, puisque c'est manifestement ce qu'il voulait démontrer par la 
production de ses pièces 17 à 20, non mentionnées par le Tribunal dans son 
jugement, celui-ci considérant les témoignages comme étant suffisants et tendant 
à prouver la même chose que les séquences filmées. 
 
2.3 Par conséquent, l'autorité de première instance a correctement établi les faits. 
3. 
3.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu'il contient 
une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le 
contrat pour la prochaine échéance contractuelle ou légale en respectant le délai 
de congé (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.1; 
4A_293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2). 
 
Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 
période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la 
faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_293/2016 précité consid. 5.2.1; 4A_484/2012 du 
28 février 2013 consid. 2.3.1). 
 
La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 
particulier (art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 
p. 62). Le bailleur peut ainsi congédier le locataire pour exploiter son bien de la 
façon la plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 194), pour 
effectuer des travaux de transformation ou de rénovation importants qui entravent 
considérablement l'usage de la chose louée (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 p. 93; 
140 III 496 consid. 4.1), pour optimiser son rendement dans les limites fixées par 
la loi (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192), ou pour utiliser les locaux lui-même ou 
les céder à ses proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 


- 24/32 - 
 
C/22484/2014 
consid. 3.1; 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 
26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 
 
3.2 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la 
bonne foi; lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le 
congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). Dans ce cadre, le motif de résiliation revêt 
une importance décisive: le congé doit être motivé si l'autre partie le demande 
(art. 271 al. 2 CO); une motivation lacunaire ou fausse peut être l'indice d'une 
absence d'intérêt digne de protection à la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). 
 
Le congé est ainsi annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). Un congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun 
intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement 
chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 138 III 59 
consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 3.3). 
 
Il s'agit d'un cas d'application de l'art. 2 al. 1 CC, selon lequel chacun est tenu 
d'exercer ses obligations selon les règles de la bonne foi. Sur le principe, il n'y a 
pas d'abus à résilier un bail pour son échéance. En effet, bailleur et locataire ne 
sont pas soumis à une obligation de fidélité (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à 
loyer, 2010, n. 3 ad art. 271 CO). Pour que le congé soit annulable, il n'est pas 
nécessaire que l'attitude de la partie qui résilie le bail puisse être qualifiée d'abus 
"manifeste" de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (LACHAT, Commentaire romand 
code des obligations I, 2ème éd., n. 6 ad. art. 271). Toute résiliation qui ne repose 
sur aucun intérêt digne de protection, ce consacre une attitude déloyale, qui résulte 
d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif est 
manifestement un prétexte, tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (LACHAT, op. 
cit, loc. cit.). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à 
aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, s'il est purement chicanier ou 
encore fondé sur un motif qui n'est manifestement qu'un prétexte. La protection 
ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de 
l'abus de droit, respectivement consacrés par les alinéas 1 et 2 de l'art. 2 CC; il 
n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant le congé à l'autre 
constitue un abus de droit "manifeste" aux termes de cette dernière disposition 
(ATF 136 III 190, consid. 2). Le but de la loi est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives; un congé n'est pas contraire aux règles 
de la bonne foi du simple fait que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît 
plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin, mais pour autant qu'il 
n'existe pas une disproportion manifeste des intérêts en présence (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_300/2010 du 2 septembre 2010). 


- 25/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à 
restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière 
qu'il juge la plus conforme à ses intérêts. En particulier, le législateur n'a pas 
voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de 
transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la 
législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif. Le seul fait qu'un 
projet de construction du propriétaire se heurte à des difficultés administratives ou 
économiques ne suffit pas à établir qu'il s'agit d'un besoin fictif. Il demeure tout 
autant excessif d'exiger qu'au moment du congé, une autorisation de construire ait 
déjà été délivrée ou sollicitée; compte tenu des possibilités de prolongation 
offertes par la loi et de la nécessité de disposer d'un immeuble vide d'occupants, le 
congé doit en effet la plupart du temps être notifié bien avant que ne débutent les 
démarches en vue de la préparation des travaux (BARBEY, Commentaire du droit 
du bail, n. 164, 210-211 ad art. 271-271a). 
 
C'est au destinataire du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient 
aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est 
qu'un prétexte (HIGI, Die Miete, Zürcher Kommentar, nn. 165ss ad art. 271 CO; 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 738; ATF 120 II 105, 135 III 112). La 
partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse, alors que la partie qui a résilié 
le bail a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en 
fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du 
motif invoqué par elle. Le bailleur n'a pas à démontrer sa bonne foi car cela 
reviendrait à renverser le fardeau de la preuve. Faute de preuve par le locataire de 
son caractère abusif, le congé est valable (ACJC/1154/2009). 
 
Par ailleurs, le bailleur étant propriétaire de l'immeuble, il a un lien perpétuel avec 
ce bien, tandis que le locataire, lui, ne peut se trouver que dans un rapport 
temporaire. Le propriétaire est donc en principe libre de décider de changer 
l'affectation de son bien après l'expiration du bail (ATF 136 III 190). 
 
3.3 En l'occurrence, l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 271 CO, en 
retenant que le bailleur manquait d'espaces administratifs justifiant de ce fait la 
validation des résiliations notifiées, en retenant que ce manque d'espaces 
administratifs ne consacrait pas une disproportion manifeste des intérêts en 
présence et en ne retenant pas que les résiliations notifiées poursuivaient en réalité 
un but chicanier, en lien avec les reproches formulés par le bailleur quant à la 
prise en charge des patients/résidents par ses soins. 
 
Le bailleur a indiqué qu'il avait besoin des surfaces occupées par le local 
commercial de 75 m2 loué au locataire pour l'extension de ses activités 
d'hébergement et d'accompagnement de personnes handicapées. A l'égard du 
bassin, le bailleur a expliqué qu'il avait besoin de cette infrastructure pour ses 


- 26/32 - 
 
C/22484/2014 
activités d'encadrement et d'accompagnement de personnes handicapées. 
S'agissant du bail relatif aux deux places de parking, il a exposé leur résiliation 
par le fait que leur bail était lié aux locaux commerciaux, de sorte que la 
résiliation de ceux-ci imposait la résiliation de celles-là. 
 
L'instruction a permis de confirmer la réalité du motif invoqué. 
 
Le canton de Genève se caractérise en effet par un manque indéniable de places 
d'hébergement pour des personnes atteintes de troubles autistiques et de retards 
graves, se traduisant par un déficit de l'ordre de deux-cent places d'hébergement. 
 
La résidence A.G______ offre actuellement un lieu de vie à vingt-quatre 
résidents, répartis dans quatre appartements de six pièces. 
 
Etant donné que l'immeuble concerné dispose d'un espace particulièrement 
important sous les combles, les EPI entendent y créer treize chambres 
supplémentaires. 
 
Le DALE a déjà délivré une autorisation préalable de construire pour ce projet et 
la demande d'autorisation de construire définitive D 2______ a été délivrée et est 
entrée en force. Ni la réalité du projet de réaménagement des combles, ni sa 
faisabilité ne peuvent être remis en cause. 
 
Compte tenu des handicaps très lourds dont souffrent les résidents de A.G______, 
le bailleur a exposé de manière convaincante que la création de logements 
impliquait la création de différents espaces de nature plus "administrative", 
destinés à l'élargissement des activités inhérentes à l'encadrement socio-éducatif, à 
des locaux de type bureaux pour les chefs de service en charge de la résidence 
A.G______ ainsi que pour l'accueil des visiteurs. 
 
Faute de place, les trois chefs de section actuellement en charge de la résidence 
A.G______ n'ont pas leur bureau sur place, mais au siège des EPI, à la résidence 
A.I______. Cela implique pour eux des trajets quotidiens entre A.I______ et 
A.G______, parfois plusieurs fois par jour en cas d'urgence ou de problème 
particulier à A.G______. La création de treize places de résidents impliquera 
l'engagement de personnel socio-éducatif supplémentaire, dont des chefs de 
secteur. La nécessité de la création de plusieurs bureaux est ainsi acquise. 
 
De même, la résidence A.G______ ne dispose à l'heure actuelle pas d'un espace 
permettant aux familles venant trouver l'un ou l'autre des résidents de s'isoler avec 
lui, les visites devant se faire en appartement (ce qui est compliqué, les autres 
résidents du logement étant également atteints de troubles autistiques), ou alors au 
restaurant "A.J______" (qui n'est pas toujours ouvert et dans lequel les familles ne 
peuvent pas forcément se rendre seules avec le patient, suivant l'imprévisibilité de 


- 27/32 - 
 
C/22484/2014 
ses réactions). L'importance de pouvoir aménager un lieu pouvant accueillir les 
visiteurs dans de meilleures conditions est établie également. 
 
Ainsi, les EPI justifient du besoin de disposer du maximum de place pour 
accompagner l'accroissement du nombre de places d'hébergement d'un 
agrandissement 
parallèle 
des 
espaces 
destinés 
aux 
diverses 
activités 
d'accompagnement des résidents. 
 
Le fait que les plans d'architecte faisant l'objet de la demande d'autorisation de 
construire prévoient dans les combles, outre les logements des futurs résidents, un 
espace "bureau/salle de conférence", un espace "bureau/vestiaire" et enfin la 
création d'un espace "salle d'activité/cuisine", n'y change rien. Les résidents de 
A.G______ sont en situation de handicap grave. Ils sont encadrés par des équipes 
socio-éducatives 24/24h et 7/7j, ce qui nécessite la présence constante, également 
dans les espaces dédiés au logement, du personnel des EPI. Les espaces de nature 
administrative prévus au milieu des appartements des résidents sont 
indispensables puisque les résidents ne peuvent pas rester seuls. Ils sont de nature 
différente de ceux pour lesquels le bailleur expriment le besoin de récupérer un 
maximum d'espace, soit en particulier la création de plusieurs bureaux pour les 
chefs de secteur et des lieux destinés à permettre, précisément en dehors des 
appartements des résidents, les rencontres entre ces derniers et leurs familles. 
 
A cet égard, le locataire fait grand cas du fait que le local jouxtant son cabinet de 
physiothérapie, soit la salle "atelier d'apprentissage", est très souvent vide. Les 
témoignages ont établi que tel était le cas. Toutefois, lors de son inspection locale, 
le Tribunal a pu constater que cette salle était aménagée avec plusieurs bureaux, 
délimités les uns des autres par des étagères. Le témoin A.Q______ a expliqué 
que les personnes qui utilisent ces bureaux ont des troubles autistiques, ce qui 
explique que l'espace de travail est en quelque sorte "confiné" par les étagères 
situées de chaque côté des bureaux, de manière à sécuriser le patient. Le Tribunal 
a pu constater également que chaque place de travail était attribuée à un patient, 
dont la photographie est affichée en-dessus du bureau. Enfin, les témoins 
A.Q______ et A.E______ ont tous deux relevé que les activités faites dans 
l'"atelier d'apprentissage" étaient indispensables au développement des patients, et 
que ces activités étaient appelées à prendre plus d'ampleur. 
 
Certes, cette salle n'est pas forcément toujours utilisée selon le planning pré-établi. 
Le témoin A.E______ a précisé sur ce point que cette occupation s'entendait selon 
les besoins et comportements des patients. Il faut derechef remettre le présent 
litige dans le cadre qui est le sien, soit une résidence destinée à l'hébergement de 
personnes lourdement handicapées : il ne s'agit donc pas d'une "salle de classe" 
usuelle, destinée à la scolarisation de petits élèves en parfaite santé, mais bien d'un 
espace protégé permettant, autant que faire se peut, de permettre l'acquisition de 
certains apprentissages aux résidents, et/ou de les consolider. 


- 28/32 - 
 
C/22484/2014 
 
Que la salle soit souvent vide ne veut pas encore dire qu'elle soit dépourvue 
d'utilité. Les EPI, qui ont besoin de places pour les bureaux de leurs chefs de 
secteurs ou encore l'accueil de visiteurs, n'ont d'ailleurs pas récupéré cet espace 
pour le consacrer à autre chose, confirmant de facto sa nécessité. 
 
Quant au fait que le bassin de rééducation ne soit a priori pas concerné par la 
requête d'autorisation de construire définitive, cela ne constitue pas, contrairement 
à ce qu'affirme le locataire, un indice supplémentaire de la mauvaise foi des EPI, 
mais semble au contraire cohérent, comme l'ont relevé les premiers juges : le 
bassin thérapeutique a été créé au sein de la résidence A.G______ prioritairement 
pour l'usage de ses résidents lourdement handicapés. Les enquêtes ont établi qu'il 
y avait peu de bassins de ce type dans le canton. Dès lors que les EPI entendent 
accueillir à court terme treize nouveaux résidents polyhandicapés, ce bassin est 
d'autant plus utile. Il serait peu cohérent de le combler pour le remplacer par des 
bureaux et/ou d'autres surfaces administratives, puisque les patients en auraient 
potentiellement l'usage. 
 
Enfin, le locataire a affirmé que l'animosité dont le bailleur faisait montre à son 
endroit depuis le départ à la retraite de l'ancien directeur des EPI était démontrée 
par le fait que des patients des EPI, sous curatelle de l'ETAT DE GENEVE, 
avaient été retirés de sa patientèle. 
 
Ces affirmations n'ont pas été confirmées lors de l'instruction. Tant la 
représentante du bailleur que les témoins ont au contraire exposé qu'aucune 
décision dans le suivi thérapeutique des résidents ne pouvait être prise à l'initiative 
des seuls EPI. Ces choix étaient au contraire déterminés en colloques, lors de 
réunions de réseau réunissant l'ensemble des soignants et personnes en charge des 
résidents (médecins, représentants légaux, psychiatres et équipe socio-éducative). 
 
Quant aux autres points de friction entre les parties, qui avaient donné lieu au 
dépôt d'une requête de mesures provisionnelles de la part des EPI (soit l'utilisation 
par le locataire d'une caméra de vidéo-surveillance et le non-respect par ce dernier 
des horaires prévus par la convention de 2009), ils ont fait l'objet d'une 
ordonnance de mesures provisionnelles du Tribunal, puis dans le cadre de la 
procédure de validation de ces mesures, d'un accord entre les parties. Il ne se 
justifie pas d'y revenir. 
 
Le motif de besoin propre donné par les EPI à l'appui de la résiliation des contrats 
de bail a été établi par la procédure. Sa réalité n'est pas contestable. Son sérieux 
est également établi, compte tenu du but du bailleur, de son activité effective et 
des besoins à combler. Il ne s'agit donc pas d'un prétexte. 
 
Le locataire a fait valoir également que la résiliation des baux aurait des 
conséquences particulièrement pénibles pour lui. Exploitant depuis vingt ans son 
cabinet de physiothérapie à la résidence A.G______, dans des locaux qui jouxtent 


- 29/32 - 
 
C/22484/2014 
un bassin de rééducation, il a assurément bénéficié d'une situation idéale pour le 
traitement des personnes handicapées, dont il a fait sa spécialité. 
 
Toutefois, il ressort de la procédure qu'il n'est pas possible pour un 
physiothérapeute externe d'utiliser un autre bassin pour prodiguer des soins dans 
le canton de Genève. Si le témoin B.H______ a déclaré que son fils lourdement 
handicapé n'avait pas pu être pris en charge à A.U______, son témoignage est 
contredit par celui de B.N______, directeur de A.U______, qui a exposé que 
plusieurs physiothérapeutes externes étaient au bénéfice de contrats avec 
A.U______ pour l'utilisation du bassin. Même s'il ne pouvait pas leur assurer 
l'usage du bassin thérapeutique, le témoin B.N______ pouvait en revanche leur 
assurer l'utilisation du grand bassin de 300m2, également chauffé à 34C° et équipé 
pour l'accueil de personnes handicapées. Il a rappelé qu'à l'époque, A.U______ 
avaient été créés par B.J______, ce qui explique que tant l'accès aux bains que le 
transfert de la zone sèche à la zone piscine était garanti pour tous, y compris en 
cas de handicap lourd. 
 
Le locataire souligne que plusieurs de ses patients ont des difficultés à se mouvoir 
et qu'ils seront pénalisés s'il doit déménager son cabinet. Il a toutefois admis lui-
même en première instance que plusieurs de ses patients venaient par des moyens 
de transports ad hoc depuis la résidence "B.I______", près de A.U______, jusqu'à 
son cabinet situé dans les locaux litigieux. Ces moyens de transport peuvent 
certainement être utilisés par des patients domiciliés dans la commune où se 
trouvent lesdits locaux pour un trajet inverse. 
 
Sur la base des déclarations des parties et des enquêtes, il ne peut être retenu que 
le congé donné mettrait en péril l'activité professionnelle du locataire, puisque 
celui-ci pourrait continuer à l'exercer, en prodiguant des soins sans piscine, 
comme c'est déjà le cas pour 30 à 40% de ses patients et/ou en utilisant le bassin 
de B.J______, prévu à cet effet. 
 
Les intérêts privés du bailleur – qui d'ailleurs se confondent avec l'intérêt de santé 
publique que constitue le besoin de places d'hébergement pour des personnes 
lourdement handicapées – sont établis et dignes de protection. Ils l'emportent sur 
l'intérêt du locataire à pouvoir continuer à occuper les locaux loués. 
 
Compte tenu de l'ensemble de ces considérations, dont en particulier le fait que le 
motif invoqué à l'appui des congés est sérieux et répond à un intérêt digne de 
protection, les congés notifiés par les EPI au locataire le 3 octobre 2014 pour le 
local commercial du rez inférieur, pour le bassin et pour les places de parking 
n° 1______ et 2______ situés dans l'immeuble sis______ à Genève, ont été à bon 
droit validés par le Tribunal. 
 
3.4 Le jugement entrepris sera dès lors confirmé sur ce point. 


- 30/32 - 
 
C/22484/2014 
4. 
4.1 Aux termes de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander une prolongation 
de bail lorsque la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences 
pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. S'agissant des conséquences 
pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise que les suites de la résiliation 
d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules 
les conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à 
toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, 
en cas de prolongation de contrat; une telle prolongation fondée sur ce motif ne 
peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des 
conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un 
inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198; 102 II 
254). 
 
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y 
a lieu de prolonger le bail et pour quelle durée (ATF 135 III 121 consid. 2.1). 
 
Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une 
prolongation, qui est de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de 
remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de 
chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif 
local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 
226 consid. 4b). 
 
Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et 
celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris 
de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 
226 consid. 4c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_57/2012 du 29 juin 2012 
consid. 2.3, in SJ 2012 I p. 473; 4A_31/2013 du 2 avril 2013 et 4A_57/2012 du 
29 juin 2012 consid. 2.3). 
 
Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire 
de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment 
en raison de la nature particulière de ses activités (LACHAT, op. cit., p. 781), ainsi 
que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire 
(ATF 136 III 190 consid. 6). 
 
La pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 
déterminer le principe d'une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 
Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la 
résiliation peut entraîner pour le locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4C.62/2000 
du 15 mai 2002). 
 
Tout comme le besoin urgent du bailleur peut faire échec à une demande 
d'annulation de congé, le besoin propre du bailleur entre également en ligne de 


- 31/32 - 
 
C/22484/2014 
compte dans la pesée des intérêts s'agissant d'une requête de prolongation. Ce 
besoin doit être sérieux, concret et actuel, et le juge doit également tenir compte 
de l'urgence du besoin. Sur le principe, le besoin légitime du bailleur de recouvrer 
les locaux l'emporte sur les intérêts du locataire à obtenir une prolongation 
(ATF 136 III 190 consid. 6 p. 196, 118 II 50, c.3; CONOD, op. cit., nn. 40ss ad 
art. 272 CO; LACHAT, op. cit., p. 777; arrêt du Tribunal fédéral 4A_103/2015 du 
3 juillet 2015). 
 
4.2 En l'occurrence, le locataire sollicite à titre subsidiaire une prolongation de 
bail de six ans. Le bailleur s'y oppose. 
 
Les congés ont été notifiés le 3 octobre 2014, soit plus d'une année et demie avant 
l'échéance du bail. 
 
Le locataire n'a pas établi avoir entamé des démarches pour trouver d'autres 
locaux, alors que plus de deux années s'étaient écoulées depuis la notification des 
congés lorsque la cause a été gardée par devant la Cour. 
 
En outre, le besoin légitime des bailleurs de récupérer le plus rapidement possible 
les locaux loués l'emporte sur les intérêts du locataire à obtenir une prolongation. 
L'immeuble de A.G______ va faire l'objet de travaux conséquents et bruyants. 
L'architecte B.K______ a expliqué que la résidence devrait être totalement vidée 
de ses résidents pour la durée des travaux. Les travaux impliquent en outre la mise 
hors service de l'ascenseur desservant les étages. Dans les faits, il n'est ainsi pas 
possible que le cabinet puisse être exploité pendant la durée des travaux, qui sont 
imminents. Les travaux devaient débuter en janvier 2017. Malgré la longue durée 
de la relation contractuelle, il ne se justifie pas d'accorder une prolongation du bail 
au locataire, celui-ci pouvant, en demeurant, exercer son activité professionnelle 
dans d'autres lieux. 
 
L'intérêt des EPI se confond avec un impératif de santé publique, soit la création 
rapide de place d'hébergements supplémentaires dans la résidence A.______. 
 
4.3 Dès lors et au vu de ces éléments, la Cour confirmera le jugement sur ce point. 
* * * * * 


- 32/32 - 
 
C/22484/2014 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable le recours interjeté par A.A______ contre le jugement 
JTBL/875/2016 rendu par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22484/2014. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur 
Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Bertrand REICH, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Nathalie LANDRY-BARTHE 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
15'000 fr.