ge_gerichte · ACJC/1273/2024 · 2024-10-25 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25 octobre 2024 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9529/2022 
ACJC/1273/2024 
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 14 OCTOBRE 2024 
 
Entre 
Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, appelants d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 janvier 2024, représentés par l'ASLOCA, 
rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, 
et 
Madame C______, c/o D______, ______, intimée, représentée par Me Cédric LENOIR, 
avocat, rue des Battoirs 7, 1205 Genève. 


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C/9529/2022 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/52/2024 du 18 janvier 2024, reçu le lendemain par les parties, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de procédure 
simplifiée, a déclaré irrecevables les conclusions en paiement de C______ à 
l'encontre de A______ et B______ (ch. 1 du dispositif), constaté que les baux 
portant sur l'appartement de 5 pièces situé au 4ème étage et sur le box situé au sous-
sol de l'immeuble sis no. ______, chemin 1______, [code postal] Genève, étaient 
arrivés à échéance le 30 septembre 2022 (ch. 2), condamné A______ et B______ à 
évacuer immédiatement l'appartement et le box précités de leurs personnes et de 
leurs biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec eux 
(ch. 3), transmis la cause - à l'expiration du délai d'appel - au Tribunal siégeant dans 
la composition prévue à l'art. 30 LaCC pour statuer sur les mesures d'exécution 
sollicitées (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que 
la procédure était gratuite (ch. 6). 
En substance, le Tribunal a retenu que la durée déterminée des baux résultait 
clairement du texte de ceux-ci et que les normes de droit public contenues dans les 
"Règles et usages locatifs du canton de Genève applicables aux immeubles soumis 
à la LGL ou la LGZD", traitant de la durée des rapports contractuels, ne revêtaient 
qu'un caractère supplétif, de sorte que les parties étaient liées par un contrat à durée 
déterminée au sens de l'art. 266 al. 1 CO. Aucune prolongation de bail ne pouvait 
être envisagée, au regard du fait que A______ et B______ n'avaient commencé à 
chercher une solution de relogement qu'un mois avant la fin des contrats litigieux, 
cela alors qu'ils savaient depuis leur conclusion que les baux arriveraient à échéance 
le 30 septembre 2022. Depuis l'expiration du terme fixé, les précités ne disposaient 
plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux loués, de sorte que 
leur évacuation devait être prononcée. 
B. 
a. Par acte déposé le 19 février 2024 devant la Chambre des baux et loyers de la 
Cour de justice (ci-après : la Cour), A______ et B______ (ci-après également les 
locataires) ont formé appel de ce jugement, concluant à son annulation et, cela fait, 
à ce que soit constatée la nullité partielle du contrat de bail et "des avenants n° 1 et 
2" portant sur l'appartement susmentionné, s'agissant de la durée déterminée des 
rapports contractuels, et à ce qu'il soit dit en conséquence que le bail précité s'était 
reconduit tacitement aux conditions en vigueur pour une année, et ainsi de suite 
d'année en année, sauf dénonciation par l'une ou l'autre partie donnée trois mois à 
l'avance. Subsidiairement, ils ont conclu à l'octroi en leur faveur d'une prolongation 
de bail de quatre ans, échéant au 30 septembre 2026. 
b. Dans sa réponse du 22 mars 2024, C______ (ci-après également la bailleresse) a 
conclu à la confirmation du jugement querellé et au déboutement de A______ et 
B______ de toutes leurs conclusions. 
c. Par réplique et duplique des 7 mai et 7 juin 2024, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. 


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d. Par plis du greffe de la Cour du 10 juillet 2024, les parties ont été avisées de ce 
que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 
 
a. Le 19 octobre 2012, C______ a fait l'acquisition d'un appartement de 5 pièces 
situé au 4ème étage de l'immeuble sis chemin 1______ no. ______, [code postal] 
Genève, et du box s'y rapportant. Cet appartement, situé en zone de développement 
et soumis au régime de la propriété par étages (PPE), n'a jamais été occupé par la 
bailleresse. 
 
Issue d'une famille active à Genève dans la gérance de biens immobiliers, C______ 
est l'une des directrices de E______ SA, société genevoise ayant pour but social 
l'achat, la vente, la construction, l'exploitation, la location et la mise en valeur de 
propriétés immobilières. 
 
b. Le 23 mars 2021, C______, en qualité de bailleresse, et A______ et B______, 
en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location 
de l'appartement précité. 
 
A______ habite dans ce logement avec son fils. Elle travaille pour la société 
F______ AG et réalise à ce titre un salaire mensuel brut de 9'847 fr. (hors bonus). 
Selon les explications des locataires, B______ figure sur le contrat uniquement en 
qualité de garant. 
b.a Le contrat a été conclu pour une durée "déterminée de 1 an et 6 mois", du 
1er avril 2021 au 30 septembre 2022, "terme fixe". 
Le loyer mensuel, charges comprises, a été fixé à 2'396 fr. 
Le bail a été établi sur la "formule approuvée par le Conseil d'Etat comme bail type 
obligatoire" pour les "immeubles LGZD". Il stipule que l'immeuble concerné est 
soumis à la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD; 
RS/GE L 1 35) et à son règlement d'application, ainsi qu'au chapitre IV de la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL; 
RS/GE I 4 05). Il précise que l'immeuble est soumis au contrôle de l'Etat selon 
l'art. 5 LGZD pour une "durée de 10 ans dès l'année 2012". 
Le bail énonce par ailleurs les "principales obligations légales et réglementaires 
applicables à l'immeuble", à savoir les règles sur la "fixation des loyers maximum 
autorisés par le Conseil d'Etat", ainsi que celles sur la "modification des loyers 
maximum autorisés par le service compétent" (art. 4.1 et 4.2 du contrat, renvoyant 
aux art. 5 al. 2 LGZD et 42 LGL). 
L'art. 5 du bail - intitulé "conditions générales" - a la teneur suivante : 
"Les règles et usages locatifs du canton de Genève applicables aux immeubles 
soumis à la LGL ou la LGZD, édition 2010, font partie intégrante du présent bail 
sous réserve des dérogations impératives suivantes : 


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Art. 4 (Hausse du loyer ou modification du contrat) 
 
Les modifications de loyer peuvent être notifiées au locataire en tout 
temps, sans tenir compte des échéances contractuelles prévues par le bail, 
conformément aux [art.] 4.1 et 4.2 ci-dessus. 
Art. 11 (Fixation du loyer) 
 
Cette disposition n'est pas applicable, les loyers de l'immeuble étant fixés 
conformément aux [art.] 4.1. et 4.2 ci-dessus. 
Art.16 (Compte annuel et répartition) 
 
Lettre a : les services généraux étant fournis au prix coûtant, le système 
du forfait est exclu." 
L'art. 6 du bail stipule encore que "les clauses particulières et les avenants, ou tout 
autre document ayant pour but de compléter ou de modifier le présent bail à la suite 
d'un accord entre le bailleur et le locataire, ne doivent en aucun cas être contraires 
aux dispositions légales et réglementaires, ni aux conditions générales énoncées ci-
dessus, qui sont impératives". 
b.b Les parties ont paraphé l'édition 2010 des "Règles et usages locatifs du canton 
de Genève applicables aux immeubles soumis à la LGL ou la LGZD" (ci-après : 
RULG-LGZD). Les art. 1 et 2 RULG-LGZD - lesquels prévoient que le bail est 
conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement aux conditions en 
vigueur pour une année, et ainsi de suite d'année en année, sauf dénonciation par 
l'une ou l'autre partie donnée trois mois à l'avance - ont été intégralement biffés. 
b.c Les art. 7, 65 et 81 des clauses particulières, annexées au bail et paraphées par 
les parties, attirent l'attention des locataires sur la fin automatique du contrat à 
l'expiration de la durée convenue, leur obligation de libérer l'objet loué à ce terme 
et l'impossibilité de se voir accorder une prolongation de bail. L'art. 81 précise que 
la bailleresse projette de vendre l'objet loué à la fin du bail. 
c. Dans un courriel adressé le 15 février 2021 à D______, régie chargée de la 
gérance de l'immeuble sis chemin 1______ no. ______ à Genève, A______ a 
confirmé avoir "bien compris les conditions contractuelles" et s'engager à "quitter 
le logement au terme du bail". 
 
d. Le 23 mars 2021, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 
location du box lié à l'appartement, situé au sous-sol du même immeuble, pour une 
durée "déterminée de 1 an et 6 mois", du 1er avril 2021 au 30 septembre 2022, 
"terme fixe". 
Le loyer mensuel a été fixé à 170 fr. 
Le contrat a été établi sur la "formule approuvée par le Conseil d'Etat comme bail 
type obligatoire" pour "les immeubles HBM, HLM, HCM, HEM et LGZD". Il 
précise que l'immeuble est soumis au contrôle de l'Etat pour "une durée de 10 ans 
dès l'année 2012" et énonce les "principales obligations légales et réglementaires 


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applicables à l'immeuble", soit les règles sur la "fixation des loyers maximum 
autorisés par le Conseil d'Etat" et celles sur la "modification des loyers maximum 
autorisés par le service compétent" (art. 4.1 et 4.2 du contrat, renvoyant aux art. 27 
et 42 LGL). 
Les art. 6 et 23 des clauses particulières, annexées au bail et paraphées par les 
parties, attirent l'attention des locataires sur la fin automatique du contrat à 
l'expiration de la durée convenue et leur obligation de libérer l'objet loué à ce terme. 
e. Par requête du 2 mai 2022, déclarée non conciliée le 6 septembre 2022 et 
introduite devant le Tribunal le 5 octobre 2022, A______ et B______ ont conclu à 
la constatation de la nullité partielle des baux sous l'angle de leur durée déterminée 
et sollicité du Tribunal qu'il dise que ceux-ci étaient conclus pour une durée initiale 
d'une année et reconduits tacitement aux conditions en vigueur pour une année, et 
ainsi de suite d'année en année, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties 
trois mois à l'avance. 
Les locataires ont fait valoir que la clause de durée déterminée contenue dans les 
baux était illicite, dès lors qu'elle contrevenait aux normes impératives des RULG-
LGZD. 
La cause a été enregistrée sous C/9529/2022. 
f. Par requêtes du 27 juillet 2022, déclarées non conciliées le 18 octobre 2022 et 
introduites devant le Tribunal le 17 novembre 2022, A______ et B______ ont 
sollicité une prolongation de bail de quatre ans pour l'appartement et le box, pour 
le cas où leur action en constatation de droit ne serait pas admise. 
Ces causes ont été enregistrées sous C/14785/2022 et C/14786/2022, puis jointes à 
la cause C/9529/2022 et enregistrées sous ce dernier numéro. 
g. Dans ses écritures responsives des 18 novembre et 22 décembre 2022, C______ 
a conclu au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions, faisant valoir 
que la LGZD contenait des règles impératives quant à la fixation des loyers pour 
les logements soumis au contrôle de l'Etat, mais aucune disposition impérative au 
sujet de la durée des baux. 
A titre reconventionnel et s'agissant des points encore litigieux en appel, elle a 
conclu à ce que le Tribunal constate que les baux portant sur l'appartement et le box 
avaient pris fin à leur terme fixe du 30 septembre 2022, condamne A______ et 
B______ à évacuer les locaux loués et leur ordonne de lui remettre les clés, sous la 
menace de la peine prévue à l'art. 292 CP. 
h. Dans leurs écritures des 22 décembre 2022 et 6 février 2023, A______ et 
B______ ont conclu au déboutement de C______ de toutes ses conclusions. 
 
Ils ont fait valoir qu'en vertu de l'art. 5 LGZD, les bâtiments d'habitation édifiés en 
zone de développement - destinés à la location ou à la vente - devaient répondre par 
le nombre, le type et les loyers (ou les prix) des logements prévus, à un besoin 


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prépondérant d'intérêt général. En d'autres termes, les logements concernés étaient 
destinés à la classe moyenne, voire à la classe moyenne supérieure, et, dans cette 
optique, faisaient l'objet d'un contrôle étatique des loyers et des prix de vente 
appliqués pendant une période de dix ans. En 2013, le Conseil d'Etat avait présenté 
un projet de loi tendant à modifier la LGZD afin de mettre fin à certaines pratiques 
spéculatives (PL 11141). Plusieurs types d'abus avaient en effet été constatés dans 
le cadre d'opérations PPE en zone de développement : certains logements n'étaient 
pas vendus immédiatement mais gardés en location et vendus au prix du marché à 
la fin de la période de contrôle. Cette thésaurisation ou ces acquisitions à des fins 
d'investissements empêchaient les acheteurs de la classe moyenne d'accéder à la 
propriété de logements. Si cette pratique ne contrevenait pas à la lettre de la loi, elle 
était manifestement contraire à son esprit et contrevenait aux objectifs fixés à l'art. 
5 LGZD. Pour remédier à ce problème, le Conseil d'Etat avait proposé de compléter 
cet article en imposant que les logements destinés à la vente soient occupés par leurs 
propriétaires. Dans le cadre de l'adoption du PL 11141, l'art. 5 al. 1 let. b LGZD - 
entré en vigueur le 19 novembre 2016 - avait dès lors instauré, pour tout nouvel 
acquéreur d'un logement PPE en zone de développement, l'obligation d'occuper 
personnellement ce logement durant la période de contrôle, sauf justes motifs. 
 
Selon les locataires, la bailleresse avait ainsi profité d'une faille législative, depuis 
lors comblée, pour acquérir l'appartement et le box concernés à des conditions 
favorables, dans le cadre du régime de la LGZD, afin de pouvoir ensuite les 
revendre, avec bénéfice, à la sortie du contrôle étatique prévu par cette même loi. 
Dans ce contexte particulier, le fait de conclure des baux de durée déterminée, dont 
l'échéance coïncidait avec la sortie du contrôle étatique, violait l'esprit de la LGZD, 
de même que ses dispositions impératives. 
i. Entre les mois d'août 2022 et août 2023, A______ a effectué plusieurs demandes 
de logements, respectivement déposé plusieurs candidatures auprès de diverses 
régies et organismes de la place. 
j. Dans leurs plaidoiries finales des 1er et 5 septembre 2023, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions respectives. 
k. Le 18 septembre 2023, C______ a répliqué spontanément en relevant que 
certaines des candidatures effectuées par A______ avaient été adressées à des 
organismes proposant des logements à loyers modérés pour lesquels elle n'était pas 
éligible vu ses revenus. 
l. Les parties se sont encore déterminées spontanément les 22 et 27 septembre 2023, 
après quoi le Tribunal a gardé la cause à juger. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 


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est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid.1; 4A_72/2007 
du 22 août 2007 consid. 2). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 
litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à 
la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e 
CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1). 
S'agissant d'une procédure ayant exclusivement trait à une prolongation de bail, la 
valeur litigieuse correspond au loyer à acquitter, par le locataire, de la date de la 
décision attaquée jusqu'au terme de la prolongation contestée (arrêts du Tribunal 
fédéral 4A_567/2010 du 16 décembre 2010 consid. 1; 4A_280/2008 du 
11 novembre 2008 consid. 1). 
1.2 En l'espèce, en prenant en compte le loyer brut de l'appartement (2'396 fr.) et 
celui du box (170 fr.), la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de 
sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 
être jointe au dossier. 
L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 142 al. 3 et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen 
(art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés 
(art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 
2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). 
La présente cause est régie par la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et 
la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC). 
2. 
Les appelants font valoir que la clause de durée déterminée contenue dans leurs 
baux serait illicite sous l'angle du droit privé. Selon eux, le fait d'utiliser l'institution 
du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période 
de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Ils se prévalent en outre 
d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée 
permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la 
protection contre les congés (art. 271 ss CO). 


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2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une 
durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit 
prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux 
sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). 
Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement 
d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée 
convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée 
déterminée (al. 2). 
Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le 
bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible 
si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) 
(ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; 
LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère 
de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit 
(arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). 
Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier 
sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des 
règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative 
(cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en 
cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à 
augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, 
qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un 
nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de 
contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une 
prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou 
indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références 
citées). 
2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 
Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où 
l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la 
question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 
143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans 
l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, 
elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper 
l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire 
contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie 
ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 
du 26 janvier 201 consid. 2.1 et les références citées). Les autres cas typiques d'abus 
de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution 
juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en 


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présence et l'exercice d'un droit sans ménagement. L'abus de droit doit être admis 
restrictivement, comme l'exprime l'adjectif "manifeste" utilisé dans le texte légal 
(ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2; 140 III 583 consid. 3.2.4). 
Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période 
convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun a la faculté 
de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. La résiliation 
du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 
CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire 
(ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Un congé donné par le bailleur 
pour des motifs économiques, c'est-à-dire en vue d'en tirer un profit, est en principe 
valable, l'ordre juridique suisse permettant à chacune des parties, dans les limites 
fixées par la loi, d'optimaliser sa situation économique (ATF 136 III 190 consid. 2; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2021 du 11 avril 2022 consid. 3.1; 4A_69/2021 
du 21 septembre 2021 consid. 4.1.1 et la référence citée). 
Dans plusieurs arrêts, le Tribunal fédéral a jugé que la résiliation ordinaire donnée 
par le bailleur propriétaire en vue de vendre son bien à de meilleures conditions 
sans occupant (Leerverkaufskündigung) ne constituait pas un abus de droit, la 
poursuite d'un but économique n'ayant, en règle générale, rien d'illégitime ou 
d'abusif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.4 et les 
arrêts cités). S'agissant d'une société active dans le domaine de l'achat et de la vente 
de biens immobiliers, le Tribunal fédéral a considéré que la résiliation signifiée par 
celle-ci à la locataire d'un appartement de 5 pièces pour vendre celui-ci libre de tout 
occupant à des acquéreurs, qui généralement souhaitent y habiter, n'était pas 
abusive, dès lors qu'il avait été constaté que la locataire disposait d'un revenu 
confortable et était prête à déménager, que la bailleresse devait vendre un ou deux 
objets par année pour fonctionner normalement et qu'il était évident que la vente 
d'un appartement isolé à une personne qui souhaite l'habiter elle-même est plus 
facile si l'appartement est libre de tout occupant (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_484/2012 du 28 février 2013). 
2.3 Il y a fraude à la loi - forme particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable 
évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain résultat (norme 
éludée) par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière 
apparemment conforme au droit (norme éludante). Pour décider s'il y a fraude à la 
loi, il faut interpréter la norme d'interdiction en recherchant si, selon son sens et son 
but, elle s'applique aussi à l'opération litigieuse, ou si cette dernière est exclue du 
champ d'application de la norme d'interdiction et est ainsi valable. Il convient 
d'examiner si la norme éludée entend uniquement prohiber une certaine manière de 
procéder, ou si elle veut interdire un résultat en soi. Dans cette seconde hypothèse, 
la norme éludée doit être appliquée nonobstant la construction destinée à la 
contourner. Comme précisé à l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour être 
sanctionné, apparaître manifeste. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix 
d'une construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif 


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d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une appréciation au cas 
par cas, en fonction des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_751/2014 du 23 février 2015 consid. 4.1 et les arrêts cités). 
Dans un système de baux à durée déterminée, chaque partie est entièrement libre de 
conclure ou non un nouveau contrat à l'expiration du précédent, sans avoir à se 
justifier. Sur le principe, il est licite d'enchaîner des baux de durée déterminée, sous 
réserve d'une fraude à la loi. Commet une telle fraude à la loi le bailleur qui, en soi, 
a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de 
baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives 
conférant des droits aux locataires, telles les règles contre les loyers abusifs ou 
contre les congés abusifs (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_48/2018 du 18 mai 2018 consid. 6). 
2.4 En l'occurrence, les appelants ne contestent pas, en soi, s'être entendus avec 
l'intimée sur le fait de conclure des baux à durée déterminée pour l'appartement et 
le box, de sorte qu'il n'y a pas lieu de se pencher sur une éventuelle question 
d'interprétation des contrats à ce sujet. Reste à examiner si, compte tenu des 
circonstances de l'espèce, la conclusion de baux à terme fixe serait constitutive d'un 
abus de droit, respectivement d'une fraude à la loi. 
L'intimée motive son choix de conclure un bail à durée déterminée par sa volonté 
de revendre les locaux litigieux, avec un bénéfice, à la sortie du régime LGZD. Un 
tel but, de nature purement économique, n'est - selon la jurisprudence constante du 
Tribunal fédéral - pas abusif. Il a par ailleurs été clairement exprimé par l'intimée, 
notamment à l'art. 81 des clauses particulières du bail. Les locataires en ont été 
expressément avisés en amont de la conclusion des baux, comme en atteste le 
courriel de la locataire du 15 février 2021, par lequel celle-ci a confirmé à la régie 
son intérêt pour l'appartement et être consciente du caractère déterminé de la durée 
des rapports contractuels. Dans ces conditions, l'on ne saurait reprocher à l'intimée 
d'avoir exercé son droit sans ménagement, respectivement d'avoir adopté une 
attitude contradictoire à l'égard des appelants, ni voir dans l'utilisation du bail à 
terme fixe un abus de droit de sa part. 
C'est également en vain que les appelants se prévalent d'une fraude à la loi. En effet, 
la fraude à la loi suppose l'utilisation d'une construction juridique destinée à éluder 
une réglementation en vigueur. Or, le bail de durée déterminée prenant fin sans 
résiliation, l'application des art. 271 et 271a CO est par définition exclue. Le défaut 
d'application de ces dispositions ne résulte donc pas d'un contournement de la loi 
que l'intimée aurait orchestrée en vue de se soustraire à ses obligations, mais de la 
systématique légale elle-même. L'intimée a fait usage d'une faculté expressément 
réservée par le législateur, sans chercher à dissimuler ou déguiser ses intentions à 
ce sujet. En outre, comme il sera vu ci-après, ce procédé ne contrevient pas à des 
dispositions impératives de droit public cantonal (cf. consid. 3). Autre aurait été la 
situation si l'intimée avait, en soi, eu l'intention de louer les locaux concernés pour 


- 11/19 - 
 
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une durée indéfinie, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée 
dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs. 
Infondé, ce premier grief sera par conséquent rejeté. 
3. 
Dans un second grief, les appelants soutiennent que les clauses de durée déterminée 
des baux de l'appartement et du box seraient nulles, car contraires à des dispositions 
impératives de droit public cantonal. 
3.1 A titre liminaire, se pose la question de la compétence de la Cour de céans pour 
juger de l'éventuelle violation de normes de droit public. 
Dans un arrêt récent, la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la 
Chambre administrative) a jugé que l'Office cantonal du logement et de la 
planification foncière (OCLPF) était incompétent pour statuer sur la licéité d'un bail 
de durée déterminée portant sur un appartement soumis au régime de la LGL, soit 
un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. En effet, la question à 
résoudre ne concernait pas le montant du loyer, mais la durée des rapports 
contractuels. Or cette question, réglée à l'art. 255 CO, relevait du contrôle exercé 
par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit, à Genève, par le 
Tribunal des baux et loyers en première instance). Par ailleurs, la juridiction civile 
était parfaitement habilitée, à titre préjudiciel, à traiter d'une question de droit 
public. L'inverse aurait pour effet de conduire à des réponses contradictoires de 
l'OCLPF et du Tribunal des baux et loyers sur ce point, ce que le législateur fédéral 
avait entendu prohiber (ATA/194/2022 du 22 février 2022 consid. 6 et 7). 
3.2 En l'espèce et conformément à la jurisprudence précitée, la compétence de la 
Cour de céans pour trancher de la licéité des clauses de durée déterminée sous 
l'angle des normes de droit public cantonal invoquées par les appelants doit être 
admise. Privilégier la solution inverse reviendrait à dire qu'aucune juridiction n'est 
compétente pour se saisir de la question, privant ainsi les justiciables de la 
possibilité de faire contrôler la licéité de telles clauses. 
3.3 Les appelants plaident que la conclusion de baux à terme fixe contrevient aux 
art. 1 et 2 RULG-LGZD, auxquels le "bail type obligatoire" établi par le Conseil 
d'Etat renverrait de manière impérative. En imposant la conclusion de baux de durée 
indéterminée, les art. 1 et 2 RULG-LGZD avaient pour but de s'assurer que les 
mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics profiteraient à la classe 
moyenne, à laquelle les logements soumis à la LGZD étaient destinés, et ne seraient 
pas détournées à l'avantage des propriétaires et des promoteurs immobiliers. Dès 
lors qu'elles permettaient d'assurer l'efficacité du contrôle étatique des loyers, au 
sens de l'art. 253b CO, ces règles de droit public cantonal étaient, selon eux, 
compatibles avec le droit fédéral. 
De son côté, l'intimée fait valoir que, sous réserve des règles relatives à la fixation 
des loyers soumis au contrôle d'une autorité, les cantons ne sauraient adopter des 
règles de droit public dérogeant aux art. 253 ss CO et plus particulièrement à 


- 12/19 - 
 
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l'art. 255 CO. En outre, faute de base légale, le Conseil d'Etat ne serait quoi qu'il en 
soit pas habilité, par l'adoption d'un contrat de bail type, à interdire la conclusion de 
baux de durée déterminée pour les immeubles soumis à la LGZD. 
3.3.1 La LGL définit le rôle de l'Etat de Genève en matière de logement, qui consiste 
à encourager la construction de logements d'utilité publique et s'efforcer d'améliorer 
la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la loi (art. 1 al. 1 
LGL). L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux 
construits par ou avec son aide (art. 1 al. 3 LGL). 
Outre la LGL, la politique genevoise du logement est fondée sur la LGZD, conçue 
comme un instrument de lutte contre la pénurie de logements et la spéculation 
immobilière. Elle repose sur la considération que l'application des normes d'une 
zone de développement, au lieu de celles de la zone primaire à laquelle la zone de 
développement se superpose, produit une plus-value devant aussi profiter à la 
collectivité publique, autrement dit en échange de laquelle le promoteur-
constructeur et, partant, le propriétaire des parcelles dites "déclassées" doivent 
concéder des sacrifices, notamment "sous la forme de création de logements à des 
conditions raisonnables". La LGZD fixe ainsi les conditions applicables à 
l'aménagement et l'occupation rationnelle des zones de développement affectées à 
l'habitat, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire (art. 1 LGZD) 
(ACST/13/2022 du 14 octobre 2022 consid. 5). 
En zone de développement, les mesures de contrôle de l'Etat sur les prix de vente 
ou les loyers ou les autres conditions posées à l'acquisition d'un appartement 
apparaissent comme une contrepartie à l'intervention étatique : celle-ci a en effet 
permis, par le déclassement et l'application de règles spécifiques à ce type de zone, 
une plus-value foncière, une densification des surfaces et une construction à un coût 
modéré. Dans ce cas, l'Etat peut dès lors poser certaines conditions propres à la 
réalisation d'un intérêt public déterminé (arrêts du Tribunal fédéral 1C_529/2015 
du 5 avril 2016; 1C_223/2014 du 15 janvier 2015 consid. 4.4.1). 
L'autorisation de construire en zone de développement est subordonnée à la 
condition que les bâtiments d'habitation locatifs (ou destinés à la vente) répondent 
par le nombre, le type et les loyers (ou les prix) des logements à un besoin 
prépondérant d'intérêt général (art. 5 al. 1 let. a et b LGZD). Ces prix et loyers sont 
soumis au contrôle de l'Etat pendant une durée de dix ans dès la date d'entrée 
moyenne dans les logements ou locaux selon les modalités prévues au chapitre VI 
(art. 42 à 48) de la LGL (art. 5 al. 3 LGZD). Aussi longtemps que les logements 
sont au bénéfice de la LGL, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur à 
celui autorisé et le service compétent, soit l'OCLPF, statue sur les demandes de 
modification de l'état locatif agréé présentées par le propriétaire et autorise ou 
refuse la demande (art. 42 al. 1, 2 et 3 LGL). Aux termes de l'art. 45 LGL, "les 
locataires de logements ou de locaux soumis à la présente loi bénéficient, à 


- 13/19 - 
 
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l'exception des règles relatives à la fixation des loyers dans les logements, de la 
protection instituée par le titre huitième du code des obligations (bail à loyer)". 
En application de l'art. 47 LGL, le Conseil d'Etat, après consultation des milieux 
intéressés, a établi un "bail type obligatoire" pour les logements et les locaux 
soumis au contrôle des loyers (ci-après : bail LGZD; annexe 6 du règlement 
d'exécution de la LGL). Le bail LGZD prévoit notamment (i) que le Conseil d'Etat 
fixe les loyers que le bailleur est autorisé à percevoir conformément à l'art. 5 LGZD 
(art. 4.1 bail LGZD), (ii) que les modifications de loyer fixées par le service 
compétent selon l'art. 42 LGL doivent être notifiées au locataire sur formulaire 
officiel, moyennant un préavis de 30 jours (art. 4.2 bail LGZD), et (iii) que les 
RULG-LGZD, édition 2010, font partie intégrante du bail, sous réserve des 
dérogations impératives aux art. 4, 11 et 16 RULG-LGZD (art. 5 bail LGZD). 
3.3.2 Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est 
contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait obstacle à 
l'application de règles cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral ou 
qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les moyens 
qu'elles mettent en œuvre, ou qui empiètent sur des matières que le législateur 
fédéral a réglementées de façon exhaustive (ATF 137 I 167 consid. 3.4). 
En principe, la réglementation de droit civil est exclusive et les cantons ne peuvent 
adopter des règles de droit privé dans les domaines régis par le droit fédéral que si 
ce dernier leur en réserve la possibilité (art. 5 al. 1 CC). En matière de bail à loyer, 
la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux 
cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 
257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons 
d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule 
et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé 
fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en 
principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter 
des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur 
fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles 
cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas 
le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 
3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers 
abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures 
d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis 
au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 
269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur 
desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et 
dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 


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Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des 
obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que 
tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible 
sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation 
d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer 
(art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 
CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de 
sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide 
financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de 
répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est 
nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la 
fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 
consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). 
Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à 
des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale 
encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou 
cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent 
un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative. 
Dès lors, afin d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de 
décisions contradictoires, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut de la 
cognition des juridictions civiles ordinaires tous les litiges relatifs aux loyers des 
logements subventionnés (LACHAT/BOHNET, in CR CO I, 2021, n. 6 ad art. 253b 
CO; ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). 
3.3.4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que 
l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un 
bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne 
fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le 
bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période 
du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, 
lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à 
juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la 
décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au 
droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" 
(ATA/1312/2021 consid. 5). 
Dans l'ATA/194/2022 du 22 février 2022 déjà cité, la Chambre administrative a par 
ailleurs considéré que la question de la durée d'un bail portant sur un logement 
subventionné au sens de l'art. 253b CO était réglée par l'art. 255 CO et relevait donc 
de la compétence exclusive des juridictions civiles ordinaires (cf. supra 
consid. 3.1). 
3.3.5 Le principe de la légalité, consacré à l'art. 5 al. 1 Cst., exige que les autorités 
n'agissent que dans le cadre fixé par la loi (ATF 147 I 1 consid. 4.3.1). Il s'agit d'un 


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C/9529/2022 
principe constitutionnel qui ne peut pas être invoqué en tant que tel, mais seulement 
en relation avec la violation, notamment, du principe de la séparation des pouvoirs, 
de l'égalité de traitement, de l'interdiction de l'arbitraire ou la violation d'un droit 
fondamental spécial (ATF 146 II 56 consid. 6.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 
9C_776/2020 du 7 juillet 2022 consid. 7.1). 
Le principe de la séparation des pouvoirs impose en particulier le respect des 
compétences établies par la constitution et vise à empêcher un organe de l'Etat 
d'empiéter sur les compétences d'un autre organe. Il interdit ainsi au pouvoir 
exécutif d'édicter des dispositions qui devraient figurer dans une loi, si ce n'est dans 
le cadre d'une délégation valablement conférée par le législateur (ATF 142 I 26 
consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_38/2021 du 3 mars 2021 consid. 3.2.1). 
A Genève, le Grand Conseil exerce le pouvoir législatif (art. 80 Cst-GE) et adopte 
les lois (art. 91 al. 1 Cst-GE), tandis que le Conseil d'Etat, détenteur du pouvoir 
exécutif (art. 101 Cst-GE), joue un rôle important dans la phase préparatoire de la 
procédure législative (art. 109 al. 1 à 3 et 5 Cst-GE), promulgue les lois et est chargé 
de leur exécution et d'adopter à cet effet les règlements et arrêtés nécessaires 
(art. 109 al. 4 Cst-GE). 
Le Conseil d'Etat peut ainsi adopter des normes d'exécution, soit des normes 
secondaires, sans qu'une clause spécifique dans la loi soit nécessaire. Les normes 
secondaires ne débordent pas du cadre de la loi; elles peuvent établir des règles 
complémentaires de procédure, préciser et détailler le sens et le contenu de certaines 
dispositions de la loi, éventuellement combler de véritables lacunes. Elles ne 
peuvent en revanche pas, à moins d'une délégation expresse, poser des règles 
nouvelles qui restreindraient les droits des administrés ou leur imposeraient des 
obligations, même si ces règles sont conformes au but de la loi (ATF 147 V 328 
consid. 4.2; 139 II 460 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 9C_776/2020 du 
7 juillet 2022 consid. 7.2). Pour que le Conseil d'Etat puisse édicter des normes 
primaires, il faut qu'une clause de délégation législative l'y habilite, pour autant que 
la constitution cantonale ne l'interdise pas dans le domaine considéré et que la 
délégation figure dans une loi au sens formel, se limite à une matière déterminée et 
indique le contenu essentiel de la réglementation si elle touche les droits et 
obligations des particuliers (ATF 133 II 331 consid. 7.2.1; ACST/17/2023 du 
26 avril 2023 consid. 5.2.2 et l'arrêt cité). 
Une norme primaire est une règle dont on ne trouve aucune trace dans la loi de base, 
qui étend ou restreint le champ d'application de cette loi, confère aux particuliers 
des droits ou leur impose des obligations dont la loi ne fait pas mention (ATF 
139 II 460 consid. 2.2; 136 I 29 consid. 3.3). 
3.4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux 
RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour 
une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation 
donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). 


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Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir 
exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en 
effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un 
bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. 
A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel 
est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". 
Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour 
tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas 
de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. 
Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une 
possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix 
aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les 
art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon 
significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes 
doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est 
tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au 
Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette 
exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type 
obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de 
précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique 
"des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de 
la question de la durée du bail ou de son renouvellement. 
Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que 
les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des 
principes rappelés plus haut (cf. consid. 3.3.2 à 3.3.4) -, le Conseil d'Etat n'est pas 
habilité à instaurer, pour les parties à un contrat de bail portant sur un logement 
soumis au contrôle des loyers selon la LGZD, l'obligation de se lier par un contrat 
de durée indéterminée. En conséquence, les art. 1 et 2 RULG-LGZD revêtent 
uniquement un caractère supplétif et non impératif. 
C'est dès lors à raison que le Tribunal a considéré que les clauses contractuelles 
stipulant une durée déterminée pour les baux de l'appartement et du box concernés 
n'étaient pas illicites. Il s'ensuit que les parties se sont valablement liées par des 
contrats de durée déterminée - au sens des art. 255 al. 2 et 266 al. 1 CO - lesquels 
sont arrivés à échéance le 30 septembre 2022. 
Ce second grief tombant également à faux, les appelants seront déboutés de leurs 
conclusions en constatation de droit. 
4. 
Les appelants soutiennent que le Tribunal aurait versé dans l'arbitraire en refusant 
de leur octroyer une prolongation de bail. 
 
4.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de 
durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa 
famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour 


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trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en 
prenant en considération notamment les critères énumérés à l'al. 2 de cette 
disposition. Lorsqu'il s'agit d'un bail d'habitation, la durée maximale de la 
prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux 
prolongations (art. 272b al. 1 CO). 
 
Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, 
selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, 
dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en 
présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au 
locataire pour trouver des locaux de remplacement (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 
125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins pour adoucir les conséquences pénibles 
résultant d'une extinction du contrat (ATF 142 III 336 consid. 5.3.1; 116 II 446 
consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas 
particulier, tels que les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du 
contrat, la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur 
comportement, le besoin du bailleur ou ses proches parents ou alliés, de même que 
la situation sur le marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 142 III 336 
consid. 5.3.2; 125 III 226 consid. 4b). Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé 
entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du 
fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une 
solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 4.1). 
 
4.2 En l'espèce, les locataires ont été informés lors de la conclusion des baux que 
les rapports contractuels prendraient fin le 30 septembre 2022, de sorte qu'ils étaient 
en mesure de chercher un logement de substitution bien avant cette échéance. Cela 
étant, s'ils n'ont entrepris des recherches que peu de temps avant la fin des baux, les 
locataires ne sont pas restés inactifs. Il est en effet établi que l'appelante, qui occupe 
l'appartement loué avec son fils, a envoyé de nombreux dossiers de candidatures 
auprès de diverses régies de la place. 
Il convient en outre de prendre en considération, dans la pesée des intérêts en 
présence, le fait que l'intimée - issue d'une famille active à Genève dans la gérance 
d'immeubles et directrice d'une société ayant pour but l'achat, la vente, la 
construction, l'exploitation, la location et la mise en valeur de propriétés 
immobilières - n'a pas besoin d'occuper personnellement les locaux loués ni de les 
mettre à disposition de sa famille ou de ses proches. Son intérêt à récupérer l'usage 
de l'appartement et du box est purement économique. Mis en balance avec l'intérêt 
de la locataire à pouvoir bénéficier d'une période supplémentaire pour trouver une 
solution de relogement adaptée pour elle-même et son fils, celui de l'intimée 
n'apparaît ni prépondérant ni urgent, d'autant moins au regard de la pénurie notoire 
de logements sévissant actuellement à Genève. 


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Dans ces circonstances, il apparaît équitable d'octroyer aux locataires une unique 
prolongation de bail de deux ans et trois mois, pour l'appartement et le box, échéant 
au 31 décembre 2024. 
Le jugement attaqué sera par conséquent réformé dans ce sens. 
5. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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C/9529/2022 
 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 19 février 2024 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/52/2024 rendu le 18 janvier 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/9529/2022. 
Au fond : 
Annule les chiffres 3 et 4 du dispositif de ce jugement. 
Cela fait, statuant à nouveau : 
Accorde à A______ et B______ une unique prolongation de bail de deux ans et trois 
mois, pour l'appartement et le box, échéant au 31 décembre 2024. 
Confirme le jugement attaqué pour le surplus. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Cosima TRABICHET-CASTAN 
et Madame Sibel UZUN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en 
matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.