ge_gerichte · AARP/126/2026 · 2026-04-14 · fr


Siégeant : Monsieur Vincent FOURNIER, président ; Mesdames Gaëlle VAN HOVE 
et Sara GARBARSKI, juges ; Madame Caroline GUEYDAN, greffière-
juriste délibérante. 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEV E 
POUVOIR JUDICIAIRE 
P/16017/2006 
AARP/126/2026
COUR DE JUSTICE 
Chambre pénale d'appel et de révision 
Arrêt du 14 avril 2026 
Entre 
A______ SA, tiers, comparant par Me B______, avocat, 
tiers participant à la procédure, 
 
contre le jugement JTDP/723/2021 rendu le 3 juin 2021 par le Tribunal de police, 
et 
C______, domiciliée Résidence V______, ______ [VS], comparant par Me B______, 
avocat, 
D______, partie plaignante, comparant par Me E______, avocate, 
Maître F______, agissant en qualité d'exécuteur testamentaire de l'hoirie de feu G______, 
lui-même comparant par Me Blaise STUCKI, avocat, STUCKI LEGAL, rue Rousseau 5, 
1201 Genève, 
LE MINISTÈRE PUBLIC de la République et canton de Genève, route de Chancy 6B, case 
postale 3565, 1211 Genève 3, 
intimés, 
 
statuant à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral 6B_111/2024 du 7 avril 2025 admettant le 
recours de A______ SA contre l'arrêt AARP/444/2023 rendu le 11 décembre 2023 par la 
Chambre pénale d'appel et de révision.


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EN FAIT : 
A. 
a. Le 11 octobre 2006, D______ a déposé plainte pénale contre son frère, G______, pour 
abus de confiance, gestion déloyale et insoumission à une décision de l'autorité en lien 
avec l'administration et la gestion d'un immeuble sis no. 1______ rue 2______, à Genève. 
 
En effet, bien que D______ en fût inscrit comme propriétaire au registre foncier, G______ 
considérait que son frère agissait en qualité de fiduciaire et que lui-même en était le 
propriétaire réel, ce qui justifiait qu'il en usât à sa guise, notamment en encaissant ses 
revenus locatifs, étant précisé que l'immeuble était loué en bloc à la société A______ 
SA, dont il était le directeur avec signature individuelle et son épouse, C______, l'ayant 
droit économique et l'unique administratrice, également avec signature individuelle. 
 
Après un classement de la procédure en 2009, et un renouvellement de plainte le 
19 juillet 2013, le Ministère public (MP) a mis G______ en prévention pour gestion 
déloyale aggravée, abus de confiance et faux dans les titres, puis, ultérieurement, 
C______ pour les mêmes chefs. 
 
Le MP a en outre ordonné divers séquestres, entre autres au préjudice de sociétés 
appartenant à G______ et/ou son épouse, dont A______ SA. 
 
b. Par jugement JTDP/723/2021 du 3 juin 2021, le Tribunal de police (TP) a reconnu 
G______ coupable de gestion déloyale aggravée sans mandat au préjudice de D______ 
entre le 1er août 2006 et le 15 novembre 2020, mais acquitté C______ des chefs pesant 
sur elle. 
 
Outre une peine privative de liberté de 14 mois, avec sursis, il a condamné G______ à 
payer à D______ les montants de CHF 933'000.-, avec intérêts à 5% dès le 1er janvier 
2016, à titre de réparation du dommage et de CHF 108'000.- à titre d'indemnité pour 
ses frais d'avocat. Le TP a en outre prononcé à son encontre une créance compensatrice 
de CHF 795'000.-, qu'il a allouée à D______. C______ a pour sa part été condamnée 
à payer, à l'instar de son époux, une partie des frais de justice et une somme de 
CHF 12'000.- à son beau-frère pour ses frais d'avocat. Une partie des séquestres, en 
particulier ceux pesant sur les comptes de A______ SA, a été levée. 
 
c. Ce jugement a été frappé d'appel par G______ et D______, respectivement d'un 
appel joint formé par C______. 
 
G______ est toutefois décédé le ______ 2023, alors que la cause avait été gardée à 
juger. 
d. Compte tenu de ce décès, la Chambre pénale d'appel et de révision (CPAR) a, par 
arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023, classé la procédure concernant feu 


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G______, tout en confirmant l'acquittement de C______ du chef de gestion déloyale 
sans mandat aggravée. 
La CPAR a en outre, entre autres, prononcé deux créances compensatrices, l'une de 
CHF 723'743.- à charge de l'hoirie du défunt– C______ étant a priori l'unique héritière de 
ce dernier –, l'autre de CHF 567'215.70 à charge de cette dernière et de A______ SA, 
solidairement. 
Les frais de la procédure d'appel, arrêtés à CHF 4'595.-, ont été mis à charge, à raison 
d'un tiers chacune, des parties appelantes. 
À l'exception de quatre comptes bancaires, les séquestres prononcés, en particulier sur 
les comptes de A______ SA, ont été maintenus en garantie de l'exécution des créances 
compensatrices et du paiement des frais et indemnités. 
A______ SA n'est pas intervenue dans la procédure devant le premier juge et le jugement 
JTDP/723/2021 du 3 juin 2021 ne lui a pas été communiqué, de sorte qu'elle n'a pas 
été invitée à participer à la procédure d'appel. Elle n'a pas non plus spontanément 
demandé à le faire. L'arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023 lui a, ce nonobstant, 
été notifié. 
e. Me F______, en qualité d'exécuteur testamentaire de feu G______, D______, 
C______ et A______ SA ont tous quatre interjeté recours au Tribunal fédéral à 
l'encontre de cet arrêt. 
En ont résulté trois arrêts de notre Haute Cour. 
 
f. Par arrêt 6B_111/2024 du 7 avril 2025, le Tribunal fédéral a notamment admis le 
recours formé par A______ SA. 
Dans la mesure où la CPAR avait mis à la charge de cette société, solidairement avec 
C______, la créance compensatrice de CHF 567'215.70, alors qu'aucune partie n'avait 
sollicité un tel prononcé et que cette société n'avait dès lors jamais été citée à 
comparaître aux débats d'appel, ni été appelée à se prononcer sur l'issue de la procédure 
dans ce cadre, son droit d'être entendue avait été violé. Il convenait dès lors de renvoyer 
à la cause à l'autorité cantonale afin qu'elle statue à nouveau sur ces différents points, 
après avoir permis à l'intéressée de faire valoir son point de vue. 
g. À la suite de l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, les parties ont été invitées à 
présenter leurs observations et conclusions. 
 
h. Dans une écriture commune avec C______, A______ SA conclut à ce qu'il soit 
renoncé à toute créance compensatrice à son encontre et à la levée des séquestres sur 


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ses comptes, frais de la procédure d'appel et dépens, chiffrés à CHF 4'134.80 TTC – 
correspondant à 8h30 d'activité pour la procédure d'appel, au taux horaire de 
CHF 450.- –, à la charge de D______, subsidiairement de l'État. Subsidiairement, elle 
conclut au renvoi de la cause au TP pour nouveau jugement sur la question de la 
créance compensatrice. 
B. 
Les faits pertinents suivants ressortent de la procédure : 
 
a. Après avoir acquis en copropriété, dans les années 80, les immeubles sis no. 1______ 
et no. 3______ rue 2______, à Genève, D______ et feu G______ ont réorganisé leurs 
patrimoines respectifs, le premier étant inscrit au Registre foncier comme seul 
propriétaire du no. 1______ rue 2______ et le second comme seul propriétaire du 
no. 3______ rue 2______. 
b. Dès la fin des années 80, les deux bâtiments ont fait l'objet d'importants travaux de 
rénovation et de transformation. G______, qui en a été le "moteur", a, entre autres, ouvert 
des commerces aux rez-de-chaussée des immeubles, dont un restaurant thaïlandais à 
l'enseigne "H______", et s'est aménagé un appartement en duplex dans le no. 3______ 
rue 2______, avec servitude à usage de terrasse sur le no. 1______ rue 2______. 
Les faibles revenus générés par la location des deux immeubles ont été immédiatement 
réinvestis dans leur entretien et leur rénovation, D______ ayant notamment accepté de 
ne point tirer profit de son bien, hormis une somme mensuelle de CHF 3'000.- que lui 
versait son frère en couverture des intérêts hypothécaires (cf. consid. 7.5.1 de l'arrêt 
AARP/444/2023 du 11 décembre 2023). 
c. La gérance du no. 1______ rue 2______, qui était opérée auparavant par la régie 
I______, a été reprise dès 1996 par G______. Ce dernier n'a toutefois jamais fourni 
d'état locatif à son frère, en dépit de ses demandes. 
d. En janvier 2006, D______ a fait part à son frère, par le biais de son avocate, de son 
intention de s'occuper lui-même de la gestion du no. 1______ rue 2______, au vu du 
"rendement dérisoire dégagé par la location de l'immeuble" et de l'absence d'explications 
reçues à ce sujet, malgré ses demandes (cf. PP 135). 
Le 8 mars 2006, il a saisi le Tribunal de première instance d'une requête en reddition 
de comptes à l'encontre de G______ (PP 142). 
Dans le cadre de cette procédure, il est apparu que ce dernier se prétendait propriétaire 
du no. 1______ rue 2______, son frère n'en étant, selon lui, que propriétaire à titre 
fiduciaire. 


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e. D______ a appris à cette occasion l'existence d'un bail, conclu le 1er mai 2001 par 
G______ avec la société A______ SA, représentée par J______ – qui en a été 
l'administrateur unique jusqu'au 1er août 2002, date à laquelle il a été remplacé à cette 
fonction par C______ –, portant sur la location de la totalité des deux immeubles pour 
une durée renouvelable de dix ans à dater du 1er mai 2001. 
Selon ce contrat, A______ SA devait, outre un loyer annuel de CHF 144'000.- (dont 
"1/2 pour le no. 3______ = 72'000.-"), prendre à sa charge le paiement des assurances 
(bâtiment et RC notamment), l'entretien et la conservation des locaux et des appartements, 
ainsi que le paiement des charges (chauffage, électricité, gaz et concierge) et des 
abonnements d'entretien, représentant un montant total d'environ CHF 65'000.- par an. 
Elle devait également fournir à G______ une garantie de CHF 52'000.- (PP 100'063). 
Par contrat du 1er juin 2001, G______ a cédé le fonds de commerce du "H______" – 
qui s'étendait depuis 2001 sur tout le rez-de-chaussée des deux immeubles (PB, pv MP 
du 17.06.15, PP 500'060, hormis une surface occupée par un magasin de tabac au 
no. 3______ rue 2______, cf. PP 600'235) – à son épouse qui, dans le même acte, l'a 
à son tour cédé à A______ SA, dont G______ a été inscrit comme directeur, avec 
signature individuelle, le 6 mai 2005. 
f. Par courrier du 4 juillet 2006, D______ a informé G______ qu'il résiliait avec effet 
immédiat toutes les relations contractuelles qui pouvaient les lier concernant le 
no. 1______ rue 2______ et que la gestion serait désormais assurée par une régie 
(PP 185). 
G______ s'est toutefois opposé à toute intervention de ladite régie (PP 186) et 
C______, lorsqu'elle a pris connaissance dudit courrier (PP 600'106), l'a jeté et a 
enlevé les affiches placardées dans l'immeuble annonçant la reprise de la gestion 
(pv MP du 17.06.2016, PP 500'063), son époux lui ayant dit qu'elle avait bien fait car 
le document avait trait au litige avec son frère (pv MP des 17.06.2016, PP 500'063, et 
7.09.16, PP 500'103). Depuis lors, elle s'est toujours opposée à ce que D______ ou les 
entreprises qu'il avait mandatées pénètrent dans l'immeuble (PP 800'641). 
g. Le 11 octobre 2006, D______ a déposé plainte pénale contre G______ pour abus de 
confiance, gestion déloyale et insoumission à une décision de l'autorité. 
Par décision du 25 mars 2009, la procédure a été classée, compte tenu du caractère 
civil prépondérant du litige (PP 100'017 et 800'075). 
h. Parallèlement à la procédure pénale, plusieurs procédures ont opposé les frères 
D______/G______ devant la juridiction des Baux et Loyers en lien avec le 
no. 1______ rue 2______. 


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L'une d'entre elles a concerné une résiliation de bail, notifiée par D______ à 
A______ SA le 26 juin 2008, que G______ a contestée pour le compte de la société, 
étant précisé que C______ a également participé à cette procédure (PP 500'212). 
Par jugement du 22 mars 2013, le Tribunal des baux et loyers s'est toutefois déclaré 
incompétent rationae materiae pour connaître du litige, faute de contrat de bail entre 
les frères D______/G______ (PP 600'001). 
i. À la suite de ce jugement, D______ a renouvelé sa plainte le 19 juillet 2013 
(PP 100'001) et la procédure pénale a été reprise à l'encontre de G______ (PP 200'001), 
lequel a été mis en prévention, le 3 février 2014, des chefs de gestion déloyale 
aggravée, abus de confiance et faux dans les titres. 
C______, entendue pour la première fois dans la procédure le 26 mars 2015, a été mise 
en prévention des mêmes chefs que son époux le 3 juillet 2015 (PP 500'040). 
j. Le MP a ordonné le séquestre des comptes appartenant aux époux C______/G______ 
ou à leurs sociétés, dont A______ SA, au motif que l'on ne pouvait exclure une 
restitution au lésé ou une confiscation. 
A______ SA a, en qualité de tiers saisi, contesté ces séquestres et requis la récusation 
du Procureur en charge de la procédure. 
Ses recours, respectivement demande, ont toutefois à chaque fois été rejetés par la 
Chambre pénale de recours (ci-après CPR), laquelle a confirmé le séquestre de ses 
comptes n° 4______ auprès de [la banque] K______ (ACPR/522/2014 du 11 novembre 
2014) et n° 5______ auprès de [la banque] L______ (ACPR/323/2016 du 31 mai 
2016), le séquestre, respectivement la consignation en mains du Pouvoir judiciaire, du 
loyer mensuel de CHF 6'000.- versé par A______ SA pour la location du no. 1______ 
rue 2______ (ACPR/660/2019 du 30 août 2019), de même que l'absence de motif de 
récusation du Procureur (ACPR/713/2015 du 23 décembre 2015, confirmé par arrêt du 
Tribunal fédéral 1B_46/2016 du 13 mai 2016). 
État de l'immeuble 
k. Compte tenu des griefs et arguments des parties, le MP a ordonné une expertise de 
l'immeuble litigieux (cf. infra let. r.a). 
Il ressort de celle-ci que les locaux dédiés à la restauration étaient implantés, en sous-
sol, à raison de 56.95% sur le no. 1______ rue 2______ (93.65 m2, hors chaufferie de 
10.35 m2, commune aux deux immeubles) et de 43.05% sur le no. 3______ rue 2______, 
ces proportions étant de 55.77% et 44.23% pour le rez-de-chaussée (60.52% 
[156.77 m2] et 39.48% [92.56 m2], en excluant la surface de 31.78 m2 dédiée au 


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magasin de tabac sis au no. 3______ rue 2______, que l'expert a incluse dans la surface 
des restaurants ; cf. p. 137-138). 
l. Dans un document rédigé en 1994, G______ a indiqué qu'outre le rez-de-chaussée, 
le no. 1______ rue 2______ comportait trois étages d'habitation, deux appartements 
de respectivement 5,5 et 2,5 pièces ainsi qu'un bureau au 1er étage, deux appartements 
de respectivement 5,5 et 2,5 pièces au 2ème étage et trois appartements de respectivement 
4,5, 3 et 2 pièces au 3ème étage (PP 202'568). À la police, en 2007, il a fait état 
d'appartements de respectivement 3 pièces et 2,5 pièces, ainsi qu'un dépôt au 1er étage, 
un appartement de 5 pièces et un de 1,5 pièces au 2ème étage et trois appartements au 
3ème étage de respectivement 1, 2,5 et 4 pièces (PP 310). 
Les états locatifs de la régie I______ mentionnaient deux appartements de 3 pièces et 
un bureau au 1er étage, des appartements de respectivement 2 et 5 pièces au 2ème étage 
et de 1,5, 2 et 4 pièces au 3ème étage (cf. PP 500'100 et PP 600'630ss). 
Quant aux états des revenus issus de la sous-location établis par A______ SA, repris 
dans l'expertise ordonnée dans le cadre de la présente procédure (PP 205'230, p. 140-141), 
ils mentionnaient un nombre variable de pièces par appartements, référencés parfois 
sous forme de chambres. 
m.a. En mars 1984, lors de l'acquisition du no. 1______ rue 2______, [la banque] 
M______ a mandaté N______, architecte, pour l'expertiser (cf. PP 800'936). 
Celui-ci a constaté que l'immeuble, ancien, ne "présentait pas mal", mais que la façade 
arrière, côté cour, était en très mauvais état et que des travaux devaient être prévus. Le 
rez-de-chaussée était composé de deux arcades "correctes" et d'un hall menant aux 
étages "très modeste". Les appartements, de finitions "extrêmement simples", étaient 
chauffés électriquement par radiateurs à huile. Le revêtement de la toiture était correct, 
mais la cheminée fissurée et en très mauvais état. 
m.b. Dans une expertise effectuée en 1994, toujours à la demande de M______, 
l'architecte O______ a estimé qu'à l'exception des arcades du rez-de-chaussée et d'un 
appartement au 1er étage, dont l'aménagement était soigné, celui des autres locaux était 
relativement simple, vétuste et dans un état d'entretien très moyen (PP 202'523 verso 
et PP 202'524). 
m.c. Le 20 octobre 2015, D______ a fait établir un constat par un huissier 
(PP 800'646), lequel a relevé l'absence d'entretien aux différents étages et sur les 
paliers, la vétusté de l'immeuble, le mauvais état d'entretien de l'appartement [de] 
"P______" au 1er étage (lequel avait repeint lui-même le palier) et de celui de 
l'appartement du 2ème (cf. PP 800'049ss). 


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Valeur locative 
n.a. En 1984, la valeur locative du no. 1______ rue 2______ était de CHF 29'628.- (ce 
que l'expert N______ a considéré comme extrêmement faible), en raison du fait que la 
plupart des locataires, sauf ceux des deux arcades (dont les loyers s'élevaient à 
respectivement CHF 7'800.- et CHF 4'800.- par an), y logeaient à bien plaire. Sans 
transformations, mais avec un minimum de travaux, cet état locatif pouvait aisément 
être porté, selon l'expert N______, à CHF 43'560.-, soit une rentabilité de 
CHF 34'850.-, compte tenu de charges de 20% (PP 800'936ss). 
n.b. En 1994, l'architecte O______ a retenu un état locatif de CHF 136'200.- brut et 
CHF 102'150.- net, compte tenu de charges estimées à 25% de l'état locatif brut 
(PP 202'521). 
Cet état locatif a été fixé sur la base d'un document manuscrit rédigé par G______, 
faisant état de loyers mensuels de CHF 1'800.- pour une des arcades occupant le rez-
de-chaussée des deux immeubles (environ 80 m2) et de CHF 1'200.- pour une autre 
(environ 40 m2) ; au 1er étage : CHF 1'600.- pour l'appartement de 5,5 pièces, 
CHF 1'200.- pour l'appartement de 2,5 pièces et CHF 800.- pour le bureau ; au 
2ème étage : CHF 1'350.- pour le 5,5 pièces et CHF 800.- pour le 2,5 pièces ; au 
3ème étage : CHF 1'200.- pour le 4,5 pièces, CHF 800.- pour le 3 pièces et CHF 600.- 
pour le 2 pièces (PP 202'568). 
G______ a affirmé que ce document ne reflétait pas la valeur réelle de l'état locatif, 
mais devait permettre à son frère d'obtenir une augmentation du prêt hypothécaire de 
CHF 50'000.- (pv MP du 18.10.18, PP 500'252-500'253). 
n.c. Selon une expertise privée établie par Q______ en octobre 2004 à la demande de 
D______, l'état locatif annuel brut de l'immeuble – dont l'état d'entretien était moyen 
– était de l'ordre de CHF 147'750.- pour des charges de CHF 51'712.- (35%), soit un 
revenu locatif net de CHF 96'098.- (PP 125 et PP 202'526). L'expert, qui n'avait pu 
visiter qu'un seul appartement et avait fondé une partie de sa description sur le rapport 
d'expertise de l'architecte O______, avait retenu l'existence de sept appartements (un 
de 2 pièces, un de 3 pièces, deux de 2,5 pièces, un de 4,5 pièces et deux de 5,5 pièces), 
hors surfaces commerciales. 
Dans le cadre de la présente procédure, G______ a estimé les frais d'entretien et de 
rénovation de l'immeuble, compte tenu de sa vétusté, à 30% de l'état locatif (PP 311). 
n.d. En se fondant sur les statistiques publiées à Genève, le MP a estimé le loyer 
théorique à CHF 300.-/m2, soit, à raison d'environ 100 m2 par étage, un loyer annuel 
théorique de CHF 120'000.- pour le no. 1______ rue 2______, chiffre dont G______ 


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a admis qu'il "n'était pas complètement à côté de la plaque" et qui a paru raisonnable 
à C______ (pv MP du 26.03.15, PP 500'034). 
n.e. Les états locatifs dressés par la régie I______ pour les années 1994 et 1995 font 
état d'un loyer annuel total de CHF 90'420.-, réparti de la manière suivante : les deux 
arcades au rez-de-chaussée (42 m2 et 28 m2) étaient louées respectivement CHF 4'560.- 
et CHF 2'400.- par an au "H______", de même que deux appartements de 5 et 4 pièces, 
respectivement aux 2ème et 3ème étages (loyers annuels de CHF 18'000.- et 
CHF 14'000.-). G______ louait par ailleurs un appartement de 3 pièces au 1er étage 
(loyer annuel : CHF 2'040.-). Les loyers annuels des autres appartements – dont quatre 
vacants – étaient fixés à CHF 12'600.- pour un 3 pièces et CHF 9'720.- pour un bureau, 
tous deux au 1er étage, CHF 8'820.- pour un 2 pièces au 2ème étage, CHF 9'360.- pour 
un 1,5 pièce et CHF 7'920.- pour un 2 pièces, tous deux au 3ème étage (PP 49, 50 et 
600'633). 
n.f. Concrètement, selon les relevés de compte établis par la régie I______, le montant 
des loyers encaissés s'est élevé à CHF 51'600.- en 1988 (PP 600'630) ; CHF 33'175.- 
en 1990 (PP 600'631) ; CHF 76'111.65 en 1992, pour des charges d'exploitation de 
CHF 10'779,70 (PP 30 et 500'110ss) ; CHF 77'580.- en 1993, pour des charges de 
CHF 16'117.95, dont CHF 7'000.- de frais de conciergerie en faveur de G______ 
(PP 31 et 500'118ss) ; CHF 64'080.- en 1994, pour des charges de CHF 8'930.55 
(PP 51) et CHF 48'200.- en 1995, pour des charges de CHF 7'019.40 (PP 44). 
n.g. G______ a estimé que l'on ne pouvait lui reprocher d'avoir laissé l'état locatif du 
no. 1______ rue 2______ diminuer. En effet, pour augmenter les loyers, de gros travaux 
auraient été nécessaires, surtout après 2006, qu'il n'avait pas eu envie d'entreprendre, 
vu les procédures en cours. La situation du no. 3______ rue 2______ était différente : 
il n'y avait pas de litige et comme d'importants travaux de tuyauterie étaient 
nécessaires, il en avait profité pour investir près d'un million dans des travaux qui lui 
avaient permis, ou plutôt à A______ SA, d'augmenter les loyers (pv TP, p. 6). 
C______ a pour sa part expliqué que, depuis 2001, elle avait rafraîchi les appartements 
petit à petit, mais qu'ils étaient en si mauvais état qu'ils étaient difficiles à louer à 
d'autres personnes que les employés de ses établissements (expertise, p. 88). 
Bail conclu avec A______ SA le 1er mai 2001 
o.a. G______ a déclaré qu'il avait fixé le loyer prévu dans ce contrat en considération 
des loyers fixés par la régie I______, de celui de CHF 8'000.- (y compris un appartement 
de 4 pièces) payé par un restaurant sis no. 6______ rue 2______, de la vétusté des 
immeubles, de leur environnement, des charges y relatives – qui s'élevaient à 
CHF 35'000.- pour le 17 –, de la qualité du locataire et des contraintes fixées par la 
LDTR, qui interdisait les loyers excessifs, critères au regard desquels un loyer annuel 
net de CHF 144'000.- lui était apparu adéquat à l'époque. Il ne s'était plus occupé de 


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l'état locatif par la suite, car il louait les immeubles et non les appartements (pv MP du 
17 juin 2016, PP 500'067 ; pv TP, p. 6). 
Son rôle de directeur de A______ SA se limitait à s'occuper des relations publiques en 
lien avec le restaurant (contacts avec les fournisseurs, démarches administratives), 
mais ne s'étendait pas à la gestion du personnel ou des locaux (pv MP du 3.02.14, 
PP 500'013 ; pv MP du 17.06.15, PP 500'062). L'idée était que A______ SA prenne 
en charge l'administration de la maintenance et des travaux d'entretien légers 
(rafraîchissement des peintures, ponçage et vitrification de parquets), alors que lui-
même assumait les travaux lourds, touchant à la structure (PB, pv TBL, PP 800'094 ; 
pv TP, p. 8). 
Les appartements du no. 1______ rue 2______ avaient toujours été, pour la plupart, 
sous-loués, meublés et charges comprises, à des employés travaillant au "H______" 
ou dans les autres établissements des époux, leur loyer étant déduit directement de leur 
salaire (pv police, PP 800'046 ; pv TBL, PP 800'092 ; PP 600'105). 
Avant 2001, il ne payait pas de loyer chaque mois pour son duplex ou pour le 
restaurant, mais établissait, en tant que propriétaire, un décompte une fois par année 
des intérêts sur les sommes investies (pv police, PP 800'046) et s'acquittait d'un loyer 
en fonction du chiffre d'affaires qu'il réalisait et des investissements qu'il effectuait 
dans les deux immeubles (pv TBL, PP 800'092). Ce système avait perduré après la 
conclusion du bail avec A______ SA : les comptes étaient faits à la fin de chaque 
exercice avec son épouse, en fonction des frais que lui-même assumait, puisqu'il 
s'occupait de la conciergerie et des travaux d'entretien lourds sur les deux immeubles 
(pv TBL, PP 800'093). 
En 2010, à l'échéance du bail conclu avec A______ SA, la question d'une 
augmentation du loyer s'était posée – lui-même considérant le loyer comme trop bon 
marché –, mais comme la société était exploitée par son épouse, qui aurait pu contester 
la hausse, il y avait renoncé (expertise, p. 97). 
Il ignorait à quoi avait été affectée la somme de CHF 32'500.- prévue par le contrat 
pour les charges et l'entretien, mais considérait que son épouse s'était parfaitement 
acquittée de ses tâches (pv TP, p. 9). 
o.b. C______ a expliqué au TP que le loyer avait été fixé par son époux et qu'elle 
l'avait trouvé raisonnable, après s'être informée auprès de sa fiduciaire et de l'exploitant 
du no. 6______ rue 2______, étant précisé qu'à l'époque, il n'y avait qu'un seul 
locataire au no. 1______ rue 2______ et deux au no. 3______ rue 2______ (pv TP, 
p. 13). 


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La garantie bancaire de CHF 52'000.- n'avait jamais été constituée car, au début, elle 
n'en avait pas les moyens, puis elle avait convenu avec son époux qu'il y soit renoncé, 
en échange d'un droit de rétention sur le matériel et les fournitures (pv MP du 4.12.18, 
PP 500'262 et 500'265). 
o.c. Selon G______, tant l'immeuble que son loyer étaient déclarés aux impôts (pv MP 
du 18.10.18, PP 500'256). 
Toutefois, sur les déclarations fiscales versées au dossier, seul le no. 3______ rue 2______ 
figure sur la déclaration fiscale des époux, pour un revenu locatif de CHF 70'000.- et 
des charges de CHF 14'000.- (2007, cf. PP 206'291), CHF 89'637.- / CHF 17'927.- 
(2008, cf. PP 206'301), CHF 89'637.- / CHF 15'318.- (2009, cf. PP 206'309), 
CHF 89'637.- / CHF 17'927.- (2010, cf. PP 206'319, 2011, cf. PP 206'328), 
CHF 72'000.- / CHF 14'400.- (2012, cf. PP 206338 ; 2013, cf. PP 206'347). 
Interrogé à ce propos, G______ a déclaré qu'il fallait s'adresser à son comptable, qui 
remplissait ses déclarations d'impôt (pv TP, p. 10). C______ a pour sa part affirmé 
qu'elle ne s'était jamais préoccupée des aspects fiscaux, lesquels étaient gérés par son 
époux et la fiduciaire (pv MP du 4.12.18, PP 500'264). Elle signait les déclarations 
d'impôts sans les lire (pv TP). 
o.d. Au MP, en 2015, C______ a confirmé que A______ SA continuait de percevoir 
les loyers issus de la sous-location des deux immeubles (pv MP du 26.03.15, PP 500'031), 
ceux-ci étant soit retenus mensuellement sur les fiches de salaire des employés (cf. 
PP 800'560), soit payés en espèces, de la main à la main (cf. PP 800'595ss). 
Cela représentait CHF 5'990.- par mois/CHF 71'880.- par an, s'agissant du no. 1______ 
rue 2______ (soit CHF 1'600.-/CHF 19'200.- hors charges [cf. PP 600'075] et 
CHF 1'200.-/CHF 14'400.- pour les appartements du 1er étage, CHF 520.-/CHF 6'240.- 
et CHF 600.-/CHF 7'200.- pour les appartements du 2ème étage, et CHF 700.-
/CHF 8'400.- hors charges [cf. PP 600'074 et PP 600'233], CHF 650.-/CHF 7'800.- et 
CHF 720.-/CHF 8'640.- [l'occupant de ce dernier, meublé, étant nourri et logé] pour 
ceux du 3ème étage [pv MP du 26.03.15, PP 500'031 ; cf. documents et courrier du 
20 mars 2015, PP 203'510 et PP 600'126]). 
Le loyer de CHF 520.- payé pour l'appartement de 4 pièces au 2ème étage n'était certes 
pas élevé, mais aucune rénovation n'avait eu lieu depuis que le locataire y avait 
emménagé à la fin des années 90, de sorte qu'elle le considérait comme raisonnable, 
étant précisé qu'elle avait fait installer le chauffage et effectué des travaux dans les 
autres appartements (pv MP du 26.03.15, PP 500'032). Le bureau du 1er étage n'était 
pas loué mais utilisé par A______ SA comme dépôt. Elle conservait par ailleurs au 
3ème étage une partie du 3 pièces pour y recevoir des stagiaires du restaurant en été ou 
en automne (pv MP du 26.03.15, PP 500'033). 


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o.e. À la même époque, le revenu locatif tiré du no. 3______ rue 2______ s'élevait à 
CHF 8'977.-/mois ou CHF 107'724.-/an (tabac du rez-de-chaussée, CHF 1'500.- ; au 
1er étage, un appartement de 2 pièces, CHF 980.-, et un appartement de 2,5 pièces loué 
à un employé, CHF 488.- retenus sur son salaire ; au 2ème étage, un appartement de 
2 pièces, CHF 1'200.-, et un appartement de 2,5 pièces, CHF 1'500.- ; au 3ème étage, 
un appartement de 2 pièces, loué à un employé CHF 309.- et retenu sur son salaire, un 
appartement de 2.5 pièces vacant ; au 4ème étage, un duplex, CHF 3'000.-, cf. courrier, 
PP 600'128ss). 
Travaux 
p.a. Lorsque le MP l'a questionné sur d'éventuels importants travaux effectués dans le 
no. 1______ rue 2______ entre 2001 et 2016, G______ a répondu qu'il fallait 
s'adresser à son épouse (pv MP du 7.09.16, PP 500'103), qui a indiqué avoir investi 
pour une chaudière commune aux deux immeubles en 2006 et avoir régulièrement fait 
des travaux d'électricité et de plomberie dans les appartements, de même que de 
rafraîchissement des peintures intérieures (pv du 7.09.2016 et pv du 4.12.2018, 
PP 500'103 et PP 500'263 ; expertise, p. 88). Pour les gros travaux, elle demandait à 
son époux de s'en occuper et il facturait son activité à A______ SA ; depuis 2009, elle 
confiait les travaux à un employé chinois (pv du 4.12.18, PP 500'263). 
p.b. À la demande de R______, expert judiciaire, A______ SA a dressé une liste des 
travaux réalisés entre 2001 et 2019 au no. 1______ rue 2______. Cette liste ne 
comporte pas de chiffres, mais cite pêle-mêle des travaux d'amélioration dans les 
immeubles (installation du chauffage central), la rénovation apportée aux locaux 
commerciaux (y compris semble-t-il ceux du no. 3______ rue 2______, cf. tabac), des 
réfections/rafraîchissements dans les appartements, des interventions sanitaires (rats, 
punaises de lit) et des frais d'évacuation du locataire [de] "P______" en 2015 (p. 135 
et PP 205'411ss). A______ SA a par ailleurs fourni les factures ou devis pour la 
réfection de la couverture d'un cabanon en toiture (9.10.2015, CHF 17'825.-), la 
réfection du plafond d'un appartement au 1er étage (7.02.2007, CHF 8'900.-), le 
changement de tous les tableaux électriques pour les appartements et parties 
communes aux deux immeubles (01.03.2019, CHF 38'000.-), la modification du 
système de ventilation du restaurant (12.04.2019, CHF 16'295.-) et des modifications 
électriques et d'éclairage du restaurant (05.03.2019, CHF 13'126.-, cf. PP 205'384ss), 
étant précisé qu'un certain nombre de ces factures ne sont pas libellées à son nom. 
p.c. Seuls l'aménagement de locaux commerciaux dans les deux immeubles, en 1988, 
l'intégration des deux arcades du no. 3______ rue 2______ et l'utilisation du sous-sol 
du no. 1______ rue 2______ en 1989, la création d'une terrasse sur les deux immeubles 
en 1992 et l'aménagement d'un local en salon d'attente en sous-sol sur le no. 1______ 
rue 2______ en 2002, ont fait l'objet d'autorisations de construire (PP 600'290-
PP 600'291). 


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Un certain nombre des autres travaux cités ont été entrepris sans les autorisations de 
construire requises (cabanon en terrasse et conduite de ventilation notamment), ou 
exécutés de manière non conforme (électricité, sécurité incendie), ce qui a entraîné des 
ordres de remise en état et de mise en conformité de la part des services de l'État, 
notamment en 2015, 2016 et 2018 (cf. PP 616, PP 600'084, PP 600'450, PP 600'532, 
PP 600'538, PP 600'568, PP 800'609ss, PP 800'639, PP 800'738, pces 18 et 20 du 
chargé appel de D______). 
G______ a admis qu'une partie des travaux d'amélioration entrepris depuis 1996 avait 
dû être démolie car ne respectant pas les normes (baies vitrées, portes anti-feu 
[expertise, p. 83], tuyau et cabane en toiture [p. 113]), ou n'avait jamais été utilisée 
(bar en sous-sol [p. 114]). 
Comptabilité de A______ SA 
q.a. Dans les comptes de A______ SA, les loyers ont été répartis non pas par 
immeuble, mais à raison de CHF 72'000.- pour les appartements et CHF 72'000.- pour 
les "restaurants (no. 1______ & no. 3______)" (cf. PP 216'195-216'196). 
Aucune dépense pour travaux d'entretien sur le no. 1______ rue 2______ n'en ressort 
de manière claire (cf. PP 407 et PP 205'371 à 205'373). 
Le comptable de la société, S______, a précisé qu'il n'existait pas de compte spécifique 
et que le poste "travaux" avait été intégré dans la rubrique "charges financières et 
immobilières" du compte de pertes et profits (pv du 27.10.2015, PP 500'047), lequel 
ne comporte toutefois pas de poste particulier s'y rapportant (cf. PP 407). 
Les assurances RC, vol et incendie des deux immeubles figuraient sous le poste 
"assurance" de la rubrique "autres charges d'exploitation" (pv du 27.10.15, PP 500'048). 
Les sous-locations étaient englobées dans les versements de caisse à la banque avec 
l'argent des recettes, sans distinction. L'apport en caisse des sous-locations se faisait 
en fin d'année sous la forme de régularisations des écritures de clôture, selon les 
renseignements fournis par A______ SA. 
q.b. Les documents intitulés "réconciliation des comptes de A______ SA" pour les 
années 2003 à 2005 (cf. PP 500'068-500'070) font état de loyers issus de la sous-
location des immeubles de CHF 54'955.-, CHF 48'960.- et CHF 48'960.- (cf. ég. 
PP 500'081 et 500'092), alors que le compte de pertes et profits mentionne, dans la 
rubrique "sous location", des chiffres de CHF 64'560.- pour l'exercice 2006 et de 
CHF 86'160.- pour les années 2007, 2008 et 2009 (PP 200'513, PP 200'519 et 
PP 200'525). 


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S______ a attesté en 2012 que la sous-location des appartements des deux immeubles 
avait procuré à A______ SA un revenu annuel moyen de CHF 77'160.- (PP 600'105). 
Dans le bilan au 31 décembre 2013 (cf. PP 203'506ss), les recettes provenant de la 
sous-location des deux immeubles s'élevaient à CHF 122'160.-, dont CHF 42'000.- 
pour le no. 1______ rue 2______ et CHF 80'160.- pour le no. 3______ rue 2______ 
(PP 203'510), alors que le loyer versé était comptabilisé à raison de CHF 72'000.- pour 
les immeubles et CHF 72'000.- pour le restaurant (cf. supra q.a.). 
Expertises 
r.a. Le 18 janvier 2019, le MP a confié à R______, architecte, le soin d'expertiser le 
no. 1______ rue 2______, afin notamment de déterminer l'évolution de sa valeur 
vénale et de rendement depuis 1996 et celle des travaux effectués durant la même 
période, de même que de dire si le montant du loyer payé par A______ SA était 
conforme au marché. 
r.b. Dans le cadre de cette expertise, G______ a transmis à R______ une analyse des coûts 
des travaux effectués selon lui entre 1985 et 2005 sur le no. 1______ rue 2______, 
exécutée en 2015 à sa demande par le bureau T______, soit pour lui U______, 
architecte (cf. expertise, pp 129ss). 
Ce dernier s'est vu remettre 12 factures (dont six de "Entreprise générale Résidence 
V______") pour CHF 387'194.55 TTC et 10 offres, devis et décomptes manuscrits 
pour CHF 789'845.90 TTC (p. 128-130). Ces pièces ne figurent pas au dossier et aucun 
détail des postes n'est donné, hormis la précision qu'ils ont concerné tant le restaurant 
que les appartements. 
r.c. Dans son expertise du 31 juillet 2019, R______ a retenu que le no. 1______ 
rue 2______ présentait un taux de vétusté de 33%, celui des locaux oscillant entre 5% 
(pour le "H______") et 40% (pour le seul appartement encore loué à un tiers, au 
2ème étage (p. 121-122). 
Sur la base du revenu locatif ressortant des documents établis par la régie I______ 
(CHF 90'420.-), et dans la mesure où les charges admissibles d'un immeuble n'étaient 
pas supposées excéder 20% du loyer brut pour un immeuble ancien, un revenu net de 
CHF 72'336.- était conforme. Le contrat conclu en 2001 avec A______ SA montrait 
donc une situation de loyer égale à l'année 1995, avec l'avantage pour le bailleur de 
garantir un revenu locatif net constant, mais avec l'inconvénient de ne pas garder la 
maîtrise sur l'évolution du bien, l'entretien des appartements et la valorisation des 
surfaces louées, sur du moyen ou long terme (p. 117). 


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Entre 1996 et 2019, les aménagements des arcades commerciales avaient fortement 
valorisé le no. 1______ rue 2______. Les appartements étaient en revanche demeurés 
modestes et seuls quelques travaux d'entretien sommaires avaient été constatés 
(p. 136). 
Par ailleurs, de 2001 à 2019, les appartements attribués à des tiers avaient peu à peu 
été reloués à des employés de A______ SA pour des loyers bien inférieurs à ceux payés 
précédemment et le local de 2 pièces du 1er étage, loué à un tiers CHF 810.- par mois, 
avait été repris par A______ SA comme dépôt sans valeur locative. Entre 1995 et 2019, 
l'état locatif du no. 1______ rue 2______ avait ainsi diminué de 44.87% (p. 143). 
De 2015 à 2019, les loyers effectivement encaissés par A______ SA (y compris les 
loyers déduits du salaire des employés) s'étaient ainsi élevés à CHF 71'880.-, 
CHF 54'440.-, CHF 69'540.-, CHF 51'040.- et CHF 49'840.-, étant précisé que, durant 
cette période, le loyer mensuel des deux appartements du 1er étage loués à des tiers 
était passé, lorsqu'ils avaient été reloués à des employés des sociétés de C______ et 
après réfection (cf. photo, p. 144), de respectivement CHF 1'200.- à CHF 1'000.-, puis 
CHF 750.-, et de CHF 1'600.- à CHF 750.- (p. 140). 
Par comparaison, la valeur locative du no. 3______ rue 2______ était passée de 
CHF 18'210.30 en 1986 à CHF 83'943.- en 1990 et à CHF 125'724.- en 2015, des 
travaux de réhabilitation des équipements – sanitaires et cuisines – et des finitions 
intérieures, ainsi que le changement de vitrages ayant été entrepris dans tous les 
appartements, qui étaient occupés par des locataires de type lambda (p. 147). 
En 2019, en partant du postulat que le loyer d'un restaurant devait se situer aux 
alentours de 7% de son chiffre d'affaires et que celui du "H______" pouvait être estimé 
entre CHF 120'000.- à CHF 150'000.- par mois, il a retenu un loyer mensuel de 
CHF 10'150.- comme acceptable (cf. p. 149 et 151). 
En recourant à un prix de location de CHF 38.-/m2 pour le rez-de-chaussée et de 
CHF 7.-/m2 pour le sous-sol, il a estimé le loyer exigible de A______ SA pour les 
locaux commerciaux du "H______" à environ CHF 5'550.- par mois pour le 
no. 1______ rue 2______, hors frais de gérance, étant précisé que, pour le partage des 
surfaces entre les deux immeubles, il a inclus celle du tabac du no. 3______ rue 2______ 
dans ses calculs (cf. p. 138 et 149). 
En rectifiant cette répartition (cf. supra let. k.), le loyer exigible serait plutôt de 
CHF 6'615.- par mois, hors chaufferie (93.65 m2 à CHF 7.- et 156.77 m2 à CHF 38.-). 
r.d. Entendu par le MP, R______ a confirmé que le degré des finitions des 
appartements du no. 3______ rue 2______ était plus élevé que celui du no. 1______ 
rue 2______, dont les logements étaient "fatigués". Vu le montant des sous-locations 


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et le partage arbitraire par moitié du loyer payé par A______ SA, cela signifiait que 
cette société ne dépensait rien en loyer pour l'immeuble (pv du 27.08.19, PP 500'270). 
Le revenu locatif aurait pu être plus élevé en ayant des locataires lambda (PP 500'274). 
Le calcul fait à l'époque de la conclusion du bail, en 2001, pour fixer le loyer et les 
charges était défendable (PP 500'271) et les travaux listés par T______ avaient été 
effectués (PP 500'271). L'inconvénient du contrat conclu avec A______ SA était qu'il 
figeait la situation et empêchait de valoriser l'état locatif ; l'on pouvait en outre 
s'attendre à ce qu'il n'y ait pas forcément de travaux, puisque A______ SA n'y avait 
pas intérêt (PP 500'272). 
Certains travaux qui auraient dû incomber à A______ SA avaient été faits, d'autres 
moins bien faits et certains pas du tout. L'installation électrique, auparavant "sauvage", 
avait été refaite en 2019 ; les sanitaires étaient partiellement inutilisables (PP 500'275). 
Il n'avait pas vu les factures auxquelles s'était référée T______ et s'était fié, pour savoir 
si les travaux avaient été effectués, à la liste établie par U______ reproduite en pp. 130ss. 
G______ lui avait expliqué que les factures et devis de "Résidence V______" 
(correspondant à son adresse privée à W______ [VS]) étaient liés aux travaux que lui-
même et sa petite équipe de quatre à six employés avaient effectués (PP 500'276). La 
réfection du plafond avait trait à un appartement du 3ème étage dans lequel s'étaient 
produites des infiltrations (PP 500'276). 
Il ne s'était pas référé aux chiffres ressortant de la comptabilité de A______ SA pour 
savoir si le loyer payé était adapté au marché, car il n'était ni auditeur, ni comptable, 
ni fiduciaire (pv du 28.08.19, PP 500'295). 
En partant des derniers loyers établis par la régie I______ et en faisant une projection, 
on aurait pu raisonnablement s'attendre à une augmentation de l'état locatif d'environ 
5% par année, dépendante toutefois des investissements effectués à ces fins. En cas de 
simple entretien des appartements, sans investissements supplémentaires, l'on pouvait 
tabler sur une augmentation de 1% à 1.5% par année (PP 500'276). 
s. L'avocat de C______ a contesté le chiffre d'affaires moyen de A______ SA retenu par 
l'expert, soulignant que, selon les pièces produites, ce montant, y compris les ventes à 
l'emporter mais en excluant les "recettes diverses", s'était élevé à CHF 898'543.05 
entre 2012 et 2017, étant précisé que si l'on y ajoutait le produit du poste "recettes 
diverses", il s'élevait toutefois à CHF 907'075.05, et à CHF 1'054'328.40 avec celui 
des sous-locations (PP 600'678ss). 
t.a. En vue des débats devant le premier juge, G______ a produit un certain nombre 
de pièces relatives à la valeur de l'immeuble et aux travaux effectués sur celui-ci, 
notamment des estimations des travaux effectués dans le no. 1______ rue 2______ 


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ainsi que de la valeur nette et des revenus de ce dernier, établies par les sociétés 
X______/Y______ SA et X______/Z______ SA en mai 2021 (pces 21-23 PB). 
t.b. Le premier document dresse une liste de 31 occurrences correspondant, selon lui, 
à des travaux effectués entre décembre 2006 et décembre 2020 au no. 1______ 
rue 2______ pour un montant de CHF 313'016.48. Bien qu'à l'exception de rénovations 
dans deux appartements pour CHF 52'000.-, la date et la nature des travaux, ainsi que 
le nom de l'entreprise en charge soient mentionnés, il n'est toutefois pas toujours 
possible de clairement discerner ce qui relève de l'entretien ou de la rénovation des 
établissements exploités par A______ SA ou des appartements du no. 1______ 
rue 2______ et du no. 3______ rue 2______, seule la facture de CHF 28'514.- TTC 
relative au changement de chaudière, établie en décembre 2006 au nom de G______, 
ayant été fournie (cf. pce 10). 
Un certain nombre de ces factures – que G______ a finalement produites devant la 
Chambre de céans, cf. pce 4 – se recoupe par ailleurs avec celles remises par A______ SA 
à l'expert en vue de documenter les travaux effectués postérieurement à la conclusion 
du bail (réfection du cabanon, réfection d'un plafond, travaux d'électricité, de 
ventilation et d'éclairage notamment, cf. PP 205'384), sans que l'on sache qui, de 
G______ ou de la société, les a concrètement acquittées. 
t.c. Le second document retient un état locatif net, au 31 décembre 1993, de CHF 81'378.- 
pour le no. 1______ rue 2______, sur la base de l'état locatif établi par la régie I______ 
à cette date (CHF 90'420.-), compte tenu de charges estimées à 10% de celui-ci 
(CHF 9'042.-). 
t.d. Le troisième document conclut que le calcul du MP pour estimer les loyers du 
no. 1______ rue 2______ (consistant à partir d'un loyer net de CHF 83'460.- en 1995 
puis à l'indexer à 100% de l'indice des loyers, un sous-indice de l'indice suisse des prix 
à la consommation [ISPC]) était erroné. En effet, la grande majorité des baux 
résidentiels se renouvelait d'année en année et ne pouvait donc être indexée, puisqu'une 
durée minimale de bail de cinq ans était exigée pour ce faire (art. 269b du Code des 
obligations [CO]) ; l'indice utilisé était par ailleurs erroné, puisqu'il aurait convenu de 
se référer à l'ISPC et non à un sous-indice. Pour connaître l'évolution théorique 
conforme au droit du bail entre 1995 et 2000, il aurait donc fallu adapter le loyer de 
base (CHF 83'460.-) annuellement, selon la méthode relative, comprenant la variation 
des taux hypothécaires, 40% de la variation de l'ISPC, les charges du bailleur (soit, en 
l'absence de renseignements sur les charges réelles, un "benchmark" de 25% de l'état 
locatif) et la vacance structurelle (sur la base du chiffre fourni par l'office cantonal de 
la statistique), dont il ressortait un revenu net de CHF 577'982.- entre 1996 et 2006 et 
de CHF 561'542.- de 2007 à 2020, soit une diminution du revenu annuel net de 
CHF 61'393.- à CHF 35'317.- durant la période considérée (pce 23). 
 
 


- 18/36 - 
P/16017/2006 
L'arrêt de la CPAR du 11 décembre 2023 
u.a. Le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023 à 
l'égard de A______ SA en raison de la violation de son droit d'être entendue. Dans la 
mesure toutefois où l'argumentation développée par cette dernière à la suite du renvoi 
de la cause à la Chambre de céans repose en très grande partie sur les éléments retenus 
et discutés par la CPAR dans l'arrêt entrepris, il y a lieu, ici, d'en rappeler la teneur 
dans la mesure utile. 
La CPAR avait jugé qu'aucune infraction pénale ne pouvait être constatée pour la 
période antérieure à juillet 2006, dans la mesure où D______ avait accepté de ne point 
tirer profit de son immeuble avant cette date et la dénonciation des relations 
contractuelles qui le liaient à son frère. Partant, l'on ne pouvait reprocher à quiconque 
le loyer fixé lors de la conclusion du contrat de bail avec A______ SA le 1er mai 2001, 
dont il n'y avait pas lieu d'examiner le caractère adéquat ou non. 
Tel n'était en revanche pas le cas de la période postérieure au 1er mai 2011, date à 
laquelle, nonobstant les revendications de D______, le bail en cours avait été reconduit 
aux mêmes conditions, alors même que G______ était conscient que le loyer était "trop 
bon marché" (cf. supra, let. o.a). 
La Chambre de céans avait entrepris d'estimer le loyer qui aurait raisonnablement pu 
être retiré de la location du no. 1______ rue 2______ si ce dernier avait été loué à des 
tiers aux conditions du marché, au mieux des intérêts du propriétaire, et avait retenu à 
ce titre un montant de CHF 1'573'028.20 brut entre le 1er mai 2011 et le 15 décembre 
2020, dont à déduire les charges d'entretien prévues par le contrat (CHF 312'812.50). 
Aucune dépense n'avait été déduite, dans la mesure où les travaux allégués par 
C______ qui auraient été pris en charge par A______ SA (ce qui ne ressortait pas 
clairement de sa comptabilité), soit ne concernaient que le restaurant, soit relevaient 
des charges prévues par le contrat, soit encore étaient antérieurs à 2011, et/ou 
concernaient le no. 3______ rue 2______, et/ou n'avaient pas été correctement 
exécutés et avaient fait l'objet d'ordres de remise aux normes, etc. (cf. arrêt 
AARP/444/2023 du 11 décembre 2023 consid. 8.2). 
Le raisonnement de la CPAR avait été le suivant (consid. 11.3 à 11.7) : 
u.b. (correspondant au consid. 11.3 dudit arrêt) Si l'on se référait aux montants relatifs 
aux sous-locations des appartements figurant dans les comptes de A______ SA, 
englobant indistinctement les deux immeubles, force était de constater que, jusqu'en 
2006, ils étaient inférieurs au montant de CHF 72'000.- prévu par le contrat de bail 
litigieux (pour la globalité de chaque immeuble), mais qu'ils étaient plus élevés de 
2007 à 2009 (CHF 86'160.-), ainsi qu'en 2012 (CHF 134'060.-) et 2013 (CHF 122'160.-), 
le comptable de la société ayant confirmé, lui, en 2012, un chiffre annuel moyen de 
CHF 77'160.- (cf. supra let. q.b.). 


- 19/36 - 
P/16017/2006 
Ces chiffres ne correspondaient toutefois pas à ceux, ne concernant que le no. 3______ 
rue 2______, figurant dans la déclaration fiscale de G______ et C______ 
(CHF 70'000.- en 2007, CHF 89'637.- de 2008 à 2011, CHF 72'000.- en 2012 et 2013), 
de sorte que l'on ne pouvait s'y fier. 
Selon le document produit par C______, détaillant le revenu locatif du no. 1______ 
rue 2______ pour l'année 2013 (PP 203'510), celui-ci s'était élevé à CHF 56'640.-, 
alors qu'il était de CHF 71'880.- en 2015 selon les chiffres qu'elle avait communiqués 
(PP 600'127), puis n'avait cessé de diminuer (CHF 54'440.- en 2016, CHF 69'540.- en 
2017, CHF 51'040.- en 2018 et CHF 49'840.- en 2019). 
Tous les appartements répertoriés dans les états locatifs de la régie I______ pour 
l'année 1995 (cf. PP 600'633) ne figuraient toutefois pas dans les documents établis 
par A______ SA, et leur taille ne correspondait pas entièrement. En combinant les 
chiffres en ressortant et en conservant les plus élevés des deux, le revenu locatif 
minimum qui aurait pu en être retiré aurait été à tout le moins de CHF 102'420.- par 
an en moyenne (CHF 14'400.- et CHF 19'200.- pour les appartements du 1er étage, 
ainsi que CHF 9'720.- pour le bureau occupé gratuitement par A______ SA ; 
CHF 18'000.- et CHF 8'820.- pour les appartements du 2ème étage ; CHF 15'000.-, 
CHF 9'360.- et CHF 7'920.- pour ceux du 3ème). 
u.c. (correspondant au consid. 11.4 dudit arrêt) À ce montant, il convenait d'ajouter le 
loyer qui aurait en principe dû être versé par A______ SA pour les locaux de ses 
établissements ("H______" et "AA______") s'étendant sur l'assiette du no. 1______ 
rue 2______. 
Cette société avait elle-même intégré à ses comptes, au titre du loyer pour les surfaces 
utilisées par les restaurants sur les deux immeubles, un montant de CHF 72'000.-, soit 
une part de CHF 42'289.20 pour le no. 1______ rue 2______, au vu de la répartition 
des surfaces entre les deux immeubles (56.95% pour le sous-sol du no. 1______ 
rue 2______, hors chaudière, et 60.52% pour le rez-de-chaussée [cf. supra let. k], soit 
58.735% du total des surfaces commerciales exploitées par A______ SA). 
Sur la base d'une proportion de 7% du chiffre d'affaires mensuel théorique de 
CHF 120'000.- (CHF 8'400.-) à CHF 150'000.- (CHF 10'500.-) retenu par l'expert, la 
part allouée au no. 1______ rue 2______ devrait être comprise entre CHF 59'204.88 
et CHF 74'006.- par an. 
Cette part serait, si l'on se fondait sur les chiffres communiqués par l'avocat de 
C______ (cf. supra let. s.), de CHF 36'943.15 (en tenant compte uniquement des 
revenus issus de la restauration, soit 7% de CHF 898'543.05 rapportés au pourcentage 
de 58.735% mentionné ci-avant), de CHF 37'293.95 (avec les "recettes diverses", dont 
la nature n'a pas été précisée, soit 7% de CHF 907'075.05 rapporté au pourcentage de 


- 20/36 - 
P/16017/2006 
58.735%) ou de CHF 43'348.20 (en incluant les sous-locations, soit 7% de 
CHF 1'054'328.40 rapporté au pourcentage de 58.735%). 
En ayant recours aux prix du m2 fixés par l'expert à CHF 7.- pour le sous-sol et 
CHF 38.- pour les locaux au rez-de-chaussée, le loyer exigible de A______ SA pour 
la part des restaurants sise sur le no. 1______ rue 2______ serait enfin de CHF 79'380.- 
(cf. supra let. r.c., p. 17). 
Si l'on se fondait sur le chiffre le plus bas, sur la base du loyer payé par A______ SA 
depuis 2001 à CHF 42'289.20 par an (en répartissant le loyer de CHF 72'000.- en 
fonction des surfaces commerciales exploitées dans les deux immeubles), lequel 
correspondait au montant le plus élevé issu de la méthode du pourcentage du chiffre 
d'affaires (CHF 43'348.20), l'on constatait un revenu locatif global, incluant les 
appartements, en adéquation avec l'estimation de CHF 147'750.- faite par l'expert 
Q______ en 2004. 
Si l'on se référait à la fourchette haute des chiffres énoncés ci-dessus résultant des 
différentes méthodes (CHF 74'006.- en fonction du chiffre d'affaires, CHF 79'380.- en se 
fondant sur un prix au m2, soit une moyenne de CHF 76'693.-), le revenu locatif global 
se situerait plutôt à CHF 179'113.- (CHF 102'420.- [appartements] + CHF 76'693.- 
[locaux commerciaux]). 
Le no. 1______ rue 2______, géré au mieux des intérêts du propriétaire de l'immeuble, 
aurait pu atteindre ainsi un rendement annuel moyen de CHF 163'431.50 
(CHF 147'750.- + CHF 179'113.- : 2), soit CHF 13'619.30 par mois, entre le 1er mai 
2011, date à partir de laquelle le contrat de bail avec A______ SA aurait pu être 
renégocié pour l'adapter aux conditions du marché, et le 15 décembre 2020, soit un 
revenu brut de CHF 1'573'028.20. 
Il n'y avait pas lieu d'augmenter ce montant en raison de l'évolution des prix et de 
l'écoulement du temps, notamment par référence à un quelconque indice, ce procédé 
étant trop abstrait et incertain. 
u.d. (correspondant aux consid. 11.5 et 11.6 dudit arrêt) Du chiffre précité, il y avait 
lieu de retrancher CHF 312'812.50 relatifs aux charges liées aux assurances, à 
l'entretien et à la conservation des locaux, ainsi qu'au paiement des charges du 
no. 1______ rue 2______. Il s'agissait en effet du montant fixé dans le bail 
(CHF 32'500.- par an), ce qui démontrait que les parties au contrat l'estimaient adéquat. 
Ce chiffre correspondait également à l'estimation donnée par R______, qui avait 
indiqué que les charges admissibles d'un immeuble ancien n'étaient pas supposées 
excéder 20% du loyer brut (soit un chiffre de CHF 32'686.30, compte tenu d'un loyer 
de CHF 163'431.50). 


- 21/36 - 
P/16017/2006 
Dans la mesure où les travaux allégués par C______ qui auraient été pris en charge 
par A______ SA (ce qui ne ressortait pas clairement de sa comptabilité), soit ne 
concernaient que le restaurant, soit relevaient des charges listées au point précédent, 
d'ores et déjà déduites des montants dus par G______ (par exemple la chaudière 
partagée), ou encore de postes qu'il convenait d'écarter pour les mêmes motifs que 
ceux exposés concernant G______ (cf. let. u.a, p. 19, supra et consid. 8.2 du jugement 
entrepris), aucun montant ne devait être pris en compte à ce titre. 
u.e. (correspondant au consid. 11.7 dudit arrêt) Compte tenu du fait que A______ SA 
aurait dû s'acquitter d'un loyer de CHF 1'260'215.70 pour la location de l'immeuble 
entre le 1er mai 2011 et le 15 décembre 2020 et non de CHF 693'000.- (CHF 72'000.-/an), 
elle s'était enrichie d'un montant de CHF 567'215.70, ce qui justifiait le prononcé d'une 
créance compensatrice de même montant à sa charge. 
C. 
a. Dans son mémoire, A______ SA soutient que la CPAR ne peut pas, sans violer le 
double degré de juridiction, prononcer une créance compensatrice à son endroit, dès 
lors qu'elle n'a pas été citée aux débats de première instance. La cause devrait par 
conséquent être renvoyée au TP afin que des preuves puissent être administrées à 
propos des questions pertinentes, qu'elle-même puisse formuler des propositions et être 
dûment entendue. 
 
Sur le fond, elle se prévaut de la protection de l'art. 70 al. 2 du Code pénal (CP), 
applicable par renvoi de l'art. 71 al. 1 CP. Sa bonne foi serait en effet établie. Le 
Tribunal fédéral avait d'ailleurs souligné à cet égard le caractère contradictoire du 
raisonnement de la Chambre de céans : d'une part, celle-ci avait considéré que 
C______ n'avait aucune raison de douter, lorsque le contrat de bail du 1er mai 2001 
avait été conclu, de la qualité de propriétaire de l'immeuble sis no. 1______ 
rue 2______ de son époux, et aucune charge pénale n'avait été retenue contre elle pour 
la période postérieure à juillet 2006 ; d'autre part, la CPAR avait jugé que C______ ne 
pouvait ignorer les prétentions formulées par son beau-frère et l'origine potentiellement 
délictueuse des revenus retirés par son époux de la gestion dudit immeuble. De 
surcroît, en refusant de constater la bonne foi de C______, la CPAR n'avait pas pris en 
considération le déroulement de la procédure pénale, laquelle avait fait l'objet d'un 
classement en mars 2009 au motif que le litige revêtait un caractère civil prépondérant. 
Cette issue ne pouvait en effet que la persuader de l'absence d'infraction et du fait que 
le versement d'un loyer annuel de CHF 72'000.- n'était nullement problématique. Nier 
sa bonne foi violerait enfin la présomption d'innocence, son acquittement attestant du 
fait qu'elle n'avait pas connaissance, même par dol éventuel, de faits justifiant une 
confiscation ou le prononcé d'une créance compensatrice. 
 
Quant à G______, il n'était, selon ses propres dires confirmés par son épouse, qu'un 
simple directeur, doté d'un rôle minime se limitant aux travaux et aux relations 
publiques, de sorte qu'il ne pouvait participer à la formation de la volonté de la société. 


- 22/36 - 
P/16017/2006 
 
Pour le surplus, force était de constater qu'en versant un loyer annuel de CHF 72'000.-, 
A______ SA avait fourni, aux dires de l'expert, une contreprestation d'un montant 
"défendable". La CPAR, qui ne disposait d'aucune expertise immobilière particulière, 
s'était donc à tort écartée des conclusions de l'homme de métier. Les calculs auxquels 
elle avait procédé seraient également critiquables : l'on ne pouvait se fonder sur les 
sous-loyers payés pour les appartements du no. 3______ rue 2______, pour en inférer 
ceux qui auraient dû être versés, s'agissant du no. 1______ rue 2______ ; l'on ne 
pouvait pas non plus comparer les chiffres ressortant de la déclaration fiscale des 
époux, concernant le seul no. 3______ rue 2______, avec ceux résultant des comptes 
de A______ SA, qui représentaient les revenus locatifs des deux immeubles ; la CPAR 
n'avait pas non plus expliqué les raisons pour lesquelles les loyers communiqués par 
C______ ne seraient pas crédibles ; elle s'était référée à l'état locatif de la régie 
I______, très ancien et peu fiable, pour le combiner ensuite avec les documents établis 
par A______ SA, sans indiquer lesquels et pour quelle année, de sorte que le résultat 
obtenu n'était ni compréhensible, ni vérifiable ; la CPAR avait en outre, à l'issue de 
calculs selon différentes méthodes, conservé les chiffres les plus élevés, en violation 
du principe selon lequel le doute devrait profiter à l'accusé. 
 
Le raisonnement de la CPAR relatif aux revenus issus de la location aux restaurants 
du rez-de-chaussée des deux immeubles était tout aussi critiquable. Un loyer annuel 
moyen de CHF 76'693.- avait en effet été retenu, alors que l'état locatif de la régie 
I______, datant de 1995, mentionnait un montant de CHF 6'960.-. Si les comptes de 
A______ SA indiquaient effectivement une répartition par moitié des loyers annuels 
entre les appartements et les restaurants, il n'en demeurait pas moins que le contrat de 
bail fixait cette répartition par immeuble. La méthode de l'expert consistant à fixer le 
loyer des surfaces commerciales à 7% du chiffre d'affaires, avait en outre été étendue 
à la période 2011-2020, alors que l'expert ne l'avait utilisée que pour l'année 2019. De 
même, la CPAR s'était référée à un calcul au mètre carré, alors que l'expert n'avait 
appliqué cette méthode qu'à l'année 2019. Un ratio de 58.735% avait été retenu pour 
la répartition du loyer théorique entre les deux immeubles, alors que l'expert avait fixé 
ce chiffre à 55.77%, plus favorable à A______ SA et qui devait donc être retenu, en 
application de l'art. 10 al. 3 CPP. La CPAR s'était aussi fondée sur l'expertise effectuée 
en 2004 par l'architecte mandaté par D______, lequel ne disposait de presque aucun 
renseignement fiable sur le no. 1______ rue 2______ et s'était inspiré d'une expertise 
encore plus ancienne (1994), pour laquelle G______ avait volontairement surestimé 
l'état locatif pour obtenir plus facilement le renouvellement de l'hypothèque. Il 
s'ensuivait que la CPAR avait choisi de se référer uniquement à deux méthodes, soit 
un loyer théorique fondé sur le chiffre d'affaires et un prix au mètre carré, en omettant 
celles plus favorables à la société, découlant des comptes de celle-ci. 
 
La CPAR avait enfin, de manière erronée, allongé la période pénale jusqu'au 
15 décembre 2020, alors que l'acte d'accusation datait du 16 novembre 2020. 


- 23/36 - 
P/16017/2006 
 
En ce qui concernait les charges, la Chambre de céans s'était référée à celles 
mentionnées – à titre purement indicatif – dans le bail conclu entre A______ SA et 
G______, s'écartant sans explication de l'expertise, qui estimait celles-ci à 25% du 
loyer brut, soit un montant plus favorable à A______ SA. Elle avait également refusé, 
sans explication, de prendre en compte les travaux effectués dans les restaurants, alors 
que ceux-ci avaient permis à A______ SA de réaliser le chiffre d'affaires utilisé pour 
le calcul du loyer théorique et avaient valorisé l'immeuble. 
b. Le MP conclut à la confirmation de la créance compensatrice en faveur de l'État de 
CHF 567'215.70 à charge de A______ SA, au maintien, en vue de l'exécution de cette 
créance, des séquestres pesant sur les comptes de la société n° 4______ auprès de 
K______ (solde de CHF 21'835.55 au 2 novembre 2020) et n° 5______ auprès de 
L______ (solde de CHF 48'858.65 au 31 octobre 2020), au rejet de ses conclusions en 
indemnisation et à la mise à sa charge des frais de la procédure d'appel relatifs à la 
créance compensatrice à laquelle elle avait été condamnée. 
Le Tribunal fédéral avait confirmé que G______, directeur de A______ SA, avait 
adopté un comportement réalisant les éléments constitutifs objectifs et subjectifs de 
l'infraction de gestion déloyale sans mandat, susceptible de justifier le prononcé d'une 
créance compensatrice. Il en avait résulté un enrichissement illégitime de la société de 
CHF 567'215.70, correspondant à la différence entre le loyer qu'elle aurait 
normalement dû payer pour l'occupation de l'immeuble entre le 1er mai 2011 et le 
15 décembre 2020, et le loyer inférieur convenu et acquitté. Dans la mesure où le 
produit direct de l'infraction ne pouvait être confisqué, il y avait lieu de prononcer une 
créance compensatrice à due concurrence, au paiement de laquelle la société visée ne 
pouvait s'opposer, indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi, dès lors qu'elle 
n'avait pas fourni de contre-prestation adéquate. 
 
c. D______ conclut au rejet des conclusions de A______ SA. En sa qualité de tiers à 
la procédure, celle-ci ne pouvait invoquer l'art. 32 de la Constitution fédérale (Cst.) et 
se prévaloir d'un droit à un double degré de juridiction. Il était par ailleurs admis que, 
lorsqu'une infraction était commise au sein d'une entreprise, celle-ci ne pouvait 
s'opposer au principe d'une créance compensatrice en invoquant sa bonne foi. Or, 
G______ était organe de droit et de fait de la société, ainsi qu'en témoignaient les 
éléments ressortant de la procédure (cf. PP 500'033, PP 500'028, PP 500'062), ce qui 
privait A______ SA de la possibilité d'invoquer sa bonne foi. Quant au montant 
exagérément bas du loyer, il avait été définitivement confirmé par le Tribunal fédéral 
dans l'arrêt 6B_115/2024 du 7 avril 2025 relatif à G______ (consid. 5.4.6). Tant 
G______ que son épouse avaient au demeurant admis qu'un loyer théorique de 
CHF 120'000.- par année n'était "pas complètement à côté de la plaque", ce qui 
contredisait de façon flagrante l'allégué selon lequel un loyer de CHF 72'000.- aurait dû 
être pris en considération. A______ SA avait par ailleurs utilisé les loyers du 
no. 1______ rue 2______ pour rénover le no. 3______ rue 2______ appartenant à 
G______ et en obtenir un meilleur rendement, de sorte qu'effectuer une moyenne entre 


- 24/36 - 
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les sous-loyers des deux immeubles était parfaitement conforme au droit. Dans la 
mesure où le loyer payé par la société pour la surface occupée par les restaurants 
figurait dans ses comptes à hauteur de CHF 72'000.-, elle ne pouvait se contenter 
d'indiquer que ce chiffre ne correspondait pas au contrat de bail, sauf à admettre avoir 
commis un faux dans les titres. La déclaration fiscale des époux C______/G______ ne 
mentionnant que l'immeuble sis no. 3______ rue 2______, il était exclu de considérer 
que les chiffres y figurant au titre de l'encaissement des loyers concernaient également 
l'immeuble adjacent. Les montants de CHF 102'420.- pour les appartements et de 
CHF 76'693.- pour les locaux commerciaux retenus par la CPAR au titre de rendement 
annuel moyen de ce dernier, s'il avait été géré au mieux des intérêts du propriétaire, 
n'étaient dès lors pas arbitraires. Ils devaient par conséquent être confirmés. 
 
d. A______ SA réplique. L'argument selon lequel elle ne pouvait prétendre à un double 
degré de juridiction relevait de l'artifice, dès lors qu'elle devait être considérée comme 
condamnée dans une procédure pénale, notion figurant à l'art. 32 Cst. Elle ne revêtait 
pas la qualité de bénéficiaire direct de l'infraction et l'exclusion jurisprudentielle 
interdisant à ce dernier de se prévaloir de l'art. 70 al. 2 CP ne s'appliquerait en tout état 
qu'à la confiscation (par opposition à la créance compensatrice). Le Tribunal fédéral 
n'avait pas "définitivement établi" le montant de la créance compensatrice, mais n'avait 
fait que citer l'arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023. Il n'aurait dans tous les cas 
pas été possible à G______ d'augmenter le loyer de CHF 72'000.- à CHF 164'461.50 
sans violer le Code des obligations. 
 
Elle persiste pour le surplus dans son argumentation, augmentant ses prétentions en 
indemnisation à CHF 729.65, correspondant à 1h30 de travail relatif à la prise de 
connaissance des réponses et à la rédaction de son écriture supplémentaire. 
 
e. D______ duplique. A______ SA n'était devenue partie à la procédure qu'à la suite 
du décès de G______. Elle avait été la bénéficiaire directe des infractions commises, 
puisque celles-ci avaient entre autres consisté à la faire bénéficier d'un loyer inférieur 
aux prix du marché. Le rôle du prévenu était suffisamment important pour qu'il puisse 
être considéré comme un organe de fait, ce qui excluait la bonne foi de la société qu'il 
participait à diriger. Le Tribunal fédéral avait bel et bien indiqué que l'intéressé aurait 
pu louer l'immeuble pour une somme bien supérieure, en indiquant qu'au vu des 
chiffres retenus, il était aisé de saisir les actes de gestion déloyale commis dès 2006 
(p. 23). Étant à la fois bailleur et organe de la société locataire, son frère aurait 
parfaitement pu fixer un loyer adéquat sans risquer une contestation. 
 
Il se justifiait de lui allouer une indemnité correspondant à 10h00 d'activité de son 
avocat à CHF 450.-/heure, en application de l'art. 433 al. 1 CPP, somme couvrant 
également l'activité fournie en lien avec l'argumentation développée pour contrer les 
conclusions de C______ à son endroit. 
 
f. La cause a ensuite été gardée à juger. 


- 25/36 - 
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EN DROIT : 
1. 
Dans la mesure où le Tribunal fédéral s'est prononcé sur les recours interjetés devant 
lui dans trois arrêts distincts, il sied d'en faire de même à ce stade de la procédure et 
d'en traiter les conséquences dans des arrêts séparés (art. 30 CPP). 
2. 
Un arrêt de renvoi du Tribunal fédéral lie l'autorité cantonale, laquelle voit sa cognition 
limitée par les motifs dudit arrêt, en ce sens qu'elle est liée par ce qui a déjà été 
définitivement tranché par le Tribunal fédéral (ATF 104 IV 276 consid. 3b et 
103 IV 73 consid. 1) et par les constatations de fait qui n'ont pas été attaquées devant 
lui ou l'ont été sans succès (ATF 131 III 91 consid. 5.2). 
 
Il n'est donc pas possible, dans la nouvelle décision, de se fonder sur des considérations 
que le Tribunal fédéral a expressément ou implicitement rejetées dans l'arrêt de renvoi. 
Inversement, la nouvelle décision judiciaire peut être justifiée par des considérations 
qui n'ont pas été mentionnées dans l'arrêt de renvoi ou sur lesquelles le Tribunal fédéral 
ne s'est pas encore prononcé. La nouvelle décision peut également se fonder sur un 
motif supplémentaire non invoqué dans la décision précédente de l'autorité cantonale 
(ATF 112 Ia 353 consid. 3c, bb ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_11/2013 du 28 mars 
2013 consid. 3.1). 
3. 
A______ SA requiert en premier lieu le renvoi de la cause au premier juge en 
invoquant le double degré de juridiction. 
 
3.1. L'art. 32 al. 3 Cst., qui correspond aux art. 2 du Protocole additionnel n° 7 de la 
Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales 
(CEDH) – lequel porte le titre "droit à un double degré de juridiction en matière 
pénale" – et 14 par. 5 Pacte II, garantit le droit à tout condamné de faire examiner le 
jugement par une juridiction supérieure. Il n'est toutefois pas exigé que la juridiction 
supérieure jouisse d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit. Un recours limité au 
réexamen complet des questions de droit et au réexamen des faits et des preuves sous 
le seul angle de l'arbitraire est admissible (ATF 129 I 281 consid. 4.3 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_352/2018 du 27 juillet 2018 consid. 3.2.1). 
 
3.2. En l'occurrence, la question de savoir si A______ SA est habilitée à invoquer les 
dispositions susmentionnées peut demeurer ouverte. 
 
Son argument contrevient en effet au principe de la bonne foi consacré par l'art. 3 al. 2 
let. a CPP. Si elle n'a, certes à tort, pas été formellement invitée à s'exprimer sur le 
prononcé d'une créance compensatrice à son endroit et le maintien des séquestres en 
résultant, elle n'ignorait rien de cette éventualité : d'une part, elle avait activement 
participé à cet aspect de la procédure préliminaire, dans le cadre de laquelle ces 
possibilités avaient été évoquées ; d'autre part, elle avait nécessairement connaissance 


- 26/36 - 
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de tous les détails et actes de la procédure, laquelle visait ses organes. Rien ne 
l'empêchait dès lors d'intervenir spontanément auprès du TP, voire de la CPAR, pour 
faire valoir d'éventuels arguments divergeant de ceux développés par son directeur, 
respectivement son administratrice unique, ce qu'elle a renoncé à faire. 
 
En tout état, l'annulation, par le Tribunal fédéral, de l'arrêt de la Chambre de céans en 
ce qu'il concerne A______ SA, fait renaître à son endroit le jugement JTDP/723/2021 
du 3 juin 2021. Or, ce dernier ne prononçait pas de créance compensatrice à son 
préjudice et avait levé les séquestres pesant sur ses comptes. Dans cette configuration, 
l'on ne voit pas ce qui autoriserait le premier juge à modifier sa décision, alors même 
que l'arrêt du Tribunal fédéral n'a aucun effet direct sur celle-ci. Un renvoi au TP 
constituerait à l'évidence un inutile détour procédural, la Chambre de céans jouissant 
d'un plein pouvoir de cognition en fait et en droit pour statuer sur les arguments 
développés par A______ SA. 
 
Celle-ci sera dès lors déboutée de sa conclusion sur ce point. 
4. 
Le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023 en raison 
de la violation du droit de A______ SA d'être entendue, de sorte qu'il n'a pas examiné 
les faits retenus par la CPAR, pas plus qu'il ne s'est penché sur son raisonnement. Dans 
la mesure où la société précitée fonde ses écritures sur l'arrêt annulé, dont elle critique 
directement la motivation, celle-ci sera reprise en tant que de besoin. 
5 
5.1. Selon l'art. 70 al. 1 CP, le juge prononce la confiscation des valeurs patrimoniales 
qui sont le résultat d'une infraction ou qui étaient destinées à décider ou à récompenser 
l'auteur d'une infraction, si elles ne doivent pas être restituées au lésé en rétablissement 
de ses droits. 
 
Lorsque les valeurs patrimoniales à confisquer ne sont plus disponibles, parce qu'elles 
ont été consommées, dissimulées ou aliénées, le juge ordonne leur remplacement par 
une créance compensatrice de l'État d'un montant équivalent (art. 71 al. 1 CP). 
 
Le but de cette mesure est d'éviter que celui qui a disposé des objets ou valeurs à 
confisquer soit privilégié par rapport à celui qui les a conservés ; elle ne joue qu'un 
rôle de substitution de la confiscation en nature et ne doit donc, par rapport à celle-ci, 
engendrer ni avantage ni inconvénient. En raison de son caractère subsidiaire, la 
créance compensatrice ne peut être ordonnée que si, dans l'hypothèse où les valeurs 
patrimoniales auraient été disponibles, la confiscation eût été prononcée : elle est alors 
soumise aux mêmes conditions que cette mesure. Néanmoins, un lien de connexité 
entre les valeurs saisies et l'infraction commise n'est pas requis (ATF 141 IV 360 
consid. 3.2 ; 140 IV 57 consid. 4.1.2). 


- 27/36 - 
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5.2. La confiscation, respectivement la créance compensatrice, ne porte donc pas 
seulement sur les valeurs patrimoniales acquises directement grâce à l'infraction, mais 
s'étend aussi aux bénéfices réalisés, par exemple à l'économie réalisée sur son propre 
loyer (ATF 119 IV 10 consid. 4c/bb ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_67/2019 du 
16 décembre 2020 consid. 6.4). 
 
Lorsque l'avantage réside dans une non-augmentation du passif (économie indue), le 
Tribunal fédéral considère que celle-ci n'est pas susceptible de confiscation, si bien 
que seul le prononcé d'une créance compensatrice peut être envisagé (arrêt du Tribunal 
fédéral 6B_430/2012 du 8 juillet 2013 consid. 3.2 concernant l'acquisition d'actions à 
un prix de faveur), quand bien même cette opinion est discutée par la doctrine, qui 
estime possible une confiscation (cf. B. MAURON, La valeur patrimoniale sujette à 
confiscation ou à restitution en procédure pénale, in AJP/PJA 11/2018 p. 1364ss, 
p. 1372). 
Le montant de cette créance compensatrice doit être fixé à la valeur des objets qui n'ont 
pu être saisis et en prenant en considération la totalité de l'avantage économique obtenu 
au moment de l'infraction (L. MOREILLON / A. MACALUSO / N. QUELOZ / 
N. DONGOIS (éds), Commentaire romand, Code pénal I, art. 1-110 CP, 2ème éd., Bâle 
2021, n. 8 ad art. 71). 
5.3. En tant que sanction de nature réelle, la confiscation, respectivement une créance 
compensatrice, doit être ordonnée quel que soit le possesseur actuel des valeurs 
patrimoniales assujetties, qu'il soit ou non concerné par le contexte délictueux 
(L. MOREILLON / A. MACALUSO / N. QUELOZ / N. DONGOIS (éds), op.cit., 
n. 11 et 12 ad art. 70). Elle peut donc l'être contre un tiers, à moins qu'il n'ait acquis 
les valeurs dans l'ignorance des faits qui l'auraient justifiée, et cela dans la mesure où 
il a fourni une contre-prestation adéquate ou si la confiscation se révèle d'une rigueur 
excessive (art. 70 al. 2 CP). Les conditions susmentionnées sont cumulatives (arrêt du 
Tribunal fédéral 6B_1017/2022 du 7 juin 2023 consid. 7.1.2). 
 
La notion de bonne foi pénale du tiers porte sur l'ignorance des faits qui justifieraient 
la confiscation, soit de son caractère de récompense ou de produit d'une infraction. La 
confiscation ne peut ainsi pas être prononcée si le tiers sait simplement qu'une 
procédure pénale a été ouverte contre son partenaire, mais ne dispose pas 
d'informations particulières. Il faut que le tiers ait une connaissance certaine des faits 
qui auraient justifié la confiscation ou, à tout le moins, considère leur existence comme 
sérieusement possible, soit qu'il connaisse les infractions d'où proviennent les valeurs 
ou, du moins, ait des indices sérieux que les valeurs provenaient de l'infraction. En 
d'autres termes, la confiscation à l'égard du tiers ne sera possible que si celui-ci a une 
connaissance – correspondant au dol éventuel – des faits justifiant la confiscation. La 
violation d'un devoir de diligence ou d'un devoir de se renseigner ne suffit pas pour 
exclure la bonne foi du tiers (arrêt du Tribunal fédéral 1B_343/2019 du 23 janvier 
2020 consid. 4.1). 


- 28/36 - 
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5.4. La volonté d'une personne morale s'exprime par ses organes (art. 55 al. 1 et 2 du 
Code civil [CC] ; ATF 146 III 37 consid. 5.1). 
En vertu de l'art. 718 CO, comme d'ailleurs de l'art. 55 al. 2 CC, l'acte de l'organe est 
directement attribué à la personne morale comme son acte propre ; autrement dit, les 
organes ne sont pas des représentants au sens des art. 32 ss CO, mais lorsqu'ils agissent, 
c'est la société elle-même qui agit (ATF 146 III 37 consid. 5.1.1). Les déclarations, la 
connaissance et la connaissance attendue de l'organe sont donc directement celles de la 
société anonyme (arrêt du Tribunal fédéral 4A_488/2022 du 12 mai 2023 consid. 4.3.2). 
5.5.1. A______ SA conteste qu'une quelconque créance compensatrice puisse lui être 
imputée. 
G______ était toutefois, en sa qualité de directeur avec pouvoir de signature individuelle, 
organe de la société, de même que son épouse, laquelle disposait du même pouvoir, 
ainsi que cela ressortait du Registre du commerce (cf. ég. art. 718 al. 1 et 2 CO). Quoi 
que prétende A______ SA, selon laquelle le rôle du premier se limitait à s'occuper des 
relations publiques en lien avec le restaurant, l'intéressé avait par la force des choses, 
puisqu'il l'a signé en qualité de bailleur, connaissance du contrat conclu avec la société 
de son épouse. Il en va de même de C______, qui n'ignorait rien non plus, ni du contrat 
de bail, puisqu'à l'époque de sa reconduction, le 1er mai 2011, elle était administratrice 
unique de la société, ni des revendications et contestations de son beau-frère qui y 
étaient liées, pour avoir notamment participé à la procédure pendante devant le 
Tribunal des baux et loyers et systématiquement interdit l'accès de l'immeuble à 
D______ et aux entreprises qu'il avait mandatées (cf. supra let. f et h). 
À cela s'ajoute que tous deux – ou à tout le moins G______ – avaient connaissance de 
la plainte pénale déposée dès 2006 par D______ et des infractions invoquées. Compte 
tenu du motif de classement, qui n'excluait pas la commission de celles-ci, ils ne 
pouvaient partir du principe que leurs agissements, soit l'occupation de l'immeuble 
contre le gré du propriétaire inscrit au Registre foncier, étaient exempts de toute 
critique. 
La connaissance du litige dont disposaient ses organes peut dès lors être imputée à 
A______ SA (cf. supra consid. 5.4). 
Or, le Tribunal fédéral a confirmé, dans son arrêt 6B_115/2024 du 7 avril 2025, qu'à 
tout le moins entre juillet 2006 et novembre 2020, G______ avait agi, en connaissance 
de cause, comme gérant d'affaires sans mandat au sens des art. 418ss CO, mais aussi 
de l'art. 158 ch. 1 al. 2 CP, causant ainsi un dommage à son frère, ce qui justifiait le 
prononcé d'une créance compensatrice (consid. 5.4.5 et 5.4.7). 


- 29/36 - 
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Ne serait-ce que pour ce motif, A______ SA ne peut dès lors se prévaloir de sa bonne 
foi pour se soustraire au paiement d'une créance compensatrice résultant desdits 
agissements. 
5.5.2. A______ SA soutient par ailleurs avoir fourni, en payant un montant de 
CHF 72'000.- pour la location du no. 1______ rue 2______, une contreprestation 
adéquate. 
Dans la mesure où l'expert a estimé que le loyer résultant du bail du 1er mai 2001 était 
"défendable" à ce moment-là, même s'il était particulièrement avantageux, il ne saurait 
être remis en cause. Tel n'est en revanche pas le cas de celui fixé pour la période 
postérieure au 1er mai 2011, date à laquelle, nonobstant les revendications du 
propriétaire de l'immeuble, le bail a été reconduit aux mêmes conditions, alors même 
que G______ – et donc A______ SA – était conscient que le loyer était "trop bon 
marché" (cf. supra let. o.a), ce que l'expert R______ a lui aussi relevé (en indiquant 
que les loyers auraient pu être plus élevés avec des locataires "lambda"), et le Tribunal 
fédéral a approuvé (cf. arrêt 6B_115/2024 du 7 avril 2025 consid. 5.4.4). 
Partant, la conclusion s'impose que la somme de CHF 72'000.- ne représentait plus, à 
partir du 1er mai 2011, "une contreprestation adéquate" et que A______ SA s'est 
directement enrichie de la différence entre les montants payés et ceux qui auraient dû 
l'être si le loyer avait été fixé au regard des conditions du marché, soit dans le sens 
d'une non-augmentation de son passif (économie indue) justifiant le prononcé à son 
encontre d'une créance compensatrice. 
Reste à en déterminer l'ampleur. 
5.5.3. A______ SA conteste les calculs opérés à cet égard par la Chambre de céans 
pour déterminer quel aurait été le loyer adéquat. 
À cet égard, il sied d'emblée de relever que la CPAR a, effectivement, commis une 
erreur en retenant la date butoir du 15 décembre 2020, alors que l'acte d'accusation ne 
faisait courir la période pénale que jusqu'au 15 novembre 2020. Il convient donc de 
rectifier le montant de la créance compensatrice en fonction. 
L'expert R______, à qui incombait la tâche de répondre à la question de savoir si le 
loyer payé par A______ SA pour le no. 1______ rue 2______ était adapté aux 
conditions du marché, a dressé un récapitulatif des éléments du dossier et proposé 
plusieurs méthodes de calcul, en fonction de divers paramètres, sans toutefois 
privilégier l'une ou l'autre d'entre elles. 
G______ et son épouse, C______, respectivement directeur et administratrice de 
A______ SA, se sont tous deux abondamment exprimés sur les questions devant être 


- 30/36 - 
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posées à l'expert (cf. ACPR/688/2018 du 21 novembre 2018). Ils ont par ailleurs eu 
l'occasion de l'interroger lors de deux journées consacrées à son audition, les 27 et 
28 août 2019, notamment sur les différentes méthodes de calcul proposées (cf. PP 
500'268ss et 500'289ss). Les réquisitions de preuves qu'ils ont formulées à réception 
de l'avis de prochaine clôture, si elles visaient à en clarifier certains aspects, ne 
portaient ni sur une remise en cause globale de l'expertise, ni sur le point de savoir 
quels chiffres devaient finalement être retenus (cf. courriers des 17 septembre 2020, 
PP 207'002ss et 207'024ss). 
Le grief soulevé par l'exécuteur testamentaire, qui reprochait à la CPAR d'avoir violé 
l'art. 189 CPP en refusant d'ordonner un rapport d'expertise complémentaire, a pour le 
surplus été rejeté. Le Tribunal fédéral a en effet jugé qu'il était erroné de prétendre que 
l'expert n'aurait pas traité toutes les questions qui lui avaient été posées. Tout au plus 
pouvait-on admettre qu'il n'avait répondu qu'imparfaitement à l'une d'elles en 
n'estimant pas la valeur de certains travaux particuliers effectués après 2006, pour 
lesquels il ne disposait toutefois d'aucune pièce comptable (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
6B_115/2024 consid. 3.3 et 3.4). 
A______ SA ne propose pour sa part aucun chiffre ni ne fournit aucun document 
supplémentaire par rapport à ceux d'ores et déjà versés à la procédure, hormis de se 
référer à la somme de CHF 72'000.- prévue par le contrat de bail, ce qui est en 
contradiction avec le constat qu'elle ne constituait plus, dès 2011, une contreprestation 
adéquate. 
Dans ces conditions, compte tenu du temps écoulé, du fait que l'immeuble a, 
entretemps, été vendu par D______ (i.e. le 21 octobre 2021) et que tous les documents 
susceptibles d'être réunis figurent au dossier, une nouvelle expertise, voire un 
complément d'expertise – auquel A______ SA ne conclut du reste pas –, ne seraient 
pas susceptibles d'apporter des renseignements supplémentaires, nonobstant les 
questions laissées ouvertes par l'expert, et, partant, ne se justifieraient pas (cf. art. 389 
CPP), le dossier étant en l'état d'être jugé. 
5.5.4. A______ SA critique, dans un premier grief, le constat selon lequel le montant 
des loyers n'était pas identique selon les sources. Même si elle estime que la 
comparaison entre les revenus des sous-locations des deux immeubles figurant dans 
ses comptes et ceux relatifs au no. 3______ rue 2______ déclarés par ses animateurs 
dans leurs déclarations fiscales (cf. supra let. o.c) n'est pas pertinente, elle n'explique 
pas pour autant comment ces derniers pouvaient être supérieurs à ceux résultant du 
contrat de bail, ce qui jette déjà un doute sur la fiabilité des chiffres fournis par les 
époux C______/G______. 
A______ SA fait également valoir que les états locatifs dressés par la régie I______ 
ne sont pas fiables et que la référence aux "documents établis par A______ SA" n'est 
pas suffisamment précise pour être compréhensible. À l'instar de ce qui figure ci-avant 


- 31/36 - 
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(cf. supra let. k et ss), ces éléments ont été présentés dans l'arrêt AARP/444/2023 du 
11 décembre 2023 (let. o.a et ss), de sorte qu'il était aisé d'en comprendre et vérifier la 
source, de même que d'en discuter les chiffres, ce d'autant que les tableaux établis par 
A______ SA ont été reproduits dans l'expertise (pp. 140-141). 
Force est ainsi de confirmer que le nombre d'appartements, respectivement de pièces, 
ressortant des états locatifs de la régie I______, par exemple en 1999 (deux appartements 
de 3 pièces et un bureau au 1er étage ; deux appartements de respectivement 2 et 
5 pièces au 2ème étage ; trois appartements de respectivement 1,5, 2 et 4 pièces au 
3ème étage, cf. PP 500'100 et PP 600'630ss), diffère de celui établi par G______ 
quelques années plus tôt (cf. supra let. n.b), repris tant par l'architecte O______ que 
par l'expert Q______ (deux appartements de respectivement 5,5 et 2,5 pièces, ainsi 
qu'un bureau au 1er étage ; deux appartements de respectivement 5,5 et 2,5 pièces au 
2ème étage ; trois appartements de respectivement 4,5, 3,5 et 2 pièces au 3ème étage). 
Les chiffres ressortant de ces deux documents diffèrent par ailleurs eux-mêmes tant de 
ceux énoncés par G______ lors de son audition à la police en 2007 (deux appartements 
de respectivement 3 et 2,5 pièces ainsi qu'un bureau au 1er étage ; deux appartements 
de respectivement 5 et 1,5 pièces au 2ème étage ; trois appartements de respectivement 
4, 2,5 et 1 pièce au 3ème étage, cf. supra let. l) que de ceux articulés par son avocat en 
2015 (deux appartements de respectivement 3,5 et 2,5 pièces, sans mention du bureau, 
au 1er étage ; deux appartements de respectivement 4 et 2 pièces au 2ème étage ; trois 
appartements, deux de 1,5 pièce et un de 3 pièces au 3ème étage, cf. PP 600'127) et de 
ceux figurant dans les comptes de A______ SA utilisés dans l'expertise pour les années 
2015 à 2019, dans lesquels tant le nombre d'appartements que de pièces varie d'année 
en année (cf. expertise p. 140-141). 
En l'absence de renseignements supplémentaires sur la configuration des locaux et leur 
éventuelle évolution au fil des ans, il n'y a pas d'autre choix que de retenir de ces 
différentes données celles permettant d'établir l'existence d'un loyer correspondant à 
un local précis. Dans la mesure où ces loyers ont été effectivement perçus à une époque 
ou à une autre – ce dont on peut déduire qu'ils correspondaient aux prix du marché, 
soit aux revenus qui auraient pu être réalisés si les baux avaient été conclus dans 
l'intérêt de D______ –, les montants les plus élevés, pour la location d'un même local, 
doivent servir de base de calcul. 
Il en résulte les loyers annuels suivants : CHF 14'400.- et CHF 19'200.- pour les 
appartements du 1er étage (cf. états locatifs de A______ SA, p. 140 de l'expertise), 
CHF 9'720.- pour le bureau (cf. supra let. n.e), CHF 18'000.- et CHF 8'820.- pour les 
appartements du 2ème étage (cf. supra let. n.e) et CHF 14'400.- (cf. supra let. n.b), 
CHF 9'360.- et CHF 7'920.- pour ceux du 3ème étage (cf. supra let. n.e). 
Le montant retenu par la CPAR au titre des revenus qui auraient pu être retirés 
annuellement de la location des appartements à des tiers doit donc être légèrement 
rectifié, passant de CHF 102'420.- à CHF 101'820.-. 


- 32/36 - 
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Contrairement à ce que soutient A______ SA, il s'agit là d'un montant minimum 
moyen, fondé en grande partie sur des loyers effectifs bien antérieurs, et donc 
inférieurs, à la période considérée. Ce montant n'a pas été augmenté en faisant appel à 
des critères hypothétiques (loyers usuels dans le canton, augmentations statistiques des 
loyers durant la période considérée, etc.), ce qui exclut que ces chiffres puissent lui 
être défavorables. La CPAR note que si l'on se réfère à la progression usuelle des loyers 
comprise entre 1.5% et 5%, telle que suggérée par l'expert (cf. supra let. r.d), le revenu 
annuel hypothétique du no. 1______ rue 2______ aurait pu être évalué, au terme de la 
procédure considérée (2019), entre CHF 110'256.45 (en se fondant sur une progression 
de 1% du loyer de CHF 101'820.- entre 2011 et 2019) et CHF 275'574.80 (en prenant 
pour base le chiffre de CHF 81'378.- ressortant du relevé de la régie I______ au 
31 décembre 1993), ce qui confirme que le montant retenu, conservateur, est en réalité 
favorable à A______ SA. 
En ce qui concerne le loyer des établissements exploités au rez-de-chaussée de 
l'immeuble, l'expertise a livré des chiffres, à tout le moins des méthodes de calcul, de 
sorte que l'on ne saurait tenir compte des états locatifs de la régie I______ datant de 
près de 20 ans avant les faits, ceux-ci ne reflétant en tout état pas, sur ce point, la valeur 
du marché, puisque les locaux étaient occupés par G______, propriétaire, 
respectivement prétendu propriétaire de ceux-ci. 
Le contrat de bail n'opérant aucune distinction entre les appartements et les locaux 
commerciaux, les deux immeubles étant loués "en bloc" à A______ SA, l'on ne voit 
pas pour quel motif l'on ne pourrait se référer à ses comptes pour la répartition des 
sommes de CHF 72'000.- par immeuble, ce d'autant que ces documents sont des titres 
au sens 110 al. 4 CP. A______ SA ne saurait dès lors prétendre qu'un loyer en-deçà de 
CHF 72'000.- devrait être retenu, sauf à admettre qu'elle aurait pu commettre un faux 
dans les titres au sens de l'art. 251 CP. 
En ce qui concerne la surface à inclure, il convient de s'en tenir à un ratio de 58.735% 
en faveur du no. 1______ rue 2______, bien qu'il s'écarte de celui, plus faible, et donc 
plus favorable aux intérêts de A______ SA, de l'expert (55.77%). A______ SA ne 
discute en effet pas des motifs présidant à ce choix, soit que l'expert avait inclus, à tort, 
le tabac sis no. 3______ rue 2______ dans la surface des restaurants (cf. let. q.c et q.f, 
ainsi que consid. 11.4), alors que le loyer payé pour cette arcade (CHF 18'000.-) 
n'avait, et c'est une évidence, pas à être pris en considération, que ce soit dans le chiffre 
d'affaires des restaurants ou le prix au m2 des surfaces occupées par l'établissement au 
no. 1______ rue 2______. Il s'ensuit qu'il n'est en rien arbitraire de s'écarter de 
l'expertise sur ce point. 
A______ SA ne développe pas davantage son argumentation selon laquelle le 
pourcentage de 7% du chiffre d'affaires utilisé par l'expert pour l'année 2019 ne 
pourrait pas être appliqué à d'autres années, et l'on ne discerne pas les motifs qui 


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devraient conduire à des pourcentages différents selon les années. Cet argument sera 
de la sorte écarté. 
Il en va de même pour la méthode recourant à un prix de location au m2 dont on ne voit 
pas pourquoi elle ne serait valable que pour l'année 2019. 
L'extension de ces méthodes aux années précédentes aboutit par ailleurs à des chiffres 
similaires à ceux résultant tant du chiffre d'affaires moyen communiqué par 
A______ SA pour cette période que du loyer contractuellement convenu avec 
G______ (cf. consid. 11.4 de l'arrêt AARP/444/2023 du 11 décembre 2023). 
Dans la mesure où A______ SA n'apporte pas la preuve que les charges relatives au 
no. 1______ rue 2______ auraient excédé le montant de CHF 32'500.- convenu par les 
parties, l'on ne voit pas non plus pourquoi l'on s'en écarterait, au profit d'un chiffre 
théorique qui ne devrait être réservé qu'aux situations dans lesquelles un calcul concret 
serait impossible, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 
A______ SA estime que la Chambre de céans aurait dû prendre en considération les 
travaux qu'elle allègue avoir effectués dans les restaurants. D'éventuelles dépenses à 
ce titre ne relèvent toutefois pas de l'entretien de l'immeuble, ce dont la société précitée 
ne disconvient pas ; par ailleurs, elle n'a pas produit de documents susceptibles de 
renverser le constat selon lequel : aucune dépense pour travaux d'entretien ne ressort 
de manière claire de ses comptes (cf. supra q.a) ; les factures produites ne sont pas 
toutes libellées à son nom (par exemple celle relative à la chaudière commune aux 
deux immeubles, dont la part du no. 1______ rue 2______ a été déduite de la somme 
due par G______) (cf. arrêt du Tribunal fédéral 6B_115/2024 du 7 avril 2025 
consid. 5.3) ; certaines relèvent manifestement de charges incluses dans le contrat de 
bail et/ou antérieures à 2011, et/ou concernent le no. 3______ rue 2______ ou encore 
se rapportent à des travaux exécutés sans autorisation et/ou affectés de malfaçons (cf. 
supra let. u.a et u.d). 
En ce qui concerne la méthode de calcul du revenu locatif, il sera rappelé que le 
montant retenu à titre de loyer des appartements (CHF 101'820.-) se fonde sur des 
chiffres de 1994 et qu'il a été renoncé à l'augmenter en considération de critères 
théoriques, pourtant évoqués par l'expert R______, qui a précisé, lors de son audition 
par le MP, que l'on aurait raisonnablement pu tabler sur une augmentation annuelle de 
l'état locatif comprise entre 1% et 5%, dépendant des dépenses consenties pour 
l'entretien des appartements (cf. PP 500'276). La Chambre de céans s'est donc fondée 
sur des chiffres particulièrement favorables à A______ SA. Quant au revenu locatif 
des surfaces commerciales, ce n'est pas le plus faible qui a été retenu (soit celui de 
CHF 42'289.20 résultant du chiffre de CHF 72'000.- figurant dans les comptes de 
A______ SA, et correspondant à un loyer fixé près de 20 ans auparavant), ni le plus 
élevé (soit celui de CHF 79'380.- correspondant à un prix au m2), mais un revenu 
moyen résultant des différentes méthodes de calcul puisque ni l'expertise de R______, 


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ni les autres éléments au dossier n'ont permis d'en privilégier une par rapport aux 
autres. 
Dès lors, compte tenu des circonstances et en l'absence de données plus précises, le 
rendement annuel moyen qui aurait pu être atteint si le no. 1______ rue 2______ avait 
été géré au mieux des intérêts de son propriétaire doit être fixé à CHF 161'311.10 
(moyenne entre le rendement le plus faible, soit CHF 144'109.20 [CHF 42'289.20, cf. 
supra let. u.c, p. 20 + CHF 101'820.-] + et le plus élevé, soit CHF 178'513.- [CHF 
76'693.-, cf. supra let. u.c., p. 21 + CHF 101'820.-]), ce qui représente un montant total, 
entre le 1er mai 2011 et le 15 novembre 2020, de CHF 1'539'176.75. 
De ce montant, il convient de retrancher le montant de CHF 310'104.15 relatif aux 
charges convenues et le loyer effectivement payé sur la même période 
(CHF 687'000.- ). 
Le montant de l'enrichissement indu de la participante à la procédure et, partant, de la 
créance compensatrice qui doit être prononcée à son encontre, doit ainsi être fixé à 
CHF 542'072.60. 
6. 
Les séquestres sur les comptes de A______ SA seront, par conséquent, maintenus. 
7. 
A______ SA, qui succombe pour l'essentiel, devrait en principe supporter les frais du 
présent arrêt, comprenant un émolument de CHF 1'500.- (art. 428 CPP). Toutefois, en 
raison de l'interdiction de la reformation in pejus (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
6B_1053/2021 du 6 juillet 2023 consid. 2.2), ceux-ci seront laissés à la charge de l'État. 
 
L'indemnisation de ses frais d'avocat pour la procédure d'appel sera, néanmoins, 
refusée. 
8. 
L'indemnisation de D______ pour ses frais d'avocat pour ce pan de la procédure 
d'appel sera également rejetée, dès lors que le sort de celui-ci n'était pas susceptible 
d'avoir un impact sur sa situation financière, faute pour lui de pouvoir solliciter 
l'allocation de la créance compensatrice (cf. arrêt du Tribunal fédéral 6B_109/2024 du 
7 avril 2025 consid. 2). 
* * * * * 
 


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P/16017/2006 
 
PAR CES MOTIFS, 
LA COUR : 
 
Prend acte de l'arrêt du Tribunal fédéral 6B_111/2024 du 7 avril 2025 lui renvoyant la cause 
dans la procédure P/16017/2006 à la suite de l'annulation de son arrêt AARP/444/2023 du 
11 décembre 2023. 
Et statuant à nouveau, en ce qui concerne A______ SA : 
Prononce à l'encontre de A______ SA, en faveur de l'État, une créance compensatrice de 
CHF 542'072.60 (art. 71 al. 1 CP). 
Maintient, en vue de l'exécution de cette créance compensatrice (art. 71 al. 3 et 263 al. 1 
let. b CPP), les séquestres sur les comptes : 
- n° 4______ ouvert au nom de A______ SA auprès de K______ (solde de CHF 21'835.55 
au 02.11.2020) ; 
- n° 5______ ouvert au nom de A______ SA auprès de L______ (solde de CHF 48'858.65 
au 31.10.2020). 
Constate le versement au dossier de la procédure du contrat de bail original du 1er mai 2001 
remis par A______ SA le 13 septembre 2007 (chiffre 4.1.3 de l'acte d'accusation). 
Laisse les frais de la procédure à la charge de l'État. 
Déboute les parties de leurs conclusions en indemnisation. 
Notifie le présent arrêt aux parties. 
Le communique, pour information, au Tribunal de police et son dispositif aux établissements 
bancaires visés (K______, L______). 
 
La greffière : 
Sonia LARDI DEBIEUX 
 
Le président : 
Vincent FOURNIER 
 
 
 


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P/16017/2006 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 78 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF), le présent arrêt 
peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète 
(art. 100 al. 1 LTF), par-devant le Tribunal fédéral (1000 Lausanne 14), par la voie du 
recours en matière pénale.