ge_gerichte · JTAPI/600/2024 · 2024-06-20 · fr


REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3784/2023 LCI 
JTAPI/600/2024 
 
JUGEMENT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
du 20 juin 2024 
 
dans la cause 
 
A______ SA, représentée par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de domicile 
 
 
contre 
 
 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 


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A/3784/2023 
EN FAIT 
1. 
A______ SA (ci-après : A______) est une société ayant pour but l'achat, la vente, 
la détention, la gestion et l'administration de tous biens immobiliers. Monsieur 
B______ en est l’administrateur unique. 
2. 
A______ SA est copropriétaire depuis 1987 de plusieurs lots au sein de la propriété 
par étage (ci-après : PPE) de l’immeuble sis sur la parcelle n° 1______ de la 
commune de C______ à l'adresse ______[GE]. 
3. 
Ses parties privatives sont situées entre les troisième et huitième étages, inclus. 
Elles sont gérées par la régie D______ SA (ci-après : la Régie). 
4. 
Les sous-sols, le rez-de-chaussée et le premier étage (dont l'élévation englobe un 
second étage) de l’immeubles sont les parties privatives d'E______ GmbH (ci-après 
: E______). 
5. 
L'immeuble accueille les locaux du magasin F______ aux sous-sols, rez-de-
chaussée et 1er étage et des locaux destinés à l'habitation aux étages supérieurs. Le 
8ème étage est un attique, dont les portes-fenêtres permettent d'accéder à la terrasse 
située sur le toit. 
6. 
Par courrier recommandé du 29 septembre 2023, faisant suite à un contrôle effectué 
sur la parcelle n° 1______ le 21 septembre 2023, le département du territoire (ci-
après : DT ou le département) a informé A______ avoir constaté que plusieurs 
éléments soumis à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 
1988 (LCI - L 5 05) avaient été réalisés sans autorisation. Seize points étaient 
relevés, soit notamment : 
 
« 1-5 (…) 
6 les garde-corps de la terrasse du 8ème étage accessible ne sont pas conformes, 
contrevenant aux art. 50 et ss du règlement d’application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI – L 5 05.01); 
7 une cabane de jardin conséquente a été posée, sans autorisation, sur la terrasse 
du 8ème étage, contrevenant à l'art. 1 LCI ; 
8 les façades de l'attique (8ème étage) ne sont pas conformes à l'autorisation DD 
2______, ouvertures largement agrandies y compris la création de portes-
fenêtres, contrevenant à l'art. 1 LCI ; 
9 de l'utilisation non conforme du local principal du. 8ème étage validé par ta DD 
2______ précisant que cet espace doit être un séchoir. Ces propos sont 
corroborés par le fait qu'un panneau est posé sur la porte annonçant 
« G______ » et que l'état locatif définit cet étage comme étant deux bureaux 
alors qu'une seule porte d'entrée existe. Au surplus, la BTPI [Brigade de lutte 
contre la traite d'êtres humains et la prostitution illicite], nous fait savoir qu'un 
salon de massage est enregistré dans leurs données à cet emplacement précis ; 


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10 vu la modification de l'espace buanderie de l'immeuble au 8ème étage par une 
autre utilisation, la buanderie de l'immeuble est manquante, contrevenant à 
l'art. 57 LCI ; 
 
11-16 (…) ». 
 
Il manquait également des systèmes de fermeture coupe-feu au sous-sol, point qui 
faisait partie de l'infraction I-3______ en cours d’instruction. 
En outre, compte tenu de la mise en danger du public et des utilisations/habitants, 
crée par l'absence de garde-corps conformes sur la terrasse située en attique (8ème 
étage), accessible tant par le local « séchoir » que par la cage d'escaliers de 
l'immeuble, il ordonnait l'interdiction d'utiliser le 8ème étage du bâtiment avec effet 
immédiat. 
Afin de se déterminer sur la suite à donner à cette affaire, il l’invitait à lui faire part 
de ses déterminations par écrit dans un délai de 10 jours. 
Un dossier d'infraction I-4______ a été ouvert à la suite de ce constat. 
11 
Par acte du 6 octobre 2023, agissant sous la plume d’un conseil, A______ a recouru 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal ou 
TAPI) contre l'interdiction d'utiliser le 8ème étage. 
Cette procédure, enregistrée sous le numéro de cause A/5______, a été retirée par 
courrier du 17 octobre 2023, ce que le tribunal a constaté par décision du ______ 
2023 (RTAPI/6______). 
12 
Par courrier du 12 octobre 2023, la propriétaire, sous la plume de son conseil, s'est 
déterminée suite au courrier du 29 septembre 2023. 
En raison de la constitution de l’immeuble en copropriété par étages, tous les locaux 
visés n’étaient pas sous sa responsabilité. Elle avait toutefois demandé à l’autre 
propriétaire d’intervenir auprès de sa locataire, s’agissant des points 2 à 5, 13 et 15. 
S’agissant du point 6, les travaux avaient été effectués et une attestation de 
conformité serait transmise prochainement au département. La cabane de jardin 
(point 7) avait été installée par un locataire, lequel avait été sommé de l'enlever. Les 
façades de l'attique (point 8) étaient dans cet état au moment de l'achat de 
l'immeuble, il y avait trente-cinq ans. Le 8ème étage accueillait des activités 
commerciales (point 9) depuis plus de trente ans, ce qui était confirmé par 
l'attestation de l'ancien locataire et le cahier de répartition des locaux de 1987. La 
situation de l'espace buanderie (point 10) perdurait également depuis plus de trente 
ans. Aucune demande dans ce sens n'ayant été faite par les locataires, une 
dérogation était demandée. Les autres points étaient en cours d’examen et/ou 
régularisation. 
Elle a joint des pièces, dont un ordre de travail du 4 octobre 2023 en vue du 
débarrassage urgent du cabanon sur la terrasse du 8ème, le cahier de répartition des 
locaux de 1987, une attestation de Monsieur H______ du 4 octobre 2023 confirmant 


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avoir exercé son activité d’avocat dès 1983 et pendant plusieurs années dans les 
bureaux se trouvant au 8ème étage et que ces derniers disposaient de portes offrant 
un accès direct sur la terrasse entourant lesdits locaux. 
13 
Par courrier du 27 octobre 2023, le département a informé A______ qu’au vu des 
explications données concernant les points 2, 3, 4, 5, 13 et 15, il entendait se tourner 
vers les perturbateurs par comportement pour qu'ils exercent leur droit d'être 
entendu et reviendrait vers elle en fonction de leur retour. 
Les points 11, 14 et 16 seraient traités directement par les services compétents en 
la matière de LDTR [loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20)] et OCEN [office cantonal de l’énergie]. 
Il relevait cependant que les travaux de remplacement des colonnes de l'immeuble 
(point 12) ainsi que de sécurisation des garde-corps de la terrasse (point 6) avaient 
été engagés sans lui avoir été annoncés, contrevenant à l'art. 33 al. 1 RCI, ce qui ne 
pouvait être toléré et devait être sanctionné. Par conséquent, une amende de 
CHF 1'000.-, montant qui tenait compte de la gravité tant objective que subjective 
de l'infraction commise, lui était infligée, en vertu de l’art. 137 LCI. 
Compte tenu de la dangerosité due aux amas d'encombrants divers stockés au sous-
sol (point 1) et en application des art. 121, 122 et 129ss LCI, il ordonnait leur 
évacuation immédiate, un reportage photographique ou tout autre élément attestant 
de manière univoque de cette remise en état devant lui parvenir. 
Concernant enfin les points 7 à 10, il lui confirmait que leur réalisation/modification 
était soumise à l'obtention d'une autorisation de construire conformément à l'art. 1 
LCI. Selon les photographies aériennes historiques, la cabane de jardin (point 7) 
avait été réalisée entre 2016 et 2018, la modification des façades de l'attique (point 
8) n'était pas conforme à la seule autorisation les concernant (DD 2______) et 
l’attestation de l’ancien locataire des lieux ne permettait pas de savoir si la situation 
actuelle était inchangée depuis 30 ans. S’agissant du point 9, les documents 
transmis permettaient de faire valoir une prescription trentenaire pour l’existence 
de bureaux en lieu et place du local « séchoir ». La suppression de la buanderie 
(point 10) violait enfin l’art. 57 LCI. 
Par conséquent, en application des art 129 et ss LCI, il lui ordonnait de requérir d'ici 
au 15 décembre 2023, une autorisation de construire en procédure définitive (DD) 
complète et en bonne et due forme par le biais d'un mandataire professionnellement 
qualifié, sous réserve de l'art. 2 al 3 LCI, en précisant dans la description du projet 
« Demande de régularisation I-4______ suivi du détail ». A défaut, elle s’exposait 
à toutes autres mesures et/ou sanctions justifiées par la situation. À l’issue de 
l’instruction d’une éventuelle requête, il serait statué par décision séparée sur 
d’éventuelles nouvelles mesures visant au rétablissement d’une situation conforme 
au droit. La sanction administrative portant sur la réalisation de travaux sans droit 
demeurait en l’état réservée. 


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Pour le surplus, en application de l'art. 41 LPA, si elle estimait que son droit d'être 
entendu n'a pas été totalement respecté, malgré son courriel du 12 octobre 2023, 
s'agissant des manquements à l'art. 33 al. 1 RCI, il lui était loisible de lui faire part 
par écrit et dans un délai de 10 jours, de tout complément d'explications et/ou 
d'observations quant aux faits présentement retranscrits. 
Enfin, concernant sa demande de transmission de l'état locatif (point 16), il l’invitait 
à le demander directement à sa gérance d’immeuble. 
Un recours auprès du tribunal contre cette décision était possible, dans un délai de 
dix jours, pour ce qui était de l'ordre de requérir une autorisation de construire, 
respectivement 30 jours, pour le surplus, dès sa notification, étant précisé que l'ordre 
d’évacuation immédiate des encombrants divers stockés au sous-sol était déclaré 
exécutoire nonobstant recours. 
14 
Par acte daté du 9 novembre 2023, A______, sous la plume de son conseil, a 
interjeté recours auprès du tribunal à l’encontre de cette décision, concluant à ce 
qu’il lui soit donné acte que la cabane située sur la terrasse du 8ème étage (point 7) 
avait été démolie et de ce qu’elle s'engageait à déposer une demande de changement 
d'affectation du local du 8ème étage en « salon de massage » (point 9) et à 
l’annulation de ladite décision en tant qu'elle concernait l'ordre de requérir une 
autorisation de construire pour régulariser la modification des façades de l'attique 
du 8ème étage (point 8), respectivement la suppression de la buanderie de l'immeuble 
(point 10), le tout sous suite de frais et dépens. 
Dès lors qu’elle avait mis en demeure sa locataire de procéder à l'évacuation de la 
cabane (point 7) et soumettrait prochainement au département une demande de 
changement d'affectation du local du 8ème (point 9), afin de régulariser l'affectation 
de salon érotique de ce dernier, seuls les points 8 et 10 demeuraient litigieux. Or, à 
cet égard, il ressortait de l'examen de la situation que les travaux ayant conduit à la 
modification des façades de l'attique ainsi qu'à la suppression de la buanderie étaient 
au bénéfice de la prescription trentenaire, ces deux modifications étant de toute 
évidence survenues il y avait bien plus de trente ans. Elles ne sauraient dès lors faire 
l'objet d'un ordre du département visant à rétablir une situation conforme au droit. 
 
Ainsi, l’ancien locataire avait certifié que les façades de l'attique n'avaient subi 
aucune transformation depuis plus de trente-cinq ans et les plans annexés au cahier 
de répartition des locaux établis en 1987 permettaient de distinguer les grandes 
ouvertures donnant sur la terrasse (pièce 4 - feuille 18), étant rappelé que 
M. B______ était déjà copropriétaire de l'immeuble lors de l'établissement dudit 
cahier de répartition des locaux et que ni lui ni la recourante n'avait procédé à 
aucune modification des façades de l'attique depuis lors. 
 
La suppression de la buanderie avait également eu lieu il y avait plus de trente ans. 
En effet, si les plans originaux de la DD 2______/1 mentionnaient bien la présence 
d'un « séchoir » dans l'attique du 8ème étage, dans lequel se trouvait la buanderie, il 
ressortait de l'examen du cahier de répartition de 1987 que les locaux étaient 


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destinés à une affectation de « bureau » à cette date déjà. En outre, comme exposé 
ci-dessus, le local principal de l'attique était affecté à des activités commerciales 
dès 1983 au moins, ce que l'OAC admettait. Il fallait en déduire que la buanderie 
avait été supprimée entre 1963 et 1983, soit il y avait plus de trente ans. 
 
Elle a joint un chargé de pièces, dont des extraits de la DD 2______/1 et des 
photographies satellitaires non datées de l’immeuble et son attique. 
15 
En date du 15 janvier 2024, le département a transmis ses observations au tribunal, 
accompagnées de son dossier. Il a conclu à l'irrecevabilité du recours, au fond, à 
son rejet et à la condamnation de la recourante aux dépens de l'instance. 
La recourante contestait la décision du 27 octobre 2023, uniquement en ce qui 
concernait les points 7 à 10, à savoir l'ordre de déposer une requête en autorisation 
de construire pour ces éléments. Or, de jurisprudence constante, une telle décision, 
qui ne mettait pas fin à la procédure et revêtait un caractère incident, n’était 
susceptible de recours que si elle pouvait causer un préjudice irréparable ou si 
l'admission du recours pouvait conduire immédiatement à une décision finale qui 
permettait d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Ce n’était 
manifestement pas le cas en l’espèce, la recourante n’alléguant pas, d’une part, que 
le dépôt d'une requête en autorisation de construire lui causerait un préjudice 
irréparable et ne démontrant pas, d’autre part, que la procédure serait longue et 
coûteuse ni que le dépôt d'une autorisation de construire demanderait un travail 
démesuré ou excessivement coûteux, ni que son instruction nécessiterait des 
mesures probatoires prenant un temps considérable et exigeant des frais importants. 
La prescription trentenaire alléguée n'excluait en tout état pas la nécessité de 
requérir une autorisation de construire spécifiquement pour le salon de massage 
(arrêt du TF IC 638/2020 du 17 juin 2021 consid. 3.1), cette activité étant soumise 
à autorisation, même si les locaux avaient préalablement une affectation 
commerciale générale. 
Les conditions de la recevabilité du recours n’étant pas remplies, il n’entendait pas 
entrer en matière sur le fond. 
16 
Par réplique du 16 février 2024, la recourante a rappelé que seuls restaient litigieux 
les points 8 et 10, ce dont le département ne semblait pas avoir tenu compte. Elle a 
persisté pour le surplus à soutenir que la prescription trentenaire était atteinte 
concernant ces derniers. Il en découlait que ladite prescription permettait bel et bien 
d’éviter une procédure longue et couteuse (art. 57 let. c LPA). Le recours était 
partant recevable. Par surabondance de moyen, elle a encore relevé qu’étant 
copropriétaire minoritaire de la PPE, elle n’était pas en mesure d’agir directement 
sur les parties communes de l’immeuble. La décision querellée aurait dès lors dû 
être adressée à la communauté des copropriétaires et non pas à elle. 
Elle a joint un courriel de M. B______ du 15 février 2024 attestant de l’enlèvement 
de la cabane de jardin. 


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17 
Le 13 mars 2024, le département a dupliqué, persistant dans ses déterminations et 
conclusions. 
Concernant les points 7 et 9, il en prenait bonne note mais constatait que l’élément 
de preuve produit au sujet de l’évacuation de la cabane n’était pas suffisant et que 
la recourante n’avait pas encore déposé de demande de changement d’affectation, 
en dépit de son engagement dans ce sens. 
EN DROIT 
1. 
Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 
2. 
Il convient d'emblée de trancher la question de la recevabilité du recours, le 
département considérant que celui-ci est irrecevable en raison de la nature incidente 
de la décision litigieuse, contrairement à la recourante qui soutient, qu'il s'agit d'une 
décision finale, ou à tout le moins susceptible de lui causer un préjudice irréparable. 
3. 
Selon l'art. 57 LPA, sont notamment susceptibles d’un recours les décisions finales 
(let. a) et les décisions incidentes, si elles peuvent causer un préjudice irréparable 
ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui 
permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. c). 
4. 
De jurisprudence constante, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-
après: la chambre administrative) retient que ne peut être considérée comme finale 
une décision qui ordonne de déposer une requête d’autorisation de construire 
relative à des travaux non autorisés constatés par le département. Celui-ci, suite au 
constat fait, ouvre une procédure administrative qui prend fin par une décision qui 
peut soit constater, sur la base du dossier complet, que les travaux ne sont pas 
soumis à une autorisation, soit dire que ceux-ci sont soumis à autorisation et 
accorder ou refuser cette autorisation. Cette décision ne met pas fin à la procédure 
mais constitue une simple étape dans le cours de celle-ci (ATA/1548/2017 du 
28 novembre 2017 consid. 4 ; ATA/433/2018 du 8 mai 2018 consid. 4 ; 
ATA/1399/2019 du 17 septembre 2019 confirmé par un arrêt du Tribunal fédéral 
1C_557/2019 du 21 avril 2020 ; ATA/957/2020 du 29 septembre 2020 consid. 4). 
Récemment, le Tribunal fédéral a encore confirmé que l'ordre de déposer une 
demande d'autorisation de construire constitue une décision incidente, dans la 
mesure où elle ne résout pas la question de savoir si la construction litigieuse, doit 
être autorisée a posteriori et, le cas échéant, dans quelle mesure elle doit l'être. Il a 
précisé que l'obligation de déposer une demande d'autorisation de construire 
implique simplement la nécessité d'engager une procédure formelle qui, avec la 
collaboration du recourant, permettra de vérifier pleinement cette question et ses 


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aspects de légitimité matérielle, ce qui aboutira à une décision finale sur la nécessité 
ou non d'un permis de construire et, le cas échéant, sur son octroi ou son refus (arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_66/2023 du 23 février 2023 consid. 2.5). 
5. 
En l'espèce, la décision du 27 octobre 2023 n'a pas d'autres effets juridiques que 
d’ordonner à la recourante de déposer une demande d'autorisation de construire afin 
de régulariser les différents éléments dont elle fait la description. En se limitant à 
inviter la recourante à déposer une DD, elle constitue une étape qui devra conduire 
le département à analyser le dossier au fond. Elle ne met donc pas fin à la procédure 
mais en ouvre une nouvelle phase. La procédure que sera amenée à instruire le 
département prendra fin par une décision qui pourra soit constater, sur la base du 
dossier complet, que les changements d'affectation voire les éventuelles 
transformations ne sont finalement pas soumises à autorisation ; soit dire qu'elles 
sont bel et bien soumises à autorisation et accorder cette autorisation; soit encore 
refuser l'autorisation de construire. 
Partant, la décision litigieuse est bien une décision incidente, ce que la recourante 
ne conteste au demeurant pas. 
6. 
La recourante soutient que la décision querellée peut faire l'objet d'un recours dès 
lors que l'admission de ce dernier peut conduire immédiatement à une décision 
finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse au sens de 
l'art. 57 let. c LPA précité. 
7. 
Pour qu’une procédure soit « longue et coûteuse », il faut que la procédure 
probatoire, par sa durée et son coût, s'écarte notablement des procès habituels (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_162/2015 du 9 septembre 2014 consid. 2 et les références 
citées ; cf. aussi ATA/16/2016 du 12 janvier 2016 consid. 2c ; ATA/1187/2015 du 
3 novembre 2015 consid. 2d). Tel peut être le cas lorsqu’il faut envisager une 
expertise complexe ou plusieurs expertises, l’audition de très nombreux témoins, 
ou encore l’envoi de commissions rogatoires dans des pays lointains (ATA/16/2016 
du 12 janvier 2016 consid. 2c ; ATA/639/2014 du 19 août 2014 et les références 
citées). 
8. 
En l'espèce, la présente procédure ne permet précisément pas de trancher la question 
de fond, la prescription trentenaire étant contestée par le département concernant la 
modification des façades de l'attique du 8ème étage (point 8) et n'excluant en tout 
état pas la nécessité de requérir une autorisation de construire spécifiquement pour 
le salon de massage, dont la présence depuis plus de trente ans n’est au demeurant 
ni alléguée ni démontrée. Il n’en va pas différemment concernant les points 7 et 9, 
dont la régularisation n’a, à ce jour, pas été valablement démontrée, que ce soit par 
une photographie des lieux attestant du démontage et/ou le dépôt d’une demande 
d’autorisation (régularisation et/ou changement d’affectation). Partant, à défaut du 
dépôt d’une requête formelle et de l’instruction du dossier par le département, 
aucune autorité ne peut se prononcer valablement. 
9. 
Il découle de ce qui précède que le recours doit être déclaré irrecevable. 


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10. 
En dernier lieu et à toutes fins utiles, le tribunal rappellera que la question de savoir 
si la décision querellée pouvait effectivement être adressée à la recourante, soit en 
l’occurrence l’une des copropriétaires - mais également perturbatrice par 
comportement - alors que, s’agissant de parties communes, seule la communauté 
des copropriétaires pourrait agir, est une question de fond (JTAPI/461/2023 du 27 
avril 2023 confirmé par ATA/1174/2023 précité), qui n’a pas à être examinée à ce 
stade. 
11. 
En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant 
à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours 
et le solde de l'avance de frais sera restitué à la recourante. 
12. 
Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 
LPA). 
 


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PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
DE PREMIÈRE INSTANCE 
1. 
déclare irrecevable le recours interjeté le 9 novembre 2023 par la A______ SA 
contre la décision du département du territoire du _______ 2023 ; 
2. 
met à la charge de la recourante, un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert 
par l'avance de frais ; 
3. 
ordonne la restitution à la recourante du solde de l’avance de frais de CHF 200.- ; 
4. 
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 
5. 
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 
Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Diane SCHASCA et Carmelo STENDARDO, 
juges assesseurs 
Au nom du Tribunal : 
La présidente 
Marielle TONOSSI 
 
Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
La greffière