ge_gerichte · ATA/152/2010 · 2010-03-09 · fr

Résumé:
 En rachetant l'appartement au bail litigieux, la recourante s'est substituée aux droits et obligations de la S.I. qui était à l'époque en contravention avec l'art. 10 LDTR. Dans la mesure où elle a continué à louer l'appartement aux mêmes conditions, le DCTI était fondé à requérir d'elle le rétablissement d'une situation juridique conforme au droit et à ordonner la restitution du trop perçu.

RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/94/2009-LDTR 
ATA/152/2010 
ARRÊT 
DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
du 9 mars 2010 
 
dans la cause 
 
Madame C______ 
représentée par Me Damien Bonvallat, avocat 
contre 
DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L’INFORMATION 
et 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE 
ADMINISTRATIVE 
 
_________ 


- 2/13 - 
A/94/2009 
EN FAIT 
1. 
 
En 1998, la parcelle no ______ feuillet ______ commune de Genève/Eaux-
Vives, était propriété de la SI D______ (ci-après : la SI). Sur celle-ci est érigé un 
bâtiment D______ composé d’appartements loués et destinés à l’habitation, sis rte 
Y______. 
2. 
 
Cette année-là, les services du département de l'aménagement, de 
l'équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions 
et des technologies de l’information (ci-après : DCTI), ont constaté que des 
travaux avaient été effectués sans autorisation dans des appartements du bâtiment. 
Ils sont intervenus auprès de la SI pour faire régulariser la situation. 
3. 
 
Le 29 avril 1998, par l'intermédiaire de son architecte, la SI a déposé une 
demande d’autorisation en procédure accélérée (APA ______) ayant pour objet la 
réfection de huit appartements incluant la rénovation des cuisines et des salles de 
bains. 
4. 
a. 
A sa demande d’autorisation, la SI a annexé deux état locatifs, le premier 
arrêté au 31 décembre 1997 avant travaux, le second au 20 mai 1998 après 
travaux. Il en ressortait que huit appartements sur les seize composant le bâtiment 
voyaient leur loyer augmenter, soit les appartements nos 1, 11, 13, 31, 32, 33, 41 et 
42, selon la numérotation utilisée dans ces documents. 
 
b. 
Dans l'état locatif au 31 décembre 1997, sept des huit appartements précités 
étaient désignés comme vacants, le huitième, soit le n° 33 au 3ème étage, étant 
loué. Dans celui au 20 mai 1998, ces huit appartements étaient désignés comme 
vacants. 
 
c. 
Les deux états locatifs remis mentionnaient que le quatrième étage du 
bâtiment locatif, était composé de trois appartements de trois pièces dont les 
appartements nos 41 et 42 étaient annoncés vacants et le troisième, soit le n° 43, 
avait un locataire, dont le bail échéait le 30 novembre 1998. 
 
d. 
Selon ces deux états locatifs, le loyer annuel de l'appartement n° 41 passait 
de CHF 11'760.- avant travaux à CHF 13'800.- après travaux, celui de 
l'appartement n° 42 de CHF 10'200.- à CHF 13'800.-. Le loyer annuel de 
l'appartement n° 43 n'était pas modifié. 
5. 
 
Le 25 juin 1998, le DCTI a écrit à l’architecte de la SI. L’intitulé de ce 
courrier se référait au dossier no APA ______et à "la réfection de 7 appartements". 
Les travaux faisant l’objet de cette requête avaient "une incidence sur les loyers 
des sept logements concernés", portant leur montant à CHF 4'500.- la pièce l’an, 
ce qui dépassait très sensiblement le montant fixé par la jurisprudence déterminant 


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les loyers considérés comme répondant aux besoins prépondérants de la 
population. La délivrance d’une autorisation de construire n’était pas 
envisageable. Le DCTI constatait que l’intervention, dont la légalisation était 
sollicitée, était déjà réalisée. Elle touchait environ la moitié des appartements de 
l’immeuble. Au vu de l’âge de ce dernier, l’autre moitié devrait sans doute 
présenter à plus ou moins long terme un besoin de rénovation similaire. Le DCTI 
suggérait à la SI de revoir son projet et d'envisager une rénovation complète de 
l’immeuble. 
6. 
 
Le 14 juillet 1998, l'architecte mandataire de la SI a écrit au DCTI. Il se 
référait à la "réfection de sept appartements" route Y______. Il demandait au 
DCTI de considérer l’état locatif actuel comme étant l’état locatif futur, 
conformément à ce que lui avait indiqué sa mandante. 
 
 
En annexe à son courrier, il transmettait une copie d’un courrier du 8 juillet 
1998 que lui avait adressé R______ S.A. qui gérait la SI. Selon ce courrier, les 
futurs loyers ne permettaient pas d’imposer d'augmentation aux locataires en 
place. Puisque selon le DCTI, la non-délivrance de l'autorisation était due, à 
l'incidence des travaux sur les futurs loyers des appartements vacants, celui-ci 
était informé que la SI allait procéder à la finition de la réfection des appartements 
inoccupés et à la livraison de ceux-ci aux locataires, au montant des loyers 
précédents. L'architecte devait prendre contact avec R______ S.A. pour examiner 
la question d'une éventuelle rénovation complète de l'immeuble. 
7. 
 
Le 4 août 1998, le DCTI a répondu à ce mandataire. Le courrier de celui-ci 
se référait à l'APA no _______ et à la «réfections de sept appartements». Il avait 
pris note de la décision de la SI de ne pas répercuter les travaux réalisés sur les 
loyers des appartements concernés et d’entreprendre un projet pour la rénovation 
complète de l’immeuble. 
8. 
 
L’instruction du dossier APA no ______ a été suspendue quelques mois 
pour permettre d’examiner les conditions d'une rénovation complète de 
l'immeuble. Ce projet ayant été abandonné pour des raisons non communiquées, 
l’instruction a été reprise au début de l'année 1999. 
9. 
 
L'architecte a écrit le 23 février 1999 au DCTI. Son courrier se référait à 
l'APA no ______ et à la «réfection de sept appartements». Il transmettait un 
courrier que lui avait adressé R______ S.A. le 17 février 1999 concernant les 
réponses de la SI à diverses questions relatives à l’état locatif du bâtiment locatif. 
R______ S.A. transmettait par ce courrier "un état locatif du 31 décembre 1997 de 
la Société P______" auquel avaient été apportées les modifications demandées par 
le DCTI. 
 
 
L'état locatif annexé était un "état locatif au 20 mai 1998 avant travaux" daté 
du 17 février 1999 qui mentionnait comme vacants les mêmes huit appartements 


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que ceux mentionnés dans l'état locatif du 20 mai 1998 transmis au DCTI le 2 juin 
1998, soit les appartements nos 1, 11, 13, 31, 32, 33, 41 et 42. Au regard de chaque 
appartement répertorié, était mentionné l'état des loyers annuels attribués. 
 
 
Concernant le quatrième étage du bâtiment locatif, les appartements nos 41 
et 42 étaient annoncés avec un loyer annuel respectif de CHF 11'760.- et 10'200.-. 
L'appartement n° 43 était mentionné comme étant loué par le même locataire avec 
un loyer annuel inchangé. 
10. 
 
Le 12 mars 1999, le groupe LDTR du DCTI a rendu un préavis favorable 
fondé sur l’art. 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) 
du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), au vu des courriers de l’architecte au DCTI 
du 14 juillet 1998 et 23 février 1999 ainsi que de l’état locatif global avant travaux 
définitivement établi le 17 février 1999 qui s'élevait à CHF 151'762,20. 
 
 
Dans la note technique annexée à ce préavis, l'historique des discussions qui 
avaient conduit à l'acceptation de l'état locatif en question était résumé : la SI avait 
consacré CHF 380'000.- "pour rénover sept appartements", les travaux ayant été 
déjà réalisés en infraction. Lors du dépôt de la demande d'autorisation, elle avait 
prétendu augmenter l'état locatif de l'immeuble à CHF 171'072.-, ce qui portait le 
loyer à la pièce à CHF 4'500.- l'an « pour les sept logements concernés ». Après 
discussion, la SI avait finalement admis que ces travaux ne devaient pas avoir 
d'incidence sur le loyers des sept logements lequel, avant travaux, atteignait déjà 
CHF 3'702 la pièce l'an. Pour ces appartements, le nouvel état locatif proposé qui 
s'élevait au total à CHF 70'935.-, permettait d'atteindre un loyer de CHF 3'547 
l'an. 
11. 
 
Le 23 mars 1999, le DCTI a accordé l’autorisation de construire APA no 
_______ à la SI. Les mêmes documents que ceux cités dans le préavis du groupe 
LDTR étaient visés en préambule, notamment l'état locatif du 17 février 1999. Les 
travaux exécutés en infraction n’auraient pas d’incidence sur les loyers des 
logements de l’immeuble. Les loyers contenus dans "l'état locatif avant travaux" 
du 23 février 1999 seraient maintenus pendant trois ans à partir de la date de la 
délivrance de l’autorisation de construire. Cette décision n'a pas fait l'objet d'un 
recours. 
12. 
 
Le 4 janvier 2000, Madame C______ a acquis la propriété de la parcelle no 
______. 
13. 
 
Le 31 janvier 2008, Madame M______ a écrit au DCTI. Elle avait consulté 
l’Asloca. Elle était locataire depuis le 15 juin 1998 de l’appartement no 41 de trois 
pièces situé au 4ème étage de l’immeuble route Y______, selon bail conclu le 29 
mai 1998. Le loyer annuel initial qui lui avait été communiqué pour la période 
allant du 15 juin 1998 au 14 juin 1999 était de CHF 15'000.-. Mme M______ se 


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demandait si une autorisation de construire avait été délivrée pour les travaux 
effectués dans son appartement et si un loyer maximum avait dû être fixé. 
14. 
 
Le DCTI lui a répondu le 19 février 2008 en précisant que pour 
l’appartement qu’elle occupait, le loyer initial avait été fixé à CHF 11'760.-. Il 
allait interpeller la régie N______ S.A., nouveau gérant de l’immeuble. 
15. 
 
Le même jour, le DCTI a écrit à cette régie. La locataire de l'appartement n° 
41 les avaient interpellés en leur indiquant que son loyer avait été fixé à 
CHF 15’000.- à compter du 15 juin 1998. Or, s’il avait autorisé le 23 mars 1999 la 
réfection de huit appartements rénovés sans autorisation, il avait mentionné dans 
sa décision que ces travaux n'auraient pas d'incidence sur les logements de 
l'immeuble. De plus, les loyers figurant dans l'état locatif avant travaux établis le 
17 février 1999 devaient être maintenus pendant trois ans à compter de la date de 
la délivrance de l'autorisation, le 23 mars 1999, soit pour l'appartement concerné, 
à CHF 11'760.- par an. La propriétaire était invitée à se déterminer sur ce qui 
précédait, en accompagnant cela de tous documents utiles. 
16. 
 
Mme C______ a répondu le 5 mai 2008. Des travaux avaient été effectués 
entre fin 1997 et mai 1998 dans huit appartements vides de l’immeuble qui en 
comptait seize. L’un des appartements vacants avait été loué immédiatement à la 
fin des travaux par Mme M______ qui était au bénéfice d’un bail dont le loyer 
annuel était de CHF 15'000.- dès le 15 juin 2008 et qui se trouvait toujours au 
même niveau dix ans plus tard. Une importante correspondance avait été échangée 
dans le cadre de la procédure APA no _______ pour régulariser les travaux relatifs 
à l’état locatif. L’autorisation de construire avait été délivrée le 23 mars 1999, 
mais concernait sept appartements encore vides à cette date. Celui de Mme 
M______, déjà loué, en était exclu. La référence à ces sept logements se trouvait 
également dans une lettre du 25 juin 1998. L’appartement de Mme M______ 
n’était pas concerné par les dispositions relatives au loyer bloqué dans le cadre de 
l’autorisation de construire du 23 mars 1999. Quoiqu’il en soit, toute sanction ou 
mesure serait aujourd’hui largement prescrite. 
17. 
 
Le 19 juin 2008, le DCTI a écrit à Mme C______. En application de l’art. 
44 LDTR et des art. 129 et suivants de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), ordre lui était donné de 
rétablir une situation conforme au droit dans un délai de trente jours à compter de 
la date de la réception de ce courrier, en établissant un nouveau contrat de bail à 
loyer dans le respect de la condition no 5 de l’autorisation de construire APA 
no ______. Elle devait rembourser le trop-perçu à la locataire. 
 
 
Le DCTI ne pouvait se rallier à l’appréciation selon laquelle l’autorisation 
de construire APA no ______ ne portait pas sur les travaux réalisés dans 
l’appartement de Mme M______ et que la condition no 5 afférant au contrôle des 
loyers ne lui était pas applicable. La référence à sept logements s’expliquait par le 


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fait que, dans son courrier du 25 juin 1998, le DCTI avait relevé, parmi les huit 
appartements rénovés sans autorisation sept d’entre-eux affichaient une 
majoration de loyer qui ne respectait pas les limites fixées par la LDTR. Il n’en 
demeurait pas moins que huit appartements avaient fait l’objet de travaux et que 
ceux-ci faisaient parties intégrantes du dossier déposé en vue de régulariser cette 
situation d’infraction. Les loyers de ces huit appartements étaient soumis à un 
contrôle étatique. Peu importait dans ces conditions que l’appartement litigieux ait 
été reloué avant l'octroi de la requête en autorisation de construire. 
18. 
 
Le 22 juillet 2008, Mme C______ a recouru auprès de la commission 
cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission), 
devenue depuis le 1er janvier 2009, la commission cantonale de recours en matière 
administrative (ci-après : CCRA). Elle a conclu à l’annulation de la décision du 
19 juin 2008. L’appartement no 41 n’était pas concerné par la condition no 5 de 
l'autorisation du 23 mars 1999. Il avait été loué environ une année avant sa 
délivrance. Elle n’en n'avait pas été la destinataire et la mesure prise par le DCTI 
devait être considérée comme prescrite. 
19. 
 
Par décision du 26 novembre 2008, la commission a rejeté le recours. Il ne 
faisait aucun doute que la condition no 5 de l’autorisation de construire concernait 
l’appartement no 41. Le fait que ce dernier ait été loué à Mme M______ le 15 juin 
1998, soit avant la délivrance de l’autorisation, était sans pertinence. L’état locatif 
contenu dans le dossier du DCTI, qui faisait partie intégrante de l’autorisation 
définitive, prévoyait que le loyer de l’appartement no 41 avant travaux était de 
CHF 11'760.-. Que Mme C______ n’ait pas été la destinataire de l’autorisation 
définitive de construire du 23 mars 2009 était irrelevant car cette dernière 
octroyée en rapport avec la chose immobilière et non pas à l’égard d'une personne 
déterminée. Mme C______, étant la propriétaire actuelle de l’immeuble, elle était 
perturbatrice par situation. Le délai de prescription était de trente ans selon la 
jurisprudence du Tribunal fédéral qui se référait à la prescription acquisitive en 
matière immobilière. 
20. 
 
Mme C______ a interjeté recours le 12 janvier 2009 auprès du Tribunal 
administratif contre la décision précitée qu’elle avait reçue le 12 décembre 2008. 
Elle conclut à son annulation et à celle de la décision du DCTI du 19 juin 2008 
concernant l’APA no ______. 
 
 
L’autorisation APA no ______ n’avait pas été violée car elle ne concernait 
pas l’appartement no 41. La teneur de la note technique annexée au préavis de la 
commission LDTR du DCTI et à la lettre de ce dernier du 25 juin 1998 qui se 
référaient toutes deux à la réfection de sept appartements et non de huit démontrait 
que les dispositions relatives aux loyers bloqués contenues dans l'autorisation de 
construire ne concernaient pas l'appartement de Mme M______. La mesure prise 
par le DCTI était prescrite, le délai de prescription étant de cinq ans. Elle était de 
plus contraire à la bonne foi, car le DCTI n’avait pas pu délivrer l’APA du 23 


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mars 1999 sans savoir que l’un des appartements était déjà reloué. En tolérant 
tacitement cette situation pendant dix ans, celui-ci l’avait admise. Il ne saurait, 
revenir en arrière, sans violer la protection de la bonne foi du propriétaire. 
 
 
Subsidiairement, la mesure était excessive, l’obligation de restitution portait 
sur la période de contrôle des loyers, soit en l’espèce du 15 juin 1998 au 31 mars 
2002. Cela s’imposait d’autant plus que la recourante était devenue propriétaire le 
4 janvier 2000 et ne pouvait répondre de faits antérieurs auxquels elle était 
parfaitement étrangère. Si elle devait être contrainte à rembourser le trop-perçu 
des loyers, cela ne pourrait valoir que pour la période allant de janvier 2000 à 
mars 2002. Elle contestait en outre l’obligation de conclure de nouveaux baux, 
ceux-ci n’étaient pas de nature à remettre en état la situation prévalant entre le 15 
juin 1998 et le 31 mars 2002. 
21. 
 
Le DCTI a répondu au recours le 20 avril 2009. Il conclut à son rejet. 
 
 
L’autorisation de construire avait été violée s’agissant du loyer fixé pour la 
location de l’appartement no 41 dont il ne faisait aucun doute qu’il était inclus 
dans les appartements soumis à l’autorisation APA no ______. La mesure de mise 
en conformité prise le 19 juin 2008 n’était pas prescrite et se conformait au 
principe énoncé dans l’ATA/774/1999 du 21 décembre 1999. Il avait réagi dans 
les délais après la connaissance des faits et était légitimé au vu de celui relatif à la 
prescription absolue, d’exiger que le trop-perçu soit remboursé à la locataire. Il 
n’avait jamais eu connaissance avant la dénonciation, du loyer pratiqué pour la 
location de l’appartement no 41. Il ne réclamait à Mme C______ que le 
remboursement du trop-perçu de loyer pour la période de contrôle de trois ans 
postérieurement à l’autorisation de construire délivrée le 23 mars 1999. Il n’avait 
en outre pas agi de manière disproportionnée. 
22. 
 
Le 16 avril 2009, la CCRA a transmis son dossier. 
23. 
 
Le 27 avril 2009, les parties ont été avisées qu’un délai au 12 mai 2009 leur 
était imparti pour formuler toute requête complémentaire. Passé ce délai, la cause 
serait gardée à juger. 
EN DROIT 
1. 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 46 LDTR ; art. 56A al. 1 et 2 de la loi sur l’organisation judiciaire 
du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
 
La LDTR a pour but de préserver l'habitat et les conditions de vie existants 
ainsi que le caractère actuel de l'habitat dans les zones visées expressément par la 


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loi (art. 1 al. 1er LDTR). La loi prévoit notamment à cet effet, et tout en assurant la 
protection des locataires et des propriétaires d'appartements, des restrictions à la 
démolition, à la transformation et au changement d'affectation des maisons 
d'habitation (art. 1 al. 2 let. a LDTR). Une autorisation est nécessaire pour toute 
transformation ou rénovation de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 9 al. 1er LDTR). 
3. 
 
Lorsqu'il accorde une autorisation en cas de démolition ou de transformation 
d'un immeuble soumis à la LDTR, le DCTI fixe, comme condition de 
l'autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 
10 LDTR, 1ère phrase). 
4. 
 
Selon l'art. 44 LDTR, celui qui contrevient aux dispositions de la LDTR est 
passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 
139 LCI. 
5. 
 
Par sa décision du 19 juin 2008, le DCTI a ordonné à la recourante de 
rétablir une situation conforme au droit en établissant un nouveau contrat de bail à 
loyer à la locataire de l’appartement no 41 dans le respect de la condition no 5 de 
l'autorisation de construire APA no _______ et en lui remboursant le loyer trop-
perçu. De telles mesures entrent dans le cadre de celles prévues à l'art. 129 let. e 
LCI (ATA/567/2005 du 16 août 2005 et jurisprudences citées). La restitution par 
le perturbateur du trop-perçu des loyers a pour but d'éviter un enrichissement 
illégitime. Quant à l'établissement rétroactif d'un nouveau bail, il permet non 
seulement d'attester du rétablissement d’une situation conforme au droit, mais 
encore de mettre le locataire en possession d'un document contractuel conforme 
au droit, constituant un moyen de preuve important en cas de litige ultérieur relatif 
à son bail. 
6. 
 
De jurisprudence constante (ATF 111 Ib 221 consid. 6 et jurisprudence 
citée ; ATA/625/2009 du 1er décembre 2009 ; ATA/434/2008 du 27 août 2008 et 
les références citées), pour être valable, un ordre de mise en conformité 
doit respecter les conditions suivantes : 
 
a. L’ordre doit être dirigé contre le perturbateur (ATF 114 Ib 47-48 ; 107 Ia 
23) ; 
 
b. Les installations en cause ne doivent pas avoir été autorisées en vertu du 
droit en vigueur au moment de leur réalisation (ATF 104 Ib 304 ; 
ATA/83/2009 du 17 février 2009 et les références citées) ; 
 
c. Un délai de plus de trente ans ne doit pas s’être écoulé depuis l’exécution 
des travaux litigieux (ATF 107 Ia 121 = JdT 1983 I 299) ; 
 
d. L’autorité ne doit pas avoir créé chez l’administré concerné – par des 
promesses, des informations, des assurances ou un comportement – des 


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expectatives, dans des conditions telles qu’elle serait liée par le principe de 
la bonne foi (ATF 117 Ia 287 consid. 2b et jurisprudence citée ; 
ATA/83/2009 précité ; B. KNAPP, Précis de droit administratif, 4ème éd. 
1991, n° 509, p. 108 ) ; 
 
e. L'intérêt public au rétablissement d'une situation conforme au droit doit 
l'emporter sur l'intérêt privé de l'intéressé au maintien des installations 
litigieuses (ATA/887/2004 du 16 novembre 2004 et jurisprudence citée). 
7. 
 
Le perturbateur est celui qui a occasionné un dommage ou un danger par 
lui-même ou par le comportement d'un tiers relevant de sa responsabilité 
(perturbateur par comportement), mais aussi celui qui exerce sur l'objet qui a 
provoqué une telle situation un pouvoir de fait ou de droit (perturbateur par 
situation) (ATA/625/2009 du 1er décembre 2009 ; ATA/195/2005 du 5 avril 2005 
et les arrêts cités). 
 
 
En l'espèce, la recourante a acquis la parcelle litigieuse le 4 janvier 2000 soit 
postérieurement à l'octroi de l'autorisation du 23 mars 1999 mais le régime 
instauré par cette dernière a continué à s'appliquer à l'immeuble dont elle est 
devenue propriétaire. En cas de situation non conforme au droit due à une cause 
préexistante à son acquisition, elle est susceptible, parce que considérée comme 
perturbatrice par situation, de faire l'objet de la part de l'intimé d'une injonction de 
mise en conformité au sens de l'art. 44 LDTR. Celui-ci serait notamment fondé à 
le faire s'il s'avère que les conditions de loyer instaurées par l'autorisation du 23 
mars 1999 n'ont pas été respectées et que la situation de non-conformité au droit a 
perduré après le changement de propriétaire. 
8. 
 
Il reste à déterminer si, en l'espèce, les conditions posées par l'autorisation 
précitée ont ou non été, respectés. 
 
 
La recourante le conteste, considérant que l'appartement no 41 n'était pas 
concerné par l’autorisation. Elle fonde son affirmation sur la référence dans 
plusieurs courriers ou documents émanant des services du DCTI à la rénovation 
de cet appartement et indiquant que celui de la dénonciatrice ne faisait pas partie 
de ces derniers seuls concernés par ces conditions de loyer. 
 
 
Les pièces du dossier de l'APA no ______ contiennent certes certaines 
ambiguïtés. Alors que la requête en autorisation de construire vise la rénovation 
de huit appartements, des courriers ou notes ne se réfèrent qu'à sept logements. 
Cependant, quelles que soient celles-ci et les explications fournies par l'intimé 
pour les expliquer, la démonstration que la recourante cherche à faire, selon 
laquelle l'appartement n° 41 n'était pas soumis aux conditions de l'autorisation, 
n'emporte pas la conviction. Elle admet, d'une part, notamment dans son courrier 
au DCTI du 5 mai 2008, que la rénovation effectuée entre décembre 1997 et 1998, 
a porté sur huit logements vacants à cette époque. Elle ne conteste pas, d’autre 


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part, que la dénonciatrice soit la locataire de l'appartement n° 41. Or, dans les trois 
états locatifs transmis par la société à l'intimé entre 1998 et 1999, celui-ci était 
mentionné comme vacant. Cela signifie que des travaux ont été effectués dans ce 
logement et que le montant de son loyer après travaux a été soumis pour 
approbation à l'intimé. Cet état locatif, mentionnant un loyer annuel de CHF 
11'760.-, se référait à la situation locative prévalant le 20 mai 1998. A cette date, 
la dénonciatrice n'avait pas encore conclu son bail, ni même emménagé. Cela 
explique pourquoi son nom n'y figurait pas. C'est toutefois sur cette base que le 
DCTI a retenu l'état locatif global applicable pendant trois ans. 
 
 
La teneur de la note technique annexée au préavis favorable du groupe 
LDTR que la recourante utilise à l'appui de son argumentation, confirme ce 
constat. Dans le but de déterminer un loyer annuel moyen par pièce, cette note fait 
état de l'état locatif cumulé des sept logements concernés par les travaux "qui 
avant travaux atteignaient déjà CHF 3'702.- la pièce l'an", soit CHF 70'935.-. Or, 
selon l'état locatif communiqué le 23 février 1999 et avalisé par le DCTI, ce 
montant résulte très exactement de l'addition des loyers cumulés retenus dans 
l'état locatif du 17 février 1999 pour la location des appartements nos 1, 11,13, 31, 
32, 41 et 42, dont fait partie l'appartement loué par la dénonciatrice. Cela 
démontre, par un autre biais, que ce logement était bel et bien soumis aux 
conditions de l'autorisation du 23 mars 1999. 
 
 
En louant ledit appartement le 15 juin 1998, moyennant un loyer fixé à CHF 
15'000.- par année, la SI propriétaire à cette époque a contrevenu à l'art. 10 LDTR. 
En rachetant l'immeuble en 2000, la recourante s'est substituée aux droits et aux 
obligations de cette dernière. Dans la mesure où elle a poursuivi la location de 
l'appartement n°41 aux conditions du bail du 29 mai 1998, le DCTI était fondé à 
requérir d'elle le rétablissement d'une situation juridique conforme au droit et à 
ordonner les mesures contestées. 
9. 
 
La recourante considère que la décision de mise en conformité attaquée est 
prescrite car l'autorité administrative n'est pas intervenue dans le délai de cinq ans 
selon l'art. 128 de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 
(Livre cinquième : Droit des obligations (CO - RS 220) appliqué par analogie et 
calculé à partir du 31 mars 2002, date de la fin du contrôle étatique des loyers. La 
prescription trentenaire n’était pas applicable. 
 
 
La question du délai de prescription à utiliser pour déterminer si le DCTI 
peut ordonner des mesures de rétablissement d'une situation conforme au droit 
dans le domaine de la LDTR a déjà été réglée par le tribunal de céans, s'agissant 
notamment du droit d'exiger la restitution du trop-perçu. Le délai pour ce faire est 
d'un an dès la connaissance par l'administration de ce droit, et au maximum de dix 
ans à compter de la naissance de celui-ci, cette solution se fondant sur une 
application analogique de l'art. 97 al. 1 CO (ATA/774/1999 du 21 décembre 1999, 
consid. 6). En l'absence de motifs conduisant à remettre en question cette 


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jurisprudence, celle-ci doit être confirmée, étant précisé que ces délais de 
prescription sont également applicables à l'injonction d'établir un bail à loyer 
conforme. 
 
 
En l'occurence, le DCTI a eu connaissance des faits le 31 janvier 2008, par 
le biais de la plainte de la locataire. Il a ordonné la mise en conformité le 19 juin 
2008 si bien que sa décision respecte le délai pour agir d'une année. En outre, 
s'agissant de la restitution du loyer, compte tenu du délai de prescription de dix 
ans, les créances antérieures de la locataire au 1er juillet 1998, sont prescrites, 
étant précisé que l'obligation de restituer le loyer vaut pour la durée du contrôle 
étatique instaurée par la LDTR, soit en l'espèce pour la période de trois ans, à 
partir du 23 mars 1999, date de la délivrance de l'autorisation de construire. 
10. 
 
Il reste encore à examiner si l'obligation de mise en conformité faite à la 
recourante, perturbatrice par situation, peut la contraindre à restituer le loyer perçu 
indûment par la propriétaire précédente, ainsi qu'à établir un nouveau bail à loyer 
pour la période antérieure à son acquisition de la propriété de la parcelle. 
 
 
La restitution du loyer perçu indûment constitue une forme de restitution 
pour cause d'enrichissement illégitime. Si celui-ci a profité à une tierce personne, 
l'exigence de mise en conformité ne permet pas d'aller jusqu'à demander au 
propriétaire actuel de rembourser les fonds perçus par cette dernière. De même, on 
ne voit pas qu'un bailleur puisse être contraint à établir un nouveau contrat 
couvrant une période pour laquelle il n'avait pas cette qualité. La recourante ne 
peut ainsi se voire imposer la restitution du trop-perçu de loyer à la locataire de 
l'appartement n° 41 que pour la période allant du 1er janvier 2000 au 31 mars 
2002, de même que l'établissement d'un bail conforme à partir du 4 janvier 2000. 
11. 
 
C'est à tort que la recourante se plaint d’une violation du principe de la 
bonne foi. L'instruction de la cause n’a pas mis en évidence d'éléments permettant 
d'imputer une part de responsabilité au DCTI pour la survenance de l'état de fait 
contraire au droit, dont elle n'avait pas eu connaissance avant d'être alertée par la 
dénonciatrice. La recourante doit ainsi accepter de se voir imposer des mesures de 
mise en conformité en raison d’une situation générée par le propriétaire antérieur 
qui a donné le 23 février 1999 de faux renseignements au DCTI au sujet du 
montant d'un loyer qu'il percevait déjà à cette date pour l'un des appartements 
soumis au contrôle. 
12. 
 
En outre, la mesure ordonnée le 19 juin 2008 par le DCTI pour rétablir une 
situation conforme au droit n'est pas disproportionnée. En effet, compte tenu de 
l'importance que représente pour un locataire l'établissement sur formulaire 
officiel d'un bail à loyer, notamment à la sortie du contrôle étatique, il n'est pas 
excessif de demander à la propriétaire actuelle d'en établir un qui soit conforme 
aux conditions de l'APA no _______. De même, il n'est pas contraire au principe 
de la proportionnalité d'exiger de celle-ci qu'elle restitue les montants payés en 


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excès par la locataire parce que la LDTR n'a pas été respectée, ce d'autant plus que 
cette restitution est limitée à la période où elle était devenue propriétaire et 
pendant la durée du contrôle étatique. 
13. 
 
Au vu de ce qui précède, le recours sera admis partiellement. Un émolument 
de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la recourante et un autre émolument de 
CHF 1'000.- à celle du DCTI (art. 87 al. LPA). Aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée. 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 12 janvier 2009 par Madame C______ contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 26 
novembre 2008 ; 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
fixe la durée de l’obligation de restitution du loyer trop perçu à la période allant du mois 
de janvier 2000 au mois de mars 2002 inclus ; 
dit que l’obligation d’établir un bail conforme court à partir du 4 janvier 2000 ; 
confirme la décision du 19 juin 2008 du département des constructions et des 
technologies de l’information pour le surplus ; 
dit qu’aucune indemnité ne sera allouée ; 
met à la charge de Madame C______ un émolument de procédure de CHF 1'000.-; 
met à la charge du département des constructions et des technologies de l’information 
un émolument de CHF 1'000.- ; 
dit qu’aucune indemnité ne sera allouée ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 


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au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 
communique le présent arrêt à Me Damien Bonvallat, avocat de la recourante ainsi 
qu'au département des constructions et des technologies de l'information et à la 
commission cantonale de recours en matière administrative. 
Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Thélin, Mmes Hurni et Junod, M. Dumartheray, 
juges. 
Au nom du Tribunal administratif : 
la greffière-juriste adj. : 
 
 
M. Tonossi 
 
la présidente : 
 
 
L. Bovy 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :