ge_gerichte · C/12455/2017 · 2019-01-24 · fr

SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; MAXIME INQUISITOIRE ; MOTIVATION DE LA DEMANDE ; LOYER INITIAL | CPC.126.al1; CPC.55.al2; CPC.247.al2; CO.269

Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 24.01.2019 C/12455/2017

C/12455/2017
ACJC/150/2019
du 24.01.2019
sur JTBL/144/2018 ( OBL
)
, CONFIRME
Recours TF
déposé le 08.03.2019, rendu le 09.06.2020, IRRECEVABLE,
4A_117/2019
Descripteurs
:
SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; MAXIME INQUISITOIRE ; MOTIVATION DE LA DEMANDE ; LOYER INITIAL
Normes
:
CPC.126.al1; CPC.55.al2; CPC.247.al2; CO.269
En fait
En droit
Par ces motifs
RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE
POUVOIR JUDICIAIRE
C/12455/2017
ACJC/150/2019
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre des baux et loyers
du JEUDI 24 JANVIER 2019
Entre
Monsieur
A______
, domicilié ______,
______ (GE), appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 février 2018, comparant par Me Damien BLANC, avocat, place de l'Octroi 15, case postale 1007, 1227 Carouge (GE), en l'étude duquel il fait élection de domicile,
et
B______
, sise ______, ______ (GE), intimée, comparant par Me Jean-Marc SIEGRIST, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/144/2018
du 20 février 2018, expédié pour notification aux parties le 22 février 2018, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevables les conclusions n° 5 et 6 de la demande en fixation judiciaire de loyer du 2 octobre 2017 introduite par A______ (ci-après : le locataire) contre la B______ (ci-après : la bailleresse) (ch. 1 du dispositif), a débouté A______ de ses autres conclusions (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que les conclusions du locataire n° 5 (réduction du loyer) et 6 (frais accessoires) étaient irrecevables, motif pris de l'absence de demande de baisse de loyer avant d'introduire la procédure, respectivement, faute d'avoir été mentionnée en conciliation. Par ailleurs, le Tribunal a rappelé que s'il n'était pas de sa compétence de vérifier la conformité de la fixation du loyer découlant de la LDTR, il constatait néanmoins que la bailleresse avait expliqué la hausse de 20% entre le loyer indiqué sur l'état locatif de 1993, datant d'avant les travaux, et celui indiqué dans l'avis de fixation du loyer initial, applicable depuis janvier 1996, soit après la fin des travaux correspondait à celle autorisée par le Département dans son courrier du 23 mars 1995, une fois les travaux terminés, soit dès la fin de l'année 1995. Dès lors, le loyer indiqué dans la formule officielle notifiée au locataire n'apparaissait pas erroné.
B. a.
Par acte déposé le 9 avril 2018 au greffe de la Cour de justice, le locataire a formé appel contre ce jugement, dont il a sollicité l'annulation. Il a conclu au renvoi de la cause C/12455/2017 au Tribunal, pour que ce dernier suspende la procédure afin que le Département de l'aménagement du logement et de l'environnement (ci-après : DALE) puisse mener une procédure administrative destinée à déterminer le loyer initial autorisé, fixé en période de contrôle des loyers, et fasse produire, notamment, l'avis de fixation de loyer initial conforme aux termes de l'autorisation de construire. Il a également conclu à la condamnation de la bailleresse à verser le surplus des loyers payés en trop depuis le 16 septembre 1996.
Le locataire a fait valoir que le Tribunal n'avait pas pris en considération de nombreux faits pourtant allégués et accompagnés d'offres de preuve pertinentes. Il a exposé à nouveau la totalité des faits. Il a également reproché aux premiers juges de n'avoir pas suspendu la procédure pour saisir le DALE afin que celui-ci puisse faire établir un nouveau bail à loyer dans le respect des termes de l'autorisation de construire du 17 septembre 1993 de l'APA n° 1______, pour rétablir une situation conforme au droit et pouvoir procéder à une répétition de l'indu sur loyers, selon les dispositions du droit des contrats.
b.
Par acte déposé le 14 mai 2018 au greffe de la Cour de justice, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité des conclusions n° 2 et 3 de l'appel du locataire et à la confirmation du jugement entrepris.
Elle a soutenu que la demande du locataire par-devant le Tribunal comptait au total sept conclusions, alors qu'il n'en prenait plus que trois dans le cadre de son appel, dont deux n'avaient pas été soumises aux premiers juges. Par ailleurs, la bailleresse a fait valoir qu'il n'existait aucun motif valable qui justifierait une suspension de la présente cause, aucune autre procédure concernant l'un des points remis en cause par le locataire n'étant pendante devant une juridiction ou une administration.
c.
Par acte du 20 juin 2018, le locataire a répliqué, persistant dans ses conclusions en suspension de la procédure jusqu'à droit connu dans la procédure administrative relative à la fixation d'un loyer de l'appartement.
Au fond, il a conclu à l'annulation et à la mise à néant du jugement
JTBL/144/2018
rendu par le Tribunal dans la cause C/12455/2017. Cela fait, il a conclu à la nullité du loyer fixé par le contrat de bail et à ce qu'il soit dit et constaté que le loyer annuel est de 17'150 fr. Il a également conclu à la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 290'000 fr. avec intérêts à 5% sur les sommes dues.
Il a abandonné ses prétentions relatives à la baisse de loyer dès lors qu'il était établi qu'il n'avait pas préalablement sollicité la baisse de loyer auprès de la bailleresse. Il a ajouté que la nullité partielle du loyer devait être constatée d'office.
d.
La bailleresse a conclu à la confirmation du jugement, dans sa réplique.
e.
Par courrier du 9 août 2018, la Cour a informé les parties de ce que la cause était gardée à juger.
f.
Par courrier du 10 septembre 2018, le conseil du locataire a transmis à la Cour un courrier de l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) daté du 5 septembre 2018. Dans ce courrier, celui-ci indiquait qu'il poursuivait l'instruction du dossier et prenait toutes les mesures qui s'imposaient afin de s'assurer que l'ensemble des lois applicables étaient respectées. L'office indiquait également qu'il envoyait une demande d'explication à la bailleresse.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
La B______ est propriétaire de plusieurs immeubles aux XX à XX, avenue ______ ainsi qu'aux XX à XX, rue ______ , ______ (GE).
b.
A la fin des années 1980, la propriétaire a transformé des appartements de huit et neuf pièces en appartements de cinq et quatre pièces dans certains des immeubles susmentionnés, notamment aux XX et XX, avenue ______.
c.
Au huitième étage de l'immeuble sis XX, avenue ______, se trouve un appartement de neuf pièces.
Selon l'état locatif de l'immeuble au 1
er
novembre 1993, le loyer de cet appartement était fixé à 23'340 fr. par année.
d.
Le 17 septembre 1993, la bailleresse a obtenu une autorisation de construire (APA 1______) pour effectuer des travaux sur plusieurs immeubles dont celui sis au XX, avenue ______, soit la réfection des installations sanitaires et le traitement anti-carbonatation en façades.
Selon cette décision, l'augmentation des loyers des logements, s'élevant alors en moyenne à 2'158 fr. par pièce par année, serait de l'ordre de 19%, soit 400 fr. par pièce par année, une fois les travaux autorisés achevés.
Les loyers des logements n
o
2______, 3______, 4______, 5______, 6______, 7______ et 8______, qui s'élevaient en moyenne à 3'026 fr. par pièce par année, ne seraient pas augmentés du fait des travaux.
e.
Le 23 mars 1995, le Département des travaux public et de l'énergie a complété l'autorisation de construire APA 1______, admettant des travaux supplémentaires et une augmentation des loyers après travaux de l'ordre de 20% au lieu de 19%.
f.
Par courrier du 24 novembre 1995, le bureau d'architecture en charge des travaux a averti le département que les travaux s'étaient terminés à fin septembre 1995 chez les locataires et au jour de l'envoi du courrier pour les locaux communs.
g.
Le 15 août 1996, la bailleresse a conclu un contrat de bail avec A______, locataire, portant sur la location de l'appartement de neuf pièces n
o
9______ au huitième étage de l'immeuble sis XX, avenue ______.
Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du 16 septembre 1996 au 30 septembre 2001, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.
h.
Le loyer annuel, hors charges, était échelonné comme suit :
- 30'408 fr. du 16 septembre 1996 au 30 septembre 1997,
- 31'608 fr. du 1
er
octobre 1997 au 30 septembre 1998,
- 35'424 fr. du 1
er
octobre 1998 au 30 septembre 2001.
L'art. 10 des clauses particulières du bail précise que
"le bailleur fait procéder, à ses frais, à la réfection complète (peinture des plafonds + boiseries) ainsi que le remplacement des papiers peints, remise en état et ponçage/imprégnation des parquets, peinture de la cuisine".
L'art. 11 indique qu'
"en cas de départ, le locataire s'engage à procéder à la pose d'un galandage entre le salon et la chambre".
Selon l'avis de fixation du loyer initial, l'ancien loyer annuel était de 28'008 fr. et les charges de 2'580 fr. Le motif d'augmentation du loyer était les travaux listés à l'art. 10 des clauses particulières du bail.
i.
La bailleresse a obtenu une autre autorisation de construire (APA 10______) le 29 mai 2000 pour la réfection des façades de l'immeuble. L'autorisation prévoyait des barèmes de loyers applicables pendant trois ans dès la fin des travaux.
j.
Le 31 octobre 2012, l'ancien conseil du locataire a sollicité une baisse de loyer auprès de la bailleresse.
Par jugement
JTBL/1344/2013
du 26 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers a confirmé l'accord entre les parties et a fixé le loyer de l'appartement de neuf pièces à 28'425 fr. par année, hors charges, dès le 1
er
octobre 2013. Ce loyer avait été établi en tenant compte d'un taux hypothécaire de 2%.
k.
Le 26 septembre 2016, la bailleresse a fait parvenir au locataire le décompte de chauffage de la saison 2015/2016 présentant un solde en sa faveur. En raison de la hausse des coûts des combustibles, elle proposait d'adapter les acomptes de charges à 250 fr. par mois dès le 19 janvier 2017. Le courrier valait avenant au bail.
l.
Le 26 octobre 2016, le locataire a déposé une requête en contestation de hausse de loyer et autres modifications du bail par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après : la Commission). Il y contestait le calcul des frais accessoires et sollicitait une baisse de loyer selon la méthode absolue.
Par jugement
JTBL/281/2017
du 24 mars 2017, le Tribunal a déclaré la requête irrecevable faute pour le locataire d'avoir produit dans les délais l'autorisation de procéder.
m.
Par nouvelle requête déposée le 7 juin 2017 par-devant la Commission, le locataire a pris les conclusions suivantes, argumentant notamment qu'il entendait annuler pour erreur essentielle et dol l'accord conclu le 26 novembre 2013 :
-       déclarer nul le loyer fixé par le contrat de bail,
-       constater et dire que le loyer annuel est de 27'774 fr.,
-       condamner la bailleresse à lui payer la somme de 100'000 fr. en trop depuis le 15 août 1996,
-       fixer judiciairement le loyer devant être payé dès le 30 septembre 2017,
-       condamner la bailleresse à lui verser le trop payé depuis le 30 septembre 2017.
n.
Aucun accord n'ayant été trouvé lors de l'audience de la Commission du 31 août 2017, le locataire a porté l'affaire devant le Tribunal le 2 octobre 2017 et a pris les conclusions suivantes :
-       déclarer nul le loyer fixé par le contrat de bail,
-       constater et dire que le loyer annuel est de 17'150 fr.,
-       constater et dire qu'il a payé 290'000 fr. en trop depuis le 16 septembre 1996,
-       condamner la bailleresse à lui payer la somme de 290'000 fr. avec intérêts à 5% sur les sommes dues,
-       fixer judiciairement le loyer devant être payé dès le 30 septembre 2017,
-       fixer judiciairement les frais accessoires devant être payés dès la fin de l'expertise.
A l'appui de ses conclusions, le locataire a notamment allégué qu'il était allé consulter les archives du Département en décembre 2016 et avait relevé, à cette occasion, plusieurs irrégularités concernant l'immeuble et son appartement. Le dernier état locatif consulté dans les archives datant de 1993 faisait état d'un loyer de 23'340 fr. payé par l'ancien locataire alors que l'avis de fixation du loyer initial faisait mention d'un loyer de 28'008 fr. au 1
er
janvier 1996, soit une augmentation de 20% en pleine période de contrôle des loyers par l'Etat. L'appartement était le résultat d'une fusion entre un appartement de quatre pièces et un appartement de cinq pièces, une des cuisines ayant été supprimée, faisant ainsi place à un nouvel appartement de huit pièces. Ces travaux n'avaient pas fait l'objet d'autorisations de construire. En été 1996, une paroi avait été déposée dans l'appartement, entre une chambre et le séjour, portant le nombre de pièces à sept. Cette modification n'avait non plus pas fait l'objet d'une autorisation. C'était donc un appartement de sept pièces qu'il avait pris en location en septembre 1996. Ainsi, le loyer devait être fixé à 17'150 fr. par année soit 2'450 fr. Dès l'échéance contractuelle, le loyer devait être corrigé selon la méthode relative au vu de la baisse du taux hypothécaire. Finalement, les frais accessoires avaient été majorés au 1
er
janvier 2017 sans respecter l'échéance du bail et sans que la majoration ne soit notifiée sur formule officielle rendant cette majoration nulle.
o.
Par mémoire réponse du 15 décembre 2017, la bailleresse a conclu, préalablement, à ce que le Tribunal dise et constate qu'elle s'en rapportait à justice quant à la recevabilité des conclusions n
o
1 et 7 du locataire, déclare irrecevables les conclusions n
o
2 à 6, et, principalement, à ce qu'il déboute le locataire de ses conclusions.
A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment allégué que tous les travaux entrepris dans l'immeuble avaient dûment été autorisés. Le loyer de l'ancien locataire était passé de 23'340 fr. à 28'008 fr., subissant une augmentation de 20%, conformément à la décision du 23 mars 1995 du département admettant une telle augmentation de loyer après la fin des travaux. L'appartement loué par le locataire n'avait jamais fait l'objet d'une réunion de deux logements. Des travaux avaient été effectués dans l'immeuble afin de transformer des appartements de huit et neuf pièces en appartements de quatre et cinq pièces mais cela ne concernait pas l'appartement litigieux. Le contrat de bail indiquait de manière non équivoque que l'appartement loué était un appartement de neuf pièces. Les prétentions en remboursement du trop-perçu étaient prescrites car elles se basaient sur des faits datant de 21 ans. Finalement, la demande de baisse de loyer du locataire et les conclusions relatives aux frais accessoires n'avaient fait l'objet d'aucune conclusion en conciliation. Dans tous les cas, la bailleresse ne refacturait que les coûts effectifs aux locataires.
A l'appui de ses allégations, la bailleresse a notamment produit des documents relatifs aux frais accessoires.
p.
Lors de l'audience du 23 janvier 2018, les parties ont persisté dans leursconclusions.
Le locataire a confirmé qu'il n'avait pas adressé de demande de baisse de loyer à la bailleresse avant la procédure. Il a indiqué qu'il y avait eu un accord en 2012 suite à une demande de baisse de sa part.
Les parties ont ensuite procédé aux plaidoiries finales et ont persisté dans leurs conclusions.
La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience.
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC).
En l'occurrence, le locataire a notamment conclu au paiement de 290'000 fr. à titre de remboursement pour ce qui a été payé en trop de sa part à titre de loyer. Lors de l'audience du 23 janvier 2018, il a persisté dans ses conclusions.
La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., si bien que la voie de l'appel est ouverte.
1.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.
L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).
1.4
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
2.
L'appelant se plaint de ce que les premiers juges n'ont pas considéré la suspension de la procédure pour saisir le DALE, afin que celui-ci puisse faire établir un nouveau bail à loyer dans le respect des termes de l'autorisation de construire du 17 septembre 1993 de l'APA n
o
1______, pour rétablir une situation conforme au droit et pouvoir
in fine
procéder à une répétition de l'indu sur loyers, selon les dispositions du droit des contrats (enrichissement illégitime).
2.1
En vertu de l'art. 126 CPC, le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
Cette suspension doit correspondre à un vrai besoin. Il peut s'agir par exemple, comme l'art. 126 al. 1 CPC le spécifie, d'attendre la décision qui sera rendue dans un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure pendante (BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Code de procédure civile commenté, ad art. 126, § 5).
Dès lors qu'elle contrevient à l'exigence de célérité de la procédure, imposée par les art. 29 al. 1 Cst et 124 al. 1 CPC, la suspension ne peut être ordonnée qu'exceptionnellement, en présence d'un motif objectif sérieux, en particulier lorsqu'il s'agit d'attendre le jugement principal d'une autorité compétente permettant de trancher une question de nature préjudicielle (
ACJC/617/2018
du 15 mai 2018 consid. 2.1.1; ATF
119 II 386
consid. 1b).
Le juge doit procéder à une pesée des intérêts des parties, l'exigence de célérité devant l'emporter en cas de doute (
ACJC/617/2018
du 15 mai 2018 consid. 2.1.1; arrêt du Tribunal fédéral
9C_293/2014
du 16 octobre 2014 consid. 2.2.2; ATF
135 III 127
consid. 3.4).
2.2
En l'occurrence, aucun motif d'opportunité ne commande la suspension de la procédure. En effet, aucune autre procédure n'est actuellement pendante. Le locataire reproche au Tribunal de n'avoir pas considéré la suspension de la procédure pour saisir le DALE afin que celui-ci puisse faire établir un nouveau bail à loyer dans le respect des termes de l'autorisation de construire du 17 septembre 1993. Or, il n'appartient pas au Tribunal de saisir le DALE pour faire établir un nouveau bail à loyer. Rien ne permet en l'état de remettre en cause l'autorisation de construire délivrée précitée et les conditions financières qu'elle comporte.
La Cour retient en outre que le loyer du locataire a été fixé lors de la conclusion de son bail, le 15 août 1996, puis par transaction judiciaire homologuée par le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2013, de sorte qu'une hypothétique modification de la hausse de loyer au sens de la LDTR autorisée en 1993 n'entrainerait pas nécessairement, et à tout le moins pas automatiquement, une modification du loyer.
C'est en vain que le locataire invoque l'arrêt non publié du Tribunal fédéral 4A______/2013 du 28 mai 2013, l'état de fait alors en cause différant de celui présentement litigieux, car le loyer convenu entre les parties avait été modifié par des décisions administratives subséquentes à la conclusion du bail. Rien de tel en l'occurrence, puisque la décision administrative autorisant une hausse de loyer a été rendue et mise en oeuvre avant la conclusion du bail liant les parties. En outre, suite à une procédure judiciaire initiée par le locataire, le loyer a été fixé d'entente entre les parties, ce que le Tribunal a homologué.
2.3
Par conséquent, aucun motif ne commandait de suspendre la présente procédure.
3.
L'appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir pris en considération de nombreux faits allégués et accompagnés d'offres de preuve pertinentes.
3.1
L'appel doit être motivé. Cela signifie que l'appelant a le fardeau d'expliquer les motifs pour lesquels le jugement attaqué doit être annulé et modifié, par référence à l'un et/ou l'autre motif(s) prévu(s) à l'art. 310 CPC. La maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 et 247 al. 2 CPC) et la maxime d'office (art. 58
al. 2 CPC) ne dispensent pas l'appelant de motiver correctement. Un simple renvoi aux écritures et pièces de première instance ne serait pas conforme à l'exigence de motivation de l'art. 311 al. 1 CPC. L'instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est reproché au premier juge sans avoir à rechercher des griefs par elle-même, ce qui exige une certaine précision quant à l'énoncé et à la discussion des griefs (BOHNET/HALDY/JEANDIN/SCHWEIZER/TAPPY, Code de procédure civile commenté,
ad art. 311, § 3).
Les autorités doivent motiver leurs décisions en vertu du droit constitutionnel d'être entendu. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui lui paraissent pertinents. Selon la jurisprudence, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause
(BOHNET, CPC annoté
2016, p. 450, § 3).
3.2
En l'occurrence, le locataire n'a pas indiqué quels faits n'auraient pas été retenus par le Tribunal et s'est contenté d'exposer à nouveau la totalité des faits.
Quand bien même l'appelant, qui procédait alors en personne, ne dispose, par hypothèse, pas de connaissances particulières en procédure, faire preuve de précision concernant la discussion des griefs était tout à fait à sa portée. En effet, il lui appartenait d'expliquer précisément quels faits n'ont, selon lui, pas été retenus par les premiers juges. Le fait d'invoquer implicitement une constatation inexacte des faits, sans expliquer de quels faits il s'agit et en se limitant à exposer à nouveau la totalité des faits, ne répond pas aux exigences de motivation auxquelles l'appel doit répondre.
Cela étant, même s'il devait être considéré que le locataire a rempli les exigences de motivation, il convient de constater que le Tribunal a retenu tous les éléments factuels pertinents exposés par le locataire, permettant de résoudre le litige.
3.3
Par conséquent, le Tribunal n'a pas procédé à une constatation inexacte des faits.
4.
L'appelant reproche aux premiers juges de l'avoir débouté de ses conclusions relatives à la fixation du loyer initial.
4.1
Les art. 269 à 270e CO concrétisent le mandat constitutionnel contenu à l'art. 109 Cst., qui donne à la Confédération la compétence de légiférer afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs. (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, p. 797, § 1). Le système mis en place par le Constituant fédéral vise à protéger le locataire - qu'il considère comme la partie faible du contrat de bail en raison de sa dépendance due à la pénurie de logements ou de locaux commerciaux - contre les abus du bailleur (BOHNET/MONTINI, op. cit., p. 797, § 2). Sont toutefois exclus de la protection les logements construits avec l'aide des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (BOHNET/MONTINI, op. cit.,
p. 797, § 5).
Sous l'angle de la primauté du droit fédéral, les cantons ne peuvent pas intervenir dans les relations entre bailleur et locataire, toute en demeurant toutefois libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la démolition, la transformation et la rénovation des maisons d'habitation (ATF
131 I 333
consid. 2.2). Ainsi, alors même que «le loyer a été soumis au contrôle étatique prévu par la LDTR/GE, la cause doit être examinée au regard des art. 269 ss CO» (arrêt du Tribunal fédéral
4A_185/2008
du 24 septembre 2008 consid. 2).
Puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail, seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer. L'action en enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit, conformément à l'art. 67 al. 1 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas - Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en fixation judiciaire du loyer (arrêt du Tribunal fédéral
4A_254/2016
du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1; ATF
140 III 583
consid. 3.2.3).
Même si le locataire a invoqué la nullité partielle en temps utile, l'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure réservé (ATF 140 précité consid. 3.2.4). Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice du droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (arrêt du Tribunal fédéral
4A_254/2016
du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.2).
4.2
En l'occurrence, le locataire allègue que c'est à l'occasion d'une visite au DALE le 7 novembre 2016 qu'il s'est rendu compte des multiples irrégularités entachant le bail à loyer de son appartement. La requête en fixation judiciaire de loyer a été déposée le 2 octobre 2017, soit moins d'une année après avoir découvert la prétendue nullité partielle entachant selon lui son bail.
Il n'en reste pas moins que lors de la conclusion de son bail, le locataire a reçu un avis de fixation du loyer initial mentionnant un ancien loyer de 28'008 fr. et faisant état du nouveau loyer, augmenté progressivement, par 3 paliers annuels successifs, à 35'424 fr. Il ne fait pas valoir que l'ancien loyer ne correspondrait pas à celui versé par le précédant locataire.
Rien ne permet dès lors de retenir une nullité de l'avis de fixation du loyer initial.
4.3
Par conséquent, le Tribunal n'a pas violé le droit en déboutant le locataire de ses conclusions relatives à la fixation du loyer initial.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé.
5.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid 2.6).
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre des baux et loyers :
A la forme
:
Déclare recevable l'appel interjeté le 9 avril 2018 par A______ contre le jugement
JTBL/144/2018
du 20 février 2018 rendu par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/12455/2017-1-OSL.
Au fond
:
Confirme ce jugement.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Dit que la procédure est gratuite.
Siégeant
:
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente :
Nathalie LANDRY-BARTHE
La greffière :
Maïté VALENTE
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.