ge_gerichte · ACJC/152/2017 · 2017-02-14 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14 février 2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/702/2013 
ACJC/152/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre civile 
DU VENDREDI 10 FEVRIER 2017 
 
Entre 
Monsieur A______, titulaire de la raison individuelle C______, domicilié _____ 
Genève, appelant d'un jugement rendu par la 18ème Chambre du Tribunal de première 
instance de ce canton le 5 avril 2016, comparant par Me Nicolas Capt, avocat, 5, place 
Claparède, case postale 292, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile, 
et 
C______, ayant son siège ______, intimée, comparant par Me Laurent Hirsch, avocat, 
8, rue Eynard, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 
 


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EN FAIT 
A. 
Par jugement JTPI/4398/16 du 5 avril 2016, notifié à l'appelant le 12 avril 2016, le 
Tribunal de première instance a débouté A______ de sa demande en paiement 
dirigée contre C______ (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 
40'200 fr., les laissant à la charge de A______ (ch. 2), condamné celui-ci à verser 
à sa partie adverse 38'140 fr. à titre de dépens (ch. 3) et débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 4). 
B. 
a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 9 mai 2016, A______ appelle 
de ce jugement, dont il sollicite l'annulation avec suite de frais et dépens. 
 
Cela fait, il conclut à ce que C______ soit condamnée à lui verser 1'296'000 fr. 
avec suite d'intérêts dès le 20 septembre 2012 et au prononcé de la mainlevée 
définitive de l'opposition formée dans la poursuite 1______. A titre subsidiaire, il 
conclut au paiement de 648'000 fr. et au prononcé de la mainlevée de l'opposition 
formée dans la poursuite précitée à due concurrence. 
 
b. C______ conclut au rejet complet de l'appel, sous suite de frais et dépens. 
 
c. Par réplique et duplique, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 
 
d. Elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par avis du greffe 
de la Cour du 25 octobre 2016. 
C. 
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure. 
 
a. C______ est une société genevoise active dans l'achat, la vente et l'exploitation 
d'immeubles. Me D______ occupe la fonction d'administrateur avec signature 
individuelle depuis mars 2008 et E______ en est l'actionnaire principal. 
 
La société était propriétaire de l'immeuble sis 2______, jusqu'au 19 septembre 
2012. 
 
b. En 2005-2006, C______ a décidé de mettre en vente l'immeuble susmentionné 
et a fait appel à plusieurs courtiers, dont A______, lequel est titulaire de la raison 
individuelle B______ ayant notamment comme but la promotion de biens 
immobiliers. 
 
Par courrier du 7 septembre 2005, ce dernier s'est dit disposé à engager des 
démarches en vue de présenter un candidat de qualité pour l'achat de l'immeuble. 
 
C______ a ainsi confié, par courrier du 22 février 2006, un mandat non exclusif à 
A______, pour une durée de trois mois, étant précisé que le mandat pouvait être 


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prolongé par lettre recommandée. Le prix de vente de l'immeuble s'élevait à 53 
millions de francs suisses et la commission de courtage à 3%. 
 
c. Le 7 septembre 2006, A______ a indiqué à C______ avoir un potentiel 
acquéreur en la société F______., société genevoise administrée et présidée par 
G______. 
 
d. C______ a par la suite limité le mandat de courtage accordé à A______, 
indiquant qu'il n'était valable que pour la société F______. 
 
e Dès septembre 2006, A______ a déployé une activité en vue d'aboutir à la 
conclusion de la vente du bien immobilier entre F______ et C______. Il a 
notamment arrangé plusieurs visites de l'immeuble, organisé des séances de 
discussions entre les représentants de F______ et C______ et a servi 
d'intermédiaire de part et d'autre pour communiquer les positions respectives de 
ces dernières. 
 
f. Le 15 novembre 2006, F______, à travers sa filiale française H______, a fait 
parvenir à A______ une offre d'achat pour l'acquisition de l'immeuble au prix de 
35 millions de francs. Celui-ci a rejeté l'offre, rappelant que le prix de vente fixé 
par le propriétaire était de 53 millions de francs. Il a par la suite invité la société 
intéressée à se rapprocher du prix de la venderesse. 
 
g. Les négociations se sont poursuivies entre F______ et H______ d'une part et 
C______ d'autre part. Une rencontre au domicile du propriétaire, E______, a 
notamment eu lieu le 26 mars 2007 en présence de ce dernier et des représentants 
des sociétés intéressées, soit G______ pour la société F______ et I______ pour la 
société H______. 
 
h. Par courrier du 12 avril 2007, H______ a transmis à A______ un projet d'offre, 
non signé, qui faisait état d'une proposition à 45.5 millions de francs valable 
jusqu'au 20 avril 2007, assortie d'une condition d'exclusivité en matière de 
négociations. 
 
A______ a communiqué à C______ la nouvelle offre formulée par 
F______/H______, sollicitant par la même occasion l'établissement d'un projet de 
promesse de vente et les coordonnées de leur conseil. 
 
Accusant réception de cette offre le même jour, C______ a demandé un document 
écrit signé de F______, confirmant son accord sur l'acceptation du prix de 45.5 
millions de francs, l'absence de condition suspensive et un paiement comptant en 
une seule fois. 
 
i. Dès mai 2007, Me J______, conseil de F______, est entré en contact avec 
Me D______ afin d'avancer dans la transaction. Dans le cadre de leurs 


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discussions, Me D______ a indiqué à son confrère qu'il n'était pas question que 
C______ signe une lettre d'intention, dans la mesure où elle négociait avec 
d'autres acquéreurs potentiels et ne voulait pas accorder d'exclusivité en l'état. Il 
lui a rappelé en outre que le prix de 45.5 millions de francs n'était pas négociable 
et qu'il convenait que F______ confirme par écrit vouloir acquérir à ce prix, sous 
réserve d'un audit des bilans de la société C______. 
 
Aucune confirmation écrite, signée par F______, ne ressort du dossier. 
 
j. En janvier 2008, les négociations entre les parties ne portaient plus sur 
l'acquisition directe de l'immeuble mais sur le rachat des actions de C______, 
laquelle détenait comme unique bien l'immeuble en question. 
 
Par fax du 28 janvier 2008, F______ a transmis à A______ un projet de protocole 
d'intention portant sur l'acquisition de 100% du capital-actions de C______ par 
K______, société française du groupe sise à ______. Ledit projet ne mentionnait 
pas le prix de vente et n'était pas signé. 
 
k. Le 17 mars 2008, A______ a confirmé par écrit à F______ que son offre 
d'acquérir 100% du capital-actions de C______ avait été acceptée, l'audit de la 
société devant être rendu au plus tard le 20 avril 2008. 
 
l. F______ a dès lors procédé à un examen de due diligence de l'immeuble sis 
2_____ et de la société C______, cette dernière ayant transmis de nombreux 
documents à cette fin. L'examen s'est terminé au cours de l'été 2008. 
 
m. Entre 2008 et avril 2010, A______ a relancé à plusieurs reprises C______ en 
lui réitérant l'intérêt de F______ de se porter acquéreuse de l'immeuble et son 
souhait de poursuivre les démarches et négociations en ce sens. Par courriels des 
26 février 2009, 30 juin 2009, 25 et 28 janvier 2010 et 18 mars 2010, il s'est 
enquis de la situation tant auprès de C______ que de F______ pour savoir si les 
discussions entre elles, respectivement leurs avocats, avaient repris. 
 
Le 28 janvier 2010, F______ lui a répondu que son conseil avait pris contact avec 
celui de C______ et qu'il restait dans l'attente de l'appel de ce dernier. 
 
A______ a encore invité F______, par courriels des 19 janvier, 26 avril, 17 mai, 6 
et 30 juillet 2010, à soumettre une offre d'achat ferme et définitive à C______, 
indiquant en dernier lieu qu'une offre de l'ordre de 41 millions de francs 
permettrait d'envisager la conclusion de la vente. Les 17 septembre et 8 octobre 
2010, A______ a encore relancé F______, laquelle n'a donné suite à aucun de ces 
messages. 
 
Pour sa part, C______, se disant insatisfaite des prestations de A______, lui a 
enjoint dès février 2009 de ne plus prendre d'initiative, de quelque sorte que ce 


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soit. En avril 2009, elle lui a rappelé qu'il n'était nullement autorisé à présenter 
l'immeuble à [ses]clients. En septembre 2009 et février 2010, elle lui a répété qu'il 
n'était pas autorisé à entreprendre des démarches en relation avec cet immeuble, le 
priant de s'abstenir. Par courrier du 16 décembre 2011, elle lui a signifié que 
l'actionnaire principal de C______ ne souhaitait pas lui confier un quelconque 
mandat ou plus généralement traiter avec lui. A______ a dès lors été prié de 
cesser tout contact avec le propriétaire de l'immeuble ou tout autre membre de sa 
famille. 
 
n. Par courriel du 15 avril 2011, A______ a indiqué à F______ que le précédent 
candidat intéressé n'avait pas été en mesure de finaliser la transaction et l'a dès 
lors invitée à réagir rapidement afin d'établir une reprise de contact avec la société 
propriétaire. Aucune suite n'a été donnée à ce message. 
 
o. Fin janvier 2012, apprenant que l'immeuble demeurait invendu, L______, 
courtière qui avait également été mandatée par la société propriétaire lors de la 
mise en vente du bien en 2005-2006, a préparé une nouvelle plaquette de 
présentation et l'a envoyée à ses clients et contacts. M______, également courtier, 
s'est alors manifesté et lui a indiqué avoir un groupe qui pourrait être intéressé par 
cet immeuble, à savoir le groupe F______. 
 
p. Sachant que E______ et G______, administrateur et président de F______, ne 
souhaitaient pas traiter ensemble, L______ s'est d'abord révélée surprise. Elle a 
toutefois pris contact avec F______ qui lui a répondu ne plus être intéressée par 
cet immeuble car elle avait déjà perdu beaucoup de temps dans des négociations 
passées et ne souhaitait pas recommencer. Elle restait toutefois ouverte à toute 
autre proposition. 
 
q. Disposant de relations privilégiées avec E______, qu'elle connaissait également 
à titre personnel, L______ a offert de reprendre les discussions directement avec 
celui-ci, sans intermédiaire et sans que vendeur et acheteur ne se rencontrent, ce 
qui a été accepté. Elle est ainsi intervenue directement entre les responsables de 
F______ et ceux de C______. 
 
r. En février 2012, L______ a indiqué à F______ que, malgré la concurrence, 
E______ restait intéressé à conclure avec elle, celui-ci lui ayant donné sa parole, 
mais que cela ne durerait pas des semaines, l'amitié ayant aussi ses limites, de 
sorte qu'il fallait accélérer la signature de l'acte. 
 
s. La vente s'est finalement réalisée le 19 septembre 2012 entre C______ et la 
société N______, société constituée à cet effet et appartenant au groupe F______, 
pour un montant de 40 millions de francs. 
 
Lors de la signature de l'acte chez le notaire, le propriétaire a exigé une garantie 
supplémentaire de deux millions de francs pour assurer l'accomplissement de 


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travaux qui revenaient à l'acquéreuse. Après avoir menacé de se retirer de la vente 
avoir eu de vifs échanges verbaux avec le propriétaire, F______ a finalement 
accepté les modalités requises, après une discussion privée avec L______. 
 
t. La société venderesse s'est acquittée de la commission de courtage de 3% du 
prix de vente, répartie en faveur des deux courtiers ayant participé à la vente, à 
savoir L______ et M______, qui avait apporté l'acheteur. 
 
u. Par courrier du 2 octobre 2012, A______ a prétendu avoir droit à une 
commission sur la vente de l'immeuble du fait que la vente était finalement 
intervenue en faveur d'une société s'étant substituée à F______, qu'il avait 
présentée au vendeur le 7 septembre 2006. Il a réclamé le paiement de 
1'200'000 fr. plus TVA, correspondant à 3% du prix de vente. 
 
v. C______ s'est opposée aux prétentions émises par A______. Elle a indiqué que 
son mandat avait été révoqué des années avant la vente et que celle-ci s'était 
réalisée grâce à l'intervention d'un courtier tiers, sans aucun lien avec une 
quelconque activité qu'il avait déployée. 
 
w. A______ a requis la poursuite 1______ à l'encontre de C______ pour un 
montant de 1'296'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 20 septembre 2012, à 
laquelle il a été formé opposition. 
D. 
a. Par acte du 28 mai 2013, A______ a saisi le Tribunal d'une demande en 
paiement dirigée contre C______, concluant au paiement de la somme de 
1'296'000 fr. avec suite d'intérêts et à ce qu'il soit dit que la poursuite 1______ 
irait sa voie. 
 
Il a fait valoir que le contrat de courtage qui lui avait été concédé en 2006 ne 
portait que sur la présentation d'un candidat de qualité pour l'acquisition de 
l'immeuble, propriété de C______, et qu'il avait été le premier à présenter 
F______ à ce titre à la société venderesse. Les négociations s'étaient ensuite 
poursuivies entre l'administrateur de C______ et le conseil de F______. Pour sa 
part, il avait entretenu, sans interruption, des contacts avec les différents 
intervenants jusqu'en février 2010, date à laquelle il avait été évincé afin de le 
priver de sa commission de courtier. Bien que la conclusion de la vente ait abouti 
après la révocation de son contrat, c'était, selon lui, bien les démarches qu'il avait 
entreprises qui avaient conduit à la vente de l'immeuble. 
 
b. Dans sa réponse, C______ a conclu au déboutement de A______ de toutes ses 
conclusions. 
 
Elle a exposé qu'il s'agissait d'un courtage de négociation et que A______ avait 
échoué dans ses efforts de négociation. Subsidiairement, même à considérer qu'il 
s'agissait d'un courtage d'indication l'intervention initiale de A______ n'était pas 


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causale dans la vente immobilière réalisée finalement beaucoup plus tard et à des 
conditions différentes. 
 
c. Lors de l'audience de débats d'instruction, de débats principaux et de première 
plaidoiries, A______ s'est déterminé sur les allégués de sa partie adverse, a requis 
l'audition de témoins et a sollicité un délai pour produire des pièces. C______ s'est 
référée à ses écritures et offres de preuve. 
 
d. Les parties ont été entendues une seconde fois le 8 avril 2014. 
 
A______ a expliqué que les derniers courtiers n'étaient intervenus que quelques 
mois avant la signature de l'acte de vente et qu'il avait continué, de 2006 à 2011, à 
avoir des contacts fréquents avec Me D______ et à procéder à des visites de 
l'objet en vente, lesquelles étaient d'ailleurs autorisées par ce dernier. Les 
négociations entre l'acquéreuse et la venderesse n'avaient jamais été interrompues 
jusqu'à la conclusion de la vente. Le seul fait qui avait momentanément 
interrompu les discussions était que l'immeuble avait été squatté et que 
l'actionnaire de C______ avait été inquiété par la justice pendant environ un an et 
demi à deux ans pour des motifs inconnus. 
 
Entendu en tant que représentant de C______, Me D______ a exposé que les 
négociations intervenues en son temps avec F______ n'avaient jamais abouti. Il 
était clair que ni l'acquéreuse, ni la venderesse ne voulaient poursuivre les 
discussions. A______ avait perdu la confiance de C______, raison pour laquelle 
elle lui avait signifié de ne plus s'occuper de la vente de cet immeuble. Il persistait 
toutefois à s'imposer et à présenter de nouveaux acquéreurs, malgré les écrits lui 
demandant de cesser d'intervenir dans ce dossier. Il n'avait aucunement participé à 
la vente finale intervenue en 2012, étant précisé que s'il y avait participé, l'affaire 
n'aurait jamais été conclue. 
 
e. Le Tribunal a procédé à des enquêtes, au cours desquelles il a entendu plusieurs 
témoins. 
 
e.a O______, actif dans le domaine immobilier, a déclaré que l'immeuble, 
propriété de F______, lui avait été présenté en 2007 par A______. Il avait visité 
l'imeuble entre 2007 et 2009 et avait rencontré à plusieurs reprises E______ et 
Me D______, la dernière fois en 2010. Il avait transmis ses offres par 
l'intermédiaire de A______ en les adressant également par courriel directement à 
Me D______. 
 
e.b P______, ancien directeur de F______, a exposé voir été en charge de trouver 
un immeuble au centre de Genève. Faisant suite à une annonce publiée par 
A______, il avait pris contact avec celui-ci et avait visité l'immeuble avec 
G______. L'issue de cette première visite avait été très positive. Lorsque le témoin 
avait quitté l'entreprise en octobre 2010, les discussions portant sur l'acquisition 


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de cet immeuble étaient, à sa connaissance, toujours en cours et le président de 
F______ était toujours déterminé à acheter cet immeuble. 
 
e.c Q______, employée du groupe F______ et entendue par le biais d'une 
commission rogatoire par les autorités françaises, a indiqué avoir participé au 
projet d'acquisition litigieux. Elle a confirmé que F______ avait envisagé 
d'acquérir les actions de la société propriétaire de l'immeuble, mais qu'elle avait 
renoncé au cours du 2ème semestre 2008 faute d'entente sur le prix. Elle a insisté 
sur le fait que les négociations avaient eu lieu par le biais du service juridique du 
groupe et a indiqué que L______ avait apporté une dynamique pour 
l'aboutissement de la transaction. 
 
e.d Entendu en qualité de témoin, E______ a expliqué que A______ n'arrivait pas 
à aboutir à une vente avec le président de F______. En 2008, F______ était 
revenue vers lui avec la proposition d'acheter les actions de la société propriétaire, 
ce qu'il avait refusé. Dans le courant 2010-2011, c'était le statu quo. Il n'avait reçu 
aucune proposition concrète. Il avait demandé à son administrateur de ne plus 
accepter aucune intervention de A______ en lien avec cet immeuble. Ce dernier 
revenait toutefois constamment, malgré les différentes sommations qui lui étaient 
adressées. E______ a confirmé qu'il ne voulait plus traiter avec le président de 
F______ et n'aurait laissé aucune autre personne que L______ reprendre les 
négociations. 
 
e.f L______ a confirmé avoir été mandatée pour la vente de l'immeuble depuis 
2005 ou 2006. En 2010, elle avait présenté un groupe avec lequel la venderesse 
s'était mise d'accord sur le prix ainsi que sur tous les autres points. Après six mois 
de négociation, l'affaire avait cependant échoué de justesse au moment de la 
signature de l'acte chez le notaire. En 2012, le propriétaire de l'immeuble lui avait 
demandé d'intervenir car il voulait le vendre. C'est à ce moment-là qu'elle était 
entrée en contact avec F______, qui lui avait été proposée par l'un de ses 
confrères, M______. Usant de ses contacts privilégiés avec le propriétaire, elle 
avait convaincu F______, qui se disait ne plus être intéressée, à renouer le 
dialogue. Quant au propriétaire, il ne voulait aucun contact avec le représentant de 
l'acquéreuse et ne voulait rien savoir de lui. Dès février 2012, L______ avait 
rencontré certaines difficultés liées aux conditions de la vente, notamment sur la 
question de l'amiante et sur la destination de l'immeuble, dont la mention 
d'immeuble mixte avait disparu au fil du temps. Ensuite était apparu un problème 
au sujet de l'acquisition par une personne étrangère. Faisant usage de son réseau, 
elle avait réussi à débloquer la situation et à obtenir l'autorisation de vente. Tout 
cela avait pris des mois. Le témoin a confirmé que A______ n'avait eu aucun rôle 
dans le déroulement des événements ayant conduit à la vente et n'était à aucun 
moment présent. 


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E. 
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que si le courtage liant les 
parties pouvait, de prime abord, être considéré uniquement comme un courtage 
d'indication, la limitation du contrat de courtage à F______ tendait toutefois à 
démontrer que le contrat impliquait une activité d'indication et de négociation, ce 
qui était confirmé par les échanges de correspondances ultérieures, A______ 
agissant comme unique intermédiaire entre acheteur et vendeur. N'étant pas 
parvenu à obtenir un accord et n'étant pas à l'origine de la vente intervenue en 
faveur de N______ (F______) en 2012, laquelle reposait sur d'autres bases 
puisque tant le prix que les conditions étaient différentes, A______ ne pouvait 
prétendre à aucune rémunération. Par surabondance de moyens, le Tribunal a 
relevé que quand bien même les parties auraient été liées par un courtage 
d'indication, ce n'était pas sur l'indication du demandeur que la transaction avait 
été conclue. En effet, les négociations ainsi que les difficultés relationnelles entre 
les protagonistes avaient conduit F______ à perdre tout intérêt pour cet immeuble, 
au point de renoncer à l'acquérir. Son intérêt avait par la suite été à nouveau 
suscité par un autre courtier, qui avait indiqué son nom au propriétaire et négocié 
le contrat permettant l'aboutissement de la transaction. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est dirigé contre une décision finale de première instance dans le cadre 
d'un litige portant sur une valeur litigieuse de plus de 10'000 fr. au dernier état des 
conclusions de première instance (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC). Il a été 
interjeté dans le délai utile et selon la forme prescrite par la loi (art. 311 al. 1 
CPC). 
 
Il est ainsi recevable. 
 
1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 
revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 
il contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 
instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 
consid. 2.2.3). 
 
1.3 La cause est soumise à la procédure ordinaire et à la maxime des débats, 
laquelle implique, pour les parties, l'obligation d'alléguer les faits à l'appui de 
leurs prétentions et d'offrir les preuves permettant d'établir ces faits (art. 219 et 55 
CPC). 
 
Le Tribunal peut prendre en considérant des faits dits exorbitants, c'est-à-dire des 
faits qui n'ont pas été allégués par les parties mais qui ressortent de 
l'administration des preuves, dans la mesure où ils ne font que concrétiser des faits 


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déjà suffisamment allégués. Dans ce cas, en effet, les faits prouvés ne sont pas 
"exorbitants" puisqu'ils ont en définitive déjà été allégués; leur prise en 
considération s'inscrit dans le cade de la libre appréciation de la force probante du 
moyen de preuve administré. Si, en revanche, les faits révélés par l'administration 
des preuves n'ont nullement été allégués - et s'ils ne peuvent plus l'être par la suite, 
en tant que nova admissible au sens de l'art. 229 al. 1 CPC, - le juge ne peut pas 
les prendre en considération pour appliquer le droit d'office (ATF 142 III 462 
consid. 4.3 et 4.4). 
 
1.4 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 
instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 
 
Les faits et moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être 
déclarés irrecevables (JEANDIN, in CPC, Code de procédure civile commenté, 
2011, n. 3 ad art. 317 CPC). 
2. 
L'appelant se plaint d'une appréciation erronée des faits et d'une violation des 
art. 412 et 413 CO. Contestant la qualification du contrat telle que retenue par le 
premier juge, il soutient que l'activité de courtage qu'il a déployée pour le compte 
de l'intimée lui donne droit à une commission. 
 
2.1.1 Le courtage au sens de l'art. 412 al. 1 CO est un contrat à teneur duquel le 
courtier s'engage, à titre onéreux, à fournir des services tendant à la conclusion 
d'un contrat voulu par le mandant, quelle qu'en soit la nature. Le courtier est ainsi 
en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un 
amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le 
compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'une 
rémunération lui a été promise, qu'il a agi et que son intervention a été couronnée 
de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et les références 
citées; arrêt du Tribunal fédéral 4C.333/2000 du 28 mars 2001, consid. 2 d, aa, et 
les références citées). 
 
Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que 
l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion 
du contrat. 
 
Le Tribunal fédéral a rappelé qu'au sens de cette disposition légale, le droit à la 
rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion 
de conclure le contrat principal voulu par lui (courtage d'indication), ou a négocié 
pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant (contrat de 
négociation), et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat. Le résultat 
doit ainsi se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité fournie par le 
courtier. Il n'est en revanche pas nécessaire que la conclusion du contrat principal 


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soit la conséquence immédiate de l'activité fournie et il suffit que celle-ci ait été 
une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du 
mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique 
entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit 
d'une rupture des pourparlers. Il importe ainsi peu que le courtier n'ait pas 
participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre 
courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 
413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun 
résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement 
rompus et que l'affaire est finalement conclue sur des bases toutes nouvelles. 
Par ailleurs, le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion 
du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF 131 III 268 
consid. 5.1.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_96/2016 du 4 avril 2016 consid. 2.1; 
4A_401/2012 du 16 octobre 2012 consid. 4, SJ 2013 I 2011). 
 
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est 
dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a 
été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté 
par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties 
sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 
consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 
consid. 2.1 et les références citées). 
 
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la 
conclusion du contrat principal entre le mandant et le tiers (ATF 72 II 84 
consid. 2). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que 
s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la 
conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des 
circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence 
(ATF 131 III 268 consid. arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 
2016 consid. 5). 
 
2.1.2 Confronté à un litige sur l'interprétation d'une convention, le juge doit tout 
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans 
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, 
soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 
CO). Au stade des déductions à opérer sur la base d'indices, le comportement que 
les cocontractants ont adopté dans l'exécution de leur accord peut éventuellement 
dénoter de quelle manière ils l'ont eux-mêmes compris, et révéler par là leur réelle 
et commune intention (ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; 129 III 675 consid. 2.3). 
 
2.2 En l'espèce, il est acquis que les parties ont conclu un contrat de courtage en 
février 2006. Elles s'opposent toutefois sur la nature exacte du mandat concédé, 


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l'appelant soutenant être lié par un courtage d'indication tandis que l'intimée 
prétend qu'il s'agit d'un courtage de négociation. 
 
La convention conclue entre les parties ne permet pas de déterminer les services 
attendus de la part de l'appelant, l'intimée s'étant limitée à confirmer, par courrier 
du 22 février 2006, la délivrance d'un contrat de courtage pour une durée de trois 
mois, prolongeable, sans autre précision quant à la nature du mandat. Cette 
confirmation faisait toutefois suite au courrier de l'appelant, selon lequel ce 
dernier s'engageait à entreprendre toutes démarches en vue de présenter un 
candidat de qualité pour l'achat de l'immeuble, ce qui plaide davantage en faveur 
d'un courtage d'indication. Cela étant, comme l'a relevé le premier juge, la 
limitation du contrat de courtage à F______, ordonnée ultérieurement par courrier 
du 19 septembre 2006, tend en revanche à démontrer que le mandat confié 
impliquait une activité d'indiction et de négociation. Ainsi, l'intention des parties 
ne peut être inférée des documents échangés entre elles lors de la conclusion du 
contrat, de sorte qu'il y a lieu d'examiner le comportement qu'elles ont adopté 
postérieurement. 
 
L'attitude de l'appelant a consisté essentiellement en l'organisation et la conduite 
de visites de l'immeuble et en la transmission des positions respectives de chacune 
des parties à la vente à leur cocontractante, faisant notamment parvenir à la 
venderesse les offres formulées par la potentielle acquéreuse. Contrairement à ce 
qu'a retenu le premier juge, le fait que l'appelant ait servi d'intermédiaire entre la 
société acquéreuse et la société venderesse pour l'opération immobilière envisagée 
est une tâche inhérente à sa fonction de courtier, sans que cela implique 
nécessairement un pouvoir de négociation. A cet égard, il ressort des faits que 
l'acquéreuse et la venderesse s'entretenaient directement entre elles, soit par leurs 
représentants, soit par leurs conseils respectifs, pour discuter des conditions de 
vente. En effet, la séance de discussions intervenue en mars 2007 à la suite de la 
première offre s'est déroulée en présence du propriétaire de l'immeuble et des 
représentants de F______ et H______, sans la participation de l'appelant. Dès mai 
2007, le conseil du groupe F______ s'est mis en contact avec le conseil de la 
société venderesse, lequel en est devenu par la suite l'administrateur, de sorte que 
ces derniers échangeaient directement entre eux. Le témoin Q______ a d'ailleurs 
confirmé que les négociations avaient lieu par le biais du service juridique de 
l'acquéreuse. A aucun moment l'appelant n'est intervenu au sujet des modalités 
liées à la vente ou n'a participé aux pourparlers. Par ailleurs, aucun élément au 
dossier ne permet de retenir que ce dernier disposait d'un quelconque pouvoir de 
négociation. Ceci est d'autant plus vrai qu'après la troisième offre soumise à 
l'intimée et rejetée par celle-ci, il n'a fait que relancer la potentielle acquéreuse 
afin qu'elle reprenne les négociations avec la venderesse, sans entrer plus en 
détails dans les discussions. 


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Dans ce contexte, il sera retenu, sur la base d'indices découlant du comportant des 
parties, que l'appelant avait pour mission de présenter un acquéreur potentiel 
susceptible d'acheter le bien au prix convenu, de sorte que les parties étaient dès 
lors liées par un contrat de courtage d'indication. 
 
2.3 Reste à examiner si la vente finale du mois de septembre 2012 se trouve dans 
un rapport de causalité avec l'activité fournie par l'appelant. 
 
Il est acquis et non contesté que l'appelant a été le premier à introduire F______ 
auprès de l'intimée. La société acquéreuse s'est montrée intéressée, si bien qu'elle 
a rapidement formulé une première offre à 35 millions de francs. Cette offre ayant 
été rejetée, les pourparlers ont continué entre les protagonistes, leur relation 
devenant toutefois de plus en plus tendue au fil du temps. Après une deuxième 
offre, qui n'a jamais été confirmée par écrit par l'acquéreuse malgré les diverses 
demandes de la venderesse en ce sens, et une troisième proposition portant sur 
l'acquisition du capital-actions de la société propriétaire, qui a été refusée, il n'y a 
plus eu de suite aux discussions. L'actionnaire de C______ a confirmé devant le 
Tribunal qu'après avoir refusé la dernière offre visant le rachat des actions, il 
n'avait reçu aucune proposition concrète en 2010 et 2011, période durant laquelle 
rien ne s'était passé. Plus aucune discussion ne ressort du reste du dossier dès ce 
moment, sous réserve d'un courriel de janvier 2010 indiquant que F______ aurait 
tenté de reprendre contact avec la venderesse, sans qu'aucune suite n'y soit 
toutefois donnée. Il n'y a plus non plus eu de visites de l'immeuble, alors qu'elles 
étaient fréquentes durant les négociations. 
 
Il ressort ainsi du déroulement des faits que les négociations ont pris fin après la 
dernière offre formulée en 2008. Le fait que l'appelant ait indiqué dans le cadre de 
ses courriers adressés à l'intimée que F______ restait intéressée par l'immeuble à 
vendre est impropre à établir la position de cette dernière, dans la mesure où ces 
courriers ne font que refléter tout au plus sa propre interprétation de la situation. 
 
Les témoignages confirment par ailleurs qu'au-delà des négociations, les relations 
entre l'acquéreuse et la venderesse ont été rompues. Le témoin E______ a indiqué 
qu'il ne souhaitait plus transiger ni avec la société acquéreuse ni avec l'appelant, 
au point d'avoir demandé que ce dernier cesse d'intervenir dans ce dossier. 
Quoi qu'en dise l'appelant sur ce point, il n'a ainsi pas été évincé par 
l'administrateur de la société, dès lors que l'ordre venait directement de 
l'actionnaire et faisait suite aux divergences et à la mésentente qui sont apparues 
entre les différents intervenants. Pour l'actionnaire, comme pour l'administrateur 
de la société venderesse, les relations ont été interrompues à ce moment-là. 
Le témoin Q______ a confirmé que F______ avait aussi finalement renoncé à 
négocier fin 2008, faute d'entente sur le prix de vente. Le témoin L______ a de 
surcroît confirmé que lorsqu'elle avait pris contact avec F______ en 2012, celle-ci 


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n'était plus intéressée par l'immeuble et ne voulait plus rien avoir à faire avec 
l'intimée pour avoir déjà perdu trop de temps et d'énergie dans cette affaire. 
 
L'appelant ne peut être suivi lorsqu'il prétend que les discussions étaient non pas 
interrompues en raison d'une divergence du vues, mais simplement suspendues 
compte tenu d'une procédure administrative portant sur l'annulation de la vente 
antérieure de l'immeuble à l'intimée. Bien que la mention d'une procédure 
administrative figure dans le jugement querellé, l'appelant n'avait rien allégué à ce 
propos, ni dans ses écritures de première instance, ni dans le cadre de ses 
déclarations faites devant le Tribunal. Dès lors, le premier juge ne pouvait pas 
relever d'office ce fait qui sortait du cadre des allégations invoquées à l'appui des 
prétentions des parties, même s'il résultait d'une pièce du dossier (cf. consid. 1.3 
supra). Dans la mesure où ce fait existait et était connu de l'appelant en première 
instance, il ne saurait être invoqué et retenu au stade de l'appel, les conditions de 
l'art. 317 CPC n'étant pas réalisées (cf. 1.4 supra). Au demeurant, quand bien 
même il devrait être retenu qu'une procédure administrative était pendante, cela ne 
signifierait pas pour autant que les parties auraient été de ce fait empêchées de 
poursuivre leurs discussions. Preuve en est que l'intimée a continué à négocier 
avec d'autres clients potentiels, notamment avec le témoin O______ entre 2009 et 
2010, ainsi qu'avec le groupe ______ présenté par L______, si bien qu'elle était 
sur le point de conclure la vente en 2010 avec celui-ci avant que cela n'échoue de 
justesse chez le notaire ou encore début 2011 avec un autre client qui n'a 
finalement pas été en mesure de libérer les fonds sur territoire suisse et finaliser la 
transaction. 
 
Contrairement à ce que soutient l'appelant, il ne peut pas non plus être retenu que 
l'acquéreuse et la venderesse étaient proches de signer un protocole d'intention 
avant que la procédure administrative ne suspende les discussions. Le projet établi 
en ce sens par l'acquéreuse n'était pas signé par celle-ci et ne comportait pas de 
prix de vente, élément pourtant essentiel. Le projet n'a d'ailleurs donné lieu à 
aucune discussion ni échange supplémentaire. L'inachèvement de ce projet 
démontre là encore l'interruption des pourparlers courant 2008. 
 
Ce constat s'impose avec d'autant plus de force que l'appelant n'a fait par la suite 
que relancer à réitérées reprises F______ pour qu'elle manifeste à nouveau son 
intérêt auprès de la société propriétaire, ce qu'elle n'a pas fait. Ces relances, au 
demeurant restées vaines, tendent ainsi à démontrer d'une part que les 
négociations étaient au point mort et, d'autre part, que l'intérêt de F______ n'était 
plus d'actualité. Partant, l'appelant ne peut se prévaloir d'avoir réussi à maintenir 
constamment l'intérêt de F______. 
 
Au vu de ce qui précède, le refus de poursuivre les négociations portait tant sur 
l'échec d'une entente quant au prix de vente et aux modalités y relatives que sur la 


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personne de l'acquéreuse. La position des intéressées était réciproque et 
catégorique. 
 
En définitive, si l'acquéreuse et la venderesse avaient débuté des discussions entre 
2006 et 2008, elles ont ensuite perdu tout intérêt à traiter l'une avec l'autre. 
Ainsi, la Cour considère que les pourparlers entre l'acquéreuse et l'intimée ont été 
définitivement rompus fin 2008, voire en 2010 au plus tard, sans que ces dernières 
ne parviennent à une entente, ni sur le prix final ni sur les autres modalités de la 
vente. 
 
L'acquéreuse et la venderesse n'auraient par la suite jamais repris contact sans 
l'intervention de L______ et de son confrère M______. En effet, ce dernier a 
indiqué à F______ comme potentielle acquéreuse, sans aide ni intervention 
aucune de l'appelant, et L______ a usé de ses liens privilégiés avec E______ pour 
convaincre l'intimée d'entamer à nouveau des discussions et pour mener à terme le 
projet d'acquisition. L______ n'a pas bénéficié de l'intérêt existant précédemment 
chez F______ pour parvenir à la conclusion du contrat. Au contraire, l'expérience 
passée entre cette dernière et l'intimée a davantage constitué un obstacle qu'il lui a 
fallu surmonter au préalable. 
 
Par la suite, L______ a recommencé les négociations sur de nouvelles bases. En 
effet, d'une part les discussions ont été menées par son intermédiaire uniquement 
et non plus entre les représentants des sociétés ou leurs conseils. D'autre part, la 
vente repose sur des conditions différentes. Le prix a finalement été arrêté à 
40 millions de francs et l'objet de la vente diffère en ce sens qu'il porte sur 
l'immeuble directement et non plus sur le capital-actions de la société propriétaire. 
De même, l'identité de la société acquéreuse est différente puisqu'il s'agit au final 
d'une société de droit suisse nouvellement constituée à cet effet. A cela s'ajoute la 
garantie supplémentaire de deux millions de francs que la venderesse a exigée lors 
de la signature de l'acte de vente, laquelle n'avait pas été abordée par le passé. 
 
Ainsi, la vente finale intervenue au mois de septembre 2012 repose exclusivement 
sur l'activité déployée par L______ et M______ et non sur l'indication de 
l'appelant, laquelle n'a pas abouti à la conclusion du contrat recherché. 
 
Au vu de ce qui précède, si l'appelant a certes été le premier à désigner 
l'acquéreuse comme personne s'intéressant à l'affaire, la conclusion du contrat ne 
repose en revanche pas sur son indication dès lors que les discussions avaient 
définitivement échoué. C'est sur la base de la seconde indication donnée par 
M______ et l'intervention de L______, qui a à nouveau suscité l'intérêt de 
l'intimée, que les parties sont entrées à nouveau en relation, concluant cette fois-ci 
le contrat sur des bases différentes. L'appelant n'a pour sa part joué aucun rôle 
dans les événements ayant amené à la conclusion du contrat. 


- 16/17 - 
 
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En conséquence, l'appelant ne peut prétendre à une quelconque rémunération, 
faute de rapport de causalité entre l'indication qu'il a fournie et la conclusion du 
contrat. 
 
L'appel sera donc rejeté. 
3. 
Les frais judiciaires d'appel seront mis à la charge de l'appelant, qui succombe 
(art. 95 et 106 al. 1 CPC). Compte tenu de la valeur litigieuse, ils seront arrêtés à 
20'000 fr. et partiellement compensés avec l'avance de frais de 19'440 fr. fournie 
par l'appelant, qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC; art. 17 et 
35 du Règlement fixant le tarif des frais en matière civile). 
 
L'appelant sera en conséquence condamné à verser à l'Etat de Genève, soit pour 
lui aux Services financiers du Pouvoir judiciaire, la somme de 560 fr. 
 
L'appelant sera en outre condamné à verser à l'intimée des dépens de 12'000 fr., 
débours et TVA compris (art. 85 et 90 RTFMC). 
* * * * * * 


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C/702/2013 
PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTPI/4398/16 rendu 
le 5 avril 2016 par le Tribunal de première instance dans la cause C/702/2013-18. 
Au fond : 
Confirme le jugement entrepris. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Sur les frais : 
Arrête les frais judiciaires d'appel à 20'000 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense partiellement avec l'avance fournie. 
Condamne A______ à verser 560 fr. à l'Etat de Genève, soit pour lui aux Services 
financiers du Pouvoir judicaire. 
Condamne A______ à verser 12'000 fr. à C______ à titre de dépens. 
Siégeant : 
Monsieur Laurent RIEBEN, président; Monsieur Patrick CHENAUX, Madame 
Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Anne-Lise JAQUIER, greffière. 
 
Le président : 
Laurent RIEBEN 
 
La greffière : 
Anne-Lise JAQUIER 
 
Indication des voies de recours : 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 
(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 
fédéral par la voie du recours en matière civile. 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 
30'000 fr.