ge_gerichte · C/8881/2019 · 2022-04-12 · fr

CO.412.al1; CO.413.al1

Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 12.04.2022 C/8881/2019
Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 12.04.2022 C/8881/2019
Ginevra Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 12.04.2022 C/8881/2019

C/8881/2019
ACJC/533/2022
du 12.04.2022
sur JTPI/5902/2021 ( OO
)
, CONFIRME
Normes
:
CO.412.al1; CO.413.al1
En fait
En droit
Par ces motifs
republique et
canton de geneve
POUVOIR JUDICIAIRE
C/8881/2019
ACJC/533/2022
ARRÊT
DE LA COUR DE JUSTICE
Chambre civile
du mardi 12 avril 2022
Entre
A
______
, sise ______, appelante d'un jugement rendu par la 20ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 5 mai 2021, comparant par
Me Romain CANONICA, avocat, CANONICA VALTICOS DE PREUX & ASSOCIES, rue Pierre-Fatio 15, case postale 3782, 1211 Genève 3, en l'Étude duquel elle fait élection de domicile,
et
1) Monsieur B
______
, domicilié ______, intimé, comparant par
Me Pascal TOURETTE, avocat, KT-LEGAL SA, boulevard des Philosophes 17, case postale 507, 1211 Genève 4, en l'Étude duquel il fait élection de domicile,
2)
C
______
, sise ______, autre intimée, comparant en personne.
EN FAIT
A.
Par jugement
JTPI/5902/2021
du 5 mai 2021, reçu le 10 mai 2021 par A______, le Tribunal de première instance a débouté cette dernière de toutes ses conclusions (chiffre 1 du dispositif), a arrêté les frais judiciaires à 7'100 fr., compensés avec les avances versées par les parties, les a mis à charge de A______, a condamné cette dernière à payer les montants de 3'500 fr. à B______ et 300 fr. à C______ (ch. 2), a condamné A______ à payer à B______ la somme de 7'200 fr. TTC à titre de dépens (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).![endif]>![if>
B.
a.
Par acte déposé le 9 juin 2021 au greffe de la Cour, A______ appelle de ce jugement dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut à ce que B______ soit condamné à lui payer la somme de 45'772 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018 et débouté, de même que C______, de toutes autres conclusions. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal.
b.
Dans sa réponse du 14 juillet 2021, C______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement, sous suite de frais et dépens.![endif]>![if>
c.
Dans sa réponse du 30 juillet 2021, B______ conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement, sous suite de frais et dépens.
d.
Les parties ont encore répliqué et dupliqué, persistant chacune dans leurs conclusions respectives.
e.
Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par courrier du greffe du 1
er
septembre 2021.
C.
Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :
a.
A______ est une société suisse notamment active dans l'achat, la vente, le courtage et le développement de biens immobiliers, ainsi que dans le service et le conseil en matière immobilière. D______ et E______ sont administrateurs avec signature collective à deux de A______.
b.
C______ est une société suisse active dans le domaine de la gérance d'immeubles, la promotion, le courtage, l'achat, la vente et les investissements dans le domaine immobilier.
c.
B______ était propriétaire d'une villa, parcelle n° 1______, sise 2______ à F______ (GE) (ci-après : la Villa)
d.
G______ était en contact depuis plusieurs années avec H______, courtier auprès de C______, dans le but d'acheter une maison. Elle figurait dans le mailing de cette régie sous son nom de jeune fille, G______. ![endif]>![if>
e.
Les critères de recherches de G______ ont été enregistrés sur la plateforme I______,
utilisée par C______.
f.
Le 18 septembre 2018, A______ et B______ ont conclu un contrat de courtage "co-exclusif" pour la vente de la Villa. Le prix de vente demandé était fixé à 1'790'000 fr.; il était précisé que ce prix n'avait qu'une valeur indicative, toute offre d'achat, même inférieure, devant être transmise au mandant pour discussion. B______ s'engageait à payer à A______ une commission de 2,5% HT du prix de vente, versée lors du premier acompte de l'acheteur. Il était stipulé qu'en cas de rupture du contrat, le mandataire communiquerait au mandant le nom de toutes les personnes auxquelles il avait indiqué, ou proposé, la Villa et, si l'une d'elles devait se porter acquéreur dans l'année qui suivait la fin du contrat, la commission de vente serait intégralement due.
g.
E______ s'est chargé de la négociation du contrat de courtage avec B______. J______, courtière auprès de A______, a rédigé la brochure, effectué les annonces en ligne et organisé les visites.
h.
Le 19 septembre 2018, B______ a signé un contrat de courtage non exclusif avec C______ pour la vente de la Villa. Le prix de vente était fixé à 1'790'000 fr. et une commission de vente de 3% HT était prévue. Le contrat spécifiait que C______ faisait partie du réseau I______ regroupant ______ des principales agences immobilières de Suisse romande (dont ne fait pas partie A______).
i.
Le lendemain, les caractéristiques de la Villa ont été introduites sur la plateforme I______
par
C______.
j.
Le 21 septembre 2018, la plateforme a signalé un "
matching
" (mariage) entre les critères de recherches de G______ et les caractéristiques de la Villa. G______ a alors consulté à vingt-trois reprises cette annonce et téléchargé ______ fois le dossier.
k.
Le 22 septembre 2018 à 8h25, G______ a demandé des renseignements concernant ce bien et programmé une visite avec H______ pour le 27 septembre 2018. Elle a, préalablement à la visite, reçu le dossier complet relatif au bien immobilier concerné.
l.
Le 26 septembre 2018, K______, époux de G______, a vu l'annonce concernant la Villa sur le site internet de A______. Il a immédiatement demandé le dossier à cette agence, laquelle lui a remis l'adresse de la Villa ainsi qu'une présentation et les plans de celle-ci. Il a visité la Villa le jour même avec J______. E______ et cette dernière prétendent que, suite à cette visite, K______ s'est montré très intéressé et a indiqué vouloir revoir le bien accompagné de son architecte, les 28 ou 29 septembre 2018. K______ prétend, qu'au contraire, la Villa ne l'a aucunement intéressé et qu'il ne voulait pas la visiter de nouveau. Son intérêt pour la Villa serait né suite à la nouvelle visite de la Villa qu'il a faite en compagnie de son épouse entre le 28 septembre et le 1
er
octobre 2018.
m.
Le lendemain, 27 septembre 2018, G______ a également visité la Villa avec H______.
n.
Le jour même à 15h32, G______ a écrit un courriel à son courtier depuis son adresse "
G______@hotmail.com
", afin de l'informer que la maison était idéale pour sa famille et qu'elle et son mari proposaient de l'acheter au prix de 1'650'000 fr., compte tenu des différents travaux à effectuer. Lors de son interrogatoire par le Tribunal, elle a indiqué qu'il était impossible qu'elle ait fait une offre sans que son mari ne voie la maison, car ils devaient tous les deux être d'accord pour ce faire. K______ a précisé que c'était sa femme qui avait fait l'offre, mais qu'elle ne pouvait pas faire d'offre sans lui en parler préalablement et sans qu'il donne son accord. Si cette offre avait été acceptée, ils auraient acheté à ce prix.
o.
A 16h26, H______ a transmis cette offre à L______, qui l'a fait suivre à B______ à 16h54. Dans son courriel, L______ a mentionné avoir reçu une offre de la part de G______ pour un montant de 1'650'000 fr. Elle indiquait au propriétaire qu'elle considérait qu'il s'agissait d'une bonne offre en raison des travaux à effectuer estimés à 200'000 fr.
p.
B______ a refusé cette offre d'achat.
q.
H______ a alors organisé une seconde visite en compagnie de l'époux de G______, entre le 28 septembre 2018 et le 1
er
octobre 2018. Lors de cette visite, K______ a demandé au courtier s'il pourrait récupérer la somme de 200'000 fr. de travaux estimés, en plus du prix d'achat, s'il revendait le bien dans cinq ans. H______ l'avait rassuré sur ce point. Il affirme que s'il ne l'avait pas fait, K______ aurait peut-être refusé d'acheter car il était très sceptique sur le montant des travaux et le coût total du bien.
Pour A______, c'est suite à cette visite que les époux G______/K______ ont formulé une seconde offre, laquelle a conduit à la vente de la Villa.
r.
Le 28 septembre 2018, J______ a écrit à K______ qu'elle avait essayé de le joindre suite à la visite du 26 septembre 2018 qu'ils avaient effectués ensemble car elle souhaitait l'informer que le propriétaire de la Villa avait reçu une offre et qu'il allait prendre sa décision prochainement. Elle lui a indiqué se tenir à sa disposition pour tout renseignement complémentaire et l'a averti que ce bien allait être vendu rapidement puisqu'il y avait deux agences mandatées en même temps.
Elle n'a reçu aucune réponse à ce courriel.
s.
B______ a indiqué au Tribunal avoir contacté téléphoniquement E______ peu de temps après afin de l'informer de l'existence d'une offre transmise par la société C______ pour le compte de "Madame G______ [nom de jeune fille] ». E______ lui a répondu que son agence n'était pas intervenue pour cette cliente.
t.
Par courriel du 1
er
octobre 2018, E______ a transmis à B______ une liste des personnes ayant visité la Villa. Il y expliquait le code couleur de cette liste qui permettait de différencier les clients en fonction de leur intérêt pour le bien (Rouge : clients qui ne poursuivaient pas, Blanc : clients en cours de traitement, Orange : en attente de retour client avec une tendance négative, Vert : en attente de retour client avec une tendance positive). Il a indiqué dans son courriel qu'un couple de clients (M______) était intéressé et pourrait faire parvenir une offre à 1'675'000 fr. Il s'agit du seul client qui figure sur la liste avec un code couleur vert. Le nom de K______ figure sur le tableau uniquement, et non sur le courriel, avec un code couleur orange, avec la précision : «
dossier envoyé le 26-09 + visite le 26-09 intéressé par 2
ème
visite avec architecte - Sans nouvelle depuis le 26-09 malgré relance
».
B______ n'a pas réagi à ce courriel.
u.
B______ a accepté la seconde offre de K______ et G______ à 1'700'000 fr.
v.
Le projet d'acte de vente a été établi le 10 octobre 2018.
w.
Le 12 octobre 2018, l'acte de vente a été signé par B______, d'une part, et K______ et G______, d'autre part, en présence de H______. A cette occasion, B______ a contresigné la note d'honoraires relative à la commission de courtage de C______ pour un montant de 54'927 fr.
x.
A______ a indiqué qu'elle avait découvert à travers la publication du ______ 2018 dans la feuille d'avis officielle (FAO) que la Villa avait été vendue à K______ et G______ pour un montant de 1'700'000 fr. Elle explique qu'il n'était pas possible pour elle de faire le rapprochement entre le nom de K______ et celui de son épouse, cette dernière ayant toujours été présentée par la régie C______ sous le nom de G______ [nom de jeune fille]. B______ aurait, quant à lui, dû s'en apercevoir, au plus tard au moment de la signature de l'acte de vente.
y.
Par courriel du 17 décembre 2018, A______ a réclamé, par gain de paix, le paiement par C______ de la moitié de la commission de courtage.
z.
Par courriel du 19 décembre 2018, C______ a relevé qu'à aucun moment H______ n'avait été informé par les clients qu'ils avaient déjà visité la villa. N'étant liée par aucun rapport réciproque avec A______, elle ne pouvait pas lui rétrocéder la moitié de la commission.
Malgré plusieurs relances de A______, C______ est restée sur sa position.
D.
a.
Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 4 septembre 2019, A______ a conclu à la condamnation de B______ de lui payer la somme de 45'772 fr.50 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018, et subsidiairement, de lui verser le montant de 22'886 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018.
Elle a soutenu avoir droit au versement de la commission de courtage dès lors que la vente de la Villa résultait de son activité, notamment de la visite de la Villa par K______, qu'elle avait effectuée avec ce dernier avant que G______ ne visite le bien avec C______. Elle avait par ailleurs avisé K______ qu'il fallait qu'il fasse rapidement une offre, dans la mesure où une autre agence avait été mandatée. Elle avait informé B______ de l'intérêt porté par K______ à l'acquisition de la Villa. Celui-ci avait donc vendu la Villa à K______ et son épouse par l'intermédiaire de C______, en ayant connaissance de son intervention. Cette vente résultait donc, à tout le moins pour moitié, de son activité.
b.
Dans sa réponse du 18 décembre 2019, B______ a conclu, préalablement, à l'admission de l'appel en cause de C______ dans la procédure, principalement, au rejet de la demande, et subsidiairement, à la condamnation de C______ de le relever et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui en paiement en faveur de A______ de toute somme jusqu'à concurrence de 45'772 fr. 50, avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018, ainsi que des éventuels frais et dépens en découlant. A______ n'avait pas prouvé l'existence d'un lien de causalité donnant droit à une rémunération dans la mesure où elle n'avait pas démontré avoir été la première à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui avait acheté par la suite le bien immobilier, ni que c'était grâce à elle que les parties à la vente étaient entrées en relation et avaient conclu la transaction. C'était uniquement l'activité déployée par C______ qui avait mené à la conclusion de la vente.
A titre subsidiaire, elle alléguait que C______ était la principale responsable de la survenance du dommage dont A______ se prévalait et qu'il se justifiait de pouvoir lui opposer toute éventuelle condamnation par le biais de l'action récursoire.
c.
Par jugement
JTPI/5719/2020
du 19 mai 2020, le Tribunal a admis la demande d'appel en cause de C______ formée par B______.
d.
Par réponse du 20 juillet 2020, C______ a conclu au déboutement de A______ et B______ de toutes leurs conclusions.
Le premier acte conjoint qui avait engagé les deux époux était l'offre d'acquisition formulée le 27 septembre 2018 par G______ aux deux noms. La seule indication du nom de K______ à B______ n'était pas de nature à conduire à la conclusion du contrat, dans la mesure où des négociations avaient dû être engagées pour parvenir à la vente, lesquelles avaient été menées activement par H______.![endif]>![if>
e.
Le Tribunal a ouvert les débats principaux et procédé à l'audition des parties et de divers témoins. E______ a soutenu que le retour qu'il avait eu de la courtière après la visite de K______ était que ce dernier était très content, que l'objet correspondait exactement aux besoins de sa famille et qu'il devait recontacter la courtière afin de prévoir une visite avec son architecte pour estimer les coûts des travaux. Il a reconnu ne plus avoir eu de nouvelles après cette visite, malgré les multiples relances de la courtière. Il a également mentionné qu'il n'y avait pas eu de discussions sur le prix lors de cette visite et que K______ les avait contactés par le biais de la rubrique contact de leur site internet. B______ a expliqué ne pas avoir demandé à G______ le nom de son mari dans la mesure où il n'avait jamais eu de contact direct avec celle-ci, tout passant par C______. Il a affirmé avoir informé E______ immédiatement après avoir reçu l'offre de G______, alors désignée sous son seul nom de jeune fille; celui-ci avait vérifié sa liste et lui avait dit que ce nom n'y figurait pas. K______ a assuré n'avoir jamais dit à A______ qu'il était intéressé par la Villa dès lors qu'il avait trouvé le prix trop élevé et les travaux à effectuer trop nombreux. Il a expliqué avoir ensuite visité ce bien avec son épouse, mais après la première offre formulée par celle-ci, et après qu'elle l'ait convaincu du potentiel de cette villa. Il n'avait jamais informé B______ ni C______ qu'il avait déjà visité la Villa. G______ a exposé avoir dû convaincre son époux d'acheter la maison car il y avait beaucoup de travaux à faire, raison pour laquelle ils avaient formulé une première offre basse, pour ensuite l'augmenter à 1'700'000 fr., ce qui correspondait au maximum de leurs possibilités, compte tenu des travaux envisagés. Elle a ajouté avoir négocié le prix par l'intermédiaire de H______ et par courriel. J______ a affirmé que K______ lui avait dit qu'il était intéressé par la Villa, notamment parce qu'il y voyait beaucoup de potentiel et qu'il souhaitait revenir pour un autre rendez-vous. Elle a reconnu ne plus avoir eu de nouvelles de celui-ci après la visite. H______, lors de la visite effectuée par G______ et son époux, avait dû rassurer celui-ci sur le retour sur investissement qu'il ferait en cas de réalisation de travaux pour une valeur de 200'000 fr. Il n'aurait pas accepté d'acheter s'il ne lui avait pas assuré qu'il s'agissait d'un bon investissement. Il a appris plusieurs mois après la vente que K______ avait visité la maison de son côté. C'est G______ qui avait vu le potentiel de la Villa.
f.
Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience du 8 mars 2021.
E.
Dans son jugement, le Tribunal a retenu que le mandat qui liait B______ à A______ était un courtage d'indication. La rémunération du courtier d'indication prenait naissance lorsqu'il indiquait au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui et que cette activité aboutissait, ce qui supposait un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal ou l'affaire poursuivie. Il appartenait donc au courtier de prouver qu'il avait été le premier à désigner le tiers intéressé et que c'était sur la base de cette indication que les parties étaient entrées en relation et avaient conclu le marché. Or, A______ n'avait pas démontré avoir désigné K______ au vendeur comme personne intéressée à l'achat. Elle lui avait remis un tableau sur lequel une seule personne intéressée à l'acquisition était mentionnée; K______ y figurait, au contraire, comme n'étant pas intéressé à l'achat. Ce tableau avait été adressé le 1
er
octobre 2018 au vendeur, soit après que l'offre formée par les époux G______/K______ lui ait été remise par l'intermédiaire de C______. A______ n'avait pas entrepris de négociations avec les époux G______/K______, ce qu'elle ne contestait pas. C'était par l'intermédiaire de C______ que les acheteurs étaient entrés en relation avec le vendeur, et grâce aux efforts de celle-ci que la Villa avait été vendue. Les conclusions subsidiaires de A______ correspondant au versement de la moitié de la commission devaient également être rejetées pour les mêmes motifs.![endif]>![if>
EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance, si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 CPC), ce qui est le cas en l'espèce vu les prétentions principales en paiement de plus de 45'000 fr. formées par l'appelante.
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3 et 311 al. 1 CPC).
1.2
La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC), dans la limite des griefs qui sont formulés (ATF
142 III 413
consid. 2.2.4 et les références citées). Elle applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al.1 et 58 al. 1 CPC).
1.3
Par souci de simplification, B______ sera désigné par les termes "l'intimé 1" ou "le vendeur" et C______ par "l'intimée 2". ![endif]>![if>
2.
L'appelante se plaint d'une constatation incomplète des faits opérée par le Tribunal.
Les critiques de l'appelante ont été prises en compte et l'état de fait quelque peu complété dans la partie "EN FAIT" ci-dessus, dans la mesure utile à la solution du litige.![endif]>![if>
3.
L'appelante reproche au Tribunal une constatation inexacte des faits et une mauvaise application des 412 et 413 CO, dans un argumentaire qui confond largement les deux griefs, comme le relèvent à juste titre les intimés, mais qui permet cependant de comprendre ce qu'elle conteste du raisonnement tenu par le Tribunal, de sorte que cela ne remet pas en cause la recevabilité de son appel, étant encore précisé que les intimés ont pu répondre à chacun des griefs formés dans l'acte d'appel.
En substance, l'appelante considère que c'est grâce à son intervention que les époux G______/K______ ont décidé d'acquérir la Villa, puisque le couple a fait une première offre d'achat le 27 septembre 2018, soit après la visite du bien effectuée par l'époux par son intermédiaire, et avant la visite du bien par le couple en compagnie de l'intimée 2. Le Tribunal ne pouvait ainsi pas retenir que cette dernière avait convaincu l'époux d'acheter le bien lors d'une visite ultérieure, puisqu'il l'était déjà au moment de cette première offre. Elle estime au surplus "
particulièrement injuste"
d'avoir retenu qu'elle n'aurait pas formellement et explicitement indiqué au vendeur que l'époux était intéressé à acquérir le bien.
3.1
3.1.1
En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention (courtage d'indication), soit de
lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).
C'est par l'interprétation de volonté des parties qu'il convient de déterminer quel type de contrat de courtage (contrat d'indication ou de négociation) a été conclu, lorsque les parties divergent sur cette question.
3.1.2
En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'appelante et l'intimé 1 étaient liés par un contrat de courtage d'indication, ce qui n'est pas remis en cause en appel par les parties.
3.2
3.2.1
Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier indicateur a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant (ATF
131 III 268
consid. 5.1.2).
Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (arrêt du Tribunal fédéral
4A_479/2016
du 21 avril 2017 consid. 4.1; ATF
131 III 268
consid. 5.1.2;
124 III 481
consid. 3a et les arrêts cités).
Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers
(ATF
84 II 542
consid. 5;
76 II 378
consid. 2;
72 II 84
consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral
4A_75/2016
du 13 septembre 2016 consid. 4.1;
4A_337/2011
du 15 novembre 2011 consid. 2.1).![endif]>![if>
Il
importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre.
En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal fédéral
4A_75/2016
du 13 septembre 2016 déjà cité,
ibidem
; ATF
72 II 84
consid. 2;
62 II 342
consid. 2).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (cf. arrêt du Tribunal fédéral
4C_136/2004
du 13 juillet 2004 consid. 3.3.2, non publié in ATF
130 III 633
; arrêt
4A_337/2011
du 15 novembre 2011 déjà cité,
ibidem
; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, 1993, p. 438).
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral
4A_479/2017
du 21 avril 2017 consid. 4.1;
4A_75/2016
du 13 septembre 2016 déjà cité consid. 2.2.1;
4A_337/2011
du 15 novembre 2011 déjà cité,
ibidem
; ATF
75 II 53
consid. 1a;
72 II 84
consid. 2; arrêts du
4C_136/2004
du 13 juillet 2004 consid. 3.3.1, non publié in ATF
130 III 633
).
En matière de courtage d'indication, la condition de l'existence du lien psychologique est ainsi satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner le tiers intéressé et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (RAYROUX, in Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 412 CO).
En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier courtier indicateur), puis d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau courtier, mais entre les mêmes parties et sur la même affaire) et de la conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si les parties ont repris contact (et les pourparlers) en raison des relations précédemment tissées (et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de causalité entre l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est maintenu; (b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de causalité entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion du contrat fait alors défaut (cf. ATF
72 II 84
consid. 2, qui traite explicitement du courtage d'indication; Marquis, [Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier], op.cit. 1993, p. 440 s.). Le temps écoulé entre les derniers efforts du (premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF
84 II 542
consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_153/2017
du 29 novembre 2017 consid. 2.3.2). Dans un tel cadre, si plusieurs courtiers sont intervenus indépendamment, la provision de ceux-ci doit être fixée proportionnellement à leur contribution au succès de l'affaire
(
ATF
72 II 421
). Cette règle fondée sur des motifs d'équité ne vaut toutefois que pour autant qu'aucun accord contraire n'ait été conclu (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5
ème
éd. 2016, n. 4994). Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal entre le mandant et le tiers (ATF
72 II 84
consid. 2). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
du 2 septembre 2016 consid. 5).
Le droit à la rémunération prend pareillement naissance lorsque le contrat principal n'est pas conclu avec une personne présentée par le courtier, mais avec un tiers qui se trouve dans une relation particulière avec cette personne, tel un membre de sa famille (ATF
76 II 378
consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
du 2 septembre 2016 consid. 5).
3.2.2
Le courtier qui fait valoir une rémunération à la suite d'une activité déterminée doit prouver, conformément à l'art. 8 CC, que les services allégués correspondent au type d'activité de courtage prévu par les parties (arrêts du Tribunal fédéral
4A_75/2016
du 13 septembre 2016 consid. 3.2;
4A_673/2010
du 3 mars 2011 consid. 3.2.2; ATF
90 II 92
consid. 2 et 3).
3.2.3
Chaque époux représente l'union conjugale pour les besoins courants de la famille pendant la vie conjugale (art. 166 a. 1 CC). Au-delà des besoins courants de la famille, un époux ne représente l'union conjugale que lorsqu'il y a été autorisé par son conjoint ou par le juge (art. 166 al. 2 let. a CC).
Chaque époux s'oblige personnellement par ses actes et il oblige solidairement son conjoint en tant qu'il n'excède pas ses pouvoirs d'une manière reconnaissable pour les tiers (art. 166 al. 3 CC).
3.3
3.3.1
Comme relevé
supra
, les parties admettent que le contrat de courtage qui lie l'appelante à l'intimé 1 est un contrat de courtage d'indication, non exclusif, l'appelante sachant d'ailleurs depuis le début de son activité qu'un autre courtier avait été mandaté par celui-ci. Il n'est également pas contesté par les parties qu'aucun accord ne liait les deux courtiers au sujet du partage de la commission liée à la vente dudit bien.
La question litigieuse est de savoir si l'appelante a droit à une commission de courtage, totale ou partielle, pour l'activité qu'elle a déployée en rapport avec le bien immobilier qui a été vendu au couple G______/K______. Elle soutient que c'est grâce à son intervention, soit à la visite du bien qu'elle a effectuée en premier avec l'époux, que ce dernier a décidé d'acheter, l'intervention ultérieure du second courtier n'étant pas déterminante à cet égard.
Si certes, l'appelante a fait visiter le bien immobilier en premier, de sorte qu'elle a effectivement agi dans le cadre du mandat qui lui a été confié, cette visite ne suffit pas encore à considérer qu'elle a droit à une commission de courtage. Concernant la volonté d'acquérir du couple, il est difficile, compte tenu de la simultanéité des visites effectuées, soit le 26 septembre 2018 pour l'époux et le 27 septembre 2018 pour l'épouse, chacun d'eux avec un courtier différent, de savoir quand cette volonté d'acquérir le bien s'est véritablement formée, l'époux indiquant qu'il n'était pas intéressé à l'issue de la visite, tandis que l'appelante certifie le contraire.
Quoi qu'il en soit, il convient d'admettre que le 27 septembre 2018 à 15h52, lorsque l'épouse a formulé l'offre d'acquérir en son propre nom et celui de son époux à l'intimée 2, l'époux avait pris sa décision. Cette décision a été formée suite à la visite que l'appelante a conduite avec l'époux et suite à celle qui a été conduite par l'intimée 2 avec l'épouse. Avant la première proposition d'achat formulée, les deux courtiers ont ainsi œuvré de manière identique auprès de chacun des époux, sans qu'il ne soit possible de déterminer quand et comment la décision d'acquérir s'est formée dans l'esprit de ces derniers, ce qui est au demeurant indifférent, puisque dans le contrat d'indication, il n'est pas nécessaire que le courtier exerce une influence sur la volonté d'acquérir de l'acheteur. La question à laquelle il convient de répondre n'est donc pas de savoir qui a fait visiter le bien en premier, ni même qui a pu influer sur l'intention des futurs acquéreurs, la réponse à ces questions étant sans incidence sur le principe du paiement du salaire du courtier dans le contrat d'indication.
Ce qui importe dans le contrat d'indication est de savoir qui le premier a désigné, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite, ce qui n'est pas encore suffisant, puisqu'il convient encore que ce soit sur la base de cette indication que les parties soient entrées en pourparlers et aient conclu le marché. Il convient donc d'examiner simultanément ces deux conditions.
3.3.2
G______ a adressé à l'intimée 2 une proposition d'achat le 27 septembre 2018 à 15h52, laquelle l'a transmise au vendeur le jour-même à 16h54. Peu importe que la proposition d'achat ait été faite par le biais du seul courriel de l'épouse, puisque cette dernière a expressément mentionné que la proposition émanait des deux époux. De même, il importe peu qu'elle ait fait cette offre sous son nom de jeune fille, de sorte que l'intimé 1 n'ait pas pu identifier qu'il avait déjà fait visiter le bien à son époux, ou qu'elle n'ait pas indiqué le nom de son époux, ceci n'étant pas pertinent. En effet, lorsqu'elle a formulé l'offre d'achat, l'épouse représentait valablement l'union conjugale et a engagé par cette offre les deux époux, ce qui n'est pas contesté par ces derniers. En effet, l'époux a clairement indiqué au Tribunal que c'est avec son accord que cette offre avait été faite et qu'ils auraient acquis le bien, au prix offert (inférieur à celui de la vente finalement conclu), si l'intimé avait accepté. Il ne ressort également pas du dossier que l'intimé ait émis des doutes sur la validité de la représentation de l'union conjugale et de l'offre effectuée, puisqu'il a apporté une réponse à cette offre. Il a d'ailleurs confirmé au Tribunal qu'il n'avait pas demandé à G______ le nom de son époux, dans la mesure où il n'avait pas eu de contact direct avec elle, tout passant par l'intimée 2. Il a également affirmé au Tribunal avoir téléphoné immédiatement à l'appelante pour lui communiquer le nom de l'épouse qui faisait l'offre, l'appelante lui ayant répondu qu'elle ne la connaissait pas. Peu importe, puisqu'il était déjà trop tard, le vendeur ayant, à ce moment-là, entre ses mains le nom de l'épouse, la connaissance qu'elle et son époux étaient prêts à acquérir le bien immobilier et la proposition du prix d'achat et ce, par l'intermédiaire de l'intimée 2. La solution n'aurait d'ailleurs pas été différente si l'appelante avait connu le nom précis de l'épouse, dès lors qu'elle n'avait pas à cette date proposé l'époux au vendeur comme personne intéressée à l'achat.
Ce n'est en effet que le 1
er
octobre 2018 que l'appelante a communiqué au vendeur le nom de l'époux, lequel figurait sur un tableau avec un code couleur orange, soit avec une tendance négative. Au vu de ce qui précède, la question de savoir si l'appelante a présenté de manière suffisante l'époux peut demeurer indécise puisque ce tableau a été transmis à l'intimé après le 27 septembre 2018, qui est la date relevante, soit celle de la présentation de la proposition de G______ et de son époux par l'intimée 2 au vendeur. L'appelante n'a pas prouvé, alors qu'elle en avait la charge, avoir communiqué le nom de K______ comme personne intéressée à l'achat avant ce 1
er
octobre 2018, date qui était déjà tardive. Il est par ailleurs peu probable que, même à teneur de cette communication, le vendeur ait pu comprendre que l'époux était intéressé à l'achat, puisqu'il n'a pas été désigné comme tel dans le courriel annonçant le tableau. Or, il appartient au courtier de prouver qu'il a clairement indiqué le tiers comme potentiel acquéreur.
En résumé, c'est en vain que l'appelante tire argument du fait qu'elle a été la première à faire visiter le bien immobilier à l'époux acquéreur et a ainsi participé à sa volonté d'acquérir, puisqu'il lui appartenait de prouver qu'elle avait été la première à désigner le(s) acquéreur(s) qui ont acheté comme s'intéressant à l'affaire, ce en quoi elle a échoué. Au contraire, l'instruction de la cause permet de retenir que c'est l'intimée 2 qui a été la première à proposer G______ et son époux, comme personnes s'intéressant à l'affaire.
Cette condition est nécessaire mais pas suffisante. Il faut en effet que, non seulement le courtier soit le premier à avoir introduit l'acheteur, mais encore qu'il existe un lien de cause à effet entre cette activité et la conclusion du contrat de vente.
3.3.3
Les époux G______/K______ ont formulé le 27 septembre 2018 une offre d'achat du bien immobilier au prix de 1'650'000 fr. Si certes, cette offre a été refusée par le vendeur à ce prix, ce refus n'est pas de nature à rompre le lien de causalité entre la présentation des acquéreurs au vendeur par l'intimée 2 et l'achat du bien ultérieur par ces derniers. En effet, l'ouverture de négociations sur le prix de vente entre acheteurs et vendeur, avec ou sans intermédiaire, ne participe pas à la rupture du lien de causalité si la vente a finalement eu lieu, sur la base des indications fournies par le courtier indicateur, en satisfaisant les attentes économiques du vendeur.
En l'espèce, les parties se sont entendues sur le prix de vente ultérieurement. Le fait que l'intimée 2 ait spontanément entrepris des négociations entre le vendeur et les acquéreurs en vue d'encourager la vente alors qu'elle était, au terme du contrat versée à la procédure, elle-même manifestement uniquement liée par un contrat d'indication, n'est pas de nature à influer sur le raisonnement, si ce n'est à renforcer le lien de causalité entre la présentation des acquéreurs et la finalisation de la vente. C'est en effet grâce aux efforts supplémentaires qu'elle a fournis, consécutivement au refus de la première offre par les époux G______/K______, que la vente a été conclue. Le fait que l'appelante ait communiqué le nom de l'époux acquéreur au vendeur le 1
er
octobre 2018, soit après le refus de la première offre, ne change rien au raisonnement, puisque ce refus ne rompt pas le lien de causalité entre la présentation des candidats acquéreurs par l'intimée 2 et la vente. Il sied en outre de relever que l'appelante n'a entrepris aucune démarche ultérieure, outre celle de relancer, tardivement, le futur acquéreur qui avait déjà été présenté par l'intimée 2, de sorte qu'aucune reprise de contact n'a eu lieu entre elle et les acquéreurs.
Quoi qu'il en soit, en matière de courtage d'indication, la condition de l'existence du lien psychologique est satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner le tiers intéressé, et que c'est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché. L'appelante ayant échoué à prouver la première condition, elle ne peut prétendre avoir rempli la seconde. Ainsi, la discussion qu'elle opère autour des efforts menés par l'intimée 2, en mélangeant les activités attendues du courtier indicateur à celles du courtier négociateur, est sans incidence sur la question qui était à résoudre, à savoir celle de savoir si elle remplissait les conditions à l'obtention d'une rémunération dans le cadre du contrat de courtage d'indication qu'elle avait conclu avec l'intimé 1, question à laquelle il doit être répondu négativement.
C'est ainsi à raison que le Tribunal a considéré qu'aucune commission de courtage ne devait être versée à l'appelante.
L'appel sera donc rejeté et le jugement confirmé.
3.3.4
Dans la mesure où le jugement est entièrement confirmé, il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur les frais de première instance (art. 318 al. 3 CPC
a
contrario),
dont la quotité n'est pas critiquée en appel.
4.
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 3'300 fr. (art 17 et 35 RTFMC) et mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés avec l'avance fournie par celle-ci, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève (art. 111 al. 1 CPC).
L'appelante versera en outre à B______ la somme de 4'000 fr., débours et TVA compris à titre de dépens. Dans la mesure où C______ n'a pas été représentée par un avocat, elle n'a pas droit au versement de dépens.![endif]>![if>
* * * * *
PAR CES MOTIFS,
La Chambre civile :
A la forme :
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ le 9 juin 2021 contre le jugement
JTPI/5902/2021
rendu le 5 mai 2021 par le Tribunal de première instance dans la cause C/8881/2019-20.
Au fond :
Confirme le jugement attaqué.
Déboute les parties de toutes autres conclusions.
Sur les frais :
Arrête les frais judiciaires d'appel à 3'300 fr., les met à la charge de A______ et les compense avec l'avance effectuée, qui demeure acquise à l'Etat de Genève.
Condamne A______ à verser à B______ la somme de 4'000 fr. à titre de dépens d'appel.
Siégeant :
Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Madame
Verena PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges;
Madame Sandra CARRIER, greffière.
Indication des voies de recours
:
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;
RS 173.110
), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr.