ge_gerichte · ATA/616/2026 · 2026-06-16 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/2767/2024-ICCIFD 
ATA/616/2026 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 16 juin 2026 
4ème section 
 
 dans la cause 
 
 
A______ et B______ 
recourants 
représentés par Me David MINDER, avocat 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
intimées 
 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 5 mai 
2025 (JTAPI/461/2025) 


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A/2767/2024 
EN FAIT 
A. a. De janvier 1998 à juillet 2017, B______ (ci-après : le contribuable), né en ______ 
1956, était propriétaire de la moitié d’un immeuble locatif sis au C______ à Genève 
(ci-après : l’immeuble). 
b. Par courrier du 30 juin 2017, le contribuable a informé l’administration fiscale 
cantonale (ci-après : AFC-GE) de son intention de vendre l’immeuble et sollicité sa 
« confirmation » s’agissant des modalités d’imposition du gain qui en découlerait, 
précisant qu’avec cette vente, il mettrait fin à son activité indépendante. La valeur 
comptable de ce bien était de CHF 1'850'000.- et il le céderait pour un prix « d’au 
moins » CHF 3'817'500.-. Le gain en capital qui en résulterait (CHF 1'967'500.-) 
correspondrait à des réserves latentes et serait imposable à titre de revenu de son 
activité indépendante, pour lequel il serait soumis à l’assurance-vieillesse et 
survivants (ci-après : AVS). Il s’agissait de sa seule activité indépendante dans le 
domaine immobilier. Il n’avait jamais cotisé aux deuxième et troisième piliers. 
L’immeuble était le dernier actif de sa fortune commerciale à liquider. Ainsi, 
compte tenu de son âge et de la cessation définitive de son activité indépendante, le 
gain précité devait bénéficier de l’imposition privilégiée au sens des art. 37b de la 
loi fédérale sur l’impôt fédéral direct du 14 décembre 1990 (LIFD - RS 642.11) et 
44A de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 
(LIPP - D 3 08). 
c. Le 3 juillet 2017, le contribuable a vendu l’immeuble pour le prix de 
CHF 3'842'500.-. 
d. Par courrier du 8 décembre 2017, donnant suite à la demande du contribuable du 
30 juin 2017, l'AFC-GE lui a indiqué que le bénéfice en capital découlant de la 
vente de son immeuble serait pleinement imposable. L'application des 
art. 37b LIFD et 44A LIPP était conditionnée par l’existence d'une exploitation. 
S’agissant du domaine spécifique de l'immobilier, une exploitation était reconnue 
aux conditions cumulatives suivantes : (i) il y avait une participation au marché, 
(ii) l'entreprise occupait ou mandatait au moins une personne pour la gérance des 
immeubles et (iii) les rendements locatifs étaient au moins vingt fois supérieurs aux 
coûts du personnel conformes au marché pour la gérance des immeubles. 
En l'occurrence, au vu des déclarations fiscales déposées par le contribuable, il 
apparaissait que ces conditions n'étaient pas remplies. Sa fortune commerciale 
n'était en effet composée que d'un actif isolé, à savoir sa part de copropriété de 50 % 
dans l'immeuble, lequel générait des rendements locatifs oscillant en moyenne entre 
CHF 180'000.- et CHF 190’000.- par an. Ces derniers étaient ainsi inférieurs à 
20 fois le coût du personnel conforme au marché de gérance d’immeubles 
(CHF 65’000.- par an à Genève : CHF 65'000.- x 20 = CHF 1'300'000.-). 
e. Dans sa déclaration fiscale 2017, qu’il a déposée en février 2019 conjointement 
avec son épouse, A______, le contribuable a indiqué être propriétaire de cinq 


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immeubles qu’il occupait et de dix immeubles locatifs ou loués (en plus de celui 
vendu le 3 juillet 2017). Le revenu brut des époux (CHF 2'312'797.- pour l’impôt 
cantonal et communal – ci-après : ICC – et CHF 2'313'375.- pour l’impôt fédéral 
direct – ci-après : IFD) provenait de l'activité indépendante du contribuable (CHF 
1'984'617.-), de l'activité dépendante de l’épouse (CHF 318'700.-), de leur fortune 
mobilière (CHF 6'332.-) et de leur fortune immobilière (CHF 3'148.- pour l’ICC et 
CHF 3'726.- pour l’IFD). 
Selon les pièces comptables jointes à cette déclaration, l’activité indépendante du 
contribuable consistait uniquement en la location de l’immeuble, via une régie sise 
à Genève, celui-ci étant l’unique bien immobilier comptabilisé dans sa fortune 
commerciale. Le loyer encaissé jusqu’à la vente de l’immeuble en juillet 2017 
s’élevait à CHF 87'923,67. 
f. Par bordereaux du 29 juin 2020, l'AFC-GE a taxé les contribuables pour l'ICC et 
l'IFD 2017. Ce faisant, elle a taxé le gain résultant de la vente de l’immeuble 
(CHF 1'992'500.-) en application des art. 19 al. 2 LIPP et 18 al. 2 LIFD, soit comme 
bénéfice de l'activité lucrative indépendante imposé au taux plein. 
B. a. Le 29 juillet 2020, les contribuables ont formé réclamation contre ces bordereaux, 
faisant valoir, en substance, que les conditions des art. 37b LIFD et 44A LIPP 
étaient remplies. 
b. Par décisions sur réclamation du 12 juillet 2024, l'AFC-GE a rectifié les 
bordereaux contestés en faveur des contribuables, sur des points qui ne sont plus 
litigieux, les confirmant pour le surplus, en reprenant les motifs formulés dans son 
courrier du 8 décembre 2017 concernant les art. 37b LIFD et 44A LIPP. 
C. a. Par acte du 21 août 2024, les contribuables ont recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre ces décisions, concluant 
à leur annulation. 
Les art. 37b LIFD et 44A LIPP ne prévoyaient pas la condition d’exploitation, pas 
plus que l'ordonnance sur l'imposition des bénéfices de liquidation en cas de 
cessation définitive de l'activité lucrative indépendante (OIBL - RS 642.114) et la 
circulaire n° 28 du 3 novembre 2010 relative à l’imposition des bénéfices de 
liquidation en cas de cessation définitive de l'activité lucrative indépendante 
(ci-après : la circulaire n° 28). Les travaux préparatoires relatifs à l'art. 37b 
al. 1 LIFD ne mentionnaient pas non plus la condition d’exploitation. L'AFC-GE se 
fondait sur l’avis de la doctrine, ce qu’elle ne pouvait pas faire, en vertu du principe 
de la légalité qui prévalait en matière fiscale. 
Les interprétations téléologique et systématique des art. 37b LIFD et 44A LIPP ne 
permettaient pas non plus d’introduire la condition de l’exploitation. Celle-ci n’était 
prévue que par les art. 19 al. 2 LIPP et 18 al. 2 LIFD, applicables notamment en cas 
de transfert d’exploitation, notion qui était connue en matière de restructuration. 
b. Le 11 décembre 2024, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. Selon la 
jurisprudence du TAPI et la doctrine, la condition de l'exploitation était bien une 


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condition nécessaire à l'application des 37b LIFD et 44A LIPP. En l’occurrence, le 
contribuable remplissait pleinement les conditions de l'âge et de la cessation 
définitive de son activité indépendante, mais pas celle de l’exploitation. 
c. Par jugement du 5 mai 2025 rendu après un second échange d'écritures, le TAPI 
a rejeté le recours. 
Les art. 44A al. 1 LIPP et 37b al. 1 LIFD ne prévoyaient pas expressément la 
condition de l’existence d’une exploitation (au sens défini par la circulaire n° 5 de 
l'AFC-CH du 1er juin 2004 concernant les restructurations d’entreprises de 
personnes et de personnes morales - ci-après : la circulaire n° 5/2004), et cette 
question n’avait pas encore été tranchée par la jurisprudence, les arrêts rendus par 
le Tribunal fédéral concernant des cas de restructuration au sens des art. 19 LIFD 
et 20 LIPP. Le TAPI n'avait pas non plus tranché de manière définitive cette 
question spécifique. 
En l’occurrence, au vu des conditions dans lesquelles le contribuable avait déployé 
son activité indépendante, il n'y avait pas besoin de trancher définitivement la 
question de savoir si cette activité remplissait ou non les conditions d’une 
exploitation. En effet, ladite activité s’était limitée à la location d’un seul immeuble, 
qu’il ne détenait qu’à raison de 50%, et à l’encaissement d’un loyer annuel s’élevant 
entre CHF 180'000.- et CHF 190’000.-. Il n'avait de plus pas géré lui-même cette 
location, mais l’avait confiée à une régie, et n'avait pas réinvesti ces rendements 
dans son entreprise, ce qui aurait pu effectivement l’empêcher de cotiser 
suffisamment à sa prévoyance professionnelle, étant rappelé que c'était afin de 
pallier l'absence de prévoyance professionnelle que le législateur avait voulu un 
allègement de l'imposition en cas de fin d'activité de l'indépendant, qui, 
contrairement au salarié, n’est pas obligatoirement affilié à une institution de 
prévoyance. Or, tel n'était pas le cas du contribuable, que rien n’empêchait 
d’affecter les rendements de son immeuble à sa prévoyance professionnelle. 
Il n’avait pas démontré que les réserves latentes, réalisées lors de la vente de 
l’immeuble, avaient été constituées par les investissements des loyers encaissés, ni 
que cette thésaurisation des profits aurait causé une lacune dans sa prévoyance. 
Au contraire, il apparaissait que l’augmentation de la valeur de l’immeuble depuis 
son acquisition en 1998 était due plutôt à l’évolution du marché immobilier qu’aux 
investissements que le contribuable y aurait effectués. Ainsi, c'était par convenance 
personnelle qu’il n’avait pas cotisé à sa prévoyance professionnelle, et non pas par 
manque de moyens causé par son activité indépendante. Or, le but des 
art. 44A al. 1 LIPP et 37b LIFD était précisément de combler les lacunes de 
provenance consécutives à l’exercice d’une activité lucrative et non celles dues à 
une absence volontaire de cotisations. Il convenait dès lors de confirmer le refus de 
l'AFC-GE de mettre le recourant au bénéfice des art. 37b LIFD et 44A LIPP. 
D. a. Par acte posté le 5 juin 2025, les époux A______ et B______ ont interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant principalement à son 


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annulation, au constat qu'ils pouvaient se prévaloir des art. 37b LIFD et 44A LIPP 
et à l'octroi d'une indemnité de procédure. 
B______, dont le deuxième prénom était D______, avait exercé son activité 
lucrative indépendante de gestion d'immeubles depuis 1996, par le biais de sa raison 
individuelle E______, enregistrée au registre du commerce (ci-après : RC) et dont 
le but était la promotion, l'achat, la vente, la rénovation, la transformation, 
l'exploitation et le courtage de biens immobiliers. 
L'argumentaire du TAPI ne résistait pas à l'examen et à l'interprétation des 
art. 37b LIFD et 44A LIPP, dont l'analyse confirmait non seulement que les 
conditions de loyer perçu, de délégation de gestion de l'immeuble et de 
réinvestissement des rendements invoqués par le TAPI n'étaient pas pertinents et ne 
reposaient sur aucune base, mais aussi que le critère de l'exploitation était infondé 
et inapplicable, avec pour conséquence l'application à son cas des art. 37b LIFD et 
44A LIPP. 
Aucune de ces deux dispositions ne prévoyait de condition d'exploitation à leur 
al. 1. Il en allait de même pour l'OIBL et la circulaire n° 28. Seule la condition de 
l'activité lucrative indépendante y était mentionnée. L'AFC-GE, tout comme la 
doctrine qu'elle citait, tentait d'ajouter une condition supplémentaire qui ne figurait 
pas dans les textes, ce qui contrevenait au principe de la légalité. Du reste, même si 
cette condition était valable, cette hypothèse ne serait pas conforme au résultat des 
différentes méthodes d'interprétation du texte légal. 
Par ailleurs, la subsomption opérée par le TAPI, qui invoquait pêle-mêle un trop 
faible montant du loyer perçu annuellement, la délégation de la gestion de 
l'immeuble à une régie et l'absence de réinvestissement des rendements dans 
l'entreprise, ne se fondait sur aucune règle de droit et violait l'interdiction de 
l'arbitraire et du déni de justice. 
b. Le 11 juillet 2025, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
Le résultat auquel parvenait le TAPI était conforme à la doctrine et rien ne justifiait 
de s'écarter de cette interprétation. L'activité du contribuable ne remplissait pas les 
conditions de l'exploitation. En outre, sa fortune commerciale n'était composée que 
d'un actif isolé, générait des rendements locatifs inférieurs à 20 fois le coût du 
personnel conforme au marché pour la gérance des immeubles, et le contribuable 
ne versait aucun salaire en lien avec la gestion des immeubles. 
c. Le juge délégué a fixé aux parties un délai au 12 septembre 2025 pour formuler 
toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la cause serait gardée 
à juger. 
d. Le 12 septembre 2025, les époux A______ et B______ ont persisté dans les 
termes de leur recours. L'AFC-GE persistait à soutenir, en violation du principe de 
la légalité, que l'application des art. 37b LIFD et 44A LIPP supposerait l'existence 
d'une « exploitation ». Dans un récent arrêt, le Tribunal fédéral avait rappelé la ratio 
legis de l'art. 37b LIFD, en admettant l'imposition privilégiée des réserves latentes 


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lors d'une cessation définitive d'activité sans subordonner le bénéfice de ce régime 
à l'existence d'une quelconque exploitation. 
e. Les parties intimées ne se sont pas manifestées. 
EN DROIT 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 
1985 - LPA - E 5 10). 
2. 
Le litige concerne l'imposition du gain en capital tiré de la vente de l'immeuble 
locatif que possédait le recourant entre 1998 et 2017. 
2.1 Le présent litige concernant la période fiscale 2017, la cause est régie par le 
droit en vigueur durant cette période, à savoir respectivement les dispositions de la 
LIFD, de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des 
communes du 14 décembre 1990 (LHID - RS 642.14) et celles de la LIPP. 
Par ailleurs, la question étant traitée de la même manière en droit fédéral et en droit 
cantonal harmonisé, le présent arrêt traite simultanément des deux impôts, comme 
l'admet la jurisprudence (ATF 135 II 260 ; ATA/402/2025 du 8 avril 2025 
consid. 2.2). 
2.2 Sont imposables tous les revenus provenant de l’exploitation d’une entreprise 
commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou sylvicole, de l’exercice d’une 
profession libérale ou de toute autre activité lucrative indépendante 
(art. 18 al. 1 LIFD ; art. 19 al. 1 LIPP). Tous les bénéfices en capital provenant de 
l’aliénation, de la réalisation ou de la réévaluation comptable d’éléments de la 
fortune commerciale font partie du produit de l’activité lucrative indépendante. 
Le transfert d’éléments de la fortune commerciale dans la fortune privée ou dans 
une entreprise ou un établissement stable sis à l’étranger est assimilé à une 
aliénation. La fortune commerciale comprend tous les éléments de fortune qui 
servent, entièrement ou de manière prépondérante, à l’exercice de l’activité 
lucrative indépendante ; il en va de même pour les participations d’au moins 20% 
au capital- actions ou au capital social d’une société de capitaux ou d’une société 
coopérative, dans la mesure où le détenteur les déclare comme fortune commerciale 
au moment de leur acquisition. L’art. 18b LIFD est réservé (art. 18 al. 2 LIFD ; 
art. 19 al. 2 et 3 LIPP). 
2.3 Le passage de biens immobiliers de la fortune commerciale à la fortune privée 
constitue un cas de réalisation systématique. Il déclenche l'imposition des réserves 
latentes alors qu'il n'y a pas de changement de propriétaire sur le plan civil 
(Yves NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], Commentaire 
romand, Impôt fédéral direct, 2017, n. 76 ad art. 18 LIFD). 


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Il y a notamment transfert de la fortune commerciale à la fortune privée (ou 
prélèvement privé d’un immeuble) et donc réalisation systématique, au moment de 
la cessation d’activité commerciale ou professionnelle du contribuable (Bastien 
VERREY in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 15 ad 
art. 18a LIFD). 
2.4 Le moment déterminant pour le passage de la fortune commerciale à la fortune 
privée selon l'art. 18 al. 2 LIFD est celui où le contribuable manifeste de manière 
claire et précise, expressément ou par actes concluants, à l’égard des autorités 
fiscales, sa volonté de transférer l'élément en cause dans sa fortune privée 
(ATF 125 II 113 consid. 6c ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_851/2015 et 
2C_852/2015 du 3 juin 2016 consid. 4.2). 
Dans le cas spécifique de la cessation d’activité, le moment déterminant est celui 
auquel le contribuable informe l’autorité fiscale de sa volonté manifeste de ne plus 
détenir de fortune commerciale, acte qui prenait la forme, dans le système 
praenumerando, d’une demande de taxation intermédiaire. Une simple réduction 
de l’activité ne suffit cependant pas : l’entrepreneur en construction qui met un 
terme à cette entreprise mais qui poursuit quelques activités dans le commerce 
d’immeubles ne manifeste pas clairement son intention de cesser ses opérations 
dans le domaine immobilier. S’il vend un immeuble, même après un laps de temps 
certain, il réalise encore un gain commercial (ATF 125 II 113 consid. 6c ; Yves 
NOËL, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 78 ad 
art. 18 LIFD). 
À ce titre, la volonté de l’entrepreneur en construction qui informe le fisc de sa fin 
d’activité, sans préciser s’il poursuit ou non son activité parallèle de commerçant 
d’immeubles ni procéder à un décompte des réserves latentes, ne peut être qualifiée 
de claire, et cette dernière activité est réputée perdurer (Yves NOËL, in Yves 
NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN [éd.], op cit., n. 49 ad art. 16 LIFD). 
2.5 Concernant spécifiquement la question de l’imposition des bénéfices de 
liquidation, la loi prévoit que le total des réserves latentes réalisées au cours des 
deux derniers exercices commerciaux est imposable séparément des autres revenus 
si le contribuable âgé de 55 ans révolus cesse définitivement d’exercer son activité 
lucrative indépendante ou s’il est incapable de poursuivre cette activité pour cause 
d’invalidité. Les rachats au sens de l’art. 33 al. 1 let. d LIFD sont déductibles. Si un 
tel rachat n’est pas effectué, l’impôt est calculé, sur la base du taux représentant le 
cinquième des barèmes inscrits à l’art. 36 LIFD, sur la part des réserves latentes 
réalisées correspondant au montant dont le contribuable prouve l’admissibilité 
comme rachat au sens de l’art. 33 al. 1 let. d LIFD. Sur le solde des réserves latentes 
réalisées, seul un cinquième de ce montant est déterminant pour la fixation du taux 
applicable, qui doit au moins s'élever à 2% (art. 37b al. 1 LIFD ; art. 11 al. 5 
1re phr. LHID et 44A al. 1 LIPP). 
2.6 L'OIBL règle l'exécution de l'art. 37b LIFD. 


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L’année de la liquidation correspond à l’exercice commercial au cours duquel la 
liquidation est achevée (art. 2 OIBL). À teneur de la circulaire n° 28 de l'AFC-CH 
intitulée « Imposition des bénéfices de liquidation en cas de cessation définitive de 
l’activité lucrative indépendante du 3 novembre 2010 » et du commentaire de 
l’OIBL, une liquidation est terminée lorsque la dernière opération d’encaissement 
est entreprise (circulaire n° 28 ch. 2.1 ; Commentaire OIBL, p. 8). 
Les réserves latentes réalisées font partie du bénéfice de liquidation si l’immeuble 
est transféré de la fortune commerciale à la fortune privée et est aliéné pendant 
l’année de la liquidation ou pendant l’année précédente (art. 3 al. 2 OIBL). 
2.7 Si le transfert de l’immeuble et son aliénation ont lieu pendant la période de 
liquidation (année de la liquidation et année précédente), ces deux opérations sont 
considérées comme des opérations de liquidation et la totalité des réserves latentes, 
c’est-à-dire les amortissements récupérés et le bénéfice de plus-value, constituent 
un élément du bénéfice de liquidation auquel s’applique l’art. 37b LIFD (Circulaire 
n° 28 ch. 2.4.1). 
Dans le cas d’un transfert du bien immobilier de la fortune commerciale à la fortune 
privée pendant l’année précédant la liquidation, lors de laquelle le contribuable ne 
fait pas valoir un report d'imposition selon l’art. 18a LIFD, si le bien immobilier est 
aliéné au cours de l’année de la liquidation, au cours de laquelle cesse 
définitivement l’activité lucrative indépendante, l’ensemble des réserves latentes 
(amortissements repris et plus-value) est imposé à un taux préférentiel, le cas 
échéant au moyen d’une procédure de révision de la taxation de l’année précédant 
la liquidation (Bastien VERREY, in Yves NOËL/Florence AUBRY GIRARDIN 
[éd.], op cit., n. 41 ad art. 18a LIFD ; Commentaire OIBL, p. 9). 
2.8 Les art. 44A al. 1 LIPP et 37b al. 1 LIFD résultent de la loi fédérale sur 
l'amélioration des conditions fiscales applicables aux activités entrepreneuriales et 
aux investissements, dite la loi sur la RIE II, du 23 mars 2007, acceptée en votation 
populaire le 24 février 2008 (RO 2008 2893, 2901). Cette réforme visait notamment 
à alléger de manière ciblée la charge fiscale des petites et moyennes entreprises 
(ci-après : PME). Une bonne partie des PME sont des entreprises de personnes. 
Celles-ci sont constituées soit en entreprise individuelle (y compris les professions 
libérales), soit en société de personnes ; elles sont soumises aux dispositions légales 
applicables à l'imposition du revenu de l'activité lucrative indépendante. Parmi les 
mesures attendues par les PME figurent les allégements fiscaux en cas de 
liquidation d'une entreprise intervenue du vivant ou après la mort du propriétaire de 
l'entreprise concernée. Le principe de la modération de la charge fiscale en cas de 
transmission définitive ou de liquidation résulte de considérations portant sur les 
effets de la constitution de réserves latentes et de leur réalisation dans le cadre de 
l'imposition du revenu global net. Lorsque ces réserves latentes, qui ont été créées 
au fil du temps, sont dissoutes d'un seul coup dans le cadre de la liquidation de 
l'entreprise, s'ensuit une imposition qui peut être considérée, en raison de la 
progressivité du barème, comme choquante. La modération de la charge fiscale ne 


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doit intervenir que pour les bénéfices réalisés lors du transfert ou de la liquidation 
définitive de l'entreprise. Le critère objectif déterminant est le caractère définitif du 
transfert ou de la liquidation de l'entreprise. Sont qualifiées de « définitives » les 
liquidations et remises d'entreprises opérées par un exploitant de plus de 55 ans ou 
devenu invalide (ATA/1189/2015 du 3 novembre 2015 consid. 3b ; Message du 
Conseil fédéral relatif à la loi sur la RIE II du 22 juin 2005, FF 2005 4469 ss, 
notamment p. 4471 s, 4550, 4559 s et 4599). 
2.9 Selon la circulaire n° 5/2004 (points 3.2.2.3, 4.3.2.8), la détention et 
l’administration de ses propres immeubles constituent une exploitation dans la 
mesure où les exigences suivantes sont cumulativement remplies : il y a une 
participation au marché ou des immeubles d’exploitation sont loués à des sociétés 
du groupe ; l’entreprise occupe ou mandate au moins une personne pour la gérance 
des immeubles (un emploi à plein temps pour des travaux de gestion immobilière) ; 
les rendements locatifs sont au moins vingt fois supérieurs au coût du personnel 
conforme au marché pour la gérance des immeubles. 
2.10 Dans sa jurisprudence, le Tribunal fédéral considère que pour qu'un transfert 
de patrimoine puisse avoir lieu en franchise d'impôt au sens de l'art. 37b LIFD, il 
faut qu'au moins une partie de l'exploitation du contribuable soit transférée. Un actif 
isolé ne suffit pas à remplir les conditions requises ; la simple gestion ou le 
commerce de biens immobiliers ne satisfont généralement pas à l'exigence 
d'exploitation (arrêt du Tribunal fédéral 2C_175/2019 du 30 avril 2020 
consid. 2.2.2, avec référence à l'ATF 142 II 283 consid. 3.4.2 sur ce dernier point). 
Dans l'ATF 150 II 265 cité par les recourants, le Tribunal fédéral a considéré que 
le bénéfice issu d'une réévaluation comptable d'actifs immobilisés pouvait faire 
l'objet de l'imposition privilégiée de l'art. 37b LIFD. Cette solution ne s'opposait 
pas à l'intention du législateur et il existait, en l'espèce, un lien de causalité – tel que 
requis par la jurisprudence – entre la dissolution des réserves latentes par la 
réévaluation comptable et la cessation de l'activité lucrative indépendante. Le fait 
qu'une société anonyme ait succédé à la société de personnes qui avait cessé son 
activité n'y changeait rien. Il convient toutefois de relever que la question de 
l'existence d'une exploitation ne se posait pas, dès lors que la réévaluation 
comptable concernait la société en nom collectif exploitée par les contribuables. 
Dans l'ATF 150 II 40 (= RDAF 2024 II 78), le Tribunal fédéral a rappelé que la 
restructuration en neutralité fiscale d’une entreprise de personnes en une personne 
morale nécessitait le transfert d’une entreprise ou d’une partie d’entreprise, et qu'il 
fallait ainsi – contrairement au transfert d’éléments patrimoniaux entre entreprises 
de personnes selon l’art. 8 al. 3 let. a LHID ou 19 al. 1 let. a LIFD – une forme 
qualifiée d’actifs afin que la transaction puisse s’effectuer en neutralité d’impôt 
(consid. 6.3). L’administration de ses propres biens immobiliers ne revêtait 
qu’exceptionnellement 
les 
caractéristiques 
d’une 
exploitation, 
laquelle 
présupposait une exploitation professionnelle des immeubles ; l'on ne pouvait 
toutefois parler d’une exploitation que lorsque l’administration ne se limitait pas 


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aux tâches liées à une simple mise de fonds d’une entreprise dans des biens 
immobiliers (consid. 6.5). Le Tribunal fédéral a considéré comme applicable le 
ch. 3.2.2.3 précité de la circulaire n° 5/2004, estimant notamment que dans la 
mesure où elle admettait que l’administration puisse être confiée, en sus de 
personnes liées par un contrat de travail, à des personnes tierces, la circulaire 
n° 5/2004 constituait une concrétisation convaincante des objectifs poursuivis par 
la loi (consid. 6.6 et 6.8). Dès lors que l’instance précédente avait confirmé que les 
autres conditions pour reconnaître l’existence d’une exploitation au sens de la 
circulaire n° 5/2004 étaient remplies, les immeubles transférés de la raison 
individuelle du contribuable à une société anonyme devaient être qualifiés 
d’exploitation (consid. 6.9). 
2.11 En matière fiscale, il appartient à l’autorité de démontrer l’existence 
d’éléments créant ou augmentant la charge fiscale, tandis que le contribuable doit 
supporter le fardeau de la preuve des éléments qui réduisent ou éteignent son 
obligation d’impôts. S’agissant de ces derniers, il appartient au contribuable non 
seulement de les alléguer, mais encore d’en apporter la preuve et de supporter les 
conséquences de l’échec de cette preuve, ces règles s’appliquant également à la 
procédure devant les autorités de recours (ATF 146 II 6 consid. 4.2 ; 143 II 661 
consid. 7.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_32/2020 du 8 juin 2020 consid. 3.5 ; 
ATA/1242/2025 du 4 novembre 2025 consid. 2.7). 
2.12 En l'espèce, les recourants soutiennent que la condition d'exploitation prévue 
par la circulaire n° 5/2004 n'est pas applicable. Au vu de la jurisprudence qui vient 
d'être exposée, ils ne sauraient être suivis, étant précisé que l'assertion selon laquelle 
le Tribunal fédéral n'aurait jamais statué sur cette question ne peut qu'être tenue 
pour erronée. En effet, être mis au bénéfice de l'art. 37b LIFD nécessite, dans un 
cas comme celui d'espèce, un transfert de la fortune commerciale à la fortune privée, 
ce qui, selon le Tribunal fédéral, suppose le transfert d’une entreprise ou d’une 
partie d’entreprise (ou d'exploitation, les deux termes traduisant l'allemand 
Betrieb), les conditions posées par la circulaire n° 5/2004 étant donc applicables. 
Or, le recourant ne justifie dans ce cadre pas que ledit immeuble remplissait les 
conditions d'une exploitation au sens fiscal. Quand bien même le fait de ne pas 
employer soi-même une ou plusieurs personnes pour la gérance des immeubles n'est 
pas, selon la jurisprudence citée plus haut, un problème en soi, le dossier ne contient 
aucun élément permettant de retenir que les rendements locatifs sont au moins vingt 
fois supérieurs au coût du personnel conforme au marché pour la gérance des 
immeubles – ce qui a du reste été exclu, chiffres à l'appui, par l'intimée sans être 
contesté, les critiques des recourants portant pour l'essentiel sur la légalité de 
l'exigence d'une exploitation au sens fiscal. Il convient à cet égard de rappeler qu'un 
actif isolé ne suffit pas à remplir les conditions requises et que l’administration de 
ses propres biens immobiliers ne revêt que de manière exceptionnelle les 
caractéristiques d’une exploitation, alors même qu'il appartenait aux recourants de 


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prouver, s'agissant d'un facteur diminuant l'impôt, la réalisation des conditions 
posées par les art. 37b LIFD et 44A LIPP. 
Il découle de ce qui précède que le recours doit être rejeté. 
3. 
Vu l'issue du litige, un émolument de CHF 1’000.- sera mis à la charge des 
recourants (art. 87 al. 1 LPA), et aucune indemnité ne sera allouée (art. 87 
al. 2 LPA). 
* * * * * 
 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 5 juin 2025 par A______ et B______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 5 mai 2025 ; 
au fond : 
le rejette ; 
met à la charge solidaire de A______ et B______ un émolument de CHF 1'000.- ; 
dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure ; 
dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, Schweizerhofquai 6, 6004 Lucerne, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession de la 
demanderesse, invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Me David MINDER, avocat des recourants, à 
l'administration fiscale cantonale, à l'administration fédérale des contributions ainsi qu'au 
Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Florence KRAUSKOPF, présidente, Jean-Marc VERNIORY, Eleanor 
McGREGOR, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 


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le greffier-juriste : 
 
 
F. SCHEFFRE 
 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. KRAUSKOPF 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
la greffière :