ge_gerichte · ACJC/550/2004 · 2004-05-10 · fr


AUDIENCE DU LUNDI 10 MAI 2004 
 
 
---------------------------------------------- 
Communiqué le présent arrêt aux parties par plis recommandés du ______ 
 
 
 
 
 COUR DE JUSTICE 
 Case postale 3108 
 1211 Genève 3 
 ┌───────────────────┐ Chambre d'appel en matière de 
 │ Réf. C/5183/03 │ Baux et Loyers 
 │ 
 │ 
 │ 
 │ 
 │ ACJC/550/04 
 │ 
 └───────────────────┘ 
Entre 
 
 
 
 Madame A______, domiciliée ______, élisant 
domicile en l'étude de Me Susannah MAAS, avocate, 
avenue de Miremont 31, 1206 Genève, partie appelante 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers 
le 3 novembre 2003, 
 
 
 
d'une part, 
 
 
 
et 
 
 
 
B______ SA, p.a. ______, élisant domicile en 
l'étude de Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 
1207 Genève, partie intimée, 
 
 
 
 
 
d'autre part, 
 
 


- 2 - 
 
 
 
 
 - EN FAIT - 
 
 
A. Par jugement du 3 novembre, envoyé le 5 et reçu par les parties le 
6 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers a constaté la validité de l'avis 
de résiliation signifié par B______ SA à A______ le 19 décembre 2002 pour le 
31 janvier 2003 (ch. 1); il a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa 
personne et de ses biens, en le laissant en bon état de propreté et de réparation 
locatives, l'appartement de cinq pièces qu'elle occupe au 1er étage de la villa, 
sise [no.] ______, chemin 1______ à C______ [GE] (ch. 2) et débouté les parties 
de toutes autres conclusions (ch. 3). 
 
 
En résumé, le Tribunal a retenu que la résiliation pour défaut de 
paiement était valable : en effet, la locataire – qui avait choisi de consigner 
son loyer – avait opéré les versements tardivement auprès de la Caisse du Palais 
de justice; ces loyers ne pouvaient ainsi être considérés comme payés; dès lors, 
les premiers juges ont considéré qu'aucun paiement n'était intervenu durant le 
délai comminatoire de l'art. 257d CO. 
 
 
B. Par acte posté le 8 décembre 2003, A______ fait appel de ce jugement. 
Elle conclut préalablement à la suspension de la cause dans l'attente du sort 
d'une procédure relative à l'adjudication de l'immeuble dont elle est la 
locataire; à titre principal, elle conclut au déboutement de B______ SA de sa 
résiliation et de sa requête en évacuation et sollicite de la Cour qu'elle 
prononce que le bail est valable jusqu'au 31 décembre 2006. 
 
 
Dans sa réponse, B______ SA conclut au déboutement de A______ de toutes 
ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
 
C. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier. 
 
 
a. Par contrat du 3 mars 1997, la SI D______ a donné en location à A______ 
un appartement de cinq pièces dans une villa sise [no.] ______, chemin 1______ 
à C______ (Genève). La durée du bail était de cinq ans, soit du 1er octobre 1997 
au 31 septembre 2002. Le loyer mensuel était fixé à 1'200 fr.; aucun montant 
n'était prévu à titre de provision pour chauffage/eau chaude. Ce bail était 
soumis aux conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le 


- 3 - 
 
 
 
 
canton de Genève (édition 1991), selon lesquelles le loyer est payable par mois 
et d'avance (art. 12 al. 1). 
 
 
En dernier lieu, le loyer a été fixé à 1'300 fr. par mois dès le 
1er janvier 2001. Le bail initial a également été prorogé au 31 décembre 2006. 
 
 
b. Le 11 mai 2001, B______ SA a acquis la parcelle sur laquelle se trouve 
la villa louée par A______. Cette acquisition a eu lieu à l'occasion d'une vente 
aux enchères publiques. 
 
 
Depuis lors, les relations entre la locataire et la nouvelle 
bailleresse sont tendues. Plusieurs procédures relatives au droit du bail ont 
opposé les parties. 
 
 
 Dès le mois de septembre 2002, A______ a notamment consigné le loyer 
de la villa au motif que la chose louée présente de nombreux défauts. Le 
30 septembre 2002, elle a saisi la juridiction compétente d'une demande en 
validation de consignation et en exécution de travaux. A______ a notamment opéré 
les consignations suivantes auprès de la Caisse du Palais de justice : 
 
 
- le 30 septembre 2002 pour le mois d'octobre 2002; 
 
- le 11 novembre 2002 pour le mois de novembre 2002; 
 
- le 6 janvier 2003 pour les mois de décembre 2002 et janvier 2003. 
 
 
c. Par courrier du 15 novembre 2002, B______ SA a informé le conseil 
de A______ que celle–ci se trouvait en retard dans le paiement de son loyer du 
mois de novembre 2002. En conséquence, elle la mettait en demeure de s'acquitter 
de la somme de 1'300 fr. dans un délai de 30 jours, faute de quoi le bail serait 
résilié pour défaut de paiement. 
 
 
Considérant que la somme réclamée n'avait pas été versée dans le délai 
imparti, B______ SA a résilié le bail par avis officiel du 19 décembre 2002 pour 
le 31 janvier 2003. Ce congé a été contesté en temps utile par A______, tandis 
que B______ SA saisissait la commission de conciliation d'une requête en 
évacuation de la locataire. Ces deux procédures ont ensuite été jointes devant 
le Tribunal des baux et loyers pour former la présente cause. 


- 4 - 
 
 
 
 
 
 
D. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci–après dans 
la mesure utile. 
 
- EN DROIT - 
 
 
1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans 
le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC). 
 
 
S'agissant d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement, le 
Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La Cour revoit donc 
la cause librement; sous réserve de l'immutabilité du litige, elle peut connaître 
de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves 
(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile 
genevoise, n. 15 ad art. 291 LPC, n. 2 ad art. 445 LPC). 
 
 
En l'espèce, l'intimée sollicite de la Cour que plusieurs allégués de 
fait soient déclarés irrecevables au motif que ceux–ci étaient antérieurs au 
jugement et connus de l'appelante. Dans la mesure où la présente décision ne 
se fonde pas sur ces allégués, la requête de l'intimée, qu'elle n'a d'ailleurs 
pas formellement énoncée dans ses conclusions, est sans objet. 
 
 
2. Il ne peut pas être donné droit à la requête en suspension 
de la procédure. Une telle suspension n'est pas possible en matière 
d'évacuation pour défaut de paiement (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, 
op. cit., n. 5 ad art. 440). 
 
 
3. L'appelante conteste que les conditions d'application de 
l'art. 257d al. 1 CO aient été réalisées lors de la résiliation de son bail le 
19 décembre 2002. 
 
 
3.1. En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge 
doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, 
si le délai imparti est conforme à l'article 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire 
du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de 
non–paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et 


- 5 - 
 
 
 
 
si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO 
et respecte le délai et le terme prescrits par l'article 257d al. 2 CO. 
 
 
Lorsque les conditions formelles et matérielles de l'évacuation sont 
réalisées, l'article 257d CO ne laisse aucune marge d'appréciation au juge. Il 
suffit ainsi que l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours 
imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non paiement de 
loyer soit acquise. Le juge doit alors prononcer l'évacuation. 
 
 
3.2. En l'espèce, les parties avaient convenu que le loyer devait être 
payé par mois et d'avance. A cet égard, on ne peut déduire des éventuels paiements 
tardifs auprès de la précédente bailleresse un usage qui lierait la bailleresse 
actuelle. 
 
 
Par conséquent, l'appelante devait s'acquitter du loyer de novembre 
2002 le 31 octobre au plus tard. Ne l'ayant fait – par le biais de la consignation 
– que le 11 novembre 2002, elle se trouvait en retard de paiement jusqu'à cette 
date. C'est d'ailleurs la conclusion à laquelle parvient le Tribunal fédéral 
lorsqu'il assimile le paiement du loyer en mains du bailleur à la consignation 
auprès de l'office cantonal de consignation (TF, SJ 2002 I 269 consid. 3d). Le 
retard dans le paiement du loyer autorise certes le bailleur à adresser au 
locataire l'avis comminatoire prévu par l'art. 257d al. 1 CO. Le simple retard 
n'est cependant pas suffisant pour résilier le bail : le bailleur doit encore 
attendre l'échéance du délai comminatoire et constater qu'aucun paiement n'est 
intervenu. Dans cette perspective, équivalent à un paiement en temps utile la 
déclaration de compensation faite durant le délai comminatoire (ATF 119 II 241 
consid. 6/b/bb) et la consignation valable du loyer intervenue à temps 
(art. 259g al. 2 CO). 
 
 
La doctrine retient que la consignation ne vaut pas paiement lorsque 
la dette de loyer est déjà échue (HIGI, Commentaire zurichois, n. 58 ad 
art. 259g; WEY, la consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, n. 454 et 456; 
peu précis: LACHAT, Commentaire romand, n. 7 ad art. 257d). Cette conclusion 
s'applique certainement pour apprécier la demeure dans le paiement du loyer 
concerné. On ne voit en revanche pas de motif déduit du texte légal qui 
empêcherait de considérer que la consignation intervenue pendant le délai 


- 6 - 
 
 
 
 
comminatoire vaut paiement. S'agissant – pour la consignation – d'un substitut 
de l'exécution ("Erfüllungssurrogat"), celui–ci doit suivre les mêmes règles 
que celles applicables au paiement en mains du bailleur. Dans la mesure où le 
locataire évite la résiliation selon l'art. 257d al. 2 CO lorsqu'il paie le 
loyer pendant le délai comminatoire, il doit en aller de même pour la 
consignation de ce loyer. A cet égard, la bailleresse n'allègue pas que les 
conditions de la consignation elle–même ne seraient par réunies ou que la 
locataire abuserait de son droit de consigner les loyers (cf. ATF 125 III 120 
consid. 2b, SJ 1999 I 465). 
 
 
De surcroît, si la bailleresse estimait que la consignation n'était 
pas intervenue à temps – ce que constate la Cour de céans –, elle avait le droit 
de demander le versement à son profit des loyers consignés à tort (art. 259h 
al. 2 CO; SJ 2002 I 269 consid. 3f). Elle se serait alors trouvée exactement 
dans la même situation que celle du bailleur dont le locataire en demeure de 
payer son loyer exécute son versement pendant le délai comminatoire : l'intérêt 
du bailleur à persister dans un tel congé ne serait d'ailleurs pas digne de 
protection au sens de l'art. 271 al. 1 CO. On ne voit en définitive aucune raison 
de traiter différemment la situation du locataire qui consigne tardivement son 
loyer de celle du locataire qui paie tardivement son loyer en mains du bailleur. 
 
 
3.3. Au vu de ce qui précède, les conditions pour une résiliation pour 
défaut de paiement n'étaient pas réalisées lors de l'expédition de l'avis 
officiel. Dès lors, la résiliation n'est pas justifiée et le jugement entrepris 
doit être annulé. L'intimée sera ainsi déboutée de ses conclusions en évacuation 
de sa locataire. 
 
 
4. Dans ces circonstances, il n'est pas nécessaire d'examiner 
l'argumentation de l'appelante relative au caractère prétendument abusif du 
congé. 
 
 
5. Un émolument sera mis à la charge de la partie intimée qui succombe 
(art. 447 al. 2 LPC). 
* * * * * 
 
P a r c e s m o t i f s 


- 7 - 
 
 
 
 
 
L a C o u r : 
 
 
A la forme : 
 
Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement 
JTBL/1691/2003 rendu le 3 novembre 2003 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/5183/2003–1–E. 
 
 
Au fond : 
 
Annule ce jugement. 
 
 
Statuant à nouveau : 
 
Déboute B______ SA de toutes ses conclusions. 
 
 
La condamne à verser à l'Etat de Genève un émolument de 300 fr. 
 
 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
 
 
Siégeant : 
 
M. Michel Criblet, président; Mme Marguerite Jacot–des–Combes, 
M. François Chaix, juges; M. Olivier Lutz, M. Pierre-Antoine Lapp, juges 
assesseurs; Mme Muriel Rehfuss, greffier.