ge_gerichte · ATA/809/2002 · 2002-12-17 · fr

Résumé:
 Des travaux dont le coût s'élève à CHF 330'902,55, ce qui correspond à un peu moins du 10 % de la valeur de l'immeuble, doivent être considérés comme des travaux d'entretien et non comme des travaux de transformation.

- 1 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1277/2001-TPE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
du 17 décembre 2002 
 
 
 
dans la cause 
 
 
Madame D. G. 
représentée par Me Christian Buonomo, avocat 
 
 
 
contre 
 
 
DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 
 
et 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 
 
et 
 
X. S.A. 
représentée par Me Thierry Ador, avocat 
 


 
 - 2 - 
 
 
 
_____________ 
 
A/1277/2001-TPE 
 
EN FAIT 
 
 
1. 
Madame D. G. est propriétaire de l'immeuble sis 
..., boulevard Helvétique, parcelle 4097, actuellement 
géré par le Comptoir Genevois Immobilier (ci-après : le 
CGI). 
 
2. a. 
X. S.A. est locataire de deux arcades et de deux 
arrières à usage commercial dudit immeuble depuis le 1er 
octobre 1983. 
 
 
b. 
Elle loue également depuis le 1er mars 1987 un 
appartement de 4 1/2 pièces situé au 1er étage de 
l'immeuble et destiné à l'habitation. 
 
3. 
Une demande de permission d'utilisation du domaine 
public datée du 23 janvier 2001 ainsi qu'une déclaration 
d'ouverture de chantier datée du 24 janvier 2001 ont été 
remplies par Y. & CIE S.A. pour des travaux de rénovation 
des façades et de la toiture et portant sur l'immeuble 
sis au ... bd Helvétique. 
 
4. 
Le 
29 
mars 
2001, 
X. 
S.A. 
s'est 
opposée 
à 
l'exécution 
des 
travaux 
et 
a 
dénoncé 
le 
cas 
au 
département de l'aménagement, de l'équipement et du 
logement (ci-après : le département ou DAEL). 
 
5. 
 Lors d'un contrôle effectué sur place le 4 avril 
2001 un inspecteur de la police des constructions a 
constaté le montage d'un échafaudage dans la cour de 
l'immeuble. Il n'y avait pas de travaux en cours. Selon 
les renseignements obtenus auprès du CGI, les travaux 
avaient été initialement prévus pour le printemps 2000 et 
consistaient en la rénovation de la toiture ainsi qu'au 
rafraîchissement des façades, peinture et nettoyage des 
pierres. Ces travaux étaient sans incidence sur les 
loyers. 
Ils 
avaient 
été 
annoncés 
par 
lettre 
aux 
locataires 
et 
au 
département 
en 
février 
2000. 
L'inspecteur a noté que la procédure du CGI, soit 
l'information 
aux 
locataires, 
et 
au 
département, 
l'ouverture de chantier et la demande d'utilisation du 
domaine public, était conforme. 
 
6. 
Le 
5 
avril 
2001 
le 
département 
a 
classé 
l'opposition formée par X. S.A. Les travaux projetés 
relevaient du simple entretien et n'étaient soumis ni à 
la loi sur les constructions et les installations 


 
 - 3 - 
 
 
 
diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), ni à la loi sur 
les 
démolitions, 
transformations 
et 
rénovations 
de 
maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 
Ils étaient donc dispensés d'autorisation de construire. 
 
7. a. 
 L'avocat de Mme G. a encore communiqué au DAEL, 
le 9 avril 2001, la déclaration d'ouverture de chantier, 
la demande d'utilisation du domaine public, la lettre du 
CGI du 15 février 2000 au DAEL, celle du CGI à X. S.A. du 
31 janvier 2001, ainsi que divers devis des entreprises 
mandatées pour l'exécution des travaux. Il rappelait que 
les travaux n'auraient aucune incidence sur les loyers 
payés par les locataires de l'immeuble. 
 
 
 
 
Dans ses lettres du 15 février 2000 et du 31 
janvier 2001, le CGI informait respectivement le DAEL et 
X. S.A. de l'exécution prochaine de travaux de rénovation 
de la toiture et des façades. 
 
 
b. 
Le DAEL a répondu le 18 avril 2001 que, au vu des 
pièces transmises, les travaux, de par leur nature, leur 
importance ainsi que leur non-incidence sur les loyers 
des 
locataires 
de 
l'immeuble, 
étaient 
des 
travaux 
raisonnables d'entretien régulier. Il n'étaient donc pas 
assujettis au dépôt d'une requête en autorisation de 
construire. 
 
8. 
X. S.A. a recouru en temps utile contre la 
décision du 5 avril 2001 du DAEL auprès de la commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions 
(ci-après : la commission). Les travaux prévus en façade 
et sur le toit étaient susceptibles de modifier la 
hauteur et/ou la couleur du bâtiment. De même, il 
s'agissait à tout le moins de travaux de rénovation. Une 
demande d'autorisation pour la création de logements dans 
les combles avait été déposée et retirée. Enfin, de par 
leur 
ampleur 
et 
leur 
caractère, 
ces 
travaux 
ne 
manqueraient pas d'avoir un effet sur les loyers. Les 
travaux 
envisagés 
devaient 
faire 
l'objet 
d'une 
autorisation conformément à la LCI et à la LDTR. X. S.A. 
contestait encore la nécessité des travaux et relevait 
n'avoir reçu qu'une information vague sur la nature, 
l'ampleur et la durée des travaux. 
 
9. 
Le 22 mai 2001 Mme G. a conclu, à la forme, à 
l'irrecevabilité du recours, au fond, à son rejet. En 
substance, les travaux de réfection de la façade ne 
modifiaient pas la couleur, ceux de la toiture n'avaient 
aucune incidence sur le gabarit de l'immeuble et aucune 


 
 - 4 - 
 
 
 
création d'habitations n'était prévue. Il s'agissait de 
simples travaux d'entretien non soumis à la LDTR. 
 
10. 
Par décision du 25 mai 2001, la commission a 
ordonné l'arrêt des travaux jusqu'au dépôt des préavis de 
la commission de l'architecture et de la commission des 
monuments, de la nature et des sites (ci-après : la 
CMNS). L'immeuble concerné était inclus dans le plan de 
site n° 27'749 
Genève-Cité 
Rond-Point 
de 
Rive. 
Les 
travaux de réfection de façades et de toiture étaient 
donc soumis au préavis de ces deux commissions. 
 
11. 
Le conseil de Mme G. a remis, le 31 mai 2001, à la 
commission un récapitulatif des travaux, daté du 29 
janvier 2001, comportant les postes suivants : 
 
 
couverture, ferblanterie 
 
et isolation : 
 
 
CHF 152'970.--; 
 
peinture façades : 
 
 
 CHF 55'406.55; 
 
réfection des pierres de 
 
molasse en façade : 
 
 
 CHF 36'030.--; 
 
Façade côté rue : 
 
 
- pose de l'échafaudage complet 
 
 
- exécution d'un passage piétons 
 
 
- exécution d'un pont couvreur 
 
Façade côté cour : 
 
 
- pose de l'échafaudage complet 
 
 
- exécution d'un pont couvreur 
 
 
- exécution d'une sapine 
 
 
- installation d'un palan électrique 
 
 
- mise en place à l'intérieur de la 
 
 
 sapine d'un dévaloir à déblais 
 
 
- exécution d'une installation 
 
 
 électrique pour la mise en service 
 
 
 d'un tableau de chantier 
CHF 27'702.--; 
 
réfection du mur du pignon sur 
 
toiture y.c. massifs de cheminée : 
CHF 6'830.--; 
 
 
 
 
divers et imprévus 5% : 
 
 CHF 13'947.--; 
 
surveillance du chantier 5% : 
 
CHF 14'644,50; 
 
TVA 7,6% : 
 
 
CHF 23'372,50; 
 
 
Total TTC : 
 
 
CHF 330'902,55. 
 
12. a. 
Le 
26 
juin 
2001, 
la 
CMNS, 
sous-commission 
architecture (SCA), a pris acte que l'aménagement des 
combles avait été abandonné et a donné son accord à 
l'entretien des façades et toitures selon le descriptif 
proposé par la régie, soit : 


 
 - 5 - 
 
 
 
 
 
 
- couverture 
: 
remplacement 
de 
la 
couverture 
existante par de l'ardoise d'Anger coupe ronde; 
 
 
- 
ferblanterie : zinc-titane ou cuivre étamé; 
 
 
- 
avant-toit : réparé et peint; 
 
 
- 
teinte des façades; 
 
 
- le mur pignon sur toiture voisine ainsi que les 
massifs de cheminées seront exécutés à l'enduit 
bâtard chaux-ciment, sans peinture; 
 
 
- 
les volets seront maintenus, réparés et repeints; 
 
 
- 
les 
encadrements 
des 
fenêtres 
seront 
ravalés 
traditionnellement à l'outil. 
 
 
b. 
Le 3 juillet 2001, la commission d'architecture a 
préavisé favorablement les travaux tels qu'énumérés dans 
le préavis de la CMNS. 
 
13. 
Par décision du 5 novembre 2001, la commission a 
annulé la décision du 5 avril 2001 du DAEL et lui a 
retourné le dossier au motif que si, selon leur nature, 
les travaux pouvaient être considérés comme des travaux 
d'entretien, une autorisation au sens de l'article 9 
alinéa 1 LDTR devait être délivrée en raison de leur 
importance. 
Le 
DAEL 
devait 
ainsi 
délivrer 
une 
autorisation 
pour 
les 
travaux 
faisant 
l'objet 
du 
récapitulatif du 29 janvier 2001 et du récapitulatif 
admis par la CMNS le 26 juin 2001 et assortir celle-ci de 
la condition que les travaux n'auraient pas d'incidence 
sur les loyers des appartements de l'immeuble. 
 
14. 
Mme G. a interjeté recours par devant le Tribunal 
administratif le 17 décembre 2001. Elle a conclu à 
l'annulation de la décision de la commission. Les travaux 
projetés n'étaient pas soumis à la LDTR et ne pouvaient 
pas 
faire 
l'objet 
d'une 
décision 
constatant 
leur 
non-incidence sur les loyers vu leur coût modeste et 
l'absence de répercussion de ceux-ci sur l'état locatif. 
 
15. 
Le 22 février 2002, X. S.A. s'est opposée au 
recours. 
Les 
travaux 
étaient 
des 
travaux 
de 
transformation/rénovation tant par leur nature qu'en 
raison de leur coût. Ils étaient soumis à la LDTR et 
devaient 
faire 
l'objet 
d'une 
autorisation 
réglant 
notamment la question du montant des loyers après 
travaux. 
16. 
Le DAEL s'en est rapporté à justice quant à la 
recevabilité et au bien-fondé du recours le 2 avril 2002. 
 
17. 
Dans le cadre d'un deuxième échange d'écritures 


 
 - 6 - 
 
 
 
les parties ont persisté dans leur position respective. 
 
18. 
Sur requête du juge délégué, Mme G. a indiqué, le 
12 novembre 2002, que la valeur d'assurance de l'immeuble 
sis 
au 
... 
boulevard 
Helvétique 
s'élevait 
à 
CHF 3'405'840.-- (valeur actuelle). 
 
 
 
Selon 
la 
police 
d'assurance-bâtiments 
dudit 
immeuble la valeur à neuf du bâtiment est fixée à CHF 
3'189'600.--, base 100.3 points. 
 
19. 
Invités à se déterminer le DAEL n'a émis aucune 
observation; quant à X. S.A., elle n'a pas répondu. 
 
 
 
EN DROIT 
 
 
1. 
Interjeté en temps utile devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 
sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 
E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 
 
2. 
Dans le présent litige il convient de déterminer 
si, 
au 
regard 
de 
la 
loi 
sur 
les 
démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d'habitation du 
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), les travaux sont des 
travaux de transformation soumis à autorisation ou s'il 
s'agit 
de 
travaux 
d'entretien 
exempts 
de 
toute 
restriction. 
 
3. a. 
Par transformation on entend tous les travaux qui 
ont pour objet de modifier l'architecture, le volume, 
l'implantation, 
la 
destination, 
la 
distribution 
intérieure de tout ou partie d'une maison d'habitation 
(art. 3 al. 1 let. a LDTR); la création de nouveaux 
logements, notamment dans les combles (art. 3 al. 1 let. 
b LDTR); la création d'installations nouvelles d'une 
certaine importance, telles que chauffage, distribution 
d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines 
(art. 3 al. 1 let. c LDTR); la rénovation, c'est-à-dire 
la remise en état, même partielle, de tout ou partie 
d'une maison d'habitation, en améliorant le confort 
existant sans modifier la distribution des logements, 
sous réserve de l'alinéa 2 (art. 3 al. 1 let. d LDTR). 
 
 
b. 
Aux termes de l'article 3 alinéa 2 LDTR par 
travaux d'entretien, non assujettis à la LDTR, il faut 


 
 - 7 - 
 
 
 
entendre les travaux courants d'entretien faisant partie 
des 
frais 
d'exploitation 
ordinaires 
d'une 
maison 
d'habitation. 
Les 
travaux 
raisonnables 
d'entretien 
régulier 
ne 
sont 
pas 
considérés 
comme 
travaux 
de 
transformation, pour autant qu'ils n'engendrent pas une 
amélioration du confort existant. 
 
4. 
La LDTR est entrée en vigueur le 23 mars 1996, 
elle remplace la précédente version du 22 juin 1989. Par 
la suite, soit le 23 mars 1999, certaines dispositions de 
la LDTR ont été modifiées et sont entrées en vigueur le 
16 octobre 1999. C'est notamment le cas de l'article 3 
alinéas 1 lettre d et 2 LDTR qui introduit la notion de 
rénovation et précise la portée des travaux d'entretien 
aux fins de les distinguer clairement des travaux de 
rénovation. Cela étant, les notions de transformation et 
d'entretien n'ont pas reçu de nouvelles définitions de 
sorte que la jurisprudence rendue à cet égard sous 
l'ancienne LDTR conserve toute sa pertinence (ATA Z. du 
12 novembre 2002; SI T. et SI D. du 8 avril 1997). 
 
5. a. 
Selon la jurisprudence, peuvent en principe être 
considérés comme des travaux d'entretien, des travaux 
qui, 
dépassant 
le 
strict 
entretien, 
consistent 
à 
substituer à des installations intérieures vétustes des 
éléments neufs servant au même usage, soit simplement à 
moderniser une construction sans en modifier la nature, 
le caractère et l'affectation. Il en est ainsi du 
remplacement de sols, de poutres, la réfection de 
cheminées, 
voire 
la 
réparation 
d'un 
toit 
par 
le 
remplacement de parties défectueuses (ATA SI M.-D. du 14 
février 1990). De même, les interventions consistant à 
remplacer des vitrages simples par des vitrages isolants, 
à isoler et à rendre étanches les terrasses des derniers 
étages, à refaire la peinture des balcons, à installer de 
nouvelles vannes de chauffage, et à renouveler les 
éléments vétustes et peinture des cuisines correspondent 
par leur nature à de l'entretien (ATA SI T. du 8 avril 
1997). Le remplacement de chenaux et de colonnes d'eaux 
de pluie, le remplacement de stores en bois par des 
tabliers en aluminium, la pose d'une nouvelle couche de 
peinture dans les montées d'escaliers et les locaux 
communs, le remplacement de linoléum, sur les sols 
paliers, par du carrelage, le remplacement et la mise en 
conformité de la chaufferie ont également été classés 
parmi les travaux d'entretien (ATA SI D. M. du 8 avril 
1997; O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, "La jurisprudence 
récente du Tribunal administratif en matière d'entretien 
d'immeubles", in RDAF 1998 p. 363ss, p. 366-367). Le 


 
 - 8 - 
 
 
 
tribunal de céans a encore considéré que la réfection des 
menuiseries extérieures ainsi que celle de la toiture et 
son isolation, la remise en état des ferblanteries, des 
serrureries, 
des 
installations 
sanitaires 
et 
de 
la 
peinture correspondent à de simples travaux d'entretien. 
Il a toutefois précisé qu'il convenait de tenir compte 
également des circonstances dans lesquelles les travaux 
étaient accomplis et notamment de leur accumulation en 
raison d'un défaut d'entretien courant des bâtiments 
concernés (ATA L. du 27 janvier 1998; Z. du 12 novembre 
2002). 
 
 
b. 
Le tribunal de céans a qualifié de travaux de 
transformation l'assainissement de façades atteintes par 
la carbonatation ainsi que la pose d'une couche de crépi 
d'isolation, retenant que les travaux de réfection des 
façades, contrairement au nettoyage de façades noircies 
par la pollution, ne correspondent pas à de simples 
travaux d'entretien (ATA SI T. du 8 avril 1997; B. du 5 
août 1999). Toutefois, dans un arrêt récent, le tribunal 
de céans a admis comme de simples travaux d'entretien 
faisant partie des frais d'exploitation ordinaires d'une 
maison 
d'habitation, 
la 
remise 
en 
état 
des 
murs 
extérieurs et des balcons ainsi que les travaux de 
réfection des façades ayant notamment pour objet le 
traitement curatif de la pierre du Jura et de Meillerie 
(ATA Z. du 12 novembre 2002). De même, il a retenu que la 
réfection des façades ne constituait pas une amélioration 
à plus-value, mais devait être considérée comme de 
simples travaux d'entretien destinés à maintenir l'état 
des locaux et prévenir les dégradations, à moins qu'elle 
ne s'accompagne d'une amélioration de l'isolation (ATA A. 
du 19 février 2002). 
 
 
6. 
En l'espèce, selon le récapitulatif des travaux 
devisés du 29 janvier 2001 et le descriptif admis par la 
CMNS le 26 juin 2001, sont prévus des travaux de 
couverture, ferblanterie et isolation, de réparation et 
de peinture de l'avant-toit, de peinture des façades, de 
réfection des pierres de molasse en façades, du mur du 
pignon sur toiture et des massifs de cheminée ainsi que 
la réparation et la peinture des volets et le ravalement 
des fenêtres. 
 
 
 
Au vu de la jurisprudence précitée, l'ensemble des 
travaux projetés entrent dans la catégorie des travaux 
d'entretien 
destinés 
à 
prévenir 
la 
dégradation 
de 
l'immeuble. 
 


 
 - 9 - 
 
 
 
7. a. 
La nature des travaux n'est cependant pas décisive 
pour déterminer le régime auquel ils sont soumis. Pour 
admettre véritablement que des travaux répondent à la 
définition de l'entretien au sens où l'entendait le 
législateur, encore faut-il, selon la jurisprudence, que 
leur coût total soit raisonnable. Le Tribunal fédéral et 
le Tribunal administratif ont eu à plusieurs reprises 
l'occasion de rappeler que dans la mesure où la loi vise 
principalement à maintenir un habitat correspondant, 
notamment 
sous 
l'angle 
économique, 
aux 
besoins 
prépondérants de la population, il faut éviter que des 
travaux non soumis à la LDTR ne conduisent à la longue à 
une érosion dudit habitat. En d'autres termes, la loi 
cherche à soumettre au contrôle de l'Etat certaines 
catégories de travaux davantage en fonction des risques 
qu'ils 
font 
peser 
sur 
le 
caractère 
abordable 
des 
logements qu'en fonction du type des travaux eux-mêmes 
(O. BINDSCHEDLER, F. PAYCHERE, op. cit., p. 363ss, p. 368 
et les arrêts cités). 
 
 
b. 
Le tribunal de céans a eu à examiner, eu égard à 
la valeur de l'immeuble, si le coût global des travaux 
projetés, en soi assimilables à des travaux d'entretien, 
ne 
devait 
pas 
conduire 
à 
les 
considérer 
comme 
transformations. Il a ainsi nié la qualité d'entretien à 
des travaux qui n'avaient pas été effectués durant de 
nombreuses années et dont le coût global s'élevait à 
CHF 725'000.-, soit à la moitié du prix de l'immeuble 
(ATA SI M.-D. du 14 février 1990). En revanche il a admis 
que des travaux dont le coût ne dépassait pas le 10 % de 
la valeur d'assurance de l'immeuble n'avaient pas pour 
effet de modifier l'affectation qualitative des logements 
(ATA SI C.-L. du 1er décembre 1992). Dans l'ATA SI T. du 
8 avril 1997, il a considéré que des travaux qualifiés, 
quant à leur nature, d'entretien, devisé pour un coût 
total n'excédant pas 11,5%, respectivement 14% de la 
valeur 
d'assurance 
des 
deux 
immeubles 
concernés, 
n'étaient pas soumis à la procédure d'autorisation de la 
LDTR. Il a relevé que la nouvelle LDTR visait un 
assouplissement des restrictions aux travaux soumis à la 
loi, et que l'on ne saurait par conséquent se montrer 
trop restrictif dans l'appréciation du coût global. Il a 
encore retenu que le prix des travaux d'entretien 
d'environ 3% au regard de la valeur d'assurance des deux 
immeubles ne permettait pas de les assimiler à des 
travaux de transformation bien qu'ils n'aient pas été 
effectués régulièrement. 
 
8. a. 
En l'espèce, la valeur d'assurance-incendie de 


 
 - 10 - 
 
 
 
l'immeuble selon l'assurance de bâtiments et indexée 
selon l'indice genevois des prix de la construction de 
logements du mois d'avril 2001 est de CHF 3'599'827.-- 
(CHF 3'189'600.-- : 100.3 x 113.2) et le coût des travaux 
se monte à CHF 330'902,55 selon le devis du 29 janvier 
2001. Vu leur coût qui correspond à un peu moins du 10 % 
de la valeur de l'immeuble, les travaux ne peuvent être 
assimilés à des travaux de transformation. En conséquence 
le département a, à juste titre, considéré les travaux 
projetés comme des travaux d'entretien. 
 
9. 
Le recours sera ainsi admis et la décision de la 
commission du 5 novembre 2001 annulée. Aucun émolument ne 
sera perçu et une indemnité de procédure de CHF 2'000.- 
sera allouée à la recourante à la charge de X. S.A. 
 
 
 
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
 
le Tribunal administratif 
 
 
 
à la forme : 
 
 
 
 
déclare 
recevable 
le 
recours 
interjeté le 17 décembre 2001 par Madame D. G. contre la 
décision de la commission cantonale de recours en matière 
de constructions du 5 novembre 2001; 
 
 
 
 
au fond : 
 
 
 
 
l'admet; 
 
 
 
 
annule 
la 
décision 
de 
la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions du 5 novembre 2001; 
 
 
 
 
dit 
qu'il 
n'est 
pas 
perçu 
d'émolument; 
 
 
 
 
alloue à Mme G. une indemnité de 
procédure de CHF 2'000.- à la charge de X. S.A.; 
 
 
 
 
 
 
communique 
le 
présent 
arrêt 
à 
Me Christian Buonomo, avocat de la recourante, à la 
commission 
cantonale 
de 
recours 
en 
matière 
de 
constructions, 
au 
département 
de 
l'aménagement, 
de 
l'équipement et du logement, ainsi qu'à Me Thierry Ador, 
avocat de X. S.A. 
 
Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, M. Schucani, 


 
 - 11 - 
 
 
 
Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 
 
 
Au nom du Tribunal administratif : 
 
la greffière-juriste adj. : le vice-président : 
 
 
 M. Tonossi 
 F. Paychère 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 
parties. 
 
Genève, le 
 
la greffière : 
 
 
 
 
Mme M. Oranci