ge_gerichte · ATA/1634/2019 · 2019-11-05 · fr


RÉPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENÈVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
A/3677/2016-ICC 
 ATA/1634/2019 
COUR DE JUSTICE 
Chambre administrative 
Arrêt du 5 novembre 2019 
4ème section 
 dans la cause 
 
A______ 
représentée par Mes Pietro Sansonetti et Gregory Strohmeier, avocats 
contre 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
et 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS 
_________ 
Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
11 septembre 2017 (JTAPI/963/2017) 


- 2/16 - 
A/3677/2016 
EN FAIT 
1) 
 
A______ (ci-après : A______), dont le siège est à Zurich, a notamment pour 
but la détention, la location et la vente d’immeubles. 
 
 
Elle est propriétaire de deux immeubles sis à Genève, à savoir les parcelles 
nos 1______ et 2______, sises entre la rue B______ et la rue C______, situées 
dans la commune de Genève-Cité, raison pour laquelle elle y est soumise aux 
impôts, de manière limitée. 
 
 
La ville de Genève (ci-après : la ville) est propriétaire des parcelles 
adjacentes à celles (n° 2______) appartenant à la société. Un contrat – sur le 
contenu duquel il sera revenu – lie cette dernière à la ville concernant l’utilisation 
des deux cours, dont la ville est propriétaire et qui séparent les deux parcelles 
appartenant à la société précitée. 
2) 
 
À la suite du dépôt de sa déclaration fiscale pour l’année 2013, 
l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) lui a demandé de lui 
communiquer l’état locatif desdits immeubles au 31 décembre 2013. 
3) 
 
La contribuable a indiqué que la valeur locative, soit les loyers encaissés, de 
l’ensemble de ses immeubles genevois s’élevait à CHF 4'690'185.-. Ces derniers 
devaient être estimés fiscalement comme un ensemble, compte tenu de leur 
proximité géographique et du fait que la majeure partie de leur surface était louée 
à la même société. 
4) 
 
Dans le bordereau du 13 janvier 2016 pour l’impôt cantonal et communal 
(ci-après : ICC) et l’impôt immobilier complémentaire (ci-après : IIC) 2013, 
l’AFC-GE a déterminé le montant de ce dernier (fixé à CHF 294'055.50) en 
arrêtant la valeur des immeubles à CHF 147'027'743.-, ce montant résultant de la 
capitalisation de leur état locatif - soit les loyers encaissés de CHF 4'690'185. - au 
taux de 3,19 %. 
5) 
 
Dans sa réclamation, la contribuable a contesté le taux de capitalisation 
précité. 
 
 
Ce taux était appliqué conformément aux règles du droit fiscal genevois, dès 
lors que les immeubles litigieux étaient effectivement situés dans la première zone 
à bâtir (ci-après : zone 1). Ces règles étaient en principe pleinement applicables 
s’agissant d’immeubles locatifs détenus par des personnes physiques. Toutefois, 
la solution retenue en droit fiscal genevois constituait « un calcul 
d’approximation » soumis à des limites. Selon la jurisprudence fédérale, il était 
possible de déroger en partie auxdites règles dans une situation permettant de 
déterminer de manière objective la valeur de marché d’un immeuble genevois. En 


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l’occurrence, les immeubles en question avaient été évalués à CHF 85’277'033.- 
par des experts indépendants engagés par ses soins, selon une méthode similaire à 
celle de l'AFC-GE, à savoir en capitalisant l’état locatif. Toutefois, les experts 
avaient retenu un taux d’environ 2 points supérieurs à celui de 3,19 %. Cette 
différence s’expliquait par la prise en compte « d’autres facteurs » que la seule 
situation des immeubles en zone 1. En effet, les immeubles litigieux présentaient 
plusieurs particularités justifiant un taux de capitalisation plus élevé que celui de 
3,19 %. Ils avaient « des défauts structurels et d’entretien substantiels » causant 
des infiltrations d’eau au sous-sol, par la toiture et les façades. En outre, ils ne 
correspondaient pas aux standards généralement requis par les professionnels du 
commerce de détails. Leurs agencements, les nombreux escaliers et étages « à 
double niveaux » rendaient une partie importante de leur surface inexploitable à 
des fins commerciales, ce qui avait un impact non négligeable sur leur rentabilité. 
Selon une estimation réalisée par des architectes en 2013 et 2014, il serait 
nécessaire d’entreprendre des travaux de remise en état et d’assainissement, 
coûtant entre CHF 25'000'000.- et CHF 30'000'000.-, en vue d'une exploitation 
optimale. Par ailleurs, le « pool » d’investisseurs potentiels était beaucoup plus 
restreint pour un immeuble d’une telle ampleur (environ 6'561 m2 répartis sur six 
étages) par rapport à « une petite boutique » se situant au rez-de-chaussée, pour 
laquelle le taux capitalisation de 3,19 % pourrait se justifier. De plus, il s’agissait 
des immeubles « historiques », contraignant le propriétaire à respecter un grand 
nombre de directives en cas de rénovation, ce qui générerait des surcoûts. 
 
 
Toutes ces particularités justifiaient un taux de capitalisation plus élevé que 
celui de 3,19 %, la seule localisation des immeubles en zone 1 ne pouvant pas être 
déterminante. Les experts indépendants avaient estimé un taux de capitalisation 
très proche de celui applicable à des immeubles commerciaux situés dans les 
« autres zones » pour l’année fiscale 2013, soit 5,19 %. Ce taux permettait de 
déterminer « la juste valeur », puisqu’il intégrait le coût de remise en état estimé 
par les architectes et les différentes contraintes dues à « la nature historique » des 
immeubles, leur configuration et leur taille. Ainsi, la valeur déterminante pour le 
calcul de l’IIC devait être ramenée à CHF 90'369'653.- (soit CHF 4'690'185.- 
capitalisés à 5,19 %). Cette valeur était d’ailleurs toujours plus élevée que celle 
fixée par lesdits experts (CHF 85’277'033.-). 
6) 
 
Par décision du 29 septembre 2016, l'AFC-GE a rejeté la réclamation. 
 
 
L’estimation fiscale des immeubles avait été établie conformément à la loi 
et à la jurisprudence, celle-ci ayant confirmé que les expertises privées ne 
pouvaient pas être prises en considération. 
7) 
 
Par acte du 27 octobre 2016, la contribuable a déféré cette décision au 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant 
principalement à ce que celui-ci constate que la valeur vénale des immeubles 
retenue par l'AFC-GE était erronée et qu’il ordonne une expertise permettant de la 


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fixer. Subsidiairement, elle a conclu à ce que cette valeur soit fixée à 
CHF 90'369'653.-, en application d’un taux de capitalisation de 5,19 %. 
 
 
Reprenant les arguments formulés dans sa réclamation, elle a ajouté que, 
compte tenu de la différence entre la valeur vénale ressortant de l’expertise privée 
produite par elle et celle retenue par l'AFC-GE, cette dernière était tombée dans 
l’arbitraire. 
8) 
 
L'AFC-GE a conclu au rejet du recours. 
 
 
L’on ne pouvait retenir le taux correspondant à une autre zone d’affectation, 
les immeubles en question se situant en zone 1. En outre, conformément à la 
jurisprudence, l’expertise privée produite par la contribuable devait être écartée. 
9) 
 
Dans sa réplique, cette dernière a en particulier relevé que le taux de 
capitalisation appliqué par l'AFC-GE ne tenait nullement compte de l’état du 
bâtiment, ni de sa configuration. Seule une expertise « neutre » permettrait de 
confirmer ou infirmer le caractère arbitraire de la capitalisation opérée par 
l'autorité. 
 
 
Celle-ci a, notamment, observé dans sa duplique que dans la mesure où la 
contribuable souhaitait une nouvelle estimation de ses immeubles, elle aurait dû 
déposer une demande à cet effet, avant le 31 décembre de l’année concernée par le 
litige. À défaut, la valeur fiscale litigieuse ne pouvait plus être revue pour cette 
période. 
10) 
Par jugement du 11 septembre 2017, le TAPI a rejeté le recours. 
 
 
Se référant à la jurisprudence fédérale admettant l’évaluation des immeubles 
sur la base de la capitalisation de l’état locatif annuel fixé au taux déterminé par 
une commission d’experts, les premiers juges ont estimé que cette méthode, 
choisie par l’AFC-GE, ne prêtait pas le flanc à la critique. Par ailleurs, si la 
contribuable avait voulu remettre en cause l’estimation de la valeur fiscale, elle 
aurait dû en faire la demande avant le 31 décembre 2013. 
11) 
Par acte déposé le 16 octobre 2017 à la chambre administrative de la Cour 
de justice, A______ a recouru contre ce jugement, dont elle a demandé 
l’annulation. L’IIC devait être fixé sur la base de la valeur vénale des immeubles, 
qui s’élevait à CHF 85'277'033.-. Subsidiairement, la valeur fiscale devait être 
déterminée par expertise judicaire, plus subsidiairement par renvoi à l’AFC-GE. 
 
 
La recourante a exposé que, si elle était propriétaire de deux parcelles, le 
bloc d’immeubles qu’elle exploitait était érigé sur quatre parcelles. Elle était 
titulaire de baux sur les deux autres parcelles, qui appartenaient à la ville. Elle 
sous-louait ces surfaces. Le bloc d’immeubles se situait en zone protégée au sens 


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de la loi cantonale (LCI), ce qui limitait les possibilités de rénovation, de 
transformation et de démolition. 
 
 
Les immeubles étaient affectés d’importants défauts du fait de la persistance 
d’infiltration d’eau par le toit, les façades et des remontées régulières d’humidité 
au niveau du sous-sol. Des experts indépendants avaient estimé les travaux de 
remise en état à CHF 12'500'000.-. Les défauts n’affectaient cependant pas la 
perception des loyers, qui se montaient, dans leur totalité, à CHF 4'690'185.-. 
 
 
L’évaluation de la valeur du bloc d’immeubles faite par les experts qu’elle 
avait mandatés se fondait sur les normes d’évaluation RICS, soit celle de la 
« Royal Institution of Chartered Surveyors ». Il s’agissait d’une méthode fondée 
sur l’hypothèse de la vente selon la valeur du marché. Celle-ci tenait compte de 
l’absence de l’intégralité de propriété des parcelles, des dommages liés aux 
infiltrations et remontées humides, à la nécessité d’une mise aux normes 
énergétiques et aux restrictions liées aux mesures de protection auxquelles le bloc 
d’immeubles est soumis et de la présence de demi-étages. 
 
 
Les loyers perçus se rapportaient tant aux immeubles dont elle était 
propriétaire qu’à ceux dont elle était locataire principal. 
12) 
L’AFC-GE a conclu au rejet du recours, renvoyant aux éléments déjà 
exposés par ses soins. 
 
 
Elle a, par ailleurs, relevé que l’expertise privée n’exposait pas les éléments 
sur lesquels elle se fondait. La recourante expliquait pour la première fois qu’une 
partie des immeubles se situait sur des parcelles propriété de la ville. Cet élément 
ne modifiait pas la méthode d’évaluation. En revanche, le montant de la location 
du terrain devait venir en déduction de l’état locatif avant la capitalisation de 
celui-ci, pour autant que la recourante remette l’intégralité des contrats de bail. 
 
 
Il convenait ainsi que la chambre de céans donne acte à l’AFC-GE de son 
acceptation de déduire de l’état locatif les loyers correspondant à la location des 
parties de parcelles sur lesquelles étaient érigés les immeubles de la contribuable. 
13) 
Dans sa réplique, la contribuable a maintenu ses conclusions. 
 
 
Le premier contrat de bail portait sur une surface de 50 m2, louée 
CHF 29'796.- par an. Le deuxième contrat portait sur une surface au sol de 46 m2, 
louée CHF 27'132.- par année. Il s’agissait de loyers inférieurs à ceux pratiqués 
sur le marché libre. Elle-même mettait en location la surface totale de 6'561 m2 
pour CHF 4'690'185.- par an. 
 
 
Par ailleurs, les surfaces louées à la ville formaient, avec les siennes, un 
espace ouvert unique et cohérent. Dans l’hypothèse où les baux de la ville étaient 
résiliés, la circulation au sein du bloc d’immeubles serait considérablement 


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entravée. La recourante devrait alors revoir le système de sécurité incendie, poser 
de nouvelles cloisons et le monte-charge ne serait plus accessible pour tous les 
demi-étages. 
 
 
Le calcul proposé par l’AFC-GE, consistant à capitaliser l’état locatif, puis à 
déduire les loyers perçus au travers de la sous-location, ne reposait sur aucune 
base légale. 
 
 
La recourante a, notamment, produit copie des baux conclus le 17 mai 2000 
avec la ville portant sur les deux parcelles propriété de cette dernière. Selon 
l’article premier des deux contrats, la ville mettait à disposition de la recourante 
« une partie » de sa parcelle. « Le terrain en question » était situé dans la cour des 
immeubles visés. L’art. 4 des deux contrats autorisait expressément la locataire 
« à entreprendre sur le fond qui lui est loué la rénovation et la transformation du 
bâtiment », selon les autorisations de construire déjà délivrées. La recourante 
répondait des dommages causés aux habitants ou tiers en lien avec les travaux, la 
gérance de la ville devant cependant être associée aux négociations y relatives. 
Les frais de réfection des façades côté cour, des immeubles dont la ville est 
propriétaire étaient à la charge de la locataire. Par ailleurs, pendant toute la durée 
du bail, le bailleur renonçait à ses droits de propriétaire sur le bâtiment construit 
par le locataire. Le locataire acquérait « uniquement » à l’égard du bailleur 
« l’exercice des droits de propriété sur le bâtiment, à l’exclusion du seul droit 
d’aliénation ». Le locataire devait ainsi prendre à sa charge « l’ensemble des frais 
d’entretien et de fiscalité liés au bâtiment construite par lui. Les charges relatives 
à la seule parcelle incombent au bailleur » (art. 5). 
14) 
Invitée à se déterminer sur cette réplique, l’AFC-GE a exposé que les 
nouveaux éléments apportés par la recourante nécessitaient un nouveau calcul de 
sa part. Celui-ci ne pouvait se faire qu’avec la collaboration de la recourante. Elle 
proposait ainsi la suspension de la procédure. 
15) 
La recourante ayant acquiescé à cette demande, la procédure a été 
suspendue par décision du 17 août 2018. Elle a été reprise, d’un commun accord 
également, le 22 août 2019. 
16) 
Dans ses déterminations après la suspension, l’AFC-GE a fait valoir que la 
situation de la contribuable était similaire à celle décrite dans l’ATA/618/2014 du 
12 août 2014, à savoir que la contribuable détenait un contrat de bail sur un terrain 
sur lequel elle avait le droit de construire un immeuble dont elle pouvait percevoir 
le loyer. Titulaire d’un droit de superficie, la recourante pouvait être taxée comme 
le propriétaire de l’immeuble. Afin de tenir compte de la qualité de superficiaire, 
il se justifiait de déduire des loyers perçus avant la capitalisation ceux issus de la 
rente superficiaire. 
 
 
L’AFC-GE persistait ainsi dans les conclusions de son mémoire-réponse. 


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17) 
La recourante a contesté être titulaire d’un droit de superficie. En outre, 
l’arrêt cité par l’AFC-GE se rapportait à l’impôt sur la fortune et non à l’IIC. 
L’art. 76 al. 2 LCP ne prévoyait l’IIC que pour le propriétaire ou l’usufruitier 
inscrit au registre foncier ; la recourante ne revêtait pas cette qualité. Les 
bâtiments dont la contribuable était locataire existaient déjà au moment de la 
conclusion des baux. Seuls les travaux permettant le regroupement des immeubles 
appartenant à la ville et à la recourante avaient été autorisés. Partant, elle ne 
pouvait être taxée en ICC pour les locaux loués. 
18) 
Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 
EN DROIT 
1) 
 
Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 7 al. 2 de la loi de procédure fiscale du 
4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17). 
2) 
 
Sont litigieuses les questions de savoir comment l’IIC dû sur les immeubles 
dont la recourante est propriétaire doit être calculé, d’une part, et, d’autre part, si 
cet impôt peut être perçu en lien avec les biens qu’elle exploite, qui sont la 
propriété de la ville. 
 
a. 
Les art. 76 à 79 de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre l887 (LCP - D 3 05) ont trait à l'IIC, qui ne fait pas partie du droit 
harmonisé et relève ainsi du droit cantonal (arrêt du Tribunal fédéral 2C_734/2008 
du 29 janvier 2009 consid. 1.1 ; ATA/593/2013 du 29 juillet 2014 consid. 4 et les 
références citées). 
 
b. 
L’IIC est perçu, sous réserve d’exceptions, sur la valeur de tous les 
immeubles (art. 76 al. 1 de la loi générale sur les contributions publiques du 
9 novembre 1987 - LCP - D 3 05), telle qu'elle résulte des estimations faites 
conformément à l'art. 50 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 
27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08) (art. 76 al. 2 LCP). L'impôt est dû par la 
personne inscrite comme propriétaire ou usufruitier au registre foncier (art. 76 
al. 5 LCP). 
 
 
L'art. 50 LIPP détermine les principes applicables à l'évaluation des 
immeubles situés dans le canton. La valeur des immeubles locatifs est calculée, en 
capitalisant l'état locatif annuel aux taux fixés chaque année par le Conseil d'État, 
sur proposition d'une commission d'experts, composée paritairement de 
représentants de l'administration fiscale et de personnes spécialement qualifiées en 
matière de propriétés immobilières et désignées par le département. L'état locatif 


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annuel se détermine d'après les loyers obtenus des locaux loués et des loyers qui 
pourraient être obtenus de ceux susceptibles d'être loués, y compris ceux occupés 
par le propriétaire et sa famille (let. a). 
 
 
En application de ces dispositions, le Conseil d'État fixe chaque année, à 
l'art. 25 du règlement d'application de la loi sur l'imposition des personnes 
physiques du 13 janvier 2010 (RIPP - D 3 08.01), le taux de capitalisation 
applicable sur la base des transactions constatées sur le marché immobilier entre 
le 1er janvier de l'année précédant l'année fiscale et le 30 juin de l'année fiscale. 
 
 
L’art. 25 al. 3 RIPP mentionne les taux de capitalisation applicables en 
distinguant les immeubles de logements dont l'âge est inférieur à vingt ans, les 
immeubles de logements dont l'âge est égal ou supérieur à vingt ans, les 
immeubles HBM, HLM, HCM et HM, les immeubles commerciaux et autres 
immeubles locatifs situés dans les zones d'affectation du sol 1 et 2, et les 
immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones. 
Les zones 1 et 2 comprennent les quartiers de la ville qui se trouvent dans les 
limites des anciennes fortifications ainsi que les quartiers édifiés sur le territoire 
des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont 
contigus (art. 19 al. 1 let. a et b de la loi d’application de la loi fédérale sur 
l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30). 
 
 
Pour l'année fiscale 2013, les taux de capitalisation des immeubles locatifs 
sont de 3,19 % pour les immeubles commerciaux et autres immeubles locatifs 
situés dans la zone d'affectation du sol 1 et de 5,19 % pour les immeubles 
commerciaux et autres immeubles locatifs situés dans les autres zones 
(art. 25 al. 3 let. b et d RIPP, dans sa teneur au 11 novembre 2013). 
 
c. 
Dans le cadre de procédures de masse telles que les taxations fiscales, des 
simplifications de procédure sont admissibles. Elles portent nécessairement 
atteinte aux particularités d'un cas individuel et de ce fait ne garantissent pas sans 
restriction 
l'égalité 
de 
traitement 
dans 
toute 
la 
mesure 
souhaitable 
(ATF 114 Ia 221 ; 123 II 9 du 13 février 1998 = RDAF 1998 441 ; 
ATA/163/2010 du 9 mars 2010 consid. 4c). 
 
 
Le Tribunal fédéral a jugé que l'évaluation des immeubles locatifs sis dans 
le canton de Genève sur la base du critère de capitalisation de l'état locatif annuel 
au taux fixé par une commission d'experts est conforme aux exigences posées par 
l'art. 14 LHID (ATF 134 II 207 consid. 3 ; arrêts 2C_442/2012 du 14 décembre 
2012 consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 et 2C_820/2008 du 
23 avril 2009). Il a considéré que la règle spécifique prévue par le droit genevois 
pour évaluer les immeubles locatifs s'insère dans le cadre défini - largement - par 
l'art. 14 al. 1 LHID : le principe de la capitalisation de l'état locatif inscrit à 
l'art. 50 let. a LIPP renvoie à la valeur de rendement, tandis que la prise en 
considération, pour déterminer le taux de capitalisation applicable, des 


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transactions constatées sur le marché ou, pour les immeubles de logements, de 
l'âge de ces derniers (art. 50 let. a LIPP en lien avec l'art. 25 al. 1 et 3 RIPP), se 
réfère à des critères qui relèvent plus particulièrement de la valeur vénale (cf. arrêt 
2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3). Le taux de capitalisation des 
immeubles locatifs au sens de l'art. 50 let. a LIPP est ainsi calculé non pas de 
manière abstraite, mais en fonction des transactions réalisées durant une période 
donnée (ATF 134 II 207 consid. 3.8 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_442/2012 du 
14 décembre 2012 consid. 4.4 ; 2C_316/2010 du 29 juillet 2010 consid. 3.3 ; 
2C_820/2008 du 23 avril 2009 consid. 3.3 et 5.2 ; aussi ATA/482/2014 du 
24 juin 2014 consid. 3b ; ATA/273/2012 du 8 mai 2012 consid. 5 ; ATA/198/2012 
du 3 avril 2012 consid. 9 ; ATA/821/2010 du 23 novembre 2010 consid. 4). 
 
d. 
Selon la jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le 
Tribunal fédéral, en matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a pas la 
faculté de substituer sa propre appréciation à celle de l'administration ou de la 
commission d'experts (arrêts du Tribunal fédéral 2C_67/2019 du 31 janvier 2019 
consid. 4.3 ; 2C_734/2008 du 29 janvier 2009 consid. 4 ; ATA/71/2018 du 
23 janvier 2018 consid. 7b ; ATA/45/2018 du 16 janvier 2018 consid. 4b ; 
ATA/960/2014 du 2 décembre 2014 consid. 5b). S'il considère que la valeur de 
son bien immobilier a été mal estimée, il doit former une demande de nouvelle 
estimation. Il est tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent le ou 
les changements survenus dans la valeur de sa propriété. Une expertise ne peut 
être requise pour la première fois devant la juridiction de recours, car la demande 
en ce sens doit être présentée préalablement à l'administration. De plus, pour avoir 
une incidence sur l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise doit 
avoir été formée avant la date déterminante pour la situation du contribuable et la 
fixation de la matière imposable, en l'occurrence le 31 décembre de ladite année 
(ATA/45/2018 précité consid. 4b ; ATA/960/2014 consid. 5b ; RDAF 2000 II 
p. 280). 
 
 
L’art. 50 LIPP prévoit des principes d’estimation de droit matériel, qui 
explicitent les méthodes d'estimation à retenir, tandis que l’art. 52 LIPP, comme 
l'indique son intitulé, visent le déroulement de la procédure d'estimation. Pour 
pouvoir faire reconnaître et mettre en oeuvre leurs droits subjectifs, les justiciables 
doivent les faire valoir conformément aux exigences posées par le droit de forme, 
sous réserve d'un formalisme excessif (ATA/297/2015 du 24 mars 2015 
consid. 11 ; ATA/87/2014 du 12 février 2014 consid. 7). 
3) 
 
En l’espèce, l’AFC-GE a, à juste titre, recouru, s’agissant des immeubles 
dont la recourante est propriétaire, à la méthode d’estimation préconisée par le 
législateur cantonal. Si elle avait voulu s’en écarter, elle aurait dû justifier de 
circonstances particulières. Or, contrairement à ce que soutient la recourante, il 
n’existe pas de telles circonstances permettant de suivre le mode d’évaluation 
qu’elle souhaite voir appliquer. Les immeubles dont la recourante est propriétaire 


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n’ont pas fait l’objet d’une vente récente. Comme exposé ci-dessus, la méthode 
d’estimation choisie par le législateur cantonal intègre tant des éléments relatifs à 
la valeur de rendement, en tenant compte de la valeur de rendement, que des 
éléments se rapportant à la valeur vénale, qui influe sur le taux de capitalisation 
applicable. 
 
 
L’expertise produite par la recourante constitue une simple allégation de 
partie (ATF 132 III 83 consid. 3.4). Les auteurs de l’estimation produite exposent 
qu’ils se sont fondés sur les informations transmises par leur mandant (« General 
principles », ch. 14.1). Le détail desdites informations n’a pas été communiqué 
dans la présente procédure. Il n’est ainsi pas possible d’établir sur quelles bases 
d’informations spécifiques aux immeubles en question l’appréciation des 
spécialistes mis en œuvre par la recourante repose. Partant, l’estimation privée ne 
permet pas de retenir que celle faite selon les règles d’estimation prévues par le 
droit cantonal serait arbitraire. 
 
 
Faute d’éléments conduisant à remettre en cause tant la méthode que le 
résultat de l’estimation fiscale, il n’y a pas non plus lieu de procéder à une 
expertise judiciaire. Pour le surplus, la requête formée en ce sens par la recourante 
est tardive, comme l’a relevé l’autorité intimée. 
 
 
Enfin, comme la chambre de céans a déjà eu l’occasion de le préciser, le 
texte de l'art. 76 al. 2 LCP renvoie à la méthode d'estimation prévue par le seul 
art. 50 let. a LIPP lorsqu'il s'agit, comme en l'espèce, d'un immeuble locatif. Si le 
législateur cantonal avait souhaité que prévale uniquement le principe de 
l’estimation selon la valeur vénale, il aurait renvoyé à l'art 49 al. 2 LIPP, qui 
consacre ce principe (ATA/742/2014 du 23 septembre 2014 consid. 3). 
 
 
Au vu de ce qui précède, l’était locatif en lien avec les immeubles dont la 
recourante est propriétaire doit ainsi être capitalisé au taux prévu à l’art. 25 al. 3 
let. b RIPP, soit celui de 3,19 %. 
 
 
Le grief relatif à la méthode déterminant le calcul de l’IIC est donc infondé. 
4) 
 
Se pose encore la question de savoir si et, le cas échéant, comment l’IIC 
peut être perçu sur les parcelles que la recourante loue à la ville. 
 
a. 
Selon l'art. 76 al. 5 LCP, l'ICC est dû par la personne inscrite comme 
propriétaire ou usufruitier au registre foncier. 
 
b. 
La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si 
le texte n’est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont 
possibles, le juge recherchera la véritable portée de la norme au regard notamment 
de la volonté du législateur, telle qu’elle ressort notamment des travaux 
préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que 
des valeurs sur lesquelles elle repose, en particulier de l’intérêt protégé 


- 11/16 - 
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(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d’autres dispositions 
légales (interprétation systématique ; ATF 140 II 202 consid. 5.1). Appelé à 
interpréter une loi, le juge ne privilégie aucune de ces méthodes, mais s’inspire 
d’un pluralisme pragmatique (ATF 139 IV 270 consid. 2.2). 
 
c. 
Le juge est en principe lié par un texte clair et sans équivoque. Ce principe 
n’est toutefois pas absolu, dès lors que le texte d’une norme peut ne pas 
correspondre à son sens véritable. L’autorité qui applique le droit ne peut ainsi 
s’en écarter que s’il existe des motifs sérieux de penser que sa lettre ne correspond 
pas en tous points au sens véritable de la disposition visée. De tels motifs sérieux 
peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la 
prescription en cause, de même que de sa relation avec d’autres dispositions 
(ATF 138 II 557 consid. 7.1). En dehors du cadre ainsi défini, des considérations 
fondées sur le droit désirable ne permettent pas de s’écarter du texte clair de la loi, 
surtout si elle est récente (ATF 118 II 333 consid. 3e). 
 
d. 
Selon les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de ces 
dispositions, l'IIC visait non seulement à réduire les droits de mutation, jugés trop 
élevés, mais également à atteindre les propriétaires de biens immobiliers qui, 
grâce à la cession réelle ou effective de créances hypothécaires sur leurs 
immeubles, pouvaient n'avoir à payer pour ces derniers aucune taxe sur la fortune. 
La nouvelle taxe devait aussi empêcher la formation de sociétés anonymes ayant 
pour but essentiel d'échapper à l'impôt ou de réduire les effets de sa progressivité. 
De plus, l'éclosion de sociétés purement immobilières privait l'État de ressources 
importantes. Alors que les immeubles appartenant aux personnes physiques 
changeaient nécessairement de propriétaire à des intervalles plus ou moins 
rapprochés, soit par réalisation, soit par dévolution, et qu'à l'occasion de ces 
changements 
l'autorité 
fiscale 
percevait 
des 
droits 
de 
mutation 
ou 
d'enregistrement, le transfert des biens immobiliers appartenant aux sociétés 
purement immobilières et aux autres sociétés, qui pouvaient rester plusieurs 
générations dans les mêmes mains, ne procurait aucune recette à l'État, ce qui 
n'était plus admissible (MGC 1923 A 44-54, p. 48 s ; 1923 I 373-424, p. 380 s. ; 
1932 A 601-603, p. 601 s.). L'IIC applicable aux personnes morales visait à 
contrebalancer un privilège, dès lors que les personnes physiques payaient 
un impôt progressif et étaient exposées à payer des droits de mutation 
(MGC 1923 I 373-424, p. 386). 
 
e. 
Lorsque le législateur fiscal recourt à une notion empruntée à un autre 
domaine du droit, il faut alors déterminer s’il entend reprendre cette notion telle 
quelle et s’y tenir ou s’il s’agit d’un « point d’accrochage » permettant de définir 
l’opération ou l’état de fait qu’entend saisir la loi. Dans le premier cas, 
l’interprétation de la notion est limitée par sa définition dans la partie du droit où 
elle a été puisée. Dans le second, il faut prendre en compte le sens et le contenu 
(éventuellement économique) de la notion de droit privé, qui peuvent être 


- 12/16 - 
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interprétés le cas échéant extensivement au regard du but et de la systématique de 
la loi fiscale (Danielle YERSIN, Remarques préliminaires, in : Danielle 
YERSIN/Yves NOËL [éd.], Impôt fédéral direct - Commentaire de la LIFD, 2017, 
n. 50 p. 28-29). 
 
f. 
Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la 
faculté d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-
dessous (art. 779 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210). 
Il donne ainsi le moyen de dissocier la propriété du fonds de celle des 
constructions qui s'y trouvent au moment de la constitution ou qui sont édifiées 
par la suite : en dérogation du principe de l'accession énoncé à l'art. 667 CC, ces 
constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie conformément à 
l'art. 675 CC. Le droit de superficie peut prendre la forme d’une servitude foncière 
ou d’une servitude personnelle (Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, tome 
II, 4ème éd., 2012, n. 1627ss). 
 
 
À teneur de l'art. 779a CC, le contrat constitutif d'un droit de superficie 
distinct et permanent n'est valable que s'il a été fait par acte authentique. Les 
dispositions contractuelles portant sur les effets et l'étendue du droit de superficie 
sont obligatoires pour tout acquéreur du droit de superficie et de l'immeuble grevé 
en vertu de l'art. 779b CC. Ces éléments du contrat définissent le droit lui-même 
et sont de nature réelle. En revanche, la rente est une dette personnelle du 
superficiaire; elle ne constitue pas un élément constitutif du droit de superficie, ni 
ne lui est rattachée à titre d'obligation propter rem (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_251/2010 du 19 novembre 2010 consid. 6.3 et les références citées). 
 
 
En vertu de l’art. 18 Tit. fin. CC, lorsqu'une obligation tendant à la 
constitution d'un droit réel est née avant l'entrée en vigueur du code civil, elle est 
valable si elle répond aux formes de la loi ancienne ou de la loi nouvelle 
(al. 1). Lorsque l'étendue d'un droit réel a été déterminée par un acte juridique 
antérieur à l'entrée en vigueur du présent code, elle ne subit aucun changement du 
fait de la loi nouvelle, à moins qu'elle ne soit incompatible avec celle-ci (al. 3). 
 
g. 
L'usufruit est un droit réel. C'est plus précisément une servitude personnelle 
proprement dite, qui est indissolublement liée à la personne de son titulaire. Il est 
donc incessible et intransmissible (ATF 133 III 311 consid. 4.2.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_874/2010 précité consid. 5.3 in RDAF 2011 II 550, StE 2012 
B 73.11 n. 1 ; Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, tome III, 4ème éd. 2012, 
n. 2403). 
 
 
L'usufruit peut être établi sur un immeuble et confère à l'usufruitier, sauf 
disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745 al. 1 et 
2 et art 755 al. 1 CC). L'usufruit des immeubles s'établit par l'inscription au 
registre foncier (art. 746 al. 1 CC). Il s'éteint par la radiation de cette inscription 
(art. 748 al. 1 CC). Les causes de l'extinction sont l'échéance du terme, 


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respectivement la renonciation ou la mort de l'usufruitier (art. 748 al. 2 et 
749 al. 1 CC). Ces causes d'extinction expriment le caractère intransmissible du 
droit d'usufruit et sont de droit impératif (Paul-Henri STEINAUER, tome III, 
op. cit., n. 2464). 
 
h. 
Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage 
d’une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Dans le bail 
commercial, un local fixé durablement au sol est mis à bail. Lorsque tel n’est pas 
le cas, le but commercial pour lequel l’espace est loué est déterminant. 
(David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 123). 
5) 
 
En l’espèce, la recourante considère qu’en l’absence d’inscription d’un 
usufruit en sa faveur au registre foncier, elle ne peut être assujettie à l’IIC. En 
outre, elle n’avait été autorisée à effectuer sur les deux parcelles en question que 
les travaux nécessaires au regroupement entre les bâtiments lui appartenant. 
 
 
Se fondant sur l’ATA/618/2014 du 12 août 2014, l’AFC-GE soutient que le 
droit conférant à la contribuable la possibilité de construire des bâtiments et d’en 
percevoir un loyer devait être considéré comme un droit de superficie soumis à 
l’IIC. La méthode d’évaluation de cet élément de fortune consistant à soustraire 
des loyers perçus, avant capitalisation, la rente de superficie, avait été jugée 
conforme au droit par le Tribunal fédéral. 
 
 
En premier lieu, il convient de qualifier les droits cédés par la ville à la 
recourante. Selon les deux contrats liant celles-ci, la propriétaire mettait une partie 
de ses parcelles à disposition de la recourante. Les contrats indiquent, à l’article 
premier, qu’il s’agit de terrains, mais précisent ensuite, à l’article 4, qu’un 
bâtiment se trouve déjà sur chacune des parcelles louées. La recourante était 
autorisée à effectuer des travaux de transformation et de rénovation sur les 
bâtiments existants selon des plans spécifiques et qui devaient en tous points être 
conformes aux autorisations de construire qui avaient été délivrées. Selon les 
explications et les pièces fournies par la recourante, elle a utilisé ces parcelles 
pour créer, avec celles lui appartenant, un « espace ouvert unique et cohérent, de 
sorte qu’elles font partie intégrante du bloc d’immeubles ». La recourante a encore 
précisé que si les contrats avec la ville étaient résiliés, la circulation au sein du 
bloc d’immeubles se verrait considérablement entravée. Les bâtiments dont la 
recourante est propriétaire et ceux qu’elle a été contractuellement autorisée à 
aménager en fonction de ses besoins commerciaux forment donc une unité 
économique. Par ailleurs, le contrat prévoit expressément que la recourante 
acquiert « uniquement » à l’égard de la ville « l’exercice des droits de propriété 
sur le bâtiment, à l’exclusion du seul droit d’aliénation ». Il était ainsi convenu 
que, pendant la durée du contrat, la recourante s’acquitterait de l’ensemble des 
frais d’entretien du bâtiment et de fiscalité liés à celui-ci ; seules les charges 
relatives aux parcelles incombaient à la ville. À l’échéance du contrat, cette 
dernière reprenait, sans indemnité, l’exercice de l’ensemble de ses droits sur les 


- 14/16 - 
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bâtiments. Enfin, les contrats ont été conclus pour une première durée de douze 
ans, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans. Pour le surplus, les 
dispositions du Code des obligations étaient applicables. 
 
 
Il ressort de ce qui précède que les parties au contrat sont convenues de la 
mise à disposition par l’une de bâtiments et de terrains à l’autre, sur laquelle cette 
dernière pouvait procéder à des constructions. La recourante ne pouvait cependant 
pas y édifier n’importe quelle construction ; elle devait s’en tenir à celles 
correspondant aux autorisations de construire visées dans le contrat. Pour le 
surplus, la recourante acquérait, uniquement à l’égard de la ville, l’exercice des 
droits de propriétaire sur les bâtiments. Les parties convenaient d’un loyer, d’une 
durée du bail et de la possibilité de restituer les parcelles et les bâtiments, sans 
indemnité, tels que modifiés selon les travaux expressément autorisés par la 
propriétaire. Ces éléments permettent de qualifier la relation contractuelle d’un 
contrat de bail commercial. 
 
 
Certes, les parties au contrat ont prévu que la recourante acquérait, 
« uniquement » à l’égard de la ville, l’exercice des droits de propriétaire. 
L’exercice de ces droits étaient cependant expressément limités à certains égards, 
notamment s’agissant des constructions qui pouvaient y être érigées. La 
recourante n’était pas libre de procéder, tel le propriétaire, à n’importe quel type 
de construction sur les terrains et bâtiments mis à disposition ; seuls ceux-ci 
ressortant des autorisations de construire déjà délivrées étaient autorisés. La 
recourante ne disposait ainsi pas d’un droit de jouissance complet sur les terrains 
et les bâtiments propriété de la ville. En outre, il ressort de la dynamique du 
contrat, notamment des dispositions régissant les relations avec les habitants des 
immeubles qui pouvaient subir des nuisances liées au chantier entrepris par la 
recourante, que celle-ci devait en assurer l’indemnisation, la gérance de la ville 
pouvant être associée aux négociations y relatives. La recourante n’acquérait donc 
pas, dans les relations avec les tiers, tous les droits du propriétaire. Celle-ci n’est 
ainsi au bénéficie ni d’un droit de superficie ni d’un usufruit. Il n’y avait, par 
conséquent, pas lieu d’inscrire au registre foncier de tels droits, indépendamment 
de la question de savoir si une telle inscription devait déployer un effet constitutif 
ou non de ces droits, notamment au regard des modifications législatives relatives 
au droit de superficie intervenues en 2012. 
 
 
Il convient encore de relever que l’ATA/618/2014 auquel se réfère l’autorité 
intimée se rapporte, d’une part, à l’imposition sur la fortune et non à l’IIC. D’autre 
part, les contribuables concernés par cet arrêt avaient construit des bâtiments pour 
l'exploitation d'un garage et percevoir un loyer pour leur utilisation, le bien-fonds 
devait être restitué libre de toute construction et, enfin, ils ne contestaient pas être 
bénéficiaires d'un droit de superficie. Les circonstances de l’arrêt précité diffèrent 
donc du cas présentement traité. 


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Compte tenu du texte clair de l’art. 76 al. 5 LCP et des travaux préparatoires 
cités ci-dessus, il n’y a pas lieu de faire une interprétation de la loi assujettissant à 
l’IIC également les droits relatifs à un contrat de bail commercial. 
 
 
Au vu de ce qui précède, il convient de retenir, avec la recourante, que 
n’étant ni propriétaire ni usufruitière inscrite au registre foncier, elle n’est pas 
assujettie à l’IIC pour les biens loués à la ville. 
 
 
Son recours sera ainsi partiellement admis en ce sens que le jugement et les 
décisions de taxation seront annulés en ce qui concerne la taxation relative aux 
biens faisant l’objet du contrat de bail. Les décisions de taxation portant sur la 
valeur locative de la totalité des immeubles exploités par la recourante, le dossier 
sera renvoyé à l’AFC-GE afin qu’elle détermine l’IIC sans tenir compte des loyers 
se rapportant aux biens loués par la recourante à la ville. 
6) 
 
La recourante n’obtenant que partiellement gain de cause, un émolument 
réduit, de CHF 500.- sera mis à sa charge (art. 87 al. 1 LPA). Elle se verra allouer 
une indemnité de procédure, réduite, de CHF 1'000.-, à la charge de l’État de 
Genève (art. 87 al. 2 LPA). 
* * * * * 
PAR CES MOTIFS 
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 
à la forme : 
déclare recevable le recours interjeté le 16 octobre 2017 par A______ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 septembre 2017 ; 
au fond : 
l’admet partiellement ; 
annule le jugement précité ainsi que les décisions de l’administration fiscale cantonale 
des 13 janvier 2016 et 29 septembre 2016 dans la mesure où elles se rapportent à l’IIC 
relatif aux biens loués par A______ ; 
dit que A______ n’est pas soumise à l’IIC en ce qui concerne les biens qu’elle loue à la 
Ville de Genève ; 
confirme le jugement entrepris ainsi que les décisions de l’administration fiscale 
cantonale des 13 janvier 2016 et 29 septembre 2016 pour le surplus ; 


- 16/16 - 
A/3677/2016 
renvoie le dossier à l’administration fiscale cantonale pour nouvelle décision dans le 
sens des considérants ; 
met un émolument de CHF 500.- à la charge de A______ ; 
alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à A______ à la charge de l’État de 
Genève (administration fiscale cantonale) ; 
dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 
communique le présent arrêt à Mes Pietro Sansonetti et Gregory Strohmeier, avocats de 
la recourante, à l'administration fiscale cantonale, à l’administration fédérale des 
contributions, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 
Siégeant : Mme Krauskopf, présidente, M. Verniory, Mme Cuendet, juges. 
Au nom de la chambre administrative : 
le greffier-juriste : 
 
 
F. Scheffre 
 
la présidente siégeant : 
 
 
F. Krauskopf 
 
 
Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 
 
Genève, le 
 
 
 
 
 
 
la greffière :