ge_gerichte · ACJC/1001/2015 · 2015-09-07 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.09.2015. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/9079/2014 
ACJC/1001/2015
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2015 
 
Entre 
Monsieur A______, domicilié ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 8 décembre 2014, comparant par Me Philippe Juvet, 
avocat, rue de la Fontaine 2, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 
et 
SI B______, représentée ______ Genève, intimée, comparant par Me Karin Grobet 
Thorens, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en l'étude de 
laquelle elle fait élection de domicile. 
 


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C/9079/2014 
EN FAIT 
A. 
a. La SI B______ SA (ci-après : la SI B______) est propriétaire de l'immeuble sis 
12, rue B______ à Genève. 
b. Le 31 octobre 1994, A______, désigné comme locataire, et C______, son père 
alors usufruitier des actions de la SI B______, désigné comme bailleur, ont conclu 
un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une arcade au rez-de-chaussée 
de l'immeuble sis 12, rue B______ à Genève. 
Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er janvier 1994 au 
31 décembre 2000, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf 
résiliation signifiée six mois avant l'échéance du bail. Le loyer a été fixé à 
18'000 fr. par an. 
c. Par avis officiel du 1er mai 2014, la SI B______ a résilié le bail d'A______ 
portant sur l'arcade précitée, avec effet au 31 décembre 2014. 
d. Par demande du 8 mai 2014, déclarée non conciliée le 30 juin 2014 et intro-
duite le 24 juillet 2014 devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le 
Tribunal), A______ a conclu à la constatation de la nullité ou de l'inefficacité du 
congé du 1er mai 2014, subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à 
une prolongation du bail de six ans. 
Il a fait valoir que le bail litigieux avait été conclu avec son père, que c'était à tort 
que la SI B______ était mentionnée comme bailleresse dans l'avis de résiliation et 
que, par conséquent, la résiliation était nulle puisqu'elle n'émanait pas du bailleur 
figurant dans le contrat de bail. Il a fait également valoir, pour le cas où la SI 
B______ serait reconnue comme bailleresse, que le congé n'avait pas été 
valablement donné. 
e. Par courrier du 28 novembre 2014 au Tribunal, la SI B______ a déclaré 
qu'"ayant procédé à l'analyse du dossier, en particulier de la résiliation de bail 
notifiée le 1er mai 2014 à Monsieur A______, il [m'] apparaît que cette dernière 
est entachée d'un vice formel dans la mesure où la SI B______ 12 SA, bailleresse 
principale, et Monsieur A______, sous-locataire, ne sont pas liés par une relation 
juridique de bail. Au vu de ce qui précède, la résiliation notifiée le 1er mai 2014 
est retirée. La requête formée par Monsieur A______ à l'encontre de cette 
résiliation devient ainsi sans objet, de sorte que la cause peut être rayée du rôle". 
f. Par pli du 4 décembre 2014 au Tribunal, A______ a fait valoir que la SI 
B______ ne pouvait pas renoncer au congé dès lors que les conditions de l'art. 9 
CO n'étaient pas remplies et a persisté dans sa requête tendant à faire constater la 
nullité du congé, précisant qu'il ne retirait pas sa requête en contestation du congé. 


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g. Par décision JTBL/1425/2014, non datée, communiquée aux parties le 
8 décembre 2014, le Tribunal a rayé la cause du rôle après avoir constaté que "vu 
le courrier du 28 novembre 2014 de […], Conseil de la SI B______ SA, informant 
le Tribunal de ce que le congé du 1er mai 2014 a été retiré. La présente procédure 
est dès lors devenue sans objet (art. 242 CPC)". 
Il a indiqué que sa décision pouvait faire l'objet d'un appel dans les trente jours 
suivant sa notification. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour), le 5 janvier 
2015, A______ appelle de cette décision. Il conclut à l'annulation de celle-ci et, 
cela fait, principalement à ce que la Cour constate la nullité du congé du 1er mai 
2014, subsidiairement au renvoi de la cause au Tribunal, avec suite de frais et 
dépens. 
Il produit des pièces nouvelles, toutes antérieures au prononcé de la décision que-
rellée. 
b. Dans sa réponse du 6 février 2015, la SI B______ conclut à l'irrecevabilité de 
l'appel, subsidiairement à son rejet et, plus subsidiairement, à ce que la cause soit 
rayée du rôle. 
c. Dans sa réplique du 23 février 2015, A______ a persisté dans ses conclusions. 
d. La SI B______ n'ayant pas dupliqué dans le délai imparti, les parties ont été 
informées par la Cour de ce que la cause était gardée à juger par courriers du 23 
mars 2015. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 
(arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-
siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 
date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 
Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 
convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 
trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 


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let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid.1.1; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 
consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). S'agissant d'une demande 
de prolongation de bail, la valeur litigieuse se détermine en additionnant les loyers 
et frais accessoires pour la durée de la prolongation encore litigieuse restant à 
courir (ATF 113 II 406 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_104/2013 du 
7 août 2013 consid. 1.1). 
1.2 En l'espèce, devant le premier juge le litige portait sur la validité de la résilia-
tion du contrat de bail. 
Compte tenu du loyer annuel, de 18'000 fr., la valeur litigieuse est largement supé-
rieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 
1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, L'appel et le re-
cours, in Procédure civile suisse, 2010, p. 349 ss, n. 121). 
2. 
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris 
en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et 
s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
En l'espèce, l'ensemble des pièces nouvelles produites par l'appelant existaient an-
térieurement au jugement entrepris. Dès lors, elles sont irrecevables, étant relevé 
qu'elles ne sont pas décisives pour l'issue du litige. 
3. 
L'appelant reproche au Tribunal d'avoir, sans motivation, rayé la cause du rôle 
sans statuer sur la nullité du contrat alors qu'il dispose d'un intérêt légitime à ce 
que la nullité de la résiliation soit constatée afin de pouvoir bénéficier de la pro-
tection de l'art. 271a CO et de voir définitivement constatée l'inexistence d'un lien 
contractuel entre les parties. 
L'intimée dénie tout intérêt à recourir à l'appelant dès lors qu'elle a admis la nullité 
du congé pour les motifs avancés par celui-ci, à savoir l'absence de lien contrac-
tuel entre les parties. 
 
3.1 
3.1.1 Parmi les conditions de recevabilité de l'action que le Tribunal doit vérifier 
d'office figure l'intérêt du requérant, qui doit être digne de protection (art. 59 al. 1 
et 2 let. a CPC; ATF 130 III 102 consid. 1.3; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_90/2015 du 1er avril 2015 consid. 1.1). 


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En matière de recours l'intérêt juridique ne se mesure plus, comme devant le pre-
mier juge, à l'aune des conclusions prises par le demandeur mais à celle de la mo-
dification de la décision entreprise. Plus précisément, en matière de recours, l'exi-
gence de l'intérêt juridique implique que la décision sollicitée de l'autorité supé-
rieure soit de nature à procurer au recourant l'avantage de droit matériel qu'il 
recherche (ATF 114 II 189 consid. 2 = JdT 1989 I 23; arrêt du Tribunal fédéral 
4P.137/2003 du 17 novembre 2003 consid. 2.1; BERTOSSA/GAILLARD/ 
GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 13 ad 
art. 291 LPC). L'intérêt juridique de la partie appelante s'examine au regard du 
dispositif de la décision attaquée et non de ses considérants, quand bien même 
seraient-ils obscurs, insuffisants ou infondés (BERTOSSA et alii, op. cit., n. 13 ad 
art. 291 LPC; SJ 1951 p. 561; JdT 1978 I 522). 
3.1.2 La nullité peut être invoquée en tout temps, sauf abus de droit, et doit être 
soulevée d'office par le juge, à n'importe quel stade de la procédure, y compris 
lors de la procédure d'expulsion (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, 
p. 727). 
3.1.3 La résiliation d’un contrat de bail est un acte formateur sujet à réception. 
Dès qu'elle est entrée dans la sphère d'influence du destinataire, elle déploie ses 
effets, en principe de manière irrévocable (ATF 135 III 441 consid. 3.3, arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.2). 
Dès lors que la résiliation est parfaite dès qu’elle est parvenue à son destinataire, 
un retrait unilatéral de la part de l’expéditeur est dépourvu d’effet. Son expéditeur 
ne peut y renoncer qu’aux conditions prévues à l’art. 9 CO, soit que la déclaration 
de retrait doit arriver avant ou en même temps que le congé (arrêt du Tribunal 
fédéral du 28 juillet 2004 in DB 2005 n° 8; LACHAT, op. cit., p. 641; HIGI, Com-
mentaire zurichois, 4ème éd. 1996, n. 45 ad art. 266-266o CO). 
Après que le congé est parvenu à son destinataire, les parties peuvent d'un com-
mun accord convenir d'un nouveau bail aux mêmes conditions que celui qui a été 
résilié (LACHAT, op. cit., p. 641; SVIT-Kommentar, n. 9 ad art. 266-266o CO; 
WEBER, Commentaire bâlois, 5e éd. 2011, n. 1 ad art. 266a CO). 
Pour être valable, la résiliation doit être adressée par l'une des parties au bail à 
l'autre. Le congé donné par des tiers à la relation contractuelle est nul, voire 
inexistant (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n. 36 ad art. 266o CO; 
LACHAT, op. cit., p. 727). Par exemple, le congé donné par le bailleur principal au 
sous-locataire est sans effet (LACHAT, op. cit., p. 626). 
3.1.4 Le droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst; art. 53 CPC) comprend le droit 
d'obtenir une décision motivée (cf. art. 238 let. g CPC). Les parties doivent, en 
effet, pouvoir connaître les éléments de fait et de droit retenus par le tribunal afin 
d'être en mesure de se déterminer sur les chances d'un appel ou d'un recours 


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(TAPPY, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 7 ad art. 238). L'autorité n'a 
pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se limiter à ceux 
qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 124 II 146 consid. 2 p. 149). Il 
faut, du point de vue de la motivation de la décision, que les parties puissent se 
rendre compte de la portée à leur égard et, le cas échéant, recourir contre elle en 
connaissance de cause (arrêts du Tribunal fédéral 1C.33/2008 du 20 mai 2008 
consid. 2.1; 1B_255/2007 du 24 janvier 2008 consid. 2.1). 
Le droit à une décision motivée participant de la nature formelle du droit d'être en-
tendu (ATF 104 Ia 201 consid. 5g), sa violation conduit à l'annulation de la déci-
sion attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond 
(ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285; 137 I 195 consid. 2.2 in SJ 2011 I 345). 
A moins que le vice procédural puisse être réparé devant l'autorité de recours, en 
cas de violation d'une garantie procédurale, la cassation de la décision demeure la 
règle, dans la mesure où les justiciables peuvent, en principe, se prévaloir de la 
garantie du double degré de juridiction (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 et 2.7 in 
SJ 2011 I 345). 
3.2 En l'espèce, l'appelant a soutenu en première instance que le congé ne pouvait 
pas être retiré, de sorte qu'il devait faire l'objet d'une décision du Tribunal quant à 
sa nullité. Dès lors, saisi de la question de la nullité du congé du 1er mai 2014 qu'il 
devait au demeurant examiner d'office, le Tribunal devait motiver sa décision, en 
indiquant pour quelles raisons il rayait la cause du rôle, sans statuer sur la ques-
tion qui lui était soumise. Cette absence de motivation emporte violation du droit 
d'être entendu de l'appelant. 
L'appelant dispose d'un intérêt à ce que le Tribunal détermine si le congé est nul 
pour ne pas avoir été donné par le bailleur ou valable et, cas échéant, s'il a été 
valablement retiré aux conditions de l'art. 9 CO. Il bénéficie donc d'un intérêt 
digne de protection au sens de l'art. 59 al. 2 let. a CPC à l'annulation de la décision 
querellée et à ce que le Tribunal statue sur la nullité du congé contesté. 
Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera annulé et la cause ren-
voyée aux premiers juges (art. 318 al. 1 let. c CPC) pour instruction complémen-
taire et nouvelle décision. 
4. 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-
torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 5 janvier 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/1425/2014 rendu le 8 décembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la 
cause C/9079/2014-2. 
Au fond : 
Annule ce jugement. 
Cela fait et statuant à nouveau : 
Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction et nouvelle décision au 
sens des considérants. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Siégeant : 
Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur 
Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 
juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Pauline ERARD 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 
RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 
civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.