ge_gerichte · ACJC/76/2017 · 2017-01-23 · fr


Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25.01.2017. 
 
 
REPUBLIQUE ET 
 
CANTON DE GENEVE 
POUVOIR JUDICIAIRE 
C/25694/2014 
ACJC/76/2017
ARRÊT 
DE LA COUR DE JUSTICE 
Chambre des baux et loyers 
DU LUNDI 23 JANVIER 2017 
 
Entre 
A.______ SA, c/o B.______ SA, ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 8 février 2016, comparant par Me Christian LUSCHER, avocat, 
rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle fait 
élection de domicile, 
et 
Monsieur C.______, domicilié D.______, Genève, intimé, comparant par Me Manuel 
BOLIVAR, avocat, rue des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile. 
 
 


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C/25694/2014 
EN FAIT 
A. 
Par jugement JTBL/148/2016 du 8 février 2016, expédié pour notification aux 
parties le 22 février 2016, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié 
à C.______ le 20 novembre 2014 pour le 31 mars 2015 portant sur un studio situé 
au 2ème étage de l’immeuble sis D.______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), a 
débouté les parties de toutes autres conclusions (chiffre 2) et a dit que la 
procédure était gratuite (chiffre 3). 
 
Les premiers juges ont examiné la validité du congé sous l’angle de l’art. 271 CO. 
Ils ont observé que A.______ SA avait été informée de la sous-location du studio 
litigieux à compter du mois de mars 2013. Cette dernière n’avait jamais pris 
contact avec le locataire ou la sous-locataire afin d’en demander les conditions et 
avait depuis toléré ladite sous-location. Ce n’était qu’un an et demi plus tard que 
la bailleresse s’était opposée à la sous-location en résiliant le bail principal qui la 
liait à C.______ pour sa prochaine échéance utile au motif de l’existence de la 
sous-location. 
 
Le Tribunal des baux et loyers a ainsi retenu que A.______ SA avait accepté, à 
tout le moins par actes concluants, la sous-location litigieuse, de telle sorte que 
cette dernière ne pouvait fonder le congé donné au locataire. Cela était d’autant 
plus vrai que la bailleresse savait que le contrat de sous-location avait été résilié et 
que C.______ procédait aux démarches afin d’évacuer la sous-locataire. 
B. 
a. Par acte déposé au greffe de la Cour en date du 8 avril 2016, A.______ SA a 
formé appel de ce jugement dont elle sollicite l’annulation. Elle conclut 
principalement à la constatation de la validité de la résiliation du 20 novembre 
2014 pour le 31 mars 2015 et au rejet de toute prolongation du bail. 
 
A l’appui de son appel, A.______ SA reproche aux premiers juges d’avoir retenu 
qu’elle avait accepté la sous-location par actes concluants, n’en ayant d’une part 
aucune preuve et C.______ contestant son existence d’autre part. 
 
Subsidiairement, A.______ SA fait valoir que la résiliation litigieuse est 
intervenue en raison de l’atteinte au rapport de confiance la liant à C.______. Ce 
dernier ne l’avait en effet jamais informée de l’existence d’une sous-location du 
studio litigieux. 
 
Finalement, A.______ SA observe que contrairement à ce qu’ont retenu les 
premiers juges, elle n’était nullement tenue de procéder à la résiliation du contrat 
de bail la liant à C.______ par la voie d’un congé extraordinaire en lieu et place 
d’un congé ordinaire. 


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b. Par mémoire déposé le 11 mai 2016, C.______ a répondu à l’appel interjeté par 
A.______ SA, concluant à son rejet et à la confirmation du jugement entrepris. 
 
Le précité relève que A.______ SA connaissait l’existence de la sous-location 
depuis l’année 2013, ayant en sa possession des documents permettant d’attester 
de sa réalité. Par ailleurs lorsqu’elle avait mis un terme au contrat de bail portant 
sur le studio litigieux, la bailleresse savait que le contrat de sous-location avait été 
résilié. 
 
c. L’appelante n’a pas fait usage de son droit de répliquer et les parties ont été 
informées le 6 juin 2016 de ce que la cause était gardée à juger. 
C. 
Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 
 
a. En date du ______ 1982, la E.______, ancienne bailleresse et dont les actifs et 
passifs ont été repris par A.______ SA au cours de l’année 2014, a conclu un 
contrat de bail à loyer avec C.______ portant sur un studio situé au 2ème étage de 
l’immeuble sis D.______ à Genève. 
 
Le contrat a été conclu pour une durée initiale d’un an et quatre mois, soit du 
______ 1982 au ______ 1984, avec clause de renouvellement tacite de six mois 
en six mois (art. 2 des clauses particulières). 
 
Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 580 fr., hors frais accessoires. 
 
b. En juillet 2004, C.______ a loué un autre appartement, de quatre pièces, dans le 
même immeuble. 
 
Le 13 juillet 2004, il a confirmé à la bailleresse qu’il souhaitait conserver le studio 
pour sa fille. 
 
c. C.______ a sous-loué le studio litigieux à F.______ à compter du mois 
d’octobre 2012. 
 
Une procédure, inscrite sous numéro de cause C/1.______, a opposé C.______ à 
F.______, initiée par cette dernière en vue d’obtenir sa réintégration du studio 
dont elle avait été dépossédée à la suite d’un changement de cylindre ordonné par 
C.______. 
 
Ce point découle d’un procès-verbal d’audience du 28 février 2013 qui a été établi 
dans cette cause par le Tribunal des baux et loyers, statuant sur mesures 
provisionnelles. 
 
d. Par convention du 6 mars 2013, les précités ont fixé le montant du sous-loyer à 
850 fr., charges comprises dès le 10 octobre 2012. F.______ s’engageait à 
constituer une garantie de loyer à hauteur de 2'550 fr. 


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Il ressort du préambule de la convention qu’elle a été entérinée à la suite d’une 
ordonnance du Tribunal des baux et loyers rendue le 28 février 2013 non versée à 
la procédure. 
 
e. Dans un courrier du 10 novembre 2014 produit par A.______ SA lors de 
l’audience du 4 décembre 2015 qui s’est tenue dans le cadre de la présente 
procédure, cette dernière indique avoir été au courant de la sous-location au mois 
de mars 2013 déjà, sans toutefois alors posséder de preuve formelle à ce sujet. 
 
f. Par avis officiel de résiliation du bail du 21 mai 2013, C.______ a résilié le 
contrat de sous-location le liant à F.______ portant sur le studio litigieux pour le 
30 juin 2013 en raison de l’absence de constitution de la garantie de loyer 
susmentionnée par la précitée. 
 
g. La précitée n’ayant pas libéré le studio litigieux, C.______ a introduit une 
procédure en évacuation auprès de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers en date du 19 juillet 2013, laquelle s’est poursuivie par-devant le 
Tribunal des baux et loyers. 
 
Par jugement JTBL/2.______ du ______ 2014, le Tribunal des baux et loyers a 
condamné F.______ à évacuer le logement litigieux. C.______ a été autorisé à 
faire exécuter le jugement précité à compter du 1er novembre 2014 par jugement 
JTBL/3.______ du ______ 2014. 
 
h. En date du 3 novembre 2014, B.______ SA, agence immobilière chargée de la 
gérance de l’immeuble sis D.______, a transmis par courriel à la bailleresse copie 
de documents provenant du Tribunal des baux et loyers datant des mois de mars 
2013 et 2014. 
 
i. A.______ SA a résilié le contrat de bail principal la liant à C.______ par avis 
officiel de résiliation non motivé du 20 novembre 2014 pour sa prochaine 
échéance utile, soit pour le 31 mars 2015. Le courrier accompagnant l’avis précité 
se référait à un « jugement du Tribunal des baux et loyers du ______ 2013 
confirmant la sous-location illicite du studio litigieux ». 
 
j. C.______ a contesté le congé par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers en date du 10 décembre 2014. 
 
Une audience de conciliation s’est tenue le 30 mars 2015. Les parties n’étant pas 
parvenues à un accord à l’issue de cette audience, l’autorisation de procéder a été 
délivrée au locataire. 
 
La cause a été introduite devant le Tribunal des baux et loyers en date du 28 avril 
2015 par C.______, ce dernier concluant principalement à l’annulation de la 


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résiliation litigieuse, et subsidiairement à la prolongation du contrat de bail pour 
une durée de quatre ans, soit jusqu’au 31 mars 2019. 
 
k. Par mémoire-réponse du 19 juin 2015, A.______ SA a conclu à la validation du 
congé litigieux, au rejet de toute prolongation de bail, ainsi qu’au déboutement de 
C.______ de toutes autres ou contraires conclusions. 
 
l. Au cours de l’audience de débats du 9 septembre 2015, C.______ a déclaré 
habiter, depuis 2004, un appartement de 4 pièces au 5ème étage de l’immeuble sis 
D.______ à Genève dans lequel se situe également le studio litigieux. La 
bailleresse avait accepté qu’il conserve ledit studio pour y accueillir ses trois 
enfants à l’occasion de leurs visites compte tenu de la petite surface de 
l’appartement. Il avait rencontré F.______ dans le cadre de son travail. Cette 
dernière étant presque à la rue et désespérée, il lui avait proposé de l’héberger 
provisoirement dans le studio litigieux pour une durée de 2 ou 3 mois. Au motif 
qu’elle n’avait nulle part où aller, F.______ avait par la suite refusé de libérer le 
studio litigieux de telle sorte qu’il avait entamé une procédure qui avait conduit à 
l’accord du 6 mars 2013 et à l’établissement d’un sous-bail en sa faveur. 
 
Il avait informé B.______ SA par téléphone de l’existence de la sous-location à 
F.______ dès le mois d’octobre 2012. B.______ SA ne s’était pas opposée à cette 
mise à disposition du logement considéré. Suite à la convention du 6 mars 2013, il 
avait repris contact avec la bailleresse pour l’informer de l’existence de cette sous-
location officielle. Il s’était procuré un formulaire de sous-location dans les locaux 
de la régie et avait demandé à F.______ de le remplir, ce que cette dernière avait 
refusé. 
 
Selon ses souvenirs, F.______ avait quitté le studio litigieux à la fin du mois 
d’octobre 2014 sans lui en restituer les clés. 
 
Il avait informé la bailleresse par téléphone de l’existence de la procédure en 
évacuation qu’il avait introduite à l’encontre de F.______. 
 
G.______, administrateur de la bailleresse, a indiqué que cette dernière n’avait pas 
reçu de demande de sous-location portant sur le logement litigieux. Lorsque la 
bailleresse avait donné l’ordre à B.______ SA de résilier le contrat de bail, elle 
ignorait la date de la résiliation du contrat de sous-location notifié par C.______ à 
F.______. A sa connaissance, F.______ était toujours présente dans le studio 
litigieux à la fin du mois de novembre 2014. 
 
m. Les éléments pertinents suivants résultent des déclarations de l’unique témoin 
entendu par le Tribunal des baux et loyers. 
 
H.______, employée auprès de B.______ SA, a expliqué être gérante de 
l’immeuble sis D.______ depuis le 1er janvier 2012. 


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A ce titre, elle avait eu plusieurs échanges téléphoniques avec C.______ après le 
début des procédures entreprises par la bailleresse à son encontre. Ce dernier ne 
l’avait jamais appelée pour l’informer de la sous-location litigieuse. C’était par le 
biais de F.______ qu’elle avait appris sa présence dans l’appartement puis 
l’existence de la sous-location officielle. C’était toujours F.______ qui l’avait 
tenue informée et lui avait transmis les documents en sa possession au coup par 
coup. C.______ n’avait jamais demandé l’autorisation de sous-louer le studio 
litigieux. 
 
Elle savait que F.______ bénéficiait de prestations financières de l’Hospice 
général mais ne se rappelait plus si elle avait eu des contacts directs avec cet 
organisme. 
 
Le courrier accompagnant l’avis officiel de résiliation du 20 novembre 2014 
faisait allusion à un jugement du mois de mars 2014. Cette pièce lui avait été 
transmise par F.______, mais le témoin ne savait plus à quelle date. F.______ 
venait toujours en personne apporter les documents à la réception de la régie. 
 
n. Les parties ont persisté dans toutes leurs conclusions dans leurs plaidoiries 
finales écrites du 29 janvier 2016. 
EN DROIT 
1. 
1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 
 
Selon la jurisprudence, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont 
de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_447/2013 du 20 novembre 
2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 consid. 1.1, non publié aux 
ATF 137 III 208). 
 
Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-
gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 
subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 
jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effecti-
vement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 
articles 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 
période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 
prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 
consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 
consid. 1.1). 


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1.2 En l’espèce, le loyer annuel du studio litigieux s’élève à 6'960 fr., hors frais 
accessoires. 
 
Ainsi, en prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur 
litigieuse est supérieure à 10'000 fr. 
 
La voie de l’appel est dès lors ouverte. 
 
1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et selon la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 
 
1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 
ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1). 
2. 
2.1 Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris 
en compte qu'aux conditions suivantes: ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a); ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien 
que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 
 
Ces deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 
 
2.2 En l’espèce, l’intimé a déposé trois pièces nouvelles en appel. 
 
Le procès-verbal de l’audience du 3 mars 2014 produit en pièce No 4 suite au 
jugement du Tribunal des baux et loyers JTBL/2.______, le courrier du 23 mai 
2014 (Pièce No 5) ainsi que le courrier du 10 juin 2014 (Pièce No 6) ont été 
dressés antérieurement à la fin de la procédure de première instance. 
 
Dès lors, l’intimé, s’il avait fait preuve de la diligence requise, aurait dû produire 
ces pièces par-devant le Tribunal des baux et loyers. 
 
Ces pièces sont partant irrecevables. 
3. 
3.1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). 
 
La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la 
bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), 
tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière 
(ATF 120 II 31; arrêt du Tribunal fédéral 4C.170/2004 du 27 août 2004). Les cas 
typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une 
institution juridique contrairement à son but, attitude contradictoire) justifient 
l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de 


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l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de 
l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4C_170/2004 du 
27 août 2004; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 733). 
 
Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, 
sérieux et digne de protection. Est abusif le congé purement chicanier dont le 
motif n'est manifestement qu'un prétexte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_411/2006 
du 9 février 2007). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir un 
loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait en règle générale constituer un abus 
de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b), sous réserve d'assurances données par le 
bailleur permettant à l'autre partie de croire que les rapports seraient de longue 
durée (ATF 120 II 105 consid. 3 b/bb). 
 
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 
locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt 
du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce 
qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au 
défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive 
(ACJC/1292/2008 du 3 novembre 2008; ATF 136 III 190 consid. 2; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6; LACHAT, in 
Commentaire romand du code des obligations I, n. 6 ad art. 271). 
 
La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de 
motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif 
réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, 
Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux 
commerciaux, thèse Genève 1991, n. 290 et 319; Commentaire USPI, n. 26 
ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de résiliation – qui seul 
entre en considération – était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul 
le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 
al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C_85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). 
 
Toutefois, pour établir si un congé contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 
al. 1 CO) ou tombe sous le coup de l’une des hypothèses d’annulation de 
l’art. 271a CO, il faut en connaître les motifs (LACHAT, op. cit., p. 730). 
 
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation (CONOD, in Droit du bail à 
loyer, Bâle 2010, n. 31 ad art. 271 CO). 
 
La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En 
particulier, la motivation du congé doit respecter le principe de la vérité (CONOD, 
op. cit, n. 22 ad art. 271 CO). 


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Toutefois si le motif réel est légitime, l’application de l’art. 271 al. 1 CO doit être 
écartée, car seul le mensonge masquant un dessein abusif peut entraîner 
l’annulation (CONOD, op. cit., n. 24 ad art. 271 CO). 
 
Le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié au moment où son auteur 
manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (DB 2006 p. 42; LACHAT, 
op.cit., n. 12 ad art. 271 CO). 
 
En principe, le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés et peut tout au plus les 
préciser (arrêts du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.2 = 
SJ 2006 I, p. 34; 4C.131/2003 du 6 août 2003 consid. 3.1 = MP 2004, p. 55). 
 
La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 
vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C.443/2006 du 5 avril 2007 
consid. 4.1.2; 120 II 105 consid. 3c), alors que la partie qui a résilié le bail a le 
devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous 
les éléments en sa possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par 
elle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2007 consid. 2.1). Il n'appartient pas au 
bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la 
preuve (ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4; BARBEY, Protection contre 
les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, thèse 
Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé 
abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est 
valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271 CO). 
 
Il appartient ainsi au destinataire de la résiliation de démontrer que celle-ci 
contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 
 
3.2 Le congé peut notamment être annulé lorsqu'il est donné par le bailleur parce 
que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a 
al. 1 let. a CO). 
 
Selon la jurisprudence, le droit de sous-louer, aux conditions de l'art. 262 CO, 
compte parmi les prétentions bénéficiant de la protection de l'art. 271a al. 1 
let. a CO. Pour que le congé soit annulable, il faut qu'il existe un rapport de cause 
à effet entre l'exercice de la prétention et la résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2a, in SJ 2001 I 17; HIGI, Commentaire 
zurichois, n. 24 ad art. 271a CO). 
 
Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer 
qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son 
consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le 
locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si 
les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, 


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sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des 
inconvénients majeurs (let. c). Il s'agit de limites qualifiées d'étroites par la 
jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2b, 
in SJ 2001 I 17). 
 
L'omission de solliciter préalablement le consentement écrit du bailleur n'a pas 
d'incidence sur la validité de la sous-location. Elle n'empêche pas que le locataire 
désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel 
ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO (LACHAT, 
op. cit., p. 573-574). 
 
La loi ne soumet le consentement du bailleur à aucune forme. Il peut ainsi 
parfaitement intervenir par actes concluants par exemple lorsque le bailleur, qui a 
appris l'existence d'une sous-location dont il n'avait pas été informé, la tolère sans 
réaction pendant un certain temps (arrêt du Tribunal fédéral 5A_184/2008 du 
12 juin 2008; BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer, 2010, n. 26-27, ad art. 262 CO; 
LACHAT, op. cit., p. 571). Selon l'art. 262 al. 1 CO, le locataire peut sous-louer 
tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. 
 
Selon la jurisprudence, en cas d'autorisation implicite de sous-louer de la part du 
bailleur, il en découle par la force des choses que les parties n'ont pas fixé de 
durée maximale ou de terme pour la sous-location. Celle-ci est donc de durée 
indéterminée, dans le sens qu'aucune limite précise n'a été stipulée. Cela ne 
signifie toutefois pas que l'autorisation vaut sans aucune limite temporelle, en 
quelque sorte ad aeternam. La sous-location de l'entier de l'appartement n'est en 
effet licite que si le locataire a l'intention de réoccuper lui-même l'objet loué dans 
un laps de temps prévisible, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et 
clairement perceptible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 
consid. 2). 
 
3.3 En l’espèce, l’intimé a sous-loué le studio litigieux à F.______ à compter du 
mois d’octobre 2012. 
 
Le courrier accompagnant la résiliation litigieuse fonde la motivation dudit congé 
sur l’existence de cette sous-location. 
 
L’appelante conteste avoir accepté par actes concluants ladite sous-location et 
indique avoir au contraire réagi avec toute la diligence requise après en avoir eu 
connaissance. 
 
Il ressort cependant du courrier du 10 novembre 2014 de B.______ SA que la 
régie, dont les actes ou omissions doivent être imputés à l’appelante, avait été 
informée de la sous-location litigieuse au mois de mars 2013 déjà. Le fait que 
l’appelante n’en ait pas eu de preuve formelle ou que l’intimé l’ait contestée n’est 
pas pertinent. En effet, suite à cette information intervenue au mois de mars 2013, 


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l’appelante n’a pas interpelé l’intimé afin d’éclaircir la situation ou en vue de 
mettre fin à cette sous-location. Le fait que l’intimé ait à l’époque contesté 
l’existence de la sous-location n’est au demeurant établi par aucune pièce du 
dossier. C’est par conséquent à juste titre que le Tribunal a retenu que la 
bailleresse était au courant depuis le mois de mars 2013 de la sous-location et 
qu’elle y a consenti par actes concluants en tolérant la situation sans réagir 
pendant vingt mois. 
 
En outre, et par surabondance de motifs, il a été établi lors de l’instruction de la 
cause que la sous-locataire avait pris contact avec la Régie en charge de la gestion 
de l’immeuble considéré, avant la notification de la résiliation notifiée par 
l’appelante le 20 novembre 2014 pour le 31 mars 2015. 
 
En effet, l’employée de la Régie entendue à titre de témoin a expliqué aux 
premiers juges avoir appris par la sous-locataire sa présence dans le studio 
litigieux, ainsi que par la suite la sous-location « officielle ». La précitée a indiqué 
que la sous-locataire l’avait tenue informée et lui avait transmis les documents en 
sa possession « au coup par coup ». Il est établi que la régie avait en mains un 
document judiciaire l’ayant informée de l’existence de la sous-location, ce qui 
résulte tant du contenu du congé du 20 novembre 2014 faisant référence à un 
jugement du Tribunal des baux et loyers que du courriel de la bailleresse du 
3 novembre 2014, qui évoque une ordonnance du 1er mars 2013. Compte tenu de 
l’audience qui s’est tenue entre la sous-locataire et l’intimé le 28 février 2013 dans 
le cadre de mesures provisionnelles (C/1.______), il est vraisemblable que la 
décision mentionnée dans le courrier accompagnant le congé soit celle statuant sur 
les mesures provisionnelles susvisées. Il apparaît en tous les cas douteux que le 
jugement évoqué dans le congé soit, comme soutenu par le témoin H.______, 
celui du 23 mars 2014, prononçant l’évacuation de la sous-locataire, en raison 
d’une contradiction évidente de dates. 
 
En tout état de cause, le moment exact de la prise de connaissance de l’existence 
de la sous-location n’est pas déterminant pour la résolution du présent litige. En 
effet, lorsque l’appelante a pris la décision de résilier le contrat de bail portant sur 
le studio litigieux, elle savait que le logement litigieux avait été sous-loué, qu’il 
avait été mis fin au contrat de sous-location, qu’une procédure en évacuation avait 
été introduite par l’intimé, et qu’un jugement d’évacuation avait été prononcé dont 
l’exécution par la force publique avait été autorisée. 
 
Partant, le motif du congé, soit l’existence d’une sous-location, n’existait plus au 
moment de la résiliation, de telle sorte qu’il n’est pas nécessaire d’aborder la 
question d’une résiliation anticipée, l’ensemble des motifs développés ci-dessus 
étant suffisants pour annuler le congé. 


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3.4 Subsidiairement, l’appelante explique que la résiliation litigieuse serait 
intervenue en raison d’une atteinte au rapport de confiance avec l’intimé qui 
constituerait un motif de résiliation valable. 
 
L’auteur de la résiliation est lié par les motifs qu’il a donnés. Il peut les compléter, 
les expliciter en cours de procédure s’il a de bonnes raisons de le faire. Le 
Message du Conseil fédéral donne à ce titre l’exemple du bailleur qui a 
volontairement minimisé les reproches adressés à un locataire toxicomane, pour 
ne pas compromettre son relogement (LACHAT, op. cit., p. 732). 
 
Ainsi, l’expéditeur du congé ne peut invoquer en cours de procès de nouveaux 
motifs, autres que ceux donnés à l’origine. Selon la doctrine, les tribunaux ne 
devraient tolérer un changement de motivation que dans des cas très 
exceptionnels, lorsque le bailleur avait à l’origine de bonnes raisons de taire le 
motif réel du la résiliation (LACHAT, op. cit., p. 732-733). 
 
Dans le cas présent, l’appelante n’a pas motivé la résiliation faisant l’objet de la 
présente procédure par une rupture du lien de confiance avec l’intimé. Ce motif 
n’a par ailleurs jamais été invoqué au cours de la procédure de première instance. 
 
Cette motivation nouvelle ne saurait dès lors justifier la résiliation litigieuse. 
 
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris. 
 
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 
* * * * * 


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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 
A la forme : 
Déclare recevable l'appel interjeté le 8 avril 2016 par A.______ SA contre le jugement 
JTBL/148/2016 rendu le 8 février 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/25694/2014-1-OSB. 
Au fond : 
Confirme ce jugement. 
Dit que la procédure est gratuite. 
Déboute les parties de toutes autres conclusions. 
Siégeant : 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 
 
La présidente : 
Fabienne GEISINGER-
MARIETHOZ 
 
La greffière : 
Maïté VALENTE 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 
 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 
173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 
expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 
en matière civile. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.